Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-179/13/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-05-08
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości uprzednio wywłaszczonej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadkobiercy; wywłaszczenie; zwrot-zwrot nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 13 lutego 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości uprzednio wywłaszczonej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2013 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości uprzednio wywłaszczonej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 18 grudnia 2012 r. zastępca Prezydenta Miasta skierował m.in. do wnioskodawcy pismo o treści: „W trybie ustawy z dnia 06 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz podziale nieruchomości w miastach i osiedlach, części prywatnej nieruchomości oznaczonej pierwotnie jako działka nr 2664/123 stanowiącej własność W.P. przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa. Działka nr 2664/1/82 została decyzją Wiceprezydenta Miasta z dnia 20 grudnia 1982 r. o zatwierdzeniu planu szczegółowego terenów (…). Na podstawie przedmiotowego planu wyznaczono pod budownictwo jednorodzinne teren położony (…) jako teren budowlany.

Aktualnie Gmina zamierza przeznaczyć część tej nieruchomości oznaczonej teraz jako działka nr 3654/123 do sprzedaży. Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) poprzedni właściciel lub jego spadkobierca może żądać zwrotu nieruchomości, która nie została użyta na cele wywłaszczenia. Warunkiem zwrotu jest m. in. złożenie wniosku o zwrot przez uprawnionych do realizacji roszczenia tzn. łącznie przez wszystkich spadkobierców W.P.

W związku z powyższym proszę o udzielenie informacji czy zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe po W.P. jako byłej właścicielce nieruchomości.”

Aby sprostać wymaganiom Urzędu wnioskodawca wraz z braćmi udał się do kancelarii notarialnej celem sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia, czego efektem był akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 23 stycznia 2013 r., w którym stwierdzono, iż:

1.  spadek po W.P. (…), która zmarła w dniu 08 lipca 1998 r. nabyli - na podstawie ustawy mąż zmarłej (J.P.) - (…) w 1/4 (jednej czwartej) części oraz trzej synowie zmarłej każdy w 1/4 (jednej czwartej) części,
2.  spadek po mężu zmarłej, który zmarł w dniu 16 czerwca 2006 r. na podstawie ustawy dzieci zmarłego - w 1/3 każdy.

Wnioskodawca nadmienia, iż w pozostałej części akt zawierał informacje o treści przepisów m. in. ustawy o podatku od spadków i darowizn i ustawy Prawo o notariacie oraz informację o obowiązku złożenia zeznania podatkowego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie miesiąca od daty zarejestrowania niniejszego aktu poświadczenia dziedziczenia w systemie informatycznym oraz inne techniczne informacje”.

Matka wnioskodawcy jeszcze za życia dokonała darowizny aktem notarialnym z dnia 11 grudnia 1992 r. własności nieruchomości, na której posadowiony był dom (którego była współwłaścicielką wraz ze swym bratem) na rzecz brata wnioskodawcy.

W efekcie po jej śmierci nie pozostał żaden majątek do podziału, ojciec wnioskodawcy nie pozostawił również czegokolwiek co mogłoby stanowić masę spadkową.

Dnia 23 stycznia 2013 r. wnioskodawca solidarnie z braćmi wystąpił do Wydziału Mienia Urzędu Miasta z wnioskiem o zwrot nieruchomości oznaczonej jako działka nr 3654/123.

Wnioskodawca zamierza po odzyskaniu udziału w prawie własności rzeczonej nieruchomości dokonać jej sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy powstanie obowiązek podatkowy w oparciu o ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży odzyskanego udziału w prawie własności ww. nieruchomości?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
*   prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że aby sprzedaż nieruchomości lub jej części (lub udziału w nieruchomości) nie stanowiła w ogóle źródła przychodu, to sprzedaż ta winna nastąpić po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wywłaszczenie nieruchomości jest instytucją, za pomocą której Państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. Ustawodawca regulujący instytucję wywłaszczenia nieruchomości ustanowił równocześnie gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą jest instytucja zwrotu nieruchomości, jeżeli nieruchomość stała się zbędna z punktu widzenia celu, na który dokonano wywłaszczenia. Celem tej gwarancji jest przywrócenie stanu stosunków własnościowych panujących przed wywłaszczeniem.

Stosownie art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. W myśl art. 140 ust. 1 ww. ustawy w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

Zgodnie z ust. 2 cytowanego wyżej artykułu odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.

Zaznaczyć należy, iż powołane powyżej przepisy - stosownie do treści art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - stosuje się do ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami wywłaszczeniu nieruchomości (t.j. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.) Decyzja o zwrocie nieruchomości pełni funkcję restytucyjną, przywraca bowiem prawo własności nieruchomości. Przywrócenie prawa własności nieruchomości następuje jej poprzedniemu właścicielowi lub jego następcom prawnym. Decyzja ta jest więc zdarzeniem prawnym zmieniającym podmiotową stronę stosunku prawnorzeczowego odnośnie zwracanej nieruchomości. Decyzja ta jest środkiem prawnym, który usuwa skutki pewnego zdarzenia prawnego, w tym przypadku wywłaszczenia, doprowadzając do takiego stanu, jakby wywłaszczenia nie było, co oznacza, że w sensie prawnym, w dniu śmierci, spadkodawca dysponował nieruchomością, był jej właścicielem. Innymi słowy w przypadku zwrotu nieruchomości nie mamy więc do czynienia z kreowaniem prawa własności tylko z jego przywróceniem. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie nie można mówić o przeniesieniu prawa własności na zasadach ogólnych wynikających z przepisów o charakterze cywilnoprawnym, ale jedynie o restytucji (przywróceniu) stanu sprzed wywłaszczenia.

Reasumując, restytucja nie jest nabyciem własności a jedynie przywróceniem stosunków majątkowych panujących przed wywłaszczeniem. Przychód ze sprzedaży nie wystąpi zatem, ponieważ od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie sprzedawanej nieruchomości - w przedmiotowej sprawie moment nabycia jest określony datą śmierci spadkodawców, po których wnioskodawca odziedziczył ową nieruchomość - do dnia jej sprzedaży upłynęło więcej niż 5 lat.

Na potwierdzenie swego stanowiska wnioskodawca przywołuje interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach Znak: IBPB II/1/415-970/11/AŻ z dnia 26 stycznia 2012 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust.1 pkt 8, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Skarb Państwa wywłaszczył matkę wnioskodawcy z posiadanej nieruchomości. Zauważyć należy, iż wnioskodawca nie wskazał daty nabycia tej nieruchomości przez Skarb Państwa. Matka wnioskodawcy zmarła w dniu 08 lipca 1998 r. Spadkobiercami zostało trzech synów i mąż, dziedziczących po 1/4 części każdy. Mąż zmarł w dniu 16 czerwca 2006 r. Spadkobiercami zostało trzech synów spadkodawcy, w tym wnioskodawca. Postępowanie spadkowe zostało przeprowadzone w 2013 r. W styczniu 2013 r. wnioskodawca, będący jednym ze spadkobierców, solidarnie z braćmi wystąpił do Urzędu Miasta z wnioskiem o zwrot nieruchomości oznaczonej jako działka nr 3654/123. Wnioskodawca zamierza, po odzyskaniu udziału w prawie własności rzeczonej nieruchomości, dokonać jej sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie istotna jest więc kwestia ustalenia czy zwrot nieruchomości w trybie przedstawionym przez wnioskodawcę stanowi nabycie nieruchomości w myśl powołanego uprzednio art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wywłaszczenie nieruchomości jest instytucją, za pomocą której państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. Ustawodawca regulujący instytucję wywłaszczenia nieruchomości ustanowił równocześnie gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą jest instytucja zwrotu nieruchomości, jeżeli nieruchomość stała się zbędna z punktu widzenia celu, na który dokonano wywłaszczenia. Celem tej gwarancji jest przywrócenie stanu stosunków własnościowych panujących przed wywłaszczeniem.

Stosownie art. 136 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

W myśl art. 140 ust. 1 ww. ustawy w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

Zgodnie z ust. 2 cytowanego wyżej artykułu odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.

Zaznaczyć należy, iż powołane powyżej przepisy – stosownie do treści art. 216 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – stosuje się do ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami wywłaszczeniu nieruchomości (t.j. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.).

Decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela, jednakże nie kreuje tego prawa; przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe. W związku z tym nie następuje nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w momencie zwrotu nieruchomości. Ma miejsce restytucja stosunków sprzed wywłaszczenia, tj. zwrot prawa własności do nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców. Innymi słowy w przypadku zwrotu nieruchomości nie mamy do czynienia z kreowaniem prawa własności tylko z jego przywróceniem. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie nie można mówić o przeniesieniu prawa własności na zasadach ogólnych wynikających z przepisów o charakterze cywilnoprawnym, ale jedynie o restytucji (przywróceniu) stanu sprzed wywłaszczenia.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Z kolei w myśl art. 924 ww. ustawy spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a stosownie do art. 925 spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Natomiast akt poświadczenia dziedziczenia czy postanowienie sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Powyższe oznacza, że dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych przyjąć należy, iż do nabycia przez wnioskodawcę udziału w części nieruchomości doszło w dniu śmierci spadkodawców tj. w 1998 r. w spadku po matce i w 2006 r. w spadku po ojcu.

Wobec powyższego oddanie nieruchomości uprzednio wywłaszczonej na rzecz Skarbu Państwa z uwagi na to, iż nie została ona wykorzystana na cel, na który dokonano wywłaszczenia należy traktować jako swoistą restytucję stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia. Ponieważ zaś prawo do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości znajduje swe źródło w nabyciu spadku zatem datą nabycia przez wnioskodawcę zwróconej nieruchomości (udziału w niej) jest data nabycia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy (jego matki i jego ojca, który dziedziczył po żonie). Matka wnioskodawcy zmarła w 1998 r., ojciec wnioskodawcy zmarł natomiast w 2006 r. Zatem, jako że upłynął już pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowane przez wnioskodawcę odpłatne zbycie udziału w przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu i w świetle obowiązujących uregulowań dochód uzyskany z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż uzyskany przez wnioskodawcę przychód z odpłatnego zbycia udziału w wywłaszczonej nieruchomości po jej zwróceniu m.in. jednemu ze spadkobierców tj. wnioskodawcy, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym wnioskodawca nabył udział w tej nieruchomości upłynął 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Stanowisko wnioskodawcy należy zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.