Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-462/07/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2007-12-04
Teza: Jak należy opodatkować przychód ze sprzedaży działki wraz z domem w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ?
Słowa kluczowe: budowa; grunty; grunty-przekształcenie gruntu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana P. przedstawione we wniosku z dnia 21 sierpnia 2007r. (data wpływu do tut. BKIP 30 sierpnia 2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntu w przypadku uprzedniego przekształcenia otrzymanego darowizną prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności - **jest prawidłowe**,
*   opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego, wybudowanego na tym gruncie w przypadku, kiedy otrzymane darowizną prawo wieczystego użytkowania tego gruntu zostanie przekształcone w prawo własności – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2007r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży gruntu wraz z budynkiem przy czym prawo do tego gruntu jako prawo jego wieczystego użytkowania wraz z rozpoczętą budową uzyskano w drodze darowizny i przed sprzedażą prawo to zostanie przekształcone w prawo własności.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne wniosku, pismem z dnia 8 listopada 2007r. Znak: IBPB2/415-111/07/JG wezwano do ich uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony w dniu 19 listopada 2007r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 11 lipca 1988r. wnioskodawca otrzymał od rodziców w drodze darowizny ½ część prawa użytkowania wieczystego działki do dnia 12 stycznia 2087r., której właścicielem jest Skarb Państwa. W dniu 13 kwietnia 1989r. rodzice przekazali wnioskodawcy w drodze darowizny pozostałą ½ część prawa użytkowania wieczystego działki wraz z rozpoczętą budową domu. W 1993r. Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych na podstawie decyzji wojewody, jako nowego właściciela gruntu wpisał – gminę. W dniu 13 czerwca 1997r. wnioskodawca został zameldowany pod tym adresem na pobyt stały przez Urząd Miasta na podstawie przedłożonych aktów notarialnych. Wnioskodawca zaznaczył ponadto, iż zameldowanie na pobyt stały nastąpiło bez częściowego ani całkowitego odbioru budynku. Wskazał również, iż w dniu 11 maja 2007r. miał otrzymać potwierdzenie przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy. Obecnie wnioskodawca zamierza sprzedać działkę, przy czym wcześniej przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu wraz z zakończoną już budową domu.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Jak należy opodatkować przychód ze sprzedaży działki wraz z domem w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (pyt. Nr 1)?

Zdaniem wnioskodawcy w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, termin pięcioletni, należy liczyć od momentu nabycia prawa wieczystego użytkowania a nie przekształcenia go w prawo własności. Wnioskodawca uważa, iż sprzedaż domu będzie podlegała takiej samej zasadzie tzn. dom jako integralna całość gruntu nie będzie podlegał opodatkowaniu ponieważ od daty nabycia gruntu (prawa wieczystego użytkowania) upłynęło 5 lat (ad. pyt. 1).

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także prawo wieczystego użytkowania gruntu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U z 2006r. Nr. 217 poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw m.in. określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ww. ustawy nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. mają zastosowanie przepisy ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

Zgodnie z art. 235 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty działki gruntu. W tym przypadku prawo własności budynku mieszkalnego związane jest z prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawa te mogą być sprzedawane tylko razem.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Zakres i sposób określenia treści prawa wieczystego użytkowania zbliża je do prawa własności dzięki wyraźnym odesłaniom zawartym w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego. Nie można być jednakże jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Osobom fizycznym, jeżeli są użytkownikami wieczystymi, przysługuje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005r. Nr 175, poz. 1459).

Zgodnie z treścią art. 3 tej ustawy w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydawana jest decyzja administracyjna przez organ którego właściwość ustala się w zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu.

W myśl powołanych wyżej przepisów za datę nabycia nieruchomości gruntowej, od której liczyć należy 5-letni termin określony w powołanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Nabycie prawa do nieruchomości w części dotyczącej gruntu następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. W niniejszym przypadku za datę nabycia gruntu należy uznać odpowiednio 1988r i 1989r., kiedy to wnioskodawca nabył w drodze darowizny prawo wieczystego użytkowania.

Biorąc pod uwagę wyżej wymieniony termin nabycia, planowane zbycie przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej gruntu nie będzie stanowiło źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej budynku mieszkalnego zauważyć należy, że stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są m.in. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności. Z powyższego wynika jednak, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony przysługuje prawo własności tego gruntu.

Tymczasem w przedmiotowej sprawie wnioskodawca najwcześniej dopiero w 2007r. zamierza przekształcić prawo wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności. Dopiero zatem z tą datą budynek stanie się częścią składową gruntu i dopiero od końca roku, w którym nastąpiło przekształcenie należy liczyć bieg 5-letniego terminu, po upływie którego przychód ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na dom nie podlega opodatkowaniu.

O ile zatem w razie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności o nabyciu gruntu mówić będziemy od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego, o tyle w tej dacie budynek nie stanowił jeszcze części składowej gruntu, stąd liczenie 5 letniego terminu od końca roku, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania jest niedopuszczalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52§ 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.