Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.315.2017.3.JP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-29
Teza: uznanie czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 czerwca 2017 r. (data wpływu 26 czerwca 2017 r.), uzupełnionym pismem z 19 września 2017 r. (data wpływu 22 września 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – **jest prawidłowe,**
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 19 września 2017 r. (data wpływu 22 września 2017 r.).

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: C sp. z o.o.,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: R sp. z o.o. sp. k.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w G. („Sprzedający”) oraz C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie („Kupujący”) (dalej również łącznie jako: „Spółki” lub „Wnioskodawcy”) są polskimi rezydentami podatkowymi.

Sprzedający działa na rynku nieruchomości inwestując w obiekty usługowo - handlowe (realizacja własnych inwestycji, zakup gotowych inwestycji, wynajem powierzchni usługowo-handlowych w zakupionych lub samodzielnie zrealizowanych inwestycjach). Obecnie Sprzedający jest właścicielem dwóch nieruchomości, którymi zarządza i na których posadowione są obiekty usługowo - handlowe (w tym obiekt usługowo - handlowy będący przedmiotem niniejszego zapytania interpretacyjnego), które wynajmuje najemcom z branży handlu detalicznego.

Kupujący jest obecnie właścicielem i zarządcą 17 nieruchomości komercyjnych o powierzchni ok 30,815 m2 na terenie całej Polski, z których wszystkie są ukończone i w większości wynajęte. Działalność Kupującego koncentruje się na inwestycjach długoterminowych min. 10 lat w niecykliczne nieruchomości wynajmowane dużym najemcom z branży handlu detalicznego. Kupujący najczęściej nabywa gotowe obiekty. Kupujący również kupuje grunty na których prowadzi projekty deweloperskie oraz nabywa i przebudowuje starsze nieruchomości. Proces nabycia nieruchomości jest długotrwały i poprzedzony licznymi analizami. Działania te polegają na wyszukiwaniu w Polsce lokalizacji dogodnych do realizacji inwestycji w centra handlu detalicznego artykułami żywnościowymi lub wolno stojące obiekty.

Kupujący co do zasady podpisuje z najemcami wieloletnie umowy najmu, jednak zdarzają się sytuacje, w których z najemcami podpisywana jest krótsza umowa najmu. Inwestując na różnych etapach cyklu życia nieruchomości, Kupujący jest w stanie dostosować się do zmieniających się warunków rynku inwestycyjnego.

Kupujący planuje nabyć od Sprzedającego prawo własności nieruchomości położonej w G. Nieruchomość składa się z działki gruntu nr … (nr księgi wieczystej: …), działki gruntu nr … (nr księgi wieczystej: …) oraz wybudowanego na wskazanych działkach budynku usługowo-handlowego o powierzchni użytkowej 1.276,68 m2 z wewnętrznymi instalacjami oraz urządzeniami towarzyszącymi - budowlami - (w tym pylonem reklamowym i parkingiem dla ok. 35 pojazdów) (dalej „Nieruchomość”).

Powierzchnie w budynku usługowo-handlowym oraz wokół tego budynku są obecnie udostępniane siedmiu najemcom komercyjnym na podstawie zawartych z nimi umów najmu (dwóch głównych najemców i pięciu niewielkich). Najemcy w wynajmowanych lokalach prowadzą działalność handlowo-usługową. Nieruchomość jest zarządzana samodzielnie przez Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności Nieruchomość nie stanowi odrębnej jednostki organizacyjnej w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego (np. oddziału, działu, wydziału). Żaden formalny dokument korporacyjny Sprzedającego (np. umowa spółki, regulamin organizacyjny) nie przewiduje takiego wydzielenia. Takie wydzielenie nie funkcjonuje też nieformalnie (nie ma charakteru faktycznego).

Sprzedający nie podejmował nigdy żadnych działań zmierzających do wyodrębnienia finansowego Nieruchomości. Nie są sporządzane odrębne bilanse, rachunki zysków i strat i/lub analizy przychodów i kosztów związane z działalnością z wykorzystaniem Nieruchomości.

W planie kont dla przedsiębiorstwa Sprzedającego nie jest możliwe wyodrębnienie kont bilansowych i wynikowych związanych wyłącznie z działalnością prowadzoną z wykorzystaniem Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi żadnego odrębnego raportowania, w którym wskazuje przychody i koszty związane z działalnością gospodarczą prowadzoną z wykorzystaniem Nieruchomości. Nie są sporządzane odrębne plany finansowe i budżety dla działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości. Nie istnieją żadne oddzielne rachunki bankowe przypisane do obsługi tej Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, na Kupującego zostaną przeniesione:

*   prawo własności Nieruchomości, wraz z nakładami (budynkiem, budowlami - parkingiem) oraz innymi środkami trwałymi związanymi z gruntem (np. urządzenia techniczne, pylon reklamowy),
*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa budynku;
*   wszelkie autorskie prawa majątkowe i zależne związane z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości (w szczególności dokumentacja projektu budowlanego);
*   prawa z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców na podstawie umów najmu;
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy nieruchomości (działki nr …) sąsiadującej z Nieruchomością.

W związku z nabyciem prawa własności Nieruchomości, Kupujący wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów zawieranych pomiędzy Sprzedającym a najemcami poszczególnych lokali znajdujących się w budynku handlowo usługowym ulokowanym na Nieruchomości. Do wstąpienia dojdzie niezależnie od woli Wnioskodawców z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 237 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy: może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”.

W związku z wstąpieniem w prawa wynajmującego na Kupującego - jak wskazano powyżej - przejdą ewentualne gwarancje bankowe, kaucje/depozyty lub inne zabezpieczenia ustanowione przez najemców przy zawiązywaniu ww. umów najmu.

Dodatkowo w związku z nabyciem własności Nieruchomości Kupujący wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z trzydziestoletniej umowy dzierżawy działki gruntu nr …, która stanowi własność lokalnej spółdzielni mieszkaniowej. Umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy Sprzedającym a spółdzielnią mieszkaniową, aby zapewnić Sprzedającemu i jego najemcom swobodne korzystanie z Nieruchomości. W celu utrzymania swobodnego dostępu do Nieruchomości w interesie Kupującego jest wstąpienie w prawa i obowiązki wynikające z przedmiotowej dzierżawy.

Kupujący jest zainteresowany nabyciem, a Sprzedający jest zainteresowanym zbyciem, wyłącznie Nieruchomości. Kupujący jest również zainteresowany wstąpieniem w prawa i obowiązki wynikające z wskazanej powyżej umowy dzierżawy (za zgodą wydzierżawiającego). Wnioskodawcy nie są zainteresowani objęciem transakcją sprzedaży wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego stanowią przedsiębiorstwo Sprzedającego.

W związku z tym, nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego:

*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (firma), logo przedsiębiorstwa Sprzedającego czy też logo Nieruchomości; inne nieruchomości Sprzedającego niż wskazana w niniejszym wniosku Nieruchomość;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą Sprzedającego, z wyjątkiem umów najmu i dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomością wskazaną powyżej;
*   wierzytelności i zobowiązania Sprzedającego z tytułu umów o udzielenie finansowania (kredytu) na prowadzenie działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w tym umowy związane z Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów do Nieruchomości, usług telekomunikacyjnych, usług ochrony, usług sprzątania, w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za media, usługi telekomunikacyjne, usługi ochrony, czy też usługi sprzątania);
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o pośrednictwo w wynajmie powierzchni w budynku handlowo-usługowym ulokowanym na terenie Nieruchomości; w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług pośrednictwa;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości, w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług serwisowych;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych na rzecz Sprzedającego, w tym związane z Nieruchomością; w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług w ramach tych umów;
*   należności związane z umowami najmu (do dnia zbycia Nieruchomości będą one przysługiwać Sprzedającemu);
*   know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedającego, z wyjątkiem tych ściśle związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego);
*   koncesje, licencje i zezwolenia wydane Sprzedającego, z zastrzeżeniem decyzji dotyczących Nieruchomości;
*   zobowiązania Sprzedającego wobec osób trzecich, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z umów najmu powierzchni Nieruchomości oraz obowiązków wynikających ze służebności ustanowionych na Nieruchomości;
*   inne wierzytelności i środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Sprzedającego, w tym wygenerowane w związku z umowami najmu powierzchni komercyjnych na Nieruchomości do momentu sprzedaży Nieruchomości, nie zostaną przeniesione na Kupującego rachunki bankowe Sprzedającego;
*   Kupujący nie przejmie pracowników Sprzedającego.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący wybierze firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami, z którą zostanie podpisana umowa o zarządzanie Nieruchomością. Kupujący zawrze również nowe umowy związane z obsługą Nieruchomości, m.in. umowy na usługi serwisowe, marketingowe, na dostawę mediów, na usługi telekomunikacyjne, ochrony, sprzątania oraz inne usługi konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni komercyjnych.

Nieruchomość w chwili sprzedaży będzie wolna od jakichkolwiek obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych, praw i roszczeń osób trzecich, ograniczeń w rozporządzaniu, także nieujawnionych w księdze wieczystej, za wyjątkiem ujawnionej w księdze wieczystej służebności przechodu i przejazdu do drogi publicznej. Obecnie Nieruchomość jest obciążona hipoteką łączną. Hipoteka ta zostanie wykreślona z księgi wieczystej przed dokonaniem transakcji sprzedaży Nieruchomości, lub na dzień dokonania transakcji sprzedający dostarczy promesę bankową, zobowiązującą bank do zwolnienia hipoteki po otrzymaniu środków pieniężnych sprzedającego.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, tj. w zakresie usług najmu. Kupujący po dokonaniu nabycia Nieruchomości będzie kontynuatorem działalności w tym zakresie (tak jak wskazano powyżej zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego umowy najmu przy nabyciu Nieruchomości przejdą z mocy prawa na Kupującego). Na moment sprzedaży zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Dodatkowo Wnioskodawcy informują, że w sytuacji, gdy do zbycia budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości znalazłoby zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Wnioskodawcy planują zrezygnować z tego zwolnienia (poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia) i wybrać opodatkowanie VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Wnioskodawcy zaznaczają jednocześnie, iż kwestia czy i w jakim zakresie w odniesieniu do planowanej transakcji nabycia Nieruchomości znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie jest przedmiotem mniejszego wniosku.

Po zbyciu Nieruchomości Sprzedający będzie kontynuować działalność w zakresie wynajmu powierzchni na rzecz najemców z branży handlu detalicznego, wykorzystując do tego pozostałe posiadane przez siebie nieruchomości.

Natomiast Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić na tej Nieruchomości działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowych na rzecz dotychczasowych najemców, a także zamierza podjąć działania biznesowe w celu pozyskania nowych najemców, rozwijać systemy zarządzania, tworząc tym samym procedury operacyjne i bezpieczeństwa. W tym celu Kupujący zawrze m.in. szereg umów koniecznych do prowadzenia tego typu działalności na Nieruchomości takich jak: umowy o dostawę mediów, umowy o dostawę usług telekomunikacyjnych, usług ochrony, usług sprzątania i serwisowych, usług marketingowych. Kupujący wyznaczy również niektórych swoich obecnych pracowników do obsługi Nieruchomości. Kupujący zamierza zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym.

Kupujący nie wyklucza również, że wykorzysta swoje doświadczenie w dotychczas zrealizowanych podobnych projektach w celu modernizacji Nieruchomości, aby zwiększyć zyski z najmu komercyjnego z tej inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (oznaczone jak we wniosku):

1.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości (w zakresie w jakim w stosunku do przedmiotu sprzedaży nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT) będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 Ustawy o VAT i nie znajdzie w tym zakresie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt l Ustawy o VAT?
2.  Zakładając, że odpowiedź na pytanie l jest twierdząca i sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, czy Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy (stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług):

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym nabycie Nieruchomości (w zakresie w jakim w stosunku do przedmiotu nabycia nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT) będzie podlegało opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 Ustawy o VAT i nie znajdzie w tym przypadku zastosowania wyłączenie z opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jednocześnie w art. 6 Ustawy o VAT wskazano na wyłączenia określonych czynności spod zakresu i stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

W myśl art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawodawca nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy Ustawy o VAT pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, tzn. zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności w ramach których, następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem tych czynności, jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport). Wyłączenie stosowania Ustaw o VAT przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 tej ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Przepisy Ustawy o VAT oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55(1) kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz. inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z powyższej definicji wynika, że przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Oznacza to, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw. obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Ponadto, przepis art. 55(1) kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 55(2) Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ustawodawca, na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, wyłączył również z opodatkowania zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT zawiera definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z. tym przepisem, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako wyodrębniona jednostka, np. dział, wydział, oddział, departament itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zarejestrowanego w KRS oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych, organizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie Ustawy o VAT dany zbiór składników materialnych i niematerialnych należy zakwalifikować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki: istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, zespół składników jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Należy przy tym podkreślić, że z treści art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wynika, że organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy - muszą one stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie Ustawy o VAT okolicznością determinującą możliwość wyłączenia, na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, stosowania przepisów ustawy do czynności sprzedaży określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych, jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej (jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa). Składniki te muszą więc - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Zdaniem Wnioskodawców analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego Nieruchomości nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa ani sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Planowana transakcja nie obejmie bowiem istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) kodeksu cywilnego definiujących przedsiębiorstwo. Transakcji nie będzie podlegać szereg składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem sprzedaży będzie w zasadzie jedynie Nieruchomość wraz z dokumentacją i decyzjami administracyjnymi ściśle związanymi z tą Nieruchomością i prawami autorskimi związanymi z przedmiotową dokumentacją oraz prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy.

Natomiast inne elementy wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego nie zostaną zbyte do Kupującego. W szczególności, nie zostaną przeniesione - w ramach transakcji - następujące elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego:

*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (firma), logo przedsiębiorstwa Sprzedającego czy też logo Nieruchomości; inne nieruchomości Sprzedającego niż wskazana w niniejszym wniosku Nieruchomość; 
*   księgi i dokumenty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą Sprzedającego, z wyjątkiem umów najmu i dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomością wskazanej powyżej;
*   wierzytelności i zobowiązania Sprzedającego z tytułu umów o udzielenie finansowania (kredytu) na prowadzenie działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w tym umowy związane z Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów do Nieruchomości, usług telekomunikacyjnych, usług ochrony, usług sprzątania, w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za media, usługi telekomunikacyjne, usługi ochrony, czy też usługi sprzątania);
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o pośrednictwa w wynajmie powierzchni w budynku handlowo-usługowym ulokowanym na terenie Nieruchomości; w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług pośrednictwa;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości, w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług serwisowych;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych na rzecz Sprzedającego, w tym związane z Nieruchomością; w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług w ramach tych umów;
*   należności związane z umowami najmu (do dnia zbycia Nieruchomości będą one przysługiwać Sprzedającemu);
*   know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedającego, z wyjątkiem tych ściśle związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego);
*   koncesje, licencje i zezwolenia wydane Sprzedającego, z zastrzeżeniem decyzji dotyczących Nieruchomości;
*   zobowiązania Sprzedającego wobec osób trzecich, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z umów najmu powierzchni Nieruchomości oraz obowiązków wynikających ze służebności ustanowionych na Nieruchomości;
*   inne wierzytelności i środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Sprzedającego, w tym wygenerowane w związku z umowami najmu powierzchni komercyjnych na Nieruchomości do momentu sprzedaży Nieruchomości;
*   nie zostaną przeniesione na Kupującego rachunki bankowe Sprzedającego;
*   Kupujący nie przejmie pracowników Sprzedającego, ani wykorzystywanego przez tych pracowników wyposażenia.

Sprzedaż Nieruchomości nie obejmie szeregu kluczowych elementów, które pozwoliłyby lej Nieruchomości funkcjonować jako samodzielnie przedsiębiorstwo. Większość tych elementów pozostanie w przedsiębiorstwie Sprzedającego i będzie służyć prowadzeniu działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Bez dodatkowych działań ze strony Kupującego po transferze Nieruchomości do przedsiębiorstwa Kupującego na Nieruchomości nie będzie możliwe kontynuowanie działalności wynajmu powierzchni komercyjnych. W szczególności Kupujący będzie musiał zawrzeć nowe umowy na świadczenie usług związanych z utrzymaniem Nieruchomości, alokować lub zatrudnić pracowników do zarządzania Nieruchomością, alokować środki finansowe niezbędne do utrzymania Nieruchomości, zapewnić oprawę reklamową i marketingowa Nieruchomości, w tym w postaci logo Nieruchomości.

Zbycie wskazanych składników majątku nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Nie stanowi ona formalnie ani praktycznie wyodrębnionej jednostki organizacyjnej przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest również wyodrębniona finansowo. W szczególności nie są sporządzane odrębne bilanse, rachunki zysków i strat i/lub analizy przychodów i kosztów związane z działalnością z wykorzystaniem Nieruchomości. W planie kont dla przedsiębiorstwa Sprzedającego nie jest możliwe wyodrębnienie kont bilansowych i wynikowych związanych wyłącznie z działalnością prowadzoną z wykorzystaniem Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi żadnego odrębnego raportowania, w którym wskazuje przychody i koszty związane wyłącznie z działalnością gospodarczą prowadzoną z wykorzystaniem Nieruchomości. Nie są sporządzane odrębne plany finansowe i budżety dla działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości. Nie istnieją żadne oddzielne rachunki bankowe dla Nieruchomości. Powyższe okoliczności wskazują jednoznacznie na brak wydzielenia finansowego Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Nieruchomość wraz z elementami, których zbycie jest planowane w ramach transakcji sprzedaży (przechodzące z mocy prawa na Sprzedającego umowy najmu, dokumentacja ściśle związana z Nieruchomością) nie sposób również zakwalifikować jako zespołu składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Tak jak już wskazano powyżej, Kupujący nie będzie bowiem mógł przy użyciu tych składników prowadzić działalności gospodarczej bez zawarcia szeregu dodatkowych umów, dokupienia innych składników materialnych lub niematerialnych (w tym logo dla budynku handlowo - usługowego), zatrudnienia pracowników oraz dostarczenia środków finansowych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni handlowych. Oznacza to, że samo przejęcie Nieruchomości wraz z dodatkowymi elementami nie jest wystarczające dla kontynuowania działalności w zakresie wynajmu powierzchni handlowych.

Wraz z Nieruchomością na Kupującego na podstawie umowy sprzedaży nie przechodzą też żadne zobowiązania, które stanowią niezbędny element ustalenia istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie przepisów podatkowych. W szczególności nie przechodzą na Kupującego zobowiązania pieniężne. W związku ze zbyciem Nieruchomości na Kupującego przejdą prawa i obowiązki (zobowiązania) z umów najmu powierzchni Nieruchomości, przejście to odbędzie się jednak z mocy prawa, podobnie jak w związku z dokonaniem transakcji nie wygasną służebności związane z Nieruchomością. Wraz z ze zbyciem Nieruchomości na Kupującego przejdą również prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy działki gruntu sąsiadującej z Nieruchomością (za zgodą wydzierżawiającego). Umowa ta zostanie przejęta w celu swobodnego zapewnienia dostępu do Nieruchomości.

Podobne stanowisko w zakresie tego, że przeniesienie nieruchomości wraz z zobowiązaniami z umów najmu nie wpływa na kwalifikację transakcji jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyraził ostatnio Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji podatkowej z dnia 14 lipca 2016 r. o sygn. IPP3/4512-299/16-3/PC, w interpretacji podatkowej z dnia 31 sierpnia 2016 r. o sygn. IPPP3/4512-490/16-5/ISZ oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji podatkowej z dnia 6 czerwca 2016 r. o sygn. IBPP3/4512-208/16/ASz.

W konsekwencji, w świetle powyższych argumentów planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie znajdzie do niej zastosowania wyłączenie z opodatkowania wynikające z art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Stanowisko co do opodatkowania VAT transakcji zbycia aktywa w postaci nieruchomości komercyjnej wykorzystywanej do wynajmu potwierdzają władze skarbowe w wydawanych interpretacjach. Przykładowo w interpretacji z dnia 29 września o sygn. IPPP1/4512-701/16-2/KC wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w okolicznościach analogicznych do sytuacji Wnioskodawców, wskazano:

„Stanowiące przedmiot planowanej transakcji budynki wraz z umowami najmu przechodzącymi na Wnioskodawcę na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego nie tworzą „przedsiębiorstwa” lub jego „zorganizowanej części”, gdyż Wnioskodawca nie będzie mógł przy użyciu tych składników prowadzić działalności gospodarczej bez zawarcia szeregu dodatkowych umów, dokupienia innych składników materialnych lub niematerialnych, zapewnienia zaplecza personalnego itp.

W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie znajdzie do niej zastosowania wyłączenie z opodatkowania wynikające z art. 6 pkt l tej ustawy.”

Warto również przywołać stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji z dnia 27 sierpnia 2013 r. o sygn. IPPP1/443-712/13-2/MP potwierdził stanowisko, że dostawa dotychczas wynajmowanych nieruchomości bez przeniesienia na nabywcę m.in. należności i zobowiązań zbywcy związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa zbywcy, zobowiązań związanych z finansowaniem działalności, środków pieniężnych zbywcy zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie, ksiąg rachunkowych i innych dokumentów, nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Podobnie wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 15 kwietnia 2013 r., o sygn. IPPPl/443 133/13-4/MP, który potwierdził stanowisko nabywcy, że nabycie od przedsiębiorcy nieruchomości wykorzystywanych w celu wynajmu biur, z zamiarem prowadzenia działalności w postaci najmu powierzchni lub dalszego obrotu nabytymi aktywami, bez przenoszenia na nabywcę m.in. umowy z zarządcą nabywanej nieruchomości, umów z dostawcami mediów, umowy o usługi księgowe, wymagalnych należności, zobowiązań z tytułu pożyczek udzielonych sprzedającemu, ksiąg oraz umowy dotyczącej siedziby sprzedającego nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Kolejno Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 22 lipca 2013 r., o sygn. IPPP1/443-392/I3-4/JI. w której potwierdził, że w przypadku dostawy prawa własności budynku wraz z wyposażeniem, prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany jest budynek oraz parking, w sytuacji, gdy dodatkowe koszty wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez nabywcę i zbywcę odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był lub będzie właścicielem budynku i stroną tych umów, przed dokonaniem dostawy nastąpi rozwiązanie wszystkich pozostałych umów związanych z budynkiem (m.in. umów z dostawcami mediów, umów o zarządzanie nieruchomością) których dotychczasową stroną był zbywca nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, organ potwierdził, że:

„Budynek razem z przejmowanymi przez spółkę tylko niektórymi składnikami majątku związanymi z Budynkiem nie będzie stanowić zatem przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. Zbywany budynek będący składnikiem majątku zbywcy nie stanowi również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż przedmiot transakcji nie spełnia ustawowych przesłanek zawartych w definicji tego pojęcia, tj. nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo, nie jest także działem, oddziałem, ani wydziałem, nie jest również wydzielony w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji zbywcy”.

Zakładając, że odpowiedź na pytanie l jest twierdząca i sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z wskazanych powyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi.

Powyższe, tzw. pozytywne przesłanki zastosowania prawa do odliczenia VAT muszą zostać spełnione łącznie z niezaistnieniem tzw. przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 Ustawy o VAT. Na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96 Ustawy o VAT, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7 Ustawy o VAT.

Nieruchomość, którą planuje nabyć Kupujący od Sprzedającego, ma służyć w przyszłości czynnościom podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - wynajmowi powierzchni handlowych, które będą wykonywane przez Wnioskodawcę. Zatem zdaniem Wnioskodawcy spełniony będzie podstawowy warunek określony w art. 86 Ustawy VAT uprawniający do odliczenia podatku naliczonego, tj. związek dokonanego zakupu z czynnościami opodatkowanymi. Ponadto w przypadku Kupującego nie zajdą okoliczności wykluczające możliwość zastosowania prawa do odliczenia VAT naliczonego - Kupujący będzie posiadać status czynnego podatnika VAT na moment dokonania nabycia Nieruchomości, a sprzedaż Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT ani też nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT.

W konsekwencji, przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Kupujący będzie na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja nabycia przedmiotowej Nieruchomości spełniać będzie warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Kupującemu po nabyciu i otrzymaniu faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w zakresie w jakim Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – według art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Wątpliwości Wnioskodawcy powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego dotyczą między innymi tego czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Podkreślić należy, że interpretacji pojęcia „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, określonego w art. 2 pkt 27e ustawy, należy dokonywać w ramach wykładni prowspólnotowej z uwzględnieniem cyt. normy art. 19 Dyrektywy 112. Regulacja ta natomiast była przedmiotem orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01) Trybunał stwierdził, że „(…) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów”.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie

C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W kontekście bowiem uregulowań wspólnotowych oraz orzecznictwa TSUE należy uznać, że nie ma podstaw do przyjęcia, że tylko przeniesienie wszystkich składników materialnych i niematerialnych jest okolicznością decydującą o uznaniu danego zespołu składników materialnych i niematerialnych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, ponieważ, jeśli dany zespół składników będzie zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, to spełnione zostaną przesłanki pozwalające uznać, z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności, że doszło do wydzielenia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wynika z opisu sprawy, będąca przedmiotem sprzedaży Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności Nieruchomość nie stanowi odrębnej jednostki organizacyjnej w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego (np. oddziału, działu, wydziału). Żaden formalny dokument korporacyjny Sprzedającego (np. umowa spółki, regulamin organizacyjny) nie przewiduje takiego wydzielenia. Takie wydzielenie nie funkcjonuje też nieformalnie (nie ma charakteru faktycznego).

Sprzedający nie podejmował nigdy żadnych działań zmierzających do wyodrębnienia finansowego Nieruchomości. Nie są sporządzane odrębne bilanse, rachunki zysków i strat i/lub analizy przychodów i kosztów związane z działalnością z wykorzystaniem Nieruchomości.

W planie kont dla przedsiębiorstwa Sprzedającego nie jest możliwe wyodrębnienie kont bilansowych i wynikowych związanych wyłącznie z działalnością prowadzoną z wykorzystaniem Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi żadnego odrębnego raportowania, w którym wskazuje przychody i koszty związane z działalnością gospodarczą prowadzoną z wykorzystaniem Nieruchomości. Nie są sporządzane odrębne plany finansowe i budżety dla działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości. Nie istnieją żadne oddzielne rachunki bankowe przypisane do obsługi tej Nieruchomości.

Wnioskodawcy nie są zainteresowani objęciem transakcją sprzedaży wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego stanowią przedsiębiorstwo Sprzedającego.

W związku z tym, nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego:

*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (firma), logo przedsiębiorstwa Sprzedającego czy leż logo Nieruchomości; inne nieruchomości Sprzedającego niż wskazana w niniejszym wniosku Nieruchomość;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą Sprzedającego, z wyjątkiem umów najmu i dokumentacji ściśle związanej z Nieruchomością wskazaną powyżej;
*   wierzytelności i zobowiązania Sprzedającego z tytułu umów o udzielenie finansowania (kredytu) na prowadzenie działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w tym umowy związane z Nieruchomością;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów do Nieruchomości, usług telekomunikacyjnych, usług ochrony, usług sprzątania, w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za media, usługi telekomunikacyjne, usługi ochrony, czy też usługi sprzątania);
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o pośrednictwo w wynajmie powierzchni w budynku handlowo-usługowym ulokowanym na terenie Nieruchomości; w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług pośrednictwa;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości, w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług serwisowych;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych na rzecz Sprzedającego, w tym związane z Nieruchomością; w szczególności w ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na Kupującego zobowiązań pieniężnych z tytułu zapłaty za wykonanie usług w ramach tych umów;
*   należności związane z umowami najmu (do dnia zbycia Nieruchomości będą one przysługiwać Sprzedającemu);
*   know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedającego, z wyjątkiem tych ściśle związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego);
*   koncesje, licencje i zezwolenia wydane Sprzedającego, z zastrzeżeniem decyzji dotyczących Nieruchomości;
*   zobowiązania Sprzedającego wobec osób trzecich, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z umów najmu powierzchni Nieruchomości oraz obowiązków wynikających ze służebności ustanowionych na Nieruchomości;
*   inne wierzytelności i środki pieniężne zgromadzone w kasie i na rachunkach bankowych Sprzedającego, w tym wygenerowane w związku z umowami najmu powierzchni komercyjnych na Nieruchomości do momentu sprzedaży Nieruchomości, nie zostaną przeniesione na Kupującego rachunki bankowe Sprzedającego;
*   Kupujący nie przejmie pracowników Sprzedającego.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący wybierze firmę zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami, z którą zostanie podpisana umowa o zarządzanie Nieruchomością. Kupujący zawrze również nowe umowy związane z obsługą Nieruchomości, m.in. umowy na usługi serwisowe, marketingowe, na dostawę mediów, na usługi telekomunikacyjne, ochrony, sprzątania oraz inne usługi konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni komercyjnych.

Przedstawione okoliczności jednoznacznie wskazują, że ww. Nieruchomość nie została wyodrębniona ani pod względem organizacyjnym, ani pod względem finansowym. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że przedmiotem transakcji sprzedaży jest sama nieruchomość, a nie całe przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

W analizowanej sprawie nie znajduje zatem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym dostawa ww. Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejna wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy kwestii, czy Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Aby zatem podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z dokonanych zakupów, zakupy te muszą być związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych, przy czym związek ten winien mieć charakter bezsporny.

Z treści art. 86 ust. 1 jednoznacznie wynika, że prawodawca uzależnia prawo do odliczenia podatku naliczonego od wykorzystywania towarów lub usług do wykonywania czynności opodatkowanych. Nabyte towary i usługi muszą w sposób niewątpliwy służyć czynnościom opodatkowanym. Okoliczności towarzyszące konkretnej transakcji zakupu towaru lub usługi powinny wskazywać jednoznacznie, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej podatnika.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, tj. w zakresie usług najmu. Kupujący po dokonaniu nabycia Nieruchomości będzie kontynuatorem działalności w tym zakresie, zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego umowy najmu przy nabyciu Nieruchomości przejdą z mocy prawa na Kupującego). Na moment sprzedaży zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

W związku z zaprezentowanym we wniosku opisem sprawy, z którego wynika, że zakupiona Nieruchomość będzie używana w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (najem) stwierdzić należy, że Nabywca Nieruchomości będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości w zakresie w jakim Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Prawo to będzie przysługiwało Wnioskodawcy pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wynikających z art. 88 ustawy o VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanego pytania i przedstawionego stanowiska, stąd przedmiotem rozstrzygnięcia nie było zastosowanie zwolnienia od podatku Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 9, gdyż jak wskazał Wnioskodawca nie jest to przedmiotem wniosku.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.