Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-833/13/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-11-07
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze zamiany.
Słowa kluczowe: darowizna; lokal; nabycie; nieruchomości; przychód; sprzedaż; zamiana; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 17; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 14 sierpnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 sierpnia 2013 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku i wątpliwościami, czy wnioskodawca oczekuje również wydania przez tut. Organ interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, pismem z dnia 11 października 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-833/13/HS, IBPB II/1/436-223/13/MZ wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. W wezwaniu pouczono, że nieuzupełnienie wniosku w wyznaczonym terminie spowoduje wydanie interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Mimo że wezwanie doręczono w dniu 15 października 2013 r., a zatem wyznaczony termin upłynął z dniem 22 października 2013 r., wnioskodawca nie uzupełnił braków formalnych wniosku. Tut. Organ uznał zatem, że wnioskodawca oczekuje jedynie interpretacji prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wskazanym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 08 listopada 2006 r. notarialną umową sprzedaży rodzice wnioskodawcy darowali mu lokal mieszkalny. Od momentu darowizny upłynęło 6 lat. W dniu 16 listopada 2012 r. wnioskodawca dokonał zamiany tego lokalu ze swoją siostrą na lokal mieszkalny również położony w tym samym mieście. Wspólnie z siostrą wnioskodawca ocenił wartość lokali mieszkalnych na identyczną. Dnia 17 czerwca 2013 r. wnioskodawca zameldował się w mieszkaniu nabytym przez niego w wyniku zamiany.

Wnioskodawca wskazuje, że w tym lub w przyszłym roku planuje sprzedaż lokalu otrzymanego w wyniku zamiany z siostrą.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano m.in. następujące pytania.

1.  Czy od planowanej sprzedaży wnioskodawca musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?
2.  Czy, jeśli będzie musiał zapłacić podatek, to w jakiej wysokości?,
3.  Jakie warunki wnioskodawca winien spełnić, aby sprzedać lokal mieszkalny bez wyżej wymienionych podatków?

Zdaniem wnioskodawcy, wszystkie czynności (darowizna jak i zamiana) odbywały się między najbliższą rodziną, tzw. w pierwszej linii. Ponadto od pierwszej czynności cywilnoprawnej (darowizny) minął okres sześciu lat do momentu zamiany mieszkań. Przy zamianie wnioskodawca nie uzyskał żadnych dodatkowych przychodów, ponieważ, jak już wcześniej wspomniał, wartość obu lokali mieszkalnych została określona identycznie.

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, który posiada obecnie, nie powinien więc płacić żadnego podatku.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego w podatku dochodowym od osób fizycznych. W części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment jej nabycia.

Przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności a zatem m.in. zamianę.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, gdy ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w drodze zamiany.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca aktem darowizny nabył w 2006 r. lokal mieszkalny. Następnie, w 2012 r., dokonał ze swoją siostrą zamiany tego lokalu na inny lokal mieszkalny. Aktualnie, w bieżącym lub w przyszłym roku, wnioskodawca zamierza sprzedać lokal mieszkalny nabyty w 2012 r. w drodze zamiany.

Tym samym przychód z planowanej w 2013 lub w 2014 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego podlegać będzie opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie w drodze zamiany (2012 r.) do dnia sprzedaży (2013 lub 2014 r.) nie upłynie 5-letni okres, o którym mowa w przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy jego sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c ) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższymi uregulowaniami, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do przywołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2012 r. w drodze zamiany będzie wartość, jaka zostanie wyrażona w cenie umowy sprzedaży, o ile odpowiadać będzie wartości rynkowej, którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast kosztami uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy będą udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży. W związku z tym, że ww. lokal mieszkalny został nabyty w 2012 r. w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu będzie określona w umowie zamiany wartość lokalu mieszkalnego przekazanego na rzecz kontrahenta (siostry) w zamian za lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży.

W świetle powyższych uregulowań, w przypadku wnioskodawcy do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego, można zaliczyć wartość lokalu zbytego przez wnioskodawcę w drodze zamiany (ustaloną w umowie zamiany). Aby bowiem nabyć lokal mieszkalny wnioskodawca oddał w zamian inny lokal. I to wartość tego oddanego w zamian lokalu stanowić będzie koszt nabycia nowego lokalu, który następnie wnioskodawca zamierza w 2013 lub w 2014 r. sprzedać. Do kosztów dodatkowo można zaliczyć również udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość lokalu mieszkalnego poczynione w czasie jego posiadania. Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zatem przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2012 r. w drodze zamiany w przypadku kiedy ta sprzedaż zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym miało miejsce nabycie lokalu w drodze zamiany, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujących od dnia 01 stycznia 2009 r., chyba że wystąpią warunki do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i poczynione zostały w czasie jej posiadania).

Przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze zamiany w 2012 r., nie będzie podlegał natomiast w ogóle opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy lokal ten zostanie sprzedany po dniu 31 grudnia 2017 r., a więc już w 2018 r. Jedynie wtedy od końca roku, w którym miało miejsce jego nabycie (2012 r.) do dnia sprzedaży upłynie już okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ zapytanie wnioskodawcy dotyczyło planowanej w 2013 lub 2014 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze zamiany w 2012 r., wyjaśnia się, że ani fakt nabycia innego lokalu w drodze darowizny w 2006 r., ani bliskie pokrewieństwo, ani fakt zameldowania w lokalu uzyskanym w drodze zamiany nie są istotne dla dokonanego rozstrzygnięcia. Przede wszystkim to nie lokal nabyty w 2006 r. ma zostać sprzedany, tylko inny lokal, mianowicie ten nabyty w 2012 r. w drodze zamiany. Ponadto ustawodawca nie przewidział w podatku dochodowym od osób fizycznych jakichkolwiek ulg czy zwolnień przychodu osiągniętego ze sprzedaży lokali (nieruchomości) nabytych w drodze zamiany dokonanej pomiędzy najbliższą rodziną. Również sam fakt zameldowania się w lokalu mieszkalnym uzyskanym w drodze zamiany w 2012 r. jest bez znaczenia dla dokonanego rozstrzygnięcia. Zwolnienie przychodu ze sprzedaży na podstawie tzw. ulgi meldunkowej nie dotyczy bowiem lokali czy nieruchomości nabytych po dniu 01 stycznia 2009 r. – dotyczy ono, po spełnieniu określonych kryteriów, zwolnienia przychodu ze sprzedaży lokali, ale tylko tych nabytych w latach 2007-2008. Zupełnie więc nie odnosi się do sytuacji wnioskodawcy i wnioskodawca nie może z niego skorzystać.

Stanowisko wnioskodawcy uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.