Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/4511-1-680/16-4/KF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-09-19
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 czerwca 2016 r. (data wpływu 29 czerwca 2016 r.), uzupełnionym w dniu 3 sierpnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 29 lipca 2016 r. nr ILPB1/4511-1-680/16-2/KF, na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 29 lipca 2016 r., skutecznie doręczono w dniu 1 sierpnia 2016 r., natomiast w dniu 3 sierpnia 2016 r. do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie wniosku stanowiące odpowiedź na ww. wezwanie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą (posiada ziemię rolną i ją uprawia), jest właścicielem gospodarstwa rolnego, a ponadto, w ramach spółki cywilnej, prowadzi działy specjalne produkcji rolnej w zakresie chowu, wylęgu i hodowli drobiu.

W ramach prowadzonych działów specjalnych produkcji rolnej powyższa spółka cywilna wykorzystuje nieruchomości, których Wnioskodawca jest właścicielem. Są to grunty rolne oraz budynki gospodarcze, w tym m.in. kurniki oraz mieszalnia pasz wykorzystywana na potrzeby prowadzenia tej działalności w ramach działów specjalnych (dalej: „Stara Mieszalnia”). Prawo do używania tych nieruchomości (m.in. Starej Mieszalni) zostało wniesione na okres kończący się 31.12.2016 r. jako wkład do spółki cywilnej.

Wnioskodawca od nieruchomości odprowadza podatek rolny. Jednocześnie jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, niebędących wkładem do wspomnianej spółki cywilnej, Zainteresowany rozpoczął realizację inwestycji polegającej na budowie nowej mieszalni pasz (dalej: „Nowa Mieszalnia”). Jest to inwestycja polegająca na budowie budynku mieszalni, magazynów do przechowywania, silosów, kotłowni parowej oraz infrastruktury towarzyszącej. Inwestycja ta być może nie będzie w pełni ukończona w dniu planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży powyższej nieruchomości, w takim przypadku będzie kontynuowana przez nabywcę.

Dla nieruchomości, na której funkcjonuje Stara Mieszalnia oraz Nowa Mieszalnia, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego ustalono przeznaczenie inne niż rolne, tj. podstawowe – zabudowa produkcyjna oraz uzupełniające – usługi komercyjne, rzemiosło usługowe, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, place, dojazdy, parkingi i ciągi piesze, obiekty małej architektury, w tym zieleń ozdobna i izolacyjna.

Wnioskodawca rozważa możliwość zbycia nieruchomości, na której posadowione będą Stara Mieszalnia i Nowa Mieszalnia (po geodezyjnym wydzieleniu odpowiedniej działki lub działek gruntu z obecnej nieruchomości) – dalej: Nieruchomość – do innego podmiotu – spółki (dalej: Spółka). Spółka ta będzie produkowała pasze ze składników pochodzących z gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, jak również spoza tego gospodarstwa.

Po zbyciu Nieruchomości Zainteresowany nadal będzie prowadził gospodarstwo rolne, podobnie nadal prowadzona będzie działalność w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej – chowu, wylęgu i hodowli drobiu. Nabywca Starej i Nowej Mieszalni nie będzie (na chwilę ich nabycia) właścicielem innych nieruchomości rolnych, natomiast będzie prowadzić w oparciu o Starą Mieszalnię i Nową Mieszalnię działalność polegającą na produkcji paszy, która będzie sprzedawana (lub zbywana na innej podstawie prawnej) podmiotom trzecim. Stara Mieszalnia lub Nowa Mieszalnia zostanie ponadto oddana przez ich nabywcę do korzystania w ograniczonym zakresie (niewyłącznie) na rzecz Wnioskodawcy, na rzecz powyższej spółki cywilnej lub ewentualnie innego podmiotu, które będą prowadziły działalność rolniczą i będą wytwarzały paszę na własne potrzeby.

W okresie, gdy Wnioskodawca nie będzie korzystał z budynków mieszalni, produkcją paszy zajmował będzie się nabywca oraz ewentualnie w ograniczonym zakresie inne podmioty, którym budynki oddane zostaną do używania przez ww. Spółkę na podstawie odrębnych umów cywilnoprawnych. Podmioty te będą produkowały paszę na własne potrzeby i z własnych produktów i w zależności od zapotrzebowania, z produktów pochodzących od innych podmiotów.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Nieruchomość będzie użytkowana zatem w sposób tożsamy z aktualnym. Nie powstaną na terenie Nieruchomości żadne inne, nowe obiekty budowlane nie związane z produkcją pasz, a już istniejące wykorzystywane będą do produkcji paszy.

Umowa sprzedaży nie wpłynie na zmianę przeznaczenia gruntu, a Spółka nabędzie Nieruchomość w celu produkcji paszy w Starej Mieszalni i Nowej Mieszalni, z zastrzeżeniem korzystania z ww. budynków przez wskazane wyżej inne podmioty w tym samym celu – produkcji paszy.

Ponadto w uzupełnieniu Wnioskodawca poinformował, że grunt, na którym została posadowiona Stara Mieszalnia, został nabyty dnia 13 lutego 2003 r. (działka) 762/8, natomiast grunty pod zabudowę Nowej Mieszalni zostały nabyte dnia 20 kwietnia 2001 r. (działka 762/3) i dnia 13 lutego 2003 r. (działka 762/8).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym, przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budynkami Starej Mieszalni i Nowej Mieszalni będzie zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 updf?
2.  W przypadku, gdyby stanowisko o stosowaniu do przedstawionego stanu faktycznego art. 21 ust. 1 pkt 28 updf było nieprawidłowe, to czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym, podstawą do obliczenia podatku z tytułu sprzedaży części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy ceną określoną w umowie sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu w wysokości wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na budowę Nowej Mieszalni udokumentowanych posiadanymi fakturami VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1, przychód ze sprzedaży części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy stanowiącej działkę zabudowaną budynkami Starej Mieszalni i Nowej Mieszalni będzie zwolniony z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 updf, albowiem w związku ze sprzedażą grunt ten nie utraci charakteru rolnego – nieruchomość będzie użytkowana w sposób tożsamy z istniejącym przed zawarciem umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 updf, „wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny”. W updf, na jej potrzeby, nie zdefiniowano pojęcia grunty rolne lub leśne. Zdefiniowano natomiast pojęcie gospodarstwa rolnego przez odwołanie się do przepisów ustawy o podatku rolnym. Zgodnie z definicją gospodarstwa rolnego wprowadzoną w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 617), do oceny czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne należy brać pod uwagę jedynie dwie przesłanki:

1.  jej łączną powierzchnię, która musi mieć powyżej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy;
2.  grunty wchodzące w skład tej nieruchomości muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Nie ulega wątpliwości, iż gospodarstwo rolne Wnioskodawcy powyższe przesłanki spełnia.

Sprzedaż Nieruchomości nie doprowadzi również do sytuacji, o której mowa w zdaniu drugim art. 21 ust. 1 pkt 28 updf. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie, przepis ten wymaga, aby utrata charakteru rolnego lub leśnego nastąpiła w związku z tą sprzedażą. Należy wyjaśnić, że skoro ustawodawca używa określenia „w związku” i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie, to niewątpliwie chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny lub leśny byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 23.09.2011 r., sygn. akt I SA/Lu 262/11, LEX nr 1098523). Zarówno czynności przygotowawcze, jak i sama sprzedaż pozostają w zakresie bezpośrednich działań sprzedającego, który tym samym ma świadomość tego, że prowadzą one do pozbawienia gruntów charakteru rolnego (leśnego). Za pozbawiające charakteru rolnego (leśnego) gruntów należy uznać podział przez jej właściciela nieruchomości rolnej na działki gruntu o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych i następnie ich sprzedaż indywidualnym nabywcom (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 09.01.2014 r., sygn. akt II FSK 199/12, Legalis nr 776869).

Jak wyjaśnił WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 20 października 2015 roku, pojęcie utraty charakteru rolnego gruntów należy odnieść do działań faktycznych, tj. faktycznego przekształcenia sposobu użytkowania gruntów podlegających sprzedaży, łączącego się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla ustalenia, czy grunt utracił charakter rolny w związku z jego sprzedażą miarodajny jest dzień sprzedaży. Przyjęcie dnia sprzedaży jako decydującego dla oceny wystąpienia tej przesłanki przesądza także o tym, że badając jej wystąpienie należy uwzględnić wszystkie okoliczności dotyczące przeznaczenia gruntu, znane na dzień dokonania transakcji. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego np. zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przed zawarciem umowy wskazują na to, że kupuje nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej na cele inne niż rolne. Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20.10.2015 r., sygn. akt I SA/Po 644/15, Legalis nr 1388988).

Ponadto, zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie stanowiskiem, w związku z tym, że w art. 21 ust. 1 pkt 28 updf nie odwołano się do sklasyfikowania (przeklasyfikowania) gruntów, ich formalne dalsze klasyfikowanie do gruntów rolnych lub leśnych nie ma istotnego znaczenia dla tej oceny. Cel nabycia może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, statusu nabywcy, jak również z okoliczności związanych z daną transakcją. Omawiany przepis wymaga, aby tego rodzaju utrata charakteru rolnego lub leśnego nastąpiła w związku ze sprzedażą. Przy czym chodzi tu o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny lub leśny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Przyjęcie dnia sprzedaży, jako decydującego dla oceny wystąpienia przesłanki negatywnej wymienionej w art. 21 ust. 1 pkt 28 updf, przesądza o tym, że badając jej wystąpienie należy uwzględnić wszystkie okoliczności dotyczące przeznaczenia gruntu, znane na dzień dokonania transakcji (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 01.04.2015 r., sygn. akt II FSK 563/13, Legalis nr 1248864). Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, który w celu zbycia nieruchomości dokonuje pewnych czynności, pozbawiających nieruchomość jej dotychczasowego charakteru, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od sposobu wykorzystywania gruntów rolnych i leśnych (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16.01.2009 r., sygn. akt II FSK 1494/07, Legalis nr 210667).

Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż w wyniku sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości, nie utraci ona dotychczasowego, rolnego charakteru. Spółka, nabędzie Nieruchomość również w celu produkcji pasz w istniejących już na niej budynkach mieszalni pasz, jak również zobowiązana ona będzie udostępniać Wnioskodawcy (lub wskazanemu podmiotowi, w tym spółce cywilnej, prowadzącemu działy specjalne produkcji rolnej) budynki mieszalni pasz na zasadach określonych w umowie w celu produkcji pasz na potrzeby własne. Nieruchomość zabudowana budynkami mieszalni pasz (nie wykluczone, iż częściowo będącymi jeszcze w budowie) i po sprzedaży nadal będzie w ten sposób wykorzystywana. W wyniku zawarcia umowy sprzedaży nie ulegnie zatem zmianie ani jej charakter ani przeznaczenie. Nie dojdzie zatem do zmiany faktycznego sposobu jej użytkowania, który pozostaje tożsamy do aktualnego. Z uwagi na powyższe sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 updof.

W przypadku nieuznania stanowiska przedstawionego w odniesieniu do pytania nr 1 niniejszego wniosku za prawidłowe, w ocenie Wnioskodawcy, podatek z tytułu zbycia nieruchomości Zainteresowany będzie zobowiązany rozliczyć na zasadach określonych w art. 30e updof.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 updof, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl art. 30e ust. 2 updof podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Updf nie definiuje pojęcia kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Zgodnie z art. 22 ust. 6c updf, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e updf), Zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie stanowiskiem wzniesienie budynku na nieruchomości gruntowej stanowi nakład na tę nieruchomość, który może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z tytułu jej odpłatnego zbycia, ale z uwzględnieniem zasad dokumentacyjnych określonych w art. 22 ust. 6e updof (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2013 r., II FSK 2419/11, LEX nr 1375599).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Przy czym wysokość nakładów ustała się na podstawie faktur VAT.

Jak wskazano w stanie faktycznym Wnioskodawca jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uzupełniająco Zainteresowany wyjaśnia, iż realizowana w chwili obecnej inwestycja polegająca na budowie budynku Nowej Mieszalni została rozpoczęta w 2014 roku i może nie zostać zakończona przed planowaną datą sprzedaży. Kontynuacją budowy w takim przypadku zajmował będzie się nabywca. Sprzedaż nieruchomości nie jest związana z prowadzoną przez Zainteresowanego działalnością gospodarczą. Wydatki ponoszone na budowę Nowej Mieszalni, które Wnioskodawca zamierza w przypadku sprzedaży Nieruchomości uznać za koszt uzyskania przychodu są udokumentowane w postaci faktur VAT.

Udokumentowane fakturami VAT koszty związane z budową Nowej Mieszalni stanowią nakłady na budowę tej nieruchomości, a tym samym stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. W związku z powyższym, podatek w wysokości 19%, o którym mowa w art. 30e ust. 2 updof winien zostać obliczony od kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy dochodem (ceną) uzyskanym z tytułu sprzedaży nieruchomości a kosztami budowy Nowej Mieszalni wynikającymi z posiadanych przez Wnioskodawcę faktur VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodo-wym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zanie-chano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz pra-wa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że od-płatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieru-chomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzy-skana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednocześnie wskazać należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku docho-dowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartą w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z póżn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem zwią-zane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieru-chomości. Zgodnie z normą zawartą w art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Natomiast w myśl art. 47 § 1 ww. Kodeksu, część składowa rzeczy nie może być od-rębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Wyżej wymienione przepisy Kodeksu cywilnego wyrażają zasadę, że budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek, nastą-piło jego ukończenie i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowla-nego. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego grun-tu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budy-nek stanowiący własność wieczystego użytkowania (art. 235 Kodeksu cywilnego).

Odnosząc się do powołanych przepisów, należy wskazać, że budynek jako część składowa nie-ruchomości – z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. W związku z tym datą nabycia nieru-chomości jest data nabycia prawa własności gruntu, bez względu na to czy na gruncie tym wy-budowano budynek, czy też nie, i kiedy to nastąpiło.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości zabudowanej budynkami Starej Mieszalni i Nowej Mieszalni. Jednocze-śnie w uzupełnieniu wniosku wskazano, że grunt, na którym została posadowiona Stara Mieszal-nia, został nabyty dnia 13 lutego 2003 r. (działka) 762/8, natomiast grunty pod zabudowę Nowej Mieszalni zostały nabyte dnia 20 kwietnia 2001 r. (działka 762/3) i dnia 13 lutego 2003 r. (działka 762/8).

Wobec tak przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu pod-legającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Upłynął bowiem wskazany w tym przepisie pięcioletni okres, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło na-bycie zbywanych gruntów. Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży ww. Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie bezcelowym jest rozstrzyganie, czy przychód jaki uzyska Wnioskodawca ze sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości korzysta ze zwol-nienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, to zwolnienie to nie znajdzie zastosowania.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy, w myśl którego sprzedaż Nieruchomości bę-dzie zwolniona z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto, w związku z uznaniem, że w przypadku sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomo-ści nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fi-zycznych, odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, dotyczące kwestii ustalenia pod-stawy opodatkowania stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.