Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.476.2025.2.PM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-05
Teza: Sprzedaż działek nie podlegająca opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
działki-działki rolne
podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe

    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
    wydzielonych działek.
    Uzupełnił go Pan pismem z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ 18 sierpnia 2025 r.) oraz pismem z 6
    października 2025 r. (wpływ 9 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego ubezpieczonym w KRUSie,
    nieposiadającym działalności gospodarczej.
    Wnioskodawca posiada grunty, które – zgodnie z decyzją Wójta Gminy zatwierdzającą
    projekt podziału nieruchomości, przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe
    jednorodzinne.
    Pierwsza sprzedaż jednej działki została zawarta 21 października 2024 r. zgodnie z aktem
    notarialnym. W momencie pojawienia się osoby kupującej, która określa jaką
    powierzchnią jest zainteresowana, Wnioskodawca podejmuje się w geodezji wyznaczenia
    działki. Cenę Wnioskodawca określa według własnego uznania, kierując się głównie
    powierzchnią jaką chce nabyć kupujący.
    W opisany wyżej sposób doszło do sprzedaży działki 24 października 2025 r.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Przedmiotem zapytania są działki powstałe z podziału działki 8 oraz działki, które zostaną
    wydzielone w przyszłości z tej działki, z czego jedna działka niezabudowana została
    sprzedana 24 października 2024 r. (działka numer 8/1). Obecnie Wnioskodawca
    przygotowuje podział dwóch kolejnych działek. Zapytanie dotyczy wszystkich działek, które
    powstaną z podziału działki 8.
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, aktualnie jest rolnikiem na
    emeryturze. Działki nie będą wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności gospodarczej.
    Wnioskodawca prowadzi nadal gospodarstwo rolnicze na tej działce, obecnie działka
    obsiana jest (...).
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę działka gruntu 8
    sklasyfikowana jest jako grunty orne (RIVa). Zgodnie z planem zagospodarowania
    przestrzennego, przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Po
    dokonaniu podziału nieruchomości działki 8, pozostała (większa część działki) nadal służy
    do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Działka 8/1 sprzedana została na rzecz osoby
    prywatnej. Działka 8 była zawsze, także przez rodziców Wnioskodawcy wykorzystywana
    wyłącznie w celach prowadzenia gospodarstwa rolniczego.
    Grunt, który stanowi przedmiot zapytania nabył Wnioskodawca po rodzicach umową
    przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego 10 marca 1980 r. Stanowi to
    majątek gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy.
    Grunt od zawsze do dnia sporządzenia wniosku, także przez rodziców Wnioskodawcy, był
    wykorzystywany wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej i czerpania korzyści z

    produkcji rolnej. Do momentu sprzedaży będzie wykorzystywany nadal, wyłącznie do
    prowadzenia gospodarstwa rolnego.
    Do działki, którą sprzedał Wnioskodawca 24 października 2024 r. aktem notarialnym,
    jedynym działaniem jakie poczynił było dokonanie podziału nieruchomości, wskutek czego
    wydzielił działkę o numerze 8/1.
    W latach 1989-1990 Gmina, na której terenie znajdują się grunty, przystąpiła do zmiany
    przestrzennego planu zabudowy, wskutek czego, posiadane przez Wnioskodawcę grunty
    działki 8 przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W tym zakresie
    nie podejmował Wnioskodawca żadnych działań. Pomimo tego w dalszym ciągu
    wykorzystuje on działkę 8 jako grunty orne.
    Obecnie wystąpił Wnioskodawca o podział nieruchomości działki 8, wskutek którego
    wyznaczone zostaną kolejne działki o numerze 8/2 i 8/3. Proces ten jest w toku. Innych
    działań Wnioskodawca nie podejmuje.
    Nie zawierał Wnioskodawca i nie ma zawartej żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż
    działek. Dokonał on jedynie sprzedaży pierwszej działki 8/1 24 października 2024 r.
    Umowa ta była zwykłą umową sprzedaży, w której nie zobowiązywał się Wnioskodawca do
    jakichkolwiek działań, nie brał żadnych obowiązków na siebie, nie udzielał żadnych
    pełnomocnictw. Działka została sprzedana po jej wydzieleniu, bez jakichkolwiek
    dodatkowych działań. W planowanych dalszych sprzedażach działek, rola Wnioskodawcy
    będzie się sprowadzała do podziału i sprzedaży wydzielonych działek.
    Jedyne nakłady finansowe to koszty podziału działek i koszt ogłoszenia o sprzedaży (...).
    Nie udzielił Wnioskodawca i nie zamierza udzielać nabywcom działek, lub jakiejkolwiek
    innej osobie, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w
    swoim imieniu w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek.
    Na dzień sprzedaży działki cały grunt o numerze 8 objęty jest miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działki przeznaczone są pod
    budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w wyniku podjętych działań władz
    reprezentowanych przez Gminę, która przekształcała grunty orne w działki budowlane.
    Sprzedana w wyniku podziału nieruchomości działka 8/1 w planie przestrzennym również
    posiadała takie przeznaczenie, jednak wszelkie pozwolenia na budowę uzyskał już nowy
    nabywca działki.
    Nabycie tych gruntów nie stanowiło czynności opodatkowanych. Nabycie nastąpiło w
    postaci przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców.
    Z tytułu nabycia działek nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Działki były i będą wykorzystywane wyłącznie na użytek własny do prowadzenia
    gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy. Nigdy nie rozliczał się Wnioskodawca jako
    podatnik VAT z prowadzenia gospodarstwa rolnego.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)
    Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę działek powstałych z podziału działki 8 będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem VAT, jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy o VAT, czy też stanowić będzie zwykły zarząd majątkiem prywatnym, który nie
    kwalifikuje Wnioskodawcę jako podatnika VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Działkę gruntu nr 8 nabył Wnioskodawca wraz z całym gospodarstwem rolnym w formie
    przekazania gospodarstwa od rodziców 10 marca 1980 r.

    Pierwszą działkę sprzedał Wnioskodawca 24 październiku 2024 r. zgodnie z aktem
    notarialnym. W momencie pojawienia się pierwszej osoby zainteresowanej kupnem, która
    określiła jaką powierzchnią jest zainteresowana, podjął się Wnioskodawca wyznaczenia
    takiej działki, a cenę określił na podstawie cen przeciętnych, kierując się głównie
    powierzchnią działki, którą był zainteresowany kupujący.
    W opisany sposób doszło do sprzedaży pierwszej działki 24 października 2024 r. za cenę
    (...) zł (o powierzchni (...)).
    Działka nr 8 miała na początku powierzchnię (...) ha. Po sprzedaży pierwszej działki, podjął
    Wnioskodawca działania w celu wydzielenia 2 kolejnych działek. Docelowo zamierza
    Wnioskodawca podzielić całą działkę i po kolei sprzedać wszystkie powstałe działki
    budowalne.
    Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, że w stanie faktycznym
    przedstawionym we wniosku, Wnioskodawca w ramach przeprowadzonych i planowanych
    transakcji sprzedaży prawa własności działek, nie będzie miał statusu podatnika podatku
    VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i sprzedaż działek nie będzie
    opodatkowana podatkiem VAT, jako sprzedaż majątku prywatnego.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in.
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez
    towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    W odniesieniu do definicji sprzedaży (art. 2 pkt 22 ustawy o VAT), należy uznać, że
    sprzedaż nieruchomości gruntowych stanowi dostawę towarów, a tym samym może
    podlegać opodatkowaniu VAT.
    Jednakże, kluczowym elementem dla opodatkowania tej czynności jest ustalenie, czy
    Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT.
    Podatnikami podatku VAT są, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które wykonują
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu
    na cel lub rezultat takiej działalności.
    Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT precyzuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców, usługodawców oraz rolników, w tym działalność
    polegającą na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Istotnym elementem definicji działalności gospodarczej jest stałość i
    powtarzalność podejmowanych czynności oraz ich zorganizowany charakter.
    Zgodnie z interpretacją ww. przepisów, nie każda czynność dostawy nieruchomości musi
    być traktowana jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a tym samym nie
    każda sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), w tym
    wyrokiem w sprawach C-180/10 oraz C-181/10, czynności związane z wykonywaniem
    prawa własności do nieruchomości prywatnej, nawet gdy dotyczą sprzedaży większej
    liczby działek, nie muszą same w sobie prowadzić do uznania sprzedawcy za podatnika
    VAT. TSUE podkreśla, że jedynie podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak
    uzbrojenie gruntu, budowa dróg wewnętrznych, czy podejmowanie działań
    marketingowych wykraczających poza standardowe ogłoszenia, mogą prowadzić do
    uznania osoby sprzedającej nieruchomość za podatnika.
    Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować takich działań. Nieruchomości
    zostały nabyte od rodziny, stanowią majątek rodzinny. Wnioskodawca nie uzbrajał działek,
    nie podejmował działań zmierzających do uzyskania pozwoleń na budowę, a także nie
    zlecał działań marketingowych mających na celu aktywne promowanie Nieruchomości,
    poza ogłoszeniem sprzedaży działek (...).

    Jak już napisano powyżej, Wnioskodawca nie wykonuje jakiejkolwiek działalności
    gospodarczej, także w zakresie handlu nieruchomościami. Od lat nie prowadzi żadnego
    obrotu ziemią, a działka w (...) była zawsze prywatnym majątkiem (wcześniej rodziców
    Wnioskodawcy), nie było także jakiegokolwiek prawa do odliczenia VAT przy nabyciu.
    Działka nie została nabyta w celu obrotu i sprzedaży, była na niej przez wiele lat
    prowadzona działalność rolnicza.
    W praktyce sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 8 ma charakter jednorazowy,
    incydentalny. Czynności podziału działek mieszczą się w zwykłym zarządzaniu majątkiem
    osobistym.
    Szeroko przyjmuje się, że samo podjęcie działań organizacyjnych dla ułatwienia sprzedaży
    (jak podział terenu czy uzyskanie warunków zabudowy) nie czyni z właściciela
    przedsiębiorcy. Np. NSA w wyroku z 10 lipca 2024 r. (I FSK 20/22) orzekł: „Sprzedaż
    nieruchomości przez właściciela, która polega jedynie na podziale działek i zwiększeniu ich
    atrakcyjności poprzez zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu
    ustawy o VAT, gdyż mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.
    Wnioskodawca dokładnie taki scenariusz realizuje: podział działki nie wykracza poza
    zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem i nie świadczy o prowadzeniu stałej działalności
    gospodarczej.
    Zgodnie z orzeczeniem TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-
    181/10, osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość nabywaną w ramach majątku
    prywatnego, która nie podejmuje aktywnych działań o charakterze zawodowym (np.
    uzbrajanie gruntu, budowanie infrastruktury, intensywne działania marketingowe), nie
    może być uznana za podatnika VAT. Sama liczba sprzedawanych działek, czy podział
    nieruchomości na mniejsze jednostki, nie stanowi przesłanki do uznania takiej działalności
    za zorganizowaną działalność gospodarczą.
    Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 marca 2017 r.
    (sygn. akt I FSK 1643/15), podkreślając, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając
    działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność
    gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie
    przybiera formę zawodową (profesjonalną)”.
    W tym kontekście, Wnioskodawca nie podejmuje i nie zamierza podejmować takich
    działań. Warto również podkreślić, że Wnioskodawca nie zamierza podejmować innych
    działań, które mogłyby wskazywać na profesjonalny charakter sprzedaży działek.
    Działka nie została nabyta z zamiarem dalszej odsprzedaży.
    Brak jest też aktywności typowej dla działalności gospodarczej, Wnioskodawca nie
    prowadzi działań mających na celu podniesienie atrakcyjności działek (np. uzbrojenie
    terenu, budowa dróg, czy uzyskiwanie warunków zabudowy), co mogłoby sugerować
    profesjonalne podejście do sprzedaży nieruchomości.
    Równie istotne jest to, że Wnioskodawca nie wykazuje cech zawodowego handlu
    nieruchomościami.
    Interpretacje organów podatkowych wielokrotnie wskazują, że sprzedający nieruchomości
    musi wykazywać aktywność porównywalną do profesjonalistów (np. działania
    marketingowe, inwestycje w infrastrukturę, angażowanie kapitału na szeroką skalę).
    Tymczasem w niniejszej sprawie brak jest takich działań: działki są nieuzbrojone, nie
    utwardzono dojazdów, nie prowadzi się intensywnych kampanii sprzedażowych.
    Organ właśnie wskazał w interpretacji z 17 czerwca 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-
    2.4012.218.2025.2.JO), że kluczowe jest, iż „Sprzedaż niezabudowanych działek gruntu
    powstałych z podziału nieruchomości nie stanowi opodatkowanej VAT działalności

    gospodarczej, gdyż nie towarzyszy jej aktywność handlowa wykraczająca poza zarządzanie
    majątkiem prywatnym, zgodnie z art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, (...) „Wnioskodawca nie
    wykazywał cech działalności gospodarczej, tj. brak działań marketingowych, poza
    ogłoszeniem w Internecie, nieuzbrojenie nieruchomości, brak utwardzenia dróg i mediów
    oraz działania w ramach majątku osobistego”.
    To samo podkreślają kolejne interpretacje m.in. z 16 maja 2025 r. (sygn. 0114-KDIP4-
    2.4012.171.2025.2.AA), w której uznano, iż „transakcja ma charakter zarządu majątkiem
    prywatnym, ponieważ działki były częścią majątku osobistego, nie były wykorzystywane w
    działalności gospodarczej i nie były nabywane z intencją odsprzedaży. Decyzja sprzedaży
    była podyktowana sytuacją osobistą, a nie profesjonalnym obrotem nieruchomościami”.
    W świetle tak sformułowanych kryteriów Wnioskodawca nie spełnia przesłanek
    określających podatnika VAT.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby wykonujące działalność
    gospodarczą. Działalność tę określa art. 15 ust. 2 jako stałą, zorganizowaną aktywność
    produkcyjną, handlową lub usługową.
    Tutaj brak jest stałości i organizacji w sensie biznesowym – mamy jednorazową sprzedaż
    prywatnego majątku. Działki nie były „towarami obrotowymi” nabytymi w celu ich
    następnej odsprzedaży; stanowią element majątku osobistego. W efekcie nie zachodzą
    przesłanki art. 15.
    W analogicznych sprawach organy i sądy podkreślały, że taki jednorazowy obrót nie
    zmienia właściciela w przedsiębiorcę VAT. Dla przykładu Wyrok NSA z 10 lipca 2024 r. sygn.
    I FSK 20/22: „Sprzedaż nieruchomości przez właściciela, która polega jedynie na podziale
    działek i zwiększeniu ich atrakcyjności poprzez zmiany w planie zagospodarowania
    przestrzennego oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi działalności
    gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT, gdyż mieści się w ramach zwykłego zarządu
    prywatnym majątkiem”.
    Sprzedaż działek, o których mowa we wniosku, ma charakter sprzedaży majątku
    prywatnego i nie ma charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu
    art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W związku z tym, Wnioskodawca nie będzie występował jako
    podatnik VAT w ramach tej transakcji, ponieważ nie prowadzi działań, które wskazywałyby
    na profesjonalny charakter tej sprzedaży.
    Wydana interpretacja negatywna (z 25 kwietnia 2025 r.) opierała się na założeniu, że
    podział działki i wystąpienie o warunki zabudowy to czynności typowe dla profesjonalnego
    dewelopera i dowodzą działalności gospodarczej. Argument ten należy odrzucić: jak
    wskazano powyżej, najnowsze orzecznictwo (WSA i NSA) wyraźnie uznaje, iż analogiczne
    działania mogą mieć charakter prywatny. Sprzedaż kilku działek z majątku osobistego nie
    jest porównywalna z zorganizowaną działalnością na rynku nieruchomości (brak
    towarzyszącej roboty budowlanej, pełnej infrastruktury itp.). Orzecznictwo WSA
    podkreślało, że sam zamiar uzyskania korzystnej ceny nie tworzy z właściciela
    przedsiębiorcy i że jednorazowa sprzedaż działek nie stanowi zorganizowanej działalności
    gospodarczej.
    Przeciwnie, w interpretacjach organ potwierdził, iż działki nabyte bez celu obrotu i
    nieużywane gospodarczo pozostają w zarządzie prywatnym, zaś wykonanie niezbędnych
    czynności w celu korzystnej sprzedaży nie dowodzą cech profesjonalnej działalności, gdyż
    trudno oczekiwać od Wnioskodawcy, aby zachowywał się wbrew swojemu własnemu
    interesowi prywatnemu i dokonywał sprzedaży bez podjęcia jakichkolwiek kroków w celu
    korzystnego rozporządzania swoim majątkiem prywatnym.
    W związku z powyższym, sprzedaż rozpatrywanych działek nie nosi cech działalności
    gospodarczej VAT. Działania Wnioskodawcy zmierzają jedynie do korzystnego
    rozporządzenia majątkiem prywatnym – nie dochodzi do stałego, zorganizowanego
    obrotu jako przedsiębiorcy. W orzecznictwie i w najnowszych interpretacjach

    przywołanych powyżej takie okoliczności zawsze oznaczają wyłączenie z VAT.
    Wnioskodawca stoi więc na stanowisku, że prawidłowa kwalifikacja transakcji to brak
    opodatkowania VAT (sprzedaż działań jest zarządem majątkiem prywatnym,
    Wnioskodawca nie staje się podatnikiem z tego tytułu).
    Wnioskodawca uważa, że w świetle wyżej przedstawionych argumentów, nie będzie
    posiadał statusu podatnika VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży, zatem sprzedaż
    ta nie będzie podlegała opodatkowaniu.
    Orzecznictwo TSUE oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, przytoczone powyżej,
    jednoznacznie wskazuje, że jedynie podmioty działające w sposób profesjonalny, tj.
    wykonujące zorganizowane działania w zakresie obrotu nieruchomościami, mogą być
    uznane za podatników VAT.
    W sytuacji Wnioskodawcy brak jest takich działań, co wykazano powyżej – nieruchomości
    nie są uzbrojone, nie były prowadzone intensywne działania marketingowe, a
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności jakiejkolwiek gospodarczej, tym bardziej
    związanej z obrotem nieruchomościami. Działki stanowią majątek prywatny
    Wnioskodawcy i nie zostały nabyte w celu prowadzenia działalności gospodarczej w
    rozumieniu ustawy o VAT, a ich sprzedaż będzie miała charakter likwidacji części majątku
    osobistego. W świetle powyższego, sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem
    VAT.
    Takie samo stanowisko, w ocenie Wnioskodawcy, znajdzie zastosowanie również w
    przypadku, gdy sprzedaż działek będzie rozłożona na kilka etapów (partii) w ciągu kilku
    miesięcy lub lat na rzecz tego samego lub różnych nabywców, o ile w tym okresie
    Wnioskodawca nie będzie podejmować aktywnych, zorganizowanych działań typowych dla
    osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami.
    Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów
    administracyjnych oraz interpretacjach organów podatkowych. W wyroku NSA z 27
    kwietnia 2022 r. sygn. akt I FSK 1589/18, sąd uznał, że sprzedaż działek otrzymanych w
    darowiźnie, mimo podjęcia niektórych działań (np. uzyskania warunków zabudowy), nie
    stanowiła działalności gospodarczej, ponieważ sprzedająca nie wykazywała
    zorganizowanej aktywności charakterystycznej dla przedsiębiorcy zajmującego się
    obrotem nieruchomościami.
    Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z 25 lutego 2010 r. sygn. akt I FSK 162/09,
    podkreślając, że sprzedaż działek z majątku prywatnego nie podlega VAT, o ile sprzedający
    nie podejmuje działań takich jak uzbrojenie terenu, czy intensywna promocja sprzedaży, a
    jedynie zarządza swoim majątkiem prywatnym.
    Również w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 10 lutego 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-
    1.4012.848.2022.4.MSO potwierdzono, że sprzedaż działek nabytych w drodze darowizny,
    jeżeli odbywa się w ramach zarządu majątkiem prywatnym i bez profesjonalnych działań,
    nie powoduje obowiązku zapłaty VAT.
    Z kolei w interpretacji indywidualnej z 20 marca 2017 r. (sygn. 1462-IPPP2.4512.75.2017.1.
    RR) stwierdzono, że jeśli brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w
    zakresie sprzedaży gruntu, która odpowiadałaby działaniom podmiotów profesjonalnie
    zajmujących się takimi transakcjami, to zbycie działki budowlanej nie podlega
    opodatkowaniu VAT. Taka transakcja jest traktowana jako zarządzanie majątkiem
    prywatnym.
    W interpretacji indywidualnej z 30 marca 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.759.2020.1.JJ)
    wyjaśniono, że brak cech wskazujących na zawodowy, stały i zorganizowany charakter
    działalności oznacza, że sprzedaż udziału w działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT. W związku z tym sprzedawca nie będzie uznany za podatnika VAT zgodnie z art. 15
    ust. 1 ustawy, a transakcja nie będzie traktowana jako działalność gospodarcza w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach − rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży − rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Analizują powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez przedmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu

    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze
    zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze; (...).
    Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku
    od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie
    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności
    gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych
    czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie
    pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku
    osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym
    zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko
    Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za
    prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie
    mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,

    które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a
    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału –
    okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
    osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
    do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu
    dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go
    za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że warunkiem opodatkowania danej
    czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po
    pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność ta została wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa
    towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla
    określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady
    – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od
    towarów i usług.
    Jak wyjaśniono powyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i
    stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która

    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podmiot podejmował/będzie podejmował działania
    charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Należy również
    stwierdzić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności będzie działał jako
    podatnik podatku od towarów i usług, co wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Z treści wniosku wynika, że nabył Pan w roku 1980 działkę, która przez cały okres
    posiadania była wykorzystywana na potrzeby prowadzonego przez Pana gospodarstwa
    rolnego, z tytułu którego jest Pan rolnikiem ryczałtowym (obecnie uprawa zboża). Nabycie
    gruntu nie stanowiło czynności opodatkowanej. Dokonał Pan podziału gruntu na mniejsze
    działki, z czego jedną działkę już Pan sprzedał. W przyszłości planuje Pan dalszy podział
    działki pod konkretnego klienta. W celu sprzedaży korzysta Pan z (...). Nie podejmował Pan
    i nie zamierza podejmować działań zwiększających wartość i atrakcyjność działek. Jedyną
    podjętą czynnością był/będzie podział na mniejsze działki. Działka nie była nabyta z
    zamiarem jej dalszej odsprzedaży. Nie udzielał Pan pełnomocnictwa do działania w Pana
    imieniu celem sprzedaży działek.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
    działek.
    W odniesieniu do sprzedaży działek opisanych w zdarzeniu przyszłym należy uznać, że
    brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy. W analizowanej sprawie brak jest również przesłanek świadczących o takiej
    aktywności Pana w przedmiocie sprzedaży działek, które mogłyby być porównywalne do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek
    zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił ciąg
    zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniała
    przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki będzie Pan korzystał
    z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie
    wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi Pan w
    roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w
    stosunku do tych transakcji.
    Bez znaczenia pozostaje fakt, że dokona Pan dalszego podziału gruntu na mniejsze działki.
    W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nie wystąpi Pan w charakterze podatnika
    podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą
    w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Podsumowując, stwierdzam, że z tytułu sprzedaży ww. działek nie wystąpi Pan w
    charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czynność ta nie
    będzie podlegała jako odpłatna dostawa towarów opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Tym samym Pana stanowisko uznałem jako prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan
    ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego
    przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
    wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte
    pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.