Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-531/13-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-08-23
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 30 kwietnia 2013 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie 24 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 23 marca 2012 r. została sprzedana nieruchomość za kwotę 550 000 zł.

W nabyciu nieruchomości można wyróżnić dwa etapy:

*   połowa została nabyta 30 grudnia 2003 r. na prawach wspólności ustawowej wspólnie z małżonką za łączną cenę 292 000 zł,
*   nabycie drugiej połowy zostało wymuszone wyrokiem Sądu Apelacyjnego w dniu 5 stycznia 2011 r., który nakazał przeniesienie prawa własności połowy domu na Wnioskodawcę oraz spłatę połowy wartości domu na rzecz J.F. Sąd wycenił nieruchomość na kwotę 652 838,04 zł, co określiło kwotę spłaty na 326 419,02 zł. Kwota ta została przelana na konto J.F. 6 czerwca 2011 r.

Należy podkreślić, że wyrok Sądu był niekorzystny dla Wnioskodawcy, zarówno pod względem zawyżonej wyceny, jak i krótkiego okresu wyznaczonego na spłatę należności.

Jak zaznaczono we wstępie nieruchomość została sprzedana 23 marca 2012 r. za łączną kwotę 550 000 zł. Połowa nieruchomości nabyta przez Wnioskodawcę 30 kwietnia 2003 r. jest zwolniona z opodatkowania (nie spełnia kryteriów włączenia do opodatkowania zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym). Natomiast druga połowa nieruchomości o wartości 275 000 zł została zbyta przed upływem okresu pięciu lat od daty nabycia i podlega opodatkowaniu. Jednak koszt nabycia tej nieruchomości, określony przez Sąd Apelacyjny znacznie przekracza tę wartość i wynosi 326 419,02 zł. Tak więc dochód ze sprzedaży nieruchomości jest wartością ujemną (stratą), przez co kwota podatku powinna wynosić 0 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przedstawiona powyżej przez Wnioskodawcę interpretacja jest właściwa?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszt nabycia nieruchomości znacznie przekracza przychód ze zbycia tej nieruchomości, co skutkuje zerowym dochodem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w dwóch datach:

*   w dniu 30 grudnia 2003 r. na prawach wspólności ustawowej wspólnie z małżonką za łączną cenę 292 000 zł (połowa nieruchomości),
*   w dniu 5 stycznia 2011 r., nabycie wymuszone wyrokiem Sądu Apelacyjnego, który nakazał przeniesienie prawa własności połowy domu na Wnioskodawcę oraz spłatę połowy wartości domu na rzecz J.F. (druga połowa nieruchomości).

Zatem sprzedaż nieruchomości w części nabytej w 2003 r. na prawach wspólności ustawowej wspólnie z małżonką, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym zbycie to nie powoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego.

Natomiast sprzedaż nieruchomości w części nabytej w 2011 r. na skutek wyroku Sądu Apelacyjnego, z uwagi na to, że miała miejsce przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast w odniesieniu do kosztów uzyskania przychodów, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem ww. przepisu, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W złożonym wniosku Zainteresowany wskazał, że nabycie drugiej połowy nieruchomości zostało wymuszone wyrokiem Sądu Apelacyjnego w dniu 5 stycznia 2011 r., który nakazał przeniesienie prawa własności połowy domu na Wnioskodawcę oraz spłatę połowy wartości domu na rzecz J.F. Sąd wycenił nieruchomość na kwotę 652 838,04 zł, co określiło kwotę spłaty na 326 419,02 zł. Kwota ta została przelana na konto J.F. 6 czerwca 2011 r.

Zatem udokumentowana kwota spłaty dokonana przez Wnioskodawcę mieści się w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem kwotę tę Zainteresowany może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym, jeśli koszty uzyskania przychodów przekraczają kwotę uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży części nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w 2011 r. to w konsekwencji nie powstanie dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.