Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-362/15/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-05-11
Teza: Ustalenie daty nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-rozwiązanie umowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2015 r. (data wpływu), uzupełnionym pismem z dnia 7 maja 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 7 maja 2015 r.

W ww. wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 9 maja 2002 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, którą sprzedał 6 sierpnia 2009 r. Zawarcie umowy nabycia i sprzedaży miało miejsce w formie aktu notarialnego. Jednakże 25 czerwca 2014 r. nastąpiło rozwiązanie umowy sprzedaży, ustanowienie hipoteki i poddanie się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Rozwiązanie umowy udokumentowane zostało aktem notarialnym i nastąpiło z powodów wad fizycznych oraz budowy niezgodnej z projektem. W dniu 18 września 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży potwierdzonej aktem notarialnym Wnioskodawca ponownie dokonał zbycia ww. nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości skoro pierwotnie nabył ją w 2002 r., sprzedał w 2009 r., ale umowa w 2014 r. została rozwiązana w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, a skutecznie sprzedał nieruchomość dopiero 18 września 2014r.?
2.  Czy data rozwiązania umowy jest datą ponownego nabycia nieruchomości, czy też powrotem do stanu poprzedniego?

Zdaniem Wnioskodawcy, rozwiązanie umowy w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego nie powoduje ponownego przeniesienia prawa własności na Jego rzecz lecz przywraca stan poprzedni. Zatem do obliczenia powinien brać okres zaczynający się w 2002 r. Natomiast data zbycia powinna przypadać na dzień skutecznego przeniesienia własności, a zatem na dzień 18 września 2014 r., co „daje nam okres przekraczający pięć lat, a zatem umożliwia skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego w ustawie o podatku od osób fizycznych”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

Sprzedaż nieruchomości podlega rygorowi określonemu w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły, przy czym w myśl art. 157 § 1 własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli zaś umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego). Ponadto zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Natomiast przez umowę sprzedaży w rozumieniu art. 535 Kodeksu cywilnego sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353 Kodeksu cywilnego) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 9 maja 2002 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, którą sprzedał 6 sierpnia 2009 r. Zawarcie umowy nabycia i sprzedaży miało miejsce w formie aktu notarialnego. Jednakże 25 czerwca 2014 r. nastąpiło rozwiązanie umowy sprzedaży, ustanowienie hipoteki i poddanie się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Rozwiązanie umowy udokumentowane zostało aktem notarialnym i nastąpiło z powodów wad fizycznych oraz budowy niezgodnej z projektem. W dniu 18 września 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży potwierdzonej aktem notarialnym Wnioskodawca ponownie dokonał zbycia ww. nieruchomości.

Odnosząc zatem stan faktyczny do wyżej przytoczonych przepisów stwierdzić należy, że zawarta w dniu 6 sierpnia 2009 r. umowa sprzedaży nieruchomości na dzień jej zawarcia była ważna i zawarta skutecznie. Od tego momentu kupujący stał się właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Sprzedającemu – Wnioskodawcy przysługiwało natomiast roszczenie wobec kupującego o zapłatę ceny. Z tego też względu uznać należy, że ww. umowa spowodowała przeniesienie prawa własności nieruchomości na kupującego.

Odnośnie natomiast skutków rozwiązania umowy sprzedaży zauważyć należy, że samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości, zarówno na podstawie jednostronnego oświadczenia strony, jak i z woli obu stron nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą - zawartej w formie aktu notarialnego, lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Rozwiązanie umowy sprzedaży nie niweczy zatem skutku pierwotnego czyli skutecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości, w tym przypadku w dniu 6 sierpnia 2009 r. Rozwiązanie umowy nie oznacza bowiem unieważnienia umowy. Skoro umowa była ważna to skutecznie przeniosła własność na kupującego.

Jak wynika z treści wniosku w przedmiotowej sprawie przyjęto konstrukcję prawną rozwiązania umowy na podstawie aktu notarialnego. Zatem z chwilą zawarcia aktu notarialnego i złożenia zgodnych oświadczeń woli obu stron o rozwiązaniu umowy na Wnioskodawcę została przeniesiona własność nieruchomości przez poprzedniego kupującego. Bezsprzecznie zatem z dniem 25 czerwca 2014 r. doszło do nabycia przez Wnioskodawcę własności ww. nieruchomości.

Podkreślić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Mając na względzie powyższe, w sytuacji przedstawionej we wniosku, przejście własności nieruchomości na Wnioskodawcę w 2014 r. w następstwie rozwiązania umowy sprzedaży stanowi nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pięcioletni termin, o którym mowa w tym przepisie, winien być zatem liczony od końca roku kalendarzowego 2014 r., a nie od końca 2002 r. W związku z powyższym dokonana przez Wnioskodawcę w 2014 r. sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem tego terminu, a zatem skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.