Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.243.2021.2.MŻA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-25
Teza: Sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w działce, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji ww. sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym 20 czerwca 2021 r., (data wpływu 20 czerwca 2021 r.), na wezwanie tut. Organu z 14 czerwca 2021 r. (doręczone 20 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2021 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 20 czerwca 2021 r. (data wpływu 20 czerwca 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 14 czerwca 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), składającej się z działki gruntu o numerze 1 i o powierzchni 0,21 ha, objętej księgą wieczystą numer (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…). Działka została zakupiona z majątku wspólnego. Nieruchomość została nabyta od (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 marca 2001 roku, objętej aktem notarialnym Repetytorium (…), sporządzonym przez notariusza (…). Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych. Nie jest w rejestrze podatników uiszczających podatki od towarów i usług. Nieruchomość nie była i w dalszym ciągu nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nie stanowi ona także przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części. Jest ona składnikiem majątku osobistego. Nieruchomość podlega podatkowi rolnemu uiszczanemu co roku w Gminie (…). Działka nie stanowi gruntu, o którym mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, a także w szczególności gruntu, o którym mowa w art. 3 tejże ustawy, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 tejże ustawy. Dodatkowo działka nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ani na terenie obszaru rewitalizacji. Nieruchomość, o której mowa nie była przez Wnioskodawcę dzielona, a dodatkowo żadna jej część nie była dotąd przeze niego sprzedana. Działka nie jest uprawiana. Nie jest i nie była ona wykorzystywana. Nie była także udostępniana osobom trzecim. Jest to działka gruntu, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W momencie nabycia przez Wnioskodawcę i jego żonę działki o numerze 1 nie obowiązywał dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu. Natomiast zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…), zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w (…) Nr (…) z 23 listopada 2005 r. i obowiązującym od 1 grudnia 2005 r. działka o numerze ewidencyjnym 1, obręb (…), położona jest na terenie oznaczonym na rysunku „studium” jako M-tereny mieszkaniowe-zainwestowane. Wyżej wymienioną nieruchomość Wnioskodawca wraz z żoną planuje sprzedać spółce działającej pod firmą „A” S.A. z siedzibą w (…) przy ul. (…) (dalej: Kupujący lub Spółka). Na działce ma zostać wzniesiony budynek handlowo-usługowy branży ogólnospożywczej. Obecnie działka jest natomiast niezabudowana. Decyzja o sprzedaży działki determinowana była faktem, że nie była ona wykorzystywana, a dodatkowo istotne było to, że w miejscowości nie ma sklepu z większym asortymentem. W celu sprzedaży działki wystawiona była tablica z informacją o chęci sprzedaży oraz numerem telefonu. Nie było podejmowanych żadnych działań marketingowych w postaci ogłoszenia w prasie i Internecie. Przedstawiciel Spółki skontaktował się telefonicznie, wyrażając zainteresowanie zakupem działki. W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży działki numer 1 ze Spółką 18 września 2019 roku. Umowa przedwstępna sprzedaży działki została podpisana po to, aby Spółka mogła rozpocząć załatwianie prawnych formalności, które dotyczą uzyskania pozwolenia na wybudowanie budynku handlowo-usługowego (…). Jako strona sprzedająca zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca jest zobowiązany do niepodejmowania jakichkolwiek czynności i powstrzymywania się od dokonywania jakichkolwiek działań faktycznych oraz prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez drugą stronę umowy realizacji planowanej inwestycji budowlanej, a przede wszystkim opóźniających inwestycję. W sytuacji, gdy dojdzie do uniemożliwienia lub też utrudnienia drugiej stronie realizacji planowanej inwestycji na działce numer 1 jako strona umowy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłacenia kary umownej w wysokości 20 000 złotych za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego, w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty kary umownej. Wnioskodawca wraz z drugą stroną umowy oświadczyli, że będą współpracować oraz pomagać sobie w kwestiach proceduralnych, niezbędnych do uzyskania decyzji oraz pozwoleń, w tym prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy. Druga strona umowy, tj. Spółka w zawartej umowie dzierżawy działki zobowiązała się przez trzy miesiące uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości 100 złotych (słownie: sto złotych). Obowiązek zapłaty czynszu powstał od dnia zawarcia umowy. Oprócz czynszu druga strona umowy przedwstępnej nie jest zobowiązana do ponoszenia świadczeń publicznych związanych z Przedmiotem dzierżawy, w tym podatku od nieruchomości. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Spółce, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki numer 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej.

Spółka w ramach uzyskanego pełnomocnictwa wystąpiła do Gminy (…) o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji związanej z budową budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą dla działki, będącej Przedmiotem umowy. Miało to miejsce 20 listopada 2019 roku. 9 czerwca 2020 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy na rzecz Kupującego. Decyzja obejmowała kwestie związane z warunkami i wymaganiami ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunkami ochrony środowiska zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunkami z zakresu obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji, ustaleniami dotyczącymi granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, warunkami dotyczącymi ochrony interesu osób trzecich. Ustalono również linie rozgraniczające teren inwestycji oraz sporządzono analizę funkcjonalno-przestrzenną obszaru. Podejmowane dotychczas przez Spółkę działania dotyczyły prac związanych z przyłączem energetycznym. Wnioskodawca zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której sprzeda Spółce działkę numer 1 o powierzchni 0,21 ha, która dotychczas jest objęta księgą wieczystą numer (…) i jest wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek, za kwotę 100 000 złotych (słownie: sto tysięcy złotych) wraz z ewentualnym VAT. Nastąpi to po uzyskaniu prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym branży ogólnospożywczej o powierzchni nie mniejszej niż 650 m² oraz po dopełnieniu wszelkich formalności.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał co następuje:

Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Działka od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia nie była w żaden sposób uprawiana ani w żaden inny sposób wykorzystywana w celu uzyskania pożytków rolnych przeznaczonych do późniejszej sprzedaży oraz w żadnych celach handlowych i usługowych. Od momentu kupna do 2012 roku w okresie, w którym dojrzewały owoce, były one zbierane i przetwarzane na konfitury dla własnego użytku.

Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru stanowiącego podmiot zbycia na rzecz kupującego, a także o zmianę przeznaczenia terenu. Natomiast kierowany był wniosek o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu. Wniosek został skierowany przez pełnomocnika „A” S.A. 20 listopada 2019 roku. Było to dokonane w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki, która leży na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podjęte działania przez Kupującego dotyczyły prac związanych z przyłączeniem energetycznym. Były one wykonywane w 2020 roku w związku z przyszłą budową budynku handlowo-usługowego.

Działka nie będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy.

Decyzja o warunkach zabudowy przewiduje zabudowę usługową. Inwestycja ma obejmować budynek handlowo-usługowy o powierzchni sprzedaży do 400 m² wraz z towarzyszącą infrastrukturą taką, jak miejsca parkingowe, bilbord reklamowy, zadaszenie nad strefą dostaw. Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wnioskodawca posiada udziały w innych nieruchomościach, przy czym nie przewiduje na ten moment, aby były one w przyszłości przeznaczone do sprzedaży.

Wnioskodawca sprzedał już jedną nieruchomość o nr księgi wieczystej (…). Jest to nieruchomość gruntowa obejmująca działkę 2 w Paczkowie. Wnioskodawca nabył ją 5 czerwca 2007 roku na przetargu gminnym w Gminie (…) wraz z żoną jako współwłasność. Wnioskodawca nabył nieruchomość wraz z żoną z myślą o dzieciach, ponieważ Wnioskodawca wraz z żoną uważali, że córki będą zainteresowane w przyszłości wybudowaniem nieruchomości, w której by zamieszkały. Był to nieużytek rolny. Nieruchomość nie była, więc wykorzystywana w żaden sposób. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości 25 lutego 2021 roku. Decyzja ta była podyktowana faktem, że w wyniku ciężkiej choroby nowotworowej żona Wnioskodawcy straciła zdolność do wykonywania pracy w zakładzie, w którym pracowała przed chorobą. W związku z tym, jedynym żywicielem rodziny jest Wnioskodawca, przy czym ze względu na panującą sytuację epidemiologiczną również stracił część dochodów. Ze względu na to, że jedna z córek Wnioskodawcy studiuje zarówno dziennie, jak i zaocznie konieczne są środki na opłacenie czesnego. Druga córka natomiast uczęszcza do liceum ogólnokształcącego, co również generuje konieczność ponoszenia wydatków, które na obecną chwilę stanowią mocne obciążenie budżetu domowego. Stąd podjęta decyzja o sprzedaży nieruchomości, co miało zasilić budżet domowy, pozwalając na normalne funkcjonowanie oraz zaspokajanie koniecznych potrzeb. Została sprzedana jedna działka niezabudowana.

Wnioskodawca nie odprowadzał VAT, nie składał deklaracji VAT-7 oraz nie składał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ww. sprzedaż zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy: sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego. Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Dodatkowo nie jest i nie była wykorzystywana do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była również udostępniana osobom trzecim w ramach dzierżawy, użyczenia, najmu, za wyjątkiem obecnej sytuacji związanej z wydzierżawieniem działki spółce działającej pod firmą „A” S.A. Dokonywana transakcja sprzedaży jest jednorazowa. Za transakcję tę nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata. Sprzedaż ta nie stanowi profesjonalnego obrotu gospodarczego. W związku z tym w przypadku przyszłej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca nie działa jako podatnik. Wnioskodawca uważa, że nie spełnia warunków kwalifikujących go jako podatnika podatku od towarów i usług, a opisana czynność nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze 1 i o powierzchni 0,21 ha. Działka została zakupiona z majątku wspólnego. Nieruchomość została nabyta od Gminy (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 marca 2001 roku. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych. Nie jest w rejestrze podatników uiszczających podatki od towarów i usług. Nieruchomość nie była i w dalszym ciągu nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nie stanowi ona także przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części. Jest ona składnikiem majątku osobistego. Nieruchomość podlega podatkowi rolnemu uiszczanemu co roku w Gminie (…). Nieruchomość, o której mowa nie była przez Wnioskodawcę dzielona, a dodatkowo żadna jej część nie była dotąd przeze niego sprzedana. Działka nie jest uprawiana. Nie jest i nie była ona wykorzystywana. Nie była także udostępniana osobom trzecim. Jest to działka gruntu, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W momencie nabycia przez Wnioskodawcę i jego żonę działki o numerze 1 nie obowiązywał dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu. Natomiast zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…) działka o numerze ewidencyjnym 1, obręb (…), położona jest na terenie oznaczonym na rysunku „studium” jako M-tereny mieszkaniowe-zainwestowane. Wyżej wymienioną nieruchomość Wnioskodawca wraz z żoną planuje sprzedać Spółce. Na działce ma zostać wzniesiony budynek handlowo-usługowy branży ogólnospożywczej. Obecnie działka jest natomiast niezabudowana. W celu sprzedaży działki wystawiona była tablica z informacją o chęci sprzedaży oraz numerem telefonu. Nie było podejmowanych żadnych działań marketingowych w postaci ogłoszenia w prasie i Internecie. Przedstawiciel Kupującego skontaktował się telefonicznie, wyrażając zainteresowanie zakupem działki. W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży, która została podpisana po to, aby spółka mogła rozpocząć załatwianie prawnych formalności, które dotyczą uzyskania pozwolenia na wybudowanie budynku handlowo-usługowego. Druga strona umowy, tj. Spółka w zawartej umowie dzierżawy działki zobowiązała się przez trzy miesiące uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości 100 złotych (słownie: sto złotych). Obowiązek zapłaty czynszu powstał od dnia zawarcia umowy. Oprócz czynszu druga strona umowy przedwstępnej nie jest zobowiązana do ponoszenia świadczeń publicznych związanych z Przedmiotem dzierżawy, w tym podatku od nieruchomości. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Spółce z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki numer 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej.

Spółka w ramach uzyskanego pełnomocnictwa wystąpiła do gminy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji związanej z budową budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą dla działki, będącej Przedmiotem umowy. Miało to miejsce 20 listopada 2019 roku. 9 czerwca 2020 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy na rzecz Spółki. Decyzja obejmowała kwestie związane z warunkami i wymaganiami ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunkami ochrony środowiska zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunkami z zakresu obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji, ustaleniami dotyczącymi granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, warunkami dotyczącymi ochrony interesu osób trzecich. Ustalono również linie rozgraniczające teren inwestycji oraz sporządzono analizę funkcjonalno-przestrzenną obszaru. Podejmowane dotychczas przez Spółkę działania dotyczyły prac związanych z przyłączem energetycznym. Wnioskodawca zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której sprzeda Spółce działkę numer 1 o powierzchni 0,21 ha, która jest wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek. Nastąpi to po uzyskaniu prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym branży ogólnospożywczej o powierzchni nie mniejszej niż 650 m² oraz po dopełnieniu wszelkich formalności.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa On w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. 693 § 1 cyt. ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Jak wskazano w opisie sprawy, Spółka w zawartej umowie dzierżawy działki zobowiązała się przez trzy miesiące uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości 100 złotych. Obowiązek zapłaty czynszu powstał od dnia zawarcia umowy.

Z uwagi zatem na fakt, że dzierżawa Nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, wydzierżawienie przez Wnioskodawców Nieruchomości odpowiada wskazanemu w art. 15 ust. 2 ustawy rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych Kupującemu przez Wnioskodawcę pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając nabywcy pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie Jego pełnomocnik. Pełnomocnik Wnioskodawcy (nabywca) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca w związku ze sprzedażą nieruchomości udzielił pełnomocnictwa Spółce z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki numer 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej. Zatem czynności wykonywane na przedmiotowej działce będą wykonywane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, w imieniu Wnioskodawcy.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w działce, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji ww. sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.