Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP5/443-29/13-2/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-19
Teza: Obowiązek wystawiania faktur za czynności wykonywane przez wspólnotę lokalową.
Słowa kluczowe: faktura; lokal-lokal użytkowy; media; opłata; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2013 r. (data wpływu 18 lutego 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawiania faktur za czynności wykonywane przez wspólnotę lokalową – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku wystawiania faktur za czynności wykonywane przez wspólnotę lokalową.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest wspólnotą lokalową - jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej - utworzoną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 lipca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.) - zwaną dalej ustawą o własności lokali. W skład wspólnoty wchodzą wyłącznie stanowiące odrębną własność lokale użytkowe - żaden z lokali nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych - a prawem związanym z prawem własności poszczególnych lokali jest udział w nieruchomości wspólnej.

Zakres działania wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną przez który zgodnie z ustawą o własności lokali, rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali, np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynku, instalacje energetyczne, cieplne, wodne i kanalizacyjne. Członkowie wspólnoty - właściciele lokali stanowiących odrębną własność - wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmują lokale innym podmiotom do prowadzenia działalności gospodarczej. Zarządca zgodnie z podjętą przez wspólnotę uchwałą oraz na mocy zawartej umowy o zarządzenie reprezentuje wspólnotę w zakresie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie od wspólnoty po wystawieniu faktury.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu zobowiązany jest uczestniczyć, proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej, w kosztach zarządu nieruchomością wspólną - wskazanych przykładowo w art. 14 - funduszu remontowego oraz w kosztach związanych z utrzymaniem jego lokalu, w szczególności z tytułu kosztów dostawy mediów.

Wysokość zaliczek jakie zobowiązani są uiszczać właściciele lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, fundusz remontowy oraz kosztów utrzymania poszczególnych lokali określana jest corocznie w uchwale wspólnoty o rocznym planie gospodarczym.

Wspólnota zawarła umowę z zarządcą, umowę ubezpieczenia z tytułu OC, umowę z firmą ochroniarską, sprzątającą oraz z przedsiębiorstwami energetycznymi, cieplnymi oraz wodociągowymi na dostawy mediów do części wspólnych. Tym samym to Wspólnota dokonuje bezpośredniego zakupu usług i mediów koniecznych do utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym dostawy koniecznych mediów zarówno do części wspólnych jak i do poszczególnych lokali. Wspólnota występuje więc w dwóch rolach - nabywcy towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz nabywając towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali. W pierwszym przypadku wspólnota nabywa towary i usługi we własnym imieniu i na własne potrzeby natomiast w drugim przypadku ostatecznymi konsumentami są właściciele poszczególnych lokali. Z tytułu rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania poszczególnych lokali Wspólnota nie pobiera od właścicieli lokali tworzących wspólnotę żadnego wynagrodzenia, marży lub innego świadczenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wspólnota składająca się wyłącznie z lokali użytkowych - po zarejestrowaniu się jako podatnik podatku VAT ma obowiązek wystawiać faktury VAT zarówno na koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy oraz koszty utrzymania lokali (media), czy tylko w zakresie kosztów utrzymania lokali (mediów)?

Zdaniem Wnioskodawcy, nabywając towary i usługi konieczne do zarządu nieruchomością wspólną Zainteresowany jest ich finalnym odbiorcą i nie dokonuje ich odsprzedaży - tym samym nie następuje odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, które zgodnie z art. 5, art. 7, art. 8 i art. 15 ustawy o podatku VAT podlega opodatkowaniu. Podobnie w przypadku zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali na poczet funduszu remontowego nie podlegają one opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bowiem nie są spełnione przesłanki określone w art. 5 ustawy o podatku VAT.

Tym samym Wspólnota nawet po zarejestrowaniu jako podatnik VAT czynny nie będzie wystawiała faktur VAT z tytułu pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego.

Natomiast w zakresie zaliczek wpłacanych na poczet utrzymania poszczególnych lokali (mediów) Wspólnota dokonuje odsprzedaży - towarów i usług - tym samym dokonuje czynności opodatkowanych. Na podstawie art. 113 ustawy o podatku VAT Wspólnota będzie korzystała ze zwolnienia podmiotowego do kwoty 150.000,00 zł obrotów z tytułu sprzedaży mediów. Natomiast po przekroczeniu tej kwoty oraz zarejestrowaniu jako podatnik VAT czynny Wspólnota będzie wystawiała faktury VAT z tytułu odsprzedaży mediów właścicielom poszczególnych lokali.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Wskazane czynności, jak wynika z art. 5 ust. 2 ustawy, podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jak stanowi art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Analizując bowiem powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 1 pkt 12 lit a ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r., poz. 35) od dnia 1 kwietnia 2013 r. art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług otrzymał brzmienie: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z powyższego, definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności podlegających opodatkowaniu, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy o których mowa w art. 15 ust. 1 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Szczegółowe zasady wystawiania faktur, dane, które powinny zawierać, oraz sposób i okres ich przechowywania unormowane zostały w rozdziale 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360 ze zm.), dalej: rozporządzenie.

Jak stanowi § 4 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2013 r., fakturę wystawia zarejestrowany podatnik VAT czynny. Jednakże stosownie do treści § 4 ust. 2 rozporządzenia, faktury mogą również wystawiać zarejestrowani podatnicy VAT zwolnieni.

Elementy jakie faktura powinna zawierać zostały wyszczególnione w § 5 rozporządzenia.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest wspólnotą lokalową - jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej - utworzoną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 lipca 1994 r. o własności lokali. W skład wspólnoty wchodzą wyłącznie stanowiące odrębną własność lokale użytkowe - żaden z lokali nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych - a prawem związanym z prawem własności poszczególnych lokali jest udział w nieruchomości wspólnej. Zakres działania wspólnoty obejmuje zarząd nieruchomością wspólną. Członkowie wspólnoty - właściciele lokali stanowiących odrębną własność - wykorzystują lokale do prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmują lokale innym podmiotom do prowadzenia działalności gospodarczej. Zarządca zgodnie z podjętą przez wspólnotę uchwałą oraz na mocy zawartej umowy o zarządzenie reprezentuje wspólnotę w zakresie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie od wspólnoty po wystawieniu faktury. Właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć, proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej, w kosztach zarządu nieruchomością wspólną - wskazanych przykładowo w art. 14 - funduszu remontowego oraz w kosztach związanych z utrzymaniem ich lokali, w szczególności z tytułu kosztów dostawy mediów. Wysokość zaliczek jakie zobowiązani są uiszczać właściciele lokali na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, fundusz remontowy oraz kosztów utrzymania poszczególnych lokali określana jest corocznie w uchwale wspólnoty o rocznym planie gospodarczym. Wspólnota zawarła umowę z zarządcą, umowę ubezpieczenia z tytułu OC, umowę z firmą ochroniarską, sprzątającą oraz z przedsiębiorstwami energetycznymi, cieplnymi oraz wodociągowymi na dostawy mediów do części wspólnych. Tym samym to Wspólnota dokonuje bezpośredniego zakupu usług i mediów koniecznych do utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym dostawy koniecznych mediów zarówno do części wspólnych jak i do poszczególnych lokali. Wspólnota występuje więc w dwóch rolach - nabywcy towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz nabywając towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali. W pierwszym przypadku wspólnota nabywa towary i usługi we własnym imieniu i na własne potrzeby natomiast w drugim przypadku ostatecznymi konsumentami są właściciele poszczególnych lokali. Z tytułu rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania poszczególnych lokali Wspólnota nie pobiera od właścicieli lokali tworzących wspólnotę żadnego wynagrodzenia, marży lub innego świadczenia.

Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W myśl art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota Mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z powyższego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu lub zarządcy należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty. Jednakże w odróżnieniu od reprezentacji przez organ (zarząd wspólnoty), zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa. Pomiędzy wspólnotą a osobą trzecią (zarządcą) istnieje bowiem dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa.

A zatem w zakresie zarządu nieruchomością wspólnoty zarządca nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu i na rzecz wspólnoty, która powierzyła mu zarząd nad nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

*   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
*   wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 ustawy o własności lokali, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym, właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m. in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest Wspólnota Mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie Wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty za fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług (tj. głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wydatki te nie stanowią partycypacji w kosztach wspólnych nieruchomości, bowiem finalnym nabywcą towarów i usług sprzedawanych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków Wspólnoty jest nie Wspólnota, a każdy z jej członków z osobna. W przypadku nabywcy i konsumenta, występuje następujący ciąg świadczeń: najpierw świadczenie dostawy określonych towarów lub usług w ramach udostępniania mediów wykonuje zakład do tego uprawniony, wystawiając fakturę VAT na rzecz Wspólnoty w oparciu o zawartą umowę, następnie Wspólnota „odsprzedaje” te towary i usługi właścicielom odrębnych lokali, gdyż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali Wspólnota ponosi koszty tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie odrębnych lokali.

Tym samym, Wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi.

W konsekwencji, należy stwierdzić, iż obciążanie członków Wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w analizowanej sprawie czynność rozliczania przez Wnioskodawcę opłat z tytułu mediów dotyczących części wspólnej nieruchomości, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tak więc uiszczanie należności przez członków Wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca nie jest z tego tytułu podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji, nawet w sytuacji zarejestrowania się Wspólnoty jako podatnika VAT, brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Z kolei, dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dotyczących poszczególnych lokali użytkowych, Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wspólnota mieszkaniowa, jak i inni podatnicy podatku od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, na podstawie art. 113 ustawy o VAT.

W myśl art. 113 ust. 1 i ust. 2 ustawy zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Do wartości sprzedaży, o której mowa powyżej, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

A zatem, do kwoty limitu uprawniającego do zwolnienia nie wlicza się obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych, wlicza się natomiast opodatkowany podatkiem od towarów i usług obrót uzyskiwany przez podatnika.

Na podstawie art. 113 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1 i 9, mogą zrezygnować ze zwolnienia określonego w ust. 1 i 9, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, z tym że w przypadku, o którym mowa w ust. 9, zawiadomienie musi nastąpić przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5.

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy, podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5 jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Kwestie związane z rejestracją podatników zostały uregulowane w art. 96 ustawy.

I tak w art. 96 ust. 1 ustawy wskazano, iż podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Natomiast podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne (art. 96 ust. 3 ustawy).

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako „podatnika VAT czynnego” lub w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”.

Odnosząc przytoczone wyżej przepisy prawa do sprawy będącej przedmiotem wniosku stwierdzić należy, że dokonując rozliczenia opłat z tytułu mediów dostarczanych do poszczególnych lokali użytkowych, Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, i w konsekwencji czynność odsprzedaży właścicielom lokali zakupionych wcześniej towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem odrębnych lokali, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Wspólnota może jednakże korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku, o którym mowa w art. 113. W okresie korzystania z ww. zwolnienia od podatku Zainteresowany, jeżeli jest zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony, może (na podstawie § 4 ust. 2 rozporządzenia) wystawić właścicielom lokali faktury na pokrycie kosztów utrzymania tychże lokali. W sytuacji zaś, gdy Wnioskodawca utraci prawo do ww. zwolnienia od podatku lub zrezygnuje z tego prawa, na podstawie art. 106 ustawy oraz § 4 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia jest zobowiązany wystawić faktury dokumentujące powyższe czynności.

Reasumując, opłaty uiszczane przez właścicieli lokali użytkowych (członków wspólnoty) tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w tym opłaty za fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem – niezależnie od faktu zarejestrowania się Zainteresowanego jako podatnika VAT - Wspólnota nie może dokumentować tychże należności fakturami.

Natomiast w kwestii należności wnoszonych przez poszczególnych właścicieli lokali na poczet utrzymania tychże lokali, należy stwierdzić, że w sytuacji gdy:

*   Wspólnota korzysta ze zwolnienia podmiotowego od podatku i jest zarejestrowana jako podatnik VAT zwolniony, zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia może wystawiać faktury dokumentujące koszty związane z utrzymaniem tych lokali;
*   Wnioskodawca utracił prawo do zwolnienia podmiotowego lub z niego zrezygnował, jest zobowiązany wystawić właścicielom lokali użytkowych faktury z powyższego tytułu – zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy oraz przepisach wykonawczych do niej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie zawarte we własnym stanowisku Zainteresowanego, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii zwolnienia podmiotowego od podatku i zgłoszenia rejestracyjnego w podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.