Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.237.2022.2.JJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-29
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieuchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działek nr 1 i 2 oraz prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

14 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy skutków podatkowych związanych z dostawą nieruchomości (działek nr 1 i 2). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 czerwca 2022 r. (wpływ 24 czerwca 2022 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

· (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

· Pan P.K.

### Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

P.K. (dalej: Sprzedający) jest właścicielem działek oznaczonych numerami 1 i 2 objętych księgą wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość). Księga wieczysta obejmuje inne działki, ale przedmiotem transakcji będą tylko działki wskazane powyżej. Na działce nr 1 znajduje się skablowana linia elektroenergetyczna; na działce 2 znajduje się słup energetyczny oraz napowietrzna linia średniego napięcia. Zostały one wybudowane i są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Sprzedający Nieruchomość otrzymał na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1988 roku.

Dla części Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy w (…) (Uchwała Nr (…) Rady Gminy w (…) z dnia 8 marca 2021 roku) (dalej: mpzp). Zgodnie z mpzp całość działki nr 2 oznaczona jest symbolem 2P/U/E – przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o moc przekraczającej 100 kW.

Część działki nr 1 oznaczona jest symbolem 2P/U/E – przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o moc przekraczającej 100 kW, część oznaczona jest symbolem 1G – przeznaczenie – teren infrastruktury technicznej – gazownictwo, część oznaczona jest symbolem 2KD-L – przeznaczenie – tereny dróg publicznych – klasy L – lokalna.

Są to tereny zgodnie z mpzp, przeznaczone pod zabudowę. Część działki 1 nie będzie objęta mpzp. Dla tej części działki na moment sprzedaży nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Działka nr 2 jest wykorzystywana rolniczo do uprawy zbóż na paszę dla zwierząt. Zwierzęta są następnie sprzedawane.

Działka nr 1 jest zalesiona i nie jest w żaden sposób wykorzystywana.

Sprzedawca również złożył wniosek o wyłączenie z produkcji leśnej.

Obecnie Sprzedający planuje sprzedać Nieruchomość. W tym celu Sprzedający 29 sierpnia 2019 r. zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży z (\`(...)\`)sp. z o.o. (dalej: Kupujący). Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta o ile:

a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikające z niniejszej Umowy Przedwstępnej);

b) przez Gminę Stare Miasto zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego;

c) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym z opracowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą obiektami drogowymi („Inwestycja”) w terminie do dnia 1 marca 2022 r.;

d) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą – i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (c) powyżej, wraz z wszystkimi niezbędnymi – w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją;

e) Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy;

f) oświadczenia Sprzedającego zawarte w §1 ust. 3 niniejszej Umowy będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a Sprzedający powtórzy je w Umowie Przyrzeczonej;

g) Kupujący nabędzie działkę stanowiącą drogę gminną, ozn. nr geod. 3 oraz część nieruchomości stanowiącej obecnie część drogi gminnej, ozn. nr geod. 4, na odcinku od granicy z działką nr 5, do końca działki ozn. nr geod. 1, zaznaczoną na Załączniku nr 1 do niniejszej Umowy Przedwstępnej kolorem żółtym;

h) zostanie uzyskana zgoda na skablowanie napowietrznej linii 110 kV.

Powyższe warunki zostały przedstawione przez Kupującego.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Sprzedający udzielił na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania:

(a) przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych (zarówno w pierwszej jak i w drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego mpzp), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji;

(b) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt (a);

(c) wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów;

(d) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

(e) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono niniejszego Pełnomocnictwa.

Sprzedający udzielił także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności w zakresie:

1\. występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działkach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych;

2\. składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

3\. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Pełnomocnik, na podstawie ww. dokumentów złożył wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej oraz planuje złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz ewentualnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (o ile przed sprzedażą zostanie wydana decyzja środowiskowa oraz przygotowane zostaną wszystkie niezbędne dokumenty; jest to raczej mało prawdopodobne).

Dodatkowo analizowana jest konieczność skablowania przechodzącej przez działkę nr 2 linii energetycznej.

Dodatkowo Sprzedawca oświadcza, że:

1\. Nabywca zgłosił się sam;

2\. W stosunku do Nieruchomości, za wyjątkiem złożenia wniosku o wyłączenie z produkcji leśnej o czym była mowa powyżej Sprzedawca nie prowadził jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości;

3\. Sprzedawca nie zajmował się obrotem nieruchomościami;

4\. Działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze;

5\. Sprzedawca sprzedał wcześniej 2 niezabudowane działki w 2018 r. oraz 2021 r. w celu pozyskania środków na utrzymanie studiującej córki;

6\. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT;

7\. Sprzedawca jest właścicielem 3 innych nieruchomości, które w przyszłości zamierza sprzedać.

8\. Sprzedawca jest rolnikiem ryczałtowym.

Kupujący natomiast, po zakupie Nieruchomości oraz innych okolicznych działek planuje ją wykorzystać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy Nieruchomość zostanie sprzedana (jeżeli będzie sprzedana, to nie zmieni się nic w budowlach/zabudowaniach), czy będzie wykorzystywana w inny sposób (dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, iż ta ewentualna działalność będzie opodatkowana podatkiem VAT). Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

**Pytania**

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1. – Czy Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego?

**Stanowisko Zainteresowanych**

1\. Zdaniem Sprzedającego, sprzedaż przez niego Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Ad 1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (dalej: ustawa o VAT), podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE. W kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z 15 września 2011 r. Słaby i In.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 dyrektywy 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137). Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/OI 249/19; z 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Ld 352/2019). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14). Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny zamierzonej sprzedaży gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca działał lub będzie działał w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co w tym przypadku skutkowałoby koniecznością uznania, że zbycie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a zbywca działał jako podatnik podatku od towarów i usług. Podejmowane przez Sprzedającego działania, nie wskazują, że skala jego aktywności w celu zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (nie angażuje środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy). Wskazać należy, iż Sprzedający stał się właścicielem na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego i jest jej właścicielem od wielu lat. Od początku posiadania Nieruchomości Sprzedający nie wykonywał żadnych działań, które mogłyby być rozpatrywane jako działania „jak profesjonalista”. W szczególności nie były podejmowane żadne działania, które służyłyby zwiększeniu wartości Nieruchomości. Wnioskodawca nie miał w planach również sprzedawać Nieruchomości. To Kupujący sam do niego dotarł. O zawodowym charakterze sprzedaży nie może również świadczyć okoliczność udzielenia pełnomocnictwa czy zgody na dysponowanie nieruchomością, czy też złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji leśnej. W związku z tym, że planowana jest duża inwestycja, Kupujący chce mieć pewność, iż będzie ona możliwa do przeprowadzenia. Dlatego też nie może zostać uznane, za działanie „jak profesjonalista” udzielenie pełnomocnictwa/zgody na dysponowanie nieruchomością, czy też złożenie na żądanie Kupującego wniosku o wyłączenie z produkcji leśnej podmiotowi który zamierza przeprowadzić inwestycję w celu umożliwienia uzyskania odpowiednich zgód i pozwoleń. Wszystkie te działania mają służyć w ogóle możliwości sprzedaży Nieruchomości, a nie zwiększeniu ich wartości, czy też w jakikolwiek sposób byłyby związane z zawodowym czy profesjonalnym charakterem podejmowanych działań. Innymi słowy, są to działania „warunkujące” sprzedaż, bez których nie doszłaby ona do skutku. Naturalnym jest bowiem, że w przypadku braku posiadania odpowiednich zgód, decyzji, pozwoleń, itp. Kupujący może zrezygnować z zakupu działek. Działania te nie mogą zostać uznane za działania „jak podejmowane przez profesjonalistę”, czy też za wskazujące na ich „zawodowy” charakter. Trudno za „profesjonalne działanie” uznać bierne oczekiwanie na zgłoszenie się chętnego do nabycia działki, czy udzielenia mu pełnomocnictwa do załatwienia przez niego (nawet w imieniu Sprzedającego) podjęcia działań niezbędnych mu do celów dla których zamierza nabyć te działki. Podsumowując, zdaniem Sprzedającego, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonuje on zarządu majątkiem osobistym i nie angażuje środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jeżeli zatem dokonuje on zarządu majątkiem osobistym, to w związku z tym nie działa on w charakterze podatnika podatku VAT. W związku z tym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 2.

Z daleko idącej ostrożności, w całości podtrzymując argumentację wskazaną w pkt 1, w przypadku uznania, iż transakcja jednak podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący wnosi o potwierdzenie, iż będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”.

W związku z tym, że Kupujący zamierza Nieruchomości wykorzystywać do działalności opodatkowanej (sprzedaż lub inna, opodatkowana działalność), zakup tych działek przez Kupującego, będzie związany z jego sprzedażą opodatkowaną. Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działek nr 1 i 2 oraz prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do sprzedaży ww. działek.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonych Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa i zgody do działania w jego imieniu i na jego rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem działek oznaczonych numerami 1 i 2. Na działce nr 1 znajduje się skablowana linia elektroenergetyczna; na działce 2 znajduje się słup energetyczny oraz napowietrzna linia średniego napięcia. Zostały one wybudowane i są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Sprzedający Nieruchomość otrzymał na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1988 roku. Działka nr 2 jest wykorzystywana rolniczo do uprawy zbóż na paszę dla zwierząt. Zwierzęta są następnie sprzedawane. Działka nr 1 jest zalesiona i nie jest w żaden sposób wykorzystywana.

Sprzedający 29 sierpnia 2019 r. zawarł umowę przedwstępną kupna sprzedaży z Kupującym. Przedwstępna umowa kupna sprzedaży przewiduje, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta m.in. o ile: Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, przez Gminę Stare Miasto zostanie uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zgodnie z założeniami określonymi przez Kupującego, Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji, Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na Przedmiocie Umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, Sprzedający uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny, potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy, Kupujący nabędzie działkę stanowiącą drogę gminną nr 3 oraz część nieruchomości stanowiącej obecnie część drogi gminnej nr 4, na odcinku od granicy z działką nr 5, do końca działki nr 1, zostanie uzyskana zgoda na skablowanie napowietrznej linii 110 kV.

Ponadto, w celu umożliwienia Kupującemu przygotowania się do przeprowadzenia inwestycji Sprzedający udzielił na jego żądanie pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do samodzielnego reprezentowania m.in.: przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postępowaniach administracyjnych dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego mpzp, uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na Nieruchomości, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp.) związanych z planowaną inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli ww. nieruchomości wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji planowanej inwestycji, składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych wyżej, wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów, dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism.

Sprzedający udzielił także Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością we własnym imieniu i na własną rzecz w szczególności w zakresie: występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej na działkach na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego na działkach, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę, składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Pełnomocnik, na podstawie ww. dokumentów złożył wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej oraz planuje złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej oraz ewentualnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (o ile przed sprzedażą zostanie wydana decyzja środowiskowa oraz przygotowane zostaną wszystkie niezbędne dokumenty).

Nabywca zgłosił się sam. W stosunku do Nieruchomości, za wyjątkiem złożenia wniosku o wyłączenie z produkcji leśnej, Sprzedawca nie prowadził jakichkolwiek działań mających na celu zachęcenie potencjalnego nabywcy do nabycia Nieruchomości, ani nie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedawca nie zajmował się obrotem nieruchomościami. Działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze. Sprzedawca sprzedał wcześniej 2 niezabudowane działki w 2018 r. oraz 2021 r. w celu pozyskania środków na utrzymanie studiującej córki. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Sprzedawca jest właścicielem 3 innych nieruchomości, które w przyszłości zamierza sprzedać. Kupujący jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Sprzedawca jest rolnikiem ryczałtowym.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż działek nr 1 i 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowych Nieruchomości – stanowiących do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającego – skutkujące wzrostem ich wartości. Czynności te miały być dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, czego przejawem są udzielone Kupującemu pełnomocnictwo i zgoda. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (przedstawiciela Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomości o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający będzie działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości (działek nr 1 i 2), nie korzysta z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sposób wykorzystywania Nieruchomości oraz podejmowane przez Sprzedającego działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych Nieruchomości (działek nr 1 i 2) będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Państwa stanowisko w tej części jest nieprawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Tym samym, aby udzielić odpowiedzi na Państwa pytanie należy przeanalizować, czy dostawa opisanych Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że na działce nr 1 znajduje się skablowana linia elektroenergetyczna, natomiast na działce 2 znajduje się słup energetyczny oraz napowietrzna linia średniego napięcia. Zostały one wybudowane i są własnością przedsiębiorstw przesyłowych.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury np. elektrycznej/energetycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi np. elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro skablowana linia elektroenergetyczna znajdująca się na działce nr 1 oraz słup energetyczny i napowietrzna linia średniego napięcia znajdujące się na działce nr 2 są własnością przedsiębiorstw przesyłowych, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, a więc ww. elementy infrastruktury technicznej – tj. skablowana linia elektroenergetyczna, słup energetyczny i napowietrzna linia średniego napięcia nie mogą być uwzględnione przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z mpzp:

· całość działki nr 2 oznaczona jest symbolem 2P/U/E – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o moc przekraczającej 100 kW,

· część działki nr 1 oznaczona jest symbolem 2P/U/E – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej oraz urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW, część oznaczona jest symbolem 1G – teren infrastruktury technicznej – gazownictwo, część oznaczona jest symbolem 2KD-L – tereny dróg publicznych – klasy L – lokalna. Część działki 1 nie będzie objęta mpzp. Dla tej części działki na moment sprzedaży nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W konsekwencji dostawa opisanej Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działki składające się na przedmiotową Nieruchomość stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. przepisu nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. Nie można bowiem uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT bądź że takie prawo przysługiwało, gdyż Sprzedający Nieruchomość otrzymał na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego w 1988 roku.

W przedmiotowej sprawie dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie więc zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a Nieruchomość, jak wskazano we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupujący – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – który będzie wykorzystywał tę Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

W konsekwencji należy zgodzić się z Państwem, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element Państwa argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

przekazywał Pani/Pana danych do państwa trzeciego lub organizacji międzynarodowej.