Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-485/12/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-07-26
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: dochód; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; przychód; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 24 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 5 lipca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 22 czerwca 2012 r. Znak: IBPBI/1/415-485/12/AP, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 5 lipca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Od 1992 r. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na tzw. zasadach ogólnych. W 2003 roku nabył działkę niezabudowaną i w tym samym roku wybudował na tej działce budynek. W dniu 21 października 2003 r. Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na użytkowanie tego budynku. W dniu 21 października 2003 r. Wnioskodawca prowadząc w tym budynku działalność gospodarczą, przyjął go do ewidencji środków trwałych i dokonywał odpisów amortyzacyjnych. W dniu 24 października 2007 r. decyzją starosty budynek został podzielony na trzy samodzielne lokale mieszkalne. W dniu 8 grudnia 2009 r. Wnioskodawca sprzedał dwa samodzielne lokale mieszkalne osobie fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie opatrzonym datą 25 lipca 2012 r., wskazano, iż:

*   przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej jest:

*   restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne,
*   wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
*   produkcja pieczywa, produkcja świeżych wyrobów ciastkarskich i ciastek,
*   sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych,
*   obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,
*   pozostała usługowa działalność gastronomiczna,
*   hotele i podobne obiekty zakwaterowania,
*   roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
*   pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane,
*   roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych,
*   roboty związane z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych,
*   roboty związane z budową obiektów inżynierii wodnej,

*   wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych przedmiotowy budynek był budynkiem mieszkalnym,
*   budynek został wybudowany z zamiarem prowadzenia w nim działalności gospodarczej lub wynajmu,
*   po wyodrębnieniu w budynku lokali mieszkalnych stanowiły one środki trwałe w prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych jest przychodem z działalności gospodarczej i należy zapłacić 19% podatek liniowy od różnicy pomiędzy przychodem, a kosztem zakupu, czy też przychód ten nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego, gdyż przedmiotem sprzedaży były lokale mieszkalne, a od czasu przyjęcia budynku w użytkowanie do czasu ich sprzedaży minęło więcej niż 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, że z uwagi na fakt, iż przedmiotem złożonego wniosku jest zaistniały w 2009 r. stan faktyczny, niniejszą interpretację oparto o przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2009 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

W myśl natomiast art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z powyższych przepisów wynika, iż w przypadku wykorzystywania w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej budynku, w którym mieszczą się prawnie wyodrębnione lokale (stanowiące odrębny przedmiot własności), każdy z tych lokali stanowi odrębny środek trwały. Co do zasady przychód z ich sprzedaży, jako przychód ze sprzedaży środka trwałego, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wyjątek stanowią będące środkami trwałymi lokale mieszkalne oraz związany z nimi udział w gruncie. W świetle bowiem cyt. wyżej przepisów, przychód z ich sprzedaży stanowi zawsze przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Przy czym, przychód ten powstanie jedynie w przypadku, gdy odpłatne zbycie takiego lokalu mieszkalnego nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie.

Zauważyć przy tym należy, iż do dnia 31 grudnia 2010 r. klasyfikacji środków trwałych dokonywano na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. nr 112, poz. 1317 ze zm.). Zgodnie z „Uwagami ogólnymi” zawartymi w części I KŚT Objaśnienia wstępne, Klasyfikacja Środków Trwałych (KŚT) jest usystematyzowanym zbiorem obiektów majątku trwałego służącym m.in. do celów ewidencyjnych, ustalaniu stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. Podziały występujące w grupie 1 i 2 zdefiniowano w oparciu o grupowania Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Zgodnie z „Uwagami szczegółowymi” zawartymi w części III KŚT, Grupa 1 "Budynki i lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego" obejmuje wszystkie budynki oraz znajdujące się w nich lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego.

Zgodnie z ww. uwagami, lokal mieszkalny, jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych (ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).

Jak wynika z treści złożonego wniosku, Wnioskodawca w 2003 roku nabył nieruchomość gruntową. W tym samym roku wybudował na tej nieruchomości budynek mieszkalny i uzyskał pozwolenie na jego użytkowanie. Budynek został wybudowany z zamiarem prowadzenia w nim działalności gospodarczej lub wynajmu. W budynku tym Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą. W dniu 21 października 2003 r. wprowadził przedmiotowy budynek do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej i dokonywał odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej. W dniu 24 października 2007 r. budynek został podzielony na trzy samodzielne lokale mieszkalne. Lokale te zostały uznane za odrębne środki trwałe w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. W dniu 8 grudnia 2009 r. Wnioskodawca sprzedał dwa z wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż jeżeli w istocie sprzedane przez Wnioskodawcę lokale stanowiły lokale mieszkalne, w rozumieniu cyt. wyżej przepisów (tj. były faktycznie wykorzystywane na cele mieszkalne), to przychód ze sprzedaży tych lokali, stanowił przychód ze źródła określonego w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje w sytuacji, gdy zbycie to nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.

Zatem, mając na względzie okres jaki, w przedstawionym stanie faktycznym, upłynął między nabyciem i wybudowaniem nieruchomości, o której mowa we wniosku (tj. 2003 r.), a sprzedażą przedmiotowych lokali mieszkalnych (tj. 2009 r.), a więc przekraczający okres 5 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie i wybudowanie nieruchomości, u Wnioskodawcy nie powstał przychód z tej sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji u Wnioskodawcy nie wystąpił obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych.

Nadmienić także należy, iż w toku ewentualnego postępowania podatkowego, prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, może zostać zweryfikowane czy lokale, o których mowa we wniosku, w istocie były lokalami mieszkalnymi (były wykorzystywana na cele mieszkalne).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.