Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.473.2025.2.EK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-17
Teza: Kwota zatrzymanego zadatku jako wynagrodzenie za
świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
odstąpienie-odstąpienie od umowy
podatek-podatek naliczony
podatnik-podatnik czynny
umowa-umowa cywilnoprawna
umowa-umowa przedwstępna
umowa-umowa sprzedaży
usługi
zadatek
zgoda
świadczenie-świadczenie odpłatne
świadczenie-świadczenie usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
1

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest osobą fizyczną.
    Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Zainteresowany” lub „Grupa
    VAT”) jest grupą VAT, o której mowa w art. 15a Ustawy o VAT. Jednym z członków Grupy
    VAT jest X S.A. (dalej: „X” lub „Spółka”).
    Zarówno Wnioskodawca, jak i Zainteresowany są czynnymi podatnikami podatku od
    towarów i usług. Zarówno Wnioskodawca, jak i Zainteresowany będą czynnymi
    podatnikami podatku od towarów i usług w momencie zaistnienia zdarzenia będącego
    przedmiotem wniosku.
    Wnioskodawca zawarł z X przedwstępną umowę sprzedaży w dniu (...) marca 2025 r.
    (dalej: „Umowa”). Na podstawie Umowy Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży na
    rzecz Spółki nieruchomości gruntowej za określoną cenę, a X zobowiązał się, że
    nieruchomość za podaną cenę kupi. Będące przedmiotem transakcji grunty w całości
    objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i są w nim
    przeznaczone pod zabudowę. X wpłacił określoną kwotę tytułem zadatku, której Strony
    nadały znaczenie i skutki prawne jak dla zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu
    cywilnego, z zastrzeżeniem postanowień Umowy i na zasadach określonych w Umowie
    (dalej: „Zadatek”). Zadatek został udokumentowany fakturą z wykazaną kwotą podatku.
    Zgodnie z treścią Umowy Spółka może odstąpić od Umowy bez podawania przyczyny w
    terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia Umowy przy uprawnieniu Wnioskodawcy do
    zatrzymania zadatku.
    Przedmiotem złożonego wniosku są zasady rozliczania podatku od towarów i usług
    („VAT”), gdy Spółka skorzysta z tego uprawnienia.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie przedstawionego opisu sprawy
    1.
    Na pytanie:
    „W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że:
      X wpłacił określoną kwotę tytułem zadatku, której Strony nadały znaczenie i skutki
      prawne jak dla zadatku w rozumieniu art. 394 kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem
      postanowień Umowy i na zasadach określonych w Umowie (dalej: Zadatek).
    proszę jednoznacznie wskazać:

    a) czy kwestia zadatku została przez Strony wprost uregulowana w umowie? Jeśli tak, to w
      jaki sposób tę kwestię określa umowa?
    b) jakie znaczenie i skutki prawne Strony nadały kwocie wpłaconej przez X tytułem
      zadatku? Proszę też podać konkretny przepis art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964
      r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), który w tej sytuacji znalazł
      zastosowanie.
    c) o jakich „postanowieniach Umowy” i „zasadach określonych w Umowie” mowa w ww.
      fragmencie? Czy te „postanowienia Umowy” i „zasady określone w Umowie” w
      jakikolwiek sposób zmieniały znaczenie i skutki prawne, które nadali Państwo temu
      zadatkowi? Proszę szczegółowo opisać.
    d) w jaki sposób została ustalona/skalkulowana kwota zadatku? Jakie czynniki/okoliczności
      miały wpływ na wysokość ustalonej pomiędzy Stronami kwoty zadatku?
    e) czy otrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku wiązało się z wykonaniem przez
      Wnioskodawcę jakiegokolwiek świadczenia na rzecz X? Jeśli tak to jakiego? Proszę
      opisać sytuację”.
    odpowiedzieli Państwo:
    Umowa zawiera następujące postanowienia dotyczące zadatku i odstępnego:
    „1. Pełnomocnik Strony Zobowiązanej do Nabycia oświadcza, że w dniu dzisiejszym Strona
    Zobowiązana do Nabycia złożyła kwotę w wysokości (...) netto tytułem zadatku (i
    jednocześnie z chwilą zaksięgowania powyższej kwoty na wskazanym powyżej rachunku
    bankowym Strony nadają mu znaczenie i skutki prawne jak dla zadatku w rozumieniu art.
    394 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem postanowień niniejszej Umowy i na zasadach
    określonych w Umowie „Zadatek”), powiększoną o należny podatek VAT w stawce 23%, tj.
    kwotę (...) do depozytu notarialnego Kancelarii Notarialnej w trybie art. 108 ustawy z dnia
    14 lutego 1991 roku – Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 roku, poz. 1001 ze
    zm.) („Depozyt 1”) na rachunek bankowy o numerze (...), przy czym jedynym warunkiem
    wypłaty Stronie Zobowiązanej do Zbycia pełnej kwoty Depozytu 1 w następujący sposób:
    a) kwoty (...) na rachunek bankowy o numerze (...) należący do (...); b) kwoty (...) na
    rachunek bankowy o numerze: (...) należący do (...), w terminie dwóch dni roboczych od
    dnia zawarcia Umowy, będzie okazanie notariuszowi przez Stronę Zobowiązaną do Zbycia
    wypisu aktu dokumentującego zawarcie niniejszej Umowy, co zostało udokumentowane
    protokołem z przyjęcia do depozytu kwoty pieniężnej, sporządzonym w dniu (...) przez (...),
    notariusza w (...), za numerem Repertorium (...) („Protokół Depozytu 1”).
    Koszt prowadzenia i obsługi oraz ewentualne koszty transakcji z Rachunku Kancelarii nie
    będą obciążały Strony Zobowiązanej do Zbycia.
    Wyżej powołany Protokół Depozytu 1 będzie przekazany również Stronie Zobowiązanej do
    Zbycia. Po otrzymaniu zdefiniowanego powyżej Zadatku wraz z VAT Strona Zobowiązana
    do Zbycia zobowiązana jest w ciągu 5 (pięciu) dni roboczych wystawić i doręczyć Stronie
    Zobowiązanej do Nabycia fakturę VAT drogą elektroniczną na adres e-mail: (...)
    (...)
    W wypadku braku realizacji powyższych roszczeń o zwrot Zadatku wraz z VAT (albo
    zapłatę Zadatku w podwójnej wysokości wraz ze zwrotem wpłaconego przez Stronę
    Zobowiązaną do Zbycia VAT od kwoty Zadatku) albo zwrot VAT od kwoty Zadatku nadanie
    klauzuli wykonalności temu aktowi notarialnemu uzależnione będzie od zdarzenia, które
    wykazać powinna Strona Zobowiązana do Nabycia, co nastąpi przez okazanie sądowi
    właściwemu do nadania klauzuli wykonalności:
    · potwierdzenia nadania przez Stronę Zobowiązaną do Nabycia na adres wskazany w
      Umowie Strony Zobowiązanej do Zbycia, przesyłki rejestrowanej w rozumieniu
      przepisu art. 3 pkt 23) ustawy z dnia 23 listopada 2012 roku – Prawo pocztowe, które

      to potwierdzenie nadania, zgodnie z treścią art. 17 powołanej ustawy Prawo pocztowe,
      ma moc dokumentu urzędowego, zawierającej:
    · wezwanie Strony Zobowiązanej do Zbycia do zwrotu kwoty Zadatku wraz z VAT albo
      zapłaty Zadatku w podwójnej wysokości wraz ze zwrotem wpłaconego przez Stronę
      Zobowiązaną do Zbycia VAT od kwoty Zadatku albo zwrotu VAT od kwoty Zadatku,
      zgodnie z Umową Przedwstępną, wraz z wyznaczeniem dodatkowego terminu do
      zapłaty nie krótszego niż 14 (czternaście) dni, oraz
    · oświadczenia Strony Zobowiązanej do Nabycia z podpisem notarialnie poświadczonym o
      niedokonaniu przez Stronę Zobowiązaną do Zbycia zwrotu Zadatku wraz z VAT albo
      zapłaty Zadatku w podwójnej wysokości wraz ze zwrotem wpłaconego przez Stronę
      Zobowiązaną do Zbycia VAT od kwoty Zadatku albo zwrotu VAT od kwoty Zadatku,
      pomimo doręczenia wezwania i bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa
      powyżej.
    Strona Zobowiązana do Nabycia będzie mogła wystąpić o nadanie temu aktowi
    notarialnemu klauzuli wykonalności w terminie do dnia (...) października 2027 (dwa tysiące
    dwudziestego siódmego) roku.
    5. W przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży kwota stanowiąca przedmiot
    Depozytu 1 podlega zaliczeniu na poczet Ceny Sprzedaży.
    Strona zobowiązana do Nabycia wyraża zgodę na doręczanie faktur drogą elektroniczną
    na adres e-mail (...). Przy czym strony zgodnie postanawiają, że zmiana przedmiotowego
    adresu nie stanowi zmiany Umowy.
    § 6
    (ODSTĄPIENIE OD UMOWY)
    1. W przypadku:
    (i) gdyby do zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży nie doszło pomimo żądania
    zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży przez Stronę Zobowiązaną do Nabycia zgodnie
    z § 3 ust. 2 powyżej albo
    (ii) niezawarcia przez Strony Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży w terminie określonym w § 3
    ust. 2 in fine powyżej na skutek uchylania się przez Stronę Zobowiązaną do Zbycia – z
    przyczyn leżących po jej stronie – od zawarcia tej umowy (przy czym przez uchylanie się od
    zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży Strony rozumieją taką sytuację, gdy Strona
    Zobowiązana do Zbycia nie stawi się przed notariuszem celem zawarcia Umowy
    Przyrzeczonej Sprzedaży, z przyczyn leżących po jej stronie, w drugim terminie
    wyznaczonym co najmniej 14 dni po terminie wyznaczonym zgodnie z postanowieniami
    Umowy i odpowiednimi przepisami Kodeksu cywilnego, o ile w pierwszym, wyznaczonym
    zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy terminie nie dojdzie do zawarcia Umowy
    Przyrzeczonej Sprzedaży albo stawi się w drugim terminie lecz odmówi zawarcia Umowy
    Przyrzeczonej Sprzedaży), Strona Zobowiązana do Nabycia może bez wyznaczania
    dodatkowego terminu od Umowy odstąpić i żądać zapłaty Zadatku w podwójnej
    wysokości – wraz z obowiązkiem zwrotu VAT od kwoty Zadatku, tj. łącznie kwoty (...) – a
    Strona Zobowiązana do Zbycia będzie zobowiązana do zapłaty powyższej kwoty w
    następujący sposób:
    (iii) w terminie 14 (czternastu) dni roboczych od dnia otrzymania oświadczenia Strony
    Zobowiązanej do Nabycia o odstąpieniu od niniejszej Umowy, bez odrębnego wezwania w
    tym zakresie Strona Zobowiązana do Zbycia zapłaci Stronie Zobowiązanej do Nabycia
    kwotę stanowiącą 80% wskazanej powyżej kwoty, podlegającej zapłacie na rzecz Strony
    Zobowiązanej do Nabycia,

    (iv) w terminie nie później niż 120 (sto dwadzieścia) dni od dnia otrzymania oświadczenia
    Strony Zobowiązanej do Nabycia o odstąpieniu od niniejszej Umowy, bez odrębnego
    wezwania w tym zakresie Strona Zobowiązana do Zbycia zapłaci kwotę stanowiącą 20%
    wskazanej powyżej kwoty, podlegającej zapłacie na rzecz Strony Zobowiązanej do Nabycia.
    Strona Zobowiązana do Nabycia może skorzystać z opisanego powyżej prawa odstąpienia
    od Umowy w terminie do dnia (...) kwietnia 2027 (dwa tysiące dwudziestego siódmego)
    roku.
    2. W przypadku:
    (i) gdyby do zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży nie doszło pomimo żądania
    zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży przez Stronę Zobowiązaną do Nabycia zgodnie
    z § 3 ust. 2 powyżej albo
    (ii) niezawarcia przez Strony Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży w terminie określonym w § 3
    ust. 2 in fine powyżej
    na skutek uchylania się przez Stronę Zobowiązaną do Nabycia – od zawarcia tej umowy
    (przy czym przez uchylanie się od zawarcia Umowy Przyrzeczonej Strony rozumieją taką
    sytuację, gdy Strona Zobowiązana do Nabycia nie stawi się przed notariuszem celem
    zawarcia Umowy Przyrzeczonej, z przyczyn leżących po jej stronie, w drugim terminie
    wyznaczonym co najmniej 14 dni po terminie wyznaczonym zgodnie z postanowieniami
    Umowy i odpowiednimi przepisami Kodeksu cywilnego, o ile w pierwszym, wyznaczonym
    zgodnie z postanowieniami niniejszej Umowy terminie nie dojdzie do zawarcia Umowy
    Przyrzeczonej Sprzedaży albo stawi się w drugim terminie lecz odmówi zawarcia Umowy
    Przyrzeczonej Sprzedaży), Strona Zobowiązana do Zbycia może bez wyznaczania
    dodatkowego terminu, od Umowy odstąpić i zatrzymać Zadatek, z jednoczesnym
    obowiązkiem zwrotu VAT od kwoty Zadatku – w terminie 7 (siedmiu) dni od dnia
    otrzymania jego zwrotu od Naczelnika Urzędu Skarbowego bez odrębnego wezwania w
    tym zakresie.
    Strona Zobowiązana do Zbycia może skorzystać z opisanego powyżej prawa odstąpienia
    od niniejszej Umowy w terminie do dnia (...) kwietnia 2027 (dwa tysiące dwudziestego
    siódmego) roku.
    3. Strona Zobowiązana do Nabycia może odstąpić od przedmiotowej Umowy bez
    podawania przyczyny w terminie 12 (dwunastu) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej
    Umowy (tj. do dnia (...) marca 2026 roku) przy uprawnieniu Strony Zobowiązanej do Zbycia
    do zatrzymania Zadatku. Zasady rozliczenia VAT w przypadku zaistnienia sytuacji
    określonej w niniejszym ustępie Strony rozstrzygną występując ze wspólnym wnioskiem o
    interpretację prawa podatkowego w terminie 3 (trzech) miesięcy od zawarcia niniejszej
    Umowy. Jeśli z interpretacji indywidualnej będzie wynikać, że zatrzymanie Zadatku w
    ramach przedmiotowej sytuacji umownej przez Stronę Zobowiązaną do Zbycia nie
    podlega VAT, to obowiązek zwrotu VAT od kwoty Zadatku nastąpi – w terminie 7 (siedmiu)
    dni od dnia otrzymania jego zwrotu od Naczelnika Urzędu Skarbowego. Jeśli z pozyskanej
    przez Strony interpretacji indywidualnej będzie wynikać, że zatrzymanie Zadatku przez
    Stronę Zobowiązaną do Zbycia podlega opodatkowaniu VAT, to Strona Zobowiązana do
    Zbycia zatrzyma VAT od Zadatku i wystawi fakturę VAT dla Strony Zobowiązanej do
    Nabycia. Strony poniosą koszt wspólnego wystąpienia w sprawie interpretacji
    indywidualnej po połowie. Powyższe uprawnienie do odstąpienia od niniejszej Umowy
    wygaśnie, a Strona Zobowiązana do Nabycia nie będzie mogła z niego skorzystać w
    przypadku uprzedniego zawarcia w opisanym powyżej terminie 12 (dwunastu) miesięcy
    od dnia zawarcia niniejszej Umowy przez Stronę Zobowiązaną do Nabycia umowy
    sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w (...) na mocy której Strona Zobowiązana
    do Nabycia bezwarunkowo nabędzie prawo własności wyżej opisanej nieruchomości. W
    każdym wypadku prawo odstąpienia od Umowy na podstawie niniejszego ustępu wygasa
    w terminie 12 (dwunastu) miesięcy od daty zawarcia niniejszej Umowy.

    4. W przypadku rozwiązania Umowy na zasadzie porozumienia Stron, Zadatek wraz z VAT
    podlega zwrotowi – na zasadach uzgodnionych w porozumieniu – Stronie Zobowiązanej
    do Nabycia w wartości nominalnej a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada,
    chyba że co innego zostanie przez Strony uzgodnione w porozumieniu.
    5. Zadatek podlega także zwrotowi a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada
    w wypadku, gdy niewykonanie Umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze
    Stron nie ponosi odpowiedzialności. Strona Zobowiązana do Zbycia będzie zobowiązana
    do zwrotu Zadatku w wartości nominalnej, przy czym kwotę odpowiadającą wartości
    podatku – w terminie 7 (siedmiu) dni od otrzymania jej zwrotu od Naczelnika Urzędu
    Skarbowego.
    Zgodnie z Wezwaniem powyżej wskazane zostały postanowienia Umowy dotyczące
    zadatku i odstępnego.
    W ocenie Wnioskodawców kluczowe znaczenie mają postanowienia zawarte § 6 ust. 3
    Umowy”.
    Następnie w odniesieniu do pkt 1d) wezwania wskazali Państwo:
    „Kwota zadatku została skalkulowana jako 10% ceny. Taki sposób kalkulacji kwoty zadatku
    jest bardzo często stosowany w transakcjach handlowych”.
    Natomiast w odniesieniu do pkt 1e) wezwania wskazali Państwo:
    „Na podstawie Umowy, Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży na rzecz X
    nieruchomości gruntowej za określoną cenę, a X zobowiązał się, że nieruchomość za
    podaną cenę kupi. Otrzymany przez Wnioskodawcę zadatek stanowi kwotę płaconą na
    poczet przyszłej należności z tytułu przyszłego wydania towaru, tj. nieruchomości
    gruntowej”.
    2.
    Na pytanie:
    „Wobec wskazania w opisie sprawy, że:
      Zadatek został udokumentowany fakturą z wykazaną kwotą podatku.
    proszę wyjaśnić:
    a) kiedy Wnioskodawca otrzymał zadatek?
    b) kiedy została wystawiona ww. faktura?
    c) co dokładnie dokumentowała ww. faktura?
    d) czy X odliczył podatek naliczony wynikający z ww. faktury?
    odpowiedzieli Państwo:
    a)
    „Wnioskodawca otrzymał zadatek w dniu zawarcia umowy przedwstępnej: (...) marca 2025
    r.”.
    b)
    „Faktura została wystawiona (...) marca 2025 r., zgodnie z terminem określonym w art.
    106i ust. 2 ustawy o VAT”.
    c)
    „Faktura dokumentowała otrzymanie zadatku na poczet ceny”.
    d)

    „Tak. X odliczył podatek naliczony wynikający z ww. faktury, bowiem obowiązek
    podatkowy powstał zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, tj. w dniu otrzymania zadatku
    przez Wnioskodawcę”.
    3.
    Na pytanie:
    „W związku z informacją, że:
      Zgodnie z treścią Umowy, Spółka może odstąpić od Umowy bez podawania
      przyczyny w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia Umowy przy uprawnieniu
      Wnioskodawcy do zatrzymania Zadatku.
    w kontekście sformułowanego pytania:
      Czy zapłata odstępnego poprzez zatrzymanie przez Wnioskodawcę Zadatku, w
      sytuacji odstąpienia od umowy przez Spółkę w terminie 12 miesięcy, stanowi
      wynagrodzenie za świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
    a także informacji przedstawionych we własnym stanowisku w sprawie:
      Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać nieruchomość gruntową na rzecz Spółki.
      Strony ustaliły, iż X może odstąpić od Umowy bez podawania przyczyny w terminie
      12 miesięcy od dnia zawarcia Umowy przy uprawnieniu Wnioskodawcy do
      zatrzymania wcześniej wpłaconego Zadatku. W momencie odstąpienia od umowy w
      terminie 12 miesięcy przez X, wpłacony Zadatek przekształca się w tzw. odstępne –
      wynagrodzenie za możliwość odstąpienia od umowy. Wnioskodawca wyraża zgodę
      na rozwiązanie stosunku prawnego, co skutkuje świadczeniem mającym wymierny
      charakter gospodarczy – umożliwia bowiem Spółce uwolnienie się od obowiązku
      zawarcia umowy przyrzeczonej, co z perspektywy Spółki może być działaniem
      celowym i korzystnym ekonomicznie. A zatem, zatrzymany zadatek ma w tym
      kontekście charakter wynagrodzenia za świadczenie usługi polegającej na
      umożliwieniu odstąpienia od umowy. Tym samym Wnioskodawca realizuje odpłatne
      świadczenie, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (...)
      W konsekwencji w dniu skorzystania przez Spółkę z prawa do odstąpienia od Umowy
      następuje przekształcenie zadatku (opodatkowanego VAT) w wynagrodzenie za
      usługę (również opodatkowaną VAT).
    proszę wyjaśnić:
    a) co Państwo rozumieją pod pojęciem „odstępnego”? Czy jest to instytucja prawa
      cywilnego określona w art. 396 Kodeksu cywilnego? Jeśli nie to jakie przepisy regulują
      kwestię „odstępnego”, o którym mowa we wniosku? Jakie znaczenie i skutki prawne
      Strony umowy nadały temu pojęciu?
    b) czy zawarta umowa regulowała (odrębnie od kwestii zapłaty zadatku) kwestię „tzw.
      odstępnego” i „zatrzymania zadatku”? Jeśli tak to w jaki sposób kwestia ta została
      uregulowana w umowie?
    c) jak należy odczytywać Państwa stwierdzenie, że „W momencie odstąpienia od umowy w
      terminie 12 miesięcy przez X, wpłacony Zadatek przekształca się w tzw. odstępne –
      wynagrodzenie za możliwość odstąpienia od umowy”? O jakim „przekształceniu” tu
      mowa? Na jakiej podstawie dojdzie do „przekształcenia wpłaconego zadatku w tzw.
      odstępne”?
    d) w jaki sposób została ustalona/skalkulowana kwota „tzw. odstępnego”? Jakie czynniki
      /okoliczności miały wpływ na wysokość ustalonej pomiędzy Stronami kwoty
      „odstępnego”?
    e) czy kwoty wpłaconego zadatku oraz „tzw. odstępnego” są – co do wartości – takie same?
      Co miało na to wpływ?

    f) czy „zatrzymanie zadatku” przez Wnioskodawcę będzie wiązało się z wykonaniem przez
      Wnioskodawcę jakiegokolwiek świadczenia na rzecz X? Jeśli tak to jakiego? Proszę
      opisać sytuację”.
    odpowiedzieli Państwo:
    a)
    Strony nie odwołują się do instytucji określonej w art. 396 Kodeksu cywilnego. Strony
    uregulowały to zagadnienie na zasadzie swobody umów w Umowie przedwstępnej.
    Umowa została zacytowana powyżej. W ocenie Wnioskodawców kluczowe są zapisy
    zawarte w § 6 ust. 3 Umowy.
    b)
    Kwestia ta została szczegółowo przedstawiona w odpowiedzi na pytanie 1.
    c)
    Umowa w tym zakresie została opisana w odpowiedzi na pytanie 1.
    Wnioskodawca wyjaśnia, że zgodnie z zawartą umową przedwstępną wpłacona przez X
    kwota pełni funkcję zadatku, o którym mowa w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Natomiast
    jeśli X odstąpi od umowy korzystając z umownego uprawnienia zawartego w § 6 ust. 3
    Umowy (co jest możliwe tylko we wskazanym okresie), to wolą stron wpłacona przez X
    kwota przestaje pełnić funkcję zadatku i staje się kwotą odstępnego. Dochodzi zatem do
    swego rodzaju przekształcenia funkcji wpłaconej kwoty. Innymi słowy, w momencie
    skorzystania przez X z możliwości odstąpienia od umowy (na podstawie § 6 ust. 3 Umowy)
    wpłacona kwota przestaje pełnić funkcję zadatku (w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o
    VAT) i jednocześnie staje się odstępnym za skorzystanie przez X z jednostronnego
    odstąpienia od Umowy. Można zatem uznać, że pod względem prawnym dochodzi do
    swego rodzaju zwrotu zadatku poprzez zaliczenie go na poczet odstępnego.
    d)
    Kwota ta została uzgodniona w drodze negocjacji handlowych. Podstawowym czynnikiem
    była uzgodniona cena nieruchomości.
    e)
    Takie zasady zostały uzgodnione w drodze negocjacji handlowych. Podstawowym
    czynnikiem była uzgodniona cena nieruchomości. To czy kwoty będą takie same czy też
    nie uzależnione jest od treści interpretacji, czyli od tego, czy ewentualne odstępne będzie
    opodatkowane VAT. Stosowne postanowienia w tym zakresie zawiera § 6 ust. 3 Umowy.
    f)
    W momencie odstąpienia od umowy na podstawie § 6 ust. 3 Umowy w terminie 12
    miesięcy przez X, wpłacony Zadatek przekształci się w tzw. odstępne – wynagrodzenie za
    możliwość odstąpienia od umowy. Wnioskodawca wyrazi zgodę na rozwiązanie stosunku
    prawnego, co skutkować będzie świadczeniem mającym wymierny charakter gospodarczy
    – umożliwi bowiem Spółce uwolnienie się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.
    Natomiast gdy zatrzymanie zadatku nastąpi w ramach art. 394 Kodeksu cywilnego, to
    zatrzymanie zadatku nie będzie się wiązało z wykonaniem przez Wnioskodawcę
    jakichkolwiek świadczeń.
    4.
    Na pytanie:
    „W kontekście stwierdzenia we własnym stanowisku w sprawie, że:
      (...)

      2. Zainteresowany ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z
      faktury dokumentującej zapłatę odstępnego.
    proszę wskazać o jakiej fakturze mowa w tym fragmencie, gdyż z opisu sprawy wynika
    jedynie, że to „Zadatek został udokumentowany fakturą z wykazaną kwotą podatku””.
    odpowiedzieli Państwo:
    „W przypadku uznania w interpretacji, że odstępne stanowi wynagrodzenie za usługę
    podlegającą opodatkowaniu VAT Wnioskodawca, w sytuacji odstąpienia od Umowy przez
    X, wystawi fakturę korygującą do wystawionej faktury otrzymania zadatku (w której
    skoryguje ją do zera) oraz z tą samą datą wystawi fakturę VAT dokumentującą usługę za
    wynagrodzeniem w formie odstępnego. W tym fragmencie jest mowa o fakturze VAT
    dokumentującej usługę za wynagrodzeniem w formie odstępnego”.
    5.
    Na pytanie:
    „Czy  przedstawiony  przez  Państwa  opis  zdarzenia  przyszłego  dotyczy  okresu
    funkcjonowania Grupa VAT, której X S.A. jest członkiem?”.
    odpowiedzieli Państwo:
    „Tak, X S.A. jest członkiem Grupa VAT od (...) lipca 2025 r.”.
    6.
    Na pytanie:
    „Do jakich czynności X S.A. miała wykorzystywać nabytą od Wnioskodawcy nieruchomość
    gruntową, tj. do czynności:
    a) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (jakich konkretnie?);
    lub/oraz
    b) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (jakich konkretnie?), lub/oraz
    c) zwolnionych od podatku od towarów i usług (jakich konkretnie?)?”
    odpowiedzieli Państwo:
    „X S.A. prowadzi działalność deweloperską. Aby zrealizować inwestycję deweloperską
    niezbędne jest posiadanie przez Spółkę gruntu. Zatem, jeżeli Spółka nabędzie grunt to
    będzie on wykorzystywany do realizacji inwestycji deweloperskiej, a w konsekwencji do
    czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług polegających na sprzedaży
    lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach tej inwestycji”.
    7.
    Na pytanie:
    „Jaki jest cel ekonomiczny dla Spółki w związku z odstąpieniem przez nią od umowy”?
    odpowiedzieli Państwo:
    „Cel ekonomiczny Spółki to osiągnięcie oczekiwanego zysku na realizowanej inwestycji.
    Spółka przed zakupem gruntu prognozuje zysk, który może osiągnąć na danej inwestycji w
    oparciu o PUM – powierzchnię użytkową mieszkania. Z tego powodu do treści umowy
    przedwstępnej wprowadzony został warunek zawieszający w postaci uzyskania decyzji o
    pozwoleniu na budowę dla określonych parametrów. Jeżeli z jakichś względów PUM na
    danej inwestycji się zmniejszy (np. Spółka nie dostanie pozwolenia na budowę o
    zakładanym PUMie) to realizacja danej inwestycji może się okazać dla Spółki nieopłacalna i
    bardziej celowym i korzystnym ekonomicznie rozwiązaniem będzie odstąpienie od umowy
    wraz z poniesieniem ewentualnych kosztów w związku z realizacją umowy przedwstępnej,
    niż realizacja nierentownej inwestycji”.

    8.
    Na pytanie:
    „Jakie argumenty potwierdzają Państwa twierdzenie, że „uwolnienie się przez Spółkę od
    obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej może być działaniem celowym i korzystnym
    ekonomicznie”.”
    odpowiedzieli Państwo:
    „Argumenty wskazane powyżej”.
    Pytania
    1. Czy zapłata odstępnego poprzez zatrzymanie przez Wnioskodawcę Zadatku, w sytuacji
      odstąpienia od umowy przez Spółkę w terminie 12 miesięcy, stanowi wynagrodzenie
      za świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
    2. Jeżeli stanowisko w zakresie pytania pierwszego będzie prawidłowe, czy Zainteresowany
      ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej
      zapłatę odstępnego?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Stanowisko w zakresie pytania nr 1
    Zapłata odstępnego poprzez zatrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku, w sytuacji
    odstąpienia od umowy przez Spółkę w terminie 12 miesięcy, stanowi wynagrodzenie za
    świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Stanowisko w zakresie pytania nr 2
    Zainteresowany ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury
    dokumentującej zapłatę odstępnego.
    Uzasadnienie stanowiska
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art.
    5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub
    jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy
    towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
    1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w
      jakiej dokonano czynności prawnej;
    2) zobowiązanie się do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania
      czynności lub sytuacji;
    3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Z treści przywołanego przepisu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że ustawodawca przyjął
    generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą
    towarów. Stąd też należy stwierdzić, że definicja „świadczenia usług” ma charakter
    dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady
    powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych
    przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Co do
    zasady, każde świadczenie niebędące dostawą towarów, polegające na działaniu,

    zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi usługę w rozumieniu ustawy.
    Przy czym muszą być spełnione następujące warunki:
    · w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona
      jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
    · świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
      (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby określona
    czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatne
    świadczenie usług. Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem wówczas, gdy
    istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a
    otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią
    rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku
    prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna
    być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za
    wykonanie tego świadczenia.
    W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy
    wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może
    zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Bezpośredni związek
    pomiędzy świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest
    możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści na rzecz
    świadczącego usługę, oraz gdy świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku
    ze świadczeniem dokonanej czynności.
    Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji odszkodowania. Zatem, w
    niezbędnym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie tego
    ostatniego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione
    jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody.
    Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek
    przyczynowy. Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje szkód: deliktową (wynikającą z
    czynów niedozwolonych) oraz kontraktową (wynikającą z niewykonania lub nienależytego
    wykonania zobowiązania umownego). I tak, stosownie do art. 415 Kodeksu cywilnego, kto
    z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Natomiast w
    myśl art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej
    z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub
    nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności
    nie ponosi. W świetle wyżej powołanych przepisów, na gruncie stosunków
    cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu
    zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy
    działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do
    czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty
    odszkodowania. Zagadnienie dotyczące kar umownych regulują natomiast przepisy Działu
    II Kodeksu cywilnego – „Skutki niewykonania zobowiązań”. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu
    cywilnego, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub
    nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej
    sumy (kara umowna). Przepis art. 483 Kodeksu cywilnego jest bezwzględnie
    obowiązującym przepisem prawa, tzn. kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za
    niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Z cytowanego
    wyżej art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że kara umowna jest dodatkowym
    zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody
    kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między
    stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań
    (wyrok SN z 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt V CSK 85/08). Przewidziany umową obowiązek
    zapłaty kary umownej ma w stosunku do zasadniczego obowiązku dłużnika wynikającego
    z tej umowy charakter uboczny (akcesoryjny). Zastrzeżenie kary umownej można zatem

    traktować jako formę uproszczoną redakcji warunków umowy, która pozwala na przyjęcie
    przez strony, że wypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, stanowią
    jednocześnie podstawę do domagania się zapłaty kary umownej. Z uwagi na powyższe
    stwierdzić należy, że jeżeli płatności o charakterze odszkodowawczym nie będą miały
    bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony
    podmiotu zobowiązanego, wówczas kwota otrzymanych odszkodowań i kar urnowych nie
    będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i
    jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem. Ustalanie statusu
    wypłacanego odszkodowania, jako podlegającego bądź nie opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem.
    Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać nieruchomość gruntową na rzecz Spółki. Strony
    ustaliły, iż X może odstąpić od Umowy bez podawania przyczyny w terminie 12 miesięcy
    od dnia zawarcia Umowy przy uprawnieniu Wnioskodawcy do zatrzymania wcześniej
    wpłaconego zadatku. W momencie odstąpienia od umowy w terminie 12 miesięcy przez X,
    wpłacony zadatek przekształca się w tzw. odstępne – wynagrodzenie za możliwość
    odstąpienia od umowy. Wnioskodawca wyraża zgodę na rozwiązanie stosunku prawnego,
    co skutkuje świadczeniem mającym wymierny charakter gospodarczy – umożliwia bowiem
    Spółce uwolnienie się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, co z perspektywy
    Spółki może być działaniem celowym i korzystnym ekonomicznie. A zatem, zatrzymany
    zadatek ma w tym kontekście charakter wynagrodzenia za świadczenie usługi polegającej
    na umożliwieniu odstąpienia od umowy. Tym samym Wnioskodawca realizuje odpłatne
    świadczenie, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarowi usług.
    Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w aktualnej linii interpretacyjnej Krajowej
    Informacji Skarbowej, w tym w szczególności w:
    · interpretacji indywidualnej z 10 grudnia 2020 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.655.2020.1.EW, w
      której organ wskazał, że otrzymanie odstępnego przez jedną ze stron umowy w
      związku z odstąpieniem od niej stanowi wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług;
    · interpretacji indywidualnej z 4 grudnia 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.523.2020.3.ŻR,
      gdzie organ uznał, że zatrzymanie środków finansowych w wyniku rozwiązania umowy
      stanowi świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT;
    · interpretacji indywidualnej z 28 lutego 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.1.2020.2.KOM, w
      której wskazano, że odstępne stanowi wynagrodzenie za usługę polegającą na
      rezygnacji z realizacji umowy i jako takie podlega opodatkowaniu VAT;
    · interpretacji indywidualnej z 6 maja 2020 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.87.2019.7.AS,
      zgodnie z którą zgoda na rozwiązanie umowy za określoną kwotę (odstępne) podlega
      opodatkowaniu jako odpłatna usługa.
    Dodatkowo, w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 10 kwietnia
    2018 r., sygn. akt III SA/GI 193/18, sąd wskazał, że odstępne, które zostaje zatrzymane
    przez stronę umowy w przypadku odstąpienia od niej, stanowi odpłatne świadczenie
    usług i podlega opodatkowaniu VAT. Sąd uznał, że w takiej sytuacji mamy do czynienia z
    odpłatnym świadczeniem usług, ponieważ zatrzymanie kwoty w ramach odstępnego
    wiąże się z określoną korzyścią dla strony, która to świadczenie podejmuje, polegającą na
    rezygnacji z dalszego wykonywania umowy.
    Z uwagi na powyższe Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zapłata odstępnego poprzez
    zatrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku, w sytuacji odstąpienia od umowy przez Spółkę
    w terminie 12 miesięcy, stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług i podlega
    opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji w dniu skorzystania przez Spółkę z
    prawa do odstąpienia od Umowy następuje przekształcenie zadatku (opodatkowanego
    VAT) w wynagrodzenie za usługę (również opodatkowaną VAT). Oznacza to, że
    Wnioskodawca powinien wystawić fakturę korygującą do faktury dokumentującej
    otrzymanie zadatku oraz wystawić na tę samą kwotę fakturę dokumentującą wykonanie
    usługi w rozumieniu Ustawy o VAT.

    W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane
    do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku
    należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i
    dokumenty celne w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega
    opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania, ponieważ zapłata
    odstępnego podlega opodatkowaniu VAT i nie jest zwolniona od podatku. Mając na
    uwadze powyższe przepisy, stwierdzić należy, że warunkiem umożliwiającym podatnikowi
    skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z
    wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Co jednak istotne, ustawa nie precyzuje,
    w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych. W rezultacie powszechnie przyjmuje się, że
    może to być związek zarówno o charakterze bezpośrednim, jak i pośrednim.
    Wnioskodawca pragnie wskazać, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego zostaje
    przyznane podatnikowi nawet wówczas, gdy brakuje bezpośredniego i ścisłego związku
    pomiędzy konkretną transakcją powodującą naliczenie podatku a transakcją objętą
    podatkiem należnym, która daje prawo do odliczenia. Konieczne jest jedynie, aby koszty
    zakupionych usług należały do kosztów ogólnych podatnika, które zachowują bezpośredni
    i ścisły związek z całą jego działalnością gospodarczą. Tym samym zakupione towary i
    usługi powiązać należy nie z konkretną transakcją opodatkowaną, lecz z działalnością
    podatnika.
    Należy również zwrócić uwagę na dwa wyroki TSUE z 12 listopada 2020 r. w sprawie C-42
    /19 i C-734/19. W obu sprawach TSUE orzekł, iż podatnik może odliczyć VAT nawet jeżeli
    planowane transakcje, na potrzeby których nabywał towary i usługi nie doszły do skutku.
    Podatnik zachowuje prawo do odliczenia, nawet jeżeli planowana działalność gospodarcza
    nie została później zrealizowana. Inna wykładnia byłaby sprzeczna z zasadą neutralności
    VAT.
    X prowadzi działalność deweloperską. Aby zrealizować inwestycję deweloperską
    niezbędne jest posiadanie przez Spółkę gruntu. Niekiedy jednak, z uwagi na podejmowane
    decyzje biznesowe, zdarza się, że Spółka rezygnuje z danej inwestycji i danego gruntu.
    Wobec tego, uwolnienie się przez Spółkę od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej
    może być działaniem celowym i korzystnym ekonomicznie. Mimo braku bezpośredniego i
    ścisłego związku pomiędzy ewentualną zapłatą odstępnego powodującą naliczenie
    podatku a transakcją objętą podatkiem należnym, Grupa VAT będzie miała prawo do
    odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej zapłatę
    odstępnego.
    Wobec powyższego, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska
    przedstawionego na wstępie.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
      formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju, co do zasady podlegają
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Świadczenie usług na gruncie podatku od
    towarów i usług ma szersze znaczenie niż świadczenie usług w rozumieniu potocznym.
    Stosownie do treści powołanych przepisów, każde świadczenie na rzecz osób fizycznych,
    osób prawnych lub jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, które nie
    stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, uznawane jest na gruncie ustawy
    za usługę. Zatem pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie,
    na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej
    osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru
    świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde
    świadczenie.
    Opodatkowaniu podlegają tylko takie transakcje, w ramach których występuje możliwy do
    zidentyfikowania konsument towarów lub usług. W związku z powyższym zaniechanie
    działania lub tolerowanie czynności lub sytuacji podlega opodatkowaniu jedynie wówczas,
    gdy wykonywane jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji
    może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta usługi.
    Ustawa nie definiuje, co należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że
    dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika
    z ww. przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za
    wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność,
    a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu
    kosztów, płatny.
    Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie
    bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną
    zapłatą.
    W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy
    wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może
    zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.
    Bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym
    wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i

    jasno zindywidualizowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru lub świadczącego usługę
    oraz gdy świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem
    dokonanej czynności.
    Zatem, aby dostawę towarów oraz świadczenie usług uznać za podlegającą
    opodatkowaniu musi istnieć związek pomiędzy dostawą tego towaru lub też
    świadczeniem usług oraz wypłaconym wynagrodzeniem. Tylko wówczas zapłata za ten
    towar lub usługę będzie stanowić podstawę opodatkowania dokonania danej czynności.
    Warto w tym miejscu zauważyć, że kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem
    rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z
    8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko
    Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać
    za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po
    stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie
    pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.
    Na uwagę zasługuje także orzeczenie z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma
    przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi
    świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne,
    przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość
    przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.
    Trybunał Sprawiedliwości UE wielokrotnie wypowiadał się, kiedy dane zdarzenie może
    zostać potraktowane jako podlegająca opodatkowaniu czynność. Zdarzenie takie jest
    traktowane jako podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, gdy:
    · istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do
      wymiany wzajemnych świadczeń (np. z jednej strony – czynność, a z drugiej – płatność
      za czynność);
    · istnieje możliwa do zdefiniowania czynność;
    · wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do wartości
      tej czynności;
    · odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być
      opodatkowana tym podatkiem;
    · istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.
    W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że aby uznać dane świadczenie za
    świadczenie odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a
    beneficjentem, i w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone
    wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i
    przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    W przedstawionej sytuacji Wnioskodawca zawarł ze Spółką przedwstępną umowę
    sprzedaży (dalej: „Umowa”). Na podstawie Umowy Wnioskodawca zobowiązał się do
    sprzedaży na rzecz Spółki nieruchomości gruntowej za określoną cenę, a Spółka
    zobowiązała się, że nieruchomość za podaną cenę kupi. Spółka wpłaciła określoną kwotę
    tytułem zadatku, której Strony nadały znaczenie i skutki prawne jak dla zadatku w
    rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem postanowień Umowy i na
    zasadach określonych w Umowie (dalej: „Zadatek”). Zadatek został udokumentowany
    fakturą z wykazaną kwotą podatku. Zgodnie z treścią Umowy Spółka może odstąpić od
    Umowy bez podawania przyczyny w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia Umowy przy
    uprawnieniu Wnioskodawcy do zatrzymania zadatku.

    Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy zapłata odstępnego
    poprzez zatrzymanie przez Wnioskodawcę zadatku, w sytuacji odstąpienia od umowy
    przez Spółkę w terminie 12 miesięcy, stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług i
    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).
    W rozpatrywanej sprawie istotne jest określenie, czy świadczona jest usługa, i czy
    Wnioskodawca otrzymuje wynagrodzenie z tytułu świadczenia tej usługi.
    Powyższe konieczne jest w celu określenia, czy w przedstawionej we wniosku sytuacji
    będzie miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
    · w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona
      (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
    · świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
      (wynagrodzenie).
    Należy przy tym podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby
    świadczenie – jako usługa – podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje pojęcia „zadatek”.
    Według Małego Słownika Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999,
    str. 1100) określenie „zadatek” to suma pieniędzy wręczana przy zawarciu umowy w celu
    zapewnienia jej wykonania.
    Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych.
    Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może
    również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania
    zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru
    obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.
    Jak wynika z treści art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U.
    2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:
      W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy
      zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze
      stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy
      odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy
      dwukrotnie wyższej.
    Stosownie do art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:
      W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony,
      która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
    Z kolei w myśl art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:
      W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty
      sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie
      umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi
      odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
    W związku z tym stwierdzić należy, że zadatek służy do zabezpieczenia interesów obu ze
    stron.
                  1Ponadto zgodnie z art. 353 Kodeksu cywilnego:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Oznacza to, że strony mogą także swobodnie umówić się w kwestiach dotyczących
    wynagrodzenia za realizację warunków umowy.

    Zadatek – jest to kwota pieniężna wpłacana jako rodzaj zabezpieczenia zobowiązania. W
    przypadku prawidłowego wykonania umowy, zadatek jest co do zasady zaliczany na
    poczet świadczenia realizowanego przez stronę, która uiściła tę kwotę. Jeżeli jednak
    dojdzie do naruszenia zobowiązania, to druga strona (odbiorca zadatku) może odstąpić od
    umowy i zachować otrzymaną kwotę jako rodzaj rekompensaty za niedojście umowy do
    skutku. W razie rozwiązania umowy lub braku wykonania umowy na skutek okoliczności
    niezależnych od stron, zadatek podlega zwrotowi.
    Sytuacja wygląda jednak inaczej gdy zadatek zostaje zatrzymany przez odbiorcę tego
    świadczenia na skutek niewykonania umowy przez drugą stronę (zgodnie z art. 394 § 2
    Kodeksu cywilnego). W takim przypadku kwoty zadatku nie można już powiązać z żadnym
    konkretnym świadczeniem (dostawą towarów lub usług), gdyż nie doszło ono do skutku w
    związku z naruszeniem zobowiązania przez podmiot wpłacający ww. sumę pieniężną. Tym
    samym, nie jest ona zapłatą za jakiekolwiek świadczenie opodatkowane VAT. Zadatek
    pełni tu funkcję rekompensaty dla jednej strony zobowiązania za to, że liczyła na dojście
    umowy do skutku. Skoro zatem zatrzymany zadatek jest wyłącznie rodzajem
    odszkodowania (a nie wynagrodzeniem za wzajemne świadczenie), to nie można
    twierdzić, że w analizowanym schemacie dochodzi do czynności opodatkowanej VAT,
    wymienionej w art. 5 ust. 1 ustawy. Zatrzymanie zadatku na skutek niewywiązania się z
    umowy (z przyczyn zawinionych przez podmiot wpłacający tę kwotę jako zabezpieczenie
    zobowiązania), jest czynnością neutralną w VAT.
    Analogiczny pogląd zaprezentował TSUE w wyroku z 18 lipca 2007 r. w sprawie C-277/05,
    wskazując że:
      (28) (...) stronom przysługuje swoboda ustalenia, z poszanowaniem przepisów
      imperatywnych i porządku publicznego, treści łączącego ich stosunku prawnego,
      włączywszy w to konsekwencje ewentualnego odstąpienia lub niewykonania ich
      zobowiązań. Niemniej jednak, mogą one zamiast szczegółowego określania swoich
      obowiązków, odwołać się do różnych instrumentów prawa cywilnego.
      (29) Strony mogą więc zamieścić, na wypadek niewykonania zobowiązań umownych,
      klauzule dotyczące odszkodowania, kar umownych, zastawu lub zadatku. Pomimo iż
      instrumenty te mają za zadanie wzmocnić zobowiązania umowne stron, a niektóre
      ich funkcje są identyczne, każdy z tych instrumentów ma własne cechy szczególne.
      (30) W szczególności w odniesieniu do zadatku należy przypomnieć po pierwsze, że
      stanowi on oznakę zawarcia umowy w zakresie, w jakim ich zapłata oznacza
      domniemanie istnienia umowy. Po drugie, zadatek skłania strony do wykonania tych
      umów, ponieważ strona dająca zadatek może stracić kwotę stanowiącą jego wartość,
      a druga strona zobowiązana jest do zwrotu podwójnej jego wartości w przypadku
      braku wykonania. Po trzecie, zadatek stanowi odszkodowanie ryczałtowe, jako że
      jego zapłata zwalnia jedną ze stron od obowiązku wykazania kwoty szkody
      poniesionej w wyniku odstąpienia przez drugą stroną od zobowiązania umownego.
      (36) (...) kwoty zapłacone tytułem zadatku w ramach umów dotyczących świadczenia
      usług hotelarskich podlegających podatkowi VAT, w przypadku, gdy klient skorzysta z
      uprawnienia do odwołania rezerwacji, a kwoty te są zatrzymywane przez
      przedsiębiorstwo hotelarskie, należy uznać za odszkodowanie ryczałtowe płacone w
      celu naprawienia szkody poniesionej w następstwie niewykonania umowy przez
      klienta, bez bezpośredniego związku z jakąkolwiek odpłatnie świadczoną usługą,
      które jako takie nie podlega opodatkowaniu.
    Tym samym TSUE stanął na stanowisku, że zatrzymanie zadatku przez jedną stronę
    umowy na skutek naruszenia zobowiązania przez drugą stronę pełni funkcję
    odszkodowawczą i dlatego nie powinno generować obowiązku podatkowego w VAT.

    W świetle powyższego, aby daną płatność móc uznać za przedpłatę, zaliczkę, zadatek lub
    ratę, musi ona zostać dokonana na poczet przyszłej konkretnej transakcji. Oznacza to, że
    w momencie wpłaty takiej płatności, musi być znany towar czy usługa, na które zostanie
    ona przeznaczona.
    Przy czym, aby uznać wpłacaną kwotę za zaliczkę/przedpłatę na poczet przyszłych dostaw
    towarów lub świadczenia usług, istotne jest, aby przyszłe świadczenie było jasno
    określone w sposób umożliwiający jego identyfikację, a strony świadczenia, w momencie
    wpłaty zaliczki/przedpłaty, nie miały woli dokonywania jego zmian w przyszłości.
    Strony dokonujące czynności cywilnoprawnych, określają w zawieranych przez siebie
    umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji.
    W tym miejscu należy podkreślić, że zadatek nie tworzy samodzielnego bytu
    podatkowego, lecz jest ściśle związany z dostawą konkretnego towaru i nie można
    rozpatrywać go jako czynności „oderwanej” od sprzedaży. Nie jest dodatkową czynnością,
    lecz jest integralnie związany ze sprzedażą towaru, na poczet której to sprzedaży został
    uiszczony. W przypadku zadatku ustawa określa jedynie inny moment powstania
    obowiązku podatkowego niż w przypadku sprzedaży dokonanej bez pobrania zadatku.
    Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zadatek służy do zabezpieczenia
    interesów obu ze stron. Jeżeli umowa zostanie rozwiązana za zgodą obu stron, to zwracają
    one sobie wzajemne świadczenia, tj. zadatek. W sytuacji, gdy umowa nie została
    wykonana z uwagi na rezygnację strony, która zadatek dała, to wówczas zadatek przepada
    na rzecz biorącego zadatek. Ponadto, jeżeli umowa nie została zrealizowana z przyczyn
    leżących po stronie biorącej zadatek, strona dająca zadatek może od umowy odstąpić i
    żądać zadatku w podwójnej wysokości. Jednocześnie, w przypadku, gdy umowa zostanie
    zawarta, zadatek może zostać zaliczony na poczet ceny – jeżeli wynika to z zawartej
    umowy.
    Zatem nie ulega wątpliwości, że pomiędzy otrzymaniem przez podatnika zaliczki
    (przedpłaty, zadatku, raty) a czynnością opodatkowaną (dostawą towarów lub
    wykonaniem usługi), musi istnieć bezpośredni związek. Część należności ma bowiem
    stanowić wynagrodzenie związane z wykonaniem czynności, za którą zapłata jest należna.
    W innym przypadku, sam transfer pieniędzy – następujący bez związku z przyszłą
    czynnością opodatkowaną, na poczet której jest dokonywany – pozostaje obojętny na
    gruncie podatku od towarów i usług (nie stanowi opodatkowanego zadatku, zaliczki,
    przedpłaty, raty itp.).
    W przypadku odstąpienia od zrealizowania transakcji, na poczet której uiszczono zadatek,
    zaliczkę, istotne znaczenie ma fakt, że w następstwie tego odstąpienia ostatecznie nie
    dochodzi do czynności opodatkowanej, na poczet której płatność została przyjęta.
    Odstąpienie od umowy powoduje, że przedmiot opodatkowania (dla którego przyjęta
    płatność była częścią podstawy opodatkowania) nie zaistnieje. W konsekwencji
    powyższego należy skorygować podatek należny od zadatku, zaliczki, nie ma bowiem
    przedmiotu podatku (czynności podlegającej opodatkowaniu), od którego obowiązek
    podatkowy miałby powstać.
    Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że – zgodnie z § 6 ust. 3 Umowy – „
    Strona Zobowiązana do Nabycia może odstąpić od przedmiotowej Umowy bez podawania
    przyczyny w terminie 12 (dwunastu) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej Umowy (tj. do
    dnia (...) marca 2026 roku) przy uprawnieniu Strony Zobowiązanej do Zbycia do
    zatrzymania Zadatku”. Wskazali Państwo również, że zgodnie z zawartą umową
    przedwstępną wpłacona przez Spółkę kwota pełni funkcję zadatku, o którym mowa w art.
    19a ust. 8 ustawy. Natomiast jeśli Spółka odstąpi od umowy korzystając z umownego
    uprawnienia zawartego w § 6 ust. 3 Umowy (co jest możliwe tylko we wskazanym okresie),
    to wolą stron wpłacona przez Spółkę kwota przestaje pełnić funkcję zadatku i staje się
    kwotą odstępnego. Dochodzi zatem do swego rodzaju przekształcenia funkcji wpłaconej
    kwoty. Innymi słowy, w momencie skorzystania przez Spółkę z możliwości odstąpienia od

    umowy (na podstawie § 6 ust. 3 Umowy) wpłacona kwota przestaje pełnić funkcję zadatku
    (w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy) i jednocześnie staje się odstępnym za skorzystanie
    przez Spółkę z jednostronnego odstąpienia od Umowy. Jak Państwo wskazują „można
    zatem uznać, że pod względem prawnym dochodzi do swego rodzaju zwrotu zadatku
    poprzez zaliczenie go na poczet odstępnego”.
    W odniesieniu do pojęcia „odstępnego” (wskazanego w opisie sprawy) wyjaśnili Państwo,
    że: „Strony nie odwołują się do instytucji określonej w art. 396 Kodeksu cywilnego. Strony
    uregulowały to zagadnienie na zasadzie swobody umów w Umowie przedwstępnej.
    Umowa została zacytowana powyżej. W ocenie Wnioskodawców kluczowe są zapisy
    zawarte w § 6 ust. 3 Umowy”.
    Stosownie do treści art. 396 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za
      zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne
      tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.
    W kontekście powyższego zauważam, że zapisy zawarte we wskazanym przez Państwa § 6
    ust. 3 Umowy nie określają, by wpłacony przez Spółkę zadatek – w momencie odstąpienia
    przez Spółkę (bez podawania przyczyny) od Umowy – przekształcał się w odstępne,
    stanowił jakiekolwiek wynagrodzenie za świadczenie usługi polegającej na umożliwieniu
    Spółce odstąpienie od Umowy lub by przestał pełnić funkcję zadatku. Zawarta pomiędzy
    Stronami umowa wskazuje jednoznacznie na uprawnienie Strony Zobowiązanej do Zbycia,
    tj. Wnioskodawcy, do zatrzymania Zadatku w sytuacji odstąpienia od przedmiotowej
    Umowy bez podawania przyczyny w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia tej Umowy
    przez Spółkę.
    W tym miejscu zasadnym jest także – jak uczynili to również Państwo – odwołanie się do
    instytucji odszkodowania.
    Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji odszkodowania. Zatem w niezbędnym
    zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego.
    Na gruncie tego ostatniego, odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub
    niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą
    obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku
    szkodą musi istnieć związek przyczynowy.
    Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje szkód: deliktową (wynikającą z czynów
    niedozwolonych) oraz kontraktową (wynikającą z niewykonania lub nienależytego
    wykonania zobowiązania umownego).
    I tak, stosownie do art. 415 Kodeksu cywilnego:
      Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.
    Natomiast w myśl art. 471 Kodeksu cywilnego:
      Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub
      nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte
      wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie
      ponosi.
    W świetle wyżej powołanych przepisów, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda
    polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika,
    istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a
    szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za
    powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.
    Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę.
    W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczenie w
    zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z

    żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze
    zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania
    się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.
    Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub
      nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę
      określonej sumy (kara umowna).
    Przepis art. 483 Kodeksu cywilnego jest bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa,
    tzn. kary umowne mogą być wyłącznie sankcją za niewykonanie lub niewłaściwe
    wykonanie zobowiązań niepieniężnych.
    Z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że kara umowna jest dodatkowym
    zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody
    kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między
    stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań
    (wyrok SN z 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt V CSK 85/08). Przewidziany umową obowiązek
    zapłaty kary umownej ma w stosunku do zasadniczego obowiązku dłużnika wynikającego
    z tej umowy charakter uboczny (akcesoryjny).
    Zastrzeżenie kary umownej można zatem traktować jako formę uproszczoną redakcji
    warunków umowy, która pozwala na przyjęcie przez strony, że wypadki niewykonania lub
    nienależytego wykonania umowy, stanowią jednocześnie podstawę do domagania się
    zapłaty kary umownej.
    Ustalanie statusu wypłacanej kwoty odstępnego jako podlegającej bądź nie
    opodatkowaniu podatkiem VAT, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym
    świadczeniem.
    Zatem jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie będzie miała bezpośredniego
    związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu
    zobowiązanego, wówczas kwota otrzymanych odszkodowań i kar umownych nie będzie
    mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, i jako taka nie
    będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.
    Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy zauważam, że
    zatrzymanie zadatku przez Wnioskodawcę w sytuacji odstąpienia od umowy przez Spółkę
    w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy (bez podania przyczyny) nie będzie
    stanowiło wynagrodzenia za świadczenie usługi polegającej na umożliwieniu odstąpienia
    od umowy, gdyż – jak wynika z okoliczności sprawy – odstąpienie od umowy stanowić
    będzie realizację uprawnienia przez Spółkę i jest czynnością jednostronną. Podjęcie takiej
    decyzji przez Spółkę, tj. skorzystanie z przysługującego jej prawa, wywoła w sprawie ściśle
    określone konsekwencje jakimi będą: niezawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz
    zatrzymanie przez Wnioskodawcę wcześniej wpłaconego zadatku. Wnioskodawca bowiem
    otrzymując od Spółki zadatek, który stanowił kwotę płaconą na poczet przyszłej należności
    z tytułu przyszłego wydania towaru, tj. nieruchomości gruntowej, ma prawo oczekiwać, że
    umowa dojdzie do skutku i dokona w efekcie sprzedaży nieruchomości za określoną cenę.
    W analizowanej sprawie należy więc uznać, że zatrzymany przez Wnioskodawcę zadatek
    będzie rodzajem rekompensaty za niespełnienie przez Spółkę zobowiązania wynikającego
    z zawartej umowy przedwstępnej. W rozpatrywanej sprawie nie sposób jest dostrzec
    świadczenia wzajemnego mającego wystarczający związek między świadczeniem usługi a
    zatrzymaniem przez Wnioskodawcę otrzymanego wcześniej zadatku, który to stanowi
    warunek konieczny dla opodatkowania danej czynności. Taka wzajemność nie może być
    oparta na wniosku, jakoby na gruncie VAT usługą była już sama zgoda wyrażona przez
    Wnioskodawcę na rozwiązanie stosunku prawnego, ta bowiem w istocie na moment
    realizacji uprawnienia przez Spółkę nie zachodzi. Przyjęcie przez Wnioskodawcę do
    wiadomości informacji o zrealizowaniu uprawnienia przez Spółkę nie stanowi świadczenia
    usług. Skoro wcześniej podjęto już zgodnie decyzję, co do przyznania Spółce uprawnienia

    do odstąpienia od umowy przedwstępnej, to nie można następnie w sytuacji skorzystania
    z tego uprawnienia przez Spółkę twierdzić, że Wnioskodawca świadczy usługę polegającą
    na umożliwieniu odstąpienia od umowy. Jeszcze raz podkreślić należy, że odstąpienie
    przez Spółkę od umowy stanowić będzie jednostronną czynność, na którą strony umówiły
    się już w umowie przedwstępnej (§ 6 ust. 3 Umowy).
    Tym samym w okolicznościach rozpatrywanej sprawy zatrzymany przez Wnioskodawcę
    zadatek ma charakter rekompensaty (pełni funkcję odszkodowawczą), i nie będzie
    ekwiwalentem za wykonaną usługę, nie będzie także wynagrodzeniem za żadną czynność
    opodatkowaną.
    Zatem w odniesieniu do opisanej we wniosku czynności nie znajdą zastosowania przepisy
    ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż kwota zatrzymanego przez Wnioskodawcę
    zadatku nie będzie wiązała się z wykonaniem przez Wnioskodawcę jakiegokolwiek
    świadczenia, i tym samym nie będzie mieściła się w katalogu czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy.
    Podsumowując stwierdzam, że w sytuacji opisanej we wniosku, tj. odstąpienia od umowy
    przez Spółkę bez podawania przyczyny w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy,
    kwota zatrzymanego przez Wnioskodawcę (Zainteresowaną będącą stroną postępowania)
    zadatku nie będzie stanowiła wynagrodzenia dla Wnioskodawcy za świadczenie usług w
    rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. W konsekwencji w rozpatrywanej sytuacji nie wystąpi
    czynność podlegająca opodatkowaniu.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 oceniłem jako nieprawidłowe.
    Jednocześnie nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 2, gdyż oczekiwali Państwo na nie
    odpowiedzi w sytuacji uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W
    szczególności wydaną interpretację oparłem na informacji, że: „Strony nie odwołują się do
    instytucji określonej w art. 396 Kodeksu cywilnego. Strony uregulowały to zagadnienie na
    zasadzie swobody umów w Umowie przedwstępnej. Umowa została zacytowana powyżej.
    W ocenie Wnioskodawców kluczowe są zapisy zawarte w § 6 ust. 3 Umowy”. W związku z
    powyższym w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
    opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

    Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy
    co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej,
    kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie
    wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Jednocześnie zaznaczam, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy
    oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte Państwa pytaniem, nie mogą być –
    zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
    Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych zauważam, że
    interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach
    podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach
    będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i
    nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować
    indywidualnie.
    Z kolei odnosząc się do powołanego przez Państwa wyroku sądu wyjaśniam, że
    powołany wyrok jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonym w
    określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem wskazany we wniosku
    wyrok sądu nie ma wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pani AB (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

      · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.