Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-1/4514-238/16/ASz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-05-25
Teza: Czy w zakresie, w jakim sprzedaż poszczególnych działek powinna podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż ta powinna zostać objęta opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, ze zm.) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 25 marca 2016 r. (wpływ do Organu – 31 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2016 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca jest firmą inwestycyjno-deweloperską, realizującą inwestycje w czterech głównych sektorach rynku nieruchomości: budownictwie mieszkaniowym, centrach handlowych, budownictwie biurowym oraz hotelowym.

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca nabył niezabudowany grunt na terenie miasta W. w celu dalszej odsprzedaży. Grunt ten został podzielony przez Wnioskodawcę na mniejsze działki, które będą zbywane potencjalnym inwestorom w stanie niezabudowanym.

Działki te są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty leśne. W przypadku trzech działek ich klasyfikacja oprócz terenów leśnych obejmowała również grunt budowlany oraz użytek rolny (ze względu na objęcie granicami tych trzech działek terenów różnego rodzaju).

Wszystkie przedmiotowe działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: Plan). Plan na terenach nim objętych wyróżnia poszczególne jednostki terenowe, tzn. tereny o określonym przeznaczeniu lub odrębnych zasadach zagospodarowania wydzielone na rysunku Planu.

Przedmiotowe działki znajdują się w jednostkach terenowych oznaczonych symbolami: MNL oraz MNL/U.

Zgodnie z Planem, teren oznaczony jako MNL to teren zabudowy jednorodzinnej na terenach leśnych. Natomiast teren oznaczony jako MNL/U to teren zabudowy jednorodzinnej z usługami na terenach leśnych.

Ustalenia Planu dla terenów oznaczonych jako MNL oraz MNL/U są następujące.

W przypadku terenów oznaczonych jako MNL Plan stanowi, że przeznaczeniem podstawowym tych terenów jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na terenach leśnych w formie budynków wolnostojących. W przypadku terenów oznaczonych jako MNL/U Plan stanowi, że przeznaczeniem podstawowym tych terenów jest zabudowa mieszkaniowo-usługowa na terenach leśnych. W tym zakresie Plan przewiduje, że dopuszcza się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w formie budynków wolnostojących, jak również dopuszcza się zabudowę usługową, nieuciążliwą, wbudowaną w budynek mieszkalny lub wolnostojącą ze wskazaniem lokalizacji usług przy jednej z ulic.

Równocześnie w przypadku terenów oznaczonych jako MNL lub MNL/U w sekcji warunki zabudowy i zagospodarowania terenu Plan przewiduje, że powierzchnia zabudowy, wyłączona z produkcji leśnej, nie może przekraczać 400 m kwadratowych (ograniczenie to dotyczy każdej z działek znajdującej się na tym terenie). Podsumowując, zgodnie z Planem przeznaczenie przedmiotowych działek jest „mieszane”, gdyż powierzchnia zabudowy każdej z przedmiotowych działek podlegająca wyłączeniu z produkcji leśnej nie może przekraczać 400 metrów kwadratowych.

W związku z takim przeznaczeniem przedmiotowych dziatek, Wnioskodawca wystąpił o wyłączenie odpowiedniej powierzchni przedmiotowych działek z produkcji leśnej, co nastąpiło na mocy decyzji Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych. Faktyczna powierzchnia wyłączenia z produkcji leśnej była jednak mniejsza niż maksymalna powierzchnia przeznaczona do zabudowy przez Plan (400 metrów kwadratowych dla każdej działki).

Zgodnie z Planem, trzy z przedmiotowych działek leżą na terenie więcej niż jednej jednostki terenowej. Oprócz jednostek MNL oraz MNL/U leżą one na terenie jednostek oznaczonych jako MN (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). W przypadku tych działek Plan również przewiduje, że powierzchnia zabudowy każdej z nich (powierzchnia wyłączenia z produkcji leśnej) nie może przekraczać 400 metrów kwadratowych.

W przypadku tych działek w decyzjach o wyłączeniu z produkcji leśnej obszar wyłączony również był mniejszy od maksymalnej dopuszczalnej powierzchni zabudowy równej 400 metrom kwadratowym.

Na tle powyższego stanu taktycznego Wnioskodawca chciałby potwierdzić jaką powierzchnię działek należy opodatkować, a jaką zwolnić z podatku w świetle „mieszanego” przeznaczenia działek w Planie oraz różnicy pomiędzy maksymalną powierzchnią zabudowy zgodnie z Planem (400 metrów kwadratowych), a faktyczną powierzchnią przeznaczoną do zabudowy zgodnie z odpowiednimi decyzjami o wyłączeniu z produkcji leśnej.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim sprzedaż poszczególnych działek powinna podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż ta powinna zostać objęta opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży. Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, lub też jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności (ale z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość). Z powyższego wynika, że nie będzie objęta opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaż tej części działki, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podstawowej, natomiast zostanie objęta opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaż tej części działki, która podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Wskazać należy, że stosownie do treści art. 1 ust. 4 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, z zastrzeżeniem ust. 4a i 5, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym należy wyjaśnić, że jeżeli z tytułu sprzedaży nieruchomości jedna ze stron umowy sprzedaży jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług wówczas umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w tej części (w takim zakresie) w jakim objęta jest opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Natomiast, jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, ale korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie znajdzie zastosowania wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym wypadku sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Taka zasada ma także zastosowanie w sytuacji, gdy tylko część przedmiotu umowy sprzedaży korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, w takiej sytuacji w tej części umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (nie podlega wyłączeniu z tego podatku na mocy analizowanego przepisu).

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nabył niezabudowany grunt na terenie miasta W. w celu dalszej odsprzedaży. Grunt ten został podzielony przez Wnioskodawcę na mniejsze działki, które będą zbywane potencjalnym inwestorom w stanie niezabudowanym. Wszystkie przedmiotowe działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan na terenach nim objętych wyróżnia poszczególne jednostki terenowe, tzn. tereny o określonym przeznaczeniu lub odrębnych zasadach zagospodarowania wydzielone na rysunku Planu. Przedmiotowe działki znajdują się w jednostkach terenowych oznaczonych symbolami: MNL oraz MNL/U oraz MN.

W interpretacji indywidualnej znak: 1061-IPTPP3.4512.160.2016.2.MK z 11 maja 2016 r. dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi potwierdził stanowisko Wnioskodawcy wskazując, że: „(…) transakcja sprzedaży działek w części wyłączonej z produkcji leśnej będzie opodatkowana stawką podatkową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%. Natomiast w przypadku dostawy przedmiotowych działek, dla części niewydzielonej z produkcji leśnej, znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (\`(...)\`). Tym samym w przypadku planowanej dostawy działek w częściach niewyłączonych w produkcji leśnej znajdzie zastosowanie zwolnienie, określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży części działek będzie podlegała opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast transakcja sprzedaży części działek korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy i nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania powyższym podatkiem na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.