Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.79.2025.2.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-09
Teza: Najem prywatny lokali w zakresie zryczałtowanego podatku
dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez
osoby fizyczne
Słowa kluczowe: limit
małżeństwo
najem-najem mieszkań
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 24 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 marca 2025
    r. (wpływ 27 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    (...) pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej
    małżeńskiej.
    W okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do dnia 31 stycznia 2024 r. Wnioskodawczyni (...) była
    właścicielką 8 lokali mieszkalnych, które nabyła do jej majątku osobistego w latach
    wcześniejszych. Pomiędzy Wnioskodawczynią a jej mężem (...) obowiązywał przez cały rok
    oraz obowiązuje od początku małżeństwa i nadal ustrój wspólności ustawowej
    małżeńskiej.
    Oprócz lokali mieszkalnych w majątku osobistym Wnioskodawczyni wraz z wnioskodawcą
    posiadają (są właścicielami) w majątku wspólnym m.in. jeden lokal mieszkalny, który
    również wynajmują.
    Nadto, mąż Wnioskodawczyni (...) do majątku osobistego nabył w latach wcześniejszych 3
    lokale mieszkalne. W okresie wskazanym powyżej (...) posiadała w majątku osobistym 8
    lokali mieszkalnych, (...) w majątku osobistym 3 lokale mieszkalne, a nadto w majątku
    wspólnym m.in. jeden lokal mieszkalny. Wnioskodawczyni wraz z mężem wynajmują
    wskazane powyżej lokale celem uzyskiwania z nich przychodu.
    Dnia 13 stycznia 2023 r. Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie, o którym mowa w art. 12
    ust. 6 u.z.p.d.

## Pytanie

Czy złożenie przez Wnioskodawczynię oświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 6 u.z.p.
    d. w zw. z art. 12 ust. 13 u.z.p.d. oznacza, że Wnioskodawczyni powinna rozliczać w
    ramach limitu, o którym mowa art. 12 ust. 13 u.z.p.d. 50% przychodów z lokalu
    stanowiącego majątek wspólny i opodatkować te przychody stawką 8,5%, jeżeli nie
    przekroczą limitu 200.000 zł, a drugie 50% doliczać do limitu przychodów (100.000 zł
    opodatkowanych stawką 8,5% i 12,5% od nadwyżki przychodów ponad kwotę 100.000 zł),
    o którym mowa w art. 12 ust. 4 pkt a u.z.p.d. (niejako osobistego limitu), w ramach
    którego Wnioskodawczyni rozlicza przychody z najmu lokali stanowiących jej majątek
    osobisty?
    Pani stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawczyni odpowiedź na tak postawione pytanie jest twierdząca.
    Małżonkowie w świetle prawa podatkowego są autonomicznymi podmiotami, nawet w
    sytuacji gdy pomiędzy nimi istnieje wspólność majątkowa małżeńska. Prawo podatkowe
    jest również gałęzią prawa autonomiczną wobec prawa rodzinnego, a zasady, o których
    mowa choćby w przepisach regulujących zasady przynależenia dochodów do
    poszczególnych mas majątkowych (choćby art. 31 § 2 k.r.o.), nie są dla prawa
    podatkowego wiążące. Wyjątkami od tej zasady są m.in. takie instytucje jak wspólne
    rozliczenie małżonków, których zastosowanie wymaga spełnienia określonych warunków.
    Powyższe prowadzi do wniosku, że jeśliby wyobrazić sobie sytuacje, gdy każdy z
    małżonków posiada (w rozumieniu jest właścicielem) w majątku osobistym określone
    lokale (nieruchomości), które wynajmuje, osiągając z tego tytułu przychody, to powinien
    być traktowany jako odrębny podatnik z osobnymi limitem, o którym mowa w art. 12 ust.
    4 lit. a u.z.p.d.

    Sytuacja jest nieco bardziej złożona, gdy małżonkowie posiadają również lokale lub lokal w
    majątku wspólnym, nie zamierzają obydwoje rozliczać z przychodu z tej nieruchomości, a
    oświadczenie o rozliczaniu całości przychodu, o którym mowa w art. 12 ust. 6 u.z.p.d.,
    złoży jeden z małżonków. Zestawiając to z limitem, o którym mowa w art. 12 ust. 13 u.z.p.
    d., powstaje pytanie, czy powstaje de facto trzeci limit, który dotyczy wyłącznie tych
    przychodów osiąganych z nieruchomości należących do majątku wspólnego. Wszak
    przepis art. 12 ust. 6 u.z.p.d. nakazuje, by pomiędzy małżonkami istniała wspólność
    majątkowa, niejako zakładając, że to przychodów z tzw. majątku wspólnego (objętego
    wspólnością ustawową małżeńską) ma dotyczyć limit, o którym mowa w art. 12 ust. 13 u.z.
    p.d.
    Stanowisko ten tok rozumowania potwierdzające zajął m.in. Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej w piśmie z dnia 26 lutego 2024 r. 0112-KDIL2 2.4011.911.2023.2.AA, gdzie
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził: „W przypadku, gdy – oprócz
    przychodów z najmu składnika majątku wspólnego – małżonek osiąga również przychody
    z najmu prywatnego składnika stanowiącego jego majątek odrębny, to od przychodów z
    najmu składnika majątku odrębnego małżonek opłaca ryczałt w wysokości 8,5%
    przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100
    tys. zł. Przy obliczaniu kwoty przychodów w wysokości 100 000 zł małżonek uwzględnia
    przychody z najmu składnika majątku wspólnego, w odniesieniu do których małżonkowie
    złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich”.
    Oznacza to, w ocenie Wnioskodawczyni, że de facto limit, o którym mowa w art. 12 ust. 13
    u.z.p.d., stosuje się do przychodów osiąganych z majątku wspólnego, przy czym z uwagi
    na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 6 u.z.p.d., ten małżonek, który
    złożył takie oświadczenie, obowiązany jest niejako 50% kwoty przychodu dodać do
    przychodu z lokali wchodzących w skład jego majątku osobistego i uwzględnić je w limicie,
    o którym mowa w art. 12 ust. 4 lit. a u.z.p.d. (tzw. jego własnym limicie) opodatkowanym
    stawką 8,5% do 100.000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tą kwotę, a pozostałe 50%
    przychodów opodatkować w limicie 200.000 zł stawką 8,5%.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Stosownie natomiast do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

    Z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym
    od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776
    ze zm.) wynika, że:
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej
      dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    W świetle art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
      naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11
      ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Zatem przychody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1
    pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są opodatkowane w formie
    ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o
    zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się
      proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego
      dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
    W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w
      art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu
      całości przychodu przez jednego z nich.
    Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu
      skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany

      został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku
      podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku
      podatkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków,
      wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych,
      chyba że w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym
      został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku
      podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku
      podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu
      skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z
      małżonków.
    W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota
      przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 200 000 zł.
    Tak więc przychody z tytułu najmu zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może opodatkowywać w
    całości – na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości
    przychodów przez jednego z małżonków – jeden z małżonków.
    Zasadą jest, że każdy małżonek opłaca ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w
    wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki
    ponad 100 000 zł.
    Wyjątkiem od tej zasady jest, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność
    majątkowa, osiągający przychody z tzw. najmu prywatnego, mogą złożyć oświadczenie o
    opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych całości przychodów przez
    jednego z nich. W takim przypadku, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł
    oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł.
    Jednocześnie w ramach tzw. najmu prywatnego małżonkowie mogą osiągać przychody z
    najmu składnika stanowiącego ich majątek wspólny, jak i z najmu składnika będącego
    majątkiem odrębnym każdego z małżonków.
    Ponadto złożenie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z
    małżonków nie oznacza, że czynność ta automatycznie pozbawia drugiego małżonka
    limitu 100 000 zł do opodatkowania przychodów z najmu jego majątku odrębnego i w
    konsekwencji, drugi małżonek przychody z najmu składników majątku niewchodzących w
    skład majątku wspólnego, opodatkowuje wyłącznie 12,5% stawką ryczałtu.
    W przypadku, gdy – oprócz przychodów z najmu składnika majątku wspólnego – małżonek
    osiąga również przychody z najmu prywatnego składnika stanowiącego jego majątek
    odrębny, to od przychodów z najmu składnika majątku odrębnego małżonek opłaca
    ryczałt w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od
    nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.
    Ustawa o ryczałcie, ustalając dla małżonków limity (100 000 zł i 200 000 zł), od nadwyżki
    których ryczałt wynosi 12,5% przychodów z najmu prywatnego, nie narzuca małżonkom
    sposobu korzystania z tych limitów. Małżonkowie, którzy osiągają przychody z najmu
    nieruchomości wspólnej i z najmu nieruchomości stanowiących ich majątek odrębny,

    powinni jednak pamiętać, żeby opłacać ryczałt od osiąganych z tego tytułu przychodów z
    zachowaniem zasady, że limit 100 000 zł, do wysokości którego ryczałt wynosi 8,5%
    przychodów, przysługuje odrębnie każdemu z małżonków, a w przypadku opodatkowania
    całości przychodu przez jednego z nich, limit ten wynosi 200 000 zł.
    Skoro Pani złożyła oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z majątku
    wspólnego przez Panią, to opodatkowuje Pani uzyskane przychody z majątku wspólnego
    stawką ryczałtu w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5%
    przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł. Jednocześnie od przychodów z najmu
    składników majątku odrębnego (8 lokali mieszkalnych) opłaca Pani ryczałt w wysokości
    8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę
    100 000 zł. W praktyce musi Pani zsumować przychody wspólne i przychody z Pani
    odrębnego majątku i opodatkowywać je stawką 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł. Po
    przekroczeniu tej kwoty przychody z Pani majątku odrębnego opodatkowuje Pani już
    stawką 12,5%, natomiast przychody wspólne stawką 8,5% aż do momentu, kiedy znów
    przychody te nie przekroczą kolejnych 100 000 zł. Po ich przekroczeniu również przychody
    z majątku wspólnego opodatkowuje Pani stawką 12,5%.
    Dlatego też Pani stanowisko, zgodnie z którym zobowiązana jest Pani niejako 50% kwoty
    przychodów dodać do przychodów z lokali wchodzących w skład Pani majątku osobistego
    i uwzględnić je w limicie, o którym mowa w art. 12 ust. 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tzw.
    Pani własnym limicie), opodatkowanym stawką 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki
    ponad tą kwotę, a pozostałe 50% przychodów opodatkować w limicie 200 000 zł stawką
    8,5%, uznałem za nieprawidłowe.
    Podsumowanie: całość przychodów uzyskanych z majątku wspólnego opodatkowuje Pani
    stawką ryczałtu w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł, oraz 12,5%
    przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł. Jednocześnie od przychodów z najmu
    składników majątku odrębnego (8 lokali mieszkalnych) opłaca Pani ryczałt w wysokości
    8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę
    100 tys. zł.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadła ona w
    indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego tę interpretację.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.