Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.75.2022.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-31
Teza: Czy w przypadku kupna lokalu mieszkalnego podstawą opodatkowania będzie cena nieruchomości pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu za cały okres najmu?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; umowa-umowa sprzedaży; wartość-wartość rynkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość podatku-Podstawa opodatkowania-Wartość rynkowa
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6-ust. 2

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

15 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 11 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Stan faktyczny (winno być: zdarzenie przyszłe) nr 1

Wnioskodawca (dalej też jako Najemca), jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza wziąć w najem lokal mieszkalny znajdujący się pod adresem: (…), wraz z wyposażeniem w celu zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym. Właścicielem ww. lokalu mieszkalnego jest Pan P. - Wynajmujący, dla którego lokal ten stanowi własność prywatną i wchodzi w skład jego majątku osobistego.

Dalej łącznie jako Strony.

Strony zgodnie ustalą wysokość rocznego czynszu należnego Wynajmującemu. Ponadto Wnioskodawca-Najemca oprócz czynszu najmu, ponosić będzie opłaty za zużycie mediów i opłaty administracyjne do wspólnoty mieszkaniowej, które obciążają Najemcę. Wnioskodawca będzie płacił Wynajmującemu czynsz z góry za pełny rok najmu.

Jednocześnie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do nabycia wynajmowanego lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego. Nabycie nieruchomości będzie mogło być zaproponowane zarówno przez Wnioskodawcę i Wynajmującego. Z istoty najmu z opcją zakupu wynika, że sprzedaż może dotyczyć wyłącznie nieruchomości uprzednio wynajmowanej. Najem z opcją zakupu polegałby na podpisaniu z Najemcą umowy, w ramach której zostaną uregulowane prawa i obowiązki Najemcy i Wynajmującego.

Dodatkowo Strony chcą uregulować umowę najmu w ten sposób, że po upływie okresu najmu, Wnioskodawca-Najemca oraz Wynajmujący będą posiadali prawo do żądania zawarcia umowy kupna/sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w wyniku, której Wynajmujący zobowiąże się przenieść na Wnioskodawcę prawo własności lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu w stanie wolnym od obciążeń, za cenę określoną kwotowo w umowie najmu, ustaloną na dzień jej zawarcia. Cena określona w treści ww. umowy będzie zgodna z wartością rynkową na dzień zawarcia umowy najmu.

Strony planują przyjęcie odrębnych zasad rozliczania wynagrodzenia za najem i sprzedaż nieruchomości. Tym samym wystąpi odmienna taryfikacja świadczenia. Ponadto do czynszu najmu zostaną doliczone opłaty niezależne od wynajmującego, tj. opłaty za media. Natomiast cena sprzedaży nieruchomości będzie uiszczona po zawarciu umowy kupna/sprzedaży.

Ponadto Strony pragną ustalić, że cena nabycia lokalu, zostanie pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu, z wyłączeniem opłat za media, za cały okres najmu - czynsz bez opłat za media potraktowany by został jako zaliczka.

Z punktu widzenia Wnioskodawcy istotna jest możliwość korzystania z lokalu czy miejsca postojowego oraz realizacja własnych celów mieszkaniowych, jak i przejście prawa własności do ww. nieruchomości po zakończeniu najmu i spłacie całości ceny. W analizowanym przypadku zachowane zostaną cechy charakterystyczne dla najmu (zapłata czynszu najmu wraz z opłatami niezależnymi od wynajmującego).

Wnioskodawcy-Najemcy przysługiwałoby prawo nabycia własności lokalu po zakończeniu okresu najmu. W takim przypadku Strony zobowiązałyby się do zawarcia umowy sprzedaży lokalu w ustalonym terminie od dnia złożenia stosownego żądania przez jedną ze Stron. Każda ze Stron zobowiązałaby się zawiadomić drugą ze Stron o zamiarze zawarcia umowy kupna/sprzedaży lokalu najpóźniej na 1 miesiąc przed końcem okresu najmu. Zawiadomienie to powinno zawierać datę, godzinę i adres Kancelarii Notarialnej, w której obie Strony miałyby się stawić celem zawarcia ww. umowy. Strony w treści ww. umowy określiłyby również, że umowa zakupu/sprzedaży lokalu w przypadku złożenia stosownego oświadczenia przez którąkolwiek ze Stron zamiaru zawarcia umowy kupna/sprzedaży lokalu może być zawarta nie później niż do dnia 31 sierpnia 2025 r.

W przypadku nieskorzystania przez Najemcę z nabycia własności lokalu, o którym mowa powyżej stosunek najmu uległy rozwiązaniu wraz z datą końcową, chyba że Strony zdecydują się najem przedłużyć.

Jednakże, umowa kupna/sprzedaży lokalu w przypadku złożenia stosownego oświadczenia przez którąkolwiek ze Stron zamiaru zawarcia ww. umowy sprzedaży lokalu może być zawarta nie później niż do dnia wskazanego w umowie najmu, pomniejszona o łączną kwotę czynszu uiszczonego tytułem najmu.

Cenę ww. nieruchomości strony ustalą kwotowo w umowie najmu, która będzie odpowiadała cenie rynkowej.

Stan faktyczny (winno być: zdarzenie przyszłe) nr 2

W drugim stanie faktycznym, Strony zgodnie ustalą wysokość rocznego czynszu należnego Wynajmującemu. Ponadto Wnioskodawca-Najemca oprócz czynszu najmu ponosić będzie opłaty za zużycie mediów i opłaty administracyjne do wspólnoty mieszkaniowej, które obciążają Najemcę. Wnioskodawca będzie płacił Wynajmującemu czynsz z góry za pełny rok najmu.

Jednocześnie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do nabycia wynajmowanego lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego. Nabycie nieruchomości będzie mogło być zaproponowane zarówno przez Wnioskodawcę i Wynajmującego. Z istoty najmu z opcją zakupu wynika, że sprzedaż może dotyczyć wyłącznie nieruchomości uprzednio wynajmowanej.

Najem z opcją zakupu polegałby na podpisaniu z Najemcą umowy, w ramach której zostaną uregulowane prawa i obowiązki Najemcy i Wynajmującego.

Dodatkowo Strony chcą uregulować umowę najmu w ten sposób, że po upływie okresu najmu, Wnioskodawca – Najemca oraz Wynajmujący będą posiadali prawo do żądania zawarcia umowy kupna/sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w wyniku, której Wynajmujący zobowiąże się przenieść na Wnioskodawcę prawo własności lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu w stanie wolnym od obciążeń, za cenę określoną kwotowo w umowie najmu, ustaloną na dzień jej zawarcia. Cena określona w treści ww. umowy będzie zgodna z wartością rynkową na dzień zawarcia umowy najmu.

Strony planują przyjęcie odrębnych zasad rozliczania wynagrodzenia za najem i sprzedaż nieruchomości. Tym samym wystąpi odmienna taryfikacja świadczenia. Ponadto do czynszu najmu zostaną doliczone opłaty niezależne od wynajmującego, tj. opłaty za media. Natomiast cena sprzedaży nieruchomości będzie uiszczona po zawarciu umowy kupna/sprzedaży.

Ponadto Strony pragną ustalić, że cena nabycia lokalu, zostanie pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu, z wyłączeniem opłat za media, za cały okres najmu - czynsz bez opłat za media potraktowany by został jako zaliczka.

Wnioskodawca, w przypadku zakupu ww. lokalu chce rozpoznać podatek od czynności cywilnoprawnych od kwoty, która będzie różnicą ceny sprzedaży wskazanej w umowie najmu oraz łącznej kwoty zapłaconego czynszu, z wyłączeniem opłat za media, wynikającego z umowy najmu.

Z punktu widzenia Wnioskodawcy istotna jest możliwość korzystania z lokalu czy miejsca postojowego oraz realizacja własnych celów mieszkaniowych, jak i przejście prawa własności do ww. nieruchomości po zakończeniu najmu i spłacie całości określonej ceny. W analizowanym przypadku zachowane zostaną cechy charakterystyczne dla najmu (zapłata czynszu najmu wraz z opłatami niezależnymi od wynajmującego).

W omawianym stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) umowa najmu wraz z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości zostałaby zawarta w formie aktu notarialnego. W umowie tej Wynajmujący zobowiązałby się do sprzedaży określonej nieruchomości, a Wnioskodawca do jej zakupu. W umowie określono by przedmiot sprzedaży, cenę oraz termin zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej). Cena określona w umowie, zostanie pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu, z wyłączeniem opłat za media, za cały okres najmu - czynsz bez opłat za media potraktowany by został jako zaliczka. Zatem w umowie tej określono by również mniej istotne postanowienia dotyczące sposobu zapłaty czy wydania nieruchomości. Tym samym należy uznać, że umowa ta spełniałaby wszystkie niezbędne elementy do uznania jej za umowę przedwstępną - w tej sytuacji zobowiązującą do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży na warunkach w niej określonych.

**Pytania**

W stanie faktycznym (winno być: w zdarzeniu przyszłym) nr 1

Czy w opisanym stanie faktycznym nr 1, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie cena nieruchomości pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu za cały okres najmu? (we wniosku pytanie oznaczone nr 3)

W stanie faktycznym (winno być: w zdarzeniu przyszłym) nr 2

Czy w opisanym stanie faktycznym nr 1, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie cena nieruchomości pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu za cały okres najmu? (we wniosku pytanie oznaczone nr 4)

**Pana stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o PCC, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Jak wynika z art. 5 ust. 1 cyt. ustawy, obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Przy czym - co wynika z ust. 2 powołanego przepisu - wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

W myśl art. 6 ust. 3 omawianej ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 ww. ustawy).

Stawka podatku określona została w art. 7 ww. ustawy i zgodnie z ust. 1 pkt 1 lit. a) tego przepisu, przy umowie sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - wynosi 2%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowy sprzedaży podlegają generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Oznacza to, że cena może współkształtować wartość rynkową i tym samym podstawę opodatkowania umowy sprzedaży rzeczy tylko wtedy, gdy określa, iż ceny stosowane w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia są stosowane w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności.

W opisanym zdarzeniu przyszłym cenę nieruchomości stanowiłaby rynkowa cena nieruchomości w dniu zawarcia umowy najmu, która w przypadku wykupu zostałaby pomniejszona o łączną kwotę uiszczonego czynszu (z wyłączeniem opłat za media).

W opisanym stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) nr 1 jak i również stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) nr 2, zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie cena nieruchomości pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu za cały okres najmu.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pana we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotną cechą umowy sprzedaży jest zawsze wymiana określonych rzeczy na pieniądze. Zatem cenę w umowie sprzedaży stanowi suma pieniężna.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

Jak wynika z powołanych przepisów – z chwilą zawarcia umowy sprzedaży powstaje obowiązek podatkowy, który ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Jednakże zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 4 ww. ustawy:

Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zatem z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży, wyrażonej w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji. Wartość ta ustalana jest w sposób ściśle w ustawie określony. Przy jej ustalaniu nie bierze się pod uwagę długów i ciężarów związanych z przedmiotem transakcji; nie odlicza się ich od wartości rynkowej (będącej podstawą opodatkowania) przedmiotu transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości przedmiotu transakcji w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego; przy czym organ może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń wynika, że Wnioskodawca w przyszłości nabędzie lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym, który wcześniej zamierza wziąć w najem. Umowa sprzedaży będzie poprzedzona zawiadomieniem o zamiarze zawarcia umowy kupna/sprzedaży lub umową przedwstępną. W każdym przypadku w umowie najmu zostanie określona cena, za którą w przyszłości Wynajmujący zobowiąże się przenieść na Wnioskodawcę prawo własności lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu. Cena określona będzie zgodnie z wartością rynkową na dzień zawarcia umowy najmu. Natomiast cena nabycia lokalu zostanie pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu, z wyłączeniem opłat za media.

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania będzie cena nieruchomości, stanowiąca wartość rynkową nieruchomości w dniu zawarcia umowy najmu, pomniejszona o kwotę odpowiadającą sumie uiszczonego czynszu za cały okres najmu.

Ze stanowiskiem Wnioskodawcy nie można się zgodzić.

Trzeba bowiem podkreślić, że ustawodawca co prawda uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny, jednakże dla celów opodatkowania jednoznacznie nakazuje ustalić podstawę opodatkowania według cen rynkowych przedmiotu transakcji.

Ustalając w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych – mając na uwadze opisane zdarzenia oraz cytowane wyżej przepisy prawa, w szczególności art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych –stwierdzić należy, że podstawę opodatkowania przy planowanej umowie sprzedaży stanowić będzie wartość rynkowa nabytej przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że cena będzie stanowiła wartość rynkową nieruchomości ale określoną w dniu zawarcia umowy najmu. Tymczasem w art. 6 ust. 2 ww. ustawy wprost wskazano, że ma to być wartość rynkowa z dnia dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli zawarcia umowy sprzedaży. Czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest bowiem zawarcie umowy sprzedaży a nie umowy najmu.

Ponadto ustawa nie przewiduje aby wartość rynkową pomniejszać o jakiekolwiek wartości, w tym kwotę uiszczonego czynszu. Przy ustalaniu wartości rynkowej należy zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy uwzględnić stan i stopień zużycia przedmiotu umowy. Kwota uiszczonego czynszu nie stanowi o stanie i stopniu zużycia nieruchomości więc nie może pomniejszać podstawy opodatkowania.

Zatem prawo stron zawierających umowę sprzedaży do dowolnego ustalania ceny, nie oznacza, że za podstawę opodatkowania można przyjąć cenę, która nie odpowiada wartości rynkowej ustalonej zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Fakt, że Wnioskodawca zawrze umowę najmu z opcją wykupu, gdzie kwota uiszczonego czynszu będzie stanowiła zaliczkę na poczet ceny sprzedaży, pozostaje bez znaczenia w przedmiotowej sprawie. Należy jeszcze raz podkreślić, że przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży i według jakich zasad tę podstawę się ustala.

W przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie stanowić wartość rynkowa nieruchomości ustalona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.