Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDWP.4011.32.2020.3.KS1
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-17
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: darowizna; dzierżawa; nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wspólnoty-wspólnota gruntowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 kwietnia 2020 r. (data wpływu 8 kwietnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 5 lipca 2020 r. (data nadania 6 lipca 2020 r., data wpływu 8 lipca 2020 r.) stanowiącym uzupełnienie wniosku na wezwanie Nr 0114-KDWP.32.2020.2.KS1, 0114-KDIP1-3.4012.346.2020.3.JG z dnia 25 czerwca 2020 r. (data nadania 26 czerwca 2020 r., data odbioru 1 lipca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 1 lipca 2013 r. dokonano otwarcia obiektu „A” w m. X. Wartość projektu -17.467.628,73 zł, kwota dofinansowania – 12.934.886,69 zł. Obiekt został zbudowany na gruntach należących do wspólnoty gruntowej (WG) w X. Inwestorem było Towarzystwo (dalej – T). W 2009 r. została podpisana umowa pomiędzy T a WG – gdzie określono, że z dniem 1 sierpnia 2019 r. po okresie dzierżawy przez T – obiekt przechodzi na własność WG z obowiązkiem dalszej spłaty kredytu w wysokości ok. 3 mln zł. Umowę dzierżawy pomiędzy T a WG przedłużono o kolejne 5 lat. T wydzierżawiło obiekt na okres 5 lat - tj. do 31 grudnia 2024 r. – firmie prowadzącej działalność gastronomiczną. Ponieważ WG nie osiąga z tego tytułu żadnych przychodów i nadal nie dokonała przejęcia obiektu – nie posiada żadnych zobowiązań podatkowych z tego tytułu.

Istnieją rozbieżne interpretacje Izb Skarbowych, Sądów Administracyjnych dotyczące zapłaty należnego podatku PIT przez wszystkich członków WG (w przypadku sprzedaży), lub też podatku CIT czy też podatku VAT. WG nie posiada osobowości prawnej – natomiast spółka do zarządzania WG – taką posiada. Nie mniej spółka nie jest właścicielem gruntów lub odrębnym przedsiębiorcą – pełni wyłącznie funkcje zarządcze. W przyszłości WG (np. po zakończeniu okresu dzierżawy tj. w 2025 r.) zamierza sprzedać obiekt. Jeśli biegły sądowy wyceni obiekt na 8 mln zł a wartość poniesionych nakładów do chwili zbycia obiektu przez WG wyniesie 6,5 mln zł. – to jak traktować powstałą różnicę pomiędzy wartością sprzedaży a poniesionymi nigdy nieodliczanymi kosztami własnymi. Czy powstała różnica 1,5 mln zł jako przychód dla WG będzie objęta podatkiem PIT dla każdego członka WG, czy też podatkiem CIT lub też VAT.

Członkiem WG Wnioskodawca jest od dnia 11 lipca 2019 r. w drodze darowizny od ojca. Właścicielem gospodarstwa rolnego jest od 1992 r. W przypadku sprzedaży obiektu spółka wspólności gruntowej w X. Jej udziały nie będą podlegały podziałowi pomiędzy członków WG przychód uzyskany ze sprzedaży nigdy do tej pory (od XVII w.) nie był dzielony dla członków WG. Wspólnota gruntowa nie była zgłaszana jako podatnik podatku dochodowego od osób prawnych – podlegała zwolnieniu podmiotowemu. W 2020 roku spółka wspólnoty gruntowej w X zamierza zgłosić do urzędu skarbowego o naliczenie podatku VAT od każdej operacji finansowej.

Pismem z dnia 5 lipca 2020 r. (data wpływu 8 lipca 2020 r.) Wnioskodawca wskazał, że nabycie uprawnień do udziału we wspólnocie gruntowej w X nastąpiło w dniu 11 lipca 2019 r. na podstawie aktu notarialnego - Repertorium A Nr …… z dnia 11 lipca 2019 r., gdzie brat Wnioskodawcy zrzekł się roszczeń z tytułu udziałów we Wspólnocie Gruntowej. Udział nie podlega podziałowi – jest przypisywany jednej osobie. Stroną umowy sprzedaży będzie spółka wspólnoty gruntowej w X. Przedmiotem sprzedaży będą budynek restauracyjny składający się z 3 sal, sali bankietowo-szkoleniowej, podpiwniczeń, magazynów, kotłowni, kuchni, baru, pomieszczeń sanitarno-higenicznych o łącznej powierzchni 1565 m2, amfiteatru o powierzchni 576 m2, plac zabaw, parkingi, 2 mosty. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie zostały nabyte – stanowią obecnie własność inwestora – Towarzystwa (T), a zgodnie z umową podpisaną pomiędzy Towarzystwem a Wspólnotą Gruntową - z dniem 1 sierpnia 2019 r. miały przejść na własność Wspólnoty Gruntowej z obowiązkiem spłaty pozostałych kredytów inwestycyjnych, w tym pożyczek na kwotę ok. 4 mln zł. Wspólnota gruntowa nie przejęła obiektu - nadal jest on dzierżawiony przez Towarzystwo. Przychody Wspólnoty Gruntowej nigdy - (od przyjęcia serwitutów królewskich) nie dokonywano podziału zysków dla poszczególnych członków. Środki wydatkowano na cele lokalne – ogólnospołeczne. Wnioskodawca nie będzie ponosił nakładów na sprzedane w przyszłości nieruchomości przez Wspólnotę Gruntową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy jako członek wspólnoty gruntowej w X Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od osób fizycznych po sprzedaży obiektu „A” – gdy wystąpi różnica pomiędzy wyceną biegłego rzeczoznawcy, a poniesionymi, nigdy wcześniej nie stanowiącymi kosztów uzyskania przychodu i nieodliczanymi ratami inwestycyjnymi ponoszonymi przez Wspólnotę Gruntową. Jeśli wycena będzie wyższa o 1,5 mln zł – to jaki podatek zapłaci Wnioskodawca za taką transakcję ?

Zdaniem Wnioskodawcy, linia orzecznicza w tym zakresie jest różna. Orzeczenie NSA z dnia 12 grudnia 2012 r. II FSK 2409/10, w którym Sąd uznał wspólnotę gruntową jako podatnika podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). Obowiązujące akty prawne dotyczące wspólnot gruntowych określa ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z dnia 23 czerwca 1963 r. z późn. zm. W sytuacji sprzedaży kompleksu „A” stroną sprzedającą będzie spółka wspólnoty gruntowej w X – posiadająca osobowość prawną. Dodatkowo wspólnota gruntowa nie była zgłaszana jako podatnik podatku dochodowego od osób prawnych – podlegała zwolnieniu w podatku. Problem ochrony praw majątkowych udziałowców wspólnoty gruntowej zwrócił uwagę rzecznika praw obywatelskich, który wystosował list z dnia 30 sierpnia 2006 r. do Ministra Rolnictwa i Wsi. Interes zbiorowy sprowadza się tutaj do sumy interesów majątkowych indywidualnych podmiotów - analogicznie jak w przypadku współwłasności. Wydaje się, że stosunki cywilnoprawne powstające na tle zagospodarowania wspólnoty gruntowej, nie różnią się w swej istocie od innych praw o charakterze rzeczowym. Różnicy tej trudno się doszukać w społeczno-gospodarczej funkcji prawa – to czyni wspólnotę gruntową odmienną od „zwykłych” praw rzeczowych. Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca uważa, że jako członek Wspólnoty Gruntowej jest zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma forma prawna jej nabycia oraz moment nabycia.

W myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca członkiem wspólnoty gruntowej jest od dnia 11 lipca 2019 r. w drodze darowizny od ojca. Nabycie uprawnień do udziału we wspólnocie gruntowej w X nastąpiło w dniu 11 lipca 2019 r. na podstawie aktu notarialnego, gdzie brat Wnioskodawcy zrzekł się roszczeń z tytułu udziałów we Wspólnocie Gruntowej. Udział nie podlega podziałowi – jest przypisywany jednej osobie. Stroną umowy sprzedaży będzie spółka wspólnoty gruntowej w X. Przedmiotem sprzedaży będą budynek restauracyjny składający się z 3 sal, sali bankietowo-szkoleniowej, podpiwniczeń, magazynów, kotłowni, kuchni, baru, pomieszczeń sanitarno-higenicznych o łącznej powierzchni 1565 m2, amfiteatru o powierzchni 576 m2, plac zabaw, parkingi, 2 mosty. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie zostały nabyte – stanowią obecnie własność inwestora – Towarzystwa (T), a zgodnie z umową podpisaną pomiędzy Towarzystwem a Wspólnotą Gruntową - z dniem 1 sierpnia 2019 r. miały przejść na własność Wspólnoty Gruntowej z obowiązkiem spłaty pozostałych kredytów inwestycyjnych, w tym pożyczek na kwotę ok. 4 mln zł. Wspólnota gruntowa nie przejęła obiektu, nadal jest on dzierżawiony przez Towarzystwo. Nigdy nie dokonywano podziału zysków Wspólnoty Gruntowej dla poszczególnych członków. Środki wydatkowano na cele lokalne – ogólnospołeczne. Wnioskodawca nie będzie ponosił nakładów na sprzedane w przyszłości nieruchomości przez Wspólnotę Gruntową. W przyszłości Wspólnota Gruntowa np. po zakończeniu okresu dzierżawy tj. w 2025 r. zamierza sprzedać obiekt.

W tym miejscu należy wskazać, że wspólnoty gruntowe to podmioty o swoistym statusie prawnym opartym na uregulowaniach zawartych w ustawie z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 2016 r., poz. 703). Z definicji zawartej w tej ustawie wynika, że wspólnotami gruntowymi podlegającymi zagospodarowaniu w trybie i na zasadach określonych w tej ustawie są nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne – o określonych przymiotach (art. 1 ust. 1 ww. ustawy).

Osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej powinny utworzyć spółkę do sprawowania zarządu nad wspólnotą i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty (art. 14 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych).

Uprawnienie do udziału we wspólnocie gruntowej polega na korzystaniu z nieruchomości stanowiącej przedmiot wspólnoty zgodnie z jej przeznaczeniem, np. przez wypasanie bydła, pobieranie pożytków naturalnych, udział w dochodach przez podział pożytków z użytków rolnych, czyli przez udział w zagospodarowaniu wspólnoty gruntowej.

Członkowie wspólnoty nie posiadają wszystkich praw wynikających z przepisów kodeksu cywilnego, dotyczących współwłasności rzeczy, gdyż jest to współwłasność szczególnego rodzaju i rządząca się przepisami ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Udziały uprawnionych we wspólnocie i w korzyściach wynikających z zagospodarowania wspólnoty są określone w idealnych (ułamkowych) częściach w sposób wymieniony w art. 9 ustawy o wspólnotach gruntowych.

Jak wynika z art. 27 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych udział we wspólnocie gruntowej może być zbywany wyłącznie w całości i tylko na rzecz osoby posiadającej już udział w tej wspólnocie oraz na rzecz osób posiadających gospodarstwa rolne w tej samej wsi lub we wsiach przylegających do wspólnoty. Zbycie udziału we wspólnocie gruntowej wymaga formy aktu notarialnego. Każdy zaś członek wspólnoty samodzielnie opłaca podatek rolny, przewidziany w ustawie z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1892, z późn. zm.). Po zbyciu gruntów i podziale sprzedaży każdy członek wspólnoty uzyskuje własny przychód.

W przypadku wspólnot gruntowych, mamy do czynienia ze szczególnym rodzajem współwłasności – do którego, ze względu na regulację zawartą w ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, nie znajdują zastosowania przepisy o współwłasności z Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że wspólnota gruntowa, zbywając grunty wchodzące w jej skład, nie działa na własny rachunek, ale na rachunek swoich członków, występując jako ich reprezentant z mocy ustawy – nie zbywa gruntów własnych, ale grunty, których właścicielami są członkowie, jako uprawnieni do udziału we wspólnocie, zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych.

Natomiast z art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, że: spółka jest osobą prawną i działa na podstawie statutu.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, należy wskazać, że Wspólnota Gruntowa nie jest osobą fizyczną, a stanowi zespół nieruchomości, nad którymi zarząd sprawuje Spółka, utworzona specjalnie w tym celu przez osoby uprawnione do udziału.

Należy zauważyć, że Spółka dla zagospodarowania wspólnoty gruntowej w momencie jej powołania nie staje się właścicielem majątku Wspólnoty, lecz pełni tylko funkcje zarządcze. Majątek ten stanowi w dalszym ciągu przedmiot własności osób uprawnionych do udziału we Wspólnocie gruntowej.

Wspólnota gruntowa, aczkolwiek zbliża się do współwłasności, stanowi jednak współwłasność o szczególnych cechach, niepodlegającą podziałowi, rządzącą się odrębnymi zasadami. Istotą współwłasności jest uprawnienie do udziału we Wspólnocie gruntowej w postaci korzystania z objętych nią gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem, które przysługuje osobom fizycznym lub prawnym. Spółka Wspólnoty gruntowej ma za zadanie wyłącznie zarządzać majątkiem Wspólnoty, nie uzyskuje z tego tytułu żadnych dochodów. Należności, które Spółka uzyskuje jako zarządca majątku Wspólnoty, po ich pomniejszeniu o koszty zarządu Spółki, stanowią dochód, będący dochodem osób uprawnionych do udziału we Wspólnocie Gruntowej.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z kolei, w myśl art. 48 ww. Kodeksu, budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady, części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i posadowionego na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na gruncie stanowiącym własność, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Jeżeli zatem, na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek nie stanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Jedynie budynek wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym jest przedmiotem odrębnej własności, a bieg terminu 5-letniego liczy się odrębnie dla nabycia prawa użytkowania wieczystego i dla wybudowania na gruncie tym budynku.

W konsekwencji, w przypadku zbycia przez spółkę Wspólnoty gruntów (nieruchomości) wchodzących w jej skład wraz z wybudowanymi na nich budynkami, budowlami, każdy członek, jako uprawniony do udziału we Wspólnocie Gruntowej, uzyskuje przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Spółkę Wspólnoty Gruntowej nieruchomości (gruntów wraz z naniesieniami) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jego odpłatne zbycie miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę.

W tym miejscy należy wskazać, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W niniejszej sprawie bieg pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntów oraz wybudowanych na tych gruntach budynków, budowli, stanowiących ich część składową. Wobec powyższego przyjmując za Wnioskodawcą, że nabycie uprawnień do udziału we Wspólnocie Gruntowej nastąpiło w 2019 r., to w przedmiotowej sprawie 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie w dniu 31 grudnia 2024 r.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, że jeżeli planowana w przyszłości przez Spółkę Wspólnoty Gruntowej sprzedaż nieruchomości nastąpi w 2025 r., tj. po 31 grudnia 2024 r., to środki uzyskane z tej sprzedaży nie będą stanowiły dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez Wnioskodawcę. Zatem na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do nakładów poczynionych przez Towarzystwo na planowanej do sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład Wspólnoty Gruntowej i ewentualnych rozliczeń tych nakładów należy wskazać, że zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, źródłem przychodu są inne źródła.

W myśl art. 20 ust. 1 ww. ustawy, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Użyty we wskazanym przepisie zwrot „w szczególności” dowodzi, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O przychodzie podatkowym z innych źródeł należy bowiem mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Ustawodawca tak bowiem sformułował wskazany przepis, aby stanowił on kategorię otwartą. Nie jest bowiem możliwe, aby przewidzieć każdy rodzaj przychodu, który wystąpi.

W niniejszej sprawie, Wspólnota Gruntowa (której Wnioskodawca jest członkiem) zarządzana przez spółkę do tego powołaną planuje sprzedać nieruchomości po upływie umowy dzierżawy gruntu. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego na gruntach Wspólnoty Gruntowej Towarzystwo mając uprawnienie wynikające z umowy dzierżawy dokonało naniesień na nieruchomości tj. wybudowało obiekt składający się z budynków i budowli (poniosło nakłady na nieruchomość). Do tej pory pomiędzy Wspólnotą Gruntową a Towarzystwem nie doszło do rozliczenia nakładów poniesionych przez Towarzystwo na nieruchomości, ponieważ umowa dzierżawy jest w trakcie obowiązywania (do 31 grudnia 2024 r.). Z przedstawionego stanu wynika, że w umowie dzierżawy nieruchomości został zawarty zapis, że po okresie dzierżawy przez Towarzystwo obiekt przechodzi na własność Wspólnoty Gruntowej z obowiązkiem dalszej spłaty kredytów inwestycyjnych. Tym samym jak wynika z przedstawionego stanu do rozliczenia nakładów dojdzie dopiero po upływie okresu dzierżawy.

Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Brzmienie powyższego przepisu wskazuje, że w przypadku nieodpłatnych świadczeń datą uzyskania przychodu jest postawienie tychże świadczeń do dyspozycji podatnika.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy świadczenie w postaci nakładów poczynionych na nieruchomości miało charakter nieodpłatny, a następnie, kiedy owo świadczenie postawione zostanie do dyspozycji Wspólnoty Gruntowej (w tym Wnioskodawcy jako jej członka). Natomiast ustalenie, czy nakłady miały charakter świadczenia odpłatnego, nieodpłatnego bądź częściowo odpłatnego możliwe jest dopiero z chwilą dokonania rozliczenia tychże nakładów przez strony. Dopiero z tą chwilą można ustalić, czy wartość nakładów rzeczywiście zwiększyła majątek podatnika bez żadnego ekwiwalentu z jego strony, czy też podatnik przekazał w ramach rozliczenia ekwiwalent odpowiadający w całości lub w części wartości nakładów.

W realiach niniejszej sprawy do rozliczenia nakładów pomiędzy Wspólnotą Gruntową a Towarzystwem nie dojdzie.

Wobec powyższego można uznać, że Wspólnota Gruntowa (w tym Wnioskodawca jako jej członek proporcjonalnie do posiadanego udziału) z tytułu sprzedaży poniesionych nakładów uzyska nieodpłatne świadczenie, gdyż uzyska z tytułu sprzedaży nieruchomości cenę obejmującą również wartość poczynionych na niej nakładów, a jednocześnie nie będzie zobowiązana do wypłacenia ich wartości Towarzystwu. Można uznać, że uzyska nieodpłatne świadczenie, które zostanie postawione do jego dyspozycji w dacie dokonywania sprzedaży nieruchomości.

Oznacza to, że poczynione na nieruchomości nakłady będą skutkowały powstaniem po stronie Wnioskodawcy (jako członka Wspólnoty Gruntowej stosownie do jego udziału) przysporzenia majątkowego podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, że odpłatne zbycie nieruchomości (gruntu wraz z budynkami i budowlami wybudowanymi przez dzierżawcę – Towarzystwo) po dniu 31 grudnia 2024 r. nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cytowanej ustawy, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Natomiast przeniesienie na Wspólnotę Gruntową nakładów poczynionych przez Towarzystwo spowoduje pod stronie Wnioskodawcy (członka Wspólnoty Gruntowej) powstanie przychodu z nieodpłatnych świadczeń, który będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych proporcjonalnie do Jego udziału we Wspólnocie Gruntowej jako przychód z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Odnosząc się do powołanego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, który zdaniem Wnioskodawcy, przemawia za słusznością przedstawionego przez Niego stanowiska, należy wskazać, że orzeczenie to zapadło w indywidualnej sprawie w określonym stanie faktycznym i w świetle art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483, z późn. zm.), nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie może być wiążące dla Organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.