Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.571.2021.3.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-18
Teza: brak opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości, prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 29 lipca 2021 r. (data wpływu 2 sierpnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 25 października 2021 r. (data wpływu 3 listopada 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 13 października 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości - **jest nieprawidłowe**,
*   zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - **jest prawidłowe**,
*   prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

22 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 25 października 2021 r. (data wpływu 3 listopada 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 13 października 2021 r.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pana J.W.

**przedstawiono następujący stan faktyczny:**

Pan J.W. (dalej jako: „Sprzedawca”) zawarł z A. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) 21 września 2016 r. przedwstępną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w mieście (…). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawana działka stanowiła nieruchomość o powierzchni 4,2266 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadził księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”). W skład Nieruchomości wchodziła działka o numerze 1, której sposób korzystania określono jako grunt rolny zabudowany.

Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości był pan J.W. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości na podstawie umowy darowizny i umowy sprzedaży z 6 czerwca 1991 r. będąc stanu wolnego, w trakcie trwania zawartego później małżeństwa umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał. W dacie zawarcie ww. umowy przyrzeczonej, w dziale III księgi wieczystej widniały dwa wpisy:

\- ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomości poprzez zakaz całkowitego lub częściowego dzielenia, sprzedawania, dzierżawienia i zastawiania nieruchomości, wpisany na podstawie art. 13 Dekretu z 6 września 1944 r.,

\- roszczenie o przeniesienie własności Nieruchomości, wpisane na rzecz (…) na podstawie umowy z 19 czerwca 2008 r. Termin zawarcia tej umowy przyrzeczonej upływał 15 grudnia 2008 r., a z uwagi na nie zawarcie umowy przyrzeczonej do tej daty, umowa ta wygasła.

W dziale IV księgi wieczystej nie znajdowały się żadne wpisy.

Zgodnie z ww. umową przedwstępną, Sprzedawca zobowiązał się na sprzedaż na rzecz Kupującego Nieruchomość wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich za określoną cenę (przy czym odrębnie została określona cena za znajdujący się na Nieruchomości budynek, a odrębnie za grunt), a Kupujący zobowiązał się Nieruchomość za tę cenę kupić po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży. Strony oświadczyły, że określona w umowie przedwstępnej cena jest niezależna od stanu technicznego naniesień na Nieruchomości. Umowa przyrzeczona miała być zawarta po spełnieniu się następujących warunków, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 31 grudnia 2017 r. (która to data była kilkukrotnie przedmiotem zmiany, jako że wyznaczano ją do 31 grudnia 2018 r., 31 grudnia 2019 r., 31 grudnia 2020 r. oraz 30 kwietnia 2021 r.):

1) uzyskaniu przez Kupującego, za zgodą Sprzedawcy, zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedawcy, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

2) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości, tj. sprawdzenia czy nie jest ona obciążona jakimikolwiek roszczeniami, prawami rzeczowymi ograniczonymi, długami, prawami osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzeniu służebnościami lub innymi obciążeniami nieujawnionymi w księdze wieczystej i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

3) uzyskania przez Kupującego na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na nim zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

4) potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,

5) potwierdzenia, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,

6) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

7) braku wpisów w działach trzecich i czwartych powołanej wyżej księgi wieczystej.

Strony ustaliły, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z ww. warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, pod warunkiem złożenia Sprzedawcy przez Kupującego najpóźniej w dacie ostatecznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga uchwały wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały - stosownie do treści art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień umowy spółki Kupującego, Strony postanawiają, że najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący przedłoży Sprzedawcy uchwałę wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości. W przypadku nieprzedstawienia takiej zgody w powyższym terminie umowa przyrzeczona nie mogła być ważnie zawarta zgodnie z prawem polskim, wobec czego Strony postanawiają, że jeżeli wymieniona wyżej uchwała Wspólników Kupującego nie zostanie przedłożona Sprzedawcy przez Kupującego najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej - umowa przedwstępna wygaśnie wraz z upływem daty ostatecznej, bez wzajemnych roszczeń stron i nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze stron. Ponadto Strony postanowiły, że jeżeli:

a. w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość obciążona będzie hipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, wówczas Kupujący zapłaci Sprzedawcy określoną cenę, pomniejszoną o kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości lub kwoty, w zakresie których prowadzona jest egzekucja z Nieruchomości,

b. w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Kupującego za zgodą Sprzedawcy w trybie art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedawcy względem urzędu skarbowego, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Sprzedawca bezzwłocznie i nie później niż w ciągu dwóch dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń, ureguluje zaległości podatkowe i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, cena ulegnie obniżeniu o kwotę zaległości podatkowych wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które zostaną zapłacone przez Kupującego.

Zapłata ceny za Nieruchomość miała nastąpić w następujący sposób:

\- Kupujący miał wpłacić Sprzedawcy zadatek w określonej wysokości, płatny w dwunastu równych miesięcznych ratach, każda do piętnastego dnia każdego miesiąca, począwszy od stycznia 2019 r. na wskazany przez Sprzedawcę i należący do niego rachunek bankowy (co zostało dodane do umowy przedwstępnej na mocy aneksu z 18 grudnia 2018 r.),

\- na dzień przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący miał wpłacić do depozytu notarialnego kwotę stanowiącą całą cenę, z zastrzeżeniem możliwości dalszego jej pomniejszenia zgodnie z powyższym,

\- zapłata ceny za Nieruchomość miała nastąpić w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek bankowy Sprzedawcy wskazany w umowie przyrzeczonej, poprzez zwolnienie środków wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego po okazaniu notariuszowi wypisu z aktu notarialnego zawierającego umowę przyrzeczoną,

\- w przypadku, gdy do daty ostatecznej nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej - wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłacone na jego rzecz po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Na mocy aneksu do umowy przedwstępnej z 18 grudnia 2018 r. Strony postanowiły, iż w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej wpłacony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez Sprzedawcę, Kupujący może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a w przypadku niewykonania umowy z jakiejkolwiek przyczyny leżącej po stronie Kupującego, Sprzedawca może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Na mocy aneksu z 12 grudnia 2019 r. oraz aneksu z 1 grudnia 2020 r. zastrzeżono w umowie

przedwstępnej, że w przypadku niewykonania umowy z przyczyny niezależnej od żadnej ze stron, w tym niespełniania warunków umowy przedwstępnej, umowa ulega rozwiązaniu 1 maja 2021 r., a roszczenia z niej wynikające wygasają 1 maja 2021 r., z tym zastrzeżeniem, że:

\- Sprzedawca zachowuje otrzymany zadatek,

\- Kupujący oświadczył, że wyraził nieodwołalną zgodę na wykreślenie roszczeń wpisanych na jej rzecz w dziale III księgi wieczystej Nieruchomości, bez potrzeby składania dodatkowego oświadczenia przez Kupującego,

\- w razie gdyby Kupujący do 30 kwietnia 2021 r. złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, zobowiązuje się cofnąć wniosek w terminie do 14 maja 2021 r. w zakresie dotyczącym Nieruchomości, a jeśli uzyskał pozwolenie na budowę, zobowiązuje się złożyć wniosek w terminie do 14 maja 2021 r. o uchylenie decyzji w zakresie dotyczącym Nieruchomości w trybie art. 155 k.p.a.

Ponadto Strony ustaliły, że Kupujący pokryje koszty zamieszkiwania przez Sprzedawcę w innym domu mieszkalnym położonym w okolicy Nieruchomości, przez okres do dziesięciu miesięcy po zawarciu umowy przyrzeczonej, pod warunkiem, że Nieruchomość zostanie wydana Kupującemu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wydanie Nieruchomość, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością miały być do dnia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego. Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do daty ostatecznej, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także do prowadzenia - na koszt Kupującego - na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Za wszelkie szkody spowodowane na Nieruchomości przez Kupującego w czasie trwania umowy odpowiedzialność prawną i finansową ponosił Kupujący.

Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), w tym w szczególności pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie odpisów i kserokopii z akt oraz do odbioru takich odpisów i kserokopii, jak również do wykonywania fotokopii,

b) uzyskania - na koszt Kupującego - warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

c) dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji,

d) uzyskiwania z właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

e) uzyskiwania zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedawcy, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

f) występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Nieruchomości,

g) składania oświadczeń o braku przeciwskazań do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych,

h) ustanawiania dalszych pełnomocników.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo zostało częściowo wykorzystane, w tym do uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Sprzedawca wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej. Kupujący zobowiązał się zawiadomić Sprzedawcę o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedawca będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu umowy przedwstępnej, umowy przyrzeczonej oraz umowy przenoszącej uprawnienia.

Kupujący zawarł 12 marca 2021 r. umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z Wnioskodawcą). Na mocy ww. umowy Kupujący zbył na rzecz Wnioskodawcy wszystkie prawa związane m.in. z umową zawartą ze Sprzedawcą, a Wnioskodawca te prawa kupił.

Następnie Sprzedawca i Kupujący zawarli umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzedał Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość o obszarze 4,2266 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Wydanie Nieruchomości w posiadanie Wnioskodawcy, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością za okres do dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Wnioskodawcę.

Nieruchomość jest zabudowana, a w dacie sprzedaży znajdowały się na niej dom, dwa budynki gospodarcze, kanalizacja, słupy niskiego napięcia oraz światłowód. Znajdująca się na terenie Nieruchomości droga dojazdowa do ww. zabudowań była kilkadziesiąt lat wcześniej częściowo utwardzona przez ojca Wnioskodawcy. Dom oraz dwa budynki gospodarcze zostały wybudowane na Nieruchomości w latach 40 XX w., słupy niskiego napięcia zostały posadowione na Nieruchomości w latach 60 XX w., a światłowód został położony ponad dziesięć lat temu. Sprzedawca wykonywał w domu nową elewację oraz wymieniał okna, która to wartość nakładów wyniosła ok. 20 000 zł, lecz miało to miejsce ok. 4-5 temu. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, była natomiast wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej na własne potrzeby, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem podziału ani łączenia, jak również nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne. Nieruchomość nie była ogrodzona w dacie sprzedaży, natomiast była uzbrojona w przyłącze elektryczne, kanalizację oraz światłowód. Sprzedawca nie podejmował osobiście żadnych czynności mających na celu dalsze uzbrajanie Nieruchomości. Sprzedawca zawarł w przeszłości umowę z pośrednikiem w celu sprzedaży Nieruchomości, a zawarcie opisanej wyżej umowy sprzedaży wyniknęło z inicjatywy Kupującego. Ponadto, Sprzedawca nie zabiegał osobiście o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie przemysłu i rzemiosła, obejmującego tereny położone w gminach katastralnych (…), objętego uchwałą Rady Miejskiej (…), ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa (…). Na mocy ww. planu, teren Nieruchomości został oznaczony symbolami P-1 (przeznaczenie podstawowe - przemysł) oraz KDL-07 (przeznaczenie podstawowe - ulica lokalna).

W dacie sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca nie prowadził działalności gospodarczej, a prowadził ją wcześniej, a jej przedmiotem było świadczenie usług budowlanych. Nie był jednocześnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku podano, że:

1\. umowa sprzedaży działki nr 1, której skutki podatkowe są przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji, została zawarta pomiędzy Wnioskodawcą (Kupujący) a Panem J.W. (Sprzedający),

2\. Wnioskodawca - A. Sp. z o.o. - nabyła Nieruchomość będącą przedmiotem złożonego wniosku od Pana J.W. (tj. Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania),

3\. Wnioskodawca – A. Sp. z o.o. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT,

4\. Nieruchomość nabyta przez Wnioskodawcę - spółkę A. sp. z o.o. - będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku,

5\. Nieruchomość, którą Sprzedający - Pan J.W. - sprzedał A. Sp. z o.o. 12 marca 2021 r. („Nieruchomość”) była wykorzystywana przez Sprzedającego w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności rolniczej prowadzonej na własne potrzeby. Z tytułu nabycia nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabył Nieruchomość w drodze darowizny od matki nie prowadzącej działalności gospodarczej,

6\. Sprzedający - Pan J.W. - nie był podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynnym z tytułu prowadzenia działalności rolniczej (gospodarstwa rolnego), ani nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Kilkanaście lat temu Sprzedawca zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej o charakterze świadczenia usług budowlanych, nie związaną z Nieruchomością. Na terenie nieruchomości, którą sprzedał A. Sp. z o.o. 12 marca 2021 r. („Nieruchomość”) Sprzedawca prowadził działalność rolniczą na własne potrzeby,

7\. na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej 12 marca 2021 r. pomiędzy Sprzedającym - Panem J.W. a Kupującym – A. Spółka z o.o.

strony zawarły następujące postanowienia w umowie sprzedaży, w szczególności:

· Sprzedający jest właścicielem nieruchomości obj. Kw. nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),

· Sprzedający nabył na podstawie umowy darowizny i umowy sprzedaży z 6 czerwca 1991 r., udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A (…), będąc stanu wolnego, w trakcie trwania zawartego później małżeństwa umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał, obecnie jest wdowcem, zatem Nieruchomość stanowi jego wyłączną własność,

· Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością należycie zawiązaną i zarejestrowaną, legalnie działającą zgodnie z prawem polskim,

· zawarcie i wykonanie umowy sprzedaży Nieruchomości nie wymaga od Kupującego uzyskania pozwolenia ze strony sądu, organu państwowego lub innego organu, z wyjątkiem wymogu uzyskania zgody w formie uchwały Zgromadzenia Wspólników Kupującego i zgoda taka została udzielona w Uchwale nr 1 z 25 lutego 2021 r. okazanej przy umowie sprzedaży Nieruchomości, która to uchwała do chwili zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości nie została uchylona, zmieniona ani nie stwierdzono jej nieważności,

· na podstawie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków udokumentowanej aktem notarialnym z 12 marca 2021 r., Repertorium (…) oraz na podstawie umowy sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A (…), Strony wiąże przedwstępna umowa sprzedaży zawarta 21 września 2016 r. wraz z aneksami zmieniającymi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z 15 grudnia 2017 r., z 18 grudnia 2018 r., z 12 grudnia 2019 r. i z 1 grudnia 2020 r.,

· strony zawarły umowę sprzedaży Nieruchomości w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, z tym zastrzeżeniem, że w zakresie, w jakim postanowienia umowy sprzedaży Nieruchomości odbiegają od postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony dokonują zmiany postanowień Umowy Przedwstępnej, w ten sposób, że postanowienia umowy sprzedaży Nieruchomości zastępują postanowienia Umowy Przedwstępnej.

Jednocześnie, na podstawie wskazanej powyżej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający przeniósł na Kupującego wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich prawo własności Nieruchomości w postaci działki nr 1 o obszarze 4,2266 ha, obj. KW nr (…), położonej w (…), Gmina (…), miasto na prawach powiatu, województwo (…) za cenę określoną w umowie sprzedaży. Strony oświadczyły dodatkowo, że wydanie Nieruchomości w posiadanie Kupującego, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, następuje w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszelkie płatności związane z Nieruchomością za okres do dnia zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości obciążają Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości obciążają Kupującego. Strony po zawarciu umowy sprzedaży podpiszą protokół zdawczo-odbiorczy określający stan zużycia mediów na Nieruchomości,

8\. na podstawie opisanej we wniosku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z 21 września 2016 r. wraz z aneksem zmieniającym z 15 grudnia 2017 r. P. Sp. z o.o. miał prawo do dysponowania Nieruchomością m.in. dla celów koniecznych do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany I udzielającej pozwolenia na budowę,

Powyższe wynikało z § 5 ust. 2 umowy przedwstępnej z 21 września 2016 r.:

„2. Strony zgodnie postanawiają, iż od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Stronie kupującej przysługiwać będzie prawo do dysponowania Przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania - na koszt Strony kupującej - decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Stronę kupującą inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Sprzedaży, a także do prowadzenia - na koszt Strony kupującej - na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego”

oraz postanowień § 5 ust. 5 w brzmieniu nadanym aneksem zmieniającym z 15 grudnia2017 r.:

„5. Strona sprzedająca niniejszym udziela (\`(...)\`), każdemu z osobna pełnomocnictwa do:

\- przeglądania akt księgi wieczystej (…), w tym do składania wniosków o sporządzenia odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, w tym także wykonywania fotokopii,

\- uzyskania na koszt Strony kupującej - warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

\- dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji,

\- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

\- uzyskiwania zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedawcy, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

\- uzyskiwania z właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

\- występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Przedmiotu Sprzedaży,

\- składania oświadczeń o braku sprzeciwu o wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo- logistyczno-produkcyjnych”,

9\. w zakres czynności wykonanych przez B. Sp. z o.o. na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa wchodziło m.in.:

\- przeglądanie akt księgi wieczystej (…), w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, w tym także wykonywania fotokopii,

\- dokonywanie wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji,

\- występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Przedmiotu Sprzedaży,

10\. cesja praw i obowiązków Kupującego (B. Sp. z o.o.) na Wnioskodawcę wynikająca z umowy przedwstępnej została dokonana po wykonaniu czynności objętych pełnomocnictwem udzielonym Kupującemu przez Sprzedającego. W zakres omawianych czynności wchodziło m.in. uzyskanie zaświadczeń, akt księgi wieczystej i ewidencji oraz decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej,

11\. Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości (oprócz Nieruchomości - działki nr 1 objętej wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej),

12\. znajdujące się na działce: kanalizacja, słupy niskiego napięcia, światłowód, droga dojazdowa stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowane.

Kanalizacja była użytkowana przez Sprzedającego od kilkunastu lat. Nieruchomość na której znajduje się kanalizacja została sprzedana Wnioskodawcy 12 marca 2021 r. („Nieruchomość”).

Słupy niskiego napięcia były przed Sprzedającego użytkowana od kilkunastu lat. Nieruchomość, na której znajdują się słupy niskiego napięcia została sprzedana Wnioskodawcy 12 marca 2021 r. („Nieruchomość”).

Światłowód był przed Sprzedającego użytkowany od więcej niż 2 lat. Nieruchomość na której znajduje się kanalizacja została sprzedana Wnioskodawcy 12 marca 2021 r. („Nieruchomość”).

Droga dojazdowa była przed Sprzedającego użytkowana od kilkunastu lat. Nieruchomość, na której znajduje się droga dojazdowa została sprzedana Wnioskodawcy 12 marca 2021 r. („Nieruchomość”).

13\. W zakresie kanalizacji, słupów niskiego napięcia, światłowodu, drogi dojazdowej Sprzedający nie ponosił nakładów inwestycyjnych, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

14\. Nieruchomość, na której znajduje się, kanalizacja, słupy niskiego napięcia, światłowód, droga dojazdowa została sprzedana Wnioskodawcy 12 marca 2021 r. („Nieruchomość”). Sprzedający nie posiada wiedzy czy:

\- kanalizacja stanowi własność przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego czy też część składową nieruchomości,

\- słupy stanowią własność przedsiębiorstwa energetycznego czy też część składową nieruchomości,

\- światłowód stanowi własność dostawcy Internetu czy też część składową nieruchomości.

Droga dojazdowa. Ojciec Sprzedającego dokonał częściowego utwardzenia drogi kilkadziesiąt lat temu. Droga dojazdowa stanowi część składową nieruchomości.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1.  Czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego będzie podlegało zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
3.  W przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

**Zdaniem Wnioskodawcy:**

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedawcy na Wnioskodawcę, który w zamian uzyska cenę określoną w umowie przedwstępnej.

W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na podatkowanie dostawy udziału we własności Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/OI 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

\- doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

\- wydzielenie dróg wewnętrznych,

\- podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

\- wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

\- podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej, ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Nieruchomość została objęta przez Sprzedawcę w drodze darowizny i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż, z wyjątkiem umowy zawartej z pośrednikiem. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedawcy została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca nie prowadził działalności gospodarczej w dacie sprzedaży Nieruchomości, a Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedawca nie podejmował osobiście działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani na wydzieleniu dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości. Choć Sprzedawca zawarł umowę z pośrednikiem, która miała doprowadzić do sprzedaży Nieruchomości, to nie zakończyła się ona zawarciem umowy. Ponadto, zawarcie umowy z profesjonalistą, który miał znaleźć nabywcę Nieruchomości, również wskazuje na fakt, że Sprzedawca nie mógł sprzedać Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Wnioskodawca.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad. 2

J ak wskazuje art. 29 ust. 8 u.p.t.u., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jak w związku z tym zauważono w doktrynie, to, co znajduje się na gruncie, jest „ważniejsze” z punktu widzenia konsekwencji podatkowych (w podatku od towarów i usług), gdyż to sposób opodatkowania budynku bądź budowli wyznacza także sposób opodatkowania gruntu (A. Bartosiewicz \[w:\] VAT. Komentarz, wyd. XIV, Warszawa 2020, art. 29(a)).

W konsekwencji, sposób opodatkowania podatkiem od towarów i usług zabudowanego gruntu zależy od opodatkowania budynku lub budowli.

Jak wskazuje zatem art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak natomiast wskazuje art. 2 pkt 14 u.p.t.u., przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych przepisów, co do zasady dostawa budynków (a więc także zabudowanych gruntów, co wynika z poprzedniego akapitu) jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, chyba że dojdzie do pierwszego zasiedlenia lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawcą budynku, budowli lub ich części upłynęło mniej niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie ma z kolei miejsce w przypadku oddania do użytkowania budynku, budowli lub jej części pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania ich na potrzeby własne po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Jeżeli okoliczności te nie są spełnione, dostawa zabudowanego gruntu jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Stanowisko to zostało potwierdzone również w interpretacjach podatkowych, zgodnie z którymi, jeśli sprzedaż budynku mieszkalnego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą będzie dłuższy niż 2 lata, a sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie, dostawa będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 kwietnia 2021 r., 0113-KDIPT1-2.4012.77.2021.2.AM).

W związku z powyższym należy wskazać, że w dacie sprzedaży na terenie Nieruchomości znajdował się dom, dwa budynki gospodarcze, kanalizacja, słupy niskiego napięcia oraz światłowód. Jak wskazano wyżej, dom oraz dwa budynki gospodarcze zostały wybudowane na Nieruchomości w latach 40 XX w., słupy niskiego napięcia zostały posadowione na Nieruchomości w latach 60 XX w., a światłowód został położony ponad dziesięć lat temu.

W ciągu ostatnich dwóch lat nie były ponoszone nakłady na ich ulepszenie. W konsekwencji, skoro od wybudowania oraz ulepszenia budynków, budowli lub ich części znajdujących się na terenie Nieruchomości minęło więcej niż 2 lata, należy uznać że dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W takim razie, w razie uznania stanowiska wyrażonego w pytaniu 1 za nieprawidłowe, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.t.u.

Ad.3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1- 3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:**

*   braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości - **jest nieprawidłowe**,
*   zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości - **jest prawidłowe**,
*   prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości - **jest nieprawidłowe**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedanej działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zawarł z P. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) 21 września 2016 r. przedwstępną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do daty ostatecznej, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także do prowadzenia - na koszt Kupującego - na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Umowa przyrzeczona miała być zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1.  uzyskaniu przez Kupującego, za zgodą Sprzedawcy, zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedawcy, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,
2.  przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości, tj. sprawdzenia czy nie jest ona obciążona jakimikolwiek roszczeniami, prawami rzeczowymi ograniczonymi, długami, prawami osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzeniu służebnościami lub innymi obciążeniami nieujawnionymi w księdze wieczystej i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
3.  uzyskania przez Kupującego na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na nim zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
4.  potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,
5.  potwierdzenia, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
6.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
7.  braku wpisów w działach trzecich i czwartych powołanej wyżej księgi wieczystej.

Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, w tym w szczególności pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie odpisów i kserokopii z akt oraz do odbioru takich odpisów i kserokopii, jak również do wykonywania fotokopii,
2.  uzyskania - na koszt Kupującego - warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
3.  dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji,
4.  uzyskiwania z właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
5.  uzyskiwania zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedawcy, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,
6.  występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Nieruchomości,
7.  składania oświadczeń o braku przeciwskazań do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych,
8.  ustanawiania dalszych pełnomocników.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo zostało częściowo wykorzystane, w tym do uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej. Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu umowy przedwstępnej, umowy przyrzeczonej oraz umowy przenoszącej uprawnienia. Kupujący zawarł 12 marca 2021 r. umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z P. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Wnioskodawca”). Na mocy ww. umowy Kupujący zbył na rzecz Wnioskodawcy wszystkie prawa związane m.in. z umową zawartą ze Sprzedawcą, a Wnioskodawca te prawa kupił. Następnie Sprzedający i Kupujący zawarli umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzedał Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, była natomiast wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej na własne potrzeby, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem podziału ani łączenia, jak również nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne. Ponadto, Sprzedający nie zabiegał osobiście o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. W dacie sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie prowadził działalności gospodarczej, a prowadził ją wcześniej, a jej przedmiotem było świadczenie usług budowlanych. Nie był jednocześnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Umowa sprzedaży działki nr 1, której skutki podatkowe są przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji, została zawarta pomiędzy Wnioskodawcą (Kupujący) a Panem J. W. (Sprzedający).

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak z wniosku wynika, Sprzedający zawarł z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Na podstawie tej umowy Kupujący miał prawo do dysponowania Nieruchomością m.in. dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający w umowie zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości między innymi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego decyzji i opinii wydanych przez odpowiednie organy administracji publicznej, związanych z realizacją planów inwestycyjnych Kupującego. Ponadto Sprzedający udzielił Kupującemu do dokonywania w imieniu Sprzedającego, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności takich jak m.in. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej,

dokonywanie wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, uzyskanie odpowiednich zaświadczeń.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmował On pewne działania w sposób zorganizowany.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż tej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W analizowanej sprawie występują okoliczności, które wskazują, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej – działki nr 1 stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji jest podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Zachodzą bowiem przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy,

że dokonana przez Sprzedającego sprzedaż działki nr 1, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, stanowi dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, grunt będący własnością Sprzedającego podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 należy uznać za dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki stanowi – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **nieprawidłowe.**

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także tego, czy sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne oraz prowadzonej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w takich przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zauważyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku, ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

Dodatkowo wskazać należy, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle (art. 29a ust. 8 ustawy).

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Z wniosku wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem zbycia jest zabudowana, a w dacie sprzedaży znajdowały się na niej dom, dwa budynki gospodarcze, kanalizacja, słupy niskiego napięcia oraz światłowód. Znajdująca się na terenie Nieruchomości droga dojazdowa do ww. zabudowań była kilkadziesiąt lat wcześniej częściowo utwardzona przez ojca Wnioskodawcy. Dom oraz dwa budynki gospodarcze zostały wybudowane na Nieruchomości w latach 40 XX w., słupy niskiego napięcia zostały posadowione na Nieruchomości w latach 60 XX w., a światłowód został położony ponad dziesięć lat temu. Sprzedawca wykonywał w domu nową elewację oraz wymieniał okna, która to wartość nakładów wyniosła ok. 20 000 zł, lecz miało to miejsce ok. 4-5 temu. Znajdujące się na działce: kanalizacja, słupy niskiego napięcia, światłowód, droga dojazdowa stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowane. Kanalizacja, droga dojazdowa oraz słupy niskiego napięcia były użytkowane przez Sprzedającego od kilkunastu lat. Światłowód był przez Sprzedającego użytkowany od więcej niż 2. W zakresie kanalizacji, słupów niskiego napięcia, światłowodu, drogi dojazdowej Sprzedający nie ponosił nakładów inwestycyjnych, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynków/budowli znajdujących się na Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minęło co najmniej dwa lata. Ponadto okoliczność sprawy nie wskazują, aby Sprzedający w okresie ostatnich dwóch lat przez sprzedażą ponosił wydatki na ulepszenie ww. obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem sprzedaż Nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę nr 1 korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, należy wskazać, że badanie przesłanek dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jest bezzasadne, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem skoro sprzedaż Nieruchomości zabudowanej obejmującej działkę nr 1 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa części gruntu, na którym ww. obiekty budowlane są posadowione, także była zwolniona z podatku VAT stosowanie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W świetle powyższego stanowisko Zainteresowanych, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należało uznać za **prawidłowe**.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także prawa Nabywcy do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W analizowanej sprawie, jak wcześniej rozstrzygnięto, dostawa przez Sprzedającego Nieruchomości zabudowanej obejmującej działkę nr 1 podlegała zwolnieniu na podstawie

art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że Nabywca - Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie będzie uprawniony do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup ww. Nieruchomości, z uwagi na fakt, że sprzedaż tej Nieruchomości korzystała ze zwolnienia od podatku.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należało uznać za **nieprawidłowe.**

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Zainteresowanych na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach i interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych interpretacje indywidualne i orzeczenia sądowe nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Interpretacja dotyczy stanu zaistniałego faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.