Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.211.2021.1.MBN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-26
Teza: Kupujący uczestnicząc w tym samym zdarzeniu przyszłym co Sprzedający – w sytuacji skutecznego złożenia przez Sprzedającego i Kupującego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług do właściwego Naczelnika Urzędu skarbowego oraz wykorzystywania Nieruchomości do celów działalności opodatkowanej – będzie uprawiony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury/faktur dokumentującej/dokumentujących sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; grunty-zakup gruntu; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; opodatkowanie; teren; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zwolnienie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 1 lipca 2021 r. (data wpływu 12 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych z transakcją sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych z transakcją sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącym stroną postępowania: 1;**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: 2**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka 1 Sp. z o.o. (dalej również: Sprzedający) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej. Nieruchomość obejmuje działkę o numerze (…) o powierzchni całkowitej (…) ha, zabudowaną trzema budynkami stanowiącymi odrębny przedmiot własności:

*   budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m2
*   budynkiem niemieszkalnym o powierzchni (…) m2
*   budynkiem niemieszkalnym o powierzchni (…) m2.

Spółka 1 nabyła prawo użytkowania wieczystego działki gruntu na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (…) 2018 r. Transakcja sprzedaży ZCP nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: Ustawa o VAT). Prawidłowość braku opodatkowania transakcji potwierdzono w uzyskanej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 31 października 2017 r.

W skład alokowanego w ramach ZCP zespołu składników majątkowych weszła m.in. położona w (…) nieruchomość handlowo – usługowa stanowiąca centrum handlowe. Elementem transakcji przeniesionym na Sprzedającego w ramach ZCP były również prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu nieruchomości.

Ostatnio obowiązująca umowa najmu nieruchomości została zawarta w roku 2004, zaś spółka 1 wstąpiła w prawa i obowiązki wynajmującego w dniu (…) 2018 r. z mocy prawa w momencie nabycia nieruchomości. Najemcą nieruchomości był podmiot z siedzibą na terytorium Polski. Usługa najmu nieruchomości miała charakter czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedający kontynuował stosunek najmu w roli wynajmującego do dnia 31 grudnia 2020 r. w odniesieniu do całości nieruchomości, zaś ostatnia część tej nieruchomości została zwrócona wynajmującemu 20 maja 2021 r.

W chwili składania niniejszego wniosku nieruchomość nie jest już wykorzystywana przez najemcę do wykonywania działalności handlowej, w tym nie jest przedmiotem żadnej umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy.

Sprzedający nie ponosił i nie poniesie wydatków na ulepszenie budynków i budowli posadowionych na nieruchomości gruntowej, których wartość przekroczyłaby 30 % wartości początkowej obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedający zamierza sprzedać spółce 2 S.A. (dalej: Kupujący) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności położonych na niej budynków i budowli. Kupujący będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków i budowli) dla celów wykonywanych przez siebie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są spółkami kapitałowymi z siedzibą w Polsce i podlegają w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o VAT. Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli) korzysta ze zwolnienia w podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?
2.  Czy strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia przysługującego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, dochowując przy tym warunków wymienionych w art. 43 ust. 10 pkt 1-2 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oraz dokumentując transakcję fakturą/fakturami, wystawioną/wystawionymi przez Sprzedającego zgodnie z art. 106b Ustawy o VAT?
3.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 jest twierdząca - czy Kupujący będzie uprawniony do skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury/faktur wystawionej/wystawionych przez Sprzedającego dokumentującej/dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, o ile Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Odnośnie pytania nr 1:

W ocenie Wnioskodawcy transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionych budynków i budowli) spełnia przesłanki do uznania jej za sprzedaż zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Przedmiotowa transakcja nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, pomiędzy zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

W tym miejscu doprecyzowania wymaga pojęcie pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT jako pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Sprzedający nabył Nieruchomość w ramach ZCP na początku 2018 r. Nieruchomość była przedmiotem stosunku najmu, stanowiącego czynność opodatkowaną do dnia (…) 2020 r. w całości, a do (…) 2021 r. częściowo. Sprzedający ani najemca nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym przesłanki do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT należy uznać za spełnione (niedokonywanie dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz upływ okresu dłuższego niż 2 lata).

W tym miejscu należy wskazać, że zwolnienie będzie miało zastosowanie również do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu. Jak stanowi art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co prawda - przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29a ust. 9 ustawy). Literalna treść przepisu wskazuje jednak na oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu, a nie jego zbycie.

Z art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT wynika, że ustawodawca rozróżnia jako dwa odrębne niezależne od siebie towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ww. ustawy: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie tego prawa. Czynnością, która jest zamiarem stron przyszłej transakcji jest sprzedaż czyli zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Jak wskazano w Komentarzu do Ustawy o VAT (rok wydania 2021, red. Tomasz Michalik) „konstrukcja art. 29a ust. 9 sugeruje, że w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów przepis art. 29a ust. 8 znajdzie zastosowanie.” Również w uzasadnieniu orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 lipca 2014 r. Sygn. I SA/Gd 555/17 stwierdzono iż „zasadne jest rozumienie przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w ten sposób że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku, bez względu na to czy sprzedaż dotyczy prawa własności tego gruntu czy też prawa użytkowania wieczystego”.

Odnośnie pytania nr 2:

Ustawodawca dopuścił w art. 43 ust. 10 możliwość wyboru opodatkowania sprzedaży nieruchomości, spełniającej przesłanki do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy spełnieniu poniższych warunków:

dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie zawierać będzie również:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Niniejsze zapytanie odnosi się do zdarzenia przyszłego, Strony zapewniają jednak, że dołożona będzie najwyższa staranność, aby warunki podane w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT były spełnione. Tym samym Strony będą mogły wybrać opodatkowanie transakcji, którą stanowić będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków i budowli.

Z tytułu wystąpienia sprzedaży opodatkowanej, Sprzedający zobowiązany będzie do wystawienia faktury VAT/ faktur VAT, zgodnie z dyspozycją art. 106b Ustawy o VAT, tzn. w fakturze/w fakturach zawarte będą wszystkie elementy obligatoryjne dla tego typu dokumentów.

Odnośnie pytania nr 3:

W ocenie Wnioskodawcy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego od kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury/faktur wystawionej/ wystawionych przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności posadowionych budynków i budowli). Warunkiem jest oczywiście wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego dla celów wykonywania czynności opodatkowanych.

Prawo do obniżenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom na podstawie art. 86 ust. 1-2 Ustawy o VAT: zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W analizowanym przypadku Wnioskodawca nie stwierdza wystąpienia przesłanek negatywnych, tj. okoliczności i zdarzeń uniemożliwiających skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego. Warunek wykorzystywania nieruchomości dla celów wykonywania czynności opodatkowanych będzie weryfikowany przez Kupującego oczywiście także w przyszłości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższego przepisu, „pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli (po ich wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku (budowli), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza kupić od Sprzedającego nieruchomość gruntową zabudowaną. Grunt podlega prawu użytkowania wieczystego. Jest on zabudowany trzema budynkami stanowiącymi odrębny przedmiot własności:

*   budynkiem handlowo-usługowym,
*   budynkiem niemieszkalnym,
*   budynkiem niemieszkalnym.

Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (…) 2018 r. Transakcja sprzedaży ZCP nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: Ustawa o VAT). Prawidłowość braku opodatkowania transakcji potwierdzono w uzyskanej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 31 października 2017 r.

W skład alokowanego w ramach ZCP zespołu składników majątkowych weszła m.in. położona w (…) nieruchomość handlowo - usługowa stanowiąca centrum handlowe. Elementem transakcji przeniesionym na Sprzedającego w ramach ZCP były również prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu nieruchomości.

Ostatnio obowiązująca umowa najmu nieruchomości została zawarta w roku 2004, zaś spółka 1 wstąpiła w prawa i obowiązki wynajmującego w dniu (…) 2018 r. z mocy prawa w momencie nabycia nieruchomości. Najemcą nieruchomości był podmiot z siedzibą na terytorium Polski. Usługa najmu nieruchomości miała charakter czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedający kontynuował stosunek najmu w roli wynajmującego do dnia (…) 2020 r. w odniesieniu do całości nieruchomości, zaś ostatnia część tej nieruchomości została zwrócona wynajmującemu (…)2021 r.

Na ten moment, jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość nie jest już wykorzystywana przez najemcę do wykonywania działalności handlowej, w tym nie jest przedmiotem żadnej umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla planowanej dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy ww. Budynków znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dostawa wskazanych w opisie sprawy Budynków będzie odbywać się po pierwszym zasiedleniu oraz w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jak wskazał Wnioskodawca Budynki oddawane były w najem – zarówno przez poprzedniego właściciela, jak i następnie przez Sprzedającego (od momentu ich nabycia w 2018 r.).

Sprzedający nie ponosił i nie poniesie wydatków na ulepszenie budynków i budowli posadowionych na nieruchomości gruntowej, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej obiektu budowlanego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W konsekwencji spełnione zostały przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym dostawa Budynków posadowionych na działce nr 1792/81, w stosunku do których minął okres dłuższy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynków, tj. w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami spełnia przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że dostawa ww. Budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwości czy mogą zrezygnować z przysługującego im zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wybierając opodatkowanie sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, dochowując przy tym warunków wymienionych w art. 43 ust. 10 pkt 1-2 oraz art. 43 ust. 11 ustawy oraz dokumentując transakcję fakturą/fakturami, wystawioną/wystawionymi przez Sprzedającego zgodnie z art. 106b ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dla transakcji dostawy ww. Budynków zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto z opisu sprawy wynika, że na moment dokonania transakcji, Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Ponadto, jeżeli Kupujący i Sprzedający złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem transakcji zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków posadowionych na działce nr (…), tj. oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, zawierające wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży ww. budynków i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W konsekwencji planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr (…), na których posadowione są ww. budynki – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, Sprzedający i Kupujący, spełniając ww. warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT, będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży Nieruchomości, tj. prawa własności budynków oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr (…) i wybrać opodatkowanie tej dostawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii ustalenia, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący i Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, a zakup opisanej nieruchomości będzie służył Zainteresowanemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie – jak wskazano w niniejszej interpretacji – w odniesieniu do planowanej transakcji znajdzie zastosowanie fakultatywne zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy w stosunku do ww. transakcji, wówczas Kupującemu po nabyciu i otrzymaniu faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego, dokumentującej opisaną transakcję.

Zatem w sytuacji, kiedy sprzedający wystawi na rzecz Kupującego fakturę i wykaże podatek od towarów i usług, Kupujący na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy będzie miał możliwość odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na takiej fakturze, dokumentującej transakcję zakupu.

Podsumowując, Kupujący uczestnicząc w tym samym zdarzeniu przyszłym co Sprzedający – w sytuacji skutecznego złożenia przez Sprzedającego i Kupującego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług do właściwego Naczelnika Urzędu skarbowego oraz wykorzystywania Nieruchomości do celów działalności opodatkowanej – będzie uprawiony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury/faktur dokumentującej/dokumentujących sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.