Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-79/14/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-05-07
Teza: Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku, darowizny.
Słowa kluczowe: darowizna; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 stycznia 2014 r. (data wpływu 29 stycznia 2014 r.), uzupełnionym w dniu 24 kwietnia 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 24 kwietnia 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Rodzina Wnioskodawczyni składała się z ośmiu osób: rodziców i sześcioro rodzeństwa. Po śmierci ojca w 1987 r. i brata w 1995 r., zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 11 września 2003 r. Wnioskodawczyni nabyła spadek, w skład którego wchodziła nieruchomość rolna. Następnie w dniu 30 listopada 2006 r. otrzymała w drodze darowizny od matki część ww. nieruchomości (zaprzestanie działalności rolniczej przez rolnika). W związku z powyższym stała się właścicielką udziału wynoszącego 119/512 części w ww. nieruchomości.

Jeden z braci Wnioskodawczyni, otrzymał w spadku po ojcu i bracie udział wynoszący 36/512 części, który zajął komornik. W dniu 1 grudnia 2010 r. korzystając z prawa pierwokupu, Wnioskodawczyni nabyła ten udział za kwotę ….

Zatem od 1 grudnia 2010 r. Wnioskodawczyni była właścicielką udziału wynoszącego 155/512 (119/512 + 36/512) części w nieruchomości rolnej.

W dniu 1 lutego 2013 r. w formie aktu notarialnego dokonano częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wskazanie poszczególnych numerów działek gruntu zgodnie z posiadanymi udziałami oraz ustanowienia nieodpłatnych służebności gruntowych. Częściowe zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie z zastrzeżeniem, że w przyszłości strony nie będą dochodzić roszczeń z tytułu zawartej umowy zniesienia współwłasności. Nie wiązało się ono ze zmianą udziału Wnioskodawczyni, wynoszącego 155/512. Przedmiotowa umowa nie zmieniła wartości posiadanych udziałów w nieruchomości.

W dniu 11 grudnia 2013 r. nieruchomość została sprzedana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionej sprawie występuje obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości w dniu 11 grudnia 2013 r. oznaczonych jako działki nr 392/11 oraz 392/12, które zostały nabyte w drodze dziedziczenia w dniu 11 września 2003 r. i na podstawie umowy darowizny na rzecz osoby uprawnionej z dnia 30 listopada 2006 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionej sprawie zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od daty jej nabycia w drodze dziedziczenia oraz darowizny, tym samym dochód osiągnięty z jej sprzedaży nie powinien podlegać opodatkowaniu. Dokonanie wyszczególnienia numerów działek przypadających na rzecz każdego ze współwłaścicieli nastąpiło w momencie zniesienia współwłasności nieruchomości w dniu 1 lutego 2013 r.

Wnioskodawczyni stwierdza, że zawarta umowa nie odnosiła się do wartości posiadanych udziałów a zniesienie współwłasności dokonane zostało nieodpłatnie, tym samym nie wpływa na uprawnienie do skorzystania ze zwolnienia z obowiązku podatkowego.

Według Wnioskodawczyni, wskazanie w umowie z dnia 1 lutego 2013 r. częściowego zniesienia współwłasności, nieruchomości stanowiących własności poszczególnych współwłaścicieli jest czynnością wtórną do nabycia spadku i nie powinno mieć wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego dotyczącego zbycia nieruchomości otrzymanej w drodze dziedziczenia po upływie pięciu lat od nabycia spadku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Dla ustalenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych niezbędnym jest zatem określenie momentu ich nabycia.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie do art. 922 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Natomiast postanowienie sądu potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Oznacza to, iż dniem nabycia nieruchomości będącej przedmiotem spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Natomiast na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że po śmierci ojca w 1987 r. i brata w 1995 r., zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 11 września 2003 r. Wnioskodawczyni nabyła spadek, w skład którego wchodziła nieruchomość rolna. Następnie w dniu 30 listopada 2006 r. otrzymała w drodze darowizny od matki część ww. nieruchomości (zaprzestanie działalności rolniczej przez rolnika). W związku z powyższym stała się właścicielką udziału wynoszącego 119/512 części w ww. nieruchomości.

Jeden z braci Wnioskodawczyni, otrzymał w spadku po ojcu i bracie udział wynoszący 36/512 części, który zajął komornik. W dniu 1 grudnia 2010 r. korzystając z prawa pierwokupu, Wnioskodawczyni nabyła ten udział za kwotę ….

Zatem od 1 grudnia 2010 r. Wnioskodawczyni była właścicielką udziału wynoszącego 155/512 (119/512 + 36/512) części w nieruchomości rolnej.

W dniu 1 lutego 2013 r. w formie aktu notarialnego dokonano częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez wskazanie poszczególnych numerów działek gruntu zgodnie z posiadanymi udziałami oraz ustanowienia nieodpłatnych służebności gruntowych. Częściowe zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie z zastrzeżeniem, że w przyszłości strony nie będą dochodzić roszczeń z tytułu zawartej umowy zniesienia współwłasności. Nie wiązało się ono ze zmianą udziału Wnioskodawczyni, wynoszącego 155/512. Przedmiotowa umowa nie zmieniła wartości posiadanych udziałów w nieruchomości.

W dniu 11 grudnia 2013 r. nieruchomość została sprzedana.

Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży dokonanej w dniu 11 grudnia 2013 r., Wnioskodawczyni nabyła w 1987 r. i w 1995 r. w drodze spadku po ojcu i bracie, w 2006 r. w drodze darowizny od matki oraz w 2010 r. w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Ponieważ jak wskazano we wniosku, w wyniku nieodpłatnego, częściowego zniesienia współwłasności, Wnioskodawczyni otrzymała nieruchomość o wartości nie przekraczającej dotychczas posiadanego udziału wynoszącego 155/512 części, dlatego też dla celów podatku dochodowego ww. czynność nie stanowiła nabycia nieruchomości. Stąd też pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie udziałów w nieruchomości będącej przedmiotem tej czynności.

Zatem sprzedaż w 2013 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1987 r., 1995 r. oraz w 2006 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Natomiast dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. w drodze realizacji prawa pierwokupu, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Jednocześnie podkreślić należy, iż zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f ustawy).

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Reasumując, odpłatne zbycie w 2013 r. nieruchomości gruntowej w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1987 r. i w 1995 r. w drodze spadku, w 2006 r. w drodze darowizny nie stanowi dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku od tej sprzedaży.

Natomiast dochód ze sprzedaży w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2010 r. w związku z realizacją prawa pierwokupu, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku, zgodnie z zasadami określonymi w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.