Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-736/13-4/TS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-03-04
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; rozwód; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2013 r. (data wpływu 4 grudnia 2013 r.), uzupełniony pismem z dnia 11 lutego 2014 r. (data wpływu 12 lutego 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.). Pismem z dnia 5 lutego 2014 r., Nr IPTPB2/415-736/13-2/TS, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków, pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 10 lutego 2014 r., natomiast w dniu 12 lutego 2014 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, w 2008 r., otrzymała w darowiźnie działkę (nieruchomość gruntową), która stała się ich własnością na zasadach ustawowej wspólności majątkowej. W 2009 r. Wnioskodawczyni oraz Jej mąż rozpoczęli na niej budowę domu jednorodzinnego, a następnie 3 marca 2010 r. wraz z mężem uzyskała kredyt hipoteczny na dalszą budowę domu w wysokości XXX zł (trzysta tysięcy złotych). W dniu 5 listopada 2013 r. sąd orzekł rozwiązanie małżeństwa przez rozwód, wyrok jest prawomocny. Nieruchomość jest obecnie warta XXX zł. Od 2010 r. do dzisiaj Wnioskodawczyni spłaca samodzielnie kredyt. Zatem wraz z byłym mężem posiada dom i kredyt zaciągnięty pod jego hipotekę. W celu rozwiązania kwestii majątkowych po rozwodzie Wnioskodawczyni rozważa następującą możliwość: po 1 stycznia 2014 r. sprzeda siostrze byłego małżonka swój udział w nieruchomości za ustaloną kwotę (tzn. część wartości domu ponad kredyt oraz dotychczas spłacony przez Nią kredyt). Po podpisaniu aktu notarialnego i za wcześniejszą zgodą banku, siostra byłego męża przejmie Wnioskodawczyni dług, tzn. nastąpi zmiana dłużnika - za zgodą banku z kredytu wystąpi Wnioskodawczyni, a na Jej miejsce, jako drugi dłużnik wstąpi siostra byłego męża. Zatem zbycie udziału w nieruchomości nastąpi w zamian za przejęcie długu oraz zapłatę ustalonej kwoty (będącej niejako zwrotem nakładów czynionych przez Wnioskodawczynię na zbywany udział w nieruchomości).

W związku z powyższym opisem zadano (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku) następujące pytania.

1.  Czy opisaną sytuację zbycia udziału w nieruchomości w zamian za ustaloną kwotę i przejęcie pozostałego długu można w całości uznać za odpłatne zbycie udziału w nieruchomości (zgodnie z art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) ?
2.  Czy w takim wypadku Wnioskodawczyni będzie zwolniona z podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości w zamian za ustaloną kwotę i przejęcie pozostałego długu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ?
3.  Jeśli przejęcie długu nie jest formą odpłatności, to czy należy taką czynność opodatkować zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy jako przychód z innych źródeł ?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony - art. 519 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z § 2 tego przepisu, przejęcie długu może nastąpić: przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron; przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Zgodnie z art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej, przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów dotyczących przeniesienia własności – można więc uznać, że sprzedaż udziału w nieruchomości w zamian za określoną kwotę, na którą będzie się składać przejęcie kredytu i kwota zapłacona w gotówce ma charakter odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Uznając opisaną sytuację za odpłatne zbycie udziału w nieruchomości i do transakcji dojdzie w 2014 r. - to nie będzie ono stanowiło źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie z podatku dochodowego wynika z faktu, że od momentu nabycia nieruchomości (październik 2008 r.) do momentu jej planowanego zbycia (2014 r.) upłynie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki.

Ponieważ opisana sytuacja jest odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości, to nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (przychód z innych źródeł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c wymienionej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego odpłatne zbycie udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie zaś do art. 47 § 1 ww. ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W myśl art. 47 § 2 tej ustawy, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Z art. 47 § 3 ustawy Kodeks Cywilny wynika natomiast, że przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu Cywilnego).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zatem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. W związku z tym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku.

W sytuacji zaś, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z punktu widzenia ustalenia początku biegu terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest moment nabycia gruntu.

Jak wynika z treści wniosku, w 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła na własność działkę (nieruchomość gruntową), na zasadach ustawowej wspólności majątkowej. W 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem rozpoczęła budowę domu jednorodzinnego, następnie w dniu 3 marca 2010 r. wspólnie z mężem uzyskała kredyt hipoteczny na dalszą budowę domu w wysokości XXX zł.

W dniu 5 listopada 2013 r. sąd orzekł rozwiązanie małżeństwa przez rozwód, wyrok jest prawomocny. Nieruchomość jest obecnie warta XXXX zł. Od 2010 r. Wnioskodawczyni spłaca samodzielnie kredyt. Ww. nieruchomość na której został wybudowany dom obciążony kredytem hipotecznym nie została podzielona między małżonkami. Wnioskodawczyni rozważa po 1 stycznia 2014 r. odpłatnie zbyć siostrze byłego męża swój udział w ww. nieruchomości za ustaloną kwotę. Po podpisaniu aktu notarialnego i za wcześniejszą zgodą banku, siostra byłego męża przejmie Wnioskodawczyni dług, tzn. nastąpi zmiana dłużnika.

Mając na uwadze powyższe pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła ww. nieruchomość gruntową, tj. od końca 2008 r.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że otrzymanie przez Wnioskodawczynię od siostry byłego męża w wyniku odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości kwoty ekwiwalentnej do wartości posiadanego udziału w ww. nieruchomości który to udział został nabyty w 2008 r. nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ odpłatne zbycie udziału w ww. nieruchomości nastąpi po 1 stycznia 2014 r. tj. po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości, na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy przy tym zastrzec, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego sprawy. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega bowiem regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) jest bowiem sam przepis prawa.

W przypadku, gdy w toku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego właściwe organy ustalą, że przytoczony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) różni się od stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) występującego w rzeczywistości, to wówczas Wnioskodawca nie będzie mógł ze skutkiem prawnym powołać się na niniejszą interpretację.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.