Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-737/15-5/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-11-05
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych – Źródła przychodów.
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2015 r. (data wpływu 11 sierpnia 2015 r.) uzupełnionym w dniu 13 sierpnia 2015 r. oraz w dniu 27 października 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 sierpnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w ustawie Ordynacja podatkowa, w związku z powyższym pismem z dnia 16 października 2015 r. nr ILPP5/4512-1-170/15-3/PG ILPB2/4511-1-737/15-3/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a uzupełnieniem wniosku nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 16 października 2015 r., skutecznie doręczono dnia 20 października 2015 r., zaś w dniu 27 października 2015 r. (data nadania 24 października 2015 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca, w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych, uzupełnił ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 22 grudnia 1982 r. Wnioskodawca nabył razem z żoną, na zasadach małżeńskiej współwłasności, grunty rolne o powierzchni 33,66 ha, w celu prowadzenia indywidualnego gospodarstwa rolnego. Z dniem zakupu tych nieruchomości Wnioskodawca uzyskał razem z żoną status rolnika, który posiadają do dnia dzisiejszego.

Do dnia 26 listopada 2003 r. małżonkowie posiadali na terenie gminy, gospodarstwo rolne o powierzchni ogólnej 85,0090 ha.

W dniu 27 listopada 2003 r. na mocy umowy kupna, sporządzonej w formie aktu notarialnego, małżonkowie nabyli od osoby fizycznej, niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 5,47 ha. Według zapisów w ewidencji gruntów powyższa nieruchomość stanowi grunty orne klasy RIVa, RV i RVI. Od chwili zakupu działki Wnioskodawca wykorzystuje ją na cele produkcji rolnej, tak samo, jak inne nieruchomości wchodzące w skład jego gospodarstwa rolnego. W związku z prowadzeniem na tych gruntach uprawy roślin, Zainteresowany występował również, co roku, o dopłaty bezpośrednie. Świadczenie to było mu zawsze przyznawane.

Powyższa nieruchomość w dacie jej zakupu przez Wnioskodawcę, była oznaczona w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy symbolem R - uprawy rolne i ogrodnicze. Obecnie teren ten nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w studium uwarunkowań i kierunków, nieruchomość została oznaczona jako tereny wydobycia kruszywa. Dla nieruchomości tej nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W latach późniejszych Wnioskodawca również nabywał grunty rolne na cele powiększenia swojego gospodarstwa rolnego. Obecnie nadal jest zainteresowany zakupem gruntów rolnych z zamiarem ich uprawy, na cele powiększenia swojego gospodarstwa rolnego.

Z tytułu posiadania gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, Wnioskodawca co roku opłaca podatek rolny ustalany stosowną decyzją wójta gminy. Jednocześnie Zainteresowany oświadcza, iż ani on, ani jego żona, nie są podatnikami podatku od towarów i usług. W 2011 r. firma projektowa zaproponowała Wnioskodawcy sporządzenie dokumentacji geologicznej na nieruchomości rolnej, której celem miało być uzyskanie koncesji na eksploatację złoża kruszywa naturalnego - żwiru. Cała dokumentacja geologiczna jak i docelowo koncesja, była finansowana i jest własnością tejże firmy projektowej, na co Zainteresowany wyraził zgodę. Firma projektowa, uzyskała koncesję na wydobywanie kruszywa naturalnego z przedmiotowej działki. Osobiście Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był zainteresowany eksploatacją złoża kruszywa naturalnego, o czym poinformował właściciela koncesji. Z chwilą kiedy Zainteresowany sprzeda grunty rolne koncesja stanie się jakby bezprzedmiotowa, bowiem ma ona rację bytu, tylko wówczas, gdy właściciel koncesji posiada prawo do dysponowania gruntem.

Obecnie Wnioskodawca jest zainteresowany sprzedażą gruntów rolnych i poszukuje nabywcy, który złoży korzystną ofertę.

Faktem jest również, iż do Zainteresowanego zgłosiła się firma, która chciałaby kupić działkę, z zamiarem eksploatacji żwiru, nie precyzując jednak w jakim terminie miałoby to nastąpić. Firma ta poinformowała Wnioskodawcę, iż na terenie zakupionych od niego gruntów, chciałaby również ustawić maszyny do sortowania żwiru, co zajęłoby obszar około pół hektara.

Wobec powyższego Zainteresowany rozważa sprzedaż gruntów rolnych, będących własnością Wnioskodawcy i jego żony od przeszło 11 lat. Przyszły nabywca oświadcza i deklaruje, iż zakupi od Zainteresowanego grunty rolne, które w związku ze sprzedażą nie utracą swojego charakteru rolnego. Również w akcie notarialnym, dokumentującym ewentualną sprzedaż, zostanie potwierdzone, iż grunty sprzedawane są na cele rolne i że nabywca kupuje grunty na cele rolne. Zmiana charakteru rolnego przedmiotowych gruntów może nastąpić w okresie późniejszym, jednakże Wnioskodawca nie może sprecyzować kiedy dokładnie, ponieważ przyszły, ewentualny, nabywca nie jest w posiadaniu koncesji na wydobycie złoża kruszywa naturalnego i nie ma wiedzy, czy kiedykolwiek będzie w jej posiadaniu. W przypadku ewentualnego wydobycia kruszywa przez nowego właściciela przedmiotowej nieruchomości, w późniejszym okresie, grunty te mogą w niewielkiej części, bo około pół hektara, stracić charakter rolny, który nawet, jeśli nastąpiłaby eksploatacja żwiru, zostanie przywrócony i grunty odzyskają swój charakter rolny, bowiem kierunek ewentualnej rekultywacji w koncesji określono jako kierunek rolny. Ponadto różnica wysokości między najniższym i najwyższym punktem na przedmiotowej działce wynosi około 20 m i zdjęcie warstwy wręcz ułatwiłoby uprawę gruntów rolnych i zagospodarowanie terenu.

Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnił, iż w przypadku zbycia przedmiotowej nieruchomości uzyskane z tego tytułu środki finansowe przeznaczy na zakup nowych gruntów rolnych w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego oraz na zakup maszyn rolnych w celu poprawy jakości posiadanego przez niego parku maszynowego wykorzystywanego do upraw polowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy przychód jaki Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży opisanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części stanowi źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Wnioskodawca razem z żoną jest właścicielem działki, od 2003 r. tj. przeszło 11 lat.

W ocenie Wnioskodawcy jest możliwe zastosowanie, do przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki, zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 cyt. ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu, w brzmieniu mającym zastosowanie w przedmiotowej sprawie, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny. Z takiego unormowania wynika, że dla zaistnienia wskazanego zwolnienia, muszą zaistnieć łącznie dwie przesłanki. Po pierwsze musi nastąpić sprzedaż całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Druga przesłanka ma natomiast charakter negatywny: nie może nastąpić utrata charakteru rolnego lub leśnego tych gruntów w związku z ich sprzedażą. Analizowany przepis dla pozbawienia prawa do ulgi podatkowej wymaga zatem, aby utrata charakteru rolnego lub leśnego nastąpiła w związku z tą sprzedażą, a skoro ustawodawca nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie, to niewątpliwie odsyła do językowego, potocznego jego rozumienia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny lub leśny, byle tylko można było to powiązać ze sprzedażą. Niewątpliwie ewentualne przekształcenie charakteru gruntu trzeba oceniać na dzień sprzedaży, a nie na podstawie działań nabywcy, podejmowanych po zakupie. Podatnik musi bowiem w momencie podpisywania umowy ocenić, czy z tytułu sprzedaży powstał u niego obowiązek podatkowy. Przyjęcie dnia sprzedaży jako decydującego dla oceny wystąpienia przesłanki negatywnej, wymienionej w art. 21 ust. 1 pkt 28 p.d.o.f., przesądza także o tym, że badając jej wystąpienie należy uwzględnić wszystkie okoliczności dotyczące przeznaczenia gruntu, znane na dzień dokonania transakcji. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności, bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, wskazują na to, że kupuje on nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej w sposób odbiegający od dotychczasowego sposobu wykorzystywania gruntów rolnych i leśnych. Nadto jak wynika z linii orzeczniczej sądów administracyjnych, ewentualna zmiana w przyszłości dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, co może być procesem długotrwałym, pozostaje bez wpływu na zastosowanie omawianej ulgi podatkowej. Sprzedający nie może bowiem ponosić ujemnych konsekwencji podatkowych za przyszłe przedsięwzięcia nabywcy, na które nie ma wpływu. Powyższe stanowisko jest także prezentowane w dotychczasowym, jednolitym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. np. wyroki NSA: z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt II FSK 640/11; z dnia 12 lipca 2012 r., sygn. akt II FSK 59/11; z dnia 17 września 2009 r., sygn. akt II FSK 550/08; z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn. akt II FSK 1495/07).

Wnioskodawca podkreślił, że sprzedawałby grunty rolne na cele rolne i takie zapewne zapisy widniałyby w akcie notarialnym potwierdzającym fakt sprzedaży działki. Tym samym ewentualny nabywca przedmiotowej nieruchomości nabywałby również grunty rolne. Natomiast, osobiście Zainteresowany nie ma wpływu na ewentualne późniejsze działania nabywcy podejmowane po zakupie i związane z ewentualnym przekształceniem tej działki na inny cel niż rolniczy. Co więcej przekształcenie tej działki na inny, niż rolniczy, cel byłoby tylko i wyłącznie ryzykiem własnym nowego właściciela.

Końcowo Wnioskodawca podkreślił również, iż przedmiotowa działka znajduje się w sąsiedztwie innych działek wykorzystywanych rolniczo.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca rozważa sprzedaż gruntów rolnych, będących własnością Wnioskodawcy i jego żony od przeszło 11 lat. Przedmiotową działkę Wnioskodawca kupił w dniu 27 listopada 2003 r.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Zatem, kwota uzyskana ze zbycia ww. nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie bezcelowym jest rozstrzyganie, czy przychód jaki Wnioskodawca uzyska ze sprzedaży opisanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym możliwe jest zastosowanie, do przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki, zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. organ informuje, że w odniesieniu do podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.