Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/4512-1-237/15-6/JSK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-06-25
Teza: Opodatkowanie dostawy centrum handlowego.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; działki; grunty; nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sklep
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2015 r. (data wpływu 31 marca 2015 r.), uzupełnionym pismami: z dnia 24 kwietnia 2015 r. (data wpływu 28 kwietnia 2015 r.) oraz z dnia 7 maja 2015 r. (data wpływu 11 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości. Wniosek uzupełniono w dniach: 28 kwietnia 2015 r. oraz 11 maja 2015 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o pełnomocnictwo dla osoby podpisanej na uzupełnieniu wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej: Wnioskodawca, Zainteresowany, Spółka lub Zbywca) jest podatnikiem VAT prowadzącym m.in. działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego w sklepach wielkopowierzchniowych, a także zarządzania i wynajmu lokali w galeriach handlowych.

Działalność Zbywcy w zakresie handlu polega na kompleksowej obsłudze handlu prowadzonego w posiadanych przez siebie hipermarketach. W tym celu Zbywca jest stroną szeregu umów kluczowych z punktu widzenia tego rodzaju biznesu. W szczególności Zbywca jest stroną umów z dostawcami dotyczącymi towarów oferowanych klientom w ramach handlu w hipermarketach, usług magazynowych, usług logistycznych związanych z kluczowym aspektem prowadzonego przez Zbywcę biznesu, tj. sprzedaży towarów w sklepach wielkopowierzchniowych. Zbywca jest także stroną umów dotyczących marketingu i PR związanych z prowadzoną przez siebie działalnością obejmującą przygotowanie materiałów promocyjnych i dbanie o wizerunek w mediach.

Ponadto Zbywca jest stroną szeregu umów operacyjnych, które umożliwiają prowadzenie bieżącej działalności gospodarczej, w szczególności umów o dostawę mediów, usług telekomunikacyjnych, polis ubezpieczenia mienia, usług sprzątania, serwisowania i konserwacji maszyn i urządzeń, systemów bezpieczeństwa, monitoringu i ochrony, systemów przepompowni ścieków, wynajmu nośników reklamowych, ochrony mienia, wywozu nieczystości, pielęgnacji i utrzymania zieleni, usług transportu autobusowego dla klientów i pracowników, itp.

Zbywca zatrudnia własnych pracowników zarówno ze szczebla operacyjnego, jak i kierowniczego. Pracownicy ze szczebla operacyjnego zajmują się bieżącą fizyczną obsługą poszczególnych sklepów i mogą być przyporządkowani do poszczególnych sklepów/centrów handlowych. Pracownicy ze szczebla kierowniczego zajmują się kompleksowo działalnością Zbywcy, w szczególności zarządzaniem sklepami, dostawami oraz galeriami handlowymi posiadanymi przez Zbywcę. Pracownicy ze szczebla kierowniczego zarządzają także kadrami, rozliczeniami księgowymi, sprawozdawczością finansową oraz funkcjonowaniem wewnętrznych sieci informatycznych. Pracownicy szczebla kierowniczego nie mogą być przyporządkowani do poszczególnych lokalizacji.

Zbywca posiada własne środki trwałe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w szczególności budynki hipermarketów i galerii handlowych, wyposażenie hipermarketów i poszczególnych lokali, maszyny i urządzenia, zapasy.

Wnioskodawca planuje zbycie nieruchomości oraz powiązanych z nimi środków trwałych, np. wyposażenie hipermarketów i zapasy towarów w tych hipermarketach, które będą służyć opodatkowanej aktywności Nabywcy (dalej: Transakcja).

Planowana Transakcja będzie obejmować w szczególności:

1.  niezabudowaną działkę gruntową., która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę (dalej: Nieruchomość 1);
2.  budynek centrum handlowego (obejmujący hipermarket i galerię handlową) wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy, stacja paliw) (dalej: Nieruchomość 2); oraz
3.  budynek centrum handlowego (obejmujący hipermarket i galerię handlową) wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy, stacja paliw) (dalej: Nieruchomość 3). (Nieruchomość 1 łącznie z Nieruchomością 2 oraz Nieruchomością 3 dalej jako: Nieruchomości).

Poza wyżej wymienionymi Nieruchomościami Zbywca posiada również inne galerie handlowe i hipermarkety, zapasy i związane z nimi środki trwałe, które nie będą przedmiotem sprzedaży.

Zbywca planuje dalszy rozwój w zakresie sprzedaży wielkopowierzchniowej.

Nieruchomość 1 została nabyta przez Zbywcę w roku 2006. Transakcja nabycia Nieruchomości 1 była opodatkowana podatkiem VAT, a Zbywcy przysługiwało pełne prawo do odliczenia VAT naliczonego. Na Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne obiekty budowlane, tj. budynki, budowle oraz ogrodzenia i utwardzenia terenu.

Nieruchomości 2 i 3 zostały wybudowane przez Zbywcę odpowiednio w roku 2002 i 2004, tj. na ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Inwestycja polegająca na wybudowaniu Nieruchomości 2 i 3 była opodatkowana VAT, a Zbywca miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony. Od czasu wybudowania Nieruchomości jakiekolwiek przeprowadzone ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Jednocześnie od momentu zakończenia budowy oraz rozpoczęcia użytkowania Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, Nieruchomości te zostały częściowo oddane do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT, a w pozostałej części były wykorzystywane na potrzeby własne Zbywcy (np. hipermarket).

Przedmiot Transakcji, zarówno Nieruchomość 1, 2 i 3, jak też żadna z ich części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów, które samodzielnie sporządzają sprawozdania finansowe.

W ramach struktury organizacyjnej istnieje odrębna ewidencja rachunkowa działalności prowadzonych przez poszczególne centra handlowe, w szczególności odrębne rachunki bankowe oraz konta rachunkowe, w oparciu o które istnieje możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań, a także określenie wyniku finansowego osiągniętego przez działalność każdego z nich. Zbywca jednak nie sporządza odrębnych sprawozdań finansowych dla poszczególnych lokalizacji i taki całkowity podział finansowy nie jest możliwy (jak wskazano, Zbywca posiada m.in. centralę obsługującą wszystkie sklepy/galerie handlowe, które również ponoszą koszty).

W ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.; dalej: KC), Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki z umów najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część wartości Nieruchomości w ramach ustalonej ceny część ruchomości (maszyny, urządzenia) oraz wartości niematerialnych i prawnych (oprogramowanie, licencje), odpowiednie koncesje oraz zapasy związane z Nieruchomościami (w szczególności w hipermarketach).

W związku z nabyciem Nieruchomości Nabywca przejmie w trybie art. 231 Kodeksu pracy (ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy; Dz. U. z 2014 r., poz. 1502, z późn. zm. dalej: KP) niektórych pracowników, którzy obecnie wykonują swoje obowiązki służbowe na terenie Nieruchomości 2 i 3 (głównie kasjerzy, magazynierzy, etc.). Należy podkreślić, że powyższe będzie dotyczyć wyłącznie ww. pracowników operacyjnych i nie będzie obejmowało pracowników kadry kierowniczej, działów księgowości, kadr, informatyki, etc., jak i pracowników operacyjnych pozostałych sklepów/galerii handlowych, którzy umożliwiają, i w dalszym ciągu będą umożliwiać działalność Zbywcy w prowadzonym zakresie.

Ponadto w związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, takich jak umowy dotyczące zatowarowania, usług logistycznych, usług magazynowych, dotyczących zarządzania Nieruchomościami, umów marketingowych, umów ubezpieczenia, etc. Umowy te w zakresie pozostałych sklepów i galerii handlowych będą kontynuowane przez Zbywcę.

Jednocześnie, planowana transakcja nie obejmie przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości 2 i 3 powstałych przed transakcją), rachunków bankowych, czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi – z mocy prawa – umowami najmu).

Nabywca nie przejmie również innych zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomościami lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu transakcji zobowiązań handlowych. W efekcie, po dokonaniu wyżej wskazanej transakcji (tj. zbyciu Nieruchomości), Zbywca będzie prowadził dalszą, taką samą działalność przy pomocy pracowników operacyjnych w pozostałych nieruchomościach oraz kadry kierowniczej.

W ramach kontynuowania działalności Zbywca będzie spłacać zobowiązania oraz dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nieprzenoszonych na Nabywcę, które związane będą z jego dalszą działalnością – sprzedażą w sklepach wielkopowierzchniowych i wynajmem powierzchni w galeriach handlowych.

Wnioskodawca oraz Nabywca przed dniem dokonania dostawy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnie oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 2 i 3.

W piśmie z dnia 24 kwietnia 2015 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Zainteresowany wskazał, że:

1.  Nieruchomość 1 jest to działka niezabudowana, w związku z tym nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane, budynki, czy budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.). Jeśli chodzi o Nieruchomość 2, infrastruktura przynależna do budynku centrum handlowego, tj. plac parkingowy, stacja paliw stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Podobnie, infrastruktura przynależna do budynku centrum handlowego, tj. plac parkingowy, stacja paliw, posadowione na Nieruchomości 3 stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
2.  Jeżeli chodzi o Nieruchomość 1, nie była ona nigdy przedmiotem umowy najmu, czy innej podobnej umowy cywilnoprawnej, na podstawie której była częściowo, bądź całkowicie udostępniona osobom trzecim. Część powierzchni budynku hipermarketu i galerii handlowej Nieruchomości 2, została oddana do użytkowania najemcom w roku zakończenia budowy, tj. w roku 2002. Umowy najmu zawarte w roku 2002 obowiązywały przez okres co najmniej 5 lat. Z infrastruktury przynależnej wynajmowany był przez co najmniej 2 lata punkt dotyczący sprzedaży gazu, ale nie od początku istnienia Nieruchomości 2. W pozostałej części do chwili obecnej powierzchnia budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz infrastruktury przynależnej stanowiącej budowle była wykorzystywana na potrzeby własne Zbywcy. Część powierzchni budynku hipermarketu i galerii handlowej Nieruchomości 3, została oddana do użytkowania najemcom w roku zakończenia budowy, tj. w roku 2004. Umowy najmu zawarte w roku 2004 obowiązywały przez okres co najmniej 5 lat. Z infrastruktury przynależnej wynajmowany był przez co najmniej 2 lata punkt dotyczący sprzedaży gazu, ale nie od początku istnienia Nieruchomości 3. W pozostałej części do chwili obecnej powierzchnia budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz infrastruktury przynależnej stanowiącej budowle była wykorzystywana na potrzeby własne Zbywcy.
3.  W stosunku do budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz infrastruktury towarzyszącej, stanowiącej budowle (plac parkingowy i stacja paliw), posadowionych na Nieruchomości 2, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w roku 2002, w części, w jakiej budynki te i budowle zostały oddane w najem. Po roku 2002 w stosunku do budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz budowli (plac parkingowy i stacja paliw) nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość stanowiłaby, lub przekroczyłaby, 30% wartości początkowej tych obiektów. W stosunku do budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz infrastruktury towarzyszącej stanowiącej budowle (plac parkingowy i stacja paliw), posadowionych na Nieruchomości 3, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w roku 2004, w części, w jakiej budynki te i budowle zostały oddane w najem. Po roku 2004 w stosunku do budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz budowli (plac parkingowy i stacja paliw) nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość stanowiłaby, lub przekroczyłaby, 30% wartości początkowej tych obiektów. Konsekwentnie, sprzedaż części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 zostanie dokonana po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia. W rezultacie Transakcja w odniesieniu do części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 spełniać będzie wstępnie warunki pozwalające na zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, mają zamiar złożyć oświadczenie o rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia. W pozostałej części (dotychczas używanej na potrzeby własne Zbywcy), pierwsze zasiedlenie Nieruchomości 2 i 3 zostanie dokonane w związku z planowaną dostawą.
4.  Nabywca, który zamierza nabyć Nieruchomości, jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i w szczególności będzie podlegać opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%) jako odpłatna dostawa towarów?

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegało przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu stawką 23%.

Powyższa konkluzja wynika m.in. z następujących faktów i jest bardziej szczegółowo uzasadniona w dalszej części wniosku:

1.  klasyfikacji natury przedmiotu analizowanej Transakcji, który – w ocenie Wnioskodawcy – nie powinien być utożsamiany z przedsiębiorstwem lub jego zorganizowaną częścią, gdyż stanowi jedynie zespół oddzielnych aktywów, a więc podlega opodatkowaniu VAT;
2.  Nieruchomość 1 jest gruntem niezabudowanym, przeznaczonym pod zabudowę na podstawie aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc podlega opodatkowaniu 23% VAT;
3.  dostawa części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a zatem nie będzie ona mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc podlega opodatkowaniu 23% VAT;
4.  poprzez złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, Wnioskodawca zrezygnuje ze zwolnienia z opodatkowania dostawy pozostałej części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co spowoduje, że transakcja w tej części również będzie podlegała opodatkowaniu VAT;
5.  braku zastosowania do przedmiotowej Transakcji obligatoryjnego zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ze względu na przysługujące Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego;
6.  nie zaistnieją przesłanki określone w art. 88 ustawy o VAT, w szczególności Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT (obecnie 23%).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Podleganie Transakcji przepisom ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji niewątpliwie wypełniają znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Jednocześnie Zbywca wskazuje, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 KC, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

W związku z powyższym, należy uznać, że dla klasyfikacji danej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa istotne będzie zachowanie więzi funkcjonalnych pomiędzy poszczególnymi składnikami majątku, tak, aby możliwe było prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o nabyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne).

Tymczasem, w omawianym przypadku Zbywca dokona zbycia składników majątkowych, w szczególności Nieruchomości, które nie są na wskazanych płaszczyznach wyodrębnione w działalności Zbywcy. Chociaż konsekwencją Transakcji będzie przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Nabywcy określonych aktywów oraz praw i obowiązków wynikających z umów (np. umów najmu w galeriach handlowych znajdujących się w Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3) to nastąpi to automatycznie, z mocy prawa, niezależnie od woli Zbywcy i ustaleń stron Transakcji.

Jednocześnie, na Nabywcę nie przejdą zobowiązania Zbywcy, takie jak: istniejące na dzień Transakcji zobowiązania handlowe (poza zobowiązaniami ściśle i nierozerwalnie związanymi z Nieruchomością, tj. kaucjami wpłaconymi przez najemców związanych z przenoszonymi – z mocy prawa – umowami najmu). Zbywca pozostanie również stroną umów związanych z jego dalszą działalnością, takich jak umowy dotyczące zatowarowania, usług logistycznych, usług magazynowych, dotyczących zarządzania nieruchomościami, umów marketingowych, umów ubezpieczenia etc.

Ponadto Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem rachunków bankowych, ani środków pieniężnych Zbywcy zdeponowanych na jego rachunkach.

Umowy te w zakresie pozostałych sklepów będą kontynuowane przez Zbywcę, który będzie w dalszym ciągu prowadził działalność w zakresie działalności handlowej i wynajmu galerii. Zbywca będzie wykorzystywał do tej działalności obecnie posiadane i nieprzenoszone na Nabywcę aktywa.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie Nabywca przejmie niektórych pracowników, którzy obecnie wykonują swoje obowiązki służbowe na terenie Nieruchomości 2 i 3, jednakże będzie to dotyczyło wyłącznie pracowników niższego szczebla. Natomiast pracownicy kadry kierowniczej, mający decydujący wpływ na rozwój oraz bieżące funkcjonowanie przedsiębiorstwa, pozostaną w stosunku pracy ze Zbywcą.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki dotyczące wyodrębnienia organizacyjnego oraz finansowego zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Należy także podkreślić, że przejęte aktywa nie umożliwiają w żaden sposób prowadzenia samodzielnej działalności na ich podstawie. Niezbędne jest ich połączenie z systemem finansowania, zaopatrzenia, jak również zarządzania magazynami, nieruchomościami oraz personelem i z zawarciem innych umów kluczowych w działalności hipermarketów. Wszystkie te elementy zostaną zapewnione przez Nabywcę w ramach swojej działalności.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe – przykładowo w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 4 grudnia 2014 r., sygn. IBPP1/443-845/14/AZb, oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych – przykładowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt. I SA/Rz 594/14.

Zastosowanie właściwej stawki podatku:

A. Nieruchomość 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane jest zwolniona od VAT.

Natomiast w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, za tereny budowlane należy uważać grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nieruchomość 1 jest nieruchomością niezabudowaną. Jednocześnie dla terenu, na którym jest położona, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość ta jest przeznaczona pod zabudowę.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w stanie sprawy będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a zatem przedmiotowa transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w tym przepisie. Jednocześnie w ustawie o VAT brak jest szczegółowych regulacji, na podstawie których do tego typu transakcji miałaby zastosowanie obniżona stawka VAT.

W konsekwencji należy przyjąć, że przedmiotowa Transakcja, w zakresie obejmującym Nieruchomość 1, będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

B. Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3.

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba, że dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo w przypadku, gdy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że od momentu zakończenia budowy oraz rozpoczęcia użytkowania Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 wraz z przynależną infrastrukturą (tj. odpowiednio od roku 2002 i roku 2004), powierzchnia hipermarketu i galerii handlowej została częściowo oddana do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT, a w pozostałej części była wykorzystywana na potrzeby własne Zbywcy.

Dodatkowo w stosunku do Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 oraz przynależnej infrastruktury nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby, lub przekroczyłaby, 30% ich wartości początkowej.

Mając powyższe na uwadze, odpowiednio w roku 2002 i roku 2004 doszło do częściowego pierwszego zasiedlenia Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 wraz z przynależną infrastrukturą. Konsekwentnie, sprzedaż części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 zostanie dokonana po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia. W rezultacie Transakcja w odniesieniu do części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 zostanie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca oraz Nabywca, będący podatnikami VAT, zamierzają złożyć wyżej opisane oświadczenie celem rezygnacji ze zwolnienia od VAT przed dokonaniem Transakcji. W związku z tym Transakcja w tej części będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo Wnioskodawca zwraca uwagę, że część Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 jest wykorzystywana na potrzeby własne Zbywcy i nie zostały formalnie zasiedlone w ramach pierwszego zasiedlenia, w konsekwencji czego Transakcja w odniesieniu do tych części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Dostawa budynków, budowli lub ich części może podlegać także zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, pod warunkiem, że zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Powyższy przepis odnosi się jednak wyłącznie do czynności nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, zwolnienie określone na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania do dostawy części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 wykorzystywanych na potrzeby własne Wnioskodawcy i nie korzystających ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ jak zostało wskazane, w związku z wydatkami poczynionymi na wybudowanie Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, którego to odliczenia Zbywca dokonał.

Tym samym, biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 również będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie 23%), jako że:

1.  Transakcja w odniesieniu do części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 oddanych do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT, co do zasady, podlegają zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż planowana data sprzedaży nastąpi po 2 latach od pierwszego ich zasiedlenia;
2.  Wnioskodawca oraz Nabywca zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT;
3.  Transakcja w odniesieniu do części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 wykorzystywanych na potrzeby własne Zbywcy nie będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż zostaną dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia;
4.  nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, w odniesieniu do części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 nie objętych zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na prawo Zbywcy do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na wybudowanie części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, którego to odliczenia Zbywca dokonał.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość (niezabudowana, jak również zabudowana) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcji zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej, w tym także w formie umowy sprzedaży.

Jednakże o tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Ponieważ przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa” posłużyć się należy w tym zakresie definicją sformułowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm. – dalej k.c.).

Według art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 55 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Przepis ten odgrywa szczególnie istotną rolę, gdyż konstytuuje on zasadę, że przedsiębiorstwo może stanowić przedmiot obrotu prawnego jako jednolita całość.

Według art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przedsiębiorstwo, czy też zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Zatem zbywany majątek można uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa tylko wówczas, gdy stanowi on zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem VAT prowadzącym m.in. działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego w sklepach wielkopowierzchniowych, a także zarządzania i wynajmu lokali w galeriach handlowych. Działalność Zbywcy w zakresie handlu polega na kompleksowej obsłudze handlu prowadzonego w posiadanych przez siebie hipermarketach. W tym celu Zbywca jest stroną szeregu umów kluczowych z punktu widzenia tego rodzaju biznesu. W szczególności Zbywca jest stroną umów z dostawcami dotyczącymi towarów oferowanych klientom w ramach handlu w hipermarketach, usług magazynowych, usług logistycznych związanych z kluczowym aspektem prowadzonego przez Zbywcę biznesu, tj. sprzedaży towarów w sklepach wielkopowierzchniowych. Zbywca jest także stroną umów dotyczących marketingu i PR związanych z prowadzoną przez siebie działalnością obejmującą przygotowanie materiałów promocyjnych i dbanie o wizerunek w mediach. Ponadto Zbywca jest stroną szeregu umów operacyjnych, które umożliwiają prowadzenie bieżącej działalności gospodarczej, w szczególności umów o dostawę mediów, usług telekomunikacyjnych, polis ubezpieczenia mienia, usług sprzątania, serwisowania i konserwacji maszyn i urządzeń, systemów bezpieczeństwa, monitoringu i ochrony, systemów przepompowni ścieków, wynajmu nośników reklamowych, ochrony mienia, wywozu nieczystości, pielęgnacji i utrzymania zieleni, usług transportu autobusowego dla klientów i pracowników, itp. Zbywca zatrudnia własnych pracowników zarówno ze szczebla operacyjnego, jak i kierowniczego. Pracownicy ze szczebla operacyjnego zajmują się bieżącą fizyczną obsługą poszczególnych sklepów i mogą być przyporządkowani do poszczególnych sklepów/centrów handlowych. Pracownicy ze szczebla kierowniczego zajmują się kompleksowo działalnością Zbywcy, w szczególności zarządzaniem sklepami, dostawami oraz galeriami handlowymi posiadanymi przez Zbywcę. Pracownicy ze szczebla kierowniczego zarządzają także kadrami, rozliczeniami księgowymi, sprawozdawczością finansową oraz funkcjonowaniem wewnętrznych sieci informatycznych. Pracownicy szczebla kierowniczego nie mogą być przyporządkowani do poszczególnych lokalizacji.

Zbywca posiada własne środki trwałe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w szczególności budynki hipermarketów i galerii handlowych, wyposażenie hipermarketów i poszczególnych lokali, maszyny i urządzenia, zapasy.

Wnioskodawca planuje zbycie nieruchomości oraz powiązanych z nimi środków trwałych, np. wyposażenie hipermarketów i zapasy towarów w tych hipermarketach, które będą służyć opodatkowanej aktywności Nabywcy.

Planowana Transakcja będzie obejmować w szczególności:

1.  niezabudowaną działkę gruntową, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę (Nieruchomość 1);
2.  budynek centrum handlowego (obejmujący hipermarket i galerię handlową) wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy, stacja paliw) (Nieruchomość 2); oraz
3.  budynek centrum handlowego (obejmujący hipermarket i galerię handlową) wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy, stacja paliw) (Nieruchomość 3).

Przedmiot Transakcji, zarówno Nieruchomość 1, 2 i 3, jak też żadna z ich części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów, które samodzielnie sporządzają sprawozdania finansowe.

W ramach struktury organizacyjnej istnieje odrębna ewidencja rachunkowa działalności prowadzonych przez poszczególne centra handlowe, w szczególności odrębne rachunki bankowe oraz konta rachunkowe, w oparciu o które istnieje możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań, a także określenie wyniku finansowego osiągniętego przez działalność każdego z nich. Zbywca jednak nie sporządza odrębnych sprawozdań finansowych dla poszczególnych lokalizacji i taki całkowity podział finansowy nie jest możliwy (jak wskazano, Zbywca posiada m.in. centralę obsługującą wszystkie sklepy/galerie handlowe, które również ponoszą koszty).

W ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki z umów najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część wartości Nieruchomości w ramach ustalonej ceny część ruchomości (maszyny, urządzenia) oraz wartości niematerialnych i prawnych (oprogramowanie, licencje), odpowiednie koncesje oraz zapasy związane z Nieruchomościami (w szczególności w hipermarketach).

W związku z nabyciem Nieruchomości Nabywca przejmie w trybie art. 231 Kodeksu pracy niektórych pracowników, którzy obecnie wykonują swoje obowiązki służbowe na terenie Nieruchomości 2 i 3 (głównie kasjerzy, magazynierzy, etc.). Należy podkreślić, że powyższe będzie dotyczyć wyłącznie ww. pracowników operacyjnych i nie będzie obejmowało pracowników kadry kierowniczej, działów księgowości, kadr, informatyki, etc., jak i pracowników operacyjnych pozostałych sklepów/galerii handlowych, którzy umożliwiają, i w dalszym ciągu będą umożliwiać działalność Zbywcy w prowadzonym zakresie.

Ponadto w związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, takich jak umowy dotyczące zatowarowania, usług logistycznych, usług magazynowych, dotyczących zarządzania Nieruchomościami, umów marketingowych, umów ubezpieczenia, etc. Umowy te w zakresie pozostałych sklepów i galerii handlowych będą kontynuowane przez Zbywcę.

Jednocześnie, planowana transakcja nie obejmie przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości 2 i 3 powstałych przed transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi – z mocy prawa – umowami najmu). Nabywca nie przejmie również innych zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomościami lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu transakcji zobowiązań handlowych. W efekcie, po dokonaniu wyżej wskazanej transakcji (tj. zbyciu Nieruchomości), Zbywca będzie prowadził dalszą, taką samą działalność przy pomocy pracowników operacyjnych w pozostałych nieruchomościach oraz kadry kierowniczej.

W ramach kontynuowania działalności będzie spłacać zobowiązania oraz dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nieprzenoszonych na Nabywcę, które związane będą z jego dalszą działalnością – sprzedażą w sklepach wielkopowierzchniowych i wynajmem powierzchni w galeriach handlowych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. kwestii, czy przedmiotem sprzedaży przez Spółkę na rzecz Nabywcy będą wyłącznie składniki majątkowe – Nieruchomości, niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz elementy zdarzenia przyszłego wskazać należy, że będące przedmiotem sprzedaży Nieruchomości (gruntowa i zabudowane) nie mogą być uznane za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Powyższe wynika z faktu, że opisane składniki nie wyczerpują definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 k.c. oraz nie cechują się wyodrębnieniem organizacyjnym, funkcjonalnym i finansowym, czego wymaga art. 2 pkt 27e ustawy. W takim kształcie sprawy brak podstaw prawnych do zastosowania wyłączenia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy).

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 w zgodny sposób odpowiada zatem także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższej analizy wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem od towarów i usług są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym, przesadzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższego przepisu wynika, że dostawa nieruchomości zabudowanych, spełniających określone powyżej warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych – korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, przez którą należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W świetle powołanych przepisów, dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Ponadto, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do skorzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw gruntów, budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. nieruchomości. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego – w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy – przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 1 została nabyta przez Zbywcę w roku 2006. Transakcja nabycia Nieruchomości 1 była opodatkowana podatkiem VAT, a Zbywcy przysługiwało pełne prawo do odliczenia VAT naliczonego. Na Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne obiekty budowlane, tj. budynki, budowle oraz ogrodzenia i utwardzenia terenu.

Nieruchomości 2 i 3 zostały wybudowane przez Zbywcę odpowiednio w roku 2002 i 2004, tj. na ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Inwestycja polegająca na wybudowaniu Nieruchomości 2 i 3 była opodatkowana VAT, a Zbywca miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony. Od czasu wybudowania Nieruchomości jakiekolwiek przeprowadzone ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Jednocześnie od momentu zakończenia budowy oraz rozpoczęcia użytkowania Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, Nieruchomości te zostały częściowo oddane do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT, a w pozostałej części były wykorzystywane na potrzeby własne Zbywcy (np. hipermarket).

Wnioskodawca oraz Nabywca przed dniem dokonania dostawy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnie oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 2 i 3.

W kwestii Nieruchomości 2, infrastruktura przynależna do budynku centrum handlowego, tj. plac parkingowy, stacja paliw stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Podobnie, infrastruktura przynależna do budynku centrum handlowego, tj. plac parkingowy, stacja paliw, posadowione na Nieruchomości 3, stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Natomiast w kwestii Nieruchomości 1, nie była ona nigdy przedmiotem umowy najmu, czy innej podobnej umowy cywilnoprawnej, na podstawie której była częściowo bądź całkowicie udostępniona osobom trzecim. Część powierzchni budynku hipermarketu i galerii handlowej Nieruchomości 2, została oddana do użytkowania najemcom w roku zakończenia budowy, tj. w roku 2002. Umowy najmu zawarte w roku 2002 obowiązywały przez okres co najmniej 5 lat. Z infrastruktury przynależnej wynajmowany był przez co najmniej 2 lata punkt dotyczący sprzedaży gazu, ale nie od początku istnienia Nieruchomości 2. W pozostałej części do chwili obecnej powierzchnia budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz infrastruktury przynależnej stanowiącej budowle, była wykorzystywana na potrzeby własne Zbywcy. Część powierzchni budynku hipermarketu i galerii handlowej Nieruchomości 3, została oddana do użytkowania najemcom w roku zakończenia budowy, tj. w roku 2004. Umowy najmu zawarte w roku 2004 obowiązywały przez okres co najmniej 5 lat. Z infrastruktury przynależnej wynajmowany był przez co najmniej 2 lata punkt dotyczący sprzedaży gazu, ale nie od początku istnienia Nieruchomości 3. W pozostałej części do chwili obecnej powierzchnia budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz infrastruktury przynależnej stanowiącej budowle była wykorzystywana na potrzeby własne Zbywcy.

W stosunku do budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz infrastruktury towarzyszącej, stanowiącej budowle (plac parkingowy i stacja paliw), posadowionych na Nieruchomości 2, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w roku 2002, w części, w jakiej budynki te i budowle zostały oddane w najem. Po roku 2002 w stosunku do budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz budowli (plac parkingowy i stacja paliw) nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość stanowiłaby, lub przekroczyłaby, 30% wartości początkowej tych obiektów. W stosunku do budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz infrastruktury towarzyszącej stanowiącej budowle (plac parkingowy i stacja paliw), posadowionych na Nieruchomości 3, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w roku 2004 w części, w jakiej budynki te i budowle zostały oddane w najem. Po roku 2004 w stosunku do budynku hipermarketu, galerii handlowej oraz budowli (plac parkingowy i stacja paliw) nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość stanowiłaby, lub przekroczyłaby, 30% wartości początkowej tych obiektów. Konsekwentnie, sprzedaż części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 zostanie dokonana po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia. W rezultacie Transakcja w odniesieniu do części Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 spełniać będzie wstępnie warunki pozwalające na zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym strony transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, mają zamiar złożyć oświadczenie o rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia. W pozostałej części (dotychczas używanej na potrzeby własne Zbywcy), pierwsze zasiedlenie Nieruchomości 2 i 3 zostanie dokonane w związku z planowaną dostawą.

Nabywca, który zamierza nabyć Nieruchomości, jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ponadto kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%) czynności zbycia na rzecz Nabywcy Nieruchomości.

Uwzględniając powołane przepisy prawa oraz elementy zdarzenia przyszłego, wskazać należy, że:

1.  Planowana przez Wnioskodawcę dostawa niezabudowanej działki gruntowej (Nieruchomość 1), która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem nie zostały spełnione warunki uprawniające do zwolnienia. Nieruchomość 1 stanowi bowiem tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zbycie ww. działki gruntu nie będzie również mogło korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem z tytułu nabycia ww. nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem nie został spełniony jeden z warunków koniecznych do zastosowania ww. zwolnienia. W konsekwencji, planowana dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana przy zastosowaniu podstawowej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%.
2.  Planowana przez Zainteresowanego sprzedaż części Nieruchomości 2, stanowiącej budynek centrum handlowego wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy i stacja paliw, które stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane), która była oddana w najem (od roku 2002 – część budynku hipermarketu i galerii handlowej oraz punkt dotyczący sprzedaży gazu – który był przedmiotem najmu przez okres przekraczający 2 lata), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, w odniesieniu do ww. części Nieruchomości 2 doszło do pierwszego zasiedlenia z dniem oddania tych obiektów w najem. Ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia tej części Nieruchomości 2 do dnia planowanej dostawy minie okres powyżej 2 lat i w stosunku do Nieruchomości 2 nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów. Zatem spełnione zostały warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do ww. części Nieruchomości 2. Jednakże, w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy, Zainteresowany oraz Nabywca Nieruchomości 2 mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy ww. części Nieruchomości 2, bowiem Zbywca oraz Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Prawo to przysługuje pod warunkiem, że podmioty te złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części budynków i budowli. W takim przypadku dostawa tej części Nieruchomości 2 będzie opodatkowana przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%. W odniesieniu do planowanej dostawy tej części Nieruchomości 2, która nigdy nie była przedmiotem umowy najmu i była przez Zbywcę wykorzystywana wyłącznie na potrzeby własne należy wskazać, że czynność ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie zostały bowiem spełnione warunki uprawniające do zastosowania ww. zwolnienia, bowiem w przypadku tej części Nieruchomości 2 nie doszło nigdy do pierwszego zasiedlenia i dopiero planowana przez Zainteresowanego dostawa tej części Nieruchomości zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Zbycie tej części Nieruchomości nie będzie również zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem z tytułu nabycia ww. Nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Z tego samego powodu dostawa ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem planowane przez Zainteresowanego zbycie tej części Nieruchomości 2, która nie była nigdy wynajmowana, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu podstawowej stawki podatku w wysokości 23%.
3.  Planowane przez Wnioskodawcę zbycie części Nieruchomości 3, stanowiącej budynek centrum handlowego wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy i stacja paliw, które – jak wskazał Wnioskodawca – stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane), która była oddana w najem (od roku 2004 część budynku hipermarketu i galerii handlowej oraz punkt dotyczący sprzedaży gazu – który był przedmiotem najmu przez okres powyżej 2 lat), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, w odniesieniu do ww. części Nieruchomości 3 doszło do pierwszego zasiedlenia z dniem oddania tych obiektów w najem. Ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia tej części Nieruchomości 3 do dnia planowanej dostawy minie okres powyżej 2 lat i w stosunku do Nieruchomości 3 nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów. Zatem spełnione zostały warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do ww. części Nieruchomości 3. Jednakże, w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy, Zainteresowany oraz Nabywca Nieruchomości 3 mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy ww. części Nieruchomości 3, bowiem Zbywca oraz Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Prawo to przysługuje stronom pod warunkiem, że podmioty te złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części budynków i budowli. W takim przypadku dostawa tej części Nieruchomości 3 będzie opodatkowana przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23%. W odniesieniu do planowanej dostawy tej części Nieruchomości 3, która nigdy nie była przedmiotem umowy najmu i była przez Zbywcę wykorzystywana wyłącznie na potrzeby własne należy wskazać, że czynność ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie zostały bowiem spełnione warunki uprawniające do zastosowania ww. zwolnienia, bowiem w przypadku tej części Nieruchomości 3 nie doszło nigdy do pierwszego zasiedlenia i dopiero planowana przez Zainteresowanego dostawa tej części Nieruchomości zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Zbycie tej części Nieruchomości nie będzie również zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem z tytułu nabycia ww. Nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Z tego samego powodu dostawa ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem planowane przez Zainteresowanego zbycie tej części Nieruchomości 3, która nie była nigdy wynajmowana, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu podstawowej stawki podatku w wysokości 23%.

W konsekwencji, zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości (niezabudowanej działki gruntu – Nieruchomość 1, budynku centrum handlowego w L. wraz z infrastrukturą przynależną – Nieruchomość 2 i budynku centrum handlowego w W. wraz z infrastrukturą przynależną – Nieruchomość 3) w ramach Transakcji będzie stanowiło odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku (obecnie 23%), przy założeniu, że Zbywca i Nabywca zrezygnują ze zwolnienia od podatku (wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy) dostawy tych części Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, które były przedmiotem najmu, i wybiorą opodatkowanie tych czynności (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy).

Tut. Organ wskazuje, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że odpowiedzi na pytanie zawarte we wniosku udzielono w oparciu o przedstawiony opis zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.