Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.87.2017.3.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-25
Teza: Czy do przychodów podatnika opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zalicza się określone w umowie najmu opłaty eksploatacyjne i opłatę za energię elektryczną?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2016 r. poz. 1948 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 31 grudnia 2016 r. (data wpływu 30 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni uzyskuje przychody z najmu własnych lokali mieszkalnych na cele mieszkalne. W umowach z najemcami Wnioskodawczyni zastrzega, że najemca z tytułu najmu zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości (zwanego dalej „czynszem najmu”).

Oprócz czynszu Wnioskodawczyni zastrzega, że najemca zobowiązuje się dodatkowo (jako osobne opłaty obok czynszu) do pokrywania opłat eksploatacyjnych (zwane dalej „opłatami eksploatacyjnymi”), związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu, tzn.:

1.  ogrzewaniem centralnym (opłata stała i zmienna),
2.  wodą zimną i ciepłą (opłata stała i zmienna),
3.  wywozem śmieci i nieczystości,
4.  utrzymaniem części wspólnych,
5.  funduszem remontowym,
6.  opłatą administracyjną związaną z kosztem zarządzania nieruchomością.

Na podstawie rachunków (lub wydruków z systemu księgowego zarządcy nieruchomości) przedstawionych co miesiąc przez administrację budynku, najemca zobowiązany jest dokonywać ww. płatności, co miesiąc na konto wynajmującego wraz z czynszem najmu.

Oprócz wskazanych powyżej opłat najemca zobowiązany jest do zapłaty zaliczki na poczet zużycia energii elektrycznej (zwana dalej „opłatą za energię elektryczną”) w stałej kwocie, co miesiąc, która to kwota jest rozliczana, co kilka miesięcy do wysokości rzeczywistych kosztów wykazanych na fakturach od dostawy energii elektrycznej.

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni wybrała w roku podatkowym 2017 opodatkowanie przychodów z najmu na zasadzie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 ze zm.) jako osoba fizyczna osiągająca przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Kwota czynszu najmu jest stała i wynika z umowy.

Kwota opłat eksploatacyjnych wynika z wydruków z systemu księgowego Wspólnoty Mieszkaniowej. Kwota opłat eksploatacyjnych, którymi Wspólnota obciąża Wnioskodawczynię albo nie podlega VAT (np. fundusz remontowy), albo jest zwolniona przedmiotowo na podstawie § 3 ust. 1 pkt 10 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. poz. 1722 ze zm.; dalej: rozporządzenie). Wspólnota obciąża wynajmującego jedną stałą kwotą na pokrycie kosztów opłat eksploatacyjnych wskazanych powyżej miesięcznie i dokonuje rozliczenia do wartości rzeczywiście poniesionych kosztów, co kilka miesięcy.

Kwota opłat za energię elektryczną ustalona z najemcą jest różna od wartości rzeczywistego zużycia energii elektrycznej. Co kilka miesięcy następuje rozliczenie zaliczek uiszczonych przez najemcę z wartością rzeczywistych kosztów na podstawie faktur rozliczających rzeczywiste koszty, wystawionych przez dostawców energii elektrycznej.

Czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za energię elektryczną są wpłacane przez najemców na rachunek bankowy podatnika.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy do przychodów podatnika opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zalicza się:

1.  opisaną w stanie faktycznym kwotę czynszu najmu,
2.  opisaną w stanie faktycznym kwotę opłat eksploatacyjnych,
3.  opisaną w stanie faktycznym kwotę opłat za energię elektryczną?

**Zdaniem Wnioskodawczyni,** do przychodów podatnika opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zalicza się opisaną w stanie faktycznym kwotę czynszu najmu.

Do przychodów podatnika opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zalicza się opisanej w stanie faktycznym kwoty opłat eksploatacyjnych oraz opisanej w stanie faktycznym kwoty opłat za energię elektryczną, bowiem kwoty te nie stanowią przysporzenia majątkowego podatnika. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. Stanowisko takie wynika z licznych interpretacji podatkowych wydanych w podobnych stanach faktycznych w tym m.in. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy Znak: ITPB1/415-438/14/KK z 4 lipca 2014 r. i przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, Znak: ILPB1/415-1010/14-2/TWZ z 1 grudnia 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni dotycząca zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu lokali mieszkalnych. W części dotyczącej podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.) – źródłem przychodów jest m. in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ww. ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2016, poz. 2180 ze zm.) – ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie, jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej uzyskuje przychody z tytułu najmu własnych lokali mieszkalnych na cele mieszkalne. W umowach z najemcami Wnioskodawczyni zastrzega, że najemca z tytułu najmu zobowiązany jest do zapłaty czynszu najmu w stałej kwocie jak również do pokrywania opłat eksploatacyjnych (centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) – na podstawie rachunków przedstawionych co miesiąc przez administrację budynku.

Najemca zobowiązany jest także do zapłaty rachunków za energię elektryczną w systemie zaliczkowym, tj. w stałej kwocie co miesiąc, która to kwota jest rozliczania co kilka miesięcy do wysokości rzeczywistych kosztów wykazywanych na fakturach od dostawcy energii elektrycznej. Czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za energie elektryczną są wpłacane przez najemców na rachunek bankowy Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni w roku podatkowym 2017 wybrała opodatkowanie przychodów z najmu na zasadzie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle przedstawionego we wniosku zdarzenia oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat eksploatacyjnych oraz opłat za zużycie energii elektrycznej, stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu opłat eksploatacyjnych (na które składają się: centralne ogrzewanie, woda, wywóz śmieci i nieczystości, utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy, opłata administracyjna) wraz z opłatą za energię elektryczną, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartymi umowami najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni.

Stwierdzić należy, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stanowisko Wnioskodawczyni należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Odnosząc się do przywołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji, wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Wydane rozstrzygnięcia dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych sprawy podatników osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie wywołują ona zatem żadnych skutków prawnych w odniesieniu do innych podatników.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.