Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-1.4012.2.2018.1.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-09
Teza: Prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku naliczonego z tytułu wydatków dotyczących bieżącego funkcjonowania Wspólnoty, zakupu mediów, remontu części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku, instalacji podzielników ciepła, wymiany i wykonania instalacji wentylacji obiektu oraz wymiany kostki brukowej.
Słowa kluczowe: odliczenia-odliczenie podatku; odliczenia-prawo do odliczenia; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 grudnia 2017 r. (data wpływu 2 stycznia 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia pełnej kwoty podatku naliczonego z tytułu wydatków dotyczących bieżącego funkcjonowania Wspólnoty, zakupu mediów, remontu części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku, instalacji podzielników ciepła, wymiany i wykonania instalacji wentylacji obiektu oraz wymiany kostki brukowej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia pełnej kwoty podatku naliczonego z tytułu wydatków dotyczących bieżącego funkcjonowania Wspólnoty, zakupu mediów, remontu części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku, instalacji podzielników ciepła, wymiany i wykonania instalacji wentylacji obiektu oraz wymiany kostki brukowej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wspólnota Lokalowa (dalej również Wnioskodawca lub Wspólnota) jest wspólnotą mieszkaniową i działa w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 - dalej uowl). Wspólnotę tworzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, brak jest lokali mieszkalnych. Wspólnota (oprócz lokali będących własnością członków Wspólnoty) posiada również lokale użytkowe wybudowane w ramach działalności tej wspólnoty i stanowiące majątek wspólny Wspólnoty.

Właściciele lokali (członkowie Wspólnoty) płacą zaliczki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, tj. fundusz p.n. „Konserwacja”, ubezpieczenie budynku, energię elektryczną części wspólne, woda części wspólne, utrzymanie czystości części wspólne oraz pozostałe (np. opłaty pocztowe, materiały biurowe, deratyzacja i dezynsekcja). Wysokość zaliczek wynika z uchwały Wspólnoty i ustalona jest w wysokości przewidywanych kosztów. Na poczet przyszłych remontów wpłacane są zaliczki na fundusz remontowy. Powstałe nadwyżki na koniec roku podlegają rozliczeniu i zaliczane są na pokrycie kosztów przyszłego roku. Natomiast lokale stanowiące majątek wspólnoty są wynajmowane osobom trzecim niebędącym członkami Wspólnoty i w związku z tym wystawiane są faktury VAT. Ponadto Wspólnota wynajmuje również odpłatnie powierzchnie reklamowe w i na częściach wspólnych obiektu, w którym znajdują się lokale członków Wspólnoty, jak i lokale samej Wspólnoty. Czynności najmu lokali oraz powierzchni reklamowej są opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Ponadto Wspólnota wystawia faktury sprzedaży z tytułu dostaw mediów dostarczanych do poszczególnych lokali użytkowych. Rozliczenie mediów polega na zaksięgowaniu całej faktury w koszty Wspólnoty oraz refakturowaniu na podstawie podliczników na poszczególne lokale zarówno będące własnością członków Wspólnoty, jak i wynajmowane osobom trzecim. Czynność ta jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla dostawy danego medium. Pozostała nierozliczona refakturami część opłat za media uznawana jest, że dotyczy części wspólnych (np. korytarzy, holi pomiędzy poszczególnymi lokalami użytkowymi będącymi własnością członków Wspólnoty oraz samej Wspólnoty wynajmowanych odpłatnie, czy też oświetlenia parkingu). Opłata za media dotycząca opłat za części wspólne pokrywana jest zarówno z wpłat od członków Wspólnoty jak i z zysku wypracowanego na wynajmie powierzchni handlowych oraz reklamowych osobom trzecim.

W najbliższym czasie Wspólnota planuje następujące inwestycje:

1.  remont obiektów będących częścią wspólną wewnątrz i na zewnątrz – planowany koszt około 150.000 zł;
2.  wymiana urządzeń ciepłowniczych (podzielników ciepła) na częściach wspólnych – koszt około 100.000 zł;
3.  wymiana i wykonanie instalacji wentylacji obiektu – koszt około 40.000 zł; prace te będą wykonywane zarówno w częściach wspólnych jak i niektórych lokalach zarówno będących własnością członków wspólnoty jak i lokalach stanowiących własność samej Wspólnoty (wynajmowanych); jeżeli prace związane z instalacją wentylacyjną obejmą lokal członka Wspólnoty to zostanie on obciążony kosztami przypadającymi na ten lokal i zostanie wystawiona na tą okoliczność faktura VAT (czynność opodatkowana);
4.  wymiana powierzchni kostki brukowej wokół obiektu oraz wewnątrz obiektu (części wspólne obsługujące lokale będące własnością członków Wspólnoty jak i lokale samej Wspólnoty wynajmowane osobom trzecim) – planowany koszt około 30.000 zł.

Wspólnota jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z bieżącą działalnością oraz planowanymi zadaniami inwestycyjnymi powstała wątpliwość o prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z wydatkami od tych zadań.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca posiada prawo do odliczenia całego naliczonego podatku od towarów i usług związanego z zakupami dotyczącymi bieżącego funkcjonowania Wspólnoty (np. materiały biurowe, dezynfekcja, deratyzacja itp.) oraz zakupu mediów (np. energia, elektryczne), które to media są odsprzedawane zarówno członkom Wspólnoty do ich własnych lokali oraz osobom trzecim wynajmującymi lokale stanowiące własność Wspólnoty, a w pozostałej części niepokrytej refakturami przeznaczonym na obsługę części wspólnych? (stan faktyczny)
2.  Czy Wnioskodawca posiada prawo do odliczenia całego naliczonego podatku od towarów i usług od wydatków związanych z opisywaną inwestycją polegającą na remoncie części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku? (zdarzenie przyszłe)
3.  Czy Wnioskodawca posiada prawo do odliczenia całego naliczonego podatku od towarów i usług od wydatków związanych z opisywaną inwestycją polegającą na instalacji podzielników ciepła? (zdarzenie przyszłe)
4.  Czy Wnioskodawca posiada prawo do odliczenia całego naliczonego podatku od towarów i usług od wydatków związanych z opisywaną inwestycją polegającą na wymianie i wykonaniu instalacji wentylacji obiektu? (zdarzenie przyszłe)
5.  Czy Wnioskodawca posiada prawo do odliczenia całego naliczonego podatku od towarów i usług od wydatków związanych z opisywaną inwestycją polegającą na wymianie kostki brukowej wokół i wewnątrz budynku? (zdarzenie przyszłe)

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1. Wspólnota posiada prawo do pełnego odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupach dotyczących bieżącego funkcjonowania Wspólnoty (np. materiały biurowe, dezynfekcja, deratyzacja itp.) oraz od zakupów mediów (np. energia, elektryczne).

Ad. 2. Wspólnota będzie posiadała prawo do pełnego odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupach inwestycyjnych dotyczących remontu części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku.

Ad. 3. Wspólnota będzie posiadała prawo do pełnego odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupach inwestycyjnych dotyczących instalacji podzielników ciepła.

Ad. 4. Wspólnota będzie posiadała prawo do pełnego odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupach inwestycyjnych dotyczących inwestycji polegającej na wymianie i wykonaniu instalacji wentylacji obiektu.

Ad. 5. Wspólnota będzie posiadała prawo do pełnego odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupach inwestycyjnych dotyczących inwestycji polegającej na wymianie kostki brukowej wokół i wewnątrz budynku (zdarzenie przyszłe).

Uzasadniając powyższe stanowiska Wspólnota wskazała na podstawę prawa do doliczenia naliczonego podatku od towarów i usług od przedmiotowych wydatków, tj. przywołała art. 86 ust. 1, art. 90 ust. 1, 2 i ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług oraz stwierdziła, że aby można było w ogóle rozważać zastosowanie proporcji to musi przede wszystkim wystąpić zarówno sprzedaż opodatkowana jak i zwolniona z VAT.

Odnosząc powyższe do przedmiotu wniosku, Wspólnota zauważyła, że nabywane media są następnie przedmiotem odpłatnej dostawy na rzecz właścicieli poszczególnych lokali oraz na rzecz podmiotów trzecich wynajmujących lokale będące własnością Wspólnoty (na podstawie podliczników). Czynność ta jest opodatkowana podatkiem VAT według stawki zastosowanej przez dostawcę na rzecz Wspólnoty przy zakupie tych mediów. Zatem warunek określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT został spełniony. Część kosztów mediów niepokryta refakturami stanowi natomiast tą część, która została przeznaczona na obsługę części wspólnych budynku obsługujących zarówno lokale stanowiące własność członków Wspólnoty jak i lokali wynajmowanych. Została zatem przeznaczona do obsługi lokali, do których dostawa mediów jest w całości opodatkowana.

Odnosząc się natomiast do:

1.  Kosztów bieżącego funkcjonowania Wspólnoty, Wspólnota uznała, że nie są one ponoszone w związku z wykonywaniem czynności zwolnionych. Wspólnota zajmuje się zarządem mieniem Wspólnoty - wynajmem lokali użytkowych oraz refakturuje media dostarczane do poszczególnych lokali użytkowych. Są to czynności opodatkowane. Zajmuje się również obsługą i utrzymaniem części wspólnych obsługujących zarówno lokale własne członków Wspólnoty jak i lokale wynajmowane a także powierzchnie wynajmowane na cele reklamowe (oddane w najem opodatkowany VAT). W ocenie Wspólnoty, bez znaczenia dla prawa do odliczenia podatku VAT pozostaje, że wydatki dotyczące części wspólnych pokrywane są albo z wpłat właścicieli albo z zysku wypracowanego w wyniku prowadzenia najmu lokali użytkowych i powierzchni reklamowych. Ta część kosztów, która nie jest pokryta refakturami wystawionymi na rzecz właścicieli i najemców lokali użytkowych, nie jest refakturowana na żaden podmiot. Suma sprzedaży jest zatem niższa niż zakup, zarówno w ujęciu wartościowym jak i ilościowym. Niemniej jednak, zdaniem Wnioskodawcy, źródło finansowania kosztów bieżącej działalności czy też, kosztów mediów dotyczących części wspólnych nie ma znaczenia dla uznania, że wystąpiło prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ww. wydatkach. Istotny jest związek z czynnościami opodatkowanymi.
2.  Wydatków inwestycyjnych dotyczących remontu części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku to należy, zdaniem Wspólnoty, uznać, że są one ściśle, w sposób pośredni, związane z działalnością gospodarczą polegającą na najmie lokali użytkowych oraz powierzchni reklamowych podmiotom trzecim nie będącym członkami Wspólnoty. W budynku tym znajdują się również lokale użytkowe będące własnością członków Wspólnoty, jednak Wnioskodawca nie wykonuje w związku z tą okolicznością na rzecz ich właścicieli żadnych czynności zwolnionych z VAT. Wręcz przeciwnie, odsprzedaje im media zużyte przez poszczególne lokale.
3.  Wydatków inwestycyjnych dotyczących instalacji podzielników ciepła, Wspólnota zauważyła, że będą one dotyczyć części wspólnych, czyli powierzchni obsługującej lokale będące własnością członków Wspólnoty jak i własnością samej Wspólnoty, które to są odpłatnie wynajmowane. Fakt, że lokale będące własnością członków Wspólnoty nie są wynajmowane odpłatne nie świadczy o tym, że prowadzona jest sprzedaż czynności zwolnionych. Do lokali tych są odsprzedawane media, w tym ciepło i stanowi to czynność opodatkowaną.
4.  Wydatków inwestycji polegającej na wymianie i wykonaniu instalacji wentylacji obiektu zauważyć należy, że część tych prac będzie odsprzedana w ramach czynności podlegających opodatkowaniu właścicieli lokali, którzy takich instalacji nie posiadają. Kolejna część będzie zamontowana w lokalach użytkowych, które są odpłatnie wynajmowane. Część natomiast będzie zamontowana w częściach wspólnych wykorzystywanych jak wskazano powyżej do obsługi lokali własnych członków Wspólnoty jak i stanowiących własność samej wspólnoty i odpłatnie wynajmowanych.
5.  Wydatków inwestycji polegającej na wymianie kostki brukowej wokół i wewnątrz budynku należy wskazać, że będą one dotyczyły w części lokali wynajmowanych (czynność opodatkowana VAT) jak i lokali własnych członków Wspólnoty, do których sprzedawane są np. media w ramach czynności opodatkowanych.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, istnieje związek pomiędzy zakupami a sprzedażą opodatkowaną (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT). Brak jest również czynności zwolnionych, których wystąpienie wymuszałoby zastosowanie proporcji o której mowa w art. 90 ustawy o VAT. Faktem jest, że powierzchnie wspólne obsługują zarówno lokale wynajmowane, powierzchnie reklamowe wynajmowane jak i lokale własne członków Wspólnoty. Koszty części wspólnych pokrywane są albo z wpłat członków Wspólnoty na podstawie uchwały albo z zysku wypracowanego na odpłatnym wynajmie. Jednak sposób finansowania wydatków nie ma wpływu na prawo do odliczenia podatku związanego z ww. zakupami. Z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, iż dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego niezbędne jest istnienie związku między dokonywanymi zakupami towarów i usług, a prowadzoną działalnością. Związek dokonywanych zakupów z działalnością podatnika może mieć charakter bezpośredni lub pośredni. Aby można było wskazać, iż określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez dany podmiot obrotów. W przedmiotowym stanie faktycznym i przyszłym istnieje pośredni i bezpośredni związek z czynnościami opodatkowanymi.

Wspólnota ponownie podkreśliła, że brak jest sprzedaży zwolnionej z opodatkowania, która powodowałaby zastosowanie współczynnika o którym mowa w art. 90 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z uwagi na brzmienie cytowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy zauważyć, że obowiązkiem podatnika jest przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Podatnik ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. alokacji podatku.

Wyrażoną w cytowanym powyżej art. 86 ust. 1 ustawy generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego, uzupełniają regulacje zawarte w art. 86 ust. 2a-2h oraz art. 90.

Na mocy art. 86 ust. 2a cyt. ustawy, W przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 - w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej, zwanym dalej „sposobem określenia proporcji”. Sposób określenia proporcji powinien najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć.

Stosownie do art. 86 ust. 2b ustawy, sposób określenia proporcji najbardziej odpowiada specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć, jeżeli:

1.  zapewnia dokonanie obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wyłącznie w odniesieniu do części kwoty podatku naliczonego proporcjonalnie przypadającej na wykonywane w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowane oraz
2.  obiektywnie odzwierciedla część wydatków przypadającą odpowiednio na działalność gospodarczą oraz na cele inne niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 - w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych wydatków w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe.

W myśl art. 86 ust. 2c ustawy, przy wyborze sposobu określenia proporcji można wykorzystać w szczególności następujące dane:

1.  średnioroczną liczbę osób wykonujących wyłącznie prace związane z działalnością gospodarczą w ogólnej średniorocznej liczbie osób wykonujących prace w ramach działalności gospodarczej i poza tą działalnością;
2.  średnioroczną liczbę godzin roboczych przeznaczonych na prace związane z działalnością gospodarczą w ogólnej średniorocznej liczbie godzin roboczych przeznaczonych na prace związane z działalnością gospodarczą i poza tą działalnością;
3.  roczny obrót z działalności gospodarczej w rocznym obrocie podatnika z działalności gospodarczej powiększonym o otrzymane przychody z innej działalności, w tym wartość dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, otrzymanych na sfinansowanie wykonywanej przez tego podatnika działalności innej niż gospodarcza;
4.  średnioroczną powierzchnię wykorzystywaną do działalności gospodarczej w ogólnej średniorocznej powierzchni wykorzystywanej do działalności gospodarczej i poza tą działalnością.

Według art. 86 ust. 2d ustawy, w celu obliczenia kwoty podatku naliczonego w przypadku, o którym mowa w ust. 2a, przyjmuje się dane za poprzedni rok podatkowy.

Podatnik rozpoczynający w danym roku podatkowym wykonywanie działalności gospodarczej i działalności innej niż działalność gospodarcza, w celu obliczenia kwoty podatku naliczonego w przypadku, o którym mowa w ust. 2a, przyjmuje dane wyliczone szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego w formie protokołu (art. 86 ust. 2e ustawy).

Stosownie do art. 86 ust. 2f ustawy, przepis ust. 2e stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do wykonywanej przez niego działalności i dokonywanych przez niego nabyć dane za poprzedni rok podatkowy byłyby niereprezentatywne.

Zgodnie z art. 86 ust. 2g ustawy, proporcję określa się procentowo w stosunku rocznym. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej. Przepisy art. 90 ust. 5, 6, 9a i 10 stosuje się odpowiednio.

W przypadku gdy podatnik, dla którego sposób określenia proporcji wskazują przepisy wydane na podstawie ust. 22, uzna, że wskazany zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie ust. 22 sposób określenia proporcji nie będzie najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez niego działalności i dokonywanych przez niego nabyć, może zastosować inny bardziej reprezentatywny sposób określenia proporcji (art. 86 ust. 2h ustawy).

Jak stanowi art. 86 ust. 22 ustawy, minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, określić w przypadku niektórych podatników sposób określenia proporcji uznany za najbardziej odpowiadający specyfice wykonywanej przez tych podatników działalności i dokonywanych przez nich nabyć oraz wskazać dane, na podstawie których jest obliczana kwota podatku naliczonego z wykorzystaniem tego sposobu określenia proporcji, uwzględniając specyfikę prowadzenia działalności przez niektórych podatników i uwarunkowania obrotu gospodarczego.

Z kolei stosownie do art. 90 ust. 1 ustawy w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10 (art. 90 ust. 2 ustawy).

W świetle art. 90 ust. 3 ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Z wniosku wynika, że Wspólnotę, będącą podatnikiem VAT czynnym, tworzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, którzy uiszczają m.in. zaliczki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości (ubezpieczenie budynku, energia elektryczna, woda, utrzymanie czystości) oraz opłaty pocztowe, materiały biurowe, deratyzację i dezynsekcję. Wysokość zaliczek wynika z uchwały Wspólnoty i ustalona jest w wysokości przewidywanych kosztów. Na poczet przyszłych remontów wpłacane są zaliczki na fundusz remontowy. Ponadto Wspólnota dokonuje odpłatnego wynajmu lokali użytkowych stanowiących jej majątek na rzecz osób trzecich niebędących członkami Wspólnoty, jak również powierzchni reklamowych w i na częściach wspólnych obiektu. W zakresie mediów Wspólnota dokonuje ich refakturowania na podstawie podliczników na poszczególne lokale będące własnością członków Wspólnoty, jak i wynajmowane osobom trzecim, natomiast pozostała nierozliczona refakturami część opłat uznawana jest za dotyczącą części wspólnych – korytarzy, holi pomiędzy poszczególnymi lokalami, oświetlenia parkingu. Ponadto Wspólnota planuje przeprowadzenie następujących inwestycji, tj. remont obiektów będących częścią wspólną wewnątrz i na zewnątrz, wymianę urządzeń ciepłowniczych (podzielników ciepła) na częściach wspólnych, wymianę i wykonanie instalacji wentylacji obiektu - prace będą wykonywane zarówno w częściach wspólnych jak i lokalach użytkowych będących własnością członków Wspólnoty, jak i stanowiących własność samej Wspólnoty (wynajmowanych) oraz wymianę powierzchni kostki brukowej wokół obiektu oraz wewnątrz obiektu. Wspólnota nie dokonuje czynności zwolnionych od podatku.

Wątpliwości Wspólnoty dotyczą prawa do pełnego odliczenia podatku naliczonego z tytułu dokonywanych i planowanych wydatków.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać na wstępie, że prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 z późn. zm.).

W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy, Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Z kolei z art. 6 ww. ustawy wynika, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Przepis ten nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Wspólnota Mieszkaniowa jest odrębnym od członków Wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Jak stanowi art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wyżej cytowane przepisy art. 13-15 ustawy o własności lokali, wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

W świetle powyższego, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej Wspólnota nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie Wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali, a zatem nie występuje jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem, uiszczane należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną (w tym koszty eksploatacyjne, zużycie wody w częściach wspólnych i wynagrodzenie administratora) nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług (tj. głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat.

W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnoty towarów i usług do tych lokali) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że Wspólnota, dokonując odsprzedaży (zakupionych uprzednio w tym celu) towarów i usług, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, właścicielom tych lokali (będącym członkami tej wspólnoty), działa jako podatnik podatku od towarów i usług. W konsekwencji, należy stwierdzić, że obciążanie członków wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług, w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do wątpliwości Wspólnoty w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego należy wskazać, że z przywołanych na wstępie przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Odliczyć można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze brzmienie cytowanych powyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy zauważyć, że obowiązkiem Wspólnoty jest przypisanie konkretnych zakupów do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi zakupy te są związane. Wspólnota ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. alokacji podatku. W konsekwencji, z tytułu zakupów, które można przyporządkować wyłącznie do czynności opodatkowanych, będzie przysługiwało prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku naliczonego. Jednocześnie w odniesieniu do zakupów, które w całości będą służyły czynnościom niepodlegającym opodatkowaniu, uprawnienie to nie będzie przysługiwało. Natomiast w odniesieniu do tych zakupów, które wykorzystywane będą zarówno do celów prowadzonej działalności gospodarczej (czynności opodatkowane) oraz do celów innych niż działalność gospodarcza (czynności niepodlegające opodatkowaniu), a Wspólnota nie będzie w stanie ich powiązać z konkretnymi kategoriami działalności, prawo do odliczenia będzie przysługiwało, jedynie w takim zakresie, w jakim nabyte towary i usługi będą związane ze sprzedażą opodatkowaną. W takim przypadku odliczenia podatku naliczonego należy dokonać przy uwzględnieniu zasad wynikających z art. 86 ust. 2a-2h ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwzględniając powyższe, a w szczególności fakt, że nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej Wspólnota nie wykonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT na rzecz właścicieli lokali (członków Wspólnoty) należy zauważyć, że w odniesieniu do podatku naliczonego związanego z zakupami dotyczącymi bieżącego funkcjonowania Wspólnoty (materiały biurowe, dezynfekcja, deratyzacja), wbrew twierdzeniom zawartym we wniosku, Wspólnocie nie przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego z tytułu ww. wydatków, gdyż nabycia te nie są związane wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną.

Z kolei w przypadku mediów wskazać należy, że Wspólnocie przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabyć, które są odprzedawane właścicielom lokali użytkowych na utrzymanie tych lokali, jak również osobom trzecim wynajmującym lokale stanowiące własność Wspólnoty. W tej sytuacji bowiem środki, które są uiszczane przez członków Wspólnoty i najemców, stanowią zapłatę za odprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. Natomiast w przypadku zakupów mediów związanych z utrzymaniem części wspólnych, wbrew opinii Wspólnoty, nie przysługuje prawo do odliczenia pełnych kwot podatku naliczonego. Uprawnienie to dotyczy wyłącznie tej części, w jakiej podatek naliczony związany jest z usługą najmu powierzchni wspólnych oraz lokali użytkowych stanowiących majątek Wspólnoty, tj. w części, w jakiej jest związany z czynnościami opodatkowanymi.

Tym samym oceniając stanowisko na pytanie oznaczone nr 1 uznać należało je za nieprawidłowe.

W przypadku planowanych nabyć związanych z remontem części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku, należy wskazać, że ze względu na fakt, że zakupy te nie będą związane wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną (uiszczanie należności przez członków Wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), Wspólnocie nie będzie przysługiwało prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego. Zatem w tym przypadku Wspólnocie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wyłącznie w zakresie w jakim zamierzone czynności związane będą z czynnościami opodatkowanymi.

Należy zauważyć, że wykorzystywanie przez Wspólnotę zakupów, w których cenie zawarty jest podatek naliczony zarówno do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem nie może uprawniać do odliczenia w zakresie, w jakim zakupy dotyczą działalności, która ze względu na brak jej gospodarczego charakteru nie należy do zakresu stosowania ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem odliczenie podatku naliczonego jest dopuszczalne tylko w takim zakresie, w jakim wydatki te można przyporządkować działalności gospodarczej podatnika.

Tym samym nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że Wspólnota ma prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupów inwestycyjnych dotyczących remontu części wspólnych wewnątrz i na zewnątrz budynku.

Z tych też względów stanowisko przedstawione w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 uznać należało za nieprawidłowe.

Powyżej wskazane zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego, dotyczyć będą również zamierzonych przez Wspólnotę inwestycji dotyczących wymiany urządzeń ciepłowniczych –podzielników ciepła na częściach wspólnych, jak również wymiany kostki brukowej wewnątrz oraz wokół obiektu. Odliczenie podatku naliczonego w pełnej wysokości dopuszczalne będzie wyłącznie w zakresie, w jakim poniesione wydatki można przyporządkować czynnościom opodatkowanym. Z uwagi na to, że – jak wynika z wniosku – planowane nabycia podzielników ciepła i wymiany kostki brukowej nie będą związane wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną (jak wskazano powyżej Wspólnota obok czynności opodatkowanych realizuje również czynności niepodlegające opodatkowaniu), Wspólnocie nie będzie przysługiwało prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego związanego z tymi zakupami. Zatem w tym przypadku Wspólnocie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wyłącznie w części, w jakiej nabycia związane będą z czynnościami opodatkowanymi.

Tym samym stanowisko w zakresie prawa do pełnego odliczenia podatku naliczonego przy zakupach inwestycyjnych dotyczących instalacji podzielników ciepła (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz wymiana kostki brukowej wokół i wewnątrz budynku (pytanie nr 5) uznać należało za nieprawidłowe.

Dokonując analizy opisu zdarzenia przyszłego odnośnie wymiany i wykonania instalacji wentylacji obiektu, które to prace będą wykonywane zarówno na częściach wspólnych, jak i niektórych lokalach będących zarówno przedmiotem najmu i własnością członków wspólnoty (pytania nr 4), uwzględniając powołane przepisy, należy wskazać, że Wspólnocie będzie przysługiwało uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego w pełnej wysokości związanego z ww. wydatkami wyłącznie w zakresie w jakim dotyczą odpłatnie wynajmowanych lokali będących własnością Wspólnoty, jak i w przypadku odprzedaży na rzecz członków Wspólnoty – właścicieli lokali. Natomiast w odniesieniu do czynności wymiany i wykonania instalacji wentylacji obiektu wykonywanej na częściach wspólnych, Wspólnocie nie będzie przysługiwało prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego z tytułu wskazanych wydatków.

Zatem Wspólnota ma prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, wskazanych w ustawie o podatku od towarów i usług, tj. tylko w takim zakresie, w jakim zakupione towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. W przypadku, gdy dokonywane zakupy (towarów i usług) będą służyć obok działalności gospodarczej również działalności wykonywanej poza zakresem VAT a bezpośrednie przyporządkowanie tych zakupów w całości do działalności gospodarczej nie będzie możliwe, podatek do odliczenia winien zostać ustalony z wykorzystaniem tzw. prewspółczynnika, którego zasady zostały określone w art. 86 ust. 2a-2h i art. 90c ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym oceniając całościowo stanowisko wyrażone we wniosku odnośnie pełnego prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków związanych z inwestycja polegającą na wymianie i wykonaniu instalacji wentylacji (pytanie nr 4) uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a w odniesieniu do zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.