Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.329.2019.2.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-11
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2019 r. (data wpływu 24 maja 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 4 września 1995 r. aktem notarialnym (repertorium A nr …) Wnioskodawca nabył na własność nieruchomość rolną o powierzchni gruntu 0,8931 ha, oznaczoną jako działka nr 383, położoną w … przy ul. …, zabudowaną budynkiem mieszkalnym w złym stanie technicznym, za kwotę 14 000 zł. Sąd Rejonowy w … prowadzi dla powyższej nieruchomości księgę wieczystą nr …. Decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w … z dnia 27 czerwca 1997 r., nr …, został zatwierdzony plan podziału działki nr 383 na dwie działki, tj. działkę nr 383/1 o obszarze 0,3041 ha oraz działkę nr 383/2 o obszarze 0,5890 ha. Działka nr 383/2 nie była zabudowana i zostało wskazane jej nowe położenie jako …, ul. …. W dniu 11 września 1997 r. aktem notarialnym (repertorium A nr …) została zawarta umowa zamiany pomiędzy Wnioskodawcą a Urzędem Gminy … w ten sposób, że działka nr 382/2, o powierzchni 0,5890 ha, której Wnioskodawca był właścicielem, stała się własnością Urzędu Gminy …, a działkę nr 155/6 położoną w … przy ul. …, o powierzchni 0,1559 ha, nabył Wnioskodawca na własność. Na działce nr 155/6 znajdują się następujące zabudowania: budynek magazynowy, jednonawowy z konstrukcji żelbetowej wypełnionej pustakami betonowymi o powierzchni zabudowy 300 m 2 i o powierzchni użytkowej 280,30 m2 oraz portiernia ‒ dyżurka o powierzchni zabudowy 10 m2 i powierzchni użytkowej 8,70 m2. Z treści ww. aktu notarialnego wynika, że sporządzone przez biegłych zostały dwie wyceny zamienionych działek, tj.: działki nr 155/6, której wartość na dzień 20 maja 1997 r. wynosiła 29 854 zł 45 gr oraz działki nr 383/2 na dzień 18 maja 1997 r., której wartość wynosiła 29 862 zł 30 gr. Ponadto strony umowy zamiany oświadczyły, że zamiany dokonują bez żadnych rozliczeń finansowych, czyli bez spłat bądź dopłat. Powyższa działka została sprzedana w dniu 28 lutego 2002 r. (akt notarialny nr …), czyli przed upływem 5 lat, należny podatek został odprowadzony do właściwego Urzędu Skarbowego w ….

Nieruchomość oznaczona jako działka gruntu nr 383/1, sklasyfikowana została jako: tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem użytków „B”, o powierzchni 0,0670 ha, grunty orne oznaczone symbolem użytków „RIVb”, o powierzchni użytku 0,0056 ha, grunty orne oznaczone symbolem użytków „RV”, o powierzchni użytku 0,2315 ha, co łącznie daje obszar 0,3041 ha. Działka ta jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o numerze ewidencyjnym 472, o powierzchni zabudowy około 40 m2 oraz budynkiem sklasyfikowanym jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni 82 m2, który uległ całkowitemu zawaleniu. W granicy działki nr 383/1 z sąsiadującą działką gruntu nr 384/1 znajduje się studnia głębinowa. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z zaświadczenia wydanego przez Urząd Miejski w … w dniu 27 września 2018 r., nr …, wynika, że zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy …, zatwierdzonym Uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 20 maja 2004 r. (…), dla całej działki nr 383/1 ustalono przeznaczenie podstawowe terenu jako niską zabudowę o funkcji mieszkaniowej, przeznaczenie uzupełniające terenu jako funkcję zagrodową lub usługowo-handlową. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 383/1 był wynajmowany w celach mieszkalnych w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. Od września 2010 r. budynek, ze względu na zły stan techniczny, oraz teren nie były użytkowane. W 2015 r. Wnioskodawca dokonał na powyższej działce przyłącza wodno-kanalizacyjne. Stosowną opłatę adiacencką do Urzędu Miasta i Gminy … Wnioskodawca opłacił w dniu 20 sierpnia 2015 r. w kwocie 1 946 zł 20 gr. Zgodnie z decyzją z dnia 20 sierpnia 2015 r., nr …, w wyniku wybudowania sieci kanalizacyjnej i wodociągowej wartość działki nr 383/1 wzrosła o kwotę 9 731 zł. Innych inwestycji na tej działce Wnioskodawca nie poczynił. W dniu 28 września 2018 r. aktem notarialnym (repertorium A nr …) sporządzono umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem uzyskania stosownych pozwoleń. Ponadto, w dniu 28 września 2018 r. została zawarta umowa dzierżawy z podmiotem, z którym został sporządzony ww. akt notarialny, na okres 3 miesięcy. Z tego tytułu Wnioskodawca otrzymywał przychód w wysokości 100 zł miesięcznie.

Obecnie powyższa działka nie jest objęta najmem, ani dzierżawą. Działka nr 383/1 zostanie sprzedana podmiotowi, który prowadzi działalność gospodarczą i będzie ona wykorzystywana do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Powyższa nieruchomość oznaczona jako działka nr 383/1 została nabyta za fundusze własne i stanowi majątek odrębny podatnika. Ponadto, Wnioskodawca obecnie nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, ani nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ostateczny termin sprzedaży powyższej nieruchomości ustalony został na dzień 28 września 2019 r. Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że jest właścicielem innych nieruchomości, które stanowią gospodarstwo rolne o powierzchni 2,4628 ha (1,1457 ha przeliczeniowe) i z tego tytułu opłaca składki na ubezpieczenie społeczne rolników (KRUS). Nieruchomość, w której zamieszkuje jest objęta współwłasnością z bratem, Wnioskodawca jest właścicielem w udziale wynoszącym 9/16 części. Ponadto, Wnioskodawca posiada na własność lokal mieszkalny położony w … przy ul. …, o powierzchni 43,12 m2, w którym zamieszkują Jego teściowie (kw nr …).

Nabycie działki nr 383 nie było związane z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą, którą Wnioskodawca prowadził w okresie od dnia 25 stycznia 1988 r. do dnia 9 kwietnia 2013 r. W tym miejscu należy wskazać, że prowadzona w ww. okresie pozarolnicza działalność gospodarcza przez Wnioskodawcę związana była z gastronomią (PKD 56.10.A Restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne). Z uwagi na jej charakter, prowadzona była sezonowo, ponieważ Wnioskodawca zajmował się sprzedażą lodów, deserów lodowych w okresie letnim, w pozostałym okresie była ona zawieszona. Powyższa działalność gospodarcza prowadzona była w formie indywidualnej, a opodatkowana była na zasadach ogólnych lub w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ewidencjonowanych. W okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 9 kwietnia 2013 r. opodatkowana była również podatkiem VAT. W zakres prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej nigdy nie wchodził obrót nieruchomościami, ani najem. Osiągany przez Niego przychód z tytułu najmu ww. nieruchomości w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. nie był uzyskiwany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tylko w ramach najmu prywatnego opodatkowanego w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych. Z tego tytułu co roku Wnioskodawca składał PIT-28 i odprowadzał należny podatek do właściwego Urzędu Skarbowego w ….

Działka nr 383/1, która jest przedmiotem sprzedaży zawartej w dniu 28 września 2018 r. umowy przedwstępnej, nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jak również nie była ona wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie stanowiła ona nigdy środka trwałego w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), ponieważ jej już Wnioskodawca nie prowadzi. Nabycie przedmiotowej działki nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, jak również nie zostało udokumentowane fakturą VAT. W związku z faktem, że nabycie działki nr 383 nie było opodatkowane podatkiem VAT, powyższa działka nigdy nie figurowała w ewidencji środków trwałych, zatem Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Przed zawarciem umowy przedwstępnej związanej ze sprzedażą działki nr 383/1 Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości. Na nieruchomości Wnioskodawca wywiesił napis z treścią „wynajmę” z podaniem nr telefonu kontaktowego do Niego. Powyższe ogłoszenie wisiało przez kilka miesięcy, do momentu kiedy „…”, zgłosiła się z informacją o chęci nabycia ww. nieruchomości. Działka nr 383/1 nie służy i nigdy nie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, jak również nie była i nie jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wybudowane na nieruchomości sieci kanalizacyjne i wodociągowe stanowią własność Wnioskodawcy i w przypadku zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości, której termin został ustalony jako najpóźniej w dniu 28 września 2019 r. staną się własnością kupującego przedmiotową nieruchomość. Od wybudowanej sieci kanalizacyjnej i wodociągowej Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Poniesione przez Niego wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, dokonane w 2015 r., tj. wybudowanie sieci kanalizacyjnej i wodociągowej nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości (zgodnie z operatem szacunkowym dokonanym w dniu 14 kwietnia 2015 r. wartość działki po wybudowaniu wynosiła 102 512 zł, a przed wybudowaniem 92 781 zł). Wnioskodawca podkreśla fakt, że sieć kanalizacyjna i wodociągowa nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Powyższe przyłącza sieci zostały doprowadzone do granicy działki nr 383/1, a dalsze jego poprowadzenie przez działkę będzie na koszt firmy kupującej przedmiotową działkę. Inne nakłady nie były dokonywane przez Wnioskodawcę na działkę nr 383/1, ani na znajdujący się na niej budynek mieszkalny (zły stan techniczny). Powyższa działka, jak i znajdujące się na niej zabudowania nie spowodowały zmiany ich sposoby wykorzystania, nie zostały również oddane do użytkowania w związku z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Obecnie działka nie posiada przyłącza energetycznego, w przypadku ostatecznego przejścia prawa własności na „…” będą oni zobowiązani na własny koszt dokonać takiego przyłącza zgodnie z wymaganiami.

Zdaniem Wnioskodawcy, podkreślenia wymaga również fakt, że w dniu 20 września 2018 r. Wnioskodawca wystąpił do Starosty … o wyrażenie zgody na dokonanie rozbiórki budynku mieszkalnego i gospodarczego, na który organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia wniosku w powyższym zakresie. Natomiast z treści umowy przedwstępnej z dnia 28 września 2018 r., nr …, wynika, że „…” zobowiązuje się na własny koszt dokonać powyższej rozbiórki. W dniu 7 lutego 2019 r. Wnioskodawca otrzymał decyzję Starosty … nr …, którą umorzył wszczęte postępowanie jako bezprzedmiotowe na podstawie art. 5, art. 11 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1161) oraz art. 105 ustawy z dnia 16 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Z jej treści wynika, że „…” wystąpiła do Starosty … z wnioskiem o wszczęcie postępowania w przedmiocie wyłączenia z produkcji rolnej gruntu o pow. 2 371 m2, położonego w obrębie …., miasta …, pod budowę budynku handlowo-usługowy na działce przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy …, zatwierdzonym Uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 20 maja 2004 r. Grunty wnioskowane do wyłączenia stanowią użytki ‒ grunty orne klasy RIVb, RV pochodzenia mineralnego o symbolu BW, A TZ.

Końcowo Wnioskodawca wskazuje, że Starostwo Powiatowe w … pismem nr … z dnia 6 maja 2019 r. zawiadomiło Go, że zostało wszczęte postępowanie administracyjne na wniosek złożony w dniu 3 kwietnia 2019 r. przez „\`(...)\`” w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę „Budowa budynku handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturę techniczną (\`(...)\`), lokalizacja inwestycji działka nr 381/1, obręb …., Miasto …”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy powyższa sprzedaż będzie sprzedażą przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy dokonując powyższej sprzedaży podmiotowi, który prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, od powyższej transakcji sprzedający zobowiązany będzie odprowadzić podatek od towarów i usług do właściwego urzędu skarbowego?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, od transakcji sprzedaży działki nr 383/1 nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.) ‒ sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu po upływie pięciu lat. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia. Ponieważ nabycie miało miejsce w dniu 4 września 1995 r., a zatem okres pięcioletni minął z dniem 1 stycznia 2002 r. Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma również znaczenia fakt, że w 2015 r. dokonał nakładów inwestycyjnych związanych z wykonaniem przyłącza wodno-kanalizacyjnego, tj. doprowadzeniem ich do granic działki. Powyższa czynność spowodowała, że wartość działki wzrosła o kwotę 9 731 zł i z tego tytułu uiścił opłatę adiacencką w wysokości 1 946 zł 20 gr.

Ponadto, w związku z tym, że obecnie Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT, powyższa sprzedaż nie powinna być, zdaniem Wnioskodawcy, objęta podatkiem od towarów i usług. Ponieważ za podatnika VAT może zostać uznany każdy, kto nawet okazjonalnie dokonuje transakcji sprzedaży nieruchomości, w szczególności jeżeli dotyczy to terenu budowlanego. Przyjęcie, że sprzedając nieruchomość jej zbywca działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem profesjonalnej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności takie przybierają formę zorganizowaną może być np.:

*   poniesienie nakładów mających na celu modernizację i uatrakcyjnienie nieruchomości,

*   działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości,

*   wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

*   prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

W tym miejscu należy podkreślić, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, nie ponosił żadnych nakładów mających na celu modernizację nieruchomości, tylko w 2015 r. dokonał doprowadzenia do granic działki nr 383/1 sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, a ogłoszenie o wynajmie polegało na umieszczeniu napisu o wynajmie na terenie przedmiotowej działki.

Ponadto, ostatnie zbycie działki przez Wnioskodawcę miało miejsce w 2002 r. i z tego tytułu został odprowadzony należny podatek. Zdaniem Wnioskodawcy, powyższa sprzedaż będzie korzystała z art. 43 ust. 10a ustawy VAT, ponieważ w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy, jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30f oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 4 września 1995 r. Wnioskodawca nabył na własność nieruchomość rolną, oznaczoną jako działka nr 383, zabudowaną budynkiem mieszkalnym w złym stanie technicznym. Decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w … z dnia 27 czerwca 1997 r. został zatwierdzony plan podziału działki nr 383 na dwie działki, tj. działkę nr 383/1 oraz działkę nr 383/2. Działka nr 383/2 nie była zabudowana. W dniu 11 września 1997 r. została zawarta umowa zamiany pomiędzy Wnioskodawcą a Urzędem Gminy … w ten sposób, że działka nr 382/2, której Wnioskodawca był właścicielem, stała się własnością Urzędu Gminy …, a działkę nr 155/6 nabył Wnioskodawca na własność. Powyższa działka została sprzedana w dniu 28 lutego 2002 r. Nieruchomość oznaczona jako działka gruntu nr 383/1 sklasyfikowana została jako: tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem użytków „B”, grunty orne oznaczone symbolem użytków „RIVb”, grunty orne oznaczone symbolem użytków „RV”. Działka ta jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o numerze ewidencyjnym 472, o powierzchni zabudowy około 40 m2 oraz budynkiem sklasyfikowanym jako pozostałe budynki niemieszkalne o powierzchni 82 m2, który uległ całkowitemu zawaleniu. W granicy działki nr 383/1 z sąsiadującą działką gruntu nr 384/1 znajduje się studnia głębinowa. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z zaświadczenia wydanego przez Urząd Miejski w … w dniu 27 września 2018 r., wynika, że zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy …, zatwierdzonym Uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia 20 maja 2004 r., dla całej działki nr 383/1 ustalono przeznaczenie podstawowe terenu jako niską zabudowę o funkcji mieszkaniowej, przeznaczenie uzupełniające terenu jako funkcję zagrodową lub usługowo-handlową. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 383/1 był wynajmowany w celach mieszkalnych w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. Od września 2010 r. budynek, ze względu na zły stan techniczny, oraz teren nie były użytkowane. W 2015 r. Wnioskodawca dokonał na powyższej działce przyłącza wodno-kanalizacyjne. Innych inwestycji na tej działce Wnioskodawca nie poczynił. W dniu 28 września 2018 r. sporządzono umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem uzyskania stosownych pozwoleń. Ponadto, w dniu 28 września 2018 r. została zawarta umowa dzierżawy z podmiotem, z którym został sporządzony ww. akt notarialny, na okres 3 miesięcy. Z tego tytułu Wnioskodawca otrzymywał przychód w wysokości 100 zł miesięcznie.

Obecnie powyższa działka nie jest objęta najmem, ani dzierżawą. Działka nr 383/1 zostanie sprzedana podmiotowi, który prowadzi działalność gospodarczą i będzie ona wykorzystywana do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Powyższa nieruchomość oznaczona jako działka nr 383/1, została nabyta za fundusze własne i stanowi majątek odrębny podatnika. Ponadto, Wnioskodawca obecnie nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, ani nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Ostateczny termin sprzedaży powyższej nieruchomości ustalony został na dzień 28 września 2019 r. Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że jest właścicielem innych nieruchomości, które stanowią gospodarstwo rolne. Nieruchomość, w której zamieszkuje jest objęta współwłasnością z bratem. Wnioskodawca posiada na własność lokal mieszkalny, w którym zamieszkują Jego teściowie.

Nabycie działki nr 383 nie było związane z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą, którą Wnioskodawca prowadził w okresie od dnia 25 stycznia 1988 r. do dnia 9 kwietnia 2013 r. Prowadzona w ww. okresie pozarolnicza działalność gospodarcza przez Wnioskodawcę związana była z gastronomią. Powyższa działalność gospodarcza prowadzona była w formie indywidualnej, a opodatkowana była na zasadach ogólnych lub w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ewidencjonowanych. W okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 9 kwietnia 2013 r. opodatkowana była również podatkiem VAT. W zakres prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej nigdy nie wchodził obrót nieruchomościami, ani najem. Osiągany przez Niego przychód z tytułu najmu ww. nieruchomości w okresie od stycznia 1998 r. do sierpnia 2010 r. nie był uzyskiwany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tylko w ramach najmu prywatnego opodatkowanego w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych. Z tego tytułu co roku Wnioskodawca składał PIT-28 i odprowadzał należny podatek do właściwego urzędu skarbowego.

Działka nr 383/1, która jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jak również nie była ona wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie stanowiła ona nigdy środka trwałego w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), ponieważ jej już Wnioskodawca nie prowadzi. Nabycie przedmiotowej działki nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, jak również nie zostało udokumentowane fakturą VAT. W związku z faktem, że nabycie działki nr 383 nie było opodatkowane podatkiem VAT, powyższa działka nigdy nie figurowała w ewidencji środków trwałych, zatem Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Przed zawarciem umowy przedwstępnej związanej ze sprzedażą działki nr 383/1 Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości. Na nieruchomości Wnioskodawca wywiesił napis z treścią „wynajmę” z podaniem nr telefonu kontaktowego do Niego. Powyższe ogłoszenie wisiało przez kilka miesięcy, do momentu kiedy „…”, zgłosiła się z informacją o chęci nabycia ww. nieruchomości. Poniesione przez Niego wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, dokonane w 2015 r., tj. wybudowania sieci kanalizacyjnej i wodociągowej nie przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości (zgodnie z operatem szacunkowym dokonanym w dniu 14 kwietnia 2015 r. wartość działki po wybudowaniu wynosiła 102 512 zł, a przed wybudowaniem 92 781 zł). Starostwo Powiatowe w … pismem nr … z dnia 6 maja 2019 r. zawiadomiło Go, że zostało wszczęte postępowanie administracyjne na wniosek złożony w dniu 3 kwietnia 2019 r. przez „….” w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę „Budowa budynku handlowo-usługowego oraz niezbędną infrastrukturę techniczną (\`(...)\`), lokalizacja inwestycji działka nr 381/1, obręb …., Miasto …”.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż działki nr 383/1 (powstałej po podziale działki nr 383) nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży działki nr 383/1 nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Biorąc powyższe pod uwagę, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki nr 383/1 (powstałej po podziale działki nr 383), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki nr 383 przez Wnioskodawcę upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. artykule.

Zaznaczyć należy, że podział działki nr 383 na mniejsze działki, nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy nowego nabycia nieruchomości. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia wydzielonych działek należy utożsamiać z datą nabycia prawa do tej nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. z dniem 4 września 1995 r.

Reasumując, sprzedaż działki nr 383/1, powstałej po podziale działki nr 383, nie będzie miała związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zatem przychód z jej sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Równocześnie należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr 383/1 nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznano za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie przyszłe opisane we wniosku różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.