Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-3.4011.270.2018.3.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-06
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia domu.
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 10 sierpnia 2018 r. (data wpływu 13 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym pismami z dnia 10 września 2018 r. (data wpływu 11 września 2018 r.) oraz z dnia 14 października 2018 r. (data wpływu 16 października 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony pismami z dnia 10 września 2018 r. i z dnia 14 października 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jest właścicielką domu w X. Działka pod budowę domu została kupiona w 2016 r. Dom został zbudowany i oddany do użytku w 2018 r. W 2017 r. na budowę domu został zaciągnięty kredyt hipoteczny w B. z siedzibą w Polsce w wysokości 440 000 zł. W 2018 r. \[został zaciągnięty\] kredyt refinansowany w banku A. z siedzibą w Polsce do kwoty 540 000 zł.

Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż domu w ciągu kilku następnych miesięcy. Za uzyskane ze sprzedaży domu pieniądze chciałaby spłacić kredyt hipoteczny zaciągnięty na jego wybudowanie, a za pozostałą kwotę kupić inną nieruchomość, przeznaczoną na własne cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 10 września 2018 r. (data wpływu 11 września 2018 r.) wskazano:

1.  Na budowę domu najpierw został zaciągnięty kredyt konsumpcyjny w wysokości 100 000 zł w A. SA przez Wnioskodawczynię. Fakt ten miał miejsce w czerwcu 2017 r. Dnia 18 lipca 2017 r. na budowę domu został zaciągnięty kredyt „XYZ” w B. SA w wysokości 359 507 zł 13 gr przez Wnioskodawczynię. Obydwa kredyty zostały zaciągnięte na budowę domu jednorodzinnego w X. Wnioskodawczyni poinformowała, że przez słowo dom, ma na myśli budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym realizuje własne cele mieszkaniowe, czyli ona i jej rodzina mieszka w tym domu, śpi, je, odpoczywa.
2.  Kredyt refinansowy, o którym mowa we wniosku, został zaciągnięty przez Wnioskodawczynię oraz jej męża, w A. SA jako kredyt hipoteczny XXY. Udzielony został na potrzeby mieszkaniowe, celem spłaty kredytów, konsumpcyjnego w wysokości 100 000 zł zaciągniętego w A. SA oraz hipotecznego w wysokości 359 507 zł 13 gr zaciągniętego w B. SA. Kredyt refinansowy został udzielony na 230 miesięcy, rzeczywista roczna stopa oprocentowania w dniu zawarcia umowy wynosi 4,45%. Kredyt refinansowy został zaciągnięty dla obniżenia wysokości rat kredytowych, ponieważ płacąc dwa kredyty, zobowiązania Wnioskodawczyni były większe. Całkowita kwota wypłaconego kredytu refinansowego wyniosła 540 000 zł. Z tej kwoty zostało potrącone ubezpieczenie kredytu w kwocie 17 550 zł, koszt oceny wartości nieruchomości w wysokości 700 zł, suma składek z tytułu umów ubezpieczenia nieruchomości za cały okres spłaty kredytu w wysokości 9 072 zł, podatek PCC w wysokości 19 zł, koszt zastosowania podwyższonej marży do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki na rzecz A. SA w wysokości 3 078 zł 52 gr.
3.  Kredyt refinansowy posłużył do spłaty dwóch kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawczynię, czyli kredytu: konsumpcyjnego w wysokości 100 000 zł zaciągniętego w A. SA oraz hipotecznego w wysokości 359 507,13 zł zaciągniętego w B. SA. Po spłacie tych kredytów z kredytu refinansowego pozostała jej kwota w wysokości 80 492,87 zł, która została przeznaczona na dokończenie budowy domu w X, czyli na wykończenie kuchni, łazienek, zrobienie schodów zewnętrznych, pomalowanie elewacji budynku (materiały i robocizna), meble.
4.  Środki uzyskane ze sprzedaży domu, po spłacie kredytu refinansowego, Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania lub małego domu jednorodzinnego. Tą kwotą zamierza ona pokryć wydatki na zakup mieszkania lub małego domu jednorodzinnego oraz dokonanie w tej nieruchomości prac remontowych przygotowujących do zamieszkania. Jej własne osobiste cele mieszkaniowe w nabytej nieruchomości będzie realizowała wraz z mężem oraz córką, a mianowicie będą oni mieszkać w tej nieruchomości.
5.  Kwotę uzyskaną z transakcji sprzedaży domu w X, która pozostanie po spłacie kredytu refinansowego, Wnioskodawczyni zamierza wydatkować w terminie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpi zbycie tego domu.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 14 października 2018 r. (data wpływu 16 października) wskazano:

1.  Do pierwotnie zaciągniętych kredytów w 2017 r. nie przystąpił mąż Wnioskodawczyni. Kredyty wzięła sama, odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z tych dwóch umów kredytowych ponosi sama. Stroną tych umów jest Wnioskodawczyni.
2.  Zgodnie z zawarta umową za zobowiązania wynikające z zaciągniętego w 2018 r. kredytu refinansowego w A. odpowiada Wnioskodawczyni z mężem solidarnie.
3.  Kredyt refinansowy posłużył do spłaty dwóch kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawczynię, czyli kredytu: konsumpcyjnego w wysokości 100 000 zł zaciągniętego w A. SA oraz hipotecznego w wysokości 359 507,13 zł zaciągniętego w B. SA. Po spłacie tych kredytów z kredytu refinansowego Wnioskodawczyni pozostała kwota w wysokości 80 492,87 zł, która została przeznaczona na dokończenie budowy domu w X, czyli na wykończenie kuchni, łazienek, zrobienie schodów zewnętrznych, pomalowanie elewacji budynku (materiały i robocizna), meble.
4.  Udzielony Wnioskodawczyni kredyt konsumpcyjny w 2017 r. przez A. został udzielony na dowolny cel. Został on wykorzystany w całości na wybudowanie fundamentów i ścian domu w X. Ponieważ warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego w 2017 r przez B. SA było wybudowanie fundamentów i ścian ze środków własnych, a Wnioskodawczyni takich nie posiadała. Dlatego został przeze nią zaciągnięty kredyt konsumpcyjny w 2017 r w A..
5.  Data zawarcia przez Wnioskodawczynię związku małżeńskiego – 6 grudnia 2012 r.
6.  Data zawarcia umowy majątkowej przedmałżeńskiej - ustrój rozdzielności majątkowej 27 listopada 2012 r.
7.  Dom w X jest osobistym majątkiem Wnioskodawczyni.
8.  Działka na której wybudowany jest dom jest osobistym majątkiem Wnioskodawczyni.
9.  Zbycie przedmiotowego domu nie będzie miało miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej.
10.  Właścicielem nieruchomości, którą Wnioskodawczyni zamierza kupić będzie ona, nie będzie w niej prowadzona działalność gospodarcza.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (po przeformułowaniu):

1.  Czy środki finansowe uzyskane ze sprzedaży domu w części wydatkowanej na spłatę kredytu refinansowego podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19%?
2.  Czy od pozostałej kwoty, po spłacie kredytu, przeznaczonej na zakup innej nieruchomości, przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe, trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy 19%

Wnioskodawczyni przedstawił następujące stanowisko (po przeformułowaniu):

Uważam, że środki finansowe uzyskane ze sprzedaży domu w części wydatkowanej na spłatę kredytu refinansowego nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ kredyt ten został zaciągnięty przed dniem zbycia nieruchomości i był w całości wydatkowany na wybudowanie mojego domu w X. Dom ten służy wyłącznie jako moje własne cele mieszkaniowe.

Pozostała kwota po spłacie kredytu zostanie przeznaczona na zakup innej nieruchomości, co stanowi tzw. własne cele mieszkaniowe i też jest zwolniona z opodatkowania.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, celem mieszkaniowym jest m.in. zakup mieszkania, domu oraz gruntu przeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego.

Wydatkiem na własny cel mieszkaniowy jest również wydatek poniesiony na spłatę kredytu hipotecznego lub kredytu refinansowego, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na m.in. nabycie lokalu mieszkalnego/domu, stanowiącego odrębną nieruchomość.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)˗c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z tego tytułu w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem domu w X. Działka pod budowę domu została kupiona w 2016 r. i jedynym jej właścicielem jest również Wnioskodawczyni. Dom został zbudowany i oddany do użytku w 2018 r. Nieruchomość ta stanowi osobisty majątek Wnioskodawczyni.

W 2017 r. na budowę domu Wnioskodawczyni (jako jedyny kredytobiorca) zaciągnęła dwa kredytu, tj.:

*   konsumpcyjny w wysokości 100 000 zł w A. SA, został udzielony na dowolny cel; został on wykorzystany w całości na wybudowanie fundamentów i ścian domu w X,
*   hipoteczny „XYZ” w B. SA w wysokości 359 507 zł 13 gr.

Za zobowiązania wynikające z ww. kredytów odpowiada tylko Wnioskodawczyni.

Ponadto w 2018 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt refinansowy w A. SA jako kredyt hipoteczny XXY. Udzielony on został na potrzeby mieszkaniowe, celem spłaty kredytów, konsumpcyjnego w wysokości 100 000 zł zaciągniętego w A. SA oraz hipotecznego w wysokości 359 507 zł 13 gr zaciągniętego w B. SA.

Kredyt refinansowy został zaciągnięty dla obniżenia wysokości rat kredytowych, ponieważ płacąc dwa kredyty, zobowiązania Wnioskodawczyni były większe. Całkowita kwota wypłaconego kredytu refinansowego wyniosła 540 000 zł. Z tej kwoty zostało potrącone ubezpieczenie kredytu w kwocie 17 550 zł, koszt oceny wartości nieruchomości w wysokości 700 zł, suma składek z tytułu umów ubezpieczenia nieruchomości za cały okres spłaty kredytu w wysokości 9 072 zł, podatek PCC w wysokości 19 zł, koszt zastosowania podwyższonej marży do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki na rzecz A. SA w wysokości 3 078 zł 52 gr.

Za zobowiązania wynikające z kredytu refinansowego Wnioskodawczyni wraz z mężem odpowiadają solidarnie.

Po spłacie ww. kredytów, tj. konsumpcyjnego i hipotecznego z kredytu refinansowego Wnioskodawczyni pozostała kwota w wysokości 80 492 zł 87 gr, która została przeznaczona na dokończenie budowy domu w X, czyli na wykończenie kuchni, łazienek, zrobienie schodów zewnętrznych, pomalowanie elewacji budynku (materiały i robocizna), meble.

Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż domu w ciągu kilku następnych miesięcy. Za uzyskane ze sprzedaży domu pieniądze chciałaby spłacić kredyt refinansowy, a za pozostałą kwotę kupić inną nieruchomość, przeznaczoną na własne cele mieszkaniowe. Tą kwotą zamierza ona pokryć wydatki na zakup mieszkania lub małego domu jednorodzinnego oraz dokonanie w tej nieruchomości prac remontowych przygotowujących do zamieszkania. Jej własne osobiste cele mieszkaniowe w nabytej nieruchomości będzie realizowała wraz z mężem oraz córką, a mianowicie będą oni mieszkać w tej nieruchomości.

Kwotę uzyskaną z transakcji sprzedaży, która pozostanie po spłacie kredytu refinansowego, Wnioskodawczyni zamierza wydatkować w terminie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpi zbycie tego domu.

Zbycie przedmiotowego domu nie będzie miało miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej.

Właścicielem nieruchomości, którą Wnioskodawczyni zamierza kupić będzie ona, nie będzie w niej prowadzona działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast art. 48 ww. ustawy stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

W myśl art. 47 cyt. ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nastąpiło w 2016 r., tj. w dacie nabycia działki gruntu na której następnie Wnioskodawczyni wybudowała budynek mieszkalny.

W związku z tym, planowana w ciągu kilku następnych miesięcy sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, a więc stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, jednak nie mogą to być wydatki na wyposażenie domu, jak np. wydatki na meble, gdyż nie są to koszty wytworzenia nieruchomości.

Ich nabycie czy montaż nie wymaga pozwolenia na budowę. Mogą być one w każdym czasie zdemontowane lub wymienione. Tym samym wydatki te nie mają charakteru prac budowlanych czy remontowych, są związane z umeblowaniem i wyposażeniem budynku mieszkalnego, nie zaś elementem jego konstrukcji. Nie stanowią nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powołanych przepisów prawa podatkowego przychodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

Do kosztów tych można zaliczyć m.in.:

*   cenę zakupu działki,
*   koszt wybudowania domu przeznaczonego na sprzedaż,
*   taksę notarialną,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych,

Nie sposób natomiast uznać za koszt związany z nabyciem przedmiotowej nieruchomości kwoty spłaconego kredytu. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytu zaciągniętego na wybudowanie domu, lecz wyłącznie koszty prac wybudowania domu. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zakwalifikować wydatki na jego nabycie oraz wytworzenie, niezależnie od tego, czy kwoty tych wydatków zostały sfinansowane ze środków własnych Wnioskodawczyni, czy też ze środków pochodzących z udzielonych jej kredytów.

Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości podlega dochód uzyskany z tej sprzedaży, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

We własnym stanowisku Wnioskodawczyni wskazała min., że „środki finansowe uzyskane ze sprzedaży domu w części wydatkowanej na spłatę kredytu refinansowego nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ kredyt ten został zaciągnięty przed dniem zbycia nieruchomości i był w całości wydatkowany na wybudowanie mojego domu (…)”, oraz „Pozostała kwota po spłacie kredytu zostanie przeznaczona na zakup innej nieruchomości, co stanowi tzw. własne cele mieszkaniowe i też jest zwolniona z opodatkowania.”

W związku z powyższym, należy uznać, że stanowisko przedstawione przez Wnioskodawczynię jest nieprawidłowe, gdyż to nie kwota uzyskana ze sprzedaży domu może być zwolniona z opodatkowania, ale jak wskazano powyżej, zwolnienie to może jedynie dotyczyć dochodu uzyskanego ze zbycia domu, ustalonego zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami prawa.

Dodać jednak należy, że Wnioskodawczyni w złożonym wnioski w poz. 69 wskazała, jako przedmiot wniosku – art. 21 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a we własnym stanowisku przywołała ust. 25 tegoż artykułu, który precyzuje, co uważa się za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, który to punkt określa dochody zwolnione z opodatkowania z tytułu zbycia nieruchomości.

W związku z tym organ wyjaśnia, że dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa wspomniany powyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b) - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 21 ust. 29 ww. ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Należy podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Ponadto należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem uzyskanym ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w cytowanym wyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy jasno wynika więc, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) - co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy - zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Nie chodzi zatem tylko o sposób wydatkowania kredytu (pożyczki), podstawową kwestią jest, aby z umowy wynikało na jaki cel został on zaciągnięty. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Jeśli z umowy kredytu lub pożyczki nie wynika na jaki cel zostały one zaciągnięte, to nie ma spełnionego podstawowego warunku aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Zatem, jeśli kredyt refinansowy jest którymś z kolei, ale ostatecznie przeznaczony jest na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe – podatnik zachowuje prawo do zwolnienia. Jednakże jeśli kredyt refinansowy jest związany z restrukturyzacją kilku zobowiązań kredytowych i służy np. spłacie kredytu mieszkaniowego i innego kredytu, wówczas do zwolnienia kwalifikują się te przychody, które odpowiadają tej części kredytu refinansowego, jaka została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego i odsetek od niego. Potwierdza to treść art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć część przychodu ze sprzedaży domu min. na spłatę kredytu refinansowego, który to kredyt posłużył do spłaty dwóch kredytów zaciągniętych przez Wnioskodawczynię, czyli kredytu: konsumpcyjnego w wysokości 100 000 zł zaciągniętego w A. SA oraz hipotecznego w wysokości 359 507 zł 13 gr, zaciągniętego w B. SA. oraz na wykończenie domu.

Ponieważ podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z wydatkowaniem przychodu na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki), z umowy kredytu bankowego powinno wynikać, iż kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Sam fakt wydatkowania środków pieniężnych na spłatę zaciągniętego kredytu konsumpcyjnego na budowę domu, nie daje podstaw prawnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Należy podkreślić, że aby uznać dany kredyt zaciągnięty na własny cel mieszkaniowy, z umowy kredytowej musi wprost wynikać cel, na jaki został on przyznany, czyli że środki pieniężne zostaną wydatkowane na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, stwierdzić należy, że skoro umowa na udzielenie kredytu konsumpcyjnego nie wskazuje konkretnego celu, na jaki został on zaciągnięty (Wnioskodawczyni wskazała, że został zaciągnięty na dowolny cel), chociażby środki te zostały faktycznie przeznaczone na cele mieszkaniowe, to spłata tego kredytu - kredytem refinansowym, nie wypełnia dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przeznaczenie kredytu na cele mieszkaniowe powinno bowiem wynikać wprost z zawartej umowy kredytowej. Natomiast jeżeli z umowy kredytowej nie wynika na jaki cel został on zaciągnięty lub podany jest inny cel, to nie ma spełnionego warunku aby skorzystać z ww. zwolnienia. W związku z powyższym środki finansowe wydatkowane na spłatę kredytu refinansowego, który posłużył spłacie kredytu konsumpcyjnego w ogóle nie mogą być uwzględniane przy obliczeniu dochodu zwolnionego, na podstawie przedmiotowych przepisów.

Niezależnie od powyższego, należy wskazać, że jak wynika z art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2,

które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczyłby ten sam wydatek – raz zaliczając wydatek na nabycie i wytworzenie nieruchomości w koszty uzyskania przychodu, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu którym sfinansował ten właśnie cel (zakup/wytworzenie).

Ustawodawca ustanowił zatem jednoznaczny zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Konstrukcja ww. przepisu art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza jednak, że spłata kredytu zaciągniętego wcześniej np. na zakup lub wytworzenie sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, w której odliczeniu podlegać ma wydatek na nabycie/wytworzenie nieruchomości, jako koszt uzyskania przychodu. Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na pokrycie ceny zakupu/wytworzenia (oszczędności podatnika czy kredyt). Ustawodawca wprowadził natomiast jednoznaczny zakaz traktowania jako objętego zwolnieniem wydatku na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy ten wydatek na nabycie podlega uwzględnieniu przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym, tj. został uwzględniony w kosztach nabycia/wytworzenia nieruchomości.

Powyższe oznacza, że w przypadku dokonania odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości kosztem uzyskania przychodu będą udokumentowane wydatki poniesione i związane z nabyciem i wytworzeniem tej nieruchomości czyli cena zakupu działki i koszt wybudowania domu.

Ustawodawca przesądził zatem, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe nie będzie wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lub wytworzenie zbywanej nieruchomości, skoro przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia odliczeniu podlegać będzie cena nabycia i wytworzenia zbywanej nieruchomości. Rozumowanie przeciwne godzi w całą istotę zawartych w prawie podatkowym mechanizmów ulg, odliczeń oraz rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Żaden podatnik nie jest uprawniony do dwukrotnego odliczania tych samych wydatków. Koszty uzyskania przychodów nie stanowią wprawdzie ulgi podatkowej w potocznym znaczeniu, ale przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z danego źródła do kosztów tych można zaliczyć określone wydatki. Uwzględnienie tych wydatków w kosztach stanowi o zmniejszeniu dla podatnika przychodu podlegającego opodatkowaniu. Prawo do odliczania poniesionych kosztów jest zatem formą przywileju podatkowego, która daje ulgę przy obliczaniu wysokości zobowiązania do zapłaty. Dopuszczenie uznania za uprawnione wliczanie kwoty ze sprzedaży wydatkowanej na spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie i wytworzenie zbywanej nieruchomości do obliczania dochodu zwolnionego oznaczałoby, że jedna czynność – jaką jest zakup i wytworzenie nieruchomości – byłaby dwukrotnie podstawą do czerpania korzyści przez podatnika. Raz odliczeniu podlegałaby bowiem kwota kredytu pokrywająca cenę nabycia i wytworzenia, a drugi raz spłata tej właśnie kwoty kredytu. Wykładnia taka jest również niekonstytucyjna, gdyż w nieuzasadniony sposób różnicowałaby sytuację podatników, którzy sprzedali nieruchomość zakupioną na kredyt i tych, którzy nieruchomość zakupili za własne środki. Tych pierwszych stawiałaby w sytuacji uprzywilejowanej, gdyż pozwalałaby im dwukrotnie korzystać z preferencji co do tej samej kwoty – raz jako kosztu, drugi raz jako zwolnienia. Tego rodzaju uprzywilejowanie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach.

Zatem, wydatki na spłatę kredytu refinansowego, w części które posłużyły na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego „XYZ’ oraz wykończenie nieruchomości, którą zamierza sprzedać Wnioskodawczyni, którymi sfinansowano cenę nabycia i wytworzenia przedmiotowej nieruchomości, uwzględnianą w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie i wytworzenie zbywanej nieruchomości nie mogą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) cyt. ustawy podatkowej.

Zaznaczyć bowiem należy, że skoro podstawą obliczenia podatku jest dochód, to podatnik zobowiązany jest w pierwszej kolejności pomniejszyć uzyskany przychód o poniesione koszty jego uzyskania.

A zatem nie ma prawa wyboru czy kwotę poniesionych na spłatę kredytu refinansowego wydatków potraktuje się jako wydatki na cele mieszkaniowe czy też zaliczy do kosztów.

Ponadto należy zauważyć, że w zakresie zagadnienia, czy spłata kredytu zaciągniętego na nabycie/wytworzenie zbytej nieruchomości stanowi wydatek służący zaspokojeniu własnych potrzeb podatnika uprawniający go do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wypowiadały się już sądy administracyjne, np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 13 marca 2014 r., sygn. I SA/Kr 2192/13.

Należy podkreślić, iż zgodnie z zasadą przyjętą w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa podatkowego, zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że w omawianej sprawie znajdzie zastosowanie regulacja zawarta w przywołanym wyżej art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni rozliczając transakcję sprzedaży nieruchomości zobowiązana jest bowiem uwzględnić wydatki na ich nabycie i wytworzenie w postaci kosztów uzyskania przychodu. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości będzie uwzględniony koszt ich nabycia i wytworzenia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie i wytworzenie nieruchomości jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Uwzględnienie spłaty kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawczyni odliczyłaby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreślenia wymaga, że podatnik nie ma prawa wyboru czy kwotę poniesionych na spłatę kredytu wydatków potraktuje jako wydatki na cele mieszkaniowe, czy też zaliczy do kosztów uzyskania przychodu. Podstawą obliczenia podatku jest bowiem dochód, a więc przychód obniżony o poniesione koszty i te właśnie koszty Wnioskodawczyni w pierwszej kolejności musi uwzględnić obliczając podstawę opodatkowania.

Zatem, dochód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej przychodowi z jej odpłatnego zbycia wydatkowanemu na spłatę kredytu refinansowego zaciągniętego na nabycie i wytworzenie przedmiotowej nieruchomości, nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w zakresie rozliczenia pozostałej części dochodu, odpowiadającej przychodowi uzyskanemu ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, wydatkowanemu na zakup innej nieruchomości, przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe, należy wskazać, że zgodnie z ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż domu, który stanowi jej osobisty majątek, w ciągu kilku następnych miesięcy.

Środki uzyskane ze sprzedaży domu, po spłacie kredytu refinansowego, Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania lub małego domu jednorodzinnego oraz dokonanie w tej nieruchomości prac remontowych przygotowujących do zamieszkania. Jej własne osobiste cele mieszkaniowe w nabytej nieruchomości będzie realizowała wraz z mężem oraz córką, a mianowicie będą oni mieszkać w tej nieruchomości.

Kwotę uzyskaną z transakcji sprzedaży domu Wnioskodawczyni zamierza wydatkować w terminie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpi zbycie tego domu.

Zbycie przedmiotowego domu nie będzie miało miejsca w wykonaniu działalności gospodarczej.

Właścicielem nieruchomości, którą Wnioskodawczyni zamierza kupić będzie Wnioskodawczyni. W nieruchomości tej nie będzie prowadzona działalność gospodarcza.

Okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Jak wykazano powyżej, mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że planowane odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię nabytej i wytworzonej nieruchomości, stanowi dla niej przychód podlegający opodatkowaniu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, kwota przychodu, uzyskanego ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, w części, która pozostanie po spłacie kredytu refinansowego, która zostanie przeznaczona na nabycie mieszkania lub małego domu jednorodzinnego, w terminie wskazanym w ww. ustawie, może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnieniu może podlegać wyłącznie dochód z odpłatnego zbycia w części pozostającej po spłacie kredytu refinansowego.

Podkreślić jednak jeszcze raz należy, niezależnie od powyższych wyjaśnień, że stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 i 2 jest nieprawidłowe, również z tego względu, że jak już wskazano powyżej, to nie kwota (środki finansowe) uzyskana ze sprzedaży domu może być zwolniona z opodatkowania, ale jak wskazano powyżej, zwolnienie to może jedynie dotyczyć dochodu uzyskanego ze zbycia domu, ustalonego zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami prawa.

Reasumując, uwzględniając przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane powyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że:

*   ewentualne zwolnienie z opodatkowania może dotyczyć wyłącznie dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości, ustalonego zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami prawa, a nie jak wskazała Wnioskodawczyni we własnym stanowisku kwota uzyskana ze sprzedaży domu,
*   środki finansowe wydatkowane na spłatę kredytu refinansowego, w części które posłużyły spłacie kredytu konsumpcyjnego w ogóle nie mogą być uwzględniane przy obliczeniu dochodu zwolnionego, gdyż wydatki te nie wypełniają dyspozycji ww. art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   środki finansowe wydatkowane na spłatę kredytu refinansowego, w części które posłużyły spłacie kredytu hipotecznego ”XYZ” oraz na wykończenie domu, (który Wnioskodawczyni zamierza sprzedać), którymi sfinansowano cenę nabycia i wytworzenia przedmiotowej nieruchomości, w tej części, która została uwzględniona w kosztach uzyskania przychodów w postaci wydatków na nabycie i wytworzenie zbywanej nieruchomości - nie mogą być traktowane jako uprawniające do zwolnienia na podstawie w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) cyt. ustawy podatkowej, z uwagi na postanowienia art. 21 ust. 30 tejże ustawy, Nadmienić ponadto należy, że kwota wydatkowana na wyposażenie domu, np. na meble, nie spełnia dyspozycji art. 22 ust. 6c oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   kwota przychodu, uzyskanego ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, w części, która pozostanie po spłacie kredytu refinansowego, przeznaczona na nabycie mieszkania lub małego domu jednorodzinnego, w terminie wskazanym w ww. ustawie, może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnieniu może podlegać wyłącznie dochód z odpłatnego zbycia w części pozostającej po spłacie kredytu refinansowego.

W związku z tym, należało uznać stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.