Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-654/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-10-30
Teza: 1. Czy w związku ze sprzedażą działek budowlanych z gospodarstwa rolnego odprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych, jeżeli tak, to w jakim terminie i w jakiej wysokości? 2. Z jakiego aktu notarialnego należy przyjąć datę nabycia nieruchomości, tj. aktu darowizny, czy też aktu na podstawie którego nastąpił faktyczny podział nieruchomości?
Słowa kluczowe: działki; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu; sprzedaż-sprzedaż działek; współwłasność; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 11 sierpnia 2009 roku (data wpływu 12 sierpnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 sierpnia 2009 roku został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Dnia 20 stycznia 1992 roku – na podstawie aktu notarialnego – Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami. Z działki oznaczonej numerem 665 wydzielona została działka o powierzchni ok. 1 ha, której nadano numer 665/1.

W dniu 21 sierpnia 1995 roku - na podstawie aktu notarialnego – Wnioskodawczyni sprzedała udział w nieruchomości, jej 1/10 część i od tego czasu nabywca faktycznie użytkował działkę o numerze 665/1. Nabywca zakupił ten udział do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową. Pozostała część gospodarstwa była własnością Wnioskodawczyni.

Dnia 11 lutego 1997 roku sporządzona została umowa o rozdzielności majątkowej małżeńskiej pomiędzy nabywcą i jego małżonką, na skutek której właścicielką 1/10 udziału w przedmiotowej nieruchomości została małżonka nabywcy.

Dnia 6 kwietnia 2009 roku – na podstawie aktu notarialnego – nastąpiło zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości, na mocy którego małżonka nabywcy stała się wyłączną właścicielką działki 665/1 obszaru 1.00,71 ha. Wnioskodawczyni natomiast stała się wyłączną właścicielką działki 665/2, powstałej w wyniku podziału działki 665. Z załączonego do wniosku aktu notarialnego wynika, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych dopłat ani spłat oraz, że strony nie mają wobec siebie żadnych roszczeń.

Następnie z części działki 665/2 Wnioskodawczyni wydzieliła 3 działki o powierzchni 1500 m kw. każda - oznaczone numerami 665/3, 665/4 i 665/5 - przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. W dniu 3 sierpnia 2009 roku Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki nr 665/3 o powierzchni 1500 m kw. Pozostała część działki o numerze 665/2 pomniejszona o trzy opisane powyżej działki została oznaczona numerem 665/6 i z łącznie z dwoma działkami o numerach: 166/2 i 166/3 wraz z zabudowaniami stanowią gospodarstwo rolne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku z opisanym stanem faktycznym Wnioskodawczyni jest zobowiązana zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, jeżeli tak, to w jakim terminie i w jakiej wysokości?
2.  Z jakiego aktu notarialnego należy przyjąć datę nabycia nieruchomości, tj. aktu darowizny, czy też aktu na podstawie którego nastąpił faktyczny podział nieruchomości?
3.  Czy od sprzedaży każdej kolejnej działki wydzielonej na chwilę obecną będzie Wnioskodawczyni zobowiązana zapłacić podatek dochodowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, z aktu notarialnego darowizny z dnia 20 stycznia 1992 roku nie wynikał obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego, uiszczenie podatku dochodowego wynikające ze zniesienia współwłasności nie było również obligatoryjne, gdyż 9/10 tego udziału przez cały czas należało faktycznie do Wnioskodawczyni i było wyłącznie w jej użytkowaniu. Również zabudowania należały w całości do Wnioskodawczyni od momentu uzyskania darowizny, tj. od dnia 20 stycznia 1992 roku do chwili obecnej. Sprzedaż udziału 1/10 miała miejsce dnia 21 sierpnia 1995 roku, a dnia 6 kwietnia 2009 roku nastąpiło jedynie zniesienie współwłasności.

Ze swojego udziału Wnioskodawczyni sprzedała działkę nr 665/3 o powierzchni 1500 m kw. Sprzedaż tej działki oraz ewentualna sprzedaż dwóch działek o numerach: 665/4 i 665/5 wydzielonych z działki 665/2 w ocenie Wnioskodawcy nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z ww. przepisu wynika, iż przychodem z odpłatnego zbycia są kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i ograniczonych praw rzeczowych, która została dokonana przed upływem pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, pod warunkiem, że sprzedaż ta nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W sytuacji, gdy nieruchomość sprzedana zostanie po upływie pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie powstanie przychód, który podlegałby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ewentualnie który mógłby być zwolniony od tego podatku.

Analizując, czy sprzedaż działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego skutkuje powstaniem dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym należy więc w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych.

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskiwane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9.

Aby określone czynności związane ze zbyciem składników majątku, uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą one mieć charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należało ocenić zamiar, okoliczności i cel nabycia nieruchomości, działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia działek, które wyłączone zostały z gospodarstwa rolnego i przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną.

Okoliczności przedstawione we wniosku tj. uzyskanie w drodze darowizny w roku 1992 gospodarstwa rolnego, które nie zostało nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej oraz fakt, że od dnia nabycia dokonała Pani jedynie zbycia udziału w nieruchomości o powierzchni 1.00,73 ha (z późniejszym faktycznym podziałem tej nieruchomości) oraz dokonała sprzedaży jednej działki przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną przemawiają za tym, że sprzedaż ta nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Również sprzedaż dwóch kolejnych działek wydzielonych z gospodarstwa rolnego nie będzie miała charakteru działalności zarobkowej, prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły i nie będzie następowała w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie powodowała powstania przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei przy ocenie, czy z tytułu sprzedaży ww. działek powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy ustalić faktyczną datę nabycia i zbycia nieruchomości. Bezspornym pozostaje fakt, że darowizna gospodarstwa na Pani rzecz została dokonana dnia 20 stycznia 1992 roku.

Po dokonaniu w dniu 21 sierpnia 1995 roku sprzedaży udziału w nieruchomości, była ona przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. W dniu 6 kwietnia 2009 roku dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości.

Wyjaśnić należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego, która określona została w art. 195 Kodeksu cywilnego i polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.

Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny (równoważny) w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty, lub
*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługiwał w majątku wspólnym.

Zatem opisane powyżej zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż wartość otrzymanej przez Wnioskodawczynię nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieściła się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym oraz podział ten nastąpił bez spłat i dopłat.

Wobec tego w przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości nastąpiło dnia 20 stycznia 1992 roku, upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w omawianym przepisie, należy więc liczyć od końca 1992 roku.

Sprzedaż w roku 2009 działki, która wydzielona została z gospodarstwa rolnego i przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną dokonana została po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a zatem jej odpłatne zbycie nie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisów. Powyższe odnosi się również do sprzedaży dwóch kolejnych działek.

Reasumując – wobec tego, że na podstawie treści wniosku przyjęto, iż sprzedaż działki nr 665/3 o powierzchni 1500 m. kw., jak i sprzedaż kolejnych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zaś od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło więcej niż 5 lat, sprzedaż działek nie stanowi źródła przychodów. Wobec tego sprzedaż działek – w okolicznościach przedstawionych we wniosku – nie skutkuje powstaniem zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy przy tym zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.