Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.619.2018.2.SJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-14
Teza: Zwolnienie od podatku jednorazowego wynagrodzenia dodatkowego należnego od wspólnoty mieszkaniowej w formie prowizji od pozyskanych przez wspólnotę środków finansowych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-zarząd nieruchomością; usługi-usługi kompleksowe; wynagrodzenia; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 22 sierpnia 2018 r. (data wpływu 28 sierpnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z 29 października 2018 r. (data wpływu 5 listopada 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku jednorazowego wynagrodzenia dodatkowego należnego od wspólnoty mieszkaniowej w formie prowizji od pozyskanych przez wspólnotę środków finansowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku jednorazowego wynagrodzenia dodatkowego należnego od wspólnoty mieszkaniowej w formie prowizji od pozyskanych przez wspólnotę środków finansowych. Wniosek uzupełniono 5 listopada 2018 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest spółką z o.o., która działa od 3 czerwca 2002 r. i jest zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. W ramach prowadzonej działalności Spółka świadczy usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na podstawie umów o zarządzanie lub administrowanie nieruchomością wspólną, zawartymi ze wspólnotami mieszkaniowymi. Świadczone przez Wnioskodawcę usługi zarządzania lub administrowania nieruchomościami należą do grupowania PKD 68.32.Z. Usługi zarządzania mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.32.11.0 oraz PKWiU 68.32.12.0 – usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności. Nieruchomości będące przedmiotem usług zarządzania mieszczą się w PKOB 112 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, klasa 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

W skład świadczonych przez Spółkę usług nie wchodzą usługi wyceny nieruchomości. W ramach zawartych umów Wnioskodawca wykonuje m.in. takie usługi jak: obsługa administracyjna, księgowa i prawna, prowadzenie książki obiektu budowlanego, wyszukiwanie usługodawców, organizowanie zebrań wspólnot mieszkaniowych i in. W umowach o zarządzanie lub administrowanie zawarte jest ponadto postanowienie umowne dotyczące załatwiania przez Spółkę dla wspólnot dodatkowych źródeł finansowania kosztownych remontów budynków, czyli środków od podmiotów zewnętrznych (np. banków, instytucji unijnych lub krajowych) w postaci dofinansowań, dotacji i bezzwrotnych pomocy na wykonanie prac remontowych budynków (np. termomodernizacji). Za pozyskanie takich dodatkowych środków, Spółce przysługiwać ma dodatkowe jednorazowe wynagrodzenie od wspólnoty w postaci prowizji od kwoty pozyskanych środków. Usługa ta wykonywana będzie wyłącznie na polecenie zarządów wspólnot mieszkaniowych i polega na świadczeniu fachowej pomocy, w tym na przygotowaniu za wspólnotę wniosków o kredyt, wniosków o przyznanie bezzwrotnej pomocy lub dotacji, a także wypełnianiu różnego rodzaju dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, a także reprezentowaniu wnioskodawcy (wspólnoty) przed podmiotami lub instytucjami przyznającymi środki. Usługa ta wykonywana będzie przez Spółkę w ramach konkretnej, kompleksowej umowy zarządzania lub administrowania nieruchomością bez zawierania w tym celu ze wspólnotą odrębnej umowy.

Na wezwanie tut. organu dot. pytania: „Czy jest możliwe wykonanie usługi polegającej na świadczeniu pomocy wspólnotom mieszkaniowym w pozyskiwaniu przez nie bezzwrotnych środków finansowych o charakterze pomocowym lub kredytów bankowych na sfinansowanie inwestycji remontowych budynków przez inny niż Wnioskodawca podmiot, na podstawie odrębnie zawartej umowy? Jeśli nie, to co jest powodem tego, że czynność ta nie może być wykonana na podstawie odrębnej umowy przez inny podmiot?” Zainteresowany wskazał, że: „Oczywiście istnieje co do zasady możliwość wykonania takiej usługi przez inne podmioty na podstawie odrębnie zawartej umowy jednakże usługa zarządzania/administrowania jest usługą złożoną z wielu poszczególnych rodzajów usług, które same w sobie mogą również być przedmiotem odrębnej umowy. Dla przykładu można wyodrębnić usługi utrzymania porządku i czystości w obrębie nieruchomości i powierzyć innemu podmiotowi na podstawie odrębnej umowy albo usługi księgowe (rozliczanie podatków obciążających wspólnotę mieszkaniową) powierzyć biuru rachunkowemu. To z jakich konkretnie rodzajów usług złożona jest usługa zarządzania /administrowania nieruchomościami zależy od indywidualnych ustaleń ze zleceniodawcą – może być to umowa „pełna” czyli obejmująca wszystkie możliwe rodzaje usług składające się na zakres definicji zarządzania z art. 184B ustawy o gospodarce nieruchomościami, może też być „niepełna” i obejmować jedynie niektóre aspekty zarządzania a inne mogą być przedmiotem odrębnej umowy z tym czy innym podmiotem na rynku usług”.

Natomiast na pytanie: „Czy do prawidłowego wykonania usługi zarządzania lub administrowania nieruchomościami polegającej m.in. na: obsłudze administracyjnej, księgowej i prawnej, prowadzeniu książki obiektu budowlanego, wyszukiwaniu usługodawców, organizowaniu zebrań wspólnoty mieszkaniowych i in., niezbędne jest świadczenie dodatkowej usługi polegającej na świadczeniu pomocy wspólnotom mieszkaniowym w pozyskiwaniu przez nie bezzwrotnych środków finansowych o charakterze pomocowym lub kredytów bankowych na sfinansowanie inwestycji remontowych budynków? Jeśli tak, to z czego to wynika?” Wnioskodawca wskazał, że: „Do prawidłowego wykonania usługi zarządzania lub administrowania niezbędne jest również świadczenie wspólnotom pomocy prawnofinansowej w pozyskiwaniu przez nie bezzwrotnych środków finansowych o charakterze pomocowym albowiem uzasadnione inwestowanie w nieruchomość to jeden z podstawowych elementów właściwej gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zarządca/administrator który wychodzi z taką inicjatywą wobec wspólnot może liczyć na wysoką ocenę w oczach klientów, rekomendację dla innych przyszłych klientów oraz stanowi to o wysokiej jakości świadczonych przez niego usług”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, jednorazowe wynagrodzenie dodatkowe należne od wspólnoty mieszkaniowej w formie prowizji od pozyskanych przez wspólnotę środków finansowych będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków tych zwolnień jako świadczenie uzyskane w ramach kompleksowej usługi zarządzania?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym usługi zarządzania lub administrowania nieruchomościami, obejmują także świadczenie pomocy wspólnocie przy pozyskiwaniu dodatkowych środków na sfinansowanie inwestycji remontowych. Usługa ta choć jest pomocniczą wchodzi w skład świadczenia kompleksowej usługi zarządzania ponieważ jest związania ze zrealizowaniem usługi zasadniczej, jaką jest zarządzanie/administrowanie nieruchomościami mieszkalnymi, a poszczególne czynności przyczyniają się do prawidłowego realizowania usługi podstawowej. Wspólnoty mieszkaniowe i ich zarządy oczekują od profesjonalnego zarządcy/administratora pomocy w różnych dziedzinach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Zgodnie z definicją zarządzania nieruchomością zawartą w art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1.  właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2.  bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3.  właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4.  bieżące administrowanie nieruchomością;
5.  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6.  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zatem w ramach podejmowanych działań przez wspólnoty mieszkaniowe mieści się np. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Pozyskiwanie dodatkowych środków finansowych oprócz własnych, posiadanych przez wspólnoty w ramach funduszu remontowego, wchodzi w zakres ww. tak rozumianego zarządzania wobec czego udzielanie pomocy tym zarządom wspólnot przez administratora/zarządcę w celu wystąpienia do odpowiednich instytucji i podmiotów wchodzi w zakres usługi zarządzania lub administrowania nieruchomością wspólną.

W przypadku administrowania wskazać należy, że Sąd Najwyższy w wyroku z 19 stycznia 2006 r. sygn. IV CK 343/05 odróżnił pojęcia „zarządzania” i „administrowania” ze wskazaniem, że ostatnie z nich jest pojęciem węższym. Administrowanie obejmuje właściwie tylko czynności faktyczne takie jak: „utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji”. W związku z tym, w pojęciu administrowania mieszczą się czynności faktyczne, a także prawne i procesowe dotycząc wykonywania zwykłego zarządu. Prawo do reprezentacji wspólnoty pozostaje przy zarządzie, który zleca administratorowi jedynie wykonywanie niektórych czynności mieszczących się w ramach zwykłego zarządu. To jakie konkretnie usługi z zakresu zwykłego zarządu świadczy dla wspólnoty w ramach umowy administrowania podmiot zewnętrzny wynika z postanowień konkretnej umowy. Niemniej jednak również w ramach umowy o administrowanie mieścić się może w – złożonej z wielu usług – usłudze kompleksowego zarządzania/administrowania nieruchomością usługa pomocy w pozyskiwaniu środków finansowych w postaci dotacji, bezzwrotnych pomocy czy kredytów.

W Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w opisie do Sekcji L w której mieszczą się Usługi zarządzania (PKWiU 68.32.11.0 oraz PKWiU 68.32.12.0) nie wyłączono tego rodzaju usług z usług zarządzania nieruchomościami. Usługa pomocnicza polegająca na świadczeniu pomocy wspólnotom mieszkaniowym w pozyskiwaniu przez nie bezzwrotnych środków finansowych o charakterze pomocowym lub kredytów bankowych na sfinansowanie inwestycji remontowych wchodzi w skład usługi głównej (zarządzania nieruchomościami) albowiem nie stanowi dla klienta celu samego w obie, a jest jedynie uzupełnieniem tej usługi głównej. Wykonywanie tej czynności jest ściśle powiązane ze świadczeniem usługi zarządzania/administrowania. Usługi te stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym dlatego dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług. Usługi zarządzania czy administrowania są usługami złożonymi z wielu poszczególnych świadczeń. Jednak są to świadczenia powiązane ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym. Świadczenie główne – zarządzanie lub administrowanie nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej uzasadnia ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych w tym usługi pomocy w pozyskiwaniu dodatkowych środków. Dlatego zdaniem Wnioskodawcy, dodatkowe jednorazowe wynagrodzenie w formie prowizji za pomoc w pozyskaniu dotacji lub bezzwrotnej pomocy czy kredytu bankowego na sfinansowanie przez wspólnotę remontów objęte jest zwolnieniem z podatku VAT w oparciu o cyt. powyżej przepis rozporządzenia Ministra Finansów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów – art. 2 pkt 22 ustawy.

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy jej wykonaniem a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną czynność w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Zatem pod pojęciem odpłatności świadczenia rozumieć należy prawo podmiotu sprzedającego towar lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Zgodnie z art. 5a ustawy – towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Według § 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676, z późn. zm.) – do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, do dnia 31 grudnia 2018 r. stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jednocześnie należy wskazać, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2018 r., poz. 701), zwane dalej rozporządzeniem – zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy – przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Powołane przepisy wskazują, że dla określenia stawki podatku lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1.  w grupie 111:
    1.  w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),
2.  w grupie 112:
    1.  w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,
    2.  w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),
3.  w grupie 113:
    w klasie 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. W ramach prowadzonej działalności Spółka świadczy usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na podstawie umów o zarządzanie lub administrowanie nieruchomością wspólną, zawartymi ze wspólnotami mieszkaniowymi. Świadczone przez Wnioskodawcę usługi zarządzania lub administrowania nieruchomościami należą do grupowania PKD 68.32.Z. Usługi zarządzania mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.32.11.0 oraz PKWiU 68.32.12.0 – usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności. Nieruchomości będące przedmiotem usług zarządzania mieszczą się w PKOB 112 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, klasa 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. W skład świadczonych przez Spółkę usług nie wchodzą usługi wyceny nieruchomości. W ramach zawartych umów Wnioskodawca wykonuje m.in. takie usługi jak: obsługa administracyjna, księgowa i prawna, prowadzenie książki obiektu budowlanego, wyszukiwanie usługodawców, organizowanie zebrań wspólnot mieszkaniowych i in. W umowach o zarządzanie lub administrowanie zawarte jest ponadto postanowienie umowne dotyczące załatwiania przez Spółkę dla wspólnot dodatkowych źródeł finansowania kosztownych remontów budynków, czyli środków od podmiotów zewnętrznych (np. banków, instytucji unijnych lub krajowych) w postaci dofinansowań, dotacji i bezzwrotnych pomocy na wykonanie prac remontowych budynków (np. termomodernizacji). Za pozyskanie takich dodatkowych środków, Spółce przysługiwać ma dodatkowe jednorazowe wynagrodzenie od wspólnoty w postaci prowizji od kwoty pozyskanych środków. Usługa ta wykonywana będzie wyłącznie na polecenie zarządów wspólnot mieszkaniowych i polega na świadczeniu fachowej pomocy, w tym na przygotowaniu za wspólnotę wniosków o kredyt, wniosków o przyznanie bezzwrotnej pomocy lub dotacji, a także wypełnianiu różnego rodzaju dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, a także reprezentowaniu wnioskodawcy (wspólnoty) przed podmiotami lub instytucjami przyznającymi środki. Usługa ta wykonywana będzie przez Spółkę w ramach konkretnej, kompleksowej umowy zarządzania lub administrowania nieruchomością bez zawierania w tym celu ze wspólnotą odrębnej umowy. Wnioskodawca wskazał, że istnieje, co do zasady możliwość wykonania usługi będącej przedmiotem wniosku przez inne podmioty na podstawie odrębnie zawartej umowy jednakże usługa zarządzania/administrowania jest usługą złożoną z wielu poszczególnych rodzajów usług, które same w sobie mogą również być przedmiotem odrębnej umowy. Dla przykładu można wyodrębnić usługi utrzymania porządku i czystości w obrębie nieruchomości i powierzyć innemu podmiotowi na podstawie odrębnej umowy albo usługi księgowe (rozliczanie podatków obciążających wspólnotę mieszkaniową) powierzyć biuru rachunkowemu. To z jakich konkretnie rodzajów usług złożona jest usługa zarządzania /administrowania nieruchomościami zależy od indywidualnych ustaleń ze zleceniodawcą – może być to umowa „pełna” czyli obejmująca wszystkie możliwe rodzaje usług składające się na zakres definicji zarządzania z art. 184B ustawy o gospodarce nieruchomościami, może też być „niepełna” i obejmować jedynie niektóre aspekty zarządzania a inne mogą być przedmiotem odrębnej umowy z tym czy innym podmiotem na rynku usług. Do prawidłowego wykonania usługi zarządzania lub administrowania niezbędne jest również świadczenie wspólnotom pomocy prawnofinansowej w pozyskiwaniu przez nie bezzwrotnych środków finansowych o charakterze pomocowym albowiem uzasadnione inwestowanie w nieruchomość to jeden z podstawowych elementów właściwej gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zarządca/administrator, który wychodzi z taką inicjatywą wobec wspólnot może liczyć na wysoką ocenę w oczach klientów, rekomendację dla innych przyszłych klientów oraz stanowi to o wysokiej jakości świadczonych przez niego usług.

Wątpliwości Spółki dotyczą kwestii ustalenia, czy jednorazowe wynagrodzenie dodatkowe należne od wspólnoty mieszkaniowej w formie prowizji od pozyskanych przez wspólnotę środków finansowych, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień jako świadczenie uzyskane w ramach kompleksowej usługi zarządzania.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że dla rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii, istotnym jest określenie charakteru wskazanych we wniosku czynności – czy poszczególne czynności są czynnościami samoistnymi, czy też są to czynności składające się na usługę kompleksową, w tym przypadku usługę zarządzania nieruchomością świadczoną na zlecenie.

Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, świadczeniami powiązanymi ze sobą pod względem ekonomicznym i gospodarczym będą świadczenia pomocnicze oraz świadczenia główne uzasadniające ekonomiczne istnienie świadczeń pomocniczych.

W przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

Należy mieć na względzie, aby zastosowanie koncepcji świadczenia złożonego nie prowadziło do korzystania z nieuzasadnionych preferencji w zakresie opodatkowania. Jeśli usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, a zatem w sposób naturalnie uzasadniony, wówczas nie można uznać – w szczególności w celu rozszerzenia zwolnienia podatkowego – że stanowią jedno świadczenie kompleksowe, opodatkowane wedle zasad dotyczących świadczenia głównego.

Z uwagi na powyższe, jeżeli transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich dokonywana jest rozpatrywana transakcja. Po pierwsze więc, czy są to świadczenia odrębne, czy też jest to jedno świadczenie, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku to jedno świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Jak wskazano we wniosku, Zainteresowany zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Ponadto usługi zarządzania nieruchomościami, które wykonuje Spółka w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego, klasyfikuje się w zakresie PKWiU pod kodem 68.32.11.0 oraz 68.32.12.0.

Przywołany przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości.

Uwagi wstępne do sekcji L (Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości) zawarte w Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług 2008 są następujące:

Sekcja ta obejmuje:

*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
*   wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
*   usługi agencji nieruchomości świadczone na zlecenie,
*   usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włącznie z usługami w zakresie wyceny).

Sekcja ta nie obejmuje:

*   realizacji projektów budowlanych do sprzedaży, sklasyfikowanej w 41.00,
*   podziału ziemi w celu jej ulepszenia, sklasyfikowanego w 42.99.29.0,
*   usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanych w dziale 55,
*   usług prawnych, sklasyfikowanych w 69.10.1,
*   usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0,
*   obsługi związanej z utrzymaniem porządku w takich obiektach, jak: bazy wojskowe, więzienia i inne obiekty, sklasyfikowanej w 81.10.10.0.

W świetle powyższych uwag należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nie ma podstaw do uznania za świadczenie kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami, która obejmuje usługę polegającą na świadczeniu pomocy wspólnotom mieszkaniowym w pozyskiwaniu przez nie bezzwrotnych środków finansowych o charakterze pomocowym lub dotacji, kredytów bankowych na sfinansowanie inwestycji remontowych. Analiza czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę wskazuje, że przedmiotowa usługa winna być traktowana jako oddzielne świadczenie bowiem zachodzący pomiędzy nią a usługą główną (usługą zarzadzania nieruchomościami) związek jest na tyle luźny, że z punktu widzenia nabywcy mogą być traktowane rozłącznie i nie wpłynie to na charakter żadnej z nich ani też nie sprawi, że wartość świadczeń z punktu widzenia nabywcy (wspólnoty) będzie inna, niż gdyby świadczenia te były uznane za świadczenie złożone. Ponadto, usługa polegająca na świadczeniu pomocy wspólnotom mieszkaniowym w pozyskiwaniu przez nie bezzwrotnych środków finansowych o charakterze pomocowym lub dotacji, kredytów bankowych na sfinansowanie inwestycji remontowych, jak wskazał Wnioskodawca, może być wykona przez inne podmioty na podstawie odrębnie zawartej umowy. Jednocześnie, co należy podkreślić, usługa ta rozliczana jest oddzielnie od usługi zarządzania nieruchomościami (Spółka uzyska z tytułu świadczenia tej usługi jednorazowe wynagrodzenie w formie prowizji za pomoc w pozyskaniu dotacji lub bezzwrotnej pomocy czy kredytu bankowego na sfinansowanie przez wspólnotę remontów).

W rezultacie należy stwierdzić, że usługa polegająca na świadczeniu pomocy wspólnotom mieszkaniowym w pozyskiwaniu przez nie bezzwrotnych środków finansowych o charakterze pomocowym lub kredytów bankowych na sfinansowanie inwestycji remontowych nie stanowi z usługą główną (usługą zarządzania nieruchomościami) całości pod względem ekonomicznym i gospodarczym. Zatem, usługa ta winna być traktowana jako oddzielne świadczenie, gdyż jej związek z usługą główną jaką jest zarządzanie nieruchomościami nie ma charakteru bezpośredniego, skutkiem czego może być traktowana rozłącznie, ze względu na fakt, iż jej charakter jest zgoła odmienny o usługi głównej.

W konsekwencji, ww. usługa wykonywana przez Wnioskodawcę z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług winna być uznana jako czynność samoistna, która nie stanowi jednej usługi kompleksowej, i którą należy opodatkować odrębnie od usługi zarządzania nieruchomościami.

Tym samym jednorazowe wynagrodzenie dodatkowe należne Spółce od wspólnoty mieszkaniowej w formie prowizji od pozyskanych przez wspólnotę środków finansowych nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie jest nieprawidłowe.

Ponadto, tut organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku – zapytania sformułowanego na podstawie przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu sprawy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone, natomiast przyjęto jej jako element opisu sprawy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa – składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej – przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.