Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.834.2024.3.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-21
Teza: Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6c

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 22 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 19 listopada 2024 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lutego 2025 r. (wpływ 26
    lutego 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W okresie budowy i transakcji był Pan już na stałe w Polsce i był Pan zarejestrowany w
    PUP jako osoba bezrobotna, a zatem podlegał prawu podatkowemu w RP. Stał się Pan
    osobą bezrobotną na początku roku 2020 w wyniku pandemii, ale przede wszystkim przez
    to, że firma budowlana, z którą zawarł Pan umowę na budowę domków dla Pana rodziny i
    której zapłacił Pan wszystkie swoje pieniądze (umowa, dowody wpłaty) – najpierw ociągała

    się z robotami, a potem po ostatniej transzy – zaprzestała ich w ogóle, pozostawiając
    rozpoczęte budowy i nie wystawiając Panu faktur. Od tej chwili nie mógł Pan podjąć pracy
    zarobkowej i sam fizycznie razem z teściem i dziećmi wszystko Państwo robili, ponieważ
    Pana rodzina została bez środków do życia oraz dachu nad głową. W wyniku tego został
    Pan zmuszony do przymusowej, regularnej sprzedaży i wykańczania następnych lokali –
    niestety jednak – koszty znacząco przewyższyły cały przychód. Nie ma zatem podstawy
    opodatkowania. Bardzo prosi Pan o uznanie Pana stanowiska. To wszystko można
    sprawdzić, że od tego momentu popadał Pan w długi (...).
    Ze względu na to, że Pan przez całe życie przepracował za granicą na kontraktach (nie
    zamieszkiwał Pan w RP od 2004 r.). Jednak w roku 2016 przez sytuację Państwa syna
    musieli Państwo zacząć myśleć o przeniesieniu Państwa życia do Polski.
    Za namową AA – firma „X” kupili Państwo w 2018 r. działkę 1 w B. Jeszcze mieszkając w C,
    zawarli Państwo umowę na budowę w roku 2018, która miała się zakończyć w roku 2019.
    Planem były dwa domy bliźniacze. Jeden dla Państwa i syna, drugi dla siostry Pana żony
    (wówczas panny) i z tego jeden na wynajem. Tzn., że pierwszy dom chcieli Państwo dzielić
    na pół z dorosłym synem a drugi chciała kupić siostra żony – jeden lokal. Drugi lokal miał
    być przeznaczony na wynajem (również siostry żony – gdyby coś się zmieniło, a zmieniło
    się, bo wyszła za mąż). Syn zaczął tutaj naukę i musiał przebywać stale, a Państwo powoli
    chcieli przenosić całe życie do Polski.
    Działka zakupiona nie w ramach działalności gospodarczej 1 została podzielona na 2, 3, 4.
    Nigdy nie planowali Państwo sprzedaży tych lokali, bo po prostu nie mieli, gdzie Państwo
    mieszkać. Działka kosztowała (...) zł.
    W dniu (...) lipca 2018 r. podpisali Państwo umowę z AA na budowę dwóch domków z
    materiałami budowlanymi na kwotę (...) + VAT, według której prace miały się zakończyć
    dnia (...) lipca 2019 r. (...). Po ostatniej wpłacie kontakt się urwał, a na przełomie 2020/21
    Firma „X” całkowicie opuściła budowy, pozostawiając „gołe ściany”.
    Na działkach 2 i 3 zostały wybudowane 2-dwulokalowe domy. Do czasu przebywania firmy
    „X” koszt to (...), a potem praca Pana teścia i Pana, wszystkie przyłącza, koszty wynajmu,
    gdyż nie mieli Państwo gdzie mieszkać, kanalizacji, woda, gaz, elektryczność, szamba,
    piece, tynki, gładzie, ocieplanie dachu i ścian, wylewki, wykopy (posiada Pan
    dokumentację). A zatem koszt budowy dwóch domów na działce 2, 3 to (mieszkania 1, 2 i
    3 i 4):
    − koszt działki, projektu i aktu notarialnego – (...) zł;
    − koszt poniesiony na firmę „X” – (...) zł (transze: (...);
    − faktury przedstawione w Urzędzie skarbowym to ok. (...) zł;
    − koszt 4 szamb (6 kubików) każdy w cenie między (...), wykopy to (...) zł i podobnie, bo (...)
      koszt przyłączy elektrycznych (firmie D);
    − koszt wynajmu (umowa przez 2,5 roku od 21-23 roku po (...) to koszt (...) – tego nie
      wlicza Pan do całości);
    − koszt Pana pracy – utracone zarobki (Pan zawsze pracuje na kontraktach, które oscylują
      około (...) miesięcznie, ale przełożywszy to na polskie realia (powiedzmy), że zaniżą
      Państwo tylko do (...) zł to koszt, strata (...) zł. 2020-2022 zarejestrowany był Pan jako
      bezrobotny;
    − praca Pana teścia przez 2 lata – absolutnie najmniejszy koszt utraconych zarobków
      przez miesiąc ok. (...) to daje (...);
    − oczyszczenie terenu i nie licząc oczywiście obejść i tych kosztów jak kostka (pouczono
      Pana, że to się nie liczy) to (...) zł.
    Podsumowując te naprawdę maksymalnie zaniżone koszty to (...) i dzieląc na 4 lokale –
    wychodzi, że koszt 1 lokalu to (...) zł.

    Pierwszy lokal sprzedany w maju 2021, a sfinalizowany dopiero w 2022 r. za kwotę (...) to
    strata (...) zł.
    Drugi lokal 15 listopada 2021 r. za kwotę (...) zł – strata (...) zł.
    Trzecie mieszkanie 30 stycznia 2023 r. za kwotę (...) zł – strata (...) zł.
    Czwarte dnia 28 sierpnia 2023 r. za kwotę (...) zł – strata (...) zł.
    Ogromnej, choć i tak taniego wynajmu nie wliczył Pan do całości kosztów.
    Prosi Pan zwrócić na okoliczności, takie jak:
    − liczebność Państwa rodziny (trzech synów),
    − powrót do ojczyzny i inwestycja w niej,
    − trudny czas pandemii,
    − zatrzymanie rynku nieruchomości,
    − wojna,
    − inflacja.
    Uzupełnienie wniosku
    Czy działka nr 1, która została kupiona w 2018 r., stanowi Pana i Pana żony współwłasność
    małżeńską?
    Działka 1 zakupiona w 2018 r. była tylko Pana własnością – wówczas mieli Państwo
    rozdzielność majątkową.
    Na której działce został wybudowany trzeci lokal (2), o którym mowa we wniosku; proszę
    wskazać nr działki?
    Lokal 2 to działka 3. Działka 1 została podzielona na:
    · 2 – lokale 3 i 4,
    · 3– lokale 1 i 2,
    · 4 – rozpoczęta budowa, obciążona hipoteką.
    Czy działka 4 została też sprzedana; jeżeli tak, to czy była zabudowana oraz czy sprzedaż
    ta jest również przedmiotem zapytania?
    Działka 4 nie została sprzedana i jest obciążona hipoteką – dalsze konsekwencje Państwa
    fatalnej sytuacji finansowej.
    Co należy rozumieć przez wskazanie – „faktury przedstawione w U.S to ok. (...) PLN”?
    Faktury przedstawione w Urzędzie Skarbowym to zbiór faktur zakupów na wykończenie
    domów. Zostały one powielone i Pani z Urzędu Skarbowego poinformowała Pana, że ich
    suma to kwota (...) zł.
    Czy transze na budowę domów, które wpłacał Pan Panu AA wynikały z zawartej przez
    Pana z Panem AA umowy; jeżeli tak, proszę wskazać jaka to była umowa?
    Tak była umowa – dołącza Pan ją, przy czym płacili Państwo raczej za to, żeby wreszcie
    zaczął pracować zespół Pana A niż już za wykonane prace (...). Wciąż też domagał się
    gotówki – bo faktury miały być wystawione na koniec – myślał Pan, że tak można (dziś wie
    Pan, że nie).
    Czy posiada Pan dowody wpłaty poszczególnych transz, które płacił Pan Panu AA (np.
    przelewy na konto wykonawcy, potwierdzenia przekazania gotówki wykonawcy robót
    budowlanych w postaci podpisanych przez niego „pokwitowań odbioru gotówki”)?
    Dołączył Pan dowody wpłaty.

    Jakie udokumentowane koszty poniósł Pan w związku z budową poszczególnych lokali; w
    odpowiedzi proszę odnieść się do każdego lokalu odrębnie, wskazując nr lokalu?
    − lokal 1 – (...) zł,
    − lokal 2 – (...) zł,
    − lokal 3 – (...) zł,
    − lokal 4 – (...) zł.

## Pytanie

Czy Pana faktyczne koszty materialne, które zostały faktycznie poniesione, nie zawsze
    doskonale udokumentowane (ze względu na oszukańcze praktyki AA), ale udowodnione,
    można uznać za koszt budów, o których mowa, a zatem uznać za stratę, co w
    konsekwencji da podstawę do zwolnienia Pana z podatku?
    Bardzo prosi Pan o pozytywne rozpatrzenie Pana sprawy, gdyż to były całe Pana
    oszczędności zarobione za granicą i zainwestowane w Polsce. Tym bardziej, że te straty
    nie były tylko materialne.
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana stanowisko jest jednoznaczne i zgodne ze stanem faktycznym – nie osiągnął Pan
    żadnego dochodu, który mógłby być podstawą opodatkowania, gdyż cały przychód
    wszystkich, jakże rozległych w czasie, sprzedaży był niższy niż poniesione koszty. Zamiast
    bezpiecznej przystani dla całej Państwa rodziny (synów i siostry żony) byli Państwo
    zmuszeni sprzedawać pierwszą i jedyną Państwa inwestycję (nieruchomość) w Polsce
    dosłownie „po kosztach”. Te budowy zamiast do wzbogacenia doprowadziły do znacznego
    zubożenia Państwa rodziny, a ich skutki odczuwają Państwo do dziś. Skutki były też
    zdrowotne (...).
    Zubożenie nastąpiło również w skutek tego, że nie mieli Państwo gdzie mieszkać (prosi
    Pan wziąć pod uwagę liczebność Państwa rodziny), gdy przenieśli Państwa życie do Polski
    (a zatem najem) oraz niemoc podjęcia pracy zarobkowej przez Pana. Własnymi rękami
    budowali Państwo te domy.
    Z perspektywy czasu i liczebności osób oszukanych przez firmę „X” widzi Pan, że działanie
    była zamierzone i celowe. Zresztą padli Państwo ofiarami jeszcze jednego oszustwa AA –
    sprawa wygrana przed sądem w 2021 r.
    W przypadku jednak budów nie mieli Państwo środków na sądowe dochodzenie swoich
    praw, ponieważ zostawił ogrom prac wadliwie wykonanych, większości z umowy – nie
    wykonał, a dodatkowo nigdy nie wystawił faktur, pomimo próśb.
    Wszystkie próby kontaktu mailowego, telefoniczne są oczywiści zapisane, a także osobiste
    – gdyż próby kontaktu kończyły się tym, że AA dzwonił po policję.
    Jeśli wziąć pod uwagę tylko te silnie udokumentowane kwoty (bez utraconych dochodów
    etc.). A zatem – zakup gruntu – (...) zł, faktury ok. (...) zł, wpłaty do umowy, czyli 30% (...) zł i
    kolejne transze: (...) zł zapłacone od 2018 r. do 2020 r. to już (...) zł, a suma pierwszych
    sprzedaży z 2021 r. i 2022 r. to (...) czyli – (...) zł.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
      oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      d) innych rzeczy,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
    W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie
    nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło
    przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie,
    tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
    Z informacji przedstawionych w opisie zdarzenia wynika, że w 2018 r. zakupił Pan działkę
    nr 1, która była tylko Pana własnością, ponieważ wówczas miał Pan z żoną rozdzielność
    majątkową. W 2018 r. zawarł Pan z firmą budowlaną umowę na budowę dwóch domów
    bliźniaczych. Budowa miała zakończyć się w 2019 r. Działka nr 1 nie została zakupiona w
    ramach działalności gospodarczej. Działka ta została następnie podzielona na nr 2, nr 3, nr
    4. Nigdy nie planował Pan sprzedaży tych domów. Firma, która miała wybudować Panu
    domy, od początku ociągała się z pracami, po ostatniej wpłacie kontakt się urwał, a na
    przełomie 2020/2021 firma ta całkowicie opuściła budowy, pozostawiając „gołe ściany”. Na
    działkach nr 2 i nr 3 zostały wybudowane 2-dwulokalowe domy. Do czasu przebywania
    firmy budowlanej koszt budowy wyniósł (...) zł, a potem pracował Pana teść i Pan.
    Wykonano także przyłącza, kanalizację, wodę, gaz, elektryczność, szamba, piece, tynki,
    gładzie, ocieplanie dachu i ścian, wylewki, wykopy (posiada Pan na to dokumentację). A
    zatem koszt budowy dwóch domów na działce 2, 3 (mieszkania 1, 2 i 3 i 4) to: koszt działki,
    projektu i aktu notarialnego, koszt poniesiony na firmę budowlaną (wpłacone transze),
    faktury przedstawione w Urzędzie Skarbowym, koszt 4 szamb, wykopy oraz koszt
    przyłączy elektrycznych, koszt wynajmu, koszt Pana pracy – utracone zarobki, praca Pana
    teścia przez 2 lata, oczyszczenie terenu i nie licząc oczywiście obejść i tych kosztów jak
    kostka. Pierwszy lokal nr 1 na działce nr 3 został sprzedany w 2021 r. Drugi lokal nr 4 na
    działce nr 2 został sprzedany w 2021 r. Trzeci lokal nr 2 na działce nr 3 został sprzedany w
    2023 r. Natomiast czwarty lokal nr 3 na działce 2 został sprzedany w 2023 r. Działka nr 4
    nie została sprzedana.
    Skoro zakup działki nr 1, która została podzielona m.in. na działki nr 2 i nr 3, na których
    zostały wybudowane 2 domy dwulokalowe, kupił Pan w 2018 r., a odpłatne zbycie tych
    lokali nastąpiło w latach 2021-2023, czyli przed upływem 5 lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to sprzedaż ta stanowi źródło przychodów,
    o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Według art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
      1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Na mocy art. 30e ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw
      określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy
      na zasadach, o których mowa w ust. 2.
    Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw
      majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej
      ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa
      zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
    Na gruncie art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się
      na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego
      samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia
      zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
    Na podstawie art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi,
    że:
      Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie
      odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania
      przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.
      W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania
      przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości
      rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub
      biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od
      wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
    Z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia
      lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane
      nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie
      ich posiadania.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
      VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    W myśl art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie
      podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło
      nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku
      poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu
      odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w
      okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego
      okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu
      Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ,,Monitor Polski”.
    Zatem sprzedaż nieruchomości, jeżeli następuje tak jak u Pana przed upływem 5 lat, licząc
    od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, generuje przychód, który pomniejsza się o
    koszty jego uzyskania. Tak otrzymany dochód podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Co do kosztów uzyskania przychodów wskazuję, że przepis art. 22 ust. 6c ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób
    wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego
    zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty
    uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę przez
    bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub
    wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i
    praw majątkowych.
    Na podstawie tej regulacji należy przyjąć, że wzniesienie budynku na nieruchomości
    gruntowej jest jego wytworzeniem, zarówno w przypadku, gdy budowa jest zakończona,
    jak i w przypadku budowy w toku. Natomiast nakładami na nieruchomości lub na lokalu
    mieszkalnym są wydatki poniesione na ulepszenie, modernizację nieruchomości, lokalu
    mieszkalnego oraz nakłady o charakterze remontowym, które zwiększają wartość rynkową
    nieruchomości bądź lokalu, poniesione w czasie ich posiadania.
    Jednocześnie w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    wskazano, że wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu
    przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie
    opłat administracyjnych.
    Natomiast – w przypadku gdy zbywana nieruchomość została nabyta i/lub wytworzona –
    to kosztem uzyskania przychodów z tego zbycia są udokumentowane koszty nabycia i/lub
    wytworzenia.
    Zatem w przypadku tych wydatków ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od
    osób fizycznych nie sprecyzował, w jaki sposób wydatki te powinny zostać
    udokumentowane. Dlatego też w tym względzie należy odwołać się do art. 180 § 1 ustawy
    z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Zgodnie z art. 180 § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa:
      Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy,
      a nie jest sprzeczne z prawem.
    W tym miejscu podkreślam, że koszty wytworzenia mogą być potwierdzone każdym
    dokumentem, tj. rachunkiem, fakturą VAT, innym dokumentem. Udokumentowanymi
    wydatkami mogą być np. przelewy na konto wykonawcy, potwierdzenia przekazania
    gotówki wykonawcy robót budowlanych w postaci podpisanych przez niego „pokwitowań
    odbioru gotówki” wraz z „orzeczeniem technicznym” i dziennikiem budowy – z których
    wynika zakres faktycznie zrealizowanych przez wykonawcę prac budowalnych.
    Co do wskazanych przez Pana kosztów to:
    kosztem uzyskania przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych będą: koszty nabycia działki, koszty projektu i
    aktu notarialnego, koszty wpłaconych transz do firmy budowlanej realizującej budowę

    obu domów dwulokalowych, faktury dotyczące wykończenia tych domów,
    udokumentowany koszt szamb, wykopów i przyłączy;
    nie stanowią kosztów uzyskania przychodów: koszty wynajmu, praca Pana teścia i Pana,
    oczyszczenie terenu.
    Wskazane w pkt 2 koszty, jako że dotyczą (oprócz kosztów wynajmu) Pana i Pana teścia
    pracy przy budowie obu domów wykonanej tzw. „systemem gospodarczym”, są wyłączone
    z kosztów wytworzenia, ponieważ nie są to wydatki poniesione. Za koszty uzyskania
    przychodów w Pana sprawie nie można także uznać kosztów najmu, ponieważ koszt ten
    pozostaje bez związku z wytworzeniem opisanych w sprawie domów.
    Podsumowanie: w odniesieniu do przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego
    stwierdzam, że koszty związane z budową domów, na które posiada Pan dowody
    poniesienia tych wydatków, np. w postaci rachunków, faktur, przelewów na konto firmy
    budowlanej, potwierdzenia przekazania gotówki wykonawcy robót budowlanych, mogą
    zostać uznane za koszty uzyskania przychodów w celu ustalenia dochodu z tytułu
    odpłatnego zbycia nieruchomości. Natomiast pozostałe koszty jako nieponiesione i
    niezwiązane z budową domów nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu z
    tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Wskazuję, że do wniosku dołączył Pan dokumenty. Jednak przy wydawaniu interpretacji w
    trybie art. 14b Ordynacji podatkowej nie prowadzę postępowania dowodowego (np.
    dokonania szczegółowej analizy zapisów zawartych w dokumentach), dlatego nie jestem
    zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jestem związany wyłącznie opisem stanu
    faktycznego przedstawionym przez Pana i Pana stanowiskiem podanym we wniosku.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z

    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.