Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.396.2019.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-24
Teza: Skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, a gdyby zwolnienie takie przysługiwało, strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 28 października 2019 r. (data wpływu – 28 października 2019 r.), uzupełnionym 21 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu oraz własności naniesień – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu oraz własności naniesień.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z tym w piśmie z 24 grudnia 2019 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.601.2019.2.PG, 0111-KDIB4.4014.396.2019.3.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 21 stycznia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: I Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: C Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

1\. Ogólny opis przedmiotu planowanej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – innej sp. z o.o. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) nieruchomość opisaną szczegółowo poniżej, funkcjonującą pod nazwą C. (dalej jako: Nieruchomość).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Zainteresowani lub Strony Transakcji.

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2020 r.

Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem spełnienia określonych warunków, w tym także uzyskania interpretacji indywidualnych objętych wnioskiem.

W październiku lub listopadzie 2019 r. Strony planują zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna).

Zgodnie z Umową Przedwstępną na dzień dokonania Transakcji (dalej: Zamknięcie Transakcji) stanowiąca jej przedmiot Nieruchomość obejmować będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obejmującej działki gruntu:Działka 1, Działka 2, Działka 3a, Działka 4 i Działka 5a, o łącznym obszarze 4.624 m2, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt),
*   prawo własności obecnie będącego w budowie, ale na dzień Transakcji znajdującego się gruncie (oddanego do użytkowania) czternastokondygnacyjnego budynku biurowo-usługowego wraz parkingiem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną (dalej: Budynek),
*   pozostałe naniesienia w postaci budowli, tj. w szczególności:
    *   drogi wewnętrznej
    *   parkingu naziemnego,
    *   chodników
    *   infrastruktury technicznej i komunikacyjnej (dalej łącznie jako: Budowle).

Działka 3 została podzielona na podstawie decyzji podziałowej z 24 sierpnia 2011 r. na Działki 3a i 3b. Z kolei Działka 5 została podzielona na podstawie decyzji podziałowej z 24 sierpnia 2011 r. na Działki 5a i 5b.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale znajduje się na obszarze, dla którego przyjęto studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Miasta, przyjęte uchwałą Rady Miasta z 10 października 2006 r. (dalej: Studium Zagospodarowania Przestrzennego), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się w granicach obszaru oznaczonego jako „C.>30” wyznaczonego dla obszaru wielofunkcyjnego. Transakcja nie będzie obejmować działek gruntu innych niż Grunt wraz z Budynkiem i Budowlami.

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisane jest na rzecz spółki akcyjnej nieodpłatne prawo użytkowania, ograniczone w jego wykonaniu do pasa gruntu o szerokości 2 metrów, poczynając od granicy działki przebiegającej wzdłuż ulicy (…), w głąb działki i 22 metrów długości, tj. na całej szerokości działki z prawem wejścia na grunt w celu instalacji, napraw, remontu i konserwacji urządzeń elektroenergetycznych. Ponadto, zgodnie z wpisem w dziale III księgi wieczystej Nieruchomości, na rzecz spółki R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ustanowiona została nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca m.in.: na prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych. Ponadto, w dziale III księgi wieczystej wpisane jest łącznie 6 służebności gruntowych ustanowionych na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości: działek nr (…). Z kolei na rzecz spółki V. spółka akcyjna wpisana jest (i) służebność przesyłu polegająca m.in. na prawie do wchodzenia na nieruchomość oraz do znajdujących się na niej pomieszczeń, w których znajdować się będą elementy sieci ciepłowniczej i węzła cieplnego, oraz (ii) służebność przesyłu polegająca m.in. na prawie posiadania i eksploatowania sieci ciepłowniczej i kanalizacji teletechnicznej stanowiących własność V. S.A. i korzystania przez V. S.A. z nieruchomości w zakresie wynikającym z prawa własności sieci ciepłowniczej i kanalizacji teletechnicznej. Natomiast na rzecz spółki I. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wpisana jest służebność przesyłu polegająca min. na prawie wstępu i korzystania z gruntu celem wybudowania czterech linii elektroenergetycznych kablowych średniego napięcia.

W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest hipoteka umowna na sumę \`(...)\` złotych ustanowiona na rzecz Banku, zabezpieczająca spłatę wszelkich wierzytelności przysługujących Bankowi na podstawie umowy kredytu z 7 lutego 2019 r. w związku z Kredytem 1 lub Kredytem 2, w tym spłaty kwoty głównej Kredytu 1 i spłaty kwoty głównej Kredytu 2, wraz z odsetkami, prowizjami oraz wszelkimi innymi należnościami wynikającymi z umowy kredytu w związku z Kredytem 1 lub Kredytem 2. Ponadto, w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest hipoteka umowna na sumę \`(...)\` złotych ustanowiona na rzecz Banku, zabezpieczająca spłatę wszelkich wierzytelności przysługujących bankowi na podstawie umowy kredytu z 7 lutego 2019 r. w związku z Kredytem 3, w tym spłaty kwoty głównej Kredytu 3, wraz z odsetkami, prowizjami oraz wszelkimi innymi należnościami wynikającymi z umowy kredytu w związku z Kredytem 3. Poza tym, zgodnie z wpisem w dziale IV księgi wieczystej Nieruchomości na rzecz Banku ustanowiona została hipoteka umowna na sumę \`(...)\` złotych zabezpieczająca, zgodnie z umową kredytu z dnia 7 lutego 2019 r. oraz dokumentów zabezpieczających, spłatę wszelkich wierzytelności przysługujących bankowi na podstawie dokumentów transakcji zabezpieczających, w tym spłaty wszelkich płatności odsetkowych od ustalonej kwoty transakcji zabezpieczających, spłaty kwoty wcześniejszego zamknięcia oraz wszelkich innych kwot należnych bankowi na podstawie dokumentów transakcji zabezpieczających, opłat i prowizji, kosztów postępowania, w tym kosztów sądowych.

2\. Okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości.

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego sporządzonej w formie aktu notarialnego z 23 grudnia 2017 r. zawartej z C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Prawo własności gruntu przysługuje obecnie Miastu.

W odniesieniu do Działek 3a, 3b, 5a, 5b (powstałych z podziału Działek 3 i 5), 2, 4, 1 i (…), w związku z zamierzoną realizacją inwestycji, obejmującej budowę budynku usługowo-biurowego wraz z parkingiem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną wraz z przebudową istniejącej infrastruktury technicznej, układem drogowym i parkingowym, decyzją Prezydenta Miasta z 13 marca 2014 r. zostało wydane na rzecz ówczesnego inwestora – C. Sp. z o.o. – pozwolenie na wykonanie robót budowlanych (dalej: „Pozwolenie na Budowę”), które następnie zostało przeniesione na Zbywcę na mocy decyzji z 31 stycznia 2018 r.. W umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z 23 grudnia 2017 r. została udzielona zgoda C. Sp. z o.o. na przeniesienie na Zbywcę Pozwolenia na Budowę.

Ponadto w odniesieniu do Działek 3, 5 (przed decyzją podziałową), 2, 4, 1 i (…) oraz na częściach Działek (…) decyzją Prezydenta Miasta z 30 czerwca 2010 r., (zmienioną decyzją z 27 stycznia 2014 r.) (dalej: „Decyzja o Warunkach Zabudowy”) ustalone zostały warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wysokościowego budynku biurowo-usługowego (o wysokim standardzie) w śródmiejskiej zabudowie wraz z parkingiem podziemnym oraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną. W umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z 23 grudnia 2017 r. została udzielona zgoda C. Sp. z o.o. na przeniesienie na Zbywcę Decyzji o Warunkach Zabudowy. Warunki dotyczące procesu budowlanego określone w Decyzji o Warunkach Zabudowy zostały spełnione w ramach procesu budowlanego dotyczące Budynku.

Wymienione wyżej Pozwolenie na Budowę oraz Decyzja o Warunkach Zabudowy nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach planowanej Transakcji.

Ponadto na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z 23 grudnia 2017 r. Zbywca nabył także od C. Sp. z o.o. prawa autorskie do projektu budowlanego i wykonawczego dotyczących inwestycji objętych wyżej wymienionym pozwoleniem na budowę, a na podstawie umowy o wykonanie zmian projektu budowlanego i wykonawczego z dnia 27 grudnia 2017 roku Zbywca nabył prawa autorskie do zmienionego projektu budowlanego i wykonawczego, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji.

Sprzedaż, w wyniku której Zbywca nabył Nieruchomość podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji Budynku), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Na dzień złożenia wniosku około 19.5% powierzchni Budynku stanowiącego przedmiot Transakcji będzie przedmiotem odpłatnych umów najmu (dalej: Umowy Najmu). W dacie zawarcia umowy sprzedaży w ramach Transakcji powierzchnie najprawdopodobniej nie zostaną jeszcze przekazane najemcom. W odniesieniu do docelowo wynajmowanych powierzchni mogą być prowadzone prace aranżacyjne przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

3\. Pozostałe elementy przedmiotu Transakcji i okoliczności Transakcji.

W ramach Transakcji – oprócz ww. Nieruchomości – na Nabywcę zostaną przeniesione:

*   prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (w tym prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, które z dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi na miejsce Zbywcy),
*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej, gwarancji podmiotu powiązanego najemcy lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (dalej: „Dokumenty Zabezpieczenia Umów Najmu”),
*   pieniężne zabezpieczenia umów najmu,
*   ruchomości, znajdujące się w Budynku niezbędne do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (dalej: „Ruchomości”),
*   prawa własności intelektualnej (w tym autorskie prawa majątkowe na wskazanych w umowie polach eksploatacji do projektów budowlanych lub innych projektów związanych z pracami budowlanymi lub wykończeniowymi, jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Zbywcy, prawa wynikające z przenaszalnych licencji uzyskanych przez Zbywcę dla Budynku oraz autorskie prawa majątkowe do logotypów związanych z Budynkiem);
*   prawa do domeny internetowej dotyczącej Nieruchomości,
*   dokumentacja, tj. projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dotyczące Budynku lub budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do ukończenia Budynku, dokumentację powykonawczą Budynku (w tym inwentaryzację geodezyjną po ukończeniu budowy) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci,
*   oprogramowanie zaprojektowane do zarządzania Budynkiem (jeżeli tak uzgodnią Zbywca i Nabywca).

Nabywca uiści tytułem zadatku na poczet ceny sprzedaży kwotę 5.000.000 EUR powiększoną o kwotę podatku od towarów i usług.

W związku z Transakcją, Sprzedający wyda Kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności dokumentację techniczną dotyczącą Budynku, dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, w tym kopie umów i decyzji administracyjnych, oryginały Umów Najmu oraz ww. Dokumenty Zabezpieczenia Umów Najmu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością (jeśli w dniu zawarcia umowy sprzedaży będzie zawarta umowa o zarządzanie, zostanie ona wypowiedziana przez Zbywcę w tym dniu, a Nabywca zawrze następnie umowę o zarządzanie z podmiotem ze swojej grupy kapitałowej);
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości (gaz, energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów roztopowych, usługi telekomunikacyjne),
    *   ochrony osób i mienia,
    *   utrzymania czystości nieruchomości,
    *   obsługi wind,
    *   obsługi systemów przeciwpożarowych,
    *   obsługi strony internetowej.

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych Nabywca może zawrzeć umowy z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy na takich samych lub podobnych warunkach. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Kupującego).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy,
*   umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.,
*   a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),
*   firma Zbywcy.

W zakresie zobowiązań inwestycyjnych związanych z finansowaniem Nieruchomości przyjęto rozwiązanie, iż Nabywca spłaci zobowiązanie Zbywcy wobec kredytodawcy.

Umowa sprzedaży będzie zawierała uregulowanie wskazujące, że Zbywca będzie zobowiązany do zaspokojenia jakiejkolwiek zachęty dla Najemców (o ile w dacie dokonania Transakcji pozostaną one do zaspokojenia) w sposób uzgodniony pomiędzy Zbywcą i Nabywcą.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (przedmiot przeważającej działalności), a także m.in. rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych oraz wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie. Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedający po Zamknięciu Transakcji (nie dłużej niż do 30 września 2020 r.) będzie poszukiwać przyszłych najemców, podejmować starania celem podpisania przyszłych Umów Najmu oraz pokrywać swoje koszty i wydatki związane z procesem wynajmu (w tym koszty marketingu, koszty prawne i koszty wynagrodzenia pośredników). Po upływie tego terminu Kupujący przejmie działalność w zakresie najmu pomieszczeń w Budynku i będzie prowadził taką działalność na własny koszt i ryzyko (Strony w Umowie Przedwstępnej dopuściły możliwość wcześniejszego przejęcia obowiązków Zbywcy przez Kupującego).

W ramach Transakcji, Strony uzgodnią również zasady dotyczące rozliczenia odpowiednich przychodów i wydatków związanych z Nieruchomością.

W związku z Transakcją, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z gwarancji, zabezpieczającej prawidłowe wykonanie prac pod między innymi umową o roboty budowlane, umową o wykonanie prac wykończeniowych oraz usunięcia wad w okresach rękojmi i gwarancji, udzielonej przez Generalnego Wykonawcę oraz zabezpieczenia gwarancji w uzgodnionej formie.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT. Ponadto w ramach Transakcji, Nabywca wpłaci Zbywcy zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości, co również zostanie udokumentowane fakturą VAT.

Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

Przed Transakcją na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej zostaną uzyskane zaświadczenia wykazujące, że Zbywca nie zalega z płatnościami podatków lub innych opłat publicznoprawnych lub przedstawiające kwotę odpowiednich zaległości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali ponadto m.in. poniższe informacje.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, na działkach na moment dokonywania Transakcji oprócz Budynku będą znajdowały się wyłącznie wskazane we wniosku budowle, tj.:

*   droga wewnętrzna,
*   parking naziemny,
*   chodniki,
*   infrastruktura techniczna i komunikacyjna.

Wszystkie naniesienia wymienione powyżej, które będą znajdować się na poszczególnych działkach na moment Transakcji stanowić będą budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Status naniesień na poszczególnych działkach, na dzień Transakcji, będzie przedstawiać się następująco:

*   Droga wewnętrzna – budowla. Własność Zbywcy. W wyniku Transakcji własność przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
*   Parking naziemny – budowla. Własność Zbywcy. W wyniku Transakcji własność przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
*   Chodniki – budowla. Własność Zbywcy. W wyniku Transakcji własność przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
*   Infrastruktura techniczna i komunikacyjna w postaci instalacji wewnętrznych w terenie: kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej ze zbiornikiem retencyjnym w budynku, sieci ciepłowniczej, przyłącza elektroenergetycznego, sieci elektroenergetycznej (linii SN), sieci elektroenergetycznej oświetlenia terenu, przyłączy mediów – budowle. Z wyjątkiem przyłącza elektroenergetycznego, sieci elektroenergetycznej (linii SN) oraz fragmentu sieci ciepłowniczej stanowiących własność przedsiębiorstw przesyłowych, pozostałe budowle stanowić będą Własność Zbywcy, a ich własność przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania w wyniku Transakcji.

Na marginesie Zainteresowani pragną wskazać, że na działkach będzie na moment Transakcji usytuowany Budynek usługowo-biurowy wraz z parkingiem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną. Przedmiotowy budynek ma zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego status budynku. Budynek jest własnością Zbywcy. W wyniku Transakcji własność budynku przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

W opinii Zainteresowanych, wszystkie wskazane naniesienia mają status budynków lub budowli.

Zainteresowani z ostrożności pragną zwrócić uwagę, że przedmiotem wniosku jest kwestia dostawy Nieruchomości w ramach transakcji. Poza zakresem przedmiotowego postępowania interpretacyjnego są ruchomości.

Pozostała część uzupełnienia, jako że dotyczy stricte podatku od towarów i usług, została przywołana w interpretacji z 23 stycznia 2020 r. znak: 0112-KDIL1-2.4012.601.2019.3.PG.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Na potwierdzenie stanowiska Zainteresowani przywołali interpretacje indywidualne oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 23 stycznia 2020 r. znak: 0112-KDIL1-2.4012.601.2019.3.PG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania jako Sprzedający zamierza zbyć na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) prawa użytkowania wieczystego gruntu (5 działek) wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami w postaci budynku i budowli. Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – planowana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 23 stycznia 2020 r. znak: 0112-KDIL1-2.4012.601.2019.3.PG, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym m.in. dostawa w ramach Transakcji Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%). W związku z powyższym, dostawa Gruntu, na którym znajdują się Budynek i Budowle, będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%) zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, a gdyby zwolnienie takie przysługiwało, strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.