Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.250.2017.2.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-11
Teza: Opodatkowanie dostawy działek gruntu wg podstawowej 23% stawki podatku VAT. Prawo do odliczenia i do zwrotu podatku VAT z tytułu nabycia działek gruntu
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty-grunt niezabudowany; opodatkowanie; zbycie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 30 maja 2017 r. (data wpływu 1 czerwca 2017 r.) uzupełnionym pismem z 17 lipca 2017 r. (data wpływu 19 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy z zastosowaniem 23% stawki VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym z faktury potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy z zastosowaniem 23% stawki VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym z faktury potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 17 lipca 2017 r. (data wpływu 19 lipca 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 4 lipca 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.250.2017.1.MGO, 0111-KDIB4.4014.153.2017.2.PM.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Nabywca”) oraz T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością SKA (dalej jako „Zbywca”) są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT w Polsce. W dalszej części wniosku, Nabywca oraz Zbywca będą łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

Nabywca, Zbywca oraz inna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Drugi Sprzedawca”) zawarli 11 kwietnia 2017 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej jako „Umowa Przedwstępna”). W wykonaniu Umowy Przedwstępnej Wnioskodawcy oraz Drugi Sprzedawca zawrą umowę ostateczną, której przedmiotem będzie przeniesienie na rzecz Nabywcy:

i. przez Zbywcę prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym: 19/3, o obszarze 1.084,00 m2 (dalej jako „Nieruchomość 1”);

ii. przez Zbywcę prawa własności nieruchomości położonej w W., w dzielnicy W., przy ulicy …, oznaczonej jako działka gruntu numerem ewidencyjnym 20, o obszarze 1.135,00 m2 (dalej jako „Nieruchomość 2”);

iii. przez Drugiego Sprzedawcę prawa własności nieruchomości położonej w W., w dzielnicy W., przy ulicy …, oznaczonej jako działka gruntu numerem ewidencyjnym 19/2, o obszarze 1.103,00 m2 (dalej jako „Nieruchomość 3”);

iv. przez Drugiego Sprzedawcę prawa własności nieruchomości położonej w W., w dzielnicy W., przy ulicy …, oznaczonej jako działka gruntu numerem ewidencyjnym 19/1, o obszarze 954,00 m2 (dalej jako „Nieruchomość 4”);

v. przez Drugiego Sprzedawcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. w dzielnicy W., przy ulicy …, składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 21 oraz 22, o łącznym obszarze 1.095,00 m2 (dalej jako „Nieruchomość 5”).

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 oraz Nieruchomość 5 będą w dalszej części wniosku łącznie określane jako „Nieruchomości”.

Przedmiotem niniejszego wniosku są wyłącznie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2.

Nieruchomość 3, Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5 są przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację, złożonego wspólnie przez Nabywcę oraz Drugiego Sprzedawcę.

Zbywający kupił Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w 2013 r. od innej spółki w ramach transakcji podlegających opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość 1 jest nieruchomością niezabudowaną.

Co do zasady, Nieruchomość 2 jest Nieruchomością niezabudowaną. Niemniej fragment tej nieruchomości zajęty jest przez budynek posadowiony na Nieruchomości 5. Jednak dotyczy to tylko fragmentu tego budynku, który z perspektywy Nabywcy nie ma znaczenia ekonomicznego w kontekście jego dalszych planów dotyczących Nieruchomości. Fragment budynku, znajdujący się na Nieruchomości 2, będzie określany jako „Ściana/fragment budynku”. Co istotne obszar, który Ściana/fragment budynku zajmuje na Nieruchomości 2 stanowi tylko niewielki procent całej powierzchni Nieruchomości 2.

Wyżej wymieniony dawny budynek mieszkalny tzw. „…” posadowiony na Nieruchomości 5, wchodził w skład nieistniejącego już zespołu budynków fabryki maszyn rolniczych i wyrobów żelaznych „…”.

Nieruchomości są wpisane do rejestru zabytków.

Na dzień niniejszego wniosku, dla wszystkich działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr … Rady Miasta z dnia 3 lipca 2014 r.; dalej jako „MPZP”).

Zgodnie z ustaleniami MPZP, Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, będące przedmiotem transakcji, znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolem UMW. Zgodnie z treścią MPZP, dla wskazanego symbolu ustala się następujące przeznaczenie terenu:

,, § 53. Dla terenu 11F UMW ustala się:

1.  przeznaczenie terenu: teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej:
2.  warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:
    1.  minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej - 5%,
    2.  maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy - 0,8,
    3.  maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy - 16.0,
    4.  maksymalna wysokość zabudowy:
    
    *   dla dominanty wysokościowej - 140 m,
    *   dla pozostałej zabudowy - 32 m,
    
    6.  miejsce możliwej lokalizacji dominanty wysokościowej rzut pionowy obrysu dominanty wysokościowej, bez uwzględnienia jej części cokołowej, na powierzchnię terenu musi zawierać w sobie, wskazane na rysunku planu, miejsce jej możliwej lokalizacji,
    7.  linie zabudowy - wg rysunku planu,
    8.  przejście bramowe - wg rysunku planu,
    9.  przynależność terenu do obszaru zabudowy śródmiejskiej,
    10.  lokalizacja usług, dostępnych od strony przestrzeni publicznej, w parterach budynków – zasięg wg rysunku planu,
    11.  lokalizacja podcieni o wysokości dwóch kondygnacji - zasięg podcieni wg rysunku planu; wymóg lokalizacji podcieni nie dotyczy fragmentów elewacji frontowej wycofanych w głąb działki budowlanej,
    12.  dachy płaskie z dopuszczeniem:
    
    *   zachowania istniejących dachów spadzistych,
    *   odbudowy dachów spadzistych w trakcie odbudowy budynków zgodnie z zaleceniami właściwego konserwatora zabytków,
    *   zastosowania indywidualnych rozwiązań architektonicznych dla dominanty wysokościowej,
    
    14.  kolorystyka elewacji wg § 9 pkt 2,
    15.  zasady lokalizowania ogrodzeń wg § 9 pkt 3,
    16.  zasady rozmieszczania nośników reklamy oraz szyldów wg § 9 pkt 4,
    17.  zasady rozmieszczania elementów MSI wg § 9 pkt 5;
3.  szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w użytkowaniu:
    1.  zakazuje się lokalizacji:
    
    *   usług uciążliwych, obiektów uciążliwych i urządzeń uciążliwych,
    *   wolnostojących stacji paliw i dystrybucji gazów oraz wolnostojących myjni,
    
    3.  powierzchnia całkowita każdej kondygnacji dominanty wysokościowej, bez uwzględnienia jej części cokołowej, nie może przekraczać 1800 m2,
    4.  dopuszcza się lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, śmietników wolnostojących, zadaszonych o wielkości dostosowanej do wymogów segregacji odpadów i ich wywozu do miejsc ich unieszkodliwiania lub odzysku, niezbędnych do funkcjonowania terenu bez konieczności dokonywania wydzieleń gruntu dla ich lokalizacji,
    5.  dopuszcza się lokalizację budynków bezpośrednio przy granicy sąsiedniej działki budowlanej:
    
    *   zgodnie z § 10 pkt 3 z zastrzeżeniem lit. e,
    *   w przypadku lokalizacji zabudowy przylegającej do ścian szczytowych istniejących budynków na terenie 11E UMW, usytuowanych na granicy działki - na długości tych ścian i o maksymalnej wysokości nie przekraczającej wysokości tych ścian w pasie o szerokości 4 m od linii rozgraniczającej teren 11F U MW,
    
    7.  zakazuje się lokalizacji budynków bezpośrednio przy granicy terenu 11C U MW;
4.  zasady obsługi terenu w infrastrukturę techniczną wg § 13:
5.  zasady obsługi komunikacyjnej terenu:
    1.  obsługa komunikacyjna od ulic … i …,
    2.  obowiązek zapewnienia dojazdu do terenu 11E UMW poprzez drogę wewnętrzną,
    3.  zasady parkowania wg § 12 pkt 11 lit. a, b, e, i, j, k, /;
6.  zasady i warunki ochrony środowiska:
    1.  zasady ochrony i kształtowania zieleni wg § 6 pkt 1 lit. f, g, k,
    2.  ochrona przed hałasem zgodnie z § 6 pkt 4 lit. a,
7.  zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków:
    1.  na terenie 11F UMW i częściowo w liniach rozgraniczających ulicy …znajduje się zespół budynków wpisany do rejestru zabytków nieruchomych wymieniony w § 7 pkt 1 lit. e, wskazany na rysunku planu, podlegający ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków, dla którego wszelkie działania wymagają uzyskania pozwolenia właściwego konserwatora zabytków: granice zespołu, oznaczone symbolem KZ – RZ, wskazane są na rysunku planu,
    2.  dopuszcza się przesunięcie położonego w liniach rozgraniczających ulicy … …istniejącego muru wraz z fragmentem dawnej hali fabrycznej będących częścią zespołu budynków wymienionego w lit. a tak, aby lico muru w nowym położeniu pokrywało się z linią rozgraniczającą ulicy …,
    3.  cały teren położony jest w obszarze archeologicznym, oznaczonym symbolem KZOA, o granicach wskazanych na rysunku planu, podlegającym ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków: przy inwestycjach budowlanych związanych z robotami ziemnymi obowiązuje wymóg prowadzenia badań archeologicznych, których zakres każdorazowo ustali właściwy konserwator zabytków:
8.  zasady scalenia i podziału nieruchomości gruntowych wg § 11 ust. 2:
9.  warunki tymczasowego zagospodarowania terenów wg § 14:
10.  stawka procentowa służąca naliczaniu opłaty od wzrostu wartości nieruchomości - 30%”.

Ponadto w odniesieniu do Nieruchomości zostały wydane następujące decyzje

1.  Decyzja Prezydenta m…. z dnia 23 lipca 2009 r. Nr … (przeniesiona na Drugiego Sprzedającego decyzją Prezydenta … Nr … z dnia 23 października 2009 r.) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowo–biurowych z uzupełniającą funkcją mieszkaniową wraz z garażem podziemnym. Przewiduje ona dominantę wysokościową o wysokości 100 m (XXX kondygnacji). Powołana decyzja została „skonsumowana” pozwoleniem na budowę wydanym przez Prezydenta … dnia … Nr … i w konsekwencji, mimo wejścia w życie MPZP, nie wygasła;
2.  Decyzja Prezydenta … z dnia … wydana za numerem … ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowo-usługowych;
3.  Decyzja Prezydenta … z dnia … Nr … zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu – A budynku biurowo-usługowego … wraz ze zjazdami z ulicy … i …;
4.  Decyzja Prezydenta … z dnia … … Nr … zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu – B budynku biurowo-usługowego …;
5.  Decyzja Prezydenta … z dnia … Nr … zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla etapu - C budynku biurowo-usługowo-mieszkalnego … z garażem podziemnym i infrastrukturą.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będących przedmiotem transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Żadna część Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie jest objęta umową najmu, dzierżawy, ani żadną inną tego typu umową, mocą której podmiot trzeci byłby uprawniony do korzystania z Nieruchomości 1 albo Nieruchomości 2 bądź ich części.

Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności zamierza wybudować zespół budynków biurowo-usługowo-mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży powierzchni innym podmiotom.

W Umowie Przedwstępnej Nabywca oraz Drugi Sprzedawca zobowiązali się, iż wraz z umową przyrzeczoną, zawrą umowę przedwstępną sprzedaży, w której podmioty te zobowiążą się do zawarcia umowy sprzedaży, mocą której po geodezyjnym podziale Nieruchomości 2 i Nieruchomości 5, część Nieruchomości 2 oraz część Nieruchomości 5, na których posadowione są zabudowania (dalej jako „Nieruchomość Zwrotnie Przenoszona”), zostanie sprzedana przez Nabywcę na rzecz Drugiego Sprzedawcy w terminie 1 miesiąca od dnia, w którym decyzja administracyjna zatwierdzająca podział stanie się ostateczna i nie podlegająca zaskarżeniu do sądu administracyjnego. Zbywca zapłaci całą należną Drugiemu Sprzedawcy cenę z tytułu sprzedaży, o której mowa w tym akapicie, w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej (zawartej w wykonaniu Umowy Przedwstępnej), poprzez potrącenie zapłaty ceny należnej za Nieruchomość Zwrotnie Przenoszoną z wierzytelnością przysługującą Zbywcy z tytułu części ceny nabycia Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5. Wydanie Nieruchomości Zwrotnie Przenoszonej nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości Zwrotnie Przenoszonej.

Podział tych nieruchomości będzie miał na celu wydzielenie jednej działki, na której są zabudowania, obecnie znajdujące się na Nieruchomości 5, aby odsprzedać zabudowaną działkę Drugiemu Sprzedawcy. Ekonomicznym celem Nabywcy jest bowiem nabycie niezabudowanych działek gruntu, na których będzie on mógł realizować planowaną inwestycję.

Z Nieruchomościami opisanymi w niniejszym opisie zdarzenia przyszłego związane są decyzje administracyjne, analizy, koncepcje, zezwolenia, uzgodnienia oraz inne dokumenty, wraz z przysługującymi Drugiemu Sprzedawcy prawami autorskimi i prawami zależnymi, wierzytelnościami i innymi uprawnieniami, w tym prawem do nazwy L. i L. P., które przysługują Drugiemu Sprzedawcy, także w odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (dalej jako „Prawa Związane”). Zgodnie z Umową Przedwstępną, w przypadku, gdyby w jakimkolwiek zakresie Drugi Sprzedawca nie był podmiotem praw autorskich, Drugi Sprzedawca nabędzie te prawa i przeniesie je na Nabywcę w terminie nie późniejszym niż 14 dni od daty umowy bądź w tym samym terminie spowoduje przeniesienie tych praw w opisanym w umowie zakresie przez podmiot, które mu przysługują, na Nabywcę.

Strony potwierdziły w Umowie Przedwstępnej, iż cena wskazana w Umowie Przedwstępnej należna jest za dostawę wszystkich nieruchomości wskazanych w opisie niniejszego zdarzenia przyszłego, przy czym odrębnie wskazana została część ceny płatna przez Nabywcę na rzecz Zbywcy, jak również część ceny płatna przez Nabywcę na rzecz Drugiego Sprzedawcy (w tym za nabycie Praw Związanych). W Umowie Przedwstępnej potwierdzono również, iż cena obejmuje także wynagrodzenie Zbywcy oraz Drugiego Sprzedawcy za podjęcie wszelkich działań zmierzających do przeniesienia na Kupującego Praw Związanych, jak również obejmuje wynagrodzenie za przeniesienie na własność Kupującego egzemplarzy dokumentów dotyczących Praw Związanych.

Wnioskodawcy oraz Drugi Sprzedawca postanowili i potwierdzili w Umowie Przedwstępnej, że w razie jakichkolwiek wątpliwości, Umowę Przedwstępną należy interpretować w taki sposób, że zgodnym zamiarem stron Umowy Przedwstępnej jest doprowadzenie do zbycia na rzecz Nabywcy wszystkich Nieruchomości, to jest łącznie Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5, a wyłączenie którejkolwiek ze wskazanych wyżej nieruchomości z transakcji nie jest zgodne z celem zawarcia Umowy Przedwstępnej, a także że intencją stron Umowy Przedwstępnej jest przeniesienie na rzecz Nabywcy Praw Związanych w najszerszym zakresie przysługującym Zbywcy oraz Drugiemu Sprzedawcy, dopuszczalnym przez powszechnie obowiązujące prawo.

Zbywca oprócz Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 jest właścicielem również innych nieruchomości zlokalizowanych w różnych miastach w Polsce.

Zbywca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

Zbywca wszedł w posiadanie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 19/3 (Nieruchomości 1) na podstawie:

*   umowy warunkowej sprzedaży z dnia 19 września 2013 r.,
*   porozumienia w sprawie przeniesienia prawa użytkowania wiecznego nieruchomości z dnia 30 października 2013 r.

Zbywca wszedł w posiadanie działki gruntu nr 20 (Nieruchomość 2) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 września 2013 r.

Zbywca nabył Nieruchomość 2 z przeświadczeniem, że nabywa wyłącznie niezabudowany grunt działki. Dopiero po jakimś czasie okazało się, że faktycznie na przedmiotowej działce znajduje się część ściany szczytowej budynku określanego jako „…”, posadowionego na sąsiednich działkach nr 21 i 22.

Nabycie Nieruchomości nr 2 przez Zbywcę nastąpiło od podmiotu działającego dla tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT. Nabycie tej nieruchomości było udokumentowane fakturą VAT.

Dostawa przedmiotowej nieruchomości była opodatkowana podatkiem VAT.

Zbywcy przy nabyciu Nieruchomości 2 przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Fragment budynku posadowionego na Nieruchomości 2 (działce nr 20) w całości należy do spółki L. spółka z o.o. w W., ul. …, ….

Na pytanie Organu cyt. „Czy Zbywca Nieruchomości 2 jest w faktycznym, ekonomicznym posiadaniu fragmentu budynku posadowionego na przedmiotowej działce?”. Wnioskodawca udzielił odpowiedzi „Nie. Zbywca Nieruchomości 2 nie jest ani w faktycznym, ani w ekonomicznym posiadaniu fragmentu budynku posadowionego na przedmiotowej działce.

Na pytanie Organu cyt. „Czy Zbywca Nieruchomości 2 kiedykolwiek, jeśli tak to kiedy i w jaki sposób wykorzystywał fragment budynku do własnej działalności?”. Wnioskodawca udzielił odpowiedzi „Nie. Zbywca Nieruchomości 2 nigdy nie wykorzystywał fragmentu budynku do własnej działalności.”

Na pytanie Organu cyt. „Czy Zbywca Nieruchomości 2 przed sprzedażą wejdzie w faktyczne, ekonomiczne posiadanie fragmentu budynku posadowionego na Nieruchomości 2 i czy będzie go wykorzystywał, jeśli tak to w jaki sposób i do jakich czynności?”. Wnioskodawca udzielił odpowiedzi „Nie. Zbywca Nieruchomości 2 przed sprzedażą nie wejdzie ani w faktyczne, ani w ekonomiczne posiadanie fragmentu budynku posadowionego na Nieruchomości 2 i nie będzie go wykorzystywać do jakichkolwiek czynności.”

Fragment budynku znajdujący się na Nieruchomości 2 stanowi budynek lub jego część w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.). Zbywca na podstawie posiadanych dokumentów nie wie, jaki jest symbol PKOB dla fragmentu ściany szczytowej przedmiotowego budynku.

Budynek, którego fragment znajduje się na Nieruchomości 2, został wybudowany około 1876 r., jako dom przedsiębiorcy \`(...)\` Zbywca nie wie, kto wybudował przedmiotowy budynek.

Pierwsze zajęcie (używanie) budynku, którego fragment znajduje się na Nieruchomości 2 nastąpiło prawdopodobnie w 1876 r.

Budynek/fragment budynku nie był w ogóle wykorzystywany przez Zbywcę.

Ani budynek ani jego fragment nie został wprowadzony przez Zbywcę do ewidencji środków trwałych.

Zbywca Nieruchomości 2 nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku/fragmentu budynku.

W odpowiedzi na pytanie zadane w wezwaniu „Czy po ewentualnym ulepszeniu budynek był przez Zbywcę wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat?”, Wnioskodawca odpowiedział „Nie dotyczy – ze względu na odpowiedź jak powyżej.”

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Nieruchomości 1 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości 2 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT?
3.  W przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości 2 stanowi dostawę terenów zabudowanych – czy dostawę tej nieruchomości należy uznać za dostawę zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a w konsekwencji Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania VAT tej dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
4.  Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w związku z transakcją Nabywca będzie uprawniony do: i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz ii) do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych:

1.  Dostawa Nieruchomości 1 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
2.  Dostawa Nieruchomości 2 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
3.  W przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości 2 stanowi dostawę terenów zabudowanych, dostawę tej nieruchomości należy uznać za dostawę zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania VAT tej dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
4.  Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w związku z transakcją Nabywca będzie uprawniony do: i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz ii) do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (grupy zainteresowanych)

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa przez Zbywcę Nieruchomości 1 na rzecz Nabywcy w ramach transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei towarami, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zgodnie z którą przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Grunt (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) spełnia definicję towaru określoną art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 stanowiących przedmiot transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a tym samym, przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie powinien znaleźć zastosowania w sprawie.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Stosownie natomiast do treści art. 2 pkt 33 tej ustawy, tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu terenu decydują więc akty prawa miejscowego – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy.

Podsumowując, mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy prawa, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, a więc przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych (tj. dostawy gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane) korzystają ze zwolnienia od podatku VAT.

Nieruchomość 1, oznaczona symbolem 11F UMW w MPZP jest przeznaczona pod zabudowę zgodnie z MPZP, a tym samym stanowi tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 1 nie powinna korzystać ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i powinna podlegać opodatkowaniu według stawki 23% VAT.

W związku z powyższym, dostawa Nieruchomości 1 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach transakcji powinna podlegać w całości opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa przez Zbywcę Nieruchomości 2 na rzecz Nabywcy w ramach transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Mając na uwadze, że Ściana/fragment budynku nie ma dla Nabywcy znaczenia ekonomicznego w kontekście jego dalszych planów dotyczących Nieruchomości 2, należy uznać, iż Nieruchomość 2 powinna być kwalifikowana dla celów podatku VAT jako grunt niezabudowany. Brak ekonomicznego znaczenia Ściany/fragmentu budynku znajduje odzwierciedlenie w planach Nabywcy dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości 2 i Nieruchomości 5, polegającego na wyodrębnieniu Nieruchomości Zwrotnie Przenoszonej i sprzedaniu jej przez Nabywcę na rzecz Drugiego Sprzedawcy. W konsekwencji obszar gruntu zajęty przez Ścianę/fragment budynku nie będzie docelowo w posiadaniu Nabywcy, co wyraźnie przesądza o braku ekonomicznego znaczenia Ściany/fragmentu budynku dla Nabywcy.

W tym kontekście Wnioskodawcy wskazują, że zachodzenie na Nieruchomość 2 Ściany/fragmentu budynku nie wpływa na kwalifikację Nieruchomości 2 jako gruntu niezabudowanego. Przykładowo zgodnie z wyrokiem NSA z 4 kwietnia 2015 r., sygn. I FSK 740/14, w sytuacji sprzedaży nieruchomości, na której znajdują się elementy budynków usytuowanych na innym gruncie i te elementy nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych, to należy uznać, że sensem (celem) ekonomicznym takiej sprzedaży jest sprzedaż gruntu niezabudowanego, a nie gruntu zabudowanego ww. elementami. W wyroku tym sąd przypomniał o wyroku Sądu Najwyższego z 9 lutego 2007 r. (sygn. III CZP 159/06), w którym wskazano, że budynek jest przypisany do tego gruntu, na którym znajduje się większa jego część. W analizowanym przypadku budynek jest niewątpliwe w sensie ekonomicznym własnością właściciela Nieruchomości 5 (tj. Drugiego Sprzedawcy) tj. prawo do rozporządzania tym budynkiem w sensie ekonomicznym należy do Drugiego Sprzedawcy. W związku z powyższym istnienie Ściany/fragmentu budynku na Nieruchomości 2 zlokalizowanego na sąsiedniej działce, której właścicielem jest inny podmiot, nie powinno mieć znaczenia dla klasyfikacji dostawy Nieruchomości 2 dla celów ustawy o VAT.

W konsekwencji w odniesieniu do opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 2 przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, zastosowanie znajduje argumentacja przedstawiona przez Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1, tzn. dostawa przez Zbywcę Nieruchomości 2 na rzecz Nabywcy w ramach transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W przeciwnym przypadku gdyby organ nie zgodził się z powyższym stanowiskiem, za prawidłowe należałoby uznać stanowisko przedstawione przez Wnioskodawców w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości 2 przedstawione poniżej w punkcie 3.

Ad. 3

W przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości 2 stanowi dostawę terenów zabudowanych, dostawę tej nieruchomości należy uznać za dostawę zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania VAT tej dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do treści art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy I nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT (tj. to, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT) stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) ustawy o VAT.

Zbywca nabył Nieruchomość 2 w 2013 r. w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT. Ściana/fragment budynku znajdowały się już wówczas na tej nieruchomości. Oznacza to, iż najpóźniej wówczas doszło do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości zatem spełnione są warunki zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz strony transakcji będą mogły wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości 1.

W konsekwencji, w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości 2 stanowi dostawę terenów zabudowanych, dostawę tej nieruchomości należy uznać za dostawę zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a w konsekwencji Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo do wyboru opcji opodatkowania VAT tej dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad. 4

Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w związku z transakcją Nabywca będzie uprawniony do:

i. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT), oraz

ii. do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Nabywcy, aby rozstrzygnąć o jego uprawnieniu do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, będące przedmiotem planowanego nabycia, będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) ich nabycie będzie podlegało podatkowi VAT – zasadniczo – według podstawowej stawki 23%.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Jak wykazano powyżej, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Nabywcy, jeżeli zostanie potwierdzona prawidłowość stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1 oraz nr 2 (lub 3), nabycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 od Zbywcy, będzie w całości opodatkowane VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego – zdaniem Nabywcy – po nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dostawę, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą dokonanie przedmiotowej transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, będące przedmiotem planowanej transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 od Zbywcy oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.) dalej zwanej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl powołanych wyżej przepisów grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu), budynek i budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza więc czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega

odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług – oraz czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1 ze zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających. Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie ww. Dyrektywy państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).”

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części jest objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości budzi kwestia opodatkowania zbycia przez Zbywcę prawa użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 19/3 – Nieruchomości 1 według stawki 23%.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że aby stwierdzić czy dostawa nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy dana nieruchomość (grunt) jest zabudowana, a w przypadku, gdy nie jest, to czy jest przeznaczona pod zabudowę, czy też nie.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

*   lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
*   sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o VAT art. 2 pkt 33 odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 1 jest nieruchomością niezabudowaną. Na dzień niniejszego wniosku, dla wszystkich działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr … Rady Miasta … z dnia 3 lipca 2014 r.; dalej jako „MPZP”). Zgodnie z ustaleniami MPZP, Nieruchomość 1 będąca przedmiotem transakcji, znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolem UMW. Zgodnie z treścią MPZP, dla wskazanego symbolu ustala się następujące przeznaczenie terenu: teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Biorąc zatem pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dla działki nr 19/3 – Nieruchomości 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu i zgodnie z tym planem stanowi ona teren budowlany, bowiem jej przeznaczenie to teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Tym samym dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanej działki nr 19/3 – Nieruchomości 1 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dla dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanej działki nr 19/3 – Nieruchomości 1 nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości 1 wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W związku z powyższym dostawa przez Zbywcę prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr 19/3 – Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podstawową 23% stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości budzi również kwestia opodatkowania sprzedaży przez Zbywcę działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 20 – Nieruchomości 2 według stawki 23%.

W odniesieniu do opodatkowania dostawy działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 20 według stawki 23% czy też objęcia jej zwolnieniem od podatku VAT istotnym jest ustalenie, czy ta nieruchomość (grunt) jest zabudowana, a w przypadku, gdy nie jest, to czy jest przeznaczona pod zabudowę, czy też nie.

Z opisu sprawy wynika, że co do zasady, Nieruchomość 2 jest nieruchomością niezabudowaną. Niemniej fragment tej nieruchomości zajęty jest przez budynek posadowiony na Nieruchomości 5. Jednak dotyczy to tylko fragmentu tego budynku, który z perspektywy Nabywcy nie ma znaczenia ekonomicznego w kontekście jego dalszych planów dotyczących Nieruchomości. Zbywca wszedł w posiadanie działki gruntu nr 20 (Nieruchomość 2) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 września 2013 r. Zbywca nabył Nieruchomość 2 z przeświadczeniem, że nabywa wyłącznie niezabudowany grunt działki. Dopiero po jakimś czasie okazało się, że faktycznie na przedmiotowej działce znajduje się część ściany szczytowej budynku określanego jako „…”, posadowionego na sąsiednich działkach nr 21 i 22. Nabycie Nieruchomości nr 2 przez Zbywcę nastąpiło od podmiotu działającego dla tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT. Nabycie tej nieruchomości było udokumentowane fakturą VAT. Fragment budynku posadowionego na Nieruchomości 2 (działce nr 20) w całości należy do spółki L. Zbywca Nieruchomości 2 nie jest ani w faktycznym, ani w ekonomicznym posiadaniu fragmentu budynku posadowionego na przedmiotowej działce. Zbywca Nieruchomości 2 nigdy nie wykorzystywał fragmentu budynku do własnej działalności. Zbywca Nieruchomości 2 przed sprzedażą nie wejdzie ani w faktyczne, ani w ekonomiczne posiadanie fragmentu budynku posadowionego na Nieruchomości 2 i nie będzie go wykorzystywać do jakichkolwiek czynności.

W tym miejscu należy zauważyć, że traktując grunt jako towar ustawodawca nie definiuje odrębnie pojęcia gruntu. Należy w tym zakresie odwołać się do definicji gruntu (a właściwie nieruchomości gruntowej) sformułowanej w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast stosownie do treści art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z art. 48 cyt. Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz opis sprawy zauważyć należy, że jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres, niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem.

Zatem w przypadku przejścia własności ekonomicznej ma miejsce dostawa towarów. Czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym. Dostawa towarów nie ogranicza się więc wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie europejskim C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien, w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży przez Zbywcę działki o numerze ewidencyjnym 20 – Nieruchomości 2 na gruncie prawa podatkowego nastąpi sprzedaż działki niezabudowanej, bowiem posadowiony na działce fragment budynku nie stanowi własności ekonomicznej Zbywcy. Zbywca przedmiotowej działki nie jest ani w faktycznym, ani w ekonomicznym posiadaniu posadowionego na niej fragmentu budynku. Fragment budynku posadowionego na działce nr 20 w całości należy do spółki L. Zbywca Nieruchomości 2 przed sprzedażą nie wejdzie ani w faktyczne, ani w ekonomiczne posiadanie fragmentu budynku posadowionego na Nieruchomości 2 i nie będzie go wykorzystywać do jakichkolwiek czynności.

Tym samym przedmiotem dostawy przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie niezabudowana działka o numerze ewidencyjnym 20 – Nieruchomość 2.

Z opisu sprawy wynika, że dla działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego treścią ustala się następujące przeznaczenie terenu: teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Skoro dla Nieruchomości 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z tym planem dla działki ustala się następujące przeznaczenie terenu: teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej to działka ta stanowi teren budowlany.

Tym samym dostawa niezabudowanej działki nr 20 – Nieruchomości 2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dla dostawy niezabudowanej działki nr 20 – Nieruchomości 2 nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości 2 wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, a ponadto Zbywcy przy nabyciu Nieruchomości 2 przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym dostawa przez Zbywcę działki nr 20 – Nieruchomości 2 będzie opodatkowana podstawową 23% stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego nr 2 jest prawidłowe.

W odniesieniu natomiast do pytania Zainteresowanych oznaczonego we wniosku nr 3 należy stwierdzić, że odpowiedź na zadane pytanie jest bezprzedmiotowa, gdyż transakcja sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu VAT w wysokości 23% i tym samym nie jest objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości budzi również kwestia prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przez Nabywcę w związku z nabyciem Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Formułując w art. 86 ust. 1 ww. ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Należy podkreślić, że ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. W każdym więc przypadku należy dokonać oceny, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowoprawne było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Konkludując, jeśli towary i usługi, przy nabyciu których naliczono podatek, są (mają być) wykorzystywane w całości do prowadzenia działalności opodatkowanej, wówczas podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności zamierza wybudować zespół budynków biurowo-usługowo-mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą, celem prowadzenia działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni lub sprzedaży powierzchni innym podmiotom.

Należy zauważyć, że w niniejszej interpretacji stwierdzono już, że dostawa przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Nabywcy z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 19/3 – Nieruchomości 1 oraz działki o numerze ewidencyjnym 20 – Nieruchomości 2 będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Należy bowiem zauważyć, że Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym a nabyte nieruchomości zamierza wykorzystywać wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te statuują możliwość otrzymania przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Wynika to z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, Nabywca będzie również miał prawo do zwrotu różnicy podatku VAT na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy

z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów

postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.