Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-63/15/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-07-14
Teza: Możliwość opodatkowania zryczałtowanym podatkiem przychodów z najmu i dzierżawy nieruchomości oraz ustalenie podstawy do wyliczenia ryczałtu.
Słowa kluczowe: czynsz; dzierżawa; kwota; najem; opłata-opłata eksploatacyjna; podatek-podatek dochodowy; ryczałt; stawka-stawki podatku
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 10 kwietnia 2015 r. (data otrzymania 14 kwietnia 2015 r.), uzupełnionego 24 czerwca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu i dzierżawy nieruchomości oraz ustalenia podstawy do wyliczenia ryczałtu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek, uzupełniony 24 czerwca 2015 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu i dzierżawy nieruchomości oraz ustalenia podstawy do wyliczenia ryczałtu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca nabył prywatnie lokale mieszkalne jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Zasadniczym celem zakupu niżej wymienionych nieruchomości była lokata kapitału oraz przeznaczenie ich w przyszłości dla dzieci.

1.Dwa lokale mieszkalne z przeznaczeniem na dzierżawę dla podmiotów gospodarczych (najem krótkoterminowy):

1.  lokal mieszkalny jednopokojowy, na który umowę ustanowienia odrębnej własności Wnioskodawca zawarł 6 października 2014 r. Jako czynny podatnik VAT Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony (zwrot podatku VAT) z faktur wystawianych przez inwestora. Zarządzaniem całą nieruchomością wspólną zajmuje się Wspólnota Mieszkaniowa a krótkoterminowym wynajmem lokali będzie się zajmowała Spółdzielnia. Wnioskodawca aktualnie ponosi bieżące koszty utrzymania ww. lokalu (w tym m.in. ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne), ale ich nigdzie nie wykazuje i nie rozlicza. W dniu 10 stycznia 2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy ze Spółdzielnią na czas oznaczony 5 lat (z możliwością jej przedłużenia), w której przekazuje dzierżawcy (Spółdzielni) ww. lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w celu prowadzenia działalności związanej z wynajmem krótkoterminowym apartamentów a dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty czynszu w wysokości 300 zł gwarantowanego czynszu rocznego płatnego raz w roku do 30 grudnia każdego roku począwszy od 2015 r., pozostała kwota dodatkowego czynszu rocznego zostanie ustalona na podstawie sprawozdania finansowego Spółdzielni i wysokości wypracowanego przez nią zysku operacyjnego w danym roku każdorazowo uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółdzielni, zwołanego najpóźniej do 30 czerwca następnego roku począwszy od 2016 r. Jako wydzierżawiający na kwotę należnego czynszu Wnioskodawca wystawiać będzie dla Spółdzielni faktury VAT ze stawką podatku VAT 23% (najem krótkoterminowy).
2.  lokal mieszkalny jednopokojowy, na który Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży i płaci należną cenę według umownego harmonogramu płatności. Jako czynny podatnik VAT Wnioskodawca odlicza podatek VAT naliczony (zwrot podatku VAT) z faktur wystawianych przez inwestora. Umowa notarialna przeniesienia własności ma być zawarta do 30 września 2015 r. Jednocześnie Wnioskodawca zawarł warunkową umowę dzierżawy na czas oznaczony 10 lat (z możliwością przedłużenia), w której zobowiązuję się oddać ww. lokal wraz z wyposażeniem na wynajem krótkoterminowy, a dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy czynszu. Jako wydzierżawiający na kwotę należnego czynszu Wnioskodawca wystawiać będzie faktury VAT ze stawką podatku VAT 23% (najem krótkoterminowy).

2.Dwa mieszkania z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, które aktualnie Wnioskodawca wynajął. Jest to najem prywatny długoterminowy wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jedno mieszkanie od 10 marca 2015 r. do 31 października 2015 r. (z możliwością przedłużenia umowy) – spółce z o.o. na cele mieszkaniowe dla pracownika tej firmy oddelegowanego do pracy. Drugie mieszkanie od 1 kwietnia 2015 r. do 30 września 2016 r. (z możliwością przedłużenia umowy) – rodzinie na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

W ww. wymienionych umowach określona jest jednoznacznie wartość czynszu dla wynajmującego oraz dodatkowych opłat eksploatacyjnych (w tym m.in. opłaty za media, windę, opłaty od części wspólnych do Spółdzielni Mieszkaniowej), które obciążają najemcę.

Faktury VAT za najem opiewają łącznie na wartość brutto czynszu wraz z kosztem opłat eksploatacyjnych (zgodnie z zawartymi umowami oraz specyfikacją na fakturze ze wskazaniem ile wynosi czynsz a ile opłaty eksploatacyjne zmienne), z zastosowaniem zwolnienia łącznej kwoty od podatku zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Dodatkowe opłaty eksploatacyjne nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podstawą do wyliczenia ryczałtu jest wysokość czynszu określona w umowie. Pierwszy przychód z najmu Wnioskodawca osiągnął w marcu 2015 r. (zaliczkę na podatek dochodowy za marzec Wnioskodawca przekaże do dnia 20 kwietnia 2015 r.). W dniu 26 marca 2015 r. Wnioskodawca złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu, dzierżawy na podstawie art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jednocześnie Wnioskodawca zgłosił o zawarciu umowy najmu okazjonalnego mieszkania.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano m.in. następujące pytania:

1.  Czy w związku z dzierżawą dwóch lokali mieszkalnych dla podmiotów gospodarczych podnajmujących je na cele zakwaterowania krótkoterminowego oraz dwóch mieszkań wynajmowanych osobiście wyłącznie na cele mieszkaniowe całość przychodów z ww. najmu, dzierżawy, podnajmu Wnioskodawca będzie mógł rozliczać jako tzw. najem prywatny opodatkowany 8,5% stawką podatku zryczałtowanego na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym? (pytanie oznaczone we wniosku numerem 3)
2.  Czy podstawą do wyliczenia ryczałtu jest suma następujących kwot: kwota netto czynszu na fakturze wystawionej dla podmiotu gospodarczego oraz wysokość czynszu określona w umowie najmu mieszkań (bez opłat eksploatacyjnych) wyłącznie na cele mieszkaniowe? (pytanie oznaczone we wniosku numerem 4)

Ad.1

Zdaniem Wnioskodawcy, może on rozliczać przychody z dzierżawy dwóch lokali mieszkalnych dla podmiotów gospodarczych podnajmujących je na cele zakwaterowania krótkoterminowego oraz dwóch mieszkań wynajmowanych osobiście wyłącznie na cele mieszkaniowe jako tzw. najem prywatny opodatkowany 8,5% stawką podatku zryczałtowanego na podstawie art. 6 ust 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Wnioskodawca wskazał, że opisane we wniosku nieruchomości (dwa lokale mieszkalne i dwa mieszkania) zostały zakupione z majątku prywatnego. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Zasadniczym celem zakupu nieruchomości było bezpieczne ulokowanie kapitału, z którego Wnioskodawca będzie czerpał przychody oraz przeznaczy je w przyszłości dla dzieci. Wnioskodawca preferuje najem długoterminowy dla jak najmniejszej liczby najemców, aby tracić jak najmniej czasu na jego obsługę. Po podpisaniu umów Wnioskodawca praktycznie nie będzie prowadził żadnych działań mających na celu zwiększenie lub utrzymanie przychodów z najmu, za wyjątkiem przypadku, gdy któryś z najemców sam zrezygnuje. Zawarte umowy najmu nie gwarantują jednak ciągłości najmu, bo termin związania stron tą umową jest określony, a umowa może być rozwiązana z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Wnioskodawca nie posiada zorganizowanego biura, punktu ani żadnej innej struktury zajmującej się obsługą najmu zakupionych lokali. Najem jest i będzie w przyszłości wykonywany osobiście bez zatrudniania (zaangażowania) osób trzecich. Wnioskodawca nie będzie też korzystał z pomocy księgowej. Kosztów związanych z utrzymaniem przedmiotów najmu nie będzie rozliczał (uwzględniał) w kosztach tej działalności. Pierwszy przychód z najmu Wnioskodawca osiągnął w marcu 2015 r. W wymaganym ustawowo terminie, tj. 26 marca 2015 r. Wnioskodawca złożył do urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Ad.2

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą do wyliczenia ryczałtu jest wysokość czynszu określona w umowie. Najemcy korzystający z mieszkań nie mają zawartych umów z dostawcami mediów czy też innych usług, z których korzystają (np. wywóz śmieci, winda, części wspólne budynku), a za które administracja spółdzielni obciąża właściciela). Właściciel rozlicza się z poszczególnymi zakładami, spółdzielnią a od najemcy, dla którego jest pośrednikiem może pobierać równowartość należnej opłaty. Dodatkowe opłaty tzw. eksploatacyjne obciążające wynajmowany lokal (mieszkanie) nie stanowią przychodu dla wynajmującego podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W umowach zawartych z najemcami określona jest kwota czynszu za najem oraz zobowiązanie najemcy do pokrywania opłat tzw. eksploatacyjnych (w tym: media według zużycia, wywóz nieczystości, winda, opłaty administracyjne według rozliczenia spółdzielni mieszkaniowej).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowiska Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu i dzierżawy nieruchomości oraz ustalenia podstawy do wyliczenia ryczałtu. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy – przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie z jakiego źródła pochodzi przychód ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem – za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z treści tego przepisu wynika, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach, tzn. że działalność winna być prowadzona:

1.  w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną – uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Przywołany powyżej przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem i dzierżawa, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem i dzierżawa stanowią odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem i dzierżawa, które prowadzone są w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu i dzierżawy ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem i dzierżawę. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu i dzierżawy są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem i dzierżawa są przedmiotem tej działalności – zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wynajmowanie i dzierżawienie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca dwie nieruchomości przeznaczył na dzierżawę dla podmiotów gospodarczych, które wykorzystywać je będą do krótkoterminowego najmu, a dwie nieruchomości przeznaczył na najem długoterminowy (cele mieszkaniowe)

Otrzymany przychód chce opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%. Z wniosku wynika również, że Wnioskodawca w marcu 2015 r. otrzymał pierwszy przychód z najmu mieszkań. Natomiast 26 marca 2015 r. złożył w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca zaznaczył, że nie prowadzi działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy jedynie wyjaśnić, że „najem krótkoterminowy” może być zakwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług usługi miejsc krótkotrwałego zakwaterowania mieszczą się w dziale PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”, grupowanie PKWiU 55.2 „Usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania”. Przychód z takiej działalności nie jest wówczas przychodem z najmu. Jeżeli jednak „najem krótkoterminowy” prowadzi nie Wnioskodawca, ale dzierżawca we własnym imieniu, to powyższe wyjaśnienia pozostają bez wpływu na sytuację Wnioskodawcy.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9a ust. 4 ww. ustawy – wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do dnia 20 stycznia roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) – ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej,

Natomiast stosownie do treści art. 2 ust. 1a ww. ustawy – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. m.in. przychodów z dzierżawy i najmu.

Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 ww. ustawy – podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest – zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy – złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów – pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy – w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Podsumowując, skoro Wnioskodawca wskazane we wniosku nieruchomości wynajmuje i wydzierżawia nie w ramach działalności gospodarczej oraz złożył do urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to przychód jaki Wnioskodawca osiąga z tego najmu i dzierżawy będzie prawidłowo zaliczony do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Ważne jest jedynie aby taki najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Jeśli zatem najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły czyli będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego, Wnioskodawca nie będzie również świadczył usług najmu krótkoterminowego, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Aby powstał przychód po stronie wynajmującego czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Natomiast stosownie do art. 155 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. Nr 177, poz. 1054) – w przypadkach nieuregulowanych w odrębnych przepisach, do przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie zalicza się należnego podatku od towarów i usług oraz zwróconej różnicy podatku od towarów i usług.

Zgodnie z powyższym przepisem i przedstawionym we wniosku stanem faktycznym podstawą do wyliczenia ryczałtu od dzierżawy lokali mieszkalnych dla podmiotów gospodarczych jest kwota netto czynszu z faktur VAT wystawionych dla tych podmiotów. Podatek VAT jako element ceny należnej obciąża bezpośrednio nabywcę towaru lub usługi i pozostaje neutralny dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Dodatkowo, w cytowanym powyżej art. 155 ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca wskazał, że do przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie zalicza się należnego podatku od towarów i usług oraz zwróconej różnicy podatku od towarów i usług.

Natomiast podstawą do wyliczenia ryczałtu od najmu mieszkań na cele mieszkaniowe jest wysokość czynszu określona w umowie najmu bez opłat eksploatacyjnych. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą więc ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Podsumowując, podstawą do wyliczenia ryczałtu jest suma kwot: kwoty netto czynszu z faktur VAT wystawionych dla podmiotów gospodarczych oraz wysokość czynszu określona w umowie najmu mieszkań bez opłat eksploatacyjnych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.