Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.729.2024.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-11
Teza: Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce, zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce, brak zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce, prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; pełnomocnictwo; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa przedwstępna; współwłasność; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1, nr 2 - jest nieprawidłowe,

\- zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 3 - jest prawidłowe,

\- zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 2 - jest prawidłowe,

\- braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1 - jest prawidłowe,

\- prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działki nr 1 - jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

5 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

*   niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1, nr 2,
*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 3,
*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 2,
*   braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1,
*   prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działki nr 3, nr 1, nr 2.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 listopada 2024 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

### 3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

### (…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, jest polską spółką kapitałową z siedzibą we (…), jest czynnym podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361) (dalej jako „ustawa o VAT”) i prowadzi działalność w branży z zakresu obrotu nieruchomościami, a jej głównym przedmiotem działalności - zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym - jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z.).

Dalej zwana „Kupującym” lub „Wnioskodawcą”

Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

1) (…), która powadzi działalność gospodarczą pod firmą Nieruchomości (…) z siedzibą we (…) (NIP (…)) i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Zasadniczym przedmiotem działalności Sprzedającej 1 jest PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a wynajem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, dalej zwana „Sprzedającą nr 1”,

2) (…), który prowadzi działalność gospodarczą pod firmą Firma (…) z siedzibą we (…) posiada nr NIP (…) i jest czynnym podatnikiem VAT. Zasadniczym przedmiotem działalności (…) jest PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a wynajem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, dalej zwana „Sprzedającym nr 2”,

Zainteresowani nie będący stroną postępowania dalej zwani będą wspólnie „Sprzedającymi”.

Na podstawie dwóch przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości zawartych z Kupującym w dniu 31.01.2024 r. (dalej wspólnie zwane „Przedwstępna umowa sprzedaży” lub z osobna jako „Przedwstępna umowa sprzedaży nr 1” oraz „Przedwstępna umowa sprzedaży nr 2”), Sprzedająca nr 1 oraz (…) i jego żona (…), którzy w niniejszym wniosku nie mają statusu Zainteresowanych, zamierzają sprzedać na rzecz Kupującego następujące nieruchomości:

i. na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 1, której przedmiotem jest nieruchomość składająca się z następujących, zabudowanych, 5 ( pięciu ) działek gruntu:

a) Dz. nr 4 AM-5 ob. (…) o pow. 0,0383 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej rozszerzonej, właścicielami są (…) (Sprzedający nr 2) i jego żona (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu Zainteresowanej.

b) Dz. nr 3 oraz nr 2, ob. (…) o łącznej pow. 0,6728 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100 jest (…) (Sprzedający nr 2) oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100 jest (…) (Sprzedająca nr 1)

c) Dz. nr 4 oraz 6 ob. (…) o pow. 0,0265 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której w całości właścicielem jest (…) Sprzedająca nr 1)

(ii) na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 2, której przedmiotem jest nieruchomość składająca się z następujących, 2 (dwóch) niezabudowanych, działek gruntu:

a) Dz. nr 1 AM-5 ob. (…) o pow. 0,1239 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (\`(...)\`), której współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100 jest Sprzedający nr 2 oraz współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100 jest Sprzedająca nr 1,

b) Dz. nr 7 ob. (…) o pow. 0,3723 ha, dla której prowadzona jest KW o nr (…), której w całości właścicielem jest Sprzedająca nr 1 (…).

Działki o nr: 4, 3, 1 oraz 7 powstały w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne o łącznej pow. 2,192 ha, które Sprzedająca nr 1 (…), nabyła od swojego ojca w wyniku darowizny z prawem do dożywocia na mocy Aktu Własności Ziemi z 30.X.1973 r. Podziały nieruchomości dokonane przez (…), zostały dokonane przed 2002 r. w celu wydzielenia i wyodrębnienia nieruchomości zabudowanych wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez (…), która w niniejszym wniosku nie ma statusu zainteresowanej, oraz Sprzedającego nr 2 oraz nieruchomości niezabudowanych, które stanowią majątek prywatny ww. osób.

Zabudowana budynkami gospodarczymi dz. nr 1, na podstawie umowy darowizny z dnia 31.05.2002 r. Rep. A nr (…) została w całości darowana przez Sprzedającą nr 1, tj. (…), na rzecz swojego syna, tj. Sprzedającego nr 2. Na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzonej z dnia 02.03.2010 r. Rep. A nr \`(...)\` Sprzedający nr 2 oraz jego żona (…) stali się współwłaścicielami dz. nr 4.

Zabudowana budynkami dz. nr 3, która jest oznaczona symbolem B - tereny mieszkalne, na podstawie umowy darowizny z dnia 06.07.2010 r. Rep. A nr \`(...)\`, została darowana przez Sprzedającą 1 (…), na rzecz Sprzedającego nr 2 w udziale wynoszącym 12/100.

Zabudowana dz. nr 2, która stanowi tereny mieszkaniowe, co nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, została nabyta przez (…), w drodze sprzedaży w trybie bezprzetargowym przez Gminę (…)

na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12.09.2003 r., Rep. A nr (…). Sprzedaż dz. nr 2 podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, a ponadto w akcie notarialnym stanowiącym umowę sprzedaży wskazano, że przedmiotowa działka została kupiona dla poprawienia warunków zagospodarowania sąsiedniej dz. nr 3 ze względu na fakt, iż narożnik budynku mieszkalnego posadowionego na dz. nr 3 znajduje się na granicy działki nr 62. Dz. nr 2, na podstawie umowy darowizny z dnia 06.07.2010 r. Rep. A nr (…), została darowana przez (…), na rzecz Sprzedającego nr 2 w udziale wynoszącym 12/100.

Niezabudowana dz. nr 1, która jest oznaczona symbolem R - grunty orne, na podstawie umowy darowizny z dnia 10.09.2019 r. Rep. A nr (…), w udziale wynoszącym 12/100, została darowana przez Sprzedającą nr 1, na rzecz Sprzedającego nr 2. W tym miejscu należy nadmienić, że dz. nr 1 nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia na niej działalności gospodarczej.

Niezabudowana dz. nr 7, która jest oznaczona symbolem R - grunty orne, jest w całości własnością Sprzedającej nr 1, tj. (…).

Zabudowane dz. nr 5 oraz dz. nr 6, które są oznaczone symbolem BI - inne tereny zabudowane, zostały nabyte przez Sprzedającą nr 1, tj. (…), w dniu 27.05.2000 r. przez zasiedzenie, co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…), I Wydział Cywilny o sygn. akt (…) wydanym w dniu 30.06.2015 r.

Działki gruntu objęte Przedwstępną umową sprzedaży nr 1 i nr 2 położone są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 17 maja 2012 roku (dalej jako „MPZP”), zgodnie z którym ww. działki gruntu położone są na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

Kupujący, w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2, oświadczył, że powyższe działki gruntu zamierza nabyć z uwagi na planowaną realizację na ww. działkach gruntu inwestycji polegającej na budowie budynku o funkcji usługowej - obiekt hotelowy (lub inny o podobnym przeznaczeniu) z garażem podziemnym oraz miejscami postojowymi wraz z zewnętrznym i wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej jako „Inwestycja”). Kupujący, nie zamierza realizować Inwestycji, lecz przygotować ww. działki gruntu do realizacji Inwestycji i sprzedać je na rzecz podmiotu trzeciego po przeprowadzeniu stosownych postępowań administracyjnych.

W związku z powyższym w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2 zostało udzielone na rzecz Kupującego Pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych, niegasnącego w wypadku śmierci mocodawców i którego mocodawcy zobowiązują się nie odwoływać w całym okresie związania Stron Umowami oraz upoważniających do:

\- wszczęcia i prowadzenia w imieniu mocodawców postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

1) decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,

2) zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na Nieruchomość,

3) uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

4) uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

5) zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość,

6) zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

7) zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

8) pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

9) innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów.

Ponadto, w Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2, Kupującemu udzielono prawa do dysponowania ww. działkami gruntu na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane w celu realizacji Inwestycji a także zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku o funkcji usługowej - obiekt hotelowy (lub inny o podobnym przeznaczeniu) z garażem podziemnym oraz miejscami postojowymi wraz z zewnętrznym i wewnętrznym układem komunikacyjnym dojść i dojazdów do budynków oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży nr 1 i nr 2 uzgodniono, że sprzedaż nieruchomości stanowiące zabudowane działki gruntu 4, 3, 2, 5 i 6 będzie korzystała ze zwolnienia w podatku od towarów i usług określonej w art. 41 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, zaś w odniesieniu do nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu o nr 1 i 7, uznanych za sprzedawane w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, sprzedaż nie będzie objęta podatkiem VAT.

Strony umowy zobowiązały się do wspólnego wystąpienia z wnioskiem do Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W razie, gdyby sprzedaż została objęta podatkiem VAT, cena sprzedaży ustalona w umowie przedwstępnej jest ceną netto i zostanie do niej doliczony VAT w odpowiedniej stawce podatku towarów i usług nieruchomości objętej wskazanymi umowami przedwstępnymi.

Sprzedająca nr 1 i Sprzedający nr 2 nie poszukiwali aktywnie w sposób ciągły i zorganizowany nabywcy nieruchomości objętych wskazanymi umowami przedwstępnymi oraz nie dokonywali w przeszłości transakcji sprzedaży nieruchomość i nie planują innych transakcji w dającej się przewidzieć przyszłości (z wyłączeniem planowanych transakcji sprzedaży objętych w/w umowami przedwstępnymi). Dodatkowo należy wskazać, że Sprzedający w dniu 23.08.2022 r. zawarli przedwstępne umowy sprzedaży ww. nieruchomości ze spółką (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) (nr NIP: (…)), która to spółka jest spółką bezpośrednio powiązaną z Kupującym, tj. (…) Sp. z o.o. Wskazać należy, iż obie ww. spółki, tj. zarówno (…)Sp. z o.o. z siedzibą we (….) oraz (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) są spółkami zarządzanymi przez tą samą osobę, która w ww. spółkach jest jedynym właścicielem udziałów. Zawarcie przedwstępnych umów sprzedaży przedmiotowych nieruchomości z (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) oraz ich rozwiązanie w dniu 31.01.2024 r. i zawarcie w tym samym dniu Przedwstępnej umowy sprzedaży nr 1 i nr 2 z (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) było związane z faktem, iż proces badania stanu prawnego i technicznego przedmiotowych nieruchomości wymagał dłuższego czasu niż pierwotnie zakładano i w między czasie założył spółkę celową, przeznaczoną na realizację transakcji sprzedaży.

O uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wyżej opisanych nieruchomości Sprzedająca nr 1 i Sprzedający nr 2 nie wnioskowali, a udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do działania w sprawach dotyczących tych działek oraz zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych Sprzedający traktowali jako element racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym, nie związany z aktywnością wykonywaną zawodową.

Wnioskodawca (Kupujący) zamierza wykorzystać nabytą nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie sprzedażą opodatkowaną VAT.

Zważywszy, że przedmiotem niniejszego wniosku jest planowana transakcja sprzedaży nieruchomości trzech działek gruntu oznaczonych nr ewidencyjnym 1, 3 oraz 2, których współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100 jest Sprzedająca nr 1, a współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100 jest Sprzedający nr 2, poniżej przedstawia się dodatkowe opisy tychże trzech działek:

Działka nr 1:

(i) Niezabudowana działka gruntu nr 1 AM-5, obręb (…), o powierzchni 0,1239 ha, położonej we (…), objętej księgą wieczystą o numerze (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

(ii) Sprzedająca nr 1 jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100, zaś Sprzedający nr 2 jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100, które to udziały nabył w 2019 w wyniku darowizny dokonanej przez jego mamę, tj. Sprzedająca nr 1.

(iii) Działka nr 1, powstała w wyniku dokonanych przez Sprzedającą nr 1 przed 2002 r. podziałów nieruchomości, stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne, które Sprzedająca 1 nabyła w wyniku darowizny od swojego ojca w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku.

(iv) W ewidencji gruntów i budynków działka gruntu nr 1 AM-5, obręb (…), o powierzchni 0,1239 ha oznaczona jest jako grunty orne klasy („RIIIb”).

(v) Przez teren działki, wzdłuż całej długości zachodniej granicy działki (długość około 33 m), w średniej odległości około 2 metrów od tej granicy, przebiega podziemny przewód elektroenergetyczny niskiego napięcia.

(vi) Na działce gruntu nr 1 nie znajdują się żadne budynki, czy budowle poza wskazanymi wyżej urządzeniami przesyłowymi, w postaci kabla elektroenergetycznego podziemnego, który jest częścią innego przedsiębiorstwa, a Sprzedająca nr 1 nie ma żadnych praw (własności czy innych praw rzeczowych) do tych urządzeń.

(vii) Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 17 maja 2012 roku (dalej jako „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

(ix) Od dnia nabycia do dnia zbycia Nieruchomość nie była/jest/będzie w żaden sposób wykorzystywana gospodarczo przez Sprzedających, w tym do czynności zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu VAT oraz udostępniana osobom trzecim odpłatnie na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa).

Działka nr 3

(i) Zabudowana działka gruntu nr 3 AM-5, (…), położona we (…), przy alei (…) objętej księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, o łącznej powierzchni 0,6575 ha, z czego: 0,1056 ha stanowi część działki oznaczonej jako tereny mieszkaniowe („B”), 0,0189 ha stanowi część działki oznaczonej jako grunty orne („RIVa”), 0,1404 ha stanowi część działki oznaczonej jako grunty orne („Rlllb”), 0,3926 ha stanowi część działki oznaczonej jako inne tereny zabudowane („Bi”).

(ii) Sprzedająca nr 1 jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 88/100, zaś Sprzedający nr 2 jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100, które to udziały nabył w 2010 w wyniku darowizny dokonanej przez jego mamę Sprzedającą nr 1.

(iii) Działka nr 3, powstała w wyniku dokonanego przez Sprzedającą nr 1 podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne o pow. 2,192 ha, które Sprzedająca 1 nabyła od swojego ojca w wyniku darowizny z prawem do dożywocia na mocy Aktu Własności Ziemi z 30.X.1973 r.

(iv) Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 17 maja 2012 roku (dalej jako „MPZP”), zgodnie z którym nieruchomość położone jest na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

(v) Na nieruchomości posadowione są następujące budynki związane z działalnością gospodarczą Sprzedających:

a) lokal biurowy parterowy o pow. 51 m2 powstały w roku 2005 w wyniku modernizacji budynku gospodarczego;

b) lokal magazynowy parterowy o pow. 100 m2 modernizowany w 1996 roku z budynku gospodarczego;

c) lokal biurowy trzykondygnacyjny o pow. 350 m2 wybudowany w 2007 roku;

d) lokal biurowo-usługowy dwukondygnacyjny o pow. 750 m2 wybudowany w 2001 roku.

(vi) Budynki zostały przez Sprzedających zmodernizowane i przystosowane do prowadzonej działalności gospodarczej, a Sprzedający ponieśli na ich modernizację nakłady przewyższające 30% ich wartości i w stosunku do nakładów dokonano obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w latach 1997-2010.

(vii) Budynki gospodarcze były wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedających, a znaczna cześć powierzchni budynków gospodarczych jest wynajmowana i podlega opodatkowana 23 % podatkiem VAT.

(viii) Nadto na działce nr 3 położony jest budynek mieszkalny o pow. 356,90 m2 wybudowany w latach 1965/1966, rozbudowany w latach siedemdziesiątych. W 1996 roku została wydana decyzja na adaptację strychu do celów mieszkaniowych, a w roku 2007 wydano decyzję o warunkach zabudowy obejmującą budowę klatki schodowej. Budynek w zabudowie wolnostojącej, wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej z dachem wielospadowym. Budynek składa się z dwóch niezależnych mieszkań, w którym dobudowano ogród zimowy. Nieznaczna część powierzchni w/w budynku mieszkalnego położona jest na sąsiedniej działce nr 2 w której Sprzedająca 1 posiada 88/100 udziału a pozostałe 12/100 udziału w własności posiada Sprzedający 2 syn (..) (powierzchnia działki nr 2 wynosi 153 m2).

(ix) Budynki gospodarcze ujęte są w ewidencji środków trwałych Sprzedającego nr 2 i są wykorzystywane wyłącznie w jego działalności opodatkowanej podatkiem VAT, głównie w zakresie wynajmu lokali i powierzchni w budynkach posadowionych na działce.

(x) Sprzedająca nr 1 oraz Sprzedający nr 2 wynajmują lokale i powierzchnię w budynkach gospodarczych posadowionych na działce nr 3.

(xi) Sprzedający nr 2 osiągał dochody z tytułu wynajmu pomieszczeń w budynku mieszkalnym posadowionych na działce nr 3.

Działka nr 2

(i) Działka nr 2 AM-5, obręb 026401\_1.0013, (…), położonej we (…) przy alei (…), o łącznej powierzchni 153 m2 objętej księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla (…) we (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

(ii) Działka o nr 2 została nabyta przez Sprzedającą 1 w wyniku sprzedaży w trybie bezprzetargowym przez Gminę (…) z 12.09.2003 r. Sprzedaż podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, a z aktu notarialnego wskazano z przedmiotowa działka została kupiona dla poprawienia warunków zagospodarowania ze względu na znajdujący się na granicy działki nr 2 boczną ścianę z narożnikiem budynku mieszkalnego położonego na sąsiedniej działce (nr 3). Umową darowizny z dnia 06.07.2010 r. Sprzedająca darowała swojemu synowi (…) 12/100 udziału w własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 2.

(iii) Sprzedająca nr 1 posiada 88/100 udziałów, zaś jej syn (…) Sprzedający 2 jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 12/100 działki nr 2.

(iv) Na działce nr 2 znajduje się fragment budynku mieszkaniowego, który został wybudowany na sąsiedniej działce gruntu nr 3 z przekroczeniem granicy tej działki, przy czym Nieruchomość nie była nigdy związana z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego.

(v) Sprzedający nie udostępniali tych gruntów osobom trzecim w drodze dzierżawy, użyczenia lub najmu, nie osiągali z tego tytułu żadnych dochodów ani też nie ponosił żadnych nakładów na przedmiotowe grunty celem przygotowania ich do sprzedaży.

(vi) Od dnia nabycia do dnia zbycia Nieruchomość nie była/jest/będzie w żaden sposób wykorzystywana gospodarczo przez Sprzedających, w tym do czynności zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu VAT oraz udostępniana odpłatnie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż:

Zainteresowany będący stroną postępowania na dzień planowanej transakcji sprzedaży działki nr 3 będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT niekorzystającym ze zwolnienia podmiotowego w VAT. Nabyte nieruchomości objęte Przedwstępną umową sprzedaży (tj. w szczególności objęta niniejszym wnioskiem działka nr 3), Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza, po nabyciu prawa własności oraz po przeprowadzeniu odpowiednich procedur zmierzających do przygotowania ww. nieruchomości zgodnie z potrzebami osób trzecich zainteresowanych jej dalszym zakupem (potencjalnych nabywców pozyskanych po nabyciu przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawa własności ww. nieruchomości), przeznaczyć do dalszej odsprzedaży. Co do zasady odsprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT niekorzystającym ze zwolnienia podatkiem VAT (z wyłączeniem sytuacji obligatoryjnego korzystania z zwolnienia przedmiotowego VAT, wynikającym z ewentualnego stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej).

Zainteresowany będący stroną postępowania na dzień planowanej transakcji sprzedaży działki nr 2 będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT niekorzystającym ze zwolnienia podmiotowego w VAT. Nabyte nieruchomości objęte Przedwstępną umową sprzedaży (tj. w szczególności objęta niniejszym wnioskiem działka nr 2), Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza, po nabyciu prawa własności oraz po przeprowadzeniu odpowiednich procedur zmierzających do przygotowania ww. nieruchomości zgodnie z potrzebami osób trzecich zainteresowanych jej dalszym zakupem (potencjalnych nabywców pozyskanych po nabyciu przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania prawa własności ww. nieruchomości), przeznaczyć do dalszej odpłatnej odsprzedaży. Co do zasady odsprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT niekorzystającym ze zwolnienia podatkiem VAT (z wyłączeniem sytuacji obligatoryjnego korzystania z zwolnienia przedmiotowego VAT, wynikającym z ewentualnego stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej).

Ponadto uzupełnili Państwo opis sprawy następująco:

1\. W jaki sposób była wykorzystywana przez Sprzedających działka nr 1 i działka nr 2 w całym okresie posiadania?

Działka 1

Działka nr 1 nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedających i nie była związana z prowadzoną przez nich działalnością gospodarcza, nie była wykorzystywana rolniczo przez ostatnie co najmniej 20 lat, grunty nie były udostępniane osobom trzecim w drodze dzierżawy, użyczenia lub najmu, Sprzedający nie osiągali z tego tytułu żadnych dochodów ani też nie ponosili żadnych nakładów na przedmiotowe grunty celem przygotowania ich do sprzedaży, a zatem według najlepszej wiedzy Sprzedających sprzedaż działki nr 1 następować będzie w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym a nie w ramach działalności gospodarczej.

Działka 2

Działka nr 2 została nabyta przez Sprzedającą (…) w wyniku sprzedaży w trybie bezprzetargowym przez Gminę (…) z 12.09.2003 r. Sprzedaż podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, a w akcie notarialnym wskazano, że przedmiotowa działka została kupiona dla poprawienia warunków zagospodarowania ze względu na znajdująca się na granicy działki nr 2 boczną ścianę z narożnikiem budynku mieszkalnego położonego na sąsiedniej działce (nr 3). Umowa darowizny z dnia 06.07.2010 r. Sprzedająca nr 2, tj. (\`(...)\`) darowała swojemu synowi (…) 12/100 udziału we własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 2. Działka o łącznej powierzchni 153 m kw. przylegała do budynku mieszkalnego i stanowiła elementy podwórza przylegającego do domu mieszkalnego (w części niezabudowanej bocznej ściany z narożnikiem budynku).

2\. Czy ponoszone nakłady modernizacyjne na opisane we wniosku budynki, to wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku w stosunku, do którego nakłady były ponoszone?

Opisane we wniosku nakłady modernizacyjne na budynki znajdujące się na działce nr 3, to wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku w stosunku, do którego nakłady były ponoszone. Ulepszenia zostały dokonane w latach 1997-2010 i od czasu pierwszego zasiedlenia minął okres przekraczający 2 lata.

3\. W jaki sposób były/są użytkowane budynki po dokonaniu ulepszeń?

Budynki gospodarcze znajdujące się na działce 3 były/są wykorzystywane na cele działalności gospodarczej Sprzedających opodatkowanej podatkiem VAT.

4\. Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 3 i nr 2 oraz budynków gospodarczych posadowionych na działce nr 3 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy _z_ dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. _z_ 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Należy wskazać dokładna datę.

Pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 3 nastąpiło w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku. Natomiast pierwsze zasiedlenie fragmentu budynku na działce nr 2 (o ile przyjmuje się, że dz. nr 2 jest działką zabudowaną z uwagi na posadowione na niej fragmenty budynku, który znajduje się na sąsiedniej dz. nr 3) należy przyjąć również lata dziewięćdziesiąte ubiegłego wieku.

5\. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawa budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 3 i nr 2 oraz budynków gospodarczych posadowionych na działce nr 3 upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Między pierwszym zasiedleniem, a dostawa budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 3 i nr 2 oraz budynków gospodarczych posadowionych na działce nr 3 upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

6\. Czy urządzenie przesyłowe, w postaci kabla elektroenergetycznego podziemnego znajdujące się na działce nr 1 stanowi budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3a ustawy _z_ dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?

Według najlepszej wiedzy Zainteresowanych urządzenie przesyłowe, w postaci kabla elektroenergetycznego podziemnego znajdujące się na działce nr 1 stanowi co do zasady budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jakkolwiek istotne dla sprawy jest to, że kabel elektroenergetyczny przesyłowy nie jest własnością Sprzedających, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego, a Sprzedający nie mają praw do ww. urządzeń przesyłowych.

7\. Niniejszym prostują i korygują Państwo oczywistą omyłkę w opisie wniosku co do statusu (…), która w niniejszym wniosku występuje jako Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, a omyłkowo wskazano że nie ma statusu Zainteresowanej (chodziło o brak statusu Zainteresowanej będącej stroną postępowania).

**Pytania**

Działka nr 1

Pytanie nr 1

Czy planowana przez Sprzedających sprzedaż posiadanych udziałów w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 1 na rzecz Kupującego, tj. (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji nie będzie podlegała podatkowi VAT?

Pytanie nr 2

W przypadku uznania przez Organ stanowiska Zainteresowanych o niepodleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działki nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu przez Organ, że planowana sprzedaż dokonywana jest przez Sprzedających jako podmioty występujące w charakterze podatnika VAT, tj. w ramach działalności gospodarczej prowadzonych przez Sprzedających, Zainteresowani zadają dodatkowe dwa pytania:

Czy planowana przez Sprzedających sprzedaż posiadanych udziałów w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 1, która jest przeznaczona w „MPZP” pod zabudowę podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającym ze zwolnienia podatku VAT?

Pytanie nr 3

Czy Kupującemu będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr 1, wynikającego z wystawionej przez Sprzedających faktury VAT?

Działka nr 2

Pytanie nr 1

Czy planowana przez Sprzedających sprzedaż posiadanych udziałów w nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 2 na rzecz Kupującego, tj. (…) Sp. z o.o. z siedzibą we (…) nastąpi w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji nie będzie podlegała podatkowi VAT?

Pytanie nr 2

W przypadku uznania przez Organ stanowiska Zainteresowanych o niepodleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działki nr 2 za nieprawidłowe i uznaniu przez Organ, że planowana sprzedaż dokonywana jest przez Sprzedających jako podmioty występujące w charakterze podatnika VAT, tj. w ramach działalności gospodarczej prowadzonych przez Sprzedających, Zainteresowani zadają dodatkowe pytanie:

Czy planowana sprzedaż przez Sprzedających udziałów działki nr 2 zabudowanej fragmentami budynku mieszkalnego położonego w zasadniczej części na sąsiedniej działce nr 3 podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z uwagi fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą udziałów w nieruchomości upłynie więcej niż 2 lata?

### Pytanie nr 3

### W przypadku uznania stanowiska, że planowana sprzedaż zabudowanej działki nr 2 nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług za nieprawidłowe, a nadto uznaniu ze planowana transakcja sprzedaży dz. nr 2 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przedmiotowego z opodatkowania podatkiem VAT określonego w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy VAT oraz przyjęciu przez organ, że transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dodatkowe pytanie dotyczące działki nr 2 oznaczone jako:

### Czy Zainteresowanej będącej stroną postępowania jako Kupującemu, będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży udziałów w nieruchomości działki oznaczonej nr 2, wynikającego z wystawionej faktury VAT przez Sprzedających, tj. (…) oraz (…)?

Działka nr 3

Pytanie nr 1

Czy planowana sprzedaż przez Sprzedających udziałów dz. nr 3 zabudowanej budynkiem mieszkalnym podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z uwagi fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą udziałów w nieruchomości upłynie więcej niż 2 lata?

Pytanie nr 2

W przypadku uznania stanowiska, że planowana sprzedaż zabudowanej działki nr 3 będzie mogła korzystać z zwolnienia przedmiotowego z opodatkowania podatkiem VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT za nieprawidłowe i uznaniu przez organ, że planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dodatkowe pytanie dotyczące działki nr 3 oznaczone jako:

Czy Zainteresowanej będącej stroną postępowania jako Kupującemu będzie przysługiwać możliwość obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży udziałów w zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę oznaczona nr 3, wynikającego z wystawionej przez Sprzedających, tj. (…) oraz (…) (którzy prowadzą swoje własne działalności gospodarcze) faktury VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie

Działka nr 1

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 dz. nr 1

W świetle przedstawionego stanu faktycznego dotyczącego sprzedaży posiadanych przez Sprzedających udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 należy uznać jako zwykłe wykonywanie prawa własności. W związku z tym Sprzedająca nr 1 i Sprzedający nr 2 będą korzystali z prawa do dysponowania własnym majątkiem osobistym, co jest działaniem w sferze prywatnej, niepodlegającym uregulowaniom ustawy o podatku od towarów i usług, wykonując czynność dostawy towarów, polegającą na zbyciu części majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego sprzedaży, nie jest ona podatnikiem podatku VAT.

Z treści art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT wynika, iż stwierdzenie działalności gospodarczej wymaga ustalenia w oparciu o obiektywne dowody, czy aktywność sprzedawcy przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli charakteryzującą się czynnościami powtarzalnymi z zamiarem ich kontynuowania.

Jak wskazał WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 11 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21, czynnikiem decydującym o kwalifikacji aktywności jako działalności gospodarczej nie może być wyłącznie zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz upoważnienie nabywcy do wykonania stosownych czynności, gdyż czynności te podejmuje nabywca, aby jak najlepiej przystosować tą nieruchomość do własnych celów. Zdaniem sądu jest to jedynie akt racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym, co trudno nazwać aktywnością wykonywaną zawodowo. Oceniając zatem aktywność przedsprzedażową w przypadku nieruchomości powinno się uwzględniać przede wszystkim poszczególne działania w ich całokształcie, a nie osobno. W orzecznictwie sądów administracyjnych wykształciły się pewne kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Należy do nich m.in. okoliczność czy dany składnik majątku został pierwotnie nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych) czy spożytkowania na potrzeby prywatne (zob. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 17 czerwca 2021 r., sygn. I SA/Ol 277/21).

Przechodząc do planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej działki nr 1 podstawowe znaczenie dla właściwej oceny mają okoliczności, że działka nr 1 powstała w wyniku dokonanych przed 2002 r podziałów nieruchomości, stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne, które Sprzedająca nr 1 nabyła nieodpłatnie w wyniku darowizny od swojego ojca w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku, zaś Sprzedający nr 2 nabył 20/100 udziałów w wyniku darowizny od swojej mamy Sprzedającej nr 1. Nadto działka nr 1 nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej Sprzedającej nr 1 i Sprzedającego nr 2, a od co najmniej dwudziestu kilku lat nie była wykorzystana rolniczo przez Sprzedających.

Reasumując, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji sprzedaży działki nr 1 Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem, należy uznać, że w zakresie sprzedaży ww. działki, Sprzedający nie spełniają przesłanek opisanych w art. 15 ust. 1 ustawy i tym samym nie posiadają cech podatnika podatku VAT, a opisana dostawa nie stanowi cech czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w ustawie. Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja sprzedaży nieruchomości niezbudowanej działki 1 stanowić będzie sprzedaż majątku prywatnego Sprzedających i nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

W przypadku uznania stanowiska o niepodleganiu podatkiem VAT planowanej przez Sprzedających sprzedaży działki nr 1 za nieprawidłowe i uznaniu przez Organ, że przedmiotowa sprzedaż dokonywana jest przez Sprzedających działających w charakterze podatników VAT w ramach prowadzonych przez Sprzedających działalności gospodarczej, Zainteresowani przedstawiają następujące stanowiska:

Stanowisko w zakresie Pytania nr 2 dz. nr 1

Mając na uwadze fakt, że planowana transakcja dotyczy sprzedaży nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę nr 1, która jest przeznaczona w „MPZP” pod zabudowę, planowana transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającym ze zwolnienia podatku VAT, a w szczególności ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym zwolnienie takie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W ocenie Wnioskodawcy sensem ekonomicznym czynności sprzedaży (dostawy) niezabudowanej działki nr 1 będzie sprzedaż gruntu, a nie znajdujących się na nim urządzeń przesyłowych, w postaci podziemnych kabli elektroenergetycznych. Ponadto urządzenia przesyłowe nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych związanych ze spornym terenem mającym być przedmiotem dostawy, gdyż ich celem jest zapewnienie doprowadzania i odprowadzania prądu elektrycznego. Wspomniane urządzenia nie są samodzielnymi budowlami, są one obiektami liniowymi, o których mowa w art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane i pod względem faktycznym i prawnym są częścią sieci należącej do innego przedsiębiorstwa. Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowić dostawę wyłącznie gruntu niezabudowanego niekorzystającym z możliwości zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT z uwagi na przeznaczenie terenu w „MPZP” pod zabudowę.

Stanowisko w zakresie Pytania nr 3 dz. nr 1

W opisanej sytuacji, tj. uznania że planowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, zdaniem Zainteresowanych, Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży nieruchomości działki 1 opisanej we wniosku a wynikającego z wystawionej przez Sprzedającą 1 faktury VAT, na której widnieć będzie kwota podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kupujący zamierza wykorzystać nabytą nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie jego sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT. W konsekwencji Kupujący, jako czynny, zarejestrowany podatnik VAT będzie uprawniony do obniżenia należnego podatku VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów, tj. działki nr 1.

Działka nr 2

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 dz. nr 2

W ocenie Zainteresowanych stron planowana przez Sprzedających transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę nr 2 częściowo zabudowaną fragmentami budynku mieszkalnego stanowić będzie sprzedaż majątku prywatnego Sprzedających, a tym samym nie będzie stanowić czynności podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nabycie przez Sprzedającą nr 1 działki gruntu o niewielkiej powierzchni 153 m kw. od Gminy (…) w trybie bezprzetargowym w 2003 w celu poprawienia warunków zagospodarowania ze względu na znajdujący się na granicy działki nr 2 boczną ścianę z narożnikiem budynku mieszkalnego położonego na sąsiedniej działce, tj. dz. nr 3, nie pozostaje w jakimkolwiek związku z prowadzoną przez Sprzedającą nr 1 działalnością gospodarczą. Ponadto należy wskazać, że dokonana przez Sprzedającą nr 1 w 2010 r. darowizna na rzecz Sprzedającego nr 2 12/100 udziałów w prawie własności przedmiotowej działki, tj. dz. nr 2, stanowi czynność w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Przedmiotowa działka nie była i nie jest przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy, tym samym Sprzedający nie czerpią z przedmiotowej działki żadnych pożytków.

Reasumując, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, sprzedaży działki nr 2 Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a zatem, należy uznać, że w zakresie sprzedaży ww. działki, Sprzedający nie spełniają przesłanek opisanych w art. 15 ust. 1 ustawy i tym samym nie posiadają cech podatnika podatku VAT, a opisana dostawa nie stanowi cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w ustawie. Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja sprzedaży dz. nr 2 stanowić będzie sprzedaż majątku prywatnego Sprzedających i nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 2 dz. nr 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowaniem podatkiem VAT podlega dostawa budynku, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

a) dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) dokonywana pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 29 a) ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze fakt, że dz. nr 2 stanowi grunt częściowo zabudowaną fragmentami budynku mieszkalnego, który został wzniesiony wcześniej niż dwa (2) lata przed planowaną datą sprzedaży, a zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a sprzedażą upłynie więcej niż dwa lata, planowana transakcja sprzedaży prawa własności dz. nr 2 będzie korzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 10.

Ponieważ przedmiotem dostawy obejmującej sprzedaż dz. nr 2, obok fragmentów budynku mieszkaniowego zwolnionego z VAT na podstawie art. 43 ust. 10, jest grunt, to, w zw. z art. 29 a) ust. 8 ustawy o VAT, zwolnienie przewidziane art. 43 ust. 10 ustawy o VAT stosuje się odpowiednio do gruntu objętego transakcją sprzedaży.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 3 dz. nr 2

W sytuacji uznania przez Organ, ze planowana transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT niekorzystającym ze zwolnienia, zdaniem Zainteresowanych, a w szczególności Zainteresowanej będącej stroną postępowania ((…) Sp. z o.o.) będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży udziałów nieruchomości działki 2 a wynikającego z wystawionej faktury VAT przez Sprzedających, tj. (…) oraz (…), na której widnieć będzie kwota podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Biorąc pod uwagę, że Kupujący zamierza wykorzystać nabyta nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności, tj. planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. W konsekwencji Kupujący jako czynny, zarejestrowany podatnik VAT będzie uprawniony do obniżenia należnego podatku VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów, tj. działki nr 2, w wysokości wynikającej z wystawionych przez Sprzedających faktur VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 dz. nr 3

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowaniem podatkiem VAT podlega dostawa budynku, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

a) dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) dokonywana pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 29 a) ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Mając na uwadze fakt, że dz. nr 3 stanowi grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi, które został wzniesione wcześniej niż dwa (2) lata przed planowaną datą sprzedaży, a zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie więcej niż dwa lata, planowana transakcja sprzedaży prawa własności dz. nr 3 będzie korzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 10.

Ponieważ przedmiotem dostawy obejmującej sprzedaż dz. nr 3, obok budynków gospodarczych i budynku mieszkaniowego zwolnionego z VAT na podstawie art. 43 ust. 10, jest grunt, to, w zw. z art. 29 a) ust. 8 ustawy o VAT, zwolnienie przewidziane art. 43 ust. 10 ustawy o VAT stosuje się odpowiednio do gruntu objętego transakcją sprzedaży.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 2 dz. nr 3

W sytuacji uznania, że planowana transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr 3 nie będzie podlegać zwolnieniu przedmiotowemu w podatku VAT, a transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT niekorzystającym ze zwolnienia, zdaniem Zainteresowanych, Zainteresowanej będącej stroną postępowania, jako Kupującemu, będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy sprzedaży nieruchomości działki 3 opisanej we wniosku a wynikającego z wystawionej przez tj. (…) oraz (…) (którzy prowadzą swoje własne działalności gospodarcze) faktury VAT, na której widnieć będzie kwota podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Biorąc pod uwagę, że Kupujący zamierza wykorzystać nabyta nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności, tj. planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. W konsekwencji Kupujący jako czynny, zarejestrowany podatnik VAT będzie uprawniony do obniżenia należnego podatku VAT o podatek naliczony przy nabyciu takich towarów, tj. działki nr 3, w wysokości wynikającej z wystawionych przez Sprzedających faktur VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

\- nieprawidłowe w części dotyczącej niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1, nr 2,

\- prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 3,

\- prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 2,

\- prawidłowe w części dotyczącej braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 1,

\- prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działki nr 1.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zaznacza się, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż Zainteresowani niebędący stroną postępowania tj. (…) oraz (…) zamierzają sprzedać na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania - Spółki przypadające im udziały działkach nr 3, nr 1 oraz nr 2. (…) powadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT - zasadniczym przedmiotem jej działalności jest Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a wynajem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. (…) prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT- zasadniczym przedmiotem jego działalności jest Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, a wynajem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupująca Spółka jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność w branży z zakresu obrotu nieruchomościami. Działki o nr 3, nr 1 powstały w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie gospodarstwo rolne, które (…), nabyła od swojego ojca w wyniku darowizny. Podziały nieruchomości zostały dokonane przez (…) przed 2002 r. w celu wydzielenia i wyodrębnienia nieruchomości zabudowanych wykorzystywanych w działalności gospodarczej prowadzonej przez (…) oraz nieruchomości niezabudowanych. (…), na podstawie umowy darowizny, dokonała darowizny udziałów w zabudowanej budynkami działce nr \`(...)\` oraz w działce nr 1, na rzecz (…). Na działce nr 3 posadowione są budynki związane z działalnością gospodarczą Sprzedających. Budynki gospodarcze były wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedających, Sprzedający wynajmują lokale i powierzchnię w budynkach gospodarczych posadowionych na działce nr 3. Ponadto, na działce nr 3 położony jest budynek mieszkalny, którego nieznaczna część położona jest na sąsiedniej działce nr 2. Sprzedający nr 2 osiągał dochody z tytułu wynajmu pomieszczeń w budynku mieszkalnym posadowionych na działce nr 3. Działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia na niej działalności gospodarczej, grunt nie był udostępniany osobom trzecim w drodze dzierżawy, użyczenia lub najmu. Sprzedający nie osiągali żadnych dochodów ani też nie ponosili żadnych nakładów na przedmiotowy grunt w celu przygotowania go do sprzedaży. Urządzenie przesyłowe, w postaci kabla elektroenergetycznego podziemnego znajdujące się na działce nr 1 stanowi budowle w rozumieniu Prawo budowlane i nie jest własnością Sprzedających, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego. Działka nr 2, która stanowi tereny mieszkaniowe, została nabyta przez (…), w drodze sprzedaży. Działka została kupiona dla poprawienia warunków zagospodarowania sąsiedniej działce nr 3 ze względu na fakt, iż narożnik budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 3 znajduje się na granicy działki nr 2. (…), na podstawie umowy darowizny, dokonała darowizny udziałów w działce nr 2, na rzecz (…). Ww. działki położone są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ww. działki gruntu położone są na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

W związku ze sprzedażą ww. działek została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży oraz zostało udzielone na rzecz Kupującej Spółki Pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych oraz upoważniające do m.in.: wszczęcia i prowadzenia w imieniu mocodawców postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie m.in. uzyskanie decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość, zezwolenia na lokalizację zjazdów publicznych na Nieruchomość, uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg, uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych, zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość, zezwolenia na zajęcie pasa drogowego, zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją. Ponadto w Przedwstępnej umowie sprzedaży Kupującej udzielono prawa do dysponowania ww. działką gruntu na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane w celu realizacji Inwestycji. Sprzedający w 2022 r. zawarli przedwstępne umowy sprzedaży ww. nieruchomości ze spółką \`(...)\`, która to spółka jest spółką bezpośrednio powiązaną z Kupującą, tj. (…) Sp. z o.o. Spółki są spółkami zarządzanymi przez tą samą osobę, która w obydwu spółkach jest jedynym właścicielem udziałów. Kupująca zamierza wykorzystać nabytą nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie sprzedażą opodatkowaną VAT. Kupująca na dzień planowanej transakcji sprzedaży działek będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT niekorzystającym ze zwolnienia podmiotowego w VAT.

Wobec powyższych okoliczności wskazać należy, że w przypadku dostawy udziałów w działce nr działce nr 3 zabudowanej budynkami wykorzystywanymi przez Sprzedających na cele wynajmu, przedmiotem sprzedaży będzie składnik majątkowy wykorzystywany przez Sprzedających w prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż opisanej nieruchomości – zabudowanej działki nr 3 będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto, zauważyć, że w okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziałów w prawie własności przedmiotowych nieruchomości (działek nr 1, 3 oraz 2), tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomości pozostają współwłasnością Sprzedających - (…) oraz (…). Z kolei ww. Sprzedający oraz Kupująca w przedwstępnej umowie zobowiązali się do wykonania szeregu ww. czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupująca będzie dokonywała określonych czynności w związku ze sprzedażą przez (…) oraz (…) udziałów do ww. nieruchomości. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel/współwłaściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, (…) oraz (…) udzielili Kupującej stosownego pełnomocnictwa.

Brak bezpośredniego wykonywania opisanych we wniosku działań w odniesieniu do nieruchomości przez Sprzedających nie oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Ich sytuację prawnopodatkową. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających, jako mocodawców. Udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującą będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających. Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki. Szereg działań, dokonanych za pełną zgodą Sprzedających, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności tych nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W świetle powyższego uznać należy, że w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W przedmiotowej sprawie, Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w opisanych działkach nie będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności/współwłasności. W taki sposób zorganizowali sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, że niejako działania Sprzedających łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy stwierdzam, że sprzedaż udziałów w działkach nr 1, 3 oraz 2 będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Sprzedający będą występowali w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem czynność sprzedaży udziałów w ww. działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek, nr 1, nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy – w przypadku działek niezabudowanych oraz w przypadku działek zabudowanych zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Odnosząc się do dostawy działki nr 1, jak wynika z opisu sprawy przez teren działki, wzdłuż całej długości zachodniej granicy działki (długość około 33 m), w średniej odległości około 2 metrów od tej granicy, przebiega podziemny przewód elektroenergetyczny niskiego napięcia. Na działce gruntu nr 1 nie znajdują się żadne budynki, czy budowle poza wskazanymi wyżej urządzeniami przesyłowymi, w postaci kabla elektroenergetycznego podziemnego, stanowiącymi budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Urządzenia przesyłowe nie są własnością Sprzedających, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego, a Sprzedający nie mają praw do ww. urządzeń przesyłowych. Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, położona jest na obszarze oznaczonym symbolem „2U” - przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery.

Mając na uwadze opis sprawy oraz ww. przepisy, należy stwierdzić, że skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ww. działka nr 1 ma przeznaczenie: usługi, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, produkcja drobna, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej, skwery, to stanowi teren budowlany, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Ponadto, wskazać należy że, w myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle zapisów art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Według art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedających działki z naniesieniami w postaci urządzeń przesyłowych, które stanowią budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli znajdujące się na ww. działce urządzenia przesyłowe przyłączone do przedsiębiorstw świadczących te usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedających gruntu, na którym znajdują się naniesienia - budowle niestanowiące ich własności, lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa stwierdzam, że skoro znajdujące się na nieruchomości gruntowej (działce nr 1) urządzenia przesyłowe stanowiące budowle są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokonają dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. To ww. podmioty trzecie, a nie Sprzedający jako zbywający, znajdują się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzystają z nich jak właściciele. Zatem, przedmiotem dostawy będzie tylko sam grunt.

Tak więc, w przypadku dostawy ww. działki przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle.

Wobec powyższego, działka 1 jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę oraz stanowi teren zabudowany, zatem dostawa nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazali Państwo, że działka nr 1 nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Zatem nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Opisana nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w drodze darowizny ((…) nabyła nieruchomość wyniku darowizny od ojca, oraz darowała udziały w działce nr 1 synowi (…)).

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z treści wniosku transakcja nabycia przedmiotowych działek nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Tym samym, nie został spełniony warunek braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, ponieważ nabycie to nie było w ogóle objęte tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można uznać, że przysługiwało bądź nie przysługiwało Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia działki.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że sprzedaż udziałów w działce nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż udziałów w działce nr 1, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce 1 uznałem za prawidłowe.

Przedmiotem dostawy będzie działka nr 3 zabudowana budynkami oraz działka nr 2, na której znajduje się fragment budynku mieszkalnego, który został wybudowany na sąsiedniej działce gruntu nr 3 z przekroczeniem granicy tej działki. Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający ponieśli nakłady modernizacyjne na budynki znajdujące się na działce nr 3, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku w stosunku, do którego nakłady były ponoszone. Ulepszenia zostały dokonane w latach 1997-2010 i od czasu pierwszego zasiedlenia minął okres przekraczający 2 lata. Budynki gospodarcze znajdujące się na działce 3 były/są wykorzystywane na cele działalności gospodarczej Sprzedających opodatkowanej podatkiem VAT. Pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 3 oraz częściowo na działce nr 2 nastąpiło w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynków gospodarczych posadowionych na działce nr 3 oraz budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 3 oraz częściowo na działce nr 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości doszło - jak wynika z opisu sprawy - pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą tych budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem, dla dostawy ww. budynków zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż gruntu (działki nr 3 oraz 2), z którym związane są ww. budynki, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że sprzedaż przez Sprzedających udziałów w działce nr 3, nr 2 zabudowanych budynkami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działce nr 3, nr 2 uznałem za prawidłowe.

Kolejne wątpliwości sprowadzają się do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wyżej wskazałem – sprzedaż udziałów w działce nr 1, będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Z wniosku wynika także, że Kupująca jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny oraz zamierza wykorzystać nabytą nieruchomość wyłącznie w celach prowadzonej działalności - planuje w przyszłości dokonać dalszej sprzedaży nieruchomości, a sprzedaż ta będzie jego sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, stwierdzam, że Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem działki nr 1. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostały spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, tj. nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nabędzie prawo własności ww. działkę z zamiarem wykorzystania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Kupującego związanego z nabyciem działki nr 1 jest prawidłowe.

Mając na uwadze rozstrzygnięcie w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy działki nr 3 oraz 2, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie udzielam odpowiedzi na postawione warunkowo pytanie nr 2 dotyczące działki 3 oraz pytanie nr 3 dotyczące działki 2, na które oczekiwali Państwo odpowiedzi w przypadku gdyby sprzedaż ww. nieruchomości nie korzystała z ww. zwolnienia i Państwa stanowisko w tym zakresie uznałbym za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydanej interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).