Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.639.2019.4.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-17
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; sprzedaż; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2019 r. (data wpływu 29 listopada 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 listopada 2019 r. (data wpływu 3 grudnia 2019 r.) oraz pismem z dnia 12 lutego 2020 r. (data wpływu 12 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniu 3 grudnia 2019 r. w zakresie oryginału pełnomocnictwa i opłat oraz w dniu 12 lutego 2020 r. o doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Posiada wspólnotę majątkową małżeńską. Uzyskuje dochody z tytułu umowy o pracę. Wnioskodawca posiada także udziały w spółce komandytowej opodatkowane wg zasad ogólnych (podatek liniowy). Wnioskodawca nie osiąga dochodów z wynajmu prywatnego. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W lipcu 2008 r. Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od brata udział 3/10 działek (w tym droga) o powierzchni 4 ha 11 a 15 m2 położone w (…) (dalej: „Nieruchomość”). Pozostałą część ww. działek jest własnością brata i matki. Brat nabył prawo własności nieruchomości w roku 2000 w ramach zwolnienia z długu jaki Pożyczkobiorca (Zbywca Nieruchomości) miał wobec brata.

W roku 2003 uchylony został plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący dla tamtego obszaru miasta zabudowę jednorodzinną dużej intensywności. Wobec powyższego, wystąpiono o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości. Postępowanie to zostało jednak zawieszone w związku z opracowaniem nowego planu miejscowego zagospodarowania terenu, przewidującego na znacznym obszarze Nieruchomości m.in. drogę, zieleń oraz boisko sportowe. W wyniku odwołań od ww. planu został on uchylony, a następnie w roku 2011 wydano warunki zabudowy przewidujące zabudowę wielorodzinną.

W roku 2018 przedmiotową Nieruchomość podzielono na 6 działek dostosowanych do posiadanych warunków zabudowy (działka z drogą pozostała niepodzielona) i brat Wnioskodawcy wystąpił o wydanie pozwoleń na budowę. W czerwcu 2019 r. otrzymano decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. Opisana Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Od roku 2017 trwa procedowanie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie było jeszcze wyłożenia planu do wglądu. Wnioskodawca nie składał do tego planu żadnych wniosków dotyczących Nieruchomości.

Przedmiotowa Nieruchomość jest oddana w dzierżawę na cele rolne lokalnemu rolnikowi, który uprawia tam kukurydzę. Dzięki regularnej uprawie roślin teren nie jest nieużytkiem i zniknął problem urządzania nielegalnych wysypisk śmieci na obszarze Nieruchomości. Nie podejmowano obecnie żadnych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży, nie poszukiwano też nabywców. Wnioskodawca rozważa sprzedaż posiadanej Nieruchomości.

W piśmie z dnia 12 lutego 2020 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Zainteresowany udzielił następujących odpowiedzi na zadane przez tut. Organ pytania o treści:

Pytanie DKIS nr 1:

Czy Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Od roku 2015 posiada udziały w spółce komandytowej, która prowadzi działalność w zakresie budowy budynków mieszkalnych.

Pytanie DKIS nr 2:

W jakim celu dokonano w 2018 r. podziału nieruchomości wskazanej we wniosku na 6 działek?

Odpowiedź:

Podział przedmiotowej Nieruchomości na 6 działek odpowiada posiadanym warunkom zabudowy. Zgodnie z nimi na Nieruchomości może zostać wybudowanych 6 budynków. Koncepcja podziału działek miała służyć zniesieniu współwłasności działek i przekazaniu wydzielonych działek konkretnym właścicielom na wyłączność. Na obecną chwilę z uwagi na planowaną sprzedaż całości Nieruchomości nie zniesiono współwłasności.

Pytanie DKIS nr 3:

Należy podać numery ewidencyjne działek będących przedmiotem sprzedaży objętych zakresem postawionego we wniosku pytania?

Odpowiedź:

Udział w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 2 (droga).

Pytanie DKIS nr 4:

Czy działki powstałe po podziale będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to należy wskazać:

1.  jakie jest przeznaczenie nowopowstałych działek (powstałych po podziale) według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Należy wskazać odrębnie dla każdej działki (numery działek),
2.  czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy?

Odpowiedź:

Od roku 2017 trwa procedowanie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie było jeszcze wyłożenia planu do wglądu. Wnioskodawca nie składał do tego planu żadnych wniosków dotyczących Nieruchomości. Wszystkie działki są objęte opracowywanym planem miejscowym. Ponadto:

1.  przeznaczenie nowopowstałych działek jest takie samo jak działek przed podziałem, tj. pod zabudowę wielorodzinną,
2.  uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy.

Pytanie DKIS nr 5:

Czy dla nowopowstałych działek (powstałych po podziale) do momentu ich sprzedaży zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  kiedy decyzje zostały/będą wydane?
2.  jakie przeznaczenie działek określają wydane decyzje. Należy wskazać odrębnie dla każdej działki (numery działek)?
3.  z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Należy wskazać odrębnie dla każdej działki (numery działek)?

Odpowiedź:

Działki przed i po podziale objęte są otrzymanymi w roku 2011 warunkami zabudowy – zabudowa wielorodzinna.

Pytanie DKIS nr 6:

Czy przed sprzedażą działek będą wydane pozwolenia na budowę (należy wskazać odrębnie dla każdej działki)? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie ww. pozwoleń?

Odpowiedź:

Działki będą sprzedane bez pozwoleń na budowę, gdyż Wnioskodawca otrzymał decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. Współwłaściciele nieruchomości byli inicjatorami wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Pytanie DKIS nr 7:

Jakie inne pozwolenia, decyzje zostaną wydane przed sprzedażą ww. działek?

Odpowiedź:

Nie występowano o inne decyzje i pozwolenia. Działki zostaną sprzedane z warunkami zabudowy.

Pytanie DKIS nr 8:

Kiedy przedmiotowa nieruchomość została oddana w dzierżawę na cele rolne oraz na jaki okres została zawarta umowa dzierżawy?

Odpowiedź:

Nieruchomość została oddana w dzierżawę na cele rolne w roku 2013 na okres 5 lat i jest przedłużana co roku o kolejny rok.

Pytanie DKIS nr 9:

Czy przed sprzedażą działek, będących przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca poczynił/zamierza poczynić jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. działki (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia terenu. Przez działkę przebiega sieć kanalizacyjna, wybudowana z inicjatywy miasta w roku 2015. Nie zamieszczano żadnych ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości. To kupujący zwrócił się z ofertą kupna przedmiotowej Nieruchomości w takim stanie jak jest w obecnym momencie.

Pytanie DKIS nr 10:

Czy poza planowaną sprzedażą działek, będących przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca dokonał wcześniej sprzedaży innych działek? Jeżeli tak, to należy wskazać ile oraz kiedy działki były sprzedane?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie zawierał żadnych transakcji sprzedaży działek.

Pytanie DKIS nr 11:

Czy Wnioskodawca posiada inne działki, oprócz działki wskazanej we wniosku, które w przyszłości zamierza sprzedać?

Odpowiedź:

Wnioskodawca jest właścicielem innej działki otrzymanej od rodziców w roku 2009 pod budowę własnego domu. Wnioskodawca nie zakłada sprzedaży przedmiotowej działki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez niego dostawa Nieruchomości (sprzedaż) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisami art. 5 ust. 1 i oraz art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl przepisu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się m.in. rzeczy oraz ich części, a więc również nieruchomości.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizując bowiem przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Stosownie do zapisu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie, bez względu na cel lub rezultat, działalność gospodarczą, przez którą rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Zgodnie z ustawą o VAT, działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ugruntowana linia orzecznicza dotycząca uznania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT opiera się na wyroku Trybunału Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, wydanego na wniosek Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku tym Trybunał stwierdził, iż: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”. Wskazano również, że jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”. Z punktu widzenia możliwości zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT istotne znaczenie mają zatem czynności podejmowane przez niego w stosunku do konkretnej nieruchomości, świadczące o prowadzeniu (lub podjęciu) przez sprzedawcę profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami – takie jak działania marketingowe, uzbrojenie terenu.

Odnosząc powyższe do przedstawionego opisu sprawy nie należy uznać, że dostawa Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Dostawa ta nie ma charakteru zawodowego, stałego i zorganizowanego, a więc jest czynnością w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomość nie została wniesiona do prowadzonej działalności gospodarczej. Przede wszystkim jednak Wnioskodawca nie dokonywał w stosunku do Nieruchomości żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, takich jak wskazane w przywołanym orzecznictwie działania marketingowe, uzbrojenie terenu itp. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań, zmierzających do zbycia nieruchomości. Mimo, iż sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak w opisanym przypadku nie jest ona dokonywana przez podatnika podatku od towarów i usług. Nie jest bowiem działalnością gospodarczą wyprzedaż majątku osobistego przez osobę fizyczną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jednocześnie należy wskazać, że kwestia współwłasności została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.), zwanej dalej kodeksem cywilnym.

W myśl art. 195 ustawy kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną (art. 196 kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kodeksu cywilnego). Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości, tj. udziału w prawie własności działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 2.

Wskazać należy, iż zbycie udziału w nieruchomości prowadzi do przeniesienia na nabywcę takiego udziału prawa do rozporządzania towarem (nieruchomością) tak jak właściciel, w związku z czym stanowi dostawę towarów.

Z przytoczonych przepisów nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową – zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszaną – zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Treść powołanego art. 7 ust. 1 ustawy, wskazuje, że ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel”. Takie zdefiniowanie konstytutywnego aspektu dostawy towarów, odwołując się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, że przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż, czy zamiana rzeczy, jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Ponadto zauważyć należy, że aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

1.  po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
2.  po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. lokalu mieszkalnego), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od brata udział 3/10 działek (w tym droga), pozostałą część ww. działek jest własnością brata i matki. W roku 2003 uchylony został plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący dla tamtego obszaru miasta zabudowę jednorodzinną dużej intensywności. Wobec powyższego, wystąpiono o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości. Postępowanie to zostało jednak zawieszone w związku z opracowaniem nowego planu miejscowego zagospodarowania terenu, przewidującego na znacznym obszarze Nieruchomości m.in. drogę, zieleń oraz boisko sportowe. W wyniku odwołań od ww. planu został on uchylony, a następnie w roku 2011 wydano warunki zabudowy przewidujące zabudowę wielorodzinną. W roku 2018 przedmiotową Nieruchomość podzielono na 6 działek dostosowanych do posiadanych warunków zabudowy (działka z drogą pozostała niepodzielona) i brat Wnioskodawcy wystąpił o wydanie pozwoleń na budowę. W czerwcu 2019 r. otrzymano decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. Nieruchomość ta została oddana w dzierżawę na cele rolne lokalnemu rolnikowi w roku 2013 na okres 5 lat i jest przedłużana co roku o kolejny rok. Wnioskodawca rozważa sprzedaż posiadanej Nieruchomości, tj. udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 2 (droga). Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Od roku 2015 posiada udziały w spółce komandytowej, która prowadzi działalność w zakresie budowy budynków mieszkalnych. Podział przedmiotowej Nieruchomości na 6 działek odpowiada posiadanym warunkom zabudowy, zgodnie z którymi na Nieruchomości może zostać wybudowanych 6 budynków. Wnioskodawca nie składał do tego planu żadnych wniosków dotyczących Nieruchomości. Działki przed i po podziale objęte są otrzymanymi w roku 2011 warunkami zabudowy – zabudowa wielorodzinna. Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do uzbrojenia terenu. Przez działkę przebiega sieć kanalizacyjna, wybudowana z inicjatywy miasta w roku 2015. Nie zamieszczano żadnych ogłoszeń dotyczących sprzedaży nieruchomości. To kupujący zwrócił się z ofertą kupna przedmiotowej Nieruchomości w takim stanie jak jest w obecnym momencie. Poza planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie zawierał żadnych transakcji sprzedaży działek.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, ustalenia czy czynność sprzedaży Nieruchomości (udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży została oddana w dzierżawę na cele rolne.

Należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 693 § 2 kodeksu cywilnego, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wydzierżawiającego, zaś świadczenie dzierżawcy polega na płaceniu umówionego czynszu. Tak więc, oddanie w ramach umowy dzierżawy innym podmiotom gruntów, będzie skutkowało uzyskiwaniem korzyści majątkowych po stronie Wnioskodawcy.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości (udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 2), która została oddana w dzierżawę na cele rolne, de facto wykorzystywana jest przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca sprzedając przedmiotową Nieruchomość (udziału w ww. działkach), nie będzie dokonywać zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem, dokonując sprzedaży Nieruchomości wskazanej we wniosku, wydzierżawianej w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych z tego tytułu, wypełnił przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości (udziału w działkach nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 2) wykorzystywanej przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawca w związku z jej sprzedażą wypełni przesłanki zdefiniowane w art. 15 ust. 1 ustawy i wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto, tut. organ informuje że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Wobec powyższego należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawno-podatkową tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.