Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-269/08-4/ŁM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-08-01
Teza: Czy we Wspólnocie Mieszkaniowej opłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właścicieli lokali o innym przeznaczeniu na pokrycie kosztów: - zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, - mediów na potrzeby właścicieli, oraz sfinansowane z nich koszty kształtują dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych?
Słowa kluczowe: garaż; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; media; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2008 r. (data wpływu 05.05.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 maja 2008 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 11 lipca 2008 r. - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnień przedmiotowych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). W dokumentacji technicznej budynek Wspólnoty określony został jako budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami i garażami. Wspólnotę tworzą właściciele 10 lokali mieszkalnych oraz 11 lokali o innym przeznaczeniu (4 lokale użytkowe, 7 garaży). Z aktu notarialnego – umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali – wynika, iż w nieruchomości wspólnej 66,6% udziałów posiadają właściciele lokali mieszkalnych (wraz z pomieszczeniami przynależnymi), 22,4% właściciele lokali użytkowych, 11,0% właściciele garaży. Spośród 7 garaży 5 należy do poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 w/w ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu oraz zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej składają się m. in.:

*   administrowanie,
*   konserwacje, przeglądy techniczne, remonty,
*   ubezpieczenie,
*   energia elektryczna,
*   utrzymanie czystości

dotyczące nieruchomości wspólnej.

Właściciele ponoszą również wydatki związane z utrzymaniem swoich lokali za dostawę do lokali mediów:

*   zimnej wody i odprowadzenia ścieków,
*   wywozu nieczystości.

Umowę o dostawę mediów z dostawcami zawarła Wspólnota Mieszkaniowa. Zasady obciążania i rozliczania kosztów dostawy mediów na poszczególne lokale określone są w formie uchwały właścicieli.

W przypadku niedotrzymania terminu płatności wnoszonych zaliczek, właścicielom lokali mieszkalnych oraz właścicielom lokali o innym przeznaczeniu naliczane będą odsetki.

Wspólnota Mieszkaniowa zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali prowadzi rozliczenia finansowe za pośrednictwem rachunku bankowego. W związku z tym, będzie ponosić koszty, tj. opłaty, prowizje bankowe oraz osiągać przychody – odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bieżącym.

W uzupełnieniu z dnia 11 lipca 2008 r. Wspólnota wskazała, iż zawarte we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej pytanie pierwsze dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, natomiast pytanie drugie dotyczy zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy we Wspólnocie Mieszkaniowej opłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właścicieli lokali o innym przeznaczeniu na pokrycie kosztów:
\- zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnych, - mediów na potrzeby właścicieli oraz sfinansowane z nich koszty kształtują dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych?2.  Czy uzyskane przez Wspólnotę przychody z tytułu odsetek wpłaconych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właścicieli lokali o innym przeznaczeniu w związku z nieterminową zapłatą zaliczek na pokrycie kosztów:
\- zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, - mediów na potrzeby właścicieli, a także przychody z odsetek od środków zgromadzonych na rachunku bankowym są zwolnione z podatku?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie pierwsze. Wniosek Wspólnoty w zakresie pytania drugiego, został rozpatrzony odrębną interpretacją wydaną w dniu 01 sierpnia 2008 r., nr ILPB3/423-269/08-5/ŁM.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi nie została zdefiniowana w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów znak DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 z dnia 5 marca 2008 r. pod pojęciem zasobów mieszkaniowych, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Zasobami tymi objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z ustawą o własności lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki. Związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych płatności) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Na podstawie powyższego należy stwierdzić, iż u Wnioskodawcy nieruchomość wspólna jest zasobem mieszkaniowym, a związane z nią koszty oraz przychody z opłat wnoszonych na pokrycie tych kosztów przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właścicieli lokali o innym przeznaczeniu składają się na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Również koszty dostawy mediów – zimnej wody i odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości – na potrzeby właścicieli i opłaty wnoszone na pokrycie tych kosztów stanowią koszty i przychody nieruchomości wspólnej. Wynika to z faktu, iż umowa o dostawę tych mediów została zawarta pomiędzy dostawcą a Wspólnotą Mieszkaniową, a dostawy mediów dotyczą części wspólnej (przyłącze, śmietnik). W związku z tym, przychody te i koszty również składają się na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.

Zdaniem Wnioskodawcy, odsetki z tytułu nieterminowych płatności zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właścicieli lokali o innym przeznaczeniu, a także odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym nie stanowią odrębnej działalności gospodarczej Wspólnoty, lecz są integralną częścią gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż opłaty wnoszone przez właścicieli lokali mieszkalnych oraz właścicieli lokali o innym przeznaczeniu na pokrycie kosztów:

*   zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
*   mediów – na potrzeby właścicieli,

oraz sfinansowane z nich koszty kształtują dochód wolny od podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego w pytaniu pierwszym stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali mieszkalnych w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym – dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencje wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 pkt 2 tej ustawy). Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) stanowi, iż przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że środki jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej przychód. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 tejże ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej będą to więc wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. W określeniu „zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć można:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw w oparciu, o które funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest nią powołana wyżej ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wspólnotę tworzą właściciele 10 lokali mieszkalnych oraz 11 lokali o innym przeznaczeniu (4 lokale użytkowe, 7 garaży). Spośród 7 garaży 5 należy do poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych.

Lokale mieszkalne oraz garaże należące do właścicieli lokali mieszkalnych, o ile służą mieszkańcom w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych i wykorzystane są zgodnie z przeznaczeniem, dla którego zostały wybudowane mieszczą się w pojęciu zasoby mieszkaniowe. Korzystają wtedy ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zatem opłaty wnoszone przez tych właścicieli na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz koszty mediów na potrzeby właścicieli oraz sfinansowane z nich koszty wpływają na dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód z tego tytułu, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, będzie wolny od podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Natomiast lokale użytkowe wspólnoty oraz garaże wynajmowane osobom trzecim, nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Zatem opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych oraz powyższych garaży oraz sfinansowane z nich koszty nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym, dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podkreślić także wypada, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.