Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPB1-2.4511.128.2017.1.ES
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-07
Teza: Skutki podatkowe planowanej sprzedaży mieszkań.
Słowa kluczowe: mieszkanie; opodatkowanie; skutki podatkowe; sprzedaż; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 stycznia 2017 r. (data wpływu 9 stycznia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych planowanej sprzedaży mieszkań – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży, w 2016 r. lokalu mieszkalnego oraz skutków podatkowych planowanej sprzedaży mieszkań.

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest zagadnienie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych planowanej sprzedaży mieszkań, natomiast w zakresie skutków podatkowych sprzedaży, w 2016 r. lokalu mieszkalnego, w dniu 7 kwietnia 2017 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr 3063-ILPB1-2.4511.13.2017.1.ES.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych podlegającym na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Zainteresowany nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca w 2010 r. nabył w drodze umowy sprzedaży udział w części Kamienicy w wysokości 7,8%, co odpowiada 151,38 m2 powierzchni użytkowej. Ówczesna partnerka Wnioskodawcy również posiadała nabyte w 2006 r. udziały w przedmiotowej Kamienicy w wysokości 20%, co odpowiada 388,16 m2 powierzchni użytkowej.

Oba zakupy zostały sfinansowane ze środków własnych odkładanych z pracy na etat oraz kredytów bankowych niepowiązanych bezpośrednio z zakupem nieruchomości. Wnioskodawca nie miał możliwości zaciągnięcia kredytów bezpośrednio zabezpieczonych nabytą nieruchomością, ponieważ banki nie udzielają pożyczek pod udziały w nieruchomości.

Zakupione udziały były bez wskazania konkretnych lokali do odrębnego użytku.

W marcu 2012 r. Wnioskodawca dokonał wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieodpłatnego zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali. W wyniku dokonanego wyodrębnienia Wnioskodawca i jego partnerka zostali współwłaścicielami po 50% samodzielnych 5 lokali mieszkalnych o łącznym metrażu użytkowym 539,54 m2.

Na skutek rozpadu związku, Wnioskodawca i była partnerka postanowili dokonać sprzedaży wyodrębnionych lokali w celu dokonania rozliczeń nagromadzonego wspólnie majątku oraz posiadanych wspólnych obciążeń kredytowych. W celu łatwiejszej sprzedaży mieszkań największe z powyższych mieszkań zostały podzielone na mniejsze mieszkania i taki też jest plan w odniesieniu do pozostałych mieszkań (pierwotne mieszkania miały ponad 120 m2).

W grudniu 2016 r. Wnioskodawca i była partnerka dokonali sprzedaży lokalu o metrażu 127 m2 (wielkość należąca do Wnioskodawcy wynosi 63,5 m2 powierzchni użytkowej).

W przyszłości planowana jest sprzedaż pozostałych wyodrębnionych lokali.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana w przyszłości sprzedaż mieszkań, których metraż może przekroczyć pierwotny udział Wnioskodawcy w Kamienicy, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do cyt. wyżej pytania – planowana w przyszłości sprzedaż kolejnych posiadanych wspólnie lokali, których metraż może przekroczy pierwotny udział Wnioskodawcy w Kamienicy, byłaby opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w przypadku gdy zbycie lokali, których metraż przekroczy wartość udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w nieruchomości przed dokonaniem zniesienia współwłasności nastąpiłoby w okresie pięciu lat od końca roku 2012.

Biorąc pod uwagę wyżej powołane przepisy KC oraz UPDOF, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, w przypadku sprzedaży nieruchomości, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności za datę nabycia przyjąć należy datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością.

Stąd, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku Kamienicy), jak też stan jej majątku osobistego.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej nieruchomości przekracza udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości, który przekracza udział we współwłasności, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności.

Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

W związku ze zniesieniem współwłasności Wnioskodawca i jego partnerka zostali współwłaścicielami po 50% samodzielnych 5 lokali mieszkalnych, dlatego wartość otrzymanych przez Wnioskodawcę udziałów w wyodrębnionych lokalach przekroczyła wartość udziału, jaki przysługiwał Zainteresowanemu w Kamienicy przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Wartość przyznanej Wnioskodawcy części majątku wspólnego uległa powiększeniu kosztem majątku partnerki, a w konsekwencji stwierdzić należy, że w wyniku tej czynności nastąpiło nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF.

W związku z tym za datę nabycia 151,38 m2 powierzchni użytkowej, będących równowartością kupionych pierwotnie udziałów w Kamienicy należy uznać rok 2010, natomiast za datę nabycia pozostałych udziałów, przekraczających wartość pierwotnie posiadanego udziału rok 2012.

Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 24 listopada 2015 r., znak ITPB2/4511-846/15/IB uznał, że aby ustalić natomiast w jakiej konkretnie części udział ten uległ powiększeniu należy porównać wartość udziału przysługującego Wnioskodawcy przed dokonaniem zniesienia współwłasności (tj. jak wynika z treści wniosku nabytego w spadku po każdym ze spadkodawców) z wartością majątku jaki przypadł Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności i jaki przypada odpowiednio na lokal nr 17 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu. O tym czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nabycia nie decyduje bowiem porównanie np. powierzchni nieruchomości nabytych na wyłączną własność lub też współwłasność w wyniku tej czynności, jak również – w niniejszej sprawie – porównanie bezpośrednio samej wielkości udziału jaki przypadł Wnioskodawcy tylko w niektórych lokalach wyodrębnionych z przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy pierwotnie przysługiwał Mu udział w całej tej nieruchomości, lecz decyduje tu porównanie wartości udziałów przysługujących Wnioskodawcy. To z kolei oznacza, że do nabycia doszło w części odpowiadającej wartości udziału, której dotyczyła dopłata (w części przekraczającej wartość pierwotnie posiadanego udziału – nabytego przez Wnioskodawcę w spadku po stryju i bracie).

Reasumując, w sytuacji gdy odpłatne zbycie pozostałych lokali nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku 2010, nie będzie stanowiło źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu w części odpowiadającej pierwotnej wartości udziału we współwłasności, nabytego przez Wnioskodawcę w 2010 r., tj. 87,88 m2 powierzchni użytkowej.

Natomiast przychód w części odpowiadającej wartości udziału we współwłasności nabytej przez Wnioskodawcę na skutek nabycia współwłasności w 2012 r., będzie podlegał opodatkowaniu w wyniku sprzedaży przed upływem pięciu lat tylko w części przekraczającej pierwotny udział Wnioskodawcy w Kamienicy. W związku z tym, odpowiednio w przypadku sprzedaży pozostałych lokali przed upływem pięciu lat od końca roku 2012, ale po upływie pięciu lat od końca roku 2010, opodatkowaniu będzie podlegał przychód jedynie w części odpowiadającej wartości udziału we współwłasności, nabytej przez Wnioskodawcę w 2012 r., która przekroczyła wartość udziału, jaki przysługiwał Zainteresowanemu w nieruchomości przed dokonaniem zniesienia współwłasności, tj. gdy sprzedaż lokali w części przypadającej na Wnioskodawcę łącznie przekroczy 151,38 m2.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Końcowo, w odniesieniu powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej należy stwierdzić, że interpretacja została wydana w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.