Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-16/15/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-04-01
Teza: Czy wystąpi obowiązek zapłaty podatku ze sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: działki; nabycie; przedmiot; przychód-źródła przychodu; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 2 stycznia 2015 r. (data otrzymania 5 stycznia 2015 r.), uzupełnionym 4 lutego 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 stycznia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 27 stycznia 2015 r. Znak: IBPBII/2/4511-16/15/JG wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 4 lutego 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 19 listopada 1993 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem kupił po połowie wraz z inną parą małżeńską C. nieruchomość tj. działkę rolną nr 394/3 o powierzchni 1,07 ha. W 2000 r. małżonkowie C. wybudowali dom jednorodzinny, na co Wnioskodawca wraz z małżonkiem wyraził zgodę. Natomiast w 2011 r. również Wnioskodawca wybudował dom. W dniu 10 marca 2014 r. przed notariuszem zniesiono współwłasność, podzielono działkę na równe części i przyznano:

*   ½ działki dla małżeństwa C. wraz z ich domem,
*   ½ działki dla Wnioskodawcy i jego małżonka wraz z ich domem w stanie surowym.

Wartość całej nieruchomości nr 394/3 przed zniesieniem współwłasności wynosiła 390.000 zł. Po zniesieniu współwłasności nieruchomość Wnioskodawcy i jego małżonka (tj. budynku w stanie surowym i 5149 m2 ) wynosiła 170.000 zł. W dniu 4 czerwca 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem sprzedał część działki o pow. 1477 m2 wraz z domem za kwotę 120.000 zł przy czym budynek w momencie sprzedaży był nieoddany do użytku i w stanie surowym. Reszta działki tj. 3672 m2 jest nadal własnością Wnioskodawcy i jego małżonka.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

*   Czy wystąpi obowiązek zapłaty podatku ze sprzedaży nieruchomości?
*   W przypadku wystąpienia podatku na co Wnioskodawca może przeznaczyć pieniądze i w jakim czasie należy je wykorzystać i się z nich rozliczyć?
*   Czy Wnioskodawca może przeznaczyć otrzymane ze sprzedaży pieniądze na zakup mieszkania dla syna?

Zdaniem Wnioskodawcy, wysokość podatku nie powinna wynosić 19%, ponieważ działkę miał w posiadaniu ponad 20 lat a w ubiegłym roku tylko ją rozdzielono po połowie, co w żaden sposób nie dało mu dodatkowego dochodu z tej racji i nie powinno powodować powstania obowiązku podatkowego. Wybudowany dom mimo braku okresu 5 lat, był w stanie surowym i nieoddanym do użytku (stan surowy otwarty), co też nie powinno obciążać go podatkiem. Ponadto Wnioskodawca uważa, że w przypadku wystąpienia podatku ze sprzedaży pieniądze może przeznaczyć na remont domu, w którym na stale mieszka lub zakup innej nieruchomości w okresie 2 lat od daty sprzedaży. Uważa również że może kupić mieszkanie lub inną nieruchomość na nazwisko syna i w ten sposób rozliczyć pieniądze.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej przywołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości oraz podstawa jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył w 1993 r. udział ½ w działce nr 394/3 Taki sam udział nabyło inne małżeństwo. Następnie na tej działce każde z małżeństw wybudowało dom. Dom Wnioskodawcy miał stan surowy. W 2014 r. miało miejsce zniesienie współwłasności działki wraz z wybudowanymi budynkami. W wyniku zniesienia współwłasności działka została podzielona na dwie równe części tj. jedną część przyznano małżeństwu C. a drugą Wnioskodawcy i jego małżonkowi.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. N z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Z art. 211 Kodeksu cywilnego wynika natomiast, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej.

W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności wartość udziału danej osoby ulega powiększeniu, to zniesienie współwłasności traktowane jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych wartości udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

Z wniosku wynika, że wartość całej nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności wynosiła 390.000 zł – czyli wartość udziału ½ należącego do Wnioskodawcy i jego małżonka wynosiła 195.000 zł. Natomiast w wyniku zniesienia współwłasności wartość przyznanej Wnioskodawcy i jego małżonkowi działki wraz z wybudowanym budynkiem w stanie surowym wynosiła 170.000 zł. Z wniosku nie wynika aby zniesienie współwłasności zostało dokonane z obowiązkiem spłat lub dopłat wzajemnych.

Analizując powyższe przepisy prawa, uwzględniając przedstawiony we wniosku stan faktyczny i przyjmując, że zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat stwierdzić należy, że w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca i jego małżonek nie otrzymał nieruchomości o wartości większej niż wart był jego udział we współwłasności, gdyż otrzymał nieruchomość o wartości 170.000 zł tj. wartości nie przekraczającej wartości udziału przed zniesieniem współwłasności. Oznacza to, że w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości wartość udziału Wnioskodawcy i jego małżonka w nieruchomości nie uległa powiększeniu w dacie zniesienia współwłasności w 2014 r. a zatem nie można mówić że w 2014 r. doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy. Nabycie otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem w stanie surowym nastąpiło w 1993 r. tj. w dacie nabycia działki, na której wybudowany został budynek w stanie surowym. Jednak bez znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości pozostaje fakt wybudowania na działce budynku niezależnie od tego czy zakończono budowę i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (dotyczy budynków wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym).

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu). Zatem w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu bez względu na to kiedy na tym gruncie wybudowano budynek.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że wartość nieruchomości przyznanej w 2014 r. Wnioskodawcy i jego małżonkowi w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału, jaki przysługiwał im we współwłasności nieruchomości, którą nabyli oboje wraz z inną parą małżeńską w 1993 r., to za datę nabycia tej nieruchomości należy uznać 1993 r. Jak wyjaśniono powyżej bez znaczenia dla sprawy pozostaje fakt, że na działce został wybudowany budynek w stanie surowym. Oznacza to, że pięcioletni termin określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym upłynął z końcem 1998 r. W tej sytuacji na Wnioskodawcy i jego małżonku nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego ze sprzedaży 4 czerwca 2014 r. nieruchomości tj. części działki wraz z domem, ponieważ jej sprzedaż w stosunku do Wnioskodawcy w ogóle nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Skoro tak, to po stronie Wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Oznacza to również, że środki ze sprzedaży Wnioskodawca może wydatkować na zupełnie dowolny cel.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży części działki wraz z wybudowanym budynkiem w stanie surowym jest prawidłowe. W związku z powyższymi wyjaśnieniami pozostałe pytania zadane przez Wnioskodawcę we wniosku stały się bezprzedmiotowe. Skoro bowiem po stronie Wnioskodawcy nie wystąpiło źródło przychodu podlegające opodatkowaniu z tytułu sprzedaży nieruchomości, to nie ma potrzeby rozważania możliwości zwolnienia z opodatkowania, które dotyczy właśnie tego przychodu.

Niniejsza interpretacja została wydana dla Wnioskodawcy w jego indywidualnej sprawie –zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Małżonek Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Odnośnie do zawartej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prośby Wnioskodawcy dotyczącej „odesłania kserokopii podania wraz z pieczątką w celu udokumentowania danego problemu przy rozliczeniu” wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 178 § 1 i § 3 Ordynacji podatkowej – strona ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. Prawo to przysługuje również po zakończeniu postępowania. Strona może żądać uwierzytelnienia odpisów lub kopii akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów.

Wydanie uwierzytelnionej kserokopii podlega jednak opłacie skarbowej na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1628 ze zm.) w wysokości 5 zł od każdej pełnej lub rozpoczętej strony. Jeżeli intencją Wnioskodawcy jest uzyskanie uwierzytelnionej kserokopii wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, to Wnioskodawca winien uiścić opłatę skarbową na rachunek Urzędu Miasta Bielsko-Biała (zgodnie z art. 12 ust. 2 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej). Po ewentualnym dokonaniu ww. opłaty należy ponownie zwrócić się do Organu, który wydał interpretację z wnioskiem o wydanie uwierzytelnionej kserokopii wniosku wraz z potwierdzeniem dokonania opłaty skarbowej w odpowiedniej wysokości (ilość stron x 5 zł). Złożony przez Wnioskodawcę wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej składa się z 6 stron. Nadmienić należy, że przepisy nie przewidują obowiązku bezpłatnego kserowania akt sprawy na żądanie strony.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.