Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-1032/15-2/AOg
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-12-23
Teza: Wnioskodawca do sprzedaży lokali, o których mowa we wniosku będzie mógł zastosować zwolnienie z podatku VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony  przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2015 r. (data wpływu 26 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanych transakcji sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT planowanych transakcji sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Maciej W. (dalej: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną, która na chwilę obecną nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Wnioskodawca rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej i zarejestrowanie się jako podatnik VAT (czynny lub zwolniony).

Do takiej sytuacji może dojść w związku z transakcjami na rynku nieruchomości wtórnych, które Wnioskodawca zamierza realizować. Wnioskodawca rozważa bowiem w najbliższej przyszłości nabywanie (w sposób zorganizowany i o określonej częstotliwości) lokali mieszkalnych wraz z prawem własności/prawem użytkowania wieczystego gruntu (dalej: Nieruchomości). Po ich wyremontowaniu Wnioskodawca zamierza przygotować Nieruchomości do dalszej sprzedaży.

Wniosek dotyczy tylko tych Nieruchomości, które Wnioskodawca zakupi na rynku wtórnym i które - w momencie sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy - (1) nie będą podlegały efektywnemu opodatkowaniu VAT, tj. ich sprzedaż nie będzie podlegać VAT (gdyż ich dostawy będzie dokonywać podmiot niebędący podatnikiem VAT), (2) wcześniej także nie podlegały wydaniu w ramach VAT (tj. sprzedaży, najmowi lub innemu użyczeniu). Klasycznym przykładem takiej sytuacji jest nabycie lokalu w kamienicy, który został wybudowany przed wprowadzeniem VAT w Polsce, którego poprzedni właściciel (tj. podmiot, od którego Wnioskodawca nabędzie lokal) nabył bez VAT i który nie był wykorzystywany w ramach obrotu VAT.

Wniosek dotyczy sytuacji, w których Wnioskodawca będzie zbywał te Nieruchomości i nie będą one korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawca podkreśla, iż przed zbyciem Nieruchomości może ponosić nakłady ulepszeniowe, jednak ich wartość w żadnym przypadku nie przekroczy 30% wartości początkowej Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ewentualna sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę, jeśli nie korzysta ona ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zaś w momencie sprzedaży tych Nieruchomości Wnioskodawcy nie zostały one opodatkowane VAT (czynność nie podlegała opodatkowaniu VAT), może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy,

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę, jeśli nie korzysta ona ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zaś w momencie sprzedaży tych Nieruchomości Wnioskodawcy nie zostały one opodatkowane VAT (czynność nie podlegała opodatkowaniu VAT), może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przedmiotowej sytuacji, Wnioskodawca będzie sprzedawał Nieruchomości (lokale mieszkalne), których to sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, Wnioskodawca nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie tych Nieruchomości, które przekraczałyby 30% wartości początkowej tych Nieruchomości.

Co więcej, Wnioskodawca wcześniej nabędzie te Nieruchomości na podstawie transakcji, które nie były obciążone VAT (sprzedaż przez osoby niebędące podatnikami VAT bądź w okresie, kiedy nie obowiązywały przepisy w zakresie VAT), co oznacza, że Wnioskodawcy nie będzie przysługiwać (nie przysługiwało) prawo do odliczenia VAT w stosunku do tych Nieruchomości (bo nie były one obciążone VAT).

W konsekwencji, skoro są spełnione wszystkie warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (brak zwolnienia z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, brak znaczących ulepszeń, brak możliwości odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości), to Wnioskodawca powinien mieć możliwość zastosowania zwolnienia z VAT określonego w tym przepisie, w momencie sprzedaży tych Nieruchomości.

Powyższe stanowisko znajduje zresztą potwierdzenie w interpretacjach prawa podatkowego. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 20 lutego 2015 r., sygn. IBPP1/443-1154/14/BM, wskazano:

„(\`(...)\`) W takim jednak przypadku należy wziąć pod uwagę treść przywołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak wynika z wniosku, przedmiotowy budynek cechowni i warsztatowo-biurowy spełnia oba wymienione w powyższym przepisie warunki, gdyż Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu przedmiotowego budynku cechowni i warsztatowo-biurowego (Wnioskodawca podał, że nabył go na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT - czynność zwolniona z VAT - w związku z czym Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku) oraz Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej (\`(...)\`)”.

Analogiczne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z dnia 29 września 2015 r., sygn. IBPP1/4512-599/15/AW:

„(\`(...)\`) Z wniosku wynika, że działkę wraz z posadowionymi na niej budowlami nabył Bank w 2014 r. na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z 20 maja 2014 r. Wnioskodawca podał, że poprzedni właściciele dla dostawy przedmiotowej nieruchomości nie działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, nie prowadzili działalności gospodarczej; dostawa na rzecz Wnioskodawcy nie była udokumentowana fakturą VAT; skoro komornik w toku prowadzonej egzekucji z nieruchomości nie wystawił faktury VAT to znaczy, że uznał, iż przedmiotowa sprzedaż nie podlega podatkowi VAT. Powyższe oznacza, że przy nabyciu działki wraz z posadowionymi na niej budowlami Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w podatku od towarów i usług. Wnioskodawca podał również, że nie ponosił nakładów na ulepszanie budowli przekraczających 30% wartości początkowej.

Zatem w przedmiotowej sprawie nie zachodzą okoliczności wyłączające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (\`(...)\`).

W związku z powyższym dostawa budowli w postaci opisanego ogrodzenia z siatki, podestu betonowego i studni będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT(\`(...)\`)”.

W świetle powyższego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż będzie uprawniony do stosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przy sprzedaży Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 23 stycznia 2014 r., poz. 121), rzeczami są tylko przedmioty materialne.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Wysokość opodatkowania regulują przepisy Działu VIII ww. ustawy.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz powinna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie danego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę - bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści ww. artykułu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która na chwilę obecną nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Wnioskodawca rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej i zarejestrowanie się jako podatnik VAT (czynny lub zwolniony).

Wnioskodawca planuje przeprowadzenie transakcji na rynku nieruchomości wtórnych, Wnioskodawca rozważa w najbliższej przyszłości nabywanie (w sposób zorganizowany i o określonej częstotliwości) lokali mieszkalnych wraz z prawem własności/prawem użytkowania wieczystego gruntu. Po ich wyremontowaniu Wnioskodawca zamierza przygotować Nieruchomości do dalszej sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zwolnienia z podatku VAT dostawy ww. lokali, których nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT i które nie były oddane do użytkowania w ramach wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że dostawa nieruchomości, o których mowa we wniosku nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak wskazał Wnioskodawca we wniosku, transakcje nabycia ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, ani nie doszło do wydania tych nieruchomości w ramach wykonywania czynności opodatkowanych takich jak najem lub dzierżawa.

W opisanej sytuacji nie doszło zatem do pierwszego zasiedlenia nieruchomości – ich dostawa nie będzie mogła być zatem zwolniona na podstawie ww. przepisu.

W dalszej kolejności należy rozważyć zastosowanie do planowanych transakcji zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy z tytułu nabycia nieruchomości nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Ponadto Wnioskodawca zaznaczył, że nie będzie dokonywał takich ulepszeń nabytych przez siebie Nieruchomości, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji w omawianej sprawie zostaną spełnione przesłanki zwolnienia przewidziane w art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy o VAT. Tym samym Stanowisko Wnioskodawcy jest więc prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.