Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1986/10-2/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-09
Teza: 1. Czy we właściwej umowie sprzedaży Wnioskodawca może wykazać cenę sprzedaży udziału we współwłasności gruntu w minimalnej kwocie np. 1 złoty za m2 a resztę ceny przyporządkować zakupowi lokalu mieszkalnego? 2. Jaką stawkę podatku VAT zastosować do zakupu udziału we współwłasności gruntu?
Słowa kluczowe: budownictwo-budownictwo mieszkaniowe; dostawa; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; stawka-stawki podatku; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2010 r. (data wpływu 9 grudnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podstawy opodatkowania dla sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności gruntu oraz stawki podatku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Zajmuje się budową domów wielorodzinnych oraz sprzedażą lokali mieszkalnych w tych budynkach wraz z przylegającą infrastrukturą. Sprzedaż mieszkań odbywa się w następujący sposób. Z potencjalnymi nabywcami zawierane są umowy przedwstępne w których m.in. opisany jest nabywany lokal mieszkalny oraz końcowa cena nabycia. Ustalona cena sprzedaży płacona jest przez kupującego w sposób określony w harmonogramie wpłat, stanowiący załącznik do danej umowy przedwstępnej. Po zakończeniu budowy i uzyskaniu odpowiednich pozwoleń oraz wpłaceniu całej łącznej ceny sprzedaży zawarta zostanie właściwa umowa sprzedaży. Przy każdej wpłacie dokonywanej przez kupującego Zainteresowany wystawia fakturę VAT zaliczkową stosując do wpłat dotyczących lokalu mieszkalnego stawkę VAT 7%, a do wpłat dotyczących np. garaży 22%. Podatek VAT w Urzędzie Skarbowym Wnioskodawca rozlicza w miesiącu wystawiania faktur VAT zaliczkowych. Według przyjętych przez Zainteresowanego zasad sprzedaży cała końcowa kwota sprzedaży mieszkania zostanie uregulowana zanim zawarta zostanie właściwa umowa sprzedaży. Wobec czego również cały podatek VAT zostanie rozliczony w Urzędzie Skarbowym również do czasu zawarcia właściwej umowy sprzedaży. We właściwej umowie sprzedaży dokonana zostanie sprzedaż właściwego lokalu mieszkalnego oraz udział we współwłasności gruntu, co za tym idzie zapłacona cena za lokal mieszkalny zostanie podzielona na cenę za lokal mieszkalny oraz na cenę za udział w gruncie. Udział we współwłasności gruntu ustalony będzie całościowo bez podziału na grunt związany z lokalem mieszkalnym i garażem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy we właściwej umowie sprzedaży Wnioskodawca może wykazać cenę sprzedaży udziału we współwłasności gruntu w minimalnej kwocie np. 1 złoty za m2, a resztę ceny przyporządkować zakupowi lokalu mieszkalnego?
2.  Jaką stawkę podatku VAT zastosować do zakupu udziału we współwłasności gruntu?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym przypadku podział ceny sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego i udziału we współwłasności gruntu może być dowolny, np. taki jak opisany w pytaniu. Ponieważ całkowity podatek VAT od końcowych transakcji sprzedaży zakończonych zawarciem właściwej umowy sprzedaży zostanie rozliczony wcześniej. Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku VAT jak przy dostawie budynków lub ich części trwale związanych z gruntem.

Wykazanie dowolnych cen na właściwej umowie sprzedaży pozostanie bez wpływu na wysokość opodatkowania podatkiem VAT i nie będzie sprzeczne z przepisami ustawy o podatku towarów i usług. Powołując się na wymieniony wcześniej art. 29 ustawy u.p.t.u do sprzedaży udziału we współwłasności gruntu należy zastosować stawkę podatku VAT 7%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Co do zasady, stawka podatku od towarów i usług – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22% (…), jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

I tak, stosownie do przepisu art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Wskazać również należy, iż na podstawie art. 146a w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Natomiast w myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Z powyższego wynika, że o możliwości zastosowania 8% stawki podatku od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 12 i 12a ustawy decyduje spełnienie przesłanek przewidzianych w tych przepisach.

Należy również zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy, zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z jego brzmieniem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. A contrario nie jest lokalem mieszkalnym wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb nie przeznaczona na stały pobyt ludzi i nie służąca zaspokajaniu ich potrzeb. Ponadto ustawa o własności lokali, w ust. 4 powołanego artykułu, stanowi, iż do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnice, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 14 oraz pkt 13 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) określił, że lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym, natomiast pomieszczeniem gospodarczym w budynku jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Przedstawiona analiza przepisów prawnych prowadzi do wniosku, iż 8% stawka podatku od towarów i usług może być stosowana wyłącznie w stosunku do będących przedmiotem obrotu (sprzedaży) samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali służących zaspokajaniu właśnie „mieszkaniowych” potrzeb społeczeństwa. Preferencyjna stawka podatku od towarów i usług nie ma zastosowania do sprzedaży lokali użytkowych, czyli lokali, które nie pełnią funkcji mieszkalnych.

Definiując pojęcie prawne „samodzielnego lokalu mieszkalnego", ustawodawca czyni wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami normatywnymi:

*   po pierwsze - pojęciem pomieszczenia pomocniczego, czyli takiego pomieszczenia, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w danym wypadku chodzi więc wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych pomieszczeń z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi; oraz
*   po drugie - pojęciem pomieszczenia przynależnego, które w sensie prawnym stanowi wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, lecz służyć ma zaspokojeniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Z brzmienia art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali wynika, iż podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć określone pomieszczenie do kategorii pomocniczych jest to czy pomieszczenie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych zamieszkałych w lokalu osób. Stosując takie kryterium stwierdzić należy, że garaż, choć stanowi część składową lokalu mieszkalnego, nie należą do pomieszczeń pomocniczych, lecz przynależnych do lokalu i nie służą dla bezpośredniego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności.

Z przedstawionych powyżej przepisów wynika, iż od 1 stycznia 2011 r. 8% stawka podatku VAT może być stosowana wyłącznie w stosunku do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego, objętych programem społecznego budownictwa mieszkaniowego.

Zatem preferencyjna 8% stawka podatku znajduje zastosowanie jedynie dla dostawy lokali mieszkalnych objętych programem społecznego budownictwa mieszkaniowego. Natomiast dostawa garaży opodatkowana jest podstawową 23% stawką podatku VAT.

Natomiast odnosząc się do kwestii opodatkowania udziału we współwłasności gruntu na której lokal mieszkalny jest posadowiony należy wskazać, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Zajmuje się budową domów wielorodzinnych oraz sprzedażą lokali mieszkalnych w tych budynkach wraz z przylegającą infrastrukturą. Sprzedaż mieszkań odbywa się w następujący sposób. Z potencjalnymi nabywcami zawierane są umowy przedwstępne w których m.in. opisany jest nabywany lokal mieszkalny oraz końcowa cena nabycia. Ustalona cena sprzedaży płacona jest przez kupującego w sposób określony w harmonogramie wpłat, stanowiący załącznik do danej umowy przedwstępnej. Po zakończeniu budowy i uzyskaniu odpowiednich pozwoleń oraz wpłaceniu całej łącznej ceny sprzedaży zawarta zostanie właściwa umowa sprzedaży. Wobec czego również cały podatek VAT zostanie rozliczony w Urzędzie Skarbowym do czasu zawarcia właściwej umowy sprzedaży. We właściwej umowie sprzedaży dokonana zostanie sprzedaż właściwego lokalu mieszkalnego oraz udział we współwłasności gruntu, co za tym idzie zapłacona cena za lokal mieszkalny zostanie podzielona na cenę za lokal mieszkalny oraz na cenę za udział w gruncie. Udział we współwłasności gruntu ustalony będzie całościowo bez podziału na grunt związany z lokalem mieszkalnym i garażem.

Mając na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku zdarzenie przyszłe oraz treść powołanych przepisów, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca może zastosować do zakupu udziału we współwłasności gruntu w związku z zakupem lokalu mieszkalnego preferencyjną 8% stawkę podatku VAT.

Wskazać jednak należy, że obniżona 8% stawka podatku VAT będzie mogła być zastosowana jedynie do sprzedaży lokali mieszkalnych objętych programem społecznego budownictwa mieszkaniowego. Natomiast garaże podlegać będą opodatkowaniu 23% stawce podatku od towarów i usług i w tym zakresie sprzedaż udziału we współwłasności gruntu będzie opodatkowany stawką podstawową.

Reasumując, Zainteresowany do dostawy lokali mieszkalnych będzie mógł zastosować stawkę podatku 8%, tym samym sprzedaż udziału we współwłasności gruntu też będzie opodatkowana stawką 8%. Natomiast w przypadku, gdy przedmiotem dostawy będzie garaż, zastosowanie znajdzie (również dla dostawy udziału we współwłasności gruntu) podstawowa stawka podatku VAT w wysokości 23%.

Biorąc powyższe pod uwagę całość stanowiska Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego ustalenia ceny w umowie dotyczącej sprzedaży udziału we współwłasności gruntu w dniu 9 marca 2011 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr ILPP2/443-1986/10-3/AD.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.