Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.78.2021.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-22
Teza: W zakresie opodatkowania podatkiem VAT usługi wynajmu Nieruchomości na cele mieszkaniowe
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego r. (data wpływu 16 lutego 2021 r.), uzupełnionym pismem Strony z dnia 17 marca 2021 r. (data wpływu 17 marca 2021 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 12 marca 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 13 marca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości o charakterze mieszkalnym – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek, uzupełniony pismem Strony z dnia 17 marca 2021 r. (data wpływu 17 marca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla usług wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza otworzyć jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami, własnymi lub dzierżawionymi, przeznaczonymi na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca zamierza podpisywać z właścicielami nieruchomości umowy najmu długoterminowego, w celu późniejszego wynajęcia części nieruchomości (poszczególnych pokoi) osobom prywatnym na cele mieszkaniowe w ramach najmu długoterminowego. Wnioskodawca nie będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu do złożonego wniosku wskazano, że przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu będą nieruchomości bądź części nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawczynię usług wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości nie będą nieruchomości, których Wnioskodawca jest właścicielem.

Wnioskodawca będzie wynajmował nieruchomości (bądź części nieruchomości) osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Z zapisów umów zawieranych przez Wnioskodawcę z najemcami będzie wynikać, że nieruchomości (oraz ich części) będą wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca będzie zawierał z najemcami umowy długoterminowe, przeważanie na okres roku, kilku miesięcy.

W wyniku zawartej przez Wnioskodawcę usługi nastąpi przeniesienie „ośrodka życiowego” najemcy do nieruchomości lub ich części.

Odnośnie symbolu PKWiU wg rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) z dnia 4 września 2015 r. (Dz. U. Nr 2015 poz. 1676, z późn. zm.) dla świadczonych przez Wnioskodawcę usługi wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości, Wnioskodawca wskazał, że mieszczą się one pod symbolem PKWiU: 68.20.Z.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawcy przysługuje zwolnienie z podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy, istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT w przypadku prowadzenia najmu i podnajmu lokali mieszkalnych z uwagi na cel mieszkaniowy w ramach najmu długo i średnioterminowego.

Bezsprzecznym jest, że przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny oraz, że najem przez wynajmującego (właściciela) jest realizowany na własny rachunek. Podatnik pozostaje właścicielem lokalu mieszkalnego, również najem następujący zgodnie z zawartymi umowami wyłącznie na cel mieszkaniowy będzie faktycznie realizowany przez lokatora, który na podstawie umowy podnajmu z Wnioskodawcą będzie mieszkał w lokalu mieszkalnym.

Stanowisko to poparte jest m.in. interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 listopada 2018 r. sygnatura 0114-KDIP1-1.4012.682.2018.1.KBR, interpretacją indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 czerwca 2020 r. sygnatura 0111-KDIB3-1.4012.59.2020.3.WN oraz interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 stycznia 2021 r. sygnatura 0114-KDIP1-1.4012.655.2020.2.IZ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Z kolei, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1a ww. ustawy, jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

1.  kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz
2.  wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%.

Zgodnie art. 146aa ust. 2, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 3 w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w ust. 1a, termin, o którym mowa w ust. 2, przedłuża się do dnia 31 października roku następującego po roku, w którym są spełnione warunki, o których mowa w ust. 1a.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 z późn. zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,

*   charakter mieszkalny nieruchomości,

*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza otworzyć jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami, własnymi lub dzierżawionymi, przeznaczonymi na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca zamierza podpisywać z właścicielami nieruchomości umowy najmu długoterminowego, w celu późniejszego wynajęcia części nieruchomości (poszczególnych pokoi) osobom prywatnym na cele mieszkaniowe w ramach najmu długoterminowego. Na dzień świadczenia usług wynajmu, Wnioskodawca nie będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu będą nieruchomości bądź części nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Przedmiotem świadczonych przez Wnioskodawcę usług wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości nie będą nieruchomości, których Wnioskodawca jest właścicielem. Wnioskodawca będzie wynajmował nieruchomości (bądź części nieruchomości) osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Nieruchomości (bądź ich części) będą wykorzystywane przez najemców wyłącznie w celach mieszkaniowych, będą to umowy długoterminowe, przeważnie na okres 1 roku, min. 6 miesięcy. W wyniku zawartej przez Wnioskodawcę usługi nastąpi przeniesienie „ośrodka życiowego” najemcy do nieruchomości lub ich części. Świadczone przez Wnioskodawcę usługi wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości mieszczą się one pod symbolem PKWiU: 68.20.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla usług wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa w kontekście przedstawionego opisy sprawy, należy stwierdzić, że świadczone przez Wnioskodawcę usługi wynajmu nieruchomości bądź części nieruchomości o charakterze mieszkalnym, wynajmowanych uprzednio od właściciela tych nieruchomości, spełniają wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał bowiem, że przedmiotowe nieruchomości (ich części) Wnioskodawca zamierza wynajmować osobom fizycznym nieprowadzącym działalności wyłącznie w celach mieszkaniowych. Umowy będą miały charakter długoterminowy, przeważnie na okres 1 roku, min. 6 miesięcy. Ponadto świadczone usługi Wnioskodawca sklasyfikował w poz. 68.20 PKWiU z 2015 r.

W niniejszej sprawie spełnione będą zatem warunki wynikające z ww. przepisu do zastosowania zwolnienia od podatku dla świadczonej przez Wnioskodawcę usługi wynajmu, gdyż jak wynika z wniosku, przedmiotem umowy będzie nieruchomość (jej część) o charakterze mieszkalnym, a najemcy (osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej) wykorzystywać je będą wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Jak wskazano powyższej świadczenie usług wynajmu spełnia przesłanki korzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, jednakże Wnioskodawca z tytułu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami będzie działał jako podatnik VAT czynny, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać je za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…), w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.