Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4015.1.2018.2.BJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-01
Teza: 1. Czy przy ustaleniu podstawy opodatkowania wartość nieruchomości może być pomniejszona o obciążenie, jakim jest hipoteka? 2. Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie hipoteka przewyższa wartość nieruchomości podatek od spadków i darowizn będzie równy zero? 3. Czy w przypadku kiedy podatek od spadków i darowizn będzie równy zero powinno się złożyć deklarację? Jeśli tak, to jaką oraz w jakim terminie?
Słowa kluczowe: hipoteka; kredyt; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od spadków i darowizn; zeznania-zeznania podatkowe; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 28 grudnia 2017 r. (data wpływu – 02 stycznia 2017 r.), uzupełnionego 29 stycznia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką:

*   w części dotyczącej ustalenia podstawy opodatkowania oraz braku obowiązku składania zeznania podatkowego – **jest prawidłowe,**
*   w pozostałej części – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 02 stycznia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 16 stycznia 2018 r. znak: 0111-KDIB4.4015.1.2018.1.BJ wezwano o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 29 stycznia 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego położonego w S. Powierzchnia mieszkania to 58,1 m2. Drugim współwłaścicielem w części równej jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej (zgodnie z zapisami ustawy o podatku od spadków i darowizn). Zakup nieruchomości sfinansowany został ze środków własnych (wkład własny w wysokości 17.000 zł) oraz z zaciągniętego kredytu hipotecznego w wysokości 153.000 zł. Nieruchomość jest obciążona hipoteką umowną do kwoty 306.000 zł na rzecz Banku jako zabezpieczenie udzielonego kredytu na zakup tej nieruchomości. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości.

Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Obecna wartość nieruchomości to około 170.000 zł. Nieruchomość została nabyta w roku 2015, natomiast nieodpłatne zniesienie współwłasności ma nastąpić w roku 2018.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przy ustaleniu podstawy opodatkowania wartość nieruchomości może być pomniejszona o obciążenie, jakim jest hipoteka?
2.  Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie hipoteka przewyższa wartość nieruchomości podatek od spadków i darowizn będzie równy zero?
3.  Czy w przypadku kiedy podatek od spadków i darowizn będzie równy zero powinno się złożyć deklarację? Jeśli tak, to jaką oraz w jakim terminie?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu po stronie osoby, na rzecz której przechodzi własność udziału w nieruchomości na zasadach określonych w przepisach ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 tej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć na względzie przepis art. 7 ust. 1 tej ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Z punktu widzenia ustalania podstawy opodatkowania długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych. Pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Ciężarem w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W świetle powołanych przepisów, zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zatem wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W niniejszej sprawie kwota wierzytelności przekracza wartość nieruchomości, zatem należny podatek będzie wynosił zero.

Jeżeli nieodpłatne zniesienie współwłasności zawarte zostanie w formie aktu notarialnego nie ma obowiązku składania zeznania podatkowego. W przypadku kiedy nieodpłatne zniesienie współwłasności odbywa się w drodze orzeczenia sądowego, a wartość nieruchomości jest równa zero nie ma obowiązku składania zeznania podatkowego (deklaracji SD-3), ponieważ nie została przekroczona kwota wolna od podatku, która dla III grupy podatkowej wynosi 4902 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części jest prawidłowe, a w części nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2017 r., poz. 833, ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 tejże ustawy w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Natomiast podstawę opodatkowania – w myśl art. 7 ust. 6 cyt. ustawy – przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (…). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 ustawy, opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 4.902,00 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe – art. 14 ust. 2.

W myśl art. 14 ust. 3 ustawy, do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

1.  do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2.  do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3.  do grupy III – innych nabywców.

Natomiast zgodnie z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459, ze zm.), hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2017 r., poz. 1007, ze zm.).

W myśl art. 65 ust. 1 ww. ustawy, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego położonego w S. Drugim współwłaścicielem w części równej jest osoba fizyczna należąca do III grupy podatkowej. Zakup nieruchomości sfinansowany został ze środków własnych (wkład własny w wysokości 17.000 zł) oraz z zaciągniętego kredytu hipotecznego w wysokości 153.000 zł. Nieruchomość jest obciążona hipoteką umowną do kwoty 306.000 zł na rzecz Banku jako zabezpieczenie udzielonego kredytu na zakup tej nieruchomości. Stroną umowy kredytu są współwłaściciele nieruchomości.

Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawczyni z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu. Obecna wartość nieruchomości to około 170.000 zł.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez obowiązku spłat i dopłat, to czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 tej ustawy. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni w tej części należało uznać za prawidłowe.

Nie można jednak podzielić stanowiska Wnioskodawczyni, że wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W analizowanej sprawie wartość 1/2 części nieruchomości, nabyta w drodze zniesienia współwłasności przez Wnioskodawczynię powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Skoro bowiem w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabędzie udział 1/2 nieruchomości (ponieważ jest już właścicielem w 1/2) , to tylko o 1/2 część kwoty hipoteki należy pomniejszyć wartość przedmiotu nabycia czyli 1/2 udziału nieruchomości.

Zatem – co wynika z wniosku – jeżeli wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Przy czym, przy ustalaniu podstawy opodatkowania – wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni – to nie wartość wierzytelności, którą zabezpiecza hipoteka należy brać po uwagę, lecz kwotę samej hipoteki; to ona stanowi ciężar.

Zatem w tej części stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii złożenia zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych, zauważyć należy, że stosownie do treści art. 17a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatnicy podatku są obowiązani, z zastrzeżeniem ust. 2, złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.

Obowiązek składania zeznań podatkowych nie dotyczy przypadków, w których podatek jest pobierany przez płatnika (art. 17a ust. 2 ww. ustawy). Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.

Natomiast w przypadku, gdy nabycie następuje w innej formie niż na podstawie aktu notarialnego (i tym samym brak jest płatnika) ustalając czy istnieje obowiązek składania zeznania należy zwrócić uwagę na postanowienia art. 6 ust. l i art. 9 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Analiza treści tych przepisów wskazuje, iż podatnikiem podatku od spadków i darowizn jest podmiot, który nabył majątek o wartości przekraczającej kwoty wolne, bez względu na to, czy nabycie to wiąże się ze spełnieniem przez nabywcę warunków do zastosowania ulg i zwolnień przewidzianych w ustawie.

Obowiązkowi podatkowemu w podatku od spadków i darowizn podlegają więc osoby fizyczne, które nabyły własność rzeczy lub praw majątkowych (z tytułów określonych w art. 1 oraz la ustawy) w przypadku gdy wartość majątku przekracza kwotę wolną od podatku. Opodatkowaniu podlega bowiem nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej kwotę wolną określoną dla danej grupy podatkowej. W takim przypadku podatnik jest zobowiązany do złożenia we właściwym urzędzie skarbowym zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych. Jeżeli podstawa opodatkowania, którą stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość) wynosi zero, to brak jest obowiązku składania zeznania SD-3.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że jeżeli nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką zawarte zostanie w formie aktu notarialnego nie będzie obowiązku składania zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych, stosownie do postanowień art. 17a ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką zostanie dokonane w drodze orzeczenia sądowego – a jak wynika z wniosku wartość 1/2 udziału nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię po potrąceniu ciężaru wynosi zero – to nie będzie obowiązku składania zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych, gdyż Wnioskodawczyni nabędzie majątek o wartości nie przekraczającej kwoty wolnej od podatku, która dla III grupy podatkowej wynosi 4902,00 zł.

W tej części stanowisko Wnioskodawczyni należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.