Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.11.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-24
Teza: Najem prywatny.
Słowa kluczowe: czynsz; działalność-likwidacja działalności; najem-najem prywatny; wycofanie; środek-środek trwały
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11-ust. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko prawidłowe
=================================================================

Szanowna Pani:

1) ponownie rozpatruję sprawę Pani wniosku z 18 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 19 października 2023 r. sygn. akt III SA/Wa 1379/23 (data wpływu orzeczenia 25 stycznia 2024 r.),

2) stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 18 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, który dotyczy najmu prywatnego oraz podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 stycznia 2023 r. (wpływ 24 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Posiada Pani w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy oraz jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której wynajmuje następujące nieruchomości:

\- 6 mieszkań,

\- 2 lokale użytkowe,

\- 25% udziału w nieruchomości mieszkalnej - wynajmowane pomieszczenie 14 m2.

Najem jest jedynym przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej. Dochody z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej opodatkowane są na zasadach ogólnych.

Ww. nieruchomości stanowią środki trwałe w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Wynajem nieruchomości nie jest głównym źródłem Pani dochodów i Pani małżonka. Nie wyklucza Pani nabycia innych nieruchomości w przyszłości w celu oddania ich w najem. Nieruchomości traktowane są jako lokata kapitału i jego zabezpieczenie. Żadna z ww. nieruchomości nie jest obciążona kredytem.

Ma Pani zamiar od 2023 r. wycofać ww. nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego oraz następnie formalnie zamierza Pani zlikwidować prowadzoną działalność gospodarczą (dokonać jej wykreślenia z CEiDG). Ma Pani zamiar w dalszym ciągu wynajmować przedmiotowe nieruchomości tym samym najemcom, z tą różnicą, że nieruchomości te nie będą już stanowiły środków trwałych tylko będą znajdować się w majątku prywatnym. Z uwagi na fakt, że będzie Pani wynajmować nieruchomości użytkowe, ma Pani zamiar w dalszym ciągu pozostać czynnym podatnikiem VAT i rozliczać VAT od najmu nieruchomości.

Dalszy opis odnosi się Pani działań planowanych w 2023 r. i po likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej i wycofaniu nieruchomości do majątku prywatnego. W ramach umów najmu lokali, które będą wynajęte zarówno na cele mieszkaniowe, jak i komercyjne, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia oprócz czynszu także dodatkowo kosztów:

· zużycia mediów (np.: gaz, energia elektryczna) - dalej również określane: Media;

· kosztów eksploatacyjnych ponoszonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związanej z utrzymaniem nieruchomości, w tym zaliczki na centralne ogrzewanie i wodę - dalej również: Koszty eksploatacyjne, a zwanych dalej łącznie: Kosztami dodatkowymi.

Koszty mediów rozliczane będą na podstawie faktur otrzymanych od dostawców na podstawie faktycznego zużycia. Koszty eksploatacyjne będą rozliczane na podstawie obciążenia ze wspólnoty mieszkaniowej. Koszty dodatkowe mogą być płacone przez najemców bezpośrednio do dostawców mediów lub wspólnoty mieszkaniowej lub też na Pani rachunek bankowy celem ich uregulowania. Przy czym, ten drugi sposób zapłaty Kosztów dodatkowych będzie preferowany przez Panią, z uwagi na nadzór nad terminowością wpłat za Koszty dodatkowe, co w przypadku zawarcia umów z dostawcami mediów na Pani nazwisko ma istotne znaczenie.

Będzie Pani wystawiać najemcom faktury z tytułu najmu obejmujące czynsz jej należny do 5 dnia każdego miesiąca i czynsz płatny będzie z góry. Wysokość Kosztów dodatkowych, w szczególności Kosztów mediów nie będzie zazwyczaj Pani znana w chwili wystawienia przez Panią faktury za najem. Obciążenie kosztami za Media będzie następować niezwłocznie po otrzymaniu przez Panią faktury za Media. Koszty eksploatacyjne ponoszone na rzecz wspólnoty będą znane w dacie wystawienia faktury za najem, jednak w pewnych okresach rozliczeniowych dłuższych niż miesiąc mogą być przesyłane wyrównania tych opłat. Pani przychody z tytułu wynajmu nie przekroczą w żadnym roku kwoty 2 mln euro.

W piśmie z 20 stycznia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazała Pani, że najem jest jedynym przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej. 6 mieszkań oraz 2 lokale mieszkalne stanowią współwłasność małżeńską. Ponadto, do Pani majątku osobistego należy udział 25% w nieruchomości mieszkalnej, gdzie wynajmowane jest pomieszczenie 14 m2.

Powodem wycofania lokali z działalności gospodarczej jest chęć zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej oraz wynajmowanie nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Stąd też został złożony wniosek o wydanie interpretacji celem potwierdzenia, że najem we wskazanym zakresie oraz we wskazany w opisie sposób może być uznany za najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i być tym samym opodatkowany podatkiem zryczałtowanym. Innymi słowy, chce Pani uzyskać potwierdzenie, że charakter najmu nie zostanie uznany za prowadzony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, czyli za dochód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pomimo likwidacji działalności w CEiDG. Jest to główny obszar Pani wątpliwości.

W ramach uzupełnienia opisu charakteru prowadzonych działań wskazuje Pani, że czynności związane z najmem ograniczać się będą się jedynie do podpisania umowy najmu i pobierania czynszu. Nie zamierza Pani organizować biura, pracowników, programów komputerowych, świadczyć dodatkowych usług. Nie zamierza Pani również prowadzić żadnych czynności związanych z administrowaniem przedmiotowymi nieruchomościami. Wszystkie obowiązki w tym zakresie, tj. bieżące dbanie o nieruchomości będą ciążyły na najemcy. Zgodnie z umowami najmu, Najemcy są zobowiązani do zagwarantowania odpowiedniego stanu technicznego nieruchomości przez cały okres trwania umowy. Również to najemca będzie ponosił bieżące koszty związane z utrzymaniem przedmiotu najmu.

Na pytanie Organu: Czy dokonując wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu złoży Pani stosowne oświadczenie do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego? Jeśli tak, to kiedy? Odpowiedziała Pani: Złożyła Pani oświadczenie o wyborze opodatkowania najmu przez jednego z małżonków 5 stycznia 2023 r.

W Pani ocenie, z przedstawionego opisu jasno wynika, że umowy zawarte przez Panią będą przewidywać odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat z tytułu kosztów dodatkowych. Wskazuje Pani ponownie, że umowy zawarte przez Panią będą przewidywać odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat z tytułu kosztów dodatkowych. Najemca zobowiązany jest do opłacania kosztów eksploatacyjnych związanych z używaniem przedmiotu najmu, tj. czynsz administracyjny związany z częściami wspólnymi, woda, ogrzewanie, ścieki oraz mediów, tj. faktur za energię i gaz. Wszystkie powyższe opłaty Najemcy płacą za pośrednictwem Wynajmującego. W zakresie uiszczania powyższych opłat pełnić Pani będzie jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami.

Na pytanie Organu o jakich konkretnie kosztach za media i kosztach eksploatacyjnych pisze Pani we wniosku? Odpowiedziała Pani: Pisze Pani o kosztach za media, mając na uwadze gaz i energię elektryczną. Pisząc o kosztach eksploatacyjnych pisze Pani o opłatach ponoszonych na rzecz wspólnoty, które zawierają opłaty za utrzymanie części wspólnych nieruchomości związanych z danym lokalem oraz o opłatach za dostarczane do danego lokalu ogrzewanie, wodę wraz z jej podgrzanie, ścieki.

Na pytanie Organu: Czy w odniesieniu do wskazanych we wniosku nieruchomości najem nieruchomości spełnia przesłanki działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych? Odpowiedziała Pani: Przedmiotem Pani wątpliwości jest właśnie określenie czy wykonywane przez Panią czynności o wskazanym charakterze i wskazanym rozmiarze mogą zostać zaliczone do źródła przychodów określonego jako najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) czyli nie zostaną uznane przez Organ jako wykonywane w ramach działalności gospodarczej, czyli jako źródło określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Określenie czy najem spełnia definicję działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT jest zatem sednem Pani wątpliwości. Gdyby znała Pani odpowiedź na to pytanie, to nie składałaby wniosku o wydanie interpretacji. Oczywistym by było, że wykonując czynności zakwalifikowane jako działalność gospodarcza dochód osiągnięty z tej działalności stanowi źródło przychodów pozarolnicza działalność gospodarcza. Organ tym pytaniem przerzuca na Panią dokonanie oceny prawnej, a przedmiotem wezwania może być tylko uzupełnienie opisu sprawy. Stanem faktycznym nie jest na pewno kwalifikacja i ocena tego ,czy to co Pani wykonuje spełnia definicję określoną w ustawie o PIT, której spełnienie determinuje odpowiedź na zadane pytanie przez Panią. Oczekuje Pani od Organu klasyfikacji na podstawie przedstawionego opisu, czy to, co zamierza wykonywać spełnia, bądź nie spełnia definicji działalności gospodarczej i tym samym zostanie zaliczone do źródła określonego art. 10 ust. 1 pkt 3 lub 6 ustawy o PIT.

W ramach uzupełnienia wskazuje Pani, że nie wykorzystuje przedmiotowych nieruchomości do żadnych innych czynności niż odpłatny najem i nie są one związane z żadnymi innymi Pani aktywnościami. Pani celem jest powiązanie nieruchomości z zarządem majątkiem prywatnym. Ma Pani jednak wątpliwość, czy najem po likwidacji działalności gospodarczej w CEiDG i nieprowadzenie żadnej innej działalności gospodarczej nie zostanie uznany przez Organ, jako wykonywany w ramach działalności gospodarczej, pomimo że Pani zamiarem jest prowadzenie tego w ramach najmu prywatnego. Czynności jakie będzie Pani wykonywać w związku z najmem oraz związanie tych nieruchomości z innymi Pani aktywnościami zostały opisane we wniosku i uzupełnieniu.

Będzie Pani działać co do zasady we własnym imieniu i na swoją rzecz. Będzie Pani też działać w pewnym sensie w imieniu i na rzecz małżonka w zakresie nieruchomości, które stanowią ich współwłasność małżeńską. Jednak to Pani będzie opodatkowywać dochód osiągnięty z nieruchomości których jest współwłaścicielem z małżonkiem w ramach wspólności małżeńskiej.

W celu obsługi najemcy nie zatrudni Pani pracowników i nie będzie korzystać z obsługi księgowej lub zarządczej w zakresie wynajmu. Zamierza Pani pozostać podatnikiem VAT czynnym i tym samym w celu obsługi będzie korzystała z usług biura rachunkowego. Nieruchomości zostały wycofane z działalności gospodarczej 31 grudnia 2022 r.

W zakresie pytania 1 nie zauważa Pani potrzeby jego zmiany w takim zakresie w jakim odciąży Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej od obowiązku zakwalifikowania, czy to co robi w opisany we wniosku sposób nie zostanie zakwalifikowane jako wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Wątpliwość Pani sprowadza się do tego, że chce Pani uzyskać potwierdzenie, czy likwidując w CEiDG działalność gospodarczą, którą prowadziła wyłącznie w zakresie najmu nieruchomości, których jest współwłaścicielem, to czy Pani aktywność dokładnie opisana we wniosku i uzupełnieniu nie zostanie uznana za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w myśl ustawy o PIT i tym samym nie zostanie uznane, że osiąga dochody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Czyli chce Pani uzyskać potwierdzenie, że Pani aktywność zostanie uznana za najem prywatny określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT tym bardziej, że nie ma Pani zamiaru wiązać tych nieruchomości z żadną inną aktywnością jak najem.

**Pytania**

1\. Czy może Pani dochody z wynajmu wskazanych we wniosku nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej traktować jako uzyskiwane z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i tym samym opodatkowanie je zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w rozumieniu art. 6 ust. 1a tej ustawy?

2\. Czy w przypadku zapisów umowy, z której wynikać będzie obowiązek ponoszenia przez najemców oprócz czynszu dodatkowo Kosztów dodatkowych, to przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym będzie wyłącznie kwota czynszu bez doliczania do niej Kosztów dodatkowych?

**Pani stanowisko w sprawie**

Ad. 1.

Po likwidacji działalności gospodarczej oraz przeniesieniu nieruchomości będących do tej pory środkami trwałymi do Pani majątku prywatnego, ma Pani prawo dochody uzyskiwane z wynajmu tych nieruchomości potraktować jako najem prywatny, tj. źródło określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Jednocześnie tak uzyskiwane przychody podlegać będą opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, określonym w art. 6 ust. 1a RyczałtU.

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W kwestii kwalifikacji przychodów z najmu do konkretnego źródła przychodów wypowiedział się NSA w uchwale z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano: „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Ponadto, NSA w uchwale przywołał wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r. sygn. akt II FSK 379/14 (CBOSA), z którego wynika, że w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą.

Zatem kwestia osiągania dochodów z najmu nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej nie wyklucza, po wycofaniu tych nieruchomości do majątku osobistego, aby osiągane przychody z najmu tych nieruchomości traktować już jako najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 RyczałtU, ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

· prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

· osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Według art. 2 ust. 1a RyczałtU, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 RyczałtU, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a RyczałtU, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Biorąc pod uwagę fakt, że przychód z najmu nieruchomości nie przekroczy 2 mln euro, to przychody uzyskiwane ze źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT, będą podatkowane na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a RyczałtU.

Zatem najem nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i tym samym nie ma przeszkód, by przychody z tytułu najmu prywatnego nieruchomości opodatkować na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ad. 2.

Przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym będzie wyłącznie kwota otrzymana od najemców stanowiąca czynsz najmu, bez uwzględniania w niej Kosztów dodatkowych.

W myśl art. 11 ustawy o PIT, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a RyczałtU, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast stosownie do art. 6 ust. 1a RyczałtU, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zauważyć należy, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 RyczałtU, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (Koszty dodatkowe), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

W zakresie uiszczania tych opłat pełni Pani jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.

Tym samym, przychód od którego powinien być obliczany zryczałtowany podatek dochodowy będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemców tytułem czynszów najmu, rozumianych jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Dotychczasowy przebieg postępowania
-----------------------------------

Postanowienie
-------------

23 lutego 2023 r. wydałem postanowienie Nr 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.3.AP o pozostawieniu wniosku z 18 listopada 2022 r. bez rozpatrzenia.

Postanowienie doręczono Pani 3 marca 2023 r.

6 marca 2023 r. złożyła Pani zażalenie na postanowienie z 23 lutego 2023 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.3.AP.

Postanowieniem z 5 maja 2023 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.4.MAP, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej utrzymał w mocy skarżone postanowienie Organu podatkowego pierwszej instancji. Ww. postanowienie zostało Pani doręczone 5 maja 2023 r.

Skarga na postanowienie
-----------------------

9 maja 2023 r. wpłynęła do mnie Pani skarga na postanowienie z 23 lutego 2023 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.3.AP, adresowana do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wniosła Pani o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi
-------------------------------------------

Wyrokiem z 19 października 2023 r. sygn. akt III SA/Wa 1379/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, uchylił postanowienie z 5 maja 2023 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.4.MAP, utrzymujące w mocy postanowienie z 23 lutego 2022 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.3.AP, o pozostawieniu bez rozpatrzenia wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Wyrok, który uchylił postanowienie z 5 maja 2023 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.4.MAP, utrzymujące w mocy postanowienie z 23 lutego 2022 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.3.AP, o pozostawieniu bez rozpatrzenia wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, stał się prawomocny od 21 grudnia 2023 r. Odpis ww. wyroku otrzymałem 25 stycznia 2024 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
-----------------------------------------------

Zgodnie z art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.):

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w ww. wyroku;

• ponownie rozpatruję Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie
------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy:

Odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

*   zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
*   brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
*   wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy powołać uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

· prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

· osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym” (pkt 2).

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której wynajmuje następujące nieruchomości:

\- 6 mieszkań,

\- 2 lokale użytkowe,

\- 25% udziału w nieruchomości mieszkalnej - wynajmowane pomieszczenie 14 m2.

Najem jest jedynym przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej. Dochody z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej opodatkowane są na zasadach ogólnych. Ww. nieruchomości stanowią środki trwałe w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Wynajem nieruchomości nie jest głównym źródłem Pani dochodów i Pani małżonka. Nie wyklucza Pani nabycia innych nieruchomości w przyszłości w celu oddania ich w najem. Nieruchomości traktowane są jako lokata kapitału i jego zabezpieczenie. Żadna z ww. nieruchomości nie jest obciążona kredytem.

Ma Pani zamiar od 2023 r. wycofać ww. nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego oraz następnie formalnie zamierza Pani zlikwidować prowadzoną działalność gospodarczą (dokonać jej wykreślenia z CEiDG).

Ma Pani zamiar w dalszym ciągu wynajmować przedmiotowe nieruchomości tym samym najemcom, z tą różnicą, że nieruchomości te nie będą już stanowiły środków trwałych tylko będą znajdować się w majątku prywatnym. Z uwagi na fakt, że będzie Pani wynajmować nieruchomości użytkowe, ma Pani zamiar w dalszym ciągu pozostać czynnym podatnikiem VAT i rozliczać VAT od najmu nieruchomości. W ramach umów najmu lokali, które będą wynajęte zarówno na cele mieszkaniowe, jak i komercyjne, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia oprócz czynszu także dodatkowo kosztów (Koszty dodatkowe):

· zużycia mediów (np., gaz, energia elektryczna) - dalej również określane: Media;

· kosztów eksploatacyjnych ponoszonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związanej z utrzymaniem nieruchomości, w tym zaliczki na centralne ogrzewanie i wodę - dalej również: Koszty eksploatacyjne.

Koszty mediów rozliczane będą na podstawie faktur otrzymanych od dostawców na podstawie faktycznego zużycia. Koszty eksploatacyjne będą rozliczane na podstawie obciążenia ze wspólnoty mieszkaniowej. Koszty dodatkowe mogą być płacone przez najemców bezpośrednio do dostawców mediów lub wspólnoty mieszkaniowej lub też na Pani rachunek bankowy celem ich uregulowania. Przy czym, ten drugi sposób zapłaty Kosztów dodatkowych będzie preferowany przez Panią, z uwagi na nadzór nad terminowością wpłat za Koszty dodatkowe, co w przypadku zawarcia umów z dostawcami mediów na Pani nazwisko ma istotne znaczenie. Będzie Pani wystawiać najemcom faktury z tytułu najmu obejmujące czynsz jej należny do 5 dnia każdego miesiąca i czynsz płatny będzie z góry. Wysokość Kosztów dodatkowych, w szczególności Kosztów mediów nie będzie zazwyczaj Pani znana w chwili wystawienia przez Panią faktury za najem. Obciążenie kosztami za Media będzie następować niezwłocznie po otrzymaniu przez Panią faktury za Media. Koszty eksploatacyjne ponoszone na rzecz wspólnoty będą znane w dacie wystawienia faktury za najem, jednak w pewnych okresach rozliczeniowych dłuższych niż miesiąc mogą być przesyłane wyrównania tych opłat. Pani przychody z tytułu wynajmu nie przekroczą w żadnym roku kwoty 2 mln euro. 6 mieszkań oraz 2 lokale mieszkalne stanowią współwłasność małżeńską. Powodem wycofania lokali z działalności gospodarczej jest chęć zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej oraz wynajmowanie nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Czynności związane z najmem ograniczać się będą się jedynie do podpisania umowy najmu i pobierania czynszu. Nie zamierza Pani organizować biura, pracowników, programów komputerowych, świadczyć dodatkowych usług. Nie zamierza Pani również prowadzić żadnych czynności związanych z administrowaniem przedmiotowymi nieruchomościami. Wszystkie obowiązki w tym zakresie, tj. bieżące dbanie o nieruchomości będą ciążyły na najemcy. Zgodnie z umowami najmu Najemcy są zobowiązani do zagwarantowania odpowiedniego stanu technicznego nieruchomości przez cały okres trwania umowy. Również to najemca będzie ponosił bieżące koszty związane z utrzymaniem przedmiotu najmu. Złożyła Pani oświadczenie o wyborze opodatkowania najmu przez jednego z małżonków 5 stycznia 2023 r. Nie wykorzystuje Pani przedmiotowych nieruchomości do żadnych innych czynności niż odpłatny najem i nie są one związane z żadnymi innymi Pani aktywnościami. Pani celem jest powiązanie nieruchomości z zarządem majątkiem prywatnym. Będzie Pani działać co do zasady we własnym imieniu i na swoją rzecz. Będzie Pani też działać w pewnym sensie w imieniu i na rzecz małżonka w zakresie nieruchomości, które stanowią współwłasność małżeńską. Jednak to Pani będzie opodatkowywać dochód osiągnięty z nieruchomości, których jest współwłaścicielem z małżonkiem w ramach wspólności małżeńskiej. W celu obsługi najemcy nie zatrudni Pani pracowników i nie będzie korzystać z obsługi księgowej lub zarządczej w zakresie wynajmu. Zamierza Pani pozostać podatnikiem VAT czynnym i tym samym w celu obsługi będzie korzystała z usług biura rachunkowego. Nieruchomości zostały wycofane z działalności gospodarczej 31 grudnia 2022 r.

Z opisu sprawy wynika, że po wycofaniu z Pani jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomości wskazanych we wniosku, będą one przez Panią wynajmowane. Skoro wycofa Pani wskazane we wniosku nieruchomości z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będą już składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. W tej sytuacji najem nie będzie działalnością gospodarczą, tylko wynajmem prywatnym.

Zatem, najem nieruchomości wskazanych we wniosku, które zostaną wycofane z prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tak więc w przypadku likwidacji działalności gospodarczej, a tym samym nieznajdowania się nieruchomości w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykreślenia jej z CEiDG, będzie miała Pani prawo do opodatkowania przychodów z najmu przedmiotowych nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 w zw. z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do Pani wątpliwości dotyczących zapisów umowy, z której wynikać będzie obowiązek ponoszenia przez najemców oprócz czynszu Kosztów dodatkowych, to czy przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym będzie wyłącznie kwota czynszu bez doliczania do niej Kosztów dodatkowych, wskazać należy, że z wyżej powołanych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w ramach umów najmu lokali, które będą wynajęte zarówno na cele mieszkaniowe, jak i komercyjne, najemcy będą zobowiązani do ponoszenia oprócz czynszu także Koszty dodatkowe, opisane wyżej. Umowy zawarte przez Panią będą przewidywać odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat z tytułu kosztów dodatkowych. Najemca zobowiązany jest do opłacania kosztów eksploatacyjnych związanych z używaniem przedmiotu najmu, tj. czynsz administracyjny związany z częściami wspólnymi, woda, ogrzewanie, ścieki oraz mediów, tj. faktur za energię i gaz. Wszystkie powyższe opłaty Najemcy płacą za pośrednictwem Wynajmującego. W zakresie uiszczania powyższych opłat pełnić Pani będzie jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego wskazuję, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującej, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Natomiast wskazane przez Panią opłaty dotyczące:

· zużycia mediów (np.: gaz, energia elektryczna);

· kosztów eksploatacyjnych ponoszonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związanej z utrzymaniem nieruchomości, w tym zaliczki na centralne ogrzewanie i wodę,

do ponoszenia których zgodnie z umowami najmu będą zobowiązani najemcy, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym, przychód dla Pani, od którego powinna Pani obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemców tytułem czynszu najmu rozumianego jako oddanie nieruchomości w najem.

Reasumując - w przypadku zapisów umowy, z której wynikać będzie obowiązek ponoszenia przez najemców oprócz czynszu dodatkowo Kosztów dodatkowych, to przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie wyłącznie kwota czynszu bez doliczania do niej Kosztów dodatkowych, jeśli są w całości przeznaczone na opłacenie przez wynajmującego rachunków za wskazane media oraz koszty eksploatacyjne.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wniesienia wniosku.

Należy zastrzec, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) – przedmiotowa interpretacja dotyczy Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pani męża.

Ponadto, należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego podanego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości stanowiska Pani może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Odnosząc się do powołanych przez Panią orzeczeń sądów administracyjnych wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą konkretnych, indywidualnych spraw podjętych w określonych stanach faktycznych (zdarzeniach przyszłych) i są wiążące tylko w tych sprawach, w których zostały wydane.

W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).