Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-939/10-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-11-12
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania oraz w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży garażu.
Słowa kluczowe: garaż; mieszkanie; nieruchomości; opodatkowanie; przychód; wyłączenie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 2 sierpnia 2010 r. (data wpływu: 6 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 października 2010 r. (data wpływu: 26 października 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania – **jest:**

**

*   **prawidłowe** – odnośnie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów nabycia tegoż mieszkania oraz nakładów na założenie głowic podzielników ciepła,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2010 r. Pani i Pan złożyli ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania oraz w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży garażu.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 1, § 3 i § 4 oraz art. 14f § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 15 października 2010 r., nr ILPB2/415-939/10-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 15 października 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 19 października 2010 r.), zaś w dniu 26 października 2010 r. (data nadania: 25 października 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest pierwsze zagadnienie przedstawione we wniosku, dotyczące opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania, z wyłączeniem części odnoszącej się do skutków podatkowych faktu nabycia przez Wnioskodawcę rzeczonego mieszkania za cenę niższą niż wartość wyceniona przez rzeczoznawcę, natomiast w zakresie tejże wyłączonej części oraz zagadnienia drugiego, dotyczącego opodatkowania przychodu ze sprzedaży garażu, w dniu 12 listopada 2010 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-939/10-5/TR.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe dotyczące opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania.

Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży nw. mieszkania. Sprzedaż mieszkania nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W dniu 1 września 1976 r. zostało przydzielone Wnioskodawcy przez zakład pracy 3-pokojowe mieszkanie o powierzchni 69,70 m2 wraz z piwnicą o powierzchni 1,80 m2 . Sprzedaż mieszkania przeciągała się z powodu nieuregulowanych spraw własnościowych gruntu. Mieszkanie to Zainteresowany zamieszkuje do dnia dzisiejszego. Od lipca 2007 r. Zainteresowany jest na emeryturze; Jego małżonka również jest na emeryturze.

Z dniem 13 maja 2010 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawca i Jego żona zostali właścicielem ww. mieszkania, wykupując je wraz z piwnicą. (71,50 m2 ²) oraz udziałem w gruncie.

W oparciu o wycenę rzeczoznawcy cena mieszkania została ustalona przez zakład pracy na kwotę 311.000,00 zł. Ze względu na długoletni okres najmu mieszkania (33 lata) oraz posiadane uprawnienia do zastosowania ulg (emeryci), cena została określona w wysokości 5%, tj. 15.550,00 zł plus opłata, razem 24.029,58 zł.

Ponadto – w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego m. in. o informację, czy na udokumentowanie wysokości poczynionych przez Wnioskodawcę nakładów będących przedmiotem Jego pytań (tj. poniesionych w ostatnich latach wydatków na: wymianę okien w 2004 r., wykonane ocieplenia budynku) posiada On faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych – Zainteresowany podał, iż fakturami VAT może On udokumentować, ale:

*   założenie głowic podzielników ciepła,
*   wycenę lokalu,
*   przedpłatę na sprzedaż lokalu,
*   koszt określony aktem notarialnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania dotyczące opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania, wynikające z uzupełnienia wniosku.

1.  Czy Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek (19%) od całej kwoty sprzedaży?
2.  Czy kwota (podstawa) do obliczeń powinna być umniejszona o poniesione koszty?
3.  Według ustawy – jak ujął to Zainteresowany – mówi się o podatku od dochodu ze sprzedaży, stąd Wnioskodawca zadał pytanie, czy zostanie On zwolniony od podatku od dochodu, jeżeli cena sprzedaży nie przekroczy ceny ustalonej przez zakład pracy, tj. 311.000,00 zł?
4.  Czy z tytułu długoletniego zamieszkiwania lokalu Wnioskodawcy przysługuje ulga podatkowa?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na długoletnie zamieszkiwanie lokalu, status emeryta, podniesienie standardu (wymiana okien w 2004 r., kapitalny remont łazienki instalacyjno-budowlany), na które brak jest faktur VAT oraz podniesienie przez zakład pracy czynszu o 98%, które było tłumaczone spłatą kredytu na ocieplenie budynku, winna przysługiwać Mu ulga powodująca obniżenie 19% podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego dotyczącego opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania uznaje się za:

*   **prawidłowe – odnośnie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztów nabycia tegoż mieszkania oraz nakładów na założenie głowic podzielników ciepła,**
*   ****nieprawidłowe** – w pozostałej części.**

**

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z całokształtu przedstawionego we wniosku zagadnienia wynika, iż Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży mieszkania, którego właścicielem stał się wraz żoną w dniu 13 maja 2010 r., a do sprzedaży dojdzie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło owo nabycie. Sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Tym samym, niniejsza interpretacja dotyczy stanu prawnego obowiązującego w dniu jej wydania.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jednakże, istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego i związanych z nim pytań jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tejże nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Z informacji zawartych we wniosku i jego uzupełnieniu wynika, iż przedmiotem zamierzonej sprzedaży ma być mieszkanie, którego właścicielem Wnioskodawca stał się wraz żoną w dniu 13 maja 2010 r., ale które zamieszkiwał na podstawie przydziału z dnia 1 września 1976 r.

Wątpliwości Zainteresowanego budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania kosztów jego nabycia oraz poniesionych na owo mieszkanie w ostatnich latach nakładów, jak również możliwość skorzystania z ulg podatkowych z tytułu długoletniego zamieszkiwania w nim oraz skutków podatkowych odniesienia ceny nabycia mieszkania przez Wnioskodawcę do ceny ustalonej przez rzeczoznawcę.

Powołany wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią m. in. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jednocześnie ustawodawca nie zastrzegł, że chodzi tu wyłącznie o posiadanie w ramach własności. Dlatego również nakłady ponoszone przed podpisaniem aktu notarialnego, jeżeli zwiększają one wartość nieruchomości, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Ponadto nakłady, które można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości muszą dotyczyć zbywanego mieszkania, a wiec tego, z którego sprzedaży ustala się dochód.

Art. 22 ust. 6c wskazuje, że wysokość ww. nakładów można ustalić również na podstawie dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Chodzi tu jednak o opłaty administracyjne związane z nakładami, wydatkami ponoszonymi na nieruchomość, które zwiększyły jej wartość, a nie o opłaty związane z nabyciem nieruchomości.

Na gruncie niniejszej sprawy wskazane przez Wnioskodawcę poniesione na owo mieszkanie w ostatnich latach nakłady są natomiast zarówno nakładami udokumentowanym w określony ustawą ww. sposób (jak wydatki związane z założeniem głowic podzielników ciepła), jak i nakładami nieudokumentowanym w tenże wymagany sposób (pozostałe nakłady).

Jednocześnie tut. Organ pragnie wyjaśnić, iż rozpatrując ulgi i zwolnienia podatkowe należy jednoznacznie podkreślić, że nie stanowią one standardu prawnego, lecz są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, wynikającej z art. 84 Konstytucji RP, stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Stąd też korzystanie z każdej preferencji podatkowej, w tym zwolnień podatkowych, wymaga spełnienia warunków określonych w odpowiednich przepisach stanowiących ich podstawę prawną.

Reasumując, stwierdzić należy, iż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał dochód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania, po uwzględnieniu kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia w postaci poniesionych przez Niego udokumentowanych łącznych kosztów nabycia tegoż mieszkania, powiększonych o udokumentowane nakłady związane z założeniem głowic podzielników ciepła, o ile zwiększyły one wartość mieszkania (art. 22 ust. 6c w zw. z ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Kosztów uzyskania przychodów z rzeczonej sprzedaży nie będą stanowiły natomiast pozostałe nakłady poniesione przez Zainteresowanego na mieszkanie, bowiem nie zostały one udokumentowane w sposób uregulowany w art. 22 ust. 6c w zw. z ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co tym samym taką możliwość wyklucza.

Nadto, należy wskazać, iż podnoszony przez Wnioskodawcę fakt długoletniego zamieszkiwania w opisanym mieszkaniu, pozostaje bez wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie, ponieważ w obowiązującym stanie prawnym brak jest przepisów konstytuujących możliwość skorzystania z jakiejkolwiek preferencji podatkowej z tego tytułu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Wobec powyższego, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Ponadto informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

****