Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1126/12-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-03-11
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: kredyt; mieszkanie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2012 r. (data wpływu 11 grudnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 30 listopada 2010 r. aktem notarialnym:

*   zakupiła udział wynoszący 17215/100000 części w nieruchomości gruntowej szerzej opisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy - stanowiącej zabudowaną domem mieszkalnym działkę gruntu,
*   oraz przyjęła darowiznę udziału wynoszącego 32785/100000 części w tej samej ww. nieruchomości

w ten sposób stając się właścicielką łącznie 1/2 części w całości ww. nieruchomości.

Cena transakcyjna nabytego udziału w wysokości 17215/100000 wynosiła 94 147,50 zł i została zapłacona w całości ze środków pochodzących z zaciągniętego solidarnie na ten cel kredytu hipotecznego przez Wnioskodawczynię oraz jej matkę na podstawie umowy o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych z dnia 30 listopada 2010 r.

Następnie w dniu 3 września 2012 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoją matką, zawarły porozumienie dotyczące sposobu spłaty zaciągniętego przez nie kredytu na podstawie ww. umowy o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych z dnia 30 listopada 2010 r. Celem porozumienia było ustalenie, że w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej dom mieszkalny na działce gruntu, którego obie w równych udziałach są współwłaścicielkami i związaną z tym faktem koniecznością natychmiastowej jednorazowej spłaty pozostałego kredytu hipotecznego, Wnioskodawczyni zobowiązuje się do wyłącznego spłacenia całego aktualnego zadłużenia z własnych środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży posiadanego udziału 1/2 części w ww. nieruchomości. Opisane wyżej porozumienie zostało zawarte w banku, który w dniu 30 listopada 2010 r. udzielił Wnioskodawczyni oraz jej matce wspomnianego kredytu hipotecznego.

W dniu 10 września 2012 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni, oraz jej matka dokonały sprzedaży całości należnych im udziałów po 1/2 części w nieruchomości stanowiącej dom mieszkalny na działce gruntu. Cena transakcyjna została uzgodniona na poziomie 525 000 zł za całość, tj. po 262 500 zł za udział 1/2 części każdej ze współwłaścicielek.

Zgodnie z zawartym ww. porozumieniem pomiędzy Wnioskodawczynią a jej matką z dnia 3 września 2012 r., kwota w wysokości 153 481,03 zł została zapłacona niezwłocznie po zawarciu tegoż aktu notarialnego na rzecz banku, celem zamknięcia całości kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 30 listopada 2010 r.

W ten sposób Wnioskodawczyni wydatkowała z otrzymanej kwoty wynoszącej 262 500 zł ze sprzedaży udziału w domu - kwotę 153 481,03 zł. Kwota jaka jej pozostała - to 109 018,97 zł.

Następnie w dniu 8 października 2012 r. Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego dokonała zakupu nieruchomości lokalowej, stanowiącej lokal mieszkalny, opisanym szerzej w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy. Cena transakcyjna wyniosła 226 000 zł + koszty sporządzenia aktu notarialnego, podatku PCC i opłat sądowych, łącznie 6417,46 zł. W sumie Wnioskodawczyni wydała kwotę 232 417,46 zł.

Powyższa kwota pochodziła:

*   ze środków własnych Wnioskodawczyni pozostałych po sprzedaży udziału 1/2 części w nieruchomości stanowiącej dom mieszkalny na działce gruntu, pomniejszonej o spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego dnia 30 listopada 2010 r.,
*   oraz z przyznanego Wnioskodawczyni kredytu hipotecznego z dnia 3 października 2012 r. przez Bank w wysokości 120 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni z tytułu uzyskanego w dniu 10 września 2012 roku przychodu ze sprzedaży udziału 1/2 części nieruchomości mieszkalnej w wysokości 262 500 zł w obliczu faktu, że wydatkowała w okresie mniejszym niż 2 lata te pieniądze - na cele związane z nabyciem innej nieruchomości mieszkalnej, oraz spłatą uprzednio zaciągniętego kredytu hipotecznego - jest zobowiązana do naliczenia i odprowadzenia podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 21.1.131 (Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 poz. 361) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że jest w całości zwolniona z obowiązku zapłaty podatku dochodowego, gdyż:

*   kwota przychodu uzyskana ze zbycia udziału w nieruchomości mieszkalnej wynosi: 262 500 zł,
*   kwota dochodu uzyskana ze zbycia nieruchomości wynosi: 168 352,50 zł (przychód pomniejszony o koszt zakupu w wysokości 94 147,50 zł),
*   kwota wydatkowana na całe mieszkalne w okresie dwóch lat od zbycia udziału w nieruchomości wynosi: 265 898,49 zł (tj: spłata zaciągniętego w dniu 30 listopada 2010 r. kredytu hipotecznego w wysokości 153 481,03 zł + koszt zakupu nowej nieruchomości, tj. podatek PCC, opłaty sadowe, koszty notarialne w wysokości 6 417,46 zł + wydatki gotówkowe z uzyskanego dochodu ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 106 000 zł)

Zatem kwota dochodu zwolnionego wynosi:

(168 352,50 zł x 265 898,49)/262 500 zł = 170 532 zł

Wobec faktu, że kwota dochodu zwolnionego przewyższa kwotę uzyskanego dochodu o 2 179,59 zł - Wnioskodawczyni nie ma podstaw do naliczenia i odprowadzenia podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 30 listopada 2010 r. aktem notarialnym:

*   zakupiła udział wynoszący 17215/100000 części w nieruchomości gruntowej szerzej opisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy - stanowiącej zabudowaną domem mieszkalnym działkę gruntu,
*   oraz przyjęła darowiznę udziału wynoszącego 32785/100000 części w tej samej ww. nieruchomości

w ten sposób stając się właścicielką łącznie 1/2 części w całości ww. nieruchomości.

W dniu 10 września 2012 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni, oraz jej matka dokonały sprzedaży całości należnych im udziałów po 1/2 części w nieruchomości.

W związku z powyższym do ustalenia skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W myśl natomiast jego ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej dom mieszkalny na działce gruntu, Wnioskodawczyni przeznaczyła w całości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 30 listopada 2010 r. oraz na zakup nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny.

W związku z powyższym, dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego uzyskany przez Wnioskodawczynię, nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do naliczenia i odprowadzenia podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. organ nie potwierdza prawidłowości przykładu liczbowego przedstawionego przez Zainteresowaną w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy Ordynacja podatkowa, nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) wysokości dochodu zwolnionego z opodatkowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.