Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-12/13-3/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-03
Teza: Zwolnienia przedmiotowe - sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2013 r. (data wpływu 7 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 4 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Rodzice Wnioskodawczyni nabyli mieszkanie spółdzielcze na własność w 2008 roku.

W 2009 roku rodzice zaciągnęli kredyt konsolidacyjny pod hipotekę tego mieszkania w wysokości 107 543,89 zł. Dnia 3 października 2010 roku zmarł ojciec Zainteresowanej i drogą spadku (na podstawie prawomocnego postanowienia sądu rejonowego z dnia 18 maja 2011 r.) mama Wnioskodawczyni posiadająca 1/2 nieruchomości odziedziczyła jeszcze 1/3 z drugiej połowy, 1/3 z połowy odziedziczyła Wnioskodawczyni i 1/3 z połowy odziedziczył Jej brat.

Dnia 17 stycznia 2012 r. został przeprowadzony w kancelarii notarialnej dział spadku, w którym ustanowiono, że właścicielami nieruchomości zostają Wnioskodawczyni i Jej mama po połowie, wyłączając brata. Od czasu śmierci ojca mama Zainteresowanej nie była w stanie spłacać kredytu w ustalonej przez bank wysokości, gdyż nie pozwalała na to jej niska emerytura. Spowodowało to wzrost zadłużenia do kwoty 127 332,85 zł (na podstawie zaświadczenia z banku o wysokości zadłużenia). Ta sytuacja spowodowała konieczność sprzedaży nieruchomości.

Osoba kupująca przelała na rzecz banku kwotę za jaką kupiła mieszkanie, czyli 117 000,00 zł, a brakujące 10 332,85 zł Wnioskodawczyni musiała jeszcze dołożyć mamie z własnych środków, aby spłacić całość zadłużenia. Z tego wynika, że na sprzedaży mieszkania Zainteresowana straciła, a nie zyskała. Koszty sprzedaży jakie dodatkowo poniosła z tytułu sprzedaży mieszkania to opłata w biurze nieruchomości – 3 000,00 zł.

Dnia 8 października 2012 r. Wnioskodawczyni zakupiła z mężem nieruchomość z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego i chce wydatkować taką samą kwotę ze sprzedaży mieszkania na cele budowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wydatkując taką samą kwotę ze sprzedaży swojej części mieszkania (58 500,00 zł) na budowę domu Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeżeli wydatkuje Ona taką samą kwotę (58 500,00 zł) w ciągu 2 lat od daty sprzedaży mieszkania na cel budowy domu jednorodzinnego to nie powinna zapłacić podatku. Na potwierdzenie powyższego Zainteresowana przytoczyła orzeczenie sądu (sygnatura akt: II FSK 2067/10). Zdaniem NSA, żeby uzyskać pełne prawo do zwolnienia, podatnik nie musi w ciągu dwóch lat wydać na nową nieruchomość dokładnie tych samych pieniędzy, które zyskał ze sprzedaży poprzedniego lokum. Wystarczy, że zgadzają się kwoty uzyskane ze sprzedaży i wydane. Na przychód ze sprzedaży nieruchomości nie wpływa ani forma, ani sposób zapłaty. Ponadto według Wnioskodawczyni nie wystąpił zarobek, gdyż zadłużenie było wyższe niż kwota sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła udział w przedmiotowej nieruchomość w dwóch datach:

*   3 października 2010 r. w wyniku spadku po zmarłym ojcu,
*   17 stycznia 2012 r. w wyniku działu spadku, na skutek którego została Ona właścicielką połowy mieszkania.

W związku z tym, do ustalenia skutków podatkowych zbycia tego udziału należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni sprzedała udział w nieruchomości. Osoba kupująca przelała na rzecz banku kwotę za jaką kupiła mieszkanie, czyli 117 000,00 zł, a brakujące 10 332,85 zł Wnioskodawczyni musiała jeszcze dopłacić z własnych środków, aby spłacić całość zadłużenia. Z tego wynika, że na sprzedaży mieszkania Zainteresowana straciła, a nie zyskała. Koszty sprzedaży jakie dodatkowo poniosła z tytułu sprzedaży mieszkania to opłata w biurze nieruchomości – 3 000,00 zł.

Dnia 8 października 2012 r. Wnioskodawczyni zakupiła z mężem nieruchomość z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego i chce wydatkować taką samą kwotę ze sprzedaży mieszkania na cele budowy.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż Zainteresowana nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nie ma ona możliwości fizycznego wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzyskany bowiem przychód ze sprzedaży nieruchomości został wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego przez rodziców Wnioskodawczyni. W związku z tym Zainteresowana nie dysponuje środkami, które mogłaby przekazać (wydatkować) na cele określone art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy przy tym podkreślić, iż istotą przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie konkretnej kwoty (w przypadku Wnioskodawczyni uzyskanej ze sprzedaży udziału w nieruchomości) na cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie wydatkowanie takiej samej kwoty, czy też jej równowartości.

Reasumując, w sytuacji przedstawionej we wniosku Zainteresowana nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nie dysponuje ona żadnymi środkami, które mogłaby przekazać (wydatkować) na cele określone art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.