Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-490/15-2/MPe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-06-29
Teza: W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opcja; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2015 r. (data wpływu 20 maja 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2015 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

C. \[dalej: Wnioskodawca\] planuje utworzyć PL Sp. z o.o. \[dalej: Spółka lub Nabywca\], która będzie spółką prawa polskiego. Spółka prowadzić będzie działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. W jej zakres wchodzić będzie między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz zarządzanie nieruchomościami.

Obecnie w imieniu Spółki prowadzone są negocjacje ze spółką X. Sp. z o.o. \[dalej: Zbywca\] dotyczące nabycia nieruchomości.

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży ma być w szczególności:

*   prawo własności dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3/8 oraz 4/6, objęte księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiących zgodnie z treścią zapisów w księdze wieczystej inne tereny zabudowane \[dalej: Grunty\],
*   znajdujący się na tych działkach budynek biurowy, posiadający podziemny garaż wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami \[dalej: Budynek\],
*   budowle, \[dalej: Budowle\] oraz
*   ruchomości związane z powyższą nieruchomością \[dalej: Wyposażenie\].

W dalszej części niniejszego wniosku Grunty, Budynek i Budowle są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami (Wyposażenie) oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Nabywcy jest planowane na 2015 r.

Nieruchomość, obejmująca Budynek będącym wówczas w trakcie budowy, została nabyta przez Zbywcę w sierpniu 2003 r. Budowa Budynku została ukończona w 2003 r. W listopadzie 2003 r., Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych Zbywcy i oddany do używania.

Po wzniesieniu Budynku, cała jego powierzchnia została oddana w najem. Od daty pierwszego oddania w najem wszystkich powierzchni w Budynku do dnia dzisiejszego upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Po zakupie i ukończeniu budowy Budynku w 2003 r., był on ulepszany przez Zbywcę, jak również przez najemców, jednak wartość poniesionych nakładów była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku. Przed planowaną sprzedażą Nieruchomości Zbywca nie zamierza przeprowadzać dalszych prac remontowych/modernizacyjnych, których wartość (łącznie z uprzednio poniesionymi nakładami) przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku.

Obecnie Zbywca zamierza przenieść własność Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami (Wyposażenie), na Spółkę.

Zbywca i Spółka będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie planowanej dostawy Nieruchomości.

Spółka i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług \[dalej: VAT\], w stosunku do Nieruchomości, o ile sprzedaż Nieruchomości będzie mogła z takiego zwolnienia skorzystać. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Spółka i Zbywca złożą właściwemu dla nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli, a w konsekwencji również Gruntu, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z póżn. zm. - dalej KC), wskutek sprzedaży Nieruchomości Spółka jako nabywca Nieruchomości wstąpi w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku będącego częścią składową Nieruchomości. Zatem prawa i obowiązki wynikające z umów najmu przejdą na Nabywcę z mocy prawa, niezależnie od woli stron transakcji.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie wskazać, że przed transakcją może dojść do zawarcia nowych umów najmu lub przedłużenia istniejących umów najmu. Należy wskazać, że nowe lub przedłużone umowy również zostaną przeniesione na Nabywcę z mocy prawa, niezależnie od woli stron planowanej transakcji.

W ramach transakcji dojdzie do przeniesienia - o ile w dacie transakcji będą mogły być przedmiotem transferu do Nabywcy - przez Zbywcę na Spółkę związanych z Nieruchomością praw, w szczególności praw autorskich do projektów dotyczących Nieruchomości, prawa do znaku pod jakim funkcjonuje Budynek, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych, praw z gwarancji bankowych dostarczonych przez najemców, prawa do strony internetowej i domeny dotyczącej Nieruchomości, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że przedmiotowe prawa zostaną przeniesione jedynie w zakresie w jakim ich wykonanie jest konieczne, aby Spółka mogła wykorzystywać Nieruchomość w toku prowadzonej działalności gospodarczej.

Zbywca nie będzie jednak przenosić na Nabywcę m.in.:

*   zobowiązań kredytowych Zbywcy względem banku (kredyt zaciągnięty przez Zbywcę zostanie najprawdopodobniej spłacony w momencie lub przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy),
*   środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie będących własnością Zbywcy (z wyłączeniem ew. depozytów od najemców),
*   należności Zbywcy - wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy,
*   praw i obowiązków z jakichkolwiek umów związanych z obsługą administracyjną działalności Zbywcy na terytorium Polski (np. dotyczących prowadzenia polskich rozliczeń podatkowych)
*   know-how związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni,
*   nazwy firmy Zbywcy,
*   umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. umowy o zarządzanie Nieruchomością, a także, w zakresie w jakim nie będzie to wymagane dla prawidłowego i sprawnego funkcjonowania Nieruchomości: umowy dotyczącej sprzątania Nieruchomości, umowy na wykonanie usługi odbioru i zagospodarowania odpadów, umowy na dostawę energii elektrycznej , umowy o świadczenie usług telekomunikacyjnych, umowy na ochronę obiektu, chociaż nie można przy tym całkowicie wykluczyć, że prawa i obowiązki z pewnych umów dotyczących administracji czy bieżącej obsługi Nieruchomości zostaną jednak przeniesione na Nabywcę.

Na nabywcę nie zostaną przeniesione również prawa i obowiązki z tytułu następujących umów:

*   umowy o świadczenie usług księgowych;
*   umowy o świadczenie usług doradztwa podatkowego;
*   umowy o świadczenie usług doradztwa prawnego.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie między Zbywcą i Spółką do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy, aby podzielić czynsz i opłaty eksploatacyjne przypadające na okres do dnia sprzedaży Nieruchomości i od dnia sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Zbywcy wyodrębnionego w KRS.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23¹ KC).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z doliczonym podatkiem VAT, jeśli będzie należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Po zbyciu Nieruchomości Zbywca planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej.

Opodatkowanie VAT dostawy Wyposażenia nie jest przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku.

Nabyta Nieruchomość po dokonaniu szeregu technicznych usprawnień mających na celu poprawę jej atrakcyjności dla najemców wejdzie do portfolio Spółki. Po nabyciu Nieruchomości Spółka będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego wystąpił również Zbywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiot planowanej transakcji w postaci Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 ustawy o VAT i w związku z tym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości leży poza zakresem opodatkowania VAT, a w konsekwencji Spółce, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT?
2.  Czy w przypadku kiedy Zbywca naliczy podatek VAT należny na opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości według podstawowej stawki podatku VAT, Spółce, na podstawie faktury VAT otrzymanej od Zbywcy, będzie przysługiwało prawo do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 oraz ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiot planowanej transakcji w postaci Nieruchomości nie może zostać uznany za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, w związku z czym do planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 6 ustawy o VAT i będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych. Oznacza to także, że Nabywcy, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT.

Ad 2.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości według podstawowej stawki podatku VAT, po dokonaniu transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Nabywca, na podstawie faktury VAT otrzymanej od Zbywcy, będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 oraz ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT), ponieważ:

1.  planowana transakcja będzie stanowiła dla Zbywcy odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
2.  planowana transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Nabywcę w ramach transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie,
3.  planowana transakcja będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony transakcji skorzystają z prawa do rezygnacji z powyższego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej transakcji dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, a tym samym transakcja będzie opodatkowana VAT,
4.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie dotyczące pytania 1: klasyfikacja nieruchomości jako przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część i wyłączenie planowanej sprzedaży nieruchomości z zakresu opodatkowania VAT

Na wstępie należy zaznaczyć, iż w celu prawidłowego określenia sposobu opodatkowania przedmiotowej transakcji należy zweryfikować możliwość jej wyłączenia z zakresu opodatkowania VAT. Kwestia ta jest ściśle związana z obowiązkami i uprawnieniami Nabywcy w zakresie prawa do odliczenia ewentualnego podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z planowaną transakcją. Ma ona jednocześnie kluczowe znaczenie dla ewentualnego opodatkowania transakcji PCC.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, co do zasady, stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Analizując kwestię prawa do odliczenia VAT z otrzymanej faktury, należy ustalić czy dana transakcja nie została wyłączona z zakresu stosowania ustawy o VAT. W świetle art. 88 ust. 3a pkt 2 tej ustawy, podatnik nie ma bowiem prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej transakcję nie podlegającą opodatkowaniu bądź zwolnioną od podatku.

Stosownie do treści art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Dlatego też, dla prawidłowego wykazania czy przedmiotowa transakcja dostawy Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, istotne jest rozstrzygnięcie czy planowana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czy też powinna być rozpatrywana jako zbycie grupy indywidualnych składników majątkowych Zbywcy.

Z uwagi na fakt, że wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część, ma kluczowe znaczenie dla rozliczeń podatkowych Nabywcy oraz oceny jego sytuacji podatkowej, powinna być ona przedmiotem interpretacji indywidualnej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa", użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i - tym samym – do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwu czy też indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części).

Powyższe twierdzenie znajduje odzwierciedlenie w interpretacjach (wykładni) art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 Ordynacja podatkowa \[tj. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm., dalej: Ordynacja podatkowa\], dokonywanych przez sądy administracyjne. Zgodnie z nimi, pojęcie przepisów prawa podatkowego objętych zakresem przedmiotowym interpretacji indywidualnych należy interpretować szeroko. Przykładowo, jak wynika z treści wyroku NSA z dnia 14 listopada 2014 roku (sygn. akt II FSK 2524/12), organ podatkowy nie może obowiązku wydania pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego ograniczyć wyłącznie do ustaw zawierających w tytule pojęcie prawa podatkowego. Sąd wskazał, że organy interpretacyjne powinny mieć na względzie, że nie tylko w tych ustawach uregulowano elementy, od których zależy opodatkowanie i jego wysokość. W konsekwencji, prawo podatkowe w kontekście wydawania jego indywidualnych interpretacji, należy określić jako ogół przepisów regulujących zasady powstawania, ustalania oraz wygasania zobowiązań podatkowych oraz obowiązki podatników, płatników i inkasentów poszczególnych podatków. Tym samym, za prawo podatkowe należy uznać wszelkie normy prawne, które regulują elementy konstrukcyjne, tj. podmiotowe i przedmiotowe podatku, zatem także normy prawne nie znajdujące się w ustawach podatkowych.

Co więcej, kwestia kompetencji Ministra Finansów do dokonywania wykładni przepisu art. 55¹ Kodeksu cywilnego niejednokrotnie była przedmiotem rozstrzygnięć polskich sądów administracyjnych (w tym, w stanach faktycznych analogicznych do zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem). W rezultacie, na przykład w wyroku z dnia 6 stycznia 2010 roku (sygn. akt I FSK 1216/09) NSA uznał, że jeżeli u podstaw stanowiska wnioskodawcy leży kwestia wymagająca zajęcia stanowiska organu na płaszczyźnie prawno-podatkowej, Minister Finansów jest zobowiązany do zajęcia stanowiska i podania argumentacji w sprawie klasyfikacji przedmiotu transakcji.

Podobnie, WSA w Kielcach w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 roku (sygn. akt I SA/Ke 465/08) uznał, że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o VAT art. 55¹ Kodeksu cywilnego jest przepisem prawa podatkowego. W konsekwencji, Sąd nie zgodził się z oceną organu, iż Minister Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska wnioskodawcy w zakresie klasyfikacji przedmiotu transakcji.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jednocześnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

W rezultacie, na gruncie tych przepisów zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań.
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze.

Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można ewentualnie prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), który będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej bez konieczności pozyskania dodatkowych składników majątkowych. Dodatkowo, należy podkreślić, że warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 28 lutego 2011 r. (sygn. IPPP1-443-1318/10-2/JL) takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Z przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość, którą Spółka zamierza nabyć, w żaden sposób nie została wydzielona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy z kolei rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Dodatkowo, należy podkreślić, że zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest zatem wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u Spółki jako nabywcy. Sprzedawane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Zbywcy. Tym samym mając na uwadze fakt, że Zbywca nie wyodrębnił w żaden sposób w ramach prowadzonej działalności zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji ich zadań gospodarczych, zbywane składniki majątkowe nie będą stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy planowana transakcja nie będzie stanowić sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ Nabywca nie będzie miał możliwości prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej w oparciu tylko i wyłącznie o samą Nieruchomość razem z umowami najmu, dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością i pewne inne składniki majątku ściśle związane z Nieruchomością (które wymieniono szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego). Powyższe wiąże się w szczególności z faktem, iż szereg elementów koniecznych do samodzielnego funkcjonowania przedsiębiorstwa nie stanie się przedmiotem planowanej transakcji (w szczególności, np. umowy związane z zarządzaniem Nieruchomością, umowy dotyczące sprzątania Nieruchomości, umowy na wykonanie usługi odbioru i zagospodarowania odpadów, umowy z dostawcami mediów, czy też tajemnice przedsiębiorstwa i know-how Zbywcy). Wprawdzie Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, że nie można całkowicie wykluczyć, że prawa i obowiązki z pewnych umów dotyczących administracji, czy bieżącej obsługi Nieruchomości zostaną jednak przeniesione na Spółkę, ale najprawdopodobniej będą to tylko prawa i obowiązki z niektórych umów, a tym samym Nabywca mimo ich przeniesienia nie będzie miał możliwości prowadzenia działalności gospodarczej jedynie w oparciu o elementy majątku Zbywcy przeniesione na Spółkę w ramach transakcji.

Reasumując - zdaniem Wnioskodawcy - składniki majątku Zbywcy stanowiące przedmiot planowanej transakcji nie będą zdolne (nawet hipotetycznie) do samodzielnej realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Spółki będzie leżało takie zorganizowanie tych składników i dodanie wartości (w postaci potrzebnych dodatkowych umów, know-how, organizacji zarządzania i funkcjonowania, itp.), aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do realizacji zadań gospodarczych.

Powyższe podejście jest potwierdzane przez administrację skarbową. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2014 roku (sygn. IBPB1/2/423-1677/13/MS) zgodził się z argumentacją podatnika twierdząc, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie całość).

Ponadto, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2015 roku (sygn. IBPP3/443-1288/14/KG) wskazał, że zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, iż najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, iż zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji, obejmujący w szczególności Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przepisy ustawy o VAT oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 551 KC - przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje, zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu KC. Jednakże, aby dane składniki majątku stanowiły przedsiębiorstwo, widoczne powinno być ich zorganizowanie i powinno być możliwe prowadzenie działalności gospodarczej jedynie w oparciu o te składniki.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, Spółka zamierza nabyć składniki majątkowe, obejmujące przede wszystkim Nieruchomość. Nie planuje natomiast nabycia szeregu elementów składających się na przedsiębiorstwo takich jak m.in.: wierzytelności inne niż te wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, środki pieniężne i rachunki bankowe, tajemnice związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe Zbywcy. Lista składników przedsiębiorstwa Zbywcy, które będą przedmiotem planowanej transakcji oraz tych, które nie będą objęte planowaną transakcją jest przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego. Należy jednocześnie podkreślić, iż nie istnieje możliwość prowadzenia działalności gospodarczej jedynie w oparciu o składniki przenoszone w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, nie posiadają one więc kluczowej cechy jaka jest przypisywana pojęciu przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części, mianowicie zdolności do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o jego składniki.

W konsekwencji, w świetle przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż składniki majątku Zbywcy będące przedmiotem planowanej transakcji, nie będą posiadały na dzień sprzedaży cech wymienionych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT oraz w art. 551 KC i, tym samym, nie mieszczą się w pojęciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy też przedsiębiorstwa.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. Czynność zbycia Nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Nabywcy, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT.

Uzasadnienie dotyczące pytania 2: prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu nieruchomości i otrzymania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Z uwagi na fakt, iż - zdaniem Wnioskodawcy - planowana transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, konieczne jest ustalenie właściwej stawki VAT, bądź wskazanie podstawy do zwolnienia tej transakcji z opodatkowania VAT.

W analizowanym przypadku, należy rozstrzygnąć, czy do sprzedaży Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli, lub ich części (zwolnienie fakultatywne, z opcją rezygnacji), z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części (zwolnienie obligatoryjne), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

*   w stosunku do nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (przy czym tego warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat - art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Z powyższego wynika, że zastosowanie fakultatywnego zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części możliwe jest wówczas, gdy dostawa ta nie jest dokonywana przed, w ramach lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Z tego względu kluczowe jest ustalenie, kiedy i czy dochodzi do pierwszego zasiedlenia w przedmiotowej transakcji.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, cała powierzchnia Budynku została oddana w najem. Od daty pierwszego oddania w najem wszystkich powierzchni w Budynku do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana transakcja będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ nie będzie miał zastosowania żaden z dwóch przypadków wyłączenia z omawianego zwolnienia - (i) transakcja nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a transakcją upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikom urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Zbywca jak i Nabywca będą w momencie sprzedaży Nieruchomości zarejestrowani dla celów VAT w Polsce jako podatnicy VAT czynni. A zatem - zdaniem Wnioskodawcy - strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania, planowanej transakcji podatkiem VAT, pod warunkiem złożenia - przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości - naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Spółki jako nabywcy zgodnego oświadczenia stron o wyborze opodatkowania planowanej dostawy podatkiem VAT.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę na fakt, iż w odniesieniu do planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W świetle powołanego wyżej przepisu, zwolnieniu z opodatkowania VAT podlega również dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z tym przepisem, obligatoryjnie zwolniona z opodatkowania VAT może być dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tymczasem - jak wcześniej wskazano - przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego dostawa będzie (w całości) objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego, dostawa Gruntu będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie podatku VAT jak dostawa Budynku i Budowli.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą zwolnieniu z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z powyższego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania planowanej transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, według podstawowej stawki (obecnie 23%).

W rezultacie, jako że strony wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT (z zachowaniem warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT), transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej na moment zawarcia transakcji (obecnie 23%).

Zdaniem Wnioskodawcy, kolejnym elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Spółki do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz prawie do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT) jest fakt, iż przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak bowiem zostało już wskazane, zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

W tym kontekście Wnioskodawca pragnie wskazać, iż w momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości Spółka będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i będzie spełniać ustawową definicję podatnika, zawartą w art. 15 ustawy o VAT. W związku z nabyciem Nieruchomości, Spółka zasadniczo wstąpi w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości i po transakcji będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji - jak wynika z powyższego - podlegająca nabyciu Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że:

1.  jako że strony wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT (z zachowaniem warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT), transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej na moment zawarcia transakcji (obecnie 23%), a tym samym, w odniesieniu do planowanego nabycia Nieruchomości nie będą więc miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, w sytuacji gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT,
2.  Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Spółkę jako nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT,

Nabywca będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Spółki.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie należy wskazać, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.