Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.739.2021.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-29
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; ryczałt; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 10a

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2021 r. (data wpływu 31 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 31 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.**

Jako osoba fizyczna, zgodnie z art. 3 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wnioskodawca jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje rozdzielność majątkowa.

Od lipca 2020 roku Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie jednoosobowej, w ramach której, w podstawowym zakresie, jest wynajem nieruchomości własnych (PKD 68.20.Z), nie prowadząc jednocześnie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Do działalności tej wykorzystuje 16 lokali mieszkalnych nabytych w okresie, gdy Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej. Lokale te Wnioskodawca nabył w latach od 2006 roku do 2009 roku.

Powierzchnia najmniejszego lokalu wynosi … m2, a największego … m2.

Rozliczając podatek dochodowy od osób fizycznych z tej działalności gospodarczej, w roku 2020 Wnioskodawca prowadził książkę przychodów i rozchodów i był opodatkowany na podstawie art.30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W roku 2021 z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca złożył oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym i prowadzi ewidencję przychodów. W roku 2020, jak też w roku 2021 lokale te nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych, a w roku 2020 nie była ujmowana w kosztach uzyskania amortyzacja liczona od wartości tych lokali lub od podstawy wynikającej z przemnożenia metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej lokali i kwoty 988 zł.

Prócz prowadzonej działalności w formie jednoosobowej Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie Spółki Jawnej i Spółek Komandytowych, jak też posiada udziały w osobach prawnych. Nabycie lokali wykorzystywanych w prowadzonej jednoosobowej działalność gospodarczej zostało dokonane od tej Spółki Jawnej lub od Spółek Komandytowych, w której Wnioskodawca jestem wspólnikiem. Każdorazowo nabycia te udokumentowano aktami notarialnymi i cena nabyć poszczególnych lokali mieszkalnych była ceną rynkową.

Wnioskodawca planuje w przyszłości, ze względów ekonomicznych, sprzedaż niektórych lokali mieszkalnych obecnie wykorzystywanych w prowadzonej jednoosobowej działalność gospodarczej.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.**

1\. Czy przychód uzyskany ze sprzedaż lokali mieszkalnych wykorzystywanych w ramach prowadzonej jednoosobowo działalności gospodarczej będzie przychodem z działalności gospodarczej?

2\. Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych wykorzystywanych w ramach prowadzonej jednoosobowo działalności gospodarczej będzie podlegał podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

**Zdaniem Wnioskodawcy** przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych wykorzystywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej w formie ryczałtu nie będzie kwalifikowany do przychodów z działalności gospodarczej opodatkowanej w formie ryczałtowej.

Przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych przedstawionych w stanie faktycznym nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2020 roku poz. 1905 ze zm.) opodatkowaniem podatkiem zryczałtowanym w wysokości 10% podlega sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej bez względu na okres ich nabycia.

Odstępstwem od tej zasady jest przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, który określa, że „W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym”.

Z przytoczonych przepisów wynika, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej nie podlega zryczałtowanemu podatkowi od osób fizycznych, a w przypadku gdy następuje w okresie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, podlega opodatkowaniu, ale nie podatkiem zryczałtowanym, tylko zgodnie z art. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który w swojej treści odwołuje się do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, przychód ze sprzedaży mieszkania wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Uwzględniając, że mieszkania będą sprzedawane w okresie powyżej pięciu lat od końca roku, w którym zostały nabyte, od ich sprzedaży Wnioskodawca nie zapłaci podatku dochodowego od osób fizycznych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnym źródłem przychodów jest określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 14 ust. 1 o podatku dochodowym od osób fizycznych: za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl natomiast art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, to najem taki traktowany jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm.).

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy: osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

W myśl art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy: w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, a podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie najmu, w ramach której wynajmuje 16 lokali mieszkalnych. Wnioskodawca w 2021 r. jako formę opodatkowania wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca lokale mieszkalne nabył w latach 2006-2009. Wnioskodawca, ze względów ekonomicznych, planuje w przyszłości sprzedać niektóre lokale mieszkalne.

W związku z tym, że Wnioskodawca jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a zbywane lokale mają charakter mieszkalny, do przychodu z odpłatnego zbycia tych lokali zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 10a o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ponieważ Wnioskodawca zamierza sprzedać lokale o charakterze mieszkalnym, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej.

Jednocześnie, mając na uwadze, że lokale te zostały nabyte w latach 2006-2009, to sprzedaż ich nie podlega opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych lokali mieszkalnych.

**Reasumując – przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaż lokali mieszkalnych wykorzystywanych w ramach prowadzonej jednoosobowo działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej.**

**Jednocześnie przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokali mieszkalnych.**

**Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.