Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-964/11/MU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-02-14
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat)
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podział; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2011 r. (data wpływu 24 października 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 stycznia 2012 r. (data wpływu 2 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 30 stycznia 2012 r. (data wpływu 2 lutego 2012 r.).

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 21 września 2011 r. na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca wraz z małżonką (nieruchomość objęta wspólnością ustawową) sprzedał niezabudowaną działkę gruntu Nr XXX o powierzchni XXX ha.

Wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomość o całkowitej powierzchni XXX ha na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 lutego 1986 r. w celu prowadzenia na niej działalności rolniczej. Następnie umową z dnia 3 lutego 1987 r. udział w prawie własności nieruchomości w wysokości 1/2 części został darowany bratu Wnioskodawcy. Wchodząca w skład tej nieruchomości działka XXX została w roku 2009 podzielona na działki XXX – o powierzchni XXX ha i XXX – o powierzchni XXX ha. Na mocy umowy częściowego nieodpłatnego (bez jakichkolwiek spłat lub dopłat) zniesienia współwłasności z dnia 16 września 2009 r. działka XXX została nabyta na wyłączną własność Wnioskodawcy i Jego żony. Działka XXX w listopadzie 2010 r. uległa podziałowi na działkę XXXX i XXX. Z kolei działka XXX o powierzchni XXX ha uległa podziałowi na mocy decyzji Wójta Gminy z dnia 24 maja 2011 r. na działki nr XXX o powierzchni XXX ha i nr XXXX o powierzchni XXX ha.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Starostę dnia 25 sierpnia 2011 r., działka nr XXX stanowi grunty orne. Dla działki nr XXX w dniu 1 września 2010 r. wydana została jednak przez Wójta Gminy decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z wydzieleniem działek na terenie działki nr XXX.

Wartość nieruchomości otrzymanej w wyniku częściowego zniesienia współwłasności była mniejsza niż wartość udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawcy we współwłasności. Wnioskodawca nabył mniejszą powierzchnię gruntu niż Jego brat.

Wnioskodawca, ani Jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomości, a powyższa sprzedaż miała charakter incydentalny. Wnioskodawca ani Jego żona nie mają zamiaru sprzedaży dalszych działek.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej nieruchomości (działki nr XXX o powierzchni XXXX ha) stanowi źródło przychodu i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji sprzedaż nieruchomości (działki nr XXXX o powierzchni XXXX ha) nie stanowi źródła przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wnioskodawca wskazuje, iż w przedmiotowej sprawie należy rozstrzygnąć czy na moment sprzedaży działki upłynął już powyższy okres pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W Jego ocenie okres ten upłynął, a zatem korzysta z regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z upływem 5 lat od końca roku w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, dokonana w roku 2011 sprzedaż działki nr XXX nie stanowi źródła przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia", a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy - mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe - odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie natomiast do art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Stąd, gdy udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomości), jak też stan jej majątku osobistego.

Wnioskodawca uważa, iż w przedstawionym stanie faktycznym, do powstania współwłasności doszło w 1987 roku. Samo zaś częściowe zniesienie współwłasności poprzez podział nieruchomości na części w 2009 r., nie przysporzyło Wnioskodawcy i jego żonie zysku (przysporzenia majątkowego), skutkując jedynie zmianą charakteru własności. Wnioskodawca i jego żona nabyli wręcz mniej niż wynikałoby to z ich udziału w nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, na moment sprzedaży działki nr XXXX upłynął już pięcioletni okres, określony zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem przychód ze sprzedaży tej działki nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach IPPB1/415-600/08-4/IF oraz IBPBII/2/415-778/09/MM.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 21 września 2011 r. na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał niezabudowaną działkę gruntu nr XXX o powierzchni XXXX ha.

Wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomość o całkowitej powierzchni 7,65 ha na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 lutego 1986 r. w celu prowadzenia na niej działalności rolniczej. Następnie umową z dnia 3 lutego 1987 r. udział w prawie własności nieruchomości w wysokości 1/2 części został darowany bratu Wnioskodawcy. Wchodząca w skład tej nieruchomości działka XXX została w roku 2009 podzielona na działki XXX – o powierzchni XXX ha i XXX – o powierzchni 3.2074 ha. Na mocy umowy częściowego nieodpłatnego (bez jakichkolwiek spłat lub dopłat) zniesienia współwłasności z dnia 16 września 2009 r. działka 174/6 została nabyta na wyłączną własność Wnioskodawcy i Jego żony. Działka XXX w listopadzie 2010 r. uległa podziałowi na działkę XXX i XXX. Z kolei działka XXX o powierzchni XXX ha uległa podziałowi na mocy decyzji Wójta Gminy z dnia 24 maja 2011 r. na działki nr XXX o powierzchni XXX ha i nr XXX o powierzchni XXX ha.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez Starostę dnia 25 sierpnia 2011 r., działka nr XXX stanowi grunty orne. Dla działki nr XXX w dniu 1 września 2010 r. wydana została jednak przez Wójta Gminy decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z wydzieleniem działek na terenie działki nr XXX.

Wartość nieruchomości otrzymanej w wyniku częściowego zniesienia współwłasności była mniejsza niż wartość udziału, jaki przysługiwał Wnioskodawcy we współwłasności. Wnioskodawca nabył mniejszą powierzchnię gruntu niż jego brat.

Wnioskodawca, ani Jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomości, a powyższa sprzedaż miała charakter incydentalny. Wnioskodawca ani Jego żona nie mają zamiaru sprzedaży dalszych działek.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Stosownie do art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości (wartości) udziałów współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości - w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Skoro zatem, wartość otrzymanej przez Wnioskodawcę działki nie przekroczyła wartości udziału, jaki przysługiwał mu w nieruchomości przed jej podziałem i w wyniku częściowego zniesienia współwłasności, udział Wnioskodawcy nie uległ powiększeniu, nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Oznacza to, iż nabycie przedmiotowej działki nastąpiło w 1986 r., czyli w dacie pierwotnego nabycia. W konsekwencji pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 1991 r. Tym samym dokonana w 2011 r. sprzedaż niezabudowanej działki Nr 174/9 o powierzchni 0,1000 ha nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.