Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.385.2023.2.IO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-07-26
Teza: Czy w związku z zawarciem planowanej umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, będą Państwo podatnikami podatku VAT oraz czy transakcja sprzedaży niezabudowanych działek będzie czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

19 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 15 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w kwestii czy w związku z zawarciem planowanej umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, będą Państwo podatnikami podatku VAT oraz czy transakcja sprzedaży niezabudowanych działek będzie czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 lipca 2023 r. (data wpływu – 18 lipca 2023 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

\- Pan K.S.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

\-Pani L.S.

**Opis zdarzenia przyszłego**

W dniu 30.03.2022 r. podpisał Pan wraz ze współwłaścicielką Pana żoną L.S. umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanych działek położonych w (…), gmina i powiat (…), województwo (…) składających się z działek gruntu obręb (…) o numerach ewidencyjnych: X o powierzchni 0,2694 ha oraz Y o powierzchni 0,2525 ha o łącznej powierzchni 0,5219 ha zapisanych w Kw nr (…). W dziale III księgi wieczystej wpisana jest bezpłatna służebność drogi na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działki nr Z.

Obie działki nabył Pan wspólnie z żoną pozostając w związku małżeńskim na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21.11.2011 r. Nieruchomość w roku 2011 nabyli Państwo od osoby fizycznej. Nie zawierali Państwo umów ograniczających lub wyłączających wspólność ustawową majątkową małżeńską.

Przedmiotowe nieruchomości wolne są od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie są obciążone żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich, poza służebnością drogi wpisaną w dziale (…).

Przedmiotowe działki stanowią użytki rolne o symbolu RIVb, są niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone i posiadają dostęp do drogi publicznej. Działki objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta (…). W planie zagospodarowania przestrzennego Miasta (…) działka X oznaczona jest symbolem D11U, a działka Y symbolem D22U, gdzie U oznacza zabudowę usługową oraz usługi obejmujące działalność z zakresu handlu, gastronomii, usług o charakterze rzemieślniczym, usług kultury, obiekty kultu religijnego, pomocy i opieki społecznej, opieki zdrowotnej lub weterynaryjnej, turystyki i wypoczynku, sportu i rekreacji, obsługi komunikacji kołowej w tym stacji paliw i stacji obsługi pojazdów, działalność w zakresie obsługi ludności lub przedsiębiorstw z wyjątkiem domów przedpogrzebowych, działalność biur i agencji, działalność ośrodków i placówek edukacyjnych, działalność firm pocztowych, i telekomunikacyjnych a także usługi publiczne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu ani użyczenia, nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani ograniczeniami w rozporządzeniu w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych, roszczeniami osób trzecich, w tym prawem pierwokupu.

Na nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne ani nie znajduje się w specjalnej strefie ekonomicznej, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego ani administracyjnego w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalanie, lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczającego.

Ani Pan, ani Pana żona nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Dla nieruchomości nie został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu na podstawie ustawy o lasach. Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody.

Nie wykonywali Państwo żadnych czynności zmierzających do sprzedaży tych działek, kupujący zgłosili się sami.

Zgodnie z umową przedwstępną, umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się poniższych warunków nie później niż do dnia 30 września 2023 r. Warunki te są następujące:

\- Państwo jako sprzedający uzyskają zaświadczenie o niezaleganiu z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych z urzędu skarbowego, urzędu gminy, ZUS,

\- Kupujący przeprowadzą proces analizy stanu prawnego nieruchomości,

\- Kupujący na jego koszt uzyskają ustalenia, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupujących inwestycji, w tym wyniki badania geotechnicznego,

\- komercjalizacja, polegającą na nabyciu przez Kupujących innych nieruchomości w celu planowanej inwestycji,

\- uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na budowę przyłączy oraz na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości,

\- potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości,

\- potwierdzeniu przez kupującego, iż nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej,

\- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych warunkach na realizację zamierzonej inwestycji o ile uzyskanie takiej decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami,

\- uzyskania przez kupującego ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, o ile uzyskanie decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami,

\- uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowy i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji,

\- potwierdzeniu przez kupującego, że uzyskane warunki techniczne, decyzje, pozwolenia, zezwolenia oraz inne zgody spełniają wymagania planowanej inwestycji, a koszty ich realizacji nie przekraczają założeń budżetowych planowanej inwestycji,

\- wybudowaniu na nieruchomości przyłączy: energii elektrycznej, gazu, wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, telekomunikacyjnej,

\- uzyskana przez kupującego zgody wspólników na nabycie nieruchomości.

W umowie przedwstępnej zawarli Państwo postanowienie, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia sporządzenia umowy sprzedaży, kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

W umowie przedwstępnej wspólnie z żoną udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonania następujących czynności:

\- uzyskania warunków technicznych przyłącza nieruchomości do infrastruktury technicznej,

\- uzyskania decyzji o zezwoleniu na lokalizacje zjazdu, o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmian klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

\- zawarcia w Państwa imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowanych oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt,

\- uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Ponadto w umowie przedwstępnej zostało ustalone, że w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn nieleżących po Państwa stronie, wybudowane przez kupującego przyłącza zostaną nieodpłatnie przekazane Państwu jako sprzedającym. Natomiast, gdyby nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po Państwa stronie jako sprzedających – będą Państwo zobowiązani do zwrotu kupującym na jego pierwsze żądanie kosztów wybudowania przyłączy o których mowa w umowie przedwstępnej.

W odpowiedzi na wezwanie Organu, pismem z 14 lipca 2023 r. uzupełnił Pan opis sprawy w następującym zakresie:

Ad. I

Złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej należy traktować jako wniosek wspólny dotyczący sytuacji prawnopodatkowej Pana i Pana żony L.S.

Ad. II

Pkt 1)

Przedmiotową nieruchomość - działki nr X i nr Y nabył Pan wraz z Pana żoną L.S. celem zagospodarowania wolnych środków finansowych jako inwestycję w majątek rodzinny z przyszłościową myślą zapewnienia dzieciom majątku w postaci tych działek. Celem nabycia przedmiotowej nieruchomości zarówno Pana jak i Pana żony nie była jej późniejsza sprzedaż.

Jednakże w późniejszym czasie nastąpiły zdarzenia niezależne od Państwa, na które jako współwłaściciele nieruchomości nie mieli Państwo żadnego wpływu jak również nie mogli Państwo przewidzieć przedmiotowych zdarzeń w dacie zakupu działki. A mianowicie:

\- w marcu 2007 r. otrzymali Państwo jako małżonkowie informację od Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych działającego w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 13 ust 1 ustawy z dnia 10.04.2003 o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych w związku z art. 5 ustawy z dnia 18.10.2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz zmianie niektórych ustaw oraz na podstawie decyzji Wojewody (…) z dnia (\`(...)\`).2003 r. o ustalaniu lokalizacji autostrady płatnej (…) dla odcinka od węzła (…) (bez węzła) do granicy państwa z (…) w (…) na środkowej części tj. od węzła (…) do węzła (…) o nabyciu części przedmiotowej nieruchomości - działka (…) o pow. 0,1123 ha.

\- następnie w roku 2018 r. decyzją Urzędu Miasta w (…) została przejęta kolejna część nieruchomości pod budowę odcinka (…) w ramach prowadzonego postępowania przez Wojewodę (…).

\- w styczniu 2019 r. część przedmiotowej nieruchomości została objęta decyzją Wojewody (…) z dnia (\`(...)\`).2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn (…). Decyzja ta stała się ostateczna z dniem (\`(...)\`) 2017 r. i część nieruchomości stała się z mocy prawa własnością Województwa (…).

Jako współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie podejmowali Państwo żadnych działań mających na celu nabycie części Państwa nieruchomości na cele dróg publicznych. O opisanych wyżej działaniach byli Państwo informowani jako współwłaściciele poprzez otrzymywanie pisemnych informacji (decyzji) z wyżej wymienionych instytucji.

Gdyby nie fakt, że część nieruchomości stanowiącej Państwa własność została z mocy prawa przejęta przez Skarb Państwa czy Wojewodę Śląskiego nie dokonywaliby Państwo sprzedaży działek będących przedmiotem interpretacji. Zakupiona przez Państwa do współwłasności nieruchomość została rozdzielona pasami dróg wybudowanymi na odebranych Państwu z mocy prawa części zakupionej nieruchomości.

Pkt 2)

Działki będące przedmiotem wniosku nie były i nie są wykorzystywane w jakikolwiek sposób przez cały okres ich posiadania zarówno przez Pana jak i przez Pana żonę. Na działkach w sposób naturalny rosła i rośnie trawa. Co jakiś czas trawa jest koszona przez Państwa, żeby utrzymać porządek na działce, żeby nie rosły samosiejkami. Są to czynności wynikające z posiadania majątku, a zmierzające do zachowania ładu i porządku na przedmiotowych nieruchomościach.

Pkt 3)

Ani Pan ani Pana żona L.S. nie poczyniliście do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości (działek mających być przedmiotem sprzedaży) jak również ani Pan ani Pana żona L.S. nie poczyniliście żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości.

Pkt 4)

Ani Pan ani Pana żona L.S. nie dokonywaliście wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości.

Pkt 5)

Ani Pan ani Pana żona L.S. nie posiadaliście żadnych innych nieruchomości na sprzedaż.

Pkt 6)

Ani Pan ani Pana żona L.S. nie jesteście rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022r. poz.931 z późn. zm.)

Pkt 7)

Ani Pan ani Pana żona L.S. nie wykorzystywaliście i nie wykorzystujecie działki do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Nigdy nie sprzedawaliście ani Pan ani Pana żona płodów rolnych z działek.

**Pytanie**

1\. Czy w związku zawarciem planowanej umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej będą Państwo podatnikami podatku VAT oraz czy transakcja umowy sprzedaży niezabudowanych działek będzie czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług (VAT)?

**Stanowisko Zainteresowanych w sprawie**

Uważają Państwo, że jako sprzedający - Pan i Pana żona - dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nie będą Państwo występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem przedmiotowa sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ww. ustawy:

współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie do tego artykułu:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.):

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedawanej nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy w związku z zawarciem planowanej umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, będą Państwo podatnikami podatku VAT oraz czy transakcja sprzedaży niezabudowanych działek będzie czynnością podlegającą podatkowi od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr X i Y, spełniają Państwo przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Odnosząc się do kwestii podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży działek nr X i Y należy wskazać, że dostawa towaru, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez Państwa statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować wszystkie okoliczności w wyniku których mogą Państwo zostać uznani za podatników w odniesieniu do sprzedaży działek nr X i Y i tym samym opodatkować podatkiem VAT jego sprzedaż.

Z opisu sprawy wynika, że działki nabył Pan wspólnie z żoną pozostając w związku małżeńskim na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21.11.2011 r. Nie zawierali Państwo umów ograniczających lub wyłączających wspólność ustawową majątkową małżeńską. Przedmiotowe działki wolne są od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie są obciążone żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich, poza służebnością drogi wpisaną w dziale (…). Nieruchomość w roku 2011 nabyli Państwo od osoby fizycznej, celem zagospodarowania wolnych środków finansowych jako inwestycję w majątek rodzinny z przyszłościową myślą zapewnienia dzieciom majątku w postaci tych działek. Celem nabycia przedmiotowej nieruchomości zarówno Pana jak i Pana żony nie była jej późniejsza sprzedaż. Jednakże w późniejszym czasie nastąpiły zdarzenia niezależna od Państwa, na które jako współwłaściciele nieruchomości nie mieli Państwo żadnego wpływu jak również nie mogli Państwo przedmiotowych zdarzeń przewidzieć w dacie zakupu działki. Jako współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie podejmowali Państwo żadnych działań mających na celu nabycie części Państwa nieruchomości na cele dróg publicznych. O opisanych wyżej działaniach byli Państwo informowani jako współwłaściciele poprzez otrzymywanie pisemnych informacji (decyzji) z wyżej wymienionych instytucji. Gdyby nie fakt, że część nieruchomości stanowiącej Państwa własność została z mocy prawa przejęta przez Skarb Państwa czy Wojewodę Śląskiego nie dokonywaliby Państwo sprzedaży działek będących przedmiotem interpretacji. Zakupiona przez Państwa do współwłasności nieruchomość została rozdzielona pasami dróg wybudowanymi na odebranych Państwu z mocy prawa części zakupionej nieruchomości.

Działki będące przedmiotem wniosku nie były i nie są wykorzystywane w jakikolwiek sposób przez cały okres ich posiadania przez Państwa. Na działkach w sposób naturalny rosła i rośnie trawa. Co jakiś czas trawa jest koszona przez Państwa, żeby utrzymać porządek na działce, żeby nie rosły samosiejkami. Są to czynności wynikające z posiadania majątku, a zmierzające do zachowania ładu i porządku na przedmiotowych nieruchomościach.

Nie poczynili Państwo do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości (działek mających być przedmiotem sprzedaży) jak również nie poczynili Państwo żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości.

Nie dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości.

Nie posiadali Państwo żadnych innych nieruchomości na sprzedaż.

Nie są Państwo rolnikami ryczałtowymi w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie wykorzystywali i nie wykorzystują Państwo działek do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Nigdy nie sprzedawali Państwo płodów rolnych z działek.

Zgodnie z umową przedwstępną, umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się poniższych warunków nie później niż do dnia 30 września 2023 r. Warunki te są następujące:

\- Państwo jako sprzedający uzyskają zaświadczenie o nie zaleganiu z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych z urzędu skarbowego, urzędu gminy, ZUS,

\- Kupujący przeprowadzą proces analizy stanu prawnego nieruchomości,

\- Kupujący na jego koszt uzyskają ustalenia, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupujących inwestycji, w tym wyniki badania geotechnicznego,

\- komercjalizacja, polegającą na nabyciu przez Kupujących innych nieruchomości w celu planowanej inwestycji,

\- uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na budowę przyłączy oraz na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości,

\- potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości,

\- potwierdzeniu przez kupującego, iż nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej,

\- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych warunkach na realizację zamierzonej inwestycji o ile uzyskanie takiej decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami,

\- uzyskania przez kupującego ostatecznej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, o ile uzyskanie decyzji będzie konieczne zgodnie z obowiązującymi przepisami,

\- uzyskaniu przez kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowy i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji,

\- potwierdzeniu przez kupującego, że uzyskane warunki techniczne, decyzje, pozwolenia, zezwolenia oraz inne zgody spełniają wymagania planowanej inwestycji, a koszty ich realizacji nie przekraczają założeń budżetowych planowanej inwestycji,

\- wybudowaniu na nieruchomości przyłączy: energii elektrycznej, gazu, wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, telekomunikacyjnej,

\- uzyskana przez kupującego zgody wspólników na nabycie nieruchomości.

W umowie przedwstępnej zawarli Państwo postanowienie, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia sporządzenia umowy sprzedaży, kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę.

W umowie przedwstępnej wspólnie z żoną udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonania następujących czynności:

\- uzyskania warunków technicznych przyłącza nieruchomości do infrastruktury technicznej,

\- uzyskania decyzji o zezwoleniu na lokalizacje zjazdu, o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmian klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

\- zawarcia w naszym imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowanych oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt,

\- uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Ponadto w umowie przedwstępnej zostało ustalone, że w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn nieleżących po Państwa stronie, wybudowane przez kupującego przyłącza zostaną nieodpłatnie przekazane Państwu jako sprzedającym. Natomiast, gdyby nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po Państwa stronie jako sprzedających – będą Państwo zobowiązani do zwrotu kupującym na jego pierwsze żądanie kosztów wybudowania przyłączy o których mowa w umowie przedwstępnej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje cytowana wcześniej ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego:

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego jest określony moment przeniesienia własności nieruchomości:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Z treści art. 96 Kodeksu cywilnego:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 108 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez stronę kupującą wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej (jako mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmują Państwo pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Państwa działek nr X i Y, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmują Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Państwa majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie strona kupująca posiada Państwa pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, uzyskania warunków technicznych przyłącza nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o zezwoleniu na lokalizacje zjazdu, o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmian klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, zawarcia w Państwa imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowanych oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt, uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej wyrazili Państwo, zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, w zakresie koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Działania podjęte w Państwa imieniu przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży działek, spowodowały, że straciły one charakter majątku prywatnego. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr X i Y, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Państwa działek nr X i Y, jest dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta stanowi – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Państwa stanowisko zgodnie z którym jako sprzedający (Pan i Pana żona) dokonując sprzedaży niezabudowanych działek nie będą Państwo występować w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a przedmiotowa sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT - jest nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej - ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.