Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-144/15-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-05-11
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-zbycie nieruchomości; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; spółdzielnie-wkład do spółdzielni mieszkaniowej; zaświadczenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 10 lutego 2015 r. (data wpływu: 10 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe** – w odniesieniu do pytania nr 4.

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 17 grudnia 2007 r. aktem notarialnym nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowa przeniesienia własności lokalu na rzecz członka spółdzielni tj. A i B.

Dnia 14 grudnia 2011 r. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 120 000,00 zł. Z powodu niewiedzy Zainteresowana nie złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenia o skorzystaniu z ulgi meldunkowej.

Na dzień dzisiejszy Wnioskodawczyni musi złożyć korektę PIT-36 za 2011 r. z uwzględnieniem podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W celu wyliczenia podatku dochodowego Zainteresowana wystąpiła do spółdzielni mieszkaniowej o podanie zwaloryzowanego wkładu oraz innych wydatków związanych z nabyciem tego lokalu, takich jak: wycenia nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej oraz opłatą notarialną.

W związku z tym, że spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada informacji o wysokości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego na dzień przeniesienia własności wydano Zainteresowanej jedynie zaświadczenie o kosztach poniesionych na budowę ww. lokalu, na podstawie którego rzeczoznawca majątkowy, w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, może sporządzić operat szacunkowy wyceny wartości przedmiotowego lokalu mieszkalnego na dzień 17 grudnia 2007 r. W przedmiotowym operacie podana zostanie wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, o który Zainteresowana pomniejszy podstawę wyliczenia podatku dochodowego.

Dodatkowo, 16 lipca 2008 r. Wnioskodawczyni poniosła wydatki na modernizację / remont mieszkania w kwocie 2 300,00 zł. Wydatek ten jest potwierdzony fakturą.

Kosztem uzyskania przychodu jest również wydatek na notariusza – co udokumentowane jest fakturą z 17 grudnia 2007 r. opiewającą na kwotę 667,48 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy zaświadczenie wystawione przez spółdzielnię mieszkaniową 12 stycznia 2015 r. jest wystarczającym udokumentowaniem i na jego podstawie można odliczyć wkład mieszkaniowy w kwocie 29 200,00 zł oraz spłacony kredyt w kwocie 116 100,00 zł i umorzenie kredytu w ciężar budżetu Państwa (58 100,00 zł)?
2.  Jeżeli zaświadczenie takie nie jest wystarczającym udokumentowaniem, to jaki dokument powinna wystawić spółdzielnia, aby można go zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?
3.  Czy zwaloryzowany wkład mieszkaniowy może być podwyższony zgodnie ze wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego za lata: 2008 (4,4%), 2009 (3,5%) i 2010 (2,5%)?
4.  Czy udokumentowane fakturami VAT wydatki na remont i modernizację mieszkania oraz faktura VAT za usługę notarialną można uznać za koszty uzyskania przychodu i pomniejszyć o nie uzyskany ze sprzedaży mieszkania przychód?
5.  Czy w świetle przedstawionych w załączeniu dokumentów koniecznym jest powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego do zwaloryzowania wkładu mieszkaniowego, czy wystarczy zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej?

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4, natomiast w zakresie pozostałych pytań wniosek został załatwiony odrębnym pismem z 11 maja 2015 r. nr ILPB2/4511-1-144/15-3/WM.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zaświadczenie wystawione przez spółdzielnię mieszkaniową w wystarczający sposób dokumentuje poniesione w okresie użytkowania wydatki lokalu, wysokość wkładu mieszkaniowego, a także wysokość spłaconego kredytu.

W opinii Zainteresowanej, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w żadnym miejscu nie precyzuje formy udokumentowania wydatków, a jedynie ich związek z przychodem ze sprzedaży.

Jak wynika z treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), stosownie do art. 12 ust. 1 tej ustawy, wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego.

Zwaloryzowany wkład mieszkaniowy i spłata kredytu stanowią udział w kosztach budowy lokalu.

Natomiast udokumentowane fakturą VAT wydatki na remont / modernizację lokalu w okresie od dnia nabycia od spółdzielni do dnia sprzedaży są nakładem, który zwiększa wartość lokalu mieszkaniowego.

Powołanie rzeczoznawcy majątkowego wiąże się z kosztami. W przypadku Wnioskodawczyni – która od kilku lat zmaga się z chorobą nowotworową i jest w trakcie sprawy rozwodowej, a ponadto pobiera niską rentę (900 zł) – każda wydana złotówka pozbawia Zainteresowaną środków na zakup leków, które utrzymują Wnioskodawczynię przy życiu.

Zainteresowana wyraża nadzieję, że zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową jest podstawą do pomniejszenia dochodu ze sprzedaży mieszkania.

W czasie sprzedaży mieszkania obowiązywała ulga meldunkowa, więc Państwo Polskie w tym czasie nie liczyło na dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości. Niezłożenie oświadczenia w sprawie ulgi meldunkowej w urzędzie skarbowym wynikało z sytuacji zdrowotnej i rodzinnej, a po części z niewiedzy.

Na poparcie prezentowanego wyżej stanowiska Zainteresowana przywołała interpretacje indywidualne wydane przez organy upoważnione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. z dnia 17 stycznia 2012 r.; Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

O zastosowaniu właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, decyduje ustalenie daty jego nabycia przez Wnioskodawczynię.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że ustanowienie na rzecz Zainteresowanej i Jej męża prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nastąpiło 17 grudnia 2007 r. Następnie 14 grudnia 2011 r. przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane. W czasie posiadania ww. lokalu, Wnioskodawczyni poniosła wydatki na modernizację / remont mieszkania w wysokości 2 300,00 zł. Wydatek ten jest potwierdzony fakturą.

Z uwagi na fakt, że nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2007 r., dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze i drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zauważyć należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną. Istotne jest, aby między tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem istniał związek przyczynowo – skutkowy.

Jak wyżej wskazano, podstawę opodatkowania stanowi dochód, który określa się jako różnicę pomiędzy przychodem (pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu.

W myśl art. 22 ust. 1, zdanie pierwsze, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Przy czym w przypadku przychodów uzyskiwanych z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cyt. ustawy, koszty te ustala się wg zasad określonych w art. 22 ust. 6c-6f ustawy.

I tak, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei, w myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, stwierdzić należy, że udokumentowane wydatki w wysokości 2 300,00 zł poniesione na remont / modernizację przedmiotowego lokalu – w okresie posiadania lokalu mieszkalnego – stanowią koszty uzyskania przychodu.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni – w odniesieniu do pytania nr 4 – należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo, należy wyjaśnić, że specyfika postępowania interpretacyjnego polega na tym, że upoważniony do wydania interpretacji indywidualnej organ podatkowy orzeka tylko i wyłącznie w obrębie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę. Co oznacza, że organ rozpatrujący konkretną sprawę nie ma możliwości modyfikowania (uzupełniania, odtwarzania) stanu faktycznego tej sprawy, nie prowadzi również postępowania dowodowego w trybie działu IV Ordynacji podatkowej. Stąd dołączone do wniosku dokumenty nie podlegają analizie w toku postepowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej.

Z kolei, w odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji organów podatkowych należy stwierdzić, że interpretacje te zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące w przedmiotowej sprawie. Ponadto, zaakcentować należy, że wydane zostały w odmiennym stanie faktycznym niż przedstawiony we wniosku. Zauważyć bowiem należy, że w stanie faktycznym będącym podstawą przywołanych interpretacji wnioskodawcy dysponowali oświadczeniami o wysokości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego wydanymi przez spółdzielnie mieszkaniowe, co w realiach badanej sprawy nie miało miejsca.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.