Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-1178/15-4/MAO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-02-16
Teza: prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia usługi pośrednictwa zapewniającej możliwość uzyskania długoterminowego najmu nieruchomości
Słowa kluczowe: odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; prawo
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2015 r. (data wpływu 8 grudnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 lutego 2016 r. (data wpływu 17 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia usługi pośrednictwa zapewniającej możliwość uzyskania długoterminowego najmu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2015 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia usługi pośrednictwa zapewniającej możliwość uzyskania długoterminowego najmu nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 26 stycznia 2016 r. (data wpływu 27 stycznia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 21 stycznia 2016 r. znak IPPP2/4512-1178/15-2/MAO (skutecznie doręczone dnia 25 stycznia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej także Wnioskodawca lub Spółka) w dniu 13 lipca 2015 r. zawarła z profesjonalnym przedsiębiorcą prowadzącym działalność w zakresie obrotu nieruchomościami umowę pośrednictwa, której przedmiotem jest wyszukanie inwestorów i przeprowadzenie niezbędnych działań zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży należącej do Wnioskodawcy zabudowanej nieruchomości albo sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, w skład majątku którego wchodzi w szczególności prawo własności zabudowanej nieruchomości i jednoczesnego wynajmu tej nieruchomości. W umowie pośrednictwa przez inwestorów określono podmioty przedstawione Wnioskodawcy przez pośrednika w formie pisemnego protokołu, z którymi Wnioskodawca lub podmiot z nim powiązany w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych zawrze umowę sprzedaży nieruchomości lub umowę sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, w skład majątku którego wchodzi prawo własności zabudowanej nieruchomości lub samego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy obejmującego zabudowaną nieruchomość i ewentualną umowę najmu tej nieruchomości. Ponadto w umowie wskazano, iż do obowiązków pośrednika należy w szczególności opracowanie strategi sprzedaży nieruchomości lub sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy wraz z najmem nieruchomości wchodzącego w skład jego majątku z uwzględnieniem założeń i uwarunkowań przekazywanych przez Wnioskodawcę oraz ich aktualizacją w przypadku zmiany uwarunkowań lub sytuacji rynkowej, uczestniczenie w prezentacji nieruchomości, uczestniczenie w negocjacjach, na życzenie Wnioskodawcy podjęcie czynności organizacyjnych i udzielenie niezbędnej pomocy przy finalizowaniu zawarcia przedwstępnej i przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz umowy najmu.

W zamian za wykonanie usług pośrednictwa objętych przedmiotem umowy pośrednik uprawniony będzie do wynagrodzenia, którego wysokość uzależniona została od łącznej ceny transakcyjnej netto rozumianej jako cena netto sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy lub udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, w skład majątku którego wchodzi nieruchomość, ustalonej w umowie sprzedaży zawartej z udziałem Wnioskodawcy. Określone w umowie wynagrodzenie pośrednika, zgodnie z warunkami zawartej przez Wnioskodawcę umowy pośrednictwa, powinno zostać wypłacone po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości Spółki lub umowy sprzedaży udziałów Spółki wraz z jednoczesnym zawarciem umowy najmu, przy czym zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wynagrodzenie to zostanie powiększone o należny podatek od towarów i usług (VAT).

W wykonaniu tak zawartej umowy pośrednictwa pośrednik przedstawił Wnioskodawcy oraz Jego wspólnikom potencjalnego inwestora zainteresowanego nabyciem 100% udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, w skład majątku którego wchodzi zabudowana nieruchomość. Ponadto pośrednik brał czynny udział w spotkaniach z inwestorem oraz w negocjacjach warunków przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy oraz warunków umowy najmu należącej do Wnioskodawcy nieruchomości. W dniu 6 listopada 2015 r. inwestor, wspólnicy Wnioskodawcy i Wnioskodawca oraz przyszły najemca nieruchomości zawarli przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, przy czym zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy uzależnione zostało między innymi od ziszczenia się warunku zawarcia przez Wnioskodawcę, z dotychczasowym najemcą należącej do spółki nieruchomości, długoterminowej (piętnastoletniej) umowy najmu. Umowa ta zastąpi jednocześnie obecnie obowiązującą umowę najmu, która została zawarta na czas określony i uległaby rozwiązaniu z dniem 2 stycznia 2017 r. W rezultacie zawarcie umowy sprzedaży udziałów Spółki na rzecz inwestora przedstawionego przez pośrednika wiązać się będzie z zagwarantowaniem Spółce możliwości wynajmu należącej do niej zabudowanej nieruchomości przez okres dłuższy co najmniej o 4 (cztery) lata w stosunku do obecnie obowiązującej umowy najmu.

Zawarcie przez Spółkę umowy najmu jako jeden z elementów transakcji sprzedaży udziałów Wnioskodawcy zagwarantuje jej tym samym w długoterminowej perspektywie zabezpieczenie przychodów osiąganych z tytułu czynszu najmu nieruchomości. Wnioskodawca prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług ograniczającą się do świadczenia usługi najmu zabudowanej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 2):

Czy z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca prowadzi działalność związaną z wynajmem nieruchomości na własny rachunek, w ramach której wykonuje czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług, to nabywając usługę pośrednictwa zapewniającą mu możliwość uzyskania długoterminowego najmu nieruchomości, będzie tym samym uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego uwzględnionego w fakturze VAT wystawionej przez pośrednika, dokumentującej należne mu wynagrodzenie z tytułu pośrednictwa zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.)?

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. W myśl zaś art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a powyższej ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze, iż prowadzi on działalność opodatkowaną w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, polegającą na wynajmie zabudowanej nieruchomości, usługa pośrednictwa umożliwiająca Wnioskodawcy zawarcie długoterminowej umowy najmu, negocjowanej z jego udziałem, jako pozostająca w racjonalnym związku przyczyno-skutkowym z tą działalnością, powinna zostać potraktowana w rezultacie jako usługa wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, przysługiwać mu będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej wynagrodzenie, uiszczone na rzecz pośrednika w wykonaniu zawartej z nim umowy pośrednictwa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm), w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 15 ust. 1 podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (…).

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni lub pośredni.

Związek bezpośredni występuje wówczas, gdy nabywane towary służą dalszej odsprzedaży lub też w bezpośredni sposób wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez Wnioskodawcę.

Natomiast o związku pośrednim mówimy wtedy, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania podmiotu, a więc w sposób pośredni wiążą się z działalnością gospodarczą i z osiąganymi przychodami. Aby wskazać, czy określone zakupy mają związek pośredni musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy między dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. Pośredni związek dokonanych zakupów z działalnością gospodarczą występuje wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez podmiot obrotów. Najczęściej do wydatków mających pośredni wpływ na wykonywanie czynności opodatkowanych zalicza się koszty reklamy, wydatki związane z udziałem w targach, konferencjach, koszty doradztwa podatkowego, obsługi prawnej.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

Z treści wniosku wynika, że Strona prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług polegającą na świadczeniu usługi najmu zabudowanej nieruchomości. Wnioskodawca w dniu 13 lipca 2015 r. zawarł umowę pośrednictwa z profesjonalnym przedsiębiorcą prowadzącym działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, której przedmiotem jest wyszukanie inwestorów i przeprowadzenie niezbędnych działań zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży należącej do Wnioskodawcy zabudowanej nieruchomości albo sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Spółki, w skład majątku którego wchodzi w szczególności prawo własności zabudowanej nieruchomości i jednoczesnego wynajmu tej nieruchomości.

W zamian za wykonanie usług pośrednictwa objętych przedmiotem umowy pośrednik uprawniony będzie do wynagrodzenia, którego wysokość uzależniona została od łącznej ceny transakcyjnej netto rozumianej jako cena netto sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy lub udziałów w kapitale zakładowym Strony ustalonej w umowie sprzedaży zawartej z udziałem Wnioskodawcy. Określone w umowie wynagrodzenie pośrednika, zgodnie z warunkami zawartej przez Spółkę umowy pośrednictwa, powinno zostać wypłacone po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości Strony lub umowy sprzedaży udziałów Spółki wraz z jednoczesnym zawarciem umowy najmu, przy czym zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wynagrodzenie to zostanie powiększone o należny podatek od towarów i usług (VAT).

W wykonaniu tak zawartej umowy pośrednictwa pośrednik przedstawił Wnioskodawcy oraz Jego wspólnikom potencjalnego inwestora zainteresowanego nabyciem 100% udziałów w kapitale zakładowym Spółki, w skład majątku którego wchodzi zabudowana nieruchomość. Ponadto pośrednik brał czynny udział w spotkaniach z inwestorem oraz w negocjacjach warunków przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy oraz warunków umowy najmu należącej do Wnioskodawcy nieruchomości. W dniu 6 listopada 2015 r. inwestor, wspólnicy Wnioskodawcy i Wnioskodawca oraz przyszły najemca nieruchomości zawarli przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, przy czym zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy uzależnione zostało między innymi od ziszczenia się warunku zawarcia przez Wnioskodawcę, z dotychczasowym najemcą należącej do spółki nieruchomości, długoterminowej (piętnastoletniej) umowy najmu. Umowa ta zastąpi jednocześnie obecnie obowiązującą umowę najmu, która została zawarta na czas określony i uległaby rozwiązaniu z dniem 2 stycznia 2017 r. W rezultacie zawarcie umowy sprzedaży udziałów Spółki na rzecz inwestora przedstawionego przez pośrednika wiązać się będzie z zagwarantowaniem Spółce możliwości wynajmu należącej do niej zabudowanej nieruchomości przez okres dłuższy co najmniej o 4 (cztery) lata w stosunku do obecnie obowiązującej umowy najmu.

Zawarcie przez Spółkę umowy najmu jako jeden z elementów transakcji sprzedaży udziałów Spółki zagwarantuje w długoterminowej perspektywie zabezpieczenie przychodów osiąganych z tytułu czynszu najmu nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do tego, czy w związku z nabyciem usługi pośrednictwa zapewniającej możliwość uzyskania długoterminowego najmu nieruchomości będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego uwzględnionego w fakturze VAT wystawionej przez pośrednika.

Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że nabycie przez Wnioskodawcę usług pośrednictwa profesjonalnego przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, zapewniło zawarcie umowy sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Spółki (w skład majątku którego wchodzi prawo własności zabudowanej nieruchomości) wraz z długoterminową umową najmu nieruchomości, a tym samym służy celom prowadzonej przez Stronę działalności gospodarczej polegającej na wynajmie zabudowanej nieruchomości.

W świetle powyższego, w opinii tut. Organu, podatek z tytułu zakupu usługi pośrednictwa należy uznać jako podatek naliczony związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, gdyż prowadzącej działalność Spółce nabyta usługa pośrednictwa zapewni uzyskanie przychodu z tytułu najmu nieruchomości. Zakup ten będzie miał bezpośredni związek z wykonywanymi przez Stronę czynnościami opodatkowanymi.

Tym samym Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego uwzględnionego w fakturze VAT wystawionej przez pośrednika dokumentującej należne wynagrodzenia z tytułu pośrednictwa.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Końcowo Organ informuje, że w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych wniosek został rozpatrzony odrębnie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.