Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.7.2020.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-20
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 stycznia 2020 r. (data wpływu 15 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 6 i 9 marca 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 27 lutego 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.35.2020.2.KP, 0111-KDIB2-2.4014.7.2020.3.PB, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 6 marca 2020 r. (poprzez wniesienie brakującej opłaty) oraz 9 marca 2020 r. (wpływ pisma).

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

*   X sp. z o.o.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

*   Y S.A.(dawniej: Y S.A.);

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1\. Opis Stron Transakcji.

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) jest polską spółką zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.

Kupujący zamierza nabyć (dalej: Transakcja) od polskiej spółki tj. Y S.A. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający lub Sprzedawca) zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny, w szczególności:

\- prawo własności działek nr:

1.  (…),
2.  (…),
3.  (…),
4.  (…),
5.  (…),
6.  (…),
7.  (…),
8.  (…),
9.  (…),
10.  (…),
11.  (…),
12.  (…),
13.  (…),
14.  (…),
15.  (…),
16.  (…),
17.  (…),
18.  (…),
19.  (…),
20.  (…),
21.  (…),
22.  (…),
23.  (…),
24.  (…),
25.  (…),
26.  (…),
27.  (…),
28.  (…),
29.  (…),
30.  (…),
31.  (…),
32.  (…),
33.  (…),
34.  (…),
35.  (…),
36.  (…),
37.  (…),
38.  (…).

(dalej łącznie jako „Nieruchomość” albo „Działki”) oraz

\- udział wynoszący 1/27397 części w prawie własności działek:

1.  nr (…),
2.  nr (…),

(dalej łącznie jako „Działki 2”).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani.

Wartość Działek 2 jest nieznacząca w związku z czym zgodnie z intencją Stron sposób opodatkowania Działek 2 nie jest przedmiotem zapytania w niniejszym wniosku.

2\. Opis Transakcji i Nieruchomości.

Planowanym przedmiotem Transakcji będą prawo własności Działek oraz inne Przenoszone Elementy zdefiniowane w dalszej części wniosku.

Działki są obecnie niezabudowane i będą niezabudowane na moment Transakcji.

Zainteresowani pragną wskazać, iż przez część Działek przechodzą fragmenty sieci ciepłowniczej oraz wodociągowej należącej do podmiotu trzeciego (gestora). Przedmiotowe fragmenty sieci przesyłowych nie są własnością Sprzedającego i nie będą przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo na moment Transakcji na części Działek znajdować się będą instalacje sieci wodociągowej i elektroenergetycznej służące tymczasowemu zasilaniu placu budowy oraz tymczasowa droga technologiczna (dalej: Obiekty Tymczasowe). Obiekty Tymczasowe zostaną wybudowane w związku z porozumieniem obejmującym umowy najmu oraz zasady budowy i finansowania infrastruktury (dalej: Porozumienie) zawartym jeszcze przed Transakcją między Sprzedającym a dwiema spółkami (dalej: Najemcy), które są właścicielami działek położonych w okolicy Działek. Na mocy Porozumienia w szczególności:

*   Część Działek została oddana w najem (dalej: Umowy Najmu) przez Sprzedającego (jako wynajmującego) Najemcom na okres od 01 grudnia 2019 r. do 31 grudnia 2022 r. celem wykonania i użytkowania Obiektów Tymczasowych na potrzeby dwóch inwestycji polegających na wzniesieniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych na terenach położonych w okolicy Działek przez każdą z ww. spółek,
*   Przedmiot najmu będzie mógł być wykorzystywany wyłącznie w ww. celach,
*   Obiekty Tymczasowe zostaną wykonane na koszt Najemców a Sprzedający nie będzie ponosił ich kosztów,
*   Po upływie okresu najmu wynajmującemu przysługiwać będzie uprawnienie do wyznaczenia terminu na usunięcie Obiektów Tymczasowych, a najemcy nie będą podnosić z tego tytułu żadnych roszczeń,
*   W przypadku gdyby do rozwiązania Porozumienia w zakresie któregokolwiek ze stosunków najmu doszło przed upływem terminu, na jaki dane Działki zostały oddane w najem, zależnie od decyzji wynajmującego, dany najemca będzie zobowiązany do: (i) zlikwidowania na własny koszt wykonanych przez niego Obiektów Tymczasowych w ustalonym terminie, nie dłuższym jednak niż do dnia zakończenia okresu najmu, albo (ii) pozostawienia Obiektów Tymczasowych bez dodatkowego wynagrodzenia,
*   W razie gdyby po upływie 12 miesięcy przebieg Obiektów Tymczasowych wykonanych na wynajętej części Działek kolidował z inwestycją realizowaną przez wynajmującego, dany najemca zobowiązany będzie do przeniesienia na własny koszt Obiektów Tymczasowych, tak żeby ich przebieg nie kolidował z inwestycją wynajmującego prowadzoną na Działkach.

Obiekty Tymczasowe nie są własnością Sprzedającego i nie będą przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo z jednym z Najemców Sprzedający zawarł umowę najmu (dalej: Umowa Najmu 2) dotyczącą części Działek w celu obsługi budowy prowadzonej przez tego Najemcę na działkach znajdujących się w okolicy Działek (dalej: Porozumienie 2).

3\. Historia i status Nieruchomości.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z 27 września 2018 r. (dalej: Data Nabycia) od syndyka masy upadłości spółki pod firmą Z sp. z o.o. sp.k. w upadłości z siedzibą w K. (przy czym działki nr (…) oraz (…) powstały na skutek dalszych przekształceń części z Działek nabytych na podstawie ww. umowy sprzedaży).

Zgodnie z ww. aktem notarialnym sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23 % i w związku z tym syndyk wystawił fakturę VAT.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT ujętego na fakturze otrzymanej od syndyka.

Część Nieruchomości była w przeszłości tj. tuż po Dacie Nabycia Nieruchomości przedmiotem umowy najmu na cele komercyjne.

Na moment Transakcji część Działek będzie przedmiotem najmu w ramach Umów Najmu oraz Umowy Najmu 2 (na moment Transakcji nie upłynie okres dwóch lat od zawarcia Porozumienia w ramach którego zawarte będą Umowy Najmu i Umowy Najmu 2).

Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta z 25 października 2006 r. (dalej: MPZP) działki wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się:

1.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu 2MW, w terenach drogi publicznej – drogi zbiorczej o symbolu 1 KD(Z) oraz w terenach drogi publicznej – drogi lokalnej o symbolu 2MW,
2.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu 2MW,
3.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z),
4.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z),
5.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z),
6.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z),
7.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z),
8.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z),
9.  (…) w terenach tras tramwaju szybkiego o symbolu 1KD(T),
10.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z),
11.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach publicznej zieleni urządzonej o symbolu 3ZP,
12.  (…) w terenach tras tramwaju szybkiego o symbolu 1KD(T) oraz w terenach wydzielonych ciągów pieszych wraz z urządzoną zielenią publiczną w formie alei wysadzanej drzewami o symbolu 7ZP/KP,
13.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach publicznej zieleni urządzonej o symbolu 3ZP,
14.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
15.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
16.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
17.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
18.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o symbolu 2MW oraz w terenach dróg publicznych – droga lokalna o symbolu 2KD(L),
19.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
20.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
21.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
22.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
23.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
24.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
25.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
26.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
27.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
28.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
29.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 3MW/MN,
30.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
31.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
32.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 3MW/MN,
33.  (…) w terenach dróg publicznych – droga zbiorcza o symbolu 1KD(Z) oraz w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 3MW/MN,
34.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
35.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 3MW/MN,
36.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
37.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 2MW/MN,
38.  (…) w terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej o symbolu 3MW/MN.

Dodatkowo zgodnie z MPZP:

\- w przypadku terenów oznaczonych symbolem 3ZP w zakresie ich przeznaczenia dopuszcza się:

*   urządzenia i powierzchnie sportu i rekreacji,
*   urządzenia związane z funkcją parkową,
*   tymczasowe obiekty handlowe i parkowe,
*   ciągi piesze,
*   lokalizację małej architektury (rzeźby, fontanny, ławki itp.),
*   urządzenia infrastruktury technicznej.

\- w przypadku terenów oznaczonych symbolem 7ZP/KP w zakresie ich przeznaczenia dopuszcza się:

*   urządzenia i powierzchnie sportu i rekreacji,
*   lokalizację małej architektury (rzeźby, ławki itp.),
*   urządzenia infrastruktury technicznej.

4\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Poza wyżej opisaną Nieruchomością, planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego (dalej łącznie: Przenoszone Elementy):

*   prawa i obowiązki wynikające z Porozumienia,
*   prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości,
*   uzgodnień oraz decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości,
*   dokumentacji projektowej i praw autorskich do projektu architektonicznego wykonanego na podstawie umowy Sprzedającego z architektem (dalej: Prawa Własności Intelektualnej) tj. umowy o świadczenie usług architekta dla wieloetapowej inwestycji wraz pozyskaniem pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie i pełnieniem nadzoru autorskiego (dalej: Umowa z Architektem), której stroną poza Sprzedającym jest również – po przystąpieniu do tej umowy – jeden z Najemców,
*   praw i obowiązków wynikających z wielostronnej umowy o współpracy zawartej przez Sprzedającego m.in. z Najemcami (dalej: Umowa o Współpracy) dotyczącą realizacji oraz rozliczenia kosztów inwestycji prowadzonych na Nieruchomości oraz na działkach w okolicy Nieruchomości oraz mającą na celu uregulowanie tzw. stosunków dobrosąsiedzkich,
*   praw i obowiązków wynikających z umowy o współpracy zawartej przez Sprzedającego z innymi niż Najemcy spółkami, będącymi właścicielami lub podmiotami uprawnionymi do działek w okolicy Nieruchomości (dalej: Umowa o Współpracy 2) dotyczącą realizacji oraz rozliczenia kosztów inwestycji prowadzonych na Nieruchomości oraz na działkach w okolicy Nieruchomości oraz mającą na celu uregulowanie tzw. stosunków dobrosąsiedzkich,
*   praw i obowiązków z umowy z Zarządem Dróg Miasta (ZDMK) dotyczącej realizacji dróg sąsiadujących z Nieruchomością (dalej: Umowa z ZDMK).

Nie można również wykluczyć, że przed Transakcją zostaną zawarte również dodatkowe porozumienie (albo porozumienia) dobrosąsiedzkie z innymi spółkami, z których prawa i obowiązki również zostaną przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Dodatkowo z mocy przepisów prawa cywilnego tj. na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego Kupujący wstąpi na miejsce Zbywcy w prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu i Umowy Najmu 2 Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowy o administrowanie Nieruchomością).

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

\- nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu Pracy –Sprzedający obecnie zatrudnia wprawdzie pracownika, natomiast umowy zawarte przez Sprzedającego z pracownikami nie będą przedmiotem Transakcji i nie zostaną przeniesione na Nabywcę.

\- Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

*   jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,
*   zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),
*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,
*   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   praw do dokumentacji, umów i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

W dniu Transakcji zostaną zawarte również inne umowy, m.in. z innymi niż Sprzedający spółkami powiązanymi ze Sprzedającym oraz innymi niż Kupujący spółkami powiązanymi z Kupującym, dotyczące m.in. kupna sprzedaży innych nieruchomości niż Nieruchomość (dalej: Umowy Towarzyszące). Umowy Towarzyszące nie są jednak przedmiotem niniejszego wniosku.

Zarówno umowa przedwstępna jak i umowa ostateczna dotyczące Transakcji będą przewidywać dodatkowe postanowienia umowne związane z Transakcją w zakresie w szczególności:

*   rozliczenia kosztów, opłat etc. oraz przychodów związanych z Nieruchomością za okres, w którym zostanie dokonana Transakcja,
*   wpływu Umów Towarzyszących m.in. na moment zawarcia Transakcji.

Sprzedający posiada również inne nieruchomości położone m.in. w K., które są przez niego wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej m.in. w zakresie najmu nieruchomości.

Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak i dzień Transakcji:

*   Nieruchomość nie jest, ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.;
*   Sprzedający nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości, potencjalnie możliwe będzie jednak przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

5\. Opis działalności planowanej po Transakcji przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić na niej działalność opodatkowaną VAT polegającą na budowie na Nieruchomości budynków mieszkalnych a następnie sprzedaży znajdujących się w nich lokali mieszkalnych.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione dla potrzeb planowanej działalności.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z faktem, że nabycie przez nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z faktem, że nabycie przez nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to nie będzie podlegało ono opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany) w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23%.

W konsekwencji w związku z faktem, że nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to nie będzie podlegało ono opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 13 marca 2020 r., Znak: 0114-KDIP1-3.4012.35.2020.3.KP.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, w szczególności: prawo własności działek nr: (…) (dalej łącznie jako „Nieruchomość” albo „Działki”) oraz udział wynoszący 1/27397 części w prawie własności działek: nr (…) (dalej łącznie jako „Działki 2” – sposób opodatkowania sprzedaży tych działek nie jest przedmiotem niniejszego wniosku). Planowanym przedmiotem Transakcji będą prawo własności Działek oraz inne Przenoszone Elementy zdefiniowane we wniosku.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.35.2020.3.KP, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji:

*   nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1) Ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie objęta zakresem przepisów Ustawy o VAT oraz
*   będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów (w zakresie dostawy Nieruchomości) w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu VAT. (…)

Odnosząc powyższe do Transakcji opisanej w niniejszym wniosku należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie podlega zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. (…)

Podsumowując w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości – jako dostawa terenów budowlanych – nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23%.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.