Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-439/11-5/BA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-10
Teza: Czy może wystawić fakturę sprzedaży wspomnianej nieruchomości na rzecz firmy leasingowej wraz z podatkiem należnym?
Słowa kluczowe: czynności; podatek-podatek naliczony-odliczanie podatku naliczonego; proporcja; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 2 -art. 90c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2011 r. (data wpływu 1 marca 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 20 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.) o doprecyzowanie opisu stanu faktycznego, brakującą opłatę za wydanie interpretacji oraz o podpis drugiej osoby uprawnionej do reprezentowania Wnioskodawcy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest jednostką uprawnioną do udzielania pożyczek i kredytów na podstawie ustawy o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych. Zgodnie ze statusem przedmiotem działalności Zainteresowanego jest:

*   gromadzenie środków pieniężnych wyłącznie swoich członków,
*   udzielanie swoim członkom pożyczek i kredytów,
*   prowadzenie na zlecenie swoich członków rozliczeń finansowych,
*   pośredniczenie przy zawieraniu umów ubezpieczenia na zasadach określonych w ustawie o działalności ubezpieczeniowej,
*   prowadzenie działalności społecznej i oświatowo-kulturalnej na rzecz swoich członków i ich współdziałanie w tym celu z organizacjami społecznymi i związkami zawodowymi.

Przeważającą działalnością Wnioskodawcy jest działalność bankowa - według PKD 2004 r. – 6512A, według PKD 2007 r. – 6419Z. Zainteresowany dokonał jednak rejestracji jako podatnik VAT do innych czynności takich jak: podnajem, wynajem, refakturowanie kosztów, itp., wystawia faktury VAT i odprowadza należny podatek VAT. W miesiącu lipcu 2010 roku Wnioskodawca nabył od firmy deweloperskiej nieruchomość składającą się z dwóch lokali (płacąc zaliczkę w styczniu 2010 r.), która została przyjęta do ewidencji środków trwałych w kwocie brutto. Przy nabyciu powyższej nieruchomości oraz od wydatków na jej ulepszenie nie dokonał on odliczenia podatku VAT. Nieruchomość ta o łącznej powierzchni 212,7 m2 została zakupiona z przeznaczeniem w przeważającej części na wynajem wynajmowana powierzchnia wynosi 163,3 m2, co stanowi około 77%, a w pozostałej części na własny użytek. W miesiącu październiku inwestycja w nieruchomość została zakończona i oddana do użytkowania oraz zaczęła być wynajmowana. Wartość usługi wynajmu jest opodatkowana i odprowadzany jest podatek VAT. Ze względów finansowych w miesiącu grudniu wspomniana nieruchomość została sprzedana w formie leasingu finansowego zwrotnego. Zgodnie z aktem notarialnym wystawiono fakturę VAT ze stawką 22%, czyli dokonano opodatkowania powyższej transakcji. W świetle przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a pojawiły się wątpliwości, czy transakcję tę można było opodatkować, wystawiona została więc faktura korygująca, w której wykazano sprzedaż jako zwolnioną.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, że:

1.  Dokonał zakupu nieruchomości na łączną wartość 1.852.000,00 zł brutto (w tym 333.967,21 zł VAT) oraz poniósł wydatki na ulepszenie zakupionej nieruchomości w wysokości 369.786,76 zł brutto (w tym 65.836,65 zł VAT) co stanowi ok. 20% wartości początkowej. W związku z prowadzoną działalnością podstawową stanowiącą usługi pośrednictwa finansowego, które są zwolnione z VAT Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości oraz od nakładów poniesionych na jej ulepszenie.
2.  Nakłady na ulepszenie zakupionej nieruchomości zostały poniesione na całość nieruchomości składającej się z dwóch lokali, zarówno na część wynajmowaną, jak i na część użytkowaną we własnym zakresie.
3.  Nieruchomość w części, w której nie jest wynajmowana jest wykorzystywana przez jedną z komórek organizacyjnych Wnioskodawcy na prowadzenie działalności związanej z działalnością podstawową.
4.  Nieruchomość jest wynajmowana od dnia 1 października 2010 roku na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez najemcę.
5.  Podstawowa działalność to działalność bankowa, stanowiąca usługi pośrednictwa finansowego w postaci usług udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych oraz usług w zakresie depozytów środków pieniężnych, prowadzenia rachunków pieniężnych, wszelkiego rodzaju transakcji płatniczych, przekazów i transferów pieniężnych, która to działalność jest zwolniona z podatku VAT (według stanu prawnego na 2010 rok - art. 43 ust. 1 pkt 1 załącznik 4 pozycja 3 ustawy o podatku od towarów i usług, według stanu prawnego na 2011 rok - art. 43 ust. pkt 38 i pkt 40 ustawy o podatku od towarów i usług).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca może wystawić fakturę sprzedaży wspomnianej nieruchomości na rzecz firmy leasingowej wraz z podatkiem należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana wyżej sytuacja jest szczególna bowiem transakcja zakupu w formie leasingu finansowego zwrotnego w części kapitałowej oraz w części odsetkowej jest w całości opodatkowana co powoduje, że podatek VAT naliczony podobnie jak przy pierwotnej transakcji zakupu nieruchomości od dewelopera nie będzie odliczany. Ponadto nieruchomość, której dotyczy transakcja leasingu finansowego zwrotnego jest w przeważającej większości wynajmowana, czyli wykorzystywana do czynności opodatkowanej. W powyższym świetle Zainteresowany stoi na stanowisku, że może dokonać opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości w formie leasingu finansowego zwrotnego i dokonać odliczenia podatku VAT od zakupu i poniesionych nakładów na ulepszenie tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub inne umowy o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się umowy w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotami są grunty (art. 7 ust. 9 ustawy).

Stosownie do powołanego przepisu, umowa leasingu finansowego dla potrzeb podatku od towarów i usług traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z treści wniosku wynika, iż na moment zakupu lokal miał służyć w przeważającej części wykonywaniu czynności opodatkowanych – najem na cele działalności. Wynajmowana powierzchnia wynosi 163,3 m2, co stanowi około 77%, a w pozostałej części lokale wykorzystywane są na własny użytek. W związku z tym lokale służyły zarówno czynnościom zwolnionym, jak i opodatkowanym.

Podstawowa stawka podatku – w myśl art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć także umowę sprzedaży podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT lub umowy najmu, dzierżawy. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce również wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany.

Wobec powyższego, fakt zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowego budynku może spełniać definicję pierwszego zasiedlenia zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy, bowiem dojdzie do oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. W związku z powyższym dzień podpisania umowy kupna-sprzedaży, na mocy której Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość należy traktować jako moment pierwszego zasiedlenia, gdyż doszło do wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że poniósł wydatki na ulepszenie zakupionej nieruchomości w wysokości 369.786,76 zł brutto (w tym 65.836,65 zł VAT) co stanowi ok. 20% wartości początkowej. Fakt ten jednak pozostaje bez wpływu na kwestię ponownego pierwszego zasiedlenia.

Biorąc pod uwagę opis sprawy, stwierdzić należy iż dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z faktem, iż między pierwszym zasiedleniem (zakupem w lipcu 2010 r.), a sprzedażą nieruchomości (w grudniu 2010 r.) upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W wydanej w dniu 10 czerwca 2011 r. interpretacji indywidualnej nr ILPP2/443-439/11-4/BA dotyczącej prawa do odliczenia stwierdzono, iż Wnioskodawca dokonując zakupu nieruchomości, która w części przeznaczona jest na wynajem, a w część wykorzystywana jest na prowadzenie własnej działalności gospodarczej, miał prawo do częściowego odliczenia podatku naliczonego w części związanej z wykonywaniem czynności opodatkowanej, z uwzględnieniem przepisu art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b – stosownie do art. 43 ust. 7a – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga, że dla rozstrzygnięcia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ważne jest, czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Literalne brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wskazuje bowiem, że jednym z warunków skorzystania ze zwolnienia jest to, by w stosunku do nabycia danego obiektu nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy takie prawo przysługiwało – w części.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca jest jednostką uprawnioną do udzielania pożyczek i kredytów na podstawie ustawy o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych. W miesiącu lipcu 2010 r. Wnioskodawca nabył od firmy deweloperskiej nieruchomość składającą się z dwóch lokali (płacąc zaliczkę w styczniu 2010 r.), która została przyjęta do ewidencji środków trwałych w kwocie brutto. Przy nabyciu powyższej nieruchomości oraz od wydatków na jej ulepszenie nie dokonał on odliczenia podatku VAT. Nieruchomość ta o łącznej powierzchni 212,7 m2 została zakupiona z przeznaczeniem w przeważającej części na wynajem – wynajmowana powierzchnia wynosi 163,3 m2 co stanowi około 77%, a w pozostałej części na własny użytek. W miesiącu październiku inwestycja w nieruchomość została zakończona i oddana do użytkowania oraz zaczęła być wynajmowana. Wartość usługi wynajmu jest opodatkowana i odprowadzany jest podatek VAT. Ze względów finansowych w miesiącu grudniu 2010 r. wspomniana nieruchomość została sprzedana w formie leasingu finansowego zwrotnego. Zgodnie z aktem notarialnym wystawiono fakturę VAT ze stawką 22%, czyli dokonano opodatkowania powyższej transakcji. Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości na łączną wartość 1.852.000,00 zł brutto (w tym 333.967,21 zł VAT) oraz poniósł wydatki na ulepszenie zakupionej nieruchomości w wysokości 369.786,76 zł brutto (w tym 65.836,65 zł VAT) co stanowi ok. 20% wartości początkowej. W związku z prowadzoną działalnością podstawową stanowiącą usługi pośrednictwa finansowego, które są zwolnione z VAT Wnioskodawca nie dokonał odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości oraz od nakładów poniesionych na jej ulepszenie. Nakłady na ulepszenie zakupionej nieruchomości zostały poniesione na całość nieruchomości składającej się z dwóch lokali, zarówno na część wynajmowaną, jak i na część użytkowaną we własnym zakresie. Nieruchomość w części, w której nie jest wynajmowana jest wykorzystywana przez jedną z komórek organizacyjnych Wnioskodawcy na prowadzenie działalności związanej z działalnością podstawową. Nieruchomość jest wynajmowana od dnia 1 października 2010 r. na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez najemcę.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zakupił nieruchomość w lipcu 2010 r., na skutek czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie. Jednakże do sprzedaży nieruchomości zabudowanej dojdzie przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, oznacza to, że dostawa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto jak wskazano wyżej Wnioskodawca, posiadał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w części, gdyż nieruchomość została zakupiona z przeznaczeniem w przeważającej części na wynajem, czyli w związku ze sprzedażą opodatkowaną. Wobec powyższego, dostawa przedmiotowych lokali nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Reasumując, w świetle opisanego stanu faktycznego oraz obowiązujących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, iż sprzedaż przedmiotowych lokali nie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, bowiem nie zostały spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Tym samym czynność tą należało opodatkować podstawową stawką podatku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym

W zakresie odpowiedzi na pytanie dotyczące podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z dnia 10 czerwca 2011 r. nr ILPP2/443 -439/11-4/BA

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.