Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.219.2018.2.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-07
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej zabytkowym dworkiem z parkiem.
Słowa kluczowe: gmina; nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 kwietnia 2018 r. (data wpływu 17 kwietnia 2018 r.) uzupełnione pismem Strony z dnia 15 maja 2018 r. (data wpływu 17 maja 2018 r.) oraz pismem Strony z dnia 15 maja 2018 r. (data wpływu 22 maja 2018 r.) będącymi odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 11 maja 2018 r. (skutecznie doręczone Stronie w dniu 11 maja 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej zabytkowym dworkiem z parkiem – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej zabytkowym dworkiem z parkiem. Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 15 maja 2018 r. (data wpływu 17 maja 2018 r.) oraz pismem Strony z dnia 15 maja 2018 r. (data wpływu 22 maja 2018 r.) będącymi odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 11 maja 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.219.2018.1.JO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina planuje sprzedaż zespołu pałacowo-parkowego– dz. 11/19 – pow. 4,46 ha.

W centralnej części działki znajduje się Dwór murowany parterowy z poddaszem użytkowym i od lat zasiedlony. Ponadto na działce jest zabudowa gospodarcza.

Dwór i zabudowa gospodarcza znajduje się w parku dworskim wpisanym do rejestru zabytków.

Gmina stała się właścicielem nieruchomości zgodnie z decyzją Wojewody z dnia 5 lipca 1996 roku– nieruchomość przekazana nieodpłatnie na własność Gminy (nieruchomość pozamajątkowa).

W piśmie z dnia 15 maja 2018 r. Gmina wskazała, że:

1.  Dwór usytuowany jest na działce gminnej nr ew. 11/19 stanowi budynek w rozumieniu przepisów wskazanych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.). Zabudowa gospodarcza – trzy budynki gospodarcze usytuowane na działce gminnej nr ew. 11/19 stanowią budynki w rozumieniu przepisów wskazanych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.).
2.  Dwór został oddany do użytkowania w II połowie XIX wieku, dwa budynki gospodarcze w II połowie XIX wieku, trzeci budynek gospodarczy lata siedemdziesiąte ubiegłego stulecia. Zespół pałacowo-parkowy został przejęty na rzecz Skarbu Państwa na mocy dekretu z dnia 6 września 1944 roku o przeprowadzeniu reformy rolnej. Następnie zgodnie z decyzją Wojewody z dnia 5 lipca 1996 roku przedmiotowa zabudowana nieruchomość Skarbu Państwa będąca w dyspozycji Kuratorium Oświaty, została przekazana nieodpłatnie na własność Gminy.
3.  Gmina, kiedy przejmowała nieodpłatnie dnia 5 lipca 1996 roku zabudowaną nieruchomość – była już ona zagospodarowana, tzn. w części dworu mieściła się Szkoła Podstawowa, która istniała od dnia 1 września 1948 roku, a pozostała część była wynajęta dla najemców na lokale mieszkalne. Szkoła Podstawowa uległa likwidacji dnia 31 sierpnia 2012 roku, a lokale mieszkalne są wynajmowane przez najemców do chwili obecnej, z którymi są zawarte umowy najmu – zwolnione z podatku VAT. Budynki gospodarcze wykorzystywane były i są do przechowywania opalu zarówno przez szkołę, jak i przez najemców. Gmina nie wykorzystywała tych budynków do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, ani też ich nie wydzierżawiała.
4.  Wszystkie budynki były i są wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.
5.  Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości (zespół pałacowo-parkowy) – nieruchomość Gmina nabyła nieodpłatnie decyzją Wojewody z dnia 5 lipca 1996 roku.
6.  Gmina nie ponosiła nakładów na ulepszenie wyżej wymienionych budynków, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych lokali. W okresie, kiedy była prowadzona szkoła przez Gminę –co drugi rok dokonywane było malowanie sal lekcyjnych, a w każdym roku konserwacja pieców kaflowych.
7.  Gmina nie dokonywała ulepszeń i nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
8.  Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% wartości początkowych tych lokali, więc nie zachodziły potrzeby zmiany warunków ich zasiedlenia.
9.  W związku z tym, że Gmina nie ponosiła nakładów na wszystkie budynki, wiec nie było zmiany przeznaczenia do ich użytkowania. Umowy najmu na lokale są podpisane z trzema najemcami (z dwoma najemcami umowa podpisana dnia 12 marca 1996 roku, z jednym w dniu 30 grudnia 2011 r.), a pomieszczenia, w których mieściła się Szkoła Podstawowa od dnia 1 września 2012 roku są niezagospodarowane (puste).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Gmina ogłaszając przetarg na sprzedaż zabytkowego parku z dworkiem ma doliczyć do ceny nieruchomości podatek VAT, czy cała wartość do sprzedaży jest zwolniona i nie należy naliczać podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowany do sprzedaży zespół pałacowo-parkowy, jest zasiedlony. Ponadto, Gmina w budynku nie ponosiła wydatków na ulepszenie w stosunku, do których miałaby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Poniesione wydatki na malowanie, czy na drobne remonty dachu były niższe niż 30% wartości początkowej tego obiektu.

Sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT, gdyż spełnione są warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynek, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina planuje sprzedaż zespołu pałacowo-parkowego – dz. 11/19 – pow. 4,46 ha. W centralnej części działki znajduje się Dwór murowany parterowy z poddaszem użytkowym i od lat zasiedlony. Dwór stanowi budynek w rozumieniu przepisów wskazanych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.), zabudowa gospodarcza – trzy budynki gospodarcze - stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Dwór został oddany do użytkowania w II połowie XIX wieku, dwa budynki gospodarcze w II połowie XIX wieku, trzeci budynek gospodarczy lata siedemdziesiąte ubiegłego stulecia.

Zespół pałacowo-parkowy został przejęty na rzecz Skarbu Państwa na mocy dekretu z dnia 6 września 1944 roku o przeprowadzeniu reformy rolnej. Następnie zgodnie z decyzją Wojewody Nr z dnia 5 lipca 1996 roku przedmiotowa zabudowana nieruchomość Skarbu Państwa będąca w dyspozycji Kuratorium Oświaty, została przekazana nieodpłatnie na własność Gminy.

Gmina, kiedy przejmowała nieodpłatnie dnia 5 lipca 1996 roku zabudowaną nieruchomość – była już ona zagospodarowana, tzn. w części dworu mieściła się Szkoła Podstawowa, która istniała od dnia 1 września 1948 roku, a pozostała część była wynajęta dla najemców na lokale mieszkalne. Szkoła Podstawowa uległa likwidacji dnia 31 sierpnia 2012 roku, a lokale mieszkalne są wynajmowane przez najemców do chwili obecnej, z którymi są zawarte umowy najmu – zwolnione z podatku VAT. Budynki gospodarcze wykorzystywane były i są do przechowywania opalu zarówno przez szkołę, jak i przez najemców. Umowy najmu na lokale są podpisane z trzema najemcami (z dwoma najemcami umowa podpisana dnia 12 marca 1996 roku, z jednym w dniu 30 grudnia 2011 r.), a pomieszczenia, w których mieściła się Szkoła Podstawowa od dnia 1 września 2012 roku są niezagospodarowane (puste).

Gmina nie wykorzystywała tych budynków do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, ani też ich nie wydzierżawiała. Wszystkie budynki były i są wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości (zespół pałacowo-parkowy) – nieruchomość Gmina nabyła nieodpłatnie decyzją Wojewody z dnia 5 lipca 1996 roku.

Gmina nie ponosiła nakładów na ulepszenie wyżej wymienionych budynków, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych lokali. W okresie, kiedy była prowadzona szkoła przez Gminę –co drugi rok dokonywane było malowanie sal lekcyjnych, a w każdym roku konserwacja pieców kaflowych. Gmina nie dokonywała ulepszeń i nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% wartości początkowych tych lokali, więc nie zachodziły potrzeby zmiany warunków ich zasiedlenia oraz nie było zmiany przeznaczenia do ich użytkowania.

Na tle przedstawionego opisu sprawy u Wnioskodawcy pojawiły się wątpliwości, czy sprzedaż zabytkowego parku z dworkiem jest zwolniona z podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Tak więc, w ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz opisane we wniosku zdarzenie, należy stwierdzić, że sprzedaż zabytkowego parku z dworkiem będzie korzystać ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nastąpiło pierwsze zasiedlenie się dworu oraz zabudowy gospodarczej (trzech budynków gospodarczych). Jak wynika z opisu sprawy, w części dworu mieściła się Szkoła Podstawowa, która istniała od dnia 1 września 1948 roku i uległa likwidacji z dniem 31 sierpnia 2012 roku, zaś pozostała część była wynajęta na lokale mieszkalne. Umowy najmu na lokale (zwolnione z podatku VAT) są podpisane z trzema najemcami (z dwoma najemcami umowa podpisana dnia 12 marca 1996 roku, z jednym w dniu 30 grudnia 2011 r.), które są wynajmowane przez najemców do chwili obecnej. W związku z tym dostawa ww. budynków znajdujących na opisanej nieruchomości odbędzie się po pierwszym zasiedleniu. Ponadto od daty tego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie, co istotne Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% wartości początkowych tych budynków. Zatem zostały spełnione warunki umożliwiające zastosowanie dla planowanej sprzedaży zabytkowego parku z dworkiem zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z uwagi na to, że dostawa przedmiotowych budynków będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, zbycie gruntu, na którym są one posadowione, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęte będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Ponieważ dostawa budynków korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, usytuowanej na działce nr ew. 11/19 wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami w postaci dworu oraz zabudowy gospodarczej, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż zespołu pałacowo-parkowego będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.