Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.263.2022.1.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-22
Teza: brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; grunty-dostawa gruntu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1

**Interpretacja indywidualna** – **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

\- braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

\- prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości - jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

22 lutego 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”)

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) z siedzibą w … zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w … zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający wraz z Kupującym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający zamierza sprzedać w drodze umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości położonej w …., składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: …, …, …, …, …, dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr … oraz prawo własności posadowionych na niej obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych (dalej łącznie: „Nieruchomość”), (dalej: „Transakcja”). Planowane jest, że Transakcja nastąpi w 2022 r.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 
| … | hala produkcyjno-magazynowa z częściami socjalno-biurowymi (dalej: „Hala produkcyjno-magazynowa”) | Sprzedający 
| budynek wartowni | Sprzedający 
| pompownia wraz ze zbiornikiem przeciwpożarowym | Sprzedający 
| zbiornik retencyjny | Sprzedający 
| ogrodzenie terenu | Sprzedający 
| oświetlenie terenu | Sprzedający 
| instalacje kanalizacji deszczowej | Sprzedający 
| chodniki | Sprzedający 
| drogi | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć pożarowa | Sprzedający 
| zewnętrzne hydranty | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć elektryczna | Sprzedający 
|  | zewnętrzna sieć teletechniczna | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć gazowa | Sprzedający 
| sieć energetyczna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) 
| światłowody | przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| przyłącze wodociągowe | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| przyłącze do sieci gazowej | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| parkingi | Sprzedający 
|  
| … | Hala produkcyjno-magazynowa | Sprzedający 
| ogrodzenie terenu | Sprzedający 
| oświetlenie terenu | Sprzedający 
| instalacje kanalizacji deszczowej | Sprzedający 
| chodniki | Sprzedający 
| drogi | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć pożarowa | Sprzedający 
| zewnętrzne hydranty | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | Sprzedający 
| sieć wodociągowa | Sprzedający 
| przyłącze do sieci gazowej | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| parkingi | Sprzedający 
|  
| … | Hala produkcyjno-magazynowa | Sprzedający 
| ogrodzenie terenu | Sprzedający 
| oświetlenie terenu | Sprzedający 
| instalacje kanalizacji deszczowej | Sprzedający 
| chodniki | Sprzedający 
| drogi | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć pożarowa | Sprzedający 
| zewnętrzne hydranty | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć elektryczna | Sprzedający 
| sieć energetyczna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| światłowód | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| parkingi | Sprzedający 
| stacja TRAFO | Sprzedający 
|  
|  | Hala produkcyjno-magazynowa | Sprzedający 
| ogrodzenie terenu | Sprzedający 
| … | oświetlenie terenu | Sprzedający 
| instalacje kanalizacji deszczowej | Sprzedający 
| chodniki | Sprzedający 
| drogi | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć pożarowa | Sprzedający 
| zewnętrzne hydranty | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | Sprzedający 
| sieć wodociągowa | Sprzedający 
| sieć energetyczna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| światłowód | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| przyłącze do sieci gazowej | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| parkingi | Sprzedający 
|  
| … | Hala produkcyjno-magazynowa | Sprzedający 
| ogrodzenie terenu | Sprzedający 
| oświetlenie terenu | Sprzedający 
| instalacje kanalizacji deszczowej | Sprzedający 
| chodniki | Sprzedający 
| drogi | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć pożarowa | Sprzedający 
| zewnętrzne hydranty | Sprzedający 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | Sprzedający 
| sieć wodociągowa | Sprzedający 
| sieć energetyczna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| światłowód | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| przyłącze do sieci gazowej | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| parkingi | Sprzedający 

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) - Uchwała nr … Rady Miasta w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta. Zgodnie z MPZP Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 1-PU/UC - tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej oraz obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000,00 m2

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający zakupił Nieruchomość dnia 11 marca 2020 r. od K. sp. z o.o. Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył Nieruchomość nie stanowiła dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa i została opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki. Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości, których właścicielem jest Sprzedający, zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości.

Decyzją nr … z dnia 10 marca 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego . udzielił Sprzedającemu pozwolenia na użytkowanie „hali produkcyjno- magazynowej z częściami socjalno-biurowymi, budynkiem wartowni, urządzeniem pompowni i zbiornikiem przeciwpożarowym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu zlokalizowanej przy ul. ….” (dalej: „Pozwolenie na użytkowanie”).

Sprzedający jest stroną określonych umów najmu dotyczących Nieruchomości (jako wynajmujący) (dalej „Umowy najmu”). Nieruchomość jest (i będzie na datę Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe, przy czym podstawową działalnością Sprzedającego było zorganizowanie procesu inwestycyjnego i budowa centrum logistycznego obejmującego obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane, a także znalezienie najemców przedmiotowego centrum logistycznego.

Jednocześnie, przed wydaniem Pozwolenia na użytkowanie nie rozpoczęło się użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, ani nie doszło do oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji, dojdzie do kupna przez Kupującego od Sprzedającego Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie zakupi, ani nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.

Przede wszystkim, na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości;

\- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- umowy zarządzania aktywami;

\- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Sprzedający planuje rozwiązać umowy dotyczące mediów, o ile będzie to możliwe, a Kupujący zawrze nowe umowy w tym zakresie. Jeżeli jednak zawarcie nowych umów przez Kupującego powodowałyby znaczące trudności (np. długa przerwa w dostępie do wody czy elektryczności), które mogłyby spowodować szkodę w aktywie lub jego wartości, to Strony dokonają przeniesienia praw i obowiązków z konkretnych umów dotyczących mediów w ramach Transakcji.

Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Na moment Transakcji Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Kupującego nie spowoduje skutku, że Kupujący stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie wiąże się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (j.t. Dz.U. z 2020 r., poz. 1320, ze zm.).

Jednocześnie, z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 KC, Kupujący wstąpi w stosunki najmu dotyczące Nieruchomości na miejsce Sprzedającego.

Nie jest planowana likwidacja Sprzedającego bezpośrednio po przeprowadzeniu Transakcji. Jednocześnie, Sprzedający nie może przeprowadzenia likwidacji wykluczyć w przyszłości, zależnie od decyzji biznesowych.

4\. Wyodrębnienie Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego

Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są - i nie będą na moment Transakcji - ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

5\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Niezbędne będzie zawarcie kluczowych dla prowadzenia tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie aktywami, umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji. Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego środków majątkowych, w tym kapitału obrotowego, jak również zasobów ludzkich, szczególnie w postaci usług świadczonych przez zewnętrznych usługodawców.

6\. Inne okoliczności Transakcji

Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji status podatników VAT czynnych, a Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą lub fakturami.

Jak wskazano powyżej, planowane jest, że Transakcja nastąpi w 2022 r. Jednocześnie, kierując się tzw. ostrożnością procesową Sprzedający i Kupujący wskazują, że w przypadku, w którym do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. w zakresie, w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

**Pytania (oznaczone we wniosku nr 2 i 3)**

1\. Czy Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

2\. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych,

tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko w sprawie**

1\. Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

2\. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności

na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad 1.

Na wstępie Strony pragną podkreślić, że celem niniejszego pytania nie jest określenie wysokości stawki VAT właściwej dla Transakcji, a jedynie potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a także, że będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Strony zdają sobie bowiem sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w ustawie z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty wobec czego do definicji budowli należy zaliczyć również np. parkingi. Świadczy o tym również fakt, że w załączniku do Prawa budowlanego parkingi zostały zakwalifikowane do kategorii XXII obiektów budowlanych.

Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w

związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu

skarbowego;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

Zdaniem Zainteresowanych, wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości będą stanowiły grunty zabudowane, ponieważ będą znajdowały się na nich obiekty budowlane, które zgodnie z Prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki lub budowle.

W ocenie Stron klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa Tabela nr 2.

Tabela nr 2


| Nr działki | Nazwa naniesienia | Klasyfikacja naniesienia w ocenie Stron 
|  | Hala produkcyjno-magazynowa | budynek 
| budynek wartowni | budynek 
| … | pompownia wraz ze zbiornikiem przeciwpożarowym | budynek 
| zbiornik retencyjny | budowla 
| ogrodzenie terenu | urządzenie budowlane 
| oświetlenie terenu | budowla 
| instalacje kanalizacji deszczowej | budowla 
| chodniki | budowla 
| drogi | budowla 
| zewnętrzna sieć pożarowa | budowla 
| zewnętrzne hydranty | budowla 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | budowla 
| zewnętrzna sieć elektryczna | budowla 
| zewnętrzna sieć teletechniczna | budowla 
| zewnętrzna sieć gazowa | budowla 
| sieć energetyczna | budowla 
| światłowody | budowla 
| przyłącze wodociągowe | urządzenie budowlane 
| przyłącze do sieci gazowej | urządzenie budowlane 
| parkingi | budowla 
|  
| … | Hala produkcyjno-magazynowa | budynek 
| ogrodzenie terenu | urządzenie budowlane 
| oświetlenie terenu | budowla 
| instalacje kanalizacji deszczowej | budowla 
| chodniki | budowla 
| drogi | budowla 
| zewnętrzna sieć pożarowa | budowla 
| zewnętrzne hydranty | budowla 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | budowla 
| sieć wodociągowa | budowla 
| przyłącze do sieci gazowej | urządzenie budowlane 
| parkingi | budowla 
|  
| … | Hala produkcyjno-magazynowa | budynek 
| ogrodzenie terenu | urządzenie budowlane 
| oświetlenie terenu | budowla 
| instalacje kanalizacji deszczowej | budowla 
| chodniki | budowla 
| drogi | budowla 
| zewnętrzna sieć pożarowa | budowla 
| zewnętrzne hydranty | budowa 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | budowla 
| zewnętrzna sieć elektryczna | budowla 
| sieć energetyczna | budowla 
| światłowód | budowla 
|  | parkingi | budowla 
| stacja TRAFO | budowla 
|  
| … | Hala produkcyjno-magazynowa | budynek 
| ogrodzenie terenu | urządzenie budowlane 
| oświetlenie terenu | budowla 
| instalacje kanalizacji deszczowej | budowla 
| chodniki | budowla 
| drogi | budowla 
| zewnętrzna sieć pożarowa | budowla 
| zewnętrzne hydranty | budowla 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | budowla 
| sieć wodociągowa | budowla 
| sieć energetyczna | budowla 
| światłowód | budowla 
| przyłącze do sieci gazowej | urządzenie budowlane 
| parkingi | budowla 
|  
| … | Hala produkcyjno-magazynowa | budynek 
| ogrodzenie terenu | urządzenie budowlane 
| oświetlenie terenu | budowla 
| instalacje kanalizacji deszczowej | budowla 
| chodniki | budowla 
| drogi | budowla 
| zewnętrzna sieć pożarowa | budowla 
| zewnętrzne hydranty | budowla 
| zewnętrzna sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej | budowla 
| sieć wodociągowa | budowla 
| sieć energetyczna | budowla 
| światłowód | budowla 
| przyłącze do sieci gazowej | urządzenie budowlane 
| parkingi | budowla 

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE. W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego:

a) obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości, których właścicielem jest Sprzedający, zostały wybudowane przez

Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości;

b) Pozwolenie na użytkowanie zostało wydane dnia 10 marca 2021 r.;

c) Sprzedający jest stroną Umów najmu;

d) Nieruchomość jest (i będzie na datę Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług

w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe.

Jednocześnie, należy podkreślić, że przed wydaniem Pozwolenia na użytkowanie (tj. przed dniem 10 marca 2021 r.) nie rozpoczęło się użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, ani nie doszło do oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Planowane jest, że Transakcja nastąpi w 2022 r.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że:

a) pierwsze zasiedlenie budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości nie nastąpiło przed dniem 10 marca 2021 r.;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Z uwagi na powyższe, Transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, kierując się tzw. ostrożnością procesową Sprzedający i Kupujący wskazują, że w zakresie, w jakim do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. w zakresie w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

W tym miejscu należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 a Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zważywszy na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że w przypadku Transakcji przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z tego przepisu nie zostaną spełnione.

Do Transakcji nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunkiem tego zwolnienia jest więc „nieprzysługiwanie względem tych obiektów prawa do odliczenia”_._ Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości. Należy bowiem zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule (por. interpretację indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2020 r., sygn. 0114-KDIP1- 3.4012.556.2020.2.KK). Wobec tego, do Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W efekcie, całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Zainteresowanych, iż Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Ad. 2.

W ocenie Wnioskodawców, w sytuacji, gdy na prawidłowo wystawionych przez Sprzedającego fakturach zostanie wykazany podatek VAT, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku.

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Uprawnienie to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane przez kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony. Zakładając, że nabycie przez Kupującego Nieruchomości zostanie opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Ponadto, po przeprowadzeniu transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Oznacza to, że spełnione będą zatem przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktur wystawionych z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Transakcja bowiem będzie opodatkowana VAT - powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturach.

Powyższe przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie pytania nr 3, iż Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie:

— braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),

— prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości - jest prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0111-KDIB3-1.4012.103.2022.1.IK - planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy,

przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a

jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający zamierza sprzedać prawo własności nieruchomości składającej się z następujących działek: nr 960/9, 522/9, 875/7, 894/6, 896/99 oraz prawo własności posadowionych na nich obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych. Przy czym na wszystkich działkach posadowione są także obiekty budowlane nie należące do Sprzedającego, ale do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny,

część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny).

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Natomiast w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny,

urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdująca się na działce infrastruktura w postaci sieci wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

W opisanej we wniosku sytuacji sieć energetyczna, światłowód, przyłącze do sieci gazowej, przyłącze wodociągowe nie będą częścią składową sprzedawanej Nieruchomości, gdyż są przedmiotem odrębnej własności, tym samym nie będą przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach nabycia Nieruchomości.

Zatem, w świetle powołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy będą działki zabudowane budynkami i budowlami oraz urządzeniami budowlanymi należącymi do Sprzedającego.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego,

budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Art. 3 pkt 3 prawa budowlanego stanowi, że:

budowla tako każdy każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego,

urządzeniem budowlanym jest urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym (budynkiem lub budowlą) zapewniające możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie Ustawy o VAT. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli i w konsekwencji opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którymi są powiązane, a tym samym należy przypisać im stawkę VAT właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie budowlane.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków i budowli doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z okoliczności sprawy, obiekty budowlane (budynki i budowle) oraz urządzenia budowlane zostały wybudowane przez Sprzedającego po Nabyciu Nieruchomości, które nastąpiło 11 marca 2020 r. 10 maja 2021 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie tych obiektów. Przed wydaniem tego pozwolenia nie rozpoczęło się użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego obiektów budowlanych (budynków i budowli) oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, ani nie doszło do oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi obiektów budowlanych (budynków, budowli) oraz urządzeń budowlanych).

Nieruchomość jest i będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe.

Transakcja sprzedaży nastąpi w 2022 r.

Ponadto w stosunku do Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży budynków i budowli, nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia. Jednakże od pierwszego zasiedlenia do dnia dostawy nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem w stosunku do dostawy budynków, budowli oraz urządzeń technicznych nie będą spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro dostawa budynków, budowli wraz urządzeniami technicznymi nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy budynków, budowli wraz z urządzeniami technicznymi na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W stosunku do Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem dostawa budynków, budowli wraz z urządzeniami technicznymi nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dla sprzedaży budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Skoro do omawianej transakcji budynków, budowli wraz z urządzeniami technicznymi nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dostawa ww. obiektów będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji dostawa działek …, …, …, …, … – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez przyszłego Nabywcę nieruchomości wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji status podatników VAT czynnych, a Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą lub fakturami.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawiliście i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i 3), natomiast w zakresie braku uznania planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz opodatkowania ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) i w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4 złożonego wniosku) zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przedmiotem rozstrzygnięcia nie były przepisy prawa budowlanego. W przedmiotowej interpretacji Organ przyjął za Wnioskodawcą, że wszystkie działki są zabudowane, czyli na każdej z nich posadowiony jest budynek bądź budowla w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

H. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:

/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).