Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.590.2024.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-29
Teza: Podleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych i obowiązek wystawienia faktury VAT przy sprzedaży działek, prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Kupującego działek.
Słowa kluczowe: działki; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

4 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒ podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych nr A, B, C, D, E, F, G (prawo użytkowania wieczystego) i obowiązku wystawienia faktury VAT przy sprzedaży działek,

‒ prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Kupującego działek nr A, B, C, D, E, F, G (prawo użytkowania wieczystego).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 października 2024 r. (wpływ 17 października 2024 r.) oraz pismem z 22 października 2024 r. (wpływ 22 października 2024 r.).

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani (\`(...)\`)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(\`(...)\`) Spółka Komandytowa

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowana jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania dla celów podatkowych na terytorium Polski i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (Zainteresowana będąca stroną postępowania – dalej jako „Wnioskodawczyni”). Drugim Zainteresowanym jest Spółka komandytowa z siedzibą na terytorium Polski i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (Zainteresowana nie będąca stroną postępowania – dalej jako „Zainteresowana”). Zainteresowana jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni nabyła w dniu (\`(...)\`) r. w drodze darowizny od ojca niezabudowaną nieruchomość położoną w (\`(...)\`) o łącznej powierzchni (\`(...)\`) na którą składały się:

‒ działka nr 1, o powierzchni (…) m², KW (…), teren niezabudowany,

‒ działka nr 2, o powierzchni (…) m², KW (…), teren niezabudowany,

‒ działka nr 3, o powierzchni (…) m², KW (…), teren niezabudowany ,

‒ działka nr G, o powierzchni (…) m², KW (…), DR – drogi.

Wnioskodawczyni w 2022 r. wniosła o zmianę powyższego podziału geodezyjnego, co nie zmieniło łącznej powierzchni wynoszącej (\`(...)\`) ale zmieniło ilość i wielkość działek w taki sposób, że wg stanu obecnego nieruchomość składa się z:

· działki nr A, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (…), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr B, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr C, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr D, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr E, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr F, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr G, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), DR – drogi (dalej jako „Nieruchomość”).

W dacie nabycia Nieruchomości dla działki 2 wydane były warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych, realizowanych w zabudowie bliźniaczej (decyzja(…)).

Po dniu nabycia Nieruchomości dla działek 1, G i 3 wydano warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, realizowanych w zabudowie szeregowej (decyzja (…)). 8 listopada 2011 roku dla Nieruchomości uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i Nieruchomość jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Po nabyciu, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Nie mniej jednak, Wnioskodawczyni była zainteresowana sprzedażą Nieruchomości i podjęła rozmowy z Zainteresowaną w zakresie przygotowania Nieruchomości pod sprzedaż. Na wniosek Wnioskodawczyni w 2022 r. dokonano zmiany podziału Nieruchomości na 7 działek, co miało ułatwić sprzedaż Nieruchomości. W związku z podziałem Nieruchomości na 7 działek i wzrostem ich wartości, została ustalona dla Wnioskodawczyni opłata adiacencka, która obciąża hipotekę Nieruchomości. Wydzielenie działek na potrzeby ich sprzedaży (podział geodezyjny w celu sprzedaży na rzecz Zainteresowanej), nastąpiło na wniosek Wnioskodawczyni, ale faktyczna sprzedaż może obejmować wszystkie działki, część bądź Wnioskodawca wystąpi z wnioskiem/wnioskami o nowy podział, np. w sytuacji zmiany planów i sprzedaży działek na rzecz innego podmiotu powiązanego z Zainteresowaną. Wnioskodawczyni nie zawierała z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia Nieruchomości, np. najem, dzierżawa, użyczenie. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o interpretację nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie. Wnioskodawczyni dokonywała m.in. poniższych czynności celem przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, które wpłynęły na wzrost jej wartości tj.:

‒ dokonała zmiany podziału geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek,

‒ wystąpiła z wnioskami do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek, które przyczyniły się do wzrostu wartości rynkowej Nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazuje także, że może wystąpić sytuacja, że po uzgodnieniu z Zainteresowaną wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla Nieruchomości i sprzedaż Nieruchomości na rzecz Zainteresowanej nastąpi już z wydanym pozwoleniem na budowę dla Nieruchomości. Wnioskodawczyni podpisała z Zainteresowaną umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Zainteresowana poza planowaną sprzedażą Nieruchomości nie dokonywała w ostatnich latach innych transakcji w zakresie nabycia lub sprzedaży nieruchomości zabudowanych bądź niezabudowanych. Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży odzieży promocyjnej do agencji reklamowych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nie wykonywała dotychczas obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że w momencie sprzedaży Nieruchomości nie prowadzi i nie prowadziła działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jak również nie jest/nie będzie rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Niniejszy wniosek dotyczy planowanej sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz Zainteresowanej (zdarzenie przyszłe). Zainteresowana planuje wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Sprawa opisana we wniosku (stan faktyczny) nie jest w trakcie postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej.

W uzupełnieniu do wniosku z 17 października 2024 r., w odpowiedzi na pytania, wskazali Państwo, że:

1\. Czy przedmiotem sprzedaży będą działki numer A, B, C, D, E, F, G? Jeśli nie, to proszę o wskazanie, jakie działki będą przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Przedmiotem planowanej sprzedaży będą działki numer: A, B, C, D, E, F, G.

2\. W jaki sposób działki będące przedmiotem wniosku były/są/będą wykorzystywane od momentu ich nabycia? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź: Poniżej wymienione działki będące przedmiotem wniosku były/są/będą wykorzystywane od momentu ich nabycia w następujący sposób:

a) Działka A: Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Działka została wyodrębniona z nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni w 2022 r. i na jej wniosek, w związku z podjęciem kroków celem jej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zawierała z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia działki, np. najem, dzierżawa, użyczenie. Działka nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

b) Działka B: Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Działka została wyodrębniona z nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni w 2022 r. i na jej wniosek, w związku z podjęciem kroków celem jej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zawierała z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia działki, np. najem, dzierżawa, użyczenie. Działka nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

c) Działka C: Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Działka została wyodrębniona z nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni w 2022 r. i na jej wniosek, w związku z podjęciem kroków celem jej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zawierała z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia działki np. najem, dzierżawa, użyczenie. Działka nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

d) Działka D: Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Działka została wyodrębniona z nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni w 2022 r. i na jej wniosek, w związku z podjęciem kroków celem jej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zawierała z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia działki np. najem, dzierżawa, użyczenie. Działka nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

e) Działka E: Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Działka została wyodrębniona z nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni w 2022 r. i na jej wniosek, w związku z podjęciem kroków celem jej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zawierała z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia działki, np. najem, dzierżawa, użyczenie. Działka nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

f) Działka F: Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Działka została wyodrębniona z nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni w 2022 r. i na jej wniosek, w związku z podjęciem kroków celem jej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zawierała z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia działki, np. najem, dzierżawa, użyczenie. Działka nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

g) Działka G: Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Działka została wyodrębniona z nieruchomości należącej do Wnioskodawczyni w 2022 r. i na jej wniosek, w związku z podjęciem kroków celem jej sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zawierała z innymi osobami fizycznymi lub prawnymi umów w zakresie udostępnienia działki np. najem, dzierżawa, użyczenie. Działka nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim, zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

3\. Czy działki były/są/będą wykorzystywane przez Panią (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pani cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź: Poniżej wymienione działki będące przedmiotem wniosku były/są/będą wykorzystywane od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, w następujący sposób:

a) Działka A: Działka nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych.

b) Działka B: Działka nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych.

c) Działka C: Działka nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych.

d) Działka D: Działka nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych. Działka E: Działka nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych. Działka F: Działka nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych.

e) Działka G: Działka nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych.

4\. Czy dokonała/będzie Pani dokonywała od momentu nabycia do momentu sprzedaży inne czynności (ponosiła/poniesie nakłady) w celu przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie były/są/będą to czynności (nakłady)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni dokonała/dokona od momentu nabycia do momentu sprzedaży poniższe czynności w celu przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży:

a) Działka A: Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła prawo użytkowania wieczystego do działki na podstawie umowy darowizny z (\`(...)\`) roku. Następnie, Wnioskodawczyni nabyła własność działki na podstawie decyzji z dnia (\`(...)\`) r. wydanej przez Prezydenta (\`(...)\`) w trybie ustawy z dnia (\`(...)\`) r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (przekształcenie odpłatne). Kolejno, Wnioskodawczyni dokonała wyodrębnienia geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek, w tym przedmiotową działkę, celem wzrostu wartości i przygotowania do sprzedaży (Wnioskodawczyni ponosi opłatę adiacencką). Działka jest objęta wnioskiem Wnioskodawczyni do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek.

b) Działka B: Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła prawo użytkowania wieczystego do działki na podstawie umowy darowizny z (\`(...)\`) roku. Następnie, Wnioskodawczyni nabyła własność działki na podstawie decyzji z dnia (\`(...)\`) r. wydanej przez Prezydenta (\`(...)\`) w trybie ustawy z dnia (\`(...)\`) r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (przekształcenie odpłatne). Kolejno, Wnioskodawczyni dokonała wyodrębnienia geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek, w tym przedmiotową działkę, celem wzrostu wartości i przygotowania do sprzedaży (Wnioskodawczyni ponosi opłatę adiacencką). Działka jest objęta wnioskiem Wnioskodawczyni do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek.

c) Działka C: Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła prawo użytkowania wieczystego do działki na podstawie umowy darowizny z (\`(...)\`) roku. Następnie, Wnioskodawczyni nabyła własność działki na podstawie decyzji z dnia (\`(...)\`) r. wydanej przez Prezydenta (\`(...)\`) w trybie ustawy z dnia (\`(...)\`) r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (przekształcenie odpłatne). Kolejno, Wnioskodawczyni dokonała wyodrębnienia geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek, w tym przedmiotową działkę, celem wzrostu wartości i przygotowania do sprzedaży (Zainteresowana ponosi opłatę adiacencką). Działka jest objęta wnioskiem Wnioskodawczyni do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek.

d) Działka D: Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła prawo użytkowania wieczystego do działki na podstawie umowy darowizny z (\`(...)\`) roku. Następnie, Wnioskodawczyni nabyła własność działki na podstawie decyzji z dnia (\`(...)\`) r. wydanej przez Prezydenta (\`(...)\`) w trybie ustawy z dnia (\`(...)\`) r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (przekształcenie odpłatne). Kolejno, Wnioskodawczyni dokonała wyodrębnienia geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek, w tym przedmiotową działkę, celem wzrostu wartości i przygotowania do sprzedaży (Wnioskodawczyni ponosi opłatę adiacencką). Działka jest objęta wnioskiem Wnioskodawczyni do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek.

e) Działka E: Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła prawo użytkowania wieczystego do działki na podstawie umowy darowizny z (\`(...)\`) roku. Następnie, Wnioskodawczyni nabyła własność działki na podstawie decyzji z dnia (\`(...)\`) r. wydanej przez Prezydenta (\`(...)\`) w trybie ustawy z dnia (\`(...)\`) r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (przekształcenie odpłatne). Kolejno, Wnioskodawczyni dokonała wyodrębnienia geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek, w tym przedmiotową działkę, celem wzrostu wartości i przygotowania do sprzedaży (Wnioskodawczyni ponosi opłatę adiacencką). Działka jest objęta wnioskiem Wnioskodawczyni do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek.

f) Działka F: Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła prawo użytkowania wieczystego do działki na podstawie umowy darowizny z (\`(...)\`) roku. Następnie, Wnioskodawczyni nabyła własność działki na podstawie decyzji z dnia (\`(...)\`) r. wydanej przez Prezydenta (\`(...)\`) w trybie ustawy z dnia (\`(...)\`) r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (przekształcenie odpłatne). Kolejno, Wnioskodawczyni dokonała wyodrębnienia geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek, w tym przedmiotową działkę, celem wzrostu wartości i przygotowania do sprzedaży (Wnioskodawczyni ponosi opłatę adiacencką). Działka jest objęta wnioskiem Wnioskodawczyni do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek.

g) Działka G: Wnioskodawczyni posiada prawo użytkowania wieczystego działki będącej własnością Miasta (\`(...)\`). Prawo to nabyła na podstawie umowy darowizny z (\`(...)\`) roku. Wnioskodawczyni dokonała wyodrębnienia geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek, w tym przedmiotową działkę, celem wzrostu wartości i przygotowania do sprzedaży. Działka jest przeznaczona na drogi dojazdowe do pozostałych działek. Działka jest objęta wnioskiem do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek.

5\. Czy na moment sprzedaży działki będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie będzie ich przeznaczenie zgodnie z planem oraz z czyjej inicjatywy nastąpi jego uchwalenie? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź: Aktualnie i na moment sprzedaży poniższych działek są one objęte miejscowym planem zagospodarowania i ich przeznaczenie jest następujące:

a) Działka A: Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności celem objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

b) Działka B: Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności celem objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

c) Działka C: Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności celem objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

d) Działka D: Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności celem objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

e) Działka E: Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności celem objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

f) Działka F: Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności celem objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

g) Działka G: Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności celem objęcia działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

6\. Czy na moment sprzedaży dla działek będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpił albo wystąpi o tę decyzję? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie do każdej działki.

Odpowiedź: W zakresie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, Zainteresowana wyjaśnia, że:

a) Działka A: Może wystąpić sytuacja, że Wnioskodawczyni po uzgodnieniu z Zainteresowaną wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla działki i sprzedaż działki na rzecz Zainteresowanej nastąpi już z wydanym pozwoleniem na budowę. Jednakże na moment złożenia wniosku i udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie zobowiązała się do takich kroków na podstawie umowy lub porozumienia.

b) Działka B: Może wystąpić sytuacja, że Wnioskodawczyni po uzgodnieniu z Zainteresowaną wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla działki i sprzedaż działki na rzecz Zainteresowanej nastąpi już z wydanym pozwoleniem na budowę. Jednakże na moment złożenia wniosku i udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie zobowiązała się do takich kroków na podstawie umowy lub porozumienia.

c) Działka C: Może wystąpić sytuacja, że Wnioskodawczyni po uzgodnieniu z Zainteresowaną wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla działki i sprzedaż działki na rzecz Zainteresowanej nastąpi już z wydanym pozwoleniem na budowę. Jednakże na moment złożenia wniosku i udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie zobowiązała się do takich kroków na podstawie umowy lub porozumienia.

d) Działka D: Może wystąpić sytuacja, że Wnioskodawczyni po uzgodnieniu z Zainteresowaną wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla działki i sprzedaż działki na rzecz Zainteresowanej nastąpi już z wydanym pozwoleniem na budowę. Jednakże na moment złożenia wniosku i udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie zobowiązała się do takich kroków na podstawie umowy lub porozumienia.

e) Działka E: Może wystąpić sytuacja, że Wnioskodawczyni po uzgodnieniu z Zainteresowaną wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla działki i sprzedaż działki na rzecz Zainteresowanej nastąpi już z wydanym pozwoleniem na budowę. Jednakże na moment złożenia wniosku i udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie zobowiązała się do takich kroków na podstawie umowy lub porozumienia.

f) Działka F: Może wystąpić sytuacja, że Wnioskodawczyni po uzgodnieniu z Zainteresowaną wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla działki i sprzedaż działki na rzecz Zainteresowanej nastąpi już z wydanym pozwoleniem na budowę. Jednakże na moment złożenia wniosku i udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie zobowiązała się do takich kroków na podstawie umowy lub porozumienia.

g) Działka G: Może wystąpić sytuacja, że Wnioskodawczyni po uzgodnieniu z Zainteresowaną wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla działki i sprzedaż działki na rzecz Zainteresowanej nastąpi już z wydanym pozwoleniem na budowę. Jednakże na moment złożenia wniosku i udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie zobowiązała się do takich kroków na podstawie umowy lub porozumienia.

7\. Zgodnie z informacją w opisie sprawy: „Wnioskodawczyni podpisała z Zainteresowaną umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości” proszę wskazać:

a) Jakie warunki zawiera umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działek będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

Odpowiedź: Z treści umowy przedwstępnej wynikają poniższe postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży:

‒ Wnioskodawczyni złoży wniosek o wykreślenie hipoteki dot. opłaty adiacenckiej z księgi wieczystej (nr (\`(...)\`)), na podstawie zgody wierzyciela przedłożonej do umowy przyrzeczonej, jeżeli wykreślenie hipoteki nie nastąpi przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej oraz Wnioskodawczyni zobowiązuje się uzyskać dokument niezbędny do wykreślenia tej hipoteki, z którego będzie wynikać spłata wszystkich wierzytelności zabezpieczonych hipoteką sporządzony przez podmiot we właściwej formie i dokonać wszelkich czynności mających na celu wykreślenie tej hipoteki z księgi wieczystej.

‒ Wnioskodawczyni zobowiązała się do zawarcia z Zainteresowaną umowy sprzedaży, na mocy której sprzeda prawo własności działek (prawo użytkowania wieczystego działki nr G), za cenę ustaloną w umowie i w terminie w niej wskazanym, pod warunkiem, że Miasto (\`(...)\`) nie wykona prawa pierwokupu przedmiotu umowy przedwstępnej.

‒ Zainteresowana zobowiązała się do zawarcia z Wnioskodawczynią umowy sprzedaży, na mocy której nabędzie prawo własności działek (prawo użytkowania wieczystego działki nr G), za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.

‒ Strony ustaliły, że przyrzeczoną umowę sprzedaży pod warunkiem zawrą do dnia (\`(...)\`) r., natomiast umowę przeniesienia własności w wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży pod warunkiem zawrą do dnia (\`(...)\`) r.).

‒ Strony ustaliły, że w przyrzeczonej umowie sprzedaży pod warunkiem, że Wnioskodawczyni złoży oświadczenia dot. zobowiązania do zwrotu zadatku otrzymanego od Zainteresowanej i poddania się w tym zakresie egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kpc, w sytuacji wykonania ww. prawa pierwokupu.

‒ Zainteresowana zobowiązała się do złożenia w przyrzeczonej umowie sprzedaży pod warunkiem, oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kpc, co do zobowiązania zapłaty Wnioskodawczyni reszty ceny.

‒ Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości objętych umową przedwstępną w posiadanie Zainteresowanej nastąpi najpóźniej z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności działek (prawa użytkowania wieczystego działki nr G), w wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej pod warunkiem.

b) Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Pani, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

Odpowiedź: Z treści umowy przedwstępnej wynikają poniższe prawa i obowiązki, które ciążą/będą ciążyły na Wnioskodawczyni i/lub Zainteresowanej:

‒ Wnioskodawczyni zobowiązała się pozyskać i przedłożyć do umowy przyrzeczonej sprzedaży dokumenty w postaci odpisu z ksiąg wieczystych dla Nieruchomości, zaświadczeń właściwego organu w przedmiocie obowiązywania na terenie Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zaświadczenia (\`(...)\`) potwierdzającego dostęp działek do drogi publicznej. Dokumenty winny być wydane w terminie trzech miesięcy przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

‒ Wnioskodawczyni zobowiązała się także pozyskać i przedłożyć do umowy przyrzeczonej sprzedaży: zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Wnioskodawczynię w podatkach od nieruchomości wydanej nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej oraz zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Wnioskodawczynię w podatkach wydanej nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

‒ Zainteresowana na poczet ceny za przedmiot umowy przedwstępnej zobowiązała się dokonać zapłaty zadatku na rzecz Wnioskodawczyni na rachunek bankowy wskazany w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym (5 sierpnia 2024 r.).

‒ Wnioskodawczyni zgodnie z umową przedwstępną miała prawo odstąpić od umowy przedwstępnej w sytuacji, gdy Zainteresowana nie dokonała płatności zadatku w terminie do dnia 5 sierpnia 2024 r., jednak może skorzystać z tego prawa nie później niż w terminie do dnia 19 sierpnia 2024 r.

‒ Zainteresowana zobowiązała się do zapłaty reszty umówionej ceny za przedmiot umowy przedwstępnej w terminie 2 dni roboczych od zawarcia umowy przeniesienia własności Nieruchomości w wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży pod warunkiem.

‒ Wnioskodawczyni zobowiązała się do nieobciążania Nieruchomości do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności działek (prawa użytkowania wieczystego działki nr G), jak również do niezawierania do tego terminu bez zgody Zainteresowanej, jakichkolwiek umów, których przedmiotem byłby przedmiot umowy przedwstępnej.

‒ Strony upoważniły notariusza do złożenia wniosku w odpowiednich księgach wieczystych, o dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie na rzecz Zainteresowanej prawa własności nieruchomości objętej księgą wieczystą (lub prawa użytkowania wieczystego dla działki nr G), na podstawie umowy przedwstępnej.

c) Czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzieliła Pani lub zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującej? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa dla kupującej (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą?

Odpowiedź: Umowa przedwstępna nie przewiduje postanowień w zakresie udzielenia pełnomocnictw.

d) Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na nieruchomości dokonuje/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

Odpowiedź: Na dzień udzielenia niniejszej odpowiedzi Zainteresowana nie ma wiedzy o w tym zakresie.

e) Czy kupująca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Na dzień udzielenia niniejszej odpowiedzi Wnioskodawczyni nie ma wiedzy w tym zakresie.

f) Czy poza zawartą przedwstępną umową sprzedaży udzieliła lub zamierza Pani udzielić kupującej jakichkolwiek pełnomocnictw? Jeżeli tak, to proszę wskazać ich zakres.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni na moment złożenia wniosku (4 września 2024 r.) oraz przekazania niniejszej odpowiedzi (17 października 2024 r.), nie udzieliła przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu. Zainteresowana nie ma aktualnie wiedzy, aby takie pełnomocnictwo miało być udzielone.

8\. Czy posiada Pani inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działki):

a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani tę nieruchomość (działkę)?

b) w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość (działkę)?

c) czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d) czy zamierza Pani sprzedać pozostałe nieruchomości (działki)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości poza Nieruchomością opisaną we wniosku z dnia 4 września 2024 r. i jest to nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym nabyta w 2004 r. Nieruchomość jest wykorzystywana do celów prywatnych, tj. Zainteresowana obecnie mieszka w tym domu. Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży tej nieruchomości w najbliższej przyszłości.

Natomiast w uzupełnieniu z 22 października 2024 r. Wnioskodawczyni wskazała, że:

W uzupełnieniu odpowiedzi na Państwa wezwanie z dnia 26 września 2024 r. (sprawa nr 0112-KDIL3.4012.590.2024.1.EW), po uzyskaniu dodatkowych informacji Wnioskodawczyni dokonuje zmiany odpowiedzi na poniższe pytanie z wezwania, tj.:

IV. 7 lit. e) Czy kupująca poniesie/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Zainteresowana wskazuje, że na działkach objętych umową przedwstępną będą wykonywane badania gruntu oraz inwentaryzacja geodezyjna i prace te zleci Zainteresowana oraz poniesie koszt ich przeprowadzenia (kupujący).

**Pytania (pytanie nr 1 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)**

1\. Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do wystawienia faktury na rzecz Zainteresowanej?

2\. Czy z tytułu zakupu przez Zainteresowaną Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, Zainteresowana będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług wynikający z faktury otrzymanej od Wnioskodawczyni?

**Państwa stanowisko w sprawie (stanowisko do pytania nr 1 ostatecznie przedstawiono w uzupełnieniu do wniosku)**

Państwa zdaniem:

Ad. 1.

W sytuacji sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, niezależnie od ilości transakcji, sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Wnioskodawczyni będzie zobligowana do wystawienia faktury na rzecz Zainteresowanej.

Ad. 2.

Z tytułu zakupu przez Zainteresowaną Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym, Zainteresowana będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług wynikający z faktury otrzymanej od Zainteresowana.

Uzasadnienie:

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT , kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, lecz do czynności, które nie są obciążone podatkiem od towarów i usług, w tym do czynności zwolnionych od podatku. Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby Zainteresowanej przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu otrzymanej faktury od Wnioskodawczyni, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Skoro, transakcja sprzedaży Nieruchomości w okolicznościach przedstawionych we wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co przedstawiono i uzasadniono w punkcie Ad. 1, to Zainteresowana ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, a wynikającej z faktury otrzymanej od Wnioskodawczyni.

Wynika to z faktu, że w przedstawionym przypadku są spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zainteresowana jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a Nieruchomość jaką Zainteresowana planuje nabyć od Wnioskodawczyni będzie służyła do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 11 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Co istotne, przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Ponadto, czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec tego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 32 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…) dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży Wnioskodawczyni podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania dla celów podatkowych na terytorium Polski i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Drugim Zainteresowanym jest Spółka komandytowa z siedzibą na terytorium Polski i podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nabyła w dniu (\`(...)\`)r. w drodze darowizny od ojca niezabudowaną nieruchomość położoną w (\`(...)\`) o łącznej powierzchni (\`(...)\`)na którą składały się:

‒ działka nr 1, o powierzchni (…) m², KW (…), teren niezabudowany,

‒ działka nr 2, o powierzchni (…) m², KW (\`(...)\`), teren niezabudowany,

‒ działka nr 3, o powierzchni (…) m², KW (\`(...)\`), teren niezabudowany,

‒ działka nr G, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), DR – drogi.

Wnioskodawczyni w 2022 r. wniosła o zmianę powyższego podziału geodezyjnego, co nie zmieniło łącznej powierzchni wynoszącej (\`(...)\`) ale zmieniło ilość i wielkość działek w taki sposób, że wg stanu obecnego nieruchomość składa się z:

· działki nr A, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr B, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr C, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr D, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr E, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr F, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

· działki nr G, o powierzchni (\`(...)\`) m², KW (\`(...)\`), DR – drogi.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą działki numer: A, B, C, D, E, F, G. W dacie nabycia Nieruchomości dla działki 2 wydane były warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych, realizowanych w zabudowie bliźniaczej (decyzja (\`(...)\`) roku). Po dniu nabycia Nieruchomości dla działek 1, G i 3 wydano warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, realizowanych w zabudowie szeregowej (decyzja (…)roku). 8 listopada 2011 roku dla Nieruchomości uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i Nieruchomość jest w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Po nabyciu, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej lub rolniczej. Nie mniej jednak, była Ona zainteresowana sprzedażą Nieruchomości i podjęła rozmowy ze Spółką w zakresie przygotowania Nieruchomości pod sprzedaż. Na wniosek Zainteresowanej w (…) r. dokonano zmiany podziału Nieruchomości na 7 działek, co miało ułatwić sprzedaż Nieruchomości. W związku z podziałem Nieruchomości na 7 działek i wzrostem ich wartości, została ustalona dla Zainteresowanej opłata adiacencka, która obciąża hipotekę Nieruchomości. Wydzielenie działek na potrzeby ich sprzedaży (podział geodezyjny w celu sprzedaży na rzecz Spółki), nastąpiło na wniosek Wnioskodawczyni, ale faktyczna sprzedaż może obejmować wszystkie działki, część bądź Wnioskodawczyni wystąpi z wnioskiem/wnioskami o nowy podział, np. w sytuacji zmiany planów i sprzedaży działek na rzecz innego podmiotu powiązanego z Zainteresowaną.

Wnioskodawczyni dokonywała m.in. poniższych czynności celem przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, które wpłynęły na wzrost jej wartości tj.:

‒ dokonała zmiany podziału geodezyjnego Nieruchomości na 7 działek,

‒ wystąpiła z wnioskami do właściwego (\`(...)\`) o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek, które przyczyniły się do wzrostu wartości rynkowej Nieruchomości.

Wnioskodawczyni podpisała z Zainteresowaną umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Zainteresowana planuje wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Przedmiotowe działki nie były/nie są/nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych. Przedmiotowe działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i są w nim przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Z umowy przedwstępnej wynikają poniższe postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży:

‒ Wnioskodawczyni złoży wniosek o wykreślenie hipoteki dot. opłaty adiacenckiej z księgi wieczystej (nr (\`(...)\`)), na podstawie zgody wierzyciela przedłożonej do umowy przyrzeczonej, jeżeli wykreślenie hipoteki nie nastąpi przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej oraz Wnioskodawczyni zobowiązuje się uzyskać dokument niezbędny do wykreślenia tej hipoteki, z którego będzie wynikać spłata wszystkich wierzytelności zabezpieczonych hipoteką sporządzony przez podmiot we właściwej formie i dokonać wszelkich czynności mających na celu wykreślenie tej hipoteki z księgi wieczystej.

‒ Wnioskodawczyni zobowiązała się do zawarcia z Zainteresowaną umowy sprzedaży, na mocy której sprzeda prawo własności działek (prawo użytkowania wieczystego działki nr G), za cenę ustaloną w umowie i w terminie w niej wskazanym, pod warunkiem, że Miasto (\`(...)\`) nie wykona prawa pierwokupu przedmiotu umowy przedwstępnej.

‒ Zainteresowana zobowiązała się do zawarcia z Wnioskodawczynią umowy sprzedaży, na mocy której nabędzie prawo własności działek (prawo użytkowania wieczystego działki nr G), za cenę ustaloną w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym.

‒ Strony ustaliły, że przyrzeczoną umowę sprzedaży pod warunkiem zawrą do dnia (\`(...)\`) r., natomiast umowę przeniesienia własności w wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży pod warunkiem zawrą do dnia (\`(...)\`) r.).

‒ Strony ustaliły, że w przyrzeczonej umowie sprzedaży pod warunkiem Zainteresowana złoży oświadczenia dot. zobowiązania do zwrotu zadatku otrzymanego od Zainteresowanej i poddania się w tym zakresie egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kpc, w sytuacji wykonania ww. prawa pierwokupu.

‒ Zainteresowana zobowiązała się do złożenia w przyrzeczonej umowie sprzedaży pod warunkiem, oświadczenia o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 Kpc, co do zobowiązania zapłaty Wnioskodawczyni reszty ceny.

‒ Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości objętych umową przedwstępną w posiadanie Zainteresowanej nastąpi najpóźniej z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności działek (prawa użytkowania wieczystego działki nr G), w wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej pod warunkiem.

Ponadto, z treści umowy przedwstępnej wynikają poniższe prawa i obowiązki:

‒ Wnioskodawczyni zobowiązała się pozyskać i przedłożyć do umowy przyrzeczonej sprzedaży dokumenty w postaci odpisu z ksiąg wieczystych dla Nieruchomości, zaświadczeń właściwego organu w przedmiocie obowiązywania na terenie Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zaświadczenia (\`(...)\`) potwierdzającego dostęp działek do drogi publicznej. Dokumenty winny być wydane w terminie trzech miesięcy przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

‒ Wnioskodawczyni zobowiązała się także pozyskać i przedłożyć do umowy przyrzeczonej sprzedaży: zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Wnioskodawczynię w podatkach od nieruchomości wydanej nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej oraz zaświadczenie właściwego urzędu o niezaleganiu przez Wnioskodawczynię w podatkach wydanej nie później niż 2 tygodnie przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

‒ Zainteresowana na poczet ceny za przedmiot umowy przedwstępnej zobowiązała się dokonać zapłaty zadatku na rzecz Wnioskodawczyni na rachunek bankowy wskazany w umowie przedwstępnej i w terminie w niej ustalonym (5 sierpnia 2024 r.).

‒ Wnioskodawczyni zgodnie z umową przedwstępną miała prawo odstąpić od umowy przedwstępnej w sytuacji, gdy Zainteresowana nie dokonała płatności zadatku w terminie do dnia (…) r., jednak może skorzystać z tego prawa nie później niż w terminie do dnia (…) r.

‒ Zainteresowana zobowiązała się do zapłaty reszty umówionej ceny za przedmiot umowy przedwstępnej w terminie 2 dni roboczych od zawarcia umowy przeniesienia własności Nieruchomości w wykonaniu przyrzeczonej umowy sprzedaży pod warunkiem.

‒ Wnioskodawczyni zobowiązała się do nieobciążania Nieruchomości do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności działek (prawa użytkowania wieczystego działki nr G), jak również do niezawierania do tego terminu bez zgody Zainteresowanej, jakichkolwiek umów, których przedmiotem byłby przedmiot umowy przedwstępnej.

‒ Strony upoważniły notariusza do złożenia wniosku w odpowiednich księgach wieczystych, o dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie na rzecz Zainteresowanej prawa własności nieruchomości objętej księgą wieczystą (lub prawa użytkowania wieczystego dla działki nr G) na podstawie umowy przedwstępnej.

Ponadto, Wnioskodawczyni wskazuje, że na działkach objętych umową przedwstępną będą wykonywane badania gruntu oraz inwentaryzacja geodezyjna i prace te zleci Zainteresowana oraz poniesie koszt ich przeprowadzenia (kupujący).

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. kwestii ustalenia, czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek nr A, B, C, D, E, F, G (prawo użytkowania wieczystego) opisanej w stanie faktycznym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do wystawienia faktury na rzecz Zainteresowanej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek będących przedmiotem wniosku Wnioskodawczyni wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie brak jest takich przesłanek. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka aktywność Wnioskodawczyni, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie podjęła ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Co prawda, Wnioskodawczyni wniosła o zmianę podziału geodezyjnego i złożyła wniosek o wydanie pozwoleń na zjazdy z działek. Działania takie nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdyż należy je oceniać w kontekście przedstawionej sprawy.

Sprzedaż przez Wnioskodawczynię, opisanych we wniosku działek A, B, C, D, E, F, G (prawo użytkowania wieczystego) można więc uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że Wnioskodawczyni nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcja zbycia ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym w rozpatrywanej sprawie nie będą mieć zastosowania przepisy ustawy.

**Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż działek nr** **A, B, C, D, E, F, G** **(prawo użytkowania wieczystego)** **powinna być rozpoznana jako zdarzenie w ramach sprawowania zarządu majątkiem prywatnym, pozostające poza systemem podatku VAT i w związku z powyższym Wnioskodawczyni nie wystąpi dla tej czynności jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.**

Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

Odnosząc się natomiast do obowiązku udokumentowania przedmiotowej transakcji sprzedaży działek nr A, B, C, D, E, F, G (prawo użytkowania wieczystego) fakturą VAT na rzecz Zainteresowanej, należy wskazać, że zgodnie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Powtórzyć należy, że w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powyższego wynika, że do wystawienia faktury zobowiązany jest podmiot, który dokonuje m.in. odpłatnej dostawy towarów.

Jak rozstrzygnięto wcześniej, sprzedaż działek nr A, B, C, D, E, F, G (prawo użytkowania wieczystego) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem brak będzie podstaw do wystawienia faktury dokumentującej tę czynność przez Wnioskodawczynię.

**Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do udokumentowania fakturą VAT sprzedaży** **działek nr** **A, B, C, D, E, F, G (prawo użytkowania wieczystego).**

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Wnioskodawczyni będzie zobligowana do wystawienia faktury na rzecz Zainteresowanej, należało uznać za nieprawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy z tytułu zakupu przez Zainteresowaną ww. Nieruchomości, Zainteresowana będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług wynikający z faktury otrzymanej od Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby Zainteresowanej, która zakupi od Wnioskodawczyni przedmiotowe działki, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Zainteresowana jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT, a ww. działki będą wykorzystywane przez Zainteresowaną wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jednak, jak rozstrzygnięto wyżej, opisana sprzedaż działek, na rzecz Zainteresowanej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**Zatem, mając na uwadze powołany art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy Zainteresowanej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek.**

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Zainteresowana będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o podatek od towarów i usług wynikający z faktury otrzymanej od Wnioskodawczyni, należało uznać za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek, objętych przedmiotem wniosku, Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że Wnioskodawczyni nie podejmie dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy, a w szczególności nie wystąpi z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę dla przedmiotowych działek.

### **Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pani Magdalena Szeib (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 2 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 2 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).