Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-211/14-3/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-16
Teza: Skoro transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2014 r. (data wpływu 22 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 22 kwietnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

V. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką prawa czeskiego, z siedzibą w Czechach. W zakresie działalności gospodarczej Spółki wchodzi między innymi inwestowanie środków w nieruchomości komercyjne w centralnej i wschodniej Europie. Do tej pory Spółka nie posiadała na terytorium Polski żadnych nieruchomości.

Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką J. sp. z o.o. (dalej: Zbywca) dotyczące nabycia budynku biurowego (dalej: Budynek), a także prawa użytkowania wieczystego gruntu działki numer 71/1, na którym Budynek jest położony (łącznie dalej jako: Nieruchomość), (dalej: Transakcja). Nieruchomość mająca być przedmiotem planowanej Transakcji objęta jest księgą wieczystą.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 30 października 2013 r. Co więcej, w odniesieniu do ówczesnego nabycia Budynku przez Zbywcę mówić można o tzw. pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a to z względu na fakt, że:

1.  przedmiotowa sprzedaż Budynku stanowiła oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu oraz
2.  oddanie to nastąpiło po ulepszeniu Budynku, a wydatki poniesione przez poprzedniego właściciela na ulepszenie (rozbudowę), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły 30% wartości początkowej Budynku.

Stąd też zbycie Budynku w październiku 2013 r. na rzecz Zbywcy nie korzystało ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponadto, jako że poprzedni właściciel korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wspomnianych nakładów na ulepszenie (rozbudowę) Budynku oraz nie wykorzystywał Budynku w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, transakcja dostawy Budynku na rzecz Zbywcy nie korzystała także ze zwolnienia przewidzianego w 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (co zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej z 25 czerwca 2013 r., sygn. IPPP1/443-289/13-2/AP wydanej w odniesieniu do opisywanej transakcji z 30 października 2013 r., w której stroną był Zbywca).

Aktualnie Budynek wciąż jest w trakcie rozbudowy (księgowo nakłady na rozbudowę ujmowane są na koncie „Środki trwałe w budowie”). W ramach bowiem uzgodnionej ceny sprzedaży pomiędzy poprzednim właścicielem Nieruchomości a Zbywcą, do poprzedniego właściciela należy dokończenie prac budowlanych związanych z modernizacją Budynku - zgodnie z projektem budowlanym, przy wykorzystaniu wyspecjalizowanego podmiotu, z którym posiada umowę na generalne wykonawstwo. Zbywca płaci poprzedniemu właścicielowi na podstawie wystawianych przez niego faktur wynagrodzenie za prace budowlane stosownie do ich postępu, co znajduje odzwierciedlenie w zapisach księgowych dokonywanych przez Zbywcę. Jednakże, przed zamknięciem planowanej Transakcji modernizacja zostanie zakończona i Budynek zostanie oddany do użytkowania. Co istotne, na dzień Transakcji wartość nakładów ponoszonych przez Zbywcę na ulepszenie Budynku przekroczy 30% jego wartości początkowej (ustalonej dla celów podatku dochodowego).

Zbywcy w odniesieniu do nabycia i/lub wytworzenia Nieruchomości w całości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z intencją Zbywcy przedmiotem planowanej transakcji będzie przeniesienie tytułu do Nieruchomości oraz innych praw z nią związanych tzn.:

*   prawo własności Budynku,

*   prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się Budynek,

*   prawa autorskie do projektów architektonicznych,

*   ewentualne przynależności ściśle funkcjonalnie związane z nabywanymi Nieruchomościami (przykładowo windy, anteny itp.),

*   dokumentacja budowlana,

*   prawa z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości za wady budynku wraz z zabezpieczeniem należytego wykonania obowiązków z tego tytułu w postaci gwarancji bankowych lub innych zabezpieczeń,

*   zabezpieczenia złożone przez najemcę(ów). Nieruchomości (w tym gwarancje bankowe i kaucje pieniężne),

*   prawa i obowiązki wynikające z (przedwstępnej) umowy najmu zawartej z najemcą.

Natomiast w związku z planowaną Transakcją, w szczególności następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością nie zostaną nabyte przez Wnioskodawcę:

*   księgi handlowe Zbywcy,

*   umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy (za wyjątkiem kaucji pieniężnych od najemców które zostaną przekazane Wnioskodawcy),

*   wierzytelności, za wyjątkiem kwot zatrzymanych z tytułu gwarancji dotyczących prac konstrukcyjnych oraz depozytu zabezpieczającego umowy najmu (jeśli będą),

*   umowa o zarządzanie Nieruchomością – obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Nieruchomością lub ewentualnie powierzenie zarządzania innemu podmiotowi będzie leżało w gestii Spółki,

*   umowy o dostawę mediów,

*   zobowiązania Zbywcy niezwiązane ze stosunkami najmu,

*   polisa ubezpieczeniowa dotycząca Nieruchomości,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wybudowaniem Budynku.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, nie stanowi oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi.

Zbywca nie zatrudnia własnego personelu – zadania związane z budową, prowadzeniem projektu oraz jego komercjalizacją powierzył wyspecjalizowanym podmiotom, z którymi zawarł odpowiednie kontrakty w tym zakresie.

Zbywca jest stroną jednej (przedwstępnej) umowy najmu, na podstawie której po zakończeniu prac ulepszających Budynek, udostępni powierzchnię biurową najemcy w ramach najmu opodatkowanego podatkiem VAT. W oparciu o zapisy (przedwstępnej) umowy najmu możliwe jest, iż przedmiot najmu zostanie przekazany najemcy bądź przed zawarciem Transakcji, bądź też po nim.

Dodatkowo, pomiędzy poprzednim właścicielem Nieruchomości oraz Zbywcą zawarta została generalna umowa najmu typu master lease. Umowa ta zostanie rozwiązana przed Transakcją, stąd nie będzie stanowiła prawa związanego z nieruchomością, które przejdzie na Spółkę.

Zgodnie z brzmieniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2014.121), z mocy samego prawa, w wyniku nabycia Nieruchomości na Spółkę przejdą prawa i obowiązki wynikające ze wspomnianej (przedwstępnej) umowy najmu, której stroną jest Zbywca.

Należy także podkreślić, że intencją Zbywcy oraz Spółki jest objęcie planowaną transakcją wybranych, składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle z nią związanych), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanych części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych).

Ani przed planowaną sprzedażą ani po niej Zbywca nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności.

Obecnie Spółka prowadzi także negocjacje odnośnie nabycia innej nieruchomości na terenie Warszawy. Zarówno Nieruchomość oraz ta inna nieruchomość na terenie Warszawy wejdą do portfela inwestycyjnego Spółki.

Po nabyciu Spółki (oraz ewentualnie drugiego rozważanego obiektu), Spółka będzie przy ich wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Stąd też Wnioskodawca zamierza, jeszcze przed wykonaniem pierwszej czynności opodatkowanej na terytorium kraju, dokonać rejestracji na cele podatku VAT w Polsce.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego Spółka wnosi o udzielenie odpowiedzi na poniższe pytania:

1.  Czy po dokonaniu planowanej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wykonawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:
    1.  planowana transakcja będzie stanowiła dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
    2.  planowana transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Wnioskodawcę w ramach transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie,
    3.  planowana transakcja nie będzie korzystać z obligatoryjnego lub opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT,
    4.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
2.  Czy w związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem VAT na Spółce - jako kupującym - nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 14 lipca 2014 r. została wydana interpretacja Nr IPPP3/443-372/14 -3/SM.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem VAT, na Spółce - jako kupującym - nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w odniesieniu do planowanej transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W związku z faktem, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Konsekwentnie, Spółka nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC w ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 14 lipca 2014 r. Nr IPPP3/443-372/14-3/SM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „(\`(...)\`) W konsekwencji należy uznać, że nabycie opisanej Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podstawową stawką podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. W związku z tym, przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach”.

A zatem, skoro transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.