Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1039/11-3/JW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-12-01
Teza: Czy sprzedaż całej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; dostawa-dostawa towarów; nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 30.08.2011 r. (data wpływu 2.09.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2.09.2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1997 Wnioskodawca otrzymał w formie darowizny nieruchomość. Nieruchomość ta (kamienica) składa się z lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych. Wartość nieruchomości na dzień sporządzenia aktu notarialnego została określona na kwotę 80.000,00 zł. Transakcja ta nie była opodatkowana i nie udokumentowano jej fakturą VAT. Lokale te od daty otrzymania darowizny są przedmiotem najmu Wnioskodawcy, jako tzw. najem prywatny.

Od roku 2004 Wnioskodawca z tytułu najmu lokali jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość ta była remontowana przez Wnioskodawcę (lokale mieszkalne i niemieszkalne oraz części wspólne). Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z faktur dotyczących nabycia materiałów remontowych Wnioskodawca odliczał podatek naliczony VAT w proporcji wynikającej ze sprzedaży opodatkowanej do zwolnionej na mocy art. 90 i nast. ustawy o VAT. Remont polegał na odtworzeniu stanu pierwotnego (działania mające na celu utrzymanie budynku we właściwym stanie, przywróceniu jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji). Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż całej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca zwolnił od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli i ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem o której mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Odnosząc się do powyższych przepisów dostawa przedmiotowego budynku będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, gdyż

*   spełniony został pierwszy warunek art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT (Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego) oraz
*   spełniony został drugi warunek art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT (Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w wysokości przewyższającej 30% wartość początkową nieruchomości, a jedynie wydatki na remont, konserwację i bieżące utrzymanie budynku).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 2 pkt 6 ustawy, pod pojęciem towarów rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca w 1997 r. otrzymał w formie darowizny nieruchomość. Nieruchomość ta (kamienica) składa się z lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych. Wartość nieruchomości na dzień sporządzenia aktu notarialnego została określona na kwotę 80.000,00 zł. Transakcja ta nie była opodatkowana i nie udokumentowano jej fakturą VAT. Lokale te od daty otrzymania darowizny są przedmiotem najmu Wnioskodawcy, jako tzw. najem prywatny. Od 2004 r. Wnioskodawca z tytułu najmu lokali jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotowa nieruchomość była remontowana przez Wnioskodawcę (lokale mieszkalne i niemieszkalne oraz części wspólne). Jednak Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z faktur dotyczących nabycia materiałów remontowych Wnioskodawca odliczał podatek naliczony VAT w proporcji wynikającej ze sprzedaży opodatkowanej do zwolnionej na mocy art. 90 i nast. ustawy o VAT. Remont polegał na odtworzeniu stanu pierwotnego (działania mające na celu utrzymanie budynku we właściwym stanie, przywróceniu jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji).

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT) dostawy budynków, budowli lub ich części.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie uważa się również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Tutejszy organ podkreśla, iż wyżej wskazana zasada dotyczy wyłącznie gruntów z posadowionymi na nich budynkami, budowlami albo częściami takich budynków lub budowli, nie ma zatem zastosowania do innych gruntów niezwiązanych z obiektami budowlanymi.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz odnosząc się do opisu zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że by określić prawidłowo stawkę podatku VAT przy transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wraz z gruntem, na którym budynek jest posadowiony, należy w pierwszej kolejności rozważyć, czy doszło do pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Kluczową rolę w rozwiązaniu przedstawionego wyżej problemu odgrywa przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Aby stwierdzić, czy przedmiotowa nieruchomość będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT w pierwszej kolejności ustalić należy kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od niego do momentu dokonania dostawy nieruchomości. W tym celu należy odwołać się do brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem za pierwsze zasiedlenie należy uznać moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy (najemcy, dzierżawcy), mając na względzie, iż sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” dotyczy czynności wymienionych w art. 5 obowiązującej ustawy o VAT.

W analizowanej sytuacji należy stwierdzić, iż Wnioskodawca otrzymał przedmiotową nieruchomość w formie darowizny w 1997 r. Nieruchomość ta to kamienica składająca się z lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych. Transakcja nabycia nieruchomości nie była opodatkowana i nie udokumentowano jej fakturą VAT. Lokale te od daty otrzymania darowizny są przedmiotem najmu Wnioskodawcy, jako tzw. najem prywatny. Natomiast od 2004 r. Wnioskodawca z tytułu najmu lokali jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku z powyższym należy uznać, iż pierwsze zasiedlenie przedmiotowego budynku (kamienicy) nastąpiło w momencie oddania lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w najem. Tym samym między pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości zabudowanej upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto jak wskazał Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Zatem dostawa przedmiotowej nieruchomości (kamienicy) wraz z gruntem, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione, tzn. dostawa nieruchomości zabudowanej nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Biorąc pod uwagę wskazane regulacje, sprzedaż budynku (kamienicy) wraz z gruntem, na którym jest on położony, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe, bowiem dostawa przedmiotowej nieruchomości – kamienicy, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, a nie jak wskazał w stanowisku Wnioskodawca z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Ponadto, tutejszy Organ podatkowy informuje, iż przedmiotowa interpretacja dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości natomiast w zakresie dokonania korekty podatku naliczonego zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.