Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-854/13-4/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-11-05
Teza: Stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży lokalu użytkowego będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach stosowanych do opodatkowania prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej. Dochodem ze zbycia lokalu użytkowego będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych. Inaczej mówiąc, obliczając dochód ze sprzedaży należy pomniejszyć przychód o niezamortyzowaną wartość początkową środka trwałego (lokalu użytkowego).
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal użytkowy; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 09.08.2013 r. (data wpływu 12.08.2013 r.) oraz piśmie z dnia 26.10.2013 r. (data wpływu 29.10.2013 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-854/13-2/MT, IPPP1/443-858/13-2/AS z dnia 18.10.2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu użytkowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12.08.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu użytkowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 15.04.2004 r.Wnioskodawczyni zawarła ze Spółdzielnią Budowlano Mieszkaniową umowę o budowę lokalu użytkowego a w dniu 28.04.2004 r. umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego w W o powierzchni 133,74 m2 z przeznaczeniem na działalność biurową. Lokal położony jest na parterze dziesięciokondygnacyjnego budynku mieszkalno usługowego w osiedlu P. Wejście do lokalu jest odrębne niż do lokali mieszkalnych. Wraz z pozostałymi lokalami usługowymi na parterze i piętrze tego budynku i lokalami w sąsiednich dobudowanych do budynku pawilonach tworzy on centrum handlowo-usługowe osiedla. Wymagany wkład budowlany wynosił 387.846,00 zł. Środki w kwocie 100.000.00 zł zostały wniesione na dzień podpisania umowy, pozostałe w kwocie 287.846,00 zł zostały wniesione do 31.12.2004 r. Całość wymaganej kwoty została zapłacona.

Należność dla Spółdzielni nie była objęta podatkiem VAT, ponieważ w dacie zakupu lokalu użytkowego spółdzielnie budownictwa mieszkaniowego nie były objęte tym podatkiem. Lokal był w stanie surowym zamkniętym. Lokal został przystosowany przez Wnioskodawczynię do potrzeb prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej - biurowej w dniu 25.09.2004 r. W dniu 28.09.2004 r. Wnioskodawczyni wystąpiła o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, pozwolenie takie otrzymała. Lokal został przyjęty na środki trwałe w 2004 r. i był amortyzowany stawką 2,5% w stosunku rocznym. Wartość początkowa wynosiła kwotę 508.514,38 zł, a obecnie wynosi 401.500,42 zł. Kwota dotychczasowego umorzenia wynosi 107.013,96 zł.

W dniu 09.02.2009 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do Spółdzielni o przekształcenie własnościowego prawa do lokalu użytkowego w odrębną własność.

Przekształcenie nastąpiło w dniu 23.03.2010 r. aktem notarialnym. Ustanowiono odrębną własność lokalu wraz z udziałem we współwłasności budynku i w współużytkowaniu wieczystym działki gruntu. Czynności powyższych Wnioskodawczyni dokonywała jednoosobowo, gdyż zarówno w dacie przydziału jak i w dacie przekształcenia lokalu była wdową

Ogółem Wnioskodawczyni użytkowała ten lokal przez okres dłuższy niż 5 lat. Wnioskodawczyni jest podatnikiem Vat. Lokal nie był modernizowany, a jedynie przeprowadzono remonty polegające na wymianie wykładziny podłogowej, pomalowaniu ścian, usunięciu drobnych uszkodzeń powstałych w toku eksploatacji itp. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnego innego rozporządzenia swoim prawem.

Do dnia dzisiejszego w lokalu tym Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, którą zamierza zlikwidować, (najprawdopodobniej na koniec 2013 r.) a lokal użytkowy najpierw wynająć a następnie sprzedać. Czy Wnioskodawczyni ma obowiązek zapłacić podatek dochodowy, gdy przedmiotowy lokal użytkowy (kupiony w 2004 r.) sprzeda i w jakiej wysokości?

Pismem z dnia 26.10.2013 r. (data wpływu 29.10.2013 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego informując, iż sprzedaż przedmiotowego lokalu użytkowego ma nastąpić przed upływem 6 lat od zakończenia działalności, a dokładnie sprzedaż ma nastąpić jeszcze w 2013 r. Wnioskodawczyni znalazła potencjalnego kupca, który obecnie wynajmuje od Niej lokal i deklaruje, że chce ten lokal kupić. Wnioskodawczyni umówiła się z najemcą na sprzedaż lokalu w listopadzie 2013 r.

Obecnie osoba ta od sierpnia 2013 r. wynajmuje od Wnioskodawczyni lokal użytkowy. Lokal ten Wnioskodawczyni wynajmuje w ramach działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą Wnioskodawczyni zamierza prowadzić do listopada lub grudnia 2013 r., a następnie zakończyć najpóźniej w grudniu 2013 r. Jeżeli nie doszłoby do sprzedaży lokalu w 2013 r., a Najemca chciałby dalej wynajmować lokal od roku 2014 r. lokal byłby wynajmowany w ramach najmu prywatnego.

Strata jaką Wnioskodawczyni poniosła w 2013 r. dotyczy straty w działalności gospodarczej. Została poniesiona w związku z faktem, iż zostały Wnioskodawczyni wypowiedziane w 2013 r. umowy o współpracy, przez klientów na rzecz których Wnioskodawczyni świadczyła pracę, a innych klientów nie udało się Wnioskodawczyni pozyskać. Strata powstała również w związku z koniecznością wypowiedzenia umów o pracę kilku pracownikom, którzy mieli 3 miesięczny okres wypowiedzenia i ponoszenia kosztów innych umów zawartych na czas określony. Wnioskodawczyni zaznacza, iż jednoosobową działalność gospodarcza prowadziła od 1996r., a wcześniej bo od 1992 r. działalność prowadziła w spółce cywilnej.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, iż ostatnie zdanie w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego czyli: „czy Wnioskodawczyni ma obowiązek zapłacić podatek dochodowy, gdy przedmiotowy lokal użytkowy (kupiony w 2004 r.) sprzeda i jakiej wysokości” nie jest kolejnym pytaniem. pytania Wnioskodawczyni zawarła w części G wniosku na stronie 4.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy dochód ze sprzedaży lokalu użytkowego będzie różnicą pomiędzy uzyskanym przychodem ze sprzedaży lokalu a jego wartością wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o wartość odpisów amortyzacyjnych i czy dochód ten należy zaliczyć do dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania (w tym wypadku podatek liniowy), czy też Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku w formie ryczałtu w wysokości 10% tego przychodu w przypadku zakupu lokalu w 2004 r. i likwidacji działalności gospodarczej?
2.  Czy po wycofaniu lokalu ze środków trwałych i wynajmowaniu go osobie trzeciej, a następnie dokonaniu sprzedaży w następnym roku po likwidacji działalności gospodarczej, można przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu pomniejszyć o stratę z działalności gospodarczej z roku poprzedniego przed likwidacją działalności?. Czy będzie to samo źródło przychodu?
3.  Czy sprzedając lokal należy na fakturze oddzielnie zaznaczyć wartość lokalu i oddzielnie wartość udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu, czy wykazać jedną kwotą wartość lokalu + udział w gruncie, czy na to znaczenie dla zastosowania stawek podatkowych?.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest wykładnia przepisów w zakresie pytania oznaczonego nr 1. W zakresie pytania oznaczonego nr 2, nr 3 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni odpowiedź na pierwsze pytanie jest twierdząca. Dochód ze sprzedaży należy obliczyć jako różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży lokalu, a jego wartością wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększoną o wartość odpisów z tytułu amortyzacji i opodatkować w przypadku Wnioskodawczyni podatkiem liniowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c, przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, nie zalicza się, stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy) są przychodami z działalności gospodarczej.

Przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane.

W przypadku składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej przychód z działalności gospodarczej nie powstaje, jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostały one wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 15.04.2004 r. Wnioskodawczyni zawarła ze Spółdzielnią Budowlano Mieszkaniową umowę o budowę lokalu użytkowego. W dniu 28.04.2004 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego. Lokal został przyjęty na środki trwałe w 2004 r. i był amortyzowany stawką 2,5% w stosunku rocznym. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotowy lokal użytkowy. Sprzedaż lokalu ma nastąpić przed upływem 6 lat od zakończenia działalności, a dokładnie sprzedaż ma nastąpić jeszcze w 2013 r.

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy prawa podatkowego na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzić należy, że z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego uzyska Pani przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowy lokal wykorzystywany był do celów działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią i ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, dlatego kwota uzyskana ze sprzedaży stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej.

Dochód ze sprzedaży ustalić należy w oparciu o art. 24 ust. 2 ww. ustawy. Zgodne z tym przepisem, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

1.  wartością początkową wskazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od tych środków i wartości lub
2.  wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkowa dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono zgodnie z art. 22g ust. 10, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży lokalu użytkowego będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach stosowanych do opodatkowania prowadzonej przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej. Dochodem ze zbycia lokalu użytkowego będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych. Inaczej mówiąc, obliczając dochód ze sprzedaży należy pomniejszyć przychód o niezamortyzowaną wartość początkową środka trwałego (lokalu użytkowego).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.