Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.29.2025.1.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-14
Teza: Skutki podatkowe nabycia lokalu mieszkalnego w sytuacji
wcześniejszego posiadania lokalu w budynku stanowiącym
samowolę budowlaną.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny
nieruchomości-nabycie nieruchomości
samorząd-samowola budowlana
zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze
    zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (...) 2022 roku, zgodnie z aktem notarialnym rep. A Nr (...), zakupiła Pani od (...)
    udział (...) w zabudowanej nieruchomości przy ulicy (...) w W., objętej księgą wieczystą nr
    (...).
    Zgodnie z aktem notarialnym przysługiwał Pani udział we współwłasności nieruchomości
    oraz prawo do korzystania na zasadzie wyłączności z dotychczas niewyodrębnionego
    lokalu mieszkalnego.
    Po zakupie okazało się, że deweloper ukrył fakt iż w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru
    Budowlanego (ul. ...) rozpoczęło się postępowanie w sprawie samowoli budowlanej.
    Podczas kontroli, (...) 2022 roku, Inspektorat stwierdził, że na nieruchomości znajduje się
    budynek mieszkalny wielorodzinny z (...) lokalami, które nie zostały wyodrębnione.
    Budynek znajduje się na terenach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania
    Przestrzennego o przeznaczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Zgodnie z
    zawiadomieniem, deweloper wykonał roboty budowlane polegające na rozbudowie
    budynku gospodarczego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, zmienił układ
    wszystkich ścian działowych, wstawił dodatkowe okna, zmienił konstrukcję dachu,
    nadbudował dodatkowe piętro. Na powyższe prace deweloper nie posiadał stosownej
    zgody, co zataił przed Panią podczas zakupu nieruchomości.
    Obecnie budynek uznawany jest przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego za
    samowolę budowlaną. Organ nie wydał zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych
    oraz pozwolenia na użytkowanie. Pomimo iż budynek znajduje się na terenie objętym
    Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu zabudowy
    mieszkalnej jednorodzinnej to nie jest budynkiem jednorodzinnym. W budynku znajdują
    się (...) lokale, każdy z osobną kuchnią, łazienką i co najmniej jednym pokojem.
    Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, budynek mieszkalny jednorodzinny to
    budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej,
    służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
    całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo
    jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej
    nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    Zgodnie z powyższym, nie jest możliwe wydzielenie jedynie 2 lokali, ponieważ
    współwłaścicielami budynku są (...) obce dla siebie osoby. Ponadto w momencie zawarcia
    umowy sprzedaży budynku nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie i nie
    zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, w świetle prawa niemożliwe
    będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
    W dniu (...) 2024 roku, zgodnie z aktem notarialnym rep. A Nr (...) sprzedała Pani udział w
    opisanej nieruchomości, z zastrzeżeniem o toczącym się postępowaniu samowoli
    budowlanej. W dniu sprzedaży status budynku nie uległ zmianie, nie wydano zgody na
    użytkowanie, zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych, nie wyodrębniono lokali
    mieszkalnych, nie zakończono postępowania w sprawie samowolnej rozbudowy i zmiany
    przeznaczenia budynku.
    W dniu (...) 2025 roku, zgodnie z aktem notarialnym rep A (...), podpisała Pani umowę
    przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, znajdującą
    się przy ul. (...) w P., opisanego w księdze wieczystej (...). Umowa sprzedaży zostanie
    podpisana do (...) 2025 roku.
    Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, będzie to Pani
    pierwszy zakup wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Poza przestawioną sytuacją nie
    posiada i nie posiadała Pani własności żadnej nieruchomości, w tym prawa własności

    lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
    dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
    Uważa Pani, że ulga podatkowa od zaplanowanego przez Panią zakupu mieszkania,
    zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Pani przysługuje,
    jednak ze względu na zawiły charakter sprawy wnosi Pani o indywidualną interpretację
    podatkową.

## Pytanie

Czy zgodnie z powyższym opisem, Pani sytuacja pozwala na zwolnienie z podatku od
    czynności cywilnoprawnych od planowanego zakupu mieszkania, zgodnie z art. 9 pkt 17
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, przysługuje Pani ulga podatkowa od zaplanowanego przez Panią zakupu
    mieszkania, zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z przedstawionym opisem stanu faktycznego nie jest i nie była Pani w posiadaniu
    nieruchomości opisanej w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zakupiona przez Panią (...) 2022 roku, a następnie sprzedana (...) 2024 roku nieruchomość,
    objęta księgą wieczystą nr. (...):
    - nie jest lokalem mieszkalnym z wyodrębnioną własnością; wyodrębnienie własności nie
      jest możliwe przed zakończeniem toczącego się postępowania przed Inspektoratem
      Nadzoru Budowlanego;
    - nie jest lokalem spółdzielczym własnościowym z prawem do lokalu dotyczące lokalu
      mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
    - nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, pomimo znajdowania się na terenie
      objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu
      zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej.
    W budynku znajdują się (...) lokale, natomiast zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo
    budowlane, w budynku jednorodzinnym można wydzielić nie więcej niż 2 lokale
    mieszkalne. Ponadto, dla budynku nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie i
    nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, w świetle prawa niemożliwe
    będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zgodnie z art. 3 pkt
    2a ustawy Prawo budowlane.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
      Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.

    Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa
      rzeczy lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych,
      prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
      przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
      lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%.
    Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
    podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a
    obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności
    cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w
    zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z wniosku wynika, że (...) 2022 roku zakupiła Pani udział w zabudowanej nieruchomości.
    Po zakupie okazało się, że deweloper ukrył fakt, iż w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru
    Budowlanego rozpoczęło się postępowanie w sprawie samowoli budowlanej. Podczas
    kontroli, (...) 2022 roku, Inspektorat stwierdził, że na nieruchomości znajduje się budynek
    mieszkalny wielorodzinny z (...) lokalami, które nie zostały wyodrębnione. Zgodnie z
    zawiadomieniem deweloper wykonał roboty budowlane polegające na rozbudowie
    budynku gospodarczego z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, zmienił układ

    wszystkich ścian działowych, wstawił dodatkowe okna, zmienił konstrukcję dachu,
    nadbudował dodatkowe piętro. Na powyższe prace deweloper nie posiadał stosownej
    zgody, co zataił przed Panią podczas zakupu nieruchomości. Budynek uznawany jest przez
    Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego za samowolę budowlaną. Organ nie wydał
    zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych oraz pozwolenia na użytkowanie.
    Pomimo iż budynek znajduje się na terenie objętym Miejscowym Planem
    Zagospodarowania Przestrzennego, o przeznaczeniu zabudowy mieszkalnej
    jednorodzinnej, to nie jest budynkiem jednorodzinnym. W momencie zawarcia umowy
    sprzedaży budynku nie zostało wydane pozwolenie na jego użytkowanie i nie zostało
    złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, w świetle prawa niemożliwe będzie jego
    użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. (...) 2024 roku, sprzedała Pani
    udział w opisanej nieruchomości z zastrzeżeniem o toczącym się postępowaniu samowoli
    budowlanej. W dniu sprzedaży status budynku nie uległ zmianie, nie wydano zgody na
    użytkowanie, zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych, nie wyodrębniono lokali
    mieszkalnych, nie zakończono postępowania w sprawie samowolnej rozbudowy i zmiany
    przeznaczenia budynku. W dniu (...) 2025 roku podpisała Pani umowę przedwstępną
    zakupu lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność. Umowa sprzedaży zostanie
    podpisana do (...) 2025 roku. Poza udziałem w ww. nieruchomości, nie posiada i nie
    posiadała Pani własności żadnej nieruchomości, w tym prawa własności lokalu
    mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
    dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
    Ma Pani wątpliwości czy będzie Pani przysługiwało zwolnienie od podatku od czynności
    cywilnoprawnych z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości.
    Pani zdaniem, przysługuje Pani ulga podatkowa od zaplanowanego zakupu mieszkania.
    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie
    definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość
    odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      - budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
        związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
        oraz posiada fundamenty i dach;
      - budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno
        stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
        zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
        całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali
        mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o
        powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem
    uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.
    Należy więc ustalić czy w okresie posiadania przez Panią zakupionego (...) 2022 r. udziału
    w nieruchomości, nieruchomość ta nie służyła lub nie mogła służyć zaspokajaniu potrzeb
    mieszkaniowych.
    Jak wynika z art. 48 ustawy Prawo budowlane :
      Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w
      przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo
      wybudowanego:
      1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

      2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego
        zgłoszenia.
    Z powyższego wynika, że w przypadku obiektu wybudowanego bez wymaganego
    zgłoszenia lub decyzji o pozwoleniu na budowę, organ nadzoru budowlanego wydaje
    postanowienie o wstrzymaniu budowy. Samowola budowlana jest zdarzeniem prawnym o
    charakterze ciągłym. Powstaje w chwili rozpoczęcia budowy bez wymaganego pozwolenia
    na budowę lub bez uprzedniego dokonania zgłoszenia. Trwa od momentu jej powstania,
    aż do chwili likwidacji skutków samowoli.
    Przez okres posiadania przez Panią udziału w przedmiotowej nieruchomości, nie wydano
    zaświadczenia o zakończeniu prac budowlanych lub pozwolenia na użytkowanie. Z
    wniosku nie wynika także, aby w ww. okresie czasu zakończono proces legalizacji
    przedmiotowej samowoli budowlanej.
    Jeżeli zatem, nabyła Pani udział w zabudowanej nieruchomości, w stosunku do której na
    dzień nabycia oraz przez cały okres jej posiadania nie zostało wydane pozwolenie na jej
    użytkowanie ani też nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to nie
    mogła ona służyć zaspokojeniu Pani potrzeb mieszkaniowych, co oznacza, że nie spełniała
    ona definicji budynku mieszkalnego w świetle ustawy Prawo budowlane, tj. takiego o
    którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z wniosku wynika, że oprócz opisanego wyżej udziału, nie posiadała i nie posiada Pani
    innej nieruchomości, o której mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. Jeżeli więc nie posiadała ani nie posiada Pani również udziału w prawie
    do takich nieruchomości (chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i
    został nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia) to uznać należy że spełnia Pani przesłanki
    określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem przy
    zakupie nowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) będzie miała Pani prawo skorzystać z
    ww. zwolnienia.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art.
    54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia
    interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:
      /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.