Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.81.2025.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-16
Teza: W zakresie ustalenia:; czy Sprzedający nie będą występowali
w charakterze podatników VAT z tytułu sprzedaży
nieruchomości i nie będą zobowiązani do zarejestrowania się
jako czynni podatnicy VAT i wystawienia faktur na rzecz
Państwa z tytułu sprzedaży Nieruchomości,; kiedy powstanie
obowiązek podatkowy i braku opodatkowania zaliczki w
momencie jej otrzymania przez Sprzedających,; czy Państwo
będą uprawnieni do odliczenia VAT naliczonego z faktur (w
tym zaliczkowych, o ile zostałyby wystawione) otrzymanych od
Sprzedających.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu
grunty-grunt niezabudowany
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy
1

## Opis zdarzenia przyszłego

1. „A” Spółka akcyjna z siedzibą w W. (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub
      Spółka) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, zajmującym się budową lokali
      mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż.
    2. Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem niezabudowanej nieruchomości
      położonej w (...), wyodrębnionej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd
      Rejonowy (...) jako działka o nr ewidencyjnym 1 (dalej: Nieruchomość).
    3. Strony pragną jednocześnie zaznaczyć, że w dziale 1-0 księgi wieczystej Nieruchomości
      ujawniona jest działka gruntu o numerze ewid. 2, obręb ewidencyjny (...), identyfikator
                          2działki: (...), o powierzchni 11.818 m, położona przy (...) o sposobie korzystania „R-
      grunty orne”, przy czym w księdze tej przedmiotowa działka ujawniona jest pod
      poprzednim numerem sprzed zmiany numeracji tj. „2”, zaś jako miejsce położenia
      nieruchomości ujawniona jest „(...)” zamiast „(...)”.
    4. Nieruchomość jest całkowicie niezabudowana, tj. nie znajdują się na niej żadne
      naniesienia.
    5. Spółka ma zamiar wykorzystać Nieruchomość poprzez realizację inwestycji polegającej
      na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem
      podziemnym wraz z infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania
      inwestycji (dalej: Inwestycja lub Planowana Inwestycja) w celu ich sprzedaży.
      Inwestycja będzie również realizowana na sąsiedniej działce o numerze ewidencyjnym
      3, objętej KW nr (...) (dalej: Działka 3), natomiast Działka 3 nie jest przedmiotem
      niniejszego wniosku i w tym zakresie zostanie złożony oddzielny wniosek.
    6. Planowana Inwestycja zrealizowana zostanie po:
      - uzyskaniu przez Kupującego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na
        realizację inwestycji - o ile jej uzyskanie będzie niezbędne dla potrzeb złożenia
        wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (dalej: Decyzja Środowiskowa),
      - uzyskaniu przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
        pozwolenia na budowę obejmującą Nieruchomość wraz ze zjazdami oraz ws
        zystkimi niezbędnymi elementami infrastruktury niezbędnymi do prawidłowego,
        zgodnie z obowiązującymi przepisami, funkcjonowania Planowanej Inwestycji (dalej:
        Pozwolenie Na Budowę).
    7. Mając powyższe na uwadze, w dniu 19 grudnia 2024 r. została zawarta przedwstępna
      umowa sprzedaży Nieruchomości (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży) pomiędzy
      Wnioskodawcą, a właścicielami nieruchomości (osobami fizycznymi), tj. B. P. (dalej:
      Sprzedający 1), J. D. (dalej: Sprzedający 2), E. D. (dalej: Sprzedający 3).
    8. Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 w dalszej części niniejszego wniosku
      będą łącznie określani jako Sprzedający lub Sprzedawcy.
    9. Wnioskodawca (Kupujący / Nabywca / Spółka) oraz Sprzedający w dalszej części
      niniejszej wniosku będą łącznie określani jako Strony.
    10. Sprzedający są właścicielami Nieruchomości w następujących udziałach:
      1) Sprzedający 1 - w udziale wynoszącym 1/2 części. Sprzedający 1 przysługujący mu
        udział we współwłasności Nieruchomości nabył będąc kawalerem, przy czym
        obecnie pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje rozdzielność
        majątkowa małżeńska, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających
        wspólność majątkową małżeńską nie zawierał.
      2) Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 - w udziale wynoszącym 1/2 części, na zasadach
        wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Sprzedający 2 i Sprzedający 3
        przysługujący im udział we współwłasności Nieruchomości nabyli w trakcie trwania
        związku małżeńskiego, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej
        małżeńskiej, a umów majątkowych nie zawierali.

    11. Sprzedający Nieruchomość nabyli we wskazanych udziałach zgodnie z powyższym
      opisem, od osoby fizycznej, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży, z dnia 14
      czerwca 2005 roku, oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 24
      czerwca 2005 roku. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
      Sprzedający ponadto wyjaśniają, że Nieruchomość w dacie nabycia stanowiła grunt
      rolny oraz przez cały okres posiadania jej przez Sprzedających jest ujawniona w ewid
      encji gruntów jako grunt rolny.
    12. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego C.,
      uchwalonym Uchwałą nr (...) z dnia (...) roku (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym
      Województwa (...); dalej: MPZP) zgodnie z którym:
      - teren obejmujący działkę o nr ew. 1 z obrębu (..), położony w (...) (tj. Nieruchomość),
        znajduje się na obszarach planistycznych oznaczonych symbolami:
        - F6 MW/U - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług,
        - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii lokalnej, oznaczonej
          symbolami 9KD-L,
        - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii dojazdowej, oznaczonej
          symbolami 15KD- D
    13. Kupujący oświadczył w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że znany jest mu fakt, iż
      część Nieruchomości jest zgodnie z obowiązującym MPZP przeznaczona pod drogi
      publiczne kategorii lokalnej i może zostać wywłaszczona pod te drogi, a także
      oświadczył, że okoliczność ta nie stanowi i nie będzie stanowiła podstawy do obniżenia
      ceny.
    14. Strony ponadto postanowiły, z zaznaczeniem że warunki te są zastrzeżone na korzyść
      Kupującego (tj. może się zrzec części lub wszystkich warunków), że ostateczna umowa
      sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się łącznie wszystkich wymienionych niżej
      warunków:
      1) Kupujący nabędzie sąsiednią Działkę 3 o której Strony wspominały powyżej w
        kontekście realizacji Inwestycji (dalej: Warunek Pozytywny),
      2) a także pod warunkiem, że w okresie obowiązywania Przedwstępnej Umowy
        Sprzedaży:
          i. brak będzie toczących się postępowań oraz istnienia podstaw do wszczęcia
            postępowań, które mogłyby doprowadzić do pozbawienia któregokolwiek
            ze Sprzedających tytułu prawnego do Nieruchomości; oraz
          ii. Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń najemców,
            dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz
            dzierżycieli pod innym tytułem prawnym oraz brak będzie obciążeń
            Nieruchomości innych niż ujawnione w Księdze Wieczystej prowadzonej dla
            Nieruchomości na dzień podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz
            wprost dopuszczonych zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży; oraz
          iii. działy I - IV Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od
            wpisów i wzmianek innych niż dopuszczone wprost zgodnie z Przedwstępną
            Umową Sprzedaży i wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży; oraz
          iv. wszystkie oświadczenia Sprzedających zawarte w Przedwstępnej Umowie
            Sprzedaży są prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i
            prawnym oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umowy
            Sprzedaży, z zastrzeżeniem zmian wynikających z zawarcia lub należytego
            wykonania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.
    15. Warunki powyższe określone punktami i. - iv będą dalej zwane Warunkami
      Negatywnymi, a Warunek Pozytywny i Warunki Negatywne stanowią łącznie Warunki
      Zawieszające.
    16. Sprzedający oraz Kupujący ustalili, że po spełnieniu Warunków Zawieszających zawrą
      ostateczną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży) w terminie i za cenę
      określoną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży powiększoną lub niepowiększoną o
      ewentualny należny podatek VAT według stawki obowiązującej na dzień powstania
      obowiązku podatkowego, w zależności od rozstrzygnięcia w zakresie niniejszego

      wniosku. Jednocześnie w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Strony ustaliły także
      zasady płatności ceny z tytułu sprzedaży Nieruchomości.
    17. Strony postanowiły także, że w przypadku gdy do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży
      część Nieruchomości przeznaczona w MPZP przeznaczona pod drogi publiczne tj.:
      - położona w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii lokalnej oznaczonej
        symbolem 9KD-L, lub
      - położona w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii dojazdowej
        oznaczonej symbolem 15KD-D
      przejdzie na rzecz (...) na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji
      drogowej zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach
      przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wówczas, ze względu
      na cel ekonomiczny transakcji objętej niniejszym aktem, przedmiotem sprzedaży
      zgodnie z Umową Sprzedaży będzie pozostała po wywłaszczeniu część Nieruchomości,
      oraz Sprzedający w Umowie Sprzedaży nieodwołalnie przeniosą na rzecz Kupującego
      przysługujące im w stosunku do Miasta (...) wierzytelności o odszkodowanie z tytułu
      wywłaszczenia części Nieruchomości na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na
      realizację inwestycji drogowej i w takim przypadku łączna cena za Nieruchomość nie
      ulegnie zmianie a wartość wierzytelności w stosunku do Miasta (...) o odszkodowanie z
      tytułu wywłaszczenia części Nieruchomości określona zostanie zgodnie z
      Przedwstępną Umową Sprzedaży.
    18. W celu umożliwienia Kupującemu wykonania czynności niezbędnych dla
      przygotowania przez Kupującego realizacji Inwestycji na Nieruchomości Sprzedający
      wyrazili zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na
      dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do:
      - uzyskania warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci
        infrastruktury technicznej,
      - uzyskania warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej w związku z
        przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej,
      - uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość,
      - uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych w
        rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów
        rolnych i leśnych,
      - uzyskania innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia Na Budowę,
        - wykonania czynności przygotowawczych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia
        Na Budowę.
    19. Przy czym w celu uniknięcia wątpliwości Sprzedający oświadczyli, że czynności
      podejmowane w oparciu o udzielone prawo dysponowania Nieruchomością na cele
      budowlane podejmowane są wyłącznie na rzecz i na rachunek oraz na koszt
      Kupującego a ponadto Kupujący przyjmuje do wiadomości, że żadne z opisanych w pkt
      18 powyżej działań nigdy nie było podejmowane przez Sprzedających, ani przez żadne
      osoby działające na zlecenie i/lub w imieniu Sprzedających gdyż nieruchomość była
      wykorzystywana przez Sprzedających na cele związane z rolnictwem, podobnie jak
      pozostałe grunty sąsiadujące z Nieruchomością, wobec tego Sprzedający nie
      gwarantują, że Kupującemu uda się pozyskać zgody / decyzje opisane wyżej,
      potrzebne do realizacji Inwestycji Kupującego.
    20. Przedmiotowa zgoda wskazana w pkt 18 uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie
      do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11
      ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane.
    21. Powyższa zgoda do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, wskazana w
      pkt 18 powyżej, w dalszej części niniejszego wniosku będzie określona jako Zgoda.
    22. W celu umożliwienia Kupującemu wykonania czynności niezbędnych dla
      przygotowania przez Kupującego realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości
      Sprzedający ustanawiają pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego w
      Przedwstępnej Umowie Sprzedaży z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i
      upoważnia ich, z prawem do samodzielnego działania, do:

      a) reprezentowania Sprzedających w postępowaniu o wydanie przez organ w trybie
        ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2013
        r., poz.1205) decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w
        tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak
        również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i
        korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego
        pełnomocnictwa,
      b) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości, oraz wszelkich ksiąg wieczystych
        bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie
        działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,
      c) składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również
        odbioru wszelkich dokumentów w tym wypisów i wyrysów z rejestru gruntów,
        zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym
        do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,
      d) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia
        Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej oraz warunków
        usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej,
      e) reprezentowania Sprzedających w zakresie wglądu w akta postępowań
        administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w
        których stroną są Sprzedający, w tym w szczególności uzyskiwania wszelkich
        informacji oraz kopii i odpisów dokumentów z tych postępowań,
      f) podejmowania działań w celu zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi
        publicznej, w tym w szczególności uzyskania uzgodnień komunikacyjnych, decyzji
        o lokalizacji zjazdu a także składania występowania w imieniu Sprzedających o
        zaprojektowanie i wykonanie zjazdów na Nieruchomość w ramach inwestycji
        drogowych realizowane przez innych podmioty w tym przez Miasto (...).
    23. Sprzedający ponadto postanowili, że niniejsze pełnomocnictwo obejmuje również
      umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego
      treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a
      także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą
      powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie oraz, że
      pełnomocnik może być drugą stroną czynności lub reprezentować drugą stronę
      czynności dokonywanej w imieniu mocodawcy.
    24. Sprzedający i Kupujący ponadto postanowili, że powyższe pełnomocnictwo nie
      upoważnia pełnomocników do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu
      Sprzedających oraz że w przypadku gdyby na skutek wydania w oparciu o to
      pełnomocnictwo decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych
      Sprzedających obciążały jakiekolwiek opłaty Kupujący zobowiązuje się je pokryć i
      zapłacić wszelkie należności wynikające z takich decyzji.
    25. Kupujący zobowiązał się informować na bieżąco Sprzedających o wszelkich decyzjach,
      uzgodnieniach postanowieniach itp. uzyskanych na podstawie pełnomocnictwa i
      przekazywać Sprzedającym kopie dokumentów uzyskanych przez pełnomocników
      pocztą elektroniczną na adresy wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży w
      terminie 5 dni roboczych od ich uzyskania.
    26. Sprzedający ustanowili swoimi pełnomocnikami podmioty wskazane w Przedwstępnej
      Umowie Sprzedaży i upoważnili ich, każdego z prawem do samodzielnego działania,
      do zawarcia w imieniu Sprzedających Umowy Sprzedaży na warunkach i za cenę
      ustaloną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży na wypadek niestawiennictwa
      wszystkich lub któregokolwiek ze Sprzedających na termin w dniu zawarcia Umowy
      Sprzedaży albo w dacie końcowej zawarcia Umowy Sprzedaży w przypadku opisanym
      w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, lub odmowy podpisania Umowy Sprzedaży
      przez wszystkich lub któregokolwiek ze Sprzedających pomimo stawiennictwa.

    27. W odniesieniu do pełnomocnictwa udzielonego Wnioskodawcy, działając na podstawie
      art. 108 kodeksu cywilnego Sprzedający postanowili ponadto, że pełnomocnik może
      być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy tj.
      Sprzedających.
    28. Powyższe pełnomocnictwo do wykonania czynności niezbędnych dla przygotowania
      przez Kupującego realizacji Inwestycji będzie w dalszej części niniejszego wniosku
      określana jako Pełnomocnictwo.
    29. Ponadto, Strony pragną wskazać, że:
      - Sprzedający 3 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: „(...)” (...) wpisaną do
        Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP, przy czym
        Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nią
        działalności gospodarczej, ani też nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana w
        prowadzonej działalności;
      - Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie prowadzą działalności gospodarczej a
        Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nich
        działalności gospodarczej,
      - Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, użyczenia, ani najmu ani żadnej
        innej umowy, na podstawie której osoba trzecia posiadałyby prawo do korzystania
        z Nieruchomości ani też żadna osoba trzecia nie korzysta z Nieruchomości
        bezumownie,
      - Sprzedający nie podejmowali działań związanych z:
        - uzyskaniem warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do
          sieci infrastruktury technicznej,
        - uzyskaniem warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej w
          związku z przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury
          technicznej,
        - uzyskaniem decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość,
        - uzyskaniem decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych w
          rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów
          rolnych i leśnych,
        - uzyskaniem innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia Na
          Budowę,
        - wykonaniem czynności przygotowawczych niezbędnych do uzyskania
          Pozwolenie Na Budowę,
      - Sprzedający podkreślili w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że czynności
        podejmowane w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo opisane wcześniej
        podejmowane są wyłącznie na rzecz i na rachunek Kupującego a intencją
        Sprzedających nie było i nie jest podejmowanie jakichkolwiek działań w
        odniesieniu do Nieruchomości, które stanowią lub mogłyby być traktowane jako
        prowadzenie działalności gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości lub z
        wykorzystaniem Nieruchomości jako składnika działalności gospodarczej,
      - nie zostały wydane żadne decyzje obejmujące obszar Nieruchomości
        zatwierdzające projekt budowlany i zezwalające na budowę, nie toczy się żadne
        postępowanie w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i
        zezwalającej na budowę na Nieruchomości bądź ich części, oraz Sprzedający, z
        zastrzeżeniem opisanym w niniejszym wniosku, nie udzielili żadnemu podmiotowi
        trzeciemu prawa do dysponowania Nieruchomościami lub ich częściami na cele
        budowlane,
      - Wnioskodawca (deweloper) zainteresowany zakupem Nieruchomości z własnej
        inicjatywy zaoferował jej kupno. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań w
        zakresie nawiązania kontaktu z Kupującym. Wszelkie czynności związane z
        nawiązywaniem kontaktu czy transakcją kupna działki wynikają z działań
        podejmowanych z inicjatywy Kupującego,
      - Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie
        wartości rynkowej Nieruchomości, m.in. Sprzedający nie występowali o

        opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie terenu,
        wydzielenie dróg, nie prowadzono działań marketingowych w związku z zamiarem
        sprzedaży Nieruchomości,
      - Sprzedający od daty nabycia przedmiotowej Nieruchomości nie dokonywali
        sprzedaży lub zamiany prawa własności lub użytkowania wieczystego
        nieruchomości, jak i nie planują również sprzedaży lub zamiany innej
        nieruchomości,
      - Sprzedający i Kupujący postanowili, że wydanie Nieruchomości na rzecz Kupującego
        nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży, przy czym protokół zdawczo
        odbiorczy zostanie podpisany najpóźniej bezpośrednio po podpisaniu umowy
        sprzedaży. Sprzedający wyjaśniają, że tak jak w całym okresie posiadania
        Nieruchomości, będą ją wykorzystywać tylko i wyłącznie na cele osobiste
        (prywatne), w sposób opisany w niniejszym wniosku, do daty zawarcia umowy
        sprzedaży, w której przekażą Kupującemu prawo dysponowania Nieruchomością
        jako właścicielowi.
    Pismem z 5 marca 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:
    1. W jaki konkretnie sposób działka nr 25 była wykorzystywana przez Sprzedających
      (Sprzedającego 1, Sprzedającego 2 i Sprzedającego 3) od momentu jej nabycia do
      chwili planowanej sprzedaży?
    Od momentu nabycia działki nr 25 do dnia złożenia niniejszych wyjaśnień, na działce nr 25
    rosły krzewy: 1 do 2 krzewów czarnego bzu, 1 do 2 krzewów mirabelek, 1 do 3 krzewów
    dzikiej róży, z których Sprzedający (Sprzedający 1, Sprzedający 2 i Sprzedający 3) zbierali
    owoce tylko i wyłącznie na własne potrzeby, nieregularnie, tj. nie z każdego krzewu w
    każdym roku. Jeżeli do momentu planowanej sprzedaży na wskazanych krzewach urosną
    jakieś owoce, to Sprzedający (Sprzedający 1, Sprzedający 2 i Sprzedający 3)
    prawdopodobnie będą je zbierać na własne potrzeby.
    Sprzedający 1, Sprzedający 2 i Sprzedający 3 wyjaśniają, że nikt z nich nie prowadził na
    działce nr 25 żadnej działalności gospodarczej ani też działalności rolniczej, z której
    uzyskiwaliby dochody, lecz jedynie wykorzystywali tą działkę sporadycznie na własne cele
    rekreacyjne (np. pobyt przez kilka godzin, spacer, etc).
    2. Czy działka nr 25 będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez
      Sprzedających (Sprzedającego 1, Sprzedającego 2 i Sprzedającego 3) w działalności
      rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Jeżeli ww. działka była
      wykorzystywana w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu Sprzedający (Sprzedający
      1, Sprzedający 2 i Sprzedający 3) byli czynnymi podatnikami podatku VAT?
    Sprzedający 1, ani Sprzedający 2, ani Sprzedający 3 nie wykorzystywał działki nr 25 w
    działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług.
    3. Czy Sprzedający (Sprzedający 1, Sprzedający 2 i Sprzedający 3) byli/są rolnikami
      ryczałtowymi jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?
    Sprzedający 1 nie jest obecnie, jak również nie był w przeszłości rolnikiem ryczałtowym;
    Sprzedający 2 nie jest obecnie, jak również nie był w przeszłości rolnikiem ryczałtowym;
    Sprzedający 3 nie jest obecnie, jak również nie był w przeszłości rolnikiem ryczałtowym;
    4. Czy z ww. gruntu Sprzedający (Sprzedający 1, Sprzedający 2 i Sprzedający 3) dokonywali
      sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej
      (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy
      sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?
    Sprzedający 1 nie dokonywał żadnej sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działki nr
    25 (nie dokonywał sprzedaży żadnych płodów rolnych) pochodzących z działki nr 25;

    Sprzedający 2 nie dokonywał żadnej sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działki nr
    25 (nie dokonywał sprzedaży żadnych płodów rolnych); w celu uniknięcia wątpliwości
    wyjaśnia, że nie prowadził działalności rolniczej na działce nr 25;
    Sprzedający 3 nie dokonywał żadnej sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działki nr
    25(nie dokonywał sprzedaży żadnych płodów rolnych); w celu uniknięcia wątpliwości
    wyjaśnia, że nie prowadził działalności rolniczej na działce nr 25.
    Pytania (pytanie nr 2 ostatecznie sformułowane w piśmie z 5 marca 2025 r.)
    1. Czy prawidłowe jest stanowisko, że w zakresie sprzedaży opisanej Nieruchomości
    Sprzedający nie będą występowali w charakterze podatników VAT i tym samym
    Sprzedający nie będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT i
    wystawienia faktur na rzecz Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży Nieruchomości?
    2. Czy jeśli w zakresie Pytania nr 1 Sprzedający zostaną uznani za podatników VAT a
    sprzedaż udziałów w Nieruchomości za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT
    to obowiązek podatkowy powstanie w dacie dostawy Nieruchomości, natomiast
    zaliczka otrzymana przez Sprzedających nie będzie opodatkowana podatkiem VAT w
    momencie jej otrzymania przez Sprzedających?
    3. Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur (w tym
    zaliczkowych, o ile zostałyby wystawione) otrzymanych od Sprzedających?
    Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (stanowisko nr 2
    ostatecznie sformułowane w piśmie z 5 marca 2025 r.)
    1. Zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający odnośnie sprzedaży Nieruchomości nie będą
    występowali w charakterze podatnika VAT. Tym samym Sprzedający nie będą
    zobowiązani do wystawienia faktur na Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży
    Nieruchomości (ani z tytułu otrzymania zaliczki) wraz z właściwą stawką VAT, (...).
    2. Jeżeli Sprzedający zostaną uznani za podatników VAT a sprzedaż udziałów w
    Nieruchomości za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT to obowiązek
    podatkowy powstanie w dacie dostawy Nieruchomości, natomiast zaliczka
    otrzymana przez Sprzedających nie będzie opodatkowana podatkiem VAT w
    momencie jej otrzymania przez Sprzedających.
    3. Na wypadek uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że jednak
    sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT u któregokolwiek ze
    Sprzedających, to taki Sprzedający będzie zobowiązany, po uprzednim
    zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, do wystawienia faktury wraz z
    właściwą stawką VAT, a zatem Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT
    naliczonego z otrzymanej faktury sprzedaży udziałów w nieruchomości. W przypadku
    uznania, że zaliczka na poczet ceny sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie
    opodatkowana VAT u któregokolwiek ze Sprzedających, Wnioskodawca będzie
    uprawniony do odliczenia VAT z faktury dokumentującej wpłaconą Sprzedającym
    zaliczkę, którą Sprzedający będą zobowiązani wystawić po uprzednim
    zarejestrowaniu się przez każdego z nich jako czynny podatnik VAT.
    UZASADNIENIE:
    Do pytania nr 1:
    1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
        usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361; dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu

        podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne
        świadczenie usług na terytorium kraju.
    2. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.
        1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    3. Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
        rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
        usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana
        przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
        towarów i usług.
    4. Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
        organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
        samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel
        lub rezultat takiej działalności.
    5. W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje
        wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
        podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
        wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
        czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
        prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    6. Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i
        usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status
        podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej
        transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej
        dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest
        stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w tym
        zakresie w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
    7. W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy
        stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części
        majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym
        majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, w sposób analogiczny jak
        podmioty wykonujące dany rodzaj działalności - czyli w omawianej sytuacji,
        analogicznie jak podmioty zawodowo handlujące nieruchomościami. Tylko bowiem
        w takim przypadku Sprzedający powinni być uznani za podatników VAT z tytułu
        sprzedaży udziałów w Nieruchomości.
    8. W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii
        Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S.
        przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi
        Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze
        zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za
        prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży
        nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
        prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112
        /WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił
        TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
        aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne
        do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
        rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

    9. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
        angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia
        nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
        profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres
        zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    10. Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263
        /11, C-331/14, C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę
        Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym
        zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej
        czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo
        oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem
        odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych
        wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem
        Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej
        sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze
        podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez
        handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna
        jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona
        dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w
        składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października
        2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia
        2014 r. I FSK 781/13).
    11. Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się
        do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
        Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku
        danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla
        potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    12. Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, że Sprzedający dokonując
        odpłatnej dostawy (sprzedaży Nieruchomości) do Kupującego działać będą w
        ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, w celu
        dokonania sprzedaży Nieruchomości nie podjęli aktywnego działania, angażując
        środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
        usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby
        uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności
        gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT Sprzedaż nieruchomości
        przez osoby fizyczne jest de facto prawem do dysponowania swoim prywatnym
        majątkiem, które nie mieści się w regulacjach ustawy VAT.
        Przypomnieć bowiem należy, że Sprzedający, będąc rodziną, nabyli nieruchomość z
        zamiarem wykorzystywania jej na cele osobiste i wybudowania na niej domów dla
        siebie i swoich dzieci w przyszłości. Fakt, że Sprzedający racjonalnie gospodarując
        własnym majątkiem prywatnym zrezygnowali z pierwotnej koncepcji wybudowania
        domów jednorodzinnych, gdyż Nieruchomość przewidziana jest w miejscowym
        planie zagospodarowania pod budownictwo wielorodzinne i usługi i zamierzają
        sprzedać nieruchomość Developerowi, który dostosuje ją do własnych celów
        inwestycyjnych, nie czyni ich przedsiębiorcami obracającymi nieruchomościami, a
        tym samym nie czyni ich podatnikami VAT.
    13. Uznać zatem należy, że Sprzedający w zakresie przedmiotowej transakcji nie będą
        działać w charakterze podatnika VAT bowiem nie podejmowali żadnych czynności

        związanych ze sprzedażą Nieruchomości, które by miały charakter profesjonalnego
        obrotu nieruchomościami, tj. tak jak już Sprzedający wskazywali w opisie zdarzenia
        przyszłego:
    - Sprzedający 3 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: „(...)” (...) wpisaną do
        Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP przy czym
        Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nią
        działalności gospodarczej,
    - Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie prowadzą działalności gospodarczej a
        Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nich
        działalności gospodarczej,
    - Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, użyczenia, ani najmu ani żadnej innej
        umowy, na podstawie której osoba trzecia posiadałyby prawo do korzystania z
        Nieruchomości ani też żadna osoba trzecia nie korzysta z Nieruchomości
        bezumownie, co szerzej opisujemy niżej,
        Sprzedający nie podejmowali działań związanych z:
        - uzyskaniem warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci
            infrastruktury technicznej,
        - uzyskaniem warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej w związku
            z przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej,
        - uzyskaniem decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość,
        - uzyskaniem decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych w
            rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów
            rolnych i leśnych,
        - uzyskaniem innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia Na
            Budowę,
        - wykonaniem czynności przygotowawczych niezbędnych do uzyskania Pozwolenie
            Na Budowę,
    - Sprzedający podkreślili w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że czynności
        podejmowane w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo opisane w zdarzeniu
        przyszłym podejmowane są wyłącznie na rzecz i na rachunek Kupującego a
        intencją Sprzedających nie było i nie jest podejmowanie jakichkolwiek działań w
        odniesieniu do Nieruchomości, które stanowią lub mogłyby być traktowane jako
        prowadzenie działalności gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości lub z
        wykorzystaniem Nieruchomości jako składnika działalności gospodarczej,
    - nie zostały wydane żadne decyzje obejmujące obszar Nieruchomości zatwierdzające
      projekt budowlany i zezwalające na budowę, nie toczy się żadne postępowanie w
      sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na
      budowę na Nieruchomości bądź ich części, oraz Sprzedający, z zastrzeżeniem
      opisanym w niniejszym wniosku, nie udzielili żadnemu podmiotowi trzeciemu prawa
      do dysponowania Nieruchomościami lub ich częściami na cele budowlane;
    - Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w celach
      zarobkowych od momentu wejścia w jej posiadanie, do momentu planowanej
      sprzedaży;
    - Pragniemy też podkreślić, że w okresie posiadania Nieruchomości tj. przez 19 lat
      Sprzedający nie wynajmowali, nie wydzierżawiali, nie oddali w bezpłatne
      użytkowanie Nieruchomości, ani też Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem
      umów o podobnym charakterze do umów najmu lub dzierżawy, ani też nie była
      wykorzystywana do jakichkolwiek celów zarobkowych, a Sprzedający nie uzyskiwali

      żadnych przychodów z przedmiotowej Nieruchomości i opłacali podatek rolny jako
      współwłaściciele tej Nieruchomości; Nieruchomość nie będzie również
      wykorzystywana przez Sprzedających w celu uzyskania jakichkolwiek przychodów ani
      też wykorzystywana w sposób wskazany w zdaniu poprzednim do momentu
      planowanej sprzedaży;
    - Wnioskodawca (deweloper) zainteresowany zakupem Nieruchomości z własnej
      inicjatywy zaoferował jej kupno. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań w
      zakresie nawiązania kontaktu z Kupującym. Wszelkie czynności związane z
      nawiązywaniem kontaktu czy transakcją kupna działki wynikają z działań
      podejmowanych z inicjatywy Kupującego;
    - Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie wartości
      rynkowej Nieruchomości, m.in. Sprzedający nie występowali o wydanie warunków
      zabudowy przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania
      przestrzennego ani też o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego,
      uzbrojenie terenu (nie doprowadzono żadnych mediów np. prądu, gazu, wody),
      wydzielenie dróg, Nieruchomość nie posiada ogrodzenia, nie prowadzono działań
      marketingowych w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości;
    - Sprzedający nie dokonywali od daty nabycia przedmiotowej Nieruchomości sprzedaży
      lub zamiany prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.
      Sprzedający nigdy nie prowadzili działalności związanej z obrotem
      nieruchomościami, ani też najmem lub dzierżawą nieruchomości.
    14. Powyższego wniosku, że Sprzedający w zakresie przedmiotowej transakcji nie będą
        działać w charakterze podatnika VAT, nie powinien zmieniać również fakt, że tak jak
        już Strony wskazywały w opisie zdarzenia przyszłego, udzielona została Zgoda oraz
        Pełnomocnictwo zdefiniowane i opisane również w opisie zdarzenia przyszłego.
    15. Sprzedający mają świadomość, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności
        wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej
        mocodawcy (Sprzedających), jednak jednocześnie ich zdaniem wszystkie te
        działania nie mają znaczenia z punktu widzenia podatku VAT i nie będą one miały
        wpływu na sytuację prawnopodatkową Sprzedającego, bowiem warunki transakcji
        zostały już ustalone, a podejmowanie czynności związanych z udzielonym
        pełnomocnictwem zabezpieczają jedynie interes prawny Wnioskodawcy (tj. A S.A.).
        Przypomnieć też należy, że udzielenie niniejszego pełnomocnictwa w żaden sposób
        nie upoważnia Kupującego do dysponowania Nieruchomością jak właściciel. Wręcz
        przeciwnie, zakres pełnomocnictwa, zgodnie z zamiarem Sprzedających, jest
        maksymalnie ograniczony do podejmowania niezbędnych czynności formalnych,
        dokumentacyjnych, etc., gdyż przekazanie Kupującemu prawa do dysponowania
        Nieruchomością nastąpi w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
        Jest to praktyka powszechnie spotykana w tego typu transakcjach, gdyż przed
        rozpoczęciem inwestycji deweloperskiej potencjalny inwestor (tu: Wnioskodawca)
        musi przeprowadzić różne czynności przygotowawcze, do których jednak nie
        potrzebuje prawa do dysponowania nieruchomością jak właściciel, stąd też
        pełnomocnictwo nie obejmuje takiego prawa, lecz ogranicza się do umożliwienia
        developerowi (Wnioskodawcy) podejmowania działań związanych z pozyskaniem
        różnych zgód, w tym np.:
        - uzyskanie zgód środowiskowych, przygotowanie projektu architektonicznego,
        uzyskanie pozwolenia na budowę, trwają około 2-3 lat,

        - zgodnie z powszechnie dostępnymi informacjami, procedura wyłączenia gruntów
        rolnych z użytków rolnych w W. może trwać około 1,5 roku, dlatego też intencją
        Kupującego działającego we własnym interesie jest wszczęcie tej procedury jak
        najszybciej, warunkuje ona bowiem uzyskanie pozwolenia na budowę;
    - Pełnomocnictwo obejmuje również prawo do działania w zakresie określenia zjazdów
      z Nieruchomości w przypadku przejęcia przez (...) części Nieruchomości pod drogi
      publiczne przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży - należy podkreślić, że
      Kupujący również w tym przypadku będzie działał we własnym interesie, gdyż dla
      Sprzedających nie ma to znaczenia tj. w przypadku nie zawarcia ostatecznej umowy
      sprzedaży Nieruchomości, w przyszłości ewentualny inny nabywca Nieruchomości
      będzie musiał się dostosować do określonych miejsc zjazdów z Nieruchomości.
    16. Zatem aktywność Sprzedających ogranicza się wyłącznie do udzielenia Zgody oraz
        Pełnomocnictwa i trudno taką aktywność porównać z aktywnością porównywalną
        do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami,
        które podejmują działania w swoim interesie, a nie w cudzym - zwłaszcza że
        udzielenie takiego pełnomocnictwa w żadnej mierze nie jest przeniesieniem na
        inwestora (tu: na Wnioskodawcę) prawa do rozporządzania nieruchomością jak
        właściciel, gdyż ani takiego zamiaru nie mają Sprzedający - i właśnie po to
        ograniczyli zakres pełnomocnictwa; ani nie jest to potrzebne nabywcy
        (Wnioskodawcy) do pozyskania zgód, pozwoleń, itd. Również w analizowanym
        przypadku czynności, jakie podejmie Wnioskodawca na podstawie pełnomocnictw
        Sprzedających, podejmie w celu przyspieszenia realizacji swoich interesów
        związanych z Inwestycją planowaną przez Wnioskodawcę, a nie przez
        Sprzedających, którzy przecież żadnej inwestycji na Nieruchomości nie realizują i
        nie zamierzają realizować. Zatem w tej sytuacji to Wnioskodawca, czyli A S.A., jest
        podmiotem działającym profesjonalnie na rynku nieruchomości, a nie Sprzedający.
    17. Podobne w tym zakresie stanowisko jest trwale ugruntowane przez orzecznictwo
        sądów administracyjnych, czego przykładem są choćby poniższe wyroki (przy czym
        zaznaczamy, że wyroków potwierdzających prawidłowość stanowiska
        Wnioskodawcy jest więcej):
      a) Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 stycznia 2022 r. (sygn. I FSK 645
      /21): „4.6. Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy zauważyć
      należy, że w uzasadnieniu podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów naruszenia
      art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT argumentowano, że skarżąca podjęła działania
      podobne do tych, które wykonują podmioty zawodowo zajmujące się obrotem
      nieruchomościami, gdyż „(...) wykazała się wymaganą aktywnością, odpowiadając na
      zainteresowanie zakupem działek, ustalając warunki sprzedaży i określając sposób
      oczekiwanego działania przez pełnomocnika - odpowiednio do tego
      przygotowanego”. Działania te - w ocenie organu interpretacyjnego – „(...) wpisują się
      w schemat działań jakie prowadzą podmioty zajmujące się profesjonalnie tego
      rodzaju obrotem nieruchomościami” (str. 14 uzasadnienia skargi kasacyjnej).
      Z przedstawionej w uzasadnieniu skargi kasacyjnej argumentacji wynikało zatem, że
      „wymagana aktywność podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą”,
      ograniczała się do zawarcia przez skarżącą umowy przedwstępnej sprzedaży
      nieruchomości oraz do udzielenia w tej umowie przyszłemu nabywcy (podmiotowi o
      charakterze deweloperskim) pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie tą
      nieruchomościami dla celów budowlanych kupującego.

      Czynności te - jak trafnie przyjął Sąd pierwszej instancji - nie wykraczały jednak poza
      zwykłe wykonywanie prawa własności i nie powodowały, że skarżąca z tytułu tej
      sprzedaży stała się podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15
      ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Skarżąca - poza odpowiedzią na zaproponowaną jej sprzedaż
      nieruchomości, zawarciem umowy przedwstępnej zbycia tej nieruchomości oraz
      zgodą na warunek, że kupujący przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży
      nieruchomości złoży w swoim imieniu wnioski o wydanie stosownych decyzji
      administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej przez niego inwestycji -
      nie podejmowała aktywnych działań, podobnych do działań prowadzonych przez
      producentów, handlowców i usługodawców.
      25.7. Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie
      sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako
      zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się
      w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą
      nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w
      przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie
      decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o
      zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i
      doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania
      administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną.
      Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają
      jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj.
      podatnika podatku od towarów i usług.
      25.8. Biorąc zatem pod uwagę przedstawiony we wniosku o wydanie interpretacji
      opis zdarzenia przyszłego, rację należy przyznać Sądowi pierwszej instancji, który
      stwierdził, że na jego tle nie można przyjąć, że skarżąca w celu dokonania
      planowanej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu
      nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
      producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
      VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący „działalność
      gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości
      dodanej.
      Prawidłowo także Sąd pierwszej instancji przyjął, że „udzielenie pełnomocnictwa na
      cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego
      realizowanego przez kupującego” (s. 17 uzasadnienia wyroku).
      Podkreślić bowiem należy, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i
      celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy
      przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie
      przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i
      pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową
      przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także
      uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania pozwoleń czy
      decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być
      uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności
      zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i
      finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego

      rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i
      pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa
      przyrzeczona może nie zostać zawarta.
      Podany we wniosku opis zdarzenia przyszłego w pełni uprawniał zatem do przyjętej
      przez Sąd pierwszej instancji oceny, że „aktywność skarżącej w pełni mieściła się w
      granicach zarządu majątkiem prywatnym”, a stanowisko to pozostaje co do zasady w
      zgodzie z przywołanym przez ten Sąd wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii
      Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10.”
      b) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 19 stycznia 2021
      r. (sygn. I SA/Bd 761/20): „Ocena organu opierająca się na znacznym stopniu
      zaangażowania w podniesienie atrakcyjności handlowej działki byłaby uzasadniona,
      gdyby Skarżący podejmował je (sam czy przez pełnomocnika) w takim celu, aby
      znaleźć, pozyskać kupca. Jeśli jednak kupiec już po uzgodnieniu warunków sprzedaży
      podejmuje je sam, a nie »pod dyktando« i według pomysłu właściciela gruntu, lecz
      mając na względzie własne potrzeby - to Sąd nie dostrzega w takim ułożeniu
      stosunków między sprzedawcą a kupującym argumentu przemawiającego za tym, że
      sprzedawca zachowuje się jak profesjonalista, przez co staje się handlowcem w
      rozumieniu ustawy o VAT. Z opisu przedstawionego we wniosku wynikają warunki,
      które jasno wskazują, że są istotne z punktu widzenia inwestycji, jaką chce tam
      dokonać kupujący a nie skarżący. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy
      przedwstępnej niewątpliwie zabezpiecza interesy kupującego - gdyby bowiem
      okazało się, że gruntu nie można przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie
      on zobowiązany do zawarcia definitywnej umowy zakupu. Wszystkie działania
      podejmowane są już po uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu
      realizacji potrzeb kupującego i to on sam się w nie angażuje; aktywność Skarżącego
      sprowadza się do udzieleniu pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo to jest konieczne do
      tego, by to kupujący, a nie właściciel, mógł działać. Z podanych wyżej powodów Sąd
      nie zgadza się z oceną organu, że w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca »
      zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się
      profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych
      orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie
      zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
      profesjonalnie tego rodzaju obrotem.”
      c) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 15
      października 2020 r. (sygn. I SA/Go 275/20) Sąd wskazał: „Brak jest podstaw do
      kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.,
      podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie
      własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym
      majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych
      w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z
      działalnością gospodarczą. Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - skarżący z
      własnej inicjatywy nie dokonywał żadnych działań i nakładów finansowych na
      spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości,
      służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów i pozostawały bez wpływu na cenę
      nieruchomości. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca
      nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować
      czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał
      się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel,

      co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie
      prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.
      Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej,
      dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń,
      opinii warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i
      odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a
      warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji. Zauważyć
      należy przy tym, że czynności te nie były podejmowane w celu poszukiwania klienta
      przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów. Jeżeli
      zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę
      przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa
      do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia
      jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez
      dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej,
      o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Działania skarżącego nie noszą
      znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co
      wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy”.
      Powyższe stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie
      Wielkopolskim zostało podtrzymane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z
      dnia 11 października 2024 r., sygn. I FSK 364/21, jednak na moment złożenia
      niniejszego wniosku o interpretację nie zostało udostępnione jeszcze uzasadnienie
      ww. wyroku.
    18. Podsumowując, Sprzedający, nie będą podejmować działań porównywalnych do
      działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, a fakt że
      Spółka, jako przyszły nabywca Nieruchomości we własnym interesie i na swój koszt,
      podejmie określone czynności formalnie na podstawie pełnomocnictw
      Sprzedających, nie czyni ze Sprzedających podatników VAT w odniesieniu do
      transakcji sprzedaży Nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości gruntowej nie może
      zostać uznana za działalność gospodarczą, jeśli jest ona dokonywana przez osobę
      fizyczną jako zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W konsekwencji sprzedaż
      udziałów w Nieruchomości przez każdego ze Sprzedających będzie opodatkowana
      PCC, a nie podatkiem VAT.
    Do pytania nr 2:
    Uzasadnienie zmodyfikowane w związku z modyfikacją pytania 2 (tj. nie wskazujące
    konkretnej stawki vat):
    W przypadku natomiast uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 1 za
    nieprawidłowe i uznania, że którykolwiek ze Sprzedających występuje w omawianej
    transakcji jako podatnik VAT, a tym samym, że sprzedaż przez takiego Sprzedającego
    swojego udziału w Nieruchomości podlega VAT, u takiego Sprzedającego zaliczka nie
    będzie podlegała opodatkowaniu w momencie jej otrzymania. Artykuł 19a ust. 1 ustawy
    o VAT formułuje ogólną zasadę, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z
    chwilą dostawy towarów, a zapłata VAT jest wymagana w rozliczeniu za okres, w którym
    dokonana została dostawa towaru. Ewentualne objęcie dostawy Nieruchomości
    podatkiem VAT spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w dacie dostawy tj.
    zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność na Nabywcę. Faktura VAT
    zaliczkowa może zostać wystawiona jedynie przez podatnika VAT czynnego w związku z
    dostawą towaru związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą (nie zaś składnika
    majątku osobistego). W rezultacie, w przypadku gdyby organ uznał, że Sprzedający w
    dacie dostawy towaru stali się podatnikami VAT, co do tej transakcji:

    a) Sprzedający 1 i 2 będą zobowiązani do zarejestrowania się dla potrzeb zawarcia tej
    konkretnej transakcji jako podatnicy VAT wskazując jako termin rozpoczęcia działalności
    datę dostawy Nieruchomości. Następnie zobowiązani będą do wystawienia faktury z
    wykazanym podatkiem VAT od ceny ogółem oraz do złożenia deklaracji VAT-7 do 25
    dnia następnego miesiąca. Sprzedający nie będą natomiast zobowiązani do
    opodatkowania VAT otrzymanej zaliczki, gdyż na moment jej otrzymania brak jest
    podstaw do objęcia jej opodatkowaniem VAT. Ewentualne przyjęcie, że otrzymanie
    zaliczki podlega opodatkowaniu VAT prowadziłoby do zasadniczej wątpliwości
    interpretacyjnej, a obowiązek podatkowy w VAT oraz termin i zasady wystawienia
    faktury musi jasno wynikać z ustawy VAT oraz Dyrektywy Unii Europejskiej w sprawie
    VAT. Przyjęcie interpretacji, że zaliczka podlega opodatkowaniu VAT może doprowadzić
    do swobodnej rozszerzającej nadinterpretacji przepisów ustawy o VAT, podczas gdy
    pojawiają się istotne wątpliwości czy: Sprzedający 1 i 2 powinni rejestrując się do VAT
    wskazać jako datę rozpoczęcia działalności datę otrzymania zaliczki - w tej sytuacji
    musieliby wskazać datę wsteczną oraz oświadczyć nieprawdę (fikcja prawna), gdyż nie
    było ich intencją rozpoczęcie działalności gospodarczej w tej dacie ani prowadzenie
    jakiejkolwiek działalności gospodarczej; następnie Sprzedający powinni wystawić
    fakturę na kwotę otrzymanej zaliczki (czyli wskazać datę wsteczną w stosunku do daty
    złożenia wniosku o zarejestrowanie) i złożyć deklarację (z datą wsteczną), następnie
    wyrejestrować się jako podatnicy VAT czynni od dnia następnego po dniu otrzymania
    zaliczki (z datą wsteczną w stosunku do daty złożenia wniosku o wyrejestrowanie) oraz
    ponownie zarejestrować się dla potrzeb tej konkretnej transakcji jako podatnicy VAT
    czynni w dacie dostawy; ponadto pojawia się wątpliwość czy Sprzedający 1 i 2 w
    zakresie zaliczki od transakcji powinni złożyć JPK VAT; czy też Sprzedający 1 i 2 powinni
    rejestrując się do VAT wskazać jako datę rozpoczęcia działalności datę otrzymania
    zaliczki (tj. musieliby wskazać datę wsteczną), wystawić fakturę na kwotę otrzymanej
    zaliczki; następnie złożyć deklarację za miesiąc otrzymania zaliczki, a następnie mimo
    nie prowadzenia działalności złożyć za okres od daty otrzymania zaliczki do daty
    dostawy tzw. zerowe deklaracje VAT (wykazując podatek należny = 0, podatek naliczony
    = 0); w tym przypadku również pojawia się wątpliwość czy Sprzedający 1 i 2 w zakresie
    zaliczki od transakcji powinni złożyć JPK VAT; należy podkreślić, że taka interpretacja nie
    wynika z ustawy o VAT ani z Dyrektywy UE;
    b) Sprzedający 3 jeżeli wyrejestruje się jako podatnik VAT czynny w okresie między datą
    otrzymania zaliczki a datą dostawy, wówczas w dacie dostawy będzie zobowiązany
    zarejestrować się ponownie. Interpretacja przepisów, wskazująca że zaliczka podlega
    opodatkowaniu VAT skutkowałaby możliwością swobodnej interpretacji przez organ,
    czy Sprzedający 3, pomimo wyrejestrowania się jako podatnik VAT czynny, był jednak
    do daty dostawy zobowiązany do składania tzw. Zerowych deklaracji VAT (wykazując
    podatek należny = 0, podatek naliczony = 0). Istotne wątpliwości oraz swoboda
    interpretacji dotyczy również zasad wystawienia faktury zaliczkowej dotyczącej dostawy
    Nieruchomości, która nigdy nie była ani środkiem trwałym ani też nie była w żaden
    sposób wykorzystywana w wykonywanej przez Sprzedającego 3 działalności
    gospodarczej tj. faktura zaliczkowa oraz ostateczna musiałaby zostać wystawiona na
    imię i nazwisko Sprzedającego 3, błędne byłoby bowiem wskazanie jako dostawcy
    Nieruchomości danych Sprzedającego 3 w zakresie prowadzonej (w momencie
    otrzymania zaliczki) działalności gospodarczej (doradztwo podatkowe). Kolejne istotne
    wątpliwości interpretacyjne pojawiają się w zakresie obowiązku wykazania wystawionej
    faktury od zaliczki dotyczącej dostawy Nieruchomości w JPK VAT oraz deklaracji VAT.
    Nie ulega wątpliwości, że obowiązek podatkowy w VAT co do opodatkowania transakcji
    musi jasno wynikać z ustawy VAT oraz Dyrektywy Unii Europejskiej w sprawie VAT.
    Przyjęcie interpretacji, że zaliczka podlega opodatkowaniu VAT może doprowadzić do
    swobodnej nadinterpretacji przepisów VAT. Nie do zaakceptowania jest rozszerzająca
    interpretacja przepisów VAT, która może skutkować sankcją w postaci odsetek od
    zaległości podatkowych od zaliczki, a nawet odpowiedzialnością karną skarbową z
    tytułu nie złożenia deklaracji VAT dotyczącej zaliczki czy też deklaracji VAT tzw. zerowych.

    Do pytania nr 3
    20. Zdaniem Wnioskodawców w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w
      zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że którykolwiek ze Sprzedających
      występuje w omawianej transakcji jako podatnik VAT, a tym samym, że sprzedaż
      przez takiego Sprzedającego swojego udziału w Nieruchomości podlega VAT,
      podatek VAT wykazany na fakturze wystawionej przez takiego Sprzedającego,
      będzie mógł zostać odliczony przez Wnioskodawcę. W przypadku uznania przez
      Dyrektora KIS, że zaliczka otrzymana przez którykolwiek ze Sprzedających podlega
      opodatkowaniu VAT, będzie on zobowiązany do wystawienia faktury zaliczkowej
      VAT, po uprzednim zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, a Wnioskodawcy
      przysługiwało będzie prawo odliczenia VAT wykazanego na tej fakturze.
    21. Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnik ma prawo do
      obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy
      nabyciu towarów i usług w zakresie w jakim są one wykorzystywane do
      wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Wobec tego, jeśli
      dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT
      naliczonego przy ich nabyciu.
    22. Wnioskodawca jest i na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będzie
      zarejestrowanym podatnikiem VAT. Zakupioną od Sprzedających Nieruchomość
      Wnioskodawca będzie wykorzystywać do czynności opodatkowanych VAT, tj.
      poprzez realizację Inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków
      mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym wraz z
      infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji w celu ich
      sprzedaży, czyli w ramach czynności opodatkowanej VAT. Wystąpi zatem związek
      VAT należnego (ze sprzedaży lokali przez Wnioskodawcę na Nieruchomości) z VAT
      naliczonym od zakupu Nieruchomości.
    23. Sama zaś Nieruchomość jest terenem budowlanym, co jest o tyle istotne, że w myśl
      art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów
      niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    24. Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT ilekroć w przepisach ustawy jest
      mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod
      zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
      przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
      zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
      zagospodarowaniu przestrzennym.
    25. Zgodnie z kolei z opisem zdarzenia przyszłego sprzedawana Nieruchomość jest
      niezabudowana oraz jest objęta obowiązującym miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z przeznaczeniem pod zabudowę.
    26. Zatem, uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że niezabudowana Nieruchomość
      stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
    27. W konsekwencji dostawa Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od
      podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    28. W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania
      zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z
      art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    29. Zgodnie z kolei z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę
      towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,
      jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało
      dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
      podatku naliczonego.

    30. Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w
      art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie
      dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
      - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić
        ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
      - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    31. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
      dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust.
      1 pkt 2 ustawy o VAT.
    32. Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK
      627/12 wskazał, że: „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112
      /WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy
      gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze
      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
      grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    33. Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie
      może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja
      sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana
      podatkiem od towarów i usług.
    34. Podobnie przykładowo uznał również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
      zgadzając się przy tym z orzecznictwem polskich sądów administracyjnych oraz
      Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej:
    - w interpretacji z dnia 29 grudnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.420.2023.3.DS,
        wskazując, że: „Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013
        r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b
        dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04,
        przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na
        skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04,
        co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art.
        88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w
        poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała
        opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04
        Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
        naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
        Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o
        VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli
        transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była
        opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
        Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na
        podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało zastosowania, z uwagi na
        fakt, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków przedstawionych
        w tym przepisie. Z opisu sprawy wynika, że zakupili Państwo znajdujący się w
        budynku Lokal - czynność sprzedaży, w momencie jego nabycia, nie była
        opodatkowana podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony,
        który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie
        przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa
        nie była objęta tym podatkiem.

        Podsumowując, wniesienie aportem Lokalu do Spółki cywilnej nie będzie
        korzystało ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2
        ustawy.”
      - w interpretacji 29 grudnia 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.751.2023.1.SM
        podobnie uznając, że: „W opisie sprawy podali Państwo, że prawo własności
        Nieruchomości nabyli od osoby fizycznej na podstawie Umowy sprzedaży z
        dnia. Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, a Państwu nie
        przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego przy nabyciu nieruchomości.
        Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r. sygn.
        akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b
        dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.,
        przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na
        skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u.,
        co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art.
        88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w
        poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
        podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-
        280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia
        podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
        W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał
        Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie
        korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT
        naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006
        /112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje
        zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
        wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do
        odliczenia VAT.
        Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art . 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
        nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja
        sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była
        opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
        Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż
        przez Państwa opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie korzysta także ze
        zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt,
        że nieruchomość przeznaczona do sprzedaży jest przedmiotem dzierżawy - co
        oznacza, że nie służyła wykonywaniu czynności zwolnionych od podatku VAT
        przez cały okres jej posiadania. Ponadto, nabycie tej działki nie nastąpiło w
        ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Zatem nie można z tego
        względu uznać, że mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź
        nie mieli Państwo takiego prawa. Tym samym oznacza to, że dostawa przez
        Państwa opisanej niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działek
        numer 1, numer 2, numer 3, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od
        podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
        W związku z powyższym, planowana sprzedaż opisanej działki, będzie podlegała
        opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i
        usług.”
    35. Zainteresowani pragną przy tym ponownie podkreślić, że tak jak wskazano w opisie
      zdarzenia przyszłego, Sprzedający Nieruchomość nabyli we wskazanych udziałach
      do majątku prywatnego na zasadach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, od
      osoby fizycznej, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 14 czerwca 2005
      roku oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości dnia 24 czerwca 2005
      roku. Transakcja ta jednocześnie nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

    36. Tym samym, w przypadku nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie mogło
      wystąpić uprawnienie lub brak uprawnienia do odliczenia podatku VAT naliczonego
      przy nabyciu, ponieważ nabycie to było całkowicie poza systemem VAT.
    37. W konsekwencji należy stwierdzić, że jeśli sprzedaż opisanej we wniosku
      Nieruchomości, jeśli podlegałaby opodatkowaniu VAT, to zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt
      1 ustawy o VAT, w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT transakcja ta nie będzie
      korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy
      o VAT i będzie opodatkowana właściwą stawką VAT.
    38. Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania przez Organ, że któryś ze
      Sprzedających będzie podatnikiem VAT z tytułu planowanej sprzedaży udziału w
      Nieruchomości, to w związku z nabyciem od takiego Sprzedającego Nieruchomości i
      otrzymaniu od Sprzedającego zarejestrowanego jako czynny podatnik VAT faktury z
      wykazanym podatkiem VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do
      obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, gdyż spełniony
      będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust.
      1 ustawy o VAT, tj. związek VAT należnego z VAT naliczonym.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest w części nieprawidłowe, w części prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2
    pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na
    terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi
    odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24
    października 2011 r., sygn. Akt I FPS 2/11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Ze współwłasnością
    mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku

    osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości
    określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem
    udział w nieruchomości.
    Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego
    właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać
    swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny).
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych
    (działek), jak i budowli, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą
    sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego
    posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością
    gospodarczą.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej z dnia 28 listopada 2006 r. (Dz.Urz.UE.L
    Nr 347, str. 1):
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady stanowi, że:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE
    Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika
    działającego w takim charakterze.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii opodatkowania dostawy działki istotne jest, czy Zbywca w celu dokonania
    sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za

    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011
    r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi
    działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed
    sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej
    ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać
    na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    zaistnienia pojedynczych z nich.

    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie
    podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo zainteresowani nabyciem
    niezabudowanej nieruchomości. Mają zamiar Państwo wykorzystać Nieruchomość
    poprzez realizację inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych
    wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym wraz z infrastrukturą niezbędną do
    prawidłowego funkcjonowania inwestycji w celu ich sprzedaży.
    Planowana Inwestycja zrealizowana zostanie po:
    - uzyskaniu przez Państwa decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację
    inwestycji - o ile jej uzyskanie będzie niezbędne dla potrzeb złożenia wniosku o wydanie
    decyzji o pozwoleniu na budowę,
    - uzyskaniu przez Państwa decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej
    pozwolenia na budowę obejmującą Nieruchomość wraz ze zjazdami oraz wszystkimi
    niezbędnymi elementami infrastruktury niezbędnymi do prawidłowego, zgodnie z
    obowiązującymi przepisami, funkcjonowania Planowanej Inwestycji (dalej: Pozwolenie
    Na Budowę).
    W dniu 19 grudnia 2024 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży
    Nieruchomości pomiędzy Państwem, a właścicielami nieruchomości - osobami fizycznymi
    (Sprzedającym 1, Sprzedającym 2, Sprzedającym 3).
    Sprzedający Nieruchomość nabyli w udziałach od osoby fizycznej na podstawie
    warunkowej umowy sprzedaży z dnia 14 czerwca 2005 r. oraz umowy przeniesienia
    własności nieruchomości z dnia 24 czerwca 2005 r. Transakcja ta nie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym teren obejmujący działkę znajduje
    się na obszarach planistycznych oznaczonych symbolami:
    - F6 MW/U - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług,
    - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii lokalnej, oznaczonej symbolami
      9KD-L,
    - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii dojazdowej, oznaczonej
      symbolami 15KD- D.
    W celu umożliwienia Państwu wykonania czynności niezbędnych dla przygotowania przez
    Państwa realizacji Inwestycji na Nieruchomości Sprzedający wyrazili zgodę dla Państwa
    oraz podmiotów wskazanych przez Państwa na dysponowanie Nieruchomością na cele
    budowlane w zakresie niezbędnym do:
    - uzyskania warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci
      infrastruktury technicznej,
    - uzyskania warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej w związku z
      przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej,
    - uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość,
    - uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych w
      rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i
      leśnych,
    - uzyskania innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia Na Budowę,
    - wykonania czynności przygotowawczych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia Na
      Budowę.

    Sprzedający oświadczyli, że czynności podejmowane w oparciu o udzielone prawo
    dysponowania Nieruchomością na cele budowlane podejmowane są wyłącznie na rzecz i
    na rachunek oraz na koszt Państwa.
    W celu umożliwienia Państwu wykonania czynności niezbędnych dla przygotowania przez
    Państwa realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości Sprzedający ustanawiają
    pełnomocnikami osoby wskazane przez Państwa w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży z
    prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnia ich, z prawem do samodzielnego
    działania, do:
    a) reprezentowania Sprzedających w postępowaniu o wydanie przez organ w trybie
      ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2013 r.,
      poz. 1205) decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do
      składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również
      odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie
      koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,
    b) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości, oraz wszelkich ksiąg wieczystych
      bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek
      gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,
    c) składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również
      odbioru wszelkich dokumentów w tym wypisów i wyrysów z rejestru gruntów,
      zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do
      wykonania niniejszego pełnomocnictwa,
    d) uzyskania przez Państwa docelowych warunków technicznych przyłączenia
      Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej oraz warunków usunięcia
      kolizji sieci infrastruktury technicznej,
    e) reprezentowania Sprzedających w zakresie wglądu w akta postępowań
      administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w
      których stroną są Sprzedający, w tym w szczególności uzyskiwania wszelkich
      informacji oraz kopii i odpisów dokumentów z tych postępowań,
    f) podejmowania działań w celu zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi
      publicznej, w tym w szczególności uzyskania uzgodnień komunikacyjnych, decyzji o
      lokalizacji zjazdu a także składania występowania w imieniu Sprzedających o
      zaprojektowanie i wykonanie zjazdów na Nieruchomość w ramach inwestycji
      drogowych realizowane przez innych podmioty w tym przez Miasto.
    Sprzedający ponadto postanowili, że niniejsze pełnomocnictwo obejmuje również
    umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego
    treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także
    czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze
    stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie oraz, że pełnomocnik może być
    drugą stroną czynności lub reprezentować drugą stronę czynności dokonywanej w
    imieniu mocodawcy.
    Państwo zobowiązali się informować na bieżąco Sprzedających o wszelkich decyzjach,
    uzgodnieniach postanowieniach itp. uzyskanych na podstawie pełnomocnictwa i
    przekazywać Sprzedającym kopie dokumentów uzyskanych przez pełnomocników.
    Sprzedający ustanowili swoimi pełnomocnikami podmioty wskazane w Przedwstępnej
    Umowie Sprzedaży i upoważnili ich, każdego z prawem do samodzielnego działania, do
    zawarcia w imieniu Sprzedających Umowy Sprzedaży na warunkach i za cenę ustaloną w
    Przedwstępnej Umowie Sprzedaży na wypadek niestawiennictwa wszystkich lub
    któregokolwiek ze Sprzedających na termin w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży albo w
    dacie końcowej zawarcia Umowy Sprzedaży w przypadku opisanym w Przedwstępnej
    Umowie Sprzedaży, lub odmowy podpisania Umowy Sprzedaży przez wszystkich lub
    któregokolwiek ze Sprzedających pomimo stawiennictwa.
    W odniesieniu do pełnomocnictwa udzielonego Państwu, działając na podstawie art. 108
    kodeksu cywilnego Sprzedający postanowili ponadto, że pełnomocnik może być drugą
    stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy tj. Sprzedających.

    Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków
    cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności
    nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
    Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
    cywilnego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    W okolicznościach niniejszej sprawy, analizowanych w kontekście przytoczonych wyżej
    regulacji prawnych, wskazać należy, że do momentu faktycznego przeniesienia udziałów w
    prawie własności działki, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, opisana
    Nieruchomość pozostaje własnością Sprzedających. Z kolei Sprzedający oraz Państwo
    zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało
    podpisanie umowy przyrzeczonej.
    W świetle powyższego uznać należy, że Państwo będą dokonywali szeregu określonych
    czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających udziałów w prawie własności
    przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez
    przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny
    właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych
    pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego
    imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Państwu stosowne pełnomocnictwa.
    Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających,
    ale przez Państwa nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną
    Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Państwa
    wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei
    Państwo dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową Nieruchomość stanowiącą
    nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających,
    wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej
    wartości.
    Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość jest własnością Sprzedających i
    będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku
    VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedających. W tym kontekście
    bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego
    nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o
    zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi

    szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej
    sprzedaż.
    W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych
    pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez
    Państwa będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających, ponieważ to
    Sprzedający jako współwłaściciele Nieruchomości będą stronami w postępowaniu o
    uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią
    związanych.
    Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w prawie własności działki Sprzedający
    nie będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem
    prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki
    sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż Nieruchomości, że niejako ich działania
    łącznie z działaniami przyszłego nabywcy czyli Państwa stanowią pewnego rodzaju
    wspólne przedsięwzięcie.
    W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Państwa w odniesieniu do
    Nieruchomości za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających działania wykluczają
    sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Sprzedających.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
    sprzedaż przez Sprzedających udziałów w prawie własności niezabudowanej
    Nieruchomości tj. niezabudowanej działki, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy,
    dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (poprzez Pełnomocnika) będą
    podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się
    profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia
    Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że
    przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż
    udziałów w prawie własności Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym
    Ponadto Sprzedający i Państwo zawarli również porozumienie, na mocy którego
    Sprzedający udzielili Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane
    w zakresie niezbędnym do: uzyskania warunków technicznych przyłączenia Planowanej
    Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej, uzyskania warunków usunięcia kolizji sieci
    infrastruktury technicznej w związku z przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci
    infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość,
    uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych w rozumieniu
    art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, uzyskania innych decyzji
    niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia Na Budowę, wykonania czynności
    przygotowawczych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia Na Budowę.
    Wskazali Państwo także, że działając na podstawie art. 108 kodeksu cywilnego Sprzedający
    postanowili, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
    imieniu mocodawcy tj. Sprzedających.
    Działania wykonywane przez Sprzedających za pośrednictwem Państwa jako Kupującego
    na podstawie udzielonego pełnomocnictwa i tym samym wyrażenie zgody na
    dysponowanie Nieruchomością przez przyszłego nabywcę na cele budowlane znacznie
    wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za
    uznaniem Sprzedających za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem
    nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika
    w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie własności
    Nieruchomości, nie będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania

    własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie
    prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż Nieruchomości, że
    niejako działania Sprzedających łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy (Państwa)
    stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.
    Zatem, dostawa przez Sprzedających udziału w prawie własności Nieruchomości będzie
    dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług,
    zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie
    stanowiła - wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Przechodząc do kwestii opodatkowania dostawy działki należy zauważyć, że wykonywana
    czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być
    opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego
    podatku.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;

        2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
        ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
    W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
    oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o
    podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT
    przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na
    podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o
    warunkach zabudowy.
    W niniejszej sprawie niezabudowana działka, objęta jest miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym teren obejmujący działkę znajduje
    się na obszarach planistycznych oznaczonych symbolami:
    - F6 MW/U - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług,
    - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii lokalnej, oznaczonej symbolami
      9KD-L,
    - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii dojazdowej, oznaczonej
      symbolami 15KD- D.
    Tym samym niezabudowana działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt
    33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia
    ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca
    przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:

    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o
    którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art.
    43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia
    podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.
    u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88
    ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie
    obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por.
    wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy
    podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie
    skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    VAT.
    Z opisu sprawy wynika, ze Sprzedający Nieruchomość nabyli we wskazanych udziałach, od
    osoby fizycznej, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży, z dnia 14 czerwca 2005
    roku, oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 24 czerwca 2005 roku.
    Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku
    VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że
    przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki
    lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej działki nie
    wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających. Oznacza to,
    że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających udziałów w prawie
    własności Nieruchomości tj. niezabudowanej działki, będzie stanowić czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
    Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:
      Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem
      wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu
      skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
    Natomiast na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:
    Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

    1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a
      pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od
      wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem;
    2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z
      procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
    3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w
      pkt 1;
    4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
      których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
      a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5
        pkt 4,
      c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a
        ust. 1b.
    Na mocy cyt. już art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę
      towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać
    fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.
    Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Państwo jako nabywa są
    zarejestrowanym podatnikiem VAT. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku VAT. Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie prowadzą działalności
    gospodarczej, a Sprzedający 3 prowadzi działalność gospodarczą.
    W konsekwencji, Sprzedająca 3 oraz Sprzedający 1 i Sprzedający 2 (po dokonaniu
    rejestracji jako podatnicy podatku VAT) powinny udokumentować fakturami transakcję
    sprzedaży udziałów w Nieruchomości.
    Na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy:
      Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym
      deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca
      następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c,
      art. 133 i art. 138g ust. 2.
    Zgodnie z art. 99 ust. 7c ustawy:
      Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, zawierają dane niezbędne do
      rozliczenia podatku, obliczenia jego wysokości, w tym wysokości podstawy
      opodatkowania, podatku należnego i podatku naliczonego, a także dane dotyczące
      podatnika.
    W myśl art. 99 ust. 11c ustawy:
      Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, są składane zgodnie z wzorem
      dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o
      informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, który
      obejmuje deklarację i ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3. Dokument
      elektroniczny, o którym mowa w zdaniu pierwszym, jest przesyłany w sposób
      określony w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3 Ordynacji podatkowej i
      zgodnie z wymaganiami określonymi w tych przepisach.
    Stosownie do treści art. 99 ust. 13a i 13b ustawy:

      Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi i udostępni na
      elektronicznej platformie usług administracji publicznej wzór dokumentu, o którym
      mowa w ust. 11c.
      Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia,
      szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 7c, wraz z objaśnieniami co do
      sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa w
      ust. 1-3, oraz niezbędnymi pouczeniami, uwzględniając konieczność prawidłowego
      rozliczenia podatku oraz kontroli tego obowiązku przez organ podatkowy.
    Zatem, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy prawa w kontekście przedstawionych
    okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Sprzedający będą zobowiązani do wykazania
    sprzedaży udziałów w prawie własności działki w deklaracji podatkowej w postaci
    dokumentu elektronicznego JPK_VAT, w formie JPK_V7M.
    Zatem, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.
    Kolejne wątpliwości Państwa dotyczą kwestii kiedy powstaje obowiązek podatkowy z
    tytułu dostawy Nieruchomości.
    Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
      1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
      sposób, o którym mowa w ust. 1b;
      2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
      podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną
    czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje
    zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania
    dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w
    rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie
    usług i powinien być rozliczony za ten okres. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy
    lub wykonaniem usługi zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek
    powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.
    Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i
    usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN”
    (www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed
    faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.
    Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę,
    zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także
    przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
    Przykładem są wyroki: C-419/02 z 21 lutego 2006 r. oraz C-277/05 z 18 lipca 2007 r.
    Trybunał uznał, że obowiązek podatkowy w stosunku do kwot przedpłaty powstanie
    wyłącznie w przypadku, gdy w chwili jej dokonania znane są precyzyjnie wszystkie
    okoliczności przedpłaconej transakcji, czyli warunki, które będą miały dla niej znaczenie a
    towary zostały szczegółowo określone.

    W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough
    development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w
    zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w
    kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w
    każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca
    może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili
    rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2
    akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed
    wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w
    momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.
    W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności
    zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub
    świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji,
    wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn.
    przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w
    szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być
    szczegółowo określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet
    wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku
    od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie
    było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób
    umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie
    wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać
    spełnione następujące przesłanki:
    - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie
      powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być
      cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
    - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
      określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić
      miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
    - w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
      przyszłości.
    W opisie sprawy wskazano, że Sprzedający oraz Kupujący (Państwo) ustalili, że po
    spełnieniu Warunków Zawieszających zawrą ostateczną umowę sprzedaży w terminie i za
    cenę określoną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży powiększoną lub niepowiększoną o
    ewentualny należny podatek VAT według stawki obowiązującej na dzień powstania
    obowiązku podatkowego, w zależności od rozstrzygnięcia w zakresie niniejszego wniosku.
    Jednocześnie w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Strony ustaliły także zasady płatności
    ceny z tytułu sprzedaży Nieruchomości.
    W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że
    otrzymana przez Państwa zaliczka określona w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży będzie
    stanowiła zaliczkę na poczet ceny nieruchomości, jej wpłata będzie się mieścić w
    dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzić obowiązek podatkowy w podatku VAT z chwilą jej
    otrzymania. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki możliwe będzie określenie przedmiotu
    dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości.
    Jak już wyżej wskazano sprzedaż przez Sprzedających udziałów w prawie własności
    Nieruchomości tj. niezabudowanej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Dostawa niezabudowanej działki będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu
    dostawy.

    W związku z powyższym Państwo na moment zawierania umowy będą znali warunki na
    jakich zostanie sprzedana niezabudowana działka. Będą Państwo wiedzieli, że dostawa
    udziałów w prawie własności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
    Na dzień wpłaty zaliczki znane są więc wszystkie warunki na jakich zostanie dokonana
    dostawa udziałów w prawie własności Nieruchomości, dlatego zaliczka powinna podzielać
    los dostawy i być opodatkowana podatkiem VAT.
    Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.
    Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z
    nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, wskazać należy, że:
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
    Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
    otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

    W opisie sprawy wskazali Państwo, że mają Państwo zamiar wykorzystać Nieruchomość
    poprzez realizację inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych
    wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym wraz z infrastrukturą niezbędną do
    prawidłowego funkcjonowania inwestycji w celu ich sprzedaży.
    W związku z powyższym będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury
    dokumentującej wpłaconą Sprzedającym zaliczkę, którą Sprzedający będą zobowiązani
    wystawić po uprzednim zarejestrowaniu się jako czynny podatnik VAT i z otrzymanej
    faktury dokumentującej sprzedaż udziałów w nieruchomości. W analizowanej sprawie nie
    wystąpią przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT.
    Stanowisko w zakresie pytań nr 3 jest zatem prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu
    prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
    Końcowo – odnosząc się do powołanych przez Państwa orzeczeń Naczelnego Sądu
    Administracyjnego tut. organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako
    element Państwa argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do
    indywidualnych spraw i co do zasady wiążą stronę postępowania w konkretnej,
    indywidualnej sprawie, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne
    lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę
    prawidłowości przedmiotowej kwestii.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.