Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-113/10/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-04-28
Teza: W zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości
Słowa kluczowe: najem; przychód-źródła przychodu; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2010r. (data wpływu do tut. Biura 3 lutego 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 lutego 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest emerytem. Ma 78 lat. Od 4 lat jest jedynym spadkobiercą budynku, w którym jego rodzice prowadzili najem nieruchomości. Wnioskodawca przejął tą funkcję i w dalszym ciągu wynajmuje nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wskazuje, w styczniu 2010r. ukazała się ustawa, według której po wyrejestrowaniu firmy można prowadzić wynajem nieruchomości opodatkowany ryczałtem w wysokości 8,5%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy po wyrejestrowaniu firmy, z uwagi na fakt, iż najem nie jest stabilny, Wnioskodawca może przejść na ryczałt i płacić podatek zryczałtowany wg stawki 8,5%?
2.  Czy wynajem nieruchomości przez Wnioskodawcę spełnia kryteria działalności gospodarczej?
3.  Czy w przypadku stosowania ryczałtu przychód za media jest składnikiem przychodu jeśli Wnioskodawca płaci abonamenty, opłaty za wodę, energię, gaz i obciąża tymi kosztami Najemców, gdy z umów nie wynika by opłaty te uiszczali sami najemcy, bowiem brak jest podliczników do gazu, energii?
4.  Czy za te media można rozliczać koszt np. energii wg wynajmowanego metrażu nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1.

Wynajem przez niego nieruchomości nie powinien spełniać kryteriów działalności gospodarczej. Jak wskazał nie dokupuje mieszkań pod wynajem, tylko przejął ten budynek po rodzicach i dalej kontynuuje wynajem, chociaż w zasadzie najemcy się zmieniają, a niekiedy lokale nie są wynajmowane w danych miesiącach. W budynku tym Wnioskodawca wynajmuje w zasadzie lokale dla firm, czyli na cele niemieszkalne.

Ad. 2.

Przychód za media będzie dla niego przychodem podlegającym opodatkowaniu wg 8,5% stawki ryczałtu, gdyż w umowach nie jest napisane by najemcy sami płacili za media, tym bardziej, że nie ma podliczników gazu, prądu itp. Ponadto rozliczanie opłat za media wg metrażu jest słuszne, gdyż brak jest podliczników i nie ma w zasadzie żadnej innej możliwości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z powyższych przepisów wynika, iż dla celów podatkowych przychody z najmu mogą być traktowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako przychody z odrębnego źródła przychodów. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie nieruchomości nabytej w drodze spadku. Przychód z wynajmu nie jest stabilny, w związku z czym zamierza wyrejestrować tę działalność w powyższym zakresie i wynajmować nieruchomość prywatnie (poza działalnością gospodarczą) opodatkowując uzyskiwane przychody 8,5% stawką ryczałtu.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż kwestią istotną dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu, do odpowiedniego źródła przychodów jest ocena, czy prowadzony przez Wnioskodawcę najem nieruchomości nosił i nosić będzie nadal, znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, działalność gospodarcza lub pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1.  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 daje podstawę, by przyjąć iż dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter, cechy przeznaczenia użytkowego (np. lokali mieszkalnych),
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji we właściwej ewidencji.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, co oznacza, iż najem ten spełnia wszystkie enumeratywnie wymienione w art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej. Najem ten niewątpliwie zatem ma charakter zarobkowy, ciągły i zorganizowany, a decyzja o wynajmie nieruchomości nie miała (ma) charakteru incydentalnego (najem ten pomimo braku stabilności ma charakter powtarzalny).

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż okoliczność nowelizacji ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a co za tym idzie istnienia korzystniejszej formy opodatkowania, uzyskiwanych przez Wnioskodawcę przychodów z wynajmu nieruchomości, nie może stanowić samoistnej przesłanki likwidacji działalności gospodarczej i nie uprawnia Go do wykreślenia jej ze stosownej ewidencji. W konsekwencji przychody uzyskane z tego wynajmu będą nadal stanowiły przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, a nie przychody z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 6 ust. 1a ww. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Mając powyższe na względzie stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

W związku z powyższym pytanie oznaczone we wniosku numerem 2, jak i przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy, w tym zakresie uznać należy za bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.