Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-350/13-5/JK4
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-07-26
Teza: Zakres kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; odsetki-odsetki od kredytu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 13.05.2013 r. (data wpływu 24.05.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24.05.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 19.09.2005 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała umowę z deweloperem na wybudowanie mieszkania wraz z udziałem w gruncie oraz miejscem postojowym w tym samym budynku, za 209.772,00 zł za lokal mieszkalny, 24.000,00 zł za miejsce parkingowe, 5.580 zł za piwniczkę. Łącznie wartość zakupionej nieruchomości to 239.352,00 zł.

Dnia 28.09.2005 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę kredytową Bank S.A., na podstawie której bank udzielił kredytu w wysokości 191.154,43 zł, z czego kwota w wysokości 187.017,60 zł została przeznaczona na pokrycie części ceny budowy ww. lokalu mieszkalnego.

Dnia 11.06.2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała akt notarialny i dokonali nabycia nieruchomości. Lokal mieszkalny nabyli za cenę wyższą z powodu dopłaty za dodatkowy nadmetraż. Cena mieszkania wyniosła 219.912,00 zł. Całkowita cena nieruchomości wyniosła 249.492,00 zł. Kwota ta została pokryta z kredytu (187.017,60 zł) oraz środków własnych.

Dnia 31.10.2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała ww. mieszkanie, uzyskując przychód w wysokości 400.000,00 zł (czterysta tysięcy złotych). Ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od nabycia ww. nieruchomości, Wnioskodawczyni zapłaciła podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami nabycia wraz z nakładami zwiększającymi wartość ww. nieruchomości, poczynionymi w trakcie jej posiadania.

Podatek z tytułu zbycia nieruchomości wyniósł 18.379,00 zł i został zapłacony dnia 30.04.2008 r., na podstawie złożonego zeznania podatkowego PIT-36.

W 2013 roku Urząd Skarbowy przeprowadził czynności sprawdzające poprawność wykazania podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Urząd podważył zasadność zaliczenia do kosztów nabycia nieruchomości odsetek od kredytu hipotecznego w wysokości 14.727,21 zł i wykazał niedopłatę należnego podatku w kwocie 8.510,00 zł + odsetki. Urząd Skarbowy w Pruszkowie nie uwzględnił odsetek od kredytu jako koszt uzyskania przychodu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy odsetki od kredytu hipotecznego, zapłacone do dnia sprzedaży lokalu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej?

Zdaniem Wnioskodawczyni, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji Nr ITPB2/415-830/09/MM stwierdził, że do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć odsetki od kredytu, które zostały zapłacone do dnia sprzedania nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazała, iż czuje się pokrzywdzona przez Urząd Skarbowy w Pruszkowie, który przedstawił niekorzystną interpretację przepisów dotyczącą odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jako osoby fizyczne, które zakupiły nieruchomość w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, Wnioskodawczyni wraz z mężem wzięli kredyt hipoteczny, który był terminowo spłacany, wraz z należnymi odsetkami. Z uwagi na koszty kredytu hipotecznego poniesione w latach 2005-2007, w postaci odsetek, zapłacone bankowi w kwocie 14.727,00 zł, Wnioskodawczyni uważa, że ten koszt powinien być zaliczony w koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ stanowi integralną część kosztów kredytu, bez którego zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych nie byłoby możliwe. Urząd Skarbowy w Pruszkowie uwzględnia natomiast wyłącznie kwotę 187.017,60 zł, która de facto nie jest rzeczywistą kwotą kredytu (wraz z prowizją kwota rzeczywista udzielonego kredytu wyniosła 191.154,43 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z analizy opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 19.09.2005 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę z deweloperem na wybudowanie mieszkania wraz z udziałem w miejscu postojowym. W dniu 28.09.2005 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę kredytową, na podstawie której bank udzielił Wnioskodawczyni kredyt w wysokości 191.154,43 zł, z czego kwota 187.017,60 zł została przeznaczona na pokrycie części ceny budowy lokalu mieszkalnego. Nabycie lokalu nastąpiło w dniu 11.06.2007 r. Natomiast w dniu 31.10.2007 r. powyższa nieruchomość została sprzedana. Zatem, stwierdzić należy, iż na gruncie analizowanej sprawy zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. – podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Zauważyć należy, że ustawodawca w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W świetle art. 22 ust. 6c ustawy, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz nakłady poczynione w trakcie jej posiadania.

W konsekwencji, koszty związane z zaciągnięciem kredytu, w postaci odsetek na sfinansowanie zakupu nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów z jej odpłatnego zbycia. Są to bowiem wyłącznie wydatki na pozyskanie środków pieniężnych na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jej nabycie. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Mając zatem na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz wyżej przytoczone przepisy prawa wskazać należy, iż brak jest podstaw do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup. Podkreślić bowiem należy, że są to wydatki związane wyłącznie z pozyskaniem środków pieniężnych na ten cel.

Za taką wykładnią przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przemawia to, iż stanowi on odstępstwo od ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zatem powinien on być interpretowany ściśle.

W konsekwencji odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie wpływają na ustalenie podstawy obliczenia podatku, o której mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji, wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy Nr ITPB2/415-830/09/MM z dnia 11.01.2010 r. wskazać należy, iż dotyczy ona tylko konkretnej, indywidualnej sprawy w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Ponadto tut. Organ zauważa, iż powołana interpretacja została uchylona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem sygn. akt I SA/Gd 437/10 z dnia 08.09.2010 r., a stanowisko w niej zawarte zostało zmienione.

Ponadto podkreślić należy, że odmienne rozstrzygnięcia organów podatkowych, dokonane nawet w analogicznych zagadnieniach, nie mogą stanowić podstawy do żądania analogicznego rozstrzygnięcia sprawy Wnioskodawcy, jeżeli stoi temu na przeszkodzie treść przepisów prawa. Na podstawie art. 14e ustawy Ordynacja podatkowa, Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, z urzędu, zmienić wydaną interpretację ogólną lub indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunały Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości.

Dodatkowo należy wskazać, iż interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pani, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni Pani małżonka. Interpretacja zapewnia zatem ochronę o jakiej mowa w art. 14k i nast. Ordynacji wyłącznie Wnioskodawczyni, a nie małżonkowi Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez małżonka, winien on złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić odpowiednia opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.