Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.3.2023.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-02-24
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; skutki podatkowe; umowa-umowa przedwstępna; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30e

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych przedstawionego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

1 stycznia 2023 r. wpłynął do tutejszego organu Pana wniosek z 9 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 lutego 2023 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

W 2013 roku zdecydował się Pan na zakup nieruchomości (na własne potrzeby mieszkaniowe), tj. powierzchni strychu z możliwością adaptacji na mieszkanie. Spośród ogłoszeń dostępnych na rynku wybrał Pan ofertę sprzedaży powierzchni strychu w zamian za wykonanie remontu dachu (bezgotówkowo). W dniu 5 sierpnia 2013 roku w Kancelarii Notarialnej, zawarł Pan przedwstępną umowę na zakup lokali, które powstaną w następstwie przebudowy oraz adaptacji części wspólnej (strychu w budynku wspólnoty mieszkaniowej) na warunkach określonych aktem notarialnym.

Lokal został Panu wydany w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy oraz sprzedający uprawnili Pana do korzystania z całej powierzchni strychu. W akcie stwierdzono, iż wartość strychu o powierzchni 120,08 m2 przed adaptacją na lokal mieszkalny wynosi 62 000 zł. Na podstawie kilku kosztorysów wykonanych przez zewnętrzne firmy na zlecenie WM oszacowano, że koszt wymiany dachu w każdym przypadku przekraczają w/w kwotę 62 000 zł i to przy założeniu, że remont ten będzie ograniczał się do wymiany dachu bez dostosowania go do potrzeb mieszkaniowych, co jeszcze bardziej podnosiło koszty.

W akcie wyrażono zgodę na późniejszą sprzedaż powstałych w wyniku przebudowy oraz adaptacji dwóch lokali za równowartość 62 000 zł. Kwota 62 000 zł nie wyrażała wartości powstałych lokali, a jedynie początkową wartość powierzchni strychu przekazanego w zamian za wykonanie remontu dachu. Strony ustaliły, iż na poczet w/w kwoty, tj. 62 000 zł, zostaną zaliczone nakłady przez Pana poniesione na wykonanie remontu dachu, którego zakres prac ustalony i odebrany zostanie przez strony na podstawie kosztorysu inwestorskiego, a wszelkie różnice pomiędzy szacowaną wartością obciążają Pana osobę.

Remont dachu został przez Pana przeprowadzony w całości w 2013 roku. Po 4 latach samodzielnego przeprowadzania adaptacji powierzchni strychu, w dniu 14 marca 2017 roku otrzymał Pan zaświadczenie o ukończeniu realizowanej inwestycji polegającej na przebudowie poddasza z przeznaczeniem na dwa lokale mieszkalne. Wszelkie wydatki oraz nakłady pracy poniesione przy realizacji inwestycji obciążały Pana osobę. Po 5 latach przeprowadzania przez Pana prac adaptacyjnych, tj. dnia 19 kwietnia 2018 roku w formie aktu notarialnego w Kancelarii Notarialnej, została sporządzona umowa sprzedaży powstałych w wyniku przebudowy oraz adaptacji powierzchni strychu lokali mieszkalnych.

W akcie tym strony oświadczają, że kwota 62 000 zł została przez Pana zapłacona w całości na pokrycie kosztów remontu dachu budynku, który odbył się w 2013 roku. W dniu sporządzania aktu powstałe mieszkania były już samodzielnymi lokalami mieszkalnymi na różnym etapie wykończenia, a ich łączna wartość rynkowa została określona na łączną kwotę 210 000 zł i od takiej kwoty odprowadził Pan 2% podatek PCC.

W okresie od 13 sierpnia 2013 r. był Pan w praktycznym rozumieniu w posiadaniu opisywanej nieruchomości a do końca 2013 r. poniósł Pan już wszelkie koszty, które określały jej wartość, czyli wykonał Pan już wszystkie prace remontowe dachu, które określały jej cenę czyli 62 000 zł.

Po kolejnych 2 latach w 2020 roku (czyli 7 lat od momentu zawarcia umowy przedwstępnej i pokryciu kosztów remontu dachu), dokonał Pan kolejno sprzedaży obu powstałych mieszkań.

Dnia 17 kwietnia 2020 roku przed notariuszem dokonał Pan sprzedaży jednego z powstałych ze strychu lokali mieszkalnych za kwotę 250 000 zł.

Dnia 1 października 2020 roku przed notariuszem dokonał Pan sprzedaży drugiego lokalu również za kwotę 250 000 zł.

Teraz konieczne jest rozliczenie przez Pana PIT-39. Nadmienia Pan, iż oba mieszkania służyły Panu kolejno na własne cele mieszkaniowe. W celu poprawnego rozliczenia sprzedaży nieruchomości konieczne jest ustalenie daty nabycia oraz kosztów jakie Pan poniósł. Formalnie właścicielem powstałych w wyniku przeprowadzonych adaptacji lokali stał się Pan dopiero po zawarciu aktu notarialnego w 19 kwietniu 2018 roku, gdy zostały zakończone wszelkie postanowienia stron związane m. in. z remontem dachu, utworzeniem lokali mieszkalnych, uzyskaniu samodzielności i sprzedaży Panu powstałych lokali mieszkalnych. W praktyce nie rozdzielono postanowień stron na osobne akty, związane ze sprzedażą powierzchni strychu w zamian za wykonanie remontu dachu, którego koszty poniósł Pan w 2013 roku oraz na dokonanie adaptacji na dwa mieszkania tej powierzchni. Faktem jest, że w praktycznym posiadaniu powierzchni strychu był Pan już tydzień po podpisaniu umowy przedwstępnej, tj. 13 sierpnia 2013 roku, w którym jej wartość oszacowano na kwotę 62 000 zł, a koszty określone jako cena poniósł do końca roku 2013.

**Uzupełnienie wniosku**

1\. Zakresem Pana wniosku jest otrzymanie interpretacji co do określenia wystąpienia powstania źródła przychodu w związku ze zbyciem lokali mieszkalnych (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

2\. Prowadzi Pan działalność sklasyfikowaną jako PKD 66.19.Z Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych. Jest Pan przedstawicielem bankowym pozyskującym i obsługującym klientów biznesowych dla banku.

3\. Wystąpił okres kilku miesięcy, w którym jedno z mieszkań było przedmiotem najmu prywatnego.

4\. Lokale mieszkalne nie były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej, natomiast w związku, że była to jedyna nieruchomość którą Pan posiadał i która służyła Panu również na cele mieszkaniowe, to pod tym adresem miał Pan zarejestrowaną swoją działalność.

5\. Lokale nie były wpisane do ewidencji środków trwałych.

6\. Lokale mieszkalne nie stanowiły towaru handlowego.

7\. Środki zostały przeznaczone częściowo na spłatę kredytu hipotecznego, oraz na zakup innych nieruchomości z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Było to:

– inne mieszkanie pochodzące z rynku wtórnego, położone na pierwszym piętrze co było konieczne w związku z narodzinami dziecka,

– opłatę wstępną w rozpoczętej inwestycji deweloperskiej nowego, większego mieszkania,

– oraz zakup działki pod przyszłą budowę domu.

8\. Sprzedaż lokali mieszkalnych nastąpiła w ramach dwóch osobnych czynności prawnych, aktów notarialnych dla innych osób fizycznych.

9\. Zainteresowanych zakupem znalazł Pan korzystając z pomocy biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

10\. Od 2013 roku mieszkał Pan u rodziców oraz wynajmował i mieszkał w wynajętych pokojach w okolicy zakupionej nieruchomości, tak aby móc ją po pracy samodzielnie remontować. Od 2014 nie wynajmował Pan już pokoju, ponieważ na cele Pana pobytu służył Panu zakupiony strych i trwało to do 2018 roku. W sierpniu w 2018, zaciągnął Pan kredyt i kupił mieszkanie na rynku wtórnym, w którym mieszkał i które częściowo wynajmował. Trwało to około 1 roku. Później, kolejno mieszkał Pan w wydzielonych już lokalach mieszkalnych powstałych na poddaszu, nadal je samodzielnie remontując. W 2020 roku w związku założeniem rodziny oraz narodzinami dziecka sprzedał oba zaadaptowane na poddaszu mieszkania i przeprowadził się z rodziną do mieszkania zakupionego z rynku wtórnego na pierwszym piętrze. W 2021 roku, zostało oddane mieszkanie z nowo ukończonej inwestycji deweloperskiej, które z żoną kupił Pan na kredyt, które służy Panu na cele mieszkaniowe do dnia dzisiejszego.

11\. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, i nie planuje w przyszłości nabywać nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

12\. Nie posiadał Pan wcześniej żadnych nieruchomości, tym samym nie dokonywał wcześniej oraz do obecnej chwili żadnych innych transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości.

13\. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokali została zawarta notarialnie dnia 19 kwietnia 2018 roku, jednym aktem łącznie ze sprzedażą tych lokali i zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Akt ten również zawiera zapis w paragrafie opisanym: (Wydanie przedmiotu umowy) Stawający oświadczają, że nabywca jest już w posiadaniu przedmiotów umowy.

14\. Wyodrębnienie lokali nastąpiło na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności.

15\. Żądanie złożenia wniosku wieczystoksięgowego o ustanowieniu odrębnej własności nastąpiło jednocześnie z zawartą notarialnie umową sprzedaży w dniu 19 kwietnia 2018 roku.

**Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)**

Czy zbycie opisanych we wniosku lokali mieszkalnych stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

**Pana stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)**

Pana stanowisko jest takie, aby w oparciu przedstawiony opis stanu faktycznego w szczególności zważając na fakt poniesienia całego wydatku określającego wartości nabywanej nieruchomości w 2013 roku, na fakt przekazania prawa do dysponowania nieruchomością w 2013 roku, oraz na fakt wykorzystywania jej na własne cele mieszkaniowe od 2014 roku nie traktować zbycia wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych jako źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest ustalenie daty jej nabycia.

Z opisanych we wniosku okoliczności wynika, że 5 sierpnia 2013 roku zawarł Pan przedwstępną umowę na zakup lokali, które powstaną w następstwie przebudowy oraz adaptacji części wspólnej (strychu w budynku wspólnoty mieszkaniowej) na warunkach określonych aktem notarialnym. Lokal został Panu wydany w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy oraz sprzedający uprawnili Pana do korzystania z całej powierzchni strychu. Remont dachu został przez Pana przeprowadzony w całości w 2013 roku. 14 marca 2017 roku otrzymał Pan zaświadczenie o ukończeniu realizowanej inwestycji polegającej na przebudowie poddasza z przeznaczeniem na dwa lokale mieszkalne. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokali została zawarta notarialnie 19 kwietnia 2018 roku, jednym aktem łącznie ze sprzedażą tych lokali i zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. 17 kwietnia 2020 roku dokonał Pan sprzedaży jednego z powstałych ze strychu lokali mieszkalnych, następnie 1 października 2020 roku dokonał Pan sprzedaży drugiego lokalu mieszkalnego.

Pana wątpliwości budzi kwestia, czy skutki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należy odnosić do umowy przedwstępnej z 2013 r., czy też do zawartej 19 kwietnia 2018 roku umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz sprzedaży lokali mieszkalnych.

Kwestie dotyczące zawarcia między stronami umów o charakterze cywilnoprawnym regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. z art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że cytowany wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „odpłatne zbycie”. Zatem, aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie prawa własności, np. sprzedaż nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność. Innymi słowy zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nie jest odpłatnym zbyciem, gdyż umowa przedwstępna nie przenosi prawa własności. Przeniesienie prawa własności następuje dopiero z chwilą zawarcia definitywnej umowy sprzedaży.

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Stosownie do art. 488 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

§ 2. Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.

W świetle art. 3531 Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Stosownie do art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

W myśl art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej.

Tym samym, zawierając przedwstępną umowę sprzedaży, nie stał się Pan właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości (strychu). Dopiero finalna umowa z 19 kwietnia 2018 roku w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokali powstałych w wyniku adaptacji strychu, sprzedaży tych lokali, a także zmiany udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, przeniosła na Pana prawo własności lokali.

Zatem, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć w omawianej sprawie od końca roku 2018, w którym zawarto umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych wraz z umową ich sprzedaży. Tym samym dokonane przez Pana odpłatne zbycie ww. lokali mieszkalnych w 2020 roku, tj. przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlega opodatkowaniu.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Art. 30e ust. 2 powołanej ustawy stanowi, że:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania, których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6d przytoczonej ustawy:

za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Na podstawie art. 22 ust. 6e wskazanej ustawy:

wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Według art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Z art. 45 ust. 1a pkt 3 przywołanej ustawy wynika, że:

w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3.

W świetle art. 30e ust. 4 powołanej ustawy:

po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 wskazanej ustawy:

dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podsumowując, w sytuacji przedstawionej we wniosku, sprzedaż przez Pana opisanych we wniosku lokali mieszalnych - z uwagi na fakt, że zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie – stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, według zasad określonych w art. 30e ww. ustawy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego .

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).