Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB3/423-80/08/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-05-14
Teza: Czy przychody we Wspólnocie Mieszkaniowej z tytułu pozyskanych: - odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu należnego czynszu, - odsetek od lokat bankowych - odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym korzystają ze zwolnienia podatkowego podatku dochodowego od osób prawnych pod warunkiem przeznaczenia go na cel związany z zasobem mieszkaniowym? Czy zwroty właścicielom z tytułu nadwyżki przychodów nad kosztami z tytułu: - rozliczenia nieruchomości wspólnej, - centralnego ogrzewania, - wody i ścieków, - nieczystości stałych są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, jako że są przeznaczone na cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych?
Słowa kluczowe: czynsz; lokaty; odsetki; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 29 stycznia 2008 r.) uzupełnionym w dniu 27 lutego 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego w związku z otrzymaniem:

*   odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu czynszu, dotyczących lokali mieszkalnych,
*   odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym tj. czynszów dotyczących lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe,**

**

natomiast w części dotyczącej:

*   odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu czynszu dotyczących lokali użytkowych, a także wynajmu elewacji,
*   odsetek od wszystkich lokat bankowych,
*   odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym, tj. czynszów dotyczących lokali użytkowych,
*   nadwyżki zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, zwróconej członkom Wspólnoty po zakończeniu roku – **jest nieprawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego w związku z otrzymaniem:

*   odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu należnego czynszu,
*   odsetek od lokat bankowych,
*   odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym,
*   nadwyżki zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, zwróconą członkom Wspólnoty po zakończeniu roku.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych dlatego też pismem z dnia 12 lutego 2008 r. wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełniony wniosek wpłynął do tut. BKIP w dniu 27 lutego 2008 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na mocy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Wspólnotę Mieszkaniową stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, a co za tym idzie nie posiada własnego majątku. Zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie ustawy o własności lokali.

1\. Wspólnota Mieszkaniowa prowadzi szczegółową analizę i ewidencję dotyczącą pozyskanych odsetek, tj.:

*   odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu należnego czynszu (zaliczki na utrzymanie części wspólnej + media),
*   odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym,
*   odsetek od lokat bankowych z tytułu zgromadzonego Funduszu Remontowego.

Skoro należność główna należy do gospodarki zasobem mieszkaniowym, to również wynikające z niej odsetki do niej należą. Biorąc pod uwagę fakt, że przedmiotowe odsetki od zaległości czynszowych są związane z nieterminowym uiszczaniem opłat obligatoryjnie wnoszonych przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej, będących właścicielami lokali oraz najemcami to nieterminowo wpłacone ww. opłaty jak również odsetki stanowią przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wspólnota w związku z powyższym kwoty z tytułu odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu należnego czynszu i odsetek od lokat bankowych z tytułu Funduszu Remontowego traktuje te przychody jako wolne od podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44. Lokaty terminowe są utworzone ze środków z tytułu Funduszu Remontowego, co przemawia za kwalifikacją do gospodarki zasobu mieszkaniowego. Natomiast przychód z tytułu odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym Wspólnota uznaje jako przychód z gospodarki z zasobu poza mieszkaniowego.

2\. Wniesione wpłaty członków Wspólnoty Mieszkaniowej na:

*   wspólnie ponoszone koszty związane z utrzymaniem danej nieruchomości wspólnej,
*   centralne ogrzewanie,
*   wodę i ścieki,
*   nieczystości stałe

po zakończeniu roku kalendarzowego podlegają rozliczeniu z poszczególnymi członkami Wspólnoty. Jeżeli we Wspólnocie Mieszkaniowej powstanie różnica między uzyskanymi przychodami, a poniesionymi kosztami, która po zakończeniu roku powinna być rozliczona z członkami wspólnoty, to różnica ta w świetle przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych traktowana jest jako dochód (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r.). Dochód ten jest wolny od podatku na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zatem po zakończeniu roku rozliczone zaliczki pobrane na poczet pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz mediów i zwrócone właścicielom nadwyżki Wspólnota traktuje jako wydatek na cele utrzymania zasobów mieszkaniowych. Wspólnota Mieszkaniowa dokonując zwrotu zaliczek za miniony rok, pomniejsza swoje przychody, nawet jeżeli zwrot nastąpił w następnym roku podatkowym, gdyż będąc zobowiązana do zwrotu, nie mogła dysponować zwracanymi środkami jako właściciel. Wspólnota osiąga również przychody z tytułu pożytku, tj. wynajmu części elewacji na umieszczenie reklamy, który traktuje jako dochód z gospodarki poza mieszkaniowej odprowadzając należny podatek dochodowy. Rozliczając rocznie wniesione zaliczki członków Wspólnoty w trybie art. 12 ustawy o własności lokali dochód przeznaczony na utrzymanie zasobu mieszkaniowego Wspólnoty jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przychody we Wspólnocie Mieszkaniowej z tytułu pozyskanych:  odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu należnego czynszu,  odsetek od lokat bankowych korzystają ze zwolnienia podatkowego podatku dochodowego od osób prawnych pod warunkiem przeznaczenia go na cel związany z zasobem mieszkaniowym?  odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym nie korzystają ze zwolnienia podatkowego niezależnie na jaki cel zostaną przeznaczone?
2.  Czy zwroty właścicielom z tytułu nadwyżki przychodów nad kosztami z tytułu:  rozliczenia nieruchomości wspólnej,  centralnego ogrzewania,  wody i ścieków,  nieczystości stałych są zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, jako że są przeznaczone na cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych?

Zdaniem wnioskodawcy:

1.  Dochód uzyskany z tytułu odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu należnego czynszu oraz odsetek od lokat bankowych (środki z Funduszu Remontowego) należy do zasobu mieszkaniowego i pod warunkiem przeznaczenia go na ten cel korzysta ze zwolnienia podatku dochodowego od osób prawnych. Natomiast odsetki od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym podlegają opodatkowaniu.
2.  Zwroty nadwyżki przychodów nad kosztami dla właścicieli Wspólnoty z tytułu:  rozliczenia nieruchomości wspólnej,  centralnego ogrzewania,  wody i ścieków,  nieczystości stałych są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali mieszkalnych w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym – dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencje wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 6 cytowanej powyżej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, tj. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 pkt 2 tej ustawy). Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 54 poz. 654 ze zm. określanej w dalszej części skrótem „ustawa o pdop”) stanowi, iż przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków. Oznacza to, że środki jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jej przychód. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o pdop, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej będą to więc wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochód ten winien być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. W określeniu „zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć można:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: • dźwigi osobowe i towarowe, • aparaty do wymiany ciepła, • kotłownie i hydrofornie wbudowane, • klatki schodowe, • strychy, piwnice, komórki, • balkony, loggie, • garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: • budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, • kotłownie i hydrofornie wolnostojące, • osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
*   urządzenia - i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak: • zbiorniki-doły gnilne; szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, • rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, • sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, • budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, • budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, • inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw w oparciu, o które funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi. W przypadku wspólnot mieszkaniowych jest nią powołana wyżej ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Oceniając zatem przedstawiony przez Wspólnotę stan faktyczny na gruncie obowiązujących przepisów należy stwierdzić, że dochody uzyskiwane z tytułu:

*   odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu czynszu, dotyczących lokali mieszkalnych,
*   odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym tj. czynszów dotyczących lokali mieszkalnych, uznać należy za dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które mogą być zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych, o ile zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

Dochody uzyskiwane z tytułu:

*   odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu czynszu dotyczących lokali użytkowych, a także wynajmu elewacji,
*   odsetek od wszystkich lokat bankowych,
*   odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym, tj. czynszów dotyczących lokali użytkowych,
*   nadwyżki zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, zwróconą członkom Wspólnoty po zakończeniu roku nie będą zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych.

Nadmienić należy, że dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, a przeznaczoną do zwrotu właścicielom lokali mieszkalnych nie może korzystać ze zwolnienia na podstawie przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o pdop, bowiem nie jest on przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych, lecz do zwrotu członkom Wspólnoty.

Podkreślić także wypada, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż stanowisko Wspólnoty w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego w związku z otrzymaniem:

*   odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu czynszu dotyczących lokali mieszkalnych,
*   odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym, tj. czynszów dotyczących lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe,**

**

natomiast w części dotyczącej:

*   odsetek od nieterminowych wpłat należności z tytułu czynszu dotyczących lokali użytkowych, a także wynajmu elewacji,
*   odsetek od wszystkich lokat bankowych,
*   odsetek od środków zgromadzonych na bieżącym rachunku bankowym, tj. czynszów dotyczących lokali użytkowych, a także wynajmu elewacji,
*   nadwyżki należnych zaliczek od właścicieli lokali użytkowych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, zwróconej członkom Wspólnoty po zakończeniu roku – **jest nieprawidłowe.**

**

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.

********