Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.1.2020.2.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-03
Teza: Zwolnienie od podatku transakcji zbycia gruntu zabudowanego i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, określenie stawki podatku VAT dla tej czynności, podstawy opodatkowania oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego a także opodatkowanie i określenie stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz przeniesienia praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem tych praw i obowiązków.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zwolnienie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 30 grudnia 2019 r. (data wpływu 2 stycznia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 lutego 2020 r. (data wpływu 20 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji zbycia gruntu zabudowanego i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności, podstawy opodatkowania oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego a także opodatkowania i określenia stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz przeniesienia praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem tych praw i obowiązków - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji zbycia gruntu zabudowanego i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności, podstawy opodatkowania oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego a także opodatkowania i określenia stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz przeniesienia praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem tych praw i obowiązków.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Wnioskodawcy i planowana transakcja

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość zlokalizowana jest pod następującym adresem: (…).

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”), której przedmiotem jest Nieruchomość, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

1.  Opis Nieruchomości

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje, własność:

*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 (dalej „Działka”) dla której prowadzona jest księga wieczysta:,

*   budynków i budowli zlokalizowanych oraz trwale związanych z gruntem na Działce.

Na Działce znajdują się:

*   budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 471 m2, (budynek sklasyfikowany jako 1110 PKOB),

*   budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 510,5 m2, w którego bryle znajduje się garaż (budynek sklasyfikowany jako 1110 PKOB),

(dalej „Budynki”)

*   ogrodzenie,

*   altana śmietnikowa,

(dalej „Budowle”).

Określona powyżej powierzchnia użytkowa Budynków została ustalona na podstawie oświadczenia zawartego w umowie sprzedaży Nieruchomości z 15 maja 2018 r., na podstawie której Zbywca nabył Nieruchomość, a które zostało złożone przez osoby fizyczne będące ówczesnymi właścicielami Nieruchomość. Powierzchnia ta została zastosowana na potrzeby podatku od nieruchomości (deklaracja na podatek od nieruchomości na rok 2019 z 4 listopada 2019 r., deklaracja na podatek od nieruchomości za rok 2018 z 4 listopada 2019 r.).

Budynki i Budowle zostały oddane do użytkowania odpowiednio w latach 1991 oraz 2000. Budynki od daty oddania do użytku były wykorzystywane m.in. do celów mieszkaniowych. Ponieważ Budynki zostały nabyte przez Zbywcę w celach inwestycyjnych, od momentu ich nabycia, Zbywca nie wykorzystuje tych Budynków w celach mieszkaniowych (tzn. Budynki są niezamieszkałe).

W ciągu dwóch ostatnich lat w Budynkach i Budowlach nie były dokonywane ulepszenia przekraczające 30% ich wartości początkowej.

Dodatkowo na Nieruchomości znajdują się przewody lub rury instalacji związane z zasileniem w media lub odprowadzeniem ścieków z i do budynków znajdujących się na Nieruchomości oraz mogą znajdować się rury instalacji podlewania zieleni na Nieruchomości (deszczowni).

Strony wskazują, że dwa budynki mieszkalne zlokalizowane na Nieruchomości są przeznaczone do rozbiórki.

Niemniej jednak przed datą Transakcji Sprzedający nie dokona materialnych zmian w Nieruchomości ani w Budynkach znajdujących się na niej.

Wnioskodawcy wskazali, że osoby fizyczne, od których Zbywca nabył Nieruchomość, mają prawo doprowadzić Budynki do stanu otwartego surowego, co może nastąpić przed zbyciem Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na realizacji procesu inwestycyjnego w celu jego komercjalizacji. Nabywca, po dokonaniu rozbiórki, zamierza wykonać na Nieruchomości inwestycję deweloperską obejmującą swoim zakresem m.in. mieszkania, lokale usługowe oraz miejsca parkingowe. Następnie Nabywca będzie komercjalizować inwestycję poprzez sprzedaż lub wynajem poszczególnych części Nieruchomości.

Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną.

Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2018 r. od osób fizycznych. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), Działka będzie zabudowana budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. 2019 poz. 1186 ze zm., dalej „Prawo Budowlane”).

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku, Wnioskodawcy zamierzają przeprowadzić Transakcję sprzedaży Nieruchomości.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazali, że zgodnie z brzmieniem zawartej 8 listopada 2019 r. umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”), Zbywca uzyskać ma decyzję o pozwoleniu na budowę (dalej: „Decyzja o pozwoleniu na budowę”) dla celów realizacji inwestycji opisanej we Wniosku (inwestycja deweloperska obejmująca swoim zakresem m.in. mieszkania, lokale usługowe oraz miejsca parkingowe). W Umowie przedwstępnej Zbywca zobowiązał się do przeniesienia Decyzji o pozwoleniu na budowę na Nabywcę w ramach sprzedaży Nieruchomości.

Jednocześnie, Wnioskodawcy informują, że w dniu 13 czerwca 2018 r. Zbywca zawarł z architektem umowę o prace projektowe („Umowa z architektem”), na mocy której na potrzeby realizacji inwestycji na Nieruchomości zostały wykonane lub będą wykonane prace projektowe i dokumentacja, które będą stanowić podstawę do wydania Decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokumentacja niezbędna do realizacji inwestycji objętej pozwoleniem na budowę (dalej: „Dokumentacja projektowa”).

W Umowie z architektem Zbywca zobowiązał się do nabycia majątkowych praw autorskich do Dokumentacji Projektowej, które powstały lub powstaną w związku z realizacją Umowy z architektem.

Umowa przedwstępna przewiduje natomiast, że Zbywca przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa autorskie do Dokumentacji Projektowej, które nabędzie na podstawie Umowy z architektem oraz przeniesie prawa i obowiązki wynikające z Umowy z architektem na rzecz Nabywcy, wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej. Niniejsze ma nastąpić w drodze odrębnej umowy cesji zawartej bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa cesji”).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotowa Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli?
2.  Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą, Transakcja będzie opodatkowana odpowiednio stawkami 8% (w części objętej społecznym programem mieszkaniowym) oraz 23% (w pozostałej części)?
3.  Czy - w przypadku, gdy odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą i Transakcja będzie opodatkowana odpowiednio stawkami 8% (w części objętej społecznym programem mieszkaniowym) oraz 23% (w pozostałej części), proporcja, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, powinna być wyliczona w następujący sposób: dla budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 471 m2: 300m2/471m2 \* 100% = 64%, a dla budynku o powierzchni użytkowej 510,5m2: 300m2/510,5m2 \* 100% = 59%?
4.  Czy - w przypadku, gdy odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą i Transakcja będzie opodatkowana odpowiednio stawkami 8% (w części objętej społecznym programem mieszkaniowym) oraz 23% (w pozostałej części), zgodnie z proporcją, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, wartość Działki wchodząca w skład podstawy opodatkowania Budynków i Budowli powinna być opodatkowana stawkami VAT właściwymi odpowiednio dla Budynków i Budowli proporcjonalnie do wartości tych naniesień?
5.  Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą, Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?
6.  Czy przeniesienie praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej będzie podlegało opodatkowaniu VAT (według stawki 23% VAT), zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, jako odpłatne świadczenie usług?
7.  Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 6 będzie pozytywna, (tj. przeniesienie praw i obowiązków z Umowy z architektem i przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej zostanie przez Zbywcę opodatkowane w całości według stawki 23% VAT) - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej przeniesienie praw i obowiązków z Umowy z architektem i przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Przedmiotowa Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli.
2.  W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą, Transakcja będzie opodatkowana odpowiednio stawkami 8% (w części objętej społecznym programem mieszkaniowym) oraz 23% (w pozostałej części).
3.  W przypadku, gdy odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą i Transakcja będzie opodatkowana odpowiednio stawkami 8% (w części objętej społecznym programem mieszkaniowym) oraz 23% (w pozostałej części), proporcja, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, powinna być wyliczona w następujący sposób: dla budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 471 m2: 300m2/471m2 \* 100% = 64%, a dla budynku o powierzchni użytkowej 510,5 m2: 300m2/510,5m2 \* 100% = 59%.
4.  W przypadku, gdy odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą i Transakcja będzie opodatkowana odpowiednio stawkami 8% (w części objętej społecznym programem mieszkaniowym) oraz 23% (w pozostałej części), zgodnie z proporcją, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, wartość Działki wchodząca w skład podstawy opodatkowania Budynków i Budowli powinna być opodatkowana stawkami VAT właściwymi odpowiednio dla Budynków i Budowli proporcjonalnie do wartości tych naniesień.
5.  W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą, Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
6.  Przeniesienie praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej będzie podlegało opodatkowaniu VAT (według stawki 23% VAT), zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, jako odpłatne świadczenie usług.
7.  W przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 6 będzie pozytywna, (tj. przeniesienie praw i obowiązków z Umowy z architektem i przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej zostanie przez Zbywcę opodatkowane w całości według stawki 23% VAT) - Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury, dokumentującej przeniesienie praw i obowiązków z Umowy z architektem i przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 1

Opodatkowanie planowanej Transakcji podatkiem VAT

Uwagi ogólne

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkami i Budowlami.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub l0a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu, lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT, dostawa budynków lub budowli może być w niektórych przypadkach obligatoryjnie zwolniona z VAT (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia). Dotyczy to jednak wyłącznie przypadków, w których dostawa danego budynku lub budowli nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków:

*   dokonujący dostawy nie miał w stosunku do danego budynku lub budowli prawa do odliczenia podatku naliczonego,

*   dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie danego budynku lub budowli, uprawniających go do skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego, w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.

Uwagi szczegółowe odnoszące się do poszczególnych elementów Nieruchomości

Budynki i Budowle

W odniesieniu do Budynków i Budowli należy zdaniem Wnioskodawców przyjąć, że ich pierwsze zasiedlenie nastąpiło w latach 1991 oraz 2000, tj. w momencie który pokrywa się z momentem rozpoczęcia wykorzystywania Budynków i Budowli, zgodnie z ich przeznaczeniem. Dodatkowo, jak zostało wskazane w zdarzeniu przyszłym wniosku, w ciągu ostatnich 2 lat nie były ponoszone nakłady na ulepszenie Budynków i Budowli przekraczające 30% ich wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz zaprezentowane powyżej uwagi odnoszące się do szerokiej wykładni terminu „pierwsze zasiedlenie” zawartego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, będąca przedmiotem niniejszego wniosku Transakcja, obejmująca sprzedaż Budynków i Budowli, dokonywana będzie po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

W efekcie, przedmiotowa sprzedaż podlegała będzie zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT a co za tym idzie nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Tym samym, przy założeniu, że Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 złożą stosowne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia oraz wybiorą opodatkowanie Budynków i Budowli VAT, dostawa tych obiektów będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki VAT (23% oraz 8%).

Na marginesie Wnioskodawcy wskazali, że dostawa Nieruchomości podlegałaby również opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT (obligatoryjnie) w przypadku gdyby przed Transakcją dokonana została rozbiórka istniejących Budynków i Budowli. Transakcję taką należałoby potraktować wtedy jako sprzedaż gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

_Grunt_

Jak wskazano powyżej Działka zabudowana jest Budynkami i Budowlami. W związku z tym faktem, dla potrzeb opodatkowania VAT wartość gruntu powiększać będzie podstawę opodatkowania dostawy Budynków i Budowli.

Na marginesie Wnioskodawcy zwrócili uwagę, że gdyby na gruncie nie znajdowały się żadne naniesienia w postaci budynków lub budowli to jego dostawa również podlegałaby opodatkowaniu według podstawowej stawki 23% VAT ze względu na przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, przedmiotowa Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy, na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 2

Ustalenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego objętej społecznym programem mieszkaniowym

Stosownie do art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, 8% stawkę VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się - w oparciu o art. 41 ust. 12a ustawy - obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. I2a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).

Wskazać należy także, że dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Rozporządzenie powyższe dzieli budynki na mieszkalne i niemieszkalne.

Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wynika, że budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

W odniesieniu do metody określania powierzchni użytkowej należy wskazać, że ustawa o VAT oraz rozporządzenia wykonawcze do ustawy nie normują zasad ustalania powierzchni użytkowej na potrzeby podatku od towarów i usług. Ustawa nie odsyła także do definicji legalnych zawartych w innych aktach normatywnych. Pojęcie „powierzchnia użytkowa” występuje natomiast w innych aktach prawnych.

Zatem, przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego na potrzeby ustalania limitów, o których mowa w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, celem skorzystania z obniżonej stawki podatku od towarów i usług, zdaniem Wnioskodawców są oni uprawnieni do dokonania ww. obliczeń w oparciu o jedną z dostępnych definicji normatywnych. Istotne jest jednak, aby przyjęta metoda była jednolita, zarówno dla określenia stawki podatku, jak i dla potrzeb związanych z działalnością gospodarczą.

W ocenie Wnioskodawców, można posłużyć się każdą normatywnie określoną metodą ustalenia takiej powierzchni na potrzeby art. 41 ust. 12b oraz 12c ustawy o VAT, w tym z zastosowaniem definicji powierzchni użytkowej budynku, lokalu zawartej w:

*   ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r., poz. 1182, z późn. zm.);

*   ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1170, z późn. zm.);

*   ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2019 r., poz. 1813, z późn. zm.) oraz

*   rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zgodnie z art. la ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnią użytkową budynku lub jego części jest powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

W myśl art. 16 ust. 4 i ust. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.

W ww. rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w objaśnieniach wstępnych, w pkt 2 - Pojęcia podstawowe - wskazano budynki mieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

*   powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;

*   powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

*   powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na Działce znajdują się:

*   budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 471 m2 (sklasyfikowany jako 1110 PKOB),

*   budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 510,5 m2, w którego bryle znajduje się garaż (sklasyfikowany jako 1110 PKOB),

*   ogrodzenie,

*   altana śmietnikowa.

Określona powyżej powierzchnia użytkowa Budynków została ustalona na podstawie oświadczenia zawartego w umowie sprzedaży Nieruchomości z 15 maja 2018 r. na podstawie którego Zbywca nabył Nieruchomość, a które zostało złożone przez osoby fizyczne będące ówczesnymi właścicielami Nieruchomość. Powierzchnia ta została zastosowana na potrzeby podatku od nieruchomości (deklaracja na podatek od nieruchomości na rok 2019 z 4 listopada 2019 r., deklaracja na podatek od nieruchomości za rok 2018 z 4 listopada 2019 r.).

Wnioskodawcy informują, że powierzchnia użytkowa Budynków ustalona zgodnie z definicją obowiązującą na potrzeby podatku od nieruchomości. Podejście to znajduje swoje uzasadnienie w orzecznictwie sądów administracyjnych, przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) z 8 maja 2013 r., sygn. I FSK 888/12, NSA wskazał, że „pożądane byłoby stosowanie definicji powierzchni użytkowej sformułowanej na potrzeby podatku od nieruchomości, tj. w art. 1a pkt 5 w związku z art. 4 ust. 2 u.p.o.l. Jest to bowiem definicja legalna, pochodząca z przepisów prawa podatkowego, obejmująca budynki i lokale jako ich części, a przy tym zbieżna z definicją tego samego pojęcia sformułowaną na potrzeby podatku od spadków i darowizn. Biorąc zaś pod uwagę, że podatek od nieruchomości jest podatkiem powszechnym w tym znaczeniu, iż uiszczają go zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne, a przy tym uwzględnia on prowadzenie działalności gospodarczej, zasadne jest zastosowanie powyższej definicji także do wyliczenia powierzchni użytkowej budynku (lokalu) jako kryterium uzasadniającego zastosowanie obniżonej stawki podatku od towarów i usług”.

Wnioskodawcy wskazali, że na poszczególne elementy Budynków nie założono odrębnych ksiąg wieczystych.

W ramach przedmiotowej Transakcji, gdzie w jej ramach nastąpi sprzedaż obiektu budownictwa mieszkaniowego wraz z pomieszczeniem przynależnym w postaci garażu (w przypadku budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 510,5 m2) i dla poszczególnych jego elementów nie założono odrębnych ksiąg wieczystych, to zdaniem Wnioskodawców garaż będzie stanowić pomieszczenie integralnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego i będzie on zaliczony do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a w sytuacji, gdy Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą, Transakcja będzie opodatkowana odpowiednio stawkami 8% (w części objętej społecznym programem mieszkaniowym) oraz 23% (w pozostałej części).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 3

Wnioskodawcy skalkulowali stawki podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 471 m2 w następujący sposób:

300m2/471m2 \* 100% = 64%

W konsekwencji Wnioskodawcy uważają, że Zbywca ma prawo do zastosowania:

*   8% stawki podatku VAT w stosunku do 64% ceny tego budynku

*   23% stawki VAT w stosunku do 36% ceny tego budynku.

Wnioskodawcy skalkulowali stawki podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT w stosunku do budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 510,5 m2 w następujący sposób:

300m2/510,5m2 \* 100% = 59%

W konsekwencji Wnioskodawcy uważają, że Zbywca ma prawo do zastosowania:

*   8% stawki podatku VAT w stosunku do 59% ceny tego budynku

*   23% stawki VAT w stosunku do 41% ceny tego budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku, gdy odpowiedź na pytanie 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że planowana Transakcja będzie stanowić dostawę gruntu zabudowanego, w stosunku do którego Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będą mieli prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, a Wnioskodawcy takie oświadczenia złożą i Transakcja będzie opodatkowana odpowiednio stawkami 8% (w części objętej społecznym programem mieszkaniowym) oraz 23% (w pozostałej części), proporcja, o której mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, powinna być wyliczona w następujący sposób: dla budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 471 m2: 300m2/471m2 \* 100% = 64%, a dla budynku o powierzchni użytkowej 510,5 m2: 300m2/510,5m2 \* 100% = 59%.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 4

Zdaniem Wnioskodawcy, sposób opodatkowania dostawy gruntów, na których znajdują się budynki i budowle określa art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT. Zgodnie z powyższym przepisem w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec tego do dostawy gruntu stosuje się taką samą stawkę podatku VAT jak dla dostawy znajdujących się na nim budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Oznacza to, iż w przypadku Transakcji, wartość Działki powinna być uwzględniona w wartości podstawy opodatkowania z tytułu dostawy Budynków oraz Budowli. Przepisy ustawy o VAT nie precyzują jednak, w oparciu o jaki mechanizm należy dokonać takiej alokacji wartości działki do wartości podstawy opodatkowania poszczególnych naniesień.

Z uwagi na brak regulacji we wskazanym zakresie, zdaniem Wnioskodawcy możliwe jest przyjęcie klucza alokacji w oparciu o wartość poszczególnych naniesień. Kryterium wartościowe jest kryterium obiektywnym, gdyż wartość Działki zostanie przypisana proporcjonalnie do wartości poszczególnych naniesień (Budynków i Budowli) znajdujących się na działce. Możliwość stosowania wskazanego klucza alokacji (tj. przypisania wartości gruntu proporcjonalnie do wartości naniesień posadowionych na tym gruncie) potwierdzają m.in. następujące indywidualnej interpretacje przepisów prawa podatkowego: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 22 kwietnia 2015 r. (sygn. IBPP1/4512-355/15/ES), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 24 maja 2012 r. (sygn. ILPP1/443-209/12-2/AW) a także interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 20 października 2010 r. (sygn. IBPP3/443-528/10/BWO).

Wnioskodawca podniósł, iż ustawodawca nie narzucił jednej metody ustalenia podstawy opodatkowania, co oznacza, że podatnik może przyjąć różne rozwiązania np. według klucza powierzchniowego lub wartościowego. Tak więc, każda metoda - czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnym przypadku miarodajna, jest właściwa (vide wyrok WSA w Gdańsku z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. akt I SA/Gd 646/14).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 5

Prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad kwotą podatku VAT należnego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa do odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i.) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii.) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT (w tym przypadku według stawek VAT w wysokości 8% oraz 23%).

Wnioskodawcy są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT w Polsce. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na realizacji procesu inwestycyjnego w celu jego komercjalizacji. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję deweloperską o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 5.093,18 m2 mieszkań, 248,89 m2 antresol, 71,71 m2 usług i 85 miejsc postojowych. Następnie Nabywca będzie komercjalizować inwestycję poprzez sprzedaż lub wynajem poszczególnych części Nieruchomości.

Tym samym, składniki nabyte od Zbywcy, będą wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej polegającej docelowo na sprzedaży/wynajmie poszczególnych powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatna dostawa towarów/odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według właściwej stawki podatkowej. W konsekwencji Nieruchomość (jako jeden z przyszłych zasobów własnych Nabywcy) będzie wykorzystywana przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT według właściwych stawek VAT (odpowiednio 8% i 23%). A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W myśl zaś art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Wnioskodawca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Tym samym, w przypadku, w którym sprzedaż Nieruchomości zostanie przez Zbywcę opodatkowana według właściwych stawek VAT (8% i 23%) oraz udokumentowana fakturą VAT, Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku, w którym Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli, w stosunku do których od daty pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT upłynął okres co najmniej 2 lat, i sprzedaż Nieruchomości zostanie przez Zbywcę opodatkowana według właściwych stawek VAT (8% i 23% ) oraz udokumentowana fakturą VAT, Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 6

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Pojęcie rzeczy definiuje kodeks cywilny poprzez wskazanie wyłącznie na przedmioty materialne. Rzeczami są bowiem zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Towarami nie będą więc prawa majątkowe.

Zdaniem Wnioskodawców, mając na uwadze, że nie sposób uznać, iż prawa i obowiązki z Umowy z architektem oraz prawa autorskie do Dokumentacji Projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej, które nabędzie Nabywca, mogą zostać uznane za towar w rozumieniu ustawy o VAT, to przeniesienie tych praw i obowiązków nie będzie stanowiło dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Jeżeli przeniesienie praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej nie będzie stanowiło dostawy towarów, wobec tego rozważyć należy, czy będzie stanowiło świadczenie usług.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powołanych wyżej przepisów art. 7 oraz art. 8 ustawy o VAT należy wnioskować, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z ustawą o VAT opodatkowaniu VAT, jako świadczenie usług podlega zatem każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy o VAT, pod warunkiem że jest wykonywane przez podatnika VAT.

Zatem stwierdzić należy, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres oraz, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

Z kolei usługą będzie tylko takie świadczenie, dla którego spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, nabywającym korzyść, oraz

*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Pomiędzy świadczeniami musi wiec zaistnieć bezpośredni i wyraźny związek przyczynowy, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie (wynagrodzenie musi być ściśle związane z wykonywaną w zamian czynnością).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki przysługujące Zbywcy na podstawie Umowy z architektem oraz nabędzie prawa autorskie do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej. W zamian za to Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Zbywcy ustalonego wynagrodzenia. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, przeniesienie praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz przeniesienie praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy VAT.

W zakresie stawki VAT należy wskazać, iż co do zasady, podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112a ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień z tego podatku (zgodnie z art. 43 ustawy o VAT) oraz obniżoną stawkę VAT zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT. Zwolnienia od podatku VAT zostały przewidziane również w § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku VAT oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2018 r. poz. 701 z późn. zm.). Obniżone stawki w podatku VAT (0%, 8%, 5%) zostały wskazane w § 3 - § 9 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 r. w sprawie towarów i usług dla których obniża się stawkę podatku od towarów i usług, oraz warunków stosowania stawek obniżonych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2350 z późn. zm.). Jednakże, zdaniem Wnioskodawców, żadne z tych zwolnień, ani obniżona stawka podatku VAT nie będzie miała zastosowania do świadczenia usług polegającego na przeniesieniu praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz przeniesienia praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej.

Podsumowując, mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców zawarcie Umowy cesji (na mocy której Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z Umowy z architektem oraz nabędzie prawa autorskie do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej), będzie podlegało opodatkowaniu VAT (według stawki 23% VAT), zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, jako odpłatne świadczenie usług.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego w pkt 6 i 7 na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, że przy określaniu prawidłowej stawki podatku od towarów i usług dla czynności dotyczącej obiektów budowlanych istotne jest prawidłowe zaklasyfikowanie obiektu wg symbolu PKOB. Tym samym wydając przedmiotową interpretację organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy, tj. na podanej przez Zainteresowanych klasyfikacji PKOB.

Wskazania bowiem wymaga, że podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności. Zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 roku w sprawie trybu udzielania, informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1 poz. 11) zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej.

Podkreślić należy, że kwestie dotyczące zaklasyfikowania obiektu budowlanego do właściwego PKOB nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Zbywca) jest właścicielem Nieruchomości, zlokalizowanej. Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży ww. Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje, własność:

*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 (dalej „Działka”) dla której prowadzona jest a księga wieczysta,

*   budynków i budowli zlokalizowanych oraz trwale związanych z gruntem na Działce.

Na Działce znajdują się:

*   budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 471 m2, (budynek sklasyfikowany jako 1110 PKOB),

*   budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 510,5 m2, w którego bryle znajduje się garaż (budynek sklasyfikowany jako 1110 PKOB),

(dalej „Budynki”)

*   ogrodzenie,

*   altana śmietnikowa

(dalej „Budowle”).

Budynki i Budowle zostały oddane do użytkowania odpowiednio w latach 1991 oraz 2000. Budynki od daty oddania do użytku były wykorzystywane m.in. do celów mieszkaniowych. Ponieważ Budynki zostały nabyte przez Zbywcę w celach inwestycyjnych, od momentu ich nabycia, Zbywca nie wykorzystuje tych Budynków w celach mieszkaniowych (tzn. Budynki są niezamieszkałe).

W ciągu dwóch ostatnich lat w Budynkach i Budowlach nie były dokonywane ulepszenia przekraczające 30% ich wartości początkowej.

Dodatkowo na Nieruchomości znajdują się przewody lub rury instalacji związane z zasileniem w media lub odprowadzeniem ścieków z i do budynków znajdujących się na Nieruchomości oraz mogą znajdować się rury instalacji podlewania zieleni na Nieruchomości (deszczowni).

Strony wskazały, że dwa budynki mieszkalne zlokalizowane na Nieruchomości są przeznaczone do rozbiórki, jednak przed datą Transakcji Sprzedający nie dokona materialnych zmian w Nieruchomości ani w Budynkach znajdujących się na niej.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na realizacji procesu inwestycyjnego w celu jego komercjalizacji. Nabywca, po dokonaniu rozbiórki, zamierza wykonać na Nieruchomości inwestycję deweloperską obejmującą swoim zakresem m.in. mieszkania, lokale usługowe oraz miejsca parkingowe. Następnie Nabywca będzie komercjalizować inwestycję poprzez sprzedaż lub wynajem poszczególnych części Nieruchomości.

Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną.

Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2018 r. od osób fizycznych. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na dzień Transakcji, Działka będzie zabudowana budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

Wnioskodawcy wskazali, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, Zbywca uzyskać ma decyzję o pozwoleniu na budowę dla celów realizacji inwestycji opisanej we Wniosku. W Umowie przedwstępnej Zbywca zobowiązał się do przeniesienia Decyzji o pozwoleniu na budowę na Nabywcę w ramach sprzedaży Nieruchomości.

W dniu 13 czerwca 2018 r. Zbywca zawarł z architektem umowę o prace projektowe, na mocy której na potrzeby realizacji inwestycji na Nieruchomości zostały wykonane lub będą wykonane prace projektowe i dokumentacja, które będą stanowić podstawę do wydania Decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dokumentacja niezbędna do realizacji inwestycji objętej pozwoleniem na budowę. W Umowie z architektem Zbywca zobowiązał się do nabycia majątkowych praw autorskich do Dokumentacji Projektowej, które powstały lub powstaną w związku z realizacją Umowy z architektem.

Umowa przedwstępna przewiduje, że Zbywca przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa autorskie do Dokumentacji Projektowej, które nabędzie na podstawie Umowy z architektem oraz przeniesie prawa i obowiązki wynikające z Umowy z architektem na rzecz Nabywcy, wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej. Niniejsze ma nastąpić w drodze odrębnej umowy cesji zawartej bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży Nieruchomości.

Ad 1.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą zwolnienia od podatku VAT transakcji zbycia gruntu zabudowanego i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia.

W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jeżeli dostawa nie spełnia kryteriów do zwolnienia określonego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w następnej kolejności konieczne jest przeanalizowanie podstawy do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Na mocy tego przepisu zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć grunt zabudowany budynkami i budowlami. Jak wynika z okoliczności sprawy niniejsza nieruchomość została przez Niego nabyta od osób fizycznych dnia 15 maja 2018 r. Jak wskazano, Budynki i Budowla zostały oddane do użytkowania odpowiednio w latach 1991 oraz 2000 i były od tego momentu wykorzystywane m.in. do celów mieszkaniowych. Wnioskodawca wskazał również, że w ciągu dwóch ostatnich lat w Budynkach i Budowlach nie były dokonywane ulepszenia przekraczające 30% ich wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem Budynków i Budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do Budynków i Budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata. Z wniosku wynika bowiem, że przedmiotowe Budynki i Budowle zostały oddane do użytkowania odpowiednio w latach 1991 oraz 2000 i od tego momentu były wykorzystywane. Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że w ciągu dwóch ostatnich lat w Budynkach i Budowlach nie były dokonywane ulepszenia przekraczające 30%. Tym samym sprzedaż Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu (także prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym znajdują się przedmiotowe Budynki i Budowle również będzie opodatkowana stawką podatku jak sprzedaż Budynków i Budowli.

Od zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca przewidział wyjątek określony w art. 43 ust. 10 ustawy. Na podstawie powołanego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że zarówno dokonujący dostawy jak i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W art. 43 ust. 11 ustawy, doprecyzowano zakres ww. oświadczenia, które musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem w świetle powyższego przepisu, Zbywca i Nabywca mają prawo zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości i wybrać opodatkowanie ich dostawy (a w konsekwencji również dostawy całej zabudowanej Nieruchomości) tym podatkiem, ponieważ w momencie dokonania planowanej transakcji Strony będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Warunkiem rezygnacji będzie złożenie we właściwym urzędzie skarbowym przez Zbywcę oraz Nabywcę, przed dniem dokonania planowanej transakcji zbycia Nieruchomości, zgodnych oświadczeń o wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości w analizowanym zakresie, zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 11 ustawy. W związku z tym, na skutek rezygnacji Stron ze zwolnienia z VAT, do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdą odpowiednie dla tych Budynków i Budowli stawki podatku.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2 i 3

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również określenia stawki podatku VAT dla dostawy Budynków i Budowli.

Jak już wskazano, w ustawie o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy).

W myśl art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2018 r. poz. 2389, z późn. zm.), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Natomiast, stosownie do art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie z art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Ustawa o podatku od towarów i usług, w ww. art. 2 pkt 12 ustawy, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Według ww. rozporządzenia – obiektami budowlanymi są konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, o których mowa w cyt. art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług, to:

*   budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111),

*   budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112),

*   budynki zbiorowego zamieszkania (PKOB 113).

Zaznaczenia wymaga, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy i mają zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Towary i usługi sklasyfikowane na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu według stawki innej niż podstawowa, jeżeli zostały wskazane w przepisach określających takie preferencje podatkowe.

W myśl art. 3 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.), pod pojęciem obiektu budowlanego rozumieć należy budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budynkiem natomiast jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budowlą zaś, każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Podkreślić należy, że stosowanie obniżonych stawek podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji tylko wówczas, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania obniżonej stawki podatku od towarów i usług.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że wyłączenie zawarte w art. 41 ust. 12b ustawy, stosuje się w przypadku dostawy pojedynczego lokalu mieszkalnego lub budynku jednorodzinnego, które to budynki i lokale posiadają powierzchnię użytkową powyżej limitów zawartych w ustawie, tj. 150 m2 dla lokalu mieszkalnego i 300 m2 dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Jak wynika z okoliczności sprawy powierzchnia użytkowa budynków będących przedmiotem dostawy wynosi odpowiednio 471 m2 i 510,5 m2. W związku z tym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zastosowania dwóch stawek podatku do tej części transakcji. W świetle przedstawionych okoliczności sprawy i powołanych przepisów należy stwierdzić, że dla sprzedaży Budynków mieszkalnych, sklasyfikowanych w dziale 11 PKOB, stawkę podatku w wysokości 8%, o której mowa w art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. W pozostałej części zastosowanie ma podstawowa stawka podatku 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, stawką podatku w wysokości 8% podlega również zbycie działki gruntu, w części, w jakiej Budynki opodatkowane są tą stawką podatku, w pozostałej części grunt opodatkowany będzie stawką podstawową.

W odniesieniu do Budowli położonych na gruncie, jeżeli Zbywca oraz Nabywca zrezygnują ze zwolnienia od podatku i wybiorą opodatkowanie planowanej dostawy, to do dostawy tej znajdzie zastosowanie podstawowa stawka podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 i 3 należało uznać za prawidłowe.

Ad 4.

Odnośnie zastosowania przez Wnioskodawcę odpowiedniego klucza alokacji należy wskazać, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy nieruchomości opodatkowanej różnymi stawkami podatku VAT.

Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa. Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji.

Jeżeli zatem zastosowanie przez Wnioskodawcę klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji Wnioskodawcy metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Wnioskodawca taką metodę zastosował.

Ocena prawidłowości postępowania Wnioskodawcy w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być natomiast dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się jedynie na interpretacji prawa podatkowego w oparciu o przedstawiony we wniosku opis, a nie o zebrany w sprawie materiał dowodowy. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego.

W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Ad 5

W odniesieniu natomiast do prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Stosownie do art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Nabywca będzie wykorzystywał zakupioną Nieruchomość do realizacji procesu inwestycyjnego w celu jego komercjalizacji. Po dokonaniu rozbiórki zamierza wykonać na Nieruchomości inwestycję deweloperską obejmującą mieszkania, lokale usługowe oraz miejsca parkingowe.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Nieruchomość będzie więc wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Z wniosku wynika także, że Strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku tej Transakcji i opodatkować ją według odpowiednich stawek podatku.

Tym samym wskazać należy, że przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Nabywca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT niekorzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to Nabywcy po nabyciu ww. Nieruchomości i otrzymaniu wystawionej faktury przez Sprzedawcę będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. W związku z tym, Nabywca będzie miał prawo do zwrotu podatku VAT stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5 należało uznać za prawidłowe.

Ad 6

Wątpliwości w niniejszej sprawie dotyczą również opodatkowania podatkiem VAT przeniesienia praw i obowiązków z Umów z architektem oraz przeniesienia prawa autorskich do Dokumentacji projektowej i określenia stawki podatku dla tej czynności.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu. Jednocześnie, jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie.

Aby dane świadczenie usług uznać za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi więc istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść dla świadczącego usługę. W konsekwencji, czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej beneficjentem istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W niniejszej sprawie przedmiotem transakcji są prawa i obowiązki wynikające z Umowy z architektem oraz prawa autorskie do Dokumentacji projektowej. Jak wynika z wniosku, na mocy Umowy Przedwstępnej Zbywca zobowiązał się do przeniesienia na Nabywcę wszelkich praw autorskich do Dokumentacji projektowej, które nabędzie na podstawie Umowy z architektem oraz przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy. Tak więc przedmiotem transakcji w analizowanych okolicznościach są prawa i obowiązki nie zaś towar w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy z Umowy z architektem oraz wszelkich praw autorskich do Dokumentacji Projektowej jest świadczeniem za które Zbywca otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Nabywca stanie się beneficjentem tej czynności jako bezpośredni odbiorca świadczenia. Pomiędzy Zbywcą i Nabywcą istnieje zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi świadczenie usług za wynagrodzeniem.

W ramach tego stosunku Zbywca zrealizuje na rzecz Nabywcy świadczenie i Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy dotyczące zawartej Umowy z architektem. Z tego tytułu Zbywca otrzyma wynagrodzenie.

W konsekwencji, przeniesienie za wynagrodzeniem praw i obowiązków wynikających z Umowy z architektem oraz wszelkich praw autorskich wynikających z tej umowy na rzecz Nabywcy stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy opodatkowane podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy o VAT, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz praw autorskich do Dokumentacji projektowej wynikających z takiej umowy. Tym samym należy uznać, że usługa ta podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W konsekwencji, zbycie praw i obowiązków z Umowy z architektem oraz praw autorskich do Dokumentacji projektowej wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej stanowi świadczenie usługi przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, stawką podstawową w wysokości 23%. Tym samym, sprzedaż ww. praw i obowiązków podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 6 należało zatem uznać za prawidłowe.

Ad. 7

Ponadto przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych jest prawo odliczenia i zwrotu podatku VAT wykazanego na fakturach, które Nabywca otrzyma od Zbywcy z tytułu przeniesienia wskazanych praw i obowiązków.

Jak wynika z wniosku, Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu wszelkich praw autorskich do Dokumentacji Projektowej, które Zbywca nabędzie na podstawie Umowy z architektem oraz przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z Umowy z architektem, wraz z dwoma egzemplarzami Dokumentacji projektowej, Nabywca będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność opodatkowaną podatkiem VAT. Sama transakcja zbycia ww. praw i obowiązków będzie stanowiła świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Tym samym, w analizowanym przypadku zostaną spełnione warunki uprawniające Nabywcę do prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z tym nabyciem.

W konsekwencji, skoro Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i – jak wykazano w niniejszej interpretacji - czynność będąca przedmiotem Umowy spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, to po dokonaniu transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy w zakresie w jakim nabyta usługa będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Nabywca będzie miał prawo do zwrotu podatku VAT stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 7 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że wydając interpretację w trybie ww. przepisu tut. Organ nie dokonuje oceny prawidłowości przedstawionych przez Zainteresowanych wyliczeń, w tym podanych wielkości procentowych, bowiem to na Zainteresowanych ciąży obowiązek prawidłowego ustalenia tych wartości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Ponadto rolą tut. Organu jest wyłącznie interpretacja przepisów prawa podatkowego, a nie badanie poprawności dokonanych wyliczeń, dlatego też tut. Organ nie dokonał oceny wartości procentowych wskazanych we wniosku w pytaniu nr 4.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 kwietnia 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Ponadto, zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn.zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.