Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.366.2017.2.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-27
Teza: W zakresie ustalenia czy kwota wpłacona przez B do depozytu notarialnego powodować będzie powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT tytułem dostawy Nieruchomości oraz czy sprzedaż Nieruchomości powinna stanowić transakcję opodatkowaną VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; stawka; zaliczka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 6 lipca 2017 r. (data wpływu 12 lipca 2017 r.), uzupełnionym pismem z 4 września 2017 r. (data wpływu 7 września 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

*   czy kwota wpłacona przez B do depozytu notarialnego powodować będzie powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT tytułem dostawy Nieruchomości – **jest nieprawidłowe,**
*   czy sprzedaż Nieruchomości powinna stanowić transakcję opodatkowaną VAT – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2017 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy kwota wpłacona przez B do depozytu notarialnego powodować będzie powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT tytułem dostawy Nieruchomości oraz czy sprzedaż Nieruchomości powinna stanowić transakcję opodatkowaną VAT. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 września 2017 r. (data wpływu 7 września 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 22 sierpnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.366.2017.1.KO, 0111-KDIB4.4014.207.2017.2.ASz.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącym stroną postępowania pana IW,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania B Spółka,

został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny/zdarzenie przyszłe.

W dniu 6 marca 2015 r., Wnioskodawca zawarł z B Sp. (dalej: „B”) umowę przedwstępną sprzedaży (dalej „Umowa”) nieruchomości (dalej „Nieruchomość”). Do umowy tej w dniu 6 czerwca 2017 r. strony zawarły umowę w przedmiocie zmiany ww. umowy przedwstępnej (dalej „Aneks”). Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z danymi z rejestru gruntów Nieruchomość jest klasyfikowana jako grunty orne. Ponadto dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT, a własność Nieruchomości została przez niego nabyta w 2011 roku w drodze darowizny dokonanej do majątku osobistego Wnioskodawcy.

B zawarła opisaną Umowę przedwstępną z zamiarem ulokowania na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych („Inwestycja”). W umowie przewidziano szereg warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży, w tym m in. uzyskanie przez B na jej koszt:

*   decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia,
*   decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji,
*   pozwolenia na budowę Inwestycji oraz niezbędnych dróg,
*   uzyskanie w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, bądź też we własnym imieniu B, o ile to będzie możliwe z punktu widzenia prawnego, decyzji o odrolnieniu.

Ponadto, zgodnie z Aneksem, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest dokonanie zmiany w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przeznaczenia nabywanego gruntu z gruntów ornych na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Zatem, w momencie dokonania sprzedaży Nieruchomość będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę. Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy jest również rozpoczęcie robót budowlanych na Nieruchomości, które uniemożliwią prowadzenie działalności rolniczej na Nieruchomości, w szczególności zostanie zdjęta z Nieruchomości warstwa humusu. Ponadto Wnioskodawca upoważnił B do uzyskania od stosownych dostawców warunków przyłączenia niezbędnych mediów do nabywanej Nieruchomości.

Zgodnie z Umową, Wnioskodawca udzielił B prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. W związku z tym, w ramach związanych z tym postępowań administracyjnych B zasadniczo będzie działać we własnym imieniu bądź jako pełnomocnik Wnioskodawcy.

Ponadto, B zobowiązała się m.in. do pokrycia kosztów wystąpienia przez Wnioskodawcę z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego w zakresie opodatkowania transakcji VAT. Wnioskodawca zamierza udzielić B pełnomocnictwa do uzyskania zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczenia z właściwego oddziału ZUS/KRUS potwierdzającego, że Wnioskodawca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Jak wynika z Umowy, w dniu zawarcia Aneksu, B złożyła do depozytu notarialnego kwotę 500.000,00 zł, która zostanie wypłacona Wnioskodawcy tytułem zabezpieczenia odszkodowania umownego przysługującego Wnioskodawcy w przypadkach określonych w Aneksie, tj. braku zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn innych niż zawinione przez Wnioskodawcę. Jak wynika z Aneksu, w takim przypadku, kwota ta zostanie zatrzymana przez Wnioskodawcę jako należne mu odszkodowanie umowne. Z kolei jeżeli B i Wnioskodawca zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży wówczas ww. kwota zabezpieczenia odszkodowania umownego zostanie zaliczona na poczet ceny Nieruchomości.

Pismem z 4 września uzupełniono opis sprawy następująco:

1.  Wnioskodawca wyjaśnia, że Nieruchomość stanowi działkę ewidencyjną nr 7/2, dla której prowadzona jest księga wieczysta.
2.  Nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności rolniczej.
3.  Wnioskodawca wskazuje, że jest rolnikiem ryczałtowym od nabycia Nieruchomości w drodze darowizny w styczniu 2011 r. i status taki posiada również w chwili obecnej.
4.  Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej, z tytułu której Wnioskodawca dokonywał sprzedaży plonów (pszenicy) jako rolnik ryczałtowy, zgodnie z procedurą wskazaną w art. 115 i n. ustawy o VAT.
5.  Nieruchomość nie była oraz obecnie także nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy.
6.  Wnioskodawca wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie dla celów prowadzonej przez siebie działalności rolniczej.
7.  Z Wnioskodawcą skontaktował się pośrednik z pytaniem czy nie jest zainteresowany sprzedażą Nieruchomości. Po podjęciu rozmów w tym zakresie Wnioskodawca podjął decyzję o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży z B (zainteresowany niebędący stroną postępowania).
8.  Na mocy porozumień z Nabywcą, w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy zostanie uzyskana decyzja o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej i dokonane zostaną właściwe wpisy w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej. Dodatkowo, przed sprzedażą zostaną rozpoczęte roboty budowlane, które uniemożliwią prowadzenie działalności rolniczej, w szczególności zostanie zdjęta warstwa humusu.
9.  Zdaniem Wnioskodawcy pytanie to nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia podatkowych konsekwencji opisanej transakcji i może naruszać prawo do prywatności. Poza tym Wnioskodawca nie zdecydował w chwili obecnej na co zostaną przeznaczone uzyskane środki.
10.  Wnioskodawca wskazuje, że pytanie to powtórzone jest w pytaniu nr 10.
11.  Wnioskodawca informuje, że nie dokonywał dotychczas w sposób zorganizowany sprzedaży nieruchomości. Miesiąc temu dokonał jedynie sprzedaży własnego mieszkania (majątek osobisty), które zostało nabyte 8 lat wcześniej i było wykorzystywane wyłącznie dla własnych celów mieszkaniowych
12.  Wnioskodawca posiada inne nieruchomości rolne, jednakże aktualnie nie ma planów ich sprzedaży.
13.  Zgodnie z informacjami uzyskanymi od B Sp. z o.o., Nabywający Nieruchomość będzie ją w całości wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Na Nieruchomości zostanie wybudowany zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i drogową w celu dalszej odsprzedaży (sprzedaż opodatkowana) wyodrębnionych lokali mieszkalnych i usługowych.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:

1.  Czy kwota wpłacona przez B do depozytu notarialnego powodować będzie powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT tytułem dostawy Nieruchomości?
2.  Czy sprzedaż Nieruchomości powinna stanowić transakcję opodatkowaną VAT?

**Stanowisko Wnioskodawcy:**

W ocenie Wnioskodawcy:

(Ad.1.) Kwota wpłacona przez B do depozytu notarialnego nie podlega opodatkowaniu VAT;

(Ad.2.) Sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie transakcję opodatkowaną VAT;

Uzasadnienie

1\. Uwagi ogólne

Wnioskodawca pragnie wskazać, iż zagadnienie opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Wnioskodawcy jak i B.

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi dotyczyć może prawnopodatkowej sytuacji B, jako podatnika podatku VAT jak i Wnioskodawcy. Ze strony Wnioskodawcy dotyczyć to wprost jego obowiązków na gruncie VAT, natomiast dla B wiąże się z kwestią ustalenia czy transakcja będzie podlegać PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Z perspektywy PCC to czy Wnioskodawca ma obowiązek opodatkować VAT sprzedaż Nieruchomości ma wpływ na sposób opodatkowania lub też nie tej transakcji na gruncie ustawy o PCC, gdyż w przypadku podlegania opodatkowaniu PCC transakcji nabycia Nieruchomości od Wnioskodawcy to na B, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 2 ust. 4 ustawy o PCC, ciążyłby obowiązek uiszczenia PCC według stawki 2%.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono od 1 stycznia 2016 r. nowy art. 14r Ordynacji podatkowej dotyczący tzw. „wspólny wniosek” o indywidulną interpretację prawa podatkowego. W uzasadnieniu tym stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek” „(\`(...)\`) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC.

2\. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Zdaniem Wnioskodawcy, wpłata kwoty 500.000,00 zł na rachunek depozytowy notariusza nie powoduje powstania po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego w podatku VAT, ponieważ nie dochodzi do otrzymania całości lub części zapłaty na poczet przyszłej dostawy towarów, której przedmiotem będzie Nieruchomość.

Należy wskazać, iż środki przekazane do depozytu notarialnego nie stanowią wynagrodzenia tytułem dokonania dostawy Nieruchomości. Środki te zostaną zaliczone na poczet ceny Nieruchomości tylko i wyłącznie, jeżeli dojdzie do zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości. Na moment przekazania środków do depozytu notarialnego, ich funkcją jest zabezpieczenie odszkodowania umownego należnego Wnioskodawcy w przypadku, gdy z przyczyn przez niego niezawinionych nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. W przyszłości może ewentualnie dojść do zwolnienia tych środków z depozytu na rzecz Wnioskodawcy, jednakże nadal wyłącznie na cele zabezpieczenia wykonania umowy, co zdaniem Wnioskodawcy również nie powinno zostać uznane za wypłatę zaliczki, gdyż nadal nie będzie pewne w tym momencie czy umowa faktycznie dojdzie do skutku - w takim przypadku charakter zabezpieczający środków się nie zmieni a zaliczenie na poczet ceny dostawy dojdzie do skutku dopiero w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Stanowisko, zgodnie z którym sama wpłata środków pieniężnych do depozytu notarialnego nie rodzi skutków na gruncie VAT znajduje potwierdzenie w rozstrzygnięciach organów podatkowych (przykładowo, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 maja 2013 r., sygn. IPPP3/443-172/13-2/KT).

Ewentualne, wcześniejsze w stosunku do dostawy Nieruchomości - powstanie obowiązku podatkowego, musiałoby wiązać się z otrzymaniem przez Wnioskodawcę wpłat na skonkretyzowany cel dostawy, które mogłyby zostać zakwalifikowane jako zaliczka (zadatek, przedpłata) na poczet planowanej transakcji. W ocenie Wnioskodawcy, kwota wpłacona przez BIP do depozytu notarialnego nie spełnia jednak takich przesłanek. Skutki na gruncie VAT rodzić może dopiero zaliczenie przekazanych środków na poczet wynagrodzenia z tytułu opodatkowanej VAT sprzedaży, co uwarunkowane jest dojściem sprzedaży do skutku. W przypadku niedojścia umowy do skutku, kwota ta stanowić będzie odszkodowanie należne Wnioskodawcy, które nie podlegałoby opodatkowaniu VAT z uwagi na brak opodatkowanej sprzedaży.

Wobec tego, jak wskazano powyżej, potencjalna wcześniejsza wypłata środków z depozytu na cele zabezpieczające nie ma charakteru zaliczki, ma ona wyłącznie charakter gwarancyjny. Na moment zwolnienia środków, nie będzie bowiem jeszcze wiadomym czy kwota ta przekształci się w odszkodowanie dla Wnioskodawcy, czy też zostanie zaliczona na poczet ceny Nieruchomości. W ocenie Wnioskodawcy, taki niesprecyzowany charakter przedmiotowej kwoty na moment jej otrzymania przez Wnioskodawcę powoduje, że nie stanowi ona zaliczki. Za taką mogłaby zostać uznana dopiero z chwilą jej zaliczenia na poczet ceny - wtedy dopiero ewentualnie Wnioskodawca powinien rozpoznać obowiązek podatkowy z tego tytułu na gruncie VAT.

Analogiczne do powyższego stanowisko zajmowane jest przez organy podatkowe w odniesieniu do instytucji kaucji, czy też wadium, które to przypadki, w ocenie Wnioskodawcy, wykazują podobieństwo do sytuacji opisanej w niniejszym wniosku. W przypadku wadium, które generalnie ma charakter świadczenia gwarancyjnego, organy podatkowe zajmują stanowisko, że wadium staje się częścią zapłaty w momencie wygrania przetargu, tj. gdy jednoznacznie znany jest nabywca. W tej sytuacji wpłata wadium dotyczy konkretnej czynności i jako zaliczka podlega zasadom ustawy o podatku od towarów i usług. Wobec powyższego, po stronie sprzedawcy powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług w części obejmującej otrzymaną należność, w dacie zaliczenia kwoty wadium na poczet ceny sprzedaży na zasadach określonych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT (tak np. DIS w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 22 października 2015 r., sygn. ITPP2/4512- 779/15/IK). W momencie wygrania przetargu, wadium oferenta, którego oferta została przyjęta, zostaje zarachowane na poczet ceny nabycia.

Zdaniem Wnioskodawcy, na analogicznych zasadach należałoby potraktować wpłatę dokonaną przez B do depozytu notarialnego, gdyby transakcja sprzedaży Nieruchomości doszła do skutku. W tym przypadku obowiązek podatkowy w zakresie VAT powstałby dopiero z chwilą zarachowania wpłaconej przez B kwoty na poczet ceny Nieruchomości (kwota wpłaty zostałaby uwzględniona w podstawie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości). Wniosku tego nie zmienia okoliczność potencjalnego podjęcia przez Wnioskodawcę środków złożonych przez B do depozytu notarialnego. Do momentu zrealizowania transakcji sprzedaży Nieruchomości są to bowiem środki zabezpieczające odszkodowanie umowne przysługujące Wnioskodawcy w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn innych niż zawinione przez Wnioskodawcę. Również w momencie ich podjęcia przez Wnioskodawcę nie można twierdzić, iż są to środki stanowiące część zapłaty z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a zatem przesłanki z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT nie są spełnione.

3\. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz B, Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika w rozumieniu przepisów o VAT i sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, aby stwierdzić, czy określona transakcja podlega opodatkowaniu VAT, należy ustalić, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zwykła sprzedaż rzeczy nie stanowi automatycznie wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy, na którego wysokość nie mają zasadniczego wpływu zorganizowane działania podejmowane przez zbywcę.

Kwestia ta była przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. W przywołanym wyroku, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia TSUE jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego:

1.  Wnioskodawca udzielił B prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji,
2.  w związku z planowaną Inwestycją, B uzyska na swój koszt m.in.: decyzję o warunkach zabudowy dla Inwestycji, pozwolenia na budowę, decyzję o odrolnieniu (tę ostatnią B uzyska w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, bądź też we własnym imieniu, o ile to będzie możliwe z punktu widzenia prawnego - nie można zatem wykluczyć, że Wnioskodawca udzieli B pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu w zakresie czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Inwestycji),
3.  warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy jest również rozpoczęcie robót budowlanych na Nieruchomości, które uniemożliwią prowadzenie działalności rolniczej na Nieruchomości, w szczególności zostanie zdjęta z Nieruchomości warstwa humusu,
4.  B został upoważniony do uzyskania od dostawców mediów warunków przyłączenia.

Należy podkreślić, iż ww. działania zostaną przeprowadzone przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, przygotowanie Nieruchomości do Inwestycji zostanie dokonane w okresie, w którym Nieruchomość znajdować się będzie w majątku Wnioskodawcy i to Wnioskodawca - jako właściciel Nieruchomości - będzie beneficjentem tych czynności. W ocenie Wnioskodawcy, powyższe czynności nie są działaniami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zarządem majątkiem prywatnym. Czynności te są typowe dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i wypełniają tym samym znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Analogiczne stanowisko, zgodnie z którym właściciel gruntu może działać w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje grunt spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością, zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 28 lipca 2015 r., sygn. I SA/Rz 511/15, w którym wskazano, iż (podkreślenie Wnioskodawcy) „słuszne jest stanowisko interpretatora według którego na tle zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, Skarżącego nie można uznać za osobę wykonującą jedynie prawo własności majątku osobistego w celu wykorzystania go na potrzeby prywatne, bowiem zorganizował on sprzedaż działek w taki sposób, że jego działanie łącznie z działaniami przyszłego nabywcy (spółki) świadczą o aktywności porównywalnej do podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. O zarobkowym charakterze tego przedsięwzięcia nie ma potrzeby szczególnie się rozwodzić, bowiem różnica między ceną działki gruntowej niezabudowanej a ceną działki po wykonaniu w stosunku do niej wszystkich planowanych czynności, zwieńczonych posadowieniem budynku mieszkalnego jest oczywista.”

Prawidłowość powyższego wyroku potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt I FSK 2032/15), gdzie NSA potwierdził, że właściciel gruntu działa w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje go spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest dokonanie zmiany w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przeznaczenia nabywanego gruntu z gruntów ornych na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Przed dokonaniem sprzedaży uzyskana zostanie decyzja o warunkach zabudowy dla Inwestycji. Zatem, w momencie dokonania sprzedaży Nieruchomość będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę, co wynikać będzie z decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z tym, przedmiotem sprzedaży będzie teren budowlany. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT i powinna podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz B, Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika w rozumieniu przepisów o VAT a sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca powinien zarejestrować się dla celów VAT i opodatkować dostawę Nieruchomości. Czynność ta powinna zostać udokumentowana fakturą VAT a B, po otrzymaniu faktury, po spełnieniu ogólnych przesłanek będzie uprawniony do odliczenia VAT wskazanego na fakturze, gdyż nabycie to będzie związane z czynnościami opodatkowanymi B (opodatkowana sprzedaż mieszkań po zakończeniu budowy Inwestycji).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** - w zakresie ustalenia czy kwota wpłacona przez B do depozytu notarialnego powodować będzie powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT tytułem dostawy Nieruchomości,
*   **prawidłowe** – w zakresie ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości powinna stanowić transakcję opodatkowaną VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy definiuje pojęcie dostawy towarów. W myśl tego przepisu przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika. Zatem nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy również, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka nr 7/2 była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności rolniczej, z tytułu której Wnioskodawca dokonywał sprzedaży plonów (pszenicy) jako rolnik ryczałtowy, zgodnie z procedurą wskazaną w art. 115 i n. ustawy o VAT. Z Wnioskodawcą skontaktował się pośrednik z pytaniem czy nie jest zainteresowany sprzedażą Nieruchomości. Po podjęciu rozmów w tym zakresie Wnioskodawca podjął decyzję o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży z Spółką. W umowie przewidziano szereg warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży, w tym m.in. uzyskanie przez Spółkę na jej koszt:

*   decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia,
*   decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji,
*   pozwolenia na budowę Inwestycji oraz niezbędnych dróg,
*   uzyskanie w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, bądź też we własnym imieniu Spółki, o ile to będzie możliwe z punktu widzenia prawnego, decyzji o odrolnieniu.

Ponadto, zgodnie z Aneksem, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest dokonanie zmiany w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przeznaczenia nabywanego gruntu z gruntów ornych na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Zatem, w momencie dokonania sprzedaży Nieruchomość będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę. Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy jest również rozpoczęcie robót budowlanych na Nieruchomości, które uniemożliwią prowadzenie działalności rolniczej na Nieruchomości, w szczególności zostanie zdjęta z Nieruchomości warstwa humusu. Ponadto Wnioskodawca upoważnił Spółkę do uzyskania od stosownych dostawców warunków przyłączenia niezbędnych mediów do nabywanej Nieruchomości. Zgodnie z Umową, Wnioskodawca udzielił Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. W związku z tym, w ramach związanych z tym postępowań administracyjnych Spółka zasadniczo będzie działać we własnym imieniu bądź jako pełnomocnik Wnioskodawcy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie podatnikiem podatku VAT i czy sprzedaż ta stanowi transakcję opodatkowaną VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 2. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy – na działce nr 7/2 Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą, z tytułu której dokonywał sprzedaży plonów. Natomiast w zawartej umowie został przewidziany szereg warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży. Jednym z warunków jest dokonanie zmiany w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przeznaczenia nabywanego gruntu z gruntów ornych na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oraz rozpoczęcie robót budowlanych na Nieruchomości, które uniemożliwią prowadzenie działalności rolniczej na Nieruchomości, w szczególności zostanie zdjęta z Nieruchomości warstwa humusu.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy podkreślić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W związku z powyższym dostawa przez Wnioskodawcę niezabudowanej działki nr 7/2, która w momencie dokonania sprzedaży będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 tej ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości jest prawidłowe.

Ponadto w opisu sprawy wynika, że w dniu zawarcia Aneksu, Spółka złożyła do depozytu notarialnego kwotę 500.000,00 zł, która zostanie wypłacona Wnioskodawcy tytułem zabezpieczenia odszkodowania umownego przysługującego Wnioskodawcy w przypadkach określonych w Aneksie, tj. braku zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn innych niż zawinione przez Wnioskodawcę. Jak wynika z Aneksu, w takim przypadku, kwota ta zostanie zatrzymana przez Wnioskodawcę jako należne mu odszkodowanie umowne. Z kolei jeżeli Spółka i Wnioskodawca zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży wówczas ww. kwota zabezpieczenia odszkodowania umownego zostanie zaliczona na poczet ceny Nieruchomości. Nabywający Nieruchomość będzie ją w całości wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Nabywający Nieruchomość będzie ją w całości wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Na Nieruchomości zostanie wybudowany zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i drogową w celu dalszej odsprzedaży (sprzedaż opodatkowana) wyodrębnionych lokali mieszkalnych i usługowych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy kwota wpłacona przez Spółkę do depozytu notarialnego powodować będzie powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT tytułem dostawy Nieruchomości oraz czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z faktury dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W myśl art. 19a ust. 8 ustawy jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (Dz.U. z 2016 r., poz. 1796, z poźn. zm.) notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

Natomiast stosownie do art. 108 § 2 ww. ustawy, z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Z powyższego wynika, że przekazanie kwoty należności (zaliczki) do depozytu notarialnego nie powoduje jej otrzymania przez sprzedającego nieruchomość. Sprzedający zgodnie z przytoczonymi przepisami, nie otrzyma należności z chwilą złożenia jej do depozytu notarialnego, a dopiero z chwilą wydania pieniędzy przez notariusza.

Zatem biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że dokonana przez Spółkę (nabywcę) nieruchomości wpłata na rachunek depozytowy notariusza przed wydaniem nieruchomości, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Wnioskodawcę (Sprzedającego) nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy. Dopiero w momencie zwolnienia z depozytu notarialnego pieniędzy przez notariusza na rzecz Wnioskodawcy (Sprzedającego) powstanie u Wnioskodawcy obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług. W momencie zwolnienia przez notariusza środków finansowych z depozytu, Wnioskodawca będzie mógł swobodnie dysponować tymi środkami. W tym momencie Wnioskodawca (Sprzedawca) zadysponuje otrzymaną kwotą z depozytu w zależności od spełnienia warunków wskazanych w umowie (w aneksie) albo jako kwotę stanowiącą odszkodowanie, albo jako zaliczkę na poczet dostawy Nieruchomości w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Nie można w tej sytuacji zgodzić się z Wnioskodawcą, że na moment otrzymania kwota z depozytu będzie miała niesprecyzowany charakter, bowiem z tą chwilą odpowiednio będzie lub nie będzie zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości. W konsekwencji nie można przyjąć, że obowiązek podatkowy powstanie dopiero z chwilą zarachowania wpłaconej przez B kwoty na poczet ceny Nieruchomości. Z momentem zwolnienia środków pieniężnych przez notariusza będzie już uzgodnione zawarcie lub brak umowy przyrzeczenia sprzedaży Nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że wcześniejsza wypłata środków z depozytu na cele zabezpieczające nie ma charakteru zaliczki, za którą mogłaby zostać uznana dopiero z chwilą jej zaliczenia na poczet ceny, jest nieprawidłowe.

Dodatkowa wskazać należy, że ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w oparciu o przedstawiony opis zdarzenia oraz sformułowane pytania, stąd wszelkie kwestie poruszane we wniosku, a nieobjęte pytaniem, w tym kwestia uznania kwoty przekazanej do depozytu za odszkodowanie niepodlegające opodatkowaniu oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia;
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.