Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-731/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-11-04
Teza: Czy środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlegają zwolnieniu z opodatkowania, w sytuacji gdy Wnioskodawca zakupił od dewelopera inny lokal, który w całości sfinansowany został z kredytu hipotecznego?
Słowa kluczowe: dochód; kredyt; kredyt-kredyt mieszkaniowy; kredyt-spłata kredytu; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; sprzedaż; wydatek-wydatki mieszkaniowe; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami ) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 2 sierpnia 2010 roku (data wpływu 5 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z małżonką w dniu 21 października 2005 r. zakupił od własnego ojca mieszkanie. Dnia 15 września 2009 r. małżonkowie sprzedali ww. nieruchomość za kwotę 200.000 zł. Po tej sprzedaży złożyli w Urzędzie Skarbowym stosowne oświadczenie mówiące o tym, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczą na zakup innego mieszkania.

Dnia 2 grudnia 2009 r. (na podstawie umowy z deweloperem z dnia 21 stycznia 2008 r.) małżonkowie zakupili nowe mieszkanie za kwotę 372.562 zł.

Na poczet zakupu tego mieszkania w dniu 18 lutego 2008 r. zaciągnęli kredyt hipoteczny wynoszący 100% wartości zakupionego mieszkania. Od dnia podpisania umowy kredytowej małżonkowie spłacają comiesięczne raty kredytu w wysokości ok. 1.800 zł, które pokrywane są z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy mimo, że Wnioskodawca w ciągu dwóch lat od sprzedaży zakupił drugie, droższe mieszkanie musi zapłacić 10% podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy spełnia warunki, które pozwalają na skorzystanie z prawa do tego by nie płacić spornego podatku. Akt notarialny zakupu nowego mieszkania (prawa własności) Wnioskodawca wraz z małżonką podpisał po akcie notarialnym, na mocy którego nastąpiło zbycie poprzedniego mieszkania. Ponadto nowe mieszkanie było znacznie droższe, niż sprzedana wcześniej nieruchomość. Zakup nowego mieszkania został sfinansowany w całości kredytem ale w żadnym artykule – zdaniem Wnioskodawcy – nie jest napisane, że zakup mieszkania musi być dokonany za gotówkę. Kredyt mieszkaniowy związany jest przecież z nabyciem mieszkania, a dopiero akt notarialny daje pełnię własności danej nieruchomości. Kredyt ten spłacany był i jest właśnie z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży poprzedniego mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie jednak z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie jednak z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodów (dochodów) uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z analizy wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz z małżonką w dniu 21 października 2005 r. zakupił od własnego ojca mieszkanie. Dnia 15 września 2009 r. małżonkowie sprzedali ww. nieruchomość za kwotę 200.000 zł. Po tej sprzedaży złożyli w Urzędzie Skarbowym stosowne oświadczenie mówiące o tym, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczą na zakup innego mieszkania.

Dnia 2 grudnia 2009 r. (na podstawie umowy z deweloperem z dnia 21 stycznia 2008 r.) małżonkowie zakupili nowe mieszkanie za kwotę 372.562 zł.

Na poczet zakupu tego mieszkania w dniu 18 lutego 2008 r. zaciągnęli kredyt hipoteczny wynoszący 100% wartości zakupionego mieszkania. Od dnia podpisania umowy kredytowej małżonkowie spłacają comiesięczne raty kredytu w wysokości ok. 1.800 zł, które pokrywane są z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania.

W związku z tym, stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 – 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że Podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.

Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. przepisach.

Aby mogło przysługiwać – podatnikowi - z mocy ustawy zwolnienie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym istotny jest nie sam zakup lokalu mieszkalnego, ale przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazany w ustawie cel mieszkaniowy, jakim jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego. Zatem przychód, który nie zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy (wydatkowany na inne cele) jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W stanie faktycznym opisanym we wniosku warunki określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) nie zostały przez Pana spełnione, gdyż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie został przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego. Lokal ten faktycznie został zakupiony ze środków pochodzących z innego źródła, tj. z kredytu mieszkaniowego.

Natomiast część przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, która wydatkowana została od momentu uzyskania środków uzyskanych z tej sprzedaży na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na nabycie nowego lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale tylko wówczas, gdy kredyt ten został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jednakże zwolnienie to dotyczy tylko i wyłącznie tych środków, które zostaną wydatkowane w ciągu dwóch lat od sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. do dnia 15 września 2011 r.

Natomiast środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w takiej części, w jakiej nie zostaną wydatkowane na ww. cele mieszkaniowe, podlegają opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.