Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-927/14-3/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-10-17
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; przychód-przychód z działalności gospodarczej; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2014 r. (wg daty wpływu), uzupełnione pismem z dnia 13 października 2014 r. (data wpływu 15 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 29 lipca 1983 r. Aktem Notarialnym w Państwowym Biurze Notarialnym zostało przekazane gospodarstwo rolne o pow. 9,40 ha na rzecz małżonków zamieszkałych w Z. Na wniosek Zainteresowanego i jego małżonki Burmistrz Miasta i Gminy decyzją z dnia 26 lipca 2010 r. dokonał podziału nieruchomości działki 172 o pow. 3,0800 ha na trzy działki wydzielone pod budowę budynków mieszkalnych oraz budowę drogi, grunty orne i łąki trwałe. Następnie decyzją z dnia 15 marca 2012 r. nastąpił kolejny podział również na wniosek Zainteresowanego i jego żony, na pięć działek wydzielonych pod budowę budynków mieszkalnych, grunty orne i budowę drogi wewnętrznej oraz łąki trwałe. Trzecią decyzją z dnia 4 lutego 2013 r. nastąpił kolejny podział na dziewięć działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkalne.

W dniu 19 lutego 2010 r. decyzją Burmistrz Miasta i Gminy na wniosek małżeństwa ustalił warunki zabudowy na budowę trzech domów jednorodzinnych oraz budowy drogi wewnętrznej. W dniu 29 listopada 2010 r. nastąpiło dalsze ustalenie warunków zabudowy dla budowy pięciu budynków wolnostojących oraz budowę drogi wewnętrznej.

Dnia 21 września 2012 r. Burmistrz Miasta i Gminy wydał następną decyzję o warunkach zabudowy dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Wszystkie działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż Zainteresowany o to nie wnioskował. Stosowne wnioski będą składać nabywcy tych nieruchomości.

W związku z przygotowaniem tych nieruchomości do sprzedaży Wnioskodawca poniósł pewne nakłady: 6000 zł z tytułu podziału nieruchomości, 4800 zł na przesunięcie słupa i linii elektrycznej, 2000 zł na opłaty w UMiG i starostwie na mapy i pozwolenia oraz 120 zł na reklamę w lokalnej gazecie. Są to jedyne nakłady jakie poniósł Wnioskodawca i nie przewiduje on innych kosztów z tytułu przygotowania działek do sprzedaży.

Działki te nie były nigdy wykorzystywane do działalności gospodarczej, gdyż nie taki był cel ich nabycia. Przez ten okres były dzierżawione odpłatnie na podstawie umowy najmu tylko i wyłącznie rolnikom pod uprawy rolne.

Obecnie w 2014 roku została sprzedana jedna działka, a w przyszłości Wnioskodawca planuje sprzedać kolejne. Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą auto-handel, żona nie prowadzi działalności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy i jaki podatek dochodowy należy zapłacić od osoby fizycznej w chwili sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej w drodze spadku i sprzedanej po podziale na działki budowlane po upływie 5 lat od nabycia?

Zdaniem Wnioskodawcy, grunt nabyty w drodze spadku po rodzicach jako grunty rolne, a następnie, na wniosek Zainteresowanego i jego żony, podzielony na 17 działek pod zabudowę domów jednorodzinnych oraz drogi wewnętrzne, nie powinny przy ich sprzedaży podlegać podatkowi dochodowemu. Wnioskodawca nabył spadek w 1983 r., a pierwsza sprzedaż nastąpiła w 2014 roku, czyli po upływie 5 lat. Kolejne zamierza sprzedać w zależności od zainteresowania nabywców.

Zdaniem Zainteresowanego przychód ze sprzedaży tych działek nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa wykorzystywana w sposób zorganizowany i ciągły. Oznacza, że ma stały charakter i jest wykonywana i powtarzana w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku, co w przypadku Wnioskodawcy nie ma miejsca i ma charakter incydentalny i sporadyczny. Grunty nie były nabyte w celu wykorzystania działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Ich podział był spowodowany możliwością łatwiejszego ich zbycia, a sprzedaż jednej działki i zamiar sprzedaży pozostałych nie oznacza, że będzie to miało charakter ciągły i systematyczny. Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż tych działek nie świadczy o wykonywaniu działalności gospodarczej. Uważa zatem, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od nabycia nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późń. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyszczególniono odrębne źródło przychodów – pozarolniczą działalność gospodarczą.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy opiera się na trzech przesłankach:

1.  zarobkowym celu działalności,
2.  wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3.  prowadzenie działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Literalna wykładnia tego przepisu wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, czyli służąca osiąganiu zysków, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, co oznacza, że jest to działalność przygotowana i uporządkowana oraz ma charakter powtarzalny.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność ta jest faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego (wg strony www.sjp.pwn.pl), organizować to planować i koordynować poszczególne etapy jakichś działań.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości jest wystarczające, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze spadku nieruchomość gruntową. Dokonał podziału nieruchomości na działki wydzielone pod budowę budynków mieszkalnych oraz budowę drogi wewnętrznej, grunty orne i łąki trwałe.

Odnosząc opis zdarzenia do ww. przepisów stwierdzić należy, że opisane czynności związane ze zbyciem działek noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej w świetle przytoczonej powyżej definicji. Z treści wniosku wynika, że przeprowadzenie opisanych we wniosku działań wskazuje na ich zorganizowany charakter. Podjęte czynności i poniesienie pewnych nakładów (podział nieruchomości, przesunięcie słupa i linii elektrycznej, opłaty w UMiG i starostwie na mapy i pozwolenia oraz reklamę w lokalnej gazecie) noszą znamiona zorganizowanego przedsięwzięcia. Były również czynnościami powtarzalnymi i prowadzonymi w taki sposób, że tworzyć będą pewną całość ukierunkowaną na uzyskanie zysku. Z powyższego wynika, że jest to przedsięwzięcie przygotowane i zorganizowane.

Cechą działalności gospodarczej jest również maksymalizacja zysku. Sprzedaż działek może być dokonana po długim okresie od zakupu w momencie kiedy można uzyskać wysoki zysk, w zależności od perspektyw ich zbycia w przyszłym czasie ze względu na przewidywany wzrost ceny, czy też ich spadek, w zależności od popytu na rynku. Zatem w przypadku stagnacji cen nieruchomości, czy też wobec ich wzrostu, w zależności od przyjętej strategii, racjonalną decyzją jest powstrzymywanie się ze sprzedażą nieruchomości, celem osiągnięcia jak najwyższej ceny i sukcesywna ich sprzedaż. Stąd też nieruchomości nie zawsze trzeba utożsamiać z towarem, który można zbyć krótko po jego nabyciu. Wobec powyższego dla zaklasyfikowania przychodu do odpowiedniego źródła, nie będzie miała znaczenia data nabycia sprzedawanych działek.

Zatem odpłatne zbycie działek jest charakterystyczne dla działania, które – podjęte w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek – będzie miało na celu osiągnięcie zysku ze sprzedaży przedmiotowych działek, co jest charakterystyczne dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Reasumując, uzyskane przez Wnioskodawcę przychody z tytułu sprzedaży działek należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i opodatkować według zasad przewidzianych dla tego źródła.

W związku z czym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że w zakresie podatku VAT zostało wydane osobne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.