Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.91.2024.3.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki-działki rolne; grunty-grunt niezabudowany; grunty-podział gruntu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-podział nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; rolnik; teren-teren niezabudowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest nieprawidłowe****.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wpłynął 29 lutego 2024 r. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 kwietnia 2024 r. (data wpływu 6 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan osobą fizyczną, która zgodnie z art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z dnia 16 grudnia 2022 r. poz. 2647 z póżn. zm., dalej ustawa o PIT) posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

W dniu (\`(...)\`) r. umową darowizny sporządzoną w formie aktu notarialnego przed notariuszem (\`(...)\`) w jej Kancelarii Notarialnej, wpisanego pod Repertorium A nr (…), otrzymał Pan od swojego brata nieruchomość położoną w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`) ha oznaczonej jako działki nr A, B, C i D, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (\`(...)\`) prowadził księgę wieczystą (…). Nieruchomość położona jest w obrębie Nr (\`(...)\`) i stanowiła grunty orne i łąki trwałe. Brat otrzymał przedmiotową nieruchomość na podstawie dziedziczenia po Państwa ojcu z (…) r., oraz umową darowizny z (…) r. i darowizny z dnia (…) r., Rep. Nr (…). Podatek od spadków i darowizn od tych czynności był opłacony.

Do roku (…) tereny te użytkowane były jako gospodarstwo rolne. Nieruchomość ta nie stanowią składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jest Pan jako rolnik podatnikiem podatku VAT.

Od marca (…) roku prowadzi Pan działalność gospodarczą. Podstawowym zakresem prowadzonej działalności jest produkcja (…). W pozostałym zakresie działalność obejmuje m.in.: PKD 01.612 - działalność usługowa wspomagająca produkcję roślinną; 47.91 Z - sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet 49.41.Z - transport drogowy towarów, 81.30.Z - działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni.

Działalność gospodarczą związaną z produkcją (…) prowadził Pan również poprzez zakład położony na terenie (…). Prowadzenie zakładu powierzył Pan osobom, które zapewniały Pana, że działalność będą prowadzić w sposób należyty, zgodny z przepisami prawa. Jednakże działalność wysyłkowa prowadzona była niezgodnie z obowiązującymi przepisami Dyrektywy VAT 112/2006 dotyczącymi sprzedaży wysyłkowej, co doprowadziło do powstania zaległości podatkowych. Osoby odpowiedzialne za powstanie tych zaległości zostały pociągnięte do odpowiedzialności, jednakże zobowiązanie z tego tytułu objęte zostało jednolitym tytułem wykonawczym który otrzymał Pan (…) r. Zdając sobie sprawę, że pomimo, iż nie przyczynił się Pan do powstania tych zaległości, musi Pan ponieść konsekwencję za osoby, które w sposób nierzetelny prowadziły Pana zakład położony na terytorium (…). Podjął więc Pan decyzję o sprzedaży opisanej nieruchomości. Postanowił Pan podzielić nieruchomość na (\`(...)\`) (\`(...)\`) działek i wystąpił w (…) r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla (\`(...)\`) działek budowlanych i drogi wewnętrznej, która stanowiła warunek konieczny by notariusz mógł dokonać sprzedaży działek potencjalnym nabywcom. W dniu (…) r. (decyzja uprawomocniła się w dniu … roku) Burmistrz wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na: budowie do (\`(...)\`) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z wydzieleniem do (\`(...)\`) działek budowlanych i drogi wewnętrznej, do realizacji na terenie obejmującej działkę nr ewid. (\`(...)\`), położonym w (…).

Obecnie przedmiotowa nieruchomość położona w miejscowości (\`(...)\`), objęta wnioskiem o udzielenie interpretacji, obejmuje (\`(...)\`) działek:

1) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

2) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

3) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

4) działka nr (…)o pow. (…) m2, nr KW (…);

5) działka nr (…) o pow (…) m2, nr KW (…);

6) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

7) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

8) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

9) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

10) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

11) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…);

12) działka nr (…) o pow. (…) m2, nr KW (…) - droga wewnętrzna,

udział nowych nabywców w jej części stanowi warunek konieczny by notariusz mógł dokonać sprzedaży działek.

Działka na której znajduje się droga wewnętrzna również będzie przedmiotem planowanej transakcji.

Do momentu sprzedaży przedmiotowych działek nie zamierza Pan dokonywać innych czynności, ani też ponosić dodatkowych nakładów celem przygotowania ich do sprzedaży, takich jak uzbrojenie, czy ogrodzenie terenu ani też innych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działek. Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości. Nigdy nie sprzedawał Pan działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zamierza Pan sprzedać tylko te działki, które są przedmiotem składanego wniosku.

Wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, oraz decyzję o podziale działek otrzymanych darowizną od swojego brata podjął Pan w związku z koniecznością spłaty zaległości podatkowych, za które to zaległości odpowiada Pan całym swoim majątkiem osobistym.

Od momentu nabycia nieruchomości w drodze darowizny działki nie były wykorzystywane, do innej działalności, niż działalność rolnicza. Obecnie działki te nie są przedmiotem najmu i do dnia planowanej sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim. Nabyta nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Na przedmiotowych działkach nie znajdują się żadne budynki czy budowle.

Jeżeli zostanie zawarta z przyszłym nabywcą lub nabywcami działek umowa przedwstępna to tylko do czasu uzyskania promesy sprzedaży działki/działek przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w (\`(...)\`), ponieważ zostało wydane Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia ustanawiające zakaz zbywania lub obciążania przedmiotowych nieruchomości w dziale Księgi Wieczystej.

Obecnie podejmuje Pan jedynie działania związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności Pana majątkiem prywatnym niezwiązanym z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Nie ma Pan jednak konkretnego planu co do czasu w jakim planuje Pan zbyć konkretne działki, jednakże ze względu na brak możliwości jednorazowej spłaty Pana zobowiązań podatkowych (całość spłaty to kwota ok. … zł) musi Pan dokonać tej transakcji jak najszybciej, choćby przez wzgląd na rosnące odsetki od zaległości podatkowej. Bez sprzedaży przedmiotach działek nie jest Pan nawet w stanie kontynuować obecnie prowadzonej działalności gospodarczej, która nie jest i nigdy nie była związana z handlem lub pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Najchętniej sprzedałby Pan wszystkie działki jednej osobie fizycznej, ponieważ umożliwiłoby to Panu jednorazową spłatę zaległości podatkowych. Uważa Pan jednak, że sprzedaż tylu działek jednej osobie fizycznej jest mało prawdopodobna. W związku z powyższym rozpoczął Pan akcję informacyjną umożliwiającą dotarcie do osób zainteresowanych kupnem nieruchomości. Akcja ta polegała m.in. na umieszczeniu standardowych ogłoszeń na tablicach dostępnych powszechnie, a także opublikowaniu ich w wersji elektronicznej w internecie. Sprzedaż nieruchomości będzie realizowana w imieniu własnym w sposób okazjonalny i nieregularny. Przy sprzedaży nieruchomości skorzystał Pan z usług biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami. Nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa osobom trzecim do władania nieruchomościami. Z założenia podjęte przez Pana czynności miałyby prowadzić do zbycia działek.

Nie zawarł Pan żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży działki. Ze względu na fakt, że zgodne z przeznaczeniem niektórych działek (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) nie planuje Pan sprzedawać nieruchomości osobom innym niż fizyczne. Jednak rozważa Pan taką możliwość np. w sytuacji, gdy nie będzie zainteresowania nieruchomością wśród osób fizycznych (nabywców).

O uznawaniu osób fizycznych sprzedających nieruchomości (z majątku własnego) za podmioty prowadzące działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży nieruchomości, dowiedział się Pan w tym roku. Chcąc mieć pewność czy będzie Pan uznany za osobę zobowiązaną do opłacenia VAT, jeszcze przed sprzedażą nieruchomości, zdecydował się Pan wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

1\. Nabycie działki nr (…), z której zostały wydzielone działki będące przedmiotem wniosku nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

2\. W związku z nabyciem ww. działki nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

3\. Grunty składające się na działki będące przedmiotem wniosku były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej (uprawa zbóż), wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Obecnie od ok. (…) lat nie są wykorzystywane do działalności rolniczej i nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.

4\. Sprzedaż płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej była opodatkowana podatkiem VAT. Zebrane z tej działki/tych działek, zboże sprzedawane było do roku (…).

5\. Nie był Pan, ani obecnie nie jest rolnikiem ryczałtowym. Jako rolnik jest Pan podatnikiem podatku VAT.

6\. Grunty rolne oraz działki będące przedmiotem wniosku nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Wykorzystywane były wcześniej do działalności rolniczej, a jako rolnik jest Pan podatnikiem podatku VAT.

### Pytania

1\. Czy w związku z podjętą decyzją o sprzedaży działek budowlanych Pana dotychczasowe decyzje i działania mogą zostać uznane jako zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem, a nie odpłatne zbycie w warunkach wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej, związanej ze sprzedażą nieruchomości (uznanie sprzedającego za przedsiębiorcę - obowiązek zapłaty podatku VAT)?

2\. Czy sprzedając działkę osobom innym niż osoby fizyczne (np. firma developerska) będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą przedmiotowych nieruchomości?

**Pana stanowisko w sprawie**

Odnośnie pytania 1 i 2 uważa Pan, że nie powinien być Pan zobowiązany do opłacania podatku VAT związku ze sprzedażą nieruchomości przyjętej w formie darowizny od Pana brata. Nie zajmował się Pan zawodowo obrotem nieruchomościami. Dotychczas nie kupował Pan, ani też nie nabywał nieruchomości, którą zamierzałby Pan odsprzedać z zyskiem. Nie prowadził Pan ani nie prowadzi działalności gospodarczej, która była by związana ze zbywaniem nieruchomości. Nie podejmował Pan też działań związanych z podniesieniem wartości działek np. poprzez doprowadzenie kanalizacji czy mediów.

Uzasadnienie własnego stanowiska.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 tej ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, w myśl art. 15 ust. 2 powołanej ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej powoduje, że pojęciem „podatnik” objęte są wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jednocześnie z grona podatników należy wykluczyć osoby, które dokonują dostawy towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z linią interpretacyjną i orzeczniczą nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zwykłe nabycie lub sprzedaż towaru nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku dla celów zarobkowych w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tego towaru. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W Pana ocenie, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, że w celu dokonania sprzedaży gruntu nie podejmował Pan działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowało by koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT, a zatem Pana zdaniem sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) TSUE orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Podobnie wypowiedział się NSA przykładowo w wyroku z 17 marca 2023 r. sygn. I FSK 1634/18: „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

A zatem opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży przez Pana działek zależy od tego, czy sprzedaż działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym czy jest przejawem działalności gospodarczej.

Raz jeszcze pragnie Pan wskazać, że nigdy nie dzierżawił Pan przedmiotowych działek i nie prowadził na nich ani nie wykorzystywał ich do działalności gospodarczej. Do (…) roku na nieruchomości prowadzona była działalność rolnicza. Nie dokonywał Pan uzbrojenia ani ogrodzenia działek, media: tj. prąd i woda doprowadzona została do działek sąsiadujących. Nie ponosił Pan wydatków na uatrakcyjnienie działek. Wszelkie podejmowane czynności dokonywane były wyłącznie w celu możliwości sprzedaży posiadanej nieruchomości w związku z koniecznością spłaty powstałej zaległości podatkowej, która to zaległość obciąża cały Pana majątek osobisty. Pana zdaniem podejmowane przez Pana działania wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W Pana ocenie, działki stanowią prywatny majątek, który nabył Pan na podstawie umowy darowizny w (…) r. Planowane zbycie działek jest zatem przejawem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nie jest natomiast zorganizowanym i ciągłym działaniem w celu przygotowania działek do sprzedaży.

Biorąc powyższe rozważania pod uwagę w tym utrwaloną linię orzecznictwa sądowo-administracyjnego sprzedając swój majątek prywatny nabyty w drodze darowizny w celu spłaty ciążących na Panu zaległościach podatkowych nie będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, ani osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie handlu i obrotu nieruchomościami. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przykładowo w następujących najnowszych interpretacjach indywidualnych: interpretacja indywidualna nr (…) r., interpretacja indywidualna nr (…), interpretacja indywidualna nr (…).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest **nieprawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej ustawą:
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
----------------------------

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
---------------------------------

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zauważyć należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
------------------------------

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy:
-----------------------------------

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną, jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą również zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:
---------------------------------------------------------------------------------------------------

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "_in vitro_'', fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej transakcji będzie dwanaście działek, w tym działka stanowiąca drogę wewnętrzną:

1) działka nr (…);

2) działka nr (…);

3) działka nr (…);

4) działka nr (…);

5) działka nr (…);

6) działka nr (…);

7) działka nr (…);

8) działka nr (…);

9) działka nr (…);

10) działka nr (…);

11) działka nr (…);

12) działka nr (…) - droga wewnętrzna.

Na przedmiotowych działkach nie znajdują się żadne budynki czy budowle. Działki te powstały w wyniku podziału działki nr (\`(...)\`). W związku z nabyciem ww. działki nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazał Pan, ze od (…) roku prowadzi Pan działalność gospodarczą. Podstawowym zakresem prowadzonej działalności jest produkcja (…). W pozostałym zakresie działalność obejmuje m.in.: PKD 01.612 - działalność usługowa wspomagająca produkcję roślinną; 47.91 Z - sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet 49.41.Z - transport drogowy towarów, 81.30.Z - działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni.

W związku z opisaną we wniosku sytuacją związaną z powstaniem zaległości podatkowych podjął Pan decyzję o sprzedaży nieruchomości. Postanowił Pan podzielić nieruchomość na (\`(...)\` ) (\`(...)\`) (\`(...)\`) działek i wystąpił w (…) r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla (\`(...)\`) działek budowlanych i drogi wewnętrznej, która stanowiła warunek konieczny by notariusz mógł dokonać sprzedaży działek potencjalnym nabywcom. (…) r. (decyzja uprawomocniła się … r.) Burmistrz wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie do (\`(...)\`) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z wydzieleniem do (\`(...)\` ) działek budowlanych i drogi wewnętrznej, do realizacji na terenie obejmującej działkę nr ewid. (\`(...)\`), położonym w (…).

Wskazał Pan, że do momentu sprzedaży przedmiotowych działek nie zamierza Pan dokonywać innych czynności, ani też ponosić dodatkowych nakładów celem przygotowania ich do sprzedaży, takich jak uzbrojenie, czy ogrodzenie terenu ani też innych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działek. Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości.

Obecnie działki te nie są przedmiotem najmu i do dnia planowanej sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim. Nabyta nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Wskazał Pan w opisie zdarzenia przyszłego, że jeżeli zostanie zawarta z przyszłym nabywcą lub nabywcami działek umowa przedwstępna to tylko do czasu uzyskania promesy sprzedaży działki/działek przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w (\`(...)\`), ponieważ zostało wydane Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia ustanawiające zakaz zbywania lub obciążania przedmiotowych nieruchomości w dziale Księgi Wieczystej.

Rozpoczął Pan akcję informacyjną umożliwiającą dotarcie do osób zainteresowanych kupnem nieruchomości. Akcja ta polegała m.in. na umieszczeniu standardowych ogłoszeń na tablicach dostępnych powszechnie, a także opublikowaniu ich w wersji elektronicznej w internecie. Sprzedaż nieruchomości będzie realizowana w imieniu własnym w sposób okazjonalny i nieregularny. Przy sprzedaży nieruchomości skorzystał Pan z usług biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami. Nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa osobom trzecim do władania nieruchomościami.

Nie zawarł Pan żadnej umowy przedwstępnej sprzedaży działki. Ze względu na fakt, że zgodne z przeznaczeniem niektórych działek (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) nie planuje Pan sprzedawać nieruchomości osobom innym niż fizyczne. Jednak rozważa Pan taką możliwość np. w sytuacji, gdy nie będzie zainteresowania nieruchomością wśród osób fizycznych (nabywców).

Pana wątpliwości zawarte w pytaniach oznaczonych nr 1 i 2 dotyczą ustalenia, czy:

\- w związku z podjętą decyzją o sprzedaży działek budowlanych Pana dotychczasowe decyzje i działania mogą zostać uznane jako zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem, a nie odpłatne zbycie w warunkach wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej, związanej ze sprzedażą nieruchomości (uznanie sprzedającego za przedsiębiorcę - obowiązek zapłaty podatku VAT

\- sprzedając działkę \[działki – przypis Organu\] osobom innym niż osoby fizyczne (np. firma developerska) będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą przedmiotowych nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu, jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy grunty rolne, które zostały podzielone i przekwalifikowane na działki budowlane były przez Pana wykorzystywane w działalności rolniczej (uprawa zbóż) i wchodziły w skład gospodarstwa rolnego.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że od momentu nabycia nieruchomości w drodze darowizny działki nie były wykorzystywane, do innej działalności, niż działalność rolnicza. Grunty składające się na działki będące przedmiotem wniosku były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej (uprawa zbóż), wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Obecnie od ok. (…) lat nie są wykorzystywane do działalności rolniczej i nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.

Sprzedaż płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej była opodatkowana podatkiem VAT. Zebrane z tej działki/tych działek, zboże sprzedawane było do roku (…). Jako rolnik jest Pan podatnikiem podatku VAT. Nie był Pan, ani obecnie nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Zatem - biorąc pod uwagę informacje podane przez Pana we wniosku i uzupełnieniu wniosku - nie można stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wykorzystywał Pan majątek (działki będące przedmiotem transakcji) przez cały okres posiadania do celów prywatnych. Wykorzystywał Pan ww. działki do (…) r. w prowadzonej działalności rolniczej - czyli działalności gospodarczej. Tym samym należy uznać że działki te nie mają charakteru majątku prywatnego, zgodnie z przywołanym powyżej orzeczeniem TSUE w sprawie C-291/92.

Dodatkowo należy zauważyć, że Pana działanie - tj. podział działki na 12 działek (w tym działkę pod drogę), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i wykorzystanie uzyskanych środków (ze sprzedaży działek) do prowadzenia działalności związanej z produkcją (…) – wykracza poza zwykłe zarządzanie majątkiem osobistym i wpisuje się w prowadzoną przez Pana działalność gospodarczą.

Tym samym stwierdzić należy, że dostawa ww. działek. które, były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, czyli działalności gospodarczej, zgodnie z przywołanymi wyżej regulacjami będzie nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a co za tym idzie z tytułu tej czynności będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wskazał Pan, że działki będące przedmiotem wniosku stanowią tereny niezabudowane.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
-----------------------------------

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
-------------------------------

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 997 ze zm.):
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
-------------------------------------------------------------------------------

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
-----------------------------------------------------------------------------

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wskazał Pan, że w (…) r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie do (\`(...)\`) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z wydzieleniem do (\`(...)\`) działek budowlanych i drogi wewnętrznej, do realizacji na terenie obejmującej działkę nr ewid. (\`(...)\`).
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W konsekwencji należy wskazać, że ww. działki powstałe w wyniku podziału działki nr (\`(...)\`) spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa (\`(...)\`) niezabudowanych działek i działki stanowiącej drogę nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
--------------------------------------

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku - działki od dnia nabycia nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa (\`(...)\`) niezabudowanych działek i działki stanowiącej drogę wewnętrzną nie korzysta także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić że, w stosunku do planowanej sprzedaży (\`(...)\`) niezabudowanych działek i działki stanowiącej drogę wewnętrzną, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podsumowując, należy stwierdzić, że sprzedaż 11 niezabudowanych działek oraz działki stanowiącej drogę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan jako Sprzedający będzie działał jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy w związku z tym, że przedmiotowe działki były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej (działalności rolniczej). Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym niezależnie od tego, czy dokona Pan sprzedaży przedmiotowych działek osobom fizycznym, czy firmie/firmom developerskiej/developerskim będzie Pan dokonywał sprzedaży nieruchomości podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko należało ocenić jako nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.