Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.646.2025.2.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-30
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki
niezabudowanej.
Słowa kluczowe: działki
dzierżawa
grunty-grunt niezabudowany
pełnomocnictwo
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania
    podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki niezabudowanej.
    Uzupełnił go Pan pismem sygnowanym datą 27 marca 2025 r. (wpływ 4 grudnia 2025 r.) –
    w odpowiedzi na wezwanie oraz 8 grudnia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
    Wnioskodawcy przysługuje prawo własności do nieruchomości składającej się z działek
    gruntu oznaczonych numerami: 1 i 2 o łącznym obszarze (...) ha, położonych w (...).
    II. Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
    Wnioskodawca nabył działkę na podstawie dziedziczenia ustawowego. Działki gruntu o
    numerach ewidencyjnych 1 i 2 nie zostały nabyte od Skarbu Państwa i jednostek
    samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
    Nabycie działek nie były udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia.
    III. Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach
      zabudowy
    Na terenie 1 i 2 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
    zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu, w myśl art. 14 ustawy z dnia 9
    października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2024 r., poz. 278) i uchwały o przyjęciu
    gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o
    szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych
    zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345).
    Działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 i 2 nie są objęte uproszczonym planem
    urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na
    podstawie inwentaryzacji stanu lasów.
    Ponadto, co bardzo istotne Spółka Kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki
    zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce
    pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.
    IV. Wypis z rejestru gruntów
    Niezabudowana działka gruntu oznaczona numerem 2 w ewidencji gruntów oznaczona
    jest jako grunty orne, nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy (za wyjątkiem
    dzierżawy zawartej ze Spółką), bądź innych uprawniających do korzystania z niej przez
    osoby trzecie w jakimkolwiek zakresie, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
    V. Przedmiot wniosku
    Przedmiotem sprzedaży jest działka o obszarze około 0,3100 ha wydzielona z działki 2.
    VI. Pozyskanie Kupującego
    W tym przypadku Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami nie szukał Kupującego (nie
    ogłaszał sprzedaży nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania
    Kupującego. Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.
    VII. Sposób wykorzystywania działki

    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działka była wykorzystywana do celów rolniczych – własne cele. Działka była
    wykorzystywana do celów prywatnych.
    Działka była także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która
    dzierżawiła działkę jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na
    czas nieoznaczony.
    VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek
    Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę o obszarze około 0,3100 ha wydzieloną z działki
    2. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji
    budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
    infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tych działkach wybudować
                                          2obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m wraz z miejscami
    parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie
    działalność gospodarczą.
    Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym z dnia 4 grudnia 2024 r. umowa
    przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich
    formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż
    w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać Kupująca Spółka.
    W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:
    - uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której
      będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem
                                    2handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 527 m, w tym sala sprzedaży o
                2powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc
      parkingowych,
    - uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ
      lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość
      lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także
      uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
      utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    - uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmujące zgodę na dokonanie przez Kupującą
      Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    - uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z
      zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi
      obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń
      zamiennych.
    Ponadto, Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
    - niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    - potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
      budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    - uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki,
      pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    - uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym.

    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów, itp. Działania pełnomocnika są
    korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której
    cena będzie niezwykle atrakcyjna.
    Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli
    z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i
    uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego
    powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo
    własności nieruchomości o obszarze około 0,3100 ha wydzielonym z działki 2.
    Cena jest ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa
    od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych
    pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle
    korzystne dla Strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż Kupujący
    uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto, działania pełnomocnika, działającego w imieniu
    strony, powodują, iż cena działki jest bardzo korzystna.
    W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki, jednak profity z tego
    uzyskuje Kupujący. Co ważne, powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie
    działki dla przyszłych Kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie
    poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest
    niezwykle korzystna dla Kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika
    uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie
    atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do
    transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców.
    Co ważne, cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej
    opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń,
    Spółce odstąpić od umowy. Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest bardzo
    atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń, w tym na uzbrojenie
    działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie Kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę,
    której wartość jest bardzo wysoka.
    IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
    1. W stosunku do działki, Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek
      nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony
      działa pełnomocnik. W wyniku jego działań pełnomocnika Wnioskodawcy, Strona
      uzyska znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
    2. W stosunku do ww. nieruchomości, Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem
      pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4. Działka, które ma być przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana.
    5. Działka o obszarze około 0,3100 ha wydzielona z działki 2 nie jest objęta miejscowym
      planem zagospodarowania przestrzennego.
    6. Kupująca Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
    7. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
    8. Podatek od nabycia nie został odliczony.
    9. Działka była wykorzystywana w celach rolniczych własnych. Płody rolne zebrane z
      działki nie były sprzedawane z podatkiem VAT (opodatkowane VAT).
    10. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

    11. Działka była wykorzystywana prywatnie m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.
    12. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.
    13. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    14. Nie dokonywano wcześniej sprzedaży nieruchomości i na obecny moment nie ma
      takiego zamiaru.
    15. Wnioskodawca nie zajmuje się działalnością deweloperską.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością, na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    X. Podsumowanie wniosku
    W tym przypadku obie Strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo
    atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    Na wezwanie o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego i wyeliminowanie
    niespójności, wskazał Pan:
    1. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:
      Wnioskodawcy przysługuje prawo własności do nieruchomości składającej się z
      działek gruntu oznaczonych numerami: 1 i 2 o łącznym obszarze (...) ha (...).
      Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami (...).
      Przedmiotem sprzedaży jest działka o obszarze około 0,3100 ha wydzielona z działki
      2.
    – proszę jednoznacznie wskazać czy jest Pan właścicielem, czy współwłaścicielem działki o
    obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2, będącej przedmiotem Pana zapytania?
    Odpowiedź: Jest Pan właścicielem, to pomyłka pisarska.
    2. Wobec wskazania w opisanym zdarzeniu przyszłym:
      Działki była wykorzystywana do celów rolniczych – własne cele. Działka były
      wykorzystywana do celów prywatnych.
      Działka była wykorzystywana w celach rolniczych własnych. Płody rolne zebrane z
      działki nie były sprzedawane z podatkiem VAT (opodatkowane VAT).

    – proszę jednoznacznie wskazać w jaki dokładnie sposób (na jakie konkretnie własne cele
    rolnicze) była wykorzystywana przez Pana działka, będąca przedmiotem sprzedaży, od
    momentu jej nabycia do momentu jej sprzedaży?
    Odpowiedź: Na własne cele rolnicze.

## Pytanie

Czy sprzedaż działki niezabudowanej o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2, jest opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter
    uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów,
    które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
    należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
    dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
    działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
    producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Przypomnijmy, iż na działce o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2 od
    momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności
    gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości, Wnioskodawca samodzielnie nigdy
    nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach
    masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Ponadto, należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o
    obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2 warunków technicznych dotyczących
    przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem
    pośrednictwa nieruchomościami.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).

    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli
    do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie o obszarze około 0,3100 ha
    wydzielonej z działki 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,
    uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla
    Kupującego.
    Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v TS z 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006
    /112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt,
    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu.
    W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję
    „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to
    zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w
    sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego
    tytułu dochodu.
    Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy
    sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest
    fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców
    lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe.
    Zdaniem TS, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe
    wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy
    działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można
    zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

    Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe
    było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania
    typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem
    pełnomocnika.
    W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania
    pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń, w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów, itp. Ponadto, uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki
    wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych
    pozwoleń. Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał On czynności, które
    zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost
    atrakcyjności i wartości nieruchomości.
    W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w
    imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się
    zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje
    wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy
    planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o Jego
    zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie
    postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS
    wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – Jego działalność
    ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i
    na rzecz zleceniodawców.
    W analizowanym przypadku, takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca,
    ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów, umowa przedwstępna nie
    dojdzie do skutku, a co za tym idzie, nie osiągnie On znacznie wysokiej ceny za swoją
    nieruchomość. Ponadto, działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.
    Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane,
    zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są to tereny wymienione w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
    polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i
    kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
    zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
    terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
    zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków

    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W
    przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie
    ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
    terenu, przy czym:
    - lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji
      celu publicznego;
    - sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2, stanowiących
    teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z
    VAT. Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem
    uatrakcyjnianie działki zarówno dla Kupującej Spółki, jak i ewentualnych przyszłych
    nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).
    Na zakończenie, w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie, w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług, jest faktura. W tym bowiem przypadku Kupującym jest Spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako
    czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku, należy rozumieć, takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy, stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w

      szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym, czynności te winny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
    · po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    · po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
      wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki niezabudowanej o
    obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2 istotne jest, czy w celu dokonania jej
    sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży, nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie

    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nie jest Pan podatnikiem podatku VAT. Nie
    jest też Pan rolnikiem ryczałtowym. Nie zajmuje się Pan działalnością deweloperską. Jest
    Pan właścicielem nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu o obszarze
    około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2. Nabył Pan działkę na podstawie dziedziczenia
    ustawowego. Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą (brak podatku VAT do
    odliczenia). Na terenie 2 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach
    zabudowy. Niezabudowana działka gruntu oznaczona numerem 2 w ewidencji gruntów
    oznaczona jest jako grunty orne. Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykorzystywana
    na cele prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działka
    była wykorzystywana do celów rolniczych na własne cele. Płody rolne zebrane z działki nie
    były sprzedawane z podatkiem VAT (opodatkowane VAT). Działka była wykorzystywana do
    celów prywatnych m.in. do trzymania prywatnych rzeczy. Działka nie jest przedmiotem
    umów najmu, dzierżawy (za wyjątkiem dzierżawy zawartej ze Spółką), bądź innych
    uprawniających do korzystania z niej przez osoby trzecie w jakimkolwiek zakresie.
    Dzierżawa ze Spółką Kupującą miała charakter odpłatny. Umowa dzierżawy została
    zawarta na czas nieoznaczony. W stosunku do działki, nie ponosił Pan samodzielnie
    jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na Pana
    rzecz działa pełnomocnik. W stosunku do ww. nieruchomości, nie współpracuje Pan z
    żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca to z
    pełnomocnikiem. Zamierza Pan sprzedać działkę o obszarze około 0,3100 ha wydzieloną z
    działki 2 Spółce w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku
    handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tej
    działce wybudować obiekt handlowo-usługowy i prowadzić na tym terenie działalność
    gospodarczą. W 2024 r. zawarł Pan z Kupującą Spółką umowę przedwstępną sprzedaży, m.
    in. pod warunkami uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu
    na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości
    jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym zgodnie z planami inwestycyjnymi
    Kupującej Spółki. Ponadto, udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest
    nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Wyraził Pan również zgodę na
    dysponowanie przez Kupującą działką, na cele budowlane, w rozumieniu ustawy Prawo
    budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie
    zgód, opinii itp. oraz udostępnił Pan Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem
    zawartej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Nie dokonywał Pan wcześniej
    sprzedaży nieruchomości i na obecny moment nie ma takiego zamiaru.
    Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana przez Pana
    sprzedaż działki niezabudowanej o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2
    będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy.
    Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a

    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej
    czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie
    przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanej
    nieruchomości niezabudowanej będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać, nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać,
    że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży posiadanej przez Pana działki
    niezabudowanej o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2 oraz do udzielenia
    Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do
    podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem – zgodnie z planami
    inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest w analizowanej
    sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w
    sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.
    Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy – Spółce umożliwiające
    podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki
    (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się
    grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić
    bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
    W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się
    zgłosił, Pan – jako właściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika
    (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście
    dotyczą Pana – jako właściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującej
    Spółki) nie są Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w tym celu
    pozyskania kupującego, a oferowany grunt uczynienia bardziej atrakcyjnym dla
    potencjalnego nabywcy.
    Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku
    wynika, że działka niezabudowana o obszarze około 0,3100 ha wydzielona z działki 2
    została odpłatnie udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy
    zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez
    Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania
    warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem, na
    obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.
    Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do
    podwyższenia atrakcyjności działki, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we
    własnym interesie, w celu przystosowania działki do zrealizowania własnych potrzeb w
    związku z planowaną budową obiektu handlowego. Pomimo, że cena sprzedaży jest
    wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między Stronami przed podjęciem ww.
    działań przez Spółkę.
    Nie sposób zgodzić się z Panem, iż działania podejmowane przez pełnomocnika, mające
    na celu dostosowanie działki do potrzeb Kupującej Spółki, są działaniami mającymi na celu
    podniesienie walorów działki dla innych potencjalnych klientów. Jak Pan bowiem

    wskazuje, cena określona w umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie
    zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Natomiast w przypadku uzyskania powyżej
    wymienionych decyzji i pozwoleń zobowiązał się Pan do sprzedaży przedmiotowej działki
    temu konkretnemu Nabywcy.
    Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania
    określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jej potrzeb i dzierżawa gruntu na
    Jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie
    Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność
    gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami, stwierdzić należy, że w odniesieniu do
    sprzedaży przez Pana działki niezabudowanej o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z
    działki 2, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż
    wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w
    zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób
    podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności
    wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem
    prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180
    /10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z
    działki 2, będzie Pan zatem korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania
    majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu
    art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o
    którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę
    opisanej nieruchomości niezabudowanej – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, dokonując sprzedaży opisanej
    działki, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym
    majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają
    zastosowania przepisy ustawy.
    W konsekwencji, sprzedaż przez Pana posiadanej działki o obszarze około 0,3100 ha
    wydzielonej z działki 2, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie
    kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności sprzedaży działki o obszarze około
    0,3100 ha wydzielonej z działki 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej dostawie posiadanej przez Pana
    niezabudowanej działki o obszarze około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2 na rzecz Spółki,
    brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1
    ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W
    analizowanej sprawie, sprzedaż posiadanej niezabudowanej działki należy uznać za
    czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy
    ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż niezabudowanej działki o obszarze
    około 0,3100 ha wydzielonej z działki 2 będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Tym samym, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
    Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być
    – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności
    kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją
    aktualność.
    Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy,
    co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli
    podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.