Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.172.2025.4.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-06
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    23 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z
    23 maja 2025 r. (wpływ 29 maja 2025 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22
    lipca 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Sp. z o.o. (...);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: A.A. (...);
    3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B.B. (...);
    4) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: C.C. (...);
    5) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: D.D. (...).

## Opis zdarzenia przyszłego

X Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”)
    prowadzącym działalność deweloperską.
    Spółka zamierza nabyć nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) składającą się
    następujących działek ewidencyjnych:
    1. działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...), o obszarze 0,3145 ha, położonej w
      województwie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), w dzielnicy (...) przy ulicy (...), dla
      której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę
      wieczystą numer (...), według sposobu korzystania stanowiącą nieruchomość
      niezabudowaną,
    2. działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o obszarze 0,0904 ha, położonej w
      województwie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), w dzielnicy (...) przy ulicy (...), dla
      której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
      wieczystą numer (...), według sposobu korzystania oznaczonej jako ,,R” – grunty orne,
    3. działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o obszarze 0,0721 ha, położonej w
      województwie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), w dzielnicy (...) przy ulicy (...), dla
      której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
      wieczystą numer (...), i według sposobu korzystania oznaczonej jako ,,R” – grunty orne.
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym
    przez Prezydenta (...) według stanu na dzień (...) 2023 r. (znak: (...)), Nieruchomość według
    opisu użytków stanowi grunty oznaczone symbolem RIVb.
    Nieruchomość jest niezabudowana i ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy
    (...) oraz (...)
    W dniu (...) 2023 r. Spółka zawarła z Panem A.A., Panią B.B., Panią C.C., Panem D.D. (dalej
    określani łącznie jako: „Sprzedający” lub „Zainteresowani”), umowę przedwstępną
    sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (...); dalej: „Umowa”).
    Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości obowiązywał miejscowy plan ogólny
    zagospodarowania przestrzennego (...), dla fragmentów obszarów (...) w gminie (...) z dnia
    (...) 2001 r., przyjęty uchwałą Nr (...) z dnia (...) 2001 r. Rady Gminy (...) w sprawie
    uchwalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m.
    (...), dla fragmentów obszarów (...) w gminie (...). Nieruchomość jest w tym planie
    przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o zróżnicowanej
    intensywności, oznaczone symbolem ,,MN”.
    Na Nieruchomości nie jest prowadzona produkcja rolna. Nieruchomość nie stanowi
    nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego ani art. 2 pkt 1 ustawy z
    dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.
    Wskazać należy, że Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem żadnej umowy
    dzierżawy, najmu, użyczenia (poza opisanym poniżej użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy)
    i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.
    Spółka ma zamiar wykorzystać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności
    gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na Nieruchomości

    zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym lub
    garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną
    infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy (...) (dalej:
    „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.
    Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę
    zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:
    1. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez
      Spółkę na jej koszt będzie satysfakcjonujący dla Wnioskodawcy;
    2. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt warunków technicznych przyłączenia
      Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz
      energetycznej;
    3. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na budowę Inwestycji wraz ze zjazdem z drogi publicznej, miejscami
      postojowymi oraz infrastrukturą techniczną i drogową;
    4. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego
      pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, o ile
      będzie konieczne;
    5. Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i
      obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, nie będzie zajmowana przez osoby
      trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się.
    Należy wskazać, że audyt prawny i techniczny Nieruchomości został już przeprowadzony
    przez Spółkę. Wnioskodawca uzyskał również na własny koszt warunki techniczne
    przyłączenia Inwestycji do sieci energetycznej, teletechnicznej i gazowej. Spółka oczekuje
    na wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.
    Dodatkowo, Wnioskodawca uzyskał już na własny koszt prawomocne i ostateczne
    pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości.
    W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11)
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego
    prawa zawarte jest w cenie sprzedaży Nieruchomości.
    Ponadto Sprzedający:
    i. zgodzili się i umożliwili przeprowadzenie Wnioskodawcy audytu Nieruchomości,
      przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości
      oraz współpracując z Wnioskodawcą w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego
      Nieruchomości;
    ii. zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i
      dokonania niezbędnych pomiarów i badań;
    iii. zobowiązali się, że nie dokonają niczego, co przeszkodziłoby lub opóźniło spełnienie
      się warunków, o których mowa w Umowie i zawarcie umowy przenoszącej własność
      Nieruchomości, albo przeszkodziło lub opóźniło realizację Inwestycji, a zwłaszcza nie
      będą obciążali Nieruchomości, ani oddawali jej do korzystania przez osoby trzecie;
    iv. zezwolili Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w
      sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i
      zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości
      oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150mm
      oraz sondowania).
    Sprzedający zobowiązali się również dostarczyć do umowy przenoszącej własność
    Nieruchomości zaświadczenia wydane przez właściwy Urząd Skarbowy oraz właściwy
    Urząd Miasta w trybie art. 306 g Ordynacji podatkowej, stwierdzające, że Sprzedający nie

    zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczania z
    właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzające, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą
    składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.
    Sprzedający udzielili pracownikom Spółki pełnomocnictw do reprezentowania w toku
    postepowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji
    Inwestycji na Nieruchomości, a zwłaszcza:
    1) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na teren
      Nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca
      1985 r.;
    2) w postępowaniach, dotyczących uzyskania decyzji dotyczących remediacji
      Nieruchomości, w tym decyzji ustalającej plan remediacji dla Nieruchomości oraz w
      innych postępowaniach przewidzianych przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska
      z dnia 27 kwietnia 2001 r.;
    3) w postępowaniach prowadzonych na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o
      udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w
      ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
    4) w postępowaniach, dotyczących uzyskania zgody wodnoprawnej dla Nieruchomości w
      tym pozwolenia wodnoprawnego, dokonywania zgłoszenia wodnoprawnego, wydania
      oceny wodnoprawnej, zgodnie z przepisami ustawy Prawo Wodne z dnia 20 lipca 2017
      r.;
    5) w postępowaniach, dotyczących wycinki drzew i krzewów na Nieruchomości;
    6) w postępowaniach dotyczących zatwierdzenia projektu robót geologicznych,
      zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej
      dla Inwestycji na Nieruchomości;
    7) w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę dla
      Nieruchomości oraz dokonywania odpowiednich zgłoszeń budowlanych na podstawie
      przepisów ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.
    Pełnomocnictwo upoważnia również pełnomocników do uzyskiwania wszelkich
    dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów,
    a także do reprezentowania Spółki przed gestorami mediów w związku z Inwestycją na
    Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.
    Ponadto Sprzedający udzielili pełnomocnictwa radcy prawnemu do wglądu w akta
    wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub
    sądowych, w których Sprzedający lub ich poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu
    przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:
    1) akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości, przechowywane w sądzie
      wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a takie
      zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub ich części;
    2) dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów;
    3) akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością
    oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów wszelkich informacji i
    dokumentów dotyczących Nieruchomości. Pełnomocnik jest upoważniony do uzyskiwania
    pełnej informacji dotyczącej dokumentów znajdujących się w aktach ww. postępowań, a w
    szczególności do sporządzania notatek i odpisów, wykonywania kopii oraz fotografowania
    dokumentów znajdujących się w ww. dokumentacji i aktach, a także do składania
    wniosków o wykonanie ich kopii, odpisów lub uwierzytelnionych odpisów, a takie do
    odbioru kopii, odpisów, uwierzytelnionych odpisów oraz do składania wniosków o
    przesłanie kopii określonych dokumentów znajdujących się w ww. aktach.

    Na podstawie ww. pełnomocnictw przeprowadzono audyt prawny i techniczny
    Nieruchomości, a także uzyskane zostały zgody wodnoprawne oraz decyzja zezwalającą
    na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości. Ponadto Spółka
    wystąpiła o pozwolenie na budowę Inwestycji.
    Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stronami postępowania w sprawie
    wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego
    wniosku, którzy mają status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji
    podatkowej, wskazanych w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.
    Sprzedający są właścicielami udziałów w prawie własności Nieruchomości. Od momentu
    nabycia Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających jedynie do działalności
    rolniczej.
    Państwo A.A. i B.B. nabyli 1/2 części Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży
    sporządzonej w formie aktu notarialnego (...) 2003 r. w takcie trwania ich związku
    małżeńskiego do majątku wspólnego. Natomiast Pani C.C i Pan D.D. są właścicielami po 1
    /4 części Nieruchomość każde z nich, którą nabyli na podstawie umowy sprzedaży
    sporządzonej w formie aktu notarialnego (...) 2009 r. w takcie trwania ich związku
    małżeńskiego, w którym wówczas obowiązywał ustrój wspólności majątkowej, a który
    został rozwiązany poprzez orzeczenie o rozwodzie przez Sąd Okręgowy (...) w (...) dnia (...)
    2012 r.
    Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych / promocyjnych / reklamowych w celu
    sprzedaży Nieruchomości. Ponadto Zainteresowani nie ponosili nakładów, nie dokonywali
    ulepszeń oraz nie podejmowali i nie planują podejmować żadnych działań zmierzających
    do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży, w tym nie zawierali umowy z
    biurem nieruchomości.
    Pan A.A. jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny od (...) 1998 r., jednak zakres jego
    działalności gospodarczej nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Pani B.B. nie
    prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. Pani C.C. i Pan D.D. prowadzili w
    przeszłości działalność gospodarczą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, a obecnie
    nie prowadzą działalności gospodarczej.
    W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie
    opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.
    Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi postanowili, że podejmą działania w celu
    ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym
    wnioskiem o interpretację.
    Wnioskodawca informuje również, że kwestia opodatkowania VAT oraz PCC transakcji
    sprzedaży pozostałych działek ewidencyjnych objętych aktem notarialnym Rep. A nr (...) od
    pomiotów innych niż Sprzedający jest przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie
    interpretacji indywidualnej.
    Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści
    uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i
    usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę
    Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.
    Pytania
    1) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie
      pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości
      Sprzedający nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie prawa
      własności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie opodatkowane

      podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy
      o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (

## Pytanie

oznaczone we wniosku nr 2)
    2) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie
      pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie
      stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT), sprzedaż ta nie
      będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? Pytanie
      oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych:
    Ad. 1)
    Państwa zdaniem, w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanych w zakresie
    pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości
    Sprzedający nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie prawa własności
    Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC
    według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego
    tytułu będzie ciążył na Spółce.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży
    oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust.
    1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o
    PCC).
    Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne
    niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej
    czynności jest:
    a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
    b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od
    towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub
    podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w
    państwach członkowskich.
    Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że
    strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie
    fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest
    opodatkowana VAT.
    W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy
    opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej
    kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

    Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży prawa własności Nieruchomości podatkiem
    VAT (w przypadku, gdyby Sprzedający działali w charakterze podatników VAT) może
    bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.
    Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy i
    Zainteresowanych, przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości
    Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał stanowisko Wnioskodawcy i Sprzedających w
    zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznał, że Sprzedający nie będą działać w
    charakterze podatników VAT, transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności
    Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Tym samym, powyższa
    czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt
    4 lit. a) ustawy o PCC, ale będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1
    pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na
    gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.
    Ad.2)
    W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania
    nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż prawa własności niezabudowanej
    Nieruchomości nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem
    VAT), sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży
    oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust.
    1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o
    PCC).
    Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne
    niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i
    Zainteresowanych, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze
    podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT.
    Zatem, w przypadku gdyby Organ uznał, że Sprzedający działają w charakterze
    podatników VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania
    nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności
    Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, taka dostawa nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:

        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
          część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo
          do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
          prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
          prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną
    postępowania nieruchomość składającą się z następujących działek ewidencyjnych:
    1. działki ewidencyjnej nr (...) o obszarze 0,3145 ha, położonej w miejscowości (...), w
      dzielnicy (...) przy ulicy (...), według sposobu korzystania stanowiącą nieruchomość
      niezabudowaną,
    2. działki ewidencyjnej nr (...) o obszarze 0,0904 ha, położonej w miejscowości (...), w
      dzielnicy (...) przy ulicy (...), według sposobu korzystania oznaczonej jako ,,R” – grunty
      orne,
    3. działki ewidencyjnej nr (...) o obszarze 0,0721 ha, położonej w miejscowości (...), w
      dzielnicy (...) przy ulicy (...), według sposobu korzystania oznaczonej jako ,,R” – grunty
      orne.
    Nieruchomość jest niezabudowana i ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, tj. ulicy
    (...).
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.

    W interpretacji indywidualnej z 6 sierpnia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.402.2025.3.AK
    wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej stwierdził, że: „(...) Dokonując sprzedaży przysługujących im udziałów w
    Nieruchomości, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia
    Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w
    zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie
    będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności
    przysługujących im udziałów w Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez
    Sprzedających na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.”
    A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania
    wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania
    będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia
    ww. umowy według stawki 2%.
    Końcowo zauważyć należy, że analiza pytania oznaczonego we wniosku nr 4 – w związku z
    rozstrzygnięciem w zakresie podatku od towarów i usług nieuznającym Sprzedających za
    podatników podatku od towarów i usług – jest bezzasadna.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 6 sierpnia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.402.2025.3.AK
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.