Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.76.2024.3.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-07
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działce. Brak zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziałów w działce.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII. Procedury szczególne-Rozdział 1. Szczególne procedury dotyczące drobnych przedsiębiorców -Zwolnienie podatkowe-Zwolnienie podmiotowe - limit
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

\- niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\` jest nieprawidłowe

\- braku zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\` jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

23 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

\- podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\`,

\- braku zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\`,

\- podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr \`(...)\`,

\- braku zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki nr \`(...)\`

oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 kwietnia 2024 r. (data wpływu).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

\`(...)\`

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

\`(...)\`

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

\`(...)\`

4) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

\`(...)\`

5) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

\`(...)\`

6) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

\`(...)\`

7) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

\`(...)\`

### Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z dnia \`(...)\`

Dnia \`(...)\` \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\` i \`(...)\` (dalej razem z \`(...)\` określani łącznie jako: „Sprzedawca”, „Sprzedający”) zawarli przed notariuszem \`(...)\` w siedzibie jego Kancelarii Notarialnej w \`(...)\` przy ul. \`(...)\`, repertorium \`(...)\`, ze spółką \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w \`(...)\` (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (dalej jako: „Umowa przedwstępna z dnia \`(...)\`”) położonej w miejscowości \`(...)\`, powiecie \`(...)\`, gminie \`(...)\`, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem \`(...)\`, o powierzchni \`(...)\` ha (dalej jako: „Działka nr \`(...)\`”).

Wchodzi ona w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\` \`(...)\` prowadzi księgę wieczystą \`(...)\`, nabytej na podstawie:

\- Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po \`(...)\` wydanym przez Sąd Rejonowy w \`(...)\` \`(...)\` w dniu \`(...)\`, sygn. \`(...)\`,

\- Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po \`(...)\` z dnia \`(...)\`, sygn. \`(...)\` wraz z postanowieniem Sądu Okręgowego w \`(...)\` \`(...)\` na skutek apelacji z dnia \`(...)\`, sygn. \`(...)\` wydanym przez Sąd Rejonowy w \`(...)\` \`(...)\` w dniu \`(...)\`, sygn. \`(...)\`,

\- Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po \`(...)\` wydanym przez Sąd Rejonowy w \`(...)\` \`(...)\` w dniu \`(...)\`, sygn. \`(...)\`,

\- Postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po \`(...)\` wydanym przez Sąd Rejonowy w \`(...)\` \`(...)\` w dniu \`(...)\`, sygn. \`(...)\`,

\- Aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia \`(...)\` za rep\`(...)\`, przy czym:

• Udział w prawie własności nieruchomości należący do \`(...)\` wynosi \`(...)\` części,

• Udział w prawie własności nieruchomości należący do \`(...)\` wynosi \`(...)\` części,

• Udział w prawie własności nieruchomości należący do \`(...)\` wynosi \`(...)\` części,

• Udział w prawie własności nieruchomości należący do \`(...)\` wynosi \`(...)\` części,

• Udział w prawie własności nieruchomości należący do \`(...)\` wynosi \`(...)\` części,

• Udział w prawie własności nieruchomości należący do \`(...)\` wynosi \`(...)\` części.

W dziale I-Sp i IV nie widnieją żadne wpisy. W dziale III księgi figuruje ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym skierowane przeciwko prawu współwłasności ujawnionemu na rzecz \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\`, \`(...)\` i \`(...)\`, wpisane na podstawie postanowienia o zniesieniu współwłasności wydanego przez Sąd Rejonowy w \`(...)\` \`(...)\` w dniu \`(...)\`, \`(...)\` z treści którego wynika, że nie dotyczy ono działki gruntu nr \`(...)\` będącej przedmiotem Umowy przedwstępnej. We wszystkich działach księgi brak jest wzmianek o wnioskach niewykonanych.

Z okazanego przy zawieraniu Umowy przedwstępnej wypisu z rejestru gruntu wydanego w dniu \`(...)\` przez Starostwo Powiatowe w \`(...)\` wynika, że działka nr \`(...)\` zawiera \`(...)\` (\`(...)\`) obszaru, jest położona we wsi \`(...)\` i zapisana pod numerem jednostki rejestrowej \`(...)\`, sklasyfikowana jako ,,RIVb”, ,,RV”, ,,RVI”, LsVI”.

W Umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości wskazano, iż:

• Należące do każdego ze sprzedających udziały w przedmiotowej Nieruchomości stanowią ich majątki osobiste,

• Przedmiotowa Nieruchomość leży na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, nie jest objęta gminnym programem rewitalizacji, nie funkcjonuje w obrocie decyzja przeznaczająca przedmiotową działkę na zalesienie,

• Działka ta w części jest sklasyfikowana jako las, lecz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie wydano decyzji o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

• Na przedmiotowej działce nie jest prowadzone gospodarstwo rolne i nie stanowi ona części gospodarstwa rodzinnego, o którym mowa w art. 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,

• Stan prawny Nieruchomości jest zgodny ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej,

• Działka gruntu nr \`(...)\` nie jest zabudowana, w szczególności nie znajdują się na nich żadne obiekty budowlane,

• Przedmiotowa nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek wad prawnych, w szczególności jest ona wolna od jakichkolwiek obciążeń, w tym ograniczonych praw rzeczowych lub roszczeń osób trzecich,

• Żadnemu innemu podmiotowi poza Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa oraz Skarbem Państwa - Lasami Państwowymi nie przysługuje prawo pierwszeństwa lub prawo pierwokupu nieruchomości, ani nie zostały podjęte jakiekolwiek działania celem ustanowienia takich obciążeń lub praw,

• Nieruchomość nie znajduje się w posiadaniu samoistnym ani zależnym osób trzecich, w szczególności nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy,

• Nie zostały zawarte jakiekolwiek umowy lub innego rodzaju porozumienia mające za przedmiot rozporządzenie przedmiotową działką na rzecz osoby trzeciej lub zobowiązanie do rozporządzenia przedmiotową działką na rzecz osoby trzeciej,

• Nie zostały zawarte jakiekolwiek umowy lub innego rodzaju porozumienia mające za przedmiot ustanowienie lub zobowiązanie do ustanowienia obciążenia, w szczególności ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na przedmiotowej nieruchomości,

• Zawarcie przedmiotowej Umowy przedwstępnej ani przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu Umowy przedwstępnej nie będzie skutkować naruszeniem praw osób trzecich w rozumieniu art. 59 i art. 527 k.c.,

• W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie toczy się żadne postępowanie przed sądem powszechnym, administracyjnym lub polubownym, organem administracji publicznej ani organem egzekucyjnym,

• W stosunku do Sprzedających nie toczy się żadne postępowanie sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłoby mieć wpływ na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,

• Nie występują żadne zaległości z jakimikolwiek opłatami dotyczącymi przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego czy jakiegokolwiek organu administracji publicznej,

• Nie zawiadomiono Sprzedającego o wszczęciu ani prowadzeniu żadnego postępowania wywłaszczeniowego na cele publiczne, dotyczącego przedmiotowej nieruchomości lub jakiejkolwiek części, a według jego najlepszej wiedzy, nie istnieją żadne roszczenia byłych właścicieli do przedmiotowej nieruchomości,

• Poza dokumentami powołanymi lub okazanymi przy zawarciu niniejszego aktu notarialnego, nie są Sprzedającemu znane żadne inne dokumenty dotyczące Nieruchomości, które mogłyby wywrzeć niekorzystny wpływ na posiadanie, użytkowanie lub wartość Nieruchomości,

• Według wiedzy Sprzedającego przedmiotowa nieruchomość nie jest skażona ani zanieczyszczona, w tym także w stopniu uniemożliwiającym realizację zamierzonej inwestycji przez stronę kupującą.

Na podstawie przedmiotowej Umowy przedwstępnej Sprzedający łącznie zobowiązują się sprzedać będącą przedmiotem tej umowy niezabudowaną działkę gruntu nr \`(...)\` o obszarze \`(...)\` położoną we wsi \`(...)\`, w gminie \`(...)\`, spółce \`(...)\` sp. z o.o., przy czym każde ze Sprzedających - za cenę w wysokości \`(...)\` (\`(...)\`) zł za jeden metr kwadratowy, to jest za łączną cenę \`(...)\`zł (\`(...)\`). Spółka \`(...)\` sp. z o.o. z siedzibą w \`(...)\` zobowiązuje się powyższą nieruchomość za podaną cenę kupić, przy czym Strony umawiają się, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta z zastrzeżeniem spełnienia opisanych poniżej warunków.

Strony umawiają się ponadto, że cena będzie podlegała waloryzacji co miesiąc w okresie od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej o miesięczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS. Waloryzacja będzie następowała każdorazowo ze skutkiem od pierwszego dnia miesiąca, w oparciu o wskaźnik ogłoszony w poprzednim miesiącu, bez potrzeby składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń z tym zastrzeżeniem, że pierwsza waloryzacja będzie miała miejsce w marcu 2023 r.

Umowa, na mocy której Sprzedawca sprzeda, a Kupujący kupi Działkę nr \`(...)\` będzie zawarta po spełnieniu się warunków określonych w Umowie przedwstępnej. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie najpóźniej do \`(...)\` po łącznym spełnieniu następujących warunków (dalej jako: „Warunki zawarcia Umowy sprzedaży”):

• Uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, określającej środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia polegającego na budowie biogazowni o mocy zainstalowanej oraz przetwarzającej rocznie wolumen odpadów zgodnych z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, w szczególności ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko zlokalizowanego na nieruchomości, w skład której wchodzi działka nr \`(...)\` obręb \`(...)\`, gmina \`(...)\`, powiat \`(...)\`, województwo \`(...)\`,

• Uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizacji na Nieruchomości instalacji biogazowni, o której mowa powyżej lub w przypadku zmiany przepisów prawa innego aktu prawnego umożliwiającego realizację planowanej inwestycji,

• Udzielenia Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotowej nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów, jak również do uzyskania decyzji, o których mowa powyżej oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego przedmiotowej nieruchomości.

Strony umawiają się, że Warunki zawarcia umowy sprzedaży uważa się za zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że w przypadku niespełnienia się któregokolwiek warunku Kupujący może żądać zawarcia Umowy przyrzeczonej, a Sprzedający zobowiązany jest do jej zawarcia.

Sprzedający i Kupujący oświadczyli, że w związku z zawarciem przedmiotowej Umowy przedwstępnej mają zamiar wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji wnosząc o potwierdzenie prawidłowości stanowiska co do kwestii skutków podatkowych przeprowadzonej transakcji.

Sprzedający zobowiązał się do współdziałania z Kupującym oraz podjęcia wszelkich działań w celu rozliczenia przedmiotowej Umowy przedwstępnej w zgodzie z uzyskaną Interpretacją Podatkową.

Sprzedający i Kupujący oświadczyli, że jeśli ze wspominanej interpretacji podatkowej będzie wynikało, że transakcja w niej opisana podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, wówczas cena netto Nieruchomości zostanie powiększona o wartość VAT.

Sprzedający i Kupujący postanowili, że termin zawarcia Umowy przyrzeczonej może ulec wydłużeniu za obopólną zgodą Stron wyrażoną poprzez zawarcie aneksu do przedmiotowej Umowy przedwstępnej, w szczególności jeżeli z przyczyn niezawinionych przez Kupującego zostanie wydana decyzja zawieszająca, wstrzymująca postępowanie i wydanie decyzji, o których mowa na stronie poprzedniej (pierwsza kropka, decyzje dot. uwarunkowań środowiskowych). Termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie wydłużony o uzgodniony przez Strony czas, na jaki opisane powyżej postępowanie zostanie zawieszone bądź wstrzymane.

Każda ze Stron zobowiązuje się stawić na wystosowane przez drugą Stronę wezwanie do zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, w dokładnym terminie i miejscu, ustalonym wcześniej wspólnie przez Strony. Każda ze Stron uprawniona jest do żądania zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, przy czym Sprzedawca jest uprawniony do żądania zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości tylko, jeśli ziszczą się wszystkie warunki określone w umowie przedwstępnej.

Umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości będzie przewidywała w szczególności, że zapłata ceny Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy nastąpi w terminie 3 (trzech) dni przed dniem zawarcia umowy przeniesienia własności, w formie przelewu środków pieniężnych na rachunek bankowy depozytowy notariusza, wskazany w treści Umowy przyrzeczonej sprzedaży. Umowa przyrzeczona będzie zawierać aktualne na dzień jej zawarcia oświadczenia Sprzedawcy takie jak wskazane w Umowie przedwstępnej.

Kupujący zobowiązuje się, że na terenie nieruchomości nie będzie prowadził przetwarzania odpadów niebezpiecznych, o których mowa w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach oraz nie będzie prowadził składowiska odpadów, spalarni odpadów, termicznego przekształcania odpadów, współspalarni odpadów o których mowa w art. 3 ust. 1 pkt 25, 26, 29 i 31 przytoczonej ustawy.

Sprzedający przyjął do wiadomości, iż nabycie nieruchomości przez Kupującego odbędzie się dwuetapowo: po spełnieniu się warunków zawarcia umowy dot. decyzji środowiskowych, w pierwszym etapie zawarta zostanie Umowa Warunkowej Sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą a Kupujący kupi przedmiotową nieruchomość pod warunkiem, że Skarb Państwa - Lasy Państwowe nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego na podstawie art. 37a ustawy o lasach, a następnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona pierwokupu przysługującego jemu na podstawie art. 3 ust. 4 o kształtowaniu ustroju rolnego. Po wypowiedzeniu się przez uprawnione podmioty w przedmiocie nieskorzystania z prawa pierwokupu, względnie po bezskutecznym upływie miesięcznego terminu (licząc od dnia zawiadomienia) do złożenia oświadczenia w przedmiocie wypowiedzenia się odnośnie prawa pierwokupu, w drugim etapie Strony będą mogły zawrzeć Umowę Przeniesienia Własności przedmiotowej Nieruchomości.

Strony umawiają się, że przedmiotowa Umowa przedwstępna zostaje zawarta bez wpłacania zadatku.

Sprzedawca wyraża zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego wynikających z niniejszej Umowy przedwstępnej, w szczególności prawa żądania od Sprzedającego zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości na określonych w Umowie przedwstępnej warunkach oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na dowolnie wybraną przez Kupującego osobę trzecią. O przeniesieniu praw i obowiązków Kupujący zawiadomi Sprzedającego. W przypadku przeniesienia praw i obowiązków Kupującego wynikających z Umowy przedwstępnej na osobę trzecią Sprzedawca będzie w szczególności zobowiązany do zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości na określonych w Umowie przedwstępnej z tą osobą trzecią. Kupujący zobowiązuje się do przestrzegania wszystkich obowiązków wskazanych w przedmiotowym akcie notarialnym.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z dnia \`(...)\`

Dnia 7 marca 2023 r. \`(...)\`. i \`(...)\` (dalej określani łącznie jako: „Sprzedawca”, „Sprzedający”) zawarli przed notariuszem \`(...)\` w siedzibie jego Kancelarii Notarialnej w \`(...)\` przy ul. \`(...)\`, repertorium \`(...)\` ze spółką \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w \`(...)\` (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (dalej jako: „Umowa przedwstępna z dnia \`(...)\`”) położonej w miejscowości \`(...)\`, powiecie \`(...)\`, gminie \`(...)\`, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem \`(...)\`, o powierzchni 0,9467 ha (dalej jako: „Działka nr \`(...)\`”).

Wchodzi ona w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w \`(...)\` \`(...)\` prowadzi księgę wieczystą KW nr \`(...)\`, nabytej na podstawie:

\- Aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika Gminy w \`(...)\` w dniu \`(...)\` o nr \`(...)\`

\- Postanowienia o Nabyciu spadku po \`(...)\` wydanym przez Sąd Rejonowy w \`(...)\` \`(...)\` w dniu \`(...)\` r.,

\- Aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego w dniu \`(...)\` roku przed Notariuszem \`(...)\` w \`(...)\` za Rep. \`(...)\`

\- Zaświadczenia wydanego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w \`(...)\` w dniu \`(...)\` o nabyciu spadku przez \`(...)\` po \`(...)\`,

\- Wypisu z rejestru gruntów wydanego w dniu 20 lutego 2023 r. przez Starostwo Powiatowe w \`(...)\`, z którego wynika, że działka o nr \`(...)\` zawiera obszar \`(...)\` i położona jest we wsi \`(...)\` w obrębie \`(...)\` \`(...)\` pod numerem jednostki rejestrowej \`(...)\` i sklasyfikowana jako „RIVb” „RV” „RVI” „LsVI”.

W Umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości wskazano, iż:

• Należące do każdego ze sprzedających udziały w przedmiotowej Nieruchomości stanowią ich majątki osobiste,

• Przedmiotowa Nieruchomość leży na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, nie jest objęta gminnym programem rewitalizacji, nie funkcjonuje w obrocie decyzja przeznaczająca przedmiotową działkę na zalesienie,

• Działka ta w części jest sklasyfikowana jako las, lecz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie wydano decyzji o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

• Na przedmiotowej działce nie jest prowadzone gospodarstwo rolne i nie stanowi ona części gospodarstwa rodzinnego o którym mowa w art. 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,

• Nie został złożony wniosek o księgę wieczystą dla przedmiotowej działki nr \`(...)\`,

• Działka gruntu nr \`(...)\` nie jest zabudowana, w szczególności nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane,

• Przedmiotowa nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek wad prawnych, w szczególności jest ona wolna od jakichkolwiek obciążeń, w tym ograniczonych praw rzeczowych lub roszczeń osób trzecich,

• Żadnemu innemu podmiotowi poza Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa oraz Skarbem Państwa - Lasami Państwowymi nie przysługuje prawo pierwszeństwa lub prawo pierwokupu nieruchomości, ani nie zostały podjęte jakiekolwiek działania celem ustanowienia takich obciążeń lub praw,

• Nieruchomość nie znajduje się w posiadaniu samoistnym ani zależnym osób trzecich, w szczególności nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy,

• Nie zostały zawarte jakiekolwiek umowy lub innego rodzaju porozumienia mające za przedmiot rozporządzenie przedmiotową działką na rzecz osoby trzeciej lub zobowiązanie do rozporządzenia przedmiotową działką na rzecz osoby trzeciej,

• Nie zostały zawarte jakiekolwiek umowy lub innego rodzaju porozumienia mające za przedmiot ustanowienie lub zobowiązanie do ustanowienia obciążenia, w szczególności ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na przedmiotowej nieruchomości,

• Zawarcie przedmiotowej Umowy przedwstępnej ani przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu Umowy przedwstępnej nie będzie skutkować naruszeniem praw osób trzecich w rozumieniu art. 59 i art. 527 k.c.,

• W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie toczy się żadne postępowanie przed sądem powszechnym, administracyjnym lub polubownym, organem administracji publicznej ani organem egzekucyjnym,

• W stosunku do Sprzedających nie toczy się żadne postępowanie sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłoby mieć wpływ na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,

• Nie występują żadne zaległości z jakimikolwiek opłatami dotyczącymi przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego czy jakiegokolwiek organu administracji publicznej,

• Nie zawiadomiono Sprzedającego o wszczęciu ani prowadzeniu żadnego postępowania wywłaszczeniowego na cele publiczne, dotyczącego przedmiotowej nieruchomości lub jakiejkolwiek części, a według jego najlepszej wiedzy, nie istnieją żadne roszczenia byłych właścicieli do przedmiotowej nieruchomości,

• Poza dokumentami powołanymi lub okazanymi przy zawarciu niniejszego aktu notarialnego, nie są Sprzedającemu znane żadne inne dokumenty dotyczące Nieruchomości, które mogłyby wywrzeć niekorzystny wpływ na posiadanie, użytkowanie lub wartość Nieruchomości,

• Według wiedzy Sprzedającego przedmiotowa nieruchomość nie jest skażona ani zanieczyszczona, w tym także w stopniu uniemożliwiającym realizację zamierzonej inwestycji przez stronę kupującą.

Na podstawie przedmiotowej Umowy przedwstępnej Sprzedający łącznie zobowiązują się sprzedać będącą przedmiotem tej umowy niezabudowaną działkę gruntu nr \`(...)\` o obszarze \`(...)\` położoną we wsi \`(...)\`, w gminie \`(...)\`, spółce \`(...)\` sp. z o.o., przy czym każde ze Sprzedających - za cenę w wysokości \`(...)\` (\`(...)\`) zł za jeden metr kwadratowy, to jest za łączną cenę \`(...)\`zł (\`(...)\`). Spółka \`(...)\` sp. z o.o. z siedzibą w \`(...)\` zobowiązuje się powyższą nieruchomość za podaną cenę kupić, przy czym Strony umawiają się, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta z zastrzeżeniem spełnienia opisanych poniżej warunków.

Strony umawiają się ponadto, że cena będzie podlegała waloryzacji co miesiąc w okresie od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej o miesięczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS. Waloryzacja będzie następowała każdorazowo ze skutkiem od pierwszego dnia miesiąca, w oparciu o wskaźnik ogłoszony w poprzednim miesiącu, bez potrzeby składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń z tym zastrzeżeniem, że pierwsza waloryzacja będzie miała miejsce w marcu 2023 r.

Umowa, na mocy której Sprzedawca sprzeda, a Kupujący kupi Nieruchomość będzie zawarta po spełnieniu się warunków określonych w Umowie przedwstępnej. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie najpóźniej do \`(...)\` po łącznym spełnieniu następujących warunków (dalej jako: „Warunki zawarcia Umowy sprzedaży”):

• Uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, określającej środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia polegającego na budowie biogazowni o mocy zainstalowanej oraz przetwarzającej rocznie wolumen odpadów zgodnych z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, w szczególności ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko zlokalizowanego na nieruchomości, w skład której wchodzi działka nr \`(...)\` obręb \`(...)\`, gmina \`(...)\`, powiat \`(...)\`, województwo \`(...)\`,

• Uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizacji na Nieruchomości instalacji biogazowni, o której mowa powyżej lub w przypadku zmiany przepisów prawa innego aktu prawnego umożliwiającego realizację planowanej inwestycji,

• Udzielenia Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotowej nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów, jak również do uzyskania decyzji, o których mowa powyżej oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego przedmiotowej nieruchomości.

Strony umawiają się, że Warunki zawarcia umowy sprzedaży uważa się za zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że w przypadku niespełnienia się któregokolwiek warunku Kupujący może żądać zawarcia Umowy przyrzeczonej, a Sprzedający zobowiązany jest do jej zawarcia.

Sprzedający i Kupujący oświadczyli, że w związku z zawarciem przedmiotowej Umowy przedwstępnej mają zamiar wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji wnosząc o potwierdzenie prawidłowości stanowiska co do kwestii skutków podatkowych przeprowadzonej transakcji.

Sprzedający zobowiązał się do współdziałania z Kupującym oraz podjęcia wszelkich działań w celu rozliczenia przedmiotowej Umowy przedwstępnej w zgodzie z uzyskaną Interpretacją Podatkową.

Sprzedający i Kupujący oświadczyli, że jeśli ze wspominanej interpretacji podatkowej będzie wynikało, że transakcja w niej opisana podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, wówczas cena netto Nieruchomości zostanie powiększona o wartość VAT.

Sprzedający i Kupujący postanowili, że termin zawarcia Umowy przyrzeczonej może ulec wydłużeniu za obopólną zgodą Stron wyrażoną poprzez zawarcie aneksu do przedmiotowej Umowy przedwstępnej, w szczególności jeżeli z przyczyn niezawinionych przez Kupującego zostanie wydana decyzja zawieszająca, wstrzymująca postępowanie i wydanie decyzji, o których mowa na stronie poprzedniej (pierwsza kropka, decyzje dot. uwarunkowań środowiskowych). Termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie wydłużony o uzgodniony przez Strony czas, na jaki opisane powyżej postępowanie zostanie zawieszone bądź wstrzymane.

Każda ze Stron zobowiązuje się stawić na wystosowane przez drugą Stronę wezwanie do zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, w dokładnym terminie i miejscu, ustalonym wcześniej wspólnie przez Strony. Każda ze Stron uprawniona jest do żądania zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, przy czym Sprzedawca jest uprawniony do żądania zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości tylko, jeśli ziszczą się wszystkie warunki określone w umowie przedwstępnej.

Umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości będzie przewidywała w szczególności, że zapłata ceny Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy nastąpi w terminie 3 (trzech) dni przed dniem zawarcia umowy przeniesienia własności, w formie przelewu środków pieniężnych na rachunek bankowy depozytowy notariusza, wskazany w treści Umowy przyrzeczonej sprzedaży. Umowa przyrzeczona będzie zawierać aktualne na dzień jej zawarcia oświadczenia Sprzedawcy takie jak wskazane w Umowie przedwstępnej.

Kupujący zobowiązuje się, że na terenie nieruchomości nie będzie prowadził przetwarzania odpadów niebezpiecznych, o których mowa w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach oraz nie będzie prowadził składowiska odpadów, spalarni odpadów, termicznego przekształcania odpadów, współspalarni odpadów o których mowa w art. 3 ust. 1 pkt 25, 26, 29 i 31 przytoczonej ustawy.

Sprzedający przyjął do wiadomości, iż nabycie nieruchomości przez Kupującego odbędzie się dwuetapowo: po spełnieniu się warunków zawarcia umowy dot. decyzji środowiskowych, w pierwszym etapie zawarta zostanie Umowa Warunkowej Sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą a Kupujący kupi przedmiotową nieruchomość pod warunkiem, że Skarb Państwa - Lasy Państwowe nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego na podstawie art. 37a ustawy o lasach, a następnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona pierwokupu przysługującego jemu na podstawie art. 3 ust. 4 o kształtowaniu ustroju rolnego. Po wypowiedzeniu się przez uprawnione podmioty w przedmiocie nieskorzystania z prawa pierwokupu, względnie po bezskutecznym upływie miesięcznego terminu (licząc od dnia zawiadomienia) do złożenia oświadczenia w przedmiocie wypowiedzenia się odnośnie prawa pierwokupu, w drugim etapie Strony będą mogły zawrzeć Umowę Przeniesienia Własności przedmiotowej Nieruchomości.

Strony umawiają się, że przedmiotowa Umowa przedwstępna zostaje zawarta bez wpłacania zadatku.

Sprzedawca wyraża zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego wynikających z niniejszej Umowy przedwstępnej, w szczególności prawa żądania od Sprzedającego zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości na określonych w Umowie przedwstępnej warunkach oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na dowolnie wybraną przez Kupującego osobę trzecią. O przeniesieniu praw i obowiązków Kupujący zawiadomi Sprzedającego. W przypadku przeniesienia praw i obowiązków Kupującego wynikających z Umowy przedwstępnej na osobę trzecią Sprzedawca będzie w szczególności zobowiązany do zawarcia Umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości na określonych w Umowie przedwstępnej z tą osobą trzecią. Kupujący zobowiązuje się do przestrzegania wszystkich obowiązków wskazanych w przedmiotowym akcie notarialnym.

W dniu \`(...)\` Sąd Rejonowy w \`(...)\`, \`(...)\` wydał postanowienie w sprawie o sygn. akt \`(...)\`, mocą którego postanowił uzupełnić postanowienie Sądu Rejonowego w \`(...)\` z dnia \`(...)\` roku wydane w sprawie \`(...)\` w zakresie punktu 2 i stwierdzić, że wchodzące w skład spadku po \`(...)\` gospodarstwo rolne dziedziczą żona \`(...)\` z domu \`(...)\` oraz syn \`(...)\`. po \`(...)\` (jednej drugiej) części każdy z nich. W punkcie drugim ww. postanowienia Sąd postanowił umorzyć postępowanie w zakresie uzupełnienia punktu 1 wskazanego postanowienia, zaś w punkcie trzecim ww. postanowienia Sąd ustalił, że uczestnicy ponoszą we własnym zakresie koszty związane z udziałem w sprawie.

Powyższe postanowienie, wydane już po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia \`(...)\`, ma ten skutek prawny, że stwierdza, iż prawo własności nieruchomości - działki nr \`(...)\` przysługuje w całości \`(...)\`, a nie jak to wskazano w umowie przedwstępnej w udziałach \`(...)\` \`(...)\`, a w \`(...)\`\`(...)\`. W konsekwencji stroną umowy przyrzeczonej w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia \`(...)\` będzie wyłącznie \`(...)\`.. Z tego samego powodu tylko on (wespół z pozostałymi 6 osobami, które zawarły umowę przedwstępną w dniu \`(...)\`) jest zainteresowanym (wnioskodawcą) w ramach niniejszego wniosku o wydanie interpretacji, a nie jest wnioskodawczynią \`(...)\`.

Na marginesie należy również dodać, że Kupujący - spółka \`(...)\` Sp. z o.o. oprócz dwóch ww. umów przedwstępnych z zainteresowanymi (wnioskodawcami) w niniejszym wniosku, zawarła również dwie inne umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości dotyczące gruntów (działki nr \`(...)\` i \`(...)\`), które docelowo mają służyć Kupującemu realizacji tej samej inwestycji, która została opisana w umowach przedwstępnych z wnioskodawcami. Sprzedawcą działki nr \`(...)\` jest \`(...)\` - osoba fizyczna, która wykorzystuje grunt do działalności gospodarczej (wydzierżawia jego część pod reklamę). Natomiast sprzedawcą działki nr \`(...)\` jest \`(...)\`, która jest czynnym podatnikiem VAT, a zbywany grunt stanowi jej środek trwały wpisany do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Wspomniane dwie pozostałe transakcje sprzedaży, tj. dotyczące działek nr \`(...)\` i \`(...)\`\`(...)\`, zostaną opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

### Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1) Czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr \`(...)\` i \`(...)\` podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr \`(...)\` i \`(...)\` podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

### Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, jest spełniona. Na mocy zawartych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości ustalono, że zostaną zawarte przyrzeczone umowy sprzedaży, a Sprzedający otrzymają uzgodnioną cenę za sprzedaż działek nr \`(...)\` i \`(...)\`.

W ocenie Wnioskodawców nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w \`(...)\` z dnia 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich .

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

• doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

• wydzielenie dróg wewnętrznych,

• podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

• wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

• podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH wydanej na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał ”w charakterze handlowca" w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Wnioskodawcy nie podejmowali aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawane działki zostały objęte przez Sprzedających w drodze dziedziczenia i od tego momentu nie podejmowano żadnych aktywnych działań mających na celu ich sprzedaż.

Podkreślenia wymaga również fakt, iż Sprzedający nie udzielali Kupującemu ani jego przedstawicielom pełnomocnictw, w tym w szczególności do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do nieruchomości. W omawianym przypadku dojdzie do zwykłej transakcji sprzedaży, w ramach której Sprzedający przeniosą własność Nieruchomości (tj. działek nr \`(...)\` i \`(...)\`) na rzecz Kupującego za cenę określoną w Umowie przedwstępnej z dnia \`(...)\` i Umowie przedwstępnej z dnia \`(...)\`

Wnioskodawcy obecnie nie prowadzą działalności gospodarczej, nie ogłaszali w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości ani nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości w media. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywali się jak profesjonaliści zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności.

Zarówno okoliczności, w jakich nabyte zostały przedmiotowe Nieruchomości (w drodze dziedziczenia), jak i przebieg transakcji (Sprzedający poza podpisaniem umów przedwstępnych i w przyszłości umów przyrzeczonych sprzedaży nie podejmowali innych czynności mających doprowadzić do sprzedaży) wskazują, iż nie mamy tu do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będą działać jako podatnicy podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nich aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości, tj. działek gruntu o numerach \`(...)\` i \`(...)\` nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

W przypadku, gdyby Dyrektor KIS udzielił negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. uznał, iż sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wówczas - zdaniem Wnioskodawców - z uwagi na fakt, iż działki numer \`(...)\` i \`(...)\` są niezabudowane, leżą na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (grunty sklasyfikowane są jako „RIVb”, „RV”, „RVI” i „LsVI”), lecz w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy (zgodnie z treścią umów przedwstępnych jest to jeden z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej), ich dostawa nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w \`(...)\` w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki gruntu nr \`(...)\` i \`(...)\`. Działki są położone na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z danych zawartych w rejestrze gruntów wynika, że działki są sklasyfikowane jako grunty rolne i leśne. Zgodnie z treścią zawartych umów przedwstępnych, jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację na Nieruchomości instalacji biogazowni. W konsekwencji, w momencie zawierania umów przyrzeczonych sprzedaży działek nr \`(...)\` i \`(...)\` dla tych nieruchomości będzie istniała w obrocie prawnym decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W wyroku z dnia 13 kwietnia 2016 r., III SA/Wa 1414/15, WSA w Warszawie wskazał, że „ Ustawa z 2004 r. o podatku od towarów i usług dla właściwego zakwalifikowania przedmiotu dostawy odsyła w art. 2 pkt 33 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 9 do przeznaczenia gruntu pod zabudowę - "\`(...)\`zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym\`(...)\` ", to ponieważ w dacie dostawy działek przez skarżącego nie będą one przeznaczone pod zabudowę, gdyż nie będzie istniała dla nich decyzja o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu (decyzja wz), dostawa tych działek będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Inna data, w której grunt ten powinien być ewentualnie zakwalifikowany jako budowlany, gdyż w tej innej dacie dla gruntu istniała decyzja wz, nie ma w sprawie znaczenia”. A contrario, jeżeli w dacie dostawy działek będzie istniała dla nich decyzja o warunkach zabudowy, wówczas grunt winien być klasyfikowany jako przeznaczony pod zabudowę, tj. jako teren budowlany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

W związku z tym, że działki numer \`(...)\` i \`(...)\` są niezabudowane, a zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy będą przeznaczone pod zabudowę, ich dostawa nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

\- jest nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\`

\- jest prawidłowe w zakresie braku zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\`.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

W niniejszej interpretacji rozstrzygamy wniosek z 22 stycznia 2024 r. w zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\` oraz braku zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\`.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanej działki nr \`(...)\`, Zainteresowani będą podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w dniu 28.02.2023 Zainteresowani zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem \`(...)\`, której są współwłaścicielami. Umowa, na mocy której Sprzedawcy sprzedadzą, a Kupujący kupi Działkę nr \`(...)\` będzie zawarta po spełnieniu się warunków określonych w Umowie przedwstępnej. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie najpóźniej do \`(...)\` po łącznym spełnieniu następujących warunków:

• Uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, określającej środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia polegającego na budowie biogazowni o mocy zainstalowanej oraz przetwarzającej rocznie wolumen odpadów zgodnych z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, w szczególności ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko zlokalizowanego na nieruchomości, w skład której wchodzi działka nr \`(...)\` obręb \`(...)\`, gmina \`(...)\`, powiat \`(...)\`, województwo \`(...)\`,

• Uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację na Nieruchomości instalacji biogazowni, o której mowa powyżej lub w przypadku zmiany przepisów prawa innego aktu prawnego umożliwiającego realizację planowanej inwestycji,

• Udzielenia Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotowej nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów, jak również do uzyskania decyzji, o których mowa powyżej oraz przekazania Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących przedmiotowej nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego przedmiotowej nieruchomości.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazano we wniosku w ramach zawartej umowy przedwstępnej Zainteresowani zobowiązali się do udzielenia Kupującemu wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania przedmiotowej nieruchomości w zakresie prawnym oraz badań gruntów, jak również do uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizacji na Nieruchomości instalacji biogazowni .

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której są Państwo współwłaścicielami. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności niezabudowanej działki nr \`(...)\` jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka jest współwłasnością zainteresowanych i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Zainteresowanych. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanej działki nr \`(...)\` i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Zainteresowanych stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą jednak podejmowane w imieniu Zainteresowanych i na korzyść Zainteresowanych, ponieważ to Zainteresowani jako współwłaściciele działki będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zainteresowanych sprzedaż udziałów w niezabudowanej działce nr \`(...)\`, której współwłaścicielami są Zainteresowani będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Zainteresowani będą podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C- 180/10 i C-181/10, tj. Zainteresowani będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia niezabudowanej działki nr \`(...)\` porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziałów w niezabudowanej działce nr \`(...)\`, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy

b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

\- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

\- wyrobów tytoniowych,

\- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b

d) terenów budowlanych,

e) nowych środków transportu,

f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

\- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

\- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

\- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

\- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

\- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

\- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2) świadczących usługi:

a) prawnicze,

b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c) jubilerskie,

d) ściągania długów, w tym factoringu;

3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, grunt na moment sprzedaży będzie stanowić teren budowlany. Powyższe wynika z faktu, że zawarcie docelowej umowy sprzedaży uzależnione jest m.in. od uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizacji na Nieruchomości instalacji biogazowni.

Tym samym, działka będąca przedmiotem sprzedaży na dzień sprzedaży będzie stanowić teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani nabyli swoje udziały w działce nr \`(...)\` w drodze dziedziczenia. Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, który mógłby podlegać odliczeniu. Skoro w odniesieniu do czynności nabycia nieruchomości, nie wystąpił podatek od towarów i usług (dostawa nie była objęta tym podatkiem), to nie można uznać, że przysługiwało Zainteresowanym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów w ww. działce, lub że takie prawo nie przysługiwało. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków zawartych w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie dostawa przez Zainteresowanych udziałów w działce nr \`(...)\` nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Zainteresowanych udziałów w działce nr \`(...)\` będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy i art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\` jest oraz braku zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziałów w działce nr \`(...)\`. Natomiast w pozostałym zakresie wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan \`(...)\`. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).