Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.67.2024.1.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-20
Teza: Możliwość zastosowania zwolnienia z podatku VAT w związku ze sprzedażą działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

6 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedający zamieszkuje w (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`) (dalej jako: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) i planuje sprzedaż do A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (\`(...)\`) (dalej jako: „Spółka Kupująca” lub „Kupujący” lub „Spółka”) wydzielonych części nieruchomości gruntowych będących własnością Sprzedającego, położonych w miejscowości (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`) (dalej jako: „Transakcja”). Sprzedający zawarł ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży z 17 listopada 2023 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”).

Sprzedający jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”), w szczególności potwierdzeniem czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT oraz czy nie będzie podlegać zwolnieniom przedmiotowym lub zwolnieniu podmiotowemu. W związku z tym, w dalszych punktach Sprzedający opisuje:

a) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

b) charakterystykę działalności Sprzedającego,

c) historię nabycia przedmiotu Transakcji,

d) zakres Transakcji.

Nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`):

*   działki gruntu o obszarze 0,0990 ha oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Grunt I”);
*   działki gruntu o obszarze 0,1086 ha oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 (dalej jako: „Grunt II”).

Grunt I oraz Grunt II stanowią nieruchomość gruntową o łącznym obszarze 0,2076 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (\`(...)\`) (dalej jako: „Księga Wieczysta”). Grunt I oraz Grunt stanowią przedmiot Transakcji i dalej łącznie zwane są „Nieruchomością” lub „Gruntem”. Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawnione są działki gruntu oznaczone numerami 1 oraz 2 o łącznej powierzchni 0,2076 ha, a jako sposób korzystania wpisano: „R - grunty orne”.

W dziale I-Sp Księgi Wieczystej wpisano uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej (\`(...)\`) o treści: przysługujące każdoczesnemu właścicielowi działki nr 1 i 2 (tj. Gruntu I oraz Gruntu II) prawo swobodnego przechodu i przejazdu wykonywane na działkach nr 3 i nr 4 oraz umożliwienia wybudowania przez właściciela działki uprawnionej drogi i przeprowadzenia mediów na całej długości działek obciążonych.

W dziale II Księgi Wieczystej wpisano własność na rzecz Sprzedającego.

W dziale III Księgi Wieczystej wpisano:

*   wzmiankę o wpis roszczenia o przeniesienie własności na rzecz Spółki Kupującej na warunkach określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży z 9 listopada 2023 roku, która została rozwiązana 17 listopada 2023 roku; roszczenie to zostało wykreślone;
*   wzmiankę o wpis roszczenia o przeniesienie własności na rzecz Spółki Kupującej na warunkach określonych w przedwstępnej umowie sprzedaży z 17 listopada 2023 roku;
*   ograniczone prawo rzeczowe - prawo drogi dla właściciela nieruchomości „(\`(...)\`)” nr 5, przeniesiono z dz. II nr 2 księgi wieczystej „(\`(...)\`)” t.18, k.392 29 sierpnia 1968 r.;
*   ograniczone prawo rzeczowe - nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na posadowieniu i znoszeniu posadowionych na działkach gruntu nr 4, 6, 1 (tj. Gruntu I) i 2 (tj. Gruntu II) urządzeń elektroenergetycznych w postaci złączy kablowopomiarowych wraz z zasilającym złącze odcinkiem kabla długości 81 metrów oraz prawie do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, wraz z prawem wejścia i wjazdu na teren działek nr 4, 6, 1 (tj. Gruntu I) i 2 (tj. Gruntu II) odpowiednim sprzętem przez pracowników spółki oraz przez wszystkie upoważnione przez spółkę podmioty i osoby, na rzecz B. Spółka Akcyjna z siedzibą w (\`(...)\`) Oddział w (\`(...)\`).

Dział IV Księgi wieczystej nie zawiera wpisów.

Jak wynika z zaświadczenia wydanego z upoważnienia Wójta Gminy (\`(...)\`) z 11 sierpnia 2023 r. znak (\`(...)\`), Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (\`(...)\`) uchwalonego Uchwałą Nr (\`(...)\`) Gminy (\`(...)\`) z 27 kwietnia 2010 r. (dalej jako: „Uchwała (\`(...)\`)”) Nieruchomość jest położona na obszarze - w części obszary kontynuacji zabudowy, w części obszary rozwoju zabudowy - obszary rozwoju zabudowy mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej. Sprzedający wskazuje, że nie miał wpływu na Uchwałę (\`(...)\`).

Natomiast decyzją nr (\`(...)\`) z 10 lipca 2019 r. (dalej jako: „Decyzja (\`(...)\`)”) Wójt Gminy (\`(...)\`) ustalił warunki zabudowy dla Nieruchomości dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży do 500 m2 wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym miejsc parkingowych. Na Grunt II wydano również decyzję o warunkach zabudowy nr (\`(...)\`) z 12 listopada 2020 r (dalej jako: „Decyzja (\`(...)\`)”). Sprzedający wskazuje, że nie miał wpływu na wydanie Decyzji (\`(...)\`) ani Decyzji (\`(...)\`).

Zgodnie z powyższym, Nieruchomość położona jest na obszarze gleby klas IV-VI, obszarze rozwoju zabudowy mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej, w strefie ochrony konserwatorskiej zespołów zabudowy.

Grunt stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”), lecz nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2569 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”). Zważywszy na fakt, że Nieruchomość położona jest na obszarze rozwoju zabudowy mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej oraz wydano dla niej Decyzję (\`(...)\`) i Decyzję (\`(...)\`) ustalające warunki zabudowy, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Sprzedający nie dokonywał przed zawarciem Umowy Przedwstępnej jakichkolwiek czynności zwiększających wartość Nieruchomości (np. wydzielenia, podziału, budowy drogi, uzbrojenia terenu, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne, ogrodzenia działki).

Charakterystyka działalności Sprzedającego

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT, aby na moment podpisania właściwej Umowy Sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Sprzedający nie dokonywał dostaw produktów rolnych, podejmowane przez niego działania ograniczają się do uzyskiwania plonów na własne potrzeby.

Sprzedający w okresie od 1993 r. do 2022 r. nabywał również inne nieruchomości rolne - w przeważającej części zakupione zostały grunty orne, ale również łąki i gospodarstwo. Sprzedający zamierza nabyć kolejną nieruchomość gruntową stanowiącą łąkę. Sprzedający w przeszłości dokonywał okazjonalnej sprzedaży nieruchomości gruntowych, która to sprzedaż nie podlegała VAT.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej, tj. zamierza prowadzić placówkę handlową w ramach sieci handlowej (\`(...)\`)(dalej jako: „Inwestycja”). Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby innych podmiotów.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).

Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 26 sierpnia 2020 r. zawartej z A. R. (dalej jako: „Poprzedni Sprzedający”). Natomiast Poprzedni Sprzedający nabył Nieruchomość w 1989 r. umową przekazania gospodarstwa rolnego.

Zważywszy na fakt, że Poprzedni Sprzedający w momencie sprzedaży Nieruchomości nie był czynnym podatnikiem VAT, nabycie Gruntu przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT. W efekcie, umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Sprzedającym oraz Poprzednim Sprzedającym podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o PCC”).

Ze względu na atrakcyjne dla Spółki Kupującej położenie Nieruchomości, Sprzedający i Kupujący postanowili zawrzeć Transakcję. Sprzedający nie stosował żadnych form ogłoszeń ani nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie korzystał również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.

Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji, na mocy Umowy Przedwstępnej, konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a) uzyskanie przez Spółkę Kupującą i/lub Sprzedającego dokumentów wydanych po rozpatrzeniu wniosków do właściwych organów administracji, przez co rozumie się uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla budynku o powierzchni zabudowy ok. 750 m2, złożonych zgodnie z treścią niniejszej Umowy Przedwstępnej, a także innych których uzyskanie jest niezbędne do sprzedaży Nieruchomości, tj. w szczególności:

*   zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla terenu Nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości, o której mowa w art. 8 ustawy z 9 października 2015 roku o rewitalizacji;
*   zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na Nieruchomości zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i ust. 3 ustawy z 28 września 1991 roku o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu;
*   ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Spółce Kupującej realizację przedsięwzięcia zgodnego z niniejszą Umową Przedwstępną;
*   opłaceniu przez Sprzedającego należności i opłat za wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej należnych do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży i przedstawienia Spółce Kupującej kopii potwierdzenia zapłaty lub dokumentu urzędowego, że taka opłata się nie należy;
*   brak zaległości w podatkach w urzędzie skarbowym (wydane w trybie art. 306g Ordynacji Podatkowej) oraz urzędzie gminy, a także brak zaległości w opłacaniu składek do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzone zaświadczeniami wydanymi przez właściwe organy;
*   zaświadczenia właściwego urzędu gminy stwierdzające, że z Nieruchomością nie jest związany obowiązek uiszczenia opłat rocznych z tytułu użytkowania gruntów rolnych lub leśnych na cele niezwiązane z produkcja rolną lub leśną, opłat adiacenckich;
*   wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów.

b) Nieruchomość wolna będzie od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, w szczególności:

*   nie będzie znajdować się w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich, także nabytego w sposób bezprawny;
*   nie będzie posiadać wad fizycznych lub prawnych;
*   do działów III i IV Księgi Wieczystej nie będą złożone żadne wnioski, za wyjątkiem wniosków wynikających z Umowy Przedwstępnej lub złożonych za pisemną zgodą Spółki Kupującej;
*   w dziale III i IV Księgi Wieczystej nie będzie żadnych wpisów, za wyjątkiem istniejących oraz wpisów wynikających z Umowy Przedwstępnej;
*   nie będzie w żaden sposób zanieczyszczona, ani skażona i nie będzie żadnych podstaw do powstania obowiązku usunięcia takiego zanieczyszczenia lub skażenia, jak również nie będą zachodzić przesłanki do jakiejkolwiek odpowiedzialności nabywcy na podstawie przepisów o ochronie środowiska, zwłaszcza do ponoszenia opłat lub kar z tym związanych;
*   Nieruchomość posiadać będzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej;
*   Nieruchomość nie będzie stanowiła nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego, do której stosuje się ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, albo do jej sprzedaży nie będzie się stosowało ograniczeń z tej ustawy wynikających. Niniejszy warunek zastrzeżony jest także na wypadek wprowadzenia innych przepisów ograniczających obrót nieruchomościami rolnymi i odnosi się do tych przepisów;

c) nabycie przez Spółkę Kupującą nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (\`(...)\`).

Jednocześnie, zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Sprzedający jest zobowiązany do przedłożenia m.in. następujących dokumentów:

*   podstawy prawnej nabycia Nieruchomości;
*   wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem, opatrzonego adnotacją, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w Księdze Wieczystej;
*   aktualnego zaświadczenia dotyczącego przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w sprawie gminnego programu rewitalizacji;
*   aktualnego zaświadczenia, z którego wynikać będzie, iż Nieruchomość nie stanowi lasu w rozumieniu ustawy o lasach z 28 września 1991 roku, w szczególności nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzjami, o których mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
*   aktualnego zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzającego brak zaległości podatkowych Sprzedającego wydanego na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej;
*   aktualnego zaświadczenia właściwej Gminy o braku zaległości podatkowych z tytułu podatku od Nieruchomości wydanego na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej;
*   aktualnego zaświadczenia Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości w zapłacie składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy, Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych przez Sprzedającego, wystawionego najdalej na 7 dni przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży;
*   decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej;
*   zaświadczenia właściwego Starosty potwierdzającego wniesienie całkowitej kwoty z tytułu należności i opłaty rocznej związanej z wyłączeniem Nieruchomości z produkcji rolnej w oparciu o ww. decyzję;
*   wszelkich ewentualnych innych dokumentów lub oświadczeń koniecznych do skutecznego prawnie przeniesienia własności Nieruchomości, w stanie prawnym na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży, bez żadnych obciążeń oraz dowodzących spełnienie Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Spółka Kupująca jest natomiast zobowiązana do wystąpienia, w imieniu własnym lub w imieniu Sprzedającego (lecz na koszt Spółki Kupującej), z wnioskiem o wydanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, umożliwiającej Spółce Kupującej realizację Inwestycji.

W związku z planowaną Transakcją, a w szczególności faktem, że Spółka Kupująca może uzyskiwać niezbędną dokumentację w imieniu Sprzedającego (lecz na koszt Spółki Kupującej), Sprzedający udzielił Spółce Kupującej nieodwołalnego i bezwarunkowego pełnomocnictwa w zakresie reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wskazane powyżej pełnomocnictwo nie zwalnia jednak Sprzedającego z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej. Spółka Kupująca nie jest zobowiązana do podjęcia czynności, o których mowa w pełnomocnictwie, chyba, że Umowa Przedwstępna stanowi inaczej.

W przypadku, gdy uzyskanie przez Spółkę Kupującą jakiegokolwiek dokumentu niezbędnego do realizacji Umowy Przedwstępnej okaże się niemożliwe lub znacznie utrudnione, a będzie to wynikać z treści pełnomocnictwa albo konieczności osobistego działania Sprzedającego, Sprzedający udzieli Spółce Kupującej dodatkowych pełnomocnictw w niezbędnym zakresie lub uzyska te dokumenty samodzielnie, ale na koszt Spółki Kupującej. W przypadku uzyskania dokumentów przez Sprzedającego, uprawnienia z nich wynikające zostaną przeniesione na Spółkę Kupującą.

Ponadto, w związku z planowaną Transakcją:

*   Sprzedający udzielił Spółce Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej);
*   Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie na Spółkę Kupującą decyzji o pozwoleniu na budowę uzyskanej w ramach realizacji niniejszej Umowy Przedwstępnej;
*   Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie na Spółkę Kupującą wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte w związku z realizacją Umowy Przedwstępnej;
*   Sprzedający wyraził zgodę na potencjalne wskazanie przez Spółkę Kupującą osoby trzeciej, która wejdzie w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej;
*   Sprzedający zobowiązał się do podpisania z B. S.A. umowy przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, natomiast Kupujący zobowiązał się do zwrotu kosztów poniesionych przez Sprzedającego związanych z zawarciem ww. umowy.

Co do zasady, koszty związane ze spełnieniem Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży będą obciążały Spółkę Kupującą. Sprzedający natomiast zobowiązał się - własnym kosztem oraz staraniem - doprowadzić do wykreślenia z działu III Księgi Wieczystej wpisanej tam służebności gruntowej (o której mowa w części Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji).

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego oraz Spółki Kupującej, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, tj. do realizacji Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający przed dniem podpisania Umowy Sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą.

**Pytania**

1) Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

2) Czy jeżeli stanowisko Sprzedającego w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. Zdaniem Sprzedającego, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2. Jeżeli stanowisko Sprzedającego w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Sprzedającego planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny.

Uzasadnienie stanowiska Sprzedającego

Ad 1

W celu rozstrzygnięcia czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

W świetle ww. definicji z ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem (sprzedaż), nie ulega wątpliwości, że, co do zasady, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.

Kwalifikacja Sprzedającego jako podatnika VAT

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego osób fizycznych może również stanowić działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji, tj. odpłatnej dostawy, ma być Nieruchomość. Tego typu czynność wpisuje się w powyższą definicję handlu, w związku z czym działania Sprzedającego można porównać do działalności handlowców.

Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną, tj. czy osoba ta wykonuje czynności takie jak uzyskanie pozwoleń, uzgodnień, warunków technicznych przyłączy oraz czy udziela innemu podmiotowi pełnomocnictwa do podejmowania działań związanych ze sprzedażą.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży, dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia, decyzje, m.in. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę lub zostaną zawarte umowy przyłączeniowe z dostawcami mediów, a wynikające z nich wszelkie prawa i obowiązki zostaną przeniesione na Spółkę Kupującą. Zważywszy, że zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Spółka Kupująca może uzyskiwać niezbędną dokumentację w imieniu Sprzedającego (lecz na koszt Spółki Kupującej), Sprzedający udzielił Spółce Kupującej nieodwołalnego i bezwarunkowego pełnomocnictwa w zakresie reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, co natomiast wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podejmuje działania w sposób zorganizowany.

W rezultacie, podejmowane przez Spółkę Kupującą działania w odniesieniu do Nieruchomości, za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedającego, wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę całokształt opisanych zdarzeń, należy stwierdzić, że działania podejmowane przez Sprzedającego są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnych.

Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych m.in.:

*   z 20 grudnia 2023 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.678.2023.2.MC;
*   z 19 grudnia 2023 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.668.2023.2.AKA;
*   z 19 grudnia 2023 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.591.2023.1.KP;
*   z 19 października 2022 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.785.2022.1.MSO.

W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie działania dokonywane w imieniu Sprzedającego, które zostaną wykonane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, przybierają formę zorganizowaną, wykraczającą poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającego za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika VAT w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Reasumując, zdaniem Sprzedającego, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Jeżeli stanowisko Sprzedającego w zakresie pytania nr 1 będzie prawidłowe, tj. planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, należy poddać analizie kwestię, czy Transakcja nie będzie równocześnie podlegała zwolnieniom przedmiotowym lub czy sprzedaż dokonywana przez Sprzedającego nie będzie podlegała zwolnieniu podmiotowemu.

Zwolnienia przedmiotowe

Przepisy ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od opodatkowania VAT.

Grunt stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego, lecz nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość położona jest na obszarze rozwoju zabudowy mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej oraz wydano dla niej Decyzję (\`(...)\`) ustalającą warunki zabudowy, która dopuszcza inwestycję polegającą na budowie budynku-handlowo-usługowego o powierzchni sprzedaży do 500 m2 wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym miejsc parkingowych oraz Decyzję (\`(...)\`), która również ustala warunki zabudowy.

Biorąc pod uwagę powyższe, Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych, Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej z Poprzednim Sprzedającym, który w momencie sprzedaży Nieruchomości nie był czynnym podatnikiem VAT. W efekcie, umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Sprzedającym oraz Poprzednim Sprzedającym podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Skoro zatem nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w efekcie nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Potwierdzeniem prawidłowości takiego stanowiska jest Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2013 r. sygn. I FSK 627/12:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

Wobec powyższego, drugi z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostanie spełniony. W omawianej sytuacji dostawa Nieruchomości nie będzie zatem korzystała ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zwolnienie podmiotowe

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Co jednak istotne, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT stanowi, że zwolnienie podmiotowe, o który mowa w art. 113 ust. 1 niniejszej ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Zważywszy natomiast, że zgodnie z wcześniejszym opisem (Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji) Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w rezultacie Sprzedający nie będzie uprawniony do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając zatem na uwadze, że Sprzedający dokonując Transakcji będzie działać w charakterze podatnika VAT i dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnym zwolnieniom przewidzianym w ustawie o VAT, należy stwierdzić, że w myśl przepisów ustawy o VAT dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 i 4 ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Z uwagi, że przedstawiona powyżej argumentacja wskazuje Pan na spełnienie przez Sprzedającego przesłanek uznania go za podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT oraz, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i niepodlegającą zwolnieniom przewidzianym w art. 43 ust. 1 ani w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, Sprzedający będzie zobowiązany przed dniem Transakcji do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy o VAT.

Reasumując, jeżeli stanowisko Sprzedającego w zakresie pytania 1 będzie prawidłowe, to zdaniem Sprzedającego planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 oraz art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jak podatnik VAT czynny.

### Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntu Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, a w szczególności działalności związanej z obrotem nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 26 sierpnia 2020 r. Nabycie Gruntu nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT. Sprzedający planuje sprzedać Spółce niezabudowaną działkę nr 1 i 2. Nieruchomość nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy dla Nieruchomości dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym miejsc parkingowych. Na Grunt II wydano również decyzję o warunkach zabudowy. Sprzedający wskazuje, że nie miał wpływu na wydanie ww. Decyzji.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do ww. Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W niniejszej sprawie należy zaznaczyć, że zawarł Pan Umowę Przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, pod warunkami m.in. uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Spółce realizację przedsięwzięcia, uzyskania zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla terenu Nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości, uzyskania zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na Nieruchomości zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne.

Dodatkowo, udzielił Pan pełnomocnictwa Spółce w zakresie reprezentowania Pana przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) jak innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Ze względu zatem na udzielenie przez Pana, przed sprzedażą Nieruchomości, pełnomocnictwa, należy stwierdzić, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Udzielone pełnomocnictwo upoważnia do wykonania w Pana imieniu czynności, wynikających z zakresu udzielonego pełnomocnictwa i warunków umowy przedwstępnej, które wykluczają uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań w odniesieniu do Nieruchomości przez Pana - działania te będą podejmowane przez Kupującego - nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawnopodatkową. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę, będącą nadal Pana własnością. Szereg działań, dokonanych za Pana pełną zgodą, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana jako Sprzedającego stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel Nieruchomości będzie Stroną uzyskującą stosowne zgody, zezwolenia, ustalenia związane z realizacją Inwestycji zaplanowanej przez Kupującego.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.

Zatem biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (działając poprzez pełnomocnika) będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności, które zostaną wykonane przez Pana pełnomocnika, nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem osobistym, lecz są wykonywane w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji powyższego, w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki nr 1 i 2, dla których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast wskazał Pan, że Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy dla Nieruchomości dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego o pow. Sprzedaży do 500 m2 wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym miejsc parkingowych. Zostały wydane Decyzja (…) i Decyzja (…) ustalające warunki zabudowy.

W konsekwencji należy wskazać, że ww. Nieruchomość będzie spełniała, na dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym dostawa działek niezabudowanych nr 1 i 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.

Należy wskazać, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie gruntu przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Tym samym, nie są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia do sprzedaży zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego działki nr 1 i 2 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Wskazać również należy, że do sprzedaży Nieruchomości, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W związku z powyższym, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii, czy ma Pan obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Z powyższych przepisów wynika, że podatnik wykonując czynności określone w art. 5 ustawy jest zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT, pod warunkiem, że jego sprzedaż nie jest np. zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ustawy.

Ja wyżej wskazano sprzedaż przez Pana Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym biorąc pod uwagę wykładnię art. 96 ust. 1 ustawy - będzie Pan miał obowiązek złożenia zgłoszenia rejestrowego VAT-R i rejestracji do celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

W związku z powyższym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).