Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-217/08/HD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-07-08
Teza: Czy z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, udokumentowanej fakturą VAT, istnieje prawo do opodatkowania dochodu w sposób liniowy, tj. 19% stawką podatku?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2008 r. (data wpływu 11 kwietnia 2008 r.), uzupełnionego w dniach 25 czerwca 2008 r. i 4 lipca 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży kamienicy podatkiem liniowym – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży kamienicy podatkiem liniowym.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

W dniu 25 czerwca 2007 r., na podstawie aktu notarialnego, bez podatku VAT, zakupił Pan od osoby fizycznej budynek jednopiętrowy – kamienicę z 1858 r. wraz z gruntem (PKOB 1130). W kamienicy znajdują się lokale mieszkalne, zamieszkiwane niegdyś przez osoby fizyczne oraz pomieszczenia usługowe. Powierzchnia mieszkalna budynku wynosi 235 m2, zaś powierzchnia usługowa – 181 m2 (takie są założenia w dzienniku budowy). Kamienica od 1858 r. aż do momentu zakupu przez Pana, była zasiedlona przez lokatorów. Obecnie mieszkańcom kamienicy przydzielono inne lokale mieszkalne.

Nieruchomość zakupiona została na działalność gospodarczą, w celu wyremontowania i stworzenia budynku usługowo-mieszkalnego. Na zakup kamienicy zaciągnął Pan kredyt w banku. Budynek ten miał zmienić przeznaczenie z budynku mieszkalnego na budynek mieszkalno-usługowy. Lokale w kamienicy nie stanowią odrębnych nieruchomości. Nie jest Pan również zameldowany w żadnym z lokali kamienicy.

W związku z tym, iż zakupiony budynek nie spełnia warunków, aby zakwalifikować go jako środek trwały i amortyzować, ponieważ nie jest kompletny i zdatny do użytku – nie jest on wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Kamienica wymaga całkowitego remontu. W związku z tym, iż jest to budynek zabytkowy, wybudowany w drugiej połowie XIX wieku, prace remontowe wymagają dużych nakładów finansowych.

Jak dotąd poniósł Pan tylko koszty związane z opracowaniem projektu, ogrodzeniem nieruchomości, zakupem folii do zabicia okien, opracowaniem orzeczenia technicznego, dotyczącego zawilgocenia i zagrzybienia oraz opłaceniem podatku od nieruchomości.

Suma nakładów poniesionych na modernizację przedmiotowego budynku jest mniejsza niż 30% wartości początkowej. W związku z poniesionymi nakładami miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony. Kwota netto nakładów wyniosła 1.765,76 zł oraz podatek VAT 388,48 zł.

W związku z trudnościami w uzyskaniu pozwolenia od konserwatora zabytków na przebudowę kamienicy zamierza Pan w maju 2008 r. sprzedać w całości nieruchomość (a nie znajdujące się w kamienicy poszczególne lokale). Kamienica w momencie sprzedaży nie będzie wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Podatek dochodowy opłaca Pan na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy przy sprzedaży ww. nieruchomości wraz z gruntem można zastosować zwolnienie z podatku VAT?
2.  Czy z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, udokumentowanej fakturą VAT, istnieje prawo do opodatkowania dochodu w sposób liniowy, tj. 19% stawką podatku?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, tj. na pytanie 2. W zakresie podatku od towarów i usług wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym pismem.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, iż dochód z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowany jest na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli podatkiem liniowym, to sprzedaż budynku powinna być opodatkowana 19% stawką podatku. Zgodnie bowiem z art. 9a pkt 1 i 2 oraz art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy – jest to dochód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.**

Na wstępie zauważyć należy, że zgodnie z Uwagami szczegółowymi do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.), budynki są to obiekty budowlane, trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. –Prawo budowlane – t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Budynki mieszkalne według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju ww. Klasyfikacji decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych

Skoro ze złożonego wniosku wynika, iż część mieszkalna budynku wynosi 235 m2, zaś powierzchnia usługowa – 181 m2, to w świetle ww. przepisu przedmiotowy budynek w całości jest budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (…).

Jak stanowi art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt. 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zaznaczyć należy również, że w myśl art. 22a ust. 1 ww. ustawy amortyzacji podlegają z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

*   o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast w art. 22c pkt 1 ustawodawca zastrzegł, że amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

W świetle powołanych powyżej przepisów aby uznać, że przychód z odpłatnego zbycia stanowi przychód z tytułu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej muszą być spełnione następujące warunki: składniki majątku muszą być wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz ujęte w ewidencji środków trwałych.

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c. ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z wniosku wynika, że ze względu na zły stan techniczny kamienicy nie wykorzystywał jej Pan w prowadzonej działalności gospodarczej, nie wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych.

Zatem, w świetle przedstawionych wyżej przepisów, przychód ze sprzedaży nieruchomości – budynku mieszkalnego, nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, a tym samym nie będzie również podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. 19% stawką podatku. W związku z tym przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości będzie stanowił przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Na podstawie art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Ponadto art. 30e ust. 5 wyżej powołanej ustawy stanowi, że dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Wobec powyższego, zajęte przez Pana stanowisko w kwestii możliwości opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. 19% stawką podatku – uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.