Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.717.2024.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-12
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu
    faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w
    zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku
    naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 24 stycznia 2025 r. (wpływ 27 stycznia 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    A. Sp. z o.o. (dalej „Wnioskodawca”) jest polskim rezydentem podatkowym i prowadzi
    działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomościami na własny
    rachunek, zarządzania nieruchomościami, czy wynajmu przestrzeni biurowej. Zakres
    działalności Wnioskodawcy ujawniony w umowie Spółki obejmuje także następujące kody
    według nomenklatury Polskiej Klasyfikacji Działalności: 68.31.Z (Pośrednictwo w obrocie
    nieruchomościami), 68.32.Z (Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie),
    68.20.Z (Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi).
    Wnioskodawca jest właścicielem kilku innych nieruchomości, a dodatkowo prowadzi w
    obrębie wynajmowanych przez siebie nieruchomości i lokali, ich dalszy podnajem w
    związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zakres działalności Wnioskodawcy
    obejmuje także działalności oznaczone kodami PKD 42.99.Z (Roboty związane z budową
    pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane), 46.38.Z
    (Sprzedaż hurtowa pozostałej żywności, włączając ryby, skorupiaki i mięczaki), 47.23.Z
    (Sprzedaż detaliczna ryb, skorupiaków i mięczaków prowadzona w wyspecjalizowanych
    sklepach).
    Wnioskodawca planuje zakupić na cele prowadzonej działalności działkę położoną w
    miejscowości (...), stanowiącą działkę gruntu nr 1, z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy
    (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) („Nieruchomość”).
    Nieruchomość wchodzi w skład masy upadłości spółki pod firmą B. Spółka Akcyjna w
    upadłości z siedzibą (...) („Upadły”). Upadły jest podatnikiem podatku od towarów i usług,
    niepodlegającym zwolnieniu od VAT.
    Wnioskodawca przystąpił do przetargu na sprzedaż prawa własności Nieruchomości
    organizowanego przez syndyka masy upadłości („Syndyk”). Zgodnie z regulaminem
    przetargu i aukcji na sprzedaż z wolnej ręki, oferowana cena nie mogła być niższa niż (...)
    zł. Wnioskodawca złożył ofertę i 9 lipca 2024 r. wpłacił wadium w wysokości (...) zł. Oferta
    Wnioskodawcy została ostatecznie wybrana przez Syndyka. W ramach przetargu
    ostateczna łączna cena nabycia Nieruchomości uzgodniona Syndykiem wyniosła (...) zł
    („cena sprzedaży Nieruchomości”). W regulaminie przetargu, o którym mowa powyżej, ani
    w innej dokumentacji udostępnionej przez Syndyka w związku z przetargiem nie
    wskazano, czy kwota ta jest ceną netto, czy brutto.
    17 października 2024 r., Wnioskodawca i Syndyk zawarli w formie aktu notarialnego
    umowę nabycia warunkowego Nieruchomości, a Wnioskodawca przelał na rachunek
    bankowy prowadzony dla masy upadłości Upadłego pozostałą kwotę ceny sprzedaży
    Nieruchomości w wysokości (...) zł.
    Zawarcie umowy o skutkach rozporządzających uzależnione jest od skorzystania przez
    Skarb Państwa i inne podmioty uprawnione z prawa pierwokupu. Wnioskodawca i Syndyk

    zamierzają zawrzeć umowę rozporządzającą po upływie terminów do zgłoszenia
    wykorzystania prawa pierwokupu przez podmioty uprawnione.
    Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy
    (...) zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (...) z 14 sierpnia 2009 roku, ogłoszonym w
    Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 4 września 2009 roku (...). Zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka ma dostęp do drogi
    gminnej i jest położona na terenie oznaczonym symbolami „KLs”, „R”, „UE” i „16WZ”.
    Z treści zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że tereny
    oznaczone symbolem „KLs” to tereny przeznaczone głównie pod kompleksy leśne, z
    możliwością rozbudowy i użytkowania istniejących zabudowań w sposób dotychczasowy
    lub jako zabudowania zagrodowe, mieszkaniowe jednorodzinne, rekreacji indywidualnej
    oraz gospodarstwa agroturystyczne. Dopuszcza się na terenach przewidzianych do
    zalesienia - lecz jeszcze nie zalesionych, realizację farm hodowlanych, zagród rolniczych
    przy spełnieniu warunku dopuszczenia lokalizacji zagrody kolonijnej, jak również
    rozbudowę zagród istniejących.
    Natomiast tereny oznaczone symbolem „R” to tereny upraw rolniczych, na których
    dopuszcza się m.in.:
        realizację ferm hodowlanych, za wyjątkiem korytarzy ekologicznych, Obszaru
        Chronionego Krajobrazu, Obszaru Natura 2000;
        realizację budynków - stodół, wiat, magazynów itp. - niezbędnych dla obsługi
        gospodarstwa rolnego;
        lokalizację zagród dla gospodarstw rolnych, pod warunkiem iż powierzchnia
        gospodarstwa przekracza średnią gospodarstwa na terenie gminy oraz zagród
        przebudowywanych ma inne miejsce lub rozbudowywanych;
        budowę masztów przekaźnikowych telefonii bezprzewodowej, obiektów do
        pozyskiwania energii odnawialnej - elektrowni wiatrowych, biogazowni - za
        wyjątkiem korytarzy ekologicznych Obszaru Chronionego Krajobrazu i Obszaru
        Natura 2000 - co znajduje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym określającym
        wartość rynkową nieruchomości przygotowanego przez rzeczoznawcę
        majątkowego.
    Dodatkowo, Dyrektor Wydziału (...) - z upoważnienia Starosty (...) - wydał ostateczną
    decyzję o pozwoleniu na wybudowanie (...) stawów (...) - decyzja nr (...) z 14 kwietnia 2015
    roku, znak: (...) na rzecz Upadłego. Budowa jest zgodna z decyzją wydaną z upoważnienia
    Starosty (...) - przez Wicestarostę 12 lutego 2015 roku, znak: (...), na podstawie której
    udzielono Upadłemu pozwolenia wodnoprawnego na m.in. wykonanie (...) stawów (...), z
    urządzeniami towarzyszącymi (...).
    W 2018 r. Upadły zawarł umowę dzierżawy Nieruchomości na czas określony do 2018 r.,
    na mocy której dzierżawca zobowiązał się do zapłaty czynszu dzierżawnego. Na mocy tej
    umowy dzierżawy, dzierżawca jest uprawniony do realizacji - na własny koszt i ryzyko -
    ww. inwestycji na Nieruchomości, polegającej na budowie (...) stawów (...). Zgodnie z
    umową dzierżawy, Dzierżawca ponosił wstępne nakłady na rozpoczęcie tej inwestycji.
    Pewne prace budowlane zostały co prawda rozpoczęte, jednak nie zostały zakończone i
    nie toczyły się według stanu na dzień zawarcia przez Wnioskodawcę.
    Po zawarciu umowy rozporządzającej Wnioskodawca zamierza wykorzystywać
    Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej i wykonywania czynności
    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nabycie przedmiotowej Nieruchomości
    jest zatem związane z opisywaną działalnością Wnioskodawcy i ma przede wszystkim cel

    inwestycyjny, ale Wnioskodawca nie wyklucza możliwości prowadzenia innej działalności
    opodatkowanej na terenie Nieruchomości. Wnioskodawca otrzymał od Syndyka fakturę
    dokumentującą sprzedaż Nieruchomości, na której widnieje adnotacja, że sprzedaż
    podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
    10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz.
    361 ze zm.), dalej: „ustawa o VAT”.
    W związku z tym, Wnioskodawca powziął wątpliwość odnośnie do sposobu
    opodatkowania umowy nabycia Nieruchomości oraz do swoich obowiązków jako
    podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z ustawą VAT, w szczególności
    ewentualnej możliwości naliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego.
    Decyzja o pozwoleniu na wybudowanie (...) stawów (...) i pozwolenie wodnoprawne, o
    których mowa we Wniosku, zostały wydane na rzecz Upadłego w 2015 r.
    Działka, której dotyczyły ww. decyzje została wcześniej podzielona na dwie odrębne
    działki, tzn. na:
        Nieruchomość opisaną we Wniosku, która jest przedmiotem umowy warunkowego
        nabycia Nieruchomości zawartej przez Wnioskodawcę z Syndykiem (numer księgi
        wieczystej: (...) oraz
        inną działkę (numer księgi wieczystej: (...), która nie jest przedmiotem Wniosku.
        Działka ta została już zbyta przez Upadłego na rzecz podmiotu trzeciego w grudniu
        2023 r., czyli przed zawarciem umowy między Wnioskodawcą i Syndykiem.
    Wnioskodawca doprecyzowuje, że (...) stawów zostały wybudowane właśnie na tej drugiej
    działce, niebędącej przedmiotem Wniosku. Natomiast na Nieruchomości, której dotyczy
    Wniosek miał zostać wybudowany jeden staw (...).
    Zgodnie z oświadczeniem Syndyka złożonym w umowie warunkowego nabycia
    Nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego, Nieruchomość opisana we Wniosku,
    będąca przedmiotem zapytania Wnioskodawcy:
        nie jest zabudowana,
        zostały rozpoczęte prace budowlane mające na celu wybudowanie stawu (...) (na
        podstawie decyzji administracyjnych, o których mowa powyżej),
        nie jest uzbrojona ani ogrodzona.
    Zgodnie ze stanem wiedzy Wnioskodawcy, staw nie został jeszcze wybudowany na
    Nieruchomości będącej przedmiotem Wniosku oraz nie będzie wybudowany ani oddany
    do użycia na dzień sprzedaży.
    Mając na uwadze powyższe, obiekt znajdujący się na Nieruchomości na dzień sprzedaży
    nie będzie stanowić budowli lub części budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy nie mają zastosowania pytania a)-c) w wezwaniu.
    Jednocześnie Wnioskodawca zaznacza, że jego zdaniem kwalifikacja prawna obiektów
    znajdujących się na Nieruchomości wykracza poza opis stanu faktycznego i jest
    elementem oceny prawnej stanu faktycznego.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z
    2023 r. poz. 2383), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany
    jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia

    przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego
    stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361
    ze zm.) przewiduje, że dostawa budynków, budowli lub ich części pod pewnymi
    warunkami może być zwolniona od opodatkowania, przy czym przepisy te nie przewidują
    definicji „budowli”.
    Zgodnie z zasadami wykładni, w tej sytuacji należy odwołać się do definicji w innych aktach
    prawnych.
    Ustawa Prawo budowlane zawiera definicję budowli w art. 3 pkt 3, zgodnie z którą przez
    budowlę należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub
    obiektem małej architektury, jak np. zbiornik, przy czym przez obiekt budowlany należy
    rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
    zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
    wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Niespełnienie przez dany obiekt przesłanek
    uznania za budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego jest warunkiem uznania sprzedaży
    Nieruchomości za transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W związku z tym, kwalifikacja prawna obiektu jako budowli lub jej części na gruncie ustawy
    Prawo budowlane wpływa na powstanie obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o
    podatku od towarów i usług, a zatem wskazane przepisy ustawy Prawo budowlane są
    przepisami prawa podatkowego w rozumieniu art. 3 ust. pkt 2 ustawy Ordynacja
    podatkowa. Interpretacji przepisów podatkowych, zgodnie z art. 14b in fine ustawy
    Ordynacja podatkowa, dokonuje Dyrektor, a nie Wnioskodawca.
    Pytania
    1) Czy sprzedaż Nieruchomości objętej miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle art.
      43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 2 pkt 33 ustawy o VAT według stawki 23%, a tym samym nie
      jest objęta zwolnieniem od tego podatku?
    2) Czy w związku z nabyciem Nieruchomości na cele prowadzonej działalności
      gospodarczej, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku
      należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o
      podatku od towaru i usług, na podstawie faktury wystawionej przez sprzedawcę na
      kwotę brutto równą cenie sprzedaży Nieruchomości?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości objętej miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 2 pkt 33 ustawy o VAT według stawki 23%, a
    tym samym nie jest objęta zwolnieniem od tego podatku.
    Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2
    Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z nabyciem Nieruchomości na cele prowadzonej
    działalności gospodarczej, Wnioskodawcy, będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1
    ustawy o podatku od towaru i usług, na podstawie faktury wystawionej przez sprzedawcę
    na kwotę brutto równą cenie sprzedaży Nieruchomości.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlega odpłatna dostawa towarów i usług i odpłatne świadczenie usług. W rozumieniu
    art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, „towary” to rzeczy oraz ich części, a także wszystkie postacie
    energii. Sprzedaż Nieruchomości stanowi zatem odpłatną dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumnie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana,
    spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana
    jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy o VAT.
    W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Według art. 15 ust. 6 ustawy o VAT - nie uznaje się za podatnika organów władzy
    publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań
    nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z
    wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
    Sprzedaż Nieruchomości Upadłego będącego czynnym podatkiem od towarów i usług,
    dokonaną przez syndyka masy upadłościowej należy zatem uznać za sprzedaż przez
    podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Sprzedaż nieruchomości (towaru), która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo być zwolniona od tego
    podatku.
    Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c,
    art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, w
    oparciu o przepis art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do
    końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a
    pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43%
    oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%,
    stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
    Art. 41 ust. 2 w zw. z ust. 12 ustawy o VAT przewidują możliwość zastosowania
    preferencyjnej stawki VAT dla dostawy dotyczącej obiektów budowlanych lub ich części
    zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, jednak
    Nieruchomość w oczywisty sposób nie spełnia warunków zastosowania tej stawki.
    Natomiast zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów
    zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach
    budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

    Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez
    jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej. Art. 4 ust. 1 tej
    ustawy stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu
    publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu
    następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca
    1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy
    nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za
    teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został
    przeznaczony pod zabudowę.
    Aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki, na której znajduje
    się Nieruchomość, dopuszcza przeznaczenie terenu do rozbudowy i użytkowania w
    sposób dotychczasowy lub m.in. jako zabudowania zagrodowe, mieszkaniowe
    jednorodzinne, rekreacji indywidualnej oraz gospodarstwa agroturystyczne. Natomiast na
    terenach przewidzianych do zalesienia dopuszcza się realizację farm hodowlanych, zagród
    rolniczych przy spełnieniu warunku dopuszczenia lokalizacji zagrody kolonijnej, jak
    również rozbudowanie zagród istniejących. Z kolei na terenach przewidzianych w ww.
    planie jako teren upraw rolniczych, dopuszcza się (z pewnymi warunkami) realizację ferm
    hodowlanych, realizację budynków - stodół, wiat, magazynów itp., lokalizację zagród dla
    gospodarstw rolnych, masztów przekaźnikowych telefonii bezprzewodowej, czy obiektów
    do pozyskiwania energii odnawialnej.
    Z przytoczonych wyżej przepisów ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że opodatkowaniu
    podatkiem podlega zbycie nieruchomości niezabudowanych, gdy są one przeznaczone
    pod zabudowę. Przepisy jednak nie precyzują o jakie formy zabudowy chodzi ani nie
    wskazują, czy dotyczy to jedynie głównego przeznaczenie terenu, czy także
    dopuszczalnego przeznaczenie danego fragmentu terenu. Zdaniem Wnioskodawcy, należy
    przyjąć, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje różne formy zabudowy.
    Ustawodawca nie uzależnił bowiem charakteru terenu dla celów przepisu art. 43 ust. 9
    ustawy o VAT od głównego przeznaczenia terenu. Przeciwnie, zwolnienie od
    opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy terenu wskazanego w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy
    również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono
    możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania na gruncie
    obiektów budowlanych, wynikająca z przeznaczenia terenu w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego oznacza, że grunt ten w rozumieniu art. 2 pkt 33
    ustawy stanowi teren budowlany. Pogląd ten znajduje odzwierciedlenie w interpretacjach
    Dyrektora KIS wydawanych w przeszłości w podobnych stanach faktycznych, np. w piśmie
    z 17 września 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.536.2021.1.AA), czy z 23 czerwca 2021 r.
    0114-KDIP1-3.4012.248.2021.2.KP).
    Zatem skoro przeznaczenie terenów, na których położona jest Nieruchomość według
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego daje możliwość zabudowy, a
    dodatkowo dla Nieruchomości wydano już pozwolenie na budowę stawu i rozpoczęto
    budowę, to uznać należy, że Nieruchomość spełnia definicję terenów budowlanych z art. 2
    pkt 33 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż nie podlega zwolnieniu od VAT
    przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i powinna być opodatkowana tym
    podatkiem według stawki 23%.
    Wnioskodawca zaznacza, że ukończony staw (...) zasadniczo spełnia warunki uznania za
    „budowlę” w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm., dalej: „ustawa - Prawo budowlane”), co potwierdza NSA w
    swoim orzecznictwie, (np. w wyroku z 28 kwietnia 2020 r., znak: II OSK 1661/19, czy z 22

    czerwca 2022 r., znak II OSK 1089/21). Skoro zatem miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego dla Nieruchomości przewiduje możliwości zabudowy, a właściwy organ
    administracji wydał pozwolenie na budowę stawu na Nieruchomości i budowa obiektu
    została rozpoczęta, to Nieruchomość powinna być uznana za teren budowlany w
    rozumieniu ustawy o VAT.
    Zatem do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów należy ocenić
    przeznaczenie gruntu. Jak stwierdził Dyrektor KIS w piśmie z dnia 8 maja 2019 r. (sygn.
    0112-KDIL2-3.4012.il 5.2019.2.ZD): „przy ocenie, czy pozostała część przedmiotowej
    nieruchomości (...) stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza podstawowego
    przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako
    (...). Uwzględnić należy również zapisy dotyczące przeznaczenia towarzyszącego tego
    terenu, w którym przewidziano możliwość lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury
    technicznej, które - jak wskazał sam Wnioskodawca - stanowią budowle oraz obiekty
    inżynierii lądowej i wodnej w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. (...) elementem, który
    determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów
    jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane”.
    A zatem sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi
    grunt przeznaczony pod zabudowę. Analogiczne stanowisko zostało powtórzone m.in. w
    pismach z 19 kwietnia 2021 r. (sygn.: 0114-KDIP4-1.4012.163.2021.1.APR), czy z 10 stycznia
    2024 r. (sygn.: 0114-KDIP4-3.4012.512.2023.2.APR).
    Ustawa o VAT przewiduje także inne przepisy, na podstawie których sprzedaż gruntu
    może być zwolniona od VAT, w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a, a także pkt 2,
    których zastosowanie w niniejszej sprawie wymaga osobnej analizy Wnioskodawcy w
    kontekście sprzedaży Nieruchomości.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania,
    w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub
    użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu,
    jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa,
    objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczającym
    zabudowę i na której rozpoczęto prace budowalne mające na celu wzniesienie budowli w
    postaci (...) stawu (...). Prace są na wczesnym etapie, w związku z czym nie doszło do
    powstania obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) - dalej „ustawa - Prawo budowlane”.
    Art. 3 pkt 1 ustawy - prawo budowlane stanowi, że przez obiekt budowlany należy
    rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
    zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
    wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy - prawo
    budowlane, przez „budowlę” należy natomiast rozumieć każdy obiekt budowlany
    niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska,
    mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty
    antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
    reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki,
    wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków,
    składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i

    podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze,
    pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców
    przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin
    wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne
    pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Przepisy te jednoznacznie wskazują, że zbiornik może być uznany z budowlę tylko, pod
    warunkiem, że zostanie wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych a także będzie
    zapewniał możliwość użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem. Samo rozpoczęcie prac
    nad wznoszeniem stawu nie może być równoznaczne ze stwierdzeniem, że doszło do
    powstania budowli w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane.
    Dostawa gruntu, na którym jedynie rozpoczęto prace budowlane zgodnie z wydanym
    pozwoleniem na budowę, nie może być zwolniona od podatku VAT, ponieważ zwolnienie
    nie obejmuje „potencjalnych” budowli (tzn. gruntów, na których rozpoczęto wznoszenie
    obiektów mogących w przyszłości stanowić budowlę lub budynek), a jedynie obiekty
    rzeczywiście spełniające warunki ustawowe.
    Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest odstępstwem od ogólnej zasady, zgodnie z
    którą dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT. W omawianym przepisie, jedynie
    jako wyjątek zwolniono dostawę budynku, budowli lub ich części w ramach pierwszego
    zasiedlenia lub przed nim, a także gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą
    upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zgodnie z regułami wykładni prawa, przepis prawa będący
    wyjątkiem od ogólnej zasady nie może być interpretowany rozszerzające. Pojęcia
    „budynku, budowli lub ich części” oraz „obiektu budowlanego” posiadają swoją definicję w
    osobnym akcie prawnym. Nie można zatem - posługując się ogólnie przyjętymi zasadami
    interpretacji - dojść do wniosku, że pojęcia te należałoby rozumieć także jako obiekty,
    które nie zostały jeszcze wzniesione, nie mają jeszcze niezbędnych cech wyróżniających
    określonych dla budynków lub budowli, ani żadnej wartości użytkowej. W tym sensie,
    teren wstępnie przygotowany pod staw nie może być zbiornikiem, a np. same fundamenty
    przygotowane pod budowę domu nie mogą być budynkiem w rozumieniu ustawy - Prawo
    budowlane (która wymaga także istnienia przestrzeni wydzielonej za pomocą przegród
    budowlanych oraz posiadania dachu).
    Przechodząc do analizy potencjalnego zwolnienia do podatku przewidzianego w art. 43
    ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT - na podstawie tego przepisu zwalnia się od podatku
    dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt
    10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Wnioskodawca ponownie zwraca uwagę, że zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o
    VAT objęte są jedynie budynki, budowle lub ich części, które po wybudowaniu lub
    ulepszeniu nadają się do oddania do użytkowania. Jeżeli obiekt nie spełnia warunków
    uznania za budynek lub budowlę, to nie ma podstaw, aby twierdzić, że zbycie gruntu z
    takim obiektem może być w ogóle uznane za dostawę budynków lub budowli (co
    potwierdza NSA w swoim orzecznictwie, m.in. w wyroku z 18 maja 2017 r., znak: I FSK 1691
    /15). Przepis ten zatem również nie będzie miał zatem zastosowania do sprzedaży
    Nieruchomości, ponieważ na Nieruchomości nie znajdują się obecnie budowle ani
    budynki w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane.
    Z powołanych wyżej przepisów i z opisu zdarzenia przyszłego jednoznacznie wynika, że
    sprzedaż Nieruchomości nie może być zwolniona od VAT na podstawie przepisów art. 43
    ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT z uwagi na wczesny poziom zaawansowania prac

    budowlanych na Nieruchomości i brak budowli nadającej się do - chociażby częściowego
    użytkowania.
    Dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od
    podatku na podstawie ww. przepisów, ustawodawca przewidział także możliwość
    zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Zgodnie z tym przepisem „zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych
    wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub
    wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.
    W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki
    wskazane w tym przepisie, tj.:
      1) towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,
      2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
        ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków uniemożliwia zwolnienie dostawy
    towarów od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z oświadczeniem Syndyka, Upadły nie podlegał zwolnieniu z VAT, Nieruchomość
    była w 2018 r. oddana w odpłatną dzierżawę, a Upadły nie prowadził działalności
    zwolnionej od VAT na Nieruchomości. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, przepis
    art. 43 ust. 1 pkt 2 także nie będzie miał zastosowania przy kwalifikacji sprzedaży
    Nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług.
    Podsumowując, mając na uwadze, że przepisy ustawy o VAT dotyczące zwolnienia od
    podatku sprzedaży towarów nie będą mieć zastosowania do sprzedaży Nieruchomości,
    sprzedaż ta - zdaniem Wnioskodawcy - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług według stawki 23%, w związku z czym Syndyk powinien wystawić fakturę z VAT, a nie
    ze zwolnieniem od VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2
    Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem przepisów art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i
    19 oraz art. 124 (przepisy wymienione w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT in fine nie mają
    zastosowania do działalności Wnioskodawcy).
    Jak wspomniano w opisie stanu faktycznego niniejszego wniosku, Wnioskodawca
    prowadzi działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny
    rachunek, a także zarządzania nieruchomościami. W zakres działalności Wnioskodawcy
    wchodzą także działalności oznaczone kodami PKD 42.99.Z (Roboty związane z budową
    pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gdzie indziej niesklasyfikowane), PKD
    46.38.Z (Sprzedaż hurtowa pozostałej żywności, włączając ryby, skorupiaki i mięczaki), PKD
    47.23.Z (Sprzedaż detaliczna ryb, skorupiaków i mięczaków prowadzona w
    wyspecjalizowanych sklepach).
    Nabycie Nieruchomości jest związane przede wszystkim z działalnością inwestycyjną
    Wnioskodawcy, choć dopuszcza on prowadzenie innej działalności na terenie
    Nieruchomości. Ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez
    Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, Wnioskodawcy przysługiwać
    będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktur dokumentujących nabycie
    Nieruchomości. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji
    indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 23 czerwca 2021 r. (sygn.: 0114-KDIP1
    -3.4012.248.2021.2.KP).

    Kwota podatku naliczonego podlegającego odliczeniu powinna wynikać z faktur
    otrzymanych przez Wnioskodawcę z tytułu nabycia Nieruchomości lub dokonania całości
    lub części zapłaty przed nabyciem (zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT).
    Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić
    fakturę dokumentującą:
        sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
        106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku
        od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby
        prawnej niebędącej podatnikiem,
        otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
        których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy
        wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek
        podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.
    W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek podatkowy z tytułu dostawy
    Nieruchomości powstał u sprzedawcy w momencie otrzymania zapłaty za nabycie
    Nieruchomości - zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.
    Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w
    odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał
    obowiązek podatkowy.
    Upadły (a w praktyce Syndyk) powinien zatem wystawić fakturę najpóźniej w terminie 15
    dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzyma całość zapłaty od
    Wnioskodawcy. Zakładając, że stanowisko Wnioskodawcy w pytanie nr 1 niniejszego
    wniosku będzie uznane za poprawne, to faktura powinna zawierać kwotę VAT obliczonego
    przy zastosowaniu stawki 23%. Zgodnie z art. 106e ustawy o VAT, faktura powinna zwierać
    m.in.: datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub datę otrzymania zapłaty,
    cenę jednostkową towaru bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto), stawkę podatku,
    kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto oraz kwotę należności ogółem.
    Jak wspomniano w opisie stanu faktycznego, cena Nieruchomości wynosiła (...) zł., przy
    czym Syndyk na żadnym etapie postępowania przetargowego nie wskazał, czy jest to
    kwota netto (bez uwzględnienia VAT), czy brutto (z uwzględnieniem VAT).
    W tej sytuacji, przy ustaleniu kwoty podstawy opodatkowania i podatku należnego
    zastosowanie będą miały przepisy ustawy z 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168 ze zm.).
    Zgodnie z art. 1 tej ustawy, ustawa określa sposób informowania o cenach oferowanych
    towarów i usług oraz skutki nieprzestrzegania jej uregulowań. Jednocześnie, przepisów tej
    ustawy nie stosuje się do informowania o cenach w obrocie między osobami fizycznymi, z
    których żadna nie jest przedsiębiorcą, a także do informowania o cenach uregulowanego
    na podstawie odrębnych ustaw (art. 2 tejże ustawy).
    Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, określenie „cena” oznacza wartość
    wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić
    przedsiębiorcy za towar lub usługę. Ustęp 2 tego przepisu stanowi z kolei, że w cenie
    uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie
    odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usługi podlega obciążeniu podatkiem od
    towarów i usług lub podatkiem akcyzowym.
    Jak wskazano, Wnioskodawca jest przedsiębiorcą, a w regulaminie przetargu i w złożonej
    przez Wnioskodawcę ofercie cena nabycia Nieruchomości została określona w kwocie (...)

    zł. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, stosując przepisy ustawy o
    informowaniu o cenach towarów i usług, cena ustalona z Syndykiem uwzględnia podatek
    od towarów i usług należny przy sprzedaży Nieruchomości. W celu zadośćuczynienia
    przepisom ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług oraz ustawy o VAT, faktura
    za zakup Nieruchomości powinna zatem zawierać cenę jednostkową netto
    Nieruchomości, stawkę podatku, kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto oraz
    kwotę należności ogółem. W ten sposób Wnioskodawca będzie w stanie ustalić kwotę
    podatku naliczonego do obniżenia kwoty podatku należnego Wnioskodawcy.
    Podsumowując, w związku z nabyciem Nieruchomości na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej, Wnioskodawcy, będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o
    podatku od towaru i usług, na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż, która to
    faktura powinna być wystawiona z VAT na kwotę brutto równą cenie sprzedaży
    Nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W odniesieniu do art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w
    art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.

    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym
    obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie
    towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności
    gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Stosownie do przepisu art. 51 ust. 1 pkt 6 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo
    upadłościowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 794 ze zm.):
      Uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje postanowienie o
      ogłoszeniu upadłości, w którym określa, czy funkcję sędziego-komisarza oraz
      zastępcy sędziego-komisarza będzie pełnił sędzia czy referendarz sądowy, oraz
      wyznacza syndyka.
    Na podstawie art. 61 ustawy Prawo upadłościowe:
      Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy
      zaspokojeniu wierzycieli upadłego.
    Z kolei, na mocy art. 62 ustawy Prawo upadłościowe:
      W skład masy upadłości wchodzi majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia
      upadłości oraz nabyty przez upadłego w toku postępowania upadłościowego, z
      wyjątkami określonymi w art. 63-67a.
    W myśl art. 75 ust. 1 ww. ustawy:
      Z dniem ogłoszenia upadłości upadły traci prawo zarządu oraz możliwość
      korzystania z mienia wchodzącego do masy upadłości i rozporządzania nim.
    Zgodnie z art. 157 ust. 1 ww. ustawy Prawo upadłościowe:
      Funkcję syndyka może pełnić osoba fizyczna, która posiada pełną zdolność do
      czynności prawnych i licencję doradcy restrukturyzacyjnego oraz ma konto doradcy
      restrukturyzacyjnego w systemie teleinformatycznym obsługującym postępowanie
      sądowe.
    Jak stanowi art. 160 ust. 1 ww. ustawy Prawo upadłościowe:
      W sprawach dotyczących masy upadłości syndyk dokonuje czynności w imieniu
      własnym na rachunek upadłego.
    Na podstawie art. 173 ustawy Prawo upadłościowe:
      Syndyk niezwłocznie obejmuje majątek upadłego, zarządza nim, zabezpiecza go
      przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem go przez osoby postronne oraz
      przystępuje do jego likwidacji.
    W świetle cytowanych przepisów, upadły z mocy prawa traci zarząd oraz możliwość
    korzystania i rozporządzania majątkiem należącym do niego, jednakże ta okoliczność
    nie pozbawia upadłego statusu podatnika, do którego to stosuje się prawa i obowiązki
    wynikające z przepisów obowiązujących ustaw podatkowych.
    We wszelkich postępowaniach, stroną w znaczeniu materialnym pozostaje upadły – to
    on jest podmiotem praw i obowiązków, natomiast syndykowi przysługuje legitymacja
    formalna do występowania w tych postępowaniach; jest on stroną w znaczeniu
    formalnym. W zakresie prawnopodatkowym działanie syndyka należy potraktować jako
    działanie przez pełnomocnika ze wszystkimi prawnymi tego stanu rzeczy

    konsekwencjami. W świetle powyższego, syndyk masy upadłości jest osobą
    odpowiedzialną w czasie trwania postępowania upadłościowego za realizację
    wszystkich obowiązków podatnika i płatnika przez upadłego.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planują Państwo zakupić działkę nr 1,
    wchodzącą w skład masy upadłości spółki pod firmą B. Spółka Akcyjna w upadłości.
    Upadły jest podatnikiem podatku od towarów i usług, niepodlegającym zwolnieniu od
    VAT. Przystąpili Państwo do przetargu na sprzedaż prawa własności Nieruchomości
    organizowanego przez syndyka masy upadłości. 17 października 2024 r., zawarli
    Państwo z Syndykiem umowę nabycia warunkowego Nieruchomości.
    Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż ww. Nieruchomości podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 2
    pkt 33 ustawy o VAT oraz czy w związku z nabyciem Nieruchomości na cele
    prowadzonej działalności gospodarczej, będzie Państwu przysługiwać prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie faktury
    wystawionej przez sprzedawcę na kwotę brutto równą cenie sprzedaży Nieruchomości.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności
    ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie
    jej upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
      Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
      miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
      takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
      terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
      przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
    niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
    pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane
    – są zwolnione od podatku.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy
    plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w
    przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa
    administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente
    Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:
      Teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez
      państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można
    jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33 ustawy,
    odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę
    ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa
    miejscowego.
    Jak wyżej wskazano, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane
    rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
    przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z powyższej definicji
    wynika, że jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub decyzja o
    warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) dopuszcza możliwość zabudowy –
    definicja w ustawie o VAT nie wskazuje na rodzaj budynków lub budowli, jak również na
    to, czy możliwość zabudowy wynika z podstawowego przeznaczenia, czy z zapisów
    dotyczących przeznaczenia dopuszczalnego (uzupełniającego) – taki teren należy uznać
    za budowlany.
    Przy określaniu charakteru gruntu jako terenu budowlanego lub terenu
    niezabudowanego innego niż teren budowlany, należy oprócz analizy podstawowego
    przeznaczenia terenu określonego w miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego, uwzględnić również zapisy szczegółowe tego planu dotyczące
    przeznaczenia uzupełniającego tego terenu, które dopuszczają możliwość jego
    zabudowy. Należy przyjąć, że grunt, w przypadku którego w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego terenu dopuszczono jego zabudowę np.
    określonymi budynkami, budowlami, obiektami, urządzeniami i sieciami infrastruktury
    technicznej – stanowi teren budowlany, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.

    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,
    to należy przeanalizować możliwość zwolnienia jej dostawy w oparciu o przepis art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą
    być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie
    może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli towar od momentu
    jego nabycia do momentu zbycia nie służył wyłącznie działalności zwolnionej.
    Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
    definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Pod pojęciem budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący
      budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty,
      wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty
      antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
      reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne,
      zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne,
      oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje
      oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu,
      budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń
      technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
      wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
      maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
      składających się na całość użytkową.
    Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość objęta jest miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego i jest położona na terenie oznaczonym symbolami
    „KLs”, „R”, „UE” i „16WZ”. Z zapisów miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego wynika, że tereny oznaczone symbolem „KLs” to tereny przeznaczone
    głównie pod kompleksy leśne, z możliwością rozbudowy i użytkowania istniejących

    zabudowań w sposób dotychczasowy lub jako zabudowania zagrodowe, mieszkaniowe
    jednorodzinne, rekreacji indywidualnej oraz gospodarstwa agroturystyczne. Dopuszcza
    się na terenach przewidzianych do zalesienia - lecz jeszcze nie zalesionych, realizację
    farm hodowlanych, zagród rolniczych przy spełnieniu warunku dopuszczenia lokalizacji
    zagrody kolonijnej, jak również rozbudowę zagród istniejących. Tereny oznaczone
    symbolem „R” to tereny upraw rolniczych, na których dopuszcza się m.in.: realizację
    ferm hodowlanych, realizację budynków - stodół, wiat, magazynów itp. - niezbędnych
    dla obsługi gospodarstwa rolnego, lokalizację zagród dla gospodarstw rolnych, pod
    warunkiem że powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią gospodarstwa na terenie
    gminy oraz zagród przebudowywanych ma inne miejsce lub rozbudowywanych,
    budowę masztów przekaźnikowych telefonii bezprzewodowej, obiektów do
    pozyskiwania energii odnawialnej - elektrowni wiatrowych, biogazowni. Dodatkowo,
    wydana została ostateczna decyzję o pozwoleniu na wybudowanie (...) stawów (...) na
    rzecz Upadłego. Na Nieruchomości, miał zostać wybudowany jeden staw (...). Zgodnie z
    oświadczeniem Syndyka, Nieruchomość nie jest zabudowana, zostały rozpoczęte prace
    budowlane mające na celu wybudowanie stawu (...). Zgodnie ze stanem Państwa
    wiedzy, staw nie został jeszcze wybudowany na Nieruchomości oraz nie będzie
    wybudowany ani oddany do użycia na dzień sprzedaży. Obiekt znajdujący się na
    Nieruchomości na dzień sprzedaży nie będzie stanowić budowli lub części budowli w
    rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
    Co do charakteru sprzedawanego gruntu, to z cytowanego wcześniej art. 2 pkt 33
    ustawy o VAT, wynika, że tereny budowlane to takie tereny, które są przeznaczone pod
    zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów, działka nr 1 będąca przedmiotem
    sprzedaży, stanowi teren budowlany. Wobec tego sprzedaż ww. Nieruchomości jako
    dostawa terenu budowlanego, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Skoro wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT,
    o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość
    zwolnienia opisanej dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W omawianej sprawie, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy sprzedaży działki nr 1 nie będzie miało miejsca, ponieważ nie został spełniony
    jeden z warunków sformułowanych w tym przepisie, tj. działka od momentu nabycia do
    momentu zbycia nie służyła wyłącznie działalności zwolnionej. Z opisu sprawy wynika
    bowiem, że w 2018 r. Upadły zawarł umowę dzierżawy Nieruchomości, na mocy której
    dzierżawca zobowiązał się do zapłaty czynszu dzierżawnego.
    Wobec braku spełnienia jednego z warunków zwolnienia od podatku wynikającego z
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla sprzedaży działki nr 1 nie znajdzie zastosowania
    zwolnienie od podatku na podstawie tego przepisu.
    W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości – działki nr 1 nie jest objęta zwolnieniem od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W związku z powyższym,
    sprzedaż działki nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z
    zastosowaniem właściwej stawki podatku.
    A zatem Państwa stanowisko w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości,
    należało uznać za prawidłowe.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do

      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika
    wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było
    wykonywanie czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
    które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze
    w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo wykorzystywać Nieruchomość – działkę nr
    1 do prowadzenia działalności gospodarczej i wykonywania czynności opodatkowanych
    podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości jest związane z opisywaną
    Państwa działalnością i ma przede wszystkim cel inwestycyjny, ale nie wykluczają Państwo
    możliwości prowadzenia innej działalności opodatkowanej na terenie Nieruchomości.
    Zatem, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości - działki nr 1. Wynika to
    z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy
    – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabyta przez
    Państwa Nieruchomości będzie służyła czynnościom opodatkowanym podatkiem od
    towarów i usług.
    W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będą Państwo uprawnieni do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury
    wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą działki nr 1.
    Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy:

      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
      1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
        106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku,
        podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz
        osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
      4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
        których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
      a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt
        4,
      c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a
        ust. 1b.
    W myśl art. 106e ust. 1 pkt 9, 11-15 ustawy:
      Faktura powinna zawierać:
      9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
      11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez
        kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
      12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku
        korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach
        6a, 7 i 9;
      13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi
        stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
      14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty
        dotyczące poszczególnych stawek podatku;
      15) kwotę należności ogółem (...).
    Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania
    określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
      podatku;
      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
      ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
      nabywcy lub usługobiorcy.
    Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje
    wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący
    usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7
    ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy
    opodatkowania.

    Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie regulują wysokości
    kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o podatku od towarów i
    usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub
    wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony
    umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i
    nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.
    W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony
    mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada
    ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy
    ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji,
    co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej
    pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też
    wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory
    pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego,
    a nie podatkowego.
    Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów
    lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo
    wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie
    wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być
    wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca
    2010 r. w sprawie C-40/09).
    Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako
    wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca
    wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę
    zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).
    Wobec powyższego w przypadku dostawy towaru za podstawę opodatkowania należy
    uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie
    rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną
    stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący
    wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).
    Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości
    dokonywanego w ramach umowy sprzedaży zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko,
    co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu
    sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.
    Jeśli zatem w umowie zostanie określona wartość (cenę) dostarczanego towaru, to
    podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy sprzedaży będzie wartość
    pieniężna ustalona przez strony umowy sprzedaży stanowiąca zapłatę.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach
    towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 168):
      Cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest
      obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.
    W myśl art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług:
      W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na
      podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usługi podlega obciążeniu
      podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się
      również stawkę taryfową.
    Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą
    opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy, pomniejszona o kwotę
    należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony (a nie organ
    podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez

    siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem analiza
    przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych
    transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach
    postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
    Tym samym, mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że skoro - jedynym
    wynagrodzeniem Sprzedającego od Państwa jest otrzymana w wyniku sprzedaży działki nr
    1 ostateczna łączna cena nabycia Nieruchomości uzgodniona z Syndykiem wynosząca (...)
    zł, to ta wartość pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowiła - zgodnie z
    art. 29a ust. 1 ustawy - podstawę opodatkowania. Ta kwota stanowi zatem ustalone
    wynagrodzenie (zapłatę) dla Sprzedającego. W konsekwencji, jeśli kwota ta stanowi jedyną
    kwotę należną, to ustalona kwota – stanowi kwotę brutto zawierającą należny podatek
    VAT.
    A zatem w związku z nabyciem Nieruchomości na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej, będzie Państwu przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od
    towaru i usług, na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż, która to faktura powinna
    zawierać dane, o których w art. 106e ust. 1 ustawy.
    W świetle powyższego, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Interpretacja rozstrzyga w przedmiocie podatku od towarów i usług wyłącznie w zakresie
    opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z
    tytułu zakupu nieruchomości.
    Zgodnie z art. 14b § 1a ustawy Ordynacja podatkowa, nie wydajemy interpretacji
    indywidualnych w zakresie określenia stawki podatku VAT dla towarów i usług. Kwestie
    określenia stawki podatku VAT dotyczące stanu prawnego od 1 lipca 2020 r. rozstrzygane
    są w ramach odrębnej instytucji – wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z
    ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem
    sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    wydana interpretacja traci swą aktualność. W przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do
        interpretacji.

        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.