Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.700.2017.2.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-04
Teza: Czy dostawa nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT?
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 października 2017 r. (data wpływu 11 października 2017 r.), uzupełnionym w dniu 29 grudnia 2017 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasadności zastosowania zwolnienia od VAT do transakcji zbycia nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 października 2017 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 29 grudnia 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasadności zastosowania zwolnienia od VAT do transakcji zbycia nieruchomości zabudowanej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (był i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT) jest właścicielem nieruchomości położonej w K., powiat …, województwo …, przy ul. .Z. ,stanowiącej działkę nr 663/1, obszaru 4.771 m2, sposób korzystania: Bi – inne tereny zabudowane, dla której Sąd Rejonowy w … Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w … prowadzi księgę wieczystą nr XXX.

Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość na podstawie rozwiązania umowy spółki cywilnej i podziału majątku wspólników spółki cywilnej z dnia 18 stycznia 2013 r. oraz ostatecznej decyzji Starosty … z dnia 25 listopada 2014 r. (…) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przedmiotem nabycia w ramach ww. umowy było zarówno prawo użytkowania wieczystego działki, jak i prawo własności znajdujących się na niej budynków. Nabycie tych praw nie było dokonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca dokonał rozbiórki budynku pensjonatowego z lat 70-tych.

Przy nabywaniu nieruchomości Wnioskodawca nie odliczył VAT, bowiem przy tej transakcji podatek ten nie został naliczony (nie naliczano VAT przy zawieraniu umowy „Umowy rozwiązania spółki cywilnej i podziału majątku”).

Nabywając nieruchomość do majątku spółki cywilnej Wnioskodawca i jego ówczesny wspólnik nie mieli również możliwości odliczenia VAT. Nabycie nieruchomości było bowiem zwolnione od VAT z uwagi na istniejące na niej budynki. Dostawa tychże budynków spełniała obowiązujące wówczas warunki zwolnienia od tego podatku.

Po nabyciu nieruchomości na wyłączną własność Wnioskodawca nie poczynił żadnych nakładów na obiekty budowlane opisane powyżej.

Wspólnicy spółki cywilnej również nie ponieśli żadnych nakładów na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, na budynki/ budowle, które będą znajdowały się na działce w momencie jej sprzedaży, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aktualnie nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym (garaż), który nie przedstawia żadnej wartości i przeznaczony jest do rozbiórki. Obiekt ten został wybudowany w latach siedemdziesiątych ubiegłego stulecia. Wnioskodawca uzyskał decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę tego obiektu, która jest prawomocna.

Opisany we wniosku komin (wybudowany w tym samym czasie co garaż), który w momencie składania wniosku był w trakcie rozbiórki, został już rozebrany. Decyzja administracyjna o pozwoleniu na rozbiórkę komina została wydana na wniosek Wnioskodawcy.

Obydwa opisane powyżej obiekty budowlane znajdowały się na nieruchomości w czasie, w którym Wnioskodawca nabywał nieruchomość do majątku spółki cywilnej, jak również – siłą rzeczy – w czasie, w którym Wnioskodawca zawierał umowę rozwiązania spółki cywilnej i podziału majątku.

Budynki znajdujące się na nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę, w tym do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Nie było to możliwe z uwagi na ich stan techniczny.

Na nieruchomości znajduje się przyłącze wody. Wnioskodawca wychodzi z założenia, że wodociąg do miejsca licznika jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego (dostarczającego wodę), natomiast na odcinku od licznika w kierunku nieruchomości Wnioskodawcy wodociąg ten stanowi już jego własność. Na nieruchomości istnieje sieć należąca do osoby trzeciej – przedsiębiorstwa przesyłowego – o długości około dwóch metrów. Wodociąg ten służy wyłącznie do zaopatrywania w wodę nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca uzyskał (decyzją Starosty … nr …/…) prawomocne pozwolenie na budowę na tej nieruchomości zespołu budynków zakwaterowania turystycznego. Do chwili obecnej opisany w tej decyzji obiekt budowlany nie został jednak wybudowany. Wykonano jedynie wykop pod fundamenty.

Budowa na nieruchomości zespołu budynków zakwaterowania turystycznego wiąże się z koniecznością rozbiórki opisanego powyżej budynku niemieszkalnego. Obiekt ten znajduje się bowiem w miejscu planowanej budowy.

W takim stanie faktycznym i prawnym Wnioskodawca rozważa sprzedaż nieruchomości (jest to teren przeznaczony pod zabudowę) nabywcy, który po jej nabyciu zburzy budynek niemieszkalny (w dacie zawierania umowy sprzedaży na nieruchomości będzie istniał tylko garaż) oraz zrealizuje inwestycję zgodnie z warunkami decyzji o pozwoleniu na budowę określonymi decyzją Starosty … nr …/…. Prawa i obowiązki wynikające z pozwolenia na budowę przejdą na nabywcę w ramach procedury opisanej w treści art. 40 ustawy Prawo budowlane.

Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna nie zawiera ustaleń dotyczących rozbiórki obiektu. Negocjując cenę sprzedaży zarówno Wnioskodawca, jak i przyszły nabywca uwzględniali fakt istnienia garażu na nieruchomości. W toku negocjacji nie ustalano oddzielnie wartości działki gruntu i wartości budynku garażu. Cena sprzedaży będzie zatem uwzględniała wartość, „a może raczej fakt istnienia garażu”.

Strony przyszłej umowy nie są ze sobą w żaden sposób powiązane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy dostawa opisanej powyżej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przyszła transakcja spełnia warunki zwolnienia od VAT. Obiekt budowlany znajdujący się na nieruchomości spełnia bowiem warunki opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Opisana powyżej transakcja będzie dostawą budynku (chodzi o budynek niemieszkalny – garaż). Bez znaczenia jest bowiem to, że budynek przeznaczony jest do rozbiórki. W chwili dokonywania dostawy budynek ten będzie istniał na nieruchomości. Dla oceny skutków prawnych transakcji liczy się natomiast stan faktyczny istniejący w chwili jej dokonywania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r, poz. 710, z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (…).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (….).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku od towarów i usług możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i warunki stosowania zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy, ustawodawca zdefiniował pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym (garaż). Wnioskodawca uzyskał decyzję (jest prawomocna) o pozwoleniu na rozbiórkę tego obiektu. Wnioskodawca nabył nieruchomość w związku z rozwiązaniem umowy spółki cywilnej i podziału majątku wspólników spółki cywilnej (2013 r.) oraz ostatecznej decyzji starosty o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (2014 r.). Nabycie tych praw przez Wnioskodawcę nie było dokonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Nabycie nieruchomość do majątku ww. spółki cywilnej (jednym z dwóch jej wspólników był Wnioskodawca) było zwolnione od VAT z uwagi na posadowione na niej budynki. Dostawa tych budynków spełniała obowiązujące wówczas warunki zwolnienia od VAT. Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca nie poczynił żadnych nakładów na ww. garaż. Wspólnicy spółki cywilnej również nie ponieśli żadnych nakładów na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynki znajdujące się na nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę, w tym do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Nie było to możliwe z uwagi na ich stan techniczny. Na nieruchomości istnieje sieć należąca do osoby trzeciej, tj. przedsiębiorstwa przesyłowego. Wnioskodawca uzyskał prawomocne pozwolenie na budowę na tej nieruchomości zespołu budynków zakwaterowania turystycznego. Do chwili obecnej obiekt budowlany opisany w tej decyzji nie został wybudowany. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Umowa ta nie zawiera ustaleń dotyczących rozbiórki garażu. Negocjując cenę sprzedaży zarówno Wnioskodawca, jak i przyszły nabywca uwzględniali fakt istnienia garażu na nieruchomości. W toku negocjacji nie ustalano oddzielnie wartości działki gruntu i wartości garażu. Cena sprzedaży będzie zatem uwzględniała wartość, „a może raczej fakt istnienia garażu”. Strony przyszłej umowy nie są ze sobą w żaden sposób powiązane.

Na tym tle Wnioskodawca powziął wątpliwość dotyczącą zasadności zastosowania zwolnienia od VAT do transakcji zbycia ww. nieruchomości zabudowanej.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz treść powołanych przepisów z zakresu podatku od towarów i usług organ interpretacyjny potwierdza stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż garażu położonego na działce nr 663/1 będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (jeżeli stan prawny i faktyczny dotyczący garażu nie ulegnie zmianie do momentu jego zbycia). Ma on bowiem status zasiedlonego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Przy czym od jego zasiedlenia (było nim podlegające opodatkowaniu nabycie nieruchomości przez wspólników spółki cywilnej) minął bez wątpienia okres, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy, tj. dwa lata. Ponadto, ani wspólnicy spółki cywilnej, ani Wnioskodawca nie ponieśli nakładów na ulepszenie garażu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej \[por. art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy\].

Przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, ww. zwolnienie będzie również dotyczyło gruntu związanego z ww. obiektem (garażem).

Dla porządku warto jeszcze dodać (co jest zbieżne z tezą Wnioskodawcy zawartą w jego stanowisku), że samo stwierdzenie, że dany budynek jest przeznaczony do rozbiórki (bo została wydana decyzja zezwalająca na jego rozbiórkę) nie skutkuje automatycznie uznaniem, że dostawa będzie dotyczyła terenu niezabudowanego. Kiedy bowiem rozbiórka nie rozpocznie się przez dniem dostawy nieruchomości mamy do czynienia z dostawą gruntu zabudowanego (por. też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 818/14).

W rezultacie stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Należy przy tym podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Oznacza, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała