Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.674.2025.3.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-29
Teza: Nieuznanie zbywanych składników majątku za
przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa,
opodatkowanie dostawy Lokali niemieszkalnych oraz prawa
do odliczenia podatku VAT
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe

    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zaistniałego
    stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    27 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych
    składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa,
    opodatkowania dostawy Lokali niemieszkalnych oraz prawa do odliczenia podatku VAT.
    Wniosek uzupełnił Pan pismem z 13 października 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
      1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        B.G.
      2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        (...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością
    Opis zaistniałego stanu faktycznego
    Wnioskodawcą jest osoba fizyczna zamieszkała i prowadząca działalność gospodarczą na
    terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będąca polskim rezydentem podatkowym i czynnym
    podatnikiem podatku VAT (dalej „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”). Wnioskodawca jest
    przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej
    Rzeczypospolitej Polskiej.
    Na podstawie umowy sprzedaży zawartej z polską spółką z ograniczoną
    odpowiedzialnością (zainteresowanym niebędącym stroną postępowania), będącą
    czynnym podatnikiem podatku VAT (dalej „Kupujący”), Wnioskodawca sprzedał na rzecz
    Kupującego następujące lokale (dalej łącznie „Lokale”):
    1. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem LOK.USŁ.1 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...) wraz ze związanym
      z nim udziałem w nieruchomości wspólnej składający się z pomieszczenia usługowego,
      sanitariatu, magazynu, pomieszczenia gospodarczego nr 1, pomieszczenia
      gospodarczego nr 2, pomieszczenia socjalnego i komunikacji (dalej „LOK.USŁ.1”),
    2. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem LOK.USŁ.2 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym
      z nim udziałem w nieruchomości wspólnej składający się z pomieszczenia usługowego i
      pomieszczenia gospodarczego (dalej „LOK.USŁ.2”),
    3. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem LOK.USŁ.3 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym
      z nim udziałem w nieruchomości wspólnej składający się z basenu, pomieszczenia
      gospodarczego nr 1, pomieszczenia technicznego nr 1, komunikacji nr 1, szatni nr 1,
      sanitariatu nr 1, sanitariatu nr 2, sauny nr 1, sauny nr 2, sauny nr 3, komunikacji nr 2,
      szatni nr 2, komunikacji nr 3, pomieszczenia technicznego nr 2, pomieszczenia
      gospodarczego nr 2, komunikacji nr 4 i pomieszczenia ratownika (dalej „LOK.USŁ.3”),
    4. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem LOK.USŁ.4 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym
      z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, składający się z siłowni, szatni nr 1, szatni
      nr 2, sanitariatu nr 1, sanitariatu nr 2, szatni nr 3, szatni nr 4, komunikacji nr 1,
      komunikacji nr 2 i komunikacji nr 3 (dalej „LOK.USŁ.4”),

    5. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem P.TECH.1 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym
      z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący pomieszczenie techniczne nr 3
      (dalej „P.TECH.1”),
    6. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem P.TECH.2 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), obejmujący
      pomieszczenie techniczne nr 2 (dalej „P.TECH.2”),
    7. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem P.SOC.1 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym
      z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący pomieszczenie socjalne nr 2
      (dalej „P.SOC.1”),
    8. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem P.SOC.2 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym
      z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący pomieszczenie socjalne nr 1
      (dalej „P.SOC.2”),
    9. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR1 znajdujący
      się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym
      z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej
      „KOM.NR1”),
    10. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR2
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR2”),
    11. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR3
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR3”),
    12. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR4
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR4”),
    13. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR4
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR4”),
    14. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR5
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR5”),
    15. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR6
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR6”),
    16. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR7
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR7”),

    17. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR7
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR7”),
    18. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR8
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR8”),
    19. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR9
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR9”),
    20. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR10
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR10”),
    21. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR11
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR11”),
    22. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR12
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR12”),
    23. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR13
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR13”),
    24. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR14
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR14”),
    25. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR15
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR15”),
    26. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR17
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR17”),
    27. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR18
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR18”),
    28. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR19
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR19”),
    29. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR20
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze

      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR20”),
    30. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR20
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR20”),
    31. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem KOM.NR21
      znajdujący się w budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...) , wraz ze
      związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską
      (dalej „KOM.NR21”),
    32. lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne oznaczony symbolem K1 znajdujący się w
      budynku numer (...) przy ulicy (...), objęty księgą wieczystą (...), wraz ze związanym z nim
      udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmujący komórkę lokatorską (dalej „K1”).
    Lokale zostały przez Sprzedającego nabyte na podstawie umów sprzedaży zawartych w
    latach 2013-2015 w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego.
    W odniesieniu do żadnego z Lokali Sprzedający nie ponosił wydatków na jego ulepszenie,
    w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% jego
    wartości początkowej. Do dnia sprzedaży Lokale były przedmiotem umowy najmu (dalej
    „Umowa Najmu”) zawartej pomiędzy Sprzedającym, a polską spółką akcyjną (dalej
    „Najemca”), na podstawie umowy cesji praw i obowiązków umowy najmu z dnia (...) 2015
    roku, zawartej w dniu (...) 2017 roku, która to Umowa Najmu została zawarta na czas
    określony i obowiązuje do dnia (...) 2034 r. W wyniku sprzedaży Lokali, Kupujący wstąpił z
    mocy prawa w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu na podstawie art. 678
    Kodeksu cywilnego.
    Przedmiot sprzedaży nie obejmował:
    1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    2. znaków towarowych Sprzedającego,
    3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),
    4. know-how Sprzedającego,
    5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną
      przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle
      związanej z Lokalami),
    6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,
    7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych
      Sprzedającego,
    8. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,
    9. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    10. nieruchomości innych niż Lokale,
    11. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak
      np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,
    12. rachunków bankowych Sprzedającego.
    Przedmiot sprzedaży (tj. Lokale) nie był wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie
    Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub
    innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze
    jednostki organizacyjnej (np. oddziału). Sprzedający nie sporządzał osobnego

    sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży (tj. Lokali), a wynik na działalności z
    nią związanej ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych
    Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.
    Kupujący będzie wykorzystywał Lokale wyłącznie w ten sposób, że będzie wynajmował
    Lokale na rzecz podmiotów trzecich (początkowo na rzecz Najemcy zgodnie z Umową
    Najmu), przy czym Lokale nie będą wynajmowane na cele mieszkaniowe ani na rzecz
    społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26
    października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz.
    790, 1114, 1463 i 1693). W momencie sprzedaży Lokali zarówno Sprzedający jak i Kupujący
    byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.
    Wnioskodawca i Kupujący złożyli w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży
    Lokali zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że
    wybierają opodatkowanie dostawy Lokali podatkiem VAT – oświadczenie to zawierało
    wszystkie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
    W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:
    Wszystkie nabyte lokale opisane w stanie faktycznym są i będą wykorzystywane przez
    Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1. Czy transakcje polegające na sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego
      Lokali podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystały ze zwolnienia od
      podatku VAT?
    2. Czy Kupujący uprawniony jest do obniżenia kwot podatku należnego o kwoty podatku
      naliczonego wynikające z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę dokumentujących
      sprzedaż Lokali, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego podatku
      naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego, czy
      Kupujący uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za
      następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 1
    W ocenie Wnioskodawcy transakcje polegające na sprzedaży przez Wnioskodawcę na
    rzecz Kupującego Lokali podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystały ze
    zwolnienia od podatku VAT.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza
    obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
    podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają
    stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika,
    działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Definicja działalności
    gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym,
    nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego,
    który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Każdy, kto

    dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Jak wynika z opisu stanu faktycznego Sprzedający jest przedsiębiorcą wpisanym do
    Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej
    oraz zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Ponadto,
    Lokale zostały przez Sprzedającego nabyte w ramach działalności gospodarczej
    Sprzedającego i wykorzystywane były w ramach tej działalności gospodarczej poprzez
    oddanie Lokali w najem. Wobec powyższego uznać należy, że Sprzedający sprzedając
    Lokale na rzecz Kupującego działał jako podatnik VAT.
    Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
            1Zgodnie z art. 55 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem
    składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
      przedsiębiorstwa);
    2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
    3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
      do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
      prawnych;
    4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    5) koncesje, licencje i zezwolenia;
    6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
    8) tajemnice przedsiębiorstwa;
    9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
            2Zgodnie z art. 55 Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot
    przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co
    innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Wskazać należy, że ustawodawca w ustawie o VAT nie zdefiniował pojęcia
    przedsiębiorstwa, jednakże w praktyce organów podatkowych oraz sądów
    administracyjnych przyjmuje się jednolicie, że należy w tym przypadku odnieść się do
                            1definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55 Kodeksu cywilnego.
    Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny
    pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako
    o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym
    przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi
    składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu
    działalności gospodarczej zbywcy.
    Biorąc powyższe pod uwagę, transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma
                                1miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55 Kodeksu cywilnego elementy (o ile
    występują) stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W
    przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.
    Jak wynika z opisu stanu faktycznego, przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego były
    jedynie Lokale, a w żadnym razie nie całe przedsiębiorstwo Wnioskodawcy. W

    szczególności jak wynika z opisu stanu faktycznego, transakcja sprzedaży Lokali na rzecz
    Kupującego obejmowała wyłącznie składniki majątkowe w postaci Lokali. Przedmiot
    sprzedaży nie obejmował:
    1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    2. znaków towarowych Sprzedającego,
    3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),
    4. know-how Sprzedającego,
    5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną
      przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle
      związanej z Lokalami),
    6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,
    7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych
      Sprzedającego,
    8. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,
    9. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    10. nieruchomości innych niż Lokale,
    11. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak
      np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,
    12. rachunków bankowych Sprzedającego.
    Wobec powyższego uznać należy, że nie doszło do sprzedaży przedsiębiorstwa, gdyż część
    składników majątkowych należących do Sprzedającego i tworzących jego
                        1przedsiębiorstwo, wskazana w art. 55 Kodeksu cywilnego, nie została nabyta przez
    Kupującego. W konsekwencji przedmiot sprzedaży nie stanowił zorganizowanego zespołu
    składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności
    gospodarczej (przekazane składniki nie są wystarczające do kontynuowania działalności
    gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego).
    Zgodnie z art. 2 pkt 27e VATU ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w
    istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym
    zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który
    zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
    zadania.
    Mając na uwadze, że Lokale:
    1. nie były wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem
      organizacyjnym (w szczególności na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o
      podobnym charakterze),
    2. nie stanowiły jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (w
      szczególności oddziału),
    - Lokale nie spełniały kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.
    Jak wskazał Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego:
    1. Sprzedający nie sporządzał osobnego sprawozdania finansowego wyłącznie dla
      działalności związanej z Lokalami, a wynik na działalności z nimi związanej ujmował w
      wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych i sprawozdaniu finansowym
      obejmującym całą działalność Sprzedającego,

    2. Kupujący nie przejął ksiąg rachunkowych i innych dokumentów Sprzedającego
      związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle
      związaną z Lokalami),
    3. Kupujący nie przejął rachunków bankowych Sprzedającego.
    W związku z powyższym należy uznać, że Lokale nie spełniały kryterium wyodrębnienia
    finansowego.
    Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprowadza się do
    realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji
    przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki
    majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile
    stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Jak wskazano w
    opisie stanu faktycznego, Kupujący nie nabył wszystkich składników majątkowych oraz
    praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności
    gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanych Lokali. W związku z tym należy
    uznać, że przedmiot sprzedaży nie spełniał kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.
    Ze względu na fakt, że zespół składników majątkowych będący przedmiotem sprzedaży na
    rzecz Kupującego (tj. Lokale) nie był wyodrębniony pod względem organizacyjnym,
    finansowym i funkcjonalnym, nie stanowił on zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Lokali przez Sprzedającego na rzecz
    Kupującego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
                                                    1VATU. W związku z tym, że Lokale nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55
    Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt
    27e VATU, to nie znajdowało zastosowania wyłączenie z opodatkowania z art. 6 pkt 1
    VATU.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego
    zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku,
    budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przy tym zgodnie z art. 2 pkt 14
    ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie
    się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
    rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a)
    wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu
    przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze
    zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy
    budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca
    budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz 2)
    złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
    naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego
    dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają
    opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Zgodnie przy tym z art. 43 ust.
    11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1)
    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego
    dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli
    lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku,
    budowli lub ich części. Zgodnie przy tym z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku
    dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków
    lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
    Mając na uwadze, że:
    1. Lokale zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie umów sprzedaży zawartych w
      latach 2013-2015 w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego,

    2. Lokale zostały przez Sprzedającego oddane w najem na rzecz Najemcy na podstawie
      Umowy Najmu w 2017 r.,
    3. w odniesieniu do żadnego z Lokali Sprzedający nie ponosił wydatków na jego
      ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co
      najmniej 30% jego wartości początkowej
    - to należy uznać, że Lokale były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie dłuższym
      niż 2 lata przed transakcją sprzedaży na rzecz Kupującego.
    Wobec powyższego uznać należy, że transakcja sprzedaży Lokali przez Sprzedającego na
    rzecz Kupującego korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy o VAT, przy czym Sprzedający oraz Kupujący zrezygnowali z przedmiotowego
    zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Wobec powyższego nie miało
    zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz
    zwolnienie, o który mowa w art. 43 ust. ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (tak również Dyrektor
    Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 15 lutego 2023 r., sygn. akt 0112-
    KDIL3.4012.483.2022.3.MBN).
    Stanowisko własne Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 2
    W ocenie Wnioskodawcy Kupujący uprawniony jest do obniżenia kwot podatku należnego
    o kwoty podatku naliczonego wynikające z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę
    dokumentujących sprzedaż Lokali, a w szczególności w przypadku, gdyby kwota tego
    podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym była wyższa niż kwota podatku należnego,
    Kupujący uprawniony jest do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za
    następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia
    nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:
    1. Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych,
    2. Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT,
    3. Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.
    Kryteria z punktów 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytanie nr 1, a zatem
    rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.
    124.
    Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o
    której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku
    należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za
    następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wynajmując Lokale, Kupujący spełniać będzie
    przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15
    ust. 1-2 ustawy o VAT. Wynajem Lokali, stanowiących lokale niemieszkalne, na cele
    niemieszkalne na rzecz podmiotów trzecich (w szczególności Najemcy) innych niż na rzecz
    społeczne agencje najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października
    1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790, 1114,
    1463 i 1693), stanowić będzie czynność opodatkowaną i nie zwolnioną od podatku VAT.
    Wobec powyższego Lokale wykorzystywane będą - przez podatnika w rozumieniu art. 15
    ustawy o VAT - do wykonywania czynności opodatkowanych (i nie zwolnionych), a zatem
    zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych

    przez Wnioskodawcę dokumentujących sprzedaż Lokali, a w przypadku, gdyby kwota
    podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 VATU, była w okresie rozliczeniowym
    wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty
    podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy (art.
    87 ust. 1 ustawy o VAT).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,
        Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
        podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
        kraju (...).
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
        Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
        przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
        oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:
        Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
        prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
        której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
        Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
        lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
        rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
        gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
        towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
        zarobkowych.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność
    ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje

    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku,
    które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na
    czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do
    wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również
    działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy
    działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów
    zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy
    też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z
    15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi
    Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby
    Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego
    pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że
    transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności.
    Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

    Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że sprzedał Pan (Sprzedający) na rzecz
    Kupującego 32 lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Lokale zostały nabyte przez
    Pana na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2013-2015 w ramach Pana
    działalności gospodarczej. Do dnia sprzedaży Lokale były przedmiotem umowy najmu
    zawartej pomiędzy Panem, a spółką akcyjną, na podstawie umowy cesji praw i
    obowiązków umowy najmu z dnia (...) 2015 roku, zawartej w dniu (...) 2017 roku, która to
    Umowa Najmu została zawarta na czas określony i obowiązuje do dnia (...) 2034 r.
    W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej „Kodeks cywilny”,
        przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do
        używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się
        płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 tego
        samego artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach
        innego rodzaju.
    Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez
    czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym
    świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego
    wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość
    korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie
    rzeczy przez jego najemcę.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem, oddanie w
    ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści
    majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa najmu wypełnia
    definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna,
    świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym
    wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
    Zatem mając na uwadze okoliczności sprawy, że ww. 32 lokale o przeznaczeniu innym niż
    mieszkaniowe nabył Pan w ramach działalności gospodarczej z tytułu której jest Pan
    czynnym podatnikiem podatku VAT oraz lokale te były przedmiotem umowy najmu
    zawartej w 2017 r. obowiązującej do dnia (...) 2034 r. to nie ulega wątpliwości, że sprzedaż
    przez Pana 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne była dostawą dokonywaną

    przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2
    ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust.
    1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne
    stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Ponadto należy zauważyć, że na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy:
        Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
        zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Regulacje art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu
    przepisów ustawy. Są tu wymienione te czynności, które co do zasady należą do grupy
    czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy
    towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednak na stosowne wyłączenie,
    czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też
    odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.
    Ustawodawca nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”.
    Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy, „transakcję zbycia” należy rozumieć w
    sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie”
    obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie
    własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a
    zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:
        Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
        materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
        Obejmuje ono w szczególności:
        1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
        2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów
        i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
        3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości
        oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
        4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
        5) koncesje, licencje i zezwolenia;
        6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
        7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
        8) tajemnice przedsiębiorstwa;
        9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
                  2Zgodnie natomiast z art. 55 Kodeksu cywilnego:

        Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
        wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
        prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu
    przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący
    przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w
    szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa.
    Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione
    w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i
    praw przymiotu przedsiębiorstwa.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi jednak stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład
    przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że
    można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w
    zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy
    poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu
    określonej działalności gospodarczej.
    Jak stanowi przepis art. 2 pkt 27e ustawy:
        Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i
        finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników
        materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji
        określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
        przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    W świetle tej definicji zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi
    stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że
    najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek
    stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do
    realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
    Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązania). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych).
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej. Ocena ta musi być dokonana według
    podstawowego kryterium, tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi
    prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile
    stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie całość). Elementami zespołu składników
    materialnych i niematerialnych stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki (pracowniczy).
    Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której
    poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie
    przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania

    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego. Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony
    zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej,
    ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego
    funkcjonowania w obrocie gospodarczym.
    Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych
    składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz
    zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj
    rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa, tj. na ile
    stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Przesłanki takiego
    wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej
    strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób
    pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań
    związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.
    Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo
    samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Wydzielona jednostka jeszcze przed jej
    zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki
    prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i
    niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym
    podmiocie (u nabywcy).
    Podsumowując, na gruncie ustawy mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią
    przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:
    - istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
    - zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
    - składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
    - zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Zatem dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi jego zorganizowaną część,
    istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do
    prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.
    Trzeba zaznaczyć, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie
    art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w
    kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio
    wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia
    poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia.
    Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład
    części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki
    sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych

    elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego
    zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi
    składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.
    Zakres powyższego wyłączenia z zakresu opodatkowania zdefiniował w wyrokach
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa
    C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń
    związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem
    ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do
    swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy
    uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w
    rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości
    ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego
    paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części
    przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią
    przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić
    działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia
    nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży
    zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny
    być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając
    kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8
    Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z
    opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która
    obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do
    odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim
    mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa,
    a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające
    realizację określonego zadania gospodarczego.
    Natomiast w wyroku C-444/10 z dnia 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli
    działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie
    składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie
    art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy. W tym zakresie Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub
    części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub
    niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego
    część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Trybunał rozpatrujący
    sprawę uznał, że przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu
    wspólnotowych regulacji VAT wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na
    prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.
    O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują
    każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Z opisu sprawy wynika, że sprzedał Pan (Sprzedający) 32 lokale o przeznaczeniu innym niż
    mieszkalne. Lokale zostały nabyte przez Pana na podstawie umów sprzedaży zawartych w
    latach 2013-2015 w ramach Pana działalności gospodarczej. Przedmiot sprzedaży nie
    obejmował:
    1. firmy Sprzedającego ani nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    2. znaków towarowych Sprzedającego,
    3. środków pieniężnych Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),
    4. know-how Sprzedającego,

    5. ksiąg rachunkowych Sprzedającego oraz innych dokumentów związanych z prowadzoną
      przez Sprzedającego działalnością gospodarczą (za wyjątkiem dokumentacji ściśle
      związanej z Lokalami),
    6. długów obciążających Sprzedającego, w tym także zobowiązań kredytowych,
    7. należności i zobowiązań handlowych oraz zobowiązań publicznoprawnych
      Sprzedającego,
    8. wartości niematerialnych i prawnych Sprzedającego,
    9. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    10. nieruchomości innych niż Lokale,
    11. umów zawartych przez Sprzedającego niezbędnych dla prowadzenia działalności, jak
      np. umowy o usługi księgowe czy doradcze,
    12. rachunków bankowych Sprzedającego.
    Przedmiot sprzedaży (tj. Lokale) nie był wyodrębniony w istniejącym Pana
    przedsiębiorstwie pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu
    lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze
    jednostki organizacyjnej (np. oddziału). Nie sporządzał Pan osobnego sprawozdania
    finansowego dla przedmiotu sprzedaży (tj. Lokali), a wynik na działalności z nią związanej
    ujmował w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych i sprawozdaniu
    finansowym obejmującym całą Pana działalność.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot
    planowanej Transakcji sprzedaży nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego
        1art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych
    składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i
    determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.
    Sprzedaż przedmiotowych lokali nie stanowiła również zbycia zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e
    ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że przedmiot sprzedaży tj. lokale
    opisane wniosku nie był wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego
    pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o
    podobnym charakterze) i nie stanowił wyodrębnionej w jego strukturze jednostki
    organizacyjnej (np. oddziału). Lokale nie spełniały więc w istniejącym przedsiębiorstwie
    Sprzedającego kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Ponadto lokale nie spełniały
    kryterium wyodrębnienia finansowego, Sprzedający nie sporządzał osobnego
    sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży tj. Lokali.
    Tym samym zbywane 32 lokale nie posiadały na dzień dostawy zdolności do
    funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań
    gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne
    przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na
    rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym
    przedsiębiorstwie. W analizowanej sprawie warunek ten nie jest spełniony.
    Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że ww. lokale, będące przedmiotem
    transakcji, nie mogą zostać uznane za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, sprzedaż 32 lokali o przeznaczeniu innym niż
    mieszkalne nie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na
    podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy o VAT.

    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką
    podatku VAT.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku
    przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem
        gdy:
        a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
        b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze
    zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się
        przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub
        rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po
        ich:
        a) wybudowaniu lub
        b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma
    więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej
    działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z nich.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
    warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
        zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
        a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
        prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
        b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.

    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie
    przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają
    przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub
    10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
        Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
        działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub
        wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wynika z opisu sprawy sprzedał Pan (Sprzedający) na rzecz Kupującego 32 lokale o
    przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Lokale zostały nabyte przez Pana na podstawie
    umów sprzedaży zawartych w latach 2013-2015 w ramach Pana działalności gospodarczej.
    Do dnia sprzedaży Lokale były przedmiotem umowy najmu zawartej pomiędzy Panem, a
    spółką akcyjną, na podstawie umowy cesji praw i obowiązków umowy najmu z dnia (...)
    2015 roku, zawartej w dniu (...) 2017 roku, która to Umowa Najmu została zawarta na czas
    określony i obowiązuje do dnia (...) 2034 r. W wyniku sprzedaży Lokali, Kupujący wstąpił z
    mocy prawa w stosunek najmu wynikający z Umowy Najmu na podstawie art. 678
    Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do żadnego z Lokali Sprzedający nie ponosił wydatków
    na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co
    najmniej 30% jego wartości początkowej.
    Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi
    do wniosku, że dostawa opisanych w stanie faktycznych 32 lokali o przeznaczeniu innym
    niż mieszkalne nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz
    pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a dostawą każdego z 32 lokali upłynął okres ponad
    2 lat. Ponadto w odniesieniu do żadnego z Lokali Sprzedający nie ponosił wydatków na
    jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co
    najmniej 30% jego wartości początkowej.
    Zatem mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że dostawa 32 lokali o
    przeznaczeniu innym niż mieszkalne korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostały spełnione warunki
    do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.
    Z uwagi na to, że dostawa 32 lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne opisanych w
    zdarzeniu przyszłym korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt
    2 ustawy – jest bezzasadna.
    Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od
    podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa
    w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy 32 lokali o przeznaczeniu
    innym niż mieszkalne.
    W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

        Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1
        pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
        warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
        1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
        2) złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
        - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
        lub ich części.
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
        Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
        1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
        2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
        3) adres budynku, budowli lub ich części.
    W tym miejscu należy zauważyć, że jak zostało wskazane wyżej, ustawodawca daje
    podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających
    przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to
    zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy
    strony transakcji mają możliwość rezygnacji z ww. zwolnienia od podatku i wyboru
    opodatkowania planowanej dostawy.
    Z wniosku wynika, że Sprzedający oraz Kupujący na dzień sprzedaży ww. 32 lokali byli
    zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożyli w akcie notarialnym obejmującym
    umowę sprzedaży Lokali zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2
    ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Lokali podatkiem VAT – oświadczenie
    to zawierało wszystkie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, mieli Państwo prawo do zastosowania przy sprzedaży ww. 32 lokali
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją ich
    opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa 32 lokali o
    przeznaczeniu innym niż mieszkalne – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia
    od podatku – podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
    Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z
    nabyciem 32 lokali w ramach Transakcji, wskazać należy, że:
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
        W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
        opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
        obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
        zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

        Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
        otrzymanych przez podatnika z tytułu:
        a) nabycia towarów i usług,
        b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył
    podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez
    przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.
    Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
        Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
        podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
        gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
        zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:
        W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest
        w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma
        prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub
        do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi
    podatnikami podatku VAT. Po nabyciu wszystkie nabyte lokale opisane w stanie
    faktycznym są i będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności
    opodatkowanych VAT.
    Zatem mając powyższe na uwadze, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący jest
    uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem
    przedmiotu Transakcji. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie
    rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony
    do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
    różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług.
    Ocena prawna stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
    indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
    zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
    przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
    interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
    przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
    okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega
    jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-
    skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków
    prawnych.
    Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w
    kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego
    pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-
    Skarbowego).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1. z zastosowaniem art. 119a;
        2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pan B.G. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.