Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.619.2024.3.MKW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-02
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w działce.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnik; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

13 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 13 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą udziałów w działce nr 1.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 listopada 2024 r. (wpływ 18 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Pan A. A. jest w związku małżeńskim z Panią B. B. od 1988 r. (zwani dalej „Małżeństwem” lub „Małżonkami”, a Pan A. A. zwany dalej „Wnioskodawcą”). Małżonkowie są polskimi rezydentami podatkowymi i mają nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o PIT. Żadne z nich nie prowadzi i nigdy nie prowadziło działalności gospodarczej.

Uzyskują świadczenia emerytalne z ZUS (nie z KRUS). Jeszcze prowadzą niewielką działalność rolniczą, z której Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

Małżonkowie na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników z 27 kwietnia 1998 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabyli do majątku wspólnego (do obowiązującej w ich małżeństwie wspólności ustawowej) od rodziców Wnioskodawcy m.in. działki nr: 2 (zwana dalej „działką nr 2”), 3 (zwana dalej „działką nr 3”), 4 (zwana dalej „działką nr 4”) i 5 (zwana dalej „działką nr 5”).

Małżonkowie na polecenie darczyńców ustanowili na ich rzecz oraz na rzecz brata Wnioskodawcy służebność osobistą nieodpłatnego dożywotniego zamieszkiwania w darowanym budynku mieszkalnym, który jest posadowiony na działce nr 5 (istnieje do dzisiaj).

Małżonkowie na podstawie umowy darowizny nieruchomości rolnej na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników z 6 maja 1999 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabyli do majątku wspólnego (do obowiązującej w ich małżeństwie wspólności ustawowej) od siostry matki Wnioskodawcy działkę nr 6 (zwana dalej „działką nr 6”).

Opis poszczególnych działek ww. (zwanych dalej razem „działkami”):

*   działka nr 2 - ma pow. 0,5323 ha, jest niezabudowana, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej „MPZP”) przeznaczona jest: 7U - teren usług;
*   działka nr 3 - ma pow. 0,5221 ha, jest niezabudowana, wg MPZP przeznaczona jest: 7U - teren usług, D droga, tereny przemysłu, składów;
*   działka nr 4 - ma pow. 0,2059 ha, jest niezabudowana, wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu;
*   działka nr 5 - ma pow. 1,0547 ha, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi, wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów, ZN tereny zielone, MNU mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy z towarzyszącymi usługami;
*   działka nr 6 - ma pow. 0,9381 ha, znajduje się na niej wiata o wymiarach 6 m szerokości i 20 m długości (zwana dalej „Wiatą”), wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów, ZN terenów zielone, MNU mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy z towarzyszącymi usługami;
*   działka nr 1 - ma pow. 0,5283 ha jest niezabudowana, wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów.

Wszystkie wyżej wymienione działki położone są w C. w obrębie (…) (dawniej miejscowość D.).

Małżonkowie są obecnie w podeszłym wieku, a żadne z ich dzieci nie jest zainteresowane zajęciem się produkcją rolną. W związku z tym zamierzają zbyć działki jw.

Tak jak wskazano wcześniej, część działki nr 5 zabudowana jest domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi. Dom mieszkalny jest obciążony służebnością osobistą nieodpłatnego dożywotniego zamieszkiwania, z którego do dzisiaj korzysta matka Wnioskodawcy i jego brat.

W związku z tym w przypadku zamiaru sprzedaży działki nr 5 i działki 6 - na której znajduje się wiata i które wspólnie stanowią siedlisko - przed sprzedażą zostanie wydzielona część działki nr 5 zabudowana domem i budynkami gospodarczymi oraz część działki nr 6, na której znajduje się wiata. Tylko te wydzielone części działki nr 5 i 6 będą przedmiotem sprzedaży (jako działki niezabudowane). Zatem przedmiotem sprzedaży będzie tylko część działki nr 5 i część działki 6, które nie są i nie będą w dniu sprzedaży zabudowane.

Prezydent Miasta C. decyzją z (…), wydaną na podstawie art. 1 ust. 1, art. 8a ust. 4 i 8b ustawy z dnia 26 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych oraz art. 104 KPA, w drodze postępowania wszczętego z urzędu, potwierdził, że nieruchomości gruntowe położone w C. w obrębie (…), oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr 1 (zwana dalej „działką nr 1”), 7 i 8 o łącznej powierzchni 1,9823 ha stanowią wspólnotę gruntową w D. i ustalił wykaz osób aktualnie uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej w D. oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nich posiadanych i wielkość przysługujących im udziałów. Wśród tych osób (łącznie trzech) wskazano Wnioskodawcę.

Te osoby 5 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego podjęły uchwałę o przekształceniu wspólnoty gruntowej we współwłasność w częściach ułamkowych. Ta uchwała została podjęta na podstawie art. 30a ust. 1 ustawy z dnia 26 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Na jej mocy Wnioskodawcy przypadł udział wynoszący 9562/19823 części.

Wnioskodawca zbył przysługujący jemu udział w działkach 7 i 8 28 grudnia 2022 r.

Działka nr 1 ma pow. 0,5283 ha, jest niezabudowana, wg MPZP przeznaczona jest: P/S -tereny przemysłu, składy.

Małżonkowie ani Wnioskodawca nie dokonywali i nie będą dokonywać żadnych czynności mających podnieść atrakcyjność działek i działki nr 1 opisanych we wniosku, tzn. nie wnioskowali o zmianę ich przeznaczenia, ich nie uzbroili, nie dokonywali ich podziału (oprócz podziału opisanego w niniejszym wniosku, który jest niezbędny w celu realizacji prawa dożywocia, z którego korzysta matka i brat Wnioskodawcy).

Podmiot potencjalnie zainteresowany nabyciem części działki nr 1 proponuje zawrzeć przed zawarciem umowy sprzedaży umowę przedwstępną sprzedaży w treści co do istoty tożsamej co Umowa Przedwstępna, z wyjątkiem zapisów o podziale nieruchomości.

Podmiot potencjalnie zainteresowany nabyciem części działek proponuje zawrzeć przed zawarciem umowy sprzedaży umowę przedwstępną sprzedaży (zwana dalej „Umową Przedwstępną”). Zgodnie z nią, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzyskanie przez kupującego:

a) decyzji środowiskowej, z której wynikałoby, iż warunki glebowe i środowiskowe działek, które mają być przedmiotem tej sprzedaży, umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji i warunków technicznych;

b) pozwoleń, uzgodnień oraz zgód organów i osób prawnych, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na działkach, które mają być przedmiotem tej sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, linie ciepłownicze, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie tych działek i kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu będzie niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji.

W Umowie Przedwstępnej Małżonkowie mają wyrazić zgodę:

*   na geodezyjne wyodrębnienie części działki nr 5 i działki 6, w taki sposób, aby te działki były podzielone na część zabudowaną i niezabudowaną. Zastrzeżono, że przedmiotem sprzedaży będzie tylko wydzielona część niezabudowana działki nr 5 i działki 6;
*   na wstęp przedstawicieli kupującego oraz geodety na teren działek nr 5 i nr 6, które mają być przedmiotem tej Umowy;
*   na udzielenie przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania, a także upoważnienia do udzielania dalszych pełnomocnictw niezbędnych do wykonania Umowy Przedwstępnej.

Pełnomocnictwo upoważniać będzie również do uzyskania w imieniu Małżonków podziału geodezyjnego działki nr 5 i działki nr 6, warunków technicznych przyłączenia działek do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg publicznych, w tym do składania wniosków, ich zmian, wycofania i odbioru.

Najprawdopodobniej potencjalni nabywcy innych działek i działki nr 1 także będą chcieli zawrzeć podobną umowę przedwstępną, zatem do wydania interpretacji proszę przyjąć, że taka umowa przedwstępna w treści tożsamej z przestawioną we wniosku zostanie zawarta w pozostałych przypadkach.

Wnioskodawca zaznacza, że:

*   działka nr 2, działka nr 3, działka nr 4, działka nr 6 i działka nr 5 są majątkiem wspólnym Małżonków;
*   udział w działce nr 1 stanowi majątek odrębny Wnioskodawcy.

Małżonkowie nigdy nie wynajmowali, nie wydzierżawili ani nie oddawali w odpłatne użytkowanie innemu podmiotowi działek i działki nr 1. Małżonkowie także tych działek nie wykorzystywali w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie wprowadzili ich do ewidencji środków trwałych (w ogóle nigdy działalności gospodarczej nie prowadzili).

W czasie ostatnich 10 lat Żona Wnioskodawcy nie sprzedała żadnej nieruchomości. Natomiast w tym okresie Wnioskodawca sprzedał tylko 28 grudnia 2022 r. udziały w działkach nr 7 i 8 o powierzchni 1,4540 ha, ponieważ te udziały nie były jemu potrzebne (to były zlokalizowane w obrębie strefy wyziewów produkcji (…) objęte zakazem prowadzenia działalności rolniczej, nienadające się do uprawy rolnej).

W okresie ostatnich 10 lat Małżonkowie nie kupili żadnej nieruchomości. Tę informację Wnioskodawca podaje, aby przez to także potwierdzić, że nie zajmuje się handlem nieruchomościami.

**Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego**

Jak wskazano w opisie sprawy przedstawionym we wniosku, Prezydent Miasta C. decyzją z (…), wydaną na podstawie art. 1 ust. 1, art. 8a ust. 4 i art. 8b ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (zwana dalej ustawą z dnia 29 czerwca 1963 r.) oraz art. 104 kpa, w drodze postępowania wszczętego z urzędu, potwierdził, że nieruchomości gruntowe położone w C. w obrębie (…), oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr 1 (zwana dalej „działką nr 1”), 7 i 8 o łącznej powierzchni 1,9823 ha stanowią wspólnotę gruntową w D. i ustalił wykaz osób aktualnie uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej w D. oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nich posiadanych i wielkość przysługujących im udziałów. Wśród tych osób (łącznie trzech) wskazano Wnioskodawcę.

Na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r., wspólnotami gruntowymi podlegającymi zagospodarowaniu w trybie i na zasadach określonych w ustawie są nieruchomości rolne, leśne oraz obszary wodne:

*   nadane w wyniku uwłaszczenia włościan i mieszczan-rolników na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania ogółowi, pewnej grupie lub niektórym mieszkańcom jednej albo kilku wsi;
*   wydzielone tytułem wynagrodzenia za zniesione służebności, wynikające z urządzenia ziemskiego włościan i mieszczan-rolników, na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania gminie, miejscowości albo ogółowi uprawnionych do wykonywania służebności;
*   powstałe w wyniku podziału pomiędzy zespoły mieszkańców poszczególnych wsi gruntów, które nadane zostały przy uwłaszczeniu włościan i mieszczan-rolników mieszkańcom kilku wsi na wspólną własność, we wspólne posiadanie lub do wspólnego użytkowania;
*   użytkowane wspólnie przez mieszkańców dawnych okolic i zaścianków oraz należące do wspólnot urbarialnych i spółek szałaśniczych;
*   otrzymane przez grupę mieszkańców jednej lub kilku wsi na wspólną własność i do wspólnego użytkowania w drodze przywilejów i darowizn bądź nabyte w takim celu;
*   zapisane w księgach wieczystych (gruntowych) jako własność gminy (gromady), jeżeli w księgach tych istnieje wpis o uprawnieniu określonych grup mieszkańców gminy (gromady) do wieczystego użytkowania i pobierania pożytków z tych nieruchomości;
*   stanowiące dobro gromadzkie (gminne) będące we wspólnym użytkowaniu na terenach województw E., F. oraz powiatu G. województwa H.

Zgodnie z art. 8a ust. 4 ustawy z 29 czerwca 1963 r., starosta wydaje decyzję, o ustaleniu, które nieruchomości spośród nieruchomości, o których mowa w art. 1 ust. 1, stanowią wspólnotę gruntową.

Reasumując, Wnioskodawca został uwzględniony w wykazie osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej, w konsekwencji stał się współwłaścicielem działki nr 1, ponieważ członkowie jego rodziny od pokoleń i on sam wspólnie z innymi mieszkańcami okolicy użytkowali wspólnie m.in. grunt oznaczony obecnie jako działka nr 1, co było przesłanką do wydania decyzji z 10 kwietnia 2018 r. przez Prezydenta Miasta C.

Uprawomocnienie tej decyzji nastąpiło 2 maja 2018 r. i z tym dniem Wnioskodawca stał się współwłaścicielem działki nr 1. Nabycie nastąpiło w celu użytkowania tej działki do produkcji rolnej przez Wnioskodawcę.

Współwłaściciele działki nr 1, 5 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego podjęli uchwałę o przekształceniu wspólnoty gruntowej we współwłasność w częściach ułamkowych. Ta uchwała została podjęta na podstawie art. 30a ust. 1 ustawy z dnia 26 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Na jej Mocy Wnioskodawcy przypadł udział wynoszący 9562/19823 części.

Działka nr 1 w całym okresie jej posiadania była wykorzystywana przez Wnioskodawcę rolniczo – do produkcji rolnej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Wielkość udziału jaki przysługuje Wnioskodawcy jako współwłaścicielowi działki nr 1 odpowiada wielkości udziału jaki przypadał Wnioskodawcy we wspólnocie gruntowej.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży oprócz wymienionych we wniosku w opisie sprawy, czyli oprócz działki nr 1 do sprzedaży są przeznaczone inne działki Wnioskodawcy i jego Żony. Są to działki: działka nr 2, działka nr 3, działka nr 4, działka nr 5 i działka nr 6. Jak wskazano we wniosku, zbywają te działki z uwagi na swój podeszły wiek, oraz brak chęci przejęcia gospodarstwa rolnego przez któreś z ich dzieci.

Działka nr 2, działka nr 3, działka nr 4, działka nr 5 – zostały nabyte przez Małżonków na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego z 27 kwietnia 1998 r. na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, sporządzonej w formie aktu notarialnego, od rodziców Wnioskodawcy.

Działka nr 6 – została nabyta przez Małżonków na podstawie umowy darowizny nieruchomości rolnej z 6 maja 1999 r. na podstawie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, sporządzonej w formie aktu notarialnego, od siostry matki Wnioskodawcy.

Ww. działki zostały nabyte w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego i tylko w tym celu były wykorzystywane przez Małżonków od momentu wejścia w ich posiadanie (nabycia).

Opis poszczególnych ww. działek:

*   działka nr 2 – ma pow. 0,5323 ha, jest niezabudowana, wykorzystywana rolniczo, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej „MPZP”) przeznaczona jest: 7U - teren usług;
*   działka nr 3 – ma pow. 0,5221 ha, jest niezabudowana, wykorzystywana rolniczo, wg MPZP przeznaczona jest: 7U - teren usług, D droga, tereny przemysłu, składów;
*   działka nr 4 – ma pow. 0,2059 ha, jest niezabudowana, wykorzystywana rolniczo, wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu;
*   działka nr 5 – ma pow. 1,0547 ha, jest wykorzystywana rolniczo, zabudowana budynkiem mieszkalnym (dom rodzinny Wnioskodawcy) i budynkami gospodarczymi, wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów, ZN tereny zielone, MNU mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy z towarzyszącymi usługami;
*   działka nr 6 – ma pow. 0,9381 ha, jest wykorzystywana rolniczo, znajduje się na niej wiata o wymiarach 6 m szerokości i 20 m długości (zwana dalej „Wiatą”), wg MPZP przeznaczona jest: P/S - tereny przemysłu, składów, ZN terenów zielone, MNU mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy z towarzyszącymi usługami.

Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o zmianę lub sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1. Dla żadnej z działek nie występował z takim wnioskiem.

Przed sprzedażą udziału w działce nr 1 Wnioskodawca nie podejmował i nie planuje podjąć aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki (np. reklama).

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Jak wskazano we wniosku - Wnioskodawca ani Jego Żona nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej. Uzyskują świadczenia emerytalne z ZUS (nie z KRUS). Jeszcze prowadzą niewielką działalność rolniczą, z tytułu której Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

Do wydania interpretacji proszę przyjąć, że w przypadku sprzedaży działki nr 1 Wnioskodawca zawrze umowę przedwstępną sprzedaży (zwaną dalej „Umową Przedwstępną”), o następujących zapisach:

Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie uzyskanie przez kupującego:

a) decyzji środowiskowej, z której wynikałoby, iż warunki glebowe i środowiskowe Działek, które mają być przedmiotem tej sprzedaży, umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji i warunków technicznych;

b) pozwoleń, uzgodnień oraz zgód organów i osób prawnych, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na działce, która ma być przedmiotem tej sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, linie ciepłownicze, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie tej działki i kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu będzie niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji.

W Umowie Przedwstępnej Wnioskodawca wyrazi zgodę:

*   na wstęp przedstawicieli kupującego na teren działki, która ma być przedmiotem tej Umowy;
*   na udzielenie przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania, a także upoważnienia do udzielania dalszych pełnomocnictw niezbędnych do wykonania Umowy Przedwstępnej.

Pełnomocnictwo upoważniać będzie również do uzyskania w imieniu Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg publicznych, w tym do składania wniosków, ich zmian, wycofania i odbioru. Wnioskodawca informuje, że podmiot zainteresowany zakupem ww. działek wymusza na Nim podpisanie Umowy Przedwstępnej z takimi zapisami. Jako właściciel-rolnik jest zainteresowany sprzedażą swoich działek rolnych bez umowy przedwstępnej.

### Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału w działce nr 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

**Pana stanowisko w sprawie**

Obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług przy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej powstanie tylko, jeżeli zostaną spełnione łącznie dwie przesłanki - podmiotowa i przedmiotowa; co oznacza, że dostawa musi być dokonana przez podmiot zakwalifikowany na gruncie ustawy o VAT jako podatnik VAT, a czynność nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (interpretacja z 13 maja 2021 r., wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-3.4012.114.2021.2.MPE). Tak więc osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości w drodze dziedziczenia, darowizny, czy też nabyła nieruchomość w celu zamieszkania, bądź też uzyskała nieruchomość na podstawie decyzji o zwrocie uprzednio wywłaszczonej nieruchomości (lub zwrotu w innej formie), a następnie dokonała odpłatnego jej zbycia - nie może być traktowana jak osoba prowadząca działalność gospodarczą, bowiem jest to normalne rozporządzanie majątkiem prywatnym.

W 2010 r. Naczelny Sąd Administracyjny wystąpił do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE” lub „Trybunał”) z pytaniami prejudycjalnymi dotyczącymi statusu podmiotu sprzedającego grunty, który to podmiot nie miał formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej. NSA zadał m.in. pytanie, czy osoba fizyczna, która na nieruchomości gruntowej prowadziła działalność rolniczą, a następnie z uwagi na zmianę planów zagospodarowania przestrzennego, która nastąpiła z przyczyn niezależnych od woli tej osoby, zakończyła tę działalność i przekwalifikowała majątek na majątek prywatny, dokonała jego podziału na mniejsze części (nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę letniskową) i rozpoczęła jego zbywanie, jest z tego tytułu podatnikiem VAT.

W odpowiedzi Trybunał w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, kiedy dokonuje sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Ponadto Trybunał stwierdził, że aby osoba fizyczna, sprzedająca nieruchomość w ramach zarządu majątkiem prywatnym, aby mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT, musi podejmować w ramach tej transakcji aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138).

NSA w wyroku z dnia 3 marca 2015 r., o sygn. I FSK 1859/13 przyjął, że uznanie osoby fizycznej, sprzedającej działki budowlane, za podmiot działającego w tym zakresie w charakterze podatnika VAT, wymaga ustalenia, czy jej działalność przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji). Sąd wskazał, że działalność osoby fizycznej w ramach sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, będzie miała charakter zawodowy, gdy podejmie ona takie czynności jak: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto kolejnymi wyznacznikami profesjonalnej formy działalności sprzedawcy może być: podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej, dostępnej dla wydzielonych działek. Jednocześnie NSA podkreślił, że działania sprzedającego musza być oceniane sumarycznie i kompleksowo, a także w odniesieniu do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się danym obrotem.

W ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie zachodzą okoliczności do uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT, w konsekwencji sprzedaż udziału w działce nr 1 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu jak też udziału w gruncie traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, lecz wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę - podatnika podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał w tej sprawie stwierdził również:

Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z okoliczności sprawy wynika, że był Pan uwzględniony w wykazie osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej. 5 grudnia 2019 r. W formie aktu notarialnego, z mocy współwłaścicieli, nastąpiło przekształcenie wspólnoty gruntowej we współwłasność w częściach ułamkowych. Obecnie posiada Pan udział wynoszący 9562/19823 części w działce nr 1.

Planuje Pan sprzedaż udziałów w działce nr 1. Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż udziałów w niezabudowanej działce nr 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W Pana sprawie istotne jest czy podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Należy rozważyć czy przy tym będzie Pan angażować środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w Pana sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podejmie w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonego przez Pana pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży, zgodnie z nią warunkiem przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie uzyskanie przez kupującego:

a) decyzji środowiskowej, z której wynikałoby, że warunki glebowe i środowiskowe działki umożliwiających realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji i warunków technicznych;

a) pozwoleń, uzgodnień oraz zgód organów i osób prawnych, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na działce, która ma być przedmiotem tej sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, linie ciepłownicze, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie tej działki i kolidować z planowaną przez kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu będzie niezbędna do uzyskania przez kupującego decyzji środowiskowej dla planowanej inwestycji.

Powyższe wskazuje, że celem jest takie przekształcenie działki, które pozwoli na szybkie zbycie tej nieruchomości na rzecz kupującego. W momencie sprzedaży działki miała być ona dostosowana do koncepcji kupującego oraz jego planów inwestycyjnych.

Ponadto wskazał Pan, że w umowie przedwstępnej wyrazi Pan zgodę na wstęp przedstawicieli kupującego na teren nieruchomości oraz wyrazi Pan zgodę na udzielenie przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania, a także upoważnienia do udzielania dalszych pełnomocnictw niezbędnych do wykonania umowy przedwstępnej.

Pełnomocnictwo upoważniać będzie do uzyskania, zarówno w Pana imieniu jak i w imieniu pozostałych współwłaścicieli warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz włączenie do dróg publicznych, w tym do składania wniosków, ich zmian, wycofania i odbioru.

W niniejszych okolicznościach udzielenie przez Pana pełnomocnictwa kupującemu ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Pełnomocnik, w Pana imieniu, dokona ww. czynności, które będą czynnościami przygotowawczymi do sprzedaży działki. Brak bezpośredniego wykonywania opisanych powyżej działań w odniesieniu do działki nr 1, przez Pana - działania te podejmowane są i będą przez kupującego - nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni tą nieruchomość, stanowiącą nadal Pana majątek. Opisane powyżej działania, za Pana pełną zgodą, dokonywane są w celu przygotowania działki do jej sprzedaży, a nie w Pana celach prywatnych. Podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość ta podlegać więc będzie wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W efekcie dokonanego szeregu ww. czynności, sprzeda Pan nieruchomość gruntową o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy.

Zatem udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa i zgody spowoduje, że wszystkie ww. czynności podejmowane są i będą przez przedstawiciela kupującego w Pana imieniu, ponieważ to Pan posiada udział w prawie własności tej nieruchomości i to Pan jest stroną uzyskującą stosowne decyzje, pozwolenia, warunki itp. związane z realizacją zamierzeń kupującego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przedstawiciela kupującego.

Tym samym wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. udziałów w działce, że Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy pozwolą na sprzedaż działki, która zostanie przygotowana pod inwestycję. Czynności, które Pan wykonał, poprzez udzielenie pełnomocnictwa, nie mają związku z Pana strefą prywatną.

Zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będzie Pan działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedając udziały w działce, nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Pana działania wykluczają sprzedaż tej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Ponadto, Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że fakt bycia rolnikiem ryczałtowym nie ma znaczenia przy kwalifikacji podmiotu podejmującego aktywne działania w zakresie obrotu, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w celu sprzedaży nieruchomości jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w nieruchomości będzie:

1\. zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

2\. podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana udziału w działce nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż przez Pana udziałów w nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za **nieprawidłowe**.

W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej oraz wyroku NSA wskazać należy, że pojęcie podatnika nie jest pojęciem uniwersalnym. Uznanie danego podmiotu za podatnika wymaga oceny całokształtu jego indywidualnej sytuacji prawnopodatkowej na tle obowiązujących przepisów prawa. Podkreślamy, że kwestia sprzedaży działek niezabudowanych i działania jako podatnik bądź nie, wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności, które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie.

Ponadto Organ wskazuje, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i wiążący charakter mają w tychże sprawach, w których zapadły. Każdy indywidualny opis sprawy wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności. Powyższa interpretacja oraz orzeczenie nie mogą zatem wpływać na prawidłowość dokonanej przeze mnie oceny Pana stanowiska. Potraktowałem je zatem jako wzmocnienie Pana stanowiska.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informujemy, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli działek.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).