Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-494/16-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-17
Teza: W zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 17 czerwca 2016 r. (data wpływu 22 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2016 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością K. spółka komandytowa ("Wnioskodawca") jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, obejmującą m.in. kupno oraz sprzedaż nieruchomości oraz realizację projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa sprzedaż nieruchomości (dalej "Transakcja") na cele inwestycyjne. Nabywcą nieruchomości będzie S. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej: "Nabywca") będący zamkniętym funduszem inwestycyjnym. W dniu dokonania transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Transakcja planowana jest na trzeci kwartał 2016 r.

Ponieważ pytania Wnioskodawcy zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje: (ii) dokładny zakres Transakcji i historię prawną nabywanych nieruchomości, jak również (iii) przedstawia inne relewantne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

1.  Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych (dalej: "Nieruchomości"), wraz z prawem własności zlokalizowanych na nich budynków i budowli. Na Nieruchomość składają się dwie działki gruntu o numerach:

*   105/1 (dla której prowadzona jest księga wieczysta) oraz

*   103 (dla której prowadzona jest księga wieczysta)

Na działkach tych zlokalizowane są obecnie dwa budynki (dalej: "Budynki"):

*   Budynek biurowy obejmujący pięć kondygnacji naziemnych i jedną kondygnację podziemną, posadowiony na obydwu działkach gruntu.

Należy wskazać, że wydana została decyzja udzielająca pozwolenia na rozbiórkę omawianego budynku, jednak do dnia planowanej Transakcji rozbiórka nie rozpocznie się.

*   Budynek mieszkalny obejmujący siedem kondygnacji naziemnych i jedną kondygnację podziemną, posadowiony wyłącznie na działce o numerze 103, posiadający oznaczenie adresowe ul. I\`(...)\`;

Należy wskazać, że wydana została decyzja udzielająca pozwolenia na rozbiórkę omawianego budynku, jednak do dnia planowanej Transakcji rozbiórka nie rozpocznie się. Oprócz Budynków na działkach znajdują się także budowle (chodnik wyłożony kostką brukową, parking itp., dalej: "Budowle"). Przez działkę mogą także przebiegać budowle stanowiące urządzenia przesyłowe przedsiębiorstw przesyłowych (rury kanalizacyjne itp.), niestanowiące jednak własności Wnioskodawcy i w zakresie których Wnioskodawca nie posiada prawa do rozporządzenia jak właściciel

Nieruchomości są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym Uchwałą Rady miasta z dnia 3 lipca 2014 r., w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy Żelaznej - część północna A.

Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę

Poprzednik prawny Wnioskodawcy, tj. spółka pod firmą K. sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (Wnioskodawca powstał z przekształcenia tej spółki w dniu 14 grudnia 2015 r.), nabył Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 6 października 2014 r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza, oraz zmienionej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 12 listopada 2014 r. przez notariusza. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT - przed nabyciem Nieruchomości Wnioskodawca oraz poprzedni właściciel Nieruchomości (właściciel Budynków oraz użytkownik wieczysty gruntów wchodzących w skład Nieruchomości) zrezygnowali ze zwolnienia z opodatkowania i wybrali opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Poprzedni właściciel Nieruchomości, nabył je 6 grudnia 2010 r., w drodze transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, ale z tego podatku zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca dokonał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przez poprzedniego właściciela (użytkownika wieczystego) Nieruchomości.

Wnioskodawca wynajmuje powierzchnie w obu Budynkach, spółce S. S.A. na cele prowadzenia zaplecza budowy na sąsiedniej nieruchomości, na podstawie umowy najmu z dnia 6 października 2014 r. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca nie wynajmował Budynków ani ich części na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca nie dokonał nakładów na Nieruchomości (na poszczególne Budynki lub Budowle). Na działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie zostały także wybudowane żadne nowe budowle lub budynki. Tak, jak wskazano powyżej, Wnioskodawca nie rozpoczął także prac rozbiórkowych mających na celu wyburzenie Budynków zlokalizowanych na Nieruchomościach.

Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z opodatkowania.

1.  Okoliczności towarzyszące Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, oraz prawo własności zlokalizowanych na nich Budynków oraz Budowli.

W ramach Transakcji na Nabywcę przejdą, z mocy prawa, prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej w dniu 6 października 2014 r. ze S. S.A., o której mowa powyżej. Należy przy tym podkreślić, że intencją Nabywcy nie jest nabycie Budynków w celu kontynuowania najmu z obecnym najemcą (Budynki będą przeznaczone do rozbiórki) i umowa ta zostanie rozwiązana po zakończeniu prac budowlanych na sąsiedniej nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Wnioskodawcy. W szczególności, nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę:

*   należności Wnioskodawcy względem jego dłużników;

*   środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Wnioskodawcy;

*   zobowiązań finansowych Wnioskodawcy (w szczególności zobowiązań z tytułu ewentualnych kredytów i pożyczek);

*   ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej;

*   firmy Wnioskodawcy;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Planowanej Transakcji nie będzie także towarzyszył transfer:

*   decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością (wynika to z okoliczności, że - jak zostanie to opisane poniżej - po nabyciu Nieruchomości planowane jest zawarcie z Wnioskodawcą umowy o zastępstwo inwestycyjne, na podstawie której Wnioskodawca przeprowadzi prace polegające na rozbiórce Budynków oraz budowie budynku biurowego, stąd nie ma potrzeby przenoszenia tych decyzji);

*   praw autorskich do projektu nowego budynku (prawa ta nie będą przeniesione z tych samych względów które dotyczą decyzji administracyjnych);

*   umów na dostawę mediów do Nieruchomości.

Należy wskazać, że Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji stanowią obecnie główny składnik majątku Wnioskodawcy. Nieruchomości nie zostały jednak przypisane do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanych Nieruchomości.

W chwili obecnej Nieruchomości nie generują istotnych przychodów - poza niewielkimi przychodami wynikającymi z umowy najmu z dnia 6 października 2014 r., które nie stanowią dla Nabywcy wartości (nie są przyczyną, dla której Nabywca nabywa Nieruchomości) i która będzie rozwiązana po nabyciu Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, po zbyciu Nieruchomości Wnioskodawca planuje prowadzić działalność deweloperską poprzez świadczenie usług, jako inwestor zastępczy.

Nabywca złożył analogiczny wniosek o wydanie interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania Transakcji VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja powinna zostać zakwalifikowana na gruncie podatku VAT jako dostawa Budynków oraz Budowli (wraz z gruntem, na którym obiekty te są zlokalizowane), która będzie w całości korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawca oraz Nabywca będą uprawnieni do rezygnacji z omawianego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Planowana Transakcja powinna zostać zakwalifikowana na gruncie podatku VAT jako dostawa Budynków oraz Budowli (wraz z gruntem, na którym obiekty te są zlokalizowane), która będzie w całości korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawca oraz Nabywca będą uprawnieni do rezygnacji z omawianego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

1.  Uwagi wprowadzające - klasyfikacja transakcji jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu Ustawy o VAT

Klasyfikacja zakładanej Transakcji dla celów VAT wymaga - w pierwszej kolejności - ustalenia, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z włączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT (a w konsekwencji, w przypadku udokumentowania jej fakturą VAT z wykazaniem podatku należnego, podatek taki nie podlega odliczeniu).

W zakresie zagadnienia omawianego w tej części wniosku kluczowe znaczenie ma więc interpretacja pojęć "przedsiębiorstwa" oraz "zorganizowanej części przedsiębiorstwa" użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, jak również analiza, czy przedmiot Transakcji opisany przez Wnioskodawcę mieści się w zakresie pojęciowym wyżej wskazanych definicji.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa". Niemniej, w doktrynie prawa podatkowego powszechnie akceptowanym jest pogląd, zgodnie z którym dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą definicję, zdaniem Wnioskodawcy, nie można przyjąć, że przedsiębiorstwo stanowią dwa niegenerujące przychodów Budynki, dla których zostały wydane pozwolenia na rozbiórkę. W szczególności, sprzedaż Nieruchomości nie może stanowić zbycia przedsiębiorstwa w ramach Transakcji opisanej przez Wnioskodawcę, ponieważ w ramach tej Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki majątku Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy - transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Tymczasem, analizowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer istotnych dla działalności deweloperskiej składników majątku Wnioskodawcy, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy tj.:

*   należności Wnioskodawcy względem jego dłużników;

*   środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Wnioskodawcy;

*   zobowiązań finansowych Wnioskodawcy (w szczególności zobowiązań z tytułu ewentualnych kredytów i pożyczek);

*   ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej;

*   firmy Wnioskodawcy;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Konkluzja Wnioskodawcy znajduje poparcie w znanych mu orzeczeniach sądów (Wyrok NSA z dnia 6 października 1995 roku, sygn.: S.A./Gd 1959/94.), w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Z uwagi na brak więzi organizacyjnej pozwalającej sprzedawanemu zespołowi składników funkcjonować jako samodzielne przedsiębiorstwo, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Przedmiot Transakcji nie stanowi także zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest bowiem to, aby:

*   istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Pierwszy spośród wyżej wymienionych warunków sprowadza się w praktyce do odpowiedzi na pytanie, czy przenoszone na nabywcę składniki majątku są powiązane ze sobą w taki sposób, że na dzień dokonania transakcji nabywca jest w stanie - w oparciu wyłącznie lub zasadniczo o te składniki - kontynuować działalność gospodarczą wykonywaną przez Wnioskodawcę. W tym zakresie należy wskazać, że opisane w opisie zdarzenia przyszłego składniki majątku Wnioskodawcy, które będą przedmiotem Transakcji nie są powiązane ze sobą w taki sposób, aby były one na chwilę dokonania sprzedaży zdolne do realizacji określonych działań gospodarczych. Gdyby - teoretycznie - składniki te przenieść do "pustej" spółki kapitałowej, niezatrudniającej żadnych pracowników oraz nieposiadającej innego majątku, to niemożliwym byłoby - w oparciu o te składniki - prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej przez taką spółkę.

Ponadto, omawiane składniki nie spełniają kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Jak zostało już wskazane w opisie zdarzenia przyszłego działki będące przedmiotem Transakcji nie zostały przypisane do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanych Nieruchomości, czy też do poszczególnych działek (co oznacza, że przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium wydzielenia na płaszczyźnie finansowej).

Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby podatku VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

1.  Uwagi wprowadzające, dotyczące zasad klasyfikacji dostaw nieruchomości

Ponieważ przedmiotem Transakcji będą dwie działki gruntu na których zlokalizowane są opisane w opisie zdarzenia przyszłego Budynki, Budowle oraz urządzenia techniczne, w tym miejscu Wnioskodawca pragnie poczynić krótką uwagę wprowadzającą dla dalszej argumentacji dotyczącej zasad opodatkowania Transakcji.

W przypadku transakcji których przedmiotem są nieruchomości, puntem wyjścia dla oceny ich konsekwencji na gruncie podatku VAT jest analiza czy na działce gruntu będącej przedmiotem dostawy znajdują się budynki lub budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (lub też czy jest to działka niezabudowana takimi obiektami).

W sytuacji, gdy na działce gruntu znajduje się budynek lub budowla, wówczas klasyfikacja VAT całej transakcji jest zdeterminowana reżimem opodatkowana sprzedaży tego budynku (lub budowli). Jeżeli więc dostawa budynku (budowli) jest zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie w stosunku do całej transakcji. Jeżeli dostawa budynku (budowli) jest opodatkowana podatkiem VAT, wówczas również dostawa gruntu podlega opodatkowaniu. Co istotne, nie ma przy tym znaczenia, jaka jest wartość gruntu w proporcji do wartości samego budynku (budowli), co oznacza, że nawet jeżeli na rozległej działce inwestycyjnej znajduje się niewielka budowla, to - z punktu widzenia podatku VAT - zasady opodatkowania całej transakcji zdeterminowane są kwalifikacją dostawy tej budowli.

Dodatkowo, przy klasyfikacji transakcji nieruchomościowej dla celów VAT istotną kwestią jest to czy podmiot dokonujący dostawy jest ekonomicznym właścicielem zlokalizowanych na gruncie budowli (a więc czy dostawca posiada tzw. prawo do rozporządzania tymi obiektami jak właściciel), czy też czy ekonomicznym właścicielem znajdujących się na działce gruntu budowli jest inny podmiot np. przedsiębiorstwo przesyłowe itp. (choć z uwagi na zabudowanie obydwu działek gruntu Budynkami kwestia ta ma drugorzędne znaczenie w sprawie).

1.  Klasyfikacja dostawy Budynków oraz Budowli zlokalizowanych na działkach 105/1 oraz 103

Ponieważ Nieruchomości będące przedmiotem dostawy będą w chwili zawarcia Transakcji zabudowane Budynkami oraz Budowlami, dla zbadania konsekwencji podatkowych na gruncie VAT ich dostawy kluczową będzie - zgodnie z uwagą wprowadzająca zawartą powyżej - odpowiedź na pytanie, czy dostawa tych Budynków oraz Budowli korzysta ze zwolnienia VAT, czy też czy podlega ona opodatkowaniu.

W tym zakresie Ustawa o VAT przewiduje trzy rodzaje zwolnień, które mają zastosowanie do dostawy Budynków lub Budowli: dwa "zasadnicze" zwolnienia, zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, oraz jedno "warunkowe" zwolnienie, które ma zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy nie są spełnione warunki dla stosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10.

I tak:

*   Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

*   Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Definicja "pierwszego zasiedlenia" zawarta w powyższym przepisie została zamieszczona w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Zgodnie z tą definicją ilekroć w ustawie mowa o "pierwszym zasiedleniu" rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie, w sytuacji, gdy, na podstawie powyższych przepisów, dostawa Budynków lub Budowli korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, stronom transakcji przysługuje opcja rezygnacji z tego zwolnienia oraz wybór opodatkowania;

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Jak wskazano w opisie stanu zdarzenia przyszłego:

*   Na przedmiotowych działkach gruntu zlokalizowane są dwa Budynki, które zostały nabyte przez Wnioskodawcę w dniu 6 października 2014 r. (w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT). Na działkach znajdują się także budowle (pełniące rolę służebną względem Budynków, takie jak parking samochodowy oraz chodnik brukowy), a także urządzenia przesyłowe, które nie stanowią własności Wnioskodawcy (należą one do przedsiębiorstw przesyłowych i Wnioskodawca nie ma prawa do rozporządzania nimi jak właściciel);

*   Od dnia nabycia ww. obiektów Wnioskodawca nie poniósł nakładów, które stanowiłyby ich ulepszenie w rozumieniu Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;

*   Jednocześnie, od dnia nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie wybudował na Nieruchomościach żadnych nowych budynków lub budowli;

*   Wnioskodawca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej z opodatkowania, przysługiwało mu również prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości;

*   Co prawda, zostały wydane decyzje zezwalające na rozbiórkę Budynków, niemniej, do daty Transakcji nie rozpoczną się prace polegające na rozbiórce / wyburzeniu Budynków.

W konsekwencji, w opinii Wnioskodawcy:

*   do omawianej dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT;

*   dostawa Nieruchomości powinna zostać zakwalifikowana jako dostawa budynków i budowli, która będzie dokonywana po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia, które miało miejsce nie później niż 6 grudnia 2010 r., kiedy to nastąpiła sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawa własności Budynków oraz Budowli na rzecz jej poprzedniego właściciela (użytkownika wieczystego Nieruchomości oraz właściciela Budynków oraz Budowli). W konsekwencji, dostawa ta, co do zasady będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Jednocześnie jednak, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, Nabywca oraz Wnioskodawca będą uprawnieni do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania VAT. Warunkiem skorzystania z opcji opodatkowania VAT będzie złożenie przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków i budowli znajdujących się na omawianych działkach (oraz posiadanie statusu czynnego zarejestrowanego podatnika VAT przez obydwie strony transakcji).

*   do omawianej dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż nie będzie spełniona zasadnicza przesłanka, jaką jest brak zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w opinii Wnioskodawcy, przy klasyfikacji dostawy Nieruchomości należy pominąć okoliczność, że na działkach znajdują się elementy infrastruktury przesyłowej będącej własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Wnioskodawca nie posiada prawa do swobodnego rozporządzania tymi elementami jak właściciel, a tym samym dostawa działek (wraz ze znajdującymi się na nich Budynkami oraz Budowlami) nie będzie obejmowała przeniesienia ekonomicznej własności infrastruktury przesyłowej.

Podsumowując, Planowana Transakcja powinna zostać zakwalifikowana na gruncie podatku VAT jako dostawa Budynków oraz Budowli (wraz z gruntem, na którym obiekty te są zlokalizowane), która będzie w całości korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawca oraz Nabywca będą uprawnieni do rezygnacji z omawianego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając na względzie powyższe, stosownie do treści art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.