Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-949/12/JD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-11-06
Teza: Czy wydatki ponoszone przez zarządcę a dotyczące części wspólnej budynku mieszczą się w granicach art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i jako takie mogą być przedmiotem odliczeń? Czy i jakie koszty (wyszczególnione w sprawozdaniu finansowym za 2011 załączonym do wniosku) zarządca ma prawo odliczyć zarządca od przychodu z nieruchomości wobec faktycznego ich poniesienia w 201l r.? Jeżeli ma prawo odliczyć koszty to, czy w pełnej wysokości, czy w określonej części? Z kolei jeśli w części to w jakiej, skoro sklep zajmuje jeden lokal 82 m2 (będący elementem części wspólnej)? Jeśli koszty są ponoszone na cały budynek niezwiązany ze sklepem to czy i które koszty oraz w jakiej części można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu? Jeżeli zarządca ma prawo odliczyć koszty to proszę o odpowiedź jakie i w jaki sposób dokonać ich rozliczenia z zapłaconymi zaliczkami?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; opodatkowanie; przychód
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 3 lipca 2012 r., poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2012 r. (wpływ do Organu 27 lipca 2012 r.), uzupełnionym w dniu 18 i 23 października 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodów – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 lipca 2012 r. do tut. Biura wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodów. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 12 października 2012 r. Znak IBPBI/2/423-949/12/JD wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 18 i 23 października 2012 r.

W uzupełnieniu wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota uzyskuje dochód z tytułu najmu lokalu użytkowego położonego w nieruchomości, będącego współwłasnością członków wspólnoty w wysokości 2.500,00 zł, który stanowi przychód i podstawę opodatkowania i na tej podstawie zarządca rozlicza się z urzędem skarbowym wpłacając comiesięczne zaliczki na poczet podatku CIT-8 (podatku dochodowego od osób prawnych), którego płatnikiem niewątpliwie jest wspólnota jako jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 331 k.c.

Przychód wspólnoty w wysokości 2.500,00 zł jest jednocześnie podstawą obliczenia podatku, bowiem wspólnota nie ponosi żadnych kosztów związanych z wynajmowanym sklepem, które należą do najemcy na podstawie zawartej jeszcze przez poprzedniego zarządcę umowy najmu.

Na nieruchomości, oprócz lokalu użytkowego położonego na parterze z wejściem od frontu budynku, znajdują się na I i II piętrze lokale mieszkalne będące odrębną własnością, do których prowadzi klatka schodowa z wejściem wewnątrz bramy (niezależnie od sklepu), a także budynek oficyny położony wewnątrz podwórza.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy wydatki ponoszone przez zarządcę a dotyczące części wspólnej budynku mieszczą się w granicach art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i jako takie mogą być przedmiotem odliczeń?

Czy i jakie koszty (wyszczególnione w sprawozdaniu finansowym za 2011 załączonym do wniosku) zarządca ma prawo odliczyć zarządca od przychodu z nieruchomości wobec faktycznego ich poniesienia w 201l r.? Jeżeli ma prawo odliczyć koszty to, czy w pełnej wysokości, czy w określonej części? Z kolei jeśli w części to w jakiej, skoro sklep zajmuje jeden lokal 82 m2 (będący elementem części wspólnej)? Jeśli koszty są ponoszone na cały budynek niezwiązany ze sklepem to czy i które koszty oraz w jakiej części można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu?

Jeżeli zarządca ma prawo odliczyć koszty to proszę o odpowiedź jakie i w jaki sposób dokonać ich rozliczenia z zapłaconymi zaliczkami?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty ponoszone przez wspólnotę mieszkaniową dot. części wspólnej budynku takich jak: klatki schodowe, ich sprzątanie, strych czy odśnieżanie podwórza nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy, gdyż nie są to wydatki związane z przychodem i jako takie nie mogą stanowić odliczeń.

Lokal użytkowy przynoszący przychód wspólnocie jest położony w części frontowej budynku na parterze posiada wejście bezpośrednio z ulicy i nie jest powiązany klatką schodową z lokalami mieszkalnymi, do których prowadzi niezależne wejście. Lokal ten nie ma również żadnych innych części wspólnych z lokalami mieszkalnymi poza wspólnymi murami.

Wszelkie koszty ponoszone na lokal użytkowy związane z mediami, a także nakłady w postaci remontów wynajmowanego lokalu są ponoszone wyłącznie przez najemcę lokalu i nie ponosi ich wspólnota. Również koszty zw. z utrzymaniem czystości lokalu, a także przed jego wejściem należą do najemcy. W związku z tym zarządca nie może odliczać kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej budynku od przychodu uzyskiwanego z wynajmu sklepu, bowiem brak jest w tym zakresie przesłanki związania tych kosztów z przychodem i mając na uwadze powyższe odprowadza zaliczki na podatek dochodowy od dochodu równego przychodowi.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej. Zatem przychodem Wspólnoty są nie tylko otrzymywane od najemcy lokalu użytkowego środki z tytułu najmu ale także np. wszelkie wpłaty dokonywane przez właścicieli lokali (członków Wspólnoty) takie jak wpłaty na fundusz remontowy, zaliczki na media itp.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Kosztami uzyskania przychodu są zatem wszystkie wydatki poniesione przez Wspólnotę w sposób definitywny w związku z uzyskiwanymi przychodami. Będą to zatem np. koszty mediów, koszty dotyczące części wspólnej budynku ale także koszty poniesione przez Wspólnotę w związku ze sprawowanym przez inny podmiot zarządem.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, podatnicy są obowiązani wpłacać na rachunek urzędu skarbowego zaliczki miesięczne w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego a sumą zaliczek należnych za poprzednie miesiące.

Jak z powyższego wynika, w rachunku podatkowym winny być ujęte wszystkie przychody Wspólnoty bez względu na to czy źródłem ich powstania była gospodarka zasobami mieszkaniowymi, czy też najem. Kosztami uzyskania przychodów będą natomiast wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia ww. przychodów z wyłączeniem kosztów o których mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dodatnia różnica pomiędzy przychodami a kosztami ich uzyskania, z uwzględnieniem zwolnień o których mowa w art. 17 ust. 1 ww. ustawy oraz po uwzględnieniu ewentualnych odliczeń przewidzianych w art. 18 ust. 1 ww. ustawy stanowi podstawę opodatkowania.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2012 r. jest nieprawidłowe.

Na marginesie powyższych rozważań należy stwierdzić, że wydając interpretację indywidualną Organ związany jest stanem faktycznym, który łącznie z pytaniem i stanowiskiem wyznacza zakres sprawy. Ponieważ, pomimo wezwania, Wnioskodawca nie skonkretyzował we wniosku kosztów co do których powziął wątpliwość o dopuszczalności ich ujęcia w rachunku podatkowym, niniejsza interpretacja wskazuje ogólne zasady opodatkowania Wspólnoty jako podatnika podatku dochodowego od osób prawnych. W „postępowaniu interpretacyjnym” Organ nie jest bowiem uprawniony ani obowiązany do ustalania stanu faktycznego sprawy poprzez analizę dokumentów dołączonych do wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 14 marca 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.