Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1345/12-4/JB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-02-04
Teza: Przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą po stronie Wnioskodawczyni otrzymywane kwoty czynszu – wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu. Natomiast uiszczane przez najemcę należności, o których mowa we wniosku – skoro z umowy najmu wynika, że do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – są wyłączone z podstawy opodatkowania.
Słowa kluczowe: czynsz; przychód; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa-umowa najmu; wynagrodzenia
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 23.10.2012 r. (data wpływu 24.10.2012 r.) uzupełnione pismem z dnia 23.01.2013 r. (data nadania 25.01.2013 r., data wpływu 28.01.2013 r.) na wezwanie z dnia 16.01.2013 r. Nr IPPB1/415-1345/12-2/JB (data nadania 17.01.2013 r., data odbioru 17.01.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15.10.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni będzie otrzymywać dochody z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Do tej pory Wnioskodawczyni wynajmowała posiadane mieszkania rozliczając od otrzymywanych przychodów podatek dochodowy w formie zryczałtowanej w wysokości 8,5 % przychodów.

Od 1 stycznia 2013 r. Wnioskodawczyni będzie otrzymywać dodatkowe dochody z tytułu najmu mieszkań w kamienicy. Posiadane lokale są częścią wspólnoty mieszkaniowej. Lokale te nie są wyodrębnione.

Wnioskodawczyni zamierza po wstąpieniu w prawa dotychczasowego właściciela - po wydaniu przez właściwy Sąd Rejonowy postanowienia o nabyciu lub wydaniu przez notariusza dokumentu poświadczenia dziedziczenia - kontynuować zawarte umowy najmu. Najemcy zobowiązani są do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z korzystaniem z lokali, w tym także opłat uiszczanych na rzecz wspólnoty:

1.  udział w opłatach na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej
2.  udział w opłatach na fundusz eksploatacyjny wspólnoty mieszkaniowej
3.  czynsz najmu lokalu mieszkalnego
4.  zaliczka na świadczenia - wywóz śmieci i dostarczanie wody oraz odprowadzanie kanalizacji
5.  koszta gazu i energii elektrycznej - na podstawie faktur

Umowy z najemcami będą skonstruowane w ten sposób, iż Zarząd Wspólnoty celem zwiększenia efektywności (terminowości) ponoszenia opłat na rzecz wspólnoty będą uiszczali na rachunek podmiotu wskazanego przez Zarząd wspólnoty, odpowiedzialnego za windykację tej części należności na rzecz wspólnoty.

W związku z pismem z dnia 16.01.2013 r. Wnioskodawczyni doprecyzowała przedmiotowy wniosek pismem z dnia 23.01.2013 r. informując, iż:

1.  Umowy najmu zawierane będą w ramach najmu prywatnego (nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej). najem zamierza opodatkować ryczałtem.
2.  Wskazany we wniosku „czynsz najmu lokalu mieszkalnego” należy rozumieć jako wynagrodzenie otrzymane przez Nią za oddanie przedmiotu najmu w używanie, tzw. odstępne.
3.  Z umów najmu będzie wynikało, że najemca będzie zobowiązany do ponoszenia opłat wymienionych we wniosku, tj.:
    *   udział w opłatach na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej,
    *   udział w opłatach na fundusz eksploatacyjny wspólnoty mieszkaniowej,
    *   czynsz najmu lokalu mieszkalnego
    *   zaliczka na świadczenia - wywóz śmieci i dostarczanie wody oraz odprowadzanie kanalizacji
    *   koszta gazu i energii elektrycznej - na podstawie faktur

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy kalkulacji zryczałtowanego podatku od najmu Wnioskodawczyni powinna do podstawy opodatkowania wliczać jedynie ustalony w umowie najmu czynsz, rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu w użytkowanie, czy również koszty, które najemca będzie wpłacał na Jej rachunek bankowy, związane z eksploatacja lokalu, tj. :opłaty na fundusz remontowy i fundusz eksploatacyjny, zaliczki na świadczenia (wywóz śmieci i dostarczanie wody oraz odprowadzanie kanalizacji) opłaty za gaz i energię elektryczną?

Zdaniem Wnioskodawczyni koszty eksploatacji lokalu: opłaty na fundusz remontowy i fundusz eksploatacyjny, zaliczki na świadczenia (wywóz śmieci i dostarczanie wody oraz odprowadzanie kanalizacji) opłaty za gaz i energię elektryczną, wpłacane na Jej rachunek bankowy pozostaną obojętne podatkowo. Przychodem, podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanemu opodatkowaniu, będzie jedynie czynsz najmu jako odstępne za użytkowanie lokalu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisów art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, iż podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: energia elektryczna, gaz czy opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Takie dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Na podstawie art. 11 ust. 1 cyt. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowy najmu nieruchomości zawierane będą w ramach najmu prywatnego i Wnioskodawczyni zamierza przychody uzyskane z tego tytułu opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym. Z umów najmu będzie wynikało, że najemca będzie zobowiązany do ponoszenia opłat wymienionych we wniosku, tj.:

*   udział w opłatach na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej,

*   udział w opłatach na fundusz eksploatacyjny wspólnoty mieszkaniowej,

*   czynsz najmu lokalu mieszkalnego

*   zaliczka na świadczenia - wywóz śmieci i dostarczanie wody oraz odprowadzanie kanalizacji

*   koszta gazu i energii elektrycznej - na podstawie faktur

W związku z powyższym, uznać należy, iż jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu bieżących opłat eksploatacyjnych, tj. opłaty na fundusz remontowy i fundusz eksploatacyjny, zaliczki na świadczenia (wywóz śmieci i dostarczanie wody oraz odprowadzanie kanalizacji) opłaty za gaz i energię elektryczną, do których zobowiązany będzie zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni, a tym samym nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym opodatkowaniu podlegać będzie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą po stronie Wnioskodawczyni otrzymywane kwoty czynszu – wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu. Natomiast uiszczane przez najemcę należności, o których mowa we wniosku – skoro z umowy najmu wynika, że do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – są wyłączone z podstawy opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.