Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.140.2019.2.SK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-30
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 4 lipca 2019 r. (data wpływu 4 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2019 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: K. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Nabywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest czynnym podatnikiem VAT, którego głównym przedmiotem działalności zgodnie z wpisem do Krajowego Rejestru Przedsiębiorców jest „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny” (PKD: 68.10.Z). Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) następujące nieruchomości:

*   prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, na której nie znajdują się żadne naniesienia, w szczególności żadne budynki ani budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (dalej: „Nieruchomość niezabudowana”);
*   prawo własności nieruchomości zabudowanej, (dalej: „Nieruchomość zabudowana”), na której znajduje się budynek handlowo-usługowy oraz parking z miejscami postojowymi (spełniający definicje „budowli” w rozumieniu ustawy prawo budowlane); dalej: Naniesienia;

Na Nieruchomości zabudowanej oprócz wymienionych w zdaniu poprzednim brak jest innych naniesień, które spełniałaby definicję „budynku” lub „budowli” w rozumieniu ustawy „Prawo budowlane”.

Nieruchomości znajdują się na terenie, dla którego uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego przeznaczenie terenu to: „tereny usług podstawowych i zieleń urządzona”.

Zbywca jest czynnym podatnikiem VAT, którego głównym przedmiotem działalności zgodnie z wpisem do Krajowego Rejestru Przedsiębiorców jest „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” (PKD: 68.10.Z). Zarówno budynek handlowo-usługowy, jak i parking z miejscami postojowymi znajdujące się na Nieruchomości zabudowanej zostały wybudowane przez Zbywcę w 2013 r. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki na wybudowanie naniesień.

Wszystkie Naniesienia znajdujące się na Nieruchomości zabudowanej wykorzystywane są przez Zbywcę na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT od ponad dwóch lat – na Nieruchomości Zbywca prowadzi bowiem sklep oraz parking przeznaczony dla klientów sklepu. Zbywca od momentu wybudowania naniesień nie dokonywał w stosunku do nich żadnych ulepszeń.

W ramach planowanej transakcji zbycia (dalej: Transakcja) na Nabywcę przejdą Nieruchomości tj. prawo własności Nieruchomości zabudowanej wraz z Naniesieniami oraz prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości niezabudowanej.

Nieruchomości będące przedmiotem zbycia nie są jedynymi istotnymi składnikami aktywów Zbywcy.

Po dokonaniu Transakcji, Nabywca planuje wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT – Nieruchomość zostanie wynajęta na rzecz innego podmiotu (dalej: Kontrahent), który to Kontrahent wykorzysta wynajmowane Nieruchomości w toku swojej działalności gospodarczej (tzn. będzie prowadzić sklep).

W ramach Transakcji zostanie przeniesiona na Nabywcę:

1.  dokumentacja techniczna związana z Nieruchomościami,
2.  prawa autorskie do projektu budowalnego (przeniesienie nastąpi zgodnie z wolą stron).

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności żadne (inne niż wyżej wymienione) prawa i obowiązki, w tym wynikające z innych umów, czy też z innych umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, które zawarł Zbywca, ani inne niż Nieruchomość składniki majątku Zbywcy.

Umowy, których stroną na moment sporządzania niniejszego wniosku jest Zbywca (i które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w związku z Transakcją) to m.in.:

*   umowy o dostarczenie wody i odprowadzanie ścieków,
*   umowy o dostarczenie energii elektrycznej,
*   umowy monitoringu (ochrony),
*   umowy na obsługę administracyjną i księgową,
*   umowa ubezpieczeniowa.

Ani obecnie ani na moment zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości:

*   Nieruchomość nie jest ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Zbywcy jako zakład, oddział itp.;
*   nie będzie przyporządkowanych wyłącznie do obsługi Nieruchomości pracowników, ani innych składników majątku;
*   nie ma i nie będzie odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego Zbywcy, na który wpływają należności i są spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości;
*   Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości Nieruchomości; zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy (co prawda na podstawie prowadzonych ksiąg spółki możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów, należności i zobowiązań związanych z Nieruchomościami, niemniej nie jest to odrębna księgowość dotyczącą Nieruchomości).

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Nabywcę:

*   nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Zbywcy w trybie art. 231 Kodeksu pracy (Zbywca na moment Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników);
*   nie przejdą umowy zarządzania Nieruchomością;
*   nie przejdą umowy rachunków bankowych Zbywcy, a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne Zbywcy (które obecnie wchodzą w skład majątku Zbywcy);
*   nie przejdą zobowiązania lub należności związane ze Nieruchomością lub całym przedsiębiorstwem Zbywcy, które obecnie wchodzą w skład aktywów/pasywów Spółki);
*   nie dojdzie po przeniesienia nazwy, umów technicznych np. umowy na obsługę administracyjną, czy księgową.

Po sprzedaży Nieruchomości w przedsiębiorstwie Zbywcy pozostaną aktywa, w tym m.in. środki trwałe, środki pieniężne, należności oraz zobowiązania.

Obecnie, jak i na moment dokonania Transakcji, Nabywca i Zbywca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Zawierając Transakcję Nabywca działać będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem na rzecz Kontrahenta, który prowadzić będzie sklep w oparciu o wynajmowane Nieruchomości).

Ani Nieruchomość zabudowana, ani Nieruchomość niezabudowana nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Zainteresowani planują złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania w odniesieniu do całej Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące m.in. pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że zbycie Nieruchomości będzie podlegało przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowane VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili we wcześniejszej części niniejszego wniosku), Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja indywidualna z 23 sierpnia 2019 r. Znak: 0112-KDIL2-1.4012.257.2019.2.AS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl natomiast art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, na której nie znajdują się żadne naniesienia oraz prawo własności nieruchomości zabudowanej, na której znajduje się budynek handlowo-usługowy oraz parking z miejscami postojowymi. Po dokonaniu Transakcji Zainteresowany będący stroną postępowania planuje wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – Nieruchomość zostanie wynajęta na rzecz innego podmiotu. Zainteresowani planują złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania w odniesieniu do całej Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 sierpnia 2019 r. Znak: 0112-KDIL2-1.4012.257.2019.2.AS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym „(…) zbywana Nieruchomość nie będzie stanowić ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, transakcja będzie objęta uregulowaniami ustawy o VAT (nie znajdzie bowiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT). (…) dostawa Nieruchomości niezabudowanej będzie opodatkowana podatkiem VAT. Odnosząc się z kolei do Nieruchomości zabudowanej (…) Transakcja podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, w sytuacji, w której Zainteresowani przed dniem Transakcji złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (co jak wskazano w opisie stanu faktycznego strony planują uczynić), Transakcja będzie opodatkowana VAT”.

A zatem, skoro opisana we wniosku transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji, gdy transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.