Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.302.2021.1.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-14
Teza: Rozliczenie najmu prywatnego
Słowa kluczowe: dochód-opodatkowanie dochodu; lokal-lokal mieszkalny; najem-najem mieszkań; wspólność-wspólność majątkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2021 r. (data wpływu 18 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Pozostając we wspólności majątkowej, Wnioskodawca nabył nieruchomość znajdującą się pod adresem (…) składającą się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, garażu wolnostojącego, trójstanowiskowego oraz okalającego ich gruntu.

Nabycie nieruchomości wspomnianej we wniosku miało charakter zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci oraz stanowi ulokowanie oszczędności obecnych właścicieli nieruchomości. Na zakup nieruchomości został również zaciągnięty kredyt hipoteczny przez kupującego oraz rodziców małżonki Wnioskodawcy.

Celem ułatwienia spłat rat zaciągniętego kredytu zdecydowano czasowo przeznaczyć nieruchomość na najem. Jeden lokal (stanowiący mniej niż 30% powierzchni użytkowej budynku) został przeznaczony na najem krótkoterminowy (PKD 55.20.2 – obiekty noclegowe i turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania). Drugi (stanowiący większość powierzchni użytkowej budynku) na najem długoterminowy (PKD 68.20.2 – wynajem i zarządzenie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Podatnik (Wnioskodawca) postanowił oba wymienione wyżej najmy, jako źródła Jego przychodu, opodatkować, zakładając działalność gospodarczą, działającą w obszarze obu wyżej wymienionych kodów PKD.

W dniu 30 kwietnia 2020 r. Wnioskodawca postanowił wynająć oba lokale jedynie w charakterze najmu długoterminowego, objętego klasyfikacją PKD pod numerem 68.20.2 – wynajem i zarządzenie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Podpisana została wówczas umowa na czas nieokreślony ze spółką zewnętrzną, dotycząca wynajęcia przez nią obu lokali na realizowanie potrzeb mieszkaniowych zatrudnionych przez nią pracowników.

Z początkiem grudnia 2020 r. Wnioskodawca, będąc ciągle objęty wyżej wymienioną umową, zdecydował o zaprzestaniu świadczenia usług związanych z wynajmem krótkoterminowym (PKD 55.20.2) i oferowaniu jedynie usług w zakresie najmu długoterminowego (PKD 68.20.2) poprzez realizowanie za pomocą współposiadanej przez niego nieruchomości potrzeb mieszkaniowych potencjalnych najemców (zarówno najemców prywatnych – osób fizycznych, jak i przedsiębiorców oddających lokale do korzystania swoim pracownikom czy współpracownikom, na cele mieszkaniowe tych osób), co znalazło odzwierciedlenie w stosownych wpisach w centralnej ewidencji i informacji o działalności gospodarczej.

Poszukiwania najemców we wszystkich przypadkach polegały jedynie na umieszczeniu ogłoszenia na platformie (…).

Przychody z wynajmu nieruchomości nie przekraczają wartości 150 000 zł w skali roku. Przychody te nie stanowią jedynego źródła dochodu właścicieli wynajmowanej nieruchomości. Oboje są zatrudnieni w ramach stosunku pracy, w oparciu o umowę o pracę, co stanowi ich podstawowe źródło dochodu. Nie prowadzą też oni żadnej działalności gospodarczej.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, jest jedyną nieruchomością należącą do Wnioskodawcy i jednocześnie jedyną, która podlega wynajmowi.

Wnioskodawca ma zamiar zamknąć zarejestrowaną przez Niego, jedynie na potrzeby wynajmu działalność gospodarczą i kontynuować wynajem w formie prywatnej, wypowiadając obecnie wiążącą Go umowę oraz zawierając nową, tym razem jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, tak aby pozostać w relacji najmu z obecnym wynajmującym oraz równolegle wycofać nieruchomość z majątku przedsiębiorstwa (z ewidencji środków trwałych) i przekazać do majątku prywatnego.

Może również dojść do sytuacji, w której obecni najemcy wypowiedzą umowę, wtedy to wynajmujący wystawi ogłoszenie na portalu internetowym (…), informujące o chęci wynajęcia nieruchomości. Będzie to jedyna forma ogłaszania ów zamiarów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca mógłby prowadzony przez niego najem długoterminowy posiadanej nieruchomości mieszkalnej, rozliczać w formie najmu prywatnego?

Zdaniem Wnioskodawcy prowadzony przez Niego najem mógłby być realizowany w charakterze najmu prywatnego, a uzyskiwane z tego tytułu dochody, z chwilą rozwiązania wspomnianej we wniosku działalności gospodarczej, za dochody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Zdaniem Wnioskodawcy prowadzony dalej przez Niego w zdarzeniu przyszłym najem posiada zarobkowy charakter, ale nie występuje tutaj stopień zorganizowania i zaangażowania osobistego dla prowadzenia działalności gospodarczej. Organizacja polega jedynie na przygotowaniu lokalu do najmu, poszukiwaniu najemców lokalu oraz ustalenia płatności i sposobu jej realizacji.

Wnioskodawca nie planuje podejmować szerszych, profesjonalnych działań marketingowych, mających na celu pozyskanie najemców oraz nie zamierza oferować najemcom żadnych dodatkowych usług, związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Najem w opisanym przypadku stanowi jedynie zarządzanie własnym majątkiem, poprzez lokowanie kapitału w nieruchomość, która zapewnia wyższą stopę zwrotu niż inne obecne na rynku instrumenty oszczędnościowe.

Według Wnioskodawcy działania takie, z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Ponadto czynność najmu będzie ubocznym źródłem utrzymania dla Wnioskodawcy, pozostającego zatrudnionym w ramach umowy o pracę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 6 – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem – za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Z treści tego przepisu wynika, że pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach, tj. działalność winna być prowadzona:

*   w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, ponieważ istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;
*   w sposób ciągły – jednak przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu;
*   w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Ponadto zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem nieruchomości, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Należy podkreślić, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych należy stwierdzić, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W przypadku, kiedy nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej (stanowiła składnik majątku z nią związany), aby przychód z najmu mógł być zaliczony do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nieruchomość ta musi być uprzednio skutecznie wycofana z tej działalności.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca pozostaje we wspólności majątkowej. Wnioskodawca nabył nieruchomość, składającą się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, garażu wolnostojącego oraz okalającego gruntu (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość Wnioskodawca przeznaczył na najem. Jeden lokal został przeznaczony na najem krótkoterminowy, natomiast drugi lokal jest objęty najmem długoterminowym. Wnioskodawca wynajmuje oba lokale w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza jednak zakończyć w najbliższym czasie prowadzenie działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje również wycofać Nieruchomość z majątku przedsiębiorstwa oraz wycofać ją z ewidencji środków trwałych i przekazać ją do majątku prywatnego. Nieruchomość wówczas będzie wynajmowana w ramach tzw. najmu prywatnego. Nieruchomość jest jedyną nieruchomością należącą do Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie będzie prowadził działalności gospodarczej związanej z wynajmem ani żadnej innej działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest zatrudniony w oparciu o umowę o pracę, co stanowi jego podstawowe źródło dochodu. Wnioskodawca jako wynajmujący będzie poszukiwał najemców za pośrednictwem platformy (…).

Mając zatem na uwadze powyższy opis, należy stwierdzić, że jeżeli w istocie Wnioskodawca w związku z planowanym zakończeniem działalności gospodarczej wycofa – przesunie wykorzystywaną w działalności gospodarczej Nieruchomość do majątku prywatnego, w związku z czym nie będzie ona składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą, a późniejszy najem tej Nieruchomości nie będzie wykonywany w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – to przychody uzyskiwane z tego tytułu będą mogły być zakwalifikowane do źródła przychodów, jakim jest najem, określony w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo należy wskazać na art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 3 ww. ustawy: zasady, o których mowa w ust. 1 i 2, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Reasumując – przychody osiągane z najmu długoterminowego Nieruchomości, jako składnika majątku osobistego (prywatnego), Wnioskodawca może zakwalifikować jako pochodzące z najmu prywatnego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.