Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1130/14-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-02-12
Teza: Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: majątek-podział majątku dorobkowego; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2014 r. (data wpływu 17 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli na prawach wspólności małżeńskiej ustawowej prawo własności nieruchomości niezabudowanej w chwili nabycia, tj. 4 kwietnia 1991 r.

W latach 1993 do 1995 właściciele nieruchomości ponieśli wspólne nakłady na nieruchomości polegające na wybudowaniu budynku handlowo-usługowego o powierzchni 669 m2.

Wartość nakładów związanych z nabyciem nieruchomości wyniosła 131.000.000 zł (wartość przed denominacją złotego), natomiast wartość nakładów związanych z wybudowaniem budynku wyniosła 875.000 zł.

W dniu 30 listopada 2012 r. małżonkowie zawarli w formie aktu notarialnego umowę małżeńską majątkową, w wyniku której dotychczasowy wspólny majątek z mocy prawa został rozdzielony na dwie równe części, a następnie na podstawie umowy o częściowym podziale majątku wspólnego z dnia 30 listopada 2012 r. l/2 dotychczasowego udziału męża w powyżej opisanej nieruchomości została przeniesiona do majątku odrębnego Zainteresowanej, co w konsekwencji spowodowało, że od tego dnia Zainteresowana stała się jedynym właścicielem nieruchomości opisanej powyżej.

W dniu 2 września 2014 r. Wnioskodawczyni sprzedała w całości nieruchomość opisaną powyżej za kwotę 2.400.000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku opisanego stanu faktycznego przy sprzedaży nieruchomości Zainteresowana zobowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego, a jeżeli tak to w jakiej wysokości oraz, czy będzie to podatek dochodowy naliczony od sprzedaży całej nieruchomości, czy też jedynie od udziału w tej nieruchomości jaki Zainteresowana otrzymała od męża w wyniku umowy o częściowym podziale majątku wspólnego z dnia 30 listopada 2012 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży nieruchomości w sytuacji opisanej w stanie faktycznym nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r., poz. 361, ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w dniu 4 kwietnia 1991 r. na prawach wspólności małżeńskiej ustawowej prawo własności nieruchomości niezabudowanej. W latach 1993 do 1995 małżonkowie ponieśli wspólne nakłady na nieruchomości polegające na wybudowaniu budynku handlowo-usługowego. W dniu 30 listopada 2012 r. małżonkowie zawarli w formie aktu notarialnego umowę małżeńską majątkową, w wyniku której dotychczasowy wspólny majątek z mocy prawa został rozdzielony na dwie równe części, a następnie na podstawie umowy o częściowym podziale majątku wspólnego z dnia 30 listopada 2012 r. l/2 dotychczasowego udziału męża Zainteresowanej w powyżej opisanej nieruchomości została przeniesiona do majątku odrębnego Wnioskodawczyni, co w konsekwencji spowodowało, że od tego dnia Zainteresowana stała się jedynym właścicielem nieruchomości opisanej powyżej.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu – z wniosku wynika jednak, że taka sytuacja nie ma miejsca w rozpatrywanej sprawie.

W związku z powyższymi wyjaśnieniami wskazać należy, że nabycie nieruchomości przez Zainteresowaną nastąpiło w 1991 roku do majątku wspólnego z mężem. Na podstawie umowy o częściowym podziale majątku wspólnego z dnia 30 listopada 2012 r. l/2 dotychczasowego udziału męża Zainteresowanej w przedmiotowej nieruchomości została przeniesiona do majątku odrębnego Wnioskodawczyni, co w konsekwencji spowodowało, że od tego dnia Zainteresowana stała się jedynym właścicielem nieruchomości opisanej powyżej.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku, zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła w 1991 roku nieruchomość. W dniu 30 listopada 2012 r., małżonkowie zawarli umowę o częściowym podziale majątku wspólnego, w wyniku której Zainteresowana stała się wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości.

Z zaprezentowanego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika zatem, że częściowy podział majątku wspólnego, przedmiotem którego była opisana nieruchomość nie był ekwiwalentny w naturze.

O ekwiwalentnym podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku dorobkowego, każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty. Tymczasem na skutek dokonanej czynności Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem nieruchomości, należącej wcześniej również do męża.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w dwóch datach, tj.:

*   1/2 udziału w 1991 r. na zasadzie wspólności majątkowej z mężem;
*   1/2 udziału w 2012 r. na podstawie umowy o częściowym podziale majątku wspólnego.

Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1991 r. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie przez Wnioskodawczynię tego udziału nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiadającego udziałowi, który Wnioskodawczyni nabyła w 2012 r. w wyniku częściowego podziału majątku wspólnego będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie przez Zainteresowaną tego udziału nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości – w części nabytej w 1991 r. – nie stanowi źródła przychodu, a więc Zainteresowana nie jest zobowiązana do zapłaty od tej części przychodu podatku dochodowego od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia ww. nieruchomości – w części nabytej w 2012 r. w wyniku częściowego podziału majątku wspólnego – podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.