Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT3.4011.137.2025.2.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-28
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne
zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 19-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 25

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła
    go Pani pismami z 11 i 28 marca oraz 1 kwietnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    27 sierpnia 2020 r. spółka X. zawarła umowę pożyczki z firmą Y. na kwotę 700 000 zł – była
    to umowa na okres 12 miesięcy w celu zaspokojenia bieżących zobowiązań X.
    Strony ustaliły, że wysokość prowizji od udzielonej pożyczki wynosi 161 000 zł i ww.
    pożyczka ma być spłacona do 27 sierpnia 2021 r.
    W celu zabezpieczenia tej pożyczki ustanowiono hipotekę umowną na Pani nieruchomości
    do kwoty 1 400 000 zł. Nieruchomość ta była Pani własnością, miała charakter
    zabudowanej działki z domem jednorodzinnym i była nabyta na cele prywatne z majątku
    osobistego 12 marca 2018 r. repertorium (...) w Kancelarii Notarialnej (...) za kwotę 300
    000 zł.
    Była to nieruchomość gruntowa w użytkowaniu wieczystym, zabudowana budynkiem
    mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem garażowym dwustanowiskowym KW (...).
    Posiada Pani rozdzielność majątkową.
    Z uwagi na brak terminowej spłaty pożyczki przez spółkę X., wierzyciel rozpoczął działania
    egzekucyjne.
    Aby uniknąć przymusowej sprzedaży nieruchomości przez wierzyciela, podjęła Pani
    decyzję o jej sprzedaży. Transakcja miała miejsce 9 sierpnia 2023 r., a nieruchomość
    została sprzedana za kwotę 1 000 000 zł.
    Z tej kwoty 823 000 zł zostało przelane na konto wierzyciela (Y.) w ramach spłaty
    zabezpieczonej hipotecznie pożyczki, a pozostała kwota (około 177 000 zł) została przelana
    na Pani konto. W wyniku tej sytuacji spłaciła Pani zobowiązanie spółki X, a tym samym
    stała się jej wierzycielem na kwotę 823 000 zł. Do dnia dzisiejszego spółka X. nie zwróciła
    Pani tej kwoty.
    Podkreśla Pani, że sprzedaż nieruchomości była wymuszona koniecznością ochrony Pani
    majątku przed przymusową egzekucją. Wierzytelność, którą Pani spłaciła z własnych
    środków, nie była Pani osobistym zobowiązaniem. Sprzedaż znacząco uszczupliła Pani
    majątek osobisty, a nieruchomość stanowiła jego ważny element.
    Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej a nieruchomość była wykorzystywana
    wyłącznie na cele prywatne. Obecnie, pomimo spłaty zobowiązań wobec wierzyciela
    hipotecznego, nie ma Pani pewności, czy odzyska należności od spółki X., co dodatkowo
    pogarsza Pani sytuację finansową.
    Opis stanu faktycznego w punktach – podsumowanie:
    · Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy, ponieważ jest polskim rezydentem
      podatkowym.
    · Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.
    · Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy kupna od osób fizycznych.
    · Nieruchomość to to działka zabudowana domem jednorodzinnym.
    · Nieruchomość została nabyta na cele prywatne, z majątku osobistego.
    · Nieruchomość nie była obciążona innymi długami.
    · Sprzedaż nieruchomości nastąpiła 9 sierpnia 2023 r. w celu spłaty zobowiązania
      hipotecznego zaciągniętego przez X. i ochrony majątku przed egzekucją.

    · Kwota w wysokości 823 000 zł została przeznaczona na spłatę wierzytelności
      zabezpieczonej hipoteką na rzecz Y. Pozostała część środków (około 177 000 zł) została
      przelana na Pani konto i przeznaczona na cele prywatne.
    Uzupełnienie wniosku
    W uzupełnieniu wniosku wyjaśnia Pani jaki był związek pomiędzy umową pożyczki zawartą
    między X. a Y. na kwotę 700 000 zł a opisanym we wniosku zdarzeniem, tj.:
    · Zawarcie przez X. umowy pożyczki z Y. miało bezpośredni wpływ na zdarzenie opisane
      we wniosku, ponieważ to właśnie ta pożyczka została zabezpieczona hipoteką
      ustanowioną na Pani prywatnej nieruchomości. Nieruchomość ta była Pani wyłączną
      własnością, nabytą z majątku osobistego na cele prywatne, a jej obciążenie hipoteką
      było warunkiem udzielenia pożyczki przez Y. dla X.
    · Związek umowy pożyczki z opisanym we wniosku zdarzeniem jest kluczowy, ponieważ
      to właśnie ta pożyczka i wynikające z niej zabezpieczenie hipoteczne na Pani
      nieruchomości doprowadziły do jej sprzedaży. Sprzedaż ta była bezpośrednią
      konsekwencją braku terminowej spłaty pożyczki przez X., a uzyskane środki zostały w
      dużej mierze przeznaczone na spłatę długu zabezpieczonego hipoteką.
    · Informacja, że umowa pożyczki zawarta pomiędzy X. a Y. była umową na okres 12
      miesięcy w celu zaspokojenia bieżących zobowiązań X., ma bezpośredni związek z
      opisanym we wniosku zdarzeniem, ponieważ właśnie ta pożyczka została
      zabezpieczona hipoteką ustanowioną na Pani prywatnej nieruchomości.
    · Brak spłaty tej pożyczki przez X. w uzgodnionym terminie doprowadził do działań
      egzekucyjnych ze strony wierzyciela, co zmusiło Panią do sprzedaży nieruchomości w
      celu uniknięcia przymusowej licytacji i spłaty długu zabezpieczonego hipoteką.
    · Związek opisanej we wniosku pożyczki z Pani nieruchomością polega na tym, że
      nieruchomość ta została wykorzystana jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania
      wynikającego z umowy pożyczki zawartej pomiędzy X. a Y. Hipoteka na Pani prywatnej
      nieruchomości została ustanowiona na prośbę pożyczkodawcy (Y.) jako warunek
      udzielenia pożyczki w wysokości 700 000 zł.
    · Decyzja o ustanowieniu zabezpieczenia na Pani nieruchomości wynikała z potrzeby
      zapewnienia X. finansowania na zaspokojenie jej bieżących zobowiązań. Ponieważ jest
      Pani udziałowcem tej spółki, zgodziła się Pani na takie zabezpieczenie, aby umożliwić
      jej uzyskanie środków finansowych.
    · Nieruchomość była Pani własnością, nabytą z majątku osobistego na cele prywatne, a
      hipoteka została ustanowiona do kwoty 1 400 000 zł. Brak terminowej spłaty pożyczki
      przez X. doprowadził do działań egzekucyjnych, co zmusiło Panią do sprzedaży tej
      nieruchomości w celu uniknięcia przymusowej licytacji i uregulowania długu
      zabezpieczonego hipoteką.
    · Informuje Pani, że X. oraz Y. nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów
      prawa podatkowego.
    · X. to spółka, w której jest Pani udziałowcem, natomiast Y. jest odrębnym podmiotem, z
      którym nie łączą Panią żadne powiązania osobowe ani kapitałowe.
    · W związku z tym pomiędzy wskazanymi spółkami nie zachodzą relacje, które mogłyby
      wskazywać na istnienie powiązań zgodnie z definicją zawartą w ustawie o podatku
      dochodowym od osób prawnych.
    · Pozostała część środków ze sprzedaży nieruchomości, w wysokości około 177 000 zł,
      zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe.
    · Planowana inwestycja – zakup mieszkania dla Pani i Pani córki, zostanie zrealizowana w
      ustawowym terminie, czyli w ciągu trzech lat od daty sprzedaży nieruchomości.

    Ponadto wskazała Pani, że kwota 177 000 zł, która wpłynęła na Pani konto w wyniku
    sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na zakup mieszkania
    Pytania (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    1) Czy w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości dokonanym 9 sierpnia 2023 r.,
      przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość
      została nabyta, jest Pani zobowiązana do rozpoznania przychodu z tytułu odpłatnego
      zbycia nieruchomości w całości (tj. całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży), czy wyłącznie
      tej części, która wpłynęła na Pani konto (177 000 zł) pomijając kwotę przeznaczoną na
      spłatę zobowiązania wobec wierzyciela?
    2) Czy kwota 177 000 zł, która wpłynęła na Pani konto w wyniku sprzedaży
      nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,
      jeśli zamierza ją Pani przeznaczyć na własne potrzeby mieszkaniowe w okresie trzech
      lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż?
    Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
    W Pani ocenie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wyłącznie kwota, która
    wpłynęła na konto podatnika, tj. 177 000 zł, pomniejszona o koszty zbycia nieruchomości.
    Kwota 823 000 zł, która została przeznaczona na spłatę wierzyciela hipotecznego, nie
    powinna być uznawana za przychód podlegający opodatkowaniu, ponieważ nie
    generowała realnego wzbogacenia po stronie podatnika.
    Uważa Pani, że kwota, która przeznaczona została na spłatę wierzyciela hipotecznego (823
    000 zł) nie jest Pani przychodem, dlatego też na cele mieszkaniowe powinna być
    przeznaczona jedynie kwota 177 000 zł.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2647 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy:
      Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      (...)
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
      dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
      określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).
    Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie
    nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy,
    stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w

    określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności
    gospodarczej.
    Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w
    nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww.
    ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
    fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej
    nieruchomości.
    Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w 2018 r. kupiła Pani zabudowaną
    działkę domem jednorodzinnym. Sprzedała Pani ją w 2023 r.
    Wobec tego, skoro sprzedaż opisanej w zdarzeniu nieruchomości nastąpiła przed
    upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie,
    to stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o
    podatku od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
      pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
      zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
      sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
      od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:
      Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na
      podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego
      rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz
      czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
    Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 ww. ustawy :
      Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie
      odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do
      zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie
      odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania
      zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie
      odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej
      określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona
      w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii
      biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

    Natomiast ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się
    zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
    zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
    nieodpłatnie.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub
      udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,
      które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich
      posiadania.
    Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
      Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT
      w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
      stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
    Powzięła Pani wątpliwość, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości przed upływem
    pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, będzie
    Pani zobowiązana do rozpoznania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w
    całości, tj. od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, czy tylko od kwoty, która wpłynęła na
    Pani konto, pomijając kwotę przeznaczoną na spłatę zobowiązania wobec wierzyciela.
    Wobec tego, w celu ustalenia czy spłata hipoteki obniża wartość przychodu ze sprzedaży
    nieruchomości należy odnieść się do cytowanego uprzednio art. 19 ust. 1 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, który definiuje przychód z opłatnego zbycia
    nieruchomości jako wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o
    koszty odpłatnego zbycia.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) (nie mylić z kosztem uzyskania
    przychodów) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem
    stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty
    sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione
    przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie
    niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a
    odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.
    Do powyższej kategorii kosztów nie można zatem zaliczyć środków przeznaczonych na
    spłatę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na rzecz Y. Spłata zobowiązań finansowych
    ani długów nie jest kosztem odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Nie jest to bowiem koszt odpłatnego zbycia
    nieruchomości, lecz spłata zobowiązania obciążającego nieruchomość, które musiałoby
    zostać spłacone nawet gdyby nie sprzedawała Pani nieruchomości.
    Spłata hipoteki obciążającej nieruchomość nie stanowi niezbędnego wydatku, aby
    transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Nie zmienia tego fakt, że cześć kwoty, z tytułu
    sprzedaży nieruchomości przelana została na konto wierzyciela (Y) w celu spłaty i
    zwolnienia hipoteki z ww. nieruchomości, są to bowiem jedynie techniczne ustalenia stron
    co do rozdysponowania środków uzyskanych z transakcji.
    Kwota spłaconego długu obciążającego opisaną w zdarzeniu nieruchomość, nie stanowi
    również kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 22
    ust. 6c ustawy a tym samym nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu wysokości
    przychodu z tytułu sprzedaży tej nieruchomości – nie mieści się bowiem w dyspozycji
    zawartej w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

    Podkreślić także należy, że spłaty kwoty zabezpieczonej hipoteką na zbywanej
    nieruchomości nie można też zakwalifikować jako nakładu poczynionego w trakcie
    posiadania tej nieruchomości – o którym mowa w cytowanym uprzednio art. 22 ust. 6e
    ww. ustawy – który to zwiększył jej wartość.
    Potwierdzeniem tego jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 11
    kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Gl 1084/11, w którym Sąd stwierdził, że:
      „(...) spłata hipotek nie stanowiła nakładu na nieruchomość, podwyższającego jej
      wartość. Jak już wcześniej wywiedziono, hipoteka to jedno z ograniczonych praw
      rzeczowych wiążących się z zabezpieczeniem wierzytelności. Ustanowienie hipoteki na
      nieruchomości nie oznacza, że zmienia się jej wartość. Oznacza tylko tyle, że
      wierzycielowi przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu z niej przed wierzycielami
      osobistymi właściciela. Na marginesie należałoby wskazać, że – wbrew temu, co
      podniesiono w skardze – przeznaczenie części ceny określonej w umowie na spłatę
      hipotek nie stanowiło nakładu na nieruchomość, ale rozporządzenie sprzedającego, co
      do wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości”.
    Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z
    odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie
    sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu
    ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym
    od osób fizycznych.
    Z treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
      10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
    W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy:
      Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego
      wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w
      terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku
      podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w
      dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
    Natomiast zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym
      odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku
      podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
    Wobec tego, skoro – jak uprzednio wskazałem – spłata hipoteki nie może być kosztem
    uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, to wydatek ten nie może
    obniżać podstawy opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Tym samym
    Pani przychodem ze sprzedaży nieruchomości opisanej w zdarzeniu, będzie kwota, za

    którą sprzedała Pani tą nieruchomość, tj. 1 0000 000 zł, a nie jak Pani twierdzi kwota 177
    000 zł, która wpłynęła na Pani rachunek bankowy po spłacie hipoteki.
    Kolejną Pani wątpliwość budzi kwestia, którą kwotę, tj. całą uzyskaną ze sprzedaży
    nieruchomości, czy tylko tą część, którą otrzymała Pani na rachunek bankowy, po
    spłaceniu hipoteki powinna Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, w okresie
    trzech lat od końca roku podatkowego w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, żeby
    skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Z opisu zdarzenia wynika, że w 2018 r. nabyła Pani nieruchomość, którą sprzedała Pani w
    2023 r. za 1 000 000 zł. Z kwoty tej 823 000 zł przelane zostało na konto wierzyciela, a
    kwotę 177 000 zł zamierza Pani przeznaczyć na zakup lokalu mieszkalnego i skorzystać z
    tzw. „ulgi na własne cele mieszkaniowe”.
    Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
      praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
      iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
      mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
      jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od
      końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze
      zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne
      cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się
      do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
    Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
    dochód zwolniony = D x (W / P), gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na
    cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.
    Zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych
    wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
    Natomiast w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony
    na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości
    korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
    Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z
    podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na
    własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
    podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21
    ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest
    to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele
    mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu
    uzyskanego ze zbycia nieruchomości.
    W art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca
    określił, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
      Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
        1) wydatki poniesione na:
          a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
            lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
            takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa

            użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z
            tym budynkiem lub lokalem,
          b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
            udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
            mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
          c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim
            gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim
            prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz
            nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania
            wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym
            mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod
            budowę budynku mieszkalnego,
          d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego
            budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
          e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne
            własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu
            niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
        - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
        należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
        Szwajcarskiej.
    W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a–c, uznaje się za wydatki poniesione na
      cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
      nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a–c, w
      związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
    Podkreślam, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności
    opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia
    podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza
    literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje
    podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w
    przepisie prawa. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że
    określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z
    przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki
    prawne.
    Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością
    decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie
    środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od
    końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25
    ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
    Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art.
    21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.
    Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele
    mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu ze
    sprzedaży. Obejmują one m.in. wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nabycie lokalu mieszkalnego.
    Wyjaśniam, że poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”
    świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art.
    21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem

    nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z
    opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie
    „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować
    ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
    Zatem, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z
    kupnem np. lokalu mieszkalnego, jedynie w sytuacji, gdy nabędzie ten lokal w celu
    realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w
    tym lokalu swoje potrzeby mieszkaniowe. Wobec przedstawionych uregulowań prawnych,
    nie budzi żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, stosownie
    do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma być
    przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości.
    Wyjaśniam, że warunkiem skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie
    równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego
    zbycia na określone cele mieszkaniowe.
    Żeby dochody z tytułu sprzedaży nieruchomości były w całości zwolnione od podatku
    dochodowego, cały przychód z jej zbycia musi być wydatkowane na własne cele
    mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w
    którym nastąpiło odpłatne zbycie.
    Natomiast, jeżeli nie przeznaczy Pani w całości przychodu ze sprzedaży opisanej w
    zdarzeniu nieruchomości na „własne cele mieszkaniowe”, tj. na zakup lokalu
    mieszkalnego, w którym będzie realizowała Pani własne cele mieszkaniowe, to zwolnieniu
    będzie podlegała tylko taka część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży udziału w
    nieruchomości jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału
    wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z
    odpłatnego zbycia tej nieruchomości.
    W konsekwencji, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości jaki
    proporcjonalnie będzie odpowiadał udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele
    mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia, będzie korzystał ze
    zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Wobec Pani stanowisko, że:
      (...) kwota, która przeznaczona została na spłatę wierzyciela hipotecznego (823 000 zł)
      nie jest Pani przychodem, dlatego też na cele mieszkaniowe powinna być
      przeznaczona jedynie kwota 177 000 zł.
    jest także nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zaznaczam również, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów
    prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego
    czy kontrolnego. Wydając interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy Ordynacja
    podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego
    podanym we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu tej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny

    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
    To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności
    faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem
    przedstawiony we wniosku stan faktyczny różnić się będzie od występującego w
    rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
    Podkreślam, że przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b Ordynacji
    podatkowej jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie,
    czy zainteresowany prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych
    przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo
    zdarzenie przyszłe.
    Nie dokonuję wyliczeń kwoty przychodu, dochodu (straty) oraz wysokości zaliczek na
    podatek. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim
    systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej
    sytuacji podatkowoprawnej, a po jego dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami
    prawa podatkowego.
    Tym samym w interpretacji nie potwierdzam prawidłowości zaprezentowanych przez
    Panią kwot.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.