Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.55.2025.3.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-21
Teza: Otrzymanie bonifikaty na zakup nieruchomości zabudowanej; zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt
93.
Słowa kluczowe: bonifikaty
budynek-budynek mieszkalny-zakładowy budynek
mieszkalny
cena-cena zakupu
mieszkanie-mieszkanie zakładowe
nieruchomości-nabycie nieruchomości
zwolnienie-zwolnienie podmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Rzeczowe świadczenia pracownicze i ich
ekwiwalenty.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 93

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,

    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła
    go Pani pismem z 26 lutego 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest
    następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Aktem notarialnym z (...) 2024 r. Wnioskodawczyni zawarła z X w likwidacji z siedzibą we A.
    warunkową umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości
    zabudowanej budynkiem mieszkalno-biurowym, położonej w miejscowości A., nr budynku
    11, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 11/1 o powierzchni 0,4622
    ha.
    14 stycznia 2025 r. na podstawie sporządzonego aktu notarialnego zawarta została
    umowa przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości.
    Na działce 11/1 usytuowane są: murowany, podpiwniczony, dwukondygnacyjny budynek
                                  2mieszkalno-biurowy o powierzchni użytkowej 395,44 m (parter i piętro) plus piwnice
        2115,42 m w całości związane z funkcjami mieszkaniowymi, wybudowany w latach
    siedemdziesiątych, a rozbudowany w latach osiemdziesiątych, murowany budynek
                      2garażowy o powierzchni 27,06 m wybudowany w latach osiemdziesiątych. Łączna
    powierzchni związanych z celami mieszkaniowymi stanowi większość powierzchni
    nabywanego budynku.
    Z uwagi na fakt, że oprócz gruntów rolnych w obszarze działki znajdują się obszary
                        2oznaczone jako lasy – Ls III (2479 m) przeniesienie własności było możliwe dopiero po
    rezygnacji z prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe.
    Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym na powierzchnię użytkową budynku
    składają się:
          2 • 219,27 m– parter wykorzystywany na cele biurowe,
          2• 176,17 m – piętro w całości pełniące funkcje mieszkalne,
          2• 115,42 m piwnica związana w całości z funkcjami mieszkalnymi,
                            2• garaż wolnostojący o powierzchni 27,06 m.
    Uprzednio, (...) 2024 r. Walne Zgromadzenie Członków X w likwidacji we A. podjęło
    uchwały w sprawie sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych i nieruchomości
    zabudowanych m.in. budynkami mieszkalnymi na rzecz obecnych ich najemców.
    Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwałą Nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków X w
    likwidacji we A., na mocy § 2 tejże uchwały udzielono Wnioskodawczyni bonifikaty od ceny
    równej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie
    szacunkowym poprzez jej obniżenie o 90%.
    Obecnie Wnioskodawczyni jest członkiem X w likwidacji we A., ponadto na podstawie
    zawartej umowy jest najemcą przedmiotowej zabudowanej nieruchomości.
    Uzupełnienie wniosku
    Na moment zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, a następnie umowy przeniesienia
    własności przedmiotowa nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalno-biurowym (w
    rozumieniu opisanym we wniosku) wchodziła w skład zasobów mieszkaniowych
    Spółdzielni. Nieruchomość ta wraz z posadowionymi budynkami stanowiła składnik
    majątkowy Spółdzielni, który był wykorzystywany w przeważającej części dla zaspokajania

    potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw.
    domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2) ustawy Prawo spółdzielcze.
    Po ustaniu członkostwa w Spółdzielni zakładowe budynki i lokale mieszkalne
    wynajmowane były także byłym członkom, ich rodzinom, jak również spadkobiercom
    byłych członków i ich rodzinom. Budynki i lokale wynajmowane były ponadto
    pracownikom zatrudnionym w Spółdzielni. Spółdzielnia nigdy nie prowadziła
    komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.
    Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na
    podstawie uchwały nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków X w likwidacji we A., gmina (...)
    z (...) 2024 r. w sprawie sprzedaży nieruchomości zabudowanej, położonej we wsi A. nr 11,
    gm. (...).
    Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy Prawo
    spółdzielcze, zgodnie z brzmieniem którego do wyłącznej kompetencji walnego
    zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia
    zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej oraz § 37 pkt 6 Statutu X w
    likwidacji we A., zgodnie z brzmieniem którego: „Do wyłącznej kompetencji Walnego
    Zgromadzenia Członków należą sprawy: ... 6/ podejmowanie uchwał w sprawach nabycia,
    zbycia nieruchomości, zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej”.
    Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych
    adresatów – obecnych najemców. Oferta nabycia nieruchomości zabudowanej ze
    wskazaną bonifikatą była skierowana do konkretnych osób indywidualnie oznaczonych
    (obecnych najemców) na podstawie zamieszczonych w niej unikatowych danych
    osobowych.
    Wnioskodawczyni jest długoletnim (od 1987 r.) członkiem Spółdzielni, nieprzerwanie
    świadczy na jej rzecz pracę na zasadach określonych w przepisach ustawy Prawo
    spółdzielcze, oddział 3 – Praca.
    Umowa najmu nieruchomości była następstwem rozpoczęcia przez Wnioskodawczynię
    świadczenia pracy na rzecz Spółdzielni. Mieszkanie służbowe znajdujące się w opisanym
    we wniosku budynku mieszkalno-biurowym zostało przydzielone Wnioskodawczyni i
    wynajęte od pierwszego dnia świadczenia pracy.

## Pytanie

Czy przyznana Wnioskodawczyni przez Walne Zgromadzenie Członków X w likwidacji
    bonifikata od ceny nabycia w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową
    nabytej nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę a ceną zakupu stanowi dochód
    zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych?
    Pani stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawczyni przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w
    rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie jednak z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje
    cytowany przepis: wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu
    zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych
    najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków
    lub lokali a ceną zakupu.
    W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty od ceny
    sprzedaży równej wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego stanowić
    będzie dochód zwolniony.

    Wnioskodawczyni spełnia określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych przesłanki, tj. jest najemcą przedmiotowej
    nieruchomości, która dodatkowo w przeważającej części wykorzystywana jest na cele
    mieszkaniowe.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (Dz. U. z 2025 poz. 163):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1
    pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów
    finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są:
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i
      wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń.
    Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną.
    Zgodnie natomiast z definicją dochodu jest nim nadwyżka przychodów ze źródła nad
    kosztami jego uzyskania. Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu.
    Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę, czemu dał wyraz w art. 11 ust. 1 ww.
    ustawy, jako otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
    pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń. Niemniej jednak z definicji tej wywieść można również, że za
    przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym
    przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i zmniejszającym pasywa) o
    charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.
    O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych
    można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania
    określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też
    innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego
    zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone
    przysporzenie majątkowe.
    Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia Członków X w likwidacji
    udzielającej Pani bonifikaty poprzez obniżenie o 90% ceny równej wartości nieruchomości
    zabudowanej budynkiem mieszkalno-biurowym uzyskała Pani przysporzenie skutkujące
    powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu. Osiąga bowiem Pani korzyść
    majątkową o konkretnym wymiarze, gdyż zmniejsza się zobowiązanie jakie musiałaby Pani
    zapłacić gdyby nie udzielono Pani opisanej bonifikaty.
    Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
      budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w
      wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a
      ceną zakupu.

    Z przedstawionego przepisu wynika, że prawo do zwolnienia w nim zawartego przysługuje
    w sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest zakładowy (tj. stanowiący własność pracodawcy)
    budynek lub lokal mieszkalny, a nabywca posiada do tego lokalu lub budynku tytuł
    prawny – umowę najmu.
    Przepis powyższy nie definiuje jednak pojęcia „budynku mieszkalnego” oraz „lokalu
    mieszkalnego”, w związku z czym przy interpretacji normy zawartej w powołanym
    przepisie należy posiłkować się odrębnymi przepisami, z uwzględnieniem wykładni
    celowościowej oraz systemowej.
    Jak wynika z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami,
    budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości w myśl
    zasady wyrażonej w art. 48 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw
      rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone
      bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    W  myśl  art.  535  Kodeksu  cywilnego  przedmiotem  umowy  sprzedaży  mogą  być  tylko
    rzeczy, a nie ich części składowe, o jakich mowa w art. 47 Kodeksu cywilnego.
    Odnosząc się natomiast do zawartego w omawianym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 93 pojęcia
    budynek mieszkalny można wskazać definicję zawartą w Klasyfikacji Środków Trwałych.
    Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie
    Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1864) Klasyfikacja Środków Trwałych
    jest usystematyzowanym wykazem środków trwałych (obiektów) służących do celów
    ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych.
    Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych przez budynek należy rozumieć zadaszone
    obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i
    urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do
    przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.
    W świetle przepisów tego rozporządzenia budynki dzielą się na mieszkalne i
    niemieszkalne, i tak:
    • budynki mieszkalne – są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej
      powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach,
      gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele
      mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego
      przeznaczeniem,
    • budynki niemieszkalne – są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb
      niemieszkalnych.
    Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji
    Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia
    30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112
    poz. 1316 ze zm.) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej
    Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

    Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych PKOB, stanowiącej załącznik do tego
    rozporządzenia, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa
    (50%) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Przy
    czym część „mieszkalna” budynku, tj. wykorzystywana dla celów mieszkalnych, obejmuje
    pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia
    pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie,
    suszarnie).
    Z opisu okoliczności faktycznych wynika, że:
    – w budynku, o którym mowa we wniosku, ponad 50% całkowitej jego powierzchni
      użytkowej jest wykorzystywane do celów mieszkaniowych – jest to zatem budynek
      mieszkalny,
    – nieruchomość wraz z budynkiem wchodziła w skład zasobów mieszkaniowych
      Spółdzielni,
    – była Pani pracownikiem Spółdzielni,
    – wynajmowała Pani mieszkanie w tym budynku mieszkalno-biurowym od momentu
      rozpoczęcia pracy na rzecz Spółdzielni.
    W konsekwencji wartość przyznanej Pani bonifikaty (różnica pomiędzy ceną rynkową a
    ceną zakupu) uzyskanej w związku z wykupem przez Panią zakładowej zabudowanej
    nieruchomości korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    • Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    • Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    • Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z

    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.