Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-906/12-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-12-24
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nieruchomości wspólne; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; sprzedaż; własność; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 20 września 2012 r. (data wpływu: 26 września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13 października 2005 r. Wnioskodawca nabył udział wynoszący l/2 części w zabudowanej nieruchomości, oznaczonej jako działka numer 1642, za kwotę 70 000 zł.

Następnie, w roku 2005 Zainteresowany nabył na podstawie umowy darowizny 1/2 udziału nieruchomości, oznaczonej jako działka 1641 /1.

W dniu 22 listopada 2010 r. Wnioskodawca wraz z Panią X i Panem Y sprzedali nieruchomość składającą się z działek o numerach: 1642, 1641/1 i 1632/1 za łączną kwotę 800 000 zł. Sprzedaż nastąpiła przez osoby fizyczne, nie w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z umową cywilnoprawną zawartą w dniu 3 kwietnia 2010 r. przez Panią X i Zainteresowanego, podział ze sprzedaży ww. nieruchomości miał być następujący: Pani X – 660 000 zł, Wnioskodawca – 140 000 zł. Fakt takiego podziału został potwierdzony umową cywilnoprawną zawartą w dniu 22 listopada 2010 r. pomiędzy tymi samymi stronami. Podstawą takiego podziału było to, iż Pani X z otrzymanej kwoty ze sprzedaży nieruchomości była zobowiązana do spłaty kredytu w wysokości 113 096,98 CHF, prowizji w wysokości 10 458,57 CHF oraz pozostałych kosztów kredytu. Ponadto, w chwili wykupu udziału we własności nieruchomości, której właścicielką była Pani X, nieruchomość była zabudowana budynkiem o pow. ca 300 m², basenem i budynkami gospodarczymi, które to nakłady nie wchodziły w skład nieruchomości nabytej przez Pana Y. Ważnym elementem jest też to, iż sprzedawane aktem notarialnym w dniu 22 listopada 2010 r. były trzy działki o numerach: 1642, 1641/1 i 1632/1, a Wnioskodawca był współwłaścicielem pierwszych dwóch działek. Tak więc, sprzedana nieruchomość nie wchodziła w całości w 1/2 współwłasności Zainteresowanego. W związku z tym, rozliczenie nie mogło być po połowie, lecz tak jak zostało zapisane w umowach cywilnoprawnych pomiędzy stronami, tj. Pani X – 660 000 zł, Wnioskodawca – 140 000 zł.

Tak więc, Zainteresowany otrzymując ze sprzedaży kwotę 140 000 zł jest zobowiązany do odprowadzenia ewentualnego podatku od tej kwoty, a nie od połowy kwoty osiągniętej ze sprzedaży całej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Od jakiej kwoty Wnioskodawca jest zobowiązany uiścić podatek dochodowy, gdy kwota ze sprzedaży nieruchomości, której był współwłaścicielem (dwóch z trzech działek) wyniosła 800 000 zł, natomiast rozliczenie pomiędzy współwłaścicielami było: Pani X – 660 000 zł, Wnioskodawca – 140 000 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, wysokość jego podatku powinna być naliczona od kwoty 140 000 zł, czyli takiej, jaki był Jego faktyczny dochód ze sprzedaży współwłasności nieruchomości opisanej w stanie faktycznym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w dniu 13 października 2005 r. Wnioskodawca nabył udział wynoszący l/2 części w zabudowanej nieruchomości, oznaczonej jako działka numer 1642, za kwotę 70.000 zł. Następnie, w roku 2005 Zainteresowany nabył na podstawie umowy darowizny 1/2 udziału nieruchomości położonej w Kościanie, oznaczonej jako działka 1641/1. W dniu 22 listopada 2010 r. Wnioskodawca wraz z Panią X i Panem Y sprzedali nieruchomość składającą się z działek o numerach: 1642, 1641/1 i 1632/1 za łączną kwotę 800 000 zł. Sprzedaż nastąpiła przez osoby fizyczne, nie w ramach działalności gospodarczej. Ważnym elementem jest też to, iż sprzedawane aktem notarialnym w dniu 22 listopada 2010 r. były trzy działki o numerach: 1642, 1641/1 i 1632/1, a Wnioskodawca był współwłaścicielem pierwszych dwóch działek. Tak więc, sprzedana nieruchomość nie wchodziła w całości w 1/2 współwłasności Zainteresowanego.

Stosownie zaś do art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Na mocy art. 28 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Jak wskazał Zainteresowany, w dniu 22 listopada 2010 r. Wnioskodawca wraz z Panią X i Panem Y sprzedali nieruchomość składającą się z działek o numerach: 1642, 1641/1 i 1632/1 za łączną kwotę 800 000 zł. Sprzedaż nastąpiła przez osoby fizyczne, nie w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie z umową cywilnoprawną zawartą w dniu 3 kwietnia 2010 r. przez Panią X i Zainteresowanego, podział ze sprzedaży ww. nieruchomości miał być następujący: Pani X – 660 000 zł, Wnioskodawca – 140 000 zł. Fakt takiego podziału został potwierdzony umową cywilnoprawną zawartą w dniu 22 listopada 2010 r. pomiędzy tymi samymi stronami.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Biorąc pod uwagę treść art. 8 ust. 1 ww. ustawy, należy stwierdzić, iż przychód ze sprzedaży rzeczy wspólnych (w analizowanej sprawie działek o numerach: 1642 i 1641/1), jako dochód ze wspólnej własności, opodatkowuje się osobno u każdego z podatników przyjmując, że (w rozpatrywanej sprawie) udziały w tym dochodzie stanowią po 1/2 na rzecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości w postaci działek o numerach: 1642 i 1641/1.

Ustalenia dokonane przez współwłaścicieli nieruchomości w akcie notarialnym dotyczące sposobu przelania kwoty uzyskanej ze sprzedaży, jak i ustalenia jej wysokości, są ustaleniami czysto technicznymi – wskazują jedynie jaka część kwoty uzyskanej ze sprzedaży ma wpłynąć na poszczególne konta i nie mają znaczenia dla ustalenia wysokości osiągniętego przez każdego ze współwłaścicieli przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, których współwłaścicielem jest Wnioskodawca.

Zatem, faktycznie uzyskanym przez Zainteresowanego przychodem z tytułu odpłatnego zbycia dwóch przedmiotowych działek jest kwota odpowiadająca 1/2 udziału w nich (a nie zadysponowana na rzecz Wnioskodawcy kwota wskazana w umowie sprzedaży wszystkich trzech działek, z których prawo własności do jednej Mu nie przysługiwało). Fakt, iż przedmiotem transakcji sprzedaży były trzy działki nie ma znaczenia dla ustalenia przychodu z tejże transakcji przysługującego Wnioskodawcy, bowiem był On jedynie współwłaścicielem dwóch z tychże działek, wobec czego przychód osiągnięty z każdej z tych działek należy rozpatrywać odrębnie.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, iż dokonana przez Zainteresowanego i pozostałych współwłaścicieli sprzedaż w roku 2010 udziałów w nieruchomościach nabytych przez Wnioskodawcę w roku 2005, tj. sprzedaż dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 spowodowała u Wnioskodawcy obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej transakcji.

W przedmiotowej sprawie, dla Wnioskodawcy podstawą do obliczenia wysokości podatku jest kwota odpowiadająca przysługującym Zainteresowanemu udziałom w działkach o numerach: 1642 i 1641/1, tj. kwota wynikająca z wartości 1/2 udziałów w tychże nieruchomościach.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż Dyrektor Izby Skarbowej nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, iż przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania na podatek przy rozliczeniu kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy w toku postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto, informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żadnego innego współwłaściciela nieruchomości..

Każdy inny współwłaściciel nieruchomości, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.