Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4515-1-4/15-3/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-04-21
Teza: Podatek od spadków i darowizn w zakresie nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, a także w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: ciężar; dług; hipoteka; kredyt; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; zniesienie-nieodpłatne zniesienie współwłasności
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3-art. 7

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 stycznia 2015 r. (data wpływu 16 stycznia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 16 kwietnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, a także w przedmiocie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 10 kwietnia 2015 r. nr ILPB2/4515-1-4/15-2/MK, ILPB2/4514-1-6/15-2/MK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 10 kwietnia 2015 r., natomiast w dniu 16 kwietnia 2015 r. Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Pan P. i Pani A. na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 22 listopada 2012 r. nabyli na współwłasność w udziałach po 1/2 części każdy z nich lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z prawami związanymi z jego własnością. Cena łączna za lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością wyniosła kwotę 377.967,84 zł brutto, to jest po 188.983,92 zł brutto za każdy z udziałów. Cena została przez nabywców uiszczona w całości ze środków pochodzących z solidarnie zaciągniętego kredytu bankowego (kwota 499.671,18 zł). Kredyt udzielony został na podstawie umowy zawartej z Bankiem w dniu 30 grudnia 2011 r. z przeznaczeniem na: finansowanie przedpłat na poczet budowy i nabycia od dewelopera wyżej opisanego lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi z jego własnością oraz wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, finansowanie prac wykończeniowych przedmiotowej nieruchomości, finansowanie części składki ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i finansowanie części składki ubezpieczenia spłaty rat kredytu w razie poważnego zachorowania. Kredyt był wypłacany w transzach: I transza w kwocie 13.671,18 zł - finansowanie części składki ubezpieczenia niskiego wkładu i składki poważnego zachorowania; 370.000,00 zł na rachunek inwestora zastępczego, tytułem zakupu przedmiotowej nieruchomości; 116.000,00 zł na rachunek wskazany przez kredytobiorcę tytułem finasowania prac wykończeniowych.

Na zabezpieczenie wierzytelności Banku z tytułu zwrotu kredytu, odsetek, opłat, prowizji i innych kosztów oraz roszczeń o świadczenia uboczne przewidzianych i określonych w umowie kredytu ustanowili jako współwłaściciele hipotekę umowną do kwoty 749.506,77 zł na całym lokalu mieszkalnym. Hipoteka wpisana jest do chwili obecnej w niezmienionej kwocie w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nabytego lokalu mieszkalnego. Księga wieczysta żadnych innych obciążeń nie wykazuje.

Do chwili obecnej kredyt został spłacony tylko w nieznacznej części. Na dzień 5 grudnia 2014 roku stan zadłużenia zgodnie z zaświadczeniem Banku okazanym przez strony wynosił kwotę 108.700,24 EUR co z w przeliczeniu na walutę w złotych polskich według średniego kursu NBP na dzień 5 grudnia 2014 stanowi kwotę 452.029,95 zł.

Obecnie współwłaściciele ww. nieruchomości zamierzają dokonać w kancelarii notarialnej Wnioskodawczyni czynności polegającej na nieodpłatnym zniesieniu współwłasność ww. lokalu mieszkalnego w taki sposób, że Pan P. nabędzie cały przedmiotowy lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością na wyłączną własność bez jakichkolwiek spłat i dopłat na rzecz Pani A., a Pani A. przeniesie na rzecz Pana P. cały przysługujący jej udział, to jest 1/2 w prawie własności przedmiotowego lokalu i nie otrzyma z tego tytułu żadnego pieniężnego wynagrodzenia.

Jednocześnie w akcie notarialnym obejmującym umowę zniesienia współwłasności Pan P. w zamian za takie zniesienie współwłasności zobowiąże się do przejęcia w całości zaciągniętego pierwotnie przez obie strony kredytu hipotecznego oświadczy, że będzie spłacał cały kredyt sam i nie będzie z tego tytułu żądał od Pani A. żadnych spłat z tego tytułu - jako od dłużnika solidarnego, zwalniając Panią A. w ten sposób ze spłacania kredytu i z ewentualnego zwrotu na jego rzecz spłaconego przez niego kredytu.

Zniesienie współwłasności nastąpi w zamian za zwolnienie z długu. Między stronami nie nastąpi żaden przepływ środków pieniężnych. Na etapie sporządzania umowy zniesienia współwłasności - zgodnie z oświadczeniem stron, brak będzie zgody banku - wierzyciela hipotecznego na takie zwolnienie z długu, Bank wyrazi taką zgodę dopiero po sporządzeniu aktu notarialnego zniesienia współwłasności. W efekcie, faktycznym jedynym zobowiązanym z tytułu umowy kredytowej zaciągniętej pierwotnie przez obie strony pozostanie Pan P.

Zgodnie z oświadczeniem stron obecna wartość rynkowa lokalu odpowiada kwocie 500.000,00 zł. Na lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem zniesienia współwłasności nadal ciąży hipoteka umowna do kwoty 749,506,77 zł wpisana w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy opisane zdarzenie przyszłe zniesienie współwłasności podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych?
2.  Czy do takiego nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma zastosowanie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni przyporządkowanego do pytania nr 2, w zakresie pytania nr 1 w dniu 21 kwietnia 2015 r. wydano interpretację indywidualną nr ILPB2/4514-1-6/15-3/MK.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tj. Dz.U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.) - dalej u.p.s.d. podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

W myśl art. 5 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 7 u.p.s.d. obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych i przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności. Podstawę opodatkowania w myśl art. 7 ust. 1 u.p.s.d., stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Stanowi o tym art. 7 ust. 6 u.p.s.d.

Z powyższego wynika, że długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ale wyłącznie te, które istnieją w dniu nabycia rzeczy lub prawa majątkowego. Bowiem istotą przepisów u.p.s.d. jest objęcie podatkiem przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W analizowanej sytuacji nabywcy (osoby niespokrewnione, zaliczone do III grupy podatkowej w rozumieniu u.p.s.d.) zakupili lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością ze środków pochodzących z kredytu bankowego, za spłatę którego odpowiadają solidarnie, co oznacza - w myśl art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego, że wierzyciel (Bank) może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Zgodnie z art. 366 § 2 Kodeksu cywilnego, aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Obecnie współwłaściciele planują dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób, że całość lokalu mieszkalnego przypadnie na własność jednego ze współwłaścicieli bez obowiązku spłat i dopłat na rzecz drugiego ze współwłaścicieli. Dodatkowo wyłączny właściciel zobowiąże się do przejęcia całości zaciągniętego zobowiązania kredytowego. Już po zawarciu analizowanej umowy wierzyciel hipoteczny (Bank) uwzględni odpowiedni zapis umowy zawartej między współwłaścicielami i zbywca swojego udziału zostanie zwolniony z długu.

W myśl art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego, hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 707). Zgodnie z art. 65 ust. 1 tej ustawy w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego (udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego) obciążonego hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.s.d. W konsekwencji, ustalając podstawę opodatkowania wartość udziału w ww. prawie własności lokalu mieszkalnego powinna być pomniejszona o tę część wartości hipoteki, która odpowiada wielkości udziału przypadającego nabywcy, tj. o połowę. Podstawę opodatkowania w analizowanej sytuacji stanowi zatem czysta wartość udziału w nieruchomości (po odliczeniu wartości 1/2 hipoteki), ponieważ dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (całość, część lub został on całkowicie spłacony). W rezultacie, jeśli wysokość zadłużenia hipotecznego przekroczy wartość nabytej rzeczy (udziału w rzeczy) wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero. Podobnie w interpretacji indywidualnej z 25 czerwca 2014 roku, ILPB2/436-85/14-4/MK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Końcowo, odnosząc się do powołanej interpretacji indywidualnej, wskazać należy, że nie jest ona wiążąca dla tutejszego organu. Interpretacja organu podatkowego dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Natomiast organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią źródła prawa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.