Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.505.2022.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-10
Teza: Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług); w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

20 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień na nim posadowionych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 7 marca 2023 r. (wpływ 7 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

**Opis zdarzenia przyszłego**

(i) Przedmiot składanego wniosku.

Wniosek dotyczy planowanej sprzedaży niżej opisanych nieruchomości i praw należących do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania – również spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”). Sprzedający oraz Kupujący są określani łącznie we wniosku jako „Zainteresowani”.

Zainteresowani zamierzają dokonać transakcji, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu niżej opisane prawa i nieruchomości biurowe położone w W., na które składają się:

\- (i) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) m2, położonej w W., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 1”), oraz (ii) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) m2, położonej w W., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 2”; Grunt 1 i Grunt 2 powoływane są łącznie jako: „Grunt”);

\- prawo własności budynków znajdujących się na Gruncie, a mianowicie: (i) budynku biurowego o 4 kondygnacjach naziemnych i 1 kondygnacji podziemnej o powierzchni

zabudowy ok. (…) m2, który położony jest na Gruncie 1 (dalej: „Budynek 1”), oraz (ii) budynku biurowego o 6 kondygnacjach naziemnych i 1 kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy ok. (…) m2, wzniesionego na Gruncie 2 (dalej: „Budynek 2”; Budynek 1 i Budynek 2 powoływane są łącznie jako: „Budynki”);

\- prawo własności budowli deklarowanych przez Spółkę dla celów podatku od nieruchomości (dalej łącznie: „Budowle”), na które składają się: (i) przyłącza do mediów, oraz (ii) murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec znajdujące się na Gruncie 2.

Prawo użytkowania wieczystego do Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli określane są we wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.

(ii) Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, zarys działalności Sprzedającego.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży z (…) r. Transakcja nabycia Nieruchomości podlegała częściowo opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a częściowo opodatkowana została podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na nabyciu Nieruchomości i Sprzedający odliczył podatek naliczony z tego tytułu.

Od momentu nabycia w (…) r. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, polegającej na świadczeniu usług wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynkach, z którą to działalnością ściśle powiązane są także Budowle znajdujące się na Gruncie, jak również sam Grunt. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności zwolnionej opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości. Poza działalnością związaną z komercyjnym wynajmem powierzchni, Sprzedający zasadniczo nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

(iii) Przedmiot planowanej transakcji.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (lub w związku z tą transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione:

1) Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);

2) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących wynajmowanej powierzchni Budynków – przeniesienie takie nastąpi poprzez wstąpienie przez Kupującego w miejsce Sprzedającego w umowy najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego lub też poprzez przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z umów najmu w zakresie w jakim powierzchnia najmu nie została jeszcze wydana najemcom (jeżeli wystąpi taka sytuacja);

3) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje (w tym gwarancje bankowe), poręczenia lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dostarczone przez najemców, w zakresie w jakim są przenoszalne;

4) prawo własności ruchomości oraz wyposażenia znajdującego się w Budynkach (jeśli wystąpią);

5) prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, m.in. autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, jak również prawa wynikające z gwarancji jakości dotyczące utworów związanych z Nieruchomością (jeśli wystąpią), w zakresie w jakim są przenoszalne jak również prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Nieruchomością,

6) prawa do oprogramowania związanego z Nieruchomością, prawa do licencji,

7) prawa do domen: (…),

8) prawa z gwarancji lub rękojmi wykonawców prac budowlanych oraz projektowych (jeśli wystąpią),

9) prawa związane z certyfikatem (…) dotyczącym Nieruchomości;

10) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów zawartych z wykonawcami prac budowlanych ustanowionych przez poszczególnych wykonawców, w tym ewentualne kaucje wpłacone przez najemców, gwarancje (w tym gwarancje bankowe) lub poręczenia, w zakresie w jakim są przenoszalne;

11) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna i prawna dotycząca Nieruchomości (np. umowy najmu, umowy dotyczące zabezpieczeń najmu, decyzje administracyjne, dokumentacja budowlana i projektowa, itp.).

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego, w szczególności następujące elementy:

1) nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego;

2) prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Sprzedającego;

3) prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

4) prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami;

5) prawa i obowiązki z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

6) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

7) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości (co do zasady; mogą w tym zakresie wystąpić wskazane poniżej wyjątki);

8) prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego;

9) prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych Sprzedającemu wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców;

10) prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych (poza ubezpieczeniem tytułu Nieruchomości, które jest standardowym ubezpieczeniem wykupywanym przez strony transakcji przy okazji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, ale nie stanowi ono ubezpieczenia majątkowego lub ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej);

11) środki pieniężne Sprzedającego (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców oraz ewentualnych płatności dokonanych przez najemców na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych lub kaucji wpłaconych przez wykonawców prac budowalnych (jeśli wystąpią), które należne są Kupującemu);

12) księgi rachunkowe Sprzedającego;

13) tajemnice handlowe Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazanych lub okazanych Kupującemu w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości;

14) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

15) dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej transakcji, w tym np. dokumenty podatkowe Sprzedającego,

16) Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy na Kupującego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

(iv) Zarys działalności Kupującego.

Po zakupie Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystać ją do prowadzenia podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej, obejmującej wynajem na cele komercyjne powierzchni w Budynkach znajdujących się na Gruncie, z wykorzystaniem również Budowli położonych na Gruncie oraz samego Gruntu. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własne doświadczenie wypracowane w tym zakresie. Kupujący zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management). Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani ich części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ani też wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Kupujący zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedającego umów na dostawę mediów, których jest stroną. Niewykluczone jest jednocześnie, że nowe umowy zawarte zostaną przez Kupującego z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Kupującego.

Jak wyżej wskazano, prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością nie zostaną przeniesione na Kupującego. Zgodnie z założeniami transakcji, umowa ta zostanie rozwiązana w związku z transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę z tym samym lub z innym zarządcą, lub też zapewni zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie. Analogicznie, na Kupującego nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami.

(v) Inne okoliczności dotyczące transakcji.

Sprzedaż Nieruchomości oraz pozostałych praw lub obowiązków opisanych powyżej zostanie przeprowadzona poprzez podpisanie warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości, zawartej pod warunkiem, że Prezydent Miasta nie wykona przysługującego Miastu prawa pierwokupu. Po spełnieniu się tego warunku, tj. po niewykonaniu prawa pierwokupu przez Prezydenta Miasta, Zainteresowani zawrą umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego Gruntu i prawo własności Budynków i Budowli oraz pozostałych praw lub obowiązków opisanych powyżej na Kupującego.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W warunkowej umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny. Cena zostanie zapłacona poprzez rachunek escrow.

Zainteresowani dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością należnych za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający dokonywać będzie napraw w Budynku związanych z ochroną przeciwpożarową i usunięciem innych usterek, na swój wyłączny koszt i ryzyko oraz w terminach wskazanych umowie.

Prace związane z ochroną przeciwpożarową mogą trwać również po Transakcji, w takim przypadku Kupujący udzieli Sprzedającemu stosownego pełnomocnictwa do reprezentowania go przed najemcami i ukończenia prac.

W przypadku, gdy naprawa usterek lub ukończenie prac związanych z ochroną przeciwpożarową w budynku będzie trwać po Transakcji, część Ceny związana z tymi naprawami zostanie zatrzymana na rachunku ecsrow i wypłacona po ukończeniu przedmiotowych napraw (lub zatrzymana przez Kupującego, jeżeli naprawy nie zostaną wykonane).

Jeśli na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynkach przeznaczonych do wynajęcia nie będzie wynajęta, to w stosunku do takich powierzchni oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający może zobowiązać się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie zrekompensowanie Nabywcy braku najemców lub braku tymczasowego przychodu z danej powierzchni. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. W określonych przypadkach, z tytułu świadczenia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego usług związanych z zachęcaniem nowych najemców, Sprzedającemu będzie przysługiwało dodatkowe wynagrodzenie, niezależne od przedmiotu Transakcji oraz płatności Ceny.

W momencie sprzedaży Nieruchomości zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o podatku od towarów i usług.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Zainteresowani zamierzają złożyć właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego lub bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym dostawy Nieruchomości, na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a) lub lit. b) oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo ponadto m.in., że:

Budowle znajdujące się na Gruncie 2, czyli murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec, są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec są trwale związane z gruntem.

Murowane ogrodzenie i utwardzony dziedziniec są częścią składową Gruntu 2, a nie budynku. Przyłącza do mediów są częścią składową Budynku 1.

Pozostała treść uzupełnienia, jako że ma wpływ jedynie na skutki podatkowe w podatku od towarów i usług, została przywołana wyłącznie w interpretacji dotyczącej tego podatku.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Budynków i Budowli wraz z Gruntem? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży Budynków i Budowli wraz z Gruntem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czyności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Niemniej jednak, art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, iż podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci budynków i budowli (łącznie określone we wniosku jako „Nieruchomość”).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB3-1.4012.940.2022.3.IO stwierdzono, że:

\- sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustaw o podatku od towarów i usług,

\- zarówno w stosunku do Budynków, jak i Budowli będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy; w konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu (działek zabudowanych Budynkami lub Budowlami) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług,

\- jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani będący zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy budynków i budowli, to transakcja dostawy budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług; przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 tej ustawy, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem opisana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.940.2022.3.IO.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.