Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.244.2025.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-04
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu w zakresie opłat za
media.
Słowa kluczowe: czynsz
eksploatacja
lokal-lokal mieszkalny
media
najemcy
przychód
wynajem
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 11-ust. 1
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 21 kwietnia 2025 r. (wpływ 5 maja 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wynajmuje Pan mieszkanie w X, ma Pan umowę sporządzoną przez notariusza. W umowie
    jest zapisane, że wynajmujący pokrywa koszty eksploatacji mieszkania, tzn. czynsz i media.
    Wynajmujący przesyła Panu kwotę 1000 zł miesięcznie za wynajem, za który odprowadza
    Pan podatek kwartalnie w wysokości 255 zł. Czynsz za mieszkanie obecnie wynosi 512,68
    zł i zmienia się w zależności od zużycia wody oraz opłat za wywóz śmieci.
    Uzupełnienie wniosku
    Zgodnie z umową zawartą 25 kwietnia 2024 r. (umowa najmu lokalu mieszkalnego)
    najemca opłaca czynsz określony przez zarządcę, koszty zużycia lokalu (opłaty za energię
    elektryczną, gaz, telewizję i internet) oraz czynsz najmu w wysokości 1000 zł miesięcznie.
    Koszty zużycia lokalu zgodnie z kosztami wybranych przez najemcę dostawców mediów.
    Opłaty są bezpośrednio opłacane przez najemcę na rachunki dostawców – zgodnie z
    fakturami.

## Pytanie

Czy opłacane przez najemcę koszty zużycia lokalu oraz czynsz określany przez zarządcę
    jest przedmiotem opodatkowania?
    Pana stanowisko w sprawie
    Nie uważa Pan, że jest to Pana przychód.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

    Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c,
      określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub
      prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i
      stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
    Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
        1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności
        gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec
        innych odbiorców;
        2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
        3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według
        równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego
        lokalu lub budynku;
        4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy
        świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i
        gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu
        i miejsca udostępnienia.
    Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica
      pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub
      2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
    Jak stanowi art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061):
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Na podstawie art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o
      których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
      dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą
      o podatku dochodowym”.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między
    stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe
    wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby
    powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art.
    6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do
    dyspozycji wynajmującego.
    Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu
    prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z
    przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne, opłaty dla
    zarządcy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
    Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie
    mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o
    których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak
    również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
    Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest
    umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz określony w umowie najmu
    stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w
    rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji
    wynajmującego.
    W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie
    pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem
    najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość
    wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest
    jego przychodem.
    W ramach tzw. „najmu prywatnego” wskazane przez Pana opłaty, tj. czynsz określony
    przez zarządcę, koszty zużycia lokalu (opłaty za energię elektryczną, gaz, telewizję i
    internet) związane z wynajmowanym lokalem, które zgodnie z umową są opłatami
    bezpośrednio opłacanymi przez najemcę na rachunki dostawców, nie stanowią dla Pana
    przysporzenia majątkowego. Pana przychodem podatkowym jest wyłącznie ustalony w
    umowie z najemcą czynsz najmu.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.