Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-1160/11/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-12-19
Teza: Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem oraz parkingiem.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2011 r. (data wpływu 20 października 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 listopada 2011 r. (data wpływu 1 grudnia 2011 r.) oraz pismem z dnia 15 grudnia 2011 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem oraz parkingiem – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2011 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 29 listopada 2011 r. (data wpływu 1 grudnia 2011 r.) oraz pismem z dnia 15 grudnia 2011 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem oraz parkingiem.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

R była właścicielem obiektu handlowego posadowionego na własnej działce. Obiekt ten dzierżawiła Panu M, który prowadził w nim działalność gospodarczą na własne nazwisko. W miesiącu listopadzie 1993 r. R sprzedała pawilon handlowy wraz z parcelą. Na okoliczność zakupu był sporządzony akt notarialny oraz wystawiona faktura przez sprzedającego. Nabywcami byli Pan J oraz Pan M jako osoby fizyczne. Nieruchomość została nabyta z zamiarem prowadzenia w niej działalności gospodarczej (handel art. spoż. i przem.). Sprzedawca w momencie zakupu był płatnikiem VAT, a sprzedawany budynek stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa (tak jest zapisane w umowie kupna – sprzedaży). Od umowy kupna sprzedaży pobrano u notariusza opłatę skarbową. Na fakturze zakupowej nie było naliczonego podatku VAT.

Po zakupie budynku Pan J wydzierżawił swoją część panu M – na okoliczność tego wystawiał mu rachunki z tytułu dzierżawy i Pan M kontynuował w zakupionym budynku działalność gospodarczą na własne nazwisko. W miesiącu listopadzie 1993 r. wprowadził zakupiony obiekt do ewidencji śr. trwałych i rozpoczął odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej budynku (wartość działki wyodrębniono i nie podlegała ona amortyzacji).

W listopadzie 1994 r. obydwaj właściciele zawiązali spółkę cywilną i od 20 grudnia 1994 r. zaczęli wspólnie w tym budynku prowadzić działalność gospodarczą. Budynek został wpisany do ewidencji środków trwałych w nowej spółce. Na 31 grudnia 1997 r. po denominacji i przeszacowaniu wartość budynku wyniosła 42 154,25 zł, a wartość odpisów amortyzacyjnych wyniosła 1141,73 złote. Wartość działki to 15 060 złotych.

W latach 1996-1997-1998 dokonano remontu i rozbudowy istniejącego obiektu (została dobudowana nowa część, zmieniono dach, utwardzono parking…). W trakcie rozbudowy na bieżąco był odpisywany VAT od faktur inwestycyjnych (proporcjonalnie wg struktury zakupów, ponieważ w sklepie była prowadzona działalność handlowa zarówno w stawce zw. jak i stawkach opodatkowanych). Rozbudowę zakończono końcem 1998 r. i w grudniu 1998 r. na podstawie protokołu i dowodu OT została zwiększona dotychczasowa wartość budynku o poniesione nakłady inwestycyjne. Ogólna wartość inwestycji wyniosła 360 956,45 złotych (nakłady przekroczyły 30% dotychczasowej wartości). W żadnym z kolejnych lat nie były już prowadzone prace inwestycyjne, które by zwiększały wartość początkową budynku o więcej niż 30%. Wnioskodawca po 1998 r. nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowego budynku i parkingu. Ponoszone były tylko koszty bieżącego utrzymania ww. obiektów.

Budynek od dnia rozbudowy (od 31 grudnia 1998 r.) do teraz nie był wydzierżawiany osobie trzeciej. Spółka od miesiąca grudnia 1994 r. jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca był początkowo spółką cywilną. W roku 2001 r. spółka cywilna została przekształcona w spółkę jawną (wpis do rejestru KRS z dnia 31 grudnia 2001 r.). Po przekształceniu w spółkę jawną dokonano zmian w księgach wieczystych i właścicielem hipotetycznym nieruchomości jest „M, M – Spółka Jawna R”. Spółka posiada jeszcze inny obiekt handlowy, w którym dalej będzie prowadzić działalność handlową. Spółka prowadzi w obiekcie sprzedaż artykułów spoż. i przemysłowych – w tym także znaczków, które są w stawce zwolnionej. Stawka zw. nie przekracza 1% całości obrotu w każdym miesiącu.

Wnioskodawca planuje wkrótce sprzedaż budynku wraz z działką – bez towaru i wyposażenia. Sprzedać planuje przed końcem roku 2011. Nabywcą ma być czynny podatnik VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał iż:

*   w części dotyczącej budynku – nakłady na ulepszenie budynku (bez remontu) zwiększające wartość początkową budynku przekroczyły 30% wartości początkowej tegoż budynku (lata 1996-1998);
*   parking – nakłady poniesione w latach 1996-1998 na jego ulepszenie również zwiększyły wartość początkową o więcej niż 30% wartości początkowej. Parking nie był nigdy wynajmowany osobie trzeciej. Przy jego zakupie nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT (wchodziły w skład zakupionej zorganizowanej części przedsiębiorstwa);
*   od 1998 r. aż do teraz firma prowadzi w przeważającej większości sprzedaż opodatkowaną (handel art. spożywczymi i przemysłowymi). W latach 1998-1999 udział sprzedaży zwolnionej w sprzedaży ogółem nie przekraczał 10%. W latach następnych – w miarę jak kolejne grupy towarowe (mięso, mleko, owoce…) traciły prawo do stawki zwolnionej procent ten systematycznie malał. Od roku 2005 r. udział sprzedaży zwolnionej w sprzedaży ogółem jest symboliczny (0,01-0,03%).
*   w latach 2006-2010 (5 kolejnych lat) udział sprzedaży opodatkowanej w sprzedaży ogółem kształtował się następująco: 2006 - 99,98%, 2007 - 99,99%, 2008 - 99,98%, 2009 - 99,97%, 2009 – 99,99%. Zgodnie z art. 90 pkt 4 proporcje te zaokrągla się do najbliższej liczby całkowitej – w związku z powyższym uznać należy, iż w tym okresie spółka miała prawo do pełnego odliczenia VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania: (w tym pytanie nr 1 zgodnie z dyspozycją Wnioskodawcy w oparciu o pismo z dnia 15 grudnia 2011 r. brzmi jak wskazano poniżej):

Czy sprzedaż budynku jak i sprzedaż parkingu będzie opodatkowana czy będzie zwolniona z podatku VAT?

Czy sprzedaż musi mieć taka samą stawkę jak sprzedaż budynku?

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność sprzedaży budynku jak i sprzedaży parkingu wraz z działką podlega zwolnieniu z VAT. Przy zakupie budynku nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Wprawdzie nakłady inwestycyjne śr. trwałego przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości, ale od dnia rozbudowy do chwili obecnej upłynęło już ponad 5 lat i czynność sprzedaży może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w kontekście ust. 7a ustawy o VAT.

W myśl art. 29 ust. 5 ustawy o VAT do podstawy opodatkowania sprzedawanego obiektu budowlanego lub części zaliczana jest wartość gruntu. Zatem w przypadku sprzedaży budynku do podstawy opodatkowania wlicza się wartość gruntu, a transakcja sprzedaży podlega opodatkowaniu według stawki VAT właściwej dla zbycia budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca (spółka jawna przekształcona ze spółki cywilnej) zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem oraz parkingiem. Pan J oraz Pan M jako osoby fizyczne. nabyły w 1993 r. nieruchomość zabudowaną. Sprzedawca w momencie zakupu był płatnikiem VAT, a sprzedawany budynek stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na fakturze zakupowej nie było naliczonego podatku VAT.

W listopadzie 1994 r. obydwaj właściciele zawiązali spółkę cywilną i od 20 grudnia 1994 r. zaczęli wspólnie w tym budynku prowadzić działalność gospodarczą. Budynek został wpisany do ewidencji środków trwałych w nowej spółce. W latach 1996-1997-1998 dokonano remontu i rozbudowy istniejącego obiektu (została dobudowana nowa część, zmieniono dach, utwardzono parking…). W trakcie rozbudowy na bieżąco był odpisywany VAT od faktur inwestycyjnych. Rozbudowę zakończono końcem 1998 r. i w grudniu 1998 r. na podstawie protokołu i dowodu OT została zwiększona dotychczasowa wartość budynku o poniesione nakłady inwestycyjne. Nakłady na ulepszenie budynku (bez remontu) zwiększające wartość początkową budynku przekroczyły 30% wartości początkowej tegoż budynku (lata 1996-1998), natomiast nakłady poniesione na parking w latach 1996-1998 na jego ulepszenie również zwiększyły wartość początkową o więcej niż 30% wartości początkowej. Budynek jak i parking nie były wynajmowany osobie trzeciej. Przy ich zakupie nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT (wchodziły w skład zakupionej zorganizowanej części przedsiębiorstwa). Wnioskodawca po 1998 r. nie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowego budynku i parkingu. Ponoszone były tylko koszty bieżącego utrzymania ww. obiektów.

W odniesieniu do powyższego należy stwierdzić, że dostawa budynku wraz z parkingiem następować będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż nie doszło do wydania budynku oraz parkingu, po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tym samym dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy budynku oraz parkingu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a).

Z powyżej cytowanych przepisów wynika, że aby sprzedaż nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów

Analiza art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 7a ustawy o VAT wskazuje, iż dostawa budynków budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia od podatku w związku z art. 43 ust. 7a ww. ustawy w sytuacji gdy nie zostanie spełniony warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b dotyczący wydatków poniesionych na ulepszenie. W sytuacji, gdy budynek był wykorzystywany w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z powyższym budynek oraz parking będzie mógł skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a. Wnioskodawcy przy nabyciu nieruchomości zabudowanej przedmiotowym budynkiem oraz parkingiem nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jednak wartość wydatków na ulepszenie budynku oraz parkingu przekroczyła 30% wartości początkowej i przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków, jednakże Wnioskodawca wykorzystywał budynek i parking do prowadzenia działalności gospodarczej - wykonywania czynności opodatkowanych (tj. w latach 2006-2010 udział sprzedaży opodatkowanej do sprzedaży ogółem 2006 - 99,98%, 2007 - 99,99%, 2008 - 99,98%, 2009 - 99,97%, 2009 – 99,99%, a w związku z tym Wnioskodawca miał prawo do pełnego odliczenia podatku VAT) przez okres powyżej 5 lat, a więc został spełniony warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ww. ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Powyższe oznacza, iż do zbycia gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również zbycie gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Reasumując dostawa gruntu wraz z budynkiem oraz z parkingiem w analizowanej sprawie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, w związku z art. 43 ust. 7a ustawy oraz z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę uznać należy za prawidłowe.

Należy jednakże podkreślić, iż niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany jakiegokolwiek elementu przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.