Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-277/09/JSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-05
Teza: Czy wnioskodawca poniesione koszty na wykonanie instalacji elektrycznej, wstawienie bramy garażowej i wykonanie przyłącza gazu i tynków możne uznać za koszty sprzedaży nieruchomości lub nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, jeśli faktura została wystawiona przez wykonawcę po przeniesieniu własności na nabywcę i opłacono gotówką przez zbywcę również po przeniesieniu własności przy czym zbywca uzgodnił z nabywcą w umowie przedwstępnej, że wykona te prace na własny koszt w cenie sprzedaży?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Państwa stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 marca 2009r. (data wpływu do tut. Biura –16 marca 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi po dacie zbycia tej nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi po dacie zbycia tej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W czerwcu 2007r. wnioskodawca wraz z żoną nabył prawo własności działki na której w 2008r. rozpoczęto budowę domu jednorodzinnego. Ze względu na pogorszenie sytuacji finansowej małżonkowie postanowili sprzedać rozpoczętą budowę tj. budynek doprowadzony do stanu surowego zamkniętego z wykonaną elewacją, instalacją elektryczną, stolarką i tynkami.

W grudniu 2008r. podpisana została umowa przedwstępną kupna sprzedaży, w której sprzedający zobowiązali się do wykonania instalacji elektrycznej, tynków (były w trakcie wykonywania) oraz wstawienia bramy garażowej (opłacono zaliczkę i czekano na montaż, który był niemożliwy w warunkach zimowych). Pozostałe prace były już wykonywane, tj. budynek był doprowadzony do stanu surowego zamkniętego.

Rachunek za wykonanie instalacji elektrycznej został wystawiony przez wykonawcę po zakończeniu prac, tj. 26 stycznia 2009r. i zapłacony gotówką.

Przeniesienie własności nastąpiło jednakże 03 stycznia 2009r., a w akcie notarialnym nie zapisano dokładnie jakie prace zostały wykonane w budynku (wynikało to z umowy pisemnej przedwstępnej). Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej w marcu 2009r. opłacono montaż bramy garażowej i wykonano przyłącza gazowe. Wiosną 2009r. wykonano tynki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w myśl przepisów podatkowych obowiązujących od 1 stycznia 2007r. koszty poniesione na wykonanie instalacji elektrycznej, wstawienie bramy garażowej, wykonanie przyłącza gazu i tynków można uznać za koszty sprzedaży nieruchomości lub nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, jeśli faktura została wystawiona przez wykonawcę po przeniesieniu własności na nabywcę i opłacono gotówką przez zbywcę również po przeniesieniu własności przy czym zbywca uzgodnił z nabywcą w umowie przedwstępnej, że wykona te prace na własny koszt w cenie sprzedaży?

Zdaniem wnioskodawców koszty poniesione na wykonanie wyżej opisanych prac stanowią nakłady poniesione na zwiększenie wartości nieruchomości i jako takie można je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, pomimo tego, że faktury zostały wystawione po dacie przeniesienia własności. W umowie przedwstępnej zbywca zobowiązał się do wykonania tych prac na własny koszt i w ramach ceny sprzedaży.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego)
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z art. 8 ust 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż małżonkowie w czerwcu 2007r. nabyli prawo własności działki, na której w 2008r., rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego. W grudniu 2008r. podpisali umowę przedwstępna kupna sprzedaży, w której zobowiązali się do wykonania instalacji elektrycznej, tynków oraz wstawienia bramy garażowej. W dniu 03 stycznia 2009r. sprzedali rozpoczętą budowę. Rachunek za wykonaną instalację elektryczną został wystawiony przez wykonawcę po zakończeniu pracy tj. 26 stycznia 2009r. W akcie notarialnym nie zapisano jakie prace wykonano w budynku. Zakres tych prac wynikał z umowy przedwstępnej.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika że właściwa umowa sprzedaży może być poprzedzona umową przedwstępną, jednakże umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Zatem przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej. Z chwilą podpisania ostatecznej umowy sprzedaży dochodzi do odpłatnego zbycia, które może być źródłem przychodów podlegającym opodatkowaniu.

Mając na uwadze, iż nabycie nieruchomości gruntowej, na której rozpoczęto budowę domu nastąpiło w czerwcu 2007r. do dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży ww. nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć np. wynagrodzenie dla biura obrotu nieruchomościami zapłacone w związku z tą sprzedażą. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych co do zasady można zaliczyć cenę nabycia nieruchomości, poniesione nakłady zwiększajce wartość nieruchomości, a także koszty związane z nabyciem nieruchomości, tj. opłaty notarialne i opłaty dodatkowe dotyczące tego nabycia.

Zauważyć jednak należy, iż ustawodawca wprost wskazał w cyt. powyżej art. 22 ust. 6c ww. ustawy, iż koszty te muszą być udokumentowane oraz poczynione w czasie posiadania rzeczy. Zatem kosztem uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości mogą być nakłady poniesione do dnia przeniesienia własności nieruchomości udokumentowane fakturami VAT. Mając na względzie, iż sprzedaż nastąpiła w dniu 03 stycznia 2009r., nakłady udokumentowane fakturami wystawionymi po tej dacie nie mogą stanowić kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawców, iż nakłady udokumentowane fakturami VAT wystawionymi po dacie przeniesienia własności nieruchomości mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, gdyż zbywca zobowiązał się do wykonania tych prac i weszły one w cenę sprzedaży nieruchomości należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.