Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-497/14/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-12-18
Teza: Czy nadwyżka przychodów z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej pochodzących od właściciela kotłowni nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej przypadającymi według udziału na tego właściciela jest zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 października 2014 r. (data wpływu 24 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2014 r. złożono ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca (Wspólnota mieszkaniowa) zarządza nieruchomością wspólną zlokalizowaną na działce 748. Nieruchomość jest zabudowana czterema budynkami mieszkalnymi. We wszystkich budynkach znajdują się lokale mieszkalne oraz w jednym z budynków poza lokalami mieszkalnymi znajduje się lokal - kotłownia. Kotłownia ta dostarcza energię cieplną dla Wnioskodawcy oraz dla sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej na potrzeby ogrzewania nieruchomości (CO) oraz ciepłej wody użytkowej. Właścicielem kotłowni jest deweloper, który wybudował budynki mieszkalne. Jest on tym samym członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Wszyscy członkowie Wspólnoty partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych budynków mieszkalnych (klatek schodowych, instalacji, zarządzania i zagospodarowania posesji) wnosząc zaliczki, ustalone zgodnie z planem wydatków i proporcjonalnie do posiadanych powierzchni. Na koniec roku nadwyżka zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami, decyzją podjętą na zebraniu członków Wspólnoty, jest przeznaczana na pokrycie kosztów eksploatacyjnych budynków mieszkalnych roku następnego. Jako właściciel kotłowni deweloper partycypuje w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej opłacając zaliczki według stawki płaconej przez pozostałych członków Wspólnoty. Pobieranie opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie wykracza poza pojęcie podstawowej działalności prowadzonej przez wspólnotę mieszkaniową, ponieważ wynika bezpośrednio z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wspólnota nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy nadwyżka przychodów z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej pochodzących od właściciela kotłowni nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej przypadającymi według udziału na tego właściciela jest zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wspólnoty, dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej pochodzących od właściciela kotłowni nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej przypadającymi według udziału na tego właściciela, jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jest to bowiem dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Zgodnie z interpretacją ogólną nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r. w sprawie stosowania postanowień art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych: „pojęcie zasobów mieszkaniowych obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczeń administracji, kotłowni oraz osiedlowych warsztatów konserwacyjno - remontowych. Pojęcie to nie może być jednak rozciągane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym przez podatników.”

Lokal stanowiący kotłownię nie jest wynajmowany przez Wspólnotę, a stanowi własność jednego z członków, jakim jest deweloper. Nie mamy tu więc do czynienia z wynajmowaniem lokali niemieszkalnych (użytkowych), o którym mówi w dalszej części powołana interpretacja.

Zgodnie z powołaną interpretacją lokal ten stanowi zasób mieszkaniowy, więc „związane z tym pomieszczeniem przychody (opłaty, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Art. 14 ww. ustawy stanowi natomiast, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014, poz. 851 z późn. zm.) wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca (Wspólnota mieszkaniowa) zarządza nieruchomością zabudowaną czterema budynkami mieszkalnymi. We wszystkich budynkach znajdują się lokale mieszkalne oraz w jednym z budynków poza lokalami mieszkalnymi znajduje się lokal - kotłownia. Kotłownia ta dostarcza energię cieplną dla Wnioskodawcy oraz dla sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej na potrzeby ogrzewania nieruchomości (CO) oraz ciepłej wody użytkowej. Właścicielem kotłowni jest deweloper, który wybudował budynki mieszkalne. Jest od tym samym członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Wszyscy członkowie Wspólnoty partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych budynków mieszkalnych (klatek schodowych, instalacji, zarządzania i zagospodarowania posesji) wnosząc zaliczki, ustalone zgodnie z planem wydatków i proporcjonalnie do posiadanych powierzchni. Na koniec roku nadwyżka zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami, decyzją podjętą na zebraniu członków Wspólnoty, jest przeznaczana na pokrycie kosztów eksploatacyjnych budynków mieszkalnych roku następnego.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa ww. ustawie należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
    1.  dźwigi osobowe i towarowe,
    2.  aparaty do wymiany ciepła,
    3.  kotłownie i hydrofornie wbudowane,
    4.  klatki schodowe,
    5.  strychy, piwnice, komórki,
    6.  balkony, loggie,
    7.  garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
    1.  budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
    2.  kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
    3.  osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:
    1.  zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
    2.  rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej ciepłowniczej,
    3.  sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
    4.  budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
    5.  budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
    6.  inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

W związku z powyższym opodatkowaniu podlegać będzie więc również ewentualny dochód uzyskany z tytułu otrzymywanych zaliczek płaconych od lokalu będącego własnością dewelopera – bez względu na cel, na jaki zostanie przeznaczony, niezależnie od okoliczności, że jest on członkiem Wspólnoty. Pomieszczenie to w postaci kotłowni nie przynależy bowiem do żadnych mieszkań wykorzystywanych przez członków Wspólnoty na cele mieszkalne. Innymi słowy, skoro przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, to sytuacja, w której członek Wspólnoty nie posiada pomieszczenia mieszkalnego (wykorzystywanego zgodnie z jego przeznaczeniem) nie wypełnia definicji zasobu mieszkaniowego. Celem dewelopera nie jest zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, lecz uzyskiwanie korzyści z tytułu dostarczania energii cieplnej dla Wnioskodawcy oraz dla sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej na potrzeby ogrzewania nieruchomości (CO) oraz ciepłej wody użytkowej.

Zatem nadwyżka przychodów z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej pochodzących od właściciela kotłowni nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej przypadającymi według udziału tego właściciela nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Ze zwolnienia nie korzystają bowiem dochody wspólnot mieszkaniowych z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet, jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.