Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.129.2025.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-23
Teza: Uznanie za podatnika VAT oraz opodatkowanie podatkiem
VAT sprzedaży działek niezabudowanych. Obowiązek
wystawienia faktury VAT na kwotę zadatku i kwotę zaliczki.
Słowa kluczowe: działalność-działalność rolnicza
działki
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
zadatek
zaliczka
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Osoby prowadzące działalność
rolniczą
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV.
Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-
Obowiązek podatkowy - zaliczka, zadatek, przedpłata,
rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Faktury
dokumentujące otrzymanie całości lub części zapłaty
przed sprzedażą
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 15
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106i-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106i-ust. 7

## Pytanie

oznaczone we wniosku nr 1) oraz nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług

    oraz nieopodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży w roku (...) działki nr 17
            1wraz z udziałem / działek nr 7 i nr 8 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) i prawidłowe 12
    w części dotyczącej obowiązku wystawienia faktury VAT na kwotę zadatku i kwotę zaliczki
    oraz opodatkowania podatkiem VAT otrzymanej kwoty zadatku oraz w przyszłości kwoty
    zaliczki z tytułu sprzedaży 15 działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy:
    · nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług oraz niepodlegania
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek (pytanie
      oznaczone we wniosku nr 1);
    · obowiązku wystawienia faktury VAT na kwotę zadatku i kwotę zaliczki oraz
      opodatkowania podatkiem VAT otrzymanej kwoty zadatku oraz w przyszłości kwoty
      zaliczki z tytułu sprzedaży 15 działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);
    · nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług oraz nieopodatkowania
                                                    1podatkiem od towarów i usług sprzedaży w roku (...) działki nr 17 wraz z udziałem / 12
      działek nr 7 i nr 8 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).
    Uzupełnił go Pan pismem z 11 czerwca 2025 r. (wpływ 11 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi
    na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Jest Pan rolnikiem indywidualnym prowadzącym gospodarstwo rolne. Prowadzi Pan
    gospodarstwo rolne na gruntach, których jest Pan właścicielem (ok. (...) ha) lub które Pan
    dzierżawi (ok. (...) ha): od Agencji Nieruchomości Rolnych oraz od osób prywatnych. W
    swoim gospodarstwie rolnym prowadzi Pan (...). Jako rolnik jest Pan zarejestrowany dla
    celów podatku VAT jako podatnik czynny.
    Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Prowadził Pan działalność gospodarczą (...).
    Od (...) działalność gospodarcza jest jednak zawieszona. Swoich gruntów rolnych nigdy nie
    wykorzystywał Pan w działalności gospodarczej.
    Jest Pan właścicielem m.in. nieruchomości w A. Grunty te kupił Pan w roku (...) od osoby
    fizycznej i stanowiły one wtedy jedną działkę nr 1. Grunty są oznaczone w ewidencji
    gruntów symbolami: PsV – pastwiska, RV – grunty orne i RVI – grunty orne. Grunty nabył
    Pan do swojego majątku prywatnego, gdyż w chwili powyższego nabycia był Pan stanu
    wolnego.
    W roku (...) dla terenów, na których znajdują się grunty w A został uchwalony miejscowy
    plan zagospodarowania przestrzennego. Plan przewiduje dla Pana gruntów przeznaczenie
    zabudowy mieszkaniowej i zieleni krajobrazowej „MN/ZK”.
    W roku (...) na Pana wniosek został przez Wójta Gminy (...) zatwierdzony podziału gruntu
    (działki nr 1) na siedem działek, z czego 3 działki (nr 2, nr 3, nr 4) stanowią działki
    budowlane określone jako „tereny zabudowy mieszkaniowej i zieleni krajobrazowej”, zaś 4
    działki (nr 5, nr 6, nr 7, nr 8) stanowią „tereny dróg wewnętrznych” służące komunikacji
    wewnętrznej oraz dostępowi do drogi publicznej.
    Nie ponosił i nie będzie ponosił Pan żadnych nakładów związanych z uzbrojeniem działki,
    ani nie wybudował Pan na nim dróg ani żadnej infrastruktury. W roku (...) do
    nieruchomości w A została doprowadzona przez (...) sieć wodociągowa – zgodnie z (...).
    Umowy przyłączeniowej nie podpisywał Pan i na nieruchomości nie zostały zamontowane
    liczniki, lecz zawarł Pan jedynie w roku (...) porozumienie w celu uregulowania zasad
    realizacji inwestycji w postaci sieci wodociągowej oraz korzystania przez ww.

    przedsiębiorstwo z urządzeń zlokalizowanych na Pana nieruchomości, na których
    umieszczenie w ww. porozumieniu wyraził Pan zgodę.
    W roku (...) na Pana wniosek został przez Wójta Gminy (...) zatwierdzony podziału jednej z
    nowopowstałych działek (działki nr 4) na 10 mniejszych działek budowlanych (nr 9, nr 10,
    nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16, nr 17 i nr 18).
                                    2  1(...) jedną z działek budowlanych (nr 17) o powierzchni (...) m oraz udział w wielkości / 12
    działki nr 7 i działki nr 8 (stanowiących drogi dojazdowe) sprzedał Pan na rzecz osoby
    fizycznej (za cenę w kwocie (...) zł).
    (...) złożył Pan do Urzędu Gminy (...) wniosek o sporządzenie/zmianę planu
    zagospodarowania przestrzennego, wnioskując w związku z uchwaleniem nowego
    Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (...) o
    możliwość podzielenia działek na mniejsze zgodnie z nowym studium uwarunkowań.
    (...) Rada Gminy (...) podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zmiany miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w miejscowości A
    obejmującego część Pana gruntów. Obecnie Gmina (...) pracuje nad zmianami
    dotyczącymi zmiany aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego.
    (...) na podstawie umowy sprzedaży oraz umowy ustanowienia służebności gruntowej
                      1odkupił Pan udział w wysokości / w działkach nr 7 i nr 8, zaś na rzecz właściciela działki 12
    nr 17 ustanowił Pan służebność umożliwiającą mu dostęp za pośrednictwem tych działek
                          1do drogi publicznej. Udział w wysokości / w działkach nr 7 i nr 8 nabył Pan do swojego 12
    majątku prywatnego, gdyż w chwili nabycia i obecnie nadal jest Pan w związku
    małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój umownej rozdzielności majątkowej małżeńskiej.
    Biorąc pod uwagę Pana prywatne potrzeby finansowe oraz przeznaczenie przez Gminę (...)
    terenów na których znajdują się Pana grunty, skontaktował się Pan z biurem pośrednictwa
    nieruchomościami w celu dowiedzenia się, czy istnieje możliwość sprzedaży
    nieruchomości w A. Biuro przyprowadziło potencjalnego kupującego (dewelopera) z
    którym zawarł Pan (...) przedwstępną umowę sprzedaży Pana nieruchomości (15 działek o
    numerach: 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 i 18).
    Umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem, że w terminie najpóźniej do (...)
    Rada Gminy (...) podejmie uchwałę w sprawie zmiany miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego działki gruntu zgodnie z
    Pana wnioskiem, a uchwała w tym zakresie zostanie ogłoszona w dzienniku urzędowym
    województwa, nie zostanie zaskarżona ani uchylona i wejdzie w życie.
    Kupujący zobowiązał się do wpłaty zadatku w kwocie (...) zł na Pana rzecz i takiej wpłaty
    dokonał. Kupujący zobowiązał się ponadto do wpłaty na Pana rzecz zaliczki w wysokości
    (...) zł w terminie 30 dni od spełnienia się ww. warunku, co jeszcze nie nastąpiło. Pan
    zobowiązał się natomiast – po spełnieniu się powyższego warunku – do udzielenia
    przyszłemu kupującemu lub wskazanej przez niego osobie pełnomocnictwa w celu
    uzyskania dokumentacji, która będzie niezbędna do realizacji przez stronę kupującą
    przedsięwzięcia budowlanego, a także do udzielenia kupującemu prawa do dysponowania
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994
    r. Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy.
    Z kupującym ustalił Pan, że wystąpi Pan o interpretację podatkową w zakresie
    opodatkowania niniejszej transakcji podatkiem VAT i się do niej zastosuje, zaś sprzedający
    zobowiązał się do podwyższenia ceny sprzedaży o podatek VAT w przypadku, gdyby
    zgodnie z interpretacją sprzedaż gruntu miała podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Pana nieruchomość w A jest niezabudowana, nie znajdują się na niej żadne budynki. Nie
    ma tam również ogrodzeń, dróg ani parkingów.

    Poza działalnością rolniczą nigdy nie prowadził Pan na gruntach innej działalności, a w
    szczególności nie prowadził ani nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej z
    przedmiotową nieruchomością.
    Sprzedaż nieruchomości będzie mieć charakter okazjonalny. Poza zbyciem działki nr 17
              1(wraz z udziałem / w działkach nr 7 i nr 8) nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży 12
    nieruchomości, a jedynie kupował i sprzedawał Pan grunty orne w ramach prowadzonego
    gospodarstwa rolnego.
    Nieruchomość w A zakupił Pan do majątku prywatnego i z tego majątku dokonuje Pan
    teraz sprzedaży.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego
    Pytanie 1:
    Czy działka nr 17 oraz działki nr 7 i nr 8 (w których udziały Pan sprzedał) były na moment
    sprzedaży w roku (...) objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?
    Jeżeli tak, to czy wynikała z niego możliwość ich zabudowy?
    Odpowiedź 1:
    Tak, działki nr 17, nr 7 i nr 8 były w chwili sprzedaży w roku (...) objęte miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego.
    Z planu wynika możliwość zabudowy działki nr 17 (jej przeznaczenie w planie to:
    „zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zieleń krajobrazowa”. Natomiast działki nr 7 i nr
    8 znajdują się na terenie przeznaczonym przez plan na drogi (ich przeznaczenie w planie
    to: „tereny dróg wewnętrznych”).
    Pytanie 2:
    Czy dla działki nr 17 oraz działek nr 7 i nr 8 (w których udziały Pan sprzedał) obowiązywała
    na moment sprzedaży w roku (...) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu? Jeżeli tak, to możliwość jakiej zabudowy z niej wynikała?
    Odpowiedź 2:
    Nie, dla działki nr 17 oraz działek nr 7 i nr 8 nie obowiązywała na moment sprzedaży w
    roku (...) żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
    Pytanie 3:
                    1Czy działka nr 17 oraz udziały / działek nr 7 i nr 8 od momentu nabycia przez Pana do 12
    momentu sprzedaży w roku (...) były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to proszę podać podstawę prawną zwolnienia.
    Odpowiedź 3:
                  1Działka nr 17 oraz udziały / działek nr 7 i nr 8 od momentu nabycia przez Pana do 12
    momentu sprzedaży w roku (...) były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności
    rolniczej. Obecnie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT, więc Pana działalność
    rolnicza nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.
    Pytanie 4:
                              1Czy z tytułu nabycia działki nr 17 oraz udziałów / działek nr 7 i nr 8 przysługiwało Panu 12
    prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Czy przy
    nabyciu wystąpił podatek VAT?
    Odpowiedź 4:
    Nie, nie nabył Pan działki nr 17. Powstała ona w roku (...) w wyniku podziału Pana działki nr
    4. Natomiast działka nr 4 powstała w roku (...) w wyniku podziału Pana działki nr 1. Działkę

    nr 1 kupił Pan w roku (...). Sprzedawca nie był podatnikiem VAT. Przy nabyciu nie wystąpił
    podatek VAT. Nie przysługiwało Panu zatem prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego.
                      1(...) nabył Pan udziały w wysokości / w działkach nr 7 i nr 8. Przy nabyciu ww. udziałów 12
    nie wystąpił podatek VAT, gdyż nabył Pan je od osoby fizycznej nieprowadzącej
    działalności gospodarczej. W takiej sytuacji nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Pytanie 5:
    Czy działki nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16
    i nr 18 będą na moment planowanej sprzedaży objęte miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to czy wynikała z niego możliwość ich
    zabudowy?
    Odpowiedź 5:
    Częściowo tak. Działki nr 2, nr 3, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16 i nr 18
    są i będą na moment planowanej sprzedaży objęte miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego z którego wynika możliwość ich zabudowy.
    Natomiast działki nr 5, nr 6, nr 7, nr 8 znajdują się na terenie przeznaczonym przez plan
    na drogi (ich przeznaczenie w planie jest i będzie na moment sprzedaży: „tereny dróg
    wewnętrznych”).
    Pytanie 6:
    Czy dla działki nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15,
    nr 16 i nr 18 będzie obowiązywała na moment planowanej sprzedaży decyzja o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to możliwość jakiej zabudowy z niej
    wynikała?
    Odpowiedź 6:
    Nie. Nie będzie obowiązywała na moment planowanej sprzedaży decyzja o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu.
    Pytanie 7:
    Czy działki nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7 (udziały), nr 8 (udziały), nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13,
    nr 14, nr 15, nr 16 i nr 18 od momentu nabycia przez Pana do momentu planowanej
    sprzedaży były, są i będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
    podatku VAT? Jeżeli tak, to proszę podać podstawę prawną zwolnienia.
    Odpowiedź 7:
    Działki nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16 i nr
    18 od momentu nabycia przez Pana do momentu planowanej sprzedaży były, są i będą
    wykorzystywane wyłącznie na cele działalności rolniczej. Obecnie jest Pan zarejestrowany
    jako podatnik VAT, więc Pana działalność rolnicza nie korzysta ze zwolnienia od podatku
    VAT.
    Pytanie 8:
    Czy z tytułu nabycia działki nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7 (udziałów), nr 8 (udziałów), nr 9, nr 10,
    nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16 i nr 18 przysługiwało Panu prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Czy przy nabyciu wystąpił
    podatek VAT?
    Odpowiedź 8:
    Nie, nie nabył Pan działek nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15,
    nr 16 i nr 18.

    Działki nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8 powstały w roku (...) w wyniku podziału Pana działki
    nr 1. Działkę nr 1 kupił Pan w roku (...). Przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT. Sprzedawca
    nie był podatnikiem VAT. Nie przysługiwało Panu zatem prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Natomiast działki nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16 i nr 18 powstały w roku
    (...) w wyniku podziału Pana działki nr 4. Działka nr 4 powstała z kolei w roku (...) w wyniku
    podziału Pana działki nr 1. Działkę nr 1 kupił Pan w roku (...). Przy nabyciu nie wystąpił
    podatek VAT. Sprzedawca nie był podatnikiem VAT. Nie przysługiwało Panu zatem prawo
    do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
            1  11(...) nabył Pan / udziału w działkach nr 7 i nr 8 (zaś pozostałe / części posiadał Pan 12  12
    już wcześniej). Sprzedawca nie był podatnikiem VAT. Nie przysługiwało Panu zatem prawo
    do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Pytanie 9:
    Czy zarówno w przypadku wpłaty zadatku, jak i w przypadku wpłaty zaliczki kwoty te były
    /są/będą zaliczane na poczet ceny sprzedaży danej działki? Jeżeli nie, to proszę
    szczegółowo wyjaśnić postanowienia co do rozliczenia zadatku i zaliczki.
    Odpowiedź 9:
    Zawarł Pan (...) umowę przedwstępną, która przewiduje wpłatę zarówno zadatku jak i
    zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży i przyszłej ceny sprzedaży.
    Pytanie 10:
    Czy i w wyniku ziszczenia jakich warunków zadatek i/lub zaliczka podlega zwrotowi?
    Odpowiedź 10:
    Umowa przedwstępna przewiduje, że kwoty zadatku i zaliczki zostaną zwrócone
    kupującemu jeśli w terminie najpóźniej do (...) nie dojdzie do zmiany miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego zgodnie ze złożonym przez Pana wnioskiem, tj. jeśli
    Rada Gminy (...) nie podejmie uchwały w tym zakresie zgodnie ze złożonym przez Pana
    wnioskiem.
    Pytania
    1. Czy z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (15 działek) uzyska Pan status
      podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji tego, czy sprzedaż (dostawa)
      przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
      towarów i usług?
    2. Czy – w przypadku, gdyby sprzedaż nieruchomości podlegała opodatkowaniu
      podatkiem VAT – również na otrzymaną kwotę zadatku oraz w przyszłości na kwotę
      zaliczki powinien Pan wystawić fakturę VAT powiększając kwotę netto zadatku i zaliczki
      o kwotę podatku VAT oraz uwzględnić je jako sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT?
                                                13. Czy z tytułu sprzedaży w roku (...) działki nr 17 (wraz z udziałem w wielkości / działki 12
      nr 7 i działki nr 8, stanowiących drogi dojazdowe) na rzecz osoby fizycznej (za cenę w
      kwocie (...) zł) uzyskał Pan status podatnika podatku od towarów i usług, a w
      konsekwencji tego, czy sprzedaż (dostawa) przedmiotowej nieruchomości podlegała
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i powinien Pan tę sprzedaż
      opodatkować?
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad 1.
    Uważa Pan, że z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie miał Pan
    statusu podatnika podatku od towarów i usług, w konsekwencji czego sprzedaż (dostawa)

    przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu
    podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, grunt stanowi zatem towar, a jego sprzedaż jest
    traktowana niewątpliwie jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Jednak nie każda dostawa towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu
    podatkiem VAT. Aby taka sprzedaż była opodatkowana tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Artykuł 15 ust. 1 ustawy stwierdza, że podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Z powyższych przepisów wynika, że dana czynność podlega podatkowi VAT wyłącznie w
    przypadku, gdy wykonał ją podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako
    podatnik. Podatnikiem zaś zgodnie z powyższym jest podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą – czyli podmiot występujący w profesjonalnym obrocie gospodarczym,
    dokonujący dostaw towarów lub świadczący usługi w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    W odniesieniu do podmiotu sprzedającego grunt, aby stwierdzić, czy działa on w
    charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą należy ustalić,
    czy jego działalność w tym można określić jako profesjonalną. Niewątpliwą taką
    przesłanką będzie określenie ilości dokonanych transakcji w obrocie nieruchomościami
    jak również inne formy aktywności, które mogą wskazywać, że czynności przybierają
    formę zorganizowaną. Można do nich zaliczyć: nabycie terenu i jego uzbrojenie,
    wytyczenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek,
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności,
    a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15
    września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod
    zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że
    transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności.
    W Pana ocenie brak jest przesłanek przesądzających o profesjonalnym charakterze
    sprzedaży. Sprzedaż będzie w Pana ocenie zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Dlatego uważa Pan, że z tytułu sprzedaży (dostawy) przedmiotowej nieruchomości
    (podzielonej na 15 działek) nie uzyska Pan statusu podatnika podatku od towarów i usług,
    w konsekwencji czego sprzedaż (dostawa) przedmiotowej nieruchomości nie będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Po pierwsze, grunt stanowi Pana majątek prywatny i został nabyty zgodnie z takim
    przeznaczeniem. Nigdy nie służył do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie

    podejmował Pan żadnych działań ulepszających jego stan (poza niezbędnymi
    czynnościami pielęgnacyjnymi i porządkowymi) oraz wykorzystywaniem jej w celach
    rolniczych. Nie ponosił Pan żadnych nakładów zwiększających jego wartość.
    Po drugie, sprzedaż ma charakter typowy dla rozporządzania majątkiem osobistym.
    Dokonywana jest z przyczyn zmierzających do zaspokojenia Pana celów osobistych.
    Podziały nieruchomości na mniejsze działki miały na celu ułatwienie sprzedaży, gdyż
    trudniej znaleźć nabywcę na większe nieruchomości. Ostatecznie jednak i tak sprzedał Pan
    tylko jedną wyodrębnioną działkę (wraz z udziałem w działkach zapewniających dojazd), a
    pozostałe działki zamierza nabyć jeden nabywca.
    Po trzecie, grunt nie był przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń ani inwestycji (np.
    uzbrojenia, ogrodzenia itp.) poza czynnościami niezbędnymi z punktu widzenia
    wykorzystania go do celów osobistych (uporządkowanie, zazielenienie, nawożenie,
    wykorzystywanie na cele rolnicze itp.). Całokształt okoliczności wskazuje więc, że w
    powyższym zakresie nie jest Pan podatnikiem VAT.
    Po czwarte, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a w szczególności w zakresie
    działalności deweloperskiej. Nie zna się Pan na tym i nie jest Pan taką działalnością
    zainteresowany. Pana celem jest jedynie rozporządzenie i zbycie prywatnie posiadanego
    gruntu, w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.
    O uznaniu osoby fizycznej sprzedającej grunty za podatnika VAT lub nie decyduje
    całokształt okoliczności. Ważną rolę odgrywa w nim cel nabycia oraz sposób
    wykorzystywania nieruchomości przed sprzedażą. Jeśli wskazują one na prywatny
    charakter transakcji, nawet niektóre elementy zwyczajowo uznawane przez ustawodawcę
    za „profesjonalne” nie mają takiego znaczenia. I tak jest w Pana przypadku.
    Według Pana stanowiska, w wyniku powyższych czynności nie stanie się Pan podatnikiem,
    o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Pana stanowisko w odniesieniu do drugiej części pytania brzmi: sprzedaż Pana działek w
    wyniku podziału będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    Podział nieruchomości na mniejsze działki w celu umożliwienia sprzedaży nieruchomości
    nie jest decydujący i nie stanowi czynności, która sama z siebie wykraczałaby poza zarząd
    majątkiem prywatnym. Niezależnie od liczby wydzielonych działek, sam fakt podziału
    nieruchomości nie powoduje, że działa Pan w charakterze podatnika VAT.
    Ponadto nie wyczerpują znamion działań jako przedsiębiorca: wystąpienie do urzędu w
    związku z uchwaleniem nowego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania
    Przestrzennego Gminy (...) o możliwość podzielenia działek na mniejsze zgodnie z nowym
    studium uwarunkowań.
    Również zawarcie umowy przedwstępnej z kupującym, który zamierza wykorzystać grunt
    zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w planie, tj. na cele zabudowy, jest działaniem
    wynikającym z wymagań tego kupującego. Kupujący prowadzi swoją działalność
    gospodarczą i chce kupić grunt po uchwaleniu zmian planistycznych. Ponadto potrzebuje
    on pełnomocnictwa od Pana w celu przygotowania się do swojego przedsięwzięcia
    budowlanego. To będą jednak jego działania i wystąpią one tylko po stronie kupującego.
    Pan występuje w umowie przedwstępnej tylko w roli sprzedającego i Pana celem jest
    jedynie rozporządzenie Pana prywatnym majątkiem.
    Podsumowując, przedmiotem sprzedaży będą składniki Pana majątku osobistego, a
    sprzedaż działek będzie stanowiła realizację Pana prawa do rozporządzania majątkiem
    osobistym.
    Ad 2.
    Jest Pan zdania, że w przypadku, gdyby sprzedaż nieruchomości podlegała
    opodatkowaniu, również na otrzymaną kwotę zadatku oraz w przyszłości na kwotę zaliczki

    powinien Pan wystawić fakturę VAT powiększając zadatek i zaliczkę o kwotę podatku VAT
    oraz uwzględnić je jako sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT.
    Swoją opinię opiera Pan na tym, że w świetle art. 19a ust. 8 ustawy o podatku VAT: „jeżeli
    przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część
    zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę (...) obowiązek podatkowy
    powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty”.
    Biorąc pod uwagę Pana ustalenia ze sprzedającym z umowy przedwstępnej, że w
    przypadku, gdy z uzyskanej interpretacji wynikać będzie, że transakcja podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT, cena jest ceną netto i w takiej sytuacji zostaje ona
    powiększona o należny podatek od towarów i usług (VAT) w należnej wysokości, to
    wystawi Pan sprzedającemu na każdą otrzymaną płatność fakturę VAT. W takiej sytuacji
    bowiem jako kupujący będzie Pan zobowiązany od każdej otrzymanej kwoty obliczyć
    podatek wg metody „w stu”, tj. potraktować każdą pojedynczą wpłatę jako wpłatę kwoty
    brutto, zawierającą kwotę netto i podatek VAT od niej.
    Ad 3.
    Jest Pan zdania, że z tytułu sprzedaży w roku (...) działki nr 17 (wraz z udziałem w wielkości
    1/ działki nr 7 i działki nr 8, stanowiących drogi dojazdowe) na rzecz osoby fizycznej (za 12
    cenę w kwocie (...) zł) nie uzyskał Pan statusu podatnika podatku od towarów i usług, a w
    konsekwencji tego, sprzedaż (dostawa) przedmiotowej nieruchomości nie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie powinien Pan tej sprzedaż
    opodatkować podatkiem VAT.
    Jest Pan zdania, że przemawiają za tym argumenty, które podniósł Pan w pkt. „Ad 1.”
    powyżej, a w szczególności to, że nie działał Pan w charakterze podatnika VAT,
    przedmiotem sprzedaży był składnik Pana majątku osobistego, sprzedaż działki była
    dokonana na cele prywatne i na rzecz osoby fizycznej oraz stanowiła realizację Pana
    prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej
    nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług oraz niepodlegania opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży działek (pytanie oznaczone we
    wniosku nr 1) oraz nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług oraz
    nieopodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży w roku (...) działki nr 17 wraz
          1z udziałem / działek nr 7 i nr 8 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) i prawidłowe w 12
    części dotyczącej obowiązku wystawienia faktury VAT na kwotę zadatku i kwotę zaliczki
    oraz opodatkowania podatkiem VAT otrzymanej kwoty zadatku oraz w przyszłości kwoty
    zaliczki z tytułu sprzedaży 15 działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W oparciu o art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w
    art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze
    (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe
    potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24
    października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Na mocy art. 2 pkt 15 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez
      to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego,
      szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą,
      gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i
      sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i
      owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz
      chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w
      szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy
      roślin "in vitro'', fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie
      drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę
      dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę
      innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki
      leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41
      00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie

    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.
    Jak stanowi art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Jak wynika z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze; (...).
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy

    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać
    będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności
    gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu
    towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
    nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym,
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
    opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie
    to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy
    majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z
    przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku
    prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu
    jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba
    dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne
    jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    cytowanej wyżej ustawy.
    Mając na względzie definicję działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy,
    należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w
    pojęciu działalności gospodarczej.
    Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy
    rolnik dokona rejestracji i uzyska status czynnego podatnika podatku VAT, oznacza to, że
    prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności
    gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem indywidualnym prowadzącym gospodarstwo
    rolne. Jako rolnik jest Pan zarejestrowany dla celów podatku VAT jako podatnik czynny.
    Zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Pana nieruchomości (15 działek o numerach:
    2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 i 18) z potencjalnym kupującym. Pana
    nieruchomość jest niezabudowana. Wyżej wymienione działki od momentu nabycia przez
    Pana do momentu planowanej sprzedaży były, są i będą wykorzystywane wyłącznie na
    cele działalności rolniczej. Jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT, więc Pana
    działalność rolnicza nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.
    Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą nieuznania za podatnika podatku od
    towarów i usług oraz niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    planowanej sprzedaży działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).
    W związku z powyższym, planowane zbycie ww. działek niezabudowanych będzie
    stanowiło zbycie składników majątku Pana przedsiębiorstwa. Zatem przy dostawie ww.
    nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W konsekwencji, dostawa przez Pana ww. działek niezabudowanych będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
    jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Podsumowując, stwierdzam, że z tytułu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (15
    działek o numerach: 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 i 18) uzyska Pan status
    podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż (dostawa)
    przedmiotowych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług.
    Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem
    za nieprawidłowe.
    W następnej kolejności Pana wątpliwości dotyczą obowiązku wystawienia faktury VAT na
    kwotę zadatku i kwotę zaliczki oraz opodatkowania podatkiem VAT otrzymanej kwoty
    zadatku oraz w przyszłości kwoty zaliczki z tytułu sprzedaży 15 działek (pytanie oznaczone
    we wniosku nr 2).
    Odnosząc się do powyższej kwestii, wskazania wymaga, że ustawodawca przewidział
    zwolnienie od podatku VAT dla dostawy gruntów spełniających określone warunki.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
    są zwolnione od podatku.
    W świetle art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód

      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    W oparciu o art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
          inwestycji celu publicznego;
        2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
          ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente
    Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany
    przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w
    świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie
    taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Jak wynika z opisu sprawy, działki nr 2, nr 3, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr
    16 i nr 18 są i będą na moment planowanej sprzedaży objęte miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego z którego wynika możliwość ich zabudowy. Natomiast
    działki nr 5, nr 6, nr 7, nr 8 znajdują się na terenie przeznaczonym przez plan na drogi (ich
    przeznaczenie w planie jest i będzie na moment sprzedaży: „tereny dróg wewnętrznych”).
    Zatem, powyższe niezabudowane działki będą spełniały definicję terenów budowlanych w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż
    prawa własności tych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Skoro dla sprzedaży ww. działek nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować
    możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
    · towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
    · przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym
    mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1
    pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku
    na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co
    wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a
    więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika
    z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8
    grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do
    odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać
    dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z
    powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym,
    przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których
    przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do
    czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.
    Jak wskazano w opisie sprawy, działki nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8 powstały w wyniku
    podziału Pana działki nr 1. Natomiast działki nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr
    16 i nr 18 powstały w wyniku podziału Pana działki nr 4. Działka nr 4 powstała z kolei w
    wyniku podziału Pana działki nr 1. Przy nabyciu działki nr 1 nie wystąpił podatek VAT.
                                  1Sprzedawca nie był podatnikiem VAT. Udział w wielkości / działki nr 7 i działki nr 8 12
                                    1sprzedał Pan na rzecz osoby fizycznej Nabył (odkupił) Pan / udziału w działkach nr 7 i nr 12
            118 (zaś pozostałe / części posiadał Pan już wcześniej). Sprzedawca nie był podatnikiem 12
    VAT. Tym samym, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu.
    Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy
    nabyciu nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa ww. działek
    /udziałów na Pana rzecz nie była objęta tym podatkiem.
    Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, działki nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr
    11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16 i nr 18 od momentu nabycia przez Pana do momentu
    planowanej sprzedaży były, są i będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności
    rolniczej. Jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT, więc Pana działalność rolnicza nie
    korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem, sprzedawane działki nie były
    wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Oznacza to, że nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy
    ww. niezabudowanych działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem, sprzedaż
    prawa własności ww. niezabudowanych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

    Wobec powyższego, sprzedaż prawa własności ww. niezabudowanych działek będzie
    stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z
    art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem,
    że w terminie najpóźniej do (...) Rada Gminy podejmie uchwałę w sprawie zmiany
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego działki
    gruntu zgodnie z Pana wnioskiem, a uchwała w tym zakresie zostanie ogłoszona w
    dzienniku urzędowym województwa, nie zostanie zaskarżona ani uchylona i wejdzie w
    życie. Zawarł Pan umowę przedwstępną, która przewiduje wpłatę zarówno zadatku jak i
    zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży i przyszłej ceny sprzedaży. Kupujący (deweloper)
    zobowiązał się do wpłaty zadatku na Pana rzecz i takiej wpłaty dokonał. Kupujący
    (deweloper) zobowiązał się ponadto do wpłaty na Pana rzecz zaliczki w terminie 30 dni od
    spełnienia się ww. warunku, co jeszcze nie nastąpiło. Umowa przedwstępna przewiduje,
    że kwoty zadatku i zaliczki zostaną zwrócone kupującemu jeśli w terminie najpóźniej do
    (...) nie dojdzie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie
    ze złożonym przez Pana wnioskiem, tj. jeśli Rada Gminy nie podejmie uchwały w tym
    zakresie zgodnie ze złożonym przez Pana wnioskiem.
    Na mocy art. 19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną
    czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.
    Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy
    powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że
    podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa
    towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.
    Na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
        1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
          sposób, o którym mowa w ust. 1b;
        2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
          podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Wskazać w tym miejscu należy, że zdarzenia gospodarcze należy dokumentować fakturą –
    sformalizowanym dokumentem, który powinien spełniać szereg wymogów
    przewidzianych przepisami prawa.

    Zgodnie z art. 2 pkt 31 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze – rozumie się przez to dokument
      w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane
      ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.
    Zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.
    W myśl art. 106b ust. 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
        1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
          106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku,
          podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na
          rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
        2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik
          korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
        3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż
          wskazany w pkt 1;
        4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności,
          o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
          a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
          b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a
            ust. 5 pkt 4,
          c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art.
            19a ust. 1b.
    W świetle art. 106b ust. 2 ustawy:
      Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
      zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1
      lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
    W oparciu o art. 106b ust. 3 ustawy:
      Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
      dokumentującą:
        1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury
          nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
          a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,
          b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
        1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których
          mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z
          wyjątkiem:
          a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust.
            1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
          b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
        2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art.

      – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od
      końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano
      całość lub część zapłaty.

    W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami
    potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika.
    Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego
    też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.
    Faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego
    (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też otrzymania zaliczki) i
    nierozerwalnie związana jest z powstaniem obowiązku podatkowego. Wystawienie faktury
    należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu
    podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.
    W tym miejscu należy zauważyć, że stosownie do art. 106i ust. 1 ustawy:
      Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w
      którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.
    Według art. 106i ust. 2 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie
      później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość
      lub część zapłaty od nabywcy.
    Na mocy art. 106i ust. 7 ustawy:
      Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 60. dnia przed:
        1) dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi;
        2) otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi,
          całości lub części zapłaty.
    Odnosząc się do Pana wątpliwości, w pierwszej kolejności należy wskazać, że
    ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki i
    zadatku.
    Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (www.sjp.pwn.pl) zaliczka
    to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet tej należności, natomiast
    zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.
    Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę,
    zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także
    przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
    W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd, Goldsborough
    Developments Ltd przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE stwierdził, że
    „W zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja
    1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do
    podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona
    podstawa wymiaru podatku, zmienionej dyrektywą Rady 95/7/WE z dnia 10 kwietnia 1995
    r., nie mieści się przedpłata, taka jak będąca przedmiotem postępowania przed sądem
    krajowym, dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w
    wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumeniem nabywcy i
    sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy,
    którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości niewykorzystaną
    przedpłatę”. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi,
    że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub
    świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej
    wysokości.
    W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności
    zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub
    świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej,

    wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn.
    przyszła dostawa lub świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...)
    w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo
    określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty, jako zaliczki na poczet
    wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 VATU, istotnym jest, aby przyszłe
    świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn.
    w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w
    momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać
    spełnione następujące przesłanki:
    · zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie
      powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być
      cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi);
    · konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
      określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić
      miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania;
    · w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
      przyszłości.
    Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.
    Na podstawie art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:
      W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy
      zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze
      stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić
      i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie
      wyższej.
    Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:
      W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony,
      która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
    Zgodnie z art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:
      W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty
      sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie
      umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi
      odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
    Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek
    ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W
    przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.
    Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę (zadatek) musi ona być
    powiązana z konkretną transakcją.
    Z opisu sprawy wynika, że otrzymał Pan od kupującego (dewelopera) zadatek i otrzyma
    Pan od kupującego (dewelopera) zaliczkę na poczet przyszłej sprzedaży i przyszłej ceny
    sprzedaży 15 działek. Natomiast, jak wskazano wcześniej, sprzedaż tych działek nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
    W konsekwencji otrzymany zadatek/zaliczka na poczet przyszłej ceny sprzedaży 15 działek
    mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Pana obowiązek podatkowy w
    podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zadatku/zaliczki na poczet przyszłej ceny

    sprzedaży możliwe było/będzie jednoznaczne określenie wysokości opodatkowania
    przedmiotu transakcji, tj. towarów w postaci działek nr 2, nr 3, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr
    10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16 i nr 18, których sprzedaż będzie opodatkowana
    podatkiem VAT. A zatem w chwili otrzymania zadatku/zaliczki na poczet przyszłej
    sprzedaży ww. nieruchomości możliwe jest/będzie jednoznaczne określenie wysokości
    opodatkowania tych towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania
    faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy
    lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów
    niebędących podatnikami VAT. Na mocy art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, podatnik jest
    zobowiązany do udokumentowania takiej sprzedaży fakturą tylko na żądanie nabywcy.
    Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.
    Odnosząc zatem powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać
    należy, że zapłacony zadatek/zaliczka na poczet przyszłej sprzedaży 15 działek, mieści się
    /będzie się mieścić w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi/będzie rodzić u Pana
    obowiązek podatkowy w podatku VAT, co skutkuje/będzie skutkowało – w przypadku
    sprzedaży na rzecz innego podatnika VAT – koniecznością wystawienia faktur, o których
    mowa w art. 106i ust. 2 i ust. 7 ustawy.
    Podsumowując, stwierdzam, że powinien Pan wystawić fakturę VAT, z uwzględnieniem
    wyżej powołanych przepisów, powiększając kwotę netto zadatku i zaliczki – na poczet ceny
    sprzedaży nieruchomości (15 działek o numerach: 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15,
    16 i 18) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT – o kwotę podatku VAT oraz
    uwzględnić je jako sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT.
    W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr
    2 uznałem za prawidłowe.
    Pana wątpliwości dotyczą również nieuznania za podatnika podatku od towarów i usług
    oraz nieopodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży w roku (...) działki nr 17
            1wraz z udziałem / działek nr 7 i nr 8 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).12
    Status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba
    dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne
    jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    cytowanej wyżej ustawy.
    Jak już wyjaśniono – mając na względzie definicję działalności gospodarczej zawartą w art.
    15 ust. 2 ustawy – działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w
    pojęciu działalności gospodarczej.
    Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy
    rolnik dokona rejestracji i uzyska status czynnego podatnika podatku VAT, oznacza to, że
    prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT.
    Sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rolnikiem indywidualnym prowadzącym gospodarstwo
    rolne. Jako rolnik jest Pan zarejestrowany dla celów podatku VAT jako podatnik czynny.
                                    1Jedną z działek budowlanych (nr 17) oraz udział w wielkości / działki nr 7 i działki nr 8 12
    (stanowiących drogi dojazdowe) sprzedał Pan na rzecz osoby fizycznej. Pana
                                      1nieruchomość jest niezabudowana. Działka nr 17 oraz udziały / działek nr 7 i nr 8 od 12

    momentu nabycia przez Pana do momentu sprzedaży w roku (...) były wykorzystywane
    wyłącznie na cele działalności rolniczej. Jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT, więc
    Pana działalność rolnicza nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.
                                            1W związku z powyższym, zbycie w roku (...) działki nr 17 wraz z udziałem / działki nr 7 i 12
    działki nr 8 stanowi zbycie składników majątku Pana przedsiębiorstwa. Zatem przy
    dostawie ww. nieruchomości zostały spełnione przesłanki do uznania Pana za podatnika
    podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą
    w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
                                              1W konsekwencji, dostawa przez Pana w roku (...) działki nr 17 wraz z udziałem / działki 12
    nr 7 i działki nr 8 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy gruntów spełniających
    określone warunki.
    Mając na uwadze art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy stwierdzić, że opodatkowane są
    dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące
    terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast
    dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od
    podatku.
    Jak wynika z opisu sprawy, działki nr 17, nr 7 i nr 8 były w chwili sprzedaży w roku (...)
    objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z planu wynika możliwość
    zabudowy działki nr 17 (jej przeznaczenie w planie to: „zabudowa mieszkaniowa
    jednorodzinna i zieleń krajobrazowa”. Natomiast działki nr 7 i nr 8 znajdują się na terenie
    przeznaczonym przez plan na drogi (ich przeznaczenie w planie to: „tereny dróg
    wewnętrznych”).
    Zatem, powyższe niezabudowane działki spełniają definicję terenów budowlanych w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym sprzedaż w roku (...) działki nr 17 wraz z
        1udziałem / działki nr 7 i działki nr 8 nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 12
    ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Skoro dla sprzedaży ww. nieruchomości nie zostały spełnione przesłanki zastosowania
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować
    możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Jak już wyjaśniono, w celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki
    wskazane w tym przepisie, tj.:
    · towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
    · przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W opisie sprawy wskazano, że działka nr 17 powstała w wyniku podziału Pana działki nr 4.
    Natomiast działka nr 4 powstała w wyniku podziału Pana działki nr 1. Sprzedawca nie był
                                                    1podatnikiem VAT. Przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT. Nabył Pan udziały w wysokości /
    w działkach nr 7 i nr 8. Przy nabyciu ww. udziałów nie wystąpił podatek VAT, gdyż nabył 12
    Pan je od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Tym samym, nie
    wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać,

    że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości lub
    że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa ww. działek/udziałów na Pana rzecz nie
    była objęta tym podatkiem.
                                      1Ponadto, z opisu sprawy wynika, że działka nr 17 oraz udziały / działek nr 7 i nr 8 od 12
    momentu nabycia przez Pana do momentu sprzedaży w roku (...) były wykorzystywane
    wyłącznie na cele działalności rolniczej. Jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT, więc
    Pana działalność rolnicza nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem, sprzedawane
    działki/udziały nie były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku VAT.
    Oznacza to, że nie są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww.
    nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem, sprzedaż prawa własności
    ww. nieruchomości nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy.
    Podsumowując, stwierdzam, że z tytułu sprzedaży w roku (...) działki nr 17 (wraz z
                1udziałem w wielkości / działki nr 7 i działki nr 8, stanowiących drogi dojazdowe) na 12
    rzecz osoby fizycznej uzyskał Pan status podatnika podatku od towarów i usług, a w
    konsekwencji tego, sprzedaż (dostawa) przedmiotowych nieruchomości podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i powinien Pan tę sprzedaż opodatkować.
    Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznałem
    za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy:
    · stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie
      zaistnienia zdarzenia;
    · zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu
      wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego/zdarzenia
    przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być,
    zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia
    przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja
    indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan
    sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym
    /zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
    powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści
    wniosku opisie stanu fatycznego/zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy
    w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.

    Jednocześnie zaznaczam, że przepisy prawa podatkowego (w tym przepisy ustawy o
    podatku od towarów i usług) nie regulują wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny
    sprzedaży. W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach
    której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez
    prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z
    tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę
    podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy powinna być
    ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku
    VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany
    towar/świadczoną usługę, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie
    są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.