Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-407/12-5/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-07-26
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości; zeznania; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2012 r. (data wpływu: 18 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 lipca 2012 r. (data wpływu: 18 lipca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, odnośnie pytań nr 1, nr 4 i nr 5 – **jest:**

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej podstawy opodatkowania oraz terminu złożenia zeznania podatkowego,
*   **prawidłowe** – w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia są zagadnienia poruszone w pytaniach nr 1, nr 4 i nr 5 ww. wniosku, natomiast w przedmiocie zagadnień poruszonych w pytaniach nr 2 i nr 3 tegoż wniosku, w dniu 9 lipca 2012 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie, nr ILPB2/415-407/12-2/TR.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek odnośnie zagadnień poruszonych w pytaniach nr 1, nr 4 i nr 5 nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 9 lipca 2012 r., nr ILPB2/415-407/12-3/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 9 lipca 2012 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 16 lipca 2012 r.), zaś w dniu 18 lipca 2012 r. (data nadania: 17 lipca 2012 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 15 marca 1988 r. mąż Wnioskodawczyni, będąc we wspólnocie małżeńskiej, nabył przedmiotową nieruchomość. Następnie, aktem darowizny z dnia 22 kwietnia 2009 r., Zainteresowana stała się wyłącznym i jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Jako formę prawną nabycia tejże nieruchomości Wnioskodawczyni wskazała darowiznę.

Zainteresowana nie była w ww. nieruchomości zameldowana na pobyt stały oraz nie składała wniosku o ulgę meldunkową.

W dniu 10 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytania, oznaczone we wniosku: nr 1, nr 4 i nr 5, które brzmią odpowiednio.

1.  Czy uzyskane środki ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni może wydatkować do dnia 31 grudnia 2012 r. na własne cele mieszkaniowe i czy udokumentowane wydatki poniesione na te cele będą uwzględnione co do wysokości uzyskanego przychodu ze sprzedaży?
2.  Czy opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości, a sumą wszystkich udokumentowanych wydatków na cele mieszkaniowe w okresie od dnia 10 sierpnia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2012 r.?
3.  Czy jedynym dokumentem rozliczeniowym jest PIT-39, a ostateczny termin złożenia tego dokumentu w odpowiednim urzędzie skarbowym upływa z dniem 30 kwietnia 2013 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, odnośnie pytań oznaczonych we wniosku: nr 1, nr 4 i nr 5, odpowiednio:

1.  Rozliczenie może być w okresie dwóch lat od daty zakończenia roku podatkowego, w którym dokonano nabycia. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele będą uwzględniane co do wysokości uzyskanego przychodu ze sprzedaży.
2.  Tak.
3.  Tak, jest wystarczający tylko ten PIT-39.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej podstawy opodatkowania oraz terminu złożenia zeznania podatkowego,
*   **prawidłowe** – w pozostałej części.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Uzupełniając opisany we wniosku stan faktyczny, Zainteresowana podała, iż przedmiotową nieruchomość w dniu 15 marca 1988 r. nabył mąż Wnioskodawczyni, będąc we wspólnocie małżeńskiej. Następnie, aktem darowizny z dnia 22 kwietnia 2009 r., Zainteresowana stała się wyłącznym i jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Jako formę prawną nabycia przez siebie tejże nieruchomości Wnioskodawczyni wskazała darowiznę. Wynika z tego zatem, iż sprzedana przez Zainteresowaną w dniu 10 sierpnia 2010 r. nieruchomość została przez Nią nabyta w dniu 22 kwietnia 2009 r. tytułem darowizny.

Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych ww. sprzedaży, wskazać należy, co następuje.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 % od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków uznawanych za poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, określony został w art. 21 ust. 25 ww. ustaw i ma on charakter zamknięty; jest to wyliczenie enumeratywne.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Z istoty powołanego wyżej zwolnienia wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogła być przeznaczona na ww. cele mieszkaniowe, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cele mieszkaniowe.

Odnosząc zatem przedstawione uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) przychodu, jednakże wyłącznie w warunkach określonych w ustawie. Ustawodawca wyraźnie wskazał bowiem przesłanki umożliwiające zastosowanie ww. zwolnienia.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie – przy jednoczesnym spełnieniu wszystkich wskazanych wyżej warunków – Wnioskodawczyni będzie przysługiwało prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli począwszy od dnia sprzedaży rzeczonej nieruchomości – tj. od dnia 10 sierpnia 2008 r. – nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła ta sprzedaż – tj. do dnia 31 grudnia 2012 r. – przychód uzyskany z ww. sprzedaży został (zostanie) wydatkowany na Jej własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z tejże sprzedaży.

Podstawą obliczenia 19% podatku dochodowego w niniejszej spawie winien być dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z ww. sprzedaży określonym zgodnie z art. 19 cyt. ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d tejże ustawy, przy czym wolna od podatku dochodowego jest część tego dochodu w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na ww. własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zatem, nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, iż opodatkowaniu podlega różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia nieruchomości, a sumą wszystkich udokumentowanych wydatków na cele mieszkaniowe w okresie od dnia 10 sierpnia 2010 r. do dnia 31 grudnia 2012 r.

Analizowana transakcja sprzedaży winna zostać rozliczona przez Zainteresowaną w złożonym we właściwym urzędzie skarbowym odrębnym zeznaniu PIT-39 o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Zeznanie to winno zostać złożone w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży, czyli w terminie do dnia 30 kwietnia 2011 r., a nie – jak wskazała Wnioskodawczyni – do dnia 30 kwietnia 2013 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.