Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.1034.2025.2.WL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-23
Teza: Uznanie planowanej sprzedaży na rzecz dzierżawcy prawa
użytkowania wieczystego działki i położonych na niej parkingu
i placu manewrowego oraz prawa użytkowania wieczystego
działki i położonego na niej budynku za dostawę towarów w
rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
wyłącznie w odniesieniu do części obejmującej grunt.
Ustalenie podstawy opodatkowania planowanej sprzedaży.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
umowa-umowa dzierżawy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady
ogólne
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
1
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 sierpnia 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
      uznania planowanej sprzedaży na rzecz dzierżawcy prawa użytkowania wieczystego
      działki nr 1 i położonych na niej parkingu i placu manewrowego oraz prawa
      użytkowania wieczystego działki nr 2 i położonego na niej budynku za dostawę
      towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wyłącznie
      w odniesieniu do części obejmującej grunt,
      ustalenia podstawy opodatkowania planowanej sprzedaży.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami 25 listopada 2025 r. oraz 2
    grudnia 2025 r. (według daty wpływu). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A z siedzibą w ... pozostaje wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego
    Rejestru Sądowego pod numerem KRS: ... (dalej Wnioskodawca lub A lub Zbywca). Dawniej
    przed przekształceniem A był spółką jawną i nosił nazwę ... Spółka jawna oraz był
    zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców KRS pod numerem ... A jest polskim
    przedsiębiorcą rozliczającym wszystkie swoje dochody wyłącznie w Polsce. A jest czynnym
    podatnikiem podatku VAT posługującym się numerem identyfikacji podatkowej NIP ...
    Zasadniczym przedmiotem działalności spółki jest produkcja oraz sprzedaż armatury
    przemysłowej.
    W majątku spółki znajdują się m.in. składniki w postaci gruntów pozostających w
    wieczystym użytkowaniu spółki. A jest wieczystym użytkownikiem między innymi działki
    numer 1 położonej, przy ulicy ... w ... o powierzchni ... ha, objętej księgą wieczystą numer
    KW ..., działka ma przeznaczenie budowlane zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego miasta .... Wnioskodawca jest także wieczystym
    użytkownikiem działki 2 o powierzchni ... ha położonej, przy ulicy ... w ... objętej księgą
    wieczystą numer KW ..., która to działka powstała po podziale działki 3 na działki o
    numerach 2, 4, 5, na podstawie decyzji administracyjnej Prezydenta Miasta ... znak ... z
    dnia ... r. Działka ma przeznaczenie budowlane zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego miasta .... Działka ta objęta jest księgą wieczystą KW
    Nr ....
    Wnioskodawca ma zamiar sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki numer 1
    położonej, przy ulicy ... w ... o powierzchni ... ha objętej księgą wieczystą numer KW ... oraz
    prawo użytkowania wieczystego działki numer 2 położonej, przy ulicy ... w ... o powierzchni
    ... ha objętej księgą wieczystą KW NR ... na rzecz Spółka B Spółka Jawna z siedzibą w ...,
    (dalej Spółka B lub Nabywca lub Dzierżawca). Spółka B ma wolę nabycia prawa
    użytkowania wieczystego obydwu działek gruntu opisanych powyżej. Spółka B na
    podstawie umowy z dnia ... uzyskała od Wnioskodawcy prawo dzierżawy działek numer 1
    oraz 2 (działka powstała z podziału działki numer 3).

    Spółka B w czasie dzierżawy wybudowała na działce numer 1 w roku ... parking dla
    kilkudziesięciu aut oraz plac manewrowy pokryty w całości kostką brukową, które są
    niezbędne do obsługi budynku hali produkcyjnej i biura z wybudowanych w tym samym
    roku ... na działce 2 położonej także przy ulicy ... w ..., także dzierżawionej od
    Wnioskodawcy. Budynek hali produkcyjnej jest jednokondygnacyjny o konstrukcji stalowej
    szkieletowej w części hali oraz dwukondygnacyjny, murowany tradycyjnie w części
                                    2  3biurowo - socjalnej, o łącznej powierzchni użytkowej ... m i kubaturze ... m. Zarówno
    parking, plac manewrowy (działka 1) jak i budynek hali wraz z biurem (działka 2) zostały
    wybudowane wyłącznie ze środków Spółka B (dzierżawca). Nieruchomość budynkowa jak i
    parking wraz z placem manewrowym zostały wybudowane na podstawie decyzji o
    pozwoleniu na budowę z dnia ... r. znak ..., z kolei pozwolenie na użytkowanie budynku
    oraz parkingu z placem manewrowym zostało wydane w dniu ...r. przez Powiatowego
    Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie .... Nieruchomość budynkowa oraz parking
    z placem manewrowym były od chwili ich wybudowania i nadal są wykorzystywane w
    działalności gospodarczej Nabywcy.
    Wnioskodawca nie poniósł żadnych nakładów na wybudowanie na jego gruncie budynku
    hali produkcyjnej o konstrukcji stalowej szkieletowej w części hali oraz
    dwukondygnacyjnej, murowanej tradycyjnie w części biurowo - socjalnej ani nie poniósł
    żadnych nakładów na budowę parkingu wraz z placem manewrowym, wobec czego
    oczywiście nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego. Wnioskodawca nie poniósł także żadnych wydatków na ulepszenie
    budynku i parkingu wraz z placem manewrowym wzniesionymi na jego gruncie przez
    dzierżawcę. Parking i plac manewrowy były wybudowane wyłącznie ze środków
    dzierżawcy także były od początku i są do nadal wykorzystywane wyłącznie przez
    dzierżawcę (Spółka B) w jego działalności gospodarczej. Wnioskodawca jako użytkownik
    wieczysty działki gruntu numer 1 oraz numer 2 położonych, przy ulicy ... w ... jest w świetle
    przepisów prawa cywilnego (art. 191 kc, art. 48 kc, art. 47 § 1 kc) właścicielem urządzenia
    (parking i plac manewrowy na działce 1) jak i jest właścicielem nieruchomości budynkowej
    posadowionej na działce 2 pomimo, że nie poniósł żadnych kosztów budowy ani
    ulepszenia tych naniesień.
    Wobec powyższego z punktu widzenia cywilistycznego przedmiotem sprzedaży będzie
    grunt (prawo użytkowania wieczystego działek gruntu numer 1 i numer 2) wraz z
    posadowionym na tym gruncie urządzeniem w postaci parkingu i placu manewrowego
    oraz budynkiem - wzniesionymi wyłącznie kosztem Spółki Spółka B. Koszt wybudowania
    parkingu wraz z placem manewrowym zaewidencjonowany w urządzeniach księgowych
    Nabywcy wyniósł ... data przyjęcia ...r., koszt ten znacznie przewyższa wartość działki
    zajętej na wybudowanie opisanego wyżej urządzenia. Wartość początkowa gruntu według
    ewidencji środków trwałych w A dla działki nr 1 wyniosła ... zł w roku ... Z kolei koszt
    wybudowania przez Nabywcę budynku hali produkcyjnej z częścią biurową wyniósł ... zł
    przyjęcie do użytkowania ... r. Wartość początkowa gruntu według ewidencji środków
    trwałych w A dla działki nr 2 wyniosła ... zł w roku ... W roku składania wniosku rażąca
    dysproporcja ceny gruntu do ceny budynku i ceny gruntu do ceny budowli (parking z
    placem manewrowym) nie uległa zmianie.
    Z uwagi na planowaną transakcję Wnioskodawca powziął wątpliwość czy w opisanym
    stanie faktycznym skutki cywilistyczne planowanej transakcji mają bezpośrednie
    przełożenie na skutki podatkowe opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem od
    towarów i usług, czy też skutki podatkowe tej transakcji nie będą w pełni zgodne z
    unormowaniami kodeksu cywilnego.
    Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że pomiędzy Państwem a Nabywcą (i
    jednocześnie dzierżawcą) ani nie doszło ani nie dojdzie do rozliczenia nakładów
    poniesionych wyłącznie przez Nabywcę (dzierżawcę) na wybudowanie naniesień na
    działkach nr 1 (parking i plac manewrowy) i nr 2 (budynek biurowo produkcyjny).

    Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy transakcja sprzedaży gruntu budowalnego (prawa użytkowania wieczystego do gruntu
    budowalnego działka numer 1 objęta KW nr ...) wraz z parkingiem i placem manewrowym
    wzniesionymi na tym gruncie przez Nabywcę i jednocześnie dzierżawcę z jego środków
    będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od
    towarów i usług wyłącznie w części obejmującej grunt budowlany? oraz
    Czy podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług będzie wyłącznie wartość
    gruntu z wyłączeniem wartości parkingu i placu manewrowego zgodnie z art. 29a ust. 1
    ustawy o podatku od towarów i usług?
    Czy transakcja sprzedaży gruntu budowalnego (prawa użytkowania wieczystego do gruntu
    budowalnego działka numer 2 objęta KW nr ...) wraz z budynkiem wzniesionym na tym
    gruncie przez Nabywcę i jednocześnie dzierżawcę z jego środków będzie stanowiła
    dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług
    wyłącznie w części obejmującej grunt budowlany? oraz
    Czy podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług będzie wyłącznie wartość
    gruntu z wyłączeniem wartości budynku zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od
    towarów i usług?
    Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Według Wnioskodawcy:
      transakcja sprzedaży gruntu budowalnego (prawa użytkowania wieczystego do
      gruntu budowalnego działka numer 1 objęta KW nr ...) wraz z parkingiem i placem
      manewrowym wzniesionymi na tym gruncie przez Nabywcę z jego środków będzie
      stanowiła dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów
      i usług wyłącznie w odniesieniu do części obejmującej grunt (prawo użytkowania
      wieczystego gruntu, gdyż prawo do rozporządzania parkingiem i placem
      manewrowym wzniesionymi na działce gruntu nr 1 - jak właściciel należało do
      Nabywcy już przed planowanym dokonaniem transakcji sprzedaży, tj.: od chwili ich
      wybudowania przez tego Nabywcę z własnych środków, i tym samym podstawą
      opodatkowania będzie wyłącznie wartość gruntu z wyłączeniem wartości parkingu i
      placu manewrowego zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
      transakcja sprzedaży gruntu budowalnego (prawa użytkowania wieczystego do
      gruntu budowalnego działka numer 2 objęta KW nr ...) wraz z budynkiem
      wzniesionym na tym gruncie przez Nabywcę z jego środków będzie stanowiła
      dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług
      wyłącznie w odniesieniu do części obejmującej grunt (prawo użytkowania
      wieczystego gruntu), gdyż prawo do rozporządzania budynkiem wzniesionym na tej
      działce gruntu - jak właściciel należało do Nabywcy już przed planowanym
      dokonaniem transakcji sprzedaży, tj.: od chwili jego wybudowania przez tego
      Nabywcę z własnych środków, i tym samym podstawą opodatkowania będzie
      wyłącznie wartość gruntu z wyłączeniem wartości budynku zgodnie z art. 29a ust. 1
      ustawy o podatku od towarów i usług.
    UZASADNIENIE

    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie
    usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług -
    przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle art. 2 pkt 6 ustawy, przez
    towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Rzeczami w
    rozumieniu kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne (art. 45 kodeksu
    cywilnego). Rzeczy dzieli się na nieruchomości i ruchomości. W myśl art. 46 § 1 k.c.,
    nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
    własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
    budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
    własności. Uwzględniając powyższe grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
    ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku
    od towarów i usług przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod
    zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w
    przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 48 kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem
    wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności
    budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od
    chwili zasadzenia lub zasiania. Zgodnie z regulacją z art. 191 kodeksu cywilnego własność
    nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością
    w taki sposób, że stała się jej częścią składową ( zasada superficies solo cedit). Część
    składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych (art. 47 § 1 kodeksu cywilnego). Zatem wzniesienie budynku w całości na
    cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.
    Zgodnie z treścią art. 231 § 2 k.c. - właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub
    inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może
    żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki
    za odpowiednim wynagrodzeniem. W przedmiotowej sprawie wartość wzniesionego przez
    Nabywcę na działkach Wnioskodawcy - urządzenia w postaci parkingu z placem
    manewrowym na działce nr 1 oraz wartość wzniesionego budynku na działce 2 pozostają
    w rażącej dysproporcji na korzyść wartości wzniesionego parkingu z placem
    manewrowym jak i na korzyść wzniesionego budynku.
    Z cywilistycznego punku widzenia Wnioskodawca jest w niniejszej sprawie właścicielem
    parkingu z placem manewrowym jak i budynku wzniesionego na jego gruncie (prawie do
    użytkowania wieczystego gruntu). Zatem przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży
    będzie przeniesienie prawa własności zarówno do prawa użytkowania wieczystego działki
    gruntu nr 1 jak i do wzniesionego na tym gruncie przez Nabywcę wyłącznie z jego środków
    parkingu i placu manewrowego jak i prawa własności zarówno do prawa użytkowania
    wieczystego działki gruntu nr 2 i budynku wzniesionego na tej działce także wyłącznie ze
    środków Nabywcy. Jednakże rozważając skutki podatkowe planowanej transakcji
    sprzedaży należy mieć na uwadze w pierwszej kolejności jej aspekty podatkowe
    przewidziane w regulacjach ustawy o podatku od towarów i usług a nie skutki
    cywilnoprawne. Skoro Nabywca z własnych środków wybudował parking z placem
    manewrowym oraz budynek w celu realizowania jego własnych celów gospodarczych, to
    nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokona dostawy przedmiotowego
    parkingu z placem manewrowym oraz budynku, chociaż przeniesie ich własność w
    znaczeniu cywilistycznym przenosząc na Nabywcę własność prawa użytkowania
    wieczystego gruntu działki nr 1 oraz działki nr 2. Z punktu widzenia prawa cywilnego na
    Nabywcę formalnie przejdzie prawo własności parkingu wraz z placem manewrowym oraz
    budynku lecz biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i
    usług, nie wystąpi dostawa towaru, jakim jest parking wraz z placem manewrowym oraz

    jakim jest budynek, gdyż już wcześniej – przed transakcją sprzedaży – Spółka B (Nabywca)
    dysponowała wybudowanym przez siebie parkingiem wraz z placem manewrowym oraz
    budynkiem jak właściciel. Skoro istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarem jak właściciel to z punktu widzenia aspektów ekonomicznych,
    zasadnym jest twierdzenie, że to prawo przysługiwało spółce SPÓŁKA B już od chwili
    wybudowania parkingu z placem manewrowym i wybudowania budynku. Skoro z treści
    art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że opodatkowaniu podlega
    czynność, w wyniku której nabywca otrzyma prawo rozporządzania rzeczą jak właściciel,
    to planowana transakcja zbycia nieruchomości - w części obejmującej parking i plac
    manewrowy na działce nr 1 oraz budynek na działce 2 - nie będzie stanowiła dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż nie może
    dojść do przekazania prawa do rozporządzania towarem jak właściciel w sytuacji
    posiadania tego prawa przez Nabywcę już od chwili powstania towaru (parkingu i placu
    manewrowego oraz budynku) a co miało miejsce na długo przed planowaną transakcją
    sprzedaży gruntu. Zdaniem Wnioskodawcy planowana transakcja będzie obejmowała w
    rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług wyłącznie
    grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) i tym samym podstawą opodatkowania
    podatkiem VAT będzie wyłącznie wartość gruntu z wyłączeniem wartości parkingu i placu
    manewrowego oraz budynku zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
      oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru
    określoną
    w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na
    terytorium kraju.
    Stwierdzić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu
    art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność

    będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc
    osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W myśl art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy:
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
        podatku;
      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
        ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
        nabywcy lub usługobiorcy.
    Na podstawie art. 29a ust. 7 ustawy:
      Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
      1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
      2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
        momencie sprzedaży;
      3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych
        wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i

        ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na
        potrzeby podatku.
    Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
      takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
      gruntu.
    W opisie sprawy, wskazali Państwo, że są Spółką będącą zarejestrowanym czynnym
    podatnikiem podatku od towarów i usług. Mają Państwo zamiar sprzedać prawo
    użytkowania wieczystego działek nr 1 i nr 2. Na podstawie umowy z dnia ... Spółka B
    uzyskała od Państwa prawo dzierżawy ww. działek. W czasie dzierżawy Spółka
    wybudowała na działce numer 1 w roku ... parking dla kilkudziesięciu aut oraz plac
    manewrowy pokryty w całości kostką brukową, które są niezbędne do obsługi budynku
    hali produkcyjnej i biura z wybudowanych w tym samym roku ... na działce 2. Zarówno
    parking, plac manewrowy (działka 1) jak i budynek hali wraz z biurem (działka 2) zostały
    wybudowane wyłącznie ze środków Spółka B (dzierżawca). Nieruchomość budynkowa
    oraz parking z placem manewrowym były od chwili ich wybudowania i nadal są
    wykorzystywane w działalności gospodarczej Nabywcy. Pomiędzy Państwem a Nabywcą (i
    jednocześnie dzierżawcą) ani nie doszło ani nie dojdzie do rozliczenia nakładów
    poniesionych wyłącznie przez Nabywcę (dzierżawcę) na wybudowanie naniesień na
    działkach nr 1 (parking i plac manewrowy) i nr 2 (budynek biurowo produkcyjny).
    Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana dostawa nieruchomości (prawa
    użytkowania wieczystego działek nr 1 i nr 2) na rzecz dzierżawcy będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, oraz czy podstawę opodatkowania
    dostawy tej nieruchomości stanowić będzie wyłącznie wartość gruntu.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności zauważenia wymaga, że w
    myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    1071 ze zm.):
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie z brzmieniem art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw
      rzeczowych.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
      zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i
    wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu
    rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu.
    W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego:
      Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów
      poniższych.

    Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może
      według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich
      wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
    Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego:
      Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy,
      zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować
      stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.
    Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających,
    jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych
    przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości,
    a nie w momencie zakończenia umowy, czy też zawarcia z najemcą umowy sprzedaży
    nieruchomości.
    Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane
    wyżej przepisy art. 676 i art. 705 Kodeksu cywilnego.
    Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji, gdy
    dochodzi do umowy kupna – sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę.
    Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy
    zakończenie umowy dzierżawy (najmu).
    Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt
    wraz ze wszystkimi budynkami/budowlami i urządzeniami trwale z tym gruntem
    związanymi. Jednocześnie wydzierżawiający jest właścicielem obiektów wzniesionych na
    wydzierżawianym gruncie. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w
    związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz najmowaną,
    pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu
    na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze)
    stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹
    Kodeksu cywilnego.
    Podkreślić należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
    właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z
    prawem własności.
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”
    akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów
    prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-
    320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził
    pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza
    także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie
    dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak
    jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym
    przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą
    jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
    Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa
    towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa
    własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów
    ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu
    właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami
    jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają
    nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o
    możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.
    Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia
    „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

    Ponadto wskazania wymaga, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi
    towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie
    ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie
    „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze
    skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na
    uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na
    nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na
    odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie
    towaru.
    Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw.
    własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i
    dysponowania uzyskanym towarem.
    Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz
    właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej
    aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku
    od towarów i usług.
    O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także
    własności posadowionych na nim budynków i/lub budowli, jako części składowych gruntu,
    to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są
    niewątpliwie budynki i/lub budowle w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
    Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych
    przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro naniesienia (budynek, parking i plac
    manewrowy) znajdujące się na Państwa gruncie zostały wybudowane przez dzierżawcę
    nieruchomości, a sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nastąpi na rzecz
    dzierżawcy nieruchomości oraz przed sprzedażą pomiędzy Państwem a dzierżawcą
    nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia ww. nakładów, tj. nie zwrócą Państwo dzierżawcy
    nakładów poniesionych na ww. naniesienia, to nie można uznać, że ww. nakłady w
    aspekcie ekonomicznym będą stanowiły Państwa własność.
    W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, w ramach planowanej dostawy, nie dojdzie więc do
    przeniesienia prawa do rozporządzania ww. nakładami jak właściciel. W rozpatrywanej
    sprawie nastąpi bowiem sprzedaż wyłącznie prawa użytkowania wieczystego działek, a nie
    ww. nakładów, które stanowią odrębną ekonomiczną własność innego podmiotu, tj.
    dzierżawcy nieruchomości. Zatem w istocie ww. nakłady nie będą stanowiły przedmiotu
    dostawy, bowiem nakłady przed dniem sprzedaży nie będą w Państwa ekonomicznym
    posiadaniu. Pomimo, że z punktu widzenia prawa cywilnego na dzierżawcę nieruchomości
    formalnie przejdzie prawo użytkowania wieczystego działek wraz z naniesieniami, to
    jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, w
    ramach planowanej transakcji nie wystąpi dostawa towarów w postaci naniesień
    posadowionych na gruncie, ponieważ to dzierżawca nieruchomości dysponuje nimi jak
    właściciel. W wyniku sprzedaży nieruchomości gruntowej, w odniesieniu do ww. nakładów,
    nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, co oznacza,
    że nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem, transakcja sprzedaży na rzecz dzierżawcy prawa użytkowania wieczystego działki
    nr 1 i położonych na niej parkingu i placu manewrowego oraz prawa użytkowania
    wieczystego działki nr 2 i położonego na niej budynkuna będzie stanowiła dostawę
    towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy wyłącznie w części obejmującej grunt.
    W rezultacie przedmiotem opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości
    gruntowej na rzecz dzierżawcy nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, będzie
    wyłącznie prawo użytkowania wieczystego działek nr 1 i nr 2.
    Skoro więc nakłady na wybudowanie budynku, parkingu i placu manewrowego nie zostały
    poniesione przez Państwa ani też nie zostały i nie zostaną rozliczone przed planowaną

    sprzedażą, to tym samym podstawą opodatkowania będzie kwota należna obejmująca
    całość świadczenia należnego od dzierżawcy działek nr 1 i nr 2, czyli zgodnie z art. 29a ust.
    1 w zw. z art. 29a ust. 6 ustawy będzie to wyłącznie wartość gruntu, bez uwzględniania
    wartości poniesionych przez dzierżawcę nakładów na wybudowanie ww. naniesień.
    Wobec powyższego Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie wynikające z wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być –
    zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą
    Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem
    we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swoją aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.