Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.130.2024.2.KL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-28
Teza: Opodatkowanie podatkiem Vat sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty; pełnomocnictwo; spadek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy przy sprzedaży 1/2 udziału w działce nr (…) powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) była Pani podatnikiem podatku VAT **jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

13 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 11 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy wskazania, czy przy sprzedaży 1/2 udziału w działce nr (…) powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) była Pani podatnikiem podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz stwierdzenia, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 10 maja 2024 r. (wpływ 16 maja 2024r.) oraz z 15 maja 2024 r. (wpływ 17 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Jednorazowo okazjonalnie sprzedała Pani udział 1/2 w działce nr (…) o powierzchni (\`(...)\`) m2, wydzielonej z działki nr (…), nabytej w drodze spadku po mężu w 2008 r., (…) z 19 maja 2008 r.

Warunkiem zakupu działki nr (…) przez Kupującego było zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości gruntowej o powierzchni (\`(...)\`) m2, która powstała w wyniku podziału działki nr (…) położonej w miejscowości (…), objętej KW (…).

Kupujący, (…) żądał udzielenia pełnomocnictwa w umowie przedwstępnej w celu uzyskania zgód i pozwoleń potrzebnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę jednokondygnacyjnego obiektu handlowo-usługowego.

Sprzedający udzielił takiego pełnomocnictwa dla (…) 17 czerwca 2021 r.

Sprzedający samodzielnie nie dokonywał wydzielenia sprzedanej działki, nie wykonywał żadnych działań mających na celu zwiększenie jej wartości, nie dawał ogłoszeń o sprzedaży i nie korzystał z biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami.

W żaden sposób nie podniósł atrakcyjności sprzedanej działki. Po prostu gospodarował prywatnym mieniem. Sprzedana nieruchomość, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Na żądanie (…) podpisano z właścicielem działki umowę dzierżawy na czas uzyskiwania zgód i pozwoleń przez Kupującego (…) na podstawie udzielonego w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa.

Warunkiem dojścia do skutku przedmiotowej transakcji sprzedaży było uzyskanie przez Kupującego m.in. prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu jednokondygnacyjnego handlowo-usługowego.

Jest Pani emerytem, a Kupujący sam uzyskał potrzebne jemu dokumenty do zakupu działki nr (…) żądając pełnomocnictwa od Sprzedającego.

Działka nr (…) została sprzedana dnia 16 czerwca 2023 r.

### Doprecyzowanie opis stanu faktycznego (ostatecznie przedstawione w piśmie z 15 maja 2024 r.)

Na pytania Organu zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku wskazała Pani poniższe informacje:

1\. Czy jest lub była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to z jakiego tytułu?

Odp.: „Byłam zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia własnej działalności gospodarczej w roku 2004 i 2005”.

2\. W jaki konkretnie sposób pierwotna działka nr (…) oraz działka po podziale, tj. działka nr (…), były wykorzystywane przez Panią od momentu ich nabycia w ramach spadku do chwili sprzedaży?

Odp.: „Działka pierwotna numer (…) oraz działka numer (…) po podziale nie były wykorzystywane przeze mnie w żaden sposób. Były to nieużytki zielone”.

3\. Czy pierwotna działka nr (…) oraz działka po podziale, tj. działka nr (…), były wykorzystywane w Pani działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działki były wykorzystywane przez Panią w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: „Pierwotna działka nr (…) oraz działka po podziale o numerze (…) nie były wykorzystywane do prowadzenia mojej działalności gospodarczej. Działka o numerze (…), oraz o numerze (…) nie były wykorzystywane w mojej działalności gospodarczej ani w działalności rolniczej”.

4\. Czy jest/była Pani rolnikiem ryczałtowym? Jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?

Odp.: „Nie byłam i nie jestem rolnikiem ryczałtowym”.

5\. Czy z pierwotnej działki nr (…) oraz z działki wydzielonej nr (…) dokonywała Pani sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

Odp.: „Z pierwotnej działki nr (…) oraz z działki wydzielonej nr (…) nie dokonywałam sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej”.

6\. Czy pierwotna działka nr (…) oraz działka wydzielona nr (…) były kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze poza wspomnianą już we wniosku umową dzierżawy? Jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpała Pani z tego tytułu?

Odp.: „Pierwotna działka numer (…) oraz działka wydzielona nr (…) nie były przedmiotem mojego najmu poza umową dzierżawy wymienioną we wniosku”.

7\. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanego we wniosku udziału w działce)? Jeśli tak, to ile i jakie?

Odp.: „Nie posiadam innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży”.

8\. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości (oprócz opisanego we wniosku udziału w działce)?

Odp.: „(1) Prawdopodobnie w roku 2011-2012 dokonałam sprzedaży 1/2 udziału w działce o numerze (…) położonej w (…) wraz z synem (akt notarialny został zagubiony podczas remontu).

(2) Dnia 29.01.2021 roku dokonałam sprzedaży lokalu mieszkalnego o pow. (\`(...)\`) m2 w (…), Repertorium A nr (…)”.

Jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

· Kiedy i w jaki sposób stała się Pani posiadaczem tych nieruchomości?

Odp.: „Nieruchomość (1) nabyłam w drodze spadku, sygn. akt (…) z dnia 19 maja 2008 roku po mężu.

Nieruchomość (2) nabyłam z części środków pochodzących ze sprzedaży działki nr (…) nieruchomość (1) pochodzącej ze spadku i częściowo z zaciągniętego kredytu hipotecznego”.

· W jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią?

Odp.: „Nieruchomość (2) lokal mieszkalny nabyłam na własne potrzeby mieszkalne aby się tam przeprowadzić z uwagi na pozytywny klimat dla mojego zdrowia”.

· W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odp.: „Od momentu wejścia w posiadanie lokalu mieszkalnego, mieszkałam w nim w okresach od wczesnej wiosny do jesieni, do dnia sprzedaży.

Działka o numerze (…) poł. w (…) nie była użytkowana”.

· Kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odp.: „Udział 1/2 w działce nr (…) położonej w (…) przy (\`(...)\`) sprzedałam prawdopodobnie w 2011-2012 roku (akt notarialny został zagubiony podczas remontu) z powodu planowania zakupu mieszkania nad morzem ze względów zdrowotnych a także z powodu planowania zakupu innej działki, pod budowę domu w miejsce sprzedanej o numerze (…).

Lokal mieszkalny w (…) sprzedałam w 2021 roku z takiej przyczyny, że chciałam wesprzeć finansowo budowę domu jednorodzinnego mojego syna a był to okres kiedy ceny materiałów i robocizny bardzo rosły nawet ok. 100% w stosunku do roku ubiegłego”.

· Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odp.: „Sprzedałam jeden lokal mieszkalny oraz udział w działce numer (…) położonej w (…), niezabudowanej”.

· Na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. Nieruchomości?

Odp.: „Środki ze sprzedaży udziału 1/2 w działce numer (…) położonej w (…) zostały przeznaczone w części na zakup lokalu mieszkalnego o pow. (\`(...)\`) m2 w (…) oraz w części na zakup działki numer (…) położonej w (…), obręb (\`(...)\`) przy (…), którą później przekazałam w drodze darowizny dla syna pod budowę domu jednorodzinnego”.

9\. W jaki sposób pozyskała Pani nabywcę, który kupił od Pani 1/2 udziału w działce nr (…)?

Odp.: „Nabywca, który kupił ode mnie 1/2 udziału w działce numer (…) sam się zgłosił dzwoniąc na nr telefonu syna z propozycją zakupu części działki jako przedstawiciel firmy (…)”.

10\. Jaki był zakres przedmiotowego pełnomocnictwa, o którym mowa we wniosku oraz co zostało dokonane w ramach tego pełnomocnictwa do dnia sprzedaży udziału w działce nr (…)?

Odp.: „Zakres przedmiotowego pełnomocnictwa, o którym mowa we wniosku do dnia sprzedaży udziału w działce nr (…) był następujący.

Sprzedaż działki numer (…) miała nastąpić pod następującymi warunkami:

a) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, działki numer (…), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650m.kw. wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

b) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, działki numer (…), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 535,05 m.kw. w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m.kw. wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

c) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizacje zjazdu na przedmiotową nieruchomość, działkę nr (…), lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nie prowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

d) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

e) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

f) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (…),

g) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy — kanalizacji sanitarnej wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

h) potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej działki, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,

i) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

j) uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,

k) uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym przez Kupującego.

O uzyskanie wszelkich zgód i pozwoleń występował Kupujący na podstawie żądanego pełnomocnictwa od Sprzedających, według treści poniżej:

Sprzedający oświadczają, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w pkt 10, ppkt.a do ppkt. i oraz ppkt. k, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości, działki numer (…), warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania i odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców .

Do dnia sprzedaży udziału 1/2 w działce nr (…), Kupujący uzyskał wszelkie potrzebne mu zgody i pozwolenia, wymienione w pkt 10, ppkt.a do ppkt. i oraz ppkt.k”.

11\. Czy działka nr (…) na dzień transakcji stanowiła teren zabudowany czy niezabudowany?

Odp.: „Na dzień sprzedaży działka nr (…) stanowiła teren niezabudowany”.

12\. Jeśli przedmiotowa działka nr (\`(...)\`) na dzień transakcji była zabudowana,

to prosimy wskazać:

Odp.: „Działka nr (…) na dzień transakcji była niezbudowana”.

a) Jakie dokładnie naniesienia znajdywały się na tej działce? Klasyfikacji należy dokonać z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), tj. ze wskazaniem czy dany obiekt stanowił budynek, budowlę, czy ich część.

Odp.: „Na działce nr (…) nie znajdował się budynek, budowla ani ich część”.

b) Czy w odniesieniu do naniesień, które spełniają powyższą definicję, przysługiwało Pani przy ich nabyciu albo wybudowaniu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu ich wybudowania/nabycia?

Odp.: „Nie wykonywałam żadnych prac budowlanych na działce nr (…)”.

c) Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie naniesień, które spełniają powyższą definicję w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę pierwszego zasiedlenia.

Odp.: „Nie posiadam wiedzy kiedy i jakie prace wykonywał Nabywca (…) na zakupionej działce nr (…)”.

d) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych naniesień a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

Odp.: „Nie posiadam wiedzy”.

e) Czy w ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą ponoszono wydatki na ulepszenie lub przebudowę budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działce nr (…) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponoszono takie wydatki, to:

Odp.: „Na działce nr (…) nie było budynków ani budowli, działka była niezabudowana i taka została sprzedana”.

\- kto i na jakiej podstawie ponosił te wydatki?

Odp.: „Wydatki nie były ponoszone”.

\- kiedy były one ponoszone?

Odp.: „Wydatki nie były ponoszone”.

\- czy po dokonaniu tych ulepszeń naniesienia te były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej ponoszącego wydatki oraz czy w momencie ich dostawy minął okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odp.: „ Ulepszenia ani wydatki nie były ponoszone”.

\- czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Odp.: „Wydatki nie były ponoszone”.

### Pytanie

Czy sprzedaż 1/2 udziału w działce nr (…) powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i czy wnioskodawca z tytułu tej transakcji będzie traktowany jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)?

### Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikiem podatku od towarów i usług, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust.2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., który wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sądy administracyjne stały na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości (działek) przez właściciela, stanowiących jego majątek prywatny i nie wykorzystywanych do działalności gospodarczej (czynności opodatkowanych) nie podlega podatkowi VAT.

Prezentowane było stanowisko, że w sytuacji gdy dany podmiot działki nie nabyte do takiej działalności sprzedaje, to nie jest podatnikiem VAT, nawet jeżeli takich transakcji było kilkanaście (por. np: wyrok składu siedmiu sędziów NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2010 r., sygn. akt. I FSK 1626/08).

Jako istotną okoliczność Sądy uznawały cel, dla którego działki zostały nabyte. Nabycie do majątku prywatnego powodowało brak uzyskania statutu podatnika przez sprzedającego.

Wyrok NSA (II FSK 21/23) z dnia 16 maja 2023 r.: dokonanie podziału działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i sukcesywna sprzedaż nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Jest to gospodarowanie prywatnym mieniem. Sprzedawca w celu dokonania sprzedaży nie podjął aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie zaangażował środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Mając na uwadze stan faktyczny ocenia Pani, że przy transakcji sprzedaży udziału 1/2 w działce nr (…), powstałej w wyniku podziału działki numer (…), nie działała jako podatnik VAT.

Na żądanie Kupującego (jako warunek konieczny do przeprowadzenia transakcji sprzedaży), udzieliła Pani (…) w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa do uzyskania niezbędnych zgód i zezwoleń w celu pozwolenia na budowę.

Osobiście nie podjęła Pani aktywnych działań mających doprowadzić do zamierzonej transakcji. Nie spełnia więc Pani definicji osoby prowadzącej działalność gospodarczą na gruncie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Transakcja sprzedaży działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Pani z tytułu tej transakcji nie działała jako podatnik podatku VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie pytania oznaczonego nr 1 **jest nieprawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscy należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że jednorazowo okazjonalnie sprzedała Pani udział 1/2 w działce nr (…) o powierzchni (\`(...)\`) m2, wydzielonej z działki nr (…), nabytej w drodze spadku po mężu w 2008 r.

Warunkiem zakupu działki nr (…) przez Kupującego było zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości gruntowej o powierzchni (\`(...)\`) m2, która powstała w wyniku podziału działki nr (…) położonej w miejscowości (…).

Kupujący, (…) żądał udzielenia pełnomocnictwa w umowie przedwstępnej w celu uzyskania zgód i pozwoleń potrzebnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę jednokondygnacyjnego obiektu handlowo-usługowego. Sprzedający udzielił takiego pełnomocnictwa dla (…) 17 czerwca 2021 r. Sprzedaż działki numer (…) miała nastąpić pod następującymi warunkami:

a) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, działki numer (…), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650m.kw. wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

b) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, działki numer (…), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 535,05 m.kw. w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m.kw. wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

c) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizacje zjazdu na przedmiotową nieruchomość, działkę nr (…), lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nie prowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

d) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

e) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

f) wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (…),

g) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy — kanalizacji sanitarnej wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

h) potwierdzenia charakteru nie rolnego przedmiotowej działki, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,

i) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

j) uzyskania przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,

k) uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym przez Kupującego.

O uzyskanie wszelkich zgód i pozwoleń występował Kupujący na podstawie żądanego pełnomocnictwa od Sprzedających, według treści poniżej:

Sprzedający oświadczają, że udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w ppkt.a do ppkt. i oraz ppkt. k, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości, działki numer (…), warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania i odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Do dnia sprzedaży udziału 1/2 w działce nr (…), Kupujący uzyskał wszelkie potrzebne mu zgody i pozwolenia, wymienione w ppkt.a do ppkt. i oraz ppkt.k.

Sprzedający samodzielnie nie dokonywał wydzielenia sprzedanej działki, nie wykonywał żadnych działań mających na celu zwiększenie jej wartości, nie dawał ogłoszeń o sprzedaży i nie korzystał z biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami. W żaden sposób nie podniósł atrakcyjności sprzedanej działki. Po prostu gospodarował prywatnym mieniem. Sprzedana nieruchomość, nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Działka pierwotna numer (…) oraz działka numer (…) po podziale nie były wykorzystywane przez Panią w żaden sposób. Były to nieużytki zielone.

Na żądanie (…) podpisano z właścicielem działki umowę dzierżawy na czas uzyskiwania zgód i pozwoleń przez Kupującego (…) na podstawie udzielonego w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa. Warunkiem dojścia do skutku przedmiotowej transakcji sprzedaży było uzyskanie przez Kupującego m.in. prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu jednokondygnacyjnego handlowo-usługowego.

Jest Pani emerytem, a Kupujący sam uzyskał potrzebne jemu dokumenty do zakupu działki nr (…) żądając pełnomocnictwa od Sprzedającego. Działka nr (…) została sprzedana dnia 16 czerwca 2023 r.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż 1/2 udziału w działce nr (…) powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i czy Pani z tytułu tej transakcji będzie traktowana jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej Nieruchomości będącej we współwłasności, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Nieruchomość pozostawała Pani współwłasnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupująca Spółka dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią Nieruchomości będącej we współwłasności opisanej we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musiał wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującej Spółce stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującą Spółkę nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą Spółkę wywołały skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupująca Spółka dokonując ww. działań uatrakcyjniła przedmiotową Nieruchomość stanowiącą wówczas Pani współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży 1/2 udziału w działce nr (…) powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…), nie korzystała Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będącej we współwłasności, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiadała Pani udział w prawie własności Nieruchomości, która podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała Nieruchomość będąca we współwłasności o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości będącej we współwłasności porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa Nieruchomość została wydzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy na czas uzyskiwania zgód i pozwoleń przez Kupującą Spółkę.

Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przedmiotowej Nieruchomości będącej we współwłasności spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej Nieruchomości spowodowało, że ww. Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczyły sprzedaż posiadanego 1/2 udziału w działce nr (…) powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym.

Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż była dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż posiadanego przez Panią udziału w ww. działce stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży posiadanego przez Panią 1/2 udziału w działce nr (…) powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, stwierdzić należy, iż sprzedaż 1/2 udziału w działce nr (…) powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr (…) stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i z tytułu tej transakcji była Pani traktowana jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.**

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 **jest nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

**Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.**

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2 i nr 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).