Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1591/11/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-01
Teza: stawki podatku VAT na dostawę rozpoczętej budowy wraz z gruntem
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 października 2011r. (data wpływu 24 października 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 stycznia 2012r. (data wpływu 20 stycznia 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT na dostawę rozpoczętej budowy wraz z gruntem – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2011r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT na dostawę rozpoczętej budowy wraz z gruntem.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 stycznia 2012r. (data wpływu 20 stycznia 2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-1591/11/ES z dnia 10 stycznia 2012r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Firma deweloperska nabyła działkę pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego - mieszkania o powierzchni do 150 m kw. wraz z garażami podziemnymi oraz lokalami usługowymi. Wnioskodawca (Spółka z o.o.) w swojej działalności zajmuje się budową budynków mieszkalnych w celach dalszej odsprzedaży. Przedmiotowa nieruchomość jest towarem handlowym Spółki, nie jest zaliczona do środków trwałych.

Firma posiada prawomocne pozwolenie na budowę (Decyzja wydana przez Prezydenta Miasta) i rozpoczęła budowę poprzez wykonanie prac ziemnych i przyziemia (podpiwniczenie). Stan faktyczny potwierdzony zapisami w dzienniku budowy. Na tym etapie zaawansowania prac nie można mówić o poszczególnych lokalach, lecz o całym budynku, w którym ponad 50% powierzchni użytkowej będą stanowiły lokale mieszkalne zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Budynek posiada klasyfikację PKOB: dział 11 - budynki mieszkalne, grupa 112 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.

Równocześnie firma stara się o uzyskanie kredytu na finansowanie budowy. W związku z warunkami postawionymi przez bank udzielający kredytu, koniecznym stało się założenie- przez Wnioskodawcę - spółki celowej i przeniesienie własności rozpoczętej budowy na nowopowstały podmiot. Budowa będzie kontynuowana na podstawie pozwolenia na budowę uzyskanego przez Wnioskodawcę, przeniesionego na spółkę celową. Przeniesienie własności nastąpi w drodze sprzedaży udokumentowanej fakturą VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazuje, że jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Nabycie przedmiotowej działki pod budowę budynku, o którym mowa we wniosku, nastąpiło w 2006r., od osoby fizycznej (nieprowadzącej działalności gospodarczej) i nie było dokumentowane fakturą VAT. Przy zakupie nieruchomości opłacono PCC, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Wydane przez Prezydenta Miasta Pozwolenie na Budowę: "Budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym wraz z instalacjami wewnętrznymi", kategoria obiektu: XIII. Obiekt, w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, jest budynkiem oraz budynkiem mieszkalnym, jak podano we wniosku, jest klasyfikowany w grupie 112 PKOB.

Zapis: "Firma rozpoczęła (…) budowę poprzez wykonanie prac ziemnych i przyziemia (podpiwniczenie)" rozumieć należy literalnie. Znaczy to, że zgłoszono do odpowiednich organów administracji rozpoczęcie budowy, podjęto realizację zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę. Przyziemie (podpiwniczenie) to nie samodzielny obiekt lecz element realizowanego, w ramach pozwolenia na budowę, budynku. W skład przyziemia wchodzą m. in. fundamenty. Z definicji, opisany pozwoleniem na budowę, budynek (jak i jego elementy) jest na stałe związany z gruntem. Rozpoczęta budowa będzie sprzedawana na etapie wykonanych fundamentów budynku. Trwale związanego z gruntem elementu budynku, a nie samodzielnego obiektu. Stąd mowa o sprzedaży, gdzie przedmiotem jest rozpoczęta budowa, która będzie kontynuowana przez kupujący podmiot, na podstawie tego samego pozwolenia na budowę. Zatem od chwili rozpoczęcia realizacji przez Spółkę sprzedającą, do chwili zakończenia realizacji - przez Spółkę kupującą - jest to ten sam budynek, zdefiniowany pozwoleniem na budowę. W momencie budowy Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nieruchomość została nabyta celem budowy, w związku z podstawową działalnością Spółki, na niej budynku wielomieszkaniowego, z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż. W czasie od nabycia nieruchomości do rozpoczęcia budowy Wnioskodawca uzyskał warunki zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Nie prowadzono na nieruchomości działalności gospodarczej. Ponadto ponoszone były koszty utrzymania nieruchomości w czystości oraz podatku od nieruchomości. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 17 stycznia 2012r.):

Czy w związku z opisanym we wniosku i uzupełnieniu stanem faktycznym, przyszła sprzedaż rozpoczętej budowy (wraz z gruntem) powinna być dokonana z zastosowaniem obniżonej (8%) stawki VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (stanowisko ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 17 stycznia 2012r.), w związku z opisanym we wniosku i uzupełnieniu stanem faktycznym, przyszła sprzedaż rozpoczętej budowy (wraz z gruntem) powinna być dokonana z zastosowaniem obniżonej (8%) stawki VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi natomiast art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r. przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Z treści art. 41 ust. 2 ustawy wynika, iż dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie natomiast z art. 41 ust. 12 tej ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W myśl art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

W myśl tego zastrzeżenia, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Stosownie do art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, w myśl art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 - mieszkalnych jednorodzinnych, 112 - o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 - zbiorowego zamieszkania.

Z powyższego wynika, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Jak wynika z powyższego, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie zatem z PKOB przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Wobec powyższego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) zawiera usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej.

Zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999r. nr SRI-4-WSK-12-535/99 (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

W związku z powyższym, jeżeli obiekt budowlany rozpoczęty, którego budowa po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowana, może być klasyfikowany wg PKOB jako budynek, wtedy przy jego dostawie stosuje się stawkę podatku VAT właściwą dla dostawy budynku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca (Spółka z o.o.) zajmuje się budową budynków mieszkalnych w celach dalszej odsprzedaży, w związku z czym nabył działkę pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Nabycie przedmiotowej działki nastąpiło w 2006r., od osoby fizycznej (nieprowadzącej działalności gospodarczej) i nie było udokumentowane fakturą VAT. Przy zakupie nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Przedmiotowa nieruchomość jest towarem handlowym Spółki, nie jest zaliczona do środków trwałych.

Firma posiada prawomocne pozwolenie na budowę (Decyzja wydana przez Prezydenta Miasta) i rozpoczęła budowę poprzez wykonanie prac ziemnych i przyziemia (podpiwniczenie). Budynek posiada klasyfikację PKOB: dział 11 - budynki mieszkalne, grupa 112 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.

Równocześnie firma stara się o uzyskanie kredytu na finansowanie budowy. W związku z warunkami postawionymi przez bank udzielający kredytu, koniecznym stało się założenie przez Wnioskodawcę spółki celowej i przeniesienie własności rozpoczętej budowy na nowopowstały podmiot. Budowa będzie kontynuowana na podstawie pozwolenia na budowę uzyskanego przez Wnioskodawcę, przeniesionego na spółkę celową, zatem od chwili rozpoczęcia realizacji przez Wnioskodawcę, do chwili zakończenia realizacji przez Spółkę kupującą jest to ten sam budynek, zdefiniowany pozwoleniem na budowę. Rozpoczęta budowa będzie sprzedawana na etapie wykonanych fundamentów budynku trwale związanych z gruntem. Przeniesienie własności nastąpi w drodze sprzedaży udokumentowanej fakturą VAT.

W momencie budowy Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na nieruchomości nie prowadzono działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Mając zatem na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz przytoczone przepisy i definicje należy stwierdzić, że co do zasady dostawa gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym (objętym społecznym programem mieszkaniowym) sklasyfikowanym do grupy PKOB 11 - na wskazanym we wniosku etapie budowy (etap fundamentów budynku) – podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według obniżonej stawki podatku 8%, o ile budynek ten będzie budynkiem stałego zamieszkania.

Okoliczności tej nie zmienia fakt, iż wskazane czynności dotyczą obiektu znajdującego się w początkowym etapie prac budowlanych. O zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza bowiem każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. W analizowanej sprawie natomiast przedmiotem dostawy będzie budynek mieszkalny w fazie budowy, co przesądza o zastosowaniu ww. preferencji.

Preferencyjną stawką podatku w wysokości 8% opodatkowany będzie, stosownie do zapisu art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, również grunt, z którym trwale związany jest budowany budynek.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, iż przyszła sprzedaż rozpoczętej budowy (wraz z gruntem) powinna być dokonana z zastosowaniem obniżonej (8%) stawki VAT, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.