Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.169.2020.3.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-08
Teza: Uznanie Sprzedawcy za podatnika z tytułu transakcji sprzedaży niezabudowanej działki gruntu; opodatkowanie transakcji sprzedaży niezabudowanej, częściowo ogrodzonej, działki gruntu stawką podatku VAT w wysokości 23%; prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działki.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; ogrodzenie; pełnomocnictwo; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 8 kwietnia 2020 r. (data wpływu 14 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 maja 2020 r., (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP: 25 maja 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 14 maja 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.169.2020.1.DP (doręczone w dniu 14 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Sprzedawcy za podatnika z tytułu transakcji sprzedaży niezabudowanej działki gruntu– **jest nieprawidłowe**,

*   w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanej działki gruntu stawką podatku VAT w wysokości 23% – **jest prawidłowe**,

*   prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem działki – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki gruntu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 25 maja 2020 r., (data wpływu za pośrednictwem platformy ePUAP: 25 maja 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 14 maja 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.169.2020.1.DP.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Pana (…)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (Wnioskodawca będący stroną postępowania, dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność gospodarczą jako spółka celowa, polegającą na realizacji procesu inwestycyjnego, wynajmie lub zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółka zamierza nabyć działkę gruntu o nr (…) obręb ewidencyjny nr (…), położoną w (…) (dalej: „Nieruchomość”) od osoby fizycznej, tj. zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Sprzedawca”) (dalej: „Transakcja”).

Sprzedawcą Nieruchomości jest Pan (…), który nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy o przeniesienie własności nieruchomości w 2004 r. i jest jej jedynym właścicielem.

Nieruchomość wykorzystywana była do celów rolnych przez osoby trzecie. Sprzedawca nie składał wniosków o podział Nieruchomości, ani też o zmianę jej przeznaczenia. Sprzedawca nie prowadził nigdy działalności gospodarczej, nie jest też zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ani jako rolnik ryczałtowy.

Na Nieruchomości nie zostały posadowione żadne budynki, ani budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, dalej: „Prawo Budowlane”), o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona w formie słupków z siatką oraz bez siatki, jest niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.

Sprzedawca nie składał wniosków o podział Nieruchomości, ani też o zmianę jej przeznaczenia. Sprzedawca nie podejmował także działań związanych z uzbrojeniem terenu, doprowadzeniem drogi dojazdowej. Sprzedawca nie podejmował również żadnych zadań w zakresie sprzedaży nieruchomości, w szczególności nie publikował żadnych ogłoszeń. Natomiast to Spółka zwróciła się do Sprzedawcy z ofertą nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), który określa jej przeznaczenie jako „7 P,U”. Według MPZP, przeznaczenie to oznacza, że Nieruchomość przeznacza się pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

Między Sprzedawcą a osobą fizyczną, będącą brokerem (dalej: Pośrednik) została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży dotycząca Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna), która zawiera m. in. następujące postanowienia:

*   Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną numerem (…)obręb ewidencyjny nr (…), położnej w (…),

*   zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka stanowi grunty oznaczone symbolem R – grunty orne,

*   według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona jest w 98% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz w 2% pod ulicę lokalną o szerokości w liniach rozgraniczających 12,0 m z jezdnią 1 x 2 pasy ruchu,

*   Nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia,

*   Nieruchomość jest częściowo ogrodzona w formie słupków z siatką oraz bez siatki, niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej,

*   Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części,

*   Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT,

*   Sprzedawca zezwala Pośrednikowi, w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej, na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowalnych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów w celu potwierdzenia, że jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe pozwalają na zrealizowanie planowanej inwestycji,

*   Sprzedawca udzielił Pośrednikowi pełnomocnictwa do:
    *   przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości,
    *   uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczenia publicznoprawnymi,
    *   uzyskiwania wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia jej kompleksowego badania prawnego,
    *   uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości,
    *   wystąpienia w imieniu Sprzedającego celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego oraz zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
    *   wystąpienia w imieniu Sprzedającego w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach,
    *   wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
    *   wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

*   Strony postanawiają, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedawcy przez Pośrednika, z co najmniej trzytygodniowym wyprzedzeniem, nie później niż do 31 marca 2021 r. po spełnieniu się następujących warunków:
    *   uzyskaniu przez Pośrednika na podstawie udzielonego przez Sprzedawcę pełnomocnictwa zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i PFRON w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez ZUS lub KRUS potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
    *   przeprowadzenia przez Pośrednika procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznania przez Pośrednika, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
    *   uzyskania przez Pośrednika, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji,
    *   potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji,
    *   potwierdzeniu, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
    *   uzyskaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, decyzji pozwolenia na budowę lub innej decyzji administracyjnej, która pozwoli na wybudowanie dróg dojazdowych o parametrach umożliwiających obustronny ruch samochodów ciężarowych i osobowych: 5 KD-D – zgodnie z parametrami wskazanymi w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nadaniu jej statusu drogi publicznej oraz połączeniu ww. 5 KD-D z nieruchomością (terenem inwestycji),
    *   uzyskaniu przez Pośrednika – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Pośrednika decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji,
    *   uzyskaniu przez Pośrednika ostatecznej decyzji środowiskowej, pozwalającej na realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji,
    *   uzyskaniu przez Pośrednika ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji,
    *   co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Pośrednikowi przez Sprzedawcę – na wezwanie Pośrednika – oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcy z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu,
    *   przedłożeniu przez Sprzedającego na wezwanie Pośrednika poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającej tożsamość Sprzedawcy, tj. dowodu osobistego albo paszportu,
    *   po dokonaniu cesji praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na rzecz Spółki będącej ostatecznym kupującym, po przedstawieniu przez kupującego wymaganych prawem wszelkich zgód ze strony kupującego, w tym wyrażonych w formie uchwał, na nabycie Nieruchomości.

Intencją Pośrednika jest cesja wynikających z zawartej Umowy Przedwstępnej praw i obowiązków na rzecz Spółki. Dlatego Umowa Przedwstępna zawiera również zgodę Sprzedającego na przeniesienie na rzecz Spółki praw i obowiązków Pośrednika wynikających z Umowy Przedwstępnej. Tym samym, oznacza to, że umowa przyrzeczona, czyli umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie ostatecznie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Spółką.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka zamierza wykorzystać Nieruchomość do celów działalności opodatkowanej VAT, tj. realizacji procesu inwestycyjnego, w tym budowy, wynajmu lub zarządzania budynkami komercyjnymi.

W odpowiedzi na wezwanie w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) położonej (…). Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego. na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia (…) 2004 r. Była to umowa sprzedaży nieruchomości. Czynność sprzedaży nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca ocenił, iż oznacza to, że zadane przez tut. Organ pytanie o prawo do odliczenia jest bezprzedmiotowe.

Ponadto Wnioskodawca poinformował, że Nieruchomość wykorzystywana była do celów rolnych przez osoby trzecie, w tym przez poprzedniego właściciela. Nieruchomość była udostępniania w formie użyczenia, bez wynagrodzenia. Sprzedawca nie oddał jej w najem, ani dzierżawę. Sprzedawca nie prowadził nigdy działalności gospodarczej, nie jest też zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ani jako rolnik ryczałtowy.

Według zaświadczenia Burmistrza według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona jest w ok. 98% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w ok. 2% pod ulicę lokalną.

Po przeprowadzeniu transakcji zakupu Nieruchomości Spółka zamierza przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie obiektu magazynowego, który będzie przedmiotem dzierżawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy z związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca będzie działać jako podatnik VAT, a Transakcja będzie czynnością opodatkowaną VAT?
2.  Czy w przypadku ewentualnego uznania, że z związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej?
3.  Czy w przypadku ewentualnego uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją nabycia Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawców:

1.  W odniesieniu do pytania 1: W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, przez co Transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT. Oznacza to tym samym bezprzedmiotowość pytania 2. i pytania 3. W razie jednak ewentualnego uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT, przez co Transakcja byłaby czynnością opodatkowaną VAT, w odniesieniu do pytania 2 i pytania 3 Spółka jest zdania, że:
2.  W odniesieniu do pytania 2: Sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (23%) jako dostawa terenów budowlanych, do której nie stosuje się zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
3.  W odniesieniu do pytania 3: Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1.:

Spółka jest zdania, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, przez co Transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT. W opisanym zdarzeniu przyszłym Sprzedawca dokonujący zbycia Nieruchomości powinien bowiem zostać uznany za podmiot przenoszący przysługujące mu prawo własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, który z tego tytułu nie może być uznany za podatnika VAT.

Stosownie bowiem do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Z kolei działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie natomiast z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w świetle art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy VAT odpłatna dostawa towarów może być opodatkowana VAT tylko wówczas, gdy zostanie dokonana „na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne wskazówki pomocne w ustaleniu tego, czy sprzedając nieruchomości osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT zostały zawarte w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej: „Trybunał”) w sprawach C-180/10 Słaby i C-181/10 Kuć. Z przywołanego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał w powołanym wyżej wyroku – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym”, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Inaczej rzecz ujmując, nie podlegają opodatkowaniu VAT czynności, w których osoby fizyczne zbywające nieruchomości dokonują ich sprzedaży, przekazania, bądź darowizny jako składników majątku osobistego (prywatnego). W takich bowiem sytuacjach osoby fizyczne nie działają w charakterze podatników VAT, a jedynie dokonują „czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” w stosunku do swojego majątku prywatnego.

Natomiast w celu ustalenia składników majątkowych, które zaliczają się do „majątku prywatnego” danego podmiotu w kontekście uznania go za podatnika VAT lub nie, pomocne może być odwołanie się do wyroku Trybunału z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C 291/92 Dieter Armbrecht, z którego wynika, że majątek prywatny to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Do podobnych wniosków prowadzi analiza wyroku Trybunału z dnia 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 HE, wedle którego majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Do podobnych wniosków prowadzi również analiza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wydanego w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w którym uznano, że „przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Biorąc uwagę przytoczone powyżej orzecznictwo Spółka jest zdania, że w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, ponieważ będzie to czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do swojego majątku prywatnego.

Na taką kwalifikację działań Sprzedawcy wskazuje sposób jego nabycia, ponieważ Sprzedający nabył ją poprzez uzyskanie aktu własności ziemi. Następnie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności rolniczej. Ponadto zwrócić należy uwagę, że Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest też zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ani jako rolnik ryczałtowy. Dlatego też nie można w ocenie Spółki uznać, że Sprzedawca nabył i sprzedaje Nieruchomość w ramach profesjonalnej działalności wykonywanej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedawca nie składał wniosków o podział Nieruchomości, ani też o zmianę jej przeznaczenia Sprzedawca nie podejmował także żadnych działań związanych z uzbrojeniem terenu, doprowadzeniem drogi dojazdowej. To Spółka zwróciła się do Sprzedawcy z ofertą nabycia Nieruchomości. Również Sprzedawca nie zamieszczał żadnych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości. Natomiast okoliczność udzielenia pełnomocnictwa Pośrednikowi wynika z zamiaru sprawdzenia stanu prawnego Nieruchomości i możliwości umieszczenia na niej planowanej inwestycji, której dokona Spółka, a nie Sprzedawca.

Brak jest więc w ocenie Nabywcy do uznania, że Sprzedawca podejmował aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Według Spółki oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością Sprzedawcy dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, przez co Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, a Transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT.

Powyższe stanowisko jest także prezentowane w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo:

*   Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 kwietnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.84.2019.2.WH;

*   Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 października 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.465.2019.2.AG;

*   Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 stycznia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.680.2019.1.AKA;

*   Interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2020 r., sygn. 0112-KDSL2-1.4012.15.2019.2.JKS.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2.:

Zdaniem Spółki, w świetle argumentów przytoczonych w ramach uzasadnienia stanowiska Spółki w zakresie pytania 1, należy uznać, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, przez co Transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT. W razie jednak ewentualnego uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, należy uznać, że zastosowanie znajdzie podstawowa stawka VAT (obecnie 23%), ponieważ Transakcja będzie kwalifikowana jako dostawa terenów budowlanych, do której nie stosuje się zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jak już wskazano, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m. in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przyjmując zatem hipotetycznie, że Sprzedawca będzie występował w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji, opisana we Wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie więc stanowiła odpłatną dostawę towarów.

Ze względu na to, że na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, ani budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, a jedynie jest częściowo ogrodzona w formie słupków z siatką oraz bez siatki, zdaniem Spółki Nieruchomość powinna dla potrzeb opodatkowania VAT zostać uznana za grunt niezabudowany. Zdaniem Spółki, fakt posadowienia na Nieruchomości ogrodzenia nie wpływa na klasyfikację Transakcji jako dostawy budowli (z gruntem, na którym jest ona posadowiona), jako że jej sensem ekonomicznym jest nabycie przez Spółkę gruntu, na którym Spółka planuje wybudować hale magazynowe, a nie nabycie ogrodzenia (jest ono zupełnie nieistotne dla Spółki i nie ma żadnego znaczenia dla treści Transakcji). Siatka ogrodzeniowa nie pełni żadnych samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w wyrokach sądów administracyjnych np. w wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11: „Sprzedaż działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Sensem ekonomicznym tej czynności jest sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie”. Powyższe stanowisko zostało również potwierdzone w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. I SA/Bk 77/18: „W przypadku dostawy działki ogrodzonej ogrodzeniem trwale z gruntem związanym będzie miała miejsce dostawa niezabudowanej, ogrodzonej działki gruntu, a nie dostawa budowli w postaci ogrodzenia. Zatem zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., odnoszące się do dostawy budowli, nie ma zastosowania. W konsekwencji również przepis art. 29 ust. 5 u.p.t.u., który mówi o dostawie budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, nie będzie miał zastosowania do wskazanej dostawy”.

Oznacza to, że rozstrzygnięcia wymaga, czy do Transakcji będzie mogło zostać zastosowane zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku „dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”.

Z kolei „terenami budowlanymi”, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, są „grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym MPZP, który określa jej przeznaczenie jako „7 P,U”. Według MPZP, przeznaczenie to oznacza, że Nieruchomość przeznacza się pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi. Oznacza to, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji, przyjmując zatem hipotetycznie, że Sprzedawca będzie występował w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji, do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mogło zostać zastosowane zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, przez co właściwe będzie zastosowanie stawki podstawowej (obecnie 23% VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 3.:

W ocenie Spółki, w przypadku ewentualnego uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją nabycia Nieruchomości, ze względu na związek tego zakupu z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Nabywca zamierza bowiem wykorzystać Nieruchomość do celów działalności opodatkowanej.

Według Spółki oznacza to spełnienie warunków do powstania prawa do odliczenia wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, jeżeli podatnik nabył towary, które będą wykorzystywane do celów jego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, to powstaje po jego stronie prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu tych towarów.

Tym samym, skoro Spółka planuje wykorzystać Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT, to w sytuacji gdy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT z zastosowaniem stawki podstawowej (obecnie 23%), Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedawcy za podatnika z tytułu transakcji sprzedaży niezabudowanej działki gruntu oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania transakcji ww. sprzedaży działki stawką podatku VAT w wysokości 23%, jak również w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Należy zauważyć, że analogiczny przepis zawarty jest w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „dyrektywą VAT”, zgodnie z którym „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują one sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ktoś, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych bądź okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, przybierające formę zorganizowaną, na przykład nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi, jako spółka celowa, działalność gospodarczą polegającą na realizacji procesu inwestycyjnego, wynajmie lub zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółka zamierza nabyć działkę gruntu o od osoby fizycznej, tj. Sprzedawcy, który nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy o przeniesienie własności nieruchomości w 2004 r. i jest jej jedynym właścicielem.

Nieruchomość wykorzystywana była do celów rolnych przez osoby trzecie. Sprzedawca nie prowadził nigdy działalności gospodarczej, nie jest też zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ani jako rolnik ryczałtowy.

Na Nieruchomości nie zostały posadowione żadne budynki, ani budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, o których mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona w formie słupków z siatką oraz bez siatki, jest niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.

Sprzedawca nie składał wniosków o podział Nieruchomości, ani też o zmianę jej przeznaczenia, nie podejmował także działań związanych z uzbrojeniem terenu, doprowadzeniem drogi dojazdowej. Sprzedawca nie podejmował również żadnych zadań w zakresie sprzedaży nieruchomości, w szczególności nie publikował żadnych ogłoszeń. To Spółka zwróciła się do Sprzedawcy z ofertą nabycia Nieruchomości.

Między Sprzedawcą a osobą fizyczną, będącą brokerem, pośrednikiem, została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży dotycząca Nieruchomości, której postanowienia szczegółowo opisano we wniosku.

W szczególności na podstawie ww. umowy Sprzedawca zezwolił Pośrednikowi, w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej, na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowalnych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów w celu potwierdzenia, że jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe pozwalają na zrealizowanie planowanej inwestycji.

Ponadto Sprzedawca udzielił Pośrednikowi pełnomocnictwa do:

*   przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości,
*   uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczenia publicznoprawnymi,
*   uzyskiwania wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia jej kompleksowego badania prawnego,
*   uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości,
*   wystąpienia w imieniu Sprzedającego celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego oraz zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
*   wystąpienia w imieniu Sprzedającego w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach,
*   wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
*   wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

Strony postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż do 31 marca 2021 r. po spełnieniu się szeregu warunków, które Zainteresowani przedstawili we wniosku, w tym między innymi:

*   uzyskaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, decyzji pozwolenia na budowę lub innej decyzji administracyjnej, która pozwoli na wybudowanie dróg dojazdowych o parametrach umożliwiających obustronny ruch samochodów ciężarowych i osobowych: 5 KD-D – zgodnie z parametrami wskazanymi w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nadaniu jej statusu drogi publicznej oraz połączeniu ww. 5 KD-D z nieruchomością (terenem inwestycji),
*   uzyskaniu przez Pośrednika – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Pośrednika decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji,
*   uzyskaniu przez Pośrednika ostatecznej decyzji środowiskowej, pozwalającej na realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji,
*   uzyskaniu przez Pośrednika ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji,
*   po dokonaniu cesji praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na rzecz Spółki będącej ostatecznym kupującym, po przedstawieniu przez kupującego wymaganych prawem wszelkich zgód ze strony kupującego, w tym wyrażonych w formie uchwał, na nabycie Nieruchomości.

Intencją Pośrednika jest cesja wynikających z zawartej umowy przedwstępnej praw i obowiązków na rzecz Spółki. Dlatego umowa przedwstępna zawiera również zgodę Sprzedającego na przeniesienie na rzecz Spółki praw i obowiązków Pośrednika wynikających z Umowy Przedwstępnej. Tym samym, oznacza to, że umowa przyrzeczona, czyli umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie ostatecznie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Spółką.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży niezabudowanej działki gruntu.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do faktycznych okoliczności danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Czynności prawne Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne oraz Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Stosownie zatem do przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z wniosku, Sprzedawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Pośrednika Nieruchomością dla celów budowlanych, tj.: dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów w celu potwierdzenia, że jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe pozwalają na zrealizowanie planowanej inwestycji.

Sprzedawca udzielił Pośrednikowi pełnomocnictwa do wystąpienia w imieniu Sprzedawcy o uzyskanie technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączanie do układu drogowego, a także do zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego.

Udzielone pełnomocnictwo obejmuje też wystąpienie w imieniu Sprzedawcy o decyzję o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej i zmianę klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzję zezwalającą na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości, decyzję o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzję o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej i zmianę klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzję dotyczącą gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Pośrednika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży niezabudowanej działki gruntu podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający podejmował świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem Sprzedający będzie działał w tym zakresie jak handlowiec.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż niezabudowanej działki gruntu będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedawcy, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Pośrednik posiada pełnomocnictwo Sprzedawcy w zakresie m.in. do dysponowania działką do celów budowlanych oraz pozwalających na wyłączenie tej działki z produkcji rolnej i leśnej, a także podejmowania działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanej działki gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającego transakcja sprzedaży działki, z tytułu której Sprzedający będzie podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży niezabudowanej działki gruntu – na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

W analizowanej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także kwestii stawki podatku od towarów i usług, jaką będzie opodatkowana dostawa przedmiotowej działki gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku, które dotyczy między innymi terenów niezabudowanych i zabudowanych.

Zatem w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy przedmiotowa działka jest zabudowana, czy też niezabudowana, gdyż z okoliczności sprawy wynika, że na nieruchomości nie zostały posadowione żadne budynki ani budowle, jednak nieruchomość jest częściowo ogrodzona słupkami z siatką oraz bez siatki.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że ogrodzenie – co do zasady – nie stanowi budowli ani innego obiektu budowlanego.

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdza wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11. W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał: „przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej (…). (…) sprzedaży działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie”.

Skoro na przedmiotowej działce znajduje się wyłącznie ogrodzenie, które nie stanowi budynku, budowli lub ich części, lecz urządzenie budowalne w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, to przedmiotem sprzedaży będzie grunt niezabudowany.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na terenach oznaczonych „7 P, U”, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi. Nabywca zamierza wykorzystać Nieruchomość do celów działalności opodatkowanej VAT, tj. realizacji procesu inwestycyjnego, w tym budowy, wynajmu lub zarządzania budynkami komercyjnymi. Zatem, działka ta przeznaczona jest pod zabudowę i jednocześnie dla celów podatku VAT stanowi teren budowlany. Mając na uwadze powyższe okoliczności, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie zastosowania do planowanej sprzedaży ww. działki.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy);

*   nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego działka została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 20 kwietnia 2004 r. Wnioskodawcy wskazali, że czynność ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z tego względu nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez niego ww. działki nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w związku z tym dostawa działki nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, tj. że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, w stosunku do planowanej sprzedaży działki, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, oznacza to, że dostawa działki będącej przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii, czy w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją nabycia Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zatem, stosownie do cytowanych wyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z treści przedmiotowego wniosku wynika, że Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu działki będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Spółka zamierza przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie obiektu magazynowego, który będzie przedmiotem dzierżawy.

Jak wyżej stwierdził tut. Organ, dostawa działki jako terenu budowlanego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%, tym samym Sprzedający będzie zobowiązany opodatkować jej sprzedaż na rzecz Wnioskodawcy.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją nabycia Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę Nieruchomość (przedmiotowa działka) będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.