Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.208.2025.1.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-28
Teza: Najem krótkoterminowy nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem
nieruchomości
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 31 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, będącą polskim rezydentem podatkowym.
    Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Jego główne
    źródło dochodów to świadczenie pracy na podstawie umowy o pracę.
    Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny został nabyty w
    związku z chęcią zaspokojenia prywatnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż Wnioskodawca
    planował zamieszkanie w kupionym lokalu mieszkalnym. Aktualnie z uwagi na zmianę
    planów życiowych Wnioskodawca chciałby wynajmować lokal w ramach najmu
    krótkoterminowego, tj. na dni, doby lub tygodnie (PKD 55.20.Z).
    Wnioskodawca nie zamierza zawierać umów najmu na dłuższe okresy czasu. Do podjęcia
    decyzji o wynajmie krótkoterminowym skłoniło Wnioskodawcę atrakcyjne turystycznie
    położenie lokalu. Ponadto wynajem mieszkania pozwoli przynajmniej częściowo pokryć
    koszty utrzymania lokalu, tj. czynsz, energię, gaz, wodę, odprowadzanie ścieków oraz
    koszty wywozu odpadów. Zamiarem Wnioskodawcy jest, aby wynajem lokalu
    mieszkalnego dodatkowo zasilił domowy budżet. Wnioskodawca traktuje wynajem lokalu
    mieszkalnego jako inwestowanie posiadanych aktywów, którego celem jest
    zabezpieczenie sytuacji finansowej i mieszkaniowej rodziny.
    Przedmiotowy lokal jest jedyną nieruchomością, którą Wnioskodawca aktualnie zamierza
    wynajmować. Wnioskodawca nie posiada innej nieruchomości, którą wynajmuje lub
    aktualnie planuje wynajmować.
    Wnioskodawca rozważa pozyskiwanie najemców za pośrednictwem platform
    rezerwacyjnych typu (...), które umożliwiają zamieszczenie ogłoszeń o najmie. Portale te z
    jednej strony umożliwiają wynajmującym oferowanie nieruchomości na wynajem
    krótkoterminowy, a z drugiej pozwalają na rezerwację noclegów. Właściciele samodzielnie
    określają cenę, po której gość może dokonać rezerwacji, a następnie akceptują
    rezerwację. Serwis będzie pobierał od Wnioskodawcy prowizję.
    W ramach działań związanych z najmem Wnioskodawca będzie samodzielnie wstawiał
    ogłoszenia na ww. portalach, będzie obsługiwał rezerwację oraz dokonywał rozliczeń z
    gośćmi. Poza oferowaniem lokalu na wynajem krótkoterminowy w ww. portalach
    Wnioskodawca nie będzie podejmował innych działań reklamowych, w szczególności nie
    zamierza tworzyć i prowadzić własnej strony internetowej wynajmowanego lokalu
    mieszkalnego. Wnioskodawca nie będzie korzystał również z pomocy innych firm
    pośredniczących czy zajmujących się profesjonalnym wynajmem nieruchomości.
    Najem będzie polegał wyłącznie na usługach związanych z zakwaterowaniem. Dodatkowe
    usługi, takie jak codzienne sprzątanie, wymiana pościeli i ręczników, ochrona, recepcja, nie
    będą świadczone w ramach najmu. Zdawanie kluczy, weryfikacja lokalu oraz sprzątanie
    będą wykonywane we własnym zakresie, przy czym lokal będzie sprzątany jedynie w
    czasie pomiędzy poszczególnymi okresami najmu krótkoterminowego. Wnioskodawca nie
    jest w stanie określić z jaką częstotliwością przedmiotowe mieszkanie będzie
    wynajmowane, biorąc jednak pod uwagę położenie nieruchomości, tj. walor turystyczny
    miejscowości, potencjalnie okresem szczególnego zainteresowania może być sezon
    wiosenno-letni, bowiem sprzyja on turystyce regionu. Wnioskodawca jednocześnie nie
    wyklucza wykorzystania w międzyczasie lokalu mieszkalnego do własnych potrzeb.

## Pytanie

Czy otrzymywane przez Wnioskodawcę przychody z najmu krótkoterminowego, o których
    mowa w opisanym zdarzeniu przyszłym, Wnioskodawca powinien kwalifikować do źródła
    przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., dalej jako:
    „Ustawa o PIT”), tj. przychodów z najmu, dzierżawy i umów podobnych?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy przychody z najmu krótkoterminowego, o którym mowa w
    opisanym zdarzeniu przyszłym, należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w
    art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają
    wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c
    oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano
    poboru podatku.
    I tak, ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowana dochodów z
    poszczególnych źródeł.
    Przychody z najmu mogą być przez podatników rozliczane w obrębie dwóch źródeł
    przychodów, które są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz ust. 6:
    · pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
    · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze,
      w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz
      gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie
      działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z
      działalnością gospodarczą (pkt 6).
    Jednocześnie, z punktu widzenia omawianego zagadnienia, należy zwrócić uwagę na
    zawartą w ww. ustawie definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6.
    Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności
    gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność
    zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy za pozarolniczą działalność
    gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie,
      z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi
      zlecający wykonanie tych czynności,
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
      zlecającego te czynności,
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
      działalnością.

    W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są
    również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o
    podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych należy zatem stwierdzić, że najem stanowi
    odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT),
    choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej
    (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).
    Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że co do zasady wybór kwalifikacji i sposób
    rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem,
    jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych
    okoliczności danej sprawy, w tym w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art.
    5a pkt 6 ustawy o PIT.
    W tym miejscu należy zwrócić uwagę na Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z
    24 maja 2021 r. sygn. II FPS 1/21, gdzie sąd stwierdził, że: „To zatem podatnik decyduje o
    tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności
    gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością
    gospodarczą i oddać np. w najem”.
    Na gruncie obowiązującego orzecznictwa sądowego, kluczowym dla uznania czy najem
    prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy jako najem prywatny jest zamiar
    samego podatnika:
    „(...) Decydujący zatem dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu
    majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (nazywanym także niekiedy
    potocznie «prywatnym» lub «osobistym»), a najmem rzeczy w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym czy
    «powiązać» określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności
    gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością
    gospodarczą i oddać np. w najem” – Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28
    maja 2024 r. sygn. akt II FSK 1080/21.
    Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią
    składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do
    majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
    Stosowanie natomiast do dyspozycji art. 9a ust. 6 dochody osiągane przez podatników ze
    źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym
    podatku dochodowym.
    Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane zostały w przepisach ustawy z dnia 20
    listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 z późn. zm., dalej jako:
    „Ustawa o ryczałcie”).
    W świetle art. 2 ust. 1a ww. ustawy osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa
    w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów
    ewidencjonowanych.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust 1a: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku

    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym.
    Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
    świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku
    dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: ryczałt
    od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz
    12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których
    mowa w art. 6 ust. 1a.
    W ocenie Wnioskodawcy, w związku z powyższym, przychód uzyskiwany z opisanego w
    zdarzeniu przyszłym najmu krótkoterminowego należy zakwalifikować do źródła
    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, to opisane przychody
    podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a
    Ustawy o ryczałcie. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty
    100.000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast
    po przekroczeniu tego limitu Wnioskodawca powinien odprowadzić od nadwyżki ponad tę
    kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.
    W kwestii podobnej do problematyki przedstawionej przez Wnioskodawcę wypowiedział
    się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 25 września 2024 r. nr 0115-
    KDST2-1.4011. 406.2024.2.KB:
    „(...) Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą
    działalności gospodarczej. W 2023 r. nabył Pan nieruchomość mieszkalną, a konkretnie
    mieszkanie. Chciałby Pan wynająć mieszkanie na zasadzie najmu krótkoterminowego, w
    tym za pośrednictwem usług (...). Usługi te pozwalają Panu zamieścić ogłoszenie na ich
    platformach i samodzielnie określić, w jakie dni i w jakiej cenie będzie oferowany
    wynajem. Opłata za pobyt będzie pobierana za pośrednictwem firmy zajmującej się
    pośredniczeniem w rezerwacji najmu. We własnym zakresie posprząta i przygotuje Pan
    apartament do kolejnych zadań, a także utrzyma go w odpowiednim stanie technicznym
    pozwalającym na udostępnienie gościom. W trakcie najmu nie będzie Pan świadczył usług
    dodatkowych takich jak: sprzątanie pokoju w okresie najmu, bieżąca wymiana pościeli lub
    ręczników, wyżywienia ani innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem
    nieruchomością. Klucze do apartamentu będą odbierane od gości poprzez odpowiednią
    skrytkę, którą goście otworzą za pomocą otrzymanego kodu, a w wyjątkowych sytuacjach
    klucze zostaną przekazane bezpośrednio gościom. Celem najmu jest wsparcie na pokrycie
    kosztów utrzymania lokalu oraz wsparcie domowego budżetu. Nie posiada Pan innego
    lokalu mieszkalnego, z którego czerpałby korzyści finansowe.
    (...) Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz opis okoliczności
    sprawy stwierdzić należy, że uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu mogą
    zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody z tego tytułu podlegają
    opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych
    w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”.
    Warto jednocześnie zwrócić uwagę na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej z 28 listopada 2024 r. nr 0112-KDIL2-2.4011.692.2024.3.IM:
    „(...) Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że pracuje Pan zawodowo na etacie
    i jest to Pana główne zajęcie. W połowie października 2022 r. zaczął Pan wynajmować
    posiadane na własność mieszkanie na portalach (...). Dodatkowo od września 2024 r.
    wynajmuje Pan zakupione na kredyt drugie mieszkanie, w podobny sposób. Sam zajmuje
    się Pan obsługą, sprzątaniem po gościach, drobnymi naprawami, które się zdarzają.

    W Pana sytuacji, skoro mieszkania stanowiące majątek osobisty wynajmuje Pan w ramach
    najmu krótkoterminowego, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu mieszkań na zasadach najmu prywatnego należy
    opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a
    w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”.
    Podobnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 15
    stycznia 2024 r. nr 0115- KDIT1.4011.774.2023.1 MR.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
    Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadły one w
    indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.
    Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji
    podatkowej.