Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-752/12/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-10-04
Teza: Czy przychody uzyskane z tytułu najmu części budynku w przyszłości wybudowanej mogą zostać zaliczone do przychodów, którymi są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze – z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; opodatkowanie-forma opodatkowania; przychód; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 czerwca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 03 lipca 2012 r.) uzupełnionym w dniu 01 i 03 października 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu części budynku w przyszłości wybudowanego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 lipca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu części budynku w przyszłości wybudowanego.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 07 września 2012 r. znak: IBPB II/1/415-752/12/MK, IBPB I/1/415-788/12/AB wezwano do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono w dniu 01 października 2012 r. (uiszczenie dodatkowej opłaty) i 03 października 2012 r. (uzupełnienie pozostałych braków formalnych).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2008 r. nabył nieruchomość zabudowaną (działkę wraz z budynkami) na cele działalności gospodarczej.

Ww. nieruchomość wprowadzono do ewidencji środków trwałych i od części budynku, która jest wynajmowana naliczane są odpisy amortyzacyjne, natomiast od pozostałej części budynku, która nie była wykorzystywana, nie naliczane były odpisy amortyzacyjne.

Nabyta nieruchomość wykorzystywana jest tylko w pewnej części, tzn. jest dzierżawiona odpłatnie dzierżawcy, który w dzierżawionych pomieszczeniach prowadzi działalność gospodarczą a na działce zorganizował parking i wynajmuje miejsca parkingowe.

Przychody z tego tytułu Wnioskodawca zalicza do przychodów z działalności gospodarczej.

Powyższa nieruchomość stanowi współwłasność małżeńską.

W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza wycofać ww. nieruchomość z ewidencji środków trwałych (nie będzie ona stanowiła składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie będzie w niej wykorzystywana). Na działce Wnioskodawca ma zamiar zorganizować parking i wynajmować miejsca parkingowe, natomiast w przyszłości planuje rozbiórkę obecnego budynku i wybudowanie na działce budynku, którego część zamierza wykorzystać na cele osobiste – mieszkanie, a część budynku planuje przeznaczyć pod wynajem.

Z uzupełnienia wniosku z dnia 01 października 2012 r. (wpływ do tut. Biura – w dniu 03 października 2012 r.), złożonego dwoma odrębnymi pismami, wynika, iż w chwili obecnej Wnioskodawca wycofał ww. nieruchomość z ewidencji środków trwałych (nie stanowi ona składnika majątku związanego z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą i nie jest w niej wykorzystywana).

W późniejszym terminie na działce zamierza wybudować budynek o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym. Część budynku zamierza wykorzystać na cele osobiste, a część budynku zamierza samodzielnie wynajmować.

Organ nadmienia, iż powyżej przywołał tylko tę część uzupełnienia, która dotyczy zagadnienia będącego przedmiotem niniejszej interpretacji

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychody uzyskane z tytułu ww. wynajmu mogą zostać zaliczone do przychodów, którymi są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze – z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?

Wnioskodawca uważa, iż w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody uzyskane z tytułu najmu nieruchomości mogą zostać zaliczone do jednego z dwóch odrębnych źródeł przychodów, którymi są:

*   pozarolnicza działalność – art. 10 ust. 1 pkt 3,
*   najem, podnajem, dzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników związanych działalnością gospodarczą – art. 10 ust. 1 pkt 6.

Jeżeli więc przedmiotem umowy najmu jest nieruchomość, która stanowi składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, to zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z tego tytułu należy, zdaniem Wnioskodawcy, zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Natomiast gdy przedmiotem umowy najmu jest nieruchomość nie stanowiąca składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wybór zakwalifikowania oraz sposób opodatkowania przychodów z tego tytułu należy do wynajmującego.

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, po wykreśleniu składnika majątku z ewidencji środków trwałych i przekazaniu do majątku prywatnego, następnie oddaniu go w najem na podstawie zawartej umowy – przychód powinien być opodatkowany w ramach tzw. najmu prywatnego.

Na prawidłowość takiego działania wskazuje Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 24 grudnia 2010 r. ITPB1/415-915/10/PSZ. Z interpretacji wynika, że po trwałym wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej, przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z tą działalnością. Zatem przychody uzyskane z tytułu umów najmu nieruchomości, zawartych po wycofaniu nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej, tj. zawartych poza tą działalnością, mogą zostać zaliczone do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu części budynku w przyszłości wybudowanego.

W zakresie sposobu opodatkowania przychodów uzyskiwanych z udostępniania miejsc parkingowych, wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W art. 10 ust. 1 ww. ustawy ustawodawca zawarł katalog źródeł przychodów, w którym wymienił m.in.:

*   w pkt 3 – pozarolniczą działalność gospodarczą;
*   w pkt 6 – najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (czyli z pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. (…) Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych powyżej przepisów prawa stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane są do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w 2008 r. nabył nieruchomość zabudowaną (działkę wraz z budynkami) na cele działalności gospodarczej.

Ww. nieruchomość wprowadzono do ewidencji środków trwałych i od części budynku, która jest wynajmowana naliczane są odpisy amortyzacyjne, natomiast od pozostałej części budynku, która nie była wykorzystywana, nie naliczane były odpisy amortyzacyjne. Nabyta nieruchomość wykorzystywana jest tylko w pewnej części, tzn. jest dzierżawiona odpłatnie dzierżawcy, który w dzierżawionych pomieszczeniach prowadzi działalność gospodarczą a na działce zorganizował parking i wynajmuje miejsca parkingowe. Przychody z tego tytułu Wnioskodawca zalicza do przychodów z działalności gospodarczej.

W chwili obecnej Wnioskodawca wycofał ww. nieruchomość z ewidencji środków trwałych (nie stanowi ona składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest w niej wykorzystywana). Na działce Wnioskodawca w przyszłości planuje rozbiórkę obecnego budynku i wybudowanie na działce budynku o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym, którego część zamierza wykorzystać na cele osobiste – mieszkanie, a część budynku planuje przeznaczyć pod wynajem (samodzielnie wynajmować).

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż skoro Wnioskodawca wycofał ww. nieruchomość z ewidencji środków trwałych (nie stanowi ona składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest w niej wykorzystywana) natomiast na działce w przyszłości planowana jest rozbiórka obecnego budynku i wybudowanie na działce budynku, którego część Wnioskodawca zamierza wykorzystać na cele osobiste – mieszkanie, a część budynku planuje przeznaczyć pod wynajem, to przedmiotem najmu części budynku nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Zatem przychody uzyskane w przyszłości z tytułu najmu, dokonywanego – jak wynika z treści wniosku – na podstawie zawartych umów najmu części nieruchomości (części budynku) mogą zostać zaliczone do źródła przychodów, o którym mowa w cyt. wyżej art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. z 2012 poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.