Zmiana interpretacji indywidualnej
Sygnatura: DD9/033/479/KCT/2013/RWPD-122628
Organ: Minister Finansów
Data wydania: 2014-01-22
Teza: Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć koszty związane z zawarciem kredytu, odsetki od kredytu, opłaty związane z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przenoszącej własność oraz czy istnieje możliwość wspólnego rozliczenia uzyskanego przez małżonków dochodu ze sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki; prowizje
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 6a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

ZMIANA INTERPRETACJI INDYWIDUALNEJ

Na podstawie art. 14e § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) Minister Finansów, w związku ze stwierdzeniem nieprawidłowości interpretacji indywidualnej z dnia 22 kwietnia 2009 r. Nr IBPB II/2/415-120/09/MM wydanej w imieniu Ministra Finansów przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, zmienia z urzędu wyżej wymienioną interpretację stwierdzając, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 02 lutego 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych:

*   w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków poniesionych na opłaty notarialne i sądowe pobrane przez notariusza od sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży przez dewelopera lokalu mieszkalnego (w tym PCC) - **jest prawidłowe**
*   w pozostałym zakresie - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając na podstawie § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), wydał w dniu 22 kwietnia 2009 r., w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków wymienionych we wniosku oraz łącznego rozliczenia przez małżonków dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Interpretacja wydana została na wniosek Pani z dnia 02 lutego 2009 r.

Z przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego wynika, że:

W dniu 13.11.2006 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, z którym pozostaje we wspólności ustawowej, podpisała umowę przedwstępną sprzedaży przez dewelopera na ich rzecz lokalu mieszkalnego, w formie aktu notarialnego. W grudniu 2006 r. na zakup przedmiotowego lokalu małżonkowie zaciągnęli kredyt budowlano-hipoteczny w banku. Zakup lokalu został w 100% sfinansowany z tego kredytu.

W dniu 28 kwietnia 2008 r. małżonkowie podpisali z deweloperem umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży w formie aktu notarialnego, mocą której nabyli własność lokalu a następnie uzyskali wpis tego prawa w księdze wieczystej nieruchomości. We wrześniu 2008 r. małżonkowie podpisali notarialną umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu na rzecz osoby fizycznej za cenę wyższą niż cena zakupu. W związku z powyższym (powstanie przychodu ze sprzedaży) istnieje obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku od dochodu ze sprzedaży.

W związku z nabyciem przedmiotowego lokalu małżonkowie ponieśli następujące, udokumentowane koszty:

1.koszty związane z zawarciem i uruchomieniem kredytu, zaciągniętego na sfinansowanie w 100% zakupu przedmiotowego lokalu w tym:

*   bezzwrotną opłatę na rzecz banku stanowiącą różnicę pomiędzy wkładem własnym wymaganym a wkładem własnym wniesionym,
*   ubezpieczenie kredytu, stanowiące tymczasowe zabezpieczenie banku do czasu ustanowienia hipoteki,
*   spłacone do dnia sprzedaży przedmiotowego lokalu zapłacone na rzecz banku odsetki od tego kredytu.

2.opłaty notarialne i sądowe pobrane przez notariusza od sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz małżonków przez dewelopera,

3.opłaty notarialne i sądowe pobrane przez notariusza od sporządzenia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży przez dewelopera na rzecz małżonków lokalu mieszkalnego (w tym PCC).

W związku z powyższym zadano pytania:

Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu (nieruchomości) można zaliczyć udokumentowane koszty nabycia szczegółowo wymienione w punktach od 1 do 3 opisanego powyżej stanu faktycznego tj. koszty związane z zawarciem umowy kredytu oraz opłaty sądowe i notarialne? Czy obowiązek złożenia stosownej deklaracji podatkowej i odprowadzenia podatku ciąży na obojgu małżonkach, od połowy dochodu każdy, czy też możliwe jest złożenie jednej deklaracji od całego dochodu sporządzonej przez oboje małżonków?

Zdaniem Wnioskodawczyni, do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wszystkie szczegółowo opisane w pkt od 1 do 3 stanu faktycznego wydatki poniesione i udokumentowane przez Wnioskodawczynię, w tym w szczególności koszty związane z zaciągnięciem kredytu na zakup nieruchomości (opłaty, odsetki od kredytu spłacone do dnia sprzedaży, ubezpieczenie kredytu) oraz koszty notarialne i sądowe poniesione przy dokonywaniu zakupu nieruchomości. Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawczyni powołuje pisma organów podatkowych, a mianowicie: interpretację Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście nr 1440/1CF/415/IP-79/07/EW z dnia 31 sierpnia 2007 r., interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-1/08-2/AŻ z dnia 02 kwietnia 2008 r. W ocenie Wnioskodawczyni, wymienione wydatki (koszty) zostały poniesione przez podatnika faktycznie, a bez ich poniesienia nie powstałby przychód. Zdaniem Wnioskodawczyni możliwe jest złożenie jednej deklaracji przez oboje małżonków i odprowadzenie podatku od całego dochodu.

Wydając w imieniu Ministra Finansów, interpretację indywidualną z dnia 22 kwietnia 2009 r. Nr IBPB II/2/415-120/09/MM, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków wymienionych we wniosku, oraz za nieprawidłowe w zakresie łącznego rozliczenia przez małżonków dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Organ upoważniony stwierdził między innymi, że (…) Reasumując, wydatki wymienione przez Wnioskodawczynię mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania (…).

Po zapoznaniu się z aktami sprawy Minister Finansów zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku - o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588, z późn. zm.), od dnia 1 stycznia 2007 r. zostały zmienione zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 1, ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego podlega odrębnemu opodatkowaniu przez każdego z małżonków zgodnie z posiadanym udziałem. Obliczony podatek ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego w 2008 roku, każdy z małżonków ma obowiązek wykazać w odrębnych pozycjach stosownego zeznania podatkowego. Podatek dochodowy płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy).

Odnosząc się do opisanego zaistniałego stanu faktycznego stwierdza się, że nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatki związane z kredytem bankowym tj. bezzwrotna opłata na rzecz banku, ubezpieczenie kredytu, zapłacone na rzecz banku odsetki od tego kredytu, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup lokalu mieszkalnego. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbytego lokalu mieszkalnego, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie jego wartości.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Podkreślić należy, że ustawodawca nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym np.: wyrok NSA z dnia 08 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r. sygn. akt II FSK 1299/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Sz 960/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 23 lutego 2011 r. sygn. akt I SA/Sz 960/10.

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że (…) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego (…). Według art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu (…). Zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (…).

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego, w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, niezwiązanych z zaciągniętym kredytem bankowym, wydatków poniesionych na opłaty notarialne i sądowe pobrane przez notariusza od sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży przez dewelopera na rzecz małżonków lokalu mieszkalnego (w tym PCC), jest prawidłowe. Natomiast stanowisko Wnioskodawczyni w pozostałym zakresie jest nieprawidłowe.

W konsekwencji należało, z urzędu, dokonać zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, gdyż uznanie przez ten organ m.in., że (…) do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu można zaliczyć prawidłowo udokumentowane, opisane we wniosku (…) koszty związane z zawarciem i uruchomieniem kredytu, zaciągniętego na sfinansowanie w 100% zakupu przedmiotowego lokalu (…), jest nieprawidłowe.

Minister Finansów, jeżeli stwierdzi nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, stosownie do art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej dokonuje, z urzędu, jej zmiany, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej, Minister Finansów może z urzędu zmienić ją w każdym czasie.

Zmieniona interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania zmienianej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie Ministra Finansów – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o wydaniu zmienionej interpretacji – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi Ministra Finansów na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli Minister Finansów nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Skargę wnosi się za pośrednictwem Ministra Finansów, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), na adres: ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa.