Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-607a/11/ENB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-09-27
Teza: Zakres zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 20 czerwca 2011 r., (data wpływu 27 czerwca 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 września 2011 r. (data wpływu 12 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem w dniu 12 września 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 6 lipca 2001 r. umową w formie aktu notarialnego nabyła Pani ekspektatywę odrębnej własności lokalu mieszkalnego, która obejmowała także wkład budowlany. W dniu 2 lutego 2006 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa przeniosła na Panią prawo własności do tego lokalu. W tym samym dniu założono dla tego lokalu księgę wieczystą.

Pani małżonek posiada gospodarstwo rolne wraz z domem będące siedliskiem, które nabył przed zawarciem związku małżeńskiego w drodze darowizny od rodziców. W interpretacji indywidualnej z dnia 2 lipca 2010 r. sygn. ITPB2/415-350/10/ENB uzyskała Pani informację, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania w styczniu 2009 r. mogą zostać przeznaczone na zakup części domu od małżonka, a reszta środków może zostać przeznaczona na remont całego domu.

W dniu 5 maja 2010 r. wraz z małżonkiem ze wspólnych środków zakupiła Pani własność niezabudowanej nieruchomości rolnej o powierzchni 5.17.00 ha. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Wójta Gminy z dnia 26 kwietnia 2010 r. przedmiotowa nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego gminy obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. przeznaczona była na cele rolne, a dla działki o numerze 209/3 wydano w dniu 25 grudnia 2005 r. decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego jednorodzinnego. Nieruchomość ta została zakupiona na zasadach wspólności ustawowej z przeznaczeniem na powiększenie gospodarstwa. W przesłanym uzupełnieniu wskazała Pani, iż zakup nieruchomości w dniu 5 maja 2010 r. został dokonany ze środków pochodzących ze wspólnie prowadzonego gospodarstwa rolnego, a nie ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Działka dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy nie została wyłączona z produkcji rolnej, lecz w przyszłości planuje Pani budowę domu.

W dniu 2 sierpnia 2010 r. wraz z małżonkiem ze wspólnych środków zakupiła Pani za kwotę 75.000 zł własność zabudowanej nieruchomości rolnej o powierzchni 1.65 ha na której znajduje się dom, obora i garaż. Podczas zakupu nie ustalano odrębnej ceny na poszczególne zabudowania. Wartość domu szacunkowo określa Pani na 40.000 zł.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wyjaśniła Pani, iż dom znajdujący się na zakupionej nieruchomości rolnej posiada status domu mieszkalnego. Nabycie tej nieruchomości zostało sfinansowane w części ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (50.000 zł zostało przeznaczone za zakup domu mieszkalnego), oraz w części ze środków pochodzących ze wspólnie prowadzonego gospodarstwa rolnego (25.000 zł przeznaczone na zakup budynków gospodarczych).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy konieczne jest wyodrębnienie działki z siedliska, czy też Wnioskodawczyni może zakupić tylko udziały w domu?
2.  Czy połowę kosztów zakupu działki dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy można uznać jako wydatek na cele mieszkaniowe spełniający przesłanki do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego?
3.  Czy Wnioskodawczyni może sama określić wartość ww. działki, bowiem w akcie notarialnym nie ma takiej adnotacji?
4.  Czy w związku z zakupem siedliska wraz z domem na powiększenie gospodarstwa rolnego koszty zakupu domu w połowie mogą być uznane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe spełniające przesłanki do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania?

Przedmiotem niniejszej interpretacji będzie odpowiedź na pytanie 2, 3 i 4 w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, połowę kosztów zakupu działki może rozliczyć jako wydatki własne na cele mieszkaniowe spełniające przesłanki do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Ponadto uważa, że sama może określić wartość działki, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego jednorodzinnego. Szacuje, że wartość tej działki wynosi ok. 45.000 zł.

Wnioskodawczyni uważa również, że połowę kosztów zakupu domu, t.j. 20.000 zł może zaliczyć jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do postanowień art. 28 ust. 1-2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest udokumentowane wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w tym katalogu.

Stosownie do art. 21 ust. 16 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, w dniu 6 lipca 2001 r. umową w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła ekspektatywę odrębnej własności lokalu mieszkalnego, która obejmowała także wkład budowlany. W dniu 2 lutego 2006 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa przeniosła na Wnioskodawczynię prawo własności do tego lokalu.

W dniu 5 maja 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła ze środków pochodzących ze wspólnie prowadzonego gospodarstwa własność niezabudowanej nieruchomości rolnej o powierzchni 5.17.00 ha. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Wójta Gminy z dnia 26 kwietnia 2010 r. przedmiotowa nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego gminy obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. przeznaczona była na cele rolne, a dla działki o numerze 209/3 wydano w dniu 25 grudnia 2005 r. decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu mieszkalnego jednorodzinnego.

Ponadto w dniu 2 sierpnia 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zakupiła za kwotę 75.000 zł własność zabudowanej nieruchomości rolnej o powierzchni 1.65 ha na której znajduje się dom, obora i garaż. Podczas zakupu nie ustalano odrębnej ceny na poszczególne zabudowania. Dom znajdujący się na zakupionej nieruchomości rolnej posiada status domu mieszkalnego. Nabycie tej nieruchomości zostało sfinansowane w części ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (50.000 zł zostało przeznaczone za zakup domu mieszkalnego), oraz w części ze środków pochodzących ze wspólnie prowadzonego gospodarstwa rolnego (25.000 zł przeznaczone na zakup budynków gospodarczych).

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż podstawową i wyłączną okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. cele mieszkaniowe.

Stwierdzić zatem należy, iż zakup ze środków pochodzących ze wspólnie prowadzonego gospodarstwa rolnego nieruchomości rolnej, w której skład wchodzi działka, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, nie daje możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jak bowiem wskazano powyżej, w celu skorzystania ze zwolnienia należy wydatkować środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, a nie jakiekolwiek inne środki posiadane przez podatnika.

Zatem wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na zakup tej nieruchomości, nie uprawniają do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

W świetle powyższego, odpowiedź na pytanie trzecie staje się bezprzedmiotowa.

Natomiast przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 r., w części w jakiej został przeznaczony w dniu 2 sierpnia 2010 r. na zakup budynku mieszkalnego stanowiącego cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. korzysta z przedmiotowego zwolnienia. Jednocześnie wskazać należy, iż zwolnieniu podlegać będzie cała kwota wydatkowana na zakup do majątku wspólnego domu mieszkalnego, a nie jak wskazano we wniosku jedynie połowa poniesionego wydatku.

Wyjaśnienia wymaga również, że organ podatkowy w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie może dokonać weryfikacji przyjętej przez Wnioskodawczynię szacunkowej wartości nieruchomości.

Końcowo wskazać należy, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 r. nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie wskazanego we wniosku art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych t.j. na podstawie przepisu, który został wprowadzony przez ustawodawcę z dniem 1 stycznia 2009 r., gdyż dotyczy on wyłącznie zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych lub wybudowanych od tego dnia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.