Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.178.2019.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży trzech nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 13 sierpnia 2019 r. (data wpływu 19 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 4 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży trzech Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży trzech Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 10 października 2019 r. Znak: 0112-KDIL2-2.4012.450.2019.2.JK, 0111-KDIB2-2.4014.178.2019.3.MM, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 4 listopada 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Yspółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) jest właścicielem Nieruchomości położonych w:

(i) O. (dalej: „Nieruchomość O.”),

(ii) S. (dalej: „Nieruchomość S.”),

(iii) R. (dalej: „Nieruchomość R.”)

opisanych szczegółowo poniżej (zwanych łącznie dalej: „Nieruchomości”).

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomości.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) powyższych Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

(i) Opis Nieruchomości O.

Nieruchomość O. będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: … oraz … (dalej: Działki O.);
*   prawo własności budynków, budowli i urządzeń w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami (np. system oświetlenia LED, system poczty pneumatycznej) zlokalizowanych na Działkach O. (zwanych dalej odpowiednio Budynkami O., Budowlami O., Urządzeniami O.). Na Działkach O. znajdują się między innymi:

*   budynek hipermarketu (dalej jako: „Budynek CH O.”);
*   ogrodzenie;
*   pylon informacyjny;
*   wieża reklamowa;
*   parking;
*   brama wjazdowa;
*   wiaty na wózki sklepowe;
*   wiata stalowa.

Działki O. położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę (obszar oznaczony symbolem 14 UC – przeznaczenie podstawowe: obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2; przeznaczenie dopuszczalne: zabudowa usługowa, zabudowa handlowo-usługowa).

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki O. będą zabudowane. Poza Budynkami O., Budowlami O. i Urządzeniami O. na Działkach O. na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości O. przez Zbywcę

Historycznie prawo użytkowania wieczystego Działek O. oraz własności wzniesionych na nich budynków i budowli zostało nabyte przez C6 Sp. z o.o. (po późniejszej zmianie firmy: C 1 Sp. z o.o. – dalej: C6) od D Sp. z o.o. (dalej: D) w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 2 grudnia 1998 r. Zakup budynków i budowli znajdujących się na działkach gruntu przez C6 podlegał w części opodatkowaniu VAT, oraz w części zwolnieniu z VAT (zwolnieniu dla towarów używanych) a C przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z zakupem Działek O. wraz z budynkami i budowlami znajdującymi się wówczas na Działkach O. (w zakresie w jakim zakup ten podlegał opodatkowaniu VAT).

W dniu 30 września 1998 r. została wydana decyzja Prezydenta Miasta nr …/98 udzielająca pozwolenia na rozbudowę i modernizację istniejącego obiektu handlowego D w O. – wydana na D Sp. z o.o.

W dniu 22 stycznia 1999 r. została wydana decyzja Prezydenta Miasta nr …/99 dotycząca przeniesienia decyzji nr …/98 z D sp. z o.o. na C6.

Kolejne pozwolenia na budowę były wydawane na C6 i Zbywcę.

Budynki i budowle znajdujące się na Działkach O. na moment nabycia od D zostały wyburzone po nabyciu od D.

Obecnie Działki O. są zabudowane. Budynki O. i Budowle O. tworzące Nieruchomość O. zostały wybudowane przez C6 lub Zbywcę. Wydatki poniesione przez C6 oraz Zbywcę na budowę Budynków O. oraz Budowli O. podlegały VAT. Zarówno C6, jak i Zbywcy przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych poniesionych na budowę tych obiektów.

Budynek CH O. jest największym obiektem na Nieruchomości O. (zgodnie z wypisem z rejestru budynków z dnia 26 lutego 2019 r., ma powierzchnię 12 929 m2).

Dodatkowo, zgodnie z rejestrem środków trwałych Zbywcy, do Nieruchomości przynależą m.in:

*   7 wiat na wózki – wprowadzone do rejestru w 2015 r.;
*   wiata stalowa (inne budynki) – wprowadzona do rejestru w 2002 r.;
*   ogrodzenie C6 – wprowadzone do rejestru w 1999 r.;
*   wieża reklamowa – wprowadzona do rejestru w 1999 r.;
*   parking – wprowadzony do rejestru w 1999 r.;
*   pylon informacyjny – wprowadzony do rejestru w 2003 r.
*   brama wjazdowa – wprowadzone do rejestru w 2017 r.

C6 i Zbywca mogli ponosić także wydatki na ulepszenie Budynków O. i Budowli O. i kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów. Niemniej jednak, C6 i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z dokonaniem takich ulepszeń.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in.:

1.  w dniu 26 lipca 1999 r. na C6 – pozwolenie na użytkowanie obiektu handlowego C w O.;
2.  w dniu 12 listopada 2001 r. na C Hipermarket sp. z o.o. – pozwolenie na użytkowanie przebudowanego pasażu przy wejściu głównym do hipermarketu C w O.;
3.  w dniu 8 sierpnia 2005 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie przebudowanej cukierni, piekarni, grilli oraz działu mięsnego w Centrum Handlowym X, dz. nr … i … .

Część pomieszczeń Budynku CH O. była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy O.”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część ponad dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej. Działalność ta była prowadzona przez Zbywcę w Nieruchomości O. przez ponad dwa ostatnie lata.

Pozostałe Budynki O. (tj. inne Budynki niż Budynek CH O.), Budowle O. i Urządzenia O., jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH O., zaczęły być wykorzystywane zarówno dla celów własnej, handlowej działalności gospodarczej Zbywcy jak również na potrzeby jego dodatkowej działalności w postaci wynajmu powierzchni Najemcom od momentu ich oddania do użytkowania.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 17 kwietnia 2003 r. C6 połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku C6 (na moment połączenia działającej pod nazwą 1 Sp. z o.o.) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki C.

(ii) Opis Nieruchomości S.

Nieruchomość S. będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: … (dalej: Działki S.);
*   prawo własności budynków, budowli i urządzeń w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami (np. system oświetlenia LED, system poczty pneumatycznej) zlokalizowanych na Działkach S. (zwanych dalej odpowiednio Budynkami S., Budowlami S., Urządzeniami S.); Na Działkach S. znajdują się między innymi:

*   budynek hipermarketu (dalej jako „Budynek CH S.);
*   myjnia;
*   sieć kanalizacyjna;
*   parking;
*   pylon reklamowy;
*   budynek pomocniczy;
*   wiata na wózki sklepowe.

Dla Działek S. obowiązują ustalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Wnioskodawcy ponadto wskazują, iż przed nabyciem Nieruchomości S. przez Nabywcę zostanie usunięta myjnia oraz cała infrastruktura (podziemna i naziemna) związana z jej obsługą, która nie jest niezbędna do obsługi Budynków S.

Niezależnie od powyższego na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki S. – za wyjątkiem Działki S. nr …, która jak wskazano powyżej jest objęta MPZP jako przeznaczona pod zabudowę – będą zabudowane. Poza Budynkami S., Budowlami S. i Urządzeniami S. na Działkach S. na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości S. przez Zbywcę

Historycznie Działki S. nabywane były przez Zbywcę od osób fizycznych.

Prawo własności Działek S. zostało nabyte przez Zbywcę w drodze transakcji sprzedaży na podstawie następujących aktów notarialnych:

*   z dnia 18 listopada 2005 r.;
*   z dnia 28 grudnia 2007 r.;
*   z dnia 28 grudnia 2007 r.;
*   z dnia 28 grudnia 2007 r.;
*   z dnia 22 sierpnia 2008 r.

Działki S. na moment nabycia przez Zbywcę były niezabudowane i powyższe nabycia podlegały opodatkowaniu PCC.

Po nabyciu Działek S., Zbywca uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowę i w konsekwencji wzniósł na nich Budynki S. i Budowle S.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budową Budynków S. i Budowli S.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi:

*   w dniu 26 kwietnia 2011 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie budynku handlowo-usługowego w części obejmującej pomieszczenie kotłowni gazowej, zlokalizowanego na terenie działek nr …;
*   w dniu 30 marca 2011 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie w części obejmującej obiekt handlowo-usługowy wraz z instalacjami w tym wewnętrzną instalacją gazu i stacją transformatorową konsumencką, hali namiotowej, garażu, budynku pompowni i hydroforni wraz z instalacjami, wartowni, pylonu reklamowego, prasokontenera, zbiornika retencyjnego wody, przeciwpożarowego muru oporowego wraz z osłoną parawanową, balustrad zewnętrznych, schodów zewnętrznych, bariery automatycznej dla samochodów dostawczych, dróg służących do wewnętrznej komunikacji, placów manewrowych, miejsc postojowych w ilości 375 szt., chodników wraz z odwodnieniem i oświetleniem, wiat na wózki, sieci elektroenergetycznej, wody pitnej podwyższonego ciśnienia, wodociągowej, hydrantów przeciwpożarowych, kanalizacji technologicznej, kanalizacji deszczowej (czystej i brudnej), drenarskiej, zlokalizowanego na terenie działek nr … .

Część pomieszczeń Budynku CH S. była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy S.”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki S. (tj. Budynki inne niż Budynek CH S.), Budowle S. i Urządzenia S., jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH S. są wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców S. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości S. do Najemców S.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Budynków S. i Budowli S., o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b). Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na wydatkach na ulepszenie Budynków S. i Budowli S.

(iii) Opis Nieruchomości R.

Nieruchomość R. będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym: … (dalej: Działka R.);
*   prawo własności budynków, budowli i urządzeń, w tym infrastruktury technicznej związanej z budynkami i budowlami, zlokalizowanych na Działce R. (zwanych dalej odpowiednio Budynkami R., Budowlami R., Urządzeniami R.) Na Działce R. znajdują się między innymi:

*   budynek hipermarketu (dalej: Budynek CH R.);
*   myjnia;
*   parking;
*   pylon reklamowy;
*   sieć wodociągowa;
*   wiata na wózki sklepowe.

Działka R. położona jest na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Wnioskodawcy wyjaśniają, że przed Transakcją Zbywca przeprowadził podział geodezyjny działek Zbywcy o nr … , w wyniku którego działki uległy podziałowi na działki o nr … i nr … Wyłącznie działka o nr … (Działka R.) będzie przedmiotem Transakcji.

Wnioskodawcy wyjaśniają, że zostaną natomiast ustanowione służebności gruntowe przez działkę …, które umożliwią prawidłowe funkcjonowanie wydzielonej części nieruchomości, tj. działki o nr … poprzez zapewnienie jej dostępu do drogi publicznej.

Wnioskodawcy ponadto wskazują, iż przed nabyciem Nieruchomości R. przez Nabywcę zostanie usunięta myjnia oraz infrastruktura związana z jej obsługą, która nie jest niezbędna do obsługi Budynków R.

Niezależnie od powyższego, na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), grunt stanowiący Działkę R. będzie zabudowany. Poza Budynkami R., Budowlami R. i Urządzeniami R. na Działce R. na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Okoliczności nabycia Nieruchomości R. przez Zbywcę

Historycznie Działka R. została nabyta przez J sp. z o.o., działający później (po zmianie nazwy) jako K sp. z o.o. (dalej: K), od L spółka jawna (dalej: L).

Prawo własności Działki R. zostało nabyte przez K w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 8 maja 2002 r.

Działka R. na moment nabycia przez K zgodnie z aktem notarialnym z dnia 8 maja 2002 r., była niezabudowana i zakup ten podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych („PCC”).

Przed nabyciem Działki R. przez Zbywcę, L uzyskał decyzje o pozwoleniu na budowę na Działce R. Część pozwoleń została przeniesiona na Zbywcę przed nabyciem Działki R. i w konsekwencji Zbywca wzniósł na niej Budynki R. i Budowle R.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budową Budynków R. i Budowli R.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane m.in.:

*   w dniu 28 sierpnia 2002 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie Centrum Handlowo- Usługowego w R.;
*   w dniu 23 sierpnia 2005 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie pawilonu handlowego dobudowanego do istniejącego Centrum Handlowego „X” w R.

Część pomieszczeń Budynku CH R. była sukcesywnie przekazywana najemcom (Najemcy R.) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki R. (tj. Budynki inne niż Budynek CH R.), Budowle R. i Urządzenia R., jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH R. są wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców R. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości R. do Najemców R.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 10 lipca 2003 r. K połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku K (spółkę przejmowaną) na Zbywcę (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. W wyniku połączenia Zbywca wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki K.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości R., o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

Działki O., Działki S. i Działka R. w dalszej części wniosku określane będą jako „Działki”, Budowle O., Budowle S. i Budowle R. jako „Budowle”, Budynki O., Budynki S. i Budynki R.jako „Budynki”, zaś Urządzenia O., Urządzenia S. i Urządzenia R. jako „Urządzenia”, Najemcy S., Najemcy O. oraz Najemcy R. jako „Najemcy”.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki – za wyjątkiem Działki S. nr …, objętej MPZP, zgodnie z którym jest przeznaczona pod zabudowę – będą zabudowane Budynkami lub Budowlami. Poza Budynkami, Budowlami i Urządzeniami na Działkach na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

(iv)Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji są Nieruchomości, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Przed przeprowadzeniem Transakcji, Zbywca opuści zajmowaną na własną działalność przestrzeń hipermarketów i nie będzie prowadził w niej działalności handlowej. Jednocześnie na dzień Transakcji, Nieruchomości nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Tym samym Nabywca nie wstąpi w miejsce Zbywcy w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości.

Nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów na media i umowy dostawy mediów.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami,
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości,

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   podstawowa działalność gospodarcza Zbywcy (tj. działalność handlowa opisana powyżej),
*   własność towarów handlowych,
*   umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (np. w zakresie działalności handlowej),
*   prawa do domeny internetowej, prawo do oprogramowania komputerowego związanego z funkcjonowaniem Nieruchomości, prawo do znaku towarowego wyróżniającego daną Nieruchomość i znak towarowy związany z nazwą Zbywcy,
*   inne środki trwałe oraz wyposażenie wykorzystywane do działalności handlowej (inne niż urządzenia i infrastruktura techniczna związana z Budynkami i Budowlami) Zbywcy np. szereg innych ruchomości będących własnością Zbywcy, drukarki, komputery, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne,
*   prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków i Budowli,
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   księgi rachunkowe Zbywcy,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomościami (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – takie umowy obecnie nie istnieją,
*   pracownicy Zbywcy.

Nieruchomości nie są wyodrębnione w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla nich również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie Nieruchomości mają zostać zbyte na rzecz Nabywcy. Strony planują, iż Transakcja sprzedaży Nieruchomości O. zostanie przeprowadzona do końca 2019 r. Niemniej jednak, nie jest wykluczone, że zostanie dokonana dopiero na początku 2020 r.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości zostaną przeprowadzone prace adaptacyjne, modernizacyjne i remontowe niezbędne do przystosowania Budynków i Budowli wraz z infrastrukturą do prowadzenia działalności handlowej dotyczącej sprzedaży materiałów budowlanych, wyposażenia wnętrz oraz towarów związanych z utrzymaniem ogrodów (całkowicie inny profil działalności niż obecnie prowadzony przez Zbywcę). Działalność na terenie Nieruchomości w ww. zakresie będzie prowadzona przez spółkę powiązaną (Ł Sp. z o.o.), która będzie wynajmowała od Nabywcy Nieruchomości. Wynajem Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Działalność prowadzona na nabytych Nieruchomościach nie będzie kontynuacją działalności Zbywcy. Nie jest wykluczone, że w przyszłości Nabywca poza wynajmem Nieruchomości pod główną działalność prowadzoną przez spółkę powiązaną będzie wynajmował część powierzchni zewnętrznym podmiotom m.in. w zakresie prowadzenia działalności pomocniczej takiej jak przykładowo wynajem powierzchni pod bankomaty, maszyny vendingowe.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów. Zarządzanie Nieruchomościami i aktywami będzie prowadzone przez pracowników podmiotu powiązanego z Nabywcą.

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że sprzedaż trzech nieruchomości, tj. Nieruchomości O., Nieruchomości S. i Nieruchomości R., na rzecz Nabywcy zostanie dokonana na podstawie trzech odrębnych umów – każda z nieruchomości będzie sprzedawana na podstawie odrębnego aktu notarialnego.

Ponadto Wnioskodawca dodatkowo wyjaśnił, że we wniosku wskazywał, iż przed Transakcją Zbywca opuści zajmowaną na własną działalność przestrzeń hipermarketów i nie będzie prowadził w niej działalności handlowej. Jednocześnie na dzień Transakcji Nieruchomości nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Tym samym, Nabywca nie wstąpi w miejsce Zbywcy w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości.

W tym kontekście Wnioskodawca wskazuje, iż nie można wykluczyć, że jeden z Najemców R.(dalej jako: Najemca) pozostanie w Nieruchomości na moment Transakcji. W takim przypadku, prawa i obowiązki z umowy najmu zawartej z tym Najemcą przejdą z mocy prawa na Nabywcę. Niemniej jednak, Nabywca wyrazi zgodę na zakup Nieruchomości R. wraz ze wspomnianą umową najmu z Najemcą tylko w przypadku, gdy Zbywca ustali ze wspomnianym Najemcą, że opuści on zajmowaną przestrzeń w Budynku CH R. w krótkim okresie po dokonaniu Transakcji. Przejście tej jednej umowy najmu jest zatem jedynie wynikiem braku możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przed dokonaniem Transakcji.

Wnioskodawca ponadto wskazał, iż sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy (niepowiązanego ze Zbywcą) odbędzie się zasadniczo w stanie wolnym od obciążeń (w tym w szczególności umów najmu czy dzierżawy, za wyjątkiem wspomnianej umowy z jednym Najemcą) innych niż te, które zostaną ustanowione na rzecz Nabywcy (niepowiązanego ze Zbywcą), a także za wyjątkiem ograniczonych praw rzeczowych (służebności), ustanowionych w związku z koniecznością prawidłowego korzystania z Nieruchomości lub nieruchomości sąsiednich, istniejących na moment Transakcji bądź ustanowionych w związku z Transakcją, jakie wynikają (bądź będą wynikały) z decyzji administracyjnych, jak też z umów/porozumień zawartych przez aktualnych bądź uprzednich właścicieli Nieruchomości.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 31 października 2019 r. (data wpływu do Organu 4 listopada 2019 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0112-KDIL2-2.4012.450.2019.4.JK, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie nr 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – to, czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie bądź będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Tym samym, jeżeli strony złożą przed Transakcją Oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT (albo będzie podlegała opodatkowaniu VAT obligatoryjnie), planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 29 listopada 2019 r. Znak: 0112-KDIL2-2.4012.450.2019.4.JK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie trzech odrębnych umów sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego będącego stroną postępowania trzy Nieruchomości. Nieruchomości będące przedmiotem trzech Transakcji to Nieruchomość O. obejmująca prawo użytkowania wieczystego działek O. oraz prawo własności budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na działkach O., Nieruchomość S. obejmującą prawo własności działek S. zabudowanych budynkami, budowlami i urządzeniami oraz prawo własności działki S. niezabudowanej, Nieruchomość R. obejmującą prawo własności działek R. zabudowanych budynkami, budowlami i urządzeniami.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania trzech odrębnych umów sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowane transakcje – dokonane pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia danej umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednakże każdą z trzech zawieranych umów należy rozpatrywać odrębnie, ponieważ stanowią one odrębne czynności cywilnoprawne, na podstawie których dojdzie na zakupu konkretnej nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 listopada

2019 r. Znak: 0112-KDIL2-2.4012.450.2019.4.JK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, wskazano, że: „(…) w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy (…). Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są zabudowania będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Niemniej jednak Wnioskodawca w analizowanej sprawie po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanych według 23% stawki VAT.

Wobec powyższego Transakcja zbycia Nieruchomości zarówno zabudowanych jak i niezabudowanych będzie opodatkowana w całości według stawki 23% VAT.”

A zatem, skoro wszystkie trzy transakcje sprzedaży Nieruchomości będą podlegały faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będą z tego podatku zwolnione, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w stosunku do umowy sprzedaży Nieruchomości O., umowy sprzedaży Nieruchomości S. i umowy sprzedaży Nieruchomości R.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. trzech umów.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.