Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/4512-1-687/15-4/TK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-12-11
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży restauracji z hotelem i parkingiem oraz drogi.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2015 r. (data wpływu 14 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 listopada 2015 r. (data wpływu 2 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży restauracji z hotelem i parkingiem oraz drogi – **jest:**

*   **nieprawidłowe** – w przypadku sprzedaży części budynku restauracji z hotelem, która była przedmiotem dzierżawy (salon "1" i salon "2") oraz działek o nr 328/3 i 103/31 (drogi);
*   **prawidłowe** – dla dostawy parkingu oraz pozostałej części budynku restauracji z hotelem (która nie była przedmiotem dzierżawy).

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży restauracji z hotelem i parkingiem oraz drogi. Wniosek uzupełniono w dniu 2 grudnia 2015 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółdzielnia (dalej: Spółdzielnia, SPN, Wnioskodawca) prowadzi działalność rolniczą – produkcję roślinną i zwierzęcą oraz pozarolniczą gastronomię i handel. SPN planuje sprzedać restaurację z hotelem i parkingiem, które wybudowała w roku 1979. Sprzedaż planuje przeprowadzić w roku 2015, a jeśli nie zdąży, to w roku 2016.

Dane dotyczące nieruchomości – restauracji z hotelem:

*   powierzchnia zabudowy 983,60 m2,
*   powierzchnia użytkowa 1860,40 m2,
*   kubatura 7239,00 m3.

Dane dotyczące działek:

*   dz. nr 103/41, pow. 0,1283/59 ha, budynek – restauracja z hotelem,
*   dz. nr 328/5, pow. 0,14 ha, budynek – restauracja z hotelem,
*   dz. nr 328/4, pow. 0,44 ha, parking,
*   dz. nr 328/3, pow. 0,02 ha, droga,
*   dz. nr 103/31, pow. 0,01 ha, droga.

Do ww. działek w UG nie ma obecnie planu zagospodarowania przestrzennego, przestał obowiązywać od 1 stycznia 2004 r.

Wnioskodawca prowadzi usługi hotelowe i gastronomiczne oraz wynajmuje sale na różne pokazy i szkolenia. Część obiektu wynajmuje od dnia:

*   26 lutego 2003 r. – najem pomieszczenia na salon "1", ok. 40 m2,
*   1 października 2012 r. – najem pomieszczenia na salon "2", ok. 30 m2.

Dane dotyczące obiektu:

*   wartość początkowa: 388.003,63 zł;
*   modernizacja w roku 2009: 241.152,01 zł – przekroczyła 30% wartości nieruchomości;
*   wartość obiektu wzrosła do kwoty: 629.155,64 zł;
*   modernizacja w roku 2010: 29.052,39 zł.

Od roku 2010, przez 5 lat, koszty modernizacji restauracji z hotelem nie przekroczyły 30% wartości obiektu, a SPN wykorzystuje go do działalności opodatkowanej, do chwili obecnej.

Dane dotyczące parkingu:

*   wartość początkowa: 93.693,17 zł;
*   umorzenie: 93.693,17 zł;
*   parking nigdy nie był remontowany.

W dniu 2 grudnia 2015 r. uzupełniono wniosek o następujące informacje:

1.  SPN jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;
2.  znajdujący się na działce nr 328/4 parking stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.). Natomiast działki nr 328/3 i nr 103/31 – drogi – nie są budowlami i nie są zabudowane. Dla tych działek nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3.  dostawa budynku znajdującego się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Natomiast dostawa parkingu znajdującego się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.
4.  między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku nie upłynie okres krótszy niż 2 lata;
5.  nieruchomość zabudowana – restauracja z hotelem – była i jest wykorzystywana przez SPN wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Parking również był i jest wykorzystywany przez Spółdzielnię do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
6.  Wnioskodawca poczynił wydatki na ulepszenie budynku (restauracji z hotelem) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej obiektu:
    *   wartość początkowa obiektu: 388.003,63 zł;
    *   wydatki na ulepszenie w roku 2009: 241.152,01 zł;
    *   wydatki na ulepszenie w roku 2010: 29.052,39 zł.Z tego tytułu Spółdzielni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W stanie ulepszonym budynek jest nadal wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych. Od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2015 r. minie 5-letni okres wykorzystywania budynku w stanie ulepszonym do wykonywania czynności opodatkowanych. W przypadku parkingu nie było poczynionych wydatków na ulepszenie.
7.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości oraz wybudowaniem na niej budynku – restauracji z hotelem oraz parkingu.
8.  część budynku restauracji z hotelem jest udostępniana osobom trzecim na podstawie odpłatnych umów dzierżawy:
    *   od dnia 26 lutego 2003 r . na salon "1";
    *   od dnia 1 października 2012 r. na salon "2".

Parking nie był nigdy udostępniany osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze.

Wnioskodawca dokona w roku 2016 sprzedaży jednemu nabywcy nieruchomości zabudowanej – restauracji z hotelem, parkingiem i drogi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 27 listopada 2015 r.).

Czy Wnioskodawca może zastosować zwolnienie przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej – restauracji z hotelem i parkingiem oraz drogi na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, czy powinien zastosować stawkę VAT 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 27 listopada 2015 r.), sprzedaż nieruchomości zabudowanej (restauracji z hotelem i parkingiem oraz drogi) będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 7a ustawy o VAT (Dział VIII, Rozdział 2, Zwolnienia). Spółdzielnia wskazała, że art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT będzie miał zastosowanie ponieważ:

1.  SPN nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości oraz wybudowaniem na niej budynku restauracji z hotelem i parkingu;
2.  Zainteresowany poczynił wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu:
    *   wartość początkowa: 388.003,63 zł;
    *   ulepszenie w roku 2009: 241.152,01 zł;
    *   ulepszenie w roku 2010: 29.052,39 zł;
    *   razem: 658.208,03 zł.

Z tego tytułu Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W stanie ulepszonym budynek jest nadal wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych. Nawiązując do treści art. 43 ust. 7a ustawy o VAT Spółdzielnia wskazała, że od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2015 r. minie 5-letni okres wykorzystywania budynku w stanie ulepszonym do wykonywania czynności opodatkowanych.

W przypadku parkingu nie było poczynionych wydatków na ulepszenie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania sprzedaży restauracji z hotelem i parkingiem oraz drogi jest:

*   **nieprawidłowe** – w przypadku sprzedaży części budynku restauracji z hotelem, która była przedmiotem dzierżawy (salon "1" i salon "2") oraz działek o nr 328/3 i 103/31 (drogi);
*   **prawidłowe** – dla dostawy parkingu oraz pozostałej części budynku restauracji z hotelem (która nie była przedmiotem dzierżawy).

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Tym samym należy podkreślić, że zwolnione od podatku od towarów i usług w oparciu o powołany wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy są dostawy nieruchomości spełniające łącznie 2 warunki, tj.:

1.  przedmiotem dostawy musi być teren niezabudowany;
2.  teren ten nie może spełniać definicji terenu budowlanego, zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Należy podkreślić, że użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również nadmienić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Na mocy tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw gruntów, budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie nieruchomości. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.v

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca (zarejestrowany, czynny podatnik VAT) planuje w roku 2016 sprzedać jednemu nabywcy restaurację z hotelem i parkingiem. Nieruchomości te wybudował w roku 1979.

Dane dotyczące działek:

*   dz. nr 103/41, pow. 0,19 ha, budynek – restauracja z hotelem,
*   dz. nr 328/5, pow. 0,14 ha, budynek – restauracja z hotelem,
*   dz. nr 328/4, pow. 0,44 ha, parking,
*   dz. nr 328/3, pow. 0,02 ha, droga,
*   dz. nr 103/31, pow. 0,01 ha, droga.

Do ww. działek w UG nie ma obecnie planu zagospodarowania przestrzennego, przestał obowiązywać od 1 stycznia 2004 r.

Znajdujący się na działce nr 328/4 parking stanowi budowlę, natomiast działki nr 328/3 i 103/31 – drogi – nie są budowlami i nie są zabudowane. Dla tych działek nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dostawa budynku znajdującego się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia (między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata), natomiast dostawa parkingu – będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek restauracji z hotelem był i jest wykorzystywany przez SPN wyłącznie na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Parking również był i jest wykorzystywany przez Spółdzielnię do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca poczynił wydatki na ulepszenie budynku (restauracji z hotelem) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej obiektu (w roku 2009). Z tego tytułu Spółdzielni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W stanie ulepszonym budynek jest nadal wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych. Dnia 31 grudnia 2015 r. minie 5-letni okres wykorzystywania budynku w stanie ulepszonym do wykonywania czynności opodatkowanych.

W przypadku parkingu nie było poczynionych wydatków na ulepszenie. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości oraz wybudowaniem na niej budynku – restauracji z hotelem oraz parkingu. Część budynku restauracji z hotelem jest udostępniana osobom trzecim na podstawie odpłatnych umów dzierżawy na salon "1" (od roku 2003) oraz na salon "2" (od roku 2012). Parking nie był nigdy udostępniany osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą prawa do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy, przy sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości obejmującej restaurację z hotelem, parkingiem i drogą.

Jak wskazano na wstępie, dopiero w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Wobec tego najpierw należy odnieść się do możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W analizowanej sprawie – wbrew twierdzeniom Zainteresowanego – planowana na rok 2016 dostawa części nieruchomości zabudowanej budynkiem restauracji z hotelem, która nie była nigdy przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy, zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Ta część ww. nieruchomości nie została bowiem nigdy oddana do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Do pierwszego zasiedlenia doszło wyłącznie w odniesieniu do części nieruchomości, która została przez Zainteresowanego udostępniona na podstawie umowy dzierżawy. Wskazać należy, że do pierwszego zasiedlenia części budynku wydzierżawionej na salon "1" doszło w roku 2003. Jednakże w roku 2009 Wnioskodawca dokonał ulepszeń budynku, które przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości. Zainteresowany dokonał jeszcze ulepszeń w roku 2010, jednakże nie przekroczyły już one 30% wartości początkowej ww. budynku. Zatem w analizowanej sprawie do ponownego pierwszego zasiedlenia salonu "1"ego doszło w roku 2009, tj. po dokonaniu ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej nieruchomości (salon ten nadal jest bowiem udostępniany na podstawie umowy dzierżawy). Z kolei w odniesieniu do części budynku udostępnionej na salon "2" do pierwszego zasiedlenia doszło w dniu 1 października 2012 r., tj. w dniu oddania go przez Zainteresowanego w dzierżawę.

W konsekwencji dostawa części budynku restauracji z hotelem, w której znajduje się salon "1" oraz salon "2", będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od momentu pierwszego zasiedlenia tych salonów do dnia planowanej na rok 2016 sprzedaży upłynie okres przekraczający 2 lata.

Odnosząc się natomiast do planowanej dostawy parkingu, który – jak wynika z opisu sprawy – stanowi budowlę, stwierdzić należy, że skoro jak twierdzi Zainteresowany czynność ta będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, to w odniesieniu do tej dostawy nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec tego w odniesieniu do planowanej dostawy części budynku restauracji z hotelem, która nie była wydzierżawiona oraz dostawy parkingu, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Wnioskodawca wskazał, że SPN nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem nieruchomości oraz wybudowaniem na niej budynku – restauracji z hotelem oraz parkingu. Ponadto, w przypadku parkingu nie poczyniono wydatków na jego ulepszenie.

W związku z powyższym, dostawa parkingu będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa części gruntu, na którym jest on posadowiony, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z kolei w odniesieniu do budynku restauracji wraz z hotelem, Zainteresowany poniósł w roku 2009 wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości i Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków. Jednakże od roku 2009 w stanie ulepszonym Wnioskodawca wykorzystuje ten budynek wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem do towarów i usług. Zatem do momentu planowanej na rok 2016 sprzedaży minie określony w art. 43 ust. 7a ustawy pięcioletni okres wykorzystywania nieruchomości w stanie ulepszonym wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych.

W konsekwencji planowana przez Zainteresowanego dostawa części budynku restauracji z hotelem, która nie była nigdy przedmiotem umowy dzierżawy, będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a ustawy. W oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntu, na którym ww. budynek jest usytuowany, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania.

Przechodząc natomiast do kwestii prawa do zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży opisanych we wniosku działek nr 328/3 i nr 103/31 (stanowiących drogi), podkreślić należy, że z uwagi na fakt, iż – jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy – drogi te nie są budowlami, działki nie są zabudowane. Dodatkowo dla tych działek nie ma obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przestał obowiązywać) oraz nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zatem dostawa tych działek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując, planowana na rok 2016 sprzedaż działek nr 103/41 oraz nr 328/5 zabudowanych budynkiem restauracji z hotelem – w części zajętej pod salon "1" i salon "2" – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29a ust. 8 ustawy. Dostawa części ww. nieruchomości (działek nr 103/41 i nr 328/5 zabudowanych budynkiem restauracji z hotelem), w stosunku do której nie doszło nigdy do pierwszego zasiedlenia (nie została udostępniona na podstawie umowy dzierżawy), będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 43 ust. 7a oraz art. 29a ust. 8 ustawy.

W przypadku sprzedaży parkingu, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Natomiast dostawa działek nr 328/3 i 103/31 będzie mogła zostać objęta zwolnieniem od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.