Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.216.2021.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-31
Teza: W zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji zbycia Nieruchomości, prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; transakcja
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 12 kwietnia 2021 r. (data wpływu 13 kwietnia 2021 r.) uzupełnione pismem Strony 18 maja 2021 r. (data wpływu 18 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości – **jest prawidłowe**,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

13 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji.

Ww. wniosek uzupełniony został pismem Strony z 18 maja 2021 r. (data wpływu 18 maja 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”) jest częścią grupy B. realizującej przedsięwzięcia deweloperskie - głównie mieszkaniowe.

C. Spółka Akcyjna, (…, NIP …) (dalej: „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem VAT i posiada prawo wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (…) w (…), stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni (…) m2, nr ewidencyjny: 1 z obrębu (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość”) oraz prawo własności posadowionych na niej budynków (dalej: „Budynki”). W dalszej części Wnioskodawca i Sprzedający zwani będą łącznie Stronami.

Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniesie na rzecz Wnioskodawcy prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości oraz prawo własności Budynków w zamian za ustaloną cenę (dalej: „Planowana umowa”).

24 września 2018 r. D. sp. z o.o. (dalej: „D.”), w której Sprzedający ma 100% udziałów, złożyła wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości 39 budynków jednorodzinnych. Projekt ten nie będzie jednak realizowany, gdyż na dzień zawarcia Planowanej umowy wniosek D. zostanie wycofany, a postępowanie w jego przedmiocie prawomocnie umorzone. Przed podjęciem decyzji o zawarciu planowanej transakcji wszczęte zostało postępowanie w sprawie podziału Nieruchomości na 3 działki.

Wnioskodawca planuje doprowadzić do wstrzymania tego procesu podziału, i samodzielnie złożyć wniosek o podział Nieruchomości („Planowany podział”). W wyniku Planowanego podziału powstaną trzy nowe działki, łącznie zwane dalej także „Działkami Przyszłymi”.

Wnioskodawca wystąpił o wydanie trzech decyzji o warunkach zabudowy obejmujących trzy etapy planowanej inwestycji. Decyzje o warunkach zabudowy obejmą swoim zakresem dwie Działki przyszłe, w tym na jednej działce przyszłej realizowane będą dwa etapy inwestycji.

Na Nieruchomości posadowione są 3 budynki niemieszkalne wybudowane w latach sześćdziesiątych, stanowiące odrębny przedmiot własności i będące własnością Sprzedającego. W okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub wyższa od 30% ich wartości początkowej.

Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę wskazanych budynków. Niezależnie od daty uzyskania pozwolenia, rozbiórka zostanie przeprowadzona dopiero po zawarciu Planowanej umowy. Cena zostanie zapłacona w ten sposób, że przed dniem zawarcia Planowanej umowy kwota odpowiadająca cenie zostanie wpłacona na rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza i zostanie z niego zwolniona na rzecz Sprzedającego niezwłocznie, najpóźniej w następnym dniu roboczym po dacie zawarcia Planowanej umowy. Cena została ustalona na zasadach rynkowych i jest ona pochodną stopy zwrotu z inwestycji dla Kupującego liczoną na podstawie metrów kwadratowych mieszkań, które Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości i z przeznaczeniem na sprzedaż. Wydanie Nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia Planowanej umowy, bezpośrednio po jej zawarciu i po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego.

Najpóźniej na dzień przed dniem zawarcia planowanej transakcji Strony złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania. Oświadczenie będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Wnioskodawca na dzień zawarcia Planowanej umowy będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie działka nr 1.

Ponieważ jednak przed zawarciem transakcji toczyć się będzie postępowanie podziałowe, które jest postępowaniem administracyjnym i termin jego zakończenia jest niezależny od woli stron, strony nie mogą wykluczyć, że zakończy się ono przed zawarciem planowanej transakcji. Jeśli zatem postępowanie zakończy się przed zawarciem planowanej transakcji, wówczas przedmiotem transakcji będą działki powstałe w wyniku podziału, tj. 1/1, 1/2 i 1/3.

Na działce 1/1 będą po podziale znajdowały się budynki: E i F, na działce 1/2 znajdzie się ZW budynek G, zaś na działce nr 1/3 znajdzie się budynek G „…”.

Ponadto, po podziale działki 1 na trzy działki (Działka Przyszła 1, Działka Przyszła 2 i Działka Przyszła 3. Działka Przyszła nr 3 będzie niezabudowana.

Jeśli do podziału dojdzie przed zawarciem sprzedaży (okoliczność ta nie zależy od stron umowy, gdyż zostanie ona przesądzona w wyniku decyzji administracyjnej, której wydanie leży w gestii organu władzy publicznej), wówczas Działka Przyszła nr 3 pozostanie niezabudowana i nie będzie ona objęta decyzją WZ.

Według wiedzy Wnioskodawcy i Sprzedającego toczy się obecnie postępowanie w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w ramach którego Działka Przyszła 3 zostanie przeznaczona pod infrastrukturę związaną z budową mostu i w takim przypadku będzie ona działką budowlaną.

Ponieważ zarówno data zakończenia postępowania podziałowego, jak też postępowania w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie są znane i nie są zależne od Wnioskodawcy i Sprzedającego, wniosek należy przyjąć jako złożony dla Nieruchomości przed dokonaniem podziału, a jeśli do podziału dojdzie – wyłącznie w odniesieniu do działek zabudowanych.

Sprzedający nie jest w sprawie określić dokładnie daty pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków, gdyż znajdowały się ona na Nieruchomości już w momencie ich nabycia od (…) w 1963 r.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem następujących umów najmu:

1.  z 30 lipca 1998 r. z (…),
2.  z 1 lutego 2008 r. z (…) sp. z o.o. - rozwiązanej w dniu 30 czerwca 2008 r.,
3.  z 30 lipca 1998 r. z (…)”,
4.  z 25 kwietnia 2002 r. z (…) sp. z o.o., na dzień składania wniosku jeszcze obowiązującą,
5.  z 30 września 2008 r., z (…) sp. z o.o. – rozwiązana 31 grudnia 2014 r.,
6.  z 22 grudnia 2006 r. z (…) Spółka Akcyjna.

Spośród 5 budynków znajdujących się na Nieruchomości, budynek G był remontowany - remont zakończył się 31 maja 2014 r. Pozostałe 4 budynki były remontowane przed 2010 r. Sprzedający nie zna obecnie dokładnej daty, gdyż dokumentacja podatkowa z tego okresu nie jest już przechowywana.

Ulepszenia (o ile były) w rozumieniu podatku dochodowego w odniesieniu do żadnego z budynków nie przekroczyły w okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku (a więc także do dnia sprzedaży) 30% ich wartości początkowej. Żaden z budynków nie był wykorzystywany wyłącznie do celów działalności zwolnionej z opodatkowania. Sprzedającemu przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabycie nastąpiło w 1963 r.

Nabywca (Wnioskodawca) zamierza nabyć nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji z zakresu budownictwa mieszkaniowego wielolokalowego z lokalami na sprzedaż, co stanowi czynność opodatkowaną VAT.

Wszystkie budynki zostały oddane do użytkowania przed 1990 r. - dokładna data nie jest znana.

W ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku budynki nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej. Budynek G był remontowany w 2014 r., zaś pozostałe budynki - przed 2010 r. Wszystkie budynki zostały przekazane do ponownego użytkowania bezpośrednio po przeprowadzeniu remontu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę budynków opodatkowaną podatkiem VAT?
2.  Czy Kupującemu w związku z planowaną transakcją będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja Sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła dostawę budynków podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z zawarciem planowanej transakcji.

Uzasadnienie

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów (\`(...)\`) rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Aby jednak doszło do uznania danej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1.  podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności,
2.  działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działanie w charakterze podatnika było przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości UE, który w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”. Jakkolwiek sprawa dotyczyła sprzedaży z majątku prywatnego osoby fizycznej, Trybunał w wyroku wskazał elementy, jakie należy uwzględnić przy ocenie, czy dana czynność musi zostać zaliczona do wykonywanej w charakterze podatnika.

W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiotem planowanej transakcji będzie Nieruchomość wchodząca w skład majątku Sprzedającego, który jest podatnikiem VAT. Ponadto, przed sprzedażą Sprzedający za pośrednictwem we własnym zakresie lub przez pełnomocnika podjął lub planuje podjąć czynności przygotowujące Nieruchomość do sprzedaży na rzecz Kupującego.

W stanie faktycznym zgodnym z opisanym zdarzeniem przyszłym, w ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający w ramach planowanej transakcji będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Powyższa regulacja odwraca zatem na gruncie przepisów ustawy o VAT sytuację znaną z prawa cywilnego, w której to budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem stanowią jego części składowe i tym samym dzielą jego los prawny.

To oznacza, że w razie zbycia gruntu (w tym także prawa wieczystego użytkowania gruntu) wraz z posadowionym na nim budynkiem (budowlą lub ich częściami), całość transakcji podlega zasadom opodatkowania właściwym dla budynku (budowli lub ich części), a grunt, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części, dzieli ich los prawny i jest opodatkowany na tych samych zasadach, jakie dotyczą tych obiektów budowlanych.

W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiotem transakcji jest prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości oraz prawo własności posadowionych na niej Budynków. W świetle powołanych przepisów ustawy o VAT transakcja będzie zatem stanowiła odpłatną dostawę budynków.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, że okolicznością, która ma znaczenie dla stwierdzenia występowania zwolnienia jest pierwsze zasiedlenie. Powyższy przepis zwalnia bowiem dostawę budynku (zabudowanej nieruchomości) pod warunkiem, że nie jest ona dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Budynki znajdujące na nieruchomości zostały oddane do używania wcześniej, niż w odstępie dwóch lat od złożenia wniosku. W okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku budynki nie były także przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wydatki takie nie będą dokonywane również pomiędzy złożeniem niniejszego wniosku, a planowaną transakcją. To oznacza, że transakcja będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, tym samym będzie ona korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że najpóźniej na jeden dzień przed dokonaniem transakcji Strony wspólnie złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Kupującego oświadczenie, w którym wskazane zostaną dane stron (nazwa, NIP, osoby reprezentujące), przedmiot planowanej transakcji, adres Nieruchomości oraz planowaną datę jej zawarcia, z oświadczenia będzie wynikało, że Strony rezygnują ze zwolnienia i wybierają opodatkowanie transakcji, transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem, z uwagi na powyższe transakcja będzie podlegała opodatkowaniu.

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Ponieważ Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu wykorzystywania jej wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, będzie mu zatem przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją w odniesieniu do całej kwoty związanej z jej nabyciem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji – jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
2.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że D. Spółka Akcyjna (Sprzedający) posiada prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Nieruchomości gruntowej oraz prawo własności posadowionych na niej Budynków. Na Nieruchomości posadowione są trzy budynki niemieszkalne wybudowane w latach sześćdziesiątych, będące własnością Sprzedającego. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, Budynki posadowione na Nieruchomości były już w momencie ich nabycia od (…) tj. 1963 r. Ponadto, Budynki znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem następujących umów najmu, tj.

1.  z 30 lipca 1998 r. z (…),
2.  z 1 lutego 2008 r. z (…) sp. z o.o. - rozwiązanej w dniu 30 czerwca 2008 r.,
3.  z 30 lipca 1998 r. z (…)”,
4.  z 25 kwietnia 2002 r. z (…) sp. z o.o., na dzień składania wniosku jeszcze obowiązującą,
5.  z 30 września 2008 r., z (…) sp. z o.o. - rozwiązana z dniem 31 grudnia 2014 r.,
6.  z 22 grudnia 2006 r. z (…) Spółka Akcyjna.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę wskazanych Budynków, która zostanie przeprowadzona po zawarciu planowanej umowy. Przed zawarciem planowanej Transakcji toczyć się będzie postępowanie podziałowe, w wyniku którego powstaną działki nr 1/1, 1/2, 1/3. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy po podziale na działce nr 1/3 będzie znajdować się Budynek E i F, na działce 1/2 - ZW budynek G, na działce 1/3 – Budynek G „…”.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający w okresie dwóch lat nie ponosił wydatków na ich ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość byłaby równa lub wyższa co najmniej 30% ich wartości początkowej. Budynek G był remontowany w 2014 r. zaś pozostałe Budynki przed 2010 r. Wszystkie budynki zostały przekazane do ponownego użytkowania bezpośrednio po przeprowadzeniu remontu. Ponadto, Budynki nie były wykorzystywane wyłącznie do celów działalności zwolnionej z opodatkowania. Wnioskodawca przedmiotową Nieruchomość zamierza nabyć w celu realizacji na niej inwestycji z zakresu budownictwa mieszkalnego wielolokalowego z lokalami na sprzedaż podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą, czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła dostawę Budynków opodatkowaną podatkiem VAT.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż Budynków posadowionych na Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Sprzedaż Budynków będzie odbywać się po pierwszym zasiedleniu oraz w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy w stosunku do Budynków doszło najpóźniej w momencie ich nabycia od (…) tj. 1963 r. Ponadto, w sprawie istotne jest to, że Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie tych Budynków, jednak nie przekroczyły one 30% wartości początkowej każdego z tych Budynków. Wszystkie Budynki zostały przekazane do ponownego użytkowania bezpośrednio po przeprowadzeniu remontu. Ponadto, Budynki nie były wykorzystywane wyłącznie do celów działalności zwolnionej z opodatkowania Zatem, w analizowanym przypadku spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym planowana dostawa Budynków przez Wnioskodawcę będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie miało również zastosowanie dla dostawy gruntu, na którym znajdują się Budynki, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ponadto we wniosku wskazano, że Wnioskodawca (Kupujący) i Sprzedający są czynnymi podatnikami podatku VAT oraz deklarują chęć złożenia przed dniem dokonania Transakcji do właściwego naczelnika urzędu skarbowego zgodnego oświadczenia do rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług oraz o wyborze opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Strony Transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. W konsekwencji, Transakcja dostawy Nieruchomości zabudowanej Budynkami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W złożonym wniosku Wnioskodawca ma także wątpliwości, czy będzie przysługiwało Mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji z zakresu budownictwa mieszkalnego wielolokalowego z lokalami na sprzedaż. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę dla celów wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak rozstrzygnięto wyżej po wyborze opcji opodatkowania (po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy) dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie tego przepisu.

Tym samym oceniając stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 należało uznać je za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) ul. (…), (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.