Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-978/08-3/AŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-11-17
Teza: Odliczenie w ramach rozliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości wydatków na transport materiałów budowlano-remontowych, zadatek dla developera oraz na nabycie miejsca postojowego i komórki gospodarczej
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt; miejsce-miejsce postojowe; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; wydatek-wydatki mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 26 sierpnia 2008 r. (data wpływu 27 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 4 grudnia 2006 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie własnościowe (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przy ul. xxx, usytuowane w budynku Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko Własnościowej z siedzibą w … . Trwający w ciągu 2006 r. boom cenowy na rynku mieszkaniowym zmusił Wnioskodawcę do podjęcia decyzji o sprzedaży mieszkania mimo, że mieszkanie przy xxx zaledwie 4 i pół roku wcześniej, przenosząc się do niego z innego lokalu zamieszkiwanego w ramach tej samej spółdzielni, której członkiem był od 1975 roku. Transakcje udokumentował złożeniem do Urzędu Skarbowego w dniu 5 grudnia 2006 r. PIT-23 oraz odpowiedniego oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanych ze sprzedaży środków na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.

Przed podjęciem decyzji o sprzedaży konsultował się ustnie z Urzędem Skarbowym, gdzie uzyskał zapewnienia, że będzie zwolniony od podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, jeśli przedstawi dokumenty, że wydatkował przychód ze sprzedaży „na cele mieszkaniowe”. Nie uprzedzano Wnioskodawcy o żadnych wyłączeniach z tego przywileju. W lutym 2006 r. zawarł wstępną umowę z developerem - na wybudowanie mieszkania własnościowego w tej samej dzielnicy. Wpłacił zaliczkę w kwocie 30.000 zł. Nowe mieszkanie miało być oddane do użytku w marcu 2007 r. Notarialną transakcję sprzedaży zrealizował 4 grudnia 2006 r. Zamieszkał u rodziny. Zameldowany jest w dzielnicy …, gdzie mieszka. Swoje ruchomości (meble, sprzęty agd, ubrania, książki, przechowuje już blisko 2 lata w wynajętym piwnicznym magazynie byłej spółdzielni). Budowa się opóźniła o blisko 1,5 roku. Wnioskodawca obecnie remontuje oddany w stanie surowym lokal. Remont zakończy w październiku. Rozliczenie wydatków przedstawi Urzędowi Skarbowemu … w listopadzie.

W trakcie konsultacji ustnych Wnioskodawca dowiedział się, że nie będzie mógł uzyskać zwolnienia od podatku dotyczącego kwot wydanych na zadatek dla developera w wysokości 30.000 zł. Wydał powyższą kwotę przed dniem sprzedaży mieszkania. Zwolnienie nie obejmie też kwoty wydatkowanej na zakup obowiązkowego miejsca postojowego w garażu lokowanym pod budynkiem, podobnie zwolnienie nie obejmie małej 1,5 metrowej komórki, która ma zastąpić sprzedaną 5-krotnie większą piwnicę w poprzednim mieszkaniu. Zwolnienie nie obejmie również zakupu kuchenki elektrycznej (płyty i piekarnika) mimo, że w całym kompleksie w którym będzie mieszkał przy ul. … znajduje się 1400 lokali (czyli będzie mieszkało około 5000 ludzi) i nie zaprojektowano w nim w ogóle żadnych gazowych instalacji. Wnioskodawca podkreśla, że obowiązek zakupu miejsca postojowego narzucany jest przez władze samorządowe przy wydawaniu developerowi zezwolenia na budowę. Władze samorządowe to część administracji publicznej. Tymczasem inna jej część w postaci sektora skarbowego nie uwzględnia tego faktu w swoich wewnętrznych rozporządzeniach dotyczących zwolnień z opodatkowania. Podobnie nieracjonalne i niezgodne z duchem ustawy oraz intencją ustawodawcy wydają się przepisy wewnątrz resortowe zmuszające pośrednio ludzi do szukania mieszkań wyposażonych w instalacje gazu ziemnego lub z butli, gdyż uznaje się kuchenne instalacje prądowe nie za standard a za ekscentryczny luksus. W przypadku miejsc postojowych argumentuje się w urzędzie skarbowym, że obywatel nie musi kupować mieszkania z miejscem postojowym zamykając oczy na fakt, że jednocześnie władza administracyjna wymusza nabywanie właśnie takich mieszkań w dużych miastach.

Pieniądze na zadatek dla developera Wnioskodawca założył z oszczędności na tzw. „czarną godzinę” mając świadomość, że je odzyska po sprzedaży mieszkania. Gdyby nie wpłacił zadatku skazany byłby na zakup gotowego już wybudowanego mieszkania w jakimkolwiek miejscu lub mieszkania na rynku wtórnym. Nie mógłby zrealizować woli mieszkania nadal w tej samej dzielnicy, w tym samym mieście, w wybranym miejscu. Gdyby wziął na ten cel pożyczkę w świetle przepisów ustawy byłby zwolniony z podatku, jednak musiałby płacić dodatkowo karę w postaci odsetek od takiej pożyczki. Wnioskodawca musi minimalizować koszty całej operacji. Ma pod opieką w zakładzie leczniczym matkę w wieku 92 lat pobierającą najniższą ustawowo emeryturę. Pieniądze wpłacone w I-szej racie na rzecz developera traci częściowo w przypadku nie objęcia ich ulgą podatkową. Szacuje, że wyłączenia od przywileju zwolnienia z podatku od sprzedaży mieszkania sięgają kwoty około 60.000 zł. To jest dla emeryta dużo. Tym bardziej, że koszty materiałów i usług remontowo-budowlanych w ciągu 2 lat poszły w górę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w rozliczeniu moich wydatków „na cele mieszkaniowe” mieszczą się podlegające zwolnieniu podatkowemu następujące wydatki:

1.  zadatek dla developera w kwocie 30.000 zł stanowiący pierwszą transzę wpłaty na mieszkanie dokonany kilka miesięcy wcześniej przed sprzedażą dotychczasowego mieszkania,
2.  kwoty na nabycie miejsca postojowego i komórki gospodarczej związanych z tym lokalem a jednocześnie objętych prawem własności i zapisem w księdze wieczystej nieruchomości,
3.  zakup elektrycznej kuchenki i piekarnika,
4.  faktury za transport zakupionych materiałów budowlano-remontowych ze sklepów (gres, glazura, kleje, drzwi, zlewozmywak itp. uwzględniane na listach zakupów dozwolonych do rozliczenia jako zwolnione od podatku)

Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowa jest następująca wykładnia ogólnego przepisu art. 21 ustawy o podatku dochodowym formułująca przypadki zwolnień z podatku od przychodów ze sprzedaży mieszkania.

Intencją ustawodawcy jest, aby sprzedającemu mieszkanie z komórką gospodarczą/piwnicą w celu poprawy swoich warunków mieszkaniowych - w przypadku Wnioskodawcy chodzi o mieszkanie z windą umożliwić dokonanie „poprawy, rozbudowy, modernizacji” mieszkania. Z przywileju zwolnienia od podatku ustawodawca powinien wyłączać naciągaczy, spekulantów mieszkaniowych itp. Nie jest zamiarem ustawodawcy karanie przeciętnego obywatela za zakupienie powszechnie stosowanych, standardowych energooszczędnych klasy A urządzeń kuchennych zasilanych prądem, a wiec korzystnych dla państwa. Nie może być też zamiarem ustawodawcy pozbawianie obywatela oszczędności „na czarną godzinę” przez wyłudzanie przy okazji inwestowania „na cele mieszkaniowe” nadmiernych podatków. Takim wyłudzeniem w przypadku Wnioskodawcy byłby brak refundacji zadatku dla developera. Nie może być zamiarem ustawodawcy zmuszanie obywatela, aby wyniósł się przy okazji zamiany mieszkania z dużego miasta, gdzie chce żyć na peryferie lub na prowincję. Prawo zapewnia wszystkim obywatelom równe traktowanie i brak dyskryminacji.

W związku z powyższym kwoty jakie Wnioskodawca zużył na opisywane wyżej wydatki:

1.  na zaliczkę dla developera na zakup lokalu,
2.  na zakup miejsca postojowego w tym samym budynku związanego z lokalem,
3.  na zakup komórki gospodarczej w tym samym budynku związanej z lokalem,
4.  zakup płyty elektrycznej kuchennej i piekarnika elektrycznego

podlegają zwolnieniu z opodatkowania przy rozliczeniu przychodu ze sprzedaży mieszkania przed dwoma laty.

Wnioskodawca wskazuje, że został uprzedzony, iż dyskryminacyjne przepisy zawarte w aktach resortowych, uszczegółowiające, co jest a co nie jest wydatkiem „na cele mieszkaniowe” uniemożliwiają uzyskanie pozytywnej decyzji w przedmiotowej sprawie. Uważa jednak, że prawo nie zmieniane ulega skostnieniu i oddala się od racjonalności. Dobrze jest gdy jest ono interpretowane zgodnie z istotnymi interesami obywateli. Dlatego kopia wniosku zostanie przekazana do Rzecznika Praw Obywatelskich z prośbą o zwrócenie się do Ministra Finansów o zweryfikowanie istniejących przepisów resortowych.

Zwrócił się o nie traktowanie tego jako formy nacisku. W sytuacji ewidentnie dla Wnioskodawcy niekorzystnej pragnie jednak zainteresować zmianą wykładni prawa instytucję z urzędu powołaną do wykazywania szczególnej wrażliwości na potrzeby obywateli.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Z analizy wniosku wynika, iż w przedmiotowej sprawie należy odnieść się do przepisów określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl dyspozycji art. 28 cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe oraz moment poniesienia wydatku.

W celu skorzystania ze zwolnienia wszelkie wydatki poniesione na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) muszą być sfinansowane ze środków uprzednio uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych. Ważna jest kolejność dokonywanych transakcji. Nie może być podstawą zaliczenia do wydatków zwolnionych kwota zadatku dla developera uiszczona przed dniem sprzedaży mieszkania, tj. kwota pochodząca ze środków innych niż przychód ze sprzedaży. Dopiero bowiem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych podatnik uzyska przychód, który może wydatkować na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie można zatem mówić o wydatkowaniu przychodu ze sprzedaży, jeżeli ta sprzedaż jeszcze nie nastąpiła.

Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwala skorzystać ze zwolnienia jest katalogiem zamkniętym i nie zawiera wydatku na zakup miejsca postojowego oraz komórki gospodarczej. Przy interpretacji przepisów dotyczących zwolnień podatkowych stosuje się wykładnię literalną, która ma pierwszeństwo przed wykładnią celowościową, co oznacza, że katalog zwolnień przedmiotowych zawarty w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest katalogiem zamkniętym a przepisy dotyczące jego zakresu winny być interpretowane ściśle, nie rozszerzająco.

Wśród wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwala skorzystać ze zwolnienia wymienione zostały wydatki na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego.

Oznacza to, że w dacie ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać z omawianego zwolnienia przedmiotowego musi posiadać tytuł prawny do lokalu mieszkalnego. Użyte bowiem w cytowanym przepisie słowo „własnego" oznacza, że zwolnienie, o którym mowa, odnosi się jedynie do tych podatników, którzy dokonali remontu lub modernizacji budynku lub lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. budynku lub lokalu stanowiącego własność lub współwłasność podatnika, albo do którego przysługuje podatnikowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Nadmienić przy tym należy, że o przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę nie decyduje umowa deweloperska, obejmująca np. jedynie porozumienie między stronami co do warunków prowadzenia inwestycji, lecz wyłącznie umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika z postanowień art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Ze stanu faktycznego nie wynika jednoznacznie z jaką datą nastąpiło lub nastąpi nabycie od dewelopera lokalu mieszkalnego. Należy jednak stwierdzić, że dopiero z chwilą podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego Wnioskodawca staje się właścicielem nowego lokalu mieszkalnego.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca ponosi wydatki na zakup materiałów budowlanych (gres, glazura, kleje, drzwi), usług z tym związanych (transport materiałów budowlanych) oraz wyposażenia mieszkania (zlewozmywak, kuchenka i piekarnik).

Ustosunkowując się następnie do możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, dotyczącego przeznaczenia środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia mieszkania na wykończenie nabytego lokalu mieszkalnego należy stwierdzić, iż ustawodawca przewidział możliwość przeznaczenia osiągniętego przychodu na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego. Przepisy ustawy nie definiują jednak, jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. W związku z powyższym zasadne będzie posługiwanie się stosownymi określeniami z ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), a także odwołanie się do rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. z 1996 r. Nr 156, poz. 788), które zawierało katalog wydatków zaliczanych do remontu i modernizacji, w ramach obowiązującej do końca 2003 r. ulgi remontowo-budowlanej.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny, stwierdzić należy, iż do wydatków, spełniających ustawowe przesłanki wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy należy zaliczyć wydatki na transport zakupionych materiałów budowlano-remontowych. Zostały one bowiem wymienione w § 1 pkt 2 ppkt b) ww. rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa.

Reasumując, w świetle wyżej przytoczonych przepisów prawnych, kwota wydatkowana na zadatek dla developera oraz na nabycie miejsca postojowego i komórki gospodarczej nie podlega odliczeniu w ramach rozliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Natomiast wydatki poniesione na transport zakupionych materiałów budowlano-remontowych oraz wydatki poniesione na zakup kuchenki elektrycznej i piekarnika będą podlegały odliczeniu w ramach rozliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, iż zostały one poniesione po podpisaniu przez Wnioskodawcę aktu notarialnego.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.