Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.99.2024.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-17
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży dwóch działek, na których znajdują się urządzenia przesyłowe i droga wybudowana przez podmiot trzeci.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**\- stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku w****s****pólnego o wydan****ie interpretacji indywidualnej**

2 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 czerwca 2024 r. (data wpływu 11 czerwca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w …, zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest spółka Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) z siedzibą w …, zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji. Strony wyjaśniają, że Sprzedający jest w trakcie procedury przekształcenia w spółkę komandytową (dalej: „Przekształcenie”), przy czym Przekształcenie może dokonać się przed planowaną datą Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży (pod warunkiem nieskorzystania przez określone podmioty z przysługującemu im prawa pierwokupu), na podstawie których oraz późniejszej umowy przenoszącej Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z działek gruntów o numerach ewidencyjnych xx oraz yy, położonych w …, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą KW Nr … (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

Informacje w przedmiocie usytuowania oraz tytułu własności poszczególnych obiektów budowlanych, które według Stron na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się na Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag co do planowanej Przebudowy Sieci przesyłowych zdefiniowanej i szczegółowo omówionej poniżej) zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Opis naniesień, które będą znajdowały się na Nieruchomości na planowana datę Transakcji | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień, które będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji 
| xx | Sieć elektroenergetyczna – linia kablowa SN 15 kv | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) 
| kanalizacja deszczowa DN 1000 | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
|  | droga | Sprzedający 
|  
| yy | Sieć elektroenergetyczna – linia kablowa SN 15 kv | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| Kanalizacja deszczowa DN 1000, DN 300 i DN 400 | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| przepompownia ścieków i zbiornik osadowy | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 
| sieć telekomunikacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 

W tym miejscu należy wyjaśnić, że droga znajdująca się na działce o numerze ewidencyjnym xx (dalej: „Droga”) została wybudowana przez podmiot trzeci z jego środków i na datę złożenia niniejszego wniosku jest użytkowana przez ten podmiot bez tytułu prawnego.

Strony wyjaśniają, że Droga ma charakter utwardzony i została wykonana przy użyciu materiałów budowlanych (tj. asfaltobetonu i tłucznia). Nakłady na budowę Drogi nie zostały rozliczone pomiędzy podmiotem trzecim, który wybudował Drogę a właścicielem terenu obejmującego działkę o numerze ewidencyjnym xx (w tym poprzednimi właścicielami tego terenu) i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.

Zgodnie z decyzją Starosty … z dnia … 2024 r. nr … o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: „Decyzja ZRID”) ma zostać zrealizowana inwestycja drogowa polegająca na rozbudowie drogi gminnej znajdującej się obok działki o numerze ewidencyjnym xx (dalej: „Inwestycja drogowa”). Decyzji ZRID został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. W ramach Inwestycji drogowej realizowanej na podstawie Decyzji ZRID planowana jest przebudowa sieci elektroenergetycznej oraz sieci telekomunikacyjnej znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym xx (dalej łącznie: „Przebudowa Sieci przesyłowych”).

Planowana Przebudowa Sieci przesyłowych polegać będzie na:

i) zdemontowaniu i usunięciu z działki o numerze ewidencyjnym xx sieci elektroenergetycznej oraz sieci telekomunikacyjnej;

ii) wybudowaniu na działce numerze ewidencyjnym xx nowej sieci elektroenergetycznej oraz nowej sieci telekomunikacyjnej.

Strony wskazują, że nie można wykluczyć, że planowana Przebudowa Sieci przesyłowych rozpocznie się lub zostanie zrealizowana przed planowaną datą Transakcji. Strony wskazują również, że Przebudowa Sieci przesyłowych może objąć:

i) sieć elektroenergetyczną lub sieć telekomunikacyjną znajdujące się obecnie na działce o numerze ewidencyjnym xx (wszystkie bądź wybrane),

ii) nową sieć elektroenergetyczną lub nową sieć telekomunikacyjną, które mają zostać wybudowane na działce o numerze ewidencyjnym xx (wszystkie bądź wybrane).

Strony wskazują, że pomimo Przebudowy Sieci przesyłowych na działce o numerze ewidencyjnym xx, zarówno:

i) sieć elektroenergetyczna i sieć telekomunikacyjna znajdujące się obecnie na działce o numerze ewidencyjnym xx (w przypadku, w którym nie zostaną zdemontowane i usunięte), jak również

ii) nowa sieć elektroenergetyczna i nowa sieć telekomunikacyjna (w przypadku, w którym zostaną wybudowane)

pozostaną każdorazowo własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Nieruchomość objęta jest postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy … zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy … Nr … z dnia … 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy … dla części obrębu … (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:

1) działka o numerze ewidencyjnym xx wchodząca w skład Nieruchomości położona jest na terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 1 U;

2) działka o numerze ewidencyjnym yy wchodząca w skład Nieruchomości położona jest na terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 2 U.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki o numerach ewidencyjnych xx oraz yy, tj. Nieruchomość, na podstawie umowy sprzedaży z dnia … 2019 r. zawartej przez Sprzedającego z Gminą ….

Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki o numerach ewidencyjnych xx oraz yy, tj. Nieruchomość, została opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

3\. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Przedmiotem Transakcji nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej). W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, praw i obowiązków z umów (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej), czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.

Jednocześnie, jeżeli określone przenoszalne zgodnie z przepisami prawa pozwolenia, opinie, zgody czy warunki techniczne dotyczące Nieruchomości lub Inwestycji (zdefiniowanej poniżej) (w szczególności pozwolenie na budowę) zostały lub zostaną wydane na Sprzedającego przed datą Transakcji, planowane jest przeniesienie ich na Kupującego. Przy czym Strony wskazują, że przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego takich pozwoleń, opinii, zgód czy warunków technicznych dotyczących Nieruchomości lub Inwestycji mogło lub może nastąpić zarówno przed zawarciem przez Strony umowy sprzedaży Nieruchomości, równolegle do umowy sprzedaży Nieruchomości, lub po zawarciu przez Strony umowy sprzedaży Nieruchomości.

W tym miejscu Strony wyjaśniają, że na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego (o ile Sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów);

\- umowy o zarządzanie Nieruchomością czy umowy zarządzania aktywami (jeżeli Sprzedający jest stroną takich umów);

\- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j.: Dz.U. z 2023 r., poz. 1465, ze zm., dalej: „Kodeks pracy”).

4\. Brak wyodrębnienia Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego

Nieruchomość nie jest ani nie będzie na datę Transakcji wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego:

a) finansowo (tj. w szczególności Sprzedający nie prowadzi ani nie będzie prowadził na datę Transakcji osobnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla celów takiej działalności, umożliwiającej przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do takiej działalności),

b) organizacyjnie (np. jako oddział, zakład lub dział Sprzedającego zajmujący się tą działalnością lub przez inną formę wyodrębnienia organizacyjnego), ani

c) funkcjonalnie.

5\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie hali magazynowo-logistyczno-usługowej z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (dalej: „Inwestycja”).

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

6\. Inne okoliczności Transakcji

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, m.in. że Droga znajdująca się na działce o numerze ewidencyjnym xx:

1) stanowi i będzie stanowiła na datę planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji) własność Sprzedającego;

2) będzie przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji).

Z uwagi na fakt, iż pozostała treść uzupełnienia wniosku z 11 czerwca 2024 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Pytania**

1) Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)?

2) Czy sprzedaż Drogi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)?

(pytania oznaczone we wniosku nr 5 i 6)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Sprzedaż Drogi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak zostało wskazane w stanowisku przedstawionym przez Zainteresowanych w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług Strony stoją na stanowisku, że Transakcja w zakresie sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Drogi), będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Jednocześnie, jak zostało wskazane powyżej, w ocenie Stron sprzedaż Drogi nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie Transakcja w zakresie sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Drogi) zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4) lit. a) Ustawy o PCC. Kupujący nie zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia PCC z związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi).

Jednocześnie, sprzedaż Drogi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Droga będzie bowiem przedmiotem sprzedaży na gruncie przepisów KC, mimo że nie jest przedmiotem dostawy na gruncie przepisów Ustawy o VAT. Kupujący zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia w tym zakresie PCC.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie** **interpreta****cji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 17 czerwca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.167.2024.3.AR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) w drodze umowy sprzedaży kupi od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo własności nieruchomości składającej się z dwóch działek (Nieruchomość), na których znajdują się naniesienia będące własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Ponadto na jednej z działek znajduje się droga, która należy do Sprzedającego ale została wybudowana przed podmiot trzeci.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada _superficies solo cedit_, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeśli więc znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 17 czerwca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.167.2024.3.AR, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi) nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT (…) Droga znajdująca się na działce nr xx nie będzie przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach opisanej Transakcji.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży drogi) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży drogi zauważyć należy, że w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność), a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Z treści wniosku wynika, że droga będzie przedmiotem planowanej Transakcji w ujęciu cywilistycznym, natomiast jak wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług droga nie będzie przedmiotem dostawy. Zatem mając na uwadze powyższe, w części dotyczącej drogi, Transakcja (umowa sprzedaży) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży drogi.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).