Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-474/09/ICz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-09-14
Teza: Czynności wykonywane przez zarządcę sądowego nieruchomością.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-zarząd nieruchomością; nieruchomości-zarządca nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 17 czerwca 2009r. (data wpływu 22 czerwca 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług zakresie czynności wykonywanych przez zarządcę sądowego nieruchomością **\- jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2009r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie czynności wykonywanych przez zarządcę sądowego nieruchomością.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości w tym m.in. lokali użytkowych, które są wynajmowane. Z tytułu samodzielnie prowadzonej działalności gospodarczej (nie związanej z wynajmowaniem ww. nieruchomości) jest podatnikiem VAT czynnym, a biorąc pod uwagę postanowienia art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług status ten (podatnika VAT czynnego) rozciąga się również na wynajmowanie nieruchomości, o których wyżej mowa, w takiej części w jakiej jest ich współwłaścicielem.

Do czasu oddania przez Sąd Rejonowy w Wydział l Cywilny postanowieniem z dnia 6 lipca 2007r. ww. nieruchomości w zarząd licencjonowanemu zarządcy nieruchomości na czas trwania postępowania o dział spadku, podział majątku wspólnego i zniesienie współwłasności przedmiotowych nieruchomości, Wnioskodawca sam zarządzał tymi nieruchomościami.

Spośród współwłaścicieli zamieszkałych w Polsce tylko Wnioskodawca był i jest nadal podatnikiem VAT czynnym - z tytułu przedmiotowego najmu w części wynikającej z jego współwłasności wystawiał faktury VAT i odprowadzał podatek VAT do Urzędu Skarbowego.

Po objęciu zarządu ww. nieruchomości przez zarządcę ustanowionym przez Sąd Rejonowy, nowy zarządca zakazał najemcom przedmiotowych nieruchomości honorowania wystawionych przez Wnioskodawcę faktur i systematycznie zwraca wystawione przez niego faktury. W miejsce faktur wystawianych przez Wnioskodawcę zarządca wystawia tylko rachunki (bez VAT). Pomimo takiego stanu rzeczy, ponieważ zarządca sądowy odmówił prowadzenia spraw podatku od towarów i usług związanego z przedmiotowymi nieruchomościami, Wnioskodawca nadal prowadzi wymaganą przepisami ewidencję i wystawia przedmiotowe faktury oraz odprowadza do urzędu skarbowego zawarty w nich podatek VAT, na podstawie składanych miesięcznie deklaracji VAT-7.

Ponadto, ponieważ faktury zakupu towarów i usług związane z przedmiotowym wynajmem wystawiane są na „zarządcę sądowego", Wnioskodawca nie ma możliwości proporcjonalnego do swoich udziałów we współwłasności, odliczania podatku naliczonego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Kto w opisanym stanie faktycznym powinien:

1.  wystawiać faktury VAT w imieniu współwłaścicieli nieruchomości będących podatnikami VAT czynnymi?
2.  prowadzić wymagane na potrzeby VAT ewidencje oraz deklaracje oraz odprowadzać należny podatek do właściwego Urzędu Skarbowego?
3.  być nabywcą towarów i usług związanych z przedmiotowym wynajmem a tym samym mieć prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę znany Wnioskodawcy stan prawny i faktyczny w przedmiotowej sprawie uważa, że jako podatnik VAT czynny będący współwłaścicielem przedmiotowych nieruchomości, jest uprawniony proporcjonalnie do swoich udziałów we własności tych nieruchomości, do:

*   wystawiania najemcom podmiotowych nieruchomości faktur VAT w części jego dotyczącej,
*   prowadzenia wymaganych na potrzeby VAT ewidencji i deklaracji oraz odprowadzania należnego podatku VAT w dotyczącej jego części;
*   bycia częściowym nabywcą towarów i usług związanych z przedmiotowym wynajmem, figurującym na fakturach z tym związanych, jako nabywca, a tym samym do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w przypadającej na niego części.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Instytucja zarządcy nieruchomości wyznaczonego przez sąd jest uregulowana w art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 611 – 616 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.)

Zgodnie z art. 611 ww. ustawy k.p.c. zarządca nieruchomości ustanowiony na podstawie art. 203 i 269 § 1 Kodeksu cywilnego obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów.

W myśl art. 612 § 1 od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności.

Zgodnie z art. 613 § 1 nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, iż zarządca ustanowiony przez sąd na podstawie art. 203 k.c. jest upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli; działa w imieniu własnym. Względem współwłaścicieli jest jednak odpowiedzialny za należyte wykonywanie swoich obowiązków. Ustanowiony zarządca sądowy nie może jedynie przekroczyć czynności z zakresu zwykłego zarządu. W myśl cytowanych przepisów jest on obowiązany do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca współwłaścicielom nadwyżkę. W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany. Sąd powierzając zarząd nieruchomości zarządcy sądowemu wyłącza uprawnienia współwłaścicieli do wykonywania zarządu tą nieruchomością.

Pobieranie wierzytelności z tytułu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynność zwykłego zarządu tą rzeczą, wobec czego należy do zarządcy, który zarząd wykonuje.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa, o czym stanowi art. 5 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na przedmiotowy zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług składają się czynności mające swą genezę w prawie cywilnym, jak i w innych gałęziach prawa materialnego.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle art. 15 ust. 2 ww. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 3, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.);
2.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich,

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

*   samodzielność prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT);
*   odpowiedzialność za jej efekty;
*   odpłatność.

Wszystkie te cechy, dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Konsekwencją posiadania statusu podatnika podatku od towarów i usług są, wskazane w przepisach dotyczących tego podatku, zarówno obowiązki, jak też uprawnienia.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10 i art. 133.

W myśl art. 109 ust. 3 ustawy o VAT podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 i 82 ust. 3 oraz zwolnionych od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, 134, 138 - dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

Ponadto zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Natomiast art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości w tym m.in. lokali użytkowych, które są wynajmowane. Z tytułu samodzielnie prowadzonej działalności gospodarczej (nie związanej z wynajmowaniem ww. nieruchomości) jest podatnikiem VAT czynnym, a biorąc pod uwagę postanowienia art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług status ten (podatnika VAT czynnego) rozciąga się również na wynajmowanie nieruchomości, o których wyżej mowa, w takiej części w jakiej jest ich współwłaścicielem.

Do czasu oddania przez Sąd Rejonowy Wydział l Cywilny postanowieniem z dnia 6 lipca 2007r. ww. nieruchomości w zarząd licencjonowanemu zarządcy nieruchomości na czas trwania postępowania o dział spadku, podział majątku wspólnego i zniesienie współwłasności przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawca sam zarządzał tymi nieruchomościami.

Spośród współwłaścicieli zamieszkałych w Polsce tylko Wnioskodawca był i jest nadal podatnikiem VAT czynnym - z tytułu przedmiotowego najmu w części wynikającej z jego współwłasności wystawiał faktury VAT i odprowadzał podatek VAT do Urzędu Skarbowego.

Po objęciu zarządu ww. nieruchomości przez zarządcę ustanowionym przez Sąd Rejonowy, nowy zarządca zakazał najemcom przedmiotowych nieruchomości honorowania wystawionych przez Wnioskodawcę faktur i systematycznie zwraca wystawione przez niego faktury. W miejsce faktur wystawianych przez Wnioskodawcę zarządca wystawia tylko rachunki (bez VAT). Pomimo takiego stanu rzeczy, ponieważ zarządca sądowy odmówił prowadzenia spraw podatku od towarów i usług związanego z przedmiotowymi nieruchomościami, Wnioskodawca nadal prowadzi wymaganą przepisami ewidencję i wystawia przedmiotowe faktury oraz odprowadza do urzędu skarbowego zawarty w nich podatek VAT, na podstawie składanych miesięcznie deklaracji VAT-7.

Ponadto, ponieważ faktury zakupu towarów i usług związane z przedmiotowym wynajmem wystawiane są na „zarządcę sądowego", Wnioskodawca nie ma możliwości proporcjonalnego do swoich udziałów we współwłasności, odliczania podatku naliczonego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz cytowane wyżej regulacje prawne należy jeszcze raz stwierdzić, iż zarządca sądowy działa wobec osób trzecich we własnym imieniu w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast właściciela, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Zarządca nie jest przedstawicielem właściciela, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego.

Ponadto w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. Nr L 347/1), zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby, uczestniczy w świadczeniu usług, uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Biorąc pod uwagę powyższe zauważyć należy, że Dyrektywa uzależnia zasady opodatkowania usług świadczonych przez podmioty trzecie od tego, czy podmiot świadczący występuje w imieniu własnym. Zatem w przypadku, gdy podmiot świadczy usługi w imieniu własnym należy uznać go w tym zakresie za podatnika podatku od towarów. Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o podatku od towarów i usług, w sytuacji przedstawionej we wniosku, w odniesieniu do czynności tam opisanych, podatnikiem podatku od towarów i usług będzie zarządca sądowy nieruchomości.

Konsekwencją powyższego, o czym była mowa wcześniej, będzie fakt, iż to na zarządcy sądowym nieruchomości, jako podatniku podatku od towarów i usług, ciążyć będą obowiązki wynikające z przywołanych wcześniej przepisów:

*   art. 106 ust. 1 ustawy o VAT (w kwestii dokumentowania czynności sprzedaży),
*   art. 99 ust. 1 ustawy o VAT (w kwestii składania deklaracji za okresy rozliczeniowe dla potrzeb rozliczenia tego podatku),
*   art. 109 ust. 3 ustawy o VAT (w kwestii prowadzenia ewidencji służących prawidłowemu sporządzaniu deklaracji podatkowej).

Jednocześnie jednak to zarządcy sądowemu nieruchomości, jako podatnikowi podatku od towarów i usług, przysługiwać będzie, wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych, z opisanymi we wniosku, czynnościami najmu, oczywiście przy spełnieniu warunków z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i jednoczesnym niezaistnieniu przesłanek wynikających z art. 88 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż proporcjonalnie do swoich udziałów we własności tych nieruchomości, Wnioskodawca jest uprawniony do:

*   wystawiania najemcom podmiotowych nieruchomości faktur VAT w części jego dotyczącej,
*   prowadzenia wymaganych na potrzeby VAT ewidencji i deklaracji oraz odprowadzania należnego podatku VAT w dotyczącej jego części;
*   bycia częściowym nabywcą towarów i usług związanych z przedmiotowym wynajmem, figurującym na fakturach z tym związanych, jako nabywca, a tym samym do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w przypadającej na niego części,

należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.