Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.300.2021.2.PC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-07
Teza: Zastosowania zwolnienia dla transakcji dostawy udziału w nieruchomości (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy).
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; grunty-grunt zabudowany; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 17 maja 2021 r. (data wpływu 24 maja 2021 r.) uzupełnionym 31 sierpnia 2021 r. (data wpływu 1 września 2021 r.) na wezwanie Organu z 16 sierpnia 2021 r. (doręczone 20 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla transakcji dostawy udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

24 maja 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla transakcji dostawy udziału w nieruchomości. Wniosek został uzupełniony 31 sierpnia 2021 r. (data wpływu 1 września 2021 r.) na wezwanie Organu z 16 sierpnia 2021 r. (doręczone 20 sierpnia 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W roku 2008 zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego Wnioskodawczyni nabyła spadek w ¼ części po swojej mamie gospodarstwo rolne tj. działkę nr 1/2 o pow. (…) ha obręb ewidencyjny (…) położonej w miejscowości (…). Obecnie jako osoba fizyczna tj. (…) Wnioskodawczyni chce sprzedać tę działkę dla firmy (…).

Ponadto, w odpowiedzi na wezwanie Organu na zadane pytanie: czy przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży jest cała działka nr 1/2 o pow. (…)ha czy też udział wynoszący ¼ części w działce, Wnioskodawczyni wskazała: „przedmiotem planowanej sprzedaży jest cała działka nr 1/2 o pow. (…) ha, w tym mój udział wynosi 3/24”.

Na pytanie Organu w jaki sposób działka była wykorzystywana przez Panią w całym okresie posiadania (należało precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości opisać do jakich celów/w jaki sposób wykorzystywała (użytkowała) Pani działkę od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży), Wnioskodawczyni wskazała: „w/w działka nie była przez mnie w żaden sposób wykorzystywana”.

Na pytanie Organu czy działka była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze bądź też była/jest udostępniana odpłatnie osobom trzecim jeśli tak należało precyzyjnie wyjaśnić niniejszą kwestię w tym kto był stroną umowy, przez jaki czas była udostępniania, Wnioskodawczyni wskazała: „nie była”.

Na pytanie Organu czy przed sprzedażą działki podejmowała/będzie podejmowała Pani aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działki (np. reklama), jeśli tak należało wskazać jakie, Wnioskodawczyni wskazała: „jedynym działaniem było ogłoszenie w internecie”.

Na pytanie Organu czy przed sprzedażą działki podejmowała/będzie podejmowała Pani (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości przedmiotowej działki, np. uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, ogrodzenie, uzyskanie jakichś decyzji, uzyskanie jakichś pozwoleń jeśli tak należy precyzyjnie wskazać jakie to były/będą czynności i nakłady Wnioskodawczyni wskazała: „nie podejmowałam”.

Na pytanie Organu czy zawarła/planuje zawrzeć Pani umowę przedwstępną sprzedaży działki jeżeli tak proszę precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wskazać czy w umowie przedwstępnej zawarto/będą zawarte warunki po spełnieniu jakich dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, Wnioskodawczyni wskazała: „tak planuję”.

Na pytanie Organu jeśli w umowie przedwstępnej zawarto warunki po spełnieniu jakich dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży proszę precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wymienić jakie warunki muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, Wnioskodawczyni wskazała: „Spółka (…) kupująca w/w działkę powinna spełnić następujące warunki:

*   uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę

*   uzyskać decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu lub pozwolenie na budowę zjazdu

*   uzyskać pozwolenie na wycinkę drzew

*   uzyskać pozwolenie na wycinkę drzew kolidujących z przebudową pasa drogowego

*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych

*   wydania przez właściwy organ decyzji o podziale działki 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki (…)

*   uzyskania przez spółkę (…) warunków technicznych przyłączy wodnej, kanalizacyjnej i energetycznej

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków tradycyjnymi metodami budowlanymi

*   potwierdzenia charakteru nierolnego działki

*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym”.

Na pytanie Organu czy udzieliła/zamierza udzielić Pani pełnomocnictwo nabywcy działki – (…) – który w imieniu Pani wykonywał/będzie wykonywał dodatkowe czynności w odniesieniu do działki, Wnioskodawczyni wskazała: „w umowie przedwstępnej udzielono pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji państwowej. Celem uzyskania min. pozwolenia na budowę pawilonu handlowego”.

Na pytanie Organu czy udzieliła Pani bądź planuje udzielić jakiejkolwiek innej osobie/innemu podmiotowi (niż nabywca) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki, jeżeli tak proszę precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki w tym takie jak uzyskanie jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp., Wnioskodawczyni wskazała: „nie planuję”.

Na pytanie Organu czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) jeśli tak, należało wskazać jakich i kiedy oraz w jaki sposób i kiedy nabytych, Wnioskodawczyni wskazał: „nie dokonywałam”.

Na pytanie Organu czy poza działką nr 1/2 posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, które zamierza sprzedać jeśli tak należało wskazać jakie, w jaki sposób i kiedy nabyte oraz kiedy zamierza je sprzedać, Wnioskodawczyni wskazała: „poza działką 1/2 posiadam inne nieruchomości. Nie planuję ich sprzedawać”.

Na pytanie Organu czy działka nr 1/2 mająca być przedmiotem sprzedaży stanowi działkę niezabudowaną czy też stanowi działkę zabudowaną budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), zwanej dalej ustawą prawo budowlane, Wnioskodawczyni wskazała: „działka zabudowana”.

Na pytanie Organu jeśli działka nr 1/2 stanowi grunty niezabudowane, należy wskazać:

*   czy w dniu sprzedaży objęta będzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (znajduje się/będzie się znajdowała na terenach, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) - jeśli tak należało jednoznacznie wskazać czy zgodnie z tym planem jest/będzie to grunt przeznaczony pod zabudowę

*   czy dla działki nr 1/2 w dniu sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

Wnioskodawczyni wskazała: „nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Funkcja - zabudowa mieszkalno-zagrodowa”.

Na pytanie Organu jeśli działka nr 1/2 stanowi grunty zabudowany należało wskazać:

*   jakie konkretnie budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane będą się znajdować na działce w momencie jej sprzedaży (należało kolejno wymienić)

*   wszystkie informacje niezbędne z punktu widzenia przepisów z zakresu podatku od towarów i usług dotyczące znajdujących się na działce w momencie jej sprzedaży budynków bądź budowli w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane (tj. wskazanych poszczególnych budynków bądź budowli) w tym m.in. jednoznaczne wskazanie:
    *   czy dany budynek bądź budowla w momencie wejścia w posiadanie działki były już na gruncie, czy też został/a wybudowany/a przez Panią,
    *   czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia/wybudowania danego budynku/budowli,
    *   czy rozpoczęcie wykorzystywania/użytkowania danego budynku bądź budowli znajdującego/ej się na działce rozpoczęło się co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży,
    *   czy od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży ponosiła Pani w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie danego budynku bądź budowli znajdującego/ej się na działce, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego danego budynku bądź budowli jeśli tak należało wskazać:
        *   kiedy miały miejsce te ulepszenia (należało wskazać datę),
        *   czy przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku bądź budowli,
        *   czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania budynku bądź budowli po dokonanych ulepszeniach stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku bądź budowli do dnia sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat,

Wnioskodawczyni wskazała: „na działce znajdują się budynek mieszkalny chlew i stodoła

*   w chwili wejścia w posiadanie przeze mnie działki budynki już tam były

*   jestem zwolniona z podatku w oparciu o przepisy o prawie spadkowym

*   budynki nie były przeze mnie w żaden sposób wykorzystywane

*   nie poniosłam wydatków na ulepszenie budynków od chwili ich nabycia”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która sprzedaje działkę w roku 2021 dla firmy handlowej powinna opodatkować sprzedaż podatkiem VAT czy przysługuje jej zwolnienie z opodatkowania sprzedaży?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Osoba fizyczna czyli (…) od sprzedaży majątku prywatnego (tj. działki) nie nalicza VAT. Sprzedaż jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwany dalej Kodeks cywilny. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie jest wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jednocześnie należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni w roku 2008 nabyła spadek w ¼ części po swojej mamie (…) gospodarstwo rolne tj. działkę nr 1/2 o pow. (…) ha obręb ewidencyjny (…) położonej w miejscowości (…). Obecnie Wnioskodawczyni chce sprzedać tę działkę dla firmy (…). Przedmiotem planowanej sprzedaży jest cała działka nr 1/2 o pow. (…) ha, w tym udział Wnioskodawczyni wynoszący 3/24 części. Działka nr 1/2 mająca być przedmiotem sprzedaży stanowi działkę zabudowaną. Na działce znajdują się budynek mieszkalny, chlew i stodoła. W chwili wejścia w posiadanie działki przez Wnioskodawczynię budynki już tam były. Budynki nie były przez Wnioskodawczynię w żaden sposób wykorzystywane, Wnioskodawczyni nie poniosła wydatków na ulepszenie budynków od chwili ich nabycia. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Funkcja - zabudowa mieszkalno-zagrodowa.

W/w. działka nie była przez Wnioskodawczynię w żaden sposób wykorzystywana. Nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze nie była też udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Wnioskodawczyni nie podejmowała aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, jedynym działaniem było ogłoszenie w internecie. Wnioskodawczyni planuje zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży działki. W umowie przedwstępnej zawarto warunki po spełnieniu jakich dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Spółka (…) - kupująca działkę powinna spełnić następujące warunki: uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, uzyskać decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu lub pozwolenie na budowę zjazdu, uzyskać pozwolenie na wycinkę drzew, uzyskać pozwolenie na wycinkę drzew kolidujących z przebudową pasa drogowego, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, wydania przez właściwy organ decyzji o podziale działki 1/2 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki (…), uzyskania przez spółkę (…) warunków technicznych przyłączy wodnej, kanalizacyjnej i energetycznej, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków tradycyjnymi metodami budowlanymi, potwierdzenia charakteru nierolnego działki, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym. Ponadto, w umowie przedwstępnej udzielono pełnomocnictwa spółce (…) do występowania przed organami administracji państwowej. Celem uzyskania m.in. pozwolenia na budowę pawilonu handlowego. Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Poza działką 1/2 Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości, jednak nie planuję ich sprzedawać.

Wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania, że sprzedaż przysługującego Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak zostało wskazane w opisie sprawy, w związku z planowaną transakcją zbycia udziału w działce nr 1/2 Wnioskodawczyni na podstawie zawartej umowy przedwstępnej wyraziła zgodę na uzyskania przez Kupującą spółkę decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu lub pozwolenie na budowę zjazdu, uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew, oraz pozwolenia na wycinkę drzew kolidujących z przebudową pasa drogowego, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, wydanie przez właściwy organ decyzji o podziale działki 1/2 zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki (…), uzyskanie przez spółkę (…) warunków technicznych przyłączy wodnej, kanalizacyjnej i energetycznej, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia budynków tradycyjnymi metodami budowlanymi, potwierdzenie charakteru nierolnego działki, uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym. Ponadto, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującej pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji państwowej w celu uzyskania m.in. pozwolenia na budowę pawilonu handlowego. Zatem należy stwierdzić, że mimo, że działania związane z uzyskaniem zgód, pozwoleń itp. dotyczących zbywanego udziału w działce nr 1/2 faktycznie podjęła Kupująca spółka nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawczyni. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez Kupującą wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawczyni. W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Wnioskodawczynię działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Działania Wnioskodawczyni wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że z tytułu planowanej transakcji sprzedaży udziału w działce nr 1/2 Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanym przypadku sprzedaży przysługującego Wnioskodawczyni udziału w działce nie można uznać za czynność rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. W analizowanym przypadku Wnioskodawczyni dokona sprzedaży majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż przysługującego jej udziału w działce nr 1/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przy tym przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części – po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji sprzedaży według właściwej stawki podatku.

Jednocześnie stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z obniżonej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z takiej preferencji korzysta również dostawa gruntu, na którym dany budynek (budowla) jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z treści wniosku wynika, że działka nr 1/2 stanowi działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, chlewem i stodołą. W chwili wejścia w posiadanie działki przez Wnioskodawczynię budynku już na niej były. Jednocześnie Wnioskodawczyni nie poniosła wydatków na ulepszenie budynków od chwili ich nabycia. Zatem, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w stosunku do budynków zlokalizowanych na działce nr 1/2 doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i jednocześnie od pierwszego zasiedlenia budynków do ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, w odniesieniu do dostawy budynków: mieszkalnego, chlewu i stodoły lokalizowanych na działce nr 1/2 spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji mając na uwadze art. 29a ust. 8 ustawy zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie podlegała sprzedaż (dostawa) gruntów stanowiących działkę nr 1/2, na której są posadowione ww. budynki.

W konsekwencji sprzedaż przysługującego Wnioskodawczyni udziału w działce nr 1/2 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu korzystającą ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.