Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.606.2021.2.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-03
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 września 2021 r. (data wpływu 13 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z 8 listopada 2021 r. (data wpływu 9 listopada 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 13 września 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono w dniu 9 listopada 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

**We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Pan X (dalej: Sprzedający, Wnioskodawca, Zainteresowany) jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest zarejestrowany do celów VAT. W szczególności nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami, ani też żadnej pokrewnej działalności.

W dniu (…) 2021 r. w Kancelarii Notarialnej w A, Sprzedający oraz B SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ (dalej: Spółka, Nabywca) podpisali przedwstępną umowę sprzedaży. Zgodnie z umową, Spółka zobowiązuje się kupić od Sprzedającego, niebędącego podatnikiem VAT, nieruchomości niezabudowane ani nieuzbrojone w żadne media, wykorzystywane dotychczas rolniczo, w ewidencji gruntów oznaczone jako grunty orne. Przedmiotowe nieruchomości nie są obciążone żadnymi długami, ciężarami ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować ich obciążenie. Spółka nabywa je pod warunkiem, że zostanie wydana, dla celów planowanej przez Spółkę inwestycji, ostateczna decyzja administracyjna o środowiskowych uwarunkowaniach oraz ostateczna decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę w tym zakresie. Spółka zamierza zrealizować na nieruchomościach inwestycję w zakresie budowy magazynów wykorzystywanych do świadczenia usług dzierżawy i najmu dla innych podmiotów.

Ponadto, Sprzedający w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił kupującej Spółce pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień dotyczących opisanej nieruchomości.

Sprzedający nie zamierza przeznaczać (przychodów) dochodów ze sprzedaży działek na jakąkolwiek działalność gospodarczą, lecz na cele prywatne.

Wniosek uzupełniono w dniu 9 listopada 2021 r. o poniższe informacje:

1\. Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył od swoich rodziców na mocy umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (…) 2014 r. (repertorium A nr (…) notariusz (\`(...)\`) w A) w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego i działalności rolniczej, którą na tym gospodarstwie prowadził wcześniej ojciec Zainteresowanego Pan Y i wcześniej dziadek Sprzedającego – Pan Z. Na mocy zawartej umowy, Wnioskodawca zobowiązał się, że będzie na tych nieruchomościach, stanowiących gospodarstwo rolne, prowadził działalność rolniczą, a także ustanowił na rzecz rodziców dożywotnią służebność mieszkania.

2\. Przedmiotowa nieruchomość nie została przez Sprzedającego podzielona, nie planował także podziału, a także nie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem jej do podziału.

3\. Na wszystkich otrzymanych nieruchomościach od samego początku, tj. od przekazania, Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą i gospodarstwo rolne. Na nieruchomościach Sprzedający produkował od samego początku do dziś i nadal produkuje kukurydzę, rzepak, zboża oraz rośliny okopowe, w tym ziemniaki oraz hodował zwierzęta.

4\. Nigdy nieruchomość nie została przez Wnioskodawcę nikomu oddana, czy też wynajęta na podstawie umów cywilnoprawnych. Zawsze była użytkowana wyłącznie przez Sprzedającego i nie została przekazana na rzecz osób trzecich, zawsze była w posiadaniu Wnioskodawcy, a tym samym Sprzedający nie czerpał z ww. żadnych korzyści.

5\. Dla przedmiotowych nieruchomości został uchwalony przez Gminę C w dniu (…) 2019 r. miejscowy plac zagospodarowania przestrzennego i nieruchomość jest obecnie położona na terenach produkcyjno-usługowych (1 PU), a wcześniej znajdowała się na terenach upraw polowych (8 R – zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy C z roku 1993).

6\. Sprzedający nie miał żadnego wpływu na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

7\. Wnioskodawca nie występował ani nie ma w planach wystąpić przed sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych nieruchomości.

8\. Na pytanie oznaczone w wezwaniu nr 8 o treści:

„Czy prowadził Pan na którejkolwiek z nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży gospodarstwo rolne, o którym mowa w art. 2 pkt 16 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.

o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), dalej zwanej ustawą? Jeśli tak, należy wskazać na której konkretnie oraz czy dokonywane były/są z ww. nieruchomości dostawy (sprzedaż) produktów rolnych, drewna, itp. oraz w jakim okresie. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży,

Sprzedający udzielił informacji w brzmieniu:

„Tak prowadziłem i prowadzę gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 pkt 16 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług oraz w rozumieniu ustawy o podatku rolnym”.

9\. Na pytanie oznaczone w wezwaniu nr 9 o treści:

„Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 8 jest pozytywna, należy wskazać, czy gospodarstwo rolne prowadził Pan, jako rolnik ryczałtowy, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy?”

Wnioskodawca odpowiedział:

„Tak gospodarstwo prowadzę jako rolnik ryczałtowy”.

10\. Sprzedający nie czynił żadnych nakładów na nieruchomość w celu jej sprzedaży i nie podejmował żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowych nieruchomości, w celu ich uatrakcyjnienia, nie dzielił, nie budował dróg, a tylko korzystał z nich w celu prowadzonej działalności rolniczej.

11\. W stosunku do przedmiotowych nieruchomości przed zawarciem umowy przedwstępnej, Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmie żadnych działań, takich jak zmiana przeznaczenia terenu, nie wystąpi o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

12\. Nabywca sam się zgłosił do Wnioskodawcy z uwagi na położenie nieruchomości, Sprzedający nie ogłaszał ani nie ogłasza nigdzie chęci sprzedaży nieruchomości, w tym nie ogłaszał żadnych ogłoszeń w prasie, w środkach masowego przekazu i internecie.

13\. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości.

14\. Sprzedający nie posiada już więcej żadnych nieruchomości gruntowych, które chciałby przeznaczyć w przyszłości na sprzedaż.

15\. Warunkami umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz pozwolenie na budowę, a nie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje te ma uzyskać we własnym imieniu i na jego wniosek kupujący, a nie w imieniu Wnioskodawcy, bo to nie Sprzedający jest wnioskodawcą a wyłącznie kupujący. Z treści umowy przedwstępnej nie wynika aby Zainteresowany udzielił w tym celu kupującemu pełnomocnictwa, a jedynie udzielił kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością dla zbadania jej stanu, w tym uzyskania przez niego potrzebnych mu decyzji, a nie w Jego celu. To kupujący ma uzyskać wszystkie decyzje we własnym imieniu i na swoją rzecz, a nie dla Sprzedającego i w Jego celu. Pełnomocnictwo jedynie zostało udzielone do zbadania przez kupującego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, a nie w celu uzyskania dla Sprzedającego czy też na Jego rzecz jakichkolwiek decyzji administracyjnych. Zainteresowany nie ma wiedzy, czy i jakie strona kupująca będzie podejmowała działania w stosunku do nieruchomości i czy będzie dokonywać tam inwestycji infrastrukturalnych; nie ma także wiedzy, czy i jakie strona kupująca będzie podejmowała działania w stosunku do nieruchomości i czy będzie dokonywać tam inwestycji. Jeśli w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i udzielonym pełnomocnictwem wyłącznie na zbadanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości (tzw. badanie „due diligence”) będą pojawiać się jakiekolwiek koszty w ramach działań dokonywanych przez kupującego to wyłącznie on będzie ponosić z tego tytułu koszty, a nie Sprzedający.

16\. Przedmiotowa nieruchomość nie została przez Zainteresowanego wydzierżawiona na rzecz kupującego, Wnioskodawca wyłącznie udzielił kupującemu prawa do tzw. „dysponowania nieruchomością” w celu zbadania jej stanu prawnego i faktycznego oraz aby uzyskał on we własnym imieniu i na własną rzecz decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę. Z tytułu udostępnienia Sprzedający nie uzyskuje żadnych korzyści finansowych.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.**

Czy dokonane transakcje sprzedaży działek będą podlegały opodatkowaniu VAT, a tym samym czy Sprzedający przy sprzedaży majątku prywatnego jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ustawy o VAT?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, dokonana sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym Sprzedający nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dokonując zbycia działek, tj. sprzedaży niezabudowanych działek na cele budowalne, stanowiących majątek prywatny Sprzedającego, nie będzie On działał w charakterze podatnika podatku VAT. Czynności tej nie można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy VAT, a tym samym, sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 stanowi natomiast, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie ze wskazaną wyżej definicją podatnika, przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową, czyli stałą (nawet jeśli czynność została wykonana raz, ale okoliczności wskazują na to, że będą następne). Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych, jako mieszcząca się w zakresie wykonywania prawa własności. A z taką sprzedażą majątku osobistego mamy do czynienia w przypadku Sprzedającego.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (dalej także jako: „Dyrektywa”) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Przepis ustanawiający definicję działalności gospodarczej stanowi implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy.

Na gruncie ww. przepisów w obrocie pojawił się problem związany z ustaleniem podmiotowości prawnopodatkowej na gruncie VAT związanej z przekroczeniem zarządu majątkiem prywatnym, który znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Istotne znaczenie w sprawie ma wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Orzeczenie to jest szczególnie istotne, wskazuje bowiem na sposób interpretacji krajowych przepisów podatkowych w odniesieniu do wspólnotowej Dyrektywy. Za działalność gospodarczą uznaje się sytuacje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w stosunku do gruntu środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (podatników w rozumieniu ustawy o VAT).

Trybunał ustosunkowując się do zaprezentowanego stanu faktycznego wskazał, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy Sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Sprzedający do dnia sprzedaży takich działań nie podejmował.

Finalnie Trybunał wskazał, że „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Twierdzenia Trybunału znalazły również aprobatę w późniejszych orzeczeniach (wyroki: Redlihs, C-263/11, EU:C:2012:497, pkt 36; Kezić, C-331/14, EU:C:2015:456, pkt 24, czy postanowienie TS, Gmina Wrocław, C-72/13, EU:C:2014:197, pkt 17).

Z utrwalonego orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej mierze wynika natomiast, że stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu.

Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że dokonując sprzedaży gruntów zachowywał się tak, jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., sygn. akt I FSK 1352/3, z 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14).

Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z opcji w art. 12 ust. 1 i 3 Dyrektywy, umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyrok NSA z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Jak wynika z orzecznictwa krajowego, wskazując za Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach, który w wyroku z dnia 18 lipca 2017 r., sygn. akt III SA/GI 551/17, wskazał że „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Nie można zatem zgodzić się z organem, który uznał, że zamiar sukcesywnej sprzedaży posiadanego majątku wskazuje na znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1221)”.

Dalej, Sąd w przywołanym wyroku wskazuje, że „co istotne dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Zaznaczenia wymaga, że w ustawie o podatku od towarów i usług brak jest jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, z którego wynikałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, na podstawie którego za podatnika należy uznać każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w szczególności dokonującego pojedynczej dostawy terenu budowlanego.

Wywodzenie z normy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, że Polska skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady nie jest możliwe w świetle orzecznictwa TSUE i samego sformułowania art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (por. wyrok NSA z dnia 18 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1536/10).

Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że Sprzedający nie może mieć zamiaru uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży.

W opinii Sprzedającego, nie będzie działał On jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego wskazać należy, że Sprzedający dokonując sprzedaży działek gruntu, nie działa jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż nieruchomości gruntowych, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Mając na uwadze powyższą argumentację, stwierdzić należy, że w przedstawionych okolicznościach dokonana sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym Sprzedający nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe**.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. . Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek niezabudowanych, Zainteresowany będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest zarejestrowany do celów VAT. W szczególności nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami, ani też żadnej pokrewnej działalności.

W dniu (…) 2021 r., Sprzedający oraz Spółka podpisali przedwstępną umowę sprzedaży. Zgodnie z umową, Spółka zobowiązuje się kupić od Sprzedającego, niebędącego podatnikiem VAT, nieruchomości niezabudowane ani nieuzbrojone w żadne media, wykorzystywane dotychczas rolniczo, w ewidencji gruntów oznaczone jako grunty orne. Przedmiotowe nieruchomości nie są obciążone żadnymi długami, ciężarami ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować ich obciążenie.

Spółka nabywa je pod warunkiem, że zostanie wydana, dla celów planowanej przez Spółkę inwestycji, ostateczna decyzja administracyjna o środowiskowych uwarunkowaniach oraz ostateczna decyzja administracyjna zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę w tym zakresie. Spółka zamierza zrealizować na nieruchomościach inwestycję w zakresie budowy magazynów wykorzystywanych do świadczenia usług dzierżawy i najmu dla innych podmiotów.

Sprzedający, w ramach zawartej umowy przedwstępnej, udzielił kupującej Spółce pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień dotyczących opisanej nieruchomości.

Sprzedający zamierza przeznaczyć dochód ze sprzedaży działek na cele prywatne.

Przedmiotowe nieruchomości Wnioskodawca nabył od swoich rodziców na mocy umowy darowizny, w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego i działalności rolniczej. Na wszystkich otrzymanych nieruchomościach od samego początku, tj. od przekazania, Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą i gospodarstwo rolne, jako rolnik ryczałtowy.

Przedmiotowa nieruchomość nie została przez Sprzedającego podzielona, nie planował On także podziału, a także nie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem jej do podziału.

Nieruchomość nigdy nie została przez Wnioskodawcę nikomu oddana, czy też wynajęta na podstawie umów cywilnoprawnych.

Dla przedmiotowych nieruchomości został uchwalony przez Gminę C w dniu (…) 2019 r. miejscowy plac zagospodarowania przestrzennego i nieruchomość jest obecnie położona na terenach produkcyjno-usługowych (1 PU), a wcześniej znajdowała się na terenach upraw polowych (8 R – zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy C z roku 1993). Sprzedający nie miał żadnego wpływu na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca nie występował ani nie ma w planach wystąpić przed sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych nieruchomości.

Sprzedający nie czynił żadnych nakładów na nieruchomość w celu jej sprzedaży i nie podejmował żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości przedmiotowych nieruchomości, w celu ich uatrakcyjnienia, nie dzielił, nie budował dróg, a tylko korzystał z nich w celu prowadzonej działalności rolniczej. W stosunku do przedmiotowych nieruchomości przed zawarciem umowy przedwstępnej, Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmie żadnych działań, takich jak zmiana przeznaczenia terenu, nie wystąpi o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Nabywca sam się zgłosił do Wnioskodawcy z uwagi na położenie nieruchomości, Sprzedający nie ogłaszał ani nie ogłasza nigdzie chęci sprzedaży nieruchomości, w tym nie ogłaszał żadnych ogłoszeń w prasie, w środkach masowego przekazu i internecie.

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości. Sprzedający nie posiada już więcej żadnych nieruchomości gruntowych, które chciałby przeznaczyć w przyszłości na sprzedaż.

Warunkami umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz pozwolenie na budowę, a nie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje te ma uzyskać we własnym imieniu i na jego wniosek kupujący, a nie w imieniu Wnioskodawcy, bo to nie On jest wnioskodawcą a wyłącznie kupujący. Z treści umowy przedwstępnej nie wynika, aby Zainteresowany udzielił w tym celu kupującemu pełnomocnictwa, a jedynie udzielił kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością dla zbadania jej stanu, w tym uzyskania przez niego potrzebnych mu decyzji. Pełnomocnictwo jedynie zostało udzielone do zbadania przez kupującego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, a nie w celu uzyskania dla Sprzedającego czy też na Jego rzecz jakichkolwiek decyzji administracyjnych. Przedmiotowa nieruchomość nie została przez Zainteresowanego wydzierżawiona na rzecz kupującego.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie planowanej sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanego we wniosku gruntu wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Sprzedającego należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotowe działki, korzysta z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, Wnioskodawca nie podzielił nieruchomości i nie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem jej do podziału. Nieruchomość nie została nikomu oddana czy wynajęta na podstawie umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie występował ani nie ma w planach wystąpić przed sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych nieruchomości. Sprzedający nie ponosił żadnych nakładów na nieruchomość w celu jej sprzedaży i nie podejmował żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości tych nieruchomości, w celu ich uatrakcyjnienia. Przed zawarciem umowy przedwstępnej, Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmie żadnych działań, takich jak zmiana przeznaczenia terenu, nie wystąpi o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Zainteresowany nie ogłaszał, ani nie ogłasza nigdzie chęci sprzedaży nieruchomości (Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy). Sprzedający – w ramach zawartej umowy przedwstępnej – udzielił jedynie kupującej Spółce pełnomocnictwa do zbadania przez Spółkę stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz udzielił kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością dla zbadania jej stanu, w tym uzyskania przez niego potrzebnych mu decyzji (z wniosku wynika, że warunkami umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz pozwolenie na budowę).

W konsekwencji powyższego, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, Zainteresowany korzysta z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

**Podsumowując, sprzedaż działek przez Wnioskodawcę nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że Sprzedający z tytułu tej transakcji nie działa w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.**

**Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.**

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek

o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku

z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W niniejszej interpretacji oparto się w szczególności na informacjach podanych przez Wnioskodawcę, że nie podzielił On nieruchomości i nie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem jej do podziału. Nieruchomość nie została nikomu oddana czy wynajęta na podstawie umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie występował ani nie ma w planach wystąpić przed sprzedażą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych nieruchomości. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na nieruchomość w celu jej sprzedaży i nie podejmował żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości tych nieruchomości, w celu ich uatrakcyjnienia. Przed zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmie żadnych działań, takich jak zmiana przeznaczenia terenu, nie wystąpi o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Wnioskodawca nie ogłaszał, ani nie ogłasza nigdzie chęci sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił jedynie kupującej Spółce pełnomocnictwa do zbadania przez Spółkę stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz udzielił kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością dla zbadania jej stanu, w tym uzyskania przez niego potrzebnych mu decyzji (z wniosku wynika, że warunkami umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz pozwolenie na budowę).

**Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.