Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.347.2017.2.HW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-06
Teza: Przepisy prawa podatkowego dotyczące podatku w zakresie nieuznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za czynność zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa; w zakresie niewyłączania z opodatkowania na mocy art. 6 pkt 1 ustawy zbycia Nieruchomości oraz w zakresie zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: budynek; działki; grunty; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2017 r. (data wpływu 31 lipca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 października 2017 r. (data wpływu 3 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku w zakresie:

*   nieuznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za czynność zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
*   niewyłączania z opodatkowania na mocy art. 6 pkt 1 ustawy zbycia Nieruchomości,
*   zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za czynność zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niewyłączania z opodatkowania na mocy art. 6 pkt 1 ustawy zbycia Nieruchomości, zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 3 października 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o oświadczenie, o którym mowa w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu nr 2/6 o powierzchni 0,1212 ha oraz właścicielem znajdującego się na tej działce gruntu budynku biurowego, podpiwniczonego, trzykondygnacyjnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej jako „Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w częściach – na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 października 2001 r. oraz umowy darowizny z dnia 27 marca 2008 r. Aktualnie Wnioskodawca jest jedynym właścicielem/użytkownikiem wieczystym przedmiotowej Nieruchomości.

Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości na rzecz nabywcy. W związku z powyższym 26 maja 2017 r. zawarta została w formie pisemnej przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości. Do chwili obecnej w wykonaniu tej umowy dokonano wypłaty nieznacznej części rozliczeń z tytułu ceny sprzedaży – pozostała część zostanie uregulowana ratalnie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Przedmiotowa Nieruchomość była i jest aktualnie przedmiotem szeregu umów najmu (15 umów najmu) z podmiotami zajmującymi się przede wszystkim działalnością medyczną, w tym m.in. z podmiotem, który jest stroną ww. przedwstępnej umowy sprzedaży jako nabywca Nieruchomości.

Ponadto nie dokonano również wydania Nieruchomości (nabywca korzysta z części Nieruchomości w ramach istniejących umów najmu zawartych z Wnioskodawcą).

Od momentu nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nie ponosił on nakładów inwestycyjnych na posiadany budynek usytuowany na Nieruchomości, którego wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze – jest to Nieruchomość, która jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu.

W skład przenoszonej w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości wchodzić będą w szczególności:

*   prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności naniesionego na tej Nieruchomości budynku;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy (w stosunku, do których Nabywca wstąpi z mocy prawa stosownie do art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 16 z 1964 r., poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”);
*   ewentualnie związane z Nieruchomościami prawa majątkowe (o ile będą istnieć i będą przenaszalne) dotyczące: (i) majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej i powykonawczej związanej z Nieruchomością, (ii) prawa wynikające z ustawowej rękojmi za wady oraz prawa z gwarancji jakości wykonania prac, (iii) prawa z zakresu udzielonych zabezpieczeń płatności z tytułu czynszu i innych opłat z umów najmu i dzierżawy.

Przedmiotem transakcji nie będą natomiast żadne powstałe do dnia transakcji zobowiązania i wierzytelności pieniężne, w tym także te związane z wynajmem Nieruchomości, lub inną działalnością operacyjną, która jest wykonywana na Nieruchomościach. Podmiotem uprawnionym do odbierania i przyjmowania wpłat z tytułu takich wierzytelności powstałych w tym zakresie do dnia transakcji będzie Wnioskodawca. Planowana transakcja nie będzie ponadto obejmować praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Wnioskodawcy (poza depozytami od najemców – jeżeli były poczynione), a także praw i obowiązków wynikających z umów o dostawę mediów (obecne umowy w zakresie w jakim będzie to niezbędne zostaną w większości rozwiązane przez Wnioskodawcę, natomiast obowiązek zaopatrzenia w media Nieruchomości przejdzie na Nabywcę). Odpowiednie nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę po dokonaniu transakcji. Ponadto, transakcja nie będzie obejmować przeniesienia jakichkolwiek tajemnic handlowych, ksiąg i pozostałej dokumentacji handlowej Wnioskodawcy, a także firmy.

Transakcja nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy stosownie do art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1666, ze zm.). Intencją Wnioskodawcy oraz Nabywcy jest objęcie transakcją sprzedaży wyłącznie Nieruchomości, nie zaś jakiegokolwiek przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa – sprzedaż dotyczy bowiem składnika majątkowego Wnioskodawcy.

Wnioskodawca jest ponadto zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów usług. Zarówno z tytułu samej przyrzeczonej umowy sprzedaży, z tytułu umów najmu, jak również z tytułu transakcji zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca występuje i będzie w występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 Ustawy VAT. Transakcja ma być dokonana na rzecz podmiotu czynnego, zarejestrowanego podatnika podatku VAT.

Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości przed dniem jej wydania nie składał wraz z jej Nabywcą oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynku, stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Nieruchomość jest wykorzystywana do działalności w zakresie najmu od ponad 2 lat.

Ponadto w piśmie z dnia 3 października 2017 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Zainteresowany wskazał, że:

1.  W ocenie Wnioskodawcy przedmiot opisanej we wniosku transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).
2.  Zespół składników majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, objęty transakcją sprzedaży, na moment sprzedaży, nie będzie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie:
    1.  finansowej, tj. nie posiada samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz na podstawie prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji księgowej (podatkowa księga przychodów i rozchodów) nie jest możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co nie jest możliwe określenie wyniku finansowego,
    2.  funkcjonalnej, tj. nie stanowi potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.
3.  Nabycie nieruchomości (działki nr 2/6 wraz z budynkiem biurowym) w 1/2 części nastąpiło w roku 2001 w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, przy czym dostawa nieruchomości w tej części podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług (notariusz pobrał od nabywcy podatek PCC). Kolejno na podstawie umowy darowizny z roku 2008 Wnioskodawca nabył pozostałą 1/2 część praw do nieruchomości. Aktualnie Wnioskodawca jest jedynym właścicielem/użytkownikiem wieczystym przedmiotowej Nieruchomości.
4.  W odniesieniu do posadowionego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży budynku, do pierwszego zasiedlenia, tj. do pierwszego zajęcia budynku (oddania do użytkowania) doszło ponad 2 lata temu.
5.  Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą ww. obiektu upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
6.  Wnioskodawca nie posiada informacji i danych wskazujących na to, czy, ewentualnie w jakim zakresie były ponoszone nakłady na ulepszenie przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę. Z uwagi na, fakt, że upłynął 2 letni okres od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę, powyższe informacje nie mają wpływu na sposób opodatkowana VAT sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.
7.  W odpowiedzi na pytanie o treści: „Czy ww. obiekt był/jest udostępniany osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najmu), w całości czy w części (jeśli w części, to w jakiej), w jakim okresie, i czy udostępnianie było/jest odpłatne?” Zainteresowany wskazał, że: „Ww. obiekt był udostępniany osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najmu), w całości lub w części od początku jego nabycia przez Wnioskodawcę do chwili obecnej. Udostępnianie przedmiotowej nieruchomości było odpłatne”.
8.  W odpowiedzi na pytanie o treści: „Czy przed nabyciem nieruchomości, w stosunku do budynku znajdującego się na opisanej nieruchomości były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej?” Wnioskodawca wskazał, że: Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy Najemcy ponosili wydatki na ulepszenie budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiło co najmniej 30% ich wartości początkowej. Aktualne umowy najmu nie przewidują dokonywania rozliczeń pomiędzy. Zgodnie z treścią obowiązujących umów najmu, nakłady, które stały się częścią składową lokalu pozostają w lokalu bez prawa zwrotu najemcy ich wartości.
9.  Budynek nie był wykorzystywany przez Zainteresowanego wyłącznie do działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowym jest, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji sprzedaży nie będzie stanowić przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?
2.  Czy prawidłowym jest, że na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie opisanego powyżej przedmiotu transakcji w postaci Nieruchomości nie będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT?
3.  Czy prawidłowym jest, że dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa lub jej zorganizowanej część w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Uzasadnienie.

1\. Definicja przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT, jak również przepisy wykonawcze nie definiują wprost pojęcia przedsiębiorstwa. Niemniej jednak na potrzeby ustalenia znaczenia tego pojęcia należy odwołać się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego (bezpośrednio do definicji z Kodeksu cywilnego referuje ustawodawca art. 4a pkt 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych).

W świetle tego przepisu przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności,
*   prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Zwrot „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W związku z tym, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo (wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego, o ile występują w danym stanie faktycznym) nie zostaną przeniesione na nabywcę, sprzedaży takiej nie należy postrzegać, jako zbycia przedsiębiorstwa.

Należy wskazać, iż transfer przedsiębiorstwa ma miejsce wtedy, gdy przenoszone składniki majątkowe umożliwiają prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki. Istotne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W przypadku transakcji sprzedaży nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami oraz wyżej wymienionymi prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z Nieruchomością, takie jak np.: gwarancje i inne zabezpieczenia budowlane, czy dokumentacja związana z Nieruchomością. Elementy nie prowadzą jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Należy wskazać, iż transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją bieżąca obsługą, środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa, know-how, księgi rachunkowe oraz szereg innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Wnioskodawcy.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym wraz ze zbyciem Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie przejdą elementy przedsiębiorstwa wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego, co wynika z faktu, iż w ramach transakcji nie przejdą na Nabywcę elementy konstytuujące przedsiębiorstwo w rozumieniu Kodeksu cywilnego, jak również fakt, iż te elementy, które są przenoszone przez Wnioskodawcę nie pozwolą samodzielnie kontynuować Nabywcy dotychczasowych zadań. Prawidłowe jest więc potraktowanie sprzedaży Nieruchomości jako oddzielnych środków trwałych podlegających opodatkowaniu VAT. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 października 2012 r. (IPPP2/443-879/12-4/BH), z dnia 2 sierpnia 2012 r. (IPPP2/443-611/12-2/BH) oraz 22 lipca 2013 r. (IPPP1/443-392/13-4/JL).

2\. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który za razem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (w tym zobowiązań) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych;
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W związku z powyższym, dla uznania Nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa konieczne jest wyodrębnienie składników majątkowych zarówno na płaszczyznach organizacyjnej, finansowej, jak i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne.

Ustawa o VAT nie wskazuje, co należy rozumieć przez wyodrębnienie organizacyjne. Jednakże zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze struktur przedsiębiorstwa powinny świadczyć odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 7 października 2008 r., ILPB3/423-496/08-2/HS oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 października 2012 r., IPPP2/443-879/12-4/BH). Dodatkowo wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (tak m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 lutego 2009 r., IPPB5/423-165/08-6/MB oraz interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., sygn. IPPP1/443-547/12-2/MPe)”.

Jak wskazano w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy, nie jest wyodrębniona organizacyjnie na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowią one także oddziału wyodrębnionego w KRS.

Z przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wynika zatem, że Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza zbyć, w żaden sposób nie zostały wydzielone organizacyjnie.

Wyodrębnienie finansowe.

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie będzie stanowić zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych finansowo, o czym świadczy fakt, iż Wnioskodawca nie prowadzi analityki finansowo-księgowej pozwalającej na przyporządkowanie działalności związanej z przedmiotem transakcji, przychodów, kosztów, zobowiązań i należności odrębnie od innych pozycji. Do Nieruchomości nie jest przypisany własny rachunek bankowy (wszelkie transakcje pieniężne dotyczące Nieruchomości odbywają się przez ogólny rachunek bankowy Wnioskodawcy związany z prowadzoną działalnością gospodarczą).

Mając na uwadze opisane powyżej okoliczności, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie będzie spełniać warunku wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne.

Zgodnie z definicją zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawartą w Ustawie o VAT, wyodrębnienie funkcjonalne zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) oznacza przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych (tak m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 1 grudnia 2008,. ITPB3/423-519b/08/AW). Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

W opisywanym przypadku poszczególne Nieruchomość nie stanowi oddzielnego zakładu, czy oddziału i nie mogą samodzielnie spełniać zadań gospodarczych. Ponadto, w opinii Wnioskodawcy, Nieruchomość nie mogłaby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, gdyby potencjalnie zaistniała taka konieczność.

W konsekwencji w opisanym zdarzeniu przyszłym mamy do czynienia jedynie z przeniesieniem własności wybranego składnika majątkowego jakim jest budynek. Jego charakter nie umożliwia samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Nie posiada on bowiem samodzielnego charakteru oraz nie jest pewną wydzieloną organizacyjnie masą umożliwiającą prowadzenie działalności gospodarczej.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, brak organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego wyodrębnienia Nieruchomości nie pozwala na uznanie za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT.

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy, składnik majątku będący przedmiotem transakcji, nie będzie posiadał cech wymienionych w art. 551 Kodeksu cywilnego oraz w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w związku z czym czynność zbycia Nieruchomości będzie stanowić odpłatna dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Uzasadnienie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, co do zasady, stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 2 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Wnioskodawcy, definicja „zbycie” użyta w Ustawie o VAT jest pojęciem szerszym niż sprzedaż i obejmuje każde rozporządzenie przedmiotem skutkujące przeniesieniem własności, tj. prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W szczególności pod pojęciem „zbycie” rozumie się także zamianę, darowiznę czy każdą inną czynność skutkującą przeniesieniem własności przedsiębiorstwa.

W świetle przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż składniki majątku przedsiębiorstwa będące przedmiotem transakcji, nie będą posiadały cech wymienionych w art. 551 Kodeksu cywilnego oraz w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i nie mieszczą się w pojęciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też przedsiębiorstwa.

Zatem, w przedmiotowej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Czynność zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Ad. 3

W ocenie Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT stosownie do art. 43 ust. I pkt 10 ustawy VAT.

Uzasadnienie.

W celu ustalenia czy dostawa danego budynku lub jego części korzysta ze zwolnienia, konieczne jest zbadanie przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a, w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przepisach tych wyraźnie wskazano, że aby dostawa budynku, budowli (lub ich części) mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, nie może być dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku, budowli (lub ich części) nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, musi dojść do wydania tego budynku (budowli lub ich części) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej (nie jest konieczne wystąpienie sprzedaży z VAT). Pojęcie to należy zatem rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używaniem. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku NSA z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. akt I FSK 382/14 oraz w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 czerwca 2016 r., sygn. IBPP1/4512-265/16/KJ.

Wystarczające dla spełnienia tej definicji jest zatem używanie budynków/budowli przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej (podlegającej opodatkowaniu VAT). Nie ma potrzeby dokonywania czynności opodatkowanej np. wynajmu. W przedmiotowej sprawie, skoro Wnioskodawca wynajmował Nieruchomość uznać należy, że doszło do pierwszego zasiedlenia, a przyszła dostawa nie będzie dokonywana już w ramach pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze powyższe rozważania, w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT (nie ma w tym zakresie potrzeby analizowania przesłanek zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT).

Zwolnienie od podatku spowodowane jest tym, iż będący przedmiotem transakcji budynek (Nieruchomość) była przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT, i upłynął dwuletni okres od pierwszego zasiedlenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – według art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – w myśl art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Zgodnie z ww. artykułem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości łub ruchomości;
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
*   koncesje, licencje i zezwolenia;
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Jak wynika z powyżej wymienionych przepisów, przedsiębiorstwem w rozumieniu ustawy Kodeks cywilny jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Ustawodawca, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, wyłączył również z opodatkowania zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przepis art. 2 pkt 27e ustawy, zawiera definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze.

Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy – muszą one stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, stosowania przepisów ustawy do czynności sprzedaży określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych, jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia, musi ono obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu nr 2/6 o powierzchni 0,1212 ha oraz właścicielem znajdującego się na tej działce gruntu budynku biurowego, podpiwniczonego, trzykondygnacyjnego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Nieruchomość została nabyta przez Zainteresowanego w częściach – na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 października 2001 r. oraz umowy darowizny z dnia 27 marca 2008 r. Aktualnie Wnioskodawca jest jedynym właścicielem/użytkownikiem wieczystym przedmiotowej Nieruchomości.

Zainteresowany podjął decyzję o sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości na rzecz nabywcy. W związku z powyższym 26 maja 2017 r. zawarta została w formie pisemnej przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości. Do chwili obecnej w wykonaniu tej umowy dokonano wypłaty nieznacznej części rozliczeń z tytułu ceny sprzedaży – pozostała część zostanie uregulowana ratalnie po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Przedmiotowa Nieruchomość była i jest aktualnie przedmiotem szeregu umów najmu (15 umów najmu) z podmiotami zajmującymi się przede wszystkim działalnością medyczną, w tym m.in. z podmiotem, który jest stroną ww. przedwstępnej umowy sprzedaży jako nabywca Nieruchomości.

Ponadto nie dokonano również wydania Nieruchomości (nabywca korzysta z części Nieruchomości w ramach istniejących umów najmu zawartych z Wnioskodawcą).

Od momentu nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nie ponosił on nakładów inwestycyjnych na posiadany budynek usytuowany na Nieruchomości, którego wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze – jest to Nieruchomość, która jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu.

W skład przenoszonej w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości wchodzić będą w szczególności:

*   prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności naniesionego na tej Nieruchomości budynku;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy (w stosunku, do których Nabywca wstąpi z mocy prawa stosownie do art. 678 Kodeks cywilny;
*   ewentualnie związane z Nieruchomościami prawa majątkowe (o ile będą istnieć i będą przenaszalne) dotyczące: (i) majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej i powykonawczej związanej z Nieruchomością, (ii) prawa wynikające z ustawowej rękojmi za wady oraz prawa z gwarancji jakości wykonania prac, (iii) prawa z zakresu udzielonych zabezpieczeń płatności z tytułu czynszu i innych opłat z umów najmu i dzierżawy.

Przedmiotem transakcji nie będą natomiast żadne powstałe do dnia transakcji zobowiązania i wierzytelności pieniężne, w tym także te związane z wynajmem Nieruchomości, lub inną działalnością operacyjną, która jest wykonywana na Nieruchomościach. Podmiotem uprawnionym do odbierania i przyjmowania wpłat z tytułu takich wierzytelności powstałych w tym zakresie do dnia transakcji będzie Wnioskodawca. Planowana transakcja nie będzie ponadto obejmować praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Wnioskodawcy (poza depozytami od najemców – jeżeli były poczynione), a także praw i obowiązków wynikających z umów o dostawę mediów (obecne umowy w zakresie w jakim będzie to niezbędne zostaną w większości rozwiązane przez Wnioskodawcę, natomiast obowiązek zaopatrzenia w media Nieruchomości przejdzie na Nabywcę). Odpowiednie nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę po dokonaniu transakcji. Ponadto, transakcja nie będzie obejmować przeniesienia jakichkolwiek tajemnic handlowych, ksiąg i pozostałej dokumentacji handlowej Wnioskodawcy, a także firmy.

Transakcja nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Zainteresowanego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy stosownie do art. 231 k.c. Intencją Wnioskodawcy oraz Nabywcy jest objęcie transakcją sprzedaży wyłącznie Nieruchomości, nie zaś jakiegokolwiek przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa – sprzedaż dotyczy bowiem składnika majątkowego Zainteresowanego.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów usług. Zarówno z tytułu samej przyrzeczonej umowy sprzedaży, z tytułu umów najmu, jak również z tytułu transakcji zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca występuje i będzie w występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy. Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości przed dniem jej wydania nie składał wraz z jej Nabywcą oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynku, stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Nieruchomość jest wykorzystywana do działalności w zakresie najmu od ponad 2 lat.

W ocenie Wnioskodawcy przedmiot opisanej we wniosku transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zespół składników majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, objęty transakcją sprzedaży, na moment sprzedaży, nie będzie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie:

1.  finansowej, tj. nie posiada samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz na podstawie prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji księgowej (podatkowa księga przychodów i rozchodów) nie jest możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co nie jest możliwe określenie wyniku finansowego,
2.  funkcjonalnej, tj. nie stanowi potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Nabycie nieruchomości (działki nr 2/6 wraz z budynkiem biurowym) w 1/2 części nastąpiło w roku 2001 w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, przy czym dostawa nieruchomości w tej części podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług (notariusz pobrał od nabywcy podatek PCC).

Kolejno na podstawie umowy darowizny z roku 2008 Wnioskodawca nabył pozostałą 1/2 część praw do nieruchomości. Aktualnie Wnioskodawca jest jedynym właścicielem/użytkownikiem wieczystym przedmiotowej Nieruchomości.

W odniesieniu do posadowionego na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży budynku, do pierwszego zasiedlenia, tj. do pierwszego zajęcia budynku (oddania do użytkowania) doszło ponad 2 lata temu.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą ww. obiektu upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Wnioskodawca nie posiada informacji i danych wskazujących na to, czy, ewentualnie w jakim zakresie były ponoszone nakłady na ulepszenie przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Ww. obiekt był udostępniany osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najmu), w całości lub w części od początku jego nabycia przez Wnioskodawcę do chwili obecnej. Udostępnianie przedmiotowej nieruchomości było odpłatne.

Zainteresowany nie posiada wiedzy, czy Najemcy ponosili wydatki na ulepszenie budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiło co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Aktualne umowy najmu nie przewidują dokonywania rozliczeń pomiędzy. Zgodnie z treścią obowiązujących umów najmu, nakłady, które stały się częścią składową lokalu pozostają w lokalu bez prawa zwrotu najemcy ich wartości.

Budynek nie był wykorzystywany przez Zainteresowanego wyłącznie do działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy prawidłowym jest, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji sprzedaży nie będzie stanowić przedsiębiorstwa lub jej zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy oraz czy na mocy art. 6 pkt 1 ustawy zbycie opisanego powyżej przedmiotu transakcji w postaci Nieruchomości nie będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1 i 2).

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że transakcja sprzedaży Nieruchomości, o której mowa w rozpatrywanej sprawie nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa.

Jak wynika bowiem z treści wniosku, planowana transakcja nie stanowi przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem transakcji nie będą żadne powstałe do dnia transakcji zobowiązania i wierzytelności pieniężne, w tym także te związane z wynajmem Nieruchomości, lub inną działalnością operacyjną, która jest wykonywana na Nieruchomościach. Podmiotem uprawnionym do odbierania i przyjmowania wpłat z tytułu takich wierzytelności powstałych w tym zakresie do dnia transakcji będzie Wnioskodawca. Planowana transakcja nie będzie ponadto obejmować praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych oraz środków pieniężnych należących do Zainteresowanego (poza depozytami od najemców – jeżeli były poczynione), a także praw i obowiązków wynikających z umów o dostawę mediów (obecne umowy w zakresie w jakim będzie to niezbędne zostaną w większości rozwiązane przez Wnioskodawcę, natomiast obowiązek zaopatrzenia w media Nieruchomości przejdzie na Nabywcę). Odpowiednie nowe umowy w tym zakresie zostaną zawarte przez Nabywcę po dokonaniu transakcji. Ponadto, transakcja nie będzie obejmować przeniesienia jakichkolwiek tajemnic handlowych, ksiąg i pozostałej dokumentacji handlowej Wnioskodawcy, a także firmy.

Transakcja nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy stosownie do art. 231 Kodeksu cywilnego.

Wobec powyższego, przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zainteresowanego. Zatem, planowana sprzedaż składników majątku nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy czynności zbycia przedsiębiorstwa.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiotu transakcji zbycia nie można uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zainteresowanego, gdyż składniki majątkowe nie spełnią ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie będą stanowić masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Jak bowiem wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, zespół składników majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, objęty transakcją sprzedaży, na moment sprzedaży, nie będzie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie:

1.  organizacyjnej, tj. nie jest wyodrębniony organizacyjnie na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze,
2.  finansowej, tj. nie posiada samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz na podstawie prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji księgowej (podatkowa księga przychodów i rozchodów) nie jest możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co nie jest możliwe określenie wyniku finansowego,
3.  funkcjonalnej, tj. nie stanowi potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym czynność polegająca na sprzedaży ww. Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta będzie bowiem stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, i będzie podlegało opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanego dotyczą ustalenia, czy prawidłowym jest, że dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei, przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a, do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji, zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu«. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu zauważyć ponadto należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera własnej definicji ulepszenia, ani wartości początkowej środka trwałego, w tym zakresie zatem należy odwołać się do przepisów ustawy o podatku dochodowym. W tym ujęciu wartość początkowa środka trwałego nie jest wielkością stałą.

Zawarte wprost w art. 2 pkt 14 ustawy, odniesienie do przepisów o podatku dochodowym wskazuje, że spełnienie warunku utraty statusu pierwszego zasiedlenia w wyniku ulepszenia budynku ma miejsce, jeśli:

*   obiekt został ulepszony w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
*   ulepszenie przekroczyło 30% wartości początkowej środka trwałego.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu w powiązaniu z art. 43 ust. 7a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynku biurowego położonego na działce nr 2/6 miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Należy wskazać, że planowana sprzedaż budynku biurowego, o którym mowa we wniosku, znajdującego się na działce oznaczonej nr 2/6, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż z treści wniosku wynika, że Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w częściach – na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 października 2001 r. oraz umowy darowizny z dnia 27 marca 2008 r. Aktualnie Wnioskodawca jest jedynym właścicielem/użytkownikiem wieczystym przedmiotowej Nieruchomości. Od momentu nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nie ponosił On nakładów inwestycyjnych na posiadany budynek biurowy, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej. Ponadto ww. obiekt był udostępniany osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najmu), w całości lub w części od początku jego nabycia przez Wnioskodawcę do chwili obecnej. Udostępnianie przedmiotowej nieruchomości było odpłatne. Wnioskodawca wskazał również, że nie posiada wiedzy, czy Najemcy ponosili wydatki na ulepszenie budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiło co najmniej 30% ich wartości początkowej. Jednakże wskazał, że aktualne umowy najmu nie przewidują dokonywania rozliczeń. Zgodnie z treścią obowiązujących umów najmu, nakłady, które stały się częścią składową lokalu pozostają w lokalu bez prawa zwrotu najemcy ich wartości.

W świetle powyższego od pierwszego zasiedlenia ww. budynku – jak wskazuje treść wniosku – upłynęły co najmniej dwa lata, Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku będącego przedmiotem planowanego zbycia. Z opisu sprawy nie wynika, aby Najemcy ponosili wydatki na ulepszenie ww. budynku, które przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej, natomiast aktualne umowy najmu nie przewidują dokonywania rozliczeń nakładów na ulepszenie.

Tym samym, w sytuacji gdy w ww. budynku biurowym nie ma takiej części, która nie byłaby wynajmowana oraz ewentualne nakłady poniesione przez Najemców (przekraczające 30% wartości nieruchomości), nie zostały rozliczone, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku ze sprzedażą budynku biurowego, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek biurowy, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Podsumowując, w odpowiedzi na zadane pytanie należy stwierdzić, że prawidłowym jest, że dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe (w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3).

Zgodnie z przepisem art. 14b § 3 cyt. ustawy, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W świetle powyższego tut. Organ zaznacza, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile zaistniały stan faktyczny i projektowane zdarzenie przyszłe pokrywać się będą z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy, udzielona interpretacja straci zatem swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.