Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.821.2024.3.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-29
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek będących we współwłasności małżeńskiej.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

3 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej,

\- oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 grudnia 2024 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i rezydentem podatkowym na terytorium Polski. W najbliższym czasie Wnioskodawca planuje sprzedaż niezabudowanej działki gruntu. Przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego została już zawarta ze wskazaniem terminu umowy przyrzeczonej w I kwartale 2025 roku.

W zakresie planowanej transakcji sprzedaży Wnioskodawca powziął wątpliwość co do możliwości opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług oraz uzyskanego w jej wyniku dochodu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot przyszłej transakcji sprzedaży została zakupiona przez Wnioskodawcę i małżonkę Wnioskodawcy do majątku wspólnego w roku 2009 roku. Jest to grunt niezabudowany o powierzchni 1,076 ha położony w miejscowości (…), na który składają się trzy działki oznaczone w rejestrze gruntów jako Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane. Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…), działki te oznaczone są jako MW, co oznacza przeznaczenie podstawowe jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz przeznaczenie uzupełniające jako usługi, usługi turystyczne, zieleń urządzona, ulica dojazdowa, parking. Wnioskodawca dokonał zakupu przedmiotowej działki w celu wybudowania na niej nieruchomości dla siebie i członków swojej najbliższej rodziny (mieszkającej w (…)). Z tytułu zakupu działki nie odliczono podatku VAT naliczonego. Nieruchomość ta miała być wykorzystana wyłącznie w celach własnych bez zamiaru wynajmu czy dalszej odsprzedaży. Planowana budowa miała być rozpoczęta w ciągu dwóch lat od daty zakupu. Wobec zmiany planów pozostałych członków rodziny a także w związku z ciągłym brakiem drogi dojazdowej, która miała być zbudowana przez Gminę, Wnioskodawca nie zrealizował planów i działka pozostawała niewykorzystana do dnia dzisiejszego. W roku 2023 pojawił się nabywca w osobie dewelopera - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, który złożył atrakcyjną ofertę zakupu ww. nieruchomości. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości oraz udzielił pełnomocnictwa do celów reprezentacji w urzędach i do celów budowlanych przedstawicielowi strony kupującej, z którą zawarto umowę przedwstępną sprzedaży. Z uwagi jednak na fakt, iż nabywcą jest przedsiębiorca, który dokonuje zakupu na cele prowadzonej działalności gospodarczej w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i dalszej sprzedaży lokali mieszkalnych i/lub usługowych, Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie potencjalnej możliwości opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług tj. w szczególności swojego statusu w odniesieniu do tej transakcji. Dodatkowo, w związku z licznymi stanowiskami prezentowanymi w ogólnodostępnych mediach, Wnioskodawca chciałby uzyskać potwierdzenie, że przedmiotowa transakcja, z uwagi na upływ 5-cio letniego okresu od daty jej nabycia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu uzupełnienia stanu przyszłego i faktycznego Wnioskodawca przedstawia opis swojej sytuacji majątkowej i aktywności gospodarczej.

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą od 1995 roku. Od początku swojej działalności prowadzi ją wyłącznie w formie spółki cywilnej dwóch osób fizycznych w zakresie kodu PKD 56.10.A Restauracje i inne placówki gastronomiczne. Taki kod PKD stanowi jedyny obszar działalności spółki od początku jej powstania. Dopiero w październiku 2024 roku podjęto decyzję o rozpoczęciu wynajmu jednego z lokali gastronomicznych, w których dotychczas prowadzona była działalność spółki. Wnioskodawca nigdy nie podejmował indywidualnej działalności gospodarczej i nie zamierza dokonywać tego w przyszłości.

W ramach zarządzania własnym majątkiem, Wnioskodawca dokonywał uprzednio transakcji zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe własne oraz z zamiarem wykorzystywania ich przez zstępnych/przekazania im w drodze darowizny. W przeszłości dokonał również transakcji zbycia nieruchomości własnych w 2002 roku oraz 2010 roku. Obecnie, Wnioskodawca posiada jedną nieruchomość, w której zamieszkuje z Małżonką, jedną działkę niezabudowaną we Wrocławiu, którą nabył w roku 2000 i w stosunku do której nie podjęto dotychczas żadnych czynności poza uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz trzy mieszkania, które wynajmuje prywatnie (jedno odziedziczone w 2015 roku, dwa zakupione do majątku wspólnego). Do niedawna, w jednym z lokali mieszkał jeszcze syn Wnioskodawcy. Wnioskodawca raz jeszcze podkreśla, że wszystkie decyzje w zakresie transakcji zakupu, sprzedaży nieruchomości podejmowane są w ramach zarządzania prywatnym majątkiem, ewentualnie w celu lokaty kapitału. W tym zakresie Wnioskodawca dokonuje również inwestycji finansowych. Jest to zatem działanie celowe skutkujące rozproszeniem ryzyka inwestycyjnego (rynek finansowy/rynek nieruchomości). Wnioskodawca nigdy nie miał zamiaru podejmować działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż:

Na pytanie Organu o treści:

a) oznaczenie geodezyjne działek gruntu, objętych zakresem wniosku;

Odpowiedział Pan:

Przedmiot sprzedaży obejmuje działki gruntu numer 1, 2, 3, obręb ewidencyjny (\`(...)\`), o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 1,0760 ha, oznaczone sposobem korzystania jako BP - zurbanizowane tereny niezabudowane, położone przy (…) w miejscowości (…), (…), powiat (…), województwo (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…)

Na pytanie Organu o treści:

b) czy od nabycia ww. działek do dnia ich odpłatnego zbycia podejmował/będzie podejmował Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia ich wartości - jeśli tak, to należy wskazać jakie oraz kiedy i w jakim celu;

Odpowiedział Pan:

Nie, żadne czynności w tym zakresie nie były i nie będą podejmowane.

Na pytanie Organu o treści:

c) czy przed sprzedażą przedmiotowych działek zostały/zostaną wydane pozwolenia na budowę, inne pozwolenia, decyzje? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie ww. pozwoleń/decyzji?

Odpowiedział Pan:

W dniu 21.08.2024 r. decyzją nr (…) Starosta (…), na wniosek złożony przez (\`(...)\`), działającego jako pełnomocnika inwestora tj. w imieniu kupującego, zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił spółce (…) SP. Z O.O. (przyszłemu nabywcy) pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi i wiaty osiedlowej wraz z drogami wewnętrznymi i parkingami oraz infrastrukturą techniczną.

Pozwolenie zostało wydane z inicjatywy spółki (…) SP. Z O.O. (przyszłego nabywcy nieruchomości) na mocy udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa.

Na pytanie Organu o treści:

d) czy przed sprzedażą przedmiotowych działek udostępniał/udostępnia/będzie udostępniał Pan odpłatnie ww. działki na rzecz podmiotów trzecich? Jeżeli tak, to należy wskazać na podstawie jakiej umowy (najmu, dzierżawy, innej odpłatnej umowy).

Odpowiedział Pan:

Nie, działki nie były udostępniane osobom trzecim przez cały okres ich posiadania. Nie będą udostępniane również do czasu przyszłej transakcji sprzedaży.

Na pytanie Organu o treści:

e) w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, należy wskazać jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą ciążą na kupującym a jakie na sprzedającym?

Odpowiedział Pan:

Na mocy umowy przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży do dnia 15.01.2025 r. tj. Wnioskodawca zobowiąże się do wydania przedmiotu umowy aktem przyrzeczonej umowy po jej podpisaniu, na warunkach bliżej określonych w umowie przyrzeczonej a kupujący zobowiązał się do zapłaty ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje, że w przypadku nieotrzymania interpretacji indywidualnej do dnia 15.01.2025 r., termin transakcji sprzedaży zostanie odpowiednio przesunięty.

Ponadto:

a. Wnioskodawca zobowiązany jest, po spełnieniu przez Kupującego warunku zapłaty zaliczki na poczet ceny sprzedaży, przyznać Stronie Kupującej prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. do podjęcia działań zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę oraz wszelkich związanych z tym procedur. Wnioskodawca zobowiązany jest w szczególności do udzielenia osobnym aktem notarialnym pełnomocnictwa Stronie Kupującej do wskazanych powyżej celów budowlanych.

b. W przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, Strona Kupująca zobowiązuje się do przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości oraz naprawienia wszelkich powstałych szkód na nieruchomości.

c. Strona Kupująca może bez odrębnej zgody Wnioskodawcy, dokonać przeniesienia ogółu praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na rzecz innej osoby fizycznej lub prawnej powiązanej ze spółką, pod warunkiem, że cesjonariusz będzie zajmował się dalszą realizacją celów budowlanych na nieruchomości.

d. Strony zobowiązują się do zachowania w tajemnicy treści niniejszej umowy i nieujawniania jej zapisów osobom trzecim, za wyjątkiem udostępniania jej swoim doradcom prawnym lub księgowym.

Na pytanie Organu o treści:

e) w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, należy wskazać czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedział Pan:

Jedynym warunkiem wskazanym w umowie przedwstępnej jest dokonanie wpłaty przez Kupującego zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 10% ceny sprzedaży.

Dodatkowo wskazany jest warunek rozwiązujący: W przypadku wykrycia w nieruchomości substancji szkodliwych lub zanieczyszczeń chemicznych, które uniemożliwią Kupującemu realizację planów inwestycyjnych związanych z budową, co potwierdzone zostanie ekspertyzą osób uprawnionych do jej dokonania, niniejsza umowa zostanie rozwiązana bez winy stron, wówczas Sprzedający zobowiązują się do zwrotu Kupującej wpłaconej kwoty zaliczki, w terminie 3 dni od dnia rozwiązania umowy.

Na pytanie Organu o treści:

e) w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, należy wskazać do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił Pan pełnomocnictwa dla nabywcy?

Odpowiedział Pan:

Zakres udzielonego pełnomocnictwa jest następujący:

1\. do celów budowlanych na będącej własnością Mocodawcy nieruchomości opisanej w § 1 powyżej, w tym do:

a) zawierania z dowolnymi osobami fizycznymi, prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi dowolnych umów dotyczących planów zabudowy tej nieruchomości,

b) składania wszelkich oświadczeń wiedzy i woli, w zakresie treści umów, o których mowa w pkt a),

c) podejmowania wszelkich decyzji związanych z nieruchomością, w tym dotyczących ewentualnych procesów budowlanych, grodzenia, uzgodnień i innych niezbędnych, a związanych z tym czynności,

2\. do reprezentowania Mocodawcy we wszelkich sprawach związanych z dokonywaniem czynności budowlanych, w tym:

a) występowania przed wszelkimi urzędami (w tym urzędami gminy, Starostwem Powiatowym, katastrem itp.), w celu uzyskania w imieniu mocodawcy pozwolenia na budowę, oraz wszelkich dokumentów niezbędnych w celu prowadzenia procesu budowlanego,

b) podpisywania wszelkich dokumentów i pism związanych z uzyskaniem wszelkich pozwoleń i uzgodnień dotyczących budowy, w tym także wszelkich dokumentów i umów, dzienników budowy, wniosków i planów,

3\. do zlecenia przygotowania terenu do prac ziemnych i naziemnych, wraz z koszeniem oraz wycinką drzew i krzewów, w tym złożenia dokumentów w celu uzyskania zezwolenia na wycinkę do Wydziału Gospodarki Przestrzennej, Rolnictwa i Ochrony Środowiska oraz podpisywanie wszelkich wniosków i umów w tym urzędzie, w tym również wyszukanie i zatrudnienie dendrologa, przeprowadzenie na działce wizytacji w celu uzyskania opinii do wycinki drzew i krzewów,

4\. do złożenia wniosku o warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, oraz odbiór niniejszych warunków,

5\. do podpisania umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej,

6\. do złożenia wniosku o warunki przyłączenia do sieci gazowej oraz podpisanie umowy w tym zakresie, oraz odbiór niniejszych warunków,

7\. do zgłoszenia zajęcia pasa drogowego na czas budowy sieci wodociągowej,

8\. do zgłoszenia prac do zakładu energetycznego,

9\. do podpisania umowy o nadzór z zakładem,

10\. do ogólnej reprezentacji w zakresie wizyty kontrolnej podczas robót ziemnych prowadzonych przez wykonawców,

11\. do zlecenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej z wizytą w terenie,

12\. do ogólnej reprezentacji w zakresie wizyty podczas kontroli i odbioru prac przez zakład energetyczny,

13\. do złożenia wniosku o wydanie warunków przyłącza do sieci wodociągowej, oraz odbiór niniejszych warunków,

14\. do zlecenia projektu przyłącza do sieci wodociągowej według uzyskanych warunków technicznych oraz podpisania umowy na wykonanie projektu,

15\. do złożenia wniosku o uzgodnienie budowy przyłącza do sieci wodociągowej, oraz odbiór niniejszych warunków,

16\. do zlecenia geodecie wytyczenia miejsca do wykonania przyłącza do sieci wodociągowej oraz przekazania terenu,

17\. do zlecenia wykonania i odbiór przyłącza,

18\. do zlecenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej z wizytą w terenie,

19\. do podpisania umowy z wodociągami,

20\. do założenia, odbiór licznika (wodomierza),

21\. do wykonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do ewentualnego odrolnienia działki gruntu,

22\. do zlecenia wykorytowania pasa na drogę dojazdową i podpisania umowy w tym zakresie,

23\. do zlecenia geodecie wytyczenia pasa drogowego,

24\. do zlecenia wysypania drogi tłuczniem,

25\. do reprezentowania Mocodawcy we wszelkich sprawach związanych z udzielonym pełnomocnictwem, przed urzędami w tym: organami administracji, Urzędami Miejskimi, Urzędami Gminnymi, Urzędami Wojewódzkimi, przed Powiatowym Zakładem Katastralnym, Wydziałami Geodezji, Starostwami, osobami fizycznymi i prawnymi, we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością opisaną w paragrafie 1 tego aktu,

26\. do składania w imieniu Mocodawcy wszelkich oświadczeń wiedzy, woli i wyjaśnień, związanych z niniejszym pełnomocnictwem,

27\. do odbioru wszelkich przesyłek, paczek i korespondencji, w tym poleconej we wszystkich placówkach pocztowych, w zakresie objętym niniejszym pełnomocnictwem,

28\. do dokonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych, jakie okażą się niezbędne przy realizacji tego pełnomocnictwa.

Na pytanie Organu o treści:

e) w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, należy wskazać jakich czynności do momentu sprzedaży dokonywał/będzie dokonywał kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odpowiedział Pan:

Kupujący działając w swoim imieniu, wykonuje i będzie wykonywał:

a) prace projektowe zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę,

b) czynności prawne w celu uzyskania pozwolenia na budowę (pozwolenie zostało wydane w dniu 21.08.2024 r.),

c) czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów dla przedmiotowych działek,

d) czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów na okres realizacji inwestycji.

Na pytanie Organu o treści:

f) czy działki, o których mowa we wniosku posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?

Odpowiedział Pan:

Na dzień dzisiejszy nie. Z inicjatywy Kupującego podejmowane są czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów dla przedmiotowej nieruchomości. Jedynie Energetyka żąda podpisania umowy przez Właściciela działek, co jednak nadal stanowi działanie z inicjatywy Kupującego.

Na pytanie Organu o treści:

f) czy działki, o których mowa we wniosku posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?; jeśli tak, to prosimy wskazać kiedy oraz z czyjej inicjatywy do działek zostały/zostaną doprowadzone ww. media (prosimy wskazać jakie media),

Odpowiedział Pan:

Inicjatywa po stronie Kupującego. Na ten moment Wnioskodawca nie posiada wiedzy, kiedy media zostaną doprowadzone.

Na pytanie Organu o treści:

f) czy działki, o których mowa we wniosku posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?; jeśli działki nie mają dostępu do mediów, to czy przed sprzedażą działek: media zostały/zostaną doprowadzone,

Odpowiedział Pan:

Nie zostaną.

Na pytanie Organu o treści:

f) czy działki, o których mowa we wniosku posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?; lub zostały/zostaną wydane decyzje/warunki dotyczące uzbrojenia działek?

Odpowiedział Pan:

Kupujący wystąpił o zapewnienie dostępu do mediów.

Na pytanie Organu o treści:

g) czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedział Pan:

Na ten moment Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności w tym zakresie. W przyszłości nie wyklucza jednak nabycia nieruchomości na potrzeby własne lub swojej najbliższej rodziny, względnie dla celów wypoczynkowych. Końcowo, Wnioskodawca nie wyklucza zainwestowania posiadanych środków, w tym pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości, w zakup innej nieruchomości dla celów lokaty kapitału. Wnioskodawca nie ma jednak zamiaru dokonywać czynności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości w sposób ciągły i zorganizowany dla celów zarobkowych.

Na pytanie Organu o treści:

h) Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedział Pan:

Nie.

Na pytanie Organu o treści:

i) Czy nabycie przez działek, nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zwolnionej od tego podatku czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedział Pan:

Tak, nabycie działek zostało dokonane w ramach czynności opodatkowanej podatkiem VAT według stawki podstawowej w wysokości 22% VAT. Nabycie zostało dokonane na mocy drugiego przetargu ustnego nieograniczonego. Sprzedawcą była Gmina (…).

Na pytanie Organu o treści:

j) Czy były wystawione faktury dokumentujące sprzedaż działek na Pana rzecz z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odpowiedział Pan:

Tak, Sprzedawca – (…) wystawiła fakturę VAT z wykazaną kwotą podatku VAT.

Na pytanie Organu o treści:

k) Czy wykorzystywał/będzie wykorzystywał Pan działki, objęte zakresem wniosku wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pan wykonuje - prosimy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odpowiedział Pan:

Nie dotyczy. Zakupione działki nie były i nie będą wykorzystywane do żadnej czynności podlegającej ustawie o podatku od towarów i usług: zarówno opodatkowanej jak i zwolnionej z VAT. Podatnik dokonał nabycia przedmiotowej nieruchomości działając jako osoba fizyczna tj. nie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług oraz, w takim samym statusie i charakterze zamierza dokonać zbycia ww. nieruchomości. Od transakcji zakupu podatek VAT nie został odliczony. Wnioskodawca pragnie jeszcze raz wskazać, że dokonując nabycia nieruchomości miał zamiar wykorzystania jej w całości na potrzeby własne swoje i najbliższej rodziny (dzieci, rodziców, teściów, rodzeństwa).

### Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w zakresie planowanej transakcji zbycia nieruchomości nie ma zastosowania ustawa o podatku od towarów i usług. W szczególności, Wnioskodawca, nie występuje w zakresie tej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 2. Wnioskodawca dokonuje czynności sprzedaży nieruchomości sporadycznie w ramach zarządzania prywatnym majątkiem i w celach własnych - niezarobkowych, względnie w celu uzyskania zwrotu z ulokowanego kapitału. Transakcje te oddalone są od siebie w czasie (poprzednia transakcja z roku 2010 a pierwsza w roku 2002). Zdaniem Wnioskodawcy, okoliczności takie jak status nabywcy nieruchomości oraz jego zamiary w odniesieniu do nieruchomości a także sam jej charakter wskazujący na zabudowę wielorodzinną oraz możliwość zabudowy usługowej, nie ma tutaj znaczenia. Kluczowe jest bowiem stwierdzenie, iż sam Wnioskodawca nie miał nigdy zamiaru, ani w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, ani żadnej innej, dokonywać czynności spełniających definicję działalności gospodarczej, w tym w szczególności podejmować ich w sposób ciągły w celach zarobkowych.

Podsumowując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan sprzedaż niezabudowanych działek gruntu nr 1, nr 2, nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej. W 2009 r. dokonał Pan wraz z żoną zakupu nieruchomości w celu wybudowania na niej nieruchomości dla siebie i członków swojej najbliższej rodziny. Z tytułu zakupu działki nie odliczono podatku VAT naliczonego. Wobec zmiany planów członków rodziny a także w związku z ciągłym brakiem drogi dojazdowej, nie zrealizował Pan budowy i działka pozostawała niewykorzystana do dnia dzisiejszego. W roku 2023 pojawił się nabywca/deweloper, który złożył atrakcyjną ofertę zakupu ww. nieruchomości. Podjął Pan decyzję o sprzedaży nieruchomości oraz udzielił pełnomocnictwa do celów reprezentacji w urzędach i do celów budowlanych przedstawicielowi strony kupującej, z którą zawarto umowę przedwstępną sprzedaży. Na mocy udzielonego przez Pana pełnomocnictwa został zatwierdzony projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi i wiaty osiedlowej wraz z drogami wewnętrznymi i parkingami oraz infrastrukturą techniczną. Pozwolenie zostało wydane z inicjatywy Spółki, przyszłego nabywcy nieruchomości na mocy udzielonego przez Pana pełnomocnictwa.

Kupujący działając w swoim imieniu, wykonuje i będzie wykonywał: prace projektowe zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, czynności prawne w celu uzyskania pozwolenia na budowę, czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów dla przedmiotowych działek, czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów na okres realizacji inwestycji. Z inicjatywy Kupującego podejmowane są czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów dla przedmiotowej nieruchomości. Jedynie Energetyka żąda podpisania umowy przez właściciela działek.

Zakres udzielonego pełnomocnictwa obejmuje m.in. zawieranie z dowolnymi osobami fizycznymi, prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi dowolnych umów dotyczących planów zabudowy tej nieruchomości, podejmowanie wszelkich decyzji związanych z nieruchomością, w tym dotyczących ewentualnych procesów budowlanych, reprezentowanie Mocodawcy we wszelkich sprawach związanych z dokonywaniem czynności budowlanych, w tym występowanie przed wszelkimi urzędami, w celu uzyskania w imieniu mocodawcy pozwolenia na budowę, oraz wszelkich dokumentów niezbędnych w celu prowadzenia procesu budowlanego, podpisywanie wszelkich dokumentów i pism związanych z uzyskaniem wszelkich pozwoleń i uzgodnień dotyczących budowy, złożenie wniosku o warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, sieci gazowej, sieci wodociągowej oraz podpisanie umowy w tym zakresie, oraz odbiór niniejszych warunków, w tym zlecenie projektu przyłącza do sieci wodociągowej według uzyskanych warunków technicznych oraz podpisanie umowy na wykonanie projektu, złożenie wniosku o uzgodnienie budowy przyłącza do sieci wodociągowej, oraz odbiór niniejszych warunków, zlecenie geodecie wytyczenia miejsca do wykonania przyłącza do sieci wodociągowej oraz przekazania terenu, zlecenie wykonania i odbiór przyłącza, zlecenie przygotowania terenu do prac ziemnych i naziemnych, wraz z koszeniem oraz wycinką drzew i krzewów, zlecenie wykorytowania pasa na drogę dojazdową i podpisania umowy w tym zakresie, zlecenie geodecie wytyczenia pasa drogowego, zlecenie wysypania drogi tłuczniem.

W okolicznościach rozpatrywanej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa współwłasności przedmiotowych nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostanie Pana współwłasnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości opisanych we wniosku. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej, nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo współwłasności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej, w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr 1, nr 2, nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki oznaczone są jako MW, co oznacza przeznaczenie podstawowe jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz przeznaczenie uzupełniające jako usługi, usługi turystyczne, zieleń urządzona, ulica dojazdowa, parking. Ponadto zostało zatwierdzone pozwolenie na budowę czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi i wiaty osiedlowej wraz z drogami wewnętrznymi i parkingami oraz infrastrukturą techniczną. Pozwolenie zostało wydane z inicjatywy Spółki, przyszłego nabywcy nieruchomości.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działki będące przedmiotem sprzedaży, będą spełniać w momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeśli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku, dokonał Pan nabycia przedmiotowej nieruchomości działając jako osoba fizyczna tj. nie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Od transakcji zakupu podatek VAT nie został odliczony. Zakupione działki nie były i nie będą wykorzystywane do żadnej czynności podlegającej ustawie o podatku od towarów i usług zarówno opodatkowanej jak i zwolnionej z VAT. Zatem nie można uznać, że od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży były wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzam, że sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony warunek, o którym mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej, będzie podległa opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja prawa podatkowego jest wydawana w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika wprost z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Tym samym niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana i tylko w stosunku do Pana może wywołać określone przepisami skutki prawne. Natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).