Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.415.2018.1.APR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-08-27
Teza: Zwolnienie od podatku sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nabywanych w ramach działalności gospodarczej na rynku wtórnym.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 lipca 2018 r. (data wpływu 5 lipca 2018 r.), uzupełnionym w dniu 1 sierpnia 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 1 sierpnia 2018 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca założył jednoosobową działalność gospodarczą i zgłosił się jako czynny podatnik VAT od dnia 2 lipca 2018 r. W swojej działalności będzie kupował i sprzedawał nieruchomości mieszkalne na rynku wtórnym. Będzie zatem skupował mieszkania od osób fizycznych, remontował je (ulepszenie nigdy nie przekroczy 30% wartości początkowej) i sprzedawał również osobom fizycznym. Nie będzie odliczał VAT-u od żadnych kosztów związanych z nieruchomościami na sprzedaż. Zakupione nieruchomości Wnioskodawca wpisze do podatkowej księgi przychodów i rozchodów jako towar handlowy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości zakupionych od osób fizycznych, poddanych ulepszeniu (nie przekraczającemu 30% wartości początkowej) będzie zwolniona z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT. Wnioskodawca spełnia wszystkie warunki związane ze sprzedażą zwolnioną gdyż:

*   będzie dokonywał zakupu od osób fizycznych,
*   nie będzie odliczał podatku VAT od czynności związanych z pracami remontowymi poszczególnych mieszkań,
*   poniesie koszty remontu nieruchomości w kwocie nie przekraczającej 30% wartości początkowej (będą to zazwyczaj zabiegi tzw. pielęgnacyjne, czyli odświeżenie mieszkań - koszty materiałów, robocizna we własnym zakresie),
*   zakupione nieruchomości będą towarem handlowym wpisanym do podatkowej księgi przychodów i rozchodów w kolumnie 10,
*   mieszkania nie będą wynajmowane w okresie pomiędzy zakupem a sprzedażą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii – art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ww. ustawy).

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 z późn. zm.), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak w myśl art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Z kolei według art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy).

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca – czynny podatnik VAT – zamierza prowadzić działalność w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych. Lokale nabywać będzie na runku wtórnym od osób fizycznych i po wyremontowaniu sprzedawać, jako towar handlowy. Remonty nie przekroczą 30% wartości początkowej.

W świetle przywołanych przepisów prawa, okoliczności przedstawione w zdarzeniu przyszłym wskazują, że sprzedaż nieruchomości (mieszkań), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie regulacji art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy. I tak:

1.  W przypadku lokali, w stosunku do których od momentu wydania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) minęły 2 lata – ich sprzedaż przez Wnioskodawcę będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie nastąpi ona w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy oraz od tego momentu upłynie wymagany okres czasu.
2.  W przypadku natomiast lokali, w stosunku do których od momentu wydania ich do użytkowania pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) nie minęły 2 lata – ich sprzedaż przez Wnioskodawcę nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jednak będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W tej sytuacji nie będzie bowiem spełniony warunek dotyczący upływu 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy (co wyklucza zwolnienie przy zastosowaniu art. 43 ust. 1 pkt 10), ale spełnione zostaną warunki wymienione w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a, a mianowicie Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości (gdyż – jak wynika z wniosku – nieruchomości będą nabywane od osób fizycznych na rynku wtórnym, czyli bez podatku) i nie będą dokonywane ich ulepszenia (nieruchomości będą stanowiły towar handlowy, który nie podlega ulepszeniu w rozumieniu podatku dochodowego).

W konsekwencji – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – zwolnienie obejmie również sprzedaż gruntu przynależnego lokalowi mieszkalnemu będącemu przedmiotem sprzedaży.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.