Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.625.2025.1.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-30
Teza: Koszty uzyskania przychodów; odsetki od kredytu na zakup
mieszkania.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
lokal-lokal mieszkalny
odsetki-odsetki od kredytu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 1 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną
    podatkiem liniowym. Przed rozpoczęciem działalności w 2020 r. Wnioskodawca, jako
    osoba fizyczna, nabył lokal mieszkalny finansowany kredytem hipotecznym.
    Wnioskodawca planuje wynajmować wskazany lokal w ramach działalności od roku 2025,
    zawierając umowę najmu instytucjonalnego z osobą fizyczną. Umowa będzie dotyczyła
    wyłącznie najmu na cele mieszkaniowe (zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy).
    W umowie jako wynajmujący zostanie wskazana firma Wnioskodawcy (działalność
    gospodarcza), a przychody z tytułu najmu będą ujmowane w podatkowej księdze
    przychodów i rozchodów (KPiR) jako przychody z działalności gospodarczej.
    Wnioskodawca posiada odpowiedni wpis PKD obejmujący wynajem lokali mieszkalnych.
    Nieruchomość nie zostanie wpisana do ewidencji środków trwałych prowadzonej
    działalności gospodarczej i nie będzie amortyzowana. Jednocześnie Wnioskodawca
    zamierza zaliczać do kosztów uzyskania przychodów m.in. opłaty eksploatacyjne oraz
    odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania.

## Pytanie

Czy odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania jako osoba
    fizyczna, które będzie wynajmowane w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej
    (na podstawie umowy najmu instytucjonalnego zawartej z osobą fizyczną na cele
    mieszkaniowe), mogą stanowić koszt uzyskania przychodu w tej działalności i być
    rozliczane w kosztach w pozycjach KPiR – mimo że mieszkanie nie zostało ujęte w
    ewidencji środków trwałych?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy - odsetki od kredytu hipotecznego mogą stanowić koszt
    uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej, mimo że lokal mieszkalny
    nie został ujęty w ewidencji środków trwałych.
    Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodu są wszelkie wydatki
    poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zabezpieczenia jego źródła, z wyjątkiem
    wydatków wymienionych w art. 23 ustawy.
    Odsetki od kredytu nie są wyłączone z kosztów na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b.
    Związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy ponoszeniem kosztu (odsetek) a osiąganiem
    przychodu z działalności gospodarczej jest bezpośredni i obiektywny: z nieruchomości
    uzyskiwany jest przychód w ramach JDG, a koszt kredytu (jego odsetek) pozostaje
    funkcjonalnie związany z tym źródłem.
    W ocenie Wnioskodawcy brak wpisania nieruchomości do ewidencji środków trwałych
    wyłącza możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych, ale nie eliminuje możliwości
    zaliczenia kosztów bieżących związanych z jej utrzymaniem, w tym odsetek od kredytu
    hipotecznego, do kosztów uzyskania przychodu – o ile nieruchomość jest wykorzystywana
    w sposób trwały w działalności.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia
      przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem
      kosztów wymienionych w art. 23.
    Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów, winien, w myśl
    powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:
    · pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami lub źródłem przychodów
      i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia
      źródła przychodów,
    · nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów,
      wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    · być właściwie udokumentowany.
    Stwierdzenie, że określone wydatki poniesione przez podatnika spełniają wszystkie
    wskazane przez ustawodawcę warunki podatkowego uznania ich za koszty uzyskania
    przychodów, stanowi niezbędną przesłankę odliczenia ich przez podatnika od
    osiągniętych przychodów.
    W przypadku źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, należy
    stwierdzić, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo
    uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem
    jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.
    Przy czym – związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem
    przychodów bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła należy oceniać
    indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać,
    że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodów bądź
    służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.
    Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodów to koszty, które poniesione zostały,
    aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz, aby takie
    źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast kosztami służącymi zabezpieczeniu źródła
    przychodów są koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób
    gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest
    więc ich obligatoryjne poniesienie w celu niedopuszczenia do utraty źródła przychodów w
    przyszłości.
    Zwracam przy tym uwagę, że obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-
    skutkowego między poniesionym wydatkiem a przychodami uzyskanymi z działalności,
    zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tych przychodów – każdorazowo spoczywa na
    podatniku.
    Ustawodawca, posługując się zwrotem „koszty poniesione w celu osiągnięcia
    przychodów”, przypisuje temu określeniu cechę świadomego, zamierzonego,
    przemyślanego i logicznego działania podatnika przyporządkowanego osiągnięciu
    przychodów, a nie odwołuje się do skutku będącego następstwem określonego działania.
    Wykładnia językowa użytego przez ustawodawcę pojęcia „koszty poniesione w celu
    osiągnięcia przychodów” oznacza, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów
    podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem że wykaże, że świadomie poniósł
    określony wydatek, który ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jego
    poniesienie miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów. Zależność
    między poniesionymi w danym czasie kosztami a możliwością uzyskania przychodów
    trzeba zatem rozpatrywać na podstawie adekwatnego związku przyczynowego. Przy
    kwalifikowaniu określonych wydatków poczynionych przez podatnika do kosztów
    podatkowych należy jednocześnie brać pod uwagę przeznaczenie wydatku (jego

    celowość), jak też potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia
    przychodów przez podatnika.
    Jednocześnie zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek
      (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z
      tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w
      przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:
      – pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca
      kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości
      różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
      – pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę
      kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości
      różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.
    Ponadto, stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo
      umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).
    Natomiast na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych
      od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych
      inwestycji.
    Na podstawie powołanych regulacji – dopiero zapłacenie odsetek od kredytu (pożyczki)
    daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów, o ile odsetki nie
    zwiększają kosztów inwestycji.
    W konsekwencji, odsetki od pożyczki/kredytu są kosztem podatkowym, jeśli spełniają
    następujące przesłanki:
    · są faktycznie zapłacone,
    · pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami,
    · nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby prawidłowo rozliczyć koszty uzyskania
    przychodów, istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze
    spłatą odsetek od kredytu (pożyczki).
    W opisie sprawy wskazał Pan, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą
    opodatkowaną podatkiem liniowym. Przed rozpoczęciem działalności w 2020 r., jako
    osoba fizyczna, nabył Pan lokal mieszkalny finansowany kredytem hipotecznym. Planuje
    Pan wynajmować ten lokal w ramach działalności od 2025 roku, zawierając umowę najmu
    instytucjonalnego z osobą fizyczną. Umowa będzie dotyczyła wyłącznie najmu na cele
    mieszkaniowe (zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy). W umowie jako
    wynajmujący zostanie wskazana Pana firma (działalność gospodarcza), a przychody z
    tytułu najmu będą ujmowane w podatkowej księdze przychodów i rozchodów jako
    przychody z działalności gospodarczej. Posiada Pan odpowiedni wpis PKD obejmujący
    wynajem lokali mieszkalnych. Nieruchomość nie zostanie wpisana do ewidencji środków
    trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i nie będzie amortyzowana. Jednocześnie
    zamierza Pan zaliczać do kosztów uzyskania przychodów m.in. odsetki od kredytu
    hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania.

    Skoro zatem lokal mieszkalny będzie wykorzystywany w prowadzonej przez Pana
    działalności gospodarczej, to od tego momentu zapłacone odsetki od kredytu
    hipotecznego mogą stanowić koszty uzyskania przychodów tej działalności.
    Na powyższe nie ma wpływu fakt, że mieszkanie nie zostało ujęte w ewidencji środków
    trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
    Zgodnie bowiem z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich
      dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego
      w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
      wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane odpowiednio
      środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
    W myśl natomiast art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące
      odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu,
      związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
    Podsumowanie: zapłacone przez Pana odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego
    na zakup mieszkania, w sytuacji gdy mieszkanie to będzie wynajmowane w ramach
    jednoosobowej działalności gospodarczej, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów
    w tej działalności – mimo że mieszkanie nie zostało ujęte w ewidencji środków trwałych
    oraz wartości niematerialnych i prawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.