Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-621/11/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-08-08
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.
Słowa kluczowe: hipoteka; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obciążenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 09 maja 2011r. (data wpływu do tut. Biura 10 maja 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 22 września 2009r. wnioskodawca nabył działkę za kwotę 50.000 zł. Wartość rynkowa tego typu gruntu jest o wiele wyższa, jednak działka była obciążona licznymi hipotekami na łączną kwotę 1.243.284,92 zł.

Obecnie, tj. w 2011r. wnioskodawca zamierza sprzedać działkę za kwotę 500.000 zł. Na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 21 marca 2011r. nabywca uregulował część należności obciążających nieruchomość wpłacając kwotę 32.700 zł bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela. Pozostała część należności obciążających działkę zostanie uregulowana przez nabywcę na podstawie kolejnej umowy przedwstępnej z chwilą podpisania umowy ostatecznej przenoszącej własność nieruchomości. Jako zbywca wnioskodawca faktycznie otrzyma kwotę pomniejszoną o wpłacone wcześniej sumy pozwalające na uwolnienie nieruchomości od hipotek. Ostatecznie kwota jaką otrzyma wnioskodawca przedstawiać będzie wartość 100.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie kwota, którą nabywca zobowiązał się zapłacić, tj. 500.000 zł czy też kwota, którą wnioskodawca faktycznie otrzyma, tj. 100.000 zł pomniejszona o koszty nabycia czyli 50.000 zł?
2.  Czy kwota, którą na podstawie umów przedwstępnych uregulowano należności obciążające działkę, zwiększając jednocześnie jej wartość stanowi koszt uzyskania przychodu?

Zdaniem wnioskodawcy, jego przychodem jest kwota faktycznie otrzymana, tj. 100.000 zł. Opodatkowaniu podlegać będzie kwota 50.000 zł, gdyż kwoty wcześniej wpłacone przez nabywcę stanowią nakłady powiększające wartość nieruchomości. Jej wartość wzrosła bowiem wskutek uwolnienia od obciążających ją hipotek. Czynności te poczynione były jeszcze w czasie kiedy wnioskodawca był właścicielem działki a zatem w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia.

Reasumując, zdaniem wnioskodawcy, przychodem jest kwota faktycznie otrzymana, tj. 100.000 zł pomniejszona o koszty uzyskania przychodu – kwotę nabycia czyli 50.000 zł, a zatem dochód do opodatkowania to 50.000 zł.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 22 września 2009r. wnioskodawca nabył obciążoną hipotekami działkę za kwotę 50.000 zł, natomiast w 2011r. zamierza ją sprzedać za kwotę 500.000 zł.

Z powyższego wynika, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2009r., w związku z powyższym dla oceny skutków prawnopodatkowych planowanej sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości określona w umowie, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości na dzień zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową.

Stosownie zaś do treści art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się podział nakładów na konieczne, użyteczne i zbytkowne. Nakładami koniecznymi są wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej. Są to remonty, naprawy, konserwacje, zasiewy. Nakłady użyteczne mają na celu ulepszenie rzeczy w celu podniesienia jej funkcjonalności i zwiększenia osiąganych z rzeczy pożytków. Nakłady zbytkowne to natomiast kosztowne nakłady użyteczne poniesione na rzecz. Z powyższego wynika, że nakłady to innymi słowy koszty robocizny i materiałów poniesione w związku z pracami inwestycyjnymi podejmowanymi na nieruchomości. Przy czym w świetle art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie każdy nakład będzie stanowił koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, lecz jedynie ten, który zwiększył wartość nieruchomości i jest udokumentowany fakturą VAT (dokumentem stwierdzającym poniesienie opłat administracyjnych).

Z przedmiotowego wniosku wynika, iż wnioskodawca w dniu 22 września 2009r. nabył działkę za kwotę 50.000 zł. Wartość rynkowa tego typu gruntu jest o wiele wyższa, jednak działka była obciążona licznymi hipotekami na łączną kwotę 1.243.284,92 zł. Obecnie, tj. w 2011r. wnioskodawca zamierza sprzedać działkę za kwotę 500.000 zł. Na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 21 marca 2011r. nabywca uregulował część należności obciążających nieruchomość wpłacając kwotę 32.700 zł bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela. Pozostała część należności obciążających działkę zostanie uregulowana przez nabywcę na podstawie kolejnej umowy przedwstępnej z chwilą podpisania umowy ostatecznej przenoszącej własność nieruchomości. Ostatecznie kwota jaką otrzyma wnioskodawca przedstawiać będzie wartość 100.000 zł. Zdaniem wnioskodawcy, przychodem jest kwota faktycznie otrzymana, tj. 100.000 zł pomniejszona o koszty uzyskania przychodu – kwotę nabycia czyli 50.000 zł, a zatem dochód do opodatkowania to 50.000 zł. Wnioskodawca twierdzi ponadto, że kwoty wcześniej wpłacone przez nabywcę stanowią nakłady powiększające wartość nieruchomości.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż przepis art. 19 ust. 1 ww. ustawy w sposób niebudzący wątpliwości stwierdza co jest przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Przychodem tym, wbrew twierdzeniom wnioskodawcy, nie jest kwota faktycznie otrzymana, lecz wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia, o ile odpowiada ona wartości rynkowej. Natomiast spłata hipotek, jakie ustanowione były na przedmiotowej nieruchomości, dokonana przez kupującego, nie może być traktowana ani w kategoriach kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (jak twierdzi wnioskodawca jako nakłady poniesione na nieruchomość), o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ani też w kategoriach kosztów odpłatnego zbycia tej nieruchomości, o jakich mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Ww. spłata hipoteki stanowi jedynie formę zapłaty ceny, a więc formę rozliczenia pomiędzy stronami transakcji a nie nakłady na nieruchomość. Spłata długów (hipotek) ciążących na nieruchomości nie spełnia definicji nakładów, którą przedstawiono w niniejszej interpretacji.

Kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości może być w przedmiotowej sprawie koszt nabycia sprzedanej nieruchomości. Kosztem tym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy jest zaś cena określona w umowie sprzedaży, czyli kwota 50.000 zł. Wnioskodawca sam wskazał we wniosku, że nieruchomość kupił za kwotę 50.000 zł a więc ta kwota została określona w umowie jako cena.

Ustalony w ww. sposób dochód podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.