Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.369.2023.1.MH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-07-18
Teza: Uznanie za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą Działki (wydzielonej z Nieruchomości).
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; dzierżawa; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

22 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 22 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą Działki (wydzielonej z Nieruchomości).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej o pow. około 6 ha, która ma status nieruchomości rolnej („Nieruchomość”). Nabył Pan przedmiotową Nieruchomość ponad 5 lat temu w drodze spadku po swoim zmarłym ojcu. Nieruchomość jest w Pana majątku prywatnym. Pana ojciec zakupił Nieruchomość ok. 20 lat temu od osoby fizycznej. Zakup Nieruchomości nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Pana ojciec zakupił Nieruchomość jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, do majątku prywatnego. Przedmiotowa Nieruchomość nigdy nie służyła, ani nie była w jakikolwiek sposób związana z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W okresie w którym Nieruchomość była własnością Pana ojca, a następnie Pana samego, Nieruchomość nie była użytkowana dla celów rolnych, pozostawała jedynie w posiadaniu ojca a następnie Pana (Nieruchomość była nieużytkowana). Nie prowadzi Pan indywidualnej działalności gospodarczej, w szczególności nie angażuje się Pan w jakikolwiek sposób w obrót nieruchomościami, w szczególności nie kupuje Pan nieruchomości w celu ich sprzedaży. Również nie pośredniczył Pan przy sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości. Również w najbliższym czasie nie zamierza Pan takiej działalności prowadzić. Nigdy Pan również nie dokonywał podziałów ani scaleń jakichkolwiek nieruchomości.

Sprzedał Pan w całym swoim życiu następujące nieruchomości, które znajdowały się w Pana prywatnym majątku:

1) w dniu 29.05.2017 r. - dom w zabudowie bliźniaczej wraz z udziałem w drodze dojazdowej,

2) w dniu 08.12.2020 r. - lokal mieszkalny (prywatne mieszkanie) o pow. 67,2 m2,

3) w dniu 07.07.20213 r. - działkę o obszarze ok. 10 ar (określone w ewidencji gruntu symbolem „LZE” - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych).

Powyższe nieruchomości zostały zakupione dla celów prywatnych (dom i lokal mieszkalny dla prywatnych celów mieszkaniowych, a działka była działką rolną). Sprzedaż ww. nieruchomości była podyktowana zmianą Pana planów życiowych (założenie rodziny). Środki pieniężne pozyskane ze sprzedaży przeznaczył Pan na zakup i wykończenie domu, w którym aktualnie zamieszkuje Pan wraz z rodziną. Nie jest Pan podatnikiem podatku VAT, jak również nie zamierza Pan w przyszłości prowadzić jakiejkolwiek działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Do Pana zgłosił się potencjalny nabywca (podmiot niepowiązany z Panem), który wyraził chęć zakupu jedynie niewielkiej części opisanej na wstępie wniosku Nieruchomości, tj. ok 30 arów (zwana dalej we wniosku „Działką”), na której nabywca zamierza wybudować obiekt handlowo-usługowy. Nie zamierza Pan podejmować jakiejkolwiek aktywności inwestycyjnej na Nieruchomości, jak również nie zamierza Pan podejmować jakiejkolwiek aktywności, w ramach sprzedaży części Nieruchomości (Działki). W szczególności nie zamierza Pan angażować się w podział Nieruchomości, uzyskiwanie jakichkolwiek zgód, pozwoleń lub decyzji dla nabywcy Działki. Intencją Pana jest wyłącznie sprzedaż części Nieruchomości (Działki). Potencjalny nabywca warunkuje jednak zakup Działki od uprzedniego uzyskania koniecznych pozwoleń umożliwiających mu realizację na Działce zamierzonej przez niego budowy obiektu handlowo-usługowego. W tym celu zamierza Pan zawrzeć z nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży („Umowa Przedwstępna”).

Warunkami sprzedaży Działki (wydzielonej z Nieruchomości), jakie zostaną określone w Umowie Przedwstępnej, będzie dokonanie przez nabywcę we własnym jego zakresie, w jego własnym imieniu i własnym staraniem nabywcy następujących czynności:

a) nabywca przeprowadzi podział geodezyjny Nieruchomości, w celu prawnego wyodrębnienia Działki (w tym celu nabywca pozyska własnym staraniem i kosztem konieczne dokumenty, w tym mapy z projektem podziału Nieruchomości oraz nabywca uzyska decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości zgodnie z koncepcją nabywcy),

b) nabywca uzyska decyzję o warunkach zabudowy, a następnie decyzję o pozwoleniu na budowę na podstawie której nabywca po zakupie Działki wybuduje na niej obiekt handlowo-usługowy,

c) nabywca uzyska decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu na Działkę lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji nabywcy,

d) nabywca uzyska pozwolenie na wycięcie drzew oraz dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych na Działce,

e) nabywca uzyska decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych;

f) niestwierdzenie przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia Działki,

g) potwierdzenie przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Działce planowanego przez niego obiektu handlowo-usługowego,

h) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację na Działce obiektu handlowo-usługowego,

i) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym na Działce obiektem handlowo-usługowym,

j) uzyskania przez nabywcę pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Wszystkie powyżej wymienione czynności mają zostać wykonane wyłączenie własnym staraniem i kosztem przez nabywcę. Pan ograniczy się jedynie do udzielenia nabywcy koniecznych zgód i pełnomocnictw, aby nabywca mógł przeprowadzić we ww. czynności. Dodatkowo, po zawarciu Umowy, Wnioskodawca na okres 3 miesięcy wydzierżawi nabywcy część Nieruchomości, aby nabywca miał tytuł prawny do dokonania ww. czynności we własnym imieniu i na swój koszt. Na postawie Umowy Przedwstępnej, zobowiąże się Pan, aż do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej powstrzymać od wszelkich działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego Działki. Zapis ten dodatkowo potwierdza, że nie może Pan podejmować jakiejkolwiek aktywności zarówno na samej Działce, jak również dokonywać w swoim imieniu opisanych powyżej w lit. a)-j) czynności (czynności te będą dokonywane wyłączenie przez nabywcę).

### Pytanie

Czy w opisanym stanie przyszłym z tytułu sprzedaży Działki (wydzielonej z Nieruchomości), która to czynność będzie jednorazowa, incydentalna, będzie Pan podatnikiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie przyszłym Wnioskodawca z tytułu sprzedaży Działki (wydzielonej z Nieruchomości), która to czynność będzie jednorazowa, incydentalna, nie będzie podatnikiem od towarów i usług.

UZASADNIENIE Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług („UoPTU”), podatnikami podatku VAT są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 UoPTU, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wykładnia językowa cytowanych przepisów prowadzi do wniosku, że w sytuacji opisanej w niniejszym wniosku - w której Wnioskodawca jako osoba fizyczna, która nabyła Nieruchomość rolną w drodze spadku, zamierza sprzedać część tej nieruchomości (Działkę) nie będzie podatnikiem VAT, ponieważ nie jest producentem, handlowcem ani usługodawcą, nie wykonuje wolnego zawodu, a sprzedaż przedmiotowej Działki nie stanowi czynności polegającej na wykorzystywaniu towarów (składników majątku Wnioskodawcy) w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Fakt, że potencjalny nabywca Działki planuje na niej, już po jej zakupie, wybudować obiekt handlowo-usługowy, pozostaje bez znaczenia dla oceny posiadania bądź braku posiadania przez Wnioskodawcę statusu podatnika podatku VAT, ponieważ to nabywca a nie Wnioskodawca będzie przygotowywał działkę pod inwestycję oraz budował na niej obiekt handlowo-usługowy. Dla Wnioskodawcy sprzedaż Działki jest sprzedażą składnika majątkowego z jego prywatnego majątku, niezwiązanego z żadną czynnością o zawodowym charakterze. Będzie to sprzedaż jednorazowa, incydentalna. Wnioskodawca w swoim życiu dokonał sprzedaży trzech prywatnych nieruchomości, a sama sprzedaż podyktowana była zmianą osobistych planów życiowych, a nie działalnością handlową. Wnioskodawca nie dokonuje żadnych czynności przygotowawczych do realizacji inwestycji na Działce. Przepis art. 15 ust. 2 UoPTU wprowadza - jako kryterium decydujące o działalności gospodarczej - stałość, ciągłość wykorzystywania swego majątku. Przepis ten mówi bowiem, że działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Termin „ciągłość” oznacza niejednorazowość, nieincydentalność wykorzystania składników majątku. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. W przypadku Wnioskodawcy nie można mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów UoPTU, ponieważ sprzedaż składników majątkowych (w przedmiotowej sytuacji Działki), jak również ich wykorzystywanie nie ma charakteru ciągłego do celów zarobkowych. Jest to czynność jednorazowa, incydentalna. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca prosi o potwierdzenie słuszności jego stanowiska.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc do dzierżawy działki wydzielonej z nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, na rzecz przyszłego nabywcy, należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działki wydzielonej z nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wydzierżawianie przez Pana części Nieruchomości, o której mowa we wniosku, spowoduje, że utraci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych Działki, o której mowa we wniosku, spowoduje, że będzie ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, również reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej, która ma status nieruchomości rolnej. Nabył Pan przedmiotową Nieruchomość ponad 5 lat temu w drodze spadku po swoim zmarłym ojcu. Nieruchomość jest w Pana majątku prywatnym. Do Pana zgłosił się potencjalny nabywca (podmiot niepowiązany z Panem), który wyraził chęć zakupu jedynie niewielkiej części Nieruchomości, na której nabywca zamierza wybudować obiekt handlowo-usługowy. Potencjalny nabywca warunkuje jednak zakup Działki od uprzedniego uzyskania koniecznych pozwoleń umożliwiających mu realizację na Działce zamierzonej przez niego budowy obiektu handlowo-usługowego. W tym celu zamierza Pan zawrzeć z nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży.

Warunkami sprzedaży Działki (wydzielonej z Nieruchomości), jakie zostaną określone w Umowie Przedwstępnej, będzie dokonanie przez nabywcę we własnym jego zakresie, w jego własnym imieniu i własnym staraniem nabywcy m.in. następujących czynności:

a) nabywca przeprowadzi podział geodezyjny Nieruchomości, w celu prawnego wyodrębnienia Działki (w tym celu nabywca pozyska własnym staraniem i kosztem konieczne dokumenty, w tym mapy z projektem podziału Nieruchomości oraz nabywca uzyska decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości zgodnie z koncepcją nabywcy),

b) nabywca uzyska decyzję o warunkach zabudowy, a następnie decyzję o pozwoleniu na budowę na podstawie której nabywca po zakupie Działki wybuduje na niej obiekt handlowo-usługowy,

c) nabywca uzyska decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu na Działkę lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji nabywcy,

d) potwierdzenie przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Działce planowanego przez niego obiektu handlowo-usługowego,

e) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację na Działce obiektu handlowo-usługowego,

f) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym na Działce obiektem handlowo-usługowym,

g) uzyskania przez nabywcę pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Wszystkie powyżej wymienione czynności mają zostać wykonane wyłączenie własnym staraniem i kosztem przez nabywcę. Pan ograniczy się jedynie do udzielenia nabywcy koniecznych zgód i pełnomocnictw, aby nabywca mógł przeprowadzić we ww. czynności. Dodatkowo, po zawarciu Umowy, Wnioskodawca na okres 3 miesięcy wydzierżawi nabywcy część Nieruchomości, aby nabywca miał tytuł prawny do dokonania ww. czynności we własnym imieniu i na swój koszt.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności nieruchomości - działki wydzielonej z nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku - tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pana własnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana Działki wydzielonej z Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieli Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że będą pozostawały bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży działki wydzielonej z nieruchomości gruntowej, nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zorganizował Pan sprzedaż ww. działki w taki sposób, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa własności działki wydzielonej z nieruchomości gruntowej, w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż prawa własności ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą Działki (wydzielonej z Nieruchomości) wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).