Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-1-1/4511-725/15/EN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-02-15
Teza: w zakresie określenia źródła przychodu ze sprzedaży wskazanego we wniosku udziału w budynku mieszkalnym
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; działalność; przychód; sprzedaż; źródło
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 listopada 2015 r., złożonym do Izby Skarbowej w Katowicach 3 grudnia 2015 r. (data wpływu do tut. Biura 4 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie określenia źródła przychodu ze sprzedaży wskazanego we wniosku udziału w budynku mieszkalnym – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2015 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie określenia źródła przychodu ze sprzedaży wskazanego we wniosku udziału w budynku mieszkalnym.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej od 2008 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem, kupno i sprzedaż nieruchomości oraz usługi finansowe.

W 2005 r. wraz z innymi osobami fizycznymi nabył nieruchomość - budynek mieszkalny. W budynku tym znajdują się lokale mieszkalne i jeden lokal usługowy. Udział Wnioskodawcy w tej nieruchomości wynosi 41%. W związku z tym, że nie było podziału fizycznego budynku, zostało spisane między wspólnikami porozumienie, na podstawie którego zgodnie z posiadanymi udziałami, każdy miał prawo do użytkowania konkretnych lokali. Na udział Wnioskodawcy składał się lokal usługowy oraz poddasze. Na podstawie zawartej umowy lokal jest wynajmowany przez Wnioskodawcę od momentu zakupu do chwili obecnej. W okresie od 2005 r. do 31 grudnia 2007 r. przychody z tytułu najmu Wnioskodawca rozliczał zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od 1 stycznia 2008 r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie kupna, sprzedaży i wynajmu nieruchomości i od tego momentu wszelkie przychody i koszty związane z wynajmem zaczął rozliczać jako przychody i koszty z działalności gospodarczej. Również z tytułu wynajmu będącej przedmiotem wniosku nieruchomości, pomimo że nieruchomość ta nie została wprowadzona do środków trwałych i nie była amortyzowana. Stanowi ona nadal prywatną własność Wnioskodawcy.

Od momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej tj. od 1 stycznia 2008 r. nabywane przez Wnioskodawcę nieruchomości i ich sprzedaż rozliczane są jako przychody i koszty z działalności gospodarczej. W bieżącym roku (tj. 2015 r.) wraz z pozostałymi udziałowcami Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży ww. budynku mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż udziału w budynku mieszkalnym nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym przypadku nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku (opisany we wniosku budynek zgodnie z PKOB jest budynkiem mieszkalnym). Do opodatkowania przychodów z tego zbycia stosuje się art. 30e.

Natomiast zgodnie z regułą określoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy sprzedaż przez osobę fizyczną nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym, tylko wówczas, gdy transakcja została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że udział w budynku mieszkalnym został przez niego nabyty w 2005 r., nieruchomość nabył jako osoba fizyczna i nie wprowadził jej nigdy do majątku prowadzonego przez siebie przedsiębiorstwa, nie dokonywał również odpisów amortyzacyjnych, a jedynie przychody z najmu od momentu rozpoczęcia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, rozliczał jako przychody z działalności gospodarczej, sprzedaż udziału w nieruchomości nie spowoduje u niego powstania obowiązku w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem, gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do odrębnego źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z ww. pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku, które winny podlegać ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym tj. m.in. udziału w budynku mieszkalnym, stanowi przychód określony w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi np. działalność deweloperską, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi. Przy czym, w myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:

*   przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),
*   przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i
*   przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z istoty rozwiązań zawartych w ww. przepisach wynika, że odpłatne zbycie rzeczy i określonych praw może następować w ramach działalności gospodarczej lub poza nią. Podkreślić należy, że ustawodawca wyraźnie odróżnia, jako odrębne źródło przychodów, sprzedaż określonych rzeczy i praw (art. 10 ust. 1 pkt 8), wymagając jedynie, aby nie następowało to „w wykonaniu działalności gospodarczej”. Szczegółowe wskazanie, co jest przychodem z wykonywania działalności gospodarczej zawiera art. 14 ww. ustawy.

Jak wynika z treści złożonego wniosku Wnioskodawca, na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej od 2008 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem, kupno i sprzedaż nieruchomości oraz usługi finansowe.

W 2005 r. wraz z innymi osobami fizycznymi nabył nieruchomość - budynek mieszkalny. W budynku tym znajdują się lokale mieszkalne i jeden lokal usługowy. Udział Wnioskodawcy w tej nieruchomości wynosi 41%. W związku z tym, że nie dokonano podziału fizycznego budynku, zostało spisane między wspólnikami porozumienie, na podstawie którego zgodnie z posiadanymi udziałami, każdy miał prawo do użytkowania konkretnych lokali. Na udział Wnioskodawcy składał się lokal usługowy oraz poddasze. Na podstawie zawartej umowy lokal jest wynajmowany przez Wnioskodawcę od momentu zakupu do chwili obecnej. W okresie od 2005 r. do 31 grudnia 2007 r. przychody z tytułu najmu Wnioskodawca rozliczał zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od 1 stycznia 2008 r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie ww. działalności gospodarczej od tego momentu wszelkie przychody i koszty związane z wynajmem zaczął rozliczać jako przychody i koszty z działalności gospodarczej. Ww. nieruchomość nie została jeszcze wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i nie była amortyzowana. Od momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej nabywanie i sprzedaż nieruchomości są rozliczane przez Wnioskodawcę w ramach tego źródła przychodów. W 2015 r. Wnioskodawca wraz z pozostałymi udziałowcami podjął decyzję o sprzedaży ww. budynku mieszkalnego.

Mając powyższe na względzie, zważywszy na przedmiot prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz fakt, że ww. nieruchomość (udziały w nieruchomości) jest wykorzystywana (wynajmowana) w ramach i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, stwierdzić należy, że nieruchomość ta stanowi składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Fakt częściowego wykorzystywania przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości od 2008 r., w prowadzonej działalności gospodarczej przemawia również za tym że stanowiła ona środek trwały podlegający ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a więc była składnikiem majątku wymienionym w cyt. art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zauważyć jednakże należy, że przedmiotem planowanej sprzedaży będą przysługujące Wnioskodawcy udziały w budynku, który jak wskazano we wniosku jest budynkiem mieszkalnym.

Zatem z uwagi na wyłączenie określone przepisem art. 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznać należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym będzie pochodził ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, nie zaś ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości (budynku mieszkalnym), które nie są związane z działalnością gospodarczą reguluje jak wskazano art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, mając na względzie okres jaki upłynął między nabyciem udziału we wskazanym we wniosku budynku, niewykorzystywanym w działalności gospodarczej (tj. 2005 r.), a planowaną jego obecną sprzedażą, a więc następującą po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie zauważyć należy, że wydając niniejszą interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, oparł się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku. W tym też kontekście i zakresie, dokonano oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy. Pamiętać jednakże należy, że w toku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, organ ten może zbadać całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę działań oraz okoliczności planowanej sprzedaży udziału we wskazanym budynku mieszkalnym, w tym w szczególności w zakresie pozwalającym stwierdzić, czy nie nosi on znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.