Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.624.2024.4.MO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-28
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia działek wydzielonych z nieruchomości rolnej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Pozarolnicza działalność gospodarcza.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 14 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 10 stycznia 2025 r. (wpływ 10 stycznia 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej również: „Sprzedający”) jest osobą fizyczną prowadzącą
    działalność gospodarczą (PKD 68.10.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny
    rachunek) zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny od (...) 1994 r. W przeszłości
    Wnioskodawca prowadził działalność w zakresie produkcji pozostałych wyrobów
    stolarskich i ciesielskich dla budownictwa.
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej. Nieruchomość została
    nabyta przez Wnioskodawcę do wspólności majątkowej małżeńskiej w 1991 r. i nadal
    znajduje się w jego majątku osobistym. Od momentu nabycia Nieruchomość była
    użytkiem rolnym sklasyfikowanym jako grunty rolne. Nieruchomość nie była
    wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie stanowiła środka trwałego, ani
    towaru handlowego.
    Przedmiotowa nieruchomość została podzielona w 2020 r. na 13 działek o łącznej
    powierzchni 1,2688 ha. Dla działek składających się na nieruchomość obowiązuje
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Teren, na którym położone są
    działki, oznaczony jest symbolem 11MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z
    dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej.
    Do Wnioskodawcy zgłosiła się Spółka zainteresowana nabyciem przedmiotowych
    działek. Spółka na nieruchomości składającej się z działek zamierza dokonać inwestycji
    polegającej na budowie budynków mieszkalnych. Spółka zainteresowana jest nabyciem
    wszystkich działek, które składają się na nieruchomość. Dla planowanej przez Spółkę
    inwestycji nie ma znaczenia podział działek dokonany w 2020 r.
    W 2023 r. Wnioskodawca udzielił Spółce (dalej jako Spółka), planującej nabyć od niego
    przedmiotową nieruchomość, prawa do dysponowania nieruchomościami dla celów
    budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, to jest dla składania
    wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków
    technicznych przyłączy itp.
    Spółka w 2024 r. otrzymała decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i otrzymała
    pozwolenie na budowę obejmującą 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych
    dwulokalowych w zabudowie szeregowej na pięciu z trzynastu działek Wnioskodawcy.
    Uzyskane pozwolenie na budowę nie zwiększy ustalonej wcześniej ceny sprzedaży, nie
    wpłynie także w żaden inny sposób na treść umowy sprzedaży.
    Wnioskodawca planuje sprzedaż działek powstałych po podziale nieruchomości Spółce.
    Spółka chciałaby nabyć od Wnioskodawcy działki składające się na nieruchomość
    etapami. Z uwagi na to, że aktualnie uzyskane pozwolenie na budowę obejmuje 5
    działek, sprzedaż w pierwszej kolejności będzie obejmowała te działki. W następnych
    latach Spółka planuje nabyć od Wnioskodawcy pozostałe działki, tzn. sprzedaż działek
    składających się na nieruchomość będzie podzielona na dwie transakcje.
    Poza podziałem geodezyjnym Nieruchomości na działki Wnioskodawca nie podejmował
    w stosunku do działek żadnych innych działań mających na celu ich ulepszenie, w tym w
    szczególności nie dokonywał uzbrojenia terenu działek, nie przygotowywał przyłączy
    mediów, nie ogradzał działek, ani nie dokonywał jakichkolwiek inwestycji, których celem

    byłoby zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości na potrzeby późniejszej sprzedaży, nie
    podejmował również zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza
    poinformowanie znajomych i rodziny o chęci sprzedaży Nieruchomości.
    Nieruchomość z której zostały wydzielone działki nie była przedmiotem umów najmu,
    dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Działki będące przedmiotem
    sprzedaży nie były/nie są/nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych
    umów o podobnym charakterze.
    W piśmie z 10 stycznia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan
    następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
        1. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium
        Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
        podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)?
    Odpowiedź: Tak, posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej, w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
        2. W jaki sposób (zakup, darowizna, spadek itp.) w 1991 r. nabył Pan nieruchomość
        gruntową do wspólności majątkowej małżeńskiej?
    Odpowiedź: Nieruchomość została zakupiona do wspólności majątkowej małżeńskiej w
    1991 r.
        3. Jeżeli nieruchomość została przez Pana nabyta (zakupiona), proszę wskazać w
        jakim celu nabył Pan nieruchomość gruntową, o której mowa we wniosku?
    Odpowiedź: Nieruchomość została nabyta do wspólnego majątku prywatnego jako
    lokata kapitału.
        4. W jaki dokładnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie Pan
        wykorzystywał nieruchomość będącą przedmiotem wniosku (zarówno przed,
        jak i po jej podziale) od momentu jej nabycia do chwili sprzedaży? W
        szczególności, czy korzystał/korzysta/będzie Pan korzystał z nich dla swoich
        celów prywatnych (osobistych), przez cały okres ich posiadania, tj. od
        momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży? Jeżeli tak, to proszę
        wskazać, jakie konkretnie cele prywatne (osobiste) były/są/będą przez Pana
        realizowane i w jakim okresie?
    Odpowiedź: Nieruchomości nie przynosiły Panu żadnych korzyści. Działki nie były w
    żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości nabył Pan w ramach zarządzania
    majątkiem prywatnym jako lokata kapitału.
        5. Co było przyczyną podziału nieruchomości gruntowej w 2020 r. i z czyjej inicjatywy
        nastąpił podział nieruchomości gruntowej?
    Odpowiedź: Podział nastąpił z inicjatywy UM w związku z uchwalaniem miejscowego planu
    zagospodarowania.
        6. Czy występował Pan z wnioskiem o uchwalenie/zmianę miejscowego planu
        zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości będącej przedmiotem
        wniosku? Jeśli tak, to kiedy i w jakim celu?
    Odpowiedź: Nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie lub zmianę planu
    miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości będącej
    przedmiotem wniosku.
        7. Czy wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
        terenu dla działek będących przedmiotem sprzedaży? Jeśli tak, to w jakim celu?
        Czy uzyskanie ww. decyzji przez Pana było konieczne? Jeśli tak, to dlaczego?

    Odpowiedź: Nie występował Pan o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania
    terenu dla działek będących przedmiotem sprzedaży.
        8. Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości podejmował Pan takie działania
        jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączenie gruntów z
        produkcji rolnej, lub jakiekolwiek inne działania? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?
    Odpowiedź: Nie występował Pan o takie dokumenty.
        9. Kiedy (data) planuje Pan sprzedać Spółce wydzielone działki, o których mowa
        we wniosku? Proszę podać przybliżoną datę dwóch planowanych transakcji, o
        których mowa we wniosku.
    Odpowiedź: 5 działek zamierza Pan zbyć Spółce w pierwszym półroczu 2025 r.,
    pozostałe 7 w ciągu dwóch lat licząc od 2025 r.
        10. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:
        W 2023 roku Wnioskodawca udzielił Spółce (dalej jako Spółka) planującej nabyć od
        niego przedmiotową nieruchomość prawa do dysponowania nieruchomościami dla
        celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane, to jest dla
        składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii,
        warunków technicznych przyłączy itp.
        proszę, żeby Pan uszczegółowił jakie warunki wynikały z udzielenia Spółce
        prawa do dysponowania nieruchomościami dla celów budowlanych?
    Odpowiedź: Spółka otrzymała prawo do dysponowania nieruchomością dla celów
    budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, to jest dla składania
    wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków
    technicznych przyłączy. Na podstawie przedmiotowego prawa do dysponowania,
    Spółka uzyskała pozwolenie na budowę 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych
    dwulokalowych w zabudowie szeregowej.
        11. Czy zawarł/zamierza Pan zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży działek z
        przyszłym nabywcą? Jeśli tak to jakie są/będą warunki przedwstępnej umowy
        sprzedaży działek? Proszę o ich opisanie.
    Odpowiedź: Nie zamierza Pan podpisywać umowy przedwstępnej.
        12. Czy udzielił Pan Spółce pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu i na
        Pana rzecz w sprawach, które dotyczą nieruchomości? Jeśli tak, to jakie
        działania podjął nabywca i kto pokrywał ich koszty (Pan, czy nabywca)?
    Odpowiedź: Wraz z żoną jako właściciele nieruchomości udzielili Państwo Spółce prawa
    do dysponowania przez tą Spółkę nieruchomością dla celów budowlanych, w
    rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz
    uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy
    itp.
        13. Czy kupujący (Spółka) inwestował w infrastrukturę nieruchomości (np. uzbroił
        teren w media, ogrodził go itp.)? Jeśli tak, proszę wskazać jakie działania podjął
        kupujący od momentu udzielenia przez Pana prawa do dysponowania
        nieruchomością dla celów budowlanych i czy ewentualne nakłady dokonane
        przez nabywcę (Spółkę) nieruchomości zwiększyły cenę (wartość) sprzedaży
        wydzielonych działek?
    Odpowiedź: Spółka nie dokonała żadnych inwestycji w infrastrukturę nieruchomości.
        14. Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości (działek),
        wchodzących w skład Pana majątku prywatnego – chodzi zarówno
        o majątek osobisty, jak i objęty wspólnością majątkową małżeńską? Jeśli tak –
        proszę wskazać:

          a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości (działek)?
          b) jakie to były nieruchomości (działki)? Ile ich było?
          c) w jakim celu nieruchomości (działki) te zostały przez Pana nabyte?
          d) w jaki sposób nieruchomości (działki) były wykorzystywane przez Pana od
            momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
          e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było ich przyczyną sprzedaży?
          f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy
            zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości
            mieszkalne czy użytkowe)?
    Odpowiedź: Nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości.
        15. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, wchodzące w skład Pana majątku
        prywatnego – chodzi zarówno o majątek osobisty, jak i objęty wspólnością
        majątkową małżeńską, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz działek
        wskazanych we wniosku)? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:
          a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
          b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?
          c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia
            w ich posiadanie?
          d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj.
            mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź
            niezabudowane działki?
    Odpowiedź: Nie posiada Pan takich nieruchomości.
        16. Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości, wchodzące w
        skład Pana majątku prywatnego – chodzi zarówno o majątek osobisty, jak i
        objęty wspólnością majątkową małżeńską, w celu ich sprzedaży?
    Odpowiedź: Nie zamierza Pan.

## Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym, w wyniku planowanej sprzedaży nieruchomości
    powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu
    przychodu kwalifikowanego do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a lub art.
    10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., dalej jako u.p.d.o.f.)?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości nie
    będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z
    zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
        prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
        dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

        określonych w lit. a-c-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
        kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
        przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
        przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    W sytuacji zatem, gdy nieruchomość sprzedana zostanie po upływie pięciu lat licząc od
    końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż
    nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta nie stanowi źródła
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a więc nie powstanie przychód, który podlegałby opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych, ewentualnie który mógłby być zwolniony od tego
    podatku.
    Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy,
    pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej
    albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę, by
    przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest
    m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być
    działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany i
    ciągły oraz po trzecie, działalność ta musi być prowadzona we własnym imieniu i na
    własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa, oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
    dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
    na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
    celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w
    ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw.
    fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie
    realizacji.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
    źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie
    dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość
    odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych
    itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła
    przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam
    przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja,
    w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a
    częściowo do innego.
    Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej
    działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem
    jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może
    wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości,
    podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie
    działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa
    nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel
    działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:

      - Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie kupna i
        sprzedaży nieruchomości na własny rachunek,
      - Wnioskodawca nabył nieruchomość w 1991 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej,
      - W 2020 r. nieruchomość została podzielona na 13 działek – w związku i przy okazji
        uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
      - W 2023 r. Wnioskodawca udzielił prawa do dysponowania nieruchomością Spółce
        planującej nabyć działki składające się na nieruchomość,
      - W 2024 r. Spółka występując we własnym imieniu otrzymała pozwolenie na budowę
        13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie
        szeregowej,
      - Wnioskodawca planuje sprzedaż działek składających się na nieruchomość Spółce,
        która uzyskała ww. pozwolenie na budowę w jednej transakcji lub etapami,
      - Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu zbycia udostępniana
        osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.
    Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany
    całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych,
    uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności
    łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym
    przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika
    czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu
    prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
    Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że ww. nieruchomość Wnioskodawca
    nabył w 1991 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej i od momentu jej otrzymania nie
    była ona przez Wnioskodawcę wykorzystywana do pozarolniczej działalności
    gospodarczej. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one
    charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w
    zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych
    potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż
    przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością
    gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż działek
    jednemu nabywcy, którym będzie Spółka, której Wnioskodawca udzielił prawa
    dysponowania nieruchomością wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności
    gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel działania Wnioskodawcy, a zwłaszcza
    sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (grunt nie był
    wykorzystywany w pozarolniczej działalności gospodarczej i nie był udostępniany osobom
    trzecim), brak przygotowania przez Wnioskodawcę do sprzedaży (przez czynności mające
    na celu zwiększenie wartości nieruchomości) sugerują, że są to działania należące do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Fakt udzielenia Kupującemu prawa do
    dysponowania nieruchomością nie może przesądzać o zorganizowanym działaniu
    Wnioskodawcy zostało one bowiem udzielone z korzyścią dla tego Kupującego.

    Udzielenie przez Wnioskodawcę prawa do dysponowania nieruchomością dla celów
    budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, to jest dla składania
    wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków
    technicznych przyłączy itp. nie powoduje automatycznie, że sprzedaż nieruchomości
    stanowi działalność gospodarczą, a przychód uzyskany ze sprzedaży stanowi przychód, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    szczególności, że to Spółka (kupujący) działa na własny koszt i ryzyko, a podjęte przez nią
    czynności zostały podjęte w celu przygotowania Nieruchomości do zrealizowania na niej
    inwestycji, którą będzie zainteresowana Spółka, a Wnioskodawca nie uzyska z tego tytułu
    żadnych korzyści.
    Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychody z planowanej przez
    Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W konsekwencji – ocena, czy przychód ze sprzedaży działek będzie podlegał
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z
    uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowa nieruchomość została przez Wnioskodawcę w
    1991 r. W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości gruntowej, którą
    Wnioskodawca nabył w 1991 r., będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca
    roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W konsekwencji,
    sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu ze
    źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Podsumowując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że
    odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości nie spowoduje powstania u Wnioskodawcy
    przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność
    gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż ta nie
    spowoduje również powstania u Wnioskodawcy przychodu zaliczonego do źródła
    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Odpłatne zbycie (sprzedaż)
    nieruchomości zostanie bowiem dokonana po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa
    w ww. przepisie, a zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu dwóch
    transakcji sprzedaży działek składających się na nieruchomość stanowiących jego majątek
    prywatny nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
        kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu
    działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed
    upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
    Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
    następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia
    nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega
    opodatkowaniu.
    Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła
    przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
      - nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu
        działalności gospodarczej,
      - nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2
        pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem
        nieruchomości mieszkalnych).
    Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
    Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na
    trzech przesłankach:
    – zarobkowym celu działalności,
    – wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
    – prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak

    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o
    charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej
    struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z
    uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
    Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
    Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod
    redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”,
    „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”,
    „wprowadzać porządek”.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r.
    sygn. I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze
    sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach
    zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność

    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego
    /zdarzenia przyszłego.
    Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
    źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie
    dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość
    odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych
    itp.
    Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że jest Pan osobą
    fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (PKD 68.10.Z kupno i sprzedaż
    nieruchomości na własny rachunek). Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej,
    którą nabył Pan do wspólności majątkowej małżeńskiej w 1991 r. i nadal znajduje się w
    Pana majątku osobistym. Od momentu nabycia nieruchomość była użytkiem rolnym
    sklasyfikowanym jako grunty rolne. Nieruchomość nie była wykorzystywana do
    działalności gospodarczej, nie stanowiła środka trwałego, ani towaru handlowego.
    Nieruchomość nie przynosiła Panu żadnych korzyści i nie była w żaden sposób
    wykorzystywana. Nieruchomości nabył Pan w ramach zarządzania majątkiem
    prywatnym jako lokata kapitału. Przedmiotowa nieruchomość została podzielona w
    2020 r. na 13 działek o łącznej powierzchni 1,2688 ha. Nie występował Pan z wnioskiem
    o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla
    nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. Podział nastąpił z inicjatywy UM w
    związku z uchwalaniem miejscowego planu zagospodarowania. Teren, na którym
    położone są działki, oznaczony jest symbolem 11MN – zabudowa mieszkaniowa
    jednorodzinna z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej.
    W związku z planowanym zbyciem nieruchomości zgłosiła się do Pana Spółka
    zainteresowana nabyciem przedmiotowych działek. Spółka na nieruchomości
    składającej się z działek zamierza dokonać inwestycji polegającej na budowie budynków
    mieszkalnych. Spółka zainteresowana jest nabyciem wszystkich działek, które składają
    się na nieruchomość i chciałaby nabyć od Pana działki składające się na nieruchomość
    etapami – 5 działek zamierza Pan zbyć Spółce w pierwszym półroczu 2025 r., pozostałe
    7 w ciągu dwóch lat licząc od 2025 r. W 2023 r. udzielił Pan Spółce, prawa do
    dysponowania nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów
    ustawy – Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń,
    uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy itp. Spółka nie
    dokonała żadnych inwestycji w infrastrukturę nieruchomości. W 2024 r. Spółka
    otrzymała decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i otrzymała pozwolenie na
    budowę obejmującą 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w
    zabudowie szeregowej na pięciu z trzynastu działek. Uzyskane pozwolenie na budowę
    nie zwiększy ustalonej wcześniej ceny sprzedaży, nie wpłynie także w żaden inny
    sposób na treść umowy sprzedaży. Nie zamierza Pan podpisywać umowy
    przedwstępnej z przyszłym nabywcą. Poza podziałem geodezyjnym nieruchomości na
    działki nie podejmował Pan w stosunku do działek żadnych innych działań mających na
    celu ich ulepszenie, w tym w szczególności nie dokonywał Pan uzbrojenia terenu
    działek, nie przygotowywał przyłączy mediów, nie ogradzał działek, ani nie dokonywał
    Pan jakichkolwiek inwestycji, których celem byłoby zwiększenie atrakcyjności

    nieruchomości na potrzeby późniejszej sprzedaży. Nie podejmował Pan również
    zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza poinformowanie
    znajomych i rodziny o chęci sprzedaży nieruchomości. Działki będące przedmiotem
    sprzedaży nie były/nie są/nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych
    umów o podobnym charakterze. W przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych
    nieruchomości (działek), wchodzących w skład Pana majątku prywatnego. Nie posiada
    Pan innych nieruchomości, wchodzących w skład Pana majątku prywatnego,
    przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, ani nie zamierza Pan w przyszłości
    nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.
    W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze
    sprzedaży Nieruchomości (13 działek) należy rozważyć, czy czynność sprzedaży
    powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w
    charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej
    działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem
    jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może
    wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości,
    podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług
    podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach
    zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania
    przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w
    zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
    przykładowo przytoczonych okoliczności.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu
    nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
    wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
    odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
    podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym
    majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,
    kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art.
    5a pkt 6 tej ustawy.
    Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym
    celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy
    też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które
    nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży,
    nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Tymczasem z okoliczności sprawy wynika, że nabył Pan przedmiotową nieruchomość
    gruntową sklasyfikowaną jako grunty rolne do wspólności majątkowej małżeńskiej w
    1991 r. nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie
    stanowiła środka trwałego, ani towaru handlowego. Nieruchomość nie przynosiła Panu
    żadnych korzyści. Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nieruchomości
    nabył Pan w ramach zarządzania majątkiem prywatnym jako lokata kapitału. Nie
    występował Pan z wnioskiem o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego
    zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.
    Poza podziałem geodezyjnym nieruchomości na działki nie podejmował Pan w
    stosunku do działek żadnych innych działań mających na celu ich ulepszenie, w tym w

    szczególności nie dokonywał Pan uzbrojenia terenu działek, nie przygotowywał
    przyłączy mediów, nie ogradzał działek, ani nie dokonywał Pan jakichkolwiek inwestycji,
    których celem byłoby zwiększenie atrakcyjności nieruchomości na potrzeby późniejszej
    sprzedaży. Nie podejmował Pan również zorganizowanych działań marketingowych
    wykraczających poza poinformowanie znajomych i rodziny o chęci sprzedaży
    nieruchomości. Ponadto, to Spółka (nabywca) zgłosiła się do Pana zainteresowana
    nabyciem przedmiotowych działek. W 2023 r. udzielił Pan Spółce, prawa do
    dysponowania nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów
    ustawy – Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń,
    uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy itp. Spółka nie
    dokonała żadnych inwestycji w infrastrukturę nieruchomości. Co istotne, nie zamierza
    Pan podpisywać umowy przedwstępnej z przyszłym nabywcą. Jak Pan wskazał, w
    przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości (działek), wchodzących
    w skład Pana majątku prywatnego. Nie posiada Pan innych nieruchomości,
    wchodzących w skład Pana majątku prywatnego, przeznaczonych w przyszłości do
    sprzedaży, ani nie zamierza Pan w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich
    sprzedaży.
    Uwzględniając całokształt powyższych okoliczności, należy stwierdzić, że czynności
    podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania
    przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z
    właściwym zarządem własnym majątkiem. W żaden sposób nie podejmował Pan działań
    podnoszących wartość lub atrakcyjność nieruchomości, w szczególności nie podejmował
    Pan profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów
    zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami.
    Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez
    Pana czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na
    celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako
    prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego
    osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w
    celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie spowoduje powstania przychodu
    ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia działek należy
    rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego
    zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma
    zatem data nabycia.
    Jak Pan wskazał w opisie sprawy, nabył Pan przedmiotową nieruchomość gruntową
    sklasyfikowaną jako grunty rolne do wspólności majątkowej małżeńskiej w 1991 r. W 2020
    r. ww. nieruchomość została podzielona na 13 działek. Planuje Pan sprzedać wydzielone
    działki w dwóch etapach – 5 działek w pierwszym półroczu 2025 r., a pozostałe 7 działek w
    ciągu dwóch lat licząc od 2025 r. Zatem planowana sprzedaż zarówno 5 działek, jak i
    pozostałych 7 nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8
    omawianej ustawy. Tym samym, sprzedaż tych działek nie będzie stanowić źródła
    przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o
    którym mowa w tym przepisie i w konsekwencji dochód z tego tytułu nie będzie podlegał
    opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż przez Pana nieruchomości (działek) nie
    spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób
    fizycznych z tytułu przychodu kwalifikowanego do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a i art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób
    fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
    dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie
    wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego.
    Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub
    zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania
    dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu
    wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego
    materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem
    interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja
    podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą
    postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie
    jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
    dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego,
    ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych
    okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem
    się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli
    zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od
    występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła
    w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku
    zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona
    odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.