Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.189.2021.4.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-25
Teza: Czy w przypadku rezygnacji przez Nabywcę oraz Sprzedającego ze zwolnienia na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług transakcja sprzedaży Lokali nie będzie powodowała powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych u żadnej ze stron transakcji?
Słowa kluczowe: lokal-sprzedaż lokalu; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 6 maja 2021 r. (data wpływu – 7 maja 2021 r.), uzupełnionym 16 i 27 lipca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokali – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m. in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokali.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 8 lipca 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.278.2021.2.SKJ i 0111-KDIB2-3.4014.189.2021.3.JKA, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 27 lipca 2021 r. (pismo) i 16 lipca 2021 r. (wniesienie opłaty).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (dalej: Nabywca, Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (dalej: Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.Opis zdarzenia przyszłego

Status Zainteresowanego będącego stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, gdzie podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Zainteresowany będący stroną postępowania jest czynnym podatkiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Nabywcy jest kupno oraz sprzedaż nieruchomości komercyjnych na własny rachunek jak również ich wynajem oraz zarządzanie nimi. Zainteresowany będący stroną postępowania nie prowadzi działalności deweloperskiej. Nabywca jest już właścicielem kilku nieruchomości, które wynajmuje. Z tytułu świadczenia usług najmu Zainteresowany będący stroną postępowania wystawia faktury VAT (ewidencjonuje sprzedaż opodatkowaną podatkiem od towarów i usług).

Przedmiot umowy sprzedaży

Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć nieruchomości – dziewięć lokali usługowych położonych w parterze budynku mieszkalnego położonego w W., dla którego prowadzona jest księga wieczysta (…) oraz udział we współwłasności lokalu garażowego oznaczonego jako lokal UH-1, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (…) (dalej także jako: „Garaż”). Przedmiotowy budynek został oddany do użytkowania w dniu 25 października 2016 roku na podstawie decyzji P. I. N. B. Łączna powierzchnia przedmiotowych lokali usługowych wynosi ok 3,300 m2.

Każdy z lokali wchodzących w skład nieruchomości stanowi odrębny przedmiot własności i dla każdego z nich prowadzona jest odrębna księga wieczysta tj.:

1.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH 1 księga wieczysta (…), w ramach którego przedmiotem najmu są wyodrębnione formalnie lokale (dalej jako: „Lokal 1A”, „Lokal 1B”, „Lokal 1C” oraz „Lokal 1D”),
2.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH2 (…) (dalej jako: „Lokal 2”),
3.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH3 (…) (dalej jako: „Lokal 3”),
4.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH4 (…) (dalej jako: „Lokal 4”),
5.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH5 (…) (dalej jako: „Lokal 5”),
6.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH6 (…) (dalej jako: „Lokal 6”),
7.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH7 (…) (dalej jako: „Lokal 7”),
8.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH8 (…) (dalej jako: „Lokal 8”), oraz
9.  dla lokalu oznaczonego symbolem UH10 (…) (dalej jako: „Lokal 9”)

(dalej dziewięć lokali wraz z udziałem we współwłasności lokalu użytkowego (Garaż) łącznie jako „Nieruchomość” lub odpowiednio „Lokale”). Wraz z Nieruchomością mają przejść na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów najmu poszczególnych Lokali.

Status Sprzedającego

Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jako obecny właściciel Nieruchomości jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością posiadającą siedzibę w W., będącą czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający będzie posiadał ten status również na moment transakcji sprzedaży Nieruchomości. W odniesieniu do Nieruchomości między Kupującym a Sprzedającym został zawarty list intencyjny określający podstawowe założenia planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

Kupujący i Sprzedający określani łącznie we wniosku jako „Zainteresowani” nie są i nie będą na moment zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości podmiotami powiązanymi.

Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość na podstawie aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność poszczególnych Lokali we wrześniu 2017 roku, bezpośrednio od dewelopera. W związku z powyższym Sprzedającemu przy nabyciu Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie i Sprzedający skorzystał z niego w rozliczeniu podatkowym za okres, w którym dokonał zakupu. Lokale zostały wydane Sprzedającemu podczas ich odbioru technicznego w dniu 8 sierpnia 2017 roku. Lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedającego zgodnie z obowiązującymi zasadami i nie stanowiły one towaru handlowego Sprzedającego.

Z własnością poszczególnych Lokali stanowiących Nieruchomość związany jest odpowiedni udział we własności w nieruchomości wspólnej stanowiącej prawo własności nieruchomości gruntowej, budynek i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku przez właścicieli lokali. Wobec powyższego należy wskazać, iż z dostawą Nieruchomości będzie wiązać się również dostawa odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej, w tym również we własności w gruncie.

Poszczególne Lokale wchodzące w skład Nieruchomości zostały przez Sprzedającego oddane w użytkowanie przez podmioty trzecie na podstawie zawartych umów najmu. Z tytułu najmu Sprzedający uzyskuje przychody w szczególności z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych bądź innych, które opodatkowane są według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była i nie jest przez Sprzedającego wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług. Jak zostało wyżej wskazane lokal użytkowy oznaczony jako Lokal 1, ze względu na jego powierzchnię, został podzielony na cztery niezależne powierzchnie, z czego trzy z nich wskazane poniżej stanowią przedmiot umowy najmu, a jedna oznaczona jako Lokal 1D nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu ani w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności.

Poszczególne umowy najmu zostały zawarte w następujących datach:

*   Lokal 1A Umowa z dnia 19.02.2019,
*   Lokal 1B Umowa z dnia 07.08.2020,
*   Lokal 1C Umowa z dnia 07.08.2020,
*   Lokal 2 Umowa z dnia 12.12.2016,
*   Lokal 3 Umowa z dnia 07.02.2019,
*   Lokal 4 Umowa z dnia 27.03.2018,
*   Lokal 5 Umowa z dnia 02.10.2017,
*   Lokal 6 Umowa z dnia 14.12.2016,
*   Lokal 7 Umowa z dnia 05.03.2021,
*   Lokal 8 Umowa z dnia 31.07.2017,
*   Lokal 9 Umowa z dnia 08.03.2019.

Dodatkowo Sprzedający posiada zawartą umowę najmu z dnia 9.09.2019 roku na niewielką część Lokalu 1 przeznaczoną na instalację bankomatu.

Wskazane Lokale są także przedmiotem umowy najmu na moment składania przedmiotowego wniosku, jednak należy zaznaczyć, że w przypadku Lokalu 3 oraz Lokalu 9 kolejne umowy najmu z innymi najemcami zostały zawarte odpowiednio 4 listopada 2020 roku oraz 29 kwietnia 2020 roku. Poza najmem, Lokale nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedającego przy wykonywanej przez niego działalności gospodarczej.

W związku z powyższym ze względu na czas jaki upłynął od oddania poszczególnych Lokali w najem można podzielić je na dwie grupy tj. Lokal 1A, Lokal 2, Lokal 3, Lokal 4, Lokal 5, Lokal 6, Lokal 8 oraz Lokal 9 (dalej łącznie jako: „Lokale A”), w przypadku których od zawarcia pierwszych umów najmu upłynął okres 2 lat oraz Lokal 1D, Lokal 1B, Lokal 1C oraz Lokal 7 (dalej łącznie jako: „Lokale B”), w przypadku których od momentu zawarcia umowy najmu nie upłynął do dnia złożenia wniosku okres 2 lat.

Od dnia oddania poszczególnych Lokali do użytkowania Sprzedający nie dokonywał na ich ulepszenie wydatków – większych niż 30% ich wartości początkowej – liczonej odrębnie dla każdego Lokalu. Sprzedający dokonał przystosowania poszczególnych Lokali do najmu tzw. „fit out” jednak poniesione wydatki w żadnym przypadku nie przekraczały 30% wartości początkowej żadnego z lokali wchodzących w skład Nieruchomości.

Sprzedający prowadzi działalność w szczególności w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Poza Nieruchomością, Sprzedający nie posiada (nie jest właścicielem/użytkownikiem wieczystym) żadnych innych nieruchomości. Sprzedający posiada jednak nieliczne składniki majątku oraz zobowiązania, inne niż Nieruchomość, tj. umowę na podnajem siedziby Sprzedającego, umowy pożyczek, środki pieniężne oraz zobowiązania niezwiązane z kaucjami najemców. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z zewnętrznymi dostawcami.

Sprzedający posiada ponadto następujące zawarte z innymi podmiotami:

1.  umowę o zarządzanie Nieruchomością,
2.  umowę na zrządzanie miejscami parkingowymi przynależnym do określonych Lokali,
3.  umowy serwisowe i techniczne dotyczące poszczególnych elementów Nieruchomości, np. drzwi automatycznych oraz technicznego nadzoru Nieruchomości,
4.  umowę z podmiotem prowadzącym księgi rachunkowe,
5.  umowę kredytową zabezpieczoną hipoteką na każdym z Lokali wchodzących w skład Nieruchomości,
6.  umowy na dostawy mediów do poszczególnych Lokali.

W ramach prowadzonej działalności Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych Lokali czy też całej Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców K. R. S., jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, nie sporządza odrębnego bilansu ani nie prowadzi odrębnych rachunków bankowych czy to dla poszczególnych lokali czy dla Nieruchomości jako całości. Sprzedający posiada jednak kilka rachunków bankowych o odmiennym przeznaczeniu, przykładowo rachunek kaucyjny czy przeznaczony do opłat eksploatacyjnych. Należy wskazać, iż teoretycznie byłoby możliwe przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów do Nieruchomości czy poszczególnych lokali, niemniej jednak przygotowanie takich danych wymagałoby podjęcia przez Sprzedającego dodatkowych działań w szczególności poprzez dostosowanie systemu księgowego oraz przeprowadzenia konkretnego przyporządkowania danych i ich wyliczenia i kalkulacji.

Kluczowe postanowienia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z zamierzeniami Kupującego i Sprzedającego w ramach planowanej transakcji dojdzie do przeniesienia na Kupującego:

1.  prawa własności Nieruchomości (poszczególnych Lokali) wraz z przynależnym do nich udziałem w części nieruchomości wspólnej (Garaż) oraz odpowiednio przynależnymi miejscami postojowymi, oraz w drodze cesji lub innej czynności prawnej:
2.  praw i obowiązków wynikających z umów najmu poszczególnych lokali zawartych przez Sprzedającego,
3.  wszelkiej dokumentacji technicznej związanej bezpośrednio z Nieruchomością, (o ile będzie to miało zastosowanie),
4.  praw wynikających z gwarancji budowlanych i projektowych – o ile będzie to miało zastosowanie,
5.  praw wynikających z wszelkich dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, które zgodnie z umowami najmu, najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółek macierzystych lub oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji itp.

Umowy serwisowe, o zarzadzanie Nieruchomością, media i pozostałe umowy

Zgodnie z zamiarem stron prawa i obowiązki związane ze sprzedawaną Nieruchomością co do zasady nie przejdą na Zainteresowanego będącego stroną postepowania. Wyjątkiem są wskazane wyżej prawa i obowiązki z umów najmu, gwarancje, poręczenia oraz dokumentacja bezpośrednio związana z Nieruchomością i najmem.

Na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne inne umowy zobowiązujące, a także prawa i obowiązki wiążące Sprzedającego. Nabywca prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem i posiada odpowiednie zaplecze techniczne, prawne, organizacyjne, finansowe a także know-how w zakresie zarządzania najmem nieruchomościami komercyjnymi.

Stosunki prawne dotyczące sprzedawanych Nieruchomości, których obecnie stroną jest Sprzedający, zostaną rozwiązane przed zawarciem umowy sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu. W szczególności rozwiązane zostaną zatem wyżej wskazane:

*   umowy serwisowe zawarte z zewnętrznymi dostawcami,
*   umowa o zarządzanie Nieruchomością oraz parkingiem,
*   umowa obsługi technicznej Nieruchomości,
*   umowy z dostawcami mediów.

Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących dostawy mediów. Sam we własnym imieniu zawrze stosowne umowy z dostawcami mediów (z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy zawarł Sprzedający bądź innymi dostawcami). Analogicznie Nabywca postąpi w przypadku umowy o zarządzanie czy świadczenie usług serwisowych i technicznych. Nabywca we własnym imieniu zawrze umowy dotyczące obsługi Nieruchomości z tymi samymi bądź innymi usługodawcami.

W okresie do wygaśnięcia danej umowy na dostawę mediów lub zawarcia nowej umowy przez Nabywcę, Sprzedający będzie najprawdopodobniej refakturował na Kupującego koszty mediów lub zostaną one rozliczone w inny sposób.

Na Zainteresowanego będącego stroną postepowania nie zostanie przeniesiona umowa na obsługę księgową, która wiąże Sprzedającego. Na Nabywcę nie zostaną również przeniesione jakiekolwiek obowiązki wynikające z umowy kredytowej zawartej przez Sprzedającego na nabycie Nieruchomości, a hipoteka którą obciążone są poszczególne lokale zostanie wykreślona z ksiąg wieczystych po dokonaniu spłaty kredytu przez Sprzedającego z ceny sprzedaży, na podstawie promesy banku, która zostanie przedłożona przez Sprzedającego na dzień podpisania umowy sprzedaży. W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę nie zostaną również przeniesione inne składniki materialne i niematerialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego takie jak nazwa jego przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, dokumenty związane z prowadzeniem działalności, a niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością czy też patenty bądź inne prawa własności przemysłowej. Na Zainteresowanego będącego stroną postepowania nie zostaną również przeniesione żadne inne składki majątku Sprzedającego w tym wierzytelności, w szczególności związane z Nieruchomościami.

Ponadto Zainteresowany będący stroną postepowania nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów o prowadzenie rachunków bankowych Sprzedającego, jak również nie zostaną przeniesione środki finansowe zgromadzone w przedsiębiorstwie Sprzedającego (z wyjątkiem kaucji czy podobnych zabezpieczeń dot. bezpośrednio Nieruchomości lub najmu).

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie dojdzie również do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego w trybie art. 231 Kodeksu pracy – z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał w dniu dokonania planowanej transakcji pracowników.

Z ustaleń pomiędzy stronami wynikających w szczególności z listu intencyjnego wynika, że intencją stron jest przeniesienie na Nabywcę określonych Lokali oraz udziału we współwłasności Garażu, a nie przedsiębiorstwa Sprzedającego bądź jego zorganizowanej części.

Nie ulega wątpliwości, że Zainteresowany będący stroną postępowania po nabyciu Nieruchomości zamierza wykorzystywać je nadal do wykonywania czynności opodatkowanych związanych z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, w szczególności Nabywca planuje nadal wynajmować Nieruchomość na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez podatników podatku od towarów i usług. Zainteresowany będący stroną postępowania będzie z tego tytułu uzyskiwać przychody, które będą opodatkowane według odpowiedniej stawki podatku od towarów i usług.

Na chwilę obecną, ani wspólnicy ani zarząd Sprzedającego nie podjęli definitywnej i formalnej decyzji, co do kontynuacji działalności przez Spółkę po dacie sprzedaży Nieruchomości. Decyzja taka zostanie podjęta po sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych i dostępnych opcji kontynuowania działalności przez Sprzedającego.

Nabywca działając wspólnie ze Sprzedającym rozważają złożenie we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

Czy w przypadku rezygnacji przez Nabywcę oraz Sprzedającego ze zwolnienia na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług transakcja sprzedaży Lokali A oraz Lokali B nie będzie powodowała powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych u żadnej ze stron transakcji? (pytanie we wniosku oznaczone nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku opodatkowania transakcji sprzedaży Lokali A oraz Lokali B podatkiem od towarów i usług, również w wyniku złożenia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Sprzedającego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja sprzedaży Lokali A oraz Lokali B nie będzie powodowała powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych u żadnej ze stron transakcji.

W art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawarto zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają w szczególności umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych. Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje w momencie dokonania czynności, o czym decyduje art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Z kolei w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży na kupującym. Z kolei w oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych, którą określa się na zasadach określonych w ustawie.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż co do zasady zawarcie umowy sprzedaży podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek podatkowy w takiej sytuacji powstaje w momencie dokonania czynności i ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak wyłączenia, w przypadku których spełnienia określonych w nich przesłanek dane czynności zostają wyłączone z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W odniesieniu do powyższego, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu nie podlegają umowy inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego przepisu wynika więc, że o wyłączeniu z opodatkowania nie decyduje samo posiadanie statusu podatnika podatku od towarów i usług przez strony transakcji, ale fakt, iż dana czynność jest faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług bądź przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca w przypadku, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość.

Wobec powyższego przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie powodowała powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla żadnej ze stron transakcji w przypadku, gdy strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług oraz art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Przedmiotowe wynika wprost z regulacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, które wyłączają opodatkowanie tym podatkiem transakcji opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie stanowiska Zainteresowani przywołali interpretację indywidualną.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 23 sierpnia 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.278.2021.3.SKJ.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego w drodze umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości (dziewięć lokali usługowych) wraz z udziałem we współwłasności lokalu garażowego. Z własnością poszczególnych Lokali stanowiących Nieruchomość związany jest odpowiedni udział we własności w nieruchomości wspólnej stanowiącej prawo własności nieruchomości gruntowej, budynek i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku przez właścicieli lokali. Wobec powyższego należy wskazać, iż z dostawą Nieruchomości będzie wiązać się również dostawa odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej, w tym również we własności w gruncie.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 23 sierpnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.278.2021.3.SKJ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
*   do dostawy Lokali A, jak i Lokali B spełnione są wszystkie warunki do zastosowania zwolnienia od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   przy czym, jeżeli Strony zrezygnują z prawa do zwolnienia z opodatkowania, to planowana sprzedaż lokali A i B będzie objęta opodatkowaniem podatku od towarów i usług według właściwej stawki podatku,
*   zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Lokali A oraz Lokali B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona ze względu na fakt, że Strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to opisana sprzedaż, zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem opisana umowa sprzedaży nie będzie powodowała powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla żadnej ze stron transakcji; przy czym dla Sprzedającego dlatego, że przy umowie sprzedaży obowiązek ciąży na kupującym, dla Nabywcy dlatego, że umowa sprzedaży wyłączona jest z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanego przez Zainteresowanych rozstrzygnięcia interpretacyjnego Organ podkreślić pragnie, że każda sprawa oceniana jest w ramach stanu w niej przestawionego. Tym samym rozstrzygnięcie w danej sprawie nie może być przekładane na inny stan. Niemniej zwrócić należy uwagę, że linia interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jest jednolita i zgodna ze stanowiskiem Zainteresowanych wyrażonym we wniosku o interpretację.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1/9 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.