Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/4512-784/15/JP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-01-04
Teza: uznanie uznania składników majątkowych przedsiębiorstwa za niestanowiące zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, prawo do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości, prawo do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 22 kwietnia 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 września 2015 r. (data wpływu 5 października 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania składników majątkowych przedsiębiorstwa za niestanowiące zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT,
*   prawa do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości,
*   prawa do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem nieruchomości,

\-**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania składników majątkowych przedsiębiorstwa za niestanowiące zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, prawa do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości, prawa do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

D Sp. z o.o. (Wnioskodawca) zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu w K przy ul. … wraz z posadowionym na nich budynkiem biurowym pod nazwą „M”, budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku obecnego właściciela Nieruchomości spółki X Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający), wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, na skutek nabycia Nieruchomości, Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku, będącym częścią składową Nieruchomości. W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością m.in. praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę m.in.:

*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),
*   należności Sprzedającego – wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury – w tym wynikające z umów najmu,
*   zobowiązanie kredytowe Sprzedającego względem banku, które są funkcjonalnie związane z Nieruchomością,
*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej),
*   księgi oraz umowa najmu siedziby Sprzedającego.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę m.in.:

*   umowa z zarządcą Nieruchomości,
*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości.

Możliwe jest, że po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Wnioskodawcą oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali na rzecz Sprzedawcy.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w przedmiotowej nieruchomości, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomością, Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KHS.

Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego do gruntu oraz prawo własności budynku biurowego pod nazwą „M”, budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem wchodzącymi w skład Nieruchomości, na podstawie umowy sprzedaży z 28 marca 2006 r., w celu oddania jej w najem lub w celu jej późniejszej sprzedaży. Nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu VAT. Po nabyciu, części budynku były wynajmowane przez Sprzedającego najemcom. Usługi najmu powierzchni świadczone przez Sprzedającego podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie sprzedawanej Nieruchomości, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej. Po nabyciu nieruchomości w 2006 r. nie doszło do wybudowania jakichkolwiek nowych budynków lub budowli wchodzących w jej skład.

W ramach planowanej transakcji Sprzedający i Wnioskodawca zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust 10 ustawy o VAT. Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości, Wnioskodawca i Sprzedający będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Wnioskodawca będzie używać Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług opodatkowanych VAT). W przyszłości Nieruchomość może także zostać zbyta przez Wnioskodawcę w ramach dostawy opodatkowanej VAT.

W związku z opisanym powyżej nabyciem Nieruchomości, Wnioskodawca spodziewa się otrzymać od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą opisaną powyżej dostawę Nieruchomości, która będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tego względu Wnioskodawca pragnie uzyskać potwierdzenie, że będzie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z powyższej faktury. W pierwszej kolejności, Wnioskodawca powinien jednak uzyskać potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca zwraca się niniejszym z pytaniami zmierzającymi do jednoznacznego potwierdzenia (i) kwalifikacji przedmiotu transakcji na gruncie podatku VAT jako składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (ii) opodatkowania VAT transakcji oraz (iii) prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z otrzymaną od Sprzedającego fakturą dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.

Zatem przedmiotem przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży pomiędzy Spółką D SP. z o.o. – Wnioskodawca, a X Sp. z o.o. – dotychczasowy właściciel – Sprzedający, będzie podlegający opodatkowaniu jeden towar – prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na nim budynkiem i budowlami, zarówno z punktu widzenia cywilistycznego jak i ekonomicznego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości, wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad 1 Przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ad 2 Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości.

Ad 3 Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego i wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego w zakresie, w jakim nabyte aktywa będą wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 1 Wnioskodawca zajmuje stanowisko, iż dla celów VAT, planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa Sprzedającego

Przenosząc rozważania dotyczące klasyfikacji planowanej transakcji na grunt przepisów ustawy o VAT, należy zauważyć, że ustawa o VAT nie definiuje wprost pojęcia przedsiębiorstwa (tak, jak ustawa o PDOP). Zgodnie jednak z poglądami prezentowanymi przez przedstawicieli doktryny, należy się w tym zakresie odwoływać do definicji przedsiębiorstwa w Kodeksie cywilnym. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 (Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010) podkreśla, że „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicje „przedsiębiorstwa” zawiera art. 551 K.c”. Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa, podobnie jak w przypadku interpretacji tego pojęcia na potrzeby ustawy o PDOP, należy odwołać się do uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności,
*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje, patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będzie jedynie Nieruchomość wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami oraz wyżej wymienionymi prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z nieruchomością, takie jak np. dokumentacja związana z Nieruchomością. Elementy te są oczywistym uzupełnieniem Nieruchomości, nieprowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wynika to choćby z faktu, że szereg elementów istotnych z punktu widzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego zostanie wyłączonych z transakcji sprzedaży Nieruchomości. Dotyczy to m.in.:

*   umowy z zarządcą Nieruchomości,
*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości,
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),
*   należności Sprzedającego – wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury – w tym wynikające z umów najmu,
*   zobowiązań kredytowych Sprzedającego względem banku, które są funkcjonalnie związane z nieruchomością,
*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,
*   środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej),
*   księgi oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 kodeksu pracy). Nie można zatem uznać, że nieruchomość może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. Innymi słowy, Wnioskodawca nie może tylko i wyłącznie w oparciu o Nieruchomość prowadzić działalności gospodarczej. W świetle powyższego, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Wnioskodawcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych, służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie tylko Nieruchomość, której bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów, umowy z zarządcą nieruchomości) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa. Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR), czy w interpretacji tego organu z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR). Konkluzji tej nie zmienia fakt, że z mocy prawa na Wnioskodawcę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu, w tym zabezpieczenia. Przejście praw i obowiązków z umów najmu nie będzie bowiem elementem sprzedaży – jest jedynie określonym przepisami Kodeksu cywilnego skutkiem zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa, stosownie do art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu powyższej definicji, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, że zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r., sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR, oraz interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 sierpnia 2011 r., sygn. IPPB5/423-590/11-2/DG).

Wyodrębnienie finansowe, z kolei, oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot planowanej umowy sprzedaży nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

*   na przedmiot transakcji składa się jedynie Nieruchomość,
*   Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS,
*   nabywane aktywa są tylko sumą poszczególnych składników majątkowych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
*   w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę praw z kluczowych umów (w tym umów z dostawcami mediów i dotyczących obsługi Nieruchomości),
*   nabywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż nie posiadają bowiem potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; Wnioskodawca nie może tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,
*   Wnioskodawca nie przejmie w ramach transakcji pracowników ani zobowiązań Sprzedającego, w tym z tytułu zaciągniętych kredytów i pożyczek.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, nabywane aktywa nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, przedmiot transakcji nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Konkluzji tych nie zmienia fakt, że nabywane aktywa stanowią główne składniki majątku Sprzedającego. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94) zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały ona znaczną wartość w porównaniu z wartością, całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11) czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN). Podsumowując, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną praktyka orzeczniczą organ wydający interpretacje jest zobowiązany do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa” i – tym samym – do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Ad 2

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż – zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT – sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowa lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowa lub ich części;

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedający nabył Nieruchomość 20 marca 2006 r. w celu oddania jej w najem lub w celu jej późniejszej sprzedaży. Nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu VAT, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszanie sprzedawanej Nieruchomości, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej.

W rezultacie, w przypadku Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Co więcej, od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedały Nieruchomości przez Sprzedającego do Wnioskodawcy, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, gdyż Nieruchomość była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu Sprzedającemu 26 marca 2006 r.

W świetle powyższych przepisów oraz przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz Sprzedający i Wnioskodawca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust 10 ustawy o VAT.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości będzie ją wykorzystywał do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT. W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT w zakresie, w jakim transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Zgodnie zaś z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit a – powstają nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Zgodnie zaś z art. 88 ust. 11, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Stosownie zaś do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zatem, w świetle powyższych przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb regulacji podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm. ).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT – należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT mamy do czynienia jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W analizowanej sprawie przedmiotem zbycia będzie prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu wraz z posadowionym na nich budynkiem biurowym, budowlami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (dalej: Nieruchomość). W opisie sprawy wskazano, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KHS. Ponadto przedmiotem zbycia nie są ani należności ani zobowiązania pomimo, że one występują. Brak jest także przypisanych do niej pracowników, co oznacza że Nieruchomość nie może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. W wyniku nabycia Nieruchomości na Wnioskodawcę przejdą umowy najmu dotyczące powierzchni budynku, lecz następuje to z mocy prawa. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Natomiast nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę umów z zarządcą nieruchomości oraz umów z dostawcami mediów do nieruchomości i dotyczące obsługi nieruchomości.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że tzw. Nieruchomość, nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Wnioskodawcę zobowiązań, należności, ani umów. Przede wszystkim zaś tzw. Nieruchomość mająca być przedmiotem transakcji nie jest w żaden sposób wyodrębniona w strukturze Sprzedawcy, co oznacza że nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w przedmiotowej nieruchomości, co do zasady, nie prowadzi innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomością, Sprzedający nie posiada innych znaczących aktywów. W tej sytuacji należy zbadać, czy tzw. Nieruchomość może zostać uznana, za przedsiębiorstwo zdefiniowane w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W ramach planowanej transakcji zostanie wyłączonych z transakcji sprzedaży Nieruchomości szereg elementów tym tak istotnych jak księgi. Ponadto z przedmiotu transakcji wyłączone są:

*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe),
*   należności Sprzedającego – wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury – w tym wynikające z umów najmu,
*   zobowiązanie kredytowe Sprzedającego względem banku, które są funkcjonalnie związane z Nieruchomością,
*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej),
*   umowa najmu siedziby Sprzedającego.
*   umowa z zarządcą Nieruchomości,
*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że na skutek nabycia tzw. Nieruchomości, Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku, będącym częścią składową Nieruchomości. W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością m.in. praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Jednak jak podał Wnioskodawca, elementy te są oczywistym uzupełnieniem Nieruchomości, nieprowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę należności Sprzedającego, zobowiązania kredytowe, środki pieniężne. Należy także podkreślić, że zbyciu Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie ksiąg Sprzedającego, co stanowi istotną przesłankę kwalifikacji jako „przedsiębiorstwa” w rozumieniu art. 551 KC.

Podsumowując stwierdzić należy, że przedmiot zbycia nie spełnia warunków określonych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i nie może być uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie stanowi także przedsiębiorstwa z art. 551 KC, od którego oczekuje się zorganizowania w stopniu umożliwiającym samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, transakcja sprzedaży wskazanych w zdarzeniu przyszłym składników majątkowych będzie stanowiła czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania, określoną w art. 5 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży opisanego we wniosku przedmiotu transakcji (tzw. Nieruchomości).

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przy czym, ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy), bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby dostawa budynków lub budowli mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, że do zbycia gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Ponadto art. 43 ust. 10 cyt. ustawy wskazuje, że podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że sprzedaż tzw. Nieruchomości nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Sprzedający nabył Nieruchomość 26 marca 2006 r., w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a po nabyciu Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie jej sprzedawanej Nieruchomości, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży Nieruchomości nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Tym samym dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem, skoro dla dostawy Nieruchomości, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to również dostawa gruntu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w związku z art. 29a ust. 8 tej ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, zarówno Sprzedający jak i kupujący (Wnioskodawca) na dzień dokonania dostawy Nieruchomości będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Zatem stwierdzić należy, że jeżeli zostaną spełnione ww. przesłanki, Sprzedający i kupujący (Wnioskodawca) będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania tej transakcji, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie jest prawidłowe.

Kolejną wątpliwością Wnioskodawcy jest prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości, wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Aby zatem podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z dokonanych zakupów, zakupy te muszą być związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych, przy czym związek ten winien mieć charakter bezsporny.

Z treści art. 86 ust. 1 jednoznacznie wynika, że prawodawca uzależnia prawo do odliczenia podatku naliczonego od wykorzystywania towarów lub usług do wykonywania czynności opodatkowanych. Nabyte towary i usługi muszą w sposób niewątpliwy służyć czynnościom opodatkowanym. Okoliczności towarzyszące konkretnej transakcji zakupu towaru lub usługi powinny wskazywać jednoznacznie, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej podatnika.

W związku z zaprezentowanym we wniosku opisem sprawy, z którego wynika, że zakupiona Nieruchomość będzie używana w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT stwierdzić należy, że Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości. Prawo to będzie przysługiwało Wnioskodawcy pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z art. 88 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Niniejsza interpretacja dotyczy stanu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę, tj. w odniesieniu do okoliczności, w których Wnioskodawca wskazał, że zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu, czyli przy założeniu, że w skład tzw. Nieruchomości nie wchodzą geodezyjnie wyodrębnione działki niezabudowane.

Interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego (w szczególności takiej zmiany, która spowodowałaby, że przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa) lub zmiany stanu prawnego.

Końcowo należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie interpretację przepisów prawa podatkowego. Niniejsza interpretacja skierowana jest tylko do Wnioskodawcy i nie odnosi się do Sprzedawcy bowiem każdą czynność, z którą mogą być związane skutki podatkowoprawne należy rozstrzygać indywidualnie.

Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.