Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-709/10-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-09-02
Teza: Koszty uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 roku.
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; przychód; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2010 r. (data wpływu 4 czerwca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest:

*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do pytania nr 1,

*   **bezprzedmiotowe** – w odniesieniu do pytania nr 2.

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 22 kwietnia 2008 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca nabył na rynku pierwotnym od dewelopera lokal mieszkalny. Wcześniej z powyższym deweloperem w dniu 11 kwietnia 2006 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, zgodnie z którą całkowita zapłata za lokal mieszkalny miała nastąpić do dnia 22 maja 2006 r.

W związku z kupnem przedmiotowego mieszkania i zrealizowania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, na 100% wartości mieszkania zaciągnięty został kredyt hipoteczny. Do momentu sprzedaży, w mieszkaniu nikt nie był zameldowany, a od kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania Zainteresowany nie odliczał i nie odlicza odsetek na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., tj. nie korzystał z tzw. ulgi odsetkowej. Przedmiotowe mieszkanie na podstawie aktu notarialnego sprzedane zostało w dniu 3 lipca 2009 r. w rozliczeniu rocznym za 2009 r. od przychodu ze sprzedaży niniejszego mieszkania zapłacony został podatek w wysokości 19% kwoty, stanowiącej różnicę pomiędzy ceną sprzedaży, a: ceną zakupu, kosztem aktu notarialnego, na podstawie którego Wnioskodawca nabył mieszkanie i prowizją biura pośrednictwa nieruchomości, które pośredniczyło przy sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania, można uznać koszty kredytu zaciągniętego w związku z kupnem tego mieszkania, czyli zapłacone odsetki oraz składkę ubezpieczeniową za obowiązkowe ubezpieczenia, będące jednymi z zabezpieczeń kredytu?
2.  Za jaki okres należałoby uznać powyższe koszty za koszty uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania:
    1.  od dnia kupna mieszkania aktem notarialnym do dnia jego sprzedaży aktem notarialnym, czy
    2.  od dnia zaciągnięcia kredytu (co nastąpiło po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży) do dnia sprzedaży mieszkania aktem notarialnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia w rozpatrywanym przypadku odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. w myśl tego artykułu, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Aby więc można było uznać dany koszt za koszty uzyskania przychodu musi istnieć związek przyczynowy pomiędzy tym kosztem a osiągnięciem przychodu.

W przypadku odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania związek tego kosztu z osiągnięciem przychodu ze sprzedaży – zdaniem Wnioskodawcy - jest oczywisty. Gdyby nie kredyt w wysokości 100% ceny zakupu mieszkania, nie zostałaby nabyta przedmiotowa nieruchomość, a tym samym niemożliwe byłoby osiągnięcie dochodu z tytułu jej późniejszej sprzedaży.

Dlatego też Zainteresowany uważa, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania można uznać koszty kredytu zaciągniętego w związku z kupnem tego mieszkania, czyli zapłacone odsetki oraz składkę ubezpieczeniową za okres od zaciągnięcia kredytu do sprzedaży mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do pytania nr 1,

*   **bezprzedmiotowe** – w odniesieniu do pytania nr 2.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył, będący przedmiotem sprzedaży, lokal mieszkalny w dniu 22 kwietnia 2008 r.

Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu, należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

W świetle powyższych przepisów prawnych należy stwierdzić, iż poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, w postaci spłaconych odsetek czy też innych kosztów związanych z zaciągniętym kredytem bankowym - nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Reasumując, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nie może zaliczyć kosztów kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania, czyli zapłaconych odsetek oraz składki ubezpieczeniowej za obowiązkowe ubezpieczenia, będących jednymi z zabezpieczeń kredytu.

W związku z tym, iż stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 uznane zostało za nieprawidłowe, odpowiedź na pytanie nr 2 stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.