Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDWPT.4011.93.2024.2.PPK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-28
Teza: Sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia udziału w nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty-grunt zabudowany; koszt-koszty uzyskania przychodów; udział-nabycie udziałów; udział-sprzedaż udziałów; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30e

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych przedstawionego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

24 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 15 lipca 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Pana rodzice: … i …, od 1980 r. dzierżawili działkę gruntu od Gminy …. W trakcie trwania związku małżeńskiego, na podstawie ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, na nieruchomości dzierżawionej został wzniesiony budynek mieszkalny. … listopada 2020 r. zmarł Pana ojciec - …. Spadek po nim odziedziczył Pan, Pana mama i siostra na podstawie ustawy, po 1/3 każde z Państwa. Pan, razem z mamą i siostrą wstąpiliście w prawa i obowiązki zmarłego i kontynuowaliście dzierżawę gruntu od Gminy …. … października 2022 r. Gmina … sprzedała Panu w udziale 1/6 oraz Pana siostrze w udziale 1/6 i Pana mamie w udziale 4/6 dotychczas dzierżawiony grunt.

### Uzupełnienie wniosku

### W piśmie złożonym 15 lipca 2024 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania.

Pytanie a) Czy w skład masy spadkowej po zmarłym ojcu weszła nieruchomość czy roszczenia w prawach majątkowych, tj. roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na budowę domu na dzierżawionym od Gminy gruncie? Należy to wskazać.

Odpowiedź: W skład masy spadowej po Pana zmarłym ojcu wchodziło prawo majątkowe - roszczenie o zwrot nakładów na budowę domu na gruncie należącym do Gminy …. (a nie nieruchomość).

Pytanie b) Czy został przeprowadzony dział spadku, jeżeli tak, to proszę wskazać:

· datę jego przeprowadzenia oraz

· skutki prawne przeprowadzonego działu spadku dla każdego spadkobiercy.

Odpowiedź: Nie był przeprowadzony dział spadku po Pana zmarłym ojcu.

Pytanie c) Kiedy postawiono na dzierżawionym od Gminy gruncie budynek mieszkalny? Należy wskazać datę zakończenia budowy.

Odpowiedź: Budynek wzniesiono … czerwca 1981 r. (data zakończenia budowy/odbioru).

Pytanie d) Czy zakup/nabycie nieruchomości zabudowanej tj. dotychczas dzierżawionego gruntu od Gminy wraz z wybudowanym na tym gruncie domem, nastąpiło na podstawie art. 231 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), który wskazuje:

§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Odpowiedź: Nabycie gruntu od Gminy …. mogło nastąpić w trybie art. 231 k.c. (bo były spełnione przesłanki), ale żadna ze stron sprzedaży nie powoływała się na tą podstawę prawną.

Pytanie e) W jaki sposób ustalono wartość poniesionych nakładów na wybudowanie budynku mieszkalnego (na podstawie jakich dokumentów, na kogo i kiedy wystawionych)? Należy to opisać.

Odpowiedź: Wycenę nieruchomości (w tym nakładów w postaci budowy domu) sporządzał bank przy udzielaniu kredytu na zakup tej nieruchomości przez przyszłych nabywców.

Pytanie f) Kiedy Gmina dokonała zwrotu poczynionych na cudzym gruncie nakładów związanych z budową domu? W jaki sposób i kiedy zostało to przeprowadzone?

Odpowiedź: Gmina …. nie dokonała zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość, sprzedała jedynie grunt osobom, które miały roszczenie o zwrot nakładów po odpowiednio niższej cenie (takiej jak za grunt niezabudowany).

Pytanie g) W jaki sposób została ustalona cena nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym? Czy wartość ta wynika z wyceny, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego dla tej nieruchomości, innego dokumentu - jakiego?

Odpowiedź: Cenę gruntu ustaliła Gmina …, na podstawie rokowań, z których sporządzono protokół.

Pytanie h) Kiedy nastąpiło przeniesienie własności na Pana rzecz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (dzierżawionego uprzednio gruntu od Gminy wraz z wybudowanym na tym gruncie domem)?

Odpowiedź: Nabył Pan grunt … października 2022 r., nakłady w postaci wzniesionego budynku odziedziczył Pan … listopada 2020 r. (data śmierci Pana ojca).

Pytanie i) W związku z ww. nabyciem, jakie nakłady poniósł Pan na rzecz Gminy?

Odpowiedź: W związku z nabyciem nieruchomości zapłacił Pan cenę sprzedaży.

Pytanie j) Czy planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)?

Odpowiedź: Planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

### Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

### Czy w przypadku sprzedaży w 2024 r. Pana udziału w nieruchomości zabudowanej, nabytego uprzednio od Gminy …. w 2022 r., Pan, jako zbywca udziału w nieruchomości i spadkobierca … może uwzględnić odziedziczone po swoim ojcu roszczenie o zwrot nakładów w postaci budowy domu i w związku z tym podatek odpowiednio pomniejszyć na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, tj. nakłady w postaci budowy domu zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Tytułem wstępu należy stwierdzić, że zgodnie z art. 191 k.c. - własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Budowa domu na cudzym gruncie (w tym wypadku Gminy …) oznaczała, że w świetle prawa właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku (trwale z gruntem związanego) stała się Gmina …. Jednak małżonkowie, którzy wznieśli budynek, mieli do Gminy …. roszczenie o zwrot nakładów (kosztów budowy domu). To roszczenie jest dziedziczne, zatem roszczenie o zwrot połowy nakładów weszło do spadku po zmarłym ….. W skład spadku nie wchodziła zatem żadna nieruchomość, ale prawo majątkowe.

Nabycie nieruchomości zabudowanej, która ma być obecnie sprzedana nastąpiło … października 2022 r.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z powyższym, sprzedaż działki w 2024 r. nabytej od Gminy … w 2022 r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Natomiast, wątpliwe pozostaje, czy przy obliczaniu podatku można uwzględnić odziedziczone po … roszczenie o zwrot nakładów na grunt w postaci budowy domu.

W Pana ocenie, można byłoby w tym wypadku zastosować art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, zgodnie, z którym koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zatem, Pana stanowisko jest takie, że w przypadku sprzedaży w 2024 r. nieruchomości zabudowanej na rzecz osoby trzeciej, nabytej uprzednio od Gminy … w 2022 r., zbywcy (spadkobiercy …) mogą uwzględnić odziedziczone i poniesione przez … i …. nakłady w postaci budowy domu i w związku z tym podatek odpowiednio pomniejszyć, obliczyć go jak od gruntu niezabudowanego.

W uzupełnieniu złożonym 15 lipca 2024 r. wskazał Pan, że w przypadku sprzedaży w 2024 r. nieruchomości zabudowanej, nabytej uprzednio od Gminy … w 2022 r., Pan, jako zbywca nieruchomości i spadkobierca po …. może uwzględnić odziedziczone i poniesione przez swojego ojca nakłady na nieruchomość w postaci budowy domu i w związku z tym na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT - podatek odpowiednio pomniejszyć, obliczyć go jak od gruntu niezabudowanego.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna jej nabycia.

Z treści złożonego wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że Pana rodzice, od 1980 r. dzierżawili działkę gruntu od Gminy. Na nieruchomości dzierżawionej został wzniesiony budynek mieszkalny. Jako data zakończenia budowy/odbioru wskazał Pan … czerwca 1981 r. Pana ojciec zmarł … listopada 2020 r. Spadek po nim odziedziczył Pan, Pana mama i siostra na podstawie ustawy, po 1/3 każde z Państwa. Nie był przeprowadzony dział spadku po Pana zmarłym ojcu. Jako spadkobiercy kontynuowaliście dzierżawę gruntu od Gminy. W skład masy spadowej po Pana zmarłym ojcu wchodziło prawo majątkowe - roszczenie o zwrot nakładów na budowę domu na gruncie należącym do Gminy (a nie nieruchomość). Nakłady w postaci wzniesionego budynku odziedziczył Pan … listopada 2020 r., czyli w dacie śmierci Pana ojca. Gmina … października 2022 r. nie dokonała zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość, sprzedała jedynie grunt osobom, które miały roszczenie o zwrot nakładów po odpowiednio niższej cenie (takiej jak za grunt niezabudowany). Cenę gruntu Gmina ustaliła, na podstawie rokowań, z których sporządzono protokół. W 2024 r. zamierza Pan zbyć przedmiotową nieruchomość.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Przy czym, w myśl art. 158 ww. ustawy,

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z uwagi na brak definicji nieruchomości i rzeczy w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych należy odwołać się do odpowiednich przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Natomiast w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na podstawie art. 693 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i posadowionego na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zatem, w sytuacji, gdy dzierżawca otrzymał w drodze umowy dzierżawy do używania i pobierania pożytków grunt zabudowany budynkiem, bądź na ww. gruncie go wybudował, budynek taki – w przypadku wybudowania przez niego - staje się własnością właściciela gruntu. Natomiast, dzierżawca jest jedynie posiadaczem zależnym zarówno dzierżawionego gruntu, jak i posadowionego na nim budynku.

W związku z tym stwierdzić należy, że w świetle ww. przepisu Kodeksu cywilnego, na skutek zawarcia umowy dzierżawy, wydzierżawiający nie nabywa prawa własności nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje również słowa „posiadanie.” Definicję tę zawarto natomiast w art. 336 Kodeksu cywilnego:

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Z przytoczonego przepisu wynika, że posiadanie jest określonym rodzajem władztwa nad rzeczą, którego nie należy utożsamiać z prawem własności.

Na podstawie art. 231 ustawy Kodeks cywilny:

§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ponadto, na gruncie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy. Tak więc dniem nabycia przez Pana spadku jest data śmierci spadkodawcy (ojca).

Przyjmuje się więc, że posiadanie, zarówno samoistne, jak i zależne, podlega dziedziczeniu. Dziedziczenie posiadania rzeczy polega na przejściu na spadkobierców – z mocy prawa, z chwilą otwarcia spadku - wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę, nie zależy natomiast od tego, czy spadkobiercy objęli w faktyczne władztwo rzecz znajdującą się dotychczas w posiadaniu spadkodawcy, a więc, czy kontynuują jego posiadanie.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów są:

Kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c.

Stosownie do art. 18 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Zatem, na gruncie przepisów podatkowych otrzymane przez Pana w spadku po ojcu roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na budowę domu na dzierżawionym od Gminy gruncie, jest nabyciem przez Pana prawa majątkowego, zgodnie z art. 18 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawa cywilnego, stwierdzić należy, że do chwili wykupu od Gminy działki (nieruchomości gruntowej), nie przysługiwało Panu prawo współwłasności nieruchomości, bowiem dom został zbudowany na cudzym gruncie – gruncie dzierżawionym od Gminy. W wyniku spadku po ojcu, który zmarł … listopada 2020 r., nie nabył Pan prawa własności do ww. nieruchomości, a jedynie prawo do zwrotu nakładów budowlanych na dzierżawionym gruncie od Gminy … oraz stał się Pan dzierżawcą działki. Dom wybudowany na gruncie niebędącym własnością Pana ojca nie był bowiem rzeczą ruchomą ani nieruchomością budynkową, ale częścią składową nieruchomości, której właścicielem była Gmina.

Zatem, dopiero od chwili nabycia prawa własności gruntu (tj. … października 2022 r.), stał się Pan współwłaścicielem działki oraz domu i od tej daty należy liczyć nabycie przez Pana udziału w przedmiotowej nieruchomości, tj. działki wraz z wybudowanym na niej domem.

W konsekwencji, jeżeli odpłatne zbycie przez Pana udziału w nieruchomości, nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, będzie stanowić dla Pana źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jak wynika z powyższego, przepis art. 22 ust. 6c i 6d ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów.

Podkreślić należy, że przywołany przepis zezwala na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udokumentowanych kosztów nabycia lub wytworzenia, powiększonych o udokumentowane nakłady, poczynionych w czasie posiadania nieruchomości lub prawa. Użycie czasu dokonanego przy określeniu kosztów uzyskania przychodu oznacza, że wydatki muszą być przez podatnika faktycznie poniesione, czyli zapłacone. Aby zaliczyć dany wydatek do nakładów stanowiących koszty uzyskania przychodu istotnym jest by był on udokumentowany fakturami VAT, poniesiony w celu zwiększenia wartości danej nieruchomości oraz aby był poniesiony przez Pana.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, która nie została nabyta w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota nabycia nieruchomości (działki wraz z domem) w drodze realizacji roszczenia z Gminą, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei, jak wynika z treści art. 22 ust. 6c ww. ustawy - zbywca do kosztów uzyskania przychodów zbywanej nieruchomości może zaliczyć jedynie te wydatki, które sam poniósł w czasie jej posiadania w rozumieniu w art. 336 ustawy Kodeks cywilny. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika natomiast, że budynek mieszkalny wzniesiono … czerwca 1981 r. na gruncie dzierżawionym od Gminy przez Pana rodziców. Nakłady na budowę nie były zatem ponoszone przez Pana w trakcie posiadania przez Pana tej nieruchomości.

Zatem, jedynym wydatkiem poniesionym w sensie realnym przez Pana jest uiszczona cena nabycia udziału w nieruchomości wynikająca z umowy zawartej … października 2022 r., gdzie Gmina sprzedała Panu grunt w udziale 1/6 po odpowiednio niższej cenie (jak podaje Pan w opisie sprawy - takiej jak za grunt niezabudowany).

Dlatego też nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, że może Pan pomniejszyć przychód ze sprzedaży tego udziału w nieruchomości na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - o wartość odziedziczonego roszczenia o zwrot nakładów na budowę domu na gruncie należącym do Gminy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowane odpłatne zbycie przez Pana w 2024 r. udziału w nieruchomości stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż jego sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (tj. w 2022 r.). Kwota przychodu przypadająca na Pana udział w przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast kosztem uzyskania przychodu będzie wyłącznie cena nabycia od Gminy udziału w nieruchomości i o tę kwotę może Pan pomniejszyć przychód z tej sprzedaży.

W konsekwencji, będzie Pan zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-39.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. pozostałych współwłaścicieli).

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).