Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-3.4011.415.2018.1.PS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-04
Teza: Nieudokumentowane koszty poniesione na remont mieszkania nie pomniejszają przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: dokumentowanie; dokumentowanie-dokumentowanie wydatków; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 grudnia 2018 r. (data wpływu 19 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 grudnia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 2017 kupiła Pani mieszkanie do generalnego remontu na rynku wtórnym w X. Zawarła Pani umowę pisemną z wykonawcą na kwotę 11 000 zł tytułem remontu Pani mieszkania. Wykonawcą jest E.F. - firma G. Wykonawca podał numer rachunku bankowego, zatem płatności dokonywała Pani za pomocą przelewów bankowych. Łącznie przelała Pani na wskazane konto kwotę 26 524 zł. Suma ta przewyższała kwotę ustaloną pierwotnie, ale wykonawca tłumaczył, że we wcześniejszym kosztorysie nie uwzględnił wszystkich prac, że materiały podrożały, że są nieprzewidziane wcześniej trudności w wykonaniu, itp. Przelewy były zatytułowane: „remont mieszkania na \`(...)\`”, „Meble kuchenne, umywalka, WC reszta materiałów”, „Balkony malowanie grzejników panele listwy”, „Zaliczka za materiały budowlane”, „Faktura zaliczkowa”, „Opłata za remont mieszkania na ul. Y”, „Oplata na poczet materiałów remontowych na ul. Y”, „Oplata za remont mieszkania na ul. Y”. Odbiorcą tych przelewów był E.F. Raz na 2 miesiące przyjeżdżała Pani siostra żeby sprawdzić postęp prac w Pani mieszkaniu. Siostra informowała Panią, ze E.F. jest obecny w mieszkaniu, że skuł stare płytki w łazience częściowo, że założył panele, że zajmuje się ścianami w pokojach. Prace posuwały się bardzo wolno. Jak informuje Pani w maju 2018 r. przestał odbierać telefony. Wysyłała Pani listy polecone wzywające do ukończenia prac, lecz wszystkie wróciły nieodebrane. W lipcu 2018 r. musiała Pani szukać nowego wykonawcy. Jak informuje Pani, wykonawca E.F. nie wystawił żadnej faktury. Po kolejnych transferach płatności obiecywał, że wystawi fakturę zbiorczą. W konsekwencji napisała Pani do właściwego urzędu skarbowego. Wnioskowała Pani o wszczęcie kontroli i ukaranie wykonawcy, ponieważ nie wystawił żadnej faktury, nie zapłacił żadnego podatku i nie odprowadził podatku VAT pomimo, że był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Otrzymała Pani pismo o Naczelnika Urzędu Skarbowego, w którym poinformowano Panią, że przedstawiane przez Panią informacje będą przedmiotem analizy i w uzasadnionym przypadku będą podstawą do podjęcia kontroli podatkowej lub postepowania podatkowego. Poinformowano Panią też, że ewentualne ustalenia nie zostaną Pani udzielone, gdyż stanowią tajemnicę skarbową.

Mieszkanie na ul. Y w X zostało przez Panią sprzedane w listopadzie 2018 r. Z uwagi na zbycie przed upływem 5 lat od daty nabycia powstał przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy koszty poniesione na remont mieszkania pomniejszają Pani dochód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości?

Podnosi Pani, że niestety nie posiada żadnej faktury, która dokumentuje ten remont. Posiada Pani potwierdzenia dokonanych przelewów na kwotę 26 524 zł, umowę z wykonawcą o wykonanie remontu w mieszkaniu oraz korespondencję z właściwym ze względu na adres zamieszkania wykonawcy, Naczelnikiem Urzędu Skarbowego.

Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, podatnik może pomniejszyć dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat o koszty remontu. Dokumentami potwierdzającymi remont są faktury. Faktury z tytułu remontu powinny być zapłacone, więc potwierdzenia dokonanych płatności za pośrednictwem przelewów bankowych są kolejnymi dokumentami. Niestety z przyczyn od Pani niezależnych, nie posiada Pani żadnej faktury od wykonawcy. Jedynymi dokumentami, które Pani posiada są potwierdzenia dokonanych przelewów bankowych. W tej szczególnej sytuacji potwierdzenia przelewów bankowych muszą wystarczyć, gdyż faktura nie została Pani wystawiona. Poniosła Pani wydatki na remont mieszkania, co jest faktem bezspornym. Zgodnie więc z obowiązującą wykładnią prawa, wydatki na remont mieszkania pomniejszają Pani dochód.

Dochód ze sprzedaży mieszkania = przychód ze sprzedaży – koszty uzyskania przychodu.

Wszystkie przelewy bankowe dokonywane na rzecz wykonawcy stanowią dla Pani koszty uzyskania przychodu. Dokumentami, które poświadczają poniesienie tychże kosztów są przelewy bankowe.

Odpowiadając na zadanie pytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Koszty poniesione na remont mieszkania stanowią koszty uzyskania przychodu. Dokumentacją tychże kosztów są przelewy bankowe do firmy wykonawcy. W tej szczególnej sytuacji z powodu nieuczciwości wykonawcy muszą wystarczyć same przelewy bankowe, bowiem wykonawca nie wystawił faktury.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powoduje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy).

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy).

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym. Ponadto ustawa przewiduje, że wysokość nakładów zwiększających wartość nieruchomości poniesionych w czasie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Innymi słowy w niniejszej sprawie nakładami na nieruchomość zwiększającymi jej wartość, a tym samym kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mogą być wydatki, które Wnioskodawczyni poniosła na nabycie lokalu mieszkalnego oraz nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Jednakże, aby dany wydatek mógł być zaliczony w poczet nakładów stanowiących koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości musi on być odpowiednio udokumentowany fakturami VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, o czym stanowi art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy. Z brzmienia powyższego przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika zatem, że nakłady na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

*   zwiększyły jego wartość,
*   poniesione zostały w czasie jego posiadania,
*   zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wskazano powyżej ustawodawca w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych precyzyjnie wskazał na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość poniesionych nakładów w przypadku kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c tej ustawy. Należą do nich faktury VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych, z których dokładnie wynika jaka była kwota faktycznie poniesionych wydatków, kto je ponosił oraz dokładny termin ich poniesienia, a także za jakiego rodzaju usługę/świadczenie jest to opłata.

Zatem nakłady, które nie są udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów. W konsekwencji w przypadku Wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodów nie można zaliczyć nakładów na przeprowadzenie remontu, na które to wydatki nie posiada faktur VAT. Potwierdzenia przelewów bankowych nie stanowią w świetle ww. przepisów dokumentów, o których mowa w art. 22 ust. 6e ustawy.

Fakt, że wykonawca nie przedstawił Wnioskodawczyni stosownych faktur VAT, nie stanowi argumentu, który przesądza o możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków, na które Wnioskodawczyni nie posiada dokumentów, o których mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To bowiem na podatniku ciąży obowiązek wykazania, że poniósł określone wydatki, które z punktu widzenia obowiązujących przepisów podatkowych traktowane są jako koszty uzyskania przychodów.

Na marginesie dodać należy, że nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów wydatki poniesione na zabudowę meblową. Zabudowa taka nie może być uznana za instalację lub urządzenie techniczne budynku. Jej montaż nie wymaga pozwolenia na budowę. Może być ona w każdym czasie zdemontowana lub wymieniona. Tym samym wydatki te nie mają charakteru prac budowlanych czy remontowych, są związane z umeblowaniem i wyposażeniem budynku/lokalu mieszkalnego, nie zaś elementem jego konstrukcji. Nie stanowią nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. la pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ustawy).

Reasumując, stanowisko Wnioskodawczyni uznać należy za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78-79, 50-126 Wrocław, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.