Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.850.2020.2.WL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-19
Teza: zwolnienie od podatku sprzedaży zabudowanej działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, brak obowiązku rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku ze sprzedażą działki nr 1, brak obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1.
Słowa kluczowe: faktura-wystawienie faktury; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zgłoszenie-zgłoszenie rejestracyjne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismami z dnia 19 stycznia 2021 r. (data wpływu 21 stycznia 2021 r.) oraz 8 lutego 2021 r. (data wpływu 10 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku sprzedaży zabudowanej działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej - **jest nieprawidłowe,**

*   braku obowiązku rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku ze sprzedażą działki nr 1 - **jest prawidłowe,**

*   braku obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku sprzedaży zabudowanej działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej,

*   braku obowiązku rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku ze sprzedażą działki nr 1,

*   braku obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 21 stycznia 2021 r. oraz 8 lutego 2021 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowanie pytań, przedstawienie własnego stanowiska oraz brakującą część opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Nieruchomość położoną w miejscowości \`(...)\`, \`(...)\` nr działki 2 Wnioskodawca nabył z małżonką \`(...)\` w dniu \`(...)\`2009 r. na podstawie umowy sprzedaży \`(...)\`, zawartą przed notariuszem \`(...)\` w \`(...)\`. W chwili nabycia tej nieruchomości Wnioskodawca był w związku małżeńskim, w którym pozostaję do dzisiaj. W związku ze sposobem nabycia przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek wspólny Wnioskodawcy i jego małżonki. Powierzchnia działki nr 2 stanowi obszar \`(...)\` ha. W roku 2019 firma S.A. z siedzibą w \`(...)\` wyraziła chęć nabycia części tej działki (około \`(...)\` ha) gdzie zamierza wybudować budynek handlowo-usługowy. W związku z powyższym w dniu \`(...)\`2020 r. została podpisana przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży części działki 2 około \`(...)\` ha pomiędzy Wnioskodawcą i małżonką Wnioskodawcy a S.A. – Repertorium \`(...)\` przed notariuszem … w \`(...)\`. Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca z małżonką zamierzają sprzedać wydzieloną działkę o powierzchni \`(...)\` ha firmie S.A. za kwotę około … zł (… zł/m2) powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT. W paragrafie 3 pkt 12 ww. umowy przedwstępnej z S.A. jest zapis, że sprzedający do czasu podpisania umowy przyrzeczonej dostarczą interpretację podatkową związaną z tą transakcją, wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, oraz w przypadku konieczności doliczenia podatku VAT Sprzedający wystawią fakturę VAT.

Istotne fakty i okoliczności niezbędne do dokonania oceny tego stanu przez organ i wydania interpretacji:

Przedmiotem sprzedaży ma być działka o pow. \`(...)\` ha wydzielona z działki nr 2. Od \`(...)\`.2020 r. jest prawomocna decyzja o warunkach zabudowy części działki nr 2 \`(...)\`, ul. \`(...)\` w \`(...)\` (nr decyzji … z dnia …) symbol klasyfikacji użytku jako grunty pod rowami (W) i tereny mieszkaniowe (B). Sprzedaż ma nastąpić po spełnieniu wszystkich warunków ww. umowy paragraf 3 w terminie 14 dni najpóźniej do dnia \`(...)\`2021 r. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Działka nr 2 nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106). Działka 2 nie była wykorzystywana na cele prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu artykułu 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie dokonywał i nie dokonuje dostaw produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z zamiarem sprzedaży części działki 2 na wniosek Wnioskodawcy a zgodnie z sugestią i na koszt S.A. zostanie wykonany podział tej działki. Nabycie działki nr 2 Wnioskodawca opłacił podatkiem od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% od wartości transakcji.

W dniu \`(...)\`2020 r. po podpisaniu umowy przedwstępnej warunkowej jak wyżej Wnioskodawca wraz z małżonką podpisali umowę dzierżawy części działki nr 2 o powierzchni \`(...)\` m2, na mocy której S.A. może dysponować ww. działką na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Wysokość czynszu dzierżawnego to kwota \`(...)\` zł miesięcznie powiększona o ewentualny podatek od towarów i usług wg. aktualnej stawki.

Zgodnie z podpisaną umową przedwstępną obowiązkiem Sprzedającego jest zlecenie podziału działki nr 2 oraz uzyskanie prawomocnej decyzji podziałowej, uzyskanie interpretacji podatkowej oraz nieutrudnianie Kupującemu uzyskania innych stosownych decyzji i zezwoleń zgodnie z udzielonymi pełnomocnictwami pozwalającymi na uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę, które jest jednym z głównych warunków przedmiotowej umowy przedwstępnej. O pozwolenie na budowę wystąpi S.A. Poza zleceniem podziału i wystąpieniem do KIS o interpretację podatkową Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności w celu uzbrojenia czy zagospodarowania przedmiotowej działki.

Do tej pory została wydana decyzja o warunkach zabudowy jak wyżej. Przed sprzedażą działki konieczne jeszcze będą decyzje dotyczące warunków wodno-kanalizacyjnych, przyłącza energetycznego, zjazd z drogi powiatowej oraz podział działki i pozwolenie na budowę. Wnioskodawca udzielił stosownego pełnomocnictwa przedstawicielowi S.A. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń koniecznych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę.

Wnioskodawca wcześniej nie sprzedawał i nie posiada innych działek.

Ponadto, na pytania Organu:

1.  Na czyj wniosek dokonano podziału działki nr 2? Kupującego czy Sprzedającego?
2.  Jaki jest numer ewidencyjny działki po podziale, będącej przedmiotem sprzedaży?
3.  Czy nabycie przez Wnioskodawcę, będącej we współwłasności małżeńskiej działki nr 2, nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
4.  Czy działka nr 2 była wykorzystywana przez Wnioskodawcę lub małżonkę Wnioskodawcy wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była dana działka, wykonywał Wnioskodawca/małżonka Wnioskodawcy – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
5.  Czy na dzień sprzedaży działki, będącej przedmiotem pytania, będzie nadal obowiązywała wydana decyzja o warunkach zabudowy części działki nr 2 \`(...)\`, ul. \`(...)\` w \`(...)\` z dnia \`(...)\`2020? Jeżeli nie, to czy działka:

1.  będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to należy wskazać, jakie będzie przeznaczenie tej działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
2.  zostanie dla niej wydana inna decyzja o warunkach zabudowy bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293)?

7.  W związku z informacją, iż „została podpisana przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży części działki 2 (…)” oraz zostało udzielone pełnomocnictwo przedstawicielowi S.A. należy wskazać:
    1.  Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, ciążą na Kupującym a jakie na Sprzedającym?
    2.  Czy w ww. umowie przedwstępnej, oprócz wskazanych we wniosku warunków, tj. zlecenia podziału działki nr 2 oraz uzyskania prawomocnej decyzji podziałowej, zostały ustalone jeszcze inne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?
    3.  Do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Kupującemu do występowania w jego imieniu
    4.  Jakich czynności dokonał/dokona, do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę działki nr 2, Kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem?
8.  W związku z informacją, iż „(…) została wydana decyzja o warunkach zabudowy jak wyżej. Przed sprzedażą działki konieczne jeszcze będą decyzje dotyczące warunków wodno-kanalizacyjnych, przyłącza energetycznego, zjazd z drogi powiatowej (…)” należy jednoznacznie wskazać czy o wydanie ww. decyzji wystąpi Kupujący czy Sprzedający?

Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży jest zabudowana? Jeżeli odpowiedź jest twierdząca należy wskazać:

1.  Jakie konkretnie obiekty budowlane (budynki/budowle/urządzenia budowalne) znajdują się na działce będącej przedmiotem sprzedaży?
2.  Jeżeli na działce będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się urządzenia budowalne, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą są one powiązane?
3.  Jeżeli na działce będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się urządzenia to czy stanowią urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.)?
4.  Czy budynek/budynki, znajdujący/znajdujące się na działce jest/są budynkiem/budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane?
5.  Jeżeli na działce będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się budowle to czy są budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane?
6.  Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie budynków/budowli, wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.)?
7.  Czy poszczególne budynki/budowle są trwale związane z gruntem?
8.  Czy budynki, budowle, urządzenia budowalne zostały nabyte, czy wybudowane przez Wnioskodawcę/małżonkę Wnioskodawcy? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.
9.  Jeżeli Wnioskodawca/małżonka Wnioskodawcy nabył/nabyli poszczególne budynki/budowle to czy z tytułu tego nabycia Wnioskodawcy/małżonce Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
10.  Jeżeli Wnioskodawca/małżonka Wnioskodawcy wybudował/wybudowali poszczególne budynki/budowle to czy z tytułu ich wybudowania Wnioskodawcy/małżonce Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
11.  Czy nastąpiło pierwsze zajęcie/używanie budynków/budowli lub ich części? Jeżeli tak, to proszę wskazać kiedy (miesiąc i rok).
12.  Jeżeli nastąpiło pierwsze zajęcie/używanie części budynków/budowli, to należy wskazać w jakiej części?
13.  Czy pomiędzy pierwszym zajęciem/używaniem przedmiotowych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
14.  Czy budynki/budowle były/są przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy budynki/budowle lub ich części zostały oddane w najem (należy wskazać miesiąc i rok).
15.  Czy budynki/budowle były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę/małżonkę Wnioskodawcy wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są ww. budynki/budowle, wykonywał Wnioskodawca/małżonka Wnioskodawcy – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
16.  Czy Wnioskodawca/małżonka Wnioskodawcy ponosił/ponosili nakłady na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
17.  Jeżeli Wnioskodawca/małżonka Wnioskodawcy ponosił/ponosili nakłady na ulepszenie budynków/budowli to proszę wskazać w jakim okresie były ponoszone ww. wydatki na ulepszenie?
18.  Jeżeli Wnioskodawca/małżonka Wnioskodawcy ponosił/ponosili nakłady na ulepszenie budynków/budowli to czy ww. wydatki na ulepszenie były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku/budowli?
19.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 23 i 25 jest twierdząca, to proszę wskazać:

1.  Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania budynków/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?
2.  Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynków/budowli po ulepszeniu?
3.  Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zajęcie/używanie budynków/budowli?
4.  Jeżeli miało miejsce pierwsze zajęcie/używanie budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
5.  Czy pomiędzy pierwszym zajęciem/używaniem budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

21.  Czy przed sprzedażą budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży zostaną przeznaczone do rozbiórki? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  Czy została/zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę?
2.  Kiedy rozpoczną się prace rozbiórkowe, tj. przed czy po sprzedaży?
3.  Czy na dzień dostawy prace rozbiórkowe zostaną zakończone?
4.  Czy w związku z rozbiórką na dzień dostawy przedmiotowa działka będzie działką zabudowaną czy niezabudowaną?

Odpowiedzi na pytania od 8 do 27 proszę wskazać oddzielnie dla każdego budynku/budowli, położonych na działce.

Wnioskodawca wskazał odpowiednio:

Ad.1. podziału działki nr 2 dokonano na wniosek Sprzedającego

Ad.2. numer ewidencyjny działki po podziale 1

Ad.3. nabycie działki 2 nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej

*   podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1a /ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz. U. 86, poz. 959 z późn. zm./

*   podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 0,1 % zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7a /ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz. U. 86, poz. 959 z późn. zm./

*   podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7b /ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz. U. 86, poz. 959 z późn. zm./

*   podatkiem VAT w wysokości 22 % zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 roku o podatku od towarów i usług /Dz. U. 54, poz. 535, z 2004 roku/.

Transakcja ta nie została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

Ad.4. działka nr 2 była wykorzystywana przez małżonkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług VAT. Na działce 2 od dnia …2010 r. do dnia …2014 r. małżonka prowadziła działalność w ramach działów specjalnych - produkcję kwiatów w szklarniach nieogrzewanych podstawa prawna art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r o podatku dochodowym od osób fizycznych /Dz.U. z 2010 r nr 51 poz.307 z późn. zm./

Ad.5. TAK, na dzień sprzedaży działki 1 nadal będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy z dnia \`(...)\`2020

Ad.6. ppkt.a

*   Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków określonych w umowie / ze wszystkich lub tylko wybranych / za wyjątkiem podziału nieruchomości złożone w formie pisemnej co umożliwi zawarcie umowy mimo niespełnienia się warunków

*   Kupujący ma prawo rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany swoich planów inwestycyjnych

*   Sprzedający zobowiązuje się do niepodejmowania jakichkolwiek czynności lub działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez S.A podziału działki / niepodpisania wniosku o podział nieruchomości / pod groźbą kary finansowej

*   Sprzedający zobowiązują się do złożenia oświadczenia w umowie przyrzeczonej sprzedaży, że zobowiązują się nie podejmować jakichkolwiek czynności i działań utrudniających realizację planowanej przez S.A inwestycji pod groźbą kary finansowej

*   Sprzedający do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązani są do przedłożenia zaświadczenia wydanego przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności / lub nie naliczenia podatku VAT oraz wystawią fakturę VAT

*   Sprzedający przed podpisaniem umowy przyrzeczonej przedłożą Kupującemu aktualne zaświadczenie o niezaleganiu w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne oraz zaświadczenie o braku zaległości podatkowych w trybie art. 306g ordynacji podatkowej w tym podatku od nieruchomości

*   obowiązkiem Sprzedających jest złożenie wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej Księgi Wieczystej bez obciążeń w terminie 3 m-cy od uzyskania prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji zatwierdzającej podział działki

Ad.6. ppkt.b

*   Kupujący musi uzyskać ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki

*   Kupujący musi uzyskać ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę

*   Kupujący musi uzyskać prawomocną ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej działce

*   Kupujący musi uzyskać ostateczną i wykonalną decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu na przedmiotową działkę lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu

*   Kupujący musi uzyskać pozwolenie na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych

*   Kupujący musi uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego

*   warunkiem sprzedaży jest niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji

*   potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych

*   wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 2 zgodnie z planami inwestycyjnymi S.A.

*   uzyskania przez S.A. warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanit., deszczowej, instalacji wodnej oraz przyłącza energetycznego w okresie 6 m-cy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży

*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym

*   uzyskanie przez Kupującego promesy na sprzedaż alkoholu pow. 4,5% w planowanym obiekcie nie później niż do \`(...)\`2021 r.

Ad.6. ppkt.c

*   decyzja o warunkach zabudowy

*   decyzja na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na działce

*   decyzja na wycinkę drzew

*   decyzja dotycząca przyłączy wody, kanalizacji, przyłącza energetycznego

*   decyzja dotycząca zjazdu z drogi powiatowej

*   decyzja na budowę obiektu handlowego

Ad. 6. ppkt.d

*   złożył wniosek o warunki zabudowy

*   przeniesie decyzji na rozbiórkę /nr … z dnia \`(...)\`2019 r./ na siebie

*   złoży wniosek na wycinkę drzew

*   złoży wniosek na przyłącz wody, kanalizacji sanitarnej, deszczowej, przyłącza energetycznego

*   złoży wniosek na zjazd z drogi powiatowej

*   złoży wniosek na pozwolenie na budowę obiektu handlowego

Ad.7. o wydanie decyzji dotyczących warunków wod-kan, przyłącza energetycznego, zjazdu z drogi powiatowej wystąpi Kupujący

Działka będąca przedmiotem sprzedaży jest jeszcze zabudowana

Ad.8. na działce będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się jeszcze obiekty :

*   budynek gospodarczy

*   budynek kotłowni

Ad.9. na działce nie znajdują się urządzenia budowlane

Ad.10. na działce nie znajdują się urządzenia budowlane

Ad.11. budynek gospodarczy TAK , budynek kotłowni TAK

Ad.12. NIE

Ad.13. budynek gospodarczy 1271 , budynek kotłowni 1274

Ad.14. budynek gospodarczy TAK , budynek kotłowni TAK

Ad.15. budynek gospodarczy nabyty \`(...)\`2009 r., budynek kotłowni nabyty \`(...)\`2009 r.

Ad.16. budynek gospodarczy NIE, budynek kotłowni NIE. Przy zakupie działki zabudowanej z budynkiem mieszkalnym zakup był zwolniony z podatku VAT

Ad.17. budynek gospodarczy NIE wybudowali, budynek kotłowni NIE wybudowali

Ad.18. budynek gospodarczy NIE, budynek kotłowni NIE

Ad.19. budynek gospodarczy NIE był używany, budynek kotłowni NIE był używany

Ad.20. budynek gospodarczy NIE był używany, budynek kotłowni NIE był używany

Ad.21. budynek gospodarczy TAK, budynek kotłowni TAK. Ww. budynki znajdują się na działce 1 która jest dzierżawiona przez S.A. od dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży czyli od \`(...)\`2020 r. na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w umowie Przedwstępnej

Ad.22. budynek gospodarczy NIE był wykorzystywany, budynek kotłowni NIE był wykorzystywany

Ad.23. budynek gospodarczy NIE ponosiliśmy nakładów na ulepszenia, budynek kotłowni NIE ponosiliśmy nakładów na ulepszenia

Ad.24. budynek gospodarczy NIE dotyczy, budynek kotłowni NIE dotyczy

Ad.25. budynek gospodarczy NIE dotyczy, budynek kotłowni NIE dotyczy

Ad.26. budynek gospodarczy NIE dotyczy, budynek kotłowni NIE dotyczy

Ad.27. budynek gospodarczy rozpoczęto rozbiórkę przed podpisaniem umowy z S.A budynek kotłowni rozpoczęto rozbiórkę przed podpisaniem umowy z S.A

1.  została wydana decyzja na rozbiórkę nr \`(...)\` z dnia \`(...)\`2019 r. budynku gospodarcz. została wydana decyzja na rozbiórkę nr \`(...)\` z dnia \`(...)\`2019 r. budynku kotłowni
2.  budynek gospodarczy rozpoczęto rozbiórkę, dokończy S.A po zakupie działki budynek kotłowni rozpoczęto rozbiórkę, dokończy S.A po zakupie działki budynek kotłowni na dzień dostawy prace nie będą zakończone
3.  budynek gospodarczy na dzień dostawy prace nie będą zakończone
4.  na dzień dostawy przedmiotowa działka będzie działką zabudowaną

W uzupełnieniu wniosku z dnia 8 lutego 2021 r. Wnioskodawca wskazał, iż budynek gospodarczy oraz budynek kotłowni były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli, od których Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili te budynki wraz z gruntem, tj. działką nr 2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku).

1.  Czy transakcja polegająca na sprzedaży działki 1 o powierzchni \`(...)\` m2 wydzielonej z działki 2 firmie S.A będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług VAT?
2.  Czy jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej pracująca na pełnym etacie Wnioskodawca będzie miał obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku ze sprzedażą ww. działki?
3.  Czy w przypadku uznania Wnioskodawcy za czynnego podatnika VAT w związku z tą transakcją Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży działki?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku):

1.  Uwzględniając zdarzenie przyszłe oraz opierając się o ustawę o VAT Wnioskodawca uważa, że w związku z przedmiotową transakcją nie powinien być uznany za podatnika od towarów i usług gdyż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikiem od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.
2.  Z uwagi na powyższe jako osoba fizyczna pracująca na pełnym etacie i nie prowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawca uważa, że nie powinien podlegać rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku ze sprzedażą działki budowlanej (zabudowanej).
3.  Z uwagi na powyższe jako osoba fizyczna pracująca na pełnym etacie i nie prowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawca uważa, że nie powinien podlegać obowiązkowi wystawienia faktury VAT w związku ze sprzedażą działki budowlanej (zabudowanej).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego:

*   **jest nieprawidłowe** w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży zabudowanej działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej,

*   **jest prawidłowe** w zakresie braku obowiązku rejestracji jako czynny podatnik VAT w związku ze sprzedażą działki nr 1,

*   **jest nieprawidłowe** w zakresie braku obowiązku wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży gruntów przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie

(C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W świetle powyższego, w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży będącej we współwłasności małżeńskiej działki nr 1 wraz z znajdującymi się na niej zabudowaniami w postaci budynku gospodarczego i budynku kotłowni podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął/podejmie w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z przywołanych przepisów, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w dniu \`(...)\`2009 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca nabył z małżonką działkę nr 2. W roku 2019 firma S.A. wyraziła chęć nabycia części tej działki gdzie zamierza wybudować budynek handlowo-usługowy. W dniu \`(...)\`2020 r. została podpisana przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży. Przedmiotową działkę oddano w odpłatną dzierżawę. Wysokość czynszu dzierżawnego to kwota \`(...)\` zł miesięcznie powiększona o ewentualny podatek od towarów i usług wg. aktualnej stawki. Na wniosek Sprzedającego dokonano podziału działki - nr działki po podziale 1. Na działce 1 posadowiony jest budynek gospodarczy i budynek kotłowni, ponadto wydana jest prawomocna decyzja o warunkach zabudowy. Sprzedaż ma nastąpić po spełnieniu wszystkich warunków ww. umowy paragraf 3 w terminie 14 dni najpóźniej do dnia \`(...)\`2021 r. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast działka nr 2 była wykorzystywana przez małżonkę Wnioskodawcy wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług VAT. Na działce 2 od dnia \`(...)\`2010 r. do dnia …2014 r. małżonka prowadziła działalność w ramach działów specjalnych.

Wnioskodawca udzielił stosownego pełnomocnictwa przedstawicielowi S.A. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń koniecznych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę.

Ponadto, zgodnie z podpisaną umową przedwstępną Kupujący musi uzyskać m.in. ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, prawomocną ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej działce, ostateczną i wykonalną decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu na przedmiotową działkę lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, pozwolenie na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych, prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, przyłączy wody, kanalizacji, przyłącza energetycznego.

Należy zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym do kwestie dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działek, będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę będącej we współwłasności małżeńskiej działki nr 1. Pomimo że ww. czynności dokonywane są i będą przez Nabywcę, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu Nabywcy, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa w celu występowania w Jego imieniu w sprawach dotyczących działki.

Zatem fakt, że działania związane z uzyskaniem pozwolenia na zabudowę przedmiotowej działki, decyzji o rozbiórce budynków posadowionych na przedmiotowej działce, uzyskanie decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na działkę lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych, decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, przyłączy kanalizacji sanitarnej, deszczowej, instalacji wodnej, przyłącza energetycznego, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Zatem osoby trzecie, dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę, będącą nadal współwłasnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie współwłasnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają grunty o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Należy także zwrócić uwagę na okoliczność, że Wnioskodawca wraz z małżonką podpisali umowę dzierżawy części działki nr 2 o powierzchni \`(...)\` m2, na mocy której S.A. może dysponować ww. działką na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Wysokość czynszu dzierżawnego to kwota \`(...)\` zł miesięcznie. Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy przedmiotowej działki wraz ze znajdującymi się na niej budynkami, a dzierżawa ma charakter odpłatny, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że będąca we współwłasności małżeńskiej działka nr 1 wraz z położonymi na niej budynkami tj. budynkiem gospodarczym i budynkiem kotłowni, wydzierżawiana na podstawie zawartej umowy, wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę będącej we współwłasności małżeńskiej działki nr 1 zabudowanej budynkiem gospodarczym i budynkiem kotłowni – jak wskazano wyżej wykorzystywanej w działalności gospodarczej – będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. Wobec powyższego w odniesieniu do sprzedaży będącej we współwłasności małżeńskiej działki nr 1 Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wskazać należy, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Należy bowiem zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny ww. obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przedstawione okoliczności wskazują, że sprzedaż położonych na działce 1 budynków, tj. budynku gospodarczego i budynku kotłowni nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy ww. budynki były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli, od których Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli te budynki. Tym samym, pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku gospodarczego i budynku kotłowni a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nadto, Wnioskodawca wraz z małżonką nie ponosili nakładów na ulepszenie przedmiotowych budynków w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Mając zatem na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa budynku gospodarczego i budynku kotłowni, z uwagi na spełnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie tego przepisu.

Jednocześnie należy wskazać, że sprzedaż działki będącej we współwłasności małżeńskiej nr 1, na której posadowione są przedmiotowe budynki, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 uznano za nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również obowiązku rejestracji jako czynny podatnik VAT, w związku ze sprzedażą działki.

Regulacje dotyczące zgłoszenia rejestracyjnego są zawarte w art. 96 ustawy.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Podmioty wymienione w art. 15 – zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy – u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Stosownie do art. 96 ust. 5 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1.  przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2.  przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3.  przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
4.  przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Wobec tego należy uznać, że nie każdy podmiot działający w charakterze podatnika VAT musi dokonywać podatkowej rejestracji.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla pewnej grupy podatników. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.

I tak, jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Jak stanowi art. 113 ust. 9 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Według art. 113 ust. 2 ustawy, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
2.  odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

1.  transakcji związanych z nieruchomościami,
2.  usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
3.  usług ubezpieczeniowych

– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

1.  odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Jak stanowi art. 113 ust. 13 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1.  dokonujących dostaw:
    1.  towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
    2.  towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
    
    *   energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
    *   wyrobów tytoniowych,
    *   samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
    
    4.  budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
    5.  terenów budowlanych,
    6.  nowych środków transportu,
    7.  następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
        *   preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
        *   komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
        *   urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
        *   maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
    8.  hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
        *   pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
        *   motocykli (PKWiU ex 45.4);

1.  świadczących usługi:
    1.  prawnicze,
    2.  w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
    3.  jubilerskie,
    4.  ściągania długów, w tym factoringu;
2.  nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

Zgodnie z ww. przepisem art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw: budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b – tj. w ramach pierwszego zasiedlenia lub gdy od tego zasiedlenia nie upłynął jeszcze okres 2 lat. W takim przypadku dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, a podatnik nie może korzystać ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z powyższym rozstrzygnięciem sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, w przedmiotowej sprawie wyłączenie, o którym mowa w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy, nie będzie mieć zastosowania.

Jak już wskazano powyżej, nie każdy podmiot działający w charakterze podatnika VAT musi dokonywać podatkowej rejestracji. Podmioty wymienione w art. 15 – w myśl

ww. art. 96 ust. 3 ustawy – u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne. Przepis ten wskazuje zatem na prawo, a nie obowiązek podmiotu do dokonania rejestracji w opisanych w tym przepisie przypadkach.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w związku z faktem, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawca nie musi składać zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy – o ile Wnioskodawca nie będzie dokonywał innych niż zwolnione dostaw towarów lub świadczenia usług oraz nie będzie wykonywał czynności, o których mowa w ww. art. 113 ust. 13 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 uznano za prawidłowe.

W następnej kolejności należy rozstrzygnąć, czy na Wnioskodawcy będzie spoczywał obowiązek wystawienia faktury w związku ze sprzedażą ww. działki nr 1.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do zapisu art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Biorąc pod uwagę treść obowiązujących przepisów oraz okoliczność, że – jak wyżej wskazano – sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 1 korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej transakcję sprzedaży przedmiotowej działki, jednakże będzie mógł wystawić taką fakturę. Przy czym, na żądanie kupującego w terminie przewidzianym w art. 106b ust. 3 ustawy, Wnioskodawca będzie miał obowiązek wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż ww. działki nr 1.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 3 we wniosku, nieuwzględniające sytuacji, w której na Wnioskodawcy będzie spoczywał obowiązek wystawienia faktury, oceniając całościowo uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.