Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL4.4012.451.2017.2.AR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-23
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy nieruchomości z niezakończoną budową.
Słowa kluczowe: budowa; dostawa; nieruchomości; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2017 r. (data wpływu 14 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 listopada 2017 r. (data wpływu 20 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy nieruchomości z niezakończoną budową – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy nieruchomości z niezakończoną budową. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 17 listopada 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy, o przesłanie odpisu pełnomocnictwa oraz wskazanie adresu ePUAP.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowany dokonał zbycia na rzecz innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, zarejestrowanego jako czynny podatnik podatku od towarów i usług – prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Kancelaria nieruchomość – apartamentowiec w trakcie budowy.

Na gruncie rozpoczęta została budowa budynku mieszkalnego – apartamentowca. Budowa odbywa się na podstawie decyzji ostatecznej o pozwoleniu na budowę i wszystkie budynki i lokale w budynku wielorodzinnym w pierwotnym zamyśle gospodarczym przeznaczone były na sprzedaż indywidualnym nabywcom.

Wnioskodawca podjął decyzję o wycofaniu się z działalności deweloperskiej na rynku, na którym znajduje się opisana w akapicie poprzednim nieruchomość i postanowił ją sprzedać innemu przedsiębiorcy prowadzącemu podobną działalność, który deklaruje kontynuowanie budowy i sprzedaż wybudowanych budynków mieszkalnych i lokali.

Powierzchnia budowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych i powierzchnia zaprojektowanych w budynku wielorodzinnym lokali mieszkalnych nie przekracza odpowiednio 300 m2 i 150 m2. Apartamentowiec objęty jest zatem społecznym programem mieszkaniowym.

Sprzedaż dokonana została w formie aktu notarialnego przy zachowaniu wymogów formalnych w tym względzie. Sprzedaż została udokumentowana fakturą, na której Wnioskodawca jako stawkę podatku wykazał 8%, w oparciu o art. 41 ust. 12 i n. w zw. z art. 41 ust. 2 UVAT i zw. z art. 146a pkt 2 UVAT.

Sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed pierwszym zasiedleniem budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 UVAT.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 17 listopada 2017 r. o poniższe informacje, będące doprecyzowaniem opisu sprawy:

1.  Na przedmiotowej nieruchomości budowany jest jeden budynek trzykondygnacyjny, dwubryłowy, wielorodzinny, o charakterze mieszkalnym. Budynek ten będzie wyposażony w wewnętrzne instalacje: wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, gazową, elektryczną. Nieruchomość będzie posiadała również zbiornik na wodę opadową, teren wokół niej zostanie odpowiednio zagospodarowany. Wszelkie części wtórne, subsydiarne do budynku mieszkalnego, są zgodne z otrzymanymi przez Wnioskodawcę decyzjami:
    *   decyzją Prezydenta Miasta zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę (zamierzenie budowlane: budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z wewnętrznymi),
    *   instalacjami: wod.-kan., c.o., gaz., elektryczną oraz zbiornikiem na wody opadowe, usługami, zagospodarowaniem terenu oraz budową zjazdu,
    *   decyzją Wojewody utrzymującą zaskarżoną decyzję w zakresie udzielonego pozwolenia na budowę,
    *   decyzją Prezydenta Miasta o ustaleniu warunków zabudowy.Przedmiotem sprzedaży jest inwestycja polegająca na budowie powyżej wskazanego budynku celem sprzedaży bądź najmu wyodrębnionych w nim lokali.
2.  Symbol obiektu, będącego przedmiotem sprzedaży, według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jest następujący: 1122 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Wewnętrzne instalacje (wod.-kan., c.o., gaz., elektryczną, zbiornik na wody opadowe, usługi, zagospodarowanie terenu oraz budowa zjazdu) nie stanowią największego udziału procentowego powierzchni budynku, bowiem mają charakter wyłącznie uzupełniający do lokali mieszkalnych.
3.  Na posesji doszło do rozpoczęcia prac budowlanych celem realizacji prac projektowych. W chwili transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dnia 2 sierpnia 2017 r. zostały wykonane następujące prace budowlane:
    *   przygotowano tymczasową organizację ruchu na czas budowy zjazdu publicznego (zgodnie z decyzją Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu),
    *   przygotowano tymczasową organizację ruchu na czas budowy, zjazdu publicznego (zgodnie z decyzją Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu),
    *   przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci gazowej,
    *   przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci elektroenergetycznej,
    *   przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci wodnej.
4.  W dniu sprzedaży 2 sierpnia 2017 r. budynek nie był wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, nie posiadał również ukończonych fundamentów, nie był również kryty dachem.
5.  Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.
6.  Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
7.  Stan zaawansowania robót budynku, będącego przedmiotem dostawy, na moment sprzedaży (jak również w chwili obecnej) wskazuje, że powstać może tylko wyłącznie budynek mieszkalny. Brak jest możliwości odstąpienia od dyspozycji Decyzji nr (…) o ustaleniu warunków zabudowy, Decyzji nr (…) oraz Decyzji nr (…), które wskazują jednoznacznie, że przedmiotem ukończonych prac może być wyłącznie budynek mieszkalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym stanie faktycznym Zainteresowanemu przysługiwało prawo do objęcia sprzedaży nieruchomości stawką 8%, choć prace budowlane na przedmiotowej nieruchomości nie zostały jeszcze zakończone?

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym przysługiwało mu prawo do zastosowania stawki 8% dla sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 i w zw. art. 146a UVAT do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę podatku wynoszącą 8%.

Art. 41 ust. 12a i 12b UVAT ustanawiają szeroką definicję tego budownictwa stwierdzając, że rozumie się przez nie obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych za wyjątkiem:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż działek z rozpoczętą budową budynków mieszkalnych, będzie podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku od towarów i usług, pod warunkiem, że przedmiotowe budynki będą spełniały definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 5 marca 2012 r., sygn. IPTPP1/443-1022/11-4/IG).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 UVAT, zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Dla dokonania właściwej interpretacji przedmiotowej sprawy istotne jest ustalenie przedmiotu sprzedaży. Z powyższego wynika, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z polską klasyfikacją obiektów budowlanych.

Zgodnie z pismem głównego urzędu statystycznego (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999 r. klasyfikacji obiektów budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według klasyfikacji obiektów budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych. Tym samym, jeżeli na sprzedawanym gruncie rozpoczęte zostały prace zmierzające do posadowienia na nim budynku mieszkalnego spełniającego definicję społecznego budownictwa mieszkaniowego, o którym mowa w art. 41 ust. 12 UVAT, a prace prowadzone są w oparciu o prawomocne pozwolenie na budowę – należy uznać, że do przedmiotowej sprzedaży można zastosować stawkę 8%, niezależnie od tego, że w dacie sprzedaży budowa nieruchomości budynkowej nie została jeszcze zakończona.

Uwzględniając powołane regulacje do przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że dostawa gruntu wraz z budynkami mieszkalnymi, będącymi w trakcie budowy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według obniżonej stawki podatku 8%, o ile po sprzedaży budowa budynków będzie kontynuowana i budynki te będą budynkami stałego zamieszkania. Jeżeli zatem przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość z rozpoczętą, ale niezakończoną budową obiektu mieszkalnego, Wnioskodawcy przysługuje prawo do zastosowania do sprzedaży obniżonej stawki podatku wynoszącej 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl przepisu art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów i usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie wskazanych przepisów, zarówno grunt, jak i budynek czy budowla, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie, w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Natomiast w myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a powołanego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

W myśl art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy przez teren budowlany rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Dla dokonania właściwej interpretacji przedmiotowej sprawy istotne jest ustalenie przedmiotu sprzedaży.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2, pkt 2a i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.), przez:

*   budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
*   budynek mieszkalny jednorodzinny – należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;
*   budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Wskazać należy, że z uwagi na to, iż obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, winny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

Należy zauważyć, że o zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowany dokonał zbycia na rzecz innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą zarejestrowanego jako czynny podatnik podatku od towarów i usług apartamentowiec w trakcie budowy.

Na gruncie rozpoczęta została budowa budynku mieszkalnego – apartamentowca. Budowa odbywa się na podstawie decyzji ostatecznej o pozwoleniu na budowę i wszystkie budynki i lokale w budynku wielorodzinnym w pierwotnym zamyśle gospodarczym przeznaczone były na sprzedaż indywidualnym nabywcom.

Wnioskodawca podjął decyzję o wycofaniu się z działalności deweloperskiej na rynku, na którym znajduje się nieruchomość i postanowił ją sprzedać innemu przedsiębiorcy prowadzącemu podobną działalność, który deklaruje kontynuowanie budowy i sprzedaż wybudowanych budynków mieszkalnych i lokali.

Powierzchnia budowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych i powierzchnia zaprojektowanych w budynku wielorodzinnym lokali mieszkalnych nie przekracza odpowiednio 300 m2 i 150 m2. Apartamentowiec objęty jest społecznym programem mieszkaniowym.

Sprzedaż dokonana została w formie aktu notarialnego przy zachowaniu wymogów formalnych i została udokumentowana fakturą, na której Wnioskodawca, jako stawkę podatku wykazał 8%. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed pierwszym zasiedleniem budynku.

Na przedmiotowej nieruchomości budowany jest jeden budynek trzykondygnacyjny, dwubryłowy, wielorodzinny, o charakterze mieszkalnym. Budynek ten będzie wyposażony w wewnętrzne instalacje: wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, gazową, elektryczną. Nieruchomość będzie posiadała również zbiornik na wodę opadową, teren wokół niej zostanie odpowiednio zagospodarowany. Wszelkie części wtórne, subsydiarne do budynku mieszkalnego, są zgodne z otrzymanymi przez Wnioskodawcę decyzjami.

Przedmiotem sprzedaży jest inwestycja polegająca na budowie powyżej wskazanego budynku celem sprzedaży bądź najmu wyodrębnionych w nim lokali.

Symbol obiektu, będącego przedmiotem sprzedaży, według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jest następujący: 1122 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”.

Na posesji doszło do rozpoczęcia prac budowlanych celem realizacji prac projektowych. W chwili transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dnia 2 sierpnia 2017 r. zostały wykonane następujące prace budowlane: przygotowano tymczasową organizację ruchu na czas budowy zjazdu publicznego, przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci gazowej, przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci elektroenergetycznej oraz przygotowano budowę przyłącza budynku do sieci wodnej.

W dniu sprzedaży budynek nie był wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, nie posiadał również ukończonych fundamentów, nie był również kryty dachem.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stan zaawansowania robót budynku, będącego przedmiotem dostawy, na moment sprzedaży (jak również w chwili obecnej) wskazuje, że powstać może tylko wyłącznie budynek mieszkalny. Brak jest możliwości odstąpienia od dyspozycji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, które wskazują jednoznacznie, że przedmiotem ukończonych prac może być wyłącznie budynek mieszkalny.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą stawki podatku dla dostawy nieruchomości wraz z rozpoczętą budową budynku – apartamentowca, który zgodnie z projektem budowlanym będzie sklasyfikowany do grupy 1122 PKOB.

W odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy była niedokończona inwestycja budowlana. Niedokończona inwestycja budowlana w postaci budowy budynku wielomieszkaniowego (apartamentowca), gdy prace budowlane – na moment przeprowadzenia transakcji – były na etapie przygotowania tymczasowej organizacji ruchu na czas budowy zjazdu publicznego, przygotowania budowy przyłącza budynku do sieci gazowej, przygotowania budowy przyłącza budynku do sieci elektroenergetycznej oraz przygotowania budowy przyłącza budynku do sieci wodnej, nie wypełniała definicji budynku, oraz nie nosiła cech budowli. Należy zauważyć, że Wnioskodawca w chwili sprzedaży poczynił dopiero wstępne prace budowlane mające na celu wybudowanie budynku. Ponadto, jak wskazano w opisie sprawy, w dniu sprzedaży budynek nie był wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, nie posiadał również ukończonych fundamentów, nie był również kryty dachem. Trudno uznać, że wyżej wskazane prace na tak wstępnym etapie budowy stanowią budynek, budowlę lub ich część. Bez znaczenia w takiej sytuacji jest fakt, że nabywca zadeklarował kontynuację rozpoczętej inwestycji budowlanej. Skutki prawnopodatkowe konkretnego zdarzenia powstają w momencie dokonanej dostawy nieruchomości, w której Wnioskodawca posiadał jedynie grunt z rozpoczętymi pracami budowlanymi, który nie może być zaklasyfikowany ani w świetle przepisów prawa budowlanego, ani według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jako budynek, budowla lub ich część. Zatem, w odniesieniu do obiektu znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości, należy stwierdzić, że przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, gdyż nie jest zadaszona oraz nie nosi cech budowli. W konsekwencji dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej obiekt znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości należy zaliczyć jako teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.

Jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki obiekt traktować jako niezabudowany teren budowlany (z wniosku wynika, że jest to grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną). Transakcję taką należy opodatkować podstawową stawką podatku w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy, gdyż nie znajduje dla niej zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (gdyż nieruchomość stanowi teren przeznaczony pod zabudowę), ani też preferencyjna stawka podatku przewidziana w art. 41 ust. 12 ustawy dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego.

Podsumowując, w opisanym stanie faktycznym w stosunku do sprzedaży nieruchomości z rozpoczętymi pracami budowlanymi Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do zastosowania 8% stawki podatku od towarów i usług. Zgodnie bowiem z art. 41 ust 1 w zw. z art. 146a ust. 1 ustawy dla dostawy przedmiotowej nieruchomości, jako niedokończonej inwestycji budowlanej, należało zastosować podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Odnośnie powołanej przez Zainteresowanego interpretacji indywidualnej, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.