Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.629.2017.2.APR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-15
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej.
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; podatnik; sprzedaż-sprzedaż opodatkowana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2017 r. (data wpływu 11 września 2017 r.), uzupełnionym w dniu 31 października 2017 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 31 października 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 grudnia 2001 r. Wnioskodawca dokonał zakupu niezabudowanej działki gruntu o pow. 2,8732 ha położonej w miejscowości E. przy ul. J. o nr 154/6, obręb …, dla której właściwy Sąd Rejonowy w miejscowości E. prowadzi KW….

Zakup został dokonany wspólnie z żoną, Panią J.P. do majątku wspólnego oraz małżeństwami Państwem E. i B. O. oraz B. i S. C., każdy po 1/3 prawa własności.

Uchwałą Rady Miejskiej w miejscowości E. uchwalono w dniu 18 sierpnia 2008 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ww. działka, tj. 154/6 oznaczona jest na planie symbolem XXXXX, plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest na stronie internetowej. W myśl ustaleń planu działka może być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Uchwalenie planu zmieniło w znaczący sposób plany właścicieli co do przeznaczenia zakupionego gruntu, z inwestycyjnego, długoterminowego, w zamiar sprzedaży gruntu. Pierwotnie planowano sprzedaż działki w całości jednemu inwestorowi. W tym celu podjęto rozmowy z miejscowym deweloperem - firmą M. Sp. z o.o. oraz developerem z miejscowości W. Rozmowy nie przyniosły rezultatu w postaci sprzedaży działki w całości, więc podjęto decyzję w przedmiocie podziału nieruchomości na mniejsze (wydzielenia). W wyniku podziału działki nr 154/6, następnie zatwierdzonego decyzją, powstało 14 działek, tj. od nr 154/9 do 154/22 z tym, że działka nr 154/22 jest drogą wewnętrzną.

Następnie na mocy umowy zniesienia własności zawartej w dniu 18 sierpnia 2005 r. przed notariuszem dokonano kolejnego podziału.

W dniu 5 lipca 2017 r. Wnioskodawca wspólnie z Państwem E i B. D. dokonał sprzedaży działki o nr 154/16 za cenę 105.000,00 zł.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał następujące informacje.

1.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej opodatkowanej.
2.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej w swej specyfice z obrotem nieruchomościami.
3.  Działkę nr 154/6 Wnioskodawca nabył wspólnie z innymi osobami pierwotnie w celu lokaty kapitału, natomiast po uchwaleniu dla tej części miasta planu zagospodarowania przestrzennego wspólnie ze wspólnikami podjął decyzję o sprzedaży działki w całości developerowi, a po wycofaniu się developera z transakcji, podjął decyzję o podziale działki na mniejsze wydzielenia w celu ich dalszej sprzedaży indywidualnym nabywcom.
4.  Zarówno działka 154/6, jak i działka 154/16 nigdy od momentu nabycia nie były wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności rolniczej, nie były także przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze.
5.  Grunt o nr 154/16 był przed sprzedażą oferowany przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
6.  W celu sprzedaży działki 154/16 wytyczono jedynie na działce 154/22 drogę wewnętrzną, którą utwardzono gruzem rozbiórkowym – natomiast aktualnie, po sprzedaży tej działki, trwają prace przygotowawcze do wykonania przyłączy wodnych w postaci wykonania projektu, zebrania dokumentów w celu dokonania zgłoszenia prac oraz przekazania przyłączy przedsiębiorstwu wodociągów i kanalizacji (służebność przesyłu).
7.  W przyszłości Wnioskodawca zamierza zbyć wszystkie pozostałe działki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy od kwoty 105.000,00 zł, a w zasadzie od jej połowy, Wnioskodawca powinien odprowadzić podatek VAT w wysokości uiszczonej, tj. 9817,13 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, uiszczony podatek od towarów i usług w kwocie 9817,13 zł nie jest należny z uwagi na fakt, iż sprzedawana działka nie jest uzbrojona, jest to nadal ziemia rolna, sprzedaż jest koniecznością z uwagi na nieprzydatność gruntu na jakiekolwiek inne cele. Jest to ponadto pierwsza transakcja sprzedaży od daty nabycia gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zwrócić uwagę na orzeczenie TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen przeciw Dieter Armbrecht – dotyczącym kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. TSUE stwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2–5, art. 30a–30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Na podstawie ust. 6 pkt 1 powyższego artykułu, podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne w odniesieniu do stanu faktycznego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 154/16 wydzielonej z działki 154/6 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Trzeba zauważyć, że – jak podał Wnioskodawca – działka 154/6 została nabyta w celu długoterminowej inwestycji jako lokata kapitału. Wnioskodawca nie podjął żadnych działań, które dałyby możliwość uznania, że grunt był lub miał być wykorzystywany w celach osobistych, takich jak np. budowa własnego domu mieszkalnego. Wręcz przeciwnie – podjęte przez Wnioskodawcę działania charakteryzują postępowanie handlowca. Wnioskodawca podjął rozmowy z firmami developerskimi w celu sprzedaży gruntu. W związku z tym, że nie udało się sprzedać działki żadnej z tych firm, dokonał podziału gruntu na mniejsze działki z wyodrębnieniem drogi wewnętrznej. Następnie dokonał kolejnego podziału – w wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności. Działka nr 154/16 została sprzedana za pośrednictwem profesjonalnego biura nieruchomości.

Biorąc pod uwagę orzeczenie TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 należy zatem wnioskować, że mimo, iż grunt nie był przez Wnioskodawcę i innych współwłaścicieli wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze, jego przeznaczenie przez cały okres posiadania przez Wnioskodawcę i współwłaścicieli jako lokata kapitału (a więc cel handlowy) oraz działania podjęte w celu korzystnej sprzedaży, przesądzają, że sprzedaż gruntu podlegała opodatkowaniu. W transakcji tej Wnioskodawca wystąpił więc w charakterze handlowca, czyli podatnika VAT.

Jednocześnie trzeba stwierdzić, że sprzedaż działki nr 154/16 nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy), co oznacza, że – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – nie jest gruntem rolnym.

Przedmiotowa transakcja nie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ sprzedana działka nie była wykorzystywana w działalności zwolnionej.

Trzeba zaznaczyć, że dla uznania charakteru analizowanej transakcji jako podlegającej lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie ma znaczenia, że była to pierwsza transakcja sprzedaży od momentu nabycia gruntu oraz że przedmiotowa działka nie była uzbrojona.

Wobec powyższego, Wnioskodawca był zobowiązany do uiszczenia podatku należnego od podstawy opodatkowania, o której mowa w art. 29a ust. 1 i ust. 6 ustawy, proporcjonalnie do posiadanego udziału w sprzedanym gruncie.

Zatem stanowisko przedstawione we wniosku należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że analiza treści załączników nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników, a niniejszej interpretacji udzielono na podstawie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.