Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.64.2019.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-13
Teza: Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, a gdyby zwolnienie takie przysługiwało, strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; grunty; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; prawa-prawo własności; sprzedaż; udział; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 10 grudnia 2019 r. (data wpływu – 11 grudnia 2019 r.), uzupełnionym 7 i 10 lutego 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 5 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.608.2019.2.KP, 0111-KDIB2-3.4014.64.2019.3.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 7 lutego 2020 r. (wniesienie dodatkowej opłaty) oraz 10 lutego 2020 r. (data wpływu pisma uzupełniającego).

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: D. Sp. k. (Sprzedający, Zbywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: C. Sp. z o.o. (Nabywca, Spółka)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) planuje nabycie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania – spółki komandytowej dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) kilku nieruchomości położonych w następujących miejscowościach: A, B, C, D, E (dalej: „Nieruchomości”) wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, dokonanie Transakcji planowane jest na pierwszą połowę 2020 r.

Zaineresowani są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (i) nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotów Transakcji oraz (iv) zakres Transakcji.

(i) Opis Nieruchomości.

Transakcja dotyczyć będzie następujących pięciu nieruchomości, które zostaną szerzej opisane poniżej:

1.  Nieruchomość 1,
2.  Nieruchomość 2,
3.  Nieruchomość 3,
4.  Nieruchomość 4,
5.  Nieruchomość 5.

a. Nieruchomość 1.

Nieruchomość 1 jest zlokalizowana w miejscowości A i obejmuje działki gruntu: Działka 1, Działka 2, Działka 3 oraz Działka 4, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 1”).

Grunt 1 zabudowany jest:

*   budynkiem magazynowym (dalej: „Budynek 1”);
*   naniesieniami w postaci placów, dróg, oświetlenia, ogrodzenia, zbiornika na wodę oraz nieczystości, sieci wodociągowych, sanitarnych, energetycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (dalej: „Budowle 1”), które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle 1 są wykorzystywane przy obsłudze Budynku 1;
*   Działki 2 i 4 zabudowane są Budynkiem 1 i Budowlami 1;
*   Działka 1 zabudowana jest budynkiem pompowni pożarowej, Budowlami 1 (tj. droga, ogrodzenie, zbiornik na wodę oraz nieczystości, sieć wodociągowa, sanitarna, energetyczna);
*   Działka 3 jest niezabudowana, przeznaczona pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”).

Grunt 1, Budynek 1, budynek pompowni pożarowej oraz Budowle 1 będą łącznie zwane „Nieruchomość 1”.

b. Nieruchomość 2.

Nieruchomość 2 jest zlokalizowana pod adresem B i obejmuje Działki gruntu nr 5 oraz 6, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 2”).

Grunt 2 zabudowany jest:

*   budynkiem magazynowym, wraz z wszelkimi związanymi z ww. budynkami przynależnościami (dalej: „Budynek 2”);
*   naniesieniami w postaci placów, dróg, oświetlenia, ogrodzenia, zbiorników na wodę, sieci wodociągowych, sanitarnych i energetycznych (dalej: „Budowle 2”), które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle 2 są wykorzystywane w obsłudze Budynku 2.

Grunt 2, Budynek 2 oraz Budowle 2 będą łącznie zwane „Nieruchomość 2”.

Nieruchomość 2 jest zlokalizowana na terenie Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w związku z czym Zarządzający Strefą posiada prawo pierwokupu działki na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych.

c. Nieruchomość 3.

Nieruchomość 3 jest zlokalizowana w miejscowości C i obejmuje Działki gruntu nr 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 oraz 15, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 3”).

Grunt 3 zabudowany jest:

*   budynkiem magazynowym, wraz z wszelkimi związanymi z ww. budynkami przynależnościami (dalej: „Budynek 3”);
*   naniesieniami w postaci placów, dróg, oświetlenia, ogrodzenia, zbiorników na wodę, sieci wodociągowych, sanitarnych, energetycznych i gazowych (dalej: „Budowle 3”), które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle 3 są wykorzystywane w obsłudze Budynku 3;
*   Działki nr 8, 9, 10, 12, 13, 14 i 15 są zabudowane Budynkiem 3 i wybranymi Budowlami 3;
*   Działka o numerze 7 zabudowana jest Budowlami 3, tj. plac, droga, oświetlenie;
*   Działka 11 jest niezabudowana, przeznaczona pod zabudowę zgodnie z obowiązującym MPZP.

Grunt 3 , Budynek 3 oraz Budowle 3 będą łącznie zwane „Nieruchomość 3”.

d. Nieruchomość 4.

Nieruchomość 4 jest zlokalizowana w mieście D i obejmuje Działki gruntu o numerach 16, 17 oraz 18, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 4”).

Grunt 4 zabudowany jest:

*   budynkiem magazynowym, wraz z wszelkimi związanymi z ww. budynkami przynależnościami (dalej: „Budynek 4”);
*   naniesieniami w postaci placów, dróg, oświetlenia, ogrodzenia, zbiorników na wodę, sieci wodociągowych, sanitarnych i energetycznych (dalej: „Budowle 4”), które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle 4 są wykorzystywane Budynku 4;
*   Działka o numerze 16 zabudowana jest Budynkiem 4 oraz Budowlami 4;
*   Pozostałe działki zabudowane są Budowlami 4, na działce o numerze 17 znajduje się sieć wodna, a na działce o numerze 18 sieci i droga.

Grunt 4, Budynek 4 oraz Budowle 4 będą łącznie zwane „Nieruchomość 4”.

Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości 4 i posiada do niej pełne prawa.

e. Nieruchomość 5.

Nieruchomość 5 jest zlokalizowana w miejscowości E i obejmuje Działkę gruntu o numerze 19, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Grunt 5”).

Grunt 5 zabudowany jest:

*   budynkiem magazynowym, budynkiem pompowni pożarowej, budynkiem wartowni oraz budynkiem toalet kierowców wraz z wszelkimi związanymi z ww. budynkiem przynależnościami (dalej: „Budynek 5”);
*   naniesieniami w postaci placów, dróg, oświetlenia, ogrodzenia, zbiorników na wodę, sieci wodociągowych, sanitarnych i energetycznych (dalej: „Budowle 5”), które stanowią własność Sprzedającego i, w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Budowle 5 są wykorzystywane przy obsłudze względem Budynku 5.

Grunt 5, Budynek 5 oraz Budowle 5 będą łącznie zwane ..Nieruchomość 5”.

Wskazane powyżej Grunty 1, 2, 3, 4 i 5 będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Gruntami”.

Wskazane powyżej Budynki 1, 2, 3, 4 i 5 będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budynkami”.

Wskazane powyżej Budowie 1, 2, 3, 4 i 5 będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Budowlami”.

Wskazane powyżej Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 będą w dalszej części wniosku zwane łącznie „Nieruchomościami”.

Budynki należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 – budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.). Natomiast wymienione Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Wszystkie Nieruchomości są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (wydanymi przez administrację właściwą dla lokalizacji danej Nieruchomości), zgodnie z którymi przeznaczone są one pod zabudowę.

Obecnie Nieruchomości są wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów działalności gospodarczej, tj. Sprzedający uzyskuje przychody z Nieruchomości na podstawie zawartych umów najmu.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Na dzień Transakcji Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Po nabyciu opisanych we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą wynajem na cele komercyjne (magazynowe) powierzchni w znajdujących się na nich Budynkach, a także związanych z nimi naniesieniami. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania żadnej nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości oraz w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomości opisane we wniosku nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, Nieruchomości obsługiwane są przez wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości jako całości (inwestycji spółki), a także poszczególnych Nieruchomości (np. Nieruchomość 1) (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do konkretnej nieruchomości (np. Nieruchomości 1), do całego projektu obejmującego wszystkie Nieruchomości i do całej Spółki. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów, czy przychodów na poszczególne Nieruchomości, w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu wszystkich Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z daną Nieruchomością/wszystkimi Nieruchomościami). Niemniej, od strony praktycznej dla Nieruchomości nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych.

Sprzedający w związku z działalnością jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

(iii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu Transakcji.

Poszczególne nieruchomości zostały nabyte na podstawie następujących transakcji:

*   Spółka A Sp. z o.o. nabyła Nieruchomość 1 na podstawie umowy sprzedaży z 25 czerwca 2010 r. sporządzonej przez notariusza. Wraz z nieruchomością, nabyte zostały wszelkie aktywa i prawa związane z działalnością budynków na niej się znajdujących.
*   Spółka B Sp. z o.o. nabyła Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży z 18 grudnia 2012 r. sporządzonej przez notariusza. Wraz z nieruchomością, nabyte zostały wszelkie aktywa i prawa związane z działalnością budynków na niej się znajdujących.
*   Spółka C Sp. z o.o. nabyła Nieruchomość 3 na podstawie umowy sprzedaży z 2 grudnia 2005 r. sporządzonej przez notariusza. Wraz z nieruchomością, nabyte zostały wszelkie aktywa i prawa związane z działalnością budynków na niej się znajdujących.
*   Spółka D Sp. z o.o. nabyła Nieruchomość 4 na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z 8 listopada 2011 r. sporządzonej przez notariusza. Wraz z nieruchomością, nabyte zostały wszelkie aktywa i prawa związane z działalnością budynków na niej się znajdujących.
*   Spółka E Sp. z o.o. nabyła Nieruchomość 5 na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z 12 grudnia 2014 r. sporządzonej przez notariusza. Wraz z nieruchomością, nabyte zostały wszelkie aktywa i prawa związane z działalnością budynków na niej się znajdujących. Dnia 19 grudnia 2014 r. zakończona została likwidacja tej spółki (została ona wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 23 czerwca 2015 r.), a jej aktywa, w tym Nieruchomość 5, zostały przejęte przez spółkę F Sp. z o.o., będącą jej jedynym udziałowcem.

A Sp. z o.o., B Sp. z o.o., C Sp. z o.o., D Sp. z o.o., F Sp. z o.o. dalej będą zwane łącznie: „Spółki Przejmowane”.

G spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „G Sp. z o.o.”, której następcą prawnym jest Sprzedający) na podstawie umowy z 27 czerwca 2016 roku nabył od podmiotów niepowiązanych 100% udziałów w Spółkach Przejmowanych, a następnie 3 października 2016 r., G. Sp. z o.o. połączyła się ze Spółkami Przejmowanymi. Połączenie to nastąpiło poprzez przeniesienie całego majątku Spółek Przejmowanych na G. Sp. z o.o. zgodnie z art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych. W związku z tym, w drodze sukcesji generalnej G. Sp. z o.o. stała się właścicielem posiadanych przez Spółki Przejmowane Nieruchomości oraz stała się stroną zawartych przez nie umów (w tym m.in. umów najmu).

Sprzedający – Zainteresowany będący stroną postępowania (spółka komandytowa) – powstał 2 listopada 2016 r. w wyniku przekształcenia G. Sp. z o.o. na podstawie uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników G. Sp. z o.o. z dnia 24 października 2016 r. Przekształcenie zostało dokonane w trybie art. 551 § 1 Kodeksu spółek handlowych (dalej: „Przekształcenie”).

W związku z zasadą ciągłości podmiotowej spółki przekształcanej (art. 533 Kodeksu spółek handlowych), Sprzedający stał się podmiotem wszelkich praw i obowiązków G. Sp. z o.o., w związku z czym stał się m.in. właścicielem Nieruchomości, a także stroną umów najmu.

Po objęciu Nieruchomości Sprzedający kontynuował działalność polegającą na przekazywaniu Nieruchomości w najem podmiotom trzecim (w momencie nabycia przez Spółki Przejmujące i Przekształcenia, Nieruchomości były przedmiotem wynajmu). Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia należnego podatku od towarów i usług o naliczony podatek od towarów i usług w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą związaną z najmem. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Aktualnie Nieruchomości wynajmowane są na podstawie umów najmu zawartych w latach 2007 – 2018.

Sprzedający nie poniósł wydatków na przebudowę/modernizację żadnego indywidualnego Budynku i/lub Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, których wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej odpowiedniego indywidualnego Budynku/Budowli. Sprzedający nie posiada wiedzy, czy Spółki Przejmowane dokonywały takich ulepszeń, ale fakt ten pozostaje bez wpływu na zasady opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, będące przedmiotem wniosku.

(iv) Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości, tj. Gruntów, Budynków i Budowli;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków (związanych z nimi w sposób trwały) oraz ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu (przynależności);
*   w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynków z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, zaś w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom (o ile takie sytuacje będą miały miejsce), może nastąpić przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności intelektualnej dla Budynków, tj. prawa autorskiego do dzieł autorskich, prawa do wykonywania i umożliwiające innym wykonywanie praw pochodnych do adaptacji takich utworów, a także zbywalne zgody na modyfikację takich dzieł (w szczególności, ale nie wyłącznie, projekty architektoniczne lub budowlane dla Budynków), a także prawa wynikające ze zbywalnych licencji uzyskanych przez Sprzedawcę;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego dokumentów zabezpieczających wykonanie umów najmu, w tym między innymi gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowej, gwarancji spółek powiązanych z najemcą, czy oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego depozytów pieniężnych najemcy Nieruchomości 4 zabezpieczających wykonanie umów najmu;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw z rękojmi i gwarancji jakości materiałów budowlanych i robót budowlanych dotyczących Budynków i Budowli, a także wszelkich powiązanych praw do dochodzenia kar umownych dotyczących nieruchomości – w zakresie, w jakim te rękojmie i gwarancje jakości jeszcze nie wygasły;
*   przeniesienie prawa do dokumentów zabezpieczenia budowlanego zabezpieczający wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej, w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej lub poręczenia spółki macierzystej;
*   przeniesienie kaucji zabezpieczenia budowlanego, tj. jakiekolwiek kaucje pieniężne zabezpieczające wykonanie obowiązków wynikających z gwarancji budowlanej oznaczające wszelkie kaucje pieniężne dostarczone na podstawie gwarancji budowlanych;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego dokumentacji związanej z Nieruchomościami, tj. w szczególności projektów koncepcyjnych, projektów przetargowych, projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) oraz dokumentacji technicznej i projektów budowlanych w tym przyłączy do sieci;
*   przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkami i Budowlami;
*   przeniesione zostaną prawa do umowy współpracy, na podstawie której właściciel Nieruchomości 4 uprawniony jest do korzystania z instalacji przeciwpożarowej i dostaw wody do celów przeciwpożarowych ze zbiornika wodnego zlokalizowanych na sąsiedniej nieruchomości należącej do podmiotu trzeciego;
*   intencją Stron jest również przeniesienie umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, jednak jeżeli dostawca usług nie wyrazi na to zgody (lub nie będzie to prawnie możliwe), umowy te nie zostaną przeniesione i ulegną rozwiązaniu.

W przypadku Nieruchomości 2 przeniesienie wszystkich powyższych praw jest uzależnione od nieskorzystania przez Zarządcę SSE z prawa pierwokupu.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

*   dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);
*   dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości (w tym np. decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości i procesu budowy, umowy budowlane i architektoniczne);
*   instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynków bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomościach lub je obsługujących oraz instalacji przeciwpożarowych, jak również książki obiektów budowlanych;
*   kart dostępu i kluczy do Budynków i wszelkich kody dostępu do Budynków i systemów;
*   oryginały certyfikatów energetycznych Budynków;
*   pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego.

Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy z 9 marca 2017 r. o zbiorcze zarządzanie projektem zawartej pomiędzy Sprzedającym a H spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (property management), która zostanie rozwiązana w dniu Transakcji;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.:
*   oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli „firma” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);
*   prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
*   prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych;
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
*   źródła finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności kredytu bankowego (który został zaciągnięty przez Sprzedającego w celu nabycia udziałów w Spółkach Przejmowanych);
*   zobowiązania Sprzedającego w zakresie jakichkolwiek nieodebranych przez najemców prac wykończeniowych.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu, z zastrzeżeniem przejęcia praw i obowiązków wynikających z umowy dotyczącej korzystania ze zbiornika przeciwpożarowego z 12 lutego 2015 roku zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz spółką I Sp. z o.o. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management), zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp.

Zgodnie z założeniami Zainteresowanych, umowa o zarządzanie Nieruchomościami zostanie rozwiązana przez Sprzedającego w dniu Transakcji, tak samo jak umowy serwisowe, a nowe umowy zostaną zawarte przez Kupującego we własnym zakresie.

W przypadku umów na dostawę mediów, intencją Zainteresowanych jest przeniesienie tych umów na Kupującego, jednakże w przypadku gdy nie będzie to możliwe. Kupujący zobowiązany będzie do zawarcia nowych umów w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Przychody z najmów Nieruchomości rozliczone zostaną przez Zainteresowanych w taki sposób, że Sprzedający wystawi faktury na najemców za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja. Następnie po zakończeniu tego miesiąca Sprzedający przeleje na rzecz Kupującego środki pieniężne otrzymane z najmów za dni przypadające w tym miesiącu po dniu Transakcji (w których efektywnie Kupujący będzie już właścicielem Nieruchomości).

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem od towarów i usług.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji przy założeniu, że Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (co jest zamiarem Zainteresowanych wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego), planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23% podatku od towarów i usług.

W tej sytuacji Transakcja nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 12 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.608.2019.3.KP.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) sprzedaży Nieruchomości złożonych z 19 działek gruntu, w większości zabudowanych Budynkami i Budowlami.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 12 lutego 2020 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.608.2019.3.KP, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, wskazując, iż planowana Transakcja:

*   nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie dostawy działek o numerach 3, 10 oraz 11 będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, a w konsekwencji przy założeniu, że Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (co jest zamiarem Zainteresowanych wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego), planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała w całości opodatkowaniu według stawki 23% podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, a gdyby zwolnienie takie przysługiwało, strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.