Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.121.2018.3.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-04-12
Teza: Czy Wnioskodawczyni najem na krótki okres jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej, osiągająca przychody z tytułu najmu może – jak dotychczas przy najmie długoterminowym – rozliczać przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% dla przychodów do 100 000 zł zgodnie z art. 2 ust 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; nieruchomości; opodatkowanie; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 ; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 9 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2018 r. (data wpływu 2 marca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 marca 2018 r. (data wpływu 29 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

We wniosku oraz uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Pozostaje w związku małżeńskim ze wspólnością majątkową. Wnioskodawczyni zajmuje się prowadzeniem domu/wychowywaniem dzieci, aktywnie udziela się społecznie jako wolontariusz. Mąż Wnioskodawczyni pracuje na zagranicznych jednostkach pływających i przychody z tytułu wykonywania tej pracy są głównym źródłem utrzymania Rodziny. Poza tym potencjalnym źródłem dochodu są lokaty i fundusze inwestycyjne. Ostatnim źródłem jest dochód z tytułu najmu własnych lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni wskazuje, że nabycie ich nastąpiło za środki wspólne w okresie trwania związku małżeńskiego. Dochody z tego źródła są niskie i drugorzędne w stosunku do głównego źródła utrzymania, ich wielkość nie pozwala na zaspokojenie niezbędnych potrzeb Rodziny. Do rozliczania przychodów z najmu – mającego dotąd charakter długoterminowy – Wnioskodawczyni wraz z mężem wybrali zasadę opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków – Wnioskodawczynię zgodnie z art. 2 us.t 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. stawką 8,5% do przychodów do 100 000 zł. Wnioskodawczyni podkreśla, że wynajmujący mieszkanie długoterminowo ma prawo wypowiedzenia umowy najmu i do czasu znalezienia nowego wynajmującego lokal przynosi straty zarówno najemcy jak i Skarbowi Państwa, gdyż w myśl przytoczonej ustawy, brak przychodu z tytułu najmu skutkuje brakiem konieczności odprowadzenia składki podatku. W lutym 2018 r. wystąpiła sposobność najmu lokalu po rozwiązaniu umowy długoterminowej, jednak wynajmujący był zainteresowany tylko najmem na krótki okres (kilka dni). Wnioskodawczyni podkreśla, że wraz z mężem podjęli najem na krótki termin nie rezygnując z poszukiwania lokatora na najem długoterminowy. W przyszłości w przypadku przedłużającej się przerwy w najmie długoterminowym Wnioskodawczyni wraz z mężem chcieliby zmniejszyć straty proponując najem na okresy kilku dni lub tygodni. Podkreśla, że niezmiennie priorytetowym pozostaje najem długoterminowy ze względu na brak czasu aby zajmować się przygotowaniem lokalu dla często zmieniających się wynajmujących.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że czynności wynajmu, o których mowa we wniosku nie są i nie będą wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły. Nadmienia, że nadrzędnym celem zakupu przedmiotu najmu nie był cel zarobkowy lecz alternatywa do propozycji bankowych, lokata oszczędności z naciskiem na zabezpieczenie przyszłych potrzeb bytowych Rodziny. Przy niskiej a praktycznie ujemnej – biorąc pod uwagę inflację – zyskowności lokat bankowych, ulokowanie oszczędności mimo iż ich najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany, ciągły i nastawiony na zaplanowany zysk. Ponadto sam wynajem i dochody z wynajmu mają nie tyle cel zarobkowy co zapobiegnięcie stratom wynikającym z kosztów utrzymania nieruchomości oraz naturalnej utraty wartości podczas gdy główne źródło dochodów stanowi praca zarobkowa małżonka Wnioskodawczyni. Celem ewentualnego najmu krótkotrwałego również nie jest osiągnięcie zysku ale zmniejszenie ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości (zyski mogą okazać się mniejsze niż przy wynajmie długotrwałym), gwarantujące jednak większe bezpieczeństwo inwestycji kosztem ewentualnego zysku. W przedmiocie najmu nie jest i nie będzie prowadzona działalność w zakresie usług hotelowych, nie są i nie będą proponowane usługi powiązane z najmem jak recepcja, dostęp do restauracji, serwowanie posiłków, usługi sprzątania, wymiany pościeli, prania itp. w trakcie całego pobytu najemcy. Czynności najmu nie mają i nie będą miały znamion powtarzalności, ponieważ lokal może zostać np. sprzedany w celu zapewnienia środków dla egzystencji lub realizacji innych celów Rodziny, co zakłada każdorazowo działania zaplanowane i ciągłe, a także potwierdza fakt, że zysk z wynajmu nie jest istotnym i planowanym celem działań. Ciągłości działań związanych z wynajmem rzeczy zamiar ewentualnego wykorzystania przedmiotu najmu do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnych i najbliższej rodziny w przypadku wystąpienia odpowiednich okoliczności i pojawieniu się takich potrzeb. Zaspokojenie ich zawsze ma i będzie miało priorytet ponad dbanie o ciągłość i zyski z wynajmu. Najem nie może być uznany za ciągły ponieważ umowa najmu jest każdorazowo skonstruowana tak, że właściciel w krótkim czasie ma możliwość do jej wypowiedzenia w celach zaspokojenia własnych potrzeb i najbliższej rodziny, potrzeb mieszkaniowych, przedkładających przy tym wygodę dostępu do tych zasobów mieszkaniowych ponad zysk, który mógłby wystąpić w przypadku działania zaplanowanego i ciągłego. Działania związane z wynajmem nie są w związku z powyższym ani systematyczne, ani uporządkowane. Dla celów maksymalizacji zysków nie ma i nie będzie ułożonego planu działania. Obsługa podmiotu najmu ogranicza się do wydania kluczy najemcy oraz korespondencji z najemcą, a więc zaangażowanie w czynności związane z wynajmem jest znikome i ograniczone do minimum. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem ani żadnej innej działalności gospodarczej, a także przedmiot najmu nie jest związany w żaden sposób z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawczyni podkreśla, że działania związane w wynajmem nie mają i nie będą miały charakteru zawodowego lecz amatorski i okazjonalny, a także incydentalny – w zależności od chętnych pozyskiwanych przez informację ustną oraz na portalach internetowych. Wnioskodawczyni podkreśla również, że są i będą zastosowane zwykłe reguły gospodarności i zarządzania wobec przedmiotu najmu, tzn. dbania o własny majątek i nie mają one charakteru pozwalającego na utożsamienie ich z działalnością gospodarczą. Dbanie o składniki majątkowe i podejmowanie czynności nie odbiega i nie będzie odbiegało istotnie od normalnie wykonywanych działań wynikających z normalnego wykonywania prawa własności. Podejmowane działania będą miały charakter amatorski, okazjonalny i sporadyczny w związku z czym nieopłacalne byłoby nadawanie tej działalności zorganizowanego charakteru, szczególnie w kontekście konieczności rezygnacji z obecnie wykonywanych prac i obowiązków. Powyższe czynności z przyczyn czasowych nie pozwalają na uczynienie z wynajmu profesjonalnego źródła dochodu, a tym samym wyklucza to działania zorganizowane i ciągłe. Wnioskodawczyni podkreśla, że rejestrowanie działalności gospodarczej przy braku możliwości prowadzenia jej w sposób zorganizowany i ciągły czyniłoby ją nieopłacalną, co z góry przeczy intencji generowania zysków, które to winny działalności gospodarczej towarzyszyć, a przynajmniej być jej intencją. W ramach opisanego najmu nie planuje zatrudniać innych osób, korzystać z obsługi księgowej lub zarządzającej przedmiotem wynajmu, wynajem w istocie podlegał więc będzie na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność wynajmującego i będzie każdorazowo mieścił się w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni najem na krótki okres jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej, osiągająca przychody z tytułu najmu może – jak dotychczas przy najmie długoterminowym – rozliczać przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% dla przychodów do 100 000 zł zgodnie z art. 2 ust 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotem jej działalności jest najem lokalu mieszkalnego, a więc źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa” w opisanej sytuacji najem krótkoterminowy co do zasady nie różni się od długotrwałego poza długością okresu pobytu wynajmującego i – związanego z tym – sposobem ustalania stawki czynszu – stawka dobowa lub tygodniowa zamiast stawki miesięcznej. Wnioskodawczyni podkreśla, że wybór i sposób rozliczania przychodów uzyskiwanych z najmu ustawodawca pozostawił podatnikowi – co potwierdza wiele dotychczasowych interpretacji dotyczących opodatkowania tego typu przychodów. Reasumując, Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i nie mająca obowiązku prowadzenia takiej działalności, osiągająca dodatkowe przychody z tytułu najmu może kontynuować sposób rozliczania przychodów z najmu krótko-, jak i długoterminowego – lokalu mieszkalnego poprzez opłacanie zryczałtowanego podatku dochodowego w wysokości 8,5% dla przychodów do 100 000 zł zgodnie z art. 2 ust 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

*   zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
*   nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,
*   wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Przywołany powyżej przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają zakazu zaliczania przychodów z umów najmu zawieranych na krótkie okresy czasu, np. dzień, dwa, tydzień czy miesiąc do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie uzależniają bowiem kwalifikacji przychodów z najmu do określonego źródła przychodów wyłącznie od okresu na jaki umowy najmu są zawierane. Jednak w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego uprzednio art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Bowiem ocena, czy Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, uzależniona jest od ustalenia czy dana działalność spełnia jednocześnie wszystkie przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym oraz czy nie wystąpiły przesłanki negatywne wymienione w art. 5b ust. 1 tej ustawy. Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy - dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017, poz. 2157 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przy czym, warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, w trakcie roku podatkowego pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Ustawą z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017, poz. 2175), zmieniony został przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W brzmieniu nadanym ta ustawą, obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem i wynajmuje lokale mieszkalne. Dotychczas przychody z tytułu najmu rozliczała wg 8,5% stawki ryczałtu. Wszystkie umowy najmu do tej pory były długoterminowe, jednak w Wnioskodawczyni planuje również najem na krótkie okresy. Podkreśla, że przychody z ww. najmów nie są i nie będą głównym źródłem utrzymania, tylko najmem prywatnym. Wnioskodawczyni nadmienia, iż czynności wynajmu nieruchomości (lokali mieszkalnych), nie są i nie będą wykonywane w sposób ciągły, zorganizowany i profesjonalny Wnioskodawczyni nie zamierza nawiązywać współpracy z wyspecjalizowanymi firmami, wszystkie czynności związane z najmem wykonuje i będzie wykonywała samodzielnie. Nie zapewnia w wynajmowanych lokalach usług takich jak: recepcja, dostęp do restauracji, serwowania posiłków. Wnioskodawczyni nie traktuje wynajmu jako stałego źródła utrzymania i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Raz jeszcze w tym miejscu należy zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne do rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie prowadzony najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej, samodzielnej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli nie są spełnione pozostałe przesłanki działalności gospodarczej wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wskazać należy, że również ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem aby były to jedyne i ostateczne przesłanki, które determinują kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz opierając się na przedstawionym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, należy wskazać, że skoro Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu, lokale nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych, a wynajem lokali nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to najem ten nie będzie realizowany w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nie będzie nosił znamion działalności gospodarczej).

W przedstawionych okolicznościach najem lokali mieszkalnych, który Wnioskodawczyni prowadzi i będzie prowadziła, należy zakwalifikować do źródła, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny. Jednocześnie przychody uzyskiwane z tego najmu będą mogły podlegać opodatkowaniu - zgodnie z wolą Wnioskodawczyni - na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przy czym warunkiem zastosowania tej formy opodatkowania jest złożenie w ustawowym terminie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tutejszy organ wyjaśnia, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie czy najem wykonywany przez podatnika wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) i przyjmuje fakty przedstawione przez wnioskodawczynię bez ich weryfikowania. Zatem skoro Wnioskodawczyni twierdzi, że opisany najem lokali mieszkalnych nie będzie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania odmiennego stanu faktycznego. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe lub kontrolne, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.