Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD9/033/8/KCT/2013/70
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2013-09-17
Teza: Sprzedaż mieszkania w 2008 r. w związku z jego nabyciem w 2007 r. W jakiej wysokości będzie dochód do opodatkowania?
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

Zmiana interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 22 czerwca 2009 r. Nr ILPB2/415-314/09-2/ES wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie zaliczenia do kosztów podatkowych z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   ceny zakupu mieszkania, kosztów agencji nieruchomości, kosztów założenia księgi wieczystej i wypisu z księgi wieczystej oraz kosztów notarialnych, **jest prawidłowe**
*   w pozostałym zakresie, **jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając na podstawie § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 22 czerwca 2009 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości. Interpretacja wydana została na wniosek Pana z dnia 25 marca 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, że:

W dniu 24.04.2007 r. Wnioskodawca kupił mieszkanie w G. z zamiarem powrotu do G. Na w/w mieszkanie Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny w banku. Wnioskodawca kupił mieszkanie za kwotę 195.000 zł.

W związku z kupnem mieszkania Wnioskodawca poniósł koszty:

1.  kredytu hipotecznego – 180 000 zł,
2.  prowizji za udzielenie kredytu – 1 469 zł,
3.  ubezpieczenia mieszkania – 5 406 zł,
4.  wpisu hipoteki – 200 zł,
5.  agencji nieruchomości – 7 137 zł,
6.  założenia księgi wieczystej – 260 zł,
7.  wypisu z księgi wieczystej – 30 zł,
8.  koszty notarialne – 5 037 zł,
9.  wpłaty własnej - 15 000 zł.

Wnioskodawca wskazał, że całkowity koszt zakupu mieszkania wyniósł 214 539 zł. Ponadto nadmienił, że w związku z nieotrzymaniem pracy w G. (zarówno Wnioskodawca i Jego małżonka są nauczycielami), małżonkowie zmuszeni byli sprzedać w/w mieszkanie w dniu 01.09.2008 akt notarialny numer 5219/2008. Operacje związane z tą transakcją to:

1.  sprzedaż mieszkania za sumę – 237 000 zł,
2.  kredyt hipoteczny spłacony w całości w wysokości - 177 900 zł,
3.  prowizja za wcześniej spłacony kredyt – 3 712,12 zł,
4.  koszty związane z przyjazdami do G., aby załatwić sprawy związane ze sprzedażą mieszkania (odległość S.-G. ok. 300 km) – 1 500 zł.

We wniosku Wnioskodawca dokonuje w tym miejscu własnego obliczenia podstawy opodatkowania, wskazując zysk rzeczywisty w wysokości 11.146,88 zł.

Następnie, Wnioskodawca nadmienił, że w grudniu 2008 zakupił mieszkanie w miejscu pracy czyli w S., na które zaciągnął kredyt hipoteczny w banku, a które to mieszkanie oddane było w stanie surowym. Aby w nim zamieszkać Wnioskodawca musiał ponieść duże nakłady finansowe.

W związku z powyższym zadano pytanie:

W jakiej wysokości będzie dochód do opodatkowania?

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli ma On zapłacić podatek to od kwoty 11.146,88 zł, gdyż jest to Jego rzeczywisty zysk.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną z dnia 22 czerwca 2009 r. Nr ILPB2/415-314/09-2/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe, wskazując m.in. że: (…) Do ww. kosztów można zaliczyć poniesione wydatki z tytułu: obsługi biura agencji nieruchomości, założenia księgi wieczystej, wypisu z księgi wieczystej, kosztów notarialnych, prowizji za udzielenie kredytu, ubezpieczenia mieszkania (w sytuacji jeżeli umowa kredytowa zobowiązuje Wnioskodawcę do takiego ubezpieczenia), wpisu hipoteki, prowizji za wcześniej spłacony kredyt (…).

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku - o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588, z późn. zm.), od dnia 1 stycznia 2007 r. zostały zmienione zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 1, ust. 2 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek obliczony od dochodu z odpłatnego zbycia wskazanych nieruchomości i praw płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodu z tego źródła zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż nie mają wpływu na podwyższenie wartości nieruchomości.

Stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym np.: wyrok NSA z dnia 08 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1299/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Sz 960/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 23 lutego 2011 r. sygn. akt I SA/Sz 960/10.

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że (…) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego (…). Według art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu (…). Zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (…).

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego, w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego ceny zakupu mieszkania, kosztów agencji nieruchomości, kosztów założenia księgi wieczystej i wypisu z księgi wieczystej oraz kosztów notarialnych, jest prawidłowe. Natomiast stanowisko Wnioskodawcy w pozostałym zakresie, jest nieprawidłowe.

Minister Finansów, jeżeli stwierdzi nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, stosownie do art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej dokonuje, z urzędu, jej zmiany, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, Minister Finansów może z urzędu zmienić ją w każdym czasie.

W konsekwencji należało, z urzędu, dokonać zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, działającego w imieniu Ministra Finansów, gdyż uznanie, że (…) Do ww. kosztów można zaliczyć poniesione wydatki z tytułu: (…) prowizji za udzielenie kredytu, ubezpieczenia mieszkania (w sytuacji jeżeli umowa kredytowa zobowiązuje Wnioskodawcę do takiego ubezpieczenia), wpisu hipoteki, prowizji za wcześniej spłacony kredyt (…), jest nieprawidłowe.

Zmieniona interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.