Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-164/13-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-04-25
Teza: Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu pod zieleń publiczną
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; sprzedaż; wywłaszczenie; zwrot
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 07.03.2013 r. (data wpływu 11.03.2013 r.) uzupełnione pismem z dnia 15.04.2013 r. (data nadania 16.04.2013 r., data wpływu 18.04.2013 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 12.04.2013 r. Nr IPPB4/415-164/13-2/JK (data nadania 12.04.2013 r., data doręczenia 15.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11.03.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 12.04.2013 r. Nr IPPB4/415-164/13-2/JK (data nadania 12.04.2013 r., data doręczenia 15.04.2013 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez złożenie oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej.

Pismem z dnia 15.04.2013 r. (data nadania 16.04.2013 r., data wpływu 18.04.2013 r.) powyższe zostało uzupełnione w terminie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Decyzją Wydziału Terenów Urzędu z dnia 26 lutego 1974 r. wywłaszczono nieruchomość należącą do właściciela J. W. (ustalono na podstawie Aktu Własności Ziemi), między innymi działkę Nr 57/2 o pow. 4365 m2. W roku 1977 zmarła J. W. (teściowa Wnioskodawczyni). W roku 1985 zmarł jej mąż A. W. W roku 1991 spadkobiercy: S., J. i B. W. oraz M. D. wystąpili z wnioskiem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Dnia 15 maja 2008 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni B. W. i spadek po nim postanowieniem sądu nabyła Wnioskodawczyni i Jej córka M. W. po 1/2 części.

Decyzją Starosty z dnia 09 grudnia 2009 r. następuje zwrot wywłaszczonej nieruchomości, która na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami stała się zbędna na cel wywłaszczenia w częściach ułamkowych po 2/8 dla J. i S. W .oraz M. D., a po 1/8 dla Wnioskodawczyni i Jej córki.

Urząd Miasta zakwestionował ww. decyzję. Sprawa trafiła do Wojewody, który uchylił zaskarżoną decyzję Starosty i przesłał do ponownego rozpatrzenia. Spadkobiercy w dniu 21 kwietnia 2010 r. złożyli skargę do WSA. Dnia 13 stycznia 2011 roku, WSA wyrokiem uchylił zaskarżoną decyzję. Wojewoda decyzją z dnia 04 listopada 2011 r. orzekł o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości w częściach S. i J. W. po 8/24, M. W. 5/24 i Wnioskodawczyni 3/24. Podział ten jest wynikiem aktu poświadczenia dziedziczenia na podstawie którego ustalono, że spadek po M. D. zmarłej w dniu 26 lutego 2011 r. na podstawie dziedziczenia ustawowego nabyli bracia J. i S. W. i bratanica M. W. po 1/3 każde z nich.

Po uprawomocnieniu się decyzji Wojewody w odpowiednich częściach ułamkowych spadkobiercy zwrócili zwaloryzowaną kwotę odszkodowania w wysokości 64.749 zł na rzecz Miasta.

Na podstawie art. 136 ugn fizycznie nastąpił zwrot wywłaszczonej nieruchomości, który ma charakter restytucyjny, a więc przywracający stan sprzed wywłaszczenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawczyni i Jej córka sprzedając część działki należącą do Nich opisaną we wniosku zapłacą podatek dochodowy od osób fizycznych? Wnioskodawczyni i Jej córka zamierzają sprzedać ją w II lub III kwartale bieżącego roku.

Niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Natomiast odnośnie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości przez córkę Wnioskodawczyni zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, ponieważ wielkość działki i brak dostępu do drogi, jak również ilość współwłaścicieli wykluczają podział, a żadna ze stron nie wyraża zgody na spłatę pozostałych współwłaścicieli i samodzielne jej zagospodarowanie, jedynym sensownym rozwiązaniem jest w tym przypadku sprzedaż działki i podział wśród współwłaścicieli uzyskanej ze sprzedaży kwoty według przysługującym im części. Ze względu na podeszły wiek braci męża i ich bardzo zły stan zdrowia spadkobiercy zamierzają sprzedać działkę, o której mowa. Zwrot nieruchomości na podstawie art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami powoduje przywrócenie stosunków prawnorzeczowych na nieruchomości do stanu sprzed wywłaszczenia. Z orzecznictwa sądowego wynika, że osoba, której zostanie zwrócona wywłaszczona nieruchomość nie musi czekać 5 lat, aby sprzedać ją bez uiszczania podatku od osób fizycznych. Dotyczy to także sytuacji, gdy nieruchomość otrzyma w ten sposób spadkobierca byłego właściciela. Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości, którą zwrócono Jej i pozostałym współwłaścicielom jako spadkobiercom właściciela wywłaszczonej nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od zbycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie istotna jest więc kwestia, czy zwrot nieruchomości na podstawie decyzji z 04.11.2011 r. stanowi nabycie, w świetle powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wywłaszczenie nieruchomości jest instytucją, za pomocą której Państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. W drodze decyzji dochodzi m.in. do pozbawienia dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości, z drugiej zaś strony przejścia prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Jednocześnie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) zawiera swoistą gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie, zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą, jest instytucja zwrotu nieruchomości w przypadku, kiedy nieruchomość stała się zbędna z punktu widzenia celu, na jaki dokonano wywłaszczenia.

Celem zwrotu, jest więc przywrócenie stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia. Decyzja o zwrocie nieruchomości pełni zatem funkcję restytucyjną, przywraca bowiem prawo własności nieruchomości – w tym przypadku następcy prawnemu poprzedniego właściciela.

Stosownie zatem do art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku zwrotu nieruchomości nie mamy więc, do czynienia z kreowaniem prawa własności tylko z jego przywróceniem. Nie dochodzi do przeniesienia prawa własności na zasadach ogólnych wynikających z przepisów o charakterze cywilnoprawnym, ale jedynie do restytucji (przywrócenia) stanu sprzed wywłaszczenia. Zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie stanowi nabycia nieruchomości. Powyższe stanowisko znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. akt III SA/Wa 582/08.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż zwrot uprzednio wywłaszczonej nieruchomości nie jest nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwrotu – a tym samym zmiany stanu prawnorzeczowego – dokonano w trybie postępowania administracyjnego, którego celem było przywrócenie stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia. Jednocześnie należy stwierdzić, iż zwrot uprzednio wywłaszczonej nieruchomości nie powoduje powstania przychodu po stronie Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Sąd postanowieniem stwierdza jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § 1 Kodeksu). Postanowienie o nabyciu spadku potwierdza prawo spadkobiercy do spadku od momentu jego otwarcia. Istotna dla podatku dochodowego jest zatem data stwierdzająca dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

W przedmiotowej sprawie, prawo własności części nieruchomości (działki), będącej przedmiotem wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa i decyzją z dnia 04.11.2011 r. zwróconej na rzecz spadkobierców, Wnioskodawczyni nabyła w spadku po zmarłym w 2008 r. mężu. W II albo III kwartale 2013 r. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać swój udział w nieruchomości.

Przenosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż udział w przedmiotowej nieruchomości (działce) Wnioskodawczyni nabyła w dniu 15 maja 2008 r. w spadku po zmarłym mężu, zatem 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z dniem 31 grudnia 2013 r.

Sprzedaż tego udziału przed 31.12.2013 r., będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, iż nie upłynie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2008 r., należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie do art. 30e ust. 4 i 5 ww. ustawy, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Reasumując, dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości, dokonanej przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., Nr 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.