Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB4.4511.75.2017.3.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-06
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; skutki podatkowe; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 3-ust. 2a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2017 r. (data wpływu 31 stycznia 2017 r.) uzupełnione pismem z dnia 28 lutego 2017 r. (data nadania 28 lutego 2017 r., data wpływu 1 marca 2017 r.) na wezwanie Nr 1462-IPPB4.4511.75.2017.1.AK z dnia 17 lutego 2017 r. (data nadania 20 lutego 2017 r., data doręczenia 24 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 17 lutego 2017 r. Nr 1462-IPPB4.4511.75.2017.1.AK (data nadania 20 lutego 2017 r., data doręczenia 24 lutego 2017 r.), wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem z dnia 28 lutego 2017 r. (data nadania 28 lutego 2017 r., data wpływu 1 marca 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 3 listopada 2011 r. postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział Cywilny o stwierdzeniu nabycia praw do spadku Wnioskodawca otrzymał prawo do nabycia spadku (lokal mieszkalny 34 m. kw. ) po zmarłej mamie , które Wnioskodawca nabył na podstawie testamentu notarialnego.

W dniu 16 grudnia 2016 r. (15 dni przed upływem 5 lat podatkowych od daty nabycia nieruchomości) przedmiotowy lokal mieszkalny Wnioskodawca sprzedał za kwotę 170.000 zł.

Wnioskodawca obecnie mieszka i pracuje w Wielkiej Brytanii, ale jego zamiarem jest wrócić na stałe do rodzinnego i zamieszkać w nowo kupionym lokalu mieszkalnym.

Pieniądze uzyskane ze sprzedanego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca ma zamiar wykorzystać na zakup nowego lokalu mieszkalnego: Inwestycja .

Przy kupnie nowego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca chciałby skorzystać z ulgi od podatku dochodowego.

Inwestycja Sp. z o.o. S.k. składać się będzie z dwóch etapów:

*   I etap (termin oddania gotowych lokali mieszkalnych do końca II kwartału 2016 r.)

*   II etap (termin oddania gotowych lokali mieszkalnych do końca IV kwartału 2019 r.)

Lokal mieszkalny, który ma zamiar kupić Wnioskodawca będzie wybudowany w II etapie inwestycji, ponieważ lokale mieszkalne z I etapu zostały już sprzedane.

Cena lokalu mieszkalnego to 266.896 zł, płatna w trzech transzach:

*   do czerwca 2017 r. - 100.000 zł,
*   do grudnia 2017 r. - 70.000 zł,
*   do czerwca 2019 r. (czyli po zakończeniu inwestycji) – 96.896 zł).

Aby móc skorzystać z ulgi podatkowej przy zakupie nowego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca musi je zakupić przed dniem 16 grudnia 2018 r. Z racji tego, że II etap inwestycji nie będzie jeszcze wtedy gotowy, Wnioskodawca nie zdąży podpisać aktu notarialnego do końca 2018 r., lecz już w 2019 r.

Data śmierci matki Wnioskodawcy to dzień 17 września 2007 r.

Wnioskodawca nie jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą.

Sprzedana nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedaż podmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy jeżeli w ciągu 2 lat podatkowych (do dnia 31 grudnia 2018 roku) od daty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (od dnia 9 grudnia 2016 roku) Wnioskodawca wyda cały przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, czyli 170.000 zł na zakup nowej nieruchomości mieszkaniowej, a akt notarialny przeniesienia własności doniesie do urzędu skarbowego dopiero w IV kwartale 2019 roku / I kwartale 2020 roku (z racji, że w inwestycji Etap nie zdąży podpisać aktu notarialnego przeniesienia własności do końca 2018 roku, gdyż budowa lokali mieszkalnych nie będzie wtedy jeszcze ukończona), to czy Wnioskodawca będzie zwolniony od obowiązku płacenia podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z artykułem 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek Zainteresowanego wydaje w jego indywidualnej sprawie interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zgodnie z zapisami ustawy, wydatkiem na cele mieszkaniowe, które uprawnia do skorzystania ze zwolnienia jest nabycie nowej nieruchomości mieszkaniowej w ciągu dwóch lat podatkowych. Data sprzedaży nieruchomości przedmiotowej (lokalu mieszkalnego ) to dzień 9 grudnia 2016 roku.

Do dnia 30 kwietnia 2017 roku Wnioskodawca złoży w deklaracji PIT-39 informację, że nie płaci podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przedmiotowej (lokalu mieszkalnego ), gdyż planuje pełny przychód ze sprzedaży 170.000 zł przeznaczyć na nowy cel mieszkaniowy (zakup nowego lokalu mieszkalnego ).

Przed dniem 31 grudnia 2018 r. (w ciągu 2 lat podatkowych od sprzedaży lokalu mieszkalnego) według harmonogramu zapłat Wnioskodawca podpisze umowę przedwstępną na rynku pierwotnym (z deweloperem ) i wniesie zaliczki (pełny przychód ze sprzedaży nieruchomości przedmiotowej 170.000 zł, cena całkowita nowego lokalu mieszkalnego to 266.896 zł) na zakup nowego lokalu mieszkalnego.

W IV kwartale 2019 r. / I kwartale 2020 roku Wnioskodawca doniesie do urzędu skarbowego akt notarialny przeniesienia własności.

Jedyny powód dla którego Wnioskodawca chce kupić lokal mieszkalny w drugim etapie inwestycji a nie w pierwszym to jest to, ze niestety wszystkie lokale mieszkalne z pierwszego etapu zostały już sprzedane.

Wnioskodawca obecnie mieszka i pracuje w Wielkiej Brytanii, ale jego zamiarem jest powrót na stałe do rodzinnego i zamieszkanie w nowo zakupionym lokalu mieszkalnym .

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do treści art. 3 ust. 1a cytowanej ustawy, za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1.  posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2.  przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się, zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy, dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczypospolita Polska (art. 4a ww. ustawy).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest osobą mającą miejsce zamieszkania w Wielkiej Brytanii.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych podpisaną w Londynie dnia 20 lipca 2006 r. (Dz. U. z 2006 r. Nr 250, poz. 1840, dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące własności ziemi, prawa użytkowania majątku nieruchomego, jak również prawa nieruchomości do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego (art. 6 ust. 2 ww. umowy).

Zgodnie z art. 13 ust. 1 umowy, zyski osiągane przez osobę mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 niniejszej Konwencji i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie. Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-brytyjskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Wielkiej Brytanii podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź jej części, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłej w 2007 r. matce – lokal mieszkalny. Wnioskodawca przedmiotowy lokal mieszkalny sprzedał w dniu 16 grudnia 2016 r.

Jako, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „spadek”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów zawartych w Kodeksie cywilnym. W myśl art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459) przez spadkobranie należy rozumieć przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.

Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Mając na uwadze przywołane uregulowania prawne oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że Wnioskodawca nabył przedmiotowy lokal mieszkalny w dacie śmierci matki, czyli w dniu 17 września 2007 r.

Zatem zbycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie jest źródłem przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca 2007 r., w którym nastąpiło nabycie. W związku z powyższym, nie powstanie obowiązek zapłaty podatku od przychodu od tej sprzedaży.

Ponadto, należy zauważyć, że Wnioskodawca nabył nieruchomość w 2007 r., zaś przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2007 r. nie przewidywały zwolnienia od podatku w związku z przeznaczeniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ma zastosowanie do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r.

W związku z powyższym, błędne jest stanowisko Wnioskodawcy, według którego będzie On uprawniony do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z wydatkowaniem przychodu na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Zatem, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.