Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-52/13/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-04-17
Teza: Czy w przedstawionej we wniosku sytuacji, Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia wartość spłaty zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką?
Słowa kluczowe: hipoteka; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obciążenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2013 r. (data wpływu 17 stycznia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 12 kwietnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 12 kwietnia 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2008 r. brat Wnioskodawczyni zginął w wypadku samochodowym. W dniu 23 grudnia 2008 r. prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego, Wnioskodawczyni nabyła po zmarłym bracie spadek z dobrodziejstwem inwentarza w 1/2 części. W skład masy spadkowej wchodziła nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym.

Wszyscy spadkobiercy weszli w prawa i obowiązki po zmarłym w stosunku do banku, tzn. byli zobowiązani do terminowej spłaty rat kredytu hipotecznego.

W 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi spadkobiercami podjęła decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości. W dniu 24 kwietnia 2012 r. została zawarta umowa sprzedaży na wartość 250.000 zł.

Przed dokonaniem transakcji niezbędne było zwolnienie hipoteki, na co bank wyraził zgodę przy zastrzeżeniu, że z uzyskanych środków zostanie całkowicie spłacony kredyt hipoteczny, stąd też w umowie notarialnej zostało zapisane, że kwota 238.000 zł zostanie przekazana bezpośrednio na rzecz banku celem całkowitej spłaty kredytu.

W rezultacie uzyskana wartość przychodu to 12.000 zł, co stanowi różnicę pomiędzy ceną ustaloną w akcie notarialnym na kwotę 250.000 zł, a kosztami odpłatnego zbycia nieruchomości określonymi w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w wysokości 238.000 zł stanowiącej wartość całkowitej spłaty kredytu.

Przychód Wnioskodawczyni ze sprzedanej nieruchomości przypadający zgodnie z postanowieniem Sądu o nabyciu spadku w 1/2 części będzie wynosił 6.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionej we wniosku sytuacji, Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia wartość spłaty zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką?

Zdaniem Wnioskodawczyni, art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości określa się na podstawie art. 19 ustawy, a koszty uzyskania przychodu na podstawi art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jako koszt odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w ocenie Wnioskodawczyni, należy ująć wartość spłacanego zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką. Uzyskanie zwolnienia hipoteki zbywanej nieruchomości było niezbędnym warunkiem zawarcia skutecznej umowy sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Jednocześnie podkreślić należy, iż zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości (ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, podatek od czynności cywilnoprawnych. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2008 r. Wnioskodawczyni nabyła po zmarłym bracie spadek w 1/2 części. W skład masy spadkowej wchodziła nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym. Wszyscy spadkobiercy weszli w prawa i obowiązki po zmarłym w stosunku do banku, tzn. byli zobowiązani do terminowej spłaty rat kredytu hipotecznego.

W 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi spadkobiercami podjęła decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości. W dniu 24 kwietnia 2012 r. została zawarta umowa sprzedaży na wartość 250.000 zł. Przed dokonaniem transakcji niezbędne było zwolnienie hipoteki, na co bank wyraził zgodę przy zastrzeżeniu, że z uzyskanych środków zostanie całkowicie spłacony kredyt hipoteczny, stąd też w umowie notarialnej zostało zapisane, że kwota 238.000 zł zostanie przekazana bezpośrednio na rzecz banku celem całkowitej spłaty kredytu.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż spłata zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką, jaka ustanowiona była na przedmiotowej nieruchomości, jako wydatek sfinansowany z ceny sprzedaży, nie może być traktowana w kategoriach kosztów odpłatnego zbycia, w rozumieniu art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Obowiązek spłaty kredytu zabezpieczonego zapisem hipotecznym spoczywał po stronie sprzedającej i niezależnie od dokonanej transakcji, nie zmienia tego zapis w umowie, że część kwoty uzyskanej z ceny sprzedaży została przelana bezpośrednio na rzecz banku tytułem jego spłaty. Zatem fakt, iż w przedmiotowej sprawie strony ustaliły, że zapłata nastąpi poprzez przekazanie części należnej ceny na poczet spłaty zadłużenia kredytowego nie może mieć wpływu na wysokość uzyskanego przychodu.

Reasumując, Wnioskodawczyni nie ma możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, wartości spłaty zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką, gdyż pomiędzy wydatkiem a odpłatnym zbyciem nie zachodził związek przyczynowo-skutkowy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.