Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB2.4511.227.2016.3.JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-06-21
Teza: Czy sprzedaż części nieruchomości lub jej całości (jednej lub wszystkich działek), której Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem w wyniku zniesienia współwłasności, podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: spadek; udział; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2016 r. (data wpływu 9 marca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 czerwca 2016 r. (data wpływu 3 czerwca 2016 r.) oraz pismem z dnia 14 czerwca 2016 r. (data wpływu 17 czerwca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 18 maja 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.227.2016.1.JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 27 maja 2016 r., natomiast w dniu 3 czerwca 2016 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 1 czerwca 2016 r.).

Natomiast pismem z dnia 14 czerwca 2016 r. (data wpływu 17 czerwca 2016 r.), w związku z wezwaniem tutejszego Organu z dnia 7 czerwca 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.227.2016.2.JR, uzupełniono wniosek o pełnomocnictwo.

W uzupełnieniu wniosku ostatecznie przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym w dniu 20 grudnia 2009 r. M.P., wydanym przez Sąd Rejonowy dla … w dniu 1 kwietnia 2010 r., w sprawie o sygn. akt …, Wnioskodawczyni oraz Jej siostra K.T. i matka L.P. stały się współwłaścicielami po 1/3 każda z nich, nieruchomości położonej w … dla której Sąd Rejonowy dla … prowadzi księgę wieczystą o nr …. Nieruchomość ta stanowiła działkę o powierzchni 5 515 m2, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Zgodnie z opinią sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 7 listopada 2014 r., wartość powyżej wskazanej nieruchomości stanowiła kwotę około 664 000 zł. Nieruchomość ta w całości należała do majątku odrębnego zmarłego M.P.. Była jedynym składnikiem spadku.

Postanowieniem z dnia 3 marca 2016 r., wydanym przez Sąd Rejonowy dla … .w sprawie o sygn. akt …, które uprawomocniło się w dniu 25 marca 2016 r., została zniesiona współwłasność powyżej wskazanej nieruchomości bez spłat i dopłat. Wskutek zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni stała się właścicielem wydzielonych z odziedziczonej nieruchomości niezabudowanych działek gruntu o nr: 59/2, 59/3, 59/4, 59/5, o wartości zgodnie z opinią sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 7 listopada 2014 r., około 184 000 zł.

K.T. stała się natomiast właścicielem działki gruntu o nr 59/1, o powierzchni 1 234 m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi, o wartości według opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 7 listopada 2014 r., około 480 000 zł. Na rzecz L.P. została ustanowiona jedynie służebność osobista polegająca na prawie dożywotniego zamieszkiwania w budynku mieszkalnym posadowionym na działce, którą wskutek podziału otrzymała K.T..

Z uwagi na to, że cała wartość nieruchomości odziedziczonej w spadku stanowiła kwotę około 664 000 zł, zgodnie z opinią sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 7 listopada 2014 r., to wartość udziału wynoszącego 1/3 każdego ze spadkobierców w tym Wnioskodawczyni stanowiła kwotę około 221 000 zł. Mając zaś na względzie fakt, jak wskazuje Wnioskodawczyni, że wskutek zniesienia współwłasności stała się właścicielką nieruchomości o wartości 184 000 zł, to należy uznać, że w Jej przypadku zniesienie współwłasności nie poprawiło Jej sytuacji. Wartość części nieruchomości otrzymanej przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, nie przekroczyła wartości udziału w spadku jaki Jej przysługiwał.

Wnioskodawczyni chce sprzedać całą nieruchomość lub część nieruchomości, której stała się jedynym właścicielem w wyniku zniesienia współwłasności. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy sprzedaż części nieruchomości lub jej całości (jednej lub wszystkich działek), której Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem w wyniku zniesienia współwłasności, podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), sprzedaż nieruchomości powstałej po zniesieniu współwłasności nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli ma miejsce po upływie 5 lat od jej nabycia, a zniesienie współwłasności nie skutkowało zwiększeniem udziału w tej nieruchomości i nie towarzyszy jej obowiązek dokonywania spłat czy dopłat.

Według Wnioskodawczyni wskazać należy, że przychód powstaje wówczas, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przedmiotowym stanie faktycznym, nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię, miało miejsce z datą śmierci spadkodawcy, to jest 20 grudnia 2009 r., a nabycie to zostało tylko potwierdzone postanowieniem Sądu z dnia 1 kwietniu 2010 r.

Podział fizyczny nabytej nieruchomości nie ma wpływu na powstanie obowiązku podatkowego, w sytuacji, w której wartość części otrzymanej przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, nie przekroczyła wartości udziału w spadku jaki przysługiwał Jej pierwotnie.

Według Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, z późn. zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub części udziałów w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przychód natomiast powstaje jedynie wówczas, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości dokonano przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku Wnioskodawczyni (nabycie – grudzień 2009 r.), okres 5 lat upłynął 31 grudnia 2014 r. (biorąc pod uwagę koniec roku kalendarzowego), a tym samym nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu. Biorąc pod uwagę, że wartość części nieruchomości otrzymanej przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, nie przekroczyła wartości Jej udziału pierwotnego w spadku, zdaniem Wnioskodawczyni, powinno się przyjąć datę pierwotnego nabycia, tj. 2009 r.

Odpłatne zbycie części lub całości nieruchomości (jednej lub wszystkich działek) na dzień złożenia wniosku, nie rodzi po stronie Wnioskodawczyni obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (art. 9 ust. 1 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Tym samym, jeżeli ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższej regulacji prawnej należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nabyła 1/3 udziału w spadku po ojcu zmarłym w dniu 20 grudnia 2009 r., co zostało potwierdzone postanowieniem Sądu. Przedmiotem spadku była nieruchomość o powierzchni 5 515 m2, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi. Pozostałymi spadkobierczyniami zostały matka Wnioskodawczyni (1/3 udziału w spadku) i siostra Wnioskodawczyni (1/3 udziału w spadku).

Postanowieniem Sądu z 2016 r., została zniesiona współwłasność powyżej wskazanej nieruchomości bez spłat i dopłat. Wskutek zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni stała się właścicielem wydzielonych z odziedziczonej nieruchomości niezabudowanych działek gruntu o nr: 59/2, 59/3, 59/4, 59/5 o wartości zgodnie z opinią sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, około 184 000 zł.

Zgodnie z opinią sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, cała wartość nieruchomości odziedziczonej w spadku stanowiła kwotę około 664 000 zł, a wartość udziału wynoszącego 1/3 każdego ze spadkobierców w tym Wnioskodawczyni stanowiła kwotę około 221 000 zł. Wnioskodawczyni wskutek zniesienia współwłasności stała się właścicielką nieruchomości o wartości 184 000 zł. Wartość części nieruchomości otrzymanej przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, nie przekroczyła wartości udziału w spadku jaki Jej przysługiwał.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. W konsekwencji należny jest podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jednakże należny jest nie od całości osiągniętego przychodu, lecz od nadwyżki ponad posiadany udział.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości, ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności. Jeżeli natomiast w wyniku zniesienia współwłasności udział się nie zwiększa, wówczas datą nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że skoro w wyniku zniesienia współwłasności, której nie towarzyszyły spłaty i dopłaty, wartość otrzymanej przez Wnioskodawczynię części nieruchomości, nie przekroczyła wartości udziału w spadku jaki Jej przysługiwał, to datą nabycia jest data śmierci ojca, tj. 20 grudnia 2009 r.

Wobec powyższego planowana sprzedaż nieruchomości lub jej części, czyli działek nabytych przez Wnioskodawczynię w spadku w 2009 r. nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, albowiem wskazane działki zostaną zbyte po upływie okresu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. po dacie 31 grudnia 2014 r. W konsekwencji, na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą jednej lub wszystkich działek nabytych w spadku.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postepowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla pozostałych spadkobierców.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.