Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-461/09-2/IM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-07-01
Teza: 1) W jakiej części poniesione koszty podwyższają wartość początkową środka trwałego, jakim jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a w jakiej stanowią one koszt uzyskania przychodu z najmu tego lokalu? 2) Jaką wartość zakupionego w grudniu 2007 roku parkietu drewnianego, co do którego wnioskowany jest zwrot różnicy w podatku VAT, Wnioskodawczyni może podwyższyć wartość środka trwałego? 3) Wnioskodawczyni wnosi o potwierdzenie, że koszty ponoszone w związku z comiesięcznym czynszem, kosztami wspólnymi związanymi z zarządzaniem nieruchomością, opłatami na fundusz remontowy, opłatami za zużytą wodę, ,energię elektryczną, co, wywóz śmieci, korzystanie z telewizji kablowej i dostępu do internetu, płacone odsetki od kredytu jak i odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu, zarówno w czasie trwania najmu jak i w okresach gdy czasowo nie prowadzony jest najem (w okresie poszukiwania najemcy). 4) Czy wszystkie koszty, poniesione i ponoszone w związku z tą, przeznaczoną na wynajem nieruchomością, potwierdzone zarówno fakturami imiennymi jak i paragonami fiskalnymi, pokwitowaniami oraz wyciągami bankowymi podnoszą wartość początkową nieruchomości bądź stanowią koszt uzyskania przychodu?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2009 r. (data wpływu 8 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych **jest:**

*   **prawidłowe** w zakresie poniesionych kosztów uzyskania przychodów dotyczących najmu lokalu,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej podwyższenia wartości początkowej środka trwałego o zakupiony parkiet drewniany,

UZASADNIENIE

W dniu 8 kwietnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów w zakresie najmu lokalu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 14 września 2006 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem, z którym pozostaje we wspólnocie majątkowej, zawarła umowę przedwstępną na zakup lokalu mieszkalnego, w stanie surowym, „developerskim”, przynależnego do lokalu pomieszczenia gospodarczego oraz miejsca postojowego w mającym powstać budynku wielorodzinnym z przeznaczeniem na wynajem na cele mieszkaniowe.

W dniu 25 października 2006 r. wspólnie z mężem, zawarła umowę kredytową na sfinansowanie 90% wartości zakupu tej nieruchomości. Pierwsza transza kredytowa została uruchomiona w listopadzie 2006 roku i od tego miesiąca Wnioskodawczyni wraz z mężem płacą raty i spłacają odsetki od zaciągniętego kredytu.

W dniu 11 kwietnia 2008 r., w imieniu własnym i męża Zainteresowana podpisała akt notarialny przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

W okresie od podpisania umowy przedwstępnej do podpisania aktu notarialnego zostały poniesione koszty związane z otrzymaniem kredytu na zakup mieszkania, sporządzeniem koniecznych aneksów do umowy kredytowej, jak również związane z opłaceniem taksy notarialnej, opłaty sądowej i podatku od czynności cywilnoprawnych. Poniesione zostały też pierwsze wydatki związane z zakupem niezbędnych materiałów do wykończenia lokalu, dostosowaniem go do warunków umożliwiających użytkowanie, takich jak: armatura biała, glazura, terakota, gres podłogowy, parkiet, grzejnik łazienkowy, baterie i inne artykuły hydrauliczne, parapety oraz niektóre meble.

Zakupiony w grudniu 2007 roku parkiet był obciążony 22% stawką VAT. W grudniu 2008 r. mąż złożył wniosek VZM o zwrot różnicy w opłaconej stawce VAT , występujący w Polsce w stosunku do innych krajów Unii miedzy 22% a 7%.

Sprawa ta jest jeszcze w toku załatwiania przez stosowny US.

Po podpisaniu aktu notarialnego Wnioskodawczyni wraz z mężem poniosła kolejne wydatki związane z pracami wykończeniowymi i wyposażeniem mieszkania. Zakupiono m.in.: drzwi wewnętrzne z ościeżnicami, zabudowę trwałą (szafa wnękowa), oświetlenie i osprzęt elektryczny, lustra, karnisze, firanki, pościel, sprzęt AGD, RTV, dywan. Od dnia popisania aktu ponoszone są też koszty związane z administrowaniem posesją (istnieje wspólnota mieszkańców) a także czynsz, składkę na fundusz remontowy, opłatę za co., opłatę ryczałtową za wywóz śmieci, opłatę za zużytą energię elektryczną i wodę (opomiarowane indywidualnie).

Jak podaje Wnioskodawczyni po zakończeniu niezbędnych prac wykończeniowych możliwe stało się rozpoczęcie użytkowania.

W dniu 10 października 2009 r. Zainteresowana podpisała pierwszą umowę najmu lokalu, na czas nieokreślony, w celu wykorzystania na cele mieszkalne.

Firma wynajmująca precyzyjnie określiła swoje oczekiwania dotyczące standardu mieszkania do najmu, zarówno w kwestii wykończenia jak i wyposażenia lokalu. Aneks do umowy najmu także szczegółowo określa wyposażenie lokalu.

Umowa najmu określa, iż najemca będzie płacił miesięczną kwotę, na którą składają się odrębnie wyszczególnione: czynsz i opłaty eksploatacyjne.

Po podpisaniu umowy Wnioskodawczyni uzupełniła wyposażenie mieszkania, zgodnie z oczekiwaniami najemcy, m.in.: dokupiła niektóre meble, drzwi do kabiny natryskowej, zainstalowała stałe łącze internetowe i telewizję kablową.

Wnioskodawczyni nadmienia, iż ani ona ani mąż nie korzystają z ulgi „internetowej" z tytułu ponoszonych kosztów za dostęp do internetu w tym lokalu.

Większość poniesionych wydatków jest udokumentowana fakturami imiennymi, wystawionymi na Wnioskodawczynię lub męża, niektóre są udokumentowane paragonami fiskalnymi, szczegółowo określającymi przedmiot zakupu (np.: osprzęt elektryczny, drobny sprzęt AGD) i dowodami wpłat (np.: czynsze, abonament TV + internet, opłaty notarialne), wyciągami bankowymi (np.: koszty bankowe, odsetki od kredytu).

Wnioskodawczyni informuje, że wynajmowanie lokalu nie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jest to majątek prywatny. Zainteresowana wybrała formę rozliczania się z dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych. Zgłosiła do US, że przychody z najmu tej nieruchomości będzie rozliczała samodzielnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  W jakiej części poniesione koszty podwyższają wartość początkową środka trwałego, jakim jest przedmiotowy lokal mieszkalny, a w jakiej stanowią one koszt uzyskania przychodu z najmu tego lokalu?
2.  O jaką wartość zakupionego w grudniu 2007 roku parkietu drewnianego, co do którego wnioskowany jest zwrot różnicy w podatku VAT, Wnioskodawczyni może podwyższyć wartość środka trwałego?
3.  Wnioskodawczyni wnosi o potwierdzenie, że koszty ponoszone w związku z comiesięcznym czynszem, kosztami wspólnymi związanymi z zarządzaniem nieruchomością, opłatami na fundusz remontowy, opłatami za zużytą wodę, energię elektryczną, co., wywóz śmieci, korzystanie z telewizji kablowej i dostępu do internetu, płacone odsetki od kredytu jak i odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu, zarówno w czasie trwania najmu jak i w okresach gdy czasowo nie prowadzony jest najem (w okresie poszukiwania najemcy).
4.  Czy wszystkie koszty, poniesione i ponoszone w związku z tą, przeznaczoną na wynajem nieruchomością, potwierdzone zarówno fakturami imiennymi jak i paragonami fiskalnymi, pokwitowaniami oraz wyciągami bankowymi podnoszą wartość początkową nieruchomości bądź stanowią koszt uzyskania przychodu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z faktem, iż lokal mieszkalny przeznaczony jest na wynajem na cele mieszkaniowe, koszty związane z otrzymaniem kredytu hipotecznego, płacone odsetki od tego kredytu, koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego oraz koszty poniesione na dostosowanie mieszkania do stanu umożliwiającego użytkowanie, zwiększają wartość nieruchomości i podlegają amortyzacji, będącej kosztem uzyskania przychodu, natomiast wszelkie wydatki związane z wyposażeniem bądź użytkowaniem nieruchomości, poniesione po rozpoczęciu użytkowania stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu najmu.

Zainteresowana uważa, że może podwyższyć wartość środka trwałego (lokalu mieszkalnego) o wartość netto zakupionego w grudniu 2007 roku parkietu drewnianego, powiększonego o stawkę 7% VAT, pomimo, iż na fakturze jest stawka 22% VAT ale złożony został wniosek o zwrot różnicy w podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawczyni koszty, które ponosi w związku z odsetkami od kredytu, czynszem, wydatkami związanymi z zarządzaniem nieruchomością, opłatami na fundusz remontowy, opłatami za zużytą wodę, energię elektryczną, co., wywóz śmieci, korzystanie z telewizji kablowej i dostęp do internetu oraz odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu, zarówno w czasie trwania najmu, jak również w okresach gdy, czasowo, lokal nie jest użytkowany przez najemców (np.: od momentu rozpoczęcia użytkowania do chwili podpisania pierwszej umowy najmu, przy poszukiwaniu najemcy).

Wnioskodawczyni uważa, że w związku z faktem, że przedmiotowy lokal przeznaczony jest na wynajem na cele mieszkaniowe, a wynajem ten nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, ponoszone koszty mogą być potwierdzane zarówno fakturami imiennymi, jak i paragonami fiskalnymi, pokwitowaniami lub wyciągami bankowymi. W zależności od chwili ich poniesienia, albo podniosły one wartość początkową nieruchomości albo stanowią koszt uzyskania przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w zakresie poniesionych kosztów uzyskania przychodów dotyczących najmu lokalu, a nieprawidłowe w części dotyczącej podwyższenia wartości początkowej środka trwałego o zakupiony parkiet drewniany.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   być właściwie udokumentowany.

Generalnie przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie poniesione racjonalnie uzasadnione wydatki, poza enumeratywnie wskazanymi w ustawie, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mogą to być więc koszty bezpośrednio lub pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami.

Należy przy tym podkreślić, iż obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu – każdorazowo spoczywa na podatniku.

Odnosząc się do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego stwierdzić należy iż, w myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów) (…).

Nie stanowią kosztów uzyskania przychodów naliczone, lecz nie zapłacone albo umorzone odsetki od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) – art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy.

Stosownie natomiast do art. 23 ust. 1 pkt 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższego wynika, iż aby odsetki od kredytu mogły stanowić koszty uzyskania przychodu z tyt. najmu zaciągnięty kredyt musi pozostawać w związku z uzyskiwanymi przez Wnioskodawczynię z tego źródła przychodami, a odsetki od kredytu muszą zostać faktycznie zapłacone i nie zwiększać kosztów inwestycji.

W związku z tym, że zakupiony lokal mieszkalny przeznaczony zostanie pod wynajem oraz zostanie zaliczony do środków trwałych, odsetki od kredytu będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z zastrzeżeniami o których mowa powyżej.

Ponadto, mając na względzie treść art. 22f ust. 1 i art. 22g ust. 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przypomnieć należy, iż jeżeli wskazany we wniosku lokal zostanie zaliczony do środków trwałych, to odsetki od kredytu będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w dwojaki sposób:

*   odsetki od kredytu naliczone i zapłacone przed wprowadzeniem przedmiotowego lokalu do ewidencji środków trwałych powiększają wartość początkową tegoż środka trwałego i podlegać będą zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne,
*   odsetki od kredytu zapłacone po wprowadzeniu tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych podlegać będą bezpośredniemu zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu.

Zgodnie art. 22g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę ich nabycia.

W myśl art. 22g ust. 3 za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W przypadku najmu, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu, w tym również opłaty eksploatacyjne i za zarząd nieruchomością naliczane proporcjonalnie do powierzchni mieszkania, odpis na fundusz remontowy oraz wydatki remontowe.

Należy jednak zauważyć, iż zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c) ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

W myśl zaś ww. art. 22g ust. 17 ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Rozstrzygające znaczenie ma charakter prac wykonanych w lokalu. Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu, należy odnieść się do definicji sformułowanej przez przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wobec powyższego, różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, iż remont zmierza do przywrócenia pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej zmianę cech użytkowych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont.

Poza wydatkami na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont, kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są również wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu.

Wydatki poniesione na nabycie wyposażenia (o ile stanowi tak zawarta umowa) wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne.

Składniki wyposażenia danego lokalu uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W takiej sytuacji wydatek na ich zakup będzie stanowił koszt uzyskania poprzez odpisy amortyzacyjne. W tym celu konieczne jest wprowadzenie danego składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Odpisów dokonuje się od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do tej ewidencji.

Nie w każdym przypadku wymagane jest, aby składnik wyposażenia był amortyzowany. Ustawodawca dopuszcza możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym). Przy czym dotyczy to składników, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3.500 zł.

Zgodnie z art. 22d ust. 1 ww. ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Tak więc, jeżeli wartość jednostkowa wyposażenia nie przekracza kwoty 3.500 zł Wnioskodawczyni może wydatki poniesione na ich nabycie zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. Do ww. kosztów Wnioskodawczyni może również zaliczyć opłaty za abonament telewizji kablowej i internetu.

O możliwości zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów decyduje także to, czy fakt poniesienia tego wydatku zostanie przez Wnioskodawczynię należycie udowodniony.

Podatnicy osiągający dochody z tytułu najmu, dla których najem nie stanowi działalności gospodarczej, nie mają obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (ani ksiąg rachunkowych). Podatnicy ci powinny jednak gromadzić dokumenty wskazujące zarówno wysokość osiąganych przychodów, jak i poniesionych w celu uzyskania tych przychodów wydatków. Takimi dokumentami mogą być faktury, rachunki, ale także inne dowody potwierdzające fakt poniesienia przez Podatnika konkretnego wydatku (np. KP – dowód wpłaty gotówki do kasy, polecenie przelewu, przekaz pocztowy, pokwitowanie wystawione przez sprzedawcę itp.).

Ponadto w myśl postanowień art. 180 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. Nr 8 z 2005 r., poz. 60 ze zm.) jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem, a jeżeli przepis prawa nie wymaga urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w drodze zaświadczenia, organ podatkowy odbiera od strony, na jej wniosek, oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania (…).

Jak stanowi art. 181 Ordynacji podatkowej dowodami w postępowaniu podatkowym mogą być w szczególności księgi podatkowe, deklaracje złożone przez stronę, zeznania świadków, opinie biegłych, materiały i informacje zebrane w wyniku oględzin, informacje podatkowe oraz inne dokumenty zgromadzone w toku czynności sprawdzających lub kontroli podatkowej, z pewnymi zastrzeżeniami, oraz materiały zgromadzone w toku postępowania karnego albo postępowania w sprawach o przestępstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni osiągając dochody z tytułu najmu, dla której najem nie stanowi działalności gospodarczej, może zaliczyć wydatki ponoszone na eksploatację wynajmowanego lokalu mieszkalnego do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu mimo braku faktury, rachunku, czy paragonu, jeżeli tylko potrafi wykazać innymi dowodami, że rzeczywiście wydatek taki poniosła.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywanych, według zasad określonych w art. 22a-22o, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Mając na uwadze fakt, iż Wnioskodawczyni powyższego lokalu nie oddała do użytkowania, a sprawa dotycząca zwrotu różnicy w opłacanej stawce VAT jest jeszcze w toku załatwiania przez Urząd Skarbowy, ustalając wartość początkową lokalu należy przyjąć kwotę brutto zakupionego parkietu drewnianego.

W momencie natomiast zwrotu różnicy VAT od zakupionego parkietu drewnianego, Wnioskodawczyni będzie miała obowiązek zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skorygować koszty uzyskania przychodów.

Reasumując:

1.  Nakłady poniesione przed wprowadzeniem środka trwałego do ewidencji środków trwałych zwiększają wartość początkową przedmiotowego lokalu, a co za tym idzie mogą znaleźć odzwierciedlenie w kosztach wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od powiększonej wartości środka trwałego. Pozostała część wydatków poniesionych na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację po oddaniu do użytkowania i wprowadzeniu środka trwałego do ewidencji środków trwałych jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyła 3500 zł stanowić będzie koszt uzyskania przychodów w momencie poniesienia.
2.  Wartość zakupionego w grudniu 2007 roku parkietu drewnianego, będzie podwyższać wartość środka trwałego w kwocie brutto wykazanej na fakturze.
3.  Koszty ponoszone w związku z comiesięcznym czynszem, kosztami wspólnymi związanymi z zarządzaniem nieruchomością, opłatami na fundusz remontowy, opłatami za zużytą wodę, energię elektryczną, co., wywóz śmieci, korzystanie z telewizji kablowej i dostępu do internetu, płacone odsetki od kredytu jak i odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu, zarówno w czasie trwania najmu jak i w okresach gdy czasowo nie prowadzony jest najem (w okresie poszukiwania najemcy) będą stanowić dla Wnioskodawczyni koszt uzyskania przychodu w momencie poniesienia.
4.  Koszty, poniesione i ponoszone w związku z przedmiotową, przeznaczoną na wynajem nieruchomością, potwierdzone zarówno fakturami imiennymi pokwitowaniami, paragonami fiskalnymi oraz wyciągami bankowymi mogą zostać zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów lub będą podwyższać wartość początkową nieruchomości – w zależności charakteru poniesionego wydatku pod warunkiem rzeczywistego ich poniesienia i wykazania związku z przedmiotowym lokalem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.