Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.475.2021.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-08
Teza: braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości, prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; sprzedaż-sprzedaż zwolniona
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 22 czerwca 2021 r. (data wpływu 28 czerwca 2021 r.), uzupełnionym pismami z 28 czerwca 2021 r. (data wpływu 6 lipca 2021 r.), z 9 sierpnia 2021 r. (data wpływu 17 sierpnia 2021 r.) oraz z 30 sierpnia 2021 r. (data wypływu 6 września 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 24 sierpnia 2021 r. (doręczone 25 sierpnia 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości - **jest nieprawidłowe**,

• braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - **jest prawidłowe**,

• prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

28 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

Wniosek wspólny został uzupełniony pismami z 28 czerwca 2021 r. (data wpływu 6 lipca 2021 r.), z 9 sierpnia 2021 r. (data wpływu 17 sierpnia 2021 r.) oraz z 30 sierpnia 2021 r. (data wypływu 6 września 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 24 sierpnia 2021 r. (doręczone 25 sierpnia 2021 r.).

**We wniosku złożonym przez:**

**– Zainteresowanego będącego stroną postępowania**

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**– Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania**

Sprzedający

**przedstawiono następujący stan faktyczny, ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniach do wniosku:**

1\. Sprzedający oraz jego żona 30 lipca 2020 r. zawarli w formie aktu notarialnego z A. Sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna).

2\. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej są nieruchomości, stanowiące działki gruntu numer: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 (dalej łącznie: Nieruchomość). Wskazane działki objęte są księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: Nieruchomość).

3\. Sprzedający jest właścicielem Nieruchomości. Prawo własności Nieruchomości Sprzedający oraz jego żona nabyli od rodziców Sprzedającego na podstawie umowy darowizny z 24 kwietnia 1997 r.

4\. Nieruchomość objęta jest ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej.

5\. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar w granicach administracyjnych Gminy (Uchwała Rady Gminy z 3 czerwca 2013 r.) teren obejmujący działki 2, 3 i 4 oznaczone są symbolem E4PU - tereny produkcyjno -usługowe, działka 1 oznaczona jest symbolem E2P - tereny przemysłowe, działka 5 oznaczona jest w części -E7ZN - tereny zieleni niskiej mającej w przeznaczeniu podstawowym tereny łąk i pastwisk (obszar około 81,00 m2, zaś w części o powierzchni 88,00 m2) - E4PU, zaś działka 6 ma w całości oznaczenie E7ZN.

6\. Zgodnie z §9 ust. 7 Uchwały Rady Gminy z 3 czerwca 2013 r.: Tereny produkcyjno - usługowe o symbolach: od E1PU do E7PU.

1) Przeznaczenie podstawowe: obiekty produkcyjne, przetwórstwa rolno - spożywczego, rzemiosła, a także: bazy, składy, magazyny, usługi logistyczne, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi handlu, obiekty biurowe, administracyjne.

2) Przeznaczenie uzupełniające:

a) usługi gastronomii,

b) mieszkania wbudowane w obiekty usługowe, budynki mieszkalne jednorodzinne za wyjątkiem terenu E2PU,

c) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,

d) drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi,

e) budynki pomocnicze, garaże,

f) obiekty małej architektury,

g) zieleń urządzona.

3) Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

a) maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,

b) minimalna intensywność zabudowy - 0,01,

c) maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,

d) maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od E5PU do E7PU - 16m,

e) maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od El PU do E4PU - 19m,

f) powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 20% powierzchni działki budowlanej,

g) geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.

7\. Zgodnie z §9 ust. 8 Uchwały Rady Gminy z 3 czerwca 2013 r.: Tereny przemysłu o symbolach: od E1P do E7P.

1) Przeznaczenie podstawowe: przemysł, przetwórstwo rolno - spożywcze, rzemiosło z zakresu produkcji, bazy, składy, magazyny, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi logistyczne.

2) Przeznaczenie uzupełniające:

a) usługi z zakresu: administracji, handlu, gastronomii, rzemiosła,

b) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,

c) drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi,

d) budynki pomocnicze, garaże,

e) obiekty małej architektury,

f) zieleń urządzona.

3) Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

a) maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,

b) minimalna intensywność zabudowy - 0,01,

c) maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,

d) maksymalna wysokość budynków - 19m,

e) powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 15% powierzchni działki budowlanej, geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.

8\. Zgodnie z §9 ust. 13 Uchwały Rady Gminy z 3 czerwca 2013 r.: Tereny zieleni niskiej o symbolach: od E1ZN do E7ZN.

1) Przeznaczenie podstawowe: tereny łąk i pastwisk.

2) Przeznaczenie uzupełniające:

a) sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,

b) ciągi piesze, pieszo - jezdne,

c) obiekty małej architektury.

3) Zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenów: zakaz lokalizacji budynków.

9\. Nieruchomość - poza ograniczonym prawem rzeczowym - prawem drogi na rzecz właścicieli nieruchomości, wyk. 113 oraz bezpłatną, dożywotnią służebnością mieszkania z prawem swobodnego poruszania się po całej nieruchomości - nie jest przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia, nie jest też ona obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek ograniczeniami w rozporządzeniu, także nieujawnionymi w księdze wieczystej roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu.

10\. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.

11\. Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

12\. Nieruchomość - znajdująca się w strefie nadgranicznej - jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę polną.

13\. Umowa, na mocy której Sprzedający sprzeda a A. Sp. z o.o. kupi Nieruchomość (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży):

a. uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń z Urzędu Skarbowego wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń z Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON oraz KRUS potwierdzających, że nie zalega on z płatnością należnych podatków, ani składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn;

b. przeprowadzenia przez A. Sp. z o.o. procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez A. Sp. z o.o., według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c. uzyskania przez A. Sp. z o.o. na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez A. Sp. z o.o. inwestycji;

d. uzyskania przez A. Sp. z o.o. warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez A. Sp. z o.o. inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez A. Sp. z o.o. pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

e. potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji między innymi na Nieruchomości;

f. potwierdzenia przez A. Sp. z o.o., iż Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia przez A. Sp. z o.o. do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony;

g. uzyskanie przez A. Sp. z o.o. ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku (obiektów w tym hal) magazynowo-logistyczne- produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą;

h. przedłożeniu A. Sp. z o.o. przez Sprzedającego na wezwanie A. Sp. z o.o., poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, tj. dowodu osobistego bądź paszportu (przy czym A. Sp. z o.o. zobowiązuje się nie udostępniać otrzymanego dokumentu osobom trzecim z wyłączeniem osób zaangażowanych w pracę nad projektem - i nie wykorzystywać go do celów innych niż związanych z realizacją inwestycji) przy czym wezwanie A. Sp. z o.o. może być wystosowane wyłącznie w przypadku uzasadnionych na piśmie potrzeb strony zobowiązanej do nabycia;

i. minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedającego A. Sp. z o.o. na wezwanie A. Sp. z o.o. oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;

j. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego dotyczące zbywanej przez niego nieruchomości zawarte w § 2 Umowy Przedwstępnej pozostają ważne i aktualne.

14\. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży wskazane w punkcie 10 powyżej od lit. a) do lit. j) zastrzeżone są na korzyść A. Sp. z o.o., co oznacza, że A. Sp. z o.o. ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez A. Sp. z o.o. oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

15\. Sprzedający udzielił dwóm osobom fizycznym każdej działającej indywidualnie nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci pełnomocnictwo do zawarcia z A. Sp. z o.o. (lub z cesjonariuszem zdefiniowanym w § 6 Umowy Przedwstępnej) Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na warunkach w niej określonych.

16\. Od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, A. Sp. z o.o. przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez A. Sp. z o.o. inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Nieruchomości, a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki, glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

17\. Sprzedający udzielił A. Sp. z o.o., oraz dwóm osobom fizycznym - każdemu z osobna - pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, na okres do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży do dokonywania w jego imieniu, lecz na koszt A. Sp. z o.o. następujących czynności:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, jednakże bez dokonania wyżej wymienionych czynności,

d. zawarcia w jej imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

e. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez A. Sp. z o.o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez A. Sp. z o.o.,

f. uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi, w tym zaświadczeń, o których mowa w art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

18\. Pełnomocnictwo wskazane w punkcie 17 wyżej uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

19\. Sprzedający udziela A. Sp. z o.o. oraz dwóm osobom fizycznym - każdemu z osobna - pełnomocnictw, z prawem ustanawiania dalszych pełnomocników, na okres do zawarcia Umowy Sprzedaży, do:

a. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Sądu Rejonowego. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedającej;

b. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

20\. Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie A. Sp. z o.o. udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

21\. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe wynikające z lub związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały A. Sp. z o.o. Celem wyjaśnienia wątpliwości A. Sp. z o.o. zobowiązuje się wobec Sprzedającego, że pokryje (względnie zwróci Sprzedającemu kwotę, która została uiszczona przez niego) kwoty stanowiące opłaty wynikające z lub będące skutkiem czynności dokonanych przez A. Sp. z o.o. w oparciu o udzielone mu na mocy Umowy Przedwstępnej pełnomocnictwa i zgody.

22\. Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie A. Sp. z o.o., polegające na realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu (obiektów w tym hal) parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego i oświadcza, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

23\. W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązuje się do ich ustanowienia na Nieruchomości na wezwanie A. Sp. z o.o.

24\. Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów objętych tym aktem przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z niniejszym paragrafem), Umowy Sprzedaży, jak również ewentualnej umowy przenoszącej własność.

25\. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca) nabędzie od A. Sp. z o.o. (które jest Kupującym w rozumieniu Umowy Przedwstępnej) w drodze umowy cesji, o której mowa w pkt. 24 powyżej prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej w zakresie działek o numerach 2, 3, 7 i 1 (o czym niżej).

26\. Działka nr 4 została podzielona na dwie działki, tj.:

a. działkę gruntu nr 8, która znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU;

b. działkę gruntu nr 7, która znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU.

27\. Ostatecznie przedmiotem sprzedaży będą działka gruntu numer: 1, 2, 3, 5, 6 oraz działki gruntu numer 8 i 7, z czego sp. z o.o. nabędzie działki nr 2, 3, 7 i 1 (dalej łącznie: Działki).

28\. Uwagi poczynione wyżej w odniesieniu do Nieruchomości odnoszą się do Działek.

29\. Sprzedający:

a. nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany;

b. nie wynajmował i nie wydzierżawił oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Działek do dnia sprzedaży;

c. nie wykorzystywał Działek do prowadzenia działalności gospodarczej;

d. nie wykorzystywał Działek do prowadzenia działalności rolniczej;

e. nie podejmował osobiście działań mających na celu podział Działek, jej połączenie; na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych;

f. nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek;

g. nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie dokonał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów;

h. Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki;

i. nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej.

30\. Nabywca:

a. jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b. zamierza nabyć Działki w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi o infrastrukturą towarzyszącą;

c. nabędzie nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że 2 sierpnia 2021 r. doszło do zawarcia:

 przez A. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący) oraz Sprzedający porozumienia o rozwiązaniu umowy przedwstępnej (Porozumienie),

 przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca) oraz Sprzedającego warunkowej umowy sprzedaży (Umowa Warunkowa).

Na mocy Porozumienia doszło do rozwiązania w całości Umowy Przedwstępnej.

Sprzedający oraz Nabywca zwarli Umowę Warunkową. Przedmiotem Umowy Warunkowej są Działki (zdefiniowane w wniosku jako działki gruntu nr 1, 2, 3 i 7).

W wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu numer 4 zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy z (\`(...)\`) 2021 roku (dalej: Decyzja), wydzielono następujące działki gruntu:

 8

 7.

W Decyzji zastrzeżono, iż opisany wyżej podział geodezyjny następuje pod warunkiem ustanowienia służebności drogowych zgodnych z przepisami obowiązującego prawa zapewniających dostęp do drogi publicznej dla działek gruntu o numerach: 8, 7 w przypadku ich zbywania lub zbywania działek gruntu o numerach: 2 i 3.

Sprzedający sprzedaje Nabywcy Działki (zdefiniowane we wniosku jako działka gruntu nr 1, 2, 3 i 7) pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 roku Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 9 i 10.

Nabywca oraz Sprzedający postanowili, że umowa przeniesienia własności Działek (dalej: Umowa Przenoszącą) zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 roku.

Sprzedający udzielił Nabywcy oraz trzem osobom fizycznym pełnomocnictwa i upoważnia każdą z nich z osobna do zawarcia w imieniu Sprzedającego z Nabywcą Umowy Przenoszącej.

Wydanie Działek w posiadanie Nabywcy nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przenoszącej, na podstawie aktu notarialnego. Wszystkie płatności związane z Działkami do dnia zawarcia Umowy Przenoszącej ponoszone będą przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia tej umowy obciążają Nabywcę.

Sprzedający zobowiązał się wobec Nabywcy do wykonywania na każdoczesne żądanie Nabywcy wszelkich czynności koniecznych w celu przenoszenia, wygaszania lub zmiany jakichkolwiek decyzji administracyjnych, postanowień, zgód, uzgodnień, rozstrzygnięć, w zakresie dotyczącym Działek lub działek znajdujących się w pobliżu Działek, a dotyczących Działek.

Sprzedający zobowiązał się wobec Nabywcy do niewnoszenia jakichkolwiek środków zaskarżenia (odwołań, zażaleń lub skarg do sądów administracyjnych lub sądów powszechnych) oraz niewnoszenia jakichkolwiek wniosków o stwierdzenie nieważności lub wznowienie postępowania w zakresie jakichkolwiek decyzji administracyjnych, postanowień, zgód, uzgodnień i innych rozstrzygnięć dotyczących Działek lub działek znajdujących się w pobliżu Działek.

Działki były wykorzystywane do celów rolniczych (uprawa). Uprawa była dokonywana na cele własne. Płody nie były odsprzedawane.

Jak wskazano uprawy były dokonywane na cele prywatne i nie były odsprzedawane.

Podział geodezyjny działki nr 4 nastąpił na wniosek pełnomocnika działającego w imieniu Sprzedającego oraz jego żony.

Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

A. sp. z o.o. miała prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie postanowień zawartych w Umowie Przedwstępnej w § 5 ust. 2 tej umowy stanowi:

Strony zgodnie postanawiają, iż od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotową Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane (z prawem do dalszego udzielenia tego prawa kolejnym podmiotom i osobom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Sprzedaży a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - do wejścia na teren Przedmiotu Umowy celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo logistyczno-produkcyjnego.

W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano pozwolenie na budowę, zaświadczenia z gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej. Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży Sp. z o.o. miało pełnomocnictwo nieodwołalne do zawarcia umowy przeniesienia własności.

W Umowie Warunkowej brak jest postanowień, które rzutowałyby na ocenę prawnopodatkową sprzedaży. Najistotniejszym jej postanowieniem było wskazanie warunku od spełnienia, którego uzależnione zostało nabycie nieruchomości.

W związku z zawarciem 16 sierpnia 2021 r. przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) oraz Sprzedającego umowy przeniesienia własności nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży), Wnioskodawca uzupełnił przedstawiony we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej z 18 czerwca 2021 r opis zdarzenia przyszłego o niżej wskazane informacje:

 Sprzedający oraz Nabywca zwarli umowę sprzedaży. Przedmiotem Umowy Sprzedaży były Działki (zdefiniowane we wniosku z dnia 18 czerwca 2021 r.),

 w wyniku zawarcia Umowy Sprzedaży własność Działek przeszła ze Sprzedającego na Nabywcę.

Jednocześnie z uwagi na fakt zawarcia umowy sprzedaży Wnioskodawca dokonał zmiany zakresu wniosku ze zdarzenia przyszłego na stan faktyczny.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1) Czy sprzedaż przez Sprzedającego Działek, tj. działek gruntu numer: 2, 3, 7 i 1, będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy sprzedaż przez Sprzedającego Działek, tj. działek gruntu numer: 2, 3, 7 i 1, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3) Czy Nabywcy w związku z nabyciem Działek, tj. działek gruntu numer: 2, 3, 7 i 1, przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

**Zdaniem Zainteresowanych:**

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u. rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Dziełek przejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, który w zamian uzyska cenę określoną w Umowie Przedwstępnej.

W ocenie Zainteresowanych, tj. Sprzedającego i Nabywcy, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Działek, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19).

Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

 doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

 wydzielenie dróg wewnętrznych,

 podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

 wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

 podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawce podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp. nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej, ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym. Sprzedawca udzielił A. Sp. z o.o. oraz dwóm osobom fizycznym pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako: k.c.). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Mając na uwadze, że Nabywca - w związku z dokonaną cesją - przed zawarciem Umowy Sprzedaży wejdzie w prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyść Kupującego (tj. A. Sp. z o.o.) będą warunkami zastrzeżonymi na korzyść Nabywcy. W Umowie Przedwstępnej określono cenę nabycia Działek, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez A. Sp. z o.o., a następnie Nabywcę działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Działek osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Działek będą ponoszone przez Sprzedawcę. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Działek zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Dziełek. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Dziełek ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawane Działki zostały objęte przez Sprzedawcę wskutek darowizny i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu ich sprzedaż. Działki będące we władaniu Sprzedawcy zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej Działki nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani na wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Działek. Ponadto, Sprzedawca nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Działek ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Działek. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego. Status Kupującego nabędzie Nabywca, który nabędzie prawa wynikające z Umowy Sprzedaży w drodze cesji od A. Sp. z o.o.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego. Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Działek, tj. działek gruntu numer: 2, 3, 7 i 1, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13. art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego działki gruntu nr: 2, 3 i 7 znajdują się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E4PU. Teren ten przeznaczony jest pod zabudowę, co wynika z § 9 ust. 7 pkt 3 Uchwały Rady Gminy z 3 czerwca 2013 r., który stanowi, że: Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,
2.  minimalna intensywność zabudowy - 0,01,
3.  maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,
4.  maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od E5PU do E7PU - 16m,
5.  maksymalna wysokość budynków na terenach o symbolach: od E1PU do E4PU - 19m,
6.  powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 20% powierzchni działki budowlanej,
7.  geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni, o symbolach: od E1PU do E7PU.

Działka gruntu nr 1 znajduje się na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem E2P. Teren ten przeznaczony jest pod zabudowy, co wynika z §9 ust. 8 pkt 3 Uchwały Rady Gminy z 3 czerwca 2013 r., który stanowi, że: Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:

a) maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,

b) minimalna intensywność zabudowy - 0,01,

c) maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,

d) maksymalna wysokość budynków - 19m,

e) powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 15% powierzchni działki budowlanej, geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.

W związku z powyższym działki gruntu nr: 2, 3, 7 i 1 są terenami niezabudowanym, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych dostawy Działek przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie podlegają zwolnieniu z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi.

Ad.3

Zgodnie z art. 86 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, (…) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020r. I SA/Sz 56/20 „odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego przez gminę jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych. W przedmiotowym stanie faktycznym taki związek zaistnieje: zakup działek ma na celu wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, zaś samo nabycie w przypadku negatywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie stanowić będzie nabycie towaru opodatkowane podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i inwestycji z nią związanych.

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. (ITPP1/443-739/10/KM) przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT:

Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wytycznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych Nabywca ma prawo dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z dokonaną dostawą Działek przez Sprzedającego.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

• **braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości - jest nieprawidłowe,**

• **braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - jest prawidłowe,**

• **prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości - jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię opodatkowania dostawy gruntu rozstrzygnięto w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W świetle powyższego, w sprawach dotyczących opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej przez osoby fizyczne, konieczne staje się ustalenie, czy w celu sprzedaży nieruchomości zbywca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku wspólnym opisu sprawy wynika, że Sprzedający 30 lipca 2020 r. zawarł z A. Spółka z o.o. („Kupujący”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, stanowiącej działki gruntu numer 1, 2, 3, 4, 5 i 6 („Nieruchomość”). Nieruchomość objęta jest ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej, prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył od rodziców na podstawie umowy darowizny z 24 kwietnia 1997 r. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren obejmujący działki 2, 3 i 4 objęty jest symbolem E4PU - tereny produkcyjno-usługowe, działka nr 1 oznaczona jest symbolem E2P - tereny przemysłowe, działka 5 oznaczona jest w części symbolem E7ZN – tereny zieleni niskiej, zaś w części E4PU, zaś działka nr 6 ma oznaczenie E7ZN.

Nieruchomość - poza ograniczonym prawem rzeczowym - prawem drogi na rzecz właścicieli nieruchomości oraz bezpłatną, dożywotnią służebnością mieszkania z prawem swobodnego poruszania się po całej nieruchomości - nie jest przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia, nie jest też ona obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek ograniczeniami w rozporządzeniu, także nieujawnionymi w księdze wieczystej roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego. Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Nieruchomość - znajdująca się w strefie nadgranicznej - jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę polną.

Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany, nie wynajmował i nie wydzierżawił oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Działek do dnia sprzedaży, nie wykorzystywał Działek do prowadzenia działalności gospodarczej ani do działalności rolniczej. Sprzedający nie podejmował osobiście działań mających na celu podział Działek, jej połączenie; na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych. Sprzedający nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek, nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie dokonała ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów.

Sprzedający udzielił A. Sp. z o.o., oraz dwóm osobom fizycznym - każdemu z osobna - pełnomocnictw, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, na okres do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży do dokonywania w jego imieniu, lecz na koszt A. Sp. z o.o., następujących czynności:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów; ich zmiany, cofania oraz odbioru,
*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, jednakże bez dokonania wyżej wymienionych czynności,
*   zawarcia w jej imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez A. Sp. z o.o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez A. Sp. z o.o.,
*   uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
*   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism), księgi wieczystej. Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka stanowiąca przedmiot sprzedaży została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedającej,
*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

W umowie przedwstępnej postanowiono, że Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji), Umowy Sprzedaży, jak również ewentualnej umowy przenoszącej własność.

Sp. z o.o. (Nabywca) nabędzie od A. Sp. z o.o. (które jest Kupującym w rozumieniu Umowy Przedwstępnej) w drodze umowy cesji, prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej w zakresie działek o numerach 2, 3, 7 i 1.

2 sierpnia 2021 r. doszło do zawarcia:

*   przez A. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący) oraz Sprzedający porozumienia o rozwiązaniu umowy przedwstępnej,
*   przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca) oraz Sprzedającego warunkowej umowy sprzedaży (Umowa Warunkowa).

Przedmiotem Umowy Warunkowej są Działki (zdefiniowane we wniosku jako działki gruntu nr 1, 2, 3 i 7 (w wyniku podziału geodezyjnego zatwierdzonego ostateczną decyzją Wójta Gminy z 21 maja 2021 roku, z działki nr 4 wydzielono działki nr 8 i 7).

Sprzedający sprzedaje Nabywcy Działki pod warunkiem, że w terminie do 15 października 2021 roku Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 9 i 10.

Nabywca oraz Sprzedający postanowili, że umowa przeniesienia własności Działek (Umowa Przenosząca) zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do 15 listopada 2021 roku.

Sprzedający udzielił Nabywcy oraz trzem osobom fizycznym pełnomocnictwa i upoważnia każdą z nich z osobna do zawarcia w imieniu Sprzedającego z Nabywcą Umowy Przenoszącej.

W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano pozwolenie na budowę, zaświadczenia z gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej. Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży sp. z o.o. miało pełnomocnictwo nieodwołalne do zawarcia umowy przeniesienia własności.

16 sierpnia 2021 r. Sprzedający oraz Nabywca zawarli umowę przeniesienia własności nieruchomości (Umowa Sprzedaży). W wyniku zawarcia Umowy Sprzedaży własność Działek przeszła ze Sprzedającego na Nabywcę.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż opisanych nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i 7) stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedającego z tytułu tej transakcji należy uznać za podatnika podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika z wniosku, w odniesieniu do transakcji sprzedaży Działek zawarto Umowę Przedwstępną. Zgodnie z jej postanowieniami Strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży po spełnieniu szeregu warunków: m.in. uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń Urzędu Skarbowego, Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON oraz KRUS potwierdzających, że nie zalega on z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych, przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji między innymi na Nieruchomości; potwierdzenia że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony, uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku (obiektów w tym hal) magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą, itp.

Sprzedający udzielił Kupującemu oraz dwóm osobom fizycznym pełnomocnictw (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do dokonania następujących czynności:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej,
*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, - zawarcia w jego imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
*   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej,
*   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Dodatkowo od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane (z prawem do dalszego udzielenia tego prawa kolejnym podmiotom i osobom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Sprzedaży a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - do wejścia na teren Przedmiotu Umowy celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo logistyczno-produkcyjnego.

W trakcie trwania umowy przedwstępnej uzyskano pozwolenie na budowę, zaświadczenia z gminy, starostwa, ZUS, urzędu skarbowego oraz przeglądano akta księgi wieczystej.

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Sprzedający wyraził zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, Nabywcy, z którą to Sprzedający zawarł Warunkową Umowę Sprzedaży działek, a później umowę przeniesienia własności nieruchomości ( Umowę Sprzedaży).

Na podstawie warunkowej umowy sprzedaży Nabywca miał pełnomocnictwo nieodwołalne do zawarcia umowy przeniesienia własności.

Kwestia udzielania pełnomocnictw, została uregulowana w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że wymienione wyżej działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego. Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze, aniżeli w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Sprzedającego w przedmiocie zbycia opisanych działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami.

W analizowanej sprawie wystąpiły zatem przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż opisanych działek nr 1, 2, 3 i 7 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **nieprawidłowe.**

Wątpliwości Wnioskodawców budzi także kwestia, czy sprzedaż opisanych Działek podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren obejmujący działki 2, 3, 7 objęty jest symbolem E4PU - tereny produkcyjno-usługowe, działka nr 1 oznaczona jest symbolem E2P - tereny przemysłowe.

Zgodnie z miejscowym planem tereny o symbolach: od E1P do E7P są to tereny przemysłu o przeznaczeniu podstawowym: przemysł, przetwórstwo rolno-spożywcze, rzemiosło z zakresu produkcji, bazy, składy, magazyny, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi logistyczne. Przeznaczenie uzupełniające to usługi z zakresu: administracji, handlu, gastronomii, rzemiosła, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi, budynki pomocnicze, garaże, obiekty małej architektury, zieleń urządzona. Tereny produkcyjno- usługowe o symbolach: od E1PU do E7PU to tereny przeznaczeniu podstawowym: obiekty produkcyjne, przetwórstwa rolno-spożywczego, rzemiosła, a także: bazy, składy, magazyny, usługi logistyczne, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi handlu, obiekty biurowe, administracyjne. Przeznaczenie uzupełniające: usługi gastronomii, mieszkania wbudowane w obiekty usługowe, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne, dojścia parkingi, garaże, obiekty małej architektury itp.

W analizowanym przypadku przedmiotowe działki stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do ich sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowej działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

o towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

o brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabył od rodziców na podstawie umowy darowizny. Tym samym, nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, skoro transakcja w wyniku której nabył Działki nie była objęta podatkiem VAT. Sprzedający nie wykorzystywał Działek również do prowadzenia działalności gospodarczej ani rolniczej – nie wykorzystywał ich więc wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Nie zostały zatem spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędne do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Zatem, w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek nr 1, 2, 3 i 7 nie znalazło również zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za **prawidłowe.**

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także prawa Nabywcy do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Przedmiotowe działki nabył na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Zatem Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Działek. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku są spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

W świetle powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należało uznać za **prawidłowe**.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Zainteresowanych na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach i interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych interpretacje indywidualne i orzeczenia sądowe nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.