Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-67/13-4/MD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-05-07
Teza: Istota interpretacji: Jak należy opodatkować otrzymaną pierwszą część wynagrodzenia z tytułu umowy najmu, jako rekompensaty za wyburzone zabudowania, w celu realizacji umowy najmu? Czy Wnioskodawca może przychód ten zakwalifikować jako przychód z tytułu umowy najmu, skoro był niezbędny do jej realizacji, a On wyraził zgodę na wyburzenie ww. zabudowań?
Słowa kluczowe: najem; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód-źródła przychodu; umowa-umowa najmu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, reprezentowanego przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 21 stycznia 2013 r. (data wpływu 23 stycznia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 kwietnia 2013 r. (data wpływu 19 kwietnia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 stycznia 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa m. in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), w związku z czym pismem z dnia 29 marca 2013 r., Nr IPTPB1/415-67/13-2/MD, na podstawie art. 169 § 1 i § 2, w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 29 marca 2013 r., skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 16 kwietnia 2013 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 17 kwietnia 2013 r. (data wpływu 19 kwietnia 2013 r.), nadanym w polskiej placówce pocztowej w dniu 17 kwietnia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 26 października 2011 r. Wnioskodawca zawarł z firmą M. umowę najmu nieruchomości gruntowej o powierzchni 1.600 m2, położonej w obrębie P., gm. N., zabudowanej drewnianym budynkiem z przybudówką murowaną i drewnianą, oraz niewielkim budynkiem gospodarczym, tzw. letniakiem, której był właścicielem od 1997 r.

Najemca w ramach wykonania umowy najmu, zobowiązał się do rozbiórki ww. budynków na własny koszt, za zgodą wynajmującego (Wnioskodawcy), ponieważ były przeszkodą w swobodnym korzystaniu przez niego z placu 1600 m2 przez ciężki sprzęt budowlany. Bez dokonania ww. rozbiórki umowa najmu nie mogłaby być wykonana. Rozbiórka budynków nastąpiła w styczniu 2012 r. Wynagrodzenie z tytułu umowy najmu zostało podzielone na dwie części - 50% - płatne w styczniu, jako rekompensata za wyburzone budynki i 50% - płatne w sierpniu 2012 r. (faktyczna data wpłaty - grudzień 2012 r.) - po zakończeniu umowy najmu.

Wnioskodawca, w momencie zawarcia umowy w 2011 r. złożył oświadczenie Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, iż uzyskany przychód z tytułu najmu opodatkuje na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego.

W piśmie z dnia 17 kwietnia 2013 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, iż:

1.  Z zawartej w dniu 26 października 2011 r. umowy najmu wynikało, że dla realizacji celu najmu konieczna jest rozbiórka znajdujących się na nieruchomości zabudowań, a najemca zobowiązuje się wykonać we własnym zakresie i własnym staraniem, na rzecz Wnioskodawcy prace budowlane w zakresie rozbiórki ww. zabudowań oraz uporządkować teren niniejszej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z umową ww. zabudowania zostały przez najemcę rozebrane, a teren uporządkowany. Wypłacona przez najemcę należność za wyburzenie stanowi część wynagrodzenia z tytułu zawartej umowy najmu, a najemca zobowiązał się zapłacić Wnioskodawcy kwotę w łącznej wysokości w dwóch ratach w wysokości 50% każda. Dokonał tego 11 stycznia 2012 r. i 28 grudnia 2012 r.
2.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.
3.  Umowa najmu nie została zawarta w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W dniu 16 kwietnia 2013 r., Wnioskodawca dokonał wpłaty brakującej opłaty.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Jak należy opodatkować otrzymaną pierwszą część wynagrodzenia z tytułu umowy najmu, jako rekompensaty za wyburzone zabudowania, w celu realizacji umowy najmu?

Czy Wnioskodawca może przychód ten zakwalifikować jako przychód z tytułu umowy najmu, skoro był niezbędny do jej realizacji, a On wyraził zgodę na wyburzenie ww. zabudowań?

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymane wynagrodzenie za wyburzenie ww. zabudowań, jako niezbędnego elementu umowy, należy kwalifikować jako przychód z najmu. Wynagrodzenie to nie może być postrzegane jako odszkodowanie, ponieważ Wnioskodawca wyraził zgodę na wyburzenie – zatem, nie działa się żadna szkoda bez Jego wiedzy, czy braku zgody.

Wyburzenie było niezbędne do realizacji umowy najmu i było integralnym elementem umowy najmu. Celem umowy najmu nie było wyburzenie budynków, ale najem placu 1600 m2 pod ciężkie maszyny budowlane najemcy. Ww. zabudowania uniemożliwiały korzystanie z tegoż placu.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca doprecyzował swoje stanowisko w sprawie, w którym wskazał, iż pierwsza część wynagrodzenia otrzymana z tytułu umowy najmu, jako rekompensata za wyburzone zabudowania, jako niezbędnego elementu realizacji umowy najmu, należy opodatkować podatkiem dochodowym zryczałtowanym, zgodnie z art. 6 ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Przy czym, w myśl art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), wyraźnie rozróżnia się źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który - jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego - może być zastrzeżony w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

W myśl art. 9a ust. 6 tejże ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne, w tym: osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z treści art. 6 ust. 1b ww. ustawy wynika, iż przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) tej ustawy, dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jednakże warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ustawy).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 26 października 2011 r. zawarł z firmą M. umowę najmu nieruchomości gruntowej o powierzchni 1.600 m2, położonej w obrębie P., gm. N., zabudowanej drewnianym budynkiem z przybudówką murowaną i drewnianą, oraz niewielkim budynkiem gospodarczym, tzw. letniakiem, której był właścicielem od 1997 r. Z zawartej umowy najmu wynikało, że dla realizacji celu najmu konieczna jest rozbiórka znajdujących się na nieruchomości zabudowań, a najemca zobowiązuje się wykonać we własnym zakresie i własnym staraniem, na rzecz Wnioskodawcy prace budowlane w zakresie rozbiórki ww. zabudowań oraz uporządkować teren niniejszej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z umową ww. zabudowania zostały przez najemcę rozebrane, a teren uporządkowany. Wypłacona przez najemcę należność za wyburzenie stanowiła część wynagrodzenia z tytułu zawartej umowy najmu, a najemca zobowiązał się zapłacić Wnioskodawcy kwotę w łącznej wysokości w dwóch ratach w wysokości 50% każda. Dokonał tego 11 stycznia 2012 r. i 28 grudnia 2012 r.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. W momencie zawarcia umowy w 2011 r. złożył oświadczenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, iż uzyskany przychód z tytułu najmu opodatkuje na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawne należy stwierdzić, że skoro w umowie najmu zawarto uzgodnienia w zakresie rozliczeń z tytułu wyburzenia budynków, to otrzymana przez Wnioskodawcę pierwsza część wynagrodzenia, stanowiąca rekompensatę za wyburzone zabudowania (jako niezbędny element realizacji umowy najmu), stanowiąca składnik wynagrodzenia z tytułu zawartej umowy, powinna zostać opodatkowana, zgodnie z wybraną formą opodatkowania przychodów z najmu. Wobec powyższego, ww. przychód, należy zakwalifikować jako przychód z najmu i opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z wybraną przez Wnioskodawcę formą opodatkowania, zgodnie z art. 2 ust. 1a w związku z art. 6. ust. la ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.