Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB1.4511.694.2016.2.AG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-10-26
Teza: Czy przychodem z najmu do opodatkowania wg stawki 8,5%, który Wnioskodawca osiągnie, jest suma kwoty 1800 zł - „czynsz najmu” i kwoty 700 zł –„opłaty eksploatacyjne”, wpłaconej przez Najemcę na rachunek bankowy Wnioskodawcy w poszczególnych miesiącach, pomniejszona o wysokość należnych opłat za media (opłat eksploatacyjnych) wnoszonych do zarządcy (czynsz) i należnych opłat za energię elektryczną, Internet i podatek od nieruchomości wpłacany kwartalnie do Urzędu Miasta?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opłata-opłata eksploatacyjna; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 18 lipca 2016 r. (data wpływu 21 lipca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 października 2016 r. (data wpływu 13 października 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu -**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 lipca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wspólnie z żona są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego …. Mieszkanie to stanowi majątek wspólny małżonków. W dniu 18 lipca 2016 r. lokal mieszkalny został wynajęty firmie na podstawie zawartej umowy najmu okazjonalnego.

W umowie tej dokonano zapisu; „Za używanie Przedmiotu umowy przez 3 osoby Najemca zobowiązuje się uiszczać miesięczny czynsz w kwocie 1800 zł” oraz „Najemca zobowiązuje się uiszczać samodzielnie comiesięczną opłatę eksploatacyjną za lokal w kwocie 700 zł, obejmującą czynsz administracyjny (350 zł), opłaty za zużycie energii elektrycznej (150 zł), wodę (150 zł) oraz korzystanie z Internetu 54Mb/s (50 zł), na rzecz „wynajmującego”. „Wynajmujący będzie wnosił opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem mieszkania do poszczególnych instytucji na podstawie otrzymanych faktur, w tym koszty zużycia energii, gazu, wody oraz odprowadzenia ścieków”.

Wnioskodawca nadmienił, że wspólnie z żoną postanowił, że będzie rozliczał się osobiście z całości przychodów z tego tytułu – na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - wpłacając na rachunek Urzędu Skarbowego w … 8,5% podatku od osiągniętego przychodu z wynajmu w poszczególnych miesiącach.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej; wnosi do Zarządcy lokalu mieszkalnego naliczone przez niego opłaty eksploatacyjne za mieszkanie, takie jak: zaliczki eksploatacyjne, centralne ogrzewanie, opłatę zmienną, fundusze remontowe, zimną wodę i ścieki, podgrzewanie wody, wywóz śmieci, windę oraz dodatkowo wystawione przez usługodawcę faktury za energię elektryczną, Internet i podatek od nieruchomości/gruntu ustalony przez Urząd Miasta …..

W piśmie z dnia 10 października 1016 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z umową „Najemca zobowiązany jest uiszczać miesięczny czynsz w kwocie 1800 zł” oraz comiesięczną opłatę eksploatacyjną za lokal w kwocie 700 zł, obejmującą czynsz administracyjny (350 zł), opłaty za zużycie energii elektrycznej (150 zł), wodę (150 zł) oraz korzystanie z Internetu 54Mb/s (50 zł), na rzecz „Wynajmującego”.

Wynajmujący wnosił będzie wszystkie opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem mieszkania, tj.: czynsz administracyjny za mieszkanie, w którym wyszczególnione są następujące pozycje: opłaty eksploatacyjne, centralne ogrzewanie, opłata zmienna, fundusz remontowy, zimna woda i ścieki, podgrzewanie wody, wywóz śmieci, winda oraz dodatkowo opłaty za energię elektryczną i Internet, do wysokości 700 zł (stała kwota wpłacona przez Najemcę na poczet wszystkich opłat związanych z utrzymaniem mieszkania, przeznaczona na opłacenie czynszu administracyjnego, prądu i Internetu.)

W przypadku, gdy miesięczne opłaty za mieszkanie będą niższe niż wpłacona przez najemcę kwota 700 zł, to od pozostałej kwoty odprowadzany będzie 8,5% podatek.

Wnioskodawca poinformował, że opłaty za utrzymanie mieszkania są przekazywane przez Niego w następujący sposób: Zarządcy - czynsz, … - opłaty za prąd, firmie świadczącej usługi w mieszkaniu - opłaty za Internet.

Najemca zgodnie z podpisana umową zobowiązany jest do comiesięcznej wpłaty stałej kwoty 700 zł na pokrycie opłat za mieszkanie (czynsz, prąd i Internet). W przypadku niewywiązania się z umowy przez Najemcę, Wnioskodawca zmuszony będzie osobiście uregulować należności wobec Zarządcy i firm świadczących usługi w mieszkaniu: prąd i Internet, z uwagi na to, że to On zawarł umowy z dostawcami.

Wnioskodawca dodał, że opłaty za energię elektryczną są rozliczane co dwa miesiące i za taki okres wystawiana jest faktura za energię elektryczną, ale Najemca miesięcznie wpłaca stałą kwotę 700 zł na pokrycie opłat za mieszkanie.

Natomiast opłaty związane ze składnikami czynszu rozliczane są przez Zarządcę w okresie 6 miesięcznym i z uwagi na przekroczenie lub niewykorzystanie deklarowanego zużycia może powstać nadpłata w kartotece mieszkania u Zarządcy lub niedopłata. W przypadku powstania nadpłaty, kwota ta nie zostanie zwrócona Najemcy, ponieważ powstała w wyniku wpłacenia przez Najemcę stałej kwoty 700 zł na pokrycie kosztów mieszkania. Od powstałej nadpłaty zostanie odprowadzony podatek - 8,5%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy przychodem z najmu do opodatkowania wg stawki 8,5%, który Wnioskodawca osiągnie, jest suma kwoty 1800 zł - „czynsz najmu” i kwoty 700 zł –„opłaty eksploatacyjne”, wpłaconej przez Najemcę na rachunek bankowy Wnioskodawcy w poszczególnych miesiącach, pomniejszona o wysokość należnych opłat za media (opłat eksploatacyjnych) wnoszonych do zarządcy (czynsz) i należnych opłat za energię elektryczną, Internet i podatek od nieruchomości wpłacany kwartalnie do Urzędu Miasta?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, który należy opodatkować stawką 8,5% jest kwota czynszu za używanie przedmiotu umowy plus kwota wpłaconej dodatkowo „opłaty eksploatacyjnej” (czynsz administracyjny za mieszkanie wpłacany comiesięcznie do Zarządcy i media: prąd, Internet), pozostałej po opłaceniu czynszu administracyjnego, energii elektrycznej, Internetu, podatku od nieruchomości i ewentualnych dopłat wskazanych przez Zarządcę mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Według art. 659 § 2 ww. kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

W świetle powyższego, podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Przepis art. 11 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 11 ust. 2 powyższej ustawy, wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Stosownie do art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1.  jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2.  jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;
3.  jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4.  w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Według art. 11 ust. 2b ww. ustawy, jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 ust. 1a tej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że w przypadku najmu przysporzenie majątkowe wynajmującego stanowi określona w umowie najmu wysokość czynszu. Nie są natomiast składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, do wysokości faktycznie należnej, jeśli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Jeżeli jednak wartość opłaty eksploatacyjnej związanej z przedmiotem najmu w umowie została ustalona ryczałtowo, tj. w kwocie stałej, to w sytuacji, gdy faktyczna wysokość należności z tego tytułu będzie niższa niż określona w umowie, nadwyżka z tego tytułu również stanowić będzie przychód, analogicznie jak czynsz podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wspólnie z żoną są właścicielami lokalu mieszkalnego. W dniu 18 lipca 2016 r. lokal ten został wynajęty firmie na podstawie zawartej umowy najmu okazjonalnego. Zgodnie z umową najmu, Najemca za korzystanie z mieszkania przez 3 osoby zobowiązany jest uiszczać na rzecz Wynajmującego miesięczny czynsz w kwocie 1800 zł oraz comiesięczną opłatę eksploatacyjną za lokal w kwocie 700 zł, obejmującą: czynsz administracyjny (350 zł), opłaty za zużycie energii elektrycznej (150 zł), wodę (150 zł) oraz korzystanie z Internetu 54Mb/s (50 zł). Przy czym w czynszu administracyjnym za mieszkanie mieszczą się następujące pozycje: opłaty eksploatacyjne, centralne ogrzewanie, opłata zmienna, fundusz remontowy, zimna woda i ścieki, podgrzewanie wody, wywóz śmieci, winda. Opłatą związaną z ww. mieszkaniem jest również podatek od nieruchomości ustalony przez Urząd Miasta. Wnioskodawca wskazał, że stała kwota w wysokości 700 zł miesięcznie wpłacona jest przez Najemcę na poczet wszystkich opłat związanych z utrzymaniem mieszkania.

Wynajmujący, zgodnie z umową najmu, dokonuje wszystkich opłat związanych z utrzymaniem ww. mieszkania. Przy czym, opłaty związane ze składnikami czynszu Wnioskodawca przekazuje Zarządcy. Zarządcę rozlicza je w okresach 6 miesięcznych. Z uwagi na przekroczenie lub niewykorzystanie deklarowanego zużycia może powstać nadpłata w czynszu lub niedopłata. Natomiast opłatę za energię elektryczną Wnioskodawca uiszcza na rzecz …, a opłatę za Internet – do firmy świadczącej tego rodzaju usługi. Opłata za energię elektryczną uiszczana jest w okresach dwumiesięcznych (faktura wystawiana jest co dwa miesiące).

Ponieważ Najemca comiesięcznie uiszcza opłatę eksploatacyjną w stałej kwocie 700 zł, to w sytuacji, gdy faktyczne opłaty związane z utrzymaniem mieszkania będą niższe może powstać nadpłata. Kwota nadpłaty nie zostanie zwrócona Najemcy.

Wnioskodawca wspólnie z żoną postanowili, że z całość przychodów z najmu opodatkowana zostanie przez Wnioskodawcę.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przepisy prawa mające w sprawie zastosowanie, stwierdzić należy, że przychodem z najmu w poszczególnych miesiącach, podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5%, będzie dla Wnioskodawcy kwota czynszu oraz ta część stałej opłaty eksploatacyjnej, która stanowi nadwyżkę ponad kwotę uiszczonych przez Wnioskodawcę opłat za media, tj. czynszu wpłaconego Zarządcy i należnych opłat za energię elektryczną, Internet i podatek od nieruchomości.

Zauważyć należy, że przedmiotem interpretacji przepisów prawa podatkowego wydawanej w trybie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) jest udzielenie rzetelnej i wiążącej informacji, w jaki sposób organ podatkowy zinterpretuje przepisy podatkowe w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, co ma na celu usunięcie ewentualnych wątpliwości co do prawnopodatkowych skutków dotyczących zastosowania konkretnego przepisu prawa podatkowego w opisanym zdarzeniu przyszłym. Z uwagi na powyższe tut. Organ nie może odnieść się do kwot wskazanych przez Wnioskodawcę we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Prawidłowość bądź nieprawidłowość wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.