Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.61.2018.1.IF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-21
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2018 r. (data wpływu 9 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Rodzice Wnioskodawcy byli właścicielami mieszkania hipotecznego. Ojciec Wnioskodawcy zmarł 30 listopada 2004 r., natomiast mama zmarła 28 grudnia 2008 r. Mieszkanie po rodzicach odziedziczył Wnioskodawca oraz jego brat. W dniu 7 stycznia 2009 r. zmarł brat Wnioskodawcy, po którym spadek odziedziczyli po 1/3 jego żona oraz dwoje dzieci – zgodnie z postanowieniem sądu z dnia 22 grudnia 2009 r.

W dniu 23 września 2013 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie, w którym po sprawdzeniu prawidłowości dostarczonych dokumentów potwierdził, że spadek po rodzicach po 1/2 części nabył Wnioskodawca oraz jego zmarły brat. Wnioskodawca pouczony przez sąd w 2013 r. zapłacił podatek od spadku – ustalony przez urząd skarbowy - za część odziedziczoną po ojcu, zgodnie z ustawą z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. 2004, nr 142, poz. 1514). Ze względu na zmianę w 2006 r. ww. ustawy, Wnioskodawca został zwolniony z podatku od spadków i darowizn w części otrzymanej w spadku po zmarłej w 2008 r. mamie.

Mieszkanie od 2008 r., czyli od śmierci ostatniego spadkodawcy, było przez Wnioskodawcę i jego bratową (współwłaścicielka) eksploatowane, płacone były podatki od nieruchomości, wieczystej dzierżawy i najmu oraz pokrywane były koszty utrzymania mieszkania. W dniu 20.07.2017 r. odziedziczone mieszkanie zostało sprzedane przez Wnioskodawcę oraz jego bratową. W akcie notarialnym notariusz przywołał art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Otrzymane środki, stanowiące 1/2 udziału Wnioskodawcy w wysokości 149 500,00 zł zostały w całości przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup nowego mieszkania w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowych.

Razem z żoną oraz pełnoletnim synem, który mieszka razem z nimi, zawarli w maju 2016 r. umowę deweloperską na zakup mieszkania hipotecznego o wartości 422 000,00 zł każde z nich po 1/3 udziału. Aby zakup mieszkania był możliwy, konieczne było zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Zgodnie z wymaganiami banku umowa kredytowa dla kredytu przeznaczonego specjalnie na cele mieszkaniowe musiała być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, tj. przez Wnioskodawcę, małżonkę (pomimo, iż posiadają wspólność majątkową) oraz syna.

Podpisując umowę kredytową w dniu 19.07.2016 r. na udzielenie kredytu w wysokości 200 000,00 zł Wnioskodawca przyjął, że zostanie on w wysokości ok. 3/4 spłacony za przewidywane środki ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Akt notarialny zakupionego mieszkania Wnioskodawca otrzymał 4.07.2017 r. Przed zakupem nowego mieszkania Wnioskodawca był i jest współwłaścicielem mieszkania własnościowego spółdzielczego razem z małżonką, stanowiącym współwłasność majątkową, w którym obecnie mieszka matka żony. Żona Wnioskodawcy oraz jej matka są współwłaścicielami mieszkania spółdzielczego własnościowego odziedziczonego w spadku po zmarłym ojcu, w którym to mieszkaniu obecnie mieszka Wnioskodawca z żoną oraz pełnoletnim synem. Obecnie zakupione mieszkanie zapewni Wnioskodawcy realizację własnego celu mieszkaniowego, gdyż umożliwi samodzielnie zamieszkanie ze swoją małżonką.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2016, poz. 2032 z późn. zm.) i zawartym w tym punkcie stwierdzeniem „- jeżeli odpłatne zbycie następuje …- przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie…” Wnioskodawca jest zwolniony z zapłaty 19% podatku dochodowego od sprzedaży w dniu 20.07.2017 r. 1/2 udziału w nieruchomości, jeżeli nabył udział w nieruchomości w spadku po ojcu, który zmarł w dniu 30.11.2004 r. i po mamie, która zmarła 28.12.2008 r., a sąd w postanowieniu z dnia 23.09.2013 r. w toku postępowania stwierdził fakt nabycia spadku?
2.  W przypadku stwierdzenia przez Organ, że stanowisko przedstawione do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe, to czy stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 29.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2016, poz. 2032 z późn. zm.) Wnioskodawca jest zwolniony z zapłaty 19% podatku dochodowego ze sprzedaży 1/2 udziału mieszkania, gdy uzyskana kwota została przeznaczona na spłatę zaciągniętego w 2016 r. przez Wnioskodawcę oraz żonę i syna kredytu mieszkaniowego na zakup nabytego wspólnie z żoną i synem mieszkania, które ma umożliwić realizacje własnego celu mieszkaniowego?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2016, poz. 2032 z późn. zm), odpłatne zbycie nieruchomości lub części udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie części nieruchomości w wyniku spadku. Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2017, poz. 459), otwarcie spadku następuje w chwili śmierci spadkodawcy, natomiast zgodnie z art. 925 ww. ustawy spadkobierca nabywa spadek w chwili otwarcia spadku. Powyższe oznacza, że dniem nabycia spadku, w tym przypadku przedmiotowego mieszkania, jest dzień śmierci spadkodawców.

Według Wnioskodawcy, Sąd w przeprowadzonym w 2013 r. postępowaniu sprawdził zgodność przedstawionych dokumentów ze stanem faktycznym i potwierdził jedynie prawo do spadku, co umożliwiło podjęcie kolejnych czynności prawnych, w tym wniesienia opłat od spadku, zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu śmierci spadkodawców, czy też dokonanie sprzedaży mieszkania.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, jest on zwolniony z zapłaty 19% podatku od zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż część nieruchomości nabytej w wyniku spadku po ojcu została sprzedana po 13 latach, a po mamie po 8 latach od ich śmierci.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 922 przytoczonej powyżej ustawy – Kodeks cywilny, spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych i z których od chwili nabycia nieruchomości w dniu śmierci rodziców, aż do czasu jej zbycia w 2017 r. Wnioskodawca wywiązał się wnosząc między innymi opłaty za czynsz, podatki od nieruchomości i dzierżawy wieczystej.

Ad. 2

Zwolnienie z opłaty 19% podatku od zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 30e ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2016, poz. 2032 z późn. zm.), powinno dotyczyć Wnioskodawcę, gdyż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości przeznaczony jest w całości na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu, na zakup innego mieszkania (nowego). Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25.02.1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. 2017, poz. 682), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólnota majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków lub przez jedno z nich. Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany przychód ze zbycia nieruchomości stanowi własność wspólną i może zostać przeznaczony na spłatę wspólnie zaciągniętego kredytu na własne cele mieszkaniowe.

Osiągnięcie własnego celu mieszkaniowego ujętego w przytoczonej ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie polegało na zapewnieniu samodzielnego zamieszkania bez współzamieszkiwania z drugą rodziną, jaką stanowi pełnoletni syn.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

1.  pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
2.  odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazując, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości. W przypadku nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości w drodze spadku datą nabycia – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest data otwarcia spadku, czyli śmierć spadkodawcy.

Zgodnie bowiem z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § Kodeksu cywilnego). Tak więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy, jako data nabycia spadku.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył wraz z bratem w spadku po zmarłych w 2004 r. i w 2008 r. rodzicach na współwłasność nieruchomość w udziale 1/2 każdy z nich. W 2008 r. zmarł brat Wnioskodawcy w wyniku czego spadek po nim odziedziczyli w udziale po 1/3 żona i dwoje dzieci. Wnioskodawca wraz z pozostałymi spadkobiercami dokonał w 2017 r. sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży swojego udziału w nieruchomości wydatkował w całości na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu, na zakup nowego mieszkania.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że na gruncie analizowanej sprawy mamy do czynienia z dwoma etapami (datami) nabycia przez Wnioskodawcę udziałów w przedmiotowej nieruchomości, tj. 2004 r. - nabycie w drodze spadku po ojcu oraz 2008 r. -nabycie w drodze spadku po matce.

Mając na uwadze treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podatkowej, wskazać należy, że odpłatne zbycie w 2017 r. udziałów w nieruchomości nie stanowi źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. W konsekwencji osiągnięty przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na powyższe, postawione we wniosku pytanie oznaczone nr 2 stało się bezprzedmiotowe. Zatem organ odstąpił od udzielenia odpowiedzi w tym zakresie.

Mając na względzie powyższe, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoja aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.