Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.450.2019.2.KR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-22
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-odrębna własność lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 13 sierpnia 2019 r. (data wpływu 16 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 11 października 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 27 września 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.450.2019.1.KR, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 27 września 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 3 października 2019 r.). W dniu 11 października 2019 r. (nadano w dniu 8 października 2019 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Aktem notarialnym z dnia … września 2005 r. Wnioskodawczyni kupiła udziały w wysokości 12/96 części w nieruchomości przy ul. … , oznaczonej jako działka nr X.

Postanowieniem Sądu Rejonowego, z dnia … lutego 2017 r. została zniesiona współwłasność w ww. nieruchomości w ten sposób, że w ramach posiadanych udziałów Sąd przyznał Wnioskodawczyni na wyłączną własność lokal mieszkalny nr 1 i lokal użytkowy nr 1.

Postanowieniem Sądu wszyscy współwłaściciele otrzymali w ramach swoich udziałów lokale mieszkalne i użytkowe.

Aktem notarialnym z dnia … czerwca 2019 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. lokal mieszkalny nr 1.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia … lutego 2017 r. została zniesiona współwłasność w przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że wszyscy współwłaściciele otrzymali w ramach swoich udziałów lokale mieszkalne i użytkowe. Wnioskodawczyni Sąd przyznał na wyłączną własność lokal mieszkalny nr 1 i lokal użytkowy nr 1. Zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wartość lokali po ich wyodrębnieniu i zniesieniu współwłasności nie uległa wzrostowi, ponieważ cała nieruchomość i poszczególne lokale wymagały remontu kapitalnego – nie sposób jest ustalić wartości udziałów w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, ponieważ nieruchomość wymagała remontu kapitalnego, remontu przyłączy wody i kanalizacji itp. Dopiero po zniesieniu współwłasności współwłaściciele, a teraz właściciele poszczególnych lokali zaczęli je remontować na własny koszt, a część dalej jest w stanie do remontu. W ocenie Wnioskodawczyni, trudno w takiej sytuacji mówić o przysporzeniu majątkowym wraz ze zniesieniem współwłasności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni zobowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, skoro współwłaścicielem nieruchomości była od 2005 r., a z tytułu zniesienia współwłasności poprzez przyznanie przez Sąd lokali współwłaścicielom proporcjonalnie do posiadanych udziałów nie były czynione żadne rozliczenia finansowe pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 r., Nr 80, poz. 350, z późn. zm.), odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, o ile zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że jeżeli dokonujemy sprzedaży nieruchomości, to musimy w pierwszej kolejności ustalić okres, jaki upłynął od końca roku kalendarzowego, w którym daną nieruchomość nabyliśmy lub wybudowaliśmy. Jeżeli upłynęło lat pięć i więcej, to nie musimy płacić podatku ani deklarować, czy zgłaszać faktu sprzedaży do urzędu skarbowego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, nabycie przez Nią udziałów w nieruchomości nastąpiło w 2005 r. – aktem notarialnym z dnia 7 września 2005 r. kupiła udziały w wysokości 12/96 części w nieruchomości przy ul. …, oznaczonej jako działka nr X.

Wnioskodawczyni uważa, że nabyła udziały w 2005 r., a zniesienie współwłasności nie przysporzyło Jej korzyści majątkowych, wręcz przeciwnie naraziło na dodatkowe koszty remontu. Współwłaściciele nie robili w ramach zniesienia współwłasności spłat i dopłat. Tym samym, Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna być opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży lokalu w 2019 r. (art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zdaniem Wnioskodawczyni, współwłasność w przedmiotowej nieruchomości nabyła ponad 5 lat temu, a zniesienie współwłasności nie przysporzyło Jej korzyści majątkowych, dlatego w tym przypadku sprzedając lokal powinna skorzystać z ulgi w podatku dochodowym, a okres nabycia powinien się liczyć od 2005 r. – zakupu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia i zbycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2005 r. Wnioskodawczyni kupiła udział 12/96 części w nieruchomości. W 2017 r. postanowieniem Sądu Rejonowego została zniesiona współwłasność w przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że wszyscy współwłaściciele otrzymali w ramach swoich udziałów lokale mieszkalne i użytkowe. Sąd przyznał Wnioskodawczyni na wyłączną własność lokal mieszkalny nr 1 i lokal użytkowy nr 1. Zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wartość lokali po ich wyodrębnieniu i zniesieniu współwłasności nie uległa wzrostowi. W ocenie Wnioskodawczyni, zniesienie współwłasności nie przysporzyło Jej korzyści majątkowych.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Stosownie do art. 196 § 1 powołanej ustawy współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

W świetle art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby na rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Powyższe potwierdza Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, wskazał, że: „Zniesienie współwłasności, w skład której wchodzi prawo własności nieruchomości może nastąpić w ten sposób, że każdy z współwłaścicieli nabędzie część nieruchomości lub też prawo własności którejś z nieruchomości, przy czym wartość tej rzeczy nie będzie przekraczała wartości udziału, a zatem nie powstanie obowiązek zapłaty, dopłaty lub spłaty. Wówczas podmiot ten, pomimo uzyskania prawa własności nieruchomości, nie zwiększy swych aktywów majątkowych. Stąd też nie nabywa nieruchomości w rozumieniu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odmienna sytuacja zachodzi wtedy, gdy podział majątku wspólnego następuje poprzez przyznanie współwłaścicielowi nieruchomości o wartości przekraczającej jego udział we współwłasności. Wówczas należy wyrównać udziały poprzez dopłatę lub spłatę. Zatem następuje wzrost aktywów majątku. W tej części bowiem w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu”.

Uwzględniając powyższe oraz przyjmując za Wnioskodawczynią, że zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości nie przysporzyło Jej korzyści majątkowych, a ponadto że ww. zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty i dopłaty, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego nr 1) należy uznać dzień 7 września 2005 r.

W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z dniem 31 grudnia 2010 r., a więc sprzedaż przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 1 dokonana w dniu 3 czerwca 2019 r. nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.