Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-657/13-4/NS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-10-28
Teza: 1. Czy w opisanym stanie sprawy sprzedaż nieruchomości opisanej w punkcie 1, tj. Pałacu, w którym prowadzono Hotel wraz z gruntem będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT? 2. Czy w przypadku możliwości zastosowania zwolnienia od VAT w stosunku do tej sprzedaży Wnioskodawca ma prawo do ewentualnej rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania tej sprzedaży stawką podstawową (tj. obecnie 23%)?
Słowa kluczowe: budynek; budynek-sprzedaż budynków; dostawa; działki; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż-sprzedaż budynków; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2013 r. (data wpływu 23 lipca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 października 2013 r. (data wpływu 24 października 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem Pałacu, w którym prowadzono Hotel (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem Pałacu, w którym prowadzono Hotel (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 18 października 2013 r. (data wpływu 24 października 2013 r.) o informacje doprecyzowujące opisane zdarzenie przyszłe.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą (…). Główny profil działalności obejmuje wynajem i dzierżawę pozostałych maszyn i urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane. Ponadto wpisana do działalności jest również działalność deweloperska polegająca na budowie domów mieszkalnych z przeznaczeniem do sprzedaży, z tym, że od kilku lat ogranicza się ona do wyprzedaży wybudowanych domów i nie będą już podejmowane inne działania w tym zakresie.

Wcześniej przez wiele lat głównym profilem działalności była produkcja prefabrykatów budowlanych (w szczególności betonowych), ich dostawa do klientów oraz doradztwo techniczne w zakresie budownictwa, a także sprzedaż materiałów budowlanych. Ponadto prowadzona była działalność hotelarska.

Zainteresowany pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

1.  Wnioskodawca 9 listopada 1992 r. na podstawie aktu notarialnego (Umowa Sprzedaży) nabył od Gminy działkę nr A o pow. 2,03 ha (stanowiącą las i zabudowany las) zabudowaną zabytkowym Pałacem. Nieruchomość nabyto jako majątek odrębny Wnioskodawcy.
2.  Zainteresowany na podstawie Umowy Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nabył 23 maja 2003 r. (od osoby prywatnej, jako majątek wspólny z żoną, jednak w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) działki nr: B, C, D, E o powierzchni 1,3326 ha (sad na roli, budynki na roli, pastwisko). W akcie notarialnym zawarto informację, że działki zabudowane są budynkiem gospodarczym z roku 1850 w złym stanie technicznym. W rejestrze zabytków widnieje ten budynek jako Oficyna.
3.  Wnioskodawca nabył dnia 9 czerwca 2003 r. w formie aktu notarialnego (od osób prywatnych, jako majątek wspólny z żoną, jednak w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) działkę nr F o pow. 0,0074 ha stanowiącą rolę zabudowaną budynkiem mieszkalnym z roku 1776 o pow. 54 m2. Z wyjaśnień uzyskanych z Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków wynika, że jest to część Oficyny, która znajduje się na działkach nr: D i F.
4.  Zainteresowany Postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział Cywilny z dnia 26 stycznia 1999 r. nabył z mocy prawa przez zasiedzenie własność działek nr: G i H o łącznej powierzchni 2,23 ha. Działki te stanowią grunty orne oraz nieużytki.

Żaden z powyższych tytułów nabycia nie zawierał podatku VAT. Wnioskodawca nie odliczał więc VAT z tytułu nabycia żadnej z wyżej wymienionych nieruchomości. Ponadto z zaświadczeń Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków wynika, że Pałac i Oficyna wpisane są indywidualnie do rejestru zabytków oraz, że na działkach nr: B, C, D, E, F, A znajduje się zabytkowy park wpisany indywidualnie do rejestru zabytków. Całość stanowi zespół pałacowo-parkowy.

Dla działek opisanych w punktach 1-4 nie ma aktualnie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zainteresowany w roku 1999 wprowadził na stan firmy działkę nr A wraz z budynkiem zabytkowego Pałacu. W tym samym roku rozpoczęto przeprowadzanie prac modernizacyjnych Pałacu oraz jego otoczenia (ogrodzenie, drogi, park zabytkowy). Wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości Pałacu. VAT wynikający z faktur dokumentujących tę modernizację był na bieżąco odliczany od VAT należnego. Przy modernizacji budynku korzystano także z ulgi inwestycyjnej na podstawie art. 26a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz.U. z 1993 r. Nr 80, poz. 416 ze zm.).

Dnia 1 lipca 2000 r. wprowadzono ulepszony budynek Pałacu wraz z infrastrukturą na stan środków trwałych jako budynek Hotelu. Osobno przyjęto grunt. Od dnia wprowadzenia na stan środków trwałych budynek był wykorzystywany w działalności hotelarskiej firmy czyli w działalności opodatkowanej.

W maju 2002 r. oraz w grudniu 2007 r. zostały dokonane kolejne ulepszenia Pałacu – Hotelu, ale razem nie przekroczyły 30% wartości z dnia oddania budynku do użytkowania.

Grunty opisane w punkcie 2 i 3 wraz z Oficyną zostały również wprowadzone na stan firmy – w roku 2003. Grunty te jako grunty sąsiadujące z terenem, na którym położony jest Pałac – Hotel, były wykorzystywane jako powiększenie obszaru hotelowego – przyjęto je na stan środków trwałych firmy. Oficynę ujęto w księgach jako środki trwałe w budowie. Oficyna nigdy nie została wykorzystana do działalności gospodarczej. Wykonywane były tylko prace zabezpieczające przed zniszczeniem gdyż znajduje się w złym stanie technicznym. Nigdy też nie została ulepszona.

W roku 2004 powstały plany modernizacji Oficyny mające na celu wykorzystanie jej do działalności hotelarskiej. Od ponoszonych kosztów na wykonanie dokumentacji potrzebnej do realizacji tych planów był odliczany VAT.

Łącznie koszty wykonania dokumentacji na planowaną inwestycję przekroczyły 30% wartości Oficyny. Do realizacji tych planów nigdy nie doszło. Nakłady zostały odpisane w koszty jako „zaniechane inwestycje”, a budynek Oficyny został przeznaczony do sprzedaży łącznie z Pałacem – Hotelem i ujęty w księgach jako towar.

Nieruchomości opisane w punkcie 4 nie zostały nigdy wprowadzone na stan firmy – pozostają nieruchomościami prywatnymi. Działki nr: G i H nigdy nie były objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie są to atrakcyjne grunty, teren jest pagórkowaty. Działki te nie sąsiadują bezpośrednio z działkami opisanymi w punkcie 1-3, znajdują się jednak na terenie tej samej miejscowości.

Od listopada 2007 r. działalność hotelarska w Hotelu została zaprzestana. Budynek został wystawiony do sprzedaży jednak ze względu na brak odpowiedniej oferty zakupu nie został sprzedany. Dnia 10 lipca 2008 r. zawarto Umowę Dzierżawy – budynek Pałacu został wydzierżawiony na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej. W ramach Umowy wydzierżawiono Pałac – Hotel wraz z gruntem (opisanym w punkcie 1) oraz przyległy teren opisany w punkcie 2 i 3. Nie wykorzystano na potrzeby dzierżawy budynku Oficyny znajdującego się w złym stanie technicznym.

Umowa dzierżawy trwała do 31 stycznia 2011 r. Kolejna Umowa dzierżawy została zawarta 23 lipca 2011 r. i została rozwiązana 14 sierpnia 2012 r.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomości opisane w punkcie 1, 2, 3, 4.

Z pisma z dnia 18 października 2013 r., stanowiącego uzupełnienie do wniosku wynika, że:

1.  Zainteresowany jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2.  Wnioskodawca w chwili obecnej nie wie, czy dostawa budynku Pałacu, w którym prowadzono Hotel, znajdującego się na działce nr A zostanie dokonana na rzecz zarejestrowanego, czynnego podatnika od towarów i usług. Początkowo zakładano, że sprzedaż nastąpi na rzecz czynnego podatnika VAT, jednak aktualnie rozmowy trwają również z potencjalnym nabywcą, który nie jest czynnym podatnikiem VAT.
3.  Na działkach nr: B, C znajdują się budowle w postaci oświetlenia, ciągów komunikacyjnych o nawierzchni gruntowej oraz żwirowej (tłuczniowej) z obrzeżeniem krawężnikiem ogrodowym. Na działce nr E nie znajdują się żadne budowle.
4.  Dla działek B, C dnia 30 grudnia 2003 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta obejmowała jeszcze działki nr: F, D i A. Decyzję wydano dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie istniejących zabudowań gospodarczych przy zabytkowym Pałacu na hotel z częścią rekreacyjną i infrastrukturą techniczną na działkach oznaczonych numerami: B, C, F, D i A. Na podstawie decyzji otrzymano pozwolenie na budowę, jednak pozwolenie to straciło ważność (zaniechanie inwestycji).
5.  Zainteresowany przed sprzedażą nie będzie ponosił żadnych nakładów w celu przygotowania do sprzedaży działek nr: G i H poza zwykłymi działaniami związanymi z ogłoszeniem sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w przedstawionym stanie sprawy sprzedaż nieruchomości opisanej w punkcie 1, tj. Pałacu, w którym prowadzono Hotel wraz z gruntem będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT?
2.  Czy w przypadku możliwości zastosowania zwolnienia od VAT w stosunku do tej sprzedaży Wnioskodawca ma prawo do ewentualnej rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania tej sprzedaży stawką podstawową (tj. obecnie 23%)?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż opisanego w stanie sprawy budynku Pałacu wraz z gruntem będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT. Zainteresowany będzie również mógł skorzystać z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od VAT i opodatkować sprzedaż przedmiotowego budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania stawką 23%.

Uzasadnienie.

Do dostawy budynków, budowli ustawodawca wprowadził dwa zwolnienia – określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) – dalej u.p.t.u.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu od VAT. Wyjątek stanowią jedynie:

1.  dostawy dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, oraz
2.  przypadki, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przepis ten wprowadza podstawową zasadę opodatkowania nieruchomości, którą jest to, że każda dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, podlega zwolnieniu od podatku. Natomiast każda dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega opodatkowaniu.

Co istotne, zgodnie z regulacją art. 43 ust. 10 u.p.t.u. (tzw. opcja wyboru) podatnik dokonujący dostawy nieruchomości po upływie więcej niż dwóch lat po pierwszym zasiedleniu będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie tej dostawy. Warunkiem jest jedynie, aby zarówno sprzedawca, jak i nabywca byli zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi oraz złożyli oświadczenie przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, że wybierają opodatkowanie. Należy zastrzec, że skorzystanie z opcji wyboru i opodatkowanie dostawy nieruchomości nie dotyczy art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.

Podstawowe znaczenie ma więc ustalenie czym jest pierwsze zasiedlenie i kiedy w przedmiotowym przypadku do niego doszło. Definicja pierwszego zasiedlenia ujęta została w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. i stanowi, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto zgodnie z art. 29 ust. 5 u.p.t.u., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Brzmienie tego przepisu powoduje, że w przypadku dostaw gruntów zabudowanych nie dochodzi do podlegających odrębnemu opodatkowaniu dostaw gruntów, lecz grunty podlegają opodatkowaniu w ramach dostaw budynków lub budowli.

W przedmiotowym stanie sprawy mamy do czynienia z budynkiem Pałacu, który przez ponad 2 lata był wydzierżawiony. Usługi dzierżawy podlegały opodatkowaniu VAT.

W opinii Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie zostało dokonane w lipcu 2008 r. Od chwili pierwszego zasiedlenia upłynęły więc 2 lata.

Skoro od chwili pierwszego zasiedlenia upłynęły 2 lata Zainteresowany ma prawo do skorzystania ze zwolnienia sprzedaży tego budynku Pałacu wraz z gruntem, na którym ten Pałac się znajduje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Wnioskodawca może skorzystać także z możliwości wyboru opodatkowania przedmiotowej dostawy, jaką oferuje art. 43 ust. 10 u.p.t.u. i zrezygnować ze zwolnienia opodatkowując tę sprzedaż stawką podstawową (tj. obecnie 23%).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści ww. przepisu wynika, że dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Użyte w art. 2 pkt 14 ustawy sformułowanie „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” wskazuje na katalog czynności wymienionych w art. 5 ustawy, czyli dana czynność musi podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony podatek od tej czynności – może to być czynność zwolniona od podatku.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez właściciela (dokonującego dostawy) czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć nie tylko umowę sprzedaży, ale także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Należy jednakże zauważyć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności nie dochodzi do pierwszego zasiedlenia, gdyż czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

Zatem z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą. Główny profil działalności obejmuje wynajem i dzierżawę pozostałych maszyn i urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane. Ponadto wpisana do działalności jest również działalność deweloperska polegająca na budowie domów mieszkalnych z przeznaczeniem do sprzedaży, z tym, że od kilku lat ogranicza się ona do wyprzedaży wybudowanych domów i nie będą już podejmowane inne działania w tym zakresie. Wcześniej przez wiele lat głównym profilem działalności była produkcja prefabrykatów budowlanych (w szczególności betonowych), ich dostawa do klientów oraz doradztwo techniczne w zakresie budownictwa, a także sprzedaż materiałów budowlanych. Ponadto prowadzona była działalność hotelarska. Zainteresowany pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

Wnioskodawca 9 listopada 1992 r. na podstawie aktu notarialnego (Umowa Sprzedaży) nabył od Gminy działkę nr A o pow. 2,03 ha (stanowiącą las i zabudowany las) zabudowaną zabytkowym Pałacem. Nieruchomość nabyto jako majątek odrębny Zainteresowanego. Powyższy tytuł nabycia nie zawierał podatku VAT. Wnioskodawca nie odliczał więc VAT z tytułu nabycia wyżej wymienionej nieruchomości. Ponadto z zaświadczeń Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków wynika, że Pałac wpisany jest do rejestru zabytków oraz, że m.in. na działce nr A znajduje się zabytkowy park wpisany indywidualnie do rejestru zabytków. Całość stanowi zespół pałacowo-parkowy. Zainteresowany w roku 1999 wprowadził na stan firmy działkę nr A wraz z budynkiem zabytkowego Pałacu. W tym samym roku rozpoczęto przeprowadzanie prac modernizacyjnych Pałacu oraz jego otoczenia (ogrodzenie, drogi, park zabytkowy). Wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości Pałacu. VAT wynikający z faktur dokumentujących tę modernizację był na bieżąco odliczany od VAT należnego. Dnia 1 lipca 2000 r. wprowadzono ulepszony budynek Pałacu wraz z infrastrukturą na stan środków trwałych jako budynek Hotelu. Osobno przyjęto grunt. Od dnia wprowadzenia na stan środków trwałych budynek był wykorzystywany w działalności hotelarskiej firmy czyli w działalności opodatkowanej. W maju 2002 r. oraz w grudniu 2007 r. zostały dokonane kolejne ulepszenia Pałacu – Hotelu, ale razem nie przekroczyły 30% wartości z dnia oddania budynku do użytkowania. Od listopada 2007 r. działalność hotelarska w Hotelu została zaprzestana. Budynek został wystawiony do sprzedaży jednak ze względu na brak odpowiedniej oferty zakupu nie został sprzedany. Dnia 10 lipca 2008 r. zawarto Umowę Dzierżawy – budynek Pałacu został wydzierżawiony na cele prowadzenia w nim działalności gospodarczej. W ramach Umowy wydzierżawiono Pałac – Hotel wraz z gruntem (opisanym w punkcie 1) oraz przyległy teren opisany w punkcie 2 i 3. Umowa dzierżawy trwała do 31 stycznia 2011 r. Kolejna Umowa dzierżawy została zawarta 23 lipca 2011 r. i została rozwiązana 14 sierpnia 2012 r. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość opisaną w punkcie 1. Ponadto Zainteresowany wskazał, że jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca w chwili obecnej nie wie, czy dostawa budynku Pałacu, w którym prowadzono Hotel, znajdującego się na działce nr A zostanie dokonana na rzecz zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Początkowo zakładano, że sprzedaż nastąpi na rzecz czynnego podatnika VAT, jednak aktualnie rozmowy trwają również z potencjalnym nabywcą, który nie jest czynnym podatnikiem VAT.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do wskazanego budynku Pałacu – Hotelu nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że planowana dostawa ww. budynku, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż do pierwszego zasiedlenia opisanego budynku doszło w dniu 10 lipca 2008 r., tj. z chwilą oddania tego budynku do użytkowania dzierżawcy w ramach umowy dzierżawy. W niniejszej sytuacji spełniony zostanie również drugi warunek umożliwiający zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą wskazanego budynku minął okres dłuższy niż 2 lata. W związku z powyższym, dostawa ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa opisanego budynku Pałacu – Hotelu, będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29 ust. 5 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowiony jest wskazany budynek, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ponadto tego, czy ma On prawo do ewentualnej rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania tej sprzedaży stawką podstawową.

Jak wynika z opisu sprawy, planowana sprzedaż budynku Pałacu – Hotelu wraz z gruntem może nastąpić na rzecz:

*   osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lub
*   czynnego podatnika VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, transakcja sprzedaży opisanego budynku będzie spełniała warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w przypadku, gdy nabywcą będzie czynny podatnik VAT, to przy wyborze opodatkowania spełnione zostaną warunki przepisu art. 43 ust. 10 ustawy, tj. dokonujący dostawy (Wnioskodawca) i nabywca budynku Pałacu – Hotelu będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Tym samym będzie można zrezygnować z ww. zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynku Pałacu – Hotelu pod warunkiem, że strony transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne oświadczenie zawierające wymagane w art. 43 ust. 11 ustawy elementy.

Należy ponadto wskazać, że jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – według art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Z kolei – w myśl art. 41 ust. 12b ustawy – do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie z brzmieniem ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przepis art. 2 pkt 12 ustawy określa, że przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W opisie zdarzenia przyszłego brak jest wskazania, aby budynek Pałacu – Hotelu mieścił się w definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w art. 41 ust. 12a ustawy, do którego zalicza się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Zatem do dostawy przedmiotowego budynku (Pałacu – Hotelu) zastosowanie będzie miała podstawowa stawka podatku, tj. 23%.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że przy planowanej sprzedaży budynku Pałacu – Hotelu na rzecz czynnego, zarejestrowanego podatnika podatku od towarów i usług możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia od podatku stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy i opodatkowanie tej czynności. Zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowana zostanie dostawa ww. budynku, tj. 23%.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanej budynkiem Pałacu, w którym prowadzono Hotel (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy. Wniosek w zakresie zwolnienia od podatku dostawy działek nr: D, F, B, C, E (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) został rozstrzygnięty w interpretacji indywidualnej z dnia 28 października 2013 r. nr ILPP1/443-657/13-5/NS. Natomiast kwestia dotycząca opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych nr: G i H (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) została rozstrzygnięta w interpretacji indywidualnej z dnia 28 października 2013 r. nr ILPP1/443-657/13-6/NS.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.