Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.52.2022.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-29
Teza: Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku, budowli („starych” budynków i budowli) oraz budynków i budowli w toku będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (...), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-obrót nieruchomościami; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

31 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania wraz z prawem własności budynku oraz budowli. Uzupełnili go Państwo samoistnie – 15 marca 2022 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie – 13 i 21 kwietnia 2022 r. Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:(dalej: Sprzedawca, Zbywca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (dalej: Kupujący, Nabywca)

**Opis zdarzenia przyszłego – zmodyfikowany uzupełnieniami**

1\. Wstęp.

Zainteresowany będący stroną postępowania – Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedawca”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania – inna Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”) zamierzają zawrzeć transakcję obejmującą m.in umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej w W. wraz z prawem własności budynku, budowli oraz innych obiektów zlokalizowanych na tej nieruchomości, a także wraz z przeniesieniem na Nabywcę pewnych dodatkowych aktywów Sprzedawcy oraz praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Sprzedawcę umów oraz uzyskanych przez Sprzedawcę pozwoleń, opisanych szczegółowo we wniosku (dalej: „Transakcja”) wraz z jednoczesnym zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży „powrotnej” części ww. nieruchomości, która to część zostanie w przyszłości wydzielona z nieruchomości na podstawie stosownych podziałów i pozwoleń administracyjnych oraz – do czasu takiego podziału – umowy użytkowania przez Sprzedawcę tego fragmentu nieruchomości.

Ponieważ pytania zadane we wniosku dotyczą m.in. kwalifikacji planowanej Transakcji, jako niestanowiącej dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy, jak również kwestii stosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla planowanej dostawy budynku oraz budowli zlokalizowanych na działkach gruntu stanowiących prawo użytkowania wieczystego (z prawem stron do rezygnacji ze zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług), poniżej zostaną opisane:

\- Zasadniczy przedmiot działalności Sprzedawcy (pkt 2);

\- Kontekst zawarcia Transakcji (pkt 3);

\- Sposób nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynku oraz budowli przez Sprzedawcę, wartość poniesionych nakładów oraz stan zabudowania nieruchomości na dzień planowanej Transakcji (pkt 4);

\- Zakres planowanej Transakcji (pkt 5);

\- Kwestia zawarcia przedwstępnej „powrotnej” umowy sprzedaży części jednej z działek oraz dokonania potrącenia części wynagrodzenia przez strony, jak również odroczenia płatności należnej od Nabywcy względem pozostałej części wynagrodzenia (pkt 6);

\- Kwestia nabywania przez Nabywcę usług zarządzania projektem deweloperskim oraz usług zarządzania centrum danych (punkt 7);

\- Inne elementy istotne z puntu widzenia pytań zadanych we wniosku (pkt 8).

2\. Opis zasadniczej działalności wykonywanej przez Sprzedawcę.

Sprzedawca jest podmiotem prowadzącym działalność polegającą na świadczeniu usług telekomunikacyjnych.

3\. Kontekst zawarcia Transakcji.

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym dwóch przyległych do siebie działek gruntu, zlokalizowanych w W., Działka 1 oraz Działka 2 dalej: („Działki”), dla których prowadzona jest księga wieczysta.

Na Działkach mają docelowo powstać dwa nowe duże centra danych, tj. centrum WA4 (które będzie zlokalizowane w granicach Działki 1 oraz części Działki 2) oraz centrum WA5 (które będzie zlokalizowane w granicach jedynie Działki 2). W tym zakresie, na Działkach zostaną wybudowane nowe budynki, które po wyposażeniu ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, będą służyły jako centra danych służące do świadczenia usług telekomunikacyjnych oraz usług kolokacji. Jak zostanie opisane szczegółowo poniżej, prace budowlane związane z budową centrum danych WA4 zostały już rozpoczęte na podstawie umów (w tym umów o świadczenie usług budowlanych) zawartych przez Sprzedawcę.

W chwili obecnej została już wydana stosowana decyzja o warunkach zabudowy dla centrum danych WA4. Decyzja ta ustala warunki zabudowy całej Działki 1 oraz części Działki 2 (a więc dla tej powierzchni działek, na których będzie zlokalizowane centrum WA4). Dla centrum danych WA4 zostało także już wydane pozwolenie na budowę. W chwili obecnej (oraz w dacie dokonania opisanej w dalszej części wniosku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek przez Sprzedawcę do Nabywcy, jak również zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży „powrotnej” przez Nabywcę na rzecz Sprzedawcy prawa użytkowania wieczystego przyszłej działki, która powstanie w wyniku podziału Działki 2) nie będzie jeszcze wydana decyzja o warunkach zabudowy pozostałej części Działki 2, na której ma być zlokalizowane centrum danych WA5. Decyzja taka zostanie jednak wydana przed dniem zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży „powrotnej” prawa użytkowania wieczystego tej przyszłej działki.

Przy czym, podmiotem który ma być właścicielem oraz w przyszłości świadczyć usługi kolokacji z wykorzystaniem centrum danych WA4 ma być Nabywca. Natomiast Sprzedawca ma być podmiotem docelowo wykorzystującym w przyszłości centrum danych WA5 w prowadzonej przez siebie działalności polegającej na świadczeniu usług telekomunikacyjnych oraz usług kolokacji.

Ponieważ jednak:

\- Obecne granice przyległych do siebie ww. Działek nie pokrywają się z planowanym umiejscowieniem budynków składających się na centra danych WA4 oraz WA5 (jak wskazano powyżej centrum danych WA4 będzie zlokalizowane na całej powierzchni dzisiejszej Działki 1 oraz na części powierzchni dzisiejszej Działki 2, natomiast centrum danych WA5 będzie zlokalizowane na części dzisiejszej Działki 2);

\- Ze względów prawnych (działki stanowią prawo użytkowania wieczystego) niezwłoczne przekształcenie granic Działek w taki sposób, aby przyłączyć fragment Działki 2 do Działki 1 po to, aby granice działek pokrywały się z granicami przyszłych centrów danych WA4 oraz WA5 nie jest możliwe (będzie to proces trwający około 18 miesięcy i możliwym jest także – co jest to uzależnione od szeregu czynników, na które ani Sprzedawca ani Nabywca nie będą mieli wpływu – że ostatecznie okaże się on niemożliwy);

\- Zamierzeniem było rozpoczęcie i kontunuowanie prac budowlanych mających na celu wybudowanie centrum danych WA4 przed formalnym przekształceniem granic Działek;

– Strony zamierzają zawrzeć Transakcję obejmującą m.in. sprzedaż przez Sprzedawcę prawa użytkowania wieczystego obydwu Działek do Nabywcy.

Następnie (aby możliwe było zrealizowanie opisanego powyżej założenia, zgodnie z którym to Sprzedawca wybuduje i będzie prowadził działalność w centrum danych WA5, zaś Nabywca wybuduje (lub sfinalizuje budowę) i będzie prowadził działalność w centrum danych WA4):

A. Jednocześnie z umową sprzedaży obydwu Działek przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy zostanie zawarta pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedawcą umowa użytkowania w rozumieniu art. 252 Kodeksu cywilnego tej części Działki 2, na której będzie zlokalizowane centrum danych WA5. Umowa ta będzie przewidywała roczne płatności dokonywane przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy z tytułu użytkowania tej części Działki 2 (przy czym, możliwym jest, że następnie spółki zmienią tą umowę w taki sposób, że uzgodnią jednorazową płatność na poczet całego okresu użytkowania).

B. Jednocześnie, wraz z zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek, Sprzedawca oraz Nabywca zawrą przedwstępną umowę „powrotnej” sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przyszłej działki (wyodrębnionej z obecnej Działki 2), która – w wyniku odpowiedniego przekształcenia obecnych działek – będzie znajdowała się pod centrum WA5. Przedwstępna umowa sprzedaży będzie przewidywała obowiązek zapłaty zaliczki przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy na poczet przyszłej sprzedaży oraz będzie szczegółowo definiowała (wskazywała) obszar (w ramach Działki 2), przyszłej działki, która ma być przedmiotem sprzedaży i na poczet której dokonywana jest zaliczka. Strony zamierzają postanowić, że część ceny należnej Sprzedawcy z tytułu Transakcji oraz zaliczka na poczet sprzedaży nowo wyodrębnionej działki zostaną potrącone.

C. Do czasu finalnego przekształcenia/podziału obecnych działek Nabywca będzie więc pozostawał użytkownikiem wieczystym obydwu Działek, natomiast Sprzedawca będzie pozostawał (na podstawie umowy zawartej z Nabywcą) użytkownikiem tej części Działki 2, na której ma być zlokalizowane centrum danych WA5. Po finalnym przekształceniu /podziale Działek (jeżeli okaże się ono możliwe), Sprzedawca finalnie nabędzie prawo użytkowania wieczystego nowo wydzielonej działki przeznaczonej na centrum WA5. Natomiast Nabywca pozostanie użytkownikiem wieczystym jedynie działki przeznaczonej na centrum WA4. Jeżeli podział/przekształcenie działek okaże się niemożliwe, wówczas kontynuowana będzie umowa użytkowania.

D. Po nabyciu Działek i zawarciu umowy użytkowania Nabywca sfinalizuje we własnym zakresie – z zastrzeżeniem dodatkowych uwag zamieszczonych poniżej – budowę centrum WA4. W szczególności Nabywca będzie ponosił wszelkie koszty budowy centrum danych WA4 i zapewni ich finansowanie. Po zakończeniu budowy Nabywca będzie prowadził działalność operacyjną związaną z prowadzeniem centrum danych WA4. Natomiast Sprzedawca (który będzie użytkownikiem tej części Działki 2, na których ma być zlokalizowane centrum danych WA5) wybuduje we własnym zakresie centrum WA5 i po zakończeniu budowy Nabywca będzie prowadził działalność operacyjną związaną z prowadzeniem centrum danych WA5.

E. Tak, jak wskazano powyżej, dla budowy centrum danych WA4 (a więc centrum danych, które ma być docelowo wykorzystywane przez Nabywcę) została już wydana decyzja o warunkach zabudowy (która dotyczy całej powierzchni Działki 1 oraz części powierzchni Działki 2) oraz pozwolenie na budowę i w tym zakresie – na podstawie listu intencyjnego oraz umowy na budowę tego centrum zawartej jeszcze przez Sprzedawcę z generalnymi wykonawcami prac budowlanych – rozpoczęły się prace budowlane centrum danych WA4.

Z uwagi jednak na pewne zmiany, które są niezbędne w zakresie tego pozwolenia na budowę, na dzień dokonania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego obydwu Działek planowane będzie wystąpienie o zmianę treści pozwolenia na budowę dla centrum danych WA4 lub wydanie nowego pozwolenia (lub będzie już toczyło się postępowanie mające na celu zmianę treści pozwolenia na budowę lub wydanie nowego pozwolenia) dotyczącego centrum WA4.

Stroną tego postępowania administracyjnego będzie pozostawał Sprzedawca. Jednocześnie, Sprzedawca lub inny podmiot z Grupy (opisany w dalszej części wniosku) będzie świadczył na rzecz Nabywcy usługi zarządzenia projektem budowlanym w zakresie budowy centrum WA4. W tym zakresie, zostanie podpisana Umowa o Zarządzanie Projektem Budowlanym (z ang. „Development Management Agreement”). Umowa ta będzie obowiązywała do czasu finalnego ukończenia centrum danych WA4.

Po wydaniu zmienionego pozwolenia na budowę centrum danych WA4, Sprzedawca – na podstawie osobnej umowy (lub w drodze decyzji administracyjnej) – przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki wynikające ze zmienionego pozwolenia na budowę.

F. Wszystkie opisane powyżej umowy jakie mają zostać zawarte pomiędzy Sprzedawcą a Nabywcą zostaną zawarte na warunkach rynkowych.

Przed datą Transakcji Działki zostały udostępnione generalnym wykonawcom na potrzeby rozpoczęcia prac.

Przed datą Transakcji zostały już wykonane prace przygotowawcze (np. sporządzone zostały projekty, przygotowano działki pod prace budowlane).

Przed dniem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek rozpoczęły się również właściwe prace budowlane dotyczące centrum WA4.

W dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek obiekty, które będą składały się na centrum danych WA4 nie będą jednak jeszcze finalnie ukończone i oddane do użytkowania (będą to inwestycje w toku), choć, jak zostanie to opisane w dalszej części, niektóre obiekty składające się na centrum danych WA4 mogą być już zadaszone. Nabywca stanie się prawnym właścicielem obiektów „w toku” budowy w dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego obydwu Działek.

4\. Sposób nabycia Działek oraz stan Działek na dzień sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek.

Obydwie Działki zostały nabyte przez Sprzedawcę na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zawartej w 2019 r. i zarówno na Działce 1 oraz na Działce 2 w dacie ich nabycia znajdowały się liczne budynki oraz budowle. Sprzedaż ta (tj. sprzedaż dokonana na rzecz Sprzedawcy w 2019 r.) została zakwalifikowana jako dostawa budynków i budowli dokonywana po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, a ponieważ strony transakcji złożyły na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania, transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%. Podatek ten został odliczony przez Sprzedawcę.

Po nabyciu Działek, niemal wszystkie budynki oraz budowle znajdujące się na Działkach zostały wyburzone przez Sprzedawcę. Na dzień sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek:

\- w zakresie mniejszej Działki 1: zostaną wyburzone wszystkie znajdujące się na niej uprzednio budynki oraz budowle;

\- w zakresie większej Działki 2: na działce tej będzie pozostawał jeden budynek o funkcji biurowej (dalej: „Stary Budynek”), a także: maszt stalowy, ogrodzenie terenu, brama wjazdowa, zbiornik retencyjny, niewielki parking przyległy do Starego Budynku oraz fragment chodnika dla pieszych oraz sieci przyłączeniowe (infrastruktura/okablowanie) podziemne. Obiekty niebędące Starym Budynkiem będą stanowiły budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

W dalszej części wniosku budowle zlokalizowane na Działce 2 będą łącznie określane jako: „Stare Budowle”.

Po nabyciu, Sprzedawca nie ponosił na wyżej wymienione obiekty (ani na Stary Budynek, ani na Stare Budowle) zlokalizowane na Działkach nakładów, które byłby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Stary Budynek (jego zasadnicza powierzchnia biurowa), ani inne obiekty znajdujące się na Działkach nie są obecnie przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze, za wyjątkiem jednej nieznacznej umowy najmu zawartej przez Sprzedawcę, dotyczącej dachu Starego Budynku, z podmiotem świadczącym usługi telefonii komórkowej. Umowa ta generują bardzo niewielkie przychody. Ta umowa (zawarta na czas określony) przestanie obowiązywać w maju 2022.

W dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Stary Budynek będzie więc generował jedynie nieznaczne przychody z tytułu wyżej opisanej umowy najmu. Pozostała (zasadnicza powierzchnia biurowa, z wyłączeniem dachu) Starego Budynku nie jest obecnie przedmiotem wynajmu. Okazyjnie pomieszczenia w Starym Budynku mogą być wykorzystywane przez pracowników Sprzedawcy na potrzeby spotkań z przyszłymi wykonawcami prac na Działkach/na potrzeby zarządzania projektem budowlanym).

Docelowo, Stary Budynek oraz Stare Budowle zlokalizowane na Działkach zostaną w całości wyburzone (przed datą sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek została wydana decyzja zezwalająca na rozbiórkę Starego Budynku oraz Starych Budowli, jednak prace rozbiórkowe nie rozpoczną się jednak przed datą sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek). Stary Budynek będzie, przed jego wyburzeniem, tymczasowo używany przez generalnego wykonawcę (lub generalnych wykonawców) prac budowlanych (na potrzeby związane z urządzeniem biura służącego obsłudze placu budowy) – w tym zakresie Stary Budynek został już udostępniony na powyższe cele przed datą Transakcji.

W Starym Budynku znajduje się stare wyposażenie biurowe („Wyposażenie Budynku”) na które składają się: stoły (biurka), krzesła, kosze na śmieci, lodówki, szafki, gaśnice, przenośne oświetlenie, przenośne grzejniki, meble kuchenne oraz mikrofalówka, narzędzia do napraw, szafa IT z okablowaniem, ekran komputera, pojemnik z generatorem prądu, ławka, kwiaty doniczkowe. Wyposażenie to nie przedstawia dla stron Transakcji żadnej wartości i nie będzie do niego przypisane dodatkowe wynagrodzenie (zostanie ono przeniesione na Nabywcę w cenie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek).

Dodatkowo, jak opisano we wcześniejszej części wniosku, na dzień sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek, na Działce 1 oraz na części Działki 2 rozpoczęta będzie inwestycja w toku polegająca na budowie centrum danych WA4. Zakładane w tym względzie są dwa możliwe scenariusze:

\- W ramach pierwszego scenariusza, część obiektów w budowie składających się na centrum danych WA4 będzie już zadaszona (tj. nie będą one jeszcze finalnie ukończone, w tym nie będą ukończone ich wnętrza oraz nie będą one jeszcze oddane do użytkowania, jednak ich zasadnicza konstrukcja, w tym dach, zostaną już ukończone, a tym samym będą spełniały definicję „budynku” w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego oraz w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych).

\- W ramach drugiego scenariusza, obiekty składające się na centrum danych WA4 będą jeszcze w trakcie budowy i nie będą w dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zadaszone, nie będą spełniały definicji „budynku” w rozumieniu Przepisów prawa budowlanego oraz w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak wskazano powyżej, Działka 1 oraz część Działki 2 (ta część Działki 2, na której ma być wybudowane centrum WA4) jest objęta decyzją o warunkach zabudowy. Natomiast pozostała część Działki 2 nie będzie w dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego objęta decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja taka zostanie wydana dopiero po opisywanej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek (zostanie ona wydana przed dniem podpisania umowy „ostatecznej” „powrotnego” przeniesienia prawa użytkowania wieczystego tej części Działki 2 przez Nabywcę na rzecz Sprzedawcy).

Na dzień zawarcia Transakcji dla Działek będzie obowiązywało pozwolenie na budowę centrum WA4.

Należy wskazać, że nabycie Działek (wraz ze znajdującymi się na nich Budynkami oraz Budowlami) zostało sfinansowane przez Sprzedawcę środkami pochodzącymi z pożyczki zawartej powiązaną ze Sprzedawcą spółką z Grupy.

5\. Zakres przedmiotowej Transakcji.

Opisując zakres planowanej Transakcji należy przede wszystkim przypomnieć, że – jak wskazano powyżej – w jej ramach, w pierwszej kolejności, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego Działek wraz ze znajdującymi się na tych Działkach Starym Budynkiem, Starymi Budowlami oraz obiektami w tracie budowy (spośród których część, w scenariuszu pierwszym, może stanowić nowe, zadaszone „budynki” w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, zaś w scenariuszu drugim będą one stanowiły obiekty w trakcie budowy, które jeszcze nie są zadaszone i nie spełniają definicji „budynków”) oraz opisanymi poniżej innymi obiektami, aktywami oraz prawami związanymi z budową centrum danych WA4. Od strony prawnej, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek wraz ze znajdującymi się na tych Działkach Starym Budynkiem, Starymi Budowlami oraz obiektami w tracie budowy oraz przeniesienie pozostałych – opisanych poniżej aktywów – nastąpi na podstawie odrębnych umów.

Do czasu wydania zmienionego (lub nowego) pozwolenia na budowę centrum danych WA4, to Sprzedawca będzie pozostawał stroną pozwoleń administracyjnych dotyczących tego centrum. W tym okresie, Sprzedawca będzie świadczył na rzecz Nabywcy usługi na podstawie Umowy o Zarządzanie Projektem Budowlanym. Po wydaniu zmienionego (lub nowego) pozwolenia na budowę (co może nastąpić po kilku miesiącach od opisanej powyżej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek), w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia na Nabywcę także praw i obowiązków dotyczących pozwoleń administracyjnych dotyczących centrum WA4.

W tym zakresie, w pierwszej „fazie” Transakcja obejmie:

\- Prawo użytkowania wieczystego dwóch Działek oraz prawo własności Starego Budynku (wraz z Wyposażeniem Budynku, do którego jednak nie będzie przypisane odrębne wynagrodzenie, gdyż będzie ono uwzględnione w cenie prawa użytkowania wieczystego Działek) oraz Starych Budowli zlokalizowanych na Działkach (w dalszej części elementy te będą łącznie określane jako „Nieruchomość”;

\- Prawo własności naniesień (budynków/budowli w toku) zlokalizowanych na Działkach i w tym zakresie cena za sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek będzie uwzględniała nakłady poniesione przez Sprzedawcę na wybudowanie tych naniesień. Jak opisano powyżej, zakładane w tym zakresie są dwa możliwe scenariusze i w ramach pierwszego z nich niektóre obiekty składające się na centrum danych WA4 będą już zadaszone (choć nie będą jeszcze finalnie ukończone i oddane do użytkowania), a więc będą spełniały definicję budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, natomiast w drugim scenariuszu będą one stanowiły obiekty w trakcie budowy i w tym drugim scenariuszu obiekty te nie będą w dacie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek stanowiły ukończonych budynków lub budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego;

\- Prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących Starego Budynku, tj.:

\- Jednej niewielkiej umowy najmu dotyczącej dachu Starego Budynku zawartej z przedsiębiorstwem telekomunikacyjnym (która – jak wskazano powyżej – przestanie obowiązywać w maju 2022);

\- Prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów/energii elektrycznej (w tym na przyłączenie do instalacji elektrycznych)/odbiór ścieków związane ze Starym Budynkiem;

\- Dokumentację techniczną oraz prawną związaną z Działkami oraz Starym Budynkiem (np. plany konstrukcyjne Budynku, instrukcje użytkowania (lub innych) dotyczących Starego Budynku bądź instalacji);

\- Potencjalnie, prawa do projektów budowlanych/projektów architektonicznych/analiz technicznych/analiz prawnych, inne opracowania i wyniki prowadzonych prac oraz prawa z zawartych umów, które zostały zlecone (nabyte) przez Sprzedawcę po nabyciu nieruchomości, na którą składają się opisane powyżej Działki, związanych z wybudowaniem centrum danych WA4. W tym zakresie na Nabywcę zostanie przeniesione prawo własności nośników danych, na których zawarte są te projekty oraz analizy. Przy czym wynagrodzenie za przeniesienie tych praw (w zakresie, w jakim nie zostanie ono wcześniej uwzględnione w wynagrodzeniu za sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek), zostanie skalkulowane przez Sprzedawcę w oparciu o bezpośredni koszt nabycia tych projektów budowlanych/architektonicznych/prawnych, opracowań oraz także o inne koszty przygotowania inwestycji (bez kosztów rozbiórek obiektów, które były położone na tej części nieruchomości), koszty zlecenia przeprowadzenia prac geologicznych, koszty przyłączenia stacji transformatorowych, koszty usług konsultingowych, doradczych i zarządczych;

\- Prawa wynikające z decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością (które mogą być przeniesione w drodze stosownych decyzji administracyjnych) innych niż pozwolenie na budowę centrum danych WA4/decyzje administracyjne związane bezpośrednio z pozwoleniem na budowę centrum WA4/procesem inwestycyjnym;

\- Prawa i obowiązki z umowy projektowej dot. centrum WA4;

\- Prawa i obowiązki z umów doradczych i konsultingowych dotyczących omawianej inwestycji (jeżeli na dzień Transakcji Sprzedawca będzie stroną takich umów);

\- Prawa i obowiązki z umów dotyczących wykonania nowych przyłączy energetycznych do Działek (włącznie z prawami związanymi z wpłaconą przez Sprzedawcę zaliczką na rzecz przedsiębiorstw energetycznych), o ile prawa ta nie zostaną przeniesione i rozliczone w ramach przeniesienia własności naniesień (budynków/budowli w toku) zlokalizowanych na Działkach;

\- Prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług budowlanych (oraz innych umów niezbędnych do powstania centrum danych WA4), związanych z budową centrum WA4. Na nabywcę mogą być również ewentualnie przeniesione również prawa i obowiązki z innych umów związanych z realizacją procesu budowalnego dot. centrum WA4.

Następnie, w drugiej „fazie” Transakcja obejmie Prawa wynikające z pozwolenia(leń) na budowę centrum WA4 oraz innych decyzji administracyjnych związanych bezpośrednio z pozwoleniem na budowę centrum WA4/procesem inwestycyjnym (które będą przeniesione w drodze stosownych decyzji administracyjnych).

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte:

\- Prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zasadniczej części powierzchni biurowej Starego Budynku, gdyż takich umów, poza jedną niewielką umową opisaną powyżej (oraz okolicznością udostępnienia Starego Budynku generalnemu wykonawcy w trakcie procesu budowlanego nie ma);

\- Umowa o zarządzenie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedawca zawarł umowę o zarządzenie Nieruchomością (oraz innymi nieruchomościami Sprzedawcy, na których znajdują się centra danych należące do Sprzedawcy) – jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Przy czym, Nabywca po zawarciu Transakcji może zawrzeć umowę o zarządzenie Nieruchomością z tym samym podmiotem;

\- Umowy zarządzania aktywami Sprzedawcy;

\- Wierzytelności Sprzedawcy;

\- Prawa i obowiązki wynikające z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedawcę na nabycie nieruchomości, na którą składają się Działki, Stary Budynek, Wyposażenie Budynku i Stare Budowle które będą przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji nie będą także umowy na świadczenie usług kolokacji danych (a więc usług, które są świadczone z wykorzystaniem centrum danych), a więc umowy związane z zasadniczym przedmiotem działalności Sprzedawcy. Nabywca we własnym zakresie zawrze takie umowy z własnym klientem/własnymi klientami.

Jednocześnie, w ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki materialne oraz niematerialne związane z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

\- Oznaczenie indywidualizujące Sprzedawcę (czyli „firma” Sprzedawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

\- Prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedawcy;

\- Prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych (za wyjątkiem opisanych powyżej ewentualnych usług konsultingowych i doradczych związanych z procesem inwestycyjnym);

\- Środki pieniężne Sprzedawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

\- Zobowiązania kredytowe Sprzedawcy;

\- Inne zobowiązania Sprzedawcy;

\- Know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy;

\- Sprzęt i wyposażenie biurowe Sprzedawcy (za wyjątkiem opisanego powyżej starego Wyposażenia Budynku zlokalizowanego w Starym Budynku, które nie przejawia dla stron transakcji wartości) – należy wskazać, że w związku ze swoją zasadniczą działalnością związaną ze świadczeniem usług telekomunikacyjnych oraz usług kolokacji w trzech istniejących centrach danych, Sprzedawca posiada własne, rozbudowane zaplecze infrastrukturalne (w tym biuro), które nie będzie przedmiotem Transakcji;

\- Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedawcy, z wyjątkiem opisanych powyżej, związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości, w tym centrum WA4, oraz procesu budowalnego (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego),

\- Koncesje, licencje i zezwolenia wydane dla Sprzedawcy, z zastrzeżeniem opisanych powyżej decyzji/zezwoleń dotyczących Nieruchomości

\- Księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedawcy działalności gospodarczej.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony również zakład pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponieważ Nabywca nie będzie zatrudniał własnych pracowników, możliwym jest że po dniu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek, Sprzedawca będzie świadczył na rzecz Nabywcy usługi na podstawie odrębnej umowy (Umowy wsparcia w procesie zawierania umów zakupu „procurement services agreement” lub innej, podobnej umowy) obejmujące wsparcie Nabywcy w procesie zawierania umów dotyczących nabycia towarów lub usług związanych z budową centrum danych WA4 oraz zarządzaniem/rozwojem tej nieruchomości.

6\. Przedwstępna umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego części Działki 2. Zasady rozliczenia ceny/odroczenie płatności z tytułu Transakcji.

Jak wskazano powyżej, wraz z zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek (wraz z prawem własności zlokalizowanych na niej Budynku oraz Budowli) dojdzie do jednoczesnego podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży przez Nabywcę na rzecz Sprzedawcy przyszłej działki, która zostanie wyodrębniona z Działki 2, tj. tej części tej działki, na której ma być zlokalizowane centrum WA5. Umowa ostateczna w tym zakresie zostanie podpisana dopiero po skutecznym podziale prawa użytkowania wieczystego Działek. Do czasu podpisania umowy ostatecznej Sprzedawca będzie wykorzystywał ten fragment działki na podstawie umowy użytkowana podpisanej z Nabywcą.

Jak wskazano powyżej, część ceny z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek zostanie potrącona z wierzytelnością Nabywcy względem Sprzedawcy o zapłatę zaliczki na poczet sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przyszłej działki, na której będzie zlokalizowane centrum danych WA5.

Możliwym jest, że Sprzedawca zgodzi się na odroczenie zapłaty pozostałej części ceny lub rozłoży ją na raty.

W dacie podpisania umowy przedwstępnej (oraz rozliczenia zaliczki poprzez potrącenie) dla przyszłej działki, która zostanie wyodrębniona z Działki 2, tj. tej części tej działki, na której ma być zlokalizowane centrum WA5 nie będzie jeszcze wydana decyzja o warunkach zabudowy (ani nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Należy jednak wskazać, że w dacie zapłaty (dokonania potrącenia) zaliczki przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy fragment przyszłej działki, na poczet dostawy której będzie dokonywana zapłata (potrącenie) zaliczki będzie zabudowany częścią Starego Budynku oraz niektórymi wymienionymi wcześniej Starymi Budowlami.

Natomiast w dacie zawarcia umowy ostatecznej (a więc już po dokonanym podziale działek) w ramach której dojdzie do dostawy tej przyszłej działki, Stary Budynek oraz Stare Budowle będą już wyburzone. Niemniej, działka ta albo (a) będzie działką niezabudowaną, dla której zostanie już wydana decyzja o warunkach zabudowy (lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający tą działkę pod zabudowę) albo (b) będzie zabudowana nowo wybudowanym (przez Sprzedawcę) centrum danych WA5 (c) będzie działką dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy (lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający tą działkę pod zabudowę) i na której trwa proces budowlany polegający na budowie centrum danych WA5.

W tym zakresie, umowa przedwstępna będzie przewidywała wyraźnie zastrzeżenie, że warunkiem zawarcia umowy przenoszącej przez Nabywcę na Sprzedawcę prawo użytkowania wieczystego przyszłej działki, która zostanie wyodrębniona z Działki 2 (tj. tej części tej działki, na której ma być zlokalizowane centrum WA5) będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej części działki (o ile nie będzie wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający tą działkę pod zabudowę). Przedmiotem umowy przedwstępnej będzie więc na pewno działka, która – na dzień zawarcia umowy „ostatecznej” przenoszącej prawo użytkowania wieczystego – będzie działką, dla której będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy (albo działką zabudowaną nowym centrum danych WA5, po wybudowaniu którego nie upływnie 2 lata).

7\. Nabycie przez Nabywcę usług zarządzania projektem deweloperskim oraz usług zarządzania obiektem.

Po pierwszej fazie Transakcji obejmującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego obydwu Działek przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy, Sprzedawca lub inna spółka z grupy Sprzedawcy, mająca siedzibę w Holandii, będzie świadczyła na rzecz Nabywcy Usługi Zarządzania Projektem Developerskim, które mogą obejmować m.in.:

\- Uzyskanie pozwoleń i zgód administracyjnych (jeżeli będą one wymagane);

\- Monitorowanie prac projektowych i budowlanych;

\- Zarządzanie finansami;

\- Wdrażanie i monitorowanie procedury kontroli kosztów;

\- Uczestniczenie we wszelkich spotkaniach i inspekcjach;

\- Doradzanie Nabywcy w zakresie wszelkich kwestii administracyjnych takich jak dot. warunków zabudowy, planowania, pozwoleń na budowę;

\- Zorganizowanie i utrzymywanie ubezpieczenia;

\- Wsparcie w zakresie rozwiązywania sporów.

Jeżeli umowa ta zostanie zawarta z E. B.V., część lub całość tych usług zostanie zlecona przez ten holenderski podmiot Sprzedawcy.

Dodatkowo, po Transakcji (tj. po obydwu fazach Transakcji opisanych powyżej) oraz po ukończeniu centrum WA4, Nabywca zawrze Umowę Zarządzania Obiektami ze Sprzedawcą lub z ww. spółką holenderską, na podstawie której ta holenderska spółka będzie świadczyła na rzecz Nabywcy usługi zarządzania centrum danych (np. uzyskanie wymaganych zgód administracyjnych dla działalności centrum danych, nabywanie mediów (w tym energii elektrycznej) i innych istotnych usług podmiotów trzecich niezbędnych do funkcjonowania centrum danych lub świadczenie lub nabywanie jakiejkolwiek innej usługi w celu zapewnienia codziennej pracy centrum danych).

Analogicznie, jeżeli umowa ta zostanie zawarta z E. B.V., część lub całość tych usług zostanie podzlecona przez ten holenderski podmiot Sprzedawcy.

8\. Inne informacje istotne z punktu widzenia pytań zadanych we wniosku.

Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Starego Budynku (czy też całej Nieruchomości, na którą składa się Działki wraz ze zlokalizowanymi na niej obiektami) jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał. Nieruchomość ta nie stanowi oddziału/działu ani innej jednostki organizacyjnej w strukturze działalności Sprzedawcy.

Sprzedawca nie prowadzi także odrębnych ksiąg podatkowych/odrębnej z punktu widzenia prawa księgowego alokacji przychodów, kosztów, zobowiązań i należności tylko do tej Nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości nastąpi w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przed datą Transakcji (oraz przed dniem złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), Sprzedawca oraz Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Przed datą sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Dziełek (wraz ze znajdującymi się na nich obiektami) Sprzedawca oraz Nabywca złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynków oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim Budynek i Budowle korzystałyby ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z ostrożności, przed datą rozliczenia zaliczki Sprzedawca oraz Nabywca złożą także do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Sprzedawcy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawy przyszłej działki (wraz ze znajdującymi się na niej budynkami oraz budowlami), na której będzie zlokalizowane centrum WA5, tj. dostawy, na poczet której Sprzedawca będzie miał obowiązek zapłacić Nabywcy zaliczkę.

Stary Budynek ani Stare Budowle nie były wykorzystywane do celów działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez Sprzedawcę.

W uzupełnieniach wniosku z 14 kwietnia 2022 r. (wpływ przez ePUAP 14 kwietnia oraz drogą pocztową 21 kwietnia 2022 r.), w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wskazali Państwo ponadto, że opisane we wniosku budowle, tj. maszt stalowy, ogrodzenie terenu, brama wjazdowa, zbiornik retencyjny, niewielki parking przyległy do Starego Budynku oraz fragment chodnika dla pieszych oraz sieci przyłączeniowe – infrastruktura/okablowanie – podziemne, znajdujące się w zakresie Działki 2, do której przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie są częścią składową budynku o funkcji biurowej (zdefiniowanego we wniosku jako „Stary Budynek”). Stanowią one odrębne obiekty – odrębne od Starego Budynku budowle, które są budowlami w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

W pozostałym zakresie uzupełnienia te odwołują się do kwestii mających znaczenie wyłącznie dla opodatkowania podatkiem od towarów i usług, więc ich pozostała treść została przywołana wyłącznie w interpretacji dotyczącej tegoż podatku.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Stanowisko Zainteresowanych**

Planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Sprzedającego i Nabywcy, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2.

Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej została przywołana tylko ta część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do kwestii opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które Państwo przedstawili jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji prawa wieczystego użytkowania ani też nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeks cywilny:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem Transakcji – umowy sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu (dwóch działek) wraz z prawem własności budynku (wraz z wyposażeniem), budowli (urządzeń budowlanych) określanych we wniosku jako „Stary budynek” i „Stare budowle”, a łącznie jako Nieruchomość, a także dodatkowe aktywa oraz prawa i obowiązki z umów zawartych przez sprzedającego: jak również prawo własności naniesień (budynków i budowli w toku).

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP4-2.4012.42.2022.3.MC wynika, że:

\- planowana sprzedaż składników majątku Sprzedawcy nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług; zatem, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- w sytuacji, gdy znajdujące się na Działce 1 obiekty składające się na nowo budowane centrum danych WA4, które w trakcie dostawy prawa użytkowania wieczystego nie będą stanowić budynków w rozumieniu Prawa budowlanego, dostawa prawa użytkowania wieczystego Działki 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy; w konsekwencji w opisanej wyżej sytuacji transakcja dostawy prawa użytkowania wieczystego Działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku, w sytuacji gdy obiekty składające się na nowo budowane centrum danych WA4, które w trakcie dostawy prawa użytkowania wieczystego będą stanowić budynki w rozumieniu Prawa budowlanego, Działka 1 będzie terenem zabudowanym; zatem dostawa tych obiektów (budynków w rozumieniu Prawa budowlanego) będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy; dostawa ta nie będzie także objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy; w opisanej wyżej sytuacji dostawa obiektów (budynków w rozumieniu Prawa budowlanego) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku; w konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego Działki 1 wraz z prawem własności znajdujących się na niej obiektów (budynków w rozumieniu Prawa budowlanego), przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 tejże ustawy, również nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku,

\- dla dostawy znajdujących się na Działce 2 Starego Budynku oraz Starych Budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- w przypadku złożenia przez Sprzedawcę i Nabywcę oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Starego Budynku oraz Starych Budowli, dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług,

\- w sytuacji, gdy znajdujące się na Działce 2 obiekty składające się na nowo budowane centrum danych WA4, które w trakcie dostawy prawa użytkowania wieczystego będą stanowić budynki w rozumieniu Prawa budowlanego, dla dostawy tych obiektów nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem dostawa ta będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy; ponadto dostawa tych obiektów nie będzie również objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy; według wskazanych wyżej zasad opodatkowana będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego Działki 2, zgodnie z art. 29a ust. 8 tejże ustawy.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku, budowli („starych” budynków i budowli) oraz budynków i budowli w toku będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, lub w sytuacji, gdy zwolnienie będzie przysługiwało, Strony deklarują złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Transakcja nie będzie więc opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna znak: 0114-KDIP4-2.4012.42.2022.3.MC.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.