Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.279.2025.2.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-17
Teza: Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika z tytułu sprzedaży
części Nieruchomości 1 obejmującej Siedlisko oraz
Nieruchomości 2.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
działalność-działalność gospodarcza
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży części
    Nieruchomości 1 obejmującej Siedlisko oraz Nieruchomości 2. Uzupełnił go Pan - w
    odpowiedzi na wezwanie - pismem z 8 lipca 2025 r. (wpływ 14 lipca 2025 r.). Treść wniosku
    jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

A.B. (zwany dalej „Wnioskodawcą”) w 1991 r. nabył nieruchomość rolną położoną w
    miejscowości (...) o łącznej powierzchni 7,3011 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej „Nieruchomość 1”).
    Nieruchomość 1 od momentu nabycia do chwili obecnej wykorzystywana jest przez
    Wnioskodawcę do prowadzenia działalności rolniczej. Nieruchomość 1 podzielona jest na
    działki ewidencyjne.
    Wnioskodawca dokonał zakupu Nieruchomości 1 w celu lokowania wolnych nadwyżek
    pieniężnych i prowadzenia działalności rolniczej. Nabycie Nieruchomości 1 nie było
    dokonane na potrzeby działalności gospodarczej. Wnioskodawca w momencie zakupu
    Nieruchomości 1 planował, że w przyszłości nastąpi podział Nieruchomości 1 w celu
    przekazania odpowiednich części Nieruchomości na rzecz zstępnych Wnioskodawcy.
    Wnioskodawca ma 3 synów. W momencie zakupu Nieruchomości 1, Wnioskodawca nie
    miał zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej na Nieruchomości 1, ani też nie miał
    zamiaru dzielić jej na mniejsze działki budowlane i zbywać je poszczególnym nabywcom.
    W dniu 25 lutego 2015 r. został uchwalony przez Gminę (...) miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości (...), na podstawie którego dla części
    Nieruchomości 1 wskazano przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz
    budowa dróg dojazdowych (dalej „Plan zagospodarowania”). Część Nieruchomości 1
    obejmująca działkę ewidencyjną numer 1 ma charakter siedliskowy (dalej „Siedlisko”). Dla
    Siedliska Wnioskodawca uzyskał decyzję w sprawie warunków zabudowy, która to
    przewiduje dla tej działki charakter siedliskowy.
    Wnioskodawca nie występował o wydanie (lub zmianę Planu zagospodarowania
    przestrzennego po jego uchwaleniu) dla Nieruchomości 1. Wnioskodawca zamierzał
    zbudować budynek mieszkalny na własne potrzeby, tj. po wybudowaniu zamierzał tam
    zamieszkać. Jednakże sytuacja finansowa Wnioskodawcy uniemożliwiła realizację budowy
    budynku mieszkalnego. Wnioskodawca podjął decyzje o sprzedaży części Nieruchomości
    1, obejmującej Siedlisko. Zarówno w chwili obecnej, ani Nieruchomość 1, w tym Siedlisko
    nie są i nie były wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
    Zstępni Wnioskodawcy są sceptyczni w zakresie przekazania im odpowiednich udziałów w
    Nieruchomości, w szczególności obejmującej Siedlisko. Zstępni Wnioskodawcy nie są
    zainteresowani budową budynku mieszkalnego na terenie Siedliska. W związku z
    powyższym Wnioskodawca rozważa sprzedaż części Nieruchomości 1 obejmującej
    Siedlisko na rzecz wybranego nabywcy.
    Wnioskodawca jest właścicielem działki ewidencyjnej numer 2, dla której Sąd Rejonowy w
    (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej „Nieruchomość
    2”). Nieruchomość 1 objęta księgą wieczystą nr (...) została nabyta w 1991 r. i była
    wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia produkcji rolniczej. W dniu 14
    kwietnia 2021 r. wydano dla Nieruchomości 2 decyzje o warunkach zabudowy,
    przewidującą dla Nieruchomości 2 zabudowę jednorodzinną wolnostojącą. Wnioskodawca
    podjął decyzję, że na terenie Nieruchomości 2 wybuduje budynek jednorodzinny
    mieszkalny i przekaże go synowi. Wnioskodawca uzyskał w dniu 28 lutego 2024 r. decyzję -
    pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Wnioskodawca rozpoczął budowę domu
    jednorodzinnego i doprowadził do wybudowania budynku w stanie surowym. Jednakże
    sytuacja finansowa Wnioskodawcy uniemożliwia jemu kontynuowanie dalszej budowy.
    Wnioskodawca jest zmuszony do sprzedaży Nieruchomości 2 wraz z nakładami

    związanymi z rozpoczętymi pracami budowlanymi. Wnioskodawca z tytułu prowadzonej
    działalności rolniczej nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie
    jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca jest producentem rolnym zarejestrowanym
    pod numerem (...).
    Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były udostępniane do prowadzenia działalności
    gospodarczej przez inne podmioty.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.
    Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie sprzedawał produktów
    rolnych. Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie był zarejestrowany
    jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca
    jest producentem rolnym zarejestrowanym pod numerem (...).
    Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były/nie są udostępniane kiedykolwiek osobom
    trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
    W dniu 25 lutego 2015 r. został uchwalony przez Gminę (...) miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości (...), na podstawie którego dla części
    Nieruchomości 1 wskazano przeznaczenie - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz
    budowa dróg dojazdowych (dalej „Plan zagospodarowania”). Część Nieruchomości 1
    obejmująca działkę ewidencyjną numer 1 ma charakter siedliskowy i nie została objęta
    postanowieniami planu zagospodarowania. Dlatego też Wnioskodawca wystąpił w
    odniesieniu do tej działki o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy. W stosunku
    do części Nieruchomości 1 objętej Planem zagospodarowania, Wnioskodawca w oparciu o
    wytyczne Planu zagospodarowania dotyczące minimalnej powierzchni, w 2020 r. dokonał
    podziału Nieruchomości 1 na 22 działki. W stosunku do Nieruchomości 1 (objętej Planem
    zagospodarowania) oraz Nieruchomości 2 w dniu 27 sierpnia 2021 r. wydano interpretację
    indywidualną nr 0114-KDIP4-3.4012.401.2021.2.MP, UNP (...), na podstawie której
    wyciągnięto konkluzję, że sprzedaż działek Nieruchomości 1 (w zakresie objętym Planem
    zagospodarowania) nie będzie przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT.
    Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakacyjności
    budowlanej dla potencjalnych nabywców działek wchodzących w skład Nieruchomości 1
    (w tym również dla działki nr 1 stanowiącej Siedlisko), w szczególności nie budowano dróg,
    sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej, itp.
    W odniesieniu do Nieruchomości 2, Wnioskodawca prowadził sprzedaż poszczególnych
    działek i prowadził w stosunku do nich standardowe działania reklamowe poprzez
    zamieszczanie ofert sprzedaży na stronie internetowej typu (...) oraz na własnej stronie
    internetowej. Wnioskodawca sprzedał działki wchodzące w skład Nieruchomości 2 (za
    wyjątkiem jednej działki, na której miał być posadowiony dom jednorodzinny, który miał
    być przekazany na rzecz syna Wnioskodawcy). W zakresie sprzedaży Nieruchomości 2 nie
    podejmował innych działań aktywnych w zakresie sprzedaży, w szczególności nie zawierał
    w tym zakresie żadnych umów z agencjami pośrednictwa sprzedaży.
    W odniesieniu do Nieruchomości 1 (w zakresie objętym Planem zagospodarowania)
    Wnioskodawca prowadził w stosunku do nich standardowe działania reklamowe poprzez
    zamieszczanie ofert sprzedaży na stronie internetowej typu (...) oraz na własnej stronie
    internetowej. W zakresie sprzedaży Nieruchomości 1 nie podejmował innych działań
    aktywnych w zakresie sprzedaży, w szczególności nie zawierał w tym zakresie żadnych
    umów z agencjami pośrednictwa sprzedaży.
    Nieruchomość 1 i jej części nie były jeszcze przedmiotem sprzedaży.
    Wnioskodawca planuje od razu zawrzeć z potencjalnym nabywca umowę sprzedaży. Nie
    planuje zawierania uprzednio umów przedwstępnych, w szczególności nie zamierza
    udzielać nabywcom jakichkolwiek pełnomocnictw do podejmowania działań związanych z
    uzyskaniem pozwoleń lub decyzji administracyjnych. Wyjątkowo, Wnioskodawca jest
    skłonny wyrazić zgodę na zawarcie umowy przedwstępnej, o ile będzie to konieczne do

    uzyskania przez nabywcę finansowania koniecznego na nabycie przedmiotowej działki, np.
    uzyskanie kredytu bankowego.
    W odniesieniu do Nieruchomości 2, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 27
    sierpnia 2021 r. wydał interpretację indywidualną nr 0114-KDIP4-3.4012.401.2021.2.MP,
    UNP (...), na podstawie której wyciągnięto konkluzję, że sprzedaż działek Nieruchomości 1
    (w zakresie objętym Planem zagospodarowania) i w odniesieniu do Nieruchomości 2 nie
    będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca sprzedał działki
    wchodzące w skład Nieruchomości 2 (za wyjątkiem jednej działki, na której miał być
    posadowiony dom jednorodzinny, który miał być przekazany na rzecz syna
    Wnioskodawcy). Sprzedaż pozostałych działek miała miejsce w okresie 2021-2025.
    Przedmiotem sprzedaży były niezabudowane działki. Sprzedaż tych działek zgodnie z
    treścią interpretacji nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W momencie sprzedaży
    tych działek, stan faktyczny był zgodny z opisanym stanem faktycznym przez
    Wnioskodawcę we wniosku o wydanie interpretacji w 2021 r.
    Budynek w stanie surowym znajdujący się na Nieruchomości 2 nie był wykorzystywany do
    jakichkolwiek celów. Umowa sprzedaży Nieruchomości 2 wraz z budynkiem w stanie
    surowym zostanie zrealizowana w momencie znalezienia nabywcy i uzgodnienia z nim
    warunków sprzedaży.
    Pytania
    1) Czy sprzedaż opisanej we wniosku części Nieruchomości 1, stanowiącej działkę
      ewidencyjną nr 1 i stanowiącą Siedlisko będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
      od towarów i usług?
    2) Czy sprzedaż opisanej we wniosku części Nieruchomości 2, będzie podlegać
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pytanie nr 1
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (zwanej dalej „ustawą VAT”), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m. in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii.
    Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie się odpłatną dostawę
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt
    1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na
    przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do
    faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. Należy więc przyjąć,
    że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, zbycie nieruchomości
    gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.
    Jednakże nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana
    czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Jak natomiast stanowi art. 45 ustawy Kodeks cywilny, rzeczami w rozumieniu niniejszego
    kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami

    stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych
    wyróżniamy m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Na
    podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni
    ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z
    gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
    stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W świetle powyższej analizy grunt
    spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi
    dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. ustawy VAT.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT,
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, podatnikiem jest każda osoba
    prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez
    względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z
    górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za
    takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób
    ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa
    członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji
    związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności
    dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub
    uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3
    Dyrektywy 2006/112/WE). Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a)
    Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
    członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
    Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla
    uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne
    znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w
    przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i
    budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy
    działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia
    działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu
    podatnika.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i
    nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT
    należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe
    na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej
    czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo
    odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na płaszczyźnie podatku VAT w przedmiocie ustalenia statusu podmiotu dokonującego
    sprzedaży nieruchomości wypowiedział się NSA w uchwale siedmiu sędziów z 29
    października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07) wskazując na kryteria, jakimi należy kierować się
    przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu
    do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny
    każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zdaniem NSA „(...)
    przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że
    warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika
    podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec,
    usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny
    zawód”. Zatem w opinii NSA „ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika
    zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub
    jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej
    czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności
    podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.
    W przedmiotowym zagadnieniu istotne znaczenie mają tezy przedstawione przez
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r.
    w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi
    Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby
    Skarbowej w Warszawie (C-181/10) - ECLI:EU:C:2011:589. Z tezy powyższego orzeczenia
    wynika m.in., że „osoba fizyczna, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym
    ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu
    zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony
    pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu
    art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy
    dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy
    zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. TSUE orzekł ponadto, że
    liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać

    również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium
    decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do
    działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
    W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę
    mieszkaniową wielorodzinną należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod
    warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy sprzedawca nie podejmuje żadnych
    aktywności w stosunku do sprzedawanego gruntu, które byłyby porównywalne do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie działki
    budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem
    od towarowi usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest
    czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co skutkuje
    koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu
    tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła
    w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego
    tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Z powyższych
    wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział
    gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego
    organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed
    sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości
    nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę
    zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia
    pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za
    działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie
    wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność
    charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.
    W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy
    zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28
    listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Zatem za
    podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów czy budynków
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej
    czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności
    faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie
    podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

    Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie
    analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w
    której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92
    (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży
    przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn.
    akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym stwierdzono, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Z krajowego orzecznictwa sądowo-administracyjnego wynika, że stwierdzenie czy dany
    podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga
    każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy,
    albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych
    wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie
    konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w
    charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych
    przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.
    Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona
    dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie
    7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z
    14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z 11 września 2014 r., I
    FSK 1352/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).
    NSA w sprawie I FPS 3/07 oraz następujących po tym wyroku orzeczeniach NSA (np.
    wyroku z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08,) wskazujące na kryteria jakim
    należy kierować się przy określaniu, że w takich przypadkach mamy do czynienia z
    działalnością gospodarczą, a nie z zarządem majątkiem prywatnym. „(...) Uwzględnić
    zatem w tym przedmiocie należy, że:
    1) Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako
      podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do
      okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast
      możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego
      zastosowanie w każdym przypadku.
    2) Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub
      przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo jednakże w okolicznościach wskazujących
      na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z
      tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem
      ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika,
      tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a
      nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu.
    3) Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze
      podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec)
      wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
      (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi
      dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości”
      działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12. Dyrektywy 112, gdyż
      skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika
      także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny
      (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza musiała
      być wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).

    4) Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie
      został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w
      celach prywatnych.
    5) Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia
      między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem
      opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    6) Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
      działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie
      ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
      wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może
      bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    7) Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg
      wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek,
      wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie
      obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego
      przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
    8) Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed
      sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie
      o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
      zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług
      budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.”
    NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. I FSK 13/11 w zakresie oceny czy dany podmiot
    występuje w charakterze podatnika VAT wskazuje na następujące kwestie „(...) Wynikające
    z tej sprawy opisane przez podatniczkę okoliczności faktyczne, które towarzyszyły
    sprzedaży już dokonanej oraz przewidywanym w przyszłości, w żadnym zakresie nie
    wskazują, że aktywność skarżącej w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów jest
    porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w
    charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
    handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
    zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie
    obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności. Zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek
    budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele prywatne i po
    urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy), nie stanowi per se
    działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek
    świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych
    gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i
    zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku
    mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym - nie mającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”
    W przedmiotowym stanie faktycznym Wnioskodawca dokonał nabycia Nieruchomości w
    celu dokonania akumulacji posiadanych nadwyżek pieniężnych i prowadzenia działalności
    rolniczej. Działalność rolnicza prowadzona jest do chwili obecnej. Nabycie Nieruchomości

    było dokonane w celu zabezpieczenia majątkowego zstępnych Wnioskodawcy. Część
    Nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną numer 1 zgodnie z decyzją w sprawie
    warunków zabudowy ma status działki siedliskowej. Choć brak tu jasnej definicji prawnej,
    to w świetle orzecznictwa działka siedliskowa to grunt rolny zabudowany, czyli taki, na
    którym albo znajdują się już zabudowania gospodarstwa rolnego, albo mogą być tam
    wzniesione w przyszłości. Siedlisko nie jest zatem działka budowalna, choć pod pewnymi
    warunkami istnieje możliwość wybudowania tam domu. Działka siedliskowa jest zawsze
    częścią działki rolnej, gdyż jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową - obecną lub
    przyszłą. O tym, jak rozumieć zabudowania zagrodowe czytamy w Rozporządzeniu
    Ministra Infrastruktury z 2021 roku, w myśl którego zabudowania zagrodowe to budynki
    gospodarcze, mieszkalne lub inwentarskie znajdujące się w rodzinnych gospodarstwach
    rolnych, hodowlanych, ogrodniczych lub leśnych.
    Wnioskodawca uzyskał decyzję w sprawie warunków zabudowy i zamierzał uzyskać
    pozwolenie na budowę na tej działce budynku mieszkalnego. Budynek miał być
    wzniesiony i przeznaczony na potrzeby własne Wnioskodawcy. Jednakże sytuacja
    finansowa Wnioskodawcy uniemożliwia realizację budowy budynku mieszkalnego.
    Wnioskodawca nie jest w stanie pozyskać finansowania niezbędnego do budowy budynku
    mieszkalnego. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży części Nieruchomości
    obejmującej Siedlisko wraz z przeniesieniem praw do uzyskanej decyzji o warunkach
    zabudowy. Zstępni Wnioskodawcy są sceptyczni w zakresie przekazania im odpowiednio
    udziałów w Nieruchomości, w szczególności obejmującej Siedlisko. Zstępni Wnioskodawcy
    nie są zainteresowani budową budynku mieszkalnego na terenie Siedliska. W związku z
    powyższym Wnioskodawca rozważa sprzedaż części Nieruchomości obejmującej Siedlisko
    na rzecz wybranego podmiotu (jednego).
    Wnioskodawca z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie był zarejestrowany jako
    czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowymi. Wnioskodawca jest
    producentem rolnym zarejestrowanym pod numerem (...). Nieruchomość, w tym Siedlisko
    nie była udostępniania kiedykolwiek osobom trzecim na podstawie umów najmu,
    dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
    Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    sprzedaży części ww. Nieruchomości, obejmującej Siedlisko.
    Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży Nieruchomości,
    Wnioskodawca spełnia przesłanki do uznania jego za podatnika podatku od towarów i
    usług o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż nie były podejmowane przez niego profesjonalne
    czynności zmierzające do prowadzenia działalności gospodarczej na Nieruchomości, w
    tym na terenie Siedliska. Co więcej Siedlisko miało być wykorzystane do budowy budynku
    mieszkalnego na potrzeby osobiste Wnioskodawcy. Jednakże okoliczności, na które nie ma
    wpływu Wnioskodawca (brak funduszy oraz brak możliwości pozyskania funduszy na
    budowę budynku mieszkalnego) uniemożliwiło realizację podstawowego celu, czyli
    budowy budynku mieszkalnego. W takiej sytuacji Wnioskodawca zmuszony jest do
    skorygowania swoich pierwotnych planów, bowiem w takiej sytuacji nie jest w stanie
    realizować pierwotnych zamierzeń. Korekta planów polega na tym, iż Wnioskodawca jest
    zmuszony do sprzedaży części Nieruchomości obejmującej Siedlisko.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz
    wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły
    okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę części Nieruchomości
    obejmującej Siedlisko, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2
    ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym
    samym, w przypadku sprzedaży części Nieruchomości obejmującej Siedlisko (znajdującej
    się w majątku prywatnym), Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze podatnika
    VAT. Wszelkie aktywności podejmowane przez Wnioskodawcę wynikały jedynie z jego
    prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wnioskodawca stoi więc na stanowisku,

    iż również planowana w przyszłości sprzedaż części Nieruchomości obejmującej Siedlisko
    będzie stanowić jedynie realizację przysługującego jego prawa do władania własnym
    majątkiem. Transakcja ta nie będzie stanowić wykonywania działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, a Wnioskodawca nie będzie działać jako podatnik
    podatku od towarów i usług. W związku z powyższym dostawa części Nieruchomości
    obejmującej Siedlisko przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Pytania nr 2
    W odniesieniu do uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 2 ma również
    zastosowanie uzasadnienie Wnioskodawcy złożone do pytania nr 1. Wnioskodawca
    pragnie dodać, iż budowa domu rodzinnego na Nieruchomości 2 miała na celu
    zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednego z synów Wnioskodawcy. Wnioskodawca po
    wybudowaniu domu jednorodzinnego na Nieruchomości 2, zamierzał w drodze darowizny
    przekazać Nieruchomość 2 na rzecz syna. Wnioskodawca nie zamierzał zbywać
    Nieruchomości na rzecz osób trzecich. Jednakże zaistniała sytuacja (brak środków
    finansowych) uniemożliwiła dokończenie procesu budowlanego. Wnioskodawca nie był w
    stanie pozyskać dodatkowego finansowania na ten cel. Syn Wnioskodawcy nie był w stanie
    sfinansować zakończenia budowy domu jednorodzinnego. Biorąc pod uwagę powyższe,
    Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość 2.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz
    wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły
    okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości 2, należy
    uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym w przypadku sprzedaży
    Nieruchomości 2 (znajdującej się w majątku prywatnym), Wnioskodawca nie będzie
    działać w charakterze podatnika VAT. Wszelkie aktywności podejmowane przez
    Wnioskodawcę wynikały jedynie z jego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
    Wnioskodawca stoi więc na stanowisku, iż również planowana w przyszłości sprzedaż
    Nieruchomości 2 będzie stanowić jedynie realizację przysługującego jego prawa do
    władania własnym majątkiem. Transakcja ta nie będzie stanowić wykonywania działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, a Wnioskodawca nie będzie działać
    jako podatnik podatku od towarów i usług. W związku z powyższym dostawa
    Nieruchomości 2 przez niego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
      oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane
    przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą

      uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
      wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży części Nieruchomości 1
    (stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 oraz Siedlisko) oraz Nieruchomości 2, istotne jest,
    czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i

    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w
    opisanej sytuacji podejmowane przez Pana działania nie wskazują na aktywność w
    zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż działek nie była i nie będzie wypełniała
    przesłanki działalności gospodarczej.
    Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan w 1991 r. Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w
    celu lokowania nadwyżek pieniężnych oraz prowadzenia działalności rolnej. Z tytułu

    prowadzonej działalności rolniczej nie sprzedawał Pan produktów rolnych, nie jest Pan
    rolnikiem ryczałtowym, jak również nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
    jest Pan natomiast producentem rolnym. Planował Pan na Nieruchomości 1 zbudować
    budynek mieszkalny na własne potrzeby, w którym zamierzał Pan zamieszkać, zaś na
    Nieruchomości 2 wybudował Pan budynek jednorodzinny mieszkalny w stanie surowym,
    który zamierzał Pan przekazać synowi. Jednakże sytuacja finansowa uniemożliwiła Panu
    realizację budowy na Nieruchomości 1, jak i dokończeniu procesu budowlanego na tych
    Nieruchomości 2. Nieruchomości te nie były / nie są udostępniane komukolwiek na
    podstawie umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Planuje
    Pan od razu zawrzeć z potencjalnym nabywcą umowę sprzedaży, nie planuje Pan
    natomiast zawierać umów przedwstępnych, jak i nie zmierza Pan udzielać nabywcom
    jakichkolwiek pełnomocnictw do podejmowania działań związanych z uzyskaniem
    pozwoleń lub decyzji administracyjnych. W latach 2021-2025 dokonał Pan już sprzedaży
    działek, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na to, że część
    Nieruchomości 1 obejmująca działkę ewidencyjną 1 ma charakter siedliskowy i nie ostała
    objęta planem zagospodarowania przestrzennego, to wystąpił Pan o wydanie decyzji o
    warunkach zabudowy dla tej działki. W odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz
    Nieruchomości 2 prowadził Pan standardowe działania reklamowe poprzez zamieszczanie
    ofert sprzedaży na stronie internetowej typu (...), nie zawierał Pan również żadnych umów
    z agencjami pośrednictwa sprzedaży. W stosunku do Nieruchomości 1 (w tym dla działki
    nr 1 stanowiącej Siedlisko) nie budowano dróg, sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej, itp.,
    jak również nie występował Pan o wydanie czy zmianę planu zagospodarowaniu
    przestrzennego.
    W związku z tak przedstawionymi okolicznościami, w tej konkretnej sytuacji stwierdzić
    należy, że planowana przez Pana transakcje sprzedaży części Nieruchomości 1
    (obejmująca działkę nr 1 stanowiącą Siedlisko) oraz Nieruchomości 2 wraz z budynkiem
    mieszkalnym w stanie surowym, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zakres wykonanych przez Pana czynności nie wskazuje bowiem na Pana aktywność w
    przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Podjęte przez Pana czynności nie wykraczają poza
    zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie
    obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonuje Pan czynności
    typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez
    handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru
    takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Pana opisanych Nieruchomości
    będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Mając na uwadze podjęte przez Pana działania nie można uznać, że stanowią one ciąg
    zdarzeń przesądzających o uznaniu sprzedaży opisanych Nieruchomości za prowadzenie
    działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać
    Pana, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, za podatnika podatku od towarów i usług w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15
    ust. 2 ustawy.
    Dokonując sprzedaży części Nieruchomości 1 (obejmująca działkę nr 1 stanowiącą
    Siedlisko) oraz Nieruchomości 2, będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania
    majątkiem osobistym. Nie będzie Pan działał zatem jako podatnik podatku od towarów i
    usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie nosiła znamion
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż części
    Nieruchomości 1 (obejmująca działkę nr 1 stanowiącą Siedlisko) oraz Nieruchomości 2
    wraz z budynkiem mieszkalnym w stanie surowym nie będzie więc czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W konsekwencji Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze
        zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.