Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-475/14-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-11-05
Teza: Skoro transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; opodatkowanie-przedmiot opodatkowania; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2014 r. (data wpływu 26 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 sierpnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Wnioskodawca lub Nabywca\] planuje nabyć za wynagrodzeniem \[dalej: Transakcja\] od P. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością \[dalej: Sprzedający lub Zbywca\] nieruchomość \[dalej: Nieruchomość\].

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję do końca 2015 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 9 \[księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dalej: Działka\],
*   własność znajdujących się na Działce: budynku biurowego wraz z parkingiem podziemnym \[dalej: Budynek\], oraz innych obiektów budowlanych (w tym budowli), w szczególności w postaci naziemnych miejsc parkingowych,
*   części składowe i przynależności (w szczególności części składowe i przynależności Budynku) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.

Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy z dnia 28 sierpnia 2012 r. Dostawa Nieruchomości została opodatkowana podatkiem VAT. W związku z zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości) Zbywca odliczył VAT naliczony przy zakupie Nieruchomości.

W okresie po nabyciu Nieruchomości, Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynku oraz budowli, jednak ich wartość nie przekroczyła ani nie była równa 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Zbywca odliczał VAT od poniesionych wydatków dotyczących Budynku i budowli w związku ich powiązaniem z działalnością opodatkowaną VAT.

Zbywca prowadził i prowadzi przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność polegającą na odpłatnym wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z przejętą przy nabyciu umową najmu zawartą jeszcze przez poprzedniego właściciela Nieruchomości w dniu 29 czerwca 2012 r. (z mocą obowiązującą od 1 sierpnia 2012 r.) z jedynym najemcą Nieruchomości (dalej: „Najemca”).

Na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., dalej: „Kodeks Cywilny” lub „KC”), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umowy najmu z Najemcą Nieruchomości.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre części majątku, prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umową najmu obciążającą Nieruchomość, w szczególności:

*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniem ustanowionym przez Najemcę w postaci gwarancji bankowej, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza,
*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, polisa ubezpieczeniowa tytułu prawnego do Nieruchomości,
*   decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na roboty budowlane dotyczące prowadzonych prac modernizacyjnych na Nieruchomości uzgodnionych w umowach najmu z Najemcą,
*   prawa i obowiązki (jak również dokumenty) dotyczące modernizacji Nieruchomości uzgodnionej w umowie najmu z Najemcą, w tym, umowa o generalne wykonawstwo programu modernizacyjnego Nieruchomości wraz z gwarancją bankową należytego wykonania umowy o generalne wykonawstwo programu modernizacyjnego Nieruchomości,
*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektonicznego.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji, obejmuje w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością zawartej przez Zbywcę,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże te umowy, które zawarł z różnymi podmiotami, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Może się okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Na nabywcę nie zostaną również przeniesione następujące umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, które zostały zawarte z dostawcami zewnętrznymi we własnym zakresie przez Najemcę Nieruchomości tj. w szczególności:

*   dostawy mediów,
*   usług ochrony,
*   obsługi technicznej,
*   obsługi administracyjnej.

Rozwiązanie powyższych umów przez Nabywcę nie jest planowane.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z Najemcą),
*   umowy związane z bieżącą działalnością Zbywcy,
*   umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania,
*   umowy o świadczenie usług księgowych,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek/kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
*   nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowi jedynego przedmiotu działalności gospodarczej Zbywcy tj. poza Nieruchomością Zbywca jest właścicielem nieruchomości komercyjnych położonych w innej miejscowości niż Nieruchomość. Zbywca wynajmuje powierzchnie komercyjne nieruchomości Zbywcy położonej w innej miejscowości i planuje sprzedaż tej nieruchomości na rzecz podmiotu innego niż Wnioskodawca.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i na dzień dostawy nie będzie stanowić formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę.

Na dzień dostawy Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie organizacyjnie wydzielonego odrębnego działu, wydziału czy też oddziału w przedsiębiorstwie Nabywcy.

Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Co do zasady potencjalnie możliwe jest jednak przyporządkowanie do Nieruchomości związanych z nią przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań (z wyjątkiem jednak kosztów ogólnych oraz zobowiązań dotyczących całości działalności Zbywcy).

Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez Najemcę na poczet czynszu bądź kosztów podatku od nieruchomości oraz opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

Przed dniem dokonania dostawy, Zbywca oraz nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.

Przed dniem dokonania dostawy zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą zarejestrowani w Polsce dla celów podatku VAT jako czynni podatnicy VAT.

Intencją Nabywcy oraz Zbywcy jest, aby Transakcja została udokumentowana fakturą z VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie VAT z wnioskiem o interpretacje przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora właściwej Izby Skarbowej wystąpi również Zbywca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?
2.  Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 31 października 2014 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-809/14-2/MT.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 li. a) Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest m.in. opodatkowana VAT.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki (tj. 23%). Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

W konsekwencji na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2014 r. Nr IPPP2/443-809/14-2/MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przed dokonaniem Transakcji, zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca będą zarejestrowani w Polsce dla celów podatku VAT jako czynni podatnicy VAT. Przed dniem dokonania Dostawy złożą zgodne oświadczenie, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości. W odniesieniu zatem do planowanej dostawy, Wnioskodawcy i Zbywcy przysługiwać będzie prawo rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Zatem, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i w sytuacji złożenia przez Zbywcę oraz Nabywcę oświadczenia w myśl art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT należy ją opodatkować podstawową stawką podatku w wysokości 23%. W związku z tym, że dostawa Nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 (z możliwością wyboru opodatkowania tej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i 11) analiza możliwości zwolnienia tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a jest niezasadne. (…) „Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca na dzień dokonania transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i po nabyciu nieruchomości będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych nieruchomości - działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki 23%. Sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy opisanej we wniosku nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT, zatem po otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości, ponieważ spełniony zostanie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. Wnioskodawca jako podatnik VAT w ramach czynności opodatkowanych nabędzie nieruchomość z zamiarem jej wykorzystania do czynności opodatkowanych. Tym samym Wnioskodawca będzie miał prawo do otrzymania z tytułu analizowanej transakcji zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.”.

A zatem, skoro transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.