Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP4/443-83/12-4/BA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-05-25
Teza: Czy sprzedaż wyżej wskazanych nieruchomości w opisanym trybie korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 lutego 2012 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 21 lutego 2012, data wpływu do Biura KIP w Lesznie 24 lutego 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 maja 2012 r. (data wpływu 11 maja 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 10 maja 2012 r. (data wpływu 11 maja 2012 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego terenu i własności budynków z dnia 21 lutego 1994 r., jest użytkownikiem wieczystym do dnia 21 lutego 2093 r.:

*   działki gruntu nr 4/6, stanowiącej własność Gminy, oraz właścicielem posadowionych na niej budynków, stanowiących odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy,
*   działki gruntu nr 3/12, stanowiącej własność Gminy, oraz właścicielem posadowionych na niej budynków, stanowiących odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy,
*   działki gruntu nr 3/7, stanowiącej własność Gminy, oraz właścicielem posadowionych na niej budynków, stanowiących odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy.

Zainteresowany w trakcie użytkowania nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części oraz w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na mocy umowy przedwstępnej z dnia 15 lutego 2012 r., Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości w całości jednemu kupującemu. Umowa przyrzeczona ma być zawarta w terminie do dnia 17 lipca 2012 r.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że:

1.  Jest on zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
2.  Otrzymał grunty w użytkowanie wieczyste odpłatnie (Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego terenu i własności budynków), natomiast posadowione na jego działkach budynki i budowle nieodpłatnie. Ponieważ zostały one wybudowane ze środków własnych Wnioskodawcy, w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku, na które złożyły się środki inwestycyjne, środki obrotowe i kredyt bankowy spłacony w całości przez niego (Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego terenu i własności budynków).
3.  Nieruchomości te są wykorzystywane częściowo do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zainteresowanego, a częściowo są wynajmowane na podstawie umowy najmu innym podmiotom gospodarczym. I tak:
    *   działka 4/6 wynajmowana w 65% od 2001 r. - nadal,
    *   działka 3/12 wynajmowane 2 pomieszczenia o pow. 1100 m2 od 1991 r., a w 40% od 2000 r. - nadal,
    *   działka 3/7 wynajmowana w 75% od 2000 r. - nadal.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż wyżej wskazanych nieruchomości w opisanym trybie korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wyżej wskazanych nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towaru i usług.

Stanowisko takie znajduje w szczególności uzasadnienie w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (Dz. U. Nr 177, poz. 1054 z 2011 r., t.j. z późn. zm.).

Należy podnieść, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terenie kraju. Towarami w świetle cyt. ustawy są m.in. budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a także grunty. Art. 7 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W przypadku dostawy budynków trwale zwianych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla sprzedawanego budynku, który się na nim znajduje.

Ustawodawca jednakże przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W przedstawionej sprawie można rozważyć zastosowanie zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy lub art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zdaniem Zainteresowanego, w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym, bezpośrednie zastosowanie będzie mieć przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a cyt. ustawy. Skoro spełnione zostały przesłanki określone tym przepisem, czyli w stosunku do obiektów opisanych powyżej nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienia od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wobec powyższego przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć sprzedaż, aport, a także najem oraz dzierżawę.

Ponadto, należy wskazać, iż sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” – dotyczy czynności wymienionych w art. 5 obecnie obowiązującej ustawy i dokonanych w okresie jej obowiązywania, jak również dokonanych pod rządami ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.). Zatem nie dotyczy dostaw dokonywanych przez podmioty wykonujące działalność przed dniem 5 lipca 1993 r.

Z kolei, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu tak, jak budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego terenu i własności budynków z dnia 21 lutego 1994 r., Zainteresowany jest użytkownikiem wieczystym do dnia 21 lutego 2093 r.:

*   działki gruntu nr 4/6, stanowiącej własność Gminy, oraz właścicielem posadowionych na niej budynków, stanowiących odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy,
*   działki gruntu nr 3/12, stanowiącej własność Gminy, oraz właścicielem posadowionych na niej budynków, stanowiących odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy,
*   działki gruntu nr 3/7, stanowiącej własność Gminy, oraz właścicielem posadowionych na niej budynków, stanowiących odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy.

Ww. grunty otrzymał on w użytkowanie wieczyste odpłatnie. Natomiast posadowione na jego działkach budynki i budowle nieodpłatnie, ponieważ zostały one wybudowane ze środków własnych Wnioskodawcy, w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku, na które złożyły się środki inwestycyjne, środki obrotowe i kredyt bankowy spłacony w całości przez niego. Zainteresowany w trakcie użytkowania nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części oraz w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na mocy umowy przedwstępnej z dnia 15 lutego 2012 r., Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości w całości jednemu kupującemu. Umowa przyrzeczona ma być zawarta w terminie do dnia 17 lipca 2012 r. Nieruchomości te są wykorzystywane częściowo do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zainteresowanego, a częściowo są wynajmowane na podstawie umowy najmu innym podmiotom gospodarczym. I tak:

*   działka 4/6 wynajmowana w 65% od 2001 r. - nadal,
*   działka 3/12 wynajmowane 2 pomieszczenia o pow. 1100 m2 od 1991 r., a w 40% od 2000 r. - nadal,
*   działka 3/7 wynajmowana w 75% od 2000 r. - nadal.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości - budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a. Jednakże, dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny wskazać należy, iż w stosunku do nieruchomości nr 4/6, w części wynajmowanej w 65%, pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2001 r., bowiem od tego roku w tej części była wynajmowana. Natomiast dla nieruchomości nr 3/12, w części wynajmowanej w 40% oraz nieruchomości nr 3/7, w części wynajmowanej w 75%, pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2000 r., bowiem od tego roku w tej części były one wynajmowane. Zatem w stosunku do wynajmowanych części ww. nieruchomości, spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem ich sprzedaż nie wiąże się z dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia, a ponadto od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stanie się prawnie dopuszczalne, względem wynajmowanych części tych nieruchomości. Natomiast przedmiotowe nieruchomości w części wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zainteresowanego, korzystają ze zwolnienia od podatku, jednakże na innej podstawie prawnej, tj. w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Powyższe wynika z faktu, iż przy nabyciu tych nieruchomości, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Ponadto, względem tych nieruchomości Zainteresowany nie ponosił nakładów na ulepszenie w wysokości większej niż 30% ich wartości początkowej. Tym samym, ww. nieruchomości w pozostałej części (wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej) spełniają przesłanki uprawniające do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości w częściach wynajmowanych korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast sprzedaż pozostałych części tych nieruchomości, tj. wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Ponadto, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są budynki będące przedmiotem pytania, których dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, także korzysta ze zwolnienia, na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Zainteresowanego co do zwolnienia od podatku VAT sprzedaży przedmiotowych nieruchomości należało uznać za prawidłowe, jednakże częściowo na podstawie innego przepisu niż wskazany przez niego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.