Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.791.2021.1.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-14
Teza: Uznanie Sprzedających za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą działki inwestycyjnej, opodatkowanie sprzedaży tej działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

*   w części dotyczącej braku uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży udziałów w działce gruntu nr 1 - jest nieprawidłowe,
*   w części braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 7 pkt 9 dla transakcji sprzedaży udziałów w działce gruntu nr 1 - jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

Treść wniosku jest następująca

19 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych z ze sprzedażą udziałów w działce gruntu nr 1.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

*   Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan T.P.

*   Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani E.P.

*   Zainteresowany niebędący stroną postępowania :

Pan R.W.

*   Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani J.W.

*   Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.A.

**Opis zdarzenia przyszłego**

Spółka A. (dalej „Kupujący”) zainteresowana jest wybudowaniem centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”).

Z uwagi na powyższe, Kupujący zainteresował się nieruchomością stanowiącą współwłasność T.P., E.P., R.W., J. W. oraz A.A. (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający są współwłaścicielami - T.P. i E.P. w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. R.W. i J.W. w udziale wynoszącym 1/4 (jedna czwarta) części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz A. A. w udziale wynoszącym 1/4 (jedna czwarta) części - niezabudowanej nieruchomości gruntownej stanowiącej działkę gruntu nr 1 (…), położonej w miejscowości (…), gminie (…), województwie (…), o obszarze 94.700 nr (dziewięćdziesiąt cztery tysiące siedemset metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr …. (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający 22 grudnia 1993 r. zawarli umowę o wspólne inwestowanie. Żadna ze stron umowy zawierając ją nie działała w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mocą powyższej umowy, T.P. jako powiernik zobowiązał się względem pozostałych stron umowy do powierniczego nabycia w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich stron umowy o wspólne inwestowanie, prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej we wsi (…), o powierzchni około 25 hektarów, w skład której wchodziły działka gruntu nr 2 oraz działka gruntu nr 1. W celu sfinansowania zakupu nieruchomości, każda ze stron umowy o wspólne inwestowanie, zgodnie z jej postanowieniami, wpłaciła na rachunek bankowy powiernika oznaczoną sumę pieniędzy. Mocą aktu notarialnego z 28 grudnia 1993 r. T.P. jako powiernik nabył od osób trzecich nieruchomość do majątku dorobkowego swojego i swojej małżonki E.P. Umowa o wspólnym inwestowaniu zawierała postanowienie, że wykorzystanie nabytej nieruchomości nastąpi po podjęciu wspólnej decyzji przez wszystkie osoby fizyczne będące stronami tej umowy. Umowa zawierała również nieodwołalne i bezwarunkowe zobowiązanie powiernika do przeniesienia na rzecz każdej ze stron umowy udziału w prawie własności nabytej nieruchomości. Koszty nabycia oraz posiadania nieruchomości przez czas obowiązywania umowy miały być ponoszone solidarnie oraz w sposób równy przez strony umowy. Następnie 11 kwietnia 2016 r. oraz 27 kwietnia 2016 r. zawarte zostały notarialne umowy przeniesienia własności na rzecz pozostałych stron umowy o wspólne inwestowanie z 22 grudnia 1993 r. udziałów wynoszących po 1/4 części nabytej nieruchomości. W związku z ustaniem małżeńskiej wspólności majątkowej oraz podziałem majątku dorobkowego pomiędzy A.A., a jej małżonkiem, udział ten został przeniesiony do jej majątku osobistego. Powyższe umowy przeniesienia własności stanowiły ostateczne wykonanie umowy o wspólne inwestowanie. Czynności związane z wydaniem udziałów zostały poprzedzone uzyskaniem indywidualnych interpretacji prawa podatkowego nr IPPB2/415-543/12-2/AK, IPPB2/436-265/12-2AF, IPPB2/415-544/12-2/AK oraz IPPB2/436-264/12-2/AF.

Celem zakupu nieruchomości przez współwłaścicieli od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości. Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowa przez żadnego ze współwłaścicieli - nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny.

Działka gruntu nr 2 został zbyta przez Sprzedających w czerwcu 2020 r., a Sprzedający zobowiązani byli do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT dla celów tej transakcji i wykazania podatku należnego od tej sprzedaży. Tym samym, niniejszy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy wyłącznie działki gruntu nr 1.

Nieruchomość jest niezabudowana (tzn. nie znajduje się na niej żaden budynek lub budowla), nieogrodzona, nieuzbrojona, nie ma wydzielonych dróg wewnętrznych i posiada dostęp do drogi publicznej.

W działach I-Sp i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak jest wzmianek, natomiast w dziale III wpisane są prawa pierwokupu udziałów w Nieruchomości przysługujące Sprzedającym względem siebie wzajemnie.

Nieruchomość i należące do Sprzedających udziały wolne są od wszelkich zadłużeń i wierzytelności oraz nie są obciążone prawami i roszczeniami osób trzecich (poza prawami pierwokupu opisanymi powyżej).

Nieruchomość i należące do Sprzedających udziały nie są przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, ani ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu (poza prawami wpisanymi w dziale III księgi wieczystej).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 21 maja 2020 r. z upoważnienia Starosty (…) (znak: …) dla Nieruchomości, działka gruntu nr 1 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Lzr-RIVa, Lzr-RIVb - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, RIIIb, RIVa, RIVb i RV - grunty orne i zawiera obszar 9,47 ha.

Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, ani nie znajduje się ona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej.

Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość nie stanowiła ani nie stanowi przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego.

28 października 2020 r. Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży fizycznie wydzielonej części niezabudowanej działki gruntu nr 1, o obszarze około 91.700 m2. w skład której będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V i VI), aktualnie wchodzącej w skład Nieruchomości położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr … (dalej: „Przedmiot Sprzedaży”).

Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia poniższych warunków:

1.  uzyskania zaświadczeń przez Kupującego lub jego pełnomocnika wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, KRUS, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznanie przez Kupującego - według jego oceny - wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
4.  uzyskania przez Kupującego na jego koszt warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców danych mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itd.) mogą kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji;
5.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;
6.  potwierdzenia przez Kupującego, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
7.  uzyskania przez Kupującego na jego koszt ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
8.  przedłożenia przez Sprzedających na wezwanie Kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających tj. dowodu osobistego bądź paszportu;
9.  minimum dwukrotnego podpisania oraz przekazania przez Sprzedających Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;
10.  tego, że oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w treści umowy przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej;
11.  uzyskania przez Kupującego uchwały zgromadzenia wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;
12.  uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położony jest Przedmiot Sprzedaży zmieniający przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego Inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne:
13.  w przypadku, gdy niemożliwym będzie zmiana klasyfikacji wszystkich gruntów wchodzących w skład działki nr 1 na grunty klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI), dokonania prawomocnego podziału Nieruchomości, w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży, to jest działka gruntu, w skład której będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI);
14.  dostarczenia do umowy sprzedaży następujących dokumentów:

\- decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości wraz z mapą sytuacyjną z projektem podziału Nieruchomości przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego nieruchomości z uwidocznionym podziałem Nieruchomości w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży,

\- wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości.

\- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Sprzedaży albo zaświadczenia wydanego przez właściwy urząd, że Przedmiot Sprzedaży nie jest położony na terenie, dla którego został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie, strony zobowiązały się do współdziałania w zakresie zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład działki gruntu nr 1 na grunty o klasie niższej niż klasa III (to jest klasa IV, V, VI), w taki sposób, aby cały obszar działki gruntu nr 1 stanowił grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI) bądź, aby powstał jak największy obszar Przedmiotu Sprzedaży, w skład którego będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI), jednakże z zastrzeżeniem, że pozostała po podziale działki gruntu nr 1 działka niebędąca Przedmiotem Sprzedaży będzie zawierała obszar nie mniejszy niż 3.000 m2.

Ponadto, w umowie przedwstępnej zastrzeżono, że warunki wymienione w pkt od a) do j) powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek ze wskazanych warunków, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z powyższych warunków. Kupujący może zatem zarówno podjąć wszystkie wskazane powyżej działania na mocy umowy przedwstępnej, jak i może nie podjąć żadnych z nich i nabyć Przedmiot Sprzedaży w takim stanie, w jakim się on obecnie znajduje. Sprzedający nie mają wpływu na to, czy dojdzie do dokonania tych czynności, czy nie.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej Kupującemu przysługuje prawo do zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na grunty o klasie niższej niż klasa III, prawo do wejścia na teren Nieruchomości celem wytyczenia obrysów budynku, prawo do dysponowania Przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, a ponadto do przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Przedmiotu Sprzedaży, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej przez Kupującego Inwestycji.

Sprzedający przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży udzielili Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz zmiany rodzaju użytków na nierolne oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
4.  zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Przedmiocie Sprzedaży Inwestycji planowanej przez Kupującego,
6.  do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów zatwierdzających podział geodezyjny Nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielony geodezyjnie z Nieruchomości Przedmiot Sprzedaży, to jest działka gruntu, w skład której będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI), jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej, przy czym koszty tego podziału poniesione będą przez Kupującego. Sprzedający zobowiązują się do współpracy z Kupującym i właścicielami działek sąsiednich celem scalenia pozostałej po wydzieleniu części Nieruchomości, jeżeli okaże się to niezbędne w celu przeprowadzenia podziału,
7.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży - we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
8.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nieruchomości, w tym składnia wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka (stanowiąca Przedmiot Sprzedaży) została odłączona,
9.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wy rysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania stanu prawnego Nieruchomości.

Pełnomocnictwa to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty związane z udzieleniem pełnomocnictwa oraz wynagrodzeniem pełnomocnika oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a) do f), będą obciążały Kupującego. Kupującego obciążały będą również wszelkie koszty i opłaty wynikające z działań i skutków tych działań podjętych przez Kupującego bądź pełnomocników w celu uzyskania pozwolenia na budowę i przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.

Kupujący w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a zawarciem umowy ostatecznej będzie korzystał z udzielonych mu pełnomocnictw i będzie działał w celu przygotowania Inwestycji, w szczególności Kupujący zamierza uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Przedmiotu Sprzedaży. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedawana będzie Nieruchomość, dla której wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Sprzedający nie podejmowali wcześniej działań mających na celu podział Nieruchomości lub jej połączenie z inną nieruchomością, a także wydzielenie dróg wewnętrznych.

Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych informujących o zamiarze sprzedaży Nieruchomości - to Kupujący wyszukał Nieruchomość znajdującą się w interesującej go okolicy i sam dotarł do Sprzedających.

Kupujący:

a) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b) planuje nabyć Przedmiot Sprzedaży w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

c) planuje nabyć Przedmiot Sprzedaży na cele opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

**Pytania**

1.  Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży?
2.  Czy w przypadku uznania Sprzedających za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży, dostawa Przedmiotu Sprzedaży będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

**Państwa stanowisko** **w sprawie**

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający nie powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży.

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy Przedmiotu Sprzedaży istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Sprzedający, w celu dokonania sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Ze wskazanych wyżej orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak zostało przedstawione w opisie stanu faktycznego, Sprzedający nabyli Przedmiot Sprzedaży wykonując postanowienia umowy o wspólnym inwestowaniu z 22 grudnia 1993 r. Na Przedmiocie Sprzedaży nie zostały posadowione żadne budynki, budowie lub ich części, Sprzedający nie podejmowali również żadnych czynności ani prac związanych z utwardzeniem nawierzchni. Nigdy nie ponosili również innych nakładów pieniężnych mających związek z ewentualnym przygotowaniem Przedmiotu Sprzedaży - do sprzedaży czy zwiększeniem jego wartości.

Do wszelkich czynności związanych z przygotowaniem Przedmiotu Sprzedaży do transakcji, w tym do uzyskania niezbędnych pozwoleń, zaświadczeń i innych dokumentów, zostali upoważnieni przedstawiciele Kupującego na podstawie udzielonego notarialnie pełnomocnictwa. Wszelkie działania związane ze sprzedażą Przedmiotu Sprzedaży podejmowane są oraz ewentualnie będą podejmowane już po podjęciu przez Sprzedających decyzji o zbyciu posiadanego mienia oraz nie są realizowane bezpośrednio przez nich, ale przez Kupującego zainteresowanego nabyciem Przedmiotu Sprzedaży. Działania te podejmowane są oraz ewentualnie będą z ekonomicznego/gospodarczego punktu widzenia przede wszystkim w interesie Kupującego. Korzyść z podejmowanych przez Kupującego działań dla Sprzedających będzie jedynie wypadkową działań Kupującego jako podmiotu zainteresowanego nabyciem Przedmiotu Sprzedaży.

Analizując zachowanie Sprzedających w kontekście pojęcia działalności gospodarczej należy zauważyć, że zachowanie to odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu.

To wszystko wyłącza możliwość uznania Sprzedających za podmioty profesjonalnie trudniące się obrotem nieruchomościami i zarazem podatników VAT.

Do analogicznych wniosków doszedł Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH odnoszącej się do zbliżonego stanu faktycznego, gdzie Dyrektor uznał, że „Do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłączą do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestora. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi — kontrahentami Inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „ handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”.

Podobne stanowisko Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie przedstawił również w interpretacji indywidualnej z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Zwrócić należy ponadto uwagę, że żaden z warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie jest w żaden bezpośredni sposób powiązany z działaniami jakie mogą zostać podjęte na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. Ponadto, nie można pominąć okoliczności, że warunki, od których uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego.

Fakt zastrzeżenia warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jednoznacznie wskazuje, że działania, do podjęcia których uprawniają pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedających nie mogą być rozpatrywane jako działania kreujące/podejmowane w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Kolejną kwestią do rozważenia pozostaje ocena, czy Sprzedający podejmowali działania marketingowe w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, to Kupujący sam dotarł do Sprzedających, szukając nieruchomości odpowiadającej potrzebom prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych, pozostając w tym zakresie stroną bierną.

Sprzedający nigdy nie występowali również z wnioskiem o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto, nie podejmowali także działań, które zmierzały by do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Sprzedaży.

Biorąc pod uwagę zakres podjętych przez Sprzedających działań, a w zasadzie ich brak, gdyż wszelka aktywność nakierowana na zbycie Przedmiotu Sprzedaży wynikała z działań Kupującego, który wystąpił z ofertą nabycia Przedmiotu Sprzedaży, podkreślić należy, że Sprzedający nie angażowali żadnych typowych i powszechnych środków charakterystycznych dla podmiotów „profesjonalnych”. Zasadniczo ich aktywność sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży. Oznacza to, że działania Sprzedających mieszczą się i powinny być kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym.

W orzecznictwie wskazuje się, że jeżeli sprzedawca dokonując sprzedaży nieruchomości nie zachowywał się jak handlowiec, ale jak osoba wykonująca swoje prawo własności, to nie można uznać go za podatnika podatku od towarów i usług - przykładem jest wyrok NSA z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15. Ponadto, jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 9 lutego 2010 r., sygn. akt I SA/Po 1015/09 „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Z powyższej analizy jednoznacznie wynika, że Sprzedający nie podjęli szeregu działań, które wskazywałyby na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej. W szczególności nie dokonali czynności, które zdaniem TSUE wprost wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej (nie uzbroili terenu, nie prowadzili zorganizowanych działań marketingowych).

Całokształt przytoczonych okoliczności przemawia za stanowiskiem, że Sprzedający nie zachowywali się jak profesjonaliści zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoby wykonujące swoje prawo własności.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie będą działać jako podatnicy VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nich aktywność w przedmiocie zbycia Przedmiotu Sprzedaży, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający nie powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania Sprzedających za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży, dostawa Przedmiotu Sprzedaży nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Co do zasady dostawa nieruchomości niezabudowanych podlega opodatkowaniu podstawową stawką 23% VAT. Od tej zasady jest jednak wyjątek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym, zastosowanie zwolnienia od podatku VAT w przypadku dostawy gruntów uzależnione jest od tego, czy dany grunt niezabudowany stanowi teren budowlany w myśl definicji określonej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Terenem budowlanym w świetle przepisów o VAT będzie więc tylko grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z:

· miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo

· decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Są to akty prawne przewidziane w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.; dalej: „ustawa o PZP”). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi uchwałę właściwej rady gminy wydawaną w celu ustalenia przeznaczenia terenów (art. 14 ustawy o PZP). Z kolei, w świetle art. 59 ustawy o PZP. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest wymagane w celu zmiany zagospodarowania danego terenu albo w celu budowy na nim obiektu budowlanego, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został wydany. Natomiast, że jeżeli w odniesieniu do danego gruntu nie ma, ani miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to należy ten teren traktować jako teren inny niż budowlany (dostawa którego jest zwolniona od podatku VAT). Stanowisko to znajduje potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych, m.in. w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r. (nr PT10/033/12/207/ WLI/13/RD58639). W dokumencie tym stwierdzono, że „ w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy terenów niezabudowanych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług”.

Mając powyższe na uwadze, w przypadku nieruchomości niezabudowanych, dla których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wskazuje się, że jest to katalog zamknięty dokumentów, na podstawie których określamy przeznaczenie budowlane danej nieruchomości) ich dostawa będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Odnosząc powyższe do analizowanego stanu faktycznego, Przedmiot Sprzedaży na dzień dzisiejszy nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednakże na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający uzyskają już decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z której wynikać, że Nieruchomość przeznaczona została na cele budowlane. Tym samym, Przedmiot Sprzedaży spełni definicję terenu budowlanego określoną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a co za tym idzie dostawa Przedmiotu Sprzedaży nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jako dostawa terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Przedmiotu Sprzedaży nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jako dostaw a terenu niezabudowanego innego niż teren budowlany.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

*   w części dotyczącej braku uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z transakcją sprzedaży udziałów w działce gruntu nr 1 - jest nieprawidłowe,
*   w części braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 dla transakcji sprzedaży udziałów w działce gruntu nr 1 - jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Zainteresowani w celu dokonania sprzedaży udziałów w ww. gruncie podjęli/podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami - T.P. i E.P. w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. RW i JPW w udziale wynoszącym 1/4 (jedna czwarta) części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz A.A. w udziale wynoszącym 1/4 (jedna czwarta) części - niezabudowanej nieruchomości gruntownej stanowiącej działkę gruntu nr 1 (…), położonej w miejscowości (…), gminie (…), województwie (…), o obszarze 94.700 nr (dziewięćdziesiąt cztery tysiące siedemset metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…). Sprzedający wraz z innymi Sprzedającymi zawarli 28 października 2020 r. z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży fizycznie wydzielonej części niezabudowanej działki gruntu nr 1. Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia poniższych warunków:

1.  uzyskania zaświadczeń przez Kupującego lub jego pełnomocnika wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g) ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, KRUS, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznanie przez Kupującego - według jego oceny - wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskania przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
4.  uzyskania przez Kupującego na jego koszt warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców danych mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itd.) mogą kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej Inwestycji;
5.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;
6.  potwierdzenia przez Kupującego, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
7.  uzyskania przez Kupującego na jego koszt ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
8.  przedłożenia przez Sprzedających na wezwanie Kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających tj. dowodu osobistego bądź paszportu;
9.  minimum dwukrotnego podpisania oraz przekazania przez Sprzedających Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;
10.  tego, że oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w treści umowy przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej;
11.  uzyskania przez Kupującego uchwały zgromadzenia wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;
12.  uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położony jest Przedmiot Sprzedaży zmieniający przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego Inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne:
13.  w przypadku, gdy niemożliwym będzie zmiana klasyfikacji wszystkich gruntów wchodzących w skład działki nr 1 na grunty klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI), dokonania prawomocnego podziału Nieruchomości, w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży, to jest działka gruntu, w skład której będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI);
14.  dostarczenia do umowy sprzedaży następujących dokumentów:

*   decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości wraz z mapą sytuacyjną z projektem podziału Nieruchomości przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego nieruchomości z uwidocznionym podziałem Nieruchomości w wyniku którego powstanie Przedmiot Sprzedaży,
*   wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości.
*   wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Przedmiotu Sprzedaży albo zaświadczenia wydanego przez właściwy urząd, że Przedmiot Sprzedaży nie jest położony na terenie, dla którego został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, wskazali Państwo, że Sprzedający przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży udzielili Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz zmiany rodzaju użytków na nierolne oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
4.  zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Przedmiocie Sprzedaży Inwestycji planowanej przez Kupującego,
6.  do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów zatwierdzających podział geodezyjny Nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielony geodezyjnie z Nieruchomości Przedmiot Sprzedaży, to jest działka gruntu, w skład której będą wchodzić jedynie grunty rolne oznaczone w ewidencji gruntów i budynków według klasy niższej niż III (to jest klasa IV, V, VI), jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej, przy czym koszty tego podziału poniesione będą przez Kupującego. Sprzedający zobowiązują się do współpracy z Kupującym i właścicielami działek sąsiednich celem scalenia pozostałej po wydzieleniu części Nieruchomości, jeżeli okaże się to niezbędne w celu przeprowadzenia podziału,
7.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży - we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g Ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
8.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nieruchomości, w tym składnia wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka (stanowiąca Przedmiot Sprzedaży) została odłączona,
9.  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wy rysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania stanu prawnego Nieruchomości.

Pełnomocnictwa to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty związane z udzieleniem pełnomocnictwa oraz wynagrodzeniem pełnomocnika oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a) do f), będą obciążały Kupującego. Kupującego obciążały będą również wszelkie koszty i opłaty wynikające z działań i skutków tych działań podjętych przez Kupującego bądź pełnomocników w celu uzyskania pozwolenia na budowę i przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.

Nieruchomość od dnia jej nabycia nie była użytkowa przez żadnego ze współwłaścicieli - nie była na niej prowadzona działalność rolnicza w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, ani pozarolnicza działalność gospodarcza. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej żadnego ze Sprzedających, a udziały w niej stanowią ich majątek prywatny.

Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Planuje nabyć Przedmiot Sprzedaży w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, a Przedmiot Sprzedaży będzie wykorzystywany na cele opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

Wątpliwości Państwa w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedający powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu dostawy Przedmiotu Sprzedaży.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działce gruntu nr 1.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że celem zakupu nieruchomości przez współwłaścicieli od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości.

Ponadto Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych potencjalnemu Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że 28 października 2020 r. Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działki gruntu nr 1. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej Kupującemu przysługuje prawo do zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na grunty o klasie niższej niż klasa III, prawo do wejścia na teren Nieruchomości celem wytyczenia obrysów budynku, prawo do dysponowania Przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, a ponadto do przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Przedmiotu Sprzedaży, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej przez Kupującego Inwestycji.

Zatem Kupujący, dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedających – poprzez wyjście naprzeciw oczekiwaniom Kupującego i przygotowanie działki do przyszłej inwestycji Kupującego a zatem przyspieszy realizowaną przez kupującego inwestycję. Czynności te miały być dokonywane i były za pełną zgodą Sprzedających, czego przejawem były udzielone pełnomocnictwa.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Ponadto, Zainteresowani wskazali, że ww. pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty związane z udzieleniem pełnomocnictwa oraz wynagrodzeniem pełnomocnika oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a) do f), będą obciążały Kupującego. Kupującego obciążały będą również wszelkie koszty i opłaty wynikające z działań i skutków tych działań podjętych przez Kupującego bądź pełnomocników w celu uzyskania pozwolenia na budowę i przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.

Kupujący w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a zawarciem umowy ostatecznej będzie korzystał z udzielonych mu pełnomocnictw i będzie działał w celu przygotowania Inwestycji, w szczególności Kupujący zamierza uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Przedmiotu Sprzedaży. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedawana będzie Nieruchomość, dla której wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedających wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedający działają jako podatnicy podatku VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedający w zakresie dostawy udziałów w działce gruntu nr 1 dokonają zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w działce gruntu nr 1, nie korzystają z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż udziałów w działce gruntu nr 1 w ramach zarządu Jej majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę, że celem zakupu nieruchomości przez współwłaścicieli, którym od samego początku była lokata prywatnego kapitału z uwzględnieniem zamiaru jej zbycia w przyszłości oraz zakres podejmowanych czynności przed jej sprzedażą i treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności (wykonywane w ich imieniu przez Pełnomocnika), wykluczają sprzedaż udziałów w niezabudowanej działce gruntu nr 1 w ramach zarządu majątkiem prywatnym (osobistym). Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów w działce gruntu nr 1 przez Sprzedających będzie stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnicy podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. udziałów w niezabudowanej działce gruntu nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do natomiast do wątpliwości Państwa objętych pytaniem dotyczącym podlegania zwolnieniu od podatku VAT dostawy udziałów w niezabudowanej działce gruntu nr 1 stwierdzić należy, że zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumnie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedawana będzie Nieruchomość, dla której wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

W analizowanym przypadku ww. działka gruntu nr 1 na dzień sprzedaży stanowić będzie więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 2 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadły one w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisie sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Wnioskodawcę wyroków zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane. Odnośnie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach, a zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.

Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Państwo mogą wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan T.P. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).