Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-511/12-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-08-31
Teza: planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nabytej w 1976 roku jako udział w prawie wieczystego użytkowania, które w dniu 12.05.2010 r. zostało przekształcone w prawo własności nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu liczonego, w sposób wskazany w powołanym artykule, tj. od końca roku kalendarzowego, w którym został nabyty udział w prawie wieczystego użytkowania, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności w rozumieniu ustawy z dnia 12 października 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 13.06.2012 r. (data wpływu 20.06.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20.06.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 17 sierpnia 1976 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej. Już w tamtym czasie była to nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, zgodnie z właściwymi przepisami, stanowiącym przedmiot osobnej własności.

W 2001 r. wspólnie z inną uprawnioną osobą, tj. współużytkownikiem wieczystym, Wnioskodawca złożył wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej. Decyzją administracyjną Prezydenta Miasta z dnia 12 maja 2010 roku do takiego przekształcenia doszło (na podstawie art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 13 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości). Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż udziału w ww. nieruchomości – stanowiącej już przedmiot prawa własności – w roku 2012.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym wyżej przypadku planowana sprzedaż nieruchomości będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nieruchomości nabytej w 1976 r. (w ramach darowizny, której przedmiotem był udział w użytkowaniu wieczystym) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF. W konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu PDOF. Ww. przepis bowiem stanowi, iż jednym ze źródeł przychodów jest sprzedaż nieruchomości lub jego części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż ta nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i dokonana została przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości. W opisanym wyżej stanie, nabycie prawa do nieruchomości nastąpiło w roku zawarcia umowy darowizny dot. prawa wieczystego użytkowania (1976), a nie w roku, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności (2010). W roku 2010 doszło jedynie do zmiany podstawy prawnej, dzięki której od dawna Wnioskodawca władał przedmiotową nieruchomością. Nie można więc uznać tej czynności za nabycie nieruchomości.

W konsekwencji od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył udział w prawie wieczystego użytkowania, a więc od 1976 roku, pięcioletni okres, liczony w sposób wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOF, upłynął z końcem 1981 r. Sprzedaż nieruchomości w roku 2012 nie będzie więc objęta zakresem art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF.

Takie samo stanowisko odnośnie ww. kwestii zaprezentował m.in., Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2011 roku (ILPB1/415-595/11-2/AP): „Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Podkreślić należy, że użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać czy zapisać”.

Warto również zwrócić uwagę na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 18.08.2010 r. (IPPB2/415-479/10-4/MG). Organ stwierdza, iż „planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nabytej w 1993 roku jako użytkowanie wieczyste, które w dniu 12.10.2005 r. zostało przekształcone w prawo własności nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu liczonego, w sposób wskazany w powołanym artykule, tj. od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności w rozumieniu ustawy z dnia 12 października 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości”.

Identyczne stanowiska zawarto, między innymi, w:

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 02.07.2009 r. (IPPB1/415-393/09-2/MT);

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21.03.2010 r. (IPPB1/415-54/11-2/JB);

*   postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego wydanym przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie z 13.06.2007 r. (P-4/415-15/07).

Podsumowując w przedstawionym wyżej wydarzeniu przyszłym nie dojdzie do powstania obowiązku podatkowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF z uwagi na upływ ponad 5 lat od nabycia nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż nie będzie podlegać PDOF.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Rozstrzygnięcia wymaga zatem kwestia, czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu.

Z treści przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 17 sierpnia 1976 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W 2001 r. wspólnie z inną uprawnioną osobą, tj. współużytkownikiem wieczystym, Wnioskodawca złożył wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej. Decyzją administracyjną Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 12 maja 2010 roku do takiego przekształcenia doszło (na podstawie art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 13 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości). Zamiarem Wnioskodawcy jest sprzedaż udziału w ww. nieruchomości – stanowiącej już przedmiot prawa własności – w roku 2012.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenie tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego Kodeksu, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Jak wynika z powyższego, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 ww. ustawy, wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa – za życia i na wypadek śmierci. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.

W przedmiotowej sprawie przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nastąpiło decyzją administracyjną Prezydenta Miasta z dnia 12 maja 2010 roku na podstawie art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 13 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1.  starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
2.  wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 3 ust. 2 omawianej ustawy).

Mając na uwadze przywołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż za datę nabycia nieruchomości, od której liczony jest 5–letni termin, określony w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

Przenosząc więc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył udział w prawie wieczystego użytkowania, a więc od 1976 roku, pięcioletni okres, liczony w sposób wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 1981 roku.

Reasumując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nabytej w 1976 roku jako udział w prawie wieczystego użytkowania, które w dniu 12.05.2010 r. zostało przekształcone w prawo własności nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu liczonego, w sposób wskazany w powołanym artykule, tj. od końca roku kalendarzowego, w którym został nabyty udział w prawie wieczystego użytkowania, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności w rozumieniu ustawy z dnia 12 października 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Tym samym należy uznać, iż stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do drugiego współwłaściciela nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę rozstrzygnięć organów podatkowych należy stwierdzić, iż rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., Nr 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.