Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.242.2021.2.SKJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-02
Teza: Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 27 kwietnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 9 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.) na wezwanie Organu z 31 maja 2021 r. (doręczone 7 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2021 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z 9 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem działki o nr. ewidencyjnym 1 i o powierzchni 4.336 m2, położonej w (…) przy ul. (…).

Własność została nabyta w drodze:

*   nabycia udziałów w wysokości ½ z dnia 7 kwietnia 1983 r.,
*   nabycia udziałów w wysokości ¼ z dnia 14 sierpnia 2006 r.,
*   wyjścia ze współwłasności ¼ udziałów z dnia 24 lutego 2020 r.,

Przedmiotowa działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, który obecnie jest zamieszkały.

Dnia 29 czerwca 2020 r. została podpisana umowa przedwstępna niezabudowanej części działki o powierzchni ok. 2.305 m2 pod następującymi warunkami:

*   uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.2305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
*   uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości gruntowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 m2, w tym salę sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych,
*   uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, według koncepcji kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5 % w planowanych przez kupującą obiekcie,
*   uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych,
*   dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości, zgodnie z koncepcją kupującej oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej – zewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd – opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
*   wydania przez właściwy organ/urząd prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej protokół nieruchomości z klauzulą ostateczności – zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej,
*   wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału nieruchomości – opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
*   złożenia wniosku do właściwego sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, bez jakichkolwiek obciążeń – za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz kupującej – kosztem i staraniem sprzedającej – w terminie 3 miesięcy, licząc od dnia wydania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości – pod warunkiem, że podział ten zostanie dokonany,
*   uzyskania przez kupującą warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
*   uzyskania przez sprzedającą własnym kosztem i staraniem, najpóźniej w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
*   przedłożenia przez sprzedającą w terminie 30 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia wydanego przez właściwy organ/urząd potwierdzającego, że nieruchomość nie stanowi lasu, nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 1991 r. Nr 101, poz. 44 ze zm.).

Ponadto na części działki będącej przedmiotem sprzedaży została zawarta z kupującym umowa dzierżawy na 3 m-ce do celów uzyskania przez kupującego warunków przyłączeniowych energii elektrycznej.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, iż zostało udzielone pełnomocnictwo do: uzyskania pozwolenia na budowę, pozwolenia do wycięcia drzew, pozwolenia na zjazd publiczny, pozwolenia na dokonanie warunków technicznych infrastruktury technicznej. W czasie posiadania nieruchomości Wnioskodawczyni nie korzystała z usług biura nieruchomości, nie umieszczała reklam mających na celu sprzedaż działki. Nieruchomość była i jest wykorzystywana wyłącznie do celów mieszkaniowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy od przedmiotowej transakcji będzie konieczne odprowadzenie podatku VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W związku z faktem, iż przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość pochodząca z majątku osobistego, a sprzedaż ta ma charakter okazjonalny Wnioskodawczyni uważa, że podatek VAT nie będzie konieczny do odprowadzenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Ponadto, wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem działki o powierzchni 4.336 m2. Własność została nabyta w drodze: nabycia udziałów w wysokości ½ z dnia 7 kwietnia 1983 r., nabycia udziałów w wysokości ¼ z dnia 14 sierpnia 2006 r., wyjścia ze współwłasności ¼ udziałów z dnia 24 lutego 2020 r. Przedmiotowa działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, który obecnie jest zamieszkały.

Dnia 29 czerwca 2020 r. została podpisana umowa przedwstępna niezabudowanej części działki o powierzchni ok. 2.305 m2 pod następującymi warunkami:

*   uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.2305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
*   uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości gruntowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej, w tym 1-kondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 m2, w tym salę sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości 20 miejsc postojowych,
*   uzyskania przez kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, według koncepcji kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji,
*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5 % w planowanych przez kupującą obiekcie,
*   uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych,
*   dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości, zgodnie z koncepcją kupującej oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej – zewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd – opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
*   wydania przez właściwy organ/urząd prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej protokół nieruchomości z klauzulą ostateczności – zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej,
*   wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału nieruchomości – opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
*   złożenia wniosku do właściwego sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze ok. 2.305 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, bez jakichkolwiek obciążeń – za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz kupującej – kosztem i staraniem sprzedającej – w terminie 3 miesięcy, licząc od dnia wydania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości – pod warunkiem, że podział ten zostanie dokonany,
*   uzyskania przez kupującą warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
*   uzyskania przez sprzedającą własnym kosztem i staraniem, najpóźniej w terminie do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
*   przedłożenia przez sprzedającą w terminie 30 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia wydanego przez właściwy organ/urząd potwierdzającego, że nieruchomość nie stanowi lasu, nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 1991 r. Nr 101, poz. 44 ze zm.).

Ponadto na części działki będącej przedmiotem sprzedaży została zawarta z kupującym umowa dzierżawy na 3 miesiące do celów uzyskania przez kupującego warunków przyłączeniowych energii elektrycznej.

Zostało także udzielone pełnomocnictwo do uzyskania pozwolenia na budowę, pozwolenia do wycięcia drzew, pozwolenia na zjazd publiczny, pozwolenia na dokonanie warunków technicznych infrastruktury technicznej. W czasie posiadania nieruchomości Wnioskodawczyni nie korzystała z usług biura nieruchomości, nie umieszczała reklam mających na celu sprzedaż działki. Nieruchomość była i jest wykorzystywana wyłącznie do celów mieszkaniowych.

Przedmiotem wątpliwości jest ustalenie, czy od przedmiotowej transakcji będzie konieczne odprowadzenie podatku VAT.

Odnosząc się do niniejszych wątpliwości Wnioskodawczyni wskazać należy, że dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Jednocześnie, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Mając zatem na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy, obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz powołane powyżej wyroki Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bowiem zachodzą przesłanki pozwalające na uznanie Wnioskodawczyni w związku z przedmiotową transakcją za podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie podejmowane przez Wnioskodawczynię działania wykluczają uznanie, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przedmiotowa sprzedaż będzie dostawą towarów dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. W niniejszej sprawie nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie bowiem ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę, pozwolenia do wycięcia drzew, pozwolenia na zjazd publiczny, pozwolenia na dokonanie warunków technicznych infrastruktury technicznej.

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Zatem fakt, że działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości faktycznie wykonuje pełnomocnik a nie Wnioskodawczyni nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawczyni. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawczyni.

Zatem, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podjął pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Wnioskodawczyni, tj. zmierzają do sprzedaży przedmiotowej działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za zgodą Wnioskodawczyni, wpływają na podniesienie atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jej wartości.

Ponadto wskazać należy, że w analizowanym przypadku Wnioskodawczyni nie dokona zbycia majątku osobistego, lecz majątek, który pośrednio został przeznaczony do wykorzystywania w ramach działalności gospodarczej. Jak już wskazano powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta wykazuje zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. W przedmiotowej sprawie, jak wskazano we wniosku, na części działki będącej przedmiotem sprzedaży została zawarta z kupującym umowa dzierżawy na 3 miesiące do celów uzyskania przez kupującego warunków przyłączeniowych energii elektrycznej. Zatem wskazać należy, że dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy spowodowało wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Wnioskodawczynię przedmiotowej działki powodował, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym Wnioskodawczyni sprzedając przedmiotową nieruchomość nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Nią w prowadzonej działalności gospodarczej. Tak więc w rozpatrywanym przypadku nie można uznać, że Wnioskodawczyni sprzedając przedmiotową nieruchomość rozporządza majątkiem osobistym.

Zatem stwierdzić należy, że tak opisany zespół czynności podejmowanych przez Wnioskodawczynię w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości jednoznacznie wskazuje na fakt, że planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowej działki nie można uznać za zbycie majątku prywatnego i w konsekwencji za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika aby przedmiotowa nieruchomość służyła do zaspokojenia potrzeb osobistych Wnioskodawczyni. Sposób wykorzystania posiadanej działki gruntu przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy wskazuje, że przedmiotowa działka utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych działań, wykonywanych także przez pełnomocnika, nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.