Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1373/13-2/IGo
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-02-07
Teza: Prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; zakup
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 24 grudnia 2013 r. (data wpływu 31 grudnia 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Spółka lub Wnioskodawca\], jako kupujący, planuje zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości \[dalej: Umowa\] z Y sp. z o.o. \[dalej: Sprzedający\].
2.  Przedmiotem Umowy będzie:
    1.  8 lokali niemieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności \[dalej: Lokale\], znajdujące się w budynkach \[dalej: Budynki\] wybudowane na działce gruntu \[Grunt\], w przypadku skorzystania przez jednego z najemców z umownego prawa pierwokupu liczba lokali będzie wynosić 7;
    2.  2 udziały w lokalach garażowych stanowiące odrębny przedmiot własności \[dalej: Garaże\], znajdujące się w Budynkach wybudowanych na Gruncie;
    3.  związany z Lokalami oraz Garażami udział w nieruchomości wspólnej, w której skład wchodzi:
        *   prawo użytkowania wieczystego Gruntu, na którym posadowione są Budynki oraz
        *   prawo własności wszelkich części posadowionych na Gruncie Budynków i innych urządzeń, jakie nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i nie wchodzą w skład lokali, takie jak pomieszczenie węzła cieplnego, pomieszczenie na odpadki, klatki schodowe, hydrofornia oraz szyby windowe.
3.  Przedmiot Umowy dalej określany jest jako „Nieruchomości”.
4.  Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie dwóch umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży \[Umowy Nabycia\] zawartych 30 września 2011 przez Sprzedającego.
5.  Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego zostało \[częściowo\] sfinansowane środkami pochodzącymi z kredytu \[dalej: Kredyt hipoteczny\], a na niektórych Nieruchomościach została ustanowiona hipoteka.
6.  Sprzedający, w związku z nabyciem Nieruchomości na podstawie Umów Nabycia otrzymał faktury VAT i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tych faktur.
7.  Część Lokali jest w tej chwili wynajmowana przez Sprzedającego na rzecz podmiotów trzecich (niektóre z umów najmu dotyczą również miejsc postojowych w Garażach). Sprzedający, w związku z wynajmem tych Lokali wystawia faktury VAT i rozlicza VAT należny. Z chwilą zawarcia Umowy, Spółka wejdzie z mocy prawa w prawa i obowiązki Sprzedającego z tytułu tych umów najmu.
8.  W związku z planowanym zawarciem Umowy Spółka przejmie środki pieniężne będące depozytami oraz stanie się beneficjentem gwarancji bankowych stanowiące zabezpieczenie umów najmu, które są bezpośrednio związane z umowami najmu Lokali.
9.  Możliwe jest, iż w związku z zawarciem Umowy, dojdzie między Spółką i Sprzedającym oraz najemcami do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Sprzedającemu.
10.  Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.
11.  Sprzedający nie posiada innych środków trwałych lub nieruchomości. Sprzedający nie posiada w szczególności praw z papierów wartościowych, licencji, zezwoleń lub praw patentowych.
12.  Poza ww. składnikami, Spółka nie nabędzie od Sprzedającego jakichkolwiek innych składników niematerialnych lub materialnych należących do Sprzedającego. Nie zostaną przeniesione między innymi:
    *   prawo do używania nazwy „Y ”,
    *   rachunek bankowy Sprzedającego,
    *   umowa Kredytu Hipotecznego, którego stroną jest Sprzedający,
    *   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe, umowy o świadczenie usług tzw. „wirtualnego biura”),
    *   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez niego działalności,
    *   umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda),
    *   należności Sprzedającego wynikające z podpisanych umów najmu za okres, w którym Sprzedający pozostawał właścicielem Nieruchomości; Wnioskodawca będzie uprawniony do otrzymania jedynie tej części czynszu najmu, która przypada za okres, w którym Wnioskodawca stanie się właścicielem Nieruchomości (od dnia następującego po dniu, w którym zawarta będzie Umowa),
    *   know-how związany z prowadzeniem działalności na rynku nieruchomościowym.
13.  Sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy); Sprzedający nie zatrudnia w tej chwili pracowników.
14.  Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki może być dokonana jednorazowo (na podstawie jednej Umowy) lub na podstawie kilku umów; w każdym z tych przypadków - nabywcą Nieruchomości będzie ten sam podmiot (tj. Spółka).
15.  Sprzedający po podpisaniu Umowy zamierza kontynuować swoją działalność gospodarczą. Niewykluczone jednak, że Sprzedający (wspólnicy Sprzedającego) podejmie decyzję o zakończeniu działalności gospodarczej i rozpoczęty zostanie proces likwidacji Sprzedającego (zależnie od aktualnej sytuacji gospodarczej i perspektyw na rynku nieruchomości w Polsce).
16.  Sprzedający nie dokonywał ulepszeń w Budynku, Lokalach lub Garażach lub którejkolwiek z części wchodzących w skład nieruchomości wspólnej, o której mowa w pkt b) iii) wyżej, w taki sposób aby wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Lokalu lub Garażu.
17.  Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
18.  Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego, Sprzedający nie wybudował jakiegokolwiek budynku lub budowli na Nieruchomościach lub na Gruncie.
19.  Wnioskodawca i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi.
20.  Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy wystawi fakturę VAT.
21.  Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług \[dalej: VAT\] (w szczególności zamierza przeznaczyć Nieruchomości na wynajem na cele niemieszkalne).
22.  Wnioskodawca informuje, że analogiczny wniosek o konsekwencje podatkowe związane ze sprzedażą Nieruchomości złożył również Sprzedający.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z zawarciem Umowy?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  W ocenie Wnioskodawcy będzie mu przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z zawarciem Umowy.
2.  Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości jako dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23% pod warunkiem, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - Spółka i Sprzedający wybiorą opcję opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości.
3.  Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
    1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
4.  Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
    1.  wybudowaniu lub
    2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.
5.  Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
    2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
6.  Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie umów sprzedaży zawartych 30 września 2011 r. Sprzedającego, a w związku z tym nabyciem Sprzedający otrzymał faktury VAT i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tych faktur.
7.  Tak więc, niezależnie od tego jakim czynnościom podlegały Nieruchomości przed 30 września 2011 r., z tym dniem nastąpiło oddanie do użytkowania Nieruchomości w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
8.  W okresie po zakupie Nieruchomości przez Sprzedającego nie miało miejsce wybudowanie jakiegokolwiek budynku lub budowli na Nieruchomości lub na Gruncie. Sprzedający nie ponosił również wydatków na ulepszenia budynków i budowli (Nieruchomości), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej którejkolwiek z Nieruchomości.
9.  W rezultacie, w przypadku Nieruchomości doszło już do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Co więcej, od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
10.  W świetle powyższych przepisów oraz przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz Wnioskodawca i Sprzedający będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
11.  W opinii Wnioskodawcy z kolei planowana sprzedaż nie będzie mogła być kwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT z uwagi na brak spełnienia warunków do zastosowania takiej kwalifikacji.
12.  Należy zauważyć, że ustawa o VAT nie definiuje wprost pojęcia przedsiębiorstwa. Zgodnie jednak z poglądami prezentowanymi przez przedstawicieli doktryny, należy się w tym zakresie odwoływać do definicji przedsiębiorstwa zawartej w Kodeksie cywilnym. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2011 (Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010) podkreśla, iż „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicję „przedsiębiorstwa” zawiera art. 55 z indeksem 1 Kodeksu cywilnego”. Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa, podobnie jak w przypadku interpretacji tego pojęcia na potrzeby ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy odwołać się do uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
    2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
    3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
    4.  wierzytelności;
    5.  prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    6.  koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
    8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
    9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
13.  W skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej.
14.  Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji sprzedaży (Lokali i Garaży) nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Przedmiotem Umowy będą jedynie Nieruchomości (Lokale i Garaże), a w przypadku tych Nieruchomości, które są wynajmowane - Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki wynikające z tytułu umów najmu przejdą na Wnioskodawcę w związku z nabyciem Nieruchomości; konieczne będzie również przejęcie przez Sprzedającego środków pieniężnych będących depozytami stanowiącymi zabezpieczenie umów najmu, które są bezpośrednio związane z umowami najmu niektórych Lokali/Garaży. Nie oznacza to jednak, że przedmiotem sprzedaży będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część. Samo nabycie Nieruchomości (bez innych istotnych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego) - nie umożliwi bowiem Wnioskodawcy kontynuowania działalności gospodarczej.
15.  Wynika to choćby z faktu, że szereg elementów istotnych z punktu widzenia prowadzenia działalności gospodarczej Sprzedającego nie będzie stanowiło przedmiotu Umowy. Dotyczy to m.in.:
    *   prawa do używania nazwy „Y ” - rachunku bankowego Sprzedającego,
    *   umowy Kredytu Hipotecznego, którego stroną jest Sprzedający, a które nie będzie przejmowany przez Wnioskodawcę,
    *   umów dotyczących bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowy o usługi księgowe, umowy o świadczenie usług tzw. „wirtualnego biura”),
    *   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów związanych z prowadzeniem przez niego działalności,
    *   know-how związanego z prowadzeniem działalności na rynku nieruchomościowym,
    *   umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umów z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda).
16.  Wnioskodawca nie przejmie również należności Sprzedającego wynikających z podpisanych umów najmu - za okres, w którym Sprzedający pozostawał właścicielem Nieruchomości; Wnioskodawca będzie uprawniony do otrzymania jedynie czynszu najmu za okres, w którym Wnioskodawca stanie się właścicielem Nieruchomości.
17.  Sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy).
18.  Nie można zatem uznać, iż Nieruchomości mogą samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze. Innymi słowy, Wnioskodawca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o Nieruchomości prowadzić działalności gospodarczej, będzie bowiem musiał zaangażować swój know-how, swoich pracowników/lub zleceniobiorców odpowiedzialnych za zarządzanie Nieruchomościami, doprowadzić do zawarcia kolejnych lub nowych umów najmu Lokali/Garaży, rozważyć dalszą sprzedaż - zależnie od sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. Nie będzie przy tym uprawniony do korzystania z know-how Sprzedającego (w szczególności wiedzy zgromadzonej przez członków zarządu Sprzedającego); Wnioskodawca nie przejmie prawa do korzystania z nazwy Y .
19.  W świetle powyższego, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, na Spółkę nie zostaną przeniesione wszystkie składniki majątkowe i niemajątkowe, które mogą jako zorganizowana całość służyć do prowadzenia samodzielnie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomości. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będą tylko Nieruchomości, którym bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej wymienionych wyżej (np. umów dotyczących bieżącej obsługi niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej, know-how Sprzedającego) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”. W konsekwencji, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przedmiot transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowił przedsiębiorstwa.
20.  Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR), czy w interpretacji tego samego organu z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR).
21.  Powyższej konkluzji nie zmienia fakt, że z mocy prawa na Spółkę przejdą prawa i obowiązki z umowy najmu, w tym zabezpieczenia. Przejście praw i obowiązków z umowy wynajmu Nieruchomości po pierwsze nie dotyczy wszystkich Nieruchomości (nie wszystkie Nieruchomości są bowiem wynajmowane), a także nastąpi z mocy prawa (w związku ze zmianą właściciela Nieruchomości). Wnioskodawca będzie we własnym zakresie rozważał kontynuowanie lub renegocjowanie tych umów; we własnym zakresie będzie również organizował wynajem pozostałych Lokali/Garaży.
22.  Sprzedawane składniki majątkowe nie tworzą również zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa, stosownie do art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
23.  Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu powyższej definicji, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:
    1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
    2.  zespół ten jest organizacyjne i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
    3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
    4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.
24.  W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.
25.  Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r., sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR).
26.  Wyodrębnienie finansowe, z kolei, oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

1.  Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
2.  Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, okoliczności określone poniżej jednoznacznie wskazują, że przedmiot planowanej Umowy (tj. Nieruchomości) nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, gdyż:
    *   przedmiotem Umowy będą Nieruchomości,
    *   Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią one także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w Krajowym Rejestrze Sądowym, zbywane aktywa są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
    *   zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy (Wnioskodawca nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej),
    *   Spółka nie przejmie w ramach transakcji pracowników Sprzedającego.
3.  W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, zbywane aktywa nie są wyodrębnionym organizacyjnie finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, przedmiot transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.
4.  Konkluzji tych nie zmienia również fakt, że zbywane aktywa stanowią główne składniki majątku Sprzedawcy. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest podzielane przez sądy administracyjne (m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok NSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN).
5.  Potwierdzenie zaprezentowanego przez Spółkę podejścia może stanowić również pogląd wyrażony w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 grudnia 2012. r. (nr IPPP1/443-937/12-4/AS), dotyczący kwalifikacji prawnopodatkowej czynności zbycia nieruchomości. Organ zgodził się ze stanowiskiem podatnika, zgodnie z którym „Sama Nieruchomość, bowiem nie wyczerpuje przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów. (\`(...)\`) przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”
6.  Podobny pogląd został zaprezentowany w interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 6 listopada 2012 r. (nr IPPPI/443-905/12-2/AS) oraz z 16 października 2012 r. (nr IPPP1/443-904/12-2/IGo) i z 14 kwietnia 2013 r. (nr IPPP1/443-133/13-4/MP), jak również w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 5 grudnia 2013 r. (nr IPPP3/443-823/13-2/KB) oraz Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 października 2013 r. (nr IPPP2/443-748/13-2/JW) w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości będącej budynkiem biurowym.
7.  Podsumowując, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu tej ustawy.
8.  Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywanie czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
9.  Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
10.  Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać do czynności podatkowych VAT (wynajem) co będzie dokumentowane fakturami VAT wystawianymi na najemców. W konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej faktury lub faktur VAT dokumentujących zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.
11.  Zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny z zastrzeżeniem pkt 2-5 oraz ust 11, 12, 16 i 18 tego artykułu. Przepisy art. 86 ust. 10 pkt 2-5 oraz ust. 12, 16 i 18 ustawy o VAT nie będą miały w tym przypadku zastosowania. Natomiast zgodnie z ust. 11 tego artykułu, jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego VAT w rozliczeniu za okres, w którym otrzymał fakturę, może on obniżyć kwotę podatku należnego VAT w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
12.  Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego VAT, o której mowa w art. 86 ust. 2 ustawy o VAT jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego VAT, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego VAT za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
13.  Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedawcę dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wynika, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest nie tylko wyodrębniona organizacyjnie, ale również posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomości: 8 lokali niemieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, 2 udziały w lokalach garażowych stanowiące odrębny przedmiot własności, związany z Lokalami oraz Garażami udział w nieruchomości wspólnej.

W związku z planowanym zawarciem Umowy Spółka przejmie środki pieniężne będące depozytami oraz stanie się beneficjentem gwarancji bankowych stanowiące zabezpieczenie umów najmu, które są bezpośrednio związane z umowami najmu Lokali. Możliwe jest, że w związku z zwarciem Umowy, dojdzie między Spółką i Sprzedającym oraz najemcami do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Sprzedającemu.

Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS. Sprzedający nie posiada innych środków trwałych lub nieruchomości. Sprzedający nie posiada w szczególności praw z papierów wartościowych, licencji, zezwoleń lub praw patentowych.

Poza ww. składnikami, Spółka nie nabędzie od Sprzedającego jakichkolwiek innych składników niematerialnych lub materialnych należących do Sprzedającego. Nie zostaną przeniesione między innymi:

*   prawo do używania nazwy „Y ”,
*   rachunek bankowy Sprzedającego,
*   umowa Kredytu Hipotecznego, którego stroną jest Sprzedający,
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe, umowy o świadczenie usług tzw. „wirtualnego biura”),
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez niego działalności,
*   umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda),
*   należności Sprzedającego wynikające z podpisanych umów najmu za okres, w którym Sprzedający pozostawał właścicielem Nieruchomości; Wnioskodawca będzie uprawniony do otrzymania jedynie tej części czynszu najmu, która przypada za okres, w którym Wnioskodawca stanie się właścicielem Nieruchomości (od dnia następującego po dniu, w którym zawarta będzie Umowa);
*   know-how związany z prowadzeniem działalności na rynku nieruchomościowym.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy); Sprzedający nie zatrudnia w tej chwili pracowników.

W świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do przedmiotowej transakcji nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 cyt. ustawy. Nabywane Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, gdyż w wyniku Transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które były i są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będzie cesja praw i obowiązków wynikających z umów - umowa Kredytu Hipotecznego, którego stroną jest Sprzedający. Na Nabywcę Nieruchomości nie zostaną przeniesione w szczególności: prawo do używania nazwy „Y ”, rachunek bankowy Sprzedającego, umowa Kredytu Hipotecznego, którego stroną jest Sprzedający, umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np. umowa o usługi księgowe, umowy o świadczenie usług tzw. „wirtualnego biura”), księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez niego działalności, umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), należności Sprzedającego wynikające z podpisanych umów najmu za okres, w którym Sprzedający pozostawał właścicielem Nieruchomości; Wnioskodawca będzie uprawniony do otrzymania jedynie tej części czynszu najmu, która przypada za okres, w którym Wnioskodawca stanie się właścicielem Nieruchomości (od dnia następującego po dniu, w którym zawarta będzie Umowa), know-how związany z prowadzeniem działalności na rynku nieruchomościowym. Tym samym transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Z perspektywy przedsiębiorstwa Zbywcy przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomości oraz prawa nierozerwalnie z nią związane.

Nabycie Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e cyt. ustawy. Zbywane składniki majątku (w tym Nieruchomości) nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Zatem w powyższej części należy zgodzić się z zaprezentowaną przez Wnioskodawcę argumentacją.

Zakres czynności opodatkowanych został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 45 ustawy z dnia Kodeks cywilny, rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Według art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Odpłatna dostawa towarów według art. 2 pkt 22 ustawy mieści się w definicji sprzedaży.

Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 cyt. ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stosownie do § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2013 r. poz. 247 z późn. zm.), zwalnia się zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z dniem 1 stycznia 2014 r. weszły w życie przepisy dotyczące m.in. podstawy opodatkowania wprowadzone ustawą z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw. Art. 1 pkt 24 ustawy zmieniającej, z dniem 1 stycznia 2014 r. wprowadził do obecnie obowiązującej ustawy o VAT art. 29a.

Ponadto z dniem 1 stycznia 2014 r. utraciło moc obowiązującą również rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl przepisu art. 29a ust. 8 ustawy, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29a ust. 9).

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146a pkt 1 cyt. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Ponadto art. 43 ust. 10 cyt. ustawy wskazuje, że Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z art. 43 ust. 11 cyt. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomości: 8 lokali niemieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności (w przypadku skorzystania przez jednego z najemców z umownego prawa pierwokupu liczba lokali będzie wynosić 7), 2 udziały w lokalach garażowych stanowiące odrębny przedmiot własności, związany z Lokalami oraz Garażami udział w nieruchomości wspólnej. Ponadto przedmiotem transakcji będzie związany z Lokalami oraz Garażami udział w nieruchomości wspólnej, w której skład wchodzi: prawo użytkowania wieczystego Gruntu, na którym posadowione są Budynki oraz prawo własności wszelkich części posadowionych na Gruncie Budynków i innych urządzeń, jakie nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i nie wchodzą w skład lokali, takie jak pomieszczenie węzła cieplnego, pomieszczenie na odpadki, klatki schodowe, hydrofornia oraz szyby windowe.

Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie dwóch umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży \[Umowy Nabycia\] zawartych 30 września 2011 przez Sprzedającego. Sprzedający, w związku z nabyciem Nieruchomości na podstawie Umów Nabycia otrzymał faktury VAT i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tych faktur.

Część Lokali jest w tej chwili wynajmowana przez Sprzedającego na rzecz podmiotów trzecich (niektóre z umów najmu dotyczą również miejsc postojowych w Garażach). Sprzedający, w związku z wynajmem tych Lokali wystawia faktury VAT i rozlicza VAT należny. Z chwilą zawarcia Umowy, Spółka wejdzie z mocy prawa w prawa i obowiązki Sprzedającego z tytułu tych umów najmu.

Sprzedający nie dokonywał ulepszeń w Budynku, Lokalach lub Garażach lub którejkolwiek z części wchodzących w skład nieruchomości wspólnej, w taki sposób aby wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Lokalu lub Garażu. Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego, Sprzedający nie wybudował jakiegokolwiek budynku lub budowli na Nieruchomościach lub na Gruncie.

Zarówno Wnioskodawca jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Wnioskodawca i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi. Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy wystawi fakturę VAT. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług \[dalej: VAT\] (w szczególności zamierza przeznaczyć Nieruchomości na wynajem na cele niemieszkalne).

Zatem, należy wskazać, że w stosunku do transakcji nabycia Nieruchomości, na którą składa: 8 lokali niemieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności (w przypadku skorzystania przez jednego z najemców z umownego prawa pierwokupu liczba lokali będzie wynosić 7), 2 udziały w lokalach garażowych stanowiące odrębny przedmiot własności, związany z Lokalami oraz Garażami udział w nieruchomości wspólnej wraz z związanym z Lokalami oraz Garażami udziałem w nieruchomości wspólnej, zachodzą przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie umów sprzedaży zawartych 30 września 2011 r. Sprzedającego, a w związku z tym nabyciem Sprzedający otrzymał faktury VAT i dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tych faktur. Tak więc, z tym dniem nastąpiło oddanie do użytkowania Nieruchomości w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Istotnym jest również fakt, że Sprzedający w okresie po zakupie Nieruchomości nie ponosił również wydatków na ulepszenia budynków i budowli (Nieruchomości), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej którejkolwiek z Nieruchomości. W rezultacie, w przypadku Nieruchomości doszło już do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT. Co więcej, od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym transakcja nabycia Nieruchomości, korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co z kolei powoduje, że Zbywca i Nabywca mają możliwość opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 cyt. ustawy.

Z uwagi na powyższe okoliczności, przy założeniu, że Zbywca i Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości podlegać będzie w całości opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i w konsekwencji Zbywca będzie zobowiązany do odprowadzania podatku VAT z tytułu tej transakcji w wysokości 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie natomiast do znowelizowanego art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Oznacza to, że z odliczenia podatku na podstawie art. 86 ust. 10 i 10b pkt 1 ustawy można skorzystać dopiero w rozliczeniu za okres, w którym spełnione są łącznie trzy przesłanki:

*   powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług,
*   doszło do faktycznego nabycia tych towarów i usług,
*   podatnik jest w posiadaniu faktury dokumentującej tę transakcję.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Termin „dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych” do odliczenia podatku będzie liczony dopiero od okresu, w którym zostaną spełnione łącznie wskazane wyżej przesłanki do odliczenia.

Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 13 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (tj. za pierwszy okres rozliczeniowy, w którym spełnił wszystkie warunki do dokonania odliczenia), nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 ustawy.

I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie zaś z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20 (niewystępujących w przedmiotowej sprawie).

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2 - 6 ustawy.

Z uwagi na wskazany wyżej przepis art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przedstawione we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie został spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, gdyż wydatki na przedmiotową nieruchomość poniesione przy jej zakupie, będą związane niewątpliwie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT). Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (w szczególności zamierza przeznaczyć Nieruchomości na wynajem na cele niemieszkalne).

Należy stwierdzić, że w przypadku jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny z tytułu sprzedaży Nieruchomości (na podstawie art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości - zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 10b ustawy o VAT - oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy całościowo jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.