Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-613/08-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-07-29
Teza: Czy sprzedaż niezabudowanej działki rolnej, stanowiącej gospodarstwo rolne, przed upływem 5 lat od jej nabycia, podlega 10 % zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu, ( zgodnie ze stanem prawnym sprzed 01.01.2007 r.) jeśli odnośnie przedmiotowej działki istnieje wydana 3 lata przed sprzedażą decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca realizację na tej działce zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej?
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; grunty-grunty rolne; nieruchomości-nieruchomość rolna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26.05.2008 r. (data wpływu 27.05.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości rolnej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27.05.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości rolnej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca aktem notarialnym z dnia 05.07.2005 r. nabył w drodze kupna niezabudowaną nieruchomość rolną stanowiącą działkę nr 228/3 o obszarze 1,1635 ha położoną we wsi D., gmina Z. W akcie notarialnym notariusz złożył oświadczenie o nie pobraniu podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 ustawy o tym podatku. Aktem notarialnym rep. A Nr (…) z dnia 17 kwietnia wnioskodawca sprzedał przedmiotową działkę o obszarze 1,1635 ha na rzecz T… T…. Przy akcie tym okazano decyzję o warunkach zabudowy, wydaną w dniu 15.06.2005 r. nr ZX/Y przez Wójta Gminy Z… dopuszczającą możliwość zabudowy przedmiotowej działki zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawca, nie chcąc narazić się na negatywne konsekwencje podatkowe, złożył właściwemu organowi podatkowemu oświadczenie zawierające zobowiązanie przeznaczenia środków pieniężnych uzyskanych z powyższej sprzedaży na cele budowlane choć w jego ocenie przychód ten nie podlegał zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu na postawie art. 21 ust. 1 pkt 28 updof.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż niezabudowanej działki rolnej, stanowiącej gospodarstwo rolne, przed upływem 5 lat od jej nabycia, podlega 10 % zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu, ( zgodnie ze stanem prawnym sprzed 01.01.2007 r.) jeśli odnośnie przedmiotowej działki istnieje wydana 3 lata przed sprzedażą decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca realizację na tej działce zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej?

Zdaniem Wnioskodawcy w powyższym stanie faktycznym znajduje zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określający zwolnienie z 10 % podatku dochodowego. W myśl przywołanego przepisu ( według stanu sprzed 01.01.2007 r.), wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych były przychody jeśli:

1.  uzyskane zostały z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego,
2.  jednocześnie w związku z tą sprzedażą nie utraciły charakteru rolnego lub leśnego.

Co do pojęcia ,,gospodarstwa rolnego” to zgodnie z art. 2 ust. 4 omawianej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwrot „gospodarstwo rolne” należy rozumieć tak, jak zostało określone w ustawie o podatku rolnym, a więc jest to obszar użytków rolnych, gruntów pod stawami oraz sklasyfikowanych operatach ewidencyjnych jako użytki rolne gruntów pod zabudowaniami związanymi z prowadzeniem tego gospodarstwa o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub o powierzchni użytków rolnych przekraczającej 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej lub osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej mniemającej osobowości prawnej.

Wnioskodawca uważa, że spełnia pierwszą z wyżej wymienionych przesłanek, co wynika z wypisu z rejestru gruntów potwierdzenia opłacenia podatku rolnego od przedmiotowej nieruchomości. Również po sprzedaży tej działki nadal spełnia ona kryterium gospodarstwa rolnego w świetle przywołanej ustawy o podatku rolnym i nie utraciły tego charakteru, co wynika m.in. z faktu zwolnienia przez notariusza nabycia przedmiotowej działki z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 o tym podatku oraz zaświadczenia wydanego przez Wójta Gminy Z… odnośnie nabywcy nieruchomości stwierdzającego, że jest podatnikiem podatku rolnego w zakresie powyższej działki. Naczelny Sąd Administracyjny w swoim orzecznictwie wielokrotnie rozważał przesłankę utraty charakteru rolnego. W wyroku dnia 11 grudnia 1996 r. NSA stwierdził, że utrata charakteru rolnego lub leśnego, gruntów w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 28 updof następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegającej na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 1996 r. III SA1025/95 OSP 1997/10 poz. 198. Sam fakt decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o utracie charakteru rolnego przez przedmiotowy grunt. Zwłaszcza, że o decyzję te nie starał się nabywca nieruchomości. Z daty tej decyzji wynika, że wydana została na 3 tygodnie przed zawarciem umowy zakupu nieruchomości przez wnioskodawcę i nie miała ona już wówczas wpływu na utratę charakteru rolnego. Natomiast powołanie w akcie notarialnym przedmiotowej decyzji, zgodnie z przepisami, wykluczało możliwość pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14 poz. 176 ze zm.).

Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów (…)

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zmiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 28 ust. 1 - 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - lub lit. e) ww. ustawy.

Wśród celów tych ustawa wymienia:

*   nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Definiując pojęcie „gospodarstwo rolne” należy, w myśl art. 2 ust. 4 ww. ustawy, odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 1993 r., Nr 94, poz. 431 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Zastosowanie zwolnienia uzależnione zostało od wystąpienia następujących przesłanek:

*   grunty te muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,

*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,

*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży charakteru rolnego.

Jak wskazano jedną z istotnych przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest konieczność zachowania charakteru rolnego lub leśnego gruntu. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę rolnego charakteru nawet wtedy, gdy według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunt ten położony jest na terenie upraw rolnych. Istotnym dla możliwości zastosowania zwolnienia jest aby z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub innych niezaprzeczalnych dowodów wynikało, że nabywca nie będzie zmieniał przeznaczenia tej nieruchomości, że ma gospodarstwo rolne albo je tworzy.

Ze stanu faktycznego przestawionego we wniosku wynika, że wnioskodawca nabył w dniu 05.07.2005 r., a następnie w dniu 17.04.2008 r. zbył niezabudowaną nieruchomość rolną. Przy spisywaniu aktu notarialnego okazano decyzję o warunkach zabudowy nr \`(...)\`/2005, wydaną w dniu 15.06.2005r. przez Wójta Gminy Z… dopuszczającą możliwość zabudowy przedmiotowej działki zabudową mieszkaniową jednorodzinną.

Oceny powyższych okoliczności dokonuje organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zatem obowiązek udowodnienia ich zaistnienia ciąży na podatniku, tj. osobie która zamierza skorzystać ze zwolnienia. Zaś indywidualna interpretacja przepisów prawa jest jedynie przestawieniem poglądu organu dotyczącego rozumienia treści przepisów prawa podatkowego i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do określonej sprawy indywidualnej.

Reasumując, w świetle przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego oraz powołanych przepisów, należy uznać iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że nieruchomość ta w związku ze sprzedażą nie utraciła charakteru rolnego.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.