Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-215/c/07/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2007-11-28
Teza: Czy przychody z najmu lokali mogą być opodatkowane ryczałtem od najmu, poza prowadzoną działalnością gospodarczą?
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 11 września 2007 r. (data wpływu 12 września 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu lokali - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 września 2007 r. (data wpływu) został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu lokali.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

W dniu 22 kwietnia 2004 r. zakupiono we współwłasności zabudowaną starym domem działkę, oznaczoną w ewidencji gruntów pod numerem geod. Dom ten wyburzono w czerwcu 2005 r. Zakupu dokonali małżonkowie Pani E. i Pan J. (¼ udziału w nieruchomości), ich syn Pan M. (¼ udziału w nieruchomości), małżeństwo Pani I. i Pan A. (¼ udziału w nieruchomości) oraz ich córka Pani U. (¼ udziału w nieruchomości).

W dniu 1 marca 2005 r. rodzice – Pani E. i Pan J. dokonali darowizny ich udziału ¼ w nieruchomości na rzecz syna Pana M. Dnia 24 stycznia 2006 r. doszło do zamiany części gruntów tej działki z Gminą i nadanie nowych numerów geodezyjnych.

Stan obecny własności nieruchomości to działka nr 0/7 i działka nr 0/2, które należą do: Pana M. (udział 2/4), Pani U. (udział ¼) oraz Pana A. i Pani I. (udział ¼). W dniu 21 października 2005 r. na podstawie prawomocnej decyzji – zezwolenia na budowę wydana przez Urząd Miejski w B. na Panią U. i Pana A., Pana M., Panią I. (małżonka Pana M. i córka Pani I. i Pana A.). Na działce rozpoczęto budowę budynku usługowo – handlowego, wyłącznie przez małżeństwo Panią I. i Pana M. (rozdzielność majątkowa), którzy są podatnikami VAT i prowadzą odrębne działalności gospodarcze. Dla Pani I. została wyrażona pisemna zgoda przez współwłaścicieli na dysponowanie działką na cele budowlane. Nakłady na budowę są udokumentowane fakturami VAT (wystawione odrębnie na Panią I. i Pana M.). Ponoszący nakłady Pani I. i Pan M. nie odliczali podatku VAT z faktur i nie zaliczali wydatków na budowę w koszty firmy. Obecnie budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym z wykonaną elewacją zewnętrzną.

W związku z zamiarem uporządkowania statusu nieruchomości i ze względu na to, iż budowa była finansowana i prowadzona przez małżeństwo Panią I. i Pana M., rodzice – Pani I., Pan A. (udział ¼) oraz Pani U. (udział ¼), zamierzacie przekazać swoje udziały poprzez darowiznę - wyłącznie na rzecz Pani I. - która ma być w najbliższym czasie potwierdzona aktem notarialnym. Po dokonaniu darowizny, nieruchomość należałaby do małżeństwa – Pana M. (2/4 udziału) i małżonki Pani I. (2/4 udziału).

W opisie zdarzenia przyszłego nadmienia Pan, iż między Panem a Pana małżonką istnieje rozdzielność majątkowa. Wykonuje Pan pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych prowadząc podatkową księgę przychodów i rozchodów. Budynek był wybudowany przez małżonków bez zamiaru uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Po zakończeniu budowy małżonkowie mają zamiar wyodrębnić własność lokali, a następnie:

*   zbyć jeden lub dwa lokale – każde z małżonków zbywa swój udział w prawie do lokalu, który wyniesie 50%,
*   resztę lokali wynajmować.

Zarówno zbycie lokali jak i najem będą dokonywane poza prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania:**

1.  Czy dokonana przez Pana sprzedaż lokalu (udział w lokalu) podlega podatkowi dochodowemu na zasadzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Co jest kosztem uzyskania przychodu u każdego z małżonków w wypadku tej sprzedaży, a w szczególności czy są kosztami uzyskania przychodów wydatki na nabycie gruntu, wydatki na usługi budowlane oraz zakupione materiały budowlane udokumentowane fakturami VAT?
3.  Czy sprzedaż podlega podatkowi VAT?
4.  Czy małżonkowie (każdy z małżonków oddzielnie) w zakresie poniesionych przez niego wydatków na budowę tego budynku mogą odliczyć podatek VAT naliczony poprzez korektę deklaracji za poprzednie miesiące?
5.  Czy wyodrębnienie własności lokali powoduje jakiekolwiek obowiązki podatkowe po stronie małżonków?
6.  Czy przychody z ww. najmu pozostałych lokali mogą być opodatkowane ryczałtem od najmu poza prowadzoną działalnością gospodarczą?

Pismem z dnia 30 października 2007 r. (data wpływu) sprecyzowano, iż intencją Pana w zakresie pytania drugiego, było uzyskanie interpretacji indywidualnej dotyczącej bezpośrednio Pana. Jednocześnie doprecyzował Pan pytanie piąte stwierdzając, iż intencją Pana było zapytanie o to, czy wyodrębnienie własności lokali spowoduje powstanie dochodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych i spowoduje konieczność zapłaty podatku VAT naliczonego.

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie szóste. Wniosek Pana w zakresie pozostałych pytań zostanie rozpatrzony odrębnymi interpretacjami indywidualnymi.

Zdaniem Wnioskodawcy – w zakresie pytania szóstego – przychody z najmu lokali, zgodnie z art. 1 pkt 2 i art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, mogą być opodatkowane ryczałtem od najmu, poza prowadzoną działalnością gospodarczą.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.**

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) dochody osiągane przez podatników z najmu są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zmianami) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z treści art. 6 ust. 1a powyższej ustawy wynika, iż opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 9 ust. 1 ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w przypadku osiągania przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający najem w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. W przypadku nie złożenia w tym terminie oświadczenia podatnik jest obowiązany do opłacania podatku na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym.

Jak wynika z przepisu art. 12 ust. 1 pkt 3a) wyżej wymienionej ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów z najmu do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro i stawką 20% od nadwyżki przychodów ponad tę kwotę.

W świetle zacytowanych przepisów oraz przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, z uwagi na fakt, iż – jak wynika z treści złożonego wniosku – najem odbywać się będzie poza działalnością gospodarczą, przychody z tytułu najmu lokali będą mogły zostać opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, o ile złoży Pan oświadczenie – w przewidzianym przepisami terminie – o wyborze tej formy opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.