Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.372.2024.8.S.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-01
Teza: Opodatkowanie opłat za media i opłaty eksploatacyjnej przed
powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej i po po powstaniu
Wspólnoty Mieszkaniowej.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane
media
opłata-opłata eksploatacyjna
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
refaktura
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie
zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
stosowania tych zwolnień-Rozdział 2-§ 3-ust. 1-pkt 11
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 2a

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 maja 2024 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej który dotyczy opodatkowania właściwą stawką podatku Opłaty

    eksploatacyjnej zarówno pobieranej przez powstaniem wspólnoty mieszkaniowe, jak i po
    powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, Opłat za Media pobieranych przed powstaniem
    wspólnoty mieszkaniowej, Opłat za Media pobieranych od nabywców lokali mieszkalnych i
    usługowych po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

A. sp. z o.o. s.k.a. jest polską firmą deweloperską z siedzibą (...), objętą w Polsce
    nieograniczonym obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym, zarejestrowanym,
    czynnym podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o
    podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54,poz. 535 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”).
    Nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 tej ustawy.
    Przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze
    wznoszeniem budynków. Wnioskodawca w ramach swojej działalności realizuje m.in.
    projekty deweloperskie (budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych).
    W ramach realizowanego obecnie projektu deweloperskiego Spółka będzie podpisywać z
    przyszłymi nabywcami umowę deweloperską (w przypadku lokali mieszkalnych) lub
    umowę przedwstępną sprzedaży lokalu (w przypadku lokali usługowych), w której
    zobowiąże się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego lub lokalu
    usługowego (dalej lokal mieszkalny i lokal usługowy są określane jako „lokal#) i
    przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu
    na nabywcę.
    Z własnością lokalu związane będą udziały w nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu
    pod budynkiem oraz udziały we współwłasności tych części budynku i urządzeń, które nie
    służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wyodrębnienie lokalu i
    przeniesienie jego własności na nabywcę odbędzie się na podstawie umowy przeniesienia
    własności lokalu, zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej lub umowy
    przedwstępnej sprzedaży lokalu, po spełnieniu świadczeń stron wynikających z tej umowy
    oraz po protokolarnym odbiorze lokalu przez nabywcę.
    Odbiór lokalu przez nabywcę będzie mieć miejsce po uzyskaniu przez spółkę ostatecznego
    pozwolenia na użytkowanie budynku.
    Zatem zgodnie z umową deweloperską/umową przedwstępną sprzedaży lokalu odbiór
    lokalu przez jego nabywcę będzie mieć miejsce jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego
    przenoszącego własność lokalu na nabywcę.
    W lokalach mieszkalnych, przed zawarciem ww. aktów notarialnych ich przyszli nabywcy
    będą prowadzili prace wykończeniowe. Spółka nie wyklucza przy tym, iż przed
    podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność tych lokali, ich przyszli nabywcy
    będą w nich zamieszkiwać lub udostępniać je innym osobom w celach mieszkaniowych.
    Zgodnie z umową deweloperską/umową przedwstępną sprzedaży lokalu nabywca będzie
    zobowiązany od dnia następującego po dniu protokolarnego odbioru lokalu do dnia
    zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego (dalej: „Okres
    przed Aktem”) do uiszczania na rzecz Spółki, zryczałtowanej opłaty eksploatacyjnej
    związanej z korzystaniem z udostępnionego lokalu (dalej: „Opłata eksploatacyjna”). Opłata
    ta dotyczy wydatków związanych z częściami wspólnymi nieruchomości, w której
    znajdować się będzie lokal. Będzie kalkulowana w oparciu o szacowane koszty utrzymania
    części wspólnych. Jej wysokość dla konkretnego lokalu ustalona zostanie w kwocie równej
    iloczynowi ryczałtowej stawki za 1 m² oraz liczby m² tego lokalu.
    Opłata będzie ustalana przez Spółkę z uwzględnieniem następujących wydatków
    (przyjętych przez Spółkę w szacunkowej wartości): energia elektryczna części wspólnych,
    woda i kanalizacja części wspólnych, centralne ogrzewanie części wspólnych,
    administrowanie i księgowość, utrzymanie zieleni, utrzymanie czystości i porządku części

    wspólnych, pogotowie techniczne, konserwacja, konserwacja wbudowanych urządzeń,
    przeglądy okresowe, ubezpieczenie nieruchomości, dzierżawa pojemników na śmieci.
    Opłata eksploatacyjna będzie pobierana od nabywców lokali w stałej wysokości
    miesięcznej począwszy od dnia następującego po dniu odbioru lokalu przez nabywcę do
    dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego (przez
    Okres przed Aktem). Spółka nie zamierza dokonywać korekty wysokości tej opłaty, np. w
    oparciu o rzeczywiste poniesione przez nią koszty utrzymania części wspólnych.
    Zgodnie z planowaną treścią umowy deweloperskiej/umowy przedwstępnej obowiązek
    uiszczania przez nabywcę Opłaty eksploatacyjnej będzie wynikał z następującego zapisu:
    „Nabywca począwszy od pierwszego dnia następującego po dniu Wydania Przedmiotu
    Umowy do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej zobowiązany jest do ponoszenia kosztów i
    ciężarów związanych z udostępnieniem i korzystaniem z Przedmiotu Umowy, w wysokości
    ryczałtowej, oszacowanej na podstawie kosztów utrzymania Przedmiotu Umowy, w tym
    kosztów administrowania i utrzymania Nieruchomości i Budynku oraz innych opłat
    zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, którymi Deweloper zostanie obciążony z
    tego tytułu (...) w wysokości wskazanej w Protokole Wydania Przedmiotu Umowy.#
    W okresie przez Aktem, prócz ww. Opłaty eksploatacyjnej, nabywca będzie dodatkowo
    obciążany przez Spółkę kosztami następujących mediów dostarczanych do lokalu (dalej:
    „Opłata za Media”): woda i kanalizacja, energia cieplna CO (centralnego ogrzewania) w
    zakresie opłaty zmiennej uzależnionej od faktycznego zużycia (opłata stała niezależne od
    zużycia dotycząca całej nieruchomości jest uwzględniana przy kalkulacji Opłaty
    eksploatacyjnej), podgrzewanie wody. W Okresie przed Aktem koszty te pierwotnie będą
    rozliczane z nabywcą według szacowanego przez Spółkę zużycia poszczególnych mediów
    dla wszystkich lokali znajdujących się w inwestycji Spółki i przy uwzględnieniu aktualnego
    cennika stosowanego przez danego dostawcę. Wysokość ww. opłaty przypisana do
    konkretnego lokalu będzie ustalana proporcjonalnie do liczby m² danego lokalu w
    stosunku do liczny m² wszystkich lokali znajdujących się w inwestycji Spółki.
    Przykładowo jeśli szacowana opłata miesięczna za wodę i kanalizację do wszystkich lokali
    inwestycji Spółki (powierzchnia wszystkich lokali - .... m²) wynosi (....) zł netto, zaś lokal nr 1
    ma powierzchnię (...) m², to miesięczna opłata za wodę i kanalizację dotycząca lokalu nr 1
    jest ustalana na poziomie (...) zł netto (.......).
    Tak ustalona Opłata za Media będzie miała charakter obciążenia wstępnego. Jej wysokość
    nie ulegnie zmianie przez cały Okres przed Aktem.
    Z dniem podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę Spółka
    dokona rozliczenia faktycznego zużycia mediów przez właściciela lokalu. Wykonany
    zostanie odczyt liczników dotyczących tego lokalu, których stan z dnia podpisania aktu
    notarialnego przenoszącego własność lokalu porównywany będzie ze stanem liczników z
    dnia przekazania przyszłemu nabywcy tego lokalu do używania na podstawie protokołu
    odbioru. W oparciu o cennik dostawcy mediów i ustalone w opisany wyżej sposób
    faktyczne zużycie mediów zostanie wyliczona opłata za cały Okres przez Aktem, jaką
    powinien ponieść nabywca lokalu z tytułu dostawy danego medium do swojego lokalu.
    Spółka dokona stosownej korekty Opłaty za Media porównując kwotę, którą obciążyła
    nabywcę na podstawie szacowanego zużycia z opłatą wyliczoną wg zużycia faktycznego.
    Podsumowując powyższe, Opłata za Media do momentu przeniesienia własności lokalu na
    nabywcę będzie pobierana od nabywcy miesięcznie według wartości szacunkowej. Jednak
    ostatecznie nabywca zostanie obciążony kosztami faktycznego zużycia mediów.
    Sposób nabywania przez Spółkę świadczeń uwzględnianych w Opłacie eksploatacyjnej i w
    Opłacie za Media oraz sposób obciążania nabywców tymi opłatami w Okresie przed Aktem
    zależy od tego, czy będzie dotyczył okresu przed zawiązaniem się wspólnoty
    mieszkaniowej, czy też okresu po jej powstaniu.

    Okres od dnia następującego po dniu protokolarnego odbioru lokalu przez nabywcę do
    dnia podpisania pierwszego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na
    nabywcę i zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej (dalej: „Okres przed WM ”).
    Wydatki uwzględniane w Opłacie eksploatacyjnej w Okresie przed WM będą nabywane
    przez Spółkę bezpośrednio od podmiotu, który czynności te wykonuje na rzecz Spółki
    (Spółka jako deweloper jest zobowiązana do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej
    do ponoszenia wszelkich wydatków związanych z utrzymaniem i gospodarowaniem części
    wspólnych).
    Spółka na zasadach opisanych powyżej będzie obciążać nabywców lokali Opłatą
    eksploatacyjną miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości.
    Wydatki uwzględniane w Opłacie za Media w Okresie przed WM będą nabywane przez
    Spółkę bezpośrednio od dostawców tych mediów, co zostanie udokumentowane fakturą
    wystawianą przez właściwego dostawcę. Wynagrodzenie dostawcy zostanie określone w
    oparciu o faktyczne zużycie mediów.
    Obciążanie nabywców Opłatą za Media w Okresie przed WM będzie odbywało się w
    dwóch etapach:
    W pierwszej kolejności, do czasu podpisania przez danego nabywcę aktu notarialnego
    przenoszącego własność lokalu, Spółka będzie obciążać nabywcę Opłatą za Media
    miesięcznie w stałej, ustalonej na podstawie szacunków wysokości. Następnie, po
    podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, Spółka skoryguje wysokość
    Opłaty za Media za cały Okres przed Aktem odpowiednio do faktycznego zużycia.
    Możliwe będzie przy tym określenie, jaka część tego rozliczenia dotyczy Okresu przed WM,
    bowiem Spółka zamierza dokonać odczytu stanu liczników mediów, których Opłata za
    Media dotyczy, trzykrotnie, tj. w dniu podpisania protokołu odbioru danego lokalu, w dniu
    powstania wspólnoty mieszkaniowej (koniec Okresu przed WM) i w dniu podpisania aktu
    notarialnego przenoszącego własność danego lokalu.
    Okres od dnia następującego po dniu powstania wspólnoty mieszkaniowej do dnia
    podpisania aktu przenoszącego własność lokalu na danego nabywcę (dalej: „Okres WM’’).
    Wydatki uwzględniane w Opłacie eksploatacyjnej w Okresie WM będą ponoszone przez
    Spółkę na podstawie obciążeń wystawionych przez wspólnotę mieszkaniową.
    Spółka, analogicznie jak w przypadku Okresu przed WM, będzie obciążać nabywców lokali
    Opłatą eksploatacyjną miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości.
    Wydatki uwzględniane w Opłacie za Media w początkowym okresie Okresu WM będą
    nabywane przez Spółkę bezpośrednio od ich dostawców, co zostanie udokumentowane
    wystawianą przez nich fakturą. Pomimo tego, iż od dnia powstania wspólnoty
    mieszkaniowej wydatkami tymi w pierwszej kolejności powinna być obciążana ta
    wspólnota, w praktyce zazwyczaj mija kilka tygodni zanim wspólnota mieszkaniowa
    podpisze z dostawcami mediów stosowane umowy. Do czasu podpisania tych umów
    przez wspólnotę, to Spółka jest obciążana przez dostawcę mediów za ich zużycie. Koszt
    ww. mediów będzie następnie przenoszony przez Spółkę na wspólnotę mieszkaniową, co
    udokumentuje faktura.
    Po przeniesieniu umowy na dostawę mediów ze Spółki na wspólnotę, media, których
    koszty zostaną uwzględnione w Opłacie za Media, w Okresie WM będą nabywane przez
    wspólnotę mieszkaniową (faktura wystawiona przez dostawców mediów na wspólnotę
    mieszkaniową).
    W obu ww. przypadkach (tj. przed przeniesieniem i po przeniesieniu umowy na
    wspólnotę) dostawca mediów będzie obciążał nabywcę (odpowiednio: Spółkę lub
    wspólnotę mieszkaniową) z tytułu dostawy mediów według ich faktycznego zużycia.

    Niezależnie od tego, czy koszt mediów uwzględnianych w Opłacie za Media zostanie
    nabyty przez wspólnotę od Spółki (co będzie miało miejsce w początkowym okresie
    Okresu WM), czy bezpośrednio od dostawcy (co nastąpi po przeniesieniu umowy na
    dostawę mediów ze Spółki na wspólnotę mieszkaniową) wspólnota mieszkaniowa będzie
    następnie przenosić koszty ww. mediów na jej członków (tj. Spółkę i nabywców, którzy
    podpisali już akt notarialny przenoszący własność lokalu).
    Obciążanie Opłatą za Media nabywców niebędących członkami wspólnoty mieszkaniowej
    będzie odbywało się w dwóch etapach.
    W pierwszej kolejności, do czasu podpisania przez danego nabywcę aktu notarialnego
    przenoszącego własność lokalu, Spółka będzie obciążać nabywcę Opłatą za Media
    miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości ustalonej na podstawie szacunków.
    Następnie, po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, Spółka
    skoryguje wysokość Opłaty za Media za cały Okres przed Aktem wg faktycznego zużycia.
    Możliwe będzie przy tym określenie, jaka część tego rozliczenia dotyczy Okresu WM,
    bowiem Spółka zamierza dokonać odczytu stanu liczników mediów, których Opłata za
    Media dotyczy, trzykrotnie, tj. w dniu podpisania protokołu odbioru danego lokalu, w dniu
    powstania wspólnoty mieszkaniowej i dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego
    własność danego lokalu.
    Pytania
    1. Czy Opłata eksploatacyjna za Okres przed WM, którą Spółka będzie obciążać
      nabywców lokali, podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki?
    2. Czy Opłata eksploatacyjna za Okres WM, którą Spółka będzie obciążać nabywców
      lokali, którzy nie podpisali aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, podlega
      opodatkowaniu VAT według właściwej stawki?
    3. Czy Opłata za Media za Okres przed WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg
      szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie
      obciążać nabywców lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla
      poszczególnych mediów?
    4. Czy Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg
      szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie
      obciążać nabywców lokali mieszkalnych za okres przed podpisaniem aktu
      notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu, korzysta ze zwolnienia z podatku
      VAT?
    5. Czy Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg
      szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie
      obciążać nabywców lokali usługowych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego
      przenoszącego na nich własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według stawek
      właściwych dla poszczególnych mediów?
    Państwa stanowisko w sprawie
    1. W zakresie pytania nr 1 i 2
    W ocenie Spółki, Opłata eksploatacyjna (zarówno za Okres przed WM jak i za Okres WM),
    którą Spółka będzie obciążać przyszłych nabywców lokali, podlega opodatkowaniu VAT
    według stawki 23%.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, z treści umów deweloperskich/umów
    przedwstępnych sprzedaży lokalu zawieranych przez Spółkę z przyszłymi nabywcami lokali
    wynikać będzie, iż Opłata eksploatacyjna będzie dotyczyć „kosztów i ciężarów związanych
    z udostępnieniem i korzystaniem z Przedmiotu Umowy#. W ocenie Spółki oznacza to, iż
    opłata ta będzie wynagrodzeniem należnym Spółce za udostępnienie lokalu, nie zaś
    odpłatnością za utrzymanie części wspólnych. Jedynie jej wysokość będzie ustalona w

    oparciu o koszty utrzymania lokalu, w tym koszty administrowania i utrzymania części
    wspólnych. Opłata eksploatacyjna będzie ustalona w stałej, zryczałtowanej wysokości.
    Spółka nie dokona korekty ww. opłaty np. w oparciu o faktycznie poniesione przez nią
    koszty utrzymania części wspólnych.
    Według Spółki powyższe oznacza, iż Opłata eksploatacyjna nie powinna być traktowana
    jako forma obciążenia przyszłych nabywców lokali kosztami utrzymania części wspólnych,
    lecz jako wynagrodzenie za udostępnienie lokalu przed przeniesieniem jego własności na
    nabywcę.
    Tym samym rozliczenie ww. opłaty na gruncie ustawy o VAT powinno odbywać się
    analogicznie jak w przypadku czynszu za najem - tj. podlegać opodatkowaniu podatkiem
    VAT, z uwagi na okoliczność, iż świadczenie takie należy kwalifikować jako usługę w
    rozumieniu art. 8 ww. ustawy. Skoro zaś do świadczeń tego typu ustawodawca nie
    przewidział żadnych szczególnych zwolnień lub stawek obniżonych, Opłata eksploatacyjna
    powinna podlegać opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki podstawowej, tj. stawki 23%.
    Powyższe podejście (opodatkowanie Opłaty eksploatacyjnej podatkiem VAT) jest
    uzasadnione zarówno planowaną treścią umów deweloperskich/umów przedwstępnych
    przeniesienia własności lokalu (umowy te wprost wskazują, iż Opłata eksploatacyjna
    dotyczy kosztów udostępnienia i korzystania z lokalu przez przyszłego nabywcę, a więc
    jest odpłatnością za udostępnienie lokalu) oraz brakiem powiązania Opłaty
    eksploatacyjnej z faktycznymi wydatkami Spółki związanymi z utrzymaniem części
    wspólnych. Co prawda Opłata eksploatacyjna jest kalkulowana w oparciu o szacowane
    koszty utrzymania części wspólnych, ale po pierwsze kalkulacja ta odbywa się na
    podstawie wydatków planowanych i nie będzie podlegać korekcie wg. kosztów faktycznie
    poniesionych (w tym kosztów, którymi Spółka będzie obciążana przez zawiązaną
    wspólnotę mieszkaniową), a po drugie oparcie wysokości Opłaty eksploatacyjnej o
    szacunkowe koszty utrzymania części wspólnych jest jedynie metodą określenia wysokości
    opłaty związanej z udostępnieniem i korzystaniem z lokalu przed jego nabyciem przez
    nabywcę, a nie opłatą za utrzymanie części wspólnych.
    2. W zakresie pytania nr 3
    W ocenie Spółki, Opłata za Media za Okres przed WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie
    wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie
    obciążać nabywców lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla
    poszczególnych mediów.
    Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym
    imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się że
    ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik
    kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi.
    Przeniesienie kosztów nabycia usługi dotyczy usługi, jaką nabywca nabył w celu
    odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia. Na podstawie cytowanego przepisu
    nabycie usługi oraz jej późniejsza odsprzedaż, powinny być na gruncie ustawy o VAT
    traktowane jako dwa odrębne świadczenia podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Oznacza to, że podmiot świadczący daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz
    osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca
    przedmiotowo tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być
    zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie usługi w tym samym
    zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi
    za usługodawcę, jest konieczność objęcia tego świadczenia (odsprzedaży)
    opodatkowaniem podatkiem VAT.
    W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podatnik faktycznie nie świadczy usługi
    (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu
    (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem) - a jego udział przejawia się w
    odsprzedaży tych usług - to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie zachowanie jest

    traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten staje się zatem
    podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w szczególności
    powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej obowiązujących oraz
    udokumentować ją fakturą.
    W ocenie Spółki analogiczne zasady opodatkowania podatkiem VAT powinny dotyczyć
    również odsprzedaży towarów, pod warunkiem, że podmiot pierwotnie nabywający dany
    towar czyni to we własnym imieniu, ale na rzecz finalnego odbiorcy.
    W okolicznościach analizowanego zdarzenia przyszłego Spółka w Okresie przed WM
    obciążać będzie przyszłych nabywców lokali kosztami dostarczania wody, kanalizacji,
    energii cieplnej CO (centralnego ogrzewania) w zakresie opłaty zmiennej uzależnionej od
    faktycznego zużycia, podgrzewanie wody, które to koszty dotyczyć będą lokali.
    Świadczenia te Spółka w swoim imieniu, ale na rzecz przyszłych nabywców lokali, w
    Okresie przed WM będzie kupować bezpośrednio od dostawców tych mediów. Obciążanie
    przyszłych nabywców lokali ww. świadczeniami będzie więc spełniało warunki
    odsprzedaży, które na gruncie cytowanych wyżej przepisów ustawy o VAT powinno być
    traktowane jako świadczenie wykonywane przez Spółkę na rzecz przyszłych nabywców
    lokali. Z uwagi na fakt, iż w Okresie przed WM świadczenia te nie mogą korzystać ze
    zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT (w szczególności na podstawie § 3 ust. 1 pkt
    11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od
    podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. 2023, poz.
    955 - zwanego dalej „Rozporządzeniem w sprawie zwolnień z VAT”), Opłata za Media
    powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawek właściwych dla
    poszczególnych mediów.
    3. W zakresie pytania nr 4
    W ocenie Spółki, Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg
    szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie
    obciążać nabywców lokali mieszkalnych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego
    przenoszącego na nich własność lokalu, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.
    Jak wynika z zaprezentowanego przez Spółkę stanowiska do pytania nr 3, przeniesienie
    Opłaty za Media na przyszłych nabywców lokali (zarówno w Okresie przed WM jak i w
    Okresie WM) powinno być na gruncie ustawy o VAT traktowana jako świadczenie
    opodatkowane tym podatkiem.
    W ocenie Spółki, w Okresie WM Opłata za Media, którą Spółka będzie obciążać przyszłych
    nabywców lokali mieszkalnych powinna zostać objęta zwolnieniem z VAT przewidzianym
    w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT. Zgodnie z tym przepisem
    zwolnieniem objęte są m.in. czynności wykonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych
    tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób
    używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące
    do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty
    niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
    lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r.
    poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o
    zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2022 r. poz. 1623), jeżeli
    lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    W analizowanym zdarzeniu przyszłym warunki przewidziane w ww. przepisie zostaną
    spełnione. W szczególności:
    a) Spółka (właściciel lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości
      wspólnotę mieszkaniową, udostępnionych ich przyszłym nabywcom) będzie
      świadczyła usługi (wykonywała czynności) na rzecz osób używających tych lokali
      mieszkalnych (przyszłych nabywców lokali) na podstawie innego tytułu prawnego niż
      prawo własności,

    b) za czynności te Spółka będzie pobierała od przyszłych nabywców lokali opłaty
      mieszczące się w zakresie znaczeniowym opłat niezależnych od właściciela w
      rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
      mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz.
      725), tj. opłatę za dostarczania wody, kanalizację, energię cieplną CO (centralne
      ogrzewanie) w zakresie opłaty zmiennej uzależnionej od faktycznego zużycia,
      podgrzewanie wody,
    c) ww. czynności objęte Opłatą za Media dotyczyć będą lokali mieszkalnych
      wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe (przyszli nabywcy mieszkań w
      udostępnionych im lokalach mieszkalnych w Okresie WM będą prowadzili prace
      wykończeniowe bądź lokale te będą zamieszkiwane przez nich lub udostępniane do
      zamieszkania innym osobom).
    Z uwagi na spełnienie warunków przewidzianych w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia w
    sprawie zwolnień z VAT Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie
    wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie
    obciążać nabywców lokali mieszkalnych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego
    przenoszącego na nich własność lokalu, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT.
    4. W zakresie pytania nr 5:
    W ocenie Spółki, Opłata za Media za Okres WM (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg
    szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Spółka będzie
    obciążać nabywców lokali usługowych, za okres przed podpisaniem aktu notarialnego
    przenoszącego na nich własność lokalu, podlega opodatkowaniu VAT według stawek
    właściwych dla poszczególnych mediów.
    Jak wynika z zaprezentowanego przez Spółkę stanowiska do pytania nr 3, przeniesienie
    Opłaty za Media na przyszłych nabywców lokali (zarówno w Okresie przed WM jak i w
    Okresie WM) powinno być na gruncie ustawy o VAT traktowana jako świadczenie
    opodatkowane tym podatkiem.
    Z uwagi na fakt, iż w analizowanym przypadku Opłata za Media w Okresie WM ma
    dotyczyć lokali usługowych i tym samym świadczenie to nie może korzystać ze zwolnienia
    z opodatkowania podatkiem VAT (w szczególności na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11
    Rozporządzenia w sprawie zwolnień z VAT), powinna ona podlegać opodatkowaniu
    podatkiem VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów.
    Spółka wnosi o potwierdzenie prawidłowości jej stanowiska.
    Interpretacja indywidualna
    Rozpatrzyłem Państwa wniosek - 5 września 2024 r. wydałem interpretację indywidualną
    znak: 0114-KDIP1-1.4012.372.2024.IZ, w której uznałem Państwa stanowisko:
    - za prawidłowe w zakresie uznania, że:
        Opłata eksploatacyjna za okres przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, jak i
        za okres po powstaniu wspólnoty którą Państwo będą obciążać nabywców lokali
        przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali, podlega
        opodatkowaniu VAT według właściwej stawki,
        Opłata za Media za okres przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej (zarówno
        jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia
        faktycznego), którą będą Państwo obciążać nabywców lokali przed podpisaniem
        aktów notarialnych przenoszących własność lokali, podlega opodatkowaniu VAT
        według stawek właściwych dla poszczególnych mediów,

        Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli
        chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia
        faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali usługowych, za okres
        przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu,
        podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych
        mediów,
        Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli
        chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia
        faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali mieszkalnych, którzy
        będą w tych lokalach prowadzić prace wykończeniowe bądź w nich zamieszkiwać,
        za okres przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność
        lokalu korzysta ze zwolnienia z podatku; oraz
    - za nieprawidłowe w zakresie uznania, że:
        Opłata za Media za okres po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej (zarówno jeśli
        chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia
        faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali mieszkalnych, którzy
        będą udostępniać lokale do zamieszkania innym osobom, za okres przed
        podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu korzysta
        ze zwolnienia z podatku.
    Interpretację doręczono Państwu 10 września 2024 r.
    Skarga na interpretację indywidualną
    1 października 2024 r. wnieśli Państwo skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Warszawie.
    Wnieśli Państwo uchylenie o skarżonej interpretacji w części dotyczącej odpowiedzi na
    pytanie nr 4, tj. w zakresie odnoszącym się do opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług Opłaty za Media za Okres WM w przypadku, gdy lokal mieszkalny jest udostępniany
    przez jego przyszłego nabywcę innym osobom w celach mieszkaniowych.
    Postępowanie przed sądem administracyjnym
    Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 23 stycznia 2025 r. sygn. akt III
    SA/Wa 2441/24 uchylił skarżoną interpretację.
    24 kwietnia 2025 r. do Organu wpłynął prawomocny wyrok WSA z 23 stycznia 2025 r. wraz
    z aktami sprawy.
    Ponowne rozpatrzenie wniosku - wykonanie wyroku
    Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
    administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):
      Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu
      sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe
      prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że
      przepisy prawa uległy zmianie.
    Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

        uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził
        Wojewódzki Sąd Administracyjny w ww. wyroku z 23 stycznia 2025 r. sygn. akt III SA
        /Wa 2441/24;
        ponownie rozpatruję Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej -
        stwierdzam, że stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w całości
        prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć
    przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które
    wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu
    będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy
    czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług,
    to - co do zasady - niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność
    podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za
    usługę).
    W myśl art. 8 ust. 2a ustawy:
      W przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
      trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam
      otrzymał i wyświadczył te usługi.
    Wyjaśnić ponadto należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub
    świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

      Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
      podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
      wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
      czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
      prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Co do zasady odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju
    podlegają opodatkowaniu właściwymi stawkami podatku.
    Zarówno jednak ustawa jak i wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze przewidują
    dla określonych czynności zwolnienie od podatku. Zaznaczyć jednak należy, że
    zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy, czy art. 82 ustawy.
    W tym miejscu przytoczyć należy przepisy, których zapisy są istotne dla sprawy.
    Stosownie do dyspozycji zawartej w art. 82 ust. 3 ustawy:
      Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia,
      wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić
      szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:
      1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu
      gospodarczego niektórymi towarami;
      2) przebieg realizacji budżetu państwa;
      3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem
      zwolnienia;
      4) przepisy Unii Europejskiej.
    Na podstawie powyższego upoważnienia Minister Finansów dnia 20 grudnia 2013 r. wydał
    rozporządzenie w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
    stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U z 2020 r. poz. 1983 ze zm.); zwanego dalej
    rozporządzeniem.
    Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:
      Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub
      właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę
      mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż
      prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę
      mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu
      ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
      zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 611) lub opłaty
      pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił
      Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2018 r. poz. 2356 oraz z 2019 r. poz.
      1726), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepis możliwe jest
    wyłącznie w odniesieniu do czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową oraz
    właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową na rzecz
    użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty.
    Zatem przepis ten odnosi się tylko do podatników w nim wymienionych. Ponadto,
    zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od
    spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal
    mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy).

    Przepis § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia odwołuje się zapisów art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz
    8a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
    i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
    Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      1) lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na
      podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
      2) właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą
      wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
      8) opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy
      do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
      8a) kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane
      proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni
      użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące
      opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
      a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz
      przeprowadzonych remontów,
      b) zarządzania nieruchomością,
      c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej,
      domofonu oraz zieleni,
      d) ubezpieczenia nieruchomości,
      e) inne, o ile wynikają z umowy.
    Z uwagi na opis sprawy przytaczanie przepisów ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o
    zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej, do której odwołuje § 3 ust. 1 pkt
    11 rozporządzenia nie ma uzasadnienia.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021
    r. poz. 1048 ze zm.), dalej ustawa o własności lokali:
      W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w
      nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać
      zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność
      lokali
    W myśl art. 6 ustawy o własności lokali:
      Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy
      wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
      zobowiązania, pozywać i być pozwana
    Państwa wątpliwości dotyczą prawidłowego opodatkowania Opłat eksploatacyjnych,
    którymi Państwo będą obciążać przyszłych nabywców przed podpisaniem aktów
    notarialnych przenoszących na nich własność lokali, lokali zarówno przed, jak i po
    zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej.
    Z opisu sprawy wynika, że w ramach działalności gospodarczej realizują Państwo projekt
    deweloperski. Będą Państwo podpisywać z przyszłymi nabywcami umowę deweloperską
    (w przypadku lokali mieszkalnych) lub umowę przedwstępną sprzedaży lokalu (w
    przypadku lokali usługowych), w której zobowiążą się do wybudowania budynku,
    wyodrębnienia lokalu mieszkalnego lub lokalu usługowego i przeniesienia prawa
    własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę. Z
    własnością lokalu związane będą udziały w nieruchomości wspólnej, tj. działki gruntu pod
    budynkiem oraz udziały we współwłasności tych części budynku i urządzeń, które nie

    służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wyodrębnienie lokalu i
    przeniesienie jego własności na nabywcę odbędzie się na podstawie umowy przeniesienia
    własności lokalu, zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej lub umowy
    przedwstępnej sprzedaży lokalu, po spełnieniu świadczeń stron wynikających z tej umowy
    oraz po protokolarnym odbiorze lokalu przez nabywcę. Zgodnie z umową deweloperską
    /umową przedwstępną sprzedaży lokalu odbiór lokalu przez jego nabywcę będzie mieć
    miejsce jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na
    nabywcę.
    W lokalach mieszkalnych, przed zawarciem ww. aktów notarialnych ich przyszli nabywcy
    będą prowadzili prace wykończeniowe. Nie wykluczają Państwo przy tym, iż przed
    podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność tych lokali, ich przyszli nabywcy
    będą w nich zamieszkiwać lub udostępniać je innym osobom w celach mieszkaniowych.
    Zgodnie z umową deweloperską/umową przedwstępną sprzedaży lokalu nabywca będzie
    zobowiązany, od dnia następującego po dniu protokolarnego odbioru lokalu do dnia
    zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego, do uiszczania
    na Państwa rzecz zryczałtowanej opłaty eksploatacyjnej związanej z korzystaniem z
    udostępnionego lokalu - Opłata eksploatacyjna. Opłata ta dotyczy wydatków związanych z
    częściami wspólnymi nieruchomości, w której znajdować się będzie lokal. Będzie
    kalkulowana w oparciu o szacowane koszty utrzymania części wspólnych. Jej wysokość dla
    konkretnego lokalu ustalona zostanie w kwocie równej iloczynowi ryczałtowej stawki za 1
    m² oraz liczby m² tego lokalu. Opłata będzie ustalana przez Państwa z uwzględnieniem
    następujących wydatków (przyjętych przez Państwo w szacunkowej wartości): energia
    elektryczna części wspólnych, woda i kanalizacja części wspólnych, centralne ogrzewanie
    części wspólnych, administrowanie i księgowość, utrzymanie zieleni, utrzymanie czystości i
    porządku części wspólnych, pogotowie techniczne, konserwacja, konserwacja
    wbudowanych urządzeń, przeglądy okresowe, ubezpieczenie nieruchomości, dzierżawa
    pojemników na śmieci.
    Opłata eksploatacyjna będzie pobierana od nabywców lokali w stałej wysokości
    miesięcznej począwszy od dnia następującego po dniu odbioru lokalu przez nabywcę do
    dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego. Nie
    zamierzają Państwo dokonywać korekty wysokości tej opłaty, np. w oparciu o rzeczywiste
    poniesione przez Państwa koszty utrzymania części wspólnych.
    Zgodnie z planowaną treścią umowy deweloperskiej/umowy przedwstępnej obowiązek
    uiszczania przez nabywcę Opłaty eksploatacyjnej będzie wynikał z następującego zapisu:
    „Nabywca począwszy od pierwszego dnia następującego po dniu Wydania Przedmiotu
    Umowy do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej zobowiązany jest do ponoszenia kosztów i
    ciężarów związanych z udostępnieniem i korzystaniem z Przedmiotu Umowy, w wysokości
    ryczałtowej, oszacowanej na podstawie kosztów utrzymania Przedmiotu Umowy, w tym
    kosztów administrowania i utrzymania Nieruchomości i Budynku oraz innych opłat
    zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, którymi Deweloper zostanie obciążony z
    tego tytułu (...) w wysokości wskazanej w Protokole Wydania Przedmiotu Umowy."
    Sposób nabywania przez Państwa świadczeń uwzględnianych w Opłacie eksploatacyjnej
    oraz sposób obciążania nabywców tymi opłatami w Okresie przed podpisaniem aktu
    notarialnego zależy od tego, czy będzie dotyczył okresu przed zawiązaniem się wspólnoty
    mieszkaniowej, czy też okresu po jej powstaniu.
    Wydatki uwzględniane w Opłacie eksploatacyjnej w okresie przed powstaniem wspólnoty
    będą nabywane przez Państwa bezpośrednio od podmiotu, który czynności te wykonuje
    na Państwa rzecz (jako deweloper są Państwo zobowiązani do czasu powstania wspólnoty
    mieszkaniowej do ponoszenia wszelkich wydatków związanych z utrzymaniem i
    gospodarowaniem części wspólnych).
    Na zasadach opisanych powyżej będą Państwo obciążać nabywców lokali Opłatą
    eksploatacyjną miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości.

    Wydatki uwzględniane w Opłacie eksploatacyjnej w okresie po zawiązaniu wspólnoty
    mieszkaniowej będą ponoszone przez Państwa na podstawie obciążeń wystawionych
    przez wspólnotę mieszkaniową.
    Analogicznie jak w przypadku okresu przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, będą
    Państwo obciążać nabywców lokali Opłatą eksploatacyjną miesięcznie w stałej,
    zryczałtowanej wysokości.
    Zapisy wskazanych przez Państwa umów deweloperskich/przedwstępnych wskazują, że
    pomiędzy Państwem, a nabywcą lokalu powstanie więź o charakterze zobowiązaniowym -
    Państwo zobowiązują się udostępnić nabywcy lokal przed podpisaniem aktu notarialnego
    przenoszącego jego własność, a nabywca zobowiązuje się do uiszczania na Państwa rzecz
    zryczałtowanej Opłaty eksploatacyjnej związanej z korzystaniem z udostępnionego lokalu.
    Oznacza to tym samym, że na podstawie zawartych umów: deweloperskiej/przedwstępnej
    występować Państwo będą w charakterze podmiotu świadczącego usługę na rzez
    nabywcy lokalu, co wypełnia definicje art. 8 ust. 1 ustawy. Czynność ta będzie miała
    charakter odpłatny - Państwa wynagrodzeniem będzie otrzymywana od nabywcy lokalu
    Opłata eksploatacyjna. Czynność ta podlegać więc będzie na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Ustawa o podatku od towarów i usług, ani wydane na jej podstawie akty wykonawcze nie
    przewidują zwolnienia od podatku VAT dla usługi udostępnienia lokali przyszłym
    nabywcom.
    Uwzględniając opis sprawy w kontekście wyżej powołanych przepisów stwierdzić należy,
    że Opłata eksploatacyjna, którą obciążać Państwo będą nabywców lokali przed
    podpisaniem aktów notarialnych przenoszących na nich własność lokali, zarówno przed
    powstaniem wspólnoty, jaki i po jej zawiązaniu podlegać będzie opodatkowaniu właściwą
    stawką podatku VAT.
    W tym zakresie Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również prawidłowego opodatkowania Opłat za Media,
    którymi Państwo obciążają przyszłych nabywców lokali.
    Wyżej powołany art. 8 ust. 2a ustawy jest źródłem praw i obowiązków podatników w
    odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług.
    W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z
    marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
    Wyżej powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia
    28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.
    UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:
      W przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
      trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i
      wyświadczył te usługi.
    Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym
    imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a
    następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną
    osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie
    usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w
    odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej
    wyświadczenie tej usługi.
    Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej
    samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym
    mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci
    takiego samego świadczenia.

    Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub
    świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.
    W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podatnik faktycznie nie świadczy usługi
    (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu
    (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem w jej świadczeniu) - a jego udział przejawia
    się w odsprzedaży tych usług - to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie
    zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten
    staje się zatem podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w
    szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej obowiązujących.
    Z okoliczności sprawy wynika, że w okresie przez aktem notarialnym przenoszącym
    własność lokali nabywca będzie dodatkowo obciążany przez Państwa kosztami Opłat za
    Media, na która składają się: woda i kanalizacja, energia cieplna CO (centralne ogrzewani)
    w zakresie opłaty zmiennej uzależnionej od faktycznego zużycia, podgrzewanie wody. W
    okresie przed aktem notarialnym koszty te pierwotnie będą rozliczane z nabywcą według
    szacowanego przez Państwa zużycia poszczególnych mediów dla wszystkich lokali
    znajdujących się w Państwa inwestycji i przy uwzględnieniu aktualnego cennika
    stosowanego przez danego dostawcę. Wysokość ww. opłaty przypisana do konkretnego
    lokalu będzie ustalana proporcjonalnie do liczby m² danego lokalu w stosunku do liczby
    m² wszystkich lokali znajdujących się w Państwa inwestycji. Przykładowo jeśli szacowana
    opłata miesięczna za wodę i kanalizację do wszystkich lokali Państwa inwestycji
    (powierzchnia wszystkich lokali - 1.000 m²) wynosi 1.500 zł netto, zaś lokal nr 1 ma
    powierzchnię 50 m², to miesięczna opłata za wodę i kanalizację dotycząca lokalu nr 1 jest
    ustalana na poziomie 75 zł netto (1.500 x 50/ 1000). Tak ustalona Opłata za Media będzie
    miała charakter obciążenia wstępnego. Jej wysokość nie ulegnie zmianie przez cały okres
    przed podpisaniem aktu notarialnego.
    Z dniem podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę
    dokonają Państwo rozliczenia faktycznego zużycia mediów przez właściciela lokalu.
    Wykonany zostanie odczyt liczników dotyczących tego lokalu, których stan z dnia
    podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu porównywany będzie ze
    stanem liczników z dnia przekazania przyszłemu nabywcy tego lokalu do używania na
    podstawie protokołu odbioru. W oparciu o cennik dostawcy mediów i ustalone w opisany
    wyżej sposób faktyczne zużycie mediów zostanie wyliczona opłata za cały okres przez
    aktem notarialnym, jaką powinien ponieść nabywca lokalu z tytułu dostawy danego
    medium do swojego lokalu. Dokonają Państwo stosownej korekty Opłaty za Media
    porównując kwotę, którą obciążyła nabywcę na podstawie szacowanego zużycia z opłatą
    wyliczoną wg zużycia faktycznego. Opłata za Media do momentu przeniesienia własności
    lokalu na nabywcę będzie pobierana od nabywcy miesięcznie według wartości
    szacunkowej. Jednak ostatecznie nabywca zostanie obciążony kosztami faktycznego
    zużycia mediów. Sposób nabywania przez Państwa świadczeń uwzględnianych w Opłacie
    za Media oraz sposób obciążania nabywców tymi opłatami w okresie przed aktem
    notarialnym zależy od tego, czy będzie dotyczył okresu przed zawiązaniem się wspólnoty
    mieszkaniowej, czy też okresu po jej powstaniu. Wydatki uwzględniane w Opłacie za Media
    w okresie przed powstaniem wspólnoty będą nabywane przez Państwa bezpośrednio od
    dostawców tych mediów, co zostanie udokumentowane fakturą wystawianą przez
    właściwego dostawcę. Wynagrodzenie dostawcy zostanie określone w oparciu o faktyczne
    zużycie mediów.
    Obciążanie nabywców Opłatą za Media w okresie przed powstaniem wspólnoty będzie
    odbywało się w dwóch etapach:
    W pierwszej kolejności, do czasu podpisania przez danego nabywcę aktu notarialnego
    przenoszącego własność lokalu, będą Państwo obciążać nabywcę Opłatą za Media
    miesięcznie w stałej, ustalonej na podstawie szacunków wysokości. Następnie, po
    podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, skorygują Państwo

    wysokość Opłaty za Media za cały okres przed aktem notarialnym odpowiednio do
    faktycznego zużycia.
    Możliwe będzie przy tym określenie, jaka część tego rozliczenia dotyczy okresu przed
    powstaniem wspólnoty, bowiem zamierzają Państwo dokonać odczytu stanu liczników
    mediów, których Opłata za Media dotyczy, trzykrotnie, tj. w dniu podpisania protokołu
    odbioru danego lokalu, w dniu powstania wspólnoty mieszkaniowej (koniec okresu przed
    powstaniem wspólnoty) i w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność
    danego lokalu. Wydatki uwzględniane w Opłacie za Media w początkowym okresie po
    zawiązaniu Wspólnoty będą przez Państwa nabywane bezpośrednio od ich dostawców, co
    zostanie udokumentowane wystawianą przez nich fakturą. Pomimo tego, iż od dnia
    powstania wspólnoty mieszkaniowej wydatkami tymi w pierwszej kolejności powinna być
    obciążana ta wspólnota, w praktyce zazwyczaj mija kilka tygodni zanim wspólnota
    mieszkaniowa podpisze z dostawcami mediów stosowane umowy. Do czasu podpisania
    tych umów przez wspólnotę, to Państwo są obciążani przez dostawcę mediów za ich
    zużycie. Koszt ww. mediów będzie następnie przenoszony przez Państwa na wspólnotę
    mieszkaniową, co udokumentuje faktura. Po przeniesieniu umowy na dostawę mediów z
    Państwa na wspólnotę, media, których koszty zostaną uwzględnione w Opłacie za Media,
    w okresie po zawiązaniu wspólnoty będą nabywane przez wspólnotę mieszkaniową
    (faktura wystawiona przez dostawców mediów na wspólnotę mieszkaniową).
    W obu ww. przypadkach (tj. przed przeniesieniem i po przeniesieniu umowy na
    wspólnotę) dostawca mediów będzie obciążał nabywcę (odpowiednio: Państwa lub
    wspólnotę mieszkaniową) z tytułu dostawy mediów według ich faktycznego zużycia.
    Niezależnie od tego, czy koszt mediów uwzględnianych w Opłacie za Media zostanie
    nabyty przez wspólnotę od Państwa (co będzie miało miejsce w początkowym okresie po
    zawiązaniu wspólnoty), czy bezpośrednio od dostawcy (co nastąpi po przeniesieniu
    umowy na dostawę mediów ze na wspólnotę mieszkaniową) wspólnota mieszkaniowa
    będzie następnie przenosić koszty ww. mediów na jej członków (tj. Państwa i nabywców,
    którzy podpisali już akt notarialny przenoszący własność lokalu).
    Obciążanie Opłatą za Media nabywców niebędących członkami wspólnoty mieszkaniowej
    będzie odbywało się w dwóch etapach.
    W pierwszej kolejności, do czasu podpisania przez danego nabywcę aktu notarialnego
    przenoszącego własność lokalu, będą Państwo obciążać nabywcę Opłatą za Media
    miesięcznie w stałej, zryczałtowanej wysokości ustalonej na podstawie szacunków.
    Następnie, po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, skorygują
    Państwo wysokość Opłaty za Media za cały okres przed aktem notarialnym wg
    faktycznego zużycia.
    Możliwe będzie przy tym określenie, jaka część tego rozliczenia dotyczy okresu po
    zawiązaniu wspólnoty, bowiem zamierzają Państwo dokonać odczytu stanu liczników
    mediów, których Opłata za Media dotyczy, trzykrotnie, tj. w dniu podpisania protokołu
    odbioru danego lokalu, w dniu powstania wspólnoty mieszkaniowej i dniu podpisania aktu
    notarialnego przenoszącego własność danego lokalu.
    Wyżej powołany art. 8 ust. 2a ustawy jest źródłem praw i obowiązków podatników w
    odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług.
    W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z
    marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
    Wyżej powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia
    28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.
    UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:
      W przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
      trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i
      wyświadczył te usługi.

    Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym
    imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a
    następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną
    osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie
    usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w
    odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej
    wyświadczenie tej usługi.
    Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej
    samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym
    mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci
    takiego samego świadczenia.
    Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub
    świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.
    W świetle powyższego należy przyjąć, iż nawet jeśli podatnik faktycznie nie świadczy usługi
    (osobiście nie wykonuje czynności), jednakże pośrednio bierze udział w jej świadczeniu
    (czego nie należy utożsamiać z pośrednictwem w jej świadczeniu) - a jego udział przejawia
    się w odsprzedaży tych usług - to dla potrzeb podatku od towarów i usług, takie
    zachowanie jest traktowane na równi ze świadczeniem konkretnej usługi. Podmiot ten
    staje się zatem podatnikiem ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami, tj. w
    szczególności powinien opodatkować tę usługę według zasad dla niej obowiązujących.
    Obciążając nabywców lokali, przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego
    własność lokalu, Opłatą za Media, zarówno przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej,
    jak i po jej związaniu, w tym również w okresie kiedy wspólnota mieszkaniowa została już
    powstała, ale nie zawarła jeszcze umów z dostawcami mediów, to na podstawie art. 8 ust.
    2a ustawy Państwa należy traktować jako podatnika, który świadczy usługi (jest dostawcą
    poszczególnych mediów) na rzecz nabywców lokali.
    W tym miejscu podkreślić trzeba, że zwolnienie od podatku w oparciu o § 3 pkt 11
    rozporządzenia możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do czynności wykonywanych przez
    wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę
    mieszkaniową na rzecz użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością
    członków tej wspólnoty. Zatem przepis ten odnosi się tylko do podatników w nim
    wymienionych. Ponadto zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej
    przepis uzależnione jest również od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących
    charakteru danego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących
    przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy).
    Jak Państwo słusznie zauważyli obciążanie przez Państwa nabywców lokali Opłatą za
    Media przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej nie będzie objęte zwolnieniem od
    podatku VAT na podstawie wyżej powołanego § 3 pkt 11 rozporządzenia, gdyż jednym z
    warunków zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy mediów (opłat niezależnych
    od właściciela w rozumieniu ustawy o ochronie prawa lokatorów) jest istnienie wspólnoty
    mieszkaniowej.
    Żadne inne przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani wydane na jej podstawie
    rozporządzenia nie przewidują zwolnienia od podatku VAT dla Opłat za Media
    pobieranych od przyszłych nabywców lokali, przed podpisaniem przez nich aktu
    notarialnego przenoszącego własność lokalu i przez powstaniem wspólnoty
    mieszkaniowej.
    Tym samym Państwa stanowisko, że Opłata za Media przed powstaniem wspólnoty
    (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia
    faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali przed podpisaniem aktów
    notarialnych przenoszących własność lokali, podlega opodatkowaniu VAT według stawek
    właściwych dla poszczególnych mediów uznaję za prawidłowe.

    Zwolnieniem od podatku VAT na podstawie powołanego wcześniej § 3 pkt 11
    rozporządzenia nie będą również objęte pobierane przez Państwa Opłaty za Media od
    przyszłych nabywców lokali usługowych przed podpisaniem aktów notarialnych
    przenoszących własność lokali w okresie po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej.
    Z okoliczności sprawy wynika, że są Państwo właścicielami lokali tworzących wspólnotę
    mieszkaniową, a więc przesłanka o charakterze podmiotowym wynikająca z wyżej
    powołanego przepisu jest spełniona.
    Z § 3 pkt 11 rozporządzenia wynika, że na jego podstawie zwolnieniem od podatku VAT
    objęte są tylko czynności wykonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych tworzących
    wspólnotę mieszkaniową na rzecz osób używających lokalu mieszkalnego na podstawie
    innego tytułu niż prawo własności, jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele
    mieszkaniowe.
    Dla pobieranych opłat za media wykorzystywanych na potrzeby lokali usługowych
    przepisy dotyczące podatku od towarów i usług nie przewidują zwolnienia od podatku.
    Pobierane przez Państwa Opłaty za Media od przyszłych nabywców lokali usługowych
    przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali w okresie po
    powstaniu wspólnoty mieszkaniowej powinny być opodatkowane stawkami właściwymi
    dla tych mediów.
    Zatem Państwa stanowisko, że Opłata za Media za okres, w którym istnieje wspólnota
    mieszkaniowa (zarówno jeśli chodzi o obciążenie wg szacunkowego zużycia jak i
    rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą Państwo będą obciążać nabywców lokali
    usługowych przed podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali,
    podlega opodatkowaniu VAT według stawek właściwych dla poszczególnych mediów
    uznaję za prawidłowe.
    Zwolnieniem od podatku na podstawie § 3 pkt 11 rozporządzenia objęta będzie natomiast
    Opłata za Media, którą po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej obciążają Państwo
    nabywców lokali mieszkalnych, którzy nie podpisali aktu notarialnego, w przypadku, gdy
    przyszli nabywcy wykorzystują lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Taka sytuacja ma miejsce w sytuacji, gdy po udostępnieniu przez Państwa lokalu
    mieszkalnego przyszłemu nabywcy, ale przed podpisaniem aktu notarialnego, przyszły
    nabywca prowadzi w lokalu prace wykończeniowe bądź w nim zamieszkuje. W takich
    przypadkach można uznać, że lokal mieszkalny jest wykorzystywany przez przyszłych
    nabywców na cele mieszkaniowe, lokal zaspakaja cele mieszkaniowe przyszłych
    nabywców.
    We wniosku wskazali Państwo również, że po udostępnieniu przez Państwa lokalu
    mieszkalnego przyszłemu nabywcy, udostępnia on ten lokal innym osobom w celach
    mieszkaniowych.
    W tym miejscu zaznaczyć należy, że w wyroku z 23 stycznia 2025 r. sygn. akt III SA/Wa 2441
    /24 Wojewódzki Sąd Administracyjny podniósł, że zwolnienie przewidziane w § 3 pkt 11
    rozporządzenia
      (...) ma charakter przedmiotowy. Przedmiotem zwolnienia są czynności - wykonywane
      przez określonego adresata na rzecz wskazanych w nim podmiotów za które
      pobierane są opłaty niezależne od właściciela zgodnie ze wskazaną ustawą, jeżeli
      lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oczywisty jest cel
      Ministra Finansów wprowadzającego powyższe dookreślenie. Tego rodzaju czynności
      mogą być wykonywane przez wskazanych adresatów również na rzecz określonych
      podmiotów w sytuacji w której lokal wykorzystywany jest na cele usługowe. W
      interpretowanym przepisie w żaden sposób nie wskazano dodatkowego warunku
      podmiotowego odnośnie lokalu poza warunkiem przedmiotowym - wykorzystywane
      wyłącznie na cele mieszkaniowe.

    Ponadto, Sąd potwierdził, że:
      (...) treść § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia nie pozostawia wątpliwości, iż warunek
      wykorzystywania lokalu na cele mieszkaniowe należy uznać za spełniony, gdy lokal
      jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, a więc zamieszkiwany (co w
      przedstawionym przez Spółkę zdarzeniu przyszłym będzie miało miejsce). Bez
      znaczenie pozostaje przy tym to, kto ów lokal zamieszkuje. Warunkiem zwolnienia
      jest bowiem sam stan/czynność wykorzystywania lokalu na ww. cel. Przepis nie
      ogranicza kręgu podmiotów, które ów cel mają realizować, w szczególności nie
      stanowi, iż ma to być własny cel mieszkaniowy użytkownika lokalu (przyszłego
      nabywcy lokalu).
    Uwzględniając tezy wynikające z wyżej powołanego orzeczenia WSA stwierdzić należy, że
    zwolnieniem od podatku na podstawie § 3 pkt 11 rozporządzenia, objęta będzie również
    Opłata za Media, którą po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej obciążają Państwo
    nabywców lokali mieszkalnych, którzy nie podpisali aktu notarialnego, w przypadku, gdy
    przyszły nabywca udostępnia ten lokal innym osobom w celach mieszkaniowych. Również
    w tym przypadku uznać należy, spełniony jest warunek wynikający z § 3 pkt 11
    rozporządzenia dotyczący wykorzystywania lokalu na cele mieszkaniowe.
    Tym samym Państwa stanowisko, że Opłata za Media (zarówno jeśli chodzi o obciążenie
    wg szacunkowego zużycia jak i rozliczenie wg zużycia faktycznego), którą po zawiązaniu
    wspólnoty będą Państwo obciążać przyszłych nabywców lokali mieszkalnych przed
    podpisaniem aktów notarialnych przenoszących własność lokali, którzy będą w tych
    lokalach prowadzić prace wykończeniowe, zamieszkiwać, bądź będą te lokale udostępniać
    do zamieszkania innym osobom korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT uznaję za
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dniu wydania zaskarżonej interpretacji.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
      Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.