Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-813/14/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-10-17
Teza: Czy przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości (działki nr 192/2) wraz z rozpoczętą inwestycją podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: dom; działki; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2014 r. (data wpływu 7 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działki wraz z domem w stanie surowym – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osoby fizyczne w zakresie opodatkowania sprzedaży działki wraz z domem w stanie surowym.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną są pracownikami naukowo-dydaktycznymi i zarazem posiadaczami gruntów o łącznej powierzchni 4,4453 ha składających się z wielu działek nabywanych z majątku wspólnego na przestrzeni 27 lat (od 1978 r. do 2005 r.). Posiadają ponad jeden hektar gruntów, ale tylko 0,7408 ha przeliczeniowego, a 0,4201 ha opodatkowanego podatkiem rolnym, są traktowani przez gminę jako właściciele gospodarstwa rolnego. Działki położone są w trzech lokalizacjach:

*   grunt w zwartej zabudowie w X o łącznej powierzchni 0,7020 ha, na którym znajduje się siedlisko: dom mieszkalny, budynek gospodarczy i garaż;
*   położona w odległości 1,5 km od siedliska działka nr 198/2 o powierzchni 1,5000 ha (w tym 1,0925 ha nieużytków i 0,4075 ha gruntów ornych) nabyta w 1991 r.;
*   łąki zalewowe położone w Y (około 6 km od siedliska) nad rzeką, składające się z działek nr 252 i 253 o łącznej powierzchni 2,2433 ha.

Jedynym źródłem utrzymania Wnioskodawcy była i jest praca w charakterze nauczycieli akademickich. Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą uprawy roślin, ani hodowli zwierząt. Nie pobierają dopłat bezpośrednich do posiadanych gruntów.

W związku z planami oddania posiadanego siedliska synowi, Wnioskodawca wraz z żoną postanowili podjąć działania, które pozwoliłyby na samodzielne zamieszkanie w niezależnej lokalizacji. W 2007 r. uzyskali wskazanie lokalizacyjne na wybudowanie na działce 198/2 wolnostojącego domu jednorodzinnego i wolnostojącego budynku gospodarczego. Po przygotowaniu projektu uwzględniającego potrzeby, w 2011 r. uzyskali pozwolenie na budowę i rozpoczęli inwestycję. Stan aktualny to wybudowany budynek gospodarczy w stanie surowym zamkniętym.

Ciężka choroba żony Wnioskodawcy spowodowała podjęcie decyzji o niekontynuowaniu inwestycji i sprzedaży działki nr 198/2 o powierzchni 1,5000 ha (w tym 1,0925 ha nieużytków i 0,4075 ha gruntów ornych) nabytą w 1991 r. wraz z wybudowanym budynkiem gospodarczym w stanie surowym zamkniętym, a uzyskane środki przeznaczyć na zakup mieszkania, gdzie jest łatwiejszy i szybszy dostęp do usług medycznych oraz mieszkanie nie obciąża aktywnością fizyczną w takim stopniu jak samodzielne siedlisko na wsi. W związku z trudnościami w uzyskaniu jednoznacznych informacji dotyczących spraw podatkowych, Wnioskodawca wraz z żoną nie podjęli działań w celu realizacji sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości (działki nr 192/2) wraz z rozpoczętą inwestycją podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży działki 198/2 z rozpoczętą budową nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z kolei zgodnie z zapisami zawartymi w Kodeksie cywilnym, budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży znajdującego się na tym gruncie budynku. W związku z tym, pięcioletni okres biegu terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, rozpoczyna się od daty nabycia gruntu, a nie od daty wybudowania na tym gruncie budynku. Ponieważ planowana sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i nabycie gruntu nastąpiło w roku 1991, planowana sprzedaż nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiocie podatku od towarów i usług sprawa zostanie rozstrzygnięta odrębnym pismem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wynika z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, działka nr 198/2 o pow. 1,5000 ha (w tym 1,0925 ha nieużytków i 0,4075 ha gruntów ornych) została nabyta w 1991 r. W 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną uzyskali wskazanie lokalizacyjne na wybudowanie na powyższej działce wolnostojącego domu jednorodzinnego i wolnostojącego budynku gospodarczego. Po przygotowaniu projektu uwzględniającego potrzeby, w 2011 r. uzyskali pozwolenie na budowę i rozpoczęli inwestycję. Wnioskodawca nadmienia, że aktualny stan prac to wybudowany budynek gospodarczy w stanie surowym zamkniętym. Jedynym źródłem utrzymania Wnioskodawcy i jego żony była i jest praca w charakterze nauczycieli akademickich.

Obecnie Wnioskodawca i jego żona podjęli decyzję o niekontynuowaniu inwestycji i sprzedaży działki nr 198/2 wraz z wybudowanym budynkiem gospodarczym w stanie surowym zamkniętym. Uzyskane środki postanowili przeznaczyć na zakup mieszkania.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zgodnie z normą zawartą w art. 191 K.c. własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek, nastąpiło jego ukończenie i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, iż nieruchomość nie została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie powoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro zaś sprzedaż nieruchomości będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (1991 r.), to nie należy jej również kwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-563 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.