Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-538/12-3/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-07-24
Teza: przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-prowadzenie działalności; najem; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 15.05.2012 r. (data wpływu 22.05.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22.05.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

1.  Wnioskodawczyni ma miejsce zamieszkania w Polsce oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT w Polsce („Wnioskodawczyni”). Mąż Wnioskodawczyni, posiadający miejsce zamieszkania w Polsce i podlegający w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT, jest udziałowcem spółki z o.o. z siedzibą oraz miejscem zarządu w Polsce oraz podlegającej w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku CIT („Spółka”). Udziały Spółki należą do majątku odrębnego Męża Wnioskodawczyni.
2.  W skład majątku Spółki wchodzi m.in. własność niezabudowanej nieruchomości (grunt) składającej się z 1 działki gruntu - stanowiącej tereny przeznaczone pod zabudowę - o łącznej pow. 2 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr xxx („Nieruchomość”). Nieruchomość jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę.
3.  Jest możliwe, że Wnioskodawczyni nabędzie udziały w Spółce od Męża na podstawie umowy darowizny po zawarciu i wykonaniu której Wnioskodawczyni będzie posiadała 51% udziałów w Spółce, pozostałe 49% udziałów będzie należało do innej spółki z o.o.
4.  ie jest też wykluczone podjęcie przez walne zgromadzenie wspólników Spółki uchwały o przymusowym (albo automatycznym) umorzeniu całości lub części udziałów Spółki, w tym udziałów otrzymanych przez Wnioskodawczynię w formie darowizny; umorzenie udziałów nastąpi z czystego zysku (tj. bez obniżenia kapitału zakładowego).
5.  ypłata kwot należnych wspólnikom Spółki (tj. Wnioskodawczyni i ewentualnie spółce z o.o.) wynikająca z tytułu wynagrodzenia za przymusowe (względnie automatyczne) umorzenie udziałów Spółki (na rzecz Wnioskodawczyni), nastąpi w postaci przeniesienia własności Nieruchomości (rozliczenie pomiędzy Spółką a wspólnikami nastąpi przez przeniesienie własności majątku rzeczowego (Nieruchomości) Spółki lub gotówki o wartości odpowiadającej wynagrodzeniu należnemu wspólnikowi Spółki (Wnioskodawczyni) za umorzenie udziałów (po uwzględnieniu podatku PIT, o ile ten podatek będzie należny).
6.  Po przeniesieniu własności Nieruchomości na rzecz wspólników Spółki, Wnioskodawczyni stanie się właścicielem albo współwłaścicielem Nieruchomości. Następnie Nieruchomość może zostać wynajęta albo zbyta; wynajem albo zbycie Nieruchomości podlegałoby podatkowi VAT.
7.  Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 6820Z).
8.  Nabyte udziały Spółki nie wejdą w skład majątku Wnioskodawczyni związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Również Nieruchomość nie będzie wprowadzona do prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, zgodnie z art. 24 ust. 5d ustawy o PIT, w razie umorzenia (przymusowego albo automatycznego) udziałów Spółki otrzymanych przez Wnioskodawczynię na podstawie umowy darowizny, koszty uzyskania przychodu - dla celów ustalenia dochodu z tytułu umorzenia udziału spółki z o.o. - ustala się w wysokości wartości rynkowej udziałów spółki z o.o. (Spółki) z dnia dokonania darowizny, tzn. dochód z tytułu umorzenia udziału Spółki stanowi różnica pomiędzy: (i) wynagrodzeniem otrzymanym przez Wnioskodawczynię z tytułu umorzenia udziałów Spółki, oraz (ii) wartością rynkową udziałów Spółki z dnia nabycia w formie darowizny?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, przychody które będą uzyskiwane przez Wnioskodawczynię w ramach prowadzenia działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości powinny być zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”, a nie do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT „pozarolnicza działalność gospodarcza”?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, możliwe jest opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych - przychodów uzyskiwanych przez Wnioskodawczynię w ramach prowadzenia działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, jeżeli przychody z tej działalności są zaklasyfikowane na gruncie podatku PIT do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, jeżeli przychody z działalności prowadzonej przez Wnioskodawczynię są zaklasyfikowane w podatku PIT do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”, to przychód z odpłatnego zbycia (w tym sprzedaży) Nieruchomości dokonanego po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości jest wolne od podatku PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz lit. c) oraz pkt 9 ustawy o PIT?
5.  Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w stanie faktycznym opisanym we Wniosku przeniesienie własności Nieruchomości jako wynagrodzenia za przymusowe umorzenie udziałów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
6.  Czy prawidłowe jest stanowisko, iż po dokonaniu rejestracji jako podatnika podatku VAT Wnioskodawczyni będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dostawą Nieruchomości jako wynagrodzeniem w zamian za przymusowe umorzenie udziałów w przypadku spełnienia przesłanek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z późniejszym wynajmowaniem albo zbyciem Nieruchomości?
7.  Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w stanie faktycznym opisanym we Wniosku przeniesienie własności Nieruchomości nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja odnosi się do pytania Nr 4 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W pozostałym zakresie wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, jeżeli przychody z działalności prowadzonej przez Wnioskodawczynię są zaklasyfikowane w podatku PIT do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa” to przychód z odpłatnego zbycia (w tym sprzedaży) Nieruchomości dokonanego po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości jest wolne od podatku PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz lit. c) oraz pkt 9 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i lit. c) ustawy o PIT „źródłami przychodów są odpłatne zbycie (\`(...)\`) a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (\`(...)\`) c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, (\`(...)\`) jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) (\`(...)\`) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (\`(...)\`).”

Jak wynika z tej regulacji, w analizowanym zdarzeniu przyszłym znajdzie ona zastosowanie w sytuacji, gdy (i) odpłatne zbycie Nieruchomości będzie miało miejsce poza działalnością gospodarczą (która stanowi odrębne źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), oraz (ii) nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

Przy założeniu zatem, że przychody z wynajmu Nieruchomości są zakwalifikowane do źródła przychodów „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa” (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), należy w konsekwencji uznać, że odpłatne zbycie (w tym sprzedaż) Nieruchomości również nie może zostać zakwalifikowane do źródła przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza” (art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 14 ustawy o PIT). Oznacza to, że wnioskując z powyższego przepisu a contrario przychód z odpłatnego zbycia udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie jest wolne od PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie - z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak z powyższego wynika dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z analizy wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni stanie się właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, którą otrzyma w związku z przymusowym (albo automatycznym) umorzeniem udziałów Spółki, w której jest wspólnikiem. Wnioskodawczyni będzie wynajmowała powyższą nieruchomość w ramach najmu prywatnego. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie wyklucza zbycia przedmiotowej nieruchomości, po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.