Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.378.2025.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-01
Teza: Skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa
wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się nim
budynkiem i budowlami) będzie opodatkowana podatkiem od
towarów i usług według właściwej stawki i nie będzie z tego
podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą
oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do
opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte
w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana
sprzedaż
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    11 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w
    podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży
    prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo
    samoistnie 4 sierpnia 2025 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – 29 sierpnia 2025 r.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A (Nabywca)
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      B (Zbywca)

## Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B (dalej jako: Zbywca) − jest spółką
    kapitałową prawa niemieckiego posiadającą osobowość prawną (zbliżoną do polskiej
    spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Głównym zadaniem Zbywcy (...) jest (...) (dalej:
    „Fundusze”). Zbywca, dla wykonywania działalności na terytorium Polski, zarejestrował
    oddział o nazwie (...) (dalej: „Oddział”). Oddział został zarejestrowany (...) roku i ma
    siedzibę w (...). Oddział specjalizuje się w (...). Głównym przedmiotem działalności Oddziału
    jest (...). Dodatkowo Oddział prowadzi (...).
    Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca) jest spółką kapitałową
    utworzoną w Polsce, będącą rezydentem podatkowym w Polsce.
    Zainteresowani planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w (...)
    zabudowanej (...) wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego, obejmującą
    również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów (dalej: „Transakcja”).
    Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego
    jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w
    tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku
    od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach
    Zainteresowani przedstawią (1) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej
    Transakcji, (2) okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę, (3) składniki majątkowe
    będące przedmiotem Transakcji, (4) podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po
    Transakcji, (5) inne istotne okoliczności związane z Transakcją.
    1. Opis nieruchomości.
    Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
    a) prawo użytkowania wieczystego następujących zabudowanych działek gruntu
      położonych w (...), o numerach ewidencyjnych:
      - (...), obręb ewidencyjny (...),
      - (...), obręb ewidencyjny (...),
      dla których Sąd Rejonowy (...), VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
      o numerze (...) (dalej: „Grunt”),
    b) budynek biurowy (...), położony na Gruncie (dalej: „Budynek”),

    c) będące własnością Zbywcy budowle, urządzenia i instalacje lub ich części znajdujące się
      w lub na Gruncie, tj. w szczególności:
    (...)
    (dalej: „Budowle”).
    W dalszej części wniosku Grunt, Budynek i Budowle będą określane również łącznie jako
    „Nieruchomość”.
    Na każdej z działek wchodzących w skład Gruntu są posadowione (i będą posadowione na
    datę Transakcji) obiekty budowlane stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu
    przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
    Innymi słowy, każda działka składająca się na Grunt jest działką zabudowaną.
    Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje
    będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być
    kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia
    23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), takie instalacje
    nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa
    przesyłowego (nie do Zbywcy). W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład
    Nieruchomości i nie będą przedmiotem Transakcji.
    2. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.
    Zainteresowani wskazują, że Budynek został wybudowany przez podmiot inny niż Zbywca.
    Budynek został oddany do użytkowania w (...) r. (decyzja udzielająca pozwolenia na
    użytkowanie z (...) r.) z przeznaczeniem na (...). Po oddaniu do użytkowania, poszczególne
    części Budynku były sukcesywnie wydawane najemcom w wykonaniu usług wynikających z
    umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Budowle są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynku zgodnie z jego
    przeznaczeniem. Są one niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i służyły (i
    służą) działalności polegającej na (...).
    Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w (...) r. w ramach jednej umowy sprzedaży
    (przy czym sprzedającym był podmiot funkcjonujący w formie spółki z ograniczoną
    odpowiedzialnością). Umowa sprzedaży została zawarta (...) r. – i w zakresie
    Nieruchomości dokumentuje ją akt notarialny rep. (...). Nabycie podlegało w całości
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Zbywcy przysługiwało prawo do
    odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu.
    Zbywca od momentu nabycia wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia
    działalności gospodarczej (...).
    Na marginesie, należy zaznaczyć, że w Budynku znajdują się również powierzchnie
    wspólne, tj. takie, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego
    najemcę, które obejmują np. wjazd, klatki schodowe, hole, pomieszczenie ochrony, itp.
    Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i –
    stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w
    Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).
    Zbywca nie ponosił (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do Budynku ani żadnej
    Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, której wartość stanowiłaby co najmniej
    30% wartości początkowej Budynku lub Budowli. Nieruchomość (ani żadna z ich części) nie
    była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji wyłącznie na cele
    działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.
    Nieruchomość opisana we wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też
    oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę.

    W szczególności, Nieruchomość nie funkcjonuje jako odrębna jednostka organizacyjna w
    strukturze Zbywcy – nie zostały dla nich wyodrębnione samodzielne oddziały, zespoły
    pracowników ani niezależne struktury zarządcze. Zbywca nie podjął uchwały o utworzeniu
    oddziałów ani nie ustanowił odrębnych pełnomocnictw, które wskazywałyby na
    funkcjonalne lub organizacyjne wydzielenie tej Nieruchomości.
    Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych
    usługodawców zewnętrznych (w tym biuro rachunkowe oraz podmiot świadczący usługi z
    zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą
    wiele informacji pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację
    finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).
    Ponadto do Nieruchomości przypisana jest również wewnętrznie osoba zarządzająca
    nieruchomością oraz sprawująca nadzór nad jej funkcjonowaniem (tj. asset manager).
    Katalog gromadzonych danych finansowo-księgowych obejmuje w szczególności plany
    kont opracowywane przez biuro rachunkowe na potrzeby ewidencji zdarzeń
    gospodarczych związanych z Nieruchomością. Plany te umożliwiają przypisywanie
    przybliżonych danych finansowych do Nieruchomości. Niemniej jednak, Zbywca nie
    prowadzi odrębnej ewidencji księgowej w rozumieniu samodzielnych jednostek
    organizacyjnych, nie tworzy dla Nieruchomości odrębnych bilansów czy rachunków
    zysków i strat, nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnego rejestru środków trwałych oraz
    wartości niematerialnych i prawnych, a także tabeli amortyzacji środków trwałych oraz
    wartości niematerialnych i prawnych. Zbywca nie podjął także uchwały o powołaniu
    niezależnych oddziałów, niemniej jednak w celu prowadzenia rachunkowości zarządczej
    dokonuje kalkulacji partycypacji w kosztach ogólnych, podziału zysku/strat
    wygenerowanych przez Nieruchomości, pomiędzy wszystkimi nieruchomościami których
    jest właścicielem.
    Z uwagi na charakter prowadzonej przez Zbywcę działalności, w skład jego majątku
    wchodzą również inne nieruchomości, niż ta będąca przedmiotem wniosku, położone
    zarówno w Polsce, jak i za granicą. Innymi słowy, Nieruchomość stanowi jedynie część
    szerokiego portfela nieruchomości zarządzanego przez Zbywcę, który nie prowadzi
    działalności operacyjnej wyłącznie w odniesieniu do konkretnych nieruchomości, lecz w
    ramach całościowej, zintegrowanej działalności inwestycyjno-zarządczej.
    3. Składniki majątkowe będące Przedmiotem Transakcji.
    W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną
    przeniesione w szczególności:
    a) prawo użytkowania wieczystego Gruntu;
    b) prawo własności Budynku i Budowli;
    c) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości
      nieistotne z perspektywy Transakcji, które na dzień Transakcji stanowić będą własność
      Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności);
    d) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynku i
      miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na
      podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia
      konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie
      rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień
      Transakcji); oraz prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych między
      wynajmującym a najemcą dotyczących zobowiązania wynajmującego do zarządzania i
      utrzymywania Budynku, w szczególności powierzchni wspólnych Budynku i
      zobowiązania najemcy do pokrywania udziału w związanych z tym kosztach
      stanowiących integralną część umów najmu w postaci załącznika do każdej z nich
      („Umowy o Świadczenie Usług”).

    e) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców
      na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowej) oraz depozytów lub
      kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców;
    f) kwoty zatrzymane przez Zbywcę z wynagrodzeń należnych wykonawcom na podstawie
      umów o roboty budowlane;
    g) majątkowe prawa autorskie do utworów (w tym (...), w tym realizacją Budynku (wraz z
      Budowlami i przynależnościami), w zakresie w jakim przysługują one Zbywcy i mogą
      zostać przeniesione na Nabywcę;
    h) licencje do oprogramowania związanego z Nieruchomością, w zakresie w jakim
      przysługują one Zbywcy i mogą zostać przeniesione na Nabywcę,
    i) prawa do nazwy domeny (...);
    j) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością
      wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi ustawowych w związku z pracami
      budowlanymi wykonanymi na Nieruchomości;
    k) dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem Gruntów, Budynku i Budowli;
    l) dokumentację prawną dotyczącą Nieruchomości, obejmującą w szczególności
      pozwolenia, oryginały umów najmu, dokumenty zabezpieczenia, protokoły zdawczo-
      odbiorcze dotyczące pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz wszelką
      istotną korespondencję oraz pozostałe dokumenty;
    dalej: „Przedmiot Transakcji”.
    Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie
    dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile
    poszczególne składniki będą istniały na dzień zamknięcia Transakcji i będą przysługiwały
    Zbywcy.
    Celem wyjaśnienia, Umowy o Świadczenie Usług to umowy zawarte między Zbywcą a
    poszczególnymi najemcami, stanowiące załącznik do umów najmu. Umowa o Świadczenie
    Usług zawierana jest każdorazowo wraz z każdą indywidualną umową najmu, stanowi
    integralną część tej umowy najmu oraz obowiązuje tak długo, jak obowiązuje ta umowa
    najmu. Na podstawie Umowy o Świadczenie Usług Zbywca (jako wynajmujący)
    zobowiązuje się do świadczenia szeregu opisanych w niej usług związanych z
    zarządzaniem i utrzymaniem Nieruchomości (między innymi sprzątania, konserwacji,
    zapewnienia nadzoru przeciwpożarowego i ochrony) przy czym usługi te mogą być (i w
    praktyce co do zasady są) świadczone przez zewnętrznych usługodawców. Umowy o
    Świadczenie Usług, jako integralne części umów najmu, zostaną przeniesione na Nabywcę
    w ramach Transakcji. Takie zobowiązania wynajmującego względem najemcy są
    standardem na rynku, jedynie w przypadku Nieruchomości w tym zakresie zdecydowano
    się na ujęcie ich w oddzielnej umowie (która jednak jest integralnie związana z daną
    umową najmu). Dla uniknięcia wątpliwości, Umowy o Świadczenie Usług nie są umowami
    serwisowymi, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości, o których mowa w lit. g
    poniżej i które (z zastrzeżeniem kolejnych akapitów) co do zasady nie będą przedmiotem
    Transakcji i zostaną rozwiązane – różnią się one od Umów o Świadczenie Usług w
    szczególności tym, że w ramach Umów o Świadczenie Usług to Zbywca jest usługodawcą,
    a w odniesieniu do umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości
    usługodawcą jest podmiot trzeci.
    Po otrzymaniu ceny nabycia Zbywca przekaże Nabywcy również wszelkie klucze, karty
    dostępów oraz oryginały lub kopie posiadanej dokumentacji technicznej i prawnej
    związane z Nieruchomością.
    W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku
    Zbywcy:

    a) pozostałych nieruchomości Zbywcy wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami
      wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w
      polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych;
    b) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;
    c) pracowników zatrudnionych przez Zbywcę − zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do
      przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu ustawy z dnia 26 czerwca
      1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm.)
    d) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z
      Przedmiotem Transakcji, opisanym powyżej;
    e) praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie
      nieruchomościami (property management − planowane jest, że wskazane umowy
      zostaną rozwiązane w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nowe umowy w tym
      zakresie);
    f) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np.
      umowa kredytu);
    g) praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia
      Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej);
    h) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej
      działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń
      księgowo-podatkowych;
    i) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;
    j) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym
      rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z
      najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za
      wyjątkiem depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców i
      wykonawców);
    k) zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń
      publicznoprawnych.
    Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, iż w związku z Transakcją nie zostanie przeniesiona
    funkcja zarządzania aktywami w odniesieniu do Nieruchomości (tzw. asset management),
    która pełniona jest w ramach zasobów Zbywcy. Umowy zarządzania Nieruchomościami
    zostaną zawarte niezależnie z wyspecjalizowanym podmiotem przez Nabywcę po
    Transakcji.
    Jak wskazano powyżej, intencją Zainteresowanych nie jest przenoszenie w ramach
    Przedmiotu Transakcji w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów
    serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne
    umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości,
    dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak
    wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw
    i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów, jeżeli będzie to wynikać z warunków
    takiej umowy lub woli dostawcy mediów. Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre
    nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z
    dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy na nowych warunkach
    wynegocjowanych przez Nabywcę.
    Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu
    zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z
    usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych przez Zbywcę,
    których koszt zostanie następnie refakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe
    może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z

    dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego
    rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych
    umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania
    Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).
    W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi dojdzie
    do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi
    zamknięcie Transakcji (w zależności od tego w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia
    Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących
    Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między
    Zainteresowanymi i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.
    4. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.
    Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji) Nabywca zamierza
    wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, związanej z wynajmem powierzchni
    Nieruchomości, na podstawie umów najmu, które przejdą na Nabywcę, jak i na podstawie
    umów najmu z nowymi podmiotami. Na potrzeby wykonywania działalności, Nabywca
    będzie musiał podjąć szereg działań faktycznych i prawnych, w tym w szczególności
    zawrzeć stosowne umowy niezbędne do prowadzenia działalności i zarządzania
    Nieruchomością. Ponadto Nabywca przewiduje, że w perspektywie dłuższego okresu
    dokona sprzedaży Nieruchomości w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    5. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.
    Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług. W
    związku z tym, w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku od
    towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i
    usług, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i
    wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku i Budowli i ich
    części na podstawie art. 43 ust. 10 ww. ustawy w terminie przewidzianym w tym przepisie
    (dalej: „Rezygnacja ze Zwolnienia”). Strony wyjaśniają, że rezygnacja ze zwolnienia dokona
    się w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od
    towarów i usług.
    Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego
    1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą
    również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym,
    majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od
    towarów i usług.
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że naniesienia określone we wniosku jako
    budowle znajdujące się na gruncie, którego prawo wieczystego użytkowania będzie
    przedmiotem sprzedaży nie są częścią składową budynku. Wszystkie te naniesienia
    stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego).
    Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która
    znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących
    podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.

    Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności,
    podatkowi podlegają czynności cywilnoprawne, do których zaliczają się m.in. umowy
    sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednakże, stosownie do art. 2 pkt 4 lit.
    a) ustawy o podatku od czynności, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne,
    inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od
    towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
    stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowany zgodnie z art. 7a.
    W przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1-3 za prawidłowe, należy
    wskazać, że planowana Transakcja będzie stanowić odpłatną dostawę towarów
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która będzie korzystać ze
    zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
    podatku od towarów i usług. Jednakże jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego,
    Nabywca i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,
    zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym
    planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i
    zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.
    Państwa zdaniem, mając na uwadze powyższe, ze względu na rezygnację ze zwolnienia z
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług, do planowanej Transakcji znajdzie
    zastosowanie wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o poatku od czynności
    cywilnoprawnych. W związku z tym, w Państwa opinii, planowana umowa sprzedaży nie
    będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo interpretacje indywidualne.
    Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym – 2%,
      b) innych praw majątkowych – 1%.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako
    nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy
    odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.

      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
      Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
      części składowych.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie
      należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez
      wieczystego użytkownika stanowią jego własność.
    W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i
    urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty
    trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być
    odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
    W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia
    wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o
    budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym
    (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład
    przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).
    Odrębna własność budynków (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku
    budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki
    wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste
    stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego). Z tych
    przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego
    przysługującego do nieruchomości (gruntu).
    Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają temu podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane
    podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od
    podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów
    sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.
    Zatem w sytuacji gdy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ale
    korzysta ze zwolnienia z tego podatku to do naniesień, które w świetle cywilistycznym
    będą traktowane jako ruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie określone w art. 2
    pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług. Wówczas ta część sprzedaży, mimo, że
    będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to będzie wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych należy stwierdzić, że z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają
    generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana

    czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub
    przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w
    ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług,
    wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało
    miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej
    przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści
    cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania (Nabywca) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną
    postępowania (Zbywcy) prawo wieczystego użytkowania wraz prawem własności budynku
    i budowli – określone łącznie jako Nieruchomość. W uzupełnieniu wniosku wskazali
    Państwo, że naniesienia określone we wniosku jako budowle znajdujące się na gruncie,
    którego prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży nie są częścią
    składową budynku. Wszystkie te naniesienia stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego).
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od
    czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
    - przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej
      części w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług; tym samym
      przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem
      od towarów i usług;
    - planowana Transakcja dostawy posadowionych na działkach budynków i budowli będzie
      korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10
      ustawy o podatku od towarów i usług;
    - mając na względzie, że w zakresie dostawy budynku oraz budowli Strony zrezygnują ze
      zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43
      ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa budynku i budowli będzie
      opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku;
      dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) oraz działki nr (...)), na
      którym posadowione są ww. budynek i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a
      ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa wieczystego
    użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się nim budynkiem i budowlami) będzie
    opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki i nie będzie z tego
    podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa
    do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art.
    2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że naniesienia określone we wniosku jako
    budowle stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego).

    Należy zauważyć, że skoro cała transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, to bez względu na to, czy sprzedaż ruchomości będzie opodatkowana
    właściwą stawką podatku od towarów i usług, czy też będzie z tego podatku zwolniona −
    będzie korzystała z wyłączenia na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (lit. a) lub lit. b)). W konsekwencji umowa sprzedaży nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
      będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
      będących przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.