Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDWP.4011.51.2025.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-24
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych w związku z
wynajmem nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem
pośrednictwo
przychód-źródła przychodu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go
    Pan pismem z 16 maja 2025 r. (wpływ 16 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego

    Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą,
    opodatkowaną ryczałtem ewidencjonowanym (8,5%) i zarejestrowaną jako czynny
    podatnik VAT. Profil działalności nie obejmuje wynajmu nieruchomości, a lokal mieszkalny,
    którego dotyczy niniejszy wniosek, nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych
    działalności gospodarczej.
    W dniu 13 maja 2025 roku zawarł Pan z firmą (...) sp. z o.o. umowę prowizyjną najmu
    lokalu mieszkalnego. Na podstawie tej umowy wynajmuje Pan lokal firmie (...) sp. z o.o.,
    która następnie podnajmuje ten lokal osobom trzecim w formie najmu
    krótkoterminowego.
    Firma (...) sp. z o.o. samodzielnie obsługuje cały proces zakwaterowania - odpowiada za
    rezerwacje, kontakt z najemcami, obsługę gości, sprzątanie, wymianę pościeli i inne usługi
    związane z pobytem. Działa przy tym we własnym imieniu i na własny rachunek. Nie
    świadczy Pan żadnych usług na rzecz gości korzystających z lokalu, nie ma z nimi kontaktu,
    nie wystawia im faktur i nie otrzymuje płatności od nich.
    Otrzymuje Pan jedynie rozliczenie z firmą (...) sp. z o.o., z której wynika wysokość
    należnego Panu wynagrodzenia (czynszu), pomniejszonego o prowizję oraz koszty
    operacyjne. Płatności są realizowane przelewem. Umowa najmu nie została zawarta w
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej i lokal nie jest składnikiem majątku
    związanym z tą działalnością.
    Pytania
    Czy w opisanym stanie faktycznym, przychody uzyskiwane przez Pana z tytułu umowy
    najmu lokalu mieszkalnego zawartej z firmą (...) sp. z o.o. mogą zostać zakwalifikowane
    jako przychody z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, i mogą być opodatkowane ryczałtem
    ewidencjonowanym, poza prowadzoną działalnością gospodarczą?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W opisanym stanie faktycznym, przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu
    zawartej w dniu 13.05.2025 r. umowy najmu lokalu mieszkalnego z firmą (...) sp. z o.o.
    powinny zostać zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego, o których mowa w
    art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Umowa ta nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez
    Wnioskodawcę, a lokal mieszkalny nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych
    firmy. Wynajem nie jest prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny przez
    Wnioskodawcę. Firma (...) sp. z o.o. działa samodzielnie i we własnym imieniu, świadcząc
    wszystkie usługi dodatkowe związane z zakwaterowaniem (sprzątanie, obsługa gości,
    pościel, rezerwacje itd.).
    Wnioskodawca nie ma kontaktu z osobami wynajmującymi lokal, nie wystawia im faktur,
    nie wykonuje usług hotelarskich, nie otrzymuje płatności od gości. Jego rola ogranicza się
    do wynajmu mieszkania firmie (...) sp. z o.o., która następnie wykorzystuje lokal do
    prowadzenia własnej działalności.
    W związku z powyższym Wnioskodawca uznaje, że uzyskane przez niego przychody
    stanowią przychody z najmu prywatnego i mogą być opodatkowane ryczałtem
    ewidencjonowanym, poza prowadzoną działalnością gospodarczą, zgodnie z art. 6 ust. 1a
    ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada
    powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi
    źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:
      3) pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
      6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
        zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy,
        pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
        brak wystąpienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww.
        ustawy, oraz

        wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
        przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
        osób fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być
    traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło
    przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki
    uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub
    jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności
    gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności,
    niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. -
    Kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo
    najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do
    źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, w której
    stwierdzono:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.

      Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w
      której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
      "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
    Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
    przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
        późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy,
    przychody z tytułu:
        najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
        charakterze oraz
        dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
        rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów
        specjalnych produkcji rolnej

    - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
    opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Jak powyżej wskazano zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a
    wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
    kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
    działalności gospodarczej.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą
    jednoosobową działalność gospodarczą. Profil Pana działalności nie obejmuje wynajmu
    nieruchomości. W dniu 13 maja 2025 r. zawarł Pan umowę prowizyjną najmu lokalu
    mieszkalnego. Na jej podstawie wynajmuje Pan lokal firmie, która następnie podnajmuje
    go osobom trzecim w formie najmu krótkoterminowego. Firma z która zawarł Pan umowę
    samodzielnie obsługuje cały proces zakwaterowania, odpowiada za rezerwację, kontakt z
    najemcami, obsługę gości, sprzątanie. Działa przy tym we własnym imieniu i na własny
    rachunek. Natomiast Pan nie świadczy żadnych usług na rzecz gości korzystających z
    lokalu, nie ma z nimi kontaktu, nie wystawia im faktur i nie otrzymuje od nich płatności.
    Ponadto zaznaczył Pan, że umowa najmu nie została zawarta w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej, a lokal nie jest składnikiem majątku związanym z tą
    działalnością
    Na podstawie wskazanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego stanu
    faktycznego uzyskiwane przez Pana przychody w ramach wynajmu nieruchomości we
    współpracy z pośrednikiem mieszczą się w zakresie rozporządzania majątkiem prywatnym
    i mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychody osiągnięte z tytułu wynajmu
    tych lokali na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne.
    W związku z tym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży
    obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których
    wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.