Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.777.2021.4.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-03
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; służebność-służebność gruntowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

23 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 16 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 stycznia 2022 r. (wpływ 4 luty 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

13 października 1998 r. nabył Pan w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników zabudowaną nieruchomość rolną oznaczoną w ewidencji gruntów jako działkę nr 1 o pow. 1,88 ha we wsi (\`(...)\`) , na prawach współwłasności ustawowej w zamian za dożywocie na rzecz (\`(...)\`). Nabyta nieruchomość weszła w skład Pana gospodarstwa rolnego. Nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Zawsze była użytkowana jako grunty rolne.

W roku 1999 w wyniku tworzenia mapy numerycznej oraz aktualizacji ewidencji gruntów i budynków nastąpił podział z urzędu, w wyniku którego nieruchomość nr 1 wpisano: 1/1, 1/2 jako zabudowana nieruchomość rolna o pow. 1,88 ha.

29 listopada 2016 r. w wyniku umowy zamiany z wydzielonej działki 1/2 o pow. 0,3962 ha nabył Pan na prawach współwłasności ustawowej prawo własności działki rolnej położonej w (\`(...)\`) o numerze 2/1 o powierzchni 0,1954 ha.

Z ww. nieruchomości w wyniku podziału działek 1/1 i 2/1 wydzielono 0,6601 ha, które przekształcono na sześć działek budowlanych. Do podzielonych działek nie są doprowadzone żadne media (typu woda, prąd, gaz). Do chwili sprzedania nieruchomość pozostaje rolna. Cały czas była i jest użytkowana jako grunty rolne.

10 grudnia 1999 r. nabył Pan prawem kupna na powiększenie własnego gospodarstwa rolnego niezabudowaną nieruchomość rolną we wsi (\`(...)\`) oznaczoną w ewidencji gruntów nr 3/2 o pow. 1,10 ha, która weszła w skład Pana gospodarstwa rolnego. Nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

W 2021 r. ww. nieruchomość została przekształcona na działki budowlane. Nieruchomość jest nadal działka rolną. Do działek nie są doprowadzone żadne media (typu woda, prąd, gaz).

Sprzedaży wydzielonych działek budowlanych planuje Pan dokonać w 2022 roku (ewentualnie w latach przyszłych). W związku ze sprzedażą działki te utracą charakter rolny. W związku z powyższym zachodzi wątpliwość, czy przychody uzyskane ze sprzedaży będą opodatkowane podatkiem VAT.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Przedmiotem sprzedaży będzie 7 działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych: 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11. Będące przedmiotem sprzedaży działki wchodzą w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i nadal mają charakter rolny (nie zostały przekształcone na działki budowlane). Zostały wydzielone geodezyjnie z gruntów rolnych. W wystąpieniu o interpretację popełnił Pan błąd merytoryczny pisząc, że działki mają charakter budowlany – są podzielone geodezyjnie.

Wydzielone działki rolne zostały przeznaczone do sprzedaży. Dwie z działek o numerze ewidencyjnym 8,9 zostały sprzedane w styczniu 2022 rok. Nr aktu notarialnego:

1) Repetytorium A nr (\`(...)\`);

2) Repetytorium A (\`(...)\`).

Działki zostały sprzedane wraz z udziałem w działce o numerze ewidencyjnym 262 stanowiącej drogę dojazdową - na zasadzie służebności. Do dalszej sprzedaży zostały 4 działki: 5, 6, 7, 10.

Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, z wyjątkiem zamiany dokonanej 29 listopada 2016 roku opisanej w piśmie z 15 listopada 2021 r. o interpretację. Wszystkie działki były przedmiotem darmowej dzierżawy. Obecnie po sprzedaży 2 działek dzierżawa dotyczy 4 działek. Z tytułu dzierżawy nie ma Pan korzyści finansowej.

Sześć działek ma zapewniony dostęp do drogi poprzez działkę nr 11. Nie poczynił Pan żadnych działań i nie ponosił wydatków związanych ze sprzedażą działek. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do sprzedaży działek. Przedmiotowe działki nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy (…) z 2002 r. przedmiotowe działki znajdują się na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej i nie są objęte decyzją o warunkach zabudowy, która powoduje zmianę zagospodarowania terenu. Nie stanowią również lasu. Nie ma dla działek planowanych do sprzedaży decyzji o warunkach zabudowy. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Działki przeznaczone do sprzedaży we wcześniejszym okresie służyły wyłącznie do produkcji rolnej.

Przedmiotowe działki nie są zabudowane.

**Pytanie**

Czy przychody uzyskane ze sprzedaży będą opodatkowane podatkiem VAT?

**Pana stanowisko w sprawie**

Odnosząc się do stanu faktycznego, uważa Pan, że przychody uzyskane ze sprzedaży wszystkich działek budowlanych, uzyskane do końca 2021 roku w całości będą zwolnione od podatku VAT.

Wszystkie działki przed ich przekształceniem na działki budowlane miały charakter rolny i były wykorzystywane do produkcji rolnej, w gospodarstwie rolnym, które prowadzi Pan wspólnie z żoną.

Nie miały one żadnego związku z działalnością gospodarczą. Wszystkie te działki nabyte zostały w latach 1998, 1999, 2016. Dokonując sprzedaży dopiero w 2022 r. zachowany zostanie okres 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nabył Pan ww. nieruchomości. W związku z powyższym w Pana ocenie przychody ze sprzedaży działek budowlanych nie podlegają opodatkowaniu.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE,

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowych działek spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmuje/podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że w 1998 r. nabył Pan zabudowaną nieruchomość rolną oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 1 na prawach współwłasności ustawowej w zamian za dożywocie. Nabyta nieruchomość weszła w skład Pana gospodarstwa rolnego. Nigdy nie była wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Zawsze była użytkowana jako grunty rolne. W roku 1999 r. w wyniku tworzenia mapy numerycznej oraz aktualizacji ewidencji gruntów i budynków nastąpił podział z urzędu, w wyniku którego z nieruchomości nr 1 powstały działki nr 1/1, 1/2.

29 listopada 2016 r. w wyniku umowy zamiany z wydzielonej działki 12 nabył Pan na prawach współwłasności ustawowej prawo własności działki rolnej o numerze 2/1.

Z ww. nieruchomości w wyniku podziału działek 1/1 i 2/1 wydzielono sześć działek. Do podzielonych działek nie są doprowadzone żadne media typu: woda, prąd, gaz. Do chwili sprzedania nieruchomość pozostaje rolna. Cały czas była i jest użytkowana jako grunty rolne.

Przedmiotem sprzedaży będzie 7 działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych: 5, 6, 7, 8, 9,10,11. Będące przedmiotem sprzedaży działki wchodzą w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i nadal mają charakter rolny (nie zostały przekształcone na działki budowlane). Zostały wydzielone geodezyjnie z gruntów rolnych.

Dwie z działek o numerach ewidencyjnych 8, 9 zostały sprzedane w styczniu 2022 roku. Działki zostały sprzedane wraz z udziałem w działce o numerze ewidencyjnym 11 stanowiącej drogę dojazdową - na zasadzie służebności. Do dalszej sprzedaży zostały 4 działki: 5, 6, 7, 10.

Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, z wyjątkiem zamiany dokonanej w 2016 roku. Wszystkie działki były przedmiotem darmowej dzierżawy. Obecnie po sprzedaży 2 działek dzierżawa dotyczy 4 działek. Z tytułu dzierżawy nie ma Pan korzyści finansowej.

Sześć działek ma zapewniony dostęp do drogi poprzez działkę nr 11. Nie poczynił Pan żadnych działań i nie poniósł wydatków związanych ze sprzedażą działek. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do sprzedaży działek. Przedmiotowe działki nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy Sierpc z 2002 r. przedmiotowe działki znajdują się na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej i nie są objęte decyzją o warunkach zabudowy, która powoduje zmianę zagospodarowania terenu. Nie stanowią również lasu. Nie ma dla działek planowanych do sprzedaży decyzji o warunkach zabudowy. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Działki przeznaczone do sprzedaży we wcześniejszym okresie służyły wyłącznie do produkcji rolnej.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej sprzedaży działek.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji nie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana ww. działek, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie Pan podjął w odniesieniu do działek przez cały okres posiadania. Przedmiotem sprzedaży będzie kilka działek niezabudowanych. Sześć działek ma zapewniony dostęp do drogi poprzez działkę nr 262. Będące przedmiotem sprzedaży działki wchodzą w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i nadal mają charakter rolny - nie zostały przekształcone na działki budowlane. Do podzielonych działek nie są doprowadzone żadne media typu: woda, prąd, gaz. Do chwili sprzedania nieruchomość pozostaje rolna. Cały czas była i jest użytkowana jako grunty rolne. Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, z wyjątkiem zamiany dokonanej 2016 roku. Wszystkie działki były przedmiotem darmowej dzierżawy. Obecnie po sprzedaży 2 działek dzierżawa dotyczy 4 działek. Z tytułu dzierżawy nie ma Pan korzyści finansowej. Nie poczynił Pan żadnych działań i nie poniósł wydatków związanych ze sprzedażą działek. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do sprzedaży działek. Przedmiotowe działki nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego i nie są objęte decyzją o warunkach zabudowy. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Działki przeznaczone do sprzedaży we wcześniejszym okresie służyły wyłącznie do produkcji rolnej.

Z okoliczności sprawy nie wynika zatem, aby wystąpił taki ciąg zdarzeń, który wskazywałby na aktywność Pana w zakresie obrotu nieruchomościami. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że jedna z wydzielonych działek jest przeznaczona pod drogę - obowiązkiem jest zapewnienie dojazdu do działek.

Odnosząc się jednak do ww. darmowej dzierżawy działek, o których mowa we wniosku, należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.),

przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierana pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego

przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

We wniosku wskazał Pan, że wszystkie działki były przedmiotem darmowej dzierżawy. Obecnie po sprzedaży 2 działek dzierżawa dotyczy 4 działek. Z tytułu dzierżawy nie ma Pan korzyści finansowej. Zatem, biorąc pod uwagę ww. definicje z Kodeksu cywilnego uznać należy, że w przedmiotowej sprawie działki w rzeczywistości były i będą do momentu ich sprzedaży przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia), a nie przedmiotem umowy dzierżawy.

Stwierdzić należy zatem, że przedmiotowa darmowa dzierżawa gruntu (nieskutkująca korzyścią majątkową po Pana stronie) nosi znamiona użyczenia i nie została dokonana dla celów zarobkowych. W związku z powyższym, ww. udostępnienie działek przez Pana nie stanowi działalności gospodarczej.

Odnosząc się zatem do sprzedaży przedmiotowych działek stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Pana nie wykraczają poza zakres zarządu Pana majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonywał Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie przez Pana opisanych działek nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji zbycie działek nr 5, 6, 7, 8, 9, 10, wraz z udziałem w działce o numerze ewidencyjnym 11 stanowiącej drogę dojazdową - na zasadzie służebności nie będzie skutkować uznaniem Pana za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym przedstawione przez Pana stanowisko **jest prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie były przedmiotem analizy.

Ponadto, niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości dla Pana, natomiast nie rozstrzyga dla współwłaściciela / współwłaścicieli Nieruchomości.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`) . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).