Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.1087.2023.2.BM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-12
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

14 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 17 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Posiada Pan miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Prowadzi Pan m.in. jednoosobową działalność gospodarczą. Dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowuje Pan według stawki liniowej, na podstawie art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.). W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej ewidencjonuje Pan zdarzenia gospodarcze, w księdze przychodów i rozchodów. Zakres Pana działalności gospodarczej ujawniony w CEIDG obejmuje m.in. Kod PKD 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Na chwilę obecną takiej działalności w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Pan nie prowadzi. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2019 roku kupił Pan dwie niezabudowane nieruchomości – odrębne działki ewidencyjne. W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, na jednej z zakupionych działek, zgodnie z prawomocnym pozwoleniem na budowę, rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej ok. 500 m2. Druga niezabudowana nieruchomość na dzień złożenia wniosku nie jest użytkowana. Posiada Pan jedynie warunki zabudowy. Pierwotnie po zakończeniu inwestycji zamierzał Pan budynek mieszkalny, który obecnie jest w trakcie budowy, przeznaczyć pod wynajem w ramach PKD 68.20.Z. Z tych względów koszty budowy budynku mieszkalnego nie zostały ujęte w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 „zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”. Cały podatek VAT z faktur kosztowych inwestycji został odliczony. Na chwilę obecną nie zakończył Pan jeszcze inwestycji – budowy budynku mieszkalnego. Początkiem 2025 r. zamierza Pan zbyć zakupione w 2019 r. Nieruchomości. Zbycie nieruchomości nastąpi w momencie, gdy budowany na jednej z zakupionych w 2019 r. działek, budynek mieszkalny zostanie ukończony (oddany do użytkowania). Przedmiotem prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej są m.in. Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, zakwalifikowane do grupowania - PKD 41.20.Z., ujawnione w Pana wpisie do CEIDG. Do dnia, w którym nastąpi zbycie nieruchomości, nie będzie uzyskiwał Pan przychodów z tych nieruchomości - najem/dzierżawa.

### Pytania

1) Czy sprzedaż nieruchomości – działki ewidencyjnej, na której prowadzi Pan inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego – w 2025 r., tj. w chwili, gdy na nieruchomości zakończono inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego oraz po upływie 5 lat od daty nabycia, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2) Jaką stawkę podatku VAT winien Pan zastosować przy sprzedaży nieruchomości?

Niniejsza interpretacja indywidualna jest odpowiedzią na pytanie oznaczone nr 1, natomiast w zakresie pytania nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Pana stanowisko w sprawie**

Pana zdaniem, okres pięcioletni, o który mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., liczy się od końca roku, w którym wnioskodawca nabył grunt - działkę ewidencyjną tj. od końca 2019 r. W art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., mowa jest o zbyciu nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Sprzedaż po upływie tego okresu nie podlega podatkowi.

Uważa Pan, że dla obliczenia terminu pięcioletniego nie ma znaczenia fakt budowy budynku mieszkalnego. Budynek jest trwale związany z gruntem i jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej transakcji, tj. nie jest możliwa sprzedaż samego budynku bez gruntu.

Uważa Pan, że okres pięcioletni liczy się od końca roku, w którym nabył grunt - działkę ewidencyjną tj. od końca 2019 r., co skutkuje tym, że sprzedaż nieruchomości w 2025 r., tj. w chwili, gdy na nieruchomości zakończono inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego, jako część nieruchomości trwale związanej z gruntem, nie stanowiło będzie źródła przychodu, o którym mowa wart. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym bardziej sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana w ramach działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

**Źródła przychodów**

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następują w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z opisu zdarzenia wynika, że w 2019 roku kupił Pan dwie niezabudowane nieruchomości – odrębne działki ewidencyjne. W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, na jednej z zakupionych działek, zgodnie z prawomocnym pozwoleniem na budowę, rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego o powierzchni ok. 500 m2. Druga niezabudowana nieruchomość na dzień złożenia wniosku nie jest użytkowana. Posiada Pan jedynie warunki zabudowy. Pierwotnie po zakończeniu inwestycji zamierzał Pan budynek mieszkalny, który obecnie jest w trakcie budowy, przeznaczyć pod wynajem. Zbycie nieruchomości nastąpi w momencie, gdy budowany na jednej z zakupionych w 2019 r. działek, budynek mieszkalny zostanie ukończony (oddany do użytkowania).

W związku z opisanym zdarzeniem, powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż nieruchomości – działki ewidencyjnej, na której prowadzi Pan inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego – w 2025 r., tj. w chwili, gdy na nieruchomości zakończono inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego oraz po upływie 5 lat od daty nabycia, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Definicja nieruchomości**

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy Kodeks cywilny z dnia (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Artykuł 47 § 1- § 3 cytowanej ustawy stanowi, że:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą _superficies solo cedit_, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

**Skutki podatkowe związane ze sprzedażą budynku mieszkalnego**

Odnosząc się natomiast do kwestii skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wybudowanego, przez Pana, budynku mieszkalnego, który pierwotnie miał być przeznaczony pod wynajem w ramach działalności gospodarczej, wskazać należy, że skoro zbywany przez Pana budynek będzie budynkiem mieszkalnym, to w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie cytowany uprzednio art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem – jak wynika z treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jak i związanego z tym budynkiem gruntu. W takim przypadku zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Wobec tego, skoro planowane odpłatne zbycie opisanego we wniosku budynku mieszkalnego – wybudowanego przez Pana na nieruchomości gruntowej, zakupionej w 2019 r. – nastąpi w 2025 r., tj. po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie gruntu, to sprzedaż tej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznano za **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) ze zdarzeniem przyszlym i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).