Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.156.2025.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-23
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży oraz umowy
zamiany z dopłatą.
Słowa kluczowe: lokal-sprzedaż lokalu
mieszkanie-sprzedaż mieszkania
sprzedaż
umowa-umowa sprzedaży
umowa-umowa zamiany
zamiana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Umowa zamiany
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 6-ust. 1-pkt 1-lit. a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej
    podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia
    umowy sprzedaży oraz umowy zamiany z dopłatą. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Pan - Kupujący - planuje nabyć lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, do
    którego prawo własności posiadają S. D.-Ch. oraz M. Ch (dalej: „Sprzedający” lub „Oni”), na
    prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.
    Sprzedający nabyli prawo własności do lokalu mieszkalnego (dalej: „Lokal Mieszkalny
    Sprzedających”) w czasie, gdy pozostawali Oni w związku małżeńskim, w którym panował
    ustawowy ustrój majątkowy - wspólność ustawowa, do Ich majątku. Następnie Ich związek
    małżeński został rozwiązany przez rozwód mocą prawomocnego wyroku Sądu
    Okręgowego i nie dokonali Oni podziału majątku wspólnego w zakresie przedmiotowej
    nieruchomości. Posiadają Oni równe udziały, wynoszące po 1/2 części w prawie własności
    przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
    Wartość rynkowa Lokalu Mieszkalnego Sprzedających określona jest na (...) złotych.
    Jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego (dalej: „Lokal Mieszkalny Kupującego”),
    stanowiącego odrębną nieruchomość, do którego posiada Pan prawo własności. Nabył
    Pan prawo do Lokalu Mieszkalnego Kupującego w czasie, gdy był Pan kawalerem, którym
    nadal pozostaje. Wartość rynkowa Lokalu Mieszkalnego Kupującego określona jest na (...)
    złotych.
    Pan i Sprzedający planują zawrzeć umowę sprzedaży i zamiany z dopłatą, mocą której:
    - S. D.-Ch. (dalej: „Ona”) sprzeda Kupującemu cały przysługujący Jej udział wynoszący 1/2
      część własności Lokalu Mieszkalnego Sprzedających,
    - M. Ch. (dalej „On”) dokona z Kupującym zamiany z dopłatą Jego udziału wynoszącego 1/2
      cześć własności Lokalu Mieszkalnego Sprzedających, w zamian za prawo własności do
      Lokalu Mieszkalnego Kupującego wraz z dopłatą od Kupującego w wysokości (...) )
      złotych.

## Pytanie

Czy podstawę opodatkowania opisanej transakcji od czynności cywilnoprawnych stanowi
    różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali (art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a)
    ustawy)?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę
    stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali (art. 6 ust. 1
    pkt 2 lit. a) ustawy).

    Argumentuje Pan swoje zdanie tym, że Pan (Kupujący) nabędzie całość udziałów prawa
    własności do Lokalu Mieszkalnego Sprzedających, a jednocześnie jeden ze Sprzedających
    nabędzie całość udziałów prawa własności do Lokalu Mieszkalnego Kupującego. Tym
    samym, można traktować całość umowy jako umowę zamiany z dopłatą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują
    czynności prawnych objętych opodatkowaniem. Nie zawierają zatem definicji pojęcia
    sprzedaży i zamiany. Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich
    przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061
    ze zm.).
    Jak stanowi art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Na podstawie art. 603 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę
      własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej
      rzeczy.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży:
      1) przy umowie sprzedaży - na kupującym;
      2) przy umowie zamiany - na stronach czynności.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy stanowi, że:
    Podstawę opodatkowania stanowi:
      1) przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego;
      2) przy umowie zamiany:
        a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego
          spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu -
          różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
        b) w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego,
          od którego przypada wyższy podatek.

    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku wynoszą:
    1) od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym - 2%,
      b) innych praw majątkowych - 1%;
    2) od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz
      darowizny:
      a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa
        użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
        mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
        przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa
        do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
      b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych - 1%.
    W myśl art. 10 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy:
      Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w
      sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz
      obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku
      podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez
      płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
      Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od
      uprzedniego zapłacenia podatku.
    Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, umowy sprzedaży i zamiany - co do zasady -
    podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeśli są dokonywana
    w formie aktu notarialnego – płatnikiem podatku jest notariusz.
    Jak wynika z opisu zdarzenia, planuje Pan zawrzeć umowę sprzedaży oraz umowę
    zamiany z dopłatą, w wyniku których otrzyma Pan całość lokalu mieszkalnego
    zbywających, w zamian za zapłatę ceny oraz przekazanie swojego lokalu mieszkalnego
    jednemu z nich.
    Uważa Pan, że można traktować całość umowy jako umowę zamiany z dopłatą.
    Z takim stanowiskiem nie mogę się zgodzić.

    Wskazuje Pan, że z jednym z byłych małżonków dokona Pan zamiany swojego lokalu
    mieszkalnego na udział, jaki przysługuje temu małżonkowi we współwłasności mieszkania,
    które Pan nabędzie. W tym zakresie planuje Pan dokonać dopłaty, aby wyrównać wartość
    zamienianych praw do lokali (lokalu i udziału w lokalu).
    Natomiast drugi z byłych małżonków otrzyma od Pana za zbycie swojego udziału środki
    pieniężne. W tym zakresie - co również Pan wskazuje w opisie zdarzenia - zawrze Pan
    umowę sprzedaży. Nie dochodzi więc między Panem a Panią S. D.-Ch. do zamiany praw, a
    do nabycia jej udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego przez zapłatę przez Pana
    ceny nabycia (przekaże Pan zbywającej środki pieniężne).
    Zatem w zakresie, w którym nabędzie Pan udział w lokalu od Pani S. D.-Ch. za środki
    pieniężne, jako że zawrze Pan w tej części umowę sprzedaży, podstawę opodatkowania
    będzie stanowić to, co jest właściwe przy umowie sprzedaży. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawą opodatkowania nabycia przez
    Pana 1/2 udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego w drodze umowy sprzedaży jest
    wartość rynkowa tego udziału w prawie własności lokalu.
    Natomiast umowa zamiany jest zobowiązującą, konsensualną umową wzajemną zbliżoną
    do umowy sprzedaży. Różnica pomiędzy obiema umowami polega na tym, że przy
    umowie zamiany w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony do
    przeniesienia własności rzeczy lub praw. Ze względu na wzajemny charakter umowy
    zamiany, wartość świadczonych rzeczy lub praw powinna być ekwiwalentna. Nie jest
    jednak wykluczone zawarcie umowy zamiany przewidującej dopłatę pieniężną do
    świadczenia przez jedną ze stron, wynikającą z różnicy wartości rzeczy lub praw będących
    przedmiotem zamiany. Dopłata taka nie zmienia jednak charakteru umowy – umowa
    nadal pozostanie umową zamiany.
    W zakresie, w którym nabędzie Pan 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym od Pana M. Ch. w
    drodze umowy zamiany z dopłatą, podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z
    zasadą określoną w art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Jako że dopłata nie zmienia charakteru umowy zamiany i nie czyni z niej umowy
    sprzedaży, zawarta umowa zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych w wysokości 2% różnicy wartości rynkowych Pana zbywanego lokalu
    mieszkalnego i nabywanego przez Pana udziału należnego Panu M. Ch. w prawie
    własności lokalu mieszkalnego.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.