Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.553.2024.1.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-07
Teza: Zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; media; najem-najem prywatny; przychód; ryczałt
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 26 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 26 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) (dalej określany jako „Wnioskodawca”) i jego żona są właścicielami nieruchomości położonych w Polsce (dalej określanych jako „nieruchomości”). Wnioskodawca i jego żona zamierzają wynajmować nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Najem prywatny będzie opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nieruchomości stanowią współwłasność Wnioskodawcy i jego żony. Pomiędzy małżonkami obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej, a nieruchomości stanowią majątek wspólny małżonków. Na podstawie art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne małżonkowie złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez Wnioskodawcę.

Umowy najmu nieruchomości będą przewidywały, że najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu najmu na rzecz wynajmujących oraz do ponoszenia opłat za media związane z wynajmowaną przez niego nieruchomością. Kwota czynszu najmu należnego na rzecz wynajmujących będzie określona w umowie najmu. Przez opłaty za media należy rozumieć czynsz administracyjny (tj. opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości) oraz opłaty za media dostarczane do nieruchomości (np. prąd, woda, gaz, centralne ogrzewanie).

Wnioskodawca będzie miał zawartą umowę z podmiotem zajmującym się zarządzaniem najmem (dalej określanym jako „zarządca”). Zarządca, działając w imieniu Wnioskodawcy, będzie odpowiedzialny za wykonywanie takich czynności jak poszukiwanie najemców, zawieranie umów najmu i rozliczanie umów najmu. W praktyce będzie to wyglądało w ten sposób, że najemca będzie wpłacał czynsz najmu i opłaty za media na rachunek bankowy zarządcy. Następnie zarządca, działając w imieniu Wnioskodawcy, będzie przekazywał opłaty za media do wspólnoty mieszkaniowej i podmiotów zajmujących się dostarczaniem poszczególnych mediów. Natomiast czynsz najmu zarządca będzie przekazywał do Wnioskodawcy.

### Pytanie

Czy dla Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania kwoty opłat za media?

### Pana stanowisko w sprawie

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym określają przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej w skrócie u.z.p.d.).

Zgodnie z art. 1 pkt 2 u.z.p.d. „Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (\`(...)\`)”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a u.z.p.d. „Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1a u.z.p.d. „Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym”.

Ze wskazanych przepisów wynika, że opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega przychód z tytułu najmu. Przychodem tym są w szczególności otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Zgodnie z powszechnie przyjmowanym stanowiskiem za przychód może być uznane jedynie przysporzenie o charakterze definitywnym. Przysporzenie to musi oznaczać zwiększenie aktywów albo zmniejszenie pasywów podatnika. Natomiast za przychód nie uznaje się świadczeń o charakterze zwrotnym.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że zgodnie z umowami najmu najemca będzie zobowiązany do ponoszenia opłat za media związane z wynajmowaną przez niego nieruchomością. Tym samym obowiązek uiszczenia opłat za media będzie spoczywał na najemcy. W praktyce będzie to wyglądało w ten sposób, że najemca będzie wpłacał opłaty za media na rachunek bankowy zarządcy, a następnie zarządca, działając w imieniu Wnioskodawcy, będzie przekazywał opłaty za media do wspólnoty mieszkaniowej i podmiotów zajmujących się dostarczaniem poszczególnych mediów.

W związku z tym należy uznać, że Wnioskodawca będzie jedynie pośrednikiem odpowiedzialnym za przekazanie kwoty opłat za media od najemcy do wspólnoty mieszkaniowej i podmiotów zajmujących się dostarczaniem poszczególnych mediów, a czynności w tym zakresie będzie wykonywał zarządca w imieniu Wnioskodawcy. Tym samym kwota opłat za media nie stanowi dla Wnioskodawcy definitywnego przysporzenia majątkowego, a więc nie stanowi ona dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych wydanych z zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 czerwca 2024 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.250.2024.2.AP) stwierdzono: „Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że należności za czynsz administracyjny zawierający koszty stałe utrzymania wynajmowanej nieruchomości, a także opłaty za prąd oraz opłaty za ewentualne ponadnormatywne zużycie wody i CO, które według umowy najmu lokalu reguluje Pan jako właściciel nieruchomości w imieniu Najemcy, nie stanowią w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodów z najmu. W zakresie tych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika między Najemcą a Wspólnotą Mieszkaniową/dostawcą usług energii elektrycznej. Tym samym, przychód, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie”. Stanowisko to potwierdzają również np.:

\- interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 maja 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.119.2024.2.HJ),

\- interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 grudnia 2023 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.780.2023.1.AG),

\- interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 kwietnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1275.2021.2.MAP),

\- interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lipca 2021 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.363.2021.1.MM).

Reasumując: dla Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania kwoty opłat za media.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że wraz z żoną jest Pan właścicielem nieruchomości położonych w Polsce. Nieruchomość zamierza Pan wraz z żoną wynajmować w ramach najmu prywatnego. Wraz z żoną złoży Pan oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez Pana. Umowy najmu nieruchomości będą przewidywały, że najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu najmu na rzecz wynajmujących oraz do ponoszenia opłat za media związane z wynajmowaną przez niego nieruchomością. Kwota czynszu najmu należnego na rzecz wynajmujących będzie określona w umowie najmu. Przez opłaty za media należy rozumieć czynsz administracyjny (tj. opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości) oraz opłaty za media dostarczane do nieruchomości (np. prąd, woda, gaz, centralne ogrzewanie). Wskazał Pan także, że będzie miał Pan zawartą umowę z zarządcą, który będzie w Pana imieniu przekazywał opłaty za media do wspólnoty mieszkaniowej i podmiotów zajmujących się dostarczaniem poszczególnych mediów. Natomiast czynsz najmu zarządca będzie przekazywał do Pana.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast wskazane przez Pana opłaty za czynsz administracyjny (tj. opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości) oraz opłaty za media dostarczone do nieruchomości (prąd, woda, gaz, centralne ogrzewanie), do ponoszenia których zgodnie z umową najmu jest zobowiązany najemca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego.

**Podsumowanie: Pana przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania kwoty opłat wskazanych we wniosku.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).