Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.13.2018.2.SM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-08
Teza: W zakresie opodatkowania wypłacanych świadczeń w związku z nabyciem nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; gwarancje
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 28 grudnia 2017 r. (data wpływu 8 stycznia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 26 lutego 2018 r. (data wpływu 6 marca 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie nr 0114-KDIP1-2.4012.13.2018.1.SM z dnia 13 lutego 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 19 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania wypłacanych świadczeń w związku z nabyciem nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 stycznia 2018 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania wypłacanych świadczeń w związku z nabyciem nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 26 lutego 2018 r. w dniu 26 lutego 2018 r. (data wpływu 6 marca 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

H. dalej: „Kupujący” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec. Na podstawie niemieckiego kodeksu inwestycji kapitałowych, który stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania, Kupujący ma status spółki zarządzającej (Kapitalvervaltungsgesellschaft). Zgodnie z wypisem z Rejestru Handlowego B prowadzonym przez Sąd Rejonowy , celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

W ramach wykonywania powyższej działalności, Kupujący zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego cywilno-prawnym właścicielem - z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego - jest w Polsce Kupujący.

Obecny portfel Kupującego obejmuje nieruchomość zlokalizowaną w Polsce i nieruchomości położone w innych krajach. Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Aktualnie Kupujący rozważa nabycie nieruchomości (dalej: „Transakcja”). Sprzedawcą nieruchomości będzie S. (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”). Realizacja Transakcji jest planowana na pierwszą połowę 2018 roku.

Sprzedający jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym, który dokonuje bezpośrednich inwestycji w nieruchomości w postaci budynków biurowych. Model biznesowy Sprzedającego polega na tym, że kupuje on grunt przeznaczony pod zabudowę, a następnie cały proces projektowania, budowy, zdobywania niezbędnych pozwoleń oraz wynajęcia (tzw. komercjalizacji) budynku zleca do podmiotu trzeciego działającego jako inwestor zastępczy, za co Sprzedający płaci mu wynagrodzenie w formule koszt plus. Gdy natomiast budynek jest oddany do użytkowania i wynajęty w zadowalającym stopniu (zazwyczaj co najmniej ok. 80% powierzchni), Zbywca sprzedaje go na rzecz podmiotów trzecich. Model biznesowy Sprzedającego zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej, a nie z długoterminowego najmu powierzchni biurowej - stąd sprzedaże poszczególnych budynków następują w stosunkowo krótkim czasie po ich wybudowaniu i wynajęciu. Aktualnie, Zbywca prowadzi kilkanaście projektów deweloperskich w różnych fazach zaawansowania budowy. Co roku dokonuje sprzedaży kilku gotowych budynków.

Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona przy założeniu, że wszystkie powierzchnie biurowe, handlowo-usługowe lub magazynowe wraz ze związanymi z nimi miejscami parkingowymi będą wynajęte na rzecz osób trzecich na założonych z góry warunkach (uwzględnionych w kalkulacji ceny sprzedaży nieruchomości). Z uwagi na fakt, że w dniu Transakcji w Budynku najprawdopodobniej będą istniały powierzchnie niewynajęte, w celu zabezpieczenia interesów Nabywcy strony zawrą Umowę gwarancyjną (Rental Guarantee Agreement, dalej: „Umowa”). Umowa ma na celu zapewnienie Nabywcy zakładanego poziomu przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości, jakie powstałyby, gdyby całość powierzchni Budynku została wynajęta na założonych z góry warunkach (uwzględnionych w kalkulacji ceny sprzedaży nieruchomości). Świadczenie z tytułu Umowy ma zatem charakter wyrównania na rzecz Nabywcy w zakresie, w jakim Nabywca nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni i nie otrzymałby od najemców odpowiedniego zwrotu kosztów eksploatacyjnych.

Umowa gwarancyjna zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 353(1) Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, ze zm.), zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Cechą umów gwarancyjnych jest to, że gwarant przyjmuje w nich ryzyko związane z realizacją bądź niepowodzeniem określonego w umowie przedsięwzięcia.

Na podstawie Umowy, Zbywca zapewni, iż Nabywca w okresie gwarancji będzie otrzymywał od Zbywcy stosowne płatności (dalej: Świadczenie gwarancyjne), które będą się z składać z:

1.  kwot płatności za niewynajęte powierzchnie oraz płatności za powierzchnie niewydane najemcy lub w stosunku, do których najemca nie rozpoczął płacenia czynszu (płatnych w EUR),
2.  kwot płatności za opłaty eksploatacyjne (płatnych w PLN), które odpowiadają równowartości zaliczek na opłaty eksploatacyjne proporcjonalne do powierzchni opisanych w literze (a) powyżej,
3.  jednorazową opłatę (w EUR) za niezrealizowane przez Zbywcę prace wykończeniowe nie uwzględnione w kalkulacji ceny sprzedaży albo dotyczące powierzchni, które pozostaną niewynajęte po wygaśnięciu Umowy gwarancyjnej (obliczoną jako iloraz ilości metrów kwadratowych i uzgodnionej stawki odzwierciedlającej koszt wykończenia powierzchni lub w formie ryczałtu).

Kalkulacja wartości Świadczeń gwarancyjnych, o których mowa w punktach a) i b) i ich wypłata będzie dokonywana w okresach miesięcznych (z wyjątkiem pierwszego i ostatniego okresu, które mogą być krótsze lub dłuższe).

W Umowie gwarancyjnej przewidziano mechanizm rozliczeń dot. opłat eksploatacyjnych, zakładający porównanie wysokości otrzymanych od Sprzedającego płatności z tyt. tej części Świadczeń gwarancyjnych z realnie poniesionymi kosztami eksploatacyjnymi w części odpowiadającej niewynajętym powierzchniom. Różnica podlega odpowiednio zwrotowi do Sprzedającego lub dopłacie na rzecz Nabywcy. Rozliczenie takie ma następować w okresach rocznych.

Okres trwania gwarancji kończy się z upływem 5 lat od dnia podpisania Umowy.

Z tytułu wypłaty Świadczeń gwarancyjnych Zbywca nie będzie otrzymywać żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w szczególności nie będzie miał prawa do eksploatacji lokali w nieruchomości objętej gwarancją, nie będzie uzyskiwał żadnych benefitów ani korzystał z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Wnioskodawcę.

Umowa gwarancyjna przewiduje ponadto inny rodzaj płatności, które mogą być dokonywane przez Zbywcę na rzecz Nabywcy. Obejmują one opisane poniżej „Płatności zwalniające”.

Płatność zwalniająca będzie wypłacana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w sytuacji, w której powierzchnia w nieruchomości zostanie wynajęta, ale czynsz nominalny otrzymywany przez Nabywcę od najemcy będzie niższy niż Świadczenie gwarancyjne za te same pomieszczenia. W takiej sytuacji, Nabywca zwolni Zbywcę z obowiązku dalszego gwarantowania dochodów z wynajmu na oczekiwanych/uzgodnionych warunkach. Innymi słowy, w zamian za otrzymaną Płatność zwalniającą, Nabywca będzie tolerował sytuację, w której będzie otrzymywał dochody z najmu w wysokości niższej od zakładanej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży.

Ponadto, strony przewidziały w Umowie dodatkowe wynagrodzenie płatne przez Nabywcę na rzecz Zbywcy - czyli odwrotnie niż w przypadku Świadczeń gwarancyjnych i Płatności zwalniającej - za doprowadzenie do wynajęcia powierzchni w nieruchomości na warunkach pozwalających otrzymywać przez Nabywcę dochody wyższe niż otrzymywane na podstawie Umowy gwarancyjnej. Zasady opodatkowania tego świadczenia pozostają jednak poza zakresem niniejszego zapytania.

W odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 13 lutego 2018 r. nr 0114-KDIP1-2.4012.13.2018.1.SM Wnioskodawca m.in. wyjaśnił ponadto, że określenie, czy Świadczenia gwarancyjne i Płatności zwalniające będą podlegały opodatkowaniu VAT, z punktu widzenia Zbywcy, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość dokonywanych płatności (tj. czy będą one powiększone o należny podatek VAT) i na konieczność dalszego rozstrzygnięcia, czy do otrzymanych przez Zbywcę faktur znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Przepis ten stanowi, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku i tym samym statuuje warunek wstępny i konieczny do ewentualnego odliczenia przez Zbywcę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych od Spółki faktur.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (sformułowane w odpowiedzi z dnia 26 lutego):

1.  Czy Świadczenia gwarancyjne (łącznie z rozliczeniem z tytułu opłat eksploatacyjnych), które Zbywca będzie zobowiązany wypłacić Spółce w związku z realizacją zapisów Umowy, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, co skutkowałoby podwyższeniem kwoty Świadczenia gwarancyjnego o należny podatek VAT oraz obowiązkiem Spółki do wystawienia faktury VAT i rozliczeniem podatku?
2.  Czy przewidziane w Umowie Płatności zwalniające będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT jako wynagrodzenie za świadczenie usług, co będzie skutkowało obowiązkiem rozliczenia podatku przez Spółkę i wystawienia faktury VAT, dokumentującej czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, do której nie znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych (stanowisko uzupełnione w odpowiedzi na wezwanie):

1.  Świadczenia gwarancyjne (łącznie z rozliczeniem z tytułu opłat eksploatacyjnych), które Zbywca będzie zobowiązany wypłacić Spółce w związku z realizacją zapisów Umowy, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. pozostaną poza zakresem przedmiotowym ustawy o VAT), w konsekwencji czego wartość Świadczenia gwarancyjnego nie będzie podwyższona o należny podatek VAT oraz Spółka nie będzie mieć obowiązku wystawienia faktury VAT ani rozliczenia podatku należnego.
2.  Przewidziane w Umowie Płatności zwalniające będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, jako wynagrodzenie za świadczenie usług, wskutek czego Spółka będzie zobowiązana do rozliczenia podatku należnego i wystawienia faktury VAT dokumentującej czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, do której nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Uwagi ogólne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają:

*   odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

*   eksport towarów;

*   import towarów na terytorium kraju;

*   wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

*   wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w powyższym przepisie, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z uwagi na fakt, że Umowa gwarancyjna nie obejmuje transferu towarów w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, nie może być ona rozpatrywana w kontekście dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT. W związku z powyższym w celu odpowiedzi na pytanie czy Świadczenie gwarancyjne podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, należy rozpatrywać je w kontekście świadczenia usług.

Stosownie do postanowień art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z ugruntowaną praktyką organów podatkowych (przykładowo interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 20 marca 2014 r., sygn. ILPP4/443-583/13-5/ISN) i orzecznictwem sądów administracyjnych, świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT występuje w przypadku, gdy zostały spełnione następujące warunki:

*   występuje zachowanie po stronie usługodawcy w postaci działania lub zaniechania (np. tolerowania określonych sytuacji lub powstrzymywanie się od określonych czynności);

*   nabywca usługi jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia (zachowania) usługodawcy;

*   usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy, tj. wynagrodzenie. W szczególności wynagrodzenie musi mieć bezpośredni i przyczynowy związek z zachowaniem świadczeniodawcy, czyli stanowić rzeczywiste wynagrodzenie za usługę świadczoną na rzecz nabywcy.

Aby uznać daną czynność za usługę w rozumieniu ustawy o VAT powyższe warunki muszą być spełnione łącznie.

Uzasadnienie stanowiska odnośnie pytania nr 1

Analizując przedstawiony opis zdarzenia przyszłego w kontekście obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa stwierdzić należy, iż wypłata Świadczeń gwarancyjnych nie jest w rzeczywistości wynagrodzeniem za usługę świadczoną przez Nabywcę. Z tytułu wypłaty Świadczeń gwarancyjnych Zbywca nie będzie otrzymywać od Nabywcy żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Należy bowiem zauważyć, iż przekazanie kwot Świadczenia gwarancyjnego stanowi czynność jednostronną, której celem jest zagwarantowanie przez Zbywcę określonego poziomu dochodu z tytułu wynajmu powierzchni Budynku, jako że cena sprzedaży nieruchomości została skalkulowana m.in. przy założeniu osiągnięcia przez Nabywcę określonego poziomu dochodów z tytułu wynajmu. Celem zawarcia Umowy jest zrekompensowanie Nabywcy ewentualnej utraty oczekiwanego dochodu z tytułu wynajmu powierzchni Budynku. Zbywca wypłaci środki pieniężne jedynie w konsekwencji przyjętej na siebie funkcji gwaranta uzyskania określonych wpływów przez Wnioskodawcę. Tym samym, Świadczenia gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za jakiekolwiek usługi świadczone przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji, w przypadku wypłaty Świadczeń gwarancyjnych na rzecz Nabywcy nie zostaną łącznie spełnione przesłanki konieczne do uznania Świadczenia gwarancyjnego za wynagrodzenie za usługę, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Świadczenia gwarancyjne zostaną otrzymane jedynie w wyniku wykonania Umowy. W rezultacie, nie będą więc one objęte zakresem opodatkowania podatkiem VAT. Czynność przekazania kwot pieniężnych nie podlega bowiem opodatkowaniu VAT.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (przykładowo: wyrok WSA w Kielcach z dnia 15 marca 2012 r., sygn akt I SA/Ke 89/12, wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 29 października 2009 r., sygn. akt C-246/08).

Stanowisko Wnioskodawcy w kwestii płatności gwarancyjnych znajduje uzasadnienie w ugruntowanej linii interpretacyjnej organów podatkowych. Przykładowo:

*   Dyrektor Izby Skarbowej (IS) w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP3/443-431/14-2/IG wskazał, że „Świadczenia gwarancyjne wypłacone przez Spółkę na rzecz Nabywcy nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Wykonanie zawartej Umowy gwarancyjnej będzie miało charakter wyrównania wspomnianego wyżej ubytku dochodu operacyjnego, a w zamian za Kwoty gwarancyjne Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Zbywcy. A zatem, opisanych Świadczeń gwarancyjnych nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, otrzymywane przez Nabywcę Świadczenia gwarancyjne nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem”,

*   Interpretacja Dyrektora IS w Warszawie z dnia 6 sierpnia 2014 roku, sygn. IPPP3/443-430/14-2/KB, zgodnie z którą: „Należy również zauważyć, że Wnioskodawca wypłaci środki pieniężne jedynie w konsekwencji przyjętej na siebie funkcji gwaranta uzyskania określonego przychodu operacyjnego przez Nabywcę. Wypłata przez Wnioskodawcę Świadczeń gwarancyjnych będzie miała zatem charakter gwarancyjny/rekompensacyjny. Zatem, nie można mówić o świadczeniu przez Nabywcę jakiejkolwiek usługi, gdyż ze strony Wnioskodawcy nie dojdzie do wykonania na rzecz Zbywcy żadnego świadczenia. W konsekwencji, Świadczenia gwarancyjne wypłacone przez Spółkę na rzecz Nabywcy nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Wykonanie zawartej Umowy Gwarancyjnej będzie miało charakter wyrównania wspomnianego wyżej ubytku dochodu operacyjnego, a w zamian za Kwoty gwarancyjne Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Zbywcy”,

*   Interpretacja Dyrektora IS w Warszawie z dnia 5 czerwca 2013 r., sygn. IPPP3/443-145/13-4/IG: „Zatem nie można twierdzić, iż wypłacając sukcesywnie świadczenia gwarancyjne, w razie zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty, ulega zmniejszeniu cena, a co za tym idzie wartość sprzedanego towaru, jakim jest w ww. przypadku nieruchomość. W związku z powyższym należy uznać, iż wypłata świadczenia gwarancyjnego na podstawie zawartej umowy nie podlega opodatkowaniu, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż nie ma charakteru ani dostawy towarów, o którym mowa w art. 7 ustawy, ani świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ustawy”.

Podobne rozstrzygnięcia zapadły również w szeregu innych interpretacji indywidualnych, m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. IPPP3/443-283/14-2/SM, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 lipca 2014 r., sygn. IPPP3/443-433/14-2/JK, sygn. IPPP3/443-431/14-2/IG, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1070/14-2/JL, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. IPPP2/4512-48/15-2/IZ, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.838.2016.1.JŻ oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 kwietnia 2017 r., sygn. 1462-IPPP3.4512.118.2017.2.RD.

Reasumując, wypłata Świadczeń gwarancyjnych przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy nie stanowi wypłaty wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Wykonanie zawartej Umowy będzie miało charakter rekompensaty za poniesione wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości lub wyrównania z tytułu nieosiągnięcia uzgodnionego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni. W zamian za Świadczenie gwarancyjne Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Zbywcy. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowych Świadczeń gwarancyjnych nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Zatem, wypłacane na rzecz Wnioskodawcy Świadczenia gwarancyjne nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. pozostaną poza zakresem przedmiotowym ustawy o VAT).

Podobnie, rozliczenie opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą i Nabywcą nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Rozliczenie opłat eksploatacyjnych jest świadczeniem pomocniczym do świadczenia głównego, jakim jest Świadczenie gwarancyjne (zaliczki na opłaty eksploatacyjne są jednym z elementów kalkulacyjnych kwoty Świadczenia gwarancyjnego). W związku z rozliczeniem/wyrównaniem opłat eksploatacyjnych, zarówno Nabywca na rzecz Zbywcy oraz Zbywca na rzecz Nabywcy nie będą wykonywali żadnego dodatkowego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie. W konsekwencji powstała w wyniku rozliczenia różnica pomiędzy wysokością opłat eksploatacyjnych a wysokością kosztów eksploatacyjnych nie może być dokumentowana fakturą VAT. Rozliczenie opłat eksploatacyjnych pomiędzy Zbywcą i Nabywcą powinno zatem nastąpić na podstawie noty księgowej.

W konsekwencji uznania Płatności gwarancyjnych za pozostające poza zakresem opodatkowania VAT, Spółka nie będzie zobowiązana do rozpoznania obowiązku podatkowego na podstawie art. 19a ustawy o VAT oraz do wystawienia faktury VAT dokumentującej takie Płatności gwarancyjne zgodnie z art. 106b i nast. ustawy o VAT.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

A zatem, w przypadku gdyby Spółka nieprawidłowo wystawiła fakturę VAT dokumentującą otrzymane Świadczenia gwarancyjne jako podlegające 23% VAT, Zbywający nie miałby prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej transakcję niepodlegającą opodatkowaniu. Stąd w interesie prawnym Zbywcy również leży ustalenie prawidłowego opodatkowania VAT przewidzianych w Umowie Płatności gwarancyjnych.

Uzasadnienie stanowiska odnośnie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawców odmienny charakter od Świadczeń gwarancyjnych będą miały Płatności zwalniające. Mianowicie Płatność zwalniająca stanowić będzie wynagrodzenie za określone działanie Nabywcy, którym będzie zwolnienie Zbywcy z ciążącego nań zobowiązania do zagwarantowania określonego poziomu dochodów z najmu otrzymywanych przez Nabywcę. Innymi słowy, w zamian za otrzymanie Płatności zwalniającej, Nabywca będzie tolerował sytuację, w której będzie otrzymywał dochody z najmu niższe od założonych w kalkulacji ceny sprzedaży. W związku z powyższym, Płatności zwalniające będą stanowiły wynagrodzenie za usługi świadczone przez Nabywcę na rzecz Zbywcy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (przy zastosowaniu podstawowej stawki opodatkowania).

W konsekwencji uznania Płatności zwalniających za wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy o VAT, Spółka będzie zobowiązana do rozpoznania obowiązku podatkowego na podstawie art. 19a ustawy o VAT oraz wystawienia faktury VAT dokumentującej tę sprzedaż zgodnie z art. 106b i nast. ustawy o VAT.

Tym samym, z punktu widzenia Zbywcy, faktura taka nie będzie wypełniała hipotezy normy wynikającej z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, który stanowi że nie dają podstawy do obniżenia podatku należnego oraz do zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. W związku z tym, Zbywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Spółki, pod warunkiem, że spełnione zostaną przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Spełnienie tych warunków i co za tym idzie prawo Zbywcy do odliczenia nie stanowi jednak przedmiotu zapytania przedstawionego w złożonym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.