Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-145/11-2/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2011-07-22
Teza: Czy przy nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w drodze spadku i jego sprzedaży, wypłacony zachowek stanowi koszt uzyskania przychodu, na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; spadek; sprzedaż; zachowek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2011 r. (data wpływu 2 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia wypłaty zachowku do kosztów uzyskania przychodu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia wypłaty zachowku do kosztów uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 23 czerwca 2007 r. zmarła babcia Wnioskodawczyni. Babcia zapisała w swoim testamencie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego w Ł. swoim wnuczkom tj. Wnioskodawczyni oraz siostrze Wnioskodawczyni.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 9 stycznia 2008 r. spadek po zmarłej babci nabyły na podstawie testamentu jej wnuczki: Wnioskodawczyni oraz jej siostra.

Następnego dnia tj. 10 stycznia 2008 r. córka spadkodawczyni (ciotka spadkobierczyń), wystąpiła do Wnioskodawczyni oraz jej siostry (solidarnie), na drodze sądowej o wypłatę należnego jej z mocy ustawy zachowku, ustalając wysokość na kwotę 80. 000zł.

Wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia 26 marca 2010 r. oraz wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 29 października 2010 r. (w związku z toczącą się sprawą o zachowek) nakazano zapłatę na rzecz ciotki od Wnioskodawczyni i jej siostry solidarnie kwotę 75.559,77 zł.

Pomiędzy wyrokiem Sądu Okręgowego oraz wyrokiem Sądu Apelacyjnego, w dniu 8 czerwca 2010 r., siostra podarowała Wnioskodawczyni przysługujący jej udział wynoszący 1/2 (jedną drugą) w przedmiotowym mieszkaniu. Siostra Wnioskodawczyni była w zaawansowanej ciąży i wyjeżdżała na stałe za granicę i Wnioskodawczyni nie chciała obciążać jej sprawami mieszkania. Wnioskodawczyni, jako obdarowana, oświadczyła, że darowiznę przyjmuje i tym samym stała się w pełni jedynym właścicielem mieszkania.

Mając na uwadze nakaz zapłaty Sądu Okręgowego, w dniu 14 września 2010 r., Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowe mieszkanie za kwotę 180.000 zł. Wnioskodawczyni sama utrzymywała mieszkanie od momentu śmierci babci tj. od dnia 23 czerwca 2007 r. Ponad 3 lata opłacała czynsz w wysokości ok. 400 zł miesięcznie. Wnioskodawczyni podaje, że próbowała wynająć mieszkanie za koszty czynszu, lecz było bardzo zaniedbane i nie było chętnych. Musiała więc zainwestować w remont mieszkania, aby zainteresować najemców. Niestety nie miała środków na taką inwestycję. Zleciła agentce nieruchomości sprzedaż mieszkania po obowiązujących na rynkach cenach. Początkowo mieszkanie było wstawione na rynku z ceną 200.000 zł, lecz przez ponad dwa lata zainteresowanie było bardzo małe. Wycena wartości mieszkania przez Ciotkę, występującej przeciwko Wnioskodawczyni w toczącej się sprawie o zachowek, była początkowa 260.000 zł, a następnie 240.000 zł. Od tej kwoty Sąd ustanowił nakaz zapłaty zachowku w wysokości ponad 75 tys. zł.

W dniu 12 listopada 2010 r. Wnioskodawczyni zapłaciła ciotce kwotę wynikającą z ostatniego wyroku Sądu Apelacyjnego (75.559,77 zł) w formie przelewu na konto.

Według Wnioskodawczyni, prawo do mieszkania nabyła w dwóch częściach, w różnych terminach. Pierwszą cześć w spadku w dniu 9 stycznia 2008 r., drugą w darowiźnie w dniu 8 marca 2010 r. Mieszkanie sprzedała ze względu na nakaz zapłaty zachowku za kwotę 180.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Ze względu na fakt, iż Wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie w terminie krótszym niż 5 lat podatek, który jest zobowiązana zapłacić wynosi 19% od kwoty sprzedaży, lecz zwraca się z prośbą o ocenę, czy na poczet kosztów uzyskania dochodu ze sprzedaży mieszkania, które nabyła w drodze spadku i darowizny można zaliczyć zapłatę zachowku w wysokości 75.559,77 zł?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ze względu na fakt, że sprzedała Ona mieszkanie w terminie krótszym niż 5 lat, zobowiązana jest zapłacić podatek, który wynosi 19 % od kwoty sprzedaży.

Przyjmując spadek od zmarłej Wnioskodawczyni została obarczona nakazem zapłaty zachowku. Musiała sprzedać mieszkanie, aby móc wykonać nakaz zapłaty w wysokości 75.559,77 zł.

Przyjmując spadek została również obarczona kosztami:

*   czynszowymi (38 opłat w wysokości 400 zł, co daje kwotę 15.000 zł),

*   sądowymi, w tym opłaty za biegłych sądowych (dwukrotnie po 1.000 zł tj. 2000 zł), powołanych celem wyceny wartości mieszkania. Ciotka, występując o zachowek, wyceniła mieszkanie na kwotę 260.000 zł, biegli po drugiej wycenie, ocenili wartość na kwotę 240.000 zł, natomiast przez trzy lata próbowała sprzedać mieszkanie bez skutku. Dopiero po 3 latach udało się sprzedać za 180.000 zł,

*   opłata pełnomocnika ciotki w wysokości 5.832,62 zł,

*   opłaty sądowe, które na dzień dzisiejszy wynoszą 5.706,82 zł.

Wnioskodawczyni szacuje, iż łączna kwota kosztów uzyskania dochodu ze sprzedaży nabytego w drodze spadku i darowizny mieszkania wynosi 104.099,21 zł.

W przekonaniu Wnioskodawczyni, uiszczony zachowek na korzyść ciotki był kosztem koniecznym do poniesienia i determinującym do wejścia w posiadanie mieszkania. W związku z tym, podstawa opodatkowania wynosiłaby 104.440,23 zł (180.000 zł po odjęciu 75.559,77 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest dzień śmierci spadkodawcy. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Z treści wniosku wynika, że babcia Wnioskodawczyni zmarła w dniu 23 czerwca 2007 r. Zatem. w sprawie odpłatnego zbycia ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytej w drodze spadku, znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, iż koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu. Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

W rozpatrywanym wniosku prawidłowe ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego odbywać się będzie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów (wydatków), stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Przy czym, jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku lub darowizny zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 23 czerwca 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła spadek po zmarłej babci, którego przedmiotem była 1/2 cześć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni w dniu 8 czerwca 2010 r. nabyła drugą cześć tego prawa w drodze darowizny.

W dniu 14 września 2010 r. spółdzielcze własnościowe prawo zostało sprzedane. Wnioskodawczyni w dniu 12 listopada 2010 r. wypłaciła ciotce zachowek w kwocie 75.559,77 zł.

Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku oraz darowizny i jak te koszty muszą być udokumentowane.

Niewątpliwie w przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku oraz darowizny kosztem uzyskania przychodu jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn oraz ewentualnie udokumentowane fakturą VAT nakłady poczynione w czasie jego posiadania, które zwiększyły wartość tego mieszkania. Powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

W przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni nabyła 1/2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w drodze spadku oraz 1/2 cześć tego prawa w drodze darowizny, co jest prawnie nabyciem nieodpłatnym i nie jest uzależnione od wypłacenia zachowku. Roszczenie, z którym wystąpiono o wypłatę przez Wnioskodawczynię zachowku stanowi odrębną kwestię prawną. Wypłacony zachowek na rzecz ciotki nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ani w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Tym samym uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży przedmiotowego prawa nie może być pomniejszony o wartość wypłaconego zachowku. Jednakże zaznaczyć należy, iż wypłacony przez Wnioskodawczynię zachowek może być odliczony od podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, jako ciężar spadkowy.

Reasumując, Wnioskodawczyni nie może pomniejszyć podstawy opodatkowania o kwotę wypłaconego zachowku. Kwota ta nie będzie miała wpływu na wysokość podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze spadku i darowizny.

Do wniosku z dnia 29 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni dołączyła szereg dokumentów (m. in akty notarialne). Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.