Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.592.2025.5.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-30
Teza: Uznanie, że sprzedaż opisanej nieruchomości na rzecz spółki z
o.o. nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
dzierżawa
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego
zasiedlenia
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 14
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 33
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie uznania, że sprzedaż opisanej nieruchomości na rzecz spółki z o.
    o. nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 1 września 2025 r. (wpływ 2
    września 2025 r.) i pismem z 15 września 2025 r. (wpływ 17 września 2025 r.)
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Spadkodawca A. A. (tata podatnika B.A) nabył nieruchomość w 2019 r. - w dwóch częściach
    - jedną w formie umowy zakupu (akt notarialny z 24 czerwca 2019 r.), a drugą w formie
    darowizny (akt notarialny z 3 lipca 2019 r.).
    Spadkodawca sporządził testament 17 lipca 2019 r. Spadkodawca zmarł 31 października
    2020 r.
    Akt poświadczenia dziedziczenia sporządzono 22 listopada 2020 r.
    Podatnik B.A. (spadkobierca - czyli obecny właściciel nieruchomości) prowadzi
    jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość
    jest majątkiem prywatnym spadkobiercy i nie widnieje jako środek trwały w jego
    działalności.
    Obecnie jako sprzedający (spadkobierca) chce sprzedać tą nieruchomość firmie (spółce z o.
    o.). Nieruchomość w 2024 r. była dzierżawiona innej spółce z o.o. przez okres 4 miesięcy.
    Podatnik wystawiał co miesiąc faktury tytułem najmu i doliczał podatek VAT 23% mimo, że
    działka jest majątkiem prywatnym podatnika, jednak ze względu na charakter najmu
    (czynności ciągłe, stałe i zorganizowane) i fakt, że podatnik posiadał już status czynnego
    podatnika VAT, podatnik miał obowiązek doliczać podatek VAT do faktur. Nieruchomość
    była wystawiana na sprzedaż przez biuro nieruchomości, lecz zaprzestano ogłoszeń w
    2024 r. w Internecie.
    Określenie rodzaju nieruchomości znajduje się w wypisie z rejestru gruntów.
    Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość, która zgodnie z wypisem z rejestru
    gruntów, składa się z pięciu poniższych składowych:
    1) grunty rolne zabudowane,
    2) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
    3) grunty orne,
    4) budynek mieszkalny posadowiony na gruncie,
    5) budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:
    1) Czy przedmiotem sprzedaży będzie jedna działka określana przez Pana jako
      Nieruchomość, czy Nieruchomość ta składa się z kilku działek? Jeśli z kilku działek, to
      prosimy o wskazanie ich numerów ewidencyjnych, które mają być przedmiotem
      sprzedaży.
      Odpowiedź: Przedmiotem sprzedaży będzie jedna działka, położona w (...), obr. (...) –
      (...) – (...), powiat (...), o numerze ewidencyjnym: 1, posiadająca KW (...), o powierzchni
      0,2622 ha.
    2) Które z działek są zabudowane, a które niezabudowane? Prosimy o wskazanie nr
      ewidencyjnych.
      Odpowiedź: Zabudowana jest działka o nr 1, oznaczenie użytków i konturów
      klasyfikacji - Br Psi11 - 0,0498 ha.

    3) Czy dla działek niezabudowanych na dzień sprzedaży będzie obowiązywał miejscowy
      plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie przeznaczenie będzie
      wynikało z tego planu dla tych działek, a jeśli na dzień transakcji nie będzie
      miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to czy na dzień sprzedaży dla
      działek niezabudowanych będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i
      zagospodarowania terenu?
      Odpowiedź: Ponieważ jest to jedna działka, to należy uznać, że jest to działka
      zabudowana.
    4) Jakie budynki znajdują się na działkach zbudowanych? Prosimy wskazać konkretnie.
                                            2Odpowiedź: Na działce znajduje się: budynek gospodarczy ok. 62 m, budynek
                2mieszkalny ok. 33 m.
    5) Czy sam Pan wybudował te budynki - jeśli tak, to kiedy? czy też działki w chwili nabycia
      były już zabudowane, czym?
      Odpowiedź: Nie budował Pan nic na tej działce. Wszytki budynki (zabudowania) już
      istniały, w chwili dziedziczenia.
    6) Kiedy poszczególne budynki zostały oddane do użytkowania i do jakich czynności/do
      jakiej działalności (zwolnionej, opodatkowanej podatkiem VAT)?
      Odpowiedź: Nie wie Pan kiedy powstały budynki (być może w latach 60-tych - wg
      relacji pierwotnych właścicieli). Pana ojciec nabył tą działkę w 2019 r. W tym czasie
      budynki posadowione na przedmiotowej działce były już od dawna nie zamieszkałe,
      jak również budynek gospodarczy (typu szopa na narzędzia) nie był użytkowany.
    7) Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia
      /wybudowania budynków?
      Odpowiedź: Nie.
    8) Czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosił Pan w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym wydatki na ulepszenie budynków, stanowiące co najmniej 30%
      wartości początkowej, jeśli tak należy wskazać:
          kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
          czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
          podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie
          budynków?
          w jaki sposób budynki były wykorzystywane w całym okresie posiadania?
          czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowią co najmniej 30%
          wartości początkowej budynki zostały oddane do użytkowania, należy wskazać
          kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (opodatkowanej podatkiem
          VAT, bądź wyłącznie zwolnionej od podatku VAT).
      Odpowiedź: Nie.
    9) W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan działkę nr 1 od momentu nabycia, tj.
      czy do celów prywatnych/osobistych niezwiązanych z prowadzoną działalnością (jeśli
      tak, to w jaki sposób działka zaspokajała potrzeby osobiste/prywatne), czy też do
      działalności gospodarczej?
      Odpowiedź: Działkę 1 od momentu nabycia wykorzystywał Pan wyłącznie do celów
      prywatnych, nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (na działkę
      przyjeżdżał Pan z dziećmi, gdzie czasami urządzał Pan grilla, piknik, kosił Pan ją,
      wycinał samosiejki).

    10) Jeżeli działka nr 1 służyła Panu do celów prowadzonej działalności gospodarczej, to czy
      była wykorzystywana wyłącznie do celów działalności zwolnionej z VAT?
      Odpowiedź: Działka nigdy nie była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia
      działalności gospodarczej. Została przez Pana wynajęta na okres 4 m-cy w celu
      składowania urządzeń. Ponieważ był Pan podatnikiem VAT (w zw. z prowadzoną przez
      Pana działalnością gospodarczą -naprawa urządzeń mechanicznych), to najem został
      opodatkowany 23% stawką VAT.
    11) Czy w całym okresie posiadania działki nr 1 podejmował Pan działania mające na celu
      jej uatrakcyjnienie i podniesienie wartości np. sam doprowadzał media, uzbrajał
      działkę, sam ją ogradzał, wytyczał drogi dojazdowe, występował o podział działki,
      występował o decyzje i pozwolenia budowlane (jeśli tak, to jakie)?
      Odpowiedź: W całym okresie posiadania ww. działki nie podejmował Pan działań
      mających na celu jej uatrakcyjnienie i podniesienie wartości. Wystąpił Pan tylko o
      pozwolenie na przebudowę i rozbudowę istniejącego budynku mieszkalnego i
      gospodarczego. Niestety, w związku z niedawno zaistniałym pożarem, postanowił Pan
      działkę sprzedać.
    12) Czy udzielił Pan, bądź planuje udzielić spółce z o.o. (nabywcy) zgody na dysponowanie
      ww. działką na cele budowlane?
      Odpowiedź: Nie planuje Pan udzielić nabywcy zgody na dysponowanie ww. działką na
      cele budowlane.
    13) Czy w związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży, zostały ustalone warunki,
      które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży
      przenoszącej własność działki? Prosimy wskazać jakie obowiązki i prawa wynikają z
      niej dla obu stron.
      Odpowiedź: Warunki dla skutku transakcji sprzedaży nieruchomości:
    a) zakończenie przedmiotowego postępowania, w celu ustalenia prawidłowego sposobu
      opodatkowania,
    b) zapłata ceny sprzedaży.
    14) Czy udzielił Pan Nabywcy lub innemu niż Nabywca podmiotowi pełnomocnictwa
      (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania
      w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą ww. działki, jeśli tak:
      - należy precyzyjnie wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy
      wskazać jakie konkretnie czynności podejmował podmiot działający jako Pana
      pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działki (przy czym, nie należy załączać
      /przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje).
      Odpowiedź: Nie udzielał Pan nikomu, żadnego pełnomocnictwa/zgody/upoważnienia,
      o które jest zapytanie.
    15) Czy przechodząca przez działkę nr 1 linia wysokiego lub średniego napięcia jest
      własnością Pana, czy też należy do przedsiębiorstwa przesyłowego, a w związku z tym,
      czy będzie również przedmiotem sprzedaży na rzecz spółki?
      Odpowiedź: Linia energetyczna jest wyłącznie własnością (...).
    16) Czy w 2020 r. na podstawie dziedziczenia nabył Pan działkę ze znajdującą się na niej
      już linią wysokiego lub średniego napięcia, czy też sam Pan ją wybudował?
      Odpowiedź: Tak, nabył Pan z linią.
    17) Jeśli sam Pan wybudował tą linię, to proszę wskazać:
          kiedy i w jakim celu została wybudowana;

          czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu
          wydatków poniesionych na budowę;
          kiedy ta linia została oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
          użytkownikowi lub kiedy nastąpiło rozpoczęcie ich użytkowania na potrzeby
          własne?
      Odpowiedź: Nie dotyczy.
    18) Czy przebiegająca przez działkę linia wysokiego lub średniego napięcia stanowi obiekt
      liniowy w rozumieniu art. 3 pkt 3 i pkt 3a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.
      j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?
      Odpowiedź: Nie jest Pan specjalistą z zakresu prawa budowlanego, wg Pana jest
      obiektem liniowym.
    19) Jeśli linia wysokiego i średniego napięcia stanowi obiekt liniowy w świetle Prawa
      budowlanego, to czy w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą ponosił Pan
      wydatki na jej ulepszenie, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej?
      Odpowiedź: Nie ponosił Pan żadnych wydatków na tą linię. Stanowi ona własność (...).
    20) Jeśli tak, to proszę wskazać:
          kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę),
          czy po poniesionych nakładach na ulepszenie naniesień, które stanowiły co
          najmniej 30% ich wartości początkowej, linia ta została oddana do użytkowania,
          należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności (zwolnionej,
          opodatkowanej podatkiem VAT),
          czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
          podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ich ulepszenie?
      Odpowiedź: Nie dotyczy.
    Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1)
    Czy sprzedaż tej nieruchomości przez podatnika na rzecz spółki z o.o. podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT, a jeśli podlega, to jaka obowiązuje stawka VAT?
    Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Ustawa o podatku od towarów i usług (w skrócie ustawa o VAT): art. 2 pkt 14: Ilekroć w
    dalszych przepisach jest mowa o „pierwszym zasiedleniu” - rozumie się przez to oddanie
    do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na
    potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Ustawa o VAT: art. 2 pkt 33: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o „terenach
    budowlanych” - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Ustawa o VAT: art. 43 ust. 1 pkt 9: Zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

    Ustawa o VAT: art. 43 ust. 1 pkt 10: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli
    lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
    okres krótszy niż 2 lata.
    Ustawa o VAT: art. 15 ust. 1: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Ustawa o VAT: art. 15 ust. 2: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Sam fakt rejestracji podatnika do podatku VAT lub jednorazowa sprzedaż nie rozstrzyga,
    ponieważ liczy się charakter czynności.
    Od jednostkowego zbycia działek pod VAT podlega tylko ten, kto podejmuje aktywne
    działania dewelopersko-handlowe (podział na wiele parceli, uzbrojenie, reklama
    wielokanałowa itp.) - wyrok TSUE z 15 września 2011 r., sprawy połączone C-180/10 i C-181
    /10 (Słaby & Kuć): (...) za podatnika VAT należy uznać tego rodzaju osoby, które dokonują
    sprzedaży nieruchomości, których aktywność wykracza poza granice zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym. Jest to więc aktywność, która wskazuje na to, że te osoby
    prowadzą działalność profesjonalną w zakresie handlu nieruchomościami np. czynności
    polegające na uzbrojeniu terenu czy prowadzeniu kampanii reklamowej. O naliczeniu VAT
    nie powinny natomiast decydować takie aspekty jak czynności polegające na podziale
    gruntu w celu uzyskania większej wartości poszczególnych działek powstałych po podziale,
    okres, w jakim następowały transakcje, czy też wysokość osiągniętego z tego tytułu
    przychodu.
    Sprzedaż prywatnej nieruchomości nie podlega VAT nawet, gdy była wcześniej
    wynajmowana i fakturowana — jeśli był to zwykły zarząd majątkiem, a nie zorganizowana
    działalność handlowa. Potwierdza to wyrok NSA 21 stycznia 2022 r., I FSK 1421/18: Jeżeli
    podatnik będący osobą fizyczną sprzedaje nieruchomość, to okoliczność, że przedtem tę
    nieruchomość wynajmował, nie świadczy o tym, że sprzedaż następuje w wykonywaniu
    działalności gospodarczej, a tym samym podlega podatkowi VAT.
    Zgodnie z wyrokiem NSA 27 kwietnia 2022 r., I FSK 1589/18: Jednorazowe ogłoszenie przez
    biuro nieruchomości czy uzyskanie WZ nie czyni sprzedawcy „handlowcem”; kluczowe jest,
    czy angażował środki i ryzyka typowe dla branży obrotu nieruchomościami.
    W niniejszej sprawie grunt i budynki zostały odziedziczone, a więc nabycie nie miało celu
    handlowego. Wydzierżawienie nieruchomości innemu podmiotowi trwało tylko 4 miesiące
    i miało charakter incydentalny. Podatnik nie dokonywał podziału działki, nie uzbrajał jej na
    własny koszt, nie prowadził szerokiej kampanii marketingowej. W trakcie jej posiadania nie
    było inwestycji zwiększających wartość ani działań podobnych do dewelopera. Spadkowa
    forma nabycia tej nieruchomości także nie tworzyła prawa do odliczenia podatku VAT od
    jej nabycia. Podatnik nie wprowadzał nieruchomości na stan środków trwałych w
    prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej, nie odliczał podatku VAT od niej,
    ani nie wrzucał w koszty uzyskania przychodów z prowadzonej działalności wydatków z
    nią związanych. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia
    jednoosobowej działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości nastąpi z majątku
    prywatnego podatnika. Na „dokumentach sprzedażowych” podatnik będzie występował
    jako osoba prywatna. Sprzedaż tej nieruchomości nie stanowi głównego źródła
    utrzymania podatnika i jego rodziny, gdyż podatnik prowadzi niezależną jednoosobową

    działalność gospodarczą. W akcie notarialnym zostanie zapisane, że nieruchomość
    stanowi majątek osobisty podatnika i nie jest przenoszona z działalności gospodarczej na
    kupującego.
    Gdyby przyjąć, że sprzedaż nieruchomości podlega pod opodatkowanie podatkiem VAT,
    to tzw. „pierwsze zasiedlenie” nastąpiło już w 2019 r., gdy spadkodawca (tata – A.A.)
    zakupił tą nieruchomość i użytkował na własne potrzeby.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT „pierwsze zasiedlenie” to oddanie budynku do
    użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na
    potrzeby własne, po jego wybudowaniu albo ulepszeniu, jeżeli nakłady na ulepszenie były
    większe niż 30% wartości początkowej.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaż (dostawa) budynku i gruntu pod nim
    jest zwolniona z VAT, jeśli dokonywana jest po upływie co najmniej 2 lat od pierwszego
    zasiedlenia. Skoro od rozpoczęcia użytkowania przez spadkodawcę na własne potrzeby tej
    nieruchomości minęły już ponad 2 lata, to można sprzedać budynek i grunt zabudowany
    bez naliczana podatku VAT. TSUE w wyroku z 16 listopada 2017 r., C-308/16, potwierdził,
    że również używanie budynku na własne potrzeby jest „pierwszym zasiedleniem”.
    W przypadku „grunty rolne zabudowane” traktowane są w ustawie o VAT jako „dostawa
    budynku wraz z gruntem”, a skoro minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia, to obowiązuje
    zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ sam grunt, jako „część gruntu
    zabudowanego”, dzieli „los podatkowy” budynku. W przypadku „grunty zadrzewione i
    zakrzewione na użytkach rolnych” oraz „grunty orne” traktowane są w ustawie o VAT jako
    dostawa gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a więc obowiązuje
    zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Podatnik zaznacza, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ani w
    warunkach zabudowy grunt nie jest oznaczony jako „budowlany”. W przypadku „budynek
    mieszkalny posadowiony na gruncie” oraz „budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy
    dla rolnictwa” traktowane są w ustawie o VAT jako „dostawa budynku wraz z gruntem”, a
    skoro minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia, to obowiązuje zwolnienie z art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o VAT.
    Podatnik zaznacza, że nie dokonywał ulepszeń w tych budynkach, których wysokość, w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłaby co najmniej 30% wartości
    początkowej budynku.
    Wobec powyższego, w sytuacji gdyby sprzedaż nieruchomości podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT, to sprzedaż ta spełnia warunki zwolnienia z podatku VAT z art. 43 ust. 1
    pkt 9 i 10 ustawy o VAT.
    Warto tutaj przytoczyć:
      1) wyrok NSA z 23 sierpnia 2024 r., I FSK 1670/20: o klasyfikacji decyduje ekonomiczny
      cel transakcji i zapisy planu, a nie ewidencja gruntów.
      2) wyrok WSA Gdańsk, I SA/Gd 990/23 z 23 stycznia 2024 r.: zwolnienie z art. 43 ust. 1
      pkt 9 przysługuje, gdy „podstawowe przeznaczenie w MPZP jest inne niż
      budowlane”; wpisy w EGiB nie są wystarczające.
      3) interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 26 lipca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-
      1.4012.312.2024.3.MGO: kluczowe znaczenie mają zapisy miejscowego planu lub
      WZ”, a rubryki ewidencji gruntów mogą być co najwyżej wskazówką.
    Mając na uwadze powyższe, zdaniem podatnika, sprzedaż nieruchomości nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT, a więc podatnik nie ma obowiązku wystawiania faktury z
    tytułu tej transakcji, a sprzedaż następuje wyłącznie w formie aktu notarialnego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...), w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
      formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy
    podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby

    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
      pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku

    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością
    jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest
    natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego,
    który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też
    w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się

    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości)
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy
    działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia
    działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu
    podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w
    odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną
    w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej
    wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Pan podjął w odniesieniu do Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 będącą
    przedmiotem sprzedaży.
    W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i
    wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu
    rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu.
    Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za
    możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za
    używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości
    innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie
    wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w
    art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy
    przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2
    ustawy definicję działalności gospodarczej.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

        prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą i jest Pan czynnym
        podatnikiem podatku VAT;
        w 2020 r. nabył Pan po zmarłym ojcu na podstawie dziedziczenia nieruchomość,
        stanowiącą jedną zabudowaną działkę o nr 1 i o pow. 0,2622 ha, która nie widnieje
        jako środek trwały w Pana działalności;
        nie wykorzystywał Pan działki w prowadzonej działalności gospodarczej;
        obecnie planuje Pan sprzedaż ww. nieruchomości spółce z o.o.;
        w 2024 r. przez okres 4 miesięcy nieruchomość była dzierżawiona innej spółce z o.
        o. w celu składowania urządzeń;
        z tytułu dzierżawy wystawiał Pan co miesiąc faktury i doliczał Pan podatek VAT.
    Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż nieruchomości (działki nr 1) na rzecz spółki z
    o.o. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Odnosząc się do ww. wątpliwości, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy z
    tytułu zbycia nieruchomości będzie Pan występował jako podatnik podatku od towarów i
    usług, a sprzedaż będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że pomimo iż w całym okresie posiadania działki nie podejmował
    Pan jakichkolwiek działań mających na celu jej uatrakcyjnienie i podniesienie wartości, nie
    udzielał Pan żadnych pełnomocnictw, zgód, upoważnień, zgody na dysponowanie ww.
    działką na cele budowlane, to jednak dzierżawił ją Pan sp. z o.o. w ramach działalności
    gospodarczej i dokumentował Pan tę dzierżawę wystawiając faktury z wykazaną kwotą
    podatku VAT. Jak sam Pan bowiem wskazał, mimo że działka jest Pana majątkiem
    prywatnym, to jednak ze względu na charakter najmu (czynności ciągłe, stałe i
    zorganizowane) i fakt, że posiadał Pan już status czynnego podatnika VAT, to miał Pan
    „obowiązek doliczać podatek VAT do faktur”. Sposób wykorzystania działki polegający na
    jej dzierżawie bezspornie wskazuje, że działka ta utraciła walor majątku osobistego, a
    Pana działanie nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa
    w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Z okoliczności przedstawionych we wniosku -
    wbrew Pana twierdzeniu - nie wynika, aby działka służyła przez cały okres jej posiadania
    wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb osobistych (prywatnych).
    Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy
    stwierdzić, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów
    i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika z treści wniosku działka nr 1 była
    przedmiotem umowy dzierżawy, co jak wyżej wskazano, na gruncie ustawy o podatku od
    towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a
    w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2
    ustawy. W związku z oddaniem działki w dzierżawę, działka utraciła charakter majątku
    prywatnego. W konsekwencji, w sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
    Tym samym odpowiadając na Pana wątpliwości należy stwierdzić, że planowana sprzedaż
    działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Pan będzie
    działał jako podatnik podatku od towarów i usług.
    W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo
    może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług ( w tym dostawy nieruchomości niezabudowanych i zabudowanych)
    zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług jednoznacznie wskazują, że zwolnienie od
    podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod
    zabudowę. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty
      przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
      zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i
      zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest
    grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od
    podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
    stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.
    Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do
    używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia
    budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze
    zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której
    po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku

    wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności
    gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu
    przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
    W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na
    podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca
    umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia
    wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości
      początkowej tych obiektów.
    W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według
    takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich
    części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów,
    które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części
    korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia
    od podatku VAT.
    Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy
    przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych
    warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT
    przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym,
    budynkiem produkcyjno-usługowym i budynkiem gospodarczym dla rolnictwa. Ponadto,
    przez działkę przechodzi linia wysokiego lub średniego napięcia, która jest – jak Pan
    wskazał - własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.
    Zatem, w opisanej sytuacji mamy do czynienia z dostawą działki zabudowanej, do której
    zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie będzie miało zastosowania, gdyż
    przepis ten odnosi się wyłącznie do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny

    budowlane, a jak wynika z wniosku, działka jest zabudowana ww. budynkami i linią
    wysokiego lub średniego napięcia, którą zgodnie z Pana wskazaniem, uznać należy za
    obiekt liniowy spełniający definicję wynikającą z przepisów ustawy Prawo budowlane.
    Przy czym skoro linie te nie należą do Pana, tylko są własnością przedsiębiorstwa
    przesyłowego, to nie mogą być przedmiotem dostawy na rzecz sp. z o.o.
    Zgodnie bowiem z art. 48 ustawy Kodeks cywilny:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    W myśl art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    Natomiast zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel gruntu jest również właścicielem
    wzniesionych na nim budynków i budowli. Przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz
    ze wszystkimi budynkami i budowlami trwale z tym gruntem związanymi - ale jeśli
    przebiegające przez działkę np. sieci infrastruktury technicznej są przyłączone do
    przedsiębiorstw przesyłowych to stanowią własność tych przedsiębiorstw.
    Uznać zatem należy, że przedmiotem sprzedaży na rzecz sp. z o.o. będzie działka nr 1
    zabudowana budynkiem mieszkalnym, budynkiem produkcyjno-usługowym i budynkiem
    gospodarczym dla rolnictwa. Tak więc należy rozpatrzeć, czy będzie miało w sprawie
    zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane dla nieruchomości zabudowanej.
    Z opisu wynika, że na nieruchomości nie budował Pan nic. Wszystkie ww. budynki istniały
    już w chwili dziedziczenia. Nie posiada Pan wiedzy kiedy budynki powstały, ale z relacji
    pierwotnych właścicieli wynika, że mogą to być lata 60-te XX wieku. Zatem już w momencie
    kiedy Pana ojciec nabył działkę, budynki już na niej były. Budynki były od dawna
    niezamieszkałe i nie były ostatnio użytkowane. Przy ich nabyciu nie przysługiwało Panu
    prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Ponadto, w ostatnich 2 latach przed
    sprzedażą nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie budynków, które przekraczałyby 30%
    wartości początkowej tych budynków. Zatem zostaną spełnione przesłanki do
    zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ
    sprzedaż budynków posadowionych na gruncie nie zostanie dokonana w ramach
    pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą
    ww. budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
    Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu
    według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji - na
    podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są
    budynki, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy.
    W związku z tym, że ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT,
    zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, to dalsza analiza zwolnień
    wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

    Zatem oceniając całościowo Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości
    następuje wyłącznie w formie aktu notarialnego i nie podlega opodatkowaniu podatkiem
    VAT, uznaję za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne
    kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały
    objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej –
    rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dokumentowania transakcji fakturą.
    W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Należy wskazać, że w kwestii ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla
    dostawy nieruchomości będzie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy stan faktyczny będący przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze
    stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.