Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.333.2024.2.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-12
Teza: Uznanie, że Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT i Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT oraz że Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; grunty-grunty rolne; grunty-sprzedaż gruntów; linia-linia energetyczna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik czynny; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie uznania, że:

\- Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT i Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) - jest prawidłowe;

\- Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

Państwa wniosek wspólny z 17 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT i Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT i że Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT oraz że Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją na zasadach ogólnych, w sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT a będzie opodatkowana podatkiem VAT, wpłynął 17 lipca 2024 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

\- X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

\- Pan Y.

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) z siedzibą w (\`(...)\`) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Y (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest osobą fizyczną. Sprzedający posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „(…)” Y i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w zakresie m.in.:

1) sprzedaży hurtowej (\`(...)\`) (przy czym z CEIDG wynika, że jest to przeważająca działalność gospodarcza);

2) kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek;

3) wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

4) pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

5) zarządzania nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Transakcja”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (\`(...)\`), obrębie ewidencyjnym numer (\`(...)\`), gminie (\`(...)\`), powicie (\`(...)\`), województwie (\`(...)\`), obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym A - pierwotnie działka o numerze ewidencyjnym B (dalej łącznie „Nieruchomość” lub „Działki”). Obecnie Nieruchomość jest objęta księgą wieczystą nr (\`(...)\`) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), Wydział Ksiąg Wieczystych. Do Sądu złożono wniosek o ujawnienie podziału oraz o wydzielenie z powyższej księgi wieczystej działki o numerze ewidencyjnym A, tj. Działki będącej przedmiotem Transakcji, oraz o założenie dla niej nowej księgi wieczystej, na dowód czego w księdze wieczystej widnieje wzmianka z tym związana. Na moment składania wniosku odrębna księga wieczysta nie została jeszcze założona.

a) Historia Nieruchomości

Sprzedający nabył działkę o numerze ewidencyjnym C, w wyniku podziałów której powstały m.in. Działki będące przedmiotem Transakcji, na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności z dnia (\`(...)\`) r.

Nabycie powyższej działki nr C nastąpiło do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług).

Z powyższej działki nr C wydzielono działki o numerach ewidencyjnych D i B (zgodnie z operatem nr (\`(...)\`) przyjętym do zasobu w dniu (\`(...)\`) r.; dalej: „Podział nr 1”).

Następnie, wspomniana działka nr B została podzielona geodezyjnie na działki o numerach ewidencyjnych E, F oraz G (zgodnie z operatem nr (\`(...)\`) przyjętym do zasobu w dniu (\`(...)\`) r.; dalej: „Podział nr 2”).

Kolejno, działka o numerze ewidencyjnym F, która powstała w wyniku Podziału nr 2, została podzielona geodezyjnie na działki o numerach ewidencyjnych A i H (zgodnie z operatem nr (\`(...)\`) przyjętym do zasobu w dniu (\`(...)\`) r.; dalej: „Podział nr 3”).

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości informacje w przedmiocie podziałów działek, o których mowa powyżej zostały dodatkowo przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nr działki | Nr działki poPodziale nr 1 | Nr działki poPodziale nr 2 | Nr działki poPodziale nr 3 
| C | D | brak podziału | brak podziału 
| B | E | brak podziału 
| F | A 
| H 
| G | brak podziału 

Mając na uwadze wskazane powyżej Podział nr 2 i Podział nr 3, przedmiotem Transakcji będzie działka o numerze ewidencyjnym A.

Wskazane wyżej Podział nr 2 i Podział nr 3 zostały dokonane w związku z planowaną Transakcją i na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego spółce powiązanej z Kupującą, która zgodnie z pierwotnym planem miała być nabywcą Nieruchomości („Spółka powiązana z Kupującą”).

Podział 1 został dokonany w związku z inną transakcją, której stroną jest Sprzedający oraz podmiot trzeci (dalej: „Podmiot trzeci”). Sprzedający udzielił Podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa do wykonania tego podziału.

Działka była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Działka nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT innej niż działalność rolnicza zwolniona od VAT.

Działka nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest obecnie przedmiotem nieodpłatnej umowy dzierżawy na cele rolnicze (dalej: „Umowa dzierżawy”). Dla uniknięcia wątpliwości Strony wskazują, że Sprzedający nie wystawia faktur VAT z tytułu tej dzierżawy. Zgodnie z ustaleniami Stron, Działka nie będzie na datę Transakcji przedmiotem Umowy dzierżawy - zostanie ona wcześniej rozwiązana.

b) Status Nieruchomości

Nieruchomość nie jest i mimo podjęcia uchwały o przystąpieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie przygotowano jeszcze projektu planu, więc na datę Transakcji nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie zostanie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość na datę Transakcji będzie miała status użytku rolnego, tj. będzie oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne.

a) Naniesienia na Nieruchomości

Na Nieruchomości nie znajdują się i na datę Transakcji nie będą znajdowały się żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), będące własnością Sprzedającego.

Przez działkę A przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia, przy czym nie są na niej posadowione słupy tej linii.

Wskazane sieci przesyłowe są własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „KC”). Powyższe sieci przesyłowe nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

2\. Informacje o Sprzedającym

Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość (kilkanaście transakcji).

Ponadto, oprócz Nieruchomości, Sprzedający planuje aktualnie transakcje sprzedaży:

\- działki o numerze ewidencyjnym I;

\- działek o numerach ewidencyjnych E, G i H, które powstały w wyniku wspominanego powyżej Podziału nr 2 i 3;

\- działki o numerze ewidencyjnym D, która powstała w wyniku wspominanego powyżej Podziału nr 1.

Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Spółkę powiązaną z Kupującą pełnomocnictw m.in. do:

i. przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

ii. występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

iii. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

iv. uzyskania decyzji wodnoprawnej;

v. reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

vi. reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości;

vii. do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

viii. do występowania przed sądem wieczystoksięgowym w sprawie dokonania odłączenie Działek do nowych ksiąg wieczystych.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę Powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

Ponadto, Sprzedający wydzierżawił Nieruchomość na rzecz Spółki powiązanej z Kupującą, celem przygotowania Inwestycji (zdefiniowanej niżej) do uzyskania pozwolenia na budowę.

Sprzedający nie prowadził innych działań, żeby uatrakcyjnić Nieruchomość dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość, w szczególności:

\- nie doprowadził do Nieruchomości mediów;

\- nie ogrodził Nieruchomości;

\- nie podejmował działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży Nieruchomości w środkach masowego przekazu.

3\. Informacje o Kupującym

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji zamiarem Kupującego jest zrealizowanie na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynków wielorodzinnych z garażami podziemnymi, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. („Inwestycja”).

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

4\. Inne okoliczności Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Jeżeli zgodnie z uzyskaną interpretacją podatkową Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, to zostanie ona udokumentowana przez Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturą VAT.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 551 KC. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku numerami 1-3)

1\. Czy Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku z Transakcją i czy w związku z tym Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT?

2\. Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT?

3\. Jeżeli zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT a będzie opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stron:

1.Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT i Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT.

2\. Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT.

3\. Jeżeli zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT a będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy wskazać, że:

i. Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość (kilkanaście transakcji);

ii. Oprócz Nieruchomości Sprzedający planuje transakcje sprzedaży innych działek gruntu;

iii. Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami;

iv. Nieruchomość oraz działki o numerach ewidencyjnych E, G, H i D, które planuje sprzedać Sprzedający, powstały na skutek podziałów dokonanych przez przyszłych kupujących w oparciu o pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedającego.

Powyższe działania wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, i stanowią przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy więc uznać, że Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i będzie działać przy Transakcji sprzedaży Działki jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Należy również dodać, że w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania VAT transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zdaniem Stron do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dotyczące nieruchomości zabudowanych.

W dacie planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała zdaniem Stron status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą znajdowały się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie Prawa budowlanego, a które stanowiłyby własność Sprzedającego.

Statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia okoliczność, że na Nieruchomości znajdują się (i będą znajdować się na datę Transakcji) sieci przesyłowe będące własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 KC. Sieci przesyłowe, na podstawie powyższego przepisu, nie stanowią części składowej Nieruchomości, gdyż wchodzą w skład przedsiębiorstw przesyłowych. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji i nie będą wpływały na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

Mając powyższe na względzie należy odnieść się do zwolnienia z VAT przewidzianego dla dostawy nieruchomości niezabudowanych.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), wyłącznie gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Okolicznością determinującą możliwość skorzystania z tego zwolnienia jest zatem przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie zostanie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieruchomość ma (i będzie miała na datę Transakcji) status użytku rolnego, tj. będzie oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne.

Z uwagi na powyższe, Nieruchomość nie spełnia definicji terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. W konsekwencji, do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Dodatkowo, Strony wskazują, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym przepisie.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nastąpiło na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności. Skoro czynność ta pozostawała poza podatkiem VAT, to nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem”.

Nie jest więc spełniony jeden z warunków zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. W takiej sytuacji analiza drugiego warunku jest bezprzedmiotowa, gdyż dla zastosowania powyższego zwolnienia z VAT, oba warunki muszą być spełnione łącznie.

W konsekwencji należy uznać, że dostawa Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Uzasadnienie tego stanowiska dotyczy sytuacji, w której stanowisko w zakresie pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

\- towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

\- transakcja jest udokumentowana fakturą,

\- transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

\- odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

i. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

ii. Jeżeli zgodnie z uzyskaną na skutek niniejszego wniosku interpretacją podatkową Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, to zostanie ona udokumentowana przez Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturą VAT,

iii. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT,

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z zakupem Nieruchomości.

Reasumując, jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT, a będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w podatku od towarów i usług, w zakresie uznania, że:

\- Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT i Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) - jest prawidłowe;

\- Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Sprzedający - zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny - prowadzi działalność gospodarczą i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w zakresie m.in.:

\- kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek;

\- wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

\- pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

\- zarządzania nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę nr A - pierwotnie działka o numerze ewidencyjnym B, która obecnie jest objęta księgą wieczystą nr (\`(...)\`). Do Sądu złożono wniosek o ujawnienie podziału oraz o wydzielenie z powyższej księgi wieczystej działki o nr A, tj. Działki będącej przedmiotem Transakcji, oraz o założenie dla niej nowej księgi wieczystej, na dowód czego w księdze wieczystej widnieje wzmianka z tym związana.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sprzedający nabył działkę o numerze ewidencyjnym C, w wyniku podziałów której powstały m.in. Działki będące przedmiotem Transakcji, na podstawie umowy działu spadku i zniesienia współwłasności z dnia (\`(...)\`) r.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nabycie powyższej działki nr C nastąpiło do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------

Z działki nr C wydzielono działki o numerach ewidencyjnych D i B, następnie, działka nr B została podzielona geodezyjnie na działki o numerach ewidencyjnych E, F oraz G, a kolejno, działka o numerze ewidencyjnym F, została podzielona geodezyjnie na działki o numerach ewidencyjnych A i H.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podziały działek nr B i F zostały dokonane w związku z planowaną Transakcją i na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego spółce powiązanej z Kupującą, która zgodnie z pierwotnym planem miała być nabywcą Nieruchomości.

Natomiast podział działki nr C został dokonany w związku z inną transakcją, której stroną jest Sprzedający oraz podmiot trzeci. Sprzedający udzielił Podmiotowi trzeciemu pełnomocnictwa do wykonania tego podziału.

Działka była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT.

Nieruchomość jest obecnie przedmiotem nieodpłatnej umowy dzierżawy na cele rolnicze, Sprzedający nie wystawia faktur VAT z tytułu tej dzierżawy. Zgodnie z ustaleniami Stron, Działka nie będzie na datę Transakcji przedmiotem Umowy dzierżawy - zostanie ona wcześniej rozwiązana.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość (kilkanaście transakcji).

Ponadto, oprócz Nieruchomości, Sprzedający planuje aktualnie transakcje sprzedaży:

\- działki o numerze ewidencyjnym I;

\- działek o numerach ewidencyjnych E, G i H, które powstały w wyniku podziału działek nr B i F;

\- działki o numerze ewidencyjnym D, która powstała w wyniku podziału działki nr C.

Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Spółkę powiązaną z Kupującą pełnomocnictw m.in. do:

i. przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości;

ii. występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

iii. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości;

iv. uzyskania decyzji wodnoprawnej;

v. reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

vi. reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości;

vii. do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

viii. do występowania przed sądem wieczystoksięgowym w sprawie dokonania odłączenie Działek do nowych ksiąg wieczystych.

Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę Powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych.

Ponadto, Sprzedający wydzierżawił Nieruchomość na rzecz Spółki powiązanej z Kupującą, celem przygotowania Inwestycji do uzyskania pozwolenia na budowę.

Sprzedający nie prowadził innych działań, żeby uatrakcyjnić Nieruchomość dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość, w szczególności:

\- nie doprowadził do Nieruchomości mediów;

\- nie ogrodził Nieruchomości;

\- nie podejmował działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży Nieruchomości w środkach masowego przekazu.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT i Transakcja będzie podlegała pod ustawę o VAT.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W związku z powyższym, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Sprzedający podejmował, w odniesieniu do działki A (powstałej w wyniku przeprowadzonych podziałów) przez cały okres jej posiadania, w tym w związku z przygotowaniem jej do sprzedaży.

Z wniosku wynika, że Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, m.in. w zakresie obrotu nieruchomościami. Zauważyć należy, że w odniesieniu do działki będącej przedmiotem Transakcji, Sprzedający dokonał szeregu działań, które wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, i stanowią przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj.:

\- zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż przedmiotowa Nieruchomość (kilkanaście transakcji);

\- oprócz przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający planuje transakcje sprzedaży innych działek gruntu;

\- Nieruchomość oraz działki o numerach ewidencyjnych E, G, H i D, które planuje sprzedać Sprzedający, powstały na skutek podziałów dokonanych przez przyszłych kupujących w oparciu o pełnomocnictwa udzielone przez Sprzedającego.

Wskazać w tym miejscu należy, że w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wskazali Państwo we wniosku, że Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Spółkę powiązaną z Kupującą pełnomocnictw m.in. do przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości; występowania w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych, umów przyłączeniowych dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów; uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości; uzyskania decyzji wodnoprawnej; reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; reprezentowania Sprzedającego w sprawach związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości; do reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji; do występowania przed sądem wieczystoksięgowym w sprawie dokonania odłączenie Działek do nowych ksiąg wieczystych.

Ponadto, Sprzedający wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez Spółkę Powiązaną z Kupującą, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, a także wydania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych.

Sprzedający wydzierżawił również Nieruchomość na rzecz Spółki powiązanej z Kupującą, celem przygotowania Inwestycji (zdefiniowanej niżej) do uzyskania pozwolenia na budowę.

Wobec powyższego, sprzedając działkę nr A, która powstała w wyniku wcześniejszych podziałów działek nr B oraz F dokonanych w związku z planowaną Transakcją i na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego spółce powiązanej z Kupującą, która zgodnie z pierwotnym planem miała być nabywcą Nieruchomości, Sprzedający nie będzie dokonywał tego w ramach przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Istotnym elementem przesądzającym o uznaniu planowanej Transakcji sprzedaży przez Sprzedającego za prowadzenie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, są czynności jakie poczynił Sprzedający w związku z zamierzoną dostawą działki, które to działania są charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dokonanie powyższych czynności pozwala na stwierdzenie, że Sprzedający zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Oznacza to, że Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działki, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sprzedaż działki, która powstała w wyniku wcześniejszych podziałów, wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, będzie stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika tego podatku zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mając na uwadze okoliczności analizowanej sprawy oraz przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działki, która powstała w wyniku wcześniejszych podziałów, Sprzedający będzie działał jak podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy a dostawa gruntu będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W związku z powyższym Transakcja sprzedaży działki nr A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedającemu będzie przysługiwał status podatnika VAT w związku z tą Transakcją.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 oceniono prawidłowo.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących zwolnienia z podatku VAT Transakcji sprzedaży Nieruchomości, wskazać należy, że:

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o VAT art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość nie jest i mimo podjęcia uchwały o przystąpieniu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie przygotowano jeszcze projektu planu, więc na datę Transakcji nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie zostanie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W opisie zdarzenia podali Państwo, że Nieruchomość na datę Transakcji będzie miała status użytku rolnego, tj. będzie oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, na Nieruchomości nie znajdują się i na datę Transakcji nie będą znajdowały się żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić na gruncie prawa budowlanego budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, będące własnością Sprzedającego.

Przez działkę nr A przebiega natomiast napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia, przy czym nie są na niej posadowione słupy tej linii.

Podali Państwo, że wskazane sieci przesyłowe są własnością przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny i nie będą stanowić przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.):

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W związku z powyższym, skoro przebiegająca przez działkę napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia wymieniona we wniosku nie jest Państwa własnością, to nie sposób przyjąć, że dokonają Państwo dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem. Tak więc w przypadku planowanej dostawy działki nr A, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie działka gruntu, a więc napowietrzna linia elektroenergetyczna średniego napięcia, nie może być uwzględniana przy rozstrzygnięciu czy opisana sprzedaż będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Odnosząc się do kwestii zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr A w pierwszej kolejności zauważyć należy, że – jak wskazali Państwo w opisie sprawy – na datę Transakcji Nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie zostanie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość na datę Transakcji będzie miała status użytku rolnego, tj. będzie oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne.

Mając zatem na względzie opis przedmiotowej sprawy oraz powołane przepisy prawa należy zgodzić się z Państwem, że Nieruchomość, która nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie zostanie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a która ma i będzie miała na datę Transakcji status użytku rolnego, tj. będzie oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, nie spełnia definicji terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, słusznie Państwo wywiedli, że do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zatem, oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, w myśl którego Transakcja sprzedaży Nieruchomości tj. działki nr A będzie zwolniona od podatku VAT, należy je uznać za prawidłowe.

Z uwagi na uwarunkowanie zawarte w treści pytania nr 3, tj. uzależnienie odpowiedzi na to pytanie w sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT a będzie opodatkowana podatkiem VAT - ocena Pana stanowiska w zakresie pytania nr 3 staje się bezprzedmiotowa.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność. Należy zaznaczyć, że interpretację wydano na podstawie przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).