Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.11.2021.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-14
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działek budowlanych oraz prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 12 stycznia 2021 r. (data wpływu 12 stycznia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 13 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy nieruchomości (działek nr…..) przez sprzedającego,

*   prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości

\- **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

12 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy nieruchomości (działek nr ….) przez sprzedającego,

*   prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 13 kwietnia 2021 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy, stanowiska oraz o pełnomocnictwo.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowaną będącą stroną postępowania: ……

*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: ……

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

(ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku).

Spółka pod firmą ….. z siedzibą w …… (dalej: „Sprzedający”) i ….. (dalej: „Kupujący”), zawarły w dniu ….. r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”). Sprzedający i Kupujący są podatnikami VAT czynnymi.

Przedmiotem Umowy przedwstępnej są następujące nieruchomości położone w …., gminie ….., powiecie ….., województwie ….., będące własnością Sprzedającego:

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w ….., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….., składającą się z działki ewidencyjnej o numerze ….. (….),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w …., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …., składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: …. (….), …. (….), …. (….), …. (…..), …. (….) oraz …. (….),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w …., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….., składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: …. (….) oraz …. (….),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w ….., …. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …., składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: …. …), …. (….) oraz …. (…..),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w …., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …., składającą się z działki ewidencyjnej o numerze: …. (….),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w ….., …Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …., składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: …. (….), …. (…..), …. (….), ….. (….) oraz ….. (…),

zwane dalej łącznie: „Nieruchomościami”.

Na dzień zawarcia definitywnej umowy przenoszącej własność, wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży, będą niezabudowane. Na działce nr …. znajduje się droga gruntowa, która nie jest obiektem budowlanym, jako że nie została wzniesiona z użyciem wyrobów budowlanych.

Na działce nr ….. usytuowany jest wyłącznie punkt poboru wody - studnia głębinowa - bez zabudowy wiatą.

W ocenie Wnioskodawców studnia głębiona nie stanowi budowli, jej umieszczenie na działce nie wymagało pozwolenia na budowę. Studnia zostanie rozebrana przez Sprzedającego przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej ze względu na całkowite zużycie i zły stan techniczny, a więc w momencie dostawy Nieruchomości nie będzie się już znajdowała na gruncie.

Cały obszar, na którym położone są Nieruchomości, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w …nr …. z dnia …. r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gm. …. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa …. nr … z dnia …. r. (dalej: „MPZP”).

Obszar obejmujący Nieruchomości oznaczony jest w powołanej uchwale symbolem 2.13 - PSB, U, KS, przy czym funkcja terenu została określona jako produkcyjno-techniczna, z dopuszczeniem innych funkcji nie stwarzających wzajemnych uciążliwości; lokalizacja fabryki domów, oraz węzła komunikacyjnego i obwodu utrzymania autostrady; zagospodarowanie terenu związane jest z lokalizacją własnych urządzeń infrastruktury sanitarnej i energetycznej; wjazd na teren z istniejącej drogi krajowej nr …. w miejscu uzgodnionym z DODP. W odniesieniu do Nieruchomości nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne.

Zgodnie z Umową przedwstępną, pod warunkiem łącznego spełnienia się wszystkich warunków zawieszających, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego Nieruchomości za ustaloną cenę (dalej: „Umowa przyrzeczona”). Dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy przyrzeczonej zostanie udokumentowana przez Sprzedającego fakturą, która zostanie doręczona Kupującemu.

W przypadku łącznego spełnienia się określonych w Umowie przedwstępnej przesłanek Kupujący wpłaci na rzecz Sprzedającego zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości. Sprzedający udokumentuje otrzymanie zadatku fakturą, która zostanie doręczona Kupującemu.

Zgodnie z Umową przedwstępną Nieruchomości (ani jakakolwiek ich część) nie stanowią przedsiębiorstwa Sprzedającego ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego i art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ani zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Sprzedającemu z tytułu nabycia Nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kupujący prowadzi działalność w branży deweloperskiej. Nabyte Nieruchomości będą przez Kupującego wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach inwestycję, która opisana jest w Umowie przedwstępnej jako inwestycja magazynowa lub magazynowo-usługowa lub magazynowo-usługowo-biurowa, wraz z układem komunikacyjnym (w tym zjazdami i wyjazdami z drogi publicznej), zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą towarzyszącą, o parametrach określonych przez Kupującego, ale każdorazowo zgodnych z postanowieniami MPZP. Kupujący następnie będzie osiągał obrót opodatkowany z najmu powierzchni zrealizowanej inwestycji lub przeznaczy ją na sprzedaż. Może też wydzierżawić lub sprzedać całość lub część Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji inwestycji. Każdy z tych wariantów wykorzystania Nieruchomości wiązać się będzie z osiąganiem obrotu opodatkowanego VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku):

1.  Dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
2.  Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Pytanie 1:

Dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Według art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa VAT nie przewiduje innych zwolnień w odniesieniu do terenów niezabudowanych.

Nieruchomości stanowią w ocenie Wnioskodawców tereny niezabudowane. Jednocześnie spełniają definicję terenów budowlanych wskazaną w art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, ponieważ zgodnie z MPZP przeznaczone są pod zabudowę - funkcja produkcyjno-techniczna, z dopuszczeniem innych funkcji nie stwarzających wzajemnych uciążliwości; lokalizacja fabryki domów, oraz węzła komunikacyjnego i obwodu utrzymania autostrady; zagospodarowanie terenu związane jest z lokalizacją własnych urządzeń infrastruktury sanitarnej i energetycznej; wjazd na teren z istniejącej drogi krajowej nr \`(...)\`.w miejscu uzgodnionym z DODP.

W związku z tym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania do Nieruchomości.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia z VAT w stosunku do Nieruchomości, ich dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Pytanie 2:

Jak wskazano w odpowiedzi na Pytanie 1, dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Sprzedający udokumentuje dostawę Nieruchomości oraz otrzymanie zadatku fakturami, które doręczy Kupującemu.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na ww. fakturach, należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem, dane towary są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Kupujący będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, takich jak: wynajem powierzchni po zrealizowaniu inwestycji lub sprzedaż inwestycji lub wydzierżawienie/sprzedaż całości lub części Nieruchomości.

Z uwagi na powyższe, w związku z zapłatą zadatku i nabyciem Nieruchomości, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT od Sprzedającego (dokumentującej odpowiednio otrzymanie zadatku lub dostawę Nieruchomości), Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy VAT prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z tej faktury.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Grunty a także budynki spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem, uznać należy, że sprzedaż działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność dostawy działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że …. r. Kupujący zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną Sprzedaży nieruchomości położonych w …., gminie …., powiecie …., województwie …., będących własnością Sprzedającego.

Zarówno Sprzedający i Kupujący są podatnikami VAT czynnymi.

Przedmiotem Umowy przedwstępnej są następujące nieruchomości:

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w ….., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….., składającą się z działki ewidencyjnej o numerze ….. (….),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w …., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …., składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: …. (….), …. (….), …. (….), …. (…..), …. (….) oraz …. (….),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w …., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….., składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: …. (….) oraz …. (….),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w ….., …. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …., składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: …. …), …. (….) oraz …. (…..),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w …., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …., składającą się z działki ewidencyjnej o numerze: …. (….),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w ….., …Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …., składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: …. (….), …. (…..), …. (….), ….. (….) oraz ….. (…).

Cały obszar, na którym położone są Nieruchomości, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w …. z dnia ….r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gm. …. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa ….. nr …. z dnia ….. r. (dalej: „MPZP”).

Obszar obejmujący Nieruchomości oznaczony jest w powołanej uchwale symbolem 2.13 - PSB, U, KS, przy czym funkcja terenu została określona jako produkcyjno-techniczna, z dopuszczeniem innych funkcji niestwarzających wzajemnych uciążliwości; lokalizacja fabryki domów, oraz węzła komunikacyjnego i obwodu utrzymania autostrady; zagospodarowanie terenu związane jest z lokalizacją własnych urządzeń infrastruktury sanitarnej i energetycznej; wjazd na teren z istniejącej drogi krajowej nr …. w miejscu uzgodnionym z DODP. W odniesieniu do Nieruchomości nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne.

Zgodnie z Umową przedwstępną, pod warunkiem łącznego spełnienia się wszystkich warunków zawieszających, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego Nieruchomości za ustaloną cenę (dalej: „Umowa przyrzeczona”). Dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy przyrzeczonej zostanie udokumentowana przez Sprzedającego fakturą, która zostanie doręczona Kupującemu.

W przypadku łącznego spełnienia się określonych w Umowie przedwstępnej przesłanek Kupujący wpłaci na rzecz Sprzedającego zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości. Sprzedający udokumentuje otrzymanie zadatku fakturą, która zostanie doręczona Kupującemu.

Zgodnie z Umową przedwstępną Nieruchomości (ani jakakolwiek ich część) nie stanowią przedsiębiorstwa Sprzedającego ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego i art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ani zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Na dzień zawarcia definitywnej umowy przenoszącej własność, wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży, będą niezabudowane. Na działce nr …. znajduje się droga gruntowa, która nie jest obiektem budowlanym, jako że nie została wzniesiona z użyciem wyrobów budowlanych.

Na działce nr …. usytuowany jest wyłącznie punkt poboru wody - studnia głębinowa - bez zabudowy wiatą. W ocenie Wnioskodawców studnia głębiona nie stanowi budowli, jej umieszczenie na działce nie wymagało pozwolenia na budowę. Studnia zostanie rozebrana przez Sprzedającego przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej ze względu na całkowite zużycie i zły stan techniczny, a więc w momencie dostawy Nieruchomości nie będzie się już znajdowała na gruncie.

Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W analizowanym przypadku przedmiotowe Nieruchomości niezabudowane (działki nr …..) stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotowe działki są terenami niezabudowanymi, przy czym funkcja terenu została określona w Miejscowym Planie Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego jako produkcyjno-techniczna, z dopuszczeniem innych funkcji niestwarzających wzajemnych uciążliwości; lokalizacja fabryki domów, oraz węzła komunikacyjnego i obwodu utrzymania autostrady; zagospodarowanie terenu związane jest z lokalizacją własnych urządzeń infrastruktury sanitarnej i energetycznej; wjazd na teren z istniejącej drogi krajowej nr 2 w miejscu uzgodnionym z DODP.

Zatem Nieruchomości niezabudowane będące przedmiotem transakcji, będą traktowane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W związku z tym, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek warunkujących zwolnienie także z tego przepisu. W związku z tym w przedmiotowej sprawie dla dostawy Nieruchomości niezabudowanych nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, sprzedaż Nieruchomości niezabudowanych nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego, dokumentujących dostawę Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupów z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Z wniosku wynika również, że nabyte Nieruchomości będą przez Kupującego wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach inwestycję, która opisana jest w Umowie przedwstępnej jako inwestycja magazynowa lub magazynowo-usługowa lub magazynowo-usługowo-biurowa, wraz z układem komunikacyjnym (w tym zjazdami i wyjazdami z drogi publicznej), zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą towarzyszącą, o parametrach określonych przez Kupującego, ale każdorazowo zgodnych z postanowieniami MPZP.

Kupujący następnie będzie osiągał obrót opodatkowany z najmu powierzchni zrealizowanej inwestycji lub przeznaczy ją na sprzedaż. Może też wydzierżawić lub sprzedać całość lub część Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji inwestycji. Każdy z tych wariantów wykorzystania Nieruchomości wiązać się będzie z osiąganiem obrotu opodatkowanego VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Kupującego nieruchomości będą służyły czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wobec tego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy):

*   na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub

*   drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy),

w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.