Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.736.2023.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-22
Teza: Możliwość opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działalność-likwidacja działalności; najem-najem prywatny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.; Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14-ust. 3-pkt 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 października 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 13 grudnia 2023 r. (wpływ 19 grudnia 2023 r.) oraz z 14 grudnia 2023 r. (wpływ 14 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą \`(...)\`, opodatkowaną podatkiem liniowym.

Prowadziła Pani działalność hotelarską, natomiast z uwagi na wiek i chęć wycofania się z biznesu, w tym momencie jedynym rodzajem działalności, jaki Pani prowadzi jest wynajem budynku hotelowego wraz z wyposażeniem (meble, sprzęt AGD, RTV) na rzecz przedsiębiorcy, który prowadzi w tym obiekcie profesjonalną działalność hotelarską związaną z najmem krótkoterminowym pokoi.

Rozważa Pani likwidację działalności gospodarczej, wykreślenie jej z CEiDG, wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jednocześnie pozostawiając w swoim majątku prywatnym ww. nieruchomość użytkową wraz z wyposażeniem, które do Pani należy, kontynuując najem ww. nieruchomości wraz z wyposażeniem.

Jedyne działanie, które by Pani podejmowała, to wystawienie faktur VAT w terminie wskazanym w umowie, natomiast właściwa działalność związana z prowadzeniem działalności hotelarskiej prowadzona nadal byłaby przez podmiot wynajmujący ww. nieruchomość od Pani.

Rozważa Pani również w nieokreślonej przyszłości dokonanie sprzedaży opisanej w zdarzeniu przyszłym nieruchomości, już po likwidacji działalności gospodarczej.

W piśmie z 14 grudnia 2023 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazała Pani, że prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Nieruchomość została sklasyfikowana pod symbolem PKOB 1211 (budynki hoteli). Motel został zakwalifikowany do KŚT 109, jako „Pozostałe budynki niemieszkalne - hotele i podobne budynki krótkotrwałego zakwaterowania”.

Działalność miałaby zostać zlikwidowana w kolejnym roku (docelowo w kwietniu), a nieruchomość miałaby zostać sprzedana w czerwcu 2030 r.

Po likwidacji działalności umowa będzie podpisywana przez Panią, jako osobę fizyczną. Na ten moment korzysta Pani z księgowości, w przyszłości zapewne również będzie Pani z niej korzystać, ale tylko w zakresie rozliczeń podatku VAT. W tym momencie wynajmuje Pani nieruchomość w ramach działalności, natomiast działalność ta zostanie zlikwidowana. W zakresie najmu po likwidacji działalności gospodarczej - zadała Pani pytanie do Organu, które dotyczy tego jak zakwalifikować przychód z najmu po likwidacji działalności. Organ oczekuje, że sama Pani odpowie na to pytanie, co zupełnie przekreśla sens wystąpienia z wnioskiem o wydanie tej interpretacji. W związku z czym, z uwagi na chęć uzyskania waloru ochronnego interpretacji, oczekuje Pani, że to Organ stwierdzi, czy przychody z najmu nieruchomości, po likwidacji działalności gospodarczej zostaną uznane za przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Najem będzie miał charakter ciągły, natomiast nie będzie zorganizowany. Będzie Pani posiadała, po likwidacji działalności gospodarczej, nieruchomość w majątku prywatnym, a nie w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej, nie będzie korzystać Pani z innych podmiotów, które będą nieruchomością zarządzać. Pani działanie będzie sprowadzało się do wystawienia faktur z tytułu najmu długoterminowego oraz pobierania opłaty od kontrahenta. Umowa najmu po likwidacji działalności będzie zawierana na okres przynajmniej roczny. Podejmując czynności związane z najmem będzie Pani działała we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności będą rodzić bezpośrednio dla Pani określone prawa i obowiązki. Nie będzie Pani współpracować z osobami trzecimi, zlecając im czynności związane z najmem nieruchomości. Z mocy prawa, w przypadku likwidacji działalności gospodarczej, nieruchomość przestanie być w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności. Nieruchomość zostanie wycofana z działalności w momencie jej likwidacji, a więc w kolejnym roku.

**Pytania (pytanie Nr 2 oraz Nr 3 zostały ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)**

1\. Czy w przypadku likwidacji działalności gospodarczej, a tym samym nieznajdowania się nieruchomości w ewidencji środków trwałych, wykreślenia jej z CEiDG, będzie miała Pani prawo do opodatkowania przychodów z najmu tej nieruchomości wraz w wyposażeniem w ramach tzw. najmu prywatnego, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 w zw. z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2\. Czy w przypadku likwidacji działalności gospodarczej i chęci sprzedaży opisanej w zdarzeniu przyszłym nieruchomości, sprzedaż przez Panią nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu, jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności do momentu zbycia nieruchomości upłynie sześć lat, a zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

3\. Czy w przypadku sprzedaży, jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności do momentu zbycia nieruchomości upłynie okres sześciu lat, to czy w zaistniałym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nie będzie następowała w ramach działalności gospodarczej, a w związku z czym, czy zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie stanowiła przychodu?

### Pani stanowisko w sprawie (do pytania Nr 2 oraz Nr 3 ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Ad. 1.

Na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - dalej u.z.p.d., opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. m.in. przychody z najmu.

Zgodnie z art. 6 ust. 1b u.z.p.d., do przychodów z najmu nie ma zastosowania przepis art. 8 ust. 1 u.z.p.d., a przepisy art. 8 ust. 2 i 3 u.z.p.d. nie wyłączają prawa do opodatkowania w formie ryczałtu ewidencjonowanego przychodów z najmu świadczonych na rzecz innego podmiotu profesjonalnego.

Należy również pamiętać, że od 1 stycznia 2022 r. u.z.p.d. reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; dalej: „u.p.d.o.f.”. Chodzi tu o przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f. wynika wprost, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w u.z.p.d.

Warto również przytoczyć w tym miejscu uchwałę NSA o sygn. akt II FPS 1/21. Jej sentencja brzmi: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

Jeśli więc Pani wolą jest wyprowadzenie ww. nieruchomości użytkowej z majątku działalności (z ewidencji środków trwałych), a oprócz tego zamierza Pani zupełnie zlikwidować działalność gospodarczą, wykreślając ją z CEiDG, może Pani dokonywać najmu opisanej w zdarzeniu przyszłym nieruchomości wraz z wyposażeniem na rzecz innych podmiotów gospodarczych bez obowiązku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i opodatkowania tych przychodów w ramach źródła jakim jest działalność gospodarcza, tj. bez obowiązku kwalifikowania przychodów do źródła zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ad. 2.

Sprzedaż nieruchomości po ww. okresie nie będzie stanowiła przychodu, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 3.

Planowana sprzedaż, po upływie okresu wskazanego w pytaniu, nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy:

Odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

*   zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
*   brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
*   wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy powołać Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

· prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

· osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym” (pkt 2).

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że prowadzi Pani działalność hotelarską, natomiast z uwagi na wiek i chęć wycofania się z biznesu, w tym momencie jedynym rodzajem działalności, jaki Pani prowadzi jest wynajem budynku hotelowego wraz z wyposażeniem (meble, sprzęt AGD, RTV) na rzecz przedsiębiorcy, który prowadzi na tym obiekcie profesjonalną działalność hotelarską związaną z najmem krótkoterminowym pokoi. Rozważa Pani likwidację działalności gospodarczej, wykreślenie jej z CEiDG, wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych, jednocześnie pozostawiając w swoim majątku prywatnym ww. nieruchomość użytkową wraz z wyposażeniem, które do Pani należy, kontynuując najem ww. nieruchomości wraz z wyposażeniem. Jedyne działanie, które by Pani podejmowała, to wystawienie faktur VAT w terminie wskazanym w umowie, natomiast właściwa działalność związana z prowadzeniem działalność hotelarskiej prowadzona nadal byłaby przez podmiot wynajmujący ww. nieruchomość od Pani. Po likwidacji działalności umowa będzie podpisywana przez Panią, jako osobę fizyczną. Na ten moment korzysta Pani z księgowości, w przyszłości zapewne również będzie Pani z niej korzystać, ale tylko w zakresie rozliczeń podatku VAT. W tym momencie wynajmuje Pani nieruchomość w ramach działalności, natomiast działalność ta zostanie zlikwidowana. Najem będzie miał charakter ciągły, natomiast nie będzie zorganizowany. Będzie Pani posiadała, po likwidacji działalności gospodarczej, nieruchomość w majątku prywatnym, a nie w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej, nie będzie korzystać Pani z innych podmiotów, które będą nieruchomością zarządzać. Pani działanie będzie sprowadzało się do wystawienia faktur z tytułu najmu długoterminowego oraz pobierania opłaty od kontrahenta. Umowa najmu po likwidacji działalności będzie zawierana na okres przynajmniej roczny. Podejmując czynności związane z najmem będzie Pani działała we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Pani określone prawa i obowiązki. Nie będzie Pani współpracować z osobami trzecimi, zlecając im czynności związane z najmem nieruchomości. Z mocy prawa, w przypadku likwidacji działalności gospodarczej, nieruchomość przestanie być w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności. Nieruchomość zostanie wycofana z działalności w momencie jej likwidacji, a więc w kolejnym roku.

Z opisu sprawy wynika, że po wycofaniu z Pani jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomości wskazanej we wniosku, będzie ona przez Panią wynajmowana. Skoro wycofa Pani wskazaną we wniosku nieruchomość z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie już składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W tej sytuacji najem nie będzie działalnością gospodarczą, tylko wynajmem prywatnym.

Zatem, najem nieruchomości wskazanej we wniosku (wraz z wyposażeniem), która zostanie wycofana z prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tak więc w przypadku likwidacji działalności gospodarczej, a tym samym nieznajdowania się nieruchomości w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykreślenia jej z CEiDG, będzie miała Pani prawo do opodatkowania przychodów z najmu przedmiotowej nieruchomości wraz w wyposażeniem w ramach tzw. najmu prywatnego, na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz art. 10 ust. 1 pkt 6 w zw. z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do skutków podatkowych planowanej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c)-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że:

Przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z kolei, w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W art. 14 ust. 2 ww. ustawy, wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Jednocześnie, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku :

a) pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej,

b) otrzymanych w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną, wystąpieniem wspólnika z takiej spółki lub zmniejszeniem udziału kapitałowego w takiej spółce, z wyjątkiem składników majątku stanowiących udziały (akcje), papiery wartościowe, tytuły uczestnictwa w funduszach kapitałowych, pochodne instrumenty finansowe oraz składników majątku, w wyniku otrzymania których Rzeczpospolita Polska traci prawo do opodatkowania dochodów z ich odpłatnego zbycia

– jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki albo zmniejszenie udziału kapitałowego w takiej spółce, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Zatem, przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął między datą wycofania tych składników majątkowych z prowadzonej działalności gospodarczej, bądź datą likwidacji tej działalności, a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast, gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy rozważa Pani w nieokreślonej przyszłości dokonanie sprzedaży opisanej w zdarzeniu przyszłym nieruchomości, już po likwidacji działalności gospodarczej. Działalność miałaby zostać zlikwidowana w kolejnym roku (docelowo w kwietniu 2024 r.), a nieruchomość miałaby być sprzedana w czerwcu 2030 r. Z mocy prawa, w przypadku likwidacji działalności gospodarczej, nieruchomość przestanie być w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej. Nieruchomość zostanie wycofana z działalności w momencie jej likwidacji, a więc jak wynika z opisu sprawy w kwietniu 2024 r.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy wskazać należy, że w przypadku likwidacji działalności gospodarczej i chęci sprzedaży opisanej w zdarzeniu przyszłym nieruchomości, sprzedaż przez Panią nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpił likwidacja działalności do momentu zbycia nieruchomości upłynie sześć lat.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości, jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności do momentu zbycia nieruchomości upłynie okres sześciu lat, sprzedaż nie będzie następowała w ramach działalności gospodarczej, a w związku z czym nie będzie stanowiła źródła przychodu z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrz****ygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).