Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.276.2024.2.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-22
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

\- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe**,

\- w pozostałej części – **jest prawidłowe**.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

23 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 września 2024 r. (wpływ 26 września 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A.A.

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć dwa samodzielne lokale mieszkalne położone w (dalej: „Lokale”) wraz ze związanymi z nimi udziałami po 1/2 części w prawie własności nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „(…)”, przyjęty Uchwałą nr (…), (dalej: „Plan Miejscowy”). Według Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem 17 MW/U - zabudowa wielorodzinna z usługami oraz pod poszerzenie drogi publicznej (…).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez (…), Nieruchomość według opisu użytków składa się z:

\- działki ewidencyjnej nr (…) położonej w (…), zawiera obszar 0,1253 ha i według opisu użytków stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem „B”;

\- działki ewidencyjnej nr (…), zawiera obszar 0,0010 ha i według opisu użytków stanowi inne tereny zabudowane oznaczone symbolem „Bi”;

\- działki ewidencyjnej nr (…), zawiera obszar 0,1243 ha i według opisu użytków stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem „B ”.

Nieruchomość zabudowana jest następującymi budynkami:

\- budynek numer 1, identyfikator (…), stanowiący pozostałe budynki niemieszkalne, (…);

\- budynek numer 2, identyfikator (…),stanowiący budynki mieszkalne, (…);

\- budynek numer 3, identyfikator (…), stanowiący budynki transportu i łączności, (…);

\- budynek numer 4, identyfikator (…), stanowiący pozostałe budynki niemieszkalne, (…).

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, (…), po wyburzeniu budynków na Nieruchomości, Nieruchomość będzie miała również dostęp do ul. (…); według Planu Miejscowego, obsługa komunikacyjna Nieruchomości może odbywać się od ul. (…).

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. z 2022 r., poz. 25 69, ze zm.).

Na Nieruchomości ujawniony jest budynek (…) (dalej: „Budynek”).

Sprzedający oświadcza ponadto, że w Budynku wyodrębnione zostały Lokale, na które składają się:

i. lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, składający się z trzech pokoi, kuchni, hallu, łazienki, przedpokoju oraz spiżarki, (…) (dalej: „Lokal 1”). Z własnością Lokalu 1 związany jest udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo własności Nieruchomości oraz części Budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali;

ii. lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, składający się z trzech pokoi, kuchni, hallu, łazienki, przedpokoju oraz spiżarki (…) (dalej: „Lokal 2”). Z własnością Lokalu 2 związany jest udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo własności Nieruchomości oraz części Budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W dniu 14 grudnia 2023 r. Spółka zawarła z Panem A.A. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedający”) umowę przedwstępną sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości (akt notarialny (…); dalej: „Umowa”). Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy w momencie sprzedaży stanowić będzie nieruchomość zabudowaną.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, wjazdem od ul. (…) oraz naziemnymi miejscami postojowymi (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

1) uzyskanie przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących wyników audytu stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, w tym Lokali, przeprowadzonego do dnia 15 kwietnia 2024 r.;

2) uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji oraz pozwolenie na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości (za wyjątkiem rozbiórki Budynku wpisanego do Gminnej Ewidencji Nieruchomości Zabytków);

3) Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez osoby trzecie.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1186) na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych niezbędnych, warunków technicznych i uzgodnień upoważnia Wnioskodawcę do wejścia na teren Nieruchomości oraz do wykonywania wszystkich robót budowlanych w celu realizacji Inwestycji, aż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży.

Ponadto, Sprzedający:

i. zezwolił Spółce na przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości i Lokali w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości i Lokali;

ii. zezwolił na wejście na teren Nieruchomości, w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

iii. w terminie 2 miesięcy od dnia zawarcia Umowy dostarczy Wnioskodawcy zaświadczenie o stanie zadłużenia, którego dotyczy hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej, prowadzonej dla Lokalu 2;

iv. zezwala Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robot geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 15 mm oraz sondowania).

Sprzedający wyraził również zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306 g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz w właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedający nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu do reprezentowania w sprawach związanych z Lokalami i Nieruchomością. Sprzedający udzielił również pełnomocnictwa do doręczeń w sprawie Umowy i wykreślenia hipoteki na Lokalu 2 z księgi wieczystej. Dodatkowo, Sprzedający udzielił również pełnomocnictwa Spółce do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Lokal 1 Sprzedający nabył od osób fizycznych na podstawie umowy zamiany sporządzonej w formie aktu notarialnego (…), będąc rozwiedzionym. Natomiast Lokal 2 nabył na podstawie dziedziczenia po ojcu (…) według prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…). Lokale stanowiły majątek osobisty Sprzedającego i Sprzedający działał w sposób zgodny z prawem w odniesieniu do Lokali od dnia ich nabycia. Od momentu nabycia Lokale i Nieruchomość były wykorzystywane przez Sprzedającego głównie w celach mieszkaniowych. (…). Z kolei Nieruchomość była wykorzystywana pod działalność rodzinnej firmy Sprzedającego zajmującej się produkcją, usługami i handlem. Sprzedający mieszka w jednym z Lokali.

Sprzedający jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, który ma status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazany w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedający prowadził działalność gospodarczą związaną z produkcją kosmetyków oraz był wspólnikiem spółki cywilnej zajmującej się produkcją, usługami i handlem, a obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość była przedmiotem umowy najmu (…). Lokale oraz Nieruchomość nie są przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu i nie są posiadane bez tytułu prawnego przez osoby trzecie. Jednocześnie Lokale i Nieruchomość nie były i w dalszym ciągu nie są przedmiotem żadnej umowy użyczenia (poza opisanym powyżej użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy).

Ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów, nie dokonywał ulepszeń oraz nie poczynił jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Lokali i Nieruchomości i w celu sprzedaży. Sprzedający nie prowadził także działań marketingowych w celu sprzedaży Lokali i Nieruchomości, w tym nie zawierał umowy z biurem nieruchomości.

Sprzedający nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości.

**Pytania**

1\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT), sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z VAT), sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad.1

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie własności Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedający działał w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

W ocenie Wnioskodawcy przy sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie stanie się podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanego w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z VAT), sprzedaż Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce. Jednakże, w przypadku, gdy strony zdecydują się na opodatkowanie sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

• umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanego, przy sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Natomiast, w przypadku gdy strony zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia i opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

\- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe**,

\- w pozostałej części – **jest prawidłowe**.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 22 listopada 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.519.2024.2.MW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Spółka (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) dwa samodzielne lokale mieszkalne wraz ze związanymi z nimi udziałami po 1/2 części w prawie własności nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) (Nieruchomość).

W interpretacji indywidualnej z 22 listopada 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.519.2024.2.MW, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości (Lokali wraz ze związanymi z nimi udziałami w prawie własności działek nr (…)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

(…) stwierdzić należy, dostawa ww. Lokali będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynki na nim posadowione.

(…) w sytuacji gdy strony transakcji (Sprzedający i Kupujący) spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będą mogły zrezygnować ze zwolnienia transakcji dostawy Nieruchomości o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.”

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej we wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że w związku z tym, iż Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym w tej części, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Jak wynika z ww. interpretacji wydanej w przedmiocie podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że opisana umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Przeniesienie własności Nieruchomości na Zainteresowanego będącego stroną postępowania będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na kupującym – Zainteresowanym będącym strona postępowania.

Natomiast, jeżeli Zainteresowani złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).