Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1181/14-4/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-01-14
Teza: sprzedaż nieruchomości, wystawienie faktury
Słowa kluczowe: faktura; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 października 2014 r. (data wpływu 9 października 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 stycznia 2015 r. (data wpływu 7 stycznia 2015 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 19 grudnia 2014 r. (skutecznie doręczone 30 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawienia faktury na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT przez podatnika VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawienia faktury na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT przez podatnika VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 stycznia 2015 r. (data wpływu 7 stycznia 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 19 grudnia 2014 r. (skutecznie doręczone 30 grudnia 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, osoba fizyczna, nabył w 2013 roku dla celów prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym, położoną w centrum R. (w bezpośrednim sąsiedztwie innych obiektów handlowo-usługowych, jak również osiedli o charakterze mieszkaniowym). Powyżej opisana nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a więc została oddana do użytkowania w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi środek trwały Wnioskodawcy, od którego, zgodnie z przepisem art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonywane są odpowiednie odpisy amortyzacyjne. W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego, spółki prawa handlowego, na podstawie umowy zawartej na czas określony, obowiązującej do grudnia 2017 roku. Należy podkreślić, że działalność gospodarcza Wnioskodawcy skupia się przede wszystkim wokół finansowej działalności usługowej (64.99.Z), jak również pozostałej działalności wspomagającej usługi finansowe (66.19.Z). Co prawda wśród przedmiotów działalności Wnioskodawcy znalazły się również następujące dwie pozycje:

68.10.Z, Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

68.20.Z, Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

jednak z uwagi na fakt, że Wnioskodawca nie wyklucza oparcia swojej działalności wokół usług doradczych i konsultingowych, planowane podjęcie decyzji o „wyjęciu” nieruchomości oraz zawartej umowy najmu z prowadzonej działalności gospodarczej. Na dzień złożenia niniejszego wniosku o interpretację, Wnioskodawca nie jest w stanie jednoznacznie określić gospodarczych aspektów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej „na przyszłość”.

Jak zaznaczono powyżej, Wnioskodawca planuje wycofanie z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych przedmiotowej nieruchomości, tym samym wycofując ją z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Po przekazaniu nieruchomości na własne cele prywatne Wnioskodawcy, planuje on ją wynająć w ramach najmu prywatnego na rzecz podmiotu trzeciego, spółki prawa handlowego, na rzecz której obecnie najmowana jest przedmiotowa nieruchomość, prawdopodobnie poprzez aneksowanie dotychczasowej umowy ze względu na zmianę statusu wynajmującego – z osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą na rzecz osoby fizycznej, prywatnej. Fakt, czy umowa zostanie aneksowana nie jest na dzień przygotowania niniejszego wniosku pewny, ponieważ możliwy jest scenariusz, że strony: najemca oraz wynajmujący będą dalej współpracować, bez zmiany dotychczasowej, zawartej umowy. Czynsz za wynajem opodatkować zamierza podatkiem zryczałtowanym w wysokości 8,5%.

Na czynsz za wynajem przedmiotowej nieruchomości składają się obecnie 3 płatności, dokonywane na podstawie trzech osobno wystawianych faktur: 1) czynsz za najem (wynajem powierzchni handlowej), 2) wynajem powierzchni handlowej, zaliczka na poczet opłat eksploatacyjnych za dany miesiąc, na podstawie umowy najmu, oraz 3) opłata z tytułu zarządzania nieruchomością za dany miesiąc, na podstawie zawartej umowy.

Wnioskodawca planuje objąć zryczałtowaną stawką 8,5% cały czynsz za wynajem powierzchni handlowej, tj. wszystkie opisane powyżej jego elementy, które w całości składają się na świadczenie jednolite na rzecz Wnioskodawcy.

W opisanym stanie faktycznym istotnym jest również to, że podatnik z tytułu najmu nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jest on bowiem podatnikiem tego podatku w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w myśl którego podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego. Wnioskodawca czyniąc zadość powyżej opisanym zasadom, po wycofaniu nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej, planuje złożyć odpowiednie oświadczenie o wyborze formy opodatkowania w przepisanych w odpowiednich normach prawnych terminach.

W piśmie uzupełniającym z dnia 5 stycznia 2015 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy o informacje:

1.  Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia budynku handlowo-usługowego, będącego przedmiotem wniosku. Świadczy o tym oświadczenie Wnioskodawcy, oraz podmiotu sprzedającego złożone w dniu 8 listopada 2013 roku we właściwym Urzędzie Skarbowym, z którego wynika, że strony transakcji zgodnie rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT i wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dla tej transakcji.
2.  W odpowiedzi na drugie zagadnienie poruszone przez tut. Organ, dotyczące pierwszego zasiedlenia nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku VAT, przypomnieć należy, że pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części. Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów. Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też leasing. Jest to oddanie pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem tylko pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli. Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę wynika, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło na mocy Decyzji zezwalającej na użytkowanie budynku pawilonu handlowego, wydanej przez Prezydenta Miasta z dnia 20 czerwca 2002 roku.
3.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku przekraczających 30% wartości początkowej obiektu.
4.  Z posiadanych przez Wnioskodawcę informacji wynika, że budynek był przedmiotem umowy najmu z dnia 19 grudnia 2007 roku, w której prawa wstąpił Wnioskodawca. Wnioskodawca nie posiada informacji co do wcześniejszych umów dotyczących tej nieruchomości, choć przypuszczać można, że nieruchomość ta była przedmiotem umów handlowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dla potrzeb podatku VAT, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po jej wycofaniu z prowadzonej działalności gospodarczej, wystawiona z tego tytułu przez Wnioskodawcę faktura będzie prawidłową fakturą w myśl przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, dla potrzeb podatku VAT, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po jej wycofaniu z prowadzonej działalności gospodarczej, wystawiona przez niego z tego tytułu faktura będzie prawidłową fakturą w myśl przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT.

Jak wynika z opisanego w sprawie stanu faktycznego, Wnioskodawca dla potrzeb podatku VAT opodatkowuje najem nieruchomości odpowiednią stawką tego podatku. W konsekwencji, z tytułu najmu, Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT. Kwestia ta nie jest przedmiotem niniejszego wniosku. Wnioskodawca jednak dąży do ustalenia, czy w przypadku wyjęcia nieruchomości z prowadzonej działalności gospodarczej dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych, zakładając kontynuację opodatkowania najmu podatkiem VAT, i jej następnej sprzedaży, faktura dokumentująca sprzedaż będzie prawidłowym dokumentem, wywołującym wszelkie prawa i obowiązki po stronie sprzedawcy oraz nabywcy.

W ocenie Wnioskodawcy nie ma wątpliwości, że z uwagi na fakt, że dla potrzeb podatku VAT transakcje dotyczące przedmiotowej nieruchomości podlegają opodatkowaniu tym podatkiem, wszelkie osiągane z niej przychody powinny podlegać opodatkowaniu, bez względu na to, czy są to przychody dotyczące najmu, czy też sprzedaży tego samego środka trwałego. Jak wynika bowiem z przepisu art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W konsekwencji, należy uznać, że prawnym obowiązkiem Wnioskodawcy, działającego w charakterze podatnika podatku VAT będzie wystawienie faktury z tytułu sprzedaży nieruchomości. Ewidentnie, faktura ta, przy spełnieniu przewidzianych przepisami prawa wymogów natury formalnej, będzie prawidłowo wystawioną fakturą, która rodzi tak prawa – możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego po stronie nabywcy, jak i obowiązki, tj. konieczność odprowadzenia podatku VAT należnego przez Wnioskodawcę.

W piśmie uzupełniającym z dnia 5 stycznia 2015 r. Spółka uzupełniła własne stanowisko o informacje:

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż opisanej nieruchomości może być opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%, lub opcjonalnie, może podlegać zwolnieniu w tym podatku. Na dzień złożenia wniosku, jak również niniejszej odpowiedzi, Wnioskodawca nie jest w stanie określić, którą opcję wybierze przy ewentualnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Powyższe znajduje wprost uzasadnienie prawne. Jak wynika bowiem z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z uwagi na powyższy przepis, nie ma wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości (jej dostawa w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT) może korzystać ze zwolnienia w podatku VAT. Jej dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, które już nastąpiło, co więcej, od tego czasu minęło więcej niż ustawowe 2 lata. W konsekwencji, dostawa taka może korzystać ze zwolnienia w podatku VAT - w takim przypadku na fakturze, której dotyczy wniosek w miejscu właściwym dla podatnika stawki podatku znajdzie się adnotacja „zwolnienie”. Jednak należy pamiętać, że na mocy przepisu art. 43 ust. 10 ustawy o podatku VAT podatnik może zrezygnować z opisanego powyżej zwolnienia i wybrać, pod warunkiem spełnienia warunków o charakterze formalnym, opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części. Warunki formalne odnoszą się do statusu sprzedającego i nabywcy, którzy muszą być zarejestrowanymi podatnikami VAT, oraz konieczności złożenia, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w sytuacji, gdy spełnione zostaną warunki formalne, Wnioskodawca, jeżeli taka będzie jego wola, może również dokonać opodatkowanej stawką podstawową 23% podatku VAT dostawy nieruchomości, o której mowa we wniosku. W takim przypadku faktura, o której mowa we wniosku, będzie zawierała informacje o zastosowanej stawce podatku VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w 2013 r. dla celów prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem handlowo-usługowym. Nieruchomość stanowi środek trwały Wnioskodawcy.

Wnioskodawca planuje wycofanie z ewidencji środków trwałych przedmiotowej nieruchomości, tym samym wycofując ją z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Po przekazaniu nieruchomości na cele prywatne, planuje on ją wynająć w ramach najmu prywatnego na rzecz spółki prawa handlowego (dla której też nieruchomość jest najmowana obecnie). Z uwagi na planowane zmiany opodatkowania wynajmu nieruchomości w zakresie podatku dochodowego, wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy dla potrzeb podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży nieruchomości po jej wycofaniu z prowadzonej działalności gospodarczej, wystawiona z tego tytułu przez Wnioskodawcę faktura będzie prawidłową fakturą w myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca podkreślił, że najem nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT i jest on płatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Niewątpliwie oddanie w ramach umowy najmu, tj. czynności cywilnoprawnej innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego i tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu ust. 1 tego artykułu - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma zatem na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z uwagi na powyższe uregulowania należy wskazać, że najem nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Tym samym zgodzić należy się z Wnioskodawcą, że niezależnie od sposobu opodatkowania najmu nieruchomości na gruncie podatku dochodowego, Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i pozostanie podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 – art. 106b ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów – jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy zauważyć, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jednocześnie, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom, po spełnieniu określonych warunków, skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle reguluje art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, do dostawy gruntu, jak również prawa użytkowania wieczystego gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Tym samym, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że budynek handlowo-usługowy został nabyty przez Wnioskodawcę w 2013 r. do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. budynku. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku przekraczających 30% wartości początkowej obiektu. Budynek był przedmiotem umowy najmu z 2007 r., w której prawa wstąpił Wnioskodawca. Obecnie Zainteresowany wynajmuje nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego, spółki prawa handlowego, na podstawie umowy zawartej na czas określony, obowiązującej do grudnia 2017 r.

W przypadku sprzedaży budynku zwolnienie z VAT, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie znajdzie zastosowania ze względu na fakt, że budynek był wykorzystywany do czynności opodatkowanych VAT. Zatem konieczne jest przeanalizowanie zwolnień określonych w art. 43 ust. 10 i 10a.

Jak wynika z opisu sprawy sprzedaż budynku nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż budynek był wynajmowany co najmniej od 2007 r. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. W tej sytuacji sprzedaż budynku będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością wyboru opcji opodatkowania po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dostawa opisanej nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej, będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 z możliwością wyboru opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. W przypadku dokonania dostawy na rzecz podatnika podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem i wyboru opcji opodatkowania sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca obowiązany będzie wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1. Natomiast w przypadku sprzedaży zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a także sprzedaży na rzecz osób niebędących podatnikami VAT, Wnioskodawca jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż na żądanie nabywcy towaru, jeśli zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar, bądź otrzymano całość lub część zapłaty, zgodnie z art. 106b ust. 2 i 3 ustawy.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych sprawa będzie rozpatrzona w odrębnym postępowaniu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.