Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1853/10-5/MR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-02-07
Teza: Opodatkowanie sprzedaży gruntu zakupionego w celu jego odsprzedaży.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; grunty; nabycie; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 15 listopada 2010 r. (data wpływu 17 listopada 2010 r.) uzupełnionym pismami z dnia 16 listopada 2010 r. (data wpływu 19 listopada 2010 r.) oraz z dnia 30 stycznia 2011 r. (data wpływu 1 lutego 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 16 listopada 2010 r. (data wpływu 19 listopada 2010 r.) o dowód potwierdzający operację wniesienia brakującej opłaty oraz pismem z dnia 30 stycznia 2011 r. (data wpływu 1 lutego 2011 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 11 lipca 2003 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupili od państwa D. na prawach wspólności ustawowej nieruchomość gruntową składającą się z 14 niezabudowanych działek gruntu o łącznej powierzchni 1,5989 hektara. Działki te były oznaczone nr ewidencyjnymi: 139/11, 139/12, 139/13, 139/14, 139/15, 139/16, 139/17, 139/18, 139/19, 139/20, 139/32, 139/33, 139/34 i 139/35. Nieruchomość w momencie zakupu była niezabudowana i była wykorzystywana rolniczo. Dla nieruchomości była prowadzona w Sądzie Rejonowym w Z. księga wieczysta KW nr \`(...)\`

Od dnia 5 listopada 2003 r. Wnioskodawca ma zarejestrowaną działalność gospodarczą w Urzędzie Miasta, przy czym jest to działalność pomocnicza finansowa, gdzie indziej niesklasyfikowana (67.3.Z), doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (74.14) działalność komercyjna pozostała, gdzie indziej niesklasyfikowana (74.87.B), czyli nie jest to działalność związana z obrotem nieruchomościami. Działalność ta nie jest głównym źródłem dochodów Wnioskodawcy, gdyż od 2005 r. jest zatrudniony na pełnym etacie w instytucji finansowej.

Ww. nieruchomość na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy A. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w A. z dnia 16 grudnia 2004 r. ma ustaloną funkcję podstawową zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową letniskową, usługi, przemysł, teren upraw polowych ogrodniczych.

W okresie od sierpnia 2008 r. do czerwca 2010 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonali zbycia następujących działek nabytych w dniu 11 lipca 2003 r., tj.:

1.  Dnia 21 sierpnia 2008 r. działki nr 139/11 za cenę 111.650 zł.
2.  Dnia 30 kwietnia 2010 r. działki nr 139/12 za cenę 77.077 zł.
3.  Dnia 8 czerwca 2010 r. działki nr 139/35 za cenę 140.337 zł.
4.  Dnia 8 czerwca 2010 r. działek nr 139/32 i 139/33 za łączna cenę 186.093 zł.

W ocenie Wnioskodawcy, zbycie ww. nieruchomości dokonane przez niego wraz z małżonką nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wynika to z następujących okoliczności:

1.  Nabywając w lipcu 2003 r. nieruchomość gruntową niezabudowaną Wnioskodawca wraz z żoną nabyli ją jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej do wspólnego majątku osobistego. Ani w dacie nabycia tej nieruchomości, ani w dacie zbywania jej części jako samodzielnych nieruchomości, Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzili profesjonalnej (zawodowej), tj. zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
2.  Nabywając w lipcu 2003 r. przedmiotową nieruchomość nabywali ją z zamiarem wykorzystania jej docelowo do budowy domu i zagospodarowania jej w całości dla swoich potrzeb.

Aby to zrealizować konieczne było spełnienie dwóch warunków.

Pierwszy to: możliwość wybudowania domu na przedmiotowej nieruchomości. Z informacji z Urzędu Gminy w A. Wnioskodawca wraz z żoną wiedzieli, że trwają prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Potwierdziło się to poprzez jego uchwalenie 16 grudnia 2004 r.

Druga to: zakup dodatkowej nieruchomości działki nr 139/36 - pasa ziemi stanowiącej drogę dojazdową do wcześniej zakupionej nieruchomości. Nieruchomość ta składała się w momencie zakupu z owych 14 działek o łącznej powierzchni 1,5989 ha. Działki te były położone po dwóch stronach działki nr 139/36. Cztery działki były po jednej stronie drogi, dziesięć po drugiej. Nabywając przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca wraz z żoną mieli zapewnienie, że zbywcy, tj. państwo D. sprzedadzą im w przyszłości także działkę 139/36, tj. drogę o powierzchni 2850 m2. Nabycie 14 działek o nr: 139/11 do 139/20 i 139/32 do 139/35 oraz działki nr 139/36, tj. drogi powodowało, że łącznie stanowiłyby one funkcjonalną całość możliwą do ogrodzenia, zagospodarowania i wykorzystywania jako jednej nieruchomości bez wpływu na możliwość wykorzystywania innych sąsiadujących nieruchomości przez ich właścicieli. Będąc właścicielem również tej działki, tj. drogi Zainteresowany wraz z żoną mogliby w przyszłości zrealizować powyżej opisane plany. Niestety, pomimo wcześniejszych zapewnień państwo D. nie zbyli im przedmiotowej nieruchomości, tj. działki 139/36. Powodem tego były ich rażąco wygórowane, odbiegające od cen rynkowych żądania finansowe formułowane już po nabyciu przez nich nieruchomości o powierzchni 1,5989 ha.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że:

*   nie posiada statusu rolnika w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
*   przedmiotowe działki nie były wykorzystywane rolniczo, ani nie były przedmiotem najmu czy dzierżawy,
*   Wnioskodawca nie podejmował czynności przygotowawczych do sprzedaży polegających na: uzbrojeniu terenu, ogrodzeniu działek, zamieszczania ogłoszeń w prasie,
*   teren miał być ogrodzony i zagospodarowany jako teren przydomowego ogrodu, miejsce zabaw dziecka, miejsce rekreacyjne z urządzeniami sportowymi (boisko, kort, niewielki basen) wykorzystywany dla potrzeb własnych i rodziny,
*   Wnioskodawca nie planuje w najbliższej przyszłości sprzedaży kolejnych działek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wyżej opisana sprzedaż nieruchomości, tj. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, wobec opisanych okoliczności sprzedaż przez Zainteresowanego wraz z żoną nieruchomości dokonaną dnia 21 sierpnia 2008 r., 30 kwietnia 2010 r. i 8 czerwca 2010 r. należy traktować jako sprzedaż majątku prywatnego nabytego na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej i jako taka nie powinna być uznana za działalność handlową bez względu na takie okoliczności jak: sprzedaż części nieruchomości, uzyskanie zysku czy też wielość nabywców. Nie mogąc zrealizować swojego celu, tj. zagospodarowania całości nieruchomości jako funkcjonalnej całości na własne potrzeby Wnioskodawca dokonał wraz z żoną sprzedaży 5 działek. W ten sposób zbyli część majątku prywatnego. Wobec powyższego, ta sprzedaż nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2010 r., są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Jednakże samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, w przedmiotowej sprawie podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy nieruchomość była wykorzystywana w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Podkreślić przy tym należy, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można pominąć, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną majątku prywatnego. Sprzedaż majątku nabytego na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 11 lipca 2003 r. zakupił na prawach wspólności ustawowej nieruchomość gruntową składającą się z 14 niezabudowanych działek gruntu o łącznej powierzchni 1,5989 ha. Działki te były oznaczone nr ewidencyjnymi: 139/11, 139/12, 139/13, 139/14, 139/15, 139/16, 139/17, 139/18, 139/19, 139/20, 139/32, 139/33, 139/34 i 139/35. Od dnia 5 listopada 2003 r. Wnioskodawca ma zarejestrowaną działalność gospodarczą, nie jest to działalność związana z obrotem nieruchomościami. Ww. nieruchomość na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy ma ustaloną funkcję podstawową zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zagrodową letniskową, usługi, przemysł, teren upraw polowych ogrodniczych.

W okresie od sierpnia 2008 r. do czerwca 2010 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonali zbycia 5 działek. Nabywając w lipcu 2003 r. nieruchomość gruntową niezabudowaną Wnioskodawca wraz z żona nabyli ją jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej do wspólnego majątku osobistego. Ani w dacie nabycia tej nieruchomości, ani w dacie zbywania jej części jako samodzielnych nieruchomości Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzili profesjonalnej (zawodowej), tj. zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nabywając w lipcu 2003 r. przedmiotową nieruchomość nabywali ją z zamiarem wykorzystania jej docelowo do budowy domu i zagospodarowania jej w całości dla swoich potrzeb. Ponadto, Wnioskodawca planował w przyszłości zakup dodatkowej nieruchomości, tj. działki nr 139/36 - pasa ziemi stanowiącej drogę dojazdową do wcześniej zakupionej nieruchomości. Nabyte działki były położone były po dwóch stronach działki nr 139/36. Nabywając przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca wraz z żoną mieli zapewnienie, że zbywcy sprzedadzą im w przyszłości także działkę 139/36, tj. drogę o powierzchni 2850 m2. Nabycie 14 działek o nr: 139/11 do 139/20 i 139/32 do 139/35 oraz działki nr 139/36, tj. drogi powodowało, że łącznie stanowiłyby one funkcjonalną całość możliwą do ogrodzenia, zagospodarowania i wykorzystywania jako jednej nieruchomości bez wpływu na możliwość wykorzystywania innych sąsiadujących nieruchomości przez ich właścicieli. Będąc właścicielem również tej działki, tj. drogi Zainteresowany wraz z żoną mogliby w przyszłości zrealizować powyżej opisane plany. Niestety, pomimo wcześniejszych zapewnień właściciele nie zbyli im przedmiotowej nieruchomości, tj. działki 139/36.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że:

*   nie posiada statusu rolnika w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
*   przedmiotowe działki nie były wykorzystywane rolniczo, ani nie były przedmiotem najmu czy dzierżawy,
*   Wnioskodawca nie podejmował czynności przygotowawczych do sprzedaży polegających na: uzbrojeniu terenu, ogrodzeniu działek, zamieszczania ogłoszeń w prasie,
*   teren miał być ogrodzony i zagospodarowany jako teren przydomowego ogrodu, miejsce zabaw dziecka, miejsce rekreacyjne z urządzeniami sportowymi (boisko, kort, niewielki basen) wykorzystywany dla potrzeb własnych i rodziny,
*   Wnioskodawca nie planuje w najbliższej przyszłości sprzedaży kolejnych działek.

Grunt spełnia definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W przedmiotowej sprawie Zainteresowanego nie można jednak uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami, nie można stwierdzić bowiem, iż nabywając grunt działał w charakterze handlowca. Mając na uwadze cel nabycia przedmiotowego gruntu – własne potrzeby mieszkaniowe (budowa domu), nie można uznać, że nieruchomość tą zakupiono w celu dalszej odsprzedaży.

Należy również zaznaczyć, iż w przypadku gdy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego – nieruchomości gruntowej, a czynność tą wykona jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja ta nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cyt. wyżej art. 15 ust. 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie okoliczności towarzyszące transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, nie wskazują iż miałyby być one czynione z zamiarem wykonywania w sposób częstotliwy. Wnioskodawca bowiem dokonał zakupu nieruchomości z zamiarem budowy domu. Zainteresowany planował dokupić jeszcze działkę nr 139/36 stanowiącą drogę dojazdową do wcześniej zakupionej nieruchomości, tak aby działki łącznie stanowiły funkcjonalną całość możliwą do ogrodzenia, zagospodarowania i wykorzystywania jako jednej nieruchomości. Jak wynika z opisu sprawy teren miał być ogrodzony i zagospodarowany jako teren przydomowego ogrodu, miejsce zabaw dziecka, miejsce rekreacyjne z urządzeniami sportowymi (boisko, kort, niewielki basen) wykorzystywany dla potrzeb własnych Wnioskodawcy i jego rodziny. Nie mogąc zrealizować swojego celu, tj. zagospodarowania całości nieruchomości jako funkcjonalnej całości na własne potrzeby, Wnioskodawca dokonał wraz z żoną sprzedaży 5 działek. Zainteresowany nie planuje w najbliższej przyszłości sprzedaży kolejnych działek. Tym samym, należy uznać, iż dokonana sprzedaż części działek nie była czynnością wykonywaną w sposób częstotliwy i nie może być uznana za istotę prowadzenia działalności gospodarczej.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, iż nabywając wraz z żoną przedmiotową nieruchomość gruntową niezabudowaną nabyli ją jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej do wspólnego majątku osobistego, nie prowadzili oni profesjonalnej (zawodowej), tj. zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowany nie posiada również statusu rolnika w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług, a przedmiotowe działki nie były wykorzystywane rolniczo, ani nie były przedmiotem najmu, czy dzierżawy. Wnioskodawca nie podejmował czynności przygotowawczych do sprzedaży polegających na: uzbrojeniu terenu, ogrodzeniu działek, zamieszczania ogłoszeń w prasie. Powyższe dowodzi, iż przedmiotowy grunt nie był wykorzystywany w celach zarobkowych.

Ponadto, realizowane czynności nie przybrały formy zawodowej (profesjonalnej), czyli nie cechują się stałością (powtarzalnością i zamiarem kontynuacji) i nie mają zorganizowanego charakteru.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując transakcji sprzedaży działek nie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie nosiła znamion działalność gospodarczej. Tym samym, dostawa przedmiotowych działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wobec powyższego, udzielona interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla jego małżonki.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.