Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-747/14-2/BH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-10-30
Teza: Kwota partycypacji nie stanowi wynagrodzenia z tytułu świadczenia usługi lub dostawy towaru w sytuacji gdy nie będzie ona zaliczona na poczet przyszłej dostawy lokalu na rzecz wpłacającego oraz w zakresie uznania czynności sprzedaży lokalu mieszkalnego za czynność podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; partycypacja; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2014 r. (data wpływu 6 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług **jest**:

*   **prawidłowe** – w zakresie uznania, że kwota partycypacji nie stanowi wynagrodzenia z tytułu świadczenia usługi lub dostawy towaru w sytuacji gdy nie będzie ona zaliczona na poczet przyszłej dostawy lokalu na rzecz wpłacającego oraz w zakresie uznania czynności sprzedaży lokalu mieszkalnego za czynność podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem,

*   **nieprawidłowe** – w zakresie uznania, że kwota partycypacji nie stanowi wynagrodzenia z tytułu świadczenia usługi lub dostawy towaru w sytuacji gdy będzie ona zaliczona na poczet przyszłej dostawy lokalu na rzecz wpłacającego oraz w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do dostawy lokalu mieszkalnego dokonanej przez Inwestora na rzecz Wnioskodawcy.

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania kwoty partycypacji w budowie (nabyciu) lokali mieszkalnych oraz opodatkowania czynności dostawy lokali mieszkalnych przez Inwestora na rzecz Wnioskodawcy oraz przez Wnioskodawcę na rzecz najemców tych lokali.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Towarzystwo Sp. z o.o. działa na podstawie Ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2.013 r, poz. 255) a przedmiot jego działalności jest określony w art. 27 tej Ustawy.

Na podstawie ww. ustawy i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 listopada 2007 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków, przy budowie budynków mieszkalnych „T.” Sp. z o.o. korzystało dotychczas z preferencyjnych kredytów udzielanych ze środków Banku, w wysokości do 70% wartości przedsięwzięcia. Pozostałą część środków stanowiła m.in. partycypacja głównie od osób fizycznych, które były potem najemcami lokali mieszkalnych, ale nie więcej niż 30% kosztów budowy lokali (zgodnie z art. 29a ww. ustawy). W związku z brakiem możliwości kredytowania kolejnych inwestycji, „T.” Sp. z o.o. nawiązało współpracę z inwestorem, zainteresowanym budową budynku mieszkalno-użytkowego na działce, będącej własnością inwestora. Inwestor wybuduje budynek, na parterze którego będzie znajdował się lokal użytkowy a na wyższych kondygnacjach będą znajdowały się lokale mieszkalne.

Towarzystwo zamierza nabyć lokale mieszkalne w rzeczonym budynku wraz z udziałami w gruncie i częściach wspólnych budynku. Nabyte lokale mieszkalne Towarzystwo zamierza wynająć. Towarzystwo planuje zawrzeć z przyszłymi najemcami lokali umowy cywilnoprawne - partycypacyjne, które będą określać udział w kosztach budowy (nabycia) lokali mieszkalnych. „T.” Sp. z o.o. planuje, iż partycypacja wyniesie co najmniej 1000 zł za l m kw, co stanowić będzie ponad 30% ostatecznych kosztów budowy. Partycypacja ta byłaby zwrotna na zasadach takich samych jak przewiduje art. 29a ust. 3 Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Pozostała część ceny stanowi wkład własny T. - który będzie stanowił część czynszu, tak aby po kilkunastu latach wkład T. się zwrócił. W przypadku wykupu mieszkania partycypacja zaliczona zostanie na poczet ceny zakupu. Czynsz w okresie najmu lokali będzie niezależny od partycypacji, ale będzie uwzględniał zwrot nakładów T. - analogicznie jak w przypadku spłaty zaciągniętego kredytu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy partycypacja jest objęta podatkiem VAT?
2.  Czy zakup lokali od inwestora jest zwolniony z podatku VAT?
3.  Czy w przypadku sprzedaży wyodrębnionego na własność lokalu przychód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

Czy partycypacja jest objęta podatkiem VAT? „T.” Sp. z o.o. uważa, że partycypacja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jest to element finansowania inwestycji. Nie jest świadczeniem ani usługą w świetle przepisów VAT.

Ad 2

Czy zakup lokali od inwestora jest zwolniony z podatku VAT? Tak, bo jest to pierwszy nabywca i pierwsze zasiedlenie.

Ad 3

Czy w przypadku sprzedaży wyodrębnionego na własność lokalu przychód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem VAT? Tak

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie uznania, że kwota partycypacji nie stanowi wynagrodzenia z tytułu świadczenia usługi lub dostawy towaru w sytuacji gdy nie będzie ona zaliczona na poczet przyszłej dostawy lokalu na rzecz wpłacającego oraz w zakresie uznania czynności sprzedaży lokalu mieszkalnego za czynność podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem oraz jest nieprawidłowe w zakresie uznania, że kwota partycypacji nie stanowi wynagrodzenia z tytułu świadczenia usługi lub dostawy towaru w sytuacji gdy będzie ona zaliczona na poczet przyszłej dostawy lokalu na rzecz wpłacającego oraz w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do dostawy lokalu mieszkalnego dokonanej przez Inwestora na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast jak stanowi art. 8 ust. 1 powołanej ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Wobec tego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Stosownie do ust. 6 ww. artykułu, podstawa opodatkowania obejmuje:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2.  koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Zgodnie z art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1.  stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2.  udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3.  otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Natomiast, w myśl art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013r., poz. 255), przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Stosownie do ust. 2 ww. artykułu, Towarzystwo może również:

1.  nabywać budynki mieszkalne;
2.  przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
3.  wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa;
4.  sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych;
5.  prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

W myśl art. 29a ust. 1 ww. ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

W art. 29a ust. 3 ww. ustawy wskazano, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

W opisanym zdarzeniu Wnioskodawca w związku z brakiem możliwości kredytowania kolejnych inwestycji, nawiązał współpracę z inwestorem, zainteresowanym budową budynku mieszkalno-użytkowego na działce, będącej własnością inwestora. Inwestor wybuduje budynek, na parterze którego będzie znajdował się lokal użytkowy a na wyższych kondygnacjach będą znajdowały się lokale mieszkalne. Towarzystwo zamierza nabyć lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku wraz z udziałami w gruncie i częściach wspólnych budynku. Nabyte lokale mieszkalne Towarzystwo zamierza wynająć. Towarzystwo planuje zawrzeć z przyszłymi najemcami lokali umowy cywilnoprawne - partycypacyjne, które będą określać udział w kosztach budowy (nabycia) lokali mieszkalnych. Partycypacja wyniesie co najmniej 1000 zł za l m kw, co stanowić będzie ponad 30% ostatecznych kosztów budowy. Partycypacja ta byłaby zwrotna na zasadach takich samych jak przewiduje art. 29a ust. 3 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Pozostała część ceny stanowi wkład własny T. - który będzie stanowił część czynszu, tak aby po kilkunastu latach wkład T. się zwrócił. Czynsz w okresie najmu lokali będzie niezależny od partycypacji, ale będzie uwzględniał zwrot nakładów T. - analogicznie jak w przypadku spłaty zaciągniętego kredytu.

Analiza zdarzenia przyszłego oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że partycypacja w kosztach budowy mieszkań przez osoby fizyczne, stanowi formę finansowania inwestycji. Z uwagi na ciążący na Wnioskodawcy obowiązek zwrotu kwoty partycypacji partycypantowi, będącemu jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego, po zakończeniu okresu najmu, opłata ta ma charakter świadczenia zwrotnego, a zatem nie stanowi zaliczki. Opłata ta nie stanowi również wkładu budowlanego, czy mieszkaniowego, gdyż nie dochodzi do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na rzecz partycypanta, bowiem właścicielem lokalu w czasie trwania umowy najmu pozostaje Wnioskodawca. Ponadto wpłacone kwoty partycypacji nie mają również związku z wysokością czynszu za najem lokali mieszkalnych.

Z tych też względów otrzymane kwoty wpłaty od partycypantów, będących najemcami mieszkań stanowiących własność Wnioskodawcy, jako świadczenie zwrotne w określonym terminie, nie mają związku z dostawą towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, jak również ze świadczeniem usług, o którym mowa w art. 8 cyt. ustawy. W konsekwencji czynność określona, jako „kwota partycypacji w kosztach budowy” nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Z wniosku wynika, że w przypadku wykupu mieszkania partycypacja zaliczona zostanie na poczet ceny zakupu lokalu.

Należy zwrócić uwagę, że w przypadku gdy wpłata początkowa (partycypacja) zostanie zaliczona na poczet sprzedaży lokalu mieszkalnego, to stanie się ona zaliczką, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w stosunku do której po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek podatkowy, w części obejmującej otrzymaną należność, w dacie zaliczenia otrzymanej wpłaty na poczet przyszłej dostawy, na zasadach określonych w art. 19a ust. 8 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4. A zatem w takiej sytuacji kwota wpłacona jako kwota partycypacji będzie stanowiła wynagrodzenie z tytułu czynności podlegającej opodatkowaniu, wymienionej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w postaci dostawy lokalu mieszkalnego.

W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto z opisanego zdarzenia wynika, że Wnioskodawca planuje w przyszłości dokonywać sprzedaży wyodrębnionych na własność lokali mieszkalnych. Wnioskodawca ma wątpliwość czy przychód otrzymany ze sprzedaży lokali mieszkalnych będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wcześniej wskazano, zgodnie z art. 5 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. A zatem lokal mieszkalny jest niewątpliwie towarem, w rozumieniu tego przepisu.

Aby doszło do dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu muszą być spełnione warunki wynikające z art. 7 ust. 1 ustawy tj. musi dojść do przeniesienia prawa do rozporządzania tym towarem jak właściciel oraz dostawa musi mieć charakter odpłatny.

W przedmiotowej sprawie oba warunki będą spełnione. Oznacza to, że czynność sprzedaży lokali mieszkalnych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Należy wskazać, że samo stwierdzenie, że dana czynność podlega opodatkowaniu nie oznacza automatycznie, że podatek ten powinien zostać naliczony. Ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia budynków, budowli lub ich części od podatku, na podstawie art. 43 ustawy, po spełnieniu przesłanek zawartych w tym przepisie.

Wnioskodawca ma także wątpliwość, czy w przedstawionym we wniosku zdarzeniu zakup lokali od inwestora jest zwolniony od podatku VAT.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosowanie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Stosownie do przepisu art. 41 ust. 2 ww. ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jak wynika z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Art. 41 ust. 12 ustawy o VAT stanowi, że stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 - zbiorowego zamieszkania.

Natomiast zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 cyt. ustawy.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli, lokalu mieszkalnego) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, inwestor po wybudowaniu budynku dokona sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych budynku na rzecz Wnioskodawcy. Przed dokonaniem tej dostawy lokale mieszkalne nie będą przedmiotem najmu lub czynności o podobnym charakterze. Oznacza to, że dostawa przez inwestora na rzecz Wnioskodawcy lokali mieszkalnych będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, co powoduje, że zwolnienia wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a nie znajdą zastosowania.

Dostawa lokali mieszkalnych podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 41 ust. 12 ustawy. W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę 8%, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Nie można zatem zgodzić się z Wnioskodawcą, że zakup lokali od inwestora, w zdarzeniu opisanym we wniosku, będzie zwolniony od podatku. Okoliczność, że Wnioskodawca będzie pierwszym nabywcą lokalu oznacza, że sprzedaż odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, a to z kolei wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.