Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.697.2020.4.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-20
Teza: Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2.
Słowa kluczowe: budynek-rozbiórka budynku; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; pełnomocnictwo; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; płatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2020 r. (data wpływu 15 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 listopada 2020 r. (data wpływu 6 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2 **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2 oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 listopada 2020 r. (data wpływu 6 listopada 2020 r.) poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Podatnik nabył nieruchomość zabudowaną w drodze darowizny w dniu …2020 r. Podatnik prowadzi działalność gospodarczą jednoosobową w postaci kancelarii adwokackiej. Nieruchomość nie została nabyta w związku z działalnością gospodarczą, która ma inny profil i polega na wykonywaniu wolnego zawodu. Budynki nie są wpisane do środków trwałych, podatnik nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Nieruchomość była w posiadaniu poprzedniego właściciela - darczyńcy od 2007 r. i była wówczas przedmiotem umów najmu.

Podatnik wydzierżawia nieruchomość na podstawie jednej umowy dzierżawy i z tego tytułu odprowadza podatek VAT.

Nieruchomość składa się z dwóch działek. Podatnik ma zamiar sprzedać jedną działkę oraz wydzieloną część drugiej działki na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Podział działki ma zostać dokonany przez nabywcę, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez podatnika. Podatnik zawarł przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości na opisanych wyżej zasadach.

Podatnik nie ponosił nakładów na remonty/ulepszenia w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej. Nie dokonywał odpisów VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

W odpowiedzi na pismo tutejszego Organu z dnia 28 października 2020 r. Wnioskodawczyni wskazała:

1.  Termin podatnik oznacza Wnioskodawczynię i dotyczy jej sytuacji prawno-podatkowej.
2.  Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT z racji prowadzonej kancelarii adwokackiej.
3.  Wnioskodawczyni oczekuje wydania interpretacji indywidualnej w odniesieniu do działek 1 i 2.
4.  Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni. Część nieruchomości jest przedmiotem umowy dzierżawy. Część jest wykorzystywana na potrzeby własne Wnioskodawczyni, na cele magazynowe prywatnych ruchomości. W ocenie Wnioskodawczyni nieruchomość jest wykorzystywana jako majątek prywatny – nie została wpisana do ewidencji środków trwałych kancelarii adwokackiej prowadzonej przez Wnioskodawczynię, nie są dokonywane odpisy amortyzacyjne.
5.  Wnioskodawczyni uzyskuje dochód z tytułu dzierżawy nieruchomości i odprowadza z tego tytułu podatek dochodowy oraz podatek VAT.
6.  Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT – w ramach darowizny od członka rodziny.
7.  Czynność nabycia nie była dokumentowana fakturą.
8.  Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku, ponieważ nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT.
9.  Wnioskodawczyni nie wykorzystuje, nie wykorzystywała ani nie planuje wykorzystywać nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.
10.  Dla żadnej z działek objętych zakresem wniosku nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
11.  Wnioskodawczyni nie występowała o decyzję o warunkach zabudowy dla żadnej z działek i nie ma wiedzy o wydaniu takiej decyzji.
12.  Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, warunkiem zawarcia umowy jest uzyskanie przez stronę kupującą decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja zostanie wydana z inicjatywy strony kupującej i będzie dotyczyć inwestycji planowanej przez kupującą. Wnioskodawczyni – sprzedająca nie ma szerszej wiedzy w przedmiocie tej inwestycji. Decyzja będzie dotyczyć działki 1 oraz części działki 2 powstałej w wyniku podziału.
13.  Zgodnie z umową przedwstępną warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie przez kupującego/wydanie następujących decyzji/pozwoleń:
    1.  decyzji o podziale działki 2,
    2.  decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej przez kupującego inwestycji,
    3.  pozwolenia i uzgodnienia dotyczące zmiany przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości,
    4.  decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla zamierzonej przez kupującego inwestycji,
    5.  decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na rozbiórkę.Wnioskodawczyni nie jest w stanie wskazać, jakie inne decyzje czy pozwolenia będą lub nie będą wydane przed sprzedażą. Wnioskodawczyni we własnym zakresie nie będzie się ubiegała o wydanie jakichkolwiek decyzji czy pozwoleń - udziela jednak kupującemu pełnomocnictwa opisanego w pkt 17.
14.  Wnioskodawczyni będzie podejmowała czynności takie jak uzyskanie interpretacji objętej wnioskiem, rozwiązanie umowy dzierżawy, opróżnienie nieruchomości, składanie oświadczeń wymaganych przez kupującego np. dot. niezalegania z podatkami itp.
15.  Wnioskodawczyni nie dokonywała ani nie planuje dokonać żadnych inwestycji zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości.
16.  Zgodnie z zawartą umową przedwstępną na Wnioskodawczyni jako sprzedającym ciążą następujące obowiązki:
    1.  obowiązek sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego, w stanie wolnym od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem ustanowionych za uprzednią zgodą kupującego,
    2.  udzielenie pełnomocnictw,
    3.  wystąpienie w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa w celu uzyskania stanowiska czy sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowania podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych i doręczenie interpretacji kupującemu,
    4.  rozwiązanie umów najmu i dzierżawy,
    5.  złożenie oświadczenia o braku zaległości w płatności podatków i należności publiczno–prawnych,
    6.  przedłożenie kupującemu wyciągów z umów dotyczących nieruchomości,
    7.  złożenie oświadczenia dotyczącego zgodności działań sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu,
    8.  opróżnienie nieruchomości,
    9.  udostępnienie nieruchomości kupującemu w celu sprawdzenia jej stanu,
    10.  wydanie nieruchomości w dniu sprzedaży,
    11.  obowiązek nieobciążania nieruchomości, nieprowadzenia żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani nieskładania oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanej aktem notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży,
    12.  obowiązek dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej,
    13.  zachowanie w tajemnicy wszelkich informacji pozyskanych w związku z zawarciem i realizacją umowy.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną na kupującym ciążą następujące obowiązki:

1.  obowiązek zakupu nieruchomości po spełnieniu warunków przewidzianych w umowie,
2.  dokonanie podziału działki 2 na podstawie udzielonego przez sprzedającą pełnomocnictwa i pokrycie wszystkich kosztów związanych z podziałem,
3.  uzyskanie przez kupującego uchwały Wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży,
4.  złożenie kwoty ceny do depozytu notarialnego,
5.  złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków zawarcia umowy lub uznania ich za spełnione,
6.  dołożenie należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej,
7.  zachowanie w tajemnicy wszelkich informacji, pozyskanych w związku z zawarciem i realizacją umowy.

Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Przedmiotu Sprzedaży celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji.

1.  Wnioskodawczyni udzieliła przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa do:
    1.  Uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, przy czym uzyskane warunki techniczne muszą uwzględniać zachowanie dostępu do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej na nieruchomości niebędącej przedmiotem sprzedaży a powstałej w wyniku podziału działki 2.
    2.  Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.
    3.  Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o na sadzeniach zastępczych.
    4.  Zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg.
    5.  Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.
    6.  Uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.
    7.  Przeglądania akt księgi wieczystej nieruchomości Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników.
    8.  Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.
2.  Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości sprzedaży nieruchomości.
3.  Obie działki będące przedmiotem sprzedaży, również działka, która powstanie w wyniku podziału są i będą na dzień sprzedaży zabudowane różnego rodzaju budynkami niemieszkalnymi.
4.  Budynki wskazane we wniosku stanowią budynki i budowle w rozumieniu prawa budowlanego.
5.  Wszystkie budynki na obu działkach są trwale związane z gruntem.
6.  Wnioskodawczyni nie jest w stanie wskazać daty pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków. Poprzednik prawny Wnioskodawczyni nabył prawo wieczystego użytkowania nieruchomości w 2007 r. a w 2012 r prawo wieczystego użytkowania zostało przekształcone w prawo własności. Od co najmniej 2007 r. nieruchomość była przedmiotem najmu. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość …2020 r. i nie ponosiła nakładów na remonty/ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej. Wedle wiedzy Wnioskodawczyni jej poprzednik prawny również nie ponosił takich wydatków w okresie 2 lat poprzedzających nabycie nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Wobec powyższego Wnioskodawczyni wskazuje, że chociaż nie jest w stanie podać precyzyjnie daty pierwszego zasiedlenia, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
7.  Jednym z warunków zawarcia umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez kupującego decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Decyzja ta zostanie zatem prawdopodobnie wydana przed sprzedażą. Natomiast przed sprzedażą nie będą podejmowane żadne prace rozbiórkowe, w odniesieniu do żadnych budynków. Na dzień sprzedaży nieruchomość będzie zabudowana – dotyczy to obu działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku.

Czy sprzedaż nieruchomości w opisanym stanie faktycznym powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

W ocenie podatnika nie występują wyjątki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w okresie krótszym niż 2 lata.

W ocenie podatnika transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ podatnik nabył nieruchomość jako osoba prywatna, w ramach darowizny od członka rodziny, bez związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą.

W odpowiedzi na pismo z dnia 28.10.2020 r., doręczone 2.11.2020 r., w przedmiocie uzupełnienia braków formalnych wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, odnosząc się do wskazanego w piśmie wezwania do jednoznacznego przedstawienia własnego stanowiska Wnioskodawczyni uważa, że przedstawiła swoje stanowisko jednoznacznie.

Jeśli jednak dla organu to nie jest jasne, Wnioskodawczyni wskazuje, że jej zdaniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy o podatku od towarów i usług transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała VAT, ponieważ będzie zwolniona od podatku. Ponieważ tak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponieważ nie zachodzą wyjątki od zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lit. a i b. Wnioskodawczyni uważa, że ma prawo do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. A podstawą tego prawa jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc się natomiast do sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2, będących przedmiotem dzierżawy, należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2 Wnioskodawczyni nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wydzierżawianie przez Wnioskodawczynię działek zabudowanych nr 1 i 2 powoduje, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawczyni objętych zakresem postawionego pytania, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT z racji prowadzonej kancelarii adwokackiej. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość zabudowaną w drodze darowizny w dniu …2020 r. Nieruchomość była w posiadaniu poprzedniego właściciela - darczyńcy od 2007 r. i była wówczas przedmiotem umów najmu. Wnioskodawczyni wydzierżawia nieruchomość na podstawie jednej umowy dzierżawy i z tego tytułu odprowadza podatek VAT.

Nieruchomość składa się z dwóch działek. Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać jedną działkę oraz wydzieloną część drugiej działki na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Podział działki ma zostać dokonany przez nabywcę, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez podatnika. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości na opisanych wyżej zasadach. Wnioskodawczyni uzyskuje dochód z tytułu dzierżawy nieruchomości i odprowadza z tego tytułu podatek dochodowy oraz podatek VAT.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną, warunkiem zawarcia umowy jest uzyskanie przez stronę kupującą decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja zostanie wydana z inicjatywy strony kupującej i będzie dotyczyć inwestycji planowanej przez kupującą. Wnioskodawczyni nie ma szerszej wiedzy w przedmiocie tej inwestycji. Decyzja będzie dotyczyć działki 1 oraz części działki 2 powstałej w wyniku podziału.

Zgodnie z umową przedwstępną warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie przez kupującego/wydanie następujących decyzji/pozwoleń:

*   decyzji o podziale działki 2,

*   decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej przez kupującego inwestycji,

*   pozwolenia i uzgodnienia dotyczące zmiany przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomość,

*   decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla zamierzonej przez kupującego inwestycji,

*   decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na rozbiórkę.

Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotem Sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Przedmiotu Sprzedaży celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji.

Wnioskodawczyni udzieliła przedstawicielowi kupującego pełnomocnictwa m.in. do:

*   Uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

*   Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochroni,

*   Zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

*   Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Obie działki będące przedmiotem sprzedaży, również działka, która powstanie w wyniku podziału są i będą na dzień sprzedaży zabudowane różnego rodzaju budynkami niemieszkalnymi. Jednym z warunków zawarcia umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez kupującego decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Decyzja ta zostanie zatem prawdopodobnie wydana przed sprzedażą. Natomiast przed sprzedażą nie będą podejmowane żadne prace rozbiórkowe, w odniesieniu do żadnych budynków. Na dzień sprzedaży nieruchomość będzie zabudowana – dotyczy to obu działek.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działki, dokonał i będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawczynię działek zabudowanych nr 1 i 2. Pomimo że ww. czynności dokonywane są i będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawczyni udzieliła Stronie Kupującej pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki stanowiące nadal własność Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2 nie będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawczyni w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. działek, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawczyni będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości zabudowanych nr 1 i 2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanej, a sprzedaż działek zabudowanych nr 1 i 2 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość zabudowaną w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT – w ramach darowizny od członka rodziny i w związku z tym Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT. Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na remonty/ulepszenia w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej. Obie działki będące przedmiotem sprzedaży, również działka, która powstanie w wyniku podziału są i będą na dzień sprzedaży zabudowane różnego rodzaju budynkami niemieszkalnymi. Budynki wskazane we wniosku stanowią budynki i budowle w rozumieniu prawa budowlanego. Wszystkie budynki na obu działkach są trwale związane z gruntem. Poprzednik prawny Wnioskodawczyni nabył prawo wieczystego użytkowania nieruchomości w 2007 r. a w 2012 r prawo wieczystego użytkowania zostało przekształcone w prawo własności. Od co najmniej 2007 r. nieruchomość była przedmiotem najmu. Przed sprzedażą nie będą podejmowane żadne prace rozbiórkowe, w odniesieniu do żadnych budynków. Na dzień sprzedaży nieruchomość będzie zabudowana – dotyczy to obu działek.

Odnosząc się do planowanej sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2, należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem ww. budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż ww. budynków znajdujących się na działkach nr 1 i 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – ww. budynki zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata.

Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie nie ponoszono nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej ww. budynków, to w odniesieniu do tych budynków zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy wskazać, iż transakcja sprzedaży ww. nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie zauważyć należy, że Wnioskodawczyni będzie mogła również skorzystać z opcji opodatkowania tej sprzedaży przy zachowaniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek zabudowanych nr 1 i 2.

Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną