Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.313.2024.1.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-13
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia w 2024 r. umów
sprzedaży (...) lokali mieszkalnych, w wykonaniu umowy
przedwstępnej zawartej w 2022 r.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa przedwstępna
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
1

opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. b
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 7-ust. 1 -pkt 1
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 7a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych zawarcia w 2024 r. umów sprzedaży (...) lokali mieszkalnych, w wykonaniu
    umowy przedwstępnej zawartej w 2022 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Dnia 28 stycznia 2022 r. Wnioskodawca – spółka A Sp. z o.o. Sp. k. zawarła ze spółką pod
    firmą B Sp. z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży (...) (forma pisemna z poświadczeniem
    podpisu).
    W myśl ww. umowy strony zobowiązały się zawrzeć w przyszłości umowę przyrzeczoną
    sprzedaży.
    Sprzedający – spółka pod firmą B Sp. z o.o. zobowiązała się tym samym sprzedać
    kupującemu za określoną w umowie cenę:
    a) samodzielne lokale mieszkalne, oznaczone wstępnie w projekcie numerami od (...) do
    (...), usytuowane na (...) kondygnacjach naziemnych o projektowanej powierzchni
              2użytkowej (...) m,
    b) odpowiedni udział we współwłasności stanowiącego odrębną własność lokalu
    niemieszkalnego – garażu podziemnego wielostanowiskowego wraz z prawem do
    wyłącznego korzystania ze znajdujących się w tym garażu (...) miejsc postojowych,
    zaś Kupujący/Wnioskodawca zobowiązał się, że ww. lokale mieszkalne oraz udział we
    współwłasności garażu, kupi za podaną w umowie przedwstępnej cenę.
    Sprzedający oświadczył ponadto, że przeniesie na Kupującego/Wnioskodawcę własność
    oznaczonych lokali (pkt. a) i b)) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w stanie
    wolnym od wszelkich obciążeń poza szczegółowo opisanymi wyjątkami wynikającymi z
    umowy przedwstępnej.
    Sprzedający zobowiązał się w umowie przedwstępnej do zrealizowania na nieruchomości
    (stanowiącej obecnie działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...)) inwestycji
    budowlanej, tj.: budynku mieszkalnego, (...) kondygnacje naziemne i (...) podziemna wraz z
    infrastrukturą towarzyszącą nieruchomości, dla której Sąd prowadzi jedną księgę

    wieczystą. Przy czym szczegółowe usytuowanie lokali mieszkalnych, które zobowiązał się
    kupić Wnioskodawca wraz z określeniem ich powierzchni i układu pomieszczeń,
    przedstawiały rzuty lokali z zaznaczeniem ich położenia na kondygnacji budynku (załącznik
    do umowy przedwstępnej).
    Na każdy lokal mieszkalny będzie zawarta odrębna przyrzeczona umowa sprzedaży.
    W celu nabycia własności lokali i miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym
    Kupujący/Wnioskodawca zobowiązał się zapłacić cenę określoną w umowie
    przedwstępnej, zgodnie z zawartym w niej harmonogramem.
    Zakup lokali będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług.
    W 2024 r. Wnioskodawca będzie dokonywał zakupu (...) lokali, położonych na tej samej
    działce geodezyjnej, od sprzedającego spółki pod firmą B Sp. z o.o., w wykonaniu umowy
    przedwstępnej zawartej ze sprzedającym w 2022 r.

## Pytanie

Czy umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, od (...) do (...) lokalu, zawarte przez
    Wnioskodawcę, jako nabywcę, w 2024 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w
    2022 r. podlegać będą podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%
    przewidzianemu w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w
    brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, iż w opisanym stanie faktycznym
    (winno być: zdarzeniu przyszłym), umowy sprzedaży lokali mieszkalnych od (...) do (...),
    zawarte przez Wnioskodawcę jako kupującego w 2024 r., w wykonaniu umowy
    przedwstępnej zawartej w 2022 r., nie będą podlegać podatkowi od czynności
    cywilnoprawnych w wysokości 6% przewidzianemu w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.
    Zgodnie z art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w brzmieniu
    obowiązującym od 1 stycznia 2024 r., w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej
    sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku
    budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych
    podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć
    takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym
    umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub
    budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
    Podatek ten jest należny niezależnie od podatku od towarów i usług od takich umów
    sprzedaży, gdyż zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r., umowy sprzedaży
    nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim są
    opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których
    przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych
    zgodnie z art. 7a.
    Ustawa zmieniająca ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych w powyższym
    zakresie w art. 13 ust. 1 przewiduje, iż przepisy ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności
    cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie przepisów w nowym
    brzmieniu (a więc 1 stycznia 2024 r.).
    Jednakże, w art. 13 ust. 2 ustawa zmieniająca stanowi, iż przepisów art. 2 pkt 4 lit. a) oraz
    art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1
    stycznia 2024 r. nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem
    umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w
    życie przepisów w nowym brzmieniu (a więc 1 stycznia 2024 r.).

    Oznacza to, iż zgodnie z zasadami ochrony praw nabytych i niedziałania prawa wstecz,
    zawarcie po 1 stycznia 2024 r. umów sprzedaży, do których zawarcia nabywca
    zobowiązany jest na podstawie zawartych umów zobowiązujących do dokonania tej
    sprzedaży, zawartych przed 1 stycznia 2024 r., nie podlega nowemu art. 7a ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Wnioskodawca/Kupujący A Sp. z o.o. Sp. k. zawarł, w formie pisemnej z poświadczonym
    podpisem, umowę przedwstępną sprzedaży z B Sp. z o.o./ Sprzedawca. Umowa ta
    zobowiązała Sprzedawcę do dokonania sprzedaży (...) lokali mieszkalnych na rzecz
    Wnioskodawcy, a skoro umowa ta została zawarta przed wejściem w życie
    znowelizowanych przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to
    sprzedaż szóstego i każdego kolejnego lokalu na rzecz A Sp. z o.o. Sp. k. w 2024 r. nie
    będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według żadnej stawki – tutaj
    konkretnie stawki 6%.
    Podobnie stwierdzono w interpretacji z 30 listopada 2023 r. wydanej przez Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej o sygnaturze 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1 PB.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
    Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
    kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na
    podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i
    gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
    prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
    odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
    spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego
    oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego
    oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
    b) innych praw majątkowych –1%.
    Natomiast na podstawie art. 7a ust. 1 i 2 ww. ustawy:
    W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących
    odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej
    nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w
    tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka
    podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego
    następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu,
    wynosi 6%.
    Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na
    współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy
    chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.
    Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a i b) ww. ustawy:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
    umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
    nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
    dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
    prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do
    domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w
    garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy
    art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym,
    ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
    innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463). Natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy
    zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z postanowień art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o
    społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami,
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że:
    Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit.
    b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4
    pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które
    wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.
    Zgodnie natomiast z art. 13 ust. 1 i 2 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym,
    ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
    innych ustaw:
    Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do
    opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art.
    4 niniejszej ustawy. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej
    w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży
    zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej
    sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.
    Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym,
    ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
    innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do
    umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do
    dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli
    więc do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych
    stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na
    jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy
    przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem umowy sprzedaży
    szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.
    Z przedstawionego zdarzenia przyszłego, opisanego przez Wnioskodawcę, wynika, że
    Wnioskodawca zawarł z B Sp. z o.o. umowę pisemną z poświadczonymi podpisami
    (umowa przedwstępna), zobowiązującą Sprzedawcę spółkę B Sp. z o.o. m.in. do
    wybudowania budynku mieszkalnego, w którym będą mieściły się m.in. (...) lokale
    mieszkalne sprzedawane następnie na rzecz Wnioskodawcy. Powyższe zadanie
    inwestycyjne, które de facto zrealizował sprzedawca miało miejsce w konkretnej lokalizacji
    - na nieruchomości dla której Sąd prowadzi jedną księgę wieczystą. W celu nabycia
    własności lokali i miejsc postojowych w garażu, Wnioskodawca miał wpłacić ustaloną w
    umowie cenę zgodnie z podanym harmonogramem. Ponadto umowa przedwstępna z B
    Sp. z o.o. przewidywała, że Sprzedawca ustanowi i przeniesie na Wnioskodawcę odrębną

    własność lokali wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych numerami miejsc
    postojowych w garażu wielostanowiskowym.
    W umowie przedwstępnej z 2022 r. jest wprost napisane, że B Sp. z o.o. zobowiązuje się
    przenieść na Wnioskodawcę własność lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w
    stanie wolnym od wszelkich obciążeń, poza tymi które wynikają z samej umowy
    przedwstępnej a w szczególności bez obciążenia hipotecznego.
    W 2024 r. Wnioskodawca będzie dokonywać zakupu (...) lokali, w wykonaniu umowy
    zawartej z B Sp. z o.o. w 2022 r.
    Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.
    U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.):
    Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
    umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
    przyrzeczonej.
    Jak wskazuje się w doktrynie „Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą.” (Art. 389
    k.c. red. Gniewek/Machnikowski 2023, wyd. 11/Machnikowski).
    Z kolei co do formy umowy przedwstępnej, w doktrynie wskazuje się, że „Umowa
    przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Co istotne, zasada ta znajduje
    zastosowanie również wobec umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy
    przyrzeczonej, która dla swej ważności wymaga zachowania formy szczególnej. Choć
    zawarcie umowy przedwstępnej w (określonej) formie szczególnej nie jest przesłanką jej
    ważności, dochowanie takiej formy będzie niekiedy istotne z punktu widzenia uprawnień,
    o których mowa w art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, tj. dla wywołania skutku silniejszego
    umowy przedwstępnej. Można więc przyjąć, że wymóg zachowania formy szczególnej
    został w przypadku umowy przedwstępnej zastrzeżony jedynie dla wywołania określonych
    skutków prawnych (ad eventum). Dla zobrazowania powyższych rozważań warto posłużyć
    się następującym przykładem: umowa przedwstępna, zobowiązująca do zawarcia umowy
    sprzedaży oznaczonej nieruchomości, została zawarta w tzw. zwykłej formie pisemnej.
    Umowa taka, o ile określa ona istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, jest ważna. Z
    uwagi jednak na to, że umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których
    zależy ważność umowy przyrzeczonej (umowa przedwstępna nie została bowiem zawarta
    w formie aktu notarialnego), strona uprawniona z umowy przedwstępnej nie będzie
    mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży nieruchomości.
    Umowa przedwstępna wywoła w analizowanym wypadku jedynie skutek słabszy, a zatem
    stronie uprawnionej z umowy przedwstępnej będą przysługiwać wyłącznie roszczenia
    odszkodowawcze w granicach tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 Kodeksu
    cywilnego).” (Art. 389 k.c. red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2023, wyd. 31/A. Zbiegień-
    Turzańska).
    Mając na uwadze powyższe rozważania wskazać należy, że umowa przedwstępna nie
    wymaga zachowania formy szczególnej (formy aktu notarialnego) ani pod rygorem
    nieważności, ani dla celów dowodowych.
    Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie umowy przedwstępnej nastąpiło w 2022 r., a
    tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy
    sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez spółkę A Sp. z o.o. Sp. k. w 2024 r. w
    wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w 2022 r. nie będą podlegać podatkowi od
    czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że ww. umowy przedwstępne nie zostały zawarte w
    formie aktu notarialnego. Po spełnieniu warunków wyłączenia z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych, wspomnianym przez Wnioskodawcę, tj. w
    przypadku objęcia zakupu lokali opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług według
    właściwej stawki, zakup tych lokali będzie wyłączony z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:
        1. W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych
          stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach
          wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych
          podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co
          najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z

          tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego
          takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu,
          wynosi 6%.
        2. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
          następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się
          także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia
          podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i
          usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
            - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub
              jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze
              własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w
              spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu
              wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
            - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy
    art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym,
    ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
    innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy
    zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o
    społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami,
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:
      Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt
      9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z
      wyjątkiem art. 4 pkt 1-3 i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a
      oraz pkt 10-19, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.
    Zgodnie natomiast z art. 13 ww. ustawy:
        1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się
          do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem
          wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

        2. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4,
          w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży
          zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania
          tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.
    Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym,
    ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
    nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
    innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od
    czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z
    wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem
    wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do
    dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne
    nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości
    gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie
    będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu
    według stawki 6%.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 28 stycznia 2022 r. zawarli
    Państwo ze spółką pod firmą B Sp. z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży (forma pisemna
    z poświadczeniem podpisu). W myśl ww. umowy strony zobowiązały się zawrzeć w
    przyszłości umowę przyrzeczoną sprzedaży. Sprzedający zobowiązał się tym samym
    sprzedać kupującemu za określoną w umowie cenę:
    a) samodzielne lokale mieszkalne, oznaczone wstępnie w projekcie numerami od (...) do
    (...), usytuowane na (...) kondygnacjach naziemnych o projektowanej powierzchni
              2użytkowej (...) m,
    b) odpowiedni udział we współwłasności stanowiącego odrębną własność lokalu
    niemieszkalnego – garażu podziemnego wielostanowiskowego wraz z prawem do
    wyłącznego korzystania ze znajdujących się w tym garażu (...) miejsc postojowych,
    zaś Kupujący (Państwo) zobowiązał się, że ww. lokale mieszkalne oraz udział we
    współwłasności garażu, kupi za podaną w umowie przedwstępnej cenę. W 2024 r. będą
    Państwo dokonywali zakupu (...) lokali, położonych na tej samej działce geodezyjnej, od
    sprzedającego spółki pod firmą (...) Sp. z o.o., w wykonaniu umowy przedwstępnej
    zawartej ze sprzedającym w 2022 r.
    Państwa wątpliwości budzi to, czy umowy sprzedaży lokali mieszkalnych, od (...) do (...)
    lokalu, zawarte przez Państwa, jako nabywcę, w 2024 r. w wykonaniu umowy
    przedwstępnej zawartej w 2022 r. podlegać będą podatkowi od czynności
    cywilnoprawnych w wysokości 6% przewidzianemu w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.
    Podstawą zawarcia umów sprzedaży lokali mieszkalnych będzie umowa przedwstępna,
    którą zawaliście Państwo ze sprzedającym w 2022 r. Istotne zatem w rozstrzygnięciu
    sprawy jest ustalenie czy umowa, którą zawarliście Państwo ze sprzedającym stanowi
    umowę, o której mowa w art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej. Wprowadzony w art. 13
    ust. 2 ustawy zmieniającej przepis przejściowy ma na celu ochronę interesów osób, które
    zawarły umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości przed dniem
    wejścia w życie nowych przepisów w zakresie podatku od czynności cywilnoprawych, tj.
    przed 1 stycznia 2024 r.
    W przywołanym przepisie przejściowym jest mowa o umowie zobowiązującej do
    przeniesienia własności nieruchomości. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 158 Kodeksu
    cywilnego:

      Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być
      zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej
      własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio
      zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być
      w akcie wymienione.
    Należy jednocześnie podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą
    do przeniesienia własności nieruchomości. Istnieją bowiem zasadnicze różnice między
    umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, a umową
    przedwstępną.
    Zgodnie z art. 389 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Zatem umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej
    umowy przyrzeczonej.
    Stosownie do art. 390 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej
      zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że
      liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej
      odmiennie określić zakres odszkodowania.
    Natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności stanowi podstawę do
    dochodzenia przeniesienia własności danej rzeczy na nabywcę, jeśli chodzi o rzecz
    oznaczoną co do tożsamości, jak w przypadku nieruchomości.
    Zgodnie z art. 155 § 1 i § 2 ww. Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
      Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy
      oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest
      przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem
      umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.
    By spełnić warunek przeniesienia własności rzeczy przyszłej, tj. wejścia w posiadanie
    rzeczy przez nabywcę (skutek rozporządzający zawartej umowy zobowiązującej) strony
    podpisują niekiedy dwa osobne dokumenty – umowę zobowiązującą do przeniesienia
    własności oraz umowę przenoszącą własność (o skutku rozporządzającym). Dzięki
    takiemu zabiegowi do umowy zobowiązującej można wprowadzić warunek lub termin. Nie
    jest to możliwe przy zawarciu jednej umowy o skutku zobowiązująco-rozporządzającym,
    co określa Kodeks cywilny.

    Ponadto należy zauważyć, że umowa przedwstępna może być zawarta w zasadzie w
    dowolnej formie (forma ma znaczenie dla skutków, ale nie dla ważności takiej umowy).
    Umowę taką zatem można zawrzeć zarówno w zwykłej formie pisemnej, jak i aktu
    notarialnego (nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy przedwstępnej w formie
    ustnej). Taka umowa przedwstępna ma charakter organizacyjny. Oznacza to, że przepis
    art. 13 ust. 2 ustawy zmieniającej odnosi się do umów zobowiązujących do przeniesienia
    własności nieruchomości, a nie umów przedwstępnych.
    Jak wynika z wniosku, na podstawie zawartej umowy przedwstępnej dojdzie do zawarcia
    umów sprzedaży m.in. (...) lokali mieszkalnych. Umowy te będą zawarte na warunkach
    określonych w przedmiotowej umowie przedwstępnej. Tym samym podstawą zawarcia
    przez Państwa umów sprzedaży (...) lokali mieszkalnych będzie umowa przedwstępna,
    którą zawarliście Państwo ze sprzedającym w 2022 r.
    We własnym stanowisku wprost powołują się Państwo na art. 389 § 1 ustawy Kodeks
    cywilny wskazując, że przedmiotowa umowa przedwstępna w myśl tego przepisu
    zobowiązuje jedną ze stron lub obie do zawarcia oznaczonej umowy i przez to określa
    istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
    Mając powyższe na względzie nie można uznać, że przedmiotowa umowa przedwstępna
    jest umową zobowiązującą w myśl art. 155 Kodeksu cywilnego. Tym samym zawarcie jej
    (tj. umowy przedwstępnej) w 2022 r. nie uprawnia Państwa do skorzystania z wyżej
    cytowanego przepisu przejściowego – art. 13 ust. 2 ww. ustawy zmieniającej.
    Zatem do umów sprzedaży lokali mieszkalnych, które zawrą Państwo w 2024 r. w
    wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej 2022 r., będzie mieć zastosowanie art. 7a
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidujący podwyższoną 6% stawkę
    podatku w przypadku nabycia łącznie co najmniej sześciu lokali mieszkalnych na jednej
    nieruchomości gruntowej.
    Tym samym, w przypadku zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego,
    których sprzedaż podlega podatkowi od towarów i usług, będą Państwo także
    zobowiązani uiścić 6% podatek od czynności cywilnoprawnych. W sytuacjach objętych
    dyspozycją art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma bowiem
    zastosowania wyłączenie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Odnosząc się do powołanej przez Państwa we własnym stanowisku interpretacji
    indywidualnej z 30 listopada 2023 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB, należy
    podkreślić, że interpretacje indywidualne podlegają kontroli przez Szefa Krajowej
    Administracji Skarbowej i mogą zostać zmienione.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
    interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.