Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPP2.4512.693.2016.2.MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-11-08
Teza: w zakresie wykazywania wynajmu mieszkania na cele mieszkalne w deklaracji VAT-7 jako sprzedaży zwolnionej od podatku VAT i wystawiania najemcy faktury VAT ze stawką zwolnioną (pyt. nr 3 wniosku)
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; deklaracje; najem-najem mieszkań; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 2-art. 109

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2016 r. (data wpływu 19 września 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 października 2016 r. (data wpływu 27 października 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organ z dnia 21 października 2016 r. nr 1462-IPPP2.4512.693.2016.1.MT, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wykazywania wynajmu mieszkania na cele mieszkalne w deklaracji VAT-7 jako sprzedaży zwolnionej od podatku VAT i wystawiania najemcy faktury VAT ze stawką zwolnioną (pyt. nr 3 wniosku) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wykazywania wynajmu mieszkania na cele mieszkalne w deklaracji VAT-7 jako sprzedaży zwolnionej od podatku VAT i wystawiania najemcy faktury VAT ze stawką zwolnioną.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca oświadcza, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej i nie jest wspólnikiem żadnej spółki cywilnej, jawnej, komandytowej partnerskiej ani jednoosobowej spółki z o. o.

Stan do 31 sierpnia 2016 r.

Wnioskodawca jest właścicielem dwóch mieszkań, które sporadycznie wynajmował osobom fizycznym na cele mieszkalne, płacąc zryczałtowany podatek dochodowy (8,5%), nie płacąc podatku VAT. Przy zakupie tych mieszkań nie korzystał ze zwrotu VAT.

Stan od 1 września 2016 r.

Wnioskodawca został aktywnym płatnikiem podatku VAT, ponieważ wynajął garaż firmie na cele użytkowe. Wnioskodawca powinien więc wystawiać wynajmującemu garaż faktury VAT i odprowadzać podatek VAT w wysokości 23%.

Wnioskodawca zamierza nabyć nową nieruchomość przeznaczoną na wynajem. Nieruchomością tą będzie lokal użytkowy (odrębna własność lokalu) położony w budynku hotelowym. Lokal ten (moduł hotelowy) będzie wynajmowany przez hotel na czasowy pobyt osób. Projekt umowy przewiduje, że zakupiony przeze Wnioskodawcę lokal zostanie oddany operatorowi hotelowemu w ograniczone prawo rzeczowe do użytkowania przez 10 lat.

Z tytułu użytkowania lokalu, hotel (operator hotelowy) będzie płacił Wnioskodawcy kwartalnie czynsz obliczony jako pochodna ceny netto zakupu lokalu, po wystawieniu przez Wnioskodawcę faktury VAT ze stawką opodatkowania 23%.

Zbycie przez sprzedawcę (deweloper) ww. lokalu będzie opodatkowane podatkiem VAT, a sprzedawca wystawi z tego tytułu fakturę VAT ze stawką opodatkowania 23%.

Po zakupie lokalu Wnioskodawca zamierza ubiegać się o zwrot naliczonego podatku VAT z faktury dotyczącej zakupu lokalu.

W piśmie uzupełniającym z dnia 26 października Zainteresowanay wskazał, co następuje:

1.  symbol klasyfikacji statystycznej PKWiU dla świadczonych sporadycznie przez Wnioskodawcę usług wynajmu mieszkania wyłącznie na cele mieszkalne i na własny rachunek - to: 68.20.11.0 - „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.
2.  aktualnie Wnioskodawca nie wynajmuje mieszkania na cele mieszkalne, ale nie może wykluczyć tego w przyszłości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy wynajmowanie mieszkania na cele mieszkalne Wnioskodawca powinien wykazywać w deklaracji VAT-7 jako sprzedaż zwolnioną od podatku VAT i na tę okoliczność wystawiać najemcy faktury VAT ze stawką zwolnioną?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W deklaracji VAT-7 Wnioskodawca powinien wykazywać wynajem mieszkania na cele mieszkalne jako zwolnione i wystawiać najemcy fakturę VAT ze stawką zwolnioną (art. 106 ust. l ustawy o VAT)

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywana w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy o VAT od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Podkreślić należy, że cytowany powyżej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej, czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe okoliczności wskazują, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

1.  świadczenie usługi na własny rachunek,
2.  charakter mieszkalny nieruchomości,
3.  mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy o VAT podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Na mocy art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

*   jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Zatem podatnicy dokonujący sprzedaży zwolnionej od podatku od towarów i usług są obowiązani wystawiać faktury w przypadku, gdy żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę, bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Żądanie wystawienia faktury po upływie 3 miesięcy nie rodzi po stronie sprzedawcy obowiązku wystawienia faktury. Wskazać należy, że wystawienie faktury po upływie trzymiesięcznego terminu jest prawem, a nie obowiązkiem podatnika i to do niego należy decyzja dotycząca jej wystawienia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem dwóch mieszkań, które sporadycznie wynajmował osobom fizycznym na cele mieszkalne, płacąc zryczałtowany podatek dochodowy, nie płacąc podatku VAT. Przy zakupie tych mieszkań Wnioskodawca nie korzystał ze zwrotu VAT. W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że ww. usługa wynajmu mieszkania mieści się w klasyfikacji 68.20.11.0 - „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi.” Wnioskodawca aktualnie nie wynajmuje mieszkania na cele mieszkalne, ale nie może wykluczyć tego w przyszłości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą czy wynajmowanie mieszkania na cele mieszkalne Wnioskodawca powinien wykazywać w deklaracji VAT-7 jako sprzedaż zwolnioną od podatku VAT i na tę okoliczność wystawiać najemcy faktury VAT ze stawką zwolnioną.

W świetle powyższych regulacji prawnych oraz odnosząc się do opisu sprawy należy stwierdzić, że jak wskazano powyżej świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia warunków wskazanych w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Należy zauważyć, że wskazany przez Wnioskodawcę dla wykonywanej usługi symbol klasyfikacji statystycznej PKWiU 68.20.11.0 nie został wymieniony w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT, który to wyklucza zastosowanie zwolnienia na podstawie ww. przepisu. Tym samym, Wnioskodawca świadcząc usługę wynajmu mieszkania osobom fizycznym na cele mieszkalne, która to usługa mieści się w grupowaniu PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT w związku ze świadczeniem usługi najmu mieszkania na cele mieszkalne, ponieważ u Wnioskodawcy wystąpiła sprzedaż zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, tym samym zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT. Podkreślić należy, że Wnioskodawca świadcząc ww. usługę najmu na rzecz osób fizycznych, nie ma obowiązku wystawienia faktury, a jedynie na żądanie tych osób jest zobowiązany do wystawienia faktury.

Zgodnie natomiast z art. 109 ust. 3 ustawy o VAT podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, art. 130d, art. 134 oraz art. 138 - dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Wnioskodawca ww. usługę najmu mieszkania na rzecz osób fizycznych, niezależnie od wystawienia bądź nie wystawienia faktury, powinien zaewidencjonować w rejestrze, o którym mowa w art. 109 ust. 3 ustawy o VAT oraz wykazać w deklaracji VAT-7.

Stanowisko Wnioskodawcy, w ww. zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązujacego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym,

*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00‑013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.