Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.156.2020.2.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-29
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działalność-działalność deweloperska; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 marca 2020 r. (data wpływu 9 marca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 maja 2020 r. (data wpływu 29 maja 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 21 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.156.2020.1.PRM (doręczone Stronie w dniu 24 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 28 maja 2020 r. (data wpływu 29 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 21 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.462.156.2020.1.PRM (doręczonym w dniu 24 kwietnia 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zwraca się z prośbą o wydanie interpretacji podatkowej dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie sprzedaży Nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową. Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta w ramach działalności gospodarczej (deweloperskiej) przez (…) we (…).

Nieruchomość położona jest we (…), ul. (…), dz. nr 1, 2, (…), obręb (…), KW (…). Wnioskodawca uzyskał dla przedmiotowej Nieruchomości pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego. Nadto, posiada projekt architektoniczno-budowlany pozwalający na rozpoczęcie budowy. W transakcji sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca zamierza przenieść na kupującego uprawnienia do projektu budowlanego, jak również przeniesienie na nabywcę pozwolenia na budowę.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. Sprzedaży dokonuje czynny podatnik VAT, a sprzedawana Nieruchomość należy do majątku przedsiębiorstwa. Nieruchomość nabyto w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Co prawda przy sprzedaży gruntów występuje zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie nie dotyczy jednak terenów niezabudowanych o przeznaczeniu budowlanym (art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT). W tym jednak wypadku wskazana Nieruchomość stanowi teren budowlany, co wynika z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, stosownie do którego przez teren budowlany rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę ogół rozważań stwierdzić należy, iż przedmiotowa transakcja nie podlega zwolnieniu od podatku VAT. Wskazana Nieruchomość z racji posiadanego projektu budowlanego, pozwolenia na budowę i przeznaczenia pod zabudowę podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23 %.

W piśmie z dnia 28 maja 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że dla działek 1 oraz 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Ustalenia ogólne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego na południe od linii kolejowej, w rejonie ulic (…),(…),(…) i (…) w obrębie (…) we (…), zwany dalej planem, obejmuje obszar około 32 ha ograniczony: od północy linią kolejową (…), od zachodu zachodnią granicą odcinka ulicy (…), północną granicą odcinka ulicy (…), zachodnią granicą dz. nr (…), południowo-zachodnią granicą dz. nr (…), południową granicą dz. nr (…) i (…), południowo-zachodnią granicą dz. nr (…), południowo-wschodnią granicą dz. nr (…) oraz wschodnią granicą działek nr (…),(…),(…),(…),(…),(…),(…),(…)położonych przy ulicy (…), od południa południową granicą ulicy (…) i południową granicą odcinka ulicy (…), od wschodu odcinkiem zachodniej linii rozgraniczającej (…) w obrębie (…) we (…).

Zagospodarowanie terenu i kompozycja urbanistyczna została ustalona w następujący sposób:

1.  dyslokacja uciążliwej funkcji produkcyjnej na cele zabudowy mieszkaniowej lub usługowej,
2.  możliwość lokalizowania funkcji usługowych pod warunkiem:
    1.  niepowodowania negatywnych oddziaływań na środowisko przyrodnicze i zamieszkiwanie,
    2.  zapewnienie miejsc postojowych na terenie własnym inwestora w ilości wynikającej z prowadzonej działalności,
    3.  dopuszcza się małe hurtownie w obiektach nie większych niż 500 m2 na północ od ul. (…),
3.  zakaz wznoszenia garaży i budynków gospodarczych wolno stojących na terenach przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową,
4.  wskaźnik 1,3 miejsca postojowego na mieszkanie w zabudowie wielorodzinnej,
5.  obowiązują dwa miejsca postojowe na terenach własnych posesji w zabudowie jednorodzinnej, wliczając w to garaż,
6.  dopuszcza się przerwy w wyznaczonych liniach zabudowy w zależności od sposobu zagospodarowania terenu i charakteru zabudowy,
7.  na terenach zabudowy mieszkaniowej dopuszcza się urządzenia towarzyszące obiektom budowlanym,
8.  dopuszcza się następujące typy zabudowy jednorodzinnej:
    1.  wszystkie formy zabudowy jednorodzinnej,
    2.  budynki mieszkaniowe wielorodzinne niskie,
9.  tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wymagają szczegółowych opinii geotechnicznych warunkujących przyszłe zadania inwestycyjne,
10.  spełnienie wymogów dla osób niepełnosprawnych w obiektach użyteczności publicznej,
11.  wyeksponowanie osi widokowej w kierunku wieży kościoła (…),
12.  w obszarze planu istnieje możliwość występowania niezinwentaryzowanej sieci drenarskiej. W przypadku jej uszkodzenia w trakcie prowadzenia robót inwestycyjnych należy powiadomić Zarządcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy umowa sprzedaży nieruchomości niezabudowanej o przeznaczeniu budowlanym, względem której wydano pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego (bloku) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli tak, jaką stawkę podatku należy zastosować do opisanej transakcji?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Ustawodawca wprowadza zasadę, zgodnie z którą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa. Dostawa to między innymi sprzedaż. W art. 43 Ustawy o VAT, ustawodawca wprowadza zwolnienie od podatku VAT w niektórych przypadkach wprost wynikających z przepisu. Zwolnienie dotyczy również dostawy gruntów niezabudowanych, za wyjątkiem gruntów pod zabudowę. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. A contrario dostawa terenu budowlanego podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, skoro Nieruchomość ma przeznaczenie budowlane, na co wskazuje prawomocne pozwolenie na budowę budynku wielomieszkaniowego (bloku), to transakcja odpłatnego zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

W związku z powyższym zaznacza się, że podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca – deweloper, czynny podatnik podatku VAT - w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zakupił Nieruchomość położoną we (…), składającą się z działek nr 1 i 2. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Dla przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego (bloku) oraz posiada projekt architektoniczno-budowlany pozwalający na rozpoczęcie budowy. Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość i przenieść na nabywcę uprawnienia do projektu budowlanego oraz uzyskane pozwolenie na budowę.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania dostawy ww. Nieruchomości.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotowa Nieruchomość składa się z działek nr 1 i 2 objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego postanowieniem ww. działki znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Należy również wskazać, że Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę oraz posiada projekt architektoniczno-budowlany, które przy sprzedaży Nieruchomości zamierza przenieść na nabywcę.

Należy zatem stwierdzić, że przedmiotowa Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę i jednocześnie dla celów podatku VAT stanowić będzie teren budowlany. Mając na uwadze powyższe okoliczności, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie zastosowania do planowanej sprzedaży Nieruchomości.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

*   w związku z nabyciem (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy Wnioskodawca nabył przedmiotową Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z wniosku nie wynika, że Wnioskodawca wykorzystywał ww. Nieruchomość wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż Nieruchomości składającej się z działek nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z zastosowaniem stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.