Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.277.2022.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-19
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

12 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 grudnia 2022 r. (wpływ 23 grudnia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…).

### Opis zdarzenia przyszłego

X (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Kupujący lub Wnioskodawca) jest spółką prawa niemieckiego, zarejestrowaną w Polsce jako czynny podatnik VAT. Kupujący prowadzi działalność w Niemczech w zakresie m.in. zarządzania funduszami inwestycyjnymi, których aktywa inwestowane są głównie w nieruchomości położone w Niemczech i za granicą.

Kupujący jest kapitałową spółką zarządzającą (Kapitalverwaltungsgesellschaft) działającą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Gesellschaft mit beschrankter Haftung - GmbH) utworzoną i zorganizowaną na podstawie prawa niemieckiego. Spółka posiada zarejestrowaną siedzibę i faktyczne miejsce zarządu w Niemczech.

Kupujący zarządza funduszami inwestycyjnymi o charakterze umownym, inwestującymi głównie w aktywa nieruchomościowe. Jednym z takich funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez Kupującego jest Z (dalej: Fundusz).

Tytuł prawny do aktywów przypisanych do Funduszu posiada formalnie Kupujący i to Kupujący zawiera umowy, które dotyczą Funduszu i aktywów przypisanych do Funduszu (Kupujący nabywając nieruchomości działa w imieniu własnym, ale na rachunek Funduszu).

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Sprzedający).

Sprzedający oraz Kupujący w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Przedmiot planowanej Transakcji

Kupujący zamierza nabyć za wynagrodzeniem od Sprzedającego zabudowaną nieruchomość położoną (…), opisaną szczegółowo poniżej (dalej: Nieruchomość, dalej w odniesieniu do transakcji nabycia Nieruchomości „Transakcja”).

W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego:

1) prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 3,2089 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: Grunt),

2) położony na Gruncie zespół budynków o funkcji magazynowej, produkcyjnej i biurowej wraz z przynależną do nich infrastrukturą techniczną (dalej: Budynki),

3) budowle położone na Gruncie, takie jak: drogi, chodniki, instalacje (sieci wodociągowe, elektryczne, teletechniczne, kanalizacji deszczowej, zbiornik podziemny hydrantowy p.poż., agregat prądotwórczy, centrala wentylacyjna, podziemny zbiornik kanalizacji, instalacja sanitarna, silosy posadowione na fundamencie, mur konstrukcja oporowa (dalej: Budowle).

Grunt, Budynki oraz Budowle stanowią razem Nieruchomość.

Grunt wchodzący w skład Nieruchomości objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (Uchwała nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia (\`(...)\`) lutego 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(…)”), zgodnie z którym klasyfikowany jest on do kategorii 2P/U/UC (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej lub rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2). Sposób korzystania z Gruntu określony został w księdze wieczystej jako BA – tereny przemysłowe.

Budynki oraz niektóre Budowle są w trakcie rozbudowy, która to rozbudowa obejmuje również budowę, przebudowę lub rozbudowę infrastruktury służącej budynkom (dalej: Rozbudowa).

Naniesienia na Gruncie (Budynki i Budowle) stanowią środek trwały Sprzedającego, gdzie wartość wydatków poniesionych w ramach Rozbudowy na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowić będzie co najmniej 30% ich wartości początkowej. Strony przewidują, że do zakończenia Rozbudowy, a tym samym zwiększenia wartości początkowej naniesień na gruncie (Budynków i Budowli) o co najmniej 30% w związku z ww. ulepszeniami w ramach Rozbudowy dojdzie w 2022 r. i nastąpi to przed Transakcją.

Sprzedający posiada prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku ze wszystkimi wydatkami związanymi z Rozbudową.

W ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione również następujące elementy:

1) prawa wynikające z gwarancji jakości robót budowlanych oraz wynikające z rękojmi, a także prawa do dochodzenia kar umownych oraz odszkodowań, wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego w związku z Rozbudową, w tym z:

• Umów z wykonawcami, dotyczących wszelkich prac budowlanych lub remontowych,

• Umów dotyczących zakupu i/lub instalacji wszelkich urządzeń i wyposażenia, wraz z odpowiednimi zabezpieczeniami/gwarancjami (dalej łącznie jako: Gwarancje Budowlane),

2) nabyte prawa własności intelektualnej, tj. autorskie prawa majątkowe do utworów autorskich, prawa do wykonywania i umożliwiania innym wykonywania praw zależnych do opracowań ww. utworów autorskich, zbywalne zgody na modyfikację takich prac autorskich (w szczególności projektów architektonicznych, budowlanych oraz fotografii i memorandów dotyczących planów Rozbudowy), a także prawa wynikające ze zbywalnych licencji uzyskanych przez Sprzedającego na podstawie zawartych przez niego umów, w tym umów dotyczących przygotowania dzieł w rozumieniu prawa autorskiego (w tym związanych z Rozbudową) zawartych przez Sprzedającego do dnia wykonania umowy przeniesienia własności Nieruchomości (dalej: Umowa Przyrzeczona),

3) Prawa wynikające z umów projektowych, zawartych przez Sprzedającego do dnia wykonania Umowy Przyrzeczonej, związanych z Rozbudową, dotyczące wszelkich gwarancji jakości oraz rękojmi, a także prawa do dochodzenia kar umownych i odszkodowań, związanych z objętą prawami autorskimi dokumentacją projektową wykorzystywaną do Rozbudowy,

4) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako wynajmującym) a A sp. z o.o. (dalej: Najemca), której przedmiotem jest Nieruchomość, wraz z późniejszymi aneksami do ww. umowy (dalej: Umowa Najmu); prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego,

5) prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zabezpieczeń dostarczonych przez Najemcę, tj. z gwarancji korporacyjnej od B z (\`(...)\`) października 2019 r. oraz z gwarancji korporacyjnej, która zostanie wystawiona w odniesieniu do Rozbudowy (dalej: Zabezpieczenie Najmu),

6) wszelka dokumentacja związana z Rozbudową (dalej: Dokumentacja).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Kupującego w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

1) prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie dostawy gazu, elektryczności i wody; po Transakcji, działając w swoim imieniu, Kupujący (bądź Najemca) zawrze umowy na dostawę mediów z wybranymi przez siebie dostawcami (umowy mogą zostać zawarte z tymi samymi podmiotami, które świadczyły usługi na podstawie umów zawartych ze Sprzedającym).

2) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości.

Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały inne umowy zawarte przez Sprzedającego, np. dotyczące finansowania działalności Sprzedającego (umowa kredytu której stroną, jako kredytobiorca, jest Sprzedający). Co więcej, przedmiotem Transakcji nie będą umowy o zarządzenie nieruchomością, umowa o zarządzenie aktywami lub podobne umowy dotyczące Nieruchomości (obecnie Sprzedający jest stroną Umowy na obsługę eksploatacyjną, naprawy awaryjne, kontrolę i konserwację niektórych instalacji i systemów technicznych w budynku hali przemysłowej A, (…) z dnia (\`(...)\`) sierpnia 2015 roku oraz Umowy o zarządzanie Budynkiem (Management Agreement) z dnia (\`(...)\`) stycznia 2020 roku tj. umowy o zarządzanie nieruchomością, a nie jest stroną umowy o zarządzanie aktywami).

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą również prawa i obowiązki z umów dotyczących rachunków bankowych Sprzedającego.

Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym może dojść do dodatkowych rozliczeń w związku z ostatecznym rozliczeniem zobowiązań Sprzedającego i generalnego wykonawcy realizującego Rozbudowę. To znaczy, jeśli Sprzedający będzie na dzień Transakcji uprawniony do zatrzymania kwot wynagrodzenia generalnego wykonawcy na poczet zabezpieczenia usunięcia wad związanych z Rozbudową, wierzytelność Kupującego wobec Sprzedającego o przekazanie kwot zatrzymanych zabezpieczeń zostanie, ze skutkiem na moment Transakcji, potrącona z wierzytelnością Sprzedającego wobec Kupującego o zapłatę części ceny nabycia Nieruchomości równej kwotom zatrzymanym). W ramach Transakcji może również dojść do rozliczeń pomiędzy Kupującym i Sprzedającym w odniesieniu do czynszu najmu i innych opłat serwisowych, w szczególności za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego również:

• środki pieniężne Sprzedającego,

• należności Sprzedającego,

• księgi rachunkowe Sprzedającego,

• zobowiązania (w tym zobowiązania z tytułu uzyskanego finansowania) Sprzedającego, za wyjątkiem ewentualnych zobowiązań wynikających z rozliczeń wskazanych w poprzednim punkcie (pkt. l),

• pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia bowiem żadnych pracowników),

• umowy dotyczące bieżącego funkcjonowania Sprzedającego takich jak m.in. umowy o świadczenie usług księgowych, usług doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

• nazwa (firma) przedsiębiorstwa Sprzedającego,

• tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

Po Transakcji, to na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Dodatkowe okoliczności związane z Transakcją

Strony planują w 2022 r. zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna). Strony zawrą Umowę Przyrzeczoną po spełnieniu warunków określonych w Umowie Przedwstępnej (m.in. zakończeniu wszelkich prac związanych z Rozbudową, podpisaniu przez Strony protokołu odbioru ww. prac, uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie). Tym samym Transakcja w zakresie Nieruchomości, która wstępnie planowana jest na 1 lub 2 kwartał 2023 r., zostanie przeprowadzona już po zakończeniu Rozbudowy i przed upływem 2 lat od zakończenia Rozbudowy.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej (\`(...)\`) listopada 2019 r., która to transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT). Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego.

Zbywca nie zatrudnia pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane.

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający wykorzystuje ją do wykonywania czynności opodatkowanych tzn. Nieruchomość jest przedmiotem Umowy Najmu. Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT, tj. w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku (wraz z Budowlami) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT).

W momencie sprzedaży zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Strony w Umowie Przyrzeczonej, zawartej w formie aktu notarialnego, złożą w stosunku do Transakcji dotyczącej sprzedaży Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W Umowie Przedwstępnej i w Umowie Przyrzeczonej Sprzedający i Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych elementów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, Umowy Najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z badania prawnego due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku tego typu transakcji).

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

### Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC)?

### Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, ponieważ będzie ona opodatkowana VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, więc Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości.

Powyższe stanowisko potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 14 września 2020 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.204.2020.4.MD, w której zaznaczył, iż „skoro sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych”.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 19 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.748.2022.5.EJU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza nabyć za wynagrodzeniem od Sprzedającego (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zabudowaną nieruchomość. W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego:

1) prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 3,2089 ha (Grunt),

2) położony na Gruncie zespół budynków o funkcji magazynowej, produkcyjnej i biurowej wraz z przynależną do nich infrastrukturą techniczną (Budynki),

3) budowle położone na Gruncie, takie jak: drogi, chodniki, instalacje (sieci wodociągowe, elektryczne, teletechniczne, kanalizacji deszczowej, zbiornik podziemny hydrantowy p.poż., agregat prądotwórczy, centrala wentylacyjna, podziemny zbiornik kanalizacji, instalacja sanitarna, silosy posadowione na fundamencie, mur konstrukcja oporowa (Budowle).

Grunt, Budynki oraz Budowle stanowią razem Nieruchomość. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Strony w Umowie Przyrzeczonej, zawartej w formie aktu notarialnego, złożą w stosunku do Transakcji dotyczącej sprzedaży Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.748.2022.5.EJU, wydanej dla Zainteresowanych w podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) sprzedaż opisanej Nieruchomości wraz ze Składnikami Majątkowymi nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Opisana Transakcja będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

(…) sprzedaż przez Sprzedającego opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, przy czym:

\- w stosunku do dostawy prawa własności części działki, z którą są związane Budynki i Budowle będące przedmiotem opisanej rozbudowy, dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i pkt 2 ustawy i obligatoryjnie będzie opodatkowana podatkiem VAT;

\- w przypadku natomiast dostawy prawa własności części działki z którą są związane Budowle niebędące przedmiotem opisanej rozbudowy, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże strony dobrowolnie wybiorą opodatkowanie składając oświadczenie o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT tj. o rezygnacji z przysługującego zwolnienia”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm).