Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-608/11/JD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-08-23
Teza: Czy ustalenie wartości początkowej poszczególnych składników majątkowych wchodzących w skład zakupionych nieruchomości (w przypadku gdy w aktach notarialnych ich nie ustalono a jedynie podano łączną cenę sprzedaży) można dokonać poprzez wycenę - operat szacunkowy uprawnionego biegłego rzeczoznawcy majątkowego?
Słowa kluczowe: nieruchomości; wartość-wartość początkowa; środek-środek trwały
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 24 maja 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia wartości początkowej poszczególnych składników majątkowych wchodzących w skład zakupionych nieruchomości (w przypadku, gdy w aktach notarialnych ich nie ustalono a jedynie podano łączną cenę sprzedaży – część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2011 r. do tut. Biura wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia wartości początkowej poszczególnych składników majątkowych wchodzących w skład zakupionych nieruchomości (w przypadku, gdy w aktach notarialnych ich nie ustalono a jedynie podano łączną cenę sprzedaży).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka, nabyła od osoby fizycznej, nieruchomość o powierzchni 0,4301 ha zabudowaną budynkami: biurowym, biurowo-magazynowym, konferencyjno-magazynowym, dwoma halami magazynowymi i budynkiem serwisu o łącznej powierzchni 1.345,00 m2. Sprzedający nie posiadał pełnej dokumentacji technicznej budynków. Nieruchomość została zakupiona z przeznaczeniem na cele inwestycyjne; nabyta została w celu osiągnięcia pożytków ze wzrostu ich wartości oraz czynszów z najmu lub dzierżawy.

Cena zakupu nieruchomości zabudowanej określona została w akcie notarialnym jako cena za całość bez podziału na poszczególne składniki, tj. grunt i w/w budynki.

Spółka nabyła także prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych będących własnością Skarbu Państwa wraz z prawem własności budynków na tych nieruchomościach posadowionych, a stanowiących odrębny od gruntów przedmiot własności. Nieruchomości gruntowe mają powierzchnię 0,4655 ha, a posadowione na nich budynki niemieszkalne 2.318,36 m2.

Prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zostały zakupione z przeznaczeniem na cele inwestycyjne, nabyte w celu osiągnięcia pożytków ze wzrostu ich wartości oraz czynszów z najmu lub dzierżawy budynków i budowli. Cena zakupu określona została w akcie notarialnym jako cena za całość bez podziału na poszczególne składniki. Uprawniony rzeczoznawca majątkowy, na zlecenie Spółki, dokonał wyceny poszczególnych składników majątkowych (ustalił wartość godziwą poszczególnych składników zakupionej nieruchomości, przy czym ich suma jest równa cenie zakupu ).

Dokonane wydatki zostały zaewidencjonowane na koncie 080 - Środki trwałe w budowie.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy ustalenie wartości początkowej poszczególnych składników majątkowych wchodzących w skład zakupionych nieruchomości (w przypadku gdy w aktach notarialnych ich nie ustalono a jedynie podano łączną cenę sprzedaży) można dokonać poprzez wycenę - operat szacunkowy uprawnionego biegłego rzeczoznawcy majątkowego (suma wartości składników majątkowych jest równa cenie nabycia określonej w akcie notarialnym – pytanie oznaczone we wniosku nr1)?

Zdaniem Spółki, w przypadku nabycia nieruchomości zabudowanych bez ustalenia ceny za poszczególne składniki majątkowe, zgodnie z art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, można dokonać ustalenia wartości początkowej poszczególnych zakupionych składników majątkowych poprzez wycenę sporządzoną przez uprawnionego, na podstawie odrębnych przepisów, biegłego majątkowego. Spełniony zostanie tym samym wymóg określony w art. 14 ust. 2 oraz art. 16g ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm. dalej „updop”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Jak stanowi art. 16 ust. 1 pkt 1 updop, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

\-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem pkt 8a, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Stosownie do art. 15 ust. 6 updop, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a-16m, z uwzględnieniem art. 16.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Spółka nabyła dwie nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami niemieszkalnymi, których cena została w akcie notarialnym ujęta w kwocie łącznej. Ponieważ, stosownie do art. 16c pkt 1 updop, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, z ceny łącznej wynikającej z aktów notarialnych należy wyłączyć cenę przypadającą na budynki na gruntach tych posadowione. Budynki bowiem, stosownie do art. 16a ust. 1 pkt 1 updop mogą być amortyzowane.

Ponieważ amortyzacji dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych należy zauważyć, że za wartość początkową uważa się, stosownie do art. 16g ust 1 pkt 1 updop, w razie odpłatnego nabycia ceną ich nabycia. Jak stanowi art. 16g ust. 3 updop, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, definiując w wyżej powołanym przepisie „cenę nabycia”, nie wskazuje sposobu jej ustalenia w sytuacji przedstawionej w opisie stanu faktycznego. Zgodzić się należy z poglądem, że wartość początkowa powinna odpowiadać z jednej strony wartości rynkowej środka trwałego, z drugiej zaś strony suma poszczególnych środków trwałych, podlegających i niepodlegających amortyzacji nie może przekraczać ceny wynikającej z aktu notarialnego.

W tym zakresie stanowisko Spółki należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, że w zakresie części pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącej oceny stanowiska w zakresie stwierdzenia czy operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego biegłego może być uznany za dostateczny sposób udokumentowania przyjętej wartości początkowej środka trwałego oraz w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.