Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1154/12/IB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-03-14
Teza: Jeżeli przeniesienie na zabezpieczenie spłaty pożyczki nie stanowi odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy w przypadku (przyszłego) zbycia przedmiotowej nieruchomości nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy z uwagi na upływ 5 letniego okresu posiadania tejże nieruchomości, tj. od 16 lutego 2005 r.?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; przewłaszczenie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2012 r. (data wpływu 17 grudnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza w najbliższym czasie dokonać zbycia nieruchomości, która uprzednio była przedmiotem przeniesienia na zabezpieczenie spłaty pożyczki.

W dniu 4 kwietnia 2005 r. zawarta została pożyczka pomiędzy Pożyczkodawcą a Spółką z o.o. Wnioskodawca jako poręczyciel przedmiotowej pożyczki celem zabezpieczenia jego zobowiązania do zwrotu pożyczki opisanej powyżej mocą umowy zawartej dnia 13 kwietnia 2005 r. w formie aktu notarialnego przeniósł prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na Pożyczkodawcę.

Zgodnie z postanowieniami zawartymi w umowie Strony umowy zgodnie postanowiły, że przedmiot umowy pozostaje we władaniu Wnioskodawcy z jego obowiązkiem ponoszenia opłat eksploatacyjnych, komunalnych i z tytułu zarządu nieruchomością wspólną. W dalszej części opisywanej umowy Strony ustaliły, że wydanie przedmiotu umowy Pożyczkodawcy nastąpi w wypadku niespłacenia pożyczki i z dniem wydania przechodzą na nabywcę korzyści i ciężary związane z nabytymi prawami. Strony zgodnie ustaliły, że pod warunkiem całkowitej spłaty pożyczki w terminie dziesięciu dni od dnia jej zapłaty wraz z odsetkami Pożyczkodawca zobowiązuje się do zwrotnego przeniesienia nieruchomości na poręczyciela.

W § 4 pkt 3 przedmiotowej umowy postanowiono, że Pożyczkodawcy w wypadku niespłacenia pożyczki w zakreślonym terminie przysługuje prawo do zaspokojenia się z przedmiotu umowy. Umowa przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie zobowiązania zawarta została w formie aktu notarialnego.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy przeniesienia na zabezpieczenie spłaty pożyczki została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 16 lutego 2005 r.

Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkobiorców ma nastąpić po dokonaniu pełnej spłaty pożyczki, termin zwrotu pożyczki został ustalony najpóźniej do 15 maja 2005 r. Dnia 17 marca 2011 r. zawarta została w formie aktu notarialnego umowa przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości. W § 2 pkt 1 tejże umowy Strony postanowiły, że rozwiązują, ze skutkiem wstecznym od dnia 4 kwietnia 2005 r. umowę poręczenia zawartą pomiędzy Wnioskodawcą a Pożyczkodawcą. W dalszej części przedmiotowej umowy Pożyczkodawca zwrotnie przeniósł prawo własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej będącej przedmiotem umowy zawartej w dniu 13 kwietnia 2005 r.

Około 8/9 kwietnia 2005 r. Wnioskodawca - prezes zarządu spółki z o.o. z siedzibą w Polsce otrzymał od prokurenta tej firmy informację, iż pilnie potrzebne jest „zabezpieczenie" bliżej nieokreślonej transakcji z zagranicznym podmiotem, która miała jakoby przysporzyć firmie znacznych (rzędu 1 mln Euro) środków obrotowych, istotnych dla spółki z uwagi na trudną sytuację, w której firma ta się znajdowała. W dniu 13 kwietnia 2005 r. powód - nadal nie wtajemniczony w szczegóły transakcji - udał się wraz z prokurentem i przed notariuszem złożył oświadczenie woli, dotyczące przeniesienia prawa własności nieruchomości. Projektu aktu notarialnego powód wcześniej nie widział i przed podpisaniem nie czytał, zdając się w zupełności na prokurenta spółki.

Już po dniu 13 kwietnia 2005 r. prokurent spółki przedłożył Wnioskodawcy do podpisania oświadczenie woli datowane na dzień 4 kwietnia 2005 r., zgodnie z treścią którego Wnioskodawca wyraził w imieniu sp. z o.o. (w której pełnił funkcję prezesa zarządu) zgodę na zawarcie z prokurentem tejże spółki umowy pożyczki pieniężnej na kwotę 180.000 zł, jak również przewłaszczenia na zabezpieczenie tej transakcji należącej do niego nieruchomości o wartości szacowanej na 50.000 zł, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Prokurent uzasadniał, iż umowa ta jest powiązana z aktem notarialnym z dnia 13 kwietnia 2005 r. i jej podpisanie nie ma większego skutku dla Wnioskodawcy, bo dotyczy tylko okresu do końca miesiąca, a potem „wszystko się wyjaśni".

W dacie składania swojego podpisu na obu ww. umowach Wnioskodawca działał pod wpływem błędu co do treści tych czynności prawych, albowiem pozostawał w błędnym przekonaniu, iż kwota, na którą opiewa umowa - uprzednio pożyczona przez prokurenta w kasie SKOK - zostanie istotnie pożyczona spółce, tymczasem środki te albo nigdy nie zostały oddane do dyspozycji spółki, bądź też zostały wykorzystane na potrzeby nieznanych osób na nieustalony cel.

Błąd Wnioskodawcy jako składającego oświadczenie woli był błędem istotnym w rozumieniu normy prawnej zawartej w art. 84 § 2 k.c. nadto wywołany został podstępnie, albowiem redakcja § 3 Umowy pożyczki zawiera sprzeczność logiczną: w ust. 1 pożyczkobiorca przyjmuje pożyczkę w pełnej kwocie (określonej w § 1) i kwituje jej odbiór w gotówce, zaś dalej strony ustalają, iż przekazanie części kwoty nastąpi na wskazany rachunek. W tej sytuacji z umowy nie wynika, by w ogóle całość kwoty pożyczki została udzielona komukolwiek, spółce z o.o. zaś w szczególności.

Tymczasem na zabezpieczenie umowy Wnioskodawca zadysponował najistotniejszym składnikiem swojego majątku prywatnego, tj. wymienioną powyżej nieruchomością lokalową. Konstrukcja prawna umowy uniemożliwiała uprawnionemu jakąkolwiek kontrolę nad przepływem kwoty, na którą umowa formalnie opiewała, albowiem nie miał on prawa wglądu do obrotów na obu kontach, pomiędzy którymi miał jakoby nastąpić przepływ środków finansowych. Pożyczka na kwotę 180.000 zł nie została spłacona, wobec czego prawo własności nieruchomości - zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie - przeszło na prokurenta.

Oświadczenie woli zostało też złożone przez Wnioskodawcę w warunkach odpowiadających tym, o których mowa w art. 87 k.c. Podpis na umowie został wymuszony tą groźbą, iż w razie odmowy jego złożenia uprawniony zostanie odwołany z zajmowanego stanowiska prezesa zarządu firmy i utraci jakikolwiek wpływ na jej bieżącą działalność, a w konsekwencji - realny wpływ na los majątku firmy.

Pismem z dnia 24 lipca 2009 r. Wnioskodawca uchylił się od skutków obu oświadczeń woli. W dniu 17 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wytoczył przed Sądem Rejonowym przeciwko prokurentowi powództwo o stwierdzenie nieważności umów z dnia 4 oraz 13 kwietnia 2005 r. jako obarczonych wadami przewidzianymi w Dziale IV Księgi I Kodeksu cywilnego. W dniu 24 marca 2011 r. strony sporu zawarły przed tym sądem ugodę, a postępowanie zostało umorzone wobec faktu, iż prokurent nieodpłatnie przeniósł zwrotnie na Wnioskodawcę prawo własności nieruchomości lokalowej, objętej sporem. W ten sposób Wnioskodawca nie tyle nabył, co odzyskał prawo utracone wcześniej wskutek wadliwej (obarczonej wadą) czynności prawnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jeżeli przeniesienie na zabezpieczenie spłaty pożyczki nie stanowi odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy w przypadku (przyszłego) zbycia przedmiotowej nieruchomości nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy z uwagi na upływ 5 letniego okresu posiadania tejże nieruchomości, tj. od 16 lutego 2005 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z treścią przepisu art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych statuuje, że źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat. licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl przepisu art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca pragnie zauważyć, że przewłaszczenie na zabezpieczenie jest umową nienazwaną, a możliwość jej zawarcia wynika z ogólnej zasady swobody umów (art. 3531 k.c).

Podstawowym celem tej umowy jest zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z tej rzeczy w sposób oznaczony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności na zbywcę po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność. Przewłaszczenie na zabezpieczenie może przybrać dwie formy. W pierwszym wypadku przewłaszczenie następuje pod warunkiem rozwiązującym i jest ono stosunkiem obligacyjnym, na podstawie którego właściciel przenosi własność rzeczy nieruchomej na wierzyciela pod warunkiem, iż w razie spłaty przez dłużnika zobowiązań w terminie umowa o przewłaszczenie ulegnie rozwiązaniu i własność rzeczy przejdzie z mocy prawa z powrotem na dłużnika. W sytuacji, w której dłużnik nie spełni zobowiązania w terminie własność rzeczy przechodzi definitywnie i to z mocy prawa na wierzyciela. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do przepisu art. 157 k.c. własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem. W drugim przypadku wierzyciel staje się definitywnym właścicielem rzeczy z chwilą zawarcia umowy, jednocześnie zobowiązując się do przeniesienia jej własności na dłużnika w przypadku spełnienia przez tego ostatniego przyjętych na siebie zobowiązań. W tym wypadku do powrotnego przeniesienia własności konieczne jest złożenia oświadczenia. Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości przewłaszczonej została "ostatecznie" przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawcy ograniczono rozporządzanie tą nieruchomością w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę. Zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie miało na celu jedynie zabezpieczenie przysługującej wierzytelności, a nie nabycie przez wierzyciela własności przewłaszczonego przedmiotu. Mając na uwadze przywołany powyżej przepis art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa ust. 1 pkt 8 art. 10 ww. ustawy w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, tj. gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Należy jednak zauważyć i trzeba to wyraźnie podkreślić, ze samo zawarcie umowy przeniesienia nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki, tak jak w rozpatrywanym wniosku, nie wywołuje skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie może być uznane za nabycie w rozumieniu art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych moment nabycia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zaciągniętej pożyczki został przesunięty do czasu ostatecznego przeniesienia przedmiotu umowy przewłaszczenia. Przywołana okoliczność ziści się dopiero, gdy pożyczkobiorca lub poręczyciel nie dokonają spłaty zaciągniętej pożyczki. Z uwagi na zobowiązanie pożyczkodawcy powrotnego przeniesienia własności w razie prawidłowego wykonania umowy pożyczki przez pożyczkobiorcę, jak również ze względu na podstawę przeniesienia własności nieruchomości na pożyczkodawcę oraz ograniczenia pożyczkodawcy w wykonywaniu jego uprawnień właścicielskich w określonym przez strony umowy terminie - można stwierdzić, że nie nastąpiło ostateczne przeniesienie własności nieruchomości. Przy takim założeniu zawarcie przedmiotowej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, a następnie powrotne przeniesienie własności nieruchomości w wyniku rozwiązania przez Strony umowy pożyczki, zdaniem Wnioskodawcy nie będzie rodzić skutków podatkowych w postaci powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Celem prawidłowego rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie – zdaniem Wnioskodawcy – należy zauważyć i podkreślić, że nie spełniła się dyspozycja, o której mowa w art. 10 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nie będzie miało ani nie nastąpiło ostateczne przeniesienie własności nieruchomości na pożyczkodawcę. Zatem czynność zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości z pożyczkodawcy na poręczyciela, będącego Wnioskodawcą nie stanowi dla Wnioskodawcy czynności opodatkowanej podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Skoro zaś przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty zaciągniętej pożyczki nie wypełnia dyspozycji przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych to w przypadku przyszłego zbycia przedmiotowej nieruchomości nie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 letniego okresu posiadania tejże nieruchomości. W takim stanie rzeczy, skoro opisany powyżej mechanizm nie powodował na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych momentu nabycia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zaciągniętej pożyczki, nie generował również przychodu należy uznać, że w przypadku zbycia przedmiotowej nieruchomości w najbliższym czasie nie znajdzie zastosowanie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 letniego okresu posiadania tejże nieruchomości, tj. od 16 lutego 2005 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia nieruchomości, która uprzednio była przedmiotem przeniesienia na zabezpieczenie spłaty pożyczki. Wnioskodawca jako poręczyciel pożyczki celem zabezpieczenia zobowiązania do zwrotu pożyczki mocą umowy zawartej w dniu 13 kwietnia 2005 r. w formie aktu notarialnego przeniósł prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na pożyczkodawcę. Pożyczka nie została spłacona, wobec czego prawo własności nieruchomości – zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie – przeszło na prokurenta. Oświadczenie woli zostało złożone przez Wnioskodawcę w warunkach odpowiadających tym, o których mowa w art. 87 Kodeksu cywilnego. Podpis na umowie został wymuszony tą groźbą, iż w razie odmowy jego złożenia uprawniony zostanie odwołany z zajmowanego stanowiska prezesa zarządu i utraci jakikolwiek wpływ na jej bieżącą działalność, a w konsekwencji – realny wpływ na los majątku firmy.

Pismem z dnia 24 lipca 2009 r. Wnioskodawca uchylił się od skutków obu oświadczeń woli. W dniu 17 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca wytoczył przed sądem rejonowym powództwo przeciwko prokurentowi o stwierdzenie nieważności umów z dnia 4 oraz 13 kwietnia 2005 r. jako obarczonych wadami przewidzianymi w Dziale IV Księgi I Kodeksu cywilnego. W dniu 24 marca 2011 r. strony sporu zawarły przed tym sądem ugodę, a postępowanie zostało umorzone wobec faktu, iż prokurent nieodpłatnie przeniósł zwrotnie na Wnioskodawcę prawo własności nieruchomości, objętej sporem.

W związku z powyższym wyjaśnić należy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia, zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony - pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z zacytowanego art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku.

Jak wskazano w treści wniosku w przedmiotowej sprawie z uwagi na fakt, iż pożyczka nie została spłacona, prawo własności nieruchomości – zgodnie z konstrukcją przewłaszczenia na zabezpieczenie – przeszło na prokurenta. Powyższe stanowiło zatem źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W dalszej kolejności natomiast, skoro Wnioskodawca dokonał przeniesienia własności nieruchomości na prokurenta, a następnie w 2011 r. doszło do zwrotnego przeniesienia własności na Wnioskodawcę, to w 2011 r. mamy też do czynienia z nabyciem przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w przypadku odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości pięcioletni termin, o którym mowa w tym przepisie należy liczyć od końca roku kalendarzowego 2011.

Końcowo, zaznaczyć należy, że w niniejszej interpretacji ocena stanowiska Wnioskodawcy została dokonana jedynie w kontekście przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotem niniejszej interpretacji nie jest zatem ocena prawidłowości kwalifikacji czy skuteczności opisanych we wniosku czynności z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego.

Na mocy art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister Finansów na pisemny wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Treść art. 3 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa stanowi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o przepisach prawa podatkowego – rozumie się przez to przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych. Natomiast przez ustawy podatkowe zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa należy rozumieć ustawy dotyczące podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, 80-219 Gdańsk Al. Zwycięstwa 16/17 po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.