Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-90/11-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-03-30
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zabudowa; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2011 r. (data wpływu 21 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1997 roku na podstawie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu, będąc wówczas i obecnie w związku małżeńskim, we wspólności ustawowej Wnioskodawczyni nabyła z mężem od Miasta i Gminy prawo użytkowania wieczystego gruntu, oznaczonego ewidencyjnie jako działka nr 248 o pow. 506 m2.

W roku 2007 po otrzymaniu decyzji Starosty o zatwierdzeniu projektu budowy i udzieleniu pozwolenia na budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego Zainteresowana wraz z mężem rozpoczęła na tej działce budowę domu.

Następnie w dniu 10 lipca 2007 r. małżonkowie złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Decyzją Burmistrza z dnia 10 października 2007 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego wprawo własności tej nieruchomości.

O dokonanie powyższej zmiany w księdze wieczystej złożono wniosek do Sądu Rejonowego dnia 25 czerwca 2010 roku. Wniosek ten dotyczył sprostowania sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie powołanej wyżej decyzji w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność.

Dnia 16 lipca 2010 roku na podstawie aktu notarialnego małżonkowie sprzedali wyżej opisaną nieruchomość. w dniu sprzedaży na przedmiotowej działce znajdowała się rozpoczęta w 2007 roku budowa domu mieszkalnego jednorodzinnego, w stanie surowym zamkniętym.

Zbycie to nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm. zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntu,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku Zainteresowanej jest to odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej. Aby stwierdzić, czy jest ono źródłem przychodów należy ustalić, czy sprzedaż ta została dokonana przed upływem pięciu lat od nabycia.

Istotne jest tu ustalenie, od którego momentu należy liczyć bieg pięcioletniego okresu. Jeżeli będzie to data nabycia prawa wieczystego użytkowania (1997 r.), podatek nie wystąpi. Jeżeli z kolei będzie to data przekształcenia wieczystego użytkowania w prawo własności (2007 r.), co do zasady podatek trzeba będzie zapłacić.

Ustalić należy również czy bieg ten należy liczyć odrębnie dla gruntu oraz dla rozpoczętej budowy domu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji „nieruchomości”.

W tej sytuacji należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). z przepisów tych wynika, że budynek trwale związany z gruntem jako część składowa tego gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku (w niniejszym przypadku rozpoczętej budowy domu), trwale z nim związanego.

W związku z powyższym Zainteresowana uważa, że nie można oddzielić podatkowo sprzedaży działki i sprzedaży rozpoczętej budowy domu ponieważ jest to jeden przedmiot własności. Grunt i dom to jedna nieruchomość. w niektórych przypadkach trwale z gruntem związane budynki lub ich części mogą stanowić odrębny przedmiot własności tzw. nieruchomości budynkowe. Występują one w przypadku wieczystego użytkowania gruntu kiedy na gruncie stanowiącym własność np. gminną wzniesiono budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika. Jednak zasada ta nie będzie Wnioskodawczyni dotyczyła ponieważ sprzedaje Ona nieruchomość, a nie prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Następnie jak już Wnioskodawczyni wcześniej wspomniała należy ustalić datę nabycia sprzedanej nieruchomości, gdyż ma to istotne znaczenie dla biegu okresu 5 lat.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednak zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a) - c) updof nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Przedmiotowa nieruchomość została oddana przez Miasto i Gminę w użytkowanie wieczyste dnia 4 listopada 1997 r. i od tego dnia Zainteresowana wspólnie z mężem stała się użytkownikiem wieczystym gruntu.

Użytkowanie wieczyste to prawo dotyczące nieruchomości gruntowej, jedno z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych, jest jednak bardziej zbliżone do własności. Użytkownik może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbywać, obciążać, zapisać.

Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. w związku z powyższym za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć rok 1997.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie rodzić obowiązku podatkowego. Do sprzedaży tej będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Tak więc sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli minął pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub wybudowanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 1997 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła prawo wieczystego użytkowania gruntu. w 2007 roku na działce rozpoczęto budowę domu. Następnie w dniu 10 lipca 2007 roku małżonkowie złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Decyzją Burmistrza z dnia 10 października 2007 roku nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tej nieruchomości. w dniu 16 lipca 2010 roku małżonkowie dokonali zbycia przedmiotowej działki wraz ze znajdującą się na niej rozpoczętą budową domu jednorodzinnego, w stanie surowym zamkniętym. Sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji „nieruchomości” i w tym przypadku stosownym jest odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Z powyższych przepisów wynika, że budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego.

Także dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do takiej nieruchomości nie rozdziela się sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Przyjmuje się, że wyznacznikiem upływu biegu terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest data nabycia gruntu, a nie data wybudowania na tym gruncie budynku.

W świetle powołanych przepisów w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, czy zapisać.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż zbycie w 2010 roku działki wraz ze znajdującą się na niej rozpoczętą budową domu jednorodzinnego, w stanie surowym zamkniętym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w konsekwencji czego Zainteresowana nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu dokonania ww. czynności.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla drugiego z nich, tj. dla męża Zainteresowanej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.