Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.685.2023.3.ESZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-09
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT kwoty Gwarancyjnej i Kary Umownej, sposób dokumentowania.
Słowa kluczowe: dokumentowanie; kara-kara umowna; rachunki-rachunek VAT; zadatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe
==================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

*   prawidłowe - w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT otrzymanych przez Sprzedającego kwot w postaci Kwoty Gwarancyjnej i Kary Umownej,
*   nieprawidłowe - w zakresie dokumentowania otrzymanej Kwoty Gwarancyjnej przez wystawienie rachunku ze wskazaniem kwoty VAT na żądanie Kupującego.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

17 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 9 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania otrzymanych kwot w postaci Kwoty Gwarancyjnej i Kary Umownej oraz sposobu dokumentowania otrzymanej przez Sprzedającego Kwoty Gwarancyjnej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 25 i 29 stycznia 2024 r. (wpływ 31 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Pan K.S. (Sprzedający) oraz P.Z. (Kupujący) działający w imieniu spółki (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) zawarli 14 lipca 2021 r. Przedwstępną Umowę Sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Umowa zawarta została przed notariuszem (…).

Kupujący planował nabycie Nieruchomości w celu przeprowadzenia Inwestycji. Po zakończeniu Inwestycji, miała ona być wynajmowana przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie wykluczał również, że po założonym czasie Inwestycja zostanie sprzedana. Zatem zgodnie z zamierzeniami Kupującego, Nieruchomość, po jej nabyciu przez Kupującego, miała być wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z zawartą Umową Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu całe przysługujące mu udziały w niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Zawarcie Transakcji planowane było po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

Przedwstępna Umowa Sprzedaży przewidywała, że po jej zawarciu Kupujący wpłaci Sprzedającemu Kwotę Gwarancyjną, która w przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, zostanie zaliczona w poczet Ceny, a w przypadku jej nie zawarcia Sprzedający nie będzie zobowiązany do jej zwrotu.

Kupujący Kwotę Gwarancyjną wpłacił. Sprzedający otrzymał Kwotę Gwarancyjną w wysokości nie zawierającej podatku VAT (w wysokości ok. 1% Ceny).

Strony uzgodniły, że Przedwstępna Umowa Sprzedaży obowiązywać będzie najpóźniej do 30 września 2023 r., po której to dacie powinno nastąpić podpisanie Umowy Przyrzeczonej (finalizacja transakcji).

Dodatkowo, w przypadku gdy Kupujący nie przystąpi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo gotowości Sprzedającego, Przedwstępna Umowa Sprzedaży wygaśnie, a Kupujący zapłaci Sprzedającemu Karę Umowną.

Tereny obejmujące Działkę nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej zawarcie Transakcji było planowane po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

Kupujący w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie - końca września 2023 r. - oraz wypłacił Sprzedającemu Karę Umowną w wysokości ok. 1,5% Ceny.

Łączna wartość Kwoty Gwarancyjnej oraz Kary Umownej nie przekroczyła wartości 100.000 zł.

Kupujący w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zawarł, że Sprzedający udzieli mu pełnomocnictw do:

*   reprezentowania Sprzedających we wszelkich postępowaniach administracyjnych mających na celu wydanie oraz uzyskanie:

1\. decyzji lub pozwoleń dotyczących podziału geodezyjnego oraz prawnego Nieruchomości; oraz

2\. decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (w tym także ustalających odpowiednie opłaty);

oraz

*   przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
*   uzyskiwania informacji, zaświadczeń o treści oraz wypisów i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, o ile taki istnieje lub zostanie uchwalony, ewentualnie zaświadczeń o braku studium lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;
*   uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek / rejestrów budynków i lokali oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości i objętych ewidencją gruntów i budynków;
*   uzyskiwania wypisów i zaświadczeń rejestrów i ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości;
*   uzyskiwania informacji i zaświadczeń dotyczących ochrony środowiskowej lub przyrodniczej w odniesieniu do Nieruchomości;
*   reprezentowania Sprzedających przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji i zaświadczeń o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych związanych z Nieruchomością;
*   zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, a także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie oraz do uzyskiwania odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;
*   uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta prawem pierwokupu, a także czy Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego podjęto uchwalę o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji;
*   uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających czy Nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów;
*   uzyskiwania informacji o Sprzedających i Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych;
*   uzyskiwania informacji i zaświadczeń od organów podatkowych, ZUS, PFRON i innych organów w przedmiocie istnienia lub nieistnienia zaległości Sprzedających.
*   dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, w tym składania oświadczeń woli lub wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa.
*   do dokonywania wszelkich niezbędnych czynności związanych z procesem inwestycyjnym na terenie Nieruchomości,
*   do reprezentowania Sprzedających w postępowaniach administracyjnych dotyczących podziału geodezyjnego i prawnego Nieruchomości oraz w zakresie postępowania dotyczącego wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Kupujący oraz doradcy Kupującego mieli prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wglądu w dokumenty związane z Nieruchomością po uprzednim każdorazowym uzgodnieniu ze Sprzedającymi terminu i sposobu przeprowadzenia powyższych czynności.

Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wystąpienia o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty związane z wykonaniem badań, oraz w celu wystąpienia z wnioskami o wydanie wszelkich decyzji administracyjnych wymaganych do powstania na terenie Nieruchomości centrum logistycznego oraz prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w powyższym zakresie.

Sprzedający zobowiązali się do udzielenia osobom reprezentującym Kupującego pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedających w postępowaniach administracyjnych dotyczących podziału geodezyjnego i prawnego Nieruchomości oraz w zakresie postępowania dotyczącego wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Działania podjęte przez Kupującego w czasie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie doprowadziły do zmian faktycznych ani zmian stanu prawnego działki ani w żaden sposób nie spowodowały wzrostu jej wartości.

Kupujący planował zawarcie Transakcji po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

Kupujący w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie końca września 2023 r.

Kupujący wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (gdzie Pan K.S. występował jako zainteresowany niebędący stroną postępowania) z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej z zapytaniami:

1\. Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty występujące w charakterze podatników VAT?

2\. Czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3\. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

4\. Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a. ustawy o PCC?

Pytania zadane do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przez Kupującego oraz uzyskane stanowisko odnosiły się do sytuacji, w której transakcja zostałaby zrealizowana. Zdaniem Sprzedającego, nie można ich odnieść wprost do sytuacji obecnej.

Opis nieruchomości

Nieruchomość położona jest w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowi działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) sposób korzystania: grunty orne, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgą wieczystą (…) („Księga Wieczysta”).

1\. Na Działce nie znajdują się żadne budynki ani budowle. Zgodnie z wpisem do księgi wieczystej, sposób korzystania z Działki został oznaczony jako R - grunty orne.

2\. Tereny obejmujące Działkę nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

3\. Nieruchomość nie była związana z działalnością gospodarczą, którą Sprzedający prowadził do roku 2007 i nie była wykorzystywana na potrzeby tej działalności. Nieruchomość nie stanowiła i nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

4\. Sprzedający nie wykorzystywał sprzedawanej nieruchomości także na potrzeby rolnicze.

5\. Działka nie była wydzielona z większej nieruchomości celem sprzedaży.

6\. Nieruchomość nie jest objęta przedmiotem umów najmu ani dzierżawy.

7\. W odniesieniu do Nieruchomości nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy.

Charakterystyka Sprzedającego

Sprzedający nabył przysługujące mu udziały w opisanej nieruchomości na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 21 lipca 2006 r. przez (…), notariusza w (…), za numerem Repertorium (…).

1\. Sprzedający prowadził do 2007 r. działalność gospodarczą niezwiązaną z Nieruchomością. Aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

2\. W przeszłości Sprzedający nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości.

3\. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych w związku z poszukiwaniem nabywcy oraz ze sprzedażą ww. nieruchomości.

4\. Sprzedający nigdy nie wykorzystywał ww. nieruchomości w działalności gospodarczej. Była ona majątkiem prywatnym.

5\. Sprzedający nie podejmował żadnych czynności wymagających nakładów finansowych zmierzających do podniesienia jej wartości.

6\. Nigdy też nie prowadził działalności polegającej na obrocie nieruchomościami i nigdy jako osoba fizyczna, czy też w działalności, nie sprzedawał innych nieruchomości.

7\. Sprzedający nie jest właścicielem innych nieruchomości, których na dzień dzisiejszych nie planuje sprzedawać.

8\. Działka nie została nabyta w celach inwestycyjnych i nie była nigdy do nich wykorzystywana. Nie była także wykorzystywana na cele rolnicze.

9\. Nie została także wydzielona z większej całości.

10\. Sprzedający nie poszukiwał nabywcy na tę nieruchomość i nie prowadził działań marketingowych. Kupujący zgłosił się poprzez pośrednika.

11\. Nieruchomość nie była objęta przedmiotem umów najmu, dzierżawy.

12\. W odniesieniu do Nieruchomości nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy.

Sprzedający jest współwłaścicielem w ½ części tej Nieruchomości. Współwłaściciele pozostałej ½ udziału w Nieruchomości małżonkowie B.M. i P.M. również są stroną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

**Uzupełnienie opisu stanu faktycznego**

W odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1\. Czy był Pan zobowiązany do wykonania na rzecz Kupującego jakichkolwiek czynności w zamian za otrzymanie Kwoty Gwarancyjnej wynikającej z zawartej z Kupującym Umowy Przedwstępnej?

Odpowiedź: Sprzedający nie był zobowiązany do wykonania na rzecz Kupującego jakichkolwiek czynności w zamian za otrzymanie Kwoty Gwarancyjnej wynikającej z zawartej z Kupującym Umowy Przedwstępnej.

2\. Czy otrzymanie kwoty Kary Umownej było równoznaczne z rezygnacją przez Pana z podejmowania dodatkowych działań mających na celu:

*   ewentualne wyrównanie strat związanych z nie zawarciem Umowy Przyrzeczonej,
*   dochodzenie od Kupującego innych roszczeń z tego tytułu?

Odpowiedź: Otrzymanie kwoty Kary Umownej było równoznaczne z rezygnacją Sprzedającego z podejmowania dodatkowych działań mających na celu:

a) ewentualne wyrównanie strat związanych z nie zawarciem Umowy Przyrzeczonej,

b) dochodzenie od Kupującego innych roszczeń z tego tytułu.

Jedynym warunkiem wypłaty Kary Umownej było nie zawarcie Umowy Przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie Kupującego.

Sprzedający nie podejmował żadnych czynności określonych w pkt 2a oraz 2b.

**Pytania w zakresie podatku VAT (numeracja zgodna z wnioskiem)**

2\. Czy Kwota Gwarancyjna zawierać powinna podatek VAT i czy w takim przypadku Wnioskodawca jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i niebędąca podatnikiem VAT może wystawić rachunek ze wskazaniem kwoty VAT?

4\. Czy w przypadku otrzymania przez Wnioskodawcę kwoty Kary Umownej z tytułu niezrealizowania przez Kupującego Umowy Przyrzeczonej kwota ta obciążona będzie podatkiem VAT?

5\. Jeśli stanowisko Wnioskodawcy do pytań nr 2 bądź 4 byłoby błędne, to w obliczu tego, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT, w jaki sposób VAT miałby być przez niego zapłacony? Czy Wnioskodawca powinien zarejestrować się jako czynny podatnik VAT (na tę jedną czynność)?

**Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku VAT**

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, Kwota Gwarancyjna nie będzie podlegała podatkowi VAT, a Wnioskodawca, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i niebędąca podatnikiem VAT na żądanie Kupującego może wystawić zwykły rachunek.

Dyrektor KIS w swej interpretacji nr 0111-KDIB3-3.4012.623.2021.2.MS z 28 stycznia 2022 r. otrzymanej na wniosek Kupującego (gdzie K.S. występował jako zainteresowany niebędący stroną postępowania) wskazał, że mimo iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane to, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, tereny obejmujące Działkę nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, Transakcja ma mieć miejsce po wydaniu dla tych terenów decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wnioskodawca uważa, że opinie Dyrektora KIS dotyczyły opodatkowania transakcji sprzedaży jako czynności odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Transakcja nie nastąpiła, a więc nie miała miejsca dostawa towaru. Czynności wykonane przez Kupującego w trakcie obowiązywania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie zmieniły statusu gruntu (nadal grunt rolny), ani też w żaden sposób nie przyczyniły się do zmiany wartości nieruchomości.

Obecne zapytanie dotyczy otrzymanej przez Wnioskodawcę Kwoty Gwarancyjnej w sytuacji, kiedy transakcja nie doszła do skutku, a więc nie stanowi ona części ceny.

Umowa przedwstępna w myśl K.C. jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. W tym przypadku nie przeniesiono prawa własności, co zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, wyklucza kwalifikację jako dostawy podlegającej opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, Kwota Gwarancyjna nie będzie podlegała podatkowi VAT, a Wnioskodawca, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i niebędąca podatnikiem VAT na żądanie Kupującego może wystawić zwykły rachunek.

Ad. 4

Kara Umowna nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

W Umowie Przedwstępnej z dnia 14 lipca 2021. r. zawarto zapis, że nie podpisanie Umowy Przyrzeczonej z winy Kupującego będzie skutkowało wypłaceniem Kary Umownej po wygaśnięciu Umowy Przedwstępnej.

Kara umowna to odszkodowanie za niewywiązanie się z Umowy. Kara umowna nie jest uważana za zapłatę za dostarczenie towarów lub świadczenie usług. Jest to odszkodowanie za niewykonanie umowy i nie utożsamia się Kary z wynagrodzeniem za konkretne świadczenie towarów czy usług.

Art. 361 § 2 k.c. stanowi, że naprawienie szkody obejmuje rzeczywiste straty, poniesione przez poszkodowanego, jak też utracone korzyści, które mógłby on osiągnąć, gdyby szkoda nie została wyrządzona.

Z drugiej strony art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W piśmie z dnia 23 października 2023 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB3-1.4012.516.2023.3.KO 1 pisze, iż „z ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej”.

Aby dana czynność podlegała pod regulacje podatku VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w tamach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. W przypadku odszkodowania nie występuje wzajemność świadczeń, a kwota rekompensaty nie stanowi wynagrodzenia z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tak więc podatek VAT od odszkodowania nie wystąpi. Okoliczność wypłaty odszkodowania nie jest świadczeniem wzajemnym wynikającym z tytułu wykonania określonej usługi (art. 5 ustawy o VAT), i jako czynność nie mieści się w katalogu czynności opodatkowanych.

W przypadku Kary Umownej (odszkodowania) nie występuje związek wypłaconej kwoty z żadnym świadczeniem, a więc w konsekwencji odszkodowanie nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usługi.

Samo odszkodowanie nie jest bowiem związane ze zobowiązaniem się podatnika do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Skoro zatem nie występuje tutaj związek wypłaconej kwoty z żadnym świadczeniem, to w konsekwencji odszkodowanie nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usługi.

Powoduje to, że wszelkie wypłacone kwoty o charakterze odszkodowawczym nie mieszczą się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu i tym samym nie stanowią wynagrodzenia za wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu.

Kara umowna jest sankcją za niewywiązanie się z umowy i nie ma charakteru opodatkowanego przychodu z działalności gospodarczej. W związku z powyższym kara umowna nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zapłata kary umownej lub rekompensaty jest czynnością jednostronną i nie wiąże się z otrzymaniem świadczenia wzajemnego w postaci dostawy towarów lub świadczenia usług, o których mowa w art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, więc nie podlega opodatkowaniu VAT. Czynność ma wówczas charakter typowo odszkodowawczy i jako taka nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Kara Umowna nie jest opodatkowana VAT, ponieważ VAT jest nakładany na dostawę towarów lub świadczenie usług, a nie na odszkodowania łub kary umowne. VAT jest obliczany na podstawie wartości dostarczonych towarów lub świadczonych usług, a nie na podstawie kar umownych.

Ad. 5

Jeśli w interpretacji Indywidualnej stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej będzie takie, że Kwota Gwarancyjna, bądź Kara Umowna bądź obydwie wpłaty łącznie podlegać będą opodatkowaniu podatkiem VAT, to Wnioskodawca nieprowadzący działalności gospodarczej ani niebędący zarejestrowanym podatnikiem VAT w celu zapłaty podatku VAT zarejestruje się jako czynny podatnik VAT na tę jedną czynność, po czym się wyrejestruje.

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek podatkowy przypadłby w miesiącu październiku br.

Na żądanie Kupującego Wnioskodawca wystąpiłby do niego o zwiększenie Kwoty Gwarancyjnej o wartość VAT oraz wystawił mu na tę wpłatę fakturę VAT.

Wnioskodawca będzie musiał do tej czynności zarejestrować się jako podatnik VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest**:**

*   prawidłowe - w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT otrzymanych przez Sprzedającego kwot w postaci Kwoty Gwarancyjnej i Kary Umownej,
*   nieprawidłowe - w zakresie dokumentowania otrzymanej Kwoty Gwarancyjnej przez wystawienie rachunku ze wskazaniem kwoty VAT na żądanie Kupującego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Świadczenie usług na gruncie podatku od towarów i usług ma szersze znaczenie niż świadczenie usług w rozumieniu potocznym. Stosownie do treści powołanych przepisów, każde świadczenie na rzecz osób fizycznych, osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, uznawane jest na gruncie ustawy za usługę. Zatem pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie.

Opodatkowaniu podlegają tylko takie transakcje, w ramach których występuje możliwy do zidentyfikowania konsument towarów lub usług. W związku z powyższym zaniechanie działania lub tolerowanie czynności lub sytuacji podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywane jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta usługi.

Co się dotyczy odpłatności za ww. świadczenie, to ustawa nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z ww. przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną zapłatą.

W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru lub świadczącego usługę oraz gdy świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Zatem, aby dostawę towarów oraz świadczenie usług uznać za podlegającą opodatkowaniu musi istnieć związek pomiędzy dostawą tego towaru lub też świadczeniem usług oraz wypłaconym wynagrodzeniem. Tylko wówczas zapłata za ten towar lub usługę będzie stanowić podstawę opodatkowania dokonania danej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający oraz Kupujący zawarli w lipcu 2021 r. Przedwstępną Umowę Sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Kupujący planował nabycie Nieruchomości w celu przeprowadzenia Inwestycji, po której zakończeniu miała ona być wynajmowana przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie wykluczał również, że po założonym czasie Inwestycja zostanie sprzedana. Zatem zgodnie z zamierzeniami Kupującego, Nieruchomość, po jej nabyciu miała być wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z zawartą Umową Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kupującemu całe przysługujące mu udziały w niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Zawarcie Transakcji planowane było po wydaniu dla terenów obejmujących Działkę decyzji o warunkach zabudowy wskazującej, że tereny te będą przeznaczone pod zabudowę.

Przedwstępna Umowa Sprzedaży przewidywała, że po jej zawarciu Kupujący wpłaci Sprzedającemu Kwotę Gwarancyjną, która w przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, zostanie zaliczona w poczet ceny, a w przypadku jej nie zawarcia Sprzedający nie będzie zobowiązany do jej zwrotu. Kupujący Kwotę Gwarancyjną wpłacił, a Sprzedający ją otrzymał w wysokości nie zawierającej podatku VAT (w wysokości ok. 1% ceny).

Strony uzgodniły, że Przedwstępna Umowa Sprzedaży obowiązywać będzie najpóźniej do 30 września 2023 r., po której to dacie powinno nastąpić podpisanie Umowy Przyrzeczonej (finalizacja transakcji).

Dodatkowo Strony ustaliły, że w przypadku gdy Kupujący nie przystąpi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo gotowości Sprzedającego, Przedwstępna Umowa Sprzedaży wygaśnie, a Kupujący zapłaci Sprzedającemu Karę Umowną.

Kupujący w związku z przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem decyzji budowlanych odstąpił od zakupu nieruchomości w wyznaczonym terminie - końca września 2023 r. - oraz wypłacił Sprzedającemu Karę Umowną w wysokości ok. 1,5% ceny.

Łączna wartość Kwoty Gwarancyjnej oraz Kary Umownej nie przekroczyła wartości 100.000 zł.

Sprzedający nie był zobowiązany do wykonania na rzecz Kupującego jakichkolwiek czynności w zamian za otrzymanie Kwoty Gwarancyjnej wynikającej z zawartej z Kupującym Umowy Przedwstępnej.

Otrzymanie natomiast kwoty Kary Umownej było równoznaczne z rezygnacją Sprzedającego z podejmowania dodatkowych działań mających na celu czy to ewentualne wyrównanie strat związanych z nie zawarciem Umowy Przyrzeczonej, czy dochodzenie od Kupującego innych roszczeń z tego tytułu.

Jedynym warunkiem wypłaty Kary Umownej było nie zawarcie Umowy Przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie Kupującego.

W tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą rozstrzygnięcia kwestii, czy otrzymana przez Pana Kwota Gwarancyjna oraz kwota Kary Umownej powinny być opodatkowane podatkiem VAT oraz w jaki sposób należy udokumentować otrzymanie ww. kwot.

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT istotne jest określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy przy tym podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało - jako usługa - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje pojęcia kwoty gwarancyjnej czy też kary umownej. Nie precyzuje również, jak należy rozumieć pojęcie „zadatek”. Według Małego Słownika Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999, str. 1100) określenie „zadatek” to suma pieniędzy wręczana przy zawarciu umowy w celu zapewnienia jej wykonania.

Zadatek (w sprawie nazwany Kwotą Gwarancyjną) jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Z przepisu art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 1610 ze zm.) wynika, że:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Stosownie do art. 394 § 2 tego Kodeksu:

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

W myśl art. 394 § 3 ww. Kodeksu cywilnego:

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W związku z tym stwierdzić należy, że zadatek służy do zabezpieczenia interesów obu ze stron. Z okoliczności sprawy wynika, że w sytuacji gdy zostaną spełnione wszystkie postanowienia zawartej Umowy Przedwstępnej i dojdzie do podpisania Umowy Przyrzeczonej, to wpłacona przez Kupującego Kwota Gwarancyjna (zadatek) zostanie zaliczona na poczet dokonanej w przyszłości dostawy nieruchomości (tj. zostanie zaliczona na poczet ceny). W przypadku natomiast, gdy nie dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej wówczas Sprzedający nie będzie zobowiązany do jej zwrotu, co oznacza, że zatrzyma wpłaconą wcześniej przez Kupującego Kwotę Gwarancyjną (zadatek) jako formę odszkodowania.

W przedmiotowej sprawie otrzymana przez Sprzedającego Kwota Gwarancyjna nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów (nieruchomości niezabudowanej), bo faktycznie do takiej dostawy nie doszło ze względu na odstąpienie Kupującego od zakupu Nieruchomości, co było podyktowane przedłużającym się procesem administracyjnym związanym m.in. z wydaniem odpowiednich decyzji budowlanych. Ponadto, jak wskazał Sprzedający nie był On zobowiązany do wykonania na rzecz Kupującego jakichkolwiek czynności w zamian za otrzymanie Kwoty Gwarancyjnej wynikającej z zawartej z Kupującym Umowy Przedwstępnej.

Czynność przekazania kwot pieniężnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jak wskazano wcześniej, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za dostawę towarów w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

W niniejszej sprawie kwota pobranego przez Sprzedającego zadatku nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż faktycznie do takiej dostawy nie doszło z przyczyn leżących po stronie Kupującego. Jest to zatem sytuacja, w której doszło do niewykonania umowy sprzedaży, a więc zatrzymana przez Sprzedającego kwota zadatku (Kwota Gwarancyjna) nie będzie tu ekwiwalentem wynagrodzenia za dokonaną dostawę Nieruchomości, lecz pełni funkcję odszkodowawczą.

Zatem w stosunku do tej czynności nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż otrzymana Kwota Gwarancyjna nie wiąże się z wykonaniem przez Sprzedającego jakiegokolwiek świadczenia i tym samym nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się natomiast do kwoty otrzymanej przez Sprzedającego Kary Umownej w związku z nie zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży przez Kupującego trzeba zauważyć, że przepisy podatkowe nie definiują również pojęcia odszkodowania. W tym zakresie należy zatem posiłkować się przepisami prawa cywilnego.

Ustawa Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności: kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego) oraz deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 Kodeksu cywilnego).

W myśl postanowień art. 471 Kodeksu cywilnego:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Szczegółowe przepisy prawne dotyczące kary umownej zawarte zostały w ustawie Kodeks cywilny w art. 483-485, Dział II - „Skutki niewykonania zobowiązań”.

W myśl art. 483 § 1 powołanej ustawy:

Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Na podstawie art. 484 § 1 i § 2 ww. ustawy:

W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Przepis wprowadzający karę umowną ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Kara umowna może obejmować trzy grupy zdarzeń, a mianowicie: niewykonanie zobowiązania, nienależyte wykonanie zobowiązania oraz konkretne uchybienia w zakresie sposobu wykonania zobowiązania. Ma na celu „naprawienie szkody”, a więc należy uznać, że jest ona swoistą postacią odszkodowania.

Istotą kary umownej jest bowiem rekompensata, zadośćuczynienie. Nie jest to płatność za świadczenie, lecz wyrównanie wyrządzonej szkody. Brak jest zatem ekwiwalentności, wzajemności jaka zachodzi pomiędzy świadczeniem usługi a wynagrodzeniem za te usługi. Otrzymana kara umowna nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podmiotu, który je otrzymuje. Z uwagi na powyższe regulacje prawne należy wskazać, że kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań.

Ustalanie statusu wypłacanej rekompensaty, jako podlegającej, bądź nie opodatkowaniu podatkiem VAT, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem. Zatem, jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie będzie miała bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, wtedy kwota otrzymanych odszkodowań nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Sprzedającego Kara Umowna w związku z nie zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kwota ta nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa wypłata nie będzie się wiązać z żadnym świadczeniem ekwiwalentnym na rzecz Kupującego. Brak u niego bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści (np. uzyskanie jakiegoś prawa, korzyści, czy innego świadczenia wykonywanego przez Sprzedającego lub inny podmiot), które Kupujący otrzymałby w zamian za zapłatę Kary Umownej na rzecz Sprzedającego. Jak wskazał Sprzedający, jedynym warunkiem wypłaty Kary Umownej było nie zawarcie Umowy Przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie Kupującego. Otrzymanie kwoty Kary Umownej było równoznaczne z rezygnacją Sprzedającego z podejmowania dodatkowych działań mających na celu ewentualne wyrównanie strat związanych z nie zawarciem Umowy Przyrzeczonej czy dochodzenie od Kupującego innych roszczeń z tego tytułu.

Należna Sprzedającemu kwota związana jest z zaistnieniem okoliczności przewidzianych w Umowie Przedwstępnej, w której zapisano, że „ w przypadku gdy Kupujący nie przystąpi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo gotowości Sprzedającego, Przedwstępna Umowa Sprzedaży wygaśnie, a Kupujący zapłaci Sprzedającemu Karę Umowną”.

Zatem otrzymana przez Sprzedającego Kara Umowna ma charakter czynności jednostronnej i nie wiąże się z otrzymaniem przez Kupującego świadczenia wzajemnego w postaci dostawy towarów czy świadczenia usługi.

W przedmiotowej sprawie uznać należy, że wypłacona kwota pełni rolę rekompensaty i sprowadza się do naprawienia szkody powstałej u Sprzedającego w związku z nie zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży z przyczyn leżących wyłącznie po stronie Kupującego.

Tym samym należy stwierdzić, że Kara Umowna należna Sprzedającemu spełnia funkcję odszkodowawczą i nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko zgodnie, z którym otrzymana Kwota Gwarancyjna i Kara Umowna nie jest opodatkowana podatkiem VAT uznaję za **prawidłowe**.

Odnosząc się natomiast do kwestii dokumentowania przez Sprzedającego otrzymanej Kwoty Gwarancyjnej trzeba zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy przewidują dokumentowanie wyłącznie czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Natomiast zgodnie z art. 87 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Jeżeli z odrębnych przepisów nie wynika obowiązek wystawienia faktury, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą są obowiązani, na żądanie kupującego lub usługobiorcy, wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Z uwagi na to, że w sytuacji opisanej przez Sprzedającego nie mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz ze sprzedażą, o której mowa w ww. art. 2 pkt 22 ustawy, to nie ma podstaw, by otrzymana Kwotę Gwarancyjną Sprzedający dokumentował poprzez wystawienie rachunku.

Pana stanowisko w zakresie udokumentowania otrzymanej Kwoty Gwarancyjnej poprzez wystawienie na żądanie Kupującego zwykłego rachunku ze wskazaniem kwoty podatku VAT uznaję za **nieprawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, którego dotyczy pytanie nr 2, 4 i 5. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, którego dotyczy pytanie nr 1 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Należy wskazać, że w związku z uznaniem Pana stanowiskiem w zakresie pytań nr 2 i 4 za prawidłowe, rozpoznanie wniosku w zakresie pytania nr 5 stało się bezzasadne, gdyż oczekiwał Pan odpowiedzi na to pytanie jedynie w przypadku uznania, że Kwota Gwarancyjna i Kara Umowna będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

### Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).