Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-572/09-7/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-12-23
Teza: PIT - w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu i udziału we współwłasności posadowionego na tym gruncie budynku mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; budynek-budynek mieszkalny; cel-cele mieszkaniowe; dekret; grunty; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; przychód; spadkobiercy; udział; współwłasność; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10.09.2009 r. (data wpływu 14.09.2009 r.) oraz w uzupełnieniu wniosku z dnia 09.11.2009 r. (data nadania 10.11.2009 r., data wpływu 12.11.2009 r.) stanowiącego odpowiedź na wezwanie tut. organu z dnia 30.10.2009 r. Nr IPPB2/415-572/09-2/MG i Nr IPPB2/436-336/09-2/AF (data nadania 30.10.2009 r., data odbioru 03.11.2009 r.) oraz piśmie z dnia 02.12.2009 r. (data nadania 02.12.2009 r., data wpływu 07.12.2009 r.) stanowiącego odpowiedź na wezwanie tut. organu z dnia 27.11.2009 r. Nr IPPB2/415-572/09-5/MG (data nadania 27.11.2009 r., data odbioru 01.12.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu i udziału we współwłasności posadowionego na tym gruncie budynku mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14.09.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu i udziału we współwłasności posadowionego na tym gruncie budynku mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 24 kwietnia 2008 r. został sporządzony akt notarialny (zał. 1), na mocy którego m. st. Warszawa oddało w użytkowanie wieczyste działkę o pow. 340 m2 odebraną wcześniej właścicielom na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Na przedmiotowej działce znajduje się budynek mieszkalny przedwojenny (zasiedlony przez najemców opłacających czynsz regulowany), zwrócony spadkobiercom byłych właścicieli w roku 1992, o czym jest wzmianka w załączniku nr 1, na str. 5 poz. 8. Ponieważ zwrócona nieruchomość wymaga znacznych nakładów na generalny remont, na który spadkobierców nie stać, w związku z powyższym postanowili ją sprzedać. W wymienionym powyżej akcie notarialnym przedstawieni zostali spadkobiercy, spośród których Pan A, Pani B i Pan C uznali, iż do przysługujących im z mocy prawa części spadku nie mają tytułu moralnego (kwestie wewnątrz – rodzinne), i że te części powinna objąć Pani D. W rezultacie doszło do podpisania aktu notarialnego (zał. 2), na mocy którego za symboliczną odpłatnością 3.000 zł odsprzedali swoje prawa Pani D i jej mężowi Panu E (Wnioskodawcy).

Z chwilą, gdy wszyscy pozostali spadkobiercy obecnie sprzedali swoje części nieruchomości, sprzedała je również Pani C z mężem (zał. 3) i w tym momencie powstały wątliwości dotyczące zobowiązania podatkowego, co do których nie byli w stanie jednoznacznie ustosunkować się pracownicy urzędu skarbowego. W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się o interpretację zaistniałej sytuacji.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 30.10.2009 r. Nr IPPB2/415-572/09-2/MG i Nr IPPB2/436-336/09-2/AF tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

*   doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, z uwagi na to, że dokumenty załączone do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach wydawania interpretacji indywidualnych, poprzez udzielenie odpowiedzi na pytania:

*   czy na mocy podpisanego w dniu 24.04.2008 r. aktu natarialnego Wnioskodawca nabył udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu i posadowionego na nim bydynku, jeżeli tak, to w jakiej części, czy też udział ten nabyła żona Wnioskodawcy i w jakiej wysokości?,

*   jeżeli udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu i posadowionego na nim bydynku nabyła na mocy aktu natarialnego z dnia 24.04.2004 r. żona Wnioskodawcy, jako spadkobierczyni (majątek odrębny), to czy małżonkowie podpisali umowę majątkową małżeńska rozszerzającą wspólność ustawową lub Wnioskodawca w inny odpłatny lub nieodpłatny sposób stał się współwłaścicielem udziału nabytego przez żonę, jeżeli tak, to w jaki sposób i w którym roku?

*   szczegółowe przedstawienie co było przedmiotem podpisanego w dniu 12.10.2007 r. aktu natarialnego oraz wyjaśnienie, czy z dniem podpisania tego aktu notarialnego Wnioskodawca i jego żona za kwotę 3.000,00 zł stali się współwłaścicielami (współwłasność małżeńska) udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu i współwłasności budynku, jeżeli tak, to w jakiej części?,

*   czy przedmiotem podpisanej w dniu 01.07.2009 r. umowy sprzedaży Rep. /09 było nabycie przez Wnioskodawcę i współmałżonkę udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu i współwłasności budynku, jeżeli tak to w jakiej wysokości i kto był stroną tej transakcji (uszczegółowienie),

*   czy przedmiotem umowy sprzedaży podpisanej w dniu 04.09.2009 r. był udział nabyty przez Wnioskodawcę i współmałżonkę w dniu 01.07.2009 r., czy udział nabyty aktem notarialnym w dniu 24.04.2008 r., czy także inny udział – tut. organ prosi o szczegółowe informacje na ten temat,

*   ponadto organ podatkowy prosi o precyzyjne sformułowanie treści pytania pierwszego (m. in. z uwzględnieniem o jaki udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu i prawie współwłasności posadowionego bydynku Wnioskodawca pyta – w jakiej wysokości i kiedy nabyty przez Wnioskodawcę), mając także na uwadze nieczytelne sformułowania zawarte w jego treści („skoro praktycznie była to pierwsza sprzedaż, jako że wcześniejsze symbiliczne rozliczenia, o których mowa w zał. 2 nie miały charakteru transakcji kupna - sprzedaży”),

*   doprecyzowanie treści pytania drugiego wniosku, poprzez wyjaśnienie, czy przedmiotem sprzedaży w oparciu o akt notarialny z dnia 04.09.2009 r. był także udział nabyty na mocy aktu notarialnego z dnia 24.04.2008 r., czego nie można wywieść z treści pytania nr 1 wniosku, w związku z czym organ podatkowy prosi o ponowne precyzyjne sformułowanie tego pytania,

*   szczegółowe przedstawienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie zadanych pytań podatkowych (z uwzględnieniem doprecyzowania ich treści),

*   wyjaśnienie, czy interpretacja indywidualna ma być też udzielona w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, tak jak to zaznaczono w części D.2 poz. 43 wniosku, jeżeli tak, to opran podatkowy prosi o sformyłowanie pytania w zakresie tej ustawy, z uwzględnieniem stanu faktycznego opisanego we wniosku oraz przedstawienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie zadanego pytania, a także uiszczenie dodatkowej kwoty opłaty w wysokości 40 zł.

Wnioskodawca doprecyzował przedstawiony we wniosku stan faktyczny w ustawowym terminie, pismem z dnia 09.11.2009 r. (data wpływu 12.11.2009 r.), wyjaśniając:

1.  Na mocy podpisanego w dniu 24.04.2008 r. aktu notarialnego udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu w wysokości 4/32 otrzymała żona Wnioskodawcy Pani D.
2.  Powyższy udział żona Wnioskodawcy otrzymała jako spadkobierczyni. Ponieważ w momencie zawierania małżeństwa, ani później mołżonkowie nie sporządzali żadnego aktu rozszerzającego wspólność ustawową, stąd też ani w ten, ani w inny sposób Wnioskodawca nie stał się współwłaścicielem ww. udziału.
3.  Spośród pozostałych spadkobierców, troje, tj. Pan A, Pan B i Pani C, uzało, że ich udziały powinna objąć żona Wnioskodawcy, gdyż biorąc pod uwagę kwestie rodzinne występujące jeszcze za życia spadkodawców, uważają oni, iż nie mają moralnego prawa do spadku. Dlatego też został sporządzony w dniu 12 października 2007 r. akt notarialny, na mocy którego za symboliczną kwotę 3.000 zł pozostali spadkobiercy upoważnili żonę Wnioskodawcy i Wnioskodawcę do sprzedaży ich udziałów (obejmujących 2/8 całości) dowolnej osobie trzeciej. W tym momencie ani żona Wnioskodawcy, ani Wnioskodawca nie stali się jeszcze współwłaścicielami, bowiem działali tylko w imieniu osób wyżej wymienionych.
4.  Przedmiotem umowy podpisanej w dniu 01.07.2009 r. było formalne nabycie przez Wnioskodawcę i jego współmałżonkę ww. udziału (2/8 całości), do czego upoważniała treść wcześniejszej umowy z dnia 12.10.2007 r. Formalne kupno przez współmałżonków spowodowane było tym, że w przypadku sprzedaży wszystkich udziałów spadkobiercy musieliby stawić się przed notariuszem do podpisania umowy, co byłoby bardzo trudne, gdyż mieszkają w różnych częściach kraju.
5.  Przedmiotem umowy sprzedaży podpisanej w dniu 04.09.2009 r. były tylko udziały nabyte przez Wnioskodawcę wraz ze współmałżonką w dniu 01.07.2009 r. i wynoszące 2/8 całości. Wnioskodawca wyjaśnił, iż w akcie notarialnym z dnia 24.04.2008 r., który był przedmiotem zapytania tut. organu, nie ma wzmianki o nabyciu jakiegokolwiek udziału – jest to akt przekazania przez miasto użytkowania wieczystego gruntu.
6.  Wnioskodawca poinformował, że sformułowane we wniosku pytania dotyczą wyłącznie aktu notarialnego z dnia 04.09.2009 r., odnoszącego się do 2/8 całości spadku. Natomiast wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną wynikało z faktu, że w biurze pośrednictwa sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca otrzymał informację, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami, pierwsza sprzedaż odzyskanego mienia, odebranego w przeszłości właścicielom na rzecz skarbu państwa i obecnie zwróconego jest zwolniona z podatku dochodowego. Ponadto, w odniesieniu do pytania tut. organu podatkowego odnoszącego się do budynku, Wnioskodawca wyjaśnił, iż przedmiotowy budynek nie został nabyty, lecz zwrócony właścicielom – spadkobiercom przez miasto.
7.  W odpowiedzi na pytanie tut. organu dotyczące ustalenia, „ … czy przedmiotem sprzedaży w oparciu o akt notarialny z dnia 04.09.2009 r. był także udział nabyty na mocy aktu notarialnego z dnia 24.04.2008 r. …”, Wnioskodawca wyjaśnił, że przedmiotem podpisanego w dniu 24.04.2008 r. aktu notarialnego nie było nabycie jakichkolwiek udziałów, lecz przekazanie przez miasto gruntu w wieczyste użytkowanie spadkobiercom byłych właścicieli.
8.  Ponadto Wnioskodawca poinformował, iż we wniosku o wydanie interpretacji błędnie zaznaczył w części D.2. pole 43, winno być zaznaczone tylko pole 40, zatem interpretacja indywidualna ma być udzielona tylko w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto w piśmie z dnia 18.11.2009 r. (data nadania 18.11.2009 r., data wpływu 20.11.2009 r.), które nadane zostało i wpłynęło do tut. organu po upływie siedmiodniowego terminu do uzupełnienia braków formalnych wniosku, Wnioskodawca wyjaśnił, że wszędzie tam, gdzie pisał o zwolnieniu z podatku pierwszej sprzedaży, miał na myśli całkowite zwolnienie od podatku dochodowego tych osób fizycznych, które uzyskały przychody ze sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku, a śmierć spadkodawcy miała miejsce przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W celu prawidłowego udzielenia interpretacji indywidualnej organ podatkowy powtórnie wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku, pismem z dnia 27.11.2009 r. Nr IPPB2/415-572/09-5/MG poprzez:

*   sformułowanie pytania nr 1 wniosku, z uwagi na to, że pytanie, które Wnioskodawca przedstawił w uzupełnieniu wniosku z dnia 09.11.2009 r. nie jest pytaniem z zakresu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem przedmiotem interpretacji indywidualnej nie może być ustalenie, czy przypadek scedowania opisany we wniosku należy uznać za sprzedaż, a jedynie rozstrzygnięcie, czy osiągnięty przychód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym organ podatkowy prosi o ponowne sprecyzowanie pytania podatkowego,

*   udzielenie szczegółowych informacji na temat postanowień dotyczących „formalnego nabycia”, zawartych w umowie sprzedaży podpisanej przez Wnioskodawcę i współmałżonkę w dniu 01.07.2009 r., na podstawie której małżonkowie nabyli udział w wysokości 2/8 we współużytkowaniu wieczystym gruntu i posadowionego na nim budynku,

*   wyjaśnienie, co oznacza sformułowanie „formalne nabycie”,

*   przedstawienie informacji, czy w podpisanej w dniu 01.07.2009 r. umowie istnieją zapisy odnoszące się do postanowień podpisanego w dniu 12.10.2007 r. aktu notarialnego, na podstawie którego Wnioskodawca wraz ze współmałżonką nie stali się jeszcze współwłaścicielami przedmiotowego udziału.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w ustawowym terminie, pismem z dnia 02.12.2009 r. (data wpływu do tut. organu 07.12.2009 r.) poprzez sformułowanie treść pytania Nr 1 wniosku, a także wyjaśnienie, że:

*   w akcie notarialnym z dnia 1 lipca 2009 r. (w załączeniu) jest parokrotnie stwierdzone, że Wnioskodawca wraz ze współmałżonką działali dotąd w imieniu wymienionych w akcie spadkobierców (którzy uznali, iż nie mają moralnego prawa do spadku i postanowili za symboliczną kwotę 3.000 zł odsprzedać go Wnioskodawcy i współmałżonce). Wnioskodawca wskazał, iż tak jak już informował organ podatkowy, akt notarialny z dnia 12.10.2007 r. został przez notariusza tak sformułowany, aby przy sprzedaży wszystkich części spadku osobom trzecim uniknąć konieczności ściągania do Warszawy trojga spadkobierców i żeby mogli tego dokonać Wnioskodawca razem ze współmałżonką. Z tego też względu konieczne było formalne (formalne, gdyż rzeczywista sprzedaż spadku osobom spoza spadkobierców nastąpiło dopiero w dniu 4 września 2009 r.) nabycie przez Wnioskodawcę i współmałżonkę tych udziałów, którymi wcześniej już dysponowali, ale tylko w imieniu spadkobierców wymienionych w akcie notarialnym z dnia 12.10.2007 r.

*   w umowie podpisanej w dniu 1 lipca 2009 r. istnieją zapisy odwołujące się do aktu notarialnego z dnia 12.10.2007 r. Są to przede wszystkim § 2 i § 3 mówiące o tym, że małżonkowie działają w imieniu trójki innych spadkobierców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę wraz ze współmałżonką podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, skoro sprzedaż nieruchomości objętych w drodze spadku jest od tego podatku zwolniona?
2.  W sytuacji uznania przez organ podatkowy, że powstało jednak zobowiązanie podatkowe, to czy dotyczy ono całej kwoty, czy tylko części (jakiej?), skoro umowa objęła grunt i dom zwrócony spadkobiercom jeszcze w latach 90-tych?
3.  Jeżeli organ podatkowy uzna konieczność uiszczenia podatku, to w jakiej formie ma to nastąpić?

Przedmiotowa interpretacja indywidualna udzielona została w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostało odrębne pismo.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy i współmałżonki wcześniejsze umowy z dnia 12.10.2007 r. i z dnia 01.07.2009 r. nie miały charakteru kupna – sprzedaży przynoszącego dochód, a co za tym idzie, umowa z dnia 04.09.2009 r. była pierwszą sprzedażą odzyskanego od skarbu państwa mienia i nie powinna podlegać opodatkowaniu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, że Wnioskodawca wraz ze współmałżonką w dniu 1 lipca 2009 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabył udziały w wysokości 8/32 części we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku znajdującego się na tym gruncie, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Przedmiotowe udziały Wnioskodawca wraz ze współmałżonką nabyli od trójki spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości odebranej na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, którym to spadkobiercom na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 24.04.2008 r. oddano udział w gruncie w użytkowanie wieczyste i udział we współwłasności budynku mieszkalnego stanowiącego z mocy prawa odrębną nieruchomość. Z wyjaśnień Wnioskodawcy wynika, iż w dniu 12.10.2007 r. aktem notarialnym za symboliczną kwotę 3.000 zł spadkobiercy podpisali z Wnioskodawcą i współmałżonką przedwstępną umowę sprzedaży ich praw (obejmujących 2/8 całości). Jednakże, jak wskazał w treści wniosku sam Wnioskodawca w tym momencie ani Wnioskodawca, ani jego współmałżonka nie stali się jeszcze współwłaścicielami udziałów w prawie wieczystego użytkowania gruntu i współwłasności budynku mieszkalnego, bowiem działali tylko w imieniu spadkobierców. Ponadto, jak stwierdził Wnioskodawca z uzupełnieniu wniosku, przedmiotem umowy podpisanej w dniu 01.07.2009 r. było formalne nabycie przez Wnioskodawcę i jego współmałżonkę ww. udziału (2/8 całości), do czego upoważniała treść wcześniejszej umowy z dnia 12.10.2007 r.

Zatem w oparciu o tak nakreślony stan faktyczny organ podatkowy stwierdza, iż Wnioskodawca z dniem 1.07.2009 r., tj. z dniem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego stał się prawnym współużytkownikiem udziału w gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i współudziałowcem budynku znajdującego się na tym gruncie.

Wyjaśnić bowiem należy, iż stosownie do art. 158 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność nieruchomości, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Z treści natomiast art. 234 omawianej ustawy wynika, że do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Także treść art. 237 ww. ustawy wskazuje, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego ani umowa przedwstępna będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy o przeniesienie użytkowania wieczystego gruntu, czy też własności usytuowanego na tym gruncie budynku, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, ani fakt dokonanie zapłaty, nie powodują przeniesienia praw do tego gruntu czy budynku.

Z powyższego wynika, iż w przypadku odpłatnego zbycia udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz udziału w budynku mieszkalnym posadowionym na tym gruncie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment nabycia przedmiotowych udziałów, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu wskazanego w cytowanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 powołanej powyżej ustawy Kodeks cywilny nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Z powyższego wynika jednak, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony przysługuje prawo własności tego gruntu. Zgodnie natomiast z art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku i urządzeń na wieczystym gruncie jest prawem związanym z wieczystym użytkowaniem. Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności bydynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że zadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

W przypadku zatem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i odrębnie sprzedaż budynku jako nieruchomości, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu, bądź wybudowanie, nabycie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy jest zatem liczony odrębnie – od daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i od daty nabycia budynku.

W przedmiotowej sprawie udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku istniejącym na tym gruncie Wnioskodawca nabył w dniu 01.07.2009 r., zatem okres piecioletni, o którym mowa powyżej należy liczyć od tego samego dnia.

Ponieważ Wnioskodawca udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku nabył wraz ze współmałżonką na zasadach wspólności ustawowej na podstawie podpisanego w dniu 01.07.2009 r. aktu notarialnego i w tym też roku, tj. w dniu 04.09.2009 r. dokonał zbycia przedmiotowych udziałów, oznacza to, iż z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży przedmiotowych udziałów, bowiem sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem osiągnięty przychód w wysokości odpowiadającej 50% uzyskanej na podstawie aktu notarialnego ceny srzedaży przedmiotowych udziałów (ponieważ małżonkowie udziały te nabyli na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej) stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić w tym miejscu raz jeszcze należy, iż ocena skutków podatkowych sprzedaży udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku będzie dokonywana w niniejszej sprawie w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak, zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c omawianej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c, stosownie do treści art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1\. wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2\. wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

3\. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a) - c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a) - c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a) - c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Ponadto organ podatkowy wyjaśnia, iż wywłaszczenie nieruchomości jest instytucją, za pomocą której państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. W drodze decyzji dochodzi, m. in. do pozbawienia dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości, z drugiej zaś strony przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Jednocześnie ustawa zawiera swoistą gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą jest instytucja zwrotu nieruchomości w przypadku, kiedy nieruchomość stała się zbędna z punktu widzenia celu, na jaki dokonano wywłaszczenia.

Celem zwrotu jest więc przywrócenie stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia.

Zatem oddanie w dniu 24 kwietnia 2008 r. w użytkowanie wieczyste działki o pow. 340 m2 wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem odebranych wcześniej właścicielom na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy na mocy sporządzonego akt notarialnego odnosi się tylko do spadkobierców i ich następców prawnych właścicieli wywłaszczonych nieruchomości. Wyżej wymienione uregulowania prawne mają jednak zastosowanie tylko w odniesieniu do współmałżonki Wnioskodawcy, jako spadkobierczyni, której na mocy powołanego powyżej aktu notarialnego z dnia 24 kwietnia 2008 r. zwrócono 4/32 części udziałów, które to udziały nie były przedmiotem interpretacji indywidualnej. Natomiast Wnioskodawca nie jest spadkobiercą właścicieli wywłaszczonych nieruchomości i tym samym nie można uznać, iż wyżej powołane uregulowania prawne dotyczą Wnioskodawcy w kwestii nabycia udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku istniejącego na tym gruncie, które zostały przez Wnioskodawcę nabyte w dniu 01.07.2009 r., w wyniku zawartej umowy sprzedaży, potwierdzonej aktem notarialnym.

W związku z powyższym nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, iż sprzedaż przedmiotowych udziałów była pierwszą sprzedażą odzyskanego od Skarbu Państwa mienia i nie powinna podlegać opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku i jego uzupełnieniu stan faktyczny oraz wyżej powołane regulacje ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku znajdującego się na tym gruncie podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem dochodowym, w sposób omówiony jak powyżej, chyba że Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy. Podkreślić jednak należy, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2008 r. - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) środków z odpłatnego zbycia - w przedmiotowej sprawie udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu i we współwłasności budynku – na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe. Ponadto, z treści art. 21 ust. 25 ustawy wynika, że podatnik może wydatkować uzyskany dochód na dowolną ilość celów mieszkaniowych, ale tylko tych enumeratywnie wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto należy dodatkowo wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako występującego z wnioskiem. Nie chroni natomiast Pana żony.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.