Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-452/15-4/MK1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-01-28
Teza: Skutki podatkowe nabycia nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 13 października 2015 r. (data wpływu 16 października 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 stycznia 2016 r. (data wpływu 13 stycznia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP2/4512-1002/15-2/RR, IPPB2/4514-452/15-2/MK z dnia 28 grudnia 2015 r. (data doręczenia 4 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 11 stycznia 2016 r. (data wpływu 13 stycznia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP2/4512-1002/15-2/RR, IPPB2/4514-452/15-2/MK z dnia 28 grudnia 2015 r. (data doręczenia 4 stycznia 2015 r.)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (w trakcie zmiany nazwy na: P. Sp. z o.o.; dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) jest polską spółką kapitałową. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą, która docelowo polegać ma na wynajmie lokali komercyjnych (w chwili obecnej dokonywane są czynności prawne zmierzające do nabycia takich nieruchomości bezpośrednio lub udziałów spółek posiadających takie nieruchomości). Inwestycje Wnioskodawcy na rynku nieruchomości komercyjnych mogą mieć mianowicie formę zarówno inwestycji bezpośrednich (zakup bezpośredni nieruchomości komercyjnych) lub pośrednich - poprzez zakup udziałów/akcji w podmiotach zależnych (co do zasady polskie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością).

„R." Sp. z o.o. \[dalej: R. lub Dostawca\], będąca czynnym podatnikiem VAT, prowadzi obecnie działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali komercyjnych, mieszczących się w centrach handlowych, stanowiących środki trwałe R., zlokalizowanych w różnych miastach na obszarze Polski \[dalej: Centrum, Centra, Centra handlowe\], które to Centra stanowią własność Dostawcy bądź zostały wybudowane przez R. na dzierżawionych przez nią gruntach.

R. posiada obecnie następujące Centra handlowe:

G. - stanowiący własność R., nabyty w 2002 r. jako obiekt w stanie surowym zamkniętym, którego budowa następnie została ukończona przez Dostawcę w roku 2002 (data pozwolenia na użytkowanie); nabycie tego obiektu wraz z zajętym pod niego gruntem podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Dostawcy nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; R. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na dokończenie budowy tego Centrum - nakłady te ponoszone były w roku 2002; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych Dostawcy również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w 2011 r. (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w tym samym roku) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości tego środka trwałego; budowle wchodzące w skład Centrum nie były przedmiotem żadnych prac ulepszających; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami – w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r.; niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom;

D. - stanowiący własność R., wybudowany przez nią w 2002 r, (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 1999 r. od gminy Miasta, nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Dostawcy przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Dostawcy przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 1999 - 2002; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych Dostawcy również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w listopadzie 2013 r. (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w dniu 31 grudnia 2013 r.) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości tego środka trwałego (budynku); budowle wchodzące w skład Centrum nie były przedmiotem żadnych prac ulepszających; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r.; niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom;

L. - obiekt wybudowany na gruncie dzierżawionym od 1999 r. od spółdzielni mieszkaniowej; Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 1999 - 2001 (pozwolenie na użytkowanie wydane w roku 2001); nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgami wieczystymi, budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych Dostawcy również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w 2012 r. (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w tym samym roku) a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły zaktualizowanej wartości środka trwałego (budynku); budowle wchodzące w skład Centrum nie były przedmiotem żadnych prac ulepszających; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami – w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2001 r.; niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom;

U. - stanowiący własność R., wybudowany przez nią w 2010 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r. w ramach licytacji sądowej; nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Dostawcy nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 - 2010; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami – w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2010 r.;

I. - stanowiący własność R., wybudowany przez nią w 2010 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r.; nabycie gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Dostawcy przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Dostawcy przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 - 2010; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2010 r.;

P. - stanowiący własność R., wybudowany przez nią w 2009 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2007 r.; nabycie tego gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i dlatego Dostawcy nie przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2007 - 2009; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2009 r.

K. - stanowiący własność R., wybudowany przez nią w 2009 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2006 r.; nabycie gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Dostawcy przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Dostawcy przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum; nakłady te ponoszone były w latach 2007 - 2010; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. nie dokonała nakładów ulepszających obiekty tego Centrum, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2009 r.

R. nie była zobowiązana do dokonywania korekt podatku naliczonego ani na podstawie art. 90a UVAT ani art. 91 UVAT, jak również do rozliczania podatku naliczonego na zasadach proporcji.

R. wynajmowała i wynajmuje powierzchnie handlowe w opisanych wyżej Centrach. W Centrach tych nie ma żadnych powierzchni przeznaczonych na wynajem, które nigdy nie byłyby przedmiotem najmu - jedynie w K. osiem lokali o łącznej powierzchni 769,04 m2 oraz w P. jeden lokal o powierzchni 40 m2 nigdy nie byty wynajmowane. Ponadto, w K. obecnie żadne powierzchnie nie są wynajmowane, gdyż trwa jego przebudowa (powierzchnie te były jednak wynajmowane przed przebudową). W budynku każdego Centrum około 10% jego powierzchni nie jest przeznaczone na wynajem, gdyż zajęte jest pod pomieszczenia techniczne takie jak np. kotłownie czy węzły cieplne, które konieczne są dla funkcjonowania każdego Centrum jako całości i dlatego służą one interesom wszystkich najemców. Działalność R. polegająca na wynajmowaniu lokali we wskazanych Centrach oraz świadczeniu usług dodatkowych na rzecz najemców podlegała i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Centra nigdy nie służyły Dostawcy do wykonywania czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Centra zarządzane są przez podmiot trzeci na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie. Zarządca organizuje całą działalność gospodarczą prowadzoną przez R. w ramach Centrów, w tym w szczególności zatrudnia pracowników niezbędnych do obsługi wynajmowanych obiektów, pośredniczy w zawieraniu w imieniu R. umów z dostawcami mediów oraz pośredniczy przy zawieraniu umów najmu pomiędzy R. i najemcami. W związku z powyższym, R. na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia żadnych pracowników. Ponadto, bieżącą obsługą techniczną Centrów zajmuje się podmiot trzeci, zatrudniający niezbędny personel, wykonujący takie czynności jak: sprzątanie, konserwacja, dozór itp.

Zarząd R. rozważa dokonanie sprzedaży Centrów handlowych, które zostały wybudowane na gruntach należących do R. czyli G., D., U., I., P. oraz K. na rzecz Nabywcy \[dalej: Transakcja\]. Przeniesienie prawa do dysponowania przedmiotem transakcji na Nabywcę planowane jest na grudzień 2015 r. lub początek 2016 r.

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży \[dalej: Sprzedaż Centrów\] mają być, zgodnie z wolą stron:

1.  nieruchomości gruntowe wraz z posadowionymi na nich budynkami Centrów oraz towarzyszącymi im budowlami,
2.  ruchomości znajdujące się na wskazanych wyżej nieruchomościach, stanowiące niezbędne wyposażenie Centrów (np. urządzenia do sprzątania, urządzenia do liczenia klientów, meble),
3.  zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji, kaucje /depozyty składane przez najemców a także oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji,
4.  majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Centrów i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
5.  dokumentacja prawna i techniczna związana z Centrami,
6.  prawa z umów ubezpieczeń majątkowych dotyczących Centrów.

W wyniku Sprzedaży Centrów, na podstawie art. 678 ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej: KC), Nabywca wstąpi w stosunki najmu na miejsce R. w odniesieniu do umów najmu, których stroną jest R., związanych z nieruchomościami będącymi przedmiotem sprzedaży.

Intencją Nabywcy jest kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas przez Dostawcę w ramach Centrów, tj. opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek najemcom na cele prowadzonej przez nich działalności handlowo - usługowej. W tym celu Nabywca, po nabyciu Centrów, będzie musiał zawrzeć umowę lub umowy na usługi zarządzania Centrami oraz inne umowy konieczne dla ich funkcjonowania a dotyczące np. obsługi technicznej, dostawy mediów, gdyż umowy zawarte w tym zakresie przez Dostawcę zostaną rozwiązane przed dokonaniem Sprzedaży Centrów. Nie można przy tym wykluczyć, że Nabywca zawrze dla nabywanych Centrów takie umowy z tymi samymi dostawcami usług lub mediów, którzy obsługują dotychczas te Centra na podstawie umowy / umów z R.. Decyzja w zakresie wyboru dostawców takich usług będzie leżeć jednak w gestii Nabywcy, a R. nie będzie miał na ten fakt żadnego wpływu.

Planowana Sprzedaż Centrów (stanowiących własność R., a więc poza L.) nie będzie natomiast obejmowała składników majątkowych i niemajątkowych R. związanych z całokształtem prowadzonej przez Dostawcę działalności, które nie należą do zespołu składników wchodzących w skład Centrów. Sprzedaż nie będzie więc obejmować:

1.  ksiąg handlowych R.,
2.  należności i zobowiązań R. wynikających z finansowania działalności R. (pożyczki i kredyty),
3.  praw i obowiązków wynikających z umów o świadczenie usług dotyczących funkcjonowania Centrów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie,
4.  środków pieniężnych R.,
5.  wierzytelności R. o zapłatę czynszów najmu za okres do dnia sprzedaży Centrów,
6.  znaków towarowych,
7.  nazwy przedsiębiorstwa R.,
8.  praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych R. (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których R. dokonuje rozliczeń z najemcami),
9.  tajemnic przedsiębiorstwa R. oraz know-how związanego z prowadzeniem działalności z zakresu wynajmu powierzchni handlowych i usługowych,
10.  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie znajduje się siedziba R.,
11.  praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Dostawcę, np. umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych, umów o świadczenie usług doradztwa prawnego,
12.  sprzętu biurowego R., znajdującego się w jej siedzibie,
13.  środków transportu stanowiących własność Dostawcy,
14.  Centrum, które wybudowane zostało na wydzierżawionym gruncie (L.) -elementy wchodzące w skład L. zostały wymienione w dalszej części niniejszego wniosku.

Centra przeznaczone do sprzedaży na rzecz Nabywcy (a zatem z wyłączeniem L.) nie stanowią oddziału lub oddziałów R., ani też jej wyodrębnionych zakładów. Plan kont R. pozwala na identyfikację przychodów i kosztów poszczególnych Centrów i ustalenie ich wyników finansowych. Księgi rachunkowe R. pozwalają na przypisanie aktywów do poszczególnych Centrów handlowych a także pozwalają na przypisanie do nich zobowiązań i wierzytelności.

R. posiada odrębne rachunki bankowe przypisane do poszczególnych centrów handlowych, na które wpływają należności R. z tytułu najmu powierzchni w poszczególnych Centrach oraz przy pomocy których reguluje swoje zobowiązania dotyczące konkretnych Centrów.

Z uwagi na powyższe uwarunkowania i zakres składników majątkowych, które mają być przedmiotem Sprzedaży Centrów, zamiarem R. i Nabywcy jest, aby transakcja ta została ukształtowana jako umowa sprzedaży poszczególnych składników majątkowych, niestanowiących przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części przedsiębiorstwa R.. Zamiary te zostaną odzwierciedlone w umowie zawieranej pomiędzy stronami. Nabywca i R. nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa handlowego ani podatkowego. W przypadku uznania, że planowana transakcja Sprzedaży Centrów jest opodatkowana (w całości lub w części) podatkiem od towarów i usług i podlega zwolnieniu z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, Nabywca i R. złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania tej transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy. R. zamierza wystawić w związku ze Sprzedażą Centrów stosowną fakturę VAT na rzecz Nabywcy.

Ponadto, Zarząd R. rozważa przeprowadzenie podziału R., w wyniku którego, w trybie art. 529 § 1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych, na istniejącą spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością - C. Sp. z o.o. \[dalej: C.\] zostanie wydzielona część majątku i działalności R.. Planowana operacja ma za zadanie wyodrębnienie pewnego fragmentu działalności R., jakim jest L., w taki sposób, aby możliwa była kontynuacja tej działalności już po wydzieleniu tego Centrum do C. W dalszej kolejności, zamiarem udziałowca R. jest sprzedaż 100% udziałów C. do Nabywcy. Opisywana konstrukcja związana jest z możliwym zakończeniem działalności R., a jedynym sposobem na nieprzerwane funkcjonowanie L. jest takie jego wyodrębnienie, aby stanowiło ono w pełni funkcjonalną, zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa. Centrum handlowe w L. odróżnia się od pozostałych Centrów w szczególności tym, że zostało wybudowane na dzierżawionej nieruchomości, a taka sytuacja implikuje szereg problemów prawnych związanych z przeniesieniem takiego Centrum na inny podmiot. L., w odróżnieniu od pozostałych Centrów, będzie po wydzieleniu do C. kontynuował swoją działalność w niezmienionych ramach organizacyjnych, w taki sam sposób, w jaki działa w ramach R. i przy wykorzystaniu tych samych usługodawców zewnętrznych. Przewiduje się bowiem, że, o ile będzie to możliwe z prawnego punktu widzenia, wszelkie umowy zapewniające nieprzerwane funkcjonowanie L. zostaną wraz z nim przeniesione do C. w ramach procedury podziału R.. W konsekwencji, z mocy prawa C. stanie się stroną takich umów w miejsce R.

W związku z planowanym wydzieleniem R. przeprowadziła szereg czynności organizacyjnych, które były skierowane na jak najpełniejsze wyodrębnienie funkcjonalno-organizacyjne oraz finansowe L. W tym celu:

1.  dostosowano strukturę organizacyjną w ten sposób, aby Centrum posiadało przypisanego managera, zatrudnionego w podmiocie zarządzającym, z którym R. zawarł stosowną umowę;
2.  R. przypisała aktywa do Centrum, w tym przypisała do tego Centrum nieruchomości (grunty), umowy dzierżawy, naniesienia na grunt (budynki i budowle);
3.  Centrum handlowemu w L. przypisano składniki majątku ruchomego służące wykonywaniu działalności w tym Centrum;
4.  R. określiła jakie zobowiązania oraz wierzytelności przypadają na L.;
5.  R. przypisała również umowy najmu lokali znajdujących się w L., a także umowy o świadczenie usług lub na dostawę towarów, jak również licencje na programy komputerowe, związane z tym Centrum;
6.  L. przypisano osobny rachunek bankowy, na który wpływają należności od najemców lokali znajdujących się w tym Centrum oraz z którego regulowane są zobowiązania przypisane do tego Centrum;
7.  plan kont R., na poziomie analitycznym, pozwala na identyfikację przychodów i kosztów L. i ustalenie jego wyniku finansowego. Dzięki temu R. jest w stanie sporządzić odrębny rachunek zysków i strat dla tego Centrum.

Wdrożenie powyższych rozwiązań organizacyjnych zostało dokonane na podstawie stosownej uchwały Zarządu R.. Zamiarem Zarządu jest, aby C. przejęła L. wybudowany przez Dostawcę na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, wraz ze wszystkimi zobowiązaniami oraz wierzytelnościami przypadającymi na to Centrum, w szczególności wraz z umową dzierżawy nieruchomości, na której posadowiony został L. oraz innymi składnikami majątkowymi, przypisanymi do niego.

Opisane wyżej działania restrukturyzacyjne pozwoliły na stworzenie takiego modelu funkcjonowania L., który umożliwia jego wydzielenie do C. jako odrębnej jednostki, a w konsekwencji pozwalają zaoferować Nabywcy zakup wydzielonego do niej majątku (poprzez sprzedaż udziałów w C.) bez konieczności uzyskiwania na to zgody właściciela gruntu, na którym znajduje się L.

Zarząd R. planuje, że w ramach jej planowanego podziału, C. przejmie zorganizowaną część przedsiębiorstwa R. w postaci L., która obejmować będzie w szczególności:

1.  ogół praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy gruntu, na którym zlokalizowany jest L., objęty księgami wieczystymi,
2.  ogół praw R. do naniesień - budynku i budowli zlokalizowanych na wskazanym wyżej gruncie - składających się na to Centrum,
3.  ruchomości znajdujące się na tej nieruchomości, stanowiące niezbędne wyposażenie Centrum (np. urządzenia do czyszczenia podłóg, urządzenie do liczenia klientów, meble i sprzęt biurowy),
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawarte z najemcami powierzchni w Centrum,
5.  zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji, kaucje / depozyty składane przez najemców a także oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji,
6.  majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Centrum i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
7.  dokumentację prawną i techniczną związaną z Centrum,
8.  prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego otwartego dla potrzeb tego Centrum,
9.  prawa z umów ubezpieczeń majątkowych dotyczących tego Centrum,
10.  prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług dotyczących funkcjonowania Centrów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie, umowy o dostarczanie mediów.

Po zakończeniu planowanych operacji - Sprzedaży Centrów zbudowanych na gruntach należących do R. oraz wydzieleniu L. do C. i sprzedaży udziałów w tej spółce, R. nie będzie prowadzić działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. Nie można wykluczyć, że udziałowiec podejmie decyzję o likwidacji R.

Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, iż do tutejszego organu złożony został przez Dostawcę analogiczny wniosek o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego w zakresie interpretacji przepisów podatkowych związanych z Transakcją.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 11 stycznia 2016 r., Wnioskodawca wskazał, że Budowle w postaci pylonów wolnostojących znajdują się na terenie (i) „G.”, (ii) „I.”, (iii) „P.” oraz (iv) „K.”. Dodatkowo we wrześniu 2015 r. na terenie „P.” zostały zainstalowane dwie kolejne tablice wolnostojące. Wszystkie opisane wyżej obiekty budowlane stanowią wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia budowlane.

Na terenie (v) „U.” oraz (vi) „D.” nie ma budowli w postaci tablic reklamowych, które stanowiłyby wolnostojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe.

Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu ww. wybudowanych budowli. Powyżej wskazane budowle (tablice oraz pylony) nie były przedmiotem odrębnych umów najmu. Jednakże pośrednio były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - służyły do ekspozycji logotypów najemców (bez odrębnych opłat) lub reklamy samego centrum. Zatem, w stosunku do budowli wybudowanych przez Dostawcę nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Odnośnie (i) „U." oraz (ii) „D.”, po ulepszeniu budynków wchodzących w skład poszczególnych Centrów, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tych poszczególnych budynków - budynki te zostały oddane w całości w najem.

Odnośnie (iii) „G.” oraz (iv) „I.” nie było ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynków wchodzących w skład Centrów.

Odnośnie (v) „P.” nie było ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynków wchodzących w skład Centrum. Ponadto, nie oddano nigdy w najem 40 m2 tego Centrum - w tym zakresie nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

Odnośnie (vi) „K.” nie było ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynków wchodzących w skład Centrum. Ponadto, nie oddano nigdy w najem 769,04 m2 tego Centrum - w tym zakresie nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

Ostatnie nakłady przekraczające 30% wartości początkowej budynków zostały dokonane na terenie „D.” i zostały one oddane do użytkowania z końcem 2013 r. W konsekwencji, od momentu oddania budynków Centrów do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po dokonanym ulepszeniu do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji w odniesieniu do „U.” od momentu oddania budynku tego Centrum do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po dokonanym ulepszeniu do momentu planowanej sprzedaży również upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Sprzedaż Centrów na rzecz Nabywcy, które zostały wybudowane na gruntach należących do Dostawcy (czyli U., D., G., I., P. oraz K., opisanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy planowana sprzedaż U., G., I., P. oraz K. na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 UVAT?
3.  Czy Sprzedaż D. na rzecz Nabywcy będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
4.  Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz l0b pkt 1 UVAT)?
5.  Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 27 stycznia 2016 r. Nr IPPP2/4512-1002/15-4/RR

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad 5)

W związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w odniesieniu do planowanej transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W związku z faktem, że planowana dostawa Centrów Handlowych będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Konsekwentnie, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w związku z planowaną Transakcją nabycia Centrów Handlowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. .

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (Nabywca) jest polską spółką kapitałową z siedzibą w Warszawie. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą, która docelowo polegać ma na wynajmie lokali komercyjnych (w chwili obecnej dokonywane są czynności prawne zmierzające do nabycia takich nieruchomości bezpośrednio lub udziałów spółek posiadających takie nieruchomości). Inwestycje Wnioskodawcy na rynku nieruchomości komercyjnych mogą mieć mianowicie formę zarówno inwestycji bezpośrednich (zakup bezpośredni nieruchomości komercyjnych) lub pośrednich - poprzez zakup udziałów/akcji w podmiotach zależnych (co do zasady polskie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Zarząd R. rozważa dokonanie sprzedaży Centrów handlowych, które zostały wybudowane na gruntach należących do R. czyli G., D., U., I., P. oraz K. na rzecz Nabywcy \[dalej: Transakcja\]. Przeniesienie prawa do dysponowania przedmiotem transakcji na Nabywcę planowane jest na grudzień 2015 r. lub początek 2016 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 27 stycznia 2016 r. Nr IPPP2/4512-1002/15-4/RR w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że „Transakcja sprzedaży Centrów Handlowych (jak wskazano powyżej), będzie podlegała opodatkowaniu VAT (nie będzie wyłączona z zakresu ustawy a Dostawca i Nabywca mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia dostawy z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w odniesieniu do tej części Budynków i budowli, których dostawa mogłaby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10).”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku transakcja nabycia Centrów handlowych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.