Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-140/12-2/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-05-24
Teza: Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego można przyjąć, że: a) uzyskując przychód ze sprzedaży pierwszego mieszkania w dniu xx października 2010 r., w kwocie 170.000 zł Wnioskodawca prawidłowo skorzystał ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ przed upływem dwuletniego okresu od daty sprzedaży tego mieszkania całą uzyskaną kwotę przychodu 170.000 zł wydatkował na własne cele mieszkaniowe gdyż: kwotę 77.700 zł Wnioskodawca wydatkował na zakup drugiego mieszkania przy ulicy H., którego licytację wygrał dnia xx września 2010 r., ale za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu xx października 2010 r., ze środków pochodzących ze sprzedaży pierwszego mieszkania przy ul. L.; kwotę 97.000 zł Wnioskodawca wydatkował na zakup trzeciego mieszkania przy ulicy P., którego licytację wygrał dnia xx listopada 2010 r., ale za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu xx stycznia 2011 r.?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; nabycie; wydatek-wydatki mieszkaniowe; wynajem; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 27 lutego 2012 r. (data wpływu 28 lutego 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 lutego 2012 r., do tut. Organu został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia xx maja 2010 r. Wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego remontu.

Wnioskodawca lokal ten sprzedał w dniu xx października 2010 r. uznając, cyt. „że jednak nie spełnia on moich oczekiwań i źle się w nim czuje”.

Wnioskodawca lokal zakupił za kwotę 99.134 zł, sprzedał za kwotę 170.000 zł. Transakcje te, nie odbywały się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz Wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia xx czerwca 2010 r., uprawomocniło się dnia xx lipca 2010 r.

Dnia xx września 2010 r., Wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego generalnego remontu.

Wnioskodawca lokal ten sprzedał w dniu xx maja 2011 r. uznając, że również nie spełnia on Jego oczekiwań i źle się w nam czuje.

Wnioskodawca lokal zakupił za kwotę 89.600 zł, sprzedał za kwotę 143.000 zł. Transakcje te, nie odbywały się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz Wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia xx listopada 2010 r., uprawomocniło się dnia xx grudnia 2010 r.

Dnia 24 listopada 2010 r. Wnioskodawca wygrał sądową licytację, na której zakupił lokal mieszkalny. W lokalu tym skoncentrował swoje centrum życiowe zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego generalnego remontu.

Transakcja zakupu nie odbywała się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz Wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu z dnia xx lutego 2011 r. uprawomocniło się dnia xx marca 2011 r.

Aktualnie Wnioskodawca lokal ten wynajął w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego można przyjąć, że:

1.  uzyskując przychód ze sprzedaży pierwszego mieszkania w dniu xx października 2010 r., w kwocie 170.000 zł Wnioskodawca prawidłowo skorzystał ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ przed upływem dwuletniego okresu od daty sprzedaży tego mieszkania całą uzyskaną kwotę przychodu 170.000 zł wydatkował na własne cele mieszkaniowe gdyż:
    *   kwotę 77.700 zł Wnioskodawca wydatkował na zakup drugiego mieszkania przy ulicy H., którego licytację wygrał dnia xx września 2010 r., ale za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu xx października 2010 r., ze środków pochodzących ze sprzedaży pierwszego mieszkania;
    
    *   kwotę 97.000 zł Wnioskodawca wydatkował na zakup trzeciego mieszkania przy ulicy P., którego licytację wygrał dnia xx listopada 2010 r., ale za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu xx stycznia 2011 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Odnosząc zatem, przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt przedmiotowej sprawy Wnioskodawca uważa, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia dochodu od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Wnioskodawca uważa, mając na uwadze, że dnia xx października 2010 r. uzyskał przychód w kwocie 170.000 zł, ze sprzedaży pierwszego mieszkania i wydatkował go na zakup kolejnych mieszkań płacąc:

1.  dnia xx października 2010 r., kwotę 77.700 zł jako dopłatę do zakupu drugiego mieszkania.;
2.  dnia xx listopada 2010 r., kwotę 10.300 zł jako rękojmię do zakupu trzeciego mieszkania;
3.  dnia xx stycznia 2011 r., kwotę 86.700 zł jako dopłatę do zakupu trzeciego mieszkania ,

\-iż prawidłowo skorzystał ze zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rozumieniu Wnioskodawcy, spełnił przesłankę zakupu lokalu na własne cele mieszkaniowe.

Ponadto stwierdza, choć brak jest precyzyjnego określenia pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, ale pojęcie należy rozumieć szeroko jak zwrócił uwagę WSA w uzasadnieniu swego wyroku z dnia 6 marca 2009 r., wydanego w sprawie o sygn. akt I SA/Łd 1247/08, a ponadto NSA w sprawie o sygn. akt II FSK 41/06 stwierdził, że warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego jest wydatkowanie przychodu na własny budynek lub lokal mieszkalny, przy czym przez „własny” należy rozumieć budynek lub lokal w stosunku do którego przysługuje prawo własności. NSA stanowisko to, podtrzymał w swoim wyroku z dnia 2 grudnia 2010 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II FSK 1311/09.

Zdaniem Wnioskodawcy, przekładając powyższe na realia przedmiotowej sprawy – w pełni spełnił przesłankę zakupu lokalu na własne cele mieszkaniowe, ponieważ dysponował prawem własności do lokali, jak też związał z tymi lokalami swoje centrum życiowe na kilka miesięcy, zamieszkując w tych lokalach, opłacał za te lokale należne czynsze, media, remontował te lokale.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, odrębnej własności lokalu mieszkalnego), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wygrał sądową licytację, dotyczącą lokalu mieszkalnego ., a postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz Wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu, uprawomocniło się w dniu xx lipca 2010 r.

Wnioskodawca w lokalu , skoncentrował swoje centrum życiowe zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego remontu.

Wnioskodawca uznając, że lokal . nie spełnia Jego oczekiwań i źle się w nim czuje - sprzedał mieszkanie w dniu xx października 2010 r., za kwotę 170.000 zł.

Ponadto, Wnioskodawca wygrał sądową licytację, dotyczącą lokalu mieszkalnego przy ul. , a postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz Wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu uprawomocniło się w dniu xx grudnia 2010 r. Transakcje te, nie odbywały się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej

W lokalu przy ul. , Wnioskodawca skoncentrował swoje centrum życiowe zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego generalnego remontu.

Wnioskodawca lokal , sprzedał w dniu xx maja 2011 r. uznając, że również ten lokal, nie spełnia Jego oczekiwań i źle się w nam czuje. Transakcje, nie odbywały się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Następnie, Wnioskodawca wygrał sądową licytację dotyczącą lokalu mieszkalnego , a postanowienie Sądu o przysądzeniu na rzecz Wnioskodawcy prawa własności do tego lokalu uprawomocniło się dnia xx marca 2011 r. Transakcja zakupu, nie odbywała się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. W lokalu tym przy ul. P., Wnioskodawca skoncentrował swoje centrum życiowe zamieszkując w nim, opłacając czynsz, media oraz dokonując jego generalnego remontu.

Aktualnie Wnioskodawca lokal ten wynajął w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca, uzyskany przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. w kwocie 170.000, zł, wydatkował na własne cele mieszkaniowe, tj. w ten sposób, iż:

*   kwotę 77.700 zł, wydatkował na zakup drugiego mieszkania przy ulicy H., za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu xx października 2010 r.,

*   kwotę 97.000 zł, wydatkował na zakup trzeciego mieszkania przy ulicy . za które zapłacił wylicytowaną cenę w dniu xx stycznia 2011 r.

Zatem, nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego przy ul. . miało miejsce w roku 2010, jak również sprzedaż tego lokalu mieszkalnego nastąpiła w 2010 r. Tym samym, dokonane odpłatne zbycie tego mieszkania, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostało mieszkanie nabyte.

W myśl przepisu art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
    
    *   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
    
    *   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 28 cyt. ustawy wskazuje, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, iż w myśl art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie (dwóch lat), środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym wydatki, których realizacja uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Enumeratywne wyliczenie zawartych w tym artykule wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. W obowiązującym stanie prawnym ustawodawca, co prawda nie zastrzegł, że wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika, ograniczać się muszą do jednego wydatku (np. do nabycia jednego lokalu mieszkalnego). Jednakże, przy ustaleniu prawa do skorzystania ze zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji wydatkowania tego dochodu na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (wydatek z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy) lub wydatkowania go na nabycie spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego (wydatek z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b) ustawy), trzeba mieć na uwadze, iż jak wskazuje przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chodzi o wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują, jak należy rozumieć pojęcie „własne cele mieszkaniowe”. Istotne jest jednak, iż powołany przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przewiduje zwolnienie ze względu na „własne cele mieszkaniowe”, zatem jest to cel nadrzędny przez pryzmat którego, należy ww. przepis interpretować.

Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Są one przywilejem, z którego podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych, podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rodzi obowiązek uiszczenia podatku dochodowego. Obowiązek opodatkowania tak uzyskanego dochodu, może być wyłączony przez zwolnienie przewidziane właśnie w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże przedmiotowe zwolnienie jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każde wydatkowanie środków na zakup nieruchomości (w przedmiotowej sprawie lokali mieszkalnych). Ze zwolnienia tego wypływa, bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Celem powyższej regulacji nie było natomiast, zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych innych osób. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wynika wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Przewidując przedmiotowe zwolnienie ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób niebudzący wątpliwości podkreślił, iż zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe”. W tym miejscu podkreślić należy, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku, należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości to w niej podatnik faktycznie, winien takie cele realizować.

Podkreślić należy, iż wyszczególnienie w przepisach art. 21 ust. 25-29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rodzaju wydatków, których poniesienie pozwala na zastosowanie zwolnienia podatkowego, ma charakter wyczerpujący i przedmiotowy. Wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w inny sposób, choćby nawet miało jakiś związek z realizacją potrzeb mieszkaniowych, nie będzie uprawniało do zwolnienia podatkowego. Preferencyjny sposób wydatkowania przychodu, to znaczy sposób wydatkowania uprawniający do zwolnienia podatkowego, został przez ustawodawcę określony szeroko. Są to bowiem wydatki na nabycie m.in. budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wydatki na budowę, rozbudowę, remont własnego budynku mieszkalnego i lokalu mieszkalnego, ale także na spłatę kredytów (pożyczek) zaciągniętych na własne cele mieszkaniowe. Jest to określenie sposobu wydatkowania przychodu z uwagi na przedmiot wydatku.

Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, świadczy jedynie o tym, że wydatek został poniesiony na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest jednak wykazanie przez podatnika, że były to jego własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe”, należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym, bo przecież ustawodawca wyraźne przewidział, że cele mieszkaniowe mogą być zrealizowane, także poprzez wydatki związane z innymi przedmiotami (np. dom, grunt).

Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) na nabycie innego lokalu mieszkalnego, jednak nie w celu zamieszkiwania w tym lokalu, lecz w celu odsprzedaży go z zyskiem lub też, w celu wynajmowania go i uzyskiwania z tego tytułu przychodu z najmu, nie spełnia warunku zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W takim wypadku, celem działania podatnika nie jest dążenie do spełnienia, zrealizowania potrzeby mieszkaniowej, ale dążenie do osiągnięcia zysku. Nabywane mieszkanie jest środkiem do jego osiągnięcia.

Jak wynika z opisanego we wniosku stanu faktycznego, Wnioskodawca z uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego dochodu, nabył w krótkim odstępie czasu dwa lokale mieszkalne, przy czym jeden z nabytych lokali mieszkalnych, już po 3 miesiącach od daty uzyskania prawa jego własności, sprzedał z zyskiem (nabycie lokalu przy ul. H nastąpiło w dniu xx grudnia 2010 r. za kwotę 89.600,00 zł; sprzedaż mieszkania w dniu xx maja 2011 r., za kwotę 143.000,00 zł), natomiast drugi lokal mieszkalny nabyty w dniu xx lutego 2011 r. (tj. lokal przy ul. P.), Wnioskodawca wynajmuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać legalną definicję najmu zawartą w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), który stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z literalnego brzmienia powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przeznaczając lokal mieszkalny na wynajem innej osobie lub dokonując najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca nie spełnił przesłanki określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obligującej Wnioskodawcę do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w nowo nabytym lokalu mieszkalnym. Tym samym w nabytym mieszkaniu, cele mieszkaniowe realizuje nie Wnioskodawca, lecz najemca lokalu mieszkalnego.

Powyższe oznacza, że w żadnej mierze nie można pogodzić opisanego we wniosku faktycznego charakteru działania Wnioskodawcy, z przesłanką wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych nie sposób bowiem mówić, gdy podatnik zakupił lokal mieszkalny i w krótkim czasie lokal ten sprzedaje z zyskiem, lub gdy nabyty lokal mieszkalny wynajmuje w celach zarobkowych. Podatnik wynajmując lokal mieszkalny nie będzie bowiem, realizował własnych celów mieszkaniowych, a realizował je będzie najemca. Podatnik takimi transakcjami realizuje jedynie cel inwestycyjny i cel osiągnięcia zysku, a nie własny cel mieszkaniowy.

Tym samym, przez wzgląd na powyższą subsumcję tut. Organ, nie może potwierdzić prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy, iż uzyskując w dniu xx października 2010 r., przychód w kwocie 170.000,00 zł ze sprzedaży pierwszego mieszkania, tj. przy ul. L., Wnioskodawca prawidłowo skorzystał ze zwolnienia tego przychodu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, w sytuacji gdy nabyty lokal mieszkalny przy ul. H. został przeznaczony w krótkim odstępie czasu do sprzedaży z zyskiem, a kolejny nabyty lokal mieszkalny przy ul. P., Wnioskodawca wynajmuje. Takie faktyczne działanie Wnioskodawcy oznacza, że nie ma On prawa skorzystać z przedmiotowej ulgi - jeśli zakup mieszkań miał służyć takim celom, a nie zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych.

Podsumowując, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decyduje wydatkowanie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, dochodu z tej sprzedaży na realizację własnych celów mieszkaniowych. W przypadku gdy Wnioskodawca przeznaczył środki ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) na zakup innych nieruchomości (mieszkań), z zamiarem dokonania w krótkim czasie sprzedaży z zyskiem lub wynajmu mieszkania, a nie z zamiarem realizowania własnego celu mieszkaniowego, to wówczas Wnioskodawca nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. U podstaw omawianego zwolnienia leżało założenie, że celem ustawodawcy jest zwolnienie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i przeznaczenie uzyskanych środków na realizacje własnych celów mieszkaniowych. Zapis ten, z założenia zatem wyklucza z zakresu działania zwolnienia wszystkie te inwestycje, które własnym potrzebom podatnika nie służą. Realizacja własnych celów mieszkaniowych jest podstawową przesłanką dopuszczającą w ogóle przedmiotowe prawo do zwolnienia. Przedstawiony we wniosku stan faktyczny wskazuje, że Wnioskodawca, mimo twierdzenia „o koncentracji swojego centrum życiowego” w nabytych mieszkaniach, faktycznie nie realizował własnego celu mieszkaniowego. Szybka zyskowna sprzedaż mieszkania oraz wynajem lokalu mieszkalnego oznaczają, że nabycie tych lokali, nie miało celu realizowania własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i powoduje, że w takiej sytuacji, dochód nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mimo podania we wniosku, iż w nabytych mieszkaniach Wnioskodawca skoncentrował swoje centrum życiowe – faktyczne działanie Wnioskodawcy nie świadczy o tym, iż mamy do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych, ale z lokowaniem środków w nieruchomości celem uzyskiwania dodatkowego źródła dochodu. Nie jest to jednak, realizacja własnego celu mieszkaniowego podatnika (Wnioskodawcy), lecz zwykła inwestycja. Tymczasem, samo inwestowanie w nieruchomości nie daje prawa do przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania.

Jeśli zatem, zakupione mieszkanie przy ul. H. i mieszkanie przy ul. P., nie zostały nabyte po to, aby w mieszkaniach tych Wnioskodawca realizował własny cel mieszkaniowy, to tak wydana kwota nie korzysta z przedmiotowego zwolnienia.

Zatem, przez wzgląd na powyższe, stanowiska Wnioskodawcy nie można było uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo należy wskazać, że organ podatkowy dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), nie może dokonać ustalenia wysokości dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym lub kwoty podatku, do zapłaty którego Wnioskodawca będzie zobowiązany, bowiem przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.