Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-1.4010.96.2017.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-31
Teza: W zakresie zwolnienia przedmiotowego
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 maja 2017 r. (data wpływu 6 czerwca 2017 r.), uzupełnionym 29 czerwca 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2017 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie zwolnienia przedmiotowego. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 21 czerwca 2017 r., Znak: 0111-KDIB2-1.4010.96.2017.1.MJ wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 29 czerwca 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca, Wspólnota Mieszkaniowa (dalej także: „Wspólnota”), nabył w postępowaniu egzekucyjnym prawo własności lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku Wspólnoty – poprzedni właściciele byli wieloletnimi dłużnikami Wspólnoty. W postępowaniu egzekucyjnym zostały przeprowadzone dwie licytacje, do których nie przystąpił żaden licytant. Jedynym sposobem odzyskania wierzytelności było przejęcie przez Wspólnotę lokalu za długi.

Dnia 9 grudnia 2015 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i na poczet ceny zaliczył wierzytelność dochodzoną od dłużników.

Po przeprowadzeniu eksmisji, Wspólnota wystawiła nieruchomość na sprzedaż. Cena, za którą Wspólnota nabyła lokal to 98.000,00 zł, cena sprzedaży lokalu 128.000,00 zł, wartość rynkowa nieruchomości wg operatu szacunkowego to 135.000,00 zł, koszty poniesione przez Wspólnotę łącznie wyniosły ok. 108.000,00 zł (wierzytelność, koszty sądowe, odsetki, koszty eksmisji itp.).

Dnia 10 kwietnia 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa sprzedała lokal osobie fizycznej, która przez zakup stała się również członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. W związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego Wspólnota Mieszkaniowa uzyskała dochód. Zgodnie z treścią art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1888 ze zm.), wolne od podatku są dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Przedmiotowego lokalu Wspólnota nie nabyła w celach zarobkowych ani inwestycyjnych, nie przeprowadziła w nim żadnych remontów, po przeprowadzeniu eksmisji natychmiast wystawiła lokal do sprzedaży celem odzyskania wierzytelności i kosztów, które poniosła. To wyjście skuteczne i zasadne, bo chroni majątek pozostałych właścicieli we Wspólnocie oraz zabezpiecza płynność finansową Wspólnoty.

Istotne elementy stanu faktycznego zawarto również we własnym stanowisku Wnioskodawcy w sprawie, gdzie wskazano, że dochód Wspólnoty, uzyskany ze sprzedaży, zostanie przeznaczony na sfinansowanie kapitalnego remontu instalacji elektrycznej w budynku Wspólnoty, czyli na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wspólnota może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych od dochodu ze sprzedaży mieszkania na podstawie art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1888 ze zm.)?

**Zdaniem Wnioskodawcy,** na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1888 ze zm.), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Wspólnota przyjmuje stanowisko, że nabycie i sprzedaż lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku Wspólnoty po to, aby odzyskać długi oraz zapewnić Wspólnocie płynność finansową kwalifikuje się jako „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, dochód Wspólnoty, uzyskany ze sprzedaży, zostanie przeznaczony na sfinansowanie kapitalnego remontu instalacji elektrycznej w budynku Wspólnoty, czyli na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Opisana sytuacja spełnia oba warunki konieczne do skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892, dalej: „uwl”), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 uwl, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zatem zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 zd. 1 ww. ustawy).

W myśl art. 3 ust. 2 uwl, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z art. 12 ust. 1 uwl, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, co wskazuje art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Przepis zawarty w art. 14 uwl stanowi natomiast, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1888 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 updop wynika, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W art. 12 updop, ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy, wskazując, iż przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 updop stanowiącego, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, Wspólnota Mieszkaniowa (dalej także: „Wspólnota”), nabył w postępowaniu egzekucyjnym prawo własności lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku Wspólnoty – poprzedni właściciele byli wieloletnimi dłużnikami Wspólnoty. W postępowaniu egzekucyjnym zostały przeprowadzone dwie licytacje, do których nie przystąpił żaden licytant. Jedynym sposobem odzyskania wierzytelności było przejęcie przez Wspólnotę lokalu za długi.

Dnia 9 grudnia 2015 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i na poczet ceny zaliczył wierzytelność dochodzoną od dłużników.

Po przeprowadzeniu eksmisji, Wspólnota wystawiła nieruchomość na sprzedaż. Cena, za którą Wspólnota nabyła lokal to 98.000,00 zł, cena sprzedaży lokalu 128.000,00 zł, wartość rynkowa nieruchomości wg operatu szacunkowego to 135.000,00 zł, koszty poniesione przez Wspólnotę łącznie wyniosły ok. 108.000,00 zł (wierzytelność, koszty sądowe, odsetki, koszty eksmisji itp.).

Dnia 10 kwietnia 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa sprzedała lokal osobie fizycznej, która przez zakup stała się również członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. W związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego Wspólnota Mieszkaniowa uzyskała dochód. Zgodnie z treścią art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Przedmiotowego lokalu Wspólnota nie nabyła w celach zarobkowych ani inwestycyjnych, nie przeprowadziła w nim żadnych remontów, po przeprowadzeniu eksmisji natychmiast wystawiła lokal do sprzedaży celem odzyskania wierzytelności i kosztów, które poniosła. To wyjście skuteczne i zasadne, bo chroni majątek pozostałych właścicieli we Wspólnocie oraz zabezpiecza płynność finansową Wspólnoty.

Istotne elementy stanu faktycznego zawarto również we własnym stanowisku Wnioskodawcy w sprawie, gdzie wskazano, że dochód Wspólnoty, uzyskany ze sprzedaży, zostanie przeznaczony na sfinansowanie kapitalnego remontu instalacji elektrycznej w budynku Wspólnoty, czyli na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Wspólnoty.

Z powyższego wynika, że kwota otrzymana przez Wspólnotę w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, będzie dla niej stanowić przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 updop. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przedmiotem powyższego zwolnienia jest zatem dochód uzyskany przez wskazane w powołanym przepisie podmioty ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”. Odnosząc się do znaczenia tych pojęć funkcjonującego w języku powszechnym, należy przyjąć, że „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś, „zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś, natomiast „mieszkanie” to pomieszczenie, w którym się mieszka (Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN 1996, pod red. M. Szymczaka). Przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowe” określa zatem rzeczy związane z mieszkaniem, odnoszące się do mieszkania.

Zatem, termin zasoby mieszkaniowe dotyczy obiektów mieszkalnych, przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Wobec powyższego, gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Uwzględniając charakter opłat wnoszonych przez właścicieli lokali oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia zasoby mieszkaniowe, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, nie tylko jako obejmującego lokale mieszkalne, ale również innego rodzaju pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Wobec powyższego, przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu updop (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Podsumowując, przychód uzyskany przez Wspólnotę Mieszkaniową w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji dochód powstały z tego tytułu objęty jest zwolnieniem, wynikającym z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, o ile w istocie, jak wskazano we wniosku, przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r. poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.