Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4015.137.2019.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-26
Teza: Skutki podatkowe nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego w zamian za zrzeczenie się prawa pierwszeństwa nabycia lokalu oraz prawa najmu lokalu.
Słowa kluczowe: ekwiwalent; lokal-lokal mieszkalny; nabycie; umowa; zrzeczenie się
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 20 sierpnia 2019 r. (data wpływu 28 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego w zamian za zrzeczenie się prawa pierwszeństwa nabycia lokalu oraz prawa najmu lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego w zamian za zrzeczenie się prawa pierwszeństwa nabycia lokalu oraz prawa najmu lokalu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Polski.

W dniu 14 marca 2017 r. została zawarta umowa najmu lokalu nr 20 o powierzchni użytkowej 24,88 m2, składającego się z pokoju, łazienki z wc oraz kuchni (dalej: Lokal) na czas nieoznaczony między Wnioskodawczynią (Najemcą) a Województwem X (Wynajmującym), zwana dalej: Umową najmu. Lokal będący przedmiotem Umowy znajduje się w budynku, który został przejęty do Wojewódzkiego Zasobu Nieruchomości od Szpitala Specjalistycznego 29 sierpnia 2014 r. W dacie tej, Lokal był już zajmowany przez Wnioskodawczynię, która posiadała prawa i obowiązki strony umowy najmu przedmiotowego lokalu na czas nieoznaczony. Na tej samej zasadzie Lokal był użytkowany przez Wnioskodawczynię do dnia zawarcia Umowy, tj. w okresie od 29 sierpnia 2014 r. do 14 marca 2017 r.

W odniesieniu do zajmowanego Lokalu, Wnioskodawczyni posiada status lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182). Ponadto, przysługuje jej prawo pierwszeństwa nabycia przedmiotowego lokalu na podstawie art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204) – dalej: u.g.n. oraz Uchwały nr XXX/…/17 Sejmiku Województwa X z dnia 26 stycznia 2017 r. w sprawie określenia warunków bonifikat i wysokości sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących własność Województwa X.

W dniu 29 czerwca 2017 r. pomiędzy Wnioskodawczynią a Województwem X zostało zawarte Porozumienie w sprawie zgodnego ustalenia i zabezpieczenia praw i obowiązków stron wynikających z przepisów u.g.n. istniejących pomiędzy stronami stosunku najmu lokalu stanowiącego własność Województwa X w przypadku zbycia całej nieruchomości (dalej: Porozumienie).

Na mocy Porozumienia:

1.  Województwo X zobowiąże przyszłego nabywcę nieruchomości (dalej: Nabywca), w której znajduje się wynajmowany przez Wnioskodawczynię lokal (dalej: Nieruchomość), do przeniesienia na jej rzecz prawa własności lokalu położonego w Y o powierzchni i standardzie odpowiadającym co najmniej powierzchni i standardowi zajmowanego przez nią na podstawie Umowy lokalu (dalej: Nowy lokal) w terminie 2 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Nabywcę. Powyższe ma odbyć się bez konieczności uiszczania dodatkowych opłat przez Wnioskodawczynię za wyjątkiem opłat notarialnych, sądowych i ewentualnych obciążeń publicznoprawnych.
2.  Województwo X określi w warunkach przetargu, iż wydanie Nabywcy Nieruchomości nastąpi po wykonaniu przez niego Zobowiązania, o którym mowa w punkcie 1.
3.  Wnioskodawczyni oraz Województwo X, w przypadku wykonania przez Nabywcę zobowiązania, o którym mowa w punkcie 1 w terminie tam wskazanym, po przeniesieniu na Wnioskodawczynię prawa własności Nowego lokalu, złożą zgodne oświadczenia o rozwiązaniu Umowy najmu za porozumieniem stron.
4.  Wnioskodawczyni opróżni i wyda lokal w terminie 7 dni od dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nią prawo własności Nowego lokalu.
5.  Wnioskodawczyni zrzeka się przysługującego jej prawa pierwszeństwa nabycia lokalu. Powyższe oświadczenie utraci jednak swoją ważność w sytuacji niewykonania przez Nabywcę zobowiązania, o którym mowa w punkcie 1 we wskazanym tam terminie.

Na dzień dzisiejszy, Wnioskodawczyni otrzymała ofertę nabycia Nowego lokalu od Nabywcy Nieruchomości, która została przez nią zaakceptowana.

Do końca roku Wnioskodawczyni wespół z Nabywcą planują zawrzeć, w wykonaniu postanowień wynikających z Porozumienia, „Umowę przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w zamian za zrzeczenie się prawa pierwszeństwa nabycia Lokalu mieszkalnego oraz prawa najmu Lokalu mieszkalnego przysługującego na czas nieoznaczony”, której postanowienia będą następujące:

1.  Wnioskodawczyni zrzeknie się prawa pierwszeństwa nabycia lokalu nr 20 o powierzchni użytkowej 24,88 m2, składającego się z pokoju, łazienki z wc oraz kuchni.
2.  Wnioskodawczyni zrzeknie się praw i obowiązków wynikających z zawartej na czas nieoznaczony z Województwem X w dniu 14 marca 2017 r. umowy najmu lokalu nr 20 o powierzchni użytkowej 24,88 m2, składającego się z pokoju, łazienki z wc oraz kuchni.
3.  Nabywca przeniesie na Wnioskodawczynię prawo własności Nowego lokalu, tj. lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem „Umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w zamian za zrzeczenie się prawa pierwszeństwa nabycia Lokalu mieszkalnego oraz prawa najmu Lokalu mieszkalnego przysługującego na czas nieoznaczony”.

W związku z przedstawionym opisem stanu przyszłego, Wnioskodawczyni chciałaby potwierdzić, iż planowane nabycie Nowego lokalu nie stanowi nabycia w drodze darowizny i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy nabycie nieruchomości mieszkalnej na podstawie opisanej „Umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w zamian za zrzeczenie się prawa pierwszeństwa nabycia Lokalu mieszkalnego oraz prawa najmu Lokalu mieszkalnego przysługującego na czas nieoznaczony” należy uznać za darowiznę w rozumieniu ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 644) i czy w związku z powyższym, planowana czynność nabycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na mocy wskazanej Ustawy a na Wnioskodawczyni będą ciążyły obowiązki podatnika (nabywcy) podatku od spadków i darowizn wynikające ze wskazanej Ustawy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, opisanej czynności cywilnoprawnej nabycia nieruchomości mieszkalnej na podstawie „Umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w zamian za zrzeczenie się prawa pierwszeństwa nabycia Lokalu mieszkalnego oraz prawa najmu Lokalu mieszkalnego przysługującego na czas nieoznaczony” nie można uznać za darowiznę w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 644), zwanej dalej „Ustawą”. W związku z powyższym, planowana czynność nabycia nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn na mocy Ustawy oraz na Wnioskodawczyni nie będą ciążyły żadne obowiązki podatkowe wskazane w Ustawie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn – podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, m.in. tytułem darowizny.

Jak stanowi art. 5 ww. ustawy – obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy – przy nabyciu w drodze darowizny obowiązek podatkowy powstaje – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera pojęcia „darowizna”, dlatego w tym zakresie należy stosować prawną definicję tego pojęcia unormowaną w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.), zwaną dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Treść tego świadczenia określa umowa darowizny.

Darowizna jest umową umożliwiającą dokonywanie przysporzeń majątkowych bez ekwiwalentu. Jest typową, zdefiniowaną w Kodeksie cywilnym umową, podlegającą wszystkim regułom określonym w tych przepisach, gdyż przepisy szczególne, w tym Ustawa nie zawierają w tym zakresie odmiennych regulacji. Zgodnie z art. 888 k.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W świetle tej definicji nie ma wątpliwości, że darowizna jest umową, a nie jednostronną czynnością prawną, i to także wówczas, gdy darczyńca zobowiązuje się jednostronnie do bezpłatnego świadczenia, nie nakładając na obdarowanego żadnych obowiązków. Jest ona umową zobowiązującą, konsensualną. Zawarcie umowy darowizny może być związane z jednoczesnym rozporządzeniem rzeczą lub prawem, czyli spełnieniem świadczenia na rzecz obdarowanego.

Istotą darowizny jako czynności nieodpłatnej jest brak po drugiej stronie ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego. Nieodpłatne przysporzenie na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy może polegać zarówno na przesunięciach do majątku obdarowanego określonych przedmiotów majątkowych (rzeczy i praw majątkowych), jak i na innych postaciach dyspozycji majątkowych darczyńcy, prowadzących do zmniejszenia jego majątku, a w odniesieniu do majątku obdarowanego – do zwiększenia aktywów lub zmniejszenia pasywów. W wyroku z 18 lutego 1999 r., (sygn. akt I SA/Łd 400/97) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że: „Zgodnie z art. 888 § 1 k.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Podstawową zatem cechą darowizny jest nieodpłatność. Darczyńca w zamian za uczynioną darowiznę nie może uzyskać jakiegokolwiek ekwiwalentu ani w chwili dokonywania darowizny ani w przyszłości”. Dla oceny charakteru prawnego umowy darowizny nie ma przy tym znaczenia konkretny, zindywidualizowany motyw dokonanego nieodpłatnie przysporzenia (np. charytatywny, ekonomiczny).

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawiony przez Wnioskodawczynię w ramach prezentacji stanu przyszłego opis sytuacji obecnej oraz planowanej czynności nabycia nieruchomości na podstawie „Umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego w zamian za zrzeczenie się prawa pierwszeństwa nabycia Lokalu mieszkalnego oraz prawa najmu Lokalu mieszkalnego przysługującego na czas nieoznaczony”, należy uznać, iż nabycie to nie nastąpi w drodze zawarcia umowy darowizny, jak i nie będzie to nabycie nieodpłatne, co mogłoby rodzić podobne dla tej czynności skutki, w tym w szczególności na gruncie Ustawy. Wnioskodawczyni, w zamian za uzyskane prawo własności nieruchomości zrzeknie się przysługujących jej praw:

*   prawa pierwszeństwa nabycia Lokalu,
*   prawa najmu Lokalu na czas nieoznaczony.

Należy zatem z pewnością stwierdzić, iż planowana czynność doprowadzi do uszczerbku majątku Wnioskodawczyni, stąd nabycie prawa własności Nowego Lokalu nie odbędzie się tytułem nieodpłatnym.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż planowana czynność nie będzie stanowić darowizny w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 2 Ustawy i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn a na Wnioskodawczyni nie będą ciążyć żadne obowiązki wynikające z Ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej – interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do powołanego art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.