Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-468/15/DSZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-06-24
Teza: Do nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę nie doszło z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży tego lokalu, ani w chwili jego odbioru (zamieszkania w nim), lecz z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej - umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; mieszkanie; nabycie; nieruchomości-zbycie nieruchomości; protokół-protokół zdawczo-odbiorczy; przychód; umowa-umowa przedwstępna; wydatek; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 16 czerwca 2000 r. Wnioskodawca zawarł umowę z Przedsiębiorstwem Budowlanym w zakresie wybudowania i sprzedaży lokalu mieszkalnego. Po zawarciu tej umowy Wnioskodawca rozpoczął uiszczanie należności na poczet przyszłego mieszkania. W dniu 6 grudnia 2001 r. Wnioskodawca zawarł z Przedsiębiorstwem Budowlanym umowę wstępną na sprzedaż lokalu mieszkalnego. W umowie tej została określona precyzyjnie cena mieszkania, numer piwnicy oraz termin w którym ma nastąpić ich przekazanie. Zgodnie z zwartymi w umowie ustaleniami, mieszkanie miało być oddane w I kwartale 2001 r. Przedsiębiorstwo Budowlane nie dotrzymało jednak ustalonego umową z dnia 6 grudnia 2001 r. terminu. Zakupione mieszkanie zostało bowiem przekazane w trzecim kwartale 2002 r., tj. w dniu 21 sierpnia 2002 r. Wnioskodawca wskazuje, że w § 6 protokołu przekazania mieszkania, Przedsiębiorstwo Budowlane zobowiązało się do przeniesienia prawa własności do tego mieszkania oraz garażu w terminie 90 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, tj. 21 sierpnia 2002 r. Przedsiębiorstwo Budowlane nie dotrzymało wskazanego terminu, i w dniu 12 września 2002 r. w formie aktu notarialnego zawarta została umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Zgodnie z zawartą umową Przedsiębiorstwo Budowlane zobowiązało się najpóźniej do dnia 30 marca 2002 r. do ustanowienia w formie aktu notarialnego odrębnej własności lokalu wraz z udziałem we współwłasnościach a Wnioskodawca wraz z małżonką do zakupu tego lokalu pomimo tego, że cena lokalu została już w zasadzie uiszczona w całości. Termin ten, podobnie jak i poprzednie, nie został zachowany, gdyż wobec Przedsiębiorstwa Budowlanego ogłoszona została upadłość.

W dniu 4 kwietnia 2003 r. wraz ze swoją rodziną, na podstawie protokołu odbioru oraz aktu notarialnego umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży Wnioskodawca zameldował się na pobyt stały w zakupionym mieszkaniu.

Przez kilka lat w imieniu Przedsiębiorstwa Budowlanego działał jedynie syndyk masy upadłości, który to nie realizował zobowiązań upadłego. Nowi nabywcy przyjęli zobowiązania upadłego i przystąpili do ich realizacji. W dniu 20 kwietnia 2009 r. Przedsiębiorstwo Budowlane Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wywiązało się z wcześniejszych zobowiązań Przedsiębiorstwa Budowlanego i aktem notarialnym dokonało formalności prawnych, tj. przeniesienia na Wnioskodawcę i Jego małżonkę prawa własności do zakupionego i zamieszkiwanego od sierpnia 2002 r. lokalu mieszkalnego.

W roku 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali sprzedaży tego mieszkania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania stanowi źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Wnioskodawca wskazuje, że z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) uzyskane po upływie pięciu lat od dnia ich nabycia nie stanowią źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedany lokal mieszkalny jak wynika to z przedstawionego stanu faktycznego został nabyty w 2002 r., zaś formalnie przeniesienie prawa własności nastąpiło dopiero w roku 2009 r. Siedmioletni czasookres jaki upłynął pomiędzy zakupem a formalnym przeniesieniem prawa własności był spowodowany czynnikami niezależnymi od Wnioskodawcy a wynikającymi z kłopotów finansowych Przedsiębiorstwa Budowlanego oraz długotrwałością postępowania upadłościowego. W takich okolicznościach Wnioskodawca uważa, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od dnia nabycia tj. od dnia 21 sierpnia 2002 r., czyli daty przejęcia lokalu w użytkowanie i zamieszkania w nim, a nie od dnia formalnego przeniesienia prawa własności czyli dnia 20 kwietnia 2009 r. Tym samym Wnioskodawca uważa, że przychód uzyskany ze sprzedaży nie powinien stanowić źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 16 czerwca 2000 r. Wnioskodawca zawarł umowę z Przedsiębiorstwem Budowlanym w zakresie wybudowania i sprzedaży lokalu mieszkalnego. W dniu 6 grudnia 2001 r. Wnioskodawca zawarł z Przedsiębiorstwem Budowlanym umowę wstępną na sprzedaż lokalu mieszkalnego. Zakupione mieszkanie zostało przekazane w trzecim kwartale 2002 r., tj. w dniu 21 sierpnia 2002 r. Następnie, w dniu 12 września 2002 r. w formie aktu notarialnego zawarta została umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Zgodnie z zawartą umową Przedsiębiorstwo Budowlane zobowiązało się najpóźniej do dnia 30 marca 2002 r. do ustanowienia w formie aktu notarialnego odrębnej własności lokalu wraz z udziałem we współwłasnościach.

W dniu 4 kwietnia 2003 r. wraz ze swoją rodziną, na podstawie protokołu odbioru oraz aktu notarialnego umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży Wnioskodawca zameldował się na pobyt stały w zakupionym mieszkaniu.

Przez kilka lat w imieniu Przedsiębiorstwa Budowlanego działał jedynie syndyk masy upadłości, który to nie realizował zobowiązań upadłego. Nowi nabywcy przyjęli zobowiązania upadłego i przystąpili do ich realizacji. W dniu 20 kwietnia 2009 r. Przedsiębiorstwo Budowlane Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wywiązało się z wcześniejszych zobowiązań Przedsiębiorstwa Budowlanego i aktem notarialnym dokonało formalności prawnych, tj. przeniesienia na Wnioskodawcę i Jego małżonkę prawa własności do zakupionego i zamieszkiwanego od sierpnia 2002 r. lokalu mieszkalnego. W roku 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali sprzedaży tego mieszkania.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia dotycząca ustalenia daty nabycia lokalu mieszkalnego.

Zauważyć w tym miejscu należy, że ustawodawca w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „nabycie”. Termin ten oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa).

Wskazać należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, o czym stanowi art. 158 ww. ustawy powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego ani umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, ani fakt przekazania przyszłemu nabywcy lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego nie powodują przeniesienia praw własności nieruchomości.

Zatem przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że umowa przedwstępna z dnia 12 września 2002 r. nie kreowała po stronie Wnioskodawcy prawa własności do lokalu, a jedynie ustanawiała zobowiązanie zbywcy (Przedsiębiorstwa Budowlanego) do jej przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy. Przepisy Kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują bowiem, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej - umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Oznacza to, że prawo własności do ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nabył dopiero na mocy umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, która zawarta została w dniu 20 kwietnia 2009 r. Tym samym nie można zgodzić się ze stwierdzeniem Wnioskodawcy, że w przedmiotowej sprawie datą nabycia przez Niego lokalu mieszkalnego jest data przejęcia lokalu w użytkowanie i zamieszkania w nim, tj. dzień 21 sierpnia 2002 r.

Zatem z uwagi na fakt, że umowa przenosząca prawo własności lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy została zawarta w dniu 20 kwietnia 2009 r., to dokonana w 2014 r. sprzedaż ww. lokalu stanowi źródło przychodu w rozumieniu wskazanego przepisu, ponieważ nastąpiła ona przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano jego nabycia.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub;
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Reasumując, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, w związku z czym stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany przez Wnioskodawcę ze zbycia tego lokalu podlega opodatkowaniu na podstawie art. 30e ww. ustawy chyba, że Wnioskodawca wydatkuje środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Zgodnie bowiem z tym przepisem, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.