Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.350.2021.4.ŁSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-15
Teza: sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku, będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy.
Słowa kluczowe: użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

10 września 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu (zabudowanej działki) oraz prawa własności budynku. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 22 listopada 2021 r. (wpływ 22 listopada 2021 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(Zainteresowany 1, Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(Zainteresowany 2, Sprzedający)

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Zainteresowany będący stroną postępowania jest spółką z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Zainteresowany 1” lub „Kupujący”), która ma siedzibę w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności Zainteresowanego 1 jest sprzedaż energii elektrycznej, pośrednictwo w sprzedaży gazu, sprzedaż fotowoltaiki podmiotom biznesowym, instytucjom oraz osobom prywatnym.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest spółką komandytową z siedzibą w W. (dalej: „Zainteresowany 2” lub „Sprzedający”), która ma siedzibę w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany 2 jest deweloperem w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w związku z czym, przedmiotem jego działalności jest między innymi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a zarazem przedsiębiorcą z państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego, to jest Polski.

Zainteresowany 1 i Zainteresowany 2 (dalej łącznie: „Zainteresowani”), zawarli w formie aktu notarialnego w dniu 27 lipca 2021 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Na sprzedawaną nieruchomość składa się:

1) działka gruntu nr X, w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako inne tereny zabudowane („Bi”), zaś w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 1MN - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługi I, zieleń parkowa, skwery, place zabaw, obiekty do parkowania, drogi wewnętrzne; na podstawie umowy sprzedaży z 29 grudnia 2017 roku Zainteresowany 2 jest użytkownikiem wieczystym do 5 grudnia 2089 roku ww. działki, stanowiącej własność Skarbu Państwa;

2) usytuowanego na ww. działce gruntu dwukondygnacyjnego budynku biurowego, stanowiącego odrębną nieruchomość (dalej: „Budynek”).

Obie ww. nieruchomości objęte są księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych i dalej łącznie nazywane będą „Nieruchomością”.

Nieruchomość powstała w ten sposób, że Zainteresowany 2 nabył 29 grudnia 2017 r. działkę (prawo użytkowania wieczystego) o nr Y wraz z posadowionymi na niej budynkami za 5.760.000,00 zł netto (bez podatku od towarów i usług). Transakcja nabycia została opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie złożonego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i naliczony podatek od towarów i usług, został odliczony przez Zainteresowanego 2. Następnie Zainteresowany 2 wydzielił 25 września 2020 r. z działki Y, działkę X, na której stoi Budynek, dla których utworzono nową księgę wieczystą.

Z uwagi na fakt, że Zainteresowany 2 jest przedsiębiorcą z państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego, nabycie Nieruchomości nie wymagało zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

W okresie od zakupu (29 grudnia 2017 r.) do 17 czerwca 2021 r. Zainteresowany 2 nie czynił nakładów na Nieruchomość, które zwiększałyby jej wartość.

Zainteresowany 1 zamierza nabyć od Zainteresowanego 2 ww. prawo użytkowania wieczystego obejmującego działkę nr X oraz prawo własności Budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, po wykonaniu przez Zainteresowanego 2 ulepszenia Budynku zgodnie z wymogami Zainteresowanego 1 określonymi w zawartych umowach. Ulepszenie Budynku dokonywane przez Zainteresowanego 2, ma na celu dostosowanie go do potrzeb i wymogów Zainteresowanego 1, który chce wykorzystywać ulepszony Budynek do celów własnej działalności gospodarczej lub wynajmować część powierzchni Budynku podmiotom trzecim prowadzącym działalność gospodarczą.

Wartość nakładów poczynionych przez Zainteresowanego 2, a potrzebnych do wykonania ulepszenia Budynku, przekroczy 30% wartości początkowej Budynku ujętej w księgach Zainteresowanego 2 w momencie nabycia z 29 grudnia 2017 r.

Nakłady czynione na ulepszenie Budynku będą dokumentowane fakturami VAT, a wartość wykazanego na nich podatku, będzie odliczana przez Zainteresowanego 2 jako naliczony podatek od towarów i usług.

Roboty budowlane związane z ulepszeniem Budynku rozpoczęły się 17 czerwca 2021 r., natomiast zawarcie umowy przyrzeczonej, obejmującej przeniesienie w drodze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności do ulepszonego Budynku ma nastąpić do 30 czerwca 2022 roku.

W trakcie wykonywania ulepszeń Budynku a przed zawarciem umowy przyrzeczonej, Nieruchomość nie będzie wykorzystywana ani przez Zainteresowanych, ani przez podmioty trzecie, za wyjątkiem wykonywania przez podmiot trzeci (niebędący ani Zainteresowanym 1 ani Zainteresowanym 2) na części Nieruchomości, ustanowionych na jego rzecz służebności przesyłu i prawa użytkowania, związanych z utrzymaniem infrastruktury technicznej (wraz z instalacjami oraz osprzętem niezbędnym do jej funkcjonowania), posadowionej na działce X i w Budynku.

Część Budynku zajęta przez infrastrukturę techniczną, o której mowa powyżej, stanowi integralną część Budynku, która nie będzie ulepszana przez Zainteresowanego 2.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zainteresowani będą dokonywać wzajemnych rozliczeń w ten sposób, że:

1) Kupujący (Zainteresowany 2) zapłacił Sprzedającemu (Zainteresowanemu 1) zaliczkę, stanowiącą część ceny całkowitej, powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości 23%. Zapłata miała miejsce 3 sierpnia 2021 r. a Sprzedający wystawił fakturę zaliczkową z wykazanym podatkiem od towarów i usług 23%;

2) Zainteresowany 1 zapłaci Zainteresowanemu 2 zaliczkę powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości 23%, stanowiącą część ceny całkowitej, po wykonaniu prac w Budynku do stanu surowego zamkniętego, a Zainteresowany 2 wystawi fakturę zaliczkową;

3) Kupujący zapłaci Sprzedającemu zaliczkę powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości 23%, stanowiącą część ceny całkowitej, po wydaniu decyzji przez inspekcję budowlaną o pozwoleniu na użytkowanie Budynku, a Sprzedający wystawi fakturę zaliczkową;

4) Zainteresowany 1 zapłaci Zainteresowanemu 2 pozostałą część ceny powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości 23%, do wysokości uzgodnionego wynagrodzenia całkowitego, przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność, a Zainteresowany 2 wystawi fakturę końcową.

### Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowanego 2 do Zainteresowanego 1 na podstawie umowy przyrzeczonej, poprzedzona ulepszeniem Budynku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%, a w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowanego 2 do Zainteresowanego 1 na podstawie umowy przyrzeczonej, poprzedzona ulepszeniem Budynku, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%, zatem Zainteresowany 2, dokumentując fakturami kolejne płatności zaliczkowe i płatność końcową, będzie obowiązany wykazać na nich kwotę podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Odnosząc się do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wskazać należy, że zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości w całości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych nie powstanie.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ze stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający zamierza dokonać na rzecz Kupującego sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku, położonego na tym gruncie (Nieruchomości).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 7 grudnia 2021 r. znak: 0112-KDIL3.4012.315.2021.3.MBN, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

\- dostawa Budynku będzie czynnością opodatkowaną bez prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

\- zwolnieniem od podatku – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – nie zostanie objęta również działka gruntu, na której posadowione są opisane we wniosku budynki i budowle.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku, będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja ta stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z dnia 7 grudnia 2021 r. znak: 0112-KDIL3.4012.315.2021.3.MBN.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji oraz stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.