Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.276.2018.4.MCZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-17
Teza: skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku oraz budowli i urządzeń
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; urządzenie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 sierpnia 2018 r. (data wpływu – 10 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym 19 września 2018 r. oraz 5 października 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku oraz budowli i urządzeń – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku oraz budowli i urządzeń.

Wniosek został uzupełniony 19 września 2018 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 25 września 2018 r. znak: 0114-KDIP1-2.4012.506.2018.2.WH oraz znak: 0111-KDIB4.4014.276.2018.3.MCZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 5 października 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. sp. k. (Zainteresowany 1, Kupujący, Spółka);

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

M. Sp. z o.o. S.K.A. (Zainteresowany 2, Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sprzedający (Zainteresowany 2) jest spółką prawa polskiego, należącą do grupy M., która oferuje nieruchomości (zlokalizowane są na terenie Polski) na sprzedaż i na wynajem. Wśród nieruchomości oferowanych przez grupę, znajdują się zarówno nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, przemysłowo-magazynowe, jak działki pod zabudowę jednorodzinną i działki inwestycyjne.

Kupujący (Sp. z o.o. Sp. k.) jest spółką prawa polskiego, której komandytariuszem jest A.P. sp. z o.o., a komplementariuszem A. sp. z o.o. Wszystkie trzy wymienione spółki są spółkami prawa polskiego.

Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości (dalej: Prawo Użytkowania Wieczystego Nieruchomości), położonej w W., stanowiącej zabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr 64 o powierzchni 870 m2 oraz Sprzedający jest właścicielem znajdującego się na niej budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, przeznaczonego na cele biurowo - usługowe, (dalej: Budynek).

Budynek, stanowiący odrębny przedmiot własności, wraz z Prawem Użytkowania Wieczystego Nieruchomości oraz ewentualnymi wszelkimi budowlami i urządzeniami istniejącymi na nieruchomości (przy czym Sprzedający nie wykazuje w rejestrze środków trwałych żadnych takich budowli lub urządzeń, a według jego wiedzy do takich można ewentualnie zaliczyć co najwyżej przyłącze wody i energii elektrycznej znajdujące się w Budynku oraz rurę ciepłowniczą przechodzącą przez piwnicę Budynku) zwane będą łącznie dalej: „Nieruchomość”.

Budynek obecnie jest w trakcie przebudowy.

Prawo Użytkowania Wieczystego Nieruchomości oraz prawo własności Budynku Sprzedający nabył od jej poprzedniego użytkownika wieczystego – P (\`(...)\`) M (\`(...)\`) Spółka Akcyjna (dalej: „Dawny Sprzedający”).

Sprzedający nabył Nieruchomość zawierając z Dawnym Sprzedającym 28 marca 2014 r. akt notarialny obejmujący Umowę przenoszącą Prawo Użytkowania Wieczystego Nieruchomości oraz własność Budynku i oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej.

Cena nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu od Dawnego Sprzedającego wraz z posadowionym na nim budynkiem została powiększona o należny podatek VAT, obliczony według stawki podstawowej (23%). Zawarty w cenie podatek VAT został w całości potraktowany przez Sprzedającego jako podatek VAT naliczony, w stosunku do którego Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na fakt, że nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu wynikało z zamiaru prowadzenia przez Sprzedającego działalności opodatkowanej VAT (zbycie Nieruchomości/ewentualny najem powierzchni w Budynku).

W oparciu o ten sam zamiar, Sprzedający korzystał następnie z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z innych nabyć związanych z przebudową Budynku, czyli także tych stanowiących szeroko rozumiane nakłady na Budynek.

Od daty nabycia, Nieruchomość nie była przedmiotem najmu oraz nie została oddana do użytkowania w ramach innej czynności opodatkowanej. Sprzedający prowadził za to na nieruchomości prace budowlane, których wartość nie przekroczyła jednak 30% wartości początkowej Budynku. W związku z tymi pracami teren Nieruchomości mógł również być zajmowany przez wykonawców, lecz nie odbywało się to w ramach wykonania przez Sprzedającego czynności opodatkowanych (odpłatne świadczenie usług przez Sprzedającego z wykorzystaniem Nieruchomości).

Po nabyciu i dokończeniu budowy Budynku Kupujący podejmować będzie działania w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku. W szczególności, Kupujący będzie po tym nabyciu zawierać lub może zawierać z najemcami umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej lub reklamowej (dalej łącznie określana jako: „powierzchnia biurowa”) oraz ewentualnie inne umowy w szczególności umowy na dostawę mediów, niezbędne do świadczenia usług na rzecz najemców lub podmiotów trzecich (np. najem powierzchni na dachu Budynku pod maszty antenowe lub inne nadajniki). Czynsze należne Kupującemu z tytułu najmu będą opodatkowane VAT.

Stąd, nabycie Nieruchomości jest dokonywane przez Kupującego z zamiarem wykorzystywania jej wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedający posiada w majątku także inne nieruchomości, poza wspomnianym Prawem Użytkowania Wieczystego Nieruchomości i posadowionym na nim Budynkiem. Nie wyklucza on jednak, że na dzień przeniesienia prawa do Nieruchomości na Kupującego Sprzedający nie będzie już właścicielem tych innych nieruchomości (gdyż planuje on je zbyć w ciągu kilku nadchodzących miesięcy).

Ponadto, Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

Sprzedający oraz Kupujący zawarli umowę przedwstępną, zmienioną, dotyczącą zbycia Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), której celem m.in. jest uregulowanie obowiązujących strony zasad zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej prawo do Nieruchomości (dalej: „Umowa Finalna”).

Zawarcie Umowy Finalnej uzależnione będzie od spełnienia warunków zawieszających. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Kupujący będzie zobowiązany zawrzeć Umowę Finalną w przypadku łącznego spełnienia się warunków przewidzianych w tej umowie.

Całokształt uregulowań i transakcji przewidzianych Umową Przedwstępną, oraz Umową Finalną, w tym sprzedaż Nieruchomości i praw z nią związanych, zwane będzie łącznie dalej: „Transakcją”.

Na mocy Umowy Przedwstępnej, zawarcie Umowy Finalnej powinno nastąpić najpóźniej do godziny 15:00 w dniu 30 listopada 2018 r., przy czym dokładny termin, godzina i miejsce zawarcia Umowy Przyrzeczonej zostaną wyznaczone przez Kupującego.

Opłata za użytkowanie wieczyste gruntu Nieruchomości:

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, w dniu zawarcia Umowy Finalnej, po jej zawarciu, Kupujący zapłaci Sprzedającemu proporcjonalną część opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu Nieruchomości za okres roku 2018 przypadający po podpisaniu Umowy Finalnej.

Wniosek o przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy:

Sprzedający i Kupujący, na podstawie Umowy Przedwstępnej uzgodnili, że po jej zawarciu, we wskazanym w tej umowie terminie, Sprzedający złoży wniosek do miasta W. o przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy na Kupującego i będzie wspierał Kupującego w procedurze takiego przeniesienia praw i obowiązków.

Przekazanie nieruchomości i dokumentacji:

Sprzedający oraz Kupujący uzgodnili, iż zasady przekazania Nieruchomości oraz odpowiedniej dokumentacji, jak i rozliczenia pomiędzy nimi w zakresie odnoszącym się do Nieruchomości, zostaną uregulowane na etapie zawierania Umowy Finalnej.

Sprzedający oraz Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Na podstawie Umowy Przedwstępnej, Sprzedający oraz Kupujący oświadczyli, iż ich zgodną wolą jest objęcie sprzedaży Prawa Użytkowania Wieczystego Nieruchomości oraz własności Budynku podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług oraz złożenie wspólnego oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Prawa Użytkowania Wieczystego Nieruchomości i własności Budynku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W Umowie Finalnej, Sprzedający i Kupujący wskażą w ramach ceny netto cenę za Prawo Użytkowania Wieczystego Nieruchomości oraz cenę za Budynek. Zgodnie z Umową Przedwstępną, cena będzie obejmowała również wynagrodzenie Sprzedającego za przeniesienie autorskich praw majątkowych wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich. Natomiast w wyniku zawarcia Umowy Finalnej, Sprzedający wystawi na rzecz Kupującego fakturę VAT dokumentującą należną cenę, powiększoną o należny podatek VAT. Również z uwagi na fakt, iż w ramach Transakcji dojdzie do przekazania zadatku oraz zaliczek, każdorazowa wpłata części ceny podlegać będzie udokumentowaniu fakturą wystawioną przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

W momencie sporządzania wniosku, nie ukończono przebudowy Budynku i nie oddano do użytkowania powierzchni biurowej. Co więcej, zgodnie z Umową Przedwstępną, oddanie powierzchni biurowych w najem (opodatkowany VAT) nie nastąpi przed zwarciem Transakcji. W stosunku do Nieruchomości nie zawarto na chwilę obecną także żadnych innych umów, które generują lub mogą potencjalnie generować obroty opodatkowane VAT (np. reklamy, sprzedaż materiałów).

Sprzedający jest stroną umowy najmu zawartej z miastem W. przyległej nieruchomości, której korzystanie jest niezbędne do planowanej dalszej zabudowy i w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży wyrazi zgodę na przeniesienie jego praw i obowiązków z powyższej umowy dzierżawy na Kupującego.

Na potrzeby przebudowy Budynku Sprzedający zawarł natomiast, w szczególności:

(i) umowy z zewnętrznymi wykonawcami dotyczące prac budowlanych (dalej: „Umowy z Wykonawcami”) i

(ii) umowy z dostawcami usług, w tym w zakresie dostawy mediów na potrzeby kontynuacji budowy Budynku (dalej: „Umowy Serwisowe”).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

Na obecną chwilę nie został utworzony ani budżet realizacyjny, związany z przebudową Budynku, ani budżet eksploatacyjny na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość (szacowana strona kosztowa wynajmowania powierzchni biurowej).

Ponadto, dopiero po nabyciu Nieruchomości Kupujący zapewne wprowadzi również dokument stanowiący regulamin Budynku, określający wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Dla jasności warto jednak pokreślić, że regulamin ten nie będzie dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz Kupującego.

Sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od dnia nabycia Prawa Użytkowania Wieczystego Gruntu oraz własności Budynku przez Sprzedającego, która to czynność podlegała opodatkowaniu VAT. Sprzedający ponosił nakłady na Budynek po dniu jego nabycia, od których to wydatków odliczał podatek VAT, jednak wartość tych nakładów nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku.

Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego nie była ona oddana w najem, z którego przychody podlegałyby opodatkowaniu VAT. Co więcej, przed datą Transakcji Nieruchomość nie zostanie oddana do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT, a także Sprzedający nie planuje ponoszenia dalszych wydatków na przebudowę, wartość których mogłaby przekroczyć wspomniane 30% wartości początkowej Budynku.

W przypadku zawarcia Umowy Finalnej, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości, dokonywane będą w szczególności następujące czynności:

1.  Sprzedający doręczy w dniu zawarcia Umowy Finalnej Kupującemu pisemną, bezwarunkową i nieodwołalną zgodę na przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków z umowy najmu zawartej z miastem W.;
2.  Sprzedający przeniesie na Kupującego nabyte przez Sprzedającego autorskie prawa majątkowe (wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich):
    *   do dokumentacji projektowej dotyczącej inwestycji adaptacji Budynku, nadbudowy i przebudowy budynku, wykonanej na podstawie umowy zawartej przez P-M S A. z pracownią projektową „A-S” sp. o.o., z której to umowy P-M S A. przelał prawa na Sprzedającego,
    *   do zamiennej dokumentacji projektowej dotyczącej inwestycji adaptacji Budynku, wykonanej na podstawie umowy zawartej przez Sprzedającego z pracownią projektową „A-S” sp. z o.o.,
    *   własność będących w posiadaniu Sprzedającego wszystkich nośników powołanych dokumentacji projektowych;
3.  Sprzedający doręczy w dniu zawarcia Umowy Finalnej Kupującemu pisemne, bezwarunkowe i nieodwołalne zgody na przeniesienie na Kupującego decyzji dotyczących ustalenia warunków zabudowy Nieruchomości, zgodnie z zobowiązaniem z Umowy Przedwstępnej;
4.  Sprzedający doręczy w dniu zawarcia Umowy Finalnej Kupującemu pisemne, bezwarunkowe i nieodwołalne zgody na przeniesienie na Kupującego decyzji dotyczących zatwierdzeń projektów budowlanych związanych z Nieruchomością, zgodnie z zobowiązaniem z Umowy Przedwstępnej;
5.  Sprzedający przekaże dokumentację prawną i techniczną Nieruchomości, w tym oryginały posiadanych decyzji administracyjnych, wyżej w pkt ii, iii wymienionych, a dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego,

Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy - Dz. U. z 2016 r., poz. 1666, ze zm.; dalej: „Kodeks pracy”). Na dzień złożenia wniosku, Sprzedający nie zatrudnia pracowników w rozumieniu art. 2 Kodeksu pracy.

Ponadto, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego w szczególności:

1.  umów Serwisowych,
2.  umów z Wykonawcami,
3.  stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego Nieruchomości (w tym na etapie przebudowy, jeśli będzie miało zastosowanie),
4.  umów rachunków bankowych Sprzedającego,
5.  umów związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeń tego finansowania,
6.  praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.),
7.  środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie,
8.  tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego,
9.  know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności gospodarczej),
10.  ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu),
11.  firmy Sprzedającego,
12.  budżetu realizacyjnego i eksploatacyjnego (przy czym żaden z nich nie zostanie przed Transakcją w ogóle sporządzony),
13.  pozostałych należności i zobowiązań,
14.  domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową,
15.  znaku towarowego (gdyż taki nie został zarejestrowany w odniesieniu do budynku).

Kupujący, który nabędzie Nieruchomość, podpisze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług wymienionych powyżej (niewykluczone, że będą to te same podmioty, z którymi Sprzedający zawarł uprzednio umowy – np. w przypadku dostawy mediów czy umowy ubezpieczenia).

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza zakończyć budowę Budynku i podjąć przy użyciu Nieruchomości prowadzenie działalności gospodarczej polegającej w szczególności na wynajmie powierzchni biurowych. Wynajem ten podlegać będzie – po nabyciu i oddaniu w użytkowanie Nieruchomości – opodatkowaniu VAT. Działalność ta będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, iż większość umów dotyczących Nieruchomości nie zostanie przeniesiona na Kupującego wskutek zawarcia lub na podstawie Umowy Przyrzeczonej, ani w dalszym czasie, w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte przez niego z podmiotami zewnętrznymi – zapewni w szczególności: w pierwszej kolejności – (1) zakończenie budowy Budynku (w tym zapewnienie ewentualnego refinansowania nabycia Nieruchomości i/lub zakończenia budowy), a następnie także – (2) zarządzanie Nieruchomością, (3) wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości oraz (4) wykonanie innych czynności/dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Podjęcie przez Kupującego kroków w tym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Pozyskując zasoby – jeśli okaże się to konieczne – Kupujący może zdecydować się na nawiązanie współpracy z tymi samymi profesjonalnymi usługodawcami, z którymi w tej chwili współpracuje Sprzedający lub z którymi jeszcze tę współpracę podejmie przed dniem Transakcji. Ponownie jednak, Kupujący nie przewiduje cesji umów w tym zakresie. Tożsamość know-how oraz zasobów może dotyczyć w szczególności dostawców mediów i obsługi Nieruchomości.

Warto w tym miejscu podkreślić jednakże, że do Kupującego nie zostaną przeniesione osoby piastujące funkcje w zarządzie Spółki, które decydują o przedsięwzięciach biznesowych u Sprzedającego.

Niezależnie od wynajmu powierzchni biurowej, Kupujący może również sprzedać Nieruchomość w całości lub w części lub prowadzić innego typu niż najem działalność w odniesieniu do Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że zlokalizowane w Budynku przyłącze wody oraz przyłącze energii elektrycznej stanowią części składowe Budynku usytuowanego na gruncie objętym prawem wieczystego użytkowania w rozumieniu art. 47 Kodeksu cywilnego.

Pomimo, że przyłącze wody oraz przyłącze energii elektrycznej są fizycznie połączone z siecią odpowiednio wodociągową albo energetyczną, nie stały się automatycznie częścią składową przedsiębiorstwa odpowiedniego przedsiębiorcy przesyłowego w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego.

Natomiast rura ciepłownicza zlokalizowana w Budynku jako urządzenie przesyłowe stanowi część składową przedsiębiorstwa odpowiedniego przedsiębiorcy przesyłowego w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego, to jest Y.E.W. S.A.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. według stawki podstawowej (23%), nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawny i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty tego podatku.

Uzasadniając swoje stanowisko Zainteresowani stwierdzili, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: PCC) podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: ustawa o PCC) typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ww. ustawy zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

Następnie Zainteresowani na podstawie przywołanego art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, stwierdzili, że podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeni art. 5 tejże ustawy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Dalej Zainteresowani w oparciu o przywołany art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, wskazali, że nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część (..).

Na podstawie ww. przepisów cyt. wyżej ustawy Zainteresowani stwierdzili, że z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani uważają, że w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem wniosku sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT. W szczególności, pomimo iż do sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT). W razie skutecznej rezygnacji z ww. zwolnienia z VAT, zdaniem Zainteresowanych, spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem VAT.

W świetle powyższego, w ocenie Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku.

Na potwierdzenie swego stanowiska Zainteresowani powołali wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego i interpretacje indywidualne dotyczące poruszonego we wniosku zagadnienia.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tę część stanowiska Zainteresowanych, która objęta jest zakresem niniejszej interpretacji, tj. odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie, interpretację – z 16 października 2018 r. znak: 0114-KDIP1-2.4012.506.2018.3.WH.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2.  innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sp. z o.o. S.K.A.) zamierza w drodze umowy sprzedaży przenieść prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz własności posadowionego na gruncie budynku biurowego, budowli i urządzeń („Nieruchomość”), na Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sp. z o.o. sp. k.). Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 16 października 2018 r. znak: 0114-KDIP1 -2.4012.506.2018.3.WH, w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Strony transakcji będą miały możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości.

W sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z ww. prawa i zrezygnują ze zwolnienia z podatku, planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie wówczas objęte zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek.”

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT. W szczególności, pomimo iż do niniejszej sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT). W razie skutecznej rezygnacji z ww. zwolnienia z VAT, zdaniem Zainteresowanych, spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem VAT.

W ocenie Zainteresowanych transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku.

Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.

Skoro bowiem Zainteresowani złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to wówczas cała transakcja podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

To oznacza, że do całej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych można uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.