Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1120/14-5/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-02-06
Teza: Sprzedaż nieruchomości – zwolnienie przedmiotowe.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2014 r. (data wpływu 6 listopada 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 stycznia 2015 r. (data wpływu 3 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania aportu działki niezabudowanej oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie objęcia udziałów w spółce oraz w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. art. 14b § 3 oraz w art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 23 stycznia 2015 r. nr ILPP1/443-1036/14-2/AS, ILPB2/415-1120/14-2/JK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia.

Ponadto, pouczono Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane w dniu 23 stycznia 2015 r., zostało skutecznie doręczone w dniu 27 stycznia 2015 r. Natomiast w dniu 28 stycznia 2014 r. wniosek został uzupełniony poprzez wpłatę brakującej kwoty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą i jest rolnikiem ryczałtowym z tego tytułu. Wnioskodawca jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej wynajmuje lokale na tej podstawie ze względu na przekroczenie progu podatkowego jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług (dalej jako podatek VAT) oraz wystawia faktury VAT. Jako wynajmujący płaci podatek dochodowy w formie ryczałtu.

Wnioskodawca jest również jedynym wspólnikiem w Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (dalej jako Spółka). Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 40, powierzchni 31,15 ha.

Działka znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka wchodzi w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Co do tej działki oraz innych trzech działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy na budowę fermy reprodukcyjnej wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi obejmującymi instalacje energetyczne, wodociągowe, sanitarne oraz place i drogi manewrowe z dwoma zjazdami z dróg gminnych. Decyzja jest ostateczna i na jej podstawie w dniu 30 września 2014 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Wskazać jednak należy, że planowana ferma reprodukcyjna ma być posadowiona jedynie na części działki obejmującej 2,7 ha. Pozostała jej część niezabudowana będzie dalej wykorzystywana na cele rolnicze (uprawa zbóż). Wskazać również należy, że decyzja o warunkach zabudowy wskazuje, że jedynie 45% działek może być zabudowanych. Wobec powyższego Wnioskodawca, po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie fermy reprodukcyjnej zamierza podzielić działkę o nr ewidencyjnym 40 na dwie działki, z których jedna z nich będzie działką, na której będzie posadowiona ferma kur reprodukcyjnych (dział specjalny produkcji rolnej), a na drugiej niezabudowane działce będzie kontynuowana uprawa zbóż. W konsekwencji podziału nowo powstałe działki będą miały zmienione numery ewidencyjne.

Po podziale działek Wnioskodawca zamierza wnieść działki powstałe po podziale do Spółki aportem na pokrycie zwiększonego kapitału Spółki, które nastąpi na podstawie uchwały zarządu Spółki (podwyższenie kapitału zakładowego na mocy dotychczasowych postanowień umowy spółki).

Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą i jest rolnikiem ryczałtowym z tego tytułu. Wnioskodawca jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej wynajmuje lokale i na tej podstawie ze względu na przekroczenie progu podatkowego jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług (dalej jako podatek VAT) oraz wystawia faktury VAT. Jako wynajmujący płaci podatek dochodowy w formie ryczałtu.

Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość gruntową niezabudowaną o powierzchni ogólnej 6.3100 stanowiącą grunty orne, położoną w, gmina, dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (dalej jako Nieruchomość).

Nieruchomość będzie sprzedawana przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Nabyta Nieruchomość powiększy gospodarstwo rolne Wnioskodawcy i będzie wykorzystywana do produkcji roślinnej, dokładnie do uprawy zbóż.

Wnioskodawca ma zamiar ubiegać się w stosunku do tej Nieruchomości o uzyskanie pozwolenia na budowę fermy odchowu kur reprodukcyjnych. Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości i uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę zamierza sprzedać ją spółce Sp. z o.o., która nabędzie ją w celu prowadzenia fermowego odchowu kur reprodukcyjnych (nieśnych), która to działalność będzie stanowiła dział specjalny produkcji rolnej w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

1.  Czy nabycie udziałów przez Wnioskodawcę w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki w zamian za wniesienie aportem działek będzie objęte opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy różnica pomiędzy ceną sprzedaży Nieruchomości Sp. z o. o., a ceną nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku, gdy Sp. z o. o. nabędzie Nieruchomość w celu prowadzenia fermowego chowu drobiu nieśnego, a dokładnie chowu kur reprodukcyjnych?

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2. W zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1 w dniu 6 lutego 2015 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-1120/14-4/JK, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie w późniejszym terminie.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 2 - odpowiedź na postawione pytanie jest przecząca.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego pod warunkiem, że nie utraciły one charakteru rolnego.

Zdaniem Wnioskodawcy grunty nie utracą charakteru rolnego, gdyż zakupi je w celu prowadzenia działalności rolniczej tj. w celu prowadzenia fermowego chowu drobiu nieśnego, a dokładnie chowu kur reprodukcyjnych.

W świetle powyższego dochód Wnioskodawcy stanowiący różnicę pomiędzy ceną sprzedaży Nieruchomości Sp. z o.o. a ceną zakupu Nieruchomości od Agencji Nieruchomości Rolnych nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego – w odniesieniu do pytania nr 2 – jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2006 r., Nr 136, poz. 969, z późn. zm.) za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży takich gruntów, wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika nr 6 do tego rozporządzenia.

Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się:

1.  grunty orne, oznaczone symbolem - R,
2.  sady, oznaczone symbolem - S,
3.  łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
4.  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
5.  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem - Br,
6.  grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
7.  grunty pod rowami, oznaczone symbolem - W,
8.  grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr.

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że zwolnienie od podatku dochodowego przychodów z odpłatnego zbycia części nieruchomości rolnych uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

*   grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,
*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością lub współwłasnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku odpłatnego zbycia nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia.

Należy także zauważyć, że art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy dotyczy sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, co oznacza, że transakcja może obejmować wszystkie nieruchomości wchodzące w skład tego gospodarstwa rolnego bądź niektóre z nich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości. Nieruchomość, które ma zostać zbyta wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Planowana do sprzedaży nieruchomość w związku z tą transakcją nie utraci charakteru rolnego. Nabywca będzie prowadził fermowy odchów kur reprodukcyjnych (nieśnych), która to działalność będzie stanowiła dział specjalny produkcji rolnej.

Należy więc stwierdzić, że w niniejszej sprawie spełniona zostanie przesłanka sprzedaży części gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca wskazał także, że w związku ze sprzedażą nie nastąpi zmiana charakteru rolnego sprzedanej nieruchomości z uwagi na fakt, że nadal będzie ona wykorzystywana rolniczo (ferma odchowu kur nieśnych).

Te okoliczności wskazywałyby na spełnienie kolejnej przesłanki, a mianowicie braku utraty rolnego charakteru gruntu.

Niemniej jednak Organ raz jeszcze zauważa, że okoliczność, czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego, a nie przez Organ interpretacyjny. Mając bowiem na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), tutejszy Organ przy wydawaniu interpretacji prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy w związku ze sprzedażą grunt utraci w przyszłości lub też nie charakter rolny.

Podsumowując, skoro przedmiotem sprzedaży będzie część gospodarstwa rolnego, które kupujący nabędzie w celu prowadzenia produkcji rolnej, to należy uznać, że zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym różnica pomiędzy ceną sprzedaży Nieruchomości Parkowi Drobiarskiemu Sp. z o. o., a ceną nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.