Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.219.2022.3.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-04
Teza: Dostawa opisanej Nieruchomości, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

4 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu tej transakcji.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka Akcyjna

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### Opis zdarzenia przyszłego

A Spółka Akcyjna (dalej: „Kupujący”) zawarła z B Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) Umowę Przedwstępną Sprzedaży udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym przed M. W., notariuszem w (…), 28 września 2021 r., Rep. (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący figurują w rejestrze VAT jako podatnicy VAT czynni.

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest będąca w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego nieruchomość położona w (\`(...)\`), na którą składają się działki gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6 i dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (\`(...)\`) (zwana dalej: „Nieruchomością”).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do zawarcia „Umowy Przyrzeczonej”, na podstawie której Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Nieruchomość w całości objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (\`(...)\`), zatwierdzonym Uchwałą Nr (\`(...)\`) Rady Miasta (\`(...)\`) z 26 czerwca 2012 roku (dalej: „MPZP”).

Przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, na podstawie Umowy Przyrzeczonej, będzie Nieruchomość obejmująca działki o następujących charakterze:

(i) 1 – działka niezabudowana, działka ta zgodnie z MPZP ma przeznaczenie częściowo U/UC/P, a częściowo ZU,

(ii) 5 – działka niezabudowana, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie U/UC/P,

(iii) 2, 3, 4, 6 – działki niezabudowane, które zgodnie z MPZP mają przeznaczenie ZU.

Zgodnie z treścią MPZP, dla terenu oznaczonego U/UC/P ustala się przeznaczenie terenu: usługi, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², produkcja.

Natomiast w odniesieniu do terenu zieleni urządzonej, oznaczonego symbolem ZU w MPZP ustala się:

1) obowiązek ochrony istniejącej zieleni,

2) obowiązek utrzymania i zapewnienie ciągłości i swobody przepływu istniejących potoków,

3) dopuszcza się przełożenie i przebudowę potoku oraz prowadzenie prac regulacyjnych zgodnie z przepisami odrębnymi,

4) zakaz realizacji obiektów budowlanych za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji oraz elementów małej architektury.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kupujący zamierza zrealizować na części Nieruchomości (w praktyce na jej części o przeznaczeniu U/UC/P) inwestycję polegającą na budowie centrum handlowego (typu Retail Park) wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączeniem mediów), parkingami, drogami wewnętrznymi oraz wjazdami i zjazdami z drogi publicznej (dalej: „Inwestycja”). Części Nieruchomości o przeznaczeniu ZU są prawnie i funkcjonalnie związane z częściami Nieruchomości o przeznaczeniu U/UC/P, na których Inwestycja będzie posadowiona. Części te – o przeznaczeniu ZU - stanowić będą otoczenie Inwestycji zgodnie z MPZP.

W celu umożliwienia Kupującemu uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a także wszelkich innych decyzji, pozwoleń, postanowień, zgłoszeń, zezwoleń, uzgodnień, opinii, itd. o treści pozwalającej na realizację Inwestycji, w tym decyzji umożliwiających odprowadzenie mediów, Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W szczególności po realizacji Inwestycji będzie osiągał obrót opodatkowany VAT z najmu powierzchni Inwestycji albo też osiągnie obrót opodatkowany z jej sprzedaży. Kupujący alternatywnie może dokonać sprzedaży całości lub części Nieruchomości niedługo po jej nabyciu, co w jego ocenie także będzie stanowiło czynność opodatkowaną.

### Pytania

1\. Czy dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT?

2\. Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców:

1\. Dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na podstawie Umowy Przyrzeczonej będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT.

2\. Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej dostawę Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej.

Pytanie 1.

W skład Nieruchomości wchodzą wyłącznie działki niezabudowane. Działki te w całości objęte są MPZP i mają następujące przeznaczenie:

*   1 - częściowo U/UC/P, a częściowo ZU,
*   5 – U/UC/P,
*   2, 3, 4, 6 – ZU.

Dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Potencjalną podstawą zwolnienia z VAT dostawy działki niezabudowanej jest art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Art. 2 pkt 33 Ustawy VAT stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomości objęte są MPZP i zgodnie z tym planem przeznaczone są pod zabudowę. Dla terenów oznaczonych symbolem U/UC/P Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ustala przeznaczenie terenu: usługi, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², produkcja. Natomiast tereny oznaczone symbolem ZU mogą być w świetle MPZP zabudowane wyłącznie sieciami i urządzeniami infrastruktury technicznej i komunikacji oraz elementami małej architektury.

W ocenie Wnioskodawców całą Nieruchomość uznać należy za tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP, a więc wyłączone są one ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

Na potwierdzenie powyższego stanowiska, Wnioskodawcy przytoczyli treść interpretacji indywidualnej z 3 czerwca 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.126.2019.4.MGO, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Z kolei w odniesieniu do zbycia części działki położonej na obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zieleni urządzonej - ZU - należy stwierdzić, że nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem stanowi grunt z możliwością zabudowy obiektami małej architektury w rozumieniu definicji ustawy - Prawo budowlane art. 3 pkt 4, tj. kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

Zatem sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że teren ten stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego (wiodącego) celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Z racji tego, że wskazany we wniosku teren stanowi grunt z możliwością jego zabudowania, przedmiotowa transakcja nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT.

Mając zatem na uwadze, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego oznaczeniem ZU dopuszcza możliwość lokalizacji ww. obiektów, należy stwierdzić, że teren ten stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, tym samym jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.”

Podsumowując, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, a w związku z tym dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Pytanie 2.

Jak wskazano w odpowiedzi na Pytanie 1, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Wobec powyższego Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą VAT, na której wykaże podatek VAT według tej stawki.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz będzie spełniać definicję podatnika VAT zawartą w art. 15 Ustawy VAT. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał ją do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Mogą to być: wybudowanie Inwestycji i wynajem powierzchni handlowej; wybudowanie Inwestycji i jej sprzedaż lub sprzedaż Nieruchomości.

Z uwagi na powyższe, po dokonaniu przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości i otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionej faktury VAT od Sprzedającego, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy VAT prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej ustawą,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Według art. 2 pkt 6 ustawy,

towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży: rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, w tym również prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi bowiem do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu oraz w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Państwa informacji wynika, że zawarli Państwo - jako Kupujący - Umowę Przedwstępną Sprzedaży ze Sprzedającym udokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym 28 września 2021 r. (Umowa Przedwstępna). Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący figurują w rejestrze VAT jako podatnicy VAT czynni.

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest będąca w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego nieruchomość położona w (\`(...)\`), na którą składają się działki gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6 (Nieruchomość).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do zawarcia „Umowy Przyrzeczonej”, na podstawie której Sprzedający sprzeda na rzecz Kupującego prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Nieruchomość w całości objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiotem sprzedaży na podstawie Umowy Przyrzeczonej, będzie Nieruchomość obejmująca działki o następujących charakterze:

(i) 1 – działka niezabudowana, działka ta zgodnie z MPZP ma przeznaczenie częściowo U/UC/P, a częściowo ZU,

(ii) 5 – działka niezabudowana, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie U/UC/P,

(iii) 2, 3, 4, 6 – działki niezabudowane, które zgodnie z MPZP mają przeznaczenie ZU.

Zgodnie z treścią MPZP, dla terenu oznaczonego U/UC/P ustala się przeznaczenie terenu: usługi, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², produkcja.

Natomiast w odniesieniu do terenu zieleni urządzonej, oznaczonego symbolem ZU w MPZP ustala się: obowiązek ochrony istniejącej zieleni, obowiązek utrzymania i zapewnienie ciągłości i swobody przepływu istniejących potoków, dopuszcza się przełożenie i przebudowę potoku oraz prowadzenie prac regulacyjnych zgodnie z przepisami odrębnymi, zakaz realizacji obiektów budowlanych za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji oraz elementów małej architektury.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kupujący zamierza zrealizować na części Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie centrum handlowego (typu Retail Park) wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączeniem mediów), parkingami, drogami wewnętrznymi oraz wjazdami i zjazdami z drogi publicznej. Części Nieruchomości o przeznaczeniu ZU są prawnie i funkcjonalnie związane z częściami Nieruchomości o przeznaczeniu U/UC/P, na których Inwestycja będzie posadowiona. Części te – o przeznaczeniu ZU - stanowić będą otoczenie Inwestycji zgodnie z MPZP.

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT.

Na wstępie należy wskazać, że w opisanej sytuacji sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będzie następować w ramach działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, Nieruchomość stanowi bowiem majątkiem spółki, będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Tym samym dostawa ww. Nieruchomości będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy,

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku dostaw których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość obejmująca działki o następujących charakterze:

(i) 1 – działka niezabudowana, działka ta zgodnie z MPZP ma przeznaczenie częściowo U/UC/P, a częściowo ZU,

(ii) 5 – działka niezabudowana, która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie U/UC/P,

(iii) 2, 3, 4, 6 – działki niezabudowane, które zgodnie z MPZP mają przeznaczenie ZU.

Zgodnie z treścią MPZP, dla terenu oznaczonego U/UC/P ustala się przeznaczenie terenu: usługi, w tym obiekty handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², produkcja.

Natomiast w odniesieniu do terenu zieleni urządzonej, oznaczonego symbolem ZU w MPZP ustala się: obowiązek ochrony istniejącej zieleni, obowiązek utrzymania i zapewnienie ciągłości i swobody przepływu istniejących potoków, dopuszcza się przełożenie i przebudowę potoku oraz prowadzenie prac regulacyjnych zgodnie z przepisami odrębnymi, zakaz realizacji obiektów budowlanych za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunikacji oraz elementów małej architektury.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” - do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy - należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane,

pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane,

obiekty małej architektury to niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że ww. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do ich sprzedaży zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do dostawy Nieruchomości nie zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z wniosku, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a zatem dostawa Nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa opisanej Nieruchomości, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania 1 jest **prawidłowe.**

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy, transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości, mając również na względzie powołane wyżej przepisy, uznać należy, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Jak bowiem wynika z wniosku, zarówno Sprzedający, jak i Kupujący figurują w rejestrze VAT jako podatnicy VAT czynni. Kupujący zamierza zrealizować na części Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie centrum handlowego wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączeniem mediów), parkingami, drogami wewnętrznymi oraz wjazdami i zjazdami z drogi publicznej.

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W szczególności po realizacji Inwestycji będzie osiągał obrót opodatkowany VAT z najmu powierzchni Inwestycji albo też osiągnie obrót opodatkowany z jej sprzedaży.

Co więcej, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zatem w związku z nabyciem Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę ww. Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania 2 jest **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).