Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.627.2025.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-17
Teza: Skoro omawiana we wniosku transakcja – sprzedaż będzie
podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT, według właściwej
stawki, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie
zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
PCC. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie
podlegała opodatkowaniu PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

    29 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej. Treść
    wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
    X. sp. z o. o. (Kupujący)
    NIP: (...)
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
    Y. (Sprzedający)
    NIP: (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

Y. (dalej: Sprzedający) jest podmiotem działającym na rynku nieruchomości. Sprzedający
    jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Sprzedający planuje dokonać sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej
    położonej w miejscowości A., stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych: B., C.,
    D. oraz E. o łącznym obszarze (...) ha (dalej: Nieruchomość).
    Działki tworzące Nieruchomość zostały nabyte przez Sprzedającego (...) 2016 r. oraz (...)
    2017 r. w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Sprzedający
    planował na Nieruchomości wybudować park handlowy, ale inwestycja finalnie nie doszła
    do skutku. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do czynności zwolnionych z
    podatku od towarów i usług.
    Nabywcą Nieruchomości będzie X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej:
    Kupujący). Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. działalność związana z rynkiem
    nieruchomości. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług. Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu
    przepisów ustawy z dnia o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy o podatku
    dochodowym od osób prawnych.
    Sprzedający i Kupujący w dalszej części wniosku nazwani są łącznie: „Zainteresowani”.
    Na Nieruchomości nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Kupującego nie
    będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy – Prawo
    budowlane.
    Na Nieruchomości nie znajdują się, ani na moment sprzedaży na rzecz Kupującego nie
    będą znajdowały się żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego,
    które stanowiłyby własność Sprzedającego.
    Na moment złożenia wniosku oraz na moment sprzedaży na rzecz Kupującego na
    Nieruchomości znajdują się i będą znajdowały się sieci przesyłowe stanowiące własność
    przedsiębiorstw przesyłowych (nie będą one przedmiotem planowanej sprzedaży). Sieci te
    stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i są trwale związane z
    gruntem.
    Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została
    sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę, tj. oznaczeniem:
    · KL-1 – teren przeznaczony pod komunikację – ulica lokalna kat. 1 (działki nr B., C. oraz w
      części działki nr D.i E.);
    · U1 – teren przeznaczony pod usługi komercyjne i publiczne (w części działki nr D.i E.).

    Po transakcji Nieruchomość będzie wykorzystana przez Kupującego do czynności
    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. niepodlegających zwolnieniu z
    podatku od towarów i usług. Wykorzystanie to będzie polegało na realizacji i
    komercjalizacji inwestycji polegającej na budowie centrum handlowo-usługowego, typu
    park handlowy.
    Nieruchomość – po jej nabyciu – nie będzie wykorzystywana przez Kupującego do
    czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.
    Sprzedający planuje sprzedać Kupującemu Nieruchomość wraz z autorskimi prawami
    majątkowymi do dokumentacji projektowej (dalej: Transakcja). W związku z Transakcją
    Sprzedający przekaże Kupującemu całą posiadaną a dotyczącą Nieruchomości
    dokumentację (w oryginale):
    · budowlaną (projekty i decyzje),
    · techniczną (projekty i analizy w wersji papierowej i elektronicznej),
    · operacyjną i prawną (umowy, decyzje itp.).
    Z kolei przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:
    a) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego),
    b) znaki towarowe,
    c) zobowiązania Sprzedającego,
    d) umowa o zarządzanie Nieruchomością,
    e) umowa ubezpieczenia Nieruchomości,
    f) umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedającego,
    g) finansowanie Nieruchomości,
    h) rachunki bankowe Sprzedającego,
    i) wierzytelności,
    j) środki pieniężne,
    k) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez
      Sprzedającego (inne niż te opisane we wniosku),
    l) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych,
      umów o świadczenie usług prawnych,
    m)umowy najmu siedziby Sprzedającego,
    n) koncesje, licencje,
    o) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja
      firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów,
      kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami
      finansowymi,
    p) zakład pracy Sprzedającego lub jakakolwiek jego część.
    Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też
    oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi
    również w stosunku do samej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.
    Planowana data Transakcji to nie później niż 15 grudnia 2025 r. Kupujący i Sprzedający na
    moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i
    usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

    Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego
    prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku z opodatkowaniem Transakcji
    podatkiem od towarów i usług, Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 o podatku od czynności
    cywilnoprawnych z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży
    ciąży na kupującym.
    Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne,
    inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w
    ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności
    rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla
    ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych
    czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem
    obowiązku podatkowego w podatku czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie
    sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej
    pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii
    Europejskiej.
    Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Kupujący zamierza nabyć od
    Sprzedającego Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.
    Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment planowanej Transakcji czynnymi
    zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług.
    Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem
    właściwej stawki podatku od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr
    2 dotyczącego podatku od towarów i usług).
    W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku sprzedaż
    Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu
    właściwej stawki podatku od towarów i usług (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr

    2 wniosku dotyczącego podatku od towarów i usług), powyższa czynność zostanie
    wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art.
    2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
      cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
    b) innych praw majątkowych – 1%.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów
      i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
      (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany
      na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi pod lit. a) i b)). Przy czym, mimo
    zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie
    dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
    Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że
    wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko
    w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem
    ściśle określonym w tym przepisie).
    Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której
    Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego
    niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności nieruchomości
    gruntowej, tj. działki nr B., C., D. oraz E.; łącznie ww. działki określono we wniosku jako
    „Nieruchomość”. Działki są niezabudowane. Na Nieruchomości znajdują się i będą
    znajdowały się sieci przesyłowe stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych i nie
    będą one przedmiotem planowanej sprzedaży.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: (...) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
    - Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na
      podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
    - dostawa działki nr: B., C., D. oraz E. nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
      podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem
      będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla
      przedmiotu dostawy.

    A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja – sprzedaż będzie podlegała
    faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki, to
    do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż
    Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: (...).
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
      będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
      będących przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.