Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-353/15-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-10-29
Teza: Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną Transakcją?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2015 r. (data wpływu 13 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 sierpnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Wnioskodawca, Spółka lub Nabywca\] jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług \[dalej: VAT\], Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą czynnym podatnikiem VAT \[dalej: Zbywca\], dotyczące nabycia nieruchomości \[dalej: Transakcja\]. Przedmiot przeważającej działalności Zbywcy stanowi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być w szczególności: prawo użytkowania wieczystego do następującej działki budowlanej (określanej w dalszej części wniosku jako Nieruchomość): działka o numerze ewidencyjnym 94, o obszarze 1,960 m2, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy X Wydział Ksiąg Wieczystych.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren działki o numerze ewidencyjnym 94 jest oznaczony symbolem 20B UMW, tzn. z przeznaczeniem pod usługi i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

W dniu 15 kwietnia 2015 r. Zbywca podpisał list intencyjny z C. AG dotyczący wykonania Projektu deweloperskiego na ww. Nieruchomości. Przedmiotem Projektu jest wybudowanie budynku mieszkalnego \[dalej: Budynek\], który po oddaniu do użytkowania zostanie sprzedany przez Zbywcę na rzecz Spółki. Zbywca będzie miał prawo do odliczania VAT w związku z budową Budynku. W Budynku posadowionym na Nieruchomości planowane jest przygotowanie ponad 190 lokali mieszkalnych (średnia powierzchnia użytkowa mieszkania wyniesie - około 46 m2 i nie przekroczy 150 j m2, planowana powierzchnia części mieszkalnej Budynku będzie wynosić ok. 8900 m2). Wnioskodawca zamierza przeznaczyć lokale mieszkalne pod wynajem przede wszystkim na cele mieszkalne, który będzie stanowił główne źródło przychodu z zakupionego Budynku.

W Budynku zostanie ponadto oddana do użytkowania część usługowa o planowanej powierzchni użytkowej około 680 m2, przeznaczona pod wynajem na cele komercyjne. W podziemiach (na poziomach: -1 oraz -2) przewidziane zostały miejsca parkingowe w planowanej ilości 89 oraz miejsca do przechowywania rowerów w planowanej łącznej ilości - 219.

W konsekwencji, Budynek będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę głównie na cele mieszkalne (co do zasady, taki wynajem korzysta ze zwolnienia z VAT) oraz w części na cele komercyjne (zasadniczo podlegające opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki). Tym samym, wynajmując Budynek Wnioskodawca będzie prowadził działalność mieszaną (działalność opodatkowaną VAT oraz zwolnioną z VAT). Przed nabyciem i wynajęciem Budynku, Spółka nie będzie dokonywać odpłatnej dostawy towarów oraz nie będzie świadczyć usług.

Zgodnie z założeniami finansowymi Wnioskodawcy dotyczącymi przyszłej działalności dotyczącej wynajmu Budynku (dalej: model finansowy), stawka czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele1 komercyjne będzie wynosić 150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne.

W konsekwencji, dla potrzeb wyliczenia proporcji VAT, z uwagi na nieosiąganie obrotów w roku poprzedzającym nabycie i wynajęcie Budynku, Wnioskodawca wykorzysta dane wynikające z modelu finansowego. W związku z tym, szacunkowa proporcja będzie obliczona w oparciu o wzór, który w przybliżeniu będzie następujący:

150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne \* 680 m2 / (150% stawki czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne \* 680 m2 + stawka czynszu za 1m2 powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne \* 8 900 m2).

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że w zakresie szacunkowej proporcji Spółka dokona stosownych uzgodnień z naczelnikiem urzędu skarbowego. Jednak proporcja mająca zastosowanie do podatku podlegającego odliczeniu będzie równa szacowanemu obrotowi z tytułu wynajmu powierzchni komercyjnej do całkowitego obrotu Spółki.

Ze względu na przeznaczenie, a także wskazaną charakterystykę, wybudowany w ramach wskazanego Projektu deweloperskiego Budynek będzie klasyfikowany wg. Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w Grupie 112 - "Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe", w Klasie 1122 - "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach", a zatem jako budynek mieszkalny.

Zgodnie z listem intencyjnym, przedwstępna umowa sprzedaży Budynku zostanie zawarta w terminie 2 tygodni od momentu uprawomocnienia się pozwolenia na jego budowę, nie później jednak niż do końca 2015 r. Finalna umowa sprzedaży Budynku przenosząca jego własność, zostanie zawarta w terminie 60 dni od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku, co powinno nastąpić w terminie ok. 24-30 miesięcy od momentu uzyskania pozwolenia na budowę. Strony na etapie negocjacji i listu intencyjnego ustaliły jedną cenę za całość świadczenia - tj. całkowitą cenę zabudowanej Nieruchomości (ale przedwstępna umowa sprzedaży oraz umowa przenosząca własność może wskazywać elementy kalkulacyjne ceny przypadające na poszczególne kategorie powierzchni Budynku oraz Nieruchomość).

W momencie przeniesienia własności Budynku na Spółkę poszczególne lokale (zarówno mieszkalne jak i użytkowe) nie będą prawnie wydzielone zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu Cywilnego.

W konsekwencji, przedmiotem Transakcji pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką będzie jednolity Budynek mieszkalny wraz z prawem do użytkowania wieczystego Nieruchomości, na której jest posadowiony. Wnioskodawca pragnie również wskazać, iż wraz z Budynkiem przeniesione zostaną elementy niezbędne do jego prawidłowego wykorzystywania w działalności gospodarczej, w szczególności prawo do ruchomości (jeśli takie wystąpią), prawa autorskie, w tym prawa zależne i prawa własności intelektualnej do dokumentacji w tym wynikających z umowy z architektem i umów budowlanych. W związku z nabyciem Budynku przeniesieniu ulegną również prawa z gwarancji bankowych, budowlanych oraz rękojmi ubezpieczeń udzielonych przez wykonawców oraz architektów.

Spółka pragnie wskazać, że Zbywca wystąpił również z wnioskiem o wydanie indywidualnej - interpretacji w celu potwierdzenia konsekwencji w zakresie VAT związanych ze zbyciem Budynku wraz z Nieruchomością.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji w oparciu o proporcję (zgodnie z art. 90 ust. 1 i ust. 2 oraz ust. 8 ustawy o VAT)?
2.  Czy na potrzeby obliczenia szacunkowej proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT Wnioskodawca będzie uprawniony do wykorzystania danych z modelu finansowego, a tym samym czy przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przybliżony sposób wyliczenia proporcji jest zgodny ze wskazanymi przepisami ustawy o VAT?
3.  Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT, na Spółce - jako kupującym - nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania Nr 3 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie pozostałych pytań dotyczących podatku od towarów i usług została wydana w dniu 28 października 2015 r. interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-786/15-2/DG.

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z faktem, że planowana dostawa Budynku i Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki obniżonej, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Konsekwentnie, na Spółce nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu planowanej Transakcji nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą czynnym podatnikiem VAT, dotyczące nabycia nieruchomości.

W konsekwencji, Budynek będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę głównie na cele mieszkalne (co do zasady, taki wynajem korzysta ze zwolnienia z VAT) oraz w części na cele komercyjne (zasadniczo podlegające opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki).

Wnioskodawca zamierza przeznaczyć lokale mieszkalne pod wynajem przede wszystkim na cele mieszkalne, który będzie stanowił główne źródło przychodu z zakupionego Budynku.

Przed nabyciem i wynajęciem Budynku, Spółka nie będzie dokonywać odpłatnej dostawy towarów oraz nie będzie świadczyć usług.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 28 października 2015 r. Nr IPPP2/4512- 786/15-2/DG dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej zgodnie z którym „(…) dostawa Budynku (wraz z Nieruchomością, której dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na niej Budynku) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obniżonej stawki (obecnie 8%)”.

W związku z faktem, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Konsekwencji, na nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu planowanej transakcji nabycia nieruchomości.

Tym samym powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.