Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.171.2020.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-18
Teza: Sprzedaż Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 27 lutego 2020 r. (data wpływu 12 marca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej działki gruntu nr 1 położonej w (…) przy ulicy (…) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej działki gruntu nr 1 położonej w (…) przy ulicy (…).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

przedstawiono zaistniały stan faktyczny:

W dniu 20 grudnia 2019 r. pomiędzy Spółka 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) a Spółka 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”; Sprzedający i Kupujący dalej zwani łącznie: „Zainteresowani”) została zawarta umowa sprzedaży niżej opisanej nieruchomości składającej się z działki gruntu oraz położonych na niej budynków i budowli (dalej: „Umowa Sprzedaży”). Umowa Sprzedaży została zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która została zawarta w dniu 7 listopada 2019 r. pomiędzy Sprzedającym i Spółka 3 Sp. z o.o. Prawa i obowiązki z tej umowy przedwstępnej zostały przeniesione przez Spółka 3 Sp. z o.o. na Kupującego przed zawarciem przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży była nieruchomość składająca się z zabudowanej działki gruntu położonej w (…) przy ulicy (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o obszarze 82.005 m2, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…) (dalej: „Grunt”). Grunt nie jest objęty ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z okazanym przy zawarciu Umowy Sprzedaży wypisem z kartoteki budynków, wydanym w dniu 29 listopada 2019 r., Grunt zabudowany jest:

1.  czterokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 12.092 m2, rodzaju: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, wybudowanym w 1992 r.,
2.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 2.148 m2, rodzaju: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, wybudowanym w 1992 r.,
3.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 188 m2, rodzaju: budynki transportu i łączności, wybudowanym w 1992 r.,
4.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 295 m2, rodzaju: budynki transportu i łączności, wybudowanym w 1992 r.,
5.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 337 m2, rodzaju: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, wybudowanym w 1992 r.,
6.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 135 m2, rodzaju: budynki transportu i łączności, wybudowanym w 1992 r.,
7.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 347 m2, rodzaju: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, wybudowanym w 1992 r.,
8.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 575 m2, rodzaju: pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowanym w 1992 r.,
9.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 27 m2, rodzaju: pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowanym w 1992 r.,
10.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 44 m2, rodzaju: zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, wybudowanym w 1992 r.,
11.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 50 m2, rodzaju: pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowanym w 1992 r.,
12.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 64 m2, rodzaju: pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowanym w 1992 r.,
13.  jednokondygnacyjnym murowanym budynkiem o powierzchni zabudowy 7 m2, rodzaju: pozostałe budynki niemieszkalne, wybudowanym w 1992 r.

wyżej wymienione budynki dalej łącznie jako: „Budynki”.

Na Gruncie znajdują się również budowle (dalej łącznie: „Budowle”), w skład których wchodzą, między innymi: pomieszczenie magazynowe A5, tablice informacyjne, studnia wody oligoceńskiej, wiaty z miejscem załadunkowym, wiaty przy szlabanie, rampa stalowa, oświetlenie zewnętrzne, hydranty, oczyszczalnia wód deszczowych, kanał deszczowy, drogi, parkingi z kostki brukowej, chodniki z kostki betonowej, zgniatacz - fundament, wjazd główny, ogrodzenie z blachy, tablica BHP, fundament pod agregat prądotwórczy, sieć wodociągowa, sieć elektryczna, sieć kanalizacyjna, sieć ciepłownicza, sieć telekomunikacyjna, ogrodzenie panelowe, w tym bramy automatyczne, maszty, budka strażnicza.

Na dzień sprzedaży Nieruchomość nie stanowiła finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębnionej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nieruchomość nie była wyodrębniona organizacyjnie, w szczególności, jako oddział, wydział lub zakład. Sprzedający nie prowadził także odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości. Nieruchomość nie stanowiła jedynego składnika majątkowego będącego własnością Sprzedającego, ponieważ Sprzedający prowadzi działalność również przy wykorzystaniu innych składników majątkowych.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które w okresie dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży wynosiłyby w odniesieniu do danego Budynku lub Budowli w sumie co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku lub Budowli.

Działki gruntu, z których powstała Nieruchomość, zostały nabyte przez poprzednika prawnego Sprzedającego, tj. przez spółkę „…” Spółka z o.o., na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 marca 1992 r. oraz umowy sprzedaży z dnia 27 stycznia 1994 r. Spółka „…” Spółka z o.o. na mocy uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników tej spółki z dnia 14 września 1998 roku, postanowiła o połączeniu spółki „…” Spółka z o.o. ze Sprzedającym (działającym pod poprzednią firmą „…” Spółka z o.o.), przez przeniesienie całego majątku spółki „…” Spółka z o.o. na Sprzedającego w trybie art. 283 pkt 1) oraz art. 284 par. 3 Kodeksu handlowego.

Od dnia nabycia Nieruchomości była ona wykorzystywana przez Sprzedającego w całości na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Działalność gospodarcza Sprzedającego polega, w szczególności, na produkcji i sprzedaży napojów. Wszystkie opisane Budynki i Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata przed datą zawarcia Umowy Sprzedaży. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości nie doszło do przeniesienia na Kupującego, w szczególności:

1.  praw z umów na dostawę mediów (takich jak na przykład woda, czy prąd);
2.  pracowników Sprzedającego;
3.  praw autorskich;
4.  ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego;
5.  koncesji, licencji lub pozwoleń;
6.  praw do projektów, praw wynikających z gwarancji budowalnych, polis ubezpieczeniowych,
7.  umów o zarządzanie Nieruchomością (umów dotyczących bieżącego zarządzania obiektem);
8.  umów zarządzania aktywami (tj. umów o charakterze strategicznym);
9.  środków pieniężnych;
10.  rachunków bankowych,
11.  tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Sprzedającego;
12.  wierzytelności;
13.  nazwy Sprzedającego.

Kupujący otrzymał od Sprzedającego dokumentację techniczną związaną z Nieruchomością dotyczącą Budynków i Budowli. W ramach transakcji udokumentowanej Umową Sprzedaży Kupujący nie przejął praw ani obowiązków wynikających z żadnej umowy zawartej przez Sprzedającego, jak również ubezpieczenia majątkowego Nieruchomości.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży nie doszło do wstąpienia przez Kupującego w jakiekolwiek umowy najmu zawarte przez Sprzedającego, ponieważ na dzień transakcji Nieruchomość (w tym Budynki) nie była przez Sprzedającego wynajmowana.

Kupujący nie ma zamiaru kontynuowania działalności Sprzedającego. Główna działalność Sprzedającego obejmuje bowiem produkcję i dystrybucję napojów. Kupujący zamierza natomiast wykorzystywać nabytą Nieruchomość dla celów własnej działalności opodatkowanej podatkiem VAT, związanej z komercyjnym wynajmem powierzchni magazynowej i magazynowo - biurowej. W tym celu, zgodnie z planami Kupującego, na Gruncie wchodzącym w skład Nieruchomości ma zostać w przyszłości wybudowane centrum magazynowo - logistyczne wraz z powiązaną infrastrukturą biurowo - socjalną typową dla tego rodzaju inwestycji. Do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy Gruntu związanych z planowaną inwestycją, jak również nie została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej inwestycji. Nie zostały też podjęte żadne prace związane z przebudową, rozbudową lub też wyburzaniem istniejących Budynków i Budowli.

Do czasu rozpoczęcia nowej inwestycji Kupujący zamierza wynajmować część Nieruchomości Sprzedającemu na potrzeby prowadzonej przez Sprzedającego działalności. W tym celu, Kupujący (jako wynajmujący) zawarł ze Sprzedającym (jako najemcą) stosowną umowę najmu, na podstawie której Sprzedający ma prawo do odpłatnego korzystania z części Nieruchomości (stanowiącej większość Nieruchomości) obejmujących określone w umowie najmu pomieszczenia magazynowe, pomieszczenia biurowo-socjalne, wiaty załadunkowe, wiatę na artykuły marketingowe, budynek warsztatu samochodowego z myjnią, wewnętrzne drogi dojazdowe i place manewrowe. Z tytułu najmu Sprzedający płaci Kupującemu czynsz najmu powiększony o podatek VAT. Umowa najmu weszła w życie w dniu sprzedaży Nieruchomości i została zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron. Po zrealizowaniu w przyszłości przez Kupującego docelowej inwestycji magazynowo - logistycznej na Gruncie, Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo wynajęcia określonej powierzchni w docelowych budynkach zrealizowanych przez Kupującego na Gruncie. Sprzedający będzie miał prawo skorzystać z pierwszeństwa wynajęcia takiej powierzchni i w takim przypadku strony przystąpią do negocjacji warunków wynajęcia takiej powierzchni na warunkach rynkowych. W przypadku nie skorzystania przez Sprzedającego z możliwości wynajęcia powierzchni w nowych budynkach, wynajem tej powierzchni zostanie zaoferowany przez Kupującego innym podmiotom.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT i posiadali status czynnych podatników VAT również w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający i Kupujący złożyli do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia sprzedaży Budynków i Budowli z podatku VAT i wyborze opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT, zawierające informacje o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego i dostarczoną Kupującemu.

Celem niniejszego wniosku jest uzyskanie potwierdzenia w zakresie poprawności zastosowanego przez Zainteresowanych sposobu opodatkowania transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości dokonana na podstawie Umowy Sprzedaży stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?
2.  Czy sprzedaż Nieruchomości (tj. Budynków i Budowli wraz z Gruntem) podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%?
3.  Czy Kupujący jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?

Stanowisko Zainteresowanych:

Ad. 1

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości dokonana na podstawie Umowy Sprzedaży stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ sprzedaż Nieruchomości stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy transakcja ta powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

*   koncesje, licencje i zezwolenia;

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej;

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

*   tajemnice przedsiębiorstwa;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy Sprzedaży nie może być uznana za przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie stanowiła ona zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem sprzedaży było zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostały zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowiły przedsiębiorstwo Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności, prawa autorskie, wierzytelności, itd. Do Kupującego nie zostali też przeniesieni żadni pracownicy Sprzedającego. Co więcej, celem Kupującego nie jest kontynuowanie działalności Sprzedającego, która polega przede wszystkim na produkcji i sprzedaży napojów, lecz wykorzystanie Nieruchomości do własnej działalności gospodarczej związanej z rynkiem komercyjnego wynajmu powierzchni magazynowej.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji była bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania transakcji nie tworzyły organizacyjnej funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP"), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W związku z faktem, że:

*   składniki majątku będące przedmiotem transakcji nie były wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), ani też składniki te nie stanowiły jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży) - przedmiot transakcji nie spełniał kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

*   Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych,

*   Kupujący nie przejął ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych,

*   Kupujący nie przejął rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,

*   Kupujący nie przejął wierzytelności Sprzedającego,

*   Na dzień transakcji Nieruchomości nie były przez Sprzedającego wynajmowane, zatem nie generowały samodzielnych przychodów.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełniał kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie zamierza kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego z wykorzystaniem zakupionych Nieruchomości. Przedmiot działalności gospodarczej obu Zainteresowanych różni się bowiem zasadniczo, ponieważ Sprzedający prowadzi głównie działalność w zakresie produkcji i sprzedaży napojów, podczas gdy Kupujący prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni magazynowej. Co więcej, Kupujący w ramach transakcji nie nabył składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabytej Nieruchomości. W szczególności, w ramach przeprowadzonej transakcji nie zostały przeniesione prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów, umowy ubezpieczenia Nieruchomości. Transakcja nie obejmowała także przeniesienia jakichkolwiek umów o zarządzanie Nieruchomością, czy też o zarządzanie aktywami.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Nieruchomość nie była jedynym aktywem Sprzedającego, ponieważ prowadzi on swoją działalność z wykorzystaniem także innych składników majątkowych.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na prowadzenie przez Kupującego działalności gospodarczej z wykorzystaniem samej nabytej Nieruchomości.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów („Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „(\`(...)\`) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomość komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP. jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

*   przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

*   nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

*   prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

*   umowy o zarządzanie nieruchomością;

*   umowy zarządzania aktywami;

*   należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach transakcji na Kupującego nie przeszły powyżej wskazane elementy.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Ad. 2

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości (tj. Budynków i Budowli wraz z Gruntem) podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

*   imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

*   planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

*   adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w stanie faktycznym, od dnia nabycia Nieruchomości była ona wykorzystywana przez Sprzedającego w całości na potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Wszystkie opisane Budynki i Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata przed datą zawarcia Umowy Sprzedaży. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynków oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które w okresie dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży wynosiłyby w odniesieniu do danego Budynku lub Budowli w sumie co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku lub Budowli.

W chwili sprzedaży Nieruchomości, Zainteresowani byli zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Zainteresowani złożyli też przed dniem sprzedaży Nieruchomości do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT i wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, które to oświadczenie zawierało informacje wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład sprzedanej Nieruchomości podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak dostawa Budynków i Budowli, znajdujących się na tym Gruncie (tj. będzie podlegało opodatkowaniu stawką podstawową VAT).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na rezygnację przez Zainteresowanych ze zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z podatku VAT, transakcja ta podlegała opodatkowaniu tym podatkiem według stawki podstawowej, czyli 23%.

Ad. 3

Zdaniem Zainteresowanych, Kupujący jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i spełnia ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza docelowo zrealizować na Gruncie inwestycję magazynową, celem komercyjnego wynajmu powierzchni na rzecz najemców, która to działalność będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Do czasu realizacji tej inwestycji, większa część Nieruchomości będzie wynajmowana na rzecz Sprzedającego w zamian za zapłatę przez Sprzedającego czynszu najmu (powiększonego o należny VAT). Zakup Nieruchomości związany jest zatem z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na wybranie przez Zainteresowanych opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT w wysokości 23%. W konsekwencji, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego VAT nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Kupującego w trybie przewidzianym w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek wyłącznie w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną