Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.416.2018.4.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-25
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; przychód-przychód z działalności gospodarczej; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 października 2018 r. (data wpływu 14 listopada 2018 r.) uzupełnionym w dniu 28 grudnia 2018 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r. – **jest nieprawidłowe,**
*   skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w 2012 r.  **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony w dniu 28 grudnia 2018 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m. in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Od 1993 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. W 2010 r. zakupił od innego podatnika podatku VAT nieruchomość w postaci niezabudowanej działki gruntu z zamiarem wykorzystania jej w prowadzonej działalności gospodarczej osoby fizycznej. Ten zamiar nie został zrealizowany; Wnioskodawca nie wykorzystywał działki w prowadzonej działalności ani nie poniósł żadnych nakładów na tej działce. Podatek VAT z faktury zakupu nieruchomości został odliczony i rozliczony w deklaracji VAT-7.

W 2012 r. od osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku VAT Wnioskodawca zakupił inną nieruchomość, która jest zabudowana budynkiem gospodarczym zbudowanym w latach sześćdziesiątych ubiegłego stulecia. Zakupu działki dokonał z zamiarem wybudowania jednorodzinnego budynku mieszkalnego. Tego zamiaru też nie zrealizował i nie poniósł żadnych nakładów na tej działce.

Wnioskodawca zamierza sprzedać jednemu nabywcy obie nieruchomości. Dla transakcji sprzedaży obu działek objętej jednym aktem notarialnym Wnioskodawca wystawi nabywcy fakturę VAT i opodatkuje sprzedaż każdej nieruchomości 23% podatkiem VAT. Faktura zostanie ujęta w ewidencji sprzedaży VAT i rozliczona w deklaracji VAT-7.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawartych w art. 10 pkt 8 wyżej opisana sprzedaż obu nieruchomości korzysta ze zwolnienia z tego podatku z uwagi na to, że upłynęło już 5 lat od ich nabycia, wobec czego Wnioskodawca nie ujmie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w żadnym zeznaniu.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Wnioskodawca prowadzi działalność usługową wspomagającą produkcję roślinną (świadczone usługi poprzez uprawę gruntów rolnych, wydzierżawia nieruchomość Wytwórnię X). W 2012 r. Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości jako osoba fizyczna do majątku prywatnego. Nieruchomości zamierza sprzedać prywatnie, sprzedaż ta nie będzie wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, jednak zamierza jej dokonać z zarobkiem. W dniu 30 marca 2018 r. w drodze licytacji Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości w postaci gospodarstwa rolnego zabudowanego z przeznaczeniem do działalności rolniczej. Część gruntu rolnego nabytego w tej transakcji Wnioskodawca odsprzedał innej osobie fizycznej. Na dzień dzisiejszy nie planuje zakupu innych nieruchomości. Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane, pozostawienie ich w posiadaniu Wnioskodawcy nie jest dla niego ekonomicznie uzasadnione. Nieruchomość zakupioną w 2010 r. do działalności gospodarczej Wnioskodawca udostępniał osobom trzecim, tj. dla lokalnych sklepikarzy i przewoźnych handlarzy na cele usługowe w okresie od 2010 r. do dnia dzisiejszego bez zawierania umów cywilno-prawnych. Z tego tytułu realizował przychód na podstawie wystawionej faktury VAT ok. 300- 400 zł miesięcznie netto. Wnioskodawca nie podejmował i nie planuje podejmować aktywnych działań wymienionych w pytaniu, tj. uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie działek, działania marketingowe, a przygotowujących nieruchomości do sprzedaży. Nabycie nieruchomości w 2012 r. nastąpiło w formie aktu notarialnego pomiędzy osobami fizycznymi. Dla nieruchomości zakupionej w 2010 r. istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, działka przeznaczona jest pod usługi, tereny komunikacji pieszej i samochodowej  tereny parkingów. Dla nieruchomości zakupionej w 2012 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem i budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą. Wnioskodawca poszukiwał nabywcy rozpytując w otaczającym środowisku bez działań reklamowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

Czy moje stanowisko dotyczące podatku dochodowego jest prawidłowe?

Zdaniem Wnioskodawcy, na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawartych w art. 10 pkt 8 wyżej opisana sprzedaż obu nieruchomości korzysta ze zwolnienia z tego podatku z uwagi na to, że upłynęło już 5 lat od ich nabycia, wobec czego nie ujmie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w żadnym zeznaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w 2010 r. jest nieprawidłowe, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w 2012 r. jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.) rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust.1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.



Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przychodem z działalności gospodarczej są również – w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy  przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się stosownie do treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

*   o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c analizowanej ustawy amortyzacji nie podlegają:

1.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2.  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,
3.  dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4.  wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,
5.  składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

*   zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają zatem uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe uregulowania ma grunt przedmiotowej sprawy wskazać należy, że sprzedaż (nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej) nieruchomości, która nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej, nie była w niej wykorzystywana i nie stanowi w związku z tym środka trwałego, nie powoduje powstania przychodu z działalności gospodarczej. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli między chwilą nabycia tej nieruchomości, a chwilą jej odpłatnego zbycia upłynie 5 lub więcej lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), to taka sprzedaż nie skutkuje powstaniem przychodów na gruncie ww. ustawy. Tego rodzaju okoliczności zaistnieją przy sprzedaży nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w 2012 r. Zgodnie bowiem z opisem zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku, nieruchomość ta została nabyta z zamiarem wybudowania jednorodzinnego budynku mieszkalnego, nieruchomość nie służy prowadzeniu działalności gospodarczej, jej sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Od końca roku, w którym miało miejsce nabycie tej nieruchomości, do momentu jej sprzedaży upłynęło więcej niż 5 lat. Sprzedaż ta, nie stanowiąc źródła przychodów, nie będzie zatem skutkowała obowiązkiem odprowadzenia podatku od kwoty uzyskanej na jej podstawie.

Odmiennie sytuacja kształtuje się w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2010 r. z zamiarem wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej osoby fizycznej, która obejmuje działalność usługową wspomagającą produkcję roślinną (świadczone usługi poprzez uprawę gruntów rolnych, wydzierżawianie Wytwórni X). Dla nieruchomości istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – działka przeznaczona jest pod usługi, tereny komunikacji pieszej i samochodowej – tereny parkingów. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca udostępniał lokalnym sklepikarzom i przejezdnym handlarzom wystawiając faktury VAT od 2010 r. po dzień dzisiejszy, pobierając opłatę w wysokości 300-400 zł miesięczne. W świetle powyższego mając na względzie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane wyżej regulacje prawne stwierdzić należy, że odpłatne zbycie ww. nieruchomości spowoduje powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rezultacie dochód (przychód) uzyskany z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach właściwych dla źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Kwota uzyskana ze sprzedaży wskazanej nieruchomości, jako przychód z działalności gospodarczej, podlegać więc będzie opodatkowaniu zgodnie z wybraną formą opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.