Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.510.2022.1.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-09
Teza: - Uznanie, że planowana Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów S.) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, - uznanie, że Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów S.) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, - uznanie, że sprzedaż Fundamentów Systemu Ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, - uznania, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w ramach transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: działki; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

8 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- uznania, że planowana Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów S.) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT,

\- uznania, że Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów S.) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT,

\- uznania, że sprzedaż Fundamentów Systemu Ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

\- uznania, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w ramach transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

E. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

### Opis zdarzenia przyszłego

I. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest H.spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) z siedzibą w \`(...)\` zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w \`(...)\` zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu \`(...)\` 2020 r. pomiędzy Sprzedającym a Kupującym zawarta została przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży (dalej: „Umowa przedwstępna”), mocą której z zastrzeżeniem spełnienia lub uchylenia określonych warunków zawieszających Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Transakcja” lub „Umowa sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu:

1)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym x, położonej w \`(...)\`, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze xxx, oraz

2)prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym xx , położonej w \`(...)\`, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze KW nr xxx.

wraz z prawem własności posadowionych na ww. działkach obiektów budowlanych (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Planowane jest, że Transakcja nastąpi do końca 2022 r.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron będą na datę Transakcji znajdować się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości 
|  | budynek biurowy | Sprzedający 
| x | hala magazynowa z zapleczem biurowo- socjalnym (dalej: „Hala magazynowa”) | Sprzedający 
| budynek portierni | Sprzedający 
| parkingi | Sprzedający 
| sieć elektroenergetyczna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) 
| kanalizacja deszczowa | Sprzedający 
| kanalizacja sanitarna | Sprzedający 
| sieć teletechniczna | Sprzedający 
| sieć wodociągowa | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| wewnętrzna sieć wodociągowa | Sprzedający 
| sieć gazowa | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| układ drogowy (w tym chodniki) | Sprzedający 
| naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów | Sprzedający 
| Fundamenty Systemu ś. (zdefiniowane poniżej) | Sprzedający 
|  
| x | budynek biurowy | Sprzedający 
| Hala magazynowa | Sprzedający 
| budynek śmietnika z pomieszczeniem technicznym | Sprzedający 
| parkingi | Sprzedający 
| sieć elektroenergetyczna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| kanalizacja deszczowa | Sprzedający 
| kanalizacja sanitarna | Sprzedający 
| sieć teletechniczna | Sprzedający 
| sieć wodociągowa | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| wewnętrzna sieć wodociągowa | Sprzedający 
| sieć gazowa | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| układ drogowy (w tym chodniki) | Sprzedający 
| naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów | Sprzedający 
| Fundamenty S. | Sprzedający 

W tym miejscu należy wyjaśnić, że na Nieruchomości znajduje się system ś. podejścia do lądowania, który został zrealizowany przez podmiot trzeci, tj. Przedsiębiorstwo P.” (dalej: „P”) (dalej: „System ś”). System ś stanowi rzeczy ruchome będące własnością P. System ś będzie stanowił własność P. również na datę Transakcji.

Część Systemu ś. posadowiona jest na budynku Hali magazynowej.

Pozostała część Systemu ś. posadowiona jest bezpośrednio na gruncie, tj. na obu działkach wchodzących w skład Nieruchomości.

System ś. na gruncie zamontowany zostały na fundamentach (zwanych dalej łącznie: „Fundamentami Systemu ś.”), które zostały wybudowane przez P. przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Fundamenty Systemu ś. są trwale związane z gruntem. Nakłady na budowę Fundamentów Systemu Ś. nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a P. i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.

Obiekty budowlane (budynki i budowle), będące własnością Sprzedającego, posadowione na Nieruchomości, za wyjątkiem Fundamentów Systemu ś., w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie w stosunku do Nieruchomości zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający zakupił Nieruchomość dnia \`(...)\` 2019 r. od spółki M. sp. z o.o.

Obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Sprzedający nie poniósł oraz nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości, które na datę Transakcji będą równe lub przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedający jest stroną określonych (dwóch) umów najmu dotyczących Nieruchomości (jako wynajmujący) (dalej: „Umowy najmu”). W przypadku obu Umów najmu najemcą jest ten sam podmiot. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe i biurowe (podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT). Należy przy tym podkreślić, że przed wynajęciem powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości, Sprzedający zorganizował proces inwestycyjny i budowę hali magazynowej z zapleczem biurowo- socjalnym i budynku biurowego wraz z parkingami i infrastrukturą towarzyszącą (budowa wchodzących w skład inwestycji budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych), a także zaangażował się w znalezienie najemcy dla wspomnianej inwestycji.

Do oddania do użytkowania przez Sprzedającego poszczególnych Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych pierwszemu użytkownikowi (najemcy) doszło dnia \`(...)\` 2022 r. oraz dnia \`(...)\` 2022 r. w wykonaniu postanowień Umów najmu.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Jednocześnie, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC, Kupujący wstąpi w stosunki najmu wynikające z Umów najmu na miejsce Sprzedającego.

Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach ww. ceny Sprzedający zobowiązał się w Umowie przedwstępnej przelać i przenieść na Kupującego, a Kupujący zobowiązał się przyjąć przelew i nabyć od Sprzedającego:

1)wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie Umów najmu (w przypadku, gdy takie prawa nie zostały przeniesione z mocy prawa);

2)prawa z tytułu zabezpieczeń najemcy;

3)prawa autorskie (tj. autorskie prawa majątkowe i prawa pochodne w zakresie opisanym w umowie o generalne wykonawstwo, a w odniesieniu do umów o prace projektowe zawarte po podpisaniu Umowy przedwstępnej w zakresie określonym w załączniku do Umowy przedwstępnej) oraz prawa własności do nośników, na których zapisane są utwory objęte prawami autorskimi (dalej łącznie: „Prawa autorskie”);

4)prawa wynikające z gwarancji budowlanych i zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

5)ewentualny sprzęt stanowiący własność Sprzedającego, znajdujący się na Nieruchomości i związany z eksploatacją Nieruchomości (dalej: „Sprzęt”).

W tym miejscu Strony wyjaśniają, że na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

\- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- umowy zarządzania majątkiem (aktywami);

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Umowa przedwstępna zakłada również, że umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz umowa o zarządzanie majątkiem (aktywami) zostanie zawarta w dniu Transakcji pomiędzy Kupującym jako nowym właścicielem Nieruchomości a podmiotami trzecimi.

W Umowie przedwstępnej, Strony zobowiązały się współpracować w dobrej wierze w celu uniknięcia zakłóceń w dostawie mediów i usług do Nieruchomości. Strony uzgodnią z wyprzedzeniem między sobą i w razie potrzeby z dostawcami mediów rozwiązanie, w ramach którego Kupujący stanie się stroną umów z dostawcami mediów ze skutkiem na datę Transakcji. Jeżeli z dowolnej przyczyny nie będzie możliwe, aby Kupujący stał się stroną umowy o dostawę mediów ze skutkiem na datę Transakcji, Strony uzgodnią w dobrej wierze przed datą Transakcji inne akceptowalne i racjonalne rozwiązania. Umowa przedwstępna przewiduje również, że Kupujący zwróci Sprzedającemu na podstawie odpowiednich dokumentów księgowych (tj. faktur), wszystkie koszty związane ze świadczeniem usług dotyczących mediów dla Nieruchomości przez dostawców mediów w zakresie, w jakim takie koszty są ponoszone przez Sprzedającego.

Ponadto, na datę złożenia wniosku Strony nie są w stanie całkowicie wykluczyć, że w ramach Transakcji zostaną przeniesione na Kupującego:

1)określone należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, lub

2)prawa i obowiązki z określonych umów dotyczących Nieruchomości (z tym zastrzeżeniem, że jak wskazano powyżej, na Kupującego nie zostaną przeniesione m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy zarządzania majątkiem (aktywami), czy prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne od wyżej wymienionych składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie zakupi, ani nie przejmie od Sprzedającego jego know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego, ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani rachunków bankowych Sprzedającego.

Strony przewidziały w Umowie przedwstępnej, że Sprzedający będzie uprawniony do wystawiania faktur oraz do pobierania od najemcy czynszu, kosztów operacyjnych (tj. wszystkich kosztów związanych z Nieruchomością ponoszonych przez Sprzedającego) oraz opłat eksploatacyjnych (tj. opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemcę z tytułu Umów najmu) należnych za okres do końca miesiąca, w którym będzie miała miejsce Transakcja. W przypadku gdyby Kupujący otrzymał od najemcy jakiekolwiek kwoty na poczet czynszu, kosztów operacyjnych oraz opłat eksploatacyjnych płatnych za okres do końca miesiąca, w którym będzie miała miejsce Transakcja (omyłkowo lub w inny sposób), Kupujący zobowiązał się przekazać je Sprzedającemu. Jednocześnie, Sprzedający powstrzyma się z wystawianiem faktur i pobieraniem od najemcy czynszu, kosztów operacyjnych i opłat eksploatacyjnych należnych za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu, w którym będzie miała miejsce Transakcja. W przypadku gdyby Sprzedający otrzymał od najemcy jakiekolwiek kwoty na poczet czynszu, kosztów operacyjnych oraz opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie Umów najmu za okres rozpoczynający się w dniu przypadającym bezpośrednio po miesiącu, w którym będzie miała miejsce Transakcja (omyłkowo lub w inny sposób), Sprzedający zobowiązał się przekazać je Kupującemu.

Strony przewidziały również w Umowie przedwstępnej, że w dniu Transakcji lub nie później niż w następnym dniu roboczym po otrzymaniu ceny za Nieruchomość, Sprzedający dokonana przelewu: (i) zabezpieczenia najemcy w formie kaucji gotówkowej (jeśli ma zastosowanie) oraz (ii) zabezpieczeń gwarancji budowlanych w formie kaucji gotówkowej (kwot zatrzymanych) na rachunki bankowe Kupującego wskazane w Umowie sprzedaży.

Na datę Transakcji Sprzedający nie będzie zatrudniał pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Kupującego nie spowoduje skutku, że Kupujący stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (j.t. Dz.U. z 2020 r., poz. 1320, ze zm.).

4\. Brak wyodrębnienia Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego

Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są - i nie będą na moment Transakcji - ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

5\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Należy przy tym zaznaczyć, że w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości niezbędne będzie zawarcie przez Kupującego kluczowych dla tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie majątkiem (aktywami), umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji.

Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego określonych środków majątkowych oraz zasobów ludzkich (w szczególności zakup usług od zewnętrznych usługodawców, w tym dostawców mediów).

6\. Inne okoliczności Transakcji

Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji status podatników VAT czynnych, a Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą lub fakturami.

Jak wskazano powyżej, planowane jest, że Transakcja nastąpi do końca 2022 r.

Jednocześnie, z ostrożności Strony wskazują, że w przypadku, w którym do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. w zakresie, w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Sprzedający i Kupujący - będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni - złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT?

2\. Czy Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3\. Czy sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

4\. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Elementy transgraniczne stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego:

Wniosek nie obejmuje elementów transgranicznych. Opisane w nim zdarzenie przyszłe nie powoduje wystąpienia skutków transgranicznych.

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług**

1\. Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT.

2\. Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3\. Sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

4\. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad 1.

Jedną z podstawowych zasad opodatkowania podatkiem VAT jest powszechność opodatkowania, która przejawia się tym, że generalnie cały obrót towarami i usługami jest objęty podatkiem VAT. W systemie VAT przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady.

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”) w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca, i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi implementację powyższej regulacji do krajowego porządku prawnego. Zgodnie z tym przepisem - ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Co do zasady, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że dana nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Należy stwierdzić, że w ocenie Stron Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) stanowi transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (tzn. objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem) - odpłatną dostawę towarów.

Brak jest bowiem podstaw do kwalifikowania jej jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, do której zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, nie stosuje się przepisów tej ustawy.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Z kolei ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu art. 551 KC, zgodnie z którym:

„Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

W świetle przywołanych przepisów Transakcja nie będzie dotyczyć przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. W ramach Transakcji, dojdzie bowiem do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Jednocześnie, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 KC, Kupujący wstąpi w stosunki najmu wynikające z Umów najmu na miejsce Sprzedającego. Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach ww. ceny Sprzedający zobowiązał się w Umowie przedwstępnej przelać i przenieść na Kupującego, a Kupujący zobowiązał się przyjąć przelew i nabyć od Sprzedającego:

1)wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie Umów najmu (w przypadku, gdy takie prawa nie zostały przeniesione z mocy prawa);

2)prawa z tytułu zabezpieczeń najemcy;

3)prawa autorskie;

4)prawa wynikające z gwarancji budowlanych i zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

5)ewentualny Sprzęt.

Jak zostało przy tym wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

\- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- umowy zarządzania majątkiem (aktywami);

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Jak wskazano powyżej, umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz umowa o zarządzanie majątkiem (aktywami) zostanie zawarta w dniu Transakcji pomiędzy Kupującym jako nowym właścicielem Nieruchomości a podmiotami trzecimi.

W Umowie przedwstępnej, Strony zobowiązały się współpracować w dobrej wierze w celu uniknięcia zakłóceń w dostawie mediów i usług do Nieruchomości. Strony uzgodnią z wyprzedzeniem między sobą i w razie potrzeby z dostawcami mediów rozwiązanie, w ramach którego Kupujący stanie się stroną umów z dostawcami mediów ze skutkiem na datę Transakcji. Jeżeli z dowolnej przyczyny nie będzie możliwe, aby Kupujący stał się stroną umowy o dostawę mediów ze skutkiem na datę Transakcji, Strony uzgodnią w dobrej wierze przed datą Transakcji inne akceptowalne i racjonalne rozwiązania. Umowa przedwstępna przewiduje również, że Kupujący zwróci Sprzedającemu na podstawie odpowiednich dokumentów księgowych (tj. faktur), wszystkie koszty związane ze świadczeniem usług dotyczących mediów dla Nieruchomości przez dostawców mediów w zakresie, w jakim takie koszty są ponoszone przez Sprzedającego.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na datę złożenia wniosku Strony nie są w stanie całkowicie wykluczyć, że w ramach Transakcji zostaną przeniesione na Kupującego:

1)określone należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, lub

2)prawa i obowiązki z określonych umów dotyczących Nieruchomości (z tym zastrzeżeniem, że jak wskazano powyżej, na Kupującego nie zostaną przeniesione m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy zarządzania majątkiem (aktywami), czy prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości - należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Jak zaznaczono powyżej, przedmiotem Transakcji nie będą natomiast pozostałe składniki majątku Sprzedającego wymienione w art. 551 KC, a w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

\- prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne,

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- tajemnice przedsiębiorstwa,

\- czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei, w myśl art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa, jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji.

Ze względu na autonomię prawa podatkowego wskazuje się, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo. Na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię prowspólnotową uwzględniając orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). W swoich wyrokach TSUE wskazywał, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, istotne jest, czy aktywa łącznie jako przedsiębiorstwo mają zdolność prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej oraz czy nabywca ma zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa. Nie oznacza to, że przy wykładni art. 6 ust. 1 ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - przepis ten powinien być pomocniczo stosowany przy analizie opodatkowania zbycia nieruchomości.

Jednocześnie jednak, składnik majątku Sprzedającego będący przedmiotem zbycia tj. Nieruchomość nie może być również zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, czyli „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

ZCP tworzy zatem zbiór składników majątkowych, pozostających w takich wzajemnych relacjach, w których można mówić o nich jako o zorganizowanym zespole, a nie o zbiorze elementów, których jedyną cechą wspólną jest pozostawanie we władaniu jednego podmiotu. Dodatkowo elementy tego zbioru powinny wykazywać takie wzajemne powiązania funkcjonalne, aby mogły służyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika zatem, że ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2)zespół ten jest organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

Odnosząc się do powyższego trzeba wskazać, że - po pierwsze - zdaniem Stron w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot planowanej sprzedaży, obejmujący jedynie Nieruchomość oraz wskazane wyżej składniki majątkowe transferowane w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach ustalonej między Stronami ceny można kwalifikować jako „zespół” składników.

Jak wskazano bowiem powyżej, przedmiotem Transakcji nie będą pozostałe składniki majątku Sprzedającego wymienione w art. 551 KC, a w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

\- prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne,

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- tajemnice przedsiębiorstwa,

\- czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W konsekwencji przedmiot zamierzonej Transakcji nie spełnia przesłanek uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC.

Po drugie, w analizowanym przypadku nie zachodzi przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanych składników majątkowych. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu jako dział, wydział czy oddział itp. Wyodrębnienie organizacyjne powinno zostać dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Nie oznacza to jednocześnie, że możliwość przypisania np. kosztów do danego składnika majątkowego na podstawie prowadzonych ewidencji podatkowych stanowi o wyodrębnieniu finansowym.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako możliwość realizacji określonych zadań gospodarczych przez ZCP. ZCP musi obejmować elementy niezbędne do samodzielnego realizowania działań gospodarczych.

Aby zatem część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z poglądem prezentowanym w orzecznictwie (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w W. z 11 lutego 2011 r., sygn. IPPP1/443-1237/10-2/ISZ): „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że:

\- zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w istniejącej strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, zakład (potwierdzone w zatwierdzonej strukturze organizacyjnej w formie wewnętrznego aktu prawnego),

\- wzajemne powiązanie składników wskazuje na istnienie zależności pomiędzy tymi składnikami (dopiero ich wspólne działanie prowadzi do realizacji określonej kategorii zadań gospodarczych),

\- wyodrębnioną strukturą organizacyjną kieruje: kierownik, dyrektor, któremu podlegają pracownicy zatrudnieni w tej komórce organizacyjnej.”

Z kolei Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 4 marca 2020 r., o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.65.2019.3.AM uznał, że: „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.”

W odniesieniu do analizowanego zdarzenia przyszłego trzeba wskazać, że zbywane składniki majątku nie są wyodrębnione w powyższy sposób w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego, co uniemożliwia zakwalifikowanie ich jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W tym zakresie trzeba wskazać, w szczególności, że Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są - i nie będą na moment Transakcji - ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Całokształt przedstawionych powyżej okoliczności świadczy o tym, że Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. W konsekwencji, Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W szczególności, zbywane przez Sprzedającego składniki majątkowe nie są zdaniem Stron wystarczające dla wykonywania przy ich pomocy (samodzielnie) funkcji gospodarczych.

W tym miejscu należy odwołać się do wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r.: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. W tym zakresie, jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

Dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT tylko w wyjątkowych okolicznościach, które zgodnie z Objaśnieniami, zachodzą wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania);

2)umowy o zarządzanie nieruchomością;

3)umowy zarządzania aktywami;

4)należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem.

Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Odnosząc wytyczne zawarte w Objaśnieniach do Transakcji należy stwierdzić, że oprócz przeniesienia na Kupującego standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, nie dojdzie do przeniesienia elementów wyszczególnionych w Objaśnieniach jako wymagane do uznania przenoszonej nieruchomości za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Zgodnie z Objaśnieniami, czynnikiem decydującym o zakwalifikowaniu transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części jest jednoczesne: istnienie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W analizowanym przypadku nie można mówić o spełnieniu żadnego z wyżej wymienionych warunków. Należy podkreślić, że przed wynajęciem powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości, Sprzedający zorganizował proces inwestycyjny i budowę hali magazynowej z zapleczem biurowo-socjalnym i budynku biurowego wraz z parkingami i infrastrukturą towarzyszącą (budowa wchodzących w skład inwestycji budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych), a także zaangażował się w znalezienie najemcy dla wspomnianej inwestycji. Natomiast działalność Kupującego prowadzona na Nieruchomości obejmować będzie co do zasady jedynie świadczenie usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni.

W analizowanym przypadku nie będzie również spełniony drugi warunek w postaci faktycznej możliwości kontynowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Przenoszone na Kupującego składniki majątkowe nie umożliwiają kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego. W szczególności - jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego - na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

\- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- umowy zarządzania majątkiem (aktywami);

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Niezbędne zatem będzie zawarcie przez Kupującego kluczowych dla tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie majątkiem (aktywami), umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji. Jak wskazano powyżej, umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz umowa o zarządzanie majątkiem (aktywami) zostanie zawarta w dniu Transakcji pomiędzy Kupującym jako nowym właścicielem Nieruchomości a podmiotami trzecimi.

Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego określonych środków majątkowych oraz zasobów ludzkich (w szczególności zakup usług od zewnętrznych usługodawców, w tym dostawców mediów).

Mając na uwadze powyższą argumentację, przedmiot Transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo lub ZCP. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, czy ZCP i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot planowanej Transakcji nie jest również wyodrębniony organizacyjnie, funkcjonalnie, ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż planowane nabycie Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2. i 3.

Na wstępie Strony pragną podkreślić, że celem pytania nr 2 nie jest określenie wysokości stawki VAT właściwej dla Transakcji, a jedynie potwierdzenie, że Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz, że będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Strony zdają sobie bowiem sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Jednocześnie, celem pytania nr 3 jest potwierdzenie, że sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym prawo użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwołać się do definicji legalnych zawartych w ustawie z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane”). Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowla została z kolei zdefiniowana w pkt 3 art. 3 Prawa budowlanego jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Katalog zawarty w definicji budowli ma przy tym charakter otwarty.

Urządzeniem budowlanym na gruncie Prawa budowlanego jest natomiast urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego).

Przepisy ustawy o VAT wprowadzają również zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b)złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, w pierwszej kolejności istotne jest ustalenie, czy na datę Transakcji Nieruchomość stanowiła grunt zabudowany czy też niezabudowany.

Zdaniem Zainteresowanych, działki wchodzące w skład Nieruchomości będą stanowiły grunt zabudowany, ponieważ będą znajdowały się na nich obiekty budowlane, które zgodnie z Prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki lub budowle, a które stanowią własność Sprzedającego.

W ocenie Stron klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa Tabela nr 2.

Tabela nr 2


| Nr działki | Opis naniesień znajdujących się na Nieruchomości | Klasyfikacja wg Prawa budowlanego (budynek/ budowla/urządzenie budowlane) 
| x | budynek biurowy | budynek 
| Hala magazynowa | budynek 
| budynek portierni | budynek 
| parkingi | budowla 
| sieć elektroenergetyczna | budowla 
| kanalizacja deszczowa | budowla 
| kanalizacja sanitarna | budowla 
| sieć teletechniczna | budowla 
| sieć wodociągowa | budowla 
| wewnętrzna sieć wodociągowa | budowla 
| sieć gazowa | budowla 
| układ drogowy (w tym chodniki) | budowla 
| naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów | budowla 
| Fundamenty Systemu ś | budowla 
|  
| x | budynek biurowy | budynek 
| Hala magazynowa | budynek 
| budynek śmietnika z pomieszczeniem technicznym | budynek 
| parkingi | budowla 
| sieć elektroenergetyczna | budowla 
| kanalizacja deszczowa | budowla 
| kanalizacja sanitarna | budowla 
| sieć teletechniczna | budowla 
| sieć wodociągowa | budowla 
| wewnętrzna sieć wodociągowa | budowla 
| sieć gazowa | budowla 
| układ drogowy (w tym chodniki) | budowla 
| naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów | budowla 
| Fundamenty Systemu ś. | budowla 

Należy również wskazać, że znajdujące się na Nieruchomości Fundamenty Systemu ś. stanowią w ocenie Stron budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. W ocenie Stron, o ile jest oczywiste, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 6 oraz prawa własności działki gruntu nr x spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także Fundamentów Systemu ś., jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakim są niewątpliwie Fundamenty Systemu ś. (budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego). Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Fundamenty Systemu ś. zostały wybudowane przez P. przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Fundamenty Systemu ś. są trwale z gruntem związane. Nakłady na budowę Fundamentów Systemu Ś. nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a P. i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.

Zatem uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie przenosi bowiem na Kupującego prawa do rozporządzania Fundamentami Systemu ś. jak właściciel. Prawo to jest po stronie P., który wybudował Fundamenty Systemu ś.. Nakłady na budowę Fundamentów Systemu ś. nie zostały bowiem rozliczone i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji. Skoro zatem P., który „wytworzył” towary, jakimi niewątpliwie są wskazane Fundamenty Sytemu ś., uczynił to z własnych środków bez udziału Sprzedającego, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Sprzedający dokona ich dostawy.

W związku z powyższym Strony stoją na stanowisku, że sprzedaż Fundamentów Systemu ś.nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko w zakresie Fundamentów Systemu ś. potwierdza w szczególności interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 20 kwietnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP4- 2.4012.30.2020.3.WH, w której Dyrektor KIS zastosował tożsamą wykładnię w odniesieniu do naniesień wzniesionych przez podmioty trzecie. Tożsame stanowisko przyjął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 8 marca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.32.2022.2.MB. Należy przy tym podkreślić, iż pomimo, że sprzedaż wybudowanych przez P. Fundamentów Systemu Ś. nie będzie stanowiła przedmiotu dostawy (podobnie zresztą jak sieć elektroenergetyczna, sieć wodociągowa i sieć gazowa stanowiące własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC), to grunty stanowiące działki o numerach ewidencyjnych x i x pozostają w dalszym ciągu gruntami zabudowanymi, gdyż jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego na tych gruntach posadowione są inne budynki i budowle będące własnością Sprzedającego.

Jak zostało wskazane powyżej System ś. stanowi rzeczy ruchome będące własnością P. System ś. będzie stanowił własność P. również na datę Transakcji. Z uwagi na powyższe, System ś. nie będzie przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE. W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z opisanego na wstępie zdarzenia przyszłego:

a) Obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przez Sprzedającego już po nabyciu Nieruchomości;

b) Sprzedający jest stroną Umów najmu;

c) Nieruchomość jest i będzie na datę Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe i biurowe (podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT);

d) do oddania do użytkowania przez Sprzedającego poszczególnych Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych pierwszemu użytkownikowi (najemcy) doszło dnia 30 marca 2022 r. oraz dnia 29 kwietnia 2022 r. w wykonaniu postanowień Umów najmu.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Planowane jest, że Transakcja nastąpi do końca 2022 r.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że:

a)pierwsze zasiedlenie Obiektów budowlanych posadowionych na Nieruchomości nastąpiło wraz z oddaniem do użytkowania przez Sprzedającego poszczególnych Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych pierwszemu użytkownikowi (najemcy), do czego doszło dnia \`(...)\` 2022 r. oraz dnia \`(...)\` 2022 r. w wykonaniu postanowień Umów najmu;

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem Obiektów budowlanych posadowionych na Nieruchomości a datą Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Z uwagi na powyższe, Transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, z ostrożności Sprzedający i Kupujący wskazują, że w zakresie, w jakim do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. w zakresie w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

W tym miejscu należy również rozważyć możliwość zastosowania w tym zakresie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zważywszy na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że w stosunku do Transakcji przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z tego przepisu nie zostaną spełnione.

Do Transakcji nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Warunkiem tego zwolnienia jest więc „nieprzysługiwanie względem tych obiektów prawa do odliczenia”. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości.

Należy bowiem zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule (por. interpretację indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.556.2020.2.KK).

Wobec tego, do Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Wobec uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z zastrzeżeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś. podejścia do lądowania) będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdą zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ani art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Natomiast sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 4

W ocenie Wnioskodawców, w sytuacji, gdy na prawidłowo wystawionych przez Sprzedającego fakturach zostanie wykazany podatek VAT, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku.

Przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Uprawnienie to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane przez kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

Zakładając, że nabycie przez Kupującego Nieruchomości zostanie opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a ustawy o VAT).

Ponadto, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Oznacza to, że spełnione będą zatem przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktur wystawionych z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu ś.) będzie bowiem opodatkowana VAT - powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody do odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturach.

Powyższe przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie pytania nr 4, iż Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w ustawie o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy, obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 551 ww. ustawy :

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, nazwa przedsiębiorstwa,

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnice przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jednocześnie należy wskazać, że przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Przy ocenie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla analizowanego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1\. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2\. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4\. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1\. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2\. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Przedstawili Państwo informacje, z których wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania, będący zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 6 oraz prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym x wraz z prawem własności posadowionych na ww. działkach obiektów budowlanych.

Obiekty budowlane (budynki i budowle) są własnością Sprzedającego, za wyjątkiem Fundamentów Systemu Ś.

Sprzedający zakupił Nieruchomość dnia \`(...)\` 2019 r. od spółki M. sp. z o.o. Obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Sprzedający nie poniósł oraz nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości, które na datę Transakcji będą równe lub przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności gospodarczej, tj. w szczególności do świadczenia usług w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni na cele magazynowe i biurowe (podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT). Do oddania do użytkowania przez Sprzedającego poszczególnych Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych pierwszemu użytkownikowi) doszło dnia \`(...)\` 2022 r. oraz dnia \`(...)\` 2022 r.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kupujący zobowiązał się nabyć od Sprzedającego:

1)wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie Umów najmu (w przypadku, gdy takie prawa nie zostały przeniesione z mocy prawa);

2)prawa z tytułu zabezpieczeń najemcy;

3)prawa autorskie (tj. autorskie prawa majątkowe i prawa pochodne w zakresie opisanym w umowie o generalne wykonawstwo, a w odniesieniu do umów o prace projektowe zawarte po podpisaniu Umowy przedwstępnej w zakresie określonym w załączniku do Umowy przedwstępnej) oraz prawa własności do nośników, na których zapisane są utwory objęte prawami autorskimi (dalej łącznie: „Prawa autorskie”);

4)prawa wynikające z gwarancji budowlanych i zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

5)ewentualny sprzęt stanowiący własność Sprzedającego, znajdujący się na Nieruchomości i związany z eksploatacją Nieruchomości (dalej: „Sprzęt”).

Sprzedający i Kupujący posiadają, jak i będą posiadać na moment Transakcji status podatników VAT czynnych, a Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą lub fakturami.

Jednocześnie, w przypadku, w którym do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. w zakresie, w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie, Sprzedający i Kupujący - będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni - złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji.

W tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą uznania, że planowana Transakcja (z wyłączeniem sprzedaży Fundamentów Systemu Ś.) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Należy wskazać, że przedmiotu opisanej transakcji nie będą stanowić m.in.:

\- umowy o zarządzanie Nieruchomością;

\- umowy zarządzania majątkiem (aktywami);

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na nabycie Nieruchomości, czy realizację inwestycji na Nieruchomości (należy przy tym wyjaśnić, że Sprzedający korzystał z takiego finansowania).

Umowa przedwstępna zakłada również, że umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz umowa o zarządzanie majątkiem (aktywami) zostanie zawarta w dniu Transakcji pomiędzy Kupującym jako nowym właścicielem Nieruchomości a podmiotami trzecimi.

Ponadto, na datę złożenia wniosku Strony nie są w stanie całkowicie wykluczyć, że w ramach Transakcji zostaną przeniesione na Kupującego:

1)określone należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, lub

2)prawa i obowiązki z określonych umów dotyczących Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne od wyżej wymienionych składniki majątku Sprzedającego. W szczególności Kupujący nie zakupi, ani nie przejmie od Sprzedającego jego know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego, ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani rachunków bankowych Sprzedającego. Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS).

Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego.

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. Należy przy tym zaznaczyć, że w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości niezbędne będzie zawarcie przez Kupującego kluczowych dla tej działalności umów, np. umowy o zarządzanie majątkiem (aktywami), umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także innych umów, które nie będą przeniesione w ramach Transakcji.

Ponadto niezbędne będzie zaangażowanie przez Kupującego określonych środków majątkowych oraz zasobów ludzkich (w szczególności zakup usług od zewnętrznych usługodawców, w tym dostawców mediów).

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z treści wniosku wynika, że zespół składników majątkowych, który będzie sprzedany nie jest wyodrębniony w strukturze Sprzedającego. Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Ponadto brak jest wyodrębnienia finansowego majątku, ponieważ, jak wynika z wniosku, Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są i nie będą na moment Transakcji - ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie umożliwiają nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W konsekwencji należy uznać, że przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa. Tym samym, w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem planowana Transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Kolejne wątpliwości, jakie sformułowali Państwo we wniosku, dotyczą kwestii uznania, że Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z analizy wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wynika, że aby zastosować zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy:

przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie lub stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku lub budowli. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Na nieruchomości znajdują się sieci: elektroenergetyczna, wodociągowa, gazowa, które są własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny.

Z opisu sprawy wynika również, że na nieruchomości znajdują się fundamenty Systemu Ś., które zostały wybudowane przez P. przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego. Fundamenty Systemu ś. są trwale związane z gruntem. Nakłady na budowę Fundamentów Systemu Ś. nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a P. i nie zostaną rozliczone na dzień Transakcji.

Stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien),w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Wobec przedstawionego opisu sprawy, z którego wynika, że na nieruchomości znajdują się następujące sieci: elektroenergetyczna, wodociągowa, gazowa, które są własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na nieruchomości ww. naniesienia nie są własnością Sprzedającego to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. Tak więc w przypadku planowanej dostawy nieruchomości, sieć: elektroenergetyczna, wodociągowa, gazowa, nie będą częściami składowymi sprzedawanej nieruchomości, gdyż są przedmiotem odrębnej własności, tym samym nie będą przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach opisanej transakcji.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeks cywilny:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Przytoczony art. 48 kodeksu cywilnego łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solocedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”). Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solocedit.

Według art. 231 § 1 Kodeks cywilny:

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Natomiast, w myśl § 2 wskazanego wyżej artykułu:

Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ze wskazanego wyżej przepisu wynika, że ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 k.c. przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym prawnorzeczową legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej. Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Czynność taką należy potraktować jako dostawę towarów. Treść art. 231 k.c., w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, iż jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego Sprzedający jako właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków i budowli, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z budynkami i budowlami).

Jednakże mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy i stan sprawy zauważyć jednak należy, że – jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy – dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania otrzymanym towarem.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 2 ustawy, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje niezależnie od tego, czy czynności podlegające opodatkowaniu zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W obecnym stanie prawnym w zasadzie nie budzi wątpliwości, że czynności, które są nieważne na gruncie prawa cywilnego z powodu niezachowania wymaganej formy, mogą podlegać opodatkowaniu. Czynności opodatkowane na gruncie VAT zostały bowiem oderwane od ważności i skuteczności tych czynności na gruncie prawa cywilnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie prawny (na gruncie prawa cywilnego), lecz ekonomiczny aspekt transakcji. Tym samym czynność nieważna na gruncie prawa cywilnego (na przykład z powodu niezachowania wymaganej formy czynności) może być uznana za wykonaną skutecznie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Wnioskodawcę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budowle w rozumieniu ustawy.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na nieruchomości Fundamenty Systemu Ś. nie są własnością Sprzedającego to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. Tak więc w przypadku planowanej dostawy nieruchomości fundamenty Systemu Ś. nie będą częścią składową sprzedawanej nieruchomości, gdyż są przedmiotem odrębnej własności, tym samym nie będą przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach opisanej transakcji.

Przypomnieć należy, że Fundamenty zostały wybudowane przez P. przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, a nakłady na ich budowę nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a P. i nie zostaną rozliczone na dzień Transakcji. W tej sytuacji Sprzedający nie przenosi prawa do rozporządzania tymi fundamentami jak właściciel. Prawo to jest po stronie podmiotu trzeciego, który fundamenty wybudował.

Skoro zatem podmiot trzeci, który „wytworzył” towar, jakim niewątpliwie są wskazane fundamenty, uczynił to z własnych środków bez udziału Sprzedającego, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Sprzedający dokona ich dostawy.

Zatem stanowisko Państwa, zajęte do pyt. 3, że sprzedaż Fundamentów Systemu ś. nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT należy uznać za prawidłowe.

Analizując przedstawione we wniosku informacje dotyczące pozostałych budynków i budowli, znajdujących się na działkach nr x i x wskazali Państwo, że Sprzedający zakupił Nieruchomość dnia \`(...)\` 2019 r. Obiekty budowlane oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości. Do oddania do użytkowania przez Sprzedającego poszczególnych Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych pierwszemu użytkownikowi (najemcy) doszło dnia \`(...)\` 2022 r. oraz dnia \`(...)\` 2022 r. w wykonaniu postanowień Umów najmu.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości. Sprzedający nie poniósł oraz nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości, które na datę Transakcji będą równe lub przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Należy stwierdzić, że w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na n/w działkach:

· działka nr x:

\- hala magazynowa z zapleczem biurowo-socjalnym,

\- budynek portierni,

\- parkingi,

\- kanalizacja deszczowa,

\- kanalizacja sanitarna,

\- sieć teletechniczna,

\- wewnętrzna sieć wodociągowa,

\- układ drogowy (w tym chodniki),

\- naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów.

· działka nr x:

\- budynek biurowy,

\- hala magazynowa,

\- budynek śmietnika z pomieszczeniem technicznym,

\- parkingi,

\- kanalizacja deszczowa,

\- kanalizacja sanitarna,

\- sieć teletechniczna,

\- wewnętrzna sieć wodociągowa,

\- układ drogowy (w tym chodniki),

\- naziemny zbiornik na wodę do gaszenia pożarów

nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Jednak z uwagi na fakt, że sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem należy rozpatrzeć możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nie poniósł oraz nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości. Sprzedający natomiast miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

W konsekwencji z uwagi na powyższe również warunki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a nie będą spełnione, a tym samym dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto we wniosku wskazano, że Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem budynki i budowle znajdujące się na działkach nr x i x nie będą korzystały ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na względzie powyższe sprzedaż budynków i budowli znajdujących się na działkach nr x i nr x będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części nie korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, to również sprzedaż gruntu z takiego zwolnienia nie korzysta.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, w myśl którego transakcja (z wyłączeniem Fundamentów Systemu Ś.), będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku, jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Nabywca będzie mieć prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości opisanej we wniosku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że będziecie Państwo (Kupujący i Sprzedający) w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Wobec powyższego, gdy dostawa ww. nieruchomości zabudowanej obiektami budowlanymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a zamierzeniem Nabywcy, jak zostało wskazane we wniosku, będzie wykorzystywanie jej w działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowych nieruchomości. Spełniona zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy, jaką jest związek dokonanego nabycia nieruchomości z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

H. Sp. o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).