Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4012.560.2018.2.AKR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-23
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie uznania Transakcji sprzedaży A za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wysokości opodatkowania sprzedaży składników przedsiębiorstwa oraz prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących sprzedaż składników przedsiębiorstwa.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; majątek; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; składnik; sprzedaż; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 października 2018 r. (data wpływu 2 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 stycznia 2019 r. (data wpływu 8 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Transakcji sprzedaży A za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wysokości opodatkowania sprzedaży składników przedsiębiorstwa oraz prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących sprzedaż składników przedsiębiorstwa – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Transakcji sprzedaży A za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wysokości opodatkowania sprzedaży składników przedsiębiorstwa oraz prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących sprzedaż składników przedsiębiorstwa. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 8 stycznia 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania:** **B**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:** **C**

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

2.1.1. Wnioskodawca – B (dalej: „B” lub „Wnioskodawca”) oraz C (dalej: ,,C” lub „Zainteresowany”) są czynnymi podatnikami VAT, posiadającymi siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

2.1.2. Do dnia 29 sierpnia 2018 r. B działała w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej pod firmą D („D”). Ponieważ B jest sukcesorem prawno-podatkowym D ze wszelkimi konsekwencjami wynikającymi z ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (dalej: „k.s.h.”) oraz Ordynacji podatkowej, wszelkie referencje w niniejszym wniosku do B oznaczają odpowiednio B lub jej poprzednika prawnego D.

2.1.3. Przedmiotem działalności B oraz C jest m.in. wynajem powierzchni w budynkach biurowych (biurowo-usługowych) oraz sprzedaż obiektów komercyjnych po ich wybudowaniu.

2.1.4. B jest właścicielem działki gruntu o numerze ewidencyjnym 218, objętej księgą wieczystą KW (dalej: „Nieruchomość”), przy czym jako właściciel nieruchomości nadal w księdze wieczystej widnieje D. B złożyła wniosek o wpis zmiany – aktualizacji danych w dziale II księgi wieczystej, oznaczony wzmianką nr … z dnia 18 września 2018 r., który do dnia złożenia niniejszego wniosku nie został jeszcze rozpoznany.

2.1.5. Nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)”, zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta z dnia 22 czerwca 2005 r. z późn. zm. (tekst jednolity – ogłoszony w Dz. Urz. Woj. z dnia 22 listopada 2013 r., poz. 6864, dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się w terenach zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę usługową parku technologicznego, oznaczonych symbolem Upt.2.

2.1.6. Zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym, B realizuje inwestycję polegającą na wybudowaniu kolejnego etapu kompleksu budynków biurowo-usługowych DOT Office (Kompleks) składającego się z:

1.  budynku biurowo-usługowego (dalej: „Budynek A” – PKOB 1220) wraz ze wszelkimi urządzeniami, instalacjami, przynależnościami oraz infrastrukturą towarzyszącą i pomocniczą położonego na Nieruchomości oraz położonych na Nieruchomości budowli: parkingów, dróg, chodników (PKOB 2112), kanalizacji deszczowej (PKOB 2212), kanalizacji teletechnicznej (PKOB 2213) (dalej: „Budowle A”) łącznie zwane dalej: „Inwestycją A”;
2.  budynku biurowo-usługowego (dalej: „Budynek F” – PKOB 1220) wraz ze wszelkimi urządzeniami, instalacjami, przynależnościami oraz infrastrukturą towarzyszącą i pomocniczą, położonego na działkach o numerach ewidencyjnych … oraz budowli położonych na tej działce, łącznie zwane „Inwestycją F”;
3.  budynku biurowo-usługowego (dalej: „Budynek G” – PKOB 1220) wraz ze wszelkimi urządzeniami, instalacjami, przynależnościami oraz infrastrukturą towarzyszącą pomocniczą, położonego na działkach o numerach ewidencyjnych … oraz budowli położonych na tej działce, łącznie zwane „Inwestycją G”.

2.1.7. W związku z otrzymaniem przez B decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanej przez Prezydenta Miasta z dnia 12 czerwca 2017 r. dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „Zespół dwóch budynków biurowych (oznaczonych literowo B1 i B2) (…)”, chodnikiem na działkach nr (…), w dniu 27 czerwca 2017 r. B zawarła z B (dalej: „Generalny Wykonawca”) umowę o wykonanie na terenie Nieruchomości robót budowlanych w zakresie budynku biurowego Budynku A z usługami („Umowa z GW”). Roboty budowlane związane z realizacją Budynku A są wykonywane w oparciu o zatwierdzony projekt budowlany oraz opracowane na jego podstawie projekty wykonawcze.

2.1.8. Zgodnie ze stanem zaawansowania prac budowlanych Inwestycji A na połowę grudnia 2018 r., Generalny Wykonawca, jak również inni podwykonawcy w ramach umów zawartych z B wykonają następujące prace:

1.  wszystkie prace w zakresie konstrukcji budynku dotyczące zarówno części podziemnej jak i nadziemnej (tj. wszystkie prace ziemne, wylanie fundamentów, postawienie konstrukcji żelbetonowej składającej się ze stropów, w tym płyt stopowych dachowych, słupów, trzonów komunikacyjnych i technicznych);
2.  elewację oraz pełne pokrycie dachu (do wykonania pozostaną wyłącznie detale oraz ewentualnie usuwanie usterek);
3.  montaż wind;
4.  instalacje elektryczne i odgromowe wyłącznie na kondygnacjach podziemnych (w garażu) polegające na korytowaniu i w zależności od terminu potwierdzenia montażu najprawdopodobniej okablowaniu oświetleniu, na pozostałych kondygnacjach instalacje takie będą w trakcie realizacji;
5.  instalacje wodno-kanalizacyjne oraz instalacje wentylacji i klimatyzacji wyłącznie na kondygnacjach podziemnych (w garażu), na pozostałych kondygnacjach wykonanie takich instalacji będzie uzależnione od decyzji najemcy;
6.  przyłącza do budynku;
7.  kanalizację deszczową oraz teletechniczną;
8.  zagospodarowanie terenu i małą architekturę (do zamontowania pozostaną jedynie elementy, co do których zapadnie decyzja odnośnie ich montażu przy oddaniu Budynku A do użytkowania najemcy oraz elementy oznakowania najemców).

2.1.9. Ponadto, według stanu na połowę grudnia 2018 r., nie będą wykonane: węzeł energetyczny, instalacje elektryczne, wykończenie klatek schodowych i części wspólnych Budynku A, monitoring wizyjny, system kontroli dostępu, aranżacja lokali biurowych i usługowych, podłogi podniesione Budynku A. Zasadniczo brak wykonania instalacji wiąże się z brakiem pełnej funkcjonalności budynku, a tym samym brakiem możliwości użytkowania Budynku A. Pozwolenie na użytkowanie Inwestycji A nie zostanie wydane wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r.

2.1.10. Na połowę grudnia 2018 r. budowa Budowli A, tj. dróg, chodników i parkingów w ramach Inwestycji A będzie zakończona w 90%.

2.1.11. Fragment zagospodarowania terenu na Nieruchomości, ale poza Budynkiem A od strony południowej i zachodniej, tj. droga pożarowa, miejsca parkingowe wzdłuż tej drogi i teren zielony będzie objęty pozwoleniem na użytkowanie sąsiedniego Budynku F. Jednocześnie przed dniem transakcji, o której mowa w pkt 2.1.19 mogą być one użytkowane przez B do celów prowadzonej działalności gospodarczej jaką jest najem Budynku F.

2.1.12. B nabyła działki gruntu (w tym Nieruchomość) pod budowę Kompleksu oraz ponosiła i będzie dalej ponosić koszty budowy Kompleksu (w tym związane z realizacją Inwestycji A) z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT polegających na oddaniu ich w najem oraz ewentualnie sprzedaży.

2.1.13. W związku z tym, że B buduje Kompleks z zamiarem wykorzystywania obiektów wchodzących w skład Kompleksu do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, B przysługuje (i przysługiwało) prawo do odliczenia naliczonego VAT związanego z nabyciem Nieruchomości, z którego B skorzystała, jak również w związku z ponoszeniem innych wydatków związanych z realizacją inwestycji, w tym wydatków na budowę Inwestycji A (w tym budowę Budynku A oraz Budowli A).

2.1.14. Według stanu na moment składania wniosku, 100% pomieszczeń Budynku F i oraz część powierzchni Budynku G jest przedmiotem umów najmu.

2.1.15. Budynek G został już oddany do użytkowania w części przekazany najemcom, natomiast planowane jest, że Budynek F zostanie oddany do użytkowania w styczniu 2019 r. Przekazanie Budynku F najemcom planowane jest na dzień 31 stycznia 2019 r.

2.1.16. Jednocześnie toczą się rozmowy z najemcą powierzchni Budynku F dotyczące wynajęcia przez niego również całej powierzchni biurowej Budynku A. Zawarcie umowy najmu dotyczące całej powierzchni biurowej Budynku A planowane jest do końca listopada 2018 r., przy czym nie jest wykluczone, że do podpisania umowy może dojść również w okresie późniejszym (nie później jednak niż w pierwszym kwartale roku 2019 roku). Aktualnie umowa zawarta z najemcą Budynku F na wynajem powierzchni w Budynku F przewiduje wynajem miejsc parkingowych w garażu podziemnym Budynku A oraz miejsc postojowych na zewnątrz Budynku A, położonych na Nieruchomości, po ich oddaniu do użytkowania.

2.1.17. Planowane jest, że Budynek A i Budowle A mają zostać oddane do użytkowania oraz przekazane najemcy nie wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r.

2.1.18. Aktualnie prowadzone są negocjacje z podmiotem trzecim („Nabywca”), który jest zainteresowany wyłącznie nabyciem udziałów w B, posiadającej oddane najemcom do użytkowania w ramach umowy najmu Budynek F oraz Budynek G, z wykonania których to umów najpierw B, a następnie pośrednio Nabywca będzie uzyskiwał przychody.

2.1.19. Zasadniczo (z zastrzeżeniem okresów bezczynszowych) do dnia oddania najemcy do użytkowania Budynku A, B nie będzie uzyskiwała przychodów z tytułu umowy najmu, w konsekwencji Nabywca nie jest aktualnie zainteresowany nabyciem tego budynku. W związku z tym rozważane jest zbycie Budynku A do C w ramach transakcji sprzedaży, o przedmiocie transakcji szerzej poniżej („Transakcja sprzedaży A”), która to spółka dokończyłaby realizację Inwestycji A, a następnie rozpoczęłaby prowadzenie działalności polegającej na wynajmie Budynku A. Planowane jest, że przedmiotowa Transakcja sprzedaży A miałaby miejsce pod koniec 2018 r. lub w pierwszym kwartale 2019 r.

2.1.20. Jednocześnie nie jest wykluczone, że Nabywca będzie w przyszłości zainteresowany nabyciem od C również Budynku A. Nabycie takie będzie mogło odbyć się w dowolny sposób, tj. poprzez nabycie udziałów w C, nabycie Budynku A wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umowy najmu lub poprzez nabycie całości składników materialnych i niematerialnych dotyczących prowadzonej przez C działalności polegającej na wynajmie Budynku A lub też w jakikolwiek inny sposób, który zostanie ustalony między stronami.

2.1.21. W ramach planowanej odpłatnej Transakcji sprzedaży A, B przeniesie na rzecz C:

1.  prawo własności Nieruchomości (zgodnie z art. 47 § 1 k.c. oraz art. 48 k.c. razem z Budynkiem A w toku prac budowlanych, Budowlami A w toku prac budowlanych, jak również innymi nakładami stanowiącymi części składowe Nieruchomości),
2.  prawa i obowiązki ze stosunku najmu (jeśli do dnia Transakcji sprzedaży A stosowna umowa zostanie zawarta) odnośnie powierzchni Budynku A oraz Budowli A (w tym przeniesie praw i obowiązków takich jak np. kaucje gwarancyjne i depozyty zapłacone przez najemcę na poczet należytego wykonania umowy najmu wraz z wierzytelnościami je zabezpieczającymi, jak również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie najemcy oraz wszelkie inne instrumenty zabezpieczające należyte wykonanie umowy najmu przez najemcę, np. poręczenia);
3.  prawa i obowiązki wynikające z Umowy GW zawartej z Generalnym Wykonawcą;
4.  prawa i obowiązki związane z budową Budynku A i Budowli A, w tym prawa (roszczenia) z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych (w tym Generalnego Wykonawcę) oraz dostawców urządzeń lub instalacji gwarancji i z tytułu rękojmi za wady wraz z wierzytelnościami nimi zabezpieczonymi (jak również przeniesie praw i obowiązków wynikających z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie tych wykonawców lub dostawców oraz z wszelkich innych instrumentów zabezpieczających należyte wykonanie obowiązków przez tych wykonawców i dostawców, np. poręczeń lub kaucji czy kwot zatrzymanych);
5.  prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej usług architektonicznych związanych wyłącznie z realizacją Inwestycji A (Budynku A);
6.  prawa własności intelektualnej ściśle związane z Inwestycją A (Budynkiem A) (w tym autorskie prawa majątkowe, w zakresie nabytym przez B do projektu architektonicznego dotyczącego Inwestycji A, wynikające z umowy o świadczenie usług architekta dla Inwestycji A oraz umowy o wykonanie prac projektowych w zakresie opracowania projektów wykonawczych oraz budowlanych);
7.  decyzję o pozwoleniu na budowę, wydaną przez Prezydenta Miasta dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „Zespół dwóch budynków biurowych (oznaczonych literowo B1 i B2) (…) zmienioną decyzją Prezydenta Miasta z dnia 17 lipca 2018 r. oraz decyzją Prezydenta Miasta z dnia 7 września 2018 r., przy czym przeniesienie tego pozwolenia na budowę zostanie dokonane w części zamierzenia inwestycyjnego, tj. w zakresie ograniczonym do Inwestycji A, stanowiącej samodzielną część zamierzenia inwestycyjnego, obejmującego pierwotnie Inwestycję F oraz Inwestycję A. Do przeniesienia pozwolenia na budowę w części dotyczącej Inwestycji A dojdzie po uprzednim oddaniu do użytkowania Inwestycji F,
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów o przyłączenie do sieci dystrybucji do celów budowlanych;
9.  prawo własności pojedynczych środków trwałych znajdujących się na Nieruchomości (w tym np. ławek zewnętrznych, mebli ogrodowych);
10.  prawa i obowiązki wynikające z porozumienia (umowy) z zarządcą specjalnej strefy ekonomicznej, w granicach, której znajduje się Kompleks.

2.1.22. Ponadto, C może podjąć decyzję, aby część z umów, opisanych powyżej, została niezwłocznie po Transakcji sprzedaży A wypowiedziana albo w inny sposób rozwiązana albo zmieniona (stosownie do decyzji biznesowych C).

2.1.23. Na moment składania wniosku B jest ponadto stroną szeregu innych umów, które dotyczącą bezpośrednio budowy Kompleksu, jak również dotyczących bieżącego funkcjonowania oraz utrzymania spółki (wymienionych w pkt 2.1.26 poniżej).

2.1.24. Z uwagi na fakt, iż przedmiotem części umów dotyczących budowy Kompleksu są łącznie Inwestycja F i/lub Inwestycja A i/lub Inwestycja G, w przypadku zawarcia Transakcji sprzedaży A, przedmiot ww. umów zostanie zmodyfikowany. W takim przypadku planowane jest, że umowy wymienione w pkt 2.1.25 zawarte przez B zostaną zmienione porozumieniami/aneksami, na podstawie których strony zgodnie oświadczą, że od dnia Transakcji sprzedaży A przedmiotowe umowy będą obowiązywały wyłącznie w odniesieniu do Inwestycji G i/lub Inwestycji F. Jednocześnie C zawrze we własnym zakresie umowy zasadniczo o analogicznym zakresie oraz na analogicznych warunkach jak umowy wskazane w pkt 2.1.25 poniżej, przy czym będą one dotyczyć wyłącznie realizacji Inwestycji A. Podpisanie stosownych aneksów do obowiązujących umów oraz nowych umów dotyczących Inwestycji A może nastąpić przed Transakcją sprzedaży A, w trakcie Transakcji sprzedaży A (w szczególności w ramach szeregu czynności, które następować będą tego samego dnia) albo po Transakcji sprzedaży A. Co się zaś tyczy umowy najmu powierzchni w Budynku F zawartej przez B, o której mowa w pkt 2.1.6 w zakresie obejmującym najem miejsc parkingowych w garażu podziemnym Budynku A oraz miejsc postojowych na zewnątrz Budynku A, położonych na Nieruchomości, alternatywnie mogą zostać podjęte następujące czynności:

1.  jednoczesne podpisanie: umowy najmu powierzchni w Budynku A z najemcą Budynku F (między C a najemcą Budynku F), która będzie dotyczyć powierzchni w Budynku A i która obejmie ww. miejsca oraz aneksu/porozumienia do umowy między B a najemcą Budynku F, wyłączającego te miejsca spod umowy najmu F, tj. rozwiązania umowy w tym zakresie albo
2.  zawarta zostanie umowa dzierżawy dotycząca ww. miejsc parkingowych w garażu podziemnym Budynku A oraz miejsc postojowych na zewnątrz Budynku A, położonych na Nieruchomości, pomiędzy B a C.

2.1.25. Oprócz umów wymienionych powyżej dotyczących realizacji Inwestycji A, B jest również aktualnie stroną następujących umów dotyczących budowy Kompleksu (przy czym B nie może wykluczyć, że na moment Transakcji sprzedaży A, B będzie stroną również innych umów dotyczących realizacji inwestycji lub ewentualnie niektóre z umów nie będą już obowiązywały), tj.:

1.  umowy o pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji F oraz Inwestycji A);
2.  umowy na przeprowadzenie nadzoru i badań archeologicznych sieci na terenie nieruchomości – (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
3.  umowy o świadczenie usług kontroli realizacji inwestycji (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
4.  umowy o przeprowadzenie czynności zmierzających do otrzymania certyfikatu środowiskowego dla inwestycji (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
5.  umowy o świadczenie usług consultingowych licencjonowanego specjalisty (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
6.  umowy o świadczenie usług konsultacji w zakresie rozwiązań projektowych w specjalności konstrukcja (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz inwestycji A);
7.  umowy o udostępnienie działek dla zaplecza budowy (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
8.  umowy na przeprowadzenie nadzoru badań archeologicznych nad budową inwestycji drogowej (…) (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A),
9.  umowy dotyczącej konsultacji w zakresie instalacji elektrycznej (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
10.  umowy dotyczącej konsultacji w zakresie instalacji sanitarnej (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
11.  umowy na uruchomienie nowej stacji (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji F oraz Inwestycji A).

2.1.26. Dodatkowo B jest aktualnie stroną następujących umów dotyczących bieżącego funkcjonowania oraz utrzymania spółki (przy czym B nie może wykluczyć, że na moment Transakcji sprzedaży A, B będzie stroną również innych umów dotyczących bieżącej działalności lub ewentualnie niektóre z poniższych umów nie będą już obowiązywały), tj.:

1.  umowy na obsługę finansowo-księgową;
2.  umowy o powierzenie przetwarzania danych osobowych;
3.  umowy o świadczenie stałej obsługi biurowej;
4.  umowy rachunku bankowego;
5.  umowy na korzystanie z praw własności intelektualnej dotyczących logo Kompleksu oraz do strony internetowej Kompleksu (oznaczenia indywidualizacyjnego);
6.  umowy o prowadzenie kampanii reklamowej;
7.  umowy o świadczenie usług taksówkowych;
8.  umowy podnajmu lokalu, w którym znajduje się siedziba B,
9.  porozumienia w sprawie opłaty w Specjalnej Strefie Ekonomicznej;
10.  umowy dzierżawy trafostacji.

2.1.27. W związku z tym, że prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącego utrzymania i funkcjonowania B, o których mowa w pkt 2.1.26 nie zostaną przeniesione na C, C będzie zobowiązana do zawarcia stosownych umów ww. przedmiocie we własnym zakresie, przy czym od decyzji biznesowej C będzie zależał w szczególności przedmiot umowy oraz wybór odpowiedniego podwykonawcy. Zawarcie takich umów przez C będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania C w trakcie realizacji Inwestycji A.

2.1.28. Ponadto B jest stroną umów pożyczek zawartych z podmiotami powiązanymi wobec B i C, umów kredytów bankowych (jak też innych dokumentów związanych z tymi umowami, w szczególności dokumentów zabezpieczeń), jak też transakcji zabezpieczających ryzyko zmiany kursowej zawartych z bankiem finansującym, które to umowy oraz transakcje związane są z finansowaniem budowy Kompleksu, w tym Inwestycji A. W odniesieniu do udzielonych B pożyczek oraz zaciągniętych przez B zobowiązań wobec banku finansującego, z tytułu udzielonych B kredytów bankowych, jak też zobowiązań B wynikających z zawartych transakcji zabezpieczających ryzyko zmiany kursowej, w związku z Transakcją sprzedaży A, planowane jest, że dojdzie w szczególności do:

1.  dokonania przez B (w szczególności ze środków uzyskanych przez B tytułem ceny sprzedaży w związku z zawarciem Transakcji sprzedaży A) częściowej (tj. w części związanej z finansowaniem realizacji przez B Inwestycji A przez bank finansujący) spłaty zadłużenia B wobec banku finansującego z tytułu udzielonych B kredytów oraz rozliczenia (spłaty) zawartych transakcji zabezpieczających ryzyko zmiany kursowej, wraz z ewentualnymi odsetkami, prowizjami, kosztami lub innego rodzaju opłatami;
2.  częściowej spłaty przez B zadłużenia B wobec podmiotu powiązanego z B z tytułu udzielonych B pożyczek, w tym związanych z realizacją przez B Kompleksu.

2.1.29. Wskazane w pkt 2.1.28 powyżej spłaty i rozliczenia mogą nastąpić (w całości lub w części) przed Transakcją sprzedaży A, w trakcie Transakcji sprzedaży A (w szczególności w ramach szeregu czynności, które następować będą tego samego dnia) albo po Transakcji sprzedaży A.

2.1.30. Jednocześnie, w związku z Transakcją sprzedaży A, planowane jest ponadto zawarcie przez C umów kredytów bankowych oraz innych dokumentów związanych z tymi kredytami (w szczególności dokumentów zabezpieczeń), na podstawie których w szczególności C udzielone zostanie finansowane (przez bank finansujący) na dalszą realizację Inwestycji A po zrealizowaniu Transakcji sprzedaży A (w tym w formie kredytu budowlanego, inwestycyjnego oraz odnawialnego kredytu obrotowego).

2.1.31. Ponadto w ramach Transakcji sprzedaży A, C w szczególności nie nabędzie:

1.  zakładu pracy B (aktualnie B nie zatrudnia żadnych pracowników);
2.  Inwestycji F oraz Inwestycji G, w tym praw i obowiązków wynikających z umów związanych z tymi inwestycjami, z zastrzeżeniem uwag dotyczących zawarcia porozumień i aneksów do obowiązujących umów wskazanych w niniejszym wniosku;
3.  praw i obowiązków ze stosunku najmu odnośnie powierzchni Budynku F i Budynku G;
4.  nazwy B;
5.  ksiąg rachunkowych B;
6.  praw i obowiązków z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania oraz utrzymania B, jak również praw i obowiązków z umów wymienionych w pkt 2.1.26 dotyczących realizacji Inwestycji F i Inwestycji G z zastrzeżeniem uwag dotyczących zawarcia porozumień/aneksów do obowiązujących umów wskazanych w niniejszym wniosku;
7.  bazy kontaktów z podmiotami uczestniczącymi w procesie budowy;
8.  wierzytelności oraz zobowiązań.

2.1.32. Nieruchomość i/lub Budynek A i/lub Budowle A, jak również Inwestycja A nie są i nie będą wyodrębnione w jakikolwiek sposób (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów oraz bądź innych aktów wewnętrznych) z przedsiębiorstwa B. W szczególności, nie będą stanowić oddziału, zakładu.

2.1.33. B nie posiada odrębnych kont rozrachunków z odbiorcami i dostawcami na których ewidencjonowane są rozrachunki w zakresie dotyczącym Inwestycji A, nie posiada odrębnych kont na których ewidencjonowane są przychody i koszty zakresie dotyczącym Inwestycji A. Jedyne wyjątki od tych zasad zostały opisane poniżej.

2.1.34. B nie posiada odrębnych rachunków bankowych dla Inwestycji A z wyjątkiem wskazanym poniżej.

2.1.35. W związku z wymogami banku, który udzielił Spółce kredytów na finansowanie budowy Kompleksu oraz bieżącą działalność:

1.  B posiada osobne konta analityczne dla każdej inwestycji (tj. Inwestycji F, Inwestycji A, Inwestycji G) na których ewidencjonowane są zobowiązania z tytułu kredytów i odsetek od tych kredytów;
2.  B posiada osobne rachunki bankowe dla każdego z najemców poszczególnych budynków wchodzących w skład Kompleksu (w tym Budynku A), na które będą wpływać należności od najemców.

2.1.36. Ponadto na koncie produkcja w toku B ewidencjonuje wydatki związane z wytworzeniem poszczególnych budynków i budowli, w tym Budynku A oraz poszczególnych Budowli A.

2.1.37. Realizacja Inwestycji A jest dokonywana w ramach odrębnego budżetu, który podlega odrębnej wewnętrznej kontroli.

2.1.38. Po nabyciu Nieruchomości, C dokończy budowę Budynku A, a następnie skomercjalizuje Budynek A (tj. odda w najem powierzchnię biurową w tym budynku). Ewentualnie, nie jest wykluczone, że C może w przyszłości również sprzedać Budynek A.

2.1.39. Dodatkowo Wnioskodawca podkreśla, że intencją C oraz Nabywcy jest objęcie planowaną transakcją wybranych składników majątkowych oraz praw i obowiązków z umów ściśle związanych z Inwestycją A.

2.1.40. W związku z tym, że aktualnie B nie rozpoczęła jeszcze prowadzenie działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku A, B nie jest na dzień złożenia wniosku stroną umowy o zarządzanie Budynkiem G oraz nie jest stroną umów o świadczenie usług fachowych i dostawę mediów.

2.1.41. W związku z powyższym, po dokonaniu Transakcji sprzedaży A oraz przed rozpoczęciem działalności w zakresie wynajmu powierzchni biurowej Budynku A, C zawrze we własnym zakresie również inne umowy niezbędne do prawidłowego prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni, w tym w szczególności:

1.  umowę zarządzania Budynkiem A i Budowlami A (której przedmiotem będzie zarządzanie najmem i relacje z najemcami, sprawozdawczość finansowa, usługi finansowe; raportowanie i ocena usług kontrahentów, optymalizacja kosztów eksploatacyjnych, zarządzanie eksploatacją i nadzór nad technicznym utrzymaniem Budynku A i Budowli A);
2.  umowy o świadczenie usług fachowych oraz innych usług niezbędnych do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu, tj. w zakresie dokonywania okresowych przeglądów instalacji, obsługi awarii, konserwacji oraz drobnych prac naprawczych, przeprowadzania inspekcji przeciwpożarowych, czyszczenia okien i fasad, monitoringu przeciwpożarowego, usług telekomunikacyjnych, usług ochrony, usług konserwacyjnych dźwigów osobowych, usług utrzymanie czystości, usług najmu pojemników na odpady komunalne;
3.  umowy na dostawę mediów (umowy dotyczące dystrybucji i dostawy energii elektrycznej, cieplnej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzanie ścieków).

2.1.42. Nie jest planowane, aby C zatrudniała jakiekolwiek osoby w swoich strukturach.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 4 stycznia 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.2. B wskazuje, że w przedstawionym we wniosku stanowisku zawarła już analizę braku spełnienia warunków zawartych odpowiednio w art. 55 (1) Kodeksu cywilnego oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT pozwalających na uznanie, że przedmiot transakcji stanowi odpowiednio przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Natomiast na podstawie Wezwania Dyrektor KIS zażądał uzupełnienia o ww. analizę opisu zdarzenia przyszłego wskazanego wniosku, co też Wnioskodawca czyni w dalszej części pisma.

1.3. Odpowiadając na Pytanie nr 1, zdaniem B majątek będący przedmiotem zapytania w momencie sprzedaży nie będzie spełniał warunków zawartych w art. 55(1) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Powyższe wynika z następujących przesłanek:

1.3.1. Przedmiotem działalności B jest m.in. wynajem powierzchni w budynkach biurowych (biurowo-usługowych) oraz/lub sprzedaż obiektów komercyjnych po ich wybudowaniu i skomercjalizowaniu. Działalność B nie polega w żadnym razie na świadczeniu usług budowlanych. Takie usługi świadczą na rzecz B podmioty trzecie w ramach zawartych umów. Aktualnie B realizuje inwestycję polegającą na wybudowaniu kolejnego etapu Kompleksu składającego się z m.in. z Inwestycji A (w tym Budynku A i Budowli A) oraz następnie jego komercjalizacji (tj. oddaniu w najem powierzchni biurowej). Aktualnie toczą się rozmowy z najemcą powierzchni Budynku F dotyczące wynajęcia przez niego również całej powierzchni biurowej Budynku A. Zawarcie umowy najmu dotyczące całej powierzchni biurowej Budynku A planowane jest na pierwszy kwartał 2019 roku. Planowane jest, że Budynek A i Budowle A mają zostać oddane do użytkowania oraz przekazane najemcy nie wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r., czyli po dokonaniu Transakcji sprzedaży A. Zasadniczo (z zastrzeżeniem ewentualnych okresów bezczynszowych lub okresów obniżonego czynszu) do dnia oddania najemcy do użytkowania Budynku A, B nie będzie uzyskiwała przychodów z tytułu umowy najmu.

1.3.2. Przedmiot Transakcji sprzedaży A będzie obejmował wyłącznie wybrane składniki majątkowe oraz prawa i obowiązki wynikające z wybranych umów, które jednak nie służą do samodzielnej realizacji docelowej działalności polegającej na najmie nieruchomości (Budynku A), a następnie ewentualnie sprzedaży skomercjalizowanego budynku, a wyłącznie umożliwią dokończenie inwestycji budowlanej w zakresie budowy Budynku A przez C.

1.3.3. Przedmiot transakcji, według stanu na moment jej dokonania, nie tworzy więc zespołu składników majątkowych umożliwiających prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni biurowych Inwestycji A. Przede wszystkim bowiem Budynek A jest w trakcie budowy i nie może pełnić aktualnie swojej funkcji gospodarczej, tj. być przedmiotem najmu (taka możliwość pojawi się dopiero w momencie oddania tego budynku do użytkowania, co będzie miało miejsce nie wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r.). Dla prowadzenia podstawowej działalności niezbędne będzie dodatkowo uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych umów, które nie będą zbyte w ramach Transakcji sprzedaży A, a których stroną w niektórych przypadkach nie jest nawet aktualnie B, w tym w szczególności umów (umowy o zarządzenie nieruchomością, umowy zarządzania aktywami, umowy na dostawę mediów), umów (dotyczących bieżącej obsługi i funkcjonowania C), umów (dotyczących realizacji Inwestycji A, co będzie wymagało „podziału” przedmiotowych umów w sposób opisany we Wniosku oraz piśmie), umów (dotyczących umowy najmu/dzierżawy miejsc parkingowych), umów (umów kredytów bankowych oraz innych dokumentów związanych z tymi kredytami, które pozwolą C na dokończenie Inwestycji A i dostosowanie Budynku A do potrzeb najemców).

1.3.4. W ramach planowanej odpłatnej Transakcji sprzedaży A, B przeniesie na rzecz C:

1.  prawo własności Nieruchomości (zgodnie z art. 47 § 1 k.c. oraz art. 48 k.c. razem z Budynkiem A w toku prac budowlanych, Budowlami A w toku prac budowlanych, jak również innymi nakładami stanowiącymi części składowe Nieruchomości),
2.  prawa i obowiązki ze stosunku najmu (jeśli do dnia Transakcji sprzedaży A stosowna umowa zostanie zawarta) odnośnie powierzchni Budynku A oraz Budowli A (w tym B przeniesie prawa i obowiązki takie jak np. kaucje gwarancyjne i depozyty zapłacone przez najemcę na poczet należytego wykonania umowy najmu wraz z wierzytelnościami je zabezpieczającymi, jak również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie najemcy oraz wszelkie inne instrumenty zabezpieczające należyte wykonanie umowy najmu przez najemcę, np. poręczenia), przy czym planowane jest, że Budynek A i Budowle A mają zostać oddane do użytkowania oraz przekazane najemcy nie wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r. zasadniczo dopiero wtedy B zacznie uzyskiwać przychody z tytułu najmu powierzchni (z zastrzeżeniem ewentualnych okresów bezczynszowych lub okresów obniżonego czynszu),
3.  prawa i obowiązki wynikające z Umowy GW zawartej z Generalnym Wykonawcą,
4.  prawa i obowiązki związane z budową Budynku A i Budowli A, w tym prawa (roszczenia) z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych (w tym Generalnego Wykonawcę) oraz dostawców urządzeń lub instalacji gwarancji i z tytułu rękojmi za wady wraz z wierzytelnościami nimi zabezpieczonymi (jak również przeniesie praw i obowiązków wynikających z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie tych wykonawców lub dostawców oraz z wszelkich innych instrumentów zabezpieczających należyte wykonanie obowiązków przez tych wykonawców i dostawców, np. poręczeń lub kaucji czy kwot zatrzymanych),
5.  prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej usług architektonicznych związanych wyłącznie z realizacją Inwestycji A (Budynku A),
6.  prawa własności intelektualnej ściśle związane z Inwestycją A (Budynkiem A) (w tym autorskie prawa majątkowe, w zakresie nabytym przez B do projektu architektonicznego dotyczącego Inwestycji A, wynikające z umowy o świadczenie usług architekta dla Inwestycji A oraz umowy o wykonanie prac projektowych w zakresie opracowania projektów wykonawczych oraz budowlanych),
7.  decyzję o pozwoleniu na budowę, wydaną przez Prezydenta Miasta z dnia 12 czerwca 2017 r. dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „Zespół dwóch budynków biurowych (oznaczonych literowo B1 i B2) (…), zmienioną decyzją Prezydenta Miasta z dnia 17 lipca 2018 r. oraz decyzją Prezydenta Miasta z dnia 7 września 2018 r. oraz decyzją Prezydenta Miasta, znak: (…) przy czym przeniesienie tego pozwolenia na budowę zostanie dokonane w części zamierzenia inwestycyjnego, tj. w zakresie ograniczonym do Inwestycji A, stanowiącej samodzielną część zamierzenia inwestycyjnego, obejmującego pierwotnie Inwestycję F oraz Inwestycję A. Do przeniesienia pozwolenia na budowę w części dotyczącej Inwestycji A dojdzie po uprzednim oddaniu do użytkowania Inwestycji F,
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów o przyłączenie do sieci dystrybucji do celów budowlanych,
9.  prawo własności pojedynczych środków trwałych znajdujących się na Nieruchomości (w tym np. ławek zewnętrznych, mebli ogrodowych).

1.3.5. Jednocześnie w ramach Transakcji sprzedaży A, C w szczególności nie nabędzie:

1.  zakładu pracy B (aktualnie B nie zatrudnia żadnych pracowników);
2.  praw i obowiązków z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania oraz utrzymania B,
3.  Inwestycji F oraz Inwestycji G,
4.  praw i obowiązków z umów dotyczących realizacji Inwestycji F i Inwestycji G z zastrzeżeniem uwag dotyczących zawarcia porozumień/aneksów do obowiązujących umów wskazanych w niniejszym wniosku,
5.  praw i obowiązków ze stosunku najmu odnośnie powierzchni Budynku F i Budynku G,
6.  praw i obowiązków wynikających z innych umów niż wskazane powyżej, związanych z tymi Inwestycją F i Inwestycją G, z zastrzeżeniem uwag dotyczących zawarcia porozumień i aneksów do obowiązujących umów wskazanych w niniejszym wniosku,
7.  nazwy B,
8.  ksiąg rachunkowych B,
9.  bazy kontaktów z podmiotami uczestniczącymi w procesie budowy,
10.  innych wierzytelności oraz zobowiązań B oprócz wierzytelności i zobowiązań będących przedmiotem Transakcji sprzedaży A wymienionych we Wniosku oraz piśmie.

1.3.6. Umowami dotyczącymi bieżącego funkcjonowania oraz utrzymania B, są wymienione poniżej umowy, (przy czym B nie może wykluczyć, że na moment Transakcji sprzedaży A, B będzie stroną również innych umów dotyczących bieżącej działalności lub ewentualnie niektóre z poniższych umów nie będą już obowiązywały), tj.:

1.  umowy na obsługę finansowo-księgową;
2.  umowy o powierzenie przetwarzania danych osobowych;
3.  umowy o świadczenie stałej obsługi biurowej;
4.  umowy rachunku bankowego;
5.  umowy na korzystanie z praw własności intelektualnej dotyczących logo Kompleksu oraz do strony internetowej Kompleksu (oznaczenia indywidualizacyjnego);
6.  umowy o prowadzenie kampanii reklamowej;
7.  umowy o świadczenie usług taksówkowych;
8.  umowy podnajmu lokalu, w którym znajduje się siedziba B;
9.  porozumienie (umowa) z zarządcą Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w granicach, której znajduje się Kompleks w sprawie opłaty w Specjalnej Strefie Ekonomicznej; umowy dzierżawy trafostacji;
10.  w związku z tym, że prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącego utrzymania i funkcjonowania B (z zastrzeżeniem porozumienia z zarządcą Specjalnej Strefy Ekonomicznej), o której mowa w pkt 1.3.5. (ii) nie zostaną przeniesione na C, C będzie zobowiązana do zawarcia stosownych umów w ww. przedmiocie we własnym zakresie, przy czym od decyzji biznesowej C będzie zależał w szczególności przedmiot umowy oraz wybór odpowiedniego podwykonawcy. Zawarcie takich umów przez C będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania C w trakcie realizacji Inwestycji A. Co się zaś tyczy porozumienia (umowy) z zarządcą Specjalnej Strefy Ekonomicznej, planowane jest, że przedmiotowe porozumienie zostanie zmienione w taki sposób, że strony zgodnie oświadczą, że od dnia Transakcji sprzedaży A przedmiotowe porozumienie będzie obowiązywało wyłącznie w odniesieniu do Inwestycji G i/lub Inwestycji F. Jednocześnie C zawrze we własnym zakresie porozumienie o zasadniczo analogicznym zakresie oraz na analogicznych warunkach dotyczące Inwestycji A. Powyższe zdarzenie może nastąpić przed Transakcją sprzedaży A, w trakcie Transakcji sprzedaży A (w szczególności w ramach szeregu czynności, które następować będą tego samego dnia) albo po Transakcji sprzedaży A.

1.3.7. B jest również aktualnie stroną następujących umów dotyczących budowy Kompleksu (przy czym B nie może wykluczyć, że na moment Transakcji sprzedaży A, B będzie stroną również innych umów dotyczących realizacji inwestycji lub ewentualnie niektóre z umów nie będą już obowiązywały), tj.

1.  umów o pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego (umowy te dotyczą łącznie Inwestycji F oraz Inwestycji A);
2.  umowy o świadczenie usług kontroli realizacji inwestycji (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
3.  umowy o przeprowadzenie czynności zmierzających do otrzymania certyfikatu środowiskowego dla inwestycji (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji Fi oraz Inwestycji A);
4.  umowy o świadczenie usług consultingowych licencjonowanego specjalisty (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
5.  umowy o świadczenie usług konsultacji w zakresie rozwiązań projektowych w specjalności konstrukcja (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
6.  umowy o udostępnienie działek dla zaplecza budowy (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
7.  umowy dotyczącej konsultacji w zakresie instalacji elektrycznej (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
8.  umowy dotyczącej konsultacji w zakresie instalacji sanitarnej (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz Inwestycji A);
9.  umowy na uruchomienie nowej stacji … (umowa ta dotyczy łącznie Inwestycji F oraz Inwestycji A).

Jednocześnie B wyjaśnia, że w okresie od dnia złożenia wniosku do dnia pisma stanowiącego uzupełnienie do wniosku, umowy na przeprowadzenie nadzoru i badań archeologicznych sieci na terenie nieruchomości przy ul. … oraz umowy na przeprowadzenie nadzoru badań archeologicznych nad budową Inwestycji drogowej (…), które dotyczyły łącznie Inwestycji G, Inwestycji F oraz inwestycji A zostały zrealizowane i rozliczone w związku z czym C nie będzie stroną tych umów oraz nie zawrze umów o analogicznym zakresie dotyczących inwestycji A.

1.3.8. Z uwagi na fakt, iż przedmiotem części umów dotyczących budowy Kompleksu są łącznie Inwestycja F i/lub Inwestycja A i/lub Inwestycja G, w przypadku zawarcia Transakcji sprzedaży A, przedmiot ww. umów zostanie zmodyfikowany, w takim przypadku planowane jest, że zawarte przez B zostaną zmienione porozumieniami/aneksami, na podstawie których strony zgodnie oświadczą, że od dnia Transakcji sprzedaży A przedmiotowe umowy będą obowiązywały wyłącznie w odniesieniu do Inwestycji G i/lub Inwestycji F. Jednocześnie C zawrze we własnym zakresie umowy zasadniczo o analogicznym zakresie oraz na analogicznych warunkach jak umowy wskazane w pkt 1.3.8. niniejszego pisma, przy czym będą one dotyczyć wyłącznie realizacji Inwestycji A. Podpisanie stosownych aneksów do obowiązujących umów oraz nowych umów dotyczących Inwestycji A może nastąpić przed Transakcją sprzedaży A, w trakcie Transakcji sprzedaży A (w szczególności w ramach szeregu czynności, które następować będą tego samego dnia) albo po Transakcji sprzedaży A.

1.3.9. Dodatkowo umowa zawarta przez B z najemcą Budynku F na wynajem powierzchni w Budynku F przewiduje wynajem miejsc parkingowych w garażu podziemnym Budynku A oraz miejsc postojowych na zewnątrz Budynku A, położonych na Nieruchomości, po ich oddaniu do użytkowania. W odniesieniu do tej umowy w związku z zawarciem Transakcji sprzedaży A alternatywnie mogą zostać podjęte następujące czynności:

1.  jednoczesne podpisanie: umowy najmu powierzchni w Budynku A z najemcą Budynku F (między C a najemcą Budynku F), która będzie dotyczyć powierzchni w Budynku A i która obejmie ww. miejsca oraz aneksu i porozumienia do umowy między B a najemcą Budynku F, wyłączającego te miejsca spod umowy najmu F, tj. rozwiązania umowy w tym zakresie; albo
2.  zawarta zostanie umowa dzierżawy dotycząca ww. miejsc parkingowych w garażu podziemnym Budynku A oraz miejsc postojowych na zewnątrz Budynku A, położonych na Nieruchomości, pomiędzy B a C.

1.3.10. Ponadto B jest stroną umów pożyczek zawartych z podmiotami powiązanymi wobec B i C, umów kredytów bankowych (jak też innych dokumentów związanych z tymi umowami, w szczególności dokumentów zabezpieczeń), jak też transakcji zabezpieczających ryzyko zmiany kursowej zawartych z bankiem finansującym, które to umowy oraz transakcje związane są z finansowaniem budowy Kompleksu, w tym Inwestycji A. W odniesieniu do udzielonych B pożyczek oraz zaciągniętych przez B zobowiązań wobec banku finansującego, z tytułu udzielonych B kredytów bankowych, jak też zobowiązań B wynikających z zawartych transakcji zabezpieczających ryzyko zmiany kursowej, w związku z Transakcją sprzedaży A, planowane jest, że dojdzie w szczególności do

1.  dokonania przez B (w szczególności ze środków uzyskanych przez B tytułem ceny sprzedaży w związku z zawarciem Transakcji sprzedaży A) częściowej (tj. w części związanej finansowaniem realizacji przez B Inwestycji A przez bank finansujący) spłaty zadłużenia B wobec banku finansującego z tytułu udzielonych B kredytów oraz rozliczenia (spłaty) zawartych transakcji zabezpieczających ryzyko zmiany kursowej, wraz z ewentualnymi odsetkami. prowizjami, kosztami lub innego rodzaju opłatami,
2.  częściowej spłaty przez B zadłużenia B wobec podmiotu powiązanego z B z tytułu udzielonych B pożyczek, w tym związanych z realizacją przez B Kompleksu.

1.3.11. Wskazane w punkcie 1.3.11. spłaty i rozliczenia mogą nastąpić (w całości lub w części) przed Transakcją sprzedaży A, w trakcie Transakcji sprzedaży A (w szczególności w ramach szeregu czynności, które następować będą tego samego dnia) albo po Transakcji sprzedaży A.

1.3.12. Jednocześnie, w związku z Transakcją sprzedaży A, planowane jest ponadto zawarcie przez C umów kredytów bankowych oraz innych dokumentów związanych z tymi kredytami (w szczególności dokumentów zabezpieczeń), na podstawie których w szczególności C udzielone zostanie finansowane (przez bank finansujący) na dalszą realizację Inwestycji A po zrealizowaniu Transakcji sprzedaży A (w tym w formie kredytu budowlanego, inwestycyjnego oraz odnawialnego kredytu obrotowego). Ponadto, w zależności od wymagań banku finansującego C, możliwe jest, że B ustanowi dodatkowe zabezpieczenia na swoich składnikach majątkowych (poręczenie, hipoteka etc.) na rzecz banku finansującego C zabezpieczające wykonanie zobowiązań C wobec tego banku. Zabezpieczenie te będą ograniczone czasowo. W związku z takimi zabezpieczeniami, o ile zostaną ustanowione, zawarta zostanie pomiędzy B a C umowa przewidująca m.in. wynagrodzenie należne B od C za ich ustanowienie.

1.3.13. W świetle powyższego, zdaniem B, majątek będący przedmiotem zapytania w momencie sprzedaży nie będzie spełniał warunków zawartych w art. 55(1) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

1.4. Odpowiadając na Pytanie nr 2a, zdaniem B majątek będący przedmiotem zapytania nie będzie na moment sprzedaży wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej, tj. nie będzie stanowił wyodrębnionego zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, zarówno Nieruchomość i/lub Budynek A i/lub Budowle A, jak również Inwestycja A nie są i nie będą na moment sprzedaży wyodrębnione w jakikolwiek sposób w strukturach B (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów oraz bądź innych aktów wewnętrznych). W szczególności, nie będą stanowić oddziału ani zakładu.

1.5. Odpowiadając na pytanie nr 2b, zdaniem B majątek będący przedmiotem zapytania nie będzie na moment sprzedaży wyodrębniony na płaszczyźnie finansowej, tj. nie będzie posiadał samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz na podstawie prowadzonej przez B ewidencji księgowej nie będzie możliwe pełne przyporządkowanie nie tylko przychodów i kosztów, ale również należności i zobowiązań do Inwestycji A, przez co nie będzie możliwe określenie wyniku finansowego dla Inwestycji A. Powyższe wynika z następujących przesłanek:

1.5.1. B nie posiada odrębnych kont rozrachunków z odbiorcami i dostawcami, na których ewidencjonowane są rozrachunki w zakresie dotyczącym Inwestycji A, nie posiada odrębnych kont, na których ewidencjonowane są przychody i koszty w zakresie dotyczącym Inwestycji A. Jedyny wyjątek od tych zasad stanowi odrębna ewidencja w następującym zakresie:

1.  B posiada osobne konta analityczne dla każdej inwestycji (tj. Inwestycji F, Inwestycji A, Inwestycji G), na których ewidencjonowane są zobowiązania z tytułu kredytów i odsetek od tych kredytów;
2.  B na koncie produkcja w toku ewidencjonuje wyłącznie wydatki związane z wytworzeniem poszczególnych budynków i budowli, w tym Budynku A oraz poszczególnych Budowli A.

1.5.2. B nie posiada odrębnych rachunków bankowych dla Inwestycji A. Jedyny wyjątek od tej zasady stanowią odrębne rachunki bankowe dla najemców poszczególnych budynków wchodzących w skład Kompleksu (w tym Budynku A), na które będą wpływać należności od najemców. Powyższe wynika z wymogów banku, który udzielił Spółce kredytów na finansowanie budowy Kompleksu oraz na bieżącą działalność. Zasadniczo jednak (z zastrzeżeniem ewentualnych okresów bezczynszowych lub okresów obniżonego czynszu) do dnia oddania najemcy do użytkowania Budynku A (co nastąpi nie wcześniej niż pod koniec 2019 r.), B nie będzie uzyskiwała przychodów z tytułu umowy najmu.

1.5.3. Realizacja Inwestycji A jest dokonywana w ramach odrębnego budżetu, który podlega odrębnej wewnętrznej kontroli.

1.5.4. Prowadzona przez B sprawozdawczość w sposób wskazany powyżej nie pozwala na przyporządkowanie całego majątku, wszystkich kosztów, przychodów oraz należności i zobowiązań do Inwestycji A.

1.5.5. W świetle powyższego, zdaniem B majątek będący przedmiotem zapytania nie będzie na moment sprzedaży wyodrębniony na płaszczyźnie finansowej, tj. nie będzie posiadał samodzielności finansowej, pozwalającej na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz na podstawie prowadzonej przez B ewidencji księgowej nie będzie możliwe pełne przyporządkowanie nie tylko przychodów i kosztów, ale również należności i zobowiązań do Inwestycji A, przez co nie będzie możliwe określenie wyniku finansowego dla Inwestycji A.

1.6. Odpowiadając na Pytanie nr 2c, zdaniem B majątek będący przedmiotem zapytania nie będzie na moment sprzedaży wyodrębniony na płaszczyźnie funkcjonalnej, tj. nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Powyższe wynika z następujących przesłanek:

1.6.1. Przedmiotem działalności B oraz C jest m.in. wynajem powierzchni w budynkach biurowych (biurowo-usługowych) oraz/lub sprzedaż obiektów komercyjnych po ich wybudowaniu. Działalność B nie polega w żadnym razie na świadczeniu usług budowlanych. Takie usługi świadczą na rzecz B podmioty trzecie w ramach zawartych umów. Aktualnie B realizuje inwestycję polegającą na wybudowaniu kolejnego etapu Kompleksu składającego się z m.in. z Inwestycji A (w tym Budynku A i Budowli A) oraz następnie jego komercjalizacji (tj. oddaniu w najem powierzchni biurowej). Aktualnie toczą się rozmowy z najemcą powierzchni Budynku F dotyczące wynajęcia przez niego również całej powierzchni biurowej Budynku A. Zawarcie umowy najmu dotyczące całej powierzchni biurowej Budynku A planowane jest na pierwszy kwartał 2019 roku. Planowane jest, że Budynek A i Budowle A mają zostać oddane do użytkowania oraz przekazane najemcy nie wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r. czyli po dokonaniu Transakcji sprzedaży A. Zasadniczo (z zastrzeżeniem ewentualnych okresów bezczynszowych lub okresów obniżonego czynszu) do dnia oddania najemcy do użytkowania Budynku A. B nie będzie uzyskiwała przychodów z tytułu umowy najmu.

1.6.2. Przedmiot Transakcji sprzedaży A będzie obejmował wyłącznie wybrane składniki majątkowe oraz prawa i obowiązki wynikające z wybranych umów, które jednak nie służą do samodzielnej realizacji docelowej działalności polegającej na najmie nieruchomości (Budynku A), a następnie ewentualnie sprzedaży skomercjalizowanego budynku, a wyłącznie umożliwią dokończenie inwestycji budowlanej w zakresie budowy Budynku A przez C.

1.6.3. Przedmiot transakcji, według stanu na moment jej dokonania, nie tworzy więc zespołu składników majątkowych umożliwiających prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni biurowych Inwestycji A. Przede wszystkim bowiem Budynek A jest w trakcie budowy nie może pełnić aktualnie swojej funkcji gospodarczej, tj. być przedmiotem najmu (taka możliwość pojawi się dopiero w momencie oddania tego budynku do użytkowania, co będzie miało miejsce nie wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r.). Dla prowadzenia podstawowej działalności niezbędne będzie dodatkowo uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych umów, które nie będą zbyte w ramach Transakcji sprzedaży A, a których stroną, w niektórych przypadkach, nie jest nawet aktualnie B, w tym w szczególności umów o zarządzenie nieruchomością, umowy zarządzania aktywami, umowy na dostawę mediów, umów dotyczących bieżącej obsługi i funkcjonowania C, umów dotyczących realizacji Inwestycji A, co będzie wymagało „podziału” przedmiotowych umów w sposób opisany we wniosku oraz uzupełnieniu, umów dotyczących umowy najmu/ dzierżawy miejsc parkingowych, umów kredytów bankowych oraz innych dokumentów związanych z tymi kredytami, które pozwolą C na dokończenie Inwestycji A i dostosowanie Budynku A do potrzeb najemców.

1.6.4. W świetle powyższego, zdaniem B majątek będący przedmiotem zapytania nie będzie na moment sprzedaży wyodrębniony na płaszczyźnie funkcjonalnej, tj. nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

1.7. Odpowiadając na Pytanie nr 2d, zdaniem B zespół składników majątkowych i niemajątkowych będący przedmiotem zapytania nie będzie wystarczający do samodzielnego wykonywania zadań, a prowadzenie działalności przez wydzieloną część przedsiębiorstwa będzie wymagało zawarcia dodatkowych umów przez C. Powyższe wynika z następujących przesłanek:

1.7.1. Przedmiot Transakcji sprzedaży A nie umożliwia samodzielnego prowadzenia działalności polegającej na najmie. Dla jej prowadzenia niezbędne będzie bowiem uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych umów, które nie będą przedmiotem Transakcji sprzedaży A, a których stroną nie jest aktualnie B, jak np.:

1.  umowy zarządzania Budynkiem A Budowlami A (której przedmiotem będzie zarządzanie najmem i relacje z najemcami; sprawozdawczość finansowa, usługi finansowe; raportowanie ocena usług kontrahentów, optymalizacja kosztów eksploatacyjnych, zarządzanie eksploatacją i nadzór nad technicznym utrzymaniem Budynku A Budowli A);
2.  umowy o świadczenie usług fachowych oraz innych usług niezbędnych do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu, tj. w zakresie dokonywania okresowych przeglądów instalacji, obsługi awarii, konserwacji oraz drobnych prac naprawczych, przeprowadzania inspekcji przeciwpożarowych czyszczenia okien fasad, monitoringu przeciwpożarowego, usług telekomunikacyjnych, usług ochrony, usług konserwacyjnych dźwigów osobowych, usług utrzymanie czystości, usług najmu pojemników na odpady komunalne;
3.  umowy na dostawę mediów (umowy dotyczące dystrybucji i dostawy energii elektrycznej, cieplnej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzanie ścieków).

1.7.2. W związku z powyższym, po dokonaniu Transakcji sprzedaży A oraz przed oddaniem w najem powierzchni biurowej Budynku A, C zawrze we własnym zakresie również inne umowy niezbędne do prawidłowego prowadzenia podstawowej działalności polegającej na wynajmie powierzchni, w tym w szczególności umów dotyczących bieżącej obsługi i funkcjonowania C, umów dotyczących realizacji Inwestycji A, co będzie wymagało „podziału” przedmiotowych umów w sposób opisany we wniosku oraz uzupełnieniu, umów dotyczących umowy najmu/dzierżawy miejsc parkingowych, umów kredytów bankowych oraz innych dokumentów związanych z tymi kredytami, które pozwolą C na dokończenie Inwestycji A i dostosowanie Budynku A do potrzeb najemców. Dodatkowo, w zależności od wymagań banku finansującego C, możliwe jest, że B ustanowi dodatkowe zabezpieczenia na swoich składnikach majątkowych (poręczenie, hipoteka etc.) na rzecz banku finansującego C zabezpieczające wykonanie zobowiązań C wobec tego banku. Zabezpieczenie te będą ograniczone czasowo. W związku z takimi zabezpieczeniami, o ile zostaną ustanowione, zawarta zostanie pomiędzy B a C umowa przewidująca m.in. wynagrodzenie należne B od C za ich ustanowienie.

1.7.3. W świetle powyższego, zdaniem B zespół składników majątkowych i niemajątkowych będący przedmiotem zapytania nie będzie wystarczający do samodzielnego wykonywania zadań, a prowadzenie działalności przez wydzieloną część przedsiębiorstwa będzie wymagało zawarcia dodatkowych umów przez C.

1.8. Odpowiadając na Pytanie nr 3, zdaniem B w momencie dokonania Transakcji sprzedaży A Budynek A stanowić będzie budynek, a Budowle A będą stanowiły budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Powyższe wynika z następujących przesłanek:

1.8.1. Zgodnie ze stanem zaawansowania prac budowlanych Inwestycji A na moment Transakcji sprzedaży A, Generalny Wykonawca, jak również inni podwykonawcy w ramach umów zawartych z B wykonają następujące prace:

1.  wszystkie prace w zakresie konstrukcji budynku dotyczące zarówno części podziemnej jak i nadziemnej (tj. wszystkie prace ziemne, wylanie fundamentów, postawienie konstrukcji żelbetonowej składającej się ze stropów, w tym płyt stopowych dachowych, słupów, trzonów komunikacyjnych i technicznych);
2.  elewację oraz pełne pokrycie dachu (do wykonania pozostaną wyłącznie detale oraz ewentualnie usuwanie usterek);
3.  montaż wind;
4.  instalacje elektryczne i odgromowe wyłącznie na kondygnacjach podziemnych (w garażu) polegające na korytowaniu i w zależności od terminu potwierdzenia montażu najprawdopodobniej okablowaniu oświetleniu, na pozostałych kondygnacjach instalacje takie będą w trakcie realizacji;
5.  instalacje wodno-kanalizacyjne oraz instalacje wentylacji i klimatyzacji wyłącznie na kondygnacjach podziemnych (w garażu), na pozostałych kondygnacjach wykonanie takich instalacji będzie uzależnione od decyzji najemcy;
6.  częściowo przyłącza do budynku;
7.  kanalizację deszczową oraz teletechniczną;
8.  zagospodarowanie terenu i małą architekturę (do zamontowania pozostaną jedynie elementy, co do których zapadnie decyzja odnośnie ich montażu przy oddaniu Budynku A do użytkowania najemcy oraz elementy oznakowania najemców).

1.8.2. Ponadto, na moment Transakcji sprzedaży A, nie będą wykonane: węzeł energetyczny, instalacje elektryczne, wykończenie klatek schodowych i części wspólnych Budynku A, monitoring wizyjny, system kontroli dostępu, aranżacja lokali biurowych i usługowych, podłogi podniesione Budynku A. Zasadniczo brak wykonania instalacji wiąże się z brakiem pełnej funkcjonalności Budynku A, a tym samym brakiem możliwości użytkowania Budynku A. Pozwolenie na użytkowanie Inwestycji A nie zostanie wydane wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r.

1.8.3. Na moment Transakcji sprzedaży A budowa pozostałych Budowli A, tj. dróg, chodników parkingów w ramach Inwestycji A będzie zakończona w 90%.

1.8.4. Fragment zagospodarowania terenu na Nieruchomości, ale poza Budynkiem A od strony południowej i zachodniej, tj. droga pożarowa, miejsca parkingowe wzdłuż tej drogi i teren zielony będzie objęty pozwoleniem na użytkowanie sąsiedniego Budynku F. Jednocześnie przed dniem Transakcji sprzedaży A mogą być one użytkowane przez B do celów prowadzonej działalności gospodarczej jaką jest najem Budynku F.

1.8.5. Na moment Transakcji sprzedaży A:

1.  Budynek A w trakcie budowy będzie trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadał fundamenty i dach. Będzie on więc stanowił budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
2.  Ukończone Budowle A oraz Budowle A w trakcie budowy, jako nie stanowiące zgodnie z prawem budowlanym budynku, ani obiektu małej architektury, będą stanowiły budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa? (dalej: „Pytanie nr 1”)
2.  Czy, jeżeli odpowiedź na Pytanie nr 1 jest pozytywna, tj. Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to czy będzie stanowiła czynność opodatkowaną według stawki 23% VAT? (dalej: „Pytanie nr 2”)
3.  Czy, jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 jest pozytywna, tj. Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła czynność opodatkowaną według stawki 23% VAT, czy C będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z zawarciem Transakcji sprzedaży A (dalej: „Pytanie nr 3”)

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  W zakresie Pytania nr 1 – Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
2.  W zakresie Pytania nr 2 – jeżeli odpowiedź na Pytanie nr 1 jest pozytywna, tj. Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to będzie stanowiła czynność opodatkowaną według stawki 23% VAT.
3.  W zakresie Pytania nr 3 – jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 jest pozytywna, tj. Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła czynność opodatkowaną według stawki 23% VAT, C będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z zawarciem Transakcji sprzedaży A.

UZASADNIENIE

Ad. 1 (pytanie nr 1)

5.1. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 1, tj. że Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

5.1.1. Ogólne przepisy prawa

1.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
2.  W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
3.  Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
4.  Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.
5.  W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
6.  Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy powinna ona zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

5.1.2. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

1.  Definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zgodnie z którym przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie oraz finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań o charakterze gospodarczym.
2.  Z powyższej definicji jednoznacznie wynika, iż status zorganizowanej części przedsiębiorstwa można przypisać tylko takiej części mienia, która spełnia łącznie następujące warunki:
    1.  stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych,
    2.  jest organizacyjnie wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie.
    3.  jest finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie,
    4.  jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniona funkcjonalnie);
    5.  mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Ad. (a) Zespół składników materialnych i niematerialnych

1.  Zarówno w doktrynie, jak i w praktyce stosowania prawa (w tym potwierdzonej dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych) przyjmuje się, iż o spełnieniu pierwszej ze wskazanych wyżej przesłanek decyduje wyodrębnienie w ramach istniejącego przedsiębiorstwa majątku (praw i zobowiązań) związanego z podstawowymi funkcjami realizowanymi przez daną część przedsiębiorstwa.
2.  W analizowanym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z intencją stron, przedmiot Transakcji sprzedaży A będzie obejmował wyłącznie wybrane składniki majątkowe oraz prawa i obowiązki wynikające z wybranych umów, które jednak nie służą do samodzielnej realizacji docelowej działalności polegającej na najmie nieruchomości (Budynku A), a wyłącznie umożliwią dokończenie inwestycji budowlanej w zakresie budowy Budynku A przez C. Bez znaczenia przy tym pozostaje, że przedmiotem Transakcji sprzedaży A może być również przeniesienie praw i obowiązków z umowy najmu powierzchni Budynku A, skoro urnowa ta nie będzie faktycznie wykonywana, a ani B, ani C na moment transakcji nie będą uzyskiwały z jej tytułu przychodów. Przedmiot transakcji nie tworzy więc zespołu składników majątkowych umożliwiających prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni biurowych Budynku A i Budowli A. Bez znaczenia w tym kontekście pozostaje fakt, że C może w przyszłości ewentualnie sprzedać Budynek A oraz Budowle A do podmiotu trzeciego. W konsekwencji, pierwsza przesłanka nie zostanie spełniona.

Ad. (b) Wyodrębnienie organizacyjne w istniejącym przedsiębiorstwie

1.  Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia organizacyjnego. W praktyce stosowania prawa (w tym potwierdzonej dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych) przyjmuje się jednak, iż o spełnieniu tej przesłanki można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze danego przedsiębiorstwa. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnych charakterze.
2.  W świetle powyższego B podkreśla, iż składniki Transakcji sprzedaży A nie zostały wyodrębnione w jakikolwiek sposób pod względem organizacyjnym w strukturach działalności B, w szczególności nie będą stanowić oddziału, zakładu. W konsekwencji, druga przesłanka nie zostanie spełniona.

Ad. (c) Wyodrębnienie finansowe w ramach istniejącego przedsiębiorstwa

1.  Ustawa o VAT nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia finansowego. Jak wynika z ukształtowanej praktyki organów podatkowych i sądów administracyjnych wyodrębnienie finansowe wymaga posiadania takiego systemu ewidencji, który umożliwia przyporządkowanie przychodów kosztów oraz należności zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przez taki system należy rozumieć odrębne plany finansowe, odrębne budżety oraz prowadzenie zakładowych planów kont, na których księgowane są odrębnie zdarzenia gospodarcze związane z działalnością zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
2.  W świetle powyższego B podkreśla, że przedmiot Transakcji sprzedaży A nie jest wyodrębniony finansowo w jakikolwiek sposób, co przejawia się na następujących płaszczyznach:
    *   B nie posiada odrębnych kont rozrachunków z odbiorcami i dostawcami na których ewidencjonowane są rozrachunki w zakresie dotyczącym Inwestycji A, nie posiada odrębnych kont na których ewidencjonowane są przychody i koszty w zakresie dotyczącym Inwestycji A (jedyny wyjątek stanowią konta analityczne dla każdej inwestycji, na których ewidencjonowane są zobowiązania z tytułu kredytów i odsetek od tych kredytów oraz konto produkcja w toku na którym B ewidencjonuje wydatki związane z wytworzeniem poszczególnych budynków i budowli, w tym Budynku A oraz poszczególnych Budowli A);
    *   B nie posiada odrębnych rachunków bankowych dla Inwestycji A z wyjątkiem osobnych rachunków bankowych dla każdego z najemców poszczególnych budynków wchodzących w skład Kompleksu (w tym Budynku A), na które będą wpływać należności od najemców.

W konsekwencji sposób prowadzenia ewidencji zdarzeń gospodarczych B nie pozwala na przyporządkowanie całego majątku, wszystkich kosztów, przychodów oraz należności i zobowiązań do Inwestycji A, nie pozwala również na prowadzenie odrębnej sprawozdawczości rachunkowej. W konsekwencji, trzecia przesłanka nie zostanie spełniona.

Ad. (d) Wyodrębnienie funkcjonalne w ramach istniejącego przedsiębiorstwa

1.  Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia funkcjonalnego. Niemniej jednak przesłankę tę (zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych) należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych i zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Zorganizowana część przedsiębiorstwa ma bowiem stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. ma obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.
2.  Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz określenie funkcji i zakres działalności jakim ma służyć przedmiot Transakcji sprzedaży A, nie ulega wątpliwości, iż nie będzie on stanowił zorganizowanego kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych polegających na wynajmie powierzchni Budynku A.
3.  Mianowicie, działalność B będzie polegać na wynajmie powierzchni budynków, w tym Budynku A po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania najemcom. Przedmiot Transakcji sprzedaży A nie umożliwia natomiast samodzielnego prowadzenia działalności polegającej na najmie, nie pełni on żadnej funkcji gospodarczej w prowadzonej przez B działalności. Dla jej prowadzenia niezbędne będzie bowiem uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych umów, które nie będą zbyte w ramach Transakcji sprzedaży A, a których stroną nie jest nawet aktualnie B – o tym szerzej w Ad. (v) poniżej. Na powyższą konkluzję nie ma również wpływu fakt, że Budynek A oraz Budowle A mogą zostać potencjalnie w przyszłości sprzedane na rzecz podmiotu trzeciego.
4.  W tym kontekście nie sposób uznać, że funkcją realizowaną przez B jest prowadzenie przedsięwzięcia budowlanego polegającego na realizacji Inwestycji F, Inwestycji A oraz Inwestycji G. Wprost przeciwnie docelową działalnością jest właśnie uzyskiwanie przychodów z najmu Kompleksu, w tym Budynku A, który po wybudowaniu będzie służył do prowadzenia działalności o takim profilu (ewentualnie może być przedmiotem dalszej sprzedaży do podmiotu trzeciego).
5.  Powyższe oznacza, iż przedmiot Transakcji sprzedaży A nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości, przeznaczonej do samodzielnego prowadzenia powierzonych zadań, tj. działalności dotyczącej najmu, B jest bowiem aktualnie w fazie inwestycyjnej, a przedmiotowa działalność w oparciu o Budynek A nie została jeszcze podjęta. W konsekwencji, czwarta przesłanka nie zostanie spełniona.

Ad. (v) Zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem

1.  Ostatnią cechą definiującą zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W zakresie tej przesłanki uznaje się (zgodnie z praktyką stosowania prawa, potwierdzoną dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych), iż część mienia przedsiębiorstwa może być uznana za jego zorganizowaną część, gdy posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.
2.  Zgodnie z uwagami poczynionymi powyżej przedmiot Transakcji sprzedaży A nie umożliwia samodzielnego prowadzenia działalności polegającej na najmie. Dla jej prowadzenia niezbędne będzie bowiem uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych umów, które nie będą zbyte w ramach przedmiotu Transakcji sprzedaży A, a których stroną nie jest aktualnie B.
3.  Dodatkowo B nie jest aktualnie stroną podstawowych umów, które warunkują prowadzenie działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku A, jak np. umowa zarządzania, której przedmiotem jest powierzenie zarządzania obiektem doświadczonemu podmiotowi zewnętrznemu. Zasadniczym przedmiotem umowy o zarządzanie jest szeroko rozumiane zarządzanie umowami najmu, w szczególności w ramach standardowych umów o zarządzanie nieruchomościami, zarządca dokonuje m.in. wystawiania faktur VAT na rzecz najemców, monitorowania płatności należności od najemców, wysyłania monitów w przypadku zaległości, rozliczania kosztów eksploatacyjnych, zarządzanie budżetem danej inwestycji, zarządzenie umowami najmu, utrzymywanie kontaktu z najemcami, dokonywanie inspekcji wynajmowanych pomieszczeń, opracowywanie i wrażanie wszelkich regulaminów obowiązujących na terenie danego obiektu.
4.  Dodatkowo, w celu prowadzenia działalności polegającej na najmie, oprócz zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, C będzie musiała podpisać również szereg innych umów (w tym takich umów, których stroną nie jest również aktualnie B) warunkujących prowadzenia działalności w zakresie wynajmu, tj. w zakresie dokonywania okresowych przeglądów instalacji, obsługi awarii, konserwacji oraz drobnych prac naprawczych, przeprowadzania inspekcji przeciwpożarowych, czyszczenia okien i fasad, monitoringu przeciwpożarowego, usług telekomunikacyjnych, usług ochrony, usług konserwacyjnych dźwigów osobowych, usług utrzymanie czystości, usług najmu pojemników na odpady komunalne. Niezbędne będzie również podpisanie szeregu umów na dostawę mediów do Budynku A.
5.  Powyższe bezsprzecznie wskazuje, że w ramach umowy o zarządzanie oraz w ramach innych umów o świadczenie usług fachowych, wykonywane są czynności których charakter wskazuje, że bez ich nabycia, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni Budynku A nie będzie możliwe.
6.  W kontekście powyższych uwag bez znaczenia pozostaje fakt, że na moment dokonania Transakcji sprzedaży A, B może być stroną umowy najmu dotyczącej wynajmu powierzchni biurowej Budynku A, tym bardziej, że do dnia jej oddania najemcy do użytkowania umowa ta nie będzie faktycznie wykonywana (brak będzie jakichkolwiek przychodów z tego tytułu). Budynek A zostanie bowiem oddany do użytkowania a tym samym wydany najemcom najwcześniej w drugiej połowie 2019 r. Ponadto na moment zawarcia Transakcji sprzedaży A, Inwestycja A nie będzie zakończona, wprost przeciwnie, C będzie kontynuowała prace budowlane mające na celu doprowadzenie Budynku A oraz Budowli A do stanu zdatnego do użytkowania i ich oddania w najem najemcy.
7.  W konsekwencji, piąta przesłanka nie zostanie spełniona.

5.1.3. Definicja przedsiębiorstwa

1.  Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu przedsiębiorstwo. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” wykorzystuje się regulację zawartą w art. 551 k.c., który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    *   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
    *   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
    *   prawa wynikające z umów najmu dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
    *   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    *   koncesje, licencje zezwolenia;
    *   patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    *   majątkowe prawa autorskie majątkowe prawa pokrewne;
    *   tajemnice przedsiębiorstwa;
    *   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
2.  Jak wynika z powyższego, składniki materialne niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.
3.  Jak B dowiodła w punkcie 5.1.2. powyżej, przedmiot Transakcji sprzedaży A, w skład którego wchodzić będzie m.in. Budynek A, Budowle A oraz Nieruchomość nie będzie stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania oraz posiadałby zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem. Przede wszystkim, B podkreśla, że zgodnie z uwagami poczynionymi w punkcie 5.1.2., przedmiot Transakcji sprzedaży A nie umożliwia samodzielnego prowadzenia działalności polegającej na najmie. Dla jej prowadzenia niezbędne będzie bowiem uzupełnienie przedmiotu transakcji o szereg dodatkowych umów, które nie będą zbyte w ramach przedmiotu Transakcji sprzedaży A, a których stroną nie jest aktualnie B (B nie jest bowiem stroną podstawowych umów, które warunkują prowadzenie działalności polegającej na najmie powierzchni w tym umowy zarządzania oraz innych umów o świadczenie usług fachowych w zakresie prowadzenia działalności polegającej na najmie). Na powyższe nie ma również wpływu fakt, że przed dniem Transakcji sprzedaży A może zostać zawarta umowa najmu Budynku A, bowiem na dzień transakcji B nie będzie wykonywała tej umowy – zbywane obiekty będą bowiem w trakcie budowy, a C będzie kontynuowała realizację budowy Inwestycji A.
4.  Co prawda, w związku ze zbyciem na C przejdą niektóre prawa i obowiązki z umów związane z realizacją inwestycji, lecz służyć one będą wyłączenie do celów dokończenia inwestycji budowlanej przez C.
5.  Dodatkowo, B podkreśla, że wraz z przedmiotem Transakcji A nie zostaną zbyte przez B inne istotne składniki majątku, które stanowią własność tej spółki, mianowicie Inwestycja F oraz Inwestycja G, nazwa, zobowiązania, należności, księgi rachunkowe, prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej działalności.
6.  Konsekwentnie, w świetle wyżej poczynionych uwag, przedmiot Transakcji sprzedaży A nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

5.1.4. Stanowisko organów podatkowych

1.  Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 września 2018 r. sygn. 0115-KDIT1-2.4012.581.2018.1.AD „Nie sposób mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa, podczas gdy budynek posadowiony na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie pozostaje w stanie surowym zamkniętym, a zatem nie jest zdatny do jego użytkowania, przez co funkcja gospodarcza budynku nie może być zachowana przez nabywcę, gdyż na moment sprzedaży tego budynku nie pełni on żadnej funkcji gospodarczej w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy (w bilansie jest on ujęty jako długoterminowa inwestycja w nieruchomości). Przedmiot planowanej sprzedaży nie posiada zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności. Bez uzupełniania go o dodatkowe elementy i poniesienie nakładów (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) nie będzie zdolny do prowadzenia działalności. Budynek, którego prawo własności ma być przedmiotem sprzedaży, jest obiektem w budowie (zakończony etap stanu surowego zamkniętego) i nie nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej”.
2.  Podobne stanowisko znajdziemy również w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 września 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.403.2018.2.MN zgodnie, z którą „należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak wynika z treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W wyniku transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego. Przedmiot dostawy nie został wyodrębniony w jego strukturze wewnętrznej pod względem organizacyjnym i finansowo-księgowym. Zatem w tak przedstawionych okolicznościach sprawy należy uznać, że skoro przedmiot planowanej transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze to nie będzie mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zatem przedmiot transakcji nie może zostać uznany ani za przedsiębiorstwo w rozmienieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT”.
3.  Ponadto zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 marca 2018 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.679.2017.3.MR „w ramach planowanej transakcji Sprzedający dokona na rzecz Kupującego zbycia wyłącznie zabudowanej Nieruchomości, bez struktury składającej się w przedsiębiorstwie Sprzedającego na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości. Będące przedmiotem zbycia składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego – z uwagi na fakt, że zespół składników majątkowych i niemajątkowych będący przedmiotem planowanej umowy sprzedaży nie jest w przedsiębiorstwie Sprzedającego wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym ani funkcjonalnym”.
4.  Jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 6 grudnia 2016 r. sygn. 2461-IBPP3.4512.600.2016.1.KS „Z okoliczności przedstawionej sprawy wynika, że mający być przedmiotem planowanej sprzedaży zespół składników majątkowych, na dzień dokonywania tej czynności nie będzie funkcjonował w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy, realizując przypisane mu zadania gospodarcze. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku Składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w konsekwencji czynność polegająca na sprzedaży ww. Składników majątkowych nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, do ww. sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta bowiem będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej dla składników majątku stawki podatku”.

5.1.5. Stanowisko sądów administracyjnych

1.  Jak wynika z wyroku NSA z 30 listopada 2017 r. sygn. I FSK 418/16 „Skoro zadaniem gospodarczym, które prowadził zbywca nieruchomości, tj. spółka „B”. była (oprócz najmu lokali) budowa budynków, to zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT nie mogły być „budynki w budowie”. Budynki te bowiem w takim stanie, w jakim znajdowały się w dacie dostawy nie mogły być przeznaczone do realizacji działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali”.
2.  Zgodnie z wyrokiem WSA we Wrocławiu z 20 października 2017 r. sygn. I SA/Wr 676/17 „Należy też zauważyć, że nabywając obiekty w W. i B. Skarżąca nie przejmowała żadnych zobowiązań kredytowych spółek zbywających związanych z powstaniem tych obiektów. Okoliczności te nie wskazują na istnienie elementów istotne z punktu widzenia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zamieszonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Samo przejęcie z mocy prawa umów najmu, zawartych przez spółki zbywające obiekty, nie daje podstaw do przyjęcia, że Skarżąca nabyła zorganizowane części przedsiębiorstw tych spółek. Do prowadzenia działalności w zakresie najmu lokali nie jest bowiem wystarczające istnienie umów najmu lokali, konieczna jest obsługa zarówno tych umów (ich zmiany, rozliczenie kosztów, wystawianie dokumentów) jak i obsługa nieruchomości, w której lokale te się znajdują (ochrona, sprzątanie, naprawy. remonty). Taka obsługa w zbywanych nieruchomościach nie została wydzielona i nie została przejęta przez Skarżącą wraz z nabyciem nieruchomości. Nie sposób zatem przyjąć, że w spółkach zbywających sprzedane Skarżącej nieruchomości były wydzielone organizacyjne”.
3.  W myśl wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. I SA/Wr 1071/16 „Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej – bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przez zbywającego przedsiębiorstwa – nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy VAT”.
4.  Jak wynika z wyroku NSA z dnia 25 czerwca 2015 r. sygn. I FSK 572/14 „Na tle przedstawionego stanu faktycznego nie można bowiem uznać, że składniki majątkowe, które małżonkowie zamierzają wnieść do spółki spełniają warunki takiej części przedsiębiorstwa, która jest zdolna do samodzielnego wykonywania działalności gospodarczej tym bardziej, że wnoszona nieruchomość jest w stanie surowym otwartym. A zatem dopiero po zakończeniu inwestycji budowlanej – w przyszłości – nieruchomość ta będzie mogła być uznana za część spełniającą warunki do prowadzenia w niej działalności gospodarczej. Takiego postrzegania przedmiotu wkładu nie zmienia okoliczność, że do spółki komandytowej zostanie wniesione także pozwolenie na budowę oraz umowy z wykonawcą, zobowiązanym na podstawie umowy zawartej z zamawiającym, do wybudowania hali wraz z biurowcem. Również wniesienie listów intencyjnych zobowiązujących partnerów biznesowych do zawarcia umów najmu powierzchni biurowych oraz magazynowych w powstającym obiekcie będzie miało wpływ na prowadzenie działalności gospodarczej ale dopiero w przyszłości”.
5.  Podobne stanowisko zostało wyrażone przez WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 4 grudnia 2013 r. sygn. I SN/Gd 1205/13 zgodnie, z którym „Dostrzec należy, że przedsiębiorstwo z zasady zmierza bowiem do realizacji określonych zadań gospodarczych, trudno natomiast wymienić jakiekolwiek zadanie ekonomiczne, do którego realizacji nadać się może będący w trakcie budowy, niewykończony składnik przedsiębiorstwa. Do czasu ukończenia inwestycji, podobny wniosek mnożna wysnuć odnośnie wyodrębnienia finansowego. Będąca na etapie realizacji budowa ze swej istoty nie stanowi jeszcze samodzielnie realizującej wyznaczone dla niej cele struktury, przez co opisany we wniosku zespół składników majątkowych nie generuje przychodów, kosztów, należności, ani zobowiązań towarzyszących jego funkcjonowaniu (zgodnego z założonym przeznaczeniem). Ze swej natury, prowadzeniu inwestycji towarzyszą wprawdzie wydatki, jednak ich charakter związany jest z oczekiwanym w przyszłości zwrotem tak podniesionych nakładów w postaci zysku. Kwalifikować je zatem należy wyłącznie po stronie rozchodów, przy czym na obecnym etapie nie towarzyszą im żadne przychody. Ponoszone wydatki inwestycyjne nie stanowią zatem o wyodrębnieniu finansowym”.

5.1.6. Wniosek

1.  Z treści art. 551 k.c. i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przy uwzględnieniu poglądów doktryny, stanowiska organów podatkowych oraz orzecznictwa sądów administracyjnych jasno wynika, że dla uznania danych składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część wymagane jest, aby składniki te były wystarczające do samodzielnego realizowania zadania gospodarczego. Nie można uznać za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część składników majątkowych, które będą mogły realizować zadanie gospodarcze dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi oraz po zawarciu w przyszłości kluczowych umów.
2.  Nieruchomość wraz z Budynkiem A oraz budowlami A w trakcie procesu budowlanego, którą nabyć ma C, oraz związane z nimi prawa i obowiązki z umów, nie będą stanowiły składników majątkowych wystarczających do samodzielnej realizacji działalności gospodarczej w zakresie najmu. Koniecznym do tego będzie bowiem ukończenie prac inwestycyjnych na Nieruchomości, a następnie oddanie powierzchni biurowych Budynku A w najem przez C oraz zapewnienie jego obsługi administracyjnej poprzez zawarcie m.in. umowy o zarządzanie nieruchomością oraz umów fachowych, jak również umów na dostawę mediów.
3.  Wobec powyższego, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja Sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W uzupełnieniu z dnia 4 stycznia 2019 r. w odniesieniu do własnego stanowiska w zakresie pytania nr 1 Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Zgodnie z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 roku wydanymi z upoważnienia Ministerstwa Finansów w zakresie „Opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”:
    *   1.1 „(\`(...)\`) co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    *   1.2 „Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (1) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:
        1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
        2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.
    *   1.3 „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1. – tj. przykładowo grunt, budynek, budowle, infrastruktura techniczna, prawa i obowiązki z umów najmu – przypisek Wnioskodawcy) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
        1.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
        2.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
        3.  umowy zarządzania aktywami;
        4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
2.  Przekładając powyższe tezy na grunt niniejszej sprawy, Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotem działalności B oraz C jest m.in. wynajem powierzchni w budynkach biurowych (biurowo-usługowych) oraz/lub sprzedaż obiektów komercyjnych po ich wybudowaniu. Aktualnie B realizuje inwestycję polegającą na wybudowaniu kolejnego etapu Kompleksu składającego się z m.in. z Inwestycji A (w tym Budynku A i Budowli A) oraz ich wynajmie. Aktualnie B nie rozpoczęła jeszcze prowadzenie działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku A i nie rozpocznie faktycznie takiej działalności do momentu dokonania Transakcji sprzedaży A. Taka działalności będzie mogła bowiem zostać rozpoczęta w momencie oddania powierzchni najemcom do użytkowania i rozpoczęcia uzyskiwania przychodów z tytułu najmu. Samo zawarcie umowy najmu, które może mieć miejsce przed momentem dokonania Transakcji sprzedaży A, nie może być utożsamiane z rozpoczęciem działalności z tytułu wynajmu, w sytuacji, gdy umowa ta do czasu oddania najemcy powierzchni biurowej do używania, nie będzie faktycznie wykonywana.
3.  Dodatkowo, przedmiot Transakcji sprzedaży A będzie obejmował wyłącznie wybrane składniki majątkowe oraz prawa i obowiązki wynikające z wybranych umów, które jednak nie służą do samodzielnej realizacji docelowej działalności polegającej na najmie nieruchomości (Budynku A), a następnie ewentualnie sprzedaży skomercjalizowanego budynku, a wyłącznie umożliwią dokończenie inwestycji budowlanej w zakresie budowy Budynku A przez C. Działalność B nie polega bowiem w żadnym razie na świadczeniu usług budowlanych. Takie usługi świadczą na rzecz Spółki podmioty trzecie w ramach zawartych umów.
4.  Nie sposób mówić o przedsiębiorstwie, ani o zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w sytuacji gdy Budynek A oraz Budowle A posadowiony na Nieruchomości nie są zdatne do użytkowania, a tym samym oddania w najem, przez co ich funkcja gospodarcza nie może być realizowana ani przez B125, ani tym bardziej kontynuowania przez nabywcę, gdyż na moment sprzedaży ww. obiektów nie pełnią one żadnej funkcji gospodarczej w przedsiębiorstwie B. Taka możliwość pojawi się dopiero w momencie oddania tego budynku do użytkowania, co będzie miało miejsce nie wcześniej niż w drugiej połowie 2019 r.
5.  Przedmiot transakcji, według stanu na moment jej dokonania, nie posiada zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności polegającej na najmie bez uzupełniania go o dodatkowe elementy, jak np. umów wskazanych w pkt 1.7.1 pisma (umowy o zarządzenie nieruchomością, umowy zarządzania aktywami, umowy na dostawę mediów), umów wskazanych w pkt 1.3.7. pisma (dotyczących bieżącej obsługi funkcjonowania C), umów wskazanych w pkt 1.3.8. niniejszego pisma (dotyczących realizacji Inwestycji A, co będzie wymagało podziału przedmiotowych umów w sposób opisany we Wniosku oraz niniejszym piśmie), umów wskazanych w pkt 1.3.10. pisma (dotyczących umowy najmu/dzierżawy miejsc parkingowych), umów wskazanych w pkt 1.3.14. pisma (umów kredytów bankowych oraz innych dokumentów związanych z tymi kredytami, które pozwolą C na dokończenie Inwestycji A i dostosowanie Budynku A do potrzeb najemców).
6.  Na powyższą konkluzję nie ma również wpływu fakt, że Budynek A oraz Budowle A mogą zostać potencjalnie w przyszłości sprzedane na rzecz podmiotu trzeciego. W tym kontekście nie sposób również uznać, ze funkcją realizowaną przez B jest prowadzenie przedsięwzięcia budowlanego polegającego na realizacji Inwestycji F, Inwestycji A oraz Inwestycji G. Wprost przeciwnie docelową działalnością jest właśnie uzyskiwanie przychodów z najmu Kompleksu,w tym Budynku A, który po wybudowaniu będzie służył do prowadzenia działalności o takim profilu (ewentualnie może być przedmiotem dalszej sprzedaży do podmiotu trzeciego). Mając na uwadze powyższe, nie sposób uznać, że przedmiotem Transakcji sprzedaży A jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Ad. 2 (pytanie nr 2)

5.2. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w odpowiedzi na Pytanie nr 2, tj. że jeżeli odpowiedź na Pytanie nr 1 jest pozytywna i Transakcja Sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła czynność opodatkowaną według stawki 23% VAT.

5.2.1. Przepisy prawa

1.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
2.  W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
3.  Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
4.  Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenia na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.
5.  W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
6.  Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
7.  Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 wynosi 23%.
8.  Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.
9.  Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
10.  Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym.
11.  Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
12.  Przez pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
    1.  wybudowaniu lub
    2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
13.  Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
    2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnie oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
14.  Jak wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
15.  W myśl art. 3 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o:
    1.  obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych: budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
    2.  budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowie ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pleców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
    3.  obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
16.  Zgodnie z art. 46 § 1 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
17.  Z przepisu art. 48 k.c. wynika z kolei, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Oznacza to, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (art. 191 k.c.).
18.  Ponadto zgodnie z art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
19.  W świetle ww. przepisów:
    *   Sprzedaż Budynku A w trakcie prac budowlanych oraz Budowli A w trakcie prac budowlanych powinna być potraktowana jako sprzedaż odpowiednio budynku (bowiem do uznania, że dany obiekt stanowi budynek wystarczające jest, że jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, a tym samym spełnia definicję budynku zgodnie z prawem budowlanym) oraz budowli (bowiem do uznania, że dany obiekt stanowi budowlę wystarczające jest, że nie jest on budynkiem, ani obiektem małej architektury) wraz z Nieruchomością, w ramach pierwszego zasiedlenia (Budynek A, jak i część Budowli A nie będą przed dniem Transakcji sprzedaży A oddane do użytkowania do celów własnej działalności B ani oddane w najem podmiotom trzecim bowiem Inwestycja A będzie nadal w trakcie budowy i nie będzie wydane dla niej pozwolenie na użytkowanie) bądź przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (jeśli Transakcja sprzedaży A będzie miała miejsce po oddaniu do użytkowania pozostałej części budowli, tj. drogi pożarowej oraz miejsc parkingowych wzdłuż tej drogi i terenu zielonego, wykorzystywanych dla potrzeb Budynku F), będą opodatkowane zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa towarów według stawki VAT w wysokości 23%.
    *   Natomiast nawet jeśli organ podatkowy uznałby, że Budynek A w trakcie prac budowlanych oraz Budowle A w trakcie prac budowlanych (co jednak zdaniem B jest niezasadne) nie stanowią odpowiednio budynku lub budowli na gruncie prawa budowlanego to nadal ich sprzedaż powinna zostać opodatkowana według stawki 23% VAT. W takim bowiem przypadku Budynek A w trakcie prac budowlanych oraz Budowle A w trakcie prac budowlanych będą stanowiły zgodnie z k.c., jako nakłady, część składową Nieruchomości. Konsekwentnie, sprzedaż takich nakładów nie powinna być rozpatrywana odrębnie od sprzedaży Nieruchomości. Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkiem A w toku prac oraz Budowlami A w toku prac, stanowiącymi część składową Nieruchomości, powinna być potraktowana jako sprzedaż gruntu przeznaczonego pod zabudowę (zgodnie z MPZP podstawowe przeznaczenie Nieruchomości to pod zabudowę usługową parku technologicznego) i opodatkowana według stawki 23% VAT.
    *   Sprzedaż środków trwałych będzie opodatkowana jako dostawa towarów według stawki 23% VAT.
    *   Przeniesienie praw własności intelektualnej jako przeniesienie praw majątkowych (czyli nie stanowiących towaru) będzie opodatkowane jako świadczenie usług (nie będzie bowiem stanowić sprzedaży towarów) według stawki 23% VAT.
20.  W konsekwencji, dokonanie Transakcji sprzedaży A będzie stanowiło czynność opodatkowaną VAT według stawki 23%.

5.2.2. Stanowisko organów podatkowych

1.  Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 września 2018 r. sygn. 0115-KDIT1-2.4012.581.2018.1.AD „Budynek, o którym mowa, został wybudowany przez Wnioskodawcę, a od nakładów na tę budowę Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Mając na względzie powyższą okoliczność przesłanka przewidziana w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a powołanej ustawy nie została spełniona. W kontekście przesłanki z lit. b art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zasadne jest wskazanie, iż dotyczy on ulepszenia budynku, a za takie nie możemy traktować wzniesienia nowego obiektu, do którego odnosić się może jedynie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konkludując, zamierzona sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniem w postaci budynku w stanie surowym zamkniętym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%”.
2.  Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej informacji Skarbowej z 8 marca 2018 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.679.2017.3.MR „Nieruchomość, którą Sprzedający zamierza przenieść na Kupującego w związku z zawarciem umowy sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z tym, że Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania z art. 6 pkt 1 ustawy”.
3.  Ponadto zgodnie z interpretacją z 20 czerwca 2018 r. sygn. 0111-KDIB3- 1.4012.319.2018.2.KO „w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość – działka nr 161/1 i 161/2 – zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taką nieruchomość traktować jako niezabudowany teren budowlany (dla działki nr 161/1 i 161/2 zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy)”.
4.  Podobne stanowisko znajdziemy również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 listopada 2017 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.451.2017.2.AR zgodnie, z którą „w dniu sprzedaży budynek nie był wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, nie posiadał również ukończonych fundamentów, nie był również kryty dachem. Trudno uznać, że wyżej wskazane prace na tak wstępnym etapie budowy stanowią budynek, budowlę lub ich część. Bez znaczenia w takiej sytuacji jest fakt, że nabywca zadeklarował kontynuację rozpoczętej inwestycji budowlanej. Skutki prawnopodatkowe konkretnego zdarzenia powstają w momencie dokonanej dostawy nieruchomości, w której Wnioskodawca posiadał jedynie grunt z rozpoczętymi pracami budowlanymi, który nie może być zaklasyfikowany ani w świetle przepisów prawa budowlanego, ani według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jako budynek, budowla lub ich część. Zatem, w odniesieniu do obiektu znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości, należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, gdyż nie jest zadaszona oraz nie nosi cech budowli. W konsekwencji dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej obiekt znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości należy zaliczyć jako teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę”.

5.2.3. Wniosek

1.  Z uwagi na fakt, iż:
    *   Transakcja sprzedaży A nie będzie stanowić przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa;
    *   do sprzedaży przedmiotu Transakcji sprzedaży A nie będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT lub niepodleganie opodatkowaniu, ani żadne preferencyjne stawki VAT;

to zdaniem Zainteresowanych Transakcja sprzedaży A będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT według stawki 23% VAT.

5.3. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w odpowiedzi na Pytanie nr 3, tj. że jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 jest pozytywna, tj. Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła czynność opodatkowaną według stawki 23% VAT, C będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z zawarciem Transakcji sprzedaży A.

5.3.1. Przepisy prawa

1.  Jak zostało dowiedzione powyżej, Transakcja sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym będzie stanowić na gruncie ustawy o VAT odpłatna czynność (odpowiednio dostawę towarów lub świadczenie usług) opodatkowaną według stawki VAT 23%. Szczegółowa argumentacja w tym zakresie znajduje się w punkcie 5.2 wniosku.
2.  Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
3.  Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 i ust. 10c ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów usług powstał obowiązek podatkowy (przepis ten stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi).
4.  Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.
5.  Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.
6.  Nie ulega wątpliwości, że wydatki jakie zostaną poniesione przez C w związku z Transakcją sprzedaży A opisaną w zdarzeniu przyszłym pozostają w związku z działalnością C opodatkowaną VAT, tj. docelowo (po ukończeniu budowy inwestycji A) planowane jest oddanie powierzchni biurowych Budynku A do użytkowania w ramach umowy najmu lub ewentualnie w przyszłości również sprzedaż Budynku A.
7.  Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a-b ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
8.  W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury, dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
9.  Mając na uwadze, że zgodnie z uzasadnieniem stanowiska Zainteresowanych do Pytania nr 2, Transakcja sprzedaży A stanowi czynność opodatkowaną według stawki w wysokości 23%, to nie będzie miała miejsca sytuacja, w której C nie ma lub nie będzie miała prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura lub faktury dokumentujące ww. czynność nie dokumentują lub nie będą dokumentować czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.

5.3.2. Wniosek

1.  W konsekwencji z uwagi na fakt, że:
    *   B oraz C są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT;
    *   czynność będąca przedmiotem Transakcji sprzedaży A opisana w zdarzeniu przyszłym za wynagrodzeniem, spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT;
    *   składniki majątkowe nabyte w ramach Transakcji sprzedaży A opisanej w zdarzeniu przyszłym pozostają w związku z działalnością C opodatkowaną VAT, tj. docelowo (po ukończeniu budowy inwestycji A) prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie Budynku A lub ewentualnie w przyszłości również sprzedaż Budynku A,
    *   to C będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, naliczonego w związku z zawarciem Transakcji sprzedaży A.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna przynosi skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.