Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.59.2019.4.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-06
Teza: skoro analizowana transakcja sprzedaży będzie w rezultacie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług) to do opisanej we wniosku sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności cywilnoprawne; działki; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od towarów i usług; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 10 grudnia 2019 r. (data wpływu – 11 grudnia 2019 r.), uzupełnionym 28 i 31 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz prawa własności nieruchomości wraz z naniesieniami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz prawa własności nieruchomości wraz z naniesieniami.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 24 stycznia 2020 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.609.2019.2.JF, 0111-KDIB2-3.4014.59.2019.3.JKU wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 28 stycznia 2020 r. (data wpływu brakującej opłaty) oraz 31 stycznia 2020 r. (data wpływu pisma).

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

B. sp. z o.o. sp.k. (Sprzedający, Zbywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

C. sp. z o.o. (Nabywca);

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Sprzedający”) planuje sprzedaż do C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest na pierwszą połowę 2020 r. Zainteresowani chcą uzyskać interpretację prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości.

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości, w skład której wchodzą następujące działki gruntu:

1.  Działki gruntu nr 1, 2 i 3 (dalej: „Grunt I”), dla których prowadzona jest księga wieczysta. Grunt I zabudowany jest:
    
    *   budynkami: budynkiem magazynowym z częścią biurową („Budynek ABP I”), budynkiem magazynowym oraz socjalno-biurowym („Budynek ABP II”) oraz budynkiem wartowni wraz z wszelkimi związanymi z ww. budynkami przynależnościami; przy czym:
    
    \-Budynek ABP I oraz Budynek ABP II są wybudowane na części Gruntu I (tj. działce nr 2);
    *   naniesieniami w postaci placów, dróg, chodników, oświetlenia, ogrodzenia, boisk sportowych, parkingu, zbiorników przeciwpożarowych, sieci wodociągowych, sanitarnych energetycznych, gazowych (dalej: „Budowle I”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle I są wykorzystywane przy obsłudze nieruchomości. Grunt I, Budynek ABP I, Budynek ABP II oraz Budowle I będą łącznie zwane „Nieruchomość I”. Każda z działek ewidencyjnych znajdujących się na Nieruchomości I jest zabudowana Budynkiem ABP I, Budynkiem ABP II i/lub Budowlami I.
2.  Działka gruntu nr 4 oraz działki gruntu nr 5 i 6 (dalej: „Grunt II”), dla których prowadzona jest księga wieczysta. Grunt II zabudowany jest:
    *   budynkiem magazynowym oraz socjalno-biurowym wraz z wszelkimi związanymi z ww. budynkiem przynależnościami (dalej: „Budynek ABP III”); przy czym Budynek ABP III jest wybudowany na części Gruntu II, tj. działce 4;
    *   naniesieniami w postaci placów, dróg, chodników, oświetlenia, ogrodzenia, parkingu, zbiorników przeciwpożarowych, sieci wodociągowych, sanitarnych i energetycznych (dalej: „Budowle II”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle II są wykorzystywane przy obsłudze nieruchomości. Grunt II, Budynek ABP III oraz Budowle II będą łącznie zwane „Nieruchomość II”. Każda z działek ewidencyjnych znajdujących się na Nieruchomości II jest zabudowana Budynkiem ABP III i/lub Budowlami II.
3.  Działki gruntu nr 7, 8 i 9 (dalej: „Grunt III”), dla których prowadzona jest księga wieczysta. Grunt III zabudowany jest:
    *   budynkiem magazynowym oraz socjalno-biurowym wraz z wszelkimi związanymi z ww. budynkiem przynależnościami (dalej: „Budynek ABP IV”); przy czym Budynek ABP IV jest wybudowany na części Gruntu II, tj. działce 7;
    *   naniesieniami w postaci placów, dróg, chodników, oświetlenia, ogrodzenia, parkingu, sieci wodociągowych, sanitarnych, energetycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (dalej: „Budowle III”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle III są wykorzystywane przy obsłudze nieruchomości. Grunt III, Budynek ABP IV oraz Budowle III będą łącznie zwane „Nieruchomość III”. Każda z działek ewidencyjnych znajdujących się na Nieruchomości III jest zabudowana Budynkiem ABP IV i/lub Budowlami III.
4.  Działki gruntu nr 10, 11, 12 oraz działka gruntu nr 13, użytkowane przez Sprzedającego na podstawie prawa użytkowania wieczystego (dalej: „Grunt IV”), dla których prowadzona jest księga wieczysta. Grunt IV zabudowany jest:
    *   budynkiem magazynowo-biurowym „A”, wraz z wszelkimi związanymi z nim przynależnościami (dalej: „Budynek A”);
    *   naniesieniami w postaci placów, dróg, chodników, oświetlenia, ogrodzenia, parkingu, zewnętrznych sieci deszczowych, sanitarnych, wodociągowych i energetycznych, szlabanów (dalej: „Budowle IV”), które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej. Budowle IV są wykorzystywane przy obsłudze nieruchomości. Grunt IV, Budynek A oraz Budowle IV będą łącznie zwane „Nieruchomość IV”. Każda z działek ewidencyjnych znajdujących się na Nieruchomości IV jest zabudowana Budynkiem A. i/lub Budowlami IV.
5.  Działki gruntu nr 14 i 15 (dalej: „Grunt V”), dla których prowadzona jest księga wieczysta. Grunt V zabudowany jest:
    *   budynkiem biurowym „N” wraz z wszelkimi związanymi z nim przynależnościami (dalej: „Budynek N”); przy czym Budynek N jest wybudowany na części Gruntu V, tj. na działce nr 14;
    *   naniesieniami w postaci placów, dróg, chodników, oświetlenia, ogrodzenia, zewnętrznych sieci deszczowych, sanitarnych i ciepłowniczych (dalej: „Budowle V”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle V są wykorzystywane przy obsłudze nieruchomości. Grunt V, Budynek N oraz Budowle V będą łącznie zwane „Nieruchomość V”. Każda z działek ewidencyjnych znajdujących się na Nieruchomości V jest zabudowana Budynkiem N i/lub Budowlami V.
6.  Działka gruntu nr 16 (dalej: „Grunt VI”), dla której prowadzona jest księga wieczysta.
    *   Grunt VI zabudowany jest naniesieniami w postaci drogi, chodników, oświetlenia i sieci wodociągowych, sanitarnych, energetycznych i telekomunikacyjnych (dalej: „Budowle VI”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle VI są wykorzystywane przy obsłudze nieruchomości. Grunt VI oraz Budowle VI będą łącznie zwane „Nieruchomość VI”.
7.  Działkę gruntu nr 17 (dalej: „Grunt VII”), dla której prowadzona jest księga wieczysta.
    *   Grunt VII zabudowany jest naniesieniami w postaci drogi, chodników i oświetlenia, sieci wodociągowych, sanitarnych, elektrycznych, gazowych, ciepłowniczych i telekomunikacyjnych (dalej: „Budowle VII”), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle VII są wykorzystywane przy obsłudze nieruchomości. Grunt VII oraz Budowle VII będą łącznie zwane „Nieruchomość VII”.
8.  Działkę gruntu nr 18 (dalej: „Grunt VIII”), dla której prowadzona jest księga wieczysta.
    *   Grunt VIII jest niezabudowany. Grunt VIII będzie również nazywany „Nieruchomość VIII”.
9.  Działkę gruntu nr 19 (dalej: „Grunt IX”), dla których prowadzona jest księga.
    *   Grunt IX jest niezabudowany. Grunt IX będzie również nazywany „Nieruchomość IX”.

Wskazane powyżej Grunty I-IX będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Gruntami”. Wskazane powyżej Budynek ABP I, Budynek ABP II, Budynek ABP III, Budynek ABP IV, Budynek A i Budynek N będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budynkami”. Wskazane powyżej Budowle I-VII będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budowlami”. Wskazane powyżej Nieruchomości I-IX będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Nieruchomościami”.

Budynki należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów). Natomiast wymienione Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Grunt VIII i IX stanowią grunty rolne, jednakże objęte zostały decyzjami o warunkach zabudowy, zgodnie z którymi przeznaczone są pod zabudowę.

Obecnie Nieruchomości są wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej, tj. Sprzedający uzyskuje przychody z Nieruchomości na podstawie zawartych umów najmu.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Na dzień Transakcji Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Po nabyciu opisanych we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, magazynowe i usługowe) powierzchni w znajdujących się na nich budynkach. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania żadnej nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Sprzedający prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomości opisane we wniosku nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, Nieruchomości obsługiwane są przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, która da się przypisać do konkretnej nieruchomości (np. Nieruchomość V), do całego projektu obejmującego wszystkie Nieruchomości i do całej Spółki. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów, czy przychodów na poszczególne Nieruchomości, w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu wszystkich Nieruchomości, (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z daną Nieruchomością/wszystkimi Nieruchomościami). Niemniej, od strony praktycznej dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych.

Sprzedający, w związku z prowadzona działalnością, jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

Sprzedający nabył na podstawie jednej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z 28 stycznia 2016 r. (dalej: „Umowa Nabycia 1”) od kilku niepowiązanych z nim podmiotów następujące nieruchomości:

*   od A. II Sp. z o.o. Sp. k.: Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III, Nieruchomość VII;
*   od AN. II Sp. z o.o. Sp. k.: Nieruchomość IV;
*   od N. Sp. z o.o. Sp. k.: Nieruchomość V, Nieruchomość VI.

Sprzedający nabył Nieruchomość VIII oraz Nieruchomość IX na podstawie umowy nabycia sporządzonej 20 marca 2017 r. (dalej: „Umowa Nabycia 2”) od A. II Sp. z o.o. Sp. k.

Transakcje nabycia Nieruchomości na podstawie Umowy Nabycia 1 i Umowy Nabycia 2 podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Sprzedający odliczył podatek naliczony wynikający z obu tych transakcji.

Budynki były przedmiotem najmu do podmiotów trzecich w momencie nabycia ich przez Sprzedającego. Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający kontynuował działalność polegającą na wynajmie podmiotom trzecim. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o podatek naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi (i) na zakup Nieruchomości oraz (ii) w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą związaną z ich wynajmem. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie poniósł wydatków na przebudowę/modernizację żadnego indywidualnego Budynku i/lub Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, których wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej odpowiedniego indywidualnego Budynku/Budowli.

(iv) Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości, tj. Gruntów (w przypadku Gruntu IV przeniesione zostanie prawo użytkowania wieczystego), Budynków i Budowli;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków (związanych z nimi w sposób trwały) oraz ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu (przynależności);
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności intelektualnej dla Budynków, tj. prawa autorskie do dzieł autorskich, prawa do wykonywania i umożliwiające innym wykonywanie praw pochodnych do adaptacji takich utworów, a także zbywalne zgody na modyfikację takich dzieł (w szczególności, ale nie wyłącznie, projekty architektoniczne lub budowlane dla Budynków), a także prawa wynikające ze zbywalnych licencji uzyskanych przez Sprzedawcę;
*   w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynków z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom (o ile takie sytuacje będą miały miejsce), może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego dokumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym między innymi gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowej, gwarancji spółek powiązanych z najemcą, czy oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego depozytów pieniężnych najemców zabezpieczających wykonanie umów najmu;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z rękojmi i gwarancji jakości materiałów budowlanych i robót budowlanych dotyczących Budynków i Budowli, a także wszelkich powiązanych praw do dochodzenia kar umownych dotyczących nieruchomości – w zakresie, w jakim te rękojmie i gwarancje jakości jeszcze nie wygasły;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw wobec STL jako ubezpieczyciela wynikających z umowy ubezpieczenia tytułu prawnego (title insurance) Sprzedającego do Nieruchomości III;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego dokumentacji związanej z Nieruchomościami, tj. w szczególności projektów koncepcyjnych, projektów przetargowych, projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) oraz dokumentacji technicznej i projektów budowlanych w tym przyłączy do sieci;
*   przeniesienie prawa do dokumentów zabezpieczenia budowlanego, zabezpieczających wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej, w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej lub poręczenia spółki macierzystej;
*   przeniesienie kaucji zabezpieczenia budowlanego, tj. jakichkolwiek kaucji pieniężnych zabezpieczających wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej oznaczających wszelkie kaucje pieniężne dostarczone na podstawie gwarancji budowlanych;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;
*   intencją Stron jest również przeniesienie umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, jednak jeżeli dostawca usług nie wyrazi na to zgody (lub nie będzie to prawnie możliwe), umowy te nie zostaną przeniesione i ulegną rozwiązaniu.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

*   dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia),
*   dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowy, umów budowlanych i architektonicznych);
*   instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących oraz instalacji przeciwpożarowych, jak również książki obiektów budowlanych;
*   kart dostępu i kluczy do Budynków i wszelkich kodów dostępu do Budynków i systemów;
*   oryginałów certyfikatów energetycznych Budynków;
*   pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składniki majątkowe, związane z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, w oparciu o Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego.

Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomościami (property management), która zostanie rozwiązana w dniu Transakcji; jednocześnie Zainteresowani wskazują, że Sprzedający nie jest stroną umów o zarządzanie aktywami (asset management), więc w konsekwencji prawa i obowiązki z tego rodzaju umów również nie zostaną przeniesione na Kupującego;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości (z wyjątkiem wskazanego wyżej ubezpieczenia tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości III, tj. tzw. title insurance), ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;
*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);
*   prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
*   prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych:
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności kredytu bankowego (zaciągniętego przez Sprzedającego w celu sfinansowania inwestycji zakupu Nieruchomości);
*   zobowiązania Sprzedającego w zakresie jakichkolwiek nieodebranych przez najemców prac wykończeniowych.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management), zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp.

Zgodnie z założeniami Zainteresowanych, umowa o zarządzanie Nieruchomościami zostanie rozwiązana przez Sprzedającego w dniu Transakcji, tak samo jak umowy serwisowe, a nowe umowy zostaną zawarte przez Kupującego we własnym zakresie.

W przypadku umów na dostawę mediów, intencją Zainteresowanych jest przeniesienie tych umów na Kupującego, jednakże w przypadku, gdy nie będzie to możliwe, Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Przychody z najmów Nieruchomości rozliczone zostaną przez Zainteresowanych w taki sposób, że Sprzedający wystawi faktury na najemców za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja. Następnie po zakończeniu tego miesiąca Sprzedający przeleje na rzecz Kupującego środki pieniężne otrzymane z najmów za dni przypadające w tym miesiącu po dniu Transakcji (w których efektywnie Kupujący będzie już właścicielem Nieruchomości).

Jeżeli na dzień Transakcji w Budynkach będą nieukończone prace adaptacyjne i wykończeniowe dla najemców, Sprzedający zobowiązany będzie do dokończenia tych prac i przekazania ich najemcom. Ponadto, wszelkie zachęty dla najemców, niewypłacone na dzień Transakcji będą pomniejszać cenę, jaką Kupujący zapłaci za Przedmiot Transakcji.

Do czasu Transakcji, jak i po dacie Transakcji, Sprzedający będzie podejmował kroki zmierzające do zawarcia nowych umów najmu, dotyczących powierzchni aktualnie niewynajętych. W przypadku znalezienia nowego najemcy (zaakceptowanego również przez Kupującego), Zainteresowani dokonają właściwych dostosowań ceny, które uwzględniać będą przepływy pieniężne z nowej umowy najmu.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem od towarów i usług. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji przy założeniu, że Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (co jest zamiarem Zainteresowanych, wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego), planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23% podatku od towarów i usług.

W tej sytuacji, Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 03 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.609.2019.3.JF.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 cyt. ustawy, obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej – art. 5 ust. 2 tej samej ustawy.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym; przy czym jeśli kupujących jest kilku, to podmioty te są solidarnie zobowiązane do zapłaty podatku.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub jej część albo prawo wieczystego użytkowania.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Zbywca”) planuje zbycie nieruchomości na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania („Nabywca”). Przedmiotem sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności budynków i naniesień oraz własność gruntów wraz z prawem własności budynków i naniesień.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży wyżej wymienionych składników podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług lub czy jest z niego zwolniona, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 03 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.609.2019.3.JF, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, iż:

*   planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania ustawy o podatku od towarów i usług;
*   w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i dokonania wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług według stawki standardowej.

A zatem, skoro analizowana transakcja sprzedaży (Transakcja) będzie w rezultacie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług) to do opisanej we wniosku sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym opisana we wniosku umowa sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w całości stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.