Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-557/08/PK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-10-31
Teza: opodatkowania sprzedaży gruntu
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; zamiana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy przedstawione we wniosku z dnia 25 lipca 2008r. (data wpływu 1 sierpnia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania przy zamianie nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 1 sierpnia 2008r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania przy zamianie nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina zamierza dokonać zamiany nieruchomości z osobą fizyczną. Gmina jest podatnikiem podatku VAT. Powierzchnia zamienianych nieruchomości jest taka sama.

Nieruchomości będące przedmiotem zamiany:

*   są niezabudowane,
*   nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego Miasta,
*   w ewidencji gruntów oznaczone są symbolem B,
*   zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta stanowią grunty budowlane,
*   dla gruntów tych nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Wartości zamienianych nieruchomości zostaną określone w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Z uwagi na równe powierzchnie zamienianych nieruchomości oraz położenie w tej samej lokalizacji, ich wartości będą takie same. Wartości określone w operacie szacunkowym są wartościami netto (w załączeniu stanowisko Ministerstwa Infrastruktury oraz Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Gmina jako podatnik podatku VAT po swojej stronie doliczy podatek VAT, co w konsekwencji spowoduje, iż w rozliczeniu finansowym zamiany nieruchomości ciężar podatku VAT spoczywać będzie na osobie fizycznej.

Pojęcie „wartości" w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz pojęcie „wartości" wynikające z ustawy o podatku od towarów i usług są różne, a obie ustawy musi stosować Gmina, która jest podatnikiem podatku VAT.

Wartość wg ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera podatku VAT, zaś wartość wg ustawy o VAT stanowi całkowitą kwotę, jaką należy zapłacić za towar, czyli stanowi cenę w myśl ustawy o cenach. Gmina, która jest podatnikiem VAT, gospodaruje nieruchomościami n/p przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, która w art. 67 ust. 1 stanowi, iż cenę nieruchomości ustala się n/p jej wartości (tj. wartości netto).

Zamiana nieruchomości stanowi dostawę towaru w rozumieniu ustawy o VAT. W przypadku, gdy jedna ze stron jest podatnikiem podatku VAT, a druga nim nie jest, pomimo iż wartości (wg ustawy o gospodarce nieruchomościami) zamienianych nieruchomości są takie same, podatnik VAT wystawia fakturę doliczając do wartości podatek. W rezultacie osoba fizyczna dokonująca zamiany z Gminą dostarcza nieruchomość o tej samej wartości co nieruchomość Gminy jednakże w wyniku finansowego wyliczenia i wystawienia faktury VAT przez Gminę, zobowiązana jest do dopłaty kwoty równej wartości VAT. Taka transakcja jest niekorzystna dla osób fizycznych: dostarcza nieruchomość o tej samej wartości (wg ustawy o gospodarce nieruchomościami) co nieruchomość, którą otrzymały, ale muszą zapłacić Gminie kwotę równą podatkowi VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku dokonywania zamiany nieruchomości przez Gminę z osobą fizyczną, Gmina musi do wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego doliczyć podatek VAT wg stawki 22% w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę?

Zdaniem Wnioskodawcy zamiana nieruchomości dokonywana jest na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, z których wynika, iż cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, przy czym w przypadku zamiany cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Biorąc pod uwagę fakt, iż podatek VAT nie stanowi dochodu Gminy, przyjęcie stanowiska, że wartość z operatu stanowi cenę brutto powoduje naruszenie art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego też Gmina stoi na stanowisku, iż wartość określona w operacie szacunkowym stanowi wartość netto i w przedstawionym przypadku podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 22 % (stanowisko Gminy dotyczące wartości określonej w operacie szacunkowym jako wartości netto poparte zostało przez Prezydenta Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz Ministra Infrastruktury).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Definicję towaru zawiera art. 2 pkt 6 ustawy, z którego wynika, że towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Natomiast przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel – art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z powołanego powyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 wymienionej ustawy, nie wynika, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową - zapłatą może być inny towar lub usługa, albo mieszaną - zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatą, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tą czynność.

Przez umowę zamiany, zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując jednocześnie w charakterze dostawcy jak i nabywcy.

Zapis art. 604 ww. ustawy Kodeks cywilny daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Wyniku zamiany każda ze stron wchodzi we władanie nabytego towaru jak właściciel. Na podstawie powyższego można stwierdzić, że umowa zamiany na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów.

Jak wynika z powyższego realizowane w oparciu o umowę zamiany przeniesienie własności towaru (w tym gruntu) stanowi zatem czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.

Podstawą opodatkowania w myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z wyżej wyrażoną zasadą podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Na podstawie przepisu art. 2 pkt 22 ustawy VAT ilekroć w ustawie jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Obrotem są zatem kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które wykonywane są przez podatnika (pojęcie sprzedaży nie obejmuje bowiem wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów oraz importu usług, gdzie podatnik nie wykonuje tych czynności, lecz poprzez zastosowanie odwróconego mechanizmu poboru pozostaje de facto osobą zobowiązaną do rozliczenia podatku od tych czynności). Ponadto z definicji kwoty należnej z tytułu sprzedaży, zawartej w art. 29 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (czyli również podatek VAT).

Odzwierciedlenie powyższego znajdujemy również w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001r. o cenach (Dz.U.Nr 97, poz.1050 ze zm.) zgodnie z którym przez cenę należy rozumieć wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Należy zauważyć, iż cena w rozumieniu powyższej regulacji obejmuje podatek od towarów i usług.

Natomiast na podstawie art. 29 ust. 3 wymienionej ustawy, jeżeli należność jest określona w naturze, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towaru lub usługi pomniejszona o kwotę podatku.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, że kwotę należną (zapłatę), stanowi korzyść majątkowa, jaką podatnik uzyska lub ma uzyskać, w związku z wykonaniem czynności opodatkowanej.

W przypadku transakcji barterowych, w tym również zamiany towarów, dostawa towaru stanowi zapłatę jeśli zostały spełnione następujące warunki:

*   istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonywanymi wymiennie czynnościami dostawy towarów, czyli pomiędzy czynnością opodatkowaną a otrzymaną za nią zapłatą
*   istnieje możliwość określenia wartości dostarczanych towarów w pieniądzu.

Dlatego też, gdy strony transakcji barterowej ustalą w umowie pieniężną wartość zamienionych towarów w ramach zapłaty podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, stanowi kwota ustalona przez strony tej transakcji.

Natomiast przepis art. 29 ust. 3 ustawy o VAT znajduje zastosowanie wówczas, gdy zapłata została przez strony transakcji barterowej ustalona w innej formie niż pieniężna.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż na okoliczność zamiany nieruchomości gruntowych, ustalone zostały wartości zamienianych nieruchomości na poziomie wartości rynkowych nieruchomości, oszacowanych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak podaje Wnioskodawca wartość ustalona przez rzeczoznawcę stanowi wartość netto nieruchomości. Bazując na powyższym należy stwierdzić, iż tak określona wartość dla celów podatku VAT będzie stanowiła podstawę opodatkowania.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Gmina jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Skoro zatem Wnioskodawca jest już podatnikiem podatku od towarów i usług, to wszystkie wykonywane czynności mieszczące się w zakresie przedmiotowym opodatkowania tym podatkiem, będą podlegały opodatkowaniu. Zatem dokonana zamiana gruntu, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towaru dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

Ustawodawca przewidział jednakże w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy przedmiotowe zwolnienie od podatku od towarów i usług w przypadku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Regulacja ta oznacza, że zwolnieniem przedmiotowym nie są objęte dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę, a co za tym idzie podlegają one opodatkowaniu stawką w wysokości 22% - w myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze, że w analizowanej sprawie zamianie będzie podlegała działka niezabudowana przeznaczona pod budowę to transakcja ta winna być opodatkowana 22% stawką VAT.

Reasumując, Wnioskodawca jako podatnik podatku VAT dokonując dostawy nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę winien opodatkować tę dostawę 22% stawką VAT. Podstawę opodatkowania w przypadku zamiany nieruchomości stanowi cała wartość działki określona na potrzeby tej transakcji, pomniejszona o podatek. Zatem za podstawę obliczenia podatku VAT w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym należy przyjąć wartość rynkową określoną na okoliczność zamiany.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tej kwestii należy uznać za **prawidłowe**. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Tutejszy organ chciałby zaznaczyć, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa przez przepisy prawa podatkowego rozumie się - przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych. W związku z powyższym tut. organ nie jest właściwy do ustalenia w jaki sposób winna być określona wartość nieruchomości w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, tym samym niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do wartości definiowanej na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.