Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-417/14-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-06-26
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży i zakupu nieruchomości
Słowa kluczowe: dochód; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zakup; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2014 r. (data wpływu 28 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży i zakupu nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży i zakupu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

W marcu 2009 r. dwa małżeństwa: Wnioskodawczyni i JA oraz KV i CA wspólnie zakupili dom i nieruchomości niezabudowane w Polsce w cenie 450 000,00 zł. Osoby te są obywatelami Belgii. Wg przepisów z tamtego okresu obcokrajowcy mogli kupić nieruchomości w Polsce pod warunkiem zamieszkiwania w tej nieruchomości i dokonania formalności meldunkowych w gminie.

Trzy osoby z tych czterech wypełniają obowiązek, ale jedna osoba – KV w krótkim czasie po nabyciu nieruchomości rozwiodła się z mężem CA i nigdy nie dostosowała się do tego przepisu.

W związku z tym, ww. osoby otrzymały pismo o dopełnienie tego obowiązku z MSWiA. Trzy strony wykazały się dobrą wolą i dopełniły formalności : Wnioskodawczyni i JA oraz CA, natomiast czwarta – KV nie dopełniła obowiązku zameldowania i spowodowała powstanie sytuacji patowej dla tych trzech; sytuacji, która nie jest właściwa wg prawa. MSWiA nie nakazało anulowania aktu notarialnego, natomiast wymaga pewnej formy regulacji, czyli zameldowania się tej czwartej osoby.

Niestety, kontakt z byłą żoną jednego z właścicieli jest bardzo utrudniony; jest ona w stanie współpracować tylko w wyjątkowych sytuacjach i nie wyraża zgody na zameldowanie się w ww. nieruchomości, a jedynie na sprzedaż swojej części, co stwarza bardzo trudną sytuację.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w przypadku powtórnej sprzedaży poprzedniemu właścicielowi oraz ponownego zakupu przez 3 osoby transakcja będzie opodatkowana podatkiem dochodowym?

Wszystkie te transakcje – sprzedaż i powtórny zakup – będą dokonane bez tworzenia zysku. Czy wg przepisów skarbowych w tej sytuacji powstają konsekwencje podatkowe dla stron kupującego lub sprzedającego nawet jak nie ma dochodu?

Tak to by wyglądało:

1.  Sprzedaż przez p. A dla kupujących: 1, 2, 3, 4 (4 osoby = 450 000 zł;
2.  Sprzedaż przez 1, 2, 3, 4 (4 osoby) dla kupujących: p. A = 450 000 zł;
3.  Sprzedaż przez p. A. dla kupujących: 1, 2, 3 (3 osoby) = 450 000zł;

do tego koszty notarialne i pobrane opłaty PCC. Akt notarialny nabycia i sprzedaży będzie w tym samym dniu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji najprościej byłoby powrócić do pierwotnego stanu. Najpierw wszyscy nabywcy (4 osoby) sprzedają nieruchomości poprzedniemu właścicielowi, na co wyraża zgodę również była żona jednego z właścicieli. Ten zaś ponownie sprzedaje tę nieruchomość tym trzem osobom, po tej samej cenie za jaką kupli tę nieruchomość. Ze zbycia nieruchomości i powtórnej jego sprzedaży nie powstałby dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w tymże przepisie. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma więc moment i sposób ich nabycia.

Z opisanej we wniosku sytuacji wynika, że nieruchomości (dom i nieruchomości niezabudowane) zostały zakupione przez Wnioskodawczynię i trzy inne osoby (we czworo) w roku 2009 za łączną kwotę 450 000 zł. Zainteresowana wraz z tymi trzema osobami (we czworo) zamierzają sprzedać ww. nieruchomości za łączną kwotę równą cenie ich nabycia, tj. 450 000 zł. Ponadto – w tym samym dniu, w którym nastąpi przedmiotowa sprzedaż – Wnioskodawczyni wraz z dwoma osobami spośród trzech wcześniej wymienionych (we troje) zamierzają powtórnie zakupić (odkupić) ww. nieruchomości za łączną kwotę 450 000 zł. Poza tym, przedmiotowym transakcjom będą towarzyszyły koszty notarialne oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawczyni jest zainteresowana skutkami podatkowymi opisanych transakcji (sprzedaży oraz zakupu).

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należy stwierdzić, że dokonane w roku 2014 odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości nabytych w roku 2009 będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Dopiero dokonanie analizowanej transakcji w roku 2015, tj. po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie podlegałoby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie zaś z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ponieważ przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte odpłatnie (zakupione). W myśl tegoż uregulowania, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (prawa). Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena (w niniejszej sprawie kosztem nabycia jest kwarta ceny zapłaconej w roku 2009, gdyż taki udział przypadał na Wnioskodawczynię) jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, którą sprzedał.

Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem lokalu mieszkalnego, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych, co również ma miejsce w niniejszej sprawie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W związku z tym, że podstawą obliczenia podatku jest dochód, podatnik ma obowiązek obniżyć uzyskany przychód o poniesione koszty.

W tym miejscu należy wyraźnie zaznaczyć, że z rozpatrywanego wniosku wynika, że w analizowanej sprawie kosztem nabycia dla Zainteresowanego bez wątpienia jest kwarta (1/4) – gdyż taki udział przypadał na Wnioskodawcę – ceny (450 000 zł) zapłaconej w roku 2009 zbywcy za ww. nieruchomości objętych zamiarem sprzedaży (za cenę również 450 000 zł). Tym samym, przypadający na Zainteresowaną koszt nabycia w roku 2009 przedmiotowych nieruchomości będzie równy przypadającemu na Zainteresowaną przychodowi z zamierzonej sprzedaży tychże nieruchomości.

Reasumując: na gruncie przedmiotowej sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa, zamierzona sprzedaż nieruchomości nie spowoduje po stronie Wnioskodawczyni powstania dochodu będącego podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wynika to z faktu, że różnica pomiędzy przypadającym na Zainteresowaną przychodem z tejże sprzedaży – czyli przypadającą na Wnioskodawczynię częścią ceny określonej w umowie sprzedaży (450 000 zł) pomniejszoną o przypadające na Wnioskodawczynię koszty odpłatnego zbycia (np. koszty notarialne) – a przypadającymi na Zainteresowaną kosztami nabycia rzeczonych nieruchomości – którymi są np.: cena zakupu (450 000 zł), koszty notarialne, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych – nie będzie wartością dodatnią.

W konsekwencji, skoro z tytułu analizowanej sprzedaży nieruchomości zakupionych w roku 2009 po stronie Zainteresowanej nie powstanie dochód będący podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty tegoż podatku z ww. tytułu.

Odnosząc się natomiast do wątpliwości Zainteresowanej dotyczących ponownego zakupu przedmiotowych nieruchomości, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie ta czynność również nie spowoduje po stronie Zainteresowanej konsekwencji w postaci obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ ta czynność (transakcja) – inaczej niż czynność sprzedaży – nie została wymieniona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu tymże podatkiem, wobec czego na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych będzie czynnością neutralną (niewywołującą żadnych skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych).

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że przedmiotowy wniosek został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Pozostali współwłaściciele nieruchomości, chcąc uzyskać interpretacje indywidualne, powinni wystąpić z odrębnymi wnioskami o ich udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.