Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.238.2018.4.MZA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-25
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości, prawa własności Budynku, Praw do Przyłączy oraz innych Praw.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; czynności-czynności cywilnoprawne; działki; grunty; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; prawa-prawo własności; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 2 listopada 2018 r. (data wpływu 5 listopada 2018 r.), uzupełnionym 24 stycznia 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości, prawa własności Budynku, Praw do Przyłączy oraz innych Praw – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 listopada 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości, prawa własności Budynku, Praw do Przyłączy oraz innych Praw.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 3 stycznia 2019 r., Znak: 0114-KDIP4.4012.733.2018.2.KM oraz 0111-KDIB2-2.4014.238.2018.3.MZA wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do uzupełnienia wniosku. Wniosek uzupełniono 24 stycznia 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Z. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: C. półka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) – Zainteresowany będący stroną postępowania, zamierza sprzedać w zamian za należne wynagrodzenie na rzecz C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) – Zainteresowany niebędący stroną postępowania, na mocy umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę gruntu numer 2 (dwa) o sposobie korzystania opisanym jako „Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy” („Nieruchomość”).

Sprzedający jest spółką celową, realizującą na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie i komercjalizacji budynku handlowo-usługowego, stanowiącego odrębną nieruchomość i własność Sprzedającego („Budynek”). Za wyjątkiem Budynku, na Nieruchomości nie znajdują się żadne budowle.

Sprzedającemu oraz podmiotom współpracującym ze Sprzedającym przy budowie Budynku przysługuje szereg praw związanych z Budynkiem, które w przypadku jego sprzedaży zostaną przeniesione na nowego nabywcę, tj. Kupującego („Prawa”). Prawa to typowe stosunki obligacyjne powstałe w przypadku realizacji projektu deweloperskiego przez inwestora, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem jako nieruchomością oraz prawa wynikające z decyzji administracyjnej lub decyzji administracyjnych, które pozostają w bezpośrednim związku z Budynkiem jako nieruchomością, a które z mocy przepisów prawa, w oparciu o które zostały wydane, mogą podlegać przeniesieniu na rzecz osoby innej niż dotychczasowy adresat tych decyzji.

Do Praw należy zaliczyć:

1.  prawo do wyrażenia zgody na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę w drodze decyzji przenoszącej oraz prawa wynikające z tych decyzji po ich przeniesieniu w drodze decyzji przenoszącej (przy czym w zakresie decyzji – pozwolenia na budowę prawa te mogą podlegać wyłączeniu ze sprzedaży jeśli w terminie do dnia zawarcia umowy sprzedaży Sprzedający uzyska pozwolenie na użytkowanie 100% powierzchni w Budynku);
2.  prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji budowlanych i rękojmi;
3.  prawa z gwarancji projektowych;
4.  prawa wynikające z zabezpieczeń budowlanych;
5.  prawa własności intelektualnej ściśle związanych z Budynkiem, m.in. autorskie prawa majątkowe do projektów architektonicznych na polach eksploatacji wymienionych w odpowiednich umowach w zakresie uzyskanym przez Sprzedającego i prawa do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych, zezwolenia dotyczące praw osobistych i wszelkie inne zgody dotyczące utworów związanych z Budynkiem, przeniesione na Sprzedającego lub udzielone Sprzedającemu na podstawie umów zawartych z podwykonawcami lub, które zostaną przeniesione na Sprzedającego lub udzielone Sprzedającemu przed dniem zawarcia umowy sprzedaży;
6.  prawo własności nośników, na których prawa wymienione pod lit. e) zostały utrwalone;
7.  prawo ochronne do znaku towarowego;
8.  prawo do domen internetowych;
9.  prawa własności intelektualnej związane z oznakowaniem Nieruchomości i/lub Budynku, oraz z oznaczeniami, w tym logo, stworzonymi dla potrzeb identyfikacji Nieruchomości i/lub Budynku, promocji Nieruchomości i/lub Budynku, reklamy Nieruchomości i/lub Budynku,
10.  elementy systemu zarządzania Budynkiem oraz prawa licencji do oprogramowania związanego z funkcjonowaniem i eksploatacją Budynku.

Obok Praw mających charakter stricte obligacyjny na Kupującego zostaną przeniesione prawa do przyłączy mediów zrealizowanych dla Budynku, w zakresie, w jakim przyłącza te położone są poza granicami Nieruchomości a nie wchodzą w skład odpowiedniego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 49 § 1 k.c. („Prawa do Przyłączy”).

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, prawa własności Budynku (w tym zakresie przedmiot transakcji będą stanowiły nie tylko części składowe Budynku ale również jego przynależności, w tym określone w umowie składniki majątkowe), Praw do Przyłączy oraz Praw („Transakcja”).

Nieruchomość stanowi własność Miasta i została oddana w użytkowanie wieczyste do 19 kwietnia 2095 r.

Sprzedający nabył prawo do Nieruchomości w następujący sposób:

1.  Prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości zostało ustanowione na rzecz Spółdzielni „S.” – obecnie jednego z komandytariuszy Sprzedającego – 19 kwietnia 1996 r.;
2.  Spółdzielnia „S.” przeniosła na Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości jako wkład niepieniężny 20 sierpnia 2010 r., na skutek czego dokonano zmiany umowy spółki Sprzedającego, do której Spółdzielnia „S.” przystąpiła jako komandytariusz. Transakcja wniesienia gruntu aportem do spółki – Sprzedającego – podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT;
3.  W dacie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego zabudowana ona była budynkiem usługowo-handlowym, który następnie uległ rozbiórce. Na jego miejscu Sprzedający wzniósł Budynek, w którym obecnie trwają prace wykończeniowe. Na dzień składania niniejszego wniosku Sprzedający uzyskał pozwolenie na użytkowanie dla około 76% powierzchni użytkowej Budynku.

Budynek wzniesiony na Nieruchomości jest przeznaczony na cele handlowo-usługowe. W założeniu na dzień Transakcji, zasadnicza większość powierzchni użytkowej Budynku będzie przedmiotem umów najmu. Obecnie Sprzedający zawarł umowy najmu dotyczące większości powierzchni użytkowej Budynku. Pierwsza umowa najmu została zawarta 14 listopada 2013 r., jeszcze przed wybudowaniem Budynku, jednakże faktyczne przekazanie powierzchni użytkowej Budynku najemcy w wykonaniu tej umowy nastąpiło 6 listopada 2017 r. Pozostałym najemcom wynajmowane powierzchnie zostały przekazane po ww. dacie. Do dnia przekazania powierzchni Sprzedający nie otrzymywał płatności tytułem czynszu najmu od najemców.

Do dnia Transakcji Sprzedający będzie podejmował starania o podpisanie umów najmu odnośnie całości powierzchni użytkowej Budynku. Powierzchnia niewynajęta do dnia Transakcji będzie przedmiotem głównej umowy najmu (Master Lease Agreement), na podstawie której, po przeniesieniu własności Budynku, Kupujący wynajmie powierzchnię użytkową Budynku Sprzedającemu. Sprzedający z kolei będzie poszukiwał najemców celem wynajęcia całości powierzchni użytkowej (pozostającej niewynajętą w dniu Transakcji) Budynku na rzecz osób trzecich po dniu Transakcji.

Powierzchnie wspólne Budynku zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są i będą wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z części wspólnych wynika lub wynikało będzie z zawartych umów najmu powierzchni Budynku. Częściami wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynku, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z części wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu i będą stanowiły część umów najmu, które zostaną dopiero zawarte.

Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości i Budynku Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu dotyczących Budynku oraz we wszelkie prawa wynikające z zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez najemców, a w przypadku gdyby prawa i obowiązki wynikające z któregokolwiek z zabezpieczeń nie przeszły z mocy prawa w ramach Transakcji na Kupującego, wówczas zostaną one w ramach Transakcji przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Z przyczyn prawnych i techniczno-organizacyjnych, od strony formalnoprawnej Transakcja zostanie ukształtowana w formie dwóch osobnych umów sprzedaży. Jedna z umów obejmie przeniesienie w zamian za stosowne wynagrodzenie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawa własności Budynku, Praw do Przyłączy, elementów instalacji zarządzania Budynkiem i praw z licencji oprogramowania związanego z funkcjonowaniem i eksploatacją Budynku wraz przynależnościami (środków trwałych stanowiących wyposażenie oraz ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu; „Umowa Sprzedaży Nieruchomości”). Umowę tę poprzedzi zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Druga z umów obejmie przeniesienie Praw (innych niż elementy systemu zarządzania Budynkiem i prawa z licencji oprogramowania związanego z funkcjonowaniem i eksploatacją Budynku) w zamian za stosowne wynagrodzenie („Umowa Sprzedaży Praw”). Takie ukształtowanie planowanej sprzedaży podyktowane jest w szczególności tym, że szereg praw, które wraz z Nieruchomością Sprzedający zobowiązany będzie przenieść na Kupującego, aktualnie – w trakcie wykańczania Budynku – przysługuje podmiotom trzecim. Dotyczy to na przykład części autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej Budynku, prawa do znaku towarowego oraz prawa do domeny. Warunkiem podpisania umowy przeniesienia praw będzie więc w pierwszej kolejności nabycie przez Sprzedającego wszystkich praw objętych umową od podmiotów trzecich – kontrahentów Sprzedającego – a następnie przeniesienie ich na Kupującego wraz z podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, bądź też w innym terminie wyznaczonym przez strony. Strony nie wykluczają również takiego ukształtowania Transakcji, wskutek którego nabycie niektórych z Praw nastąpi przez Kupującego w ten sposób, iż Sprzedający zapewni ich zbycie bezpośrednio przez osobę lub osoby trzecie na rzecz Kupującego, z pominięciem ich nabycia przez Sprzedającego. Po stronie sprzedawców w Umowie Sprzedaży Praw może zatem obok Sprzedającego występować jeszcze inna lub inne osoby.

Przeniesione przez podmioty trzecie na Kupującego w ramach Transakcji mogą zostać w szczególności:

1.  prawa do domen internetowych,
2.  prawa z rejestracji znaku towarowego,
3.  majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych.

Należy wskazać, że Umową Sprzedaży Praw objęte zostaną wyłącznie te prawa, które są bezpośrednio związane z wzniesionym Budynkiem, a które zostały wskazane powyżej. Celem zawarcia Umowy Sprzedaży Praw nie jest przeniesienie na Kupującego jakichkolwiek umów serwisowych związanych z obsługą Budynku i Nieruchomości.

Umowa Sprzedaży Praw zostanie podpisana w związku z podpisaniem umowy przyrzeczonej (Umowy Sprzedaży Nieruchomości), przenoszącej prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości oraz prawo własności Budynku, jakkolwiek terminy podpisania tych umów mogą nie być tożsame.

Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

1.  dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości i Budynku,
2.  dokumentacji technicznej, w tym budowlanej i projektowej dotyczącej Nieruchomości i Budynku.
3.  Zgodnie z intencją stron, następujące umowy, co do zasady, podlegały będą rozwiązaniu w dacie przeniesienia prawa do Budynku na Kupującego:
4.  umowa o zarządzanie Nieruchomością,
5.  umowy na dostawę mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, usługi telekomunikacyjne),
6.  umowy na wywóz odpadów,
7.  umowa o usługi ochrony pożarowej i monitoringu przeciwpożarowego;
8.  umowy dotyczące utrzymania czystości na Nieruchomości;
9.  umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
10.  umowa o ochronę Nieruchomości.

Po Sprzedaży na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości i Budynku. Kupujący zawrze w tym celu nowe umowy w niezbędnym zakresie. Nie jest wykluczone, iż część z nowych umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego, jednakże Kupujący nie przewiduje, aby w całości umowy zostały zawarte z dotychczasowymi kontrahentami.

Ponadto, w związku z planowaną Sprzedażą, na Kupującego nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Sprzedającego, a związane są z funkcjonowaniem Sprzedającego, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zostaną zatem na Kupującego przeniesione, w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli firma Sprzedającego),
2.  umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
3.  umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,
4.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
5.  zobowiązania kredytowe Sprzedającego,
6.  należności Sprzedającego, w tym, z tytułu umów najmu,
7.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
8.  sprzęt i wyposażenie biurowe,
9.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które, jak wyżej wspomniano zostaną przekazane Kupującemu),
10.  inne zobowiązania Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem administracją Nieruchomości i Budynku, jak też obsługą administracyjną działalności Sprzedającego, są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami, w tym jednego kontraktu menedżerskiego. W związku z tym, planowana Transakcja nie będzie wiązała się z przejęciem pracowników (tj. wstąpieniem Kupującego w stosunki pracy, których stroną byłby dotychczas Sprzedający) w ramach przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy).

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Po Sprzedaży dojdzie pomiędzy Sprzedającym a Kupującym do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Budynków oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego (w przypadku gdyby część Praw podlegała sprzedaży bezpośrednio przez osobę lub osoby trzecie na rzecz Kupującego – wówczas także fakturą lub fakturami wystawionymi przez tę osobę lub osoby trzecie).

Należy podkreślić, iż zarówno intencją Sprzedającego, jak również Kupującego, jest objęcie planowaną Transakcją łącznie składnika majątkowego (Nieruchomość wraz z Budynkiem i Prawami do Przyłączy) wraz ze wszystkimi prawami bezpośrednio z nim związanymi (Prawa). Intencją stron nie jest zaś przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako tacy podatnicy również w dniu dokonania Transakcji. Sprzedającemu przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do zakupu towarów usług związanych z budową i wykończeniem Budynku.

Bezpośrednio po przeprowadzeniu Transakcji, Sprzedający nie zostanie zlikwidowany Sprzedający nie wyklucza jednak, że w przyszłości może zostać otwarta jego likwidacja lub ulegnie przekształceniu, aby prowadzić działalność w innej formie prawnej.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż z uwagi na opodatkowanie Transakcji sprzedaży Nieruchomości, Budynku, Praw do Przyłączy wraz z Prawami podstawową stawką podatku VAT, na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu tej Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Niemniej jednak, jak wynika z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC nie podlegają tej daninie czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Owo wyłączenie z opodatkowania PCC czynności znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji, z uwagi na wskazane powyżej podstawy objęcia Transakcji opodatkowaniem podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę, iż sprzedaż Nieruchomości, Budynku, Praw do Przyłączy wraz z Prawami będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, a względem Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w art. 43 Ustawy o VAT, transakcja ta nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych i Kupujący nie będzie miał obowiązku uiszczenia tego podatku w związku z nabyciem Nieruchomości

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 stycznia 2019 r. Znak: 0114-KDIP4.4012.733.2018.3.KM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl natomiast art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z przywołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, prawa własności Budynku, Praw do Przyłączy oraz Praw. Z przyczyn prawnych i techniczno-organizacyjnych, od strony formalnoprawnej Transakcja zostanie ukształtowana w formie dwóch osobnych umów sprzedaży. Jedna z umów – Umowa Sprzedaży Nieruchomości – obejmie przeniesienie w zamian za stosowne wynagrodzenie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawa własności Budynku, Praw do Przyłączy, elementów instalacji zarządzania Budynkiem i praw z licencji oprogramowania związanego z funkcjonowaniem i eksploatacją Budynku wraz przynależnościami (środków trwałych stanowiących wyposażenie oraz ruchomości służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu). Umowę tę poprzedzi zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Druga z umów – Umowa Sprzedaży Praw – obejmie przeniesienie Praw (innych niż elementy systemu zarządzania Budynkiem i prawa z licencji oprogramowania związanego z funkcjonowaniem i eksploatacją Budynku) w zamian za stosowne wynagrodzenie.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 25 stycznia 2019 r. Znak: 0114-KDIP4.4012.733.2018.3.KM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „w rozpatrywanej sprawie sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki VAT. W świetle powyższego, planowana sprzedaż wymienionych składników majątku przez Zbywcę na rzecz Nabywcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

(…)W związku z tym, transakcja sprzedaży Budynku i Praw do Przyłączy wraz z Prawami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Tą samą stawkę należy również zastosować do gruntu na którym posadowiony jest budynek zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości, prawa własności Budynku, Praw do Przyłączy oraz innych Praw będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług), to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji gdy Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu planowanego zawarcia ww. umów.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.