Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-818/09-2/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-02-26
Teza: opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; przychód; umowa; zakup; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 02.12.2009 r. (data wpływu 09.12.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09.12.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W październiku 2008 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, której była współwłaścicielką w udziale ½ części. Nieruchomość została zakupiona w marcu 2006 r. Od zakupu do sprzedaży nie minęło 5 lat, a nieruchomość zakupiono przed 01.01.2007 r. W związku z tym Wnioskodawczyni podlega pod „stare” przepisy podatkowe i nie jest zwolniona z podatku dochodowego – powinna zapłacić 10 % dochodu ze sprzedaży. Na nieruchomości ciążyła hipoteka związana kredytem na jej zakup i wykończenie domu - zaciągnięty przez drugiego współwłaściciela. W momencie sprzedaży zadłużenie wynosiło 270.000 zł. Przedmiotem interpretacji jest art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych – pkt 32 lit. e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Nabywcy nieruchomości cenę kupna mieli pokryć ze swojego zaciągniętego na ten cel kredytu hipotecznego – sposób zapłaty został ustalony jako przelew z banku, który udzielał im kredytu - na dwa odrębne konta – Wnioskodawczyni i drugiego współwłaściciela. Cena nieruchomości wynosiła 840.000 zł, z czego wcześniej zapłacono zadatek 20.000 zł. Bank nabywców miał zapłacić współwłaścicielom 820.000 zł. Jednak ustalono, co zapisano w akcie notarialnym, że w pierwszej kolejności bank nabywców dokona spłaty zadłużenia kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości w wysokości 270.000 zł. W związku z tym cześć dochodu Wnioskodawczyni ze sprzedaży wydatkowano na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem sprzedaży przez drugiego współwłaściciela, za zgodą Wnioskodawczyni. W rezultacie dochód uzyskany ze sprzedaży wyniósł nie 840.000 zł – został pomniejszony o 270.000 zł i wyniósł 570.000 zł, z czego Wnioskodawczyni przypadła ½ część, tj. 285.000 zł, a biorąc pod uwagę wcześniej wpłaconą zaliczkę t. j. ½ z 20.000 zł, na konto Wnioskodawczyni wpłynęło 275.000 zł. z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy pomimo, iż nie Wnioskodawczyni była kredytobiorcą – nie Ona podpisywała umowę kredytową, zostanie zwolniona z zapłaty podatku dochodowego w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem sprzedaży na zakup przedmiotowej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

W przepisie prawa nie wspomniano o umowie kredytowej, a w Urzędzie Skarbowym Wnioskodawczyni została poinformowana, że może zostać zwolniona tylko wówczas, gdyby to Ona była kredytobiorcą i nie liczy się fakt, iż spłaciła ze swojej części kredyt.

Wnioskodawczyni uważa, że w Jej przypadku podlega zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), gdyż faktycznie z dochodu, który powinna uzyskać ze sprzedaży już w momencie sprzedaży wydatkowała część na spłatę kredytu. W ustawie nie wskazano, że musi to być „kredyt Wnioskodawczyni”. Wnioskodawczyni uważa za niesprawiedliwe zapłacenie podatku od dochodu w wysokości 420.000 zł (½ z 840.000 zł), jeśli w związku ze spłatą kredytu w wysokości 135.000 zł (1/2 z 270.000 zł) dochód Wnioskodawczyni wyniósł 285.000 zł. Uważa, że jeśli posiada dokument stwierdzający zaistniały stan faktyczny – wydatkowanie z dochodu Wnioskodawczyni kwoty na spłatę kredytu, powinna zostać zwolniona z zapłaty 10% kwoty – 135.000 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1\. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2\. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3\. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

Jak przedstawiono we wniosku pieniądze ze sprzedaży części przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni chciałaby przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego przez drugiego współwłaściciela nieruchomości na zakup nieruchomości, której Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem. Wnioskodawczyni nie jest współkredytobiorcą kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości i nie podpisywała umowy kredytowej.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu zaciągniętego przez osobę, która nie jest wspókredytobiorcą. Zatem zaciągnięcie kredytu nie przez Wnioskodawczynię, lecz przez współwłaściciela nieruchomości pozbawia Wnioskodawczynię prawa do ulgi wymienionej w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ww. ustawy.

Na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie będzie korzystać część przychodów, która zostanie przeznaczona na spłatę przez Wnioskodawczynię kredytu zaciągniętego przez drugiego współwłaściciela nieruchomości na zakup nieruchomości. Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem tej nieruchomości, lecz nie jest współkredytobiorcą, co za tym idzie nie będzie mogła w tej części skorzystać z ww. zwolnienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.