Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-913/14-4/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-02-27
Teza: Czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdy nieruchomości gruntowe zostały nabyte w 1992 r., 1993 r. i 1994 r., a następnie w 2014 r. (czyli po upływie ponad 5 lat od nabycia nieruchomości gruntowej) zostały sprzedane wraz z posadowionym na nich budynkiem mieszkalnym wybudowanym na podstawie decyzji z 1999 r., a „odebranym” w 2014 r. (tzn. zgodnie z zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zgodzie na użytkowanie)?
Słowa kluczowe: budynek; działki; grunty; nabycie; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2014 r. (data wpływu 24 listopada 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 28 stycznia 2015 r. (data nadania 28 stycznia 2015 r., data wpływu 2 lutego 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB4/415-913/14-2/MS z dnia 21 stycznia 2015 r. (data nadania 22 stycznia 2015 r., data doręczenia 26 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży odrębnej własności gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji w indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży odrębnej własności gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-913/14-2/MS z dnia 21 stycznia 2015 r. (data nadania 22 stycznia 2015 r., data doręczenia 26 stycznia 2015 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego.

Pismem z dnia 28 stycznia 2015 r. (data nadania 28 stycznia 2015 r., data wpływu 2 lutego 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca był współwłaścicielem po 1/2 części nieruchomości gruntowych obejmujących działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami: 149/1 (o powierzchni jeden tysiąc siedemset dziewięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych), dla której to nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy, Wydz. IV Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta Kw, oraz 149/2 (o powierzchni jeden hektar cztery tysiące czterysta trzydzieści metrów kwadratowych) i 147 (o powierzchni jeden hektar pięć tysięcy dziewięćset czterdzieści metrów kwadratowych) z obrębu, położonych we wsi S., w gminie J., dla których to nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy, Wydz. IV Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta Kw. Wnioskodawca nabył nieruchomości na działkach:

*   149/1 (nie będąc jeszcze w małżeństwie na współwłasność w części ułamkowej 1/2) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 października 1992 r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez Magdalenę S., Notariusza,
*   149/2 (na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej ustawowej) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 października 1993 r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez Magdalenę S., Notariusza.,
*   147 (na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej ustawowej) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 września 1994 r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez Magdalenę S., Notariusza.

Na działkach Nr 147 oraz 149/1 zgodnie z projektem budowlanym z sierpnia 1999 r. Wnioskodawca wraz z małżonką Beatą F. wybudował budynek mieszkalny jednorodzinny o pow. użytkowej 268,20 metra kwadratowego - budowa była prowadzona na podstawie decyzji Nr 590 z dnia 20 sierpnia 1999 r. wydanej przez Wójta Gminy. Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w dnia 11 sierpnia 2014 r. wydał zaświadczenie o możliwości użytkowania tego budynku.

Poza tym budynkiem na działce 149/1 znajduje się budynek drewniany obmurowany wzniesiony w 1960 roku, a na działce 147 znajduje się dwuizbowy budynek mieszkalny kryty papą.

Dnia 29 października 2012 roku Sąd Okręgowy, XXV Wydział Cywilny orzekł rozwód związku małżeńskiego Wnioskodawcy.

W dniu 30 września 2014 r. Wnioskodawca wraz byłą żona sprzedali ww. nieruchomości Edycie N. oraz jej mężowi, obywatelowi Niemieckiej Republiki Federalnej Steffenowi N. zamieszkałym w W. na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 30 września 2014 r. udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza. (na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej ustawowej).

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca doprecyzował, do przedmiotowych działek zabudowanych budynkami Wnioskodawca posiadał odrębne prawo własności (czyli własności), co wynika z aktów notarialnych i ksiąg wieczystych. Działka Nr 149/1, którą Wnioskodawca nabył w 1/2 na współwłasność nie będąc jeszcze w związku małżeńskim nigdy nie została włączona do majątku wspólnego małżonków. Podział majątku dorobkowego Wnioskodawcy i Beaty F. został przeprowadzony tylko częściowo i nie dotyczył on przedmiotowych nieruchomości.

Tym samym wartość (procentowa) Wnioskodawcy części majątku (składników majątkowych) nie zmieniła się, tzn. nie uległa powiększeniu. Każdy z małżonków sprzedał w ramach przedmiotowej nieruchomości identyczną procentową wartość nieruchomości (tzn. zachowało współwłasność w 1/2). Sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie towarzyszyły żadne spłaty i dopłaty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdy nieruchomości gruntowe zostały nabyte w 1992 r., 1993 r. i 1994 r., a następnie w 2014 r. (czyli po upływie ponad 5 lat od nabycia nieruchomości gruntowej) zostały sprzedane wraz z posadowionym na nich budynkiem mieszkalnym wybudowanym na podstawie decyzji z 1999 r., a „odebranym” w 2014 r. (tzn. zgodnie z zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zgodzie na użytkowanie)?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Przychód uzyskany ze sprzedaży działek 147 oraz 149/1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z kolei zgodnie z zapisami zawartymi w Kodeksie cywilnym, budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży znajdującego się na tym gruncie budynku. W związku z tym, pięcioletni okres biegu terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, rozpoczyna się od daty nabycia gruntu, a nie od daty wybudowania na tym gruncie budynku. Ponieważ sprzedaż nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej a nabycie gruntu nastąpiło w latach 1992-1994, planowana sprzedaż nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tożsame interpretacje przepisów dotyczące opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości występują w interpretacjach indywidualnych: IBPBII/2/415-1253/10/ŁCz, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 lutego 2011 r. Nr ITPB1/415-813/14/AK i interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy dnia 17 października 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Rozstrzygnięcia wymaga zatem kwestia, czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości, do których Wnioskodawca posiadał prawo odrębnej własności, stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu.

Prawo własności w systemie prawnym jest traktowane jako prawo o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami, jako prawo najsilniejsze w stosunku do rzeczy. Własność jest bezterminowym prawem – trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz, która jest przedmiotem własności.

Nabycie i utrata własności (w tym także własności nieruchomości) uregulowane zostało w art. 155-231 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). U podstaw nabycia i zbycia nieruchomości, w rozumieniu kodeksowym, leży wola nabywcy. Swoboda zawierania umów jest naczelną zasadą Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z opisanego stanu faktycznego, Wnioskodawca był współwłaścicielem po 1/2 części nieruchomości gruntowych obejmujących działki Nr 149/1 (nie będąc jeszcze w małżeństwie na współwłasność w części ułamkowej 1/2) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 października 1992 r., działki Nr 149/2 (na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej ustawowej) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 października 1993 r., działki Nr 147 (na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej ustawowej) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 września 1994 r. Na działkach Nr 147 oraz 149/1 zgodnie z projektem budowlanym z sierpnia 1999 r. Wnioskodawca wraz z małżonką wybudował budynek mieszkalny jednorodzinny. Budowa była prowadzona na podstawie decyzji z dnia 20 sierpnia 1999 r. wydanej przez Wójta Gminy. W dniu 29 października 2012 roku Sąd Okręgowy orzekł rozwód związku małżeńskiego Wnioskodawcy. W dniu 30 września 2014 r. Wnioskodawca wraz z byłą żoną sprzedali ww. nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zgodnie z normą zawartą w art. 191 K.c. własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek, nastąpiło jego ukończenie i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 k.c.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowych gruntów nabytych w latach 1992-1994, na których wybudowano budynek mieszkalny jednorodzinny nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany został po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w dniu 30 września 2013 r. w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że interpretacje te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.