Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IP-PP1-443-647/07-2/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-01-31
Teza: W przedmiotowej sprawie budynku i lokali użytkowych nie można zaliczyć jako towar używany, gdyż Spółka nie zamierza z nich faktycznie korzystać, a jedynie – po przebudowie i wydzieleniu lokali – odsprzedać klientom. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 - sprzedaż przedmiotowych lokali użytkowych nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Do dostawy przedmiotowych lokali należy zastosować 22% stawkę VAT (art. 41 ust. 1 ustawy).
Słowa kluczowe: budynek-budynek używany; deweloper; lokal-lokal użytkowy; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż; towar-towar używany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2007 r. (data wpływu 10 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokali użytkowych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokali użytkowych.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.**

Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu, przy ulicy X w Y, oraz własność posadowionego na gruncie budynku. Istniejący budynek był przed 1945 r. oficyną sześciokondygnacyjnej kamienicy czynszowej wzniesionej na początku XX wieku, z frontem od ulicy Z. Po powojennej przebudowie ulicy Z część frontową wyburzono, a oficynę przebudowano i przekształcono w budynek biurowy z wejściem od ulicy X. Według najlepszej wiedzy Spółki od końca lat 40stych budynek był wykorzystywany na cele biurowe. W budynku znajduje się: na parterze - 9 lokali użytkowych, na I piętrze - 6 lokali użytkowych, na II piętrze - 6 lokali użytkowych, na III piętrze - 6 lokali użytkowych, na IV piętrze - 4 lokale użytkowe. Łączna powierzchnia użytkowa według inwentaryzacji to około 2.549,20 m2. W budynku znajduje się również nieużytkowy strych oraz piwnice wynajmowane na lokal gastronomiczny. Budynek, jako używany został nabyty przez Spółkę przy zastosowaniu zwolnienia z VAT. Zgodnie z planami architektonicznymi, istniejące lokaje użytkowe zostaną zastąpione lokalami mieszkalnymi, po sześć lokali mieszkalnych na każdym piętrze. Poddasze nieużytkowe zostanie rozebrane i wykonana zostanie nadbudowa dwóch kondygnacji, na każdej z nich powstanie po 6 lokali mieszkalnych. Piwnice istniejącego budynku zostaną przebudowane na pomieszczenia techniczne oraz komórki lokatorskie. Zgodnie z wnioskami i zaleceniami wynikającymi z otrzymanej przez Spółkę opinii budowlanej w przedmiotowym budynku konieczne jest: odciążenie stropów; wyburzenie ścian działowych i likwidacja istniejących lokali (z pozostawieniem ścian konstrukcyjnych i stropów), a w ich miejsce wykonanie nowych mieszkań i lokali użytkowych funkcjonalnie i technicznie dostosowanych do obowiązujących przepisów; wykonanie nowych przyłączy i instalacji w budynku; przebudowa lub dobudowa klatki schodowej z nowym szybem windowym obsługującym nowe mieszkania, z uwzględnieniem potrzeb osób niepełnosprawnych. Na placu przylegającym do istniejącego budynku wybudowany zostanie garaż podziemny. Budynek po pracach budowanych będzie budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z częścią parteru przeznaczoną na lokale użytkowe. Spółka przy tym zakłada, że stosowne zezwolenie budowlane będzie dotyczyło przebudowy oraz nadbudowy (dwa dodatkowe piętra) w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy z 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 ze zm.).

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż lokali użytkowych (wydzielonych prawnie na moment sprzedaży) powstałych w nabytym i nadbudowanym przez Spółkę budynku nie podlega zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54 poz. 535, z póżn. zm.; dalej ustawa VAT”), ponieważ nie spełniona zostanie przesłanka uznania budynku za towar używany w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT tj. od końca roku w którym zakończona będzie budowa tego budynku (tzn. wykonane zostaną prace budowlane sklasyfikowane zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane jako nadbudowa) nie minie co najmniej 5 lat?

Zdaniem wnioskodawcy w omawianym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż lokali użytkowych powstałych w nabytym i „rewitalizowanym” przez Spółkę budynku nie podlega zwolnieniu z VAT, z uwagi na niespełnienie przesłanki, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT. Zdaniem Spółki, sprzedaż lokali użytkowych nastąpi bowiem w okresie krótszym niż 5 lat od budowy (którą zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane jest również planowana przez Spółkę nadbudowa).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10 tegoż artykułu, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 43 ust 2 pkt 1 budynki (lub ich części) uważa się za używane, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. W analizowanym stanie faktycznym nabyty budynek był budynkiem używanym w rozumieniu przepisów VAT i jednocześnie sprzedawcy (dostawcy towaru) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zdaniem Spółki rozstrzygnięcie merytoryczne zagadnienia zależy więc od wyniku analizy przepisów w zakresie kwalifikacji budynków lub ich części jako towarów używanych w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT. Innymi słowy rozstrzygnąć należy, czy przedmiotowe lokale użytkowe będą sprzedane w okresie krótszym niż 5 lat licząc począwszy od zakończenia budowy tych obiektów. Ustawa o VAT nie precyzuje pojęcia „budowy” obiektów budowlanych. Definicja w tym zakresie została zawarta w Prawie budowlanym. Zgodnie z treścią art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane, przez budowę rozumie się wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Z uwagi na powyższe, zdaniem Spółki w omawianym zdarzeniu przyszłym towarem używanym dla potrzeb VAT jest budynek (jego części), jeśli minie co najmniej 5 lat od zakończenia budowy, tzn. nadbudowy budynku.

Zdaniem Spółki posłużenie się określonymi wyżej pojęciami prawa budowlanego dla celów VAT nie jest odosobnione w przepisach podatkowych. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych lub ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definicja „ulepszenia środków trwałych” posługuje się niektórymi z tych pojęć (np. ulepszone są te środki, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania). Zdaniem Spółki posługiwanie się tymi pojęciami w innych przepisach podatkowych dowodzi, że używane w prawie podatkowym pojęcia określone w prawie budowlanym powinny być rozumiane zgodnie z regulacjami prawa budowlanego. Zdaniem Spółki z ogółu przepisów ustawy o VAT regulujących zasady opodatkowania budynków wynika, że intencją ustawodawcy było uznanie budynków za używane (dostawa których jest zwolniona z VAT) jeśli od zaistnienia zdarzenia o istotnym wpływie na „ulepszenie” budynku upłynęło więcej niż 5 lat. Zdaniem Spółki, w zakresie budynków nie stanowiących środków trwałych okres pięcioletni jest liczony od ostatniej budowy tj. zgodnie z prawem budowlanym np. nadbudowy obiektu budowlanego. Zdaniem Spółki przyjęcie założenia odmiennego niż zaprezentowane wyżej, tzn. przyjęcie, że przez budowę należy rozumieć „pierwsze wybudowanie budynku” jest w sposób oczywisty sprzeczne z intencją ustawodawcy oraz argumentacją zdroworozsądkową. Przyjęcie bowiem, że przez budowę należy rozumieć „pierwsze wybudowanie budynku” oznaczałoby akceptację przez ustawodawcę następujących sytuacji (przy czym warunkiem wstępnym jest nabycie przez podatnika budynku, którego sprzedaż została sklasyfikowana jako zwolniona z VAT):

1.  sprzedaż zwolniona z VAT obejmowałaby budynek, który został nabyty przez dewelopera w bardzo złym stanie technicznym (jako budynek używany w rozumieniu przepisów VAT), w którym to budynku deweloper dokonał istotnych zmian, w tym rozbudowy budynku, gdzie wydatki związane z pracami budowlanymi wielokrotnie przekraczałyby wartość budynku nabytego przez dewelopera, a standard i stan techniczny sprzedawanych lokali byłby taki sam jak Lokali w nowych budynkach;
2.  sprzedaż zwolniona obejmowałaby te wszystkie sytuacje, w których dochodzi do odbudowy budynku (np. w wyniku pożaru budynek jest w sposób istotny zniszczony), gdzie właściwie powstaje nowy technicznie budynek (nie następuje jednak wyburzenie budynku skutkujące jego wykreśleniem ze stosownego rejestru i wybudowanie nowego budynku na podstawie nowego zezwolenia budowlanego).

Z uwagi na powyższe Spółka wnosi jak na wstępie.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższe zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane, o których mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 2 ustawy, rozumie się:

1.  Budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.
2.  Pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

W myśl art. 43 ust. 6 ww. ustawy, zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w art. 43 ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1.  Miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków.
2.  Użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych

Jak wynika z opisu stanu faktycznego wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską, dokonuje obrotu nieruchomościami. Zakupiony budynek zamierza przebudować, a powstałe w nim lokale użytkowe - sprzedać klientom. W związku z tym przedmiotowy budynek stanowić będzie dla Spółki towar handlowy. Zostanie on bowiem nabyty w celu dalszej odsprzedaży.

W przedmiotowej sprawie budynku i lokali użytkowych nie można zaliczyć jako towar używany, gdyż Spółka nie zamierza z nich faktycznie korzystać, a jedynie – po przebudowie i wydzieleniu lokali – odsprzedać klientom.

Natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, iż zwalnia się od podatku VAT dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie to nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

W konkluzji należy stwierdzić, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 - sprzedaż przedmiotowych lokali użytkowych nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Do dostawy przedmiotowych lokali należy zastosować 22% stawkę VAT (art. 41 ust. 1 ustawy).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.