Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-622/12-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-09-28
Teza: Czy sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli części nieruchomości rolnej o powierzchni ok. 15 ha (tj. części, która nie została objęta podziałem, a która obecnie jest przez nich uprawiana) podmiotowi trzeciemu, który nabytą nieruchomość wykorzystywać będzie zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem (na cele rolnicze) korzystać będzie ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: grunty-grunty rolne; nabycie; nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2012 r. (data wpływu 28 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne o powierzchni około 20 ha w zakresie produkcji zarówno roślinnej, jak i zwierzęcej.

Dnia 19 lutego 2010 r. na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości, Zainteresowany nabył udział wynoszący 1/3 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości rolnej, której sposób korzystania oznaczono w księdze wieczystej jako R - grunty orne, o powierzchni 13,4 ha. Nadto, na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 22 marca 2011 r. Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/3 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości rolnej, bezpośrednio przylegającej do ww. nieruchomości o powierzchni ok. 10, 6 ha.

Nabycie od kombinatu rolniczego przedmiotowych nieruchomości rolnych, uprawianych od wielu lat każdorazowo poprzedzone zostało zawarciem warunkowej umowy sprzedaży. Celem nabycia przez Zainteresowanego oraz pozostałych współwłaścicieli rzeczonych nieruchomości było powiększenie prowadzonych przez nich od ponad 13 lat gospodarstw rolnych. Zarówno pozostali współwłaściciele, jak i Wnioskodawca na przedmiotowych nieruchomościach, poza ich uprawianiem, zamierzali wybudować siedliska (domy mieszkalne wraz z budynkami gospodarczymi).

W celu uprawiania nabytych gruntów rolnych jeden ze współwłaścicieli zakupił dodatkowy sprzęt rolniczy oraz objęty został kilkuletnim programem realizowanym przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Z kolei, celem realizacji budowy zamierzonych siedlisk na nabytej nieruchomości współwłaściciele wystąpili do właściwego urzędu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z ustawowych warunków, stosownie do postanowień ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bez spełnienia którego nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest posiadanie przez nieruchomość dostępu do wody, wobec czego jeden ze współwłaścicieli podjął starania mające na celu doprowadzenie wody.

Wymienione nieruchomości rolne leżą na terenie nie objętym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dacie nabycia, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, nieruchomości przeznaczone były w całości pod tereny upraw rolniczych i chronionego krajobrazu. W następstwie zmiany studium, począwszy od miesiąca listopada 2011 r. przedmiotowe nieruchomości przeznaczone zostały w części pod zalesienie oraz w części pod zabudowę mieszkaniową niską. W ewidencji gruntów rzeczone nieruchomości oznaczone są i były jako R - grunty orne.

Na przeszkodzie w realizacji pierwotnych planów stanął m.in. konflikt jaki pojawił się pomiędzy małżonkami współwłaścicieli. Wobec zaistniałego konfliktu wraz z pozostałymi współwłaścicielami zaniechali oni realizacji pierwotnego planu budowy siedliska, a także, za namową małżonek, postanowili znieść istniejącą między nimi współwłasność nieruchomości poprzez ich sprzedaż.

Pomimo podjętych starań nie było chętnych na nabycie dwóch nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni około 24 ha. Zgłaszały się jedynie osoby, które były zainteresowane zakupem działek o znacznie mniejszej powierzchni.

W związku z powyższym, a jednocześnie koniecznością zbycia nieruchomości wraz z pozostałymi współwłaścicielami, współwłaściciele podjęli starania zmierzające do wydzielenia działek o znacznie mniejszych areałach dla tych osób, które zgłaszały się z ewentualnym zamiarem zakupu części nieruchomości pod zabudowę z przeznaczeniem na cele mieszkalne. W celu dokonania podziału nieruchomości wystąpili do gminy o przygotowanie dokumentu, na podstawie którego można by tegoż podziału dokonać. Przez wzgląd na nieprzygotowanie przedmiotowego dokumentu, celem wydzielenia działek, jeden ze współwłaścicieli wystąpił do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podziału nieruchomości na działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha dokonuje się bowiem, stosownie do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, bądź to na podstawie stosownych dokumentów przygotowanych przez gminę, bądź decyzji o warunkach zabudowy. W oparciu o wydane decyzje o warunkach zabudowy z nabytych nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 24 ha wydzielonych zostało 10 działek o powierzchni ok. 1200 m2 każda. Na skutek podziału nieruchomości wydane decyzje o warunkach zabudowy zostały skonsumowane, a tym samym wygasły. Dla nowopowstałych w wyniku podziału, działek gruntu żaden, ze współwłaścicieli nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Nadto, z przedmiotowego gruntu w tzw. trybie rolnym wydzielonych zostało 21 działek o powierzchni powyżej 0,3 ha, dla których wydzielenia nie było wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dla tych też nieruchomości nie zostały wydane jakiekolwiek decyzje o warunkach zabudowy, nikt bowiem wcześniej nie występował z wnioskiem o ich wydanie.

Pozostałą część nieruchomości rolnej o powierzchni ok. 15 ha, w stosunku do której jeden ze współwłaścicieli otrzymuje dopłaty bezpośrednie, tj. część nieruchomości, która nie została objęta podziałem, a która obecnie jest przez nich aktywnie uprawiana - o ile nabywca się nie wycofa – współwłaściciele zamierzają sprzedać podmiotowi trzeciemu, który nabytą nieruchomość wykorzystywać będzie zgodnie z jej dotychczasowym sposobem wykorzystywania, tj. na cele rolnicze.

Dotychczas Wnioskodawca dokonał zbycia ok. czterech - z przypadających faktycznie na jednego współwłaściciela - działek, tj. dotychczas zbył przysługujące Mu udziały w 18 wydzielonych działkach. Przy czym do momentu zmiany studium, tj. do miesiąca listopada 2011 r. zbył przysługujące Jego osobie udziały w 12 wydzielonych działkach (w 8 o powierzchni ok. 1 200 m2 oraz w 40 o powierzchni powyżej 0,3 ha), zaś po tej dacie zbył przysługujące Jego osobie udziały w 6 wydzielonych działkach (w 2 o powierzchni 1 200 m2 oraz w 4 o powierzchni powyżej 0,3 ha).

Środki uzyskane ze sprzedaży udziałów Zainteresowany zamierza przeznaczyć na cele mieszkaniowe, określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przez wzgląd jednak na zaistniały konflikt, cele mieszkaniowe wraz z małżonką Wnioskodawca zamierzają realizować w innej miejscowości, aniżeli dotychczasowi współwłaściciele rzeczonych działek.

Ponadto Wnioskodawca poinformował, iż nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami, nie posiada w tym zakresie również jakichkolwiek uprawnień.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przez wszystkich współwłaścicieli części nieruchomości rolnej o powierzchni ok. 15 ha (tj. części, która nie została objęta podziałem, a która obecnie jest przez nich uprawiana) podmiotowi trzeciemu, który nabytą nieruchomość wykorzystywać będzie zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem (na cele rolnicze) korzystać będzie ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, wyżej opisana sprzedaż korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż spełniony zostanie warunek zawarty w tej normie prawnej, a mianowicie nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rolnego i w wyniku sprzedaży nie utraci charakteru rolnego, gdyż kupujący podmiot zamierza wykorzystywać przedmiotową nieruchomość na cele rolne.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotowy udział w nieruchomości rolnej Wnioskodawca nabył po dniu 1 stycznia 2009 r., w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym począwszy od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w ww. brzmieniu, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym, zgodnie z art. 2 ust. 4 tej ustawy, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.) za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Uszczegóławiając jakiego rodzaju grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia. Stosownie do 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.

Wobec powyższego zwolnienie przychodów ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego od podatku dochodowego uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

*   grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,
*   muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będące własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
*   grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.

Aby można było zastosować przedmiotowe zwolnienie muszą zostać spełnione wszystkie powyżej wskazane warunki.

Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntów, w rozumieniu ww. przepisu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczania. Przekształcenie sposobu wykorzystania gruntów może nastąpić bezpośrednio po sprzedaży, może też być procesem rozłożonym w czasie. Dla możliwości skorzystania ze zwolnienia istotny jest sposób wykorzystania gruntów po sprzedaży.

Ustawodawca w powołanym przepisie zwalnia z opodatkowania tylko i wyłącznie te przychody, które uzyskane zostały w związku ze sprzedażą gospodarstwa rolnego lub też jego części. Zatem w sytuacji, gdy zbyty został przez Wnioskodawcę udział w gospodarstwie rolnym, aby skorzystać z powyższego zwolnienia musiały zostać spełnione wszystkie powyżej przedstawione warunki.

Jak wskazano we wniosku Zainteresowany nabył udział w nieruchomości rolnej. Część nieruchomości zbyta zostanie przez Niego wraz z pozostałymi współwłaścicielami podmiotowi, który będzie wykorzystywał nieruchomość na cele rolne. W takiej sytuacji stwierdzić należy, iż spełnione zostaną przesłanki określone w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uprawniające do skorzystania ze zwolnienia określonego w tym przepisie.

W ocenie Wnioskodawcy przychód uzyskany ze sprzedaży przez Niego wraz z pozostałymi współwłaścicielami części nieruchomości rolnej podmiotowi, który prowadzić będzie działalność rolniczą, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na mocy ww. przepisu.

Na potwierdzenie powyższego stanowiska Zainteresowany przywołał interpretacje indywidualne organów podatkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie w odniesieniu do powołanych przez Zainteresowanego we wniosku interpretacji indywidualnych organów podatkowych tut. Organ informuje, że zostały ono wydane w indywidualnej sprawie i nie maja zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.