Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-57/15-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-04-21
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresach: skutków podatkowych zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: banki; dług; dług-zwolnienie z długu; dłużnik; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód; zobowiązanie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2015 r. (data wpływu 21 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 29 kwietnia 2011 r. na podstawie aktu notarialnego podpisano umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość (lokal mieszkalny) została zakupiona przez Wnioskodawcę i „A” za kwotę 163 000 zł, w pełni uzyskaną z kredytu hipotecznego udzielonego przez Bank S.A.

W dniu 25 marca 2014 r. Bank S.A. wypowiedział ww. umowę kredytu hipotecznego Zainteresowanemu i „A”.

Na mocy ugody zawartej pomiędzy Wnioskodawcą i „A” a Bank S.A. w dniu 29 grudnia 2014 r. podpisano akt notarialny – umowę o świadczenie w miejsce wykonania.

Na podstawie powyższej umowy Zainteresowany i „A” w celu zwolnienia siebie z obowiązku zwrotu kredytu hipotecznego przenieśli na rzecz spółki pod firmą Bank S.A. w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi z jego własnością. Wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 14 maja 2014 r. w kwocie 163 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy zdarzenie opisane w stanie faktycznym podlega opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy za koszt uzyskania przychodu należy uznać wysokość kredytu hipotecznego otrzymanego na zakup nieruchomości, a za przychód należy uznać wartość nieruchomości określaną przez rzeczoznawcę?

Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe zdarzenie zgłosił do właściwego urzędu skarbowego na podstawie zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2014 – PIT-39.

Jako przychód Zainteresowany podał wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę – 163 000 zł.

Jako koszt uzyskania przychodu Wnioskodawca podał wysokość kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup powyższej nieruchomości – 163 000 zł.

Dochód (strata) wyniósł 0 zł – podatek należny 0 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w tymże przepisie. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma więc moment i sposób ich nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 kwietnia 2011 r. nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawcę i „A” za kwotę 163 000 zł, w pełni uzyskaną z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank. W dniu 25 marca 2014 r. bank wypowiedział ww. umowę kredytu hipotecznego Zainteresowanemu i „A”. Na podstawie ugody zawartej pomiędzy Wnioskodawcą i „A” a bankiem w dniu 29 grudnia 2014 r. (umowy o świadczenie w miejsce wykonania), Zainteresowany i „A” w celu zwolnienia siebie z obowiązku zwrotu kredytu hipotecznego przenieśli na rzecz banku w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi z jego własnością. Wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 14 maja 2014 r. w kwocie 163 000 zł.

Zgodnie z art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. I tak, przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub prawa w zamian za zwolnienie z długu, jest odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa; nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

Skoro zatem przedmiotowe zbycie przez Wnioskodawcę na rzecz banku nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rzeczone zbycie stanowi dla Zainteresowanego źródło przychodu w rozumieniu tejże ustawy. Ten przychód podlega opodatkowaniu według nw. zasad.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ponieważ przedmiotowy lokal mieszkalny został nabyty odpłatnie (zakupiony). W myśl tegoż uregulowania, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości (prawa). Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena (w niniejszej sprawie kosztem nabycia jest połowa ceny zapłaconej w roku 2011, gdyż taki udział przypadał na Wnioskodawcę) jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość (lokal mieszkalny), którą sprzedał, niezależnie od tego czy zakup lokalu mieszkalnego był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły z oszczędności nabywcy.

Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem lokalu mieszkalnego, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jednakże kosztem uzyskania przychodu nie mogą być ani kwoty kredytów zaciągniętych na nabycie nieruchomości, ani kwoty wydatkowane na spłatę takich kredytów. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to ani kwota takiego kredytu, ani wydatki na jego spłatę nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując: na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego zbycie przez Wnioskodawcę na rzecz banku nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu spowodowało po stronie Zainteresowanego powstanie przychodu w wysokości określonej zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w części przypadającej na Wnioskodawcę – z którego dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, na zasadach wynikających z art. 30e cyt. ustawy podatkowej.

Rzeczone zbycie nieruchomości w swej istocie służyło zwolnieniu Wnioskodawcy z długu, co – jak wskazano we wniosku – wynikało z umowy przeniesienia własności. Dzięki temu, że Wnioskodawca zbył nieruchomość na rzecz banku, wygasł dług Zainteresowanego wobec banku. Celem tegoż zbycia było więc zwolnienie Zainteresowanego z długu.

Bez znaczenia na gruncie przedmiotowej sprawy pozostaje okoliczność, że kwota za zbycie nieruchomości – w części przypadającej na Wnioskodawcę, tj. w połowie – nie została wypłacona, lecz zaliczona na poczet zwolnienia długu. Jak już wyjaśniono powyżej, zbycie na podstawie umowy datio in solutum ma charakter odpłatny, a Wnioskodawca zbywając na jej podstawie nieruchomość uzyskał korzyść w postaci zwolnienia siebie z długu jaki posiadał wobec banku (kredytodawcy).

Jednocześnie należy stwierdzić, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości – w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy – jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie – w części przypadającej na Wnioskodawcę, tj. w połowie – pomniejszona o przypadające na Wnioskodawcę ewentualne koszty odpłatnego zbycia, o ile odpowiada ona wartości rynkowej.

Kwota kredytu zaciągniętego na zakup tejże nieruchomości nie stanowi natomiast kosztu jej nabycia, będącego kosztem uzyskania przychodu z analizowanego zbycia, ponieważ nie spełnia przesłanek uznania za taki koszt, wynikających z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wskazano wyżej, rzeczonym kosztem nabycia dla Zainteresowanego bez wątpienia jest natomiast połowa – gdyż taki udział przypadał na Wnioskodawcę – ceny zapłaconej w roku 2011 zbywcy za ww. nieruchomość (ale nie kwoty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie tej ceny), niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły z oszczędności nabywcy.

Opisana transakcja zbycia nieruchomości winna zostać rozliczona przez Wnioskodawcę na składanym do właściwego urzędu skarbowego formularzu PIT-39 za rok 2014.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie, informuje się, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela nieruchomości.

Drugi współwłaściciel nieruchomości, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Końcowo informuje się również, że Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania na podatek przy rozliczeniu kwoty uzyskanej z analizowanego zbycia, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu.

Ponadto, zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, względnie organ kontroli skarbowej, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.