Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT3.4011.42.2019.2.PP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-12
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: deklaracje-deklaracja podatkowa; dochód; nieruchomości; strata; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2019 r. (data wpływu 30 stycznia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 lutego 2019 r. (data wpływu 1 marca 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 12 lutego 2019 r., nr 0113-KDIPT3.4011.42.2019.1.PP, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 13 lutego 2019 r. (data doręczenia 21 lutego 2019 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 24 lutego 2019 r. (data wpływu 1 marca 2019 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 28 lutego 2019 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość gruntową – rolną (Id działki …, KW nr … prowadzona przez V Wydział Sądu Rejonowego w …) przed upływem 5 lat od chwili nabycia. Ww. nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w dniu 26 kwietnia 2016 r. jako współwłasność (wielkość udziału 1/2) z inną osobą fizyczną za kwotę 47 000 zł, gdzie wspólnie ponieśli koszty w postaci:

*   podatku – 2%, tj. 2 600 zł,

*   taksy notarialnej – 1 100 zł,

*   podatku od towarów i usług – 23%, tj. 253 zł,

*   opłaty sądowej – 200 zł

Razem: 4 153 zł

Następnie przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni zbyła wraz z inną osobą w dniu 29 marca 2018 r., poniżej kosztów zakupu za kwotę 32 500 zł, co daje 16 250 zł na osobę. Nadmienić należy, że nieruchomość o której mowa jest łąką trwałą, oznaczoną jako klasa gleby: ŁIV i ŁV, usytuowaną na terenach podmokłych, zalewowych w bezpośrednim sąsiedztwie rzeki … bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy z zakazem prowadzenia jakichkolwiek prac mogących powodować zmiany stosunków wodnych, jak również owa nieruchomość nie posiada drogi dojazdowej, jej kształt jest nieregularny, a także znajduje się na niej słup wysokiego napięcia. Opisany stan rzeczy znacząco obniża wartość nieruchomości względem wartości gruntów rolnych znajdujących się w okolicy.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 24 lutego 2019 r. Wnioskodawczyni wskazała, że powierzchnia całej nieruchomości to 2,3623 ha. Przedmiotowa nieruchomość w chwili sprzedaży była łąką trwałą niezabudowaną bez ogrodzenia i została sprzedana przez poprzedniego właściciela jako grunt rolny bez prawa zabudowy – nie utraciła charakteru rolnego.

Z aktu notarialnego nie wynika i Wnioskodawczyni nie nabywała przedmiotowej nieruchomości w celu prowadzenia działalności rolnej, jak również nie powiększała już istniejącej działalności rolnej, gdyż takiego gospodarstwa nie posiada. Zbycie 1/2 nieruchomości nie nastąpiło w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym istnieje konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego, gdy nieruchomość została zbyta poniżej kosztów zakupu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ostatecznie doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku, biorąc pod uwagę fakt, że przedmiotowa nieruchomość wyceniana jest na kwotę znacząco niższą niż wartość gruntów znajdujących się w okolicy oraz fakt, że z tytułów nabycia i posiadania omawianej nieruchomości Wnioskodawczyni poniosła koszty, a przy sprzedaży stratę, to zapłata podatku jest bezzasadna.

Zdaniem Wnioskodawczyni, mając na względzie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 30 kwietnia 2016 r., gdzie obrót nieruchomościami rolnymi podlega ograniczeniom, co do swobody sprzedaży i przekształceń, uważa Ona, że przy podanym stanie rzeczy ma zastosowanie art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm), w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2018 r., opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości oraz prawa majątkowego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość gruntową – rolną przed upływem 5 lat od chwili nabycia. Ww. nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w dniu 26 kwietnia 2016 r. jako współwłasność (wielkość udziału 1/2) z inna osobą fizyczną za kwotę 47 000 zł. Następnie przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni zbyła wraz z inną osobą w dniu 29 marca 2018 r. Nadmienić należy, że nieruchomość o której mowa jest łąką trwałą, oznaczoną jako klasa gleby: ŁIV i ŁV, usytuowaną na terenach podmokłych, zalewowych w bezpośrednim sąsiedztwie rzeki bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy z zakazem prowadzenia jakichkolwiek prac mogących powodować zmiany stosunków wodnych, jak również owa nieruchomość nie posiada drogi dojazdowej, jej kształt jest nieregularny, a także znajduje się na niej słup wysokiego napięcia. Opisany stan rzeczy znacząco obniża wartość nieruchomości względem wartości gruntów rolnych znajdujących się w okolicy.

Wnioskodawczyni wskazała, że powierzchnia całej nieruchomości to 2,3623 ha. Wnioskodawczyni nie nabywała przedmiotowej nieruchomości w celu prowadzenia działalności rolnej, jak również nie powiększała już istniejącej działalności rolnej, gdyż takiego gospodarstwa nie posiada. Zbycie 1/2 nieruchomości nie nastąpiło w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia. Należy, mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe, odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2018 r. 1/2 udziału w nieruchomości, nabytego przez Wnioskodawczynię w 2016 r., stanowi dla Niej źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć m.in.:

*   związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości;

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości;

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej;

*   opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do ww. art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Wskazać należy, że stosownie do art. 1 pkt 16 lit. a) ustawy z dnia 4 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2126) zmianie uległ przepis art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Zgodnie z art. 8 ww. ustawy zmieniającej, przepis art. 45 w nowym brzmieniu stosuje się do zeznań składanych za 2018 r. w zakresie dochodów uzyskanych wyłącznie za pośrednictwem płatnika lub podmiotów, o których mowa w art. 42a.

Natomiast, stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że odpłatne zbycie w 2018 r. 1/2 udziału w nieruchomości, nabytego przez Wnioskodawczynię w 2016 r., stanowi dla Niej źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochodem uzyskanym ze sprzedaży ww. udziału będzie różnica pomiędzy przychodem określonym w oparciu o art. 19 a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do których można zaliczyć m.in. cenę nabycia przedmiotowej nieruchomości, zapłaconą zbywcy, w udziale przypadającym na Wnioskodawczynię.

W konsekwencji, skoro Wnioskodawczyni zbyła udział w nieruchomości za cenę niższą od ceny nabycia, to nie wystąpi dochód do opodatkowania, lecz strata podatkowa, o ile cena sprzedaży i wartość udziału w nieruchomości odpowiada jej wartości rynkowej. Wartości te winny być ustalone na podstawie cen rynkowych nieruchomości, obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

Zatem, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku z tego tytułu. Niemniej jednak, należy dodać, że Wnioskodawczyni ma obowiązek złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy 2018 (PIT-39) i wykazania w nim powyższych wartości.

Stwierdzić należy, że pomimo tego, że Wnioskodawczyni przedstawiając własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego powoła art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie, stanowisko Wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2018 r., o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Z kolei, w myśl art. 9 ust. 3a ww. ustawy, przepis ust. 3 nie ma zastosowania do strat:

1.  z odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, oraz
2.  ze źródeł przychodów, z których dochody są wolne od podatku dochodowego.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie organ podatkowy wydając interpretację indywidualną przepisów prawa opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.