Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/4512-242/15/DK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-06-24
Teza: Wnioskodawca dokonując sprzedaży czterech niezabudowanych działek nie będzie działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; działalność-działalność gospodarcza; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 marca 2015 r. (data wpływu 17 marca 2015 r.), uzupełnionym pismem z 2 czerwca 2015 r. (data wpływu 5 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 4 niezabudowanych działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 marca 2015 r., do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 4 niezabudowanych działek.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 2 czerwca 2015 r. (data wpływu 5 czerwca 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 20 maja 2015 r. znak: IBPP1/4512-242/15/DK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Podatniczka jest rolnikiem indywidualnym prowadzącym osobiście rodzinne gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. 2012 r. poz. 803 z późn. zm.) oraz w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym (tekst jednolity Dz.U. 2013 r. poz. 1381 z późn. zm.). Podatniczka zamieszkuje w G., natomiast rodzinne gospodarstwo rolne prowadzi na nieruchomościach rolnych znajdujących się na obszarze gmin G. i S. Łączna powierzchnia nieruchomości rolnych na których gospodaruje podatniczka wynosi ok. 14 hektarów, przy czym podatniczka jest właścicielką ok. 12 ha, a na pozostałych ok. 2 ha gospodaruje jako dzierżawca. Podatniczka nie uzyskuje żadnych przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej, a jedynie przychody z działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. 2012 r. poz. 361 z późn. zm., dalej PDOFU). Podatniczka jest płatnikiem podatku rolnego w gminach G. i S. Podatniczka opłaca składki z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników oraz z tytułu ubezpieczenia zdrowotnego w Kasie Rolnego Ubezpieczenia Społecznego, jak również opłaca obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej rolników z tytułu posiadania gospodarstwa rolnego. Ponadto podatniczka jest beneficjentem płatności w ramach systemów wsparcia bezpośredniego dla rolników w ramach wspólnej polityki rolnej Unii Europejskiej.

Oprócz przychodów z działalności rolniczej, podatniczka w ostatnich 5 latach uzyskiwała sporadycznie przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 7 PDOFU kapitały pieniężne (przychody z dywidend oraz ze sprzedaży udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, odsetki od pożyczek i środków na rachunkach bankowych) oraz ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFU odpłatne zbycie nieruchomości (osiągnięty w zeszłym roku przychód ze sprzedaży zabytkowego drewnianego domu wakacyjnego podatniczki w miejscowości uzdrowiskowej R.). Podatniczka nie jest nigdzie zatrudniona w oparciu o stosunek służbowy ani stosunek pracy, nie wykonuje działalności osobiście, nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, nie osiąga przychodów z najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, nie osiąga również przychodów z innych źródeł o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 PDOFU.

Podatniczka nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, ani też jako podatnik VAT zwolniony. Podatniczka nie wykonuje bowiem samodzielnie działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. 2011 r. nr 177 poz. 1054 z późn. zm., dalej VATU), ani też nie dokonała fakultatywnego zgłoszenia rejestracyjnego w trybie art. 15 ust. 4 lub ust. 4 VATU. Podatniczka nie dokonuje okazjonalnie wewnątrzwspólnotowej dostawy nowych środków transportu, ani też nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w oparciu o art. 17 VATU.

W zeszłym roku do podatniczki zgłosił się pośrednik w obrocie nieruchomościami z firmy J., wyjaśniając iż reprezentuje klienta - firmę P. - zainteresowanego zakupem czterech nieruchomości stanowiących własność podatniczki położonych w G. obręb B. Pośrednik ten wyjaśnił dodatkowo podatniczce iż z uwagi na zmianę przeznaczenia tych nieruchomości dokonaną poprzez uchwalenie przez Gminę G. nowego planu zagospodarowania przestrzennego, reprezentowany przez niego klient rozważa budowę nowego centrum logistycznego na terenie gdzie zlokalizowane są nieruchomości stanowiące własność podatniczki, na których podatniczka prowadzi uprawy rolne, i w tym celu firma P. zleciła pośrednikowi nawiązanie kontaktu ze wszystkimi właścicielami nieruchomości położonymi na terenie wskazanym przez klienta. Pośrednik wyjaśnił przy tym podatniczce iż dalsze prowadzenie działalności rolniczej na tych nieruchomościach byłoby nieopłacalne ekonomicznie dla podatniczki gdyż w przypadku ewentualnej sprzedaży tych nieruchomości firmie P., podatniczka będzie najprawdopodobniej mogła uzyskać cenę pozwalającą podatniczce na zakup innych nieruchomości rolnych, o dużo większym obszarze.

Ostatecznie w dniu 21 października 2014 roku podatniczka, przy pośrednictwie firmy J., zawarła z firmą P. umowę przedwstępną sprzedaży zgodnie z którą firma P. miała przeprowadzić analizę prawną i techniczną nieruchomości objętych tą umową i w terminie do dnia 15 kwietnia 2015 roku podjąć decyzję o ewentualnym nabyciu od podatniczki tych nieruchomości. Analogiczne umowy przedwstępne firma P. zawarła również z innymi właścicielami nieruchomości położonych na tym samym obszarze. Przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości miała zostać zawarta w takim przypadku w latach 2016 - 2017. Podatniczka byłaby dodatkowo zobowiązana do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia prowizyjnego w przypadku gdyby doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, bezpośrednio po zapłacie ceny przez kupującego.

W tym roku firma P. poinformowała podatniczkę iż zakończył się już proces analizy prawnej i technicznej przedmiotowych nieruchomości, a wyniki tej analizy są zadawalające dla firmy P. Dodatkowo firma P. jest gotowa do szybszego niż przewidywano w momencie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 21 października 2014 roku rozpoczęcia inwestycji budowy centrum logistycznego na tej nieruchomości.

Firma P. ostatecznie zdecyduje się na nabycie tych nieruchomości od podatniczki i pozostałych rolników indywidualnych dopiero po nabyciu nieruchomości od Gminy G. gdyż tylko wszystkie te nieruchomości łącznie zapewniają firmie P. możliwość budowy zaplanowanego centrum logistycznego. Firma P. planuje obecnie że nabędzie nieruchomości od Gminy G. do dnia 15 września 2015 roku, i jeżeli tak się stanie, to w terminie do dnia 15 października 2015 roku firma P. chciałaby nabyć nieruchomości od podatniczki oraz od pozostałych rolników indywidualnych. W tym celu w dniu 6 marca 2015 roku firma P. rozwiązała z podatniczką wcześniejszą przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 21 października 2014 roku i zawarła z podatniczką nową przedwstępną umowę sprzedaży czterech nieruchomości stanowiących własność podatniczki - działek nr 119, 121, 127 i 128 położonych w G. obręb B. Zgodnie z tą nową umową przedwstępną sprzedaży, P. będzie miało możliwość nabycia tych nieruchomości od podatniczki w przypadku gdy wcześniej firma P. nabędzie od Gminy G. inne nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości stanowiącym własność podatniczki. Podatniczka rozważa obecnie konsekwencje podatkowe ewentualnej sprzedaży firmie P. opisanych powyżej czterech nieruchomości, wykorzystywanych do tej pory przez podatniczkę na cele rolnicze - działek nr ewid. 128 o powierzchni 1,0125 ha, nr ewid. 127 o powierzchni 1,0125 ha, nr ewid. 121 o powierzchni 2,0094 ha oraz nr ewid. 119 o powierzchni 3,3265 ha obręb B. w G. Działkę nr ewid. 128 objętą księgą wieczystą 9 podatniczka nabyła w dniu 14 maja 2007 roku, działkę nr ewid. 127 objętą księgą wieczystą 6 podatniczka nabyła w dniu 16 stycznia 2008 roku, działkę nr ewid. 121 objętą księgą wieczystą 8 podatniczka nabyła w dniu 13 grudnia 2006 roku, natomiast działkę nr ewid. 119 objętą księgą wieczystą 2 podatniczka nabyła w dniu 8 czerwca 2011 roku. Podatniczka rozważa również konsekwencje ewentualnej sprzedaży firmie P. opisanych powyżej nieruchomości w zakresie opłaty planistycznej związanej ze zbyciem nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej w G. z dnia 2 czerwca 2011 roku nr 0. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów związanych bezpośrednio z rozwojem układu komunikacyjnego w G., położonych wzdłuż południowo-zachodniej obwodnicy miasta oraz autostrady A-4, i w tym celu wystąpiła do Prezydenta Miasta G. z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie ustalenia wysokości takiej opłaty planistycznej.

Podatniczka nabywała opisane powyżej nieruchomości - działki nr ewid. 119, 121, 127 i 128 obręb B. - celem prowadzenia na tych nieruchomościach gospodarstwa rolnego. Podatniczka prowadzi działalność rolniczą na tych nieruchomościach bezpośrednio od momentu nabycia tych nieruchomości aż do chwili obecnej. Podatniczka nigdy nie ponosiła żadnych nakładów inwestycyjnych na nieruchomości które obecnie zamierza sprzedać. W szczególności podatniczka nie podejmowała żadnych działań polegających na uzbrojeniu tych nieruchomości, ogrodzeniu tych nieruchomości, utwardzeniu drogi dojazdowej do nieruchomości (dojazd do nieruchomości odbywa się po drodze wewnętrznej stanowiącej własność Gminy G.). Wszystkie nakłady ponoszone przez podatniczkę na te nieruchomości związane były wyłącznie z uprawą rolną tych nieruchomości (podatek rolny, składki na ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego, nawożenie i kultywacja nieruchomości, nasadzenia rolne, zbiory płodów rolnych). Podatniczka nie podejmowała również żadnych działań celem zmiany przeznaczenia tych nieruchomości z rolnego na budowlane, czy też celem zmiany faktycznego sposobu korzystania z tych nieruchomości. W szczególności podatniczka nigdy nie występowała z żadnym wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy tych nieruchomości, ani też z wnioskiem w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla tych nieruchomości. Podatniczka nie wnosiła też żadnych uwag do wyłożonego do publicznego wglądu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych nieruchomości. Przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych nieruchomości i przekwalifikowanie gruntu rolnego na tereny usług i przemysłu nastąpiło bez żadnego udziału podatniczki. Podatniczka, nawet po zmianie przeznaczenia tych nieruchomości w wyniku przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dalej wykorzystuje te nieruchomości wyłącznie na cele rolnicze. Podatniczka nigdy nie dokonywała podziału ewidencyjnego tych nieruchomości, a w szczególności nie dzieliła tych nieruchomości po ich nabyciu na mniejsze działki, ani też nie wydzielała żadnych nieruchomości drogowych z tych nieruchomości. Podatniczka nie podejmowała również żadnych działań o charakterze marketingowym celem sprzedaży tych nieruchomości. Podatniczka nigdy nie umieszczała w prasie, internecie, na tablicach reklamowych, ani też za pośrednictwem innych środków masowego przekazu, oferty sprzedaży żadnej z tych nieruchomości. Podatniczka nie poszukiwała również w żaden inny sposób potencjalnych nabywców dla tych nieruchomości. Podatniczka, nabywając te nieruchomości, jak również prowadząc później uprawy rolne na tych nieruchomościach, nie miała bowiem zamiaru sprzedaży żadnej z tych nieruchomości. Dopiero gdy w 2014 roku do podatniczki zgłosił się licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami informując podatniczkę iż reprezentuje klienta który jest zainteresowany nabyciem nieruchomości od podatniczki, podatniczka zaczęła rozważać sprzedaż tych nieruchomości. Atrakcyjna cena uzyskana z ewentualnej sprzedaży tych nieruchomości pozwoli bowiem podatniczce na znaczne powiększenie areału rolnego na którym podatniczka prowadzi rodzinne gospodarstwo rolne, a także na poprawę sytuacji mieszkaniowej podatniczki.

W dalszym ciągu podatniczka nie podjęła jednak ostatecznej decyzji co do ewentualnej daty sprzedaży tych nieruchomości gdyż w szczególności podatniczka obawia się konieczności zapłaty wysokiej renty planistycznej w przypadku sprzedaży nieruchomości w terminie interesującym firmę P. zainteresowaną zakupem tych nieruchomości. Podatniczka wystąpiła w tym celu z wnioskiem o ustalenie wysokości opłaty planistycznej i dopiero po uzyskaniu decyzji określającej wysokość renty planistycznej oraz po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej określającej skutki podatkowe sprzedaży tych nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w podatku od towarów i usług, podatniczka podejmie ostateczną decyzję co do szczegółowych warunków sprzedaży tych nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca podaje, że:

1.  Wnioskodawca w przeszłości był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z uwagi na prowadzenie przez niego działalności gospodarczej obejmującej świadczenie usług rzeczoznawstwa majątkowego. Prowadzenie tej działalności gospodarczej rozpoczął w dniu 17 grudnia 1997 roku i o ile pamięta (nie posiada kopii zgłoszenia rejestracyjnego dla celów podatku od towarów i usług), rozpoczynając prowadzenie działalności gospodarczej od razu zarejestrował się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, uzyskując numer identyfikacji podatkowej NIP: 6. Działalność gospodarczą zarejestrował w ewidencji działalności gospodarczej Wydziału Przedsięwzięć Gospodarczych i Usług Komunalnych Urzędu Miejskiego w G. pod numerem 0. Prowadzenie tej działalności gospodarczej Wnioskodawca ostatecznie zakończył w dniu 1 lutego 2007 roku, składając stosowne oświadczenie o likwidacji prowadzonej działalności gospodarczej. Ostatnią deklarację VAT-7 złożył za luty 2007 roku, w którym to miesiącu sporządzono spis z natury związany z likwidacją działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również w ramach wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawca nie świadczył usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ani też nie dokonywał we własnym imieniu i na własny rachunek obrotu nieruchomościami. Nigdy nie nabył żadnej nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, ani też na potrzeby wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a co za tym idzie, nigdy nie odliczał podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości. W dniu 12 lipca 2006 roku urodził się syn Wnioskodawcy, co spowodowało iż nie mógł już w dotychczasowym zakresie świadczyć usług rzeczoznawstwa majątkowego, wykonywanych wcześniej głownie na rzecz zleceniodawców zainteresowanych uzyskaniem kredytu bankowego, i postanowił zostać rolnikiem prowadzącym rodzinne gospodarstwo rolne. Zaoszczędzone wcześniej środki finansowe oraz darowizny otrzymane od członków rodziny pozwoliły Wnioskodawcy na sukcesywne zwiększanie powierzchni prowadzonego gospodarstwa rolnego, i ostatecznie w lutym 2007 roku Wnioskodawca postanowił definitywnie zakończyć prowadzenie działalności gospodarczej i skupić się wyłącznie na prowadzeniu indywidualnego gospodarstwa rolnego oraz opiece nad dzieckiem. Od lutego 2007 roku Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Od tego czasu uzyskiwał wyłącznie przychody z działalności rolniczej, a także sporadycznie przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz.U. 2012 r. poz. 361 z późn. zm., dalej PDOFU) kapitały pieniężne (przychody z dywidend oraz ze sprzedaży udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, odsetki od pożyczek i środków na rachunkach bankowych) oraz ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFU odpłatne zbycie nieruchomości (osiągnięty w zeszłym roku przychód ze sprzedaży zabytkowego drewnianego domu wakacyjnego w miejscowości uzdrowiskowej R.). Jak już Wnioskodawca wskazywał we wniosku ORD-IN z 13 marca 2015 roku, obecnie nie jest nigdzie zatrudniony w oparciu o stosunek służbowy ani stosunek pracy, nie wykonuje działalności osobiście, nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, nie osiąga przychodów z najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, nie osiąga również przychodów z innych źródeł o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 PDOFU, ani też nie wykonuje żadnych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
2.  Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż czterech nieruchomości rolnych położonych w G. obręb B. (działki nr ewid. 119, 121, 127 i 128) której skutków podatkowych dotyczy jego wniosek z dnia 13 marca 2015 roku o wydanie interpretacji podatkowej spowodowana jest okolicznością iż za wysoką w ocenie Wnioskodawcy cenę tych nieruchomości rolnych jaką będzie mógł uzyskać od firmy P., będzie mógł w przyszłości kupić dużo większy obszar pól uprawnych w innej lokalizacji (nawet kilkukrotnie większy niż obszar nieruchomości których sprzedaż planuje), co pozwoli mu na rozwinięcie prowadzonego indywidualnego gospodarstwa rolnego, a także pozwoli mu na wykorzystanie części środków finansowych na cele konsumpcyjne (zakup nowego samochodu, remont mieszkania, wyjazd zagraniczny). Wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości rolnych które Wnioskodawca zamierza sprzedać, wywołany został uchwaleniem przez Gminę G. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w którym położone są te nieruchomości, co spowodowało że nieruchomości przeznaczone w poprzednim planie miejscowym na cele rolne, obecnie są przeznaczone na cele usługowo-produkcyjne. Jak już Wnioskodawca wyjaśniał we wniosku ORD-IN z dnia 13 marca 2015 roku, nie podejmował żadnych działań nakierowanych na zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego przedmiotowe nieruchomości rolne, w szczególności nie składał wniosku o zmianę planu, ani też nie składał uwag do projektu planu wyłożonego do publicznego wglądu, niemniej jednak zamierza obecnie skorzystać z okazji do osiągnięcia znacznego przychodu finansowego jaką przyniosła Wnioskodawcy zmiana planu i zainteresowanie inwestora szukającego lokalizacji na bazę magazynowo-logistyczną. Wnioskodawca podkreśla przy tym iż planowana przez niego sprzedaż przedmiotowych nieruchomości rolnych nie jest jeszcze pewna gdyż inwestor warunkuje ewentualny zakup od Wnioskodawcy tych nieruchomości od wcześniejszego nabycia innych nieruchomości położonych w tym samym obszarze od Gminy G., a niestety ostatnio Wnioskodawca uzyskał od pośrednika zajmującego się tą sprawą na zlecenie firmy P. informację iż Gmina G. rozważa zamianę swoich nieruchomości z innym podmiotem jako alternatywę dla sprzedaży swoich nieruchomości na rzecz firmy P. w trybie przetargowym.
3.  Przed sprzedażą przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności w celu uatrakcyjnienia tych nieruchomości, w szczególności nie zamierza uzbroić terenu, wydzielić lub budować drogi, wyposażać tych nieruchomości w jakiekolwiek urządzenia lub sieci. Jak już Wnioskodawca wyjaśniał we wniosku ORD-IN z dnia 13 marca 2015 roku, w przeszłości również nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia atrakcyjności przedmiotowych nieruchomości. Nieruchomości te Wnioskodawca użytkował wyłącznie rolniczo, nie umieszczał nigdzie informacji o woli sprzedaży tych nieruchomości gdyż aż do momentu gdy skontaktował się z Wnioskodawcę pośrednik w obrocie nieruchomościami z firmy J. reprezentujący firmę P. zainteresowaną nabyciem gruntów pod budowę hali logistyczno-magazynowej od Wnioskodawcy i od pozostałych właścicieli nieruchomości w tym samym rejonie, nie zdawał sobie sprawy ze wzrostu wartości tych nieruchomości wynikającego z uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego.
4.  Wszystkie przedmiotowe nieruchomości których sprzedaż Wnioskodawca planuje - działki nr 119, 121, 127 i 128 obręb B. - są niezabudowane. Wszystkie te nieruchomości stanowią obecnie pola uprawne, na których w dalszym ciągu Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą (na nieruchomościach tych uprawia obecnie pszenicę ozimą i kukurydzę).
5.  Żadna z przedmiotowych nieruchomości których sprzedaż Wnioskodawca planuje nie była kiedykolwiek przez niego wykorzystywana do wykonywania jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wszystkie te nieruchomości były polami uprawnymi w momencie gdy Wnioskodawca je nabywał i na wszystkich tych nieruchomościach przez cały okres gdy był ich właścicielem prowadził wyłącznie działalność rolniczą (uprawa zbóż, kukurydzy, rzepaku).
6.  Od samego początku prowadzenia indywidualnego gospodarstwa rolnego (pierwsze przychody z prowadzonego gospodarstwa rolnego Wnioskodawca osiągnął w sierpniu 2007 roku) Wnioskodawca pozostaje rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz.U. 2011 r. nr 177 poz.1054 z późn. zm., dalej VATU). Tym samym całość realizowanych przez Wnioskodawcę dostaw produktów rolnych pochodzących z jego działalności rolniczej podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 3 VATU. Jako rolnik ryczałtowy, Wnioskodawca nie miał obowiązku dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług, nie ma obowiązku ewidencjonowania obrotów uzyskanych z tytułu prowadzonej działalności rolnej oraz nie ma obowiązku składania deklaracji podatkowych VAT-7. Produkty rolne pochodzące z prowadzonego przez Wnioskodawcę indywidualnego gospodarstwa rolnego, Wnioskodawca sprzedawał wyłącznie na rzecz osób fizycznych niebędących podatnikami VAT, w związku z czym nigdy nie otrzymał faktury VAT RR i nie korzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu środków produkcji dla rolnictwa opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej, nie hoduje żadnych zwierząt. W ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego Wnioskodawca prowadzi wyłącznie uprawę gruntów ornych, uzyskując z nich płody rolne w postaci zbiorów zbóż, kukurydzy, rzepaku i kartofli. Wszystkie te płody rolne Wnioskodawca sprzedaje osobom fizycznym niebędącym podatnikami VAT, korzystając ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 3 VATU.
7.  W najbliższej przyszłości Wnioskodawca nie planuje sprzedaży żadnych innych nieruchomości niż cztery działki rolne opisane we wniosku ORD-IN z dnia 13 marca 2015 roku (działki nr 119, 121, 127 i 128 obręb B.). Ponieważ jednak Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości, zarówno takie które wykorzystuje na cele prowadzonej działalności rolniczej, jak i takie które wykorzystuje na osobiste potrzeby mieszkaniowe, nie może wykluczyć iż w dalszej przyszłości może podjąć również decyzję o sprzedaży innych nieruchomości. Jak już Wnioskodawca wyjaśniał wcześniej, planowana przez niego sprzedaż przedmiotowych działek rolnych nr 119, 121, 127 i 128 nie jest jeszcze ostatecznie przesądzona gdyż firma P. warunkuje nabycie od niego tych nieruchomości od wcześniejszego nabycia innych nieruchomości od Gminy G., a zatem w szczególności jeżeli nie dojdzie do sprzedaży tych nieruchomości, Wnioskodawca będzie rozważał sprzedaż innych nieruchomości celem zaspokojenia swoich potrzeb konsumpcyjnych.
8.  W przeszłości Wnioskodawca sprzedał dwie nieruchomości - w dniu 29 kwietnia 2008 roku sprzedał swój lokal mieszkalny w G. przy ulicy P. który nabył w dniu 11 grudnia 1996 roku i w którym to lokalu mieszkał od 1997 roku aż do momentu sprzedaży tego lokalu, natomiast w dniu 1 lipca 2014 roku sprzedał drewniany dom wakacyjny w R. przy ulicy N. który nabył w dniu 14 sierpnia 2008 roku i z którego nie korzystał gdyż dom ten znajdował się na terenie strefy „A” ochrony uzdrowiskowej objętym obowiązkiem sporządzenia i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (gmina R. jest gminą uzdrowiskową), a Gmina R. uporczywie nie dopełniała obowiązku sporządzenia i uchwalenia planu, co uniemożliwiło Wnioskodawcy przeprowadzenie prac budowlanych zmierzających do dostosowania tego zabytkowego drewnianego domu do oczekiwań jakie miał w stosunku do domu wakacyjnego. W tym domu wakacyjnym w R. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych, a jedynie ponosił koszty związane z jego bieżącym utrzymaniem, a ostatecznie zdecydował się na sprzedaż tej nieruchomości zniechęcony niedopełnianiem obowiązków ustawowych przez organy gminy R. i zamierza wystąpić przeciwko Gminie R. z powództwem o zapłatę odszkodowania z tytułu szkody powstałej w jego majątku w wyniku niedopełnienia obowiązku uchwalenia planu (Wnioskodawca nie mógł przeprowadzić zaplanowanych prac budowlanych w tym domu wakacyjnym, a cena sprzedaży jaką uzyskał była znacząco niższa niż w sytuacji gdyby dla tej nieruchomości obowiązywał plan miejscowy gdyż nabywca miał świadomość że również nie będzie mógł prowadzić żadnych robót budowlanych aż do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez Gminę R.). Obydwie sprzedane przez Wnioskodawcę do tej pory nieruchomości były nieruchomościami wykorzystywanymi wyłącznie do celów prywatnych, Wnioskodawca nie wykorzystywał ich ani do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności do prowadzenia usług turystycznych gdyż usług takich nigdy nie świadczył, ani też do celów związanych z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Przy sprzedaży tych dwóch nieruchomości Wnioskodawca nie składał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R ani też deklaracji VAT-7, jak również nie odprowadził podatku VAT. W ocenie Wnioskodawcy sporadyczna wyprzedaż jego prywatnego majątku nie mogła być bowiem uznaną za dostawę towarów przez podatnika wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, a dodatkowo sprzedaż taka korzystałaby ze zwolnienia przedmiotowego wprowadzonego przez art. 43 ust. 1 pkt 10-10a VATU. Natomiast przy obydwu tych sprzedażach został zapłacony przez kupujących podatek od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jakie będą dla podatniczki skutki podatkowe w podatku od towarów i usług sprzedaży czterech przedmiotowych nieruchomości opisanych powyżej, użytkowanych do tej pory przez podatniczkę na cele rolne, przy przyjęciu że sprzedaż ta nastąpi w okresie pomiędzy 1 lipca 2015 roku a 31 grudnia 2015 roku?

Zdaniem Wnioskodawcy, ewentualna sprzedaż przez podatniczkę przedmiotowych nieruchomości firmie P., nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zatem podatniczka nie będzie zobowiązana do naliczenia i odprowadzenia należnego podatku od towarów i usług od sprzedaży tych nieruchomości. Pomimo bowiem iż sprzedaż tych nieruchomości stanowi niewątpliwie czynność opodatkowaną określoną w art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU w związku z art. 7 ust. 1 oraz art. 2 pkt 6 VATU (odpłatną dostawę towarów), a więc sprzedaż taka przedmiotowo podlega opodatkowaniu, a w dodatku nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego wprowadzonego przez art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU gdyż przedmiotowe nieruchomości należy uznać za tereny budowlane, to podatniczka nie może zostać uznana w świetle art. 15 ust. 1 VATU za podatnika podatku od towarów i usług, a zatem w stosunku do podatniczki nie jest spełnione kryterium podmiotowe opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Okazjonalnej sprzedaży przez podatniczkę nieruchomości, wchodzących do tej pory w skład gospodarstwa rolnego podatniczki, w sytuacji gdy podatniczka nie podejmowała żadnych aktywnych działań celem doprowadzenia do sprzedaży tych nieruchomości, a sprzedaż nieruchomości przez podatniczkę nie ma charakteru zorganizowanego ani częstotliwego, nie można bowiem uznać za samodzielnie wykonywanie przez podatniczkę działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 VATU.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 VATU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zatem również sprzedaż towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 VATU, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii, a zatem nieruchomość jest towarem.

W świetle wyżej powołanych przepisów, sprzedaż nieruchomości - co do zasady - podlega przedmiotowo opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 VATU podlega ostatecznie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów (w tym przypadku gruntów) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo przez podatnika działającego w takim właśnie charakterze w odniesieniu do danej transakcji sprzedaży gruntów. Podleganie konkretnej transakcji opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług uzależnione jest zatem od spełnienia kryteriów podmiotowo-przedmiotowych.

Stosownie do art. 15 ust. 1 VATU, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na mocy ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, iż status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia że osoba dokonująca okazjonalnej transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, niezbędnym jest stwierdzenie że osoba taka prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów powołanej ustawy od towarów i usług.

Przy ocenie charakteru czynności jaką będzie dla podatniczki ewentualna sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, należy odwołać się do prawa wspólnotowego, zakreślającego granice interpretacyjne ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei właściwa interpretacja dyrektyw wspólnotowych może zostać wskazana w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku tego Trybunału z dnia 15 września 2011 roku sygn. akt C-180/10 i C-181/10, wydanego w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, Trybunał stwierdził że w wypadku uznania, że Rzeczpospolita Polska nie skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE (a tak z kolei przesądzono w wyroku NSA z dnia 18 października 2011 roku sygn. akt I FSK 1536/10), należy zbadać, czy transakcje będące przedmiotem sporu podlegają opodatkowaniu na podstawie art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, czyli będącego jego odpowiednikiem w Polsce - art. 15 ust. 2 VATU, w których to przepisach pojęcie podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej. Pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w tych normach obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady Europy z dnia 28 listopada 2006 roku w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej Dz.U. UE L 347.1 z późn. zm., a tym samym w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny jednorazowy zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, decyduje stopień aktywności sprzedającego w zakresie obrotu nieruchomościami. Zatem za osobę wykonującą działalność gospodarczą w postaci sprzedaży nieruchomości można uznać wyłącznie takiego sprzedającego który działa aktywnie w celu doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości, angażując przy tym środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

W powołanym powyżej wyroku, Europejski Trybunał Sprawiedliwości przeciwstawił podatnikowi prowadzącemu w sposób zorganizowany i ciągły działalność gospodarczą z zakresu obrotu nieruchomościami, osobę fizyczną - rolnika który w sposób okazjonalny wyzbywa się nieruchomości ze swojego majątku prywatnego, wskazując iż: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Zatem dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej wcześniej planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości przez podatniczkę, istotnym jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego, można będzie uznać że podatniczka podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, co skutkowałoby koniecznością uznania podatniczki za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie podatniczki, podatniczka nie podjęła żadnych działań które wskazywałoby na aktywność podatniczki w zakresie obrotu nieruchomościami. Podatniczka nie podejmowała żadnych działań zmierzających do przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a w szczególności nigdy nie ponosiła żadnych nakładów inwestycyjnych na nieruchomości które obecnie zamierza sprzedać. Podatniczka nie podejmowała również żadnych działań polegających na uzbrojeniu tych nieruchomości, ogrodzeniu tych nieruchomości, utwardzeniu drogi dojazdowej do nieruchomości (dojazd do nieruchomości odbywa się po drodze wewnętrznej stanowiącej własność Gminy G.). Podatniczka nie podejmowała żadnych działań celem zmiany przeznaczenia tych nieruchomości z rolnego na budowlane, czy też celem zmiany faktycznego sposobu korzystania z tych nieruchomości. W szczególności podatniczka nigdy nie występowała z żadnym wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy tych nieruchomości, ani też z wnioskiem w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla tych nieruchomości. Podatniczka nie wnosiła też żadnych uwag do wyłożonego do publicznego wglądu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych nieruchomości. Podatniczka nigdy nie dokonywała podziału ewidencyjnego tych nieruchomości, a w szczególności nie dzieliła tych nieruchomości po ich nabyciu na mniejsze działki celem łatwiejszej sprzedaży takich wydzielonych działek, ani też nie wydzielała żadnych nieruchomości drogowych z tych nieruchomości. Podatniczka nie podejmowała również żadnych działań o charakterze marketingowym celem sprzedaży tych nieruchomości. Podatniczka nigdy nie umieszczała w prasie, internecie, na tablicach reklamowych, ani też za pośrednictwem innych środków masowego przekazu, oferty sprzedaży żadnej z tych nieruchomości. Podatniczka nie poszukiwała również w żaden inny sposób potencjalnych nabywców dla tych nieruchomości.

Dla uznania działań podejmowanych przez podatnika za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, istotne znaczenie ma zorganizowany i ciągły charakter takich działań. Tymczasem podatniczce nie można przypisać zamiaru dokonywania czynności sprzedaży nieruchomości w sposób częstotliwy. Podatniczka zamierza dokonać wyłącznie jednorazowej sprzedaży czterech działek wchodzących w skład należącego do niej gospodarstwa rolnego.

Stanowisko \[podatniczki znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych:

„1. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną, 2. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. 3. Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach), powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.” (por wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 roku sygn. akt I FSK 774/13, LEX nr 1478727).

„ 1.Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku.

2.Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

3.Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną: przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12. dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).

4.Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

5.Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

6.Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

7.Fakt podjęcia np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

8.Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.” (por. wyrok NSA z dnia 29 kwietnia 2014 roku sygn. akt I FSK 621713, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013 r., rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2, podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę majątku prywatnego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do kwestii, jakie będą dla podatniczki skutki podatkowe w podatku od towarów i usług sprzedaży czterech przedmiotowych nieruchomości opisanych powyżej, użytkowanych do tej pory przez podatniczkę na cele rolne, przy przyjęciu że sprzedaż ta nastąpi w okresie pomiędzy 1 lipca 2015 roku a 31 grudnia 2015 roku.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie wykazał aktywności w rozporządzaniu nieruchomością, wykraczającej poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym prowadzącym osobiście rodzinne gospodarstwo rolne (rolnik ryczałtowy korzystający ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 3 VATU).

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, ani też jako podatnik VAT zwolniony.

Z wniosku wynika, że w okresie od 17 grudnia 1997 roku do 1 lutego 2007 roku Wnioskodawca był czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z uwagi na prowadzenie przez niego działalności gospodarczej obejmującej świadczenie usług rzeczoznawstwa majątkowego.

Zaoszczędzone wcześniej środki finansowe oraz darowizny otrzymane od członków rodziny pozwoliły Wnioskodawcy na sukcesywne zwiększanie powierzchni prowadzonego gospodarstwa rolnego i ostatecznie w lutym 2007 roku Wnioskodawca postanowił definitywnie zakończyć prowadzenie działalności gospodarczej i skupić się wyłącznie na prowadzeniu indywidualnego gospodarstwa rolnego oraz opiece nad dzieckiem

W zeszłym roku do Wnioskodawcy zgłosił się pośrednik w obrocie nieruchomościami reprezentujący firmę, która jest zainteresowana zakupem czterech nieruchomości stanowiących własność Wnioskodawcy. Z uwagi bowiem na zmianę przeznaczenia tych nieruchomości dokonaną poprzez uchwalenie przez Gminę nowego planu zagospodarowania przestrzennego, zainteresowany klient rozważa budowę nowego centrum logistycznego na terenie gdzie zlokalizowane są nieruchomości stanowiące własność Wnioskodawcy.

W tym celu potencjalny nabywca zlecił pośrednikowi nawiązanie kontaktu ze wszystkimi właścicielami nieruchomości położonymi na ww. terenie.

W dniu 21 października 2014 roku Wnioskodawca zawarł z ww. firmą umowę przedwstępną sprzedaży przewidującą przeprowadzenie analizy prawnej i technicznej nieruchomości objętych tą umową. Analogiczne umowy przedwstępne zainteresowana firma zawarła również z innymi właścicielami nieruchomości położonych na tym samym obszarze.

W tym roku zakończył się proces analizy prawnej i technicznej przedmiotowych nieruchomości, a jej wyniki są zadawalające dla zainteresowanej firmy. Dodatkowo firma ta jest gotowa do szybszego niż przewidywano w momencie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 21 października 2014 roku rozpoczęcia inwestycji budowy centrum logistycznego na tej nieruchomości.

Ostatecznie ww. firma zdecyduje się na nabycie tych nieruchomości od Wnioskodawcy i pozostałych rolników indywidualnych dopiero po nabyciu nieruchomości od Gminy gdyż tylko wszystkie te nieruchomości łącznie zapewniają firmie możliwość budowy zaplanowanego centrum logistycznego.

W tym celu w dniu 6 marca 2015 roku ww. firma rozwiązała z Wnioskodawcą wcześniejszą przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 21 października 2014 roku i zawarła nową przedwstępną umowę sprzedaży czterech nieruchomości stanowiących własność podatniczki - działek nr 119, 121, 127 i 128.

Zgodnie z tą nową umową przedwstępną sprzedaży, zainteresowana kupnem nieruchomości firma będzie miała możliwość ich nabycia od Wnioskodawcy w przypadku gdy wcześniej ww. firma nabędzie od Gminy inne nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości stanowiącym własność Wnioskodawcy.

Działkę nr 128 Wnioskodawca nabył w dniu 14 maja 2007 roku, działkę nr 127 w dniu 16 stycznia 2008 roku, działkę nr 121 w dniu 13 grudnia 2006 roku, natomiast działkę nr 119 w dniu 8 czerwca 2011 roku.

Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte celem prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego i bezpośrednio od momentu nabycia aż do chwili obecnej Wnioskodawca prowadzi na nich działalność rolniczą.

Przedmiotowe nieruchomości których sprzedaż Wnioskodawca planuje (działki nr 119, 121, 127 i 128) są niezabudowane.

Wnioskodawca nigdy nie ponosił żadnych nakładów inwestycyjnych na nieruchomości które obecnie zamierza sprzedać a w szczególności nie podejmował żadnych działań polegających na uzbrojeniu tych nieruchomości, ich ogrodzeniu, utwardzeniu drogi dojazdowej do nieruchomości.

Wszystkie nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na te nieruchomości związane były wyłącznie z uprawą rolną tych nieruchomości.

Również przed sprzedażą przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca nie zamierza podejmować jakichkolwiek czynności w celu ich uatrakcyjnienia.

Żadna z przedmiotowych nieruchomości nie była kiedykolwiek przez niego wykorzystywana do wykonywania jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że w stosunku do ww. działek Wnioskodawca nie podejmował również żadnych działań celem zmiany przeznaczenia tych nieruchomości z rolnego na budowlane, czy też celem zmiany faktycznego sposobu korzystania z tych nieruchomości a przyjęcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych nieruchomości i przekwalifikowanie gruntu rolnego na tereny usług i przemysłu nastąpiło bez jego udziału.

Wnioskodawca nigdy nie dokonywał podziału ewidencyjnego tych nieruchomości.

W stosunku do przedmiotowych działek, Wnioskodawca nie podejmował również żadnych działań o charakterze marketingowym celem ich sprzedaży.

Wnioskodawca, nabywając te nieruchomości, jak również prowadząc później na nich uprawy rolne, nie miał zamiaru sprzedaży żadnej z tych nieruchomości.

Dopiero gdy w 2014 roku do Wnioskodawcy zgłosił się licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami informując podatniczkę iż reprezentuje klienta który jest zainteresowany nabyciem tych nieruchomości, Wnioskodawca zaczął rozważać ich sprzedaż.

Atrakcyjna cena uzyskana z ewentualnej sprzedaży tych nieruchomości pozwoli bowiem Wnioskodawcy na znaczne powiększenie areału rolnego na którym podatniczka prowadzi rodzinne gospodarstwo rolne (rozwinięcie prowadzonego indywidualnego gospodarstwa rolnego), a także na poprawę sytuacji mieszkaniowej podatniczki i cele konsumpcyjne.

W najbliższej przyszłości Wnioskodawca nie planuje sprzedaży żadnych innych nieruchomości niż cztery działki rolne opisane we wniosku. Ponieważ jednak Wnioskodawca posiada również inne nieruchomości, zarówno takie które wykorzystuje na cele prowadzonej działalności rolniczej, jak i takie które wykorzystuje na osobiste potrzeby mieszkaniowe, nie może wykluczyć iż w dalszej przyszłości może podjąć również decyzję o sprzedaży innych nieruchomości.

W przeszłości Wnioskodawca sprzedał dwie nieruchomości. W dniu 29 kwietnia 2008 roku Wnioskodawca sprzedał swój lokal mieszkalny w którym mieszkał od 1997 roku aż do momentu sprzedaży tego lokalu. Natomiast w dniu 1 lipca 2014 roku Wnioskodawca sprzedał drewniany dom wakacyjny, który nabył w dniu 14 sierpnia 2008 roku. Z ww. domu Wnioskodawca nie korzystał, bowiem Gmina nie dopełniała obowiązku sporządzenia i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co uniemożliwiło Wnioskodawcy przeprowadzenie prac budowlanych zmierzających do dostosowania tego zabytkowego drewnianego domu do oczekiwań jakie miał w stosunku do domu wakacyjnego. Ostatecznie Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż tej nieruchomości zniechęcony niedopełnianiem obowiązków ustawowych przez organy gminy i zamierza wystąpić przeciwko Gminie z powództwem o zapłatę odszkodowania z tytułu szkody powstałej w jego majątku w wyniku niedopełnienia obowiązku uchwalenia planu.

Obydwie sprzedane przez Wnioskodawcę do tej pory nieruchomości były nieruchomościami wykorzystywanymi wyłącznie do celów prywatnych, Wnioskodawca nie wykorzystywał ich ani do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności do prowadzenia usług turystycznych gdyż usług takich nigdy nie świadczył, ani też do celów związanych z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Przy sprzedaży tych dwóch nieruchomości Wnioskodawca nie składał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R ani deklaracji VAT-7, jak również nie odprowadził podatku VAT.

Z powyższego nie wynika zatem aby Wnioskodawca w odniesieniu do ww. 4 niezabudowanych działek nr 119, 121, 127 i 128 przeznaczonych do sprzedaży zachowywał się w sposób zbliżony do podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W tym miejscu należy odnieść się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z treści wskazanego orzeczenia wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W świetle powyższego sam fakt prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności rolniczej na przedmiotowych gruntach nie przesądza o konieczności opodatkowania działek z tego gruntu wydzielonych. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, a działki nr 119, 121, 127 i 128, nie były wykorzystywane przez niego do żadnej działalności opodatkowanej tym podatkiem.

A zatem, w takich okolicznościach nie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, iż nastąpiła dostawa towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca dokonując sprzedaży czterech niezabudowanych działek nie będzie działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż niezabudowanych działek nr 119, 121, 127 i 128, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy, iż ewentualna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zatem podatniczka nie będzie zobowiązana do naliczenia i odprowadzenia należnego podatku od towarów i usług od sprzedaży tych nieruchomości, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego, bądź zmiany stanu prawnego.

Przedmiotem niniejszej interpretacji nie była kwestia uznania Wnioskodawcy za podatnika z tytułu wcześniejszych sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz drewnianego domu wakacyjnego, gdyż Wnioskodawca nie zadał pytania w tym zakresie i nie przedstawił własnego stanowiska w tej sprawie. Jeżeli Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem indywidualnej interpretacji w tym zakresie, winien wystąpić z odrębnym wnioskiem, w którym opisze zaistniały w tej sprawie stan faktyczny (zdarzenie przyszłe), przedstawi własne stanowisko, zada stosowne pytanie oraz uiści należną opłatę.

Końcowo odnośnie powołanych we wniosku orzeczeń sądów administracyjnych, należy stwierdzić, że sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Tak więc powołane w stanowisku wyroki sądów administracyjnych nie stanowi podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w X., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.