Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-723/16-5/MS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-30
Teza: Sprzedaż nieruchomość wykupionej od syndyka, za którą uprzednio zapłacono deweloperowi.
Słowa kluczowe: deweloper; nieruchomości; sprzedaż; syndycy; upadłość
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2016 r. (data wpływu 13 czerwca 2016 r.), uzupełnionym pismem (data nadania 18 sierpnia 2016 r., data wpływu 23 sierpnia 2016 r.) na wezwanie Nr IPPB4/4511-723/16-3/MS1 z dnia 8 sierpnia 2016 r. (data nadania 9 sierpnia 2016 r., data doręczenia 17 sierpnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, tut. organ pismem z dnia 8 sierpnia 2016 r. Nr IPPB4/4511-723/ 16-3/MS1 (data nadania 9 sierpnia 2016 r., data doręczenia 17 sierpnia 2016 r.) wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez przeformułowanie pytań oraz przedstawienie jednoznacznego własnego stanowiska.

Pismem (data nadania 18 sierpnia 2016 r., data wpływu 23 sierpnia 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 17 marca 2010 r. Wnioskodawca podpisał umowę z deweloperem na zakup kawalerki na kwotę 174.658 zł i miejsca parkingowego na kwotę 15.860 zł. Łącznie 190.518 zł. W dniu 9 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wpłacił kwotę 160.000 zł. , a w dniu 20 września Wnioskodawca wpłacił kwotę 30.518 zł, łącznie 190.518 zł. Deweloper nie wywiązał się z umowy i nie przeniósł własności w formie aktu notarialnego po oddaniu do użytku lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego. W 2013 roku deweloper ogłosił upadłość. Sąd upadłościowy mianował syndyka upadłości. Jedynym sposobem odzyskania lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego był wykup lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego w sprzedaży egzekucyjnej, w wyniku której wygasła hipoteka banku, który udzielił kredytu hipotecznego deweloperowi. Sprzedaż aukcyjna mieszkania miała miejsce w biurze syndyka w dniu 11 kwietnia 2016 r. a podpisanie aktu notarialnego odbyło się w dniu 21 kwietnia 2016 r. Aby nabyć swoje mieszkanie Wnioskodawca zapłacił 10% ceny z umowy z deweloperem, tzn. 17.465 zł. Sprzedaż aukcyjna miejsca parkingowego odbyła się w dniu 16 maja 2016 r., a podpisanie aktu notarialnego odbyło się w dniu 31 maja 2016 r. Aby nabyć swoje miejsce parkingowe Wnioskodawca zapłacił 2.600 zł. Łączna kwota na zakup mieszkania 174.658 + 17.465 = 192.123 zł, natomiast łączna kwota na zakup miejsca parkingowego 15.860 + 2.600 = 18.460 zł. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca chce sprzedać lokal mieszkalny i miejsce parkingowe. Według prawa skarbowego sprzedaż mieszkania podlega podatkowi w okresie 5 lat od daty podpisania aktu notarialnego jeżeli cena sprzedaży jest większa od ceny kupna.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, biorąc pod uwagę wszystkie fakty i całkowity czasowo przebieg wydarzeń?
2.  Czy sprzedaż wydzielonego miejsca parkingowego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, biorąc pod uwagę wszystkie fakty i całkowity czasowo przebieg wydarzeń?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Wnioskodawca uważa, tak jak sugerował syndyk, który prowadzi upadłość i likwidację firmy deweloperskiej, że nie powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych po sprzedaży lokalu mieszkalnego i wydzielonego miejsca parkingowego.

Po pierwsze nabycie lokalu i miejsca parkingowego miało miejsce w 2010 roku a nie w 2016 roku, jak to jest zaznaczone w akcie notarialnym i od czasu kupna minęło 5 lat. Po drugie kwota pieniężna uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie niższa od wszystkich nakładów poniesionych na kupno tego lokalu (pieniądze zapłacone przy kupnie tego lokalu deweloperowi plus pieniądze zapłacone syndykowi przy zakupie egzekucyjnym tego lokalu). Ten sam argument dotyczy wydzielonego miejsca parkingowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z poźn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)- przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy- przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zmiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie ustalić należy datę nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego oraz miejsca parkingowego.

Pojęcie „nabycie” nie zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie" obejmuje każde uzyskanie własności.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie notarialnym.

Analiza powyższego prowadzi do jednoznacznego wniosku, że definitywne nabycie nieruchomości, to oznacza skutkujące przeniesieniem własności. Natomiast zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy wpłaty ceny czy przekazanie kluczy – oddanie do użytku, pomimo że mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne. Treścią umowy deweloperskiej jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i tylko umowa zawarta w tej formie przenosi jej własność. W rezultacie brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności (np. sprzedaży)ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 lipca 2007 r., sygn. III SA/Wa 845/07, Lex nr 328143). Umowa przedwstępna nie musi zostać bowiem wykonana i może zdarzyć się sytuacja, że nigdynie dojdzie do nabycia nieruchomości w niej opisanej.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny oraz miejsce parkingowe w dacie podpisania aktów notarialnych z syndykiem. Toteż nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 21 kwietnia 2016 r., natomiast miejsce parkingowe Wnioskodawca nabył w dniu 31 maja 2016 r.

Fakt zapłaty deweloperowi ustalonej przez niego ceny nie skutkuje przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego oraz miejsca parkingowego i nie jest tożsamy z umową sprzedaży, której skutkiem jest przeniesienie własności na nabywcę.

Wobec powyższego pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zarówno dla lokalu mieszkalnego jak i miejsca parkingowego liczyć należy od końca 2016 r., zatem termin ten upłynie z dniem 31 grudnia 2021 r.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz miejsca parkingowego przed 1 stycznia 2022 r. będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wymieniony wyżej przepis wskazuje jakie koszty stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości. Są to m.in. koszty nabycia i nakłady. Kosztem nabycia jest cena wynikająca z aktu notarialnego, wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości.

Tym samym Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodu jedynie ceny zapłaconej syndykowi przy sprzedaży egzekucyjnej, jako kosztów nabycia a nie jako nakłady.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podsumowując, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego przed upływem pięciu lat (licząc od końca 2016 r.) Wnioskodawca będzie obowiązany opodatkować 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.