Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.411.2017.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-15
Teza: Czy fakt wynajmowania Mieszkania, a także dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, wpływa na stosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 upof w przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości po okresie 5 lat od końca roku, w którym została nabyta?
Słowa kluczowe: amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; mieszkanie; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 października 2017 r. (data wpływu 10 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m.in. skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jako osoba fizyczna (polski rezydent podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 1 updof) nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej, odpłatnie nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (dalej także jako: „Mieszkanie”) z zamiarem wynajmowania go na cele mieszkalne. Zakup został sfinansowany z kredytu bankowego (opłaty, które związane były z jego zaciągnięciem to koszty ubezpieczenia kredytu, które Podatnik dodatkowo samodzielnie opłacił; pozostałe koszty kredytu uwzględniane są w ramach opłacanych przez niego rat). Przed przekazaniem Mieszkania w najem – mimo, że było ono w pełni funkcjonalne już w momencie jego nabycia, tj. możliwe do zamieszkania – przeprowadzany jest remont. Obejmuje on m.in. zmianę podłóg, wstawienie ścianek kartonowo-gipsowych, szpachlowanie oraz malowanie ścian i sufitów, wymianę okien, drzwi wewnętrznych, wymianę urządzeń sanitarnych, zmianę glazury i terakoty. Oprócz tego zakupione zostaną nowe meble, akcesoria i wyposażenie, a także sprzęty AGD, tak aby lokal posiadał wyższy standard niż w momencie jego nabycia. To z kolei będzie miało przełożenie na wysokość czynszu, który podatnik będzie mógł uzyskać wynajmując Mieszkanie.

W momencie nabycia, nieruchomość była użytkowana (tj. wykorzystywana do celów mieszkaniowych przez osoby, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przez okres co najmniej 60 miesięcy.

Wnioskodawca zamierza wynająć Mieszkanie na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem (osobą fizyczną, osobą prawną, czy też inną instytucją, która będzie używała lokal do celów mieszkalnych). Nie wyklucza natomiast (w szczególności jeśli okazałoby się, że wynajęcie całego Mieszkania przez jeden podmiot jest utrudnione - np. nie ma chętnych do jego wynajęcia) wynajmowania poszczególnych pokoi znajdujących się w Mieszkaniu, odrębnym najemcom, na podstawie zawieranych z nimi umów. W takiej sytuacji najemcy poszczególnych pokoi będą mieli wyłączność do korzystania z tych pomieszczeń, a dodatkowo korzystać będą z części wspólnych Mieszkania, tj. m.in. kuchni, łazienki, pomieszczenia gospodarczego, przedpokoju, łazienki, piwnicy. Podatnik będzie poszukiwał najemców poprzez któryś z wymienionych kanałów, tj. pocztę pantoflową, biura nieruchomości, serwisy specjalistyczne (np. otodom.pl), serwisy społecznościowe, portale z ogłoszeniami.

Wnioskodawca od uzyskanych z tytułu najmu przychodów zamierza odprowadzać podatek dochodowy od osób fizycznych na zasadach ogólnych, o których mowa w art. 27 ust. 1 updof, a przychody z tego tytułu traktować jako uzyskiwane z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Wnioskodawca po nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego chce przekształcić wskazany tytuł prawny w prawo własności Mieszkania (nastąpi utworzenie księgi wieczystej dla nieruchomości oraz wyodrębnienie prawa własności). Będzie to miało miejsce w oparciu o regulacje ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.). Po wskazanym przekształceniu nieruchomość zostanie ujęta w ewidencji przez Wnioskodawcę jako środek trwały, od którego będą dokonywane odpisy amortyzacyjne.

Uzyskiwanie przychodów z najmu prawdopodobnie rozpocznie się jeszcze przed przekształceniem, o którym mowa powyżej, albo po tym momencie.

Wnioskodawca wyklucza jednocześnie prowadzenie najmu okazjonalnego, tj. na kilka nocy. Mieszkanie będzie wynajmowane na czas określony (na okresy co najmniej kilkumiesięczne – w szczególności Mieszkanie nie będzie wynajmowane na doby), z możliwością wypowiedzenia umowy przy zaistnieniu określonych w umowie okoliczności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w sytuacji wynajmowania poszczególnych pokoi Mieszkania odrębnym najemcom, Wnioskodawca zachowa możliwość opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof?
2.  Czy Wnioskodawca może prowadzić 10 letnią amortyzację Mieszkania (w oparciu o przepisy art. 22j ust. 1 pkt 3 updof) wprowadzonego do środków trwałych, a rozpoznawane w ten sposób odpisy amortyzacyjne zaliczać do kosztów uzyskania przychodów (zgodnie z art. 22 ust. 8 updof) uzyskiwanych z najmu?
3.  Czy poniesione nakłady na remont Mieszkania, jak i zakup mebli, akcesoriów i wyposażenia, a także sprzętów AGD, oraz poniesione koszty kredytu, jak i odsetki od kredytu opłacone przed wprowadzeniem Mieszkania do ewidencji środków trwałych zwiększą wartość początkową środka trwałego?
4.  Czy fakt wynajmowania Mieszkania, a także dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, wpływa na stosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 upof w przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości po okresie 5 lat od końca roku, w którym została nabyta?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie pytania czwartego. Wniosek w zakresie pozostałych pytań jest przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Zdaniem Wnioskodawcy, (w zakresie pytania oznaczonego nr 4) fakt wynajmowania Mieszkania, a także dokonywanie odpisów amortyzacyjnych, nie wpływa na stosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 upof w przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości po okresie 5 lat od końca roku, w którym została nabyta.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowią, iż jednym ze źródeł przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest, co do zasady, odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wynika z tego jednocześnie, że jeżeli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości upłynęło pięć lat, przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tego składnika majątku, nie podlegają opodatkowaniu na podstawie regulacji updof.

Podsumowując, żadna regulacja ww. ustawy nie uzależnia możliwości stosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 updof – w tym wyłączenia spod opodatkowania przychodów ze zbycia nieruchomości, jeśli następuje to po określonym czasie od jej nabycia – od tego, czy podatnik zbywający nieruchomość dokonywał wcześniej jej amortyzacji – np. w związku z prowadzonym najmem prywatnym. W związku z tym przychody z odpłatnego zbycia Mieszkania po upływie pięciu lat od jego nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), nie będą opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub części oraz udziału w nieruchomości;
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem kwota uzyskana z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeśli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, istotne znaczenie ma więc data nabycia przedmiotowej nieruchomości lub prawa majątkowego.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca rozważa sprzedaż mieszkania, które ma być wynajmowane w ramach „najmu prywatnego”. Na tej podstawie przyjąć należy, że mieszkanie nie będzie składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą oraz że sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy uznać należy, że zbycie przedmiotowej nieruchomości, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie, nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym dochód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu. Na powyższe nie ma wpływu fakt, że mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży było wcześniej wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego i dokonywano odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.