Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPB1.4511.931.2016.1.AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2017-01-20
Teza: Możliwość opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Słowa kluczowe: mieszkanie; najem; nieruchomości; opodatkowanie; ryczałt; wynajem
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 1; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 ; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2016 r. (data wpływu 16 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem są właścicielami dwóch mieszkań stanowiących prywatny majątek i będących ich współwłasnością małżeńską. Mieszkania te są przedmiotem wynajmu na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Przedmiotowe mieszkania wykorzystywane są przez najemców wyłącznie do realizacji celów mieszkaniowych, w wynajmowanych lokalach nie mogą oni prowadzić działalności gospodarczej.

Przychód uzyskany z tytułu wynajmu opodatkowany jest w całości przez Wnioskodawczynię, w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Złożyła Ona wraz z mężem, do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, do 20 dnia miesiąca następującego po tym miesiącu, w którym osiągnęła pierwszy przychód z tytułu najmu, zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne stosowne oświadczenie.

Ani Wnioskodawczyni, ani Jej małżonek nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej, znaczną część ich dochodów stanowią dochody z inwestycji kapitałowych.

W przyszłości planują zakup, do wspólnego majątku małżeńskiego, kolejnych mieszkań. Mieszkania te mają stanowić lokatę kapitału, alternatywę dla instrumentów finansowych, które przy porównywalnej kwocie zwrotu są obarczone większym ryzykiem. Planują też zabezpieczyć w przyszłości potrzeby mieszkaniowe syna. Zakupione mieszkania będą wynajmowane przez Wnioskodawczynię, co uważa Ona za racjonalny sposób zarządzania własnym majątkiem prywatnym.

Obecnie planuje zakup dwóch mieszkań, tak więc w przyszłości będzie uzyskiwać przychód z najmu czterech mieszkań. Wnioskodawczyni nie wyklucza też, że z czasem zakupi kolejne mieszkania, jeśli z mężem będą posiadali wolne środki finansowe. Mieszkania nie będą finansowane kredytem, ani żadnymi środkami obcymi. Małżonkowie traktują te zakupy jako lokatę kapitału, który zgromadzili i którego nie zamierzają przeznaczać na bieżącą konsumpcję, tak więc chcą zdecydować się na jakąś formę lokaty i korzystne oraz racjonalne wydaje się inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni wynajmując mieszkania będzie działała we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów. Czynności podejmowane przez Nią, związane z wynajmem lokali mieszkalnych polegać będą na tym, że jeżeli będzie dysponowała wolnym lokalem, wówczas zamieści na internetowych portalach ogłoszeniowych ogłoszenia/informację o wolnym lokalu mieszkalnym do wynajęcia. W rezultacie, jeżeli znajdzie się osoba fizyczna zainteresowana wzięciem danego lokalu w najem na warunkach przewidzianych przez Wnioskodawczynię, czyli najem wyłącznie w celach mieszkaniowych, bez możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej, wówczas zawarta zostanie z taką osobą umowa najmu danego lokalu. Po zawarciu umowy najmu danego lokalu, umowa ta trwać będzie przez okres na jaki została zawarta lub do momentu jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron. Wnioskodawczyni planuje także wynajmować mieszkania studentom.

Ani Wnioskodawczyni, ani Jej małżonek nie planują podejmować żadnych czynności o charakterze ciągłym, takich jak prowadzenie strony internetowej, zatrudnianie pracowników lub zleceniobiorców. Nie zamierzają też wynajmować lokalu biurowego, posiadać szyldu, logo i innych atrybutów charakterystycznych dla przedsiębiorców.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy uzyskane w przyszłości dochody z najmu czterech lub większej ilości mieszkań będzie Wnioskodawczyni mogła opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%?
2.  Czy jeśli będzie wynajmować mieszkania studentom, którzy w okresie letnim nie będą tam mieszkać, może w tym czasie wynajmować mieszkania turystom i nadal korzystać z formy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%?
3.  Czy jeśli zostanie zawarta umowa najmu z przedsiębiorcą, który wynajmie lokal mieszkalny na potrzeby zakwaterowania tam swoich pracowników, ale w mieszkaniach nie będzie prowadzona działalność gospodarcza, nadal będzie mogła korzystać z formy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawczyni, uzyskane przez Nią przychody z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz najemców, wskazanych w zadanych pytaniach, będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.

W celu ustalenia zasad opodatkowania przychodu z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych, należy w pierwszej kolejności przyporządkować go do właściwego źródła przychodu.

Jak wynika z brzmienia art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodu są między innymi:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3) oraz
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Jednocześnie art. 5a pkt 6 ww. ustawy definiuje działalność gospodarczą jako działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Z zakresu działalności gospodarczej wyłączone są przychody, które zaliczane są do innych źródeł przychodu, aniżeli pozarolnicza działalność gospodarcza. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 sierpnia 2008 r. (sygn. akt IIFSK 1437/07): jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczane w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła.

Brzmienie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zakłada wyłączenie z uregulowanego w nim źródła przychodu, przychodów z najmu tych składników majątku, które związane są z działalnością gospodarczą prowadzoną przez wynajmującego. Podobnie przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Zatem wówczas, gdy przedmiotem umowy najmu jest składnik majątku związany z działalnością gospodarczą, ustawodawca wyraźnie nakazuje zaliczyć przychód z tego tytułu do kategorii przychodów z działalności gospodarczej. Innymi słowy, regulacje te wykluczają ze źródła przychodów jakim jest najem prywatny, te składniki majątku, które związane są z działalnością gospodarczą.

Ponieważ Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu, ani w żadnym innym zakresie, wynajmowane przez Nią lokale mieszkalne stanowią Jej prywatny majątek nie są one składnikami majątkowymi wykorzystywanymi w prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji uzyskiwane przychody z tytułu wynajmu mieszkań należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z dyspozycją art. 9a ust. 6 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mową w art. 10 ust. 1 pkt 6, co do zasady podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych (tj. według skali), chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, co Wnioskodawczyni uczyniła w związku z obecnie uzyskiwanymi dochodami z tego źródła.

Zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. la ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że na opodatkowanie przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu ani wysokość uzyskanego z tego tytułu przychodu ani liczba wynajmowanych lokali mieszkalnych. Wskazać bowiem należy, że zarówno w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne brak jest przepisów, które wprowadzałyby tego typu ograniczenia.

Nie można też uzależnić formy opodatkowania od tego, czy najemca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą (dotyczy pytania nr 3), skoro nie prowadzi jej w lokalu stanowiącym przedmiot najmu, ani nie amortyzuje go jako obcy środek trwały. Gdyby celem ustawodawcy było uznanie, że lokal wynajmowany przez przedsiębiorcę przez sam ten fakt jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wszystkie lokale mieszkalne, nie tylko wynajmowane, ale także posiadane i użytkowane przez przedsiębiorców, trzeba by uznać za związane z działalnością gospodarczą.

Definicja najmu nie została zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa najmu jest umową prawa cywilnego, regulowaną przepisami art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zaś dochody z realizacji tej umowy są z woli ustawodawcy opodatkowane. Przychodem z najmu jest ustalony w umowie czynsz. Z treści art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tak więc ustawodawca nie zdefiniował umowy najmu, jako trwającej w określonym wymiarze czasu, wykluczając z niej najem jedynie na okres wakacyjny. Albo przeciwnie, na dłuższy okres. Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły. Oczywiste jest, że Wnioskodawczyni zamierza uzyskiwać z najmu przychody i liczy na to, że mieszkania będą miały najemców, że nie będą stały puste. Jednak nie można tu mówić o świadczeniu usług wynajmu mieszkań w sposób zorganizowany. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 listopada 2008 r. (nr I SA/Bk 387/08): „zorganizowanie działalności oznacza, iż istnieje pewien algorytm jej wykonywania. Pojęcie „zorganizowania” należy rozumieć funkcjonalnie, jako pewien stały sposób jej wykonywania, stalą strukturę organizacyjną jej prowadzenia.” Ponieważ pozyskiwanie najemców ogranicza się, w opisywanym wypadku, do zamieszczania na internetowych portalach ogłoszeniowych ogłoszenia/informacji o wolnym lokalu mieszkalnym do wynajęcia, trudno tu mówić o profesjonalizmie i zorganizowanej strukturze organizacyjnej. Wnioskodawczyni nie dysponuje też odpowiednim przygotowaniem, doświadczeniem oraz narzędziami koniecznymi do wykonywania działalności gospodarczej w zakresie obejmującym najem czy pośrednictwo w zawieraniu umów najmu nieruchomości. Zakup i wynajem mieszkań stanowi zatem formę dysponowania przez Wnioskodawczynię swoim majątkiem prywatnym i może być opodatkowane w formie ryczałtu ze stawką 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazana definicja pozwala na wyróżnienie kilku elementów tworzących to pojęcie, a mianowicie jest to działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej. Przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy, istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar.

Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia do właściwego rejestru tej działalności (tzw. uniwersalna definicja pozarolniczej działalności gospodarczej).

Dlatego nie w każdym przypadku podatnik może zaliczyć przychód z wynajmowanych nieruchomości do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tego źródła przychodu.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2016, poz. 2180 ) – ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

*   prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1),
*   osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 2).

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2180), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. z najmu poza działalnością gospodarczą.

Ponadto wskazać należy, że stosownie do treści art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy.

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, inne niż wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy, wymienione zostały w poz. 28 załącznika nr 2, stanowiącego Wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Zatem wynajem na warunkach innych niż wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy, podlega wyłączeniu z opodatkowania ryczałtem na podstawie wskazanego powyżej art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego Wnioskodawczyni planuje wynajem czterech mieszkań. Wnioskodawczyni nie wyklucza też, że z czasem zakupi kolejne mieszkania jeśli z mężem będą posiadali wolne środki finansowe. Wnioskodawczyni wynajmując mieszkania będzie działała we własnym imieniu, tzn. w sposób niezależny od innych podmiotów. Czynność podejmowane przez Nią, związane z wynajmem lokali mieszkalnych polegać będą na tym, że jeżeli będzie dysponowała wolnym lokalem, wówczas zamieści na internetowych portalach ogłoszeniowych ogłoszenia/informację o wolnym lokalu mieszkalnym do wynajęcia. W rezultacie, jeżeli znajdzie się osoba fizyczna zainteresowana wzięciem danego lokalu w najem na warunkach przewidzianych przez Wnioskodawczynię, czyli najem wyłącznie w celach mieszkaniowych, bez możliwości prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej, wówczas zawarta zostanie z taką osobą umowa najmu danego lokalu. Po zawarciu umowy najmu danego lokalu, umowa ta trwać będzie przez okres na jaki została zawarta lub do momentu jej wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron. Wnioskodawczyni planuje także wynajmować mieszkania studentom, a w okresie letnim turystom, ewentualnie wynajmować przedsiębiorcom na potrzeby zakwaterowania tam ich pracowników. Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą możliwości opodatkowania opisanego we wniosku najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawi 8,5 %

Odnosząc się do powyższego stwierdzić należy, że niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Szeroki – na długie okresy a w miarę możliwości także krótkookresowo turystom – zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanym mieszkaniu do wynajęcia – Wnioskodawczyni informacje o wolnych pokojach będzie umieszczała na internetowych portalach ogłoszeniowych. Tego rodzaju działania, przy planowanym przez Wnioskodawczynię wynajmie nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – osób wynajmujących lokale. Kluczowym przejawem działania w sposób zorganizowany i ciągły jest również to, że Wnioskodawczyni planuje kupno kolejnych nieruchomości (mieszkań) pod wynajem.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zamierza z najmu lokali mieszkalnych uczynić źródło zarobkowania. Wskazana inwestycja niewątpliwie związana jest z koniecznością podejmowania szeregu czynności (nawiązywanie kontaktów z potencjalnymi najemcami zarówno na etapie zawierania umowy, jak i w trakcie ich realizacji).

Podkreślić należy, że istotną cechą działalności gospodarczej jest ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – najemców. Bez wątpienia czynności związane z wynajmem nieruchomości podejmowane będą przez Wnioskodawczynię w celu zarobkowym, w sposób ciągły i zorganizowany.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym przychód uzyskany z tytułu najmu nieruchomości nie będzie stanowił przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem, dzierżawa itp.), lecz będzie przychodem ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Skoro, z opisu stanu faktycznego wynika, że umowy najmu będą zawierane w warunkach właściwych dla pozarolniczej działalności gospodarczej, to zgodnie z treścią cytowanych przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, brak jest możliwości opodatkowania uzyskiwanych przez Wnioskodawcę przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie wskazać należy, że zarówno rodzaj jak i ilość wynajmowanych lokali, nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby były to jedyne i ostateczne przesłanki, które determinują kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ta forma opodatkowania jest dopuszczalna jedynie dla przychodów z umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą.

Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego. Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawczyni i nie wywołuje skutków prawnych dla małżonka Wnioskodawczyni. Małżonek Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016, poz. 718 ze. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.