Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-440/15-4/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-11-05
Teza: Koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości-wycena nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2015 r. (data wpływu), uzupełnionym pismem z dnia 15 października 2015 r. (data wpływu 19 października 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2015 r. do Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Bielsku-Białej wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Przy piśmie z dnia 22 lipca 2015 r., nr OB4-1/705-0159/15, stosownie do art. 15 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) powyższy wniosek został przekazany, celem załatwienia zgodnie z właściwością, do Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim (data wpływu 29 lipca 2015 r.). Zgodnie bowiem z § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), od 1 lipca 2015 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi jest właściwy do wydania interpretacji indywidualnej, jeżeli wnioskodawca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w województwie: lubelskim, łódzkim, opolskim, śląskim lub świętokrzyskim.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 8 października 2015 r., Nr IPTPB2/4511-440/15-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 15 października 2015 r., natomiast w dniu 19 października 2015 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 18 października 2015 r.).

We wniosku (oraz jego uzupełnieniu) przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w listopadzie 2013 r. nabył grunt pod budowę domu jednorodzinnego. W tym celu zaciągnął dwa kredyty, jeden na zakup działki w kwocie 130 000 zł, natomiast drugi na wybudowanie domu, który został zaciągnięty w maju 2014 r. na kwotę 400 000 zł. Większość etapów budowy została zrealizowana przez Wnioskodawcę tzw. systemem gospodarczym. Budowa domu systemem gospodarczym to cykl inwestycyjny, w którym inwestor staje się sam dla siebie przedsiębiorcą budowlanym i sam organizuje budowę. Tym samym, Wnioskodawca sam aktywnie uczestniczył w budowie domu, jak również korzystał z pomocy członków rodziny, co pozwoliło na zminimalizowanie kosztów robocizny. Ponadto, jak wskazuje Wnioskodawca, nabywał On w sklepach budowlanych materiały konieczne do budowy domu, a później transportował je własnym samochodem na teren budowy. W związku z czym nie posiada faktur dokumentujących wybudowanie domu.

Zakończenie budowy zostało zgłoszone i przyjęte przez Powiatową Inspekcję Nadzoru Budowlanego. W najbliższym czasie rzeczoznawca budowlany na zlecenie banku ma dokonać oględzin domu w celu sprawdzenia, czy Wnioskodawca wykorzystał środki pieniężne pochodzące z kredytu na cele określone w umowie kredytowej. Rzeczoznawca po dokonaniu wyceny domu wybudowanego przez Wnioskodawcę stwierdzi, czy pieniądze pochodzące z banku zostały w całości przeznaczone na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca wskazuje, że rzeczoznawca dokonujący oględzin budynku oraz jego wyceny sporządzi dokumentację fotograficzną. Bank nie wymagał od Wnioskodawcy przedłożenia faktur dokumentujących wykonanie prac związanych z budową domu jak i materiałów budowlanych przeznaczonych na ten cel. Podstawą udzielenia kredytu był sporządzony kosztorys, natomiast po ukończeniu inwestycji rzeczoznawca budowlany na zlecenie banku ma zweryfikować, czy pieniądze pochodzące z kredytu zostały w całości przeznaczone na budowę domu. Po sporządzeniu opinii, według Wnioskodawcy, nie będzie żadnych wątpliwości, że wartość zrealizowanej inwestycji całkowicie pokrywa się z kwotą zaciągniętego kredytu.

Wnioskodawca wybudował dom dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak w związku ze zmianą planów, zamierza sprzedać grunt wraz z znajdującym się na nim budynkiem mieszkalnym. Zbycie przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Od nabycia gruntu pod wybudowanie domu nie minęło 5 lat, więc będzie zobowiązany zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy, do zapłaty podatku od dochodu uzyskanego ze sprzedaży domu. Z tej racji, że dom został postawiony systemem gospodarczym, to podatnik nie posiada faktur dokumentujących jego wybudowanie, które mogłyby stanowić koszt nabycia nieruchomości, a co pozwoliłoby obniżyć podatek od sprzedaży domu. W związku z czym Wnioskodawca zamierza po wydaniu pozytywnej opinii rzeczoznawcy budowlanego wartość zaciągniętego kredytu uznać za koszt nabycia nieruchomości potwierdzony umową kredytową. Co więcej, według Wnioskodawcy, wybudowanie domu sfinansowanego kredytem będzie skontrolowane przez rzeczoznawcę budowlanego, który na zlecenie banku dokona wyceny domu w celu zweryfikowania realizacji całej inwestycji. Ponadto, Wnioskodawca posiada operat szacunkowy i kosztorys całej inwestycji budowlanej zatwierdzonej przez bank dla potrzeb udzielenia kredytu.

W innym przypadku, zdaniem Wnioskodawcy, będzie On zmuszony do zapłaty podatku od całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Jego zdaniem, niesprawiedliwie zostałby obciążony podatkiem od dochodu, którego by w ogóle nie uzyskał.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy wartość otrzymanego kredytu, przeznaczonego na wybudowanie domu może stanowić udokumentowany koszt nabycia nieruchomości, w przypadku kiedy została sporządzona wycena wraz z kosztorysem bankowym (kosztorys budowy w systemie gospodarczym) będąca warunkiem udzielenia kredytu?
2.  Czy wycena rzeczoznawcy budowlanego może stanowić udokumentowany koszt nabycia nieruchomości w sytuacji, gdy dom był wybudowany systemem gospodarczym i nie można udokumentować wydatków?

Zdaniem Wnioskodawcy, zaciągnięty kredyt, który został przeznaczony na wybudowanie domu może stanowić udokumentowany koszt nabycia nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6c-6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kosztami tymi są udokumentowane koszty uprzedniego nabycia lub wytworzenia zbywanego „dobra”, powiększone o udokumentowane nakłady, które podniosły wartość zbywanych praw lub nieruchomości, w czasie ich posiadania. A zatem, kosztem uzyskania przychodu będzie zarówno cena nabycia zabudowanej nieruchomości gruntowej, jak i koszty wybudowania domu jednorodzinnego, remontów i ulepszeń, ponoszone w okresie posiadania tego mieszkania przez zbywającego.

Według Wnioskodawcy, w orzecznictwie nierzadko można zetknąć się z poglądem, że pojęcie kosztu należy rozumieć szeroko. W tym ujęciu zauważa się, że żaden przepis ustawy podatkowej nie ogranicza kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jedynie do ceny podanej w umowie. Kosztem będzie zatem, jak wskazał Wnioskodawca, każdy udokumentowany wydatek poniesiony przez nabywcę nieruchomości na dokonanie nabycia. Tymi dodatkowymi kosztami są m.in. w przypadku sfinansowania zakupu z kredytu koszty związane z jego zaciągnięciem, w tym opłaty i prowizje pobierane w związku z udzieleniem kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 11 października 2012 r., sygn. akt II FSK 343/11).

Zdaniem Wnioskodawcy, stanowisko, że cena nabycia nieruchomości, to tylko jeden z elementów kosztu nabycia, odzwierciedlają też przykładowo uzasadnienia następujących wyroków: WSA we Wrocławiu z dnia 28 października 2010 r., sygn. akt I SA/Wr 801/10; WSA w Łodzi z dnia 20 stycznia 2011 r., sygn. akt I SA/Łd 1272/10; WSA w Gliwicach z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt I SA/GI 385/11, WSA w Bydgoszczy z dnia 28 września 2011 r., sygn. akt I SA/Bd 534/11. Zauważa się więc, zdaniem Wnioskodawcy, że bez poniesienia kosztów związanych z kredytem nie doszłoby do nabycia nieruchomości przez podatnika, stąd odsetki od kredytu i zapłacone inne opłaty związane z umową kredytową stanowią udokumentowane koszty nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku finansowania zakupu mieszkania z kredytu bankowego, jak wskazuje Wnioskodawca, faktyczny jego koszt będzie przecież wyższy, niż w przypadku finansowania go ze środków własnych. Nadto, skoro ustawodawca użył zwrotu „udokumentowane koszty nabycia”, zamiast ich enumeratywnego wyliczenia, to miał na celu stworzenie elastycznej konstrukcji przepisu prawa (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 28 września 2011 r., sygn. akt I SA/Bd 534/11).

Wnioskodawca zauważa, że zdaniem WSA w Gliwicach zawartym wyroku z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt I SA/GL 385/11, nie można negować związku „kosztów związanych z pozyskaniem środków pieniężnych” z kosztem nabycia zbywanej nieruchomości, a tym samym dopuszczalności ich uwzględnienia w podstawie obliczenia podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej. Z kolei w orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 20 stycznia 2011 r., sygn. akt I SA/Łd 1272/10, zauważono, że skoro przedmiotem sprzedaży oprócz nieruchomości gruntowej był również budynek mieszkalny (wybudowany przez podatnika), to koszt budowy tego budynku również jest kosztem jego wytworzenia. Nadto charakter nakładów mają koszty związane z remontem czy modernizacją budynku.

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, przeznaczając pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, można obniżyć podstawę opodatkowania, tym samym korzystając z tzw. „ulgi mieszkaniowej”. Polega to na tym, że osoba przeznaczająca dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu może obniżyć podstawę opodatkowania o wartość spłaconego kredytu.

Należy jednak zauważyć, według Wnioskodawcy, że ustawodawca nie wprowadził wymogu, aby przeznaczając środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu równocześnie posiadać faktury dokumentujące poniesione nakłady pochodzące z tego kredytu. Czyli, można uznać, że ustawodawca skorzystał z domniemania, czy też zaufania na rzecz banku jako instytucji zaufania publicznego, kiedy to bank udzielając kredytu we własnym zakresie będzie w stanie sprawdzić, czy środki pochodzące z kredytu będą przeznaczone na cele mieszkaniowe. Bez różnicy, czy osoba biorąca kredyt będzie zobligowana do przedstawienia faktur dokumentujących wydatki poniesione na budowę domu, czy też w celu skontrolowania kredytobiorcy bank zleci rzeczoznawcy budowlanemu sprawdzenie, czy i w jakim zakresie pieniądze zostały wydane na określoną nieruchomość oraz czy poniesione wydatki mają odbicie w rzeczywistym stanie rzeczy.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, umowa kredytowa wraz z wyceną, kosztorysem rzeczoznawcy budowlanego potwierdzającą realizację celu kredytowego, może stanowić alternatywną formę udokumentowania kosztów nabycia (wybudowania domu) nieruchomości w sytuacji kiedy budynek mieszkalny został wybudowany systemem gospodarczym. Dlatego, zdaniem Wnioskodawcy, można wywnioskować z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że jeżeli w tym przypadku potwierdzenie spłaty, umowa kredytowa mogą stanowić udokumentowany koszt pozwalający na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to tym samym może ona posłużyć jako udokumentowany koszt nabycia nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, ze zgodnie z art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe dokumenty bankowe mają moc dokumentów urzędowych. Czyli można wywnioskować, że umowy w których jedną ze stron jest bank mają szczególną moc prawną.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy podatkowe, Wnioskodawca wskazuje, że aby uznać udokumentowany koszt nabycia powinny zostać spełnione dwie przesłanki. Pierwszą z nich jest rzeczywisty koszt poniesiony przez podatnika, który ma związek z nabyciem nieruchomości i który to został należycie udokumentowany. Natomiast drugą przesłanką jest urzeczywistnienie poniesionego kosztu poprzez faktyczne nabycie, wybudowanie domu co ma odzwierciedlenie w obecnym stanie faktycznym. Dlatego, zdaniem Wnioskodawcy, trudno nie zgodzić się, że obie przesłanki zostały spełnione. Nieruchomość zabudowana posiada księgę wieczystą, a jej wartość jest urealniona przez wartość kredytu zaciągniętego na ten cel. Natomiast sporządzony protokół odbioru budowlanego przez rzeczoznawcę budowlanego na zlecenie banku będzie potwierdzał poniesione nakłady pieniężne związane z budową domu.

Wnioskodawca twierdzi, że nie uwzględnienie Jego stanowiska prowadziłoby do złamania podstawowej zasady prawa podatkowego jaką jest równość opodatkowania. Kiedy to sposób realizacji inwestycji budowlanej oraz możliwości finansowe danego podmiotu miałyby wpływ na wysokość i sposób opodatkowania. Wobec czego, Wnioskodawca uważa, że ma prawo uznać swój nakład pracy za poniesiony koszt, pomniejszający podstawę opodatkowania. Dlatego nie tylko koszty zaciągniętego kredytu, ale cała wartość kredytu stanowi udokumentowany koszt nabycia, wybudowania nieruchomości. Należy zauważyć, według Wnioskodawcy, że przychód jest uzyskaną kwotą pieniędzy, ale nie zawsze odzwierciedla rzeczywistą sytuację finansową. Inaczej w podobnym stanie faktycznym różnica wysokości podatku byłaby bardzo zróżnicowana.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca uważa, że Jego stanowisko powinno być w całości uwzględnione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w listopadzie 2013 r. nabył grunt pod budowę domu jednorodzinnego. W tym celu zaciągnął dwa kredyty, jeden na zakup działki, natomiast drugi na wybudowanie domu. Większość etapów budowy została zrealizowana przez Wnioskodawcę tzw. systemem gospodarczym. Tym samym, Wnioskodawca sam aktywnie uczestniczył w budowie domu, jak również korzystał z pomocy członków rodziny, co pozwoliło na zminimalizowanie kosztów robocizny. Wnioskodawca nabywał w sklepach budowlanych materiały konieczne do budowy domu, a później transportował je własnym samochodem na teren budowy, w związku z czym nie posiada faktur dokumentujących wybudowanie domu.

Zakończenie budowy zostało zgłoszone i przyjęte przez Powiatową Inspekcję Nadzoru Budowlanego. W najbliższym czasie rzeczoznawca budowlany na zlecenie banku ma dokonać oględzin domu w celu sprawdzenia, czy Wnioskodawca wykorzystał środki pieniężne pochodzące z kredytu na cele określone w umowie kredytowej. Rzeczoznawca po dokonaniu wyceny domu wybudowanego przez Wnioskodawcę stwierdzi, czy pieniądze pochodzące z banku zostały w całości przeznaczone na cele mieszkaniowe. Po sporządzeniu opinii, według Wnioskodawcy, nie będzie żadnych wątpliwości, że wartość zrealizowanej inwestycji całkowicie pokrywa się z kwotą zaciągniętego kredytu.

Wnioskodawca wybudował dom dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak w związku ze zmianą planów, zamierza sprzedać grunt wraz z znajdującym się na nim budynkiem mieszkalnym. Zbycie przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. W związku z czym Wnioskodawca zamierza po wydaniu pozytywnej opinii rzeczoznawcy budowlanego wartość zaciągniętego kredytu uznać za koszt nabycia nieruchomości potwierdzony umową kredytową. Wybudowanie domu sfinansowanego kredytem będzie skontrolowane przez rzeczoznawcę budowlanego, który na zlecenie banku dokona wyceny domu w celu zweryfikowania realizacji całej inwestycji. Wnioskodawca posiada operat szacunkowy i kosztorys całej inwestycji budowlanej zatwierdzonej przez bank dla potrzeb udzielenia kredytu.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie miało miejsce przed dniem 31 grudnia 2018 r., to zastosowanie znajdzie art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

1.  koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
2.  prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
3.  koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
4.  wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększały wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu.

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym. Ponadto ustawa przewiduje, że wysokość nakładów zwiększających wartość nieruchomości poniesionych w czasie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Innymi słowy w niniejszej sprawie nakładami na nieruchomość zwiększającymi jej wartość, a tym samym kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości będą wydatki, które Wnioskodawca poniósł na budowę domu niezależnie od tego czy niniejsze nakłady Wnioskodawca sfinansował ze środków własnych (np. oszczędności) czy też z kredytu bankowego.

Jednakże, aby dany wydatek na budowę domu mógł być zaliczony w poczet nakładów stanowiących koszt uzyskania przychodu musi on być odpowiednio udokumentowany fakturami VAT w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentom stwierdzającym poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że wydatków na wybudowania budynku mieszkalnego wynikających z wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę budowlanego, Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości, ponieważ wycena nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym dokonana przez rzeczoznawcę nie spełnia dyspozycji przepisu art. 22 ust. 6e w związku z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z tego samego powodu kosztem uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nie będzie również wartość otrzymanego kredytu, przeznaczonego na wybudowanie domu. Tak udokumentowane wydatki, nie stanowią bowiem dokumentu, na podstawie którego przepis pozwala ustalić wysokość nakładów, gdyż nie są ani fakturą VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług ani dokumentem stwierdzającym poniesienie opłat administracyjnych.

Końcowo organ podatkowy zauważa, że wydając interpretacje w trybie art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego. Organ wydając indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków Sądów Administracyjnych, które Jego zdaniem przemawiają za słusznością stanowiska przedstawionego we wniosku, tutejszy Organ zaznacza, że przeanalizował rozstrzygnięcia w nich zawarte. Jednakże należy stwierdzić, że powołane wyroki dotyczą konkretnych spraw podatników osądzonych w innym stanie faktycznym tj. możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków na spłatę kredytu i wydatków związanych z jego zaciągnięciem. Należy również zauważyć, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych zostały uchylone przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.