Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-99/14-3/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-04-28
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; spółki-spółka jawna; umowa-umowa najmu; umowa-umowa użyczenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 24 stycznia 2014 r. (data wpływu 28 stycznia 2014 r.), uzupełnionym w dniu 8 kwietnia 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy najmu:

*   w części dotyczącej zapłaconego przez spółkę podatku od nieruchomości – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy najmu, w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy użyczenia i w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty najmu.

W dniu 8 kwietnia 2014 r. do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Trzy małżeństwa dokonały zakupu nieruchomości gruntowej zabudowanej jako „osoby prywatne” położonej w gminie Swarzędz. Z aktu notarialnego wynika, iż nieruchomość jest współwłasnością w częściach ułamkowych. Małżeństwo A nabyło na współwłasność udział wynoszący 1/2 części nieruchomości, małżeństwo B nabyło ¼ części oraz małżeństwo C nabyło 1/4 części nieruchomości. Współwłasność nie została zniesiona, jednak w akcie notarialnym nabywcy ustalili sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Mianowicie zakupiony teren na załączonej do aktu notarialnego mapce został podzielony na dwie części, w akcie notarialnym zawarto wzmiankę, iż: małżeństwo A ma prawo do wyłącznego korzystania z pierwszej części przedmiotowej nieruchomości stanowiącej według oświadczenia 50% powierzchni nieruchomości. Małżeństwo B oraz małżeństwo C mają prawo do wyłącznego korzystania z drugiej części przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej według oświadczenia Stawających 50% powierzchni nieruchomości. Małżeństwo B oraz małżeństwo C są jedynymi wspólnikami spółki jawnej, która obecnie na wspomnianym terenie prowadzi działalność gospodarczą. Małżeństwo B oraz C użycza spółce swoją część nieruchomości i tylko na tej części spółka jawna prowadzi swoją działalność. Małżeństwo B oraz C zamierza zrezygnować z użyczenia i wynajmować spółce jawnej swoją część nieruchomości. W umowie najmu ma zostać zawarta wzmianka, że koszty związane z najmem np. podatek od nieruchomości pokrywa strona biorąca w najem. W umowie użyczenia, jeszcze przed zmianą na umowę najmu ma zostać wprowadzona wzmianka, iż biorący w użyczenie będzie opłacał podatek od nieruchomości w części przypadającej na użytkowaną część nieruchomości. Składający niniejsze zapytanie jest współwłaścicielem wspomnianej nieruchomości i jednocześnie wspólnikiem spółki jawnej.

Małżeństwo B oraz C zamierza dokonać najmu wspomnianej nieruchomości, a konkretnie części drugiej tej nieruchomości, gdzie zgodnie z umownym podziałem tej nieruchomości posiadają wyłączne prawo do korzystania z tej części nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że stan faktyczny dotyczy umowy użyczenia, stan przyszły dotyczy umowy najmu oraz kosztów uzyskania przychodów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy najmu.

1.  Czy w świetle art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód z najmu powstaje wyłącznie po stronie właścicieli, którzy zgodnie z zawartym w akcie notarialnym podziałem mają wyłączne prawo do korzystania z pożytków tej części nieruchomości (małżeństwo B oraz C), czy po stronie wszystkich właścicieli proporcjonalnie do udziału we współwłasności?
2.  Czy w przypadku najmu nieruchomości, gdyby umowa najmu przewidywała zapłatę przez spółkę biorącą w najem nieruchomość podatku od nieruchomości, to czy zapłacony przez spółkę podatek będzie dla właścicieli przychodem i jeżeli tak, to czy będzie przychodem tylko dla małżeństwa B oraz C, czy również dla małżeństwa A? Chodzi o podatek w części przypadającej na najmowaną nieruchomość.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód z najmu powstanie wyłącznie po stronie małżeństwa B oraz C, czyli po stronie właścicieli, którzy zgodnie z umową zawartą w akcie notarialnym mają prawo do korzystania z tej części nieruchomości. W tym kierunku idzie ostatnie orzecznictwo, jak choćby interpretacja ILPB1/415-1169/12-2/AG.

W przypadku zapłaty przez spółkę podatku od nieruchomości przy zawartej umowie najmu w opisanej wyżej sytuacji przychód z tytułu zapłaconego podatku od nieruchomości powstanie po stronie właścicieli nieruchomości, ale wyłącznie po stronie małżeństwa B oraz C.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy najmu:

*   w części dotyczącej zapłaconego przez spółkę podatku od nieruchomości –**jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z treścią przepisu art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121), każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciele mogą, inaczej niż to wynika z ustawy, ustalić sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Przede wszystkim mogą oni wybrać taki sposób korzystania z rzeczy wspólnej, jaki im najbardziej odpowiada. Najczęściej zastosowanie znajduje podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) zwany też podziałem quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasadą jest zatem, że przychód podatnika będącego współwłaścicielem rzeczy określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Jeżeli jednak współwłaściciele zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej, uzyskuje przychód. Pozostali współwłaściciele niebędący stroną stosunku najmu nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu. Zatem tylko ten współwłaściciel, który uzyskuje przychód z wynajmowanej nieruchomości obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego.

Stad też prawidłowo uważa Wnioskodawca, że przychód powstanie u Niego – jako jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, ponieważ zgodnie z umową zawartą w akcie notarialnym ma prawo do korzystania z tej części nieruchomości.

Jednakże przychodem dla Wnioskodawcy (jednego ze współwłaścicieli wynajmowanej części nieruchomości) nie będzie zapłacony przez spółkę jawną podatek od nieruchomości. Należy bowiem zauważyć, że jeżeli umowa najmu przewidywać będzie zapłatę podatku od nieruchomości przez spółkę biorącą w najem tą nieruchomość, to zapłacony przez spółkę podatek nie będzie stanowił dla jej współwłaścicieli nieodpłatnego świadczenia podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Nie mieszczą się one bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

W związku z tym zapłacony przez spółkę jawną podatek od nieruchomości nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu z najmu nieruchomości, w związku z czym stanowisko Wnioskodawcy w tej części należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja nie dotyczy pozostałych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości.

Wniosek w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy użyczenia, w dniu 28 kwietnia 2014 r. został rozstrzygnięty odrębną interpretacją indywidualną nr ILPB1/415-99/14-4/TW.

Natomiast wniosek w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty najmu, w dniu 28 kwietnia 2014 r. został rozstrzygnięty odrębną interpretacją indywidualną nr ILPB1/415-99/14-5/TW.

Z kolei wniosek w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy najmu w odniesieniu do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości i w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu zawarcia umowy użyczenia w odniesieniu do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, w dniu 28 kwietnia 2014 r. został rozstrzygnięty postanowieniem o odmowie wszczęcia postępowania nr ILPB1/415-99/14-6/TW.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę pisma urzędowego, tut. Organ informuje, że zostało ono wydane w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.