Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.760.2018.2.PRP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-01-03
Teza: nieopodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki zabudowanej nr 565/8 i działki niezabudowanej nr 565/9
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2018 r. (data wpływu 25 października 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 listopada 2018 r. (data wpływu 4 grudnia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieopodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki zabudowanej nr 565/8 i działki niezabudowanej nr 565/9 **– jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 października 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieopodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki zabudowanej nr 565/8 i działki niezabudowanej nr 565/9. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 28 listopada 2018 r. poprzez wskazanie przepisów prawa, doprecyzowanie opisu sprawy oraz przedstawienie własnego stanowiska.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 01 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca nabył na podstawie przysądzenia własności w postępowaniu egzekucyjnym, stosownie do prawomocnego Postanowienia Sądu Rejonowego Wydział Cywilny z dnia 01 sierpnia 2012 roku, sygn. akt … nieruchomość jako działki gruntu nr 565/1 (pięćset sześćdziesiąt pięć łamane na jeden), 565/4 (pięćset sześćdziesiąt pięć łamane przez cztery), 565/5 (pięćset sześćdziesiąt pięć łamane przez pięć), 565/6 (pięćset sześćdziesiąt pięć łamane przez sześć) oraz 565/7 (pięćset sześćdziesiąt pięć łamane przez siedem), dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer…, nieruchomość położona jest w miejscowości… , gmina…, powiat…, województwo…, stanowi grunty orne R oraz grunty orne zabudowane B, o łącznym obszarze wynoszącym 0,7644 ha (siedem tysięcy sześćset czterdzieści cztery metry kwadratowe). Działka gruntu nr 565/7 zabudowana jest budynkiem:

*   budynkiem nr ewidencyjny: … o funkcji budynku produkcyjnych usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, położonym na działce gruntu nr 565/7, identyfikator budynku: …., jednokondygnacyjny, murowany.
    
    Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie budynku. Wnioskodawca opisaną wyżej nieruchomość nabył do majątku osobistego, pozostając stanu cywilnego wolnego, obecnie pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej, zgodnie z Umową majątkową małżeńską objętej aktem notarialnym z dnia 28 kwietnia 2017 roku, Rep A nr …. zawartej przed . ..- notariusz w …. Wnioskodawca na dzień dzisiejszy nie prowadzi działalności gospodarczej.
    
    Dnia 08 czerwca 2017 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem na mocy, której zobowiązał się wydzielić geodezyjnie działkę gruntu nr 565/7 (pięćset sześćdziesiąt pięć łamane przez siedem) położoną w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …, celem wydzielenia i odłączenia do nowych ksiąg wieczystych - działki gruntu o powierzchni około 2.990,00 m2 oraz działki gruntu o powierzchni około 727.00 m2 (siedemset dwadzieścia siedem metrów) oraz sprzedać przedmiotową nieruchomość firmie …. S.A. z siedzibą w … za cenę w kwocie …. zł za 1 m2 powierzchni działki plus ewentualny podatek VAT.
    
    Na przedmiotowych działkach firma …. S.A. z siedzibą w …planuje zburzyć obecnie znajdujący się budynek i wybudować obiekt handlowy wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą. Spółka, która zamierza kupić nieruchomość będzie ją wykorzystywać wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    
    Decyzją z dnia 22 stycznia 2018 r. Burmistrz …., zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej nr ewid. 565/7 położonej w obrębie geodezyjnym … przy ulicy ….. Na mocy ww. decyzji działka nr geod. 565/7 ulega podziałowi na działki o nr 565/8 o powierzchni 0,2990 ha i działka nr 565/9 - powierzchni 0,0727 ha.
    
    Zgodnie z zaświadczeniem wydanym w dniu 21 sierpnia 2018 r. przez Burmistrza …, znak: …, z którego wynika, iż działki oznaczone numerami geodezyjnymi 565/8 oraz 565/9 położone w obrębie: …, gmina …, nie posiadają aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego; dla ww. działek nie została podjęta, w oparciu o ustawę z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji uchwała o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, a także ustanowieniu, na rzecz gminy, prawa pierwokupu wyżej wymienionych nieruchomości.
    
    … S.A. uzyskała decyzję o warunkach zabudowy nr … z dnia 16 maja 2018 r. wydaną przez Burmistrza … dla inwestycji polegającej na „Budowie pawilonu ….”. Kolejnym etapem było uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę dla inwestycji pn. „Budowa pawilonu ..”, „.. S.A nr … z dnia 25 lipca 2017 r. wydaną przez Starostę …, dla inwestycji polegającej na „Budowie pawilonu ..” zlokalizowanego na działce o nr geod. 565/8, obręb …, gmina ….
    
    W piśmie z dnia 28 listopada 2018 r., stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku, Wnioskodawca wskazał, iż:
    
    1.  Wnioskodawca owszem prowadził działalność gospodarczą. Okres trwania działalności gospodarczej od 28-12-1982 r. do 30-09-2015 r. Przedmiot działalności 41.10.Z (Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków).
    2.  Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    3.  Działki będące przedmiotem sprzedaży posiadają nr geodezyjny: 565/8 i 565/9, obręb: \`(...)\` gmina \`(...)\`.
    4.  Wnioskodawca nabył tę nieruchomość na podstawie przysądzenia własności w postępowaniu egzekucyjnym. Czynność ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    5.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
    6.  Wnioskodawca nabył nieruchomość, która służyła mu tylko i wyłącznie do celów prywatnych.
    7.  Działki objęte zakresem pytania nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    8.  W odpowiedzi na zadane pytanie: „Czy dla działek objętych zakresem postawionego we wniosku pytania została wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok jej wydania.” Wnioskodawca wskazał, iż tak, została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nr decyzji \`(...)\` z dnia 16 maja 2018 r. wydana przez Burmistrza \`(...)\`.
    9.  Decyzja o warunkach zabudowy nr \`(...)\` z dnia 16/05/2018 r. wydana została dla działki o nr geod. 565/8. Działka nr geod. 565/9 nie ma wydanej decyzji o warunkach zabudowy, ani nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy \`(...)\`..
    10.  Wnioskodawca nie udostępniał nieruchomości oraz budynku osobom trzecim.
    11.  Przedmiotowa nieruchomość wraz z budynkiem nie była wcale wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.
    12.  Wnioskodawca, nie wykorzystywał oraz nie wykorzystuje nieruchomości wraz z budynkiem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    13.  Wnioskodawca nie prowadzi, ani nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Zakres działalność wskazany w tym uzupełnieniu pkt 1.
    14.  Wnioskodawca nie podejmował, ani nie zamierza podejmować aktywnych działań zmierzających do przygotowania przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży. Nie inwestował w polepszenie budynku żadnych środków finansowych.
    15.  W odpowiedzi na zadane pytanie o treści: „Czy do dnia złożenia wniosku Wnioskodawca dokonywał sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę wskazać ilu nieruchomości dotyczyła transakcja i w jakim okresie miała miejsce?” Wnioskodawca wskazał, że nie, działki nadal są własnością Wnioskodawcy.
    16.  Wnioskodawca na pytanie o treści: „Czy Wnioskodawca posiada inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?” odpowiedział: tak, posiada nieruchomości do sprzedania.
    17.  Budynek opisany we wniosku jest trwale połączony z gruntem.
    18.  PKOB budynku – 1271.
    19.  Przedmiotowy budynek nie był oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.
    20.  Wnioskodawca nie udzielał pełnomocnictwa w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy - nie ma takiej konieczności względem odrębnych przepisów (o decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić każdy zainteresowany, natomiast właściciel na etapie postępowania administracyjnego zostaje o tym zawiadomiony).
    21.  Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży.
        1.  Repertorium a Nr \`(...)\`. z dnia 08-06-2017 r. Zgodnie z tym aktem notarialnym Wnioskodawca oświadczył, że zobowiązuje się sprzedać spółce pod firmą Spółka akcyjna z siedzibą w \`(...)\`w stanie wolnym od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek przedmiotową Nieruchomość powstałą z podziału działki gruntu nr 565/7 (po podziale nr działek geod. 565/8, 565/9), za cenę w kwocie 147,00 zł (sto czterdzieści siedem) netto za 1,00 m2 powierzchni działki plus ewentualny podatek VAT, zgodnie z przepisami obowiązującymi w dniu powstania obowiązku podatkowego, o ile taki podatek będzie się należał, pod następującymi warunkami:
            *   Uzyskania przez Kupującego (\`(...)\` S.A.) prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2990 ha (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt metrów kwadratowych) oraz nieruchomość o powierzchni około 0,0727 ha (siedemset dwadzieścia siedem metrów kwadratowych), które zostaną wydzielone z działki nr 565/7, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550 m2.
            *   Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2990 ha oraz nieruchomości o powierzchni około 0,0727 ha, które zostaną wydzielone z działki nr 565/7, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550,00 m2.
            *   Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.
            *   Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji spółki na zasadzie prawo i lewo skrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t bez konieczności przebudowy układu drogowego.
            *   Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Przedmiotowej Nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
            *   Potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiotowej Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
            *   Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
            *   Wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki gruntu nr 565/7 (po podziale dz. o nr geod. 565/8, 565/9).
            *   Bezobciążeniowego odłączenia nowo wydzielonych działek gruntu stanowiących przedmiotową Nieruchomość z księgi wieczystej nr \`(...)\` i założenia dla nich nowych ksiąg wieczystych w terminie dwóch miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji podziałowej, kosztem i staraniem Sprzedającego.
        2.  Wnioskodawca nie udzielił przyszłemu nabywcy spółce .. S.A. jakichkolwiek pełnomocnictw do podejmowania działań związanych ze sprzedażą działek.
    22.  Wydana decyzja pozwolenia na budowę nr \`(...)\` z dnia 25/07/2018 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla \`(...)\` S.A. ul. \`(...)\` obejmujące inwestycję pn.: „Budowę pawilonu \`(...)\`..na działce o nr geod. 565/8, obręb \`(...)\`, gmina \`(...)\`, oraz zatwierdzenia projektu rozbiórki i udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę obejmującą rozbiórkę istniejącego budynku, zlokalizowanego na działce o nr geod. 565/8, obręb \`(...)\`, gmina \`(...)\`. Odbiorcą ww. decyzji pozwolenia na budowę jest .. S.A. Prace rozbiórkowe rozpoczną się dopiero po dokonaniu dostawy działek przez Wnioskodawcę. Wszelkie koszty rozbiórkowe będzie ponosił kupujący przedmiotową nieruchomość, czyli \`(...)\` S.A.
    
    W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.
    
    Czy sprzedaż działek (opisanych w pkt G) podlega ustawie o podatku od towarów i usług?
    
    Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w piśmie z dnia 28 listopada 2018 r.), sprzedaż działek o nr geod. 565/8, 565/9 nie powinna zostać zakwalifikowana jako sprzedaż z podatkiem VAT, gdyż nieruchomość nabyta została przez osobę fizyczną, który nabył do swojego prywatnego majątku. Wnioskodawca do 30/09/2015 r. był przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą, był płatnikiem VAT.
    
    W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.
    
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:
    
    1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
    2.  eksport towarów;
    3.  import towarów na terytorium kraju;
    4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
    5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
    
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu powołanego art. 7 podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.
    
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Podatnikami – wg zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).
    
    Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
    
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    
    Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    
    W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
    
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ustawy Kodeksu cywilnego).
    
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    
    Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości.
    
    W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działek wraz z budynkiem, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt wraz z budynkiem pozostanie własnością Sprzedającego.
    
    Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca w przedwstępnej umowie zobowiązał się do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki gruntu nr 565/7 (po podziale dz. o nr geod. 565/8, 565/9), bezobciążeniowego odłączenia nowo wydzielonych działek gruntu stanowiących przedmiotową nieruchomość z księgi wieczystej nr \`(...)\`. i założenia dla nich nowych ksiąg wieczystych w terminie dwóch miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji podziałowej, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia przedmiotowej nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
    
    Z kolei Nabywca zobowiązał się do uzyskania:
    
    *   prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2990 ha (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt metrów kwadratowych) oraz nieruchomość o powierzchni około 0,0727 ha (siedemset dwadzieścia siedem metrów kwadratowych), które zostaną wydzielone z działki nr 565/7, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550 m2;
    
    *   prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości o powierzchni około 0,2990 ha oraz nieruchomości o powierzchni około 0,0727 ha, które zostaną wydzielone z działki nr 565/7, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550,00 m2;
    
    *   prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;
    
    *   prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji spółki na zasadzie prawo i lewo skrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t bez konieczności przebudowy układu drogowego;
    
    *   warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
    
    W przedmiotowej sprawie w świetle całokształtu okoliczności w sprawie nie można więc stwierdzić, że dokonując dostawy zabudowanej i niezabudowanej działki Wnioskodawca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek wraz z budynkiem, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
    
    Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będąca własnością Wnioskodawcy podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT są „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności oraz ponoszenia kosztów przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie poczynionych działań dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Działania te wpływają na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Nadto z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca posiada inne nieruchomości do sprzedaży. Tym samym, Zainteresowany stworzył sobie okoliczności do zarobku na handlu towarem w postaci działek.
    
    Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą zatem świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i tym samym okoliczności sprawy dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca dla przedmiotowej transakcji będzie działał jako podatnik VAT.
    
    Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 565/8 zabudowanej budynkiem oraz działki niezabudowanej nr 565/9, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    
    Tym samym oceniając stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za nieprawidłowe.
    
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, (w tym, w szczególności dotyczące zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości), nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    
    Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.
    
    Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
    
    Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
    
    1.  z zastosowaniem art. 119a;
    2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    
    W myśl art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
    
    Ww. przepisy art. 14na § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej stosuje się z uwzględnieniem art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193).
    
    Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
    
    Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
    
    Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.