Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.271.2023.2.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-30
Teza: Sprzedaż nieruchomości przez współwłaścicieli wobec upływu okresu 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.
Słowa kluczowe: gospodarstwa-gospodarstwa rolne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; pełnomocnictwo-zakres pełnomocnictwa; pełnomocnik; spadek; umowa-umowa przedwstępna; zasiedzenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 6

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

19 czerwca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 lipca 2023 r. (wpływ 1 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

B.

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

*   C.
*   A.

### Opis zdarzenia przyszłego

Współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie A. oraz jej dzieci B. i C. Nieruchomość ma powierzchnię (…) m2 i jest położona w X, stanowiąc działkę ewidencyjną nr (…) (dalej „Nieruchomość”).

A. przysługuje udział 1/2, a B. i C. udziały po 1/4 we współwłasności Nieruchomości. A. nabyła udział we współwłasności Nieruchomości wraz z mężem w 1998 r. w drodze zasiedzenia. Natomiast pozostali współwłaściciele nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w spadku po ojcu w 2017 r.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi następujące tereny: Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami (…); Tereny dróg publicznych (…) oraz tereny publicznego ciągu pieszego z zielenią (…). Nieruchomość jest zabudowana budynkiem wzniesionym w latach 70-tych XX wieku. Początkowo był to budynek gospodarczy, natomiast w latach 90-tych został przebudowany i od tego czasu pełni funkcję mieszkalną. Obecnie zamieszkuje w nim C. ze swoją rodziną. Od nakładów na przebudowę budynku nie był odliczany podatek od towarów i usług (nie przysługiwało prawo do jego odliczenia). Nieruchomość jest użytkowana rolniczo, znajduje się na niej sad i pasieka. B. oraz C. mają w związku z tym status rolników ryczałtowych. A. jest na emeryturze.

Niezależnie od powyższego, B. od 2004 r. prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest w związku z nią zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. C. prowadziła działalność gospodarczą w latach 1999-2004. Natomiast A. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. C. oraz A. nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT. Nieruchomość, ani żadna jej część nie była nigdy wykorzystywana przez żadnego ze Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej.

W latach 2010-2021 część Nieruchomości o powierzchni 5 000 m2 była wydzierżawiana przez Współwłaścicieli. Dzierżawca prowadził na wydzierżawionym obszarze (\`(...)\`). Dzierżawa nie następowała w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Od czasu nabycia własności Nieruchomości przez A. i jej męża, od Nieruchomości nie była oddzielone inne działki, jak również nie była ona wydzielona lub odłączona od innych działek. Jedyne nakłady na uzbrojenie Nieruchomości zostały dokonane w latach 70-tych XX wieku i polegały one na doprowadzeniu do niej sieci wodociągowej oraz elektroenergetycznej.

Współwłaściciele nie podejmowali do tej pory żadnych działań zmierzających do zmiany stanu prawnego Nieruchomości (w szczególności nie występowali o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy, czy odrolnienia). Współwłaściciele nie podejmowali również żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierali umów z pośrednikami.

Obecnie Współwłaściciele prowadzą rozmowy w sprawie sprzedaży Nieruchomości, lecz potencjalny nabywca sam zgłosił się z ofertą zakupu. Zgodnie z przyjętym założeniem, Współwłaściciele oraz potencjalny nabywca zawrą umowę przedwstępną lub sporządzą list intencyjny i w dokumencie tym Współwłaściciele udzielą potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw umożliwiających przeprowadzenie pełnego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości. Zakres pełnomocnictwa udzielonego potencjalnemu nabywcy przez Współwłaścicieli, umożliwiającego przeprowadzenie badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości obejmuje:

1) przeglądanie akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym składanie wniosków o wgląd do akt ww. księgi wieczystej, wykonywania ich kopii/fotokopii, uzyskiwanie zaświadczeń dotyczących Nieruchomości etc.;

2) uzyskiwanie wszelkich dokumentów, zaświadczeń, dotyczących Nieruchomości, wglądu do akt ksiąg wieczystych, hipotecznych lub zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości (lub w których mogą znajdować się dokumenty dotyczące Nieruchomości), a także orzeczeń sądów lub organów administracji dotyczących Nieruchomości – w tym składanie wniosków o wgląd do rejestrów/ksiąg/akt postępowań dotyczących Nieruchomości lub o uzyskanie powyższych dokumentów, wykonywanie ich kopii/fotokopii uzyskiwanie zaświadczeń dotyczących Nieruchomości etc.;

3) wgląd do operatu ewidencji gruntów i budynków, lokali prowadzonych dla Nieruchomości, uzyskiwania wyrysów i wypisów z operatów ewidencyjnych Nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) oraz do uzyskiwania z tych akt (w tym składania wniosków o wydanie i odbierania) odpisów, kserokopii i fotokopii (fotografii) wszelkich dokumentów oraz map urzędowych znajdujących się w tych rejestrach i aktach;

4) występowanie przed sądami, wszelkimi organami administracji publicznej – samorządowej lub rządowej oraz innymi osobami w celu uzyskania informacji i zaświadczeń odnośnie do Nieruchomości, w tym kopii decyzji, orzeczeń i innych dokumentów od organów administracji lub innych osób dotyczących Nieruchomości;

5) wgląd do akt postępowań administracyjnych, sądowych i sądowoadministracyjnych, dotyczących lub których przedmiotem jest Nieruchomość lub roszczenia względem Nieruchomości lub z nią związane (m.in. dotyczące umów zbycia Nieruchomości, użytkowania wieczystego, ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych, wydani), w tym toczących się w trybie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz dotyczących wszelkich roszczeń reprywatyzacyjnych, w tym wykonywania ich kopii/fotokopii etc.;

6) wgląd do akt ksiąg wieczystych, postępowań administracyjnych, sądowych i sądowoadministracyjnych i innych postępowań, także uzyskiwania zaświadczeń, informacji, dokumentów dotyczących nieruchomości położonych w sąsiedztwie oraz najbliższym otoczeniu Nieruchomości (w zakresie w którym właściciel Nieruchomości jest lub może być stroną takich postępowań lub zgodnie z prawem może uzyskać wgląd), w tym składanie wniosków o wgląd do akt ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów prowadzonych dla takich nieruchomości, w tym wykonywania kopii/fotokopii etc.;

7) badanie stanu technicznego i środowiskowego Nieruchomości, w tym uzyskiwania informacji we wszelkich organach administracji, u gestorów mediów i podmiotów, którym przysługują prawa do sieci lub infrastruktury na Nieruchomości dotyczących infrastruktury, sieci i stanu środowiskowego na Nieruchomości;

8) występowanie wobec dostawców mediów oraz właścicieli sieci i infrastruktury na Nieruchomościach w celu ustalenia warunków przyłączenia oraz dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, składania wyjaśnień dotyczących Nieruchomości, uzgadniania rozwiązań technicznych (w tym do uzyskiwania docelowych warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, zawierania odpowiednich umów przyłączeniowych i realizacji przyłączy) oraz wobec organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w procesie przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów;

9) występowanie przed wszelkimi podmiotami w postępowaniu dotyczącym obsługi komunikacyjnej, uzyskania decyzji lokalizacyjnej na budowę zjazdów, uzyskania opinii Inżyniera (\`(...)\`) etc. mających na celu połączenie drogi publicznej z Nieruchomością i uzyskiwanie niezbędnych zgód, zezwoleń, decyzji i uzgodnień w tym zakresie;

10) podpisywanie oraz składanie wszelkich oświadczeń, dokumentów, wniosków i pism związanych z pełnomocnictwem w zakresie pkt 1-9 oraz składanie, odbieranie oświadczeń w zakresie tego pełnomocnictwa.

Poza tym nie jest planowane udzielenie przez Współwłaścicieli na rzecz potencjalnego nabywcy żadnych innych pełnomocnictw lub upoważnień dotyczących Nieruchomości. Potencjalny nabywca planuje realizację na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia – w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Współwłaściciele nie będą partycypować jako wspólnicy itp. w zakresie tych działań potencjalnego nabywcy. W celu realizacji tej inwestycji budynek znajdujący się na Nieruchomości zostanie po jej nabyciu przez Spółkę wyburzony. Wyburzenie nastąpi po sprzedaży, bez udziału Współwłaścicieli.

W uzupełnieniu wniosku z 25 lipca 2023 r. udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1\. Z czyjej inicjatywy i kiedy objęto miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość (działkę), będącą przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Decyzją (\`(...)\`) uchwalono plan zagospodarowania przestrzennego. Ze strony Wnioskodawców nie było żadnych inicjatyw.

2\. Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję o sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: Sąsiednie działki zostały w większości sprzedane deweloperom, co wymusza realizację koncepcji urbanistycznej ww. planu zagospodarowania w obszarze, na którym leży Państwa nieruchomość. Wokół Państwa działki powstaną budynki wielorodzinne w ramach inwestycji deweloperskich. Sprzedaż Nieruchomości jest konsekwencją działań deweloperów i decyzji sąsiadów, którzy sprzedali swoje działki i wiąże się m.in. ze zmianą otoczenia Państwa działki.

3\. Na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży nieruchomości?

Odpowiedź: A. jest osobą niepełnosprawną po udarze. Wymaga nieustannej (24-godzinnej) opieki, która jest kosztowna i będzie finansowana z ceny uzyskanej ze sprzedaży. Poza tym pieniądze zostaną przeznaczone na remont domu, w którym mieszka A., a który ma około 70 lat.

C. wraz z rodziną są mieszkańcami domu stojącego na nieruchomości przy ul. (…) (sprzedawana Nieruchomość), stąd też sprzedaż tej działki będzie wiązała się z koniecznością inwestycji w nowe miejsce zamieszkania. Ponadto pieniądze zostaną wykorzystane na edukację dzieci.

C. jest też czynnym rolnikiem (posiada status rolnika ryczałtowego) i prowadzi działalność rolniczą na Nieruchomości, a więc wskutek jej sprzedaży będzie chciała zakupić inne gospodarstwo i na ten cel przeznaczy uzyskane ze sprzedaży pieniądze. Ponadto wykorzysta je na swoje utrzymanie w wieku emerytalnym.

B. również prowadzi na Nieruchomości działalność rolniczą (ma status rolnika ryczałtowego) i wskutek sprzedaży straci grunt rolny, który jest mu potrzebny w tej działalności. Wobec tego będzie chciał kupić inne gospodarstwo. Ponadto wykorzysta pieniądze na swoje utrzymanie w wieku emerytalnym oraz sfinansuje edukację dziecka.

4\. Czy którykolwiek ze współwłaścicieli posiadał w przeszłości inne działki – jeśli tak, proszę wskazać: który ze współwłaścicieli, jakie to były działki, kiedy zostały sprzedane? Prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy (prosimy wskazać datę/daty) i w jaki sposób współwłaściciel wszedł w posiadanie tych nieruchomości;

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte;

c) czy nieruchomości zostały nabyte w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpiła w ramach majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości);

d) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

e) kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokonano ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Współwłaściciele nie posiadali w przeszłości żadnych nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych), które zostałyby sprzedane. Planowana sprzedaż opisana we wniosku byłaby pierwszą w ich życiu sprzedażą nieruchomości.

5\. Czy którykolwiek ze współwłaścicieli zamierza nabyć inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Współwłaściciele nie zamierzają z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nabywać nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Cel nabycia w przyszłości nieruchomości został przedstawiony w odpowiedzi na pytanie nr 3.

6\. W jakim zakresie prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą, dla której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: B. prowadzi sezonowy sklep ogrodniczy.

7\. Jakie będą warunki umowy przedwstępnej zawartej z potencjalnym nabywcą?

Odpowiedź: Warunków na ten moment Państwo nie znają. Nie było prowadzonych rozmów na ten temat.

8\. Czy po zawarciu umowy przedwstępnej lub sporządzeniu listu intencyjnego potencjalny nabywca będzie inwestował w infrastrukturę działki (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Według Państwa wiedzy potencjalny nabywca nie będzie prowadził żadnych prac na Nieruchomości przed jej zakupem.

9\. Kto (współwłaściciele, czy potencjalny nabywca) będzie pokrywał koszty działań związanych z udzielonym pełnomocnictwem do występowania w imieniu współwłaścicieli w sprawach, które dotyczą nieruchomości?

Odpowiedź: Koszty będzie ponosił potencjalny nabywca.

10\. Czy na podstawie udzielonego pełnomocnictwa potencjalnemu nabywcy w celu uzyskania stosownych pozwoleń, uzyskane pozwolenia zostaną wydane na rzecz potencjalnego nabywcy, czy też pozwolenia te uzyskają Państwo jako współwłaściciele sprzedawanej nieruchomości, a następnie pozwolenia te zostaną przeniesione na rzecz nabywcy (kupującego) jako prawa związane z własnością gruntu w momencie przeniesienia prawa własności nieruchomości (definitywnej umowy sprzedaży)?

Odpowiedź: Prawdopodobnie (brak jest wiążących ustaleń) na rzecz potencjalnego nabywcy.

11\. Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Tak jak wspomniane było w pkt 7, nie było prowadzonych jeszcze rozmów na temat umowy przedwstępnej.

### Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości przez każdego ze Współwłaścicieli rodzi przychód zaliczany do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy wobec upływu okresu 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości Sprzedający nie uzyskają przychodu podatkowego?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, źródłem przychodów jest „odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (\`(...)\`) – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Definicję działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 ustawy. Zgodnie z nią pojęcie działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej „oznacza działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

Stosowanie ww. definicji w stosunku do przychodów ze sprzedaży nieruchomości podlega jednolitej praktyce skarbowej. Opierając się na przykładowej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 marca 2023 r. (0115-KDIT1.4011.36.2023.2.MN) poszczególnym jej elementom należy nadać następujące znaczenie: „Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności”.

W przypadku Wnioskodawców nie mamy do czynienia z działalnością nakierowaną na uzyskiwanie zysku (zarobku). Planowana transakcja polega na zbyciu składnika majątku należącego do majątku osobistego (dorobkowego, rodzinnego). Planowana transakcja nie wiąże się z zarobkowym źródłem przychodów Wnioskodawców. Potrzeby bytowe Wnioskodawców są stale zaspokajane z innych źródeł przychodów. Jest naturalne, że wobec zbycia składnika majątku osobistego sprzedający uzyskają cenę sprzedaży. Nie wynika ona z działalności nakierowanej na uzyskiwanie dochodu.

W powyższym piśmie wskazano także, że: „Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia »zorganizowany« przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08). Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Również te, kluczowe, elementy definicyjne nie są spełnione przez Wnioskodawców. Sprzedaż nie nastąpi w wyniku prowadzenia „założonej” działalności, której nadano ramy organizacyjne, prawne, porządkowe. Sprzedający (żaden z nich indywidualnie, ani wszyscy łącznie) nie podejmowali działań cechujących przedsiębiorców, których organizacja działania zakłada przygotowanie struktur majątkowych (baza materialna prowadzonej działalności), poszukiwanie klientów, przygotowywanie ofert handlowych itp. Również nie podejmowali oni w stosunku do Nieruchomości działań zwiększających jej atrakcyjność handlową. Transakcja ma charakter jednorazowy, incydentalny i wynikający z aktywnych działań potencjalnego nabywcy. Rolą sprzedających jest „pasywne” udzielenie potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw. Ich celem nie jest jednak realizowanie przez umocowanego zamierzeń mocodawców. To potencjalny nabywca jest inicjatorem transakcji, podmiotem przygotowującym jej warunki (oraz elementy warunkujące zawarcie transakcji – sprawdzenie elementów faktycznych i prawnych związanych z Nieruchomością). Po stronie Wnioskodawców nie występuje też żaden element ciągłości działalności w zakresie zbywania nieruchomości: nie prowadzą oni, ani nie zamierzają prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dalej w ww. piśmie wskazuje się, że: „Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej w szczególności, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny”.

Również te elementy nie są spełnione w opisywanym przypadku. Jak powyżej wskazano faza przygotowawcza (zarówno w zakresie działań dotyczących sfery prawnej, jak i faktycznej odnoszących się do Nieruchomości) są podejmowane wyłącznie przez potencjalnego nabywcę, w zakresie przez niego ustalonym (dla własnych potrzeb). Przez wszystkie lata własności nieruchomości Wnioskodawcy (jako właściciele) wykonywali jedynie funkcje bieżącego zarządu majątkiem osobistym, nie podejmując działań nakierowanych na zwiększenie atrakcyjności gospodarczej działki itp. Samo nabycie Nieruchomości też wskazuje cele osobiste. W przypadku A. okres przynajmniej 25 lat od daty nabycia wskazuje, że zakup nie miał celu handlowego. Również sam sposób nabycia (zasiedzenie) wiązał się z prywatnym wykorzystywaniem Nieruchomości przez wiele lat. Pozostali współwłaściciele nabyli nieruchomość w drodze dziedziczenia po zmarłym Ojcu. Sama Nieruchomość nigdy nie była (formalnie oraz faktycznie) związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W świetle powyższych argumentów, zdaniem Wnioskodawców:

Sprzedaż Nieruchomości przez każdego ze Współwłaścicieli rodzi przychód zaliczany do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec upływu okresu 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości Sprzedający nie uzyskają przychodu podatkowego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1, 2 i 4-9.

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu itp.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz jego uzupełnienia wynika, że są Państwo współwłaścicielami Nieruchomości położonej w X. Pani A. przysługuje udział 1/2, a Panu B. i Pani C. udziały po 1/4 we współwłasności Nieruchomości. Pani A. nabyła udział we współwłasności Nieruchomości wraz z mężem w 1998 r. w drodze zasiedzenia. Natomiast pozostali Współwłaściciele nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w spadku po ojcu w 2017 r.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi następujące tereny: Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami; Tereny dróg publicznych oraz tereny publicznego ciągu pieszego z zielenią. Plan uchwalony został decyzją (\`(...)\`), a z Państwa strony nie było żadnych inicjatyw. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem wzniesionym w latach 70-tych XX wieku. Początkowo był to budynek gospodarczy, natomiast w latach 90-tych został przebudowany i od tego czasu pełni funkcję mieszkalną. Obecnie zamieszkuje w nim Pani C. ze swoją rodziną. Od nakładów na przebudowę budynku nie był odliczany podatek od towarów i usług (nie przysługiwało prawo do jego odliczenia). Nieruchomość jest użytkowana rolniczo, znajduje się na niej sad i pasieka. Pan B. oraz Pani C. mają w związku z tym status rolników ryczałtowych. Pani A. jest na emeryturze.

Niezależnie od powyższego, Pan A. od 2004 r. prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest w związku z nią zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Prowadzi Pan sezonowy sklep ogrodniczy. Pani C. prowadziła działalność gospodarczą w latach 1999-2004. Natomiast Pani A. nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Pani C. oraz Pani A. nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT. Nieruchomość, ani żadna jej część nie była nigdy wykorzystywana przez żadnego z Państwa do prowadzenia działalności gospodarczej.

W latach 2010-2021 część Nieruchomości o powierzchni 5 000 m2 była wydzierżawiana. Dzierżawca prowadził na wydzierżawionym obszarze (\`(...)\`). Dzierżawa nie następowała w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Od czasu nabycia własności Nieruchomości przez Panią A. i jej męża, od Nieruchomości nie była oddzielone inne działki, jak również nie była ona wydzielona lub odłączona od innych działek. Jedyne nakłady na uzbrojenie Nieruchomości zostały dokonane w latach 70-tych XX wieku i polegały one na doprowadzeniu do niej sieci wodociągowej oraz elektroenergetycznej.

Nie podejmowali Państwo do tej pory żadnych działań zmierzających do zmiany stanu prawnego Nieruchomości (w szczególności nie występowali o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy, czy odrolnienia). Nie podejmowali Państwo również żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie zamieszczali ogłoszeń o sprzedaży, ani nie zawierali umów z pośrednikami.

Obecnie prowadzą Państwo rozmowy w sprawie sprzedaży Nieruchomości, lecz potencjalny nabywca sam zgłosił się z ofertą zakupu. Zgodnie z przyjętym założeniem, Państwo oraz potencjalny nabywca zawrą umowę przedwstępną lub sporządzą list intencyjny i w dokumencie tym udzielą Państwo potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw umożliwiających przeprowadzenie pełnego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości. Zakres pełnomocnictwa udzielonego potencjalnemu nabywcy, umożliwiającego przeprowadzenie badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości obejmuje m.in.: występowanie przed sądami, wszelkimi organami administracji publicznej – samorządowej lub rządowej oraz innymi osobami w celu uzyskania informacji i zaświadczeń odnośnie do Nieruchomości, w tym kopii decyzji, orzeczeń i innych dokumentów od organów administracji lub innych osób dotyczących Nieruchomości; występowanie wobec dostawców mediów oraz właścicieli sieci i infrastruktury na Nieruchomościach w celu ustalenia warunków przyłączenia oraz dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, składania wyjaśnień dotyczących Nieruchomości, uzgadniania rozwiązań technicznych (w tym do uzyskiwania docelowych warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów, zawierania odpowiednich umów przyłączeniowych i realizacji przyłączy) oraz wobec organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w procesie przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów; występowanie przed wszelkimi podmiotami w postępowaniu dotyczącym obsługi komunikacyjnej, uzyskania decyzji lokalizacyjnej na budowę zjazdów, uzyskania opinii Inżyniera (\`(...)\`) etc. mających na celu połączenie drogi publicznej z Nieruchomością i uzyskiwanie niezbędnych zgód, zezwoleń, decyzji i uzgodnień w tym zakresie.

Poza tym nie jest planowane udzielenie przez Państwa na rzecz potencjalnego nabywcy żadnych innych pełnomocnictw lub upoważnień dotyczących Nieruchomości. Potencjalny nabywca planuje realizację na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia – w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Nie będą Państwo partycypować jako wspólnicy itp. w zakresie tych działań potencjalnego nabywcy. W celu realizacji tej inwestycji budynek znajdujący się na Nieruchomości zostanie po jej nabyciu przez Spółkę wyburzony. Wyburzenie nastąpi po sprzedaży, bez Państwa udziału. Koszty działań związanych z udzielonym pełnomocnictwem będzie ponosił potencjalny nabywca. Ponadto wskazali Państwo, że prawdopodobnie (brak jest wiążących ustaleń) uzyskane pozwolenia zostaną wydane na rzecz potencjalnego nabywcy.

Nie posiadali Państwo w przeszłości żadnych nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych), które zostałyby sprzedane. Planowana sprzedaż Nieruchomości byłaby pierwszą w ich życiu sprzedażą nieruchomości. Ponadto z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nie zamierzają Państwo nabywać nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Wątpliwość Państwa budzi kwestia, czy planowana przez Państwa sprzedaż Nieruchomości będzie rodziła przychód zaliczany do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania Państwa wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży Nieruchomości będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta przez Państwa dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. Czynności podejmowane przez Państwo wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Całokształt podjętych przez Państwa czynności, a w szczególności sposób i cel nabycia Nieruchomości (Pani A. nabyła udział we współwłasności wraz z mężem w 1998 r. w drodze zasiedzenia, a Pan B. i Pani C. nabyli udział we współwłasności w spadku po ojcu w 2017 r.), sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania, brak przygotowania do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co prawda udzielą Państwo potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa m.in. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi podmiotami w celu uzyskania decyzji oraz uzgodnień, opinii, zgód, orzeczeń i zezwoleń niezbędnych nabywcy do osiągnięcia celów, którym zakupowana Nieruchomość ma służyć. Jednakże Państwo nie będą partycypować jako wspólnicy itp. w zakresie tych działań potencjalnego nabywcy. Koszty działań związanych z udzielonym pełnomocnictwem będzie ponosił potencjalny nabywca. Czynności, które wykona nabywca zostaną podjęte w celu przygotowania Nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany nabywca a nie Państwo, zatem nie uzyskają Państwo z tego tytułu żadnych korzyści.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Państwo wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Państwa działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia Nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają zatem podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży Nieruchomości do działalności gospodarczej.

Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości nie nosi przymiotów działalności gospodarczej.

Tym samym przychody ze sprzedaży Nieruchomości nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Państwa Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Jak stanowi art. 172 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Zgodnie z art. art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego:

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zatem zasiedzenie stanowi jedną z form nabycia prawa własności.

Z treści wniosku wynika, że Pani A. nabyła udział we współwłasności przedmiotowej Nieruchomości wraz z mężem w 1998 r. w drodze zasiedzenia.

Według art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

W związku z powyższym, za datę nabycia przez Panią A. Nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków, należy uznać dzień jej nabycia do majątku wspólnego małżonków, tj. 1998 r., stosownie do treści art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w odniesieniu do Pani A., termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął.

W odniesieniu do Pana B. i Pani C., którzy nabyli udział we współwłasności Nieruchomości w spadku po ojcu w 2017 r. wskazać należy, że zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Według art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Na mocy art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przysługującej spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych przez spadkobiercę upłynęło pięć lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że udział w przedmiotowej Nieruchomości spadkodawca (ojciec Pana B. oraz Pani C.) nabył w drodze zasiedzenia w 1998 r. Natomiast Pan B. i Pani C. nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w spadku po ojcu w 2017 r.

Uwzględniając powyższe, w przypadku Pana B. oraz Pani C., pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie minął, bowiem od końca roku, w którym spadkodawca nabył wskazaną nieruchomość (tj. w 1998 r.), upłynęło ponad pięć lat.

**Reasumując, przychód ze sprzedaży Nieruchomości (udziału) nabytych przez Panią A. w drodze zasiedzenia, a przez Pana B. oraz Panią C. w drodze spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku odpowiednio z ust. 6 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu natomiast do powołanej przez Państwa interpretacji stwierdzam, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).