Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-993/10-2/IG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-03-09
Teza: VAT - w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, wyboru opcji opodatkowania przy sprzedaży budynku i budowli wchodzących w skład nieruchomości oraz sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki gruntu
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; dostawa-dostawa towarów; nieruchomości; składnik-składnik majątkowy; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku; stawka-stawki podatku-stawka preferencyjna podatku; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 29.12.2010r. (data wpływu 31.12.2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, wyboru opcji opodatkowania przy sprzedaży budynku i budowli wchodzących w skład nieruchomości oraz sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki gruntu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31.12.2010r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, wyboru opcji opodatkowania przy sprzedaży budynku i budowli wchodzących w skład nieruchomości oraz sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki gruntu.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe.

W grudniu 1993 roku Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynku znajdującego się na przedmiotowym gruncie (dalej łącznie: „Nieruchomość”). W 1994 r. budynek ten został ulepszony, a wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Na przedmiotowym gruncie został także wybudowany parking. W skład Nieruchomości wchodzi zatem: budynek, budowla - parking naziemny, prawo użytkowania wieczystego 1 działki gruntu. Od tego momentu (tj. od 1994r.) nie były dokonywane ulepszenia, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej budynku oraz budowli wchodzącej w skład Nieruchomości.

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowej znajdującej się w Nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. a w związku z zakresem prowadzonej działalności ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Zarówno budynek jak i budowla (parking) wchodzące w skład Nieruchomości stanowią część centrum handlowego i są Wynajmowane na rzecz osób trzecich, z tytułu czego Wnioskodawca rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT. Najem tych obiektów rozpoczął się wcześniej niż w okresie ostatnich 2 (dwóch) lat. Przedmiotem najmu jest powierzchnia budynku wchodzącego w skład Nieruchomości, będącej funkcjonalną częścią centrum handlowo - usługowo - biurowego („Centrum” lub „Centrum Handlowe”). Budowla, czyli parking naziemny, jest w całości przedmiotem najmu na rzecz innego podmiotu od 2001 roku. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu dla całej spółki.

W przyszłości Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz zarejestrowanego czynnego podatnika podatku VAT. W ramach planowanej transakcji, poza Nieruchomością, planowane jest, iż:

*   Wnioskodawca przekaże nabywcy niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości (obejmującą głównie dokumentację techniczną i prawną dotyczącą Nieruchomości);
*   Wnioskodawca sprzeda nabywcy wybrane ruchomości związane z nabywaną Nieruchomością, konieczne lub przydatne do jej obsługi, w tym maszyny i urządzenia związane z Nieruchomością (przy czym ustalenie to może dotyczyć takich ruchomości, jak np. klimatyzatory);

Część środków finansowych odpowiadająca zebranym przez Wnioskodawcę od najemców Nieruchomości środkom finansowym oraz środkom na poczet opłat eksploatacyjnych może zostać zabezpieczona (np. na rachunku zastrzeżonym) w taki sposób, aby po ustaleniu wysokości kosztów pokrywanych opłatami eksploatacyjnymi zostały one rozdysponowane albo na pokrycie powyższych kosztów albo zwrócone najemcom lub Wnioskodawcy.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, nabywca ma nabyć od Spółki aktywa a nie przedsiębiorstwo lub ZCP. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, z mocy samego prawa, nabywca prawa własności budynku posadowionego na Nieruchomości, wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni zlokalizowanych w Nieruchomości, przy czym zaznaczyć należy, że skutek ten nastąpi jako konsekwencja nabycia prawa własności budynku, w którym zlokalizowane są przedmioty najmu (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Wnioskodawcą i nabywcą). W konsekwencji na nabywcę zostaną przeniesione również depozyty pieniężne lub gwarancje bankowe (względnie inne zabezpieczenia) złożone przez najemców, w zakresie w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami. Wnioskodawca przekaże także nabywcy dokumentację dotyczącą umów najmu oraz najemców. Cena sprzedaży Nieruchomości zostanie ustalona metodą dochodową, tj. w oparciu o wartość czynszów należnych wynikających z powyższych umów najmu powierzchni komercyjnych związanych z Nieruchomością. Podkreślenia wymaga, że w ramach transakcji żadne inne środki pieniężne Wnioskodawcy, niż wskazane powyżej nie będą przenoszone na nabywcę.

Zgodnie z zawartymi przez Spółkę umowami najmu dotyczącymi powierzchni handlowo -usługowych położonych na terenie Nieruchomości, po zakończeniu każdego roku kalendarzowego Spółka dokonuje rozliczenia opłat eksploatacyjnych. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, wstępnej kalkulacji rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokona Wnioskodawca przed datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Jeżeli zgodnie ze wstępną kalkulacją rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonaną przez Spółkę, będzie ona zobowiązana do zwrotu różnicy kwot nadpłaconych przez najemców Nieruchomości z tytułu opłat eksploatacyjnych za 2010 rok, jeżeli faktury z tytułu rozliczenia opłat eksploatacyjnych nie zostaną wystawione (i przekazane) przed Spółkę przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, kwota równa wskazanej różnicy zostanie odliczona od kwoty do zapłaty z tytułu planowanej transakcji sprzedaży i zabezpieczona na specjalnym rachunku powierniczym do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Niezwłocznie po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży, zatrzymane środki zostaną przekazane nabywcy w celu ich zwrotu najemcom Nieruchomości.

Natomiast, w przypadku jeżeli zgodnie ze wstępną kalkulacją rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonaną przez Spółkę, najemcy Nieruchomości będą zobowiązani do zapłaty różnicy pomiędzy wartością rzeczywistej wartości opłat eksploatacyjnych za 2010 rok a uiszczonych w trakcie 2010 roku opłatach eksploatacyjnych, Spółka dokona ostatecznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok. W oparciu o przedstawione przez Wnioskodawcę ostateczne rozliczenie opłat eksploatacyjnych, nabywca Nieruchomości wystawi odpowiednie faktury obciążające najemców Nieruchomości. Zapłacona do nabywcy przez najemców różnica wynikająca z ostatecznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych, zostanie przekazana Spółce i zostanie potraktowana jako zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do należności przysługujących od najemców Nieruchomości a przez nich nie zapłaconych, zostanie przekazana Wnioskodawcy kwota w wysokości 80% wartości nominalnej tych należności. Również ta kwota będzie stanowić zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości.

Nabywca Nieruchomości będzie wyłącznie odpowiedzialny za przyszłe rozliczenie opłat eksploatacyjnych za 2011 rok. Co więcej, zgodnie z zawartymi umowami najmu, część najemców zobowiązana jest do płacenia czynszu uzależnionego od ich obrotu. W odniesieniu do najemców zobowiązanych do płacenia czynszu od obrotu, którzy dostarczą dane dotyczące obrotu rocznego za 2010 rok przed dniem określonym w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości, przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca wystawi odpowiednie faktury. Natomiast w odniesieniu do najemców zobowiązanych do płacenia czynszu od obrotu, którzy nie dostarczą danych dotyczących obrotu rocznego za 2010 rok w określonym terminie przed dniem określonym w umowie przedwstępnej, nabywca Nieruchomości wystawi odpowiednie faktury. Zapłacone do nabywcy Nieruchomości przez najemców kwoty wynikające z wystawionych przez nabywcę Nieruchomości faktur z tego tytułu zostaną przekazane Sprzedającemu Wnioskodawcy i zostaną potraktowane jako zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do należności przysługujących od najemców Nieruchomości z tytułu wystawionych przez nabywcę Nieruchomości faktur za czynsz od obrotu za rok 2010, a przez nich nie zapłaconych, zostanie przekazana Spółce kwota w wysokości 80% wartości nominalnej tych należności. Również ta kwota będzie stanowić zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości.

Natomiast w odniesieniu do czynszu uzależnionego od obrotu za okres od 1 stycznia 2011 roku do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, cena sprzedaży Nieruchomości zostanie skorygowana (podwyższona) o kwotę obliczoną jako różnica pomiędzy: (a) iloczynem liczby miesięcy pomiędzy 1 stycznia 2011 roku a dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz stałą zakładaną kwotę miesięcznego czynszu uzależnionego od obrotu określoną w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, a (b) kwotę czynszu uzależnionego od obrotu faktycznie zafakturowaną przez Spółkę przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do wszelkich kwot czynszu uzależnionego od obrotu płatnych po 1 stycznia 2011 roku i przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników. Działalność operacyjna Wnioskodawcy prowadzona jest na bazie szeregu umów usługowych zawartych z zewnętrznymi usługodawcami. W odniesieniu do umów dotyczących usług związanych z Nieruchomością planowane jest, iż pomiędzy dniem zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości a dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca złoży usługodawcom stosowne wypowiedzenia tych umów. W sytuacji, gdy w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do danej umowy usługowej nie zakończy się okres wypowiedzenia nabywca w zamian za możliwość korzystania w okresie wypowiedzenia z usług świadczonych na podstawie danej umowy zwróci Wnioskodawcy koszt świadczenia takich usług. Po upływie okresu wypowiedzenia nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotami świadczącym takie usługi.

Powyższy mechanizm wypowiedzenia umów przez Wnioskodawcę oraz zawarcie umów z innymi usługodawcami przez nabywcę będzie dotyczył w szczególności następujących umów:

*   umowa o zarządzanie nieruchomością („Umowa o Zarządzanie”);
*   umowa o usuwanie śmieci, świadczenie usług ochrony, a także prowadzenie prac konserwacyjnych oraz usuwanie usterek;
*   umowa o konserwację i naprawy alarmowego systemu przeciwpożarowego oraz antywłamaniowego.

Podkreślenia wymaga, że w przypadku nieruchomości o takim charakterze, jaki posiada Nieruchomość (handlowo - usługowo - komercyjnym) umowa o zarządzanie nieruchomością jest dokumentem, którego zakres dalece wykracza poza zakres obowiązków zarządcy obiektu budowlanego, przewidzianych przepisami prawa. Również w niniejszym przypadku Umowa o Zarządzanie, której stroną jest aktualnie Wnioskodawca (która zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z okresem wypowiedzenia, którego koniec może przypadać po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości) zawiera dodatkowo następujące rodzaje usług (dodatkowych czynności), w szczególności:

*   usługi w zakresie zarządzania finansami Nieruchomości (w szczególności przygotowywanie i realizację budżetów: przychodowych, operacyjnych, kapitałowych i wieloletnich planów inwestycyjnych);
*   usługi w zakresie poboru wierzytelności przysługujących Wnioskodawcy z tytułu najmu wobec najemców Nieruchomości;
*   usługi w zakresie obsługi relacji z organami administracji publicznej oraz właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości sąsiadujących;
*   usługi w zakresie pozyskiwania najemców, przygotowania dokumentów najmu oraz usługi relacji z najemcami;
*   usługi w zakresie sporządzania raportów dotyczących Nieruchomości;
*   usługi w zakresie obsługi relacji z ubezpieczycielami;
*   usługi w zakresie prowadzenia księgowości Wnioskodawcy oraz obsługi księgowo - finansowej Nieruchomości;
*   usługi obsługi systemu zakupów usług i dostaw dla potrzeb funkcjonowania Nieruchomości;
*   usługi zapewnienia zgodności Nieruchomości z obowiązującymi przepisami prawa (tzw. compliance);
*   usługi reklamowe (marketingowe) oraz zakresu public relations;
*   inne usługi związane z zarządzaniem Nieruchomością.

Jak wskazano powyżej, Umowa o Zarządzanie zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości (tj. nie będzie przedmiotem transakcji), z okresem wypowiedzenia, którego koniec może przypaść po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, po upływie okresu wypowiedzenia nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji z Wnioskodawcą i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Ponadto w skład przedmiotu transakcji sprzedaży nie będą wchodziły w szczególności następujące prawa majątkowe związane z Nieruchomością:

*   saldo wierzytelności Wnioskodawcy z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności), które stały się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości. Rozliczenia z najemcami z tytułu powyższych wierzytelności za okres przed sprzedażą Nieruchomości pozostaną w gestii Wnioskodawcy (w razie potrzeby Wnioskodawca będzie więc podejmował stosowne czynności mające na celu egzekucję należności względem najemców). Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, w ramach odrębnej transakcji objętej osobną ceną, Wnioskodawca zamierza jednak przenieść na nabywcę Nieruchomości wierzytelności przysługujące Wnioskodawcy wyłącznie w stosunku do najemców pozostających w Centrum Handlowym, które pozostaną nie zapłacone po upływie tego okresu. W takim przypadku cena sprzedaży powyższych wierzytelności zostanie ustalona jako 80% wartości nominalnej tych wierzytelności (w przypadku wierzytelności których opóźnienie w płatności nie przekracza 4 miesięcy), natomiast wierzytelności (wyłącznie od najemców pozostających w Centrum Handlowym) których opóźnienie w płatności przekracza 4 miesiące zostaną przeniesione na nabywcę bez wynagrodzenia odrębnego od powyższego wynagrodzenia za wierzytelności, których opóźnienie w płatności nie przekracza 4 miesięcy. Wszelkie niezapłacone należności, które w po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (w dniu rozliczenia) zostaną nieuregulowane przez okres przekraczający 4 miesiące i które dotyczą Najemców, którzy już nie zajmują swoich lokali w budynkach lub wszelkie należności od najemców, którzy zostali uznani za niewypłacalnych lub wobec których ogłoszono upadłość, zostaną zatrzymane przez Spółkę i nie zostaną przelane na nabywającego Nieruchomość;
*   rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości pozostaną w gestii Wnioskodawcy. Nabywca Nieruchomości nie przejmie od Wnioskodawcy nie zapłaconych zobowiązania względem niektórych usługodawców;
*   umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Wnioskodawcy;
*   księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Wnioskodawcy;
*   firma (oznaczenie Wnioskodawcy. tj. P. Sp. z o.o.).

Wnioskodawca obecnie nie prowadzi innej działalności gospodarczej, niż wynajem Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej powyżej transakcji. Jednakże należy podkreślić, że jeżeli Spółka podejmie taką decyzję, Wnioskodawca po dokonaniu transakcji będzie mógł kontynuować działalność i realizować nowe projekty.

W przypadku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi za transakcję zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy VAT, strony planowanej transakcji sprzedaży postanowią, iż wybiorą opcję opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w szczególności Umowy o Zarządzanie), gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców nie zostaną sprzedane nabywcy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT?
2.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomością (w szczególności Umowy o Zarządzanie), gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców zostaną sprzedane nabywcy Nieruchomości za określoną osobno cenę na podstawie odrębnej umowy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT?
3.  Czy transakcja sprzedaży opisanego w stanie faktycznym budynku oraz budowli - parkingu wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT?
4.  Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, na której posadowiony jest budynek i budowla, w sytuacji, gdy strony transakcji wybrały opcję opodatkowania w przypadku wskazanym w pytaniu 3, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 1 Ustawy VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad 1. Sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, gdy niespłacone w określonym terminie należności przysługujące od najemców nie zostaną sprzedane nabywcy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT.

Ad 2. Sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, gdy niespłacone w określonym terminie należności od najemców zostaną sprzedane nabywcy Nieruchomości za określoną osobno cenę na podstawie odrębnej umowy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT.

Ad 3. Sprzedaż opisanego w stanie faktycznym budynku oraz budowli - parkingu wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Ad 4. Mając na uwadze opodatkowanie opisanych w zdarzeniu przyszłym budynku i budowli posadowionych na działce gruntu będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, na której posadowiony jest budynek i budowla, w sytuacji, gdy strony transakcji wybrały opcję opodatkowania w przypadku wskazanym w pytaniu 3, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 1 Ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów. Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe oznacza, iż w przypadku sprzedaży Nieruchomości transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach przewidzianych dla dostawy towarów. Za powyższym podejściem przemawia przede wszystkim fakt, iż przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość oraz wybrane składniki majątkowe z nią związane. Transakcja nie obejmie natomiast innych istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości (w tym między innymi Umowy o Zarządzanie), środków pieniężnych na rachunkach Wnioskodawcy, ksiąg Wnioskodawcy czy też zobowiązań Wnioskodawcy.

Przedmiotowa transakcja potencjalnie mogłaby nie podlegać przepisom ustawy VAT jedynie w sytuacji gdyby, zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, jej przedmiotem było przedsiębiorstwo lub zorganizowana część. Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie jednak żadne z powyższych, gdyż składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie konstytuują ani przedsiębiorstwa ani ZCP.

Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w Ustawie VAT. Zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych (tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 6 października 2009 r. sygn. akt III SA/Wa 368/09, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 grudnia 2001 r. sygn. akt III RN 163/00, a także Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacjach z dnia 2 czerwca 2010 r. nr ITPP1/443-250a/10/DM oraz z dnia 27 maja 2010 r. nr ITPP2/443-166a/10/AP.), w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej „Kodeks cywilny”). Zgodnie z tym uregulowaniem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na potrzeby Ustawy VAT zdefiniowane zostało pojęcie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” (dalej: „ZCP”). Zgodnie z art. 2 pkt 27e stanowi ono organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle obu przytoczonych powyżej definicji legalnych stwierdzić należy, że za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uznać można jedynie zespół składników niematerialnych i materialnych, powiązanych funkcjonalnie w taki sposób, by można w oparciu o nie prowadzić działalność gospodarczą.

Przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę transakcji odpłatnej dostawy będzie Nieruchomość (tj. nieruchomość gruntowa wraz ze znajdującym się na niej budynkiem), dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz inne wybrane składniki majątkowe związane z Nieruchomością oraz z umowami najmu, które przechodzą na nabywcę Nieruchomości z mocy prawa.

Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę, zobowiązania związane z Nieruchomością.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie zarówno jego przedsiębiorstwo jak i jego zorganizowana część, bowiem sama Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym nie może być uznana za przedsiębiorstwo ani ZCP. Dla uznania jej za przedsiębiorstwo lub ZCP, istotne jest bowiem, aby w jego skład wchodziły składniki wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego, a także stanowiły one zorganizowany zespół składników majątkowych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W rozważanym przypadku przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym - nie będą nim natomiast pozostałe istotne składniki majątku Wnioskodawcy wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego (w tym środki pieniężne, nazwa przedsiębiorstwa – \[Na znaczenie przeniesienia na nabywcę oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo uwagę zwracają także przedstawiciele piśmiennictwa podatkowego. Dla przykładu przytoczyć można tezę zaprezentowaną przez T. Michalika, który stwierdzą że: „Inaczej jest w sytuacji, gdy w skład przedsiębiorstwa wchodzą np. firma, znaki towarowe (\`(...)\`)„ ale na mocy porozumienia stron są one wyłączone z transakcji. W takim przypadku wydaje się, iż nie można mówić o sprzedaży przedsiębiorstwa, jeżeli funkcjonalnie istotne elementy tego przedsiębiorstwa nie podlegają sprzedaży. Wyłączenie takich składników, jak np. firma czy inne elementy indywidualizujące przedsiębiorstwo uniemożliwiałoby funkcjonowanie przedsiębiorstwa, a co za tym idzie, spowodowałoby, iż faktycznie przedmiotem obrotu nie byłoby przedsiębiorstwo, ale zestaw składników, które same przedsiębiorstwa sprzedawcy nie stanowią”, T. Michalik (red.), VAT 2009. Komentarz, Warszawa 2009, s.95.\], księgi przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa), konstytuujące przedsiębiorstwo.

Przedmiot transakcji nie będzie wykazywał również cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Wnioskodawcy (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez sprzedającego jak i kupującego. Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Wnioskodawca nie przeniesie na nabywcę umów z pracownikami (ponieważ takich nie posiada), natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną wypowiedziane przez Wnioskodawcę. Na nabywcę nie zostanie więc przeniesione doświadczenie / know-how związany z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomość. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji z Wnioskodawcą i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów. ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Tymczasem właśnie kryterium samodzielności funkcjonalnej uznawane jest w orzecznictwie i literaturze za decydujące dla uznania aktywów za przedsiębiorstwo lub ZCP.

Wskazać można w tym miejscu w szczególności na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000 r. sygn. akt I CKN 850/98, w którym stwierdzono, że „Ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo.”

Jeszcze bardziej rygorystyczne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr IP-PP2-443-1352/08-3/BM, w której stwierdzono, że „ art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo”.

Analogicznie wypowiedział się także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 12 lutego 2010 r. (nr IPPP3/443-1167/09-3/MM), wskazał, że: „Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien być on interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (\`(...)\`). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

W odniesieniu do ZCP powyższe stanowisko potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 grudnia 2009 r. nr IBPP3/443-701/09/KO, a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009 r. nr IPPP2/443-778/09-2/IK.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca pragnie przywołać również odpowiedź Ministerstwa Finansów z dnia 13 czerwca 2003 r. na zapytanie nr 1778 w sprawie możliwości uznania budynku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (wobec tożsamego brzemienia definicji ZCP na gruncie Ustawy VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, cytowane stanowisko Ministra Finansów zachowuje w pełni aktualność w odniesieniu do analizowanego stanu faktycznego), w której wskazano, że jeśli „osoba prawna prowadzi działalność developerską oraz organizacyjnie i finansowo wyodrębnioną działalność polegającą na wynajmie lokali w będącym jej własnością budynku, można uznać, że budynek ten oceniany wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, umowami dotyczącymi zawartych umów najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na najmie stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa podatnika. Należy również stwierdzić, że tak wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych stanowić musi jednocześnie niezależną, samodzielną sferę działalności, w ramach której podatnik realizuje określone zadania gospodarcze”.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, w sytuacji w której nie zostaną przeniesione kluczowe umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, gdy niespłacone w określonym terminie należności od najemców nie zostaną sprzedane nabywcy za określoną osobno cenę, stanowić będzie dostawę składników majątkowych, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa ani też ZCP. W konsekwencji dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom Ustawy VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Ad2.

Zdaniem Spółki, w przypadku sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, a nie obejmującą kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, gdy niespłacone w określonym terminie należności od najemców zostaną sprzedane nabywcy Nieruchomości za określoną osobno cenę na podstawie odrębnej umowy, właściwe będzie również uzasadnienie stanowiska zaprezentowane dla pytania 1 (Ad 1.).

Nawet jeżeli nabywca przejmie część należności, to w dalszym ciągu nie przejmie on istotnych składników przedsiębiorstwa Spółki. Odnosi się to m.in. do zobowiązań wobec dostawców / usługodawców, środków pieniężnych na rachunkach Wnioskodawcy, ksiąg rachunkowych oraz firmy. Ponadto, na nabywcę nie zostanie przeniesiony szereg umów zawartych przez Spółkę, w tym Umowa o Zarządzanie, mająca kluczowe znaczenie dla funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto należy podkreślić, że na nabywcę przejdzie jedynie ta część należności, która nie zostanie spłacona przez najemców w określonym przez strony transakcji terminie, tj. 2 miesięcy od dnia zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Intencją takiego zapisu nie jest więc przeniesienie przez Spółkę wszystkich należności. Celem takiego uzgodnienia jest jedynie zapewnienie, że po upływie określonego czasu od daty transakcji, w księgach Spółki nie pozostaną nierozliczone należności od najemców.

Podsumowując, również w razie przejęcia części należności Spółki przez nabywcę, przedstawiona transakcja sprzedaży stanowić będzie dostawę składników majątkowych, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa ani też ZCP. W konsekwencji dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom Ustawy VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Ad3.

Jeżeli zdaniem organu planowaną transakcję sprzedaży należałoby uznać za dostawę pojedynczych aktywów, nie zaś zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, to w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust.1 Ustawy VAT, transakcja ta podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT (w brzmieniu obowiązującym na dzień złożenia niniejszego wniosku), przez towary rozumieć należy rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (Od dnia 1 stycznia 2011 r. definicja towarów będzie obejmowała „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”, co nie wpłynie jednak na konkluzje zawarte w niniejszym wniosku).

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata;

Podatnik może w myśl art. 43 ust. 10 Ustawy VAT zrezygnować z opisanego powyżej zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oświadczenie musi odpowiadać wymogom określonym w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, tj. musi zawierać:

*   imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

*   planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

*   adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wyniku z przytoczonych uregulowań, dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Należy przy tym zwrócić uwagę, że w przypadku tego rodzaju dostaw dokonywanych pomiędzy zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia, pod warunkiem spełnienia przytoczonych powyżej wymagań sformułowanych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT.

Dla oceny, czy w przypadku uznania przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości jako odpłatnego zbycia, Wnioskodawca będzie uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia dostawy budynku oraz budowli, które były przedmiotem umów najmu, wchodzących w skład Nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT decydujące będzie w świetle przytoczonych przepisów rozstrzygnięcie, czy oddanie w najem Nieruchomości (a ściślej - powierzchni handlowo-usługowej budynku oraz parkingu) spełnia kryteria pierwszego zasiedlenia w rozumieniu Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich;

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przytoczonej definicji legalnej, dla pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części, konieczne jest oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 Ustawy VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem „oddanie do użytkowania (\`(...)\`) nabywcy lub użytkownikowi”.

Nie budzi wątpliwości, że jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jest usługa wynajmu nieruchomości. Art. 8 ust. 1 Ustawy VAT nakazuje pod pojęciem świadczenia usług rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, przy czym w myśl art. 8 ust. 3 Ustawy VAT usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są co do zasady identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji. W Dziale 70 Sekcji K - „Usługi związane z nieruchomościami”, Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług określona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. Nr 42 poz. 264) wymienia pod symbolem 70.2 m.in. usługi wynajmowania nieruchomości na własny rachunek.

W ocenie Wnioskodawcy przytoczone powyżej argumenty przemawiają za tym, że przesłanki pierwszego zasiedlenia spełnione są nie tylko w przypadku dostawy obiektów budowlanych, ale również, jeżeli obiekty te zostają oddane do użytkowania pierwszemu użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej) na podstawie umowy najmu.

Powyższy pogląd prezentowany jest również w piśmiennictwie. Wskazuje się, że „pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing” (A. Bartosiewicz, R. Kubacki VAT. Komentarz; Lex. 2010, wyd. IV.).

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają również liczne interpretacje organów skarbowych. Tytułem przykładu wskazać można m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 11 marca 2010 r. nr ITPP2/443-1111/09/KT, w której stwierdzono, że „żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem, są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.”

Podobnie w odniesieniu do umowy dzierżawy wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 8 grudnia 2009 r. nr ILPP1/443-1122/09-2/KG. Pogląd prezentowany przez Wnioskodawcę wyrażony został również m.in. w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 lutego 2010 r. nr IPPP2-443-82/10-2/JB oraz z dnia 20 kwietnia 2010 r. nr IPPP2/443-75/10-4/MM.

Wnioskodawca pragnie przytoczyć również interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 października 2009 r. nr IBPP1/443-760/09/AL, w której stwierdzono, że ‚„zgodnie (\`(...)\`) art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej). W świetle tego przepisu przedmiotowa dostawa nie będzie zatem dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż nieruchomość była wynajmowana od 1993r. i na tej podstawie użytkowana przez najemcę oraz Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tej nieruchomości.”

W rozważanym stanie faktycznym, pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce kilkakrotnie. Budynek ten był przedmiotem odpłatnej dostawy dokonanej na rzecz Wnioskodawcy w grudniu 1993 r., w wyniku której nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT w obecnym brzmieniu. Następnie budynek został gruntownie zmodernizowany - wartość dokonanych przez Wnioskodawcę ulepszeń przekroczyła 30% wartość początkowej tego obiektu. Po dokonaniu ulepszeń w 1994 r. powierzchnia handlowa budynku była przedmiotem umów najmu z podmiotami trzecimi. Zgodnie z argumentami przedstawionymi powyżej, oddanie powierzchni handlowej budynku do użytkowania na podstawie umów najmu także skutkowało dokonaniem czynności zdefiniowanej przez Ustawę VAT jako pierwsze zasiedlenie. Od tego momentu nie były dokonywane ulepszenia, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej budynku oraz budowli wchodzącej w skład Nieruchomości.

Natomiast wchodząca w skład Nieruchomości budowla - parking została wybudowana przez Wnioskodawcę w 1994 r. W 2001 r. została zaś oddana w całości w użytkowanie podmiotowi trzeciemu na podstawie odrębnej umowy najmu i do chwili obecnej jest przez Wnioskodawcę wynajmowana na rzecz podmiotu trzeciego.

Podsumowując, ostatnia czynność, która zgodnie z przepisami Ustawy VAT stanowiła pierwsze zasiedlenie omawianych obiektów budowlanych nastąpiła wcześniej niż 2 lata temu, w wyniku oddania ich do używania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, w drodze wynajmu.

W związku z tym, w odniesieniu do wskazanego powyżej budynku i budowli, ich planowana dostawa mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca oraz przyszły nabywca Nieruchomości, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT do rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Ponieważ strony planowanej transakcji skorzystają z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 w powiązaniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, to sprzedaż wskazanych budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką podstawową, o której mowa w art. 41 ust. 1 Ustawy VAT.

Ad4.

Zgodnie z przepisami Ustawy VAT, co do zasady zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 Ustawy VAT. Wyjątkiem od powyższego jest sytuacja, gdy zbycie dotyczy prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami, których dostawa jest zwolniona z podatku VAT lub podlega opodatkowaniu obniżoną stawką podatku VAT. W takiej sytuacji zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega odpowiednio albo zwolnieniu z VAT (§ 12 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy od podatku od towarów i usług) albo opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki obniżonej (§ 6 ust. 5 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług). Tym samym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów podlega opodatkowaniu według zasad obowiązujących dla dostawy budynków, budowli lub ich części (Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 6 sierpnia 2010r. (sygn. ITPP2/443-425/10/EŁ).

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, w sytuacji sprzedaży budynku oraz budowli, w stosunku do których zastosowanie będą miały przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, w przypadku gdy strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania, transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT.

Zatem, jeżeli zdaniem organu planowaną transakcję sprzedaży należałoby uznać za dostawę pojedynczych aktywów, nie zaś za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, podlegająca, na skutek skorzystania przez strony transakcji z opcji opodatkowania, opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką podstawową, o której mowa w art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, to sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z tą samą stawką.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10 09-402 Płock.