Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-820/15-4/JK2
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-04
Teza: przeniesienie prawa własności nieruchomości nastąpiło dopiero z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Natomiast pełna zapłata za lokal mieszkalny w 2003 r., ani zawarcie aktu notarialnego zobowiązującego do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu, ani oddanie do użytku lokalu, nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci uzyskania prawa własności do przedmiotowego mieszkania.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2015 r. (data wpływu 16 lipca 2015 r.) oraz w piśmie z dnia 17 sierpnia 2015 r. (data nadania 20 sierpnia 2015 r., data wpływu 21 sierpnia 2015 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 11 sierpnia 2015 r. Nr IPPB4/4511-820/15-2/JK2 (data nadania 12 sierpnia 2015 r., data doręczenia 14 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 11 sierpnia 2015 r. Nr IPPB4/4511-820/15-2/JK2 (data nadania 12 sierpnia 2015 r., data doręczenia 14 sierpnia 2015 r.), tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie konkretnych przepisów prawa podatkowego będących przedmiotem interpretacji indywidualnej, przeformułowanie pytania, które winno być związane z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będącymi przedmiotem interpretacji indywidualnej, przyporządkowane do przedstawionego stanu faktycznego i dotyczyć indywidualnej sprawy Wnioskodawcy oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do przeformułowanego pytania.

Pismem z dnia 17 sierpnia 2015 r. (data nadania 20 sierpnia 2015 r., data wpływu 21 sierpnia 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił powyższe w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 21 lipca 2011 r. Wnioskodawca wraz z byłą małżonką sprzedał mieszkanie. Lokal ten nabyli w 2003 r. na rynku pierwotnym od dewelopera poprzez wpłatę całej sumy wartości lokalu na podstawie faktury VAT. W dniu 13 lutego 2004 r. został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego deweloper, zobowiązał się w § 8 do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu do dnia 15 listopada 2004 r. Jednocześnie w § 4 potwierdza wpłatę całej należności za kupno mieszkania. W § 6 postanawia oddać lokal do użytku do dnia 31 marca 2004 r. Mieszkanie zostało przekazane w dniu 22 marca 2004 r. na podstawie tego też aktu notarialnego. W § 8 jest mowa o roszczeniu o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Księga wieczysta dla tego lokalu zostaje sporządzona w 2004 r. Od dnia 15 listopada 2004 r. mimo próśb, nalegań, błagań deweloper skutecznie unikał ustanowienia odrębnej własności lokalu. W związku z powyższym, własność odrębna lokalu została ustanowiona dopiero w dniu 23 maja 2006 r., pomimo zasiedlenia mieszkania od 2004 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze stanem faktycznym Wnioskodawca powinien dokonać opłaty skarbowej od sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze stanem faktycznym, nie powstał obowiązek podatkowy i nie musiał dokonywać opłaty od sprzedaży nieruchomości. Okres 5 lat własności mieszkania powinien być liczony od dnia pełnej zapłaty za lokal mieszkalny, tj. 2003 r. która nastąpiła na podstawie faktury VAT. W tym miejscu Wnioskodawca zaznaczył, że deweloper za sprzedaż mieszkania na podstawie faktury VAT, zapłacił podatek od towarów i usług w roku podatkowym za 2003 r. Wnioskodawca wskazał, że w roku podatkowym 2005 r. i 2006 r. jako właściciel mieszkania korzystał z możliwości odliczenia od dochodu wartości odsetek od udzielonego kredytu na zakup mieszkania zgodnie z obowiązującą ustawą o odliczaniu odsetek za spłatę kredytu mieszkaniowego. Zatem mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca uważa, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych ww. sentencji nie dotyczy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment nabycia nieruchomości w rozumieniu zacytowanego wyżej przepisu niewątpliwie związany jest z przeniesieniem prawa własności i również w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego. Moment ten został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. , poz. 121, z późn. zm.), a art. 158 określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 § 2 ww. ustawy, jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 Kodeksu cywilnego, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 K.c., stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, że jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Zatem dla skutecznego nabycia rozumianego jako przeniesienie prawa własności nieruchomości prawo cywilne przewiduje szczególną formę jaką jest forma aktu notarialnego. Natomiast przepis art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną, czynność dokonana bez zastosowania tej formy jest nieważna. Nie wywołuje ona określonych w jej treści skutków prawnych.

Ze stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2003 r. dokonał wpłaty całej sumy wartości lokalu na podstawie faktury VAT. W dniu 13 lutego 2004 r. został sporządzony akt notarialny na podstawie którego deweloper, zobowiązał się do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu do dnia 15 listopada 2004 r. i § 4 aktu notarialnego potwierdza wpłatę całej należności za kupno mieszkania. Mieszkanie zostało przekazane w dniu 22 marca 2004 r. na podstawie tego aktu notarialnego. Własność odrębna lokalu została ustanowiona w dniu 23 maja 2006 r. W dniu 21 lipca 2011 r. Wnioskodawca wraz z byłą małżonką sprzedał mieszkanie.

Biorąc pod uwagę wyżej cytowane przepisy, stwierdzić należy, że przeniesienie prawa własności nieruchomości nastąpiło dopiero z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Natomiast pełna zapłata za lokal mieszkalny w 2003 r., ani zawarcie aktu notarialnego zobowiązującego do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu, ani oddanie do użytku lokalu, nie jest równoznaczne z nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci uzyskania prawa własności do przedmiotowego mieszkania.

Mając na uwadze powyższe za datę nabycia lokalu mieszkalnego można uznać dopiero datę podpisania umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego, co miało miejsce w dniu 23 maja 2006 r. W konsekwencji jego zbycie w 2011 r. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to że skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do treści 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Reasumując, w sytuacji przedstawionej we wniosku umowa przenosząca własność lokalu mieszkalnego na Wnioskodawcę została zawarta w 2006 r. i z tą datą należy utożsamiać nabycie tego lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ww. lokalu dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie stanowi źródło przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu 10 % podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., Nr 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.