Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.169.2018.3.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-05-30
Teza: Czy prawidłowy jest sposób rozliczania przychodu jako najem prywatny, czyli odrębne źródło przychodów poza działalnością gospodarczą?
Słowa kluczowe: najem-najem mieszkań; opodatkowanie-forma opodatkowania; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2018 r. (data wpływu 14 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 maja 2018 r. (data wpływu 10 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów i opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 23 kwietnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2.1.4011.169.2018.1.RK, Nr 0113-KDIPT1-3.4012.239.2018.1.ALN, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 23 kwietnia 2018 r. (data doręczenia 27 kwietnia 2018 r). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 4 maja 2018 r. (data wpływu 10 maja 2018 r.), nadanym za pośrednictwem …. w dniu 4 maja 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 2005 r., jako osoba fizyczna, pod nazwą …, którą rozlicza z podatku dochodowego na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Główna działalność Wnioskodawcy to - 46.72.Z - Sprzedaż hurtowa metali i rud metali.

W 2018 r. Wnioskodawca dokonał zakupu, jako osoba prywatna, czterech nowych mieszkań od dewelopera. Mieszkania zostały zakupione w kredycie hipotecznym, udzielonym Wnioskodawcy na 25 lat. W najbliższym czasie Wnioskodawca planuje je wynajmować na cele mieszkaniowe. Mieszkania wynajmować będą przede wszystkim studenci.

W piśmie z dnia 4 maja 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca doprecyzował zdarzenie przyszłe wskazując, że najem będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Ww. mieszkania wynajmowane będą na miesiące. Czynności związane z najmem Wnioskodawca będzie wykonywał samodzielnie. Umowy w zakresie najmu będzie przede wszystkim zawierał ze studentami, ale nie wyklucza również osób prywatnych.

Powierzchnia użytkowa przedmiotowych mieszkań to:

*   jedno mieszkanie - 26,51 m 2,

*   drugie mieszkanie - 31,24 m2,

*   trzecie mieszkanie - 48,10 m2,

*   czwarte mieszkanie - 56,32 m2,

Przedmiotowe mieszkania stanowią składnik majątku prywatnego, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Kredyty zostały zaciągnięte na Wnioskodawcę - osobę fizyczną w 2017 r. i 2018 r.

Pierwsze mieszkanie planuje wynajmować od czerwca 2018 r., a następne mieszkania sukcesywnie po ich wcześniejszym wykończeniu budowlanym; przewidywany okres rozpoczęcia wynajmu to wrzesień/październik 2018 r. Planowane przychody z najmu w 2018 r. szacuje w wysokości ok. 50 tys. zł.

Wnioskodawca następnie wskazuje, że przychody z najmu zamierza zaliczyć do źródła przychodów: najem prywatny, który zamierza opodatkować na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Wyboru formy opodatkowania: zasady ogólne, czy ryczałt, Wnioskodawca chciałby podejmować na podstawie osiągniętych wyników finansowych. Na 2018 r. wybierze opodatkowanie na zasadach ogólnych, a oświadczenie zostanie złożone nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnie pierwszy przychód.

Dla potrzeb działalności gospodarczej prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy prawidłowy jest sposób rozliczania przychodu jako najem prywatny, czyli odrębne źródło przychodów poza działalnością gospodarczą?
2.  Czy w przypadku zmiany formy opodatkowania najmu prywatnego Wnioskodawca będzie mógł dowolnie przejść z zasad ogólnych na ryczałt, nie przekraczając limitu ryczałtu i składając stosowne pisemne oświadczenie do Urzędu Skarbowego?
3.  Czy w podatku VAT zastosowanie stawki zwolnionej (zw) z wynajmu mieszkania na cele mieszkaniowe będzie prawidłowe?
4.  Czy prawidłowym będzie umieszczenie w umowie najmu klauzuli, że kwota najmu zawiera czynsz + opłaty za wszystkie media? Kwota będzie ogólna, tak aby nie trzeba było refakturować opłat za media?
5.  Czy daną transakcję ujmujemy w ewidencji sprzedaży VAT, wykazujemy w deklaracji VAT w poz. 10 (wersja 17) i w pliku JPK?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do pytania Nr 1, natomiast w zakresie pytania oznaczonego Nr 2 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie. Ponadto w zakresie pytań oznaczonych Nr 3-5 dotyczących podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody uzyskane z najmu planuje rozliczać jako osoba prywatna na zasadach ogólnych według skali podatkowej. W myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, najem jest zdefiniowany jako odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa - art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą.

Ponadto, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca dokonał zakupu jako osoba prywatna, czterech nowych mieszkań od dewelopera. Mieszkania zostały zakupione w kredycie hipotecznym udzielonym Wnioskodawcy na 25 lat. Wnioskodawca planuje wynajmować ww. mieszkania na cele mieszkaniowe przede wszystkim studentom, ale nie wyklucza również osób prywatnych. Pierwsze mieszkanie planuje wynajmować od czerwca 2018 r., a następne mieszkania sukcesywnie po ich wcześniejszym wykończeniu budowlanym; przewidywany okres rozpoczęcia wynajmu wrzesień/październik 2018 r. Planowane przychody z najmu w 2018 r. szacuje w wysokości ok. 50 tys. zł. Wnioskodawca wskazuje, że najem będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawca bez wątpienia będzie działał we własnym imieniu, a podejmowane czynności będą rodziły bezpośrednio dla Niego określone prawa i obowiązki jako wynajmującego. Wnioskodawca wskazał, że zamierza wynajmować cztery mieszkania zakupione i wykańczane z konkretnym przeznaczeniem na wynajem. Ponadto dodał, że najem będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Powyższe wskazuje, że przedmiotowy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym Wnioskodawca nie może zaliczyć przychodów uzyskiwanych z przedmiotowego wynajmu do źródła przychodów jakim jest najem prywatny o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

W konsekwencji stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu przedmiotowych mieszkań, Wnioskodawca winien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób wybrany przez Wnioskodawcę dla tego źródła przychodów.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo również należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.