Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB3.4510.1076.2016.1.DP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-02-14
Teza: Czy opłaty za utratę wartości działek sąsiednich mogą być kosztem podatkowym?
Słowa kluczowe: drogi; kara; odszkodowania
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 4 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2016 r. (data wpływu 28 listopada 2016 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów podatkowych odszkodowania oraz kary umownej związanych ze spadkiem wartości nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów podatkowych odszkodowania oraz kary umownej związanych ze spadkiem wartości nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

1.  Centrum S. sp. z o.o. (dalej; „Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości. Działalność ta obejmuje w szczególności realizację projektu polegającego na budowie, wynajmie i dalszej sprzedaży centrum handlowego S. wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).
2.  Spółka prowadzi Inwestycję na nieruchomościach, na działkach gruntu oznaczonych numerami 1/8, 3/6, 3/7, 4/5, 22/1 oraz 22/2 (dalej łącznie; „Teren Inwestycji”).
3.  Teren Inwestycji sąsiaduje z terenem, na którym znajduje się centrum handlowe K. (dalej: „Teren CK”), będący własnością Centrum K. sp. z o.o. (dalej: „CK”). CK prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości. CK planuje przeprowadzenie inwestycji zmierzającej do rozbudowy, przebudowy oraz modernizacji centrum handlowego K. oraz, wspólnie ze Spółką, połączenia tego obiektu z Inwestycją (dalej: „Inwestycja CK”).
4.  W związku z Inwestycją, w Urzędzie Miasta toczy się postępowanie o wydanie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej dotyczącej budowy drogi gminnej wraz z budową, przebudową infrastruktury, prowadzone w trybie właściwych przepisów Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: „Inwestycja Drogowa”), inwestycja Drogowa zlokalizowana będzie między innymi na części działek gruntu nr 22/2 oraz nr 1/8 (należących do Spółki) a także na częściach niezabudowanych działek gruntu nr 4/2 oraz 4/3, sąsiadujących z Terenem Inwestycji (dalej: „Nieruchomości Sąsiednie 1”). Nieruchomości Sąsiednie 1 są własnością domu zakonnego (dalej: „Klasztor”).
5.  W wyniku decyzji udzielającej pozwolenia na realizację Inwestycji Drogowej (dalej: „Decyzja ZRiD”), działka gruntu nr 4/2 ulegnie podziałowi na działki 4/6, 4/7, 4/8 oraz 4/9, przy czym w wyniku zrealizowania Inwestycji Drogowej, działka gruntu nr 4/7 (dalej: „Projektowana Działka nr 4/7”), niezajęta pod Inwestycję Drogową, zostanie oddzielona od pozostałych Nieruchomości Sąsiednich 1. Na moment złożenia niniejszego wniosku Decyzja ZRiD została wydana niemniej nie jest ona ostateczna. W odniesieniu do Decyzji ZRiD zostało wydane postanowienie o nadaniu jej rygoru natychmiastowej wykonalności.
6.  Spółka podkreśla, że wykonanie Inwestycji Drogowej jest ściśle związane z Inwestycją i służy bezpośrednio realizacji tej inwestycji. W szczególności, bez realizacji inwestycji Drogowej, przeprowadzenie i funkcjonowanie inwestycji zgodnie z planami biznesowymi Spółki byłoby znacznie utrudnione. Porozumienie w sprawie odszkodowania
7.  Wskutek przeprowadzenia Inwestycji Drogowej, w szczególności w związku z przeprowadzeniem Inwestycji Drogowej przez teren Nieruchomości Sąsiednich 1 oraz przecięciu Nieruchomości Sąsiednich 1 drogą gminną na dwa odrębne obszary, możliwości inwestycyjne oraz wartość Nieruchomości Sąsiednich 1 ulegną znaczącemu zmniejszeniu.
8.  W konsekwencji, w celu rekompensaty szkód Klasztoru wynikających z przeprowadzenia Inwestycji Drogowej, Spółka oraz Klasztor zawarli umowę regulującą m.in. sposób rekompensaty przyszłej szkody poniesionej przez Klasztor z tego tytułu (dalej: „Umowa o Odszkodowanie”). W ramach tej umowy Spółka zobowiązała się m.in. do zapłaty na rzecz Klasztoru określonej kwoty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości Nieruchomości Sąsiednich 1 wynikającego z przeprowadzenia inwestycji Drogowej (dalej: „Odszkodowanie”), w szczególności z uwagi na pogorszenie możliwości inwestycyjnych tego terenu. Zgodnie z Umową o Odszkodowanie jest ono należne Klasztorowi po wydaniu Decyzji ZRiD opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności lub ostatecznej w administracyjnym toku instancji. Na moment składania niniejszego wniosku doszło do wydania Decyzji ZRiD, której postanowieniem nadano rygor natychmiastowej wykonalności.
9.  Odszkodowanie należne Klasztorowi, zostanie wypłacone przez Spółkę w 4 ratach, przy czym:
    1.  Część Odszkodowania (rata 1) zostanie zapłacona najpóźniej w pierwszym dniu roboczym przypadającym po dniu zawarcia przez Klasztor i CK umowy sprzedaży działki 3/9, o której mowa poniżej; ewentualnie będzie ona wymagalna w dniu sporządzenia protokołu nie dojścia czynności do skutku przez notariusza na skutek nie przystąpienia do niej w ustalonym terminie przez CK lub CS (z przyczyn innych niż opisane w lit c) pkt (ii) poniżej),
    2.  Część Odszkodowania (raty 2-4) stanie się wymagalna w dniach zawarcia poszczególnych umów sprzedaży Nieruchomości Zastępczych (o których mowa poniżej) przez Spółkę na rzecz Klasztoru, a płatności z tego tytułu zostaną potrącone z kwotami należnymi Spółce z tytułu poszczególnych transakcji zbycia Nieruchomości Zastępczych na rzecz Klasztoru,
    3.  Wysokość Odszkodowania zostanie pomniejszona o określoną kwotę, w przypadku, gdy:
        1.  na skutek nieprzystąpienia w wyznaczonym terminie przez Klasztor do zawarcia umowy sprzedaży działki 3/9, z przyczyn innych niż opisane w lit. c) pkt (ii) poniżej, lub
        2.  na skutek innych zdarzeń, niezależnych od CS, tj. nieprzystąpienia w wyznaczonym terminie przez CK lub CS do zawarcia umowy sprzedaży działki 3/9 z powodu:
            *   istnienia w treści księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości gruntowej złożonej z działek o numerach 3/9 oraz 3/4 wpisów o zakazie zbycia tej nieruchomości albo wzmianek o wniosku o wpis takiego zakazu, złożony na wniosek osoby trzeciej, lub
            *   istnienia w treści księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości gruntowej złożonej z działek o numerach 3/9 oraz 3/4 wpisów hipotek obciążających tą nieruchomość albo wzmianek dotyczących wpisu hipotek obciążających tą nieruchomość na kwotę przewyższającą cenę sprzedaży działki 3/9, lub
            *   obciążenia tej nieruchomości na rzecz osób trzecich w szerszym zakresie, niż uzgodniony pomiędzy CK oraz Klasztorem,
            *   nie dojdzie do nabycia przez CK działki 3/9, o której mowa poniżej.
10.  Z perspektywy prawnej, Odszkodowanie stanowi odszkodowanie w rozumieniu art. 361 Kodeksu cywilnego.
11.  Dodatkowo:
    1.  Spółka zobowiązała się do sprzedaży na rzecz Klasztoru nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze 7/2 przylegającą do Nieruchomości Sąsiednich 1, a także nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu o numerach 7/1 oraz 16/21 przylegające do działki gruntu o numerze 7/2 (dalej, łącznie: „Nieruchomości Zastępcze”) po ich uprzednim nabyciu od ich właścicieli. Celem tej sprzedaży jest umożliwienie przeprowadzenia inwestycji budowlanej na działce o numerze 7/2 zgodnie z zamierzeniami Klasztoru.
    2.  Z kolei Klasztor zobowiązał się do zawarcia ze Spółką warunkowej umowy sprzedaży na rzecz Spółki Projektowanej Działki nr 4/7, oddzielonej od pozostałych Nieruchomości Sąsiednich 1 w związku z realizacją Inwestycji Drogowej (ewentualnie umowy sprzedaży niezastrzeżonej co do warunku w przypadku uzyskania stosowanego oświadczenia od spółki A. S.A. (dalej: „A.”) o rezygnacji z prawa pierwokupu tej działki). Celem tej sprzedaży jest z jednej strony zbycie przez Klasztor gruntu trwale oddzielonego od pozostałej części Nieruchomości Sąsiedniej 1 na skutek realizacji inwestycji Drogowej, z drugiej zaś scalenie Projektowanej Działki nr 4/7 z gruntami Spółki znajdującymi się po tej samej stronie drogi powstałej na skutek Inwestycji Drogowej,
    3.  W odniesieniu do Nieruchomości Zastępczej stanowiącej działkę o numerze 7/2:
        1.  Spółka zobowiązała się na własny koszt doprowadzić do korzystnego dla Klasztoru przeznaczenia Nieruchomości Zastępczej stanowiącej działkę o numerze 7/2 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ustalając w szczególności, iż przeznaczenie tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie uznane za korzystne dla Klasztoru wówczas, gdy suma powierzchni brutto wszystkich kondygnacji nadziemnych zabudowy możliwych do realizacji w oparciu o pian miejscowy na działce nr 7/2 będzie wynosiła minimum 17.500 m2.
        2.  Jednocześnie, Spółka zobowiązała się do wypłacenia na rzecz Klasztoru dodatkowej kary umownej, jeżeli przeznaczenie Nieruchomości Zastępczej o numerze 7/2 w przyszłym planie zagospodarowania tego terenu nie będzie gwarantowało Klasztorowi możliwości zrealizowania przyszłych planów inwestycyjnych Klasztoru na tym gruncie, tj. w sytuacji, gdyby przeznaczenie tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie było korzystne dla Klasztoru, zgodnie z pkt 11 )c)i powyżej (dalej: „Kara Umowna”). Wysokość ewentualnej Kary Umownej będzie uzależniona od zdolności inwestycyjnych tej nieruchomości, wskazanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który zostanie wydany w stosunku do tej nieruchomości, w szczególności od powierzchni brutto kondygnacji naziemnych, możliwych do wybudowania na działce 7/2 w przyszłości. Ewentualna Kara Umowna stanowi zatem element zabezpieczający Klasztor przed dalszymi negatywnymi skutkami realizacji Inwestycji Drogowej po nabyciu tej nieruchomości przez Klasztor w związku z realizacją Umowy o Odszkodowanie, w szczególności przed niemożnością zrealizowania planów inwestycyjnych Klasztoru na tym obszarze.
        3.  Spółka może zwolnić się z obowiązku zapłaty Kary Umownej pod warunkiem zawarcia z Klasztorem umowy zamiany określonych w Umowie o Odszkodowanie nieruchomości, uzależnionej spełnieniem wymagań dotyczących ich praw własności oraz przeznaczenia. Niniejszy wniosek nie obejmuje swoim zakresem skutków ewentualnej umowy zamiany zawartej pomiędzy Spółką a Klasztorem w tym zakresie.
12.  Dodatkowo:
    
    1.  Umowa sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 7/2 zostanie zawarta, o ile:
        1.  wydana zostanie Decyzja ZRiD opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, zaś w przypadku nie nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności decyzja będzie ostateczna w administracyjnym toku instancji,
        2.  działka ta zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo Klasztor / podmiot przez niego wskazany uzyska dla Nieruchomości Sąsiednich 1 powstałych w wyniku Decyzji ZRiD (z wyłączeniem Projektowanej Działki 4/7) oraz działki 7/2 ostateczne i prawomocne pozwolenie zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę obiektów kubaturowych zgodnie z wnioskiem Klasztoru albo podmiotu przez niego wskazanego (w konsekwencji, zostaną one objęte ostateczną decyzją dotyczącą zabudowy) i dodatkowo działka 7/2 będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń i praw osób trzecich oraz innych określonych obciążeń (przy czym Klasztorowi przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze spełnienia się tych warunków, co będzie umożliwiało przystąpienie do umowy sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 7/2 bez konieczności ich łącznego spełnienia),
    2.  Umowa sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 7/1 zostanie zawarta, o ile:
        1.  Klasztor nabędzie Nieruchomość Zastępczą oznaczoną nr 7/2 a Spółka nabędzie Nieruchomość Zastępczą nr 7/1,
        2.  wydana zostanie Decyzja ZRiD opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, zaś w przypadku nie nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności decyzja będzie ostateczna w administracyjnym toku instancji,
        3.  działka 7/1 będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń i praw osób trzecich oraz innych określonych obciążeń (przy czym Klasztorowi przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze spełnienia się tego warunku, co będzie umożliwiało przystąpienie do umowy sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 7/1 bez konieczności jego spełnienia).
    
    Spółka może również zostać zwolniona z obowiązku sprzedaży Nieruchomości Zastępczej nr 7/1 na rzecz Klasztoru, jeżeli doprowadzi do ustanowienia na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości Zastępczej nr 7/2 nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej Nieruchomość Zastępczą nr 7/1. W takiej sytuacji, Odszkodowanie zostanie pomniejszone o z góry określoną kwotę odpowiadającą wartości Nieruchomości Zastępczej nr 7/1. Dodatkowo, w przypadku gdyby ostateczna cena sprzedaży Nieruchomości Zastępczej nr 7/1 przez Spółkę na rzecz Klasztoru odbiegała od wstępnej ceny ustalonej w Umowie o Odszkodowanie, wartość Odszkodowania, o którym mowa w pkt 8) - 10) powyżej, wzrośnie lub zmaleje proporcjonalnie do zmiany ceny Nieruchomości Zastępczej nr 7/1 ustalonej ostatecznie między stronami transakcji. Umowa sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 16/21 zostanie zawarta, o ile:
    
    1.  Klasztor nabędzie Nieruchomość Zastępczą oznaczoną nr 7/2 a Spółka nabędzie Nieruchomość Zastępczą nr 16/21,
    2.  wydana zostanie Decyzja ZRiD opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności, zaś w przypadku nie nadania tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności decyzja będzie ostateczna w administracyjnym toku instancji,
    3.  działka 16/21 będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń w stosunku do osób trzecich oraz innych określonych obciążeń (przy czym Klasztorowi przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze spełnienia się tego warunku, co będzie umożliwia to przystąpienie do umowy sprzedaży Nieruchomości Zastępczej oznaczonej nr 16/21 bez konieczności jego spełnienia).
    
    Spółka może również zostać zwolniona z obowiązku sprzedaży Nieruchomości Zastępczej nr 16/21, jeżeli:
    1.  doprowadzi do ustanowienia na rzecz właściciela Nieruchomości Zastępczej nr 7/2 nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej Nieruchomość Zastępczą nr 16/21 lub
    2.  doprowadzi do ustanowienia na rzecz właściciela jednej z Nieruchomości Sąsiednich 1 (działki nr 4/2) nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej działkę nr 16/20, graniczącej z tą działką lub
    3.  Klasztor we własnym zakresie nabędzie działkę nr 16/20.W takiej sytuacji, Odszkodowanie zostanie pomniejszone o z góry określoną kwotę odpowiadającą wartości Nieruchomości Zastępczej nr 16/21. Dodatkowo, w przypadku gdyby ostateczna cena sprzedaży Nieruchomości Zastępczej nr 16/21 przez Spółkę na rzecz Klasztoru odbiegała od wstępnej ceny ustalonej w Umowie o Odszkodowanie, wartość Odszkodowania, o którym mowa w pkt 8) - 10) powyżej, wzrośnie lub zmaleje proporcjonalnie do zmiany ceny Nieruchomości Zastępczej nr 16/21 ustalonej ostatecznie między stronami transakcji.
13.  Dodatkowo:
    1.  Klasztor zobowiązał się do nieodpłatnego ustanowienia nieograniczonej w czasie służebności gruntowej obciążającej działkę nr 4/2, na której realizowana będzie Inwestycja Drogowa, na rzecz użytkownika wieczystego/właściciela działki 22/2 również objętej planowaną Inwestycją Drogową,
    2.  Klasztor przeniósł na rzecz Spółki nieodpłatnie przyszłą, o nieustalonej na moment zawarcia transakcji wysokości wierzytelność w postaci roszczenia w stosunku do Gminy Miejskiej o zapłatę odszkodowania z tytułu zajęcia części Nieruchomości Sąsiednich 1 pod inwestycję Drogową w związku z Decyzją ZRiD,
    3.  Przy czym Odszkodowanie zostaje wypłacone Klasztorowi niezależnie od ustanowienia służebności, o których mowa w pkt a) powyżej oraz przeniesienia roszczeń, o których mowa w pkt b) powyżej.
14.  Zgodnie z postanowieniami Umowy o Odszkodowanie:
    1.  Spółka oraz Klasztor zobowiązały się niepodejmowania żadnych działań opóźniających, przeszkadzających lub uniemożliwiających wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, chyba, że ten plan byłby niezgodny z planami inwestycyjnymi Klasztoru lub CK.
    2.  Klasztor zobowiązał się również do niepodejmowania jakichkolwiek działań mających na celu uniemożliwienie, utrudnienie łub opóźnienie Inwestycji łub wydania decyzji dotyczącej Inwestycji Drogowej.
15.  Spółka podkreśla, że wykonanie Inwestycji Drogowej jest ściśle związane z Inwestycją, a jej realizacja bez zawarcia Umowy o Odszkodowanie - w szczególności w części dotyczącej wypłaty Odszkodowania oraz ewentualnej Kary Umownej - byłaby znacznie utrudniona. Z perspektywy oceny zamierzeń biznesowych Spółki, wypłata Odszkodowania i ewentualnej Kary Umownej jest działaniem gospodarczo w pełni racjonalnym i uzasadnionym, gdyż umożliwi Spółce osiągnięcie przychodów z tytuły wynajmu powierzchni centrum handlowego lub jego sprzedaży na zamierzonym przez Spółkę poziomie.
16.  Zobowiązanie się Spółki oraz Klasztoru do określonych działań, opisane w pkt 11)a), 11)b), 11 )c)i, 13)a), 13)b)oraz 14) powyżej, następuje nieodpłatnie, w szczególności Odszkodowanie zostanie wypłacone niezależnie od wykonania zobowiązań, o których mowa w pkt 11 )a), 11 )b), 11)c)i, 13)a), 13)b) oraz 14) powyżej. Sprzedaż Nieruchomości Zastępczych oraz Projektowanej Działki 4/7 pomiędzy zainteresowanymi stronami zostanie uregulowana w ramach odrębnych umów, przy czym ceny za poszczególne nieruchomości zostały ustalone w Umowie o Odszkodowanie, i odzwierciedlają one ceny rynkowe tych nieruchomości. Jedyna płatność wynikająca bezpośrednio z Umowy o Odszkodowanie dotyczy Odszkodowania oraz Kary Umownej, o których mowa odpowiednio w pkt 8) - 10) oraz 11)c)ii powyżej. Dodatkowo, Umowa o Odszkodowanie wejdzie w życie po spełnieniu się określonych warunków, o których mowa w pkt 23) poniżej. Działka 3/9
17.  Klasztor jest również właścicielem nieruchomości gruntowej złożonej z działek o numerach 3/9 oraz 3/4 (dalej: „Nieruchomości Sąsiednie 2”), sąsiadującej z Terenem CK oraz Terenem inwestycji. Na terenie tych działek znajduje się droga wewnętrzna, zapewniająca, między innymi, dogodny dojazd do centrum handlowego K. od strony ulicy D\`(...)\`
18.  CK jest zainteresowana nabyciem od Klasztoru części Nieruchomości Sąsiednich 2, składającej się z działki o numerze 3/9. Nabycie tej działki pozwoli CK na utworzenie ciągu komunikacyjnego bezpośrednio łączącego Teren CK oraz Teren Inwestycji.
19.  Na podstawie odrębnej trójstronnej umowy, zawartej pomiędzy Spółką, CK oraz Klasztorem (dalej: „Umowa Trójstronna”):
    1.  Klasztor zobowiązał się sprzedać działkę o numerze 3/9 na rzecz CK za cenę określoną w Umowie Trójstronnej, pod warunkiem, że:
        1.  wydana zostanie Decyzja ZRiD, która będzie ostateczna w administracyjnym toku instancji albo w odniesieniu do której zostanie nadany rygor natychmiastowej wykonalności, oraz
        2.  z odpisu księgi wieczystej dotyczącej Nieruchomości Sąsiedniej 2, aktualnego na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr 3/9, nie będą wynikać: wpis o zakazie zbywania przedmiotowej nieruchomości, wydany w trybie zabezpieczenia roszczenia, albo wzmianka o wniosku o wpis takiego zakazu, złożonym na wniosek osoby trzeciej,
        3.  z odpisu księgi wieczystej dotyczącej Nieruchomości Sąsiedniej 2, aktualnego na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działki nr 3/9, nie będą wynikały wzmianki dotyczące wniosku o wpis lub wpisy hipotek obciążających Nieruchomość Sąsiednią 2 na kwotę przewyższającą cenę sprzedaży działki 3/9,
        4.  Nieruchomość Sąsiednia 2 wolna będzie od jakichkolwiek praw na rzecz osób trzecich, w szczególności umów najmu lub dzierżawy, a także hipotek czy służebności, nakładów, umownego prawa pierwokupu oraz księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości Sąsiedniej 2 wolna będzie od jakichkolwiek wzmianek o egzekucji, za wyjątkiem obciążeń opisanych w Umowie Trójstronnej.przy czym CK przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze spełnienia się warunków \_opisanych w pkt, ii) - iv) powyżej to jest każdego z nich osobno lub łącznie, co będzie umożliwiało przystąpienie do umowy sprzedaży działki 3/9 (bez konieczności ich spełnienia).
    2.  Klasztor zobowiązał się do ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej obciążającej działkę o numerze 3/4 na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego / właściciela działki 1/12 i właściciela działki 3/8, składających się na Teren CK a także każdoczesnego właściciela działki nr 3/9, po jej uprzednim nabyciu przez CK (głównym beneficjentem tej służebności oraz podmiotem regulującym wynagrodzenie Klasztoru z tego tytułu będzie CK) oraz zmiany zakresu służebności gruntowej obciążającej tą działkę na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego / właściciela działek 22/2 oraz 1/8, użytkownika wieczystego i właściciela dziatki 22/1 a także każdoczesnego właściciela nieruchomości złożonej z działek 3/6, 3/7 i 4/5, składających się na Teren Inwestycji.
    3.  Klasztor zobowiązał się do ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej obciążającej działki o numerze 3/3 oraz 3/5, będące własnością Klasztoru, w pasie o określonej szerokości wyznaczonym od granicy działek 3/3 oraz 3/5 z działką 3/4 oraz 3/9, na rzecz:
        1.  każdoczesnego użytkownika wieczystego / właściciela działek 22/2 oraz 1/8, użytkownika wieczystego / właściciela działki 22/1, a także każdoczesnego właściciela nieruchomości złożonej z działek 3/6, 3/7 i 4/5, składających się na Teren inwestycji (głównym beneficjentem tej służebności oraz podmiotem regulującym wynagrodzenie Klasztoru z tego tytułu będzie Spółka), oraz
        2.  każdoczesnego użytkownika wieczystego / właściciela działki 1/12 i każdoczesnego właściciela działki 3/8, składających się na Teren CK a także każdoczesnego właściciela działki nr 3/9, po jej uprzednim nabyciu przez CK (głównym beneficjentem tej służebności oraz podmiotem regulującym wynagrodzenie Klasztoru z tego tytułu będzie CK).
    4.  CK zobowiązał się do ustanowienia nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej działkę o numerze 3/9 na rzecz każdoczesnego właściciela działek o numerze 3/4, 3/3, 4/3, 4/4 oraz 3/5 pozostających własnością Klasztoru.
20.  Zgodnie z postanowieniami Umowy Trójstronnej, Klasztor zobowiązał się również do niepodejmowania jakichkolwiek działań mających na celu uniemożliwienie, utrudnienie lub opóźnienie inwestycji CK. Stan prawny nieruchomości będących własnością Klasztoru i konsekwencje dla Umowy o Odszkodowanie i Umowy Trójstronnej
21.  Obecnie, Nieruchomości Sąsiednie 1, Nieruchomości Sąsiednie 2 oraz działki o numerach 3/3, 3/5 i 4/4 (również będące własnością Klasztoru) są przedmiotem umów dzierżawy zawartych pomiędzy Klasztorem a A., na podstawie których A. przysługuje prawo pierwokupu tych nieruchomości, Zgodnie z aneksami do umów dzierżawy, zawartymi pomiędzy Klasztorem oraz A. (o których mowa w pkt 25) poniżej), w zakresie prawa pierwokupu strony (A. i Klasztor) wyłączyły stosowanie postanowień umowy dzierżawy dotyczących tego prawa, a A. m.in. zrezygnowała warunkowo z prawa pierwokupu działki 3/9 oraz Projektowanej Działki 4/7.
22.  W konsekwencji, realizacja inwestycji Drogowej, a także wypełnienie postanowień Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej uzależnione są od odpowiedniego unormowania stanu prawnego praw przysługujących A. (jako dzierżawcy) w odniesieniu do nieruchomości będących własnością Klasztoru.
23.  Zgodnie z postanowieniami Umowy o Odszkodowanie, oraz aneksem do Umowy o Odszkodowanie, umowa ta wchodziła w życie po spełnieniu się następujących warunków:
    1.  Klasztor zawrze porozumienie z A. lub uzyska inny dokument, na mocy którego:
        1.  A. nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu Projektowanej Działki 4/7 oraz działki 3/9, będącej przedmiotem Umowy Trójstronnej między Klasztorem a CK,
        2.  A. wyrazi zgodę na zawarcie umowy sprzedaży Projektowanej Działki nr 4/7, oraz Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9, o których mowa odpowiednio w pkt 11)b) i 19)a) powyżej z pominięciem procedury poprzedzającej sprzedaż tych działek,
        3.  A. złoży oświadczenie o zrzeczeniu się wobec Klasztoru prawa do żądania zwrotu nakładów, ciężarów i wydatków poczynionych na Nieruchomość Sąsiednią 2 o nr 3/9 i Projektowaną Działkę nr 4/7 (o ile takie oświadczenie będzie konieczne) - przy czym ostatecznie, w wyniku zawarcia porozumienia z A. w sprawie zwrotu przedmiotowych nakładów, w ramach zawartego aneksu do Umowy o Odszkodowanie Spółka i Klasztor doprecyzowały, że warunek ten został spełniony,
        4.  A. wyrazi zgodę na ustanowienie służebności obciążających Nieruchomość Sąsiednią 1 o nr 4/2, Nieruchomości Sąsiednie 2 oraz działki 3/3 i 3/5,
    2.  Spółka, CK oraz A. zawrą porozumienie lub Spółka oraz CK uzyskają inny dokument, na mocy którego stosunek dzierżawy wynikający z umów dzierżawy zawartych pomiędzy Klasztorem i A. zostanie zakończony wobec Projektowanej Działki nr 4/7 oraz Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 najpóźniej w dniu następującym po dniu ich nabycia przez, odpowiednio, Spółkę oraz CK, a w odniesieniu do Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 obowiązek zwrotu na rzez A. wartości nakładów poczynionych na tę działkę przejdzie na CK,
    3.  Spółka, CK oraz Klasztor zawrą Umowę Trójstronną,
    4.  Spółka nabędzie Nieruchomość Zastępczą nr 7/2 i doręczy Klasztorowi oświadczenie o uzyskaniu zgód korporacyjnych na dokonanie czynności objętych Umową o Odszkodowanie oraz Umową Trójstronną.
24.  Jednocześnie, zgodnie z postanowieniami Umowy Trójstronnej oraz aneksem do Umowy o Trójstronnej, umowa ta wchodziła w życie po spełnieniu się następujących warunków:
    1.  Klasztor zawrze porozumienie z A., lub uzyska inny dokument, na mocy którego A.:
        1.  nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 oraz Projektowanej Działki nr 4/7,
        2.  wyrazi zgodę na zawarcie umowy sprzedaży Projektowanej Działki nr 4/7 oraz Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9,
        3.  złoży oświadczenie o zrzeczeniu się wobec Klasztoru prawa do żądania zwrotu nakładów, ciężarów i wydatków poczynionych na Nieruchomość Sąsiednią 2 o nr 3/9 i Projektowaną Działkę nr 4/7 (o ile takie oświadczenie będzie konieczne) - przy czym ostatecznie, w wyniku zawarcia porozumienia z A. w sprawie zwrotu przedmiotowych nakładów, w ramach zawartego aneksu do Umowy o Odszkodowanie Spółka i Klasztor doprecyzowały, że warunek ten został spełniony,
        4.  wyrazi zgodę na ustanowienie służebności obciążających Nieruchomości Sąsiednie 2 oraz działki 4/3, 3/3, 4/4 i 3/5,
    2.  Spółka, CK oraz A. zawrą porozumienie lub Spółka oraz CK uzyskają inny dokument, na mocy którego stosunek dzierżawy wynikający z umów dzierżawy zawartych pomiędzy Klasztorem i A. zostanie zakończony wobec Projektowanej Działki nr 4/7 oraz Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 najpóźniej w dniu następującym po dniu ich nabycia przez, odpowiednio, Spółkę oraz CK, a w odniesieniu do Nieruchomości Sąsiedniej 2 o nr 3/9 obowiązek zwrotu na rzez A. wartości nakładów poczynionych na tę działkę przejdzie na CK,
    3.  Spółka nabędzie Nieruchomość Zastępczą nr 7/2 i doręczy Klasztorowi oświadczenie Spółki i CK o uzyskaniu zgód korporacyjnych na dokonanie czynności objętych Umową Trójstronną,
25.  Na moment złożenia niniejszego wniosku, Spółka, CK i Klasztor złożyły już oświadczenie o spełnieniu się warunków wejścia w życie Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej oraz zawarły stosowne aneksy do Umowy o Odszkodowanie i Umowy Trójstronnej, wskazując w szczególności, że:
    1.  pomiędzy A. a Klasztorem doszło do zawarcia aneksów do łączących te podmioty umów dzierżawy. Na podstawie zawartych aneksów, w szczególności:
        1.  A. zrzekła się przysługującego jej prawa pierwokupu Projektowanej Działki 4/7, w przypadku nabycia Projektowanej Działki 4/7 przez Spółkę oraz zawarcia przez A. ze Spółką oraz CK odrębnego porozumienia w sprawie przejęcia obowiązku zwrotu nakładów poczynionych przez A. na Działce 3/9 przez CK,
        2.  A. zrzekła się przysługującego jej prawa pierwokupu Działki nr 3/9 w przypadku nabycia Działki nr 3/9 przez CK oraz zawarcia przez A. ze Spółką oraz CK odrębnego porozumienia w sprawie przejęcia obowiązku zwrotu nakładów poczynionych przez A. na Działce 3/9 przez CK,
        3.  A. wyraziła zgodę na ustanowienie lub zmianę służebności, zgodnie z warunkami, o których mowa w pkt 23)a)iv oraz 24)a)iv powyżej.
    2.  pomiędzy A. a Spółką i CK doszło do zawarcia porozumienia, obejmującego w szczególności:
        1.  rozwiązanie stosunku dzierżawy wynikającego z umowy dzierżawy zawartej pomiędzy A. i Klasztorem wobec Projektowanej Działki 4/7 w dniu następującym po dniu jej nabycia przez Spółkę oraz rozwiązanie stosunku dzierżawy wynikającego z umowy dzierżawy zawartej pomiędzy A. i Klasztorem wobec Działki nr 3/9, w dniu następującym po dniu jej nabycia przez CK,
        2.  warunki zwrotu przez CK na rzecz A. wartości nakładów poczynionych na Budowle znajdujące się na działce 3/9, o których mowa poniżej.
    3.  Spółka nabyła Nieruchomość Zastępczą nr 7/2,
    4.  Spółka doręczyła Klasztorowi oświadczenie Spółki i CK o uzyskaniu zgód korporacyjnych na dokonanie czynności objętych Umową Trójstronną oraz Umową o Odszkodowanie.W ramach zawartych aneksów do Umowy o Odszkodowanie i Umowy Trójstronnej strony potwierdziły spełnienie warunków wskazanych w pkt 23) i 24) oraz wejście w życie Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej. Stan faktyczny nieruchomości będących elementami Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej Działka o nr 3/9
26.  Działka o nr 3/9 wchodząca w skład Nieruchomości Sąsiedniej 2, została zabudowana przez A. - w okresie dzierżawy tej nieruchomości od Klasztoru - drogą wraz z infrastrukturą towarzyszącą (chodniki dla pieszych, odwodnienie ulicy, latarnie, zasilanie elektryczne latarni) (dalej łącznie: „Budowle”), a także siecią gazową, ciepłowniczą i wodociągiem. Wszystkie Budowie zostały wybudowane przed rokiem 2001, Jednocześnie, na Nieruchomości Sąsiedniej 2 nie został wybudowany żaden budynek.
27.  Od momentu wybudowania, Budowle byty wykorzystywane przez A. na potrzeby prowadzonej przez tą spółkę działalności gospodarczej, w szczególności:
    1.  jako ciąg komunikacyjny ułatwiający dojazd do parku wodnego wybudowanego przez A. na gruntach sąsiadujących z Nieruchomością Sąsiednią 2 oraz operowanego pierwotnie przez A. a następnie przez spółkę zależną od A. na podstawie umowy poddzierżawy zawartej z A., oraz
    2.  jako ciąg komunikacyjny umożliwiający dojazd do kina wybudowanego przez A. na gruntach sąsiadujących z Nieruchomością Sąsiednią 2 i operowanego przez podmiot niepowiązany z A. na podstawie umowy poddzierżawy zawartej z A.Jednocześnie, nie były one w żaden sposób wykorzystywane przez Klasztor ani nie były oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
28.  Klasztorowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do żadnej z Budowli. Klasztor nie ponosił również jakichkolwiek wydatków na ulepszenie którejkolwiek z Budowli, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
29.  Wydatki poniesione przez A. od momentu wybudowania Budowli na ulepszenia każdej z Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie przekraczały (i na moment sprzedaży działki o nr 3/9 nie będą przekraczały) 30% wartości początkowej Budowli. Jednocześnie, w ciągu dwóch lat poprzedzających dzień sprzedaży, na działce o nr 3/9 nie zostanie wybudowana żadna inna budowla.
30.  Z perspektywy prawnej, Budowle stanowią część składową działki 3/9 i będą przedmiotem transakcji nabycia działki. Niemniej jednak, z perspektywy ekonomicznej, z uwagi na porozumienie zawarte między stronami na zasadach rynkowych, cena nabycia działki należna Klasztorowi od CK nie będzie uwzględniała wartości Budowli. Po transakcji, na podstawie porozumienia, o którym mowa w pkt 25)b) powyżej, CK dokona zwrotu wartości poczynionych przez A. nakładów na Budowle (tj. dokona zapłaty określonego wynagrodzenia na rzecz A.). Wynagrodzenie to będzie podlegało opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej.
31.  CK będzie wykorzystywała działkę 3/9 w ramach własnej działalności gospodarczej (jako część wewnętrznego układu komunikacyjnego). Z biznesowego punktu widzenia, CK jest zainteresowana dalszym wykorzystywaniem Budowli - Budowle nie zostaną zdemontowane / rozebrane, niemniej jednak, planowane jest przebudowanie istniejącej drogi.
32.  Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca naniesień wybudowanych przez A. na tej działce została wydana w dniu 13 lutego 1997 roku i obejmowała m.in. teren całej ówczesnej działki nr 3, z której w późniejszym czasie wyodrębniona została Działka 3/9.
33.  Dodatkowo:
    1.  na dzień złożenia niniejszego wniosku działka nr 3/9 została w części (ok. 19% całości działki) objęta nową decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; przy czym w odniesieniu do ww. decyzji zostało złożone odwołanie, które następnie zostało cofnięte, w konsekwencji czego w dniu 4 listopada 2016 r. została wydana ostateczna w administracyjnym toku instancji decyzja o umorzeniu postępowania odwoławczego od ww. decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy,
    2.  wg informacji udzielonych przez Urząd Miasta w odniesieniu do działki nr 3/9 w dniu 09.12.2015 r. wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „rozbudowa sieci cieplnej, w rejonie ulic\`(...)\`, na fragmentach m.in. działki nr 3/9 (ok. 10% całości działki), która stała się ostateczna z dniem 08.01.2016 r.
34.  Na dzień złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość Sąsiednia 2 obejmująca działkę o nr 3/9 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, na moment transakcji taki plan może być uchwalony. W takim przypadku, zgodnie z tym planem, Nieruchomość Sąsiednia 2 o nr 3/9 będzie przeznaczona pod zabudowę i będzie umożliwiała realizację inwestycji CK. Nieruchomości Zastępcze
35.  Nieruchomości Zastępcze na dzień złożenia niniejszego wniosku i na moment sprzedaży tych nieruchomości na rzecz Klasztoru będą stanowić tereny niezabudowane, w szczególności, na tych działkach nie będą znajdowały się żadne budynki lub budowle.
36.  Na dzień złożenia niniejszego wniosku Nieruchomości Zastępcze nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, na moment transakcji taki plan może być uchwalony. W takim przypadku, zgodnie z tym planem, Nieruchomości Zastępcze będą przeznaczone pod zabudowę. Na moment transakcji, w stosunku do Nieruchomości Zastępczych mogą być również wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projektowana Działka nr 4/7
37.  Projektowana Działka nr 4/7 na dzień złożenia niniejszego wniosku i na moment sprzedaży tej nieruchomości na rzecz Klasztoru będzie stanowiła teren niezabudowany, w szczególności, na tej działce nie będą znajdowały się żadne budynki lub budowle.
38.  Na dzień złożenia niniejszego wniosku Projektowana Działka nr 4/7 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej, na moment transakcji taki plan może być uchwalony. W takim przypadku, zgodnie z tym planem, Projektowana Działka nr 4/7 będzie przeznaczona pod zabudowę. Na moment transakcji, w stosunku do Projektowanej Działki nr 4/7 nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pozostałe informacje
39.  Spółka, CK oraz A. są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT. Klasztor posiada osobowość prawną oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości komercyjnych i dzierżawy tych nieruchomości.
40.  W wyniku realizacji Inwestycji, Spółka będzie osiągała obrót będący opodatkowany VAT, w szczególności z tytułu wynajmu / sprzedaży obiektu / obiektów wybudowanych w ramach tej inwestycji.
41.  Klasztor jest czynnym podatnikiem podatku VAT w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości oraz wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Klasztor jest właścicielem szeregu nieruchomości (lokalowych, budynkowych lub gruntowych), które wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na ich wynajmie i dzierżawie pobierając z tego tytułu czynsz najmu/ czynsz dzierżawy. Powyższa działalność Klasztoru jest opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.
42.  W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Klasztor zamierza wykorzystać potencjał inwestycyjny posiadanych przez siebie nieruchomości (działek 4/2, 4/3) oraz nabywanych Nieruchomości Zastępczych na potrzeby realizacji zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie kompleksu biurowego z funkcjami usługowymi. Klasztor wskazuje, iż w związku z powyższym podjął kroki administracyjnoprawne służące uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych na potrzeby realizacji planowanej inwestycji (w tym złożył wnioski o wydanie warunków zabudowy dla ww. działek). Klasztor w wyniku powyższego planuje oddać w dzierżawę ww. nieruchomości gruntowe (celem wybudowania na nich kompleksu biurowego przez dzierżawcę/ inny podmiot trzeci) albo wnieść je jako wkład/ aport do spółki, która z kolei będzie prowadziła działalność w oparciu o przedmiotowe nieruchomości (w tym zrealizuje inwestycję biurową na nieruchomości i będzie ostatecznie zarządzała przedmiotowymi nieruchomościami, wynajmowała je lub dzierżawiła). Klasztor nie wyklucza także sprzedaży ww. nieruchomości oraz Nieruchomości Zastępczych/ ewentualnie dokonanie innej formy zbycia na rzecz podmiotu trzeciego. Wszystkie te czynności będą prowadziły do osiągnięcia przez Klasztor obrotu opodatkowanego VAT.
43.  Spółka oraz Klasztor zaznaczają, że skutki prawne Umowy o Odszkodowanie oraz Umowy Trójstronnej mogą zostać odwrócone, o ile rozstrzygnięcie dotyczące postępowania w zakresie realizacji Inwestycji Drogowej zakończy się ostatecznie w sposób uniemożliwiający realizację inwestycji Drogowej.
44.  Spółka i CK są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy o CIT.

Z uwagi na charakter niniejszego wniosku, składanego jako wniosek wspólny w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, Spółka oraz Klasztor podkreślają, że stanowisko przedstawione w niniejszym wniosku, w szczególności opisane jako „stanowisko Wnioskodawcy” lub „zdaniem Wnioskodawcy” stanowi wspólne stanowisko Spółki oraz Klasztoru.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 będzie opodatkowana VAT wg stawki podstawowej o ile na moment transakcji Projektowana Działka nr 4/7 będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako grunt przeznaczony pod zabudowę?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że transakcje sprzedaży przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej o ile na moment tych transakcji Nieruchomości Zastępcze będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako grunty przeznaczone pod zabudowę lub na moment transakcji w stosunku do Nieruchomości Zastępczych będzie wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż przez Klasztor na rzecz Spółki Projektowanej Działki 4/7 oraz transakcje sprzedaży przez Spółkę na rzecz Klasztoru Nieruchomości Zastępczych nie będą podlegały opodatkowaniu PCC w przypadku, jeżeli te transakcje będą opodatkowane VAT wg stawki podstawowej?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że ustanowienie przez Klasztor odpłatnych służebności na rzecz Spółki, zgodnie z Umową Trójstronną, będzie stanowiło dostawę usług opodatkowaną VAT wg stawki podstawowej?
5.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że ani Odszkodowanie ani Kara Umowna nie podlegają opodatkowaniu VAT?
6.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Odszkodowanie należne Klasztorowi oraz ewentualna Kara Umowna powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów Spółki, zgodnie z właściwymi przepisami regulującymi zasady rozpoznawania kosztów w czasie dla celów CIT?
7.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że Klasztorowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości Zastępczych od Spółki -w przypadku, gdy interpretacja podatkowa w zakresie pytania nr 2 potwierdzi opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości Zastępczych?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy odpowiedzi na pytanie nr 6 wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych. Odpowiedź w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych udzielone zostały w odrębnych rozstrzygnięciach.

Ad. 6) Zdaniem Wnioskodawcy, Odszkodowanie należne Klasztorowi oraz ewentualna Kara Umowna powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów Spółki, zgodnie z właściwymi przepisami regulującymi zasady rozpoznawania kosztów w czasie dla celów CIT.

Zgodnie z ustawą o CIT:

1.  Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT - art. 15 ust. 1,
2.  Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów kar umownych i odszkodowań z tytułu wad dostarczonych towarów, wykonanych robót i usług oraz zwłoki w dostarczeniu towaru wolnego od wad albo zwłoki w usunięciu wad towarów albo wykonanych robót i usług - art. 16 ust. 1 pkt 22.

Jak wynika z opisu przedstawionego stanu faktycznego:

1.  Wskutek przeprowadzenia Inwestycji Drogowej, w szczególności w związku z przeprowadzeniem Inwestycji Drogowej przez teren Nieruchomości Sąsiednich 1 oraz przecięciu Nieruchomości Sąsiednich 1 drogą gminną na dwa odrębne obszary, możliwości inwestycyjne oraz wartość Nieruchomości Sąsiednich 1 ulegną znaczącemu zmniejszeniu.
2.  W konsekwencji, w celu rekompensaty szkód Klasztoru wynikających z przeprowadzenia Inwestycji Drogowej, Spółka oraz Klasztor zawarli Umowę o Odszkodowanie regulującą m.in. sposób rekompensaty przyszłej szkody poniesionej przez Klasztor z tego tytułu, W ramach tej umowy Spółka zobowiązała się m.in. do zapłaty na rzecz Klasztoru Odszkodowania z tytułu obniżenia wartości Nieruchomości Sąsiednich 1 wynikającego z przeprowadzenia Inwestycji Drogowej, w szczególności z uwagi na pogorszenie możliwości inwestycyjnych tego terenu.
3.  Jednocześnie, w ramach Umowy o Odszkodowanie, Spółka zobowiązała się do wypłacenia na rzecz Klasztoru dodatkowej Kary Umownej, jeżeli przeznaczenie Nieruchomości Zastępczej o numerze 7/2 w przyszłym planie zagospodarowania tego terenu nie będzie gwarantowało Klasztorowi możliwości zrealizowania przyszłych planów inwestycyjnych Klasztoru na tym gruncie, tj. w sytuacji, gdyby suma powierzchni brutto wszystkich kondygnacji nadziemnych zabudowy możliwych do realizacji w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na działce nr 7/2 wynosiła mniej niż 17.500 m2.
4.  Wykonanie Inwestycji Drogowej jest ściśle związane z inwestycją, a jej realizacja i funkcjonowanie bez zawarcia Umowy o Odszkodowanie - w szczególności w części dotyczącej wypłaty Odszkodowania oraz ewentualnej Kary Umownej - byłyby znacznie utrudnione. Z perspektywy oceny zamierzeń biznesowych Spółki, wypłata Odszkodowania i ewentualnej Kary Umownej jest działaniem gospodarczo w pełni racjonalnym i uzasadnionym, gdyż umożliwi Spółce osiągnięcie przychodów z tytuły wynajmu powierzchni centrum handlowego lub jego sprzedaży na zamierzonym przez Spółkę poziomie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanej sytuacji:

1.  Kosztem uzyskania przychodów są zarówno wydatki, których poniesienie bezpośrednio przekłada się na uzyskanie konkretnych przychodów, jak i wydatki, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale których poniesienie nastąpiło z zamiarem zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, które będą osiągane w przyszłości.
2.  Aby dany wydatek mógł stanowić koszt uzyskania przychodów, niezbędne jest spełnienie łącznie następujących przesłanek:
    1.  wydatek został faktycznie poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika w sposób definitywny (bezzwrotny),
    2.  wydatek pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
    3.  wydatek został poniesiony w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, a fakt jego poniesienia został odpowiednio udokumentowany,
    4.  wydatek nie został wymieniony w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, zawartym w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
3.  Wydatki poniesione przez Spółkę na wypłatę Odszkodowania oraz ewentualnej Kary Umownej na rzecz Klasztoru spełniają wszystkie te warunki, w szczególności:
    1.  Zawarcie Umowy o Odszkodowanie, a w rezultacie wypłata na rzecz Klasztoru Odszkodowania oraz ewentualnej Kary Umownej umożliwią Spółce realizację jej zamierzeń biznesowych w postaci realizacji Inwestycji zgodnie z planami Spółki, i w konsekwencji przyczyniają się do wzrostu przyszłych przychodów osiąganych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a więc służą zachowaniu albo zabezpieczeniu źródła przychodów - w szczególności, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, realizacja Inwestycji Drogowej bez wypłaty Odszkodowania oraz Kary Umownej byłaby znacznie utrudniona. Dodatkowo, Spółka pragnie podkreślić, że zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, podjęcie Inwestycji i w konsekwencji wypłata Odszkodowania i ewentualnej Kary Umownej jest działaniem gospodarczo w pełni racjonalnym i uzasadnionym, gdyż umożliwi Spółce osiągnięcie przychodów z tytuły wynajmu powierzchni centrum handlowego lub jego sprzedaży na zamierzonym przez Spółkę poziomie. W tym kontekście, brak jest jakichkolwiek podstaw aby twierdzić, że Odszkodowanie i Kara Umowna są efektem jakichkolwiek zaniedbań lub zaniechań ze strony Spółki. Spółka podjęła bowiem decyzję o wypłacie Odszkodowania i ewentualnej Kary Umownej uwzględniając pełen rachunek ekonomiczny korzyści i kosztów płynących z realizacji Inwestycji Drogowej.
    2.  Jednocześnie, realizacja inwestycji Drogowej, i w konsekwencji wypłata Odszkodowania oraz Kary Umownej pozostają w ścisłym związku z działalnością gospodarczą Spółki, polegającą na realizacji inwestycji.
    3.  Wydatki z tytułu Odszkodowania oraz Kary Umownej nie zostały enumeratywnie wymienione w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, zawartym w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. W szczególności, nie są one objęte dyspozycją art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy o CIT - zarówno Odszkodowanie jak i Kara Umowna nie stanowią bowiem płatności z tytułu wad dostarczonych towarów, wykonanych robót i usług oraz zwłoki w dostarczeniu towaru wolnego od wad albo zwłoki w usunięciu wad towarów albo wykonanych robót i usług, o których mowa w tym przepisie. W ramach zawartych porozumień Spółka nie świadczy na rzecz Klasztoru żadnych usług. Nie można również w żaden sposób uznać, że dochodzi do zapłaty odszkodowania / kary umownej z tytułu wady dostarczonego towaru. Mianowicie, przeznaczenie Nieruchomości Zastępczej o numerze 7/2 w przyszłym planie zagospodarowania tego terenu jest uwarunkowane decyzjami podejmowanym przez właściwe organy administracji publicznej, W konsekwencji, nie można stwierdzić, że Spółka jest odpowiedzialna za przeznaczenie tej nieruchomości w sposób niezgodny z planami Klasztoru i aby powstała jakakolwiek „wada” spowodowana przez Spółkę.
    4.  Jednocześnie, powyższy przepis należy interpretować ściśle. W konsekwencji, zdaniem Spółki, kary umowne oraz odszkodowania wypłacane z tytułów innych niż literalnie wymienione w zamkniętym katalogu zawartym w art. 16 mogą stanowić koszty uzyskania przychodów, o ile spełnią pozostałe przesłanki niezbędne do zaliczenia wydatków do kosztów na gruncie ustawy o CIT.
    5.  Wydatki na Odszkodowanie oraz Karę Umowną poniesione zostaną bezpośrednio przez Spółkę (z zasobów majątkowych Spółki) w sposób definitywny i będą bezzwrotne.
    6.  Zostaną one również odpowiednio udokumentowane fakturami, rachunkami łub umowami.
4.  W konsekwencji, skoro:
    1.  Odszkodowanie oraz ewentualna Kara Umowna wypłacone do Klasztoru będą spełniać ogólną przesłankę zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów, oraz
    2.  Nie zostały one wymienione w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów,

\- to zdaniem Spółki, mogą stanowić one koszty uzyskania przychodów Spółki.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy. Odszkodowanie należne Klasztorowi oraz ewentualna Kara Umowna powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania Spółki, zgodnie z właściwymi przepisami regulującymi zasady rozpoznawania kosztów w czasie dla celów CIT.

Powyższe stanowisko znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:

*   W interpretacji Dyrektora IS w Katowicach z dnia 18 września 2015 r., znak IBPB-1-3/4510-127/15/AB, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „Wnioskodawca nie naruszy art. 15 ust. 1 i art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, zaliczając do kosztów uzyskania przychodu wynagrodzenie (rekompensatę - karę umowną) zapłacone Stowarzyszeniu w związku z rezygnacją z prawa korzystania z pomieszczenia oraz adresu, do którego było uprawnione zgodnie z aktem notarialnym (\`(...)\`) Nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 16 ust. 1 pkt 22 u.p.d.o.p. (\`(...)\`) Należy, więc stwierdzić, że wynagrodzenie, o które pyta Wnioskodawca nie mieści się w zamkniętym katalogu włączeń, natomiast nie ulega wątpliwości, że poniesienie takiego wydatku dokonywane jest przez Wnioskodawcę w celu wskazanym w ustawie. Usunięcie ciężarów, które z mocy umowy ciążą, co istotne, na nowej, zbudowanej w konkretnym celu nieruchomości, przyczyni się do zwiększenia przychodów Wnioskodawcy. Wydatki na ten cel będą więc stanowić koszt uzyskania przychodu Wnioskodawcy (\`(...)\`) Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy zapłacona rekompensata (kara umowna) będzie stanowiła koszt uzyskania przychodu, skoro Wnioskodawca będzie uzyskiwał przychody w wynajmu pokoju, którego nie będzie musiał udostępniać Stowarzyszeniu.”;

*   W interpretacji Dyrektora IS w Katowicach z dnia 23 czerwca 2015, znak IBPBI/2/4510-354/15/IZ, zgodnie z którą: „Podsumowując, wydatek z tytułu zapłaconego odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie umów najmu i dzierżawy spełnia ogólną przesłankę, wynikającą z dyspozycji art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., z uwzględnieniem art. 16 ust. 1; tym samym może być uznany za koszt uzyskania przychodów Spółki.”;

*   W interpretacji Dyrektora IS w Poznaniu z dnia 29 września 2014, znak ILPB3/423-278/14-6/JG, zgodnie z którą: „Odnosząc zatem powyższe regulacje prawne oraz wyjaśnienia do opisanego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że odszkodowanie za wywłaszczenie stanowić będzie dla Wnioskodawcy koszt uzyskania przychodów na podstawie ad. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr z 2012 poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał interpretację (art. 54 § 1 ww. ustawy) adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.