Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.427.2018.3.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-12-28
Teza: Ulga mieszkaniowa – wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na zakup mieszkania, w którym podatnik zamieszkał a następnie zamierza je wynająć, ze względu na sytuację rodzinną.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nabycie; najem; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2018 r. (data wpływu 13 listopada 2018 r.), uzupełnionym w dniu 7 grudnia 2018 r. oraz w dniu 20 grudnia 2018 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z 29 listopada 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.427.2018.1.MKA oraz pismem z dnia 10 grudnia 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.427.2018.2.MKA, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem, nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

W dniu 20 grudnia 2018 r. do tut. organu wpłynęło pismo, stanowiące prawidłowe uzupełnienie ww. wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 16 maja 2014 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. W dniu 16 lutego 2015 r. sporządzono „akt poświadczenia dziedziczenia”. W dniu 21 maja 2015 r. w drodze spadku – podziału majątku – Zainteresowana nabyła:

*   własność nieruchomości stanowiąca działkę 485/74, położonej w S., gmina J.,
*   udział 1/2 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę 485/66 położonej w S., gmina J.,
*   prawo ekspektatywy odrębnej własności lokalu położonego w L.

Pozostała część majątku została przypisana matce oraz braciom Wnioskodawczyni.

Dział spadku i podział majątku wspólnego dokonany był bez spłat i dopłat pomiędzy osobami i uznany za ostateczny.

Z uwagi, że od momentu wyjścia za mąż, tj. od 1994 r., Wnioskodawczyni mieszka w Z., Zainteresowana była zmuszona do sprzedaży mieszkania i działek, gdyż nie mogła zarządzać otrzymanym majątkiem z uwagi na znaczną odległość. Zainteresowana nie chciała również nikogo z rodziny do tego zobowiązać. Dlatego Wnioskodawczyni w dniu 28 maja 2015 r. sprzedała mieszkanie oraz w dniach 22 lipca 2015 r. i 5 listopada 2015 r. dwie działki, za łączną kwotę 324 000 zł.

Następnie 14 września 2017 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem zakupili mieszkanie spółdzielcze za kwotę 380 000 zł (56 000 ze środków wspólnych) położone w Z.

Małżonkowie w mieszkaniu zamieszkali po krótkim remoncie. Jednak w chwili obecnej z uwagi na podeszły wiek i stan zdrowia teściów 79 i 74 lata małżonkowie są zmuszeni większość czasu przebywać w starym mieszkaniu przy teściach. Ponadto małżonkowie muszą się opiekować wydzieloną częścią mieszkania w domu, w którym mieszkają teściowie i ponosić koszty jej utrzymania.

Dzieci małżonków przebywają wraz z nimi, ponieważ jeszcze kontynuują naukę, a nieletnia córka nie może zostać bez opieki i nadzoru.

W związku z powyższym małżonkowie chcieliby powrócić do zamieszkiwania w mieszkaniu przy teściach a nowo zakupione mieszkanie czasowo wynająć do momentu unormowania się sytuacji rodzinnej.

Obecnie utrzymanie dwóch mieszkań oraz utrzymanie syna studiującego w innej miejscowości nadwyręża sytuację finansowa małżonków. Przychody uzyskane z wynajmu mieszkania byłyby przeznaczone na bieżące utrzymywanie w należytym i niepogorszonym stanie, bądź na opłaty w okresie gdyby nie było najemcy.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że mieszkanie będące przedmiotem sprzedaży zostało nabyte w drodze spadku po zmarłym ojcu. Właścicielką mieszkania Zainteresowana została na podstawie umowy o dział spadku i podziału majątku wspólnego – akt notarialny sporządzono w dniu 21 maja 2015 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy zakupione mieszkanie w chwili obecnej możemy wynajmować nie tracąc uzyskanego zwolnienia z opodatkowania? Czy musimy jeszcze czekać? Jeżeli tak, to jak długo?

Zdaniem Wnioskodawczyni, obecnie Zainteresowana mogłaby mieszkanie wynajmować do momentu unormowania się sytuacji rodzinnej lub do chwili usamodzielnienia się któregoś z dzieci.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni sprzedała: w dniu 24 sierpnia 2015 r. mieszkanie oraz w dniach 22 lipca 2015 r. i 5 listopada 2015 r. dwie działki. Nieruchomości te Wnioskodawczyni nabyła w spadku po ojcu zmarłym w dniu 16 lutego 2015 r. oraz umowy o dział spadku i podziału majątku wspólnego z 21 maja 2015 r.

Oznacza to, że uzyskany w 2015 r. przychód ze sprzedaży tych nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem terminu określonego w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy w tym miejscu wskazać, że w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d cyt. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 cyt. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. I tak za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

− położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jest fakt wydatkowania środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zgodnie z opisem zawartym we wniosku Wnioskodawczyni wspólnie z mężem w dniu 14 września 2017 r. zakupili mieszkanie spółdzielcze za kwotę 380 000 zł. Przy czym ze sprzedaży nieruchomości uzyskano kwotę 324 000 zł. W mieszkaniu tym Zainteresowana zamieszkała po krótkim remoncie. Obecnie ze względu na stan zdrowia oraz wiek teściów, Zainteresowana wraz z rodziną jest zmuszona przebywać w starym mieszkaniu przy teściach. Wobec powyższego Wnioskodawczyni wraz z rodziną chcieliby powrócić do zamieszkiwania w mieszkaniu przy teściach a zakupione mieszkanie częściowo wynająć do momentu unormowania się sytuacji rodzinnej.

W związku z powyższym Zainteresowana powzięła wątpliwość, czy wynajem mieszkania, spowoduje utratę prawa do zwolnienia z opodatkowania.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać.

Zgodnie z opisanym we wniosku zdarzeniem przyszłym Zainteresowana, po nabyciu mieszkania i jego krótkim remoncie zamieszkała w mieszkaniu, na które wydatkowała środki uzyskane ze sprzedaży odziedziczonych nieruchomości. Tym samym należy uznać, że nabycie przedmiotowego mieszkania było związane z realizacją celów mieszkaniowych Zainteresowanej.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 nie zawierają uregulowań, które uzależniałyby możliwości jego zastosowania od ściśle określonego zakresu czasowego, w którym faktyczna realizacja celu mieszkaniowego miałaby nastąpić. Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie istotną przesłanką decydującą o możliwości zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest fakt, że Wnioskodawczyni po zakupie mieszkania zamieszkała w nim realizując własny cel mieszkaniowy. Późniejszy wynajem mieszkania, w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej Wnioskodawczyni nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia.

Tut. Organ informuje ponadto, że zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są też wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania – skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Reasumując, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytych przez Wnioskodawczynię w spadku na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym Zainteresowana zamieszkała spowodowało, że dochód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie późniejszy wynajem mieszkania w związku ze zmiana sytuacji rodzinnej Wnioskodawczyni, nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.