Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.179.2023.2.RST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-01
Teza: Nieuznanie za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek oraz możliwości zastosowania do tej transakcji zwolnienia z podatku VAT.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; plan-plan miejscowy; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

24 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 17 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek oraz możliwości zastosowania do tej transakcji zwolnienia z podatku VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 lipca 2023 r. (wpływ 10 lipca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pan właścicielem nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…). Niniejszą księgą wieczystą są objęte działki o następujących numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 o łącznym obszarze 4,7602 h położonych w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…).

Nabył Pan nieruchomości - od osoby fizycznej - na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej dnia 11 sierpnia 1989 roku. Nabycia dokonał Pan będąc kawalerem i umów majątkowych małżeńskich - rozszerzających wspólność ustawową - nie zawierał. Nieruchomości nie są obciążone żadnymi innymi, niż opisane ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym prawem pierwokupu. Nie jest Pan stroną żadnych umów, których przedmiotem są Nieruchomości, w tym także najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Zgodnie z danymi w ewidencji gruntów i budynków działki numer 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 stanowią grunty orne. Nieruchomości są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) w obrębie miejscowości (…), uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia 27 stycznia 2020 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu (…) na terenie gminy (…), zgodnie z którym działki o nr 2 i 3 znajdują się na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem 1P/U - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz zabudowa usługowa oraz oznaczonych na rysunku planu symbolem 1KD-L- drogi publiczne klasy lokalnej; działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 znajdują się na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem 1P/U - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz zabudowa usługowa, w związku z czym Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego. Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne. W dniu 14 grudnia 2020 r., zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży z firmą Sp. z o.o. z siedzibą w (…), przy ul. (…), NIP (…) - Akt notarialny Repertorium A nr (…), na mocy której zobowiązał się Pan do sprzedaży nieruchomości stanowiącej działki gruntu:

1\. 4 o obszarze 0,0805 ha, 5 o obszarze 0,0805 ha , 6 o obszarze 0,0805 ha, 7 o obszarze 0,0805 ha, 8 o obszarze 0,0805 ha, 9 o obszarze 0,0807 ha, 10 o obszarze 0,0806 ha, 11 o obszarze 0,1645 ha, 12 o obszarze 0,0682 ha, 13 o obszarze 0,1075 ha, 14 o obszarze 0,1074 ha, 15 o obszarze 0,1416 ha, 16 o obszarze 0,1894 ha, 17 o obszarze 0,1000 ha, 18 o obszarze 0,1000 ha, 19 o obszarze 0,1016 ha, 20 o obszarze 0,0699 ha, 21 o obszarze 0,1253 ha i 22 o obszarze 0,1253 ha, położone w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), o łącznym obszarze 1,9645 ha;

2\. nieruchomości stanowiącą działkę gruntu o obszarze około 0,2386 ha wydzieloną geodezyjnie z działki gruntu 2, po zatwierdzeniu projektu podziału działki numer 2 i po sporządzeniu mapy podziałowej, zgodnie z załącznikiem graficznym, dołączonym do umowy;

3\. nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o obszarze około 0,1398 ha wydzieloną geodezyjnie z działki gruntu 3, po zatwierdzeniu projektu podziału działki numer 3 i po sporządzeniu mapy podziałowej, zgodnie załącznikiem graficznym, dołączonym do umowy nieruchomości zwane dalej „Przedmiotem Sprzedaży”, za cenę w kwocie (…) - złotych za 1 m2 Przedmiotu Sprzedaży do dnia 31 sierpnia 2023 r.

Po spełnieniu się określonych warunków „Warunkami Zawarcia Umowy Sprzedaży” jest:

1\. sporządzenie mapy przyjętej do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierającej projekt podziału:

a) działki gruntu 2,

b) działki gruntu 3,

powołane mapy zawierać będą klauzulę, iż przeznaczone są do dokonywania wpisów do księgi wieczystej;

2\. wydanie prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekty podziału przedstawione na mapach;

3\. wydanie wypisów z rejestru gruntów obejmujących:

a) działki powstałe w wyniku podziału - działki gruntu 2,

b) działki powstałe w wyniku podziału - działki gruntu 3;

4\. uzyskanie przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 (trzydzieści) dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającego przez właściwe: Urząd Skarbowy, Urząd Gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306 e) albo art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzające, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

5\. przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

6\. uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, zwanej dalej „Inwestycją”;

7\. oświadczenie i zapewnienia Sprzedającego zawarte w § 2 pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

Strony postanawiają, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wskazał Pan, że nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Sprzedawane nieruchomości nie są stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek stanowiących przedmiot sprzedaży, jak również nie zamieścił i nie zamieszczał kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży powyższych działek.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

*   w dniu 14 grudnia 2020 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży z firmą Sp. z o.o.;
*   z działki nr 2 zostaną wydzielone 2 działki oraz z działki nr 3 również zostaną wydzielone 2 działki;
*   działki będące przedmiotem sprzedaży stanowią działki niezabudowane;
*   działki objęte zakresem pytania we wniosku do momentu planowanej sprzedaży były zalesione lasem;
*   nabywca sam skontaktował się z Panem;
*   nie podejmował Pan żadnych działań zwiększających wartość nieruchomości;
*   na Sprzedającym ciąży obowiązek zapłacenia ewentualnego podatku VAT i podatku do gminy;
*   udzielił Pan pełnomocnictwa nabywcy do skompletowania niezbędnych dokumentów do podpisania aktu notarialnego;
*   dokonał Pan sprzedaży 2 działek, z tytułu ich sprzedaży nie odprowadził Pan podatku VAT (działki te zostały nabyte 30 lat wcześniej przed ich sprzedażą) i nie składał Pan deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R;
*   nie posiada Pan działek-nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

### Pytanie

Czy w związku z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości niezabudowanych o następujących numerach: 4 o obszarze 0,0805 ha, 5 o obszarze 0,0805 ha, 6 o obszarze 0,0805 ha, 7 o obszarze 0,0805 ha, 8 o obszarze 0,0805 ha, 9 o obszarze 0,0807 ha, 10 o obszarze 0,0806 ha, 11 o obszarze 0,1645 ha, 12 o obszarze 0,0682 ha, 13 o obszarze 0,1075 ha, 14 o obszarze 0,1074 ha, 15 o obszarze 0,1416 ha, 16 o obszarze 0,1894 ha, 17 o obszarze 0,1000 ha, 18 o obszarze 0,1000 ha, 19 o obszarze 0,1016 ha, 20 o obszarze 0,0699 ha, 21 o obszarze 0,1253 ha i 22 o obszarze 0,1253 ha, oraz wydzielonych geodezyjnie nieruchomości z działek o numerze 2 i 3 Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w myśl obowiązujących przepisów? Ustalona pomiędzy stronami cena (…) za metr kwadratowy gruntu została przyjęta jako cena netto. Czy w przypadku jej opodatkowaniem cena powinna być powiększona o ten podatek?

### Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w przedstawionym stanie faktycznym nie powinien Pan być zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości stanowiących przedmiot sprzedaży na podstawie wcześniej wymienionej umowy przedwstępnej sprzedaży, stanowiącej składnik Pana majątku osobistego. Nieruchomości przewidziane do zbycia nigdy nie były wykorzystywane przez Pana do czynności opodatkowanych VAT oraz nie były przedmiotem najmu i dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Nie były również udostępniane osobom trzecim. Nie czerpie Pan żadnych korzyści finansowych z tytułu posiadania wymienionych nieruchomości. Przed sprzedażą ww. nieruchomości a nie podejmował Pan i nie będzie dokonywać w przyszłości żadnych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości. Nie podejmował Pan i nie planuje żadnych działań marketingowych związanych ze znalezieniem potencjalnego nabywcy nieruchomości oraz nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego zbycie, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W opisie sprawy wskazał Pan, że 14 grudnia 2020 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży z firmą Sp. z o.o. oraz, że udzielił Pan pełnomocnictwa Spółce do skompletowania niezbędnych dokumentów w celu podpisania aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej zostały określone „Warunkami Zawarcia Umowy Sprzedaży”, którymi są: sporządzenie map przyjętych do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierających projekt podziału działki gruntu nr 2 oraz nr 3; wydanie prawomocnych i ostatecznych decyzji zatwierdzających projekty podziału przedstawione na mapach; wydanie wypisów z rejestru gruntów obejmujących działki powstałe w wyniku podziału - działki gruntu nr 2 oraz nr 3; uzyskanie przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 (trzydzieści) dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającego przez właściwe urzędy potwierdzające, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych; przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej oraz uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 oraz wydzielonych geodezyjnie nieruchomości z działek o numerze 2 i 3 należy uznać Pana za podatnika podatku VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia przez Pana pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj działań podjętych przez Pana (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 oraz wydzielonych geodezyjnie nieruchomości z działek o numerze 2 i 3 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o Pana formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionych działkach, tj. działania zmierzające do uzyskania końcowego pozwolenia na budowę centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego świadczy o wykorzystaniu działek do celów zarobkowych. Pomimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży ww. niezabudowanych działek podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pana, tj. zmierzają do sprzedaży przedmiotowych działek i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za Pana zgodą, wpływają na podniesienie atrakcyjności działek będących przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost ich wartości.

W analizowanej sprawie nie można również pominąć okoliczności, że łącząca strony umowa przedwstępna wyraźnie uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży działek od spełnienia „Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży” umożliwiających Kupującemu realizację Inwestycji na zakupionej działce, tj. m.in. od uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji; przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Przedmiotu sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej itp.

Jak wynika z przytoczonego powyżej wyroku TSUE (sygn. akt C-180/10 i C-181/10), czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itd.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Odnosząc tezy sformułowane przez TSUE w ww. wyroku na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, że fakt iż strony uzależniły przeniesienie prawa własności działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 oraz wydzielonych geodezyjnie nieruchomości z działek o numerze 2 i 3 od uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji, świadczy o tym, że w analizowanej sprawie mamy do czynienia z taką Pana aktywnością i zaangażowaniem w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców. Mimo, że w analizowanej sprawie czynności te faktycznie podejmie pełnomocnik to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pana, tj. zmierzają do zbycia działek i osiągnięcia pożytku z tego tytułu.

Pomimo więc, że z opisu sprawy wynika, że nie ponosił Pan żadnych nakładów inwestycyjnych, ani nie wykonywał żadnych czynności faktycznych ani formalnych zmierzających do zwiększenia wartości działek, nie wykonywał też czynności marketingowych mających na celu pozycjonowanie działek na rynku nieruchomości, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pana działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Pana sprzedaż niezabudowanych działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 oraz wydzielonych geodezyjnie nieruchomości z działek o numerze 2 i 3 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji dostawa ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana wątpliwości dotyczą również określenia czy w związku ze sprzedażą ww. działek będzie Pan zobowiązany do zapłacenia podatku VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działki są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym działki o nr 2 i 3 znajdują się na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem 1P/U - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz zabudowa usługowa oraz oznaczonych na rysunku planu symbolem 1KD-L- drogi publiczne klasy lokalnej natomiast działki nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 znajdują się na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem 1P/U - zabudowa produkcyjna, składy i magazyny oraz zabudowa usługowa. Zatem należy wskazać, że ww. działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowej działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Nabył Pan nieruchomości - od osoby fizycznej - na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie to nie nastąpiło więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja pozostawała poza podatkiem VAT). Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Oznacza to, że nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji dostawa działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 oraz wydzielonych geodezyjnie nieruchomości z działek o numerze 2 i 3 nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do dostawy ww. działek nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Jak wyżej wskazano, sprzedaż przez Pana działek będących przedmiotem wniosku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Tym samym będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą ww. działek. Przy czym z okoliczności sprawy wynika, że zobowiązał się Pan sprzedać nieruchomość za cenę (…) za metr kwadratowy gruntu. Ww. cena za metr kwadratowy gruntu została przyjęta jako cena netto. Zatem wskazać należy, że cena sprzedaży gruntu powinna zostać powiększona o podatek VAT.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za **nieprawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).