Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-1234/11/PC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-01-18
Teza: Czy wpłaty ww. osób dokonywane na rzecz utrzymania części wspólnych nieruchomości są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. nr 54 poz. 654 ze zm. – winno być „t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.”)?
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy; nieruchomości-nieruchomości wspólne; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 26 września 2011r. (data wpływu do tut. BKIP 05 października 2011r.), uzupełnionym w dniu 28 grudnia 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z tytułu zaliczek wpłacanych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej:

*   przez właścicieli lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe,**
*   przez właścicieli lokali użytkowych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 października 2011r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z tytułu zaliczek wpłacanych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej:

*   przez właścicieli lokali mieszkalnych,
*   przez właścicieli lokali użytkowych.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też, pismem z dnia 15 grudnia 2011r. Znak: IBPBI/2/423-1234/11/PC, wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 28 grudnia 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa, spełnia status budynku mieszkalnego, gdyż co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest dla celów mieszkalnych. Wspólnota pobiera opłaty, przeznaczone na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, do których zalicza wydatki na ich remont i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii cieplnej i elektrycznej, gazu, wody oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. Opłaty obejmują również ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno - prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy itp. Należy nadmienić, iż uchylanie się od ponoszenia nakładów stanowi w ustalonym porządku prawnym naruszenie odrębnych przepisów prawa i odpowiedzialność zarządcy. Czynności polegające na realizowaniu wyżej wymienionych opłat, tj. pobierania od członków wspólnoty kwot na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wykonywania innych obowiązków, nie jest działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. nr 173 poz. 1807 – winno być „j.t. Dz. U. z 2010r. Nr 220 poz. 1447 ze zm”).

Należy podkreślić, iż powyższe działania nie można kwalifikować, jako świadczenia usług na rzecz swoich członków, a jedynie gromadzenie środków i odpowiednie dysponowanie nimi. Wnioskodawca odrębnie opodatkowuje dochody uzyskane z gospodami zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych czy też dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników. Właściciele lokali ponoszą więc wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, realizując tym samym swoje obowiązki i prawa wynikające z prawa własności. Stanowią one przychody i koszty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i są przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 15 grudnia 2011r. znak IBPBI/2/423-1234/11/PC, ujętej w piśmie z dnia 20 grudnia 2011r., Wnioskodawca dodatkowo wskazał, iż w skład Wspólnoty wchodzi:

*   21 lokali mieszkalnych,
*   3 lokale użytkowe; na chwilę obecną jest sprzedany jeden lokal użytkowy, pozostałe stanowią własność developera,
*   13 garaży; 11 garaży jest sprzedanych właścicielom mieszkającym we Wspólnocie, jeden garaż osobie spoza Wspólnoty i jeden nie sprzedany (własność developera).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wpłaty ww. osób dokonywane na rzecz utrzymania części wspólnych nieruchomości są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. nr 54 poz. 654 ze zm. – winno być „t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 74, poz. 397 ze zm.”)?

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze treść przywołanego przepisu, wskazane opłaty zwolnione są z opodatkowania podatkiem dochodowym. Na przyjęcie takiej tezy pozwala literalne brzmienie przepisu, jak i obowiązujące wykładnie (głównie celowościowa). Aby rozpoznać zwolnienie w przywołanym przepisie muszą być spełnione dwa warunki (spełnione łącznie ):

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Wychodząc z dostępnych definicji zasobów mieszkaniowych należy przez nie rozumieć tak lokale mieszkaniowe, użytkowe jak również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców oraz ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego, jak również zapewniający jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Ministerstwo Finansów w urzędowej definicji zasobów mieszkaniowych (odnoszących sie wprost do art. 17 ust. 1 pkt 44 pdop) określa je jako znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne jak np. dźwigi osobowe i towarowe, kotłownie, wymiennikownie, klatki schodowe, strychy, piwnice i komórki, balkony, loggie, garaże, budynki administracji osiedlowej, budowle inżynieryjne, budowle komunikacyjne (drogi osiedlowe, ulice, chodniki) i wiele innych. Wnioskodawca stawia tezę, iż podstawowym kryterium zastosowania zwolnienia z cyt. art. 17 ust. 1 pkt 44 jest rozróżnienie przedmiotowe, a nie podmiotowe. Wnioskodawca zakreślając swoje stanowisko zapoznał się z dostępnymi interpretacjami wydanymi na podst. art. 14 ustawy Ordynacja Podatkowa oraz orzecznictwem Wojewódzkich Sądów Administracyjnych. Ponieważ kalkulacja kosztów pobieranych od właścicieli lokali jest realizowana do wysokości utrzymania, a także możliwości korzystania z części wspólnych, co jest fundamentalną zasadą prawa własności (własność w częściach ułamkowych), Wnioskodawca uważa swoje stanowisko za słuszne.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest natomiast nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęte pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (zaliczki) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Odnosząc przytoczone regulacje do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy wskazać, iż w orzecznictwie zarówno Sądu Najwyższego, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego, a także w piśmiennictwie ukształtowany jest pogląd, w myśl którego przepisy prawa podatkowego należy wykładać ściśle i zgodnie z ich literalnym brzmieniem (por. wyrok NSA sygn. FSK 372/04 z dnia 5 sierpnia 2004r.). Stanowisko to ma swoje oparcie przede wszystkim w założeniu, że źródłem wiedzy, zarówno dla podatnika, jak i organów stosujących prawo, jest i zawsze będzie tylko językowe znaczenie norm prawnych, albowiem przekaz językowy rozumiany jako możliwy sens słów jest powszechną metodą komunikowania się ustawodawcy z podatnikiem i organami stosującymi prawo. Dotyczy to szczególnie przypadków, w których mamy do czynienia z odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, tj. w przypadku norm prawnych kształtujących zwolnienia od podatku, które należy interpretować zgodnie z ich literalnym brzmieniem.

Wobec powyższego, przychody z tytułu zaliczek (opłat) wpłacanych przez właścicieli lokali mieszkalnych we Wspólnocie Mieszkaniowej - na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Lokale mieszkalne mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty, a więc uzyskany przychód (dotyczący tych lokali) pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Natomiast, jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych powyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Istotą lokali użytkowych jest bowiem ich niemieszkalne przeznaczenie, co oznacza, iż nie można ich zaliczyć do zasobów mieszkaniowych. Zatem przychód uzyskany z tytułu zaliczek (opłat) wpłacanych przez właścicieli lokali użytkowych we Wspólnocie Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, nie pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w konsekwencji skutkuje tym, iż dochód powstały z tego tytułu nie korzysta ze zwolnienia, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie został spełniony jeden z warunków wskazanych w jego treści.

W świetle powyższego przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z tytułu zaliczek wpłacanych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej:

*   przez właścicieli lokali mieszkalnych – jest prawidłowe,
*   przez właścicieli lokali użytkowych – jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.