Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.275.2024.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-22
Teza: Podstawa opodatkowania i rozliczenie nakładów inwestycyjnych
Słowa kluczowe: najem; podstawa-podstawa VAT; rozliczanie (rozliczenia)
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady ogólne; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 4

**Interpretacja indywidualna**

– **stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

6 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

\- czy w przypadku realizacji przez Wykonawcę Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych na podstawie Umowy w zamian za wynagrodzenie w kwocie stanowiącej sumę rzeczywistych kosztów robocizny, kosztów zakupu materiałów, mediów (prąd, woda, odprowadzanie ścieków) i kosztów usług osób trzecich, a w szczególności podwykonawców, podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług takiej usługi może stanowić tylko suma tych kosztów,

\- czy rozliczenie Nakładów Inwestycyjnych w czynszu poprzez każdorazowe pomniejszanie stawki bazowej o wartość 1/60 (jednej sześćdziesiątej) Nakładów Inwestycyjnych powinno zostać udokumentowane comiesięczną fakturą wystawioną przez Najemcę i czy w takim wypadku faktura wystawiona przez Wnioskodawcę z tytułu czynszu powinna jako wartość sprzedaży netto wskazywać stawkę bazową, bez jej pomniejszania o część Nakładów Inwestycyjnych.

Wniosek został uzupełniony pismem z 15 lipca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zaistniałego stanu faktycznego

1\. Wstęp

Przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego złożonego na podstawie art. 140 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm. - dalej .o.p.) jest ocena skutków na gruncie podatkowym zawartej umowy najmu („Umowa” lub „Umowa Najmu”)

2\. Wykaz definicji

Zarówno w opisie stanu faktycznego jak i podanym własnym stanowisku Wnioskodawca posługiwać się będzie poniższymi pojęciami: Hala - budynek stanowiący halę, posadowiony na Nieruchomości.

Najemca - Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Nakłady Adaptacyjne - łączna kwota wynagrodzenia (bez uwzględniania podatku VAT) zapłaconego najmującemu przez Najemcę za wykonanie Prac Adaptacyjnych.

Nakłady Inwestycyjne - nakłady poniesione przez Najemcę w związku z Pracami Modernizacyjnymi.

Nieruchomość - nieruchomość gruntowa położona na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Prace Adaptacyjne - prace budowlane mające na celu wyłącznie przystosowanie przedmiotu najmu do potrzeb Najemcy i prowadzonej przez niego działalności.

Prace Modernizacyjne - prace budowlane mające na celu dokończenie budowy Hali oraz jej modernizację na potrzeby działalności Najemcy u.p.d.o.p. - ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r.. poz. 2805 z późn. zm.).

u. vat - ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn zm.).

Wnioskodawca lub Wynajmujący - X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

3\. Założenia Umowy

Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości, która w części jest zabudowana Halą. W 2023 r. Wynajmujący zawarł z Najemcą Umowę Najmu, na podstawie której wynajął Najemcy część Nieruchomości i część Hali. Wynajmowana Hala na moment podpisania Umowy nie była jednak w pełni wykończona, ani dostosowana do potrzeb Najemcy. Była natomiast w toku przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku na podstawie wydanej przez właściwy organ decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Na dzień zawarcia Umowy Najmu i również na datę złożenia niniejszego wniosku nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie (zmianę sposobu użytkowania) Hali.

W związku z tym, strony Umowy postanowiły, że:

1) Najemca będzie odpowiedzialny za dokonanie modernizacji Hali oraz jej adaptację do swoich potrzeb;

2) Dokumentację techniczną Prac Modernizacyjnych zapewni Wynajmujący, który ponosić będzie odpowiedzialność za rozwiązania projektowe w zakresie ich zgodności z ustalonymi parametrami, przepisami prawa oraz z zasadami wiedzy technicznej Najemca odpowiadać będzie natomiast za opracowanie i uzgodnienie z Wynajmującym dokumentacji projektowej Prac Adaptacyjnych, na podstawie której Wynajmujący miał przygotować kosztorys ich wykonania;

3) Wykonawcą Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych będzie Wynajmujący Umowa przewiduje też harmonogram wykonywania przez Wynajmującego Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych oraz zasady odbioru tych prac;

4) Z tytułu wykonania Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych przysługuje Wynajmującemu wynagrodzenie w kwocie stanowiącej sumę (i) kosztów robocizny, (ii) kosztów zakupu materiałów, mediów (prąd, woda, odprowadzanie ścieków) i (iii) kosztów usług osób trzecich, a w szczególności podwykonawców, z zastrzeżeniem że do kalkulacji wynagrodzenia brany będzie rzeczywisty koszt robocizny oraz zakupu tych materiałów, mediów i usług;

5) Wynagrodzenie należne Wynajmującemu jako wykonawcy ww. prac ma być płatne w transzach, w formie przedpłat uiszczanych z góry na pokrycie przewidywanych kosztów Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych w danym etapie wraz z odpowiednią częścią wynagrodzenia. Wynajmujący ma obowiązek informowania Najemcy o wysokości przedpłaty i wystawienia faktury zaliczkowej za dany etap, która po zakończeniu danego etapu będzie rozliczana poprzez wystawienie faktury częściowej, a ewentualna niewykorzystana część przedpłaty będzie zaliczana na poczet przedpłaty za kolejny etap. Pozostała do zapłaty kwota wynagrodzenia, nieuiszczona w formie przedpłat, zostanie rozliczona fakturą końcową, wystawioną w dniu powiadomienia Najemcy przez Wynajmującego o gotowości Prac Modernizacyjnych lub Prac Adaptacyjnych do odbioru;

6) Koszty Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych będą pokrywane przez Najemcę, przy czym nakłady z tytułu Prac Modernizacyjnych będą rozliczane w czynszu (o czym mowa poniżej), a koszty pozostałych prac nie.

Mając na uwadze powyższe obowiązki Najemcy związane z Pracami Modernizacyjnymi, strony w Umowie ustaliły, że czynsz będzie równy:

1) w okresie od dnia przekazania (odbioru) przedmiotu najmu Najemcy do dnia odbioru Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych – kwocie … zł (… złotych) netto miesięcznie,

2) w okresie od dnia odbioru Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych, o którym mowa powyżej, począwszy - kwocie stawki bazowej czynszu wynoszącej … zł (… złotych) netto miesięcznie, pomniejszanej w okresie pierwszych 5 (pięciu) lat licząc od dnia odbioru Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych, o:

a) 1/60 (jedną sześćdziesiątą) łącznej kwoty Nakładów Inwestycyjnych (kwota netto, bez uwzględniania VAT), jeśli czynsz w powyższej formule jest wyliczany za pełny miesiąc kalendarzowy,

b) proporcjonalną część 1/60 (jednej sześćdziesiątej) łącznej kwoty Nakładów Inwestycyjnych (kwota netto, bez uwzględniania VAT), jeśli czynsz w powyższej formule jest wyliczany za niepełny miesiąc kalendarzowy - proporcja wyliczana jest do czasu stosowania takiej formuły rozliczeń w danym miesiącu.

\- przy czym czynsz w żadnym wypadku nie może być niższy od kwoty 1.00 zł (jeden złoty);

3) W przypadku obowiązywania Umowy przez niepełny miesiąc czynsz vel stawka bazowa czynszu za taki miesiąc ulega proporcjonalnemu zmniejszeniu do czasu obowiązywania Umowy w danym miesiącu;

4) Stawka bazowa czynszu podlega corocznej waloryzacji o skumulowany wskaźnik inflacji, obliczany na podstawie miesięcznych wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Biuletynie Statystycznym Głównego Urzędu Statystycznego, za okres roku poprzedniego;

5) Kwoty wskazane powyżej nie obejmują podatku VAT. W przypadku gdy z przepisów prawa wynikać będzie obowiązek naliczenia podatku VAT, kwoty te zostaną powiększone o należny podatek VAT;

6) Czynsz będzie płatny na podstawie faktury, z góry, w terminie do 10. (dziesiątego) dnia miesiąca kalendarzowego, za który dokonywana jest płatność, przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego.

Oprócz czynszu Najemca będzie dodatkowo uiszczał opłaty z tytułu mediów, a podstawą do ustalenia (wysokości tych opłat będą wskazania liczników i podliczników zainstalowanych w Przedmiocie Najmu lub poza jego obrębem, a jeśli opłaty są rozliczane nie według zużycia, to stawki stosowane przez ich dostawców. W braku takich liczników (podliczników), opłaty będą rozliczane według proporcji powierzchni Wynajmowanej Hali do powierzchni Hali i w kwocie wynikającej z takiej proporcji pokrywane przez Najemcę. Nie dotyczy to tych opłat, które są związane z działaniami lub zaniechamami Najemcy, w tym prowadzoną przez niego działalnością - takie opłaty będą w całości pokrywane przez Najemcę. W przypadku, gdy Najemca zawarł z dostawcami mediów umowy o ich dostawę, Najemca będzie uiszczał te opłaty bezpośrednio na rzecz dostawców.

Jeżeli stroną umowy z dostawcą mediów jest Wynajmujący, Najemca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wynajmującego kwoty odpowiadającej kwocie, jaką Wynajmujący musi zapłacić lub zapłacił z tytułu tych opłat. Płatność powinna zostać dokonana w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia otrzymania od Wynajmującego informacji o wysokości opłaty. Wynajmujący może postanowić, by Najemca uiszczał płatności bezpośrednio na rzecz dostawcy mediów.

Umowa została zawarta na czas oznaczony, tj. od dnia zawarcia Umowy do upływu 5 (pięciu) lat od dnia zgłoszenia przez Wynajmującego gotowości Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych do odbioru. Co do zasady, w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy, Najemca jest zobowiązany do pozostawienia zmian, adaptacji i modyfikacji przedmiotu najmu dokonanych w ramach Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych bez obowiązku zapłaty przez Wynajmującego jakiegokolwiek wynagrodzenia na rzecz Najemcy. Jeżeli jednak rozwiązanie Umowy przez Najemcę nastąpi z wyłącznej winy Wynajmującego, Wynajmujący zobowiązany będzie do zwrotu Najemcy kwoty Nakładów Inwestycyjnych i Nakładów Adaptacyjnych (kwota netto, bez VAT) pomniejszonej o kwotę tych nakładów rozliczonych w czynszu.

4\. Charakter Umowy

Powyższe założenia i postanowienia Umowy sprawiają, że jest ona de facto połączeniem dwóch umów - umowy najmu i umowy o roboty budowlane. Stosunek najmu jest niewątpliwie stosunkiem podstawowym, co uzasadnia też odpowiednie oznaczenie Umowy jako Umowy Najmu W ramach tego stosunku, Wynajmujący zobowiązuje się oddać Najemcy część Nieruchomości i Hali do używania przez czas oznaczony, a Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz

Osiągnięcie celu Umowy wymaga jednak dostosowania Hali do potrzeb Najemcy, a jest to proces kosztowny. W związku z czym strony ustaliły, że Najemca po wejściu w posiadanie przedmiotu najmu dokona jego stosownej modernizacji i adaptacji do swoich potrzeb na swój koszt. Stąd też Umowa zawiera w sobie komponent umowy o roboty budowlane, w ramach którego Najemca jako inwestor zleca Wynajmującemu wykonanie określonych prac budowlanych. Wynagrodzenie Wynajmującego jest przy tym równe rzeczywistemu kosztowi tych prac i jest pokrywane przez Najemcę. Wynajmujący w tym wypadku nie narzuca swojej marży, co ekonomicznie jest uzasadnione tym, że prace są wykonywane na należącej do niego Nieruchomości i tym samym zyskuje pewność co do poprawności wykonanych prac i używanych do ich realizacji materiału (sam je w pełni nadzoruje, dokonuje wyboru podwykonawców, materiałów etc ). Takiej możliwości nie miałby natomiast, gdyby prace były wykonywane przez osoby trzecie. Wyłożone przez Najemcę środki na modernizację Hali są rozliczane w czynszu, a więc redukują wysokość należnego czynszu.

Między Wnioskodawcą i Najemcą nie występują powiązania kapitałowe ani osobowe, nie są oni podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy z dnia 29 września 1994 r o rachunkowości (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 r. poz. 120 z późn. zm.) ani nie występują pomiędzy nimi powiązana, o których mowa w art. 11a ust. 1 pkt 5 w zw. z pkt 4 u p.d.o.p.

Pismem z 15 lipca 2024 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

(A) Jaka jest powierzchnia nieruchomości gruntowej, a jaka jest powierzchnia hali?

Powierzchnia nieruchomości gruntowej to 1,7579 ha, a hali 3177,59 m2, z zastrzeżeniem, że powierzchnia użytkowa hali zostanie zwiększona o ok. 400 m2 poprzez dobudowanie piętra w części biurowej.

(B) Jaka część nieruchomości i jaka część hali została wynajęta?

Przedmiotem najmu jest ok. 1,01 ha nieruchomości gruntowej z zastrzeżeniem, że część najmowanej powierzchni działki stanowi tzw. powierzchnie wspólne, przeznaczone do wspólnego użytku Stron, ich pracowników, współpracowników, członków personelu, gości, klientów, kontrahentów, dostawców i inne osoby działające na ich zlecenie lub we współpracy z nimi W przypadku hali, najem dotyczy jej części o powierzchni \`(...)\` m2, a po wykonaniu piętra w części biurowej, przedmiotem najmu będzie także powierzchnia tego piętra (ok. \`(...)\` m2). Powyższe ilustrują poniższe mapki poglądowe, przy czym Wnioskodawca zastrzega, że mapki mają charakter poglądowy, dokładne granice wynajmowanej nieruchomości, wynajmowanej hali i powierzchni wspólnych są podane w przybliżeniu i nie wykraczają poza granice działek geodezyjnych stanowiących wynajmowaną nieruchomość.

W tym miejscu zamieszczono zdjęcia: wynajmowanej nieruchomości gruntowej, pozostałej hali i powierzchni wspólnych.

(C) Czy grunt i hala stanowią składniki majątku trwałego Wnioskodawcy (czy podlegają amortyzacji podatkowej)?

Grunt stanowi składnik majątku trwałego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy i nie podlega żadnej (bilansowej, podatkowej) amortyzacji. Hala nie została przekazana do użytkowania, jest w budowie, a co za tym idzie stanowi środek trwały w budowie. Nie została w żadnej części przekazana do użytku, stąd do dnia dzisiejszego nie podlegała amortyzacji

(D) Na czym dokładnie polegają Prace Modernizacyjne, oraz Prace Adaptacyjne (jaki obejmują zakres)?

Zakres Prac Modernizacyjnych obejmuje wykonanie przez najemcę:

1) Instalacji kanalizacyjna w Hali wraz z toaletą,

2) Odwodnienie liniowe w Hali,

3) Posadzka w Hali (utwardzenie, wylanie betonu, uzbrojenie, itp.)

4) Malowanie Hali wewnątrz (sufit, słupy),

5) Obróbka słupów konstrukcyjnych Hali (uzupełnienie ubytków betonem, wykończenie tynkiem),

6) Dodatkowa brama wjazdowa do Hali,

7) Wymiana pokrycia dachowego Hali na płytę PIR,

8) Okucia, obróbki Hali i okien na zewnątrz i wewnątrz,

9) Instalacja elektryczna w Hali (zasilanie 230v, 400v, monitoring, alarm itp.),

10) Oświetlenie w Hali (lampy LED),

11) Oświetlenie na zewnątrz placu (lampy na elewacji, latarnie),

12) Instalacja odgromowa,

13) Brukowanie parkingów i placu dojazdowego (kostka, uzupełnienie utwardzenia, obrzeża, wpust uliczny na studzienki),

14) Izolacja fundamentów Hali,

15) Elewacja części biurowej wewnątrz Hali,

16) Wykończenie biur części socjalnej (izolacja, wylewki, glazura, instalacje elektryczne, wentylacyjne, wodne, kanalizacyjne, malowanie, ogrzewanie podłogowe, ścianki działowe itp.),

17) Instalacja ogrzewania CO i CWU,

18) Klimatyzacja,

19) Instalacja wodno-kanalizacyjna,

20) Instalacja przeciwpożarowa, w tym zraszacze,

21) Hydranty wewnętrzne w Hali i w biurach (jeśli będą takie wymagania straży pożarnej),

22) Główny przyłącz do Hali (zwiększenie średnicy kabla, by uzyskać większą moc).

Z kolei zakres Prac Adaptacyjnych obejmuje prace ściśle związane z charakterem zamierzonej działalności najemcy w przedmiocie najmu oraz jego potrzebami. Prace te zgodnie z ustaleniami stron umowy najmu są wykonywane przez najemcę samodzielnie lub za pomocą wybranych przez niego wykonawców.

(E) Z jakiego powodu, skoro przedmiotem najmu jest tylko część nieruchomości gruntowej oraz część hali magazynowej, najemca finansuje całość Prac Modernizacyjnych oraz Prac Adaptacyjnych?

Zasadniczym powodem takiego stanu rzeczy jest to, że hala w chwili oddania w najem nie była w stanie umożliwiającym jej proste zaadaptowanie do potrzeb najemcy. Wnioskodawca wskazuje, że w chwili zawarcia umowy najmu i wydania jego przedmiotu hala znajdowała się na etapie przebudowy, a proces ten nie został zakończony. Wnioskodawca nie dysponował też odpowiednimi środkami finansowymi umożliwiającymi mu sprawne zakończenie procesu przebudowy hali. W takiej sytuacji Wnioskodawca zaczął poszukiwać alternatywnych rozwiązań i opcją, na którą się zdecydował, było oddanie hali w najem najemcy na warunkach opisanych we wniosku. Najemca zgodził się wyłożyć środki na przebudowę hali i ją dokończyć, a ponadto wykonać dalsze Prace Adaptacyjne, których celem było już dostosowanie zmodernizowanej hali do stricte potrzeb najemcy, w zamian za co czynsz najmu został zredukowany. Tutaj warto zaznaczyć, że nieobjęta najmem jest część hali o powierzchni \`(...)\` m2, co stanowi 6,8% całkowitej powierzchni na chwilę obecną (6,0% całkowitej powierzchni po wykonaniu piętra w części biurowej).

Wnioskodawca zaznacza przy tym, że wszystkie Prace Modernizacyjne i Prace Adaptacyjne są prowadzone w wynajmowanej części nieruchomości gruntowej i hali.

(F) W jaki sposób przedmiot najmu będzie wykorzystywany na potrzeby najemcy? Czy na potrzeby tej działalności będzie wykorzystywana tylko wynajmowana część czy całość gruntu i hali magazynowej? Jeżeli całość, to na jakiej podstawie prawnej, skoro zawarta umowa najmu dot. tylko wykorzystania części nieruchomości?

Najemca planuje prowadzić w przedmiocie najmu działalność w zakresie produkcji ładowarek do samochodów elektrycznych, pomp ciepła i stelaży pod panele fotowoltaiczne oraz wykorzystywać przedmiot najmu na cele biurowe. Na potrzeby działalności najemcy będą wykorzystywane objęte najmem części nieruchomości gruntowej i hali.

(G) Czym się różnią Prace Adaptacyjne oraz Prace Modernizacyjne, o których mowa we wniosku w zakresie dotyczącym przystosowania przedmiotu najmu/modernizacji hali do potrzeb działalności Najemcy?

Prace Modernizacyjne mają na celu przebudowę hali zgodnie z decyzją nr … Starosty z dnia … 2018 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę dla Wnioskodawcy. Po wykonaniu Prac Modernizacyjnych hala zostanie doprowadzona do stanu używalności. Z kolei celem Prac Adaptacyjnych jest zaadaptowanie hali do specyficznych potrzeb najemcy i prowadzonej przez nią działalności.

(H) Czy łączna wartość nakładów inwestycyjnych (nakładów poniesionych w związku z Pracami Modernizacyjnymi) będzie odpowiadała łącznej kwocie, o którą zredukowano stawkę bazową czynszu?

W przypadku obowiązywania umowy najmu przez pełny okres zamierzony przez strony (tj. 5 (pięciu) lat od dnia zgłoszenia przez Wnioskodawcę gotowości Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych do odbioru), kwota, o którą zostanie zredukowana stawka bazowa czynszu odpowiadać będzie łącznej wartości nakładów inwestycyjnych (tj. wartości Prac Modernizacyjnych wykonanych w hali przez najemcę).

Jeżeli umowa najmu zostałaby rozwiązana lub wygasłaby przed upływem 5-letniego terminu, to strony ustaliły, że:

1) Zmiany, adaptacje i modyfikacje Przedmiotu najmu dokonane przez Najemcę w ramach Prac Modernizacyjnych, Prac Adaptacyjnych, a za zgodą Wynajmującego także Prac Dodatkowych, zostaną pozostawione w Przedmiocie Najmu bez obowiązku zapłaty przez Wynajmującego jakiegokolwiek wynagrodzenia na rzecz Najemcy. Pozostałe nakłady, zmiany, adaptacje i modyfikacje, w tym w szczególności dokonane bez zgody Wynajmującego , Wynajmujący może zachować również bez obowiązku zapłaty na rzecz Najemcy jakiegokolwiek wynagrodzenia lub żądać ich usunięcia przez Najemcę, przy czym w takim przypadku Najemca zobowiązany jest do naprawy spowodowanych uszkodzeń w Przedmiocie Najmu po zdemontowanych nakładach, zmianach, adaptacjach i modyfikacjach,

2) Jeżeli rozwiązanie Umowy przez Najemcę nastąpi z wyłącznej winy Wynajmującego, Wynajmujący zwróci Najemcy kwotę Nakładów inwestycyjnych i Nakładów Adaptacyjnych (kwota netto, bez VAT) pomniejszoną o kwotę tych nakładów rozliczonych w czynszu.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

1) Czy w przypadku realizacji przez Wykonawcę Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych na podstawie Umowy w zamian za wynagrodzenie w kwocie stanowiącej sumę rzeczywistych (i) kosztów robocizny, (ii) kosztów zakupu materiałów, mediów (prąd, woda, odprowadzanie ścieków) i (iii) kosztów usług osób trzecich, a w szczególności podwykonawców, podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług takiej usługi może stanowić tylko suma tych kosztów?

3) Czy rozliczenie Nakładów Inwestycyjnych w czynszu poprzez każdorazowe pomniejszanie stawki bazowej o wartość 1/60 (jednej sześćdziesiątej) Nakładów Inwestycyjnych powinno zostać udokumentowane comiesięczną fakturą wystawioną przez Najemcę i czy w takim wypadku faktura wystawiona przez Wnioskodawcę z tytułu czynszu powinna jako wartość sprzedaży netto wskazywać stawkę bazową, bez jej pomniejszania o część Nakładów Inwestycyjnych?

### Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

1\. Czy w przypadku realizacji przez Wykonawcę Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych na podstawie Umowy w zamian za wynagrodzenie w kwocie stanowiącej sumę rzeczywistych (i) kosztów robocizny, (li) kosztów zakupu materiałów, mediów (prąd. woda, odprowadzanie ścieków) i (iii) kosztów usług osób trzecich, a w szczególności podwykonawców, podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług takiej usługi może stanowić tylko suma tych kosztów?

W ocenie Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi polegającej na realizacji Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych może być kwota stanowiąca sumę rzeczywistych (i) kosztów robocizny, (ii) kosztów zakupu materiałów, mediów (prąd, woda, odprowadzanie ścieków) i (iii) kosztów usług osób trzecich, w szczególności podwykonawców (kwoty netto tych kosztów składowych, bez VAT), powiększona następnie o należny podatek od towarów i usług, jeżeli strony w Umowie ustaliły taki sposób kalkulacji wynagrodzenia. Podstawa opodatkowania, a więc wynagrodzenie za świadczone usługi nie musi być kalkulowane w taki sposób by zawierało marżę Wnioskodawcy (jego zysk z tytułu świadczenia usługi).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.vat opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei zgodnie z art 8 ust. 1 u.vat. przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 u.vat.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 u.vat. zasadą jest, że podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Powyższa regulacja znajduje przy tym zastosowanie do usług świadczonych nieodpłatnie, podczas gdy dla usług nieodpłatnych podstawą opodatkowania będzie koszt świadczenia tych usług poniesiony przez podatnika (art. 29a ust. 5 u.vat w zw. z art. 8 ust. 2 u.vat) Co istotne przy tym, zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości, usługa jest świadczona odpłatnie, gdy występuje świadczenie wzajemne ze strony nabywcy, niezależnie od jego ekwiwalentności i rynkowości (wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 20 stycznia 2005 r. C-412/03, interpretacja indywidualna z dnia 7 marca 2024 r. 0113-KDIPT1-1.4012. 29.2024.1.ŻR. w której wyraźnie wskazano, że jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczeń a tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane, po kosztach ich świadczenia, bądź poniżej tych kosztów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie).

Na tle art. 29a ust 1 u.vat słusznie zauważa J. Matarewicz, że to do stron czynności należy ustalenie ceny będącej podstawą opodatkowania VAT, Autor podkreśla, że jest to autonomiczne uprawnienie podatnika VAT, który nie jest w tym zakresie limitowany. W rezultacie może on co do zasady w sposób dowolny ustalić wartość należnego mu od nabywcy z tytułu wykonania danej czynności wynagrodzenia, albowiem z punktu widzenia VAT istotna jest subiektywna, tj. uznana (zaakceptowana) przez strony transakcji, ekwiwalentność ich świadczeń. Nie musi się ona zatem kształtować na poziomie rynkowym, jeżeli między stronami nie ma powiązań, o których mowa w art. 32 u.vat. J. Matarewicz wskazuje przy tym, że na gruncie przepisów o VAT istnieje bowiem swoiste domniemanie, że podmioty gospodarcze działają w celu osiągnięcia zysku, a więc obniżenie ceny zasadniczo nie leży w interesie komercyjnie działających przedsiębiorstw. Względy biznesowe mogą jednak skłaniać do sprzedaży towarów lub świadczenia usług poniżej ich wartości rynkowej, np. w celu zachęcenia klientów do dalszej współpracy albo zakupu innych usług (towarów) oferowanych przez sprzedawcę. \[J. Matarewicz (w:\] Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2024. art. 29(a)\].

Analogiczne stanowisko przyjęto m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 8 września 2022 r. 0111-KDIB3-1.4012.507.2022.2.WN, a także w interpretacji indywidualnej z dnia 26 sierpnia 2011 r. IBPP1/443-797/11/AZb.

Strony Umowy Najmu nie są podmiotami powiązanymi, działają na rynku niezależnie od siebie, samodzielnie kształtując swoją sytuację biznesową. Tym samym mogą ukształtować warunki transakcji także w sposób, który formalnie nie pozwoli Wnioskodawcy jako wykonawcy Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych na osiągniecie zysku z tytułu świadczenia usług w tym zakresie. A jest to tym bardziej uzasadnione, że o wiele bardziej opłacalne i efektywne długoterminowo z perspektywy Wnioskodawcy jest dopilnowanie odpowiedniej jakości wykonywanych prac, tak by także po zakończeniu stosunku najmu mogły zostać zachowane i pozwalać na wynajem zmodernizowanej Hali po wyższych stawkach czynszu. Z uwagi na brak powiązań pomiędzy stronami Umowy, podstawa opodatkowania podatkiem VAT nie może być też określana z wykorzystaniem mechanizmu określonego w art 32 u.vat.

3\. Czy rozliczenie Nakładów Inwestycyjnych w czynszu poprzez każdorazowe pomniejszanie stawki bazowej o wartość 1/60 (jednej sześćdziesiątej) Nakładów Inwestycyjnych powinno zostać udokumentowane comiesięczną fakturą wystawioną przez Najemcę i czy w takim wypadku faktura wystawiona przez Wnioskodawcę z tytułu czynszu powinna jako wartość sprzedaży netto wskazywać stawkę bazową, bez jej pomniejszania o część Nakładów Inwestycyjnych?

W ocenie Wnioskodawcy, Najemca nie jest uprawniony do wystawienia comiesięcznych faktur dokumentujących pomniejszającą stawkę bazową czynszu wartość 1/60 (jednej sześćdziesiątej) Nakładów Inwestycyjnych, a faktura z tytułu usługi najmu na podstawie Umowy wystawiana przez Wnioskodawcę powinna jako wartość sprzedaży netto wskazywać czynsz w kwocie ustalonej na podstawie Umowy, a więc w kwocie stanowiącej różnicę pomiędzy stawką bazową, a kwotą 1/60 (jednej sześćdziesiątej) wartości Nakładów Inwestycyjnych.

Uzasadniając powyższe stanowisko należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 u.vat, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, przez którą w świetle ustawowej definicji zawartej w art. 2 pkt 22 u.vat rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Jak wskazuje się w orzecznictwie, podatnik wystawia fakturę w przypadku sprzedaży towaru lub usługi. Faktura VAT jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej czynności gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury VAT zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt sprzedaży określonych towarów lub usług bądź wpłacenia zaliczki (interpretacja indywidualna z dnia 19 kwietnia 2019 r., 0111-KDIB3-2.4012.44.2019 1.AZ).

Jak wskazano powyżej, Najemca nie jest co do zasady uprawniony do żądania zwrotu Nakładów Inwestycyjnych ani Nakładów Adaptacyjnych i Wnioskodawca może je zatrzymać bez obowiązku zapłaty jakiejkolwiek kwoty na rzecz Najemcy, chyba że rozwiązanie Umowy następuje z wyłącznej winy Wnioskodawcy. Wobec powyższego, Najemca nie świadczy na rzecz Wnioskodawcy odpłatnej usługi polegającej na „odsprzedaży” tych nakładów. A tym samym nie ma obowiązku ani uprawnienia wystawienia faktury dokumentującej rozliczenie kwoty 1/60 (jednej sześćdziesiątej) wartości Nakładów Inwestycyjnych.

Z kolei w myśl przepisów dotyczących treści faktury zawartych w art. 106a i nast. u.vat, faktura powinna zawierać wartość wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto) (art. 106e ust. 1 pkt 1 u.vat). Skoro zatem kwota netto czynszu stanowi różnicę pomiędzy stawką bazową, a wartością 1/60 (jednej sześćdziesiątej) Nakładów Inwestycyjnych, to tym samym jako wartość sprzedaży netto Wnioskodawca powinien wskazać w fakturze wartość ww. różnicy.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W świetle art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Na mocy art. 29a ust. 10 ustawy:

Podstawę opodatkowania obniża się o:

1) kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;

2) wartość zwróconych towarów i opakowań;

3) zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;

4) wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz. U. z 2023 r., poz. 168),

Użyte w ustawie określenie cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę;

W myśl ust. 2 powołanego wyżej artykułu,

W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usługi podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej niż rzeczywista wartość tych towarów i usług. Taka sytuacja nie różni się niczym od normalnej sprzedaży towaru z zyskiem. Podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu sprzedaży i nie ma znaczenia, że podatnik w danej chwili sprzedaje ten towar bądź usługę za cenę znacznie niższą.

Zatem możliwa jest sprzedaż po cenie niższej (nawet znacznie) niż rzeczywista wartość danego towaru, czy usługi. Jednakże w sytuacji, gdy między podmiotami (kontrahentami) istnieją powiązania rodzinne, kapitałowe, majątkowe lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ustawy, organ podatkowy może określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej tych towarów lub usług, ale tylko w sytuacji, gdyby związki te miały wpływ na ustalenie ceny.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy między nabywcą a dokonującym dostawy towarów lub usługodawcą istnieją powiązania, o których mowa w ust. 2, oraz w przypadku gdy wynagrodzenie jest:

1) niższe od wartości rynkowej, a nabywca towarów lub usług nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2) niższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dostawa towarów lub świadczenie usług są zwolnione od podatku,

3) wyższe od wartości rynkowej, a dokonujący dostawy towarów lub usługodawca nie ma zgodnie z art. 86, art. 86a, art. 88 i art. 90 oraz z przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 3 pełnego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

\- organ podatkowy określa podstawę opodatkowania zgodnie z wartością rynkową, jeżeli okaże się, że powiązania te miały wpływ na ustalenie wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług.

W myśl art. 32 ust. 2 ustawy:

Przez powiązania, o których mowa w ust. 1, rozumie się powiązania:

1) w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 11a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;

2) wynikające ze stosunku pracy;

3) wynikające z tytułu przysposobienia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielem Nieruchomości, która w części jest zabudowana Halą. W 2023 r. Wynajmujący zawarł z Najemcą Umowę Najmu, na podstawie której wynajął Najemcy część Nieruchomości i część Hali. Wynajmowana Hala na moment podpisania Umowy nie była jednak w pełni wykończona, ani dostosowana do potrzeb Najemcy. Była natomiast w toku przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku na podstawie wydanej przez właściwy organ decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.

Strony Umowy postanowiły, m.in. że:

\- Z tytułu wykonania Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych przysługuje Wynajmującemu wynagrodzenie w kwocie stanowiącej sumę (i) kosztów robocizny, (ii) kosztów zakupu materiałów, mediów (prąd, woda, odprowadzanie ścieków) i (iii) kosztów usług osób trzecich, a w szczególności podwykonawców, z zastrzeżeniem że do kalkulacji wynagrodzenia brany będzie rzeczywisty koszt robocizny oraz zakupu tych materiałów, mediów i usług;

\- Wynagrodzenie należne Wynajmującemu jako wykonawcy ww. prac ma być płatne w transzach, w formie przedpłat uiszczanych z góry na pokrycie przewidywanych kosztów Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych w danym etapie wraz z odpowiednią częścią wynagrodzenia;

\- Koszty Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych będą pokrywane przez Najemcę, przy czym nakłady z tytułu Prac Modernizacyjnych będą rozliczane w czynszu, a koszty pozostałych prac nie.

Mając na uwadze obowiązki Najemcy związane z Pracami Modernizacyjnymi, strony w Umowie ustaliły, że czynsz będzie równy:

1) w okresie od dnia przekazania (odbioru) przedmiotu najmu Najemcy do dnia odbioru Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych – kwocie … zł (… złotych) netto miesięcznie,

2) w okresie od dnia odbioru Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych, o którym mowa powyżej, począwszy - kwocie stawki bazowej czynszu wynoszącej … zł (… złotych) netto miesięcznie, pomniejszanej w okresie pierwszych 5 (pięciu) lat licząc od dnia odbioru Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych, o:

a) 1/60 (jedną sześćdziesiątą) łącznej kwoty Nakładów Inwestycyjnych (kwota netto, bez uwzględniania VAT), jeśli czynsz w powyższej formule jest wyliczany za pełny miesiąc kalendarzowy,

b) proporcjonalną część 1/60 (jednej sześćdziesiątej) łącznej kwoty Nakładów Inwestycyjnych (kwota netto, bez uwzględniania VAT), jeśli czynsz w powyższej formule jest wyliczany za niepełny miesiąc kalendarzowy - proporcja wyliczana jest do czasu stosowania takiej formuły rozliczeń w danym miesiącu.

\- przy czym czynsz w żadnym wypadku nie może być niższy od kwoty 1.00 zł (jeden złoty);

3) W przypadku obowiązywania Umowy przez niepełny miesiąc czynsz vel stawka bazowa czynszu za taki miesiąc ulega proporcjonalnemu zmniejszeniu do czasu obowiązywania Umowy w danym miesiącu;

4) Stawka bazowa czynszu podlega corocznej waloryzacji o skumulowany wskaźnik inflacji, obliczany na podstawie miesięcznych wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Biuletynie Statystycznym Głównego Urzędu Statystycznego, za okres roku poprzedniego;

5) Kwoty wskazane powyżej nie obejmują podatku VAT. W przypadku gdy z przepisów prawa wynikać będzie obowiązek naliczenia podatku VAT, kwoty te zostaną powiększone o należny podatek VAT;

6) Czynsz będzie płatny na podstawie faktury, z góry, w terminie do 10. (dziesiątego) dnia miesiąca kalendarzowego, za który dokonywana jest płatność, przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego.

Oprócz czynszu Najemca będzie dodatkowo uiszczał opłaty z tytułu mediów, a podstawą do ustalenia (wysokości tych opłat będą wskazania liczników i podliczników zainstalowanych w Przedmiocie Najmu lub poza jego obrębem, a jeśli opłaty są rozliczane nie według zużycia, to stawki stosowane przez ich dostawców. W braku takich liczników (podliczników), opłaty będą rozliczane według proporcji powierzchni Wynajmowanej Hali do powierzchni Hali i w kwocie wynikającej z takiej proporcji pokrywane przez Najemcę. W przypadku, gdy Najemca zawarł z dostawcami mediów umowy o ich dostawę, Najemca będzie uiszczał te opłaty bezpośrednio na rzecz dostawców.

Jeżeli stroną umowy z dostawcą mediów jest Wynajmujący, Najemca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wynajmującego kwoty odpowiadającej kwocie, jaką Wynajmujący musi zapłacić lub zapłacił z tytułu tych opłat.

Umowa została zawarta na czas oznaczony, tj. od dnia zawarcia Umowy do upływu 5 (pięciu) lat od dnia zgłoszenia przez Wynajmującego gotowości Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych do odbioru.

Między Wnioskodawcą i Najemcą nie występują powiązania kapitałowe ani osobowe, nie są oni podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o rachunkowości ani nie występują pomiędzy nimi powiązana, o których mowa w art. 11a ust. 1 pkt 5 w zw. z pkt 4 u p.d.o.p.

Wątpliwości Państwa dotyczą kwestii, czy w przypadku realizacji przez Wykonawcę Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych na podstawie Umowy w zamian za wynagrodzenie w kwocie stanowiącej sumę rzeczywistych kosztów robocizny, kosztów zakupu materiałów, mediów i kosztów usług osób trzecich (podwykonawców), podstawę opodatkowania VAT usługi może stanowić tylko suma tych kosztów.

Mając na uwadze powołane przepisy w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy wskazać, że podatnik ma prawo swobodnie układać swoje interesy tak, aby działalność gospodarcza była dla niego opłacalna pod względem ekonomicznym, jeśli jest to w jego uznaniu zasadne dla osiągnięcia tego celu.

Trzeba przy tym wyraźnie zaznaczyć, że stosowanie znacznych obniżek cen jest niedopuszczalne w zakresie, w jakim ma ono służyć tzw. obejściu przepisów prawa i uniknięciu opodatkowania danej czynności. Tak więc każda zastosowana obniżka ceny winna być uzasadniona ekonomicznie i prowadzić w końcowym efekcie do osiągnięcia celu jaki został wytyczony dla działalności gospodarczej, tj. zarobku. Jednocześnie należy nadmienić, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy.

Jak już zaznaczono powyżej, przepisy ustawy nie ograniczają podatnika w swobodzie ustalania ceny, czyli możliwa jest sprzedaż po cenie niższej (nawet znacznie) niż rzeczywista wartość danego towaru, czy usługi. Jedynie w sytuacji, gdy między podmiotami (kontrahentami) istnieją powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy, organ podatkowy może określić wysokość obrotu na podstawie wartości rynkowej tych towarów lub usług, ale tylko w sytuacji, gdyby związki te miały wpływ na ustalenie ceny.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że skoro jak wskazano we wniosku pomiędzy Państwem a najemcą nie zachodzą żadne z powiązań ani sytuacje, o których mowa w art. 32 ustawy oraz o ile ustalenie ceny za usługę nie służy obejściu przepisów prawa i uniknięciu opodatkowania danej czynności, to podstawą opodatkowania VAT usługi polegającej na realizacji Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych może być kwota stanowiąca sumę rzeczywistych kosztów robocizny, kosztów zakupu materiałów, mediów i kosztów usług osób trzecich, w szczególności podwykonawców (kwoty netto tych kosztów składowych, bez VAT), powiększona następnie o należny podatek od towarów i usług, gdyż strony w Umowie ustaliły taki sposób kalkulacji wynagrodzenia.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także kwestii czy rozliczenie Nakładów Inwestycyjnych w czynszu poprzez każdorazowe pomniejszanie stawki bazowej o wartość 1/60 Nakładów Inwestycyjnych powinno zostać udokumentowane comiesięczną fakturą wystawioną przez Najemcę i czy w takim wypadku faktura wystawiona przez Wnioskodawcę z tytułu czynszu powinna jako wartość sprzedaży netto wskazywać stawkę bazową, bez jej pomniejszania o część Nakładów Inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Elementy jakie – co do zasady – powinna zawierać faktura wymienione zostały w art. 106e ust. 1 ustawy.

Faktura VAT jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży, a ustawodawca określił, w jakich okolicznościach należy ją wystawić. Przede wszystkim, wystawiane przez podatników podatku od towarów i usług faktury VAT muszą dokumentować wykonanie przez nich czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług.

Jak wynika z przywołanych przepisów regulujących wystawianie faktur, dokumenty te wystawia podatnik dokonujący sprzedaży towarów i usług, w celu udokumentowania dokonanej transakcji. Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub świadczenia usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

Zatem, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

W opisie sprawy wskazano, że w przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy, Najemca jest zobowiązany do pozostawienia zmian, adaptacji i modyfikacji przedmiotu najmu dokonanych w ramach Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych bez obowiązku zapłaty przez Wynajmującego jakiegokolwiek wynagrodzenia na rzecz Najemcy. Jeżeli jednak rozwiązanie Umowy przez Najemcę nastąpi z wyłącznej winy Wynajmującego, Wynajmujący zobowiązany będzie do zwrotu Najemcy kwoty Nakładów Inwestycyjnych i Nakładów Adaptacyjnych (kwota netto, bez VAT) pomniejszonej o kwotę tych nakładów rozliczonych w czynszu.

Strony w Umowie ustaliły, że m.in., że czynsz będzie równy w okresie od dnia odbioru Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych, kwocie stawki bazowej czynszu wynoszącej .. zł netto miesięcznie, pomniejszanej w okresie pierwszych 5 (pięciu) lat licząc od dnia odbioru Prac Modernizacyjnych i Prac Adaptacyjnych, o 1/60 (jedną sześćdziesiątą) łącznej kwoty Nakładów Inwestycyjnych (kwota netto, bez uwzględniania VAT), jeśli czynsz w powyższej formule jest wyliczany za pełny miesiąc kalendarzowy.

Z powyższego wynika, że Najemca nie świadczy na rzecz Państwa odpłatnej usługi polegającej na „odsprzedaży” Nakładów Inwestycyjnych. Zatem Najemca nie ma obowiązku na rzecz Państwa wystawienia faktury dokumentującej rozliczenie kwoty 1/60 wartości Nakładów Inwestycyjnych. Kwota netto czynszu stanowi różnicę pomiędzy stawką bazową, a wartością 1/60 Nakładów Inwestycyjnych.

W związku z powyższym Najemca nie jest uprawniony do wystawienia comiesięcznych faktur dokumentujących pomniejszającą stawkę bazową czynszu wartość 1/60 Nakładów Inwestycyjnych. Natomiast faktura z tytułu usługi najmu na podstawie Umowy wystawiana przez Państwa powinna jako wartość sprzedaży netto wskazywać czynsz w kwocie ustalonej na podstawie Umowy, a więc w kwocie stanowiącej różnicę pomiędzy stawką bazową, a kwotą 1/60 wartości Nakładów Inwestycyjnych.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy przy tym zauważyć, że tut. Organ nie ma uprawnienia do stwierdzenia w toku postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, jaką cenę Wnioskodawca faktycznie będzie stosował, a zatem jaka będzie rzeczywista cena sprzedaży. Ustalenie takie możliwe jest wyłącznie w postępowaniu podatkowym lub kontrolnym.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Natomiast Organ, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkuje się wydanymi rozstrzygnięciami, to nie ma możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Tutejszy organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. W związku z tym inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie są przedmiotem niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U z 2024 r., poz. 935.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.