Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-83/09-2/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-04-09
Teza: Nie sposób natomiast uznać uwzględniając treść powoływanych przepisów art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania, opłat dotyczących zapłaconego czynszu. Poniesione przez Wnioskodawcę opłaty z tytułu czynszu nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego lokalu. Nie jest to bowiem nakład zwiększający wartość mieszkania poczyniony w czasie jego posiadania ani też koszt nabycia. Ustosunkowując się natomiast do kwestii proporcjonalnego sposobu rozliczenia poniesionych wydatków związanych z zakupem i sprzedażą jednego z podzielonych przez Wnioskodawcę mieszkań stwierdzić należy, iż odliczeniu od przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży podlegają koszty uzyskania przychodu ustalone proporcjonalnie, tj. w części jaką stanowi powierzchnia sprzedanego mieszkania do całkowitej powierzchni mieszkania nabytego przez Pana w 2007 r. Zaznaczyć jednak należy, iż podatnik zobowiązany jest sam ustalić z uwzględnieniem powyższej zasady (proporcjonalnie) wysokość poniesionych kosztów z tytułu sprzedaży mieszkania. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
Słowa kluczowe: kredyt; kredyt-spłata kredytu; odsetki-odsetki od kredytu; prowizje; ubezpieczenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2009 r. (data wpływu 09 lutego 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 marca 2009 r. (data wpływu 17 marca 2009 r.) złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-83/09-2/KS z dnia 5 marca 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie prawidłowości wyliczenia kosztów zakupu lokalu mieszkalnego w części dotyczącej:

*   wydatków związanych z zaciągniętym kredytem – **jest prawidłowe**
*   wydatków z tytułu zapłaconego czynszu – **jest nieprawidłowe**
*   sposobu proporcjonalnego rozliczenia kosztów do metrów kwadratowych rozdzielonego mieszkania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie prawidłowości wyliczenia kosztów zakupu lokalu mieszkalnego związanych z zaciągniętym kredytem, wydatków z tytułu zapłaconego czynszu oraz proporcjonalnego rozliczenia kosztów do metrów kwadratowych rozdzielonego mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w 2007 roku kupił nowe mieszkanie od dewelopera o powierzchni 117,67 m2 za cenę 529.523,20 zł oraz dwa stanowiska garażowe (umowa notarialna z dnia 31.08.2007 r.). Mieszkanie zostało podzielone na dwa niezależne mieszkania: jedno 68,45 m2, drugie 49,22 m2.

W miesiącu październiku 2008 r. większe mieszkanie i jedno miejsce garażowe Wnioskodawca sprzedał za kwotę 495 tys. zł. Z otrzymanej kwoty spłacił kredyt w wysokości 423.618,28 zł. W dniu 19.01.2007 r. wziął kredyt w kwocie 423.618,28 zł na zakup ww. mieszkania w budowie od dewelopera.

Z tytułu ww. kredytu Wnioskodawca poniósł następujące koszty:

1.  odsetki w kwocie 49.570,77 zł
2.  ubezpieczenie na życie 2.541,60 zł
3.  ubezpieczenie nieruchomości 40,00 zł
4.  ubezpieczenie pomostowe 6.783,00 zł
5.  ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 1.589,00 zł
6.  prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu 8.358,94 zł
7.  koszty umowy notarialnej 604,00 zł.

Ponadto Wnioskodawca podał, iż zakupione mieszkanie było w stanie deweloperskim, więc nie było wykończone. Mieszkanie nie było zamieszkane. Wnioskodawca opłacał za nie czynsz. Druga część rozdzielonego mieszkania nie została jeszcze sprzedana.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przy wyliczeniu kosztów zakupu mieszkania mogę doliczyć wszystkie związane z kredytem koszty (odsetki, ubezpieczenia, prowizje) oraz zapłacony czynsz?
2.  Czy do podatku dochodowego od osób fizycznych koszty powinienem rozliczyć proporcjonalnie do metrów każdego rozdzielonego mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy oprócz ceny mieszkania w koszty poniesione na zakup mieszkania powinno się wliczać wszystkie poniesione opłaty związane pobranym kredytem i utrzymaniem mieszkania aż do chwili sprzedaży. Na wszystkie ww. koszty Wnioskodawca posiada dokumenty jak: umowa pożyczki, zaświadczenie z banku, dowody wpłat.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 05.03.2009 r. Nr IPPB1/415-83/09-2/KS w dniu 17.03.2009 r. Wnioskodawca uzupełnił przedmiotowy wniosek przedstawiając własne stanowisko w zakresie drugiego pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy do wyliczenia podatku dochodowego od sprzedanego mieszkania powinien wszystkie wspólne koszty dotyczące obydwu mieszkań rozliczyć proporcjonalnie do ilości metrów kwadratowych każdego z dwu mieszkań, powstałych po rozdzieleniu pierwotnie zakupionego większego mieszkania. Wspólne koszty należałoby podzielić przez ilości metrów kwadratowych większego mieszkania przed podziałem i otrzymaną wartość pomnożyć przez ilość metrów sprzedanego mieszkania. Do tych kosztów należy następnie dodać koszty dotyczące tylko sprzedanego mieszkania. Drugie mieszkanie pozostaje nadal własnością Wnioskodawcy. W ten sposób zostaną uwzględnione poniesione faktycznie koszty i rozliczony podatek dochodowy od dochodu za sprzedane mieszkanie. Zdaniem Wnioskodawcy pytanie o interpretację wynika z braku informacji jak należy rozliczyć podatek dochodowy w przypadku sprzedaży mieszkania uzyskanego z podziału wcześniej zakupionego większego mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie

Z dniem 1 stycznia 2009 roku uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednak w myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowe mieszkanie Wnioskodawca nabył w 2007 roku w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., do 31 grudnia 2008 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Przy tym, pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W myśl natomiast art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego staniu faktycznego wynika że w 2007 r. Wnioskodawca dokonał zakupu nowego mieszkania oraz dwóch miejsc garażowych. Na zakup tego mieszkania został zaciągnięty kredyt. Następnie zakupione mieszkanie zostało podzielone na dwa odrębne mieszkania. W październiku 2008 r. większe mieszkanie oraz jedno miejsce garażowe zostało sprzedane a z otrzymanej kwoty Wnioskodawca spłacił zaciągnięty kredyt.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony powyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż z tytułu sprzedaży mieszkania do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawca może zaliczyć następujące wydatki:

*   odsetki od kredytu

*   ubezpieczenie na życie

*   ubezpieczenie nieruchomości

*   ubezpieczenie pomostowe

*   ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

*   prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

*   koszty umowy notarialnej.

Nie sposób natomiast uznać uwzględniając treść powoływanych przepisów art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania, opłat dotyczących zapłaconego czynszu. Poniesione przez Wnioskodawcę opłaty z tytułu czynszu nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego lokalu. Nie jest to bowiem nakład zwiększający wartość mieszkania poczyniony w czasie jego posiadania ani też koszt nabycia.

Ustosunkowując się natomiast do kwestii proporcjonalnego sposobu rozliczenia poniesionych wydatków związanych z zakupem i sprzedażą jednego z podzielonych przez Wnioskodawcę mieszkań stwierdzić należy, iż odliczeniu od przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży podlegają koszty uzyskania przychodu ustalone proporcjonalnie, tj. w części jaką stanowi powierzchnia sprzedanego mieszkania do całkowitej powierzchni mieszkania nabytego przez Pana w 2007 r. Zaznaczyć jednak należy, iż podatnik zobowiązany jest sam ustalić z uwzględnieniem powyższej zasady (proporcjonalnie) wysokość poniesionych kosztów z tytułu sprzedaży mieszkania.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.