Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.461.2023.2.RST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-12
Teza: Nieuznanie Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży części działki nr 1 oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-udostępnianie nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży części działki nr 1 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem przesłanym za pośrednictwem ePUAP 7 grudnia 2023 r. (wpływ 7 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

**A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa**

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

**K.G.**

3\. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

**E.G.**

**Opis zdarzenia przyszłego**

K.G. (Sprzedający 1, Zainteresowany niebędący stroną postępowania 1) jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i będącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. E.G. (Sprzedająca 2, Zainteresowana niebędąca stroną postępowania 2) nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Sprzedający 1 i 2 (Sprzedający) nabyli (łącznie po ½ udziału każde z nich) nieruchomość położoną w miejscowości (…), stanowiącą dziś działkę gruntu nr 1 i będącą przedmiotem niniejszego wniosku, w drodze spadku na podstawie postanowienia sądu o stwierdzenie nabyciu spadku po matce z dnia (…) 2018 roku i aktu poświadczenia dziedziczenia po ojcu i dziadku z dnia (…) 2019 roku.

Część działki, która będzie przedmiotem sprzedaży zgodnie z opisem w dalszej części wniosku, jest niezabudowana.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego część działki (która będzie przedmiotem sprzedaży zgodnie z opisem w dalszej części wniosku) znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Zgodnie z danymi z księgi wieczystej działka stanowi grunty rolne zabudowane.

Sprzedający nie dokonywali od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności nie dokonywali zmian geodezyjnych ani stanu prawnego tych działek, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Działka była wykorzystywana do działalności rolniczej.

Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej (nierolniczej) ani wprowadzona kiedykolwiek do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.

Sprzedający nie ogłaszali zamiaru sprzedaży działki w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmowali innych działań marketingowych, nie zawierali umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki.

Sprzedający planują odpłatnie zbyć działkę na rzecz A. sp. z o.o. Sp. K. (Wnioskodawca, Nabywca, Zainteresowany będący stroną postępowania). Strony zawarły w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający zobowiązują się sprzedać, a Nabywca nabyć część (ok. (…) z (…) m2) działki gruntu nr 1, po jej podziale, pod następującymi warunkami:

*   uzyskaniu zgody wszystkich wspólników Nabywcy na nabycie przedmiotu sprzedaży;
*   przeprowadzeniu przez Nabywcę analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące; w celu przeprowadzenia tej analizy Sprzedający udzieli Nabywcy oraz osobom i podmiotom przez niego wskazanym odpowiednich zgód i pełnomocnictw;
*   braku zmiany dotyczącej tytułu prawnego Sprzedającego do przedmiotu sprzedaży oraz braku hipotek;
*   podpisaniu lub przekazaniu Nabywcy przez Sprzedającego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, a także przekazania dokumentów i weryfikacji Sprzedającego zgodnie z tymi procedurami;
*   potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
*   okazaniu przez Sprzedającego przy ostatecznej umowie sprzedaży: odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży stanowi las, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji oraz zaświadczeń o podatku od spadków i darowizn od nabycia przedmiotu sprzedaży.

Sprzedający udzielił Nabywcy zgody na dokonanie podziału działki nr 1 w celu wyodrębnienia przedmiotu sprzedaży zgodnie z miejscowym planem i załącznikiem graficznym do umowy przedwstępnej, w związku z tym pełnomocnictwa do przeprowadzenia całego niezbędnego postępowania administracyjnego i ujawnienia podziału w księdze wieczystej.

Sprzedający wyrazili zgodę i udzielił pełnomocnictwa do uzyskania przez Nabywcę zaświadczeń o niezaleganiu przez nich z płatnością należnych podatków, wpłat na PFRON ani składek na ubezpieczenie społeczne. Udzielili także Nabywcy pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej przedmiotu sprzedaży.

Sprzedający udzielili Nabywcy pełnomocnictwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury, decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, decyzji o wycince drzew i krzewów, decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości, zawarcia umów przyłączeniowych oraz określających warunki włączenia do dróg, czynności związanych z reklasyfikacją gruntu, pozwolenia wodnoprawnego oraz pozwolenia na budowę dla planowanej przez Nabywcę inwestycji.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywana działka będzie częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie dokonywali sprzedaży innych gruntów w przeszłości ani nie planują obecnie takich transakcji.

Sprzedający i Nabywca powzięli wątpliwość co do opodatkowania podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia części działki nr 1.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie czy Sprzedający (K.G. oraz E.G.) są/byli rolnikami ryczałtowym, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, korzystającymi ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT odpowiedzieli Państwo: nie, Sprzedający nie byli ani nie są rolnikami ryczałtowymi, o których mowa we wskazanych przepisach.

Na pytanie czy użyte w opisie sprawy sformułowanie „Działka była wykorzystywana do działalności rolniczej”, odnosi się do Sprzedających i oznacza, że to Sprzedający prowadzili/prowadzą gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwali/uzyskują płody rolne, a jeśli tak, to czy dostawy produktów rolnych są/będą dokonywane jako dostawy na użytek własny, czy w celu ich odsprzedaży odpowiedzieli Państwo: nie, żadne ze Sprzedających nie prowadziło takiej działalności. Stwierdzenie to odnosi się do okresu wcześniejszego, zanim Sprzedający nabyli działkę. Od odziedziczenia przez Sprzedających nie była ona wykorzystywana w ten sposób.

Na pytanie czy część działki nr 1 będąca przedmiotem wniosku była/jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze odpowiedzieli Państwo: nie, działka nie była ani nie jest przedmiotem takich umów.

Na pytanie czy Sprzedający wystąpili z wnioskiem o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki odpowiedzieli Państwo: nie, żadne z nich nie występowało z takim wnioskiem.

Na pytanie czy Sprzedający udzielił zgody na dysponowanie częścią działki nr 1 w ramach umowy przedwstępnej? W przypadku odpowiedzi twierdzącej należało wskazać w jakim zakresie udzielono ww. zgody odpowiedzieli Państwo: Sprzedający udzielili zgody na dysponowanie przez Nabywcę wydzieloną częścią działki w celu wykonania nieinwazyjnych prac przygotowawczych, w tym prowadzenia badań geologicznych, prowadzenia odwiertów itd. Na każdorazowe wejście na teren Nabywca musi uzyskać pisemną zgodę jednego ze Sprzedających.

### Pytania

1) Czy Sprzedający będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działki gruntu nr 1 podatnikami podatku od towarów i usług?

2) W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działki gruntu nr 1 od Sprzedających?

### Państwa stanowisko w sprawie

1\. Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działki gruntu nr 1 podatnikami podatku od towarów i usług.

2\. W przypadku, wbrew stanowisku Zainteresowanych, odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, zdaniem Zainteresowanych Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działki gruntu nr 1 od Sprzedających.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Sprzedających dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby ich działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu jej dokonania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem go za podatnika), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów Ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (np. wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT nie mogą zaś zdaniem sądów administracyjnych w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Dokonanie przez Sprzedających czynności odpłatnego zbycia jednorazowo części terenu będącego przedmiotem niniejszego wniosku nie przesądza o tym, że z tego powodu staną się oni podatnikami VAT. Przyjęcie, iż sprzedając posiadane tereny budowlane (w rozumieniu ustawy o VAT) Sprzedający działają w charakterze podatników prowadzących działalność handlową wymagałoby, aby ich czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 i art. 12 Dyrektywy VAT - art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż części działki nabytej przez Sprzedających w drodze spadku kilka lat temu i pozostawionej do dziś w niezmienionym stanie prawnym i geodezyjnym, nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsce nabycie terenów w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz w celu zaspokojenia potrzeb osobistych przez długie lata. Nie były podejmowane także przez Sprzedających jakiekolwiek działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanej nieruchomości, przystosowanie jej do sprzedaży, ogłaszanie tego zamiaru itd. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Sprzedających w odniesieniu do zbywanej nieruchomości. Nie zmienia tej konkluzji planowany podział działki. Nie jest on bowiem elementem ciągłego i częstotliwego przystosowywania posiadanych przez Sprzedających towarów do obrotu nimi. Wynika on jedynie z faktu, iż Nabywca zainteresowany jest jedynie częścią nieruchomości objętą planem zagospodarowania i oznaczoną w nim jako teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działki gruntu nr 1 podatnikami podatku od towarów i usług.

Ad 2

Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rachunek własny. Nabywana od Sprzedających działka stanie się częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

W przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, Sprzedająca 2 zarejestruje się jako podatnik VAT czynny. Sprzedający 1 i 2 wystawią wówczas z tytułu odpłatnej dostawy części działki gruntu nr 1 faktury, na połowę ceny każda.

Ponieważ nabyta od Sprzedających działka będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działki gruntu nr 1 od Sprzedających.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego zbycie, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedający planują odpłatnie zbyć działkę na rzecz Nabywcy. Strony zawarły w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający zobowiązują się sprzedać, a Nabywca nabyć część (ok. (…) z (…) m2) działki gruntu nr 1, po jej podziale, pod następującymi warunkami: uzyskaniu zgody wszystkich wspólników Nabywcy na nabycie przedmiotu sprzedaży; przeprowadzeniu przez Nabywcę analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące; braku zmiany dotyczącej tytułu prawnego Sprzedającego do przedmiotu sprzedaży oraz braku hipotek; podpisaniu lub przekazaniu Nabywcy przez Sprzedającego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, a także przekazania dokumentów i weryfikacji Sprzedającego zgodnie z tymi procedurami; potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej oraz okazaniu przez Sprzedającego przy ostatecznej umowie sprzedaży: odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży stanowi las, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji oraz zaświadczeń o podatku od spadków i darowizn od nabycia przedmiotu sprzedaży.

Ponadto Sprzedający udzielili Nabywcy zgody na dokonanie podziału działki nr 1 w celu wyodrębnienia przedmiotu sprzedaży zgodnie z miejscowym planem i załącznikiem graficznym do umowy przedwstępnej. W związku z powyższym Sprzedający udzielili także pełnomocnictwa do przeprowadzenia całego niezbędnego postępowania administracyjnego i ujawnienia podziału w księdze wieczystej.

Sprzedający wyrazili także zgodę i udzielił pełnomocnictwa do uzyskania przez Nabywcę zaświadczeń o niezaleganiu przez nich z płatnością należnych podatków, wpłat na PFRON ani składek na ubezpieczenie społeczne. Udzielili również Nabywcy pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej przedmiotu sprzedaży.

Ponadto Sprzedający udzielili Nabywcy pełnomocnictwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury, decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, decyzji o wycince drzew i krzewów, decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości, zawarcia umów przyłączeniowych oraz określających warunki włączenia do dróg, czynności związanych z reklasyfikacją gruntu, pozwolenia wodnoprawnego oraz pozwolenia na budowę dla planowanej przez Nabywcę inwestycji.

Dodatkowo Sprzedający udzielili zgody na dysponowanie przez Nabywcę wydzieloną częścią działki w celu wykonania nieinwazyjnych prac przygotowawczych, w tym prowadzenia badań geologicznych, prowadzenia odwiertów itd.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy Sprzedający będą z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działki gruntu nr 1 podatnikami podatku od towarów i usług (pytanie nr 1).

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj działań podjętych przez Sprzedających (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż części działki gruntu nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający udzielili pełnomocnictwa w zakresie: dokonania podziału działki nr 1 i przeprowadzenia całego niezbędnego postępowania administracyjnego oraz ujawnienia podziału w księdze wieczystej; do przeprowadzenia przez Nabywcę analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego przedmiotu sprzedaży; do uzyskania przez Nabywcę zaświadczeń o niezaleganiu przez nich z płatnością należnych podatków, wpłat na PFRON ani składek na ubezpieczenie społeczne; do przeglądania akt księgi wieczystej przedmiotu sprzedaży; do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury, decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, decyzji o wycince drzew i krzewów, decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości, zawarcia umów przyłączeniowych oraz określających warunki włączenia do dróg, czynności związanych z reklasyfikacją gruntu, pozwolenia wodnoprawnego oraz pozwolenia na budowę dla planowanej przez Nabywcę inwestycji. Dodatkowo Sprzedający udzielili zgody na dysponowanie przez Nabywcę wydzieloną częścią działki w celu wykonania nieinwazyjnych prac przygotowawczych, w tym prowadzenia badań geologicznych, prowadzenia odwiertów itd. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwa Sprzedających, podejmie szereg działań zmierzających do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej części działki nr 1, tj. działania zmierzające do przygotowania terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową świadczy o wykorzystaniu działki do celów zarobkowych. Pomimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży części działki nr 1 podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Sprzedających, tj. zmierzają do sprzedaży przedmiotowej części działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za zgodą Sprzedających, wpływają na podniesienie atrakcyjności części działki będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jej wartości.

W analizowanej sprawie nie można również pominąć okoliczności, że łącząca strony umowa przedwstępna wyraźnie uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży części działki od spełnienia konkretnych warunków umożliwiających nabywcy realizację określonego celu inwestycyjnego na zakupionej części działki, tj. m.in. od przeprowadzenia przez Nabywcę analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej itp.

Jak wynika z przytoczonego powyżej wyroku TSUE (sygn. akt C-180/10 i C-181/10), czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itd.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Odnosząc tezy sformułowane przez TSUE w ww. wyroku na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, że fakt iż Sprzedający udzielili pełnomocnictw Nabywcy do szeregu różnego rodzaju czynności, a ostatecznie także do uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanej przez Nabywcę inwestycji świadczy o tym, że w analizowanej sprawie mamy do czynienia z taką aktywnością Sprzedających w zakresie obrotu częścią działki nr 1, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców. Mimo, że w analizowanej sprawie czynności te faktycznie podejmie pełnomocnik to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Sprzedających, tj. zmierzają do zbycia części działki nr 1 i osiągnięcia pożytku z tego tytułu.

Pomimo więc, że z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie ogłaszali zamiaru sprzedaży działki w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach, nie podejmowali także innych działań marketingowych, nie zawierali umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie działania Sprzedających wykraczają poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających sprzedaż części działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji dostawa części działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania **nr 1** należało uznać za **nieprawidłowe.**

Państwa wątpliwości dotyczą również określenia czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działki gruntu nr 1 od Sprzedających (pytanie nr 2).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy z tytułu zbycia części działki nr 1 Sprzedający będą zobowiązani do zapłaty podatku od towarów i usług. Podkreślić bowiem należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z treści wniosku wynika, że Sprzedający nabyli (łącznie po ½ udziału każde z nich) nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr 1 w drodze spadku na podstawie postanowienia sądu o stwierdzenie nabycia spadku po matce z dnia (…) 2018 roku i aktu poświadczenia dziedziczenia po ojcu i dziadku z dnia (…) 2019 roku. Ponadto jak wynika z wniosku część działki, która będzie przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego część działki nr 1 znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia od podatku dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego część działki nr 1 znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zatem w momencie dostawy nieruchomość tj. część działki nr 1 stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało zastosowania, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. Z opisu sprawy wynika, że nabycie działki nr 1 przez Sprzedających nastąpiło w drodze spadku na podstawie postanowienia sądu o stwierdzenie nabycia spadku po matce z dnia (\`(...)\`) 2018 roku i aktu poświadczenia dziedziczenia po ojcu i dziadku z dnia (\`(...)\`) 2019 roku. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem, w przedmiotowej sprawie dla dostawy części działki nr 1, nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż części działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa części działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 2 wskazać należy, że Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabywana działka będzie częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedający będą podatnikami podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Nabywcy części działki nr 1, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, to Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. części działki nr 1 z faktur wystawionych przez Sprzedających. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta część działki nr 1 będzie służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia całości podatku naliczonego z tytułu nabycia części działki nr 1.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania **nr 2** należało uznać za **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej, ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).