Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-778/11-4/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-10-06
Teza: 1. Czy dostawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku („Nieruchomość”) korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) Przepisy: Art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT oraz art. 43 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.)? 2. Czy G. ma prawo do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości na zasadach ogólnych przez złożenie odpowiedniego oświadczenia. Czy prawo do opodatkowania sprzedaży nieruchomości na zasadach ogólnych może zostać utracone w przypadku, kiedy, także w przypadku złożenia takiego dokumentu: i) jeśli oświadczenie zostanie złożone w niewłaściwym urzędzie skarbowym, lub ii) kiedy w treści oświadczenia będzie wskazana cała Nieruchomość, także ta jej część, która może nie być objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a uVAT. Przepisy: Art 43 ust. 10 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz. 535 ze zm.)? 3. Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować do sprzedaży Nieruchomości, jeśli G. wybierze opodatkowanie Transakcji na zasadach ogólnych Przepisy: Art. 41 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)?
Słowa kluczowe: budynek; modernizacja; nieruchomości; stawka-stawki podatku; towar-towar używany; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 17.06.2011r. (data wpływu 24.06.2011r.), uzupełnione pismem z dnia 16.09.2011r. (data wpływu 21.09.2011r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 7 września 2011r. znak IPPP2/443-778/11-2/MM o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

pyt. nr 1

*   dotyczącego zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku w części w jakiej budynek ten był ulepszany i nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy – **jest nieprawidłowe;**
*   dotyczącego zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku w części w jakiej budynek ten nie był ulepszany – **jest prawidłowe;** rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania oraz zastosowania preferencyjnej stawki podatku w wysokości 8% (pyt. nr 2 i 3) – **jest prawidłowe;**

UZASADNIENIE

W dniu 24.06.2011r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku, rezygnacji z tego zwolnienia oraz zastosowania preferencyjnej stawki podatku w wysokości 8%. Przedmiotowy wniosek zawierał braki w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym. W związku z czym tut. Organ podatkowy pismem z dnia 7 września 2011r. znak IPPP2/443-778/11-2/MM wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o powyższe braki.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

G. Sp. z o.o. („G.”) nabyła użytkowanie wieczyste działki gruntu o powierzchni 912 m² wraz z własnością znajdującego się na niej budynku biurowego o powierzchni użytkowej 2 135 m² (określane dalej łącznie jako „Nieruchomość”) na podstawie aktu notarialnego ważnie zawartego w dniu 29 czerwca 2007 r. Do momentu sprzedaży, sprzedający użytkował nieruchomość (na mocy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wydanej przez Prezydenta Miasta w dniu 4 grudnia 1996 r.).

Przeniesienie prawa własności Nieruchomości było zwolnione z podatku VAT jako dostawa towarów używanych (art. 43 ust. 2 pkt 1 uVAT). Cena zakupu wyniosła 7 800 000 zł (w tym wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu wynosiła 760 525,83 zł). G. zapłaciła podatek PCC od tej transakcji (156 000 zł), opłatę sądową (200 zł), taksę notarialną (netto 15 000 zł) oraz poniosła koszty wypisów.

Na moment nabycia Nieruchomości przez G. umowami najmu były objęte następujące powierzchnie; 6 m² holu (umowa najmu została rozwiązana przez G. w dniu 31 sierpnia 2007 r.),

*   124,55 m² na III p. budynku (umowa najmu została rozwiązana przez G. w dniu 31 października 2001 r.),

*   2 m² na II p. budynku (umowa najmu została rozwiązana przez G. w dniu 15 grudnia 2008r.).

Na mocy umowy nabycia Nieruchomości, G. zobowiązała się do wynajęcia sprzedającemu na czas nieokreślony powierzchni użytkowej w piwnicy (ok. 250 m²), powierzchni handlowej na parterze (ok. 95 m²), powierzchni użytkowej na parterze (ok. 39 m²), powierzchni biurowej na I p. budynku (325 m²) oraz powierzchni użytkowej na I p. budynku (ok. 86 m²). Przedmiotowa umowa została zawarta w dniu 29 czerwca 2007r. i została wypowiedziana w dniu 20 maja 2010 r. Decyzją wydaną przez Prezydenta Miasta w dniu 9 maja 2008 r., G. otrzymała pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania i przebudowę budynku usługowego na budynek usługowo mieszkalny wraz z dobudową garażu z systemem podwójnego parkowania na 8 stanowisk postojowych w obrębie podwórza nieruchomości. Łączna powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych będzie stanowić ok. 73 % całej powierzchni użytkowej budynku. Jeden spośród 16 lokali będzie miał jednostkową powierzchnię użytkową większą niż 150 m² — 150,99 m².

G. zawarła umowę o roboty budowlane w celu przekształcenia lokali na piętrach w lokale mieszkalne oraz modernizacji lokali na parterze budynku („prace modernizacyjno-remontowe”) o wartości 9 398 600 zł. Wykonawca przystąpił do prac. Ze względu na problemy finansowe G. zawiesiła wykonywanie robót. Prace modernizacyjno-remontowe objęły tylko wstępny etap planowanego zakresu i ograniczyły się do wyburzenia części ścian, podparcia stropów oraz zabezpieczenia ścian budynku przed rozwarstwieniem. Protokołem z dnia 28 stycznia 2009 r., G. odebrała wykonane prace o łącznej wartości ok. 2,8 miliona zł. W celu rozwiązania umowy G. zawarła z wykonawcą porozumienie z 2009 roku o rozwiązanie umowy za odszkodowaniem (Porozumienie) i wypłaciła kwotę odszkodowania. W ramach Porozumienia, G. przejęła także zobowiązania za materiały budowlane i prace wykonane przez poddostawcę o łącznej wartości ok. 341 000 zł. W sumie nakłady na ulepszenie nieruchomości przekroczyły 30% wartości początkowej budynku (zmniejszonej o wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu) zgodnie z poniższym zestawieniem:

RAZEM NABYCIE 8 160 236,68 zł (w tym 037-01-01 BUDYNEK 7 399 710,85 oraz 037-01-02 GRUNT 760 525,83) RAZEM ULEPSZENIA 2 869 189,16 (w tym 083-01-10 RÓŻNICE KURSOWE 28 379,39, 083-01-19 USŁ. INŻYNIER. 24 594,80 oraz 083-01-20 MODERNIZACJA BUDYNKU 2 808 738,97).

Spółka odliczała naliczony podatek VAT od wydatków na to ulepszenie.

Zakres prac nie umożliwiał uzyskania, chociażby częściowego pozwolenia na użytkowanie. Nie rozpoczęto także prac nad dobudową garażu z systemem podwójnego parkowania na 8 stanowisk postojowych w obrębie podwórza nieruchomości. W lipcu 2008 roku Prezydent Miasta wydał zaświadczenie, że 16 lokali mieszkalnych oraz 3 lokale użytkowe w budynku stanowią odrębne lokale w rozumieniu ustawy o własności lokali. Lokale te nie zostały jednak prawnie wydzielone.

G. planuje sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku („Transakcja”). Nieruchomość należąca do G. na dzień sprzedaży będzie się składać z:

1.  Prawa użytkowania wieczystego do działki ewidencyjnej oraz
2.  Prawa własności do stanowiącego odrębną nieruchomość budynku o wskazanej w akcie notarialnym lokalizacji, z którego nie wyodrębniono lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w formie wpisów do księgi wieczystej
3.  Dokumentacji dot. zmiany sposobu użytkowania i przebudowy budynku usługowego na budynek usługowo mieszkalny wraz z dobudową garażu z systemem podwójnego parkowania na 8 stanowisk postojowych w obrębie podwórza nieruchomości, w tym odpowiednich decyzji urzędowych.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, co następuje:

1.  Zgodnie z aktem notarialnym dot. nabycia nieruchomości z dnia 26 czerwca 2007 roku Wnioskodawca nabył Nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego wniosku od Banku S.A. z siedzibą w W. Osoby reprezentujące Bank S.A. na potrzeby aktu notarialnego podały numer wpisu do KRS, NIP oraz numer REGON. Zdaniem Wnioskodawcy występowały przesłanki wskazujące na zawodowy charakter działalności gospodarczej prowadzonej przez bank, ale Wnioskodawca nie może oświadczyć, że sprzedający prowadził działalność gospodarczą. Zdaniem Zainteresowanego sprzedający nie był także osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą.
2.  Transakcja zakupu tej Nieruchomości nie została udokumentowana fakturą VAT.
3.  Wnioskodawca oraz podmiot, któremu Wnioskodawca planuje sprzedać Nieruchomość są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku („Nieruchomość”) korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) Przepisy: Art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT oraz art. 43 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.)?
2.  Czy G. ma prawo do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości na zasadach ogólnych przez złożenie odpowiedniego oświadczenia. Czy prawo do opodatkowania sprzedaży nieruchomości na zasadach ogólnych może zostać utracone w przypadku, kiedy, także w przypadku złożenia takiego dokumentu: i) jeśli oświadczenie zostanie złożone w niewłaściwym urzędzie skarbowym, lub ii) kiedy w treści oświadczenia będzie wskazana cała Nieruchomość, także ta jej część, która może nie być objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a u VAT. Przepisy: Art. 43 ust. 10 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54 poz. 535 ze zm.)?
3.  Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować do sprzedaży Nieruchomości, jeśli G. wybierze opodatkowanie Transakcji na zasadach ogólnych Przepisy: Art. 41 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1

(a) Transkcja podlega zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ponieważ nie spełnia kryteriów dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia. Zastosowanie zwolnienia wynika z następujących przesłanek:

*   G. nabyła gotowy budynek (nie wybudowała go)
*   Wprawdzie wydatki na ulepszenie Nieruchomości, w stosunku do których G. miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego były ponoszone przez G. do 2009 roku i były wyższe niż 30% wartości początkowej Nieruchomości (po obniżeniu ceny nabycia Nieruchomości o wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu), jednakże część ulepszanej powierzchni była wynajmowana do 2010 roku.

(b) Nieruchomość nie mogła być wykorzystywana przez G. w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych przez ponad 5 lat (art. 43 ust. 7a uVAT), ponieważ od momentu nabycia Nieruchomości nie upłynęło jeszcze 5 lat.

(c) W związku z faktem, że dostawa Nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT, wówczas analiza przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a wydaje się bezzasadna.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 uVAT przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 2 pkt 6 uVAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii. Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 23%, z wyjątkami od tej zasady wynikającymi z uVAT lub rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

(a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 uVAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 uVAT, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Tzn. pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce m.in. wówczas, gdy obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, leasing, które to w rozumieniu ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług, tzn. podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” dotyczy czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej uVAT i dokonanych w okresie jej obowiązywania, jak również aktywności dokonanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. uVAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

(a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

(b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a uVAT).

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  G. ma prawo do zrezygnowania ze zwolnienia Transakcji z podatku VAT i opodatkowania tej Transakcji na zasadach ogólnych po spełnieniu wymagań formalnych wskazanych poniżej.
2.  dokument zawierający informacje wskazane w art. 43 ust. 11 uVAT i podpisany przez osoby upoważnione do reprezentowania odpowiednio G. oraz nabywcy zostanie złożony w organie podatkowym właściwym dla nabywcy Nieruchomości z zachowaniem:
    *   ustawowych terminów (przed zawarciem Transakcji)
    *   sposobu złożenia (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.)
3.  w przypadku złożenia oświadczenia w organie podatkowym, innym niż organ podatkowy właściwy dla nabywcy, taki organ będzie zobowiązany ustawowo do przekazania Oświadczenia do właściwego organu. Pomyłka odnośnie właściwego dla nabywcy Urzędu Skarbowego nie ograniczy prawa G. do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na zasadach ogólnych.
4.  Ewentualny błąd w treści oświadczenia polegający na wskazaniu w oświadczeniu całej Nieruchomości, także tej jej części, która może nie być objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a uVAT nie ograniczy prawa G. do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 uVAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

(a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

(b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części („Oświadczenie”).

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 11 uVAT, oświadczenie o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

(a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

(b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

(c) adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca nie przewidział szczególnej, w tym np. notarialnej formy, dla Oświadczenia, które musi zostać dostarczone do Naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy Nieruchomości.

Ad. 3

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz budynkiem, w którym rozpoczęto prace modernizacyjno-remontowe w celu przekształcenia części lokali w lokale mieszkalne (Transakcja”). Prace modernizacyjno-remontowe w celu przekształcenia części lokali w lokale mieszkalne były realizowane zgodnie z decyzją wydaną przez Prezydenta Miasta w dniu 9 maja 2008r. („Pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania i przebudowę budynku usługowego na budynek usługowo mieszkalny wraz z dobudową garażu z systemem podwójnego parkowania na 8 stanowisk postojowych w obrębie podwórza nieruchomości”). W związku z tym, zdaniem G. cała Transakcja powinna podlegać 8% stawce podatku VAT (tzn. łącznie budynek, prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony, ta część podwórka, która zostanie przeznaczona zgodnie z decyzją na budowę garażu) Jest to uzasadnione następującymi przesłankami;

*   G. otrzymała pozwolenie na budowę i rozpoczęła wykonywanie prac, których celem jest zmiana przeznaczenia budynku na budynek mieszkalny;
*   73% powierzchni użytkowej budynku będzie zajęta przez lokale przeznaczone na cele mieszkalne;
*   1 z 16 lokali mieszkalnych ma projektowaną jednostkową powierzchnię użytkową większą niż 150 m2 — 150,99 m/kw;
*   poszczególne lokale nie zostały prawnie wyodrębnione (ani usługowe ani mieszkalne);
*   prace nad dobudową garażu z systemem podwójnego parkowania na 8 stanowisk postojowych w obrębie podwórza nieruchomości nie zostały rozpoczęte przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;
*   G. nie dysponuje możliwością ustalenia wartości tej części prawa wieczystego użytkowania gruntu, które zostało przeznaczone pod budowę garażu w planie;
*   G. złoży w Urzędzie Skarbowym właściwym dla siedziby nabywcy Oświadczenie dot. rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy). Natomiast, zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów (Rozporządzenie) z dnia 22 grudnia 2010 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 246, poz. 1649), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy wraz z dostawą budynków lub budowli następuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki te są posadowione.

Z powyższych przepisów wynika, że grunt będący częścią składową przedmiotu sprzedaży (w tym zbycie prawa wieczystego użytkowania) podlega, co do zasady, opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Czynność taka może być zatem zwolniona z VAT, opodatkowana stawką obniżoną 8% (w przypadku dostawy obiektów budowlanych zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym o którym mowa w art. 41 ust. 12a u VAT ) lub opodatkowana stawką podstawową 23%. Ustalić zatem należy jaką stawką podatku VAT opodatkowana będzie sprzedaż danego budynku.

Kwestie dot. zwolnienia z podatku VAT zostały przeanalizowane w poprzednich pytaniach.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 23%, z wyjątkami od tej zasady wynikającymi z uVAT lub rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 cyt. uVAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy \[\`(...)\`\] obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z ust. 12a powołanego przepisu przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Zgodnie z ust. 12b ww. przepisu, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Z unormowań zawartych w przytoczonych przepisach wynika zatem, iż 8% stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym objętym społecznym programem mieszkaniowym. W przypadku dostawy budynków nieobjętym tym programem podlegają one opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. uVAT nie definiuje pojęcia „budynek”, dlatego w praktyce posiłkujemy się ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), aby na gruncie utrwalonych w nim pojęć rozstrzygnąć, w sytuacji prowadzenia inwestycji budowlanej, od którego momentu mamy do czynienia z budynkiem, o którym mowa w art. 2 pkt 6 uVAT. Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999 r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko pomimo, że dotyczy nieco innego stanu faktycznego, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, można uznać za aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB):

1.  Budynki mieszkalne (rodzaj 110 PKOB) to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do cerów mieszkalnych tj. budynki jednorodzinne, o dwóch mieszkaniach, wielomieszkaniowe i budynki zamieszkania zbiorowego np. domy opieki społecznej (bez opieki medycznej PKOB), hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, placówki opiekuńczo-wychowawcze, domy dla bezdomnych itp. Rodzaj nie obejmuje hoteli i podobnych budynków krótkotrwałego zakwaterowania - rodzaj 109. Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie, pomieszczenia pomocnicze, piwnice) oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).
2.  W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana na cele mieszkalne, budynek taki należy zakwalifikować jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. - Budynki niemieszkalne (grupa 10 PKOB) to m.in.: budynki biurowe (rodzaj 105 PKOB) tzn.: budynki wykorzystywane jako miejsce pracy dla działalności biura, sekretariatu lub innych o charakterze administracyjnym, np.: budynki banków, urzędów pocztowych, urzędów miejskich, gminnych, samorządowych, ministerstw, itp. lokale administracyjne różnych podmiotów gospodarczych, budynki centrów konferencyjnych i kongresów, sądów i parlamentów. Rodzaj nie obejmuje biur w budynkach przeznaczonych głównie do innych celów nie klasyfikowanych odrębnie.

G. nabyła budynek biurowy zaliczany do działu 12 PKOB. Zgodnie z zezwoleniem na przebudowę budynku na budynek usługowo-mieszkalny, gdzie więcej niż połowa powierzchni użytkowej będzie wykorzystywana do celów mieszkalnych (rodzaj 110 PKOB)Zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 2011-03-23 (syg. I SA/Kr 1751/10) „Przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym również będzie korzystać z 7- procentowej (obecnie 8-procentowej) stawki podatku. Przepisy prawa budowlanego definiują przebudowę jako prace budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Stawka 7% (obecnie 8%) będzie miała zastosowanie wówczas, gdy w wyniku przebudowy obiekt budowlany (jego część) jej poddany będzie się kwalifikował do objęcia społecznym programem mieszkaniowym. Przykładowo zatem przebudowa lokalu użytkowego na lokal mieszkalny będzie mogła być objęta stawką obniżoną, zaś przebudowa w kierunku odwrotnym (z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy) ze stawki obniżonej korzystać nie powinna (por. Bartosiewicz Adam, Kubacki Ryszard, Komentarz, LEX 2011, Komentarz do art. 41 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.04.54.535), \[w: A. Bartosiewicz, R. Kubacki, VAT Komentarz, Lex, 2011, wyd. V).” Jednocześnie „zdaniem Sądu nie znajduje uzasadnienia różnicowanie stawki podatku VAT dla budynków, które są budowane lub przebudowywane (w obu przypadkach o przeznaczeniu, a w konsekwencji właściwej klasyfikacji decyduje min. pozwolenie na budowę, czy inne dokumenty).”

Zgodnie z interpretacją indywidualną nr ILPP1/443-226/11-4/MS z dnia 05 maja 2011 r. wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu „należy stwierdzić, że sprzedaż rozpoczętego obiektu mieszkalnego - stan surowy, jako obiektu budownictwa mieszkaniowego, jest opodatkowany 8% stawką podatku VAT. W przypadku, gdy wraz z dostawą obiektu budowlanego dokonywana jest dostawa gruntu (prawa własności gruntu), na którym obiekt ten jest posadowiony, z uwagi na treść art. 29 ust. 5 uVAT, preferencyjną 8% stawkę podatku stosuje się również do dostawy gruntu.”.

Pomimo, że zarówno wyrok WSA w Krakowie (syg. I SA/Kr 1751/10) jak również przedmiotowa interpretacja (nr ILPP1/443-226/11-4/MS) dotyczy nieco innego stanu faktycznego, to podkreśla, że rozpoczęcie przebudowy obiektu powoduje, że do obiektu można zastosować stawkę podatku właściwą dla funkcji użytkowych obiektu po przebudowie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   pyt. nr 1
*   dotyczącego zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku w części w jakiej budynek ten był ulepszany i nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy – **jest nieprawidłowe;**
*   dotyczącego zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku w części w jakiej budynek ten nie był ulepszany – **jest prawidłowe;**
*   rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania oraz zastosowania preferencyjnej stawki podatku w wysokości 8% (pyt. nr 2 i 3) – **jest prawidłowe;**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analogiczna sytuacja ma miejsce, gdy przedmiotem dostawy są budynki lub budowle posadowione na gruncie będącym przedmiotem wieczystego użytkowania. Jak wskazuje przepis § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwanego dalej „rozporządzeniem” – obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2011r. – zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku;

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

oraz dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) wynika, że Wnioskodawca nabył użytkowanie wieczyste działki gruntu o powierzchni 912 m² wraz z własnością znajdującego się na niej budynku biurowego o powierzchni użytkowej 2 135 m² (określane dalej łącznie jako „Nieruchomość”) na podstawie aktu notarialnego ważnie zawartego w dniu 29 czerwca 2007r. Przeniesienie prawa własności Nieruchomości było zwolnione z podatku VAT jako dostawa towarów używanych. W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, iż nabył przedmiotową nieruchomość od banku, czyli osoby prawnej prowadzącej profesjonalnie działalność gospodarczą. Wnioskodawca zawarł umowę o roboty budowlane w celu przekształcenia lokali na piętrach w lokale mieszkalne oraz modernizacji lokali na parterze budynku („prace modernizacyjno-remontowe”). Wykonawca przystąpił do prac. Ze względu na problemy finansowe Wnioskodawca zawiesił wykonywanie robót. Prace modernizacyjno-remontowe objęły tylko wstępny etap planowanego zakresu i ograniczyły się do wyburzenia części ścian, podparcia stropów oraz zabezpieczenia ścian budynku przed rozwarstwieniem. Wydatki na ulepszenie Nieruchomości, w stosunku do których Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego były ponoszone przez Zainteresowanego do 2009r. i były wyższe niż 30% wartości początkowej Nieruchomości. Zakres prac nie umożliwiał uzyskania, chociażby częściowego pozwolenia na użytkowanie. Nie rozpoczęto także prac nad dobudową garażu z systemem podwójnego parkowania na 8 stanowisk postojowych w obrębie podwórza nieruchomości. W lipcu 2008 roku Prezydent Miasta Katowic wydał zaświadczenie, że 16 lokali mieszkalnych oraz 3 lokale użytkowe w budynku stanowią odrębne lokale w rozumieniu ustawy o własności lokali. Lokale te nie zostały jednak prawnie wydzielone. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością posadowionego na nim budynku.

Poddając konfrontacji zaprezentowaną we wniosku treść stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) z powołanymi przepisami prawa podatkowego należy stwierdzić, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zwolnienia przedmiotowej Nieruchomości z podatku VAT jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe. Kluczową rolę w rozwiązaniu przedstawionego we wniosku problemu odgrywa przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Aby stwierdzić, czy przedmiotowa Nieruchomość będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT w pierwszej kolejności ustalić należy kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od niego do momentu dokonania dostawy Nieruchomości. W tym celu należy odwołać się do brzmienia art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ze stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego w przedmiotowym wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w dniu 29 czerwca 2007r. Transakcja była zwolniona z podatku VAT jako dostawa towarów używanych, a zbywcą był podmiot zajmujący się profesjonalnie prowadzeniem działalności gospodarczej. Zatem z chwilą zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży nastąpiło pierwsze zasiedlenie tej Nieruchomości.

Wobec powyższych konkluzji stwierdzić należy, że w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości, która nie była przedmiotem prac modernizacyjnych będzie miało miejsce zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b w związku z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem tej Nieruchomości (czerwiec 2007r.), a planowaną dostawą tej Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Natomiast dostawa tej części Nieruchomości, która była przedmiotem prac modernizacyjnych i która nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wynika to z konstrukcji przepisu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, który stanowi, iż przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z treści wniosku wynika, iż wydatki na ulepszenie były wyższe niż 30% wartości początkowej Nieruchomości. Zatem w stosunku do tej części Nieruchomości, która była modernizowana, a wydatki na tą modernizację przekroczyły 30% wartości początkowej Nieruchomości, a także która nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, planowana sprzedaż tej części Nieruchomości będzie odbywać się w warunkach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. Zatem dostawa tej części Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nie znajdzie również zastosowania w tej konkretnej sytuacji przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, bowiem Wnioskodawca nie spełnił przesłanki wynikającej z tego przepisu – wydatki na ulepszenie były wyższe niż 30% wartości początkowej. Zatem dostawa Nieruchomości w tej części będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Odpowiadając na drugie z zadanych pytań tut. Organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 170 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa jeżeli organ podatkowy, do którego podanie wniesiono, jest niewłaściwy w sprawie, powinien niezwłocznie przekazać je organowi właściwemu, zawiadamiając o tym wnoszącego podanie.

Z treści wniosku (oraz uzupełnienia do niego) wynika, iż Wnioskodawca (sprzedawca) oraz jego kontrahent, który zamierza kupić Nieruchomość są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tej Nieruchomości. Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT będzie zawierać wszystkie elementy przewidziane tym przepisem.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż Wnioskodawca może zrezygnować z prawa do zwolnienia od podatku VAT opisywanej transakcji (w tej części w jakiej dostawa Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), gdyż spełnia przesłanki przewidziane w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Fakt, iż oświadczenie zostanie złożone w niewłaściwym urzędzie skarbowym nie pozbawia Wnioskodawcy prawa do złożenia rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania tej Nieruchomości, bowiem zgodnie z art. 170 Ordynacji podatkowej organ podatkowy niewłaściwy winien niezwłocznie przekazać oświadczenie organowi właściwemu. Ponadto tut. Organ podatkowy stwierdza, iż ewentualny błąd w treści oświadczenia polegający na wykazaniu w nim całej Nieruchomości (także tej jej części, która nie korzysta ze zwolnienia) nie wpłynie na poprawność złożonego oświadczenia.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odpowiadając na pytanie nr 3 tut. Organ podatkowy stwierdza, co następuje:

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

Zgodnie z objaśnieniami wstępnymi rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) budynkami mieszkalnymi są obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Natomiast budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Zgodnie z treścią art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, rozumie się - w myśl ust. 12a powołanego artykułu - obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych (…).

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12b tego artykułu, nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

W celu właściwego zdefiniowania pojęcia obiektu budownictwa mieszkaniowego i co się z tym wiąże, stosowania odpowiedniej stawki podatkowej, należy uwzględniać regulację wynikającą z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) wynika, iż Wnioskodawca nabył użytkowanie wieczyste działki gruntu wraz z własnością znajdującego się na niej budynku biurowego (Nieruchomość). Budynek w chwili zakupu sklasyfikowany był jako budynek biurowy zaliczany do działu 12 PKOB. Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę i rozpoczął wykonywanie prac, których celem jest zmiana przeznaczenia budynku na budynek mieszkalny. W efekcie tej przebudowy 73% powierzchni użytkowej budynku będzie zajęta przez lokale przeznaczone na cele mieszkalne. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy budynek w wyniku przebudowy uzyska klasyfikację PKOB 110.

Biorąc pod uwagę opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stwierdza, iż budynek winien być zaklasyfikowany jako budynek mieszkalny, bowiem powierzchnia lokali mieszkalnych przekracza połowę całkowitej powierzchni użytkowej całego budynku i jest przeznaczona do celów mieszkalnych. W świetle powyższego dostawa całej Nieruchomości (budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony jest budynek) podlegać będzie, w myśl art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 oraz art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, opodatkowaniu preferencyjną stawką podatku w wysokości 8%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, iż analiza dołączonych do wniosku załączników nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym niniejszą interpretację wydano wyłącznie w oparciu o stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) przedstawiony we wniosku.

Końcowo tut. Organ podatkowy informuje, iż niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację, w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.