Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.694.2021.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-23
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; sprzedaż-sprzedaż ruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe.
===================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 października 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 17 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Wnioskodawczyni za podatnika w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 grudnia 2021 r. (wpływ 13 grudnia 2021 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Pani A (dalej: Wnioskodawczyni) jest właścicielem udziału wynoszącego 1/5 w nieruchomości gruntowej, niezabudowanej położonej w miejscowości (…). Nieruchomość ta jest oznaczona numerem ewidencyjnym 1 o obszarze 8,9570 ha (zwana dalej: Nieruchomością). W ewidencji gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne klasy III b w obszarze 0,0937 ha, grunty orne klasy RIV a w obszarze 6,6744ha, grunty orne klasy RIV b w obszarze 0,0957 ha, grunty orne klasy RV w obszarze 2,0932 ha.

Nieruchomość jest jednak objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (na podstawie uchwały nr (…) Rady Miejskiej (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru działalności gospodarczej), zgodnie z którym przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług.

Wnioskodawczyni zamierza obecnie zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży udziału przedmiotowej Nieruchomości. W projekcie umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni zamierza oświadczyć, że znane jest Jej zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji określonej inwestycji na Nieruchomości i złoży oświadczenie, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Ponadto, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym prowadzonym przez Kupującego.

W projekcie przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni zobowiąże się także do wyrażenia zgody:

a) na przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego i glebowo-środowiskowego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

b) na uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji w danej instancji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,

c) na uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, niezbędnych do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

d) na uzyskanie przez Kupującego decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, zezwalającej na wykonanie robót budowlanych mających na celu zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.

Nie jest wykluczone, iż w przyszłych latach Wnioskodawczyni będzie dokonywała kolejnych transakcji zbycia Nieruchomości (działek) niezabudowanych.

Wnioskodawczyni nabyła udział w Nieruchomości na podstawie umowy darowizny od Swojej matki w roku 2004. Umowa darowizny w roku 2004 zawarta została pomiędzy darczyńcą B, a obdarowanymi Wnioskodawczynią i Jej bratem. Wnioskodawczyni otrzymała darowiznę 1/5 udziału w Nieruchomości, a Jej brat 4/5 udziału w Nieruchomości.

Umowa darowizny została zawarta w związku z zaprzestaniem prowadzenia przez matkę Wnioskodawczyni działalności rolniczej i wyzbycia się gospodarstwa rolnego na zstępnych oraz w celu uzyskania prawa do pobierania renty rolniczej. Nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, które od roku 2004 do nadal prowadzi brat Wnioskodawczyni. Na Nieruchomości prowadzona jest uprawa roślin w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego przez brata Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie doradztwa prawnego.

Wnioskodawczyni dokonała zakupu lokalu niemieszkalnego w roku 2018 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W roku 2015 Wnioskodawczyni nabyła na podstawie darowizny lokal mieszkalny, pod którym zarejestrowana jest własna działalność gospodarcza.

Zainteresowana poinformowała również, w piśmie z dnia 13 grudnia 2021 r., że:

1\. Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 1 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

2\. Udział wynoszący 1/5 w Nieruchomości, będący przedmiotem zbycia nie był, nie jest i nie będzie do dnia sprzedaży wykorzystywany przez Wnioskodawczynię w prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej.

3\. Udział 1/5 w Nieruchomości nigdy nie był, nie jest i nie będzie do dnia sprzedaży wykorzystywany przez Wnioskodawczynię – w jakikolwiek sposób. Wnioskodawczyni nigdy nie korzystała z udziału w Nieruchomości i nie będzie z niego w jakikolwiek sposób korzystać do dnia sprzedaży Nieruchomości.

4\. Z udziału 1/5 Nieruchomości należącego do Wnioskodawczyni od dnia nabycia Nieruchomości w roku 2004, do dnia dzisiejszego korzystał wyłącznie brat Wnioskodawczyni będący właścicielem 4/5 udziału w tej samej Nieruchomości. Brat Wnioskodawczyni jest rolnikiem prowadzącym działalność rolniczą i korzystał z całości Nieruchomości, w tym działu Wnioskodawczyni, tj. uprawiał całą Nieruchomości czyli swój udział i jednocześnie udział Wnioskodawczyni. Pomiędzy Wnioskodawczynią, a Jej bratem nigdy nie była, nie jest i nie będzie zawarta umowa dzierżawy, najmu, czy inna umowa odpłatna, czy nieodpłatna. Wnioskodawczyni z 1/5 Nieruchomości nigdy nie czerpała żadnych korzyści fizycznych, ani finansowych. Z Nieruchomości nigdy nie zostały wyodrębnione udziały 1/5 Wnioskodawczyni i 4/5 brata Wnioskodawczyni, wobec czego brat Wnioskodawczyni uprawiał rolniczo całą Nieruchomość i korzystał z niej w całości w sposób wyłączny.

5\. Udział 1/5 Nieruchomości należący do Wnioskodawczyni od roku 2004 był i jest wykorzystywany przez brata Wnioskodawczy bezumownie i bez jakiegokolwiek świadczenia finansowego, czy fizycznego na rzecz Wnioskodawczyni.

6\. W związku z planowaną sprzedażą 1/5 udziału w Nieruchomości Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do działania w Jej imieniu do:

─ przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego i glebowo-środowiskowego nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według Jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

─ uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, niezbędnych do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;

─ uzyskania przez Kupującego decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, zezwalającej na wykonanie robót budowlanych mających na celu zmniejszenie naturalnej retencji terenowej;

─ uzyskania przez Kupującego zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającej przez urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306 g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

─ dysponowania gruntem na cele budowlane;

─ wykreślenie z działu III Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości aktualnie widniejącego ograniczonego prawa rzeczowego.

7\. Wnioskodawczyni (ani Jej brat) nigdy nie podejmowała żadnych czynności, w tym czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości bądź atrakcyjności Nieruchomości.

8\. W umowie przedwstępnej sprzedaży zawarte zostaną warunki nabycia Nieruchomości takiej jak:

─ przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego i glebowo-środowiskowego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według Jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

─ uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, niezbędnych do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji w postaci parku logistyczno-magazynowo-produkcyjnego;

─ uzyskania przez Kupującego decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, zezwalającej na wykonanie robót budowlanych mających na celu zmniejszenie naturalnej retencji terenowej;

─ uzyskania przez Kupującego zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającej przez urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

9\. Kupujący prawdopodobnie poniesie wydatki finansowe od momentu podpisania umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy finalnej (przyrzeczonej) sprzedaży w związku z formalnym ustaleniem, czy Nieruchomość będzie spełniała wymagania pod planowaną przez niego inwestycję. Wydatki finansowe będą związane z analizą Nieruchomości (warunki wymienione w pkt 8). Na samej Nieruchomości jednak nie będą czynione żadne nakłady np. ogrodzenie, uzbrojenie ect.

10\. Kupującemu zostanie udzielone pełnomocnictwo przez Wnioskodawczynię do:

1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

4) zawarcia w imieniu Wnioskodawczyni umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5) uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

6) uzyskania map do celów projektowych;

7) składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

8) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

9) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

10) uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

11) składania w imieniu Wnioskodawczyni oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

11\. Kupujący uzyska pełnomocnictwo do czynności wymienionych w pkt 10. Jednakże wszystkie warunki zawarcia umowy przyrzeczonej zastrzeżone będą na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może z nich zrezygnować i tak nabyć Nieruchomość bez ich spełnienia. Co oznacza, że Kupujący może nie uzyskać żadnych decyzji, warunków technicznych etc. i tak może nabyć Nieruchomość. Kupujący jednak rozsądnie oceniając sytuacje przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży oceni pod względem formalnym możliwość lokalizacji na Nieruchomości centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, być może także uzyskując prawo do dysponowania gruntem wystąpi od odpowiednie decyzje w tym decyzję o pozwoleniu na budowę. Kupujący na podstawie umowy przedwstępnej nie jest uprawniony do dokonywania nakładów na gruncie podnoszących jego atrakcyjność takich jak uzbrojenie, ogrodzenie lub inne. Uprawnienia Kupującego związane są tylko z kwestiami formalnymi oraz oceną stanu gruntu pod inwestycję.

12\. Nieruchomość nie została, ani nie zostanie wydzierżawiona Kupującemu przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży.

13\. Wnioskodawczyni nie miała wpływu na przeznaczenia działki wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni do czasu zgłoszenia się potencjalnego Kupującego nie miała wiedzy, że Nieruchomość objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

14\. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności deweloperskiej. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług prawnych (kancelarii radcy prawnego).

15\. Wnioskodawczyni na podstawie umowy darowizny od matki (w roku 2004) nabyła 1/5 udziału w gospodarstwie rolnym, w skład którego wchodzi pięć działek gruntu, w tym jedna działka zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczym np. chlewnią, stodołą. Gospodarstwo posiada obszar około 19 ha. Obecnie planowana jest sprzedaż przez Wnioskodawczynię i Jej brata, jednej działki gruntu (przedmiot niniejszego wniosku). We własności Wnioskodawczyni i Jej brata pozostaną zatem jeszcze cztery działki gruntu wchodzące w skład gospodarstwa rolnego. Jakie w przyszłości będą podjęte przez Wnioskodawczynię i Jej brata działania co do pozostałych gruntów – nie można obecnie stwierdzić. Być może będzie to zniesienie współwłasności Nieruchomości pomiędzy rodzeństwem poprzez przejęcie Nieruchomości przez jednego ze spłatą drugiego, lub sprzedaż udziałów przez każdego z rodzeństwa, albo nie będą podejmowane żadne działania. Gospodarstwo rolne składa z się z pięciu działek o łącznym obszarze około 19 ha. Cztery działki są działkami rolnymi, na których prowadzone są uprawy rolne, a jedna działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi typu chlewnia, stodoła, budynki gospodarcze. Wnioskodawczyni nabyła 1/5 udziału w Nieruchomości na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego dokonanej przez jej matkę w roku 2004. Darowizna została dokonana w 1/5 udziału na rzecz Wnioskodawczyni i 4/5 na rzecz Jej brata. Umowa darowizny zawarta została w związku z zaprzestaniem prowadzenia gospodarstwa rolnego przez matkę Wnioskodawczyni, wyzbywającą się gospodarstwa rolnego w skład, którego wchodziło pięć działek (w tym jedna zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi, chlewną, stodołą). Darowizna dokonana była w celu uzyskania przez matkę Wnioskodawczyni prawa do pobierania renty rolniczej i przekazania gospodarstwa zstępnym. Do dni dzisiejszego Wnioskodawczyni i Jej brat nie zbyli żadnej z Nieruchomości wchodzących w skład odziedziczonego gospodarstwa. Planowana jest obecnie sprzedaż jednej (pierwsza sprzedaż) niezabudowanej działki wchodzącej w skład odziedziczonego po matce gospodarstwa rolnego. Po ewentualnej sprzedaży tej jednej działki, nadal pozostaną cztery działki w tym jedna zabudowana budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi. Wnioskodawczyni nigdy też nie sprzedała żadnej Nieruchomości stanowiącej Jej własność, a nie wchodzącej w skład gospodarstwa. Planowana sprzedaż Nieruchomości jest pierwszą sprzedaż jakiejkolwiek Nieruchomości w Jej życiu. Wnioskodawczyni nigdy w żaden sposób nie korzystała Nieruchomości osobiście przez siebie. Z Nieruchomości w całości korzystał brat Wnioskodawczyni, tj. w zakresie swojego udziału 4/5 oraz udziału 1/5 należącego do Wnioskodawczyni.

### Pytanie

Czy Wnioskodawczyni przy planowanej sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie działała jako podatnik VAT, a w konsekwencji czynność sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, przy planowanej sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie działała jako podatnik VAT, w a konsekwencji czynność sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny.

Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). W kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z dnia 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektyw 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137).

Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występować będzie w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z dnia 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z dnia 11 września 2014 r. I FSK 1352/13; z dnia 3 marca 2015 r. I FSK 1859/13; z dnia 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z dnia 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z dnia 10 października 2013 r., sygn. akt I SA/Po 379/13; z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 249/19; z dnia 25 września 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 352/2019). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z: dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z dnia 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny dostawy gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym stanie faktycznym, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy Wnioskodawczyni działała w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania dostawy gruntów podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co – w tym przypadku – skutkowałoby koniecznością uznania, że dostawa gruntów nastąpiła w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a Wnioskodawczyni działała jako podatnik podatku od towarów i usług.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że w planowanej umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni zobowiąże się także do wyrażenia zgody:

a) na przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego i glebowo-środowiskowego przedmiotu sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według Jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

b) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji w danej instancji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,

c) uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, niezbędnych do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

d) uzyskaniu przez Kupującego decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, zezwalającej na wykonanie robót budowlanych mających na celu zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.

Ponadto, Wnioskodawczyni złoży oświadczenie, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Ponadto, Wnioskodawczyni akcentuje możliwość, iż w kolejnych latach będzie dokonywała kolejnych transakcji zbycia nieruchomości (działek) niezabudowanych.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca udziału w Nieruchomości, z którym Wnioskodawczyni podpisze umowę przedwstępną, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawczynię udziału w Nieruchomości.

Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela to, aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel udziału w Nieruchomości musi wyrazić na nie zgodę lub powstrzymać się od określonych działań. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni.

Należy zatem uznać, iż działalność Wnioskodawczyni przybiera pewien zorganizowany stopień. Planowanych działań nie można zatem uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności udziału. Wnioskodawczyni w taki sposób zorganizuje sprzedaż udziału w Nieruchomości, że niejako Jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący podejmie szereg czynności związanych z nabyciem udziału w Nieruchomości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną ,,wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, należy uznać, iż Wnioskodawczyni przy planowanej sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie działała jako podatnik VAT, a w konsekwencji czynność sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług, zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

W myśl art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W świetle art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że zamierza Pani obecnie zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży udziału przedmiotowej Nieruchomości. W projekcie umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni zamierza oświadczyć, że znane jest Jej zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji określonej inwestycji na Nieruchomości i złoży oświadczenie, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

W umowie przedwstępnej sprzedaży zawarte zostaną warunki nabycia Nieruchomości takie jak:

─ przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego i glebowo-środowiskowego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według Jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

─ uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, niezbędnych do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji w postaci parku logistyczno-magazynowo-produkcyjnego;

─ uzyskania przez Kupującego decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, zezwalającej na wykonanie robót budowlanych mających na celu zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.

Kupującemu zostanie udzielone pełnomocnictwo przez Panią do m.in.:

1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

4) zawarcia w imieniu Wnioskodawczyni umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5) uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziału wynoszącego 1/5 w prawie własności Nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, Nieruchomość pozostaje Pani współwłasnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiążą się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią ww. udziału w prawie własności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownych pełnomocnictw.

Okoliczność, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal Pani współwłasność. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału wynoszącego 1/5 w prawie własności Nieruchomości, nie będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizuje Pani sprzedaż udziału w przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowić będą pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka, w której posiada Pani udział wynoszący 1/5 w prawie własności będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w tej sprawie podejmując ww. czynności zaangażuje Pani środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego Organu uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż udziału wynoszącego 1/5 w prawie własności sprzedawanej Nieruchomości w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym. Należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji sprzedaż udziału wynoszącego 1/5 w prawie własności Nieruchomości będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**Podsumowując, w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność sprzedaży przez Panią udziału wynoszącego 1/5 w prawie własności Nieruchomości****,** **będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.**

**Zatem, stanowisko Pani należało uznać za prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawczyni, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią A, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pani brata będącego współwłaścicielem 4/5 udziału w Nieruchomości.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).