Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.204.2021.2.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-17
Teza: W sytuacji gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (strony złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 7 maja 2021 r. (data wpływu do Organu – 17 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa własności nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa własności nieruchomości zabudowanej.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: C. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca, Kupujący);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: P. Sp. z o.o. (dalej: Zbywca, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1\. Status Zainteresowanych i ogólny opis Transakcji

P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (dalej: KRS), przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z KRS, przedmiotem działalności Nabywcy jest m.in. pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak i kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w S., którą stanowią działki gruntu o numerach ewidencyjnym:

1.  (…) – dalej: Działka 1,
2.  (…) – dalej: Działka 2

\-dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej łącznie: Działki) oraz właścicielem położonych na nich - zdefiniowanych poniżej - Budynku i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży), w której zobowiążą się do zawarcia (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo własności Nieruchomości, jak również przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zbywca i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję w 2021 r. po uzyskaniu interpretacji indywidualnej wydanej w odpowiedzi na wniosek a dotyczącej skutków podatkowych Transakcji oraz spełnieniu się innych warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na dzień Transakcji) zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

2\. Opis Nieruchomości.

Na poszczególnych Działkach znajdują się i będą znajdować się na dzień Transakcji: hala produkcyjno-magazynowa z częścią socjalno-biurową i techniczną (dalej: Budynek) oraz inne obiekty budowlane/urządzenia (w tym budynki pomocnicze i budowle) służące do prawidłowego korzystania z Budynku i Nieruchomości jako całości, w szczególności budynek pompowni, dwie wiaty, dojścia i dojazdy (tj. drogi i dojazdy, place manewrowe), parking, zbiornik przeciwpożarowy, przyłącze wodno-kanalizacyjne, przyłącze prądu, zjazdy (dalej łącznie: Budowle).

Obie Działki są i będą na dzień Transakcji zabudowanej (Budynkiem i/lub Budowlami).

Budynek i Budowle zlokalizowane są w całości w obrębie Działek.

Dodatkowo, na Działkach według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Działki objęte są decyzją o warunkach zabudowy, ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na „budowie hali produkcyjno-magazynowej wraz z budynkiem socjalno-biurowym, częścią techniczną, obiektami towarzyszącymi i towarzyszącą infrastrukturą, planowanych do realizacji na terenie Działki 1 i Działki 2 w obrębie (\`(...)\`) przy ul. M. w S."

Sprzedający nabył prawo własności Działek od G. - Miasto S. na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z 5 grudnia 2018 r. (zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży). Sprzedaż została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Na dzień nabycia Działek przez Sprzedającego były one niezabudowane.

Działki zostały nabyte przez Sprzedającego w związku z planowaną inwestycją polegającą na wybudowaniu na nich parku logistycznego obejmującego Budynek i Budowle (dalej: Inwestycja), celem oddania go następnie do używania najemcy na podstawie odpłatnej umowy najmu. Stosowna umowa najmu została zawarta 11 lipca 2018 r. (dalej: Umowa Najmu) pomiędzy P. E. sp. z o.o. (jako wynajmującym) i H. P. sp. z o.o. (jako najemcą; dalej: Najemca). W dniu 15 listopada 2018 r. P. E. sp. z o.o. sprzedał prawa i przeniósł obowiązki wynikające z Umowy Najmu na Sprzedającego, w wyniku czego Sprzedający stał się wynajmującym w ramach Umowy Najmu.

Budynek i Budowle zostały wybudowane w 2019 r. (na podstawie decyzji z 12 grudnia 2018 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz decyzji z 17 kwietnia 2019 r. zamiennej - wydanych na wniosek P. E. sp. z o.o. - które to decyzje zostały następnie przeniesione z P. E. sp. z o.o. na Sprzedającego na podstawie decyzji z 16 maja 2019 r.). Proces budowlany był realizowany m.in. na podstawie umowy zarządzania Inwestycją (tzw. development management agreement) z 8 listopada 2018 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako inwestorem) i P. D. E. sp. z o.o. (jako deweloperem) oraz umowy na roboty budowlane z 11 grudnia 2018 r. zawartej pomiędzy P. D. E. sp. z o.o. (jako deweloperem) i C. sp. z o.o. sp. k. (jako wykonawcą).

W dniu 12 lipca 2019 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie w odniesieniu do Nieruchomości (tj. hali produkcyjno-magazynowej z częścią socjalno-biurową i techniczną oraz budynku pompowni przeciwpożarowej wraz z zagospodarowaniem terenu na Działce 1, Działce 2, obręb (\`(...)\`) miasta S.).

Zgodnie z Umową Najmu, przedmiotem najmu jest Inwestycja (dalej: Przedmiot najmu). Z dniem 15 lipca 2019 r. (data podpisania protokołu przekazania) Sprzedający oddał Najemcy do używania Przedmiot najmu (przy czym Najemca miał możliwość wcześniejszego dostępu do Przedmiotu najmu, w szczególności w celu przeprowadzenia określonych, wymaganych przez Najemcę, prac adaptacyjnych, o których również mowa poniżej).

Przed, jak również po oddaniu do używania Przedmiotu najmu Najemcy, Najemca zlecał Sprzedającemu określone prace mające na celu dostosowanie Przedmiotu najmu do potrzeb Najemcy. Prace te zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym i Najemcą.

Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były (i do dnia Transakcji nie będą) ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemcę) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu (Budynku/danej Budowli).

Zbywca poniósł koszty nabycia Działek oraz poniósł koszty budowy Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (odpłatny wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości/odpłatna sprzedaż Nieruchomości). Zbywca odliczał całość podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu.

3\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu. Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. (Zbywca jest spółką celową i jak wskazano powyżej nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem powierzchni Nieruchomości).

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

4\. Szczegółowy opis Transakcji i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740), Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunek najmu, tj. we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umowy Najmu.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, o ile takie będą istniały na dzień Transakcji (w szczególności w zakresie tych praw, które aktualnie przypisane są jeszcze kredytodawcy Sprzedającego i mają być przedmiotem umowy przeniesienia pomiędzy kredytodawcą Sprzedającego i Sprzedającym w związku z Transakcją):

1.  prawa i obowiązki wynikające z dostarczonych przez Najemcę dokumentów zabezpieczeń prawidłowego wykonania Umowy Najmu przez Najemcę,
2.  prawa i obowiązki wynikające z dostarczonych przez generalnego wykonawcę dokumentów zabezpieczeń wykonania obowiązków generalnego wykonawcy wynikających z umowy generalnego wykonawstwa,
3.  prawa własności intelektualnej,
4.  kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez Najemcę w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania Umowy Najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez Najemcę,
5.  kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia,
6.  autorskie prawa majątkowe związane z Nieruchomością (w tym autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej itd.),
7.  dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego, w tym oryginał podpisanej Umowy Najmu wraz z kopiami całej korespondencji i dokumentów z nią związanych; dokumentacja księgowa i finansowa dotycząca kosztów utrzymania Nieruchomości oraz rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez Najemcę w ramach Umowy Najmu; projekt i dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego.

Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane Przenoszonymi Elementami.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynku i Budowli, prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy Najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działek lub finansowania budowy Budynku/Budowli. W związku z Transakcją Kupujący we własnym zakresie zapewni finansowanie swojej działalności (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe).

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości - umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów do Nieruchomości zostały zawarte przez Najemcę we własnym zakresie.

Kupujący we własnym zakresie ubezpieczy Nieruchomość po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1320), w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na moment złożenia niniejszego wniosku).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

*   gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego za wyjątkiem wskazanego wcześniej ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez Najemcę w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania Umowy Najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,
*   zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,
*   wymagalne wierzytelności pieniężne, o ile będą istniały,
*   know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,
*   dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Najemcą związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),
*   umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych),
*   należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym), o ile będą istniały,
*   tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

Strony dokonają pomiędzy sobą rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja. Sprzedający będzie odpowiedzialny za pokrycie wszystkich kosztów utrzymania Nieruchomości za okres do dnia Transakcji (włącznie). Sprzedający będzie uprawniony do zafakturowania Najemcy i poboru od Najemcy czynszu i opłaty eksploatacyjnej za okres do dnia Transakcji (włącznie). Za okres po dniu Transakcji odpowiedzialnym za pokrycie kosztów utrzymania Nieruchomości i uprawnionym do czynszu i opłaty eksploatacyjnej będzie Kupujący.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Nabywca jest również podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

W tym celu Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku i Budowli.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena z tytułu Transakcji (dalej: Cena, powiększona o należny podatek od towarów i usług) zostanie podzielona pomiędzy Działki, Budynek i Budowle oraz inne wymienione wyżej Przenoszone Elementy, co może znaleźć również swoje odzwierciedlenie na fakturze, którą Sprzedający wystawi Kupującemu z tytułu Transakcji (sposób alokacji zostanie zawarty w Umowie Sprzedaży).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiąże się, że w okresie pomiędzy zawarciem Umowy Przedwstępnej a podpisaniem Umowy Sprzedaży nie będzie (bez uprzedniej zgody Kupującego) podejmował określonych czynności dotyczących Nieruchomości czy Transakcji, w szczególności takich, które mogłyby negatywnie wpłynąć na status, czy stan Nieruchomości w stosunku do jej statusu/stanu na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej (np. dodatkowe obciążenie Nieruchomości, zawarcie dodatkowych umów dotyczących Nieruchomości/ rozwiązanie istniejących umów dotyczących Nieruchomości etc.).

Po Transakcji, Kupujący może udzielić ograniczonego dostępu do Nieruchomości Sprzedającemu lub innym upoważnionym podmiotom, w szczególności w celu naprawienia w określonym czasie po Transakcji usterek/wad Nieruchomości istniejących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży lub w związku z ewentualnymi roszczeniami podmiotów trzecich dotyczącymi Nieruchomości a powstałymi przed datą Transakcji (Strony będą współdziałały w przypadku pojawienia się takich roszczeń).

Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy (i ewentualnie w jakim okresie) po Transakcji Sprzedający będzie prowadził dalszą działalność gospodarczą, czy też zostanie zlikwidowany.

5\. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/ aktywami.

Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona podatku od towarów i usług lub zwolnienie z podatku od towarów i usług).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie we wniosku oznaczone nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług), przez co - w ocenie Zainteresowanych - nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani na potwierdzenie własnego stanowiska wskazali treść interpretacji indywidualnej.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 17 sierpnia 2021 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.277.2021.2.RST.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2.  innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości (dwóch działek).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 17 sierpnia 2021 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.277.2021.2.RST, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w całości stanowisko Zainteresowanych, w której stwierdził m.in., że:

*   planowana Transakcja (sprzedaż dwóch działek zabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   sprzedaż Nieruchomości będzie spełniać warunki zwolnienia z podatku od towarów i usług jednakże Zbywca i Nabywca (zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni) zrezygnują ze zwolnienia składając do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług wybierając opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w sytuacji gdy omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (strony złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawo podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.