Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPB1-2.4511.72.2017.2.DJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-15
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), a także art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2016 r. (data wpływu 4 stycznia 2017 r.), uzupełnionym pismami w dniach: 3 lutego 2017 r. i 27 lutego 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, dokonanego w dniu 15 lipca 2016 roku – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu dwóch stanów faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości:

*   pierwszego w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, dokonanego w dniu 1 lutego 2016 roku,
*   drugiego w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, dokonanego w dniu 15 lipca 2016 roku.

Zauważyć należy, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z powyższym pismem z dnia 14 lutego 2017 r. nr 3063-ILPB1-2.4511.6.2017.1.DJ oraz nr 3063-ILPB1-2.4511.72.2017.1.DJ, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a uzupełnieniem wniosku nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 14 lutego 2017 r., skutecznie zostało doręczone w dniu 21 lutego 2017 r., natomiast w dniu 27 lutego 2017 r. (data nadania 22 lutego 2017 r.), do tut. Organu wpłynęło pismo stanowiące odpowiedź na ww. wezwanie.

We wniosku przedstawiono następujące stany faktyczne.

W dniu 28 grudnia 2011 roku aktem notarialnym małżonkowie kupili od działkę niezabudowaną nr 96/1 o powierzchni 0,1000 ha. Nieruchomość została zakupiona za kwotę 120 000 zł z majątku dorobkowego ze środków własnych. Koszty notarialne to kwota 3 506,40 zł.

W dniu 27 lutego 2013 roku małżonkowie podpisali umowę kredytu hipotecznego na budowę domu jednorodzinnego na zakupionej wcześniej działce budowlanej. Kwota kredytu (kapitału) wynosiła 299 000 na okres 360 miesięcy. Bank tytułem udzielonego kredytu pobrał prowizję w kwocie 5 980 zł, a całkowity koszt kredytu z odsetkami wyniósł łącznie 586 026,67 zł.

W 2015 roku nastąpił odbiór domu jednorodzinnego. W dniu 19 stycznia 2016 roku zadłużenie z tytułu kapitału kredytu zabezpieczonego hipoteką wynosiło 284 748,44 zł plus odsetki naliczone na dzień 19 stycznia 2016 roku w kwocie 70,09 zł.

W dniu 1 lutego 2016 roku Wnioskodawczyni z mężem aktem notarialnym sprzedali nieruchomość zabudowaną na działce gruntu 96/1 za kwotę 770 000 zł. Z uzyskanej ceny sprzedaży małżonkowie spłacili kredyt w kwocie 290 514,90 zł. Z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego sprzedający zapłacili do banku kwotę około 7 000 zł.

Z uzyskanej kwoty 770 000 zł ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej po odliczeniu spłaty wcześniejszej kwoty kredytu hipotecznego w kwocie 290 748,44 zł, za pozostałą kwotę 479 251,56 zł małżonkowie zakupili w dniu 10 lutego 2016 roku aktem notarialnym nieruchomość niezabudowaną – działkę nr 96/3 za kwotę 110 000 zł. Na przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej małżonkowie zamierzali się wybudować, lecz problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego o innej konstrukcji budowlanej zniweczyły tą możliwość. W wybudowanym domu miał zamieszkać mąż Wnioskodawczyni wraz z dziećmi. Z uwagi na małe możliwości na pozostanie w tej samej miejscowości małżonkowie zmuszeni byli na poszukiwanie innej nieruchomości do zamieszkania.

W dniu 10 lutego 2016 roku strony zakupiły aktem notarialnym lokal mieszkalny za kwotę 135 000 zł ze środków uzyskanych ze sprzedaży domu. W lokalu tym zameldował się małżonek Wnioskodawczyni z uwagi na to, że Wnioskodawczyni była zameldowana pod innym adresem. W tym lokalu miała zamieszkiwać Wnioskodawczyni. Remont lokalu przeprowadzono za kwotę około 8 000 zł. Jednak brak warunków do zamieszkiwania (uporczywi sąsiedzi, zakłócanie spokoju, pijaństwo i ciągłe libacje) spowodowały, że w przedmiotowym lokalu nie było odpowiednich warunków do zamieszkania.

W okresie od dnia 1 lutego 2016 roku do lipca 2016 r. małżonkowie zamieszkiwali w miejscowości K, gdzie wynajmowali mieszkanie. Miesięczny koszt około 1 500 zł.

W dniu 1 czerwca 2016 roku aktem notarialnym małżonkowie zakupili samodzielny lokal mieszkalny za kwotę 477 500 zł. Na zakup lokalu wnieśli 100 000 zł gotówką ze środków uzyskanych za dom (sprzedaż), a kwota 445 000 zł została udzielona przez bank tytułem kredytu hipotecznego. Z łącznej kwoty 545 000 zł został zakupiony lokal i przeprowadzony remont. W lokalu zamieszkuje obecnie małżonek Wnioskodawczyni z dziećmi.

W dniu 15 lipca 2016 roku została sprzedana nieruchomość – lokal mieszkalny za kwotę 210 000 zł. Za kwotę 165 000 zł został zakupiony lokal mieszkalny w bliskiej odległości pracy Wnioskodawczyni. Zakup aktem notarialnym w dniu 19 sierpnia 2016 roku, za pozostałą kwotę 45 000 zł został przeprowadzony kompleksowy remont przedmiotowego lokalu. W lokalu tym zamieszkuje i jest zameldowana Wnioskodawczyni.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana doprecyzowała, że II stan faktyczny dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego, za kwotę 210 000 zł (…). Z uzyskanej kwoty sprzedaży 210 000 zł - został zakupiony lokal za kwotę 165 000 zł (pozostałe koszty zakupu oraz remontu lokalu zostały pokryte z kwoty 210 000 zł - szczegółowe dane w pierwotnym wniosku).

Wszelkie poniesione koszty wykazane w II stanie faktycznym, a opisane we wniosku i uzupełnieniu wniosku zostały poniesione z kwoty 210 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w odniesieniu do drugiego stanu faktycznego.

Czy do poniesionych kosztów można zaliczyć: koszty notarialne i koszty remontu?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na zagadnienia, dotyczące skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, dokonanego w dniu 15 lipca 2016 roku. W odniesieniu do pierwszego stanu faktycznego w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, dokonanego w dniu 1 lutego 2016 roku zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr 3063-ILPB1-2.4511.6.2017.1.DJ.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zasadne jest zaliczenie wszelkich kosztów, poniesionych w opisanym stanie faktycznym i wymienionych w poz. 81.

Zdaniem Wnioskodawczyni, wskazane przez nią wszelkie koszty, jakie poniosła w związku z nabyciem każdorazowej nieruchomości rodzą obowiązek zaliczenia ich na poczet uzyskanego dochodu z tytułu sprzedaży domu jednorodzinnego, a tym samym uprawniającym do skorzystania ze zwolnienia podatkowego od osób fizycznych - w konsekwencji, powodujące brak wystąpienia po stronie Zainteresowanej obowiązku podatkowego. Ponadto zbycie jednej nieruchomości i nabycie w zamian za nią innej przed zgłoszeniem do skorzystania ze zwolnienia podatkowego nie rodzi po stronie Wnioskodawczyni wskazanego obowiązku, gdyż nieruchomość została nabyta na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy wskazuje, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ) – nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z opisanego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 10 lutego 2016 roku małżonkowie zakupili aktem notarialnym lokal mieszkalny za kwotę 135 000 zł, w którym przeprowadzono remont za kwotę około 8 000 zł. W dniu 15 lipca 2016 roku została sprzedana ww. nieruchomość za kwotę 210 000 zł. Z uzyskanego przychodu ze sprzedaży powyższego lokalu mieszkalnego za kwotę 165 000 zł został zakupiony w dniu 19 sierpnia 2016 roku lokal mieszkalny w bliskiej odległości pracy Wnioskodawczyni. Za pozostałą kwotę 45 000 zł został przeprowadzony kompleksowy remont przedmiotowego lokalu. W lokalu tym zamieszkuje i jest zameldowana Wnioskodawczyni.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie – stanowi źródło przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Jak wskazano we wniosku przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność majątkową małżeńską. Zauważyć należy, że kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 2082, z późn. zm.). Na podstawie art. 31 § 1 tej ustawy - z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego (art. 35 KRiO). Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 KRiO - oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości stanowić będą własność Zainteresowanej wyłącznie w części przypadającej na Wnioskodawczynię. Na gruncie badanej sprawy będzie to połowa kwoty uzyskanej z tytułu zbycia, które zostało dokonane 15 lipca 2016 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Nadmienić tutaj należy, że koszty rozpatrywać można w związku ze zbyciem nieruchomości, a inną kategorię kosztów stanowią wydatki związane z nabyciem nieruchomości.

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jednym z elementów mającym wpływ na podstawę opodatkowania są koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. - pod warunkiem, że takie koszty poniósł zbywający. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Należy zauważyć, że już sama literalna wykładnia pojęcia „kosztów odpłatnego zbycia” nie pozostawia wątpliwości, że chodzi o koszty poniesione przez sprzedającego, a więc tego kto wyzbywa się określonego majątku.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy natomiast utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu, które są kolejnym elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego), odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie zbywana nieruchomość została nabyta odpłatnie, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przywołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na nabycie zbywanej nieruchomości, podobnie jak nie każdy wydatek będzie uznany za nakład na nieruchomość zwiększający jej wartość. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że każdy poniesiony wydatek będzie uznany za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania przychodu bo jest związany z działaniami dotyczącymi sprzedaży, w jakiś sposób z różnych względów tym działaniom towarzyszy.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z art. 22 ust. 6f ww. ustawy wynika, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zaliczenia kosztów notarialnych i kosztów remontu do poniesionych kosztów.

O tym, który wskazany z powyższych wydatków będzie mógł zostać zaliczony przez Wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodu nie decyduje sam fakt ich poniesienia. Podstawa opodatkowania przychodu jest ściśle związana z powstałym źródłem przychodu. Tym źródłem przychodu w przypadku Wnioskodawczyni jest przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w dniu 15 lipca 2016 roku. Dlatego koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego mogą stanowić wydatki związane wyłącznie z nabyciem zbytego lokalu mieszkalnego i nakładami na zbyty lokal.

Jak już wyżej wyjaśniono, przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, czyli wydatki konieczne aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. W związku z powyższym, przy ustalaniu przychodu z odpłatnego zbycia w dniu 15 lipca 2016 roku lokalu mieszkalnego, położonego przy ul. J w F, Wnioskodawczyni może zaliczyć koszty notarialne, związane ze sprzedażą ww. lokalu do kosztów odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli o tę wartość Wnioskodawczyni może pomniejszyć cenę ze sprzedaży nieruchomości, jeśli Wnioskodawczyni taki wydatek poniosła.

Kolejnym wydatkiem, o jaki można pomniejszyć przychód do opodatkowania są koszty uzyskania przychodu. Chodzi jednak o koszty dotyczące mieszkania zbywanego przez podatnika, bo z tytułu tego właśnie zbycia powstaje źródło przychodu.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Takimi kosztami są zatem cena nabycia zbywanego mieszkania oraz nakłady zwiększające wartość tego mieszkania. Do kosztów uzyskania przychodu jako koszt nabycia zalicza się cenę zakupu zbywanego lokalu mieszkalnego oraz koszty wynikające z aktu notarialnego, na podstawie którego podatnik zakupił zbywane przez siebie mieszkanie (zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, VAT, opłata sądowa).

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Zatem w sposób nie budzący wątpliwości można orzec, że do kosztów nabycia Wnioskodawczyni może zaliczyć cenę zakupu lokalu mieszkalnego oraz koszty wynikające z aktu notarialnego z dnia 10 lutego 2016 r., na podstawie którego Wnioskodawczyni zakupiła wraz z mężem lokal mieszkalny.

W odniesieniu natomiast do wydatków poniesionych przez Wnioskodawczynię na remont sprzedanego mieszkania zauważyć należy, że zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy – do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zalicza się m.in. udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika zatem, że nakłady na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

*   zwiększyły jego wartość,
*   poniesione zostały w czasie jego posiadania,
*   zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Jeżeli Wnioskodawczyni w czasie posiadania mieszkania, które sprzedała 15 lipca 2016 roku poniosła na to mieszkanie nakłady i potrafi je udokumentować fakturami VAT, to te wydatki również można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Co istotne jednak – chodzi wyłącznie o nakłady na zbywane mieszkanie, nakłady na inne mieszkania nie mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania, bo przecież nie spowodowały zwiększenia wartości sprzedanego mieszkania.

Powyższe twierdzenia oznaczają, że w przypadku Wnioskodawczyni kosztem uzyskania przychodu mogą być wydatki poniesione na remont zbywanej nieruchomości, które zostaną udokumentowane fakturami VAT.

Reasumując, do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawczyni może zaliczyć koszty notarialne, związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, natomiast do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może zaliczyć cenę zakupu ww. lokalu mieszkalnego i koszty wynikające z aktu notarialnego z dnia 10 lutego 2016 roku oraz wydatki poniesione na remont tegoż lokalu, które zostały udokumentowane fakturami VAT.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że interpretację przepisów prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na fakt, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości - interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. małżonka Wnioskodawczyni, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.