Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-245/13-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-06-10
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, reprezentowanego przez pełnomocnika – radcę prawnego, przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2013 r. (data wpływu 11 marca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2005 r. Wnioskodawca nabył do majątku wspólnego od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomość gruntową, w skład której wchodziły dwie działki oznaczone w ewidencji symbolem R – grunty rolne. Obowiązujący wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazywał, iż jedna z ww. działek jest przeznaczona pod teren działalności gospodarczej z prawem zabudowy mieszkaniowej i ogrodniczej, druga zaś częściowo pod tereny działalności gospodarczej o szczególnym nasyceniu zielenią, częściowo pod drogę lokalną, częściowo pod drogę zbiorczą z obustronnymi pasami zieleni – po około 20 metrów, częściowo pod tereny działalności gospodarczej o szczególnym nasyceniu zielenią z prawem zabudowy mieszkaniowej.

Zainteresowany prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jednakże nie w zakresie związanym, nawet pośrednio, z obrotem nieruchomościami. Z uwagi na fakt, iż nabycie powyżej opisanej nieruchomości nie było w żaden sposób związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, lecz stanowiło nabycie do majątku prywatnego, nabycie to nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego. Nigdy też Wnioskodawca nie wykorzystywał tej nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość była jedynie wykorzystywana na cele rolnicze.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nie było związane z działalnością gospodarczą Zainteresowanego, nie odliczył On podatku od towarów i usług od nabycia nieruchomości.

W 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył od osób fizycznych do majątku wspólnego nieruchomość gruntową przylegającą do wskazanej powyżej nieruchomości, stanowiącą gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w skład której nie wchodziły grunty zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. W ewidencji gruntów działka wchodząca w skład tej nieruchomości oznaczona była symbolem R – grunty rolne. Obowiązujący wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazywał natomiast, iż działka ta jest przeznaczona pod tereny działalności gospodarczej o szczególnym nasyceniu zielenią, częściowo, częściowo pod tereny działalności gospodarczej o szczególnym nasyceniu zielenią z prawem zabudowy mieszkaniowej, częściowo pod drogę lokalną, częściowo pod drogę zbiorczą z obustronnymi pasami zieleni – po około 20 metrów. Celem nabycia tej nieruchomości było zwiększenie powierzchni gruntu, która mogła być wykorzystywana na cele rolnicze.

Również nabycie powyżej opisanej nieruchomości nie było w żaden sposób związane z działalnością gospodarczą Zainteresowanego, lecz stanowiło nabycie do majątku prywatnego. Nabycie to nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Nigdy też Zainteresowany nie wykorzystywał tej nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość była jedynie wykorzystywana na cele rolnicze.

Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, opisane powyżej nieruchomości przeznaczone są w zakresie podstawowym na tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, przy zakazie realizacji przedsięwzięć związanych z hodowlą zwierząt, natomiast w zakresie uzupełniającym pod funkcje usługowe oraz funkcje zamieszkania zbiorowego typu hotele, motele, pensjonaty.

Dokonując zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Gmina wytyczyła nadto drogę, która przebiegać będzie przez obie, opisane powyżej, nieruchomości Wnioskodawcy (przecinając je w całości).

Na skutek wytyczenia przez Gminę drogi przecinającej nieruchomości Zainteresowanego, celem uniknięcia w przyszłości kosztownych i czasochłonnych procedur administracyjnych związanych z podziałem nieruchomości, jak też z jej wykupem, względnie wywłaszczeniem w związku z budową drogi, Wnioskodawca w 2012 r. dokonał podziału swoich nieruchomości w taki sposób, iż każdą z nich podzielił na dwie odrębne nieruchomości, tak że w chwili obecnej po obu stronach planowanej drogi Zainteresowany posiada po dwie nieruchomości.

o istotne, wybudowanie przez Gminę drogi rozdzielającej nieruchomości Wnioskodawcy (co, według informacji uzyskanych od Gminy, ma nastąpić w nieodległej przyszłości) doprowadzi do sytuacji, w której nieruchomości znajdujące się po jednej ze stron planowanej drogi w istotnym stopniu utracą znaczenie dla Zainteresowanego. Znacznie utrudniona stanie się bowiem możliwość ich efektywnego wykorzystania przez Wnioskodawcę na cele rolnicze.

Mając powyższe na uwadze, w chwili obecnej, Zainteresowany rozważa sprzedaż tych dwóch nieruchomości znajdujących się po jednej stronie drogi (powstałych w wyniku podziału nieruchomości zakupionych w latach 2005 i 2007), które po wybudowaniu drogi przez Gminę przestaną być dla Niego atrakcyjne z uwagi na ograniczenie możliwości ich efektywnego wykorzystania przez Wnioskodawcę na cele rolnicze. Sprzedaż ta nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego.

Według informacji uzyskanych przez Wnioskodawcę, nabywca przedmiotowych nieruchomości nie zamierza ich wykorzystywać do działalności rolniczej.

Jak wskazano powyżej, Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie dokonuje też obrotu nieruchomościami w sposób zorganizowany, czy częstotliwy. Wnioskodawca nigdy też nie prowadził działalności gospodarczej na tych nieruchomościach lub z ich wykorzystaniem, jak też nie traktował tych nieruchomości jako składników związanych z działalnością gospodarczą (w tym nie ujmował ich w żadnej ewidencji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą).

Z ostrożności Zainteresowany wskazał, iż w 1998 r. nabył prywatnie do majątku wspólnego w innej miejscowości niezabudowaną nieruchomość przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, którą to nieruchomość zamierzał wykorzystać na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci. Z uwagi na fakt, iż dzieci Wnioskodawcy nie były jednak zainteresowane zamieszkaniem na tej nieruchomości, sprzedał ją w 2012 r. Zarówno nabycie, jak i sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiły w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zainteresowanego. Nieruchomość ta nigdy też nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w zdarzeniu przyszłym przedstawionym powyżej, sprzedaż przez Wnioskodawcę dwóch nieruchomości (powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytych w 2005 i 2007 roku) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w zdarzeniu przyszłym opisanym powyżej, sprzedaż przez Wnioskodawcę dwóch nieruchomości (powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytych w latach 2005 i 2007) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie pierwsze w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości, natomiast w odniesieniu do pytania drugiego w zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania pierwszego – dokonanie przez Niego sprzedaży wskazanych powyżej nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: „u.p.d.o.f.”).

W opinii Zainteresowanego, wynika to z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Skoro bowiem Wnioskodawca opisane powyżej nieruchomości nabył w 2005 oraz w 2007 roku, zbycie powstałych w wyniku ich podziału nieruchomości, które nastąpi w 2013 roku, będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a tym samym – z uwagi na brzmienie wskazanego powyżej przepisu – nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nie można natomiast przyjąć, by odpłatne zbycie tych nieruchomości następowało w wykonaniu działalności gospodarczej, przez co nie ma również żadnych podstaw, by kwota, którą Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości stanowić będzie dla Niego przychód z działalności gospodarczej.

Zdaniem Zainteresowanego, w tym zakresie należy odwołać się do definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., zgodnie z którym to przepisem działalność gospodarcza na gruncie przepisów u.p.d.o.f. oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f.

Wnioskodawca zauważa, iż zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, iż wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej pozwala na wyróżnienie kilku elementów tworzących to pojęcie, mianowicie jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu, przy czym:

*   zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku,
*   zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany; ponadto, o zorganizowanym charakterze działalności zarobkowej może świadczyć wyodrębnienie istnienia pewnych składników materialnych i niematerialnych służących do prowadzenia tej działalności, czy też przyjęcie przez dany podmiot określonej formy organizacyjno-prawnej i dopełnienie wymogu rejestracji w ewidencji działalności gospodarczej,
*   wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny, gdzie ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń,
*   działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Co przy tym istotne, odpadnięcie któregokolwiek z powyższych elementów definicji działalności gospodarczej nie pozwala na przyjęcie, iż w konkretnych okolicznościach sprawy z taką działalnością mamy do czynienia (tak w szczególności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdański w wyroku z dnia 9 marca 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 17/10).

Mając powyższe na uwadze, nie ulega wątpliwości iż w niniejszym przypadku nie można przyjąć, by zbycie nieruchomości miało nastąpić w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przedstawione bowiem powyżej okoliczności nabycia, wykorzystywania oraz zbycia nieruchomości wyraźnie wskazują, iż w niniejszym przypadku nie można mówić o:

*   zarobkowym charakterze działalności, bowiem Wnioskodawca nie nabył nieruchomości z zamiarem uzyskania zysku z ich odsprzedaży, lecz nabył je w celu wykorzystywania na cele rolnicze,
*   zorganizowanym charakterze działalności, bowiem Zainteresowany nie działał według jakiegokolwiek ułożonego planu handlowego, tj., nie podejmował jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie tych nieruchomości, nie miał wpływu na zapisy aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie prowadził działań marketingowych, nadto nie ujmował tych nieruchomości w jakichkolwiek ewidencjach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak również nie wykonywał działalności gospodarczej na przedmiotowych nieruchomościach, ani nie wykorzystywał ich w działalności gospodarczej,
*   ciągłym charakterze działalności, bowiem Wnioskodawca nie nabywał i nie nabywa innych nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży,
*   zawodowym charakterze działalność, bowiem Zainteresowany nie zajmuje się obrotem nieruchomościami w jakikolwiek profesjonalny sposób.

Tym samym, w opinii Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż zbycie przedmiotowych nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, a działanie Wnioskodawcy nie spełnia przesłanek charakteryzujących prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., przychód uzyskany z odpłatnej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo, odnosząc się do powołanego przez Zainteresowanego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, wskazać należy, iż w myśl zasady wyrażonej w art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi został on wydany w indywidualnej sprawie i dotyczy wyłącznie tej sprawy, w której zapadł.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.