Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1165/11/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-17
Teza: w zakresie ustalenia źródła przychodów do jakiego należy zaliczyć przychody ze zbycia w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wskazanych we wniosku nieruchomości mieszkalnych
Słowa kluczowe: księgi-księgi podatkowe; księgi-księgi przychodów i rozchodów; nieruchomości; towar-towar handlowy; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2011r. (wpływ do tut. Biura 17 listopada 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodów do jakiego należy zaliczyć przychody ze zbycia w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wskazanych we wniosku nieruchomości mieszkalnych – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2011r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie ustalenia źródła przychodów do jakiego należy zaliczyć przychody ze zbycia w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wskazanych we wniosku nieruchomości mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W październiku 2011r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, której głównym przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi oraz działalność konsultingowa. Do przedmiotowej działalności Wnioskodawca „wniósł”, jako towary handlowe dwie nieruchomości. Przedmiotowe nieruchomości kupił w 2011r. wspólnie z żoną (w ramach ustawowej wspólności majątkowej) jeszcze przed rozpoczęciem prowadzenia działalności.

Jeden z budynków jest pusty i będzie przekształcony z użytkowego w mieszkalny (13 mieszkań). W drugim budynku znajduje się 27 mieszkań z czego 3-4 mieszkania są puste, natomiast pozostałe mieszkania są zajmowane przez lokatorów. Wnioskodawca jest właścicielem 2/3 udziałów w drugiej nieruchomości. Pozostałe 1/3 udziałów należy do Spółki z o.o. (określanej w dalszej części skrótem „Zarządca”). Z tą spółka Wnioskodawca podpisał umowy na zarządzanie obydwiema nieruchomościami oraz udzielił jej pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych dotyczących tych nieruchomości. Spółka ta ma za zadanie dokonać komercjalizacji tych nieruchomości. W ramach umowy dotyczącej komercjalizacji drugiej nieruchomości Zarządca ma dokonać m.in. remontu tej nieruchomości z własnych środków. Tytułem wynagrodzenia za wykonane czynności w zakresie remontu i komercjalizacji Zarządca ma otrzymać od Wnioskodawcy wynagrodzenie w wysokości 25% zysku netto osiągniętego przez Wnioskodawcę po sprzedaży 20 lokali, przy czym zapłata wynagrodzenia za sprzedaż ostatnich 7 lokali nastąpi po zaksięgowaniu zapłaty za ostatni z nich. Wnioskodawca wskazuje, iż obecnie z lokatorami zamieszkującymi ta nieruchomość są podpisane nowe umowy na czas określony i w ciągu 2-3 lat mieszkania mają zostać sprzedane.

Obydwie nieruchomości zostały nabyte aktem notarialnym i bez podatku VAT. W związku z zakupem pierwszej nieruchomości Wnioskodawca otrzymał fakturę VAT ze stawką „ZW”. Nieruchomość ta również wymaga znacznych nakładów o charakterze remontowo-adaptacyjno-ulepszeniowym. Wydatki na ulepszenie tej nieruchomości zostaną poniesione wyłącznie przez Wnioskodawcę i przekroczą 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości.

Po przeprowadzeniu tych prac, z ww. budynków zostaną wyodrębnione samodzielne lokale mieszkalne, które następnie będą sprzedawane w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Przy czym żadne z wyodrębnionych w obu nieruchomościach mieszkań nie przekroczy 150m2 powierzchni użytkowej. Nakłady poniesione przez zarządcę na remont i modernizację drugiej nieruchomości również nie przekroczą 30% wartości początkowej całego obiektu (wspólnych udziałów współwłaścicieli).

Wnioskodawca ewidencjonuje zdarzenia gospodarcze w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Jeżeli zamieszkany przez lokatorów budynek nie może być towarem handlowym, a środkiem trwałym firmy, czy przychód ze sprzedaży wyodrębnionych z niego lokali mieszkalnych będzie przychodem z działalności gospodarczej, czy też przychodem małżonków z odpłatnego zbycia nieruchomości w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, że obydwie nieruchomości zostały zakwalifikowane jako towary handlowe, sprzedaż wyodrębnionych z nich mieszkań będzie generować przychód z działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód ze zbycia lokali mieszkalnych (ich przynależności oraz związanego z nimi gruntu), w tym także stanowiących środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej stanowi zawsze przychód ze źródła przychodów określonego w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem sytuacji, gdy odpłatne zbycie tych lokali mieszkalnych następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. W tym bowiem przypadku, przychód uzyskany ze zbycia tych nieruchomości, jako przychód ze zbycia środków obrotowych, stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu, wg zasad właściwych dla tego źródła przychodów.

W wydanej na wniosek Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2012r. Znak: IBPBI/1/415-1164/11/BK wskazano w szczególności, iż w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, „(…) w momencie całkowitego zakończenia prac związanych z powstaniem produktu podlegającego zbyciu, a więc po zakończeniu niezbędnych prac budowlanych oraz wyodrębnieniu poszczególnych lokali mieszkalnych mających być przedmiotem zbycia, lokale te stanowić będą wyroby gotowe w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. d) ww. rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów”.

Z tego też względu przychody uzyskane ze zbycia ww. lokali mieszkalnych, stanowiących jak wskazano przed ich zbyciem wyroby gotowe w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, stanowić będą przychody z tej działalności, a więc źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 oraz 3 – 6 wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Do wniosku dołączono dokumenty źródłowe. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.