Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-895/15-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-12-23
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; spadek; sprzedaż; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2015 r. (data wpływu 15 września 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 grudnia 2015 r. (data wpływu 16 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 7 grudnia 2015 r. nr ILPB2/4511-1-895/15-3/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a uzupełnieniem wniosku nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 7 grudnia 2015 r., skutecznie doręczono dnia 11 grudnia 2015 r., zaś w dniu 16 grudnia 2015 r. (data nadania 15 grudnia 2015 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 26 lutego 2013 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną kamienicę, składającą się w części z lokalu mieszkalnego i lokalu z przeznaczeniem innym niż mieszkalne oraz części wspólnej. Akt notarialny, sporządzony został w kancelarii notarialnej. Budynek nabyty został w celu prowadzenia w nim przedszkola niepublicznego i był w całości w tym celu wykorzystywany.

Na zakup kamienicy został udzielony kredyt przez bank. Przedszkole było prowadzone przez żonę na podstawie wpisu do ewidencji szkół i placówek niepublicznych - Zaświadczenie o wpisie do ewidencji szkół i placówek niepublicznych ze zmianami (zaświadczenie o zmianie we wpisie do ewidencji szkół i placówek niepublicznych) wystawione przez Prezydenta Miasta.

W dniu 16 sierpnia 2015 r. żona Wnioskodawcy zmarła. W zaistniałej sytuacji od dnia 1 września 2015 r. placówka zaprzestała działalności dydaktyczno-wychowawczej.

Zainteresowany oraz jego dzieci postanowili budynek sprzedać.

Wnioskodawca uważa, że 1/2 budynku jest jego, a pozostała 1/2 jest spadkiem podzielonym na równe części po 1/3 co daje każdemu spadkobiercy 1/6 całości.

Wnioskodawca zatem posiada, jako własność 1/2 i 1/6 ze spadku, córka 1/6 ze spadku, syn 1/6 ze spadku.

Zainteresowany podał następujące informacje:

*   data zakupu nieruchomości 26 lutego 2013 r.,
*   wartość zakupu nieruchomości 1 520 000,00 PLN,
*   dodatkowe nakłady poniesione 379 336,38 PLN,
*   wartość nieruchomości razem 1 899 336,08 PLN,
*   amortyzacja na dzień 31 sierpnia 2015 r. 145 611,08 PLN,
*   kredyt bankowy 1 255 000,00 PLN,
*   wynegocjowana cena sprzedaży nieruchomości 1 550 000,00 PLN.

Jednocześnie w uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Posiada faktury VAT na wszystkie poniesione koszty na kwotę 379 336,38 PLN.
2.  W chwili obecnej Zainteresowany jest jedynym właścicielem nieruchomości na mocy aktu notarialnego - Umowa Darowizny spisanego w kancelarii notarialnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca będzie objęty podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, zaciągnięty kredyt bankowy oraz zainwestowane środki własne znacznie przewyższają wynegocjowaną aktualnie cenę sprzedaży tj. 1 475 000,00 PLN wobec czego, Zainteresowany nie powinien być objęty podatkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 26 lutego 2013 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną kamienicę. W dniu 16 sierpnia 2015 r. żona Wnioskodawcy zmarła. W chwili obecnej Zainteresowany jest jedynym właścicielem nieruchomości na mocy aktu notarialnego (Umowa Darowizny) spisanego w kancelarii notarialnej.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

W omawianej sprawie nabycie przez Wnioskodawcę udziału w spadku po zmarłej żonie nastąpiło zatem w dniu śmierci żony, tj. 16 sierpnia 2015 r.

Kolejne udziały w nieruchomości – jak wskazał Wnioskodawca – nabyte zostały przez Zainteresowanego ma mocy umowy darowizny.

Z powyższych rozważań wynika zatem, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w trzech datach:

*   w dacie zakupu nieruchomości wspólnie z żoną (2013 r.),
*   w dacie śmierci żony - udział nabyty w spadku po żonie (2015),
*   w dacie zawarcia umowy darowizny (2015 r.).

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku w odniesieniu do udziału w nieruchomości zakupionego w 2013 r. wspólnie z żoną, a więc nabytego odpłatnie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, natomiast do udziału nabytego w wyniku spadku oraz udziałów nabytych na podstawie umowy darowizny - udziałów nabytych nieodpłatnie - zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w odniesieniu do udziału zakupionego w 2013 r., będzie koszt nabycia tej nieruchomości w udziale przypadającym na Wnioskodawcę, a więc w wysokości 50% ceny nabycia. Cena nabycia stanowi koszt uzyskania przychodu także w sytuacji, gdy zakup został sfinansowany z zaciągniętego na ten cel kredytu. Natomiast samo zadłużenie nieruchomości, a w szczególności zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, nie mają wpływu na wysokość ustalenia podstawy opodatkowania i tym samym wysokość podatku z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

Z kolei w odniesieniu do sprzedaży udziałów nabytych w drodze spadku i umowy darowizny, Wnioskodawca nie może uwzględnić kosztów związanych z ich nabyciem, skoro nabycie to nastąpiło w sposób nieodpłatny.

Koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stanowią również udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Należy w tym miejscu podkreślić, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu.

Jednakże biorąc pod uwagę kwoty wskazane przez Wnioskodawcę w stanie faktycznym, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca może uwzględnić w kosztach 50% ceny nabycia nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania, to koszty te nie przewyższają wynegocjowanej ceny sprzedaży, wobec czego, Zainteresowany będzie zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.