Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP3/443-695/14//AT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-02-04
Teza: Zwolnienie od podatku czynności sprzedaży nieruchomości oraz brak obowiązku wystawienia faktury na okoliczność otrzymanych zaliczek.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dokumentowanie; dostawa; działki; faktura; nieruchomości; obiekt; zaliczka; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2014 r. (data wpływu 8 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku czynności dostawy nieruchomości oraz obowiązku udokumentowania fakturami otrzymanych na tę okoliczność zaliczek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku czynności dostawy nieruchomości oraz obowiązku udokumentowania fakturami otrzymanych na tę okoliczność zaliczek.

We wniosku przedstawiono dwa następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca prowadząc działalność gospodarczą pod firmą … „…” w dniu … kwietnia 2011 r. nabył nieruchomość położoną w … przy ul. …, składającą się z działki nr …, zabudowanej domem jednorodzinnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi (dalej jako: Nieruchomość). Sprzedającymi byli współwłaściciele nieruchomości – osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, a sprzedaż następowała z ich majątku prywatnego. Nieruchomość składała się z jednej działki, nie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań znajduje się w strefie „…” – mieszkalno-pensjonatowej. Wnioskodawca zakupił ww. nieruchomość w celu prowadzenia w niej działalności gospodarczej.

Transakcja sprzedaży nie była opodatkowana VAT, bowiem sprzedający nie byli z jej tytułu podatnikami VAT. Wnioskodawca uregulował należny podatek od czynności cywilnoprawnych związany z tym zakupem.

W dniu … grudnia 2012 r. …. wydał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki … na działki nr … oraz …. Następnie, w dniu … sierpnia 2012 r., Wnioskodawca sprzedał nieruchomość, na którą składała się niezabudowana działka nr …. Dla nieruchomości tej nie było w dacie sprzedaży miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w studium znajdowała się ona w strefie …, o której mowa powyżej. Sprzedaż niezabudowanej działki nr … dokonywana przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej została opodatkowana VAT.

Wnioskodawca postanowił sprzedać pozostałą część nieruchomości, tj. działkę nr … wraz z zabudowaniami – domem jednorodzinnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi (dalej jako: Budynki). Nabywcami nieruchomości będą osoby fizyczne, które kupują ją w celach niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W listopadzie 2014 r. strony podpisały umowę przedwstępną sprzedaży i wpłaciły zaliczkę w kwocie stanowiącej równowartość … ustalonej ceny sprzedaży. Z umowy przedwstępnej wynika ponadto, że w roku 2015 kupujący wpłacą kolejną zaliczkę w wysokości równej … ceny. Do … września 2016 r. strony zawrą umowę przyrzeczoną i przy zawarciu tej umowy kupujący wpłacą pozostałą część ceny.

Wnioskodawca nie odliczył VAT przy zakupie nieruchomości i nie ponosił na nią żadnych nakładów. Wnioskodawca nie odliczał VAT od żadnych wydatków związanych z utrzymaniem tej nieruchomości. Nieruchomość nie stanowiła u Wnioskodawcy środka trwałego (nie podlegała amortyzacji). Wnioskodawca nigdy nie wynajmował ani nie wydzierżawiał Budynków, ani ich części.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż nieruchomości składającej się z działki nr …, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy Wnioskodawca ma obowiązek dokumentować otrzymane zaliczki fakturami VAT?

Ad. 1.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarowi usług (dalej jako: ustawa o VAT) oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolniona z opodatkowania jest sprzedaż budynków dokonywana przez podatnika VAT pod warunkiem, że:

*   nie jest ona objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT; 
*   w stosunku do tych budynków nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; 
*   sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych budynków.

Z kolei, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z opodatkowania jest sprzedaż budynków lub ich części z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; 
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumieć należy oddanie budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jego wybudowaniu lub ulepszeniu jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Z przedstawionego powyżej opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył budynki od osób fizycznych, które nie prowadziły przy ich wykorzystaniu działalności opodatkowanej VAT. Sprzedaż budynków nie była zatem opodatkowana VAT. Oznacza to, że zbycie budynków na rzecz Wnioskodawcę nie stanowiło ich pierwszego zasiedlenia.

Budynki nie były przez Wnioskodawcę ani wynajmowane ani wydzierżawiane, w związku z czym w okresie posiadania budynków przez Niego również nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Skoro tak, to transakcja sprzedaży budynków nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na zakup budynków od osób fizycznych niebędących podatnikami VAT, Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu. Wnioskodawca nie ponosił również na ulepszenie budynków żadnych nakładów. W związku z tym stwierdzić należy, że spełnione zostały wszystkie warunki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a zatem sprzedaż budynków będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Mając na względzie powyższą regulację stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej, grunt niejako dzieli los budynku jak chodzi o zasady opodatkowania. Skoro tak, to cała kwota uzyskana przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt l i 4 ustawy o VAT, podatnik jest zobowiązany wystawić fakturę VAT dokumentującą: sprzedaż dokonywaną na rzecz innego podatnika VAT lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem VAT, otrzymanie przez podatnika całości lub części zapłaty przed dokonaniem dostawy towaru na rzecz innego podatnika VAT.

Z kolei, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, podatnik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy. Jednakże, jeśli nabywca zażąda wystawienia takiej faktury, podatnik zobowiązany jest wystawić ją, o ile żądanie takie zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar, wykonano usługę lub otrzymano całość lub część zapłaty.

Biorąc pod uwagę powyższe wskazać należy, że co do zasady Wnioskodawca powinien udokumentować fakturą VAT otrzymane zaliczki. Jednakże ponieważ nabywcy nieruchomości są osobami fizycznymi (nie posiadają statusu podatnika VAT), a zaliczki wpłacane są na poczet dostawy, która podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, to Wnioskodawca nie ma obowiązku dokumentowania otrzymanych zaliczek fakturą VAT, chyba że nabywcy zgłoszą takie żądanie w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym wpłacą zaliczkę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych dwóch zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 grudnia 2013 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawodawca, w art. 2 pkt 14 ustawy, definiuje pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało zatem miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt będzie przedmiotem sprzedaży albo będzie oddany w najem, bądź dzierżawę. Zarówno bowiem dostawa, jak też najem, bądź dzierżawa, są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przy czym zaznaczyć należy, że przewidziane przepisami prawa podatkowego określone konsekwencje wystąpienia pierwszego zasiedlenia odnosić można wyłącznie względem zasiedlonego budynku, budowli lub jego części. Innymi słowy, konsekwencje podatkowoprawne zasiedlenia budynku, budowli, lub jego części odnosić można wyłącznie do zasiedlonej części obiektu (np. całości lub tylko jego części).

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do treści art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, o czym stanowi art. 29a ust. 8 ustawy.

Jak stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Natomiast zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Według przepisu art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Na podstawie art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

W złożonym wniosku poinformowano, że Wnioskodawca, prowadząc działalność gospodarczą pod firmą … „…”, w dniu … kwietnia 2011 r. nabył nieruchomość, składającą się z działki nr … zabudowanej domem jednorodzinnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcja sprzedaży nie była opodatkowana VAT, bowiem sprzedający nie byli z jej tytułu podatnikami VAT. W dniu … grudnia 2012 r. … wydał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki … na działki nr … oraz …. Działka nr … została sprzedana w dniu … sierpnia 2012 r. Wnioskodawca postanowił sprzedać pozostałą część nieruchomości, tj. działkę nr … wraz z zabudowaniami – domem jednorodzinnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Nabywcami nieruchomości będą osoby fizyczne, które kupują ją w celach niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. W listopadzie 2014 r. strony podpisały umowę przedwstępną sprzedaży i wpłaciły zaliczkę w kwocie stanowiącej równowartość … ustalonej ceny sprzedaży. Z umowy przedwstępnej wynika ponadto, że w roku 2015 kupujący wpłacą kolejną zaliczkę w wysokości równej … ceny. Do … września 2016 r. strony zawrą umowę przyrzeczoną i przy zawarciu tej umowy kupujący wpłacą pozostałą część ceny.

Wnioskodawca nie odliczył VAT przy zakupie nieruchomości i nie ponosił na nią żadnych nakładów. Wnioskodawca nie odliczał VAT od żadnych wydatków związanych z utrzymaniem tejże nieruchomości. Nieruchomość nie stanowiła u Wnioskodawcy środka trwałego (nie podlegała amortyzacji). Wnioskodawca nigdy nie wynajmował ani nie wydzierżawiał Budynków, ani ich części.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa w powiązaniu z przedstawionymi we wniosku zdarzeniami przyszłymi należy stwierdzić, że dostawa wskazanej zabudowanej działki nr …, jako dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Podstawą do zastosowania zwolnienia od podatku – jak słusznie wskazuje Wnioskodawca – jest przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy nieruchomość nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, od którego upłynęły dwa lata. Wobec tego przedmiotowa dostawa nie mogła korzystać ze zwolnienia w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie z całokształtu opisanej we wniosku sytuacji wynika, że w stosunku do obiektów znajdujących się na działce nr … Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie dokonano ulepszeń. Zaznacza się bowiem, że zwolnienie od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stosuje się w zakresie, w jakim dostawa budynków, budowli lub ich części jest nieobjęta dyspozycją art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji powyższego uznać również należy za prawidłowe poglądy Wnioskodawcy w przedmiocie braku obowiązku wystawienia na okoliczność otrzymywanych zaliczek stosowych faktur, o ile nabywcy (tu: osoby fizyczne nabywające nieruchomość w celach niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą) nie wystąpią z żądaniem, o którym mowa w art. 106b ust. 3 ustawy w terminie wskazanym w tym przepisie.

Końcowo zaznacza się, że niniejsza interpretacja stanowi wyłącznie rozstrzygnięcie w zakresie żądania Wnioskodawcy dotyczącego podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy dwóch zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.