Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.844.2021.2.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-04
Teza: uznanie Sprzedających za podatników, opodatkowanie podatkiem VAT Transakcji oraz prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrot nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 1. Stawki-Stawka podatku 23% 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 28 września 2021 r. (data wpływu 28 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z 16 grudnia 2021 r. (data wpływu 16 grudnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników, opodatkowania podatkiem VAT Transakcji oraz w zakresie prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 28 września 2021 r. (data wpływu 28 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z 16 grudnia 2021 r. (data wpływu 16 grudnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników, opodatkowania podatkiem VAT Transakcji oraz w zakresie prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2021 r. został złożony ww. wniosek wspólny, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników, opodatkowania podatkiem VAT Transakcji oraz w zakresie prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 16 grudnia 2021 r. (data wpływu 16 grudnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 8 grudnia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.844.2021.1.IK, 0111-KDIB2-3.4014.374.2021.3.ŁSZ.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\- C. sp. z o.o.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (1):

\- B.B.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (2):

\- T.B.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (3):

\- M.B.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (4):

\- M.K.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (5):

\- Ma.K.;

przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

1\. Opis planowanej transakcji

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawarli, w dniu 28 września 2021, umowy sprzedaży („Umowy Sprzedaży”) nieruchomości o obszarze 68.881 m2, oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), położonej (…), objętej księgą wieczystą KW Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy („Nieruchomość”). W ramach zawartych Umów Sprzedaży Sprzedający dokonali odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego („Transakcja”). Zasadniczo Transakcja mogłaby zostać objęta jedną wspólną umową sprzedaży, jednak z powodów logistycznych Sprzedający 3 i Sprzedający 4 zawrą wraz z Kupującym jedną umowę sprzedaży, natomiast Sprzedający 1, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 zawrą wraz z Kupującym drugą umowę sprzedaży. Umowy Sprzedaży będą dotyczyły sprzedaży udziału w tej samej Nieruchomości.

Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 są współwłaścicielami Nieruchomości w następujących udziałach:

\- Wnioskodawca 2 - posiada udział w Nieruchomości wynoszący 2/4 części,

\- Wnioskodawca 3 i Wnioskodawca 4 - posiadają udział w Nieruchomości wynoszący ¼ części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,

\- Wnioskodawca 5 i Wnioskodawca 6 - posiadają udział w Nieruchomości wynoszący ¼ części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

W dniu 27 listopada 2020 r. Sprzedający zawarli z firmą H. przedwstępne umowy sprzedaży (Umowy Przedwstępne), które określiły warunki i termin zawarcia Umów Sprzedaży. Z powodów biznesowych spółka H. zdecydowała, iż nie przystąpi do zawarcia Umów Sprzedaży i w dniu 1 czerwca 2021 r. dokonała cesji praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych na Kupującego w ramach zawartej w formie aktu notarialnego Umowy przelewu wierzytelności oraz przejęcia długów. W konsekwencji zawarcia tej umowy Kupujący wstąpił we wszelkie praw a i obowiązki wynikające z Umów Przedwstępnych i w ramach ich wykonania zawarł Umowy Sprzedaży.

Zawarte z firmą H. Umowy Przedwstępne, które zostały przejęte przez Kupującego, zawierały, prócz dat w których należy zawrzeć właściwe umowy przenoszące własność Nieruchomości, również szereg warunków dotyczących stanu samej Nieruchomości. I tak jednymi z warunków, od których uzależnione było zawarcie Umów Sprzedaży było uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla projektu magazynowo-produkcyjnego na Nieruchomości oraz dokonanie rozbiórki wszelkich budynków i budowli wybudowanych na tej Nieruchomości.

2\. Opis Nieruchomości

Sprzedający 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości, a udział ten należy do jego majątku osobistego, pomimo że Sprzedający 1 pozostaje w związku małżeńskim. Sprzedający 2 i Sprzedający 3 oraz Sprzedający 4 i Sprzedający 5 są współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość obejmuje działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o obszarze 68.881 m2, położoną (…), objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. W dziale I-O wskazanej powyżej księgi wieczystej prócz Nieruchomości ujawniona jest również działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym (…) o obszarze 19.200 m2, która jednak nie jest przedmiotem planowanej Transakcji.

Sposób korzystania z Nieruchomości oznaczony został symbolem „Ba - tereny przemysłowe”;

Nieruchomość została objęta dwoma planami miejscowego zagospodarowana przestrzennego. W rejonie węzła drogi ekspresowej, Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 listopada 2015 roku i w tym zakresie teren oznaczony został symbolem „KDG-1” - tj. teren drogi publicznej klasy głównej.

Pozostała część Nieruchomości objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego zachodniej części Miasta - obszar A, uchwalonego uchwałą Rady Miasta z dnia 15.02.2021 r. - jako teren produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej - oznaczonych w planie symbolem „P/U”.

Do 2021 roku na Nieruchomości znajdowały się budynek warsztatowo-socjalny, warsztatowy, budynek biurowy oraz budowle takie jak w szczególności utwardzone drogi i parkingi. Powyższe budynki i budowle zostały jednak zburzone, tak że w chwili obecnej nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą. Ostatnie prace związane z niwelacją, oczyszczeniem i wyrównaniem terenu miały miejsce w sierpniu 2021 r. Przez nieruchomość przebiega jednak nieobudowany rów oraz znajduje się na niej studzienka wodomierzowa. Z Nieruchomości usunięto wszelkie drogi czy przejazdy. Jedyne pozostałe utwardzenie dotyczy samego zjazdu z drogi publicznej. Utwardzenie to nie posiada jednak parametrów technicznych infrastruktury drogowej (utwardzenie betonowe).

Zdaniem Sprzedających ani rów, ani studzienka wodomierzowa, ani utwardzony betonem wjazd na posesję nie wypełniają definicji budowli czy obiektu budowlanego z art. 3 Ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z definicją zawartą w tym przepisie przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Niemniej jednak z ostrożności, przed dniem zawarcia Umów Sprzedaży Sprzedający i Kupujący złożą do urzędu skarbowego właściwego z uwagi na siedzibę Kupującego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług („VAT”) i wyborze opodatkowania Transakcji tym podatkiem w trybie i formie przewidzianej w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Nieruchomość jest z jednej strony odgrodzona siatką od działki sąsiada.

Sprzedający 2 wraz z synem prowadzą wspólnie spółkę jawna pod nazwą P. Spółka Jawna („Spółka Jawna”). Na Nieruchomości Spółka Jawna prowadziła od 2002 roku działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Spółka jawna wykorzystywała Nieruchomość nieodpłatnie na podstawie ustnej (niepotwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia, którą zawarła z wszystkimi Sprzedającymi. Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, Spółka jawna oddała jej części, z których sam nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobierała określone umowami czynsze. Umowy te są już jednak rozwiązane.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W związku z zawarciem opisanych powyżej Umów Przedwstępnych H. zleciło Spółce Jawnej na mocy umowy zawartej 27 listopada 2020 roku wykonanie usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości. Umowa ta następnie w dniu 22 czerwca 2021 r. została przeniesiona na Kupującego. W związku z powyższym, w ramach realizacji zleconej usługi na wniosek Spółki Jawnej, została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, przez Burmistrza Miasta w dniu 6 maja 2021 dla inwestycji pn. (…).W stosunku do Nieruchomości były wydawane następujące pozwolenia na budowę (i) pozwolenia na budowę nr (…) wydanego w dniu 23 marca 2020 roku na rzecz E. sp. z o.o. na budowę budynku hali produkcyjno - magazynowej na Nieruchomości, która to decyzja została uchylona, a postępowanie toczące się przed organem pierwszej instancji umorzone na podstawie decyzji Wojewody wydanej w dniu 22 października 2020 roku oraz (ii) pozwolenia na budowę wydanego z upoważnienia Starosty w dniu 5 listopada 2020 roku na rzecz T.B. obejmującego budowę przyłącza kablowego oraz kontenerowej stacji do zasilania dwóch budynków produkcyjno - magazynowych z częściami socjalno - biurowymi i wartownią na Nieruchomości oraz (iii) pozwolenia na budowę, wydanego przez Starostę w dniu 30 sierpnia 2021 dla inwestycji dotyczącej budowy budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi wraz z budynkiem wartowni, budynkiem pompowni pożarowej ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej, budynkiem stacji trafo oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji na Nieruchomości. Ostatnia ze wskazanych decyzji zawierających pozwolenie na budowę budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi uzyskana była z uwagi na zawarty w Umowach Przedwstępnych warunek uzyskania takiego pozwolenia. Po zawarciu Umów Sprzedaży prawa z uzyskanego pozwolenia na budowę przejdą na Kupującego.

Przez Nieruchomość przebiegała infrastruktura sieci gazowej, która jednak w ramach prowadzonej na Nieruchomości rozbiórki została usunięta. W chwili obecnej na Nieruchomości znajduje się studzienka wodomierzowa z licznikiem, do którego prowadzi przyłącze wodne. Sprzedający, ani Spółka Jawna nie są jednak właścicielami tego przyłącza, bowiem znajduje się ono „przed licznikiem”, a więc pozostaje we władaniu gestora mediów. Przez Nieruchomość przebiega jedna napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia będąca własnością firmy P. S.A., przy czym nie została ustanowiona żadna służebność na rzecz tej spółki. Sprzedający nie są właścicielami wskazanej powyżej infrastruktury.

3\. Historia nabycia nieruchomości przez sprzedających

Sprzedający 1 nabył od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości udział wynoszący 2/4 części w prawie własności Nieruchomości (ówcześnie oznaczoną jako działka nr (…)). Nabycie to miało miejsce na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 sierpnia 1987 roku, zawartej w formie aktu notarialnego, sporządzonej przez notariusza.

Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nabyli udział wynoszący 1/4 części w prawie własności działki, z podziału której powstała Nieruchomość od osób fizycznych na podstawie warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 4 sierpnia 2004 roku przez notariusza oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 28 września 2004 roku przez notariusza.

Sprzedający 4 i Sprzedający 5, małżonkowie K., nabyli udział wynoszący 1/4 części w prawie własności Nieruchomości (ówcześnie jako nr (…)) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 4 sierpnia 2004 roku przez notariusza oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 28 września 2004 roku przez notariusza.

Przy nabyciu Nieruchomości żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

4\. Charakterystyka sprzedających

Sprzedający 1 nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej i w chwili obecnej jest emerytem.

Jak wskazano powyżej Sprzedający 2 wraz z synem są wspólnikami Spółki Jawnej, jednak nieruchomość nigdy nie stanowiła majątku Spółki Jawnej, ani nie była wprowadzona do jej aktywów. Sprzedający 2 jest również wspólnikiem w dwóch innych spółkach jawnych, ale i w ich przypadku Nieruchomość nigdy nie należała do majątku tych spółek, pomimo iż zakres działalności tych spółek obejmuje również obrót nieruchomościami.

Sprzedający 2 posiada również gospodarstwo rolne z tytułu prowadzenia którego jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Sprzedający 3 prowadzi indywidualną działalność gospodarczą i jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności. Od 31 grudnia 2019r. działalność ta jest jednak zawieszona.

Sprzedający 4 jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG pod nazwą Wynajem Transport Spedycja M.K. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności.

Sprzedający 5 jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności.

Sprzedający 4 i Sprzedający 5 prowadzą wspólnie spółkę cywilną pod nazwą E.I., której przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek . Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów spółki cywilnej.

Sprzedający 2 i Sprzedający 3, tak samo jak Sprzedający 4 i Sprzedający 5 są małżeństwami, a udział w Nieruchomości został przez nich nabyty do majątku prywatnego i objęty wspólnotą majątkową małżeńską.

Wszyscy Sprzedający oraz małżonka Sprzedającego 1 są również współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr (…) o obszarze 3,1621 ha. Każdemu małżeństwu przysługuje udział w wysokości 1/3 tej nieruchomości i działka ta również jest planowana do sprzedaży, a jej sprzedaż została objęta zawartą już umową przedwstępną. W celu doprecyzowania Kupujący i Sprzedający podkreślają, że w niniejszym zapytaniu występują wyłącznie o potwierdzenie skutków podatkowych w zakresie sprzedaży Nieruchomości.

Dodatkowo wszyscy Sprzedający i małżonka Sprzedającego 1 posiadają jeszcze inne działki, które planują sprzedać.

Ponadto, Sprzedający 1 wraz z małżonką w 2018 roku sprzedali udziały w gruncie budowlanym o tym samym przeznaczeniu po zarejestrowaniu się jako podatnicy VAT i po uzyskaniu stosownej interpretacji podatkowej potwierdzającej, że powinni dokonać tej sprzedaży w działając w charakterze podatników VAT (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27.06.2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.208.2017.1.IZ).

W 2018 roku do Sprzedających zwrócił się z ofertą zakupu Nieruchomości inny zainteresowany podmiot, a Sprzedający podjęli z nim rozmowy w tym zakresie. Do transakcji sprzedaży Nieruchomości jednak nie doszło, niemniej jednak Sprzedający wystąpili do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o potwierdzenie skutków podatkowych sprzedaży.

Nieruchomości w podatku VAT, a w szczególności tego czy planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz, czy transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. Sprzedający otrzymali indywidualne interpretacje podatkowe potwierdzające, iż planowana przez nich wtedy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT w stawce 23% (przykładowo interpretacja wydana 23 listopada 2018 sygn. 0114-KDIP1-1.4012.650.2018.2.AO dla Sprzedającego 2).

W związku z planowaną Transakcją Sprzedający 1, Sprzedający 3 i Sprzedający 5 dokonali zgłoszenia i rejestracji jako podatnicy VAT. Na dzień planowanej Transakcji Sprzedający będą czynnymi podatnikami VAT.

Sprzedający 2 jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na prowadzenie gospodarstwa rolnego.

Sprzedający 4 jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej pod nazwą Wynajem Transport Spedycja M.K.

Zapłata uzgodnionej z Kupującym ceny zostanie dokonana na indywidualny rachunek bankowy danego Sprzedającego, ewentualnie na wspólny rachunek bankowy małżeństwa. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość nie będzie zbywana w ramach zarejestrowanej przez Sprzedających działalności gospodarczej, Sprzedający wskażą do realizacji Transakcji wyłącznie osobiste rachunki bankowe w bankach posiadających siedzibę w Polsce. Indywidualne rachunki bankowe nie posiadają więc tzw. subkonta VAT, w związku z powyższym płatność uzgodnionej z Kupującym ceny nie będzie mogła zostać zrealizowana w mechanizmie tzw. podzielonej płatności. Dodatkowo, z uwagi na fakt, iż Sprzedający w ramach Transakcji nie działają jak przedsiębiorcy, a jako osoby fizyczne sprzedający swój prywatny majątek, płatność ceny wynikającej z Umów Sprzedaży nie będzie mogła zostać uiszczona na rachunek bankowy znajdujący się na liście rachunków bankowych prowadzonej przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (tzw. Biała Lista).

5\. Charakterystyka kupującego i jego działalność

Kupujący jest spółką celową, powołaną do realizacji Transakcji. Kupujący należy do grupy kapitałowej zajmującej się profesjonalnie projektami developerskimi w zakresie budowy, komercjalizacji i najmu magazynów i obiektów logistycznych. Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości budynek magazynowy lub magazynowo-produkcyjny wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci przykładowo dróg i placów manewrowych, przyłączy, portierni, przestrzeni socjalno-biurowej, etc. Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1\. Czy kiedykolwiek Sprzedający wykorzystywał przedmiotową działkę do działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to proszę wskazać kiedy i w jakim zakresie?

1.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1, jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej.

Sprzedający 1, na zasadzie nieodpłatnego użyczenia, przekazał Nieruchomość do korzystania spółce P. spółka jawna, w której był jednym ze wspólników (wraz z synem T.B. który w niniejszym zapytaniu interpretacyjnym jest Sprzedającym 2). Użyczenie nie zostało nigdy sformalizowane w postaci umowy na piśmie.

Na Nieruchomości P. Spółka jawna prowadziła od 2020 roku działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, Spółka jawna oddała jej części, z których sam nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobierała określone umowami czynsze. Umowy te są już jednak rozwiązane.

1.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Sprzedający 2 stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w 2004 roku.

Sprzedający 2, wraz z ojcem jest wspólnikiem w spółce P. Spółka Jawna („Spółka Jawna”). Na Nieruchomości Spółka Jawna prowadziła do 2020 roku działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Spółka jawna wykorzystywała Nieruchomość nieodpłatnie na podstawie ustnej (niepotwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia, którą zawarła z wszystkimi Sprzedającymi. Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, Spółka jawna oddała jej części, z których sam nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobierała określone umowami czynsze. Umowy te są już jednak rozwiązane.

1.3 M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 3, jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Sprzedający 3 stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w 2004 roku.

1.4 M.K (Sprzedający 4):

Sprzedający 4, jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Sprzedający 4 stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w 2004 roku.

1.5 Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 5, jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Sprzedający 5 stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w 2004 roku.

2\. Czy Sprzedający był/jest rolnikiem ryczałtowym, jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?

2.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z żoną gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 2 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2.3 M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 3 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z mężem gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 3 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2.4 M.K. (Sprzedający 4):

Sprzedający 4 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z żoną gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 4 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2.5 Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 5 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z mężem gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 5 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

3\. Czy z ww. działek Sprzedający dokonywał sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim

okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

3.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka.

3.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka

3.3 M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 3 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka

3.4 M.K. (Sprzedający 4):

Sprzedający 4 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka.

3.5 Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 5 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka.

4\. Z jakim zamiarem Sprzedający nabył przedmiotową działkę? Czy została nabyta do majątku osobistego czy w celu wykorzystania ich do prowadzonej działalności gospodarczej?

4.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nabył Nieruchomość od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości udział wynoszący 2/4 części w prawie własności Nieruchomości (ówcześnie oznaczoną jako działka nr 4). Nabycie to miało miejsce na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 sierpnia 1987 roku, zawartej w formie aktu notarialnego, sporządzonej przez notariusza. Sprzedający 1 nabył Nieruchomość do majątku osobistego. Nieruchomość została zakupiona bez wyraźnego celu, bowiem był to zakup okazjonalny. Dopiero w późniejszym czasie Nieruchomość została użyczona Spółce Jawnej w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

4.2 T.B. (Sprzedający 2) i M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nabyli udział wynoszący 1/4 części w prawie własności działki, z podziału której powstała Nieruchomość od osób fizycznych na podstawie warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 4 sierpnia 2004 roku przez notariusza oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 28 września 2004 roku przez notariusza. Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego z zamiarem inwestycyjnym, bowiem pojawiła się atrakcyjna oferta sprzedaży działki. W późniejszym czasie Nieruchomość została użyczona Spółce Jawnej w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

4.3 M.K. (Sprzedający 4) i Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 4 i Sprzedający 5, małżonkowie K., nabyli udział wynoszący 1/4 części w prawie własności Nieruchomości (ówcześnie jako nr 4) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 4 sierpnia 2004 roku przez notariusza oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 28 września 2004 roku przez notariusza. Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego z zamiarem inwestycyjnym, bowiem pojawiła się atrakcyjna oferta sprzedaży działki. W późniejszym czasie Nieruchomość została użyczona Spółce Jawnej w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

5\. W jaki sposób działka była wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu nabycia do chwili planowanej sprzedaży?

5.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nie prowadził na działce działalności rolnej. Działka była użyczona nieodpłatnie Spółce Jawnej na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez ten podmiot. Działalność Spółki Jawnej na działce została zakończona w 2020 roku. Od tego czasu działka była niezagospodarowanym terenem będącym nieużytkiem, na którym były prowadzone prace zmierzające do utrzymania poprawnego stanu tej nie ruchomości, np. wykoszenia, naprawa ogrodzenia, porządkowanie, etc.

Kiedy w 2020 roku pojawiła się szansa na sprzedaż Nieruchomości, Sprzedający 1 wraz z pozostałymi Sprzedającymi uzgodnili, że ich nieformalnym przedstawicielem w stosunku do potencjalnych kupujących będzie Sprzedający 2. W związku z tym, jeśli konieczne było podejmowane jakichkolwiek kroków dotyczących uzyskiwania pozwoleń, zgód, etc. było to robione za pośrednictwem Spółki Jawnej, w ramach świadczonych przez nią usług (opis poniżej).

5.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 nabył działkę w 2004 roku w celu inwestycyjnym. Działka była w części niezagospodarowanym terenem będącym nieużytkiem , na którym były prowadzone prace zmierzające do utrzymania poprawnego stanu tej nieruchomości, np. wykoszenia, naprawa ogrodzenia, porządkowanie, etc a w części wykorzystywanym do prowadzenia działalności przez P. Sp. J. Sprzedający 2 podejmował działania w celu zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania po to by działka ta stała się terenem z prawem do zabudowy. Działanie to miało na celu uatrakcyjnienie tej działki.

W związku z zawarciem opisanych w zapytaniu interpretacyjnym Umów Przedwstępnych, P. Spółka Jawna podjęła się wykonania usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości. Na wniosek Spółki Jawnej, została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, przez Burmistrza Miasta w dniu 6 maja 2021 dla inwestycji pn. (…)

W stosunku do Nieruchomości były wydawane następujące pozwolenia na budowę (i) pozwolenia na budowę nr (…) wydanego w dniu 23 marca 2020 roku na rzecz E. sp. z o.o. na budowę budynku hali produkcyjno - magazynowej na Nieruchomości, która to decyzja została uchylona, a postępowanie toczące się przed organem pierwszej instancji umorzone na podstawie decyzji Wojewody wydanej w dniu 22 października 2020 roku oraz (ii) pozwolenia na budowę wydanego z upoważnienia Starosty w dniu 5 listopada 2020 roku na rzecz T.B. obejmującego budowę przyłącza kablowego oraz kontenerowej stacji PZO do zasilania dwóch budynków produkcyjno - magazynowych z częściami socjalno - biurowymi i wartownią na Nieruchomości oraz (iii) pozwolenia na budowę, wydanego przez Starostę w dniu 30 sierpnia 2021 dla inwestycji dotyczącej budowy budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi wraz z budynkiem wartowni, budynkiem pompowni pożarowej ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej, budynkiem stacji trafo oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji na Nieruchomości. Ostatnia ze wskazanych decyzji zawierających pozwolenie na budowę budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi uzyskana była z uwagi na zawarty w Umowach Przedwstępnych warunek uzyskania takiego pozwolenia. Po zawarciu Umów Sprzedaży prawa z uzyskanego pozwolenia na budowę przejdą na Kupującego.

5.3 M.B. (Sprzedający 3), M.K. (Sprzedający 4), Ma.K. (Sprzedający 5)

Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 nie prowadzili na działce działalności rolnej. Od chwili nabycia przez nich Nieruchomości działka była w części niezagospodarowanym terenem będącym nieużytkiem, na którym były prowadzone prace zmierzające do utrzymania poprawnego stanu tej nieruchomości, np. wykoszenia, naprawa ogrodzenia, porządkowanie, etc a w części wykorzystywanym do prowadzenia działalności przez P. Sp.J.

Kiedy w 2020 roku pojawiła się szansa na sprzedaż Nieruchomości, Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 uzgodnili, że ich nieformalnym przedstawicielem w stosunku do potencjalnych kupujących będzie Sprzedający 2. W związku z tym, jeśli konieczne było podejmowane jakichkolwiek kroków dotyczących uzyskiwania pozwoleń, zgód, etc. było to zrealizowane za pośrednictwem P. Spółki Jawnej, w ramach świadczonych przez nią usług (opis poniżej).

6\. Czy działka mająca być przedmiotem sprzedaży była/jest przedmiotem najmu lub dzierżawy, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpał/czerpie Sprzedający z tego

tytułu?

Sprzedający nie wynajmowali/dzierżawili działki będącej przedmiotem sprzedaży. P. Sp. J. jako podmiot nieodpłatnie użytkujący działkę wynajmował ją w 2020 i wystawiał faktury w tym zakresie.

7\. Czy Sprzedający poczynił jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki tj. dokonywali jej uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie

w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?

Wszyscy Sprzedający podejmowali wspólnie działania w celu utrzymania Nieruchomości w jak najlepszym stanie. Dokonywali prac porządkowych, wykaszania terenu, etc. Przez Nieruchomość przebiegała infrastruktura sieci gazowej, która jednak w ramach prowadzonych na Nieruchomości prac rozbiórkowych i porządkowych została usunięta. Do 2021 roku na Nieruchomości znajdowały się budynek warsztatowo-socjalny, warsztatowy, budynek biurowy oraz budowle takie jak w szczególności utwardzone drogi i parkingi. Powyższe budynki i budowle zostały jednak zburzone, tak że w chwili obecnej Nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą. Ostatnie prace związane z niwelacją, oczyszczeniem i wyrównaniem terenu miały miejsce w sierpniu 2021r. Prace te były podejmowane w celu uatrakcyjnienia działki dla potencjalnego kupującego i służyły wynegocjowaniu z nim wyższej ceny sprzedaży. Takiemu uatrakcyjnieniu działki i podniesieniu ceny jej sprzedaży służyły również wszelkie działania nakierowane najpierw na zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania, a następnie działania związane z uzyskiwaniem opisanych powyżej pozwoleń na budowę i uzgodnień.

8\. Czy Sprzedający występował z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, jeśli tak to kiedy i w jakim celu?

Sprzedający nigdy nie występowali z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. W dniu 7.05.2018 r. T.B. (Sprzedający 2)

złożył wniosek o zmianę planu miejscowego uchwalonego uchwałą Rady Miasta z dnia 23.11.2015 r. dla działki nr (…).

9\. Czy Sprzedający wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki? Czy uzyskanie ww. decyzji było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Jakie działania przed dokonaniem sprzedaży działki opisanej we wniosku podejmował/będzie podejmował Sprzedający?

9.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 1 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

9.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 2 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

9.3 M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 3 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 3 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

9.4 M.K. (Sprzedającym 4):

Sprzedający 4 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 4 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

9.5 Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 5 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 5 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

10\. Czy Sprzedający ustanowił Pełnomocnika? Jeżeli tak to proszę wskazać:

(a) jakie działania przed dokonaniem sprzedaży działki opisanej we wniosku podejmował/będzie podejmował ustanowiony przez Sprzedającego pełnomocnik?

(b) Czy pełnomocnik przed dokonaniem sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku będzie:

\- Składał w imieniu Sprzedającego jakiekolwiek wnioski? Jeśli tak to proszę jednoznacznie wskazać jakie i czego dotyczyły/będą dotyczyć?

\- Występował o decyzje pozwolenia, lub inne pisma dotyczące sprzedawanej działki? Jeśli tak to proszę jednoznacznie wskazać jakie i czego dotyczą/będą dotyczyły?

Żaden ze Sprzedających nie ustanowił formalnego pełnomocnika. Nie było takiej potrzeby, szczególnie z uwagi na fakt iż Sprzedający 3 i Sprzedający 4 prowadzą działalność gospodarczą w zakresie kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek PKD 68.10.Z posiadają więc doświadczenie w prowadzeniu rozmów i negocjacji oraz w poszukiwaniu potencjalnych nabywców. Mają też niezbędne rozeznanie rynku nieruchomości.

Ewentualne wnioski składane były przez Spółkę Jawną, zgodnie z opisem przedstawionym w odpowiedzi na wcześniejsze pytania.

11\. Co jest powodem sprzedaży przez Sprzedającego działki?

Wszyscy Sprzedający są zgodni co do tego, że obecna sytuacja gospodarcza i popyt na działki o przeznaczeniu pod zabudowę magazynową sprzyjają wynegocjowaniu korzystnych warunków sprzedaży. Skoro więc pojawił się kupujący, który zaakceptował ofertę cenową Sprzedających podjęto decyzję o sprzedaży.

12\. Na co zostaną przeznaczone środki, które Sprzedający otrzyma ze sprzedaży działki?

Sprzedający nie podjęli jeszcze decyzji co do przeznaczenia środków ze sprzedaży. Sprzedający 2, Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 nie wykluczają dalszych inwestycji. Sprzedający 1 jest emerytem i na razie nie rozważa takiej opcji, niemniej jednak zdecydował przekazać część środków pieniężnych członkom rodziny w formie darowizny.

**W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:**

1) Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będą działali w charakterze podatników

VAT?

2) Czy, przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż planowana transakcja zbycia

Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

3) Czy przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym biorąc pod uwagę,

że konieczne będzie naliczenie podatku VAT przez Sprzedających, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku

wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających na okoliczność zawartych Umów Sprzedaży?

**Stanowisko Zainteresowanych:**

1) Zdaniem Wnioskodawców w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT.

2) Zdaniem Wnioskodawców, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała

opodatkowaniu VAT.

3) W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu

nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających i dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji?

**UZASADNIENIE**

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców punktem wyjścia dla określenia tego czy w związku z zawartą Transakcją będą oni działali w charakterze podatników VAT jest to czy:

(i) sprzedawany udział w Nieruchomości stanowi towar w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz

(ii) czy Sprzedający są podatnikami w rozumieniu Ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. Ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Wskazana definicja nie precyzuje czy ustawodawca odnosząc się do części towaru miał na myśli również jego współwłasność, jednak należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom - art. 195 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 poz.1740 ze zm, dalej: „Kodeks cywilny”). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

W świetle art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Biorąc pod uwagę, że w świetle wskazanej powyżej definicji towaru grunt należy uznać za towar, zatem, w zakresie pojęcia towarów mieści się również współwłasność gruntu jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości. Konsekwentnie należy więc przyjąć, że zbycie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym istotnym jest więc odpowiedź na drugie pytanie, tj. czy Sprzedający w ramach rozważanej Transakcji działają jako podatnicy VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskazana definicja w żaden sposób nie wymaga dla zaistnienia działalności gospodarczej, aby ta była w jakikolwiek sposób usankcjonowana jej rejestracją w odpowiednim rejestrze, ewidencji, etc.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym, nawet jeśli działalność ta nie została w żaden formalny sposób zarejestrowana lub ujęta w ewidencji.

Powyższe oznacza, że dla uznania działań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znacznie ma ich zorganizowany charakter. Zgodnie z tym, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (chociażby nawet nie była ona formalnie zorganizowana i odpowiednio zarejestrowana) , co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest też, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producenta, handlowca lub usługodawcy. Nie bez znaczenia w analizowanym przypadku jest również to, że Sprzedający dokonywali już wcześniej transakcji zbycia nieruchomości, będą takie transakcje dokonywać, a dodatkowo w odniesieniu do Nieruchomości podejmowali już próby jej zbycia innemu inwestorowi oraz aktywnie przygotowywali Nieruchomość do tego zbycia poprzez przykładowo prowadzenie prac rozbiórkowych, czy użyczenie nieodpłatne Nieruchomości między innymi w celu pozyskiwania stosownych zezwoleń, którymi mógłby być zainteresowany potencjalny nabywca Nieruchomości.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm.) (dalej: „Dyrektywa”) „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in. wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przedstawionym zdarzeniu, zdaniem Wnioskodawców, podjęcie takich działań jak usunięcie zabudowań znajdujących się na Nieruchomości, wyrównanie terenu, czy występowanie o zezwolenia (pozwolenie na budowę) świadczy o tym, że celem Sprzedających jest przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży oraz podniesienie jej atrakcyjności dla Kupującego. Sprzedający podjęli więc aktywne działania celem przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, a analizowana Transakcja nie jest pierwszą, a kolejną już próbą dokonania sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający podchodzą więc do Transakcji w sposób profesjonalny i zorganizowany. Sprzedający użyczyli również nieodpłatnie Nieruchomość na rzecz Spółki Jawnej, która podjęła się wykonania na rzecz przyszłego inwestora usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączeniowych. Takie przygotowanie terenu niewątpliwie podnosi wartość nieruchomości, a wyrażając zgodę na takie działania Spółki Jawnej Sprzedający mieli świadomość, że udzielają jej w związku z planowaną Transakcją i chęcią uatrakcyjnienia gruntu i wzrostu jego wartości.

Co więcej, wszyscy Sprzedający oraz małżonka Sprzedającego 1 są również współwłaścicielami innej nieruchomości, niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 5 (…), która również obecnie jest przygotowywana do sprzedaży Kupującemu. Działania Sprzedających noszą więc znamiona profesjonalnego przygotowania do zawarcia kilku transakcji sprzedaży działek gruntu.

Mając to na uwadze, zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, przy czym każdy ze Sprzedających, pomimo iż należący do nich udział we własności Nieruchomości należy do majątkowej wspólnoty małżeńskiej działał jako odrębny podatnik podatku VAT. Powyższego nie zmieni również fakt, iż przelew odpowiedniej części uzgodnionej z Kupującym ceny odbędzie się na rachunek wspólny małżonków.

Stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. W świetle powyższego nie ma wątpliwości, że każdy z małżonków działał w charakterze odrębnego podatnika podatku VAT.

Ad. pytanie 2 i 3

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań 2 i 3 wymaga skupienia się na kilku zagadnieniach kluczowych dla określenia zasad opodatkowania Transakcji. Zawarte poniżej części uzasadnienia odniosą się więc kolejno do kwestii:

1) przedmiotu Transakcji

2) opodatkowania Transakcji podatkiem VAT

3) obowiązku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”)

4) prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego.

1) Przedmiot Transakcji

Biorąc pod uwagę systematykę ustawy o VAT, która przewiduje szczególne zasady opodatkowania dla dostawy budynków, budowli lub ich części, za „tereny niezabudowane” należy uznać tereny, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W konsekwencji na potrzeby stosowania przepisów ustawy o VAT pojęcia „budynek” i „budowla” powinny być interpretowane zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Zgodnie z definicjami sformułowanymi w art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”):

\- obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego

przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

\- budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

\- obiektami małej architektury są niewielkie obiekty;

\- budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, m.in.: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, sieci

techniczne, sieci uzbrojenia terenu;

\- obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał,

gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna.

Z uwagi na brak w Ustawie o VAT unormowania dotyczącego pojęcia budowli czy budynku, należy odnieść się również do definicji obiektu budowlanego z Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, zgodnie z którą przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

W świetle powyższego należy uznać, że sieci przesyłowe jako obiekty liniowe są budowlami.

Jak wynika z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Innymi słowy, władztwo ekonomiczne, tj. faktyczne rozporządzanie towarem jak właściciel, jest kluczową i jedyną przesłanką uznania, że mamy do czynienia z dostawą towarów.

Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności", zaś poprzez orzecznictwo i praktykę sądów, w szczególności Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wykształcił się termin „własności ekonomicznej” jako przesłanki do uznania danej transakcji za dostawę towarów w rozumieniu przepisów o podatku od wartości dodanej (w Polsce - podatku VAT). Przez własność ekonomiczną należałoby uznać sytuację, w której dana osoba jest właścicielem faktycznym danej rzeczy i nie konieczne jest to związane z własnością w sensie prawnym.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawcy wskazali, iż na Nieruchomości znajduje się studzienka wodomierzowa z przyłączem do sieci. Sprzedający jednak w żadnym wypadku nie są właścicielami licznika czy stosownego przyłącza, bowiem gestorem tej infrastruktury jest odpowiednie przedsiębiorstwo sieciowe. Przez Nieruchomość przebiega również jedna napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia (…) będąca własnością firmy P., przy czym nie została ustanowiona żadna służebność na rzecz tej spółki. Sprzedający nie są właścicielami wskazanej powyżej infrastruktury.

W świetle powyższego, w przypadku planowanej Transakcji należy określić co faktycznie będzie przedmiotem dostaw. Z przepisów prawa i praktyki gospodarczej nie zawsze przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmować będzie także prawo własności (łącznie z faktycznym władaniem) do naniesień na gruncie.

Co do zasady, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do części składowych gruntu, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie (art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - dalej jako „k.c.” - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zasadą jest, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, jednakże, jeżeli dana rzecz stanowi samodzielny składnik majątkowy (nie jest częścią składową innej rzeczy), nic nie stoi na przeszkodzie, aby podlegała odrębnemu obrotowi. Tak właśnie może być w przypadku umieszczenia w gruncie, czy też na gruncie, urządzeń służących do doprowadzania czy odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej i innych urządzeń podobnych (tzw. „urządzenia przesyłowe”), które, zgodnie z treścią art. 49 § 1 k.c., nie wchodzą do części składowych nieruchomości.

Przepis ten wprowadza ustawowy wyjątek od zasady superficies solo cedit. Oznacza to, że ww. urządzenia przesyłowe, z chwilą przyłączenia do sieci przedsiębiorcy (firmy przesyłowej), przestają być częścią składową gruntu, na którym się znajdują, a stają się częścią składową przedsiębiorstwa jako zorganizowanego kompleksu majątkowego w rozumieniu art. 551 k.c.

W takiej sytuacji właściciel gruntu nie dysponuje już swobodnie owymi urządzeniami zarówno w aspekcie prawnym jak i faktycznym. W razie przeniesienia własności urządzeń przesyłowych (lub ustanowienia innych praw rzeczowych), zmiana właściciela nieruchomości/gruntu nie wpływa na zmianę własności urządzeń, gdyż są to dwa odrębne przedmioty władania, tym samym obrotu. Innymi słowy, w praktyce następuje nieskrępowany, niezależny obrót gruntem (prawem użytkowania wieczystego gruntu), na którym usadowione są urządzenia przesyłowe, lecz własność i władanie urządzeniami pozostaje nadal przy przedsiębiorcy, w skład majątku którego wchodzą owe urządzenia.

Tym samym, w przypadku dostawy gruntu, na którym co prawda istnieją naniesienia w postaci urządzeń przesyłowych, ale które nie stanowią części składowej tego gruntu wskutek przynależności (faktycznej i prawnej) do sieci innego przedsiębiorstwa, dostawa taka ma za przedmiot wyłącznie dostawę gruntu/prawa użytkowania wieczystego gruntu bez naniesień.

Reasumując powyższą analizę należy w opinii Wnioskodawców uznać, że:

\- Sieci przesyłowe nie mogą być przedmiotem transakcji między Sprzedającym i a Kupującym, gdyż nie stanowią własności Sprzedających, ale innych podmiotów (gestorów

mediów);

\- dostawa Nieruchomości powinna być traktowana jako dostawa terenów niezabudowanych.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedający, przygotowując Nieruchomość do Transakcji, zlecili zburzenie wszelkich znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli, a w szczególności również wewnętrznej infrastruktury drogowej na posesji. W chwili obecnej na Nieruchomości pozostało wyłącznie betonowe utwardzenie zjazdu z drogi publicznej, które jednak nie spełnia żadnych parametrów drogi i nie jest zdaniem Wnioskodawców całościową czy częściową budowlą czy obiektem budowlanym. Na Nieruchomości znajduje się również niezabudowany rów oraz studzienka wodomierzowa, które zdaniem Wnioskodawców nie wypełniają definicji budowli z Ustawy Prawo budowlane. Niemniej jednak, z ostrożności, Wnioskodawcy zamierzają złożyć w przededniu Transakcji oświadczenie w trybie przewidzianym w art. 43 ust 10 Ustawy o VAT i zrezygnować z ewentualnego zwolnienia z podatku VAT, na rzecz opodatkowania Transakcji tym podatkiem. Jak wskazano, złożenie tego oświadczenia podyktowane jest wyłącznie względami ostrożnościowymi i nie wpływa na przyjętą przez Wnioskodawców klasyfikację przedmiotu Transakcji jako gruntu niezabudowanego.

Konkludując powyższe, przedmiotem analizowanej Transakcji będzie dostawa terenów niezabudowanych.

2) Opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT

Po ustaleniu, że przedmiotem Transakcji są tereny niezabudowane zagadnieniem kluczowym staje się określenie statusu Nieruchomości w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę te renów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zbywana Nieruchomość składa się z niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o obszarze 68.881 m2, , objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Mając na uwadze powyżej wskazane przepisy, jej sprzedaż stanowi zatem dostawę terenów niezabudowanych, która może być zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, pod warunkiem, że stanowić będzie teren inny niż budowlany.

Nieruchomość została objęta dwoma planami miejscowego zagospodarowana przestrzennego. W rejonie węzła drogi ekspresowej, Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 listopada 2015 roku i w tym zakresie teren oznaczony został symbolem „KDG-1” - tj. teren drogi publicznej klasy głównej.

Pozostała część Nieruchomości objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego zachodniej części Miasta - obszar A, uchwalonego uchwałą Rady Miasta z dnia 15.02.2021 r. - jako teren produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej - oznaczonych w planie symbolem „P/U”.

W ocenie Wnioskodawców, powyższe pozwala przyjąć, że Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. W konsekwencji sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

3) Obowiązek w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki lub jej zmiany, w zakresie w jakim podlegają podatkowi od towarów i usług. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b, nie podlegają podatkowi również czynności cywilnoprawne, których przynajmniej jedna strona zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i nie jest z VAT zwolniona, to transakcja ta nie podlega opodatkowaniu PCC.

Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z VAT, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu PCC.

Mając na uwadze treść powyższych przepisów ustawy o PCC, skoro dostawa Nieruchomości dokonywana przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana VAT, bowiem nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku, powyższa czynność będzie pozostawać poza zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

4) Prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytuł u nabycia towarów i usług.

Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto, nie może zajść żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 1-3a.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Wnioskodawcy zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Biorąc pod uwagę, że intencją Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości obiektów magazynowych lub magazynowo-produkcyjnych wraz z niezbędną do funkcjonowania tych obiektów infrastrukturą i późniejsza najem tych obiektów należy zauważyć, że czynność taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług . Tym samym należy uznać, że nabywana Nieruchomość (działka) będzie wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Tym samym spełnione zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki tego podatku wynikających z faktur VAT wystawionych przez Sprzedających w związku z nabyciem w ramach Transakcji Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa będzie podlegała opodatkowaniu i nie zostanie zwolniona z opodatkowania VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m. in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu regulacji dotyczących podatku od towarów i usług.

Należy mieć na uwadze, że kluczowe dla uznania transakcji za działalność gospodarczą na gruncie podatku VAT są przesłanki wskazane w orzecznictwie unijnym.

Kierując się zatem tymi przesłankami należy wskazać, że kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę i czy działania stanowią ciąg zdarzeń, a nie są jedynie pojedynczymi czynnościami.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działania przybierają formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 (Współwłaściciele) 28 września 2021 r. sprzedali działkę o nr (…). Natomiast 27 listopada 2020 r. Sprzedający zawarli z firmą H. przedwstępne umowy sprzedaży, które określiły warunki i termin zawarcia Umowy sprzedaży. Jednym z warunków, od których uzależnione było zawarcie Umowy sprzedaży było uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla projektu magazynowo-produkcyjnego na Nieruchomości oraz dokonanie rozbiórki wszelkich budynków i budowli wybudowanych na tej Nieruchomości. Jednak do transakcji nie doszło. 1 czerwca 2021 r. dokonano cesji praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów przedwstępnych na Kupującego.

Do dnia transakcji wszystkie budynki i budowle zostały wyburzone.

W związku z zawarciem Umów Przedwstępnych, P. Spółka Jawna, której wspólnikiem jest Sprzedający 2, podjęła się wykonania usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości. Na wniosek Spółki Jawnej, została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji.

W stosunku do Nieruchomości było wydane pozwolenia na budowę dla inwestycji dotyczącej budowy budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi wraz z budynkiem wartowni, budynkiem pompowni pożarowej ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej, budynkiem stacji trafo oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji na Nieruchomości. Decyzja ta uzyskana była z uwagi na zawarty w Umowach Przedwstępnych warunek uzyskania takiego pozwolenia. Po zawarciu Umów Sprzedaży prawa z uzyskanego pozwolenia na budowę przejdą na Kupującego.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że wszyscy Sprzedający podejmowali wspólnie działania w celu utrzymania Nieruchomości w jak najlepszym stanie. Dokonywali prac porządkowych, wykaszania terenu, etc. Przez Nieruchomość przebiegała infrastruktura sieci gazowej, która jednak w ramach prowadzonych na Nieruchomości prac rozbiórkowych i porządkowych została usunięta. Do 2021 roku na Nieruchomości znajdowały się budynek warsztatowo-socjalny, warsztatowy, budynek biurowy oraz budowle takie jak w szczególności utwardzone drogi i parkingi. Powyższe budynki i budowle zostały jednak zburzone, tak że w chwili obecnej Nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą. Ostatnie prace związane z niwelacją, oczyszczeniem i wyrównaniem terenu miały miejsce w sierpniu 2021r. Prace te były podejmowane w celu uatrakcyjnienia działki dla potencjalnego kupującego i służyły wynegocjowaniu z nim wyższej ceny sprzedaży. Takiemu uatrakcyjnieniu działki i podniesieniu ceny jej sprzedaży służyły również wszelkie działania nakierowane najpierw na zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania, a następnie działania związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę i uzgodnień.

Żaden ze Sprzedających nie ustanowił formalnego pełnomocnika. Nie było takiej potrzeby, szczególnie z uwagi na fakt iż Sprzedający 3 i Sprzedający 4 prowadzą działalność gospodarczą w zakresie kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek PKD 68.10.Z posiadają więc doświadczenie w prowadzeniu rozmów i negocjacji oraz w poszukiwaniu potencjalnych nabywców. Mają też niezbędne rozeznanie rynku nieruchomości.

Sprzedający poszukiwali potencjalnego nabywcy na Nieruchomość. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedający. Sprzedający 2 podejmował działania w celu zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania po to by działka ta stała się terenem z prawem do zabudowy. Działanie to miało na celu uatrakcyjnienie tej działki.

Dodatkowo wskazać należy, że wszyscy Sprzedający posiadają jeszcze inne działki, które zamierzają sprzedać. Sprzedający 1 w 2018 r. sprzedał udział w gruncie budowlanym.

Wynikająca z opisanych wyżej działań Sprzedających koncepcja wykorzystania nieruchomości dowodzi, że zostały podjęte czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż działki nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedający podejmując świadomie czynności takie jak wymienione powyżej angażował własne środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Celem tych działań jest uatrakcyjnienie przedmiotu sprzedaży w postaci działki i osiągnięcie korzyści finansowej, bo w przeciwnym razie ponoszenie wskazanych w opisie sprawy nakładów, byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że podjęte przez Sprzedających ww. działania wskazują, że sprzedaż udziałów w działce dokonana jest w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, przy czym każdy ze Sprzedających, pomimo iż należący do nich udział we własności Nieruchomości należy do majątkowej wspólnoty małżeńskiej działał jako odrębny podatnik podatku VAT. Powyższego nie zmieni również fakt, iż przelew odpowiedniej części uzgodnionej z Kupującym ceny odbędzie się na rachunek wspólny małżonków.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, należało uznać za prawidłowe.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku Sprzedający sprzedali udziały w Nieruchomości będącej Ich własnością na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej m.in. pod warunkiem uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem magazynowym.

Tym samym na moment dostawy, działka (…) stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich

przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2\. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających opisanej we wniosku Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę nieruchomości wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających w związku ze sprzedażą działki. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Z uwagi na wskazania Zainteresowanych w uzupełnieniu wniosku dotyczące omyłkowego oznaczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, wniosek jest rozpatrzony wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, a sprawa z podatku od czynności cywilnoprawnych pod sygnaturą 0111-KDIB2-3.4014.374.2021.ŁSZ została zamknięta i nie zostanie rozstrzygnięta.

Ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Ponadto zaznacza się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie, który został wskazany w pytaniach Zainteresowanych. Interpretacja nie rozstrzyga kwestii czy rów, studzienka wodomierzowa, utwardzony betonem wjazd wypełniają definicje budowli. Stwierdzenia Zainteresowanych, ze nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem i budowlą potraktowano jako element przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, który nie był przedmiotem oceny.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W dniu 28 września 2021 r. został złożony ww. wniosek wspólny, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników, opodatkowania podatkiem VAT Transakcji oraz w zakresie prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 16 grudnia 2021 r. (data wpływu 16 grudnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 8 grudnia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.844.2021.1.IK, 0111-KDIB2-3.4014.374.2021.3.ŁSZ.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\- C. sp. z o.o.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (1):

\- B.B.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (2):

\- T.B.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (3):

\- M.B.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (4):

\- M.K.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (5):

\- Ma.K.;

przedstawiono następujący zaistniały stan faktyczny:

1\. Opis planowanej transakcji

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawarli, w dniu 28 września 2021, umowy sprzedaży („Umowy Sprzedaży”) nieruchomości o obszarze 68.881 m2, oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), położonej (…), objętej księgą wieczystą KW Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy („Nieruchomość”). W ramach zawartych Umów Sprzedaży Sprzedający dokonali odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego („Transakcja”). Zasadniczo Transakcja mogłaby zostać objęta jedną wspólną umową sprzedaży, jednak z powodów logistycznych Sprzedający 3 i Sprzedający 4 zawrą wraz z Kupującym jedną umowę sprzedaży, natomiast Sprzedający 1, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 zawrą wraz z Kupującym drugą umowę sprzedaży. Umowy Sprzedaży będą dotyczyły sprzedaży udziału w tej samej Nieruchomości.

Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 są współwłaścicielami Nieruchomości w następujących udziałach:

\- Wnioskodawca 2 - posiada udział w Nieruchomości wynoszący 2/4 części,

\- Wnioskodawca 3 i Wnioskodawca 4 - posiadają udział w Nieruchomości wynoszący ¼ części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,

\- Wnioskodawca 5 i Wnioskodawca 6 - posiadają udział w Nieruchomości wynoszący ¼ części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

W dniu 27 listopada 2020 r. Sprzedający zawarli z firmą H. przedwstępne umowy sprzedaży (Umowy Przedwstępne), które określiły warunki i termin zawarcia Umów Sprzedaży. Z powodów biznesowych spółka H. zdecydowała, iż nie przystąpi do zawarcia Umów Sprzedaży i w dniu 1 czerwca 2021 r. dokonała cesji praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych na Kupującego w ramach zawartej w formie aktu notarialnego Umowy przelewu wierzytelności oraz przejęcia długów. W konsekwencji zawarcia tej umowy Kupujący wstąpił we wszelkie praw a i obowiązki wynikające z Umów Przedwstępnych i w ramach ich wykonania zawarł Umowy Sprzedaży.

Zawarte z firmą H. Umowy Przedwstępne, które zostały przejęte przez Kupującego, zawierały, prócz dat w których należy zawrzeć właściwe umowy przenoszące własność Nieruchomości, również szereg warunków dotyczących stanu samej Nieruchomości. I tak jednymi z warunków, od których uzależnione było zawarcie Umów Sprzedaży było uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla projektu magazynowo-produkcyjnego na Nieruchomości oraz dokonanie rozbiórki wszelkich budynków i budowli wybudowanych na tej Nieruchomości.

2\. Opis Nieruchomości

Sprzedający 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości, a udział ten należy do jego majątku osobistego, pomimo że Sprzedający 1 pozostaje w związku małżeńskim. Sprzedający 2 i Sprzedający 3 oraz Sprzedający 4 i Sprzedający 5 są współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość obejmuje działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o obszarze 68.881 m2, położoną (…), objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. W dziale I-O wskazanej powyżej księgi wieczystej prócz Nieruchomości ujawniona jest również działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym (…) o obszarze 19.200 m2, która jednak nie jest przedmiotem planowanej Transakcji.

Sposób korzystania z Nieruchomości oznaczony został symbolem „Ba - tereny przemysłowe”;

Nieruchomość została objęta dwoma planami miejscowego zagospodarowana przestrzennego. W rejonie węzła drogi ekspresowej, Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 listopada 2015 roku i w tym zakresie teren oznaczony został symbolem „KDG-1” - tj. teren drogi publicznej klasy głównej.

Pozostała część Nieruchomości objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego zachodniej części Miasta - obszar A, uchwalonego uchwałą Rady Miasta z dnia 15.02.2021 r. - jako teren produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej - oznaczonych w planie symbolem „P/U”.

Do 2021 roku na Nieruchomości znajdowały się budynek warsztatowo-socjalny, warsztatowy, budynek biurowy oraz budowle takie jak w szczególności utwardzone drogi i parkingi. Powyższe budynki i budowle zostały jednak zburzone, tak że w chwili obecnej nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą. Ostatnie prace związane z niwelacją, oczyszczeniem i wyrównaniem terenu miały miejsce w sierpniu 2021 r. Przez nieruchomość przebiega jednak nieobudowany rów oraz znajduje się na niej studzienka wodomierzowa. Z Nieruchomości usunięto wszelkie drogi czy przejazdy. Jedyne pozostałe utwardzenie dotyczy samego zjazdu z drogi publicznej. Utwardzenie to nie posiada jednak parametrów technicznych infrastruktury drogowej (utwardzenie betonowe).

Zdaniem Sprzedających ani rów, ani studzienka wodomierzowa, ani utwardzony betonem wjazd na posesję nie wypełniają definicji budowli czy obiektu budowlanego z art. 3 Ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z definicją zawartą w tym przepisie przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Niemniej jednak z ostrożności, przed dniem zawarcia Umów Sprzedaży Sprzedający i Kupujący złożą do urzędu skarbowego właściwego z uwagi na siedzibę Kupującego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług („VAT”) i wyborze opodatkowania Transakcji tym podatkiem w trybie i formie przewidzianej w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Nieruchomość jest z jednej strony odgrodzona siatką od działki sąsiada.

Sprzedający 2 wraz z synem prowadzą wspólnie spółkę jawna pod nazwą P. Spółka Jawna („Spółka Jawna”). Na Nieruchomości Spółka Jawna prowadziła od 2002 roku działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Spółka jawna wykorzystywała Nieruchomość nieodpłatnie na podstawie ustnej (niepotwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia, którą zawarła z wszystkimi Sprzedającymi. Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, Spółka jawna oddała jej części, z których sam nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobierała określone umowami czynsze. Umowy te są już jednak rozwiązane.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W związku z zawarciem opisanych powyżej Umów Przedwstępnych H. zleciło Spółce Jawnej na mocy umowy zawartej 27 listopada 2020 roku wykonanie usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości. Umowa ta następnie w dniu 22 czerwca 2021 r. została przeniesiona na Kupującego. W związku z powyższym, w ramach realizacji zleconej usługi na wniosek Spółki Jawnej, została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, przez Burmistrza Miasta w dniu 6 maja 2021 dla inwestycji pn. (…).W stosunku do Nieruchomości były wydawane następujące pozwolenia na budowę (i) pozwolenia na budowę nr (…) wydanego w dniu 23 marca 2020 roku na rzecz E. sp. z o.o. na budowę budynku hali produkcyjno - magazynowej na Nieruchomości, która to decyzja została uchylona, a postępowanie toczące się przed organem pierwszej instancji umorzone na podstawie decyzji Wojewody wydanej w dniu 22 października 2020 roku oraz (ii) pozwolenia na budowę wydanego z upoważnienia Starosty w dniu 5 listopada 2020 roku na rzecz T.B. obejmującego budowę przyłącza kablowego oraz kontenerowej stacji do zasilania dwóch budynków produkcyjno - magazynowych z częściami socjalno - biurowymi i wartownią na Nieruchomości oraz (iii) pozwolenia na budowę, wydanego przez Starostę w dniu 30 sierpnia 2021 dla inwestycji dotyczącej budowy budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi wraz z budynkiem wartowni, budynkiem pompowni pożarowej ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej, budynkiem stacji trafo oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji na Nieruchomości. Ostatnia ze wskazanych decyzji zawierających pozwolenie na budowę budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi uzyskana była z uwagi na zawarty w Umowach Przedwstępnych warunek uzyskania takiego pozwolenia. Po zawarciu Umów Sprzedaży prawa z uzyskanego pozwolenia na budowę przejdą na Kupującego.

Przez Nieruchomość przebiegała infrastruktura sieci gazowej, która jednak w ramach prowadzonej na Nieruchomości rozbiórki została usunięta. W chwili obecnej na Nieruchomości znajduje się studzienka wodomierzowa z licznikiem, do którego prowadzi przyłącze wodne. Sprzedający, ani Spółka Jawna nie są jednak właścicielami tego przyłącza, bowiem znajduje się ono „przed licznikiem”, a więc pozostaje we władaniu gestora mediów. Przez Nieruchomość przebiega jedna napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia będąca własnością firmy P. S.A., przy czym nie została ustanowiona żadna służebność na rzecz tej spółki. Sprzedający nie są właścicielami wskazanej powyżej infrastruktury.

3\. Historia nabycia nieruchomości przez sprzedających

Sprzedający 1 nabył od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości udział wynoszący 2/4 części w prawie własności Nieruchomości (ówcześnie oznaczoną jako działka nr (…)). Nabycie to miało miejsce na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 sierpnia 1987 roku, zawartej w formie aktu notarialnego, sporządzonej przez notariusza.

Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nabyli udział wynoszący 1/4 części w prawie własności działki, z podziału której powstała Nieruchomość od osób fizycznych na podstawie warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 4 sierpnia 2004 roku przez notariusza oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 28 września 2004 roku przez notariusza.

Sprzedający 4 i Sprzedający 5, małżonkowie K., nabyli udział wynoszący 1/4 części w prawie własności Nieruchomości (ówcześnie jako nr (…)) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 4 sierpnia 2004 roku przez notariusza oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 28 września 2004 roku przez notariusza.

Przy nabyciu Nieruchomości żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

4\. Charakterystyka sprzedających

Sprzedający 1 nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej i w chwili obecnej jest emerytem.

Jak wskazano powyżej Sprzedający 2 wraz z synem są wspólnikami Spółki Jawnej, jednak nieruchomość nigdy nie stanowiła majątku Spółki Jawnej, ani nie była wprowadzona do jej aktywów. Sprzedający 2 jest również wspólnikiem w dwóch innych spółkach jawnych, ale i w ich przypadku Nieruchomość nigdy nie należała do majątku tych spółek, pomimo iż zakres działalności tych spółek obejmuje również obrót nieruchomościami.

Sprzedający 2 posiada również gospodarstwo rolne z tytułu prowadzenia którego jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Sprzedający 3 prowadzi indywidualną działalność gospodarczą i jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności. Od 31 grudnia 2019r. działalność ta jest jednak zawieszona.

Sprzedający 4 jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG pod nazwą Wynajem Transport Spedycja M.K. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności.

Sprzedający 5 jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności.

Sprzedający 4 i Sprzedający 5 prowadzą wspólnie spółkę cywilną pod nazwą E.I., której przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek . Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów spółki cywilnej.

Sprzedający 2 i Sprzedający 3, tak samo jak Sprzedający 4 i Sprzedający 5 są małżeństwami, a udział w Nieruchomości został przez nich nabyty do majątku prywatnego i objęty wspólnotą majątkową małżeńską.

Wszyscy Sprzedający oraz małżonka Sprzedającego 1 są również współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr (…) o obszarze 3,1621 ha. Każdemu małżeństwu przysługuje udział w wysokości 1/3 tej nieruchomości i działka ta również jest planowana do sprzedaży, a jej sprzedaż została objęta zawartą już umową przedwstępną. W celu doprecyzowania Kupujący i Sprzedający podkreślają, że w niniejszym zapytaniu występują wyłącznie o potwierdzenie skutków podatkowych w zakresie sprzedaży Nieruchomości.

Dodatkowo wszyscy Sprzedający i małżonka Sprzedającego 1 posiadają jeszcze inne działki, które planują sprzedać.

Ponadto, Sprzedający 1 wraz z małżonką w 2018 roku sprzedali udziały w gruncie budowlanym o tym samym przeznaczeniu po zarejestrowaniu się jako podatnicy VAT i po uzyskaniu stosownej interpretacji podatkowej potwierdzającej, że powinni dokonać tej sprzedaży w działając w charakterze podatników VAT (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27.06.2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.208.2017.1.IZ).

W 2018 roku do Sprzedających zwrócił się z ofertą zakupu Nieruchomości inny zainteresowany podmiot, a Sprzedający podjęli z nim rozmowy w tym zakresie. Do transakcji sprzedaży Nieruchomości jednak nie doszło, niemniej jednak Sprzedający wystąpili do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o potwierdzenie skutków podatkowych sprzedaży.

Nieruchomości w podatku VAT, a w szczególności tego czy planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz, czy transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. Sprzedający otrzymali indywidualne interpretacje podatkowe potwierdzające, iż planowana przez nich wtedy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT w stawce 23% (przykładowo interpretacja wydana 23 listopada 2018 sygn. 0114-KDIP1-1.4012.650.2018.2.AO dla Sprzedającego 2).

W związku z planowaną Transakcją Sprzedający 1, Sprzedający 3 i Sprzedający 5 dokonali zgłoszenia i rejestracji jako podatnicy VAT. Na dzień planowanej Transakcji Sprzedający będą czynnymi podatnikami VAT.

Sprzedający 2 jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na prowadzenie gospodarstwa rolnego.

Sprzedający 4 jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej pod nazwą Wynajem Transport Spedycja M.K.

Zapłata uzgodnionej z Kupującym ceny zostanie dokonana na indywidualny rachunek bankowy danego Sprzedającego, ewentualnie na wspólny rachunek bankowy małżeństwa. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość nie będzie zbywana w ramach zarejestrowanej przez Sprzedających działalności gospodarczej, Sprzedający wskażą do realizacji Transakcji wyłącznie osobiste rachunki bankowe w bankach posiadających siedzibę w Polsce. Indywidualne rachunki bankowe nie posiadają więc tzw. subkonta VAT, w związku z powyższym płatność uzgodnionej z Kupującym ceny nie będzie mogła zostać zrealizowana w mechanizmie tzw. podzielonej płatności. Dodatkowo, z uwagi na fakt, iż Sprzedający w ramach Transakcji nie działają jak przedsiębiorcy, a jako osoby fizyczne sprzedający swój prywatny majątek, płatność ceny wynikającej z Umów Sprzedaży nie będzie mogła zostać uiszczona na rachunek bankowy znajdujący się na liście rachunków bankowych prowadzonej przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (tzw. Biała Lista).

5\. Charakterystyka kupującego i jego działalność

Kupujący jest spółką celową, powołaną do realizacji Transakcji. Kupujący należy do grupy kapitałowej zajmującej się profesjonalnie projektami developerskimi w zakresie budowy, komercjalizacji i najmu magazynów i obiektów logistycznych. Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości budynek magazynowy lub magazynowo-produkcyjny wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci przykładowo dróg i placów manewrowych, przyłączy, portierni, przestrzeni socjalno-biurowej, etc. Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1\. Czy kiedykolwiek Sprzedający wykorzystywał przedmiotową działkę do działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to proszę wskazać kiedy i w jakim zakresie?

1.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1, jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej.

Sprzedający 1, na zasadzie nieodpłatnego użyczenia, przekazał Nieruchomość do korzystania spółce P. spółka jawna, w której był jednym ze wspólników (wraz z synem T.B. który w niniejszym zapytaniu interpretacyjnym jest Sprzedającym 2). Użyczenie nie zostało nigdy sformalizowane w postaci umowy na piśmie.

Na Nieruchomości P. Spółka jawna prowadziła od 2020 roku działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, Spółka jawna oddała jej części, z których sam nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobierała określone umowami czynsze. Umowy te są już jednak rozwiązane.

1.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Sprzedający 2 stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w 2004 roku.

Sprzedający 2, wraz z ojcem jest wspólnikiem w spółce P. Spółka Jawna („Spółka Jawna”). Na Nieruchomości Spółka Jawna prowadziła do 2020 roku działalność gospodarczą polegającą na produkcji cegieł, dachówek i materiałów budowlanych z wypalanej gliny. Spółka jawna wykorzystywała Nieruchomość nieodpłatnie na podstawie ustnej (niepotwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia, którą zawarła z wszystkimi Sprzedającymi. Poza prowadzeniem na Nieruchomości cegielni, Spółka jawna oddała jej części, z których sam nie korzysta w najem lub dzierżawę na rzecz osób trzecich, z tytułu czego pobierała określone umowami czynsze. Umowy te są już jednak rozwiązane.

1.3 M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 3, jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Sprzedający 3 stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w 2004 roku.

1.4 M.K (Sprzedający 4):

Sprzedający 4, jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Sprzedający 4 stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w 2004 roku.

1.5 Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 5, jako osoba fizyczna, nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej. Sprzedający 5 stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w 2004 roku.

2\. Czy Sprzedający był/jest rolnikiem ryczałtowym, jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?

2.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z żoną gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 2 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2.3 M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 3 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z mężem gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 3 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2.4 M.K. (Sprzedający 4):

Sprzedający 4 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z żoną gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 4 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

2.5 Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 5 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z mężem gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 5 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

3\. Czy z ww. działek Sprzedający dokonywał sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim

okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

3.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka.

3.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka

3.3 M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 3 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka

3.4 M.K. (Sprzedający 4):

Sprzedający 4 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka.

3.5 Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 5 nie, nigdy nie uprawiał działki, a więc nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tej działki. Działka była działką o charakterze rolnym, niemniej jednak była ona utrzymywana jako łąka.

4\. Z jakim zamiarem Sprzedający nabył przedmiotową działkę? Czy została nabyta do majątku osobistego czy w celu wykorzystania ich do prowadzonej działalności

gospodarczej?

4.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nabył Nieruchomość od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości udział wynoszący 2/4 części w prawie własności Nieruchomości (ówcześnie oznaczoną jako działka nr 4). Nabycie to miało miejsce na podstawie umowy sprzedaży z dnia 22 sierpnia 1987 roku, zawartej w formie aktu notarialnego, sporządzonej przez notariusza. Sprzedający 1 nabył Nieruchomość do majątku osobistego. Nieruchomość została zakupiona bez wyraźnego celu, bowiem był to zakup okazjonalny. Dopiero w późniejszym czasie Nieruchomość została użyczona Spółce Jawnej w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

4.2 T.B. (Sprzedający 2) i M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nabyli udział wynoszący 1/4 części w prawie własności działki, z podziału której powstała Nieruchomość od osób fizycznych na podstawie warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 4 sierpnia 2004 roku przez notariusza oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 28 września 2004 roku przez notariusza. Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego z zamiarem inwestycyjnym, bowiem pojawiła się atrakcyjna oferta sprzedaży działki. W późniejszym czasie Nieruchomość została użyczona Spółce Jawnej w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

4.3 M.K. (Sprzedający 4) i Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 4 i Sprzedający 5, małżonkowie K., nabyli udział wynoszący 1/4 części w prawie własności Nieruchomości (ówcześnie jako nr 4) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 4 sierpnia 2004 roku przez notariusza oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 28 września 2004 roku przez notariusza. Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego z zamiarem inwestycyjnym, bowiem pojawiła się atrakcyjna oferta sprzedaży działki. W późniejszym czasie Nieruchomość została użyczona Spółce Jawnej w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

5\. W jaki sposób działka była wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu nabycia do chwili planowanej sprzedaży?

5.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nie prowadził na działce działalności rolnej. Działka była użyczona nieodpłatnie Spółce Jawnej na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez ten podmiot. Działalność Spółki Jawnej na działce została zakończona w 2020 roku. Od tego czasu działka była niezagospodarowanym terenem będącym nieużytkiem, na którym były prowadzone prace zmierzające do utrzymania poprawnego stanu tej nie ruchomości, np. wykoszenia, naprawa ogrodzenia, porządkowanie, etc.

Kiedy w 2020 roku pojawiła się szansa na sprzedaż Nieruchomości, Sprzedający 1 wraz z pozostałymi Sprzedającymi uzgodnili, że ich nieformalnym przedstawicielem w stosunku do potencjalnych kupujących będzie Sprzedający 2. W związku z tym, jeśli konieczne było podejmowane jakichkolwiek kroków dotyczących uzyskiwania pozwoleń, zgód, etc. było to robione za pośrednictwem Spółki Jawnej, w ramach świadczonych przez nią usług (opis poniżej).

5.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 nabył działkę w 2004 roku w celu inwestycyjnym. Działka była w części niezagospodarowanym terenem będącym nieużytkiem , na którym były prowadzone prace zmierzające do utrzymania poprawnego stanu tej nieruchomości, np. wykoszenia, naprawa ogrodzenia, porządkowanie, etc a w części wykorzystywanym do prowadzenia działalności przez P. Sp. J. Sprzedający 2 podejmował działania w celu zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania po to by działka ta stała się terenem z prawem do zabudowy. Działanie to miało na celu uatrakcyjnienie tej działki.

W związku z zawarciem opisanych w zapytaniu interpretacyjnym Umów Przedwstępnych, P. Spółka Jawna podjęła się wykonania usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości. Na wniosek Spółki Jawnej, została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, przez Burmistrza Miasta w dniu 6 maja 2021 dla inwestycji pn. (…)

W stosunku do Nieruchomości były wydawane następujące pozwolenia na budowę (i) pozwolenia na budowę nr (…) wydanego w dniu 23 marca 2020 roku na rzecz E. sp. z o.o. na budowę budynku hali produkcyjno - magazynowej na Nieruchomości, która to decyzja została uchylona, a postępowanie toczące się przed organem pierwszej instancji umorzone na podstawie decyzji Wojewody wydanej w dniu 22 października 2020 roku oraz (ii) pozwolenia na budowę wydanego z upoważnienia Starosty w dniu 5 listopada 2020 roku na rzecz T.B. obejmującego budowę przyłącza kablowego oraz kontenerowej stacji PZO do zasilania dwóch budynków produkcyjno - magazynowych z częściami socjalno - biurowymi i wartownią na Nieruchomości oraz (iii) pozwolenia na budowę, wydanego przez Starostę w dniu 30 sierpnia 2021 dla inwestycji dotyczącej budowy budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi wraz z budynkiem wartowni, budynkiem pompowni pożarowej ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej, budynkiem stacji trafo oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji na Nieruchomości. Ostatnia ze wskazanych decyzji zawierających pozwolenie na budowę budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi uzyskana była z uwagi na zawarty w Umowach Przedwstępnych warunek uzyskania takiego pozwolenia. Po zawarciu Umów Sprzedaży prawa z uzyskanego pozwolenia na budowę przejdą na Kupującego.

5.3 M.B. (Sprzedający 3), M.K. (Sprzedający 4), Ma.K. (Sprzedający 5)

Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 nie prowadzili na działce działalności rolnej. Od chwili nabycia przez nich Nieruchomości działka była w części niezagospodarowanym terenem będącym nieużytkiem, na którym były prowadzone prace zmierzające do utrzymania poprawnego stanu tej nieruchomości, np. wykoszenia, naprawa ogrodzenia, porządkowanie, etc a w części wykorzystywanym do prowadzenia działalności przez P. Sp.J.

Kiedy w 2020 roku pojawiła się szansa na sprzedaż Nieruchomości, Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 uzgodnili, że ich nieformalnym przedstawicielem w stosunku do potencjalnych kupujących będzie Sprzedający 2. W związku z tym, jeśli konieczne było podejmowane jakichkolwiek kroków dotyczących uzyskiwania pozwoleń, zgód, etc. było to zrealizowane za pośrednictwem P. Spółki Jawnej, w ramach świadczonych przez nią usług (opis poniżej).

6\. Czy działka mająca być przedmiotem sprzedaży była/jest przedmiotem najmu lub dzierżawy, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpał/czerpie Sprzedający z tego

tytułu?

Sprzedający nie wynajmowali/dzierżawili działki będącej przedmiotem sprzedaży. P. Sp. J. jako podmiot nieodpłatnie użytkujący działkę wynajmował ją w 2020 i wystawiał faktury w tym zakresie.

7\. Czy Sprzedający poczynił jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki tj. dokonywali jej uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie

w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?

Wszyscy Sprzedający podejmowali wspólnie działania w celu utrzymania Nieruchomości w jak najlepszym stanie. Dokonywali prac porządkowych, wykaszania terenu, etc. Przez Nieruchomość przebiegała infrastruktura sieci gazowej, która jednak w ramach prowadzonych na Nieruchomości prac rozbiórkowych i porządkowych została usunięta. Do 2021 roku na Nieruchomości znajdowały się budynek warsztatowo-socjalny, warsztatowy, budynek biurowy oraz budowle takie jak w szczególności utwardzone drogi i parkingi. Powyższe budynki i budowle zostały jednak zburzone, tak że w chwili obecnej Nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą. Ostatnie prace związane z niwelacją, oczyszczeniem i wyrównaniem terenu miały miejsce w sierpniu 2021r. Prace te były podejmowane w celu uatrakcyjnienia działki dla potencjalnego kupującego i służyły wynegocjowaniu z nim wyższej ceny sprzedaży. Takiemu uatrakcyjnieniu działki i podniesieniu ceny jej sprzedaży służyły również wszelkie działania nakierowane najpierw na zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania, a następnie działania związane z uzyskiwaniem opisanych powyżej pozwoleń na budowę i uzgodnień.

8\. Czy Sprzedający występował z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, jeśli tak to kiedy i w jakim celu?

Sprzedający nigdy nie występowali z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. W dniu 7.05.2018 r. T.B. (Sprzedający 2)

złożył wniosek o zmianę planu miejscowego uchwalonego uchwałą Rady Miasta z dnia 23.11.2015 r. dla działki nr (…).

9\. Czy Sprzedający wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki? Czy uzyskanie ww. decyzji było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Jakie działania przed dokonaniem sprzedaży działki opisanej we wniosku podejmował/będzie podejmował Sprzedający?

9.1 B.B. (Sprzedający 1):

Sprzedający 1 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 1 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

9.2 T.B. (Sprzedający 2):

Sprzedający 2 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 2 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

9.3 M.B. (Sprzedający 3):

Sprzedający 3 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 3 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

9.4 M.K. (Sprzedającym 4):

Sprzedający 4 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 4 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

9.5 Ma.K. (Sprzedający 5):

Sprzedający 5 nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania dla działki. Poza działaniami opisanymi we wcześniejszych punktach Sprzedający 5 wraz z pozostałymi Sprzedającymi poszukiwał potencjalnego nabywcy na Nieruchomość - podejmował w tym zakresie rozmowy z zainteresowanymi, którzy zgłaszali się do niego albo bezpośrednio sami, albo też przez pośredników. W takich przypadkach dokonywana była prezentacja Nieruchomości. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedających.

10\. Czy Sprzedający ustanowił Pełnomocnika? Jeżeli tak to proszę wskazać:

(a) jakie działania przed dokonaniem sprzedaży działki opisanej we wniosku podejmował/będzie podejmował ustanowiony przez Sprzedającego pełnomocnik?

(b) Czy pełnomocnik przed dokonaniem sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku będzie:

\- Składał w imieniu Sprzedającego jakiekolwiek wnioski? Jeśli tak to proszę jednoznacznie wskazać jakie i czego dotyczyły/będą dotyczyć?

\- Występował o decyzje pozwolenia, lub inne pisma dotyczące sprzedawanej działki? Jeśli tak to proszę jednoznacznie wskazać jakie i czego dotyczą/będą dotyczyły?

Żaden ze Sprzedających nie ustanowił formalnego pełnomocnika. Nie było takiej potrzeby, szczególnie z uwagi na fakt iż Sprzedający 3 i Sprzedający 4 prowadzą działalność gospodarczą w zakresie kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek PKD 68.10.Z posiadają więc doświadczenie w prowadzeniu rozmów i negocjacji oraz w poszukiwaniu potencjalnych nabywców. Mają też niezbędne rozeznanie rynku nieruchomości.

Ewentualne wnioski składane były przez Spółkę Jawną, zgodnie z opisem przedstawionym w odpowiedzi na wcześniejsze pytania.

11\. Co jest powodem sprzedaży przez Sprzedającego działki?

Wszyscy Sprzedający są zgodni co do tego, że obecna sytuacja gospodarcza i popyt na działki o przeznaczeniu pod zabudowę magazynową sprzyjają wynegocjowaniu korzystnych warunków sprzedaży. Skoro więc pojawił się kupujący, który zaakceptował ofertę cenową Sprzedających podjęto decyzję o sprzedaży.

12\. Na co zostaną przeznaczone środki, które Sprzedający otrzyma ze sprzedaży działki?

Sprzedający nie podjęli jeszcze decyzji co do przeznaczenia środków ze sprzedaży. Sprzedający 2, Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 nie wykluczają dalszych inwestycji. Sprzedający 1 jest emerytem i na razie nie rozważa takiej opcji, niemniej jednak zdecydował przekazać część środków pieniężnych członkom rodziny w formie darowizny.

**W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:**

1) Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będą działali w charakterze podatników

VAT?

2) Czy, przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż planowana transakcja zbycia

Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

3) Czy przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym biorąc pod uwagę,

że konieczne będzie naliczenie podatku VAT przez Sprzedających, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku

wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających na okoliczność zawartych Umów Sprzedaży?

**Stanowisko Zainteresowanych:**

1) Zdaniem Wnioskodawców w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT.

2) Zdaniem Wnioskodawców, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała

opodatkowaniu VAT.

3) W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu

nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających i dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji?

**UZASADNIENIE**

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców punktem wyjścia dla określenia tego czy w związku z zawartą Transakcją będą oni działali w charakterze podatników VAT jest to czy:

(i) sprzedawany udział w Nieruchomości stanowi towar w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz

(ii) czy Sprzedający są podatnikami w rozumieniu Ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. Ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Wskazana definicja nie precyzuje czy ustawodawca odnosząc się do części towaru miał na myśli również jego współwłasność, jednak należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom - art. 195 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 poz.1740 ze zm, dalej: „Kodeks cywilny”). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

W świetle art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Biorąc pod uwagę, że w świetle wskazanej powyżej definicji towaru grunt należy uznać za towar, zatem, w zakresie pojęcia towarów mieści się również współwłasność gruntu jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości. Konsekwentnie należy więc przyjąć, że zbycie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym istotnym jest więc odpowiedź na drugie pytanie, tj. czy Sprzedający w ramach rozważanej Transakcji działają jako podatnicy VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskazana definicja w żaden sposób nie wymaga dla zaistnienia działalności gospodarczej, aby ta była w jakikolwiek sposób usankcjonowana jej rejestracją w odpowiednim rejestrze, ewidencji, etc.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym, nawet jeśli działalność ta nie została w żaden formalny sposób zarejestrowana lub ujęta w ewidencji.

Powyższe oznacza, że dla uznania działań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znacznie ma ich zorganizowany charakter. Zgodnie z tym, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (chociażby nawet nie była ona formalnie zorganizowana i odpowiednio zarejestrowana) , co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest też, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producenta, handlowca lub usługodawcy. Nie bez znaczenia w analizowanym przypadku jest również to, że Sprzedający dokonywali już wcześniej transakcji zbycia nieruchomości, będą takie transakcje dokonywać, a dodatkowo w odniesieniu do Nieruchomości podejmowali już próby jej zbycia innemu inwestorowi oraz aktywnie przygotowywali Nieruchomość do tego zbycia poprzez przykładowo prowadzenie prac rozbiórkowych, czy użyczenie nieodpłatne Nieruchomości między innymi w celu pozyskiwania stosownych zezwoleń, którymi mógłby być zainteresowany potencjalny nabywca Nieruchomości.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm.) (dalej: „Dyrektywa”) „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in. wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przedstawionym zdarzeniu, zdaniem Wnioskodawców, podjęcie takich działań jak usunięcie zabudowań znajdujących się na Nieruchomości, wyrównanie terenu, czy występowanie o zezwolenia (pozwolenie na budowę) świadczy o tym, że celem Sprzedających jest przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży oraz podniesienie jej atrakcyjności dla Kupującego. Sprzedający podjęli więc aktywne działania celem przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, a analizowana Transakcja nie jest pierwszą, a kolejną już próbą dokonania sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający podchodzą więc do Transakcji w sposób profesjonalny i zorganizowany. Sprzedający użyczyli również nieodpłatnie Nieruchomość na rzecz Spółki Jawnej, która podjęła się wykonania na rzecz przyszłego inwestora usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączeniowych. Takie przygotowanie terenu niewątpliwie podnosi wartość nieruchomości, a wyrażając zgodę na takie działania Spółki Jawnej Sprzedający mieli świadomość, że udzielają jej w związku z planowaną Transakcją i chęcią uatrakcyjnienia gruntu i wzrostu jego wartości.

Co więcej, wszyscy Sprzedający oraz małżonka Sprzedającego 1 są również współwłaścicielami innej nieruchomości, niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 5 (…), która również obecnie jest przygotowywana do sprzedaży Kupującemu. Działania Sprzedających noszą więc znamiona profesjonalnego przygotowania do zawarcia kilku transakcji sprzedaży działek gruntu.

Mając to na uwadze, zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, przy czym każdy ze Sprzedających, pomimo iż należący do nich udział we własności Nieruchomości należy do majątkowej wspólnoty małżeńskiej działał jako odrębny podatnik podatku VAT. Powyższego nie zmieni również fakt, iż przelew odpowiedniej części uzgodnionej z Kupującym ceny odbędzie się na rachunek wspólny małżonków.

Stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. W świetle powyższego nie ma wątpliwości, że każdy z małżonków działał w charakterze odrębnego podatnika podatku VAT.

Ad. pytanie 2 i 3

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań 2 i 3 wymaga skupienia się na kilku zagadnieniach kluczowych dla określenia zasad opodatkowania Transakcji. Zawarte poniżej części uzasadnienia odniosą się więc kolejno do kwestii:

1) przedmiotu Transakcji

2) opodatkowania Transakcji podatkiem VAT

3) obowiązku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”)

4) prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego.

1) Przedmiot Transakcji

Biorąc pod uwagę systematykę ustawy o VAT, która przewiduje szczególne zasady opodatkowania dla dostawy budynków, budowli lub ich części, za „tereny niezabudowane” należy uznać tereny, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W konsekwencji na potrzeby stosowania przepisów ustawy o VAT pojęcia „budynek” i „budowla” powinny być interpretowane zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Zgodnie z definicjami sformułowanymi w art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”):

\- obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego

przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

\- budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

\- obiektami małej architektury są niewielkie obiekty;

\- budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, m.in.: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, sieci

techniczne, sieci uzbrojenia terenu;

\- obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał,

gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna.

Z uwagi na brak w Ustawie o VAT unormowania dotyczącego pojęcia budowli czy budynku, należy odnieść się również do definicji obiektu budowlanego z Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, zgodnie z którą przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

W świetle powyższego należy uznać, że sieci przesyłowe jako obiekty liniowe są budowlami.

Jak wynika z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Innymi słowy, władztwo ekonomiczne, tj. faktyczne rozporządzanie towarem jak właściciel, jest kluczową i jedyną przesłanką uznania, że mamy do czynienia z dostawą towarów.

Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności", zaś poprzez orzecznictwo i praktykę sądów, w szczególności Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wykształcił się termin „własności ekonomicznej” jako przesłanki do uznania danej transakcji za dostawę towarów w rozumieniu przepisów o podatku od wartości dodanej (w Polsce - podatku VAT). Przez własność ekonomiczną należałoby uznać sytuację, w której dana osoba jest właścicielem faktycznym danej rzeczy i nie konieczne jest to związane z własnością w sensie prawnym.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawcy wskazali, iż na Nieruchomości znajduje się studzienka wodomierzowa z przyłączem do sieci. Sprzedający jednak w żadnym wypadku nie są właścicielami licznika czy stosownego przyłącza, bowiem gestorem tej infrastruktury jest odpowiednie przedsiębiorstwo sieciowe. Przez Nieruchomość przebiega również jedna napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia (…) będąca własnością firmy P., przy czym nie została ustanowiona żadna służebność na rzecz tej spółki. Sprzedający nie są właścicielami wskazanej powyżej infrastruktury.

W świetle powyższego, w przypadku planowanej Transakcji należy określić co faktycznie będzie przedmiotem dostaw. Z przepisów prawa i praktyki gospodarczej nie zawsze przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmować będzie także prawo własności (łącznie z faktycznym władaniem) do naniesień na gruncie.

Co do zasady, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do części składowych gruntu, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie (art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - dalej jako „k.c.” - Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zasadą jest, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, jednakże, jeżeli dana rzecz stanowi samodzielny składnik majątkowy (nie jest częścią składową innej rzeczy), nic nie stoi na przeszkodzie, aby podlegała odrębnemu obrotowi. Tak właśnie może być w przypadku umieszczenia w gruncie, czy też na gruncie, urządzeń służących do doprowadzania czy odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej i innych urządzeń podobnych (tzw. „urządzenia przesyłowe”), które, zgodnie z treścią art. 49 § 1 k.c., nie wchodzą do części składowych nieruchomości.

Przepis ten wprowadza ustawowy wyjątek od zasady superficies solo cedit. Oznacza to, że ww. urządzenia przesyłowe, z chwilą przyłączenia do sieci przedsiębiorcy (firmy przesyłowej), przestają być częścią składową gruntu, na którym się znajdują, a stają się częścią składową przedsiębiorstwa jako zorganizowanego kompleksu majątkowego w rozumieniu art. 551 k.c.

W takiej sytuacji właściciel gruntu nie dysponuje już swobodnie owymi urządzeniami zarówno w aspekcie prawnym jak i faktycznym. W razie przeniesienia własności urządzeń przesyłowych (lub ustanowienia innych praw rzeczowych), zmiana właściciela nieruchomości/gruntu nie wpływa na zmianę własności urządzeń, gdyż są to dwa odrębne przedmioty władania, tym samym obrotu. Innymi słowy, w praktyce następuje nieskrępowany, niezależny obrót gruntem (prawem użytkowania wieczystego gruntu), na którym usadowione są urządzenia przesyłowe, lecz własność i władanie urządzeniami pozostaje nadal przy przedsiębiorcy, w skład majątku którego wchodzą owe urządzenia.

Tym samym, w przypadku dostawy gruntu, na którym co prawda istnieją naniesienia w postaci urządzeń przesyłowych, ale które nie stanowią części składowej tego gruntu wskutek przynależności (faktycznej i prawnej) do sieci innego przedsiębiorstwa, dostawa taka ma za przedmiot wyłącznie dostawę gruntu/prawa użytkowania wieczystego gruntu bez naniesień.

Reasumując powyższą analizę należy w opinii Wnioskodawców uznać, że:

\- Sieci przesyłowe nie mogą być przedmiotem transakcji między Sprzedającym i a Kupującym, gdyż nie stanowią własności Sprzedających, ale innych podmiotów (gestorów

mediów);

\- dostawa Nieruchomości powinna być traktowana jako dostawa terenów niezabudowanych.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedający, przygotowując Nieruchomość do Transakcji, zlecili zburzenie wszelkich znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli, a w szczególności również wewnętrznej infrastruktury drogowej na posesji. W chwili obecnej na Nieruchomości pozostało wyłącznie betonowe utwardzenie zjazdu z drogi publicznej, które jednak nie spełnia żadnych parametrów drogi i nie jest zdaniem Wnioskodawców całościową czy częściową budowlą czy obiektem budowlanym. Na Nieruchomości znajduje się również niezabudowany rów oraz studzienka wodomierzowa, które zdaniem Wnioskodawców nie wypełniają definicji budowli z Ustawy Prawo budowlane. Niemniej jednak, z ostrożności, Wnioskodawcy zamierzają złożyć w przededniu Transakcji oświadczenie w trybie przewidzianym w art. 43 ust 10 Ustawy o VAT i zrezygnować z ewentualnego zwolnienia z podatku VAT, na rzecz opodatkowania Transakcji tym podatkiem. Jak wskazano, złożenie tego oświadczenia podyktowane jest wyłącznie względami ostrożnościowymi i nie wpływa na przyjętą przez Wnioskodawców klasyfikację przedmiotu Transakcji jako gruntu niezabudowanego.

Konkludując powyższe, przedmiotem analizowanej Transakcji będzie dostawa terenów niezabudowanych.

2) Opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT

Po ustaleniu, że przedmiotem Transakcji są tereny niezabudowane zagadnieniem kluczowym staje się określenie statusu Nieruchomości w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę te renów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zbywana Nieruchomość składa się z niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o obszarze 68.881 m2, , objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Mając na uwadze powyżej wskazane przepisy, jej sprzedaż stanowi zatem dostawę terenów niezabudowanych, która może być zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, pod warunkiem, że stanowić będzie teren inny niż budowlany.

Nieruchomość została objęta dwoma planami miejscowego zagospodarowana przestrzennego. W rejonie węzła drogi ekspresowej, Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 23 listopada 2015 roku i w tym zakresie teren oznaczony został symbolem „KDG-1” - tj. teren drogi publicznej klasy głównej.

Pozostała część Nieruchomości objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego zachodniej części Miasta - obszar A, uchwalonego uchwałą Rady Miasta z dnia 15.02.2021 r. - jako teren produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej - oznaczonych w planie symbolem „P/U”.

W ocenie Wnioskodawców, powyższe pozwala przyjąć, że Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. W konsekwencji sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

3) Obowiązek w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki lub jej zmiany, w zakresie w jakim podlegają podatkowi od towarów i usług. Z kolei na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b, nie podlegają podatkowi również czynności cywilnoprawne, których przynajmniej jedna strona zwolniona jest z podatku od czynności cywilnoprawnych, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przedmiotowych przepisów wynika zatem, iż jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i nie jest z VAT zwolniona, to transakcja ta nie podlega opodatkowaniu PCC.

Z kolei w przypadku, kiedy przynajmniej jedna ze stron transakcji jest zwolniona z VAT, sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu PCC.

Mając na uwadze treść powyższych przepisów ustawy o PCC, skoro dostawa Nieruchomości dokonywana przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana VAT, bowiem nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku, powyższa czynność będzie pozostawać poza zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

4) Prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytuł u nabycia towarów i usług.

Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto, nie może zajść żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 1-3a.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Wnioskodawcy zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Biorąc pod uwagę, że intencją Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości obiektów magazynowych lub magazynowo-produkcyjnych wraz z niezbędną do funkcjonowania tych obiektów infrastrukturą i późniejsza najem tych obiektów należy zauważyć, że czynność taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług . Tym samym należy uznać, że nabywana Nieruchomość (działka) będzie wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Tym samym spełnione zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki tego podatku wynikających z faktur VAT wystawionych przez Sprzedających w związku z nabyciem w ramach Transakcji Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa będzie podlegała opodatkowaniu i nie zostanie zwolniona z opodatkowania VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m. in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu regulacji dotyczących podatku od towarów i usług.

Należy mieć na uwadze, że kluczowe dla uznania transakcji za działalność gospodarczą na gruncie podatku VAT są przesłanki wskazane w orzecznictwie unijnym.

Kierując się zatem tymi przesłankami należy wskazać, że kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę i czy działania stanowią ciąg zdarzeń, a nie są jedynie pojedynczymi czynnościami.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działania przybierają formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3, Sprzedający 4 i Sprzedający 5 (Współwłaściciele) 28 września 2021 r. sprzedali działkę o nr (…). Natomiast 27 listopada 2020 r. Sprzedający zawarli z firmą H. przedwstępne umowy sprzedaży, które określiły warunki i termin zawarcia Umowy sprzedaży. Jednym z warunków, od których uzależnione było zawarcie Umowy sprzedaży było uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla projektu magazynowo-produkcyjnego na Nieruchomości oraz dokonanie rozbiórki wszelkich budynków i budowli wybudowanych na tej Nieruchomości. Jednak do transakcji nie doszło. 1 czerwca 2021 r. dokonano cesji praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów przedwstępnych na Kupującego.

Do dnia transakcji wszystkie budynki i budowle zostały wyburzone.

W związku z zawarciem Umów Przedwstępnych, P. Spółka Jawna, której wspólnikiem jest Sprzedający 2, podjęła się wykonania usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości. Na wniosek Spółki Jawnej, została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji.

W stosunku do Nieruchomości było wydane pozwolenia na budowę dla inwestycji dotyczącej budowy budynku magazynowego z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej z pomieszczeniami socjalno-biurowymi wraz z budynkiem wartowni, budynkiem pompowni pożarowej ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej, budynkiem stacji trafo oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji na Nieruchomości. Decyzja ta uzyskana była z uwagi na zawarty w Umowach Przedwstępnych warunek uzyskania takiego pozwolenia. Po zawarciu Umów Sprzedaży prawa z uzyskanego pozwolenia na budowę przejdą na Kupującego.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że wszyscy Sprzedający podejmowali wspólnie działania w celu utrzymania Nieruchomości w jak najlepszym stanie. Dokonywali prac porządkowych, wykaszania terenu, etc. Przez Nieruchomość przebiegała infrastruktura sieci gazowej, która jednak w ramach prowadzonych na Nieruchomości prac rozbiórkowych i porządkowych została usunięta. Do 2021 roku na Nieruchomości znajdowały się budynek warsztatowo-socjalny, warsztatowy, budynek biurowy oraz budowle takie jak w szczególności utwardzone drogi i parkingi. Powyższe budynki i budowle zostały jednak zburzone, tak że w chwili obecnej Nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem ani budowlą. Ostatnie prace związane z niwelacją, oczyszczeniem i wyrównaniem terenu miały miejsce w sierpniu 2021r. Prace te były podejmowane w celu uatrakcyjnienia działki dla potencjalnego kupującego i służyły wynegocjowaniu z nim wyższej ceny sprzedaży. Takiemu uatrakcyjnieniu działki i podniesieniu ceny jej sprzedaży służyły również wszelkie działania nakierowane najpierw na zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania, a następnie działania związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę i uzgodnień.

Żaden ze Sprzedających nie ustanowił formalnego pełnomocnika. Nie było takiej potrzeby, szczególnie z uwagi na fakt iż Sprzedający 3 i Sprzedający 4 prowadzą działalność gospodarczą w zakresie kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek PKD 68.10.Z posiadają więc doświadczenie w prowadzeniu rozmów i negocjacji oraz w poszukiwaniu potencjalnych nabywców. Mają też niezbędne rozeznanie rynku nieruchomości.

Sprzedający poszukiwali potencjalnego nabywcy na Nieruchomość. Rozmowy/negocjacje z potencjalnymi zainteresowanymi w największym stopniu prowadził Sprzedający 2, który w sposób nieformalny reprezentował wszystkich sprzedający. Sprzedający 2 podejmował działania w celu zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania po to by działka ta stała się terenem z prawem do zabudowy. Działanie to miało na celu uatrakcyjnienie tej działki.

Dodatkowo wskazać należy, że wszyscy Sprzedający posiadają jeszcze inne działki, które zamierzają sprzedać. Sprzedający 1 w 2018 r. sprzedał udział w gruncie budowlanym.

Wynikająca z opisanych wyżej działań Sprzedających koncepcja wykorzystania nieruchomości dowodzi, że zostały podjęte czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż działki nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedający podejmując świadomie czynności takie jak wymienione powyżej angażował własne środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Celem tych działań jest uatrakcyjnienie przedmiotu sprzedaży w postaci działki i osiągnięcie korzyści finansowej, bo w przeciwnym razie ponoszenie wskazanych w opisie sprawy nakładów, byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że podjęte przez Sprzedających ww. działania wskazują, że sprzedaż udziałów w działce dokonana jest w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, przy czym każdy ze Sprzedających, pomimo iż należący do nich udział we własności Nieruchomości należy do majątkowej wspólnoty małżeńskiej działał jako odrębny podatnik podatku VAT. Powyższego nie zmieni również fakt, iż przelew odpowiedniej części uzgodnionej z Kupującym ceny odbędzie się na rachunek wspólny małżonków.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, należało uznać za prawidłowe.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1\. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2\. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku Sprzedający sprzedali udziały w Nieruchomości będącej Ich własnością na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej m.in. pod warunkiem uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem magazynowym.

Tym samym na moment dostawy, działka (…) stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1\. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich

przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2\. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka będąca przedmiotem sprzedaży nie była wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających opisanej we wniosku Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę nieruchomości wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających w związku ze sprzedażą działki. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Z uwagi na wskazania Zainteresowanych w uzupełnieniu wniosku dotyczące omyłkowego oznaczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, wniosek jest rozpatrzony wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, a sprawa z podatku od czynności cywilnoprawnych pod sygnaturą 0111-KDIB2-3.4014.374.2021.ŁSZ została zamknięta i nie zostanie rozstrzygnięta.

Ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Ponadto zaznacza się, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie, który został wskazany w pytaniach Zainteresowanych. Interpretacja nie rozstrzyga kwestii czy rów, studzienka wodomierzowa, utwardzony betonem wjazd wypełniają definicje budowli. Stwierdzenia Zainteresowanych, ze nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem i budowlą potraktowano jako element przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, który nie był przedmiotem oceny.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.