Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB1/415-175/14-4/KSU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-06-11
Teza: Ustalenie źródła przychodów w związku ze sprzedażą nieruchomości stanowiących towar handlowy w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-źródła przychodu; towar-towar handlowy; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 24 marca 2014 r. (data wpływu 26 marca 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 13 maja 2014 r. (data wpływu 14 maja 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia źródła przychodów w związku ze sprzedażą nieruchomości stanowiących towar handlowy w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (pytanie nr 1) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 6 maja 2014 r., Nr IPTPB1/415-175/14-2/KSU na podstawie art. 169 § 1 § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 9 maja 2014 r., następnie w dniu 14 maja 2014 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 13 maja 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe, ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku.

Wnioskodawca planuje rozpoczęcie działalności gospodarczej, której przedmiotem będzie, m.in.: 68 - działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. Na sekcję tę składają się m.in. następujące rodzaje działalności: 68.1, 68.10, 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca planuje obrót nieruchomościami niemieszkalnymi oraz mieszkalnymi (zakupy, sprzedaż, zamiany). Lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe lokale mieszkalne, którymi będzie obracał, zwane będą dalej łącznie „mieszkaniami”. Mieszkania, które będą nabywane i zbywane przez Wnioskodawcę, nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Mieszkania nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy; będą one traktowane jak każdy inny towar. Wszystkie mieszkania będą stanowiły towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wybierze opodatkowanie podatkiem liniowym w wysokości 19% i będzie prowadził dokumentację podatkową w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ksiąg rachunkowych. Wybór rodzaju prowadzonej dokumentacji podatkowej będzie uzależniony od osiąganego poziomu sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychody ze sprzedaży posiadanych przez Wnioskodawcę mieszkań będą dla Niego przychodem ze źródła przychodu podanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pozarolnicza działalność gospodarcza)?
2.  Czy koszty związane z nabywaniem mieszkań (czyli ceny płacone za lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność, za lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych oraz spółdzielcze własnościowe lokale mieszkalne, oraz wszelkie dodatkowe koszty związane z tymi zakupami, takie jak opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, itp., będą kosztami uzyskania przychodów, o których mowa w pytaniu 1?

W uzupełnieniu wniosku z dnia 13 maja 2014 r. Wnioskodawca podał, że rezygnuje z wystąpienia o wiążącą interpretację w zakresie dotyczącym lokatorskich praw do lokali oraz przeformułował pytanie nr 2 i zadał następujące zapytanie:

Czy koszty związane z nabywaniem mieszkań, czyli ceny płacone za lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe lokale mieszkalne, oraz wszelkie dodatkowe koszty związane z tymi zakupami, takie jak opłaty notarialne, sądowe, skarbowe, prowizje dla pośredników w obrocie nieruchomościami, itp., będą kosztami uzyskania przychodów, o których mowa w pytaniu 1?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. Natomiast wniosek w zakresie pytania nr 2, wynikającego z uzupełnienia wniosku, oraz w zakresie dotyczącym lokatorskich praw do lokali zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprecyzowanym ostatecznie w uzupełnieniu wniosku, przychody ze sprzedaży nabywanych mieszkań będą dla Niego przychodem ze źródła przychodu podanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pozarolnicza działalność gospodarcza), ponieważ będą towarami handlowymi. Następnie Wnioskodawca wskazał, że stanowisko to znajduje potwierdzenie w następującej interpretacji z dnia 19 sierpnia 2009 r., Nr IPPB1/415-311/09-7/EC, tj. „Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że przychód ze zbycia nieruchomości będących w spółce towarami handlowymi stanowi dla wnioskodawcy w części przypadającej na Jego udział w zysku przychód z działalności gospodarczej.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lub w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 tej ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 powyższej ustawy wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (stanowi przedmiot działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje rozpocząć prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej związanej z obsługą rynku nieruchomości w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca planuje obrót nieruchomościami niemieszkalnymi oraz mieszkalnymi (zakupy, sprzedaż, zamiany). Lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe lokale mieszkalne, będą nabywane i zbywane przez Wnioskodawcę, nie będą wynajmowane na rzecz osób trzecich, ani wykorzystywane na siedzibę Wnioskodawcy. Mieszkania nie będą wprowadzane do ewidencji środków trwałych wnioskodawcy, będą one traktowane jak każdy inny towar. Wszystkie mieszkania będą stanowiły towary handlowe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca wybierze opodatkowanie podatkiem liniowym w wysokości 19% i będzie prowadził dokumentację podatkową w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ksiąg rachunkowych. Wybór rodzaju prowadzonej dokumentacji podatkowej będzie uzależniony od osiąganego poziomu sprzedaży.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, będą stanowiły, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z tej działalności.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.