Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.428.2025.2.KW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-22
Teza: Sprzedaż zabudowanych oraz niezabudowanych działek na
rzecz Spółki, działającej w roli pełnomocnika w ramach umowy
przedwstępnej, do uzyskania niezbędnych zgód i
pełnomocnictw, przez podmiot (osobę fizyczną) nie działający
jako podatnik w zakresie tej transakcji.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
grunty-grunt zabudowany
opodatkowanie
podatnik
sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania
    podatkiem VAT sprzedaży zabudowanej działki nr (...) będącej we wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej z uwzględnieniem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz
    niezabudowanej działki nr (...) będącej we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,
    bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Uzupełnił go Pan pismem
    z 27 marca 2025 r. (wpływ 18 lipca 2025 r.), pełnomocnictwem, które wpłynęło do tut.
    Organu 21 lipca 2025 r. oraz opłatą do wniosku (wpływ 18 lipca 2025 r.)
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości na podstawie ustawowej
    wspólności majątkowej małżeńskiej dla nieruchomości w miejscowości (...), obrębie w
    obrębie ewidencyjnym (...) gminie (...), powiat (...), województwo (...), składającej się z
    działek ewidencyjnych numer (...) i (...), o łącznej powierzchni (...) ha ((...) metrów
    kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
    księgę wieczystą numer (...).
    Prawo własności nieruchomości nabyli od osób fizycznych na podstawie umowy
    sprzedaży zawartej dnia (...) przed notariuszem w (...) - (...), za Repertorium (...) numer (...),
    będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej, niezmieniony żadną umową, ani orzeczeniem sądu i nadal tego
    stanu pozostają. Działki ewidencyjne numer (...) i (...) powstały w wyniku podziału
    geodezyjnego działki ewidencyjnej numer (...) na podstawie decyzji (...) wydanej dnia (...)
    roku z upoważnienia Burmistrza (...). W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę
    (...) działka ewidencyjna numer (...), o obszarze (...) ha i działka ewidencyjna numer (...), o
    obszarze (...) ha położone są w województwie (...), powiecie (...), jednostce ewidencyjnej
    (...), obrębie ewidencyjnym (...) i działka numer (...) oznaczona jest jako grunty rolne
    zabudowane (Br - Rlllb) i sady (S-RIIIb), natomiast działka numer (...) oznaczona jest jako
    sady (S-RIIIb).
    Działka ewidencyjna numer (...) jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem
    mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m2 (identyfikator budynku: (...)) i
                                                  2jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m
    (identyfikator budynku: (...)), działka ewidencyjna numer (...) jest niezabudowana, nadto
    działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
    Działki ewidencyjne numer (...) i (...) nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego i nie znajdują się na obszarze strefy rewitalizacji, obszarze
    zdegradowanym, ani na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Działki numer (...) i (...) nie
    zostały objęte decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie zostały objęte decyzją o

    ustaleniu warunków zabudowy, nie zostały objęte obszarem specjalnej strefy
    ekonomicznej, ani uchwałą o rewitalizacji i nie są położone na terenach specjalnej strefy
    rewitalizacji. Działka (...) i (...) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.
    Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn.
    zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części. Nieruchomość nie została
    nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną przez niego działalnością
    gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności gospodarczej, ani nie
    wchodzi w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.
    Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce działki gruntu nr (...) i (...), o łącznej powierzchni
    (...) ha, dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
    wieczystą numer (...). Co ważne działka (...) jest zabudowana, a działka (...) stanowi
    nieruchomość niezabudowaną. Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działki
    gruntu o nr gruntu (...) i (...) - spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian
    zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie
    jest dokumentowany fakturami. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z
    nieruchomością, co zostanie opisane poniżej (umowa dzierżawy nr (...) z dnia (...) r. na czas
    nieoznaczony i dzierżawa ma charakter odpłatny).
    Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o
                          2powierzchni zabudowy minimum (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości
    minimum (...) miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr (...) z dnia (...) r. - umowa
    przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich
    formalności związanych z inwestycją na tych działce, to jest spółka zobowiązała się do:
    1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami
      zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym
                                                  2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m
      wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych.
    2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                        2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (...) m w tym sala sprzedaży
                2o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc
      parkingowych.
    3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i
      budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.
    3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
      organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
      nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
      Spółki.
    4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń
      zamiennych.
    5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
      wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.
    6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji.
    7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
      budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
    8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

    9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowym.
    Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń,
    Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę (...) i (...), o łącznej powierzchni (...) ha.
    Na zakończenie należy podkreślić, że:
    1. Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.
    2. W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich
      uatrakcyjnienia.
    3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
      żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
      przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    4. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    5. Działka nr (...) jest zabudowana, a działka (...) jest niezabudowana.
    6. Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
      użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na
      ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które
      stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli
      nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.
    7. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu
      ww. pozwoleń.
    8. Wnioskodawca przedmiotowe działki wykorzystywał na użytek własny.
    9. Nieruchomości na zabudowanej działce zostały nabyte i nabycie nastąpiło ponad 2 lata
      temu.
    10. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
    11. Podatek od nabycia nie został odliczony.
    12. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności
      gospodarczej (...) z zakresu (...), ale działki nie służyły do działalności gospodarczej.
    13. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    14. Dzierżawa działek nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie wystawiono faktury.
    Ponadto Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej,
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru. Ponadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy
    przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
    mocodawcy.
    Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez
    Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2
    pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t.j. Dz.U.
    z 2023r., poz. 628 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na

    budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą
    przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawca
    oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i
    staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza
    energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią
    umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w
    przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym
    kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego w piśmie z 27 marca 2025 r.
    Uzupełnienie 0111-KDIB3-1.4012.428.2025.1.KW:
      a) Czy przedstawiona w opisie sprawy umowa dzierżawy numer (...) z dnia (...) r.
        zawarta jest ze Spółką kupującą działkę nr (...) oraz działkę nr (...)?
      Odpowiedź: Tak, na dwie działki.
      b) Czy sprzedawał Pan inne nieruchomości (zabudowane lub niezabudowane)? Jeśli tak,
        to proszę podać ile nieruchomości zostało sprzedanych i wskazać odrębnie dla
        każdej z tych nieruchomości:
      - Kiedy i w jaki i w jakim celu zostały nabyte?
      - W jaki sposób były wykorzystywane od momentu nabycia do chwili sprzedaży?
      - Kiedy zostały sprzedane i z jakiego powodu?
      - Czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana - czy
        była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?
      - Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako
        czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?
      Odpowiedź: Nie, nie ma takich nieruchomości.
    W celu uzyskania wyższej ceny pełnomocnik strony podejmie szereg działań. Pełnomocnik
    zgodnie z opisem uzyska szereg pozwoleń. Dzięki tym pozwoleniom cena działki będzie
    sprzedana za określoną w umowie przedwstępnej. Cena ta jest znacznie atrakcyjniejsza od
    ceny rynkowej. W przypadku braku uzyskania stosownych pozwoleń nie dojdzie do
    transakcji. Czyli działania pełnomocnika są korzystne dla kupującego ponieważ dzięki nim
    może dojść do transakcji a cena transakcji jest znacznie wyższa.

## Pytanie

1. Czy sprzedaż zabudowanej działki nr (...), o obszarze (...) ha opisanej w stanie
        faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
      2. Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr (...), o obszarze (...) ha opisanej w stanie
        faktycznym jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9
        ustawy o VAT i musi być udokumentowana fakturą?
    Pana stanowisko w sprawie
    AD 1. Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast
    przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki
    niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy
    podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie
    kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
      - dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

      - pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
        okres krótszy niż 2 lata.
    Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od
    czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani
    nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.
    W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr (...), o obszarze (...) ha doszło do
    pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął
    już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego
    zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były
    przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14
    ustawy.
    Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy
    całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze
    zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być
    krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w naszej ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu
    przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w
    przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w
    myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o
    którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod
    warunkiem wskazanym w tym przepisie.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
    gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
    nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę
    dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła
    korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż
    budynku.
    Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy w tym przypadku może on korzystać ze
    zwolnienia z opodatkowania działki numer (...), o obszarze (...) ha z opodatkowania
    podatkiem VAT.
    AD 2. Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej działki nr (...), o obszarze (...) ha,
    opisanej w stanie faktycznym jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6
    ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak
    czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z
    opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości

    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie
    zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie
    zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą
    opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako
    podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter
    uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które
    prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć
    takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
    okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Jak wskazano wyżej działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem
    podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje
    czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Przypomnijmy, iż na działce nr (...), o obszarze (...) ha od momentu nabycia do momentu
    zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww.

    nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań
    marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności
    nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło
    do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
    do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności
    składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (...), o obszarze (...) ha
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na
    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono sam nie podejmował on działań
    charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności
    zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik
    Sprzedającego.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co
    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109
    ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku,
    gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art.
    95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby
    (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do
    działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. (...), o obszarze (...) ha
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się

    jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w
    jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą
    wydzielonej powierzchni z działki o nr ewidencyjnym (...), o obszarze (...) ha.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter. Przez tereny
    budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod
    zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
    polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i
    kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
    zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
    terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
    zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
    inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
    zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na
    podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i
    warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, przy czym:
      - lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      - sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
        w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o
    warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww.
    działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
    rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT.
    W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działki nr (...), o obszarze (...) ha
    stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze
    zwolnienia z VAT.
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będziemy musieli jej
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług

    jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik
    podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję musimy
    udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j.
    Dz.U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
        Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
        podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
        kraju (...).
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:
        Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
        przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
        Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
        oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej
    dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
        Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
        1) określone udziały w nieruchomości,
        2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z
        nieruchomości,
        3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
        części.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
    również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną
    dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października
    2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).
    Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:
        Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
        (współwłasność).
    W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
    ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
    Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
        Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
        własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
        takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od
        gruntu przedmiot własności.
    Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

    Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
    współwłaścicieli.
    Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Z kolei kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25
    lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
        Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
        wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
        nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
        (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową
        należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
        W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
        podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać
        się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu
        w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego
        majątku.
    W myśl art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
        Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym,
        w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego,
        o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
        majątek wspólny.
        Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
        przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności,
        które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w
        tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
        Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
        prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
        użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
        używania lub pobierania z niej pożytków.
    Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
        Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje
    małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie
    stanowi dostawę towaru.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

        Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
        świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
        niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w
        rozumieniu art. 7 (...).
    Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
        Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
        prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
        której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
        Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
        lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
        rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
        gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
        towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
        zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku

    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości stanowiących
    niezabudowaną działkę nr (...) oraz zabudowaną działkę nr (...) będących we wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży
    podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot
    prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.

    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Panu prawo własności nieruchomości stanowiących
    niezabudowaną działkę nr (...) oraz zabudowaną działkę nr (...) będące we wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej, o powierzchni kolejno (...) ha oraz (...). Nabył Pan
    prawo własności do ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży od osób
    fizycznych zawartej dnia (...) r.
    Zamierza Pan sprzedać Kupującej Spółce będącej czynnym zarejestrowanym podatnikiem
    podatku VAT prawo własności działki zabudowanej numer (...) oraz działki niezabudowanej
    numer (...) będących we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Spółka nabędzie
    przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na
    budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca
    spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni
    zabudowy minimum (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc
    postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
    Z treści wniosku wynika, że jest Pan zarejestrowany jako podatnik podatku VAT z tytułu
    prowadzonej działalności gospodarczej (...) ale przedmiotowe nieruchomości nie są i nie
    były wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W stosunku do
    działek nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W stosunku do
    ww. nieruchomości nie współpracuje Pan z żadnym biurem pośrednictwa
    nieruchomościami. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Pana wykorzystywana w
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jednoznacznie potwierdził
    Pan, że działki będące we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej od momentu
    nabycia w drodze umowy sprzedaży od osoby fizycznej do momentu planowanej
    sprzedaży były wykorzystywane na użytek własny.
    Od momentu oddania nieruchomości na zabudowanej działce numer (...) do użytkowania
    pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Nie ponosił Pan wydatków na

    ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które
    stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Nieruchomości są
    użytkowane ponad dwa lata.
    Obecnie dzierżawi Pan działki spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu pozwoleń ((...)
    z dnia (...) r. zawarta na czas (...)). Dzierżawa ta ma charakter odpłatny.
    Ponadto udzieli Pan Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest
    nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele
    budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7
    lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na
    budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość
    będąca przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
    Ponadto Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta m.in. pod warunkami
    uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
    której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
    obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (...) m² wraz z miejscami
    parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych w imieniu Sprzedającego w zakresie, niezbędnych dla
    uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowego z parkingiem
    zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było
    warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły w sensie
    chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże,
    udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności
    mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.)
    nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać
    określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla
    potencjalnych nabywców.
    W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się
    zgłosił, właściciel gruntu (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek
    do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w
    sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.).
    Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu
    pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego
    nabywcy, czy podnieść jego cenę.
    Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku,
    wynika, że działki nr (...) oraz nr (...) będące we wspólności ustawowej majątkowej
    małżeńskiej zostały udostępnione na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy dzierżawy,
    zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez
    Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania
    warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na
    obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

    Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do
    podwyższenia atrakcyjności działek lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym
    interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich
    określonych warunków.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed
    sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego
    powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    działek nr (...) oraz (...) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie
    podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
    świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez
    handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni
    mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w
    zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr (...) oraz niezabudowanej działki nr (...)
    będących we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej będzie Pan korzystać z
    przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży działki zabudowanej numer (...) oraz działki
    niezabudowanej nr (...) będących we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej
    będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem,
    która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania
    przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje
    uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 10 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r.
    sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK
    347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
        Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
        wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
        przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
        tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi
    ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem.

    Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku
    opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego,
    kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci
    swoją aktualność.
    Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
        Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
        jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
        (interpretację indywidualną).
    W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź
    we własnym stanowisku, zwłaszcza dotyczące udokumentowania fakturą VAT transakcji
    sprzedaży, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1
    Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do

    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.