Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1105/13-4/KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-12-17
Teza: uznanie za podatnika podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości niemieszkalnych
Słowa kluczowe: małżonek; najem; nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie podmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2013 r. (data wpływu 11 października 2013 r.), uzupełnione pismem z dnia 22 listopada 2013 r. (data wpływu 27 listopada 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za podatnika podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości niemieszkalnych **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 października 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za podatnika podatku VAT z tytułu najmu nieruchomości niemieszkalnych. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 22 listopada 2013 r. (data wpływu 27 listopada 2013r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 18 listopada 2013 r. znak IPPP2/443-1105/13-2/KOM (skutecznie doręczone dnia 22 listopada 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wobec ustanowienia rozdzielności majątkowej nabyła do majątku osobistego trzynaście nieruchomości niemieszkalnych, które zamierza wynająć jednemu podmiotowi w ramach jednego stosunku najmu. Uzyskiwany przychód z tytułu najmu będzie stanowił przychód Wnioskodawczyni. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, że nie prowadzi działalności gospodarczej i nie planuje jej rozpoczęcia, zatem najem dotyczy wyłącznie składników jej prywatnego majątku. Przychód uzyskany z wynajmu Wnioskodawczyni zamierza opodatkować na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne (art. 6 ust. 1a).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 2):

Czy w przypadku osiągania przychodu wyłącznie z najmu prywatnego opisanego w przedstawionym stanie faktycznym (podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej) opodatkowanego stawką 8,5%, w przypadku przekroczenia przez Wnioskodawczynię wartości sprzedaży opodatkowanej w kwocie 150.000 zł w skali roku, jest ona obowiązana zarejestrować się jako podatnik VAT oraz wystawiać faktury VAT z tytułu najmu prywatnego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, mimo opodatkowania najmu w formie ryczałtu opodatkowanego 8,5 % stawką, w przypadku osiągnięcia wartości sprzedaży na rzecz podmiotu, z którym zawrze umowę najmu majątku prywatnego przekraczającego limit określony w art. 113 ustawy o VAT, powinna dokonać rejestracji jako podatnik VAT czynny, a usługę wynajmu dokumentować fakturą VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ww. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

W myśl art. 15 ust.1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art.15 ust. 2 ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawczyni wobec ustanowienia rozdzielności majątkowej nabyła do majątku osobistego trzynaście nieruchomości niemieszkalnych, które zamierza wynająć jednemu podmiotowi w ramach jednego stosunku najmu. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie planuje jej rozpoczęcia, zatem najem dotyczy wyłącznie składników jej prywatnego majątku.

Wątpliwość Wnioskodawczyni dotyczy tego, czy w przypadku przekroczenia przez Nią wartości sprzedaży opodatkowanej w kwocie 150.000 zł w skali roku, jest Ona obowiązana zarejestrować się jako podatnik VAT oraz wystawiać faktury VAT z tytułu najmu.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z uwagi na powyższe przepisy, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywana w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem nieruchomości (w tym wypadku niemieszkalnych) stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. W rozpatrywanej sprawie najem nieruchomości odbywać się będzie na podstawie umowy podpisanej przez Wnioskodawczynię, co oznacza, że Wnioskodawczynię będzie należało traktować jako podatnika podatku od towarów i usług, gdyż na swój własny rachunek będzie wykonywała czynność opodatkowaną podatkiem VAT, tj. najem 13 nieruchomości niemieszkalnych.

Należy w tym miejscu jednak zwrócić uwagę na zapis art. 113 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym, zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji (art. 113 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

Natomiast w myśl zapisu art. 113 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1 i 9, mogą zrezygnować ze zwolnienia określonego w ust. 1 i 9, pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, z tym że w przypadku, o którym mowa w ust. 9, zawiadomienie musi nastąpić przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5.

Podatnik rozpoczynający w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5 jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1 (art. 113 ust. 9 ustawy).

Art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) stanowi, że jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Mając zatem na uwadze omawianą sprawę oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy. Jednakże korzystanie z tego zwolnienia będzie możliwe do czasu, gdy wartość sprzedaży opodatkowanej z tytułu wynajmu nieruchomości niemieszkalnych nie przekroczy kwoty określonej w przepisie art. 113 ust. 1 ustawy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności.

W związku z tym, w odniesieniu do usług najmu nieruchomości, w stosunku do których Wnioskodawczyni będzie stroną umowy najmu, winna Ona, na podstawie art. 87 § 1 Ordynacja podatkowa, wystawić rachunki na usługi najmu tych nieruchomości, a w momencie przekroczenia kwoty określonej w art. 113 ust. 1 ustawy, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana wystawiać faktury VAT dokumentujące usługę najmu, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pyt. nr 2 należy zatem uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, ze zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, którego dotyczy pyt. nr 1, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.