Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-663/12/LSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-09-06
Teza: Sposób fakturowania remontów części wspólnych nieruchomości oraz mediów i usług komunalnych poniesionych przez wspólnotę z tytułu pokrycia kosztów utrzymania części wspólnych.
Słowa kluczowe: części-części wspólne; dokumentowanie; media; nieruchomości-zarząd nieruchomością; refakturowanie; stawka-stawki podatku; wspólnoty
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 749) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 maja 2012r. (data wpływu 24 maja 2012r.), uzupełnionego pismem z dnia 20 sierpnia 2012r. (data wpływu 28 sierpnia 2012r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu fakturowania remontów części wspólnych nieruchomości oraz mediów i usług komunalnych poniesionych przez wspólnotę z tytułu pokrycia kosztów utrzymania części wspólnych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2012r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu fakturowania remontów części wspólnych nieruchomości oraz mediów i usług komunalnych poniesionych przez wspólnotę z tytułu pokrycia kosztów utrzymania części wspólnych.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 sierpnia 2012r. (data wpływu 28 sierpnia 2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 14 maja 2012r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Powszechną sytuacją w kraju na tle ustawy o własności lokali jest stan, w którym nieruchomość wspólna pozostaje w całości przeznaczona na cele mieszkalne. Rzadziej, choć zwłaszcza w centrach miast dość powszechnie partery lub przyziemia budynków mieszkalnych mogą być wykorzystywane na cele gospodarcze, co powoduje, iż użytek powierzchni lokali w takich wspólnotach jest mieszany, przeważająco mieszkalny, a jedynie w części użytkowy.

Powyższe w zupełności nie dotyczy nieruchomości wspólnej Wspólnoty Nieruchomości Użytkowych ,,…” w K.

Stan prawny nieruchomości wspólnej. Budynek stanowiący nieruchomość wspólną w interpretowanym przypadku pozostaje budynkiem administracyjno biurowym na podstawie prawomocnej decyzji administracyjnej Prezydenta Miasta K. nr … z dnia 27 czerwca 1995 roku, która z pierwotnej funkcji hotelu robotniczego zmieniła funkcję na budynek administracyjno-biurowy. W korespondencji z powołaną decyzją budynek ujmowany jest w ewidencji gruntów i budynków jako budynek administracyjno biurowy, a wszystkie lokale jako lokale użytkowe. Użytek biurowy wyodrębnionych samodzielnych lokali na wszystkich kondygnacjach i wszystkich samodzielnych lokali magazynowych w kondygnacji przyziemia pozostaje ujawniony w księgach wieczystych jeszcze przed zawiązaniem wspólnoty. Statut Wspólnoty potwierdza powyższy stan prawny zaistniały jeszcze przed powołaniem wspólnoty. Tak więc przynajmniej od 1995 roku, a faktycznie również we wcześniejszych okresach budynek wykorzystywany był i jest nadal jako biurowiec. W nieruchomości wspólnej nie ma i przynajmniej od 1995 roku nie było żadnych lokatorów, a stan ten jest aktualny także w okresie zarządzania nieruchomością wspólną przez stronę w postępowaniu o indywidualną interpretację podatkową. W toku istnienia wspólnoty, tj. od 2008 roku doszło do szeregu sporów sądowych pomiędzy uczestnikami wspólnoty, w toku których charakter prawny lokali zgodny z ujawnionym w księgach wieczystych i opisanym wyżej pozostaje potwierdzony prawomocnymi orzeczeniami sadów Rejonowego w B. i Okręgowego w K. Nadto w zakresie wymiaru podatku od nieruchomości prawomocne decyzje Prezydenta Miasta K. stwierdzają, iż przedmiotem opodatkowania są grunty związane z działalnością gospodarczą i lokale niemieszkalne związane z działalnością gospodarczą. Podstawą decyzji Prezydenta pozostają art. 207 i 210 z związku z art. 21 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa art. 2, 3, 4, 5, 6 i 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, oraz uchwał Rady Miasta K. ostatnio z dnia 26 października 2011 roku. Nadto w rozumieniu odrębnych przepisów dotyczących zasad eksploatacji nieruchomości wspólnej z uwagi na powierzchnię całkowitą budynku wynoszącą 3.200 m² budynek jest niespornie budynkiem publicznym.

Uczestnicy wspólnoty. Zawiązana w styczniu 2008 roku Wspólnota Nieruchomości Użytkowych „….” została od początku swego istnienia zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów u usług. Uczestnikami wspólnoty pozostaje 12 podmiotów prawnych: spółek prawa handlowego, przedsiębiorców rejestrowanych w ewidencji działalności gospodarczej oraz osób fizycznych pobierających pożytki cywilne, na zasadzie umów najmu od posiadanych wyodrębnionych lokali biurowych lub magazynowych. Wszyscy uczestnicy wspólnoty są podatnikami podatku VAT i posiadają numer identyfikacji podatkowej NIP. Uczestnicy korzystają ze swych lokali bądź to na potrzeby własnej działalności gospodarczej, lub na wynajem, zawsze jednak na rzecz najemców - podmiotów gospodarczych. Realnie cała wykorzystywana powierzchnia użytkowa budynku pozostaje w posiadaniu podmiotów gospodarczych podatników podatku VAT (gdyż osoby fizyczne uczestnicy wspólnoty, jeśli nie prowadzą działalności gospodarczej wynajmują swe lokale zgodnie z ich użytkiem na biura.)

Rozliczenia wspólnotowe. Zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali współwłaściciele -uczestnicy wspólnoty ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz koszty swoich wyodrębnionych lokali płacąc miesięczne zaliczki. Dowodem wskazującym na wielkość obciążeń właściciela z tytułu zaliczek na koszty utrzymania części wspólnych i samodzielnych lokali zgodnie z Ustawą o własności lokali są „zawiadomienia o zaliczkach” na dany rok obrotowy. Jednak z uwagi na fakt prowadzenia działalności gospodarczej i konieczności dokumentowania kosztów we wspólnocie wystawiane są rachunki oddzielnie dla samodzielnych, wyodrębnionych lokali, oddzielnie dla części wspólnych - partycypacji w częściach wspólnych stosownie do posiadanego udziału we wspólnocie oraz oddzielnie na zaliczki na fundusz remontowo - awaryjny. Jeżeli we wspólnocie przeprowadzono lub prowadzi się zadanie gospodarcze przekraczające czynności zwykłego zarządu na podstawie uchwały Zebrania Wspólnoty, np. remont i ocieplenie dachu po sfinansowaniu i wykonaniu remontu również wystawiano rachunki na każdego uczestnika wspólnoty rozdzielając koszty uczestnictwa w remoncie zgodnie z wielkością posiadanych udziałów.

Bieżący formalny stan prawny.

W okresie zawiązania wspólnoty (styczeń 2008) jej ówczesny Zarząd dążąc do wyjaśnienia sytuacji prawnej w zakresie rozliczenia podatku VAT i zapewnienia legalności i pewności prawnej działania wspólnoty zwrócił się do Ministra Finansów o indywidualną interpretację przepisów dotyczących rozliczeń w konkretnej podmiotowej wspólnocie, uzyskując zgodnie z ówczesnymi poglądami organów podatkowych niekorzystne dla wspólnoty stanowisko wykluczające wewnętrzne rozliczanie podatku VAT (wystawianie faktur VAT dla uczestników wspólnoty.) Wspólnota nie zaskarżyła interpretacji i zastosowała się i stosuje się nadal do uzyskanej interpretacji.

W latach 2009 do 2011 doszło jednak do istotnej zmiany poglądów prawnych i zasad interpretacji oraz zapadło szereg istotnych orzeczeń sądowych, w tym Sądu Najwyższego, które zdaniem strony w postępowaniu powodują, że dotychczasowa interpretacja nie może być dalej stosowana. W konsekwencji koniecznym jest jej uchylenie i zastąpienie nową interpretacją, w treści której uwzględniona zostanie zmiana poglądów prawnych, tak aby sytuacja prawnopodatkowa Wspólnoty Nieruchomości Użytkowych „…” kształtowana na podstawie indywidualnej interpretacji prawa nie była niekorzystna (gorsza) dla strony w stosunku do zasad obecnie wynikających z powszechnie obowiązującej interpretacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 20 sierpnia 2012r.):

a. Czy w istniejącym stanie prawnym i faktycznym polegającym na możliwości legalnego wykorzystania nieruchomości wspólnej wyłącznie na cele gospodarcze i faktycznym 100% wykorzystaniu nieruchomości na te cele dozwolone jest wystawianie przez wspólnotę faktur VAT uczestnikom wspólnoty – właścicielom wyodrębnionych lokali z tytułu:

*   remontów przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną a dotyczących części wspólnych,
*   remontów w granicach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną a dotyczącą części wspólnych.

b. Czy w istniejącym stanie prawnym i faktycznym dozwolone jest wystawianie przez wspólnotę faktur VAT uczestnikom wspólnoty – właścicielom wyodrębnionych lokali z tytułu;

*   kosztów mediów i usług komunalnych poniesionych przez wspólnotę, w części obciążającej części wspólne nieruchomości wspólnej?

Zdaniem Wnioskodawcy, dla wydania nowej indywidualnej interpretacji w zakresie rozliczeń wewnętrznych podatku VAT w podmiotowej wspólnocie organ orzekający winien uwzględnić wyżej wykazany stan nieruchomości i wspólnoty oraz, w zakresie stanu prawnego uwzględnić dotychczas pominięte:

*   art. 6 ust 4 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 roku w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczącą podatków obrotowych (77/388/EWG),
*   dyrektywę 2006/112/WE z 28 listopada 2006 w sprawie podatku od wartości dodanej,
*   interpretację ogólna nr PT 8/033/101/AEW/11/PT-571 Ministra Finansów z 21 czerwca 2011 roku Dz. Min. Fin z dnia 2 sierpnia 2011 roku nr 6 poz. 27,
*   orzeczenia NSA uwzględnione w wyżej powołanej interpretacji: tj.: wyrok z dn. 20 marca 2009r. sygn. Akt I FSK 742/10 wyrok z dnia 2 grudnia 2010 roku sygn. akt I FSK 2038/09 wyrok z dnia 4 lutego 20011r. sygn. akt I FSK 217/10,
*   uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 grudnia 2007 roku sygn. CZP 65/0765,
*   orzeczenia wskazane przez doradcę podatkowego w pierwotnym wniosku, a wyszukane na podstawie systemu informacji prawnej Info lex LEX OMEGA jako materiał prawny związany ze stosowaniem i interpretacją art. 12 i 13 ustawy,
*   orzeczenie NSA z dnia 10 marca 2011r. sygn. akt FSK 423/10 roku dotyczące świadczenia przez wspólnotę dostaw energii i mediów do wyodrębnionych lokali na terenie nieruchomości wspólnej,
*   interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 1 lipca 2011r. sygn. IBPP3/ 443-747/11/IK.

W opinii wszystkich reprezentowanych uczestników wspólnoty oraz reprezentującego wspólnotę właścicielskiego Zarządu Wspólnoty organ udzielający interpretacji winien uwzględniając powołany materiał prawny:

*   uznać prawo podmiotowej wspólnoty do rozliczania podatku VAT (wystawiania faktur VAT) z uczestnikami wspólnoty od wszelkich postaci mediów, a w szczególności ciepła i energii elektrycznej oraz usług komunalnych i ochrony obiektu obciążających właścicieli lokali z tytułu pokrycia kosztów utrzymania powierzchni wspólnych, w proporcji do udziału lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej, w następstwie uznania wykazanej specyfiki nieruchomości wspólnej, przesądzającej o wykorzystaniu powierzchni wspólnych na cele związane z prowadzona działalnością gospodarczą oraz uznania, iż Wspólnota jako podmiot nie jest ostatecznym konsumentem,
*   uznać prawo podmiotowej wspólnoty do rozliczania podatku VAT (wystawiania faktur VAT) z uczestnikami wspólnoty z tytułu prowadzonych remontów przekraczających czynności zwykłego zarządu takich jak: termomodernizacja dachu, wymiana stolarki okiennej na powierzchniach wspólnych (zadanie termomodernizacyjne) izolacja i termomodernizacja przyziemia budynku, inwestycje we wspólne źródło ciepła (modernizacja wymiennika, sterowanie instalacją cieplną czy budowa kotłowni gazowej) budowa parkingu na terenie wspólnotowym,
*   uznać prawo podmiotowej wspólnoty do rozliczania podatku VAT (wystawiania faktur VAT) z uczestnikami wspólnoty z tytułu prowadzonych remontów nie przekraczających czynności zwykłego zarządu w następstwie uznania wykazanej specyfiki nieruchomości wspólnej, przesądzającej o wykorzystaniu całości powierzchni obiektu na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Finalnie zatem występująca z wnioskiem o interpretację wspólnota zabiega o uznanie przez organ podatkowy jej realnie 100% gospodarczego charakteru i dopuszczenie do pełnego obrotu podatkowego na ogólnych zasadach, w tym w szczególności do rozliczenia podatku VAT w stosunkach wewnętrznych wspólnoty bez ograniczenia.

Postulując powyższe Wnioskodawca podnosi, iż uznanie jego stanowiska nie wiąże się z jakimkolwiek uszczupleniem w zakresie poboru podatku VAT po stronie organów skarbowych.

W wyniku uznania stanowiska podatnika przez organ orzekający VAT od mediów i remontów rozliczony zostanie z najemcami również podatnikami podatku VAT, a ci rozliczą go ze swoimi klientami, aż do szczebla ostatecznego konsumenta. Zmiana sposobu rozliczenia podatku VAT sprzyjać będzie zwiększeniu nakładów na remonty, a w konsekwencji podwyższeniu wartości nieruchomości (podatek dochodowy przy obrocie lokalami,) oraz wzrostem sprzedaży lokalnych wykonawców budowlanych ze skutkami w zakresie wzrostu ogólnego przychodu podatkowego generowanego w związku z istnieniem i zarządzaniem wspólnotą. Wydaje się, iż nie są to skutki którym organ orzekający winien się przeciwstawiać mocą swej decyzji administracyjnej.

Nadto zważywszy wskazany obszerny materiał prawny w pełni odnoszący się do konkretnego stanu faktycznego oraz jego realną treść organ orzekający nie powinien zmierzać do ograniczania stosowania zasad interpretacji wypracowanych w toku wcześniejszych sporów z podatnikami w konkretnej sprawie narażając stronę na relacje sporne, zwłaszcza zważywszy, iż występująca z wnioskiem o interpretację wspólnota pozostaje nastawiona na pełne stabilne wyjaśnienie zagadnień prawnych i ich rzetelne stosowanie w praktyce.

Więcej jeszcze wydaje się uzasadnionym domagać się, by status prawny tego samego przedmiotu opodatkowania, tj.: budynku obejmującego lokale i powierzchnie wspólne oraz grunty, w zakresie podatku od nieruchomości oraz w zakresie podatku VAT był jednolity. Wydaje się niedopuszczalnym i krzywdzącym dla Wspólnoty, że w zakresie podatków lokalnych nieruchomość wspólna niespornie jest traktowana jako przedmiot procesu gospodarczego ze skutkiem w postaci wymiaru wyższego podatku niż od lokali mieszkalnych, gdy jednocześnie w zakresie rozliczenia podatku VAT uznanie gospodarczego charakteru nieruchomości wspólnej dotychczas nie nastąpiło. Istotnym jest też, iż wobec wyłącznie gospodarczego przeznaczenia lokali wyodrębnionych powierzchnie wspólne - komunikacyjne i pomocnicze służą wykorzystaniu powierzchni gospodarczych, a zatem winny być traktowane analogicznie, co do ich charakteru jako powierzchnie gospodarcze. Posiłkowo, na potrzeby określania charakteru powierzchni wspólnych dodać trzeba, iż z tytułu wykorzystania powierzchni wspólnych na cele gospodarcze Wspólnota uzyskuje przychody, a to z najmu dachu na cele związane z instalacją urządzeń klimatyzacyjnych oraz anten, a w przeszłości wynajmowano część holu pod maszynę weddingową. Jednocześnie powierzchnie wspólne nie służą uczestnikom wspólnoty, którzy lokują siedziby swych firm czy działalności gospodarczych lub mają miejsca zamieszkania poza nieruchomością wspólną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonane są przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że budynek administracyjno biurowy stanowi nieruchomość wspólną. Wszystkie lokale w budynku są lokalami użytkowymi. W nieruchomości wspólnej nie ma i nie było żadnych lokatorów. Uczestnikami wspólnoty pozostaje 12 podmiotów prawnych: spółek prawa handlowego, przedsiębiorców rejestrowanych w ewidencji działalności gospodarczej oraz osób fizycznych pobierających pożytki cywilne, na zasadzie umów najmu od posiadanych wyodrębnionych lokali biurowych lub magazynowych. Wszyscy uczestnicy wspólnoty są podatnikami podatku VAT i posiadają numer identyfikacji podatkowej NIP.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów u usług. Cała wykorzystywana powierzchnia użytkowa budynku pozostaje w posiadaniu podmiotów gospodarczych podatników podatku VAT (gdyż osoby fizyczne uczestnicy wspólnoty, jeśli nie prowadzą działalności gospodarczej wynajmują swe lokale zgodnie z ich użytkiem na biura.)

Współwłaściciele - uczestnicy wspólnoty ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz koszty swoich wyodrębnionych lokali płacąc miesięczne zaliczki (zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali). Dowodem wskazującym na wielkość obciążeń właściciela z tytułu zaliczek na koszty utrzymania części wspólnych i samodzielnych lokali zgodnie z Ustawą o własności lokali są „zawiadomienia o zaliczkach” na dany rok obrotowy. Z uwagi na prowadzenie działalności gospodarczej i konieczność dokumentowania kosztów we wspólnocie wystawiane są rachunki oddzielnie dla samodzielnych, wyodrębnionych lokali, oddzielnie dla części wspólnych - partycypacji w częściach wspólnych stosownie do posiadanego udziału we wspólnocie oraz oddzielnie na zaliczki na fundusz remontowo - awaryjny. Jeżeli we wspólnocie przeprowadzono lub prowadzi się zadanie gospodarcze przekraczające czynności zwykłego zarządu na podstawie uchwały Zebrania Wspólnoty, np. remont i ocieplenie dachu po sfinansowaniu i wykonaniu remontu również wystawiano rachunki na każdego uczestnika wspólnoty rozdzielając koszty uczestnictwa w remoncie zgodnie z wielkością posiadanych udziałów.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy możliwości dokumentowania fakturami VAT remontów części wspólnych nieruchomości w granicach zwykłego zarządu jak i przekraczającym zwykły zarząd oraz mediów i usług komunalnych poniesionych przez wspólnotę z tytułu pokrycia kosztów utrzymania części wspólnych.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali, ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Z powyższego przepisu wynika, że postanowienia ww. ustawy o własności lokali odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak też do lokali o innym przeznaczeniu tzw. lokali użytkowych (lokali sklepowych, usługowych, handlowych, biurowych, gastronomicznych, garaży i innych).

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywozu nieczystości.

Z powyższych tytułów na rzecz wspólnoty właściciele zobowiązani są do uiszczania zaliczek w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona w trybie przepisów ustawy o własności lokali ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz.

Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali). Z kolei art. 22 ust. 1 i 2 powołanej ustawy stanowi, iż czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5 ww. ustawy o własności lokali, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Z powołanej wyżej regulacji art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wynikają na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali) oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m. in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego do części wspólnych nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego do części wspólnych.

Mając zatem na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy Wspólnota nabywa towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej (tj. media, usługi komunalne, usługi remontowe) to nie wykonuje ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli. Jednocześnie odnośnie zaliczek pobieranych przez Wspólnotę od członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i funduszu remontowego do części wspólnych, stwierdzić należy, iż zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty lokali użytkowych - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej.

Tym samym Wspólnota nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w zakresie pobierania opłat od członków wspólnoty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i na fundusz remontowy. A zatem brak jest podstaw do wystawienia z tego tytułu faktur VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości dokumentowania fakturami VAT remontów części wspólnych oraz mediów i usług komunalnych poniesionych przez wspólnotę z tytułu pokrycia kosztów utrzymania części wspólnych, należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo odnośnie powołanych we wniosku orzeczeń NSA należy stwierdzić, że sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.).

Zatem powołane w stanowisku wyroki NSA nie stanowią podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.

Również powołana przez Wnioskodawcę interpretacja indywidualna IBPP3/443-747/11/IK dotyczy indywidualnej sprawy podmiotu, który o nią wystąpił i nie stanowi źródła powszechnie obowiązującego prawa. Należy jednakże zauważyć, że jest to interpretacja wydana w wyniku orzeczenia WSA i zawarte w niej rozstrzygniecie nie jest sprzeczne z niniejszym stanowiskiem.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.