Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.722.2025.1.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-07
Teza: Kwalifikacja nabytej nieruchomości (domu) jako towar
handlowy oraz najem tej nieruchomości.
Słowa kluczowe: dom-dom jednorodzinny
działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza
działalność gospodarcza
księgi-księgi przychodów i rozchodów
modernizacja
najem
produkcja-produkcja w toku
remonty
towar-towar handlowy
ulepszenie
wyroby-wyroby gotowe
środek-środek trwały
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Składniki majątku
używane powyżej roku.
Przepisy: [PIT] Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 23
grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej
księgi przychodów i rozchodów-Rozdział 1-§ 3-pkt 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22a-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i obrotu
    nieruchomościami. W ramach tej działalności nabywa Pan nieruchomości (domy,
    mieszkania) w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem.
    Planuje Pan zakup domu jednorodzinnego, który docelowo ma zostać przeznaczony do
    sprzedaży. W tym celu wykona Pan remont, modernizację, obejmującą m.in. instalację
    pompy ciepła i inne ulepszenia tak, aby zwiększyć wartość rynkową nieruchomości.
    Do momentu sprzedaży nieruchomość będzie traktowana jako składnik obrotowy (towar
    handlowy).
    Rozważa Pan również sytuację, w której po zakończeniu remontu i wystawieniu domu na
    sprzedaż zostanie on czasowo wynajęty, aby generował dodatkowe przychody do
    momentu sprzedaży. W tym czasie nadal będzie przeznaczony do sprzedaży i będzie
    ogłaszany na portalach nieruchomościowych. Wątpliwość Pana dotyczy prawidłowego
    sposobu zakwalifikowania takiej nieruchomości i ponoszonych na nią wydatków w
    podatkowej księdze przychodów i rozchodów. W szczególności chodzi o to, czy w opisanej
    sytuacji zakup nieruchomości oraz nakłady na jej remont/modernizację należy traktować
    jako: towar handlowy, a ponoszone wydatki na remont jako powiększające wartość tego
    towaru, czy też produkcję w toku (produkcję niezakończoną), gdzie wydatki te nie
    stanowią kosztu bieżącego, lecz zwiększają wartość zapasów i są ujmowane w remanencie
    do czasu sprzedaży nieruchomości.
    Pytania
    1. Czy w opisanym stanie faktycznym nabyta nieruchomość (dom) powinna zostać
      zakwalifikowana jako towar handlowy, czy jako produkcja w toku (produkcja
      niezakończona) do momentu zakończenia remontu i sprzedaży?
    2. Czy ponoszone wydatki na remont, modernizację i ulepszenia (np. montaż pompy
      ciepła) należy ujmować w księgach jako koszty bieżące, czy też zwiększają one wartość
      towaru/produkcji w toku i staną się kosztem dopiero w momencie sprzedaży
      nieruchomości?
    3. Czy fakt czasowego wynajęcia nieruchomości (przed sprzedażą, w okresie gdy jest
      wystawiona na portalach) zmienia kwalifikację podatkową domu jako towaru
      handlowego/produkcji w toku?

    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie – zakupiona nieruchomość, przeznaczona do dalszej sprzedaży z zyskiem,
    powinna zostać potraktowana jako towar handlowy, natomiast do momentu zakończenia
    remontu i sprzedaży, w szczególności gdy prace modernizacyjne mają charakter znaczący,
    należy ją traktować jako produkcję niezakończoną (produkcję w toku). Wydatki na remont,
    modernizację i ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości i nie stanowią kosztów
    uzyskania przychodu w momencie poniesienia. Powinny być one ujęte w remanencie
    (produkcja w toku), a kosztem stają się dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości.
    Tymczasowy wynajem nieruchomości przed sprzedażą nie zmienia jej charakteru jako
    towaru handlowego/produkcji w toku. Dochód z wynajmu należy ująć w przychodach z
    działalności gospodarczej, natomiast wydatki remontowe i cena zakupu nadal pozostają
    kosztami dopiero przy sprzedaży.
    Stanowisko to znajduje potwierdzenie w dotychczasowych interpretacjach
    indywidualnych, m.in. KDIT3.4011.458.2018.2.WM oraz 0115-KDIT3.4011.205.2025.1.AD.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:
    - prawidłowe – w części dotyczącej ujmowania wydatków na remont, modernizację i
      ulepszenia do produkcji w toku,
    - nieprawidłowe – w pozostałej części.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów
      lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów
      wymienionych w art. 23.
    Zatem aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu, musi
    spełniać łącznie następujące przesłanki:
    - musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo
    zabezpieczenia źródła przychodu,
    - nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących
    kosztów uzyskania przychodów,
    - musi być należycie udokumentowany.
    Zatem generalną zasadą prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób
    fizycznych jest ścisłe powiązanie kosztów ponoszonych przez podatnika z celem
    osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, przy
    czym cel ten musi być widoczny, a poniesione koszty winny go bezpośrednio realizować
    lub co najmniej winny go zakładać jako realny.
    Należy przy tym zaznaczyć, że wykazanie związku poniesionych kosztów z uzyskiwanymi
    przychodami oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiąganych
    przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów) obciąża
    podatnika, bo to on wywodzi skutki prawne w postaci zmniejszenia zobowiązania
    podatkowego.
    Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą m.in. w
    zakresie wynajmu i obrotu nieruchomościami. W ramach tej działalności nabywa Pan
    nieruchomości (domy, mieszkania) w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem. Planuje Pan

    zakup domu jednorodzinnego (dalej: nieruchomość, budynek mieszkalny), który docelowo
    ma zostać przeznaczony do sprzedaży. W tym celu wykona Pan remont, modernizację,
    obejmującą m.in. instalację pompy ciepła i inne ulepszenia tak, aby zwiększyć wartość
    rynkową nieruchomości. Rozważa Pan również sytuację, w której po zakończeniu remontu
    i wystawieniu nieruchomości na sprzedaż zostanie ona czasowo wynajęta, aby generowała
    dodatkowe przychody do momentu sprzedaży. W tym czasie nadal będzie przeznaczona
    do sprzedaży i będzie ogłaszana na portalach nieruchomościowych.
    Wątpliwość Pana dotyczy prawidłowego sposobu zakwalifikowania takiej nieruchomości i
    ponoszonych na nią wydatków w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.
    Wydatki na remont, modernizację i ulepszenie są wydatkami związanymi z uzyskiwanymi
    przez Pana przychodami z działalności gospodarczej, ponieważ istnieje związek
    przyczynowy między poniesieniem tych wydatków a przychodem, jaki zostanie uzyskany
    ze sprzedaży tej nieruchomości. Jednocześnie wydatki te nie zostały wymienione w art. 23
    ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na liście wydatków
    nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów. Dlatego też wydatki te mogą zostać
    uznane za koszty uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, jako
    spełniające przesłanki, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    W myśl art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Osoby fizyczne, przedsiębiorstwa w spadku, spółki cywilne osób fizycznych, spółki
      cywilne osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku, spółki jawne osób fizycznych
      oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane
      prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwaną dalej „księgą”, z
      zastrzeżeniem ust. 3, 5 i 5a, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi
      przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy
      opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres
      sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów
      amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 22a-22o.
    Jednocześnie wyjaśniam, że na podstawie art. 24 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych:
      U podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących
      księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy
      przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę
      pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych,
      materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w
      toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego
      jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę
      pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość
      remanentu początkowego jest wyższa.
    Zasady prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów zostały określone w
    rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia
    podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz. 2544 ze zm.).
    Ujęte w załączniku Nr 1 do rozporządzenia „Objaśnienia do podatkowej księgi przychodów
    i rozchodów” wskazują w jakich kolumnach należy wpisywać określone przychody i
    rozchody.
    Zgodnie z pkt 10 Objaśnień: kolumna 10 jest przeznaczona do wpisywania zakupu
    materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.
    Przy czym zgodnie z § 3 pkt 2 ww. rozporządzenia ceną zakupu jest cena, jaką nabywca
    płaci za zakupione składniki majątku, pomniejszona o podatek od towarów i usług,
    podlegający odliczeniu zgodnie z odrębnymi przepisami, a przy imporcie powiększona o

    należne cło, podatek akcyzowy oraz opłaty celne dodatkowe, obniżona o rabaty, opusty,
    inne podobne obniżenia, w przypadku zaś otrzymania składnika majątku w drodze
    darowizny lub spadku – wartość odpowiadająca cenie zakupu takiego samego lub
    podobnego składnika.
    Stosownie natomiast do § 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej
    księgi przychodów i rozchodów: za koszt wytworzenia uważa się wszelkie koszty związane
    bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub
    pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych
    i usług.
    Natomiast zgodnie z pkt 13 tych Objaśnień: kolumna 13 jest przeznaczona do wpisywania
    pozostałych kosztów (poza wymienionymi w kolumnach 10-12), z wyjątkiem kosztów,
    których zgodnie z art. 23 ustawy o podatku dochodowym nie uznaje się za koszty
    uzyskania przychodów. W kolumnie tej wpisuje się w szczególności takie wydatki, jak:
    czynsz za lokal, opłatę za energię elektryczną, gaz, wodę, c.o., opłatę za telefon, zakup
    paliw, wydatki dotyczące remontów, amortyzację środków trwałych, składki na
    ubezpieczenie emerytalne i rentowe pracowników w części finansowanej przez
    pracodawcę, składki na ubezpieczenie wypadkowe pracowników, wartość zakupionego
    wyposażenia (...).
    Określenie „w szczególności” oznacza, że w punkcie tym nie wymieniono wszystkich
    pozostałych kosztów, które należy wpisać w kolumnie 13 podatkowej księgi przychodów i
    rozchodów.
    W tym miejscu wyjaśnienia wymaga użyte pojęcie „towary”, przez które – zgodnie z § 3 pkt
    1 tego rozporządzenia – rozumie się:
      towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, produkcję niezakończoną,
      wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do
      przerobu lub obróbki, z tym że:
    a) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie
      nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane
      przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej;
    b) materiałami (surowcami) podstawowymi są materiały, które w procesie produkcji lub
      przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu; do materiałów
      podstawowych zalicza się również materiały stanowiące część składową (montażową)
      wyrobu lub ściśle z wyrobem złączone (np. opakowania — puszki, butelki) oraz
      opakowania wysyłkowe wielokrotnego użytku (np. transportery, palety), jeżeli
      opakowania te nie są środkami trwałymi;
    c) materiałami pomocniczymi są materiały niebędące materiałami podstawowymi, które
      są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi
      swoje właściwości;
    d) wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został
      całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace
      projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane,
    e) produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest
      niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi
      przed ich ukończeniem;
    f) brakami są nieodpowiadające wymaganiom technicznym wyroby własnej produkcji,
      całkowicie wykończone bądź też doprowadzone do określonej fazy produkcji;
      brakami są również towary handlowe, które na skutek uszkodzenia lub zniszczenia w
      czasie transportu bądź magazynowania utraciły częściowo swą pierwotną wartość;
    g) odpadami są materiały, które na skutek procesów technologicznych lub na skutek
      zniszczenia albo uszkodzenia utraciły całkowicie swą pierwotną wartość użytkową.

    Z definicji towarów handlowych zawartej w cytowanym wyżej przepisie wynika zatem, że
    towary handlowe nabywane są z zamiarem ich sprzedaży w stanie nieprzerobionym.
    Na podstawie § 16 ust. 1-2 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi
    przychodów i rozchodów:
      Zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych jest wpisywany do
      księgi, z zastrzeżeniem § 27, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed
      przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży, z uwzględnieniem zasad
      określonych w art. 22 ustawy o podatku dochodowym.
      Zapisów dotyczących pozostałych wydatków dokonuje się, z zastrzeżeniem § 19 i §
      27, jeden raz dziennie, po zakończeniu dnia, nie później niż przed rozpoczęciem
      działalności w dniu następnym, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 22
      ustawy o podatku dochodowym.
    Ponadto zgodnie z § 17 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi
    przychodów i rozchodów:
    1. Podatnik jest obowiązany dokonywać zapisów w ewidencjach, o których mowa w § 6 i
      § 7 ust. 1, jeden raz dziennie po zakończeniu dnia, nie później niż przed
      rozpoczęciem działalności w dniu następnym.
    2. Podatnik jest obowiązany dokonać zapisów w ewidencji środków trwałych oraz
      wartości niematerialnych i prawnych, najpóźniej w miesiącu przekazania środków
      trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych do używania.
    Zasady dotyczące sporządzenia spisu z natury określa natomiast § 24 ust. 1
    rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, w
    świetle którego:
      Podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury
      towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych,
      półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego
      dalej ,,spisem z natury”, na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego,
      na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie utraty w
      ciągu roku podatkowego prawa do opłacania podatku na podstawie ustawy z dnia 20
      listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
      przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 43, 1495, 1649 i
      2200), zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji
      działalności.
    Sposób sporządzenia spisu i jego wyceny regulują przepisy § 25 i § 26 rozporządzenia w
    sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
    W myśl § 25 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i
    rozchodów:
      1. Spis z natury powinien być sporządzony w sposób staranny i trwały oraz
      zakończony i zaopatrzony w podpisy osób uczestniczących w spisie.
      2. Spis z natury zawiera co najmniej następujące dane: imię i nazwisko właściciela
      zakładu (nazwę firmy), datę sporządzenia spisu, numer kolejny pozycji arkusza spisu
      z natury, szczegółowe określenie towaru i innych składników wymienionych w § 24,
      jednostkę miary, ilość stwierdzoną w czasie spisu, cenę w złotych i groszach za
      jednostkę miary, wartość wynikającą z przemnożenia ilości towaru przez jego cenę
      jednostkową, wartość wynikającą z przemnożenia ilości innych składników
      wymienionych w § 24 przez ich cenę jednostkową, łączną wartość spisu z natury oraz
      klauzulę „Spis zakończono na pozycji ...”, podpisy osób sporządzających spis oraz
      podpis właściciela zakładu (wspólników), z tym że przy prowadzeniu:

      1) księgarń i antykwariatów księgarskich – spisem z natury można obejmować jedną
      pozycją wydawnictwa o tej samej cenie, bez względu na nazwę i nazwisko autora, z
      podziałem na książki, broszury, albumy i inne;
      2) działalności kantorowej – spisem z natury należy objąć niesprzedane wartości
      dewizowe;
      3) działów specjalnych produkcji rolnej – spisem z natury należy objąć niezużyte w
      toku produkcji materiały i surowce oraz ilość zwierząt według gatunków z podziałem
      na grupy.
      3. Spis z natury obejmuje również towary stanowiące własność podatnika, znajdujące
      się w dniu sporządzenia spisu poza zakładem podatnika, a także towary obce
      znajdujące się w zakładzie podatnika. Towary obce nie podlegają wycenie;
      wystarczające jest ilościowe ich ujęcie w spisie towarów z podaniem, czyją stanowią
      własność.
    Zgodnie z § 26 ust. 1-3 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi
    przychodów i rozchodów:
      1. Podatnik jest obowiązany wycenić materiały i towary handlowe objęte spisem z
      natury według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia
      sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia; spis z natury
      półwyrobów (półfabrykatów), wyrobów gotowych i braków własnej produkcji wycenia
      się według kosztów wytworzenia, a odpadów użytkowych, które w toku działalności
      utraciły swoją pierwotną wartość użytkową, wycenia się według wartości wynikającej
      z oszacowania uwzględniającego ich przydatność do dalszego użytkowania.
      2. Spis z natury niesprzedanych wartości dewizowych wycenia się według cen zakupu
      z dnia porządzenia spisu ,a w dniu kończącym rok podatkowy – według cen zakupu,
      jednak w wysokości nie wyższej niż kurs średni ogłaszany przez Narodowy Bank
      Polski w dniu kończącym rok podatkowy.
      3. Przy działalności usługowej i budowlanej produkcję niezakończoną wycenia się
      według kosztów wytworzenia, z tym że nie może to być wartość niższa od kosztów
      materiałów bezpośrednich zużytych do produkcji niezakończonej.
    Na podstawie powołanych wyżej przepisów oraz opisu sprawy stwierdzam, że w kolumnie
    10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów zobowiązany jest Pan ująć wydatki
    poniesione na zakup nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, a także koszty związane
    z wykonaniem remontu, modernizacji i ulepszenia.
    W mojej ocenie nabyta przez Pana nieruchomość nie stanowi towaru handlowego w
    rozumieniu § 3 pkt 1 lit. a rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi
    przychodów i rozchodów, ponieważ towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do
    sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Natomiast Pan nie sprzeda tej nieruchomości w
    stanie nieprzerobionym, gdyż – jak sam Pan wskazał – wykona Pan remont, modernizację,
    obejmującą m.in. instalację pompy ciepła i inne ulepszenia tak, aby zwiększyć wartość
    rynkową nieruchomości.
    Dlatego też nabyta przez Pana nieruchomość dopiero po wykonaniu niezbędnych prac
    związanych z remontem, modernizacją i ulepszeniem będzie stanowiła przeznaczony do
    sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej, a przed ich
    zakończeniem – produkcję niezakończoną. Zatem koszty poniesione na zakup oraz
    remont, modernizację i ulepszenie nieruchomości będą stanowiły element kosztu
    wytworzenia tej nieruchomości. W konsekwencji wydatki te – niezbędne do wytworzenia
    wyrobu gotowego (nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży) – podlegają ujęciu
    w kolumnie 10 prowadzonej podatkowej księgi przychodów i rozchodów w cenie ich
    zakupu, które podlegają spisowi z natury na koniec roku podatkowego.

    Podsumowanie: wydatki na zakup nieruchomości (domu) powinien Pan zakwalifikować do
    momentu zakończenia remontu jako produkcję niezakończoną, a nie towar handlowy,
    ponieważ nieruchomość zgodnie z opisem sprawy nie zostanie przeznaczona do
    sprzedaży w stanie nieprzerobionym. W momencie sprzedaży nieruchomość będzie
    stanowić wyrób gotowy. Ponoszone wydatki na remont, modernizację i ulepszenie (np.
    montaż pompy ciepła) zwiększają wartość produkcji niezakończonej i staną się kosztem
    dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości. Do tego czasu należy korygować koszty z
    nimi związane przez różnice remanentowe.
    W odniesieniu natomiast do czasowego wynajmowania nieruchomości (budynku
    mieszkalnego) po zakończeniu remontu i wystawieniu jej na sprzedaż, stwierdzam, co
    następuje.
    Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w
      rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie
      związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały
      uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3.
    W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz
      wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie
      zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. W przypadku spółek
      nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1
      Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z
      przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia
      środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.
    Na podstawie art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub
      współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
      zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
      1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
      2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
      3) inne przedmioty
      – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez
      podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością
      gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub
      umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
    Przy czym zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich
      dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze
      własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego
      w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
      wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane odpowiednio
      środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji
    środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające
    amortyzacji.
    Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy z 29 września 1994 r. o
    rachunkowości (t. j. z 2023 r. poz. 120 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości:

      Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to, z
      zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym
      okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i
      przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności:
        a) nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu,
          budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze
          własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do
          lokalu użytkowego,
        b) maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,
        c) ulepszenia w obcych środkach trwałych,
        d) inwentarz żywy.
      Środki trwałe oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub
      leasingu zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy, zgodnie z
      warunkami określonymi w ust. 4.
    Co prawda zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia 2022 r. przepisami ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych budynki mieszkalne nie podlegają amortyzacji, jednak
    przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości
    uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków
    trwałych, ani też dokonywania jego amortyzacji.
    Należy zatem uznać, że po upływie 12 miesięcy liczonych od dnia, w którym nieruchomość
    (budynek mieszkalny) odda Pan do używania na podstawie umowy najmu, jako kompletny
    i zdatny do użytku składnik majątku, stanie się środkiem trwałym niepodlegającym
    amortyzacji.
    Podsumowanie: fakt czasowego wynajęcia nieruchomości (przed sprzedażą, w okresie gdy
    jest wystawiona na portalach) nie zmienia kwalifikacji podatkowej domu jako wyrobu
    gotowego, a nie – jak Pan wskazał we własnym stanowisku – jako towaru handlowego
    /produkcji w toku.
    Dodatkowo zauważam, że w przypadku gdy najem budynku mieszkalnego stanowiącego
    wyrób gotowy trwać będzie ponad rok, nastąpi przekwalifikowanie wyrobu gotowego na
    środek trwały.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.