Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.109.2021.2.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-15
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanej działki
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia – brak daty sporządzenia wniosku (data wpływu 5 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 czerwca 2021 r. (data wpływu 24 czerwca 2021 r.) oraz pismem z dnia 21 czerwca 2021 r. (data wpływu 2 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 24 czerwca 2021 r. oraz 2 lipca 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy i o podpis.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem działki niezabudowanej nr 1/3 o powierzchni 0,3209 ha figurującej w księdze wieczystej … jako pastwisko.

Działka 1/3 powstała z podziału działki 1/2 na działki 1/3 i 1/4. Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT. Wnioskodawca sprzedaje powyższą działkę nr 1/3 dla firmy X za kwotę … zł. Firma X planuje postawić na działce pawilon handlowy i budynki niemieszkalne. Działka 1/3 należy do majątku osobistego Wnioskodawcy. Wnioskodawca od 1998 r. jest rolnikiem. Powyżej 1 ha gospodarstwo otrzymał od rodziców w drodze darowizny. Wnioskodawca prowadzi dodatkowo działalność gospodarczą „zakład stolarski” obecnie działalność jest zawieszona (od listopada 2020 r.). Wnioskodawca nie ma ustanowionego pełnomocnika. Działka 1/3 nie jest wykorzystywana do działalności rolniczej i działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 21 czerwca 2021 r. w odpowiedzi na pytania:

1\. W jakim celu dokonano wyodrębnienia działki 1/3 z działki 1/2?

– Wnioskodawca wskazał, że:

wyodrębnienia działki 1/3 dokonano w celu jej sprzedaży.

2\. W jaki sposób nabył Pan działkę nr 1/2?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Działkę 1/2 otrzymał on jako darowiznę od rodziców w roku 1986 r.

3\. Kto złożył wniosek o podział działki 1/2?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Wniosek o podział działki 1/2 złożył osobiście.

4\. W jaki sposób wydzielona działka nr 1/3 była/jest/będzie wykorzystywana od momentu nabycia do momentu zbycia?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Od momentu nabycia wydzielona działka 1/3 stanowiła łąki i do momentu zbycia nie będzie wykorzystywana.

5\. Czy przedmiotowa wydzielona działka nr 1/3 była/jest/będzie udostępniana na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa). Jeżeli tak, to czy były to umowy odpłatne i w jakim okresie i na jaki okres były zawarte.

– Wnioskodawca wskazał, że:

Nie dotyczy. Działka 1/3 nie była i nie będzie udostępniana na podstawie umów cywilnoprawnych.

6\. Czy oprócz ww. działki planuje Pan w przyszłości dostawę innego gruntu. Należy wskazać kiedy i w jakiej ilości?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Nie planuje on w przyszłości dostawy innego gruntu.

7\. Czy dokonywał Pan sprzedaży gruntów w przeszłości? Jeżeli tak, należy wskazać kiedy i w jakiej ilości?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Tak. W okresie 2011 rok do roku 2020 dokonał on sprzedaży 11 działek rolnych o łącznej powierzchni 1,40 ha.

2011 r. – sprzedaż 1 szt., 2014 r. – sprzedaż 1 szt., 2015 r. – sprzedaż 1 szt., 2016 r. – sprzedaż 1 szt., 2017 r. – sprzedaż 2 szt., 2018 r. – sprzedaż 2 szt., 2019 r. – sprzedaż 2 szt., 2020 r. – sprzedaż 1 szt.

8\. Czy w stosunku do ww. działki ponosił/ponosi/będzie ponosić Pan jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np. wydzielenie dróg wewnętrznych, inne działania zwiększające wartość gruntu, podział uzbrojenie, media)?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Tak, poniesiona wpłata … zł do Urzędu gminy tyt. zawarcia umowy ustanowienia służebności gruntowej na działce nr … – (właściciel Gmina) przylegającej do działki 1/3 mającej stanowić drogę dojazdową do działki 1/3.

9\. Czy ogłaszał/ogłasza/będzie ogłaszał Pan sprzedaż ww. działki w środkach masowego przekazu?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Nie ogłaszał on i nie będzie ogłaszał sprzedaży działki w mediach.

10\. Czy z przedmiotowej działki były/są/będą dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych.

– Wnioskodawca wskazał, że:

Nie dotyczy. Nie było i nie będzie sprzedaży produktów rolnych z działki jw.

11\. Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży jest/była/będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

12\. Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży na moment zbycia będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Nie. Działka na moment zbycia nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

13\. Czy dla działki będącej przedmiotem sprzedaży na moment zbycia będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

– Wnioskodawca wskazał, że:

Tak. Na moment zbycia będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Przeznaczenie: Pawilon Handlowy „X”.

14\. Czy z przyszłym nabywcą przedmiotowej działki została bądź będzie zawarta przedwstępna umowa sprzedaży?

– Wnioskodawca wskazał, że:

Tak, … września 2019 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkami oraz pełnomocnictwa z zobowiązaniem zawarcia umowy sprzedaży nie później niż … lipca 2021 r. (zawarto 2 aneksy wydłużające termin spełnienia warunków i zawarcia umowy sprzedaży: do … stycznia 2021 r. i następny aneks do …lipca 2021 r.).

W załączeniu umowa przedwstępna sprzedaży działki 1/3 zawarta pod warunkami i pełnomocnictwa.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku z dnia 21 czerwca 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że:

„B. J. B. oraz M. S. działający w niniejszym akcie notarialnym w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą: „X” Spółka Akcyjna z siedzibą w … oświadczają, iż: niniejszą przedwstępną umowę zawierają pod warunkami, które zostaną spełnione najpóźniej do dnia … lipca 2020 roku:

1.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy lub uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, z których będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości powstałej z podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1/2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych),
2.  dokonania prawomocnego i ostatecznego geodezyjnego podziału działki gruntu nr 1/2 obszaru 0.5425 ha, w wyniku, którego powstanie między innymi przedmiotowa niezabudowana działka gruntu o obszarze około 0.3200 ha - oznaczona kolorem żółtym na mapie - załączniku nr 1 do niniejszego aktu notarialnego oraz wydania przez właściwy organ wszelkich dokumentów zatwierdzających podział działki gruntu nr 1/2,
3.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości powstałej z podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1/2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2,
4.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 (dwadzieścia pięć) ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
5.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
6.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji gruntu,
7.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
8.  potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki gruntu powstałej po podziale działki gruntu nr 1/2 poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku gruntowego,
9.  uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
10.  uzyskania służebności przejazdu i przechodu bez ograniczeń tonażowych oraz poprowadzenia mediów przez działkę gruntu nr … (której właścicielem jest Gmina) - celem dostępu przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej,
11.  uzyskania zgody (co najmniej z notarialnie poświadczonym podpisem) uprawnionej J. B. do ograniczonego prawa rzeczowego – służebności osobistej mieszkania oraz prawa użytkowania, ujawnionego w dziale III księgi wieczystej … powyższego Sądu – na bezciężarowe odłączenie przedmiotowej działki pochodzącej z podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1/2 lub wykreślenia powyższego ograniczonego prawa rzeczowego z księgi wieczystej …. powyższego Sądu,
12.  uzyskania i przedłożenia przez sprzedającego (do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej) własnym kosztem i staraniem interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia, bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT od sprzedaży przedmiotu umowy.

(…)

B.J. B. oświadcza, iż udziela pełnomocnictwa kupującej Spółce pod firmą: „X” Spółka Akcyjna z siedzibą w … (dane jak w komparycji niniejszego aktu notarialnego) do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 4 ust. 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pan B. J. B. wskazuje ponadto, że:

*   pełnomocniczka ma prawo do udzielania dalszych pełnomocnictw (w powyższym zakresie) – bez żadnych ograniczeń,
*   przez cały okres obowiązywania niniejszej umowy przedwstępnej zawartej pod warunkami niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca będący osobą fizyczną po sprzedaży działki 1/3 położonej w miejscowości … firmie X musi zapłacić podatek VAT – podatek od towarów i usług od kwoty sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży majątku prywatnego – działki rolnej niezabudowanej nie jest on zobowiązany do odprowadzania podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Zainteresowany w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem działki niezabudowanej nr 1/3. Działka 1/3 powstała z podziału działki 1/2 na działki 1/3 i 1/4. Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT. Kupujący planuje postawić na działce pawilon handlowy i budynki niemieszkalne. Działka 1/3 należy do majątku osobistego Wnioskodawcy. Wnioskodawca od 1998 r. jest rolnikiem. Działka 1/3 nie jest wykorzystywana do działalności rolniczej i działalności gospodarczej. Wyodrębnienia działki 1/3 dokonano w celu jej sprzedaży. Działkę 1/2 otrzymał on jako darowiznę od rodziców w roku 1986 r. Wnioskodawca wniosek o podział działki 1/2 złożył osobiście. Od momentu nabycia wydzielona działka 1/3 stanowiła łąki i do momentu zbycia nie będzie wykorzystywana. Działka 1/3 nie była i nie będzie udostępniana na podstawie umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie planuje w przyszłości dostawy innego gruntu. W okresie 2011 rok do roku 2020 dokonał on sprzedaży 11 działek rolnych o łącznej powierzchni 1,40 ha. Wnioskodawca nie ogłaszał i nie będzie ogłaszał sprzedaży działki w mediach. Nie było i nie będzie sprzedaży produktów rolnych z działki. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Działka na moment zbycia nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak na moment zbycia będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Przeznaczenie: Pawilon Handlowy „X”.

Co istotne w sprawie dnia … września 2019 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkami oraz pełnomocnictwa z zobowiązaniem zawarcia umowy sprzedaży nie później niż … lipca 2021 r. (zawarto 2 aneksy wydłużające termin spełnienia warunków i zawarcia umowy sprzedaży: do … stycznia 2021 r. i następny aneks do …lipca 2021 r.).

Wnioskodawca w uzupełnieniu do wniosku odwołał się do załączonej umowy przedwstępnej, z której wynika, że:

„B. J. B. oraz M. S. działający w niniejszym akcie notarialnym w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą: „X” Spółka Akcyjna z siedzibą w … oświadczają, iż: niniejszą przedwstępną umowę zawierają pod warunkami, które zostaną spełnione najpóźniej do dnia … lipca 2020 roku:

1.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy lub uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, z których będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości powstałej z podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1/2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych),
2.  dokonania prawomocnego i ostatecznego geodezyjnego podziału działki gruntu nr 1/2 obszaru 0.5425 ha, w wyniku, którego powstanie między innymi przedmiotowa niezabudowana działka gruntu o obszarze około 0.3200 ha - oznaczona kolorem żółtym na mapie - załączniku nr 1 do niniejszego aktu notarialnego oraz wydania przez właściwy organ wszelkich dokumentów zatwierdzających podział działki gruntu nr 1/2,
3.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości powstałej z podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1/2, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych),
4.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji kupującej Spółki - na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 (dwadzieścia pięć) ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
5.  uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
6.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji gruntu,
7.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
8.  potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki gruntu powstałej po podziale działki gruntu nr 1/2 poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku gruntowego,
9.  uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
10.  uzyskania służebności przejazdu i przechodu bez ograniczeń tonażowych oraz poprowadzenia mediów przez działkę gruntu nr … (której właścicielem jest Gmina …) - celem dostępu przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej,
11.  uzyskania zgody (co najmniej z notarialnie poświadczonym podpisem) uprawnionej J. B. do ograniczonego prawa rzeczowego – służebności osobistej mieszkania oraz prawa użytkowania, ujawnionego w dziale III księgi wieczystej … powyższego Sądu – na bezciężarowe odłączenie przedmiotowej działki pochodzącej z podziału geodezyjnego działki gruntu nr 1/2 lub wykreślenia powyższego ograniczonego prawa rzeczowego z księgi wieczystej … powyższego Sądu,
12.  uzyskania i przedłożenia przez sprzedającego (do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej) własnym kosztem i staraniem interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia, bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT od sprzedaży przedmiotu umowy.

(…)

B.J. B. oświadcza, iż udziela pełnomocnictwa kupującej Spółce pod firmą: „X” Spółka Akcyjna z siedzibą w … (dane jak w komparycji niniejszego aktu notarialnego) do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 4 ust. 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pan B. J. B. wskazuje ponadto, że:

*   pełnomocniczka ma prawo do udzielania dalszych pełnomocnictw (w powyższym zakresie) – bez żadnych ograniczeń,
*   przez cały okres obowiązywania niniejszej umowy przedwstępnej zawartej pod warunkami niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy”.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży działki na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle przedstawionego opisu sprawy uznać należy, że w analizowanej sprawie kupująca Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił kupującej Spółce stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży opisanej działki, nie będzie korzystał z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy grunt będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki, będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w opisanych wyżej okolicznościach sprawy Wnioskodawca przy realizacji umowy sprzedaży przedmiotowej działki będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, jako prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż przez Zainteresowanego Spółce niezabudowanej działki, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy stwierdzić, że opisana w przedmiotowej sprawie transakcja sprzedaży działki nr 1/3 będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 GemeenteEmmen i wcześniej powołanego art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy działka na moment zbycia nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak na ten moment będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Przeznaczenie: Pawilon Handlowy „X”.

Zatem, w analizowanym przypadku, przedmiotowa działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż jak wskazano w opisie sprawy na moment dostawy przedmiotowej działki zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, gdyż jest to jednym z warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Skoro do sprzedaży działki nr 1/3 nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca przedmiotową działkę nabył w drodze darowizny.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem, bowiem w dacie nabycia działki podatek VAT nie obowiązywał.

Zatem dostawa działki nr 1/3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony co najmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działki nr 1/3 będącej przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo wskazać należy, że na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.