Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-625/14/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-10-03
Teza: Czy przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wydatkowany na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na jego zakup, remont oraz pokrycie opłat okołokredytowych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 4 lipca 2014 r. (data otrzymania 7 lipca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca 29 lipca 2005 r. nabył za kwotę 131.500 zł spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Zapłata za powyższe prawo do lokalu nastąpiła w całości z kredytu hipotecznego dla osób fizycznych udzielonego przez Bank a zaciągniętego przez Wnioskodawcę zgodnie z treścią umowy na następujące cele:

*   „finansowanie zakupu na rynku wtórnym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego”, kwota 131.500 zł,
*   „finansowanie kosztów remontu ww. lokalu”, kwota 7.000 zł,
*   „pokrycie opłat okołokredytowych”, kwota 1.500 zł.

Wnioskodawca powyższe prawo do lokalu zbył 17 marca 2009 r. za kwotę 249.000 zł i zgodnie z treścią aktu notarialnego kupujący zapłacił część ww. ceny sprzedaży w kwocie 166.447,78 zł bezpośrednio na wskazany przez bank rachunek bankowy celem całkowitej spłaty zadłużenia z tytułu udzielonego kredytu, tj. zadłużenia kapitałowego oraz odsetek. Spłata zadłużenia nastąpiła w dniu zawarcia aktu notarialnego zbycia prawa do lokalu.

Wnioskodawca podkreślił, że w sprawie nie znajdują zastosowania wyłączenia wynikające z art. 21 ust. 2-2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Wnioskodawca o fakcie zbycia poinformował 19 marca 2009 r. właściwy ze względu na miejsce zamieszkania w tamtym czasie urząd skarbowy w postaci oświadczenia wraz z deklaracją, że osiągnięty przychód wydatkuje na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wydatkowany na spłatę zadłużenia (kapitał + odsetki) z tytułu kredytu bankowego zaciągniętego na jego zakup, remont oraz pokrycie opłat okołokredytowych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) niniejszego przepisu (tzw. cele mieszkaniowe), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Powyższe zwolnienie z opodatkowania należy stosować przy uwzględnieniu wyłączeń wynikających z ust. 2-2a tegoż artykułu, jednak jak zostało to przedstawione w niniejszym wniosku nie znajdują one zastosowania w rozpatrywanej sprawie.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej artykułu jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętego na cele mieszkaniowe, a za takie należy uznać również przeznaczenie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa do lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jej/jego nabycie.

Zdaniem Wnioskodawcy, w jego przypadku wszystkie warunki przewidziane dla skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy zostały spełnione, tj.:

*   spłacony kredyt był przeznaczony w przeważającej części na cele mieszkaniowe (nabycie oraz remont),
*   spłacony kredyt był zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   spłata kredytu została dokonana ze środków pochodzących ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w okresie nie przekraczającym dwóch lat od dnia sprzedaży.

W związku z powyższymi okolicznościami, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wydatkowany na spłatę zadłużenia z tytułu kredytu bankowego (kapitał + odsetki) zaciągniętego na jego zakup oraz remont podlega zwolnieniu od podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. W związku z tym, że kredyt bankowy służył również pokryciu opłat okołokredytowych (kwota kapitału 1.500 zł.), to zdaniem Wnioskodawcy w takiej proporcji w stosunku do całej kwoty na jaką został udzielony kredyt (140 000 zł.), wydatkowanie ww. przychodu na jego spłatę nie będzie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania. Proporcję tę należy zastosować również do przychodu wydatkowanego na spłatę części odsetkowej zadłużenia.

Na poparcie powyższego stanowiska Wnioskodawca przywołał interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 30 kwietnia 2010 r. Znak: IBPBII/2/415-142/10/JG, z 30 września 2010 r. Znak: IBPBII/2/415-866/10/CJS, z 26 czerwca 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-336/13/MW.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabył w 2006 r. a jego sprzedaży dokonał w 2009 r. tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy podlegające opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wyliczenie zawarte w ww. przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z przywołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Wśród celów mieszkaniowych ustawodawca wymienia m.in. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, remont własnego lokalu mieszkalnego, spłatę kredytu lub pożyczki a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 st. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Zakup przez Wnioskodawcę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego został sfinansowany kredytem hipotecznym, podobnie jak koszty remontu tego mieszkania. Ponadto celem kredytu było także pokrycie opłat okołokredytowych. Po sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego kupujący część ceny sprzedaży przekazał bezpośrednio na spłatę kredytu wraz z odsetkami.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa wskazać należy, że zwolnienie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia prawa w części wydatkowanej na spłatę kredytu oraz odsetek od kredytu przysługuje tylko wtedy, gdy kredyt został zaciągnięty przez tego podatnika na cele enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy. Treść art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) określa zatem jednoznacznie wydatki na spłatę jakiego kredytu, tj. na jakie cele udzielonego, warunkują skorzystanie ze zwolnienia. Zwolnienie nie dotyczy więc przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

W rozpatrywanej sprawie spłacony środkami ze sprzedaży kredyt został zaciągnięty przez Wnioskodawcę m.in. na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i jego remont czyli na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy. Oznacza to, że przychód jaki uzyskał Wnioskodawca 17 marca 2009 r. ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na spłatę kredytu a także odsetek od kredytu zaciągniętego na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy czyli na zakup zbywanego prawa do lokalu mieszkalnego oraz na remont ww. lokalu po jego nabyciu może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast ze zwolnienia nie będzie korzystał przychód przeznaczony na spłatę kredytu i odsetek w części w jakiej dotyczyły pokrycia opłat okołokredytowych, gdyż ten wydatek nie mieści się w katalogu celów mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy. Każdy bank udzielając kredytu obciąża stronę kupującą m.in. opłatami okołokredytowymi, jednakże są to koszty jakie podatnik godzi się ponieść w momencie zawierania umowy o kredyt, co oznacza, że wydatek na pokrycie opłat okołokredytowch jest związany wyłącznie z kredytem, jest niejako ceną, którą trzeba zapłacić za prawo do uzyskania pieniędzy od banku.

Podsumowując, skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z celem oraz terminem wydatkowania tych środków. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 maja 2013 r. sygn. akt I SA/Kr 1482/12).

Tak więc przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wydatkowany w części na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup mieszkania i jego remont, tj. cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla skorzystania ze zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty tj. to czy spłaty kredytu wraz z odsetkami Wnioskodawca dokonał osobiście, czy też w jego imieniu nabywca mieszkania, środki pochodziły bowiem ze sprzedaży mieszkania i były należne Wnioskodawcy. Natomiast ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie korzystała ta część przychodu, która została wydatkowana na spłatę kredytu z odsetkami przypadających na koszty opłat okołokredytowych.

Stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Odnosząc się do przywołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organów podatkowych wskazać należy, że orzeczenia te dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.