Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.101.2018.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-05
Teza: w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 14 czerwca 2018 r. (data wpływu 2 lipca 2018 r.), uzupełnionym 13 września 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 29 sierpnia 2018 r. Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.522.2018.1.OS, 0111-KDIB2-2.4014.101.2018.3.PB wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 13 września 2018 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o.,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Sp. z o.o.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

A. Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”, „Spółka” lub „Zbywca”) jest polską spółką, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). Zbywca jest jedynym właścicielem nieruchomości, na którą składa się grunt wraz z rozpoczętymi pracami budowlanymi budynku mieszkalnego (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość jest jedynym składnikiem majątkowym Wnioskodawcy, który jako spółka celowa został powołany dla celów realizacji inwestycji na Nieruchomości.

Będący w trakcie realizacji budynek mieszkalny został doprowadzony do stanu surowego otwartego, a przygotowanych zostało pięć kondygnacji o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej 5 213,85 m2 (dalej: „Obiekt”). Powierzchnia użytkowa mieszkalna wynosi 4 465,40 m2, a powierzchnia użytkowa niemieszkalna usługowa to 748,45 m2. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Sposób korzystania dla działek wchodzących w skład Nieruchomości został określony jako BP – zurbanizowane tereny niezabudowane. Nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – część A, ustanowionym uchwałą Rady Miejskiej, na terenie oznaczonym symbolem A2 MU – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz B. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Uczestnik”). Nabywca jest spółką prawa polskiego, utworzoną i działającą zgodnie z prawem polskim. Uczestnik nie jest stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanej niniejszym wnioskiem, lecz posiada status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazany w załączniku ORD-WS/B do niniejszego wniosku. Zbywca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ani w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność deweloperską. Nabywca zamierza wykorzystać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez dokończenie budowy znajdującego się na Nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym (Obiektu) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Zbywca uzyskał ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany Inwestycji i udzielającą pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i parkingiem podziemnym wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na Nieruchomości. Ponadto, Zbywca uzyskał ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Zbywcy zjazdu wraz z przebudową chodnika dla potrzeb obsługi komunikacyjnej budynku mieszkaniowo-usługowego.

Zbywca nabył również autorskie prawa majątkowe i zależne do projektu Inwestycji w zakresie rozporządzania i korzystania z przekazanej dokumentacji projektowej wraz z prawem własności egzemplarzy projektu oraz prawem rozporządzania i korzystania z autorskich praw zależnych. W szczególności, Wnioskodawca uprawniony jest do realizacji projektu, w celu przeprowadzenia i przygotowania budowy Obiektu, do dowolnego rozporządzania Obiektem oraz do budowy, rozbudowy, przebudowy, remontu i modernizacji Obiektu.

Ponadto, Zbywca uzyskał możliwość doprowadzenia do Obiektu następujących sieci: woda, kanalizacja, prąd, teletechnika, a także uzyskał odpowiednie prawomocne i ostateczne pozwolenia lub dokonał prawomocnych i ostatecznych zgłoszeń budowlanych w zakresie tych sieci.

Wraz ze sprzedażą Nieruchomości Zbywca wyrazi zgody oraz dołoży należytej staranności, aby w związku z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości przenieść na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z umów, warunków technicznych oraz pozwoleń/zgłoszeń związanych z Inwestycją. Przeniesienie praw dotyczących pozwoleń na budowę jest jednym z warunków zawarcia umowy. Przedmiotem sprzedaży, poza Nieruchomością, będą autorskie prawa majątkowe i zależne do projektu Inwestycji oraz prawo własności tego projektu.

W związku z planowanym zakupem, Nabywca zamierza dokończyć na Nieruchomości budowę Obiektu, na podstawie wskazanych pozwoleń na budowę budynku, pozwoleń na budowę zjazdu oraz pozwoleń dot. infrastruktury uzyskanych przez Zbywcę oraz nabyć autorskie prawa majątkowe i zależne do projektu Inwestycji i dokumentacji stanowiącej podstawę wydania pozwoleń dot. infrastruktury.

W związku z powyższym powstały po stronie Spółki oraz Uczestnika wątpliwości, co do podatkowych skutków realizacji wskazanej transakcji oraz wysokości stawki VAT, jaka powinna zostać zastosowana.

Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku wskazał m.in., że zakres postawionych we Wniosku pytań nie obejmuje zbycia autorskich praw majątkowych i zależnych do projektu Inwestycji oraz prawa własności tego projektu, gdyż Spółka nie ma wątpliwości co do zasad opodatkowania ww. praw w ramach transakcji. W uzasadnieniu swojego stanowiska we Wniosku Spółka wielokrotnie wskazała, że w jej ocenie w tym zakresie transakcja podlega opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, które to stanowisko Spółka podtrzymuje na obecnym etapie sprawy.

Przywołując opis zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która została zawarta w uzupełnieniu wniosku, gdyż dotyczy ona wyłącznie zagadnienia w przedmiocie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług;
2.  zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika VAT, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowania VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy, tj. czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy według właściwej stawki. Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT może bowiem skutkować wyłączeniem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano natomiast w stanowisku odnośnie do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy przy sprzedaży Nieruchomości Zbywca będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Jednocześnie transakcja nie będzie zwolniona od VAT, gdyż nie zachodzą przesłanki do zastosowania przepisów ustawy o VAT przewidujących takie zwolnienia.

W konsekwencji spełniona zostanie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy i analizowana dostawa będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 1 października 2018 r., Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.522.2018.3.OS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości, na którą składa się grunt wraz z rozpoczętymi pracami budowlanymi budynku mieszkalnego. Nieruchomość jest jedynym składnikiem majątkowym Wnioskodawcy, który jako spółka celowa został powołany dla celów realizacji inwestycji na Nieruchomości. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz Nabywcy. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność deweloperską. Nabywca zamierza wykorzystać Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez dokończenie budowy znajdującego się na Nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

W związku z opisaną sytuacją należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy opisana we wniosku umowa sprzedaży podlega regulacjom ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 ze zm.), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. Znak: 0113-KDIPT1-3.4012.522.2018.3.OS, wydanej dla Zainteresowanych, wskazano, że: „(…) budynek będący przedmiotem zbycia, będzie spełniał definicję obiektu objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy. Powyższe oznacza, że przedmiotowa dostawa opodatkowana będzie stawką podatku VAT w wysokości 8%. Preferencyjną stawką podatku w wysokości 8% opodatkowany będzie, stosownie do zapisu 29a ust. 8 ustawy, również grunt, z którym trwale związany jest budynek”.

A zatem, jeżeli omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. św. Mikołaja 78-79, 50-126 Wrocław, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.