Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.815.2021.2.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-31
Teza: - Uznanie Zainteresowanego nr 2 za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, czynność dostawy Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, - dostawa ww. Nieruchomości, dokonana przez Zainteresowanego nr 2 występującego w roli podatnika podatku od towarów i usług, na rzecz Spółki, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. - jeśli Spółka podejmie decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości nie będzie korzysta ze zwolnienia z VAT. W związku z powyższym będzie Spółce przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem opisanej we wniosku Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości i prawidłowe w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

26 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 stycznia 2022 r. (wpływ 19 stycznia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

*   (\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

*   Pan W.G.

### Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania jest spółką komandytową prowadzącą działalność deweloperską (zwany dalej „Zainteresowanym” lub „Spółką”). Jesteście Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzicie działalność gospodarczą (działalność deweloperską) podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie prowadzicie Państwo działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług (nie dokonujecie czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług). Jesteście Państwo zainteresowani nabyciem od zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (zwanego dalej „Zainteresowanym nr 2”) nieruchomości opisanej we wniosku, w celu zrealizowania na tej nieruchomości inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz ich sprzedaży.

Zainteresowany nr 2 jest osobą fizyczną i właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o obszarze (…) ha, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…) (zwanej dalej „Nieruchomością”). Nieruchomość składa się z jednej działki ewidencyjnej o wskazanym powyżej numerze 1.

Zainteresowany nr 2 nabył prawo własności Nieruchomości w (…) roku w drodze dziedziczenia – tj. na podstawie spadku po (…) , który zmarł (…). Zainteresowany nr 2 nabył spadek, w tym prawo własności Nieruchomości, z dobrodziejstwem inwentarza. Z kolei poprzedni właściciel Nieruchomości ((…)) nabył prawo własności Nieruchomości z mocy prawa, na podstawie art. 1, art. 8 i art. 12 ustawy z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27 poz. 250).

Odnosząc się do Nieruchomości należy wskazać na następujące okoliczności:

*   Nieruchomość jest zabudowana, znajduje się na niej budynek mieszkalny i dwa budynki gospodarcze o łącznej powierzchni zabudowy ok. (…) m2. Obecna zabudowa Nieruchomości istniała już w momencie jej nabycia przez Zainteresowanego nr 2 w drodze spadku. Sam Zainteresowany nr 2 nie ponosił nakładów na Nieruchomość i nie wznosił dodatkowych budynków lub innych obiektów budowlanych na Nieruchomości.
*   Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej (publicznej drogi powiatowej).
*   Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.
*   W odniesieniu do Nieruchomości nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
*   Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminny (…), zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy (…) z (…) roku, Nieruchomość położona jest na „terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usługową” (…).
*   W dniu (…) 2021 roku została wydana dla Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta ustala określa warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na Nieruchomości (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących wraz z urządzeniami budowlanymi służącymi do prawidłowego funkcjonowania budynków (zwana dalej „Decyzją o WZ”).Wskazana Decyzja o WZ została wydana na wniosek osoby trzeciej innej niż Państwo lub Zainteresowany nr 2 – tj. podmiotu, który był wcześniej zainteresowany nabyciem Nieruchomości od Zainteresowanego nr 2 i zrealizowaniem na niej inwestycji budowlanej. Poprzedni inwestor odstąpił jednak od tych planów i na mocy decyzji z (…) roku Decyzja o WZ została w całości przeniesiona na rzecz Spółki. Decyzja o WZ nie była wydana na rzecz Zainteresowanego nr 2 i Zainteresowany nr 2 nie jest dysponentem tej decyzji (dalsze wyjaśnienia odnośnie tej decyzji poniżej).
*   Zainteresowany nr 2 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem są wyłącznie usługi ogólnobudowlane (jest on wpisany do ewidencji działalności gospodarczej i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług).
*   Zainteresowany nr 2 nie prowadzi obecnie i nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej w zakresie obrotu lub pośrednictwa nieruchomościami, wyceny nieruchomości, ani działalności deweloperskiej.
*   Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje (ani nie wykorzystywał w przeszłości) Nieruchomości lub znajdujących się na niej obiektów (budynków) na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej lub zawodowej.
*   W Nieruchomości nie jest zarejestrowana, ani nie jest wykonywana przez jakąkolwiek osobę lub podmiot (tj. przez Zainteresowanego nr 2 lub jakąkolwiek osobę trzecią) działalność gospodarcza lub zawodowa.
*   Zainteresowany nr 2 nie dokonywał podziału Nieruchomości, ani scalania Nieruchomości z inną nieruchomością.
*   Zainteresowany nr 2 nie występował o uchwalenie dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
*   Zainteresowany nr 2 nie występował o dokonanie podziału Nieruchomości, ani nie wnioskował o wydanie warunków zabudowy dla opisanej Nieruchomości lub o wydanie w stosunku do tej Nieruchomości innej decyzji administracyjnej (np. pozwolenia na budowę).Jak już wskazano powyżej, Decyzja o WZ została wydana na wniosek podmiotu innego niż Zainteresowany nr 2. Decyzja ta nie została wydana na rzecz, ani na wniosek Zainteresowanego nr 2 i Zainteresowany nr 2 nie jest dysponentem Decyzji o WZ.
*   Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań mających na celu wydzielenie lub utwardzenie na Nieruchomości dróg wewnętrznych.
*   Nieruchomość jest częściowo ogrodzona, ale znajdowała się ona w takim stanie już w momencie jej nabycia przez Zainteresowanego nr 2 (częściowe ogrodzenie zostało wykonane przez poprzedniego właściciela Nieruchomości). Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań mających na celu ogrodzenie Nieruchomości.
*   Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości lub doprowadzenie do niej mediów. Nieruchomość jest uzbrojona – w drodze publicznej, do której ma dostęp Nieruchomość znajduje się linia energetyczna, sieć gazowa, wodna i kanalizacji sanitarnej. Jednakże Nieruchomość znajdowała się w takim stanie już w momencie jej nabycia przez Zainteresowanego nr 2, a sam Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań w tym zakresie (w tym w przedmiocie dokonania przyłączy mediów do Nieruchomości).
*   Nieruchomość, w tym żaden ze znajdujących się na niej budynków, nie jest objęta umowami dzierżawy, najmu lub użyczenia. W szczególności, Nieruchomość nie była przez Zainteresowanego nr 2 nigdy wynajmowana, wydzierżawiana, oddawana w użytkowanie, użyczana lub przekazywana do korzystania osobom trzecim na podstawie innego tytułu prawnego (odpłatnie lub nieodpłatnie).

Zainteresowany nr 2 nie mieszka w Nieruchomości. Jak już wskazano powyżej, nie korzysta on z Nieruchomości również w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą lub zawodową. W związku z powyższym, Zainteresowany nr 2 jest zainteresowany sprzedaniem Nieruchomości. W celu znalezienia podmiotu zainteresowanego zakupem Nieruchomości, Zainteresowany nr 2 korzystał z usług agencji nieruchomości oraz zamieścił ogłoszenia o zamiarze sprzedaży Nieruchomości na publicznie dostępnych portalach internetowych. Oprócz tego rodzaju czynności, Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań marketingowych lub reklamowych odnośnie sprzedaży Nieruchomości.

Na przełomie 2020 i 2021 roku z Zainteresowanym nr 2 skontaktował się podmiot prowadzący działalność w formie spółki cywilnej (B Spółka– zwany dalej (…)), który był zainteresowany nabyciem Nieruchomości i realizacją na niej inwestycji budowlanej. Pomiędzy Zainteresowanym nr 2 i Spółką B. nie doszło do zawarcia żadnej umowy dotyczącej Nieruchomości (w tym przedwstępnej umowy sprzedaży). Pomimo tego, pod koniec 2020 roku Spółka B. złożyła wniosek o wydanie dla siebie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej planowanej przez ten podmiot inwestycji budowlanej na Nieruchomości.

Spółka B. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działając na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tą ustawą (por. art. 61 i art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do danej nieruchomości nie jest konieczne posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości (np. prawa własności). Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić podmiot niebędący właścicielem danej nieruchomości. Co więcej, do złożenia wniosku i uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane uzyskanie przez wnioskodawcę i przedłożenia do organu zgody lub upoważnienia właściciela nieruchomości. Brak konieczności uzyskania zgody właściciela nieruchomości na złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynika z tego, że – zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – „decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich”.

Zainteresowany nr 2 miał wiedzę o złożonym przez Spółkę B. wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości. Jednakże, w związku z opisanymi powyżej przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Zainteresowany nr 2 nie udzielił Spółce B żadnego szczególnego, pisemnego upoważnienia lub zgody na złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (Spółka B nie potrzebowała tego rodzaju upoważnienia lub zgody Zainteresowanego nr 2).

W dniu (…) 2021 roku została wydana na rzecz Spółki B. Decyzja o WZ. Jak już wyjaśniono powyżej, decyzja ta ustala warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na Nieruchomości (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących wraz z urządzeniami budowlanymi służącymi do prawidłowego funkcjonowania budynków.

Należy wskazać, że Zainteresowany nr 2 nie był wnioskodawcą w sprawie o wydanie Decyzji o WZ. Decyzja o WZ została wydana wyłącznie na rzecz Spółki B. – to ten podmiot (nie Zainteresowany nr 2) na własny koszt przygotował i złożył wniosek o wydanie Decyzji o WZ, w tym opracował parametry inwestycji budowlanej, której dotyczy Decyzja o WZ. Zainteresowany nr 2 nie ponosił żadnych kosztów związanych z uzyskaniem Decyzji o WZ oraz nie uczestniczył osobiście w przygotowywaniu wniosku wydanie Decyzji o WZ.

Zainteresowany nr 2 nie jest dysponentem Decyzji o WZ. Decyzja ta nie rodzi na Zainteresowanego nr 2, jako właściciela Nieruchomości, żadnych uprawnień. W szczególności, Zainteresowany nr 2 nie może powołać się na Decyzję o WZ i na jej podstawie wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla Nieruchomości.

W związku z tym, że już po wydaniu Decyzji o WZ Spółka B odstąpiła od planów zakupu Nieruchomości, a Państwo powzięli wiedzę o możliwości zakupu Nieruchomości i realizacji na niej inwestycji budowlanej na potrzeby kolejnego z prowadzonych przez siebie przedsięwzięć deweloperskich, doszło do przeniesienia Decyzji o WZ na rzecz Spółki. Dowiedzieliście się Państwo o możliwości nabycia Nieruchomości od swojego pośrednika w obrocie nieruchomościami, z którym współpracujecie od czasu do czasu w ramach realizowanych przez siebie projektów deweloperskich. Pośrednik ten skontaktował Państwa także z Spółką B w celu przeniesienia na Spółkę Decyzji o WZ. Do tego przeniesienia doszło na mocy osobnej decyzji administracyjnej Wójta Gminy (…) z (…) roku, która została wydana na podstawie art. 63 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przeniesienie Decyzji o WZ zostało wcześniej uzgodnione pomiędzy Spółką, a Spółką B w drodze umowy zawartej przez te podmioty (Zainteresowany nr 2 nie był stroną tej umowy i nie uczestniczył w jej zawarciu przez Spółkę i Spółkę B). Zgodnie z art. 63 ust. 5 ww. ustawy Zainteresowany nr 2 nie był także stroną postępowania administracyjnego o przeniesienie Decyzji o WZ (stronami tego postępowania są wyłącznie podmioty, między którymi następuje przeniesienie). Ponadto, w związku z przeniesieniem na rzecz Spółki Decyzji o WZ Spółka nie zapłaciła Zainteresowanemu nr 2 żadnego wynagrodzenia.

W związku z przeniesieniem Decyzji o WZ na Spółkę, to właśnie Państwo jesteście obecnie dysponentem Decyzji o WZ.

Państwo oraz Zainteresowany nr 2 prowadzicie obecnie rozmowy mające na celu zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Jesteście Państwo zainteresowani nabyciem Nieruchomości w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji objętej Decyzją o WZ. Zawarcie przez strony przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi najprawdopodobniej już po wydaniu wnioskowanej interpretacji indywidualnej (aczkolwiek nie można całkowicie wykluczyć, że umowa przedwstępna zostanie zawarta jeszcze przed wydaniem interpretacji podatkowej).

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, i działając w oparciu o Decyzję o WZ, wystąpicie Państwo o uzyskanie na swoją rzecz pozwolenia na budowę dla Nieruchomości (tj. dla inwestycji objętej Decyzją o WZ). Wystąpicie Państwo także o wydanie na własną rzecz warunków technicznych przyłączy gazu, wody, kanalizacji i energii elektrycznej oraz środków łączności na potrzeby realizacji na Nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej. Najprawdopodobniej podstawą do wystąpienia przez Państwa o wydanie pozwolenia na budowę oraz warunków przyłączy będzie przedwstępna umowa sprzedaży. Obecnie strony zakładają, że Zainteresowany nr 2 złoży w przedwstępnej umowie sprzedaży odpowiednie oświadczenia (zgody) umożliwiające Spółce wystąpienie z wnioskami o wydanie pozwolenia na budowę i warunków technicznych ww. przyłączy. Nie jest jednak całkowicie wykluczone, że Zainteresowany nr 2 udzieli tych oświadczeń w osobnym dokumencie lub dokumentach, jeszcze przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, aby przyspieszyć proces uzyskania przez Państwa pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy, a przez to przyspieszyć sfinalizowanie sprzedaży Nieruchomości. Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi bowiem pod warunkiem wcześniejszego uzyskania przez Państwa ww. pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy. Jeżeli nie dojdzie do uzyskania pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy w terminie uzgodnionym w umowie przedwstępnej (co powinno nastąpić jeszcze przed datą zawarcia samej umowy przyrzeczonej), wówczas najprawdopodobniej nie dojdzie w ogóle do sfinalizowania transakcji i zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. W takim bowiem przypadku będziecie Państwo uprawnieni do odstąpienia od umowy przedwstępnej i nie będziecie zainteresowani nabyciem Nieruchomości. Celem nabycia przez Spółkę Nieruchomości jest bowiem wyłącznie zrealizowanie na niej inwestycji budowlanej w zakresie budowy na Nieruchomości budynków mieszkalnych jednorodzinnych i ich sprzedaży klientom.

Udzielenie przez Zainteresowanego nr 2 opisanych powyżej oświadczeń (do czego dojdzie najprawdopodobniej w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości) jest niezbędne do wystąpienia przez Państwa z wnioskami o wydanie na jej rzecz pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy do Nieruchomości i ma wyłącznie na celu wykazanie, że Spółka ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu właściwych przepisów Prawa budowlanego. Przykładowo, zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 2) Prawa budowlanego, do wniosku o wdanie pozwolenia na budowę należy dołączyć oświadczenie wnioskodawcy (w tym przypadku Spółki) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Gdyby Zainteresowany nr 2 nie udzielił Państwu tego rodzaju oświadczeń, Spółka nie miałaby możliwości uzyskania na własną rzecz pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy. W takiej sytuacji jednak nie bylibyście Państwo w ogóle zainteresowani nabyciem od Zainteresowanego nr 2 Nieruchomości.

Oprócz udzielenia ww. oświadczeń (zgód), Zainteresowany nr 2 nie będzie aktywnie uczestniczyć w procesie uzyskania przez Państwa pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy. W szczególności, to wyłącznie Spółka, na własny koszt, opracuje projekt budowlany oraz inne dokumenty i projekty niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę i uzyskania warunków technicznych przyłączy mediów do Nieruchomości. Będziecie Państwo w całości ponosić koszty z tym związane z uzyskaniem omawianego pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy. Należy również wskazać, że Spółka będzie wyłącznym dysponentem wydanego na jej rzecz pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy mediów do Nieruchomości. Zainteresowany nr 2 nie będzie dysponentem tego pozwolenia, ani warunków technicznych przyłączy i nie będzie w stanie na podstawie tych dokumentów zrealizować samodzielnie żadnej inwestycji budowlanej.

Jak wskazano powyżej, Zainteresowany nr 2 nabył prawo własności Nieruchomości w spadku po poprzednim właścicielu Nieruchomości (tj. w drodze dziedziczenia). Mając zatem na uwadze charakter i sposób nabycia przez Zainteresowanego nr 2 Nieruchomości, Zainteresowanemu nr 2 nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Nieruchomości lub znajdujących się na niej obiektów (i podatek taki w ramach nabycia Nieruchomości przez Zainteresowanego 2 w ogóle nie wystąpił). Ponadto, Zainteresowany nr 2 nie ponosił żadnych nakładów lub wydatków na ulepszenie Nieruchomości lub znajdujących się na niej obiektów (budynków, budowli lub ich części), w tym nakładów lub wydatków, w stosunku do których Zainteresowany nr 2 miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zainteresowany nr 2 nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu lub pośrednictwa nieruchomościami, wyceny nieruchomości, działalności deweloperskiej, ani nie wykorzystuje Nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i zawodowej. W szczególności, Nieruchomość (ani żaden zlokalizowany na Nieruchomości obiekt) nie stanowi środka trwałego w prowadzonej przez Zainteresowanego nr 2 działalności gospodarczej.

W 2018 roku Zainteresowany nr 2 dokonał sprzedaży innej nieruchomości, tj. 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej (działka z domem) położonej w (…). Ponadto, Zainteresowany nr 2 (wraz z córką i synem) jest współwłaścicielem innej niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (…). Planują oni sprzedać tę nieruchomość i prowadzą aktualnie rozmowy z podmiotem (innym niż Spółka) zainteresowanym nabyciem tej nieruchomości i realizacją na niej inwestycji budowlanej. W związku z planem sprzedaży przez Zainteresowanego nr 2 oraz jego córkę i syna tej innej nieruchomości została wydana na rzecz Zainteresowanego nr 2 interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego z 26 sierpnia 2021 roku, nr 0114-KDIP4-1.4012.408.2021.1.SK.

Zainteresowany nr 2 nie wykorzystywał i nie wykorzystuje żadnej z dwóch ww. nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Ponadto, są one odrębnymi nieruchomościami od Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku. W szczególności, żadna z dwóch ww. nieruchomości nie powstała w wyniku podziału Nieruchomości.

W dacie nabycia Nieruchomości Spółka będzie pozostawać czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Od momentu odziedziczenia nieruchomości (działki nr 1 wraz z zabudowaniami) do chwili obecnej Zainteresowany nr 2 nie wykorzystywał nieruchomości na własne potrzeby. Nieruchomość ta pozostaje w praktyce nieużytkowana. Zainteresowany nr 2 nie korzysta z tej nieruchomości (ani żadnego ze znajdujących się na niej budynków) na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie zamieszkuje w tej nieruchomości (Zainteresowany nr 2 posiada dom mieszkalny na innej nieruchomości), ani nie wykorzystuje tej nieruchomości do zaspokajania innych potrzeb osobistych. Nieruchomość ta nie była także nigdy przez Zainteresowanego nr 2 wynajmowana lub w inny sposób udostępniana osobom trzecim. Nieruchomość ta stanowi „pasywny” (nieużytkowany) składnik majątku osobistego (prywatnego) Zainteresowanego nr 2. W szczególności Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje, ani nie wykorzystywał omawianej nieruchomości do jakichkolwiek czynności związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (opodatkowanych, zwolnionych, czy też niepodlegających opodatkowaniu).

W związku z tym, że nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o interpretację (działka nr 1 wraz z zabudowaniami) nie jest wykorzystywana przez Zainteresowanego nr 2 do własnych celów, Zainteresowany nr 2 planuje sprzedać tą nieruchomość.

Jak już wskazano we wniosku o wydanie interpretacji, przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta pod warunkiem zawieszającym uzyskania przez Spółkę na własną rzecz (jako przyszłego kupującego i inwestora) pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy do nieruchomości. Umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta tylko i wyłącznie w przypadku, gdy Spółka uzyska wskazane pozwolenie na budowę i warunki przyłączy w terminie określonym w umowie przedwstępnej. W przeciwnym przypadku Spółka będzie uprawniona do odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży.

Zgodnie z obowiązującym prawem warunkiem udzielenia na rzecz Spółki pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy jest posiadanie przez Spółkę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z definicją tego pojęcia wynikającą z Prawa budowlanego). Przykładowo, występując z wnioskiem o wydanie na jej rzecz pozwolenia na budowę będziecie Państwo zobowiązani załączyć do wniosku własne oświadczenie, że posiadacie prawo do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane.

W związku z powyższym, aby umożliwić Państwu (jako kupującemu i inwestorowi) wystąpienie do właściwych organów i podmiotów o wydanie pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy, planowane jest zawarcie w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości stosownego postanowienia (lub postanowień), w którego treści Zainteresowany nr 2 i Spółka uzgodnią, że - na podstawie umowy przedwstępnej oraz w celu uzyskania pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy dla nieruchomości - Spółka jest uprawniona do dysponowania omawianą nieruchomością na cele budowlane, a Zainteresowany nr 2 także wyrazi zgodę na wystąpienie przez Państwa z wnioskami o wydanie na rzecz Spółki pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy.

Strony planują obecnie, że opisane powyżej postanowienie zostanie zawarte w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości. Co istotne, przedmiotowe postanowienie nie będzie stanowić pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, ani nie będzie stanowiło innej formy umocowania dla Spółki do działania w imieniu Zainteresowanego nr 2. Spółka złoży wniosek o wydanie pozwolenia na budowę oraz wystąpi o wydanie warunków technicznych przyłączy działając we własnym imieniu i na własną rzecz.

Celem opisanego powyżej postanowienia jest wyłącznie umożliwienie Państwu spełnienia warunków formalnych dotyczących złożenia wniosków oraz uzyskania pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy. Działając w oparciu o omawiane postanowienie umowy przedwstępnej, o treści określonej powyżej (tj. mając prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), zamierzacie Państwo wyłącznie złożyć wniosek o wydanie na jej rzecz pozwolenia na budowę oraz wniosek lub wnioski o wydanie warunków technicznych przyłączy do nieruchomości.

Jak wskazano we wniosku, Zainteresowany nr 2 jest już obecnie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z prowadzoną przez siebie działalności gospodarczą. Przedmiotem prowadzonej przez Zainteresowanego nr 2 działalności gospodarczej są wyłącznie usługi ogólnobudowlane. Rejestracja Zainteresowanego nr 2 jako czynnego podatnika VAT nie ma żadnego związku z planową transakcją sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji - tj. działki nr 1 (ani ewentualną sprzedaż innych nieruchomości przez Zainteresowanego nr 2).

Mając na uwadze, że Zainteresowany nr 2 jest już zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą), wedle wiedzy Spółki, na podstawie obowiązującej ustawy o VAT, nie jest możliwa odrębna rejestracja Zainteresowanego nr 2 jako czynnego podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości (nawet, gdyby uznać, że sprzedając nieruchomość Zainteresowany nr 2 działa w charakterze podatnika VAT, a tym samym transakcja sprzedaży nieruchomości miała być uznana za podlegającą opodatkowaniu VAT).

Natomiast w zakresie wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży pragniecie Państwo wskazać, że kwestia ewentualnego zobowiązania Zainteresowanego nr 2 do wykazania i zapłaty należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 jest w istocie przedmiotem pytań zadanych przez Państwa we wspólnym wniosku o wydanie interpretacji. Kwestia ewentualnego zobowiązania Zainteresowanego nr 2 do wykazania należnego podatku z tytułu sprzedaży działki nr 1 (lub innej nieruchomości) jest kwestią prawną (którą Zainteresowaniu pragną potwierdzić w ramach niniejszego postępowania interpretacyjnego), a nie faktyczną.

W Państwa ocenie (niniejsza ocena stanowi element uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, nie zaś element zadeklarowanego zdarzenia przyszłego w zakresie sprzedaży działki nr 1), w odniesieniu do planowanej i opisanej we wniosku sprzedaży działki nr 1, Zainteresowany nr 2 nie będzie działał w charakterze podatnika VAT. Wobec tego sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a Zainteresowany nr 2 nie będzie zobowiązany do wykazywania (i zapłaty) należnego podatku VAT z tytuły tej sprzedaży. Natomiast, nawet gdyby uznać, że sprzedaż na rzecz Spółki działki nr 1 powinna stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu (objętą VAT), wówczas w Państwa ocenie sprzedaż ta będzie stanowić czynność zwolnioną z VAT. Również więc w takim przypadku, Zainteresowany nr 2 nie powinien być zobowiązany do wykazywania (i zapłaty) podatku należnego VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1.

Jeżeli natomiast chodzi o sprzedaż, opisanego we wniosku o wydanie interpretacji, 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej położonej w (…), do której doszło w 2018 roku, w ocenie Zainteresowanego nr 2 transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT i nie był on z tytułu tej sprzedaży zobowiązany do wykazania i zapłaty podatku należnego VAT.

Jeżeli chodzi o planowaną sprzedaż niezabudowanej nieruchomości położonej w (…) (innej niż działka 1), której Zainteresowany nr 2 jest współwłaścicielem i która także jest wspomniana we wniosku o wydanie interpretacji, Zainteresowany nr 2 uzyskał interpretację indywidualną z (…) 2021 roku (powołaną we wniosku o interpretacji w tej sprawie). We wskazanej interpretacji indywidualnej - wydanej dla innej nieruchomości i transakcji niż będące przedmiotem wniosku w tej sprawie - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyraził stanowisko, że sprzedaż tej konkretnej nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT. Z tego powodu, działając z daleko idącej ostrożności, przy zawarciu umowy sprzedaży tej nieruchomości Zainteresowany nr 2 oraz pozostali współwłaściciele planują wykazać należny podatek VAT i zapłacić go do właściwego organu podatkowego (chociaż w ocenie Zainteresowanego nr 2 także w odniesieniu do tej sprzedaży nie powinien on być zobowiązany do wykazania i zapłaty podatku należnego VAT). Ponownie wskazuję, że uwagi te dotyczą sprzedaży innej nieruchomości niż działka 1.

Ponadto, Zainteresowany nr 2 stoi na stanowisku, że ewentualna sprzedaż pozostałych trzech nieruchomości rolnych położonych w (…), będących jego własnością lub współwłasnością , także nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie on z tego tytułu zobowiązany do wykazania i zapłaty podatku VAT. Należy zresztą wskazać, że ocena, czy ewentualna dostawa tych nieruchomości rolnych podlegałaby opodatkowaniu VAT jest na chwilę obecną bezprzedmiotowa, gdyż klasyfikacja ta będzie uzależniona od ewentualnych okoliczności towarzyszących tym (ewentualnym) przyszłym sprzedażom. Jak natomiast wyjaśniono poniżej, Zainteresowany nr 2 nie prowadzi obecnie żadnych rozmów odnośnie sprzedaży tych nieruchomości rolnych.

Przy czym, w Państwa ocenie kwestia ewentualnego sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży przez Zainteresowanego nr 2 innych nieruchomości niż działka nr 1, które wystąpiły w przeszłości lub mogą wystąpić w przyszłości, jest bezprzedmiotowa w niniejszej sprawie. Złożony wniosek o wydanie interpretacji dotyczy wyłącznie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki 1 i w sprawie tej istotne znaczenie mają okoliczności dotyczące tej nieruchomości.

Zainteresowany jest właścicielem lub współwłaścicielem następujących nieruchomości:

1.  działki nr 1 (tj. nieruchomości będącej przedmiotem złożonego w tej sprawie wniosku) i zamierza sprzedać tę nieruchomość na rzecz Spółki,
2.  niezabudowanej nieruchomości położonej także w (…), w stosunku do której Zainteresowany nr 2 uzyskał interpretację indywidualną z (…) roku powołaną we wniosku o interpretację (nieruchomość ta jest powołana w treści wniosku o interpretację). Zainteresowany nr 2 zamierza sprzedać swój udział we współwłasności tej nieruchomości na rzecz podmiotu innego niż Spółka.
3.  3 dalsze nieruchomości rolne, niezabudowane, które są również położone w (…). Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje tych nieruchomości na własne potrzeby i jest zainteresowany ewentualną sprzedażą tych nieruchomości (dopuszcza taką możliwość), ale nie prowadzi obecnie żadnych rozmów dotyczących sprzedaży tych nieruchomości. Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje tych nieruchomości na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i stanowią one część jego majątku prywatnego.
4.  Nieruchomość mieszkalną, na której zlokalizowany jest dom Zainteresowanego nr 2. Wykorzystuje on tę nieruchomość na cele mieszkaniowe i nie zamierza sprzedawać tej nieruchomości.

### Pytania

1.  Czy Zainteresowany nr 2 będzie działał w ramach sprzedaży Nieruchomości na Państwa rzecz w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, czy sprzedaż (dostawa) przez Zainteresowanego nr 2 na Państwa rzecz Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy – w przypadku uznania, że Zainteresowany nr 2 będzie działał w ramach sprzedaży Nieruchomości na Państwa rzecz w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (tj. będzie podlegać pod ustawę o VAT) – sprzedaż (dostawa) przez Zainteresowanego nr 2 na Państwa rzecz Nieruchomości wraz ze znajdującymi się niej budynkami będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?
3.  Czy – w przypadku uznania, że sprzedaż (dostawa) przez Zainteresowanego nr 2 na Państwa rzecz Nieruchomości wraz ze znajdującymi się niej budynkami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (tj. podlega pod ustawę o VAT) i nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem – będzie Państwu przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Zainteresowanego nr 2 w związku ze sprzedażą (dostawą) Nieruchomości?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.  Państwa zdaniem - Zainteresowany nr 2 nie będzie działał w ramach sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż przez Zainteresowanego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
2.  W Państwa ocenie – w przypadku uznania, że Zainteresowany nr 2 będzie działał w ramach sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (tj. będzie podlegać pod ustawę o VAT) – sprzedaż (dostawa) przez Zainteresowanego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości wraz ze znajdującymi się niej budynkami będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
3.  Państwa zdaniem – w przypadku uznania, że sprzedaż (dostawa) przez Zainteresowanego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości wraz ze znajdującymi się niej budynkami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (tj. podlega pod ustawę o VAT) i nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem – Spółce będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Zainteresowanego nr 2 w związku ze sprzedażą Nieruchomości (dostawą budynków).

Pytanie nr 1:

W Państwa ocenie, mając na uwadze stanowisko wyrażone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 roku, wydanego w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, należy uznać, że Zainteresowany nr 2 nie będzie działał w ramach sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Wobec tego, sprzedaż (dostawa) przez Zainteresowanego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jak przedstawiono w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje Nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zainteresowany nr 2 prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie świadczenia usług ogólnobudowlanych, które nie mają związku z Nieruchomością. Również nabycie przez Zainteresowanego nr 2 prawa własności Nieruchomości nastąpiło bez związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Zainteresowany nr 2 stał się właścicielem Nieruchomości w drodze nabycia spadku po poprzednim właścicielu Nieruchomości.

Nieruchomość stanowi element majątku prywatnego Zainteresowanego nr 2, który nie jest używany przez Zainteresowanego nr 2 w wykonywanej przez niego działalności gospodarczej. Należy także wskazać, że Zainteresowany nr 2 nie podejmował w odniesieniu do Nieruchomości żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami i nie angażował w tym zakresie żadnych środków (np. środków mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości lub wzrost jej wartości). W szczególności, Zainteresowany nie ponosił żadnych nakładów na Nieruchomość, nie dzielił Nieruchomości, nie dokonywał uzbrojenia terenu, nie występował o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy lub o uchwalenie dla Nieruchomości Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Ponadto, Zainteresowany nr 2 nie podejmował wobec Nieruchomości żadnych szczególnych działań marketingowych. W celu sprzedaży Nieruchomości Zainteresowany nr 2 podjął wyłącznie standardowe działania, które są typowe i powszechnie podejmowane przez osoby prywatne (nieprowadzące działalności gospodarczej) zainteresowane sprzedaż nieruchomości (np. mieszkania). Zainteresowany nr 2 skorzystał z typowych usług agencji nieruchomości oraz zamieścił ogłoszenia o zamiarze sprzedaży w publicznie dostępnych portalach internetowych. Są to czynności, które wchodzą w zakres zarządzania prywatnym majątkiem Zainteresowanego nr 2 – tego rodzaju czynności są powszechnie podejmowane przez osoby zainteresowane sprzedażą nieruchomości. Mają one wyłącznie na celu poinformowanie osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż i możliwości jej zakupu. Trudno sobie bowiem wyobrazić, w jaki sposób miałoby dojść do sprzedaży Nieruchomości przez Zainteresowanego nr 2, gdyby nie miał on możliwości przedstawiania informacji o zamiarze sprzedaży Nieruchomości do publicznej wiadomości (potencjalnym kupującym).

Zainteresowany nr 2 zamierza sprzedać Nieruchomość, ponieważ nie mieszka w niej i nie korzysta z niej na inne potrzeby. Planowana przez Zainteresowanego nr 2 sprzedaż Nieruchomości stanowi nic innego, jak czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości. Z tego względu należy uznać, że Zainteresowany nr 2 nie będzie działał w ramach sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Nie można również przypisać Zainteresowanemu nr 2 statusu podatnika podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży Nieruchomości ze względu na wydanie dla Nieruchomości Decyzji o WZ. Jak bowiem wyjaśniono powyżej, Zainteresowany nr 2 nie występował o wydanie tej decyzji i nie jest jej dysponentem. Decyzja ta nie rodzi dla Zainteresowanego nr 2 (jako właściciela Nieruchomości) żadnych uprawnień. W szczególności, Zainteresowany nr 2 nie może skorzystać z tej decyzji i wystąpić na jej podstawie o wydanie na własną rzecz pozwolenia na budowę w celu zrealizowania inwestycji opisanej w Decyzji o WZ. Wyłącznie dysponent tej decyzji (tj. Spółka) ma takie uprawnienie.

Decyzja o WZ została wydana na rzecz podmiotu, który był wcześniej zainteresowany nabyciem Nieruchomości (Spółka B). To ten podmiot (a nie Zainteresowany nr 2) na własny koszt przygotował i złożył wniosek o wydanie Decyzji o WZ, w tym opracował parametry inwestycji budowlanej, której dotyczy Decyzja o WZ. Zainteresowany nr 2 nie ponosił żadnych kosztów związanych z uzyskaniem Decyzji o WZ oraz nie uczestniczył osobiście w przygotowywaniu wniosku wydanie Decyzji o WZ.

Spółka B uzyskała Decyzję o WZ na podstawie właściwych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które umożliwiają wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zainteresowanego podmiotu bez konieczność uzyskania zgody (upoważnienia) ze strony właściciela nieruchomości. Co więcej, sama Decyzja o WZ nie rodzi żadnych praw do Nieruchomości (ani nie nakłada na Zainteresowanego nr 2 żadnych ograniczeń).

Ponadto, Zainteresowany nr 2 nie uczestniczył w przeniesieniu Decyzji o WZ ze Spółką B na rzecz Spółki. Do przeniesienia doszło w wyniku decyzji administracyjnej Wójta Gminy (…) z (…) roku, która została wydana na podstawie art. 63 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przeniesienie Decyzji o WZ zostało wcześniej uzgodnione pomiędzy Spółką, a Spółką B. w drodze umowy zawartej przez te podmioty (Zainteresowany nr 2 nie był stroną tej umowy i nie uczestniczył w jej zawarciu przez Spółkę i Spółkę B). Zgodnie z art. 63 ust. 5 ww. ustawy Zainteresowany nr 2 nie był stroną postępowania administracyjnego o przeniesienie Decyzji o WZ (stronami tego postępowania są wyłącznie podmioty, między którymi następuje przeniesienie). Ponadto, w związku z przeniesieniem na rzecz Spółki Decyzji o WZ Spółka nie zapłaciła Zainteresowanemu nr 2 żadnego wynagrodzenia.

O ewentualnym statusie podatnika podatku od towarów i usług nie świadczy również zamiar zawarcia przez Zainteresowanego nr 2 ze Spółka przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, czy też planowane udzielenie Spółce przez Zainteresowanego nr 2 oświadczeń umożliwiających wystąpienie przez Spółkę o wydanie pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy do Nieruchomości. Uzyskanie pozwolenia na budowę oraz wskazanych warunków technicznych przyłączy będzie warunkiem zawarcia przez strony ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Udzielenie przez Zainteresowanego nr 2 przewidzianych oświadczeń jest niezbędne – w świetle obowiązującego prawa – do wydania na rzecz Spółki (jako inwestora) pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy.

Należy ponownie podkreślić, że warunkiem sfinalizowania transakcji i nabycia przez Spółkę Nieruchomości jest uzyskanie przez Państwa – jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży – przedmiotowego pozwolenia na budowę oraz warunków przyłączy. Warunek ten został sformułowany przez Spółkę, a nie przez Zainteresowanego nr 2. Nabywając Nieruchomość chcecie mieć Państwo pewność, że będziecie w stanie zrealizować na Nieruchomości inwestycję budowlaną. Gdyby Zainteresowany nr 2 miał nie udzielić Spółce tego rodzaju niezbędnych oświadczeń, nie mielibyście Państwo możliwości uzyskania pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy jeszcze przed terminem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży. W takim jednak przypadku nie doszłoby do transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki.

Należy wskazać, że wyłącznym dysponentem pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy będzie Spółka. Zainteresowany nr 2 nie będzie posiadaczem pozwolenia na budowę, ani warunków przyłączy i sam nie będzie w stanie zrealizować na Nieruchomości inwestycji objętej pozwoleniem na budowę. Ponadto, to wyłącznie Państwo będziecie w całości ponosić koszty związane z uzyskaniem omawianego pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy.

O rzekomym posiadaniu przez Zainteresowanego nr 2 statusu podatnika w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie świadczy także fakt, że w (…) roku Zainteresowany nr 2 dokonał sprzedaży innej nieruchomości położonej w (…), a aktualnie planuje sprzedać udział we współwłasności innej niezabudowanej nieruchomości. Po pierwsze, ocena, czy Zainteresowany nr 2 będzie działał w charakterze podatnika przy sprzedaży Nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku powinna odbywać się z uwzględnieniem okoliczności i działań Zainteresowanego dotyczących tej Nieruchomości. Po drugie, jak wskazał TSUE w pkt. 37 uzasadnienia wyroku z 15 września 2011 roku (C-180/10 i C-181/10): „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37”.

Ponadto, nawet gdyby było tak, że Zainteresowany nr 2 działał w charakterze podatnika w odniesieniu do sprzedaży którejś z opisanych powyżej innych nieruchomości, to nie oznacza to, iż automatycznie będzie on działał w charakterze podatnika przy sprzedaży Nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem.

Pytanie nr 2:

Niezależnie od powyższego, w przypadku uznania, że Zainteresowany nr 2 będzie jednak działał w ramach sprzedaży Nieruchomości na Państwa rzecz w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać pod ustawę o VAT), sprzedaż (dostawa) przez Zainteresowanego nr 2 na rzecz Spółki Nieruchomości wraz ze znajdującymi się niej budynkami będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie spełnione są bowiem oba warunki zwolnienia z podatku od towarów i usług dla dostawy budynków lub innych obiektów budowlanych, które są przewidziane w ww. przepisie. Mianowicie:

*   w stosunku do obiektów będących przedmiotem dostawy w niniejszej sprawie (tj. budynków znajdujących się na Nieruchomości) nie przysługiwało Zainteresowanemu nr 2 prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Zainteresowany nr 2 nabył prawo własności Nieruchomości i znajdujących się na niej budynków w drodze spadku. Wobec tego w ramach nabycia Nieruchomości przez Zainteresowanego 2 w ogóle nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Zainteresowanego nr 2.
*   Zainteresowany nr 2 nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków będących przedmiotem dostawy w niniejszej sprawie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Zainteresowany nr 2 nie ponosił żadnych nakładów lub wydatków na ulepszenie Nieruchomości lub znajdujących się na niej obiektów (budynków, budowli lub ich części), w tym nakładów lub wydatków, w stosunku do których Zainteresowany nr 2 miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W Państwa ocenie do pierwszego zasiedlenia dojdzie dopiero w ramach dostawy budynków na rzecz Spółki – tj. w wyniku sprzedaży Nieruchomości i znajdujących się na niej budynków przez Zainteresowanego nr 2 na rzecz Spółki. W szczególności nabycie przez Zainteresowanego nr 2 prawa własności Nieruchomości i położonych na niej budynków na podstawie spadku nie wiązało się z pierwszym zasiedleniem budynków (Nieruchomości) w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Z tego powodu w niniejszej sprawie – w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości (dostawy budynków) na rzecz Spółki nie powinno znaleźć zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej jednak, gdyby uznać, że do pierwszego zasiedlenia doszło już w związku z nabyciem przez Zainteresowanego nr 2 prawa własności Nieruchomości i położonych na niej budynków, wówczas sprzedaż Nieruchomości (dostawa znajdujących się na niej budynków) przez Zainteresowanego nr 2 na rzecz Spółki byłaby zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji nie zachodziłby bowiem żaden z wyjątków od przedmiotowego zwolnienia przewidziany w lit. a) lub b) art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pytanie nr 3:

W przypadku uznania, że sprzedaż (dostawa) przez Zainteresowanego nr 2 na Państwa rzecz Nieruchomości wraz ze znajdującymi się niej budynkami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (podlega pod ustawę o VAT), a jednocześnie nie korzysta ona ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem, będzie Państwu przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Zainteresowanego nr 2 w związku ze sprzedażą Nieruchomości (dostawą budynków).

W takiej sytuacji w niniejszej sprawie będzie miał zastosowanie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Państwa zdaniem decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia VAT, ma więc zamierzony (deklarowany) związek nabywanych towarów lub usług z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi VAT.

Zgodnie z opisanym stanem faktyczny i zdarzeniem przyszłym, zamierzacie Państwo wykorzystać nabytą Nieruchomość do prowadzenia własnej działalności gospodarczej – tj. do realizacji na Nieruchomości projektu deweloperskiego polegającego na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz ich sprzedaży na rzecz klientów. Sprzedaż przez Spółkę tych budynków będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Tym samym niewątpliwie nabycie Nieruchomości, która zostanie wykorzystana przez Państwa do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miało związek z czynnościami opodatkowanymi tym podatkiem.

W tej sprawie będzie zatem spełniona dyspozycja normy wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jednocześnie w niniejszej sprawie nie zaistnieją negatywne przesłanki odliczenia VAT, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy,

obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady,

odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Zainteresowany nr 2 podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Przedstawili Państwo informacje, z których wynika, że:

1.  Jesteście Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzicie działalność gospodarczą (działalność deweloperską) podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
2.  Jesteście Państwo zainteresowani nabyciem od zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomości opisanej we wniosku, w celu zrealizowania na tej nieruchomości inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz ich sprzedaży.
3.  Zainteresowany nr 2 jest osobą fizyczną i właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1. Nieruchomość jest zabudowana, znajduje się na niej budynek mieszkalny i dwa budynki gospodarcze.
4.  Zainteresowany nr 2 nabył prawo własności Nieruchomości w (…) roku w drodze dziedziczenia.
5.  Obecna zabudowa Nieruchomości istniała już w momencie jej nabycia przez Zainteresowanego nr 2 w drodze spadku. Sam Zainteresowany nr 2 nie ponosił nakładów na Nieruchomość i nie wznosił dodatkowych budynków lub innych obiektów budowlanych na Nieruchomości.
6.  Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
7.  W odniesieniu do Nieruchomości nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
8.  Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość położona jest na „terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącą funkcją usługową” (…).
9.  (…) roku została wydana dla Nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta ustala określa warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na Nieruchomości (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących wraz z urządzeniami budowlanymi służącymi do prawidłowego funkcjonowania budynków.
10.  Wskazana decyzja o warunkach zabudowy została wydana na wniosek osoby trzeciej innej niż Państwo lub Zainteresowany nr 2 – tj. podmiotu, który był wcześniej zainteresowany nabyciem Nieruchomości od Zainteresowanego nr 2 i zrealizowaniem na niej inwestycji budowlanej. Poprzedni inwestor odstąpił jednak od tych planów i na mocy decyzji z (…) roku decyzja o warunkach zabudowy została w całości przeniesiona na rzecz Spółki.
11.  Decyzja o warunkach zabudowy nie była wydana na rzecz Zainteresowanego nr 2 i Zainteresowany nr 2 nie jest dysponentem tej decyzji.
12.  Zainteresowany nr 2 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem są wyłącznie usługi ogólnobudowlane (jest on wpisany do ewidencji działalności gospodarczej i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług).
13.  Zainteresowany nr 2 nie prowadzi obecnie i nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej w zakresie obrotu lub pośrednictwa nieruchomościami, wyceny nieruchomości, ani działalności deweloperskiej.
14.  Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje (ani nie wykorzystywał w przeszłości) Nieruchomości lub znajdujących się na niej obiektów (budynków) na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej lub zawodowej.
15.  W Nieruchomości nie jest zarejestrowana, ani nie jest wykonywana przez jakąkolwiek osobę lub podmiot (tj. przez Zainteresowanego nr 2 lub jakąkolwiek osobę trzecią) działalność gospodarcza lub zawodowa.
16.  Zainteresowany nr 2 nie dokonywał podziału Nieruchomości, ani scalania Nieruchomości z inną nieruchomością.
17.  Zainteresowany nr 2 nie występował o uchwalenie dla Nieruchomości Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
18.  Zainteresowany nr 2 nie występował o dokonanie podziału Nieruchomości, ani nie wnioskował o wydanie warunków zabudowy dla opisanej Nieruchomości lub o wydanie w stosunku do tej Nieruchomości innej decyzji administracyjnej (np. pozwolenia na budowę).
19.  Nieruchomość jest częściowo ogrodzona, ale znajdowała się ona w takim stanie już w momencie jej nabycia przez Zainteresowanego nr 2 (częściowe ogrodzenie zostało wykonane przez poprzedniego właściciela Nieruchomości). Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań mających na celu ogrodzenie Nieruchomości.
20.  Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości lub doprowadzenie do niej mediów. Nieruchomość jest uzbrojona – w drodze publicznej, do której ma dostęp Nieruchomość znajduje się linia energetyczna, sieć gazowa, wodna i kanalizacji sanitarnej. Jednakże Nieruchomość znajdowała się w takim stanie już w momencie jej nabycia przez Zainteresowanego nr 2, a sam Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań w tym zakresie (w tym w przedmiocie dokonania przyłączy mediów do Nieruchomości).
21.  Nieruchomość, w tym żaden ze znajdujących się na niej budynków, nie jest objęta umowami dzierżawy, najmu lub użyczenia. W szczególności, Nieruchomość nie była przez Zainteresowanego nr 2 nigdy wynajmowana, wydzierżawiana, oddawana w użytkowanie, użyczana lub przekazywana do korzystania osobom trzecim na podstawie innego tytułu prawnego (odpłatnie lub nieodpłatnie).
22.  Od momentu odziedziczenia nieruchomości (działki nr 1 wraz z zabudowaniami) do chwili obecnej Zainteresowany nr 2 nie wykorzystywał nieruchomości na własne potrzeby. Nieruchomość ta pozostaje w praktyce nieużytkowana. W szczególności Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje, ani nie wykorzystywał omawianej nieruchomości do jakichkolwiek czynności związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (opodatkowanych, zwolnionych, czy też niepodlegających opodatkowaniu).
23.  Zainteresowany nr 2 jest zainteresowany sprzedaniem Nieruchomości. W celu znalezienia podmiotu zainteresowanego zakupem Nieruchomości, Zainteresowany nr 2 korzystał z usług agencji nieruchomości oraz zamieścił ogłoszenia o zamiarze sprzedaży Nieruchomości na publicznie dostępnych portalach internetowych. Oprócz tego rodzaju czynności, Zainteresowany nr 2 nie podejmował żadnych działań marketingowych lub reklamowych odnośnie sprzedaży Nieruchomości.
24.  Na przełomie (…) roku z Zainteresowanym nr 2 skontaktował się podmiot prowadzący działalność w formie spółki cywilnej, który był zainteresowany nabyciem Nieruchomości i realizacją na niej inwestycji budowlanej. Pomiędzy Zainteresowanym nr 2 i Spółki B nie doszło do zawarcia żadnej umowy dotyczącej Nieruchomości (w tym przedwstępnej umowy sprzedaży). Pomimo tego, pod koniec (…) roku Spółka B złożył wniosek o wydanie dla siebie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej planowanej przez ten podmiot inwestycji budowlanej na Nieruchomości.
25.  Zainteresowany nr 2 miał wiedzę o złożonym przez Spółkę B wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości. Zainteresowany nr 2 nie udzielił Spółce B żadnego szczególnego, pisemnego upoważnienia lub zgody na złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
26.  W związku z tym, że już po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy Spółka B odstąpiła od planów zakupu Nieruchomości, a Państwo powzięli wiedzę o możliwości zakupu Nieruchomości i realizacji na niej inwestycji budowlanej na potrzeby kolejnego z prowadzonych przez siebie przedsięwzięć deweloperskich, doszło do przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na rzecz Spółki. Dowiedzieliście się Państwo o możliwości nabycia Nieruchomości od swojego pośrednika w obrocie nieruchomościami.
27.  W związku z przeniesieniem decyzji o warunkach zabudowy na Spółkę, to właśnie Państwo jesteście obecnie dysponentem decyzji o warunkach zabudowy.
28.  Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, i działając w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, wystąpicie Państwo o uzyskanie na swoją rzecz pozwolenia na budowę dla Nieruchomości (tj. dla inwestycji objętej decyzją o warunkach zabudowy). Wystąpicie Państwo także o wydanie na własną rzecz warunków technicznych przyłączy gazu, wody, kanalizacji i energii elektrycznej oraz środków łączności na potrzeby realizacji na Nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej. Najprawdopodobniej podstawą do wystąpienia przez Państwa o wydanie pozwolenia na budowę oraz warunków przyłączy będzie przedwstępna umowa sprzedaży. Obecnie strony zakładają, że Zainteresowany nr 2 złoży w przedwstępnej umowy sprzedaży odpowiednie oświadczenia (zgody) umożliwiające Spółce wystąpienie z wnioskami o wydanie pozwolenia na budowę i warunków technicznych ww. przyłączy. Nie jest jednak całkowicie wykluczone, że Zainteresowany nr 2 udzieli tych oświadczeń w osobnym dokumencie lub dokumentach, jeszcze przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, aby przyspieszyć proces uzyskania przez Państwa pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy, a przez to przyspieszyć sfinalizowanie sprzedaży Nieruchomości. Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi bowiem pod warunkiem wcześniejszego uzyskania przez Państwa ww. pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy. Jeżeli nie dojdzie do uzyskania pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy w terminie uzgodnionym w umowie przedwstępnej (co powinno nastąpić jeszcze przed datą zawarcia samej umowy przyrzeczonej), wówczas najprawdopodobniej nie dojdzie w ogóle do sfinalizowania transakcji i zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. W takim bowiem przypadku będziecie Państwo uprawnieni do odstąpienia od umowy przedwstępnej i nie będziecie zainteresowani nabyciem Nieruchomości.
29.  W dacie nabycia Nieruchomości Spółka będzie pozostawać czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
30.  Udzielenie przez Zainteresowanego nr 2 opisanych powyżej oświadczeń (do czego dojdzie najprawdopodobniej w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości) jest niezbędne do wystąpienia przez Państwa z wnioskami o wydanie na jej rzecz pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy do Nieruchomości i ma wyłącznie na celu wykazanie, że Spółka ma prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu właściwych przepisów Prawa budowlanego.
31.  Oprócz udzielenia ww. oświadczeń (zgód), Zainteresowany nr 2 nie będzie aktywnie uczestniczyć w procesie uzyskania przez Państwa pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy. W szczególności, to wyłącznie Spółka, na własny koszt, opracuje projekt budowlany oraz inne dokumenty i projekty niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę i uzyskania warunków technicznych przyłączy mediów do Nieruchomości. Będziecie Państwo w całości ponosić koszty z tym związane z uzyskaniem omawianego pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy. Zainteresowany nr 2 nie będzie dysponentem tego pozwolenia, ani warunków technicznych przyłączy i nie będzie w stanie na podstawie tych dokumentów zrealizować samodzielnie żadnej inwestycji budowlanej.
32.  Jak wskazano powyżej, Zainteresowany nr 2 nabył prawo własności Nieruchomości w spadku po poprzednim właścicielu Nieruchomości (tj. w drodze dziedziczenia). Mając zatem na uwadze charakter i sposób nabycia przez Zainteresowanego nr 2 Nieruchomości, Zainteresowanemu nr 2 nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Nieruchomości lub znajdujących się na niej obiektów (i podatek taki w ramach nabycia Nieruchomości przez Zainteresowanego 2 w ogóle nie wystąpił).
33.  W (…) roku Zainteresowany nr 2 dokonał sprzedaży innej nieruchomości, tj. 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej (działka z domem) położonej w (…). Ponadto, Zainteresowany nr 2 (wraz z córką i synem) jest współwłaścicielem innej niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (…). Planują oni sprzedać tę nieruchomość i prowadzą aktualnie rozmowy z podmiotem (innym niż Spółka) zainteresowanym nabyciem tej nieruchomości i realizacją na niej inwestycji budowlanej. W związku z planem sprzedaży przez Zainteresowanego nr 2 oraz jego córkę i syna tej innej nieruchomości została wydana na rzecz Zainteresowanego nr 2 interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego z 26 sierpnia 2021 roku, nr 0114-KDIP4-1.4012.408.2021.1.SK.
34.  Aby umożliwić Państwu (jako kupującemu i inwestorowi) wystąpienie do właściwych organów i podmiotów o wydanie pozwolenia na budowę i warunków technicznych przyłączy, planowane jest zawarcie w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości stosownego postanowienia (lub postanowień), w którego treści Zainteresowany nr 2 i Spółka uzgodnią, że - na podstawie umowy przedwstępnej oraz w celu uzyskania pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy dla nieruchomości - Spółka jest uprawniona do dysponowania omawianą nieruchomością na cele budowlane, a Zainteresowany nr 2 także wyrazi zgodę na wystąpienie przez Państwa z wnioskami o wydanie na rzecz Spółki pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy.
35.  Strony planują obecnie, że opisane powyżej postanowienie zostanie zawarte w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości. Co istotne, przedmiotowe postanowienie nie będzie stanowić pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, ani nie będzie stanowiło innej formy umocowania dla Spółki do działania w imieniu Zainteresowanego nr 2. Spółka złoży wniosek o wydanie pozwolenia na budowę oraz wystąpi o wydanie warunków technicznych przyłączy działając we własnym imieniu i na własną rzecz.
36.  Jeżeli chodzi o sprzedaż, opisanego we wniosku o wydanie interpretacji, 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej położonej w (…), do której doszło w (…) roku, w ocenie Zainteresowanego nr 2 transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT i nie był on z tytułu tej sprzedaży zobowiązany do wykazania i zapłaty podatku należnego VAT.
37.  Zainteresowany nr 2 jest właścicielem lub współwłaścicielem następujących nieruchomości:

a) działki nr 1 (tj. nieruchomości będącej przedmiotem złożonego w tej sprawie wniosku) i zamierza sprzedać tę nieruchomość na rzecz Spółki,

b) niezabudowanej nieruchomości położonej także w (…), w stosunku do której Zainteresowany nr 2 uzyskał interpretację indywidualną z (…) roku powołaną we wniosku o interpretację (nieruchomość ta jest powołana w treści wniosku o interpretację). Zainteresowany nr 2 zamierza sprzedać swój udział we współwłasności tej nieruchomości na rzecz podmiotu innego niż Spółka.

c) 3 dalsze nieruchomości rolne, niezabudowane, które są również położone w (…). Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje tych nieruchomości na własne potrzeby i jest zainteresowany ewentualną sprzedażą tych nieruchomości (dopuszcza taką możliwość), ale nie prowadzi obecnie żadnych rozmów dotyczących sprzedaży tych nieruchomości. Zainteresowany nr 2 nie wykorzystuje tych nieruchomości na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i stanowią one część jego majątku prywatnego.

d) Nieruchomość mieszkalną, na której zlokalizowany jest dom Zainteresowanego nr 2. Wykorzystuje on tę nieruchomość na cele mieszkaniowe i nie zamierza sprzedawać tej nieruchomości.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą określenia, czy sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowanego nr 2 na Państwa rzecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości Zainteresowany nr 2 spełnia przesłanki do uznania Jego za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowany nr 2 podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 Kodeksu cywilnego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 2 ww. ustawy,

jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z okoliczności sprawy wynika, że na podstawie umowy przedwstępnej oraz w celu uzyskania pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy dla Nieruchomości - Spółka będzie uprawniona do dysponowania omawianą nieruchomością na cele budowlane, a Zainteresowany nr 2 także wyrazi zgodę na wystąpienie przez Państwa z wnioskami o wydanie na Państwa rzecz pozwolenia na budowę oraz warunków technicznych przyłączy.

W związku z tym, uznać należy, że po udzieleniu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na podstawie postanowienia (oświadczeń, zgód) umowy przedwstępnej czynności wykonane przez Państwa wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanego nr 2 (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmował On pewne działania w sposób zorganizowany. Z kolei Państwo dokonując ww. działań podniesiecie atrakcyjność nieruchomości stanowiącą nadal własność Zainteresowanego nr 2. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanego nr 2, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Jak już wskazano działalność gospodarcza musi być wykonywana w sposób ciągłu by mogła świadczyć o stałej i zorganizowanej działalności w obrocie nieruchomościami.

Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że Zainteresowany nr 2 od pewnego czasu występuje na rynku obrotu nieruchomościami co świadczy o tym, że czynność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Jak wynika z okoliczności sprawy Zainteresowany nr 2 dokonywał już sprzedaży nieruchomości w (…) roku oraz posiada inne nieruchomości, które jak wskazuje we wniosku planuje w przyszłości zbyć.

Uznać zatem należy, że podejmowane przez Zainteresowanego nr 2 działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W analizowanej sprawie występują okoliczności, które wskazują, że planowana sprzedaż Nieruchomości zabudowanej stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany nr 2 z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Zachodzą zatem przesłanki pozwalające na uznanie Zainteresowanego nr 2 w związku z planowaną transakcją sprzedaży zabudowanej działki 1 za podatnika podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zainteresowanego nr 2 sprzedaż Nieruchomości zabudowanej, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, stanowić będzie dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zainteresowany nr 2, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego nr 2, a sprzedaż omawianej we wniosku Nieruchomości stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, grunt będący własnością Zainteresowanego nr 2 podlegać będzie wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej – Zainteresowanego nr 2. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Państwa. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanego nr 2 za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą również określenia, czy sprzedaż Nieruchomości przez Zainteresowanego nr 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy:

rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy:

zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zabudowanej – którą to zabudowania stanowią budynki, budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj. budynek mieszkalny i dwa budynki gospodarcze, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na danej działce budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano we wniosku, od momentu pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na Nieruchomości do dnia sprzedaży nieruchomości upłyną co najmniej 2 lata.

Tym samym, należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków posadowionych na Nieruchomości opisanej we wniosku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Co za tym idzie, planowana przez Zainteresowanego nr 2 dostawa Nieruchomości nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia ww. budynków do chwili ich dostawy, upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto Zainteresowany nr 2 nie ponosił nakładów na ich ulepszenie, to w odniesieniu do transakcji dostawy tych budynków zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro dostawa opisanych we wniosku budynków, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, będzie korzystać również dostawa działki nr 1, na której budynki są posadowione, w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa ww. Nieruchomości, dokonana przez Zainteresowanego nr 2 występującego w roli podatnika podatku od towarów i usług, na Państwa rzecz, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, analiza możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezprzedmiotowa.

Strony transakcji mogą również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy omawianej we wniosku Nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy Strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. budynków i budowli.

Tym samym, w sytuacji gdy podejmiecie Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości, wraz z gruntem, na którym są posadowione budynki (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Nieruchomości.

Jak wynika z analizy okoliczności sprawy dostawa Nieruchomości, dokonana przez Zainteresowanego nr 2 występującego w roli podatnika podatku od towarów i usług, na Państwa rzecz, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przy czym jak wskazano wyżej Strony mogą skorzystać z opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży i w konsekwencji transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z opisu sprawy, są Państwo zarejestrowani jako podatnik VAT czynny i prowadzicie działalność gospodarczą (działalność deweloperską) podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie przeznaczona do zrealizowania inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz ich sprzedaży. Co więcej, jak wykazano wyżej, jeśli podejmiecie Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości nie będzie korzysta ze zwolnienia z VAT.

W związku z powyższym będzie przysługiwać Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem opisanej we wniosku Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostaną spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).