Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-141a/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-05-06
Teza: Czy podstawą opodatkowania powinien być przychód z najmu pomniejszony o koszty eksploatacji związane z wynajmowanymi lokalami, takie jak: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne odprowadzane do wspólnoty mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokali mieszkalnych (tzw. czynsz), koszty energii elektrycznej, wody i kanalizacji (zużytej przez najemców), centralnego ogrzewania lokalu, wywozu śmieci, itp?
Słowa kluczowe: czynsz; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; przychód-przychody ewidencjonowane; refakturowanie; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku (data wpływu 19 lutego 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 kwietnia 2009 r. (data wpływu 16 kwietnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu. Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 30 marca 2009 r. Nr wezwano Pana do ich uzupełnienia. Wniosek uzupełnił Pan pismem z dnia 10 kwietnia 2009 r. (data wpływu 16 kwietnia 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jest Pan – wraz z małżonką – właścicielem lokali mieszkalnych i użytkowych, będących przedmiotem najmu i w związku z powyższym małżonkowie opłacają podatek dochodowy w formie „zryczałtowanej”. Aktualnie w umowach najmu zawarto uregulowanie, że koszty eksploatacyjne pokrywają najemcy poszczególnych wspólnot i w tym przypadku nie ma Pan wątpliwości, że prawidłowo płaci - wraz z małżonką - ryczałt od wpływów, które dotyczą wyłącznie faktur i wpływów na ich konto. Wyjątek w fakturowaniu stanowią media, tj. energia elektryczna, gaz, woda - kanalizacja, które refakturowane są na użytkowników wyłącznie po kosztach własnych, a obrót z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu. Z uwagi na to, że najemcy nie zawsze regulują w terminie swoje zobowiązania do wspólnot chciałby Pan wraz z małżonką sprawować kontrolę nad ww. opłatami. W związku z powyższym rozważa Pan sporządzenie aneksów do umów, w taki sposób, by ww. koszty wpływały na konto wynajmującego i aby zbiorczo przekazywane były później do wspólnot. Nie chciałby Pan jednak tych kwot fakturować, by nie zwiększać obrotów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy podstawą opodatkowania powinien być przychód z najmu pomniejszony o koszty eksploatacji związane z wynajmowanymi lokalami, takie jak: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne odprowadzane do wspólnoty mieszkaniowej z tytułu utrzymania lokali mieszkalnych (tzw. czynsz), koszty energii elektrycznej, wody i kanalizacji (zużytej przez najemców), centralnego ogrzewania lokalu, wywozu śmieci, itp?

Zdaniem Wnioskodawcy koszty ponoszone z tytułu eksploatacji są poza obrotem z najmu i nie powinny mieć wpływu na wysokość przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem. Zatem wpływy z tytułu kosztów eksploatacyjnych nie powinny być fakturowane ale dla prawidłowości przepływów powinny być dokonywane przez konto Pana i małżonki. Tak właśnie czynią Państwo przy kosztach związanych z „mediami” – nie stanowią one przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, iż podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego. W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli koszty określonych świadczeń opłaca wynajmujący, a następnie są one przerzucane na najemcę wówczas stanowią one niewątpliwie przychód z najmu po stronie wynajmującego.

W aspekcie powyższego – w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego– przyjąć należy, że jeżeli z umów będzie wynikało, że koszty związane z przedmiotem najmu ponosić będą najemcy, a Pan będzie tylko pośrednikiem w przekazywaniu zebranych środków do wspólnot mieszkaniowych i dostawców mediów, przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie kwota określona w umowach jako czynsz należny wynajmującemu (odstępne).

Z wniosku wynika, że Pan wraz z małżonką zamierzają sporządzić aneksy do umów, w których najemcy zostaną zobowiązani do uiszczenia opłat eksploatacyjnych należnych wspólnotom mieszkaniowym, podatku od nieruchomości, oraz opłat za media, natomiast wynajmujący zobowiązuje się do przekazywania tych należności do Wspólnot Mieszkaniowych, Urzędu Miasta (Gminy) oraz dostawców mediów.

W związku z powyższym - w przedstawionym zdarzeniu przyszłym - przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego) płacone Panu przez najemców oraz kwoty podatku od nieruchomości, gdyż co do zasady to właściciel nieruchomości zobowiązany jest do zapłaty tego podatku. Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemców należności z tytułu opłat za media i kosztów eksploatacyjnych do wspólnot mieszkaniowych - skoro ciężar ich poniesienia spoczywa na najemcach - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jednocześnie mając na uwadze, iż wynajmowane lokale stanowią wspólną własność Pana i Małżonki, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonki, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Małżonka Pana, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w jej datowania.

Odrębną kwestią jest natomiast, że jeżeli Wnioskodawca, jest jednocześnie podatnikiem podatku od towarów i usług, to obowiązują go zasady i sposoby dokumentowania (fakturowania) operacji gospodarczych określone w ustawie o tym podatku (Dz. U. z 2004 roku Nr 54, poz. 535 ze zm.). Jednakże zagadnienia te powinny być przedmiotem odrębnego wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.