Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.312.2017.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-08
Teza: Jeżeli Wnioskodawca wyłączy nieruchomość z majątku jednoosobowej działalności gospodarczej, sprzeda mieszkanie jako osoba fizyczna i wykaże dochód w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39 przy czym zapłaci należny podatek, którego nie uiścił ze względu na amortyzację oraz przeznaczy uzyskane środki na zakup nowej nieruchomości na własne cele mieszkalne w ciągu 2 lat to czy może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego z przychodu ze sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2017 r. (data wpływu 11 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył mieszkanie drogą darowizny w „zerowej grupie” (babcia–wnuk), przekazanie nastąpiło poprzez akt notarialny z dnia 12 października 2010 r.

Dnia 1 stycznia 2016 r. powyższe mieszkanie zostało włączone do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej (długoterminowy wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe - wynajęte osobie trzeciej), z uwagi na włączenie nieruchomości do działalności wykonywane były odpisy amortyzacyjne. Na dzień dzisiejszy Wnioskodawca chciałby sprzedać przedmiotowe mieszkanie by zaspokoić własne cele mieszkaniowe, tj. zakupić większe mieszkanie na własny użytek.

Wnioskodawca podkreśla, że „W przypadku sprzedaży mieszkania stanowiącego środek trwały firmy zgodnie dyspozycją art. 30e ustawy o PDOF, podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami jego uzyskania ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d tej ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości. Przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości, koszty uzyskania tego przychodu, dochód i należny podatek należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39.

Przy czym dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zakwalifikowanej do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF, może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Przepis ten zwalnia od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – jeżeli w okresie do dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskany przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PDOF.

Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży była nieruchomość o charakterze mieszkalnym (a przedsiębiorca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami), to sprzedaż takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta lub wybudowana, spowodowała powstanie przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF (czyli z innego źródła niż działalność gospodarcza). Wynika to z postanowień art. 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c ustawy o PDOF.”

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jeżeli Wnioskodawca wyłączy nieruchomość z majątku jednoosobowej działalności gospodarczej, sprzeda mieszkanie jako osoba fizyczna i wykaże dochód w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39 przy czym zapłaci należny podatek, którego nie uiścił ze względu na amortyzację oraz przeznaczy uzyskane środki na zakup nowej nieruchomości na własne cele mieszkalne w ciągu 2 lat to czy może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego z przychodu ze sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, możliwe jest skorzystanie z ulgi zwalniającej Wnioskodawcę od podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości jeśli zakupi inną nieruchomość na cele mieszkalne w przeciągu dwóch lat oraz zapłaci podatek dochodowy, którego nie uiścił ze względu na odpisy amortyzacyjne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
3.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W odniesieniu do przychodów ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że stosownie do treści art. 14 ust. 1 tej ustawy, za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego, należy odwołać się w tym przypadku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB)

(Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.). Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie mieszkanie. Akt notarialny darowizny sporządzony został w dniu 12 października 2010 r. Dnia

1 stycznia 2016 r. mieszkanie zostało włączone do majątku jednoosobowej działalności gospodarczej (długoterminowy wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe - wynajęte osobie trzeciej), z uwagi na włączenie nieruchomości do działalności wykonywane były odpisy amortyzacyjne. Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowe mieszkanie.

W odniesieniu do powyższego stwierdzić należy, że planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie skutkowała powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tej nieruchomości. Jak bowiem wykazano uprzednio, z treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku oraz gruntu lub udziału w gruncie związanych z tym budynkiem nie skutkuje powstaniem przychodu z działalności gospodarczej.

Co więcej, należy zwrócić uwagę na przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, który formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie skutkuje powstaniem przychodu.

Mając na względzie przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić zatem należy, że skoro planowana sprzedaż nabytego w 2010 r. lokalu mieszkalnego wykorzystywanego przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym lokal ten nabyto, to kwota uzyskana z jego sprzedaży, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zbycie lokalu mieszkalnego po upływie pięciu lat – licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość – nie stanowi bowiem źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Podkreślić jednak należy, że nie można zgodzić się z argumentacją Wnioskodawcy, którego zdaniem możliwe jest skorzystanie z ulgi zwalniającej od podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości jeśli zakupi On inną nieruchomość na cele mieszkalne w przeciągu dwóch lat oraz zapłaci podatek dochodowy, którego nie uiścił ze względu na odpisy amortyzacyjne. Jak wskazano powyżej sprzedaż przedmiotowego mieszkania nie będzie skutkowała powstaniem przychodu, w sprawie nie znajdzie więc zastosowania przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że nie jest konieczne wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe, by uzyskana ze sprzedaży kwota nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Ponadto Wnioskodawca nie ma obowiązku korygowania odpisów amortyzacyjnych, jeśli zostały prawidłowo dokonane w okresie wykorzystywania lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej.

Reasumując, kwota uzyskania z planowanej sprzedaży mieszkania nabytego w 2010 r. nie podlega opodatkowaniu, jednakże stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe ze względu na jego błędne uzasadnienie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.