Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-716/12-2/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-11-16
Teza: Zakres skutków podatkowych zniesienia współwłasności.
Słowa kluczowe: nieruchomości; udział; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22.08.2012 r. (data wpływu 27.08.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych:

*   w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego i przeniesienia udziału w garażu w zamian za przejęcie długu w odniesieniu do ustalenia przychodu i kosztu odpłatnego zbycia – **jest nieprawidłowe,**
*   w pozostałym zakresie– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27.08.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2008 roku Wnioskodawca wraz z ówczesną Konkubiną nabyli lokal mieszkalny w ten sposób, że są oni współwłaścicielami lokalu w częściach równych. Jednocześnie Strony zobowiązały się do nabycia udziałów - w łącznej wysokości 10/2610 - we współwłasności lokalu niemieszkalnego, stanowiącego wielostanowiskowy hall garażowy w tym samym budynku przy ulicy O. W wykonaniu powyższego zobowiązania w 2009 roku Wnioskodawca nabył swój udział we współwłasności garażu w wysokości 5/2610 oraz Konkubina nabyła swój udział we współwłasności garażu również w wysokości 5/2610.

Strony - w celu nabycia lokalu oraz wyżej wskazanych udziałów w garażu - zaciągnęły wspólnie w Banku. (obecnie Bank B..) kredyt hipoteczny. Zgodnie z umową kredytową, którą Strony podpisały z wyżej wskazanym bankiem, Wnioskodawca oraz Konkubina są zobowiązani solidarnie do spłaty całej kwoty kredytu hipotecznego.

Wnioskodawca nigdy nie był zameldowany w lokalu. Strony zakończyły swój związek i obecnie negocjują warunki ewentualnego zniesienia współwłasności lokalu oraz przeniesienia na rzecz Konkubiny udziału Wnioskodawcy we współwłasności garażu. Jedną z możliwości, które Strony negocjują, jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy, na mocy której zostanie zniesiona współwłasność lokalu w ten sposób, że Konkubina zostanie jedynym właścicielem lokalu, oraz zostanie przeniesiony na rzecz Konkubiny udział Wnioskodawcy we współwłasności garażu, a w zamian za powyższe Konkubina przejmie w całości dług Wnioskodawcy względem Banku, który to dług wynika z Umowy Kredytowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 tj.) zniesienie współwłasności lokalu w ten sposób, że jedynym właścicielem lokalu zostanie Konkubina, oraz przeniesienie na rzecz Konkubiny udziału Wnioskodawcy we współwłasności garażu w zamian za przejęcie przez Konkubinę długu Wnioskodawcy wynikającego z Umowy Kredytowej uznać należy za odpłatne zbycie podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
2.  Czy w związku ze zniesieniem współwłasności lokalu w ten sposób, że jedynym właścicielem lokalu zostanie Konkubina, oraz przeniesieniem na rzecz Konkubiny udziału Wnioskodawcy we współwłasności garażu w zamian za przejęcie przez Konkubinę długu Wnioskodawcy wynikającego z Umowy Kredytowej powstanie po stronie Wnioskodawcy przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy?
3.  Czy zgodnie z art. 19 ust. 1 Ustawy, przychodem Wnioskodawcy z wyżej opisanego odpłatnego zbycia - przed jego pomniejszeniem o koszty odpłatnego zbycia - będzie wartość ½ kwoty kredytu, wynikającego z Umowy Kredytowej i pozostającego do spłaty na dzień przejęcia przez Konkubinę długu Wnioskodawcy, którą to wartość należy z punktu widzenia Konkubiny traktować jako zapłatę ceny?
4.  Czy kosztem wyżej opisanego odpłatnego zbycia będzie dla Wnioskodawcy suma 1/2 ceny nabycia lokalu oraz 1/2 ceny nabycia udziałów w garażu, które to ceny zostały określone w aktach notarialnych, na podstawie których Strony nabyły lokal oraz udziały w garażu, powiększona o inne udokumentowane koszty odpłatnego zbycia?

Zdaniem Wnioskodawcy, w ocenie Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy zniesienie współwłasności lokalu w ten sposób, że jedynym właścicielem lokalu zostanie Konkubina, oraz przeniesienie na rzecz Konkubiny udziału Wnioskodawcy we współwłasności garażu w zamian za przejęcie przez Konkubinę długu Wnioskodawcy wynikającego z Umowy Kredytowej uznać należy za odpłatne zbycie podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W wyniku bowiem powyżej opisanej umowy z jednej strony Wnioskodawca dokona zbycia na rzecz Konkubiny udziałów w dwóch nieruchomościach, tj. w lokalu oraz w garażu, z drugiej zaś Wnioskodawca otrzyma od Konkubiny przysporzenie majątkowe w postaci przejęcia przez Konkubinę jego długu wynikającego z Umowy Kredytowej.

W prawie podatkowym pojęcie odpłatnego zbycia nieruchomości (także udziału w nieruchomości) nie zostało zdefiniowane, dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do przepisów prawa cywilnego oraz poglądów judykatury administracyjnej. Na gruncie prawa cywilnego bezsporne jest, że z odpłatnym zbyciem nieruchomości mamy do czynienia w przypadku przeniesienia własności nieruchomości w zamian za przysporzenie majątkowe. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi już wskutek samego zawarcia umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Nie wszystkie jednak z powyższych umów stanowią przykłady odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości. Taką umową nie jest chociażby umowa darowizny. Z odpłatnym przeniesieniem własności nieruchomości mamy natomiast do czynienia w przypadku umowy sprzedaży oraz umowy zamiany, jak również umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z przyznaniem nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli w zamian za dokonanie przez niego spłat na rzecz drugiego współwłaściciela oraz w przypadku wszystkich innych umów, na mocy których dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za korzyść majątkową. Co należy przy tym podkreślić, korzyść ta to nie tylko zwiększenie aktywów po stronie zbywającego nieruchomość (np. otrzymanie środków pieniężnych), ale także zmniejszenie jego pasywów, jak na przykład przejęcie przez nabywcę długu zbywającego nieruchomość (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 czerwca 2000 r., SA/Gd 2258/95; uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 11 sierpnia 2009 r., I SA/Bd 133/09).

W taki też sposób pojęcie odpłatnego zbycia nieruchomości było dotychczas rozumiane przez organy podatkowe oraz sądy administracyjne (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 czerwca 2000 r., SA/Gd 2258/95; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 11 sierpnia 2009 r., I SA/Bd 133/09; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 25 października 2011 r., sygn. akt: I SA/Gl 697/11). Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez przyznanie Jej własności jednemu ze współwłaścicieli, podczas gdy drugi współwłaściciel otrzymuje spłatę w postaci przejęcia jego długu (wynikającego z umowy kredytowej) jest formą odpłatnego zbycia, albowiem podmiot przenoszący własność, tj. podmiot dokonujący odpłatnego zbycia, w zamian za swoje świadczenie otrzymuje korzyść majątkową - zmniejszenie swoich pasywów o kwotę długu wynikającego z umowy kredytowej. W takich sytuacjach organy podatkowe przyjmowały, że przeniesienie prawa własności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt 8 Ustawy.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca - w zamian za zniesienie współwłasności lokalu w ten sposób, że jedynym właścicielem lokalu zostanie Konkubina, oraz przeniesienie na rzecz Konkubiny udziału Wnioskodawcy we współwłasności garażu - otrzyma ekwiwalent w postaci przejęcia przez Konkubinę długu Wnioskodawcy wynikającego z Umowy Kredytowej. Zgodnie zatem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy taka umowa będzie źródłem przychodu po stronie Wnioskodawcy, ponieważ odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej oraz przy założeniu, że zostanie ono dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu oraz udziałów w garażu.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 Ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W przedmiotowej sprawie, w ocenie Wnioskodawcy, przychodem z odpłatnego zbycia - przed jego pomniejszeniem o koszty odpłatnego zbycia - będzie wartość 1/2 kwoty kredytu, wynikającego z Umowy Kredytowej i pozostającego do spłaty na dzień przejęcia przez Konkubinę długu Wnioskodawcy, którą to wartość należy z punktu widzenia Konkubiny traktować jako zapłatę ceny. Wprawdzie oświadczenie Konkubiny o przejęciu długu Wnioskodawcy będzie dotyczyło całej kwoty kredytu wynikającej z Umowy Kredytowej, jednakże powyższe będzie stanowiło wyłącznie skutek solidarnej odpowiedzialności Stron wobec Banku za zobowiązania wynikające z Umowy Kredytowej. W sensie ekonomicznym na skutek wyżej opisanej umowy pasywa konkubiny wynikające z Umowy Kredytowej zwiększą się jedynie o połowę kwoty kredytu.

Fakt, że Konkubina już wcześniej tj. przed przejęciem długu - ponosiła wraz z Wnioskodawcą solidarną odpowiedzialność za spłatę całej kwoty kredytu wynikającego z Umowy Kredytowej, a tym samym Bank B.. mógł zażądać od Konkubiny samodzielnej spłaty całej kwoty kredytu, nie ma w tym przypadku znaczenia. Zgodnie bowiem z art. 376 Kodeksu cywilnego w takiej sytuacji przysługiwałoby Konkubinie roszczenie regresowe wobec Wnioskodawcy o zwrot połowy kwoty kredytu zapłaconej w tym trybie na rzecz Banku B.. W konsekwencji, pasywa Konkubiny związane z Umową Kredytową zawsze stanowiłyby de facto jedynie 1/2 kwoty kredytu.

W dokładnie takiej samej sytuacji jest Wnioskodawca. Mimo że na podstawie wyżej opisanej umowy Konkubina miałaby przejąć cały dług Wnioskodawcy wobec Banku który zgodnie z zasadą solidarnej odpowiedzialności stanowi równowartość całej (niespłaconej na dzień przejęcia) kwoty kredytu, to de facto dotychczasowe pasywa Wnioskodawcy zostałyby pomniejszone jedynie o równowartość połowy kwoty kredytu. Co do drugiej połowy już wcześniej - to jest przed przejęciem długu przez Konkubinę - przysługiwało Wnioskodawcy roszczenie regresowe wobec konkubiny. Innymi słowy, Konkubina i tak dotychczas była zobowiązana do zapłacenia - na rzecz Banku B.. albo Wnioskodawcy – 1/2 kwoty kredytu. Tym samym w ocenie Wnioskodawcy, przychodem z odpłatnego zbycia - przed jego pomniejszeniem o koszty odpłatnego zbycia - będzie wartość 1/2 kwoty kredytu, wynikającego z Umowy Kredytowej i pozostającego do spłaty na dzień przejęcia przez Konkubinę długu Wnioskodawcy, którą to wartość należy z punktu widzenia Konkubiny traktować jako zapłatę ceny.

Z kolei kosztem odpłatnego zbycia zgodnie z art. 19 ust. 1 Ustawy, w ocenie Wnioskodawcy, będzie w tym przypadku suma 1/2 ceny nabycia lokalu oraz 1/2 ceny nabycia udziałów w garażu, które to ceny zostały określone w aktach notarialnych, na podstawie których Strony nabyły lokal oraz udziały w garażu, powiększona o inne udokumentowane koszty odpłatnego zbycia. Do tych innych kosztów należy, w ocenie Wnioskodawcy, zaliczyć udokumentowane nakłady, poniesione przez Wnioskodawcę w trakcie posiadania wyżej wskazanych nieruchomości, a zwiększające ich wartość, jak również udokumentowane wydatki, które zostałyby poniesione przez Wnioskodawcę w celu zrealizowania przeniesienia własności, w tym na przykład koszty wyceny lokalu oraz udziałów w garażu, bez długów i ciężarów obciążających powyższe nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie opisane powyżej odpłatne zbycie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podstawę opodatkowania będzie stanowiła wartość 1/2 kwoty kredytu, wynikającego z Umowy Kredytowej i pozostającego do spłaty na dzień przejęcia przez Konkubinę długu Wnioskodawcy, pomniejszona o sumę l/2 ceny nabycia lokalu oraz 1/2 ceny nabycia udziałów w garażu, które to ceny zostały określone w aktach notarialnych, na podstawie których Strony nabyły lokal oraz udziały w garażu, oraz innych udokumentowanych kosztów odpłatnego zbycia.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Należy zauważyć, iż aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy może również oznaczać uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Termin odpłatne zbycie obejmuje szerszy zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Określenie „zbycie” odnosi się zatem do wszystkich przypadków przeniesienia własności, bez względu na to, czy nabycie tego prawa następuje pod tytułem odpłatnym czy darmym.

Stosownie do art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Mając zatem na uwadze powyższe, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca decydując się na zniesienie współwłasności, w wyniku którego dokona zbycia swojego udziału w lokalu mieszkalnym wynoszący 50% na rzecz drugiego współwłaściciela w zamian za co drugi współwłaściciel przejmie na siebie obowiązek spłaty kredytu oraz Wnioskodawca dokona przeniesienia na rzez drugiego współwłaściciela udziału we współwłasności garażu, w zamian za przejęcie długu należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokona odpłatnego zbycia swojego udziału i ta czynność prawna dla Wnioskodawcy stanowi w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przez Wnioskodawcę udziału w lokalu mieszkalnym miało miejsce w 2008 r., zatem dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r.

Natomiast z uwagi na fakt, iż nabycie przez Wnioskodawcę udziału w garażu miało miejsce w 2009 r., zatem dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. – podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest, co wynika z treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

W świetle powołanych wyżej przepisów w przedmiotowej sprawie, przychodem z tytułu zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego będzie wartość wynikająca z umowy pomiędzy współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 50% lokalu mieszkalnego na dzień zniesienia współwłasności. Natomiast przychodem z tytułu przeniesienia udziału Wnioskodawcy we współwłasności garażu będzie wartość wynikająca z umowy pomiędzy współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 50% garażu.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione w czasie jej posiadania.

Co do zasady ustawodawca nie określa więc szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty wydatkowanej na zakup nieruchomości powinny obejmować w szczególności wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej. Skoro jednak do kosztów uzyskania przychodów można wliczyć udokumentowane wydatki związane z nabyciem nieruchomości, to powinny one zostać - dla celów podatkowych - udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, kosztem nabycia przedmiotowych nieruchomości będzie cena jaką Wnioskodawca zapłacił zbywcy za udział w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem zniesienia współwłasności oraz za udział w garażu. Do kosztów uzyskania przychodu można również zaliczyć koszty notarialne oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości.

Reasumując, dokonanie przez Wnioskodawcę odpłatnego zbycia swoich udziałów stanowi w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychodem z tytułu zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego będzie wartość wynikająca z umowy pomiędzy współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 50% tego lokalu na dzień zniesienia współwłasności. Przychodem z tytułu przeniesienia udziału Wnioskodawcy we współwłasności garażu będzie wartość wynikająca z umowy pomiędzy współwłaścicielami – nie niższa jednak od wartości rynkowej 50% tego garażu.

Natomiast koszt uzyskania przychodu stanowi cena jaką Wnioskodawca zapłacił zbywcy za udział w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem zniesienia współwłasności oraz za udział w garażu. Do kosztów uzyskania przychodu można również zaliczyć koszty notarialne oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości.

Zatem stanowisko w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe bowiem przedmiotowe koszty nie stanowią kosztów odpłatnego zbycia, tylko koszty uzyskania przychodu z tytułu tej sprzedaży.

W odniesieniu do przywołanych przez Wnioskodawcę orzeczeń sądu administracyjnego, należy wskazać, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących, w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.