Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.358.2020.2.AAT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-11
Teza: Opodatkowanie dostawy nieruchomości niezabudowanej, uznanie Wnioskodawców za podatników, brak możliwości zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 25 sierpnia 2020 r. (data wpływu 28 sierpnia 2020 r.) uzupełnionym w dniu 30 listopada 2020 r. (data wpływu 4 grudnia 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 19 listopada 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 23 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług **jest**:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie braku obowiązku opodatkowania sprzedaży działki

*   **prawidłowe** – w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia do sprzedaży działki.

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży działki.

Wniosek uzupełniony został w dniu 30 listopada 2020 r., (data wpływu 4 grudnia 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 19 listopada 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Wnioskodawca;

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Wnioskodawczyni.

przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

(…) (dalej: Wnioskodawcy) jako małżonkowie posiadający ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej w dniu 10 listopada 2011 roku zakupili działkę gruntu o nr … o powierzchni….h, sklasyfikowaną jako tereny przemysłowe, położoną w (…), dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą nr KW (…) Działka została nabyta na podstawie aktu notarialnego rep. … sporządzonego przez notariusza (…). Sprzedającym była Gminna Spółdzielnia (…), która w treści aktu oświadczyła, że z tytułu sprzedaży tej nieruchomości nie jest podatnikiem VAT. Od przedmiotowej transakcji notariusz pobrał 2% podatek od czynności cywilnoprawnych. Małżonkowie Wnioskodawcy oświadczyli w treści aktu, że nieruchomość nabywają za fundusze własne i wejdzie ona w skład majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską. Sprzedaż nieruchomości została udokumentowana fakturą wystawioną przez sprzedającego, która zawierała opis „stawkę zwolniony zastosowana na podstawie ustawy z dnia 8.01.1993 r. art. 43 ust. 1 pkt 10a”. Ze względu na zakup nieruchomości do majątku prywatnego małżonkowie Wnioskodawcy nie występowali do sprzedającego o skorygowanie oczywiście błędnej podstawy prawnej zwolnienia z VAT. Działka gruntu o nr … o powierzchni … h powstała w wyniku podziału działki o nr. … o powierzchni … ha. Podział został dokonany przez poprzedniego właściciela - Gminną Spółdzielnię (…). Po zakupie działki przez Wnioskodawców została odłączona od KW nr … i została założona dla niej osobna KW o nr. KW … o co Wnioskodawcy wnioskowali w akcie nabycia przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawcy nie dokonywali podziału działki.

W dacie zakupu nieruchomości działka była zabudowana murowanym budynkiem skupu żywca i murowanym magazynem. Nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców i w roku 2014 zostały rozebrane ze względu na ich bardzo zły stan techniczny. Od tego czasu działka jest niezabudowana. Działka nigdy nie była używana przez Wnioskodawców, nie były na niej prowadzone żadne prace poza opisanymi pracami rozbiórkowymi.

Zarówno w dacie nabycia nieruchomości jak i w chwili obecnej Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą X jest produkcja opakowań jednorazowych. Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest aktywnym podatnikiem VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest właścicielem (na prawach współwłasności małżeńskiej) nieruchomości, na których jest prowadzona działalność gospodarcza. Zarówno w dacie nabycia nieruchomości jak i w chwili obecnej Wnioskodawczyni prowadzi gospodarstwo rolne. Z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni jest właścicielką (na prawach współwłasności małżeńskiej) nieruchomości rolnych, które są wykorzystywane w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana ani w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani w gospodarstwie rolnym Wnioskodawczyni. Wnioskodawcy posiadają inne nieruchomości w majątku prywatnym, których nie planują sprzedawać.

W dniu 9 maja 2020 roku Wnioskodawcy zawarli przed notariuszem (…) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości pod warunkiem (akt notarialny Repertorium A nr …), w której zobowiązali się sprzedać działkę gruntu nr … o powierzchni … h, sklasyfikowaną jako tereny przemysłowe, położoną w … dla której Sąd Rejonowy w …. prowadzi księgę wieczystą nr KW … Spółce Akcyjnej z siedzibą w …. Warunkiem zawarcia umowy ostatecznej jest m.in. uzyskanie przez Kupującego… Spółka Akcyjna ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy oraz o pozwoleniu na budowę, przedstawienie szeregu dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy ostatecznej oraz uzyskanie przez Sprzedających czyli Wnioskodawców indywidulanej interpretacji podatkowej od Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej rozstrzygającej czy planowana sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT) czy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Strony w zawartej umowie nie rozstrzygnęły czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT czy nie, pozostawiając opis ceny w kwocie netto zaznaczając, że podatek VAT może zostać doliczony jeśli tak będzie wynikało z uzyskanej interpretacji.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku na pytania Organu:

1.  w jakim celu Wnioskodawcy nabyli działkę …(jak/do czego Wnioskodawcy mieli zamiar wykorzystywać nabytą działkę …);

Wnioskodawcy wskazali, że nabyli działkę …w celu budowy domu jednorodzinnego na własne potrzeby. Planu tego jednak nie zrealizowali. Zamiast tego zdecydowali o zakupie mieszkania.

1.  czy działka … od momentu nabycia w żaden sposób nie była wykorzystywana/użytkowana przez Wnioskodawców;

Wnioskodawcy wskazali, że od momentu nabycia działka … nie była w żaden sposób wykorzystywana ani użytkowana przez Wnioskodawców, ani na cele prywatne ani w związku z działalnością gospodarczą. Informacja taka została zawarta we wniosku.

1.  czy działka … była/jest/będzie przed sprzedażą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze bądź też była/jest/będzie udostępniana odpłatnie osobom trzecim jeśli tak należy precyzyjnie wyjaśnić niniejszą kwestię w tym kto był stroną umowy, przez jaki czas była udostępniania itp.;

Wnioskodawcy oświadczyli, że działka … nie była, nie jest i nie będzie do czasu jej zbycia przez Wnioskodawców przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Działka nie była, nie jest i nie będzie do czasu jej zbycia przez Wnioskodawców udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

1.  czy działka … była/jest/będzie przed sprzedażą udostępniana w jakikolwiek sposób Kupującemu jeśli tak należy precyzyjnie wyjaśnić niniejszą kwestię;

Wnioskodawcy wskazali, że działka… została, na mocy umowy przedwstępnej udostępniona Kupującemu w następujących celach:

*   Wnioskodawcy wyrazili w umowie przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2, w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu, oraz

*   Wnioskodawcy wyrazili w umowie przedwstępnej zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył w akcie, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

1.  czy Wnioskodawcy podejmowali aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działki …;

Wnioskodawcy wskazali, że nie podejmowali aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż działki … wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Jedynym podjętym działaniem było dwukrotne zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży działki… w serwisie ….

1.  czy Wnioskodawcy podejmowali od momentu nabycia działki … czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości działki …, np. uzyskanie jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp. jeśli tak należy precyzyjnie wskazać jakie to były/będą czynności i nakłady;

Wnioskodawcy wskazali, że nie podejmowali od momentu nabycia działki … czynności wymagających zaangażowania środków finansowych a zmierzających do podniesienia wartości działki. W szczególności Wnioskodawcy nie uzyskiwali zgód, pozwoleń, opinii, decyzji. Nie prowadzili działań mających na celu uzbrojenie działki, doprowadzenie dodatkowych mediów, wydzielenie drogi dojazdowej ani innych o podobnym charakterze. Jak zaznaczono we wniosku jedyne prace na działce … dotyczyły rozbiórki budynków skupu żywca i magazynu. Celem rozbiórki było oczyszczenie placu pod planowaną budowę domu jednorodzinnego.

1.  czy Wnioskodawcy udzielili Kupującemu (lub innej osobie/innemu podmiotowi) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawców w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki …, jeżeli tak należy precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako pełnomocnik Wnioskodawców w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki… w tym takie jak uzyskanie jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp.;

Wnioskodawcy wskazali, że udzieli pełnomocnictwa Panu …, reprezentującego Kupującego tj. S.A. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości czyli działki … prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy.

1.  konkretnie jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki …, wynikają z zawartej umowy przedwstępnej, tj. jakie konkretnie w umowie przedwstępnej zostały określone warunki, które muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, dokonanie uzbrojenia terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp.) - należy precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wskazać od spełnienia jakich warunków uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży działki … (przy czym nie należy przesyłać jako załącznik treści umowy lecz opisać te postanowienia umowy jako element zdarzenia przyszłego);

Wnioskodawcy wskazali, że z umowy przedwstępnej sprzedaży działki … wynika, że strony umowy uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia następujących warunków:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki gruntu o numerze ewidencyjnym… obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwudziestu) miejsc postojowych,
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki gruntu o numerze ewidencyjnym … obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 m2 (pięćset dwadzieścia sześć całych trzydzieści setnych metra kwadratowego) w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m2 (czterysta metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwudziestu) miejsc postojowych,
3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  uzyskania przez Wnioskodawców pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
5.  niestwierdzenia, w wyniku badań zleconych przez Kupującego, ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
6.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi, zleconymi przez Kupującego, możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
7.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcja Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
8.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
9.  uzyskania przez Wnioskodawców własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
10.  dostarczenie stosownego zaświadczenia o lasach w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej,
11.  uzyskania zgody uprawnionego do uzyskania wykreślenia w dziale III księgi wieczystej o numerze … oraz złożenia wniosku do właściwego Sądu o wykreślenie przedmiotowego wpisu kosztem i staraniem Sprzedawców w terminie 6 (sześciu) miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej,
12.  uzyskanie przez Kupującego zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 ton w celu realizacji dostaw do jednokondygnacyjnego obiektu handlowo - usługowego zgodnie z planem inwestycyjnym Kupującego.

1.  i
2.  czy w dniu sprzedaży działka …. będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (będzie znajdowała się na terenach, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) jeśli tak należy jednoznacznie wskazać czy zgodnie z tym planem będą to grunty przeznaczone pod zabudowę oraz czy w dniu sprzedaży dla działki … będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wnioskodawcy wskazali, że w dniu sprzedaży działka … nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu sprzedaży dla działki … będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w odpowiedzi na wezwanie):

1.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawców nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr … o powierzchni … h, sklasyfikowaną jako tereny przemysłowe, położoną w … dla której Sąd Rejonowy w… prowadzi księgę wieczystą nr KW … będzie czynnością dostawy towarów w rozumieniu ustawy VAT opodatkowaną podatkiem VAT?
2.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawców nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ….o powierzchni … h, sklasyfikowaną jako tereny przemysłowe, położoną w … dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą nr KW … będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i l0a ustawy o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawców (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż działki należącej do majątku prywatnego nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, ponieważ nie zachodzą przesłanki uznania Wnioskodawców za podatników VAT z tytułu dokonania tej sprzedaży.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przy czym towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowość prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT pod warunkiem, że jest wykonywana przez podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły, dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Tym samym określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykracza poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł również, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W wyroku NSA z 6 lipca 2018 roku, I FSK 1986/16, możemy przeczytać: „To, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedstawionego powyżej stanu faktycznego należy podkreślić, że Wnioskodawcy dokonują sprzedaży elementu majątku prywatnego, nie mającego związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą. W ramach tej transakcji nie działają jako podatnicy VAT ze względu na jednorazowy charakter takiej sprzedaży i brak działań mających wskazywać na to, że zamierzają z obrotu nieruchomościami uczynić źródło dochodu. Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań mających zwiększyć atrakcyjność inwestycyjną terenu - nie dokonywali podziałów, nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy etc. Żadne działania Wnioskodawców nie wskazują na to, że ta konkretna sprzedaż działki gruntu nosi cechy zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonana w 2014 roku rozbiórka budynków była spowodowana ich bardzo złym stanem technicznym i zagrożeniem dla bezpieczeństwa osób postronnych.

Sam fakt bycia przez jednego z Wnioskodawców, Wnioskodawcy, czynnym podatnikiem VAT nie powoduje, że staje się on automatycznie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży działki gruntu należące do majątku prywatnego. Trzeba podkreślić, że działalność gospodarcza Wnioskodawcy ma zupełnie inny charakter (produkcja opakowań) i nie dotyczy w żadnym stopniu obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawcy spełniają wszelkie przesłanki omówione powyżej i podnoszone w wyrokach TSUE i NSA pozwalające uznać ich za osoby nie będące podatnikami VAT z tytułu planowanej sprzedaży działki. Przedmiotowa działka bez wątpienia stanowi majątek prywatny Wnioskodawców w rozumieniu wyroku TSUE w sprawie C-291/92 a Wnioskodawcy dokonując jej sprzedaży nie będą działali jako handlowcy czyli nie staną się podatnikami VAT dla celów tej transakcji.

Wnioskodawcy jakkolwiek posiadają inne nieruchomości w majątku prywatnym nie planują jednak sprzedawać ich w najbliższym czasie ani uczynić ze sprzedaży nieruchomości źródła dochodu. Planowana sprzedaż działki ma charakter jednorazowy i incydentalny. Posiadane nieruchomości traktują raczej jako zabezpieczenie na przyszłość. Źródłem dochodu Wnioskodawców są: działalność gospodarcza Wnioskodawcy i gospodarstwo rolne Wnioskodawczyni.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania ich za podatników VAT z tytułu dostawy nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr … o powierzchni … h, sklasyfikowaną jako tereny przemysłowe, dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i l0a ustawy o podatku od towarów i usług. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 nie dotyczy planowanej transakcji, ponieważ działka nr … jest zaklasyfikowana jako działka przemysłowa przeznaczona pod zabudowę a warunkiem sprzedaży jest uzyskanie przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a dotyczy natomiast dostawy budynków i budowli wraz z gruntem a działka gruntu nr .., której sprzedaż planują Wnioskodawcy jest niezabudowana. Tym samym również nie kwalifikuje się do zwolnienia.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż działki gruntu o nr … nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie braku obowiązku opodatkowania sprzedaży działki

*   **prawidłowe** – w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia do sprzedaży działki.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą określoną art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Również na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawcy w dniu 10 listopada 2011 roku zakupili działkę gruntu o nr ….. Wnioskodawcy nabyli działkę … w celu budowy domu jednorodzinnego na własne potrzeby. Wnioskodawcy wskazali, że od momentu nabycia działka … nie była w żaden sposób wykorzystywana ani użytkowana przez Wnioskodawców, ani na cele prywatne ani w związku z działalnością gospodarczą. Działka nie była, nie jest i nie będzie do czasu jej zbycia przez Wnioskodawców udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Wnioskodawcy nie podejmowali aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż działki … wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Jedynym podjętym działaniem było dwukrotne zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży działki … w serwisie ….pl. Ponadto Wnioskodawcy wskazali, że nie podejmowali od momentu nabycia działki … czynności wymagających zaangażowania środków finansowych a zmierzających do podniesienia wartości działki. W szczególności Wnioskodawcy nie uzyskiwali zgód, pozwoleń, opinii, decyzji. Nie prowadzili działań mających na celu uzbrojenie działki, doprowadzenie dodatkowych mediów, wydzielenie drogi dojazdowej ani innych o podobnym charakterze.

W dniu 9 maja 2020 roku Wnioskodawcy zawarli przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Z umowy przedwstępnej sprzedaży działki …wynika, że strony umowy uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia następujących warunków:

1.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki gruntu o numerze ewidencyjnym …obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650,00 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwudziestu) miejsc postojowych,
2.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki gruntu o numerze ewidencyjnym … obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,30 m2 (pięćset dwadzieścia sześć całych trzydzieści setnych metra kwadratowego) w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m2 (czterysta metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 (dwudziestu) miejsc postojowych,
3.  uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
4.  uzyskania przez Wnioskodawców pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
5.  niestwierdzenia, w wyniku badań zleconych przez Kupującego, ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
6.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi, zleconymi przez Kupującego, możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
7.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcja Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
8.  uzyskania przez Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
9.  uzyskania przez Wnioskodawców własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
10.  dostarczenie stosownego zaświadczenia o lasach w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia zawarcia umowy przedwstępnej,
11.  uzyskania zgody uprawnionego do uzyskania wykreślenia w dziale III księgi wieczystej o numerze … oraz złożenia wniosku do właściwego Sądu o wykreślenie przedmiotowego wpisu kosztem i staraniem Sprzedawców w terminie 6 (sześciu) miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej,
12.  uzyskanie przez Kupującego zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 ton w celu realizacji dostaw do jednokondygnacyjnego obiektu handlowo - usługowego zgodnie z planem inwestycyjnym Kupującego.

Ponadto na mocy umowy przedwstępnej działka … została udostępniona Kupującemu w następujących celach:

*   Wnioskodawcy wyrazili w umowie przedwstępnej zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2, w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu, oraz

*   Wnioskodawcy wyrazili w umowie przedwstępnej zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył w akcie, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Przy tym Wnioskodawcy wskazali, że udzieli pełnomocnictwa Panu …, reprezentującego Kupującego do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości czyli działki … prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy.

W dacie zakupu nieruchomości działka była zabudowana murowanym budynkiem skupu żywca i murowanym magazynem jednak w roku 2014 zabudowania zostały rozebrane i od tego czasu działka jest niezabudowana. W dniu sprzedaży działka … nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu sprzedaży dla działki … będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wnioskodawcy powzięli wątpliwość, czy sprzedaż działki nr … będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a jeśli tak czy będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy.

Jak wyjaśniono wyżej osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze opis niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), zwanej dalej Kodeks cywilny lub k.c.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy (mając na uwadze wskazane przez Wnioskodawców informacje) należy stwierdzić, że planowana sprzedaż działki …będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak zostało wskazane w opisie sprawy, Wnioskodawcy udzieli pełnomocnictwa osobie reprezentującej Kupującego do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości czyli działki … prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy. Na mocy umowy przedwstępnej działka … została udostępniona Kupującemu na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz celem przeprowadzenia badań gruntu, oraz wyrazili zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Przy tym z umowy przedwstępnej sprzedaży działki … wynika, że strony umowy uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej m.in. od uprzedniego uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcja Kupującego; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Zatem należy stwierdzić, że mimo, że działania związane z uzyskaniem powyższych pozwoleń potrzebnych do spełnienia warunków sprzedaży podejmuje Kupujący nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawców. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez kupującego wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawców. W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Wnioskodawców działań (wykonywanych przez pełnomocnika czyli kupującego), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Działania Wnioskodawców wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Zatem analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że z tytułu planowanej transakcji sprzedaży działki … Wnioskodawcy będą podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanym przypadku sprzedaży działki … przez Wnioskodawców nie można uznać za czynność rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Zatem planowana przez Wnioskodawców sprzedaż działki … będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka … jest niezabudowana. Jednocześnie jak wskazano w dniu sprzedaży działka .. nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu sprzedaży dla działki …będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem działka, którą Wnioskodawcy zamierzają sprzedać, w dniu transakcji będzie stanowić tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, które nie korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Mając na uwadze wskazane informacje należy stwierdzić, że dla dostawy działki … nie znajdzie zastosowania również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż z opisu sprawy wynika, że grunt mający być przedmiotem sprzedaży nie był wykorzystywany przez Wnioskodawców wyłącznie do działalności zwolnionej. Tym samym, dostawa działki …, nie może korzystać również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zaś w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem do dostawy działki … nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, gdyż dotyczą one dostawy budynków, budowli lub ich części natomiast jak wskazano działka … jest niezabudowana.

Tym samym skoro sprzedaż działki … nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, Wnioskodawcy w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki … mają obowiązek naliczyć podatek od towarów i usług według właściwej stawki.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie braku obowiązku opodatkowania sprzedaży działki należało uznać za nieprawidłowe natomiast braku możliwości zastosowania zwolnienia do sprzedaży działki należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawców w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP lub /KIS/wnioski. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.