Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.601.2018.3.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-11
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Słowa kluczowe: dłużnik; egzekucja; komornik-komornik sądowy; licytacja; nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 września 2018 r. (data wpływu 8 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 stycznia 2019 r. (data wpływu 28 stycznia 2019 r.) oraz pismem z dnia 13 lutego 2019 r. (data wpływu 19 lutego 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Wniosek uzupełniono w dniu 28 stycznia 2019 r. oraz w dniu 19 lutego 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca będąc Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym prowadzi zgodnie z wnioskiem wierzyciela egzekucję z nieruchomości dłużnika Gmina, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą – dz. nr 508/117 o pow. 0,4869 ha. Wnioskodawca przedstawia następujące informacje o nieruchomości: wg księgi wieczystej: – dz. nr 508/117 o pow. 0,4869 ha, BI – inne tereny zabudowane, wg ewidencji gruntów i budynków: – dz. nr 508/117 – Bi – inne tereny zabudowane. Oznaczenie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia 31 stycznia 2017 r.: – UA/1 – tereny usług administracji – działka leży w strefie „A” ochrony konserwatorskiej –działka leży w strefie „B” ochrony konserwatorskiej – działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej „OW” dla zabytków archeologicznych – na działce zlokalizowany jest obiekt wpisany do wykazu zabytków. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia 14 września 2016 r. w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji Gminy, działka nie leży na obszarze rewitalizacji. Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 lipca 1996 r. Od roku 1996 zawierane były umowy najmu na 5 lokali mieszkalnych w budynku mieszkalno-magazynowym. Dłużnik nie poczynił żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości. W roku 2009 dz. nr 508/117 zabudowana była 3 budynkami: magazynowo-mieszkalnym, użytkowym i gospodarczym. Nieruchomość została sprzedana przez dłużnika w drodze przetargu ustnego nieograniczonego (akt notarialny z dnia 6 stycznia 2009 r.) i zgodnie z par. 10 umowy sprzedaż była zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów używanych (zgodnie z brzmieniem wówczas obowiązującym). W tym czasie ówczesny właściciel w związku z zamiarem budowy hotelu (bazy pobytowej (…)) wyburzył wszystkie kondygnacje w budynku mieszkalno-magazynowym pozostawiając jedynie ściany zewnętrzne oraz rozebrał dwa pozostałe budynki użytkowe i gospodarcze zgodnie z pozwoleniem na rozbiórkę udzielonym przez Starostę w dniu 1 czerwca 2009 r. Zgodnie z pozwoleniem na budowę Starosty z dnia 18 września 2009 r. miała nastąpić przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku gospodarczo-mieszkalnego wraz z zagospodarowaniem terenu na działce nr 508/117 (kategoria obiektu budowlanego XIV). Po czym prace zostały wstrzymane. W dniu 18 listopada 2011 r. korzystając z prawa odkupu dłużnik przejął nieruchomość na własność. Wówczas nieruchomość była zabudowana jedynie pozostałościami po wcześniejszym budynku mieszkalno-magazynowym. Budynek był bez dachu i kondygnacji wewnętrznej – tylko ściany zewnętrzne. Zgodnie z par. 6 aktu notarialnego repertorium zwrot zapłaconej przez poprzedniego właściciela ceny, kosztów sprzedaży, nakładów koniecznych lub zwiększających wartość nieruchomości poczynionych przez poprzedniego właściciela po uwzględnieniu kary umownej, wierzytelności SA zabezpieczonych hipotekami ciążącymi na nieruchomości miał nastąpić zgodnie z obowiązującymi wymogami prawa najpóźniej do 15 grudnia 2011 r. Dłużnik nie otrzymał takiego rozliczenia. Nieruchomość z uwagi na stan techniczny nie była i nie jest przedmiotem najmu/dzierżawy, dłużnik nie dokonał żadnych wydatków na jej ulepszenie. Nieruchomość nie nadaje się do użytku z uwagi na jej stan techniczny. Pozostałość po byłym budynku mieszkalno-magazynowym została ogrodzona płotem z siatki leśnej na słupkach betonowych, Pow. zabudowy wynosi 624 m2, pozostała część działki niezabudowana i niezagospodarowana. Nieruchomość posiada dostęp do wszystkich instalacji. Biegła w operacie oceniła stan zaawansowania inwestycji w byłym budynku mieszkalno-magazynowym na 18,30%. Z oświadczenia dłużnika wynika, że – dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT, – dłużnik jako czynny podatnik VAT jest właścicielem nieruchomości od 18 listopada 2011 r. i był właścicielem nieruchomości od 30 lipca 1996 r. do 6 stycznia 2009 r., – nieruchomość jest zabudowana pozostałościami po budynku mieszkalno-magazynowym, istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (oznaczenie – tereny usług administracji), nieruchomość nie podlega po raz pierwszy sprzedaży, od momentu, kiedy nieruchomość była wynajmowana upłynął okres dłuższy niż 2 lata, nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których występowało prawo odliczenia VAT (dłużnik nie dokonał żadnych wydatków na ulepszenie).

Wniosek uzupełniono w dniu 28 stycznia 2019 r. o następujące informacje:

1.  dz. nr 508/117 jest zabudowana pozostałościami po budynku mieszkalno-magazynowym, które nie stanowią budynku zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. W roku 2009 poprzednim właścicielom została wydana decyzja pozwalająca na rozbiórkę, do której przystąpili i dokonali częściowej rozbiórki. Aktualnie budynek jest nieużytkowany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych zewnętrznych, brak większości ścian wewnętrznych na wszystkich kondygnacjach. Budynek 3-kondygnacyjny z poddaszem, niepodpiwiniczony (ilość kondygnacji można ocenić jedynie po otworach okiennych, bo brakuje stropów). Dach nie występuje, został rozebrany w całości. W tej chwili pozostałości stropów, fragment belek i podciągów drewnianych bez wypełnienia, podsufitek i podłóg, pokrycie – rozebrane, opierzenia blacharskie dachu, rynny i spusty – pozostałości, okna i drzwi zewnętrzne – niekompletne, w wielu otworach brak okien.
2.  dłużnik w dniu 18 listopada 2011 r. korzystając z prawa odkupu przejął nieruchomość na własność, po tym jak poprzedni właściciele nieruchomości nabyli nieruchomość od Gminy w drodze przetargu ustnego nieograniczonego w dniu 6 stycznia 2009 r., wówczas sprzedaż ta była zwolniona z podatku VAT zgodnie z wówczas obowiązującym art. 43 ust. 1 pkt 2 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów używanych. W tym czasie nabywca w związku z zamiarem budowy hotelu wyburzył wszystkie kondygnacje wewnętrzne budynku, rozebrał dach pozostawiając jedynie ściany zewnętrzne, po czym prace zostały wstrzymane. Nabycie przez Gminę nieruchomości nie spowodowało naliczenia podatku VAT. Zgodnie z § 6 aktu notarialnego z 18 listopada 2011 r. zwrot zapłaconej przez Spółkę (poprzedniego właściciela) ceny, kosztów sprzedaży i nakładów koniecznych lub zwiększających wartość nieruchomości poczynionych przez Spółkę po uwzględnieniu kary umownej, wierzytelności SA zabezpieczonych hipotekami ciążącymi na nieruchomości miał nastąpić zgodnie z obowiązującymi wymogami prawa najpóźniej do 15 grudnia 2011 r., Gmina nie otrzymała od Spółki takiego rozliczenia do dnia dzisiejszego.
3.  dłużnik w okresie od skorzystania z prawa odkupu (18 listopada 2011 r.) z uwagi na stan nieruchomości nie udostępniał jej osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w okresie od 30 lipca 1996 r. (pierwotne nabycie przez dłużnika) do 6 stycznia 2009 r. (po sprzedaży poprzedniemu właścicielowi) dłużnik zawarł 5 umów najmu lokali mieszkalnych, które mieściły się w przedmiotowej nieruchomości (pozostałości po budynku mieszkalno-magazynowym), były to umowy odpłatne.
4.  nie dotyczy, patrz odpowiedź ad. 3,
5.  z informacji uzyskanej od dłużnika wynika, że od 18 listopada 2011 r. (od skorzystania z prawa odkupu) nie ponosił wydatków na ulepszenie lub przebudowę, z uwagi na stan techniczny nieruchomości, która jest w znacznej części rozebrana i nie nadaje się do zamieszkania, czy jakiegokolwiek użytkowania,
6.  z uwagi na to iż, poprzedni właściciel otrzymał pozwolenie na rozbiórkę i doprowadził ją do etapu rozebrania dachu w całości oraz wyburzenia wszystkich kondygnacji wewnętrznych budynku, pozostawiając ściany zewnętrzne i pozostałości po ścianach wewnętrznych, to należy przyjąć, że dach przestał istnieć, a co za tym idzie obiekt budowlany utracił cechy budynku, a co za tym idzie niemożliwym jest podanie klasyfikacji zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych. W budynku brak czynnych instalacji sanitarnych i elektrycznych, budynek nie posiada żadnych sprawnych instalacji, nie stwierdzono wykorzystywanych przyłączy. Przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. W tej sytuacji z takimi obiektami nie mamy do czynienia.

Wniosek uzupełniono w dniu 19 lutego 2019 r. o następujące informacje:

Ad. 1

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć;
    *   budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
    *   budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
    *   obiekt małej architektury;
2.  budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty oraz dach;
3.  budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolnostojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zdaniem organu egzekucyjnego skoro pozostałości po budynku nie są budynkiem i obiektem małej architektury, to stanowią budowlę, jednak to stwierdzenie nie jest jednoznaczne, mając przy tym na względzie opisaną poniżej odmowę organu konserwatorskiego dokonania rozbiórki.

Z uwagi na szereg wątpliwości dotyczących tego co należy rozumieć przez pojęcie budowla (rozstrzyganych w interpretacjach indywidualnych, czy wyrokach sądów administracyjnych) komornik wskazuje na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 6 grudnia 2013 r. (ITPP1/443-910/13/AP), w której wskazano min., że „należy ustalić czy częściowo lub całkowicie zniszczony budynek spełnia nadal warunki definicji zawartej w ustawie Prawo budowlane. Z powyższego przepisu wynika, iż ograniczenia dotyczą w szczególności budynków, które są nimi, jeśli są obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem i jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Z kolei do budowli definicja nie odnosi się do stanu technicznego tychże obiektów. Niemniej jednak należy uznać, iż w przypadku, gdy analizowany obiekt ewidentnie nie nadaje się do eksploatacji, to nie spełnia on cech budynku, czy też budowli, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Należy przyjąć, że obiekty takie nie spełniają swojej pierwotnej funkcji, do której były przeznaczone. W konsekwencji powyższego sprzedaż działki, na której znajdują się ruiny budynków należy traktować jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej”.

Ad. 2

Budynek został wykreślony z ewidencji budynków w trakcie aktualizacji operatu geodezyjnego w roku 2015.

Ad. 3

Gmina nabyła nieruchomość w takim stanie faktycznym, jaki jest obecnie, tj. zabudowaną pozostałościami po budynku mieszkalno-magazynowym. Poprzedni właściciel zgodnie z posiadanym pozwoleniem na budowę dokonał rozbiórki budynku, rozebrał dach, znaczną część stropów i ścian w celu adaptacji budynku pod planowaną inwestycję – budowę hotelu. Następnie po zakończeniu przez poprzedniego właściciela prac rozbiórkowych prace budowlane zostały wstrzymane.

Ad. 4 i 5

Od momentu nabycia nieruchomości Gmina nie dokonywała żadnych prac rozbiórkowych czy remontowych, ograniczając się jedynie do ogrodzenia terenu celem zabezpieczenia go przed dostępem osób trzecich. Nie został założony dziennik rozbiórki. Została umieszczona tablica informacyjna i tablica dotycząca zakazu wstępu na teren budynku, zgodnie z zaleceniami po oględzinach w dniu 20 września 2018 r. stanu technicznej sprawności obiektu i przydatności do użytkowania oraz estetyki i jego otoczenia.

Komornik jednocześnie zawiadamia, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego pismem z dnia 2 listopada 2018 r. wystąpił do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie rozbiórki pozostałości po budynku magazynowo-mieszkalnym, zlokalizowanego na działce 508/17 w trybie art. 67 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Przedmiotowy obiekt ujęty jest w wykazie zabytków nieruchomych, objęty jest on ochroną na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzję nakazująca rozbiórkę wydaje organ nadzoru budowlanego w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki Konserwator Zabytków Postanowieniem z dnia 5 grudnia 2018 r. r. odmówił uzgodnienia rozbiórki „budynku” zlokalizowanego na działce nr 508/117. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że w ocenie organu konserwatorskiego należałoby zachować obiekt i poddać go pracom zabezpieczającym i remontowym, z odtworzeniem dachu i stropu nad górną kondygnacją. Przy rozpatrywaniu sprawy wzięto pod uwagę fakt, że obiekt w uprzednich latach został przeznaczony do adaptacji z częściową przebudowa na cele hotelowe. Ówczesna koncepcja zakładała zachowanie historycznego rozplanowania bryły, jednakże planowana przebudowa w rezultacie nie doszła do skutku. Od tego czasu stan obiektu ulegał pogorszeniu. Zgodnie z art. 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami obowiązek dbania o obiekt zabytkowy spoczywa na właścicielu lub posiadaczu. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którymi obiekty ujęte w wykazie zabytków nieruchomych należy zachować lub odtworzyć ich rozplanowanie, gabaryty, bryłę, geometrię dachu, użyte historycznie materiały. W związku z powyższym organ konserwatorski stwierdził, że rozbiórka nie wydaje się uzasadniona w świetle obowiązujących przepisów. Z informacji uzyskanej z Gminy wynika, że postanowienie zostało zaskarżone.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Komornik Sądowy w razie skutecznej licytacji przedmiotowej nieruchomości (jej sprzedaży osobie, która wylicytuje najwyższą cenę) dokonujący w świetle art. 18 powołanej wyżej ustawy dostawy towaru obowiązany będzie do obliczenia i uiszczenia za dłużnika jako podatnika należnego podatku VAT i w jakiej wysokości procentowej?

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle opisanego powyżej stanu faktycznego komornik nie będzie obowiązany do obliczenia i uiszczenia za dłużnika podatku VAT od sprzedaży w trybie licytacji sądowej nieruchomości dłużnika z uwagi na następujące okoliczności: – art. 43 ust. 1 pkt 2 – nie będzie miał zastosowania, gdyż dłużnik nie prowadzi działalności gospodarczej zwolnionej od podatku, – art. 43 ust. 1 pkt 9 – nie będzie miał zastosowania, gdyż nie jest to nieruchomość niezabudowana inna niż tereny budowlane – art. 43 ust. 1 pkt 10 – będzie miał zastosowane, gdyż:

*   ad a) wg organu egzekucyjnego pierwsze zasiedlenie miało miejsce z chwilą pierwszego nabycia nieruchomości przez dłużnika w dniu 30 lipca 1996 r., która to nieruchomość (budynek mieszkalno-magazynowy) była wynajmowana osobom trzecim w ramach prowadzonej przez dłużnika działalności,
*   ad b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą na rzecz dłużnika 18 listopada 2011 r. – przejęcie nieruchomości przez Gminę w ramach odkupu) upłynęło około 15 lat – art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 7a – w sytuacji nie objęcia zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10:
    *   ad a) zgodnie z oświadczenie dłużnika nie przysługiwało mu przy nabyciu nieruchomości prawo do odliczenia podatku VAT,
    *   ad b) zgodnie z oświadczeniem dłużnika, nie ponosił on wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (dłużnik nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości), oraz – art. 43 ust. 7a – nie będzie miał zastosowania, gdyż nieruchomość nie była przez dłużnika ulepszona i nie mógł jej używać w stanie ulepszonym. Zgodnie z art. 29a pkt 8, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wnioskodawca traktuje pozostałości po byłym budynku mieszkalno-magazynowym jako część budowli (budynku).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy).

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

W świetle powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) – po jego (ich) wybudowaniu – należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla został/została ulepszony/ulepszona, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba, że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostaw budynków korzystających ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Ponadto w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane).

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca będąc Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym prowadzi zgodnie z wnioskiem wierzyciela egzekucję z nieruchomości dłużnika Gmina, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Wnioskodawca przedstawia następujące informacje o nieruchomości: wg księgi wieczystej: – dz. nr 508/117 o pow. 0,4869 ha, BI – inne tereny zabudowane, wg ewidencji gruntów i budynków: – dz. nr 508/117 – Bi – inne tereny zabudowane. Oznaczenie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia 31 stycznia 2017 r. – UA/1 – tereny usług administracji, – działka leży w strefie „A” ochrony konserwatorskiej, – działka leży w strefie „B” ochrony konserwatorskiej, – działka leży w strefie ochrony konserwatorskiej „OW” dla zabytków archeologicznych, – na działce zlokalizowany jest obiekt wpisany do wykazu zabytków. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia 14 września 2016 r. w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji Gminy działka nie leży na obszarze rewitalizacji. Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 lipca 1996 r. Od roku 1996 zawierane były umowy najmu na 5 lokali mieszkalnych w budynku mieszkalno-magazynowym. Dłużnik nie poczynił żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości. W roku 2009 dz. nr 508/117 zabudowana była 3 budynkami: magazynowo-mieszkalnym, użytkowym i gospodarczym. Nieruchomość została sprzedana przez dłużnika w drodze przetargu ustnego nieograniczonego (akt notarialny z dnia 6 stycznia 2009 r.) sprzedaż ta była zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów używanych (zgodnie z brzmieniem wówczas obowiązującym). W tym czasie ówczesny właściciel w związku z zamiarem budowy hotelu (bazy pobytowej (…)) wyburzył wszystkie kondygnacje w budynku mieszkalno-magazynowym pozostawiając jedynie ściany zewnętrzne oraz rozebrał dwa pozostałe budynki użytkowe i gospodarcze zgodnie z pozwoleniem na rozbiórkę udzielonym przez Starostę w dniu 1 czerwca 2009 r. Zgodnie z pozwoleniem na budowę Starosty z dnia 18 września 2009 r. miała nastąpić przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku gospodarczo-mieszkalnego wraz z zagospodarowaniem terenu na działce nr 508/117 (kategoria obiektu budowlanego XIV). Po czym prace zostały wstrzymane. W dniu 18 listopada 2011 r., korzystając z prawa odkupu, dłużnik przejął nieruchomość na własność. Wówczas nieruchomość była zabudowana jedynie pozostałościami po wcześniejszym budynku mieszkalno-magazynowym. Budynek był bez dachu i kondygnacji wewnętrznej – tylko ściany zewnętrzne. Zgodnie z par. 6 aktu notarialnego zwrot zapłaconej przez poprzedniego właściciela ceny, kosztów sprzedaży, nakładów koniecznych lub zwiększających wartość nieruchomości poczynionych przez poprzedniego właściciela po uwzględnieniu kary umownej, wierzytelności SA zabezpieczonych hipotekami ciążącymi na nieruchomości miał nastąpić zgodnie z obowiązującymi wymogami prawa najpóźniej do 15 grudnia 2011 r. Dłużnik nie otrzymał takiego rozliczenia. Nieruchomość z uwagi na stan techniczny nie była i nie jest przedmiotem najmu/dzierżawy, dłużnik nie dokonał żadnych wydatków na jej ulepszenie. Nieruchomość nie nadaje się do użytku z uwagi na jej stan techniczny. Pozostałość po byłym budynku mieszkalno-magazynowym została ogrodzona płotem z siatki leśnej na słupkach betonowych, pow. zabudowy wynosi 624 m2, pozostała część działki niezabudowana i niezagospodarowana. Nieruchomość posiada dostęp do wszystkich instalacji. Biegła w operacie oceniła stan zaawansowania inwestycji w byłym budynku mieszkalno-magazynowym na 18,30%. Z oświadczenia dłużnika wynika, że – dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT – dłużnik jako czynny podatnik VAT jest właścicielem nieruchomości od 18 listopada 2011 r. i był właścicielem nieruchomości od 30 lipca 1996 r. do 6 stycznia 2009 r., – nieruchomość jest zabudowana pozostałościami po budynku mieszkalno-magazynowym, istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (oznaczenie – tereny usług administracji), nieruchomość nie podlega po raz pierwszy sprzedaży, od momentu kiedy nieruchomość była wynajmowana upłynął okres dłuższy niż 2 lata, nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których występowało prawo do odliczenia VAT (dłużnik nie dokonał żadnych wydatków na ulepszenie). Działka nr 508/117 jest zabudowana pozostałościami po budynku mieszkalno-magazynowym, które nie stanowią budynku zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. W roku 2009 poprzednim właścicielom została wydana decyzja pozwalająca na rozbiórkę, do której przystąpili i dokonali częściowej rozbiórki. Aktualnie budynek jest nieużytkowany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych zewnętrznych, brak większości ścian wewnętrznych na wszystkich kondygnacjach. Budynek 3-kondygnacyjny z poddaszem, niepodpiwiniczony (ilość kondygnacji można ocenić jedynie po otworach okiennych, bo brakuje stropów). Dach nie występuje, został rozebrany w całości. W tej chwili pozostałości stropów, fragment belek i podciągów drewnianych bez wypełnienia, podsufitek i podłóg, pokrycie – rozebrane, opierzenia blacharskie dachu, rynny i spusty – pozostałości, okna i drzwi zewnętrzne – niekompletne, w wielu otworach brak okien.

Dłużnik w dniu 18 listopada 2011 r. korzystając z prawa odkupu przejął nieruchomość na własność, po tym jak poprzedni właściciele nieruchomości nabyli nieruchomość od Gminy w drodze przetargu ustnego nieograniczonego w dniu 6 stycznia 2009 r., wówczas sprzedaż ta była zwolniona od podatku VAT. W tym czasie nabywca w związku z zamiarem budowy hotelu wyburzył wszystkie kondygnacje wewnętrzne budynku, rozebrał dach pozostawiając jedynie ściany zewnętrzne, po czym prace zostały wstrzymane. Nabycie przez Gminę nieruchomości nie spowodowało naliczenia podatku VAT. Z informacji uzyskanej od dłużnika wynika, że od 18 listopada 2011 r. (od skorzystania z prawa odkupu) nie ponosił wydatków na ulepszenie lub przebudowę, z uwagi na stan techniczny nieruchomości, która jest w znacznej części rozebrana i nie nadaje się do zamieszkania, czy jakiegokolwiek użytkowania, z uwagi na to iż, poprzedni właściciel otrzymał pozwolenie na rozbiórkę i doprowadził ją do etapu rozebrania dachu w całości oraz wyburzenia wszystkich kondygnacji wewnętrznych budynku, pozostawiając ściany zewnętrzne i pozostałości po ścianach wewnętrznych. Należy przyjąć, że dach przestał istnieć, a co za tym idzie obiekt budowlany utracił cechy budynku. W budynku brak czynnych instalacji sanitarnych i elektrycznych, budynek nie posiada żadnych sprawnych instalacji, nie stwierdzono wykorzystywanych przyłączy. Zdaniem organu egzekucyjnego skoro pozostałości po budynku nie są budynkiem i obiektem małej architektury, to stanowią budowlę. Mając przy tym na względzie opisaną poniżej odmowę organu konserwatorskiego dokonania rozbiórki. Budynek został wykreślony z ewidencji budynków w trakcie aktualizacji operatu geodezyjnego w roku 2015. Od momentu nabycia nieruchomości Gmina nie dokonywała żadnych prac rozbiórkowych czy remontowych, ograniczając się jedynie do ogrodzenia terenu celem zabezpieczenia go przed dostępem osób trzecich. Nie został założony dziennik rozbiórki. Została umieszczona tablica informacyjna i tablica dotycząca zakazu wstępu na teren budynku, zgodnie z zaleceniami po oględzinach w dniu 20 września 2018 r. stanu technicznej sprawności obiektu i przydatności do użytkowania oraz estetyki i jego otoczenia Wojewódzki Konserwator Zabytków Postanowieniem z dnia 5 grudnia 2018 r. odmówił uzgodnienia rozbiórki „budynku” zlokalizowanego na działce nr 508/117. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że w ocenie organu konserwatorskiego należałoby zachować obiekt i poddać go pracom zabezpieczającym i remontowym, z odtworzeniem dachu i stropu nad górną kondygnacją.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Komornik powziął wątpliwość, czy w razie skutecznej licytacji przedmiotowej nieruchomości (jej sprzedaży osobie, która wylicytuje najwyższą cenę) dokonujący, w świetle art. 18 ustawy, dostawy towaru obowiązany będzie do obliczenia i uiszczenia za dłużnika jako podatnika należnego podatku VAT i w jakiej wysokości procentowej.

Z opisu sprawy wynika, że pozostałości po budynku mieszkalno-magazynowym stanowią – jak wskazał Wnioskodawca – budowlę. Zatem w analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości zabudowanej – jak wskazał Wnioskodawca – budowlą, nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budowli, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Należy wskazać, że planowana sprzedaż pozostałości po budynku mieszkalno-magazynowym – które stanowią – w ocenie organu egzekucyjnego – budowlę, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – doszło już do zasiedlenia obiektu, a jego zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Jednocześnie z uwagi na fakt, że Zainteresowany nie dokonał nakładów na ulepszenie ww. obiektu, przewyższających 30% wartości początkowej nieruchomości, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem dostawa gruntu, na której położona jest budowla, jak wynika z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości zabudowanej, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, w razie skutecznej licytacji sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zabudowanej (budowlą – pozostałościami po budynku mieszkalno-magazynowym), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Tym samym Komornik nie będzie zobowiązany do obliczenia i uiszczenia za dłużnika podatku należnego.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należy ocenić całościowo jako prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Należy zaznaczyć, że niniejsze rozstrzygnięcie zapadło przy założeniu, że jak wskazał Wnioskodawca pozostałości po budynku mieszkalno-magazynowym są budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.). W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.