Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-976/14-4/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-03
Teza: Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży przedmiotowego mieszkania?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; pozwolenia; sprzedaż; ulga-ulga na budowę mieszkań pod wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 grudnia 2014 r. (data wpływu 11 grudnia 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 25 lutego 2015 r. (data nadania 25 lutego 2015 r., data wpływu 26 lutego 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB4/415-976/14-2/JK3 z dnia 17 lutego 2015 r. (data nadania 17 lutego 2015 r., data doręczenia 25 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-976/14-2/JK3 z dnia 17 lutego 2015 r. (data nadania 17 lutego 2015 r., data doręczenia 25 lutego 2015 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego.

Pismem z dnia 25 lutego 2015 r. (data nadania 25 lutego 2015 r., data wpływu 26 lutego 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W lipcu 1999 r. Wnioskodawca podpisał z developerem umowę o wspólnym inwestowaniu, tj. wybudowaniu na współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim 140 lokali mieszkalnych na wynajem w wyniku czego Wnioskodawca miał stać się właścicielem jednego mieszkania o powierzchni 39,22 m2. We wrześniu 1999 r. Wnioskodawca zawarł z tymże developerem akt notarialny, na mocy którego nabył udział w gruncie w wysokości 0,7% całości- wraz z żoną- z majątku wspólnego. Za przedmiotowe mieszkanie i udział w gruncie Wnioskodawca zapłacił pełną cenę w ratach do czerwca 2000 r. W tym samym miesiącu budynek został oddany do eksploatacji. Odebrane mieszkanie Wnioskodawca przeznaczył na wynajem.

Ze względu na obawy niektórych właścicieli co do możliwości skorzystania z obowiązującej wówczas ulgi budowlanej częściowe zniesienie współwłasności nastąpiło postanowieniem sądu dopiero w kwietniu 2012 r. Postanowieniem tym sąd ustanowił na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 601 o powierzchni 39,22 m2 wraz z udziałem wynoszącym 0,7% w nieruchomości wspólnej.

W listopadzie 2014 r. Wnioskodawca uzyskał od właściwego terytorialnie Naczelnika Urzędu Skarbowego zaświadczenie o braku podstaw do naliczenia podatku od zniesienia współwłasności. Obecnie wraz z żoną Wnioskodawca zamierza sprzedać przedmiotowe mieszkanie.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że skorzystał z odliczeń podatkowych związanych z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem w zeznaniach za lata 1999 i 2000. Przedmiotowy lokal nie był wynajmowany osobom, które w stosunku do właściciela zaliczone były do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Pozwolenie na użytkowanie budynku i lokalu mieszkalnego wydane zostało w czerwcu 2000 r. W wyniku zniesienia współwłasności wartość udziału nie uległa zwiększeniu w stosunku do udziału jaki przysługiwał mi we współwłasności, nie towarzyszyły temu żadne spłaty i dopłaty.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży przedmiotowego mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawcy.

W wyniku zniesienia współwłasności udział Wnioskodawcy nie uległ powiększeniu stąd też nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa nad nieruchomością jak też stan majątku osobistego. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności doszło jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cech wspólności. Stąd też za datę nabycia nieruchomości należy uznać datę pierwotnego nabycia udziału w prawie własności, tj. 2000 r. A zatem pięcioletni termin określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT upłynął z końcem 2005 roku. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2000 r. w drodze kupna na zasadzie współwłasności nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w cytowanej wyżej ustawie o PIT i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c wymienionej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Na podstawie art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104 z późn. zm.), podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki, o których mowa w ust. 12 i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 1997 r. oraz art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczania, na zasadach określonych w tej ustawie, wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.

W myśl art. 7 ust. 15 ww. ustawy, jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy wymienionej w art. 1. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca w 1999 r. podpisał z developerem umowę o wspólnym inwestowaniu, tj. wybudowaniu na współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim 140 lokali mieszkalnych na wynajem. Grunt pod tę nieruchomość został zakupiony we wrześniu 1999 r. Pozwolenie na użytkowanie budynku i lokalu mieszkalnego wydane zostało w czerwcu 2000 r. Częściowe zniesienie współwłasności nastąpiło postanowieniem sądu dopiero w kwietniu 2012 r. Postanowieniem tym sąd ustanowił na rzecz Wnioskodawcy i Jego żony odrębną

własność lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca skorzystał z odliczeń podatkowych związanych z budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem w zeznaniach za lata 1999 i 2000. Przedmiotowy lokal nie był wynajmowany osobom, które w stosunku do właściciela zaliczone były do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. W wyniku zniesienia współwłasności wartość udziału nie uległa zwiększeniu w stosunku do udziału jaki przysługiwał mi we współwłasności, nie towarzyszyły temu żadne spłaty i dopłaty.

Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać przedmiotowe mieszkanie, Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy w momencie sprzedaży nieruchomości będzie obowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie stwierdzić należy, że przepis art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. jest w istocie przepisem szczególnym w stosunku do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności wydłużającym z 5 do 10 lat okres, przed upływem którego zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu. Należy przy tym podkreślić, że art. 7 ust. 15 odwołuje się do daty wybudowania budynku bądź lokalu i nakazuje liczyć upływ terminu 10-letniego od końca roku, w którym to wybudowanie miało miejsce. Istotna dla ewentualnego opodatkowania jest zatem data wybudowania budynku lub lokalu, jeśli inwestycję zakończono, a nie data zakupu gruntu pod tę inwestycję. Ponadto powołany przepis odsyła do art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.), określającego sposób opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Wyjaśnić należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014, poz. 121 z poźn. zm.), jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 ww. ustawy, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego - art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomości) jak i stan jej majątku osobistego.

Stwierdzić należy, że ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy nie zmieni daty nabycia prawa do lokalu mieszkalnego.

Z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że pozwolenie na użytkowanie budynku i lokalu mieszkalnego wydane zostało w czerwcu 2000 r. W tym samym miesiącu budynek został oddany do eksploatacji. Zatem od końca 2000 r. należy liczyć bieg 10-letniego terminu, o którym mowa w art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r., a nie od daty zakupu gruntu. Data nabycia gruntu jest istotna dla ustalenia upływu 10 letniego okresu, ale tylko wówczas, gdy na gruncie tym nie wybudowano budynku lub lokalu, co jak wykazano powyżej nie miało miejsca w niniejszej sprawie.

A zatem, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, 10-letni termin, o którym mowa w art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. w przypadku sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego upłynął z dniem 31 grudnia 2010 r. Zatem sprzedaż nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku od tej sprzedaży.

Ponadto należy wskazać, że przedmiotowa interpretacja została wydana wyłącznie dla Wnioskodawcy. Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne). Zatem żona Wnioskodawcy, chcąc uzyskać również interpretację przepisów prawa podatkowego w tym zakresie winna wystąpić z odrębnym wnioskiem oraz uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.