Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-103/11/GR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-04-26
Teza: 1. Jaką część ze spłaconego kredytu – odsetki czy kapitał – Wnioskodawczyni może wliczyć w koszt uzyskania przychodu z nowo zakupionej nieruchomości? 2. Czy do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może ponadto wliczyć koszt podatku od nieruchomości, koszt mediów, remontów, amortyzacji i ubezpieczenia nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; najem; nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 23

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2011 r. (data wpływu 31 stycznia 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 marca 2011 r. (data wpływu 21 marca 2011 r.) oraz pismem z dnia 13 kwietnia 2011 r. (data wpływu 14 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu. Wniosek został uzupełniony pismami otrzymanymi w dniu 21 marca 2011 r. oraz w dniu 14 kwietnia 2011 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą. Rozlicza się na zasadach ogólnych. W minionym roku jako osoba fizyczna, nie w ramach prowadzonej działalności, Wnioskodawczyni kupiła nieruchomość za 1.200.000 zł, na zakup której zaciągnęła kredyt hipoteczny na 1.118.000 zł. Warunkiem uzyskania tak dużego kredytu było zabezpieczenie przyszłych dochodów z nieruchomości. Dochód z nieruchomości pokrywa ratę kredytu w wysokości ok. 10.000 zł miesięcznie. Jest to dochód z wynajmu lokali mieszkalnych. Około 2.000 zł to jest spłata kapitału, a ok. 8.000 zł stanowią odsetki. Nieruchomość ta wymaga ciągłych remontów i nakładów finansowych. Ponadto Wnioskodawczyni osiąga dochody z wynajmu innych nieruchomości oraz z prowadzonej działalności. Uzyskane w ten sposób środki finansowe Wnioskodawczyni wykorzystuje m.in. na remont zakupionej nieruchomości.

W koszty uzyskania przychodu Wnioskodawczyni wlicza wydatki na remont oraz koszt podatku od nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką część ze spłaconego kredytu – odsetki czy kapitał – Wnioskodawczyni może wliczyć w koszt uzyskania przychodu z nowo zakupionej nieruchomości? Czy do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni może ponadto wliczyć koszt podatku od nieruchomości, koszt mediów, remontów, amortyzacji i ubezpieczenia nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kosztem uzyskanego przychodu z nieruchomości jest kwota odsetek ze spłaconego kredytu oraz koszty remontów i utrzymania domu czyli podatku od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, koszty mediów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

Jednakże, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek przyczynowo-skutkowy z osiąganymi przychodami czyli musi wykazać, że poniesienie tego wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu, ewentualnie na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tego przychodu. Należy przy tym podkreślić, iż obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu – każdorazowo spoczywa na podatniku.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodu wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki poniesione na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

*   pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
*   pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie stanowią również kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). W świetle powyższego należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów: odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z wyżej powołanych przepisów wynika, że do kosztów uzyskania przychodów mogą być zaliczone odsetki od kredytu pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków:

*   kredyt musi być zaciągnięty w związku z uzyskiwanymi przychodami,
*   zaliczeniu do kosztów podlegają wyłącznie odsetki zapłacone,
*   nie są to odsetki, które zwiększają koszty inwestycji.

Obowiązek udowodnienia faktu, że pobrane środki (kredyt) zostały przeznaczone na cel związany z przedmiotem najmu spoczywa na podatniku.

Koszty te jednak - związane ze spłatą odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem pod wynajem – można podzielić na występujące przed dniem przekazania środka trwałego do używania oraz poniesione po tej dacie. Bowiem to data przekazania środka trwałego do używania decyduje o tym, w jaki sposób będą rozliczane koszty dotyczące spłaty odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup. Odsetki naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania zwiększają jego wartość początkową, ustaloną zgodnie z art. 22g ustawy podatkowej i mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne, natomiast odsetki naliczone i zapłacone po tym dniu będą stanowić bezpośrednio koszty uzyskania przychodu.

Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia. Za cenę nabycia, w myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Niewprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych nie wyklucza możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą – zakup nieruchomości – zapłaconych po dniu oddania jej do użytkowania, o ile zakupiona na kredyt nieruchomość rzeczywiście w całości przeznaczona jest do celów działalności gospodarczej a podatnik dysponuje wiarygodnymi dowodami bezspornie potwierdzającymi tą okoliczność.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni kupiła nieruchomość, na zakup której zaciągnęła kredyt hipoteczny. Zakupiona nieruchomość jest przedmiotem wynajmu, a uzyskany w ten sposób dochód pokrywa raty kredytu.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że poniesione wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, z tym jednak zastrzeżeniem, iż do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (po dacie przekazania lokalu do działalności gospodarczej) zgodnie z ww. art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast odsetki zapłacone od kredytu, który został zaciągnięty na jej zakup, do dnia przekazania środka trwałego (nieruchomości) do używania, będą stanowić element wartości początkowej danego środka trwałego. Do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni nie będzie mogła natomiast zaliczyć rat, stanowiących spłatę kapitału od kwoty udzielonego kredytu.

Reasumując, kwota odsetek ze spłaconego kredytu, naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania podwyższa jego wartość początkową - ustaloną zgodnie z art. 22g ww. ustawy - będącą podstawą do dokonywania odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zaś odsetki zapłacone po tym dniu będą mogły być zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia.

Odnosząc się natomiast do wydatków związanych z wykorzystaniem nieruchomości w najmie (podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty mediów oraz koszty remontów) podkreślić należy, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa jednak obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Duże znaczenie dla ustalenia wysokości kosztów najmu ma treść zawartej umowy. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowaną rzeczą ponosi właściciel, a jakie najemca. Kosztami uzyskania przychodów będą więc ww. udokumentowane kwoty ponoszone przez wynajmującego na utrzymanie nieruchomości, o ile wynika to z umowy najmu. Jednakże wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie przez najemcę.

Końcowo wskazać należy, że przedmiotu niniejszej interpretacji nie stanowi kwestia możliwości uznania za koszt uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych, wskazana w piśmie z dnia 13 kwietnia 2011 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku. Kwestia ta nie została bowiem wskazana przez Wnioskodawcę w stanie faktycznym zaprezentowanym pierwotnie i nie odnosi się do niej stanowisko przedstawione we wniosku, a zatem jego ocena prawna może stanowić, po spełnieniu pozostałych wymogów ustawowych, przedmiot odrębnego wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.