Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1132/14-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-01-13
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia związanego z nabyciem nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowle; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; inwestycje; nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia; odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-prawo do odliczenia; rozliczanie (rozliczenia)
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki X przedstawione we wniosku sygnowanym datą 15 października 2014 r. (data wpływu 13 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia związanego z nabyciem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia związanego z nabyciem nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych i magazynowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność gospodarczą.

W związku z powyższym, Spółka nabywa nieruchomości m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (na przykład: budynki, budowle). Spółka będzie wykorzystywała nabyte nieruchomości w działalności opodatkowanej.

Dnia 29 sierpnia 2014 roku została zawarta umowa sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej (dalej: Umowa) pomiędzy Spółką a Sprzedającym, której przedmiotem była sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w obrębie X, zwanej dalej Przedmiotową Nieruchomością. Na mocy powyższej Umowy Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Spółki. Jej powierzchnia wynosi X ha, a sklasyfikowana była w części wynoszącej X ha jako RIVb oraz w części jako W-RIVb, tj. rowy. Umowa sprzedaży jest wynikiem przetargu zorganizowanego przez Sprzedającego, którego przedmiotem była nieruchomość.

Przedmiotowa Nieruchomość została zakupiona jako tereny niezabudowane zgodnie z § 3 Umowy, tak też jest sklasyfikowana w księgach wieczystych. Wobec Przedmiotowej Nieruchomości wydany został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, określający przedmiotową nieruchomość symbolem 6U - nieuciążliwa zabudowa usługowa, na dowód czego przy sporządzaniu Aktu Notarialnego została przedłożona kserokopia wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Psary z dnia 5 czerwca 2014 roku. Tym samym zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) (dalej: Ustawa o VAT) przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany.

W granicach Przedmiotowej Nieruchomości znajdują się elementy infrastruktury obsługi stacji benzynowej: część nawierzchni wykonanej z kostki brukowej przeznaczonej dla ruchu samochodów, ok. 1/3 dachu wiaty wraz z jednym rzędem filarów (pod wiatą znajdują się dystrybutory paliwa) oraz część garażu (jedna pełna ściana, dwie w niewielkiej części wraz z dwoma narożnikami), których zdecydowana większość, warunkująca ich funkcjonalność, znajduje się na działkach sąsiednich. Ich posadowienie na Przedmiotowej Nieruchomości jest prawdopodobnie wynikiem błędu, gdyż powstały one w wyniku działalności właścicieli działek sąsiednich: nr X (infrastruktura obsługi stacji benzynowej) nr X (część garażu) – obręb X, Gmina X na których to działkach przeprowadzane były inwestycje. Sprzedający nie dokonał z nimi rozliczeń finansowych z tego tytułu. Sprzedający nie dysponuje ww. częścią garażu i infrastruktury stacji benzynowej. Dodatkowo Spółka informuje, że zgodnie z umową sprzedaży samodzielnie i na własny koszt będzie podejmowała działania w celu regulacji opisanego stanu bez roszczeń finansowych wobec Sprzedającego.

Cena sprzedaży określona w akcie notarialnym nie uwzględnia wartości zabudowań wzniesionych przez właścicieli sąsiednich działek.

Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość za określoną cenę netto, do której został doliczony podatek VAT w wysokości 23% (udokumentowane dwoma fakturami wystawionymi przez Sprzedającego – jedną fakturą zaliczkową wystawioną po otrzymaniu zaliczki od Spółki a przed zawarciem Umowy oraz fakturą ostateczną dokumentującą dokonaną sprzedaż przedmiotowej nieruchomości). Spółka informuje, że dokonała nabycia przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

Kwestią istotną dla rozliczeń Spółki w zakresie podatku VAT, jest prawo do odliczenia podatku VAT z faktur VAT dokumentujących sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym, Spółka jako czynny podatnik VAT, składając niniejszy wniosek o wiążącą interpretację przepisów podatkowych, ma ważny interes prawny (zgodnie z tezą wyroku WSA, sygn. III SA/Wa 1386/06, zgodnie z którą podatek naliczony VAT jest elementem zobowiązania VAT, podatnik VAT ma prawo wystąpić do organów podatkowych w wnioskiem o interpretację w zakresie przepisów podatkowych. Spółka będąca podatnikiem VAT i znajdująca się w kręgu podmiotów uczestniczących w transakcji objętej VAT ma prawo do uzyskania interpretacji).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Przedmiotowej Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy w związku z faktem, iż zakup Przedmiotowej Nieruchomości jest związany z opodatkowaną działalnością prowadzoną przez Spółkę, z tytułu prowadzenia której Spółka jest podatnikiem podatku VAT, to zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Spółce przysługuje prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego VAT wykazanego na fakturach. Spółka uważa, że w sytuacji wskazanej w wniosku, przedmiotem nabycia na gruncie Ustawy o VAT jest działka niezabudowana stanowiąca teren budowlany (na podstawie art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT), której transakcja sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie podlega zwolnieniu z VAT. W konsekwencji, w sytuacji będącej przedmiotem niniejszego wniosku Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zdaniem Spółki, w przypadku opisanym w stanie faktycznym mamy do czynienia z dostawą terenu niezabudowanego będącego terenem budowlanym. Fragmenty zabudowań znajdujących się w granicach działki 1047/2 (dalej: Działka) są prawdopodobnie wynikiem błędu, gdyż powstały w wyniku działalności właścicieli działek sąsiednich, na których to działkach przeprowadzane były inwestycje. Należy wskazać, że Sprzedający w momencie zakupu przez Kupującego nie dysponuje poczynionymi przez właścicieli sąsiednich działek nakładami, a w konsekwencji nie przenosi prawa do rozporządzania tymi elementami zabudowań jak właściciel w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W wyniku zawartej umowy Sprzedający przenosi na Spółkę prawo do dysponowania jak właściciel wyłącznie niezabudowanym gruntem budowlanym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT sprzedaż terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 ust 33 Ustawy o VAT, terenem budowlanym jest grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla Przedmiotowej Nieruchomości, w skład której wchodzi Działka, został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co potwierdza treść umowy sprzedaży.

W cenie sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości uwzględniono wyłącznie cenę gruntu. Nie ujęto w Umowie wartości części obiektów nie będących ani własnością Sprzedającego ani będących w jego posiadaniu, postawionych na Działce przez właścicieli sąsiednich nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż zawarta w umowie sprzedaży cena jest ceną wyłącznie za grunt, wynika z tego faktu wyraźnie, iż przedmiotem sprzedaży był grunt, a nie części obiektów, którymi Sprzedający nie dysponuje. Zamiarem stron było dokonanie transakcji zakupu/sprzedaży terenu niezabudowanego będącego terenem budowlanym.

Zdaniem Spółki, w omawianym przypadku słuszne jest wystawienie przez Sprzedającego faktur dokumentujących sprzedaż przedmiotowej nieruchomości z wykazanym na niej podatkiem VAT według stawki podstawowej (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT grunt będący terenem budowlanym podlega opodatkowaniu podatkiem VAT). Przedmiotem dostawy jest wyłącznie dostawa prawa własności niezabudowanego gruntu, będącego terenem budowlanym.

W konsekwencji, w przypadku wystawienia powyżej wskazanych faktur Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT na nich wykazanego. Oczywiście, zgodnie z art. 86 ust. 10, 10b oraz 10c ustawy o VAT, prawo to Spółce przysługuje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do sytuacji przedstawionej w stanie faktycznym powstał obowiązek podatkowy, nie wcześniej niż w okresie, w którym Spółka otrzymała każdą z faktur.

Spółka pragnie wskazać, że w zbliżonych stanach faktycznych Minister Finansów zajmował stanowiska, zgodne ze stanowiskiem Spółki przedstawionym powyżej i dał temu wyraz m.in. w poniższych interpretacjach:

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2014 roku (sygnatura: ILPP2/443-394/14-4/AKr) stwierdził: ,,Reasumując, w przypadku przedmiotowej sprzedaży komunalnego gruntu o pow. 1 m2 zabudowanego 1 m2 części budynku garażu i komunalnego gruntu o pow. 2 m2 zabudowanego 2 m2 części budynku garażu, przedmiotem dostawy jest/będzie jedynie grunt, a nie części budynków garaży, ponieważ w odniesieniu do tych części budynków nie doszło/nie dojdzie do przeniesienia na Spółdzielnię prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku określone w art. 43 ustawy. W szczególności, Gmina nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ dotyczy ono dostawy budynków, budowli lub ich części. W konsekwencji, sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości (gruntów) podlega/podlegać będzie opodatkowaniu według stawki podstawowej w wysokości 23% - na podstawie art. 41 ust. 1 W związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.
*   Również w interpretacji indywidualnej z dnia 20 stycznia 2012 roku (sygnatura: ILPP2/443-1504/11-4/MN) Dyrektor izby Skarbowej w Poznaniu stwierdza: „Sprzedaż nieruchomości wraz z wzniesionymi przez Dzierżawcę budynkami, nie spełnia definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem Gmina nie przenosi prawa do rozporządzania budynkami jak właściciel. Prawo to – do czasu rozliczenia nakładów – jest po stronie podmiotu, który za zgodą użyczającego – właściciela gruntu, wybudował obiekt trwale z gruntem związany. Przyjęcie rozwiązania opartego na art. 48 Kodeksu cywilnego prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów. W związku z powyższym, w sytuacji gdy nakłady na nieruchomości stanowiące stację myjni samochodowej, poniesione przez Dzierżawcę nie zostały rozliczone pomiędzy Gminą a Dzierżawcą przed rozstrzygnięciem przetargu – przedmiotem dostawy będzie jedynie grunt”.
*   W interpretacji indywidualnej z dnia 26 marca 2014 roku (sygnatura: IPPP1/443-28/14-2-JL) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał za prawidłowy następujący pogląd wnioskodawcy: „\[\`(...)\`\] należy stwierdzić, że zbycie nieruchomości w części dotyczącej wzniesionego przez najemcę budynku nie będzie spełniało definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, bowiem Miasto W nie przeniesie na nabywcę prawa do rozporządzania tym budynkiem jak właściciel. Prawo to jest bowiem po stronie osoby, która zabudowała grunt”.
*   Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 28 maja 2014 roku (sygnatura: ITPP2/443-281/14/KT) wskazał, iż na gruncie prawa podatkowego, cywilistyczne podejście do kwestii prawa własności nieruchomości związane z rzymską paremią „superficies solo cedit”, nie stanowi podstawy do rozstrzygnięć podatkowych – „Analiza Przedstawionych we wniosku okoliczności oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że przy rozważaniu skutków podatkowych planowanej przez Gminę transakcji, należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług. O ile jest oczywiste, że zbycie prawa własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela (Spółdzielnię) także własności posadowionych na nim budynków mieszkalnych, jako części składowej gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów (budynków) w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Skoro wybudowane przez Przedsiębiorstwo budynki mieszkalne zostały nieodpłatnie przekazane wraz z lokatorami na rzecz Spółdzielni przez Likwidatora tego Przedsiębiorstwa, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Gmina dokona ich dostawy, chociaż przeniesie ich własność przenosząc na Spółdzielnię własność gruntu. Tym samym, biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru (budynków) w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy, gdyż już wcześniej Spółdzielnia dysponowała nimi jak właściciel. Prawo do rozporządzania tymi budynkami jak właściciel wystąpiło bowiem po stronie podmiotu, który ten grunt zabudował (tj. Przedsiębiorstwa). Przyjęcie rozwiązania uwzględniającego dyspozycję art. 48 Kodeksu cywilnego, prowadziłoby do naruszenia koncepcji dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług”.

Interpretacjami indywidualnymi poruszającymi zbieżne zagadnienie i prezentującymi analogiczny punkt widzenia Ministra Finansów w ww. kwestii są również Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 22 lutego 2012 roku (sygn. IBPP2/443-1310/11/KO), Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 7 maja 2010 roku (sygn. ITPP1/443-727/10/KM), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 listopada 2011 roku (sygn. IPPP2/443-894/11-4/MM), Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 lutego 2009 roku (sygn. ITPP1/443-1057/08/AJ).

Spółka również wskazuje na szereg orzeczeń sądowych (zarówno krajowych jak i Trybunału Sprawiedliwości UE), które wskazywały na odrębność regulacji prawa cywilnego od stosowanych w prawie podatkowym. I tak, m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 16 grudnia 2009 r. (sygn. SA/Ol 681/09) uznał, że „Skoro bowiem dzierżawca «wytworzył» towar, jakim niewątpliwie może być budynek i uczynił to z własnych środków bez udziału właściciela gruntu a przy tym nie wynika z umowy dzierżawy, że zobligowany był do pozostawienia tego budynku właścicielowi gruntu tj. wydzierżawiającemu, lecz uczynił to w celu realizowania własnych celów założonych przy zawieraniu umowy dzierżawy, to nie ma podstaw do przyjęcia, że wydzierżawiający dokona dostawy przedmiotowego budynku, chociaż przeniesie jego własność przenosząc na dzierżawcę własność gruntu. (\`(...)\`) Dokonując naniesień w postaci wybudowania budynku dzierżawca nie działał na rzecz wydzierżawiającego w sensie ekonomicznym. Oceniając konsekwencje prawne przedstawionej przez wnioskodawcę sytuacji w kontekście zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że ekonomiczne władanie rzeczą (budynkiem) należało do dzierżawcy z chwilą wybudowania budynku, chociaż nie należało do niego prawo własności”.

W podobnym duchu wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 stycznia 2013 roku (sygn. I FSK 310/12) gdzie stwierdził: ,,Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy, w której Spółdzielnia «wytworzyła» towar, jakim jest budynek i uczyniła to z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, a cena transakcji została tak skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmowała wartości budynku, nie ma podstaw do przyjęcia, że przedmiotem dostawy był budynek. Z punktu widzenia prawa cywilnego, na Spółdzielnię przejdzie prawo własności budynku, ale jednocześnie, nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest budynek, gdyż już wcześniej Spółdzielnia mogła dysponować wybudowanym przez siebie budynkiem jak właściciel”.

Trybunał Sprawiedliwości UE wskazał w orzeczeniu C-320/88 z dnia 8 lutego 1990 r. w sprawie Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe BV., że przy definiowaniu pojęcia „dostawa towarów” należy brać pod uwagę przede wszystkim „własność ekonomiczną”, która funkcjonuje w oderwaniu od krajowych reguł prawa cywilnego regulujących przejście prawa własności. Trybunał orzekł, że zwrot „dostawa towarów” w rozumieniu Szóstej Dyrektywy oznacza przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeśli nie dochodzi do przeniesienia własności w sensie prawnym.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione powyżej okoliczności stanu faktycznego, treść przepisów ustawy o VAT oraz szeroko stosowaną praktykę interpretacyjną oraz orzecznictwo, Spółka stoi na stanowisku, że będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktur wystawionych przez Sprzedającego z uwagi na fakt, iż przedmiotem dostawy jest prawo własności niezabudowanego gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do przepisu art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Według art. 88 ust. 4 ustawy – obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni (…).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabywa nieruchomości m.in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (na przykład: budynki, budowle). Spółka będzie wykorzystywała nabyte nieruchomości w działalności opodatkowanej.

Dnia 29 sierpnia 2014 roku została zawarta umowa sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej pomiędzy Spółką a Sprzedającym, której przedmiotem była sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Na mocy powyższej Umowy Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży Przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Spółki. Jej powierzchnia wynosi X ha, a sklasyfikowana była w części wynoszącej X ha jako RIVb oraz w części jako W-RIVb, tj. rowy. Umowa sprzedaży jest wynikiem przetargu zorganizowanego przez Sprzedającego, którego przedmiotem była nieruchomość.

Przedmiotowa Nieruchomość została zakupiona jako tereny niezabudowane zgodnie z § 3 Umowy, tak też jest sklasyfikowana w księgach wieczystych. Wobec Przedmiotowej Nieruchomości wydany został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, określający przedmiotową nieruchomość symbolem 6U – nieuciążliwa zabudowa usługowa. Tym samym zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany.

W granicach Przedmiotowej Nieruchomości znajdują się elementy infrastruktury obsługi stacji benzynowej: część nawierzchni wykonanej z kostki brukowej przeznaczonej dla ruchu samochodów, ok. 1/3 dachu wiaty wraz z jednym rzędem filarów (pod wiatą znajdują się dystrybutory paliwa) oraz część garażu (jedna pełna ściana, dwie w niewielkiej części wraz z dwoma narożnikami), których zdecydowana większość, warunkująca ich funkcjonalność, znajduje się na działkach sąsiednich. Ich posadowienie na Przedmiotowej Nieruchomości jest prawdopodobnie wynikiem błędu, gdyż powstały one w wyniku działalności właścicieli działek sąsiednich: nr X (infrastruktura obsługi stacji benzynowej) nr X (część garażu), na których to działkach przeprowadzane były inwestycje. Sprzedający nie dokonał z nimi rozliczeń finansowych z tego tytułu. Sprzedający nie dysponuje ww. częścią garażu i infrastruktury stacji benzynowej. Dodatkowo Spółka zgodnie z umową sprzedaży samodzielnie i na własny koszt będzie podejmowała działania w celu regulacji opisanego stanu bez roszczeń finansowych wobec Sprzedającego.

Cena sprzedaży określona w akcie notarialnym nie uwzględnia wartości zabudowań wzniesionych przez właścicieli sąsiednich działek.

Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość za określoną cenę netto, do której został doliczony podatek VAT w wysokości 23% (udokumentowane dwoma fakturami wystawionymi przez Sprzedającego – jedną fakturą zaliczkową wystawioną po otrzymaniu zaliczki od Spółki a przed zawarciem Umowy oraz fakturą ostateczną dokumentującą dokonaną sprzedaż przedmiotowej nieruchomości). Spółka dokonała nabycia przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

W omawianej sprawie warunki art. 86 ust. 1 ustawy, uprawniające do odliczenia zostaną spełnione, gdyż Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT a nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednak należy mieć na uwadze ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy – szczególnie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. Tym samym rozstrzygnięcia wymaga, co jest przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży oraz czy czynność ta jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy – przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 47 § 1-3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (zasada superficies solo cedit).

W świetle przepisów Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że budynek co do zasady stanowi część składową gruntu. Według art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”).

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Inaczej przedstawia się status prawny części budynku wzniesionego na własnym gruncie z przekroczeniem granic sąsiedniego gruntu. W myśl art. 151 Kodeksu cywilnego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Należy zauważyć, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że w takim przypadku właścicielem całego budynku jest inwestor, a właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać – w zależności od spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 zd. 1 Kodeksu cywilnego – przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 zd. 2 Kodeksu cywilnego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1971 r., sygn. akt I CR 5/71, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt III CZP 9/05, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2006 r., sygn. akt III CZP 72/06 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 r. sygn. akt III CZP 159/06).

Jak wynika z powyższego usytuowanie części budynku/budowli na cudzej nieruchomości nie powoduje automatycznie, że część ta staje się częścią składową tej nieruchomości, chociaż jest z nią trwale związana, lecz pozostaje nadal częścią składową całego budynku.

W konsekwencji powyższego w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany częścią budynku znajdującego się na sąsiedniej działce – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług – nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania częścią tego budynku jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy może być tylko grunt.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym, przez tereny budowlane – art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży był grunt który został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, określający przedmiotową nieruchomość symbolem 6U – nieuciążliwa zabudowa usługowa.

W konsekwencji powyższego dla sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zwolnienie od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie ma zastosowania. Ponadto, w przedmiotowej sprawie nie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy mające zastosowanie dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych, gdyż w przedstawionej sprawie dojdzie do dostawy samego gruntu.

Reasumując, w przedstawionej sytuacji mamy do czynienia z dostawą samego gruntu, która to czynność nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Ponadto ww. czynność nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ponieważ przedmiotem dostawy nie będą budynki/budowle posadowione na gruncie. Tym samym, czynność sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy jest opodatkowana podstawową stawką podatku w wysokości 23%.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy jest opodatkowana podstawową stawką podatku w wysokości 23%, a Wnioskodawcy przysługuje – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy – prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedającego.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.