Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/4511-1-1287/15-2/KF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-12-04
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2015 r. (data wpływu 16 września 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2014 Wnioskodawca nabył działkę przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren przeznaczony pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Działkę tę nabył z intencją przekazania bratu w darowiźnie w związku z jego planami osiedlenia się w pobliżu miejsca zamieszkania Wnioskodawcy. Zamiarem Wnioskodawcy oraz brata było skupienie rodziny blisko siebie i ta działka mogła wypełnić te plany, gdyż położona jest około 200 metrów od miejsca zamieszkania Wnioskodawcy. Darowizna została przekazana bratu Wnioskodawcy w formie aktu notarialnego w dniu 16 grudnia 2014 roku. Po upływie niespełna roku brat Wnioskodawcy ostatecznie zdecydował, iż rezygnuje z budowy domu na działce, którą Wnioskodawca mu darował. W związku z powyższym planują dokonanie formalnego anulowania darowizny. Po odzyskaniu działki Wnioskodawca będzie zainteresowany jej sprzedażą, gdyż nie ma potrzeby posiadania takiej nieruchomości. Nabycie działki przeznaczone było na cele prywatne (rodzinne), zatem odzyskanie jej i następnie sprzedaż nastąpi także w granicach majątku prywatnego.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi jedynie fakt, iż prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości i obrocie nieruchomościami. W działalności gospodarczej skupił się jednak wyłącznie na obrocie lokalami mieszkalnymi. Nie dokonywał sprzedaży domów i działek. Prowadząc działalność gospodarczą Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zakupiona przez Wnioskodawcę działka nie była ujęta ani w podatkowej książce przychodów i rozchodów, ani w ewidencji zakupu VAT w roku 2014, gdyż nie była przeznaczona na cele związane z działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy uzyskany dochód ze sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawca ma prawo opodatkować zgodnie z przepisami art. 19 ust. 1 w związku z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, ma on prawo potraktować sprzedaż tej nieruchomości jako składnika majątku prywatnego, bowiem zakup tej nieruchomości nie był dokonany z zamiarem jej sprzedaży i uzyskania korzyści wynikających z różnicy cen nabycia i sprzedaży. Nabycie nastąpiło z intencją przekazania tej nieruchomości w darowiźnie jednemu z najbliższych członków rodziny. W związku z powyższym działalność ta nie ma cech działalności gospodarczej określonych w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej, w której art. 2 wiąże działalność gospodarczą z funkcją zarobkową.

Skoro zatem nabycie nieruchomości nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, gdyż nie miało nic wspólnego z założeniem zarobkowania, to w następstwie tego zbycie tej nieruchomości także nie może być związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jest to sytuacja podobna do sprzedaży domu, w którym obecnie Wnioskodawca mieszka, to znaczy: celem nabycia nie była odsprzedaż z zyskiem, a ewentualna konieczność sprzedaży takiej nieruchomości nie może być uznana jako sprzedaż związana z działalnością gospodarczą, pomimo, że obecnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami. Dokonując ewentualnej sprzedaży odzyskanej działki Wnioskodawca nie planuje podejmować szczególnych działań marketingowych poza zwykłym ogłoszeniem w prasie i/lub Internecie, nie zamierza także ponosić nakładów na uatrakcyjnienie tej nieruchomości. Ponadto uzyskane ze sprzedaży środki planuje przeznaczyć w całości lub części na wydatki związane z remontem domu, w którym obecnie mieszka.

Stanowisko swoje Wnioskodawca oparł o wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2012 r., w którym sąd orzekł, iż rozpatrując konkretną sytuację związaną z obrotem nieruchomościami należy brać pod uwagę zamiar podatnika w momencie nabycia tej nieruchomości, oraz okoliczności jakie towarzyszyły przy sprzedaży tej nieruchomości. Sąd powołał się na wyrok NSA w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., w którym określono kryteria jakimi należy się kierować w ocenie czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzono, że to czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Sąd podkreślił, iż nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie był nabyty w celach odsprzedaży.

Skoro zatem sprzedaż tej nieruchomości nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, Wnioskodawca nie ma obowiązku ewidencjonowania tej sprzedaży w podatkowej książce przychodów i rozchodów i może obliczyć podatek w oparciu o art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z okoliczności sprawy wynika także, ze zamiarem nabycia nieruchomości nie była jej odsprzedaż tylko cel prywatny, to również sprzedaż tej nieruchomości nie powinna być objęta podatkiem od towarów i usług, gdyż spełnia kryterium wykazane w wyroku NSA w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r. co do intencji nabycia nieruchomości.

Ponieważ intencją nabycia nie była działalność handlowa, lecz prywatna, związana z zarządzaniem majątkiem prywatnym nie mają tu zastosowania przepisy wykazane w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem sprzedaż tej nieruchomości po jej odzyskaniu nie będzie rodziła obowiązku naliczenia podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), zawiera w art. 10 ust. 1 katalog źródeł przychodów, z których dochody podlegają opodatkowaniu według zasad określonych dla danego źródła przychodów.

Jednym ze źródeł przychodów, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy).

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicję działalności gospodarczej zawiera art. 5a ust. 1 pkt 6 cytowanej ustawy. Zgodnie z tym przepisem – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się m.in. prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Dokonując oceny zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można nie odnieść się do zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

W świetle powyższego uznać należy, że działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Kwalifikując daną sprzedaż do właściwego źródła przychodów należy wziąć pod uwagę zamiar towarzyszący nabywaniu nieruchomości – czy nieruchomość nabywana jest w celu odsprzedaży, czy też dla zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych. Zamiar taki nie może mieć przy tym charakteru wewnętrznej, nieujawnionej woli, gdyż taki nie poddaje się obiektywnej weryfikacji, ale powinien mieć taki charakter, by był potwierdzony zewnętrznymi przejawami działań będących obiektywnie dostrzegalną konsekwencją realizacji takiego zamiaru.

Zatem sprzedaż majątku prywatnego osoby fizycznej, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę informacje przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej będzie związana z zarządem majątkiem osobistym.

Nabyciu działki przez Wnioskodawcę towarzyszył zamiar przekazania jej w darowiźnie członkowi najbliższej rodziny, w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Intencją zakupu nie był zamiar jej późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Ponadto nieruchomość ta nie została włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawcy, ani nie była w żaden sposób wykorzystywana w tej działalności. W wyniku zmiany planów osobistych brata Wnioskodawcy darowizna zostanie anulowana, a Wnioskodawca stanie się ponownie właścicielem przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym Wnioskodawca planuje sprzedać przedmiotową nieruchomości, ponieważ nie ma potrzeby posiadania takiej nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, że jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości i obrocie nieruchomościami. W działalności gospodarczej skupił się jednak wyłącznie na obrocie lokalami mieszkalnymi.

W tym miejscu należy wskazać, że osoba prowadząca działalność gospodarczą może uzyskiwać dochody z różnych źródeł, a skoro zbycie nieruchomości gruntowej będzie dotyczyło majątku osobistego, odrębnego od majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, to takie przychody należy kwalifikować do źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do powołanych w treści wniosku orzeczeń sądów administracyjnych, należy podkreślić, że nie mogą one wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy stwierdzić, że zdaniem organu podatkowego tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w przedmiotowym postępowaniu. Wskazane rozstrzygnięcia zapadły bowiem w innych sprawach i nie mają mocy wiążącej w omawianym przypadku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.