Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.241.2020.1.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-18
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2020 r. (data wpływu 19 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Wnioskodawcy za podatnika i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki gruntu nr (…) **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Wnioskodawcy za podatnika i w konsekwencji niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki gruntu nr (…).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości rolnej, położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy we (…), Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…), o numerze (…), o powierzchni 0,8325 ha. Nieruchomość jest położona przy ul. (…) w (…). Wnioskodawca otrzymał działkę (…) dnia 3 stycznia 1978 roku, na podstawie aktu notarialnego od swoich rodziców, na podstawie umowy dożywocia. Działka nr (…) od dnia nabycia była wykorzystywana na cele rolne.

Wnioskodawca obecnie jest rencistą KRUS. Wnioskodawca jest na rencie od ok. 15 lat. W tym czasie grunty uprawiała jego żona A. B. Żona Wnioskodawcy przeszła na wcześniejszą emeryturę KRUS i dlatego ziemia od (…) została wydzierżawiona. Działka jest obecnie użytkowana rolniczo przez dzierżawcę.

Działa (…) była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca nie był nigdy czynnym podatnikiem podatku VAT i nie prowadził innej działalności gospodarczej. Wnioskodawca otrzymał działkę od rodziców w 1978 r. i uprawiał ją do 1998 roku, do czasu przejścia na rentę.

Działka powyższa jest niezabudowana i położona na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami nieuciążliwymi dla środowiska. Dla działki nie była wydawana przez Urząd Miejski w (…) decyzja o warunkach zabudowy.

Gmina (…) zleciła podział tej nieruchomości, z terminem wykonania do dnia 3 kwietnia 2020r.

Gmina (…) jest zainteresowana nabyciem części o pow. ok. 900 m2. Dnia (…) został podpisany pomiędzy Wnioskodawcą a Gminą (…) protokół uzgodnień dotyczący transakcji sprzedaży, w którym wskazano, że Gmina (…) daną nieruchomość chce nabyć na cel publiczny w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 08.03.1990 r. o samorządzie gminnym, do realizacji zadań własnych obejmujących sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego.

Deweloper jest zainteresowany nabyciem pozostałej powierzchni tj. części o pow. ok. 7425 m2. Dla tego terenu będzie przygotowywana decyzja o warunkach zabudowy pod budownictwo wielorodzinne i może zostać wydana w I półroczu 2020 roku.

Wnioskodawca uzgodnił z Gminą podział działki (…), przez wydzielenie części o pow. ok. 900 m2, gdyż nie dysponował środkami finansowymi na ten cel. Podział działki (…) zleciła Gmina (…), na podstawie zawartego protokołu uzgodnień z dnia (…). Nie było to udzielenie pełnomocnictwa.

Protokół z uzgodnień z dnia (….).

Protokół z uzgodnień w sprawie warunków wydzielenia i dokonania zapłaty za nieruchomość położoną w (…)., sporządzony w dniu (….) r. pomiędzy:

Gminą (…), reprezentowaną przez Burmistrza (…) , zwaną dalej „Nabywającym”,

a Panem (…), zam. (…), zwanym dalej „Zbywającym”.

§ 1.

Zbywający oświadcza, że nieruchomość oznaczona geodezyjnie nr (\`(...)\`), o powierzchni 0,8325 ha położona w (…), dla której Sąd Rejonowy we (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) jest własnością (…).

§ 2.

1\. Zbywający wnosi o wydzielenie przez Nabywającą na własny koszt z nieruchomości opisanej w § 1, u zbiegu działek nr (…), części o powierzchni ok. 900 m2 (w zał. mapka). 2. Nabywający oświadcza, że wymieniona w § 1 część nieruchomości nabywana jest na cel publiczny w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2019 r. poz. 506 z późn. zm), do realizacji zadań własnych obejmujących sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego. 3. Zbywający wyraża zgodę na zbycie do mienia komunalnego Gminy (…) nieruchomości opisanej w pkt 2 za cenę (…) zł/m2 brutto. Kwota ta stanowić będzie całkowitą cenę należną Zbywającemu, w której zawiera się podatek VAT na wypadek, gdyby Zbywający był zobowiązany do jego zapłaty. 4. Cena nabycia zostanie ustalona po zakończeniu przez geodetę prac i zatwierdzeniu wielkości wydzielonej działki. Należność za działkę Nabywająca zobowiązuje się zapłacić Zbywającemu po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości opisanej w § 2 pkt 1 najpóźniej w ciągu 3 dni roboczych od tej daty na odrębnie wskazany rachunek bankowy.

§ 3.

Zbywający oświadcza, że po zapłacie uzgodnionej ceny nie będzie wnosić w przyszłości wobec Gminy (…) żadnych roszczeń tytułem niniejszego zbycia. Kwota ta stanowić będzie całkowite zaspokojenie wszelkich roszczeń z tego tytułu.

§ 4.

1\. Koszty notarialne w Kancelarii Notarialnej Notariusza (…) we (…) i należnych opłat poniesie Gmina. 2. Termin zawarcia umowy notarialnej zostanie ustalony po zakończeniu przez geodetę prac i zatwierdzeniu wielkości wydzielonej działki.

§ 5.

Niniejszy protokół sporządzono w 3 egzemplarzach, z których po jednym otrzymują: Zbywający, Nabywający i Notariusz.

Z deweloperem została zawarta warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży na poniższych warunkach:

Warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży zawarta w dniu (…) w (…) pomiędzy:

(\`(...)\`) Sp. z o.o. (\`(...)\`) w imieniu i na rzecz której przy zawarciu niniejszej umowy działa (Prokurent), upoważniony do jednoosobowej reprezentacji spółki, zgodnie z aktualnym odpisem KRS, zwana w dalszej części umowy Kupującym,

a (…), zam. ul. (…), zwanym w dalszej części umowy Sprzedającym.

§ 1.

Sprzedający oświadcza, że:

\-jest właścicielem nieruchomości położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), w miejscowości (…), oznaczonej jako działka ewidencyjna numer (…), o obszarze 0,8325 ha, dla której Sąd Rejonowy we (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…),

\-w działach I-Sp, III i IV powołanej wyżej księgi wieczystej brak jest wpisów, ponadto w księdze tej brak jest wzmianek,

\-treść powołanej wyżej księgi wieczystej nie uległa zmianie ani nie zostały złożone do niej żadne wnioski,

\-opisana wyżej nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

\-opisana wyżej nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na terenie specjalnej strefy rewitalizacji,

\-na opisanej wyżej nieruchomości nie znajdują się wody płynące ani śródlądowe wody stojące

\-opisana wyżej nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ponadto nie została wydana w stosunku do niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

\-opisana wyżej nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tej nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nią lub w korzystaniu z niej,

\-zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z tą nieruchomością zostały uregulowane,

\-nie została wydana żadna decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu, ani nie toczy się żadne inne postępowanie przed jakimkolwiek organem lub sądem, w tym postępowanie egzekucyjne, upadłościowe, restrukturyzacyjne lub inne, mogące mieć wpływ na skuteczność umowy objętej tym aktem albo umowy przyrzeczonej w jej wykonaniu,

\-w zakresie sprzedaży w wykonaniu umowy objętej tym aktem nie są podatnikami podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r, poz. 1221 ze zm.).

Aktualny wydruk z księgi wieczystej stanowi załącznik numer 1 do niniejszej umowy.

§ 2.

1\. Sprzedający zobowiązuje się w stanie wolnym od wszelkich obciążeń sprzedać (\`(...)\` ) Sp. z o.o. niezabudowaną część nieruchomości opisanej w § 1 o powierzchni około 7425 m2 za cenę po (…) złotych za 1 metr kwadratowy, a (\`(...)\`) Sp. z o.o. tę część nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, po dokonanym i zatwierdzonym podziale geodezyjnym za określoną wyżej cenę zobowiązuje się kupić. 2. Kupujący oświadcza, iż do dnia zawarcia umowy sprzedaży nastąpi podział działki opisanej w § 1 niniejszej umowy w ten sposób, że z działki tej zostanie wydzielona część o powierzchni około 900 metrów kwadratowych w części działki bezpośrednio przyległej do działki numer (…) oraz terenu Szkoły Podstawowej nr (…). 3. Niniejsza umowa stanowi umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego, mocą której jej strony zobowiązane są zawrzeć Umowę sprzedaży na zasadach tu określonych.

§ 3.

Sprzedający oświadcza, że znane mu jest zamierzenie inwestycyjne Kupującego polegające na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z obsługą komunikacyjną, w związku z czym zrzekają się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg, protestów.

§ 4.

Umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1) uzyskanie przez Sprzedającego wydanej w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że nie mają zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych, 2) uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji, 3) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomości planowanej przez Kupującego inwestycji, 4) potwierdzenie, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, 5) uzyskanie przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, 6) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji, 7) oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w § 1 pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy sprzedaży, 8) nabycia przez Kupującego nieruchomości, oznaczonej jako działka numer (…) położonej w miejscowości (…), gmina (…), która to działka jest niezbędna dla realizacji przez Kupującego planowanej inwestycji, 9) dokonania podziału działki numer (…) w sposób opisany w § 2 pkt 2 niniejszej umowy. 2. Strony postanawiają, iż warunki zawarcia Umowy sprzedaży zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

§ 5.

Zadatek. Zapłata ceny (\`(...)\`).

§ 6.

1\. Strony postanawiają, że Umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia 04.12.2020 r., przy czym nie później niż w terminie miesiąca od dnia ziszczenia się ostatniego z warunków, o których mowa w § 4.

§ 7.

Strony oświadczają, że tytułem zadatku zostaną zapłacone przez Kupującego na poczet określonej w § 2 ceny (\`(...)\`).

§ 8.

Strony postanawiają, że:

\-w razie nieziszczenia się warunków, o których mowa w § 4, w terminie do dnia 04.12.2020 r., cały zadatek podlega zwrotowi,

\-w razie niewykonania umowy przez Kupującego, pomimo spełnienia wszystkich warunków opisanych w § 4 Sprzedający może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować,

\-w razie niewykonania umowy przez Sprzedających Kupujący może żądać od nich sumy zadatku dwukrotnie wyższej,

\-w razie wykonania umowy przyrzeczonej zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny.

§ 9.

Sprzedający zobowiązuje się do okazania przy umowie przyrzeczonej następujących dokumentów (\`(...)\`).

§ 10.

Sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Spółki wynikających z niniejszej umowy na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków (Kupującym w rozumieniu niniejszej umowy oraz Umowy sprzedaży), a Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z nią umowy przyrzeczonej. Spółka powiadomi Sprzedającego o przeniesieniu praw i obowiązków w terminie siedmiu dni od zawarcia umowy, na mocy której to nastąpiło.

§ 11.

Każda ze stron zobowiązuje się do zachowania w tajemnicy wszelkich informacji, które pozyskała w związku z zawarciem i realizacją niniejszej umowy.

§ 12.

1\. Sprzedający wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego - od dziś do dnia zawarcia Umowy sprzedaży - nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Kupujący, który obowiązany będzie na swój koszt usunąć skutki swoich działań, w szczególności przywrócić zajęty przez niego teren do stanu poprzedniego. Ponadto, Sprzedający wyraża zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomości stanowiskach archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne. 2. Sprzedający oświadczają, że udzielają nieodwołalnych do 04.12.2020 r. pełnomocnictw (prokurentowi Sp. z o.o.) do: 1) przeglądania akt powołanej księgi wieczystej nr (…), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomość została odłączona, 2) uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego, 3) uzyskania wydanych na podstawie art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedających organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek, 4)uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, 5)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, 6)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, 7)uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej przez Kupującego inwestycji, 8)składania wniosków o podział nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu odpowiedniej dla zaplanowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych. Mocodawca oświadcza, że pełnomocnictwo to obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Mocodawca oświadcza że na wezwanie Kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej umowie, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej. Mocodawca oświadcza, że pełnomocnik w granicach umocowania może ustanawiać dla nich innych pełnomocników.

§ 13.

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron, odczytano, zgodnie przyjęto i podpisano.

W przeszłości Wnioskodawca dokonywał innych transakcji sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży było 6 działek położonych w (\`(...)\`), zbytych w latach 2014-2019 zgodnie z poniższym zestawieniem:

1.  Umowa sprzedaży - akt notarialny z dnia (…) r.
    1.  dz. (…)
    2.  udział 1/6 w dz. (…).
2.  Umowa sprzedaży - akt notarialny z dnia (…) r.
    1.  dz. (…)
    2.  udział 1/6 w dz. (…).
3.  Umowa sprzedaży - akt notarialny z dnia (…) r.
    1.  dz. (…)
    2.  udział 1/6 w dz. (…).
4.  Umowa sprzedaży - akt notarialny z dnia (…) r.
    1.  dz. (…)
    2.  udział 1/6 w dz. (…).
5.  Umowa sprzedaży - akt notarialny z dnia (…) r.
    1.  dz. (…)
    2.  udział 1/6 w dz. (\`(...)\`)
6.  Umowa sprzedaży - akt notarialny z dnia (…) r.
    1.  dz. (…)
    2.  udział 1/6 w dz. (…).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej (podzielonej w przyszłości) działki gruntu nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, nie podlega temu podatkowi, będzie z niego wyłączona, odbędzie się poza zakresem czynności objętych ustawą o podatku od towarów i usług, będzie zbyciem majątku w okolicznościach, których nie można uznać za dokonane w ramach działalności gospodarczej, ani dokonanych w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej niezabudowanej nieruchomości gruntowej - działki (…), która w przyszłości będzie podzielona, nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała temu podatkowi, będzie z niego wyłączona. Będzie czynnością spoza czynności objętych zakresem ustawy o podatku od towarów i usług. Będzie zbyciem majątku prywatnego w okolicznościach, których nie można uznać za dokonane w ramach działalności gospodarczej, ani dokonanych w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy o podatku od towarów usług.

Sprzedawana niezabudowana nieruchomość gruntowa jest towarem zgodnie z art. 2 pkt 7 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż nieruchomości gruntowej, co do zasady, jest uznawana za dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie każda jednak sprzedaż, nawet jeżeli jej przedmiotem jest towar w rozumieniu ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie sprzedaży wskazanego gruntu Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nabywcy zgłosili się do niego sami.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L, Nr 347, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Planowana sprzedaż będzie stanowiła sprzedaż majątku prywatnego.

Stanowisko Wnioskodawcy o niepodleganiu podatkowi od towarów i usług sprzedaży w takich okolicznościach i dokonaniu sprzedaży nie w charakterze podatnika, wyraźnie wynika z orzecznictwa sądowego. Szczególnie ważny jest tu wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 15 września 2011 r., sygnatura C-180/10 i 181/10, opublikowany www.eur-lex.europa.eu „dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy. Pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie a obecnie pobiera rentę z KRUS a grunt wydzierżawia nie można uznać za podatnika podatku VAT, gdyż planowana transakcja jest jedynie rozporządzeniem majątku prywatnego i nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Reasumując, planowana sprzedaż nie będzie podlegać podatkowi od towarów i usług. Nie można bowiem uznać, że sprzedaże te będą dokonywane przez podatnika w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Będą one zwykłym wykonywaniem prawa własności przez Wnioskodawcę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. Akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc, dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Sam charakter stosunku prawnego jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długo trwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem, wykorzystanie przez Wnioskodawcę działki w działalności polegającej na dzierżawie, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, czynność ta będzie wypełniać określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działki, Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wydzierżawienie przez Wnioskodawcę działki, powoduje, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości gruntowej powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntu istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży działki, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie działka o numerze (…). Wnioskodawca ww. działkę nabył na podstawie umowy dożywocia z dnia 3 stycznia 1978 r. Wnioskodawca nie dzielił tej nieruchomości, ani dotąd nie sprzedawał żadnej jej części. Działka była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca nie prowadził innej działalności gospodarczej. Obecnie działkę użytkuje rolniczo dzierżawca.

Wnioskodawca podpisał protokół uzgodnień dotyczący transakcji sprzedaży z dnia (…), w którym wniósł o wydzielenie części nieruchomości przez jednego z przyszłych nabywców. Wydzielony teren o pow. ok. 900 m2 zostanie nabyty przez Gminę. Pozostała po podziale część nieruchomości też będzie przedmiotem transakcji sprzedaży. W celu jej realizacji, Wnioskodawca zawarł (…) umowę przedwstępną sprzedaży. Powyższa umowa zawiera warunki, po spełnieniu których Kupujący-Deweloper zobowiązuje się zakupić od Wnioskodawcy pozostałą część działki, tj. teren o pow. ok. 7425 m2.

Zawarta umowa przedwstępna uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży nieruchomości od efektu podejmowanych przez nabywcę czynności w imieniu Wnioskodawcy, w szczególności

uzyskania potencjalnych warunków przyłączy dotyczących mediów, informacji o możliwości wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, wstępnej decyzji o wycince drzew i nasadzeniach zastępczych, decyzji o lokalizacji zjazdu oraz jak również zgody na prowadzenia badań archeologicznych czy pozwolenia wodnoprawnego, a także dokonanie podziału geodezyjnego działki.

Wnioskodawca udzielił Nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej oraz uzyskaniem decyzji udzielającej pozwolenia na budowę.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca działki, dokonał/będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu upoważnień czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki, nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Uznać należy zatem, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania i przeprowadzone przez Kupującego czynności (po zrealizowaniu warunków umowy przedwstępnej), wykluczają sprzedaż działek w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawcy za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że zawarł umowę dzierżawy.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż działki, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej– rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.