Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.189.2019.2.IF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-23
Teza: Jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty dodatkowe (media) oraz czynsz dla zarządcy nieruchomości, związane z użytkowaniem lokalu, do ponoszenia których zobowiązany będzie, zgodnie z zawartą umową najmu - najemca, nie stanowią dla Niego przysporzenia majątkowego.
Słowa kluczowe: czynsz; koszt; lokal-lokal mieszkalny; media; najem; opłata-opłata eksploatacyjna; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 900), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2019 r. (data wpływu 20 marca 2019 r.) uzupełnionego pismem z dnia 13 maja 2019 r. (data nadania 13 maja 2019 r., data wpływu 13 maja 2019 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-1.4011.189.2019.1.IF z dnia 10 maja 2019 r. (data nadania 10 maja 2019 r., data doręczenia 11 maja 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr 0114-KDIP3-1.4011.189.2019.1.IF z dnia 10 maja 2019 r. (data nadania 10 maja 2019 r., data doręczenia 11 maja 2019 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych.

Pismem z dnia 13 maja 2019 r. (data nadania 13 maja 2019 r., data wpływu 13 maja 2019 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę na najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne z osobami fizycznym nie prowadzącymi działalności gospodarczej. Najem zostanie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Na podstawie zapisu w zawartej umowie najemcy zobowiązani są płacić czynsz najmu w kwocie 2600,00 zł, do 5-tego każdego miesiąca, przelewem bankowym na konto Wnioskodawcy. Zawarta umowa określa również, że w kwocie czynszu najmu zostały ujęte następujące opłaty ustalane przez zarządcę nieruchomości (czynsz dla zarządcy nieruchomości): wywóz nieczystości (ok. 20 zł), centralne ogrzewanie (ok. 100 zł), wydatki na konserwacje, eksploatacje, fundusz remontowy, działalność społeczną i administracyjną (ok. 180 zł), podatek od nieruchomości (lokalu i części wspólnych), użytkowanie wieczyste części wspólnych oraz opłatę przekształceniową (ok. 60 zł). W sumie ok. 360 zł. Dodatkowo najemcy przekazują podatnikowi (przelewem na konto wraz z czynszem najmu) na podstawie wskazań liczników zaliczki na media (zimna i ciepła woda, odprowadzanie ścieków, energia elektryczna, gaz), w sumie ok. 120 zł. Następnie podatnik ze swojego rachunku bankowego uiszcza wszystkie wyżej wymienione opłaty zarówno do zarządcy nieruchomości jak i dostawców mediów. W ten sposób podatnik ma pełną kontrolę nad terminowością uiszczanych opłat. W sumie na konto podatnika wpływa miesięcznie ok. 2720,00 zł, z których podatnik przekazuję zarządcy nieruchomości i dostawcą mediów ok. 480 zł.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr 0114-KDIP3-1.4011.189.2019.1.IF z dnia 10 maja 2019 r. (data nadania 10 maja 2019 r., data doręczenia 11 maja 2019 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

1.  Wyczerpujące przedstawienie opisanego zdarzenia przyszłego w taki sposób, aby możliwe było wydanie interpretacji indywidualnej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej,
    *   czy z umowy najmu wynika, kto jest zobowiązany do ponoszenia opłat wnoszonych do zarządcy nieruchomości, jako miesięczny czynsz za wywóz nieczystości, centralne ogrzewanie, wydatki na konserwacje i eksploatacje, fundusz remontowy, działalność społeczną i administracyjną, podatek od nieruchomości (lokalu i części wspólnych), użytkowanie wieczyste części wspólnych oraz opłatę przekształceniową? Jeżeli tak, to należy konkretnie wskazać kto.
    *   czy z umowy najmu wynika, kto jest zobowiązany do ponoszenia kosztów za media (zimna i ciepła woda, odprowadzenie ścieków, energia elektryczna, gaz)?Jeżeli tak, to należy konkretnie wskazać kto.
2.  Przeformułowanie pytania w taki sposób, aby tut. Organ podatkowy mógł dokonać jednoznacznej wykładni konkretnych przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych dotyczących sytuacji prawnopodatkowej Wnioskodawcy w kontekście jego odpowiedzialności podatkowej w trybie przewidzianym w art. 14b Ordynacji podatkowej.
3.  Przedstawienie własnego stanowiska adekwatnego do sformułowanego pytania i przedstawionego stanu prawnego.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 13 maja 2019 r. (data nadania 13 maja 2019 r., data wpływu 13 maja 2019 r.) Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe, przeformułował pytanie oraz przedstawił własne stanowisko.

Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku wskazał, że w umowie najmu jest zapis, iż czynsz dla zarządcy nieruchomości obciąża wynajmującego i został zawarty w kwocie najmu. Dodatkowo w umowie najmu jest zapis, że oprócz kwoty najmu płaconej przez wynajmującego, najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych (media), związanych z używaniem przedmiotu najmu, w wysokości określonej przez dostawców mediów. Opłaty dla dostawców mediów najemca przekazuje za pośrednictwem wynajmującego. W ten sposób wynajmujący (Wnioskodawca) ma pełną kontrolę nad terminowością uiszczanych opłat.

Ponadto Wnioskodawca w dniu 15 maja 2019 r. (data wpływu 15 maja 2019 r.) przesłał sprostowanie ww. uzupełnienia, informując, że w zapisie umowy wkradł się błąd, który zostanie poprawiony w umowie lub aneksie do umowy. Prawidłowy zapis, który miał na myśli Wnioskodawca otrzyma brzmienie, że czynsz dla zarządcy nieruchomości obciąża najemcę i został zawarty w kwocie najmu.

W związku z powyższym opisem zadano ostatecznie sformułowane pytanie.

1.  Co stanowi podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych, tj. czy jest to kwota najmu z umowy, czy kwota najmu powiększona o opłaty za media, czy kwota najmu pomniejszona o opłaty przekazywane zarządcy nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym powinna być kwota faktycznego przychodu (odstępnego), czyli kwota najmu pomniejszona o opłaty przekazywane zarządcy nieruchomości. Wynajmujący, w imieniu najemcy tylko przekazuje opłaty zarządcy nieruchomości oraz dostawcom mediów. Kwoty te nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie powinny podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego (Wnioskodawcy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. – stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobami nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Najem zostanie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W umowie najmu będzie zapis, że czynsz dla zarządcy nieruchomości obciąża najemcę i został zawarty w umowie najmu. Dodatkowo w umowie najmu jest zapis, że oprócz kwoty najmu płaconej przez wynajmującego, najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych (media), związanych z używaniem przedmiotu najmu, w wysokości określonej przez dostawców mediów. Opłaty dla dostawców mediów najemca przekazuje za pośrednictwem wynajmującego. W ten sposób wynajmujący (Wnioskodawca) ma pełną kontrolę nad terminowością uiszczanych opłat.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe uznać należy, że jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty dodatkowe (media) oraz czynsz dla zarządcy nieruchomości, związane z użytkowaniem lokalu, do ponoszenia których zobowiązany będzie, zgodnie z zawartą umową najmu - najemca, nie stanowią dla Niego przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawca pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami. Tym samym przychód dla Wnioskodawcy, od którego winien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.