Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.96.2021.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-26
Teza: Nieuznanie Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki wraz z udziałami w drodze na działce oraz w związku z planowaną sprzedażą działki wraz z udziałami w drodze na działce.
Słowa kluczowe: grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 lutego 2021 r. (data wpływu 17 lutego 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 kwietnia 2021 r. (data wpływu 21 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 1 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 oraz w związku z planowaną sprzedażą działki nr 3 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

17 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 1 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 oraz w związku z planowaną sprzedażą działki nr 3 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 19 kwietnia 2021 r. (data wpływu 21 kwietnia 2021 r.), w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz opłaty.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

W 1997 roku Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od wuja działkę w (…) gm. (…) (wówczas rolną) nr 4 o powierzchni 5346 m2. W lipcu 2009 roku decyzją Rady Miejskiej w (…) działka ta jak i sąsiednie grunty została przekształcona w tereny budownictwa mieszkaniowego. W 2013 roku Wnioskodawczyni mając na względzie plany dotyczące budowy domu mieszkalnego oraz fakt, że ma synów dokonała podziału w/w działki na trzy: nr 3 o pow. 1949 m2, nr 1 o pow. 1946 m2 oraz nr 5 o pow. 522 m2. Z w/w działki wydzielono również działkę nr 2 o pow. 929 m2 pod wewnętrzną drogę dojazdową do działek Wnioskodawczyni jak i działek jej wuja - na część drogi wuj przeznaczył kawałek swojego terenu (działka nr 6). Kontynuując przygotowania do budowy domu w roku 2015 Wnioskodawczyni doprowadziła do swoich działek wodę i kanalizację. W 2019 r. nastąpiła jednak zmiana planów - zarówno Wnioskodawczyni jak i jej synowie nie zamierzają już wiązać swoich planów mieszkaniowych z (…), lecz z (…). Została zakupiona działka (w sierpniu 2020 r.) i tu zamierzają się budować, stąd też decyzja o sprzedaży działek w (…), z której to przychód zostanie przeznaczony na budowę domu w (…).

Na pytania zawarte w wezwaniu o treści:

1.  Czy Wnioskodawczyni jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?
2.  Czy Wnioskodawczyni prowadziła/prowadzi działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.)?
3.  Czy Wnioskodawczyni była/jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?
4.  Czy z nieruchomości, mających być przedmiotem sprzedaży, dokonywane były/są zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Jeśli tak, to czy dostawa tych produktów była/jest opodatkowana czy zwolniona od podatku VAT?
5.  Należy wskazać, w jaki sposób Wnioskodawczyni wykorzystywała/wykorzystuje działki objęte zakresem wniosku od momentu nabycia?
6.  Należy wskazać jakie czynności Wnioskodawczyni podejmowała/zamierza podejmować w związku ze sprzedażą działek objętych zakresem wniosku?
7.  Czy Wnioskodawczyni dokona sprzedaży działek objętych zakresem wniosku wraz z udziałami w drodze wewnętrznej?
8.  Jeżeli działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy wskazać czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawczyni?
9.  Jeżeli działki objęte zakresem wniosku nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy wskazać czy dla ww. działek do momentu ich sprzedaży zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

1.  kiedy decyzje zostały/będą wydane?
2.  jakie przeznaczenie działek określają wydane decyzje?
3.  z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

11.  Czy przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku zostało/zostanie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie ww. pozwolenia?
12.  Jakie inne pozwolenia, decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku?
13.  Czy przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku Wnioskodawczyni, poza już wskazanymi działaniami tj: doprowadzenie do działek wody i kanalizacji, poczyniła/zamierza poczynić, jakiekolwiek inne działania dotyczące zwiększenia wartości ww. nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?
14.  Czy Wnioskodawczyni zamieściła ogłoszenia o sprzedaży działek objętych zakresem wniosku w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe, itp.?
15.  Czy działki objęte zakresem wniosku były/są/będą udostępniane osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    1.  w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?
    2.  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?
    3.  czy udostępnienie działek było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?
16.  Należy wskazać, czy jest już potencjalny nabywca nieruchomości wskazanych we wniosku? Jeżeli tak, to czy Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości z nabywcą/nabywcami? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    1.  jakie są postanowienia umowy przedwstępnej?
    2.  czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak to jakie?
17.  Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości zostało/zostanie udzielone nabywcy pełnomocnictwo/zgoda do dokonania w imieniu Wnioskodawczyni dodatkowych czynności w odniesieniu do nieruchomości? Jeżeli tak to należy podać przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód oraz jakie konkretnie czynności nabywca wykonuje/będzie wykonywać.
18.  Czy poza planowaną sprzedażą działek, objętych zakresem wniosku, Wnioskodawczyni dokonała wcześniej sprzedaży innych działek? Jeżeli tak, to należy wskazać ile oraz kiedy działki były sprzedane.
19.  Czy Wnioskodawczyni posiada inne działki, oprócz działek wskazanych we wniosku, które w przyszłości zamierza sprzedać?

Wnioskodawczyni udzieliła następujących odpowiedzi:

Ad 1.

Wnioskodawczyni jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towaru i usług. Prowadzi działalność gospodarczą od (…), nazwa (…) – (…) obejmuje: - konserwację i ochronę miejsc i budynków zabytkowych i historycznych oraz zabytkowych obiektów ruchomych.

Ad 2.

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ad 3.

Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. Ustawy.

Ad 4.

Z nieruchomości będących przedmiotem analizy nie dokonywane były i nadal nie są, zbiory i dostawy produktów rolnych.

Ad 5.

Wnioskodawczyni wskazane nieruchomości pozostawiała niewykorzystywanymi.

Ad 6.

Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmować innych czynności poza wymienionymi w odpowiedzi na pytania 11 i 16.

Ad 7.

Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałami w drodze nr 2 (akt notarialny z 31.03.2021 r., Repertorium A nr (…)), działka nr 3 ma również zostać sprzedana wraz z udziałami w drodze.

Ad 8.

Uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i wynikające z planu przeznaczenie działek nie wynikało w żaden sposób z inicjatywy Wnioskodawczyni.

Ad 9.

Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ad 10.

Przed sprzedażą działek/działki zostało wydane pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę zostało wydane na wniosek kupującego czyli Spółki (…).

Ad 11.

Została wydana zgoda na tymczasowe (na czas budowy) przyłącze energetyczne.

Ad 12.

Wnioskodawczyni nie przewidywała i nie przewiduje jakichkolwiek prac na rzeczonych działkach mających na celu zwiększenia ich wartości.

Ad 13.

Zostało zamieszczone ogłoszenie w Internecie związane z chęcią sprzedaży działek.

Ad 14.

Działki objęte analizą nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim.

Ad 15.

Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałami w drodze nr 2 (akt notarialny z 31.03.2021 r., Repertorium A nr (…)) na rzecz Spółki (…). Warunkiem podpisania umowy sprzedaży było pozyskanie przez Spółkę (…) pozwolenia na budowę na sprzedawanej działce. Dla działki nr 3 oraz udziałów w drodze na działce o nr 2 została podpisana ze Spółką (…), w formie aktu notarialnego, umowa przyrzeczona obowiązująca do 31.01.2022 r.

Ad 16.

Wnioskodawczyni wydała zgodę Spółce (…) na działania zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę.

Ad 17.

Wnioskodawczyni nie dokonała sprzedaży działek prócz działki 1 wraz z udziałami w drodze 2 będących częścią analizy, do sprzedaży której doszło po wysłaniu zapytania o wydanie interpretacji indywidualnej z 10 lutego 2021 r.

Ad 18.

Wnioskodawczyni posiada ponadto dwie działki rolne, ale na dzień dzisiejszy i w najbliższej przyszłości nie planuje sprzedaży innych działek niż działki wskazane we wniosku o interpretację indywidualną dotyczącą podatku od towarów i usług z 10 lutego 2021 r. (znak: 0113-KDIPT1-3.4012.96.2021.1.AG).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przepisów ustawy o PTU przy sprzedaży wyżej wymienionych działek Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika PTU czy nie?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie będzie ona występowała w charakterze podatnika, co jest warunkiem niezbędnym do opodatkowania czynności sprzedaży, w tym przypadku działek, albowiem tej czynności nie można przypisać charakteru profesjonalnego, co by czyniło ją działalnością gospodarczą (zarówno w świetle przepisów ustawy o p.t.u. jak i art. 9 dyrektywy 2006/112/WE). Celem podejmowanych wcześniej przez Wnioskodawczynię czynności nie była sprzedaż działek, lecz zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych. Natomiast od momentu zmiany decyzji co do przyszłej budowy domu, Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmie żadnych czynności (w tym np. marketingowych), które by miały charakter profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W świetle interpretacji podatkowych oraz wyroków sądowych (np. I FSK 1665/11 z 10 listopada 2011 r., I FSK 621/13 z 29 kwietnia 2014 r. czy I FSK 774/13 z 27 maja 2014 r.), których podstawą jest wyrok ETS z 15 września 2011 r. (C-180/10) określający okoliczności, w których taka sprzedaż działek dokonywałaby się w ramach działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni dokonuje tu rozporządzenia majątkiem osobistym, który nie podlega ustawie o p.t.u.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawczyni objętych zakresem postawionego pytania, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od wuja działkę nr 4. W lipcu 2009 roku decyzją Rady Miejskiej w (…) działka ta jak i sąsiednie grunty została przekształcona w tereny budownictwa mieszkaniowego. W 2013 roku Wnioskodawczyni mając na względzie plany dotyczące budowy domu mieszkalnego oraz fakt, że ma synów dokonała podziału w/w działki na trzy: nr 3, nr 1 oraz nr 5. Wydzielono również działkę nr 2 pod wewnętrzną drogę dojazdową do działek Wnioskodawczyni. Kontynuując przygotowania do budowy domu w roku 2015 Wnioskodawczyni doprowadziła do swoich działek wodę i kanalizację. W 2019 r. nastąpiła jednak zmiana planów - zarówno Wnioskodawczyni jak i jej synowie nie zamierzają już wiązać swoich planów mieszkaniowych z (…), lecz z (…). Została podjęta decyzja o sprzedaży działek w (…), z której to przychód zostanie przeznaczony na budowę domu w (…). Wnioskodawczyni wskazane nieruchomości pozostawiała niewykorzystywanymi. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmować innych czynności poza wyrażeniem zgody na tymczasowe (na czas budowy) przyłącze energetyczne a także na działania zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę przez Spółkę (…). Ponadto Wnioskodawczyni nie przewidywała i nie przewiduje jakichkolwiek prac na rzeczonych działkach mających na celu zwiększenie ich wartości. Działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim. Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a wynikające z planu przeznaczenie działek nie wynikało w żaden sposób z inicjatywy Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni dokonała już aktem notarialnym z dnia 31.03.2021 r. sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałami w drodze nr 2 na rzecz Spółki (…). Warunkiem podpisania umowy sprzedaży było pozyskanie przez Spółkę (…) pozwolenia na budowę na sprzedawanej działce. Dla działki nr 3, która również ma zostać sprzedana wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 została podpisana ze Spółką (…), w formie aktu notarialnego, umowa przyrzeczona obowiązująca do 31.01.2022 r. Przed sprzedażą działek/działki zostało wydane pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę zostało wydane na wniosek kupującego czyli Spółki (…).

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Zainteresowana działała/będzie działała w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. W świetle powyższego stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawczyni – w związku ze sprzedażą działki nr 1 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 oraz w związku z planowaną sprzedażą działki nr 3 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 – za podatnika podatku od towarów i usług. Z opisu sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Wnioskodawczyni, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wnioskodawczyni wskazała, że nabyła w drodze darowizny działkę nr 4. Następnie dokonała podziału działki nr 4 z zamiarem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym celu Wnioskodawczyni wydzieliła także działkę pod wewnętrzną drogę dojazdową do nowo powstałych działek oraz doprowadziła do nich wodę i kanalizację. Jak wynika z opisu sprawy, jedyne czynności jakie były/będą podjęte w celu sprzedaży ww. działek to wyrażenie zgody przez Wnioskodawczynię na tymczasowe (na czas budowy) przyłącze energetyczne oraz wydana zgoda spółce (…) na uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponadto, działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobą trzecim. Wnioskodawczyni nie przewidywała i nie przewiduje jakichkolwiek prac na rzeczonych działkach mających na celu zwiększenia ich wartości. Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 oraz planowana sprzedaż działki nr 3 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 nie stanowiła/nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, w przedmiotowej sprawie można mówić tylko o pojedynczej czynności, o której mowa w wyroku TSUE C-180/10 i C-181/10, polegającej na uzyskaniu pozwolenia na budowę, nie mamy natomiast do czynienia z ciągiem przytoczonych w tym orzeczeniu okoliczności, które mogłyby przemawiać za uznaniem Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tych sprzedaży. Również okoliczność wskazująca na wyrażenie zgody na tymczasowe (na czas budowy) przyłącze energetyczne za powyższym nie przemawia.

Okoliczności przedstawione w opisie sprawy nie pozwalają uznać, że dokonując sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 oraz planując sprzedaż działki nr 3 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 Wnioskodawczyni wystąpiła/wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest uznanie podmiotu dokonującego dostawy za podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie, skoro do chwili sprzedaży ww. działek Wnioskodawczyni nie ponosiła/nie poniesie żadnych nakładów zwiększających wartość ww. działek (oprócz uzyskania pozwolenia na budowę na tych gruntach i wyrażenia zgody na tymczasowe, na czas budowy przyłącze energetyczne), to ich sprzedaż można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawczyni korzystała/będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 oraz planowana sprzedaż działki nr 3 wraz z udziałami w drodze na działce o nr 2 nie podlegała/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że sprzedaż działek nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni z tytułu dokonanej transakcji sprzedaży i planowanej transakcji sprzedaży nie działała/nie będzie działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.