Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.340.2022.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-23
Teza: Zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dla usługi zarządzania lokalami.
Słowa kluczowe: klasyfikacja-Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU); lokal-lokal mieszkalny; najem-najem na cele mieszkalne ; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zarządzanie; świadczenie-świadczenie kompleksowe 
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień-Rozdział 2-§ 3-ust. 1-pkt 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

12 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień dla usługi zarządzania lokalami. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 września 2022 r. (data wpływu 12 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Sp. z o.o. (dalej określana jako Wnioskodawca) prowadzi działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza rozpocząć świadczenie usług zarządzania nieruchomościami.

Świadczone przez Wnioskodawcę usługi zarządzania nieruchomościami będą klasyfikowane do PKWiU 68.32.1 Usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie.

Przedmiotem zarządzania będą lokale znajdujące się w budynku określanym jako „dom studencki”.

Budynek będzie klasyfikowany do PKOB 1130 Budynki zbiorowego zakwaterowania. Zgodnie z objaśnieniami zgrupowanie PKOB 1130 obejmuje „Budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.”.

Wnioskodawca będzie świadczył usługi zarządzania lokalami na zlecenie właścicieli tych lokali.

Właścicielami części lokali będą podmioty prowadzące działalność gospodarczą (osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą oraz spółki).

Natomiast właścicielami pozostałej części lokali będą osoby prywatne (osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej).

Poszczególne lokale, w stosunku do których Wnioskodawca będzie świadczył usługi zarządzania lokalami, mogą być przez właścicieli:

a) wynajmowane na cele mieszkaniowe (wynajem długoterminowy w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy),

b) wynajmowane na cele zakwaterowania (wynajem krótkoterminowy w związku z czasowym pobytem w danej miejscowości).

Poprzez złożenie niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca zmierza do ustalenia, czy opisane lokale w domu studenckim wynajmowane na cele mieszkaniowe albo na cele zakwaterowania są „nieruchomościami mieszkalnymi” w rozumieniu § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej określane jako rozporządzenie).

Intencją niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest ustalanie, czy czynności wykonywane przez Wnioskodawcę stanowią zarządzanie nieruchomościami o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a jedynie ustalenie czy zarządzanie o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia może się odnosić do opisanych lokali.

Jednocześnie Wnioskodawca chciałby wskazać, że w omawianym przypadku właściwe jest złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej.

Wynika to z faktu, że w zakresie przepisów dotyczących zwolnień w podatku VAT nie wydaje się wiążących informacji stawkowych. Potwierdza to Wiążąca Informacja Stawkowa z 4 maja 2022 r. (sygn. 0112-KDSLI-1.440.26.2022.2.AK), w której stwierdzono: „W zakresie ustalenia, czy do usługi, objętej niniejszą WIS, ma zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, w szczególności na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, Wnioskodawca może zwrócić się z odrębnym wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała”.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

1\. Świadczone przez Spółkę usługi zarządzania lokalami (nieruchomościami) będą obejmowały w szczególności wykonywanie następujących czynności:

\- poszukiwanie najemców,

\- prezentacja lokalu,

\- podpisywanie umów najmu w imieniu właściciela,

\- pobieranie kaucji od najemców,

\- wydawanie lokalu oraz spisywanie protokołu zdawczo-odbiorczego,

\- wydanie kluczy najemcom,

\- pobieranie od najemców czynszu za najem oraz opłat eksploatacyjnych,

\- opłacanie opłat eksploatacyjnych w imieniu właściciela (czynsz administracyjny, prąd, internet),

\- przekazywanie czynszu za najem do właściciela,

\- reprezentowanie właściciela w kontakcie z najemcami,

\- monitorowanie terminowości wpłat od najemców,

\- organizowanie napraw w lokalu w przypadku usterek lub uszkodzeń (zlecane firmom zewnętrznym),

\- po zakończonym najmie rozliczenie z najemcami, ewentualne naprawy i odświeżenie lokalu w celu dalszego wynajmu.

2\. Szczegółowy zakres obowiązków, które będą realizowane przez Spółkę w ramach usług zarządzania lokalami został przedstawiony w odpowiedzi na pytanie nr 1.

3\. Głównym (zasadniczym) celem usług świadczonych przez Spółkę na rzecz właścicieli lokali będzie kompleksowe zarządzanie wynajmem lokali, czyli zorganizowanie wynajmu lokali począwszy od poszukiwania najemców, przez bieżącą obsługę najmu, a skończywszy na przygotowaniu lokalu do kolejnego najmu.

4\. W ocenie Spółki żadnej z czynności wchodzących w skład świadczenia realizowanego przez nią na rzecz właścicieli lokali nie można będzie uznać za czynność dominującą. Wszystkie razem składają się na usługę zarządzania najmem.

5\. Ze względu na odpowiedź udzieloną na pytanie nr 4 odpowiedź na niniejsze pytanie jest bezprzedmiotowa.

6\. Ze względu na odpowiedź udzieloną na pytanie nr 4 odpowiedź na niniejsze pytanie jest bezprzedmiotowa.

7\. Czynności wchodzące w skład świadczenia realizowanego przez Spółkę na rzecz właścicieli lokali potencjalnie mogą być świadczone odrębnie. Jednak z punktu widzenia właścicieli lokali istotą świadczenia realizowanego przez Spółkę jest świadczenie kompleksowej usługi zarządzania najmem, na którą składają się wszystkie czynności przedstawione w odpowiedzi na pytanie nr 1.

8\. Wynagrodzenie za wykonywanie przez Spółkę usługi zarządzania najmem będzie ustalane z poszczególnymi właścicielami lokali na jeden z dwóch sposobów. Zgodnie z pierwszym sposobem wynagrodzeniem Spółki będzie suma części stałej (ustalonej kwotowo) oraz części zmiennej (ustalonej jako określony procent od przychodów uzyskiwanych przez właściciela z tytułu wynajmowania lokalu). Zgodnie z drugim sposobem wynagrodzeniem Spółki będzie jedynie część zmienna (ustalona jako określony procent od przychodów uzyskiwanych przez właściciela z tytułu wynajmowania lokalu). Niezależnie od sposobu ustalania wynagrodzenia Spółka będzie również pobierała jednorazową opłatę ustaloną kwotowo za przyjęcie lokalu do zarządzania. Ponadto Spółce przysługuje dodatkowe wynagrodzenie za wykonanie w imieniu właściciela lokalu określonych czynności (np. usuwania awarii, przeprowadzania napraw, wymiany sprzętu) ustalone kwotowo lub jako procent od wartości tych czynności. Poza wskazanymi wyjątkami wartość wynagrodzenia za wykonywanie poszczególnych czynności wchodzących w skład usługi zarządzania lokalami nie będzie określona oddzielnie.

9\. Opisane we wniosku usług zarządzania lokalami nie będą stanowiły usług związanych z utrzymaniem porządku, włączając sprzątanie wnętrz, konserwację i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usług ochrony sklasyfikowanych w PKWiU 81.10.10.0.

10\. Świadczone przez Spółkę usługi zarządzania lokalami będą klasyfikowane do PKWiU 68.32.1 Usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie.

11\. W związku ze świadczeniem opisanych we wniosku usług Spółka nie będzie dokonywać wyceny nieruchomości mieszkalnych.

12\. Budynek nazwany we wniosku domem studenckim, w którym będą znajdować się lokale, w odniesieniu do których Spółka będzie świadczyć opisane we wniosku usługi będzie klasyfikowany do PKOB 1130 Budynki zbiorowego zamieszkania.

13\. Poza umowami o świadczenie usług zarządzania lokalami Spółka nie będzie zawierała z właścicielami lokali innych umów i nie będzie podejmowała innych form współpracy.

**Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 6 września 2022 r.)**

1) Czy świadczone przez Wnioskodawcę usługi zarządzania lokalami, w przypadku lokali w domu studenckim wynajmowanych na cele mieszkaniowe, będą zwolnione z podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia?

2) Czy świadczone przez Wnioskodawcę usługi zarządzania lokalami, w przypadku lokali w domu studenckim wynajmowanych na cele zakwaterowania, będą zwolnione z podatku VA T na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia?

**Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 6 września 2022 r.)**

Zasady opodatkowania podatkiem VAT określają przepisy ustawy z dnia 11 lutego 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej w skrócie u.p.t.u.).

Zgodnie z art. 82 ust. 3 u.p.t.u. „Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając: 1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu gospodarczego niektórymi towarami;

2) przebieg realizacji budżetu państwa;

3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem zwolnienia;

4) przepisy Unii Europejskiej”.

Na tej podstawie zostało wydane rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (dalej określane jako rozporządzenie).

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia „Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0)”.

Celem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest ustalenie, czy przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego lokale w domu studenckim są „nieruchomościami mieszkalnymi”, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Należy przy tym wskazać, że przepisy u.p.t.u. oraz przepisy rozporządzenia nie określają co należy rozumieć przez „nieruchomości mieszkalne”.

W ocenie Wnioskodawcy w celu ustalenia znaczenia tego zwrotu należy się odwołać do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej w skrócie PKOB).

Zgodnie z objaśnieniami do PKOB „Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne.

Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny”. Dom studencki, w którym będą się znajdowały lokale jest klasyfikowany do działu 11 PKOB Budynki mieszkalne, a w ramach tego działu do zgrupowania PKOB 1130 Budynki zbiorowego zakwaterowania.

Zgodnie z objaśnieniami zgrupowanie PKOB 1130 obejmuje „Budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.”.

Przedstawione stanowisko w zakresie konieczności odwołania się do PKOB potwierdza np. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 marca 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.609.2020.2.KS), w której stwierdzono jednoznacznie: „Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB)”.

Jednocześnie należy wskazać, że PKOB dotyczy klasyfikowania budynków, a nie lokali. Jeśli jednak przedmiotem zarządzania będą poszczególne lokale, a nie cały budynek, to jako nieruchomość należy traktować poszczególne lokale, a przedstawioną klasyfikację w ramach PKOB odnosić do lokali.

Potwierdza to np. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 marca 2019 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.45.2019.2.KOM), w której stwierdzono: „Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość”.

W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego lokale w domu studenckim będą stanowiły „nieruchomości mieszkalne”, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Za takim stanowiskiem przemawia fakt, że określenie „nieruchomości mieszkalne” należy rozumieć zgodnie PKOB.

Cały budynek domu studenckiego będzie klasyfikowany do PKOB 1130 Budynki zbiorowego zakwaterowania, czyli jako budynek mieszkalny.

Wnioskodawca będzie zarządzał poszczególnymi lokalami, a nie budynkiem, więc powyższą klasyfikację w ramach PKOB należy odnosić do tych lokali. W konsekwencji Wnioskodawca będzie zarządzał lokalami, które na gruncie PKOB należy uznać za nieruchomości mieszkalne.

Tym samym Wnioskodawca będzie zarządzał „nieruchomościami mieszkalnymi”, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Nie ma przy tym znaczenia, że właścicielami poszczególnych lokali będą podmioty prowadzące działalność gospodarczą albo osoby prywatne.

Nie tutaj również znaczenia, że poszczególne lokale będą wynajmowane na cele mieszkaniowe albo na cele zakwaterowania.

W związku z powyższym w zakresie pytania pierwszego Wnioskodawca uważa, że przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego lokale w domu studenckim wynajmowane na cele mieszkaniowe stanowią „nieruchomości mieszkalne”, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, w przypadku których usługi zarządzania są zwolnione z podatku VAT.

Ostatecznie w uzupełnieniu wniosku wskazano, że w związku z powyższym w zakresie pytania pierwszego Wnioskodawca uważa, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi zarządzania lokalami, w przypadku lokali w domu studenckim wynajmowanych na cele mieszkaniowe, będą zwolnione z podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Natomiast w zakresie pytania drugiego Wnioskodawca uważa, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi zarządzania lokalami, w przypadku lokali w domu studenckim wynajmowanych na cele zakwaterowania, będą zwolnione z podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia”.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2020 r., poz. 1983 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: ex - rozumie się przez to zakres towarów i usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Powołane przepisy wskazują, że dla określenia stawki podatku lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Jednocześnie wyjaśnić należy, że co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.

W przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości UE, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347, str. 1, z późn. zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

Należy mieć na względzie, aby zastosowanie koncepcji świadczenia złożonego nie prowadziło do korzystania z nieuzasadnionych preferencji w zakresie opodatkowania. Jeśli usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, a zatem w sposób naturalnie uzasadniony, wówczas nie można uznać - w szczególności w celu rozszerzenia zwolnienia podatkowego - że stanowią jedno świadczenie kompleksowe, opodatkowane wedle zasad dotyczących świadczenia głównego.

Z uwagi na powyższe, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo rozpocząć świadczenie usług zarządzania nieruchomościami. Przedmiotem zarządzania będą lokale znajdujące się w budynku określanym jako „dom studencki”. Będą Państwo usługi zarządzania lokalami na zlecenie właścicieli tych lokali. Właścicielami części lokali będą podmioty prowadzące działalność gospodarczą (osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą oraz spółki). Natomiast właścicielami pozostałej części lokali będą osoby prywatne (osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej). Poszczególne lokale, w stosunku do których będą Państwo świadczyć usługi zarządzania lokalami, mogą być przez właścicieli wynajmowane na cele mieszkaniowe (wynajem długoterminowy w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy) oraz wynajmowane na cele zakwaterowania (wynajem krótkoterminowy w związku z czasowym pobytem w danej miejscowości).

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy usługi zarządzania lokalami, w przypadku lokali w domu studenckim wynajmowanych na cele mieszkaniowe oraz usługi zarządzania lokalami, w przypadku lokali w domu studenckim wynajmowanych na cele zakwaterowania będą zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Świadczone przez Państwa usługi zarządzania lokalami (nieruchomościami) będą obejmowały poszukiwanie najemców, prezentację lokalu, podpisywanie umów najmu w imieniu właściciela, pobieranie kaucji od najemców, wydawanie lokalu oraz spisywanie protokołu zdawczo-odbiorczego, wydanie kluczy najemcom, pobieranie od najemców czynszu za najem oraz opłat eksploatacyjnych, opłacanie opłat eksploatacyjnych w imieniu właściciela (czynsz administracyjny, prąd, internet), przekazywanie czynszu za najem do właściciela, reprezentowanie właściciela w kontakcie z najemcami, monitorowanie terminowości wpłat od najemców, organizowanie napraw w lokalu w przypadku usterek lub uszkodzeń (zlecane firmom zewnętrznym), po zakończonym najmie rozliczenie z najemcami, ewentualne naprawy i odświeżenie lokalu w celu dalszego wynajmu. Przy czym, we wniosku wskazano, że żadnej z czynności wchodzących w skład świadczenia realizowanego przez Państwa na rzecz właścicieli lokali nie można będzie uznać za czynność dominującą. Wszystkie czynności razem składają się na usługę zarządzania najmem. Jednocześnie wskazali Państwo, że świadczone przez Państwa usługi zarządzania lokalami będą klasyfikowane do PKWiU 68.32.1 Usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie.

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Zatem stwierdzić należy, że wykonywane przez Państwa usługi zarządzania lokalami wynajmowanymi na cele mieszkaniowe oraz lokalami wynajmowanymi na cele zakwaterowania będą zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. W rozpatrywanej sprawie, budynek nazwany we wniosku domem studenckim, w którym będą znajdować się lokale, w odniesieniu do których będą Państwo świadczyć opisane we wniosku usługi będzie klasyfikowany do PKOB 1130 Budynki zbiorowego zamieszkania, a zatem należy uznać, że będą Państwo świadczyć usługi zarządzania w odniesieniu do lokali, które będą stanowić nieruchomości mieszkalne w rozumieniu § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Jednocześnie, świadczone przez Państwa usługi zarządzania lokalami będą klasyfikowane do PKWiU 68.32.1 Usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie. Przy czym, w związku ze świadczeniem tych usług nie będą Państwo dokonywać wyceny nieruchomości mieszkalnych. Ponadto, usługi zarządzania lokalami nie będą stanowiły usług związanych z utrzymaniem porządku, włączając sprzątanie wnętrz, konserwację i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usług ochrony sklasyfikowanych w PKWiU 81.10.10.0.

Zatem usługi zarządzania lokalami wynajmowanymi na cele mieszkaniowe oraz lokalami wynajmowanymi na cele zakwaterowania, sklasyfikowane przez Państwa pod symbolem PKWiU 68.32.1, będą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ nie jest uprawniony do przyporządkowywania formalnego towarów i usług do określonego grupowania klasyfikacyjnego. Kwestie dotyczące zaklasyfikowania towaru lub usługi do właściwego grupowania statystycznego nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Tak więc interpretację wydano w oparciu o grupowanie PKWiU 68.32.1 wskazane przez Państwa we wniosku.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).