Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-446/13-3/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-08-20
Teza: Wartość pobranych opłat związanych z lokalami użytkowymi przekroczy kwotę 150 000 zł, zatem z chwilą przekroczenia tej kwoty Wspólnota mieszkaniowa utraci prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie miała obowiązek opodatkować wykonywane czynności podatkiem od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zarząd nieruchomością; podatek-podatek od towarów i usług; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 15.05.2013 r. (data wpływu 20.05.2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20.05.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Nieruchomość Wspólnoty składa się z budynku o pow. 7485,20 mkw. W budynku zlokalizowane są 93 lokale. Powierzchnia części mieszkaniowej wynosi 5248,80 mkw. - 68 wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Powierzchnia lokali użytkowych wynosi 2236,40 mkw. - 25 wyodrębnionych lokali przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej. Lokale użytkowe są własnością jednego właściciela, który opłaca na konto bankowe Wspólnoty zaliczki według uchwał. Właściciel lokali użytkowych jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej. W systemie kwartalnym rozliczane są koszty rzeczywiste mediów dostarczanych do lokali i właściciele poszczególnych lokali - zarówno mieszkalnych jak i użytkowych wnoszą odpowiednie dopłaty lub otrzymują zwrot nadpłaconych zaliczek. Wspólnota jest płatnikiem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ale także kosztów za media dostarczane do wyodrębnionych lokali. Ponadto wszyscy właściciele, w tym właściciel lokali użytkowych opłacają zaliczki na fundusz remontowy. Koszty utrzymania całej nieruchomości wspólnej i koszty dostarczanych do lokali mediów są niższe od wnoszonych przez właścicieli opłat. Wspólnota Mieszkaniowa po zatwierdzeniu sprawozdania podejmuje decyzję - w formie uchwały, o przeznaczeniu zaoszczędzonych środków. Nadwyżki z rozliczenia mediów są zwracane właścicielom. Nadwyżki na kosztach zarządzania są przeznaczane na finansowanie zarządzania nieruchomością w przyszłym okresie rozliczeniowym. Fundusz remontowy jest gromadzony na rachunku bankowym z przeznaczeniem na ewentualne przyszłe potrzeby remontowe.

Szacunkowe przychody z tytułu zaliczek wpłaconych w roku 2013 przez właściciela lokali użytkowych wynosić będą około 160 000 zł (większość powierzchni została oddana do użytku z dniem 01.01.2013 r.). Zostanie zatem przekroczony limit określony w art. 113 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług. W systemie miesięcznym Wspólnota wystawia właścicielowi rachunek uproszczony obejmujący koszty zarządzania i koszty dostarczanych do lokali mediów oraz zaliczki na fundusz remontowy.

Budynek Wspólnoty Mieszkaniowej według pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego jest obiektem o funkcji mieszkalno-usługowo--biurowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z opisanym wyżej stanem faktycznym Wspólnota Mieszkaniowa ma obowiązek naliczania i opłacania Podatku VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W zakresie podatku VAT członkowie Wspólnoty mieszkaniowej prezentują stanowisko, że kompleksowe czynności zarządzania nieruchomością nie są działalnością gospodarczą jako, że nie jest to działalność zarobkowa. W związku z tym Wspólnota nie jest zobowiązana do rozliczania podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 8 ust. 2a cyt. ustawy w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, o czym stanowi art. 15 ust. 2 cyt. ustawy.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Natomiast art. 30 ust. 3 cyt. ustawy stanowi, iż w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Stosownie do art. 106 cyt. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Jak stanowi art. 96 w ust. 1 cyt. ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zgodnie z art. 96 ust. 3 cyt. ustawy, podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako „podatnika VAT czynnego” (…).

W myśl art. 113 ust. 1 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 2 cyt. ustawy, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Z art. 113 ust. 5 cyt. ustawy wynika, iż jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

Za zgodą naczelnika urzędu skarbowego podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z dokumentów celnych oraz o kwotę podatku zapłaconą od wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, a także o kwoty podatku naliczonego wynikające z faktur dokumentujących zakupy dokonane przed dniem utraty zwolnienia, pod warunkiem:

1.  sporządzenia spisu z natury zapasów tych towarów posiadanych w dniu, w którym nastąpiło przekroczenie kwoty, o której mowa w ust. 1, oraz
2.  przedłożenia w urzędzie skarbowym spisu, o którym mowa w pkt 1, w terminie 14 dni, licząc od dnia utraty zwolnienia

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę wynika, iż Nieruchomość Wspólnoty składa się z budynku o pow. 7485,20 mkw. W budynku zlokalizowane są 93 lokale. Powierzchnia części mieszkaniowej wynosi 5248,80 mkw. - 68 wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Powierzchnia lokali użytkowych wynosi 2236,40 mkw. - 25 wyodrębnionych lokali przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej. Lokale użytkowe są własnością jednego właściciela, który opłaca na konto bankowe Wspólnoty zaliczki według uchwał. Właściciel lokali użytkowych jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej. W systemie kwartalnym rozliczane są koszty rzeczywiste mediów dostarczanych do lokali i właściciele poszczególnych lokali - zarówno mieszkalnych jak i użytkowych wnoszą odpowiednie dopłaty lub otrzymują zwrot nadpłaconych zaliczek. Wspólnota jest płatnikiem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ale także kosztów za media dostarczane do wyodrębnionych lokali. Ponadto wszyscy właściciele, w tym właściciel lokali użytkowych opłacają zaliczki na fundusz remontowy. Koszty utrzymania całej nieruchomości wspólnej i koszty dostarczanych do lokali mediów są niższe od wnoszonych przez właścicieli opłat. Wspólnota Mieszkaniowa po zatwierdzeniu sprawozdania podejmuje decyzję - w formie uchwały, o przeznaczeniu zaoszczędzonych środków. Nadwyżki z rozliczenia mediów są zwracane właścicielom. Nadwyżki na kosztach zarządzania są przeznaczane na finansowanie zarządzania nieruchomością w przyszłym okresie rozliczeniowym. Fundusz remontowy jest gromadzony na rachunku bankowym z przeznaczeniem na ewentualne przyszłe potrzeby remontowe. Szacunkowe przychody z tytułu zaliczek wpłaconych w roku 2013 przez właściciela lokali użytkowych wynosić będzie około 160 000 zł (większość powierzchni została oddana do użytku z dniem 01.01.2013 r.). Zostanie zatem przekroczony limit określony w art. 113 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług. W systemie miesięcznym Wspólnota wystawia właścicielowi rachunek uproszczony obejmujący koszty zarządzania i koszty dostarczanych do lokali mediów oraz zaliczki na fundusz remontowy. Budynek Wspólnoty Mieszkaniowej według pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego jest obiektem o funkcji mieszkalno-usługowo-biurowej.

Podstawę prawną funkcjonowania wspólnot stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Ustawa ta określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres działania zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten daje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jak wynika z powyższego, wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy o własności lokali posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z tej ustawy. Regulacja art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Wspólnota Mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest Wspólnota Mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków Wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym Wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zauważyć należy, iż Wspólnota mieszkaniowa, tak jak i inni podatnicy podatku od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, na podstawie cyt. art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług. Od dnia 1 stycznia 2011r. limit obrotu uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku wynosi 150 000 zł (bez kwoty podatku) i dotyczy podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym tej kwoty. Przy czym stosownie do cyt. art. 113 ust. 2 do wartości sprzedaży, o której mowa powyżej (150 000), nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, iż zgodnie z § 13 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 247 ze zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Z uwagi na powyższe czynności wykonywane przez Wspólnotę mieszkaniową związane z obciążaniem członków Wspólnoty opłatami związanymi z lokalami mieszkalnymi, będą korzystały ze zwolnienia stosownie do ww. § 13 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. Zatem w celu ustalenia limitu obrotów zobowiązującego Wspólnotę mieszkaniową do dokonania rejestracji jako podatnika VAT czynnego, Wnioskodawca winien wziąć pod uwagę wyłącznie opłaty wnoszone na jej rzecz przez członka Wspólnoty związane z lokalami użytkowymi.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wartość pobranych opłat związanych z lokalami użytkowymi przekroczy kwotę 150 000 zł, zatem z chwilą przekroczenia tej kwoty Wspólnota mieszkaniowa utraci prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie miała obowiązek opodatkować wykonywane czynności podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie pytania nr 3 przedstawionego we wniosku, natomiast w zakresie pytań nr 1 i 2 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. jedn. Dz. U. z 2012, poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.