Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-597/14-4/SJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-09-05
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ulepszenie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej, przedstawione we wniosku z 26 maja 2014 r. (data wpływu 28 maja 2014 r.) uzupełnionym pismem z 26 sierpnia 2014 r. (data wpływu 28 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie pytania nr 2 wniosku w części dotyczącej opodatkowania zbycia części budynku Hali produkcyjnej E, która jest wykorzystywana wyłącznie do działalności gospodarczej Spółki oraz opodatkowania zbycia przyłącza sieci c.o. do portierni, drogi, placów, chodników, zieleńcy przy budynku E, sieci zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, parkingu zakładowego, ogrodzenia terenu, w części w jakiej przedmiotowe budowle są wykorzystywane przez Spółkę tylko we własnej działalności gospodarczej,
*   **prawidłowe** – w pozostałej części pytania nr 2 wniosku oraz pytania nr 1, 3 i 4 wniosku.

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości. Wniosek uzupełniono 28 sierpnia 2014 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka rozważa zbycie prawa wieczystego użytkowania 2 działek oraz udziału w prawie wieczystego użytkowania trzeciej działki w wysokości 33,47%. Wszystkie działki są przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę. Wszystkie działki są zabudowane budynkami i budowlami.

Zabudowa działek kształtuje się następująco:

I. Działka 4/1

Budynki opodatkowane podatkiem VAT:

*   Budynek administracyjno-biurowy F

Powierzchnia użytkowa 186,10 m2, wybudowany w 2001 r. (budynek o charakterze tymczasowym).

Budowle nieopodatkowane podatkiem VAT:

*   Oświetlenie terenu – 1991 r.;
*   Ogrodzenie terenu – 1991 r.;

II. Działka 4/2 (działka będąca przedmiotem współwłasności)

Budynki nieopodatkowane podatkiem VAT:

*   Hala Produkcyjna – część I budynku E

Powierzchnia użytkowa 3.405,50 m2, wybudowana w 1990 r.;

*   Portiernia Główna

Powierzchnia użytkowa 43,5 m2, wybudowana w 1988 r.

Budowle:

Opodatkowane podatkiem VAT:

*   Linia telekomunikacyjna, wybudowana w 2001 r.;
*   Sieć wodociągowa, wybudowana w 2012 r.

Nieopodatkowane podatkiem VAT:

*   Przyłącze sieci c.o. do portierni, wybudowane w 1987 r.;
*   Drogi, place, chodniki, zieleńce przy budynku E, 1988 r.;
*   Sieć zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, 1988 r.;
*   Parking zakładowy, 1989 r.;
*   Ogrodzenie terenu, 1991 r.

III. Działka 4/14

Budynki opodatkowane podatkiem VAT:

*   budynek biurowo-produkcyjny A, powierzchnia użytkowa 460,4 m2 Budynek został wybudowany przez przedsiębiorstwo państwowe (PP) w 1977 r. i przyjęty na OT w 1997 r.

Funkcja budynku została zmieniona przez modernizację, tj. przebudowę w 1998 r. Prace modernizacyjne przekroczyły 30% wartości początkowej, przyjętej przez spółkę akcyjną z PP.

*   budynek biurowo-produkcyjny A1, powierzchnia użytkowa 285,5 m2 Wybudowany w 1997 r.;
*   budynek biura projektów, budynek C segment A, powierzchnia użytkowa 616,8 m2 Wybudowany w 1996 r.;
*   budynek biura projektów, budynek C segment B, powierzchnia użytkowa 509,6 m2 Wybudowany w 1996 r.;
*   budynek biura projektów, budynek C segment C, powierzchnia użytkowa 811,4 m2 Wybudowany w 1996 r.;
*   obiekt zaplecza magazynowego D-2, powierzchnia użytkowa 8,98 m2 Wybudowany w 2001 r.;
*   obiekt zaplecza magazynowego D-3, powierzchnia użytkowa 70,59 m2 Wybudowany w 2001 r.

Budynki nieopodatkowane podatkiem VAT:

*   budynek biurowo-produkcyjny B, powierzchnia użytkowa 743,26 m2 Wybudowany w 1979 r.;
*   magazyn konsygnacyjny – budynek D, powierzchnia użytkowa 1.641,4 m2 Wybudowany w 1979 r.;

Budowle opodatkowane podatkiem VAT:

*   Sieć wodociągowa – w 2012 r.;
*   Place i drogi – w 1998 r.;
*   Sieć kanalizacji deszczowej – w 1996 r.;
*   Sieć telekomunikacyjna – w 2001 r.

Budowle nieopodatkowane podatkiem VAT:

*   Ogrodzenie terenu – w1991 r.;
*   Tłocznia, przepompownia z siecią kanalizacyjną – w 1979 r.;
*   Drogi zakładowe i chodniki – w 1979 r.;
*   Oświetlenie terenu – w 1991 r.;
*   Sieć c.o. – w 1979 r.;
*   Sieć elektryczna – w 1979 r.;
*   Linia kablowa 1 kV – w 1985 r.;
*   Linia kablowa 20 kV – w 1985 r.;
*   Sieć zewnętrza kanalizacji deszczowej i sanitarnej – w 1978 r.;
*   Sieć cieplna – w 1988 r.

Określenie „opodatkowane VAT” i „nieopodatkowane VAT” oznacza odpowiednio „w odniesieniu do których zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego” oraz „w odniesieniu do których nie przysługiwało zbywcy prawo do odliczenia podatku naliczonego”.

Wszystkie budynki, poza budynkami posadowionymi na działce 4/2, były wynajmowane w 100% w ramach czynności opodatkowanych VAT najdalej od 2005 r.

Budynek E posadowiony na działce 4/2 był wynajmowany w części, tj. wynajmowane było 74% powierzchni użytkowej, a 26% było używane dla celów działalności zbywcy.

Budynek portierni posadowionej na działce 4/2 (w części w jakiej jego własność przysługuje zbywcy) był używany wyłącznie do celów działalności zbywcy.

W sytuacji gdy będzie to możliwe Spółka oraz nabywca działek wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami złożą zgodne oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o wyborze opcji opodatkowania VAT zbycia przedmiotowych działek wraz z posadowionymi na nich budynkami i budowlami.

W uzupełnieniu do wniosku Spółka wskazała, że:

*   jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług;
*   nabywca nieruchomości jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług;
*   nieruchomości będące przedmiotem zbycia nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę (Zbywcę) wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług;
*   w odniesieniu do nieruchomości I (działka 4/1):
    1.  budynek F i budowle były wynajmowane w tym samym okresie, tj. od dnia 23 listopada 2004 r. i są wynajmowane do dnia dzisiejszego;
    2.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
    3.  nie występowały ulepszenia, zatem nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat;
*   w odniesieniu do nieruchomości II (działka 4/2):
    1.  część budynku E wynajmowana była od 1 września 1996 r. i jest wynajmowana do dnia dzisiejszego;
    2.  budowle były wynajmowane w tym samym okresie, tj. od 1 września 1996 r. i są wynajmowane do dnia dzisiejszego;
    3.  Wnioskodawca poniósł w marcu 2007 r. (remont pomieszczeń) oraz w lipcu 2007 r. (zakup i montaż klimatyzatorów) wydatki na ulepszenie części budynku E w stosunku do którego miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Były to wydatki niższe niż 30% wartości początkowej części budynku E. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli.
    4.  część budynku E w stanie ulepszonym była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat;
    5.  w świetle przepisów art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny właścicielem linii telekomunikacyjnej, sieci wodociągowej, przyłącza sieci c.o. do portierni, sieci zewnętrznej kanalizacji deszczowej i sanitarnej jest Wnioskodawca (Zbywca nieruchomości);
*   w odniesieniu do nieruchomości III (działka 4/14):
    1.  budynek B wynajmowany był od 21 czerwca 2004 r. i jest wynajmowany do dnia dzisiejszego; budynek D był wynajmowany od 1 kwietnia 2005 r. i jest wynajmowany do dnia dzisiejszego;
    2.  budowle wynajmowane były również odpowiednio od 21 czerwca 2004 r. (dotyczy budynku B) oraz od 1 kwietnia 2005 r. (dotyczy budynku D);
    3.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków B i D oraz budowli w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
    4.  nie występowały ulepszenia, zatem nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat;
    5.  w świetle przepisów art. 49 ustawy Kodeks Cywilny właścicielem linii telekomunikacyjnej, sieci wodociągowej, sieci kanalizacji deszczowej jest Wnioskodawca (Zbywca nieruchomości).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego zbycie prawa wieczystego użytkowania działki 4/l wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego zbycie udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynku E i budowlach, w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni budynku E oraz budowli do całości powierzchni działki, nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?
3.  Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego zbycie udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynkiem portierni, w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni budynku portierni do całości powierzchni działki będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
4.  Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego zbycie prawa wieczystego użytkowania działki 4/14 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

W świetle przedstawionego stanu faktycznego zbycie prawa wieczystego użytkowania działki 4/l wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

W świetle przedstawionego stanu faktycznego zbycie udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynku E i budowlach, w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni budynku E oraz budowli do całości powierzchni działki, nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ad. 3

Zdaniem Spółki, w świetle przedstawionego stanu faktycznego zbycie udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynkiem portierni, w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni budynku portierni do całości powierzchni działki będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT.

Ad. 4

Zdaniem Spółki, w świetle przedstawionego stanu faktycznego zbycie prawa wieczystego użytkowania działki 4/14 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Spółki

Uwagi ogólne

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz z wyjątkiem sytuacji gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podatnicy mogą zrezygnować w drodze zgodnego oświadczenia o zamiarze opodatkowania transakcji.

Oznacza to, że co do zasady dostawa budynków, budowli lub ich części (a więc również przedmiotowych budynków i budowli) podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT. W celu zastosowania powyższego zwolnienia z VAT należy jednak wpierw zweryfikować czy planowane zbycie nieruchomości nie będzie dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz ustalić czy od pierwszego zasiedlenia (jeśli nastąpiło) minęło min. 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Na tle takiego brzmienia przepisów w praktyce przyjmuje się, że sprzedaż, najem, dzierżawa, itp. podlegająca opodatkowaniu stanowi pierwsze zasiedlenie, natomiast w razie dokonania ulepszeń o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej budynku, budowli lub ich części, może ponownie dojść do pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że w razie dokonania ulepszeń o takiej wartości, należy ponownie badać czy zaistniało pierwsze zasiedlenie po dokonaniu ulepszeń.

Należy również wskazać, że zarówno prawo użytkowania wieczystego, jak również grunt dzielą los prawny budynku, budowli lub jej części, które są na nich posadowione, tj. jeśli dostawa budynku, budowli lub jej części jest zwolniona z VAT, to również zbycie gruntu jest zwolnione z podatku VAT. Natomiast jeśli dostawa budynku, budowli lub jej części jest opodatkowana to również dostawa gruntu jest opodatkowana.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego należy również zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 43 ust. 9 ustawy o VAT zwolniona z opodatkowania jest dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Przeznaczenie terenu ustala się w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, względnie w razie jego braku, w oparciu o warunki zabudowy wydane dla działki.

Należy również wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w sytuacji gdy nie znajduje zastosowania zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 (czyli transakcja jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia), zastosowanie znajdzie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, jeśli:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tego warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwalifikacja transakcji

Działka 4/1

Działka 4/1 jest zabudowana budynkiem o charakterze tymczasowym, który jest przeznaczony do rozbiórki oraz budowlami.

Zdaniem Spółki, fakt, że budynek ma charakter tymczasowy i jest przeznaczony do rozbiórki, nie wpływa na konieczność traktowania go jako budynek dla celów ustawy o VAT.

W analizowanej sytuacji, kwestia kwalifikacji budynku tymczasowego jako budynku dla celów VAT nie powinna jednak mieć znaczenia dla opodatkowania zbycia działki wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami, gdyż nawet w razie uznania, iż budynek F nie jest budynkiem dla celów VAT, działka nadal będzie zabudowana budowlami.

W związku z faktem wynajmowania budynku najdalej od 2005 r. (w razie uznania jak to czyni Spółka, że jest on budynkiem dla celów VAT) w odniesieniu do budynku niewątpliwie znalazłoby zastosowanie zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zwolnienie z opcją wyboru opodatkowania).

Zdaniem Spółki, w sytuacji gdy budynek był wynajmowany w ramach czynności opodatkowanych, należy również uznać, że budowle posadowione na działce, jak ogrodzenie, czy oświetlenie, były objęte wynajmem – inna interpretacja byłaby sztuczna, bo użytkownik budynku w sposób konieczny korzystał również z oświetlenia, czy ogrodzenia. W tym świetle, należałoby uznać, że również budowle posadowione na przedmiotowej działce były przedmiotem pierwszego zasiedlenia od którego upłynęło więcej niż 2 lata, a co za tym idzie, również dostawa budowli podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zwolnienie z opcją wyboru opodatkowania).

W razie przyjęcia powyższej interpretacji, niezależnie od kwalifikacji budynku posadowionego na działce, działka byłaby zabudowana budowlami zwolnionymi na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie dostawa działki podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zwolnienie z opcją wyboru opodatkowania).

Uwzględniając powyższe oraz zamiar Spółki skorzystania z możliwości rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa przedmiotowej działki wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Działka 4/2

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem dostawę udziału we współwłasności nieruchomości (współużytkowania wieczystego) traktuje się analogicznie jak dostawę nieruchomości. W związku z tym poniższe uzasadnienie zostało sformułowane tak jakby przedmiotem dostawy była nieruchomość, a nie udział we współwłasności nieruchomości.

Budynek E posadowiony na działce 4/2 był wynajmowany w części, tj. wynajmowane było 74% powierzchni użytkowej, a 26% powierzchni użytkowej było używane dla celów działalności Spółki. Zdaniem Spółki, dzielenie ceny sprzedaży budynku na część dotyczącą powierzchni wynajmowanych i część dotyczącą powierzchni używanej dla celów działalności Spółki, byłoby zabiegiem sztucznym, stojącym w sprzeczności z ustaloną linią orzeczniczą ETS w zakresie zakazu dzielenia świadczeń jednolitych jedynie w celu zastosowania różnych stawek podatku (tudzież opodatkowania i zwolnienia). Przedmiotem dostawy przez Spółkę nie jest oddzielnie powierzchnia wynajmowana i powierzchnia, która nie była wynajmowana, bo ta charakterystyka wykorzystania powierzchni przez Spółkę nie ma znaczenia dla nabywcy, lecz cały budynek. W tym świetle, zdaniem Spółki, nie ulega wątpliwości, że skoro większa część budynku była wynajmowana, to należy uznać, że w odniesieniu do całego budynku doszło do pierwszego zasiedlenia najdalej w 2005 r.

W tym świetle, do dostawy budynku E znajdzie zastosowanie zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zwolnienie z opcją wyboru opodatkowania).

W opinii Spółki, w sytuacji gdy budynek E był wynajmowany w ramach czynności opodatkowanych, należy również uznać, że budowle posadowione na działce, jak ogrodzenie, sieć c.o. i sieć wodociągowa, były objęte wynajmem – inna interpretacja byłaby sztuczna, bo użytkownik budynku w sposób konieczny korzystał również z ogrodzenia czy sieci c.o. W tym świetle, należałoby uznać, że również budowle posadowione na przedmiotowej działce były przedmiotem pierwszego zasiedlenia od którego upłynęło więcej niż 2 lata, a co za tym idzie, również dostawa budowli podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zwolnienie z opcją wyboru opodatkowania).

Natomiast w odniesieniu do budynku portierni należy wskazać, że nie był on nigdy przedmiotem wydania w ramach czynności opodatkowanej i nie przysługiwało w odniesieniu do niego prawo do odliczenia podatku naliczonego, a co za tym idzie jego dostawa podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W związku z tym, że działka 4/2 jest zabudowana budynkiem i budowlami, które były przedmiotem pierwszego zasiedlenia oraz budynkiem, który nie był przedmiotem pierwszego zasiedlenia, konieczne jest dokonanie podziału ceny sprzedaży udziału w działce 4/2. Zdaniem Spółki, prawidłowym kluczem podziału jest klucz powierzchniowy, tj. ustalenie stosunku w jakim powierzchnia portierni pozostaje do powierzchni całości działki 4/2 i zastosowanie tak określonego współczynnika do ceny za działkę 4/2, co pozwoli określić jaka część ceny za działkę 4/2 będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz jaka część ceny za działkę 4/2 będzie podlegać opodatkowaniu.

Uwzględniając powyższe oraz zamiar Spółki skorzystania z możliwości rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa udziału we współwłasności działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynku E i budowlach, w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni budynku E oraz budowli do całości powierzchni działki, nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Natomiast zbycie udziału we współwłasności działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynkiem portierni, w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni budynku portierni do całości powierzchni działki będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Działka 4/14

Działka 4/14 jest zabudowana budynkami, które były wynajmowane w ramach czynności opodatkowanych najdalej od 2005 r. W tym świetle, do dostawy tych budynków znajdzie zastosowanie zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zwolnienie z opcją wyboru opodatkowania).

Zdaniem Spółki, w sytuacji gdy budynek i budowle był wynajmowany w ramach czynności opodatkowanych, należy również uznać, że budowle posadowione na działce, jak ogrodzenie, sieć c.o., sieć wodociągowa, były objęte wynajmem – inna interpretacja byłaby sztuczna, bo użytkownik budynku w sposób konieczny korzystał również z ogrodzenia, sieci c.o. i sieci wodociągowej. W tym świetle, należałoby uznać, że również budowle posadowione na przedmiotowej działce były przedmiotem pierwszego zasiedlenia od którego upłynęło więcej niż 2 lata, a co za tym idzie, również dostawa budowli podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (zwolnienie z opcją wyboru opodatkowania).

Uwzględniając powyższe oraz zamiar Spółki skorzystania z możliwości rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa przedmiotowej działki wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a co za tym idzie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie pytania nr 2 wniosku w części dotyczącej opodatkowania zbycia części budynku Hali produkcyjnej E, która jest wykorzystywana wyłącznie do działalności gospodarczej Spółki oraz opodatkowania zbycia przyłącza sieci c.o. do portierni, drogi, placów, chodników, zieleńcy przy budynku E, sieci zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, parkingu zakładowego, ogrodzenia terenu, w części w jakiej przedmiotowe budowle są wykorzystywane przez Spółkę tylko we własnej działalności gospodarczej,
*   **prawidłowe** – w pozostałej części pytania nr 2 oraz pytania nr 1, 3 i 4 wniosku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami – w świetle art. 2 pkt 6 ustawy– są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy – przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zauważyć należy, że w zakresie pojęcia towarów np. gruntów, czy budowli, mieści się współwłasność, jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest także udział w gruncie, czy budowli (w prawie własności nieruchomości). Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości – art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.).

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w prawie własności gruntu lub budowli należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu.

Jak stanowi art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności innymi stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przywołanych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem – bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa oraz najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w przypadku, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy – zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy – podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy – oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem – zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wprowadzono – z dniem 1 stycznia 2014 r. – zmianę mającą na celu pełniejsze odwzorowanie przepisu art. 136 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, umożliwiającego zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zmiana ta wiąże się również z odejściem od dotychczasowego warunku, że tylko w stosunku do towarów używanych przez podatnika, gdy okres ich używania wynosił co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązujący do 31 grudnia 2013 r.).

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy – w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29a ust. 9 ustawy).

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (lub zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Ponadto należy wskazać, że Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych, wprowadzona do stosowania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) – dokonuje klasyfikacji obiektów budowlanych rozumianych jako konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Natomiast przez budynki rozumie się zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiekt budowlany”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.), zgodnie z którym przez obiekt budowlany rozumie się:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy – przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 cyt. ustawy – przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a niniejszej ustawy – przez obiekt liniowy należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Natomiast art. 3 pkt 9 powołanej ustawy wskazuje, że przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zgodnie z Prawem budowlanym urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli. A zatem, w myśl powyższych przepisów Prawa budowlanego, ww. obiekty takie jak chodniki, ogrodzenia, oświetlenie stanowią odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Ad. 1

Wątpliwości Spółki budzi kwestia opodatkowaniem podatkiem VAT zbycia prawa wieczystego użytkowania działki 4/l wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami.

Jak wynika z opisu sprawy na działce 4/1 znajdują się budynki od których Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego –Budynek administracyjno-biurowy F, powierzchnia użytkowa 186,10 m2, wybudowany w 2001 r. (budynek o charakterze tymczasowym – przeznaczony do rozbiórki) oraz budowle od których Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj.: oświetlenie terenu – wybudowane w 1991 r. i ogrodzenie terenu – wybudowane 1991 r. Budynek F i budowle były wynajmowane w tym samym okresie, tj. od dnia 23 listopada 2004 r. i są wynajmowane do dnia dzisiejszego. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; nie występowały ulepszenia, zatem nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.

W tym miejscu należy przytoczyć wyrok TSUE z 19 listopada 2009 r. w sprawie Don Bosco Onroerend Goed BV (C-461/08), w którym Trybunał w podsumowaniu orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki.”

Z wniosku nie wynika, aby Zainteresowany przed zbyciem nieruchomości podjął jakiekolwiek działania zmierzające do rozbiórki posadowionego na tej działce budynku administracyjno -biurowego F. Zatem przedmiotem dostawy będzie nieruchomość zabudowana.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a. Jednakże, dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, dzierżawy, najmu pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości, tj. działki 4/1 na której znajduje się budynek administracyjno-biurowy F (budynek o charakterze tymczasowym) oraz budowle – oświetlenie terenu i ogrodzenie terenu, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Zauważyć bowiem należy, że został spełniony warunek oddania tej nieruchomości (budynku wraz z budowlami) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jej wybudowaniu lub ulepszeniu – cała nieruchomość była wynajmowana przez Spółkę od 2005 r. Zatem znajdzie tu zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy.

Natomiast z uwagi na fakt, że jak wskazał Wnioskodawca, Spółka oraz nabywca działki 4/1 wraz z posadowionym na niej budynkiem i budowlami złożą zgodne oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o wyborze opcji opodatkowania VAT transakcji zbycia przedmiotowej działki wraz z posadowionym na niej budynkiem i budowlami – zbycie działki 4/1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego planowane zbycie prawa użytkowania wieczystego użytkowania działki 4/1 wraz z posadowionym na niej budynkiem administracyjno-biurowym F i budowlami – oświetleniem terenu i ogrodzeniem terenu, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Wówczas transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 wniosku (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska) należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2 i Ad. 3

Wątpliwości Zainteresowanego dotyczą ponadto kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynku E i budowlach, w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni budynku E oraz budowli do całości powierzchni działki, jak również opodatkowania zbycia udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynkiem Portierni Głównej.

Jak wskazał Wnioskodawca, na działce 4/2 (działka będąca przedmiotem współwłasności) znajdują się budynki od których Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego – Hala Produkcyjna – część I budynku E – powierzchnia użytkowa 3.405,50 m2, wybudowana w 1990 r. oraz Portiernia Główna – powierzchnia użytkowa 43,5 m2, wybudowana w 1988 r. Dodatkowo na tej działce znajdują się budowle od których Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. linia telekomunikacyjna, wybudowana w 2001 r. i sieć wodociągowa, wybudowana w 2012 r. oraz od których Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj.: przyłącze sieci c.o. do portierni, wybudowane w 1987 r.; drogi, place, chodniki, zieleńce przy budynku E, wybudowane w 1988 r.; sieć zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, wybudowane w 1988 r.; parking zakładowy, wybudowany w 1989 r.; ogrodzenie terenu, wybudowane w 1991 r.

Budynek E posadowiony na działce 4/2 był wynajmowany w części, tj. wynajmowane było 74% powierzchni użytkowej (od 1 września 1996 r. do dnia dzisiejszego), a 26% było używane dla celów działalności zbywcy. Budynek portierni posadowionej na działce 4/2 (w części w jakiej jego własność przysługuje zbywcy) był używany wyłącznie do celów działalności zbywcy. Budowle były wynajmowane w tym samym okresie, tj. od 1 września 1996 r. i są wynajmowane do dnia dzisiejszego. Wnioskodawca poniósł w marcu 2007 r. (remont pomieszczeń) oraz w lipcu 2007 r. (zakup i montaż klimatyzatorów) wydatki na ulepszenie części budynku E w stosunku do którego miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Były to wydatki niższe niż 30% wartości początkowej części budynku E. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budowli. Część budynku E w stanie ulepszonym była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat. W świetle przepisów art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny właścicielem linii telekomunikacyjnej, sieci wodociągowej, przyłącza sieci c.o. do portierni, sieci zewnętrznej kanalizacji deszczowej i sanitarnej jest Wnioskodawca (Zbywca nieruchomości).

Na działce 4/2 znajduje się również budynek Portiernia Główna – powierzchnia użytkowa 43,5 m2, wybudowana w 1988 r. Budynek portierni posadowionej na działce 4/2 (w części w jakiej jego własność przysługuje zbywcy) był używany wyłącznie do celów działalności zbywcy. W odniesieniu do tego budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Z wniosku nie wynika również aby na budynek portierni były ponoszone wydatki przekraczające 30% wartości początkowej budynku.

1 .Budynek Hali produkcyjnej (część I budynku E)

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy stwierdzić, że używanie budynku i budowli przez samego Wnioskodawcę, który wcześniej je wybudował nie spełnia definicji pierwszego zasiedlenia – nie został bowiem spełniony warunek oddania budynku i budowli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

Zatem dla tej części nieruchomości (26% powierzchni użytkowej budynku E), która jest wykorzystywana wyłącznie do działalności gospodarczej Spółki nie znajdzie tu zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy. Jednakże z uwagi na fakt, że w odniesieniu do budynku znajdującego się na działce 4/2, tj. Hali produkcyjnej (część I budynku E) nie przysługiwało Zainteresowanemu w odniesieniu do niego prawo do odliczenia podatku naliczonego, a ponadto Spółka ponosiła wydatki na jego ulepszenie jednak nie przekraczały one 30% wartości początkowej tego obiektu – to planowane zbycie tej części budynku, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast dostawa tej część budynku E (74% powierzchni użytkowej budynku), która jest wynajmowana przez Wnioskodawcę, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem jego dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (budynek w tej części był nieprzerwanie wynajmowany od 1996 r. do dnia dzisiejszego). Z uwagi na fakt, że jak wskazał Wnioskodawca, Spółka oraz nabywca działki 4/2 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami złożą zgodne oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o wyborze opcji opodatkowania VAT zbycia przedmiotowej działki wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami – zbycie tylko tej części działki 4/2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

2\. Budynek Portierni Głównej

Stwierdzić należy, że używanie nieruchomości przez samego Wnioskodawcę, który ją wybudował i która była używana wyłącznie do celów działalności Spółki nie spełnia definicji pierwszego zasiedlenia. Nie został bowiem spełniony warunek oddania tej nieruchomości do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Zatem nie znajdzie tu zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy. Wobec powyższego dostawa nieruchomości w postaci budynku Portierni Głównej, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem jest to dostawa następująca na rzecz pierwszego użytkownika w wykonaniu czynności opodatkowanych. Ponadto Wnioskodawcy nie przysługiwało w odniesieniu do tej nieruchomości prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem planowana dostawa budynku Portierni Głównej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zauważyć należy, że budynek Hali produkcyjnej i Portierni Głównej znajduje się na działce 4/2, która jest również zabudowana budynkami i budowlami, które są przedmiotem pierwszego zasiedlenia oraz które nie są przedmiotem pierwszego zasiedlenia, konieczne jest dokonanie podziału ceny sprzedaży udziału w działce 4/2 w oparciu o miarodajny i uzasadniony klucz podziału. Wskazać jednakże należy, że wyboru klucza powinien dokonać sam Wnioskodawca.

Wnioskodawca uważa, że prawidłowym kluczem podziału jest klucz powierzchniowy, tj. ustalenie stosunku w jakim powierzchnia portierni pozostaje do powierzchni całości działki 4/2 i zastosowanie tak określonego współczynnika do ceny za działkę 4/2.

Tut. Organ zauważa, że proponowany przez Spółkę klucz podziału nie można uznać za nieprawidłowy o ile odzwierciedla on miarodajny i uzasadniony podział.

3\. Budowle – linia telekomunikacyjna, sieć wodociągowa

Odnosząc się natomiast do budowli wskazanych w opisie sprawy znajdujących się na działce 4/2 w odniesieniu do których Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. linia telekomunikacyjna oraz sieć wodociągowa należy stwierdzić, że są one wykorzystywane przez Wnioskodawcę zarówno do czynności najmu oraz we własnej działalności gospodarczej Spółki.

Zatem, w tej części w jakiej przedmiotowe budowle służą Zainteresowanemu do odpłatnego najmu, doszło do pierwszego zasiedlenia tych budowli i w tym zakresie ich dostawa korzystać będzie ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy. Z uwagi na fakt, że jak wskazał Wnioskodawca, Spółka oraz nabywca działki 4/2 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami złożą zgodne oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o wyborze opcji opodatkowania VAT zbycia przedmiotowej działki wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami – zbycie budowli znajdujących się na działce 4/2 – linia telekomunikacyjna oraz sieć wodociągowa podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Natomiast w tej części w jakiej przedmiotowe budowle są wykorzystywane przez Spółkę tylko we własnej działalności gospodarczej należy stwierdzić, że ich dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Z uwagi na powyższe dla tej części budowli nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy – gdyż dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 41 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem Wnioskodawcy przysługiwało w odniesieniu do tych budowli prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem, ta część linii telekomunikacyjnej oraz sieci wodociągowej posadowionej na działce 4/2 i wykorzystywanej tylko w działalności gospodarczej Wnioskodawcy będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

4\. Budowle – przyłącza sieci c.o. do portierni, drogi, place, chodniki, zieleńce przy budynku E, sieć zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, parking zakładowy, ogrodzenie terenu

Odnosząc się końcowo do budowli wskazanych w opisie sprawy znajdujących się na działce 4/2 w odniesieniu do których Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. przyłącza sieci c.o. do portierni, drogi, place, chodniki, zieleńce przy budynku E, sieć zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, parking zakładowy, ogrodzenie terenu – należy stwierdzić, że są one wykorzystywane przez Wnioskodawcę zarówno do czynności najmu oraz we własnej działalności gospodarczej Spółki.

Zatem, w tej części w jakiej przedmiotowe budowle służą Zainteresowanemu do odpłatnego najmu, doszło do pierwszego zasiedlenia tych budowli i w tym zakresie ich dostawa korzystać będzie ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 2 pkt 14 ustawy. Jednocześnie z uwagi na fakt, że jak wskazał Wnioskodawca, Spółka oraz nabywca działki 4/2 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami złożą zgodne oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o wyborze opcji opodatkowania VAT zbycia przedmiotowej działki wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami – zbycie budowli znajdujących się na działce 4/2 – przyłącza sieci c.o. do portierni, drogi, place, chodniki, zieleńce przy budynku E, sieć zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, parking zakładowy, ogrodzenie terenu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 43 ust. 10 ustawy.

Natomiast w tej części w jakiej przedmiotowe budowle są wykorzystywane przez Spółkę tylko we własnej działalności gospodarczej należy stwierdzić, że ich dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Z uwagi na powyższe dla tej części budowli nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy. Znajdzie natomiast zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 41 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem Wnioskodawcy nie przysługiwało w odniesieniu do tych budowli prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem, ta część przyłączy sieci c.o. do portierni, drogi, placów, chodników, zieleńców przy budynku E, sieci zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, parkingu zakładowego, ogrodzenia terenu posadowionych na działce 4/2 i wykorzystywanych tylko w działalności gospodarczej Wnioskodawcy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Reasumując, planowane zbycie udziału w prawie użytkowania działki 4/2 (pytanie nr 2 wniosku) na której posadowiona jest:

*   część budynku Hali produkcyjnej E (26% powierzchni użytkowej budynku E), która jest wykorzystywana wyłącznie do działalności gospodarczej Spółki – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – w tym zakresie uznano stanowisko za nieprawidłowe (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska);
*   część budynku Hali produkcyjnej E (74% powierzchni użytkowej budynku E), która jest wynajmowana przez Wnioskodawcę – będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy z możliwością wyboru opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 41 ust. 10 ustawy. Wówczas czynność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT – w tym zakresie uznano stanowisko za prawidłowe (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska);
*   linia telekomunikacyjna, sieć wodociągowa, w części w jakiej przedmiotowe budowle służą Zainteresowanemu do odpłatnego najmu – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością wyboru opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Wówczas czynność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT – w tym zakresie uznano stanowisko za prawidłowe (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska);
*   linia telekomunikacyjna, sieć wodociągowa, w części w jakiej przedmiotowe budowle są wykorzystywane przez Spółkę tylko we własnej działalności gospodarczej – będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy – w tym zakresie uznano stanowisko za prawidłowe (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska);
*   przyłącza sieci c.o. do portierni, drogi, place, chodniki, zieleńce przy budynku E, sieć zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, parking zakładowy, ogrodzenie terenu, w części w jakiej przedmiotowe budowle służą Zainteresowanemu do odpłatnego najmu – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością wyboru opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Wówczas czynność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT – w tym zakresie uznano stanowisko za prawidłowe (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska);
*   przyłącza sieci c.o. do portierni, drogi, place, chodniki, zieleńce przy budynku E, sieć zewnętrznej kanalizacji zewnętrznej, deszczowej i sanitarnej, parking zakładowy, ogrodzenie terenu, w części w jakiej przedmiotowe budowle są wykorzystywane przez Spółkę tylko we własnej działalności gospodarczej – będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – w tym zakresie uznano stanowisko za nieprawidłowe (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska).

Natomiast zbycie przez Wnioskodawcę udziału w prawie wieczystego użytkowania działki 4/2 wraz z udziałem w posadowionym na niej budynkiem portierni, w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni budynku portierni do całości powierzchni działki, będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy zakresie pytania nr 3 wniosku (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska) należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4

Końcowo wątpliwości Zainteresowanego dotyczą zwolnienia od podatku VAT zbycia prawa wieczystego użytkowania działki 4/14 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami.

Na działce 4/14 znajdują się budynki w odniesieniu do których zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego:

*   budynek biurowo-produkcyjny A, powierzchnia użytkowa 460,4 m2 (budynek został wybudowany przez przedsiębiorstwo państwowe (PP) w 1977 r. i przyjęty na OT w 1997 r.). Funkcja budynku została zmieniona przez modernizację, tj. przebudowę w 1998 r. Prace modernizacyjne przekroczyły 30% wartości początkowej, przyjętej przez Wnioskodawcę z PP;
*   budynek biurowo-produkcyjny A1, o powierzchni użytkowej 285,5 m2, wybudowany w 1997 r.;
*   budynek biura projektów, budynek C segment A, powierzchni użytkowej 616,8 m2. Wybudowany w 1996 r.;
*   budynek biura projektów, budynek C segment B, powierzchnia użytkowa 509,6 m2. Wybudowany w 1996 r.;
*   budynek biura projektów, budynek C segment C, powierzchnia użytkowa 811,4 m2. Wybudowano w 1996 r.;
*   obiekt zaplecza magazynowego D-2, powierzchnia użytkowa 8,98 m2. Wybudowany w 2001 r.;
*   obiekt zaplecza magazynowego D-3, powierzchnia użytkowa 70,59 m2. Wybudowany w 2001 r.

Budynki w odniesieniu do których zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego:

*   budynek biurowo-produkcyjny B, powierzchnia użytkowa 743,26 m2. Wybudowany w 1979 r.;
*   magazyn konsygnacyjny – budynek D, powierzchnia użytkowa 1.641,4 m2. Wybudowany w 1979 r.

Budowle w odniesieniu do których zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego:

*   Sieć wodociągowa – wybudowana w 2012 r.;
*   Place i drogi – wybudowane w 1998 r.;
*   Sieć kanalizacji deszczowej – wybudowana w 1996 r.;
*   Sieć telekomunikacyjna – wybudowana w 2001 r.

Budowle w odniesieniu do których zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego:

*   Ogrodzenie terenu – wybudowane w 1991 r.;
*   Tłocznia, przepompownia z siecią kanalizacyjną – wybudowane w 1979 r.;
*   Drogi zakładowe i chodniki – wybudowane w 1979 r.;
*   Oświetlenie terenu – wybudowane w 1991 r.;
*   Sieć c.o. – wybudowane w 1979 r.;
*   Sieć elektryczna – wybudowane w 1979 r.;
*   Linia kablowa 1 kV – wybudowana w 1985 r.;
*   Linia kablowa 20 kV – wybudowana w 1985 r.;
*   Sieć zewnętrza kanalizacji deszczowej i sanitarnej – wybudowana w 1978 r.;
*   Sieć cieplna – wybudowana w 1988 r.

Wszystkie budynki były wynajmowane w 100% w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT najdalej od 2005 r. Budynek B wynajmowany był od 21 czerwca 2004 r. i jest wynajmowany do dnia dzisiejszego, budynek D był wynajmowany od 1 kwietnia 2005 r. i jest wynajmowany do dnia dzisiejszego, budowle wynajmowane były również odpowiednio od 21 czerwca 2004 r. (dotyczy budynku B) oraz od 1 kwietnia 2005 r. (dotyczy budynku D). Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków B i D oraz budowli w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; nie występowały ulepszenia, zatem nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat. W świetle przepisów art. 49 ustawy Kodeks Cywilny właścicielem linii telekomunikacyjnej, sieci wodociągowej, sieci kanalizacji deszczowej jest Wnioskodawca (Zbywca nieruchomości).

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a. Jednakże, dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, dzierżawy, najmu pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

1.  Budynki – budynek biurowo-produkcyjny A, budynek biurowo-produkcyjny A1; budynek biura projektów – budynek C (segment A, B, C); obiekt zaplecza magazynowego D-2, D3; budynek biurowo-produkcyjny B; magazyn konsygnacyjny – budynek D.
2.  Budowle – sieć wodociągowa; place i drogi; sieć kanalizacji deszczowej; sieć telekomunikacyjna; ogrodzenie trenu; tłocznia, przepompownia z siecią kanalizacyjną; drogi zakładowe i chodniki; oświetlenie terenu; sieć c.o.; sieć elektryczna; linia kablowa 1 kV; sieć kablowa 20 Kv; sieć zewnętrzna kanalizacji deszczowej i sanitarnej; sieć cieplna.

Biorąc pod uwagę opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Wnioskodawcę zbycie prawa wieczystego użytkowania działki 4/14 na której znajduje się budynek biurowo -produkcyjny A, budynek biurowo-produkcyjny A1; budynek biura projektów – budynek C (segment A, B, C); obiekt zaplecza magazynowego D-2, D3; budynek biurowo-produkcyjny B; magazyn konsygnacyjny – budynek D oraz budowle: sieć wodociągowa; place i drogi; sieć kanalizacji deszczowej; sieć telekomunikacyjna; ogrodzenie trenu; tłocznia, przepompownia z siecią kanalizacyjną; drogi zakładowe i chodniki; oświetlenie terenu; sieć c.o.; sieć elektryczna; linia kablowa 1 kV; sieć kablowa 20 Kv; sieć zewnętrzna kanalizacji deszczowej i sanitarnej; sieć cieplna – nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Zauważyć bowiem należy, że został spełniony warunek oddania tej nieruchomości (budynków oraz budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jej wybudowaniu lub ulepszeniu – cała nieruchomość (zarówno budynki, jak i budowle) była wynajmowana przez Spółkę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT najdalej od 2005 r. Zatem znajdzie tu zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy.

Natomiast z uwagi na fakt, że jak wskazał Wnioskodawca, Spółka oraz nabywca działki 4/14 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami złożą zgodne oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o wyborze opcji opodatkowania VAT zbycia przedmiotowej działki wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami – zbycie działki 4/14 wraz z budynkami na niej posadowionymi podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1ustawy.

Wobec powyższego planowane zbycie prawa użytkowania wieczystego działki 4/14 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlani (pytanie nr 4 wniosku) będzie opodatkowane podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy zakresie pytania nr 4 wniosku (uwzględniając szerokie uzasadnienie stanowiska) należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy Organ informuje, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga prawidłowości zaklasyfikowania przez Wnioskodawcę budowli będących przedmiotem zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, ponieważ nie było to przedmiotem zapytania – jednakże przyjęto je za element zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.