Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/4511-154/16-4/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-28
Teza: w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu nieruchomości
Słowa kluczowe: biegły; działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszt wytworzenia; najem; nieruchomości-wycena nieruchomości; opodatkowanie-forma opodatkowania; przychód; przychód-przychód z działalności gospodarczej; rzeczoznawca; wartość-wartość początkowa-wartość początkowa środka trwałego; wartość-wartość rynkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r, poz 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 3 lutego 2016 r. (data wpływu 5 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w części ułamkowej 1/2 lokalu o przeznaczeniu częściowo mieszkalnym a częściowo użytkowym na cele biurowe (dalej: „Biuro”). Drugim współwłaścicielem Biura w części ułamkowej 1/2 jest Pan Tomasz J..

Biuro należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Biuro nie jest więc w żaden sposób związane z działalnością gospodarczą.

Biuro zostało wybudowane przez Wnioskodawcę i Pana Tomasza J. na gruncie stanowiącym ich współwłasność w częściach ułamkowych wynoszących 1/2 ze środków prywatnych.

Głównym źródłem utrzymania Wnioskodawcy jest uczestnictwo w spółce komandytowej z siedzibą w Polsce (dalej: „Spółka”), w której Wnioskodawca jest komandytariuszem. Drugim komandytariuszem w Spółce jest Pan Tomasz J. Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży sprzętu medycznego. Spółka nie prowadzi działalności w zakresie najmu. Biuro nie stanowi majątku Spółki.

Biuro wynajmowane jest Spółce, która prowadzi w nim działalność gospodarczą - prowadzi w nim swoje biuro. Najem Biura przez Spółkę stanowi najem długoterminowy. Wnioskodawca dokonał wyboru opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym wynoszącym 8,5%, co zgłoszone zostało do odpowiedniego naczelnika urzędu skarbowego. Wnioskodawca nie złożył i nie planuje złożyć rezygnacji z tej formy opodatkowania.

Biuro stanowi składnik aktywów inwestycyjnych Wnioskodawcy, w które ulokował on swoje prywatne środki. Wnioskodawca zawarł umowy najmu Biura i czerpie z tej inwestycji stały przychód. Wnioskodawca nie prowadzi zorganizowanej działalności w zakresie najmu. Wnioskodawca nie korzysta ze wsparcia firm zewnętrznych ani personelu w celu osiągania przychodów z najmu - w szczególności w zakresie zarządu czy administracji nieruchomością. Nie ma takiej potrzeby, gdyż osiąganie tych przychodów nie wymaga stałego zaangażowania.

Biuro nie zostało wybudowane z intencją wykorzystania go w działalności gospodarczej. Wnioskodawca wynajmuje tylko jedną nieruchomość, która nie ma potencjału gospodarczego umożliwiającego jej zorganizowane wykorzystanie na większą skalę i specjalizację działalności w zakresie najmu (np. prowadzenie zorganizowanej działalności w zakresie najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych).

Wnioskodawca nie prowadzi jakiejkolwiek działalności w zakresie najmu, która miałaby charakter ciągły. Umowa najmu została zawarta i trwa długoterminowo. Wnioskodawca nie angażuje się w poszukiwanie najemców, nie publikuje w tym zakresie reklam, nie posiada strony internetowej, nie prowadzi negocjacji z potencjalnymi najemcami. Okoliczność, że Wnioskodawca znalazł najemcę Biura i obecnie uzyskuje przychody z najmu pozostaje w zakresie zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Należy również wskazać, iż najem prywatny Biura związany jest z bardzo ograniczonym ryzykiem gospodarczym. Nieruchomość te nie wymaga stałych nakładów finansowych, a w przypadku gdyby Spółka wypowiedziała umowę najmu (co Wnioskodawca ocenia jako bardzo mało prawdopodobne), możliwe byłoby szybkie znalezienie innego najemcy lub przeznaczenie nieruchomości na cele osobiste. Jednocześnie Wnioskodawca nie może liczyć na istotny wzrost przychodów z najmu Biura. Najem nieruchomości nie jest więc w żadnym razie głównym źródłem utrzymania Wnioskodawcy.

Wnioskodawca posiada ponadto udział ułamkowy 1/2 w nieruchomości gruntowej. Drugim współwłaścicielem w części ułamkowej 1/2 gruntu jest Pan Tomasz J.

Na wskazanym gruncie trwa budowa budynku {dalej: „Budynek”), którego Wnioskodawca będzie współwłaścicielem w ułamkowej części wynoszącej 1/2 (na takich samych zasadach, jak w odniesieniu do gruntu). Wnioskodawca zaznacza, że gdy w niniejszym wniosku mowa o „Budynku” (analogicznie „Biurze”) dotyczy to udziału ułamkowego Wnioskodawcy w danej nieruchomości (tj. 1/2). Budynek będzie należał do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Nie będzie należał w szczególności do majątku Spółki i nie będzie w żaden sposób związany z działalnością gospodarczą.

Budynek będzie miał charakter użytkowy. Budynek należeć będzie do aktywów inwestycyjnych Wnioskodawcy, które przynosić ma pasywne przychody z najmu. Budynek nie jest budowany z intencją jego wykorzystania do działalności gospodarczej. Z związku z tym Wnioskodawca i Pan Tomasz J. od początku budowy nie gromadzą dokumentacji wydatków ponoszonych na budowę Budynku i po zakończeniu budowy mogą nie być w stanie ustalić kosztu wytworzenia Budynku.

Budynek po jego oddaniu do używania zostanie wynajęty Spółce na potrzeby jej działalności gospodarczej -jako przestrzeń biurowa, handlowa i produkcyjna. Po oddaniu Budynku w najem, Wnioskodawca będzie więc współwłaścicielem dwóch wynajmowanych nieruchomości. Zakres najmu także wtedy nie będzie na tyle szeroki, by wymagał bardziej aktywnego zaangażowania Wnioskodawcy, a w szczególności zorganizowanych i ciągłych działań w zakresie najmu. W szczególności najemca Budynku jest już znany i jego pozyskanie oraz utrzymanie nie będzie wymagać od Wnioskodawcy wysiłku organizacyjnego. Wnioskodawca nie planuje obecnie dalszego zwiększania puli wynajmowanych nieruchomości. Sposób działania Wnioskodawcy w zakresie najmu w związku z oddaniem do używania Budynku nie ulegnie więc zmianie w stosunku do jego aktualnych cech i zakresu, które zostały opisane powyżej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca jest uprawniony do opłacania od przychodów z najmu Biura ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%?,
2.  Czy po oddaniu Budynku w najem, Wnioskodawca będzie uprawniony do opłacania od przychodów z najmu Biura i Budynku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%?,
3.  Czy w przypadku, gdyby stanowisko Wnioskodawcy w odpowiedzi na pytanie nr 2 zostało uznane za nieprawidłowe i organ interpretacyjny uznałby, że Wnioskodawca prowadzić jednak będzie działalność gospodarczą w zakresie najmu, a Wnioskodawca nie będzie posiadał dokumentacji wydatków, która pozwoliłaby mi ustalić koszt wytworzenia Budynku, Wnioskodawca będzie mógł ustalić wartość początkową Budynku w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego powołanego przez Wnioskodawcę, w proporcji w jakiej pozostaje udział ułamkowy Wnioskodawcy we współwłasności w Budynku, tj. 1/2 ?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Pytanie 1 (stan faktyczny)

Zdaniem Wnioskodawcy jest on uprawniony do opłacania od przychodów z najmu Biura ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a Ustawy o ryczałcie, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust 1a. Art. 6 ust. 1a Ustawy o ryczałcie wskazuje natomiast, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a Ustawy o ryczałcie osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 12 Ustawy o ryczałcie, przez pozarolniczą działalność gospodarczą na potrzeby tej ustawy rozumieć należy pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Sięgając więc do definicji działalności gospodarczej wynikającej z art. 5a pkt 6 Ustawy PIT należy wskazać, że przez „działalność gospodarczą”, o której mowa w Ustawie o ryczałcie należy rozumieć działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Obok działalności gospodarczej Ustawa PIT wymienia jako źródło przychodów najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy PIT). Za przychody z działalności gospodarczej uważa się przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku, które są związane z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 Ustawy PIT).

Mając na uwadze powyższe regulacje należy wskazać, iż przychód z najmu nie jest traktowany jako przychód z działalności gospodarczej, jeżeli:

1.  nie dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą i jednocześnie
2.  podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Ad 1. Przesłanka niniejsza jest w odniesieniu Biura spełniona. Nie jest to składnik majątku związany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie prowadzi bowiem działalności gospodarczej i Biuro należy do jego majątku prywatnego. Biuro nie było i nie jest wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Nie jest wprowadzone do ewidencji środków trwałych jakiegokolwiek podmiotu.

Ad 2. Zdaniem Wnioskodawcy druga przesłanka również jest spełniona, bowiem Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu. Najem Biura uznać należy za najem prywatny.

Odnosząc się do definicji działalności gospodarczej wynikającej z Ustawy PIT należy wskazać, że działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

1.  w celu osiągnięcia zarobku - przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  w sposób ciągły - jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  w sposób zorganizowany - co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Ad a) Wnioskodawca wskazuje, iż Biuro należące do jego majątku prywatnego przynosi mu przychody z najmu. Jest to jednak cecha każdego najmu, która nie przesądza, iż w zakresie najmu prowadzona jest działalność gospodarcza. Gdyby tak było, niecelowe byłoby wyodrębnienie najmu jako osobnego źródła przychodów, gdyż każdy przychód z najmu uznać należałoby za przychód z działalności gospodarczej.

Ad b) Przesłanka ciągłości prowadzenia działalności gospodarczej nie jest w odniesieniu do najmu Biura spełniona. Wnioskodawca w odniesieniu do tej nieruchomości zawarł umowę najmu długoterminowego, która obecnie trwa. Wnioskodawca nie zawiera na bieżąco kolejnych powtarzalnych umów najmu (co ma miejsce np. przy najmie krótkoterminowym lokali mieszkalnych). Dopiero w przypadku gdyby w przyszłości umowa najmu została rozwiązana (czego Wnioskodawca na chwilę obecną nie przewiduje), Wnioskodawca dążyłby do zawarcia kolejnej umowy najmu. Należy więc stwierdzić, iż zawarcie przez Wnioskodawcę umowy najmu miało charakter incydentalny, sporadyczny. Z pewnością natomiast nie ma ciągłego charakteru, tym znaczeniu, że Wnioskodawca w sposób nieprzerwany i bieżący podejmowałby starania w celu osiągnięcia czy zwiększenia przychodów z najmu.

Ad c) Przesłanka prowadzenia działalności w sposób zorganizowany także nie jest spełniona w sytuacji Wnioskodawcy. Okoliczność zawarcia umowy najmu Biura pozostaje w zakresie zarządu prywatnym majątkiem Wnioskodawcy, nie jest natomiast przejawem działalności o zorganizowanym charakterze.

Po pierwsze należy zauważyć, iż Wnioskodawca nie wybudował Biura z zamysłem rozwinięcia w oparciu o nie działalności gospodarczej. Budowa Biura sfinansowana została z majątku prywatnego. Budowa Biura wynikała z posiadania wolnych środków w majątku prywatnym, a nie z jakiejś planowej działalności. Wnioskodawca wynajmuje obecnie tylko jedną nieruchomość - trudno byłoby więc twierdzić, że poprzez najem tej nieruchomości Wnioskodawca realizuje jakiś nadrzędny zorganizowany cel gospodarczy.

Pojedynczej nieruchomości nie można uznać za przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, w oparciu o które mógłby prowadzić działalność gospodarczą. Jest to niezależny składnik aktywów inwestycyjnych, z którego osiągane są przychody. Nie można więc twierdzić, że Wnioskodawca prowadzi zorganizowaną działalność przy wykorzystaniu tej nieruchomości.

Wnioskodawca nie prowadzi w związku z najem działalności marketingowej. Nie ma strony internetowej, nie poszukuje aktywnie kolejnych najemców. Biuro jest już wynajęte i nie wymaga dalszych starań ze strony Wnioskodawcy. W przypadku, gdyby umowa najmu została rozwiązania, Wnioskodawca może podjąć decyzję o wynajęciu nieruchomości kolejnemu najemcy, czy jej wykorzystaniu dla celów osobistych. Ewentualne poszukiwanie najemcy miałoby charakter incydentalny, a nie zorganizowany.

Wnioskodawca nie jest aktywnym uczestnikiem rynku wynajmowanych nieruchomości. Nie ma w tym zakresie kontaktów biznesowych. Wnioskodawca nie stanowi konkurencji dla profesjonalnych podmiotów działających na tym rynku.

W związku z najmem Wnioskodawca nie świadczy na rzecz najemcy żadnych dodatkowych usług. Najem jednego Biura nie wymaga także zaangażowania ze strony Wnioskodawcy w zakresie administrowania tą nieruchomością. Zaangażowanie Wnioskodawcy związane z najmem ogranicza się do otrzymywania czynszu najmu. W związku z tym Wnioskodawca w najmu celu obsługi zawartej umowy najmu nie zatrudnia żadnego personelu ani firm zewnętrznych.

Z najmem nie wiąże się istotne ryzyko gospodarcze, które jest cechą charakterystyczną działalności gospodarczej. Biuro nie wymagają bieżących nakładów finansowych. Jest to składnik aktywów, który nie traci istotnie wartości i nawet w sytuacji, gdyby umowa najmu została rozwiązana, istnieje możliwość stosunkowo szybkiego zawarcia kolejnej umowy, zbycia nieruchomości czyjej przeznaczenia do użytku prywatnego. Jednocześnie jednak Wnioskodawca nie może liczyć na eskalację przychodów z najmu. Najem zrealizowany przez Wnioskodawcę nie ma więc typowej dla działalności gospodarczej cechy niepewności, ryzyka, uzależnienia zarobków w dużej mierze od koniunktury i bieżących decyzji gospodarczych.

Najem jest dla Wnioskodawcy jedynie pobocznym źródłem przychodów, w które nie angażuje się on na bieżąco. Głównym źródłem utrzymania Wnioskodawcy jest uczestnictwo w Spółce,

Zdaniem Wnioskodawcy dla uznania, iż osiąga przychody w ramach najmu prywatnego nie ma znaczenia fakt, że Biuro jest wynajmowane Spółce, w której Wnioskodawca jest komandytariuszem. Organy podatkowe niejednokrotnie potwierdzały, iż przychody z najmu nieruchomości przez wspólnika na rzecz spółki, w której uczestniczy, mogą być opodatkowane ryczałtem. Stanowisko takie zajął np, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 sierpnia 2014 r. o sygn. IPPB1/415-614/14-3/IF w odniesieniu do podatnika, który wynajmował nieruchomość o charakterze mieszka In o-użytkowym, będącą współwłasnością jego i małżonki, na rzecz spółki z o. o., której jest wspólnikiem.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy przychody z najmu Biura stanowią przychody ze źródła przychodów jakim jest najem, a nie przychody z działalności gospodarczej. Wnioskodawca bowiem nie podjął decyzji o rozpoczęciu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu. Nie nadał swoim działaniom w tym zakresie charakteru zorganizowanego i ciągłego. Brak mu też przedsiębiorstwa (zespołu aktywów pod wynajem), w oparciu o które mógłby taką działalność prowadzić. Jedna nieruchomość w postaci Biura nie stanowi jego zdaniem majątku, w oparciu o który Wnioskodawca mógłby prowadzić zorganizowaną i ciągłą działalność zarobkową.

Pytanie 2 (zdarzenie przyszłe)

Zdaniem Wnioskodawcy także po oddaniu Budynku w najem, Wnioskodawca będzie uprawniony do opłacania od przychodów z najmu Biura i Budynku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Oddanie w najem Budynku nie zmieni charakteru najmu prywatnego ani zaangażowania Wnioskodawcy w zakresie najmu. Cała argumentacja przedstawiona w odpowiedzi na pytanie nr 1 będzie nadal znajdować zastosowanie do sytuacji Wnioskodawcy.

Wnioskodawca pragnie dodatkowo zauważyć, iż nie będzie musiał podejmować zorganizowanych starań w celu pozyskania i utrzymania najemcy Budynku, gdyż najemca ten jest już znany i będzie nim Spółka. Fakt ten minimalizuje również ryzyko gospodarcze związane z posiadaniem Budynku. Umowa najmu ze Spółką będzie miała charakter długoterminowy i Wnioskodawca nie spodziewa się, by została ona w niedługim czasie rozwiązana.

Oddanie Budynku w najem nie stanowi realizacji jakiejś długofalowej strategii gospodarczej Wnioskodawcy. Będzie to jedynie druga nieruchomość w jego majątku prywatnym przeznaczona do wynajmu, która wraz z Biurem nadal nie będzie stanowić przedsiębiorstwa przeznaczonego do prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie ma obecnie intencji nabywania i oddawania w najem dalszych nieruchomości.

Zwiększenie liczby wynajmowanych nieruchomości do dwóch nie wpłynie w żaden sposób na uznanie, iż Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie najmu. Po pierwsze jest to nadał niewielka liczba nieruchomości, a po wtóre sama ta liczba nie ma przesądzającego znaczenia dla kwalifikacji źródła przychodów jako działalności gospodarczej. Po oddaniu Budynku w najem działalność Wnioskodawcy nadal nie będzie miała natomiast charakteru ciągłego i zorganizowanego. Nadal nie będzie to działalność o charakterze profesjonalnym, lecz pozostająca w zakresie zarządzania prywatnym majątkiem. Organy podatkowe w licznych interpretacjach indywidualnych wskazywały na możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z najmu w sytuacji posiadania przez podatnika kilku, czy nawet kilkunastu nieruchomości. Na przykład Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 21 sierpnia 2015 r. o sygn. IBPB-2-2/4511-196/15/MZM potwierdził, że nie jest działalnością gospodarczą wynajem sześciu lokali w wybudowanym przez Wnioskodawcę budynku mieszkalno-usługowym. Tożsame stanowisko organ ten zajął w interpretacji indywidualnej z dnia 20 sierpnia 2015 r. o sygn.. IBPB-2-2/4511-192/15/MZM, wskazując, że: „Wnioskodawca jest właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i czterech miejsc postojowych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i lokale będące jego własnością nie są składnikami majątku związanymi z prowadzoną działalnością gospodarzą. Ww. lokale oraz miejsca garażowe są wynajmowane najemcom a przychody z ich wynajmu Wnioskodawca rozlicza jako najem prywatny na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca zamierza ulokować kolejne oszczędności w nieruchomościach i nabyć co najmniej sześć lokali mieszkalnych i związane z nimi miejsca garażowe. Przedmiotem najmu będzie więc wtedy co najmniej jedenaście lokali i kilka miejsc garażowych.

(\`(...)\`) w ustawie brak jest przepisów, które zaliczenie do określonego źródła przychodu uzależniałyby od ilości wynajmowanych mieszkań. Co do zasady zatem nie ma przeszkód, aby przychód z najmu jedenastu mieszkań zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ważne jest jedynie aby taki najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. (\`(...)\`)

Podsumowując, co do zasady ustawodawca dał podatnikowi wybór co do kwalifikacji i sposobu rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu. Nawet duża liczba wynajmowanych lokali nie będzie automatycznie czynnikiem przesądzającym o zakwalifikowaniu wynajmu jako przychodu pochodzącego ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Wynajmowanie nawet kilku lokali i miejsc garażowych nie powinno automatycznie prowadzić do zajęcia stanowiska, że najem prywatny przeistoczy się w najem w ramach działalności gospodarczej.

Tak jak ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. Nr 144, poz, 930 ze zm.) ogranicza prawo wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania ze względu na wartość przychodów osiągniętych w roku podatkowym (zgodnie z zapisami tej ustawy w art. 6 ust. 4), tak żaden przepis tej ustawy ani ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza prawa wyboru formy opodatkowania ze względu na liczbę wynajmowanych lokali.” Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy oddanie przez niego w najem drugiej nieruchomości, tj. Budynku, nie zmieni kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów z najmu jako najmu prywatnego. Oddanie w najem Budynku nie spowoduje rozpoczęcia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a przychody z najmu nadal będą mogły być rozliczane z wykorzystaniem ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Pytanie 3 (zdarzenie przyszłe)

W przypadku, gdyby stanowisko Wnioskodawcy w odpowiedzi na pytanie nr 2 zostało uznane za l nieprawidłowe i organ interpretacyjny uznałby, że Wnioskodawca prowadzić jednak będzie działalność gospodarczą w zakresie najmu, a Wnioskodawca nie będzie posiadał dokumentacji wydatków, która pozwoliłaby mu ustalić koszt wytworzenia Budynku, Wnioskodawca będzie mógł ustalić wartość początkową Budynku w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego powołanego przez Wnioskodawcę, w proporcji w jakiej pozostaje udział ułamkowy Wnioskodawcy we współwłasności w Budynku, tj. 1/2.

W przypadku uznania przez organ interpretacyjny, że Wnioskodawca powinien zakwalifikować przychody z najmu do źródła działalność gospodarcza - co zdaniem Wnioskodawcy byłoby nieprawidłowe - Wnioskodawca zobowiązany będzie zaprowadzić rejestr środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych i wprowadzić : do niego Budynek. Zgodnie bowiem z art. 22a ust. 1 pkt 1 Ustawy PIT amortyzacji podlegają m.in. stanowiące współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budynki. Zgodnie z art. 22f ust. 1 Ustawy PIT podatnicy co do zasady dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych.

W przypadku uznania, że Wnioskodawca prowadzić będzie z wykorzystaniem Budynku działalność gospodarczą, Budynek stanowił będzie środek trwały wytworzony przez Wnioskodawcę. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 2 Ustawy PIT za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia. Art. 22g ust. 4 Ustawy PIT wskazuje, że za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się : zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Zgodnie jednak z art. 22g ust. 9 Ustawy PIT jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust, 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika. W ust. 8 mowa o cenach rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Budowa Budynku od początku prowadzona jest z założeniem przeznaczenia tego Budynku dla celów prywatnych, a nie do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie gromadził więc dowodów poniesienia wydatków stanowiących koszt wytworzenia Budynku. Wnioskodawca, jako osoba prywatna nie prowadząca działalności gospodarczej, nie miał takiego obowiązku. W przypadku więc, gdyby Wnioskodawca musiał wprowadzić Budynek do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej, może się zdarzyć, że nie będzie on mógł ustalić jego wartości początkowej w oparciu o art. 22g ust. 4 Ustawy PIT. W związku z tym Wnioskodawca będzie musiał zastosować art. 22g ust. 9 Ustawy PIT, zgodnie z którym wartość początkowa Budynku ustalona zostanie w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia przez biegłego powołanego przez Wnioskodawcę.

Zgodnie z art. 22g ust. 11 Ustawy PIT w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie. Mając na uwadze, że Budynek stanowi współwłasność Wnioskodawcy w 1/2 części ułamkowej, jego wartość początkowa w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy przyjęta zostałaby w wysokości 1/2 wartości całego Budynku ustalonej przez biegłego.

Stanowisko, zgodnie z którym podatnik, który nie posiada udokumentowanych kosztów wytworzenia (ulepszenia) nieruchomości, gdyż czynności tych dokonywał w czasie gdy nie prowadził działalności gospodarczej, ma prawo do ustalenia wartości początkowej nieruchomości w oparciu o ceny rynkowe potwierdzają organy podatkowe, m. in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 12 marca 2015 r. o sygn. ILPB1/415-1411/14-4/AA i Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 3 września 2015 r. o sygn. ITPB1/4511-730/15/PSZ, który wskazał, że: „wtedy, gdy ustalenie rzeczywistej wysokości wydatków na podstawie posiadanej dokumentacji nie jest możliwe z przyczyn obiektywnych. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Budynek, o którym mowa we wniosku - w roku, w którym dokonano jego modernizacji - stanowił składnik majątku prywatnego, który nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

W momencie podjęcia decyzji o modernizacji budynek był przedmiotem tzw. najmu prywatnego. Z powyższego wynika więc, że budynek nie został rozbudowany na potrzeby działalności gospodarczej,”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, przy czy czym każdy przypadek, należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawny.

Wskazać jednak należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.). Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą – w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – wynosi 8,5%.

Natomiast stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”.

Jednakże, w myśl art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku Nr 2 do ustawy.

Załącznik ten zawiera wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 ze zm.). W pozycji 28 tego załącznika wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.1 PKWiU), z zastrzeżeniem, iż wyłączenie to nie dotyczy przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy.

Natomiast stawka ryczałtu 8,5% – stosownie do treści art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – dotyczy przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (m.in. z najmu poza działalnością gospodarczą).

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wywieść należy, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem w części ułamkowej 1/2 lokalu o przeznaczeniu częściowo mieszkalnym a częściowo użytkowym na cele biurowe (dalej: „Biuro”). Ponadto Wnioskodawca posiada udział ułamkowy 1/2 w nieruchomości gruntowej. Drugim współwłaścicielem w części ułamkowej 1/2 gruntu jest Pan Tomasz J.. Na wskazanym gruncie trwa budowa budynku (dalej: „Budynek”), którego Wnioskodawca będzie współwłaścicielem w ułamkowej części wynoszącej 1/2 (na takich samych zasadach, jak w odniesieniu do gruntu). Budynek będzie miał charakter użytkowy. Budynek należeć będzie do aktywów inwestycyjnych Wnioskodawcy, które przynosić ma pasywne przychody z najmu. Budynek nie jest budowany z intencją jego wykorzystania do działalności gospodarczej. Z związku z tym Wnioskodawca i Pan Tomasz J. od początku budowy nie gromadzą dokumentacji wydatków ponoszonych na budowę Budynku i po zakończeniu budowy mogą nie być w stanie ustalić kosztu wytworzenia Budynku. Budynek po jego oddaniu do używania zostanie wynajęty Spółce na potrzeby jej działalności gospodarczej - jako przestrzeń biurowa, handlowa i produkcyjna. Po oddaniu Budynku w najem, Wnioskodawca będzie więc współwłaścicielem dwóch wynajmowanych nieruchomości.

Rozważając kwestię sposobu opodatkowania przychodów (dochodów) z tytułu najmu przedmiotowych nieruchomości, należy najpierw zakwalifikować je do odpowiedniego źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez względu na to, że przedmiotowe nieruchomości stanowią majątek prywatny.

Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawca działa we własnym imieniu, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Niego określone prawa i obowiązki. Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawcę najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.

W rozpatrywanej sprawie, wbrew stanowisku Wnioskodawcy, tego rodzaju działania, nie mają ze swej istoty charakteru incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – osób fizycznych oraz spółki komandytowej. Bez wątpienia czynności związane z wynajmem przedmiotowych nieruchomości podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy podstawowe znaczenia ma sposób wykonywania tego najmu – jego profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter oraz prowadzenie go na własny rachunek i ryzyko. Nie ma znaczenia, że najem jest dla Wnioskodawcy jedynie pobocznym źródłem przychodów. Najem jaki prowadzi i będzie prowadzić Wnioskodawcy nie będzie najmem okazjonalnym lecz będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, co wypełnia dyspozycję art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis zdarzenia przyszłego stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane przez Wnioskodawcę czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu dwóch nieruchomości Wnioskodawca powinien zaliczyć do źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Tym samym przychody z najmu nieruchomości, nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.

Odnosząc się do ustalenia kosztu wytworzenia budynku wskazać należy, że z treści przepisu art. 22a ust. 1 ww. ustawy wynika, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W myśl art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W świetle art. 22h ust. 1 pkt 4 ww. ustawy odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

*   w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia;
*   w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia.

Za koszt wytworzenia – stosownie do treści art. 22g ust. 4 ww. ustawy – uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają również na odstąpienie – w określonych warunkach – od opisanego sposobu ustalenia wartości początkowej wytworzonego środka trwałego, tj. ustalenie kosztu wytworzenia w sposób szacowany.

Stosownie do przepisu art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, o których mowa w ust. 8, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Przepis art. 22g ust. 8 ww. ustawy stanowi, że jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Mając na uwadze analizowane przepisy, stwierdzić należy, że istnieje możliwość ustalenia kosztu wytworzenia środka trwałego w drodze wyceny dokonanej przez biegłego. Jednakże stanowi to sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania wartości środka trwałego według kosztów wytworzenia. Niemożność ustalenia kosztu wytworzenia środka trwałego zgodnie z generalną zasadą ustanowioną w art. 22g ust. 1 pkt 2 w powiązaniu z art. 22g ust. 4 ww. ustawy musi być spowodowana szczególnymi, wyjątkowymi okolicznościami, winna przy tym mieć charakter obiektywny, a więc dotyczyć na przykład takich sytuacji, gdy podatnik nie posiada – ze względu na to że nie musiał ich gromadzić - stosownych dokumentów stwierdzających poniesienie przez niego wydatków na wytworzenie środka trwałego. Z tego względu wycena biegłego ma z reguły zastosowanie w sytuacji, gdy podatnik wytworzył składnik majątkowy dla celów osobistych, a następnie uznał go za środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż w takiej sytuacji nie był zobowiązany do gromadzenia rachunków, faktur dokumentujących wydatki na jego wytworzenie.

Biorąc powyższe pod uwagę, zauważyć należy, że już w momencie podjęcia inwestycji budowlanej znane było jej przeznaczenie – budowa budynku na wynajem. Z powyższego wynika więc, że budynek wybudowany został na potrzeby działalności gospodarczej. O budynku tym nie można zatem mówić, że jest budowany na cele osobiste Wnioskodawcy.

Zatem Wnioskodawca powinien był gromadzić faktury oraz inne dokumenty potwierdzające wysokość poniesionych wydatków związanych z prowadzoną inwestycją, co umożliwiłoby prawidłowe ustalenie kosztu wytworzenia budynku. Nie można przyjąć, że w trakcie procesu inwestycyjnego ponosiła wydatki niemożliwe do udokumentowania, w szczególności w sytuacji, w której od momentu poniesienia nakładów inwestycyjnych nie upłynął znaczny okres czasu i wiadomy od początku był cel budowy nieruchomości. Tym samym, brak jest podstaw prawnych do ustalenia wartości początkowej nieruchomości w oparciu o wycenę biegłego.

W związku z powyższym, Wnioskodawca winien przede wszystkim podjąć próbę uzyskania dokumentów umożliwiających określenie wartości poniesionych nakładów. Fakt poniesienia wydatków inwestycyjnych można udowodnić za pomocą dopuszczonych przez prawo środków dowodowych.

Reasumując stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane z tytułu najmu sześciu nieruchomości nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.

Przychody z najmu nieruchomości, Wnioskodawca powinien zaliczyć do źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie ma prawnej możliwości przyjęcia ustalenia kosztu wytworzenia składnika majątku w oparciu o wskazany art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość początkową środka trwałego należy ustalić zgodnie z art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jako sumę udokumentowanych wydatków poniesionych na wytworzenie budynku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz w zakresie zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.