Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.711.2018.2.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-16
Teza: w zakresie - opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w budynkach tj. budynku młyna, magazynu zbożowego i budynku biurowego, po zakończeniu ich przebudowy i ujęciu w ewidencji środków trwałych, - powstania obowiązku podatkowego w przypadku przyjęcia zadatku przez Wnioskodawcę, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, - wystawienia przez Wnioskodawcę faktury dokumentującej przyjęcie zadatku, - zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla opodatkowania przyjętego zadatku.
Słowa kluczowe: budynek; faktura; obowiązek-obowiązek podatkowy; stawka; udział; zadatek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 14 września 2018 r. (data wpływu 14 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z 19 października 2018 r. (data wpływu 22 października 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w budynkach tj. budynku młyna, magazynu zbożowego i budynku biurowego, po zakończeniu ich przebudowy i ujęciu w ewidencji środków trwałych,
*   **prawidłowe** – w zakresie powstania obowiązku podatkowego w przypadku przyjęcia zadatku przez Wnioskodawcę, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej,
*   **prawidłowe** – w zakresie wystawienia przez Wnioskodawcę faktury dokumentującej przyjęcie zadatku,
*   **prawidłowe** – w zakresie zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla opodatkowania przyjętego zadatku.

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług m.in. w zakresie

*   opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w budynkach tj. budynku młyna, magazynu zbożowego i budynku biurowego, po zakończeniu ich przebudowy i ujęciu w ewidencji środków trwałych,
*   powstania obowiązku podatkowego w przypadku przyjęcia zadatku przez Wnioskodawcę, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej,
*   wystawienia przez Wnioskodawcę faktury dokumentującej przyjęcie zadatku,
*   zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla opodatkowania przyjętego zadatku.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 19 października 2018 r. (data wpływu 22 października 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 18 października 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.798.2018.1.KO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 czerwca 2016 r., Repertorium A nr…, dalej akt notarialny, Wnioskodawca wraz małżonką nabył do majątku wspólnego, za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego, prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności posadowionych na tym gruncie 5 budynków niemieszkalnych (budynek młyna, magazyn zbożowy, magazyn przetworów, budynek biurowy, portiernia), dalej określane w skrócie jako nieruchomość.

Zbywca oświadczył (§ 3 ust. 1 pkt 2 aktu notarialnego), że zbycie prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków stanowiących odrębną nieruchomość następuje w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą pod nazwą FW „L” J K z siedzibą w M NIP …, REGON …, a przedmiotem umowy nie jest przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa. Zgodnie z zapisem § 3 ust 2 pkt 2 aktu notarialnego Wnioskodawca złożył oświadczenie, że „prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą FUH L M F z siedzibą w M NIP …, REGON …, i że powyższe prawo użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków stanowiących odrębną nieruchomość nabywa w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą”.

Nieruchomość położona jest w M przy ul. M i posiada księgę wieczystą nr …, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w M.

Z analizy wpisów do księgi wieczystej wynika, że zbywca nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego, sporządzonego w dniu 4 kwietnia 2001 r.

Sprzedaż nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wraz z małżonką dokonał zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Budynek portierni zostanie rozebrany.

Wnioskodawca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, po uzyskaniu stosownych pozwoleń, rozpoczął przebudowę pozostałych 4 budynków, w wyniku której ma w nich powstać kompleks ścian wspinaczkowych. Przewidywany termin zakończenia przebudowy, to wrzesień 2019 r.

Nakłady na ulepszenie budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca rozlicza podatek naliczony związany z zakupem towarów i usług wykorzystywanych w procesie przebudowy nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży udziału w nieruchomości. Umowa przyrzeczona zostanie podpisana niezwłocznie po zakończeniu przebudowy budynków i ujęciu ich w ewidencji środków trwałych, czyli sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, po dokonaniu ulepszeń w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

Cena sprzedaży udziału w nieruchomości będzie obejmowała wartość udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu i wartość udziału w przebudowanych budynkach, w których będzie umiejscowiony kompleks ścian wspinaczkowych.

Cena udziału w nieruchomości ustalona zostanie w oparciu o opinię rzeczoznawcy w zakresie wyceny nieruchomości.

Na poczet ceny nabywca wręczy zadatek w wysokości odpowiadającej cenie sprzedaży udziału. Zadatek zostanie opodatkowany.

Wnioskodawca uważa, że z tytułu przyjęcia zadatku tylko on może rozpoznać obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, a w konsekwencji tylko on wystawi fakturę VAT obejmująca całą kwotę zadatku.

Wysokość sprzedawanego udziału nie została jeszcze ostatecznie ustalona - prawdopodobnie będzie to udział w wysokości 1/3.

Sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zarówno Wnioskodawca, jak i potencjalny nabywca udziału w nieruchomości są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Po zakończeniu przebudowy budynki będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Pismem z 19 października 2018 r. Wnioskodawca uzupełnił opis zdarzenia następująco:

1\. W skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr … wchodzi tylko jedna działka oznaczona dla potrzeb geodezyjnych numerem 1956/47.

2\. Wszystkie budynki, tj. budynek młyna, magazyn zbożowy, budynek biurowy, portiernia są posadowione na jednej działce nr 1956/47.

3\. Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesionych/ponoszonych wydatków na ulepszenie w rozumienie przepisów o podatku dochodowym budynku młyna, magazynu zbożowego i budynku biurowego.

4\. Przedmiotem sprzedaży będzie udział tylko w jednej zabudowanej działce nr 1956/47. Przedmiotem sprzedaży nie będzie niezabudowana budynkiem działka.

5\. Informacje w zakresie budynku portierni:

5.1. Przed planowaną datą transakcji (przed zawarciem umowy przyrzeczonej) Wnioskodawca na własny koszt wykona prace rozbiórkowe budynku portierni. Prace rozbiórkowe będą obejmowały całkowitą likwidację budynku portierni.

5.2. Nieruchomość została nabyta na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 czerwca 2016 r., a transakcja ta korzystała ze zwolnienia od podatku.

Uwzględniając definicję pierwszego zasiedlenia, zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, należałoby przyjąć, że jest to data pierwszego zasiedlenia budynku portierni.

Mając jednak na uwadze definicję pierwszego zasiedlenia wynikającą z wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C 308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej, należałoby stwierdzić, że pierwsze zasiedlenie przedmiotowego budynku miało miejsce nie później niż w dacie jego nabycia przez poprzedniego właściciela.

Z zapisów zamieszczonych w księdze wieczystej nr … wynika, że poprzedni właściciel nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków, w tym budynku portierni, na podstawie aktu notarialnego, sporządzonego w dniu 4 kwietnia 2001 r.

Wnioskodawca nie posiada wiedzy o tym, co działo się wcześniej z przedmiotową nieruchomością i dlatego twierdzi, że pierwsze zasiedlenie przedmiotowego budynku miało miejsce nie później niż z dniem ich nabycia przez poprzedniego właściciela.

Wnioskodawca dodaje, że budynek portierni jest w złym stanie technicznym.

5.3. Wnioskodawca nie wynajmował, ani nie wydzierżawiał, jak i nie zawierał umów o podobnym charakterze, których przedmiotem byłby budynek portierni.

5.4. Budynek portierni nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

6\. Nieruchomość, w której Wnioskodawca zamierza sprzedać udział była wykorzystywana wyłącznie przez Wnioskodawcę do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że planowana sprzedaż udziału w budynkach, po zakończeniu ich przebudowy i ujęciu w ewidencji środków trwałych, przy czym nakłady na ulepszenie tych budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczą 30% ich wartości początkowej, będzie miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia i będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przyjęcie zadatku przez Wnioskodawcę oraz małżonkę, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, skutkować będzie powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko, że z tytułu przyjęcia zadatku tylko Wnioskodawca może rozpoznać obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług i w konsekwencji tylko Wnioskodawca wystawi fakturę obejmującą całą kwotę przyjętego zadatku?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko, że dla potrzeb opodatkowania przyjętego zadatku należy przyjąć stawkę właściwą dla planowanej sprzedaży udziału w budynkach po zakończeniu ich przebudowy i ujęciu w ewidencji środków trwałych?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Stanowisko w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 i 10a ustawy VAT zwalnia się od podatku:

(pkt 10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

(pkt 10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei w myśl art. 2 pkt 14 ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, w świetle przywołanych regulacji prawnych, należy stwierdzić, że pierwsze zasiedlenie przebudowanych budynków będzie miało miejsce po ich przyjęciu do użytkowania przez Wnioskodawcę, co planowane jest na wrzesień 2019 r. Zatem planowana umowa przyrzeczona, po zakończeniu przebudowy budynków i ujęciu ich w ewidencji środków trwałych, będzie miała miejsce przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia po dokonaniu ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości przekraczającej 30 % ich wartości początkowej.

Taki stan rzeczy oznacza, że planowana sprzedaż udziału w przedmiotowych budynkach, niezwłocznie po zakończeniu ich przebudowy i ujęciu ich w ewidencji środków trwałych, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy VAT jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Zastrzeżenia, o których mowa w przytoczonym przepisie nie będą miały zastosowania do planowanego przyjęcia zadatku.

Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w interpretacjach indywidualnych, np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 kwietnia 2017 r., nr 1462-IPPP1.4512.104.2017.2.MP, „Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Natomiast zadatek to cześć należności z tytułu dostawy towaru (lub wykonania usługi), wpłacona w celu uzyskania gwarancji dotrzymania umowy jego zakupu (lub wykonania usługi) w określonym terminie.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę (zadatek) musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(\`(...)\`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (\`(...)\`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932708. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę (zadatek), muszą zostać spełnione następujące przesłanki: zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi), konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania, w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT - podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że otrzymany przez Sprzedającą zadatek wpłacony tytułem zawarcia przedwstępnej umowy dostawy Nieruchomości mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT u sprzedawcy”.

Uwzględniając powyższe należy przyjąć, że przyjęcie zadatku przez Wnioskodawcę i jego małżonkę, w kwocie odpowiadającej cenie tego udziału, spowoduje powstanie obowiązku podatkowego.

Stanowisko w zakresie pytania nr 3

Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że przedmiotowa nieruchomość, w znaczeniu cywilistycznym, została zakupiona do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki, lecz z punktu widzenia przepisów ustawy VAT nabywcą tej nieruchomości jest Wnioskodawca, gdyż to on, a nie jego małżonka nabył prawo do rozporządzania nieruchomością, jak właściciel, w sensie ekonomicznym. Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie oddawał tę nieruchomość do użytkowania innym podmiotom oraz będzie rozliczał należny z tego tytułu podatek VAT.

Przypomnieć przyjdzie, że zgodnie z zapisem § 3 ust. 2 pkt 2 aktu notarialnego Wnioskodawca złożył oświadczenie, że „prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą FUH L M F z siedzibą w M NIP …, REGON …, i że powyższe prawo użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków stanowiących odrębną nieruchomość nabywa w związku z prowadzona działalnością gospodarczą”.

W konsekwencji tylko Wnioskodawca, jako zarejestrowany, czynny podatnik VAT, zobowiązany będzie do rozpoznania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług i opodatkowania całej kwoty przyjętego zadatku.

Zaprezentowane stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 23 października 2013 r., znak IPPP2/443-828/13-4/MM, w której stwierdził, że „\`(...)\` podatnicy, o których mowa w art. 15 ustawy o VAT są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą dokonanie sprzedaży towarów i usług. Z treści przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) wynika, że Zainteresowana jako czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT dokonała zakupu lokali użytkowych w celu prowadzenia działalności polegającej na świadczeniu usług dzierżawy. Zatem Wnioskodawczyni jest zobowiązana do wystawiania faktur dokumentujących świadczone usługi dzierżawy i rozliczania podatku należnego z tytułu świadczenia tych usług. Bez znaczenia na gruncie obowiązujących przepisów prawa podatkowego jest fakt, że lokale użytkowe stanowią współwłasność w częściach łącznych (wchodzą w skład małżeńskiej wspólności ustawowej). Mąż Zainteresowanej nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest zatem zobowiązany do wystawiania faktur dokumentujących świadczone usługi dzierżawy”.

Stanowisko w zakresie pytania nr 4

Planowany do przyjęcia zadatek dotyczy precyzyjnie określonej transakcji, a zatem powinien być tak samo opodatkowany, jak umowa przyrzeczona.

Jak wykazano w stanowisku do pytania nr 1 transakcja przyrzeczona będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu. Mając na uwadze, że transakcja przyrzeczona dotyczy budynków niemieszkalnych do jej opodatkowania zastosowanie będzie miała stawka podstawowa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ww. ustawy).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r., poz. 1025 z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682).

Jak stanowi art. 31 § 1 ww. Kodeksu, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 tego Kodeksu, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Jak stanowi art. 37 § 1 pkt 1 powołanego Kodeksu, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna, m.in., do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zauważyć należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia nieruchomość ta była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej. Czyli Wnioskodawca prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Skoro więc nieruchomość – będącą przedmiotem planowanej sprzedaży – Wnioskodawca wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Wnioskodawca jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to On dokona w efekcie dostawy nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel. Wobec powyższego, za zbywcę (stronę transakcji sprzedaży) przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej współwłasność małżeńską, należy uznać wyłącznie Wnioskodawcę. Zainteresowany wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy dla całej transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości, bowiem przedmiotowa dostawa dokonana będzie przez podatnika podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W konsekwencji, dostawa udziału tej nieruchomości w całości będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził: „Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia« wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.”

Ponadto należy wskazać, że w kwestii pierwszego zasiedlenia w kontekście interpretacji pojęcia „ulepszenia” wypowiedział się TSUE w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16, w którym wskazał „(…) artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystania ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz małżonką nabył do majątku wspólnego prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności posadowionych na tym gruncie 5 budynków niemieszkalnych (budynek młyna, magazyn zbożowy, magazyn przetworów, budynek biurowy, portiernia). Zbywca nabył nieruchomość w dniu 4 kwietnia 2001 r. Sprzedaż nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wnioskodawca, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, po uzyskaniu stosownych pozwoleń, rozpoczął przebudowę 4 budynków, w wyniku której ma w nich powstać kompleks ścian wspinaczkowych. Przewidywany termin zakończenia przebudowy, to wrzesień 2019 r. Nakłady na ulepszenie budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczą 30% ich wartości początkowej. Wnioskodawca przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesionych/ponoszonych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynku młyna, magazynu zbożowego i budynku biurowego. Przed planowaną datą transakcji (przed zawarciem umowy przyrzeczonej) Wnioskodawca na własny koszt wykona prace rozbiórkowe budynku portierni. Prace rozbiórkowe będą obejmowały całkowitą likwidację budynku portierni.

Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży udziału w nieruchomości. Umowa przyrzeczona zostanie podpisana niezwłocznie po zakończeniu przebudowy budynków i ujęciu ich w ewidencji środków trwałych, czyli sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, po dokonaniu ulepszeń w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej. Na poczet ceny nabywca wręczy zadatek w wysokości odpowiadającej cenie sprzedaży udziału.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w budynkach, po zakończeniu ich przebudowy i ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa budynku młyna, magazynu zbożowego i budynku biurowego (udziału w budynkach) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ponieważ jak wskazał wyżej Wnioskodawca sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, po dokonaniu ulepszeń w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej. Również dostawa budynku młyna, magazynu zbożowego i budynku biurowego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż poczynione przez Wnioskodawcę nakłady na budynek młyna, magazyn zbożowy i budynek biurowy przekroczą 30% wartości tych budynków, a Wnioskodawca przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesionych/ponoszonych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ww. budynków.

W niniejszej sprawie nie będzie miał również zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wyżej wskazano Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesionych/ponoszonych wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym na budynek młyna, magazyn zbożowy i budynek biurowy.

W związku z powyższym planowana dostawa udziału w budynku młyna, magazynie zbożowym i budynku biurowym będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 tej ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W kontekście opodatkowania podatkiem od towarów i usług kwoty wypłaconego Sprzedającemu zadatku, należy wskazać, że zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Należy jednak wskazać, że na mocy art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy definicji zaliczki. Zgodnie z definicją wskazaną w „Słowniku języka polskiego PWN” (www.sjp.pwn.pl), zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jak stanowi art. 394 § 2 ww. Kodeksu w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Stosownie do § 3 ww. artykułu w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z dnia 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(\`(...)\`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (\`(...)\`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

*   zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
*   konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
*   w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na poczet ceny nabywca wręczy zadatek w wysokości odpowiadającej cenie sprzedaży udziału.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że skoro zapłacony na rzecz Sprzedającego przed zawarciem umowy ostatecznej zadatek stanowi kwotę odpowiadającą cenie sprzedaży udziału należy uznać, że stanowi on należność dotyczącą planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości. Otrzymana kwota dotycząca zapłaty w ramach ww. konkretnej czynności podlega zasadom opodatkowania uregulowanym w ustawie o podatku od towarów i usług. W związku z tym, że planowana dostawa udziału w nieruchomości opodatkowana będzie podstawową stawką podatku VAT również ww. zadatek na poczet tej dostawy powinien być opodatkowany stawką podstawową.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2 i 4 jest prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii udokumentowania przez Wnioskodawcę otrzymanego zadatku należy stwierdzić, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

*   sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
*   otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Faktury wystawia się co najmniej w dwóch egzemplarzach, z których jeden otrzymuje nabywca, a drugi zachowuje w swojej dokumentacji podatnik dokonujący sprzedaży – art. 106g ust. 1 ustawy.

W myśl art. 106i ust. 1 ustawy, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-8.

Stosownie do art. 106i ust. 2 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa w powiązaniu z przedstawionym we wniosku opisem sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej otrzymany zadatek, gdyż jak wyżej wskazano występuje jako podatnik podatku VAT dla całej transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości.

Tak, więc stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Ocena stanowiska Wnioskodawcy w:

*   zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w magazynie przetworów, po zakończeniu jego przebudowy i ujęciu w ewidencji środków trwałych,
*   części dotyczącej powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT w sytuacji przyjęcia zadatku przez małżonkę Wnioskodawcy w związku z zawarciem umowy przedwstępnej (pytanie nr 2)

została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego\`(...)\`, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.