Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.163.2022.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-02
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie własności budynku, budowli i innych naniesień znajdujących się na tym gruncie.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; udział; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

27 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w prawie własności budynku, budowli i innych naniesień znajdujących się na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 sierpnia 2022 r. (wpływ 10 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

### Opis zdarzenia przyszłego

(i) Działalność Wnioskodawców i planowana Transakcja

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania; dalej: „Zbywca”) jest podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych. Przede wszystkim w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania; dalej: „Nabywca”) prowadzi działalność gospodarczą polegającą, w przeważającej mierze, na wynajmie lokali biurowo-usługowych.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży udziału w wysokości 194/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (…) znajdującej się przy ulicy (…) wraz z odpowiadającym mu udziałem w prawie własności budynku administracyjno-biurowego znajdującego się na tej działce oraz w prawie własności budowli i innych naniesień znajdujących się na tej działce (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt (iv) poniżej.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje (i) udział w wysokości 194/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (…) znajdującej się przy ulicy (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o nr … (dalej: „Grunt”) jak również (ii) udział w wysokości 194/1000 w prawie własności budynku administracyjno-biurowego Y (dalej: „Budynek”) oraz budowli i innych naniesień znajdujących się na działce (dalej: „Budowle”).

W dalszej części wniosku udział w prawie użytkowania wieczystego Gruntu oraz udział w prawie własności Budynku i Budowli będzie określany łącznie jako „Nieruchomość”. Pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych są: Nabywca (503/1000 udziału), A S.A. (134/1000 udziału), B sp. z o.o. (89/1000 udziału) oraz C sp. z o.o. (80/1000 udziałów) (dalej łącznie jako: „Współwłaściciele”). Tym samym, Nabywca jest już większościowym współwłaścicielem Nieruchomości. Oprócz Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Nabywca rozważa również nabycie udziałów we współwłasności Nieruchomości należących aktualnie do pozostałych Współwłaścicieli, tak aby ostatecznie zostać jedynym właścicielem Nieruchomości. Nabycia udziałów w Nieruchomości nienależących do Zbywcy najprawdopodobniej będą w przyszłości przedmiotem osobnego wniosku/wniosków o wydanie interpretacji.

Współwłaściciele zawarli umowę z 5 czerwca 2001 r. (zmienioną umowami z 23 stycznia 2007 r., oraz z 15 września 2010 r.), określającą sposób korzystania z pomieszczeń Budynku oraz pozostałych części Nieruchomości (umowa _quoad usum_), na podstawie której Współwłaściciele dokonali podziału Nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli i do odrębnego pobierania z nich pożytków. W oparciu o postanowienia tejże umowy, Zbywcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Nieruchomości (bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych Współwłaścicieli) oraz pobierania pożytków z umów dotyczących tych powierzchni.

Ponadto, każdy ze Współwłaścicieli Nieruchomości zawarł umowę ze spółką D Sp. z o.o. (dalej: D) na świadczenie usług dotyczących administrowania i eksploatacji Nieruchomości. Zakres usług świadczonych przez D w ramach przedmiotowych umów obejmuje m.in.: zapewnienie sprawnego funkcjonowania Nieruchomości poprzez utrzymywanie jej we właściwym stanie technicznym, dokonywanie niezbędnych remontów i konserwacji, ochronę i zapewnienie bezpieczeństwa etc.

Obecni współwłaściciele Nieruchomości są równocześnie wyłącznymi wspólnikami D w częściach odpowiadających ich udziałowi we współwłasności Nieruchomości. Obok nabycia udziału w Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również 19,4% udziałów w kapitale zakładowym D (najprawdopodobniej na podstawie odrębnej umowy, która zostanie zawarta w tym samym terminie co umowa przyrzeczona dotycząca Nieruchomości). Skutki podatkowe nabycia udziałów w D nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Zbywcy, tzn. nie stanowi odrębnego działu lub oddziału, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Zbywca nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla Nieruchomości. Nieruchomość i związane z nią wyposażenie stanowią właściwie całość aktywów rzeczowych Zbywcy. Zbywca nie zatrudnia pracowników, jest spółką celową dedykowaną do wynajmu Nieruchomości. Po zbyciu Nieruchomości Zbywca najprawdopodobniej nie będzie prowadził dalszej działalności gospodarczej i ostatecznie może zostać zlikwidowany.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i pierwsze zasiedlenie Nieruchomości

Budowa Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości została zakończona w 1979 r. Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w czerwcu 1979 r. Od tamtej pory pomieszczenia w Budynku były wykorzystywane przez współwłaścicieli lub sukcesywnie przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu.

Zbywca nabył udziały w Nieruchomości od poprzednich współwłaścicieli (w wysokości 5/1000, 66/1000, 123/1000) w ramach trzech osobnych transakcji przeprowadzonych w 2007 r. Od tego momentu Zbywca wykorzystuje przysługujące mu powierzchnie w Nieruchomości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w szczególności wynajmuje je podmiotom trzecim za wynagrodzeniem.

W konsekwencji, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło co najmniej dwa lata temu. Przez ostatnie dwa lata Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości w wysokości co najmniej ich 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT).

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest udział w Nieruchomości przypadający Zbywcy. Jednocześnie, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Nieruchomości wydzielonych Zbywcy na mocy umowy _quoad usum_. Ponadto, na podstawie art. 221 Kodeksu Cywilnego, postanowienia umowy _quoad usum_ będą skuteczne wobec Nabywcy. Stosownie bowiem do wskazanego przepisu, czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także wobec nabywcy udziału we współwłasności, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

Lista składników majątkowych, które zostaną przeniesione przez Zbywcę w ramach Transakcji (razem z Nieruchomością) obejmie:

1\. prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, elementów wyposażenia Nieruchomości oraz nakładów na budowę środków trwałych, które na dzień Transakcji stanowić będą wyłączną własność Zbywcy (100%) lub współwłasność Zbywcy (194/1000 udział we współwłasności);

2\. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (np. w formie gwarancji) oraz środki pieniężne wynikające z kaucji zdeponowanych przez najemców;

3\. prawa własności nośników, na których utrwalono dokumenty związane z Nieruchomością, stanowiące na dzień Transakcji własność Zbywcy, w tym nośniki, na których zostały zapisane dokumenty i informacje udostępnione przez Zbywcę za pośrednictwem VDR w ramach badania _due diligence;_

4\. prawa własności intelektualnej będące własnością Zbywcy (Nabywca może nabyć również prawa własności intelektualnej związane z Nieruchomością od podmiotów innych niż Zbywca);

5\. wierzytelności o zwrot nadpłaty opłat za użytkowanie wieczyste Gruntu, które w przypadku zakończenia odpowiednich postępowań sądowych mogą przysługiwać Zbywcy (szczegóły dotyczące postępowań znajdują się w dalszej części wniosku).

Ponadto, w ramach Transakcji, Nabywca przystąpi do umowy ubezpieczenia Nieruchomości, na podstawie której ubezpieczonymi są wszyscy Współwłaściciele Nieruchomości. Nie można również wykluczyć (Strony nie podjęły jeszcze decyzji w tym zakresie), że w ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z następujących umów, gdzie D jest wynajmującym, a Zbywca najemcą (umowy te nie zostaną przeniesione z mocy prawa):

· umowa najmu nr (…) z 29 listopada 2013 r. dotycząca wynajmu w budynku miejsca na zainstalowanie szafy telekomunikacyjnej oraz dróg kablowych dla kabli światłowodowych,

· umowa (…) z 5 kwietnia 2017 r. dotycząca najmu powierzchni reklamowej umieszczonej na pylonie przez Budynkiem,

dalej łącznie jako „Umowy Najmu D”.

Umowy Najmu D są nierozerwalnie związane z umowami najmu dotyczącymi powierzchni Zbywcy w Nieruchomości (gdzie Zbywca występuje w roli wynajmującego) i są potrzebne do ich sprawnej realizacji wobec najemców.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

1\. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

2\. należności i zobowiązań Zbywcy, w tym z tytułu umów najmu, z zastrzeżeniem zobowiązań z tytułu zwrotu kaucji na rzecz najemców;

3\. praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Zbywcę umów zarządzania aktywami (asset management) – Zbywca nie jest stroną takiej umowy;

4\. praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy;

5\. praw i obowiązków z umów ubezpieczenia zawartych przez Zbywcę innych niż wskazana powyżej;

6\. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

7\. ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy, z zastrzeżeniem możliwości przekazania wybranych plików rozliczeniowych /baz danych niezbędnych do wystawiania przez Nabywcę faktur lub innych dokumentów księgowych;

8\. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami)

9\. zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych;

10\. tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how;

11\. pracowników ani zakładu pracy Zbywcy – Zbywca nie zatrudnia pracowników;

12\. praw i obowiązków wynikających z umowy o administrowanie i eksploatację nieruchomości (obejmującej usługi z zakresu property management) zawartej ze spółką D (w tym zakresie Nabywca zawrze nową umowę z D);

13\. praw i obowiązków wynikających z zawartych umów serwisowych związanych z Nieruchomością, takich jak np. umowa dotycząca utrzymania czystości, umowa dotycząca świadczenia usług telekomunikacyjnych, itp. (w tym zakresie Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi lub innymi dostawcami);

14\. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością pomiędzy Zbywcą a E Sp. z o.o. dotyczącej zarządzania i utrzymania częściami wyłącznymi Zbywcy oraz wynajmu tych powierzchni w imieniu Zbywcy.

Nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.

Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur za najem, opłaty eksploatacyjne oraz usługi telekomunikacyjne i do pobierania wynikających z nich należności za cały okres rozliczeniowy wynikający z umów najmu, w którym dojdzie do Transakcji, tj. także za część danego okresu rozliczeniowego przypadającą od dnia Transakcji. Jednocześnie Zbywca będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia na rzecz Nabywcy odpowiadającego kwocie czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz wynagrodzenia za usługi telekomunikacyjne należnych za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia okresu rozliczeniowego, w którym została zawarta Transakcja. W zależności od dalszych ustaleń między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty ceny za Nieruchomość) w ogóle nie wystąpią.

Dla kompletności należy wskazać, że Nabywca nabędzie od Zbywcy również udziały w D – najprawdopodobniej na podstawie osobnej umowy zawartej tego samego dnia co umowa sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji. Dodatkowo, w związku z faktem, że Zbywca jest stroną dwóch postępowań sądowych dotyczących stawki opłaty za użytkowanie wieczyste Gruntu (przed Sądem), Nabywca może przystąpić do tych postępowań lub uzyskać pełnomocnictwo od Zbywcy do ich prowadzenia.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Należy wskazać, że Nabywca prowadzi już analogiczną działalność w odniesieniu do swojego obecnego udziału w Nieruchomości (tj. 503/1000). Udział ten został nabyty w 2020 r. i opodatkowanie tej transakcji zostało potwierdzone przez Nabywcę w drodze interpretacji indywidualnych o sygn. 0111-KDIB2-2.4014.309.2019.2.MZ (na gruncie PCC) oraz 0114-KDIP4-1.4012.89.2019.1.AK (na gruncie VAT).

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności umowę z D w zakresie administrowania i eksploatacji Nieruchomości (obejmującą usługi z zakresu property management) oraz umowę w zakresie zarządzania aktywami _(_asset management_)_ z innym podmiotem. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na niektóre usługi serwisowe, które nie będą objęte umową z D a dotyczą zarządzania Nieruchomością, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę przedmiotowych umów, których obecnie jest stroną. Wyjątek mogą stanowić wskazane wcześniej Umowy Najmu D, które są potrzebne do prawidłowego świadczenia usług wynajmu powierzchni w Nieruchomości.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania w treści uzupełnienia wniosku z 10 sierpnia 2022 r. jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0111-KDIB3-3.4012.274.2022.3.WR, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

### Pytanie (oznaczone we wniosku nr 3)

Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zainteresowani podkreślają, że analogiczne skutki podatkowe zostały potwierdzone przez Nabywcę w interpretacji Znak: 0111-KDIB2-2.4014.309.2019.2.MZ dotyczącej obecnego udziału Nabywcy w Nieruchomości.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.274.2022.3.WR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 49 oraz udział w prawie własności budynku administracyjno-biurowego, budowli i naniesień znajdujących się na tej działce. Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.274.2022.3.WR, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątku (Nieruchomość), które nabędzie Nabywca w ramach planowanej Transakcji nie będą stanowiły zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. W konsekwencji do opisanej Transakcji nie będzie miał zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) Zbywcy będzie przysługiwało, w odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości, prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, z możliwością wyboru przez Strony transakcji jej opodatkowania, po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 cyt. ustawy.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).