Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-268/08/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-05-06
Teza: Czy uzyskany dochód z tytułu zbycia prawa z umowy partycypacyjnej w sprawie kosztów budowy lokalu mieszkalnego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na zbycie tego prawa po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym prawa te zostały nabyte stosownie do postanowień art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: prawa-prawa majątkowe; przychód; towarzystwo-Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS); zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2008r. (data wpływu do tut. Biura 06 lutego 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia prawa majątkowego do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego nabytego na podstawie umowy partycypacyjnej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 06 lutego 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia prawa majątkowego do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego nabytego na podstawie umowy partycypacyjne.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny

Wnioskodawczyni wskazała, iż w pierwszej połowie 2000r. wraz z mężem i dorosłą córką podjęli decyzję o poszukiwaniu mieszkania dla córki, która nie posiadała żadnego tytułu prawnego do jakiegokolwiek lokalu. Nadmieniła, iż nie było ich stać na kupno nowego lub używanego mieszkania, jednakże z ogólnodostępnych źródeł informacji dowiedzieli się, że przy niewielkim początkowym wkładzie finansowym można uzyskać mieszkanie w Towarzystwie Budownictwa Społecznego na zasadach zbliżonych do najmu. Zatem wspólnie zdecydowali, że takie rozwiązanie będzie najlepsze i podjęli stosowne kroki w celu poszukiwania odpowiedniego Towarzystwa. Zaznaczyła, iż obowiązujące w połowie 2000r. przepisy ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w oparciu o którą działały w tamtym czasie Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie pozwalały aby stroną umowy partycypacji był przyszły najemca, lecz stawiały wymóg, aby partycypującym była osoba trzecia. Podkreśliła, iż przepis art. 29 ww. ustawy w brzmieniu z połowy 2000r. stanowił „Pracodawca działając w celu uzyskania mieszkań dla swych pracowników, a także inne osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań”. W dniu 19 czerwca 2000r. została zawarta pomiędzy wnioskodawczynią a Towarzystwem Budownictwa Społecznego umowa. Zgodnie z zapisami umowy wnioskodawczyni określana w umowie jako „Sponsor” zobowiązała się wpłacić na rzecz Spółki kwotę 10.000 zł. stanowiącą zaliczkę na poczet 25% partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w zasobach tej Spółki. Całość kwoty partycypacji miała być określona w późniejszym czasie po ustaleniu przez Spółkę kosztów budowy, wysokości należnej od przyszłego najemcy kaucji oraz wysokości uzyskanego przez Spółkę kredytu. Na mocy dalszych zapisów umowy Spółka zobowiązała się wynająć wybudowany lokal mieszkalny wskazanej osobie - w tym przypadku córce wnioskodawczyni. Podkreśliła też, iż zapisy tej umowy umożliwiały w przypadku rezygnacji córki wskazanie kolejnej osoby, na rzecz której Towarzystwo przekaże wpłacone kwoty i zawrze z tą osobą umowę najmu lokalu. Do powyższej umowy zawarto w dniu 18 lipca 2000r. aneks zgodnie z którym określono orientacyjną kwotę partycypacji stanowiącą 25% kosztów budowy na kwotę 24.706,25 zł, w związku z czym wnioskodawczyni zobowiązana była do dopłacenia kwoty 14.706,25 zł w dwóch ratach. Po wpłaceniu tej kwoty Towarzystwo Budownictwa Społecznego wydało w dniu 26 września 2000r. oświadczenie w którym zapewniło, iż w związku z dokonaniem wpłaty kwoty partycypacji zawrze z córką umowę najmu lokalu mieszkalnego w budynku będącym w zasobach Towarzystwa. W dniu 16 października 2001r. został zawarty ostatni aneks do umowy z dnia 19 czerwca 2000r., zgodnie z którym ostateczną kwotę partycypacji ustalono w wysokości 31.697,70 zł, co spowodowało konieczność dopłacenia kwoty 6.9991,45 zł, jednakże w tym aneksie zawarto zapis, ze kwota ta zostanie pokryta poprzez cesję nadpłaty kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu. W tym samym dniu tj. 16 października 2001r. zostało zawarte pomiędzy wnioskodawczynią „Sponsorem” a córką „najemcą” oraz Towarzystwem Budownictwa Społecznego porozumienie w sprawie cesji nadpłaty kaucji. Wnioskodawczyni podkreśliła, iż w porozumieniu wskazano, że zmieniły się przepisy dotyczące wysokości kaucji wpłacanej przez najemcę na zabezpieczenie należności z tytułu najmu ograniczające jej wysokość z poprzednich 10% wartości odtworzeniowej lokalu do 12 krotności miesięcznego czynszu za dany lokal i powstałą z tego tytułu nadpłatę kaucji w wysokości 6.991,45 zł córka ceduje na rzecz wnioskodawczyni, przy czym wnioskodawczyni równocześnie oświadczyła, o jej przeznaczeniu na zaspokojenie finansowania mieszkania zgodnie z aneksem z dnia 16 października 2001r.

Podsumowując powyższe wnioskodawczyni wskazała, iż ostateczna kwota partycypacji w kosztach budowy wyniosła 31.697,70 zł. W dniu 23 października 2001r. córka wnioskodawczyni zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego – jednopokojowego mieszkania. W mieszkaniu tym mieszkała córka, potem również jej mąż oraz w dalszym okresie ich córka. Z uwagi, iż zajmowane mieszkanie okazało się za małe dla trzech osób w 2007r. podjęta została decyzja o zbyciu prawa do przedmiotowego lokalu. Towarzystwo Budownictwa Społecznego dokonało cesji z umowy partycypacyjnej z dnia 19 czerwca 2006r. na rzecz osób trzecich i zawarło z tymi osobami umowę najmu lokalu. W dniu 06 września 2007r. sporządzono w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży wierzytelności i przejęcia długu. Stronami przedmiotowej umowy byli wnioskodawczyni wraz z mężem oraz córka wraz z mężem a z drugiej strony nabywcy (osoby trzecie). Wnioskodawczyni wyjaśnia, iż w treści opisanego aktu wraz z mężem oraz córką i jej mężem oświadczyli, iż prawa i obowiązki wynikające z umowy partycypacyjnej z dnia 19 czerwca 2006r. nie zostały na nikogo przeniesione, a cała kwota partycypacji w budowie lokalu została wpłacona, w lokalu zamieszkuje córka wraz z mężem na podstawie umowy najmu zawartej z Towarzystwem Budownictwa Społecznego zgodnie z postanowieniami powołanej umowy partycypacyjnej, jako najemców powyższego lokalu wskazano małżeństwo osób trzecich. Ponadto córka wraz z mężem zobowiązała się rozwiązać powołaną umowę najmu z Towarzystwem Budownictwa Społecznego celem umożliwienia zawarcia umowy najmu nowym nabywcom i wydać im ten lokal. Z dalszej treści aktu wynika, iż wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała nowym nabywcom wszelkie wierzytelności przysługujące im z tytułu umowy partycypacyjnej z dnia 19 czerwca 2006r. za cenę 121.000 zł i nabywcy przejęli ich dług wynikający z tej umowy. Dodała, iż nabycie praw z tytułu umowy partycypacji jak tez odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Podkreśliła, iż pieniądze uzyskane ze sprzedaży przekazała córce w formie darowizny na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego. Darowizna została zgłoszona z zachowaniem terminu do właściwego urzędu skarbowego. Wnioskodawczyni nadmieniła, iż córka otrzymane w drodze darowizny pieniądze wydatkowała na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego jeszcze w 2007r. Zaznaczyła, iż w kwestii ewentualnego opodatkowania uzyskanego dochodu z posiadanych przez nią informacji wynika, że dochód z tytułu ostatniej transakcji nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na zbycie praw z umowy partycypacyjnej po upływie 5 lat od końca roku, w którym prawa te zostały nabyte.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy uzyskany dochód z tytułu zbycia w dniu 06 września 2007r. praw z umowy partycypacyjnej z dnia 19 czerwca 2000r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na zbycie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym prawa zostały nabyte stosownie do postanowień art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawczyni na podstawie umowy partycypacyjnej z dnia 19 czerwca 2006r. i jej szczegółowych postanowień nabyła pewien rodzaj prawa do lokalu mieszkalnego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego bardzo zbliżony do praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Według sugestii wnioskodawczyni zbycie przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego jest najbardziej zbliżone do praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy z racji faktu, że wymienione w tym przepisie spółdzielcze prawa również nie powodują przeniesienia własności na ich posiadacza tak jak to było w jej przypadku. Wnioskodawczyni uważa, iż nie ma innej możliwości przyporządkowania przychodu ze zbycia praw z umowy partycypacyjnej zawartej z Towarzystwem Budownictwa Społecznego, niż zakwalifikowanie go do źródła przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Z uwagi na zbycie tych praw po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym prawa te zostały nabyte (termin pięcioletni upłynął w dniu 31 grudnia 2006r.) sprzedaż taka nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych ze względu na upływ terminu uzależniającego opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodów z tego źródła.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do postanowień zawartych w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) przedmiotem działania Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Mieszkania te są własnością Spółki a najemcy jedynie płacą czynsz, jednocześnie spłacając kredyt zaciągnięty przez Spółkę na ich budowę. Nawet po spłaceniu kredytu zaciągniętego przez Towarzystwo na budowę mieszkania nie można go sprzedać, podarować ani wykupić na własność. Zgodnie z art. 29a ww. ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z Towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi.

Z powyższego wynika więc, że Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej a nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Osoba decydując się na zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego budowanego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest jedynie najemcą przedmiotowego lokalu a nigdy nie jest jego właścicielem. Oznacza to, iż partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, a nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Termin pięcioletni o którym mowa powyższym przepisie odnosi się wyłącznie do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Zbycie prawa do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie może być zakwalifikowane do źródeł przychodów określonych przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy i w efekcie nie może być utożsamiane ze skutkami podatkowymi wynikającej z takiej sprzedaży. Oznacza to zarazem, iż w przedstawionym stanie faktycznym zbycie prawa do lokalu mieszkalnego którego właścicielem jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie może być przyporządkowane do zbycia praw które ustawodawca wymienił w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy.

Wnioskodawczyni błędnie kwalifikuje zbycie prawa z umowy partycypacyjnej z dnia 19 czerwca 2000r. w sprawie kosztów budowy lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego do źródeł przychodu o których mowa w art. 10 ust. pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym błędnie utożsamia zbycie tego prawa ze sprzedażą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Podkreślić należy, iż ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy jednoznacznie wskazał, iż źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Zatem dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego posiada prawo własności do tego lokalu i jest jego właścicielem, a to oznacza, iż posiada pełne prawo do władania swą własnością i sprzedaż takiego prawa ma określone skutki prawne. Natomiast mieszkania budowane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie są mieszkaniami typu komunalnego czy też własnościowego a zatem brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych, wbrew sugestii strony, do stwierdzenia, iż zbycie prawa do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest zbliżone do praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód wynikający z zawartej przez wnioskodawczynię umowy sprzedaży wierzytelności i przejęcia długu winien być zakwalifikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do powołanego przepisu źródłami przychodu są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c).

W myśl art. 18 ww. ustawy za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Zawarte w tym przepisie wyliczenie praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy jako odrębne źródło przychodów ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Przyjęcie przez ustawodawcę otwartego katalogu tych przychodów pozwala na zaliczenie do tej kategorii wszystkich innych przychodów z praw majątkowych, poza wymienionymi w tym artykule. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosownie natomiast do art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Dochód uzyskany z praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatnik jest zobowiązany złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowy, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym – art. 45 ust. 1 ustawy.

Reasumując w przedstawionym stanie faktycznym zbycie prawa do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego na rzecz osób trzecich jest źródłem przychodu z praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy, co oznacza, iż dochód uzyskany ze zbycia takiego prawa majątkowego podlega zawsze opodatkowaniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 27 ust. 1 ww. ustawy. W tym stanie prawnym bez znaczenia dla skutków podatkowych ma fakt, czy zbycie prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie, czy też po upływie okresu pięcioletniego, gdyż termin 5 letni o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy w ogóle nie ma zastosowania do źródeł przychodu o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy. Również bez znaczenia w tej sprawie ma cel na jaki zostały przeznaczone środki pieniężne otrzymane z odpłatnego zbycia prawa do przedmiotowego lokalu mieszkalnym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.