Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-924/09-2/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-01-07
Teza: Czy przychód uzyskany z czynszu najmu wybudowanych lokali mieszkalnych (w tym również w części przeznaczony na spłatę kredytów i odsetek zaciągniętych na budowę już istniejących zasobów mieszkalnych) wchodzi w całości do dochodu uzyskanego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczonego na utrzymanie tych zasobów? Czy w związku z tym dochód ten w całości jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych?
Słowa kluczowe: czynsz; dochód-dochody wolne od podatku; najem-najem mieszkań; odsetki-odsetki od kredytu; towarzystwo-Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS); zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 09 października 2009 r. (data wpływu 14 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego **– jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest Spółką, która prowadzi działalność w oparciu o przepisy ustawy z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. u. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.). Głównym przedmiotem działalności Spółki jest między innymi budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Spółka zajmuje się:

1.  gospodarką zasobami mieszkaniowymi, z której dochody są zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
2.  pozostałą działalnością polegającą, głównie na budowie budynków mieszkalnych oraz zarządzaniu wspólnotami mieszkaniowymi, z której dochody są opodatkowane na zasadach ogólnych.

Spółka wynajmuje mieszkania w wybudowanych przez Nią budynkach mieszkalnych. Budynki wybudowane zostały ze środków własnych oraz z kredytu zaciągniętego w BGK. Kredyty wraz z odsetkami spłaca bezpośrednio Spółka.

Mieszkania wynajmowane są na podstawie zawartych umów w oparciu o ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o Kodeks cywilny. Czynsz za najem lokalów mieszkalnych jest tak skalkulowany przez Spółkę, aby Spółka z uzyskanych przychodów czynszowych mogła pokryć koszty bieżącego utrzymania zasobów mieszkaniowych oraz była w stanie spłacać kredyt wraz z odsetkami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy przychód uzyskany z czynszu najmu wybudowanych lokali mieszkalnych (w tym również w części przeznaczony na spłatę kredytów i odsetek zaciągniętych na budowę już istniejących zasobów mieszkalnych), wchodzi w całości do dochodu uzyskanego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczonego na utrzymanie tych zasobów? Czy w związku z tym, dochód ten w całości jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych?

Wątpliwości Spółki budzi rozbieżność stanowisk:

1.  wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 30 stycznia 2009 r. sygn. l SA/Po 1421/08 oraz interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy nr ITPB3/423-489a/08/DK z 18.11.2008 r.
2.  interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu nr ILPB3/423W-18/09-2/BN z 20.04.2009 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, cały czynsz za najem lokali mieszkalnych, również w części przeznaczonej przez Spółkę na spłatę kredytów zaciągniętych na budowę już wynajmowanych lokali mieszkalnych wraz z odsetkami jest przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Sfinansowanie z czynszu wszelkich wydatków związanych z użytkowaniem istniejących lokali mieszkalnych, w tym spłata kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na ich wybudowanie wraz z odsetkami oznacza, że dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczony został na cele związane z ich utrzymaniem. Spełnione są więc warunki, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a tym samym dochód ten jest wolny od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady działania towarzystw budownictwa społecznego określone zostały w rozdziale 4 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.).

Z treści art. 27 ust. 1 cytowanej ustawy wynika, iż przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Towarzystwo może również:

1.  nabywać budynki mieszkalne,
2.  przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
3.  wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa,
4.  sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,
5.  prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą (art. 27 ust. 2 ww. ustawy).

Przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, które określają w towarzystwach budownictwa społecznego sposób ustalania czynszu za najem lokalu mieszkalnego, spłatę kredytu i koszty eksploatacji traktują jako nierozłączną całość.

Zgodnie z art. 28 ww. ustawy, stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Czynsz nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (…).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem, w myśl z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Aby prawidłowo zastosować powyższe przepisy w odniesieniu do działalności towarzystwa budownictwa społecznego w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści powyższej regulacji, aby dochód podmiotów, o których w tym przepisie mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z tego rodzaju lokalami, pomieszczeniami i urządzeniami, przychody oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychodami tymi są niewątpliwie czynsze związane z wynajmowanymi lokalami mieszkalnymi.

Z treści wyżej przytoczonego przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika, że źródłem dochodu zwolnionego od podatku dochodowego jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Natomiast celem na jaki ma zostać przeznaczony dochód z tej działalności (aby mógł skorzystać ze zwolnienia) jest utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika, że pojęcie gospodarki nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług.

Uwzględniając zakres tak rozumianego pojęcia „gospodarka” oraz pojęcia „zasoby mieszkaniowe”, na które składają się, zgodnie z wyżej wymienionymi wyjaśnieniami m.in. lokale mieszkalne, uzasadnione jest stwierdzenie, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość podejmowanych działań mających na celu prawidłowe zarządzanie substancją mieszkaniową znajdującą się w wybudowanych budynkach mieszkalnych. Bez znaczenia jest przy tym charakter środków finansowych z jakich zostały one wybudowane.

Zatem wszelkie opłaty (w tym czynsze) otrzymywane przez podatników objętych zwolnieniem wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, od lokatorów (najemców) mieszkań znajdujących się w wybudowanych (istniejących) budynkach mieszkalnych, składają się na dochody uzyskiwane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym cała kwota czynszu (wszystkie jego składniki) otrzymywana przez towarzystwo od najemców, w związku z wynajmowaniem i użytkowaniem wybudowanych (a więc istniejących) mieszkań, stanowi dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Pod pojęciem utrzymanie zasobów mieszkaniowych rozumie się ogół działań mających na celu utrzymanie istniejącej substancji mieszkaniowej, co przejawia się w ponoszeniu kosztów (wydatków) mających związek z utrzymaniem istniejących zasobów mieszkaniowych.

Sfinansowanie zatem z czynszu wszelkich kosztów (wydatków) związanych z użytkowaniem istniejących lokali mieszkalnych, w tym spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wybudowanie budynków mieszkalnych, w których się one znajdują, równoznaczne jest z przeznaczeniem dochodu uzyskanego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na cele związane z ich utrzymaniem.

Reasumując, należy stwierdzić, że dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest cały czynsz otrzymany od lokatorów (najemców) w związku z wynajmowaniem i użytkowaniem wybudowanych (a więc istniejących) mieszkań.

Sfinansowanie zatem z czynszu wszelkich kosztów (wydatków) związanych z użytkowaniem istniejących lokali mieszkalnych, w tym spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na ich wybudowanie, oznacza, że dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczony został na cele związane z ich utrzymaniem. Spełnione są więc warunki, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i tym samym dochód ten wolny jest od podatku dochodowego.

W odniesieniu do powołanych przez Spółkę orzeczeń organów podatkowych oraz sądu administracyjnego stwierdzić należy, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.