Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.230.2024.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-25
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości, Utwardzonego placu oraz Drogi.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**In****terpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

14 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości, Utwardzonego placu oraz Drogi. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 października 2024 r. (wpływ 21 października 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którz****y wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan J. L. (…);

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani M. L. (…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Opis Nieruchomości.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w W. Na datę złożenia niniejszego wniosku Kupujący jest w trakcie procesu rejestracji na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT” lub „VAT”). Jednocześnie należy wskazać, że Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny, zarówno na datę złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w zakresie w jakim Transakcja (zdefiniowana poniżej) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT (o którym mowa w dalszej części niniejszego wniosku w podpunkcie 6. Inne okoliczności Transakcji), jak również na datę Transakcji.

Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania są J. L. (dalej: „Sprzedający 1”) i M. K. L. (dalej: „Sprzedająca 2”).

Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie zwani „Sprzedającymi”. Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

Sprzedający są osobami fizycznymi. Sprzedający 1 jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”) jako osoba prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (…). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG, przeważający rodzaj działalności gospodarczej wykonywanej przez Sprzedającego 1 to sprzedaż hurtowa zboża, nieprzetworzonego tytoniu, nasion i pasz dla zwierząt.

Sprzedający 1 prowadzi gospodarstwo rolne, a działalność w tym zakresie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający 1 jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na planowaną datę Transakcji.

Sprzedająca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (t.j.: Dz. U. z 2024 r., poz. 236, ze zm.) i nie jest wpisana do CEIDG. Sprzedająca 2 nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny lub zwolniony.

Sprzedająca 2 będzie natomiast zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny na planowaną datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającymi będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć warunkową umowę sprzedaży (pod warunkiem niewykonania przez uprawniony podmiot przysługującego mu prawa pierwokupu) (dalej: „Warunkowa Umowa Sprzedaży”), na podstawie której oraz późniejszej umowy przenoszącej (dalej: „Umowa Przenosząca”) Sprzedający sprzedadzą Kupującemu udział wynoszący 3/5 części we współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości T., gminie (…), powiecie (…), województwie (…), w obrębie ewidencyjnym o numerze (\`(...)\`), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) (dalej: „działka (…)”) oraz (…) (dalej: „działka (…)”) , dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

W dalszej części niniejszego wniosku:

i. udział wynoszący 3/5 części we współwłasności Nieruchomości zwany będzie „Udziałem we współwłasności Nieruchomości”;

ii. planowana sprzedaż Udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego zwana będzie „Transakcją”;

iii. udział wynoszący 3/5 części we współwłasności działki nr (…) wchodzącej w skład Nieruchomości zwany będzie „Udziałem we współwłasności działki (…)”;

iv. udział wynoszący 3/5 części we współwłasności działki nr (…) wchodzącej w skład Nieruchomości zwany będzie „Udziałem we współwłasności działki (…)”.

Strony wyjaśniają, że działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości są na datę złożenia niniejszego wniosku przedmiotem określonych umów dzierżawy.

Działka (…) jest przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Sprzedających w 2012 r. (dalej: „Umowa dzierżawy 1”) (początkowo dzierżawcą z tytułu Umowy dzierżawy 1 był jeden podmiot; na dalszym etapie współdzierżawcami z tytułu tej umowy były dwa podmioty). Następnie, działka (…)i będąca przedmiotem Umowy dzierżawy 1 została poddzierżawiona (dalej: „Umowa poddzierżawy 1”). W dalszej kolejności, fragment działki (…) został poddzierżawiony dalej przez poddzierżawcę z Umowy poddzierżawy 1 kolejnemu podmiotowi (dalej: „Umowa poddzierżawy 2”). Poddzierżawca z Umowy poddzierżawy 1 wstąpił następnie (1 marca 2022 r.) w prawa i obowiązki współdzierżawców wynikające z Umowy dzierżawy 1, stając się tym samym jedynym dzierżawcą działki (…).

W związku z tym, że Sprzedający planowali w przeszłości zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego, pomiędzy Sprzedającymi a tym podmiotem trzecim została zawarta umowa dzierżawy, której przedmiotem była Nieruchomość, tj. zarówno działka (…), jak i działka (…) (dalej: „Umowa dzierżawy 2”).

Podsumowując, działka (…) na datę złożenia niniejszego wniosku jest przedmiotem Umowy dzierżawy 1 i Umowy dzierżawy 2. Z kolei działka (…) na datę złożenia niniejszego wniosku jest przedmiotem Umowy dzierżawy 2.

Strony wyjaśniają, że na planowaną datę Transakcji Umowa dzierżawy 1 lub Umowa dzierżawy 2 mogą zostać rozwiązane. Jednocześnie Strony wskazują, że nie można również wykluczyć, iż Umowa dzierżawy 1 lub Umowa dzierżawy 2 nie zostaną rozwiązane na planowaną datę Transakcji. Tym samym, działka (…) może być na planowaną datę Transakcji przedmiotem Umowy dzierżawy 1 lub Umowy dzierżawy 2. Jednocześnie, działka (…) może być na planowaną datę Transakcji przedmiotem Umowy dzierżawy 2.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że przed datą Transakcji:

a) dzierżawca działki (…) dokona cesji praw i obowiązków z Umowy dzierżawy 1 na podmiot trzeci;

b) dzierżawca działki (…) oraz działki (…) dokona cesji praw i obowiązków z Umowy dzierżawy 2 na podmiot trzeci.

Dla uniknięcia wątpliwości należy wskazać, że ewentualna cesja praw i obowiązków z Umowy dzierżawy 1 na podmiot trzeci, jak też ewentualna cesja praw i obowiązków z Umowy dzierżawy 2 na podmiot trzeci nie są objęte zakresem niniejszego wniosku.

Zarówno Umowa dzierżawy 1 jak i Umowa dzierżawy 2 podlegały i podlegają na datę złożenia niniejszego wniosku opodatkowaniu podatkiem VAT.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które według Stron znajdują się (i będą znajdować się na planowaną datę Transakcji) na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1


| Nrdziałki | Opis naniesień znajdujących się naNieruchomości na planowaną datęTransakcji | Informacja w przedmiocie tytułu własności do poszczególnych naniesień znajdujących się na Nieruchomości na planowaną datęTransakcji 
| (…) | instalacja wodno-kanalizacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej:„KC”) 
| utwardzony plac przylegający do zjazduznajdującego się poza granicamiNieruchomości (dalej: „Utwardzonyplac”) | Sprzedający 
| droga wewnętrzna (dalej: „Droga”) | Sprzedający 
| (…) | instalacja wodno-kanalizacyjna | przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC 

W tym miejscu należy wyjaśnić, że na działce (…) na datę złożenia niniejszego wniosku znajdują się również inne naniesienia, tj. słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny. Wspomniane wyżej słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny mogą znajdować się na działce (…) również na datę Transakcji. Nie jest przy tym również wykluczone, że słup oświetleniowy lub słup bez kabli lub kabel elektryczny nie będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji. Tym samym, może się zdarzyć, że poszczególne lub wszystkie naniesienia, o których mowa w zdaniu poprzedzającym zostaną z Nieruchomości usunięte. Słup oświetleniowy i słup bez kabli nie są trwale z gruntem związane (są pozbawione fundamentu czy podmurówki, zostały zagłębione w gruncie i obsypane gruntem rodzimym). Jednocześnie kabel elektryczny nie stanowi przyłącza. Nie jest przy tym zamiarem Stron aby słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny były przedmiotem planowanej Transakcji.

Strony wyjaśniają, że na działce (…) znajduje się (i będzie znajdowała się na planowaną datę Transakcji) Droga. Jak zostało wskazane w Tabeli 1, Droga stanowi drogę wewnętrzną. Droga ma charakter utwardzony i została wykonana przy użyciu materiałów budowlanych, tj. w szczególności kruszywa.

Strony wyjaśniają, że prace budowlane w zakresie budowy Drogi były współfinansowane przez Sprzedających z podmiotem trzecim, który był poddzierżawcą działki (…) na podstawie Umowy poddzierżawy 1.

Nakłady na budowę Drogi w części, która nie została sfinansowana przez Sprzedających, a została sfinansowana przez podmiot trzeci, który był poddzierżawcą działki (…) na podstawie Umowy poddzierżawy 1, nie zostały rozliczone na datę złożenia niniejszego wniosku i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji pomiędzy Sprzedającymi a tym podmiotem.

Ponadto, na działce (…) znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) Utwardzony Plac. Jak zostało wskazane w Tabeli 1, Utwardzony plac przylega do zjazdu znajdującego się poza granicami Nieruchomości.

Utwardzony plac został wybudowany z inicjatywy i środków finansowych podmiotu trzeciego, który był poddzierżawcą działki (…) na podstawie Umowy poddzierżawy 2.

Nakłady na budowę Utwardzonego placu nie zostały rozliczone na datę złożenia niniejszego wniosku i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji pomiędzy Sprzedającymi a podmiotem trzecim, który był poddzierżawcą działki (…) na podstawie Umowy poddzierżawy 2.

W dalszej części niniejszego wniosku:

1\. udział wynoszący 3/5 części we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci, który był poddzierżawcą działki (…) na podstawie Umowy poddzierżawy 1 zwany będzie „Udziałem we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci”;

2\. udział wynoszący 3/5 części we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez Sprzedających zwany będzie „Udziałem we współwłasności

Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez Sprzedających”;

3\. udział wynoszący 3/5 części we współwłasności Utwardzonego placu zwany będzie „Udziałem we współwłasności Utwardzonego placu”.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w rejonie węzła drogowego (…) uchwalonego Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej z dnia (…) 2023 r. (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:

1) działka (…) położona jest:

a) w części na terenach usług lub produkcji oznaczonych na rysunku planu symbolem 1U-P;

b) w części na terenach komunikacji drogowej wewnętrznej oznaczonych na rysunku planu symbolami 1 KR, 2 KR;

c) w części na terenach usług oznaczonych na rysunku planu symbolami 2U, 3U;

2) działka (…) położona jest na terenie usług oznaczonych na rysunku planu symbolem 1U.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 7 grudnia 1999 r. Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie przepisów ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.

Nieruchomość wchodzi w skład majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską Sprzedających.

Strony wskazują, że część powierzchni działki (…) było przedmiotem koncesji na wydobywanie kopaliny ze złoża piasku udzielonej na rzecz współdzierżawców z Umowy dzierżawy 1 (dalej: „Koncesja na wydobycie piasku”), którzy prowadzili m.in. na tej działce działalność gospodarczą w tym zakresie (wspomniana działalność była kontynuowana przez podmiot trzeci, który był poddzierżawcą działki (…) na podstawie Umowy poddzierżawy 1).

Jednocześnie, na datę złożenia niniejszego wniosku prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wydobywania kopaliny ze złoża piasku na działce (…) zostało zakończone. W konsekwencji, na planowaną datę Transakcji na Nieruchomości nie będzie prowadzona działalność gospodarcza w zakresie wydobywania kopaliny ze złoża piasku.

Jak zostało wskazane powyżej, na działce (…) znajduje się (i będzie znajdowała się na planowaną datę Transakcji) Droga.

Droga została wybudowana na działce (…) co najmniej dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku.

Jak zostało wskazane powyżej, działka (…) była i jest na datę złożenia niniejszego wniosku przedmiotem Umowy dzierżawy 1 i Umowy dzierżawy 2. Strony wyjaśniają, że Droga, po jej wybudowaniu, została oddana przez Sprzedających do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (tj. podmiotowi trzeciemu, który był poddzierżawcą działki (\`(...)\`)na podstawie Umowy poddzierżawy 1) co najmniej dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku.

Po wspomnianym wyżej oddaniu Drogi przez Sprzedających do użytkowania pierwszemu użytkownikowi, Droga była nieprzerwanie użytkowana przez pierwszego użytkownika (tj. podmiot trzeci, który był poddzierżawcą działki (…) na podstawie Umowy poddzierżawy 1, a następnie stał się jedynym dzierżawcą działki (…)), w tym również na dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku. Jak bowiem wskazano powyżej:

i. poddzierżawca działki (…) wstąpił dnia 1 marca 2022 r. w prawa i obowiązki współdzierżawców wynikające z Umowy dzierżawy 1, stając się tym samym jedynym dzierżawcą działki (…);

ii. działka (…) jest na datę złożenia niniejszego wniosku w dalszym ciągu przedmiotem Umowy dzierżawy 1 i Umowy dzierżawy 2.

W okresie co najmniej dwóch lat przed datą złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający nie ponieśli wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Drogi, będących równe lub przekraczających 30% jej wartość początkową.

Jednocześnie, Sprzedający nie zamierzają ponieść na planowaną datę Transakcji wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Drogi, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekraczałyby 30% jej wartości początkowej.

Działka (…) wraz ze znajdującą się na niej Drogą nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Działka (…) nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

3\. Działania Sprzedających.

Sprzedający podejmowali osobiście lub poprzez udzielenie pełnomocnictw szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, w szczególności:

i. mając na uwadze położenie działki (…) przy węźle (…) drogi ekspresowej (…) zlecili przygotowanie projektu technicznego zjazdu na działkę (…) i realizację jego przebudowy (jak wskazano powyżej, wspomniany zjazd znajduje się poza granicami Nieruchomości);

ii. zlecili budowę Drogi (jak wskazano powyżej, prace budowlane w zakresie budowy Drogi były współfinansowane przez Sprzedających z podmiotem trzecim, który był

poddzierżawcą działki (\`(...)\`) na podstawie Umowy poddzierżawy 1);

iii. składali wnioski o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego m.in. działki wchodzące w skład Nieruchomości; oraz

iv. zlecili przyłączenie energii elektrycznej (w celu uruchomienia zakładu górniczego na działce (\`(...)\`)).

Szczegóły działań, o których mowa powyżej, zostały przedstawione w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego.

Sprzedający ogłaszali zamiar sprzedaży Nieruchomości działając we współpracy z (…) na jej stronie internetowej. Sprzedający zlecili również przygotowanie analiz dotyczących lokalnego rynku nieruchomości oraz profesjonalnego teasera, który prezentował Nieruchomość jako atrakcyjny teren inwestycyjny.

Ponadto, Sprzedający prowadzili rozmowy oraz korespondencję z przedstawicielami (…) Specjalnej Strefy Ekonomicznej, podmiotami potencjalnie zainteresowanymi nabyciem Nieruchomości oraz deweloperami. Sprzedający udzielili również pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umowy sprzedaży Nieruchomości oraz dokonywania czynności z tym związanych.

W przeszłości Nieruchomość była również przedmiotem określonych warunkowych przedwstępnych umów sprzedaży zawartych pomiędzy Sprzedającymi a innymi podmiotami niż Kupujący. Jednakże, ze względów komercyjnych, Sprzedający nie zdecydowali się na zawarcie ostatecznych umów sprzedaży ze wspomnianymi podmiotami.

Poza wspomnianymi powyżej warunkowymi umowami przedwstępnymi sprzedaży, Sprzedający zawarli z podmiotem trzecim, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 2 umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna zawarta z podmiotem trzecim, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 2”). W ramach Umowy przedwstępnej zawartej z podmiotem trzecim, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 2, Sprzedający upoważnili osoby działające w imieniu podmiotu trzeciego, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 2 do przeprowadzenia badania stanu prawnego, technicznego oraz środowiskowego Nieruchomości, mających na celu sprawdzenie czy zostaną spełnione wymagania dla nabycia Nieruchomości przez ten podmiot. Ponadto, podmiot trzeci, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 2 składał w imieniu Sprzedających szereg wniosków o pozwolenia, w tym o warunki przyłączenia na produkcję prądu z instalacji fotowoltaicznych.

Sprzedający, w 2012 r. na prośbę podmiotu trzeciego, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 1, złożyli wniosek w Gminie (…), o zmianę zapisów w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości oraz sąsiadującej z Nieruchomością działki o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: „działka (…)”), w taki sposób, aby na przedmiotowych nieruchomościach możliwe było utworzenie zakładu górniczego.

Podmiot trzeci, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 1 rozpoczął proces koncesyjny w 2012 r. Następnie doszło do zatwierdzenia dokumentacji złoża kruszywa naturalnego na działce (…), uzyskano decyzję środowiskową zezwalającą na realizację przedsięwzięcia, a w maju 2014 r. współdzierżawcy z Umowy dzierżawy 1 uzyskali koncesję na wydobywanie metodą odkrywkową piasku na części działki (…) (początkowo, koncesja i wydobycie metodą odkrywkową piasku ograniczone było do działki (…)). Jednocześnie, w 2017 r. współdzierżawcy z Umowy dzierżawy 1 rozszerzyli koncesję na wydobywanie metodą odkrywkową piasku na część działki (\`(...)\`).

Sprzedający, w celu uruchomienia zakładu górniczego na działce (\`(...)\`), złożyli wniosek o przyłączenie energii elektrycznej. Ponadto, mając na uwadze położenie działki (\`(...)\`) przy węźle drogowym (…) projektowanej drogi ekspresowej (…), Sprzedający złożyli wniosek w sprawie wydania zgody na przebudowę zjazdu z drogi (…) na zjazd publiczny na działkę (\`(...)\`) (stosowna decyzja została wydana w 2016 r.). Sprzedający współfinansowali prace budowlane w zakresie wspomnianego zjazdu (jak wskazano powyżej, sam zjazd znajduje się poza granicami Nieruchomości).

Mając na uwadze – położenie Nieruchomości przy węźle drogowym (…) drogi ekspresowej (…) i powstały zjazd na działkę (\`(...)\`) oraz proponowaną przez podmiot trzeci uprawniony do używania i pobierania pożytków z działki (\`(...)\`) w rezultacie Umowy dzierżawy 1 zmianę sposobu wykorzystywania Nieruchomości po zakończeniu wydobywania kruszywa i rekultywacji gruntów na cele logistyki, produkcji i usług – Sprzedający przy wsparciu tego podmiotu złożyli do Burmistrza Miasta i Gminy (…) wniosek o zmianę studium zagospodarowania przestrzennego.

W drugiej połowie 2021 r. stwierdzono, że zasoby żwirowe zostały wyeksploatowane.

Sprzedający, za pośrednictwem i przy wsparciu podmiotu trzeciego uprawnionego do używania i pobierania pożytków z działki (\`(...)\`) w rezultacie Umowy dzierżawy 1 oraz podmiotów trzecich działających na zlecenie Sprzedających, postanowili podjąć działania celem przygotowania Nieruchomości do sprzedaży na cele przemysłowe. W tym celu Sprzedający za pośrednictwem podmiotu trzeciego uprawnionego do używania i pobierania pożytków z działki (\`(...)\`) w rezultacie Umowy dzierżawy 1 oraz podmiotów trzecich działających na zlecenie Sprzedających prowadzili intensywne działania przygotowawcze i handlowe. W ramach działań nakierowanych na sprzedaż Nieruchomości na cele przemysłowe odbyto szereg spotkań z organami administracji samorządowej, a także w (…) Strefie Ekonomicznej, oraz z (…) i potencjalnymi inwestorami.

Ponadto, Strony wskazują, że podmiot trzeci uprawniony do używania i pobierania pożytków z działki (\`(...)\`) w rezultacie Umowy dzierżawy 1 we współdziałaniu z podmiotem trzecim działającym na zlecenie Sprzedających przygotował i opłacił koncepcję zagospodarowania terenu w biurze architektonicznym, a także foldery reklamowe i prezentację multimedialną walorów Nieruchomości pod kątem logistyki/produkcji i usług.

Ponadto, w 2022 r. Sprzedający za pośrednictwem podmiotu trzeciego, działającego na ich zlecenie, złożyli wniosek o korektę zmiany studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, a także wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości.

Sprzedający w związku z planowaną Transakcją udzielili pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1) przeglądania akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, oraz do uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa;

(dalej: „Pełnomocnictwo”).

4\. Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedających.

Strony zwracają jednak uwagę, że na podmiot trzeci, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 2 zostały wydane warunki techniczne związane z działalnością gospodarczą prowadzoną na działce (\`(...)\`) (dalej: „Warunki techniczne”). Strony wskazują, że Kupujący planuje uzyskać własne warunki techniczne związane z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie, nie można wykluczyć, iż Kupujący w ramach osobnej transakcji zdecyduje się na zakup udziałów w podmiocie trzecim, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 2. Dla uniknięcia wątpliwości, ewentualna transakcja, w ramach której Kupujący może nabyć udziały w podmiocie trzecim, z którym została zawarta Umowa dzierżawy 2 nie jest objęta zakresem niniejszego wniosku.

5\. Sposób wykorzystania Udziału we współwłasności Nieruchomości po Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystywać Udział we współwłasności Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący planuje zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku lub budynków dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową w szczególności na obszarze działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Inwestycja”). Kupujący nie planuje wykorzystywania Udziału we współwłasności Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

6\. Inne okoliczności Transakcji.

W zakresie, w jakim dostawa Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez Sprzedających będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez Sprzedających, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez Sprzedających) zgodnego oświadczenia Sprzedających i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez Sprzedających.

Dla uniknięcia wątpliwości, Strony ponownie wskazują, że na datę złożenia niniejszego wniosku Kupujący jest w trakcie procesu rejestracji na potrzeby podatku VAT. Jednocześnie Strony podkreślają, że Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny, zarówno na datę złożenia wskazanego powyżej oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w zakresie, w jakim dostawa Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez Sprzedających będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jak również na datę Transakcji.

Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami wystawionymi przez Sprzedających.

Ponadto Strony wskazują, że Kupujący planuje nabyć w ramach osobnych transakcji:

a) pozostały udział wynoszący 2/5 części we współwłasności Nieruchomości;

b) określony udział we współwłasności działki (…) (tj. działki sąsiadującej z Nieruchomością).

Jednocześnie, dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że zakresem niniejszego wniosku nie jest objęte ani nabycie przez Kupującego pozostałego udziału wynoszącego 2/5 części we współwłasności Nieruchomości, ani nabycie przez Kupującego udziału we współwłasności działki (…) (tj. działki sąsiadującej z Nieruchomością).

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Klasyfikację poszczególnych obiektów budowlanych znajdujących się na działkach o numerach ewidencyjnych (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`) wchodzących w skład Nieruchomości z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego przedstawia poniższa tabela:


| Nrdziałki | Opis naniesień znajdujących się naNieruchomości na planowaną datęTransakcji | Klasyfikacja wg Prawa budowlanego(budynek/ budowla/urządzeniebudowlane) 
| (`(...)`) | instalacja wodno-kanalizacyjna | budowla 
| Utwardzony plac | budowla 
| Droga | budowla 
|  
| (…) | instalacja wodno-kanalizacyjna | budowla 

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku:

\- „(…) na działce (\`(...)\`) na datę złożenia niniejszego wniosku znajdują się również inne naniesienia, tj. słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny. Wspomniane wyżej słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny mogą znajdować się na działce (\`(...)\`) również na datę Transakcji. Nie jest przy tym również wykluczone, że słup oświetleniowy lub słup bez kabli lub kabel elektryczny nie będą znajdowały się na Nieruchomości na planowaną datę Transakcji. Tym samym, może się zdarzyć, że poszczególne lub wszystkie naniesienia, o których mowa w zdaniu poprzedzającym zostaną z Nieruchomości usunięte.”

Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku:

\- „Słup oświetleniowy i słup bez kabli nie są trwale z gruntem związane (są pozbawione fundamentu czy podmurówki, zostały zagłębione w gruncie i obsypane gruntem rodzimym).”

\- „Jednocześnie kabel elektryczny nie stanowi przyłącza. Nie jest przy tym zamiarem Stron aby słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny były przedmiotem planowanej Transakcji.”

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie w zakresie słupa oświetleniowego, słupa bez kabli oraz kabla elektrycznego, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny znajdujące się na działce o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`) wchodzącej w skład Nieruchomości nie stanowią ani nie będą stanowiły na datę Transakcji (o ile będą znajdowały się na datę Transakcji na działce o numerze ewidencyjnym (\`(...)\`)wchodzącej w skład Nieruchomości) budowli ani ich części, o których mowa w art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.).

**Pytania**

1) Czy sprzedaż Udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

2) Czy sprzedaż Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem:

Ad. 1) Sprzedaż Udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Ad. 2) Sprzedaż Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci

będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak zostało wskazane powyżej, w ocenie Stron:

1) sprzedaż Udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci) nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT;

2) sprzedaż Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie sprzedaż Udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci) zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4) lit. a) Ustawy o PCC.

Kupujący nie zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia PCC w związku ze sprzedażą Udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci).

Jednocześnie, sprzedaż Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Utwardzony plac oraz część Drogi sfinansowanej przez podmiot trzeci będą bowiem przedmiotem sprzedaży na gruncie przepisów KC, mimo że nie będą przedmiotem dostawy na gruncie przepisów Ustawy o VAT. Kupujący zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia w tym zakresie PCC.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 października 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.446.2024.3.DK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć warunkową umowę sprzedaży, na podstawie której oraz późniejszej umowy przenoszącej Zainteresowani niebędący stroną postępowania (Sprzedający) sprzedadzą Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (Kupującemu) udział wynoszący 3/5 części we współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości T., składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (\`(...)\`) oraz (…). Na działce (\`(...)\`) znajdują się Utwardzony plac, Droga oraz inne naniesienia, tj. słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny, przy czym nie jest zamiarem Stron aby słup oświetleniowy, słup bez kabli oraz kabel elektryczny były przedmiotem planowanej Transakcji. Prace budowlane w zakresie budowy Drogi były współfinansowane przez Sprzedających z podmiotem trzecim, który był poddzierżawcą działki (\`(...)\`) na podstawie Umowy poddzierżawy 1. Utwardzony plac został wybudowany z inicjatywy i środków finansowych podmiotu trzeciego, który był poddzierżawcą działki (\`(...)\`) na podstawie Umowy poddzierżawy 2. W zakresie, w jakim dostawa Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez Sprzedających będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług, poprzez złożenie przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada _superficies solo cedit_, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeśli więc znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 25 października 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.446.2024.3.DK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w rozpatrywanej sprawie dostawa Udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja sprzedaży Udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci) będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. (…) jeśli spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży udziału w działce nr (\`(...)\`) (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku. Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, zgodnie z którym sprzedaż Udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci) nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, należało uznać za prawidłowe. (…) Udział w Utwardzonym placu oraz Udział w Drodze w zakresie w jakim została ona sfinansowana przez podmiot trzeci, znajdujących się na działce nr (\`(...)\`), nie będzie przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach opisanej Transakcji.”

A zatem, skoro sprzedaż Udziału we współwłasności Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci zauważyć należy, że w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży (czynność), a nie dostawa, jak to ma miejsce w przypadku podatku od towarów i usług. Z treści wniosku wynika, że Utwardzony plac oraz część Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci będzie przedmiotem planowanej Transakcji w ujęciu cywilistycznym, natomiast jak wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług droga nie będzie przedmiotem dostawy. Zatem mając na uwadze powyższe, w części dotyczącej Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci, Transakcja (umowa sprzedaży) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu sprzedaży Udziału we współwłasności Utwardzonego placu oraz Udziału we współwłasności Drogi, w zakresie w jakim została sfinansowana przez podmiot trzeci.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej** **interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).