Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-966/14/MZa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-01-28
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości jako przychodu z działalności gospodarczej czy też jako przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; nieruchomości; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 17 października 2014 r. (data otrzymania 28 października 2014 r.), uzupełnionym 23 grudnia 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 15 grudnia 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-966/14/MZM, IBPBII/2/415-1104/14/MZM wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 23 grudnia 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości nr 1 – kamienicy nabytej 2 sierpnia 2002 r. aktem notarialnym. Kamienica ta od daty nabycia jest podnajmowana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej – lokale mieszkalne i na rzecz osób prowadzących działalność gospodarczą.

Ponadto Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości nr 2. Przy czym działka została nabyta 30 kwietnia 1977 r. i na jej terenie powstał wielorodzinny budynek mieszkalny z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Decyzja Urzędu Miasta o pozwolenie na użytkowanie tego budynku została wydana 11 lipca 2002 r.

W związku z wyżej opisaną inwestycją, Wnioskodawca dokonywał odliczeń w ramach tzw. ulgi na wynajem zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r. Okres wynajmu lokali znajdujących się w tym budynku, przekracza już 10 lat.

Wnioskodawca rozliczał się z uzyskiwanych przychodów z najmu, poza działalnością gospodarczą (art. 10. ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) według zasad ogólnych, tj. dochody opodatkowywał według skali podatkowej.

Ponadto Wnioskodawca uznał powyższe nieruchomości za środki trwałe i naliczał odpisy amortyzacyjne w koszty najmu z uwzględnieniem braku amortyzacji od tej części wartości budynku odliczonej tytułem ulgi związanej z budową mieszkań na wynajem.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać kamienicę oraz budynek mieszkalny, którego jest współwłaścicielem.

Wnioskodawca podkreśla, że w opisanym zdarzeniu przyszłym, dotyczącym nieruchomości nr 2 upłynęło 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z planowaną sprzedażą wymienionych wcześniej nieruchomości Wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych wynikający z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają zastosowanie do odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Ustawodawca w art. 10 wymienia różne źródła przychodów w tym między innymi:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (…).

Źródłem przychodów Wnioskodawcy był najem własnych nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest wyłączone ze źródła przychodów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz następuje po upływie 5-ciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wnioskodawca uważa, że żaden z dwóch wymienionych tu warunków nie występuje, w związku z czym zbycie opisanych wcześniej nieruchomości nie będzie objęte podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nr 1. Ocena stanowiska w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nr 2 została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

*   wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
*   polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
*   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem kamienicy nabytej 2 sierpnia 2002 r. i od tej daty nieruchomość ta była podnajmowana zarówno na rzecz osób nieprowadzących działalności gospodarczej jak i osób prowadzących działalność. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość.

Kwestią wątpliwą dla Wnioskodawcy jest ustalenie czy z planowanej sprzedaży nieruchomości nr 1 (kamienicy) będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych wynikający z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Wnioskodawca twierdzi, że planuje sprzedaż nieruchomości nr 1 (kamienicy), a wcześniej uzyskiwany przychód z jej najmu rozliczał poza działalnością gospodarczą według zasad ogólnych, tj. dochody opodatkowywał według skali podatkowej. Wnioskodawca zaznaczył, że źródłem jego przychodów był najem własnych nieruchomości. Wnioskodawca deklaruje, że najem lokali nie stanowił dla niego działalności gospodarczej. Skoro tak, to odpłatne ich zbycie nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Jeśli zatem Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, której przedmiotem jest obrót nieruchomościami, to istotnie, nie została spełniona druga przesłanka (obok terminu zbycia), od której uzależnione jest powstanie źródła przychodu z odpłatnego zbycia.

Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Konsekwencją powyższego ustalenia jest również to, że sprzedaż kamienicy nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeżeli nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jedynie w sytuacji, gdyby odpłatnego zbycia Wnioskodawca dokonał przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas przychód uzyskany ze sprzedaży mógłby podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, skoro planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości nr 1 nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą, to sprzedaż ta mogłaby być dla Wnioskodawcy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile zostałaby dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powyższej nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie miało to miejsca w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi podlegający opodatkowaniu przychód z tego tytułu. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie sprzedaż ma nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości nr 1, to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę i przyjętych za podstawę orzekania przez Organ, nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.