Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.992.2021.1.ASY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-27
Teza: OPODATKOWANIE TRANSAKCJI DOSTAWY NIERUCHOMOŚCI
Słowa kluczowe: grunty; grunty-dostawa gruntu; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,
==============

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- **prawidłowe** w zakresie uznania Pani za podatnika podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości,

\- **prawidłowe** w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

19 listopada 2021 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pani za podatnika podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości oraz opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji. Uzupełniła go Pani pismem z 7 grudnia 2021 r. (wpływ 9 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie umowy sprzedaży Rep. A.(…) zawartej dnia 17 grudnia 2009 r. stała się Pani wraz ze swoim małżonkiem - (…) współwłaścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat M. (…), województwo (…), stanowiącej działki ewidencyjne nr (…) oraz (…) o powierzchni 0,1616 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Następnie na podstawie umowy sprzedaży Rep. A. (…) zawartej w dniu 7 stycznia 2021 r. stała się Pani współwłaścicielką wraz ze swoim małżonkiem - (…) nieruchomości położonej od razu obok w (…), obręb (…), nr ewid. (…)o łącznej powierzchni 2667 m2 o numerze (…).

Działki stanowią jeden wspólny obszar. Obydwie nieruchomości w momencie zakupu, jak i dziś, były i są niezabudowane. Stanowiły w momencie zakupu, jak i dziś teren usługowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W I kwartale 2020 roku skontaktował się z Pani mężem przedstawiciel firmy (…) z siedzibą w (…) i wyraził zainteresowanie zakupem części działek (…)oraz (…).

Dnia 28 sierpnia 2020 r. w Kancelarii Notarialnej w (…), przed notariuszem (…) zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży części działek przedmiotowej nieruchomości pod warunkami ((…)w której zobowiązaliście się Państwo wspólnie sprzedać firmie (…) S.A. przedmiotową nieruchomość. W umowie zawarty był szereg warunków jakie muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży:

1\. uzyskanie przez kupującego pozwolenia na budowę,

2\. uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu,

3\. uzyskanie zgody na wycinkę drzew,

4\. uzyskanie zgody na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

5\. wydania przez właściwy organ decyzji o podziale działek (…) oraz (…),

6\. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości,

7\. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków,

8\. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy,

9\. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji,

10\. uzyskanie przez sprzedającego własnym kosztem i staraniem do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez KIS o konieczność naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,

11\. złożenia wniosku do właściwego sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla działek po podziale,

12\. zmiany rodzaju użytku działki nr (…), obręb (…)na działkę drogową.

Z inicjatywą podziału wystąpił przedstawiciel (…) . Przeprowadzenie podziału nastąpiło staraniem (…). Decyzją Prezydenta Miasta (…) z dnia 16 kwietnia 2021 r. zatwierdzony został projekt podziału działek (…) w wyniku czego powstały działki o nr (…) oraz (…). Obie działki mają dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z umową przedwstępną firma (…) planuje kupić działkę wydzieloną po podziale geodezyjnym o nr (…) oraz (…) oraz (…). Wszystkie działki są niezabudowane i mają zapewniony dostęp do drogi publicznej. Działka nr (…) nie jest obecnie przeznaczona na sprzedaż.

Wraz z małżonkiem udzieliła Pani pełnomocnictw pracownikom firmy (…). do występowania w waszym imieniu przed organami administracji publicznej na uzyskanie decyzji i pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej przez firmę (…) inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. Wraz z mężem podpisała Pani również umowę dzierżawy na część działki nr (…) odpłatnie, w której wyraziła Pani wraz z mężem jako współwłaściciele zgodę na dysponowanie przez firmę (…) S.A. całą nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itd.

Dla przedmiotowej działki obowiązuje MPZP, zatwierdzony uchwałą Rady Miasta (…) nr (…)z dnia (…) r. Pani wraz z mężem nigdy nie wnioskowaliście o zmianę przeznaczenia ww. działek w MPZP. Na przedmiotowych działkach nigdy nie prowadziliście Państwo działalności rolniczej ani gospodarczej. Jednakże Pani mąż jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą (…), o numerze NIP: (…) Pani pracuje wraz z mężem w sklepie i pomaga w prowadzeniu działalności. Głównym przedmiotem tej działalności jest handel rowerami i sprzętem sportowym. Prowadziła Pani działalność gospodarczą w latach 2008-2012.

Poza wymienionymi działkami jest Pani wraz z mężem współwłaścicielką działek, na której mąż prowadzi działalność o pow. ok 1 ha. Ponadto posiada Pani jako współwłasność małżeńską działkę niezabudowaną w (…) o pow. ok 0,5 ha oraz budynek usługowo-mieszkalny w (…) o pow. ok. 250 m2. Ponadto jest Pani współwłaścicielką mieszkania w (…) o pow. 70 m2, które obecnie wynajmuje Pani wraz z mężem. Do dnia dzisiejszego nie sprzedała Pani żadnej działki.

Przedmiotowa nieruchomość nie była udostępniona innym podmiotom niż (…) Przedmiotowe działki nabyła Pani wraz z mężem celem zabezpieczenia kapitału i planowała Pani wraz z mężem budowę budynku usługowego. Działki kupiła Pani wraz z mężem do majątku prywatnego. Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób. Działki w okresie, od kiedy jest Pani wraz z mężem właścicielami nie były nigdy przedmiotem najmu. Nie czerpała Pani z nich żadnego zysku. Nie wnosiła Pani wraz z mężem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - na działkach obowiązuje plan miejscowy. Wybudowała Pani wraz z mężem ogrodzenie panelowe oraz zjazd publiczny od ul. (…). W chwili obecnej waszym jedynym pełnomocnikiem jest przedstawiciel firmy (…). Działa on w sprawach wypisanych powyżej.

Posiada Pani poza przedmiotową nieruchomością jeszcze inne nieruchomości i nie wykluczam ich sprzedaży w przyszłości. W kwestii przeznaczenia pieniędzy za sprzedaż nieruchomości nie planuje Pani jeszcze do końca sposobu ich wydania. Dla wszystkich przedmiotowych działek obowiązuje plan miejscowy. Nie wykorzystywała Pani wraz z mężem działki na żadne cele.

**Pytania**

1\. Czy zbywając w drodze sprzedaży opisaną wyżej nieruchomość stanie się Pani podatnikiem VAT zobowiązanym do uiszczenia podatku od towarów i usług?

### 2\. Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż nieruchomości stanowiącej Pani współwłasność, na rzecz firmy, z którą podpisała Pani umowę przedwstępną wraz ze swoim małżonkiem, który jest podatnikiem VAT - będzie dla Pani stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 7 grudnia 2021 r.) :

### Ad. 1. Uważa Pani, że w zw. ze sprzedażą nieruchomosci stanie się Pani podatnikiem VAT.

Ad. 2. Uważa Pani, że sprzedaż nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest :

\- **prawidłowe** w zakresie uznania Pani za podatnika podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości,

\- **prawidłowe** w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawa o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Zgodnie z art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W świetle art. art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Stosownie do art. art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ponadto zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu regulacji dotyczących podatku od towarów i usług.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. W tym kontekście zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła / podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów, angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Przyjęcie więc, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działania przybierają formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do Pani wątpliwości, wskazać należy również na kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości jak i pełnomocnictw, które reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 oraz § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Rozpatrując Pani wątpliwości dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedawanych działek w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności występujących w przedmiotowej sprawie.

Należy zauważyć, że Kupujący działki dokona szeregu określonych czynności, jeszcze przed nabyciem działek. Aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osobę trzecią – przyszłego nabywcę – nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei pełnomocnik działający w granicach udzielonego mu umocowania, dokonując ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotowe działki stanowiące nadal Pani własność (współwłasność). Działania te dokonywane za Pani pełną zgodą, przejawiającą się udzielonym pełnomocnictwem, wpłyną niewątpliwie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Przyszły nabywca nie mógłby wykonać szeregu czynności, jeżeli nie dysponowałby udzielonym przez Panią pełnomocnictwem.

Kierując się przesłankami wskazanymi w orzecznictwie unijnym należy stwierdzić, że Pani działania wskazują, że w przedmiotowej sprawie nie występują jedynie pojedyncze czynności, lecz można mówić o ciągu zdarzeń zmierzających do przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a zatem wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Udzieliła Pani pełnomocnictwa pracownikom firmy „(…) S.A. do występowania w Pani imieniu przed organem administracji publicznej na uzyskanie decyzji i pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej przez firmę (…) inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. Podpisała Pani z pełnomocnikiem firmy (…) umowę dzierżawy na część działki nr (…)odpłatnie, w której wyrazili jako współwłaściciele zgodę na dysponowanie przez firmę (…) całą nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itd.

Została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży części działek przedmiotowej nieruchomości. W umowie zawarty był szereg warunków jakie muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży:

\- uzyskanie przez kupującego pozwolenia na budowę,

\- uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu,

\- uzyskanie zgody na wycinkę drzew,

\- uzyskanie zgody na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

\- wydania przez właściwy organ decyzji o podziale działek (…) oraz (…) ,

\- niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości,

\- potwierdzenia badaniami geotechniczny mi możliwości posadowienia budynków,

\- uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy,

\- uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji,

\- złożenia wniosku do właściwego sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla działek po podziale,

\- zmiany rodzaju użytku działki nr (…), obręb (…) (…) na działkę drogową.

Z wniosku wynika również, że na przedmiotowych działkach planowała Pani budowę budynku usługowego oraz wybudowała Pani wraz z mężem zjazd publiczny z ul. (…).

Wobec powyższego, zbywając opisane we wniosku działki nr (…) będzie działała Pani w charakterze podatnika VAT, bowiem w taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż ww. działek, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju „wspólne przedsięwzięcie”.

Do czasu zawarcia umowy grunt (przeznaczone do sprzedaży działki (…)) będący Pani współwłasnością będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

Ponadto jak Pani wskazała w opisie sprawy, przedmiotowe nieruchomości nabyła Pani m.in. w celu budowy budynku usługowego zatem w celach nie związanych z zaspokojeniem potrzeb osobistych. Ponadto dokonała Pani uatrakcyjnienia działek nr (…)w postaci wykonania zjazdu publicznego z ul.(…).

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowała Pani środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek, będzie Pani działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W dalszej części interpretacji tut. organ pragnie odnieść się do ewentualnego zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działek nr (…).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pani sprzedać działki nr (…). Dla wszystkich sprzedawanych działek obowiązuje plan miejscowy i według tego planu działki są przeznaczone pod zabudowę w kategorii usługowej.

Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane przez Panią do żadnych celów.

Mając na uwadze opis sprawy oraz ww. przepisy, należy stwierdzić, że skoro dla działek nr (…) obowiązuje plan miejscowy i według tego planu działki są przeznaczone pod zabudowę w kategorii usługowej, to stanowią one tereny budowlane, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem sprzedaż przedmiotowych działek nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla działek nr (…), należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. działek wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że nie wykorzystywała Pani działek nr (…) w żaden sposób, a więc nie można przyjąć, że były one wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku. Tym samym nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające zwolnienie ww. działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dostawa przez Panią działek nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Reasumując wskazać należy, że dostawa działek nr (…) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działek nr (…) będzie opodatkowana właściwą stawką VAT dla gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

W związku z powyższym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).