Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-262/11-4/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-10-28
Teza: Skoro transakcja obejmująca sprzedaż przedmiotowych nieruchomości zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 18.07.2011 r. (data wpływu 20.07.2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 06.10.2011 r. (data nadania 06.10.2011 r., data wpływu 10.10.2011 r.) na wezwanie z dnia 23.09.2011 r. IPPP2/443-876/11-2/JW oraz Nr IPPB2/436-262/11-2/AF o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20.07.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu budynku biurowego, pomieszczeń garażowych i innych części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntów położonych w Warszawie, na których posadowione są budynek biurowy i budynki garażowe będące własnością Spółki (dalej: „Budynki na Użytkowaniu Wieczystym”), w których najemcy wynajmują lokale na prowadzenie działalności handlowej.

Spółka ma zawartą jedną umowę najmu z jednym głównym najemcą, umowa ta dotyczy budynku jako całości. Ponadto Spółka zawarła dwie umowy najmu powierzchni dachowej dla firm komunikacyjnych. W konsekwencji stroną umów najmu (podnajmu) powierzchni handlowej w budynku, jest główny najemca.

Pierwsze wydanie najemcom części Budynków na Użytkowaniu Wieczystym do używania nastąpiło w lutym 2002 roku. Spółka nabyła Budynki na Użytkowaniu Wieczystym w dniu 8 września 2005 r. Od momentu nabycia Budynków na Użytkowaniu Wieczystym, Spółka nie poniosiła na ulepszenia nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości.

Spółka posiada kredyt w banku na sfinansowanie zobowiązań zaciągniętych w celu nabycia przez Spółkę ww. nieruchomości.

Z uwagi na planowane inne projekty inwestycyjne, Spółka planuje sprzedaż ww. nieruchomości na rzecz jednego podmiotu. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność leasingową („Kupujący”). Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Planowana struktura sprzedaży nieruchomości zakłada iż Kupujący nabędzie ww. nieruchomość. Potencjalna możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z głównym najemcą będzie uzależniona od postanowień umowy najmu zawartej pomiędzy Spółką a głównym najemcą nieruchomości.

Kupujący zamierza wykorzystać nabyte nieruchomości na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług. W szczególności Kupujący planuje oddać nieruchomość w leasing innemu podmiotowi.

Pismem z dnia 23.09.2011 r. Nr IPPP2/443-876/11-2/JW oraz Nr IPPB2/436-262/11-2/AF wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

*   przedłożenie oryginału lub urzędowo poświadczonego dokumentu (pełnomocnictwa), z którego wynika prawo do występowania w imieniu Wnioskodawcy z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego,

*   doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego, tj. wskazanie:
    *   czy Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług,
    *   czy Wnioskodawca wraz z nabywcą przedmiotowych nieruchomości (budynek biurowy, budynki garażowe) złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tych nieruchomości,
    *   czy Wnioskodawca abył przedmiotową nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania od czynnego zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług,
    *   czy z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości, na której posadowiony jest budynek biurowy i budynki garażowe przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jeśli tak to czy Wnioskodawca skorzystał z przysługującego mu prawa,
    *   kiedy Wnioskodawca wynajął cały budynek biurowy, pomieszczenia garażowe i inne części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą,
    *   kto wynajął najemcom część budynków na użytkowaniu wieczystym do używania w lutym 2002 r. Wnioskodawca, czy podmiot, w posiadaniu którego były przedmiotowe nieruchomości.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, iż pierwsze wydanie najemcom części budynków na użytkowaniu wieczystym do używania nastąpiło w lutym 2002 r., natomiast w następnym zdaniu Wnioskodawca wskazał, że nabył budynki na użytkowaniu wieczystym w dniu 8 września 2005 r. Wobec powyższego tut. Organ podatkowy powziął wątpliwość kto oddał w wynajem przedmiotowe części budynków.

*   czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11.03.2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz.535 ze zm.).

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał:

1.  Status Wnioskodawcy oraz nabywcy przedmiotowej nieruchomości

G. Sp. z o.o., jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem od towarów i usług. Nabywca przedmiotowych nieruchomości też jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem od towarów i usług.

1.  Oświadczenie o wyborze opodatkowania

G. Sp. z o.o. oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).

1.  Nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę

G. Sp. z o.o., nabyła przedmiotową nieruchomość wraz z prawem wieczystego użytkowania od zarejestrowanego czynnego podatnika od towarów i usług.

1.  Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości

G. Sp. z o.o. miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości i skorzystała z tego prawa.

1.  Oddanie w najem przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę

G. Sp. z o.o., w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości, wstąpiła w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela przedmiotowej nieruchomości i podpisała z nim umowę najmu w dniu zakupu nieruchomości. W konsekwencji należy uznać, że w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca stał się wynajmującym w zakresie dotyczącym budynku biurowego, pomieszczeń garażowych oraz innych części budynku. Biorąc pod uwagę, że w dniu nabycia nieruchomości była ona oddana w najem jako całość jednemu głównemu najemcy (co Wnioskodawca podkreślił we wniosku), należałoby od strony prawnej przyjąć, że od dnia nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wynajął całość przedmiotowej nieruchomości.

1.  Oddanie w najem przed dniem nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę

G. Sp. z o.o., nabyła przedmiotową nieruchomość w dniu 8 września 2005 roku, od tego momentu Wnioskodawca jako posiadacz przedmiotowych nieruchomości jest stroną wszelkich umów najmu w zakresie przedmiotowej nieruchomości. Przed tym dniem tj. od lutego 2002 roku kiedy nastąpiło pierwsze wydanie przedmiotowej nieruchomości w używanie właścicielowi, wynajmującym był podmiot w posiadaniu, którego były przedmiotowe nieruchomości.

1.  Pierwsze zasiedlenie przedmiotowej nieruchomości (w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)

G. Sp. z o.o. oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy opisana wyżej transakcja obejmująca sprzedaż Budynków na Użytkowaniu Wieczystym objęta będzie wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”)?
2.  Czy zakładając, że Spółka i Kupujący złożą przed dniem sprzedaży naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy sprzedawanych budynków, sprzedaż ww. Budynków na Użytkowaniu Wieczystym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT
3.  Czy opisana wyżej transakcja obejmująca sprzedaż Budynków na Użytkowaniu Wieczystym korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-876/11-4/JW.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W opinii Wnioskodawcy, o ile spełnione zostaną powyższe wymagania i sprzedaż podlegać będzie podatkowi od towarów i usług (nie będąc jednocześnie z tego podatku zwolniona) to zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawczyni dotyczy opodatkowania sprzedaży lokalu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży lokalu o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu budynku biurowego, pomieszczeń garażowych i innych części budynku podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Z uwagi na planowane inne projekty inwestycyjne, Spółka planuje sprzedaż ww. nieruchomości na rzecz jednego podmiotu. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży nieruchomości z podmiotem prowadzącym działalność leasingową („Kupujący”). Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług Nr IPPP2/443-876/11-4/JW Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe i stwierdził, iż biorąc pod uwagę treść złożonego wniosku oraz powołane przepisy prawa, skoro od pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata, to sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wraz z gruntem będącym w użytkowaniu wieczystym, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy oraz § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze to, iż Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a także nabywca przedmiotowej nieruchomości jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz to, że Spółka oraz nabywca przedmiotowych nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, przed dniem dokonania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową. Zatem, przedmiotowa sprzedaż nieruchomości (budynku biurowego oraz budynków garażowych) wraz z prawem wieczystego użytkowania, zgodnie z oświadczeniem Spółki, iż wybierze opcję opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, podlega opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług.

Reasumując należy stwierdzić, iż skoro transakcja obejmująca sprzedaż przedmiotowych nieruchomości zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.