Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP3.4512.728.2016.2.IG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-12-23
Teza: w zakresie opodatkowania sprzedaży działek
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 26 września 2016 r. (data wpływu 3 października 2016 r.), uzupełnionym w dniu 19 listopada 2016 r. (data wpływu 22 listopada 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku z dnia 10 listopada 2016 r. otrzymane przez Stronę w dniu 18 listopada 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 3 października 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Wniosek został uzupełniony w dniu 19 listopada 2016 r. (data wpływu 22 listopada 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku z dnia 10 listopada 2016 r. otrzymane przez Stronę w dniu 18 listopada 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 1988 r. Wnioskodawca stał się właścicielem gospodarstwa rolnego, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców. W skład tego gospodarstwa wchodzi m.in. działka o nr ewidencyjnym 98/3, zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi (dodatkowo Wnioskodawca jest współwłaścicielem działki rolnej o pow. 2ha).

Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym działka 98/3 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo - usługową oraz zabudowę usługowo - produkcyjną.

W związku z powyższym, że część działki leży na terenie pod inwestycje usługowe i produkcyjne, Wnioskodawca postanowił wraz z żoną oraz z pozostałymi właścicielami działek sąsiednich podpisać umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącą części działki, która jest niezabudowana. Umowa została zawarta w czerwcu 2014 r. i zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić by doszło do zawarcia umowy finalnej, tj. sprzedaży nieruchomości. Najważniejsze z nich to: zmiana istniejącego planu miejscowego, wydzielenie geodezyjne przedmiotu sprzedaży oraz badania prawne i techniczne, a także uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie podatku VAT. W 2014 r. Wnioskodawca otrzymał indywidualną interpretację podatkową wg której sprzedaż działki nie podlega podatkowi VAT. Od tamtego czasu zaszły jednak nowe okoliczności. Wnioskodawca wraz z żoną udzielili kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia o podział działki na trzy części oraz uzyskania warunków technicznych, przebadania gruntu, uzyskania zgody na wjazd, decyzji środowiskowej.

Wnioskodawca występował ze wspólnym wnioskiem do gminy o zmianę istniejącego planu miejscowego. Przedmiotem wniosku było udoskonalenie zapisów planu oraz zmiana części terenu mieszkaniowo - usługowego na usługowo - produkcyjną. W chwili obecnej trwa jeszcze procedura uchwalenia przez gminę nowego planu miejscowego. Przyszły Kupujący za zgodą (udzieliłem pełnomocnictwa) przeprowadza podział nieruchomości. Koszt tego podziału ponosi Kupujący. Zgodnie z przygotowaną koncepcją nieruchomość zostanie podzielona na 3 działki. Dwie niezabudowane działki mają być przedmiotem sprzedaży. Trzecia, która jest zabudowana (budynek mieszkalny i gospodarcze) pozostanie własnością Wnioskodawcy i żony.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest rolnikiem ryczałtowym i uprawia działki rolniczo. Działki nie były nigdy przedmiotem dzierżawy. Dodatkowo wynajmuje pomieszczenia gospodarcze znajdujące się na działce i jest zarejestrowany jako podatnik od towarów i usług w związku z wynajmem pomieszczeń gospodarczych. Czynnym płatnikiem był w latach 2002-2010. Ze względu jednak na niskie dochody płatność została zawieszona.

Wnioskodawca nie uzbrajał w infrastrukturę techniczną działek, które mają być przedmiotem sprzedaży. Nie wysyłał ogłoszeń ani nie reklamował się w mediach, że chce sprzedać nieruchomość. Posiada umowę pośrednictwa z lokalną firmą zajmującą się obrotem nieruchomości i to ona wskazała Wnioskodawcy Kupującego.

W przypadku gdy nie uda się sprzedać powyższych działek dla Kupującego, to Wnioskodawca zamierza w przyszłości wydzielić i wybudować ulicę wzdłuż działki oraz wydzielić mniejsze działki i zacząć je sprzedawać. Posiada także inne działki w innym miejscu i przy korzystnych warunkach rynkowych zamierza również je sprzedać. Wcześniej (rok 2006) dokonał sprzedaży działki na rzecz Skarbu Państwa pod budowę drogi ekspresowej.

W uzupełnieniu Wnioskodawca przedstawił fakty, które zaistniały w okresie pomiędzy złożeniem przez niego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej a otrzymanym wezwaniem.

W ostatnim tygodniu Wnioskodawca pozyskał wiedzę, iż posiadana przez niego działka stanowiąca przedmiot sprzedaży opisany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, została umieszczona w ogłoszeniu sprzedaży działek sąsiednich (Internet, lokalne ogłoszenia). Tym samym uznać należy, iż jego działka była przedmiotem reklamy i działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

W międzyczasie, mając na celu uzyskanie jak najlepszej ceny sprzedaży, podjęte zostały wstępne działania dążące do przedstawienia oferty sprzedaży innemu zainteresowanemu kontrahentowi.

Działka będąca przedmiotem sprzedaży została częściowo ogrodzona, co wymagało zaangażowania własnych środków finansowych i mogło spowodować podniesienie wartości gruntu, w celu przyszłej sprzedaży.

Mając na uwadze korzystną sytuację rynkową w zakresie sprzedaży okolicznych gruntów, zamierza podjąć czynności skutkujące sprzedażą posiadanych przez Wnioskodawcę innych działek, będących częścią gospodarstwa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż dwóch działek na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną - będzie stanowiło dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, oraz wedle jego rozumienia przepisów prawa podatkowego, biorąc pod uwagę fakty (przedstawione przez Wnioskodawcę we wniosku z dnia 26 września 2016 r. oraz uzupełnieniu) dotyczące szczegółów i okoliczności transakcji, podatek od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki jest należny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednakże należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z brzmieniem art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Należy zaznaczyć, iż autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zauważyć należy, że określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 1988 r. Wnioskodawca stał się właścicielem gospodarstwa rolnego, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców. W skład tego gospodarstwa wchodzi m.in. działka o nr ewidencyjnym 98/3, zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi (dodatkowo Wnioskodawca jest współwłaścicielem działki rolnej o pow. 2ha).

Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym działka 98/3 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo - usługową oraz zabudowę usługowo - produkcyjną.

W związku z powyższym, że część działki leży na terenie pod inwestycje usługowe i produkcyjne, postanowił wraz z żoną oraz z pozostałymi właścicielami działek sąsiednich podpisać umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącą części działki, która jest niezabudowana. Umowa została zawarta w czerwcu 2014 r. i zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić by doszło do zawarcia umowy finalnej, tj. sprzedaży nieruchomości. Najważniejsze z nich to: zmiana istniejącego planu miejscowego, wydzielenie geodezyjne przedmiotu sprzedaży oraz badania prawne i techniczne, a także uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie podatku VAT. W 2014 r. Wnioskodawca otrzymał indywidualną interpretację podatkową wg której sprzedaż działki nie podlega podatkowi VAT. Od tamtego czasu zaszły jednak nowe okoliczności. Wnioskodawca wraz z żoną udzielili kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia o podział działki na trzy części oraz uzyskania warunków technicznych, przebadania gruntu, uzyskania zgody na wjazd, decyzji środowiskowej.

Wnioskodawca występował ze wspólnym wnioskiem do gminy o zmianę istniejącego planu miejscowego. Przedmiotem wniosku było udoskonalenie zapisów planu oraz zmiana części terenu mieszkaniowo - usługowego na usługowo - produkcyjną. W chwili obecnej trwa jeszcze procedura uchwalenia przez gminę nowego planu miejscowego. Przyszły Kupujący za zgodą Wnioskodawcy przeprowadza podział nieruchomości. Koszt tego podziału ponosi Kupujący. Zgodnie z przygotowaną koncepcją nieruchomość zostanie podzielona na 3 działki. Dwie niezabudowane działki mają być przedmiotem sprzedaży. Trzecia, która jest zabudowana (budynek mieszkalny i gospodarcze) pozostanie własnością Wnioskodawcy i żony.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest rolnikiem ryczałtowym i uprawia działki rolniczo. Działki nie były nigdy przedmiotem dzierżawy. Dodatkowo wynajmuje pomieszczenia gospodarcze znajdujące się na działce i jest zarejestrowany jako podatnik od towarów i usług w związku z wynajmem pomieszczeń gospodarczych. Czynnym płatnikiem był w latach 2002-2010. Ze względu jednak na niskie dochody płatność została zawieszona.

Wnioskodawca nie uzbrajał w infrastrukturę techniczną działek, które mają być przedmiotem sprzedaży. Nie wysyłał ogłoszeń ani nie reklamował się w mediach, że chce sprzedać nieruchomość. Posiada umowę pośrednictwa z lokalną firmą zajmującą się obrotem nieruchomości i to ona wskazała Wnioskodawcy Kupującego.

W przypadku gdy nie uda się sprzedać powyższych działek dla Kupującego, to Wnioskodawca zamierza w przyszłości wydzielić i wybudować ulicę wzdłuż działki oraz wydzielić mniejsze działki i zacząć je sprzedawać. Posiada także inne działki w innym miejscu i przy korzystnych warunkach rynkowych zamierza również je sprzedać. Wcześniej (rok 2006) Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki na rzecz Skarbu Państwa pod budowę drogi ekspresowej.

W ostatnim tygodniu Wnioskodawca pozyskał wiedzę, iż posiadana przez niego działka stanowiąca przedmiot sprzedaży opisany we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, została umieszczona w ogłoszeniu sprzedaży działek sąsiednich (Internet, lokalne ogłoszenia). Tym samym uznać należy, iż jego działka była przedmiotem reklamy i działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

W międzyczasie, mając na celu uzyskanie jak najlepszej ceny sprzedaży, podjęte zostały wstępne działania dążące do przedstawienia oferty sprzedaży innemu zainteresowanemu kontrahentowi.

Działka będąca przedmiotem sprzedaży została częściowo ogrodzona, co wymagało zaangażowania własnych środków finansowych i mogło spowodować podniesienie wartości gruntu, w celu przyszłej sprzedaży.

Mając na uwadze korzystną sytuację rynkową w zakresie sprzedaży okolicznych gruntów, Wnioskodawca zamierza podjąć czynności skutkujące sprzedażą posiadanych przez niego innych działek, będących częścią gospodarstwa.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż dwóch działek na rzecz firmy, z którą podpisał wraz z żoną umowę przedwstępną - będzie stanowiło dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż dwóch działek stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną udzielili kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia o podział działki na trzy części oraz uzyskania warunków technicznych, przebadania gruntu, uzyskania zgody na wjazd, decyzji środowiskowej. Wnioskodawca występował ze wspólnym wnioskiem do gminy o zmianę istniejącego planu miejscowego. Przedmiotem wniosku było udoskonalenie zapisów planu oraz zmiana części terenu mieszkaniowo - usługowego na usługowo - produkcyjną. W chwili obecnej trwa jeszcze procedura uchwalenia przez gminę nowego planu miejscowego. Przyszły Kupujący za zgodą Strony (pełnomocnictwo) przeprowadza podział nieruchomości.

W tym miejscu należy odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380), w której została uregulowana kwestia udzielania pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanych działkach faktycznie podjął pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołały one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych działań przez samego Wnioskodawcę jak i wykonywanych przez pełnomocnika, świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż dwóch działek przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Posiadana działka stanowiąca przedmiot sprzedaży, została umieszczona w ogłoszeniu sprzedaży działek sąsiednich (Internet, lokalne ogłoszenia). Mając na celu uzyskanie jak najlepszej ceny sprzedaży podjęte zostały wstępne działania dążące do przedstawienia oferty sprzedaży innemu zainteresowanemu kontrahentowi. Jak wskazał Wnioskodawca działka będąca przedmiotem sprzedaży została częściowo ogrodzona, co wymagało zaangażowania własnych środków finansowych i mogło spowodować podniesienie wartości gruntu, w celu przyszłej sprzedaży. Wnioskodawca mając na uwadze korzystną sytuację rynkową w zakresie sprzedaży okolicznych gruntów, zamierza podjąć czynności skutkujące sprzedażą posiadanych innych działek, będących częścią gospodarstwa.

W przypadku gdy nie uda się sprzedać opisanych działek dla Kupującego, Wnioskodawca zamierza w przyszłości wydzielić i wybudować ulicę wzdłuż działki oraz wydzielić mniejsze działki i zacząć je sprzedawać. Wnioskodawca posiada także inne działki w innym miejscu i przy korzystnych warunkach rynkowych zamierza również je sprzedać.

Powyżej opisane okoliczności wskazują, że zaangażowanie Wnioskodawcy w czynności związane z planowaną transakcją zbycia działek jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Tym samym sprzedaż działek nie będzie stanowiła zwykłego wykonywania prawa własności, a Wnioskodawca będzie działał w tym zakresie jak handlowiec. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Wnioskodawca z tytułu tej transakcji, będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tak więc ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku w oparciu o wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zgodnie z obowiązującym planem miejscowym działka 98/3 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo - usługową oraz zabudowę usługowo - produkcyjną.

Zatem skoro nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to oznacza że jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Tym samym do omawianej transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli w tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie określone w niniejszym przepisie dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

Z przedmiotowego wniosku nie wynika żeby działki mające być przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Wnioskodawca wskazał, że jest rolnikiem ryczałtowym i uprawia działki rolniczo. W stosunku do działek mających być przedmiotem sprzedaży nie znajdzie zatem zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy

Tym samym w stosunku do sprzedaży działek Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy i transakcja zbycia działek na rzecz firmy będzie opodatkowana stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

W świetle powyższych okoliczności stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.