Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-102/13-5/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-04-25
Teza: Zakres ustalenia wysokości przychodu z najmu mieszkania.
Słowa kluczowe: najem; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 17.01.2013 r. (data wpływu 21.01.2013 r.) oraz piśmie z dnia 16.04.2013 r. (data nadania 16.04.2013 r., data wpływu 17.04.2013 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-102/13-2/MS z dnia 09.04.2013 r. (data nadania 10.04.2013 r., data doręczenia 10.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu mieszkania - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.01.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie ustalenia wysokości przychodu z najmu mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o interpretację indywidualną opodatkowania przychodów z najmu wg. załączonej umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej w dn. 03.09.2012 r. między Wnioskodawczynią a firmą W.

Paragraf 5 umowy mówi:

Quote

1.  Tytułem najmu w/w nieruchomości najemca będzie płacił wynajmującej kwotę w wysokości 1190 zł. płatne z góry do 10 każdego miesiąca na konto bankowe.
2.  Strony ustalają, iż wszystkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją mieszkania (czyli: opłaty za energię elektryczną, wodę, gaz i czynsz do Spółdzielni Mieszkaniowej) przez cały czas trwania umowy ponosić będzie najemca. Wysokość w/w opłat ustala się na podstawie rachunków otrzymanych przez dostawców. Czynsz odprowadzany do Spółdzielni Mieszkaniowej zawiera opłaty za ogrzewanie.
3.  Opłaty miesięczne łącznie będą wynosiły 1600 zł w tym:
    *   1190 zł – czynsz z tytułu najmu,
    *   210 zł – na poczet czynszu odprowadzanego do Spółdzielni Mieszkaniowej
    *   200 zł – ryczałtem na poczet kosztów związanych z eksploatacją mieszkania, o których mowa w pkt 2 § 5, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Różnica wynikająca z nadpłaty lub niedopłaty za czynsz i koszty eksploatacyjne będzie uregulowane z najbliższą płatnością, bądź potrącone z najbliższej płatności przez najemcę.”

Unquote

Pismem z dnia 16.04.2013 r. (data wpływu 17.04.2013 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała stan faktyczny poprzez wskazanie, iż w ramach wynajmu prywatnego (nie związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą), od dnia 1 września 2012 roku wynajmuje swoje mieszkanie na cele mieszkalne na rzecz firmy (Spółki S.A).

W ramach rozliczenia podatkowego Wnioskodawczyni wybrała rozliczenie ryczałtowe, płatne w trybie miesięcznym.

W przedmiotowej sytuacji, w wyniku swobodnego kształtowania umowy najmu, strony postanowiły (w umowie podpisanej we wrześnie 2012 r.), zgodnie z brzmieniem paragrafu 5 wspomnianej umowy, że obowiązkiem Najemcy jest uiszczanie tytułem najmu wynajmowanej nieruchomości czynszu w wysokości 1190 zł (słownie: jeden tysiąc sto dziewięćdziesiąt złotych) miesięcznie, na konto bankowe Wynajmującej.

Dodatkowo strony postanowiły, że wszystkie koszty i świadczenia zawiązane z eksploatacją mieszkania (m.in. energią elektryczną, wodą, gazem, i opłat czynszowych na rzecz spółdzielni), na podstawie rzeczywistych rachunków od dostawców mediów i ze spółdzielni, w czasie trwania umowy będzie ponosił Najemca.

Z umowy najmu między Wnioskodawczynią a najemcą, paragraf 5 umowy, wynika, że kwota czynszu 1600 zł miesięcznie obejmuje:

1.  1190 zł czynsz z tytułu najmu,
2.  200 zł koszty eksploatacyjne: energia elektryczna, gaz, wywóz śmieci, zimna woda, ścieki i energia elektryczna,
3.  czynsz w kwocie 210 zł miesięcznie za przedmiot najmu płatny do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Ze względów organizacyjnych strony ustaliły iż, rzeczywiste rozliczenie rachunków będzie następowało w trybie kwartalnym, kiedy to będą dokonywane korekty rzeczywistych kosztów, a co za tym idzie zwrot (potrącenie) nadpłaconych kosztów przez Wynajmującą lub dopłata na rzecz Wynajmującej o ile wskazania z rachunków dostawców przekroczą zakładane prognozy opłat eksploatacyjnych, przy najbliższej płatności (również zapis umowy).

Zgodnie z powyższym, rzeczywistym dochodem z kwoty 1600 zł jest więc czynsz z pkt 1, a nie całość kwoty. Umowa jasno również wskazuje, że koszty eksploatacyjne i czynsz płatny do administracji Spółdzielni Mieszkaniowej ponosi Najemca. Dochód wynajmującego jest więc różnicą między kwotą 1190 zł, a wysokością kosztów eksploatacyjnych do kwoty 410 zł (udokumentowanymi odpowiednimi rachunkami) i kwotą 210 zł czynszu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Od której sumy Wnioskodawczyni powinna odprowadzać podatek do Urzędu Skarbowego aby mieć czyste sumienie i być w porządku wg. prawa podatkowego. Ponadto pismem z dnia 16.04.2013 r. (data wpływu 17.04.2013 r.) Wnioskodawczyni przedstawiła dodatkowe pytania o następującej treści:
2.  Czy w przypadku gdy stanowisko Wnioskodawczyni zostanie potwierdzone przez Naczelnika US Wnioskodawczyni powinna dokonać korekty podatku za rok 2012
3.  oraz miesiące roku 2013, w których rozliczała podatek w formie zryczałtowanej od całości (1600 zł) wpłacanej przez Najemcę sumy „nie pomniejszonej o koszty eksploatacyjne i czynsz na rzecz Spółdzielni, pomimo jasnego wyspecyfikowania zobowiązań Najemcy do regulowania kosztów eksploatacyjnych i czynszu płatnego administracji Spółdzielni mieszkaniowej?

Odpowiedź na pytanie pierwsze stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Natomiast odpowiedź na pytanie drugie i trzecie zostanie udzielona w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, Jej dochodem jest kwota 1190 zł.

*   210 zł jest własnością Spółdzielni Mieszkaniowej,
*   następnie flexible 200 zł jest własnością najemcy W. Inne wyliczenie do podatku byłoby zdaniem Wnioskodawczyni krzywdzące.

1190 zł – jest zarobkiem Wnioskodawczyni, od którego chciałaby płacić podatek.

Otrzymane pieniądze od najemcy wynosiły za pierwsze 3 miesiące:

1.  1190 zł – czynsz najmu, gdzie Wnioskodawczyni uważa to za rzeczywisty jej zarobek podlegający opodatkowaniu.
2.  210 zł. – jest to czynsz, który przekazują do Spółdzielni Mieszkaniowej.
3.  200 zł – Wnioskodawczyni otrzymywała ryczałtem na opłaty eksploatacyjne, które regulowała i potwierdzała rachunkami dla W.

W sumie za pierwsze 3 miesiące Wnioskodawczyni otrzymała 1600 zł za każdy miesiąc. Przez następne miesiące opłaty eksploatacyjne będą wynosiły mniej niż 200 zł. Wyliczenie należy do W. wg. którego ta firma będzie przelewała pieniądze, obniżając stawkę kosztów eksploatacyjnych mieszkania, wycofując swą nadpłatę.

Pismem z dnia 16.04.2013 r. (data wpływu 17.04.2013 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała własne stanowisko odnośnie pytania Nr 1 poprzez wskazanie, iż w oparciu o art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnych charakterze;

Skoro faktycznym dochodem Wnioskodawczyni z najmu jest kwota 1600 zł pomniejszona o znaczne koszty eksploatacyjne oraz czynsz 210 zł, to w myśl orzecznictwa NSA, który mówi co jest przysporzeniem majątkowym, od którego należy zapłacić podatek, oraz interpretacji MF Wnioskodawczyni uważa, że ponieważ ww. koszty obciążają najemcę a nie Wnioskodawczynię, powinna płacić podatek od różnicy 1600 zł i odjętych kosztów eksploatacyjnych i czynszu płatnego do Spółdzielni mieszkaniowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisów art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, iż podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: energia elektryczna, gaz czy opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Takie dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Na podstawie art. 11 ust. 1 cyt. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że umowa najmu lokalu zawierana będzie w ramach najmu prywatnego i Wnioskodawczyni zamierza przychody uzyskane z tego tytułu opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym. Z umów najmu będzie wynikało, że najemca będzie zobowiązany do ponoszenia opłat wymienionych we wniosku, tj.: czynsz z tytułu najmu, opłaty związane z eksploatacją mieszkania i czynsz odprowadzany do Spółdzielni Mieszkaniowej.

W związku z powyższym, uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu bieżących opłat eksploatacyjnych tj. opłaty za energię elektryczną, wodę, gaz i czynsz odprowadzany na poczet Spółdzielni Mieszkaniowej, do których zobowiązany będzie zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni, a tym samym nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym opodatkowaniu podlegać będzie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą po stronie Wnioskodawczyni otrzymywane kwoty czynszu – wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu. Natomiast uiszczane przez najemcę należności, o których mowa we wniosku – skoro z umowy najmu wynika, że do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – są wyłączone z podstawy opodatkowania.

Jednocześnie tut. Organ nadmienia, iż w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) organ podatkowy nie prowadzi postępowania dowodowego i wyjaśniającego ani też nie ocenia załączonych do wniosku dowodów. Nie ma więc możliwości w tym trybie ustalenia stanu faktycznego sprawy objętej wnioskiem co jest z kolei niezbędne do dokonania wykładni przepisów prawa w danym stanie faktycznym, ponieważ wydając rozstrzygnięcie opiera się wyłącznie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym przez Wnioskodawcę. W związku z powyższym dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji celem wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.