Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDWPT.4011.187.2024.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-02
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego - cele mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości; nieruchomości-obrót nieruchomościami; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 25a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

19 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego**

Jest Pan zatrudniony na umowę o pracę, dodatkowo prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą zajmującą się m.in. handlem nieruchomościami. Jest Pan w związku małżeńskim, w którym występuje wspólność majątkowa. W dniu 24 stycznia 2023 r. kupił Pan wraz z małżonką udział 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. …. Udział ten nie został wprowadzony do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. W dniu 25 kwietnia 2024 r. kupił Pan wraz z małżonką pozostały udział 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. … i tym samym stał się Pan wraz z małżonką właścicielem 100% udziałów. Zakupiony udział również nie został wprowadzony do prowadzonej działalności. Pomiędzy zakupem poszczególnych udziałów mieszkanie było wynajmowane. Docelowo planował je Pan zostawić dla Pana syna. Plany jednak uległy zmianie ponieważ urodziło się Panu kolejne dziecko i mieszkanie, w którym aktualnie mieszka Pan z żoną jest zbyt małe. W związku z tym planuje Pan z żoną zakup nowej, większej nieruchomości, stąd decyzja o sprzedaży tej nieruchomości, aby uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez zakup nieruchomości, w której zamieszka Pan z żoną.

W dniu 5 czerwca 2024 r. sprzedał Pan mieszkanie przy …. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży planuje Pan wraz z żoną przeznaczyć na zakup nieruchomości dla Pana i rodziny, aby realizować własne cele mieszkaniowe. W dniu 11 lipca 2024 r. kupił Pan wraz z małżonką od Syndyka udział 1/2 w nieruchomości - działki zabudowanej m.in. budynkiem mieszkalnym (dom) w miejscowości …. Zakupiony udział nie został wprowadzony do działalności gospodarczej. W dniu 12 lipca 2024 r. kupił Pan wraz z małżonką pozostały udział 1/2 w nieruchomości - działki zabudowanej m.in. budynkiem mieszkalnym (dom) w miejscowości …. Tym samym stał się Pan wraz z żoną właścicielem 100% udziałów. Zakupiony udział również nie został wprowadzony do działalności gospodarczej. Aktualnie planuje Pan sprzedać zakupioną nieruchomość w miejscowości … i środki ze sprzedaży również przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez zakup nieruchomości, w której zamieszka Pan z żoną.

Podsumowując, środki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej przy ul. … chce Pan zsumować ze środkami pieniężnymi uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości …, następnie przeznaczyć je na zakup nieruchomości, w której zamieszka Pan wraz ze swoją rodziną.

**Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i** **zdarzenia przyszłego**

W odpowiedzi na wezwanie doprecyzował Pan opis okoliczności sprawy poprzez udzielenie odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania.

1) Czy wartość przychodu uzyskanego w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego przy ul. … została przez Pana wydatkowana na zakup nieruchomości w miejscowości …?

Odpowiedź: Częściowo tak.

2) Jeśli nie, to czy cała wartość tego przychodu zostanie przez Pana wydatkowana w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, tj. od końca 2024 r. na Pana własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Pozostała kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. … zostanie wydatkowana w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, tj. od końca 2024 r. na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

3) Czy wartość całego przychodu, który uzyska Pan w związku ze sprzedażą nieruchomości w miejscowości …, zostanie przez Pana wydatkowana, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie tej nieruchomości, na Pana własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Tak

4) Jaki rodzaj nieruchomości zamierza Pan nabyć za środki z odpłatnego zbycia lokalu mieszalnego przy ul. …oraz nieruchomości w miejscowości … (budynek mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, inny - jaki?)?

Odpowiedź: Rozgląda się Pan za działką, na której chciałby Pan z żoną wybudować dom lub nad zakupem domu.

5) W jakim zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą?

Odpowiedź: Zajmuje się Pan handlem nieruchomościami, podnajmem (1 mieszkanie) oraz w niewielkim wymiarze sprzedażą biżuterii.

6) Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, budownictwa, usług budowlanych i remontowych, zarządzania i wynajmu nieruchomości?

Odpowiedź: Zajmuje się Pan obrotem nieruchomościami, dodatkowo w ramach prowadzonej działalności wynajmuje 1 mieszkanie, które wynajął Pan od osoby prywatnej i wynajmuje je innym osobom na cele mieszkaniowe (podnajem).

7) Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego przy ulicy … i zabudowanej nieruchomości w miejscowości …, nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Lokal mieszkalny przy ul. … nie był wprowadzony do działalności gospodarczej. Sprzedaż tego lokalu nastąpiła poza prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Nieruchomość w miejscowości … nie została jeszcze sprzedana i nie jest wprowadzona do działalności gospodarczej.

8) W jakim celu zakupił Pan w styczniu 2023 r. i w kwietniu 2024 r. udziały w lokalu mieszkalnym przy ul…, które następnie sprzedał Pan w czerwcu 2024 r.?

Odpowiedź: Zakupiony 1/2 udziału w styczniu 2023 kupił Pan z zamiarem wynajmowania tego lokalu mieszkalnego, aby uzyskać dodatkowe środki finansowe dla mojej rodziny. Cały czas czekał Pan wraz z małżonka na pojawienie się możliwości zakupu pozostałego udziału, aby stać się właścicielami 100% udziałów w spółdzielczym prawie do tego lokalu mieszkalnego. Docelowo lokal mieszkalny planował Pan przeznaczyć dla Pana nastoletniego syna. W styczniu 2024 r. pojawiła się możliwość zakupu pozostałego, brakującego udziału (decyzja Sądu umożliwiającego sprzedaż poprzez kuratora udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, której właścicielem była osoba niepełnosprawna, dla Pana oraz Pana małżonki ta osoba była zupełnie obca). Udział ten kupił Pan wraz z małżonką w kwietniu 2024 r., w celu stania się jedynymi właścicielami. 1 kwietnia 2023 r. urodził się Panu drugi syn. Podjął Pan więc z żoną decyzje o sprzedaży tego lokalu mieszkalnego, a za uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne rozpoczął Pan poszukiwania domu jednorodzinnego lub działki pod budowę domu.

9) W jakim celu zakupił Pan w lipcu 2024 r. nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym w miejscowości … oraz dlaczego aktualnie zamierza Pan ją sprzedać?

Odpowiedź: Jest to Pana pierwszy dom, który Pan kupił. Nieruchomość zakupił Pan z myślą wykonania remontu oraz przeprowadzenia się do niej wraz z Pana rodziną. Niestety, ale po zakupie okazało się, że nie chce Pan z żoną jednak mieszkać w tym miejscu z powodu problematycznych sąsiadów oraz z uwagi na problem z obniżeniem podłogi na parterze w celu osiągnięcia oczekiwanej wysokości pomieszczeń na parterze (aktualna wysokość pomieszczeń na parterze to 200 cm, a Pan chciałby aby było m.in. 260 cm.). W związku z tym chciałby Pan z żoną sprzedać tę nieruchomość.

10) Kiedy, w którym roku zamierza Pan dokonać sprzedaży nieruchomości w miejscowości …?

Odpowiedź: Chciałby Pan sprzedać tę nieruchomość jak najszybciej.

11) Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak - to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

\- kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

\- w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte;

\- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

\- kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

\- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

\- w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości;

Odpowiedź: Wszelkie dotychczasowe nieruchomości, które sprzedał Pan (oprócz lokalu mieszkalnego przy ul. … oraz nieruchomości w miejscowości …, których dotyczy niniejszy wniosek o interpretację indywidualną) były zakupione z zamiarem dalszej sprzedaży i ich sprzedaż odbywała się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Głównie były to nieruchomości mieszkalne.

12) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to ile i jakie?

Odpowiedź: W tej chwili nie posiada Pan nieruchomości, które chciałby Pan sprzedać.

**Pytania**

1) Pytanie do stanu faktycznego: Czy dochód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. … jest zwolniony z zapłaty podatku dochodowego w sytuacji jeżeli całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę przeznaczy Pan na własne cele mieszkaniowe?

2) Pytanie do zdarzenia przyszłego: Czy dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości …będzie zwolniony z zapłaty podatku dochodowego w sytuacji jeżeli całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę przeznaczy Pan na własne cele mieszkaniowe?

**Pana stanowisko w sprawie**

W Pana ocenie dochód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. … jest zwolniony z zapłaty podatku dochodowego, jeżeli całe uzyskane środki pieniężne przeznaczy Pan na zakup nieruchomości, w której będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe.

W Pana ocenie dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości … będzie zwolniony z zapłaty podatku dochodowego, jeżeli całe uzyskane środki pieniężne przeznaczy Pan na zakup nieruchomości, w której będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W dniu 24 stycznia 2023 r. kupił Pan wraz z małżonką udział 1/2 w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego przy ul. …. Udział ten nie został wprowadzony do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. W dniu 25 kwietnia 2024 r. kupił Pan wraz z małżonką pozostały udział 1/2 w ww. spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego i tym samym stał się Pan wraz z małżonką właścicielem 100% udziałów. Zakupiony udział również nie został wprowadzony do prowadzonej działalności. Pomiędzy zakupem poszczególnych udziałów mieszkanie było wynajmowane. Docelowo planował je Pan zostawić dla Pana syna. Plany jednak uległy zmianie ponieważ urodziło się Panu kolejne dziecko i mieszkanie, w którym aktualnie mieszka Pan z żoną jest zbyt małe. W związku z tym planuje Pan z żoną zakup nowej, większej nieruchomości, stąd decyzja o sprzedaży tej nieruchomości, aby uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez zakup nieruchomości, w której zamieszka Pan z żoną. W dniu 5 czerwca 2024 r. sprzedał Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. ….

W dniu 11 lipca 2024 r. kupił Pan wraz z małżonką od Syndyka udział 1/2 w nieruchomości - działki zabudowanej m. in. budynkiem mieszkalnym (dom) w miejscowości …. Zakupiony udział nie został wprowadzony do działalności gospodarczej. W dniu 12 lipca 2024 r. kupił Pan wraz z małżonką pozostały udział 1/2 w ww. nieruchomości. Tym samym stał się Pan wraz z żoną właścicielem 100% udziałów. Zakupiony udział również nie został wprowadzony do działalności gospodarczej. Aktualnie planuje Pan sprzedać zakupioną nieruchomość (dom) w miejscowości ….

Wskazać należy, że stosownie do art. 6 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, dotyczący wspólnego rozliczenia małżonków, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie 5 czerwca 2024 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. …, nabytego w drodze zakupu 24 stycznia 2023 r. (½ udziału) oraz 25 kwietnia 2024 r. (½ udziału), stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w tym prawie.

Również planowane odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości …nabytej 11 lipca 2024 r. (½ udziału w nieruchomości) oraz 12 lipca 2024 r. (½ udziału w nieruchomości) będzie stanowiło źródło przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli jego sprzedaż nastąpi przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie (tj. przed końcem 2029 r.). W tej sytuacji dochód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem podatkowaniu dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Wskazać należy, że zawarte w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym, tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym. Z punktu widzenia zastosowania omawianego zwolnienia istotne znaczenie ma faktyczne wydatkowanie (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym, niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. „Własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, kiedy podatnik był właścicielem innej (innych) nieruchomości winna polegać na tym, że w przypadku zakupu kolejnej nieruchomości, w niej (na niej) podatnik faktycznie winien takie cele realizować. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe”, należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie nieruchomości w znaczeniu przedmiotowym. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest więc wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, tj. wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.

Z opisu sprawy wynika, że część przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. … wydatkował Pan na nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości …. Nieruchomość w … zakupił Pan z myślą wykonania remontu oraz przeprowadzenia się do niej wraz z rodziną. Niestety, ale po zakupie okazało się, że nie chce Pan z żoną jednak mieszkać w tym miejscu z powodu problematycznych sąsiadów oraz z uwagi na problem z obniżeniem podłogi na parterze w celu osiągnięcia oczekiwanej wysokości pomieszczeń na parterze. W związku z tym chce Pan z żoną sprzedać nieruchomość w … Pozostały przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. …planuje Pan wraz z żoną przeznaczyć na zakup nieruchomości dla Pana i rodziny, aby realizować własne cele mieszkaniowe. Ponadto środki ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości w miejscowości … zamierza Pan również przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez zakup nieruchomości, w której zamieszka Pan z żoną.

Podsumowując, pozostałe środki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej przy ul. … chce Pan zsumować ze środkami pieniężnymi uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w miejscowości …, następnie przeznaczyć je na zakup nieruchomości, w której zamieszka Pan wraz ze swoją rodziną. Rozgląda się Pan za działką, na której chciałby Pan z żoną wybudować dom lub nad zakupem domu.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży, która jak wskazał Pan w opisie nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, 5 czerwca 2024 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, przy ul. …,:

*   został wydatkowany w części na nabycie w lipcu 2024 r. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości …, którą to nieruchomość zakupił Pan z myślą wykonania remontu oraz przeprowadzenia się do niej wraz z rodziną, aby realizować własne cele mieszkaniowe,
*   zostanie wydatkowany w pozostałej części w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tego prawa, na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez zakup nieruchomości (nabycie działki, na której chciałby Pan z żoną wybudować dom lub na zakup domu), w której zamieszka Pan z rodziną

to dochód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. prawa, korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, w sytuacji gdy, całość przychodu, uzyskanego z planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w miejscowości …, która jak wskazał Pan w opisie sprawy nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, wydatkuje Pan w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie tej nieruchomości, na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez zakup nieruchomości (nabycie działki, na której chciałby Pan z żoną wybudować dom lub na zakup domu), w której zamieszka Pan z rodziną, to dochód uzyskany z tej sprzedaży będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego, Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy:

· stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

· zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).