Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.1018.2023.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-30
Teza: Określenie stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla świadczonych usług.
Słowa kluczowe: najem; opłata-opłata eksploatacyjna; zarządzanie
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11-ust. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości:

*   w zakresie możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego i miejsca w garażu wielostanowiskowym o kwotę opłat za zarządzanie ich najmem – **jest nieprawidłowe**,
*   w pozostałym zakresie - **jest prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

21 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 21 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 28 grudnia 2023 r. (wpływ 28 grudnia 2023 r.), z 18 stycznia 2024 r. (wpływ 18 stycznia 2024 r.) oraz z 26 stycznia 2024 r. (data wpływu 26 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

W najbliższym czasie będzie Pani wynajmować swoją nieruchomość. Ma Pani wątpliwości od jakiej kwoty powinna Pani naliczać i uiszczać podatek od najmu. Przykładowa sytuacja: umowa opiewa np. na kwotę 3500 zł za najem/odstępne + 550 zł za czynsz + dodatkowo media 200 zł (prąd, gaz, centralne ogrzewanie itp.). Pani wątpliwość dotyczy kwoty od jakiej powinna Pani odprowadzić podatek powołując się na przedstawiony powyższej przykład. Pani nieruchomością będzie zajmować się firma zewnętrzna "X", która pobiera opłatę za zarządzanie nim w wysokości na przykład 10%. Podsumowując wszystkie środki z najmu będę przelewane przez najemcę na konto firmy „X” zarządzającej Pani nieruchomością, która dokona poniższych opłat:

*   3500 zł najem/odstępne minus koszt za zarządzanie dla firmy X (t.j 3500 zł - 350 zł= 3 150 zł) na Pani konto (konto właściciela nieruchomości),
*   550 zł czynsz do spółdzielni/wspólnota mieszkaniowa (na konto spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej)
*   200 zł media (na konto dostawcy mediów).

Informuje Pani, że jako właściciel nieruchomości zawiera Pani z firmą X umowę na zarządzenie. Firma X zawiera umowę najmu na Pani nieruchomość bezpośrednio z najemcą. Jako właściciel nieruchomości nie posiada Pani umowy najmu.

Jedynym dokumentem mówiącym o parametrach wynajmu to raport potwierdzający datę rozpoczęcia najmu oraz wysokość najmu wraz z opłatami otrzymany od firmy X.

### Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Pani zapytanie dotyczy przyszłego najmu, nie dotyczy lat ubiegłych. Planuje Pani wynająć lokal mieszkalny oraz miejsce w garażu podziemnym wielostanowiskowym.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą, ale nie wprowadziła Pani nieruchomość, o której mowa we wniosku do ewidencji środków trwałych tej działalności gospodarczej. Przychody z najmu nieruchomości będzie Pani rozliczała jako najem prywatny i opodatkowywała ryczałtem.

Umowa pomiędzy Panią a firma X wygląda tak, że firma X jest zarządcą Pani nieruchomości i oni pobierają bezpośrednio kwotę czynszu i kwotę za media od najemcy a następnie bezpośrednio opłacają do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej i na konta mediów. W umowie najmu między firmą X a najemcą istnieje zapis, że najemca jest zobowiązany do uiszczenia opłat za czynsz do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej oraz mediów. Na konto właściciela nieruchomości nie wpływa kwota z tego tytułu. Na konto właściciela nieruchomości wpływa tylko kwota odstępnego/najmu pomniejszona o kwotę za zarządzanie. W umowie o zarządzanie pomiędzy Panią jako właścicielem nieruchomości a firmą X istnieje zapis, że najemcy są zobowiązani do uiszczenia opłat za czynsz do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej oraz mediów.

Wyjaśniła Pani, że przez kwotę odstępnego/najmu rozumie Pani kwotę najmu pomniejszoną o kwotę za zarząd, a także pomniejszoną o opłaty (czynsz do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej, media).

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
-------------------------------------------------

Od jakiej kwoty powinna Pani uiszczać podatek zryczałtowany od kwoty odstępnego/ najmu pomniejszona o kwotę za zarządzanie?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
-------------------------------------------------------------------

Pani zdaniem powinna Pani zapłacić podatek od kwoty odstępnego/najmu z wyłączeniem opłaty za zarządzanie, a także z wyłączeniem opłat za czynsz do spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej oraz mediów.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 2 ww. ustawy:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe - staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że koszty opłat za media oraz czynszu administracyjnego, do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązany będzie się najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodu z najmu. Tym samym, przychód dla Pani, od którego winna Pani obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Zatem Pani stanowisko w zakresie możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego i miejsca w garażu wielostanowiskowym o koszty opłat za media oraz czynszu administracyjnego należało uznać za **prawidłowe**.

Natomiast w odniesieniu do możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego i miejsca w garażu wielostanowiskowym o kwotę opłat za zarządzanie ich najmem wskazuję, że kwota ta jest dla Pani kosztem, jaki musi Pani ponieść w związku z tą umową. Zapłata wynagrodzenia zarządcy stanowi odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania.

Jak wyżej wyjaśniono przychodem do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest otrzymywana przez Panią kwota najmu pomniejszona o koszty opłat za media oraz czynszu administracyjnego.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Zatem wybierając opodatkowanie w formie ryczałtu nie ma Pani możliwości, aby przychód pomniejszyć o wydatki, które należało ponieść, aby uzyskać przychód z najmu, tj. o kwotę opłat za zarządzanie nieruchomością.

Pani stanowisko w ww. zakresie jest **nieprawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm; (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).