Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.99.2020.3.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-22
Teza: w zakresie opodatkowania bądź zwolnienia z podatku VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT), sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu wraz z Budynkami i Budowlami oraz prawem do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku ww. transakcją
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia; opodatkowanie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 13 lutego 2020 r. (data wpływu 19 luty 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 maja 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e -PUAP 6 maja 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 1 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.99.2020.2.KK (doręczone Stronie w dniu 7 kwietnia 2020 r.), ponownie uzupełnionym pismem z dnia 26 maja 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 26 maja 2020 r.), uzupełnionym kolejnym pismem z dnia 3 czerwca 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 3 czerwca 2020 r.), ponownie uzupełnionym pismem z dnia 5 czerwca 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 5 czerwca 2020 r.) oraz uzupełnionym pismem z dnia 19 czerwca 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 19 czerwca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania bądź zwolnienia z podatku VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT), sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu wraz z Budynkami i Budowlami oraz prawem do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku ww. transakcją - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 6 maja 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 6 maja 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 1 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.99.2020.2.KK (skutecznie doręczonym w dniu 7 kwietnia 2020 r.), ponownie uzupełniony pismem z dnia 26 maja 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 26 maja 2020 r.), uzupełniony kolejnym pismem z dnia 3 czerwca 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 3 czerwca 2020 r.), ponownie uzupełniony pismem z dnia 5 czerwca 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 5 czerwca 2020 r.) oraz uzupełniony pismem z dnia 19 czerwca 2020 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 19 czerwca 2020 r.) dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania bądź zwolnienia z podatku VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT), sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu wraz z Budynkami i Budowlami oraz prawem do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku ww. transakcją.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka X

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka Y

We wniosku przedstawiono następujące stan faktyczny:

Spółka X (dalej: Wnioskodawca lub Sprzedający) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce. Przedmiotem działalności Spółki X jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Sprzedający, jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…) przy (…), stanowiącej działkę gruntu nr (…), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta numer (…) (dalej: „Grunt”), jest też właścicielem budynków i budowli znajdujących się na Gruncie.

Na Gruncie usytuowane są:

*   budynek biurowy składający się z kondygnacji parteru, 4 kondygnacji biurowych (o następujących funkcjach dodatkowych: handlowo-usługowa i magazynowa), 1 kondygnacji podziemnej, na której znajduje się 271 miejsc parkingowych, oraz parkingu naziemnego, na którym znajduje się 25 miejsc parkingowych, o powierzchni zabudowy 2929 m2 (dalej: „Budynek Biurowy A”),

*   budynek biurowy składający się z kondygnacji parteru, 4 kondygnacji biurowych (o następujących funkcjach dodatkowych: handlowo-usługowa i magazynowa), 1 kondygnacji podziemnej, na której znajduje się 236 miejsc parkingowych, oraz parkingu naziemnego, na którym znajduje się 86 miejsc parkingowych, o powierzchni zabudowy 2966 m2 (dalej: „Budynek Biurowy B”, dalej łącznie: „Budynki Biurowe”),

*   budynek niemieszkalny zawierającego 4 kondygnacje nadziemne o powierzchni zabudowy ok. 363 m2 docelowo przeznaczona do renowacji, komercjalizacji i sprzedaży (dalej: „Budynek C”; dalej łącznie z Budynkami Biurowymi: „Budynki”)

*   parking naziemny, na którym znajduje się 18 miejsc parkingowych, znajdujący się przy Budynku B.

Oprócz Budynków, na Gruncie znajduje się infrastruktura techniczna i komunikacyjna służąca funkcjonowaniu Budynków (dalej: „Budowle”; dalej łącznie z Gruntem i Budynkami: „Nieruchomość”).

Wnioskodawcy podkreślają, że Budynki oraz Budowle stanowią budynki, budowle lub ich części, albo urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 późn. zm.).

Na obiekty, które oprócz Budynków, znajdują się na Gruncie w momencie sprzedaży składały się między innymi:

1.  Budowle/urządzenia budowlane:
    1.  Drogi i chodniki;
    2.  Przyłącze kanalizacji deszczowej;
    3.  Wiaty rowerowe;
    4.  Oświetlenie zewnętrzne;
    5.  Zasilanie oświetlenia zewnętrznego;
    6.  Fundamenty pod paczkomaty.
2.  Obiekty małej architektury:
    1.  Ławy betonowe;
    2.  Stojaki rowerowe;
    3.  Punkty świetlne zewnętrzne.

Budynek Biurowy A, został oddany do użytkowania pierwszemu najemcy 12 czerwca 2017 r., zaś Budynek Biurowy B, został oddany do użytkowania pierwszemu najemcy 1 września 2018 r. Następnie, pozostałe powierzchnie biurowe i parkingowe w Budynkach Biurowych były oddawane do użytkowania, kolejnym najemcom. Na moment złożenia niniejszego Wniosku, 96,5% powierzchni w Budynkach Biurowych zostało oddanych do użytkowania najemcom, zatem w odniesieniu do tych części Budynków Biurowych doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W odniesieniu do części Budynków Biurowych nieoddanych do użytkowania, pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, nastąpi w wyniku sprzedaży udziału w Nieruchomości do Nabywcy.

Budynek C został nabyty przez Sprzedającego wraz z Gruntem w 2012 roku i od tamtego momentu wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu. Budynek C został wynajęty w 2018 r., lecz nie miało to wpływu na kwestię jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zatem Wnioskodawcy podkreślają, że w odniesieniu do sprzedawanego Budynku C, upłynął już okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Spółka Y to spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT (dalej: „Nabywca”). Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, która obejmować będzie odnowienie Budynku C, jego komercjalizację oraz sprzedaż (dalej: „Działalność Nabywcy”). Działalność Nabywcy będzie polegała na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT.

Spółka X oraz Nabywca zawarły w dniu 18 lutego 2020 r. umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości (dalej: „Umowa”), tj. udziału wynoszącego 971/100000 części we współużytkowaniu wieczystym Gruntu oraz taki sam udział we współwłasności Budynków i Budowli (dalej: „Transakcja”). Na moment Transakcji Sprzedający i Nabywca byli oraz w dalszym ciągu są aktualnie zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Konieczność zawarcia Umowy, wynikała z realizacji wymogu związanego z rozpoczęciem postępowania o podział geodezyjny Nieruchomości na dwie działki. Celem biznesowym Wnioskodawców jest, aby po podziale, na jednej z działek pozostały Budynki Biurowe, zaś druga działka obejmować ma Budynek C. Wnioskodawca zostanie właścicielem parkingu naziemnego przy Budynku B, na którym znajduje się 18 miejsc parkingowych, a miejsca te zostaną obciążone służebnością gruntową, z której będzie wynikać prawo Nabywcy do korzystania z nich.

Po dokonaniu Transakcji i następnie po podziale geodezyjnym Nieruchomości, współwłasność (współużytkowanie wieczyste) Nieruchomości zostanie zniesiona w taki sposób, iż Nabywcy przypadnie działka z Budynkiem C, a Sprzedającemu działka, na której znajdować się będą Budynki Biurowe oraz parking naziemny przy Budynku B. W związku z tym, iż cena określona w Umowie odpowiadać będzie wartości mającej powstać działki ze znajdującym się na niej Budynkiem C, zniesienie współwłasności nastąpi bez dokonywania dodatkowych dopłat dla Sprzedającego lub Nabywcy. Konsekwencje podatkowe, wskazanego wyżej zniesienia współwłasności Nieruchomości, nie są jednak przedmiotem niniejszego wniosku.

Wydatki na ulepszenie Budynków i Budowli (z wyjątkiem Budynku A) na moment Transakcji nie przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nakłady poniesione na Budynek Biurowy A przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

W stosunku do wydatków związanych z Budynkami i Budowlami, Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT.

Transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości nie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 551 ustawy z dnia 16 maja 2019 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający nabył działkę Gruntu nr (…) w dniu 18 grudnia 2012 r. wraz z Budynkiem C oraz drogami i chodnikami. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Budynki Biurowe A i B oraz pozostałe obiekty nie znajdowały się na Gruncie w momencie jego nabycia przez Sprzedającego. Sprzedający wybudował Budynki Biurowe A i B oraz pozostałe obiekty znajdujące się na działce, (budowle, urządzenia techniczne itp.) z wyjątkiem dróg i chodników. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z ich budową, zgodnie z terminami wynikającymi z właściwych przepisów ustawy o VAT.

Budynki Biurowe A i B po wybudowaniu nie były wykorzystywane we własnej działalności gospodarczej Sprzedającego - były one przeznaczone wyłącznie do wynajmu podmiotom trzecim.

Jak wskazano we Wniosku, przedmiotem Transakcji był udział w Nieruchomości, tj. udział wynoszący 971/100000 części we współużytkowaniu wieczystym Gruntu oraz taki sam udział we współwłasności Budynków i Budowli.

Należy natomiast zaznaczyć, że w ramach Transakcji nie zostały przeniesione w szczególności następujące składniki majątkowe Sprzedającego:

1.  należności oraz zobowiązania Sprzedającego,
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego,
3.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie i / lub budowę Nieruchomości,
4.  prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego,
5.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
6.  związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji, bezpośrednio dotyczącej sprzedawanego udziału w Nieruchomości,
7.  pracownicy, tajemnice handlowe oraz firma Sprzedającego,
8.  wartości niematerialne i prawne składające się na wartość firmy Sprzedającego.

Udział w Nieruchomości, będący przedmiotem sprzedaży, nie był na moment Transakcji wyodrębniony organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, nie stanowił on oddziału, zakładu oraz nie były dla niego prowadzone odrębne księgi. Przed Transakcją Sprzedający nie miał, ani nie dokonał żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności w odniesieniu do przedmiotu Transakcji.

Na działce (…) znajdują się:

1.  urządzenia budowlane
    *   drogi i chodniki;
    *   przyłącze kanalizacji deszczowej;
    *   oświetlenie zewnętrzne;
    *   zasilanie oświetlenia zewnętrznego.
2.  Budowle:
    *   wiaty rowerowe;
    *   fundamenty pod paczkomaty.

Sprzedający ponosił nakłady na Budynki i Budowle. Nakłady poniesione na Budynek Biurowy A przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku. Po dokonanych ulepszeniach, Budynek A został oddany do użytkowania w 2019 r. Natomiast wartość nakładów poniesionych na pozostałe Budynki i Budowle nie stanowiły więcej niż co najmniej 30% wartości początkowej, każdego poszczególnego Budynku lub Budowli.

W odniesieniu do budowli pierwsze ich zasiedlenie, nastąpiło w momencie zawarcia pierwszej umowy najmu (jak wskazano we Wniosku - nastąpiło to 12 czerwca 2017 r.). Od pierwszego zasiedlenia upłynęły 2 lata.

Transakcja została dokonana na podstawie Umowy - Sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 18 lutego 2020 r.

Wszystkie opisane we Wniosku budowle, stanowią część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego (są trwale z nią związane).

Ponadto parking naziemny, na którym znajduje się 18 miejsc parkingowych, znajdujący się przy Budynku B stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, funkcjonalnie związane z budynkiem B (od strony technicznej będący terenem utwardzonym). Ww. parking został wybudowany przez Sprzedającego wraz z Budynkiem B a jego pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT, nastąpiło w momencie oddania do użytkowania Budynku B. Wartość nakładów poniesionych na ww. parking nie stanowiła więcej niż co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Sprzedający oraz Spółka Y w dniu 13 lutego 2020 r. złożyli do Naczelnika Urzędu Skarbowego (…) oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy udziału w Budynkach i Budowlach na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w zakresie w jakim podlegała ona zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytania 1-4 z wniosku):

1.  Czy Transakcja stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT?
2.  Czy w przypadku, gdy Transakcja została przeprowadzona w ramach lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT?
3.  Czy w przypadku, gdy Transakcja została przeprowadzona po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia całości lub części Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to jest ona zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT odpowiednio w odniesieniu do oddanej przed rozpoczęciem tego okresu do użytkowania Nieruchomości lub jej części (tj. części Budynków oraz Budowli), z możliwością rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT i wybrania opodatkowania VAT wspólnie przez Nabywcę i Sprzedającego?
4.  Czy po dokonaniu Transakcji, w przypadku gdy była opodatkowana VAT, oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu udziału w Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. l0b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT),
    *   zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Transakcja stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.
2.  Gdy Transakcja została przeprowadzona w ramach lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to podlega obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT.
3.  Gdy Transakcja została przeprowadzona po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to jest ona zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do oddanej do użytkowania części Nieruchomości (tj. części Budynków oraz Budowli), z możliwością rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT i wybrania opodatkowania VAT wspólnie przez Nabywcę i Sprzedającego.
4.  Po dokonaniu Transakcji, w przypadku gdy była opodatkowana VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu udziału w Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. l0b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT),
    *   zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

1.  Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1.

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego jest opodatkowane VAT, konieczne jest ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Oznacza to, że zbycie części (udziału) w nieruchomości jest towarem w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

W tym miejscu Wnioskodawcy ponownie podkreślają, iż zbywany przez Sprzedającego udział w Nieruchomości nie wypełnia definicji przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, w związku z czym Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powoduje to, iż do omawianej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT (w myśl której zbycie udziałów w nieruchomości powinno być traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT), przedmiotowa Transakcja zbycia udziału w Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 2.

Transakcja stanowi dostawę udziału w Budynkach, Budowlach i Gruncie podlegającą opodatkowaniu VAT. Udział spełnia definicję towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, w związku z tym dostawa udziału w Budynkach, Budowlach i Gruncie wywołuje takie same skutki w zakresie VAT jak dostawa budynków, budowli, gruntów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż udziału w Gruncie, wchodzącym w skład Nieruchomości, dzieli zatem traktowanie VAT, właściwe dla dostawy udziału w Budynkach i Budowlach, znajdujących się na Gruncie.

Co do zasady, podstawowa stawka VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do dnia 31 grudnia 2020 r., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Transakcja jest więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt l0a zwalnia z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części (zwolnienie obligatoryjne), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części lub rozpoczęcie ich użytkowania na potrzeby własne po ich:

1.  wybudowaniu lub,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby doszło do pierwszego zasiedlenia, poszczególne elementy tej definicji (tj. oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu po ich wybudowaniu lub ulepszeniu) muszą wystąpić łącznie.

Mając powyższe na uwadze, w przypadku, gdy pierwsze zasiedlenie Budynków, Budowli i Gruntu (Grunt dzieli traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie), nie nastąpiło w okresie poprzedzającym Transakcję o co najmniej 2 lata lub nastąpiło w ramach Transakcji (w odniesieniu do części Nieruchomości nieoddanej do użytkowania), nabycie przez Nabywcę udziału w Budynkach, Budowlach i Gruncie podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 3.

Gdy od momentu pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli i oddania ich do użytkowania do momentu Transakcji przekroczony został okres dwóch lat (odnośnie odpowiedniej części Budynków oraz Budowli), dostawa udziału w Nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia od opodatkowania VAT (odnośnie tej odpowiedniej części Budynków oraz Budowli), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,
2.  złożą, przed dniem dostawy tych obiektów do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i kupującego;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub jej części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W przedstawionym stanie faktycznym Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. W konsekwencji, po złożeniu oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy Budynku i Budowli, sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT stawką 23%.

W przedstawionym stanie faktycznym, Sprzedający i Nabywca byli na moment Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. W konsekwencji, w przypadku złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy udziału w Budynkach i Budowlach przed Transakcją sprzedaży udziału w Nieruchomości, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT stawką 23%.

Wnioskodawcy podkreślają dodatkowo, że w stosunku do Budynków i Budowli, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z tym, pierwszy z warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy VAT nie zrealizuje się, a w konsekwencji Transakcja nie podlegała zwolnieniu na podstawie ww. regulacji.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, gdy Transakcja została przeprowadzona po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia danej części Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, to jest ona zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do oddanej do użytkowania części Nieruchomości (tj. części Budynków oraz Budowli) i po złożeniu rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT została opodatkowana VAT wspólnie przez Nabywcę i Sprzedającego.

1.  Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 4.

Jak wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu udziału w Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 1, ust. 10, l0b pkt 1 oraz ust. 13 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy udział w Nieruchomości, który był przedmiotem nabycia, będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy jego nabycie podlega VAT według podstawowej stawki 23%.

Nabywca na dzień Transakcji, był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Nabywca dokonał zakupu udziału w Nieruchomości, wyłącznie na cele prowadzenia swojej opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, która obejmować będzie odnowienie części Budynku, jego komercjalizację, a następnie sprzedaż. Nabywca wykorzysta bowiem docelowo nabyty udział w Nieruchomości (którego wartość odpowiadać będzie wartości działki, na której znajdować się będzie Budynek C, która z kolei po zniesieniu współwłasności Nieruchomości trafi finalnie do Nabywcy), do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. W konsekwencji należy uznać, iż udział w Nieruchomości będzie wykorzystywany przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, przedmiotowa Transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie mieści się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, dostawa udziału w Nieruchomości podlega obowiązkowemu opodatkowaniu VAT lub zwolnieniu z VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania.

A zatem, w przypadku opodatkowania Transakcji VAT, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca. Ponadto, Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż na dzień Transakcji, Nabywca był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i opodatkowaniu jej VAT (obligatoryjnemu lub wynikającemu z wyboru opcji opodatkowania) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu udziału w Nieruchomości. Gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. l0b pkt 1, ust. 11 oraz ust. 13 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Nabywcy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Nabywcy powstanie prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że udział w Nieruchomości będący przedmiotem Transakcji (którego wartość odpowiada wartości działki, na której znajdować się będzie Budynek, która z kolei po zniesieniu współwłasności Nieruchomości trafi finalnie do Nabywcy), będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W przypadku opodatkowania VAT Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, przy nabyciu udziału w Nieruchomości od Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Nabywcy, w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca nabędzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem – przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 552 Kodeksu cywilnego ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne, należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości działki gruntu nr (…) oraz właścicielem budynków i budowli znajdujących się na Gruncie. Sprzedający nabył działkę Gruntu nr (…) w dniu 18 grudnia 2012 r., wraz z Budynkiem C oraz drogami i chodnikami. Sprzedający wybudował Budynki Biurowe A i B oraz pozostałe obiekty znajdujące się na działce, (budowle, urządzenia techniczne itp.) z wyjątkiem dróg i chodników. Budynki Biurowe A i B po wybudowaniu nie były wykorzystywane we własnej działalności gospodarczej Sprzedającego - były one przeznaczone wyłącznie do wynajmu podmiotom trzecim.

Oprócz Budynków, na Gruncie znajduje się infrastruktura techniczna i komunikacyjna służąca funkcjonowaniu Budynków. Na obiekty, które oprócz Budynków, znajdować się będą na Gruncie w momencie sprzedaży, składać się będą między innymi:

1.  urządzenia budowlane
    *   drogi i chodniki;
    *   przyłącze kanalizacji deszczowej;
    *   oświetlenie zewnętrzne;
    *   zasilanie oświetlenia zewnętrznego;
    *   parking naziemny.
2.  budowle
    *   wiaty rowerowe;
    *   fundamenty pod paczkomaty.

Budynek Biurowy A, został oddany do użytkowania pierwszemu najemcy 12 czerwca 2017 r., zaś Budynek Biurowy B, został oddany do użytkowania pierwszemu najemcy 1 września 2018 r. Następnie pozostałe powierzchnie biurowe i parkingowe w Budynkach Biurowych były oddawane do użytkowania kolejnym najemcom. Na moment złożenia niniejszego Wniosku, 96,5% powierzchni w Budynkach Biurowych zostało oddanych do użytkowania najemcom, zatem w odniesieniu do tych części Budynków Biurowych doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W odniesieniu do części Budynków Biurowych nieoddanych do użytkowania, pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, nastąpi w wyniku sprzedaży udziału w Nieruchomości do Nabywcy.

Budynek C został nabyty przez Sprzedającego wraz z Gruntem w 2012 roku i od tamtego momentu wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były poniżej 30% wartości początkowej tego obiektu. Budynek C został wynajęty w 2018 r. W odniesieniu do sprzedawanego Budynku C upłynął już okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Nabywca to spółka zarejestrowana jako podatnik VAT, która zamierza prowadzić działalność gospodarczą. Działalność obejmować będzie odnowienie Budynku C, jego komercjalizację oraz sprzedaż. Działalność ta będzie polegała na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT.

Wnioskodawca oraz Nabywca zawarli w dniu 18 lutego 2020 r. umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości, tj. udziału wynoszącego 971/100000 części we współużytkowaniu wieczystym Gruntu oraz taki sam udział we współwłasności Budynków i Budowli. Na moment Transakcji, Sprzedający i Nabywca byli i są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Sprzedający ponosił nakłady na Budynki i Budowle. Nakłady poniesione na Budynek Biurowy A, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku. Po dokonanych ulepszeniach, Budynek A został oddany do użytkowania w 2019 r. Natomiast nakłady poniesione na pozostałe Budynki i Budowle stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej każdego poszczególnego Budynku lub Budowli. W odniesieniu do budowli pierwsze ich zasiedlenie nastąpiło w momencie zawarcia pierwszej umowy najmu (jak wskazano we Wniosku - nastąpiło to 12 czerwca 2017 r.). Od pierwszego zasiedlenia upłynęły 2 lata.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Budynki Biurowe A i B oraz pozostałe obiekty nie znajdowały się na Gruncie, w momencie jego nabycia przez Sprzedającego.

W ramach Transakcji sprzedaży nie zostały przeniesione w szczególności następujące składniki majątkowe Sprzedającego:

1.  należności oraz zobowiązania Sprzedającego,
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego,
3.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie i / lub budowę Nieruchomości,
4.  prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego,
5.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
6.  związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji bezpośrednio dotyczącej sprzedawanego udziału w Nieruchomości,
7.  pracownicy, tajemnice handlowe oraz firma Sprzedającego,
8.  wartości niematerialne i prawne składające się na wartość firmy Sprzedającego.

Udział w Nieruchomości będący przedmiotem sprzedaży nie był na moment Transakcji wyodrębniony organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, nie stanowił on oddziału, zakładu oraz nie były dla niego prowadzone odrębne księgi. Przed Transakcją Sprzedający nie miał, ani nie dokonał żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności w odniesieniu do przedmiotu Transakcji.

Ad 1

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT.

Analizując okoliczności sprawy na podstawie obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa tut. Organ wyjaśnia, że nie znajduje zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, stanowiący, że przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się w szczególności do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jednocześnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wnioskodawca wskazał, że na dzień dokonania Transakcji, składniki majątkowe będące jej przedmiotem nie były wyodrębnione organizacyjnie i finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przed Transakcją, Sprzedający nie miał, ani nie dokonał żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności w odniesieniu do przedmiotu Transakcji. Przedmiot Transakcji, stanowi jego udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości wraz z budynkami i budowlami, bez żadnych dodatkowych składników majątkowych, które byłyby niezbędne do kontynuowania działalności gospodarczej.

W konsekwencji, skoro przedmiotem planowanej transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ad 2

Wnioskodawca ma także wątpliwości, czy transakcja sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości wraz z Budynkami A i B podlegała opodatkowaniu VAT, według podstawowej 23% stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wynika, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z obowiązującą od dnia 1 września 2019 r. treścią art. 2 pkt 14 stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1520) - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub ,
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy, naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku, ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy - Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zatem należy wskazać, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z tym budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Dodatkowo wskazać należy, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle (art. 29a ust. 8 ustawy).

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis, obejmuje swoim zakresem, także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wybudował Budynki Biurowe A i B oraz pozostałe obiekty znajdujące się na działce (budowle, urządzenia techniczne). Budynek Biurowy A został oddany do użytkowania pierwszemu najemcy 12 czerwca 2017 r., a następnie Sprzedający poniósł nakłady na ww. Budynek A w kwocie przekraczającej co najmniej 30% wartości początkowej. Po dokonaniu ulepszeń Budynek A został oddany do użytkowania w 2019 r. Budynek Biurowy B, został oddany do użytkowania pierwszemu najemcy 1 września 2018 r. Od poniesionych wydatków na Budynek Biurowy A i B przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do Budynku Biurowego A oraz Budynku Biurowego B doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata. Jak wskazał Wnioskodawca Budynku Biurowego A po modernizacji w wysokości przekraczającej 30% jego wartości początkowej został oddany do użytkowania w 2019 r., natomiast Budynek Biurowy B został oddany do użytkowania z dniem 1 września 2018 r. Zatem sprzedaż Budynku Biurowego A i B nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że niewielka część powierzchni w Budynkach Biurowych na dzień złożenia wniosku nie została wynajęta (3,5%). Zatem do pierwszego zasiedlenia tej powierzchni doszło w dniu zawarcia umowy sprzedaży - tj. 18 lutego 2020 r. Tym samym dla części powierzchni niewynajętej w Budynkach Biurowych nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Z wniosku wynika również, że Wnioskodawcy od wszystkich wydatków poniesionych na budowę Budynku Biurowego A i B oraz modernizację budynku Biurowego A przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Zatem dostawa tych Budynków nie korzysta również ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od poniesionych wydatków.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wnioskodawcy nie przysługiwało również prawo do zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Budynku Biurowego A i B na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż jak wynika z wniosku żaden z budynków nie był wykorzystywany do działalności zwolnionej od podatku VAT, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od ich budowy.

Zatem dostawa udziału w Budynkach A i B nie korzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust 1 pkt 10 i 10b oraz art. 43 ust. 1 pkt 2, natomiast podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23% stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu wraz z Budynkiem Biurowym A i B, powinna być opodatkowana podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Ad 3

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy transakcja sprzedaży udziału w Budynku C oraz znajdującymi się na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym Budowlami (wiata rowerowa oraz fundamenty pod paczkomaty), powinna podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

W celu ustalenia, czy w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy zostały spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

Jak wskazał Wnioskodawca, Budynek C został nabyty wraz z gruntem w roku 2012 r., który został następnie wynajęty w 2018 r. Na ww. Budynek nie poniesiono nakładów równych lub wyższych 30% jego wartości początkowej. Jak wskazał Wnioskodawca, w odniesieniu do sprzedawanego Budynku C upłynął okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Z kolei pierwsze zasiedlenie budowli (wiata rowerowa oraz fundamenty pod paczkomaty), nastąpiło w momencie zawarcia pierwszej umowy najmu, co jak wskazał Wnioskodawca, nastąpiło to 12 czerwca 2017 r. Od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży również upłynęło 2 lata. Tym samym spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT do dostawy Budynku C i Budowli.

Ponadto, należy wskazać, że badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem skoro sprzedaż Budynku C oraz Budowli (wiata rowerowa oraz fundamenty pod paczkomaty), korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa części gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym, na którym budynek i budowle te są posadowione, także będzie zwolniona z podatku VAT stosowanie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Należy wskazać, że Wnioskodawcy i Nabywcy w stosunku do zabudowanych nieruchomości, których zbycie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, przysługuje możliwość wyboru opodatkowania tych transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT. Jak wynika z wniosku Wnioskodawca i Nabywca skorzystali z możliwości wyboru opodatkowania VAT i złożyli w dniu 13 lutego 2020 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego (…) oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy udziału w Budynkach i Budowlach na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w zakresie w jakim podlegałaby ona zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z tym sprzedaż Budynku C oraz Budowli (wiata rowerowa oraz fundamenty pod paczkomaty) podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 3 wniosku należało uznać za prawidłowe.

Ad 4

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada, wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu, albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nabywca dokonał zakupu udziału w Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia swojej działalności gospodarczej, która będzie obejmowała odnowienie Budynku C, jego komercjalizację oraz sprzedaż. Działalność Nabywcy polegała na wykonaniu czynności opodatkowanych VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy, dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji, nabycia udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu wraz z Budynkami oraz Budowlami.

Jak wyżej stwierdził tut. Organ, sprzedaż udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu wraz z Budynkami i Budowlami podlega opodatkowaniu VAT wg stawki 23% (dot. Budynku A, B i C oraz Budowli i urządzeń budowlanych). W związku z tym, Transakcja powinna być w całości opodatkowana VAT stawką podatku w wysokości 23%.

W związku z powyższym, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt i oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Wnioskodawcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji.

W świetle powyższego po dokonaniu sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu wraz z Budynkami i Budowlami i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej transakcję, Nabywca uprawniony jest do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W konsekwencji Nabywcy przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Wnioskodawcy faktury, dokumentującej transakcję oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej), przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie e-PUAP: /KIS/Skrytka ESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia Doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego e-PUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.