Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.117.2021.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-23
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 23 kwietnia 2021 r. (data wpływu 28 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym 27 lipca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 30 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.255.2021.2.WH, 0111-KDIB2-2.4014.117.2021.3.DR, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 27 lipca 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią J. D.;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wyszukuje i kupuje grunty, które są atrakcyjne z punktu widzenia prowadzonych przez siebie inwestycji. Nabywca zainteresował się nieruchomością stanowiącą własność Pani J. D. (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania). P zamierza nabyć Nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, tj. realizacją inwestycji w postaci parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Pani J. D. 5 września 2018 r. aktem notarialnym zawarła z P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej jako: „Kupujący”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w D., stanowiącej działkę gruntu o numerze (…) i obszarze 0,98 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest zabudowana jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 86 m2.

Jak wynika z działu II księgi wieczystej, właścicielem Nieruchomości jest Pan E. L. M. (ojciec J. D.). który nabył ją na podstawie umowy darowizny z 2 grudnia 2014 r. objętej aktem notarialnym (…).

W dziale III księgi wieczystej wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wobec przejścia własności na J. D. w całości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 22 października 2015 r.

W dziale IV powołanej księgi żadnych wpisów nie ma.

Pani J. D. oświadczyła, iż Nieruchomość nabył jej ojciec E. L. M. w udziale wynoszącym 1/2 części na podstawie umowy darowizny – akt notarialny z 23 października 1990 r. oraz w udziale 1/2 części na podstawie umowy darowizny – akt notarialny z 2 grudnia 2014 r. W dniu 8 października 2015 r. E. L. M. zmarł, a spadek po nim na podstawie ustawy nabyła w całości córka J. D., co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z 22 października 2015 r. W związku z tym J. D. pozostaje jedynym właścicielem Nieruchomości – Nieruchomość stanowi jej majątek osobisty jako nabyty w drodze dziedziczenia, gdyż nie zawierała ona umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową z mężem K. D.

Ponadto, Pani J. D. oświadczyła, że według jej wiedzy:

1.  Nieruchomość wolna jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie jest obciążona żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich;
2.  zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla działki nr (…) według stanu na 25 października 2014 r., działka gruntu nr (…) położona jest na terenach oznaczonych symbolem B. RIIIa, S IIIa i IIIb, W i zawiera obszar 0,98 ha;
3.  Nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 86 m2;
4.  Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;
5.  teren, na którym położona jest Nieruchomość, nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego;
6.  opłaty związane z eksploatacją Nieruchomości, a także wszelkie podatki z nią związane były przez Sprzedającą regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia umowy przedwstępnej nie istnieją żadne zaległości, a w szczególności uregulowany został podatek od nieruchomości za rok 2018, zaś Sprzedająca zobowiązuje się, iż żadne takie zaległości nie będą istnieć w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;
7.  Sprzedająca nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy Ordynacja podatkowa, co w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży potwierdzą uzyskane przez Sprzedającą zaświadczenia urzędu gminy, urzędu skarbowego i Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych wydane w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja Podatkowa;
8.  Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu lub użyczenia, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani ograniczeniami w rozporządzeniu, także nieujawnionymi w księdze wieczystej roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu, a nadto na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, ani nie znajduje się ona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego;
9.  Sprzedająca nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do sprzedaży względnie do obciążenia Nieruchomości;
10.  nie istnieją żadne spory pomiędzy Sprzedającą, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących dotyczące granic, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości;
11.  zgodnie z wiedzą Sprzedającej nie są planowane nowe drogi, ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia Nieruchomości lub jej części;
12.  na terenie Nieruchomości ani pod jej powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Kupującego Inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;
13.  Nieruchomość nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji, ponadto Sprzedająca nie była zobowiązana do zapłaty żadnych opłat ani kar związanych z korzystaniem lub zanieczyszczeniem środowiska oraz naruszeniem jakichkolwiek przepisów w zakresie ochrony środowiska;
14.  Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz jest wolna od wad prawnych;
15.  według najlepszej wiedzy Sprzedającej w Nieruchomości nie występują wady ukryte;
16.  stan Nieruchomości wynikający z przedstawionych dokumentów jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym oraz oświadczeniami złożonymi przez Sprzedającą;
17.  Sprzedająca nie nabyła Nieruchomości od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego;
18.  Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i według jej wiedzy sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług;
19.  Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa;
20.  w stosunku do Sprzedającej nie zostało wszczęte jakiekolwiek postępowania upadłościowe oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia postępowania upadłościowego w stosunku do Sprzedającej i Sprzedająca jest w stanie spełniać swoje zobowiązania;
21.  nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym takich, które byłyby oparte na przepisach art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z niniejszej Umowy lub doprowadzić do uznania niniejszej Umowy za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia niniejszej Umowy lub Umowy Sprzedaży;
22.  dla Nieruchomości nie został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu, o którym mowa w art. 19 ust. 2 ustawy o lasach, a nadto nie została wydana dla niej decyzja w trybie art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;
23.  Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze w rozumieniu przepisów ustawy o rewitalizacji, a nadto – zgodnie z wiedzą Sprzedającej – Rada Gminy nie podjęła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w takiej uchwale – zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 przywołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami;
24.  Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody.

Powyższe oświadczenia zostaną powtórzone przez Sprzedającą w Umowie Sprzedaży.

Zgodnie z informacjami pozyskanymi od Sprzedającej, Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość jest zabudowana – tj. znajduje się na niej dom z podpiwniczeniem. Jak zostało wskazane w umowie przedwstępnej jest to jednokondygnacyjny murowany budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 86 m2. Dom jest niewykończony – posiada fundamenty, ściany i dach, natomiast w środku w części jest surowa cegła. Aktualnie dom jest w stanie do rozbiórki.

Według oświadczenia J. D. budynek został wybudowany niecałe 60 lat temu przez jej dziadków – jako miejsce, do którego mogliby przyjeżdżać latem w weekendy – i do takich celów im służyło. Podobnie nieruchomość wykorzystywał ojciec Pani J., jak i ona sama – przyjeżdżali tam w ciągu dnia, bez noclegów.

Pani D. wskazała także, że nieruchomość nie była ulepszana w ten sposób, że wydatki na jej ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek inne naniesienia oraz elementy uzbrojenia. Powierzchnia Nieruchomości nie została w żaden sposób utwardzona.

Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą – przeważającym jej przedmiotem jest działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych (PKD: 66.22.Z). Nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Teren działki nr (…) nie był także wykorzystywany do działalności rolniczej, nie był uiszczany podatek rolny. Od dnia nabycia do dnia jej zbycia Nieruchomość wykorzystywana będzie do celów rekreacyjnych.

Nieruchomość nie była w przeszłości dzielona, nie była łączona, nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne. Sama Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości (np. przyłączenie do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej itp.).

Pani J. D. oświadczyła także, że nie podejmowała żadnych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości – to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia nieruchomości. Ponadto, Sprzedająca nie zabiegała o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości lub o dokonanie jego zmiany.

Nieruchomość nie była w przeszłości dzierżawiona, ani wynajmowana. Nie będzie także dzierżawiona, ani wynajmowana do dnia jej zbycia.

Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość, a Kupujący wskazaną Nieruchomość kupi, po spełnieniu się tzw. Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej, następujących Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży:

1.  uzyskanie przez Sprzedającą zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
4.  uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowy planowanej inwestycji;
5.  potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego, oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji na przedmiotowej Nieruchomości;
6.  potwierdzenie przez Kupującego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;
7.  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
8.  przedłożenie Kupującemu przez Sprzedającą na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej;
9.  minimum dwukrotnego podpisania oraz przekazania przez Sprzedającą Kupującemu, na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu;
10.  zmiana oznaczenia gruntów wchodzących w skład Nieruchomości w ewidencji gruntów na nierolne lub uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość zmieniający przeznaczenie Nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego;
11.  dostarczenie do umowy sprzedaży przez Sprzedającą następujących dokumentów:
    *   wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej,
    *   wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, albo zaświadczenia wydanego przez właściwy urząd, że Nieruchomość nie znajduje się na terenie, dla którego został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego,
    *   zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego w trybie art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn, z którego będzie wynikało, że nabycie przez Panią J. D. Nieruchomości w drodze spadku było zwolnione od podatku od spadków i darowizn.

Strony w umowie przedwstępnej postanowiły, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Przyrzeczonej – pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej Pani J. D., udzieliła osobom reprezentującym Kupującego pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającej, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:

*   uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
*   uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
*   uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,
*   zawarcie w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
*   uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
*   uzyskanie – wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży – we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja Podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
*   przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy. Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka stanowiąca przedmiot sprzedaży została odłączona,
*   uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z tej umowy przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Obecnie planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej jako: „Cesjonariusz”, „Nabywca”). Na podstawie umowy cesji P Sp. z o.o. przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym, a Cesjonariuszem.

Dnia 18 stycznia 2021 r. J. D. wraz z P Sp. z o.o. aktem notarialnym dokonała zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w ten sposób, że zmieniono cenę sprzedaży Nieruchomości, a także datę ostateczną zawarcia umowy sprzedaży (pierwotnie założono, że nastąpi to nie później niż do 31 stycznia 2021 r. zgodnie z aneksem do umowy przedwstępnej – do 30 czerwca 2021 r. ).

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 19 lipca 2021 r. (data wpływu do Organu 27 lipca 2021 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0114-KDIP4-2.4012.255.2021.3.WH, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c. opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 u.p.c.c., czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nie istotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na zwolnienie od podatku VAT przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 lub 2 będzie prawidłowa – tj. Sprzedająca nie będzie działa jako podatnik VAT lub dostawa Nieruchomości zabudowanej będzie zwolniona z VAT, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) u.p.c.c. i transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 17 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.255.2021.3.WH.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu sprawy wynika, że planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Na podstawie umowy cesji P Sp. z o.o. przeniesie na Nabywcę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości zabudowanej jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem mieszkalnym, położonej w D., stanowiącej działkę gruntu numer (\`(...)\`) i obszarze 0,98 ha. W związku z tym, umowa przyrzeczona zostanie zawarta pomiędzy Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania a Zainteresowanym będącym stroną postępowania.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.255.2021.3.WH, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Zatem, sprzedaż przez Sprzedającą działki nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

(…) dostawa budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr (…) podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntu tj. działki nr (…), na której znajduje się przedmiotowy budynek będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.”

Tym samym, z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. b) tego przepisu. W przepisie tym wprost stwierdzono, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania podlega uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, ale jest zwolniona z tego podatku, to brak jest podstaw do wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Natomiast w sytuacji, gdyby Zainteresowani podjęli decyzję o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. a) podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.