Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-209/13-4/KKu
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-06-06
Teza: Czy od sprzedaży ww. nieruchomości należy odprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych, skoro od nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości w 1974 r. minęło do dnia sprzedaży nieruchomości ponad pięć lat?
Słowa kluczowe: budowa; nabycie; nieruchomości; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 19 marca 2013 r. (data wpływu 21 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 maja 2013 r. (data wpływu 22 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 14 maja 2013 r., Nr IPTPB2/415-209/13-2/KKu, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 14 maja 2013 r. (skutecznie doręczono dnia 17 maja 2013 r.), zaś w dniu 22 maja 2013 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 21 maja 2013 r.).

Po uzupełnieniu w przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 27 marca 1974 r. zawarł notarialnie ,,Umowę oddania terenu w użytkowanie wieczyste’’. Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w xxx, na podstawie prawomocnej decyzji z dnia 23 sierpnia 1973 r., Nr …, orzekło oddanie opisanej działki w użytkowanie wieczyste na 99 lat do dnia 27 marca 2073 r. Jest to nabycie wieczystego użytkowania gruntu. Na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 13 lutego 1974 r., Nr ……, Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego. Decyzją Nr ….. z dnia 14 kwietnia 2011 r. Burmistrz miasta przekształcił prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w prawo własności nieruchomości. Następnie aktem notarialnym yyy z dnia 19 października 2011 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości. Wnioskodawca dodał, że ww. nieruchomość nigdy nie miała związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku.

Czy od sprzedaży ww. nieruchomości należy odprowadzić podatek dochodowy od osób fizycznych, skoro od nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości w 1974 r. minęło do dnia sprzedaży nieruchomości ponad pięć lat?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie należy odprowadzać podatku dochodowego. Fakt zmiany użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności w formie decyzji administracyjnej jest zdaniem Wnioskodawcy jedynie zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. W orzecznictwie sądów oraz Ministerstwa Finansów ugruntowało się jednolite stanowisko w tej kwestii.

Przykładowymi pismami, które potwierdzają stanowisko Wnioskodawcy są pisma Ministerstwa Finansów: ITPB1/418-739/07/MK z dnia 6 marca 2008 r., ILPB2/415-1065/11-2/ES z dnia 1 lutego 2012 r., IPPB1/415-1610/12-4/MT z dnia 22 lutego 2013 r., IPPB4/415-889/12-7/JK2 z dnia 7 lutego 213 r., IPPB4/415-903/12-4/JK3 z dnia 17 stycznia 2013 r., PB2/MK-0212/99 z dnia 21 września 1999 r.

W uzupełnieniu Wnioskodawca dodatkowo stwierdził, że w sytuacji przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, co nastąpiło w Jego przypadku w dniu 14 kwietnia 2011 r., za datę nabycia prawa do nieruchomości, należy uznać datę pierwotnego nabycia użytkowania wieczystego, tj. 27 marca 1974 r. W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że nie można mówić o powstaniu przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ w dniu 14 kwietnia 2011 r. nastąpiło jedynie przekształcenie formy prawnej prawa do nieruchomości, w związku z czym zdaniem Wnioskodawcy podatek nie występuje od sprzedaży nieruchomości dokonanej 19 października 2011 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, jak również nie reguluje kwestii prawa użytkowania wieczystego, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności – sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc ze swej natury nieruchomościami, a budynki trwale z gruntem związane są ich częścią składową w myśl art. 48 K. c. i na mocy art. 47 § 1 ww. Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Z powyższego wynika zatem, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony przysługuje prawo własności tego gruntu. Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym, że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może tym prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, zapisać.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Zakres i sposób określenia treści prawa wieczystego użytkowania zbliża je do prawa własności dzięki wyraźnym odesłaniom zawartym w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego. Użytkowanie wieczyste jest więc prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji.

Możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. z 2012 r., poz. 83).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy decyzje o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1.  Starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne.
2.  Wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej – art. 3 ust. 2 ww. ustawy. Warto również podkreślić, że nie można być jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili nabycia prawa wieczystego użytkowania.

W świetle powołanych przepisów w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w dniu 27 marca 1974 r. nabył prawo wieczystego użytkowania działki. Następnie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 13 lutego 1974 r. Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego. Decyzją z dnia 14 kwietnia 2011 r. Burmistrz Miasta xxx przekształcił prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w prawo własności nieruchomości. Następnie aktem notarialnym z dnia 19 października 2011 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującym się na niej budynkiem – w sytuacji kiedy Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu, a następnie rozpoczął na nim budowę budynku mieszkalnego, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty tego nabycia. W przypadku odpłatnego zbycia gruntu, stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem mieszkalnym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek oraz zakończono budowę zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W powyższym przypadku istotne znaczenie ma fakt przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności, przez co budynek stał się częścią składową gruntu.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości gruntowej, od której liczony jest pięcioletni termin, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć datę pierwotną nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, a więc termin powinien być liczony od końca 1974 r.

Reasumując, dokonana sprzedaż w 2011 r. gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym, nabytego w 1974 r., nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a tym samym przedmiotowa sprzedaż nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Do wniosku z dnia 19 marca 2013 r. Wnioskodawca dołączył dokumenty (decyzje i akty notarialne). Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), Organ upoważniony, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.