Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.416.2023.7.BZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-27
Teza: Sprzedaż nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

16 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie pismem z 26 października 2023 r. (wpływ 30 października 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 6 grudnia 2023 r. (wpływ 6 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani B. M. – (Sprzedająca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (…)

### Opis zdarzenia przyszłego

I. Opis działki nr (…).

B. M. (dalej również jako Sprzedająca) jest właścicielem nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 3,4998 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), IX Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej jako „Nieruchomość").

Nieruchomość położona jest w rejonie ulic: (…), (…), (…), (…) i (…) w (…), dzielnicy (…), województwie (…). W skład Nieruchomości wchodzi m.in. działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym (…) z obrębu (…), o powierzchni 1,2854 ha (dalej jako „Działka”), będąca przedmiotem czynności, której dotyczy wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej.

Działka powstała z podziału działki nr (…) dokonanego ostateczną decyzją nr (…) wydaną z upoważnienia (…) 2 czerwca 2023 r., znak sprawy: (…), przy czym przedmiotowy podział nie został jeszcze ujawniony w wyżej wskazanej księdze wieczystej. W księdze wieczystej widnieje jedynie wzmianka o wniosku (…) dotycząca ujawnienia tego podziału.

Pani B. M. nabyła Nieruchomość na podstawie umowy zniesienia współwłasności udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 20 listopada 2018 r. przez W. L., notariusza (…), Repertorium (…).

Pani B. M. nabyła Nieruchomość do majątku osobistego na zasadzie surogacji praw. Nieruchomość w dalszym ciągu stanowi majątek osobisty Pani B. M.. Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży.

Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, gdyż w związku z nabyciem Nieruchomości nie był odprowadzany podatek od towarów i usług. Nieruchomość uprzednio wykorzystywana była na cele rolne. Po nabyciu Nieruchomości Pani B. M. nie zmieniała jej przeznaczenia. Z działki objętej wnioskiem nie były dokonywane zbiory i dostawy (ani sprzedaż) produktów rolnych.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszanej (jedno- i wielorodzinnej niskiej).

Działka:

\- stanowi łąki trwałe, grunty orne oraz grunty pod rowami;

\- posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulicy (…);

\- nie była i nie jest przedmiotem umowy dzierżawy ani umowy najmu;

\- jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Przez działkę przebiega rów melioracyjny (dalej „Rów"), który został wybudowany wiele lat temu, a z całą pewnością znacznie więcej niż 2 lata przed datą zawarcia niżej opisanej umowy przedwstępnej sprzedaży z Kupującym (zdefiniowanym poniżej). Sprzedająca nie ponosiła nakładów na rów.

Zarówno sama działka, jaki i Nieruchomość, od dnia nabycia do chwili obecnej jest w nieprzerwanym posiadaniu Pani B. M. Jak wynika z powyższego Pani B. M. jest właścicielem innych działek, których na ten czas nie zamierza sprzedawać. Obecnie Pani B. M. nie ma zamiaru nabywania w przyszłości nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Pani B. M. w okresie 5 lat przed datą zawarcia niżej opisanej umowy przedwstępnej sprzedaży nie sprzedawała innych nieruchomości.

1 lutego 2023 r. Pani B. M. zawiesiła wykonywanie działalności gospodarczej, którą prowadziła od 1 sierpnia 2002 r. w przedmiocie sprzedaży artykułów spożywczych, przemysłowych, kwiatów i sadzonek. 4 września 2023 r. Naczelnik właściwego urzędu skarbowego wykreślił z urzędu Panią B. M. z rejestru jako podatnika podatku od towarów i usług wskutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na okres ponad 6 kolejnych miesięcy. Pani B. M. nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, przy czym Pani B. M. rozważa zarejestrowanie jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na potrzeby sprzedaży działki na rzecz Kupującego.

Działka nie była i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej.

Pani B. M. nie jest rolnikiem ryczałtowym.

II. W przedmiocie podejmowanych działań.

Pani B. M., wspólnie z Panem D. A., właścicielem działki o nr ewidencyjnej (…) sąsiedniej bezpośrednio z działką, podjęła decyzję o wspólnym sprzedaniu działki i działki nr (…), jako jednej nieruchomości, w celu zwiększenia ich atrakcyjności dla inwestorów z rynku deweloperskiego. Pani B. M. samodzielnie poszukiwała inwestorów zainteresowanych zakupem ww. działek. Dodatkowo działania marketingowe prowadzone w celu sprzedaży przedmiotowych działek podejmowane były przez pośrednika z biura nieruchomości, który również poszukiwał kupców zainteresowanych zakupem ww. działek.

Pierwotnie do sprzedaży oferowana była działka (…) (z podziału, której powstała działka (…) i (…)), jednakże z uwagi na istniejącą na niej infrastrukturę podziemną (rurociąg) działka ta traciła na atrakcyjności wśród potencjalnych inwestorów. W związku z tym Pani B. M. złożyła wniosek o podział ww. działki. Po podziale rurociąg przebiega aktualnie przez działkę (…). Wskutek podjętych działań działka, mająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej i pozbawiona ww. ograniczenia, zyskała na wartości i atrakcyjności.

Pani B. M. nie występowała o wydanie pozwolenia na budowę dla działki i działki (…).

W toku aktywnych poszukiwań nabywcy działki i działki (…) pośrednik nieruchomości przedstawił Pani B. M. kilku inwestorów zainteresowanych nabyciem przedmiotowych działek, z którymi prowadzono negocjacje w przedmiocie określenia warunków nabycia działki. Pani B. M., 24 czerwca 2021 r., przed K. S., notariuszem w (…), za Rep. A (…), podpisała przedwstępną umowę sprzedaży działki. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, gdyż inwestor odstąpił od ww. umowy.

W związku z powyższym Pani B. M. kontynuowała dalsze poszukiwania inwestorów zainteresowanych zakupem działek. Poszukiwania te doprowadziły do podjęcia działań mających na celu zawarcie umowy ze spółką pod firmą: P. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością spółką komandytową z siedzibą w Warszawie (dalej jako „Kupujący").

III. Opis Transakcji.

14 września 2023 r. przed M. P., notariuszem w (…), Repertorium A (…), Pani B. M. zawarła z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipotek (dalej jako „Umowa").

Kupujący, jako inwestor, zainteresowany jest łącznym nabyciem działki i działki (…), na których zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych, wielorodzinnych z garażem i ewentualnie z częścią usługową. Zgodnie z treścią zawartej umowy Pani B. M. i Kupujący zobowiązali się zawrzeć w terminie do 31 stycznia 2024 r. umowę sprzedaży, na podstawie której Pani B. M. sprzeda Kupującemu w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich niezabudowaną działkę, a Kupujący działkę, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, kupi, pod warunkiem wydania w terminie do dnia 31 stycznia 2024 r. przedmiotowej interpretacji podatkowej.

Na podstawie umowy Pani B. M. i Kupujący zobowiązali się złożyć wspólny wniosek do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie dotyczącym opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych kwot należnych sprzedającym tytułem ceny oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług celem prawidłowego rozliczenia zobowiązań podatkowych związanych z zawarciem oraz wykonaniem umowy sprzedaży.

Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, powołanym jako spółka celowa w celu realizacji inwestycji deweloperskiej oraz sprzedaży lokali mieszkalnych oraz ewentualnie lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji deweloperskiej.

W związku z zawarciem Umowy:

1\. Pani B. M. wniosła o odłączenie z KW nr (…) działki i założenie dla tej nieruchomości nowej księgi wieczystej, a następnie wpisanie:

\- w dziale II nowo założonej księgi wieczystej własności na jej rzecz;

\- w dziale III nowo założonej księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży na rzecz Kupującego;

\- w dziale IV nowo założonej księgi wieczystej hipoteki umownej na rzecz Kupującego;

2\. Pani B. M. udzieliła osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw i zgód w następującym zakresie:

a) zgody na korzystanie z nieruchomości na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów oraz usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne. Przedmiotowa zgoda (upoważnienie) uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania w tym zakresie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane;

b) do uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów, dokumentów stwierdzających tytuł prawny (w tym odpisów z księgi wieczystej) dotyczących nieruchomości;

c) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości;

d) składania wniosków, występowania, reprezentowania i podejmowania wszelkich czynności w toku postępowań prowadzonych w sprawach objętych pełnomocnictwem oraz do występowania, reprezentowania i podejmowania wszelkich czynności przed organami administracji publicznej związanych z wszczęciem, prowadzeniem i zakończeniem powyższych postępowań, w tym do składania oświadczeń przedstawiających aktualny stan wpisów w księgach wieczystych założonych dla nieruchomości wraz ze wskazaniem numeru ksiąg wieczystych;

e) składania wniosków i reprezentowania we wszelkich postępowaniach w sprawie uzyskania warunków technicznych lub/i informacji technicznych (dotyczących w szczególności zaopatrzenia w wodę, odbioru ścieków, zasilania w energię elektryczną, dostawy gazu, przebudowy lub dostępu do infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej, telekomunikacyjnej i teletechnicznej) dla dowolnych inwestycji budowlanych planowanych na działce;

f) składania wniosków, występowania, reprezentowania i podejmowania wszelkich czynności w toku postępowań prowadzonych w sprawie wydania decyzji zatwierdzających projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielających pozwolenia na budowę,

g) do reprezentowania wobec wszelkich władz, organów administracji rządowej i samorządowej, sądów (w tym wieczystoksięgowych) osób fizycznych i prawnych w sprawach, o których mowa w pełnomocnictwie.

Jednocześnie Strony postanowiły, że wydanie Kupującemu działki nastąpi dopiero w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Na podstawie umowy przedwstępnej Kupujący zapłacił na rzecz Sprzedającej zadatek na poczet ceny sprzedaży działki (dalej jako „Zadatek"). Kupujący i Sprzedająca rozważają złożenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, przed dniem dokonania sprzedaży działki lub w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży działki. Złożone przez Zainteresowanych oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, będzie zawierało wszystkie elementy o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pismem z 26 października 2023 r. poinformowali Państwo, że sąd wieczystoksięgowy rozpoznał już wszystkie wnioski złożone przez Panią B. M. i aktualnie Sąd Rejonowy dla (…) IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla działki księgę wieczystą KW nr (…). W księdze tej istnieją następujące wpisy:

\- w dziale II - właściciel: Pani B. M., udział w prawie: 1/1; podstawa nabycia: umowa zniesienia współwłasności sporządzona 20 listopada 2018 r. przez (…), notariusza w (…), Repertorium A nr (…);

\- w dziale III - przysługujące Kupującemu roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży wynikającego z zawarcia umowy stanowiącej podstawę wpisu;

\- w dziale IV - hipoteka umowna do sumy 5.000.000,00 zł na rzecz Kupującego, stanowiąca zabezpieczenie zapłaty (zwrotu) przez Panią B. M. na rzecz Kupującego zadatku, w terminie 7 (siedem) dni od dnia wezwania, w pojedynczej wysokości, tj. w kwocie 4.802.182,00 zł (cztery miliony osiemset dwa tysiące sto osiemdziesiąt dwa złote) w przypadku niewykonania umowy stanowiącej podstawę wpisu z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony oraz na zabezpieczenie zwrotu odsetek ustawowych za opóźnienie oraz udokumentowanych kosztów postępowania.

W piśmie uzupełniającym z 6 grudnia 2023 r. wskazali Państwo, że:

\- określenie użyte we wniosku „Działka 1” należy rozumieć działkę (…);

\- przebiegający przez działkę (działkę (…)) rów (rów melioracyjny) stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Przywołując za Panią treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

### Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy przyszła transakcja polegająca na sprzedaży działki przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie powodowała powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem przyszła transakcja polegająca na sprzedaży przez Sprzedającą prawa własności działki, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (w odniesieniu do działki), nie będzie powodowała powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5 ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w myśl którego wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku dąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie m.in nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie oznaczają podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Pani B. M. planuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży z Kupującym, na podstawie której dokona sprzedaży prawa własności działki.

W związku z uznaniem, że przyszła przyrzeczona umowa sprzedaży prawa własność działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1, tym samym wyłączony zostaje obowiązek podatkowy w podatku od czynność cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – w przypadku rezygnacji przez Kupującego oraz Sprzedającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w którym to przypadku sprzedaż działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynność cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanej będącej stroną postępowania (Sprzedająca) prawo własności działki.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP4-2.4012.581.2023.5.MC wydanej zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów,

\- dostawa (sprzedaż) nieruchomości (rowu oraz działki) będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- jeżeli Strony transakcji zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż nieruchomości (działki) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki, ponieważ Strony transakcji zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0114-KDIP4-2.4012.581. 2023.5.MC.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.