Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.36.2018.2.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-27
Teza: Sprzedaż lokali niemieszkalnych wraz z udziałem w prawie własności działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 stycznia 2018 r. (data wpływu − 29 stycznia 2018 r.), uzupełnionym 6 lutego 2018 r.o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali niemieszkalnych wraz z udziałem w prawie własności działki – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali niemieszkalnych wraz z udziałem w prawie własności działki. Wniosek został uzupełniony 6 lutego 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

S. spółka komandytowa (Nabywca, Kupujący);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

D. spółka komandytowa (Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej zamiennie: „Nabywca” albo „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający jest właścicielem trzech lokali niemieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości (dalej „Lokale”) położonych w P. Lokale położone są w jednym budynku (dalej „Budynek”). W Budynku tym nie ma innych lokali (innymi słowy budynek składa się tylko z Lokali). Z każdym z Lokali związany jest udział w prawie własności działki, na której posadowiony jest Budynek. Lokale wykorzystywane są na cele biurowe. Sprzedający nabył Lokale w styczniu 2016 r. na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa od D. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka D.). Lokale były jednym ze składników tego przedsiębiorstwa (obejmowało ono również inne nieruchomości). Spółka D. nabyła Lokale w czerwcu 2011 r. Transakcja ta była opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług. Z tytułu nabycia Lokali Spółce D. przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Spółka D. skorzystała z prawa do odliczania podatku od towarów i usług. Lokale zostały wpisane do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Spółkę D. z końcem czerwca 2011 r. Po nabyciu Lokali przez Spółkę D. Lokale nie podlegały ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (ani gdy ich właścicielem była Spółka D. ani gdy właścicielem Lokali był Sprzedający).

W księgach Sprzedającego Lokale nie są traktowane jako osobny dział/oddział przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie ma wyodrębnienia finansowego w postaci ewidencji zdarzeń gospodarczych w sposób umożliwiający przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do konkretnego składnika majątku. Koszty wspólne dla całego przedsiębiorstwa nie są rozdzielane na poszczególne nieruchomości. Wszystkie przychody i koszty działalności operacyjnej oraz koszty finansowe rozpatrywane są łącznie. Sposób ewidencji zdarzeń gospodarczych po wniesieniu przedsiębiorstwa aportem jest identyczny do stosowanego wcześniej w Spółce D.

W 2018 r. Sprzedający zawrze z Nabywcą w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Transakcja”). Wraz z podpisaniem umowy (tego samego albo następnego dnia) dojdzie do faktycznego przekazania Nieruchomości, które może w szczególności polegać na przekazaniu dokumentacji, kluczy oraz podpisaniu protokołu przekazania Nieruchomości. Sprzedający nie będzie wystawiał faktury dokumentującej Transakcję przed jej zawarciem (wystawi jedynie fakturę związaną z otrzymaną zaliczką). Nabywca będzie wykorzystywać Lokale wyłącznie do celów prowadzenia działalności opodatkowanej podstawową stawką podatku od towarów i usług. Na poczet zapłaty za transakcję Sprzedający otrzyma zaliczkę, która zostanie udokumentowana fakturą i do której zastosowana będzie 23% stawka podatku od towarów i usług. Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Lokali Sprzedający oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy (oświadczenie zostanie złożone na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług). Obecnie Lokale są przedmiotem umów najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. Zgodnie z art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego: „Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. Oznacza to, że Nabywca, z mocy prawa, wstąpi jako wynajmujący w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego. Wynajmowanie Lokali nie wymaga stałej obsługi. W konsekwencji Sprzedający nie zatrudnia (również na podstawie umów cywilnoprawnych) osób, które zajmują się przede wszystkim obsługą wynajmu Lokali. Nabywca nie zamierza zatrudniać (także na podstawie umów zlecenia, o dzieło albo innych umów cywilnoprawnych) osób dotychczas pracujących dla Sprzedającego (albo z nim współpracujących). Nabywca nie wyklucza natomiast, że zawrze nowe umowy z tymi samymi dostawcami usług, którzy obecnie obsługują Lokale (np. dostawcami prądu, wody, zajmującymi się wywozem śmieci). Nie jest również wykluczone dokonanie cesji tych umów − jeśli takie rozwiązanie będzie prostsze. Jest bowiem prawdopodobne, że oferty niektórych wykonawców usług są najkorzystniejsze (a w przypadku niektórych usług, np. dostawcy wody, kontynuacja umowy jest jedynym rozwiązaniem). Budynek nie stanowi dla Sprzedającego najistotniejszego składnika majątku − Sprzedający jest bowiem właścicielem także innych nieruchomości. Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem pozostałego majątku, w tym innych nieruchomości. W związku z powyższym strony transakcji składają niniejszy wniosek w celu upewnienia się, w jaki sposób transakcja powinna zostać opodatkowana.

W związku z powyższym opisem zadano m.in następujące pytanie:

Czy Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy przez podatek od towarów i usług należy rozumieć: „podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich”.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: „Nie podlegają podatkowi (\`(...)\`) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy do pytań 1 i 2 wykazano, że transakcja jest opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie powtarza zatem tej argumentacji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający jest właścicielem trzech lokali niemieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości położonych w P. Lokale położone są w jednym budynku. W Budynku tym nie ma innych lokali (innymi słowy budynek składa się tylko z Lokali). Z każdym z Lokali związany jest udział w prawie własności działki, na której posadowiony jest Budynek. Lokale wykorzystywane są na cele biurowe.

W 2018 r. Sprzedający zawrze z Nabywcą w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży Nieruchomości. Wraz z podpisaniem umowy (tego samego albo następnego dnia) dojdzie do faktycznego przekazania Nieruchomości, które może w szczególności polegać na przekazaniu dokumentacji, kluczy oraz podpisaniu protokołu przekazania Nieruchomości. Nabywca będzie wykorzystywać Lokale wyłącznie do celów prowadzenia działalności opodatkowanej podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Obecnie Lokale są przedmiotem umów najmu. Oznacza to, że Nabywca, z mocy prawa, wstąpi jako wynajmujący w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 27 marca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.59.2018.1.IK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że z tytułu sprzedaży nieruchomości sprzedający powinien wykazać 23% podatek od towarów i usług należny od całego wynagrodzenia za nieruchomość.

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.