Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-506/11/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-07-15
Teza: Czy kwota 10.000 zł pochodząca z tytułu sprzedaży poprzedniego mieszkania wydatkowana na zakup materiałów budowlanych potrzebnych do wykończenia innego lokalu mieszkalnego przed nadaniem aktu notarialnego może być uznana jako przeznaczona na cele mieszkaniowe i wolna od podatku?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; deweloper; modernizacja; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; remonty; wydatek-wydatki mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 15 kwietnia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego i wydatkowanego na zakup materiałów budowlanych potrzebnych do prac remontowych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego i wydatkowanego na zakup materiałów budowlanych potrzebnych do prac remontowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2005r. wnioskodawca kupił mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej. W lipcu 2009r., przed upływem 5 lat wnioskodawca dokonał sprzedaży tego mieszkania za kwotę 275.000 zł, a pieniądze postanowił przeznaczyć za zakup kolejnej nieruchomości. Wnioskodawca złożył więc w urzędzie skarbowym oświadczenie o tym zamiarze. W 2009r. wnioskodawca podpisał ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o wybudowanie lokalu, wpłacając kolejne raty na to mieszkanie. Ostatecznie wpłacił kwotę 262.500 zł. W międzyczasie wnioskodawca otrzymał od wykonawcy oraz spółdzielni pozwolenie na wykańczanie mieszkania. Zakupił więc za pozostałą kwotę ok. 10.000 zł typowe materiały budowlane potrzebne do prac remontowych. Dodając do tego koszty sprzedaży mieszkania suma wydatków wyniosła 275.000 zł. W dniu 31 grudnia 2010r. wnioskodawca uzyskał prawo do lokalu natomiast przeniesienie własności aktem notarialnym nastąpi dopiero w grudniu 2011r., po odbiorze inwestycji przez nadzór budowlany. Od dnia 31 grudnia 2010r. wnioskodawca jest zameldowany i zamieszkuje w tym lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota 10.000 zł pochodząca z tytułu sprzedaży poprzedniego mieszkania wydatkowana na zakup materiałów budowlanych przed nadaniem aktu notarialnego może być uznana jako przeznaczona na cele mieszkaniowe i wolna od podatku?

Zdaniem wnioskodawcy, kwota ta winna być zaliczona jako część pieniędzy przeznaczonych na cele mieszkaniowe, a kwota 275.000 zł uzyskana ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości winna być całkowicie zwolniona z opodatkowania. Pomimo iż materiały zostały zakupione przed nadaniem aktu notarialnego należy je zaliczyć ponieważ proces kupna, budowy i odbioru mieszkania jest procesem ciągłym, którego zakończeniem jest nadanie aktu własności. Faktycznym posiadaczem tego lokalu jest osoba, która popisała ze spółdzielnią umowę o wybudowanie lokalu, odebrała ten lokal i poniosła wszelkie koszty związane z budową i remontem tego mieszkania. Po zmianie przepisów spółdzielnia nie może wystawić innego tytułu do lokalu niż obecnie posiadany przez wnioskodawcę, aż do momentu odbioru budynku przez nadzór budowlany.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż określonych w nim nieruchomości i praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Mając na uwadze fakt, że w przedmiotowej sprawie nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2005r. a jego sprzedaży dokonano w 2009r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych tej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Zasada, o której mowa w art. 28 ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 16 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Z analizy przytoczonego wyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego jest wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele w nim wskazane. Zawarte w tym przepisie wyliczenie, tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw ma charakter enumeratywny co oznacza, że wskazane wydatki są wszystkimi możliwymi i zarazem jedynymi uprawniającymi do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w lipcu 2009r. wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat za kwotę 275.000 zł, a pieniądze postanowił przeznaczyć za zakup kolejnej nieruchomości. W 2009r. wnioskodawca podpisał ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o wybudowanie lokalu, wpłacając kolejne raty na to mieszkanie. Ostatecznie wpłacił kwotę 262.500 zł. W międzyczasie wnioskodawca otrzymał od wykonawcy oraz spółdzielni pozwolenie na wykańczanie mieszkania. Zakupił więc za pozostałą kwotę ok. 10.000 zł typowe materiały budowlane potrzebne do prac remontowych. Dodając do tego koszty sprzedaży mieszkania suma wydatków wyniosła 275.000 zł. W dniu 31 grudnia 2010r. wnioskodawca uzyskał prawo do lokalu natomiast przeniesienie własności aktem notarialnym nastąpi dopiero w grudniu 2011r., po odbiorze inwestycji przez nadzór budowlany. Od dnia 31 grudnia 2010r. wnioskodawca jest zameldowany i zamieszkuje w tym lokalu.

Zauważyć należy, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret pierwszy ww. ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych nie z faktem zawarcia umowy dotyczącej nabycia prawa własności nowej nieruchomości, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży. Jednakże zawarcie definitywnej umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego przeniesienia własności jest także niezbędne aby można było uznać, że zostały spełnione wszystkie przesłanki uprawniające do zwolnienia. W związku z powyższym należy stwierdzić, że warunkiem uprawniającym do zwolnienia jest faktyczne wydatkowanie na nabycie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa. Istotne znaczenie będzie zatem miała data dokonania wpłaty raty na poczet budowy lokalu mieszkalnego, jednakże pod warunkiem właściwego udokumentowania zawartej transakcji oraz jej sfinalizowania umową przeniesienia własności lokalu.

W świetle powyższego uznać należy, że jeżeli w istocie podpisana zostanie umowa przeniesienia własności lokalu mieszkalnego (wnioskodawca wskazuje, że będzie to miało miejsce w grudniu 2011r.), to raty wpłacone na rzecz spółdzielni na poczet budowy lokalu mieszkalnego mogą zostać uznane jako wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret pierwszy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do kwestii poniesienia przez wnioskodawcę wydatków na wykończenie mieszkania wskazać należy, iż wydatki te mieszczą się w kategorii szeroko pojętego remontu i modernizacji własnego lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarty ww. ustawy. Zauważyć jednak należy, iż poniesienie wydatków na wykończenie lokalu mieszkalnego, do którego wnioskodawca nie miał jeszcze prawa własności nie stanowi przesłanki do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Treść art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarty ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r. wyraźnie bowiem wskazuje, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego. Użyte w cytowanym przepisie określenie „własnego” oznacza, że zwolnienie, o którym mowa odnosi się jedynie do tych podatników, którzy dokonali remontu lub modernizacji lokalu mieszkalnego, w stosunku do którego, w momencie ponoszenia wydatków przysługiwało im prawo własności, na co wskazuje jednoznacznie art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedmiotowego wniosku wynika tymczasem, iż w dniu 31 grudnia 2010r. wnioskodawca uzyskał „prawo do lokalu” natomiast przeniesienie własności aktem notarialnym nastąpi dopiero w grudniu 2011r., po odbiorze inwestycji przez nadzór budowlany. Uznać zatem należy, iż w momencie poniesienia wydatków na wykończenie lokalu mieszkalnego wnioskodawca nie był jego właścicielem, współwłaścicielem, ani nie przysługiwało mu spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Wskazane przez wnioskodawcę „prawo do lokalu” umożliwiało mu jedynie korzystanie z tego lokalu, lecz nie było ono tytułem własności lokalu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż wydatki na wykończenie lokalu mieszkalnego poniesione przed zawarciem umowy przenoszącej na wnioskodawcę własność tego lokalu nie mogą zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarty ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ w momencie ich poniesienia wnioskodawca nie posiadał tytułu własności do tego lokalu.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie mogą zostać uznane – wbrew twierdzeniom wnioskodawcy – koszty dotyczące dokonanej w lipcu 2009r. sprzedaży lokalu mieszkalnego. Koszty te mogą jednak pomniejszyć przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu jako opisane powyżej koszty odpłatnego zbycia, o ile pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem istnieje związek przyczynowo – skutkowy.

Za wydatki na cele mieszkaniowe, tj. na nabycie lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret pierwszy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą zostać uznane raty wpłacone na rzecz spółdzielni na poczet budowy lokalu mieszkalnego, jeżeli w istocie podpisana zostanie umowa przeniesienia własności lokalu mieszkalnego.

Akceptacji nie znalazł ten argument wnioskodawcy, iż prawo do uznania całej kwoty ze sprzedaży za wydatkowaną na cele mieszkaniowe uzasadnia fakt, iż proces kupna, budowy i odbioru mieszkania jest procesem ciągłym, zakończonym aktem własności. W niniejszej sprawie to nie wnioskodawca prowadzi proces budowy, lecz spółdzielnia mieszkaniowa i to od spółdzielni odbioru budynku dokona nadzór budowlany. Wnioskodawca lokal mieszkalny zakupi od spółdzielni, czyli dokona nabycia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret pierwsze ustawy. Do czasu nabycia lokalu, nie jest on własnością wnioskodawcy, wnioskodawca jest wyłącznie jego posiadaczem a nie właścicielem, stąd zakup materiałów budowlanych potrzebnych do prac remontowych w chwili ponoszenia wydatku nie był wydatkowaniem środków na remont własnego lokalu mieszkalnego i nie korzysta ze zwolnienia.

Końcowo należy również zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi i zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnych zasad równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowo uregulowanych w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejem, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na podatniku obowiązki wynikające z zastosowania ulgi czy zwolnienia należy dokonać ścisłej literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy, iż zwolnieniu z opodatkowania podlega cała kwota uzyskana z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokument. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.