Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.510.2019.4.EC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-17
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: deweloper; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 4 października 2019 r., (data wpływu 4 października 2019 r.) uzupełnione pismem z dnia 28 listopada 2019 r. (data nadania 28 listopada 2019 r., data wpływu 28 listopada 2019 r.), w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 14 listopada 2019 r. Nr 0114-KDIP1-3.4012.452.2019.2.KP, 0111-KDIB4.4014.341.2019.1.JKU, 0114-KDIP3-2.4011.510.2019.3.EC (data doręczenia 21 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 14 listopada 2019 r. (data nadania 14 listopada 2019 r., data doręczenia 21 listopada 2019 r.) Nr 0114-KDIP1-3.4012.452.2019.2.KP, 0111-KDIB4.4014.341.2019.1.JKU, 0114-KDIP3-2.4011.510.2019.3.EC, tut. organ wezwał Zainteresowanego do uzupełnienia braków formalnych.

Pismem z dnia 28 listopada 2019 r. (data nadania 28 listopada 2019 r., data wpływu 28 listopada 2019 r.) Zainteresowany uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią A. J.,

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca) jest spółką z grupy Y zajmującej się realizacją przedsięwzięć deweloperskich w obszarze budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

Wnioskodawca oraz Pani A. J. (dalej: „Sprzedająca "), zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…) z obrębu ewidencyjnego (…), o powierzchni 865 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej: „Nieruchomość 1”). Inicjatywa zawarcia transakcji pochodzi od grupy Y. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku Nieruchomość 1 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca i Sprzedająca (równolegle z właścicielami i współwłaścicielami działek o nr ew. (…) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości 1 zawarli w dniu 01.10.2019 r. umowę przedwstępną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 1 (oraz tych pozostałych działek) na Wnioskodawcę, po spełnieniu określonych warunków.

Sprzedająca przedmiotową Nieruchomość 1 nabyła na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 7 stycznia 2005 r.

W dniu 2 kwietnia 2019 r. podmiot działający na zlecenie grupy Y wystąpił z wnioskiem do Zarządu Dzielnicy (…) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym (urządzeniami infrastruktury technicznej i elementami zagospodarowania terenu) na działkach nr ew. (…) (dalej: „decyzja WZ”).

Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej oraz złożenia niniejszego wniosku, decyzja WZ nie została jeszcze wydana. Na nieruchomościach tych Wnioskodawca planuje w przyszłości wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z parkingiem podziemnym (dalej: „Planowana Inwestycja”). Ponadto w dniu 5 czerwca 2019 przez Zarząd Dzielnicy (…) wydał decyzję nr (…) o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym polegającej na budowie drogi publicznej w rejonie ul. (…) na części działek nr ew. (…) z obrębu (…), położonych w dzielnicy., znak: (…) - dalej: „decyzja LCP”.

Wśród warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości 1, jest w szczególności łączne spełnienie następujących warunków: 1) wydanie przez właściwy organ Decyzji WZ; należy tu dodatkowo zaznaczyć, iż w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości uzgodniono, iż mimo nie wydania przez właściwy organ Decyzji WZ, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo jednostronnego uchylenia tego warunku i zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości; 2) dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3 Pana R. K. współwłaściciela tej nieruchomości w udziale wynoszącym 3/24 części.

Ponadto ustalono, że Sprzedającym przysługuje uprawnienie sprzedaży Miastu części Nieruchomości 1 o powierzchni ok. 280 m2 przeznaczonej pod budowę drogi zgodnie z decyzją LCP, wówczas przedmiotem planowanej sprzedaży będzie pozostała część Nieruchomości 1. Zapłata za Nieruchomość 1 ma nastąpić w ten sposób, że ustalona cena zostanie wpłacona przez Wnioskodawcę najpóźniej na 1 dzień przed zawarciem umowy przenoszącej własność na rachunek depozytowy notariusza i w dniu jej zawarcia zostanie przekazana Sprzedającej. W umowie przedwstępnej ustalono ponadto, iż, Sprzedająca zobowiązała się do udzielenia Wnioskodawcy lub wskazanej przez nią osobie niezbędnych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowalnego na Nieruchomości, jednakże bez uprawnienia do prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych lub naniesień na Nieruchomości, aż do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości na Wnioskodawcę lub uzyskania innych decyzji, w tym w szczególności decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków oraz innych obiektów budowlanych, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew lub krzewów, zgód, uzgodnień czy zezwoleń potrzebnych do zrealizowania Planowanej Inwestycji, w tym do zawierania umów z dostawcami mediów, energii, etc. niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

Sprzedająca, przed zawarciem umów przenoszących prawo własności Nieruchomości, udzieli Wnioskodawcy lub wskazanym przez niego podmiotom uprawnienia do wstępu na teren Nieruchomości w celach budowlanych, jednakże bez uprawnienia do prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych lub naniesień na Nieruchomości, aż do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości na Wnioskodawcę, a także zobowiążą się do innych ograniczeń w wykonywaniu przysługującego im prawa własności, celem podjęcia przez Wnioskodawcę lub wskazane osoby niezbędnych czynności zmierzających do realizacji Procesu Inwestycyjnego.

Sprzedająca na dzień złożenia wniosku nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego działanie Sprzedającej zamierza ona złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R w celu rejestracji w charakterze podatnika VAT czynnego. Sprzedająca i Wnioskodawca w dalszej części zwani będą łącznie także Stronami.

Pismem z dnia 14 listopada 2019 r. Nr 0114-KDIP1-3.4012.452.2019.2.KP, 0111-KDIB4.4014. 341.2019.1.JKU, 0114-KDIP3-2.4011.510.2019.3.EC wezwano Zainteresowanego do uzupełnienia wniosku m.in. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez wskazanie:

*   W jakim celu została nabyta przedmiotowa nieruchomość przez Panią A. J., tj. w celu jej dalszej odsprzedaży, wynajmu, czy też na własne cele mieszkaniowe? Proszę dokładnie wyjaśnić.

*   Czy w przeszłości Pani A. J. dokonywała nabycia innych nieruchomości? Jeżeli tak, proszę o podanie dat i celu w jakim były nabywane?

*   Czy w przeszłości Pani A. J. dokonywała zbycia innych nieruchomości? Jeżeli tak, proszę o podanie dat.

*   Czy Pani A. J. będzie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości?

*   Czy Pani A. J. jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą, jeśli tak to jaką?

*   Czy sprzedaż nieruchomości przez Panią A. J. nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej?

*   Czy nieruchomość podlegająca sprzedaży była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią A.J. działalności gospodarczej?

*   Czy Pani A. J. dokonywała czynności związanych z gruntem w celu podniesienia jego wartości przy sprzedaży, tj. doprowadzenie prądu, wody, gazu, wydzielenie drogi dojazdowej, czy inne?

W odpowiedzi na wezwanie Zainteresowany uzupełnił braki formalne, doprecyzował opis zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych poprzez wskazanie, że:

*   Nieruchomość 1 została nabyta w celu wybudowania w przyszłości domu mieszkalnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pani A. J. W związku z tym, iż w okresie od daty nabycia do dnia dzisiejszego otoczenie nieruchomości zmieniło swój charakter - powstały w pobliżu budynki biurowe, wielomieszkaniowe budynki oraz planowana jest droga gminna przebiegająca przez przedmiotową nieruchomość, Pani A. J. podjęła decyzję o sprzedaży przedmiotowej tej nieruchomości,

*   W okresie ostatnich 10 lat Pani A. J. nabyła następujące nieruchomości, wszystkie w (…)jedno mieszkanie w 2010 roku, jedno mieszkanie w 2018 roku oraz 70% udziału w mieszkaniu w 2014 roku. Mieszkania te zostały nabyte w celach mieszkaniowych i inwestycyjnych (inwestycyjnych w rozumieniu zamiany środków pieniężnych na nieruchomość z możliwością sprzedaży ich w przyszłości).

*   W okresie ostatnich 10 lat Pani A. J. dokonała zbycia wyłącznie jednej nieruchomości - mieszkania w (…) nabytego w 2010 roku, które zostało zbyte w 2017 roku.

*   Jest prawdopodobne, iż Pani A. J. będzie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości, jednakże nie ma sprecyzowanych planów w obecnej chwili.

*   Pani A. J. jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą, jest komplementariuszem spółki komandytowej - C i Wspólnicy Spółka komandytowa - prowadzącej działalność w zakresie świadczenia pomocy prawnej. Jednocześnie Pani A. J. nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej.

*   Sprzedaż Nieruchomości 1 nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - w szczególności Nieruchomość 1 nie stanowi majątku wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej z tym zastrzeżeniem, że jej sprzedaż może zostać uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

*   Nieruchomość 1 nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią A. J. działalności gospodarczej.

*   Pani A. J. nie dokonywała takich czynności. Natomiast Wnioskodawczyni dokonywała czynności związanych z procesem uzyskiwania warunków zabudowy na przedmiotowej nieruchomości. Należy dodać, iż Pani A. J. zobowiązała się udzielić na rzecz Wnioskodawcy lub podmiotom przez niego wskazanych pełnomocnictw w zakresie koniecznym do uzyskania przez Wnioskodawcę decyzji o warunkach zabudowy oraz planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji na przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w świetle przedstawionego opis zdarzenia przyszłego Sprzedająca w ramach planowanych transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 będzie występowała w charakterze podatnika VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%?
3.  Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości 1?
4.  Czy Dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
5.  Czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 5 zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Zainteresowanych,

Planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie.

Opodatkowanie podatkiem dochodowym.

Ustawa o VAT posiada swoistą autonomię w obrębie prawa podatkowego, co oznacza, że pojęcia użyte i zdefiniowane na potrzeby stosowania jej przepisów mogą być odmiennie rozumiane na gruncie zarówno innych gałęzi prawa, jak również na gruncie przepisów innych ustaw podatkowych. Z taką sytuacją mamy do czynienia m.in. w odniesieniu do pojęcia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6) ustawy o PIT działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza - oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Jak zauważa się w doktrynie i orzecznictwie „Działalność gospodarcza zdefiniowana dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych co do zasady jest jednocześnie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług - dalej u.p.t.u. Nie są to jednak oczywiście definicje tożsame, pokrywające się całkowicie co do zakresu. „ Art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług inaczej definiuje działalność gospodarczą niż art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Definicja zawarta w tym pierwszym unormowaniu ma bowiem charakter przedmiotowo-podmiotowy” (wyrok NSA z 16.12.2008 r., II FSK 1339/07; R. Golat, Pozarolnicza działalność gospodarcza w orzecznictwie sądowym - omówienie orzecznictwa. Publikacje Elektroniczne ABC). Dokonując analizy definicji działalności gospodarczej na gruncie przepisów ustawy o PIT warto posłużyć się słowami Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 31 sierpnia 2018 r., sygn. akt II FSK 489/18 stwierdził: „Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Może dotyczyć to również działań podejmowanych w odniesieniu do przedmiotu sprzedaży (np. jego przetworzenie, jak cięcie złomu, którego dokonywał skarżący). Z kolei przez "ciągłość" działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Te wszystkie jednakże działania, o ile mają spełniać kryteria działalności gospodarczej, winny mieć charakter profesjonalny, zawodowy, tj. wykraczać poza czynności zwyczajowo podejmowane w ramach zwykłego zarządu przez właściciela składników majątkowych, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności”.

O ile planowaną transakcję można częściowo uznać za zorganizowaną - zwłaszcza w razie przyjęcia, że działania podejmowane formalnie w imieniu Sprzedającego będą uznane za działania podejmowane przez tę stronę transakcji, o tyle nie można jej przypisać cechy ciągłości. Będzie ona bowiem podjęta w odniesieniu do składnika majątku prywatnego zbywanego jednorazowo.

Kolejnym czynnikiem decydującym o możliwości zakwalifikowania danej czynności do działalności gospodarczej jest brak możliwości zaliczenia jej do pozostałych źródeł przychodów, o których mowa w art. 10 ustawy o PIT.

Kwestia sprzedaży działek z majątku prywatnego w kontekście uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT była wielokrotnie przedmiotem analizy dokonywanej przez sądy administracyjne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt I SA/Łd 540/18 stwierdził: „Wracając do regulacji art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., za poglądem NSA wyrażonym w opisanym wyroku kasacyjnym a także innymi wyrokami tego sądu (II FSK 3760/17 z 30 maja 2018 r., czy też II FSK 1423/14 z 9 marca 2016 r. oraz II FSK 1011/14 z 19 maja 2016 r. i powołanymi w nich wyrokami sądu odwoławczego) przypomnieć należy, dokonując interpretacji tej normy prawnej, że zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8). Z tej perspektywy truizmem jest twierdzenie zaskarżonej decyzji, iż dążenie do osiągnięcia zysku nie jest powszechną cechą sprzedaży nieruchomości na cele prywatne”.

W stanie faktycznym stanowiącym element opisywanego zdarzenia przyszłego Sprzedająca nabyła Nieruchomość 1 w 2005 r. i nie podejmowała żadnych działań zmierzających w kierunku osiągnięcia zysku, a jedynie przystała na propozycję sprzedaży otrzymaną od osób, które się do niej zgodziły. W tym kontekście planowanej sprzedaży nie można uznać za czynność wykonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż jest to sprzedaż składnika majątku prywatnego.

Podsumowując, Strony stoją na stanowisku, że planowana transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jak wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Pani A. J. zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym (…). Przedmiotową działkę Pani A. J. nabyła na podstawie umowy przeniesienia własności w dniu 7 stycznia 2005 r. Nieruchomość została nabyta w celu wybudowania w przyszłości domu mieszkalnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pani A. J.

Pani A. J. oraz Deweloper zawarli w dniu 1 października 2019 r. umowę przedwstępną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Powyższa nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Pani A. J. nie dokonywała czynności związanych z podniesieniem wartości gruntu. W umowie przedwstępnej ustalono, iż Sprzedająca zobowiązała się do udzielenia Spółce lub wskazanej przez nią osobie niezbędnych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowalnego na Nieruchomości, jednakże bez uprawnienia do prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych lub naniesień na Nieruchomości, aż do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości na Spółkę lub uzyskania innych decyzji, w tym w szczególności decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków oraz innych obiektów budowlanych, decyzji w przedmiocie usunięcia drzew lub krzewów, zgód, uzgodnień czy zezwoleń potrzebnych do zrealizowania Planowanej Inwestycji, w tym do zawierania umów z dostawcami mediów, energii, etc. niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji. Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią A. J. działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione w powyższym opisie wskazują, że Sprzedająca nie nabyła przedmiotowej nieruchomości w celu jej zbycia i czerpania korzyści. Sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia.

Zatem, całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania, wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Sprzedająca zbywając ww. nieruchomość, będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Zainteresowanego, skutki podatkowe planowanej transakcji odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że nieruchomość została nabyta w dniu 7 stycznia 2005 roku.

Zatem, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nabytej w 2005 r. w świetle powołanych wyżej przepisów, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stanowisko Zainteresowanego jest prawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych wyroków sądowych, tut. organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.