Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-78/12/MCZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-06-05
Teza: skutki podatkowe ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych
Słowa kluczowe: lokal-odrębna własność lokalu; lokal-własność lokalu; nieruchomości; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 02 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 06 marca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych ustanowienia odrębnej własności lokali – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lutego 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych ustanowienia odrębnej własności lokali.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni oraz dwie spokrewnione osoby są współwłaścicielami nieruchomości w następujących udziałach: Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 4/18 części, na podstawie postanowienia Sądu z dnia 07 października 1987 r., pozostali dwaj współwłaściciele w udziałach wynoszących odpowiednio 10/18 części oraz 4/18 części. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym (kamienicą).

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami ww. nieruchomości w dniu 30 sierpnia 2006 r. Wnioskodawczyni zawarła akt notarialny, obejmujący umowę przedwstępną, na mocy której współwłaściciele nieruchomości zobowiązali się, stosownie do art. 8 ust 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności lokali w ww. budynku, po zakończeniu remontu generalnego tego budynku, między innymi w ten sposób, że Wnioskodawczyni otrzyma na wyłączną własność cztery lokale mieszkalne znajdujące się w budynku wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli wyodrębnionych lokali (obliczonymi stosowanie do przepisów ustawy o własności lokali), a także otrzyma na wyłączną własność lokale mieszkalne powstałe w wyniku adaptacji strychu w budynku wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli wyodrębnionych lokali (obliczanymi stosowanie do przepisów ustawy o własności lokali). Współwłaściciele ww. nieruchomości zgodzili się w odrębnej umowie, że Wnioskodawczyni pokryje z własnych środków koszty budowy lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji strychu oraz będzie partycypować w kosztach remontu generalnego ww. budynku, jego instalacji i urządzeń w zakresie przekraczającym jej udział w nieruchomości wspólnej.

W wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku, wielkość udziału Wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej przekroczy wielkość jej udziału we współwłasności, który przysługiwał jej przed ustanowieniem odrębnej własności lokali (ze względu na lokale powstałe w wyniku adaptacji strychu). Natomiast wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, każdego z pozostałych współwłaścicieli będzie mniejsza bądź równa wartości ich udziałów we współwłasności, które przysługiwały im przed ustanowieniem odrębnej własności lokali.

W związku z zawarciem umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali, nie będzie dochodzić między Wnioskodawczynią a pozostałymi współwłaścicielami do żadnych rozliczeń finansowych, w szczególności nie będą następowały żadne spłaty lub dopłaty a także nie będą rozliczane nakłady poniesione przez nią na nieruchomość wspólną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy nabycie przeze Wnioskodawczynię lokali, powstałych w drodze umowy ustanowienia odrębnej własność lokali zawartej między współwłaścicielami nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn, w części przekraczającej wielkość udziału we współwłasności, który przed jej zawarciem przysługiwał jej w tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, opisana w niniejszym wniosku czynność prawna ustanowienia odrębnej własności lokali, która byłaby dokonana na podstawie art. 7 oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, ponieważ przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zawiera enumeratywny i przez to zamknięty katalog czynności prawnych podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Innymi słowy opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlegają wyłącznie czynności prawne wymienione w przytoczonych przepisach. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokali nie jest objęta tymi przepisami.

W katalogu czynności prawnych objętych art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest wymieniona czynność nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Zdaniem Wnioskodawczyni, czynność prawna opisana w niniejszym wniosku nie ma charakteru nieodpłatnego zniesienia współwłasności, ponieważ zniesienie współwłasności na podstawie umowy może nastąpić tylko wtedy gdy wszyscy współwłaściciele osiągną porozumienie co do całkowitego podziału wszystkich istniejących części wspólnych. W opisanej tutaj sytuacji, takie porozumienie nie może być osiągnięte, ponieważ w wyniku zawarcia umowy pomiędzy współwłaścicielami budynku, zostanie określona nie tylko powierzchnia samodzielnych lokali służących wyłącznie poszczególnym właścicielom ale też części służących wszystkim właścicielom lokali, np. podwórko, dach i kominy, elewacje, instalacje gazowe i elektryczne, klatka schodowa, winda, korytarze piwnic i część piwnic, w których znajdują się liczniki gazowe i elektryczne, wspólna ubikacja w piwnicach oraz te piwnice, które zostaną przeznaczone do wspólnego użytku wszystkich współwłaścicieli. Te części wspólne służące do użytku wszystkich właścicieli, w świetle art. 3 ustawy o własności lokali, stanowią nieruchomość wspólną w razie wyodrębnienia własności lokali. Właścicielom wyodrębnionych lokali przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali i ta własność wspólna nie może być zniesiona. W związku z powyższym, współwłaściciele ww. nieruchomości mogą skorzystać tylko z umowy ustanowienia odrębnej własności lokali a nie z nieodpłatnego zniesienia współwłasności w celu fizycznego podziału wspólnej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1.  dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;
2.  darowizny, polecenie darczyńcy;
3.  zasiedzenia;
4.  nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
5.  zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6.  nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 2 ww. ustawy podatkowi od spadków i darowizn podlega również nabycie praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładcy na wypadek jego śmierci oraz nabycie jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że katalog czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn określony w art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest katalogiem zamkniętym. Wobec tego wymienione w nim tytuły nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych stanowią jedyne przypadki podlegające opodatkowaniu tym podatkiem.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni oraz dwie spokrewnione osoby są współwłaścicielami nieruchomości (kamienica). Wnioskodawczyni w 4/18 części, pozostali dwaj współwłaściciele odpowiednio w 10/18 części oraz 4/18 części. W umowie przedwstępnej zawartej w 2006 r. współwłaściciele zobowiązali się do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali po zakończeniu remontu generalnego tego budynku; w ten sposób, że Wnioskodawczyni otrzyma na wyłączną własność cztery lokale mieszkalne wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej (tj. działce oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wyodrębnionych) a także lokale powstałe w wyniku adaptacji strychu. W odrębnej umowie współwłaściciele wyrazili zgodę na wybudowanie przez Wnioskodawczynię z jej środków finansowych, lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji strychu oraz partycypowanie w kosztach remontu generalnego budynku, jego instalacjach i urządzeniach w zakresie przekraczającym udział Wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej.

W wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku, wielkość udziału Wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej przekroczy wielkość jej udziału we współwłasności, który przysługiwał jej przed ustanowieniem odrębnej własności lokali ze względu na lokale powstałe w wyniku adaptacji strychu. Natomiast wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, każdego z pozostałych współwłaścicieli będzie mniejsza bądź równa wartości ich udziałów we współwłasności, które przysługiwały im przed ustanowieniem odrębnej własności lokali.

W związku z zawarciem umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali, nie będzie dochodzić między Wnioskodawczynią a pozostałymi współwłaścicielami do żadnych rozliczeń finansowych, w szczególności nie będą następowały żadne spłaty lub dopłaty a także nie będą rozliczane nakłady poniesione przez nią na nieruchomość wspólną.

Jak wskazano powyżej opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega m.in. nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Rozpatrując przedmiotową sprawę w pierwszej kolejności należy wyjaśnić pojęcie współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez współwłasność należy rozumieć stan, gdy własność tej same rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Co oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Z kolei niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.

Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną (art. 196 § 1 kc).

W myśl art. 210 zd. 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1.  podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2.  przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3.  sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Z kolei definicję lokali, własności lokali oraz zasady zawierania umów ustanowienia odrębnej własności lokali określają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Stosownie do brzmienia art. 2 ust. 1 ww. ustawy samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, nazywane w ustawie „pomieszczeniami przynależnymi”.

Pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według dyspozycji art. 3 ust. 1 tejże ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Stosownie do ust. 2 wskazanego artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

W myśl art. 7 ust. 1 i 2 cyt. wyżej ustawy, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1.  rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2.  wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Jak wskazuje się w orzecznictwie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r. III CZP 65/03) „(…) przewidziana w ustawie o własności lokali (WłLokU) nieruchomość wspólna jest kategorią współwłasności o charakterze szczególnym, do której przepisy KC mogą mieć zastosowanie jedynie posiłkowo (art. 1 ust. 1 WłLokU)”. Dodatkowo w literaturze przedmiotu - Ustawa o własności lokali. Komentarz, fragment komentarza: Prawo budowlane; red. Dariusz Okolski, Dorota Kurek; C.H.Beck 2011 - wyrażany jest pogląd, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu nie prowadzi do całkowitego wyjścia ze współwłasności. Powyższe wynika z faktu, jak podkreślają ww. komentatorzy, że pozostaje współwłasność gruntu oraz części budynku i innych urządzeń nie przeznaczonych do użytku właścicieli poszczególnych lokali, mająca charakter współwłasności przymusowej, która nie może być zniesiona, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zatem, jak wskazano powyżej opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlegają wyłącznie czynności, które zostały enumeratywnie wymienione w art. 1 tej ustawy, tj. czynności prawne, których skutkiem jest nieodpłatne nabycie rzeczy lub praw majątkowych przez osoby fizyczne. Nabycie majątku tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności jest jedną z tych czynności, które ustawodawca objął zakresem przedmiotowym ustawy. Tymczasem wskazać należy, że opisana we wniosku czynność nie prowadzi do definitywnego zniesienia współwłasności, tylko ustanowienia odrębnej własności lokalu, co oznacza, że Wnioskodawczyni nadal pozostaje współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (tzw. częściowe zniesienie współwłasności), a skoro tak, to w analizowanej sprawie nie powstaje obowiązek podatkowy w ustawie o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, Wnioskodawczyni, w rozpatrywanej sprawie nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wskazać należy, iż przedmiotowa interpretacja - zgodnie ze złożonym wnioskiem została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.