Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-765/12/DM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-09-04
Teza: Opodatkowanie czynności wykonywane przez zarządcę sądowego nieruchomości.
Słowa kluczowe: dokumentowanie; faktura-faktura VAT; nieruchomości; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podatnik; podmiot-podmiot zarządzający
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2012 r. (data wpływu 25 czerwca 2012 r.) uzupełnionym w dniu 31 sierpnia 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie czynności wykonywanych przez zarządcę sądowego nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 czerwca 2012 r. został złożony wniosek uzupełniony w dniu 31 sierpnia 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie czynności wykonywanych przez zarządcę sądowego nieruchomości.

W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 23 listopada 2011 r. spółce z siedzibą w G., powierzony został zarząd nieruchomością położoną w K., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Zgodnie z art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

*   zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
*   zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
*   zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
*   bieżące administrowanie nieruchomością;
*   utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
*   uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

W związku z powyższym w ramach czynności, jakie podejmuje Spółka jako Zarządca, mieszczą się w szczególności czynności zwykłego zarządu, takie jak załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymywanie jej w niepogorszonym stanie (Spółka ponosi w związku z tym wydatki), pobieranie od najemcy czynszu w imieniu właściciela nieruchomości (dłużnika), cykliczne przekazywanie sądowi stosownego rozliczenia wpływów i wydatków związanych z obsługą nieruchomości. Po ustaniu zarządu sądowego, które nastąpi w dacie uprawomocnienia się postanowienia sądu przysądzającego własność nieruchomości jej nowemu nabywcy, nadwyżka wpływów nad wydatkami zostanie przekazana do depozytu sądowego, by w drodze zatwierdzonego przez sąd planu podziału zostać rozdysponowaną pomiędzy wierzycieli, tak aby pokryte zostały długi dłużnika - właściciela nieruchomości. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomość. Jeżeli egzekucja ulegnie umorzeniu, nadwyżkę tę otrzyma dłużnik. Spółka uzyska natomiast jedynie wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przyznane przez sąd, który weźmie pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia nakład pracy zarządcy oraz dochodowość nieruchomości.

Ponadto Spółka z związku z objęciem zarządu nad nieruchomością położoną w K. (sama posiadając siedzibę w G.) postanowiła powierzyć innemu podmiotowi („Administratorowi”), profesjonalnie świadczącemu usługi zarządzania nieruchomościami, zarząd nad nieruchomością. W związku z powyższym Spółka zawarła umowę, w ramach której Administrator zobowiązał się do wykonywania następujących czynności:

*   zawierania i wypowiadania w imieniu Zarządcy umów najmu i dzierżawy lokali znajdujących się na nieruchomości po uprzednich konsultacjach i uzyskaniu pisemnej zgody Zarządcy,
*   rozliczania najemców z wpłacanych czynszów i opłat związanych z eksploatacją nieruchomości,
*   dochodzenia wszelkich odszkodowań związanych z nieruchomością,
*   prowadzenia rejestru lokali i najemców,
*   prowadzenia dla każdego lokalu teczki, zawierającej wszelkie dokumenty dotyczące tego lokalu, w szczególności umowy, korespondencję i protokoły zdawczo-odbiorcze,
*   zawierania w imieniu Zarządcy umów na dostarczanie do nieruchomości mediów i innych umów związanych z administracją nieruchomości,
*   sporządzania i archiwizowania dokumentacji związanej z zarządem nieruchomością,
*   sporządzania sprawozdań, o których mowa w art. 937 Kpc w terminach wskazanych przez sąd.

Administrator zobowiązał się zatem do podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.

Poza wydatkami na wynagrodzenie Administratora Spółka ponosi w szczególności następujące koszty pośrednio związane z zarządem nieruchomością:

*   wynagrodzenie pracownika, zajmującego się sprawami dotyczącymi nieruchomości (nie pracującego bezpośrednio w tej nieruchomości, tylko w siedzibie Zarządcy),
*   wynagrodzenie członka zarządu, odpowiedzialnego między innymi za zarząd nieruchomością,
*   koszty delegacji służbowych związanych z zarządem nieruchomością,
*   wydatki ogólne (prowizje bankowe, prowadzenie ksiąg, wynajem powierzchni biurowej, opłaty pocztowe).

Spółka jako Zarządca dokonuje również wydatków bezpośrednio związanych z nieruchomością m.in.: ubezpieczenie nieruchomości, założenie systemu alarmowego, usługi monitoringu nieruchomości.

Nieruchomość ma charakter w pełni użytkowy i nie obejmuje żadnych lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy Spółka jako zarządca sądowy nieruchomości jest z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług, mającym obowiązek obliczenia podatku należnego z tytułu otrzymanych czynszów z najmu nieruchomości, wystawiania faktur VAT jako sprzedawca usług najmu, a także mającym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług, związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w niepogorszonym stanie?

Na jakiego nabywcę Spółka powinna wystawić fakturę dokumentującą wykonanie usługi zarządzania nieruchomością?

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawę prawną działalności Spółki, jako zarządcy sądowego nieruchomości stanowią przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm., dalej „KPC”). Z regulacji tych wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu (w szczególności postanowienia art. 935 § 1 i 2 oraz art. 936 KPC), w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. Co prawda w pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń - możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właściciela nieruchomości bądź sądu (art. 935 § 3 KPC), ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter ocenny. Poza tym gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to na zewnątrz, tj. wobec osób trzecich, zarządca występować będzie pod własnym imieniem tak samo, jak ma to miejsce w sytuacji czynności nie wykraczających poza zwykły zarząd. Na powyższe zwracają uwagę Małgorzata Pyziak-Szafnicka i Włodzimierz Nykiel (w: „Cywilnoprawna i podatkowoprawna pozycja sądowego zarządcy nieruchomości”, RPEiS z 2005 r., nr 4, str. 107 i nast.), którzy cywilnoprawny status zarządcy nieruchomości wiążą z konstrukcją zastępstwa pośredniego. Status taki oznacza w konsekwencji, że sądowy zarządca nieruchomości jest osobą „podstawioną” w miejsce właścicieli zarządzanej nieruchomości, która dokonuje czynności prawnych we własnym imieniu ze skutkiem dotykającym jej własnej sfery prawnej (wyrok NSA z dnia 5 marca 2008 r., I FSK 327/07).

Powyżej przedstawioną pozycję zarządcy sądowego nieruchomości na potrzeby podatku od towarów i usług należy interpretować w kontekście art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Przepis ten zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej, który to termin definiuje ust. 2 przywołanego przepisu.

W ustalonym orzecznictwie sądów administracyjnych i organów podatkowych przyjmuje się, że o statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danej osoby (podmiotu) trzech przesłanek (cech charakterystycznych). Są nimi:

*   samodzielność prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług),
*   odpowiedzialność za jej efekty,
*   odpłatność.

Wszystkie te cechy dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości. Zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma prawo pobierać zamiast współwłaścicieli pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione (art. 935 § 1 i 2 KPC). Do wydzierżawiania nieruchomości potrzebna jest zgoda stron, a w jej braku - zezwolenie sądu (zdanie ostatnie art. 936 KPC). Zarządca nieruchomości składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe. Sąd zatwierdza sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub w części (art. 937 KPC). Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków. Może być ukarany grzywną przez sąd w razie niezłożenia w terminie sprawozdania lub niewykonania innych wydanych przez sąd poleceń (art. 939 KPC). Wysokość wynagrodzenia zarządcy określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Roszczeń o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu i o zwrot poniesionych w związku z zarządem wydatków nie można dochodzić powództwem (art. 939 § 1 i 4 KPC). W art. 940 KPC określona została też kolejność pokrywania przez zarządcę wydatków z dochodów z nieruchomości.

Z powyższych regulacji można wywieść, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu oraz że nie jest on przedstawicielem współwłaścicieli, albowiem działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków (wyrok NSA z dnia 5 marca 2008 r., I FSK 327/07).

Ponadto w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego należy odwołać się do zapisu zawartego w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. Nr L 347/1), zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby, uczestniczy w świadczeniu usług, uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Dyrektywa uzależnia więc zasady opodatkowania usług świadczonych przez podmioty trzecie od tego, czy podmiot świadczący występuje w imieniu własnym. Zatem w przypadku, gdy podmiot świadczy usługi w imieniu własnym, należy uznać go w tym zakresie za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należną podatku, kwota należna zaś obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku). W związku z powyższym wynagrodzenia otrzymywane z tytułu najmu nieruchomości, wykonywanego w imieniu własnym zarządcy, składają się na obrót tegoż zarządcy.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnicy są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy. Przy tym, skoro zarządca nieruchomości wykorzystuje tę nieruchomość do celów najmu - a więc do czynności opodatkowanych - to przysługuje mu także prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z fakturami dotyczącymi eksploatacji nieruchomości i zachowania jej w niepogorszonym stanie, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.

A zatem Spółka, jako zarządca sądowy nieruchomości, jest z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług, mającym obowiązek obliczania podatku należnego od czynszów otrzymanych z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem i jest tym samym zobowiązana do wystawiania faktur VAT z tego tytułu jako sprzedawca usługi. Spółka ma także prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług, związanych z eksploatacją nieruchomości i zachowania jej w niepogorszonym stanie.

Przedstawione stanowisko jest zgodne z interpretacjami indywidualnymi, w szczególności z dnia 5 października 2011 r. znak ITPP1/443-977/11/KM, z dnia 9 lipca 2009 r. znak IBPP3/443-338/09/KO, z dnia 28 stycznia 2009 r. znak IBPP1/443-1765/08/AW, z dnia 7 października 2010 r. znak ILPP2/443-1048/10-2/EN i znak ILPP2/443-1048/10-4/EN.

Ponadto Spółka wskazała, że zarządca sądowy działa na zlecenie sądu, na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Otrzymuje on wynagrodzenie za wykonywane czynności, które określane jest przez sąd. W ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu, jest jednak samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Nie ulega więc wątpliwości, że wykonując czynności zarządu, zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Odbiorcą usług zarządcy jest jednak nie sąd, lecz właściciel nieruchomości, co do której ustanowiony został zarząd. W związku z powyższym przyznane Wnioskodawcy przez sąd z tytułu zarządu nieruchomością wynagrodzenie, płatne z dochodów uzyskiwanych z zarządzanej nieruchomości, jest wynagrodzeniem należnym zarządcy od właściciela nieruchomości, które Spółka - zarządca sądowy nieruchomości - powinna udokumentować fakturą VAT, wystawioną na rzecz właściciela nieruchomości (powyższe potwierdza interpretacja z dnia 7 października 2010 r. znak ILPP2/443-1048/10-7/EN).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 3 tej ustawy, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności: 1) z tytułu, których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; 3) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest prawnie relewantnymi cechami: samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług), odpowiedzialności za jej efekty, odpłatności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2008 r., sygn. akt I FSK 327/07).

Jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast w myśl art. 106 ust. 1 cyt. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z kolei art. 106 ust. 4 ww. ustawy stanowi, że podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

W kontekście przywołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, uwzględniając stan faktyczny przedstawiony we wniosku, z którego wynika, że zgodnie z prawomocnym postanowieniem sądowym, Spółce powierzony został zarząd nieruchomością, wskazać należy, iż z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) stanowiących prawną podstawę działalności zarządcy nieruchomości wynika, że: każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość (art. art. 203 K.c.).

Zgodnie z art. 205 Kodeksu cywilnego współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy.

Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. W tym przypadku zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 Kodeks postępowania cywilnego).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich, jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Konsekwencją posiadania statusu podatnika podatku od towarów i usług są wskazane w przepisach dotyczących tego podatku zarówno obowiązki, jak i uprawnienia.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilnego, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi. Tym samym, czynności wynajmowania lokali wykonywane przez Spółkę, poprzez działającego w jej imieniu administratora, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Konsekwentnie – jak słusznie wskazano we wniosku – w przypadku wynajmu lokali użytkowych Spółka ma obowiązek „obliczania podatku należnego od czynszów otrzymanych z tytułu najmu nieruchomości”.

Uwzględniając art. 106 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy zauważyć natomiast należy, że zasadą jest dokumentowanie sprzedaży wystawianiem faktur VAT. W przypadku natomiast, gdy sprzedaż jest dokonywana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, sprzedawca obowiązany jest wystawić fakturę VAT jedynie w sytuacji, gdy nabywcy tego zażądają. Tym samym, skoro jak wynika z wniosku zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, Spółka działająca jako zarządca sądowy nieruchomości, w świetle uregulowań ww. przepisów powinna otrzymane należności „z tytułu najmu nieruchomości, wykonywanego w imieniu własnym” udokumentować fakturami VAT.

Z kolei w odniesieniu do wydatków związanych z działalnością opodatkowaną, uprawnieniem Spółki, w świetle art. 86 ust. 1 cyt. ustawy, jest prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ponoszonych wydatków w zakresie, w jakim wiążą się one z czynnościami opodatkowanymi.

Ponadto uwzględniając powołane na wstępie przepisy wskazać należy, że Spółka jest także podatnikiem VAT z tytułu czynności wykonywanych przez Spółkę jako sądowego zarządcy nieruchomości na rzecz właściciela nieruchomości. Zatem przyznane Spółce przez sąd wynagrodzenie z tytułu zarządu nieruchomością, które jest „wynagrodzeniem należnym zarządcy od właściciela nieruchomości”, Spółka powinna dokumentować fakturą VAT wystawioną na rzecz właściciela nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.