Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-112/08-2/EC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-04-17
Teza: Interpretacja przepisów prawa podatkowego dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nabycie; nieruchomości; zamiana
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23.01.2008 r. (data wpływu 29.01.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29.01.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości .

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, poinformował, iż nieruchomość, której zapytanie dotyczy jest przedmiotem współwłasności małżeńskiej.

Podatnicy ponad 5 lat temu nabyli nieruchomości położone w miejscowości B gm. K. Zgodnie z powyższym sprzedaż powyższych działek nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych - art. 10 ust. 1 pkt b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotowe nieruchomości (będące przedmiotem współwłasności) składały się z dwóch nieruchomości (odpowiednia księga wieczysta prowadzona dla każdej nieruchomości). Nieruchomość sąsiadująca analogicznie składała się z dwóch działek. Niewielkie powierzchnie nieruchomości oraz ich niekorzystne usytuowanie utrudniały lub wręcz uniemożliwiały racjonalną zabudowę.

Właściciele działki oznaczonej nr (…) i (..) wymienili z właścicielami działki (…) i (…), działki (..) na (..). Zamiana została dokonana aktem notarialnym z dnia 24.05.2007 r. Taka czynność była konieczna dla uzyskania działek o racjonalnej powierzchni i kształcie.

Właściciele działek zabudowali działki w ten sposób, że na działce (…) i (..) powstał dom oraz na działce (…) i (…). Powstałe domy zajmują w różnym stopniu powierzchnie działek. Dla każdej z (..) działek są prowadzone odrębne księgi wieczyste - stanowią tym samym zgodnie z kodeksem cywilnym odrębne nieruchomości.

Niniejsze zapytanie jest kierowane przez współwłaściciela nieruchomości (…) i (..)

Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowe nieruchomości. Sprzedaż będzie dotyczyła nieruchomości nabytej w okresie ponad 5 letnim oraz nieruchomości zamienionej jak wyżej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż ww nieruchomości będzie korzystała w całości z wyłączenia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ze względu na okres ponad 5 letni od dnia ich nabycia.

Zdaniem wnioskodawcy, ponieważ nabył nieruchomości w okresie ponad 5 lat od planowanego dnia sprzedaży i odpłatne zbycie nie jest wykonywane w ramach działalności gospodarczej sprzedaż ta nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym. Dokonanie zamiany części działek w roku 2007 nie będzie miało w tym wypadku skutków podatkowych.

Ponieważ źródłem przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych są nieruchomości, czyli zarówno grunty, jak i budynki na tych gruntach, zwolnienie z podatku będzie dotyczyło tych gruntów w całości. Wobec powyższego wnioskodawca dokonując sprzedaży nie musi ustalać odrębnie wartości gruntu i budynku, nie musi również ustalać w jakiej części budynek jest usytuowany na konkretnej nieruchomości. Tylko w przypadku gdy sprzedaż gruntu byłaby opodatkowana w części uzyskanej z zamiany podatnik byłby zobowiązany do ustalenia, jaka część gruntu jest opodatkowana (o jakiej wartości).

W takim przypadku budynek byłby opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych w połowie. Opodatkowanie budynku w połowie jest konsekwencją braku możliwości przypisania konkretnej części budynku do gruntu (budynek, przyłącza, infrastruktura drogowa i towarzysząca).

Dla powyższego jest bez znaczenia, jaka faktycznie część budynku znajduje się na konkretnej nieruchomości, kluczowe jest że budynek jest usytuowany na obu działkach.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż na przedstawionych wyżej zasadach w całości będzie zwolniona z podatku, tym samym również nieruchomość zamieniona będzie zwolniona z podatku. W konsekwencji budynek będzie również zwolniony z tego podatku w całości, a nie w ½.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam , co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01.01. 2007 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na treść art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z uwagi na treść art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle przytoczonego stanu prawnego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym będzie miał moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów prawa kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 z póżn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Z powyższego zapisu wynika zatem, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

W świetle powyższego należy zauważyć, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

W przypadku opisanym przez Wnioskodawcę od ponad pięciu lat był on współwłaścicielem działek oznaczonych numerem (…) i (…) położonych w miejscowości B, Gm. K. W dniu 24.05.2007 r. Wnioskodawca aktem notarialnym dokonał zamiany z właścicielem działek o numerach (…) i (…). Zamienił działkę numer (…)na działkę numer (…).

Wnioskodawca zabudował działkę w ten sposób, że na działce 1 i 2 powstał dom.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż Wnioskodawca wraz z małżonką jest współwłaścicielem nieruchomości oznaczonej numerem 1 od ponad pięciu lat, a zatem upłynął pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca w 2007 r. dokonał zamiany nieruchomości. W zamian za nieruchomość numer (…) otrzymał inną nieruchomość o numerze (…). Oznacza to, że w wyniku zamiany Wnioskodawca przestał być prawnym właścicielem nieruchomości nabytej ponad pięć lat temu, natomiast stał się prawnym właścicielem innej nieruchomości otrzymanej w 2007 r. Otrzymana w zamian nieruchomość była inną nieruchomością, niż ta, do której prawo władania przysługiwało wnioskodawcy od ponad pięciu lat.

Oznacza to zarazem, iż data w której dokonano zamiany działki nr(…) na działkę nr (…) jest datą nabycia działki nr (…) będącej przedmiotem sprzedaży i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego.

Przez pojęcie "nabycie" należy rozumieć nie tylko zakup, ale również przejęcie darowizny, zamianę oraz wiele innych czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z treścią art. 603 K.c. przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 K.c. stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 K.c., zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie (\`(...)\`) na własność innej nieruchomości. W związku z powyższym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony jest od daty nabycia prawa własności gruntu nabytego w drodze zamiany, tj. od dnia 24.05.2007 r.

Reasumując, przychód ze sprzedaży w 2008 r. nieruchomości (działki nr …) nabytej ponad pięć lat temu na zasadzie współwłasności wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast sprzedaż nieruchomości (działki) o numerze 2 wraz częścią budynku mieszkalnego przypadającego na ww działkę stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.