Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-456/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-08-12
Teza: Czy do kosztów uzyskania przychodów z tej sprzedaży Wnioskodawczyni może zaliczyć całość spłaty kredytu mieszkaniowego i wkładu mieszkaniowego oraz koszty wykończenia i ulepszenia tego lokalu?
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-spłata kredytu; lokal-lokal mieszkalny; lokal-odrębna własność lokalu; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze prawo do lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; sprzedaż; wkład; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2010 r. (data wpływu 5 maja 2010 r.), uzupełnionym w dniu 6 sierpnia 2010 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz obowiązku złożenia zeznania PIT-39 za rok 2009. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 26 lipca 2010 r. Nr ITPB2/415-456/10-2/MM wezwano Panią do ich usunięcia. Wniosek uzupełniła Pani pismem z dnia 2 sierpnia 2010 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W roku 1989 – po wniesieniu wkładu mieszkaniowego i podpisaniu weksla bankowego, na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego na budowę mieszkania – Wnioskodawczyni uzyskała spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Zgodnie ze statutem spółdzielni Wnioskodawczyni nie ponosiła opłat czynszowych, a jedynie koszty eksploatacyjne.

Spółdzielnię mieszkaniową utworzyło kilkanaście osób z jednego zakładu pracy, a jej statut został zatwierdzony w sądzie. Zapisy tego statutu w wielu punktach różniły się od przepisów obowiązujących w tradycyjnych spółdzielniach mieszkaniowych.

Od 1991 r. Wnioskodawczyni spłacała kredyt mieszkaniowy w ratach kwartalnych, wyznaczonych przez ustawodawcę. Ostatnia rata została spłacona w marcu 2009 r.

Mieszkanie odebrane zostało w stanie deweloperskim (t.j. bez podłóg, tynków i białego montażu), a wykończone zostało na koszt Wnioskodawczyni. Koszty poniesione na wkład mieszkaniowy, całkowitą spłatę kredytu oraz na wykończenie mieszkania Wnioskodawczyni ocenia na kwotę 150.000 zł.

W mieszkaniu tym Wnioskodawczyni zamieszkiwała od 1991 r.

Dnia 6 lipca 2009 r. lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego przekształcone zostało w odrębną własność, a w październiku 2009 r. Wnioskodawczyni dokonała jego sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle zaistniałych faktów Wnioskodawczyni była zobowiązana do złożenia zeznania PIT-39?
2.  Czy do kosztów uzyskania przychodów z tej sprzedaży Wnioskodawczyni może zaliczyć całość spłaty kredytu mieszkaniowego i wkładu mieszkaniowego oraz koszty wykończenia i ulepszenia tego lokalu?

Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie odnośnie pytania drugiego.

Odpowiedź w części dotyczącej pytania pierwszego udzielona zostanie w odrębnym piśmie.

Zdaniem Wnioskodawczyni ww. wydatki stanowią koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego – w zakresie pytania drugiego - uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

W przedstawionym stanie faktycznym, Wnioskodawczyni sprzedała w październiku 2009 r. lokal mieszkalny, który został przez nią nabyty na własność dnia 6 lipca 2009 r. Sprzedaż nastąpiła więc przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W związku z powyższym stanowi ona źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Podstawę obliczenia podatku stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.6c lub ust. 6d ww. ustawy (art. 30e ust. 2).

W myśl art. 30e ust. 4 tej ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 – co wynika z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku.

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty jej nabycia powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ww. przepisie, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że od 1989 r. Wnioskodawczyni poniosła następujące wydatki dotyczące ww. lokalu mieszkalnego: wpłaty na poczet wkładu mieszkaniowego, wpłaty na poczet spłaty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową oraz wydatki na wykończenie tego lokalu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Warunkiem przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności jest pokrycie kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na ten lokal.

Przeniesienie własności lokalu uzależnione zostało więc od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych, t.j. został on zobowiązany do spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań związanych z budową lokalu mieszkalnego, w tym spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Natomiast w sytuacji, gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, członek spółdzielni zobowiązany jest również do spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa.

Zapłata należności wskazanych we wniosku, t.j. wkładu mieszkaniowego i spłaty kredytu mieszkaniowego faktycznie przeznaczona zostaje na pokrycie kosztów budowy przypadających na lokal mieszkalny. Jest to zatem wydatek poniesiony w związku z nabyciem tego lokalu, niezależnie od tego czy poniesiony został w całości przed ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, czy też jako uzupełnienie – po ustanowieniu tego prawa, jako spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową dokonywana w trakcie posiadania tego prawa do lokalu, czy też przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego są wszelkie wydatki poniesione na jego nabycie, t.j. zarówno wpłata na poczet wkładu mieszkaniowego poniesiona przez Wnioskodawczynię przed uzyskaniem przydziału tego lokalu jak i pozostałe wydatki związane z pokryciem kosztów budowy przypadających na ten lokal, czyli spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową.

Natomiast wydatki na wykończenie tego lokalu są nakładami poczynionymi na ten lokal w trakcie jego posiadania i również należy je zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży tego lokalu ale tylko w sytuacji, gdy wydatki te – zgodnie z art. 22 ust. 6e – zostały prawidłowo udokumentowane. Podkreślić jednak należy, iż obowiązek wystawienia faktur VAT wprowadzony zostały ustawą z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11, poz. 50 ze zm.), dlatego też wydatki poniesione przed tą datą mogą być uwzględnione przy ustaleniu kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości - jeżeli udokumentowane zostały wiarygodnymi dowodami stosowanymi wówczas w obrocie gospodarczym.

Końcowo wskazać należy, że wydatki poniesione do końca 1994 r. należy zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodów z uwzględnieniem denominacji złotego.

Reasumując, może Pani w pełnej wysokości zakwalifikować do kosztów podatkowych wydatki na poczet wkładu mieszkaniowego poniesione przed uzyskaniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego i wpłaty na poczet spłaty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię.

Do kosztów uzyskania przychodów można również zaliczyć prawidłowo udokumentowane nakłady związane z wykończeniem tego lokalu w wysokości faktycznie poniesionej.

Uzyskany dochód, zgodnie z art. 30e ust. 4 Wnioskodawczyni była zobowiązana wykazać w zeznaniu podatkowym za rok 2009 (na druku przeznaczonym dla rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych) i odprowadzić 19% podatek dochodowy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecin, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.