Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.518.2024.4.KFK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-16
Teza: Skutki podatkowe w podatku VAT zbycia działek niezabudowanych przez rolnika ryczałtowego.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; grunty-podział gruntu; grunty-sprzedaż gruntów; rolnik-rolnik ryczałtowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Osoby prowadzące działalność rolniczą; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa produktów rolnych oraz świadczenie usług przez rolnika ryczałtowego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 16; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 19; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 4; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 3

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

25 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 25 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy sprzedaż sześciu działek o numerach (…) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bądź też będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 1 października 2024 r. (wpływ 1 października 2024 r.) i 11 października 2024 r. (wpływ 11 października 2024 r.) oraz pismem z 4 października 2024 r. (wpływ 4 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył w 2011 r. w drodze spadku bądź działu spadku niezabudowane nieruchomości o łącznej powierzchni (…).

Po nabyciu, grunty nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, nabyte nieruchomości oznaczone były jako grunty rolne. W skład tych nieruchomości wchodziły: (…).

Z uwagi na niskie dochody z gospodarstwa rolnego, Wnioskodawca był zmuszony do wydzielenia z posiadanych nieruchomości działek z przeznaczeniem na sprzedaż.

Na wydzielone działki Wnioskodawca uzyskał decyzje o warunkach zabudowy i w ubiegłych latach sprzedał następujące działki:

\- w (…) roku sprzedał 5 działek o łącznej powierzchni (…) m2,

\- w (…) roku sprzedał 2 działki o łącznej powierzchni (…) m2,

\- w latach (…) sprzedał 11 działek o łącznej powierzchni (…) m2.

Ponadto, w (…) r. Wnioskodawca sprzedał grunt rolny o powierzchni (…) m2 (grunt ten nie stanowił gruntu budowlanego).

Wnioskodawca uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczył na (…).

Na dzień składania wniosku, z gruntów nabytych w 2011 roku Wnioskodawca posiada nadal grunty o powierzchni (…) ha.

Na dzień złożenia wniosku o interpretację dla obszaru, na którym położone są grunty posiadane przez Wnioskodawcę, nie podjęto decyzji o przystąpieniu do sporządzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Z nadal posiadanych gruntów Wnioskodawca wydzielił i dokonał podziału geodezyjnego 6 działek (…), ale Wnioskodawca nie występował dla nich o decyzje o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia części posiadanych nieruchomości (6 ww. działek), ale na dzień złożenia wniosku Wnioskodawca nie jest w stanie określić ilości działek jakie zostaną sprzedane, bo będzie to uzależnione od tego, czy działkami będzie zainteresowany jeden bądź kilku nabywców.

Wnioskodawca prowadzi m.in. rozmowy z przedsiębiorcą prowadzącym działalność deweloperską (dalej jako „Deweloper”), który jest zainteresowany nabyciem znacznej części z gruntów posiadanych przez Wnioskodawcę (6 ww. działek), ale żadne ustalenia jeszcze nie zapadły, zarówno w zakresie powierzchni gruntów, ilości działek, ceny czy też podmiotu (spółki/spółek), która/e nabyłaby grunty.

Nieruchomości objęte planowaną sprzedażą stanowią grunt rolny i Wnioskodawca nie występował o wydanie dla nich o warunków zabudowy. Z wnioskiem o warunki zabudowy wystąpi dopiero Deweloper.

Zbycie nieruchomości w latach ubiegłych, jak również planowane zbycie nieruchomości w przyszłości, następowałoby w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić znacznych nakładów w celu sprzedaży części nieruchomości opisanych w stanie faktycznym, w szczególności nie ponosił i nie zamierza ponosić takich kosztów jak: doprowadzenie mediów, budowa ogrodzenia, szerokie działania marketingowe, które to działania miałyby podwyższyć wartość tych działek.

Wnioskodawca zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości (np. portale internetowe, prasa). Jednakże chciałby podkreślić, że chcąc sprzedać nieruchomość, konieczne jest zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży, co jest czynnością zwyczajną i nie jest charakterystyczne wyłącznie dla przedsiębiorców. Natomiast w zakresie działek, których nabyciem jest zainteresowany Deweloper, Wnioskodawca nie zamieszczał ogłoszeń internetowych.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W przypadku planowanego zbycia działek na rzecz Dewelopera, transakcja sprzedaży dotyczyłaby sprzedaży niezabudowanego gruntu (grunt rolny).

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnia, że w momencie sprzedaży nieruchomości prowadzi i będzie prowadził działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Z tytułu tej działalności Wnioskodawca jest/będzie rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i zgodnie z przepisami tej ustawy, działalność ta korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Wnioskodawca z nieruchomości gruntowych będących i mających być przedmiotem sprzedaży, dokonywał zbiorów i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych.

Wydzielenie działek na potrzeby ich sprzedaży (podział geodezyjny w celu sprzedaży na rzecz nabywcy), nastąpiło na wniosek Wnioskodawcy, ale faktyczna sprzedaż może obejmować wszystkie działki, części bądź Wnioskodawca wystąpi z wnioskiem/wnioskami o nowy podział np. w sytuacji, gdy rozmowy z Deweloperem się nie powiodą.

Wnioskodawca nie zawierał z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia nieruchomości objętych stanem faktycznym (np. najem, dzierżawa, użyczenie). Nieruchomości będące przedmiotem wniosku o interpretację nie były i nie są udostępnianie osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych celem przygotowania działek do sprzedaży, które miałyby podnieść wartość tych działek, bądź ich atrakcyjność.

Wnioskodawca będzie dokonywał sprzedaży tzw. nieuzbrojonych działek.

Działki przeznaczone na sprzedaż były i są wykorzystywane do działalności rolniczej Wnioskodawcy jako rolnika ryczałtowego, a więc są związane wyłącznie z działalnością korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowych (zdarzenie przyszłe).

### Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Pismem z 1 października 2024 r. (wpływ 1 października 2024 r.) uzupełnił Pan opis sprawy o następujące informacje:

Przedmiotem złożonego wniosku jest 6 działek ewidencyjnych.

Numery działek ewidencyjnych będących przedmiotem wniosku są następujące: (…).

Wnioskodawca nie ma wiedzy czy i kiedy działki zostaną objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmuje żadnych czynności celem objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na moment sprzedaży dla działek będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z wnioskiem o wydanie decyzji ma wystąpić przyszły nabywca (Deweloper), dla wykorzystania działek w prowadzonej przez niego działalności.

Na moment uzupełnienia wniosku Wnioskodawca zawarł 6 umów przedwstępnych sprzedaży 6 działek opisanych w stanie faktycznym, tj. każda działka będzie sprzedana na rzecz spółki należącej do Dewelopera. Wśród istotnych warunków ustalonych w umowach przedwstępnych Wnioskodawca wskazuje, że umowy przewidują: opis nieruchomości, cenę kupna-sprzedaży działki, termin wykonania umowy przedwstępnej (…).

W związku z zawarciem umów przedwstępnych, Wnioskodawca udzielił Deweloperowi pełnomocnictw do złożenia wniosków o wydanie dla Wnioskodawcy decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z 6 działek. Wnioskodawca nie posiada aktualnie dokumentu pełnomocnictwa, ale według jego wiedzy obejmowało ono umocowanie dla Dewelopera do złożenia w imieniu Wnioskodawcy wniosku o wydanie dla Wnioskodawcy decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z 6 działek.

Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa dla Dewelopera do wykonywania jakichś czynności na działkach opisanych w stanie faktycznym (w sensie technicznym), a działki pozostają cały czas w posiadaniu Wnioskodawcy. Według wiedzy Wnioskodawcy, pełnomocnictwo udzielone przez Wnioskodawcę Deweloperowi dotyczyło wyłącznie czynności w ramach postępowania o wydanie dla Wnioskodawcy decyzji o warunkach zabudowy, ale Wnioskodawca nie potrafi ich wskazać, bo nie ma wiedzy w tym zakresie.

Wnioskodawca nie nabywał i nie zamierza nabywać nieruchomości celem ich odsprzedaży. Natomiast dokonywał i dokona sprzedaży własnych nieruchomości (dot. 6 działek objętych wnioskiem z 25 lipca 2024 r.), w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca planuje za środki finansowe uzyskane ze sprzedaży 6 działek opisanych w stanie faktycznym, kupić grunty rolne w innej lokalizacji w celu prowadzenia na nich działalności rolniczej.

Następnie pismem z 11 października 2024 r. (wpływ 11 października 2024 r.) doprecyzował Pan opis sprawy w następujący sposób:

Po analizie materiałów (skanów umów przedwstępnych) Wnioskodawca wyjaśnił, że z treści umów przedwstępnych wynikają poniższe prawa i obowiązki, które ciążą/będą ciążyły na Wnioskodawcy oraz na Deweloperze: (…).

Ponadto, umowy przedwstępne przewidywały odłączenie działki wskazanej w konkretnej umowie przedwstępnej z księgi wieczystej, w której dotychczas była ona ujęta i założenie nowej księgi wieczystej dla tej działki z przepisaniem prawa własności na rzecz Wnioskodawcy, jak również:

\- wpis roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży,

\- wpis prawa pierwokupu na rzecz przedstawiciela Dewelopera,

\- wpis hipoteki umownej dla zabezpieczenia wierzytelności strony kupującej.

Treść umów przedwstępnych zawiera tożsame postanowienia w zakresie praw i obowiązków, które ciążą/będą ciążyły na Wnioskodawcy oraz na stronie kupującej, z uwzględnieniem różnic dotyczących konkretnych działek, np. w zakresie działki (…), na której ustanowiono służebności gruntowe przechodu, przejazdu i przeprowadzenia mediów dla pozostałych działek.

Wnioskodawca na moment złożenia wniosku (25 lipca 2024 r.) oraz przekazania niniejszej odpowiedzi (11 października 2024 r.), nie udzielił przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy.

### Pytanie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę części z posiadanych nieruchomości opisanych w stanie faktycznym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bądź będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji sprzedaży części z posiadanych nieruchomości opisanych w stanie faktycznym, niezależnie od ilości transakcji, sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a więc nie wystąpi także zwolnienie od tego podatku.

Uzasadnienie:

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej ustawy o VAT), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne. Z kolei w myśl art. 46 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Dalej trzeba zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów w przypadku sprzedaży nieruchomości, podatnikiem jest podmiot podejmujący działania, które są zbliżone do działalności, np. deweloperów, bądź pośredników nieruchomościami. Zatem, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Powyższe świadczy o tym, że osoba fizyczna nieprowadząca regularnej czy zorganizowanej działalności gospodarczej, dokonująca jednorazowej lub okazjonalnych transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie występuje w charakterze podatnika od towarów i usług.

Wnioskodawca podziela w tym zakresie wywody zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), wskazujące na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z tym wyrokiem, stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą nastąpił podział gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów (podobnie np.: wyrok NSA z dnia 28 października 2011 r., sygn. I FSK 1554/10).

W konsekwencji, jeśli Wnioskodawca dokonał, bądź dokona sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonana została okazjonalnie (czy jednorazowo) i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru przez wykonanie czynności charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, oznacza to, że Wnioskodawca nie będzie wykonywał działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawca chciałby podkreślić, że okoliczności będące przyczyną dokonanych transakcji sprzedaży części gruntów (jak również planowanej sprzedaży części gruntów), nie wskazują, że Wnioskodawca zmierzał bądź zmierza do wykorzystania tych gruntów w celu prowadzenia działalności podobnej do podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, bowiem przedmiotowe grunty zostały nabyte w drodze spadku bądź działu spadku oraz nie były podejmowane czynności zmierzające do podniesienia ich atrakcyjności celem ich sprzedaży, takich jak np. uzbrojenie terenu czy budowa dróg, doprowadzenie mediów, itp. Tak więc przy dokonanych oraz planowanych transakcjach sprzedaży gruntów, Wnioskodawca skorzystał i będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wnioskodawca zwraca jednocześnie uwagę, iż Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 zajął stanowisko, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej Dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sąd ten stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i grunt ten następnie został przekształcony w grunty przeznaczone pod zabudowę wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnie od woli tej osoby, to osoby tej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym.

TSUE w wymienionym wyżej wyroku podkreślił, że sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem okoliczność, iż przed sprzedażą dokonywany jest podział gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym osoby fizycznej.

W świetle powyższej argumentacji, zdaniem Wnioskodawcy, uwzględniając okoliczności nabycia gruntów, brak podejmowania przez Wnioskodawcę działań zmierzających do uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów itp., oznaczają, iż Wnioskodawca nie działał i nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie podjął bowiem czynności, które odpowiadałyby działaniom podejmowanym przez profesjonalistów działających na rynku sprzedaży działek. Dlatego nie zachodzi tutaj przypadek, o jakim jest mowa w następującym fragmencie uzasadnienia ww. wyroku TSUE: „Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

W konsekwencji, dokonane transakcje sprzedaży gruntów wskazane w stanie faktycznym, jak również planowane przez Wnioskodawcę zbycie gruntów opisanych w zdarzeniu przyszłym, nie podlegało i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym – rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Wskazać należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…) dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż sześciu działek o numerach (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bądź też będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, prowadzi Pan działalność rolniczą, z tytułu której jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Prowadzona przez Pana działalność korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W 2011 r. nabył Pan nieruchomości w ramach spadku. Działki te były i są wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności rolniczej jako rolnika ryczałtowego, a więc są związane wyłącznie z działalnością korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Z otrzymanych nieruchomości gruntowych dokonywał Pan zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych. Po nabyciu grunty te nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

Z uwagi na niskie dochody z gospodarstwa rolnego, był Pan zmuszony do wydzielenia z posiadanych nieruchomości działek z przeznaczeniem na sprzedaż. Nieruchomości objęte planowaną sprzedażą stanowią grunt rolny. Dla obszaru, na którym położone są grunty, nie podjęto decyzji o przystąpieniu do sporządzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, nie występował Pan również o wydanie dla nich warunków zabudowy. Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie były i nie są udostępnianie osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

W (…) r. z posiadanych gruntów wydzielił Pan 6 działek i dokonał podziału geodezyjnego. Nie ponosił Pan i nie zamierza Pan ponosić żadnych nakładów finansowych celem przygotowania działek do sprzedaży, które miałyby podnieść wartość tych działek, bądź ich atrakcyjność, w szczególności nie ponosił Pan i nie zamierza Pan ponosić takich kosztów jak doprowadzenie mediów, budowa ogrodzenia, szerokie działania marketingowe, które miałyby podwyższyć wartość tych działek. Będzie Pan dokonywał sprzedaży tzw. nieuzbrojonych działek.

Aktualnie prowadzi Pan rozmowy z przedsiębiorcą prowadzącym działalność deweloperską, który jest zainteresowany nabyciem 6 działek o numerach ewidencyjnych (…). W tym celu zawarł Pan 6 umów przedwstępnych dla sprzedaży 6 działek, tj. każda działka będzie sprzedana na rzecz spółki należącej do Dewelopera.

Na moment sprzedaży dla działek będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z wnioskiem o wydanie decyzji ma wystąpić przyszły nabywca.

Niezależnie od powyższego, jak wskazał Pan w opisie sprawy, nie udzielił Pan przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanych działek o numerach (…) brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży sześciu działek, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ich sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o zaangażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży działek o numerach (…) będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie bez wpływu na powyższe pozostaje fakt, że wykorzystywał Pan działki o numerach (…) rolniczo. Jak bowiem wskazał Pan we wniosku, nie jest Pan podatnikiem podatku VAT, a działalność rolniczą prowadzi Pan jako rolnik ryczałtowy. Prowadzona przez Pana działalność korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Po nabyciu grunty te nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

**Podsumowując stwierdzam, że w opisanych okolicznościach sprzedaż działek o numerach (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Dokonując sprzedaży wymienionych działek będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Tym samym, nie wystąpi Pan w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do tej transakcji.**

W związku z powyższym Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy, w tym na stwierdzeniu, że: „Wnioskodawca na moment złożenia wniosku (25 lipca 2024 r.) oraz przekazania niniejszej odpowiedzi (11 października 2024 r.), nie udzielił przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy”. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana w przedmiotowym wniosku wyroków sądu wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku, czyli podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży 6 działek ewidencyjnych. Inne kwestie przedstawione we wniosku nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).