Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB1.4511.1129.2016.1.RK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-01-13
Teza: w zakresie możliwości odliczenia straty poniesionej ze sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej w 2011 r. od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lokalowej nabytej w 2009 r.
Słowa kluczowe: dochód; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal użytkowy; nieruchomości; sprzedaż; zeznania-zeznania podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późń. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r, poz 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2016 r. ( data wpływu 23 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia straty poniesionej ze sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej w 2011 r. od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lokalowej nabytej w 2009 r. - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 23 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia straty poniesionej ze sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej w 2011 r. od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lokalowej nabytej w 2009 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w 2011 r. zbyła odpłatnie dwie nieruchomości na rzecz dwóch odrębnych, niezależnych podmiotów.

Jedną nieruchomość tj. lokal niemieszkalny o pow. 134,57 m kw. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wnioskodawczyni nabyła dnia 31 grudnia 2009 roku za cenę w kwocie 1.150.000,00 zł. Poniosła wówczas koszty aktu notarialnego oraz koszty pośrednictwa w kwocie 18.045,34 zł.

Natomiast w dniu 02 marca 2011 r. Wnioskodawczyni zakupiła inną nieruchomość składającą się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 104/1,101/1, 102/1 100/1, 103/1, 105/1 za łączną cenę 225.000,00 zł. Poniosła wówczas koszty aktu notarialnego oraz zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie 7.154,00 zł.

Dnia 18 kwietnia 2011 roku Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży lokalu niemieszkalnego o pow. 134,57 m kw. wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę w kwocie 1.397.280,00 zł.

Dnia 15 maja 2011 roku Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości gruntowej , składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 104/1, 101/1, 102/1, 100/1,103/1 oraz 105/1 za cenę ich nabycia, tj. 225,000 zł.

W przypadku sprzedaży nieruchomości lokalowej powstał po stronie Wnioskodawczyni, w świetle art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód, który po odliczeniu kosztów odpłatnego zbycia dał dochód, a tym samym zrodził obowiązek podatkowy po stronie Wnioskodawczyni. Nieruchomość ta została nabyta w dniu 31.12.2009 r.

Z tytułu sprzedaży drugiej nieruchomości, nabytej w tym samym roku tj. 2011, nie powstał dochód. Wręcz Wnioskodawczyni poniosła stratę w wysokości poniesionych kosztów notarialnych i odprowadzonego podatku od czynności cywilnoprawnych przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości w łącznej kwocie 7.154,00 zł. Tą nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła dniu 02.03.2011 r.

Przychód osiągnięty ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego zakupionego w 2009r. Wnioskodawczyni wydatkowała celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i w dniu 30.12.2013 r. nabyła udział wynoszący 925 / 1000 w lokalu mieszkalnym za cenę łączną 1.503.125,00 zł. Wnioskodawczyni pokryła też koszty notarialne zakupu nieruchomości oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 34.975,00 zł. Proporcja udziału własnych potrzeb mieszkaniowych w sprzedaży lokalu wynosi w tym przypadku 110 %. Zatem Wnioskodawczyni nie zapłaci w tym przypadku podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2009 r.

Odpłatne zbycie opisanych powyżej nieruchomości zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni jest obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej mającym stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski, podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu wynikającemu z ustawy o podatku od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w związku z odpłatnym zbyciem dwóch nieruchomości w jednym roku podatkowym należy uznać każdą zawartą umowę sprzedaży nieruchomości jako odrębne źródła przychodu, które winny być opodatkowane odrębnie, tj. każda transakcja jako odrębnie ?

Czy w związku z powyższym można przyjąć ogólną zasadę, że brak jest podstawy do kompensowania przychodów i kosztów z transakcji sprzedaży poszczególnych nieruchomości sprzedanych w tym samym roku podatkowym, dokumentowanych różnymi aktami notarialnymi?

Zdaniem Wnioskodawcy

Zasady opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (nabytych lub wybudowanych w okresie od dnia 1 stycznia 2009 r.) określone są przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, ust. 2 i ust. 3, art. 19, art. 30e i art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 – ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej Ustawa PIT.

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 brzmi bowiem: „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowa w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Przy obliczaniu podatku za rok 2011 r. z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości powstałą wątpliwość, dotycząca obliczenia ww. iloczynu dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, który należy wg Wnioskodawczyni tratować oddzielnie tj. obliczając dla każdej transakcji osobno. Wynika to z następujących rozważań:

Artykuł 9 Ustawy PIT formułuje zasadę łączenia dochodów, ale przewiduje od niej wyjątki, tzn. w przypadku podatnika, który uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania jest suma dochodów ze wszystkich tych źródeł z pominięciem przychodów /dochodów określonych w art. 25e, 29-30c, 30e, 30f oraz art. 44 ust 7e i 7f Ustawy PIT, a więc podlegających opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym lub liniowym. Wyłączenie z sumy dochodów podatnika dotyczy więc m.in, dochodów opodatkowanych podatkiem liniowym w wysokości 19%, a więc dochodów (przychodów) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c Ustawy PIT. Opodatkowanie według stawki liniowej 19% ma zastosowanie wyłącznie do dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz ww. praw nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) po 31.12.2006 r.

Co do zasady, dochodem z danego źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. W przypadku, gdy suma kosztów przekracza sumę przychodów, różnica stanowi stratę ze źródła przychodów. Wszystkie przychody i koszty dotyczące jednego źródła należy łączyć niezależnie od ich składowych. Lista źródeł przychodów wymieniona jest w art. 10 ust. 1 Ustawy PIT. Przy ustalaniu dochodu obniżenie sumy przychodów z danego źródła może nastąpić tylko o te koszty uzyskania przychodów, które tego źródła dotyczą. W niektórych jednak przypadkach ta ogólna zasada ustalania dochodu/straty wymieniona wyżej podlega modyfikacjom. Niektóre sposoby ustalania dochodu zostały przez ustawodawcę unormowane odrębnie i przewidują nieco odmienne zasady ustalania dochodu dla podatników osiągających dochody m.in, z odpłatnego zbycia nieruchomości. Ustawodawca wyraźnie w doniesieniu do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości posługuje się w poszczególnych regulacjach ustawy podatkowej liczbą pojedynczą, co oznacza, że także i koszty powinny być związane z danym przychodem z danej transakcji, również dochód i strata. Dowodzi tego brzmienie art. 19 ust. 1 z użyciem sformułowań - „przychód ze zbycia nieruchomości” i dalej "wartość wyrażona w cenie określonej w umowie", a więc chodzi o daną, konkretną transakcję i związane z nią koszty. Podobnie ustawodawca używa tej formy w art. 30e Ustawy PIT, kiedy mówi o dochodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, a w ust. 2 posługuje się określeniem - „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości” a nie „przychodami z odpłatnego zbycia”

Zgodnie z powyższym nawiązując do przepisów Ustawy PIT należy uznać, że każde zawarcie odrębnej umowy sprzedaży nieruchomości stanowi powstanie odrębnego źródła przychodu, który jest opodatkowany odrębnie od pozostałych dochodów ze sprzedaży nieruchomości oraz w związku z tym brak jest podstawy do kompensowania przychodów i kosztów z transakcji sprzedaży poszczególnych nieruchomości, udokumentowanych różnymi aktami notarialnymi.

Odnosząc powyższe do sytuacji Wnioskodawczyni należy uznać, iż skoro ze zbycia nieruchomości zakupionej w 2011 r. nie osiągnęła dochodu, a wręcz poniosła stratę, a następnie ze sprzedaży nieruchomości zakupionej w 2009 r, uzyskała dochód, który jednak wydatkowała korzystając ze zwolnienia wyartykułowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 nie zapłaci podatku, ze względu na to, iż brak jest podstawy do kompensowania przychodów i kosztów z transakcji sprzedaży poszczególnych nieruchomości, dokumentowanymi różnymi aktami notarialnymi.

W sytuacji, gdy sprzedaż wielu nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. nastąpił w jednym roku podatkowym, dochód osiągnięty ze sprzedaży każdej z nieruchomości należy rozliczać odrębnie. Zatem jeżeli przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2009 r. w całości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, gdyż proporcja udziału własnych potrzeb mieszkaniowych w sprzedaży lokalu w tym przypadku wynosi 110 %, brak jest podstawy do uznania przez organ podatkowy konieczności wykazywania, że cały przychód, tj. przychód ze sprzedaży wszystkich nieruchomości w danym roku podatkowym został wydatkowany na własne cele mieszkaniowy. Zatem uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości lokalowej nabytej w 2009 r, będzie w całości zwolniony od podatku PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła lokal niemieszkalny dnia 31 grudnia 2009, natomiast nieruchomość gruntową w dniu 2 marca 2011 roku.

W związku z tym, do ustalenia skutków podatkowych zbycia obu nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodów ustala się natomiast w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa. W przypadku gdy nabycie miało charakter odpłatny zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli natomiast miało charakter nieodpłatny stosować należy art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

I tak stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto – zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji gdy przychód ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z kolei art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy stanowi, że – w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Zeznaniem tym jest formularz PIT-39.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała dwie nieruchomości – lokal niemieszkalny nabyty w dniu 31 grudnia 2009 r. oraz działki gruntu nabyte w dniu 2 marca 2011 r. W przypadku sprzedaży nieruchomości lokalowej powstał dochód z odpłatnego zbycia powodując powstanie obowiązku podatkowego, natomiast z tyt. sprzedaży nieruchomości gruntowej powstała strata w wysokości poniesionych kosztów notarialnych i podatku od czynności cywilnoprawnych. Osiągnięty przychód (dochód) Wnioskodawczyni wydatkowała na zakup udziału wynoszącego 925/1000 części lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość za cenę 1.503.125,00 zł plus koszty zakupu: 234.975,00 zł. w lokalu mieszkalnym w dniu 30 grudnia 2013 r.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że dochód jaki Wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2009 r. i 2011 r. podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast strata jaką Wnioskodawczyni poniosła, w związku ze sprzedażą nieruchomości gruntowej, nabytej w 2011 r. powinna zostać wykazana w zeznaniu PIT-39 mającym zastosowanie do dochodów (strat) uzyskanych (poniesionych) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W związku z powyższym, w sytuacji gdy podatnik uzyskuje stratę podatkową (nie wystąpi dochód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości) na jednej nieruchomości a na drugiej osiąga dochód do opodatkowania należy w rozliczeniu rocznym (PIT-39) zsumować przychody i koszty ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tak w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nabytej w 2009 r. jak i w 2011 r. Jeżeli łączne przychody przekraczają łączne koszty, obliczona nadwyżka jest dochodem podlegającym opodatkowaniu. Jednak w przypadku zastosowania ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody, koszty oraz osiągnięty dochód należy uwzględnić dla każdej nieruchomości odrębnie.

Zatem w sytuacji gdy podatnik sprzedaje dwie nieruchomości w jednym roku podatkowym i ze sprzedaży jednej z nich uzyska stratę, to wydatkowanie uzyskanego z tej sprzedaży przychodu nie wywiera skutków podatkowych. Z kolei, jeśli ze sprzedaży drugiej nieruchomości podatnik uzyska dochód i uzyskany przychód w całości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wówczas może skorzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że na własne cele mieszkaniowe, Wnioskodawczyni wydatkowała cały przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego, a więc lokalu, ze zbycia którego uzyskała dochód. Skorzystanie z ww. ulgi dotyczy konkretnego przychodu (dochodu), tj. wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży konkretnej nieruchomości i w takim przypadku zastosowanie tego zwolnienia nie uwzględnia kompensaty dochodu uzyskanego ze sprzedaży jednej nieruchomości z poniesioną stratą na sprzedaży drugiej nieruchomości, ponieważ ulga na własne cele mieszkaniowe dotyczy konkretnej nieruchomości w stosunku, do której ma ona zastosowanie. Podatnik kompensuje osiągnięty dochód z poniesioną stratą pomniejszając podstawę opodatkowania, jednak w sytuacji gdy korzysta ze zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 nie uwzględnia tej kompensaty, gdyż łączna kwota uzyskanego dochodu (pomniejszonego o stratę) korzystałaby w takim przypadku z dwóch preferencji podatkowych, tj. kompensaty dochodu ze stratą oraz możliwości zastosowania zwolnienia na własne cele mieszkaniowe.

W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni skorzystała ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już wskazano powyżej ulgę, należy uwzględnić dla każdej nieruchomości odrębnie, czyli w przypadku przedstawionym we wniosku dochód zwolniony należy obliczyć tylko w odniesieniu do lokalu niemieszkalnego (ponieważ ze sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawczyni uzyskała dochód). Przy obliczaniu dochodu zwolnionego, należy zatem uwzględnić dane dotyczące wyłącznie lokalu niemieszkalnego, a więc obliczenie to będzie następujące: dochód osiągnięty ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego należy pomnożyć przez kwotę poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe, a następnie podzielić przez przychód osiągnięty ze sprzedaży lokalu niemieszkalnego.

Jeżeli kwota dochodu zwolnionego, wyliczonego w powyższy sposób, będzie większa lub równa kwocie łącznego dochodu uzyskanego ze sprzedaży obu nieruchomości wówczas podstawa obliczenia podatku z odpłatnego zbycia tych nieruchomości wyniesie zero i Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty z tego tytułu podatku.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie możliwości kompensaty przychodów i kosztów ze sprzedaży poszczególnych nieruchomości w danym roku podatkowym oraz zakwalifikowania tych transakcji jako odrębne źródła przychodu należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.