Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.613.2022.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-12
Teza: Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; spadek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 3 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 października 2022 r. (wpływ 3 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego W dniu (\`(...)\`) 1998 roku zmarł Pana ojciec (\`(...)\`). W wyniku dziedziczenia ustawowego otrzymał Pan 1/6 nieruchomości (\`(...)\`). W dniu 21 września 2015 r. aktem notarialnym Rep A (…) otrzymał Pan darowiznę od Pana mamy (\`(...)\`) i stał się Pan właścicielem 1/3 ww. nieruchomości. W dniu 15 maja 2018 r. aktem notarialnym Rep A (…) została zniesiona współwłasność, w wyniku podziału nieruchomości na trzy części stał się Pan jedynym właścicielem dwóch niezabudowanych działek. Na jedną z nich w dniu 10 czerwca 2020 r. otrzymał Pan pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, dwulokalowego (Decyzja Prezydenta Miasta (….)). W dniu 1 marca 2022 r. zawiadomił Pan Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) o zakończeniu budowy. W lipcu 2022 roku aktem notarialnym dokonał Pan sprzedaży jednego z lokali. Do końca roku planuje Pan sprzedaż drugiego lokalu. W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan odpowiedzi na pytania. Czy w związku ze zniesieniem współwłasności 15 maja 2018 r. wartość nabytych przez Pana dwóch działek przekroczyła wartość udziału jaki przysługiwał Panu w tej nieruchomości przed dokonaniem zniesienia współwłasności? Odpowiedź: Nie.

Czy otrzymany od matki w drodze darowizny 21 września 2015 r. udział w nieruchomości dotyczył tej samej nieruchomości, której udziały nabył Pan w spadku po zmarłym ojcu? Odpowiedź: Tak.

Z jakim zamiarem ponosił Pan nakłady związane z budową domu jednorodzinnego, dwulokalowego? Odpowiedź: Chciał Pan zamieszkać tam z rodziną.

Czy posiada Pan inne działki, które zamierza w przyszłości sprzedawać? - jeśli tak to prosiliśmy o wskazanie: Jakie są to nieruchomości np. zabudowane, niezabudowane? Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? W jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana? W jaki sposób nieruchomości te były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? Odpowiedź: Tak, posiada Pan działkę, ale nie zamierza Pan jej sprzedawać.

Czy do dnia złożenia wniosku dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to należało podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? W jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana? W jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? Kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży? Ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych /zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe? Odpowiedź: Nie dokonywał Pan wcześniej żadnej sprzedaży - poza sprzedażą o którą wniósł Pan zapytanie w niniejszej sprawie.

Czy kiedykolwiek w celu sprzedaży nieruchomości podpisał Pan z przyszłym Nabywcą umowę przedwstępną? Jeżeli tak, należało wskazać wszystkie warunki ww. umowy/umów? Odpowiedź: Tak, ale to była umowa dotycząca właśnie tej omawianej sprawy, była podpisana w czerwcu br. zobowiązywała nabywcę do zapłaty 63 000 PLN tytułem przedpłaty i zobowiązanie do podpisania umowy ostatecznej do sierpnia 2022 roku.

Czy w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłym Nabywcą zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości? Jeśli tak, należało wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.)? Odpowiedź: Nie.

Czy, a jeśli tak, to jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży ww. nieruchomości? Odpowiedź: Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych – miał Pan umowę z biurem pośrednictwa nieruchomości.

### Pytanie

Czy transakcja kupna - sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

### Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, jest Pan właścicielem nieruchomości powyżej pięciu lat i te transakcje nie podlegają opodatkowaniu.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w związku ze śmiercią (\`(...)\`) 1998 r. Pana ojca odziedziczył Pan 1/6 nieruchomości. Następnie 21 września 2015 r. otrzymał Pan w drodze darowizny udziały od Pana matki i stał się Pan właścicielem 1/3 nieruchomości. 15 maja 2018 r. zostało dokonane zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku czego na skutek podziału nieruchomości na trzy części stał się Pan jedynym właścicielem dwóch niezabudowanych działek. W związku z dokonaniem zniesienia współwłasności wartość nabytych przez Pana dwóch działek nie przekroczyła wartości udziału jaki przysługiwał Panu przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Na jedną z tych działek otrzymał Pan 10 czerwca 2020 r. pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, dwulokalowego. W dniu 1 marca 2022 r. zawiadomił Pan Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy. Natomiast w lipcu 2022 r. dokonał Pan sprzedaży jednego z lokali. Drugi lokal planuje Pan sprzedać do końca roku.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Należy wyjaśnić, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na podstawie przepisu art. 922 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Na podstawie art. 924 i art. 925 przywołanej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do art. 1035 cyt. ustawy:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Art. 1037 § 1 ww. ustawy, stanowi natomiast, że:

Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Na mocy art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1) podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

2) wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Przystępując do oceny skutków podatkowych sprzedaży domu jednorodzinnego, dwulokalowego w pierwszej kolejności zauważyć należy, że do nabycia przez Pana 1/6 udziału w prawie własności nieruchomości doszło w związku ze śmiercią Pana ojca w 1998 r., a następnie w drodze darowizny od matki w 2015 r.

Ponadto we wniosku wskazał Pan, że w wyniku zniesienia współwłasności w 2018 r. wartość nieruchomości (dwóch niezabudowanych działek) nabytych przez Pana w wyniku tego zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału, jaki przysługiwał Panu przed dokonaniem tej czynności. Zatem dokonane w 2018 r. zniesienie współwłasności nieruchomości, nie stanowi nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Mając na uwadze powyższe, sprzedaż w 2022 r. dwóch lokali mieszkalnych nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż ta została/zostanie dokonana po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa ww. przepisie. Zatem, z tytułu transakcji sprzedaży ww. lokali mieszkalnych nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pan sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy na stronie: https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA) będąc użytkownikiem/wyznaczając użytkownika konta w e-Urzędzie Skarbowym.

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).