Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.375.2019.3.JN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-25
Teza: Opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 lipca 2019 r. (data wpływu 15 lipca 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 września 2019 r. (data wpływu 10 września 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono pismem z 6 września 2019 r. (data wpływu 10 września 2019 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Działki o numerach ewidencyjnych działka nr 1, działka nr 2 i działka nr 3 (…), Wnioskodawca nabył w lutym 2001 r. na podstawie aktu notarialnego darowizny od rodzeństwa. Łączna powierzchnia nieruchomości to 0,5815 ha. Zgodnie z ewidencją gruntów, nieruchomość to grunty orne klasy RIIIA oraz RIIIB.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta (…), uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w (…) dnia 13 czerwca 2003 r., zmienionym uchwałą Rady Miasta (…) z dnia 12 marca 2014 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta (…), zgodnie z którym działki te znajdują się na terenie o przeznaczeniu zabudowy usługowej z dopuszczeniem obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Ponieważ działki przeznaczone są pod inwestycje przemysłowe Wnioskodawca postanowił wraz z właścicielami sąsiednich działek podpisać umowę przedwstępną sprzedaży gruntu z inwestorem zainteresowanym zakupem działek. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w maju 2019 r. i zawiera szereg warunków jakie muszą być spełnione, aby doszło do zawarcia finalnej umowy. Jednym z nich jest posiadanie przez właściciela interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług.

Firma, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną została mu przedstawiona przez pracowników Urzędu Miasta w (…), który poszukuje inwestorów do zagospodarowania tych terenów.

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy, nie prowadzi on działalności gospodarczej i na działkach również nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Nie występował on do gminy o przekształcenie działek. Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podjąć żadnych działań w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, czyli uzbrojenia terenu, budowy drogi, sieci energetycznej, sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej itp. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie ogłaszał się w mediach z zamiarem chęci jej sprzedaży. Posiada on inne działki gruntu przeznaczone również pod inwestycje przemysłowe i w przyszłości chyba będzie zmuszony je sprzedać, jeśli sam nie będzie w stanie ich zagospodarować.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że złożony wniosek dotyczy wszystkich trzech działek tj.:

1.  Działka nr 1 o powierzchni 0,2576
    1.  Wnioskodawca nie występował o objęcie działki planem zagospodarowania przestrzennego.
    2.  W momencie sprzedaży będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy. Z wnioskiem o jej wydanie wystąpi Kupujący.
    3.  Działka była wykorzystywana do produkcji upraw rolnych.
    4.  Wnioskodawca nie udostępniał i nie udostępnia działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.
    5.  Umowa przedwstępna sprzedaży zawiera następujące warunki:
        1.  uzyskanie przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego,
        2.  przeprowadzenie przez Kupującego analizy stanu prawnego i uznanie przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
        3.  uzyskanie przez Kupującego ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
        4.  potwierdzenie przez Kupującego, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
        5.  potwierdzenie, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej,
        6.  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz zezwalającej na realizację między innymi inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych.
    6.  W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił szerokiego pełnomocnictwa Kupującemu w celu weryfikacji przydatności nieruchomości działki dla kupującego. Pełny zakres pełnomocnictwa zawiera akt notarialny umowy przedwstępnej. A w szczególności:
        1.  uzyskanie warunków technicznych przyłączy kanalizacyjnych i elektrycznych,
        2.  wydanie pozwolenia na budowę,
        3.  cesje praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na rzecz Kupującego w celu stwierdzenia przydatności sprzedawanego gruntu dla inwestycji planowanych przez Kupującego.
    7.  Kupujący w okresie pomiędzy umową przedwstępną, a umową finalną nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnych inwestycji zwiększających wartość, czy atrakcyjność działki. Wszelkie ekspertyzy i pozwolenia uzyskane i finansowane przez Kupującego stanowią jego własność. Objęte są tajemnicą handlową.
    8.  Kupujący poniesie nakłady finansowe na ekspertyzy i pozwolenia związane z planowaną inwestycją.
    9.  Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży działek.
    10.  Wnioskodawca posiada jeszcze dwie działki, jednak ich nie sprzeda, lecz przekaże córkom.
2.  Działka nr 2 o powierzchni 0,2692
    1.  Wnioskodawca nie występował o objęcie działki planem zagospodarowania przestrzennego.
    2.  W momencie sprzedaży będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy. Z wnioskiem o jej wydanie wystąpi Kupujący.
    3.  Działka była wykorzystywana do produkcji upraw rolnych.
    4.  Wnioskodawca nie udostępniał i nie udostępnia działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.
    5.  Umowa przedwstępna sprzedaży zawiera następujące warunki:
        1.  uzyskanie przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego,
        2.  przeprowadzenie przez Kupującego analizy stanu prawnego i uznanie przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
        3.  uzyskanie przez Kupującego ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
        4.  potwierdzenie przez Kupującego, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
        5.  potwierdzenie, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej,
        6.  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz zezwalającej na realizację między innymi inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych.
    6.  W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił szerokiego pełnomocnictwa Kupującemu w celu weryfikacji przydatności nieruchomości działki dla kupującego. Pełny zakres pełnomocnictwa zawiera akt notarialny umowy przedwstępnej. A w szczególności:
        1.  uzyskanie warunków technicznych przyłączy kanalizacyjnych i elektrycznych,
        2.  wydanie pozwolenia na budowę,
        3.  cesje praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na rzecz Kupującego w celu stwierdzenia przydatności sprzedawanego gruntu dla inwestycji planowanych przez Kupującego.
    7.  Kupujący w okresie pomiędzy umową przedwstępną, a umową finalną nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnych inwestycji zwiększających wartość czy atrakcyjność działki. Wszelkie ekspertyzy i pozwolenia uzyskane i finansowane przez Kupującego stanowią jego własność. Objęte są tajemnicą handlową.
    8.  Kupujący poniesie nakłady finansowe na ekspertyzy i pozwolenia związane z planowaną inwestycją.
    9.  Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży działek.
    10.  Wnioskodawca posiada jeszcze dwie działki, jednak ich nie sprzeda lecz przekaże córkom.
3.  Działka nr 3 o powierzchni 0,0547
    1.  Wnioskodawca nie występował o objęcie działki planem zagospodarowania przestrzennego.
    2.  W momencie sprzedaży będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy. Z wnioskiem o jej wydanie wystąpi Kupujący.
    3.  Działka była wykorzystywana do produkcji upraw rolnych.
    4.  Wnioskodawca nie udostępniał i nie udostępnia działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.
    5.  Umowa przedwstępna sprzedaży zawiera następujące warunki:
        1.  uzyskanie przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego,
        2.  przeprowadzenie przez Kupującego analizy stanu prawnego i uznanie przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
        3.  uzyskanie przez Kupującego ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
        4.  potwierdzenie przez Kupującego, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
        5.  potwierdzenie, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej,
        6.  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz zezwalającej na realizację między innymi inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych.
    6.  W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił szerokiego pełnomocnictwa Kupującemu w celu weryfikacji przydatności nieruchomości działki dla kupującego. Pełny zakres pełnomocnictwa zawiera akt notarialny umowy przedwstępnej. A w szczególności:
        1.  uzyskanie warunków technicznych przyłączy kanalizacyjnych i elektrycznych,
        2.  wydanie pozwolenia na budowę,
        3.  cesje praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na rzecz Kupującego w celu stwierdzenia przydatności sprzedawanego gruntu dla inwestycji planowanych przez Kupującego.
    7.  Kupujący w okresie pomiędzy umową przedwstępną a umową finalną nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnych inwestycji zwiększających wartość czy atrakcyjność działki. Wszelkie ekspertyzy i pozwolenia uzyskane i finansowane przez Kupującego stanowią jego własność. Objęte są tajemnicą handlową.
    8.  Kupujący poniesie nakłady finansowe na ekspertyzy i pozwolenia związane z planowaną inwestycją.
    9.  Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży działek.
    10.  Wnioskodawca posiada jeszcze dwie działki, jednak ich nie sprzeda lecz przekaże córkom.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe – sprzedaż działek na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną – będzie stanowiło dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, zbycie nieruchomości opisanej w stanie faktycznym wniosku na rzecz firmy, z którą podpisał umowę przedwstępną nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości.

Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem złożonego wniosku nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT, z uwagi, że Wnioskodawca nie działa w ramach niniejszej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Na nieruchomości nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza i Wnioskodawca nie nabył nieruchomości w ramach prowadzenia działalności, a jako osoba fizyczna.

Dodatkowo, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Nie ogłaszał się w mediach, internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca uważa, że działania te mieszczą się w zwyczajowym zakresie działań podejmowanych przez niego, dysponując majątkiem prywatnym w celu dokonania jego sprzedaży i nie powinny być uznawane za działania wykonywane przez podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości jest jednorazową sprzedażą majątku osobistego i w związku z tym Wnioskodawca uważa, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości będącej majątkiem osobistym w sposób incydentalny. Udzielone pełnomocnictwo pozwala kupującemu sprawdzić przydatność nieruchomości do jego inwestycji. Jeżeli kupujący uzyska pozwolenie na budowę budynków magazynowo-logistycznych oraz zgody na przyłącza elektryczne i kanalizacyjne to być może dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, o ile nie wystąpią inne przyczyny obiektywne lub finansowe.

W zaistniałej sytuacji Wnioskodawca nie spełnia warunków z art. 15 Ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. z 2018, poz. 2174 t. j.).

Reasumując, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a dostawa – sprzedaż nieruchomości nie jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W rozumieniu Wnioskodawcy wskazana transakcja nie podlega podatkowi od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Według art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.).

W powyższej kwestii wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), orzekając, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. W ocenie NSA, ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W świetle powyższego w niniejszej sprawie konieczne stało się ustalenie, czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działek podjął/zamierza podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie to następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w lutym 2001 r. nabył na podstawie aktu notarialnego darowizny od rodzeństwa działki o numerach ewidencyjnych działka nr 1, działka nr 2 i działka nr 3. Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta (…), o który Wnioskodawca nie występował, zgodnie z którym działki te znajdują się na terenie o przeznaczeniu zabudowy usługowej z dopuszczeniem obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Wnioskodawca, nie prowadzi działalności gospodarczej i na działkach również nie była prowadzona działalność gospodarcza, w tym rolnicza. Działki były wykorzystywane do produkcji upraw rolnych. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Nie występował on do gminy o przekształcenie działek. Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podjąć żadnych działań w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, czyli uzbrojenia terenu, budowy drogi, sieci energetycznej, sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej itp. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie ogłaszał się w mediach z zamiarem chęci jej sprzedaży. Posiada on inne działki gruntu przeznaczone również pod inwestycje przemysłowe i w przyszłości chyba będzie zmuszony je sprzedać, jeśli sam nie będzie w stanie ich zagospodarować. Wnioskodawca nie udostępniał i nie udostępnia działek osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży działek. Wnioskodawca posiada jeszcze dwie działki, jednak ich nie sprzeda, lecz przekaże córkom.

Ponieważ działki o numerach ewidencyjnych działka nr 1, działka nr 2 i działka nr 3 przeznaczone są pod inwestycje przemysłowe Wnioskodawca postanowił wraz z właścicielami sąsiednich działek podpisać umowę przedwstępną sprzedaży gruntu z inwestorem zainteresowanym zakupem działek. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w maju 2019 r. i zawiera szereg warunków jakie muszą być spełnione, aby doszło do zawarcia finalnej umowy. Firma, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną została mu przedstawiona przez pracowników Urzędu Miasta w (…), który poszukuje inwestorów do zagospodarowania tych terenów. W momencie sprzedaży będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy. Z wnioskiem o jej wydanie wystąpi Kupujący. Umowa przedwstępna sprzedaży zawiera następujące warunki:

*   uzyskanie przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego,
*   przeprowadzenie przez Kupującego analizy stanu prawnego i uznanie przez Kupującego wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
*   uzyskanie przez Kupującego ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
*   potwierdzenie przez Kupującego, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
*   potwierdzenie, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej,
*   uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz zezwalającej na realizację między innymi inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych.

W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawca udzielił szerokiego pełnomocnictwa Kupującemu w celu weryfikacji przydatności nieruchomości działek dla kupującego. Pełny zakres pełnomocnictwa zawiera akt notarialny umowy przedwstępnej. A w szczególności:

*   uzyskanie warunków technicznych przyłączy kanalizacyjnych i elektrycznych,
*   wydanie pozwolenia na budowę,
*   cesje praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na rzecz Kupującego w celu stwierdzenia przydatności sprzedawanego gruntu dla inwestycji planowanych przez Kupującego.

Kupujący w okresie pomiędzy umową przedwstępną, a umową finalną nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnych inwestycji zwiększających wartość, czy atrakcyjność działek. Wszelkie ekspertyzy i pozwolenia uzyskane i finansowane przez Kupującego stanowią jego własność. Objęte są tajemnicą handlową.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął/podejmie w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt zawarcia umowy przedwstępnej z Kupującym, w ramach której udzielono mu szerokiego pełnomocnictwa celem dokonywania szeregu czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019, poz. 1145) – zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego – w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Na podstawie art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Dziale VI Przedstawicielstwo.

Stosownie do art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego – umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Mając na uwadze całokształt okoliczności należy stwierdzić, że wykonywane przez Kupującego czynności w ramach umowy przedwstępnej na podstawie udzielonego mu przez Wnioskodawcę szerokiego pełnomocnictwa, m.in. uzyskanie warunków technicznych przyłączy kanalizacyjnych i elektrycznych, wydanie pozwolenia na budowę, cesje praw i obowiązków z umowy przedwstępnej na rzecz Kupującego w celu stwierdzenia przydatności sprzedawanego gruntu dla inwestycji planowanych przez Kupującego oraz uzyskanie przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy będzie przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności. W konsekwencji przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy będzie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń będzie wskazywał na aktywność Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym samym stwierdzić należy, że Wnioskodawca będzie wykonywał typowe działania charakteryzujące aktywność profesjonalnego handlowca (tj. działania podjęte w ramach udzielonego pełnomocnictwa).

Wobec powyższego podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności będą wykluczały sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr 1, 2 i 3 będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca w związku z tą sprzedażą będzie działać jako podatnik podatku na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem sprzedaż działek na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną – będzie stanowiła dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.