Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-967/10-5/ISz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-12-01
Teza: Prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.
Słowa kluczowe: faktura-faktura VAT; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 09.09.2010 r. (data wpływu 20.09.2010 r.) uzupełnionym w dniu 15.11.2010 r., (data wpływu) na wezwanie z dnia 22.10.2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20.09.2010 r. wpłynął ww. wniosek uzupełniony w dniu 15.11.2010 r., (data wpływu) na wezwanie z dnia 22.10.2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący” lub „Wnioskodawca”) prowadzi działalność m.in. w zakresie:

1.  leasingu finansowego,
2.  kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek,
3.  pozostałej działalności finansowej, gdzie indziej nie sklasyfikowanej, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych.

W zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, Kupujący zamierza nabyć nieruchomości od W sp. z o.o. z siedzibą w I. (dalej: „Spółka”).

Spółka prowadzi działalność polegającą na wynajmowaniu lokali podmiotom prowadzącym działalność handlową. Obecnie jest właścicielem dwóch poniższych nieruchomości (zwanych dalej „Nieruchomościami”.

1.  nieruchomości położonej w K. stanowiącej lokal niemieszkalny — lokal handlowy na pierwszej kondygnacji, obejmujący 11 pomieszczeń na parterze oraz 7 pomieszczeń na poziomie piwnic, wraz z prawem użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej oraz
2.  nieruchomości położonej w I. przy zabudowanej pawilonem handlowym.

Dla Nieruchomości prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Ponadto Spółka jest najemcą lokalu położonego w K. (dalej zwanego „Lokalem”).

Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na tym, że świadczy w Lokalu usługi magazynowania na rzecz podmiotów trzecich oraz wynajmuje lokale handlowe w Nieruchomościach. Podmioty Wynajmujące lokale handlowe od Spółki prowadzą w nich działalność handlową. W chwili obecnej Spółka posiada dwóch najemców: spółkę P D Sp. z o.o. oraz spółkę Firma Handlowa A Sp. z o.o. Nieruchomość w I. jest wynajmowana spółce P D Sp. z o.o., natomiast usługi najmu Nieruchomości w K. oraz usługi magazynowania w Lokalu są świadczone na rzecz Firmy Handlowej A Sp. z o.o..

Spółka zapewnia najemcom Nieruchomości część niezbędnych mediów, w tym w szczególności dostawę energii elektrycznej na podstawie umowy z zakładem energetycznym dla nieruchomości w I. oraz ogrzewania i wody w przypadku nieruchomości w K. (przy czym Spółka jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej będącej stroną umów z dostawcami). Na podstawie umów z dostawcami Spółka zapewnia również obsługę administracyjno — techniczną Nieruchomości. Pozostałe usługi związane z prowadzeniem działalności handlowej najemcy nabywają bezpośrednio od ich dostawców (np. usługi ochrony, sprzątania, usługi telekomunikacyjne, wywozu nieczystości, dostawy gazu).

Obie Nieruchomości Spółka nabyła w drodze kupna w dniu 16 maja 2007r. Wydanie najemcom lokali handlowych, tj. pierwsze zasiedlenie Nieruchomości nastąpiło w dniu 16 maja 2007 r. Po pierwszym zasiedleniu jak wyżej, Spółka nie ponosiła na ulepszenia Nieruchomości wydatków, które byłyby równe, bądź przewyższające 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Spółka posiada kredyt w R. S.A. zaciągnięty na sfinansowanie zobowiązań zaciągniętych w celu nabycia lub finansowania Nieruchomości w I.. Z uwagi na planowane refinansowanie prowadzonej działalności oraz spłatę kredytu, Spółka planuje sprzedaż obu Nieruchomości na rzecz jednego lub większej liczby podmiotów. W chwili obecnej Spółka ustala warunki sprzedaży Nieruchomości z kilkoma podmiotami prowadzącymi działalność leasingową, przy czym wszystkie podmioty, z którymi Spółka prowadzi ustalenia są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Zbycie Nieruchomości spowoduje rozwiązanie przez Spółkę umów z dostawcami mediów do tych Nieruchomości jak również rozwiązana zostanie umowa o obsługę administracyjno — techniczną Nieruchomości. Rozwiązane zostaną też umowy najmu zawarte z P D Sp. z o.o. oraz Firmą Handlową A Sp. z o.o.

Spółka nadal pozostanie najemcą umowy najmu Lokalu i nadal będzie świadczyć usługi magazynowania na rzecz Firmy Handlowej A Sp. z o.o.

W uzupełnieniu z dnia 15.11.2010 r. (data wpływu) dodano, iż nie ma w chwili obecnej możliwości wiążącego wskazania nieruchomości, które Wnioskodawca zamierza nabyć od sprzedającego.

Powodem braku możliwości wiążącego wskazania tych nieruchomości jest brak ostatecznych uzgodnień biznesowych ze sprzedającym w tym zakresie. Sprzedający rozpatruje, bowiem, różne oferty nabycia nieruchomości złożone nie tylko przez Wnioskodawcę, ale też i przez inne firmy prowadzące działalność leasingową. Wnioskodawca nie posiada wiedzy, jakie oferty złożyły inne podmioty zainteresowane nabyciem nieruchomości od sprzedającego. Trudno jest, więc Wnioskodawcy wskazać jak ostatecznie zakończą się negocjacje ze sprzedającym; czy będzie on zainteresowany zbyciem na rzecz Wnioskodawcy jednej czy dwóch nieruchomości opisanych we Wniosku.

W związku z tym, w poczuciu odpowiedzialności za prawdziwość elementów stanu faktycznego Wnioskodawca zwraca się z uprzejmą prośbą o uwzględnienie trzech opcji, czyli:

1.  nabycia przez Wnioskodawcę dwóch nieruchomości, tj. nieruchomości w K. oraz nieruchomości w I.; albo
2.  nabycia przez Wnioskodawcę jednej nieruchomości, tj. nieruchomości w K.; albo
3.  nabycia przez Wnioskodawcę jednej nieruchomości, tj. nieruchomości w I.

Wnioskodawca wyjaśnia, że pierwsze zasiedlenie obu nieruchomości zbywanych przez sprzedającego miało miejsce w dniu 16 maja 2007r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie podatku od towarów i usług:

W związku z tak Przedstawionym stanem faktycznym, w sytuacji, gdzie Kupujący nabędzie od Spółki opisane wyżej nieruchomości (lub część z nich) i wykorzysta je na potrzeby związane ze sprzedażą podlegającą podatkowi od towarów i usług, Kupujący zapytuje:

1.  Czy opisana wyżej transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie objęta wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w artykule 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a co za tym idzie czy do Wnioskodawcy nie będzie miał zastosowania zakaz obniżania podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego wynikający z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT dotyczący transakcji, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy, zakładając, że Spółka i Kupujący złożą przed dniem sprzedaży naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie że wybierają opodatkowanie dostawy sprzedawanych Nieruchomości, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia naliczonego przy sprzedaży Nieruchomości podatku od towarów i usług, i czy w szczególności możliwości odliczenia VAT nie będzie wyłączał art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT?

Ad. 1.

W opinii Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości nie będzie objęta wyłączeniem o którym mowa w artykule 6 ust. 1. Ustawy o VAT z uwagi na fakt, iż nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Świadczą o tym argumenty przedstawione poniżej.

Przepisy Ustawy o VAT nie zawierają definicji przedsiębiorstwa. W związku z tym należy posłużyć się definicją zawartą w art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny. W myśl tego przepisu przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej który obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT zorganizowana część przedsiębiorstwa oznacza (1) organizacyjnie i (2) finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (3) zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym (4) zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych który zarazem mógłby stanowić (5) niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Nieruchomości nie stanowią ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, zbywane Nieruchomości nie mogą być traktowane jako przedsiębiorstwo. Nie są bowiem zorganizowanym zespołem składników, gdyż obejmują wyłącznie materialne składniki w postaci gruntów, budynków lub ich części. W interpretacjach organów podatkowych podkreśla się wyraźnie, iż „dla zbycia przedsiębiorstwa konieczne jest zbycie zorganizowanego zespołu składników”, w skład którego wchodzi „co najmniej jeden składnik materialny i jeden niematerialny” (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 19.06.2009r., ILPP1/443-381/09-2/MT), co w niniejszym stanie faktycznym nie będzie miało miejsca.

Po drugie, nabycie Nieruchomości nie pozwoli nabywcom na kontynuowanie realizowanej uprzednio przez Spółkę działalności gospodarczej. Aby kontynuować tę działalność konieczne będzie zawarcie stosownych umów (np. z dostawcami mediów oraz usługodawcami usług techniczno — administracyjnych, umowy o prowadzenie rachunku bankowego, księgowości, świadczenie usług prawnych, umowy o zarządzanie). Dodatkowo, nabywcy nieruchomości będą musieli zawrzeć nowe umowy najmu z najemcami. Tymczasem, jak podkreśla Naczelny Sąd Administracyjny, „dla zbycia przedsiębiorstwa konieczne jest przeniesienie na nabywcę minimum niezbędnych środków” pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej przez zbywcę (wyrok NSA z dnia 26.06.2008 r., sygn. akt. I FSK 888/07). Takie przeniesienie nie nastąpi w niniejszym stanie faktycznym.

Zbywane Nieruchomości nie będą też stanowiły zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż nie są one w żaden sposób wyodrębnione organizacyjnie, finansowo lub funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Spółki.

Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie, gdyż brak jest między nimi jakichkolwiek wzajemnych powiązań, które wskazywałyby na istnienie zależności pomiędzy nimi dowodzących, że dopiero ich wspólne działanie prowadziłoby do realizacji określonej kategorii zadań gospodarczych. Nie są one również w żaden sposób wyodrębnione formalnie w strukturze Spółki w postaci np. wydziału, działu, oddziału, etc. Brak jest również wyodrębnienia pod względem finansowym, w szczególności Spółka nie prowadzi ewidencji pozwalającej na przyporządkowanie do Nieruchomości przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Tymczasem, jak podkreśla się w interpretacjach organów podatkowych, wyodrębnienie finansowe oznacza co najmniej możliwość przyporządkowania poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Taki pogląd został wyrażony m.in. w interpretacji Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego nr 1471/DPR1/423-109/07/MK z dnia 25 września 2007 r. oraz interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach nr IBPB3/423-100-08/MS z dnia 18 marca 2008 r.

Nieruchomości, które zostaną zbyte przez Spółkę, nie posiadają też wewnętrznej samodzielności funkcjonalnej, co oznacza w szczególności, że nie posiadają możliwości samodzielnej realizacji zadań gospodarczych bez konieczności podjęcia dodatkowych działań w postaci np. wskazywanej już wcześniej konieczności zawarcia umów z dostawcami mediów oraz usług administracyjno — technicznych, umów rachunku bankowego, umów o zarządzanie. Jak podkreśla się w orzecznictwie organów podatkowych, „aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, aby można było o nich mówić jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego” (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 18.05.2010 r., sygn. akt IPPP1/443-256/10-4/AW).

W niniejszym stanie faktycznym takie zorganizowanie składników majątkowych pozwalające na odrębność niezbędną do samodzielnego funkcjonowania zbywanych nieruchomości w obrocie gospodarczym nie będzie miało miejsca.

Należy wyraźnie podkreślić, że zbycie Nieruchomości nie będzie w żaden sposób dotyczyło zobowiązań Spółki, gdyż wszystkie zobowiązania związane z Nieruchomościami, a w szczególności kredyt bankowy pozostaną w Spółce. W stanowiskach organów skarbowych wyraźnie podkreśla się, że czynność zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi obejmować przeniesienie „wszystkich składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań” (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 18.05.2010 r., IPPP1/443-256/10-4/AW). Gdzie indziej organy podatkowe zaznaczają, że „konsekwencją finansowego wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest konieczność przypisania do niej wszelkich zobowiązań związanych z jej działalnością. Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zatem możliwe tylko w przypadku, gdy na nabywcę zostaną przeniesione wszystkie zobowiązania wcześniej jej przypisane” (Dyrektor izby Skarbowej w Warszawie, 16.02.2009 r. IPPB5/423-165/08-6/MB).

Innym razem organy wskazują, że: „podstawowym wymogiem jest bowiem, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)” (Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, 25.03.2009r., ITPB3/423-49/09/PS). W niniejszej sprawie przeniesienie zobowiązań Spółki na nabywców Nieruchomości nie wystąpi.

Mając na uwadze, że zgodnie z artykułem 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy stwierdzić, że transakcja zbycia przez Spółkę Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad. 2.

W opinii Wnioskodawcy, z uwagi na to, że przedmiotem sprzedaży nie będzie ani przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część, opisana sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie, co do zasady, VAT. Dodatkowo omawiana transakcja nie będzie objęta zwolnieniem z VAT, o ile Spółka i Kupujący złożą właściwym naczelnikom urzędów skarbowych oświadczenie zgodnie z artykułem 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT. W takiej sytuacji, Kupujący będzie, co do zasady, posiadał prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w szczególności prawo do odliczenia nie będzie wyłączone na mocy art. 86 ust. 3a pkt 2) Ustawy o VAT. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT należy rozumieć m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT wynika, że, za towary uważa się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Co do zasady stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 powołanej ustawy, wynosi 22%, jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie — w myśl art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy wskazać, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części budynków lub budowli, w myśl art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie na mocy, art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie musi również zawierać:

1.  imiona nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W niniejszym stanie faktycznym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, tj. oddaniem najemcom lokali handlowych na podstawie umów najmu Nieruchomości, a planowanym zbyciem tych Nieruchomości jest dłuższy niż dwa lata. W związku z tym sprzedaż tych nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, o ile Kupujący i Spółka nie wybiorą rezygnacji ze zwolnienia.

Jeżeli Spółka i Kupujący jako nabywca Nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia odpowiadające warunkom określonym w artykule 43 ust. 10 Ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 22%. Kupujący odda zakupione Nieruchomości w leasing innemu podmiotowi, która to czynność podlegać będzie podatkowi od towarów i usług. W efekcie, Kupujący posiadać będzie prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług, gdyż:

*   transakcja ani nie będzie transakcją nie podlegającą opodatkowaniu, (bo nie będzie dotyczyć przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części) ani transakcją zwolnioną z opodatkowania (gdyż strony złożą odpowiednie oświadczenia właściwym naczelnikom urzędów skarbowych);
*   Kupujący wykorzysta nabyte nieruchomości na potrzeby sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i Usług.

Rzecz jasna prawo Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług uwarunkowane jest spełnieniem innych wymogów formalnych o jakich mowa w art. 86 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m. in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem oceniając prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanej faktury należy ustalić, czy dana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i czy nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie art. 6 pkt 1 przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Definicję taką zawiera ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Na mocy art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
7.  tajemnice przedsiębiorstwa;
8.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jeżeli zatem warunki, o których mowa w cyt. powyżej art. 55¹ Kodeksu cywilnego zostaną spełnione, to transakcja ta nie będzie podlegała przepisom ustawy o VAT. Należy tu wskazać również art. 55² Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca zdefiniował „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości, będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze organizacyjnej podatnika. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne i niematerialne w tym zobowiązania odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów, oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Ważne jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze). Jeśli dane zobowiązania dotyczą działalności związanej z wydzielonym majątkiem to winny być także w trakcie wydzielenia tegoż majątku przyporządkowane właśnie do niego. Wyodrębniona część majątku, aby można było o niej powiedzieć, iż na gruncie ustawy podatkowej stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, musi być zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa także od strony zobowiązaniowej.

Odnośnie wyodrębnienia funkcjonalnego to kryterium to sprowadza się do ustalenia, czy wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć zadania oraz samodzielnie funkcjonować na rynku. Nie budzi bowiem wątpliwości to, iż aby wydzielona część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, musi ona posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe: materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. A zatem, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż w ramach działalności swojego przedsiębiorstwa Wnioskodawca zamierza nabyć od W sp. z o.o. z siedzibą w I.

1.  nieruchomość położoną w K. stanowiącą lokal niemieszkalny — lokal handlowy na pierwszej kondygnacji, obejmujący 11 pomieszczeń na parterze oraz 7 pomieszczeń na poziomie piwnic, wraz z prawem użytkowania wieczystego części nieruchomości wspólnej oraz
2.  nieruchomość położoną w I. zabudowaną pawilonem handlowym.

Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, zbywane nieruchomości nie mogą być traktowane jako przedsiębiorstwo, nie są bowiem „zorganizowanym zespołem składników” gdyż obejmują wyłącznie materialne składniki w postaci gruntów, budynków, budowli lub ich części. Nabycie przedmiotowych nieruchomości nie pozwoli Kupującemu na kontynuowanie realizowanej działalności gospodarczej, ponieważ konieczne będzie zawarcie stosownych umów (np. z dostawcami mediów).

Zbywane nieruchomości nie będą również stanowiły zorganizowanej części przedsiębiorstwa, gdyż nie są one w żaden sposób wyodrębnione organizacyjnie, finansowo lub funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Spółki. Pomiędzy przedmiotowymi nieruchomościami brak jest wzajemnych powiązań, które wskazywałyby na istnienie zależności pomiędzy nimi, nie są również w żaden sposób wyodrębnione formalnie w strukturze Spółki w postaci np. wydziału, oddziału itp. Brak jest również wyodrębnienia pod względem finansowym, w szczególności Spółka zbywająca nie prowadzi ewidencji pozwalającej na przyporządkowanie do tych nieruchomości przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań.

Reasumując, całokształt okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę nie wskazuje, aby przedmiotem zbycia było przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Opisana transakcja stanowić będzie dostawę poszczególnych składników majątku, podlegających opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla dostawy tych składników. W niniejszej sprawie nie znajdzie zatem zastosowania wyłączenie z opodatkowania wynikające z art. 6 pkt 1 ww. ustawy, a co za tym idzie nie będzie miał zastosowania zakaz obniżania podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia przedmiotowych nieruchomości, wynikający z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, odnośnie transakcji niepodlegających opodatkowaniu.

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział trzy stawki preferencyjne: 7%, 3% i 0%. Ustawodawca daje także podatnikom możliwość stosowania zwolnień podatkowych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

(a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Treść art. 29 ust. 5 ustawy o VAT stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 za zm.), zwolnione z podatku jest zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

W świetle wskazanych przepisów o stawce obowiązującej przy dostawie obejmującej grunt, na którym posadowiony jest budynek lub budowla, decydują zasady opodatkowania tego budynku lub budowli, ponieważ w takim przypadku wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku lub budowli. W konsekwencji jeżeli obiekt będący przedmiotem dostawy (budynek lub budowla osadzony na gruncie) jest zwolniony z podatku VAT, to dostawa gruntu również korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Z uwagi na treść § 12 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia oraz fakt, że zbycie prawa wieczystego użytkowania jest równoznaczne z przeniesieniem uprawnień do dysponowania gruntem, powyższe zasady stosuje się również do sprzedaży wieczystego użytkowania gruntu (a także innych form dostawy – np. aportu tego prawa) oraz sprzedaży budynków i budowli na takim gruncie posadowionych.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Nieruchomości, które Wnioskodawca zamierza nabyć od Spółki Wnioskodawca zostały zasiedlone w dniu 16 maja 2007r., w myśl definicji pierwszego zasiedlenia wyrażonej w ustawie o VAT.

Ponadto z opisu sprawy wynika, iż zarówno zbywca jak i nabywca Nieruchomości są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT oraz złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT tych Nieruchomości. Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabyte nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę opisane powyżej zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego tut. Organ podatkowy stwierdza, iż planowane przez Spółkę zbycie Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, będzie podlegało zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż dostawa nie będzie odbywała się w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Z uwagi na fakt, iż strony zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 (spełniają ku temu przesłanki z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a do Wnioskodawcy, jako Kupującego nie będzie miał zastosowania zakaz obniżania podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego, wynikający z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponieważ Nieruchomości, które Zainteresowany zamierza nabyć będą służyły, zgodnie z jego wskazaniem, wykonywaniu czynności opodatkowanych - Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia tych Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

W związku z tym, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilno-prawnych zostanie wydana odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji w przedstawionym zdarzeniu przyszłym.

Ponadto, mając na uwadze, że stroną wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, jest B. L., interpretacja nie wywołuje skutków prawnych dla Spółki W. sp. z o.o. z siedzibą w I. – jako podmiotu sprzedającego wskazane we wniosku nieruchomości. W konsekwencji regulacje zawarte w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa nie będą miały zastosowania dla tego podmiotu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.