Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.400.2019.1.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-23
Teza: Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 czerwca 2019 r. (data wpływu 24 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 czerwca 2019 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (dalej zwany: Wnioskodawcą lub Podatnikiem) jest współwłaścicielem w 1/2 części nieruchomości położonej w obrębie msc. S, gmina S o łącznej powierzchni 2 465,00 m2 (dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt pięć metrów kwadratowych) dla której Sąd Rejonowy w K IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) - dalej zwana Nieruchomością.

Uzyskanie tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w formie umowy kupna sprzedaży, która zawarta została 15 września 2017 roku, aktem notarialnym Repertorium A Nr \`(...)\`/2017 r. Nieruchomość była nabyta do własnych celów Wnioskodawcy.

Nabyta działka ma charakter działki rolnej z zabudowaniami. Przedmiotowa działka położona jest na terenie, który nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę K, przedmiotowa działka, położona w województwie \`(...)\`, powiecie, jednostce ewidencyjnej \`(...)\` S-miasto, obrębie \`(...)\` Obręb 2, stanowiąca działkę ewidencyjną 3373/4, oznaczona jest jako - tereny przemysłowe (Ba).

Nieruchomość jest zabudowana:

1.  drewnianym budynkiem mieszkalnym 1-kondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 66 m2, o powierzchni użytkowej 55 m2, wybudowanym w 1940 roku,
2.  murowanym budynkiem niemieszkalnym 1-kondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 18 m2, powierzchni użytkowej 25 m2, wybudowanym w 1996 roku,
3.  murowanym budynkiem niemieszkalnym, 1-kondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 22 m2, powierzchni użytkowej 20 m2, wybudowanym w 1998 roku,
4.  murowanym budynkiem handlowo-usługowym, 1-kondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 61 m2, powierzchni użytkowej 48 m2, wybudowanym w 1955 roku.

Podatnik, rozporządzając własnym majątkiem, dokonuje najmu budynku handlowo usługowego, od 1 kwietnia 2018 roku, który służy prowadzeniu kwiaciarni przez najemcę.

Dnia 6 lipca 2018 roku, Wnioskodawca sprzedał 1/2 części w prawie własności nieruchomości na rzecz Małżeństwa, które nie było i nie jest powiązane rodzinnie czy kapitałowo z Wnioskodawcą.

Podatnik dodatkowo 25 lipca 2018 r. zawarł umowę dzierżawy pozostałej części nieruchomości, w której wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

Wnioskodawca sam nie podejmował żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanej nieruchomości, jednak dzierżawca nieruchomości (na podstawie umowy z 25.07.2018 roku), rozpoczął proces występowania o pozwolenia do stosowanych władz na:

1.  uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600.00 m2 (sześćset metrów kwadratowych),
2.  uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600.00 m2 (sześćset metrów kwadratowych),
3.  uzyskanie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości,
4.  uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość, na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25.00t (dwadzieścia pięć ton), bez konieczności z przebudowy układu drogowego,
5.  uzyskanie pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji w/w przedsięwzięć, obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej,
6.  uzyskanie decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych,
7.  niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
8.  potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych
9.  uzyskanie warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji,
10.  uzyskanie pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4.50% (cztery i pięć dziesiątych procenta) zgodnie z uchwałą w sprawie zasad usytuowania miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych na terenie miasta i gminy S.

Wnioskodawca nie miał sprecyzowanych planów zagospodarowania nieruchomości. Z uwagi na jej charakter Wnioskodawca zamierzał wykorzystywać nieruchomość na własne cele.

Potencjalny nabywca poszukiwał na terenie S gruntu pod lokal handlowy. Wnioskodawca otrzymał informację o zainteresowaniu posiadaną przez Wnioskodawcę nieruchomością ze strony potencjalnego kupującego. Po uzgodnieniu wstępnych ram umowy, Wnioskodawca i potencjalny nabywca dnia 25 lipca 2018 roku, podpisali umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której określono wskazane powyżej działania zmierzające do planowanego zagospodarowania nieruchomości.

Wnioskodawca nie dokonywał ogłoszeń w prasie, internecie czy innych środkach masowej komunikacji, gdyż zamierzał wykorzystywać nabytą nieruchomość dla własnych potrzeb. Wnioskodawca oprócz opisanej nieruchomości nie posiada tytułów prawnych do jakichkolwiek innych nieruchomości.

Wnioskodawca z racji na wykonywany zawód - Szef kuchni-kucharz w hotelu - związany z koniecznością częstych wyjazdów, nie zamierza na nieruchomości prowadzić gospodarstwa rolnego.

Podatnik uznał, że najkorzystniejszym dla niego sposobem zarządzania majątkiem w postaci nieruchomości, będzie sprzedaż 1/2 prawa do opisanej nieruchomości wraz z opisanymi zabudowaniami.

Środki uzyskane ze sprzedaży działki, Podatnik nie zamierza przeznaczać, na uzupełnienie (odtworzenie) stanu posiadania majątkowego nieruchomości tym bardziej w celu ich dalszej sprzedaży. Podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie był i nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Działka przeznaczona do sprzedaży nie była i nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku z zamiarem zbycia 1/2 części nieruchomości położonej w obrębie msc. S, gmina S o łącznej powierzchni 2.465,00 m2 (dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja mieści się w zakresie podmiotowym podatku od towarów i usług i podatek VAT powinien być naliczony ze względu na fakt sprzedaży nieruchomości w związku z wypełnieniem przez Wnioskodawcę normy art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej zwłaszcza w zakresie obrotu nieruchomościami, posiadany przez Wnioskodawcę zasób majątkowy został nabyty do majątku prywatnego z celem wykorzystania na własne potrzeby, jednak uatrakcyjnienia poczynione na posiadanej przez Wnioskodawcę nieruchomości, istotnie wpływają na cenę za planowaną sprzedaż nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy działanie zorganizowane jakie podjął Wnioskodawca, nosi znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podejmowane przez Wnioskodawcę działania związane ze sprzedażą nieruchomości nie mają same w sobie charakteru ciągłego, jednak czerpane przed planowaną sprzedażą pożytki z najmu całej nieruchomości, wypełniają kryterium ciągłości jako przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej w podatku VAT.

Zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 6 marca 2018 roku (Dz. U. z 2018, poz. 646), Wnioskodawca pragnie wskazać, na utrwaloną praktykę rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym. Utrwalona praktyka wynika przede wszystkim z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 15 września 2011 r. \`(\`(...)\`)\` połączone sprawy C-180/10 i C-181/10) uznał on, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Zdaniem Wnioskodawcy, sposób gospodarowania i podjęte przez Wnioskodawcę kroki zmierzające do uatrakcyjnienia nieruchomości, przekraczają zwykłe wykorzystanie prawa własności, zmierzając tym samym do cech immanentnie związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie jest wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmował/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem w 1/2 części nieruchomości o powierzchni 2 465,00 m2. Wnioskodawca zakupił przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy kupna sprzedaży, która zawarta została 15 września 2017 r. Nieruchomość była nabyta do własnych celów Wnioskodawcy. Działka ma charakter działki rolnej z zabudowaniami i położona jest na terenie, który nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. W rejestrze gruntów oznaczona jest jako - tereny przemysłowe (Ba). Nieruchomość jest zabudowana drewnianym budynkiem mieszkalnym, murowanym budynkiem niemieszkalnym, murowanym budynkiem niemieszkalnym, murowanym budynkiem handlowo-usługowym,

Podatnik, rozporządzając własnym majątkiem, dokonuje najmu budynku handlowo usługowego, od 01 kwietnia 2018 roku, który służy prowadzeniu kwiaciarni przez najemcę.

Dnia 6 lipca 2018 roku, Wnioskodawca sprzedał 1/2 części w prawie własności nieruchomości na rzecz Małżeństwa, które nie było i nie jest powiązane rodzinnie czy kapitałowo z Wnioskodawcą. Podatnik dodatkowo 25 lipca 2018 r. zawarł umowę dzierżawy pozostałej części nieruchomości, w której wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

Wnioskodawca otrzymał informację o zainteresowaniu posiadaną przez Wnioskodawcę nieruchomością ze strony potencjalnego kupującego. Po uzgodnieniu wstępnych ram umowy, Wnioskodawca i potencjalny nabywca dnia 25 lipca 2018 roku, podpisali umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której określono wskazane powyżej działania zmierzające do planowanego zagospodarowania nieruchomości.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca rozporządzając własnym majątkiem, dokonuje najmu budynku handlowo usługowego od 01 kwietnia 2018 roku, który służy prowadzeniu kwiaciarni przez najemcę. Wnioskodawca dodatkowo 25 lipca 2018 r. zawarł umowę dzierżawy pozostałej części nieruchomości, w której wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.

Jak wynika z art. 659 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Tak więc, dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy dzierżawy związane jest z wzajemnym świadczeniem dzierżawcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy najmu czy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy/dzierżawcy. Najemca/dzierżawca za oddaną mu w najem/w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, najem/dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem/dzierżawa jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, a także bez względu na to, czy na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Wskazać należy, że Wnioskodawca oddając nieruchomość w dzierżawę – na gruncie ustawy – wykonuje działalność gospodarczą (polegającą na dzierżawie nieruchomości), zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, oraz dokonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu (czynsz z tytułu dzierżawy), określonych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy

W takiej sytuacji, tj. w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła wcześniej działalność gospodarczą (taką chociażby jak dzierżawa), czyni to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem własnym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Tym samym należy wskazać, że dzierżawa przedmiotowej działki spowodowała, że utraciła ona charakter majątku prywatnego.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym uznać należy, że wykorzystywanie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w działalności gospodarczej polegającej na jej wydzierżawieniu wykluczają możliwość przyjęcia, że sprzedaż udziału w tej nieruchomości następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. udziału nieruchomości (działki nr 3373/4) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż przedmiotowej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Opisane we wniosku działania Wnioskodawcy związane z zawartą umową dzierżawy udziałów w nieruchomości dowodzą, że zostały przez Wnioskodawcę podjęte czynności, które świadczą o tym, że planowana sprzedaż udziałów w nieruchomości nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że fakt wydzierżawienia przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości wskazuje, że sprzedaż udziału w nieruchomości nr 3373/4, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia działki, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanego pytania, stąd wszelkie inne kwestie poruszone w stanowisku a nie objęte pytaniem nie były przedmiotem interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.