Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.53.2025.1.RMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-01
Teza: Rozliczenie w związku z zawarciem umowy gwarancji
czynszowej (brak opodatkowania, brak obowiązku
wystawienia faktury).
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
faktura-wystawienie faktury
gwarancje
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    2 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 stycznia 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania czynności w związku z
    zawarciem umowy gwarancji czynszowej i braku obowiązku wystawienia faktury. Treść
    wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
      1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A. sp. z o.o.
      2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        B. sp. z o.o.

## Opis zdarzenia przyszłego

Opis stron Transakcji oraz Transakcji
    A. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) jest spółką polskiego prawa handlowego
    prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości. Kupujący jest spółką
    celową, która została powołana do realizacji Transakcji. Kupujący należy do grupy o
    ugruntowanej pozycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych,
    zajmującej się poprzez spółki celowe najmem profesjonalnym oraz zarządzaniem
    obiektów biurowych. Tym samym, w celu poszerzenia portfolio nieruchomości
    komercyjnych w (...), Kupujący planuje nabyć budynek biurowy (...).
    B. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) jest spółką polskiego prawa handlowego, prowadzącą
    działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości i zarejestrowaną w Polsce jako
    czynny podatnik VAT.
    Sprzedający i Kupujący zwani są dalej również łącznie „Zainteresowanymi”.
    Sprzedający jest (i) użytkownikiem wieczystym nieruchomości (...), o łącznym obszarze
    0,1347 ha („Grunt”) oraz (ii) właścicielem posadowionego na tym Gruncie budynku
                                2biurowego o łącznej powierzchni zabudowy (...) m wraz z budowlami i towarzyszącą
    infrastrukturą stanowiącymi odrębną własność Sprzedającego - dla których Sąd
    Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą (...).
    Grunt zabudowany jest:
      (i) budynkiem biurowym (...) („Budynek”),
      (ii) określonymi budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej:
        „Budowle”), tj. w szczególności kablem teletechnicznym, oświetleniem,
        utwardzonym placem, szlabanem automatycznym, infrastrukturą obejmującą
        sieci kanalizacyjną, gazową, telekomunikacyjną wraz towarzyszącą
        infrastrukturą w postaci budowli lub urządzeń budowlanych.
    Grunt, Budynek oraz Budowle w dalszej części wniosku będą łącznie określane jako
    „Nieruchomość”.
    Parking podziemny, stanowiący część Budynku, częściowo znajduje się w granicach
    nieruchomości sąsiedniej, tj. nieruchomości stanowiącej działki gruntu o nr 1 oraz nr 2
    objęte księgą wieczystą („Nieruchomość Sąsiednia”). Prawo do korzystania przez
    każdoczesnego właściciela oraz użytkownika wieczystego Gruntu oraz właściciela
    Budynku z Nieruchomości Sąsiedniej poprzez posadowienie tam oraz korzystanie z
    części ww. parkingu podziemnego, zlokalizowanego poza granicami Gruntu, reguluje
    stosowna służebność gruntowa ujawniona w księgach wieczystych prowadzonych dla
    Gruntu i Budynku oraz dla Nieruchomości Sąsiedniej. Dla uniknięcia wątpliwości, w

    ramach przedmiotowej Transakcji, Wnioskodawca nie nabędzie prawa własności /
    prawa użytkowania wieczystego działek innych niż Grunt, niemniej jednak nabędzie cały
    Budynek wraz z jego częściami posadowionymi poza granicami Gruntu.
    Ponadto, Budynek jest wyposażony w aktywa / rzeczy ruchome, należące do
    Sprzedającego i służące do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. np.
    gaśnice przeciwpożarowe, meble biurowe, laptop (laptop nie będzie przedmiotem
    Transakcji), wózek paletowy, instalacja uzdatniania wody, wisząca platforma do mycia,
    prac remontowych lub instalacyjnych dotyczących elewacji; w garażu Budynku
    zainstalowane są również ładowarki elektryczne do samochodów.
    Sprzedający i Kupujący, zwani łącznie Zainteresowanymi, nie są podmiotami
    powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku
    dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm.). Pomiędzy
    Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z
    tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o
    których mowa w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z
    2024 r. poz. 361 z późn. zm.; dalej: „ustawa o VAT”). Ponadto Sprzedający i Kupujący nie
    tworzą grupy VAT, o której mowa w art. 2 pkt 47 ustawy o VAT.
    Nieruchomość przeznaczona jest obecnie przez Sprzedającego na najem komercyjny,
    stanowiący obecnie całokształt działalności Sprzedającego. Sprzedający jest stroną
    szeregu umów najmu, na podstawie których odpłatnie oddaje w najem lokale użytkowe
    / przestrzeń użytkową / miejsca parkingowe wchodzące w skład Nieruchomości. Tym
    samym Nieruchomość wykorzystywana jest do działalności Sprzedającego
    opodatkowanej VAT. Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności
    zwolnionej z VAT.
    W zakresie planowanej Transakcji, 7 lipca 2024 roku Sprzedający i Kupujący zawarli list
    intencyjny (LOI) dotyczący warunków Transakcji. Na mocy powyższego listu Sprzedający
    i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w dobrej wierze dokumentów
    transakcyjnych (między innymi przedwstępnej umowy sprzedaży) oraz do
    przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości, w następstwie których ma dojść
    na podpisania ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Następnie, w dniu 19
    grudnia 2024 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną sprzedaży.
    Zgodnie z umową przedwstępną zawartą przez Zainteresowanych, ostateczna umowa
    sprzedaży obejmować będzie postanowienia dotyczące (i) sprzedaży Nieruchomości
    oraz (ii) postanowienia dotyczące świadczeń dodatkowych.
    W zakresie sprzedaży Nieruchomości, ma dojść do przeniesienia przez Sprzedającego
    na Kupującego przede wszystkim:
      a) prawa użytkowania wieczystego Gruntu;
      b) prawa własności Budynku i Budowli;
      c) prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku oraz rzeczy
        ruchomych służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie
        należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców;
      d) z uwagi na fakt, że lokale w Budynku zostały wydane poszczególnym najemcom, w
        wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w
        stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art.
        678 Kodeksu cywilnego;
      e) praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w
        celu wykonania prac modernizacyjnych Nieruchomości, o ile nadal pozostają one
        w mocy.
    Zgodnie z umową przedwstępną zawartą przez Sprzedającego i Kupującego, w ramach
    Transakcji Sprzedający przeniesie także na Kupującego:

        ewentualne majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów
        budowlanych i architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych
        przez podmioty trzecie w związku z budową lub zrealizowanymi modernizacjami i
        remontami Nieruchomości lub adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców i
        ewentualne inne prawa z umów z autorami tych projektów,
        prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości
        wykonanych prac związanych z budową lub modernizacjami lub remontami
        Nieruchomości lub adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców;
        prawa z licencji dotyczących urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie
        Nieruchomości.
    W wyniku Transakcji na Kupującego, z mocy samego prawa, przejdą także prawa i
    obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający (jak również,
    na podstawie umowy sprzedaży, także prawa z umów najmu Nieruchomości, których
    okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji). Stosownie do uzgodnień
    Zainteresowanych, na Kupującego mogą przejść prawa wynikające z zabezpieczeń
    obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych
    oraz kaucje gotówkowe. Kupującemu zostanie przekazana dokumentacja związana z
    Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące
    Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja
    techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli i towarzyszącej
    infrastruktury, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez
    wykonawców Budynku, Budowli oraz infrastruktury (w tym również, stosownie do
    uzgodnień Sprzedającego i Kupującego, prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków
    najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje
    gotówkowe).
    Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz
    Kupującego obejmuje:
      a) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu
        Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie
        lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
      b) prawa i obowiązki wynikające z umów mediowych i serwisowych, z zastrzeżeniem,
        że w przypadku nierozwiązania którejkolwiek z takich umów, koszty z niej
        wynikające, o ile zostanie to ustalone przez Sprzedającego i Kupującego, będą
        odpowiednio refakturowane przez Sprzedającego na Kupującego. Zgodnie z
        zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający
        rozwiąże lub wypowie takie umowy. Może się jednak zdarzyć, że w określonych
        przypadkach z uwagi na zapewnienie ciągłości bieżącej obsługi Nieruchomości
        niektóre z umów mediowych lub serwisowych mogą nie zostać rozwiązane przed
        planowaną Transakcją. Konieczność utrzymania wybranych umów mediowych i
        serwisowych może zostać wymuszona np. poprzez wewnętrzne regulacje
        dostawców usług / mediów. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą
        obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni
        Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w
        imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu
        wypowiedzenia, przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich
        rozliczeń należności wynikających z takich umów. Jednocześnie, Kupujący nie
        może wykluczyć, że po analizie ofert rynkowych może podjąć decyzję o zawarciu
        umowy z dotychczasowym dostawcą usług Sprzedającego.

    Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący
    nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez
    Sprzedającego (z wyjątkiem umów najmu). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy
    dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności
    w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp.
    Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta
    zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający,
    niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i
    ustalone na nowo z Kupującym.
    Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą
    polegającą na wynajmie lokali w Budynku dotychczasowym najemcom. Na moment
    składania niniejszego zapytania interpretacyjnego większość powierzchni użytkowej jest
    oddana w najem, niemniej jednak gdyby z jakiegokolwiek powodu doszło do
    zakończenia obowiązywania umów najmu z dotychczasowymi najemcami lub też nadal
    występowała niewynajęta powierzchnia, intencją Kupującego jest wynajęcie jej innym
    podmiotom, tj. wynajęcie (i) powierzchni dotąd niewynajętej i (ii) powierzchni w
    przyszłości zwolnionej przez któregokolwiek z najemców. W związku z powyższym,
    Zainteresowani w ramach umowy przedwstępnej, a następnie umowy ostatecznej,
    zamierzają określić także dodatkowe czynności, które miałby wykonać Sprzedający w
    związku z poszukiwaniem przyszłego najemcy Nieruchomości. Wykonanie tych
    dodatkowych czynności jest prawem, a nie obowiązkiem Sprzedającego.
    Mając na uwadze, że cena za Nieruchomość zostanie określona przy uwzględnieniu
    obecnego poziomu wynajęcia Nieruchomości - Sprzedający zobowiąże się wobec
    Kupującego do świadczenia dodatkowych usług związanych z:
      a) poszukiwaniem najemców powierzchni obecnie niewynajętej oraz
      b) poszukiwaniem nowego najemcy (nowych najemców) w stosunku do powierzchni,
        która obecnie jest wynajęta w przypadku, gdyby z jakiegokolwiek powodu
        umowa z obecnym najemcą przestała obowiązywać.
    Dla potrzeb ustalenia ceny za Nieruchomość Sprzedający i Kupujący przyjęli określony
    poziom wynajęcia Nieruchomości, spełniający określone w umowie wskaźniki wynajmu;
    natomiast wyżej wymienione dodatkowe płatności dotyczą sytuacji, w której dojdzie do
    przekroczenia założonego dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży poziomu wynajęcia lub
    wskaźników wynajmu Nieruchomości. W zależności od sytuacji, czy dodatkowa płatność
    dotyczy znalezienia po Transakcji przez Sprzedającego najemców dla powierzchni, które
    dla potrzeb kalkulacji ceny zostały ustalone jako powierzchnie niewynajęte w umowie
    sprzedaży, czy też znalezienia nowego najemcy na powierzchnię, która została założona
    jako powierzchnia wynajęta, ale po Transakcji doszło do zakończenia umowy z
    dotychczasowym najemcą a Sprzedający znalazł na jego miejsce nowego najemcę na
    korzystniejszych warunkach (wyższy czynsz) niż założony dla potrzeb ustalenia ceny
    sprzedaży, dodatkowe płatności zostaną określone w umowie sprzedaży, a dalej będą
    łącznie nazywane „Wynagrodzeniem Dodatkowym”. Sprzedający będzie uprawniony do
    Wynagrodzeń Dodatkowych w przypadku wystąpienia określonych w przyrzeczonej
    umowie sprzedaży zdarzeń (zawarcia przez Kupującego umowy najmu ze znalezionym
    najemcą, bądź też upływu określonego w umowie sprzedaży terminu na zawarcie przez
    Kupującego umowy najmu ze znalezionym najemcą, pomimo tego, że warunki najmu
    wynegocjowane z nowym najemcą spełniałyby warunki określone w umowie sprzedaży
    (lub Kupujący wyraził uprzednio zgodę na odstępstwo od tych warunków)).
    Kupujący i Sprzedający wystąpili z wnioskiem wspólnym o interpretację indywidualną w
    zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz usług poszukiwania nowych

    najemców w ramach Transakcji podatkiem od towarów i usług (VAT) oraz podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych (PCC), który został złożony przez Kupującego, jako
    zainteresowanego będącego stroną postępowania, w dniu 20 grudnia 2024 r.
    Zainteresowani wskazują, iż niniejszy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej nie
    dotyczy kwestii opisanego wyżej Wynagrodzenia Dodatkowego.
    Umowa gwarancji czynszowej
    Oprócz powyższej przyrzeczonej umowy sprzedaży, Sprzedający i Kupujący zamierzają
    zawrzeć także umowę o gwarancji najmu oraz rozliczeniu zachęt i prowizji agencyjnych
    (ang. Rental Guarantee Agreement and settlement of incentives and agency fees
    agreement, dalej: „Umowa Gwarancji Czynszowej”).
    W szczególności, z uwagi na istnienie trudności finansowych po stronie jednego z
    najemców Budynku, tj. (...) w restrukturyzacji (dalej: „Najemca”) i wszczęcia wobec tego
    Najemcy w ostatnim okresie postępowania restrukturyzacyjnego (a w konsekwencji
    funkcjonowanie Najemcy w obrocie gospodarczym z oznaczeniem „w restrukturyzacji”
    zgodnie z art. 66 ust. 2 Prawa restrukturyzacyjnego), Kupujący i Sprzedający przewidują,
    że Najemca potencjalnie w przyszłości mógłby posiadać zaległości z tytułu opłat
    czynszowych i opłat eksploatacyjnych lub zrezygnować z najmu Budynku (choć nie jest
    to w żaden sposób przesądzone).
    Jednocześnie, cena sprzedaży Nieruchomości ustalona przez Sprzedającego i
    Kupującego została oparta na założeniu, że Kupujący będzie otrzymywał po nabyciu
    Nieruchomości dochód od Najemcy w pełnej wysokości (z zastrzeżeniem okresów
    bezczynszowych uzgodnionych przez Zainteresowanych w przyrzeczonej umowie
    sprzedaży Nieruchomości) do dnia 31 grudnia 2027 r. W związku z tym, Sprzedający
    zobowiązał się w wyżej wymienionym okresie (przy czym okres ten może ulec skróceniu
    w przypadkach określonych w Umowie Gwarancji Czynszowej; dalej: „Okres Gwarancji”)
    do:
      (i) udzielenia Kupującemu gwarancji najmu w ramach otrzymanej ceny za
        przeniesienie własności Nieruchomości, w odniesieniu do pomieszczeń Najemcy,
        gdyby te pomieszczenia stały się pomieszczeniami niewynajętymi (tzw. Vacant
        Premises) w rozumieniu Umowy Gwarancji Czynszowej,
      (ii) proporcjonalnego pokrycia kosztów zachęt do wynajmu i opłat agencyjnych.
    Umowa Gwarancji Czynszowej zostanie zawarta na podstawie zasady swobody
    kształtowania umów w trybie art. 353(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), zgodnie z którym
    strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
    byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani
    zasadom współżycia społecznego. Cechą umów w zakresie gwarancji czynszowych jest
    przeniesienie na gwaranta ryzyka związanego z realizacją bądź niepowodzeniem
    określonego w umowie przedsięwzięcia, tj. osiągnięcia przez Kupującego zakładanego
    przy kalkulacji ceny sprzedaży Nieruchomości poziomu dochodu z najmu i opłat
    eksploatacyjnych. Celem zawarcia Umowy Gwarancji Czynszowej jest zapewnienie
    Kupującemu wymaganego poziomu dochodów z wynajmu Nieruchomości, dzięki
    czemu cena, jaką zapłaci Kupujący, a jaką Sprzedający uzyska ze sprzedaży
    Nieruchomości, będzie odpowiadała założeniom, którymi kierowali się Sprzedający i
    Kupujący, ustalając wartość Nieruchomości dla potrzeb zamierzonej Transakcji.
    W związku z powyższym, w ściśle określonych w Umowie Gwarancji Czynszowej
    okolicznościach, w sytuacji, gdy zakładany poziom dochodów z najmu nie zostanie
    osiągany, Kupujący będzie otrzymywał od Sprzedającego jako gwaranta świadczenia
    gwarancyjne, które będą wyrównywały niedobory w faktycznie uzyskiwanych
    dochodach z najmu Nieruchomości.

    Jeżeli zatem wystąpią sytuacje, w których Najemca przestanie uiszczać opłaty
    czynszowe i opłaty eksploatacyjne i przez 3-miesięczny okres najmu Najemca będzie
    zalegał z opłatami czynszowymi i opłatami eksploatacyjnymi (z przyczyn innych niż
    naruszenie umowy najmu), a kwota tych zaległości przekroczy równowartość 3
    miesięcznych opłat czynszowych i eksploatacyjnych, to Kupujący będzie zobowiązany
    do poinformowania o tym fakcie Sprzedającego na piśmie (zgodnie z procedurą
    przedstawioną bardziej szczegółowo w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego). W
    takim przypadku pomieszczenia Najemcy zostaną uznane za powierzchnie niewynajęte
    w rozumieniu Umowy Gwarancji Czynszowej, a Kupujący będzie uprawniony do
    otrzymania wypłat gwarancyjnych od Sprzedającego w odniesieniu do powierzchni
    lokalu wynajmowanego przez Najemcę na Okres Gwarancji.
    W tym zakresie Umowa Gwarancji Czynszowej ma regulować kwestie wypłat
    gwarancyjnych dokonywanych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego (opisanych
    bardziej szczegółowo w dalszej części wniosku i razem zdefiniowanych jako „Płatności
    Gwarancyjne”) obejmujących:
      (i) wartość nieosiągniętych dochodów z tytułu niewynajętej powierzchni
        Nieruchomości (opłat czynszowych) oraz opłat eksploatacyjnych związanych z tą
        powierzchnią,
      (ii) wartość zachęt w celu wprowadzenia nowego najemcy / najemców na miejsce
        Najemcy (w tym koszty związane z dostosowaniem powierzchni najmu dla
        potrzeb nowego najemcy / najemców), a także
      (iii) koszty opłat dla pośredników (w ramach ustalonego limitu) w calu znalezienia
        nowego najemcy / najemców na miejsce Najemcy.
    Zgodnie z Umową Gwarancji Czynszowej, Sprzedający na jej podstawie nie będzie
    uprawniony do otrzymywania jakichkolwiek świadczeń wzajemnych ani używania
    Nieruchomości w jakiejkolwiek części.
    Szczególne postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowej
    W pierwszej kolejności Sprzedający nieodwołalnie i bezwarunkowo zagwarantuje
    Kupującemu, w oparciu o zasadę swobody umów i na zasadzie ryzyka, że w ramach
    udzielanej przez niego gwarancji najmu – o ile będzie to miało zastosowanie zgodnie z
    postanowieniami Umowy Gwarancji Czynszowej – Kupujący w Okresie Gwarancji
    otrzyma od Sprzedającego:
      a) jakąkolwiek płatność z tytułu umowy najmu Najemcy (tzw. Home Invest Lease
        Payment), jeżeli taka płatność nie zostanie uiszczona w umownie wymagalnym
        terminie – jeżeli umowa najmu Najemcy nie zostanie rozwiązana, unieważniona
        lub w inny sposób uznana za nieskuteczną wobec Najemcy,
      b) opłaty czynszowe za opróżniony lokal (tzw. Rental Payment for Vacant Premises) -
        jeżeli umowa najmu Najemcy zostanie rozwiązana, unieważniona lub w inny
        sposób uznana za nieskuteczną wobec Najemcy,
      c) płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych za opróżniony lokal (tzw. Service Charges
        Payment for Vacant Premises) – jeżeli umowa najmu Najemcy zostanie
        rozwiązana, unieważniona lub w inny sposób uznana za nieskuteczną wobec
        Najemcy.
    W związku z powyższym, Kupujący zobowiąże się postępować w następujący sposób:
      1) jeżeli w Okresie Gwarancji Najemca zaprzestanie uiszczania należnych kwot i tym
        samym płatnych na rzecz Kupującego na podstawie umowy najmu, z przyczyn
        innych niż naruszenie umowy najmu przez Kupującego, przez co najmniej 3
        miesiące, a kwota zaległości przekroczy równowartość 3 miesięcznych czynszów i
        opłat eksploatacyjnych (Service Charges) należnych na podstawie umowy najmu,
        Kupujący wyśle listem poleconym do Najemcy wezwanie do zapłaty wszystkich

        zaległych płatności w terminie 10 dni roboczych od dnia otrzymania takiego
        wezwania,
      2) w przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w punkcie 1)
        powyżej, Kupujący wykorzysta zabezpieczenie udzielone przez Najemcę na
        podstawie umowy najmu, jednocześnie zwracając się do Najemcy o uzupełnienie
        wykorzystanego zabezpieczenia do kwoty wymaganej na podstawie umowy
        najmu,
      3) Kupujący wyśle Najemcy listem poleconym powtórne wezwanie do zapłaty
        wszystkich zaległych płatności w terminie 5 dni roboczych od dnia otrzymania
        takiego wezwania, jednocześnie informując o wypowiedzeniu umowy najmu w
        przypadku braku płatności,
      4) w przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w punkcie 3)
        powyżej, Kupujący wyśle listem poleconym do Najemcy wypowiedzenie umowy
        najmu oraz dostarczy Sprzedającemu szczegółowy opis wszystkich zaległych
        płatności należnych od Najemcy,
      5) po rozwiązaniu umowy najmu z Najemcą, Kupujący podejmie działania
        zmierzające do opróżnienia przez Najemcę lokalu.
    Zgodnie z postanowieniami Umowy Gwarancji Czynszowej, wszelkie płatności
    otrzymane od Najemcy na podstawie umowy najmu, za które Sprzedający zapłaci
    Kupującemu na podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej, obniżą kwotę potencjalnych
    przyszłych płatności Sprzedającego należnych i płatnych na podstawie Umowy
    Gwarancji Czynszowej w następnym okresie rozliczeniowym lub, jeżeli takie
    zmniejszenie nie jest możliwe w ciągu 60 dni kalendarzowych od otrzymania przez
    Kupującego danej kwoty od Najemcy na podstawie umowy najmu, taka kwota lub jej
    część zostanie niezwłocznie zwrócona Sprzedającemu przez Kupującego.
    Ponadto, mając na uwadze, że opłaty eksploatacyjne na podstawie umowy najmu są
    płatne przez Najemcę w trakcie danego roku na podstawie wstępnie określonych
    (budżetowanych) kosztów operacyjnych utrzymania Nieruchomości, a ostateczne
    rozliczenie z tego tytułu następuje z Najemcą po zakończeniu danego roku,
    odpowiednio, w przypadku zapłaty przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatności
    Gwarancyjnej z tytułu opłat eksploatacyjnych Najemcy, Kupujący dokona w tym
    zakresie ostatecznego rozliczenia ze Sprzedającym po zakończeniu danego roku (w tym
    wystawi z tego tytułu korygującą notę księgową (albo fakturę korygującą, jeżeli Płatności
    Gwarancyjne podlegałyby VAT)).
    W przypadku uiszczenia Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz
    Kupującego, Kupujący udzieli Sprzedającemu bezwarunkowego pełnomocnictwa
    upoważniającego Sprzedającego do żądania od Najemcy dokonania wszystkich
    zaległych płatności (należnych i płatnych od Najemcy na rzecz Kupującego na podstawie
    umowy najmu) na koszt Sprzedającego. Jeśli Kupujący odwoła takie pełnomocnictwo
    bez uzasadnionej przyczyny, zobowiązany będzie do zwrócenia Sprzedającemu kwot z
    tytułu płatności, które Sprzedający zapłacił, a których nie uda się mu odzyskać od
    Najemcy z powodu odwołania przez Kupującego opisanego wyżej pełnomocnictwa.
    Odpowiedzialność Sprzedającego wobec Kupującego w zakresie Płatności
    Gwarancyjnych wygaśnie, jeżeli:
      a) Kupujący zawrze z Najemcą aneks przedłużający okres obowiązywania umowy
        najmu (z zastrzeżeniem, że w takim przypadku Kupujący zwróci Sprzedającemu
        wszystkie płatności dokonane na rzecz Kupującego przez Sprzedającego na
        podstawie Umowy Gwarancji Czynszowej),
      b) Kupujący odwoła pełnomocnictwo bez uzasadnionej przyczyny,
      c) upłynie Okres Gwarancji.

    Zgodnie z postanowieniami Umowy Gwarancji Czynszowej, pomieszczenia Najemcy
    przestaną być kwalifikowane jako niewynajęte pomieszczenia (Vacant Premises) dla
    celów Umowy Gwarancji Czynszowej z dniem, w którym zostanie spełniony ostatni z
    poniższych warunków:
      1) zostanie zawarta nowa umowa najmu w odniesieniu do lokalu zajmowanego
        wcześniej przez Najemcę (lub jego części),
      2) opróżniony lokal lub jego część zostanie przekazany nowemu (przyszłemu)
        najemcy, a przyszły najemca podpisze protokół przekazania potwierdzający tym
        samym przejęcie całości lub części opróżnionego lokalu,
      3) wszystkie usterki wskazane w protokole przekazania podpisanym z przyszłym
        najemcą zostaną naprawione lub usunięte,
      4) przyszły najemca dostarczy zabezpieczenie wymagane w ramach przyszłej umowy
        najmu,
      5) nastąpi data rozpoczęcia najmu przewidziana w takiej przyszłej umowie najmu.
    Zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych, Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia
    przyszłej umowy najmu pod warunkiem, że będzie ona spełniała określone kryteria
    najmu oraz będzie przestrzegana procedura najmu, z zastrzeżeniem wszelkich
    odstępstw zatwierdzonych przez Kupującego. Jednocześnie, Kupujący nie będzie
    zobowiązany do zawarcia jakiejkolwiek (przyszłej) umowy najmu, jeżeli proponowany
    okres najmu na jej podstawie miałby wykraczać poza dzień 31 grudnia 2027 r.
    Następnie, Sprzedający nieodwołalnie i bezwarunkowo zagwarantuje Kupującemu, w
    oparciu o zasadę swobody umów i zgodnie z zasadą ryzyka, że – w razie spełnienia
    przesłanek określonych w Umowie Gwarancji Czynszowej – Kupujący w Okresie
    Gwarancji otrzyma od Sprzedającego część tzw. „płatności za zachęty”, tj. kosztów
    mających na celu zachęcić najemców do zawarcia umowy najmu z Kupującym. Celem
    poniesienia „płatności za zachęty” ma być częściowe zrekompensowanie Kupującemu
    spadku dochodu wynikającego z konieczności zapewnienia określonych zachęt w celu
    wynajęcia lokali.
    W szczególności, w świetle Umowy Gwarancji Czynszowej, gdyby przyszłe umowy najmu
    przewidywały jakiekolwiek zachęty do zawarcia umowy najmu (np. okresy
    bezczynszowe, zmniejszenia lub okresowe obniżki czynszu, zachęty dla najemcy
    związane z pracami aranżacyjnymi (Fit-Out Incentives), np. zobowiązanie do wykonania
    takich prac lub przekazanie środków na rzecz najemcy na poczet takich prac)
    Sprzedający zapłaci Kupującemu jednorazowo ustaloną kwotę równą części takich
    zachęt (tzw. Payment for Incentives).
    Dodatkowo, Sprzedający nieodwołalnie i bezwarunkowo zagwarantuje Kupującemu, w
    oparciu o zasadę swobody umów i zgodnie z zasadą ryzyka, że – w razie spełnienia
    przesłanek określonych w Umowie Gwarancji Czynszowej – Kupujący w Okresie
    Gwarancji otrzyma od Sprzedającego zwrot części kosztów opłat agencyjnych (tzw.
    Agency Fees) w postaci kosztów pośredników zewnętrznych, poniesionych w celu
    zawarcia nowych umów najmu w przyszłości (tj. koszty pośredników w celu znalezienia
    nowego najemcy lub najemców w miejsce Najemcy).
    Celem płatności na poczet zwrotu ustalonej części kosztu zachęt najemców oraz opłat
    agencyjnych jest zrekompensowanie (w ustalonej części) Kupującemu mniejszego
    dochodu operacyjnego z tytułu wynajmu Nieruchomości w stosunku do założeń
    przyjętych dla potrzeb ceny sprzedaży Nieruchomości.
                                2 Ponadto, w przypadku, gdy wysokość czynszu za mprzyszłych najmów z nowym
    najemcą lub najemcami, mającymi zastąpić Najemcę, będzie niższa niż ustalona w

                                2Umowie Gwarancji Czynszowej stawka czynszu za m, Sprzedający zwróci Kupującemu
    różnicę z tego tytułu (tzw. Underleasing Payment). Płatność z tego tytułu będzie także
    stanowić Płatność Gwarancyjną.
    Płatności Gwarancyjne za każdy okres rozliczeniowy będą co do zasady płatne do 15
    dnia roboczego danego okresu rozliczeniowego, z kwoty wcześniej przekazanej przez
    Sprzedającego na specjalny depozytowy rachunek notarialny. Niewykorzystane środki z
    tego depozytu, tj. środki które w świetle postanowień Umowy Gwarancji Czynszowej nie
    będą przeznaczone na Płatności Gwarancyjne, podlegać będą co do zasady zwrotowi na
    rzecz Sprzedającego zgodnie z procedurą i terminami określonymi w Umowie
    Gwarancji Czynszowej. Wyżej wymieniony depozyt notarialny został utworzony na
    poczet rozliczenia kwot Płatności Gwarancyjnych w kwocie netto; jeżeli Płatności
    Gwarancyjne miałyby podlegać opodatkowaniu VAT, kwota VAT zostanie zapłacona
    oddzielnie.
    W związku z dokonywaniem przez Sprzedającego Płatności Gwarancyjnych, Kupujący
    nie będzie zobowiązany do jakichkolwiek świadczeń wzajemnych na rzecz
    Sprzedającego (w tym w postaci korzyści pieniężnych czy też w postaci jakiegokolwiek
    działania lub powstrzymywania się od określonych działań). Co więcej, Kupujący nie
    zamierza uiszczać żadnego wynagrodzenia na rzecz Sprzedającego za zawarcie Umowy
    Gwarancji Czynszowej.
    Zainteresowani również wskazują, że Płatności Gwarancyjne nie będą stanowić żadnego
    rodzaju dofinansowania działalności gospodarczej prowadzonej przez Kupującego. Ich
    jedynym celem jest zagwarantowanie uzyskania przez Kupującego dochodu z najmu do
    poziomu, określonego w umowie sprzedaży Nieruchomości.
    Pytania
      1. Czy z tytułu zawarcia Umowy Gwarancji Czynszowej lub jej realizacji (tj. wypłaty
        Płatności Gwarancyjnych) dojdzie do wykonania przez Sprzedającego czynności
        podlegających opodatkowaniu VAT?
      2. Czy dla udokumentowania realizowanych Płatności Gwarancyjnych Kupujący jest
        zobowiązany wystawiać faktury VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ad 1. Z tytułu zawarcia Umowy Gwarancji Czynszowej lub jej realizacji (tj. wypłaty
    Płatności Gwarancyjnych) nie dojdzie do wykonania przez Sprzedającego czynności
    podlegających opodatkowaniu VAT.
    Ad 2. Dla udokumentowania realizowanych Płatności Gwarancyjnych Kupujący nie jest
    zobowiązany wystawiać faktury VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych
    Ad 1.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, zwanym dalej „podatkiem” lub „VAT”, podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6
    ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jako, że przedmiotem Umowy Gwarancji Czynszowej nie jest dostawa towarów,
    przepisy Umowy Gwarancji Czynszowej oraz wynikające z niej płatności należy
    rozpatrywać wyłącznie w kontekście świadczenia usług.
    Jak przewiduje art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej,
    osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie
    stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    W praktyce przyjmuje się, że w myśl tego przepisu pod pojęciem usługi (świadczenia)
    należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie
    (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, tolerowanie, znoszenie
    określonych stanów rzeczy).
    Podkreślenia wymaga również, że nie każde działanie bądź zaniechanie może być
    uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Ta kwestia była wielokrotnie
    analizowana przez sądy administracyjne, w tym Naczelny Sąd Administracyjny w
    wyroku z 27 lutego 2018 r., I FSK 364/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi z 17
    grudnia 2018 r., I SA/Łd 530/18 czy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku z 12
    lipca 2018 r., I SA/Bk 340/18. To ugruntowane orzecznictwo sądów administracyjnych
    wypracowało stanowisko, zgodnie z którym za świadczenie usług za wynagrodzeniem, a
    więc za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, mogą uważane być relacje, w
    których:
      a) istnieje jakiś związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, a w ramach
        którego następuje świadczenie wzajemne,
      b) wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość przekazaną w
        zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,
      c) istnieje bezpośrednia i jasna zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy
        usługi,
      d) odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z
        czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,
      e) istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.
    Brak któregokolwiek z wyżej wymienionych elementów powoduje, iż danej czynności
    nie można zaklasyfikować jako usługi opodatkowanej VAT. Tym samym, samo
    dokonanie płatności w ramach łączącego strony stosunku prawnego nie przesądza o
    tym, czy mamy do czynienia z czynnością opodatkowaną VAT. Jeśli zapłata nie wynika ze
    świadczenia wzajemnego, nie będzie ona spełniała kryterium „wynagrodzenia”, a tym
    samym nie będzie mowy o usłudze czy innej czynności opodatkowanej VAT po stronie
    podmiotu otrzymującego taką płatność.
    Przepisy ustawy o VAT oraz Dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1)
    nie definiują wprost pojęcia „odpłatności” w celu kwalifikacji czynności jako usługi
    opodatkowanej VAT. Kwestia „odpłatności” była jednak wielokrotnie podnoszona w
    orzecznictwie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej także
    jako: „TSUE”).
    W tym kontekście należy zwrócić uwagę choćby na orzecznictwo TSUE, w tym wyrok
    TSUE z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R.J. Tolsma, w którym TSUE
    jednoznacznie wskazał, iż o świadczeniu usług za wynagrodzeniem może być mowa
    wyłącznie wtedy, gdy istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej
    odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie
    otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w
    zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

    Podobnie, kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą,
    a otrzymanym wynagrodzeniem była podnoszona w wyroku z 8 marca 1988 r. w
    sprawie C-102/86 (Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of
    Customs and Excise). W tym wyroku TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za
    wykonaną odpłatnie, jeżeli istnieje bezpośrednio i jasno zindywidualizowana korzyść po
    stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane
    świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być
    opodatkowana VAT.
    Stanowisko TSUE wyrażane w powyższych wyrokach zostało również potwierdzone w
    kolejnych latach. Tytułem przykładu, w wyroku TSUE z 29 października 2009 r. w
    sprawie C-246/08 Komisja vs. Finlandia wskazano między innymi, że świadczenie usług
    tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą
    istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń
    wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty
    ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).
    Podsumowując ten fragment, uwzględniając przytoczone orzecznictwo polskich sądów
    administracyjnych oraz TSUE, aby twierdzić, że dochodzi do świadczenia usług w
    rozumieniu ustawy o VAT usługodawcę musi łączyć z odbiorcą stosunek prawny, z
    którego wynika obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia.
    Jednocześnie, w stosunku do otrzymywanego wynagrodzenia, musi istnieć świadczenie
    wzajemne. W rezultacie, zapłacone kwoty muszą stanowić rzeczywiste wynagrodzenie
    za konkretną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub musi dochodzić do
    wymiany świadczeń wzajemnych. Innymi słowy, otrzymana zapłata powinna być
    konsekwencją wykonania określonej czynności.
    Przedkładając powyższe rozważania na grunt opisywanego zdarzenia przyszłego, należy
    zauważyć, że w rezultacie zawarcia przez Zainteresowanych Umowy Gwarancji
    Czynszowej pomiędzy Kupującym a Sprzedającym dojdzie do powstania stosunku
    prawnego, lecz w ramach tego stosunku prawnego nie wystąpi świadczenie wzajemne.
    Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku spełnienia warunków
    określonych w Umowie Gwarancji Czynszowej (szerzej tam opisanych), Sprzedający
    wypłaci na rzecz Kupującego Płatności Gwarancyjne w określonej wysokości. Jak jednak
    wprost wynika z opisanej Umowy Gwarancji Czynszowej, Kupujący nie będzie
    zobowiązany do wykonania żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Sprzedającego
    w zamian za otrzymane Płatności Gwarancyjne.
    Podkreślenia przy tym wymaga, że zobowiązanie Sprzedającego do wypłaty Płatności
    Gwarancyjnych na rzecz Kupującego będzie stanowiło czynność jednostronną, której
    celem będzie rekompensata z tytułu niższego dochodu otrzymywanego z tytułu
    pełnego wynajmu Nieruchomości. Uzasadnieniem powyższego jest zabezpieczenie
    interesów Kupującego w związku z zamiarem Zainteresowanych do przeniesienia
    własności Nieruchomości za cenę ustaloną w oparciu o założenie, że Kupujący będzie
    otrzymywał dochód od Najemcy w pełnej wysokości w Okresie Gwarancji, z
    zastrzeżeniem okresów bezczynszowych uzgodnionych w umowie w Najemcą. W
    konsekwencji, wypłata Płatności Gwarancyjnych będzie stanowiła wyrównanie w
    przypadku nieosiągnięcia odpowiedniego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni
    Nieruchomości Najemcy.
    Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych w ramach Umowy Gwarancji
    Czynszowej nie istnieje żadna bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po
    stronie Sprzedającego. Sprzedający nie otrzyma żadnej korzyści w związku z realizacją
    Umowy Gwarancji Czynszowej, jako że Kupujący w ramach tej umowy nie będzie
    zobligowany do jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego. W takim przypadku,
    Sprzedający działając jako gwarant może być zobligowany do jednostronnego
    świadczenia w postaci wypłaty Płatności Gwarancyjnych, z tytułu których nie otrzyma
    żadnej bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści, w tym w szczególności

    prawa do użytkowania lub korzystania z niewynajętych powierzchni w Nieruchomości
    czy otrzymywania jakichkolwiek innych świadczeń w zamian za wypłatę Płatności
    Gwarancyjnych.
    Uwzględniając tę argumentację, w ocenie Zainteresowanych przedstawiony opis
    zdarzenia przyszłego przemawia za stanowiskiem, że wypłata Płatności Gwarancyjnych
    nie będzie stanowić świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT,
    ponieważ Sprzedający nie otrzyma żadnego przysporzenia w związku z wypłatą
    Płatności Gwarancyjnych, a ich celem będzie wyłącznie rekompensata Kupującego w
    zakresie wyrównania przychodów jakie osiągnąłby, gdyby Najemca wynajmował i płacił
    za wynajem.
    Co istotne, zdaniem Zainteresowanych powyższa argumentacja powinna odnosić się
    również do płatności dotyczących zwrotu ustalonej części z tytułu kosztów zachęt dla
    nowych najemców oraz opłat agencyjnych dotyczących pośrednictwa w znalezieniu
    nowych najemców na miejsce Najemcy. Również w tych przypadkach Kupujący nie
    będzie wykonywał żadnego świadczenia wzajemnego, za które byłoby należne
    wynagrodzenie. W rezultacie, rozliczenie Płatności Gwarancyjnych w części dotyczącej
    opłat za zachęty oraz opłat agencyjnych nie będzie stanowiło świadczenia usług w
    rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.
    Powyższy pogląd znajduje odzwierciedlenie w ugruntowanym stanowisku wyrażonym w
    interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, wydawanych w
    analogicznych stanach faktycznych. Tytułem przykładu można zwrócić uwagę na
    interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydaną 11 stycznia 2024 r.,
    0114-KDIP1-1.4012.676.2023.1.AWY, w której wskazano, że „wypłacane przez Gwaranta
    na Państwa rzecz opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne nie będą
    wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Państwa na rzecz Gwaranta.
    Zgodnie z przedstawionym opisem, Gwarant będzie zobowiązany do wypłacania
    Płatności Gwarancyjnych na podstawie zawartej Umowy Gwarancyjnej. Jednocześnie -
    jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego - Gwarant nie będzie otrzymywał z tytułu
    Płatności Gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie
    będzie miał żadnego prawa do korzystania z Niewynajętych Powierzchni. Co istotne,
    wskazali Państwo we wniosku, że w związku z otrzymaniem Płatności Gwarancyjnych
    nie będą Państwo zobowiązani do jakichkolwiek świadczeń na rzecz Gwaranta (czy to w
    postaci jakiegokolwiek działania czy też powstrzymywania się od określonych działań)
    (...). Należy zauważyć, że Płatności Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku
    zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty. Sam fakt wypłaty Płatności
    Gwarancyjnych nie zależy więc od Państwa woli czy też działania, lecz wystąpienia
    okoliczności, w związku z którymi Płatności są wypłacane, tj. m.in. brak wynajęcia całej
    powierzchni Budynku, zawarcie umów najmu, w których stawka czynszu została
    określona w kwocie niższej niż określono w Umowie Gwarancyjnej lub przyznanie
    najemcom zachęt (np. w postaci okresów bezczynszowych lub obniżek czynszu).
    Gwarant wypłaci środki pieniężne jedynie w konsekwencji przyjętej na siebie funkcji
    wypłaty rekompensaty z tytułu nieosiągnięcia przez Państwa zakładanego poziomu
    przychodów z wynajmu nieruchomości oraz poniesienia przez Państwa kosztów
    związanych z wynajęciem Niewynajętych Powierzchni. Wypłata Płatności Gwarancyjnych
    będzie miała zatem charakter rekompensacyjny. W konsekwencji, kwot Płatności
    Gwarancyjnych wypłaconych przez Gwaranta na Państwa rzecz nie można uznać za
    wynagrodzenie z tytułu świadczenia odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od
    towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Tym samym, zarówno Płatności
    Gwarancyjne 1, jak i Płatności Gwarancyjne 2, które Gwarant będzie zobowiązany
    wypłacać Państwu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej, nie będą
    stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o
    których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy”.

    Analogiczny pogląd został również wyrażony w interpretacji Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej z 26 kwietnia 2023 r., 0114-KDIP4-1.4012.102.2023.2.PS, zgodnie z
    którym „z tytułu wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych, Gwarant nie będzie otrzymywać od
    Beneficjenta żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w szczególności, nie uzyska prawa
    do korzystania z powierzchni Nieruchomości objętej Umową, nie będzie uzyskiwać
    żadnych korzyści, ani też korzystać z jakichkolwiek usług wykonywanych przez
    Beneficjenta lub inne podmioty. Jednocześnie, na podstawie Umowy, w zamian za
    Świadczenia Gwarancyjne Beneficjent nie zobowiąże się do powstrzymania się od
    dokonania określonych czynności lub do tolerowania określonych czynności lub
    sytuacji. Beneficjent nie będzie w związku z wypłatą Świadczeń Gwarancyjnych
    zobowiązany do jakichkolwiek świadczeń na rzecz Gwaranta. W konsekwencji,
    wypłacanych Świadczeń Gwarancyjnych przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta nie
    można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych
    podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Zatem wypłaty Świadczeń
    Gwarancyjnych dokonywane przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta nie będą podlegały
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.
    Podkreślenia przy tym wymaga, że ten sam pogląd został dodatkowo wyrażony m.in. w
    następujących interpretacjach indywidualnych:
        interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 kwietnia 2023 r., 0113-
        KDIPT1-1.4012.74.2023.1.MG,
        interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 marca 2023 r., 0111-
        KDIB3-1.4012.13.2023.1.KO,
        interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 stycznia 2022 r., 0111-
        KDIB3-1.4012.980.2021.1.IK,
        interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 czerwca 2020 r., 0114-
        KDIP4-3.4012.112.2020.2.RK,
        interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 grudnia 2019 r., 0111-
        KDIB3-1.4012.679.2019.1.WN,
        interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 stycznia 2019 r., 0114-
        KDIP4.4012.692.2018.1.MP,
        interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 sierpnia 2018 r., 0114-
        KDIP4-4012.398.2018.1.IT.
    Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych wypłata Płatności Gwarancyjnych przez
    Sprzedającego nie będzie stanowić świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT.
    Wykonanie zawartej Umowy Gwarancji Czynszowej będzie miało znamiona
    rekompensaty, jako że cena za sprzedaż Nieruchomości zostanie ustalona na
    podstawie założenia, że Kupujący będzie otrzymywał od Najemcy dochód w pełnej
    wysokości do dnia 31 grudnia 2027 r. W zamian za otrzymanie Płatności Gwarancyjnych
    jednocześnie Kupujący nie będzie zobowiązany do żadnego świadczenia wzajemnego
    na rzecz Sprzedającego. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, Płatności
    Gwarancyjne opisane w opisie zdarzenia przyszłego nie można uznać za wynagrodzenie
    z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 oraz
    art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Zatem należy uznać, że wypłacane na podstawie Umowy
    Gwarancji Czynszowej Płatności Gwarancyjne nie będą podlegały opodatkowaniu VAT,
    pozostając poza zakresem przedmiotowym ustawy o VAT.
    Płatności te mogłyby bowiem podlegać opodatkowaniu VAT, jedynie gdyby towarzyszyło
    im jakiekolwiek świadczenie wzajemne na rzecz Sprzedającego, co jednak zgodnie z
    przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego nie będzie miało miejsca.

    Ad 2.
    Zgodnie z przepisem art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany
    wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie
    usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 tej ustawy, dokonywane przez niego na rzecz
    innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym
    charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
    Zgodnie z argumentacją przedstawioną w zakresie stanowiska do pytania nr 1 -
    otrzymanie przez Kupującego kwot z tytułu Płatności Gwarancyjnych nie powinno być
    kwalifikowane ani jako zapłata należności za dostawę towarów ani za świadczenie
    usług. W rezultacie, po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek udokumentowania
    otrzymania tych kwot fakturą VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
    W ocenie Zainteresowanych, w celu udokumentowania Płatności Gwarancyjnych jako
    zdarzeń gospodarczych pozostających poza zakresem VAT, płatności te mogą być
    udokumentowane notą księgową. Nota księgowa nie jest dokumentem określonym w
    ustawie o VAT i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów, a dodatkowo nie ma
    przeciwskazań na gruncie przepisów ustawy o VAT dla dokumentowania notami
    płatności dokonywanych w ramach Umowy Gwarancji Czynszowej.
    To stanowisko jest również potwierdzone w interpretacjach organów podatkowych.
    Tytułem przykładu można zwrócić uwagę na interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w
    Warszawie z 27 listopada 2014 r., IPPP1/443-1010/14-2/AP, w której uznano za
    prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym kwota płatności Gwarancji czynszu, którą ma
    otrzymać Wnioskodawca od Zbywcy w związku z realizacją zapisów Umowy gwarancji
    czynszu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a z tytułu jej otrzymania
    od Zbywcy na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek rozliczenia podatku
    należnego VAT. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany udokumentować otrzymanej
    Kwoty płatności Gwarancji czynszu fakturą VAT, lecz ma prawo w takiej sytuacji
    wystawić notę księgową. Analogiczne stanowisko wyrażono również w interpretacji
    Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2018 r., 0114-KDIP4.
    4012.11.2018.1.MPE czy interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 5 lutego
    2014 r., ILPP1/443-979/13-4/HW.
    Reasumując, ze względu na to, że otrzymywanie przez Kupującego Płatności
    Gwarancyjnych nie będzie związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT,
    nie będzie też istniał obowiązek dokumentowania otrzymanych Płatności
    Gwarancyjnych fakturami VAT. Właściwym postępowaniem Kupującego jest w tym
    przypadku wystawienie not księgowych dokumentujących otrzymanie płatności z tytułu
    zawartej Umowy Gwarancji Czynszowej.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca
    2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwana dalej
    „ustawą”.
    Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie
    (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie,
    znoszenie określonych stanów rzeczy).
    Co istotne, nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności
    lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.
    Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga
        strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
        (wynagrodzenie).
    Oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć
    bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a
    otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią
    rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku
    prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna
    być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za
    wykonanie tego świadczenia.
    Argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do
    uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie
    w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej.
    Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z
    15 marca 2012 r. sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:
      „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą
      a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana
      świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu
      VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy
      czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z
      tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W

      wyroku z 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii
      Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na
      świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy
      opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43).
      Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1
      szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek
      prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a
      wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent
      usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i
      bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym
      wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (wyrok z
      8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01,
      wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.
    Jak Państwo wskazali, 7 lipca 2024 roku Sprzedający i Kupujący zawarli list intencyjny
    dotyczący warunków Transakcji. Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący
    zobowiązali się do negocjowania dokumentów transakcyjnych (między innymi
    przedwstępnej umowy sprzedaży) oraz do przeprowadzenia badania prawnego
    Nieruchomości, w następstwie których ma dojść na podpisania ostatecznej umowy
    sprzedaży Nieruchomości. Następnie w dniu 19 grudnia 2024 r. Sprzedający i Kupujący
    zawarli umowę przedwstępną sprzedaży.
    Oprócz przyrzeczonej umowy sprzedaży, Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć
    także umowę o gwarancji najmu oraz rozliczeniu zachęt i prowizji agencyjnych.
    W szczególności, z uwagi na istnienie trudności finansowych po stronie jednego z
    najemców Budynku i wszczęcia wobec tego Najemcy w ostatnim okresie postępowania
    restrukturyzacyjnego, Kupujący i Sprzedający przewidują, że Najemca potencjalnie w
    przyszłości mógłby posiadać zaległości z tytułu opłat czynszowych i opłat
    eksploatacyjnych lub zrezygnować z najmu Budynku.
    Cena sprzedaży Nieruchomości ustalona przez Sprzedającego i Kupującego została
    oparta na założeniu, że Kupujący będzie otrzymywał po nabyciu Nieruchomości dochód
    od Najemcy w pełnej wysokości do dnia 31 grudnia 2027 r. W związku z tym
    Sprzedający zobowiązał się do:
        udzielenia Kupującemu gwarancji najmu w ramach otrzymanej ceny za
        przeniesienie własności Nieruchomości, w odniesieniu do pomieszczeń Najemcy,
        gdyby te pomieszczenia stały się pomieszczeniami niewynajętymi w rozumieniu
        Umowy Gwarancji Czynszowej,
        proporcjonalnego pokrycia kosztów zachęt do wynajmu i opłat agencyjnych.
    W związku z powyższym w ściśle określonych w Umowie Gwarancji Czynszowej
    okolicznościach w sytuacji, gdy zakładany poziom dochodów z najmu nie zostanie
    osiągany, Kupujący będzie otrzymywał od Sprzedającego jako gwaranta świadczenia
    gwarancyjne, które będą wyrównywały niedobory w faktycznie uzyskiwanych dochodach z
    najmu Nieruchomości.
    Zgodnie z Umową Gwarancji Czynszowej, Sprzedający na jej podstawie nie będzie
    uprawniony do otrzymywania jakichkolwiek świadczeń wzajemnych ani używania
    Nieruchomości w jakiejkolwiek części.
    Ponadto Sprzedający zagwarantuje, że Kupujący w Okresie Gwarancji otrzyma od
    Sprzedającego część tzw. „płatności za zachęty”, tj. kosztów mających na celu zachęcić
    najemców do zawarcia umowy najmu z Kupującym. Celem poniesienia „płatności za
    zachęty” ma być częściowe zrekompensowanie Kupującemu spadku dochodu
    wynikającego z konieczności zapewnienia określonych zachęt w celu wynajęcia lokali.

    Dodatkowo Kupujący otrzyma również od Sprzedającego zwrot części kosztów opłat
    agencyjnych w postaci kosztów pośredników zewnętrznych, poniesionych w celu zawarcia
    nowych umów najmu w przyszłości (tj. koszty pośredników w celu znalezienia nowego
    najemcy lub najemców w miejsce Najemcy).
    W związku z dokonywaniem przez Sprzedającego Płatności Gwarancyjnych Kupujący nie
    będzie zobowiązany do jakichkolwiek świadczeń wzajemnych na rzecz Sprzedającego (w
    tym w postaci korzyści pieniężnych czy też w postaci jakiegokolwiek działania lub
    powstrzymywania się od określonych działań). Kupujący nie zamierza uiszczać żadnego
    wynagrodzenia na rzecz Sprzedającego za zawarcie Umowy Gwarancji Czynszowej.
    Płatności Gwarancyjne nie będą stanowić żadnego rodzaju dofinansowania działalności
    gospodarczej prowadzonej przez Kupującego. Ich jedynym celem jest zagwarantowanie
    uzyskania przez Kupującego dochodu z najmu do poziomu określonego w umowie
    sprzedaży Nieruchomości.
    W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy z tytułu zawarcia Umowy Gwarancji
    Czynszowej lub jej realizacji (wypłaty Płatności Gwarancyjnych) dojdzie do wykonania
    czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Analiza przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że
    wypłacone przez Sprzedającego Płatności Gwarancyjne nie podlegają opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    W przedstawionych we wniosku okolicznościach nie dojdzie do dostawy towarów. Zatem
    wypłata Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego nie stanowi wynagrodzenia z tego
    tytułu.
    Płatności Gwarancyjne nie będą również wynagrodzeniem za świadczenie usług.
    Jak wynika z wniosku, zgodnie z Umową Gwarancji Czynszowej, Sprzedający na jej
    podstawie nie będzie uprawniony do otrzymywania jakichkolwiek świadczeń wzajemnych
    ani używania Nieruchomości w jakiejkolwiek części. W związku z dokonywaniem przez
    Sprzedającego Płatności Gwarancyjnych Kupujący nie będzie zobowiązany do
    jakichkolwiek świadczeń wzajemnych na rzecz Sprzedającego (w tym w postaci korzyści
    pieniężnych czy też w postaci jakiegokolwiek działania lub powstrzymywania się od
    określonych działań). Kupujący nie zamierza uiszczać żadnego wynagrodzenia na rzecz
    Sprzedającego za zawarcie Umowy Gwarancji Czynszowej. Jedynym celem tych Płatności
    jest zagwarantowanie uzyskania przez Kupującego dochodu z najmu do poziomu
    określonego w umowie sprzedaży Nieruchomości.
    W związku z tym, że ani Sprzedający, ani Kupujący, nie zobowiązują się do wykonania
    jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za wypłatę Płatności
    Gwarancyjnych, kwoty te nie będą stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług w
    rozumieniu ustawy.
    Zatem z tytułu zawarcia Umowy Gwarancji Czynszowej i jej realizacji, tj. wypłatą Płatności
    Gwarancyjnych przez Sprzedającego, nie dojdzie do wykonania jakichkolwiek czynności
    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.
    Stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą rwnież obowiązku wystawienia przez Kupującego faktury dla
    udokumentowania realizowanych Płatności gwarancyjnych.
    Art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.

    Art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Jak wyżej wskazano, w związku z wypłatą Płatności Gwarancyjnych nie dojdzie do
    wykonania jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o
    których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy. Oznacza to, że nie mamy do czynienia ze sprzedażą
    w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy.
    Tym samym w związku z otrzymanymi Płatnościami Gwarancyjnym Kupujący nie będzie
    zobowiązany do udokumentowania tego faktu poprzez wystawienie faktury.
    Na gruncie przepisów dotyczących podatku VAT w opisanej sytuacji brak jest
    przeciwwskazań do wystawienia przez Kupującego noty księgowej. Należy jednak
    zauważyć, że nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przepisami podatku od
    towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów.
    Stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.
    W interpretacji oparto się na informacjach przedstawionych przez Państwa w opisie
    sprawy, że w związku z dokonywaniem przez Sprzedającego Płatności Gwarancyjnych
    Kupujący nie będzie zobowiązany do jakichkolwiek świadczeń wzajemnych na rzecz
    Sprzedającego.
    Gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli
    celno#skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy od przedstawionego we
    wniosku, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z
        funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na
        platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie
    naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej
    oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami
    skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.