Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.38.2019.3.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-06-07
Teza: Skutki podatkowe cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.
Słowa kluczowe: cesja; czynności-czynności cywilnoprawne; deweloper; majątek; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 3-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 5 marca 2019 r. (data wpływu 6 marca 2019 r.), uzupełnionym 12 kwietnia 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 10 kwietnia 2019 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.38.2019.1.HS wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 12 kwietnia 2019 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 28 czerwca 2018 r. Wnioskodawca podpisał u notariusza „Umowę cesji praw i przeniesienia zobowiązań z umowy deweloperskiej oraz umowę zmieniającą umowę deweloperską”. Zgodnie z podpisanym aktem notarialnym (§ 7 i 8 ), za cesję praw i przeniesienie obowiązków Wnioskodawca zapłacił Cedentowi za odstępnym kwotę 4 040 zł (kwota została wyraźnie określona w umowie). Ponadto, zgodnie z umową zapłacił również kwotę 18 978 zł tytułem zwrotu wpłaconych przez Cedenta na rzecz dewelopera kwot. W umowie deweloperskiej określono wartość mieszkania na kwotę 179 780 zł. Akt notarialny, o którym mowa, wprowadzał zmianę do umowy deweloperskiej w zakresie warunków płatności – zobowiązał Wnioskodawcę do zapłaty kwoty 160 802 zł (179 780 zł – 18 978 zł) do dnia 29 czerwca 2018 r. Notariusz od podpisanej umowy cesji naliczył podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1 838 zł, tj. w wysokości 1% od wartości mieszkania określonej w umowie deweloperskiej powiększonej o odstępne.

W odpowiedzi na wezwanie Organu Wnioskodawca wskazał, że zawarta umowa jest umową sprzedaży praw i roszczeń wynikających z zawartej przez Cedenta Umowy Deweloperskiej, o której pisał we wniosku o wydanie interpretacji. Wnioskodawca powtórzył również informacje zawarte we wniosku, że wartość tych praw i roszczeń określono w umowie notarialnej na kwotę 4 tys. zł. Przypomniał również, że wartość mieszkania wynikająca z umowy deweloperskiej wynosiła 179 780 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie powinna być jedynie wartość odstępnego, czyli 4 040 zł, nie wartość mieszkania powiększona o odstępne?

Zdaniem Wnioskodawcy, sama umowa cesji nie jest wymieniona w katalogu czynności wymienionych w ustawie, aczkolwiek należy się zgodzić, że z uwagi na fakt, że cesji dokonano za odstępnym nosi ona znamiona umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – podstawą opodatkowania umowy sprzedaży jest „wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego”. Przedmiotem umowy są prawa do umowy deweloperskiej, których wartość wyceniono w umowie na 4 040 zł. Przedmiotem umowy nie jest sprzedaż samego mieszkania. W związku z tym Wnioskodawca wnosi jak wyżej. Wnioskodawca zaznacza również – gdyby cesji dokonano bezpłatnie, to umowa nie podlegałaby podatkowi od czynności cywilnoprawnej, ponieważ taka umowa nie jest wymieniona w ustawie. Naliczenie w rozpatrywanej sytuacji podatku nie tylko od wartości cesji praw, ale również od wartości mieszkania przeczy intencji ustawodawcy. Sama umowa deweloperska określająca wartość mieszkania nie podlega podatkowi; naliczenie podatku od wartości mieszkania przy umowie cesji przeczy intencjom ustawodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j Dz.U. z 2017 r., poz. 1150 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

*   umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
*   umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
*   umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
*   umowy dożywocia,
*   umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
*   ustanowienie hipoteki,
*   ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
*   umowy depozytu nieprawidłowego,
*   umowy spółki.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają również zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4 (art. 1 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy). Podatkowi podlegają także orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 i 2 (art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Zauważyć należy, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało wzmocnione zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa. Tym samym, jeżeli strony zawierają umowę i układają stosunki w jej ramach w określony sposób, to dla oceny czy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z dokonaniem wskazanej w ustawie czynności, miarodajne będą rzeczywiste prawa i obowiązki stron tej umowy pozwalające na ich kwalifikację pod względem prawnym.

Umowa cesji należy do czynności prawnych rozporządzających o skutkach zbliżonych do umów przenoszących własność. Z uwagi na to, iż ustawodawca nie nadał cesji praw formy samoistnej umowy należy posiłkować się treścią art. 510 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.), z którego wynika, że czynnością prawną stanowiącą podstawę cesji może być umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności.

Zgodnie natomiast z art. 535 Kodeksu cywilnego – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę, przy czym stosownie do art. 555 ww. ustawy, przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio między innymi do sprzedaży praw majątkowych.

Rzeczami w rozumieniu Kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

Podkreślić należy, że umowa cesji jako nie wymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile nie przybierze postaci jednej z umów wymienionych w tym przepisie, w szczególności umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego.

Z kolei, jeśli umowa cesji wierzytelności przybierze postać umowy sprzedaży, to wówczas podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze wyżej zacytowane przepisy oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, że skoro przedstawiona we wniosku umowa cesji przybrała formę umowy sprzedaży praw majątkowych, to stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy – wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy – podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że Wnioskodawca zawarł z Cedentem u notariusza umowę cesji praw i przeniesienia zobowiązań z umowy deweloperskiej oraz umowę zmieniającą umowę deweloperską, która przybrała postać umowy sprzedaży. Notariusz od podpisanej umowy cesji naliczył podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1 838 zł, tj. w wysokości 1% od wartości mieszkania określonej w umowie deweloperskiej powiększonej o odstępne.

W związku z powyższym, skoro w przedstawionym stanie faktycznym – jak wskazał Wnioskodawca – zawarta przez niego umowa cesji praw przybrała postać umowy sprzedaży, to czynność ta (umowa sprzedaży praw), dokonana na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania – zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 ww. ustawy – określa się w oparciu o wartość rynkową nabytych praw na dzień podpisania umowy sprzedaży. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na Wnioskodawcy (kupującym) z tytułu nabycia ww. praw ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. ustawy stawka podatku w związku z zawarciem tej transakcji wynosi 1%.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że prawo do zawarcia umowy zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera jest prawem majątkowym niewątpliwie mogącym być przedmiotem obrotu i posiadającym określoną wartość. Podstawę opodatkowania w przypadku zbycia powyższego prawa stanowi cała jego wartość rynkowa bez odliczenia kosztów wydatkowanych na jego nabycie (tzn. kwoty lub kwot wynikających z umowy wpłaconych przez zbywającego deweloperowi). Zatem opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega cała wartość ww. prawa a nie jedynie kwota odstępnego.

Podsumowując, w przedstawionej sytuacji doszło do zawarcia umowy cesji praw majątkowych, która to umowa przybrała formę umowy sprzedaży, a więc czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnej. Podstawy opodatkowania nie może stanowić jedynie kwota odstępnego. Podstawą opodatkowania jest wartość prawa majątkowego czyli wartość rynkowa nabywanego prawa.

Stanowiska Wnioskodawcy nie można było uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.