Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1310/12/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-12-17
Teza: Czy wnioskodawca musi zapłacić podatek od transakcji cywilnoprawnej sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy w posiadaniu tegoż mieszkania był od 1999 r. do 2012 r. i zamieszkiwał ten lokal mieszkalny przez cały ten okres?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 26 września 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z żoną w 1999 r. zakupił mieszkanie. Zakup nieruchomości był potwierdzony aktem notarialnym. Po dziesięciu latach w 2009 r. małżonkowie otrzymali zawiadomienie z Sądu gdzie był wpis do księgi wieczystej o niezgodności treści z rzeczywistym stanem prawnym polegającym na nie podpisaniu przez notariusza aktu notarialnego, czyli akt notarialny nie miał mocy prawnej gdzie winę za zaistniałą sytuacje ponosi notariusz. Po wielokrotnych wizytach w Izbie Notarialnej i próbie rozwiązania problemu małżonkowie musieli akt notarialny sporządzić jeszcze raz. Małżonkowie odszukali poprzednich właścicieli mieszkania i w innej kancelarii notarialnej nastąpiło powtórne sporządzenie aktu notarialnego. Wnioskodawca podkreślił, iż przy akcie notarialnym z 1999 r. małżonkowie ponieśli wydatki z racji zakupu nieruchomości. Również w 2009 r. zapłacili wszystkie należności, jakie wynikają z zakupu nieruchomości, chociaż w Izbie Notarialnej obiecano im, że powtórny akt notarialny będzie sporządzony za przysłowiową złotówkę. Tak się jednak nie stało i wydatki na zakup mieszkania małżonkowie ponieśli dwukrotnie. Małżonkowie od 1999 r. do 2012 r. byli w posiadaniu tegoż mieszkania, które było przez nich zamieszkiwane. W 2012 r. małżonkowie sprzedali mieszkanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca musi zapłacić podatek od transakcji cywilnoprawnej sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy w posiadaniu tegoż mieszkania był od 1999 r. do 2012 r. i zamieszkiwał ten lokal mieszkalny przez cały ten okres?

Zdaniem wnioskodawcy, winę za zaistniałą sytuację ponosi notariusz poprzez to, że nie podpisał aktu notarialnego w 1999 r. a jest to jego obowiązek, jako przedstawiciela państwa polskiego i z racji wykonywanego zawodu. Stąd też wnioskodawca uważa, że jako kupujący nie ponosi żadnej winy w zaistniałej sytuacji. Przedmiotowe mieszkanie było w posiadaniu jak i było zamieszkiwane przez małżonków od 1999 r. do 2012 r. Przez okres dwunastu lat nikt tego mieszkania nie próbował im odebrać ani z niego wyrzucić a poprzedni właściciele dobrowolnie stawili się na sporządzenie drugiego aktu notarialnego. We wniosku wnioskodawca zaznaczył także, że nieruchomość kupił wraz z żoną w 1999 r. i była ona w ich posiadaniu do 2012 r., stąd też sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat zwalnia od zapłacenia podatku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub prawa upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub prawa do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z przedmiotowego wniosku wynika, iż w 1999 r. wnioskodawca wraz z żoną kupił mieszkanie. Jednakże akt notarialny umowy sprzedaży zawarty w 1999 r. z powodu braku na nim podpisu notariusza nie posiadał mocy prawnej. Dlatego też w 2009 r. podpisano powtórnie akt notarialny.

Wyjaśnić należy, że wymóg opatrzenia aktu notarialnego podpisem notariusza zawarty jest w art. 92 § 1 pkt 9 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 z późn. zm.). Jeżeli więc braknie podpisu notariusza, akt nie nabywa mocy dokumentu urzędowego. Podpis notariusza, który zamyka każdy dokument notarialny, nadaje mu ostateczną moc prawotwórczą między stronami. Brak podpisu notariusza pod aktem notarialnym oznacza zatem nieważność dokonanej czynności. Fakt, że wnioskodawca był w posiadaniu tegoż mieszkania od 1999 r. i zamieszkiwał w nim w świetle prawa nie przesądzał w ogóle o prawie własności do tego lokalu mieszkalnego od 1999 r. z uwagi na nieważność czynności notarialnej a co za tym idzie nieważność zawartej umowy sprzedaży. Prawa własności nie nabywa się dzięki zamieszkiwaniu lokalu albo zapłacie ceny sprzedaży. Do skutecznego nabycia prawa własności nieruchomości wymagane jest zawarcie umowy sprzedaży w przepisanej prawem formie. Prawo przewidziało zaś do przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego (art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Co istotne jednak, nieważna czynność notarialna nie przenosi skutecznie prawa własności na nabywcę.

W świetle prawa, prawo własności do mieszkania wnioskodawca wraz z żoną nabył dopiero w 2009 r. tj. z chwilą zawarcia drugiego aktu notarialnego. Do tego czasu małżonkom nie przysługiwało do lokalu prawo własności, chociaż lokal zamieszkiwali i ponieśli wydatki typowe dla zakupu. Małżonkowie byli wyłącznie posiadaczami mieszkania, a nie jego właścicielami.

Dlatego też 1999 r. nie można utożsamiać z nabyciem lokalu mieszkalnego. Bez wątpienia w przedmiotowej sprawie do nabycia lokalu mieszkalnego, który następnie sprzedano w 2012 r. doszło dopiero w 2009 r. Organ nie ocenia przy tym winy notariusza, który w 1999 r. sporządził akt notarialny ani nie kwestionuje braku tej winy po stronie wnioskodawcy i jego żony. Przyczyna nieważności umowy w niczym jednak nie zmienia faktu, że w 1999 r. nie doszło do skutecznego nabycia własności lokalu przez małżonków. Nabycie lokalu miało miejsce dopiero w 2009 r.

W związku z powyższym sprzedaż w 2012 r. przedmiotowego mieszkania, zgodnie z ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r., gdyż przepis ten wyraźnie uzależnia sposób obliczenia 5 letniego terminu od daty nabycia nieruchomości lub praw.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy, zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie, z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na podstawie wyżej powołanych przepisów należy stwierdzić, iż podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z ww. art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Reasumując, z powodu nieważności czynności notarialnej z 1999 r. datą nabycia przedmiotowego mieszkania jest dopiero 2009 r. i w konsekwencji uzyskany ze sprzedaży w 2012 r. dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r., chyba że wnioskodawca spełni warunki uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wydana dla wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.