Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-428/14/JD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-07-18
Teza: 1. Czy w związku z zawarciem opisanej w stanie faktycznym umowy zbycia gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT? 2. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy do pytania oznaczonego nr 1 za prawidłowe, w jakiej wysokości Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową nabytego w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego budynku?
Słowa kluczowe: nieruchomości; przychód; umowa; wartość-wartość początkowa
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 3 lipca 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z 7 kwietnia 2014 r. (wpływ do tut. Biura 10 kwietnia 2014 r.), uzupełnionym 1 lipca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia:

*   czy w związku z zawarciem umowy zbycia gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
*   w jakiej wysokości Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową, nabytego w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, budynku

–**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 kwietnia 2014 r. do tut. BKIP wpłynął wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia:

*   czy w związku z zawarciem umowy zbycia gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
*   w jakiej wysokości Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową, nabytego w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, budynku.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 23 czerwca 2014 r. Znak: IBPBI/2/423-428/14/JD IBPBI/2/423-706/14/JD, wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano 1 lipca 2014 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca (dalej także „Spółka”) dnia 31 stycznia 2014 r. zawarł z Gminą umowę zbycia gruntu w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie powyższej umowy poprzedzone zostało porozumieniem pomiędzy Wnioskodawcą a Gminą (porozumienie z 17 stycznia 2014 r. zawarte w wykonaniu wykazu Prezydenta Miasta z 16 października 2013 r. w sprawie przeznaczenia nieruchomości do sprzedaży w trybie bezprzetargowym w celu realizacji uprawnienia wynikającego z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego).

W porozumieniu tym wskazano, że Gmina jest właścicielem działki położonej w B przy ul. K. Na działce tej posadowiony jest budynek wielomieszkaniowy. Budynek został wybudowany ze środków Przedsiębiorstwa R. Następcą prawnym Przedsiębiorstwa R i aktualnym użytkownikiem budynku jest Wnioskodawca. Wartość budynku przewyższa wartość działki, na której został wybudowany. Dalej w porozumieniu wskazano, że Gmina przenosi na rzecz Wnioskodawcy prawo własności działki w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego za wynagrodzeniem. Powyższe ustalenia dokonane w porozumieniu stanowiły podstawę do zawarcia aktu notarialnego. W umowie zawartej w formie aktu notarialnego przedstawiciel Gminy ponownie oświadczył, że budynek wielomieszkaniowy jest częścią składową działki będącej przedmiotem umowy. Budynek został wybudowany ze środków własnych Przedsiębiorstwa R, którego następcą prawnym jest Wnioskodawca. Zgodnie z treścią aktu notarialnego przedstawiciel Gminy, na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, przeniósł za wynagrodzeniem prawo własności zabudowanej działki gruntu na rzecz Wnioskodawcy. Wynagrodzenie płatne przez Wnioskodawcę na rzecz Gminy za zabudowaną działkę gruntu ustalone zostało w wysokości wartości gruntu i nie obejmowało wartości budynku wybudowanego na tej działce.

W związku z faktem, że Wnioskodawca użytkuje budynek i znał jego stan techniczny, położenie nieruchomości, ukształtowanie terenu, granice nabywanej działki - Strony odstąpiły od zawarcia protokołu zdawczo-odbiorczego. Budynek wielomieszkaniowy posadowiony na zbywanym gruncie został wybudowany w latach 1968-1970. Pomimo, że Wnioskodawca użytkował przedmiotowy budynek od jego wybudowania (wynajmował mieszkania w przedmiotowym budynku) nigdy nie wprowadził go ewidencji środków trwałych. Aktualnie Spółka zamierza ujawnić przedmiotowy budynek w ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi wysokość wydatków poniesionych na wybudowanie przedmiotowego budynku z uwagi na znaczny upływ czasu od daty jego wybudowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku z zawarciem opisanej w stanie faktycznym umowy zbycia gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT?
2.  W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy do pytania oznaczonego nr 1 za prawidłowe, w jakiej wysokości Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową nabytego w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego budynku?

Zdaniem Spółki:

Ad 1. W ocenie Wnioskodawcy w związku z zawarciem opisanej w stanie faktycznym umowy zbycia gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit wynikającą z przepisu art. 191 Kodeksu cywilnego wzniesiony przez posiadacza samoistnego na cudzym gruncie budynek na skutek trwałego połączenia z gruntem staje się częścią składową gruntu i w takim charakterze jest objęty przysługującym właścicielowi gruntu prawem własności. Oznacza to, że właścicielem budynku wzniesionego na cudzym gruncie jest w każdym przypadku właściciel gruntu, niezależnie od tego kto poniósł nakłady na wybudowanie tego budynku.

Budowa na cudzym gruncie budynku stanowi nakład na cudzą rzecz. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują dwa zasadnicze sposoby rozliczenia nakładów między właścicielem a posiadaczem, który wybudował budynek na cudzym gruncie. Po pierwsze zgodnie z art. 226 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Na podstawie tego przepisu, posiadacz, który wzniósł budynek może żądać od właściciela gruntu zapłaty nadwyżki wartości gruntu po wzniesieniu budynku - regułą jest bowiem, że wzniesienie budynku powoduje zwiększenie wartości gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Po drugie na podstawie art. 227 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi. Przywrócenie stanu poprzedniego w przypadku budynku wybudowanego na cudzym gruncie sprowadza się do usunięcia tego budynku z tego gruntu (rozbiórka). Obydwa powyższe sposoby rozliczenia pomiędzy właścicielem gruntu a posiadaczem samoistnym budynku, w sytuacji gdy wartość budynku znacznie przewyższa wartość gruntu, na którym budynek ten został wzniesiony powodują niepożądane gospodarczo i społecznie skutki. W pierwszym bowiem przypadku, właściciel gruntu byłby obowiązany do zwrotu posiadaczowi samoistnemu budynku kwoty znacznie przekraczającej wartość gruntu będącego jego własnością, a w przypadku gdyby właściciel nie miał możliwości zwrotu tej kwoty, posiadaczowi przysługiwałoby prawo zatrzymania posiadania do czasu zapłaty równowartości nakładów. Prawo własności nie byłoby w tym przypadku dostatecznie chronione. W drugim natomiast przypadku, przywrócenie stanu poprzedniego skutkowałoby najczęściej rozbiórką budynku o wartości znacznie przewyższającej wartość gruntu, na którym jest posadowiony, co z perspektywy kryteriów ekonomicznych i gospodarczych jest sytuacją wysoce niepożądaną. W celu uniknięcia powyższych negatywnych skutków ustawodawca w przepisie art. 231 Kodeksu cywilnego przewidział trzeci sposób rozliczenia pomiędzy właścicielem gruntu a posiadaczem samoistnym budynku, różny od rozliczenia, pieniężnego lub zabrania nakładów w naturze. Sposobem tym jest przyznanie posiadaczowi, który wzniósł budynek oraz właścicielowi gruntu roszczenia o przeniesienie własności zajętej pod budowę działki, w zamian za odpowiadające jej wartości wynagrodzenie dla dotychczasowego właściciela. Zgodnie z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. W przepisie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego przewidziano symetryczne roszczenie przysługujące właścicielowi gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki - właściciel gruntu może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (tzw. roszczenie o wykup).

Przez pojęcie wzniesienia budynku, o którym mowa w powyższych przepisach należy rozumieć finansowe uczestnictwo we wznoszeniu budynku na cudzym gruncie. Przez wznoszącego budynek rozumieć zatem należy tego, kto wznosi na cudzym gruncie budynek na własny rachunek.

Realizacja roszczenia o wykup zajętej pod budowę działki może nastąpić w drodze umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawartej pomiędzy właścicielem gruntu a posiadaczem, który wzniósł budynek na tym gruncie.

Z przepisu art. 231 Kodeksu cywilnego wynika, że przeniesienie własności powinno nastąpić za odpowiednim wynagrodzeniem. Przepis ten nie mówi o „cenie” ponieważ realizacja roszczeń wynikających z art. 231 Kodeksu cywilnego nie następuje w drodze umowy sprzedaży. Wynagrodzenie, o którym mowa w art. 231 Kodeksu cywilnego, ma niejako charakter odszkodowania za utratę przez właściciela prawa własności działki. W doktrynie prawa cywilnego wskazuje się jednocześnie, że odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę powinno stanowić ekwiwalent wartości działki (por. Ciszewski Jerzy, Jędrej Kamil, Karaszewski Grzegorz, Knabe Jakub, Nazaruk Piotr, Ruszkiewicz Beata, Sikorski Grzegorz, Stępień-Sporek Anna, Kodeks cywilny. Komentarz, 2012). Przedmiotowe wynagrodzenie nie obejmuje natomiast wartości budynku wzniesionego na tym gruncie.

Podsumowując powyższe rozważania, Wnioskodawca wskazuje, że pomimo, iż przedmiotem umowy przenoszącej własność nieruchomości zawartej na podstawie roszczenia o wykup, o którym mowa w art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego jest grunt wraz z wzniesionym na nim budynkiem, stanowiącym część składową gruntu, to w istocie jej celem jest uzyskanie przez właściciela gruntu wynagrodzenia za grunt od posiadacza, który z własnych środków finansowych zbudował na tym gruncie budynek. Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca zawarł z Gminą umowę zbycia gruntu w trybie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku na rzecz Wnioskodawcy. Budynek został wzniesiony na gruncie stanowiącym własność Gminy ze środków finansowych Przedsiębiorstwa R, którego Wnioskodawca jest następcą prawnym. W umowie stanowiącej realizację roszczenia Gminy wynikającego z art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego ustalono cenę zbycia w wysokości wartości gruntu znajdującego się pod budynkiem. Cena nie obejmowała wartości budynku wzniesionego na tym gruncie. Na skutek zawarcia przedmiotowej umowy, Wnioskodawcy nie przysługuje roszczenie do Gminy o zwrot nakładów (budynek) na cudzy grunt ani też prawo do zabrania przedmiotów połączonych z gruntem.

W ocenie Wnioskodawcy, pomimo faktu, że na podstawie przedmiotowej umowy nabył grunt wraz z budynkiem na nim wzniesionym za cenę ustaloną w wysokości wartości gruntu, a nie obejmującą wartości budynku, Wnioskodawca nie uzyskał przychodu, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT przychodem, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, jest w szczególności wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń. Przepisy ustawy o CIT nie definiują pojęcia „nieodpłatności”, z tego względu konieczne jest odwołanie się do potocznego znaczenia tego słowa. Zgodnie z definicją Słownika języka polskiego (pod. red. Prof. M. Szymczaka, Warszawa, 1998 r.) nieodpłatny oznacza „niewymagający opłaty; taki za który się nie płaci, bezpłatny”.

W uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 listopada 2002 r. sygn. FPS 9/09 wskazano, że pojęcie nieodpłatnego świadczenia użyte w art. 12 ust. 1 pkt 2 omawianej ustawy, ma szerszy zakres niż w prawie cywilnym. Obejmuje ono nie tylko świadczenie w cywilistycznym znaczeniu (działanie lub zaniechanie na rzecz innej strony - art. 353 KC), ale w jego zakres wchodzą także wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności osób prawnych, których skutkiem jest nieodpłatne, to jest niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy. Powyższe stanowisko jest powszechnie akceptowane w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz sądów powszechnych (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2006 r. sygn. II FPS 1/06, uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 października 2010 r. sygn. FPS 1/10, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 1999 r. sygn. III RN 31/99, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2002 r. sygn. III RN 106/09).

Istotą nieodpłatności jest więc uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu lub też niezwiązane z kosztami przysporzenie majątku mające konkretny wymiar finansowy.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że w niniejszej sprawie nie doszło po jego stronie do uzyskania korzyści kosztem innego podmiotu ani do niezwiązanego z kosztami przysporzenia majątku. Wskazać należy, że nabycie od Gminy zabudowanego gruntu za cenę w wysokości wartości tego gruntu nie nastąpiło kosztem Gminy. Wydatki na wzniesienie budynku na gruncie Gminy nie zostały bowiem poniesione przez Gminę, a przez Przedsiębiorstwo R, którego następcą prawnym jest Wnioskodawca. Gmina nie poniosła żadnych kosztów w związku ze wzniesieniem budynku na jej gruncie. Pomimo, że z punktu widzenia prawa cywilnego budynek stanowił własność Gminy, to jednak Wnioskodawca uprawniony był do żądania od Gminy zwrotu kwoty pieniężnej, o którą zwiększyła się wartość gruntu na skutek wzniesienia na nim budynku przez Wnioskodawcę. Jednocześnie powstałe po stronie Wnioskodawcy przysporzenie majątkowe (w wysokości wartości budynku) niewątpliwie związane było z kosztami poniesionymi przez Wnioskodawcę. W istocie bowiem koszt budowy budynku na gruncie Gminy poniesiony został przez Wnioskodawcę (następcę prawnego Przedsiębiorstwa R).

Dodatkowo należy zwrócić także uwagę, że na skutek zawarcia opisanej w stanie faktycznym umowy, Wnioskodawca utracił roszczenie do Gminy o zwrot nakładów (budynek) na grunt będący własnością Gminy. Gmina nie jest więc zobowiązana do zapłaty Wnioskodawcy kwoty, o którą zwiększyła się wartość gruntu na skutek wzniesienia na nim budynku przez Wnioskodawcę. W ocenie Wnioskodawcy powyższe wyklucza także twierdzenie, że w analizowanym przypadku doszło do nieodpłatnego przysporzenia po stronie Wnioskodawcy. Ekwiwalentność w analizowanym przypadku polegała bowiem niejako na utracie prawa do roszczenia zwrotu od Gminy kwoty pieniężnej, stanowiącej zwrot nakładów Wnioskodawcy na grunt Gminy.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy wykluczone jest uznanie, że w wyniku zawarcia z Gminą umowy zbycia gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku po stronie Wnioskodawcy powstał przychód, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT.

Ad 2. W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy do pytania oznaczonego nr 1 za prawidłowe. Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową nabytego w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego budynku w wysokości 0 PLN.

Zgodnie z art. 16a ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi. Podatnicy dokonują amortyzacji od wartości początkowej środków trwałych, zgodnie z art. 16h-16m, gdy wartość początkowa środka trwałego w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł.

Przepis art. 16g ustawy o CIT wskazuje w jaki sposób podatnicy powinni ustalić wartość początkową środków trwałych.

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1,2 i 3 ustawy o CIT, za wartość początkową środków trwałych uważa się:

*   w razie odpłatnego nabycia, cenę ich nabycia,
*   w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia,
*   w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

W pierwszej kolejności Wnioskodawca pragnie wskazać, że przeniesienie własności gruntu wraz z budynkiem na nim posadowionym, w trybie realizacji roszczenia z przepisu art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, nie następuje w drodze sprzedaży. Przeniesienie własności następuje „za odpowiednim wynagrodzeniem” i ma niejako charakter odszkodowania za utratę przez właściciela prawa własności działki - w tym przypadku nie występuje „cena” - na co wskazywał Wnioskodawca w stanowisku do pytania oznaczonego nr 1.

Skoro w przypadku dokonania transakcji, stanowiącej realizację roszczenia o wykup, o którym mowa w art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego nie występuje „cena nabycia”, a jedynie „wynagrodzenie”, w ocenie Wnioskodawcy nie powinien on ustalać wartości początkowej budynku w oparciu o przepis art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, który wskazuje wprost, że wartość początkową stanowi „cena nabycia”.

Zdaniem Wnioskodawcy, do ustalenia wartości początkowej budynku nie powinien także znaleźć zastosowania przepis art. 16g ust. 1 pkt 3 ustawy o CIT, zgodnie z którym za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie nabycia w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości. Jak już Wnioskodawca wskazywał w stanowisku do pytania oznaczonego nr 1, w analizowanej sprawie nie będzie spełniona przesłanka nieodpłatności, Wnioskodawca bowiem nie uzyskał własności budynku wzniesionego na gruncie Gminy kosztem tej gminy i jednocześnie przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy związane było z kosztami wzniesienia tego budynku.

Uwzględniając powyższe Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową budynku wzniesionego na cudzym gruncie, którego własność przeszła na Wnioskodawcę w trybie umowy stanowiącej realizację roszczenia wynikającego z przepisu art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego na podstawie przepisu art. 16g ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT, tj. w wysokości kosztu wytworzenia.

W art. 16g ust. 4 ustawy o CIT wskazano, że za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Jak Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego, z uwagi na znaczny upływ czasu od daty wybudowania budynku na cudzym gruncie, nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi wysokość wydatków poniesionych na wybudowanie przedmiotowego budynku. Z powyższego względu, Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową przedmiotowego budynku w wysokości 0 PLN.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851, dalej „updop”) nie zawiera definicji przychodu. Art. 12 updop precyzuje, poprzez przykładowe wyliczenie zawarte w ust. 1, rodzaje przychodów. Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12 ust. 1 pkt 1 updop), zaś zgodnie z ust. 1 pkt 2 updop przychodem (\`(...)\`) jest m.in. wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń (\`(...)\`). Z kolei za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów udzielonych bonifikat i skont (art. 12 ust 3 ww. ustawy). W konsekwencji za przychód należy uznać każde przysporzenie majątkowe o charakterze trwałym, definitywnym, bezzwrotnym. Przy czym w przypadku przychodów uzyskiwanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej już sam fakt, że przychód staje się należny powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Jednocześnie zgodnie z poglądem doktryny, przychodem podatkowym jest trwałe zwiększenie majątku podatnika, które może wyrażać się w zwiększeniu jego aktywów lub zmniejszenie jego pasywów (w kategoriach bilansowych). Stosownie do art. 14 ust. 1 updop, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Gmina za wynagrodzeniem przenosiła na rzecz Wnioskodawcy prawo własności działki w trybie art. 231 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2014 r., poz. 121). Działka jest zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym, który został wybudowany przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy. Wynagrodzenie o jakim mowa w art. 231 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego dotyczyło jedynie działki będącej własnością Gminy. Z tak przedstawionego stanu faktycznego wynika zatem, że umowa z 31 stycznia 2014 r. zawarta pomiędzy Spółką a Gminą dotyczy nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy oraz posadowionego na niej budynku, który na podstawie art. 16a ust. 2 pkt 2 updop mógł stanowić już składnik majątku trwałego podlegający, co do zasady, amortyzacji dokonywanej przez Spółkę. Szerzej kwestia ta zostanie omówiona przy ocenie stanowiska w zakresie pytania oznaczonego nr 2. Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że ewentualne przysporzenie, w rozpatrywanym stanie faktycznym, może dotyczyć jedynie nieruchomości gruntowej (działki), albowiem budynek wzniesiony przez poprzednika prawnego Spółki i przez nią użytkowany, stanowił już element majątku Wnioskodawcy. Jak wcześniej wskazano, przychód musi wiązać się z przysporzeniem i to posiadającym cechę trwałości. W sprawie będącej przedmiotem wniosku do przysporzenia jednak nie dochodzi. Spółka, w wyniku zawartej umowy, nabywa co prawda na własność nieruchomość gruntową (działkę na której posadowiony jest budynek, który zgodnie z przepisami prawa podatkowego – art. 16a ust. 2 pkt 2 updop stanowił już element majątku trwałego Wnioskodawcy), ale w wyniku tej umowy nie dochodzi do przysporzenia jej majątku albowiem nabywając przedmiotową nieruchomość (majątek trwały) wyzbywa się równocześnie środków obrotowych (wynagrodzenie), których wysokość odpowiada wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. Zatem w sprawie objętej zakresem pytania oznaczonego we wniosku nr 1 mamy do czynienia z przesunięciem w obrębie majątku Spółki (ze środków obrotowych na trwałe), a nie z jego przyrostem.

Ze względu na powyższe, stanowisko Spółki zgodnie z którym w sprawie objętej zakresem pytania nr 1 nie wystąpi przychód należy uznać za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii związanych z amortyzacją wskazanego we wniosku budynku podkreślić należy, że zgodnie z art. 16a ust. 1 updop, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że aby określony składnik majątkowy mógł być zaliczony do środków trwałych musi spełniać łącznie następujące warunki:

*   musi być własnością lub współwłasnością podatnika,
*   musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
*   okres jego użytkowania musi być dłuższy niż rok,
*   musi być wykorzystywany na potrzeby prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 16a ust. 2 pkt 2 updop, amortyzacji podlegają również budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie. Wyżej powołany przepis ma zastosowanie gdy podatnik, niebędący właścicielem gruntu, obejmując go na określony czas we władanie realizuje na nim inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku dla potrzeb swojej działalności. W takim wypadku budynki (budowle) wybudowane i wykorzystywane przez podatnika nie stanowią co prawda jego własności, mimo poniesienia przez niego nakładów na ich wybudowanie, lecz dla celów podatkowych mogą stanowić jego środek trwały podlegający amortyzacji (stanowią składnik majątku trwałego). Budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie, podobnie jak inwestycje w obcych środkach trwałych, stanowią odrębną grupę środków trwałych do których nie odnosi się warunek konieczności ich użytkowania przez okres dłuższy niż rok, jak również posiadania składnika majątku na własność.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że budynek wielomieszkaniowy posadowiony na zbywanym gruncie został wybudowany w latach 1968-1970. Pomimo, że Wnioskodawca użytkował przedmiotowy budynek od jego wybudowania (wynajmował mieszkania w przedmiotowym budynku) nigdy nie wprowadził go do ewidencji środków trwałych. Stosownie do art. 16d ust. 2 updop, składniki majątku, o których mowa w art. 16a-16c, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 9 ust. 1, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego. W myśl art. 16f ust. 3 updop, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 16h-16m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 3.500 zł. W przypadku gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 3.500 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 16d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 16h-16m albo jednorazowo w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, albo w miesiącu następnym.

Jak stanowi art. 16g ust. 1 updop, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się:

1) w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia;

1a) w razie częściowo odpłatnego nabycia, cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu określonego w art. 12 ust. 5a;

2) w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia;

3) w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości;

4) w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki kapitałowej, a także udziału w spółdzielni - ustaloną przez podatnika na dzień wniesienia wkładu lub udziału wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.

Powołany wcześniej art. 16f ust. 3 updop wyraźnie stanowi, że odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej, zaś sposób jej ustalania normuje art. 16g ust. 1 updop, który enumeratywnie wymienia formy nabycia składnika majątkowego i, w zależności od tej formy, wskazuje sposoby ustalania wartości początkowej środka trwałego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że budynek wielomieszkaniowy, o którym mowa we wniosku, został wybudowany przez poprzednika prawnego Wnioskodawcy; w rozpoznawanej sprawie mamy zatem do czynienia z ujawnieniem środka trwałego (budynek nie został wcześniej wprowadzony do ewidencji środków trwałych), który został wytworzony.

Za wartość początkową ujawnionego środka trwałego, stosownie do powołanych wcześniej przepisów, uważa się koszt wytworzenia. Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (art. 16g ust. 4 updop).

Mając na względzie powołaną w opisie stanu faktycznego okoliczność, że Wnioskodawca nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi wysokość wydatków poniesionych na wybudowanie przedmiotowego budynku (z uwagi na znaczny upływ czasu od daty jego wybudowania), za prawidłowe należy uznać stanowisko Spółki, zgodnie z którym wartość początkowa ujawnionego środka trwałego (budynku wielomieszkaniowego) winna zostać ustalona w wysokości 0 PLN.

Reasumując stanowisko Spółki w zakresie ustalenia:

*   czy w związku z zawarciem umowy zbycia gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego i przeniesienia własności budynku po stronie Wnioskodawcy powstanie przychód, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych,
*   w jakiej wysokości Wnioskodawca powinien ustalić wartość początkową, nabytego w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, budynku

–jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 14 marca 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43 - 300 Bielsko-Biała.