Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.82.2023.6.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-17
Teza: Skoro omawiana we wniosku sprzedaż będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, z uwagi na planowane złożenie przez Państwa oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; sprzedaż-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

2 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w pismach z 28 kwietnia 2023 r. (wpływ 4 maja 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości należących do Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”).

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości opisanej poniżej, położonej w K.

Sprzedający zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży nieruchomości wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: „Transakcja”).

Intencją Sprzedającego oraz Nabywcy jest zawarcie umowy zbycia przedmiotu Transakcji (dalej: „Umowa Sprzedaży”) nie później niż w terminie do (…) r., a w każdym razie nie później niż 2 tygodnie od uzyskania interpretacji („Dzień Transakcji”). W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, że zostaną wprowadzone zmiany do planowanej umowy zbycia przedmiotu Transakcji, przy czym ewentualne dalsze negocjacje Stron nie wpłyną na przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany we wniosku.

Sprzedający prowadził i prowadzi działalności gospodarczą związaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi i wydzierżawionymi. Sprzedający jest tzw. „spółką celową”, która została założona w celu nabycia Nieruchomości od Pierwotnego Sprzedającego (zdefiniowanego niżej we wniosku), a następnie prowadzenia działalności polegającej na wynajmowaniu i wydzierżawianiu części Nieruchomości (powierzchni w Budynku) osobom trzecim.

Na moment składania wniosku, Nabywca nie jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ pytania Zainteresowanych zadane w ramach wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) wyodrębnienie Nieruchomości w ramach działalności Sprzedającego, (iii) działalność Nabywcy po nabyciu Nieruchomości, (iv) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (v) sposób nabycia nieruchomości przez Sprzedającego.

(i) Przedmiot transakcji.

Przedmiotem Transakcji ma być prawo własności nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…) („Działka”), o łącznej powierzchni (…) m2 oraz położonego na niej budynku oraz budowli, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość”).

Aktualnie na Nieruchomość składa się Działka zabudowana budynkiem handlowo-usługowym, o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2 („Budynek ”) oraz budowle i infrastruktura towarzysząca, na którą składają się m.in.: ogrodzenie terenu, parkingi, drogi i chodniki, oświetlenie terenu, pylon („Budowle”), a ponadto na gruncie znajdują się elementy infrastruktury technicznej nienależącej do Sprzedającego.

Dla wskazanego wyżej Budynku uzyskane zostało pozwolenie na użytkowanie, zgodnie z Decyzją z (…) r., wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, powiat grodzki.

Nieruchomość (w tym Budynek) jest wynajmowana (w częściach) przez kilka podmiotów, przy czym przeważająca jej część jest oddana w najem jednemu podmiotowi na podstawie jednej umowy najmu – głównemu najemcy.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego i obecnie jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia – opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – usług najmu, oferowanych na rzecz innych podmiotów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Również zobowiązania Sprzedającego są ściśle związane z Nieruchomością oraz z działalnością Sprzedającego w zakresie wynajmu Budynku i obejmują m.in. finansowanie zaciągnięte w celu nabycia Nieruchomości, którego spłata jest zabezpieczona m.in. hipoteką ustanowioną na Nieruchomości.

Zgodnie z ustaleniami Stron, prawa i obowiązki związane ze sprzedawaną Nieruchomością co do zasady nie przejdą na Nabywcę. Wyjątkiem są wskazane poniżej pozycje. W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia prawa własności Nieruchomości (wraz ze znajdującym się Budynkiem oraz budowlami), dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy następujących składników majątku:

1) dokumentacji projektowej, technicznej i architektonicznej dotyczącej Nieruchomości (w tym umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również kodów, informacji, itp. niezbędnych do obsługi Nieruchomości oraz, w zakresie posiadanym przez Sprzedającego, praw autorskich dotyczących tej dokumentacji;

2) prawa własności ruchomości (stanowiących jej przynależności w rozumieniu przepisu art. 51 Kodeksu cywilnego) bezpośrednio związanych z użytkowaniem Nieruchomości, m.in. system monitoringu, infrastruktura zapewniająca sieć internetową na terenie Nieruchomości, system alarmowy;

3) praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu (Nabywca automatycznie wstąpi w prawa i obowiązki z umów najmu na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego);

4) praw wynikających z gwarancji bankowych zabezpieczających wykonanie umów najmu, (prawa te zostaną przeniesione na Nabywcę na podstawie planowanej przez Strony Umowy Sprzedaży);

5) depozytów najemców (Sprzedający przekaże Nabywcy środki z depozytów najemców po zawarciu Umowy Sprzedaży);

6) praw wynikających z udzielonych Sprzedającemu gwarancji budowlanych/technicznych dotyczących Nieruchomości i Budynku (w zakresie przysługującym Sprzedającemu w dacie Umowy Sprzedaży).

Ponadto Strony Transakcji ustaliły, że poza składnikami majątku (lub prawami wynikającymi z zawartych umów) Sprzedającego, które zostaną przeniesione w Umowie Sprzedaży, intencją Kupującego jest przejęcie po Transakcji praw i obowiązków z następujących umów:

1) umów na dostawy mediów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, to jest: wody (wraz z odbiorem ścieków), elektryczności, dostawy Internetu, telekomunikacji („Umowy na Media”);

2) umów na dostawy wybranych usług niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, to jest: utrzymanie techniczne i serwisowanie Nieruchomości, sprzątanie Nieruchomości, ochronę Nieruchomości, korzystanie z aplikacji wspierającej zarządzanie i utrzymanie techniczne Budynku („Umowy Serwisowe”);

3) umowy na doradztwo ws. bezpieczeństwa przeciwpożarowego oraz umowy dotyczącej transmisji sygnału alarmowego z Budynku do Państwowej Straży Pożarnej („Umowy Bezpieczeństwa Przeciwpożarowego”) .

Strony Transakcji wskazują, że przeniesienie ww. umów może być uzależnione od uzyskania zgód dostawców ww. mediów i usług. W przypadku umów, co do których nie będzie zgody na przeniesienie praw z nich wynikających na Kupującego, Strony ustalą w Umowie Sprzedaży, że Sprzedający nie rozwiąże tych umów przez okres do czasu zawarcia nowych umów przez Kupującego, nie dłużej niż 6 miesięcy od dnia Transakcji i przez ten okres będzie refakturował na Kupującego koszty wynikające z tych umów w wysokości nominalnej (bez marż/narzutów, z ew. doliczeniem należnego podatku od towarów i usług, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa).

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione na Nabywcę, razem z Nieruchomością będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji” lub „Przenoszone Prawa i Obowiązki”.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy szeregu składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

1) prawa i obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego ze współpracownikami;

2) zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym między innymi:

(i) wobec banku z tytułu umowy finansowania,

(ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedającym, w tym z tytułu pożyczek i obligacji,

(iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz

(iv) opłaty czynszowe, odszkodowania, kary umowne,

(v) prawa do otrzymania spornych należności związanych z działalnością Sprzedającego w przypadku korzystnego wyroku sądowego, o ile będą istniały,

3) istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

4) know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/ polityki ustalania wysokości czynszu),

5) dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego,

6) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji, np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów),

7) gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych, za wyjątkiem środków, które stanowią depozyty dostarczone przez najemców, które zostaną przekazane przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy w postaci dodatkowego przelewu bankowego po zawarciu Umowy Sprzedaży;

8) umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego (które zostaną rozwiązane/ wypowiedziane przez Sprzedającego lub wygasają na mocy art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego);

9) prawa i obowiązki wynikające z umów księgowych, umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych i podatkowych (ewidencja środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, rejestry VAT itp.), jak również prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i usług doradztwa podatkowego;

10) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym m.in. usług zarządzania nieruchomościami, umów zarządzania aktywami, umów dotyczących komercjalizacji (pośrednictwa) i świadczenia usług dla najemców,

11) należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);

12) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

13) prawa do domen internetowych związanych z działalnością Sprzedającego;

14) niewymienione powyżej prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących budowy Nieruchomości i prac projektowych.

Zgodnie z ustaleniami Stron, wszelkie pozostałe umowy zawarte przez Sprzedającego związane z Nieruchomością i niebędące przedmiotem transferu na Nabywcę w ramach Transakcji (tj. umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o obsługę finansowo księgową Nieruchomości, umowy o pielęgnację zieleni na Nieruchomości, umowy o usługi w zakresie ochrony środowiska dot. Nieruchomości, umowy o odśnieżanie Nieruchomości, najem mat wejściowych przed Budynkiem umiejscowienie bezobsługowego urządzenia do dystrybucji środków higienicznych, najem pojemników na odpady), zostaną rozwiązane lub nie będą przeniesione na Nabywcę.

W związku z powyższym, intencją Sprzedającego jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.

(ii) Wyodrębnienie Nieruchomości w ramach działalności Sprzedającego.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego i obecnie jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem od towarów usług najmu oferowanych na rzecz innych podmiotów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, wobec tego w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Po zawarciu Transakcji, co do zasady, majątek Sprzedającego będzie ograniczony do środków finansowych oraz ewentualnych należności (i zobowiązań) związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną do momentu Transakcji, a dalsze prowadzenie działalności bądź likwidacja Sprzedającego będzie przedmiotem decyzji udziałowców Sprzedającego. W ramach Umowy Sprzedaży Sprzedający sprzeda Nabywcy wszystkie swoje aktywa trwałe.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością.

Zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również na Dzień Transakcji, Nieruchomość nie jest, ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako formalny dział, wydział, oddział, a także nie są i nie będą na Dzień Transakcji dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi oraz nie planuje prowadzić żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Budynku oraz miejsc parkingowych zlokalizowanych na Nieruchomości oraz planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości niż Nieruchomość, ani obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajem i zarządzaniem innymi niż Nieruchomość nieruchomościami własnymi ani też nieruchomościami wydzierżawionymi. Oprócz przychodów z najmu/dzierżawy Nieruchomości, Sprzedający nie osiąga innych przychodów.

(iii) Działalność Nabywcy po nabyciu Nieruchomości.

Nabywca jest spółką powołaną w (…) r., w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi. W tym celu konieczne jest nabycie przez Nabywcę nieruchomości, które będzie następnie wynajmował lub dzierżawił.

Nabywca nie zatrudnia obecnie pracowników.

Działalnością operacyjną Nabywcy związaną z poszukiwaniem i oceną biznesową możliwości zakupu nieruchomości mogących stanowić potencjalne źródło przychodów Nabywcy oraz środków na ich finansowanie zajmują się prokurent oraz prezes zarządu spółki. Obsługę księgowo-biurową Nabywcy świadczy na jego rzecz podmiot powiązany z grupy kapitałowej, której członkiem jest Nabywca.

Działalność Nabywcy finansowana jest z jego kapitału oraz dopłat do kapitału, w przyszłości planowane jest pozyskanie finansowania w ramach grupy kapitałowej Nabywcy lub finansowania zewnętrznego.

Obecnie Nabywca prowadzi działalność polegającą na lokowaniu środków finansowych pochodzących z kapitału zakładowego oraz dopłat wniesionych przez jego jedynego wspólnika i z tej działalności uzyskuje przychody.

Nabywca zamierza pozyskać środki na zakup Nieruchomości w drodze dopłat do kapitału Nabywcy dokonywanych przez jego jedynego wspólnika oraz pożyczki/pożyczek udzielanych Nabywcy przez jego jedynego wspólnika lub pozyskania finasowania zewnętrznego w oparciu o kredyt. W konsekwencji czego Nabywca musi samodzielnie pozyskać środki pieniężne oraz zawrzeć stosowne umowy dotyczące częściowego sfinansowania zakupu Nieruchomości, jej ubezpieczenia a także obsługi.

Na chwilę dokonania Transakcji Nabywca nie będzie właścicielem innych nieruchomości ani nie będzie jeszcze prowadził działalności związanej z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami (Nieruchomość będzie pierwszą nieruchomością nabywaną przez Nabywcę, przy czym nie wyklucza on nabywania kolejnych nieruchomości). W związku z powyższym, bezpośrednio po Transakcji Nieruchomość będzie jedyną nieruchomością wynajmowaną przez Nabywcę osobom trzecim, a w ramach Przedmiotu Transakcji zawierać się będą (bezpośrednio po Transakcji) wszystkie aktywa trwałe posiadane na ten moment przez Nabywcę. Nieruchomość będzie stanowić jedyne (bądź główne) źródło jego przychodów operacyjnych.

Nabywca, po podpisaniu umów i nabyciu składników majątku, które umożliwią prowadzenie działalności gospodarczej (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością), zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych. Nabywca nie będzie prowadził na Nieruchomości działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how (rozumiane jako określone informacje handlowe i operacyjne), jak również przy pomocy profesjonalnych usługodawców, z którymi zawrze umowy.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości i zawrze on nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione, a nie przejmie umów zawartych przez Sprzedającego. W szczególności Nabywca planuje zawrzeć nową umowę na zarządzanie Nieruchomością. Ponadto Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w zakresie świadczenia określonych usług dedykowanych Nieruchomości, w tym zakresie, w jakim nie przejmie on umów zawartych przez Sprzedającego (w tym zwłaszcza umów o obsługę finansowo księgową Nieruchomości, umowy o pielęgnację zieleni na Nieruchomości, umowy o usługi w zakresie ochrony środowiska dot. Nieruchomości, umowy o odśnieżanie Nieruchomości, najem mat wejściowych przed Budynkiem, itp.). Bez zorganizowania przez Nabywcę zaplecza techniczno-zarządczego sprawne i niezakłócone funkcjonowanie Nieruchomości, a w konsekwencji świadczenie usług najmu nie będzie możliwe.

Z perspektywy Nabywcy, podjęcie przez niego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Realizacja określonych zadań gospodarczych przez Nieruchomość po jej nabyciu przez Nabywcę możliwa będzie po połączeniu z innymi składnikami majątkowymi zorganizowanymi przez Nabywcę oraz w połączeniu z jego przedsiębiorstwem. Intencją Nabywcy jest by, po zrealizowaniu Transakcji i podpisaniu stosownych umów (np.: umowy o zarządzanie Nieruchomością, czy innych umów wyżej wymienionych), możliwe było nieprzerwane prowadzenie działalności gospodarczej, w postaci wynajmu powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług bezpośrednio po realizacji Transakcji.

Należy jednak zasygnalizować, iż w początkowym okresie, do kwietnia 2025 r. (tj. upływu terminu umowy najmu z głównym najemcą Nieruchomości) Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie najmu na dotychczasowych zasadach lub zasadach do nich zbliżonych.

(iv) Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

Sprzedający i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi kapitałowo ani osobowo.

Nabywca złoży wraz ze Sprzedającym, przed dokonaniem Transakcji albo w Umowie Sprzedaży, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim znajdzie ono zastosowanie do Transakcji i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

O ile Strony tak uzgodnią, przed Umową Sprzedaży Zbywca wystąpi o zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach i innych opłatach publicznoprawnych wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, co jest standardową praktyką w przypadku takich transakcji.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Zarówno Sprzedający jak i Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług na dzień dokonania Transakcji.

(v) Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości od O. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna („Pierwotny Sprzedający”) na podstawie umowy sprzedaży z 6 grudnia 2010 r. Transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23 % i została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Pierwotnego Sprzedającego. Sprzedającemu przy nabyciu Nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Po zakupie Nieruchomości, Sprzedający prowadził działalność gospodarczą polegającą na komercyjnym wynajmie powierzchni biurowej podmiotom trzecim podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o naliczony podatek od towarów i usług w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do Nieruchomości, od momentu jej nabycia przez Sprzedającego do dnia sporządzenia wniosku Sprzedający nie wybudował innych budynków bądź budowli, jak również nie dokonywał w stosunku do istniejącego Budynku oraz Budowli wydatków na ich ulepszenie, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Również po złożeniu niniejszego wniosku i do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie zamierza dokonywać żadnych ulepszeń Budynku oraz Budowli, których wartość wynosiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in. że stosownie do wiedzy Sprzedającego i na podstawie wewnętrznej weryfikacji przeprowadzonej przez Spółkę, na działce nie znajdują się sieci przesyłowe będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Tym samym Spółka wskazuje, że zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podlega korekcie w zakresie infrastruktury technicznej, nienależącej do Sprzedającego, a znajdującej się na Działce.

Pozostała treść uzupełnienia wniosku, jako że ma wpływ wyłącznie na rozstrzygnięcie w zakresie podatku od towarów i usług, została przywołana wyłącznie w treści interpretacji dotyczącej tego podatku.

**Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy przeniesienie własności Działki oraz własności Budynku i Budowli dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie Umowy Sprzedaży spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, przeniesienie prawa własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie umowy sprzedaży nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego w związku z faktem, że będzie ono w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Jeżeli Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i orzecznictwo organów podatkowych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 cyt. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, skoro sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (poprzez rezygnację ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i wybór opodatkowania Transakcji), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie stanowiska przywołali Państwo wyroki sądów administracyjnych oraz interpretacje indywidualne.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) Nieruchomość składającą się z jednej działki zabudowanej budynkiem i budowlami oraz infrastrukturą towarzyszącą.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.139.2023.5.MGO w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- sprzedaż nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy,

\- dostawa Budynku oraz Budowli będzie objęta zwolnieniem uregulowanym przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; dostawa gruntu (działki), na której Budynek i Budowle są posadowione, również będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- gdy przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Nabywca i Sprzedający złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to wówczas planowana transakcja sprzedaży Budynku i Budowli będzie opodatkowania właściwą dla Budynku i Budowli stawką podatku od towarów i usług; tym samym, zgodnie z art. 29a ust. 8 tej ustawy, dostawa działki gruntu, na której Budynek oraz Budowle są posadowione, również będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla Budynku i Budowli.

Z treści wniosku wynika, że strony transakcji zamierzają złożyć ww. oświadczenie.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, z uwagi na planowane złożenie przez Państwa oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości (działki, budynku, budowli) będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, dla Kupującego nie powstanie obowiązek podatkowy, nie będzie on więc zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.139.2023.5.MGO.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.