Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1319/10-4/KŁ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-18
Teza: Czy Gmina na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług powinna naliczyć podatek VAT od całości wartości netto gruntu obliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, czy też tylko od wartości netto gruntu pomniejszonej o wartość gruntu rolnego, czy też w ogóle nie powinna w omawianym przypadku naliczyć podatku VAT?
Słowa kluczowe: grunty; grunty-sprzedaż gruntów; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przeznaczenie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkownicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 15 grudnia 2010 r. (data wpływu 20 grudnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 marca 2011 r. (data wpływu 18 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego i ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu tej sprzedaży – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego i ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu tej sprzedaży. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 15 marca 2011 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z o.o., jako użytkownik wieczysty gruntów i właściciel budynków, między innymi działki nr 227 zainteresowana jest nabyciem gruntów na własność. Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) grunt będący w użytkowaniu wieczystym gmina może sprzedać tylko użytkownikowi wieczystemu.

Działka nr 227 w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest:

*   częściowo pod zabudowę usługową o dominującej funkcji administracyjnej, związanej z jednostkami działalności gospodarczej terenu,
*   częściowo pod zabudowę mieszkaniową szeregową lokalizowaną na nie więcej niż 7 działkach - realizacja zabudowy uwarunkowana jest przełożeniem przebiegającej przez teren napowietrznej linii elektroenergetycznej w sposób niekolidujący z projektowanymi budynkami,
*   na terenie działki tej jest również droga dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających -10 m,
*   część gruntu przeznaczona jest na uprawy rolne z zakazem wprowadzania zabudowy.

Grunt został wyceniony zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

W piśmie z dnia 15 marca 2011 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku wskazano, że Spółka z o.o. jest użytkownikiem wieczystym gruntów od dnia 21 lipca 1997 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Gmina na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług, powinna naliczyć podatek VAT od całości wartości netto gruntu obliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, czy też tylko od wartości netto gruntu pomniejszonej o wartość gruntu rolnego, czy też w ogóle nie powinna w omawianym przypadku naliczyć podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zakres przedmiotowy ustawy o VAT obejmuje również odpłatną dostawę gruntów. Należy doliczyć podatek VAT do ceny netto z wyłączeniem ceny części gruntu przeznaczonego w planie zagospodarowania przestrzennego na uprawy rolne z zakazem wprowadzania zabudowy.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT wymieniono jako jedno ze zwolnień od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczonych pod zabudowę. Oznacza to, iż zwolnieniu podlega dostawa gruntów rolnych lub leśnych, nieprzeznaczonych w planach pod zabudowę. Natomiast opodatkowaniu podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich jedynie te, których przedmiotem są tereny budowlane bądź przeznaczone pod zabudowę.

Jak wykazano w opisie zdarzenia przyszłego w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego część nieruchomości przeznaczona jest pod zabudowę lub jest zabudowana.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., nadanym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m. in. rzeczy (Bednarek Małgorzata, „Mienie”, „Komentarz do art. 44-553 Kodeksu cywilnego”, Zakamycze 1997, komentarz do art. 45 k.c.). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome (Pasecki Kazimierz, „Kodeks cywilny, Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz”, Zakamycze 2003, komentarz do art. 45 k.c.).

Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 ustawy Kodeks cywilny, użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Na podstawie art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Z powyższego wynika, że zabudowania znajdujące się na nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste użytkowanie stanowią odrębny przedmiot własności.

Zgodnie z art. 32 ww. ustawy, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Na podstawie art. 67 ust. 1 ww. ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Natomiast w myśl art. 69 tej ustawy, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka z o.o. zainteresowana jest nabyciem na własność od Gminy gruntów, które użytkuje wieczyście – działka nr 227 - od dnia 21 lipca 1997 r. Przedmiotowa działka w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest:

*   częściowo pod zabudowę usługową o dominującej funkcji administracyjnej, związanej z jednostkami działalności gospodarczej terenu,
*   częściowo pod zabudowę mieszkaniową szeregową lokalizowaną na nie więcej niż 7 działkach - realizacja zabudowy uwarunkowana jest przełożeniem przebiegającej przez teren napowietrznej linii elektroenergetycznej w sposób niekolidujący z projektowanymi budynkami,
*   na terenie działki tej jest również droga dojazdowa o szerokości w liniach rozgraniczających -10 m,
*   część gruntu przeznaczona jest na uprawy rolne z zakazem wprowadzania zabudowy.

W analizowanej sprawie z uwagi na fakt, iż budynki posadowione na gruncie będącym przedmiotem transakcji stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności użytkownika wieczystego (jak wskazał w opisie sprawy Wnioskodawca), na rzecz którego Gmina zamierza dokonać sprzedaży gruntu, przedmiotem transakcji będzie sam grunt.

Należy zauważyć, iż do dnia 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zmieniła się zarówno definicja towaru, jak i zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że już w roku 1997 użytkownik wieczysty otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem. Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności przedmiotowej sprawy świadczą o tym, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, a więc w roku 1997, mimo że do ustanowienia tego prawa doszło przed wprowadzeniem przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, czyli w okresie kiedy czynność ta nie mogła podlegać opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem opisana sprzedaż gruntu nie może być traktowana jako ponowna dostawa tego samego gruntu między tymi samymi stronami, bowiem nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że sprzedaż nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi w istocie jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał już w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego – Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, dla której prawo użytkowania wieczystego ustanowiono w roku 1997, nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i pozostaje poza zakresem tej ustawy. W konsekwencji sprzedawca nie będzie zobowiązany do naliczenia od tej transakcji podatku od towarów i usług.

Zatem, kwestia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest bezprzedmiotowa, skoro samo założenie, że sprzedaż nieruchomości gruntowej dotychczasowemu wieczystemu użytkownikowi podlega opodatkowaniu tym podatkiem okazało się nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.