Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.464.2025.2.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-14
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej z
majątku prywatnego oraz udokumentowania tej transakcji
fakturą.
Słowa kluczowe: faktura
majątek-majątek prywatny
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
podatnik
sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Brak obowiązku
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. W odpowiedzi na wezwanie uzupełniła go Pani pismami:
        z 27 marca 2025 r. (wpływ 9 października 2025 r.),
        z 3 września 2025 r. (wpływ 10 października 2025).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości. Sąd Rejonowy w (...), (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczystą numer (...) (...) dla nieruchomości
    gruntowej we wskazanej księdze wieczystej w dziale 1-0 Oznaczenie nieruchomości,
    wpisana jest położona w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), miejscowości (...),
    obrębie ewidencyjnym (...), (...), działka ewidencyjna numer 1 (...) o obszarze (...) ha.
    Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie umowy warunkowej
    sprzedaży zawartej dnia (...) dwa tysiące siódmego roku ((...) 2007 r.) w formie aktu
    notarialnego przed A. B. - notariuszem w (...) (rep. A numer (...)) i umowy przenoszącej
    prawo własności i umowy sprzedaży zawartej dnia (...) dwa tysiące siódmego roku ((...)
    2007 r.) w formie aktu notarialnego przed A.B. - notariuszem w (...) (rep. A numer (...)).
    Opisana powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie została nabyta od Skarbu
    Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, jest niezabudowana oraz posiada ona
    bezpośredni dostęp do drogi. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (...)
    Nieruchomość położona w województwie (...), powiecie (...), jednostce ewidencyjnej (...),
    (...), obrębie (...), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 1 ((...)) o obszarze (...) ha ((...)),
    oznaczona jest jako łąki trwałe (LIV) i grunty orne (RV).
    Opisana powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest przedmiotem umowy
    najmu, umowy użyczenia, oprócz umowy dzierżawy zawartej z Kupującą przedmiotową
    nieruchomość Spółką.
    Na terenie 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach
    zabudowy na działkę o numerze 1, nie została również podjęta uchwała wyznaczająca
    obszar rewitalizacji, ani ustanawiająca Specjalną Strefę Rewitalizacji w rozumieniu ustawy
    z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2021 poz. 485 ze zm.).
    Opłaty związane z eksploatacją opisanej wyżej Nieruchomości, w tym podatek od
    nieruchomości, zostały uregulowane i z tego tytułu nie istnieją żadne zaległości. Opisana
    powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest ujęta w uproszczonym planie
    urządzenia lasu oraz decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września
    1991 roku o lasach (Dz. U. 2022 poz. 672) nie była wydawana.
    Opisana powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest przedmiotem
    pierwokupu w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku prawo wodne (Dz. U. 2021
    poz. 2233).
    Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość o wydzielonej powierzchni około (...) ha,
    która powstanie z działki 1. Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt

                                          2handlowo#usługowy o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż (...) m wraz z miejscami
    parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych i prowadzić na tej nieruchomości
    działalność gospodarczą.
    W akcie notarialnym nr (...) z dnia 30 września 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca
    nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
    inwestycją na przedmiotowej działce.
    To jest spółka zobowiązała się do:
    1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami
      zgodnie z planami spółki, czyli zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-
                                      2usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m wraz z miejscami
      parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.
    2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                        2obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m w tym sala sprzedaży
                2o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc
      parkingowych.
    3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
      tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.
    4. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości, skutkującego
      koniecznością jej rekultywacji.
    5. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
    6. Wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o
      podziale działki o wydzielonej powierzchni około (...) ha, która powstanie z działki (...),
      zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki.
    7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
      kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
    8. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowym.
    Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń,
    Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać powyższą nieruchomość: niezabudowaną
    działkę o wydzielonej powierzchni około (...) ha, która powstanie z działki 1.
    Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1. W stosunku do ww. działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu
      jej uatrakcyjnienia.
    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
      żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
      przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.
    5. Wnioskodawca obecnie dzierżawi część przedmiotowej działki Spółce, która planuje ją
      zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

    Spółka płaci określony czynsz dzierżawny Wnioskodawcy. Umowa (...) z dnia 30 września
    2024 r. zawarta na czas 3 miesięcy. Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu
    pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych
    wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
    przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia
    wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres
    obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie
    wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Sprzedawca oświadcza, że
    wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością, opisaną powyżej na
    cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7
    lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na
    budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępni Kupującemu nabywaną Nieruchomość,
    będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu.
    Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie niezwłocznie
    przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego. Sprzedawca oświadcza, że wyraża
    zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej
    Nieruchomości, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami
    technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z
    operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony
    umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie niezwłocznie własnym kosztem i staraniem
    usytuowane na działce gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
    Pytanie 1
    W jakim celu nabyła Pani działkę nr 1, o której mowa we wniosku?
    Odpowiedź
    Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz
    przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w
    działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5
    ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa - zwolnienie z art. 113
    ust. 1 ustawy o VAT.
    Pytanie 2
    Czy nabycie przez Panią działki nr 1 było opodatkowane podatkiem od towarów i usług
    oraz udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług?
    Odpowiedź
    Umowa warunkowa sprzedaży – opodatkowana podatkiem od czynności cywilnych. Brak
    faktury.
    Pytanie 3
    Czy z tytułu nabycia ww. działki przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku
    naliczonego (jeżeli nie, to proszę wskazać z jakiego powodu)?
    Odpowiedź
    Nie przysługiwało.
    Pytanie 4

    W jaki dokładnie sposób ww. działka była/będzie przez Panią wykorzystywana od
    momentu jej nabycia do chwili planowanej sprzedaży?
    Odpowiedź
    Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz
    przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w
    działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5
    ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa - zwolnienie z art. 113
    ust. 1 ustawy o VAT.
    Pytanie 5
    Czy ww. działka była wykorzystywana przez Panią na cele działalności rolniczej, o której
    mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług (t .j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775
    ze zm.), zwanej dalej ustawą? Jeżeli tak, to proszę wskazać:
    a) czy prowadziła/prowadzi Pani gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w
      rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na
      podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?
    b) czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego była/jest Pani zarejestrowanym,
      czynnym podatnikiem podatku VAT?
    Odpowiedź
    Nie była wykorzystywana w taki sposób.
    Pytanie 6
    Czy z ww. działki, były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i
    usług? Czy produkty rolne z ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na własne
    potrzeby?
    Odpowiedź
    Nie były sprzedawane i nie były pobierane.
    Pytanie 7
    Czy ww. działka była wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej posiadania, tj. od
    momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)?
    Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani zaspokajała i w jakim
    okresie?
    Odpowiedź
    Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz
    przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w
    działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5
    ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa - zwolnienie z art. 113
    ust. 1 ustawy o VAT.
    Pytanie 8
    Czy od momentu nabycia ww. działki do momentu sprzedaży wykorzystywała/będzie ją
    Pani wykorzystywała wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku? Proszę o wskazanie
    jakie to czynności.
    Odpowiedź
    Nie była tak wykorzystywana.
    Pytanie 9

    Czy wskazana działka, poza umową dzierżawy na rzecz Spółki, od momentu jej nabycia
    była kiedykolwiek udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy
    lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie
    była oddana w najem lub dzierżawę oraz czy była to czynność odpłatna?
    Odpowiedź
    Nie była.
    Pytanie 10
    Czy sprzedawała Pani wcześniej inne nieruchomości? Czy z tytułu sprzedaży
    nieruchomości była Pani zobowiązana zarejestrować się jako podatnik VAT i wykazać
    podatek należny?
    Odpowiedź
    Nie sprzedawałam.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki o wydzielonej powierzchni około (...) ha, która
    powstanie z działki 1 opisanej w stanie faktycznym jest opodatkowana bez uwzględnienia
    zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i musi być udokumentowana fakturą?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej działki o wydzielonej powierzchni
    około (...) ha, która powstanie z działki 1, opisanej w stanie faktycznym jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak
    czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
    Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.

    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano
    wyżej działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
    szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
    niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania
    danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest
    spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu
    czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie -
    czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu
    podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    Wnioskodawca przypomina, iż na działce o wydzielonej powierzchni około (...) ha, która
    powstanie z działki 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych
    działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca
    samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał
    sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w
    internecie, prasie, radiu. Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia
    Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do

    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń
    na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz
    odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie działki o wydzielonej powierzchni około (...) ha, która powstanie z
    działki 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
    złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem
    decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
    uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy jak to
    już wyżej podkreślono sam nie podejmował on działań charakterystycznych dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte
    przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o wydzielonej powierzchni
    około (...) ha, która powstanie z działki 1, warunków technicznych dotyczących
    przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce
    wywołuje skutki dla Kupującego.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się
    on jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem

    w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą
    wydzielonej powierzchni z działki o nr ewidencyjnym o wydzielonej powierzchni około (...)
    ha, która powstanie z działki 1.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia
    27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz.
    293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
    uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
    oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
    wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
    zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W
    przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości. Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta
    decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.
    Tym samym, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości
    wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki o wydzielonej powierzchni
    około (...) ha, która powstanie z działki 1, stanowiącej teren budowlany będzie
    opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT. Na zakończenie w
    związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia Wnioskodawca będzie musiał jej
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług

    jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik
    podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję Wnioskodawca
    musi udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca
    2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej
    „ustawą” lub „ustawą o VAT”.
    Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
      6) towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
      energii;
      22) sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne
      świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową
      dostawę towarów.
    Art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej
    sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości
    gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi
    być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.
    Art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala
    uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w
    profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z
    okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym
    samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku
    osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu
    jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku,
    gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna
    zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości
    dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność
    gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy
    działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów
    zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy
    też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy,
    jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do
    treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które
    dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od
    wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część
    majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana
    dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że

    podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
    wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego
    wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia
    własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z
    dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który
    stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
    własnych.
    Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych
    Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina
    Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane
    ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za
    prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie
    mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
    które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi
    działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed
    sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej
    ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika
    podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006
    /112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że
    osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006
    /112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
    W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że
    formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność,
    że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem
    częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego
    ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w
    charakterze podatnika podatku VAT.

    Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej
    czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze – czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla
    określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest
    stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają
    zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i
    obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako
    podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Z opisu spraw wynika, że nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży zawartej w (...) 2007
    r. w formie aktu notarialnego działkę nr 1.
    Zamierza Pani sprzedać Spółce niezabudowaną działkę o wydzielonej powierzchni około
    (...) ha, która powstanie z działki 1.
    Oddała Pani część tej działki w odpłatną dzierżawę Spółce (na okres 3 miesięcy), która
    planuje ją zakupić.
    Ponadto Kupujący podejmie działania związane z nieruchomością na mocy udzielonego
    mu przez Panią pełnomocnictwa.
    Zawarła Pani z Kupującym umowę przedwstępną, w której Spółka zobowiązała się do
    załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce, tj.:
    1. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji:
        o pozwoleniu na budowę,
        zezwalającej na lokalizację zjazdu na nieruchomość lub pozwolenia na budowę
        zjazdu według koncepcji Kupującego,
    2. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    3. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
      budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    4. uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
      utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

    5. uzyskania warunków technicznych przyłączy oraz usunięcia kolizji infrastruktury
      technicznej z planowanym obiektem handlowym.
    Udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
    do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji, pozwoleń i warunków technicznych. Przez cały okres obowiązywania umowy
    przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
    mocodawcy.
    Ponadto wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele
    budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód,
    opinii itp. Udostępni Pani również Kupującemu nabywaną Nieruchomość, celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki o wydzielonej
    powierzchni około (...) ha, która powstanie z działki 1 bez uwzględnienia zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz udokumentowania tej transakcji
    fakturą.
    Rozstrzygając kwestię będącą przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że udzieliła
    Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie
    niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla
    uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego z parkingiem
    zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest
    warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły, w sensie
    chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże,
    udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności
    mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.)
    nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić, czy uzyskać
    określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla
    potencjalnych nabywców.
    W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się
    zgłosił, właściciel gruntu (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika
    (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji,
    pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela
    podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić
    atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.
    Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku,
    wynika że wykorzystywała Pani działkę głównie na cele prywatne. Część działki 1 została
    udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, w związku z
    przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych
    zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których
    uzależniono zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży (w przypadku braku uzyskania
    stosownych pozwoleń nie dojdzie do transakcji). Zatem na obie te umowy należy patrzeć
    jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.
    Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych celów
    gospodarczych, tak aby przystosować działkę do swoich potrzeb.
    Istotne w analizowanej sprawie jest to, że w stosunku do działki nie ponosiła Pani
    jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Nie współpracuje Pani z żadnym biurem
    pośrednictwa nieruchomości. Ponadto nieruchomość opisana we wniosku nigdy nie była
    wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy. Działka była wykorzystywana w celach prywatnych.

    Zatem w odniesieniu do sprzedaży działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie
    przesądzają, że sprzedaż ww. działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie
    podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani
    aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to
    pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C#180/10, C-181/10.
    Wszelkie czynności wykonane przez Spółkę na mocy udzielonego jej przez Panią
    pełnomocnictwa, zostaną zrealizowane w interesie przyszłego, skonkretyzowanego
    nabywcy, a brak ich realizacji może doprowadzić w swoich skutkach do odstąpienia od
    zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej. Podjęte przez Kupującego działania oraz ich
    efekty, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wpłyną na poziom
    atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.
    Samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w
    celu dostosowania gruntu do Jego potrzeb i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującego
    (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie
    Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność
    gospodarczą.
    Zatem dokonując sprzedaży niezabudowanej działki o wydzielonej powierzchni około (...)
    ha, która powstanie z działki 1 będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech
    podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży
    Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki o wydzielonej powierzchni około (...) ha,
    która powstanie z działki 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług. W związku z powyższym, odstępuję od rozstrzygnięcia kwestii
    korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Odnosząc się do kwestii dotyczącej obowiązku wystawienia faktury dokumentującej obrót
    uzyskany z tytułu sprzedaży ww. działki, należy wskazać, że na podstawie art. 106b ust. 1
    pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że faktura dokumentuje dokonanie
    sprzedaży, przez którą rozumie się odpłatne wydanie towaru lub odpłatne świadczenie
    usług, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zatem skoro sprzedaż ww. działki będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, to nie będzie podstaw dla udokumentowania jej na
    zasadach określonych w art. 106b ustawy, tj. poprzez wystawienie faktury.
    Podsumowując, sprzedaż niezabudowanej działki o wydzielonej powierzchni około (...) ha,
    która powstanie z działki 1 będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem
    VAT.
    W konsekwencji, nie będzie Pani zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej
    dokonanie tej czynności.
    Zatem Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie
    przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem
    przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku
    zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.