Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.64.2025.1.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-22
Teza: W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy
sprzedaży nieruchomości w sytuacji gdy nieruchomość składa
się ona z dwóch działek, ale jest pod jedną księgą wieczystą, a
na nieruchomości znajdują się: budynek mieszkalny – w
całości na działce 1 i garaż – w większości znajduje się na
działce 1, ale część jest również na działce 2.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
garaż
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z o
    podatkowania umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wraz z partnerem zakupiła Pani nieruchomość. Składa się ona z dwóch działek 1 i 2, ale
    jest pod jedną księgą wieczystą (...). Na nieruchomości znajdują się:
    - budynek mieszkalny – w całości na działce 1;
    - garaż – w większości znajduje się na działce 1, ale część jest również na działce 2.
    Dom wraz z garażem są ze sobą połączone. Powyższe działki stanowią całość funkcjonalno-
    gospodarczą, a obiekt składający się z domu i garażu jest usytuowany na obu działkach
    gruntu.
    W związku z tym, że jest to Państwa pierwsza nieruchomość, są Państwo zwolnieni z
    podatku PCC3. Jasne jest dla Państwa, że nie musicie Państwo płacić podatku za działkę 1.
    Te dwie działki kupiliście Państwo jako „jedną nieruchomość” i na nich znajduje się dom
    wraz z garażem.

## Pytanie

Czy Pani i Pani partner jesteście zwolnieni z podatku PCC3 przy działce 2?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pani zdaniem, kupiliście Państwo dom wraz z garażem jako całość. W związku z tym uważa
    Pani, że powinni być Państwo w całości zwolnieni z podatku PCC3.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.

    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
    Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
    b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50%.
    Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że kupiła Pani wraz z
    partnerem nieruchomość. Składa się ona z dwóch działek 1 i 2, ale jest pod jedną księgą
    wieczystą (...). Na nieruchomości znajdują się:
      - budynek mieszkalny - w całości na działce 1;
      - garaż – w większości znajduje się na działce 1, ale część jest na również na działce 2.
    Dom wraz z garażem są ze sobą połączone. Powyższe działki stanowią całość funkcjonalno-
    gospodarczą, a obiekt składający się z domu i garażu jest usytuowany na obu działkach
    gruntu.
    Jest to Państwa pierwsza nieruchomość.
    Pani wątpliwości budzi kwestia, czy zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych
    przysługuje również w odniesieniu do działki 2.
    Pani zdaniem, powinni być Państwo w całości zwolnieni z podatku od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

    Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (księga wieczysta) może obejmować jedną
    lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka
    ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów
    ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie
    z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia
    trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku
    ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych.
    Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega
    sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym oraz innym budynkiem, o ile stanowią one część składową tego gruntu.
    W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym
    jednorodzinnym, zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych – na podstawie
    ww. przepisu − objęta będzie także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem
    mieszkalnym jednorodzinnym wraz z innym budynkiem (garażem), jeżeli stanowią one
    część składową tego gruntu.
    Przy czym zwolnieniem objęta jest ta część nieruchomości gruntowej i związanych z nią
    części składowych gruntu, która obejmuje działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne, na
    których znajduje się budynek mieszkalny. Jeżeli więc jeden budynek mieszkalny znajduje
    się na jednej działce ewidencyjnej, to zwolnieniem od podatku od czynności
    cywilnoprawnych objęta jest sprzedaż tej działki ewidencyjnej wraz z naniesieniami na niej
    posadowionymi w postaci budynku mieszkalnego oraz wszystkich innych części
    składowych gruntu.
    Zwolnieniem nie jest objęta sprzedaż pozostałych działek ewidencyjnych wraz z
    naniesieniami, a więc tych, na których substancja mieszkaniowa się nie znajduje.
    Z opisu stanu faktycznego wynika, że na działce, na której znajduje się budynek
    mieszkalny zlokalizowana jest część garażu.
    Zatem, funkcjonalne powiązanie budynku mieszkalnego z garażem będzie skutkować
    zwolnieniem podatkowym, jednakże w przypadku garażu zwolnienie będzie dotyczyło
    tylko tej jego części, która znajduje się na działce nr 1.
    Z kolei w stosunku do działki nr 2 oraz części garażu, znajdującego się na tej działce
    (pomimo objęcia ich tą samą księgą wieczystą co działki nr 1) nie będzie miało
    zastosowania zwolnienie, określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Tym samym, w stosunku do tej części przedmiotu sprzedaży, czyli nabycia działki
    ewidencyjnej nr 2 wraz z częścią garażu, nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o
    którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Reasumując, nie mogliśmy podzielić Pani stanowiska, bowiem zwolnieniem objęta jest
    tylko część umowy sprzedaży a nie jak Pani twierdzi, całość.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pani wniosek dotyczy również możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży
    nieruchomości w odniesieniu do Pani partnera. W zakresie tym zostało wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.