Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-847/15-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-12-04
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynność prawna; majątek; małżonek; nabycie; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; unieważnienie; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 2 września 2015 r. (data wpływu 4 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dla Wnioskodawcy – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Nieruchomość przy ul. B została kupiona przez Wnioskodawcę wraz z żoną w stanie surowym zamkniętym w roku 2001 za kwotę: 235 000,00 zł (akt notarialny). Po wyprowadzce dorosłych synów – aby zmniejszyć koszty utrzymania – małżonkowie postanowili sprzedać nieruchomość położoną przy ul. B. W celu sprzedania nieruchomości i kupienia za uzyskane środki nieruchomości o mniejszej powierzchni zamieścili ogłoszenie o sprzedaży. W jego wyniku biuro nieruchomości przyprowadziło potencjalnego klienta w osobie obywatela Irlandii – pana X.

W dniu 28 września 2007 r. w kancelarii notarialnej – wskazanej przez pana X– małżonkowie dokonali sprzedaży nieruchomości przy ul. B na podstawie aktu notarialnego panu X. Do aktu tego p. X oświadczył, że nie jest wymagana zgoda MSWiA na nabycie przez niego ww. nieruchomości – gdyż niezwłocznie się w niej zamelduje.

Jednocześnie w tej samej kancelarii notarialnej i tego samego dnia małżonkowie kupili na podstawie aktu notarialnego nieruchomość, która spełnia ich oczekiwania co do wielkości i kosztów utrzymania.

Jak wynika z obu aktów notarialnych i kwot pobranych przez pośredników rozliczenie obu transakcji jest następujące.

Pan X zapłacił małżonkom gotówką 160 000,00 zł oraz 735 000,00 zł dzięki umowie kredytowej udzielonej przez bank w dniu 25 września 2007 r.

Z uzyskanej kwoty małżonkowie przeznaczyli 514 579,60 zł na nabycie nieruchomości w stanie surowym zamkniętym – przy ul. H – obecnie P, oraz koszty pośredników: p. AF kwota: 20 000,00 zł, p. HS i p. BO w kwocie: 45 000,00 zł.

Resztę pozostałej z transakcji kwoty małżonkowie przeznaczyli na:

*   zakup dodatkowego pasa ziemi przylegającego do ich działki – kwotę: 10 500,00 zł,
*   wykonanie posadzek przy ul. P – kwotę: 10 000,00 zł,
*   wykonanie instalacji sanitarnej oraz CO – kwotę: 55, 632,08 zł,
*   budowlane roboty wykończeniowe – kwotę: 11 578,00 zł,
*   koszty przeprowadzki – kwotę: 1 800,00 zł,
*   oraz wyposażenie nabytej nieruchomości w celu zamieszkania w niej – wnioski: VZM-1 oraz VZM-1/A z lat 2008 i 2009, znajdujące się wraz z kopiami faktur na kwotę ok. 116 270,00 zł w urzędzie skarbowym – potwierdzające poniesione ww. koszty w nabytej nieruchomości przy ul. H, obecnie ul. P,
*   spłatę kredytu hipotecznego w kwocie 38 087,36 zł – dane w akcie notarialnym,
*   ponadto wiele prac jak np. ogrodzenie posesji, zakup i rozsypanie na posesji ok. 100 ton ziemi, wykonali systemem gospodarczym zatrudniając okresowych pracowników, którzy otrzymywali od nich wynagrodzenie, mimo tego że nie mieli możliwości wystawiania faktur.

Małżonkowie oświadczyli, że sprzedaży nieruchomości przy ul. B dokonywali w dobrej wierze.

W czerwcu 2009 r. małżonkowie otrzymali pozew sądowy datowany 17 czerwca 2009 r., wystosowany przez MSWiA, w którym MSWiA domaga się unieważnienia przez sąd umowy kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zawartej między małżonkami a panem X. Przyczyną jest naruszenie przez pana X art. 8 ust. 2 i 2a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce (Dz. U. Nr 167, poz. 1758 z dnia 27 lipca 2004 r. ) – tzn. niezrealizowanie przez pana X oświadczenia złożonego do aktu notarialnego dotyczącego niezwłocznego zameldowania się w zakupionej przez niego nieruchomości.

Z pozwu wynikało, że już 21 listopada 2007 r. MSWiA skierowało pisma: do notariusza i do pana X na jego adres do korespondencji w Polsce oraz na jego irlandzki adres. W tym piśmie informuje o nieważności zawartej umowy w dniu jej zawarcia. Natomiast małżonkowie jako „sprzedający” takiej informacji ani od MSWiA, ani od jego pełnomocnika, nie uzyskali. Również pani notariusz i pana X nie poinformowali małżonków o prowadzonym przez MSWiA postępowaniu wyjaśniającym.

Tak więc, o całej sprawie małżonkowie dowiedzieli się dopiero z pozwu MSWiA – czyli prawie dwa lata po zawarciu transakcji – gdy wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przy ul. B zainwestowali w zakup i wykończenie nieruchomości przy ul. P oraz związane z tym inne, wyżej opisane koszty.

Sąd wyrokiem z dnia 3 marca 2011 unieważnił zawartą z panem X umowę sprzedaży nieruchomości przy ul. B. Z uzasadnienia wyroku w jednoznaczny sposób wynika, że umowa została uznana za nieważną z przyczyn leżących po stronie p. X – gdyż do dnia 23 lutego 2011 r. nie spełnił złożonego przez siebie do aktu notarialnego oświadczenia o niezwłocznym zameldowaniu się w nieruchomości przy ul. B.

Wyrok sądu skutkował koniecznością rozliczenia się z panem X – gdyż nie chciał on zwrotu przedmiotowej nieruchomości – bo nie spłacając zaciągniętego na jej zakup kredytu doprowadził do egzekucji komorniczej z tej nieruchomości. Nieruchomość przy ul. B stała się ponownie własnością małżonków z mocy samego prawa.

Pan X skierował do sądu przeciwko małżonkom pozew sądowy z dnia 17 listopada 2011 r. o zapłatę w postępowaniu nakazowym kwoty ceny nieruchomości, tj. 895 000,00 zł wraz z odsetkami. Postępowanie toczyło się przed sądem okręgowym.

Na zabezpieczenie ww. roszczenia pan X zostały wpisane hipoteki przymusowe na nieruchomościach przy ul. B i ul. P, każda w kwocie: 895 000,00 zł wraz z odsetkami i kosztami postępowania sądowego – przebieg postępowania uzasadniał wniosek, że małżonkowie nie mają szans na korzystny dla nich wyrok, a jedyne rozwiązanie to zawarcie ugody z panem X i sprzedaż nieruchomości przy ul. B – w celu uzyskania środków na zaspokojenie roszczeń pana X – gdyż nie posiadają żadnych oszczędności.

W dniu 24 września 2013 r. zmarła żona Wnioskodawcy. Spadkobiercami zostali Wnioskodawca, pan PO i małoletni WO. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu rejonowego o nabyciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza przez Wnioskodawcę i jego synów, postępowanie sądowe było kontynuowane przeciwko Wnioskodawcy i jego synom (tj. małoletniemu WO i panu PO).

W czerwcu 2014 r. pojawił się klient, zainteresowany kupnem nieruchomości przy ul. B oferując kwotę: 350 000,00 zł w gotówce, oraz działek, które zostały wycenione na kwotę: 100 000,00 zł. Po długim okresie rozważania pan X przyjął propozycję klienta – w wyniku czego zawarto ugodę i dokonano rozliczenia z p. X – tak jak opisuje to akt notarialny podpisany 7 stycznia 2015 r. Nieruchomość przy ul. B nabyli:

1.  p. JMU – 1/2 udziału,
2.  p. KK – 1/2 udziału,

płacąc bezpośrednio panu X kwotę 350 000,00 zł gotówką.

Działki nabyła p. ADR – płacąc bezpośrednio panu X kwotę 100 000,00 zł gotówką. Wszystkie czynności i opłaty dokonano w obecności osób biorących udział w transakcji, u notariusza.

Wnioskodawca, ani p. WO, ani p. PO, nie otrzymali żadnych kwot z tytułu ww. sprzedaży nieruchomości.

W związku z zawartą i wykonaną ugodą sąd okręgowy umorzył prowadzone postępowanie z powództwa p. X.

Fakt, że ponowna sprzedaż w styczniu 2015 r. nieruchomości przy ul. B nie przyniosła żadnego dochodu potwierdza naczelnik urzędu skarbowego w decyzjach z dnia 29 czerwca 2015 r. dotyczących umorzenia zaległości podatkowych z tytułu spadku po zmarłej małżonce Wnioskodawcy. W uzasadnieniach tych decyzji – w kwestii ponownej sprzedaży nieruchomości przy ul. B czytamy: „Jednakże w związku z unieważnieniem w 2011 r. ww. umowy przez Sąd, w 2015 r. podpisano II akt notarialny dotyczący ponownej sprzedaży tej samej nieruchomości oraz zawarto ugodę z pierwotnym kupującym, który otrzymał całą kwotę uzyskaną z tej transakcji w wysokości 450 000,00 zł – w zamian za odstąpienie od wszelkich roszczeń względem Podatnika i pozostałych spadkobierców po Pani EO, tj. panów: W i PO. Na potwierdzenie powyższego przedstawiono akty notarialne, wyrok sądu oraz pozwy obu stron o roszczenia”.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu sprzedaży w 2015 r. nieruchomości przy ul. B, w tym udziałów w nieruchomości nabytych w drodze spadku po EO i to przed upływem pięciu lat od ich nabycia, istnieje obowiązek zapłaty przez Wnioskodawcę, pana PO, pana WO, podatku dochodowego od osób fizycznych, szczególnie wobec okoliczności przedmiotowej sprawy (spowodowanej unieważnieniem umowy sprzedaży nieruchomości z 2007 r. z przyczyn leżących po stronie pana X i dalszych konsekwencji tego (aktu), decyzji o sprzedaży nieruchomości motywowanej wolą rozliczenia się z panem X – a nie wolą osiągnięcia dodatkowego dochodu – i braku jakiegokolwiek przysporzenia z tytułu tej sprzedaży, co w konsekwencji spełnia warunki zwolnienia podatników z obowiązku zapłaty podatku z powodu ważnego interesu podatników?

Zdaniem Wnioskodawcy, zawarte akty notarialne z 2007 r. oraz 2015 r. dotyczą sprzedaży tej samej nieruchomości położonej przy ul. B.

W 2007 r. małżonkowie sprzedali nieruchomość przy ul. B, działając w dobrej wierze i zaufaniu do profesjonalisty – wierzyli, że pani notariusz przeprowadziła czynności notarialne z należytą starannością (później okazało się, że było inaczej – co przedstawiono w opisie stanu faktycznego). Wszystkie środki uzyskane z tej transakcji oraz swoje oszczędności przeznaczyli na zakup nieruchomości położonej przy ul. P, (dawna H) oraz na jej wykończenie, tj. uzyskane środki przeznaczyli na swoje nowe potrzeby mieszkaniowe.

W 2015 r. sprzedaż nieruchomość przy ul. B. wynikała z konieczności rozliczenia się z panem X – mimo faktu, że MSWiA doprowadziło do unieważnienia umowy z 2007 r. z przyczyn leżących wyłącznie po stronie pana X. Zawarcie tego aktu notarialnego oraz opisanej w nim ugody zawartej z panem X umożliwiło umorzenie sprawy sądowej – z powództwa pana X i zamknięcie sprawy. Postępowanie przed sądem wskazywało, że sprawę przegrają, a wtedy nawet sprzedaż dwóch nieruchomości – przy ul. B i przy ul. P – w związku ze spadkiem cen nieruchomości nie zaspokoiłaby roszczeń pana X. Dlatego zdecydowali o zawarciu ugody z panem X i sprzedaży swoich udziałów z tytułu nabycia spadku po zmarłej żonie Wnioskodawcy – przed upływem pięciu lat od daty ich nabycia. W tym miejscu można stwierdzić, że nastąpiła inwersja w czasie środków uzyskanych z podwójnej sprzedaży nieruchomości przy ul. B. Pierwsza sprzedaż umożliwiła zaspokojenie nowych potrzeb mieszkaniowych, druga sprzedaż i ugoda umożliwiła konieczne rozliczenie z panem X.

Zainteresowany oświadczył, że nieruchomość przy ul. B stała się ponownie własnością małżonków z mocy samego prawa i bez ich woli. Własności tej nie pożądali, ponieważ wiązała się z problemami. Co więcej, nieruchomość położona przy ul. B, ze względu na toczącą się sprawę sądową z powództwa pana X nigdy nie była wynajmowana.

Oznacza to, że z tytułu jej ponownego przejęcia sprzedający nie uzyskali żadnych dochodów. Sprzedający ponosili tylko koszty na jej utrzymanie w wysokości – min. 4 800,00 zł, a także koszty paliwa i czasu poświęcone na prezentowanie przedmiotowej nieruchomości potencjalnym klientom.

Zainteresowany uważa, że nie ma podstaw do obciążenia Wnioskodawcy i spadkobierców jego małżonki podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości, ponieważ:

1.  w zakresie sprzedaży udziału przypadającego Wnioskodawcy jest ciągłość posiadania nieruchomości od 2001 r. do 2015 r. i brak jest obowiązku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Skoro spadkodawczyni i jej mąż posiadali nieruchomość już w małżeństwie, to nie można przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Powyższe potwierdzają interpretacje podatkowe oraz wyroki sądów wydane w innych sprawach, np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych;
2.  w zakresie udziału przypadającego Wnioskodawcy oraz pozostałym spadkobiercom (tj. panu WO i panu PO) nabytego w ramach spadku po EO – doszło do jego sprzedaży przed upływem pięciu lat od ich nabycia, ale w praktyce nie osiągnęli żadnego dochodu z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, który mógłby podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym – zapłata nastąpiła bezpośrednio na rzecz pana X.

Z uzasadnienia pozwu wystosowanego przez MSWiA wynika, że umowa z 2007 r. była nieważna w dniu jej zawarcia.

Gdyby nie niespodziewana śmierć żony, nie byłoby mowy o podatku od dochodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca uważa, że organy podatkowe stosujące przepisy prawa podatkowego mogą dostrzec wyjątkowość sytuacji jaka ich spotkała, bo nie dość, że synowie stracili mamę, Zainteresowany żonę, to jeszcze grozi im kara w postaci podatku od dochodu, którego w rzeczywistości nie osiągnęli. Chcieli tylko rozliczyć się z drugim człowiekiem.

Biorąc pod uwagę konieczność rozliczenia się z panem X i toczący się z jego pozwu proces sądowy oraz aktualną sytuację na polskim rynku nieruchomości, Zainteresowany był zmuszony do podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości, w tym udziałów w nieruchomości nabytych w drodze spadku przed upływem pięciu lat od ich nabycia. Był to jedyny sposób na uzyskanie środków umożliwiających rozliczenie z panem X – gdyż Wnioskodawca nie miał żadnych oszczędności. Razem z synem W Zainteresowany prowadzi wspólne gospodarstwo domowe. Utrzymują się z emerytury nauczycielskiej Wnioskodawcy i renty rodzinnej – też nauczycielskiej – którą otrzymuje syn W. Syn P wraz z żoną zarabiają najniższe krajowe pensje i mają na utrzymaniu swoją rodzinę.

Jak podał Zainteresowany, wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji kieruje w swoim imieniu, oraz w imieniu swoich synów P i WO – którzy przyjęli spadek po zmarłej mamie – gdyż uważają, że w przypadku wyżej opisanego zaistniałego zdarzenia nie powinni płacić podatku od dochodu, gdyż żadnego dochodu fizycznie nie osiągnęliśmy.

W przedmiotowej sprawie wystąpił ważny interes podatników (Wnioskodawcy, pana WO i pana PO). W takich przypadkach przepisy prawa podatkowego (w tym art. 22 paragraf 2 Ordynacji podatkowej) dopuszczają możliwość zwolnienia podatników z obowiązku zapłaty podatku.

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest zagadnienie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dla Wnioskodawcy, natomiast w przedmiocie zagadnienia w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dla synów Wnioskodawcy w dniu 4 grudnia 2015 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/4511-1-847/15-3/TR.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Jak podano we wniosku, w dniu 28 września 2007 r. w kancelarii notarialnej – wskazanej przez pana X – małżonkowie dokonali sprzedaży nieruchomości przy ul. B na podstawie aktu notarialnego panu X. Do aktu tego p. X oświadczył, że nie jest wymagana zgoda MSWiA na nabycie przez niego ww. nieruchomości – gdyż niezwłocznie się w niej zamelduje. Sąd wyrokiem z dnia 3 marca 2011 unieważnił zawartą z panem X umowę sprzedaży nieruchomości przy ul. B. Z uzasadnienia wyroku w jednoznaczny sposób wynika, że umowa została uznana za nieważną z przyczyn leżących po stronie p. X – gdyż do dnia 23 lutego 2011 nie spełnił złożonego przez siebie do aktu notarialnego oświadczenia o niezwłocznym zameldowaniu się w nieruchomości przy ul. B.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Na podstawie natomiast art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego, czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Czynność prawna jest nieważna od momentu swojego powstania (ab initio). Uznanie czynności za nieważną ma wobec tego charakter pierwotny, nie następczy – czynność taka nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych tak, jak gdyby nigdy nie istniała. Co istotne, nieważność czynności prawnej następuje z mocy samego prawa, bez potrzeby zajścia jakichkolwiek dodatkowych zdarzeń. Nie jest wymagane ani oświadczenie woli stron czynności, ani konstytutywne orzeczenie sądu.

W przypadku postępowań w sprawie o unieważnienie umowy sprzedaży tylko wyrok sądu powoduje, że skutki czynności traktuje się jakby nigdy nie nastąpiły. Jedynie prawomocny wyrok sądu, który w swej treści orzeka nieważność powoduje, że traktuje się umowę jako niezawartą. Konsekwencją takiego orzeczenia jest to, że traktuje się taką umowę jako niebyłą, nigdy nie zawartą.

W opisanym stanie faktycznym podano, że w dniu 24 września 2013 r. zmarła żona Wnioskodawcy. Spadkobiercami zostali Wnioskodawca, pan PO i małoletni WO. W czerwcu 2014 r. pojawił się klient, zainteresowany kupnem m.in. nieruchomości przy ul. B oferując kwotę: 350.000,00 zł w gotówce. Po długim okresie rozważania pan X przyjął propozycję klienta – w wyniku czego zawarto ugodę i dokonano rozliczenia z p. X – tak jak opisuje to akt notarialny podpisany 7 stycznia 2015 r. Fakt, że ponowna sprzedaż w styczniu 2015 r. nieruchomości przy ul. B nie przyniosła żadnego dochodu potwierdza naczelnik urzędu skarbowego w decyzjach z dnia 29 czerwca 2015 r. dotyczących umorzenia zaległości podatkowych z tytułu spadku po zmarłej małżonce Wnioskodawcy.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późn. zm.), nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że sprzedaną w styczniu 2015 r. nieruchomość Wnioskodawca wraz z żoną nabyli w roku 2001. Żona Wnioskodawcy zmarła w dniu 24 września 2013 r.

Przechodząc zatem do meritum sprawy należy ustalić datę nabycia przez Wnioskodawcę prawa własności do sprzedanej w roku 2015 nieruchomości.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 583, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami ustaje m.in. z chwilą śmierci jednego z małżonków. Natomiast w myśl art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Ustrój wspólności majątkowej będący współwłasnością łączną trwa zatem tak długo, jak długo trwa małżeństwo. Z chwilą ustania wspólności np. w wyniku śmierci jednego ze współmałżonków dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej a udział każdego z małżonków w majątku wspólnym, według domniemania jest równy udziałowi drugiego współmałżonka.

Powyższe wyjaśnienie oznacza, że z chwilą śmierci jednego z małżonków posiadane przez niego udziały w majątku wspólnym wchodzą w skład masy spadkowej po tym małżonku i podlegają dziedziczeniu. Wówczas spadkobiercy zmarłego małżonka – np. współmałżonek pozostający przy życiu – nie nabywają w spadku całego prawa do nieruchomości, a jedynie udział w nim wchodzący w skład masy spadkowej po zmarłym (i to w odpowiednich wysokościach jeżeli spadkobierców jest więcej niż jeden).

Stosownie do art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Tym samym, dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Zatem w niniejszej sprawie dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci małżonki Wnioskodawcy. Tym samym, nabycie przez Wnioskodawcę udziału w prawie własności do przedmiotowej nieruchomości po zmarłej żonie nastąpiło w wyniku spadku w dniu 24 września 2013 r., co zostało następnie potwierdzone postanowieniem sądu o nabyciu spadku.

Zaaprobowanie poglądu, z którego wynikałoby, że w dacie śmierci małżonki Wnioskodawca nie nabył on żadnego udziału w nieruchomości, wobec czego za datę jej nabycia należy uznać datę pierwotnego nabycia prawa własności do nieruchomości przez małżonków oznaczałoby, że Wnioskodawca nie mógłby dziedziczyć po małżonce. Nie mogłyby także po nim dziedziczyć inni ewentualni spadkobiercy (np. synowie), gdyby przyjąć, że cały spadek był własnością małżonka pozostającego przy życiu, z czym nie można się zgodzić. Wysnucie takiego wniosku stałoby w sprzeczności z całokształtem regulacji dotyczących majątkowej wspólności ustawowej oraz dziedziczenia i oznaczałoby przyjęcie tezy – z którą tut. Organ nie może się zgodzić – że śmierć małżonka będącego w ustawowej wspólności majątkowej nie ma żadnego wpływu na przysługujące mu za życia prawa własności do nieruchomości, gdyż te w pełnym zakresie przysługują pozostającemu przy życiu małżonkowi, jako że nieruchomość ta została nabyta przez nich wspólnie na własność, a nie na współwłasność. Współwłasność – w tym także współwłasność łączna – oznacza, że własność przysługuje obojgu małżonkom. Ustaje ona jednak z chwilą śmierci jednego z małżonków, w sytuacji braku małżeńskiej umowy majątkowej, przepis prawa – art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – przesądza o tym, że udział w majątku wspólnym każdego z małżonków wynosił po 1/2. To ten właśnie majątek podlega dziedziczeniu, a więc nabyciu. W omawianej sprawie Wnioskodawca nabył go w chwili śmierci małżonki. Dopiero od tej daty Wnioskodawca stała się właścicielem kolejnego udziału w prawie własności do nieruchomości. Brak jest zatem podstaw do twierdzenia, że prawo własności do nieruchomości w omawianej sprawie Wnioskodawca nabył w całości w roku 2001 na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Bezsprzecznie należy przyjąć dwie daty nabycia, tj. w latach odpowiednio: 2001 oraz 2013.

Powyższe argumenty Organu potwierdza m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 29 stycznia 2009 r., który został utrzymany w mocy przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 listopada 2010 r., oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 12 grudnia 2011 r., który także został utrzymany w mocy przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lutego 2014 r. Podobnie orzeczono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 3 marca 2015 r.

Z tego co wywiedziono wyżej wynika więc, że Wnioskodawca, w opisanej przez siebie sytuacji, powinien rozpoznać dwie daty nabycia udziałów w prawie własności do przedmiotowej nieruchomości:

*   2001 rok – Wnioskodawca nabył udział 1/2 w prawie własności do nieruchomości w trakcie trwania związku małżeńskiego, czyli na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej,
*   2013 rok – Wnioskodawca nabył pozostały udział w prawie własności do nieruchomości w spadku po zmarłej małżonce w wyniku dziedziczenia.

Zatem, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2013, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2001 nie stanowi źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału.

Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2013 w drodze dziedziczenia po zmarłej żonie, należy wskazać, co następuje.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Reasumując: dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2013, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2013 w drodze dziedziczenia stanowi dla Zainteresowanego źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynie pięcioletni okres wskazany w tymże przepisie.

Dochód z tegoż źródła podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e cyt. ustawy podatkowej. W konsekwencji – w zależności od wyniku rozliczenia za rok 2015, w którym doszło do sprzedaży – na Zainteresowanym może ciążyć ewentualny obowiązek zapłaty podatku dochodowego z rzeczonego tytułu.

Ustosunkowując się natomiast do podnoszonej przez Zainteresowanego wyjątkowości jego sytuacji i związanej z nią możliwości zmniejszenia obciążeń podatkowych, należy wskazać, że udzielanie podatnikom uznaniowych ulg w spłacie zobowiązań podatkowych nie mieści się w obszarze właściwości rzeczowej tut. Organu.

W odniesieniu do poboru podatku, ustawodawca przewidział możliwość udzielania podatnikom uznaniowych ulg w spłacie zobowiązań podatkowych w określonych sytuacjach szczególnych.

Na podstawie art. 67a § 1 w zw. z art. 13 § 1 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa, naczelnik urzędu skarbowego, na wniosek podatnika, z zastrzeżeniem art. 67b, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może:

1.  odroczyć termin płatności podatku lub rozłożyć zapłatę podatku na raty;
2.  odroczyć lub rozłożyć na raty zapłatę zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę lub odsetki określone w decyzji, o której mowa w art. 53a;
3.  umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną.

Jednakże wskazać należy, że zasadność udzielenia takiej ulgi jest rozstrzygana w drodze decyzji właściwego naczelnika urzędu skarbowego, po przeprowadzeniu stosownego postępowania, wszczętego na wniosek podatnika.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.