Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.317.2020.1.PC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-02
Teza: W zakresie braku obowiązku dokonania rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz opodatkowania sprzedaży działki według właściwej stawki podatku
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; dostawa; działki; podatnik; rejestracja
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2020 r. (data wpływu 6 sierpnia 2020 r.) uzupełnionym w dniu 19 października 2020 r. (data wpływu 20 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku dokonania rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz opodatkowania sprzedaży działki według właściwej stawki podatku - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku dokonania rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz opodatkowania sprzedaży działki według właściwej stawki podatku. Wniosek został uzupełniony w dniu 19 października 2020 r. (data wpływu 20 października 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem po 1/2 z siostrą (…)zabudowanej działki gruntowej o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni całkowitej (…) ha położonej w miejscowości (…). Nieruchomość została nabyta w drodze spadku po rodzicach (…), którzy zakupili tą nieruchomość od pierwotnych właścicieli w dniu 20 grudnia 1955 roku. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę działka 1 stanowi grunty rolne zabudowane budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 86,0 m2 oraz budynkami gospodarczymi o powierzchni 65 m2 i 30 m2. Nieruchomość położona jest na obszarze dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie, z którym znajduje się ona na terenie oznaczonym symbolem IUMN — przeznaczenie podstawowe terenu — zabudowa usługowa.

Do Wnioskodawcy zgłosił się Pan P.L. działający jako Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki S.A. z propozycją zakupu od Wnioskodawcy działki niezabudowanej o powierzchni (…) ha, która byłaby wydzieloną częścią działki zabudowanej o powierzchni (…) ha o numerze ewidencyjnym 1 położonej przy ulicy (\`(...)\`) w miejscowości (…).

Wnioskodawca nie ma żadnej wiedzy skąd Pełnomocnik otrzymał informacje o ewentualnej możliwości zakupu części przedmiotowej nieruchomości, gdyż ani Wnioskodawca ani jego siostra żadnych ogłoszeń w tej sprawie nie zamieszczali ani nie zlecali sprzedaży specjalistycznym firmom pośrednictwa. Wnioskodawca po negocjacjach przystał na propozycję Pełnomocnika i 5 maja 2020 r. została sporządzona w formie aktu notarialnego (Repertorium A ….) przedwstępna umowa sprzedaży wydzielonej części gruntu o pow. (…) ha z działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni całkowitej (…) ha.

Na podstawie zawartej umowy przedwstępnej zapisanej w formie przywołanego wcześniej aktu notarialnego Wnioskodawca udzielił potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw do:

1.  występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji i pozwoleń dotyczących warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energetycznej,
2.  złożenia wniosków o pozwolenia na budowę,
3.  złożenia wniosku o uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego,
4.  składania wszelkich innych wyżej nie wymienionych wniosków w celu uzyskania pozwoleń niezbędnych w toku procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawca oraz jego siostra wyrazili zgodę zapisaną w akcie notarialnym na przeprowadzenie przez potencjalnego nabywcę badań gruntu oraz wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego na przedmiotowej nieruchomości na potrzeby planowanej inwestycji tymczasowego przyłączą energetycznego.

Na dzień składania wniosku Wnioskodawca nie ma wiedzy o działaniach podjętych przez przyszłego nabywcę w zakresie udzielonych pełnomocnictw.

Równocześnie sprzedający na mocy zapisu punktu 8 § 2.2 zawartej umowy przedwstępnej został zobligowany do: „uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT.”.

W związku z powyższym zapisem Wnioskodawca zadaje następujące pytanie: Czy sprzedając nieruchomość, nabytą wiele lat temu w drodze otrzymanego spadku, Wnioskodawca działa jako podatnik VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż wydzielonej działki z przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawca nie będzie jej dokonywał jako podatnik VAT w ramach wykonywania działalności gospodarczej, ale jako osoba fizyczna zarządzająca swoim majątkiem prywatnym. Fakt sprzedaży nieruchomości na cele komercyjne zdaniem Wnioskodawcy nie determinuje automatycznego uzyskania statusu płatnika podatku od towarów i usług. Wnioskodawca na potrzeby niniejszego wniosku oświadcza, że:

*   nie prowadzi przedsiębiorstwa ani żadnej działalności gospodarczej,

*   w okresie minionych pięciu lat takowej działalności nie prowadził,

*   nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z jakiegokolwiek tytułu w tym w związku z prowadzeniem działalności rolniczej,

*   nigdy nie prowadził żadnych działań informacyjno - marketingowych w celu zaoferowania przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży,

*   na przedmiotowej działce nigdy nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza,

*   w stosunku do działki, która ma być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca nie podejmował nigdy jakichkolwiek działań mogących podnieść jej wartość. Działka nigdy nie została ogrodzona ani nie przeprowadzono żadnego uzbrojenia technicznego przedmiotowej działki,

*   przedmiotowa działka od dnia objęcia w posiadanie na podstawie spadku nie jest użytkowana gospodarczo. Stanowi nieużywany ugór rolny. Nigdy nie była użytkowana na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nigdy nie prowadził żadnej działalności gospodarczej,

*   przedmiotowa nieruchomość od dnia objęcia w posiadanie do dnia 05.05.2020 roku nie była udostępniana osobom trzecim w żadnej formie prawnej w jakimkolwiek celu,

*   przedmiotowa nieruchomość w dniu 05.05.2020 roku na podstawie zawartej umowy dzierżawy została oddana w dzierżawę Dzierżawcy (…) S.A. na okres trzech miesięcy z możliwością dalszego przedłużenia

*   Wnioskodawca i jego siostra zgodnie z treścią § 7 Umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 25 maja 2020 roku Repertorium A nr (…) udzielili (…) n/w pełnomocnictw:
    1.  § 7.1 „udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców”;
    2.  § 7.2. „wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu”;
    3.  § 7.3. „wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej nieruchomości na potrzeby planowanej inwestycji tymczasowego przyłączą energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie (…) działając jako Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą (…) spółka akcyjna z siedzibą w (…) oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży Spółka usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia”

*   działka będąca przedmiotem sprzedaży na mocy Decyzji Nr (…) Burmistrza Miasta (…) z dnia (…) zatwierdzającej podział nieruchomości została wydzielona z działki nr 1 i otrzymała numer ewidencyjny nr 1/2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości rolnej w celu wybudowania przez inwestora marketu Sprzedający ma obowiązek zarejestrować się jako płatnik podatku od towarów i usług a do ceny sprzedaży doliczyć wymagany podatek?

Stanowisko Wnioskodawcy, uzupełnione pismem z dnia 19 października 2020 r.:

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż prywatnego majątku, niezależnie komu i na jaki cel jest sprzedawana, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ponieważ ma tu zastosowanie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z tym, że:

1.  Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług
2.  Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności rolniczej
3.  Wnioskodawca nie udzielił żadnych pełnomocnictw ani zgód przyszłemu nabywcy do działania w jego imieniu
4.  Wnioskodawca udostępnił przyszłemu nabywcy przedmiotową działkę na mocy zawartej umowy dzierżawy
5.  Wnioskodawca przed sprzedażą nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości przedmiotowej działki. Wszelkie działania dotyczące uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i energetycznej itp. pozostają w gestii przyszłego nabywcy
6.  Działka będąca przedmiotem wniosku ma dostęp do drogi publicznej
7.  Wnioskodawca oświadcza, że poza planowaną sprzedażą działki 1/2 będącą wyodrębnioną częścią działki 1, objętej zakresem wniosku, nie dokonał wcześniej sprzedaży innych działek
8.  Wnioskodawca na dzień składania wniosku nie przewiduje dalszej sprzedaży działek.

Wnioskodawca nie ma obowiązku zarejestrować się jako podatnik VAT i nie ma obowiązku doliczać podatku do ceny sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Natomiast stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), zwanej dalej Kodeks cywilny lub k.c. Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Również na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi przedsiębiorstwa ani żadnej działalności gospodarczej oraz w okresie minionych pięciu lat takowej działalności nie prowadził. Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z jakiegokolwiek tytułu w tym w związku z prowadzeniem działalności rolniczej. Wnioskodawca jest współwłaścicielem po 1/2 z siostrą zabudowanej działki gruntowej o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni całkowitej (…) ha. Nieruchomość została nabyta w drodze spadku po rodzicach (…), którzy zakupili tą nieruchomość od pierwotnych właścicieli w dniu 20 grudnia 1955 roku. Nieruchomość położona jest na obszarze dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie, z którym znajduje się ona na terenie oznaczonym symbolem IUMN — przeznaczenie podstawowe terenu — zabudowa usługowa. Wnioskodawca zamierza sprzedać na rzecz Spółki działkę niezabudowaną o powierzchni (…) ha (otrzymała numer ewidencyjny nr 1/2), która jest wydzieloną częścią działki zabudowanej o powierzchni (…) ha o numerze ewidencyjnym (…). Na przedmiotowej działce nigdy nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza. W stosunku do działki, która ma być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawca nie podejmował nigdy jakichkolwiek działań mogących podnieść jej wartość. Działka nigdy nie została ogrodzona ani nie przeprowadzono żadnego uzbrojenia technicznego przedmiotowej działki. Przedmiotowa działka od dnia objęcia w posiadanie na podstawie spadku nie jest użytkowana gospodarczo. Stanowi nieużywany ugór rolny. Nigdy nie była użytkowana na cele mieszkaniowe. Przedmiotowa nieruchomość od dnia objęcia w posiadanie do dnia 05.05.2020 roku nie była udostępniana osobom trzecim w żadnej formie prawnej w jakimkolwiek celu. Przedmiotowa nieruchomość w dniu 05.05.2020 roku na podstawie zawartej umowy dzierżawy nr (…) została oddana w dzierżawę Dzierżawcy (…) S.A. na okres trzech miesięcy z możliwością dalszego przedłużenia. Wnioskodawca nigdy nie prowadził żadnych działań informacyjno-marketingowych w celu zaoferowania przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży. Wnioskodawca nie zamieszczał żadnych ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości ani nie zlecał sprzedaży specjalistycznym firmom pośrednictwa.

W dniu 5 maja 2020 r. została sporządzona w formie aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży wydzielonej części gruntu o pow. (…) ha z działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni całkowitej (…) ha. Na podstawie zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawca wyraził zgodę na przeprowadzenie badań gruntu oraz wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego na przedmiotowej nieruchomości na potrzeby planowanej inwestycji tymczasowego przyłączą energetycznego. Wnioskodawca udzielił potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw do:

1.  występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji i pozwoleń dotyczących warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energetycznej,
2.  złożenia wniosków o pozwolenia na budowę,
3.  złożenia wniosku o uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego,
4.  składania wszelkich innych wyżej nie wymienionych wniosków w celu uzyskania pozwoleń niezbędnych w toku procesu inwestycyjnego.

Wnioskodawca zgodnie z treścią § 7 Umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego w dniu (…) roku Repertorium A nr (…) udzielili (…) n/w pełnomocnictw:

1.  § 7.1 „udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców”;
2.  § 7.2. „wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu”;
3.  § 7.3. „wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej nieruchomości na potrzeby planowanej inwestycji tymczasowego przyłączą energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie (…) działając jako Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą (…) spółka akcyjna z siedzibą w (…) oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży Spółka usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia”.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, Wnioskodawca powziął wątpliwość czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki, która otrzymała numer ewidencyjny nr 1/2 ma obowiązek dokonania rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz opodatkowania sprzedaży działki według właściwej stawki podatku.

Jak wyjaśniono wyżej osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Ponadto mając na uwadze opis niniejszej sprawy wskazać należy, że umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami prawa obowiązki.

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Wobec powyższego odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Co więcej mając na uwadze opis niniejszej sprawy należy także zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo k.c.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy (mając na uwadze wskazane przez Wnioskodawcę informacje) należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działki niezabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak zostało wskazane w opisie sprawy Wnioskodawca w dniu 05.05.2020 r. na podstawie zawartej umowy dzierżawy działkę mającą być przedmiotem sprzedaży oddał w dzierżawę na okres trzech miesięcy z możliwością dalszego przedłużenia. Ponadto, w związku z planowaną transakcją zbycia działki Wnioskodawca na podstawie zawartej umowy przedwstępnej wyraził zgodę na przeprowadzenie badań gruntu oraz wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego na przedmiotowej nieruchomości na potrzeby planowanej inwestycji tymczasowego przyłączą energetycznego. Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji i pozwoleń dotyczących warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci energetycznej; do złożenia wniosków o pozwolenia na budowę; do złożenia wniosku o uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego; do składania wszelkich innych wyżej nie wymienionych wniosków w celu uzyskania pozwoleń niezbędnych w toku procesu inwestycyjnego. Zatem należy stwierdzić, że mimo, że działania związane z uzyskaniem zgód, pozwoleń itp. dotyczących zbywanej działki faktycznie podjął Kupujący nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy. W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Wnioskodawcę działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Działania Wnioskodawcy wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że z tytułu planowanej transakcji sprzedaży działki niezabudowanej Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanym przypadku sprzedaży działki niezabudowanej przez Wnioskodawcę nie można uznać za czynność rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. W analizowanym przypadku Wnioskodawca dokona sprzedaży majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż wydzielonej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość położona jest na obszarze dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie, z którym znajduje się ona na terenie oznaczonym symbolem IUMN — przeznaczenie podstawowe terenu — zabudowa usługowa. Zatem działka, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać, stanowi w myśl art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze wskazane informacje należy stwierdzić, że dla dostawy przedmiotowej działki nie znajdzie zastosowania również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż z opisu sprawy wynika, że grunt mający być przedmiotem sprzedaży nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej a ponadto został nabyty w drodze spadku. Tym wiec, dostawa działki, nie może korzystać również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem skoro sprzedaż działki nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, Wnioskodawca w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki, która otrzymała numer ewidencyjny nr 1/2 ma obowiązek dokonania rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz opodatkowania sprzedaży działki według właściwej stawki podatku.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną