Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-752/08-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-10-31
Teza: 1) Czy opodatkowanie podatku od nieruchomości występować będzie wyłącznie wtedy, gdy zgodnie z umową opłata za najem lub dzierżawę będzie stanowić jedna łączną zryczałtowaną kwotę bez rozbijania na kwotę czynszu i poszczególne media? 2) Czy podatek od nieruchomości należy opodatkować podatkiem VAT, jeżeli stanowi on odrębny element umowy i jest odrębnie wyszczególniony na fakturze czy taż w takiej sytuacji należy wyłączyć podatek od nieruchomości z opodatkowania i określić na fakturze „nie podlegający opodatkowaniu” wystawić na tę należność notę obciążeniową? 3) Czy należy stosować opodatkowanie podatkiem VAT podatku od nieruchomości nawet jeżeli stanowi jedyny element kosztów umowy dzierżawy jakim obciążony jest kontrahent?
Słowa kluczowe: nieruchomości-podatek od nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; refakturowanie; usługi; usługi-usługi najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Komendy Wojewódzkiej Policji przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2008 r. (data wpływu: 1 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT podatku od nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług, w związku z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu, jakimi są podnajmowanie i dzierżawienie obiektów, Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT i wszystkie obciążenia dokonywane są w formie faktur VAT.

Ponoszone przez Komendę koszty związane z wynajmowaniem obiektów, jak energia elektryczna, cieplna, woda, gaz itp. podlegają refakturowaniu, a podatek z tytułu dokonywanych zakupów jest odliczany od podatku należnego i wykazywany w miesięcznej deklaracji VAT-7.

Elementem kosztów najmu, zawartym w umowach, jest również podatek od nieruchomości, przy czym w stosunku do tej należności nie można zastosować refaktury, gdyż w samej istocie jest to opłata administracyjna wynikająca z przepisów prawa i nie jest opodatkowana.

W przypadku umów najmu, w których opłata za najem określona jest w jednej zryczałtowanej kwocie, w skład której wchodzi wartość czynszu, media oraz podatek od nieruchomości, całość tej kwoty stanowi podstawę opodatkowania i opodatkowana jest podatkiem w wysokości 22%.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi opodatkowanie podatku od nieruchomości stanowiącego odrębny element umowy najmu lub dzierżawy obiektu, a co za tym idzie będącego odrębnym elementem faktury.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy opodatkowanie podatku od nieruchomości występować będzie wyłącznie wtedy, gdy zgodnie z umową opłata za najem lub dzierżawę będzie stanowić jedną łączną zryczałtowaną kwotę bez rozbijania na kwotę czynszu i poszczególne media?
2.  Czy podatek od nieruchomości należy opodatkować podatkiem VAT, jeżeli stanowi on odrębny element umowy i jest odrębnie wyszczególniony na fakturze, czy też w takiej sytuacji należy wyłączyć podatek od nieruchomości z opodatkowania i określić na fakturze „nie podlegający opodatkowaniu”, wystawić na tę należność notę obciążeniową?
3.  Czy należy stosować opodatkowanie podatkiem VAT podatku od nieruchomości nawet jeżeli stanowi jedyny element kosztów umowy dzierżawy jakim obciążony jest kontrahent?

Zdaniem Wnioskodawcy, właściwym jest stosowanie art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, mówiący o tym, że obrotem stanowiącym podstawę opodatkowania jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku, która to kwota obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy i uznanie, że podatek od nieruchomości stanowi element podstawy opodatkowania należności z tytułu najmu lub dzierżawy i opodatkowanie również tego elementu świadczenia bez względu, czy jest on elementem kalkulacyjnym opłaty za najem, czy stanowi odrębny element faktury.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast jak wynika z art. 8 ust. 1, świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Należy jednakże podkreślić, iż sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi. Do świadczenia tego typu usług należy zastosować tzw. „refakturowanie”.

Polskie prawo podatkowe nie definiuje pojęć „refakturowanie” kosztów i „refakturowanie” usług. Regulacje w tym zakresie zostały natomiast zawarte w Dyrektywie 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347/1 ze zm.).

„Refakturowanie” usług przewiduje art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot „refakturujący” daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przerzucenie kosztów na inną firmę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Pomimo, że powyższe regulacje nie znalazły odzwierciedlenia w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, to jednak przyjęta praktyka, jak i orzecznictwo dopuszczają sytuacje, gdy koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez ich wykonawcę, mogą być w ramach zawartych umów przenoszone na faktycznego odbiorcę poprzez wystawianie tzw. refaktur.

Celem refakturowania jest przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał. „Refaktura" jest więc zwykłą fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Należy podkreślić, iż istotą „refakturowania” jest to, by na fakturze dokumentującej odsprzedaż usług, cena jednostkowa netto, wartość netto oraz stawka podatku od towarów i usług były takie jak na fakturze usługodawcy (przy założeniu, że miejsce świadczenia tych usług jest na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej). Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie „w stanie nieprzetworzonym” odsprzedaje ją swojemu kontrahentowi.

Przyjęta praktyka i orzecznictwo dopuszczają sytuacje wystawiania tzw. „refaktur" wtedy, gdy :

1.  przedmiotem refakturowania są usługi, z których nie korzysta podmiot (albo korzysta tylko w części), na który wystawiona jest pierwotna faktura,
2.  odsprzedaży dokonuje się po cenie zakupu, bez marży doliczonej przez odsprzedającego,
3.  podmiot, który dokonuje refakturowania, wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę) z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT (bądź stosuje zwolnienie od podatku), która jest na fakturze pierwotnej wystawionej przez usługodawcę,
4.  strony łączy umowa o charakterze zasadniczym, która zawiera zastrzeżenie o odrębnym rozliczaniu (refakturowaniu) danego rodzaju czynności, które służą realizacji tej umowy.

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu, lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Jest to więc świadczenie pieniężne nieekwiwalentne (w zamian za wpłacony podatek od nieruchomości, podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy). Z tych też względów podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pomimo tego, że podatek od nieruchomości stanowi odrębny element rozliczeń z najemcą, jest on należnością wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi najmu i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego – tak jak czynsz. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na wynajmującym, jako właścicielu i nie może być w drodze umowy przeniesione na osobę najemcy ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego mogą jednak, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana wynajmującemu przez najemcę kwota podatku od nieruchomości zostaje wyłączona z czynszu, czy też stanowi jego element kalkulacyjny, zawsze jest ona należnością obciążającą wynajmującego. Natomiast obowiązek najemcy w stosunku do wynajmującego stanowi zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, a więc należy je traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia usługi najmu.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż refakturowanie kosztów związanych z opłatami za media bez wątpienia stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która została wymieniona w art. 5 ustawy o VAT. Z kolei podatek od nieruchomości, jako czynność publicznoprawna nie może podlegać dalszej odsprzedaży. Podatek ten ma charakter majątkowy i związany jest z posiadanym majątkiem, a nie uzyskiwanym z tytułu posiadania nieruchomości obrotem. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży bowiem na podatniku i to on jest zobowiązany do zapłaty należności z tego tytułu. Zatem, brak jest podstaw do odrębnego wydzielania tego podatku i jego refakturowania. Opłata stanowi część składową czynszu pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. W związku z tym, podatek od nieruchomości stanowi element kalkulacyjny przy ustalaniu opłaty za usługę główną, wobec czego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla usługi najmu.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że w związku z wynajmem i dzierżawą obiektów, Wnioskodawca refakturuje koszty związane z opłatami za energię elektryczną, cieplną, wodę, gaz itp. Zgodnie z zawartymi umowami, podatek od nieruchomości jest elementem kosztów najmu.

Są sytuacje, gdy podatek od nieruchomości stanowi odrębny element umowy najmu lub dzierżawy obiektu, pozostając elementem kosztów najmu.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Z treści tego przepisu wynika, że podstawę opodatkowania stanowi całość należności z tytułu realizacji zawartej umowy najmu, w tym także podatek od nieruchomości, w przypadku gdy strony ustaliły, że jego równowartość obciąża najemcę.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż wynajmujący będąc podatnikiem podatku od towarów i usług jest obowiązany wystawić fakturę VAT, stwierdzającą wykonanie usługi najmu traktując podatek od nieruchomości jako część kwoty należnej z tytułu świadczonej usługi najmu, natomiast brak jest podstaw do wystawienia not księgowych obciążających najemcę podatkiem od nieruchomości.

Dodatkowo należy zauważyć, że organy podatkowe nie mają prawa ingerować w zawierane umowy i przyjęty w nich sposób rozliczeń pomiędzy kontrahentami, chyba że postanowienia umów naruszają przepisy podatkowe, a to może być stwierdzone jedynie w drodze postępowania podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.