Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1249/11/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-02-15
Teza: zakwalifikowanie uzyskanego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia przez wspólnotę mieszkaniową nieruchomości wspólnej pełniącej funkcję parkingu i drogi dojazdowej będącej w użytkowaniu wieczystym członków wspólnoty
Słowa kluczowe: części-części wspólne; nieruchomości; przychód-przychody z innych źródeł; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 listopada 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 16 listopada 2011 r.), uzupełnionym w dniu 10 stycznia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dla członka Wspólnoty Mieszkaniowej sprzedaży udziału w nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dla członka Wspólnoty Mieszkaniowej sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 19 listopada 2010 r. wnioskodawczyni otrzymała darowiznę od swoich rodziców. Przedmiotem darowizny był lokal mieszkalny oraz związany z własnością tego lokalu udział w prawie wieczystego użytkowania do dnia 26 listopada 2097 r. oraz udział w prawie własności części wspólnych gruntu. Na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (działki nr 3612 i 3619) znajdował się parking oraz droga dojazdowa. W dniu 21 kwietnia 2011 r. została podjęta, w obecności notariusza, uchwała właścicieli lokali na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Na mocy powyższego sporządzono akt notarialny, w którym właściciele lokali wyrazili zgodę na sprzedaż Gminie wszystkich udziałów w prawie wieczystego użytkowania działek gruntu o nr 3612 i 3619 oraz udzielili zgody Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej do zawarcia umowy sprzedaży ww. działek. Zgodnie z informacją udzieloną przez Gminę odkupienie działek mogło nastąpić jedynie od Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie od konkretnych właścicieli. Członkowie Zarządu działali w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, którą tworzy ogól właścicieli lokali usytuowanych w budynku wielorodzinnym. W dniu 07 czerwca 2011 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawarł umowę sprzedaży za kwotę 120 148,00 zł. Przedmiotowa kwota została przelana na rachunek bankowy Wspólnoty. Przychód ze sprzedaży został potraktowany jako przychód Wspólnoty. Uchwałą Wspólnoty pieniądze ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zostały rozdzielone pomiędzy poszczególnych właścicieli (zgodnie z ich udziałami) i wypłacone – w związku z tym, przychód ten nie mógł zostać zaliczony do gospodarki zasobem mieszkaniowym, a tym samym nie podlegał zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych. Wspólnota uiściła zatem należny podatek dochodowy od osób prawnych z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości. Przychód, w przypadku wnioskodawczyni, z uwagi na posiadany przez nią udział, przełożył się na kwotę 15 820,92 zł, która została wnioskodawczyni przekazana.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od uzyskanej kwoty wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?

Jeśli tak, to na jakiej podstawie oraz w jakiej wysokości wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek od powyższej sprzedaży?

Zdaniem wnioskodawczyni, podatek dochodowy został już uiszczony w imieniu właścicieli gruntu przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Stanowisko wnioskodawczyni potwierdza fakt, że przekazana jej kwota została uprzednio pomniejszona o podatek dochodowy co oznacza, iż jeśli z jakichś przyczyn istniałaby konieczność ponownego opłacenia podatku od tej transakcji, zostałby on w efekcie uiszczony dwukrotnie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Na wstępie zaznaczyć należy, że w związku z tym, iż wnioskodawczynią w przedmiotowej sprawie jest osoba fizyczna, interpretacja została wydana wyłącznie w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dla członka Wspólnoty Mieszkaniowej sprzedaży przez Wspólnotę działek gruntu nr 3612 i 3619, na których znajdował się parking oraz droga dojazdowa.

Podkreślenia wymaga fakt, że wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż nie należy się podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania działek nr 3612 i 3619, ponieważ dokonując odpłatnego zbycia, podatek dochodowy od osób prawnych uiszczony został przez Wspólnotę Mieszkaniową.

Porównując podatek dochodowy od osób fizycznych z podatkiem dochodowym od osób prawnych należy stwierdzić, że mimo pewnych analogii są to całkowicie różne podatki, a w szczególności zakres podmiotowy i przedmiotowy obu podatków dochodowych jest odmienny. Zauważyć należy, że podatnikami podatku dochodowego od osób fizycznych są osoby fizyczne, czyli każdy człowiek od chwili urodzenia. Natomiast podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych są wszelkie osoby prawne, niezależnie od faktu w jaki sposób osobowość tę nabyły, ale podmiotami tego podatku mogą być również jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, a wśród nich wspólnoty mieszkaniowe. Dlatego w tym miejscu należy podkreślić, iż twierdzenie wnioskodawczyni, że opodatkowanie jej podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku wcześniejszego opodatkowania wspólnoty mieszkaniowej podatkiem dochodowym od osób prawnych prowadzi do sytuacji, w której płaciłaby dwukrotnie podatek za to samo – należało uznać za bezzasadne, z uwagi na różnicę jaka zachodzi pomiędzy podatkiem dochodowym od osób prawnych a podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ten pierwszy pobiera się od wspólnoty mieszkaniowej, natomiast ten drugi jest pobierany od osoby fizycznej. Tak więc, są to dwa różne podatki, których obowiązek zapłaty dotyczy innych podmiotów. Tym samym fakt zapłacenia podatku dochodowego od osób prawnych przez wspólnotę mieszkaniową nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych przez osobę fizyczną. Osoba fizyczna płaci podatek tylko raz, podatek zapłacony przez wspólnotę nie jest podatkiem osoby fizycznej.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Z powyższego wynika, iż w sytuacji gdy pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej są wyższe niż koszty utrzymania i eksploatacji tej nieruchomości, to nadwyżka przychodów podlega podziałowi wyłącznie między właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nadwyżka przychodów i pożytków z nieruchomości wspólnej nad kosztami eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości może być również właścicielom lokali wypłacona.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 19 listopada 2010 r. wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny w budynku wraz z udziałem w gruncie związanym z tym budynkiem oraz udział w prawie wieczystego użytkowania działek nr 3612 i 3619, na których znajdował się parking oraz droga dojazdowa. W dniu 07 czerwca 2011 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawarł umowę sprzedaży działek za kwotę 120 148,00 zł, a pieniądze ze sprzedaży zostały rozdzielone pomiędzy poszczególnych właścicieli (zgodnie z ich udziałami) i wypłacone.

W związku z powyższą sprzedażą wnioskodawczyni uzyskała przychód w kwocie odpowiadającej udziałowi w przedmiotowej części wspólnej, tj. 15 820,92 zł.

Skoro uzyskaną ze sprzedaży działek nr 3612 i 3619, na których znajdował się parking oraz droga dojazdowa, kwotę Wspólnota przeznaczyła do rozdzielenia pomiędzy członków Wspólnoty Mieszkaniowej, to takie rozdysponowanie przez Wspólnotę uzyskanym przychodem będzie u osób fizycznych rodziło skutki podatkowe.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy wynika, iż przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z powyższego wynika, że przychodami będą środki pieniężne otrzymane przez podatnika lub postawione mu do dyspozycji, jeżeli nie zostały wymienione w ustawie jako zwolnione z opodatkowania. W niniejszej sprawie otrzymana przez wnioskodawczynię kwota stanowi przychód z innych źródeł, wymieniony w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uszczegółowieniem przepisu jest art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach..

Katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera bowiem jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła, o czym świadczy użycie przez ustawodawcę słowa „w szczególności”. O przychodzie podatkowym z innych źródeł należy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

W przedmiotowej sprawie przychodami z innych źródeł dla wnioskodawczyni, o których mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest nadwyżka przychodów ze sprzedaży przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości wspólnej, które przyznane zostały wnioskodawczyni stosownie do udziału w działce nr 3612 i 3619. Tym samym otrzymana kwota 15 820,92 zł, jako przysporzenie majątkowe, stanowić będzie przychód objęty tym przepisem. Przy czym przychód równy będzie dochodowi, gdyż otrzymany został przez wnioskodawczynię na mocy uchwały Wspólnoty, co jest równoznaczne z brakiem poniesienia przez wnioskodawczynię kosztów jego otrzymania.

Dochód ten podlega opodatkowaniu z pozostałymi osiągniętymi w roku podatkowym dochodami według skali określonej w art. 27 ww. ustawy na formularzu PIT-36.

Na mocy przepisu art. 45 ust. 1 powołanej ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8. Natomiast zgodnie z przepisem 45 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, w tym samym terminie należy wpłacić należny z tego tytułu podatek.

Reasumując, w związku ze sprzedażą udziału w działkach nr 3612 i 3619 stanowiących parking i drogę dojazdową, u wnioskodawczyni powstał przychód, który należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo należy dodać, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wydając interpretację w trybie ww. przepisu tut. Organ nie dokonuje zatem wyliczenia kwoty podatku, którą podatnik winien wykazać w zeznaniu podatkowym. Tego rodzaju wyliczenia należą do obowiązków podatnika na podstawie informacji udzielonych przez Organ.

Należy ponadto zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.