Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.399.2017.2.PSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-15
Teza: Czy po sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, z wynajmowanymi dwoma lokalami mieszkalnymi podatek dochodowy należy rozliczyć zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 30e tej ustawy, czy też, wobec użytkowania tego budynku w latach 2012-2016 i częściowo 2017 jako budynek handlowo-usługowy, rozliczyć podatek dochodowy od łącznego dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej jak zadeklarował Pan w formie podatku liniowego tj. według art. 14 ust. 2 pkt 1a ustawy?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny-usługowy budynek mieszkalny; skutki podatkowe; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2017 r. (data wpływu 5 grudnia 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 grudnia 2017 r. (data wpływu 4 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku handlowo-usługowo-mieszkalnego.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 27 grudnia 2017 r. (data wpływu 4 stycznia 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zderzenie przyszłe.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie handlu w wyspecjalizowanych sklepach i usługową w zakresie wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne i użytkowe, która jest opodatkowana podatkiem liniowym.

W dniu 16 stycznia 2011 r. wraz z małżonką zakupił Pan aktem notarialnym nieruchomość zabudowaną trzema budynkami gospodarczymi o powierzchni użytkowej 77,66m2, 112m2 oraz 22m2, położonymi na działce gruntu o powierzchni 467 m2. Budynek gospodarczy o powierzchni 22m2, na podstawie pozwolenia na rozbiórkę, został rozebrany, natomiast pozostałe dwa budynki gospodarcze, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, zostały przebudowane na budynek handlowo-usługowo-mieszkalny (dwa lokale handlowe znajdujące się na parterze, lokal mieszkalny znajdujący się na poddaszu). Na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 31 października 2012 r. udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku handlowo usługowego (parter). Budynek o dwóch lokalach handlowych został w ramach prowadzonej działalności wynajęty dwóm wynajmującym, którzy prowadząc tam działalność handlową opłacali czynsz najmu wraz z podatkiem VAT według wystawianych faktur VAT.

Decyzjami Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 lutego 2016 r. i z dnia 24 lipca 2017 r., po przebudowie według zmienionego projektu, udzielono pozwolenia na użytkowanie dwóch lokali mieszkalnych w budynku handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 61,31m2 i 77,85m2.

Budynek handlowo-usługowo-mieszkalny, składający się z części piwnicznej (nie stanowiącej całości z lokalami mieszkalnymi), parteru oraz poddasza został w całości przekazany do użytkowania w 2012 r. przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego jako budynek posiadający funkcje mieszaną, z przewagą wynoszącą ponad 50% funkcji gospodarczych. Tak też został ujęty w ewidencji środków trwałych jako budynek o symbolu KŚT 103. Następnie przekazano do użytkowania dwa lokale mieszkalne uzyskane w wyniku przebudowy dwóch lokali handlowych na lokale mieszkalne. Pomimo zmiany funkcji użytkowej dwóch lokali handlowych budynek jako całość nie został przez Nadzór Budowlany przekazany do użytkowania jako budynek mieszkalny, ponieważ nie dokonano przebudowy zgodnie z pozwoleniem na budowę i zatwierdzoną dokumentacją projektową, części poddasza na lokal mieszkalny i stąd całe poddasze pozostało z pierwotną funkcją użytkową jako część budynku gospodarczego.

Biorąc te okoliczności pod uwagę nie miał Pan podstaw do zmiany klasyfikacji tego środka trwałego i w prowadzonej ewidencji nadal ujmuje go jako budynek handlowo-usługowo-mieszkalny i amortyzuje według stawki 2,5%.

W ostatnim okresie zamierza Pan sprzedać przedmiotowy budynek. Ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości zamieszczono w internecie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy po sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym, z wynajmowanymi dwoma lokalami mieszkalnymi podatek dochodowy należy rozliczyć zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 30e tej ustawy, czy też, wobec użytkowania tego budynku w latach 2012-2016 i częściowo 2017 jako budynek handlowo-usługowy, rozliczyć podatek dochodowy od łącznego dochodu z prowadzonej działalności gospodarczej jak zadeklarował Pan w formie podatku liniowego tj. według art. 14 ust. 2 pkt 1a ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek dochodowy od osób fizycznych powstały ze sprzedaży budynku - środka trwałego prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, pomimo zmiany funkcji użytkowej części budynku w końcowym okresie jego użytkowania powinien być rozliczony jako dochód z tej działalności, ponieważ w całym okresie użytkowania były ujmowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów i rozliczanej jako podatek dochodowy z tego źródła przychodu. Ponadto wskazuje Pan, że w ramach prowadzonej zarejestrowanej działalności gospodarczej prowadzi działalność gospodarczą wynajem lokali mieszkalnych i użytkowych. Budynek, który zamierza Pan sprzedać, był zakupiony do prowadzonej działalności (najem lokali) a zmiana części jego funkcji użytkowej została spowodowana brakiem ofert.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza oraz
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 16 stycznia 2011 r. wraz z małżonką zakupił Pan aktem notarialnym nieruchomość zabudowaną trzema budynkami gospodarczymi o powierzchni użytkowej 77,66m2, 112m2 oraz 22m2, położonymi na działce gruntu o powierzchni 467 m2. Budynek gospodarczy o powierzchni 22m2, na podstawie pozwolenia na rozbiórkę, został rozebrany, natomiast pozostałe dwa budynki gospodarcze, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, zostały przebudowane na budynek handlowo-usługowo-mieszkalny (dwa lokale handlowe znajdujące się na parterze, lokal mieszkalny znajdujący się na poddaszu). Na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku handlowo usługowego (parter). Budynek o dwóch lokalach handlowych został w ramach prowadzonej działalności wynajęty dwóm wynajmującym, którzy prowadząc tam działalność handlową opłacali czynsz najmu wraz z podatkiem VAT według wystawianych faktur VAT.

Decyzjami Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 lutego 2016 r. i z dnia 24 lipca 2017 r., po przebudowie według zmienionego projektu, udzielono pozwolenia na użytkowanie dwóch lokali mieszkalnych w budynku handlowo usługowym o powierzchni użytkowej 61,31m2 i 77,85m2.

Budynek handlowo-usługowo-mieszkalny, składający się z części piwnicznej (nie stanowiącej całości z lokalami mieszkalnymi), parteru oraz poddasza został w całości przekazany do użytkowania w 2012 r. przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego jako budynek posiadający funkcje mieszaną, z przewagą wynoszącą ponad 50% funkcji gospodarczych. Tak też został ujęty w ewidencji środków trwałych jako budynek o symbolu KŚT 103. Następnie przekazano do użytkowania dwa lokale mieszkalne uzyskane w wyniku przebudowy dwóch lokali handlowych na lokale mieszkalne. Pomimo zmiany funkcji użytkowej dwóch lokali handlowych budynek jako całość nie został przez Nadzór Budowlany przekazany do użytkowania jako budynek mieszkalny, ponieważ nie dokonano przebudowy zgodnie z pozwoleniem na budowę i zatwierdzoną dokumentacją projektową, części poddasza na lokal mieszkalny i stąd całe poddasze pozostało z pierwotną funkcją użytkową jako część budynku gospodarczego.

Biorąc te okoliczności pod uwagę nie miał Pan podstaw do zmiany klasyfikacji tego środka trwałego i w prowadzonej ewidencji nadal ujmuje go jako budynek handlowo-usługowo-mieszkalny i amortyzuje według stawki 2,5%.

W ostatnim okresie zamierza Pan sprzedać przedmiotowy budynek. Ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości zamieszczono w internecie.

Na gruncie niniejszej sprawy, elementem niezbędnym do określenia czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wiązać się będzie z powstaniem przychodu z działalności gospodarczej jest określenie, czy wybudowany budynek stanowi budynek mieszkalny, czy budynek niemieszkalny.

Według zawartego we wniosku oświadczenia, budynek zakwalifikowany jest jako budynek niemieszkalny.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji budynku mieszkalnego, zatem w tym miejscu należy wskazać na przepis zawarty w pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), który stanowi, iż budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jak wynika z objaśnień do Klasyfikacji Środków Trwałych – rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U Nr 112, poz. 1317 ze zmianami) podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne oparto na podstawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), co znalazło swój wyraz w powiązaniu każdej pozycji Klasyfikacji Środków Trwałych z odpowiednimi grupowaniami tej klasyfikacji.

O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano – adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnych przeznaczeniach o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz zaprezentowane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że skoro budynek handlowo-usługowo-mieszkalny jest budynkiem niemieszkalnym, to przychód uzyskany ze sprzedaży tego budynku należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie cyt. art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość zostanie wycofana z działalności.

Odpłatne zbycie rzeczy (praw) będących przedmiotem majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanych w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, skutkuje powstaniem przychodu jedynie dla tego podmiotu, który wykorzystywał składniki majątku dla celów pozarolniczej działalności gospodarczej.

Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej wykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej podlegał będzie opodatkowaniu wraz z pozostałymi dochodami z tej działalności zgodnie z formą opodatkowania wybraną przez Pana na dany rok podatkowy.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.