Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.402.2019.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-14
Teza: Czy przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 23 października 2019 r. (data wpływu – 25 października 2019 r.), uzupełnionym 31 stycznia 2020 r. oraz 06 lutego 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 10 stycznia 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.723.2019.2.MG oraz 0111-KDIB4.4014.402.2019.3.ASZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 31 stycznia 2020 r. oraz 06 lutego 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: T. Sp. z o.o. (Zbywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: T.J. Sp. z o.o. (Nabywca),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

A. Wnioskodawcy i planowana transakcja.

T spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (dalej: „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”, „Nieruchomość S.W.”).

Nieruchomość S.W. zlokalizowana jest pod następującym adresem: (…)

T J spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Nabywca”) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość S.W.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”), której przedmiotem jest Nieruchomość S.W., jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca są i na moment Transakcji będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako: „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

B. Opis Nieruchomości S.W.

Nieruchomość S.W., będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym A (dalej: „Działka S.W.”), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
*   prawo własności budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem zlokalizowanych na Działce S.W. (zwanych dalej odpowiednio „Budynkami S.W.”, „Budowlami S.W.”, „Urządzeniami S.W.”).

Na Działce S.W. znajdują się między innymi:

*   budynek hipermarketu („Budynek CH S.W.”),
*   budynek przepompowni,
*   parking,
*   pylon informacyjny (teren dzierżawiony działka B),
*   kanalizacja deszczowa,
*   zbiornik retencyjny.

Działka S.W. położona jest na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulic (…) w S.W. (uchwalony przez Radę Miejską uchwałą z 21 stycznia 2005 r. opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa), zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Na Działce S.W., oprócz Budowli S.W., znajdują się również następujące naniesienia w formie budowli, wzniesione przez podmioty trzecie (dalej: „Podmioty Trzecie”):

*   myjnia A. Sp. z o.o., (dalej: „Budowle II”).

Budowle II zostały wzniesione przez Podmioty Trzecie na ich własny koszt na powierzchni Działki S.W., która została im udostępniona przez Zbywcę na podstawie umów dzierżawy lub najmu (dalej: „Umowy Podmioty Trzecie”).

Budowle II zostały przez Podmioty Trzecie wybudowane oraz były przez nie wykorzystywane do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług przez okres dłuższy niż dwa lata kalendarzowe przed datą Transakcji. Zgodnie z najlepszym stanem wiedzy Zbywcy, Podmioty Trzecie nie ponosiły wydatków na ulepszenie Budowli II przekraczających 30% ich wartości początkowej.

C. Okoliczności nabycia Nieruchomości S.W. przez Zbywcę.

Prawo własności Działki S.W. zostało nabyte w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego umowy z 24 listopada 2005 r., dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości Działki S.W., w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z 28 października 2005 r. pomiędzy osobami fizycznymi a Zbywcą.

Powyższa transakcja zakupu podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z przedmiotowym aktem notarialnym, Działka S.W. na moment nabycia przez Zbywcę była niezabudowana.

Po nabyciu Działki S.W., decyzje o pozwoleniu na budowę zostały udzielone m.in. H. i Z. K., w zakresie budowy budynku handlowego wraz z drogami wewnętrznymi, parkingami i infrastrukturą techniczną oraz Spółce Akcyjnej w zakresie budowy parkingu, oraz w zakresie przebudowy oświetlenia parkingu przed budynkiem handlowo-ekspozycyjnym. Następnie decyzje o pozwoleniu na budowę zostały przeniesione na Zbywcę. W konsekwencji, w ramach procesu inwestycyjnego, Zbywca wzniósł na Działce S.W., Budynki S.W., Budowle S.W. oraz Urządzenia S.W.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi: w dniu 15 maja 2006 r. na Zbywcę − pozwolenie na użytkowanie pawilonu handlowego.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości S.W.

Część pomieszczeń Budynku CH S.W. była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy S.W.”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchnia hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Pozostałe Budynki S.W. (inne niż Budynek CH S.W.), Budowle S.W. i Urządzenia S.W., jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH S.W. są wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców S.W. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości S.W. do Najemców S.W.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości S.W., o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków na ulepszenia mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na dzień składania wniosku (i również na dzień Transakcji), Działka S.W. będzie zabudowana budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Dodatkowo, Zbywca zawarł następujące umowy:

*   umowa dzierżawy z 30 listopada 2015 r. z M. S.A. w zakresie korzystania i utrzymania drogi dojazdowej należącej do Zbywcy (dojazd do marketu budowlanego M.) oraz korzystania z parkingu dla samochodów osobowych z 68 miejscami postojowymi,
*   umowa dzierżawy z 8 września 2014 r. ze Spółką Akcyjną w zakresie oddania Zbywcy jako dzierżawcy do używania i pobierania pożytków, części działki o nr ewidencyjnym B położonej w S.W.

(dalej: „Dodatkowe umowy”).

D. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość S.W., którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy Kodeks cywilny, Nabywca wstąpi − z mocy prawa − w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczącego Nieruchomości S.W.

W ramach Transakcji, prawa i obowiązki z obecnie obowiązujących Dodatkowych umów mogą być również przeniesione na Nabywcę (tj. w zależności od ostatecznych ustaleń stron Transakcji, prawa i obowiązki z Dodatkowych umów zostaną przeniesione na Nabywcę bądź nie).

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości S.W., Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

*   prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu − gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków S.W. i Budowli S.W. i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach S.W. i Budowlach S.W., w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami, w zakresie przysługującym Zbywcy,
*   prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców za jakość i prawidłowość robót związanych z budową Budynków S.W. i Budowli S.W. i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach S.W. i Budowlach S.W., w tym wszelkie prawa wynikające z zapewnienia jakości oraz ewentualne gwarancje budowlane generalnych wykonawców, i/lub wszelkie inne gwarancje budowlane wykonawców (o ile istnieją) (w tym w szczególności wszelkie zabezpieczenia), w zakresie przysługującym Zbywcy,
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością S.W. oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości S.W.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż depozyty i gwarancje od Najemców S.W.).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać:

*   podstawowa działalność gospodarcza Zbywcy (tj. działalność handlowa),
*   własność towarów handlowych,
*   umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w szczególności w zakresie działalności handlowej),
*   prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z Nieruchomością S.W.,
*   prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego, wyróżniającego Nieruchomość S.W. (nie ma oddzielnej domeny internetowej ani znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość S.W.),
*   inne środki trwałe oraz wyposażenie wykorzystywane do działalności handlowej Zbywcy np. drukarki, komputery, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek S.W., i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków S.W. i Budowli S.W.,
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością S.W. (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) − obecnie nie ma takich umów,
*   pracownicy Zbywcy.

Po przeprowadzeniu Transakcji Zbywca nadal będzie właścicielem wielu nieruchomości, w których będzie prowadził działalność gospodarczą.

Nie można jednak wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości S.W. (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Przed zawarciem Transakcji Zbywca może zawrzeć umowę/umowy na usługi architektoniczne związane z planowaną zmianą formatu prowadzonego obecnie na Nieruchomości sklepu (hipermarketu). Jeżeli Zbywca zawrze taką umowę/umowy dotyczące Nieruchomości, prawa i obowiązki z nich wynikające zostaną przeniesione na Nabywcę (przed lub w ramach Transakcji) albo przedmiotowa umowa/umowy zostaną rozwiązane, a Nabywca zawrze stosowne porozumienia we własnym imieniu (przed lub po Transakcji).

Nieruchomość S.W jest obecnie objęta (podobnie jak szereg innych nieruchomości będących własnością Zbywcy jak również nieruchomości będących w posiadaniu innych spółek powiązanych ze Zbywcą) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez T. (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość S.W. będzie nadal objęta tym ubezpieczeniem (z uwagi na to, iż dotyczy ono całego pakietu nieruchomości posiadanych przez spółki pozostające w tej grupie T.).

Nieruchomość S.W. nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomość S.W. ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy. Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

E. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości S.W. Nabywca planuje prowadzić z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości S.W. do najemców (gdyż umowy najmu zawarte z Najemcami S.W. przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę). Po Transakcji Zbywca pozostanie w zajmowanych obecnie pomieszczeniach i będzie prowadził tam nadal swoją działalność handlową. Zbywca będzie wynajmował na podstawie umowy najmu zawartej z Nabywcą powierzchnię hipermarketu (obecnie zajmowaną przez Zbywcę) w Budynku CH S.W. i będzie miał prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości S.W. wraz z Najemcami S.W. Jednocześnie Nabywca planuje zmianę formatu sklepów (hipermarketów), mającą na celu wzrost rentowności i atrakcyjności komercyjnej Nieruchomości S.W.

Nabywca nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w zakresie handlu detalicznego.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości S.W., Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością S.W. (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli S.W. oraz Budowli II ww. podatkiem.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że na działce SW znajduje się budynek hipermarketu, budynek przepompowni, oświetlenie terenu, sieć elektryczna pompownia-zbiornik, sieć elektryczna tryskacze urządzeń, linia kablowa zasilanie, sieć teletechniczna, brama z napędem elektrycznym, brama szybkobieżna, ogrodzenie placu dostaw, zbiorniki wody PPOŻ, kanalizacja sanitarna, zbiornik retencyjny, kanalizacja deszczowa, sieć pompownia zbiornik, sieć wodociągowa, parking, wiaty na wózki.

Na działce znajduje się również myjnia, która jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości Zbywca najprawdopodobniej nie będzie w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym posiadaniu myjni. Niemniej jednak nie można wykluczyć, że (w przypadku gdyby umowa najmu zawarta z Podmiotem Trzecim wygasła przed planowaną transakcją i Podmiot Trzeci pozostawiłby naniesienia w postaci myjni na Działce Stalowa Wola) Zbywca wejdzie w ekonomiczne posiadanie myjni, realizując prawo do zatrzymania zrealizowanych naniesień bez obowiązku zapłaty wynagrodzenia na rzecz Podmiotu Trzeciego.

Nie można wykluczyć, że na dzień sprzedaży nieruchomości Zbywca będzie posiadał prawo do rozporządzania myjnią jak właściciel, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług − w przypadku zatrzymania myjni po wygaśnięciu umowy najmu.

Przy nabyciu lub wytworzeniu myjni Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (myjnia została wzniesiona przez Podmiot Trzeci).

Zbywca nie wznosił myjni, tym samym myjnia nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy. Jednocześnie Zbywca wskazuje, iż pierwsze zajęcie (używanie) myjni przez Podmiot Trzeci, który wybudował myjnię, nastąpiło wcześniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją.

Zbywca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie myjni (w tym również takich, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego).

Zbywca wskazuje, iż myjnia nie była wykorzystywana przez Zbywcę, tym samym nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zgodnie z najlepszym stanem wiedzy Zbywcy, myjnia jest natomiast wykorzystywana przez najemcę na potrzeby działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia ale odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości S.W. Budynków S.W. i Budowli S.W. oraz Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości S.W. w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) − przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (Pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którymi Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości S.W. Budynków S.W. i Budowli S.W. oraz Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości S.W. w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) − przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarowi usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej − zdaniem Zainteresowanych − Transakcja sprzedaży Nieruchomości S.W. będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23% podatku od towarów i usług − albo obligatoryjnie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług a contrario, albo w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, jeżeli strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości S.W. będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług i jednocześnie Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości S.W. Budynków, Budowli S.W. oraz Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości S.W. w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% podatku od towarów i usług) − przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania oznaczonego we wniosku nr 4).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 14 lutego 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.723.2019.3.MG.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy „Nieruchomość”, położoną w S.W. Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności działki wraz z prawem własności Budynków, Budowli i Urządzeń trwale związanych z gruntem. Na działce znajduje się również myjnia (Budowla II).

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również m.in.: prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, gwarancje, kaucje; majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami; prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców za jakość i prawidłowość robót związanych z budową Budynków S.W. i Budowli S.W. i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach S.W. i Budowlach S.W., w tym wszelkie prawa wynikające z zapewnienia jakości oraz ewentualne gwarancje budowlane generalnych wykonawców, i/lub wszelkie inne gwarancje budowlane wykonawców (o ile istnieją) (w tym w szczególności wszelkie zabezpieczenia), w zakresie przysługującym Zbywcy; dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomościami oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 14 lutego 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.723.2019.3.MG, w której wskazano, że:

*   planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   Transakcja dostawy wiat na wózki zlokalizowanych na działce S.W. będzie opodatkowaną stawką podstawową 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
*   dostawa Budynków i Budowli (z wyjątkiem wiat na wózki) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, w tej sytuacji uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa gruntu, na którym przedmiotowe Budynki i Budowle są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;
*   Zainteresowani − po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy − będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży Nieruchomości zabudowanych według 23% stawki podatku od towarów i usług; ta opcja będzie miała zastosowanie również do dostawy myjni, jeśli Zbywca będzie posiadał prawo do rozporządzania nią.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki, tj. 23% podatku od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia w tej części, w której ono przysługuje), to umowa sprzedaży Nieruchomości S.W. zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży Nieruchomości. Wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie miało zastosowanie do całej transakcji, a więc także do zbycia myjni, jeśli istotnie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dojdzie do dostawy tejże myjni, w przeciwnym przypadku – umowa sprzedaży w części obejmującej myjnię będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.