Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-78/13-2/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-04-24
Teza: Zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości w odniesieniu do części budynku posadowionego na działce nr Y oraz w pozostałej części.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 12.02.2013r. (data wpływu 13.02.2013r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości:

*   w odniesieniu do części budynku posadowionego na działce nr Y - **jest nieprawidłowe,**

*   w pozostałej części - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13.02.2013r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej: „Kupujący” lub „Wnioskodawca”) zamierza podjąć profesjonalną działalność w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajmu i zarządzania nieruchomościami.

W związku z obecnymi planami biznesowymi, Wnioskodawca zamierza nabyć od innego przedsiębiorcy („Sprzedający”) nieruchomości wykorzystywane w celu wynajmu biur, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni lub dalszego obrotu nabytymi aktywami.

W związku z obecnymi planami biznesowymi, Wnioskodawca zamierza nabyć od innego przedsiębiorcy („Sprzedający”) nieruchomości wykorzystywane w celu wynajmu biur, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni lub dalszego obrotu nabytymi aktywami.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości obejmujących działki nr Y powierzchni 931 m2 oraz nr X o powierzchni 592 m2 położonych w W. przy ulicy W. nr 1. Dla działek tych prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Działki te obecnie są zabudowane budynkiem wynajmowanym na cele biurowe.

Budynek położony na w/w działkach składa się z kamienicy posadowionej na działce nr Y oraz dobudowanej do niej oficyny wraz z garażem podziemnym posadowionej na działce nr X.

W myśl przepisów prawa budowlanego, nowo wybudowana oficyna na działce nr X i zintegrowana z nią kamienica na działce nr Y stanowią dwa budynki, dla których założone zostały dwie odrębne kartoteki.

W w/w nieruchomościach budynkowych znajdują się trzy rodzaje pomieszczeń tj.:

1.  lokale wynajmowane na cele biurowe — w odniesieniu do wszystkich tych lokali okres od dnia oddania ich w najem do dnia planowanej transakcji zbycia całego budynku będzie dłuższy niż 2 lata,
2.  części wspólne w budynku, które stanowią korytarze, klatka schodowa, recepcja itp. przeznaczone do wspólnego użytku wszystkich najemców - w umowach najmu wynagrodzenie za najem określone jest z uwzględnieniem udziału/współczynnika w części wspólnej budynku,
3.  pomieszczenia techniczne służące prawidłowemu funkcjonowaniu całości budynku obejmujące m.in. kotłownię, wentylatorownię, piwnicę ( w pomieszczeniach tych znajdują się bowiem urządzenia grzewcze, wentylacyjne, klimatyzacyjne, system odprowadzania wody deszczowej i inne techniczne konieczne dla prawidłowego funkcjonowania całości budynku) — z oczywistych względów (funkcje pomocnicze i zabezpieczające służące całości budynku) pomieszczenia te nie są stricte wymienione w umowie najmu jako udział powierzchni wspólnej czy odrębny najem, jednak najemcy z racji funkcji jakie pomieszczenia te pełnią dla każdego z wynajmowanych lokali, partycypują w kosztach ich utrzymania poprzez zapłatę czynszu oraz dokonywanie opłat za utrzymanie i konserwację np. instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania, wentylacji grawitacyjnej i klimatyzacyjnej, kanalizacji i odprowadzania wody deszczowej itp.

Tym samym cały budynek był w 100 % skomercjalizowany tj. wszystkie możliwe do wynajmu lokale były wynajmowane różnym najemcom przez okres dłuższy niż 2 lata.

Budynek na działce nr Y – kamienica.

W latach 2001- 2002 Sprzedający kupił działkę nr Y zabudowaną zabytkową kamienicą w ramach następujących transakcji:

*   28 września 2001 r. Sprzedający nabył lokal mieszkalny nr 3 o powierzchni 87,93 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,042 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem i we współwłasności części wspólnych budynku,
*   25 listopada 2002 r. Sprzedający nabył lokal mieszkalny nr 7 o powierzchni 37, 73 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,018 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem i we współwłasności części wspólnych budynku,
*   3 października 2001 r. Sprzedający nabył lokal mieszkalny nr 8 o powierzchni 42,15 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,020 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem i we współwłasności części wspólnych budynku,
*   28 września 2001 r. Sprzedający nabył lokal mieszkalny nr 10a o powierzchni 29,84 m2 wraz z przynależnym do tego lokalu udziałem wynoszącym 0,014 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem i we współwłasności części wspólnych budynku,
*   28 września 2001 r. Sprzedający nabył od wielu współużytkowników wieczystych udział wynoszący łącznie 0,906 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr Y oraz w prawie własności budynku znajdującego się na tym gruncie.

Transakcje te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ ówcześni właściciele, od których Sprzedający nabył te nieruchomości nie dokonywali sprzedaży na rzecz Sprzedającego w ramach prowadzenia działalności gospodarczej (tj nabycie kamienicy przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu VAT). Kamienica (lub jej części) zlokalizowana na działce nr Y, nie była przed jej nabyciem przez Sprzedającego przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (tj. kamienica (lub jej części) nie była oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi).

W dniu 10 czerwca 2002 r. Burmistrz Gminy W. wydał Sprzedającemu decyzję zatwierdzającą projekt budowlany modernizacji i remontu kamienicy zlokalizowanej na działce nr Y.

Sprzedający przeprowadził remont i modernizację budynku. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego remontem i modernizacją. Należy zaznaczyć, iż w trakcie remontu i modernizacji budynek nie był wpisany do ewidencji środków trwałych Sprzedającego.

29 grudnia 2004 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. W. wydał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie kamienicy po wykonaniu modernizacji i remontu.

Na podstawie aktu notarialnego z 3 października 2005 r. zniesiono odrębną własność lokalu 3, 7, 8 i 10a.

Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych Sprzedającego dopiero po przekazaniu budynku do użytkowania w październiku 2005 r., gdy spełniał przesłanki uznania go za środek trwały w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Budynek na działce nr X - oficyna.

Sprzedający kupił niezabudowaną działkę nr X w 2001 r. 21 maja 2002 r. Burmistrz Gminy W. wydał Sprzedającemu decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu działki nr X umożliwiającą realizację rozbudowy kamienicy znajdującej się na działce nr Y z przeznaczeniem na budynek biurowy i budowy garażu podziemnego pod podwórzem. W szczególności projekt koncepcyjny przewidywał realizację dobudowy do południowej oficyny istniejącej zabytkowej kamienicy znajdującej się na działce Y nowej części o funkcji biurowej, przylegającej do ślepej ściany oraz budowę jednopoziomowego garażu pod podwórzem.

18 października 2002 r. Burmistrz Gminy wydał Sprzedającemu decyzję zatwierdzającą projekt budowlany modernizacji i remontu kamienicy polegający na rozbudowie kamienicy z przeznaczeniem na budynek biurowy i budowę garażu podziemnego pod podwórzem na działce nr X i zezwalającą na wykonanie robót budowlanych.

Sprzedający dokonał rozbudowy kamienicy na działce nr X. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego poniesionego w związku z budową części budynku, garażu oraz budowli na działce nr X.

24 marca 2005 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. W. wydał Sprzedającemu decyzję, w której udzielono pozwolenia na użytkowanie dobudowanego do modernizowanej kamienicy budynku biurowego i parkingu podziemnego.

Jak już wspomniano wcześniej, w myśl przepisów prawa budowlanego, nowo wybudowana oficyna na działce nr X i zintegrowana z nią kamienica na działce nr Y stanowią dwa budynki dla których założone zostały dwie odrębne kartoteki. Jako że budynki te są ze sobą powiązane funkcjonalnie, nie można obecnie sprzedać oddzielnie budynku zlokalizowanego na działce nr Y i X (wymagałoby to przeprowadzenia specjalnej procedury).

Zarówno budynek na działce nr Y, jak i jego dobudowana część na działce X, zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedającego w październiku 2005 r. Wtedy, bowiem zostały spełnione przesłanki, o których mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, pozwalające na uznanie budynku za środek trwały. Przy czym zostały one ujęte w ewidencji środków Sprzedającego pod jedną pozycją „budynek”. Ostatnie koszty związane z ulepszeniem budynku zostały poniesione przez Sprzedającego w 2007 r. Całkowite koszty ulepszeń poniesione pomiędzy dniem wprowadzenia budynku do ewidencji środków trwałych Sprzedającego w październiku 2005 r., a datą poniesienia ostatnich wydatków na ulepszenie w 2007 r. wynosiły mniej niż 30% jego wartości początkowej. W budynkach brak jest lokali stanowiących odrębne nieruchomości w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży działki nr Y oraz nr X wraz z budynkami oraz niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem oraz innymi wzniesionymi na działkach budowlami (dalej łącznie określane jako „Nabywane Nieruchomości”).

Dla celów transakcji cena budynków może zostać podzielona przez Sprzedającego na cenę za część znajdującą się na działce nr Y i działce nr X np. przy zastosowaniu klucza powierzchni znajdujących się w poszczególnych częściach budynku (lub w inny sposób).

Powierzchnie budynku znajdujące się na działce nr Y i nr X były wynajmowane przez Sprzedającego najemcom na cele biurowe przy czym pomiędzy dniem wydania powierzchni do użytkowania najemcom na podstawie umów najmu a dniem kupna Nabywanych Nieruchomości przez Kupującego upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Co do zasady, zawierane z najemcami umowy najmu w części określającej przedmiot najmu jako wyodrębniony lokal o określonej powierzchni wskazywały jednocześnie, że powierzchnia najmu obejmuje powierzchnię lokalu powiększoną o współczynnik powierzchni wspólnych. Zgodnie z przykładowym brzmieniem umowy ,,Lokal oznacza wyodrębnioną funkcjonalnie i fizycznie część budynku usytuowaną na półpiętrze pomiędzy parterem a I piętrem budynku opisaną na planie stanowiącym załącznik nr 4 do Umowy, o łącznej powierzchni 62,18 m2, obejmującej powierzchnię Lokalu powiększoną o współczynnik powierzchni wspólnych”.

W przypadku wyżej wymienionej przykładowej umowy najmu taki zapis oznaczał, iż najemca płaci czynsz za 56,53 m2 powierzchni lokalu oraz 5,65 m2 powierzchni wspólnych (współczynnik powierzchni wspólnych został ustalony na poziomie 10% powierzchni lokalu tj. 56,53\*10%). Należy jednak wskazać, że łączna ilość powierzchni najmu wynikająca ze wszystkich umów najmu nie odzwierciedla 100% powierzchni użytkowych obejmujących wynajmowane lokale i w/w powierzchnie wspólne. Istotnym jest bowiem fakt, iż powyższe „rozwiązanie” zawarte w umowach najmu, służyło włącznie celom kalkulacji wynagrodzenia za usługę najmu. Wynajmujący (tj. Sprzedający) nie stosował odrębnych stawek za m2 lokalu oraz odrębnych za m2 powierzchni wspólnych (która to stawka dla powierzchni wspólnych jest zwyczajowo odpowiednio niższa), toteż wskazana powyżej metoda zmierzała do kalkulacji wynagrodzenia przy zastosowaniu jednej stawki za m2, ale przy jednoczesnym skorygowaniu powierzchni wspólnej (jak wspomniano - wyłącznie dla celów kalkulacji). Nie oznacza to jednak, że którykolwiek z najemców miał ograniczony dostęp do powierzchni wspólnych i nie mógł korzystać z nich w pełnym zakresie. W praktyce powierzchnie wspólne obejmują m.in. recepcję, schody, klatki schodowe, półpiętra, korytarze, windy.

Wskazać jednocześnie należy, że w umowach najmu nie były literalnie wymienione jako przedmiot najmu powierzchnie techniczne takie jak kotłownia, wentylatorownia, piwnice itp. Pomieszczenia te służyły i służą zabezpieczeniu prawidłowego funkcjonowania całości budynku, ponieważ znajdują się w nich systemy wentylacji, klimatyzacji, sterowania klimatyzacją, ogrzewanie i inne. Fakt użytkowania tych pomieszczeń przez najemców i partycypowania wszystkich najemców w kosztach funkcjonowania tych pomieszczeń, potwierdza zapis w umowach najmu dotyczący obciążenia najemców opłatami eksploatacyjnymi za :

*   utrzymanie i konserwację instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania i wentylacji grawitacyjnej i klimatyzacyjnej,
*   utrzymanie i konserwację instalacji zimnej wody, kanalizacji i systemu odprowadzania wody deszczowej,
*   utrzymanie i konserwację instalacji p- poż.

Zarówno Kupujący jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Nabywane Nieruchomości stanowią główny składnik majątku Sprzedającego, wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek kupna Nabywanych Nieruchomości Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w budynku biurowym.

W ramach transakcji może także dojść do przeniesienia na rzecz Kupującego związanych z Nabywanymi Nieruchomościami, m. in.: praw z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych praw z zabezpieczeń dotyczących takich robót, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami oraz prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nabywanych Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego m. in.

*   umowa z zarządcą Nabywanych Nieruchomości,

*   umowy z dostawcami mediów do Nabywanych Nieruchomości i dotyczące obsługi Nabywanych Nieruchomości,

*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego (np umowa o usługi księgowe),

*   należności Sprzedającego wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,

*   zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Sprzedającemu,

*   zobowiązania wobec dostawców mediów do Nabywanych Nieruchomości,

*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej),

*   księgi oraz umowy dotyczące siedziby Sprzedającego.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie pomiędzy Sprzedającym i Kupującym oraz najemcami do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które najemcy wpłacali Sprzedającemu.

Sprzedaż Nabywanych Nieruchomości nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający, poza działalnością polegającą na wynajmie powierzchni w Nabywanych Nieruchomościach, co do zasady nie prowadzi innej działalności operacyjnej.

Nabywane Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze, nie stanowią one także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

W związku z kupnem Nabywanych Nieruchomości, Wnioskodawca spodziewa się od Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dostawę. Z tego względu, Wnioskodawca pragnie uzyskać potwierdzenie, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury. W tym celu, Wnioskodawca zadaje poniżej pytania zmierzające do jednoznacznego ustalenia prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem umowy sprzedaży Nabywanych Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy w związku z tym, iż budynek położony na działkach nr Y i X był w 100% skomercjalizowany tj. wszystkie możliwe do wynajmu lokale były wynajmowane różnym najemcom przez okres dłuższy niż 2 lata, to czy zasadnym jest przyjęcie, iż pierwsze zasiedlenie, które miało miejsce w momencie oddania do użytkowania na podstawie rzeczonych umów najmu, nastąpiło w odniesieniu do całej powierzchni budynku, a więc zarówno w odniesieniu do lokali, powierzchni wspólnych, jak i pomieszczeń technicznych?
3.  Gdyby organ uznał stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 2 za nieprawidłowe, to czy zasadnym jest przyjęcie, iż pierwsze zasiedlenie nastąpiło tylko w odniesieniu do lokali oraz tzw. części wspólnych (recepcja schody klatki schodowe, półpiętra, korytarze, windy), a tym samym w odniesieniu do pomieszczeń technicznych (jak np. kotłownia) pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło?
4.  Czy zgodnie z art. 43 ust 10 ustawy o VAT Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części budynku i garażu zlokalizowanego na działce nr X w odniesieniu do części, które były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie poprzedzającym o co najmniej 2 lata datę zakupu przez Kupującego Nabywanych Nieruchomości od Sprzedającego?
5.  Czy zgodnie z art. 43 ust 10 ustawy o VAT Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części budynku zlokalizowanego na działce nr Y w odniesieniu do części, które były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie poprzedzającym o co najmniej 2 lata datę zakupu przez Kupującego Nabywanych Nieruchomości od Sprzedającego?
6.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nabywanych Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego?
7.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, kupno Nabywanych Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC?

Wnioskodawca pragnie wskazać, iż w zakresie pytań nr 1-5 z analogicznym wnioskiem o udzielenie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego wystąpił również Sprzedający (spółka S. Sp. z o.o., NIP xxx-xx-xx-xxx).

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 15.04.2013 r. zostały wydane interpretacje indywidualne Nr IPPP1/443-132/13-4/MP, IPPP1/443-132/13-5/MP.

Zdaniem wnioskodawcy,

Art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowę sprzedaży, przy czym obowiązek zapłaty PCC od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem VAT,
2.  zwolniona z podatku od VAT, z wyjątkiem:
    1.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    2.  umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, iż – jak wskazano powyżej – sprzedaż Nabywanych Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała co do zasady opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), jej sprzedaż – w części nie podlegającej zwolnieniu z VAT – nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości w odniesieniu do części budynku posadowionego na działce nr Y uznaje się za nieprawidłowe, natomiast w pozostałej części za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej z dnia 15.04.2013 r. Nr IPPP1/443-132/13-5/MP dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: „Reasumując ta część budynku (lokale i części wspólne budynku) oraz budowle (garaż), które zostały oddane w najem, będą korzystały ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania dostawy wymienionych wyżej części budynku oraz garażu na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy i opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Tak więc, wybierając opcję opodatkowania w stosunku do tej części nieruchomości przez obie strony transakcji – przedmiotowa dostawa tej części budynku oraz garażu będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

W odniesieniu do tej części budynku posadowionego na działce nr Y, która nie była przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie poprzedzającym co najmniej dwa lata planowaną datę zakupu przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

W konsekwencji, Sprzedający i Kupujący, w tej części nie mogą zrezygnować z tego zwolnienia i skorzystać z opodatkowania dostawy tej części budynku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.”

Reasumując należy stwierdzić, iż skoro część budynku (lokale i części wspólne budynku) oraz budowle (garaż), które zostały oddane w najem, będą korzystały ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania dostawy wymienionych wyżej części budynku oraz garażu na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy i opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych – czynność sprzedaży ww. nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast umowa sprzedaży części budynku posadowionego na działce nr Y, która korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i nie będzie korzystała z wyłączenia zawartego w art. 2 pkt 4 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.