Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.476.2020.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-12
Teza: opodatkowania transakcji sprzedaży wydzielonej działki
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2020 r. (data wpływu 11 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 października 2020 r., data nadania 29 października 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 20 października 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.476.2020.1.MK (doręczone w dniu 26 października 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży wydzielonej działki nr 1/2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży wydzielonej działki nr 1/2.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 27 października 2020 r., data nadania 29 października 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 20 października 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.476.2020.1.MK.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości (numer ewidencyjny działki 1), o obszarze (0,7424) ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Według wstępnego projektu podziału nieruchomości zatwierdzony został wstępny podział działki 1. Wstępny podział nastąpił na wniosek Spółdzielni. Podział dokonywany jest w celu sprzedaży części działki 1. Po wstępnym podziale działka 1 tworzyć będzie 2 działki, działkę 1/1 o pow. 0,4425 ha oraz działkę 1/2 o pow. 0,2999 ha. Działka 1/2 o pow. 0,2999 ha przeznaczona na sprzedaż stanowi przedmiot wydania interpretacji indywidualnej.

Prawo własności nieruchomości Spółdzielnia nabyła od Agencji (…) na podstawie umowy nieodpłatnego przekazania własności nieruchomości, zgodnie z art. 44 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity: Dz. U. nr 57 z 1995 r., poz. 299). Nieodpłatne przekazanie nastąpiło w 1997 r. W dniu 23 czerwca 2020 r. podpisana została umowa dzierżawy w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży części działki 1. Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę Przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej.

Działka 1/2 o pow. 0,2999 ha (powstała po wstępnym podziale działki 1) jest niezabudowana i położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy oraz nie ma wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Według wypisu z rejestru gruntu działka jest działką budowlaną zieloną symbol klasoużytku BZ, opis użytku - tereny rekreacyjno - wypoczynkowe.

Działka nie jest położona również w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, a także nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu. Działka 1/2 o pow. 0,2999 ha na moment podpisania umowy przyrzeczonej posiadać będzie decyzję o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości.

Wnioskodawca, Spółdzielnia, jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Dnia 23 czerwca 2020 r. aktem notarialnym Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości o powierzchni do 0,2999 ha wyodrębnionej z działki 1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. W wypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, cena sprzedaży (…) zł za 1,00 m2 powierzchni działki powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług VAT. Przyszły nabywca ma w planach budowę obiektu handlowego.

Na przedmiotowej działce ma powstać obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 z miejscami parkingowymi na minimum 20 miejsc.

Jako właściciel działki Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponieść żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działki 1 (po podziale działka 1/1, działka 1/2) do sprzedaży.

Przy podpisaniu umowy przedwstępnej zostały udzielone pełnomocnictwa dla strony kupującej do działania w szerokim zakresie, tj. działania na cele budowlane, uzyskanie wszelkich pozwoleń.

Treść udzielonych pełnomocnictw:

1.  Sprzedający oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 2 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
2.  Jednocześnie Sprzedający oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
3.  Sprzedający oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej działce tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że działka, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać do dnia 23 czerwca 2020 r., była wykorzystywana do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług na podsatwie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy. Dnia 23 czerwca 2020 r. podpisano umowę dzierżawy z przyszłym nabywcą, wystawiono fakturę za 3 miesiące na kwotę (…) zł netto + VAT. W związku z tym dzierżawa gruntu stanowi sprzedaż opodatkowaną. Wnioskodawca wskazał, że nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ewentualną sprzedaż tej nieruchomości, tj. części działki wyodrębnionej z działki nr 1 (po podziale 1/2) należy opodatkować podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien on dokonywaną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o podatku od towarów i usług). W momencie podpisania umowy przyrzeczonej działka 1/2 posiadać będzie decyzję o warunkach zabudowy. W związku z tym należy tę działkę traktować jak działkę budowlaną art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy działka ta nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9. Otrzymanie powyższej interpretacji podatkowej jest niezbędne celem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza więc wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatna dostawa gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr 1/2 na moment podpisania umowy przyrzeczonej posiadać będzie decyzję o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nieruchomości. W analizowanym przypadku przedmiotowa działka będzie stanowić więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży przedmiotowej działki nie będzie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka, którą Wnioskodawca zamierza sprzedać do dnia 23 czerwca 2020 r., była wykorzystywana do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy. Dnia 23 czerwca 2020 r. podpisano umowę dzierżawy z przyszłym nabywcą, wystawiono fakturę za 3 miesiące na kwotę (…) zł netto + VAT.

Zatem w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie nie został spełniony warunek zwolnienia określony w tym przepisie, bowiem działka nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT – jak wskazał Wnioskodawca działka była przedmiotem dzierżawy. W związku z tym w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki nr 1/2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, sprzedaż działki nr 1/2 nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Jednocześnie wskazać należy, że kwestia ustalenia stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydawania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.