Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-1/4514-48/16/MCZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-04-15
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy przez spółkę gminną
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613, ze zm.) oraz § 7 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 18 stycznia 2016 r. (data wpływu do Biura – 21 stycznia 2016 r.), uzupełnionym 29 marca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2016 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego w piśmie 18 marca 2016 r. znak: IBPB-2 -1/4514-48/16/MCZ wezwano o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 29 marca 2016 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni zamierza nabyć lokal mieszkalny w drodze bezprzetargowej od Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o., której udziałowcem jest w 100% Gmina. Gmina wniosła do tej spółki aportem wkład niepieniężny w postaci lokali mieszkalnych (akt notarialny z 2007 r.). W § 33 tego aktu wskazano: „Spółka ma obowiązek respektować roszczenia wynikające z przepisów ustawowych dotyczących gospodarowania nieruchomościami, a w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych respektować będzie pierwszeństwo najemców w ich nabyciu, zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami”. Wskazano również, że udziały w spółce ulegają umorzeniu w przypadku straty spowodowanej sprzedażą przez spółkę lokali mieszkalnych po cenie obniżonej o wartość bonifikat wynikających z uchwały Rady Miasta.

Rada Miasta podjęła w maju 2015 r. uchwałę w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych należących do zasobów mieszkaniowych Gminy w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Uchwałą z września 2015 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o. wyraziło zgodę na sprzedaż lokali mieszkalnych na zasadach określonych w uchwale Rady Miasta.

Wnioskodawczyni dokonała wpłaty na poczet przeniesienia własności lokalu i ma podpisać w niedługim czasie akt notarialny dotyczący sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  umowa ma dotyczyć ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży; stroną sprzedającą lokal będzie Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o.;
2.  budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny, na którym ma być ustanowiona odrębna własność i następnie sprzedaż stanowi współwłasność Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o.;
3.  sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego ma nastąpić na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy czynność cywilnoprawna polegająca na sprzedaży lokalu mieszkalnego przez spółkę gminną na rzecz najemcy lokalu, który korzysta z pierwszeństwa nabycia stosownie do art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, czynność zbycia lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy lokalu nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 1 lit. g) tej ustawy) skoro jest realizowana w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W akcie założycielskim Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. zagwarantowano najemcom prawa wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami a jedynym udziałowcem Spółki jest Gmina, która wniosła lokale aportem. Czynność cywilnoprawna realizowana jest przez Spółkę w ramach zobowiązań przez nią podjętych w związku z ustawowymi zobowiązaniami właściciela Spółki, tj. Miasta. Jest to więc sprzedaż realizowana zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i nie podlega obowiązkowi podatkowemu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 223) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 oraz art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1) lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą m.in. od umowy sprzedaży nieruchomości – 2%.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Natomiast stosownie jednak do art. 2 pkt 1 lit. g) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych.

Ponieważ użyty w przepisie tym zwrot „w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami” ma charakter ogólny należy przyjąć, że dotyczy on czynności cywilnoprawnych z zakresu spraw regulowanych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla których to przepisy tej ustawy stanowią dla określonych podmiotów materialną podstawę do działania.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774) ustawa ta określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego (pkt 1) oraz zasady pierwokupu nieruchomości (pkt 4).

Art. 34 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy stanowi, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Z ust. 5 ww. przepisu wynika natomiast, że osoby, o których mowa w ust. 1 i ust. 6, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

W myśl art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu stosownie do art. 34.

Z zacytowanych przepisów wynika, że w przypadku gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego, podstawę prawną do działania stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. To bowiem jej przepisy stanowią podstawę dla działania dla właściwych organów, wskazują sposób wyboru strony umowy (nabywcy nieruchomości) oraz sposób ustalenia ceny.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni zamierza w postępowaniu bezprzetargowym nabyć lokal mieszkalny od jego właściciela – Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o. Wnioskodawczyni dokonała wpłaty na poczet ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności lokalu i ma podpisać w niedługim czasie akt notarialny dotyczący sprzedaży. Stroną sprzedającą lokal będzie Zakład Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o., który jest współwłaścicielem budynku. Jedynym udziałowcem Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o. jest Gmina (100% udziału), która wniosła do tej spółki aportem wkład niepieniężny w postaci lokali mieszkalnych. Akt założycielski ww. Spółki zawiera klauzulę o respektowaniu pierwszeństwa najemców przy sprzedaży lokali, zgodnie z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rada Miasta w podjętej uchwale określiła zasady sprzedaży lokali mieszkalnych należących do zasobów mieszkaniowych Gminy. Nadzwyczajne zgromadzenie wspólników Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o. wyraziło zgodę na sprzedaż lokali mieszkalnych na zasadach określonych w uchwale Rady Miasta.

Wnioskodawczyni zaznaczyła, że sprzedaż wyodrębnionego lokalu mieszkalnego ma nastąpić na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wobec tego, w świetle zacytowanych przepisów prawa oraz opisanego we wniosku i jego uzupełnieniu zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że to, iż w akcie notarialnym dotyczącym wniesienia przez Gminę aportu (w postaci lokali) do Zakładu Gospodarki Lokalowej Sp. z o.o. określono, że Spółka ma obowiązek respektować, w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych, pierwszeństwo najemców do nabycia lokali, stosownie do treści art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami – nie oznacza, że zbycie lokali będzie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niemniej jednak jeżeli faktycznie – jak stwierdziła Wnioskodawczyni we wniosku i jego uzupełnieniu – zostanie zawarta umowa sprzedaży w wyniku, której Wnioskodawczyni nabędzie opisany we wniosku lokal mieszkalny od Zakładu Gospodarki Lokalowej Spółka z o.o., w trybie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami (przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zostaną powołane w akcie notarialnym umowy sprzedaży jako podstawa nabycia), to czynność ta będzie mogła zostać zakwalifikowana jako czynność wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wówczas przedmiotowa czynność sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty tego podatku.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, iż organ podatkowy rozpatruje sprawę tylko i wyłącznie w granicach zdarzenia przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawczynię. Organ podatkowy nie ocenia zgodności opisu zdarzenia sformułowanego we wniosku z rzeczywistością. Takiej oceny może jedynie dokonać organ podatkowy uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, np. w przypadku weryfikacji zasadności zastosowania zwolnienia czy wyłączenia z opodatkowania. Jeżeli zatem zdarzenie przedstawione we wniosku nie odpowiada rzeczywistości, interpretacja nie wywołuje skutków prawnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M. Curie-Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.