Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.76.2025.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-12
Teza: Zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której
przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek
mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie
umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący
zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Tym samym zakup
budynku, w stanie surowym zamkniętym, co do którego nie
uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono
zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem
budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w
powołanym powyżej przepisie.
Słowa kluczowe: budynek
odbiór
zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych
    zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    (...) 2025 r. aktem notarialnym rep. nr (...) dokonał Pan zakupu domu mieszkalnego
    jednorodzinnego w miejscowości A. (...), gm. (...), powiat (...) z zamiarem skorzystania z ulgi
    na zakup pierwszego mieszkania. Podczas odczytywania aktu okazało się, że nie może Pan
    skorzystać z ulgi ponieważ w okazanym wypisie z rejestru gruntów z (...) 2025 r. nr
    kancelaryjny (...) budynek ten nie jest wpisany. Dom, o którym mowa to dom w stanie
    surowym zamkniętym z doprowadzonymi niezbędnymi przyłączami tj. elektrycznymi,
    wodnymi i kanalizacyjnymi. Sprzedający nie dokonał inwentaryzacji geodezyjnej o czym
    nie został Pan poinformowany.

## Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji podatek jest należny i czy może Pan wnioskować o zwrot
    nadpłaty?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, podatek PCC został uregulowany jednak w tym przypadku nie powinien
    zostać naliczony.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.

    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
    b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
    której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z opisu stanu faktycznego wynika, że kupił Pan dom jednorodzinny - w stanie surowym
    zamkniętym z doprowadzonymi niezbędnymi przyłączami tj. elektrycznymi, wodnymi i
    kanalizacyjnymi -z zamiarem skorzystania z ulgi na zakup pierwszego mieszkania. Podczas
    odczytywania aktu notarialnego okazało się, że nie może Pan skorzystać z ulgi ponieważ w
    okazanym wypisie z rejestru budynek ten nie jest wpisany.
    Pana zdaniem, podatek od czynności cywilnoprawnych w ww. sytuacji nie powinien zostać
    naliczony.
    Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że przedmiotowe zwolnienie dotyczy
    sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach
    odrębnych.
    I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z
    2025 r. poz. 418):
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:

        2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
        związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
        oraz posiada fundamenty i dach;
        2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek
        wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej,
        służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie
        samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch
        lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o
        powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest
    budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
      Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o
      pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-
      2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu
      nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od
      dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30
      ust. 6a stosuje się.
    Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym
    samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa
    powyżej.
    Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca
    budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego
    użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Tym samym zakup budynku, w stanie surowym zamkniętym, co do którego nie uzyskano
    pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy
    (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym
    powyżej przepisie. A zatem, słusznie pobrany został od Pana podatek od czynności
    cywilnoprawnych z tytułu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży nieruchomości.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.