Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-281/16-3/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-03-31
Teza: 1) Czy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z dnia 17 stycznia 2012 r., poz. 361) o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „UPDOF”) sprzedaż działki A, B oraz udziału w nieruchomości wspólnej nie podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 30e ust. 1 UPDOF? 2) Czy zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF, Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia wymienionego w pkt 131 wspomnianego przepisu z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu, jeśli w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, przychód uzyskany ze zbycia tych nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, przy czym dochód odpowiada wysokości iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatenego zbycia nieruchomości? 3) Czy, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) tejże ustawy, wydatki poniesione na spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami denominowanego do CHF i zaciągniętego na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego będą mogły być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; mieszkanie; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2016 r. (data wpływu 4 lutego 2016 r.) uzupełniony pismem z dnia 21 marca 2016 r. (data nadania 21 marca 2016 r., data wpływu 22 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest:**

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej zastosowania zwolnienia – wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości,

*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z małżonką planuje dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej ich własność. Ustalona cena sprzedaży nieruchomości wynosi 1.900.000 złotych. W skład sprzedawanej nieruchomości wchodzą 4 elementy:

*   zabudowana działka A o powierzchni 2056 m2, na której posadowiony jest dom. Cena sprzedaży działki wyniesie 514.000 zł,
*   działka B niezabudowana o powierzchni 144 m2 i planowanej cenie sprzedaży 36.000 zł,
*   dom wybudowany na działce A o wartości sprzedaży 1.349.000 zł,
*   udział w nieruchomości wspólnej o wartości sprzedaży 1.000 zł.

Wymienione działki zostały nabyte w dniu 12 maja 2004 roku, zaś dom wybudowany został przez małżonków na jednej z działek w roku 2014. Budowa domu finansowana była częściowo ze środków własnych i w większości z bankowego kredytu mieszkaniowego denominowanego do franka szwajcarskiego, spłacanego w złotych polskich. Kwota udzielonego kredytu wyniosła 607.602,89 CHF. Obecny stan zadłużenia odpowiada kwocie 499.784,92 CHF na dzień 31 października 2015 roku (co odpowiada wartości w złotych 2.014.233,00 zł). Zakończenie budowy budynku mieszkalnego nastąpiło w dniu 12 września 2014 r. (zgodnie z zaświadczeniem inspektoratu budowlanego zawiadamiającego o zakończeniu budowy).

Cena nabycia działki A zgodnie z aktem notarialnym nabycia nieruchomości wyniosła 215.044,24 zł, działki B 15.061,46 zł, zaś udział w nieruchomości wspólnej został nabyty w drodze darowizny w roku 2000. Zakup działek sfinansowany został częściowo ze środków własnych, częściowo ze środków uzyskanych z kredytu bankowego, całkowicie już spłaconego. W związku z nabyciem nieruchomości oraz budową domu, małżonkowie nie korzystali z mieszkaniowych ulg podatkowych. Działki, udział w nieruchomości wspólnej oraz dom nie zostały przeznaczone na cele rekreacyjne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z dnia 17 stycznia 2012 r., poz. 361) o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „UPDOF”) sprzedaż działki A, B oraz udziału w nieruchomości wspólnej nie podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 30e ust. 1 UPDOF?
2.  Czy zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF, Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia wymienionego w pkt 131 wspomnianego przepisu z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu, jeśli w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, przychód uzyskany ze zbycia tych nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, przy czym dochód odpowiada wysokości iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatenego zbycia nieruchomości?
3.  Czy, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) tejże ustawy, wydatki poniesione na spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami denominowanego do CHF i zaciągniętego na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego będą mogły być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131?

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1 – Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) UPDOF, sprzedaż działki A, B oraz udziału w nieruchomości wspólnej nie podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Zgodnie ze wspomnianym przepisem, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu wówczas, gdy sprzedaż nastąpiła w ciągu 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Ponieważ działki A i B nabyte zostały w 2004 roku, zaś udział w nieruchomości wspólnej w roku 2000, zbycie wymienionych neruchomości i praw, które nastąpi w 2015 roku nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2 – Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF, dochód osiągnięty ze sprzedaży domu będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym, jeśli w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, przychód uzyskany ze zbycia tych nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Dochód podlegający opodatkowaniu odpowiada wysokości iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatnik wraz z małżonką sfinansował budowę domu z zaciągniętego w CHF kredytu hipotecznego. Przy obliczaniu proporcji dochodu zwolnionego, podatnik wraz z małżonką uwzględnił wyłącznie koszt prowizji pośrednika w zbyciu nieruchomości, jako koszt stanowiący koszt uzyskania przychodu ze zbycia domu (szacunkowa kwota prowizji pośrednika wyliczona w części przypadającej na sprzedaż domu wyniesie 33.725 zł). Podatnik nie ujął w kosztach uzyskania przychodu wydatków poniesionych na budowę domu.

Ponieważ dochód ze zbycia nieruchomości rozumiany jako kwota przychodu w wysokości 1.349.000 zł pomniejszona o koszt uzyskania przychodu w wysokości 33.725 zł (prowizja pośrednika) wyniesie 1.315.275 zł, zaś wydatek na spłatę kredytu w wysokości 2.014.233 zł przewyższy kwotę dochodu otrzymanego ze sprzedaży, dochód w wysokości 1.315.275 zł będzie w całości zwolniony z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c, koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia. Ponieważ podatnik nie posiada faktur dokumentujących wytworzenie nieruchomości (domu), do kosztów uzyskania przychodu w celu obliczenia proporcji dochodu zwolnionego zaliczona została jedynie prowizja agenta nieruchomości pośredniczącego w sprzedaży. Do obliczenia proporcji podatnik nie zaliczył również dotychczas dokonanych spłat kredytu hipotecznego. Ponieważ kwota kredytu, który podatnik zamierza spłacić ze środków otrzymanych ze zbycia domu przewyższa kwotę uzyskaną ze sprzedaży domu, dochód uzyskany ze sprzedaży (tj. przychód uzyskany ze sprzedaży domu pomniejszony o prowizję pośrednika) będzie podlegał w całości zwolnieniu od podatku dochodowego, o którym mowa w art. 30e ust. 1 UPDOF .

Ad. 3 – Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) PDOF, wydatki poniesione na spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami zaciągniętego na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. W związku z tym, przeznaczenie w ciągu 2 lat od dokonania sprzedaży dochodu uzyskanego ze sprzedaży domu na spłatę przez Podatnika i jego małżonkę części kredytu denominowanego do CHF, wraz z odsetkami, pozostałego do spłaty na dzień zbycia domu mieszkalnego będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania 19% podatkiem dochodowym. Jak wskazano w stanowisku Podatnika odnośnie pytania 2, z uwagi na to, że wartość kredytu pozostającego do spłaty na dzień zbycia domu jest wyższa od przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu, całość kwoty wydatkowanej (przeliczonej na złote polskie) na spłatę kredytu denominowanego do CHF będzie podlegała zwolnieniu z podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają sprzedać nieruchomość stanowiącą ich własność składającej się z zabudowanej działki A o powierzchni 2056 m2, na której posadowiony jest dom, niezabudowanej działki B o powierzchni 144 m2 oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Wymienione działki zostały nabyte w dniu 12 maja 2004 roku, zaś dom wybudowany został przez małżonków na jednej z działek w roku 2014. Udział w nieruchomości wspólnej został nabyty w drodze darowizny w roku 2000.

Aby zatem ustalić czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Nabycie i utrata własności (w tym także własności nieruchomości) uregulowane zostało w art. 155-231 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). U podstaw nabycia i zbycia nieruchomości, w rozumieniu kodeksowym, leży wola nabywcy. Swoboda zawierania umów jest naczelną zasadą Kodeksu cywilnego.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Ponadto, wskazać należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartej w art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zgodnie z normą zawartą w art. 191 K.c. własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek, nastąpiło jego ukończenie i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania – art. 235 K.c.

Z przytoczonych przepisów wynika, że grunt stanowiący odrębny przedmiot własności jest nieruchomością. Budynek trwale z gruntem związany jest częścią składową gruntu, na którym został posadowiony, czyli jest częścią składową nieruchomości i nie może być odrębnym przedmiotem własności, a zatem sprzedaż nieruchomości dotyczy zarówno gruntu jak i trwale z nim związanego budynku. Wybudowanie na gruncie budynku powoduje, że staje się on częścią składową gruntu, tworząc jedną nieruchomość. Datą nabycia tej nieruchomości jest data nabycia gruntu, a nie wybudowania budynku.

W przedmiotowej sprawie datą nabycia nieruchomości jest 2000 r. - nabycie udziału w nieruchomości wspólnej i 2004 r. - nabycie działek A i B. Data wybudowania domu nie ma znaczenia, gdyż dom ten jest częścią składową gruntu, na którym został wybudowany, zatem liczy się data nabycia gruntu, co w przedmiotowej sprawie miało miejsce w 2004 r. W związku z powyższym, 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2005 i 2009 roku.

Zatem, mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że sprzedaż zabudowanej działki A o powierzchni 2056 m2, na której posadowiony jest dom oraz niezabudowanej działki B o powierzchni 144 m2 nabytych w dniu 12 maja 2004 r., a także sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej nabytego w drodze darowizny w 2000 r. nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany zostanie po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest prawidłowe.

Z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do Jego żony. Chcąc uzyskać interpretację żona winna wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.